万 科Ａ：2007年年度报告
证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B
2007年年度报告
公告编号：〈万〉2008-010
重要提示： 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石主席、郁亮董事、陈志裕董事、肖莉董事、蒋伟董事、李志荣独立董事、李家晖独立董事、徐林倩丽独立董事出席本次董事会会议。宋林副主席、王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权蒋伟董事代为出席会议并行使表决权；孙建一独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权徐林倩丽独立董事代为出席会议并行使表决权。 公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。 一、致股东 对中国住宅行业来说，2007必将是给人留下深刻印象的一年。
这一年，包括万科在内的众多住宅企业、尤其是上市企业，普遍实现了前所罕有的高速增长，增长的幅度甚至超过了空前繁荣、行业一片乐观的2004年。然而正如三年前盛况之后随之而来的是2005年初行业调控、市场前景迷离，2007行至岁末，观望氛围再度笼罩行业上空。
市场情绪有如天气，起伏变幻本来难免。但如此剧烈的阴晴交替，却依然足以令人动容。在这一近乎悖论的巨大反差背后，行业前景的天平究竟将向何方倾斜？投身或投资于这一领域的我们，又该作出怎样的判断和选择？毫无疑问，这是万科必须直面的问题，万科也有责任与股东分享思考的所得。然而，相对于市场气氛的剧烈变动，万科的回答可能会略显平淡。 因为在万科眼中，自2004年以来，尽管行业景气的表面现象时有跌宕，市场氛围也不断在乐观与悲观之间反复徘徊，但支撑住宅市场基本面的诸要素却并未发生任何根本性的改变，而行业内在的发展规律更是始终如一。在万科看来，要看清今天的行业，要判断明天的市场，其实答案早在数年前就已经揭晓。行业今天面临的局面，与2005年二季度的情形颇有相似之处；回顾2004年到2005年曾经发生的变化，则市场氛围从2007年到2008年的转折也似曾相识。不同之处仅仅在于，2005年的忧虑是对政策调控的反应；而今天的寒意，则来自市场现象的变化。
万科在2004年年度报告中有这样的分析：“消费者的有效需求才是一个市场存在的理由。政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的出发点，只会是防范市场波动带来的风险，而不可能是凭空创造或者消除一个自我演进的真实市场。住宅是人类生存必须的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性、人口结构和居住形态的变迁。“经过20多年的发展，中国已在世界经济尤其进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的增长速度。未来十年中国人口仍将继续增长，并伴随家庭规模的不断小型化。而随着工商社会的全面成型，中国也正处于全球最快的城市化进程中。 “商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业的集中化也是必然的趋势。 “行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势，为包括万科在内的领先企业提供了近乎无限的遐想空间。”这段话在2005年似乎并未获得太多的认同，而时至今日更恐怕早已被人遗忘。但从2005年到2007年，伴随宏观调控的逐步深入，行业内优势企业普遍的快速发展却已成为不争的事实。再度审视、比较这一成长历程，如果作为剧中人的我们，能从情节片段的纷乱中超脱出来，则不难发现，决定行业长期发展和短期波动的内在规律和深层因素，其实并未发生任何根本性的改变。正是从这样的观察角度出发，万科在2005年的中期报告中再度重申了自己的看法：“（万科）管理层认为，对于行业经营环境可以作出两点结论。首先，只有平稳的增长才是行业之福，短期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久，更不可依赖。其次，无论一时有多少利空的消息，依靠真实需求支撑的市场也永远不会就此衰落或沉沦。” 我们对中国住宅行业的美好前景充满信心。但我们也看到，在市场从亢奋非理性上涨向理性增长回归的进程中，消费者的判断和预期需要一段时间来加以厘清。而这一过程影响着个人购房行为，并进而可能影响群体的信息传递和决策。
很多时候，从表面上看是市场的变动导致了市场预期的变化，但深入探究，我们可能发现，其实是市场对短期预期的某种不确定而放大了市场的短期波动。作为这个年轻行业的领跑者，尽管万科没有足够的能力主导市场的态势，但我们应当也必须直面市场的观望和疑问，并始终秉持拥有充分把握的立足之道。幸运的是，身为为数不多的见证这一行业自肇始以来全过程的企业之一，我们更深切的感受到来自市场运行本质的力量。由此而获得的宝贵经验，亦成为前瞻未来的基础。 如果对万科所沉淀的经验和信念做一个扼要，那就是坚持自己对长期趋势的判断，并对行业自身可能发生的情绪波动始终保持警惕，而这也正是万科当前的选择。类似中国正在经历的高速现代化、城市化发展进程，在每个国家的历史上恐怕都只有一次机会。身处这一特定历史阶段，又与城市化紧密相关的中国住宅行业，其足迹注定无法平凡。类似的亢奋和接踵而来的回归，在未来仍可能再次甚至多次降临。作为这个领域的从业者，万科团队的成员将尽力守住一颗平常心。撇去表面的喧哗，真实的购买力始终在悄然生长，而住宅业迈向成熟的步伐也从未停歇。作为一个自由准入的行业，所有资源和机会对每个参与者正日益变得公平。凭借一笔先得的资源就可以坐收利润的时代已经结束，未来只有那些真正创造价值的企业才能在这个充满竞争的行业中长存；只有那些转化资源效率最高、能以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能最终赢得胜利者的桂冠。 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚 守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 2008年是万科上市的第18年。在过去的17年中，股东一如既往地支持着万科，也见证了万科持续17年、阅遍市场风雨和波折的增长。对股东给予的理解和信任，万科人一直深存感激。这也给了万科人足够的动力，在未来的悠长岁月中，与股东一同谱写更为美好的明日篇章。 二、公司基本情况简介 1、公司法定中文名称：万科企业股份有限公司
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为VANKE) 2、法定代表人：王石 3、董事会秘书：肖莉
电子信箱：IR@vanke.com
股证事务授权代表：梁洁
电子信箱：IR@vanke.com 4、联系地址：中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心 5、电话：0755-25606666
传真：0755-25531696 6、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02
邮政编码：518083
办公地址：中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心
邮政编码：518049 7、国际互联网网址：www.vanke. com
电子信箱：IR@vanke.com 8、信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港一家英文媒体
登载年报的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn 9、年报备置地点：公司董事会办公室 10、股票上市地：深圳证券交易所 11、股票简称及代码：万科A 000002
万科B 200002 12、公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳
变更登记日期：2007年9月28日，地点：深圳 13、企业法人营业执照注册号：4403011019092 14、税务登记号码：地税登字440304192181490号
国税登字440301192181490号 15、组织机构代码：19218149-0 16、公司聘请的会计师事务所名称、办公地址毕马威华振会计师事务所：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层毕马威会计师事务所：香港中环遮打道10号太子大厦8楼 三、会计数据和业务数据摘要 1、本年度主要会计数据(单位：人民币元)
2007 2006 本年比上年
年 年 2005年
增减（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入 35,526,611,301.94 17,918,331,517.79 17,918,331,517.79 98.27% 10,614,198,950.60 10,614,198,950.60
利润总额 7,641,605,685.33 3,396,518,226.62 3,434,494,660.18 122.50% 1,976,181,660.98 1,940,636,552.98
归属于上市公司股
4,844,235,494.21 2,154,639,315.18 2,297,883,766.18 110.81% 1,350,362,816.78 1,364,689,853.78
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 4,790,833,311.17 2,067,878,243.04 2,211,122,694.04 116.67% 1,336,851,574.86 1,351,178,611.86
损益的净利润
经营活动产生的现
(10,437,715,815.80) (3,024,121,481.87) (3,024,121,481.87) -245.15% 843,439,134.65 843,439,134.65
金流量净额
本年末比上
2007年末 2006年末 年末增减 2005年末
（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产 100,094,467,908.29 48,507,917,570.69 49,919,840,381.14 100.51% 21,992,392,061.30 22,274,099,226.30
归属上市公司股东
29,278,647,601.20 14,882,371,309.77 14,928,547,736.30 96.13% 8,309,602,557.04 8,373,406,038.04
权益
近3年主要会计数据及财务指标(单位：人民币元)
2007 2006 本年比上年增减
年 年 2005年
（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
基本每股收益 0.73 0.37 0.39 87.18% 0.39 0.39
稀释每股收益 0.73 0.36 0.39 87.18% 0.36 0.37
扣除非经常性损益后的
0.72 0.35 0.38 89.47% 0.39 0.39
基本每股收益
全面摊薄净资产收益率 16.55% 14.48% 15.39% 1.16个百分点 16.25% 16.30%
4
加权平均净资产收益率 23.75% 21.90% 23.51% 0.24个百分点 19.54% 19.73%
扣除非经常性损益后全
16.36% 13.89% 14.81% 1.55个百分点 16.09% 16.14%
面摊薄净资产收益率
扣除非经常性损益后的
23.49% 21.02% 22.62% 0.87个百分点 19.37% 19.55%
加权平均净资产收益率
每股经营活动产生的现
(1.52) (0.69) (0.69) -120.29% 0.23 0.23
金流量净额
2007 2006 本年末比上年末
年末 年末 2005年末
增减（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
归属于上市公司股东的
4.26 3.41 3.42 24.56% 2.23 2.25
每股净资产
注：报告期内，公司实施2006年度资本公积金转增股本方案，向全体股东每10股股份转增5股，公司总股份比2006年增长50%。同时2007年8月公司公开增发发行A股317,158,261股，公司总股份数比转增股本后增加4.84%。公司每股收益、经营活动产生的现金流量净额、净资产相应调整。
非经常性损益项目(单位：人民币元)
项目 2007年
营业外收入 31,457,800.24
营业外支出 (42,749,614.64)
出售股权投资收益/（损失） 73,623,405.18
以上各项对税收的影响 (8,929,407.74)
合计 53,402,183.04
采用公允价值计量的项目(单位：人民币元)
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
交易性金融资产 2,304,725.76 - (2,304,725.76) 3,009,780.75
可供出售金融资产 81,743,415.00 488,844,114.16 407,100,699.16 44,756,145.31
交易性金融负债 - 20,957,112.00 20,957,112.00 (20,957,112.00)
合计 - - - 26,808,814.06
3、境内外会计准则差异(单位：人民币元)
境内会计准则 境外会计准则
净利润 4,844,235,494.21 4,844,235,494
净资产 29,278,647,601.20 29,278,647,601
差异说明 无差异
四、股本变动及股东情况 1、股本变动情况
（1）公司股份变动情况表（单位：股，截至2007年12月31日）
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
股份类别 公积金转增 公开发行 其他
数量 比例 数量 比例
（注1） (注2) （注3、4）
一、有限售条件股份
1、国家及国有法人持股 275,330,444 6.30% 137,657,245 0 -247,987,689 165,000,000 2.40%
2、境内法人持股 290,000,000 6.64% 145,000,000 0 -435,000,000
3、境内自然人持股 2,415,578 0.05% 1,207,789 81,554 -1,971,643 1,733,278 0.03%
4、外资持股
有限售条件股份合计 567,746,022 12.99% 283,865,034 81,554 -684,959,332 166,733,278 2.43%
二、无限售条件股份
1、人民币普通股 3,254,254,617 74.47% 1,627,135,285 317,076,707 684,959,332 5,883,425,941 85.61%
2、境内上市外资股 547,898,112 12.54% 273,949,056 0 0 821,847,168 11.96%
无限售条件股份合计 3,802,152,729 87.01% 1,901,084,341 317,076,707 684,959,332 6,705,273,109 97.57%
三、股份总数 4,369,898,751 100.00% 2,184,949,375 317,158,261 0 6,872,006,387 100.00%
注：公司股本变化详情如下：
(1)报告期内，公司实施2006年度资本公积金转增股本方案，向全体股东每10股股份转增5股，公司股份相应增加；
(2)报告期内，公司公开发行A股317,158,261股，其中境内自然人持有的有限售条件流通股增加81,554股，无限售条件流通股增加317,076,707股；
(3)报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司调整高管及其他人员持有的有限售条件股份政策，公司境内自然人持有的有限售条件流通股相应减少，无限售条件流通股相应增加；
(4)报告期内，由于“万科HRP1”行权而使华润股份有限公司增加持有的15,953股国家及国有法人持有的有限售条件流通股解除限售，公司国家及国有法人持有的有限售条件流通股相应减少，无限售条件流通股相应增加；华润股份有限公司持有的247,971,736股公司股权分置改革有限售条件流通股解除限售，公司国家及国有法人持有的有限售条件流通股相应减少，无限售条件流通股相应增加；华润股份有限公司之外其他9家发行对象持有的4.35亿股公司2006年非公开发行A股解除限售，公司境内法人持有的有限售条件流通股相应减少，无限售条件流通股相应增加。
限售股份变动情况表
单位：股
本年解除限售股 本年增加限售股
股东名称 年初限售股数 年末限售股数 限售原因 解除限售日期
数 数
华润股份有限公 股权分置改革和 2007-12-6和
275,330,444 247,987,689 137,657,245 165,000,000
非公开发行限售 2009-12-27
司
南方基金管理有
60,000,000 90,000,000 30,000,000 0非公开发行限售 2007-12-27
限公司
上海南都伟峰投
50,000,000 75,000,000 25,000,000 0非公开发行限售 2007-12-27
资管理有限公司
国信证券有限责
46,000,000 69,000,000 23,000,000 0非公开发行限售 2007-12-27
任公司
博时基金管理有
31,000,000 46,500,000 15,500,000 0非公开发行限售 2007-12-27
限公司
中国平安人寿保
30,000,000 45,000,000 15,000,000 0非公开发行限售 2007-12-27
险股份有限公司
嘉实基金管理有
30,000,000 45,000,000 15,000,000 0非公开发行限售 2007-12-27
限公司
海富通基金管理
15,000,000 22,500,000 7,500,000 0非公开发行限售 2007-12-27
有限公司
鹏华基金管理有
15,000,000 22,500,000 7,500,000 0非公开发行限售 2007-12-27
限公司
富国基金管理有
13,000,000 19,500,000 6,500,000 0非公开发行限售 2007-12-27
限公司
王石 628,016 12,953 365,819 980,882 董事 中国证券登记结
郁亮 175,113 69,279 102,003 207,837 董事 算有限责任公司
丁福源 185,423 73,358 108,008 220,073 监事 深圳分公司调整
孙建一 288,432 108,162 144,216 324,486 董事 高管人员及其他
人员持有的有限
其他人员 1,138,594 1,707,891 569,297 0 登记公司限售
售条件股份政策
合计 567,746,022 684,959,332 283,946,588 166,733,278 － －
（2）股票发行与上市情况 A、此前三年股票及衍生证券发行情况 公开增发A股股票 经证监会证监发行字[2007]240号文批准，2007年8月22日，公司公布增发A股招股意向书，展开公开增发A股股票发行工作。本次增发采用A股股东全额优先认购，优先认购剩余部分网上、网下定价发行的方式进行，发行价格31.53元/股。本次发行共增发A股317,158,261股，募集资金总额9,999,999,969.33元，扣除发行费用后募集资金净额9,936,601,701.22元。 2007年9月5日，公司增发的A股股票在深圳证券交易所上市。 非公开发行A股股票 经证监会批准，2006年12月13日公司以10.5元/股的发行价格，向华润股份有限公司等10家发行对象，非公开发行400,000,000股A股股票，共募集资金42亿元。扣除发行费用，募集资金净额41.967亿元。2006年12月27日，非公开发行的A股股票在深圳证券交易所上市。根据《上市公司证券发行管理办法》等有关规定，非公开发行的A股股票在限售期内将予以锁定。其中，华润股份有限公司所认购的股份的锁定期限自2006年12月27日至2009年12月26日止；其它发行对象所认购的股份的锁定期限自2006年 12月27日至2007年12月26日止。 B、报告期内因公积金转增股本等原因引起公司股份总数及结构的变动情况，请见前文公司股份变动情况表注释。 C、截至报告期末公司无内部职工股。 2、股东情况介绍（截至2007年12月31日） （1）股东情况表
单位：股
股东总数 872,175户（其中A股842,117户，B股30,058户）
前10名股东持股情况
股东性 持股比 有限售条件股 质押或冻结的
股东名称 持股总数
质 例 份数量 股份数量
华润股份有限公司 国有股东 14.63% 1,005,684,247 165,000,000 0
刘元生 其他 1.20% 82,529,697 0 0
南方绩优成长股票型证券投资
其他 1.15% 78,823,038 0 0
基金
上海南都伟峰投资管理有限公
其他 1.09% 75,000,000 0 0
司
TOYO SECURITIES ASIA
LIMITED-A/C CLIENT. 外资股东 0.97% 66,837,583 0 0
国信证券有限责任公司 其他 0.86% 59,000,000 0 0
汇添富均衡增长股票型证券投
其他 0.78% 53,549,749 0 0
资基金
内藤证券株式会社 外资股东 0.68% 46,609,444 0 0
中国人寿保险（集团）公司－
其他 0.68% 46,570,058 0 0
传统－普通保险产品
嘉实稳健开放式证券投资基金 其他 0.67% 45,858,978 0 0
前10名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
华润股份有限公司 840,684,247 人民币普通股（A股）
刘元生 82,529,697 人民币普通股（A股）
南方绩优成长股票型证券投
78,823,038 人民币普通股（A股）
资基金
上海南都伟峰投资管理有限
75,000,000 人民币普通股（A股）
公司
TOYO SECURITIES ASIA
66,837,583 境内上市外资股(B股)
LIMITED-A/C CLIENT.
国信证券有限责任公司 59,000,000 人民币普通股（A股）
汇添富均衡增长股票型证券
53,549,749 人民币普通股（A股）
投资基金
内藤证券株式会社 46,609,444 境内上市外资股(B股)
中国人寿保险（集团）公司
46,570,058 人民币普通股（A股）
－传统－普通保险产品
嘉实稳健开放式证券投资基
45,858,978 人民币普通股（A股）
金
上述股东关联关系或一致行 华润股份有限公司是国信证券有限责任公司的第一大股东深圳国际
动的说明 信托投资有限责任公司的控股股东。
（2）前10名有限售条件股东持股数量及限售条件
序 持有的有限售 可上市 新增可上市交
有限售条件股东名称 限售条件
号 条件股份数量 交易时间 易股份数量
1 华润股份有限公司 165,000,000 2009-12-27 165,000,000 注
注:.在公司2006年非公开发行A股股票中，华润股份有限公司认购股份的锁定期限自2006年12月27日至2009年12月26日止。 （3）第一大股东情况
截止报告期末，华润股份有限公司及其全资子公司香港华润（集团）有限公司，合并持有公司股份1,026,736,517 股，占公司股份总数的14.94%，为公司第一大股东。其中，华润股份有限公司持有1,005,684,247股公司A股；此外，CLSA LIMITED所持的21,052,270股B股为香港华润（集团）有限公司实际持有。
华润股份有限公司是由中国华润总公司于2003年6月发起设立的股份有限公司，法定代表人为陈新华先生，主要资产为香港华润（集团）有限公司100%的股权及其他内地资产，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业。公司注册地点为北京市东城区建国门北大街8号华润大厦，注册资本约164.67亿元，中国华润总公司持有华润股份有限公司16,464,463,526股国家股，占其股本总额的99.984212%；其他四家发起人中粮集团有限公司、中国五矿集团公司、中国中化集团公司和中国华能集团公司分别持有华润股份有限公司650,000股国有法人股，分别占其股本总额的0.003947%。
中国华润总公司注册资本约96.62亿元，主要资产为华润股份有限公司的股权，直属国务院国有资产监督管理委员会管理，法定代表人亦为陈新华先生。
第一大股东与公司股权关系的方框图如下：
99.984212% 14.63%
中国华润总公司 华润股份有限公司 本公司
100%
0.31%
香港华润（集团）有限公司
五、董事、监事、高级管理人员及员工情况 1、董事、监事、高级管理人员 (1)基本情况及主要经历 董事简介 王石，男，1951年出生。1968年参军，1973年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978年毕业于兰州铁道学院给排水专业，本科学历。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988年起任股份化改组之万科董事长兼总经理，1999年起不再兼任公司总经理。现任万科董事会主席。 宋林，男，1963年出生。1985年毕业于同济大学工程力学系，获理学士学位。1986年加入华润（集团）有限公司；1998年起任华润（集团）有限公司董事；2000年起任华润（集团）有限公司常务董事副总经理，并兼任华润创业有限公司董事总经理、华润励致有限公司、华润电力控股有限公司董事会主席，2003年任华润股份有限公司董事；2005年任华润股份有限公司董事总经理；2006年起任华润置地有限公司董事会主席。现任华润（集团）有限公司总经理，华润股份有限公司董事总经理，并兼任华润创业有限公司、华润电力控股有限公司及华润置地有限公司董事会主席，吉利汽车控股有限公司独立非执行董事。2001年起任万科董事至今，现任万科董事会副主席。 郁亮，男，1965年出生。1988年毕业于北京大学国际经济学系，获学士学位；后于1997年获北京大学经济学硕士学位。曾供职于深圳外贸集团。1990年加入万科企业股份有限公司。1993年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理；1996年任万科企业股份有限公司副总经理；1999年任公司常务副总经理兼财务负责人；2001年起任公司总经理。1994年起任万科董事至今。现任万科总裁。 陈志裕，男，1954年出生。香港创兴书院毕业，英国伦敦商会会计文凭，香港管理专业协会企业管理文凭。英国国际会计师公会附属会员（AMIA）。从事会计、财务、行政管理工作多年。1983年起任仁达国际（香港）有限公司董事。现亦任北京仁达国际信息工程有限公司及上海仁达允真信息工程有限公司董事总经理。1997年起任万科董事至今。2005年起任万科董事会薪酬与提名委员会委员。 王印，男，1956年出生。毕业于山东大学经济学系，获得经济学学士学位，又在旧金山大学获得工商管理硕士学位。曾供职于对外经济贸易合作部。1984年任中国华润总公司办公室副主任；1988年任华润（集团）有限公司人事部副总经理；1995年任华润集团属下上润有限公司总经理；2000年起任华润（集团）有限公司董事、助理总经理；2001年起兼任华润置地有限公司董事总经理；现任华润（集团）有限公司董事副总经理。2002年起任万科董事至今。 肖莉，女，1964年出生。1984年毕业于武汉大学英国语言文学系，2000年获中欧工商管理学院工商管理硕士学位。先后供职于中南工业大学、中国科技资料进出口公司、日本三菱商事会社深圳事务所。1994年加入万科，任总经理办公室副主任。1996年任万科总经理办公室主任；2004年任董事会办公室主任。1995年至今任董事会秘书。2004年，出任公司董事至今。2005年起任万科董事会投资与决策委员会委员。2007年起任万科执行副总裁。 蒋伟，男，1963年出生。毕业于对外经济贸易大学，获得国际业务与财务硕士学位。1988年加入中国华润总公司，1990年加入华润（集团）有限公司。1999年起任华润（集团）有限公司财务部总经理，2000年起任华润（集团）有限公司董事；2002年任华润（集团）有限公司董事、财务总监；2003年任华润股份有限公司财务总监；2005年任华润股份有限公司董事。现任华润(集团)有限公司董事、财务总监，华润股份有限公司董事、财务总监，华润创业有限公司、华润电力控股有限公司、华润置地有限公司之董事，华润励致有限公司及中国资本（控股）有限公司非执行董事及绿城中国控股有限公司之独立董事。2001年任万科监事，2005年起任万科董事至今。2005年7月起，任万科董事会审计委员会委员、投资与决策委员会委员。 独立董事简介 孙建一，男，1953年出生。毕业于中南财经大学金融专业，大专学历，高级经济师。1971年供职于中国人民银行武汉市分行球场路办事处。1978年任中国人民银行武汉市分行江岸区支行信贷科副科长。1982年任中国人民银行武汉市分行二七路办事处主任兼党支部书记。1985年任中国人民保险公司武汉分公司副总经理、党委委员。1990年起任平安保险公司管理本部总经理，1991年任平安保险公司总经理助理，1992年起任平安保险公司副总经理，1994年任中国平安保险公司常务副总经理，1995年始兼任中国平安保险公司执行董事，1997年起任中国平安保险股份有限公司执行董事、常务副总经理，2003年起任中国平安保险（集团）股份有限公司执行董事、常务副总经理、副首席执行官至今，亦是中国平安人寿保险股份有限公司、中国平安财产保险股份有限公司、平安信托投资有限责任公司、平安养老保险公司、平安银行有限责任公司董事。1995年起任万科董事，1997年任常务董事，1998年任副董事长，2001年出任独立董事至今。2005年起，任万科董事会薪酬与提名委员会召集人、审计委员会委员。 李志荣，男，1959年出生。1985年毕业于香港理工大学地产管理专业。香港注册专业测量师，香港注册专业房屋经理，中华人民共和国注册房地产估价师。1985年供职于仲量行代理部，1993年离职前为工业部董事。1993年出任戴德梁行执行董事。2006年12月至今，出任戴德梁行北亚区副主席及投资部主管。2002年任万科独立董事至今。2005年起，任万科董事会投资与决策委员会召集人、薪酬与提名委员会委员。 李家晖，男，1955年出生。1978年毕业于英国伦敦城市大学。香港会计师公会执业资深会计师、英格兰及威尔士特许会计师公会会员，英国特许公认会计师公会资深会员。现任李汤陈会计师事务所副执行合伙人，香港中文大学专业进修学院兼任导师，香港岭南大学会计学课程咨询委员会委任委员，中港照相器材集团有限公司独立非执行董事及审核委员会主席，四海国际集团有限公司独立非执行董事及审核委员会主席，招商局国际有限公司独立非执行董事及审核委员会会员，中国航空技术国际控股有限公司独立非执行董事及审核委员会会员。2002—2005年曾任万基药业控股有限公司（现称汇保集团控股有限公司）独立非执行董事及审核委员会主席。因致力促进香港会计专业发展，于2004年7月获香港特别行政区政府颁授荣誉勋章。2005年起任万科独立董事至今。2005年起，任万科董事会审计委员会召集人。 徐林倩丽，女，1955年出生。现任香港理工大学协理副校长、工商管理学院院长、工商管理研究院院长暨会计学讲座教授，并出任内地多间著名大学的荣誉教授及客座教授；她是首位会计学教授获中国教育部聘为长江讲座教授，获聘中国科学院社会与组织行为研究中心的客座教授及美国麻省理工学院Sloan管理学院的访问学人。并获香港特区行政长官委任为大学教育资助委员会和财务汇报局成员。为香港会计师公会、香港董事学会的资深会员和澳洲CPA荣誉会员，首位非美籍人士及首位香港学者获美国会计学会委任为（国际）副会长。2005年起任万科独立董事至今。 监事简介 丁福源，男，1950年出生。大专学历。曾供职于广东省团委旅游部、中国南海石油联合服务总公司、南海石油深圳开发服务总公司、南海华信集团公司。1990年进入万科。1991年2月任万科总经理办公室副主任；1991年10月任万科人事管理部经理；1995年起任公司党委书记至今。1993年出任公司首届监事会监事。1995年出任公司监事会主席至今。 张力，男，1959年出生。1985年毕业于江西大学政治经济学专业，本科学历。曾先后供职于江西省第二化肥厂、江西大学、江西省劳动人事厅。1992年11月进入万科。1995年任上海万科物业管理公司总经理；1996年任上海万科房地产有限公司副总经理；1998年11月任公司企划部经理；1999年任深圳万科精品制造有限公司董事长、总经理；2000年离职万科，任远大房地产开发有限责任公司总经理；2001年重新加入万科，任北京万科总经理；2002年起任万科物业管理总监；2004年起作为职工委员会代表出任公司监事。 方明，男，1958年出生，持有山东大学经济学学士学位、南开大学法学硕士学位和中国社会科学院研究生院社会学博士学位。曾任中国社会科学院副研究员。1993年加入华润（集团）有限公司，曾任华润（集团）有限公司研究部高级经理、中国华润总公司资本运营部总经理、华润（集团）有限公司企业开发部助理总经理、副总经理。现任中国华源集团有限公司董事、副总裁，三九医药股份有限公司董事，华润医药集团有限公司副总裁。2005年12月起任万科监事。 高级管理人员简介 郁亮，简历请见“董事简介”。 刘爱明，男，1969年出生。1991年毕业于清华大学土木工程系，获建筑结构工程学士学位。1993年获清华大学建筑材料硕士学位。曾供职于中国海外建筑（深圳）有限公司，任中国海外建筑（深圳）有限公司董事、助理总经理兼地产部经理；2001年任中国海外建筑（深圳）有限公司董事总经理；2002年任中海地产股份有限公司副总经理；2002年加入万科，任万科副总经理。现任万科执行副总裁。 丁长峰，男，1970年出生。1991年7月毕业于北京大学国际政治系，获学士学位；后于1998年获北京大学世界经济系硕士学位。曾供职于江苏省盐城市委党校。1992年进入万科；1994年8月任总经理办公室研究室副主任；1995年任《万科周刊》主编；1996年1月任万科东北经营管理本部总经理助理；1997年任万科东北本部副总经理；1998年任上海万科房地产有限公司副总经理；1999年任万科企划部经理；2000年任上海万科房地产有限公司总经理；2001年起任万科副总经理。现任万科执行副总裁。 解冻，男，1965年出生。1987年毕业于南京工学院无线电系，获学士学位。1997年获上海交通大学管理学院工商管理硕士学位。曾供职于中国深圳彩电总公司深圳RGB电子有限公司。1992年加入万科。1996年任万科人事部经理；2000年任万科人力资源部总经理；2001年任万科人力资源总监；2004年任万科副总经理。现任万科执行副总裁。 张纪文，男，1967年出生。1987年毕业于清华大学建筑系，获学士学位。1994年获清华大学工程硕士学位；曾先后供职于贵州省建筑设计院、深圳锦绣中华发展有限公司、深圳世界之窗有限公司、广州华恒设计公司、香港何显毅建筑师楼。2001年加入上海万科房地产有限公司任副总经理；2003年任万科设计总监；2004年任万科副总经理。现任万科执行副总裁。 莫军，男，1967年出生。1991年毕业于清华大学建筑系，获学士学位；2004年获中欧工商管理学院工商管理硕士学位。1991年加入万科。1996年任深圳市万创建筑设计顾问有限公司经理；1999年任深圳市万科房地产有限公司总经理；2000年任北京万科总经理；2000年3月任万科副总经理；2001年任万科常务副总经理。2003年3月离开万科，任北京融科智地房地产开发有限公司常务副总经理。2004年10月重新加入万科，任副总经理。现任万科执行副总裁。 徐洪舸，男，1971年出生。1994年毕业于东南大学建筑系，获学士学位。1994年加入万科。曾任深圳市万创建筑设计顾问有限公司副经理、深圳市万科房地产有限公司常务副总经理、深圳市万科房地产有限公司总经理，2005年8月任万科副总经理。现任万科执行副总裁。 肖莉，简历请见“董事简介”。 王文金，男，1966年生。1994年获中南财经政法大学硕士学位。中国注册会计师。曾先后供职于合肥市塑料十厂、中科院安徽光学精密机械研究所。1993年加入万科。1998年任万科财务管理部副经理。1999年任万科财务管理部总经理；2002年任万科财务负责人；2004年起任万科财务总监。现任万科执行副总裁。 （2）现任董事、监事和高级管理人员报告期内持股变化情况（单位：股）
姓名 期初持有股数 期末持有股数 变动原因
实施资本公积金转增股本方案及
王 石 628,016 993,835
全额认购公开增发配售股份
实施资本公积金转增股本方案及
郁 亮 175,113 277,116
全额认购公开增发配售股份
实施资本公积金转增股本方案及
丁福源 185,423 293,431
全额认购公开增发配售股份
孙建一 288,432 432,648 实施公积金转增股本方案
（3）公司董事、监事、高级管理人员年度薪酬情况 公司整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，保有和吸纳优秀人才”的理念。公司高级管理人员的薪酬，更是在市场调查的基础上，根据公司整体经营业绩增长情况确定。2007年，公司业务快速增长，公司高级管理人员的薪酬亦有相应幅度的提升。报告期内，在公司任职的12位董事、监事、高级管理人员从公司获得的税前薪酬合计8143.6万元，税后薪酬合计4680万元，各位董事、监事、高级管理人员获得的税后薪酬总额及相关情况如下：
报告期
内从公 是否在股
性 任期起止 年初持 年末持股 司领取 东单位或
姓名 职务 变动原因
别 日期 股数 数 的报酬 其他关联
总额 单位领取
(万元)
实施资本
董事会主席 男 628,016 993,835
王石 2005.4~ 公积金转 691 否
增股本方
董事、总裁 男 175,113 277,116 案及全额
郁亮 2001.2~ 596 否
认购公开
增发配售
监事会主席 男 185,423 293,431
丁福源 2007.4~ 股份 357 否
监事 男 0 0 -
张力 2007.3~ 228 否
执行副总裁 男 0 0 -
刘爱明 2002.12~ 399 否
执行副总裁 男 0 0 -
丁长峰 2001.2~ 353 否
执行副总裁 男 0 0 -
解冻 2004.3~ 283 否
执行副总裁 男 0 0 -
张纪文 2004.8~ 366 否
执行副总裁 男 0 0 -
莫军 2004.10~ 331 否
执行副总裁 男 0 0 -
徐洪舸 2005.7~ 417 否
董事、执行副
0 0 -
肖莉 总裁 女 2005.4~ 339 否
执行副总裁 0 0 -
王文金 男 2007.10~ 320 否
988,552 1,564,382
合计 - - - - 4680
未在公司任职的各位董事、监事中，宋林、陈志裕、王印、蒋伟4名董事在报告期内分别从公司领取董事酬金12万元（含税），孙建一、李志荣、李家晖、徐林倩丽四名独立董事在报告期内分别从公司领取董事酬金16万元（含税）；方明监事从公司领取监事酬金12万元（含税）。其中宋林、王印、蒋伟、方明在华润股份有限公司之关联单位华润（集团）有限公司领取薪酬。该等董事、监事未从公司领取其它报酬、津贴。 （4）报告期内变更的董事、监事及高级管理人员的姓名及变更原因 在2007年4月13日召开的公司2006年度股东大会上，丁福源、方明再次当选为公司监事。此前，公司职工委员会再次民主选举张力作为职工代表担任公司第六届监事会监事；2007年10月26日召开的第14届董事会第12次会议聘任肖莉、王文金为公司执行副总裁。 2、公司员工数量、专业构成 截至2007年12月31日，公司共有在册员工16,464人，较上年增长22.8%，平均年龄为29岁。其中房地产开发系统共有员工3,068人，较上年增长18.6%，平均年龄32.3岁，平均司龄3.98年。学历构成如下：博士占0.49%，硕士占14.1%，本科占66.2%，大专占15.9%，大专以下占3.31%，本科及其以上学历占地产总人数的80.79%。专业构成如下：专业技术人员2,071人，占67.5%，较上年增长8.3%。其中市场营销和销售人员464人，占15.12%，较上年增长2.2%。工程人员962人，占31.4%；设计人员385人，占12.5%；成本管理人员166人，占5.4%；项目发展人员94人，占3.1%。管理类员工997人，包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人员，占32.5%，较上年增长59.3%。 物业管理系统共有员工13,396人，较上年增长24%，平均年龄28.2岁，平均司龄2.4年。物业员工学历构成如下：硕士占0.15%，本科占7.15%，大专占12.3%，大专以下占80.4%。大专及其以上学历占物业总人数的19.6%。 六、公司治理结构 1、对照上市公司治理规范性文件的情况说明 万科严格按照法律、法规以及上市公司规范性文件的要求，不断完善公司法人治理结构，规范公司的运作。2007年公司积极开展公司治理专项工作，并首批公布了公司治理自查情况和整改计划。通过自查、公众评议和监管部门指导，公司对自身治理水平进行了全面的回顾和总结。虽然公司的治理处于较高的水平，但是一方面随着各项法律法规的修订，以及相关新规定的出台，公司部分制度需要根据新的法律法规以及各项规定的要求进行修改。而另一方面随着公司规模的扩大，在经营和管理上也面临着新的问题和挑战。公司进入城市数量逐步增加，操作项目越来越多，管理规模越来越大，并购、合作等活动日益频繁，如何应对新的形势对公司治理提出的挑战，进一步提高管理水平，完善快速发展中的风险控制，也是公司必须面对的问题。 深圳证监局对公司治理活动现场检查后，在肯定公司治理状况后，也指出如公司《总经理工作条例》部分条款还未按照现行《公司法》和《公司章程》进行更新；公司董事会以前年份通过的《关于授权董事长在银行等金融机构融资及对外担保代表董事会的议案》一些授权条款与证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》的要求并不完全一致等问题。针对发现的问题，公司进行了认真的整改。根据最新颁布的法律法规及相关规定，对内部制度进行了修订。为了全方位的提高公司的内部控制水平，改善公司治理，公司还聘请专业内部控制咨询顾问，帮助公司进一步加强内部控制建设。 目前，公司治理专项活动虽告一段落，但持续推进落实的行动还在有序的进行中。公司治理是一项长期的工作，未来公司将继续遵循“专业化+规范化+透明度”的原则，规范自身，提高透明度，在广大投资者的鼓励和鞭策下持续提高治理水平。 2、公司与第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面“五分开”以及相关情况公司继续坚持与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。公司不存在向第一大股东华润股份有限公司报送未公开信息等有违公司治理准则的非规范行为。 3、独立董事履行职责情况 2007年，各位独立董事继续在公司重大经营管理事项、项目发展事项、重大规章的制定、内部控制建设等方面提出富有建设性的意见。他们不仅按照有关要求对审议事项发表独立意见，还针对重要事项召开专门的会议讨论。 在独立董事的积极推动和参与下，董事会各个专业委员会的活动更加活跃，建设更加规范，对董事会运作效率提升产生了明显的作用。在过去一年，独立董事也更多参与了公司的项目巡视，巡视了佛山、中山、珠海、长春、大连、厦门、南昌、宁波、青岛等城市11个项目的情况，了解各地公司项目建设进展、风险控制实施情况，提供很多指导意见。 过去一年，各位独立董事出席董事会会议、专业委员会会议以及参与董事会和专业委员会通讯表决的详细情况如下：
签署通讯表决议应出席专业出席专业委
本年 亲自出席 委托出席 缺席
独立董事姓名 案含专业委员会委员会会议 员会会议
董事会次数 (次) (次) (次)
议案（项） （次） （次）
孙建一 4 2 2 0 42 8 7
李志荣 4 2 2 0 63 4 4
李家晖 4 4 0 0 39 5 5
徐林倩丽 4 4 0 0 37 0 1
4、对高级管理人员的考评及激励、奖励机制的建立、实施情况 公司实施以均衡计分卡为核心的组织绩效管理。根据均衡计分卡思想，高级管理人员的业绩考核在公司中长期发展战略目标的基础上，根据年度目标的达成情况来确定，既包括对公司当期业绩的考核，也兼顾了公司可持续发展能力。具体考核指标包括财务、客户、内部流程和员工学习与发展等多个维度。在各个维度，公司均建立了客观的组织绩效衡量指标。客户满意度和员工满意度数据，均来自独立第三方调查。董事会薪酬与提名委员会负责研究并监督对公司高级管理人员的考核、激励、奖励机制的建立及实施。公司总裁的经营业绩由董事会进行考核。 公司管理人员薪酬，由公司根据当年经营业绩、整体管理指标达成状况以及考核评估情况，并考虑同行业收入水平后确定。每一个管理年度，公司通过年度述职会议，对高级管理人员进行考评。对于公司总部高级管理人员，主要考核公司整体业绩状况、管理人员的岗位价值及相对于岗位职责要求的绩效达成状况。对于各一线公司负责人，主要考核其所负责一线公司的业绩状况、其岗位价值及相对于岗位职责要求的绩效达成状况。 2006年《上市公司股权激励管理办法(试行)》公布，为公司进一步完善激励与约束机制提供了政策依据。参考境内外实施股权激励的经验，结合公司自身的特点，公司制定了首期（06~08年）限制性股票激励计划。经2005年度（第18届）股东大会批准，该激励计划开始实施。限制性股票激励计划的实施建立起股东与经理人团队之间的利益共享与约束机制，将公司利益、股东利益和经理人团队的利益更紧密地结合在一起，进一步完善了公司的治理结构。它的实施有利于公司平衡短期目标与长期目标，激励持续价值的创造，并促进公司吸引与保有优秀人才，增强公司竞争力，保证企业的长期稳健发展。 5、内部控制自我评价报告
公司经过20多年的发展，已经建立起一套内控体系，并随着公司业务和规模的扩大不断完善。2007年，公司以深圳证券交易所发布《深圳证券交易所上市公司内部控制指引》为契机，对公司的业务流程进行梳理并组织总部及子公司相关部门和人员进行了必要的检查与评价。现对公司2007年内部控制体系建设以及截止2007年12月31日的内控执行情况，阐述与评价如下： A、内部控制体系建设实施程序
公司根据《深圳证券交易所上市公司内部控制指引》的要求，基于国际通行的COSO内部控制框架，以中国财政部发布的《内部会计控制规范》和《企业内部控制规范》为重要参考，特别聘请外部内控专业顾问，协助公司开展内部控制建设工作，以确保经营的效率性和效果性，财务报告及管理信息真实、可靠和完整，资产安全完整，遵循国家法律法规和有关监管要求。
基于上述目标，公司将内部控制体系建设工作程序主要划分为如下阶段： ① 机构设立和计划阶段
公司成立内控项目联合工作组，总部和各子公司分别成立内控专项小组，内控项目联合工作组负责公司整体内控建设工作的计划、实施，总部和各子公司内控专项小组负责本公司内控建设的具体工作。内控项目联合工作组和总部内控专项小组在对公司业务控制活动进行风险评估的基础上，确定2007年度内控建设的范围及业务流程，并就内控体系设计与测试制定出详细的实施计划。 ② 建立健全内部控制阶段
内控项目联合工作组采取先试点后推广的模式开展公司的内控建设工作。首先选取总部和部分子公司进行试点，通过访谈、实地考察等方式，了解其内控现状，并据此设计相应内控流程的标准模板（即内控手册）。随后，采用集中封闭办公模式，对总部及大范围子公司内控专项小组成员进行培训和推广，由其以标准模板为基础，对照控制目标，完成各自公司内控手册的本地化设计工作，并根据确定的本地化内控手册对各自公司存在的内控缺陷情况进行梳理和整改。 ③ 内部控制自我检查监督和汇报阶段
2007年下半年，公司对总部及大范围子公司组织了两轮内控符合性测试，同时委托外部审计师对公司进行内控审计。公司内控项目联合工作组根据内控测试以及内控审计结果，分析现有控制活动符合性的差异情况，并与各公司制定了详细的改善计划并监督实施。 B、内控环境 ①组织架构
公司采用总部、区域、一线的三级管理模式，兼顾集中与柔性管理，加强对公司运营的管理。董事会下设审计委员会、投资与决策委员会、薪酬与提名委员会，加强对公司信息披露、高管任命与考核的管理和对重大投资的风险控制，完善对公司管理层的考核与监督。 ②企业文化
公司自成立以来，确立并一贯坚守职业化底线，包括对人永远尊重、追求开放透明的体制和公平的回报等。公司致力于建设“阳光照亮的体制”，提出“专业化+规范化+透明度=万科化”、“规范、诚信、进取是万科的经营之道”等理念，并在坚持这些理念的前提下，按照现代企业制度建立起了一套经营管理规范和流程。公司高度重视企业文化的宣传和推广，每年组织公司范围内的“目标与行动”专题活动，由公司管理层进行公司目标和价值观的宣讲并要求所有员工签署受训确认书。公司在任用和选拔优秀人才时，一贯坚持“德才兼备、以德为先”的原则，认为“人才是万科的资本”，把持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍作为公司创立和发展的一项重要使命。 ③激励与考核
公司实施以均衡计分卡（BSC）为核心的组织绩效管理，从财务、顾客、内部运作和学习成长四个维度出发制定考核方案并据此对总部、区域本部和子公司进行考核。考核指标中，设计了“管理质量事故数及风险防范能力”指标，以提高子公司对内部控制建设的重视。公司董事会下设的薪酬与提名委员会对公司董事、公司高管的任命与考核制定方案并监督实施。2006年，公司首期（2006－2008年）限制性股票激励计划，经董事会审核，中国证券监督管理委员会审核无异议后，由股东大会批准实施，以激励职业经理团队持续价值的创造，保证企业的长期稳定发展。 C、重点业务活动控制 ①销售
公司已经制定了包括《销售价格管理作业指引》、《关于项目开盘认购的操作指引》、《房地产应收账款管理办法》等在内的销售管理制度，遵循合约明晰、分权审批和过程控制的原则，使用销售系统平台对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务进行控制和记录。实际业务控制中，所有业务操作均履行公司设定的审批流程，其中重大和关键业务操作必须在得到子公司管理层的审批后方加以实施。同时制度体系中也设计了复核、检查监督机制，完善对业务操作的管控。 ②成本
公司制定了包括《房地产开发企业成本核算指导》、《目标成本管理实施细则》等在内的成本管理制度，使用成本管理软件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。项目确定后，子公司按公司总部统一要求编制项目目标成本（成本计划），经公司管理层和区域成本管理部门审批确认后执行，同时录入集团成本管理系统。项目开发过程中，已发生成本由专人负责及时录入成本软件，同时成本管理部门定期对待发生成本做出预测，并在必要时进行调整，从而对项目成本形成动态跟踪管理。子公司财务管理部门负责项目动态成本中的非合同费用录入。此外，通过定期的成本清查工作，保障子公司动态成本数据准确性。公司与区域通过开展成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。 ③资金
公司已经制定了包括《资金管理制度》、《资金业务操作细则》等在内的资金管理制度，明确公司资金管理的要求和控制流程，按照公司集中统一管理的原则，通过资金管理平台对资金业务进行管理和控制，从而降低资金使用成本并保证资金安全。公司在总部设立资金管理中心，对总部和各子公司的融资和结算业务实行统一管理。子公司银行账户开销户均需得到资金管理中心的审批确认；融资业务由资金管理中心统一管理，子公司对外进行融资，须在资金管理中心统一安排下，经审批后进行；付款方面，主要经营付款亦由资金管理中心进行统一结算。操作过程中，公司资金管理中心通过定期编制年度资金计划和3个月滚动资金计划加强资金管理的计划性，并对子公司的资金计划完成情况进行考核。 ④采购
公司已制定了包括《工程采购管理办法》、《战略合作实施细则》等在内的采购管理制度，规范公司的采购业务操作，推行战略合作、集中采购等采购模式和招投标、竞争性谈判等多种采购方式，兼顾采购的效益、效率和规范性，并使用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招投标方式，严格进行经济标和技术标评审，在公平公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，保证采购成本和质量的合理性；通过集中采购，整合内部需求和外部资源，最大限度发挥采购量的优势以实现规模效益；通过战略合作，在对关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上，与评价为最优的供应商建立长期、紧密、稳定的合作关系，以达到最优采购绩效。公司各子公司均使用采购平台，有效提高了采购效率和透明度。 ⑤重大投资
公司已经制定了包括《公司新项目发展制度》《、项目并购工作管理办法》《、新项目投资额度管理办法》、《新项目投资指引》等在内的投资管理制度，并使用新项目决策平台对重大投资进行管理。原则上，公司专注于房地产项目投资，严格控制非房地产类投资项目。对于房地产类投资项目，则在风险收益分析的基础上，通过严格的分级授权审批程序对重大投资实施全程监控。公司对投资实行区域本部决策、公司总部审批的控制模式。区域子公司的投资项目，除重大战略并购外，其余均由区域本部进行项目初步决策，并经公司相关专业部门联合评审后，报公司投资决策委员会在董事会授权范围内进行审批；公司重大战略并购投资以及非区域子公司的投资项目，经总部相关专业部门联合评审后，则由公司投资决策委员会直接在董事会授权范围内进行决策。项目投资金额超过公司董事会项目投资有关授权的，需在报董事会审议通过后方可实施。 ⑥对子公司的管理
公司构建总部、区域、一线的三级架构体系。在三级架构体系下，总部对区域本部及子公司的授权和职责划分坚持不相容职责相分离的原则；总部专业部门统一制订制度，对一线公司进行专业指导；并通过内部审计、专业检查、监事巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。 （1）公司已经制定出《公司法人事项管理办法》等制度，规范公司子公司设立及注销等业务的控制流程。对于超过公司董事会授权范围的子公司设立、公司对外转让股权、子公司解散清算等，除履行公司内审批程序外，还需报公司董事会审议通过后方加以实施；对于公司董事会授权公司管理层进行决策的法人事项则在公司管理层进行决策后，报公司董事会备案。 （2）重大事项报告与审议方面，建立统一规范的报告渠道和方式。公司制定发布了《信息管理办法》及附加规定，建立了包括经营管理例会、总裁办公例会等在内的定期、不定期专题办公会议制度，以把握集团的整体经营状况，并决策重大经营管理事项。子公司定期向总部上报各类经营信息月报，对临时重大事项，即时向区域或总部相关职能部门专项报告。 （3）日常经营管理方面，以年度经营计划的完成作为主线，实行动态监控与管理。 （4）对于新并购的子公司，公司加强业务整合的同时，还通过内部培训和企业文化宣讲，加快企业融合进程；通过应用公司统一使用的信息系统平台，实现内部信息及时传递。 ⑦关联交易
公司对关联交易采取公平、公正、自愿、诚信以及对公司有利的原则，关联交易定价按照公平市场价格，充分保护各方投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对其进行评价并按规定披露。根据《深圳证券交易所股票上市规则》和《公司章程》的相关规定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立董事认可后，方提交董事会审议。披露关联交易时，同时披露独立董事的意见。 ⑧对外担保
参照证监会《关于进一步规范担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规则》等相关规定，公司制定了《担保管理制度》，明确规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，对担保业务进行控制。原则上公司不对外（非控股子公司、合营公司）提供担保，由于并购业务发生无法避免的担保业务时，均履行必要的公司内部审批程序，并提请公司董事会审议通过，特定担保事项则在提交股东大会审议通过后，方予以实施。公司对外提供的担保在必要时要求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给公司形成的损失。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，限制控股子公司提供担保。 ⑨募集资金使用
公司已由董事会审议通过制定《万科企业股份有限公司募集资金管理办法》，严格按照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共�