深圳市振业（集团）股份有限公司关于2008年度配股募集资金计划投资项目可行性分析报告
根据公司2008年度配股方案，本次配股募集资金预计为人民币12亿元，拟全部用于振业·荷园项目的开发建设。本次发行的募集资金到位后，如实际募集资金净额少于项目拟投入募集资金总额，募集资金不足的缺口部分由公司以自有资金或通过其他融资方式解决；如本次发行的实际募集资金净额超过项目拟投入募集资金总额，超过部分由公司股东大会授权董事会追加振业·荷园项目的募集资金投入或者用于补充流动资金。本次发行的募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。
振业·荷园项目投资可行性分析报告如下：
一、项目概况
振业·荷园项目位于深圳市龙岗区宝龙工业城以西，宝荷路和沙荷路交叉口东南侧，总用地面积10.16万㎡，计容积率的建筑面积31.66万㎡，可售面积29.37万㎡,其中住宅为26.37万㎡，商业为3万㎡。本项目的设计建筑秉承节能、节地、环保的理念，拟建成绿色、环保、经济、舒适的大型住宅小区。本项目已于2007年9月开工建设，预计2009年9月达到竣工条件。
二、项目优势
1、符合国家产业政策：
本项目符合国家土地、金融、产业等相关政策，住宅商品房套型建筑面积全部在90平方米以下（完全符合国办发[2006]37号文要求）。
2、区位优势：
本项目位于深圳市龙岗区。龙岗区作为深圳市重点发展的后备城区，未来五年深圳市四大支柱产业金融业、物流业、制造业和会展业均在该区逐渐展开。作为2011年大运会的主办区域，深圳市特别规划的大运新城距离本项目仅5公里，城区发展优势明显。本项目地处宝荷大道与沙荷路交汇处，内外部道路网络四通八达，交通便利。项目紧邻深圳龙岗植物园和自然龙湖，自然景观资源丰富，空气质量优良项目位于深圳宝龙工业区，紧邻深圳市大工业区，两个工业区内汇聚了深圳市主要的高端工业企业，配套建设情况理想，经济和人口规模增长速度较快，片区未来发展前景乐观。
3、规模优势：
本项目总占地面积约十万平米，建筑面积约三十万平米，地块规模较大，具有开发绿色、环保、经济、舒适的大型社区前提条件，且本公司于2008年4月8日又成功竞得与本项目相邻的建筑面积约24万平方米地块，片区规模优势进一步得到强化。加之与本项目相对的50万平方米大型政府安置住宅区（包括大运村改造安置区、深惠路及地铁3号线改造安置区）已开工建设，片区总体规划建筑面积达到183万平方米，整体规模相当可观，足以聚集旺盛的人居氛围。
4、产品优势：
本项目在设计时已从规划、建筑、户型、配套、景观等多方面进行综合考虑，利用项目自然地势、水系，采用适度的设计标准满足不同的功能需求，充分体现了节能、节地、环保的设计理念。
三、预计投资
本项目预计总投资235,031.52万元，其中地价79,025.17万元，建造成本150,196.35万元，期间费用5,810万元。
四、利润预测
项目 总额（万元） 备注
营业收入 314,423.96
营业税及附加 16,350.05
开发成本 229,221.52
期间费用 5,810.00
税前净利润 63,042.39
税后净利润 50,433.91
税后销售利润率 16.04%
税后投资收益率 21.46%
上述募集资金的使用方案需要经过股东大会审议通过，并报相关政府监管部门审批核准。
深圳市振业（集团）股份有限公司
董事会
二○○八年五月十三日
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