北京城建投资发展股份有限公司2007年度报告摘要
公司董事长：刘龙华
2008年4月1日
北京城建投资发展股份有限公司
2007年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。 1.2 公司独立董事徐经长因公务未能出席会议，委托独立董事柴强代为出席和表决，其他董事均出席董事会会议。 1.3 北京兴华会计师事务所有限责任公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 1.4 公司董事长刘龙华、总经理陈代华、总会计师李莉郑重声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
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股票简称 北京城建
股票代码 600266
上市交易所 上海证券交易所
注册地址和办公地址 北京市海淀区学院南路62号;北京市朝阳区北土城西路11号
城建开发大厦
邮政编码 100029
公司国际互联网网址 www.bucid.com
电子信箱 tz@bucid.com
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2.2 联系人和联系方式
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董事会秘书 证券事务代表
姓名 张财广 李威
联系地址 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦
电话 （010）82275538 （010）82275598
传真 （010）82275533 （010）82275533
电子信箱 zhangcg@bucid.com liwei@bucid.com
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§3 会计数据和业务数据摘要：
3.1 主要会计数据
单位:元 币种:人民币
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主要会计数据 2007年 2006年 本年比上年增减(%) 2005年
营业收入 1,579,592,046.54 2,143,329,279.11 -26.30 1,853,623,681.41
利润总额 416,791,055.64 236,943,879.28 75.90 294,621,467.57
归属于上市公司股东的净利润 264,883,417.91 107,647,724.95 146.07 166,277,562.32
归属于上市公司股东的扣除非经常性 271,541,793.19 106,451,304.59 155.09 49,316,926.76
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -205,843,705.47 -145,390,163.15 -41.58 522,227,812.61
2007年末 2006年末 本年末比上年末增减(%) 2005年末
总资产 10,216,466,137.32 7,102,194,003.79 43.85 5,651,488,187.70
所有者权益（或股东权益） 3,363,110,519.84 1,965,517,876.23 71.11 1,971,488,864.60
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3.2 主要财务指标
单位:元
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主要财务指标 2007年 2006年 本年比上年增减(%) 2005年
基本每股收益 0.3632 0.1794 102.45 0.2771
稀释每股收益 0.3632 0.1794 102.45 0.2771
扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.3724 0.1774 109.92 0.0822
全面摊薄净资产收益率 7.88 5.48 增加2.40个百分点 8.43
加权平均净资产收益率 8.45 5.64 增加2.81个百分点 10.48
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率 8.07 5.42 增加2.65个百分点 2.50
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 8.67 5.57 增加3.10个百分点 2.62
每股经营活动产生的现金流量净额 -0.278 -0.242 -14.87 0.870
2007年末 2006年末 本年末比上年末增减(%) 2005年末
归属于上市公司股东的每股净资产 4.539 3.276 38.55 3.286
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非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -10,951,240.75
按新准则冲减应付福利费余额 4,231,799.56
除上述各项之外的其他营业外收支净额 -2,844,713.90
所得税影响数 2,905,779.81
合计 -6,658,375.28
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采用公允价值计量的项目
□适用 √不适用
3.3 境内外会计准则差异
□适用 √不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位:万股
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本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例(%) 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股 39,150 65.25 2,000 -3,000 -1,000 38,150 51.48
3、其他内资持股 12,100 12,100 12,100 16.33
其中：
境内法人持股 12,100 12,100 12,100 16.33
境内自然人持股
4、外资持股
其中：
境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计 39,150 65.25 14,100 -3,000 11,100 50,250 67.81
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股 20,850 34.75 3,000 3,000 23,850 32.19
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件流通股份合计 20,850 34.75 3,000 3,000 23,850 32.19
三、股份总数 60,000 100 14,100 14,100 74,100 100
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限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位:万股
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股东名称 年初限售 本年解除 本年增加 年末限售 限售原因 解除限售日期
股数 限售股数 限售股数 股数
北京城建集团有限责任公司 3,000 3,000 0 0 股权分置改革 2007年2月9日
北京城建集团有限责任公司 3,000 0 0 3,000 股权分置改革 2008年2月9日
北京城建集团有限责任公司 33,150 0 0 33,150 股权分置改革 2009年2月9日
北京城建集团有限责任公司 2,000 2,000 定向增发 2010年2月5日
海通-中行-FORTISBANKSA/NV 1,400 1,400 定向增发 2008年2月5日
江苏开元国际集团轻工业进出口股份有 1,400 1,400 定向增发 2008年2月5日
限公司
渤海证券有限责任公司 1,200 1,200 定向增发 2008年2月5日
中国人民财产保险股份有限公司-传统- 1,200 1,200 定向增发 2008年2月5日
普通保险产品-008C-CT001沪
罗蒙集团股份有限公司 1,200 1,200 定向增发 2008年2月5日
中信建投证券有限责任公司 1,100 1,100 定向增发 2008年2月5日
中国工商银行-建信优选成长股票型证券 1,000 1,000 定向增发 2008年2月5日
投资基金
中国建设银行-上投摩根成长先锋股票型 680 680 定向增发 2008年2月5日
证券投资基金
中国建设银行-上投摩根双息平衡混合型 600 600 定向增发 2008年2月5日
证券投资基金
中国建设银行-上投摩根中国优势证券投 370 370 定向增发 2008年2月5日
资基金
中国建设银行-上投摩根阿尔法股票型证 350 350 定向增发 2008年2月5日
券投资基金
全国社保基金一零九组合 400 400 定向增发 2008年2月5日
交通银行-科瑞证券投资基金 400 400 定向增发 2008年2月5日
全国社保基金五零二组合 300 300 定向增发 2008年2月5日
中信实业银行-建信恒久价值股票型证券 300 300 定向增发 2008年2月5日
投资基金
全国社保基金六零一组合 200 200 定向增发 2008年2月5日
合计 39,150 3,000 14,100 50,250 — —
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4.2 股东数量和持股情况
单位:股
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报告期末股东总数 77,808
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例( 持股总数 持有有限售条件股 质押或冻结的
%) 份数量 股份数量
北京城建集团有限责任公司 国有法人 52.83 391,500,000 381,500,000 无
中国光大银行股份有限公司-泰信先行策略开放式 其他 1.95 14,430,374 0 未知
证券投资基金
海通-中行-FORTISBANKSA/NV 其他 1.89 14,000,000 14,000,000 未知
江苏开元国际集团轻工业品进出口股份有限公司 其他 1.89 14,000,000 14,000,000 未知
渤海证券有限责任公司 其他 1.62 12,000,000 12,000,000 未知
罗蒙集团股份有限公司 其他 1.62 12,000,000 12,000,000 未知
中国人民财产保险股份有限公司-传统-普通保险产 其他 1.62 12,000,000 12,000,000 未知
品-008C-CT001沪
中信建投证券有限责任公司 其他 1.48 11,000,000 11,000,000 未知
中国工商银行-建信优选成长股票型证券投资基金 其他 1.35 10,000,000 10,000,000 未知
中国农业银行-鹏华动力增长混合型证券投资基金 其他 1.16 8,621,257 0 未知
（LOF）
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
中国光大银行股份有限公司—泰信先行策略开 14,430,374 人民币普通股
放式证券投资基金
北京城建集团有限责任公司 10,000,000 人民币普通股
中国农业银行-鹏华动力增长混合型证券投资 8,621,257 人民币普通股
基金（LOF）
中国农业银行-大成创新成长混合型证券投资 7,000,000 人民币普通股
基金
中国工商银行-易方达价值成长混合型证券投 6,189,145 人民币普通股
资基金
交通银行-华安创新证券投资基金 3,729,182 人民币普通股
中国银行-大成蓝筹稳健证券投资基金 3,656,749 人民币普通股
中国银行-银华优质增长股票型证券投资基金 3,504,403 人民币普通股
中国建设银行-银华核心价值优选股票型证券 3,497,092 人民币普通股
投资基金
中国建设银行-交银施罗德稳健配置混合型证 3,455,000 人民币普通股
券投资基金
上述股东关联关系或一致行动关系的说明 在前十名无限售条件股东中，北京城建集团有限责任公司与其它无限售条件股东不存
在关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行
动人；大成创新成长混合型证券投资基金与大成蓝筹稳健证券投资基金同属于大成基
金管理有限公司；银华优质增长股票型证券投资基金与银华核心价值优选股票型证券
投资基金同属于银华基金管理有限公司；未知其它股东之间是否存在关联关系，也未
知其它股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动
人。
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4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
(1)法人控股股东情况
控股股东名称：北京城建集团有限责任公司 法人代表：刘龙华 注册资本：108,197.3万元 成立日期：1993年11月8日 主要经营业务或管理活动：授权进行国有资产的经营与管理,承担各类型工业、能源、交通、民用、市政工程建设项目总承包，房地产开发，商品房销售，机械施工、设备安装；商品混凝土、钢木制品、建筑机械、设备制造及销售，建筑机械设备及车辆租赁，仓储、运输服务，购销金属材料、建筑材料、化工轻工材料、机械电器设备、木材，零售汽车（不含轿车），饮食服务；物业管理。
(2)实际控制人情况
实际控制人名称：北京市国有资产监督管理委员会 4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股
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姓名 职务 性别 年 年初 年 变 报告期内从公 报告期被授予的股权激励情况 是否在股东
龄 持股 末 动 司领取的报酬 可行权 已行权 行权价 期末股票市 单位或其他
数 持 原 总额(万元) 股数 数量 价 关联单位领
股 因 (税前) 取
数
刘龙华 董事长 男 56 0 0 0 0 0 0 0 是
徐贱云 副董事长 男 44 0 0 0 0 0 0 0 是
林庆乐 董事 男 48 0 0 0 0 0 0 0 是
陈代华 董事总经理 男 45 0 0 9.6* 0 0 0 0 否
李文 董事副总经理 男 54 0 0 38.42 0 0 0 0 否
梁伟明 董事副总经理 男 40 0 0 21.43 0 0 0 0 否
柴强 独立董事 男 46 0 0 5.13 0 0 0 0 否
徐经长 独立董事 男 42 0 0 5.13 0 0 0 0 否
陈行 独立董事 男 40 0 0 5.13 0 0 0 0 否
胡俞越 独立董事 男 47 0 0 5.13 0 0 0 0 否
胡美行 监事主席 男 52 0 0 0 0 0 0 0 是
汤舒畅 监事 男 47 0 0 0 0 0 0 0 是
秘勇 监事 男 37 0 0 0 0 0 0 0 是
廖廷建 监事 男 48 0 0 24.34 0 0 0 0 否
肖红卫 监事 男 42 0 0 23.23 0 0 0 0 否
毛雅清 副总经理 男 41 0 0 21.42 0 0 0 0 否
张健 副总经理总工 男 56 0 0 27.94 0 0 0 0 否
程师
张财广 董事会秘书副 男 45 0 0 23.45 0 0 0 0 否
总经理
程丰 副总经理 男 40 0 0 0 0 0 0 0 是
李学富 总经济师 男 44 0 0 28.69 0 0 0 0 否
李莉 总会计师 女 40 0 0 28.16 0 0 0 0 否
窦金山 总建筑师 男 58 0 0 27.45 0 0 0 0 否
合计 / / / / 285.05 / / /
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*：总经理陈代华先生自2007年10月起在公司领取报酬。
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
1、报告期内公司总体情况
（1）报告期内公司总体经营情况
报告期内，公司在拓展土地资源、拓宽融资渠道等方面取得了突破，盈利能力显著提高，综合实力稳步提升，发展潜力逐步显现，为公司的持续发展奠定了坚实的基础。截至报告期末，公司总资产102.16亿元，比期初增长43.85%，净资产33.63亿元，比期初增长71.11%。
报告期内，公司营业利润4.2亿元，同比增长75.9%。公司净利润2.65亿元，同比增长146.07%，主要原因是公司报告期营业利润水平和对外投资收益大幅度增加。公园2008销售签约10.2万平方米，签约合同额9.9亿元；富海大厦实现了清盘目标，销售签约1.5万平方米，签约合同额1.8亿元。公司取得国信证券公司5236万元投资收益。
报告期内，公司完成开复工面积71万平方米，其中，新开19.18万平方米；实现销售签约30万平方米，签约合同额36.87亿元，同比增长89%，但由于房地产开发周期因素影响，部分开发项目尚未达到竣工入住和确认收入条件，公司实现营业收入15.8亿元，同比减少26.30%。世华国际中心2007年9月实现整售，销售签约10.32万平方米，签约合同额14.5亿元，截至报告期末已收到房款7.25亿元；世华水岸2007年11月开盘，销售签约2.52万平方米，签约合同额3.39亿元；世华诚合大厦A座、B座、C座销售签约5.03万平方米，签约合同额6.7亿元，截至报告期末已收到房款1.35亿元。随着这些项目的竣工入住和确认收入，将对公司2008年和未来两年的利润产生重大影响。尚源印象销售签约3.27万平方米，签约合同额1.26亿元，2008年将为公司带来投资收益。
广渠路36号地完成了立项，正在进行产品定位、规划设计等前期工作。公司控股子公司北京城建兴业置地有限公司取得了北京市崇文区望坛项目，该项目建筑面积100余万平方米，全部为定向安置房，专用于北京市崇文区危改安置。公司与中鸿集团联合，以17.8亿元中标了北京市来广营4号地项目，该项目地上规划建筑面积30.67万平米。公司项目储备的增加为利润的持续增长提供了保障。
随着公司土地一级开发业务的壮大，与二级开发已呈联动发展态势。北苑南区正在做入市前的准备工作。小营、动感花园项目土地一级开发正在推进中。
对外投资项目对公司未来几年收益将产生重大影响。国信证券公司正在进行改制上市准备工作。国奥投资发展有限公司国奥村项目结构工程已经完成，销售状况良好，预期收益良好。五棵松文化体育中心有限公司篮球馆项目已竣工。北京城建中稷实业发展有限公司根据政府相关政策的变化正在修改长峙岛整体规划。
报告期内，公司通过定向增发募集资金11.69亿元，通过发行企业债券融资5亿元，为公司主业的发展提供了资金支持。
报告期内，公司取得了房地产开发一级资质，社会影响力稳步提高，荣获2007年度“中国房地产百强企业之星”、“沪深房地产上市公司地产绩优股十强”、“中国未来十年成长性蓝筹上市公司”、“全国企业文化建设先进单位”等荣誉称号。
（2）报告期内公司所处行业及市场环境情况
2007年，全国房价大幅攀升。严重的供求不平衡、地价的上涨和宏观经济形势的向好等因素，推动了房价的上涨。这直接导致了2007年国家对房地产业的宏观调控手段越来越严。2007年一年内央行连续6次加息、10次上调存款准备金率，政府直接针对房地产的调控政策就达14项之多，涉及房地产税收、外商直接投资、房地产信贷、土地供应管理以及廉租房等方面。
2007年9月，央行与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，随后12月11日又下发了《补充通知》，严格个人住房贷款、房地产开发贷款管理和规范土地储备贷款管理。2007年实施的房贷新政和从紧的货币政策，使得房地产领域的银行贷款，将被重点监管。这意味着房地产企业必须拓展多元化的融资渠道，以保证开发资金链的完善，应对节节攀升的地价和金融调控风险。
同时，国家对土地供应的监督更加严厉。国土资源部在去年9月提出，土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。随之而来的，便是全国各地展开的闲置土地清理活动。闲置土地清理影响最大的是不具备开发能力或者开发能力较弱的中小公司，由此带来的是房地产行业的进一步整合。
国家的宏观调控政策，促进了房地产行业的健康发展，抑制了投机行为，加速了房地产行业的优胜劣汰，有利于有实力的专业品牌房地产企业在竞争中占据优势地位。市场环境的变化，对公司来讲，机遇大于挑战。
（3）公司主营业务及其经营状况
公司的主营业务范围:房地产开发、销售。报告期内，公司的主营业务收入全部来自于商品房的开发、销售。
A主营业务分行业、产品情况表
单位:万元 币种:人民币
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分行业或分产品 营业收入 营业成本 营业利润率 营业收入比上年增 营业成本比上年 营业利润率比上年增减(
(%) 减(%) 增减(%) %)
行业
房地产 157,959.20 96,178.54 39.11 -26.30 -35.03 增加8.17个百分点
产品
商品房销售 140,375.34 86,204.02 38.59 -19.29 -25.78 增加5.37个百分点
项目转让 12,578.30 8,784.37 30.16 78.16 67.72 增加4.35个百分点
房屋租赁及其他 5,005.56 1,190.15 76.22 -84.99 -95.53 减少56.12个百分点
合计 157,959.20 96,178.54 39.11 -26.30 -35.03 增加8.17个百分点
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B主营业务分地区情况
单位:万元 币种:人民币
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地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京 157,959.20 -26.30
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公司的房地产业务目前主要分布于北京、重庆等地区，但由于北京以外的项目尚未结转损益，还不能确认收入，故今年的收入主要来源于北京。
（4）公司主要供应商、客户情况
报告期内，公司前五名供应商合计采购金额52,435万元，占全年采购金额的77.81%。
报告期内，公司前五名客户合计的销售额213,504万元，占全年销售金额的57.43%。
（5）公司报告期资产构成同比变动说明
单位:万元 币种:人民币
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项目 2007年 2006年 期末比期 变动原因
金额 占总资产 金额 占总资产 初占总资
比重（%） 比重（% 产的比重
） 的变动数
总资产 1,021,646.61 100.00 710,219.40 100.00 主要是存货和货币资金增加所致
货币资金 130,405.69 12.87 85,916.10 12.10 0.77 公司定向增发增加货币资金
应收款项 11,824.33 1.17 3,414.09 0.48 0.69 正常经营变化
投资性房地产 32,647.08 3.22 44,938.22 6.33 -3.11 正常经营变化
存货 601,613.78 59.35 365,875.26 51.52 7.84 公司新增开发项目
长期股权投资 112,307.36 11.08 116,175.93 16.36 -5.28 正常经营变化
固定资产 6,061.73 & |