万 科Ａ2007年度中期报告
万科企业股份有限公司2007年度中期报告
重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司中期财务报告未经审计。
宋林副董事长、王印董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权。
公司董事长王石，董事、总经理郁亮，财务负责人王文金声明：保证中期报告中财务报告的真实、完整。
公司基本情况…………………………………………………………………………2
股本变动和主要股东持股情况………………………………………………………4
董事、监事、高级管理人员情况……………………………………………………6
管理层讨论与分析……………………………………………………………………7
重要事项…………………………………………………………………………..…..17
财务会计报告（未经审计）………………………………………………………....24
一、公司基本情况
1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”)
2、注册地址及办公地址：中国深圳市福田区梅林路63号
邮政编码：518049
国际互联网网址：www.vanke.com
电子信箱：IR@vanke.com
3、法定代表人：王石
4、董事会秘书：肖莉
电子信箱：IR＠vanke.com
股证事务授权代表：梁洁
电子信箱：IR@vanke.com
联系地址：公司办公地址
电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
5、信息披露报刊名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港一家英文报刊
登载定期报告的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn
中期报告备置地点：公司董事会办公室
6、股票上市地：深圳证券交易所
证券简称及代码：万科A 000002
万科B 200002
7、主要财务数据和指标
（1）主要财务指标（单位：人民币元）
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本报告期末 上年度期末 本报告期末比上年度期末增减（％）
调整前 调整后 调整前 调整后
总资产 63,670,342,453.6 48,507,917,570.69 48,905,093,885.64 31.26% 30.19%
8
所有者权益（或股 15,814,080,035.3 14,882,371,309.77 14,928,547,736.30 6.26% 5.93%
东权益） 6
每股净资产 2.41 3.41 3.42 -29.33% -29.53%
报告期（1－6月） 上年同期 本报告期比上年同期增减（％）
调整前 调整后 调整前 调整后
营业利润 2,541,192,210.72 1,722,529,949.16 1,817,966,556.63 47.53% 39.78%
利润总额 2,526,544,293.49 1,772,359,619.25 1,821,747,649.29 42.55% 38.69%
净利润 1,667,999,940.76 1,220,795,888.35 1,270,578,625.71 36.63% 31.28%
扣除非经常性损益 1,654,828,357.53 1,133,141,007.92 1,182,923,745.28 46.04% 39.89%
后的净利润
基本每股收益 0.25 0.29 0.31 -13.79% -19.35%
稀释每股收益 0.25 0.29 0.30 -13.79% -16.67%
净资产收益率（全 10.46% 10.89% 11.27% -0.43个百分点 -0.81个百分点
面摊薄）
净资产收益率（加 10.62% 11.98% 12.73% -1.36个百分点 -2.11个百分点
权平均）
经营活动产生的现 -2,978,922,683.9 -3,198,738,756.07 6.87%
金流量净额 0
每股经营活动产生 -0.45 -0.81 44.44%
的现金流量净额
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注：
1. 每股收益和净资产收益率为按照扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润计算；
2. 报告期内公司实施2006年度资本公积金转增股本方案，向全体股东每10股股份转增5股，公司总股份由2006年末的4,369,898,751股增加至报告期末的6,554,848,126股，增加2,184,949,375股，增长50%，每股收益和每股净资产相应摊薄50%。
（2）非经常性损益项目
根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露规范问答第1号-非经常性损益（2007年修订）》的规定，本集团非经常性损益合并数列示如下：
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项目 2007年1-6月 2006年1-6月
营业外收入 10,041,504.23 7,992,042.49
营业外支出 (24,689,421.46) (4,210,949.83)
长期股权投资收益/（损失） 27,694,824.12 107,217,923.67
以上各项对税收的影响 124,676.34 (23,344,135.90)
合计 13,171,583.23 87,654,880.43
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（3）其他会计资料—相关指标计算表
根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号》，合并会计报表净资产收益率和每股收益如下：
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项目 净资产收益率 每股收益
全面摊薄 加权平均 基本每股收益 稀释每股收益
2007年1-6月：
归属于母公司所有者的净利润 10.55% 10.70% 0.25 0.25
扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润 10.46% 10.62% 0.25 0.25
2006年1-6月：
归属于母公司所有者的净利润 12.11% 13.67% 0.33 0.32
扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润 11.27% 12.73% 0.31 0.30
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（4）国际会计准则对净利润的影响
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项目 归属于母公司所有者的净利润 归属于母公司所有者权益
(2007年1-6月) (截至2007年6月30日)
依据国际会计准则计算 1,667,999,941 15,814,080,035
依照中国会计准则计算 1,667,999,941 15,814,080,035
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注：按照国际会计准则和中国会计准则计算的2007年1-6月归属于母公司所有者的净利润和截至2007年6月30日归属于母公司所有者权益无差异。
二、股本变动和主要股东持股情况
公司股份变动情况表（数量单位：股，截至2007年6月30日）
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股份类别 本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
数量 比例 公积金转增 其他 数量 比例
一、有限售条件股份
1、国家及国有法人持股 275,314,491 6.30% 137,657,245 0 412,971,736 6.30%
2、境内非国有法人持股 290,000,000 6.64% 145,000,000 0 435,000,000 6.64%
3、境内自然人持股 2,415,578 0.05% 1,207,789 -1,951,255 1,672,112 0.02%
4、外资持股
有限售条件股份合计 567,730,069 12.99% 283,865,034 -1,951,255 849,643,848 12.96%
二、无限售条件股份
1、人民币普通股 3,254,270,570 74.47% 1,627,135,285 1,951,255 4,883,357,110 74.50%
2、境内上市外资股 547,898,112 12.54% 273,949,056 0 821,847,168 12.54%
无限售条件股份合计 3,802,168,682 87.01% 1,901,084,341 1,951,255 5,705,204,278 87.04%
三、股份总数 4,369,898,751 100.00% 2,184,949,375 0 6,554,848,126 100.00%
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注：
报告期内，公司实施2006年度资本公积金转增股本方案，向全体股东每10股股份转增5股，公司股份总数相应增加；
报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司调整高管人员持有的有限售股份政策，公司境内自然人持股相应减少。
前十名股东、前十名无限售条件股东持股表（截止2007年6月30日）
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股东总数 405,961户（其中A股385,588户，B股20,373户）
前10名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股总数 持有有限售条件股份 质押或冻结的股份
数量 数量
华润股份有限公司 国有股东 14.54% 953,255,211 412,971,736 0
CLSALIMITED 外资股东 1.76% 115,396,314 0 0
南方绩优成长股票型证券投资基金 其他 1.32% 86,604,240 48,000,000 0
刘元生 其他 1.26% 82,473,801 0
上海南都伟峰投资管理有限公司 其他 1.14% 75,000,000 75,000,000 0
TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIE 外资股东 1.12% 73,456,581 0 0
NT.
国信证券有限责任公司 其他 1.05% 69,000,000 69,000,000 46000000
南方成份精选股票型证券投资基金 其他 0.90% 59,188,036 0 0
融通深证100指数证券投资基金 其他 0.89% 58,215,903 0 0
UBSAG 其他 0.88% 57,458,757 0 0
前10名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
华润股份有限公司 540,283,475 人民币普通股（A股）
CLSALIMITED 115,396,314 境内上市外资股(B股)
刘元生 82,473,801 人民币普通股（A股）
TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIE 73,456,581 境内上市外资股(B股)
NT.
南方成份精选股票型证券投资基金 59,188,036 人民币普通股（A股）
融通深证100指数证券投资基金 58,215,903 人民币普通股（A股）
UBSAG 57,458,757 人民币普通股（A股）
中国平安人寿保险股份有限公司－传 52,404,455 人民币普通股（A股）
统－普通保险产品
内藤证券株式会社 50,938,942 境内上市外资股(B股)
南方稳健成长贰号证券投资基金 50,292,700 人民币普通股（A股）
上述股东关联关系或一致行动的说明 CLSALIMITED所持的115,396,314股B股为香港华润（集团）有限公司实际持有，香港华润（集
团）有限公司是华润股份有限公司的全资子公司；南方绩优成长股票型证券投资基金、南方
成份精选股票型证券投资基金、南方稳健成长贰号证券投资基金同为南方基金管理有限公司
管理的基金。
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前10名有限售条件股东持股数量及限售条件
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序号 有限售条件股东名称 持有的有限售条件股 可上市交易时间 新增可上市交易股份 限售条件
份数量 数量
1 华润股份有限公司 412,971,736 2007-12-6 247,971,736 注1、注2
2009-12-27 165,000,000
2 上海南都伟峰投资管理有限公 75,000,000 2007-12-27 75,000,000 注3
司
3 国信证券有限责任公司 69,000,000 2007-12-27 69,000,000 注3
4 南方绩优成长股票型证券投资 48,000,000 2007-12-27 48,000,000 注3
基金
5 嘉实策略增长混合型证券投资 27,000,000 2007-12-27 27,000,000 注3
基金
6 全国社保基金一零一组合 24,000,000 2007-12-27 24,000,000 注3
7 中国平安人寿保险股份有限公 19,500,000 2007-12-27 19,500,000 注3
司－万能－个险万能
8 裕隆证券投资基金 18,000,000 2007-12-27 18,000,000 注3
9 天元证券投资基金 15,000,000 2007-12-27 15,000,000 注3
10 全国社保基金一零六组合 13,500,000 2007-12-27 13,500,000 注3
10 全国社保基金一零四组合 13,500,000 2007-12-27 13,500,000 注3
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注：
1. 在公司股权分置改革中，华润股份有限公司承诺持有的非流通股股份自获得上市流通权之日起，在十二个月内不上市交易或者转让。之后，通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份，出售数量占万科股份总数的比例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过百分之十；
2. 在公司2006年非公开发行A股股票中，华润股份有限公司认购股份的锁定期限自2006年12月27日至2009年12月26日止；
3. 在公司2006年非公开发行A股股票中，华润股份有限公司以外的认购对象认购股份的锁定期限自2006年12月27日至2007年12月26日止；
三、董事、监事、高级管理人员情况
现任董事、监事和高级管理人员报告期内持股变化情况（单位：股）
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姓名 职务 期初持有股数 期末持有股数
王石 董事长 628,016 942,024
郁亮 董事、总经理 175,113 262,670
丁福源 监事会主席 185,423 278,134
孙建一 独立董事 288,432 432,648
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注：
报告期内公司实施2006年度资本公积金转增股本方案，董事、监事和高管人员持股数相应增加；
除上述人员外，公司其他董事、监事和高管人员未持有公司股份。
报告期内公司聘任董事、监事、高级管理人员情况。
在2007年4月13日召开的公司2006年度股东大会上，丁福源、方明再次当选为公司监事。此前，公司职工委员会再次民主选举张力作为职工代表担任公司第六届监事会监事。
四、管理层讨论与分析
1、管理层讨论与分析
经营环境变化与万科的判断
2007年以来，全国各大城市的住房价格均出现较快上涨，涨幅相比去年同期有所上升。尤以深圳、南京和北京等地的住房价格上升较快，上海的住房市场在经过连续几年的低迷后，也开始呈现回暖的迹象。而土地价格的上涨幅度更大，从土地公开出让市场不断刷新的最终成交价格看，行业内对未来市场的预期也呈现出空前的乐观。
对此，万科管理层认为，对经营环境变化的解读和判断，应始终保持冷静、慎重的态度，从长期与短期两个方面综合考虑，对当前行业所处的阶段和发展趋势做出全面、理性的判断。
长期来看，万科在此前的报告中已经一再指出，不可逆转的城市化进程，中国经济持续快速的发展以及大众财富的稳步积累，构成了支撑行业长期发展的坚实基石，且在相当长的时期内，这些基本要素并不会发生本质性的变化，中国城市尤其是沿海城市带住宅市场具有广阔的发展空间，这一趋势并不受短期市场波动的影响。而行业的集中化趋势，更给优秀企业提供了快速发展的契机。
而短期来看，中国房地产行业无论在生产方式还是商业模式上均处于较为初级的阶段，正面临全面而深远的变革；住房的社会属性决定了宏观调控是一个长期的过程，制度环境始终存在较多变数；住房的投资品属性和金融、投资领域的特定背景，使得短期内的供求关系和交易状况均存在不确定性。住宅企业在快速发展的过程中，对短期内可能的市场波动应该存有充分的思想准备。
报告期内的房价上升，是多重因素共同作用的结果。既有因经济增长、居民收入水平增加引致的自住需求增加（据国家统计局初步核算，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长14.2%，增幅高于上年同期4个百分点，呈多年少有的快速增长态势）；也有因流动性过剩所产生的投资性需求提升。此外，住房产品结构性调整过程中，一方面小户型供应尚未集中入市，大户型供应减少的预期却提前兑现；另一方面，2006年6到9月规划调整使得新开工面积大幅减少，在几个月后必将导致市场可售资源的减少，这都将使得房价出现阶段性的上升。
基于以上分析，公司管理层认为，应在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略。一直以来，万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，反而会因此更为重视成长的质量和财务的稳健性，更为重视经营的效率和合作的多样性，这一次也是如此。
而相对于短期价格信号，对于行业来说更重要的是，制度框架、产品结构、资本市场、竞争态势等方面的变化，以及对生产方式和商业模式提出的更高要求。房地产行业已经进入并正在经历着重大的转折。如何顺应这一变化，发挥在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营效率、资本市场信用、多元化融资渠道等方面的优势，在行业格局的重构中争取到有利的地位，是万科近年来一直追求的目标。
2007年以来，国家税务总局发布通知进一步了明确土地增值税清算管理。另外，在十一五规划中已经明确要研究开征物业税。这些政策都有利于提高普通商品房的供应比例，进一步调整产品结构。作为主流住宅开发企业，万科一直以普通居民住宅开发为主，完全符合政策导向。管理层认为，万科应坚持这一定位。
报告期内，住宅产品结构已经悄然发生变化。随着“90/70”（90平米以下占70％以上）政策的落实，小户型比例提升成为毋庸置疑的趋势。今年四月份，公司在杭州魅力之城推出全国首个“90/70”项目，市场反应非常良好。而早前推出的蚂蚁工房等产品等都已经获得市场的认同。这一先发优势的获得，得益于万科敏锐地把握到了市场发展的趋势，从而较早的开展了对小户型住宅的研发工作。管理层认为，万科应该进一步加强对小户型尤其是60平米以下超小户型产品的研究，强化在这一领域的竞争优势。
上半年土地市场上住宅用地供应面积有所增加。1-5月，全国住宅用地出让面积同比增长35.5%，占土地出让总面积的30.7%，比重同比提高8.6个百分点。这有助于缓和因供给不足而产生的供需矛盾。但同时也应该看到，人多地少的基本国情决定了土地的稀缺性将长期存在，18亿亩耕地红线不可能松动，新增土地供应仍将处于较为紧张的状态。
在这一背景下，盘活存量土地既是稳定房价的需要，也是优秀企业成长的需要。管理层认为这仍是未来土地政策的重点。而随着存量土地市场的激活，万科一贯倡导的合作模式，其优势也得到进一步的显现。凭借专业化的开发能力、良好的品牌形象以及开放的心态，万科有机会以最灵活的方式开展各类合作，获得优质的项目资源。
而另一方面，资金正取代土地成为住房供应的最大瓶颈因素。对经济过热的担忧使得对固定资产投资规模的控制不会突变，行业利用外资规模、银行信贷规模仍将受到严格控制；预售资金监管政策仍然存在不确定性。此外，在防范流动性过剩、通货膨胀的总体背景下，提高准备金率、加息等紧缩银根的全局调控手段也会对行业资金来源产生一定的影响。这些因素使行业资金链进一步收紧，客观上对企业扩充资金实力、提高资金使用效率、控制财务风险提出了更高的要求。
对此，公司一方面将继续开辟多样化融资渠道，进行各类金融创新，拓宽资金的来源，另一方面，公司在年初即决定以公开增发A股的方式在资本市场进行融资，为公司发展策略的顺利推进提供充足的资金保障。
公司应对与经营业绩
报告期内，公司业绩保持了快速增长。
期内，公司营业收入达到110.97亿元，净利润为16.68亿元，较上年同期分别增长66.37%和31.28%。
1-6月份，公司实现销售面积和销售金额分别为231.2万平方米和174.7亿元（不含收购富春有限公司股权包新增项目报告期内的销售金额24亿元），较上年同期分别增长89.0%和136.4%。
其中，深圳公司销售面积和销售金额分别为8.3万平方米和14.3亿元，主要来自第五园、万科城、金域蓝湾等项目；上海公司销售面积和销售金额分别为28.7万平方米和33.2亿元，主要来自新里程、蓝山小城、红郡等项目；其他城市，武汉城市花园、东莞城市高尔夫、无锡魅力之城、天津东丽湖、广州四季花城等项目都取得了良好的销售业绩，期内分别售出11.6万、7.5万、7.5万、7.5万、7.4万平方米和5.3亿元、4.8亿元、4.4亿元、3.9亿元、5.7亿元。
上半年，集团结算面积和结算收入分别为122.57万平方米和109.4亿元，较上年同期分别增长36.04%和67.28%，主要来自深圳金域蓝湾、广州四季花城、东莞松山湖、上海红郡、杭州良渚、苏州玲珑湾、南昌魅力之城 、天津东丽湖、沈阳兰乔圣菲、武汉城花、成都城花等项目。
期末，公司尚有214.9万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约147.97亿元。
公司计划2007年增加1000万平方米左右的项目资源。报告期内，公司新增项目规划建筑面积合计521万平方米。报告期末至本报告披露前，公司又新增项目规划建筑面积186万平方米。截至本报告披露日，本年以来公司新增项目按万科权益计算的规划建筑面积562万平方米。本报告披露日，公司规划中项目建筑面积合计2157万平方米，按万科权益计算建筑面积为1818万平方米。
在项目资源问题上，公司一贯的观点为，一方面为保障公司的持续经营和增长，希望能拥有满足未来两到三年开发需要的规划中项目资源；另一方面，为防止占压资金、降低周转效率，不主张过多的项目资源保有量。目前万科拥有的规划中项目资源，可以基本满足未来两年新开工的需要，与理想中的最佳规模相比略微偏低，但考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，公司认为当前的项目资源保有量是更恰当的。公司具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。
期内，公司加大了资源整合力度，进一步受让上海中桥基建（集团）股份有限公司持有的剩余20%的浙江万科南都房地产有限公司股权；和上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发展有限公司签署协议，获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七街坊项目及中林项目等项目；和中国航空工业第一集团公司签署战略合作协议，拟共同组建综合性房地产开发公司开发房地产项目；通过公开拍卖方式获取了杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司在浙江产权交易所转让的股权包；7月份，公司和新加坡嘉德置地集团达成了战略合作框架，拟就包含商业部分的住宅项目与其展开合作。公司的合作对象和合作范围进一步扩大，合作方式也更加多样化。
年初，公司计划在2007年采取公开增发A股的方式在资本市场进行一次融资。截至目前，增发工作进展顺利。
2007年，公司以“大道当然，精细致远”为主题词，表示在持续深入自身的变革过程中，也将义不容辞担任起行业先行者的责任。同时将通过脚踏实地的精耕细作，在通往基业常青的道路上迈出新的步伐。
根据既定的发展策略，2007年公司全面推进了装修房战略。随着客户需求的日趋成熟理性，装修房将越来越多地受到客户的欢迎。此外，统一提供装修房也将显著减少浪费，提高资源的利用效率。推广装修房战略既是为了适应未来更激烈的市场竞争、建立更强大竞争优势的重要手段，也是住宅企业践行社会责任的重要体现。报告期内，这一策略得到顺利推进。
报告期内，工厂化技术的应用获得加速，上海新里程20号、21号两栋住宅项目作为大量应用工厂化技术的试点，预计将在下半年向市场推出。年内，位于东莞的住宅产业化基地也将正式运行。采用工厂化施工后，住宅质量将有明显提高，渗漏等问题将有明显改善，产品的性价比优势将会得到良好体现。同时，工业化住宅的生产方式，将可显著缩短建筑周期，提高资金周转速度。
报告期内，万科的治理结构、道德准则和品牌形象再次获得社会的广泛认可。万科第五次获得由经济观察报和北京大学管理案例研究中心共同评选的“中国最受尊敬企业”称号；由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的“2007中国房地产百强企业研究”报告中，万科在“2007中国房地产百强企业综合实力TOP10”评选中名列第一，并当选“2006－2007中国房地产年度社会责任感企业”。
凭借在资本市场中的出色表现，公司荣获由《上海证券报》评选的“2006影响中国十佳上市公司”大奖，并在由《中国证券报》和亚商咨询联合主办的“2006年度中证百强上市公司”评选中荣登百强综合榜第三名。公司还获得由《证券时报》和中联集团共同主办的“中国上市公司价值百强”第六名。
公司的专业能力也进一步获得社会的认同。在2007年度“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选中，公司继06年五个项目荣获“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”之后，武汉城市花园、上海朗润园、沈阳万科城等三个项目再获金奖，深圳万科城项目还荣获“詹天佑大奖住宅小区优秀规划奖”。
投资者关系管理方面，在《中国证券报》和南京大学等单位联合主办的“2006年度中国投资者关系管理评选”中，万科荣膺最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳披露奖三大奖项，董事会秘书还获得最佳执行人奖。
2、公司报告期内主要经营情况
（1）主营业务的范围及经营情况
公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。报告期内，公司房地产项目结算面积122.57万平方米，结算收入109.4亿元，分别比去年同期增长36.04%和67.28%；房地产业务毛利率为33.86 %，比上年同期减少0.68个百分点。
（单位：万元）
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行业 营业收入 营业成本 毛利率 净利润
金额 增减 金额 增减 数值 增减 金额 增减
房地产 1,093,949.94 67.28% 593,226.70 52.29% 33.86% -0.68个百分点 189,794.27 38.65%
物业管理及其他 15,702.15 20.85% 11,404.84 4.13% 22.62% 12.82个百分点 -22,994.28 -133.89%
合计 1,109,652.09 66.37% 604,631.54 50.98% 33.70% -0.36个百分点 166,799.99 31.28%
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注： 毛利率数据已扣除营业税金及附加。
（2）主要资产负债项目及经营成果指标比较情况（人民币万元）
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项目 2007年6月30日 2006年12月31日 变动幅度 说明
货币资金 1,208,593.51 1,074,369.52 12.49% 业务规模扩大
其他应收款 165,199.43 67,100.57 146.20% 按比例投入合营公司的项目发展金增加及项目交
易保证金增加
存货 4,333,300.39 3,293,932.23 31.55% 主要是在建项目增加
长期股权投资 209,914.17 81,992.74 156.02% 收购富春等公司股权
资产总额 6,367,034.25 4,890,509.39 30.19% 业务规模扩大，净资产及负债增长
短期借款 184,000.00 271,547.00 -32.24% 归还短期借款
预收账款 1,349,800.93 883,635.10 52.76% 预售项目增加
一年内到期的非流动 307,714.80 109,009.40 182.28% 公司规模扩大，借款增加
负债
长期借款 1,587,031.22 945,287.70 67.89% 公司规模扩大，借款增加
归属于母公司所有者 1,581,408.00 1,492,854.77 5.93% 净利润的增长，分配现金股利
权益
项目 2007年1-6月 2006年1-6月 变动幅度 说明
营业收入 1,109,652.09 666,971.80 66.37% 房地产开发销售规模增长
营业成本 604,631.54 400,482.13 50.98% 房地产开发销售规模增长
营业税金及附加 131,016.83 39,319.48 233.21% 营业税、土地增值税增长
销售费用 40,695.91 21,777.57 86.87% 业务规模增长
管理费用 58,613.12 29,118.02 101.29% 业务规模增长及激励计划奖励基金摊销
财务费用 17,814.69 2,795.43 537.28% 业务规模增长，借款增加
营业利润 254,119.22 181,796.66 39.78% 主营业务利润增长
利润总额 252,654.43 182,174.76 38.69% 主营业务利润增长
所得税费用 72,567.93 54,500.19 33.15% 利润总额增长
净利润 180,086.50 127,674.58 41.05% 利润总额增长
归属于母公司所有者 166,799.99 127,057.86 31.28% 利润总额增长
的净利润
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（3）主要业务分地区情况说明
报告期内房地产业务的主营业务收入、利润等按地区分布如下：
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主营业务收入（万 比例（%） 净利润（万元） 比例（%） 结算面积（万平 比例（%）
元） 方米）
珠江三角洲区域
深圳 335,822.60 30.70% 102,418.41 53.97% 25.38 20.70%
广州 153,116.94 14.00% 30,612.05 16.13% 22.50 18.36%
东莞 96,667.79 8.84% 19,227.48 10.13% 10.17 8.30%
佛山 14,294.13 1.30% 1,298.02 0.68% 2.27 1.85%
小计 599,901.46 54.84% 153,555.96 80.91% 60.32 49.21%
长江三角洲区域
上海 153,877.98 14.07% 20,839.30 10.98% 11.60 9.46%
南京 5,049.76 0.46% 388.12 0.20% 0.34 0.28%
南昌 18,225.99 1.67% 2,274.75 1.20% 4.41 3.60%
无锡 10,887.12 1.00% -52.71 -0.03% 2.02 1.65%
苏州 45,800.14 4.19% -2,019.91 -1.06% 7.54 6.15%
杭州 88,007.02 8.03% 2,538.48 1.34% 10.85 8.85%
小计 321,848.01 29.42% 23,968.03 12.63% 36.76 29.99%
环渤海区域
北京 59,103.59 5.40% 3,702.40 1.95% 4.37 3.57%
天津 38,264.34 3.50% 2,137.71 1.13% 5.48 4.47%
沈阳 21,829.28 2.00% 3,318.56 1.75% 3.92 3.20%
大连 672.35 0.06% -1,605.74 -0.85% 0.12 0.10%
长春 5,498.21 0.50% 369.27 0.19% 0.96 0.78%
鞍山 1,251.26 0.11% -27.62 -0.01% 0.29 0.24%
小计 126,619.03 11.57% 7,894.58 4.16% 15.14 12.36%
其他
武汉 26,694.34 2.44% 3,097.58 1.63% 6.81 5.55%
成都 18,887.10 1.73% 1,278.12 0.67% 3.54 2.89%
小计 45,581.44 4.17% 4,375.70 2.30% 10.35 8.44%
合计 1,093,949.94 100.00% 189,794.27 100.00% 122.57 100.00%
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3、公司投资情况
（1）募集资金使用情况
经有关部门核准，本公司于2006年12月13日非公开发行A股股票40,000万股，募集资金总额人民币42亿元，扣除发行费用后募集资金净额人民币41.967亿元。有关募集资金已于2006年12月19日到位。
上述募集资金投资于位于厦门、佛山、北京、杭州、武汉、上海、成都等城市的八个项目，该等项目开发进度各有差异。截至报告期末，除北京顺义四季花城项目和佛山顺德新城区项目部分结算外，其他项目均没有进入结算期。上述两项目已结算部分投资收益率分别为11%和19%，略高于募集说明书承诺水平。预计本次募集资金整体也将获得良好回报。
截止本报告期末，各项目的投资、收益和进度的详细情况如下：（单位：万元）
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投资项目 发行报告书中承诺使用情况 募集资金实际使用情况截止2007年6月30日
止情况
承诺投资金 预测投资收益 完成投资金 已结算部分投资 项目进度
额 率 额 收益率
厦门金域蓝湾项目（原厦门吕岭路项目） 75,000 14.93% 65,921 - 29%
佛山南海桂城金御华府项目（原名A7项目或凯旋城项目） 75,000 10.76% 49510 - 20%
北京顺义四季花城项目 55,000 10.00% 38,882 11% 35%
杭州江干区万科魅力之城项目（原九堡项目） 50,000 13.20% 45,285 - 30%
佛山顺德新城区项目 50,000 12.30% 28,370 19% 25%
武汉金色家园项目（原京汉大道项目） 50,000 12.50% 26,364 - 15%
上海吴泾镇锦川项目 35,000 11.60% 18,168 - 35%
成都金牛区加州湾项目（沙湾项目） 30,000 12.20% 25,625 - 69%
合计 420,000 298,125 -
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（2）非募集资金使用情况
①主要权益投资情况
1）期内，公司发起设立的注册资本人民币3000万元以上的附属公司5家，详细情况如下：
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公司 币别 注册资本 权益 主营业务
1 杭州万坤置业有限公司 人民币 350,000,000.00 51% 房地产开发、经营
2 成都万科国宾置业有限公司 美元 29,900,000.00 75% 房地产开发经营
3 天津万盛投资有限公司 人民币 80,000,000.00 100% 对房地产投资
4 北京万信投资发展有限公司 人民币 30,000,000.00 60% 投资管理
5 万科置业（香港）有限公司 美元 9,500,000.00 100% 建筑技术研究开发
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公司还发起设立全资物业公司4家，详细情况如下：
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