证券代码：000031 证券简称：中粮地产
中粮地产（集团）股份有限公司2007年年度报告摘要
1重要提示
1.1本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应阅读年度报告全文。
1.2没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
1.3董事柳丁因公未能出席会议，委托董事马建平出席并行使表决权。
1.4开元信德会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。
1.5公司董事长孙忠人、总经理金家凯、财务总监崔捷声明：保证本年度报告中财务报告真实、完整。
2上市公司基本情况简介
2.1基本情况简介
中粮地产
股票简称
股票代码 000031
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址和办公
深圳市宝安区湖滨路5号
地址
邮政编码 518101
公司国际互联网 http://www.cofco-property.cn
网址
cofco-property@cofco-property.com
电子信箱
2.2联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 厉 辉 范步登
联系地址 深圳市宝安区湖滨路5号 深圳市宝安区湖滨路5号
电话 0755-27754517 0755-27754517
传真 0755-27789701 0755-27789701
电子信箱 cofco-property@cofco-property.com cofco-property@cofco-property.com
3会计数据和财务指标摘要
3.1主要会计数据
单位：（人民币）元
本年比上
2007年 2006年 年增减 2005年
（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入 823,769,797.81 345,795,027.82 367,034,487.16 124.44% 372,595,782.52 372,595,782.52
利润总额 554,301,965.41 195,550,152.81 182,751,252.56 203.31% 131,930,348.63 131,121,922.48
归属于上市公司股东
465,939,193.60 174,428,317.23 165,219,783.88 182.01% 113,073,740.44 112,265,314.29
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 222,493,882.12 173,008,187.73 164,766,966.54 35.04% 108,460,209.79 107,651,783.64
的净利润
经营活动产生的现金
-355,047,280.38 -20,314,164.64 -75,934,887.18 -367.57% 140,993,664.97 140,993,664.97
流量净额
本年末比
2007年末 2006年末 上年末增 2005年末
减（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产 6,009,005,886.28 2,458,513,149.48 3,151,756,762.93 90.66% 1,906,827,972.91 1,966,851,608.98
所有者权益（或股东
3,441,595,762.86 1,337,836,353.24 1,707,940,657.70 101.51% 1,211,082,791.99 1,314,273,721.68
权益）
3.2主要财务指标
单位：（人民币）元
本年比上
2007年 2006年 年增减 2005年
（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
基本每股收益 0.61 0.25 0.24 154.17% 0.24 0.24
稀释每股收益 0.61 0.25 0.24 154.17% 0.24 0.24
扣除非经常性
损益后的基本 0.29 0.25 0.24 20.83% 0.23 0.23
每股收益
全面摊薄净资
13.54% 13.04% 9.67% 3.87% 9.34% 8.54%
产收益率
加权平均净资
20.83% 13.85% 11.63% 9.20% 9.86% 9.83%
产收益率
扣除非经常性
损益后全面摊
6.46% 12.93% 9.65% -3.19% 8.96% 8.19%
薄净资产收益
率
扣除非经常性
损益后的加权
9.95% 13.74% 11.60% -1.65% 9.45% 9.38%
平均净资产收
益率
每股经营活动
产生的现金流 -0.392 -0.029 -0.109 -259.63% 0.302 0.302
量净额
本年末比
2007年末 2006年末 上年末增 2005年末
减（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
归属于上市公
司股东的每股 3.795 1.913 2.442 55.41% 2.597 2.819
净资产
非经常性损益项目
√适用□不适用
单位：（人民币）元
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 289,268,591.64
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期
-2,329,618.13
净损益
除上述项目之外的其他营业外收支净额 -1,606,461.99
所得税影响金额 -42,154,748.78
归属于少数股东的非经常性损益 267,548.74
合计 243,445,311.48
采用公允价值计量的项目
√适用□不适用
单位：（人民币）元
对当期利润的影响金
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
额
可供出售金融资产 180,978,764.10 462,867,687.70 281,888,923.60 0.00
合计 180,978,764.10 462,867,687.70 281,888,923.60 0.00
3.3境内外会计准则差异
□适用√不适用
4股本变动及股东情况
（一）4.1 股份变动情况表（截止2007年12月31日）
单位：股
本次
本次变动增减（＋，－） 本次
变动前
变动后
公
积
金
比例 高管股解 转 股权分置改 发行新股（配
数量 小计 数量 比例(%)
(%) 锁 增 革解除限售 股）
及
送
股
一、有限售条件
390,721,353 55.86 -65,915 -72,097,678 ＋95,567,329 414,125,089 45.67
股份
1、国家持股
2、国有法人持
353,332,698 50.52 -34,972,678 ＋95,508,006 413,868,026 45.64
股
3、其他内资持
37,388,655 5.35 -65,915 -37,125,000 +59,323 257,063 0.03
股
其中：
境内法人
37,125,000 5.31 -37,125,000
持股
境内自然
人持股(高管股 263,655 0.04 -65,915 +59,323 257,063 0.03
份)
4、外资持股
其中：
境外法人
持股
境外自然
人持股
二、无限售条件
308,732,212 44.14 +65,195 +72,097,678 +111,844,904 492,740,709 54.33
股份
1、人民币普通
308,732,212 44.14 +65,195 +72,097,678 +111,844,904 492,740,709 54.33
股
2、境内上市的
外资股
3、境外上市的
外资股
4、其他
三、股份总数 699,453,565 100 +207,412,233 906,865,798 100
（二）报告期限售股份变动情况表（截止至2007年12月31日）
单位：股
股东名称 年初限售 本年解除 本年增加限 年末限售 限售原因 解除限售
股数 限售股数 售股数 股数 日期
1、2006年2月，公司实施股权
分置改革，控股股东中粮集团
有限公司承诺，其所持有的非
流通股股份自获得上市流通权
之日起，在12个月内不上市交
易或者转让。在上述承诺期满
后，其通过深圳证券交易所挂
牌交易出售股份的数量占本公
司的股份总数比例在12个月内
中粮集团 不超过5%，在24个月内不超 2008年2
353,332,698 34,972,678 95,508,006 413,868,026
有限公司 过10%。 月14日
2、2007年8月，公司实施2007
年度配股方案，本次配股完成
后，由有限售条件的流通股配
售得到的股票仍为有限售条件
的流通股，其与原有的有限售
条件的流通股流通时点相同。
无限售条件的流通股配售得到
的股票在配股完成后即可上市
流通。
2008年2
彭庆文 175,770 43,942 39,548 171,376 高管股份锁定
月10日
李如亮 87,885 21,972 19,774 85,687 高管股份锁定 任职期满
半年后
合计 353,596,353 35,038,592 95,567,328 414,125,089 -
4.2 前十名股东、前十名无限售条件股东持股表（截至2007年12月31日）
单位：股
股东总数 141,870
前10名股东持股情况
持有有限 质押或冻
股东性 持股比
股东名称 持股总数 售条件股 结的股份
质 例
份数量 数量
中粮集团有限公司 国有股东 50.65％ 459,332,507 413,868,026 0
中国建设银行－华宝兴业行业精选股票
其他 1.58％ 14,318,900 0 0
型证券投资基金
上海浦东发展银行－长信金利趋势股票
其他 1.10％ 10,002,486 0 0
型证券投资基金
中国农业银行－大成创新成长混合型证
其他 0.90％ 8,200,000 0 0
券投资基金(LOF)
中国工商银行股份有限公司－中银国际
其他 0.79％ 7,128,753 0 0
持续增长股票型证券投资基金
博时价值增长证券投资基金 其他 0.66％ 5,999,966 0 0
中国银行－富兰克林国海潜力组合股票
其他 0.53％ 4,800,884 0 0
型证券投资基金
中国建设银行－华夏红利混合型开放式
其他 0.45％ 4,007,193 0 0
证券投资基金
中国工商银行－融通深证100指数证券投
其他 0.42％ 3,826,166 0 0
资基金
大成价值增长证券投资基金 其他 0.38％ 3,472,652 0 0
前10名流通股东持股情况
股东名称 持有流通股数量 股份种类
中粮集团有限公司 45,464,481 人民币普通股
中国建设银行－华宝兴业行业精选股票型证券投资基金 14,318,900 人民币普通股
上海浦东发展银行－长信金利趋势股票型证券投资基金 10,002,486 人民币普通股
中国农业银行－大成创新成长混合型证券投资基金 人民币普通股
8,200,000
(LOF)
中国工商银行股份有限公司－中银国际持续增长股票型 人民币普通股
7,128,753
证券投资基金
博时价值增长证券投资基金 5,999,966 人民币普通股
中国银行－富兰克林国海潜力组合股票型证券投资基金 4,800,884 人民币普通股
中国建设银行－华夏红利混合型开放式证券投资基金 4,007,193 人民币普通股
中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金 3,826,166 人民币普通股
大成价值增长证券投资基金 3,472,652 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明 （1）持股5％（含5％）以上股东所持股份
报告期内未发生变动，无质押、冻结等情况；
（2）前十名股东中，国有股股东与其他社会
公众股股东无关联关系，也不属于《上市公
司股东持股变动信息披露管理办法》中规定
的一致行动人；社会公众股股东之间未知是
否存在关联关系，也未知是否属于《上市公
司股东持股变动信息披露管理办法》中规定
的一致行动人。
4.3控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2控股股东和其他实际控制人具体情况介绍
公司的控股股东为中粮集团有限公司（原称：中国粮油食品（集团）有限公司）。中粮集团有限公司成立于1952年，国务院国有资产监督管理委员会直属的国有独资公司，是中央政府直接管理的53家国有重要骨干企业之一，其法定代表人为宁高宁，注册地址：北京市东城区建国门内大街8号中粮广场7-13层，注册资本为人民币3.1223亿元。经营范围：经批准的国家组织统一联合经营商品的出口；经批准的国家实行核定公司经营商品的进口；经营或代理除国家组织统一联合经营的十六种出口商品及国家实行核定公司经营的十二种进口商品以外其它商品的进出口；接受委托、代理上述进出口业务；承办来料加工、来样加工、来件装配业务；补偿贸易；经批准的易货贸易；对销贸易；从事对外咨询服务、广告宣传、展览及技术交流业务；经营转口贸易；自行进口商品、易货商品、国内生产的替代进口商品及外贸经营范围内所含其他商品的国内销售(国家有专项专营规定的除外)；互联网信息服务(服务范围和有效期以经营许可证为准)；境外期货业务；物业管理、物业代理；自有房屋出租。2007年5月“中国粮油食品（集团）有限公司”正式更名为“中粮集团有限公司”。
4.3.3公司与实际控制人之间的产权和控制关系方框图
5董事、监事和高级管理人员
5.1董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
报告期被授予的股权 是
激励情况 否
在
股
东
报告期 可 已 行 期末
单
内从公 行 行 权 股票
位
司领取 权 权 价 市价
性 年 任期起止日期(年 年初持 年末持 变动 或
姓名 职务 的税前 股 数
别 龄 月～年月) 股数 股数 原因 其
报酬总 数 量
他
额
关
(万元)
联
单
位
领
取
孙忠人 董事长 男 57 2006.3~2008.7 0 0 - 0 无 是
柳 丁 董事 女 53 2007.3~2008.7 0 0 - 2.5 无 是
董事 2005.7~2008.7
金家凯 男 58 0 0 - 140 无 否
总经理 2006.2~2008.7
马建平 董事 男 44 2005.7~2008.7 0 0 - 2.5 无 是
殷建豪 董事 男 38 2007.3~2008.7 0 0 - 2.5 无 是
马德伟 董事 男 45 2007.3~2008.7 0 0 - 2.5 无 是
丁平准 独立董事 男 70 2006.3~2008.7 0 0 - 10 无 否
刘洪玉 独立董事 男 44 2006.4~2008.7 0 0 - 10 无 否
陈忠谦 独立董事 男 46 2007.8~2008.7 0 0 - 4.17 无 否
监事会
吴文婷 女 44 2007.3~2008.7 0 0 - 2.5 无 是
主席
王 浩 监事 男 42 2007.8~2008.7 0 0 - 2.08 无 是
李 沙 职工监事 女 30 2007.11~2008.7 0 0 - 12.9 无 否
崔 捷 财务总监 男 41 2006.2~2008.7 0 0 - 83.7 无 否
朱海彬 副总经理 男 44 2005.7~2008.7 0 0 - 78.9 无 否
李晋扬 副总经理 男 39 2006.2~2008.7 0 0 - 90 无 否
曹荣根 副总经理 男 44 2005.7~2008.7 0 0 - 67.3 无 否
张雪松 副总经理 男 44 2005.7~2008.7 0 0 - 67.7 无 否
戴 羿 副总经理 男 49 2005.7~2008.7 0 0 - 68.4 无 否
副总经理 2006.2~2008.7
厉 辉 董事会 男 35 0 0 - 90 无 否
2007.9~2008.7
秘书
刘鹏鹏 副总经理 男 35 2006.6~2008.7 0 0 - 72 无 否
连 庆 副总经理 男 38 2007.7~2008.7 0 0 - 82 无 否
孙伊萍 副总经理 女 41 2007.7~2008.7 0 0 - 90 无 否
叶 雄 副总经理 男 40 2007.7~2008.7 0 0 - 72 无 否
总经理
张宝泉 男 37 2006.9~2008.7 0 0 - 67.7 无 否
助理
李如亮 总会计师 男 51 2005.7~2008.7 87885 114250 配股 52.4 无 否
金 明 总经济师 男 57 2005.7~2008.7 0 0 - 52.8 无 否
合计 - - - - 87885 114250 - 1226.55 － 7 -
6董事会报告
6.1管理层讨论与分析
1、2007年经营回顾
2007年是中粮地产的管理提升年，也是公司业绩大幅增长的一年。
这一年，公司按照既定的发展战略，大力拓展住宅地产业务，除已有的深圳、广州、长沙等城市外，利用配股募集资金，新进入了成都和厦门两个城市。通过与国际著名市场调研公司的合作，公司在客户定位、客户细分方面，已取得阶段性成果；通过与行业标杆的对比，公司对地产开发价值链各环节进行认真分析，寻找差距，提升了住宅开发业务的标准化水平，有效提高了公司运营效率。这一年，公司的团队建设也取得显著进步。通过市场引进和校园招聘，公司团队数量上有所发展，结构上有所优化，特别是住宅地产业务各专业类别人员快速增加，业务人员所占比例不断提高，有力地支持了公司住宅地产业务的快速发展。
2007年，公司实现营业收入823,769,797.81元，比上年同期增长124.44%；营业利润557,116,169.24元，比上年同期增加206%；实现归属于上市公司的净利润465,939,193.60元，比上年同期增加182.01%；净资产收益率为13.54%，比上年同期上升3.87个百分点；每股经营活动所产生的现金流量净额为-0.392元。截止2007年12月31日，公司总资产为6,009,005,886.28元，归属于上市公司的股东权益为3,441,595,762.86元，比上年同期分别增长90.66%和101.51%，资产负债率39.16%，比上年同期上升0.04个百分点。
报告期内，公司共计销售住宅11万平方米，签约销售128,588万元，结算面积3.7万平方米，结算收入48,971万元，已售待结转面积7.3万平方米。
报告期内，公司新增住宅地产项目2个（厦门项目及成都御岭湾项目），占地面积51.8万平米，规划总建筑面积28.0万平米。截至2007年12月31日，公司在建拟建项目共8个（深圳澜山、深圳卡罗社区、深圳78区、深圳61区、广州金域蓝湾、厦门鹭江海景、长沙北纬28度、成都御岭湾），占地面积155.4万平米，规划总建筑面积124.3万平米，其中2007年住宅新开工14.9万平米，竣工10.8万平米。
报告期内，公司可出租工业地产物业面积92.3万平米，全年出租率达到94.39%，租金收取率99.08%，与上年基本持平。
2、管理层对所处行业的讨论和分析
2007年，房地产行业依然处于宏观经济强劲增长的大背景之下。2007年GDP同比增长11.4%（连续五年超过两位数增长），固定资产投资增长24.8%，房地产开发投资增长30.2%，城镇居民人均可支配收入增长17.2%，人民币升值6.9%。
2007年，房地产行业连续第四年处于宏观政策调控的影响之下。首先，报告期内，央行共有6次加息，10次上调存款准备金率，6次发行央行定向票据，明确实施了从紧的货币政策。其次，国家陆续颁布了一系列土地市场法规政策，更加严格了建设用地的管理，主旨是规范土地市场，打击开发商囤地，加速土地形成有效供给，土地政策的重心日益明显地转向提高土地使用效率。第三，政府围绕住房保障、房价以及住宅市场秩序的监管展开政策调控。国务院下发的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，对我国未来住房行业的发展做出总体规划，它的主旨就在于住宅保障。报告期内，土地增值税清算、限制外资投资房地产等政策相继出台，这些政策都对2007年的房价产生了深远的影响。其中，影响最为直接的是国家相关机构颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购买第二套房的贷款提高首付要求，并上浮利率，从信贷上对房地产进行调控，随着银根的收紧，各地房地产市场投机性购买明显得到遏制，市场热度迅速降低。
2007年，也是房地产行业规范市场秩序的一年。建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发改委、工商总局等八部门联合发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，对在房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，进行重点调查。随后，相关部门又发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，确定了交易监管方式。同时，国土部拟定四条办法治理开发商违规囤地，对于闲置土地征收土地闲置费，对房地产企业的违规囤地进行严厉打击，这些举措有力打击了房地产市场违法违规行为，有效整顿了房地产市场的交易秩序。
2007年，住房市场经历了深刻转变。前三季度，市场情绪普遍乐观，主要城市房地产市场成交旺盛，部分地区房价持续大幅上涨，一方面，购房者普遍预期未来房价将进一步快速上升，投资性购房比例上升，部分购房者担心买不到房子或未来买不起房子而进行恐慌性抢购，地段位置、房屋质量、户型设计这些最基本的因素被忽略，另一方面，住宅企业对未来房价预期过高，导致土地市场出现抢购，土地价格大幅度上涨，土地成交价格不断刷新。在政府有力的调控下，进入四季度后，市场开始出现理性回归，成交量明显放缓，购房者观望气氛逐渐加重。从交易数据上看，前三季度，全国商品住宅销售面积的同比增幅分别为12.4%，29.4%和54.1%，销售金额同比增加29.2%，41.6%和89.6%，呈逐渐上升趋势，而四季度以来，销售面积和销售金额增幅双双下降，在前期价格上涨幅度较大的城市，成交量下滑的迹象更加明显。
在经历了2004-2007年连续四年的宏观调控之后，管理层对中国房地产行业未来发展的基本面进行了深入分析和思考，依然对该行业长期向好充满信心，主要基于以下几个因素：
首先，管理层对中国宏观经济长期向好充满信心，这是中国房地产行业未来发展的基础和大背景。其次，“促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化”是中央经济工作会议明确提出的八项任务之一，因此，推动房地产行业长期发展的城市化进程不会停滞，而是会又好又快向前推进，城市化的继续，必然推动房地产向前发展。第三，通过近期对重点城市的住宅市场所作的市场调查分析可以看到，随着可支配收入的增长，消费者的需求真实存在，而且有较强的刚性。报告期内，公司聘请了专业调查公司对几个主要城市的进行了市场调查，通过对调查信息的分析可以看到，消费者基于自住（结婚、改善居住条件等）动机的购买需求超过七成。第四，房地产行业的走向直接或间接影响到上下游几十个行业的健康发展，因此，国家宏观调控的目的是希望房地产行业保持平稳发展，而不要过热。
3、公司未来发展的战略目标和战略定位
我们的使命：“建造优雅品味空间，享受舒适完美生活”
我们的愿景：“卓越的现代生活建造者”。
对照我们的使命和愿景，管理层认为，今后公司的发展战略目标是：通过重组和整合，使公司逐步发展成具有品牌优势的房地产开发商。
战略定位：
（1）价值链定位
以开发销售为主，持有经营为辅，定位于客户需求、产品研发、前期策划、土地开发、土地获取、建筑设计、招标管理、工程管理等价值创造环节。
（2）客户定位
公司对住宅业务的目标客户按照经济能力、生命周期和价值取向三个维度进行划分，确定了明确的目标客户群。
4、2008年度经营计划
（1）按照既定战略，加快住宅地产业务发展
1）适度增加土地储备；
2）加强在建项目管理，确保工程进度按计划完成；
①海滨城广场三期项目：做好剩余产品的销售和入伙、产权证办理等各项收尾工作。
②中粮澜山项目：抓好主体工程建设，计划年内竣工，做好产品的销售工作。
③中粮78区项目：一期（万福阁）要在08年内达到主体工程封顶，并做好开盘准备工作；二期计划于2008年11月开工。
④中粮61区项目：08年重点做好项目规划和工程报建工作，并争取年内动工。
⑤中粮长沙北纬28 项目：08年一期项目要达到主体工程竣工并开盘销售。
⑥中粮万科金域蓝湾项目：一、二期要在08年内完成主体结构封顶，同时做好销售工作，部分单位交付使用。
⑦厦门鹭江海景花园二期项目：做好主体结构封顶后的收尾工作，完成项目竣工备案。
⑧中粮 御◇湾项目：08年重点做好施工报建和主体工程建设，并争取在年内开盘销售。
（2）继续做好服务工作，巩固发展工业地产：
1）进一步提高服务质量和服务意识，加强与客户的沟通，密切关注客户的想法和动� |