万 科Ａ：2008年第一季度报告
万科企业股份有限公司2008年第一季度报告
公告编号：〈万〉2008-020
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
1.3 宋林副主席、王印董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；李小加独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权李家晖独立董事代为出席并行使表决权。
1.4 公司本季度财务会计报告未经审计。
1.5 公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1主要会计数据及财务指标
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本报告期末 上年度期末 增减变动（％）
总资产 106,060,241,267.34 100,094,467,908.29 5.96%
归属于母公司所有者权益 30,203,732,418.75 29,278,647,601.20 3.16%
总股数 6,872,006,387.00 6,872,006,387.00 -
每股净资产 4.40 4.26 3.29%
报告期 上年同期 增减变动（％）
归属于母公司所有者净利润 718,133,261.64 612,349,282.31 17.28%
经营活动产生的现金流量净额 (1,419,962,635.15) (3,237,626,139.27) 56.14%
每股经营活动产生的现金流量净额 (0.21) (0.74) 71.62%
基本每股收益 0.105 0.093 12.90%
稀释每股收益 0.105 0.093 12.90%
净资产收益率 2.41% 4.01% -1.60个百分点
扣除非经常性损益后的净资产收益率 2.43% 4.01% -1.58个百分点
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（单位：人民币元）
注：以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于母公司所有者权益和归属于母公司所有者净利润。
（单位：人民币元）
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非经常性损益项目 年初至报告期期末金额
营业外收支净额 (5,315,846.35)
所得税影响金额 1,328,335.15
合计 (3,987,511.20)
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2.2 报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表
截至2008年3月31日，公司股东总人数为879,047户（其中A股844,444户，B股34,603户）。
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报告期末股东总数 879,047
前十名无限售条件流通股股东持股情况
股东名称（全称） 期末持有无限售条件流通股股份数量 种类
华润股份有限公司 840,684,247 A股
南方绩优成长股票型证券投资基金 83,538,136 A股
刘元生 82,510,697 A股
上海南都伟峰投资管理有限公司 67,500,000 A股
TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT. 64,743,589 B股
广发聚丰股票型证券投资基金 60,462,102 A股
中国人寿保险（集团）公司－传统－普通保险产品 46,570,058 A股
交银施罗德蓝筹股票证券投资基金 45,973,777 A股
内藤证券株式会社 45,201,265 B股
华夏蓝筹核心混合型证券投资基金(LOF) 42,400,562 A股
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截至2008年3月31日，公司总股数6,872,006,387股，其中A股6,050,159,219股，B股821,847,168股。
§3 管理层讨论与分析
报告期内，住宅市场延续了自去年四季度以来的理性调整。加之每年一、二月份是传统淡季，今年前两个月市场成交量较去年三、四季度明显下降。而随着三月份较多新推楼盘的上市，三月成交量呈现较大的环比上升幅度。
从去年下半年开始，万科多次明确表示，在前一阶段的亢奋过后，行业需要也必然经历一个理性回归的过程。因此，当调整真正到来的时候，我们同样需要也完全可以对其进行理性的观察和分析。
透过近期市场数据变化的表面现象，我们可以观察到一个明显的趋势——随着亢奋心理的逐步消褪和购房者心态的日趋理性，以首次置业和改善性需求为主的自住需求已经再度成为市场主流。
报告期内，自住需求和中小套型产品占万科销售的比例呈明显上升趋势。公司3月份销售的产品中，自住需求比例达到90%，而90平米以下产品的套数比例超过了50%。
万科认为，市场调整过程中最重要的是心态的调整。自主需求比例提高，恐慌性抢购心态消失，投资性购房淡出，住宅企业对于未来过于乐观的预期逐步修正，这些都说明，市场的心态已经逐渐调整到位。
因此我们需要意识到，近期的市场表现，是一个在阶段性调整过程中取得的业绩，是一个在购房者普遍持审慎态度的氛围中取得的业绩，因而它更能彰显自住需求、刚性需求的坚实性。短期来看，尽管调整的到来本身就难免引起部分市场参与者的疑惑与观望，市场需要一段时间来重新达成共识，在这一过程中不排除会发生短期过度调整的可能，但只要决定行业基本面的深层因素依然明朗，则调整必然只是阶段性插曲，不可能改变行业整体的发展方向。而从长远来看，正如万科此前多次表达的那样，决定住宅行业前景的各项基本要素并未发生任何根本性的转变，中国住宅市场的未来前景依然值得坚定不移地看好。不仅如此，市场从过热向理性的回归，还将有助于行业获得更加健康稳定的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。
报告期内，万科坚持“聚焦主流，理性应变”的经营策略，立足刚性需求，主动调高针对自住需求的普通商品住宅和中小户型产品的比例，积极应对市场变化，取得了良好的销售业绩。一季度，公司实现销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，和去年同期相比，增幅分别为82.9%和119.1%。一至三月份，公司销售面积同比分别增长11.7%、51.9%和147.1%，销售金额同比分别增长11.7%、70.7%和227.5%。报告期内，公司有广州金色荔苑、杭州金色城品等新项目开盘销售，广州金色荔苑、深圳万科城、上海白马花园、成都金域蓝湾等项目均获得良好销售业绩。
分区域看，珠三角市场实现销售面积34.0万平方米，销售收入33.4亿元；长三角市场实现销售面积35.1万平方米，销售收入38.4亿元；环渤海市场实现销售面积24.0万平方米，销售收入16.9亿元；其它市场实现销售面积21.4万平方米，销售收入12.3亿元。
报告期内，公司结算面积80.3万平方米，实现结算收入62.9亿元。一季度，公司实现营业收入64.0亿元，净利润7.2亿元，分别同比增长55.6%和17.3%。净利润同比增幅相对偏低的主要原因在于，去年同期结算时恰逢一个高利润项目较为密集的时段，而本报告期结算项目中包括利润率较低的上海华漕213号配套商品房，该项目结算面积和金额分别占公司整体比例为23.7%和12.7%。
截至报告期末，公司尚有319.0万平方米已售资源未竣工结算，签约金额合计约265.8亿元。
万科在之前的定期报告中曾多次表示，资金正成为制约住宅供应和行业发展的最大因素，同时，行业当前的理性调整对企业的财务能力也提出了更高的要求。基于审慎的经营风格，公司历来注重财务的安全性和发展的稳健性。截至报告期末，公司持有现金156.3亿，净负债率为30.9%。充裕的流动性和合理的财务结构为公司积极应对市场变化提供了充分的保障。
新增项目情况
报告期内，公司已获取的规划中项目建筑面积合计约117.3万平方米，其中按万科权益比例计算的建筑面积约为65.1万平方米。
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城市 项目名称 地理位置 权益比例 占地面积(平方米 当前规划建筑面 项目进度
) 积(平方米)
武汉 金色骏景（贺家 江汉区 52% 65,900 319,550 前期
墩）
成都 成都海蓉厂 武侯区 49% 54,969 259,986 前期
天津 滨海新城 开发区 100% 32,000 60,000 前期
天津 时尚广场 开发区 100% 6,500 45,000 前期
东莞 东莞金域华府（ 南城区 51.7% 189,928 488,113 前期
宏图路）
合计 349,297 1,172,649
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§4 重要事项
4.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
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项目2008-3-312007-12-31变动幅度说明（人民币万元）（人民币万元）其他应收款306,378.81276,405.6910.84%获取新项目保证金
增加长期股权投资180,079.14243,860.92-26.15%原合营地杰公司纳入合并报表短期借款142,485.00110,485.0028.96%公司规模扩大
所增加的借款应付账款920,280.301,110,379.74-17.12%地价工程款支付应交税费(13,395.34)79,571.66-116.83%缴纳税金及预缴土
地增值税等其他应付款935,354.09590,744.7458.33%股东借款款项增加一年内到期的非流动负债867,200.07748,867.6915.80%长期负
债转入项目2008年1-3月（人民币万元）2007年1-3月（人民币万元）变动幅度说明营业收入640,043.58411,413.8855.57%房地产开发
销售规模增长营业成本392,591.26228,051.2872.15%地产业务规模增长营业税金及附加64,768.0751,234.9126.41%收入增加及计提土
地增值税等销售费用27,841.4518,409.9951.23%地产业务收入增加管理费用37,160.6627,907.8933.15%公司规模扩大及股权激励摊销
归属母公司所有者的净利润71,813.3361,234.9317.28%本期净利润增加
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4.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
□适用 √不适用
4.3公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
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1．公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承诺：将本着有利于万科发
展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠
纷时，保持中立。中国华润总公司始终履行其承诺。2．在公司2006年度非公开发行A股股票中，华润股份有限公司承诺认购的股票自
愿锁定三十六个月；其余认购对象承诺认购的股票自愿锁定十二个月。有关承诺都得到严格履行。
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4.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
4.5 其他需说明的重大事项
4.5.1 证券投资情况
□适用 √不适用
4.5.2 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
（单位：人民币元）
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证券代码 证券简称 初始投资金额 占该公司股权比 期末账面值 报告期损益 报告期所有者权
例 益变动
000001 深发展A 9,667,147.80 0.10% 62,536,320.00 - (23,063,040.00)
600697 欧亚集团 5,070,000.00 1.18% 35,775,131.84 - (12,062,833.32)
600680 上海普天 8,841,200.00 1.41% 57,439,449.60 - 3,568,468.80
600751 SST天海 143,600.00 0.04% 143,600.00 - -
600329 *ST中新 306,000.00 0.02% 890,032.29 - (139,953.69)
合计 24,027,947.80 156,784,533.73 - (31,697,358.21)
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注：上述股权均为公司历史持有的法人股，目前SST天海还未股改，深发展A和欧亚集团处于限售期内。
4.5.3 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表
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类别 时间 地点 方式 接待对象 谈论的内容及提供的资料
联合证券活动 2008.1 厦门 见面会 券商、基金等 （一）谈论的主要内容：1）公司日常经营
里昂证券 2008.1 香港 见面会 券商、基金 情 各类投资者 化
活动 等各类投资 期
者
德意志银 2008.1 北京 见面会 券商、基金
行活动 等各类投资
者
瑞银证券 2008.1 上海 见面会 券商、基金
活动 等各类投资
者
中信证券 2008.1 东莞 见面会 券商、基金
活动 等各类投资
者
里昂证券 2008.3 香港 走访 券商、基金
活动 等各类投资
年度业绩 2008.3 香港、深圳 见面会 券商、基金 者
推介会 、上海、北 、个人等各
京 类投资者
注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资
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万科企业股份有限公司
资产负债表
二零零八年三月三十一日
(金额单位:人民币元)
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资产 2008年3月31日 2007年12月31日
合并 公司 合并 公司
流动资产：
货币资金 15,626,087,320.46 6,633,394,228.86 17,046,504,584.31 5,742,894,789.02
应收账款 865,218,305.83 - 864,883,012.55 -
预付账款 9,943,048,262.63 4,249,643.66 8,284,197,850.73 3,169,643.66
其他应收款 3,063,788,143.76 47,912,840,699.84 2,764,056,869.18 34,386,024,525.88
存货 72,398,283,778.88 - 66,472,876,871.40 -
流动资产合计 101,896,425,811.56 54,550,484,572.36 95,432,519,188.17 40,132,088,958.56
非流动资产：
可供出售金融资 457,146,755.95 93,214,581.44 488,844,114.16 101,708,945.96
产
长期股权投资 1,800,791,380.73 7,896,187,691.61 2,438,609,165.05 8,390,721,641.69
投资性房地产 280,976,488.99 6,075,121.28 277,090,574.96 6,256,227.11
固定资产 582,962,485.56 60,925,471.70 575,205,554.97 62,801,618.80
在建工程 304,969,405.34 - 271,270,240.23 -
长期待摊费用 13,846,626.10 - 6,871,651.49 -
递延所得税资产 723,122,313.11 - 604,057,419.26 -
非流动资产合计 4,163,815,455.78 8,056,402,866.03 4,661,948,720.12 8,561,488,433.56
资产总计 106,060,241,267.34 62,606,887,438.39 100,094,467,908.29 48,693,577,392.12
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万科企业股份有限公司
资产负债表（续）
二零零八年三月三十一日
(金额单位:人民币元)
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负债及 2008年3月31日 2007年12月31日
所有者权益 合并 公司 合并 公司
流动负债：
短期借款 1,424,850,000.00 - 1,104,850,000.00 -
交易性金融负债 36,279,087.13 - 20,957,112.00 -
应付账款 9,202,802,987.72 - 11,103,797,389.76 -
预收账款 24,308,987,349.25 - 21,622,747,400.80 -
应付职工薪酬 195,376,661.45 125,739,034.47 729,790,790.42 210,987,432.44
应交税费 (133,953,416.19) (335,290.04) 795,716,626.98 20,262,496.40
其他应付款 9,353,540,863.66 16,115,817,396.81 5,907,447,420.79 4,011,814,897.68
一年内到期的非流动负债 8,672,000,715.97 7,945,550,000.00 7,488,676,903.65 5,927,660,000.00
流动负债合计 53,059,884,248.99 24,186,771,141.24 48,773,983,644.40 10,170,724,826.52
非流动负债：
长期借款 16,485,984,470.98 12,090,709,442.22 16,362,079,840.21 12,437,920,200.65
预计负债 39,584,226.40 - 37,962,953.43 -
递延所得税负债 979,661,278.18 14,274,608.65 991,004,610.53 15,803,594.27
其他非流动负债 15,270,757.75 - 9,913,830.68
非流动负债合计 17,520,500,733.31 12,104,984,050.87 17,400,961,234.85 12,453,723,794.92
负债合计 70,580,384,982.30 36,291,755,192.11 66,174,944,879.25 22,624,448,621.44
所有者权益：
股本 6,872,006,387.00 6,872,006,387.00 6,872,006,387.00 6,872,006,387.00
资本公积 12,959,309,467.97 13,033,226,820.44 12,830,465,899.13 12,885,360,235.32
盈余公积 5,395,470,156.38 5,395,470,156.38 5,395,470,156.38 5,395,470,156.38
未分配利润 4,751,039,479.32 1,014,428,882.46 4,032,906,217.68 916,291,991.98
外币报表折算差额 225,906,928.08 - 147,798,941.01 -
归属于母公司所有者权益 30,203,732,418.75 26,315,132,246.28 29,278,647,601.20 26,069,128,770.68
合计
少数股东权益 5,276,123,866.29 - 4,640,875,427.84 -
所有者权益合计 35,479,856,285.04 26,315,132,246.28 33,919,523,029.04 26,069,128,770.68
负债及所有者权益总计 106,060,241,267.34 62,606,887,438.39 100,094,467,908.29 48,693,577,392.12
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公司法定代表人： 公司财务负责人：
万科企业股份有限公司
利润表
二零零八年一季度
(金额单位:人民币元)
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项目 2008年1-3月 2007年1-3月
合并 公司 合并 公司
一、营业收入 6,400,435,839.58 507,700.10 4,114,138,824.22 340,835.20
减：营业成本 3,925,912,602.33 336,696.08 2,280,512,837.18 345,917.34
营业税金及附加 647,680,675.15 4,855,368.05 512,349,138.71 60,715.45
销售费用 278,414,498.13 - 184,099,938.25 -
管理费用 371,606,638.70 190,581,429.21 279,078,879.96 90,664,103.83
财务费用 133,089,160.45 (135,444,438.66) 25,926,857.04 (46,103,574.40)
资产减值损失 7,239,780.95 779.79 204,344.08 (5,657.10)
加：公允价值变 (15,321,975.13) - 593,630.98 -
动净收益
投资收益 6,973,159.30 158,085,892.99 (2,972,479.83) -
其中：对联营企 6,973,159.30 - (2,932,402.78) -
业和合营企业的
投资收益
二、营业利润 1,028,143,668.04 98,263,758.62 829,587,980.15 (44,620,669.92)
加：营业外收入 6,422,987.70 - 5,779,974.20 20.00
减：营业外支出 11,738,834.05 126,868.14 4,620,752.72 10,523.41
其中：非流动资 - - 10,523.41 10,523.41
产处置净损失
三、利润总额 1,022,827,821.69 98,136,890.48 830,747,201.63 (44,631,173.33)
减：所得税费用 281,098,025.98 - 214,638,289.46 -
四、净利润 741,729,795.71 98,136,890.48 616,108,912.17 (44,631,173.33)
归属于母公司所 718,133,261.64 98,136,890.48 612,349,282.31 (44,631,173.33)
有者的净利润
少数股东损益 23,596,534.07 - 3,759,629.86 -
五、每股收益
（一）基本每股 0.105 0.093
收益
（二）稀释每股 0.105 0.093
收益
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万科企业股份有限公司
现金流量表
二零零八年一季度
(金额单位:人民币元)
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项目 2008年1-3月 2007年1-3月
合并 公司 合并 公司
一、经营活动产
生的现金流量
销售商品、提供 8,987,690,884.39 - 4,716,002,553.79 -
劳务收到的现金
收到其他与经营 1,311,820,012.73 23,854,061,187.91 511,675,176.63 7,976,851,231.28
活动有关的现金
经营活动现金流 10,299,510,897.12 23,854,061,187.91 5,227,677,730.42 7,976,851,231.28
入小计
购买商品、接受 8,048,702,606.33 - 5,790,031,154.05 -
劳务支付的现金
支付给职工以及 627,672,979.35 103,181,981.49 324,109,375.26 50,201,453.67
为职工支付的现
金
支付的各项税费 1,937,898,705.64 26,098,258.57 850,335,166.94 31,147,168.01
支付其他与经营 1,105,199,240.95 24,244,375,715.97 1,500,828,173.44 9,251,719,482.16
活动有关的现金
经营活动现金流 11,719,473,532.27 24,373,655,956.03 8,465,303,869.69 9,333,068,103.84
出小计
经营活动产生的 (1,419,962,635.15) (519,594,768.12) (3,237,626,139.27) (1,356,216,872.56)
现金流量净额
二、投资活动产
生的现金流量
收回投资收到的 - - 25,480,433.69 -
现金
取得投资收益收 - 100,000,000.00 - 10,200,000.00
到的现金
处置固定资产现 99,183.57 7,358.00 5,026.40 -
金净额
收到其他与投资 44,591,784.43 19,333,620.60 23,362,556.13 15,036,197.81
活动有关的现金
投资活动现金流 44,690,968.00 119,340,978.60 48,848,016.22 25,236,197.81
入小计
购建固定资产所 36,772,073.36 370,999.00 8,166,190.46 2,398,556.51
支付的现金
投资支付的现金 550,484,972.90 40,000,000.00 96,115,033.33 -
取得子公司及其 1,081,999,763.17 - 750,015,579.88 684,939,843.02
他营业单位支付
的现金净额
投资活动现金流 1,669,256,809.43 40,370,999.00 854,296,803.67 687,338,399.53
出小计
投资活动产生的 (1,624,565,841.43) 78,969,979.60 (805,448,787.45) (662,102,201.72)
现金流量净额
三、筹资活动产
生的现金流量
吸收投资收到的 336,507,408.00 - 115,189,650.00 -
现金
其中：子公司吸 336,507,408.00 - 115,189,650.00 -
收少数股东投资
收到的现金 &