股票简称：万 科Ａ 股票代码：000002

　　报告期内，住房市场延续了自2007年年底以来的调整。从同区位、同类型房屋的成交价格看，珠三角及部分内地中心城市已经有所下降。而长三角、环渤海等地区的房价虽较为稳定，部分城市甚至一度延续上涨趋势，但观望气氛也较为浓重，成交量出现不同程度的萎缩。
　　本轮调整，固然一定程度上是出于国际、国内宏观经济因素的影响，但更重要的仍是行业自身规律使然。在经历了2007年较为亢奋的快速上涨之后，市场必然需要一个理性回归的过程，并在调整完成后迎来新的发展阶段。
　　对此公司在2007年度报告以及今年的一季度报告中已经进行过分析。公司认为，调整的到来本身就难免引起部分市场参与者的疑虑与观望，市场需要一段时间来重新达成共识，在这一过程中，不排除会发生短期过度调整的可能。但公司同时也强调，只要决定行业基本面的深层因素依然明确，则调整必然只是阶段性插曲，不会也不可能改变行业整体的发展方向。
　　从历史经验来看，房地产行业在长期增长中经历短期的下调，这一情形并非中国独有。70年代初，日本房地产市场在经过
　　近20年的增长后，受国际国内经济环境的影响，也一度经历过较大调整，但短暂的下跌后，是十多年持续稳定的繁荣。从中可以清楚看到，尽管就短期而言，社会经济发展中的诸多因素均有可能影响市场一时的走势，但行业长期发展趋势仍取决于城市化的演进、经济的增长、人口结构以及居住模式变迁等基本要素，只要上述因素不发生根本变化，行业发展的基本趋势就不会动摇。这一点，在日本房地产市场近半个世纪的发展历程中已经得到充分验证。
　　对于还处在成长阶段的中国房地产行业来说，增长的历程显然远未步入尾声。目前我国城市化率约为45%，仅相当于日本60年代初期的水平。全国65岁以上老龄人口占比8%，仅相当于日本70年代水平。由于特殊的人口政策，一种可能产生的忧虑是未来的年轻人口总量将趋于下降。但同时也应注意到，在相当长一段时期内，以青少年为主力的人口迁徙将可有力缓解总量下滑对城市人口结构的冲击。2000年人口普查数据显示，中国迁徙人口中约有30%属于25-39岁年龄段，50%属于10-24岁年龄段。2000年到2005年，全国25-39岁人口总量减少了3000万人，但同期城市25-39岁人口总量增加了约1500万人。考虑到人口迁徙的主要目的地是经济发达的中心城市，则这些地区年轻人口流入、年轻家庭数量增长的趋势更为明显。
　　在未来相当长一段时间内，中国经济发达的中心城市，住房需求依然旺盛，对此公司的判断没有丝毫动摇。
　　因此，当前我们所面对的，并非因需求消失而行将走向衰落的市场，而是因前期过热而经历理性回归的市场。尽管国际、国内的宏观经济因素增加了本次调整的复杂性，调整的时间可能因此而变长，部分城市在短期内甚至可能出现过度调整，但住房市场的长期前景依然值得期待。随着住宅企业定价的合理化和真实自住需求的逐步启动，市场有望在更为理性健康的轨道上展开新一轮的发展和成长。
　　另一方面，行业的调整不仅意味着挑战，也意味着机会。市场存在传导机制，在房地产行业主要体现为房价与地价的联动。
　　尤其对于万科这类具有较强制造业特征的企业而言，只要用稍微长远的视角，则房价变动的影响很大程度上将被地价的联动所抵消。房价的快速上涨未必是福，因为随之而来的可能是企业在面对高价土地时的进退维谷；反之，房价的调整也毋须过于紧张，因为随之而来的很可能是土地市场的良好机会。
　　报告期内，这一趋势已经渐露端倪，而在随后的一段时间内可能表现得更为明显。受整体货币政策以及市场回款减速的影响，行业资金状况不断趋紧。尽管资金紧张的局面，至少在目前并不会导致行业资金链面临普遍性风险，但却足以对土地市场的供求关系产生深刻影响。报告期内，各地土地流拍现象时有发生，而随后存量土地市场的整合进程很可能进一步加速，具有良好资信能力和广泛融资渠道的企业，既具备更大的腾挪空间，同时也在行业格局的重构中占据有利的地位。
　　相对于市场的变动，更值得住宅企业警惕和反思的，其实是牛市环境下专业能力的减退。2007年的市场亢奋而火爆，几乎任何产品都不愁销售，甚至都能卖出一个理想的价格。在这种情况下，企业对客户的关注、对产品和服务的改进很容易出现松懈。这样的考验即使对于万科来说也同样存在。正是基于这样的考虑，公司将“虑远积厚守正筑坚”设定为2008年的主题词。
　　公司应对与经营业绩
　　报告期内，公司业绩稳步增长。上半年，公司营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，较上年同期分别增长55.5%和23.6%。
　　上半年，公司结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%和55.5%。期末，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。
　　1-6月份，公司实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%。其中，上海公司的销售面积和销售金额分别为36.4万平方米和46.2亿元，主要来自白马花园、金色雅筑、新里程、四季花城、兰乔圣菲等项目；广州公司的销售面积和销售金额分别为24.7万平方米和24.7亿元，主要来自万科城、金色荔苑、金色康苑、金色家园等项目；深圳公司的销售面积和销售金额分别为16.1万平方米和22.5亿元，主要来自万科城、第五园、东方尊峪等项目；在其它城市，天津东丽湖、杭州魅力之城、沈阳万科城、佛山万科城、武汉魅力之城等项目均取得良好的销售业绩，期内分别售出9.0万、7.0万、6.9万、6.0万、5.9万平方米和5.7亿元、6.4亿元、3.8亿元、3.6亿元、3.1亿元。
　　报告期内，公司新增项目按万科权益计算的规划建筑面积合计330万平方米。报告期末至本报告披露前，公司又新增万科权益规划建筑面积57万平方米。截至本报告披露日，本年度以来公司新增项目按万科权益计算的规划建筑面积387万平方米。
　　本报告披露日，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1,909万平方米。
　　自年初以来，公司坚持“聚焦主流理性应变”的经营策略，立足刚性需求，积极应对市场变化。公司销售的产品中，自住需求和中小套型的产品比例不断提升。与此同时，公司的市场份额有所扩大，由2007年的2.07%提升到上半年的2.7%，与2007年上半年的1.9%相比，则提升了0.8个百分点。
　　公司一贯认为，随着行业整合的进一步深入，行业竞争的核心将更多归于专业能力的竞争，优胜劣汰的市场机制将体现得更为充分。而行业进入调整期，也为公司进一步关注客户需求、提升产品服务品质和提升经营效率注入了更强的动力。报告期内，万科进一步强调客户理念，要求各一线公司回到基本商业逻辑，围绕市场和客户展开工作，切实提高产品品质和服务水准，最大化客户价值。同时，公司加强了“精益管理”的探索，倡导流程型文化，力图通过优化成本配置，细化装修房设计、深化集中采购等多方面的努力，挖掘效益潜力。
　　调整期内市场存在一定的短期不确定性，行业资金紧张的局面下潜藏着未来发展的机遇。在这样的背景下，更需要秉持现金为王的经营思路。报告期内，公司更加坚持一贯审慎的经营策略，更为注重财务的稳健性和资金的安全性。尽管期间预收帐款大幅增加，公司的负债率仍然维持在相对稳定的水平。截止本报告期末，本公司预收帐款265亿元，占负债总额的35%，该等预收帐款将随着项目的竣工结算转为本公司的主营业务收入。在负债结构上，公司有息负债中47.79%属于长期负债，短期负债占52.21%，偿债压力相对较低。截至报告期末，公司的净负债率为37.10%，持有现金153.7亿元。充裕的流动性为公司的财务稳定性和未来的发展提供了重要的保障。
　　年初，公司计划的新开工面积和竣工面积分别为848万平方米和689万平方米，为更好地适应当前市场状况和把握未来机会，公司将对下半年的开竣工计划进行适当调整，预计全年开工面积将为683万平方米，竣工面积将为586万平方米。同时，公司在市场调整初期即启用了更为理性的销售策略，加快资金的回笼，取得了较为明显的成效。另一方面，由于土地市场的调整相对滞后于住宅市场的调整，而行业资源整合的深入也将带来更多的合作机会，公司在项目获取上也将采取更加谨慎的态度，选取最有利的时机为公司未来的发展补充项目资源。
　　报告期内，公司继续加大合作力度，同时，行业资源整合的加速也为公司提供了较多机会。1至6月，公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。
　　长期以来，公司以持续成长的业绩和规范透明的治理赢得了资本市场和合作方的信赖，即使在信贷紧缩的宏观背景下，公司仍然具备相对丰富的融资来源。报告期内，公司在加强银企合作的基础上，继续探索新的融资渠道，其中发行不超过59亿的公司债券的方案已获中国证监会发审委审核通过。另一方面，公司在选择融资方式时将充分考虑对投资者的影响。年初，公司曾表示有意在时机成熟时进行一次股权融资，但同时也强调在此问题上将高度谨慎，充分考虑资本市场和投资者的承受力。鉴于当前的市场环境并非实施股权融资的最佳时机，公司近期不准备推出相关融资方案。
　　报告期内，公司连续第六次获得由经济观察报社与北京大学企业案例管理研究中心共同评选的“中国最受尊敬企业”称号；由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的“2008中国房地产百强企业研究”报告中，万科集团位列房地产企业综合实力第一。
　　公司的专业能力和产品品质再度获得社会的认可。在2008年度“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选中，公司继2007年三项目获得金奖后，中山城市风景项目、天津东丽湖项目、北京紫台项目和成都魅力之城项目等四个项目再度摘取金奖，北京四季花城项目获得“詹天佑大奖住宅小区优秀工程质量奖”，中山城市风景项目更被推荐参评最高级别的詹天佑土木工程大奖。万科棠樾项目以自然保护和文化传承，在“2008全球人居环境最佳范例论坛”上获得“全球人居环境最佳社区综合范例奖”。
　　在证券时报社和南方基金联合主办的“2007年度上市公司主板价值百强”评选中，万科荣获“价值百强”、主板上市公司十佳管理团队、百佳董秘奖等三个荣誉奖项。在中国证券报社主办的“上市公司百强金牛奖”评选中，万科荣获“2007年度中国上市公司金牛奖百强”和“中国上市公司金牛奖百强特别奖——基业长青奖”。

　　调整经营计划内容：年初，公司计划2008年新开工面积848万平方米，竣工面积689万平方米。上半年公司已经累计完成开工面积333万平方米，竣工面积157万平方米。鉴于目前的市场调整还将持续一段时间，为了更好地适应当前市场状况，公司将对下半年的开工和竣工计划进行适当调整，以更好的匹配当前市场的销售节奏，保有更多的现金，把握未来机会。公司计划将下半年新开工面积调整为350万平方米，较年初计划减少165万平方米；另一方面，基于同样的考虑，同时也考虑到北京地区受奥运暂停施工、成都地区受地震延缓施工的影响，公司的竣工计划也将相应调整，下半年竣工面积将调整为429万平方米，全年竣工面积较年初计划数减少103万平方米。合计全年开工面积将为683万平方米，竣工面积将为586万平方米。考虑市场环境、各地政策法规和重大天气变化等不确定性，以上开竣工计划不排除有进一步调整的可能性。