G 万科Ａ2006年度中期报告
二〇〇六年度中期报告
截至2006年6月30日止
重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司中期财务报告未经审计。
宋林董事、王印董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权徐林倩丽董事代为出席会议并行使表决权。李家晖董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权李志荣董事代为出席会议并行使表决权。
公司董事长王石，董事、总经理郁亮，财务负责人王文金声明：保证中期报告中财务报告的真实、完整。
公司基本情况…………………………………………………………………………2
股本变动和主要股东持股情况………………………………………………………4
董事、监事、高级管理人员情况……………………………………………………6
管理层讨论与分析……………………………………………………………………7
重要事项…………………………………………………………………………..…..15
财务会计报告（未经审计）………………………………………………………....18
备查文件目录………………………………………………………………………....63
一、公司基本情况
1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”)
2、注册地址及办公地址：中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心
邮政编码：518049
国际互联网网址：www.vanke.com
电子信箱：IR@vanke.com
3、法定代表人：王石
4、董事会秘书：肖莉
电子信箱：IR＠vanke.com
股证事务授权代表：梁洁
电子信箱：IR@vanke.com
联系地址：公司办公地址
电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
5、信息披露报刊名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港一家英文报刊
登载定期报告的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn
中期报告备置地点：公司董事会办公室
6、股票上市地：深圳证券交易所
证券简称及代码：G万科A 000002
万科B 200002
7、主要财务数据和指标
（1）主要财务指标（单位：人民币元）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
项目 2006-1-1~2006-6-3 2005-1-1~2005-6-3
0 0
净利润 1,220,795,888.35 795,052,559.21
扣除非经常性损益后的净利润 1,133,141,007.92 794,546,122.19
每股收益（全面摊薄） 0.31 0.23
净资产收益率（全面摊薄） 11.74% 11.94%
经营活动产生的现金流量净额 (3,198,738,756.07 (954,516,641.78)
)
每股经营活动产生的现金流量 (0.81) (0.28)
2006-6-30 2005-12-31
流动资产 26,534,960,746.30 19,884,926,088.24
流动负债 13,560,849,692.91 10,883,742,013.89
总资产 28,727,821,155.28 21,992,392,061.31
资产负债率 59.56% 60.98%
股东权益(不含少数股东权益) 10,402,888,162.82 8,309,602,557.05
每股净资产 2.62 2.23
调整后的每股净资产 2.58 2.21
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注：①报告期内非经常性收益总额为87,654,880.43元，明细如下：营业外收支净额3,781,092.66元，出售、处理被投资单位损益107,217,923.67元，以上项目之应扣所得税影响(23,344,135.90)元；
②上述数据均按照信息披露规范的相关规定计算得出。
（2）其他会计资料—相关指标计算表
根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号》，分别按全面摊薄和加权平均法计算的2006年1~6月合并会计报表净资产收益率和每股收益如下：
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
净资产收益率 每股收益
报告期利润 全面摊薄 加权平均 全面摊 加权平均
薄
主营业务利润 21.76% 23.93% 0.570 0.584
营业利润 16.56% 18.21% 0.434 0.444
净利润 11.74% 12.90% 0.308 0.315
扣除非经常性损益后的净利 10.89% 11.98% 0.285 0.292
润
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（3）国际会计准则对净利润的影响
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
净利润 净资产
(2006年1-6 (截至2006年6月30
月) 日)
人民币元 人民币元
依据国际会计准则计算 1,270,578, 10,491,714,729
625
遵照国际会计准则作出的调整
递延收入的认定和摊销 389,342 (2,589,558)
商誉摊销 (52,158,06 (60,599,852)
9)
递延税项资产 (394,707) (26,045,679)
资产重估 (273,527) 16,489,318
可转换公司债券利息计量而多资本化部分 2,654,224 46,914,259
转入销售成本
可转换公司债券筹资费用转入资本公积 - 1,868,169
可转换公司债券折现转股转入资本公积 - (64,380,212)
可转换公司债券权益 (483,012)
合计差异 (49,782,73 (88,826,567)
7)
依照中国会计准则计算 1,220,795, 10,402,888,162
888
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
二、股本变动和主要股东持股情况
公司股份变动情况表（数量单位：股,截至2006年6月30日）
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股份类别 本次变动前 增减（+， 本次变动后
-）
数量 比例 可转债转 数量 比例
股
一、有限售条件的
股份
1、国家及国有法 358,517,09 9.63% 0 358,517,0 9.03%
人持股 3 93
2、境内法人持股 138,754,89 3.73% 0 138,754,8 3.50%
0 90
3、境内自然人持 2,415,578 0.06% 0 2,415,578 0.06%
股
4、外资持股
有限售条件股份合 499,687,56 13.42% 0 499,687,5 12.59%
计 1 61
二、无限售条件股
份
1、人民币普通股 2,675,101, 71.86% +247,211, 2,922,313 73.61%
997 081 ,078
2、境内上市外资 547,898,11 14.72% 0 547,898,1 13.80%
股 2 12
无限售条件股份合 3,223,000, 86.58% +247,211, 3,470,211 87.41%
计 109 081 ,190
三、股份总数 3,722,687, 100.00 +247,211, 3,969,898 100.00
670 % 081 ,751 %
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公司股本变化详情如下：
报告期内，由于“万科转2”转股的原因，公司A股共增加247,211,081股。
前十名股东、前十名流通股股东持股表（截止2006年6月30日）
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股东总数 226,144户（其中A股216,309户，B股9,835户）
前10名股东持股情况
股东名称 股东性 持股 持股总数 持有有限 质押或冻
质 比例 售条件股 结的股份
份数量 数量
华润股份有限公司 国有股 13.2 525,487,52 351,340,8 0
东 4% 1 71
南方避险增值基金 其他 2.07 82,343,890 0 0
%
CLSALIMITED 外资股 1.94 76,830,876 0 0
东 %
刘元生 其他 1.47 58,276,317 51,471,57 0
% 1
中国人寿保险股份 其他 1.42 56,342,298 0 0
有限公司－分红－ %
个人分红-005L-FH0
02深
TOYOSECURITIESASI 外资股 1.31 51,874,339 0 0
ALIMITED-A/CCLIEN 东 %
T.
申银万国－花旗－ 其他 1.25 49,596,905 0 0
ＵＢＳ ＬＩＭＩ %
ＴＥＤ
景福证券投资基金 其他 0.92 36,659,959 0 0
%
内藤证券株式会社 外资股 0.92 36,387,990 0 0
东 %
普丰证券投资基金 其他 0.84 33,333,385 0 0
%
前10名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数 股份种类
量
华润股份有限公司 174,146,650 人民币普通股（A股）
南方避险增值基金 82,343,890 人民币普通股（A股）
CLSALIMITED 76,830,876 境内上市外资股(B股)
中国人寿保险股份 56,342,298 人民币普通股（A股）
有限公司－分红－
个人分红-005L-FH0
02深
TOYOSECURITIESASI 51,874,339 境内上市外资股(B股)
ALIMITED-A/CCLIEN
T.
申银万国－花旗－ 49,596,905 人民币普通股（A股）
ＵＢＳ ＬＩＭＩ
ＴＥＤ
景福证券投资基金 36,659,959 人民币普通股（A股）
内藤证券株式会社 36,387,990 境内上市外资股(B股)
普丰证券投资基金 33,333,385 人民币普通股（A股）
中国人寿保险（集 32,014,858 人民币普通股（A股）
团）公司－传统－
普通保险产品
上述股东关联关系 CLSALIMITED所持的76,830,876股B股为香港华润（集
或一致行动的说明 团）有限公司实际持有，香港华润（集团）有限公司
是华润股份有限公司的全资子公司；中国人寿保险股
份有限公司为中国人寿保险（集团）公司的附属公司
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前10名有限售条件股东持股数量及限售条件
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序 有限售条件股东 持有的有限 可上市交易 新增可上 限售条件
号 名称 售条件股份 时间 市交易股
数量 份数量
1 华润股份有限公 351,340,87 2006年12月5 186,026,3 注1、注2
司 1 日 80
2007年12月5 165,314,4
日 91
2 刘元生 51,471,571 2006年12月5 51,471,57 注1
日 1
3 万科企业股份有 26,527,851 2006年12月5 26,527,85 注1
限公司工会委员 日 1
会
4 陕西证券股份有 16,559,248 2006年12月5 16,559,24 注1
限公司（注3） 日 8
5 深圳市投资管理 7,176,222 2006年12月5 7,176,222 注1
公司 日
6 深圳市核电实业 4,762,017 2006年12月5 4,762,017 注1
开发有限公司 日
7 中国平安保险（ 4,762,017 2006年12月5 4,762,017 注1
集团）股份有限 日
公司
8 新疆金科电子信 4,293,067 2006年12月5 4,293,067 注1
息开发公司 日
9 蛇口社会保险公 4,277,399 2006年12月5 4,277,399 注1
司 日
10 深圳发展银行股 3,849,651 2006年12月5 3,849,651 注1
份有限公司 日
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
注1：公司原非流通股股东承诺持有的非流通股股份自获得上市流通权之日起，在十二个月内不上市交易或者转让；
注2：华润股份有限公司承诺，前项承诺期满后，通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份，出售数量占公司股份总数（按截至相应股份获得上市流通权前一交易日总股份数计算）的比例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过百分之十。且出售价格不低于公司股权分置改革中发行的认沽权证行权价的120%（出售价格将按权证行权价的调整方式在法定限售期内进行调整）；
注3：陕西证券股份有限公司已重组为西部证券股份有限公司，其在中国证券登记结算公司深圳分公司相应信息未变更。
4、“万科转2”情况
公司2004年9月24日的发行19.9亿元可转换公司债券——“万科转2”，自2005年3月24日开始可以转换为公司A股。由于公司A股股票自2006年1月4日至2006年2月21日，连续28个交易日中累计20个交易日的收盘价格高于当期转股价（3.55元/股）的130%（即4.615元/股），满足了有关规定和本公司《可转换公司债券募集说明书》相关约定，本公司已行使“万科转2”赎回权利，将截至2006年4月7日之前未转股的3,869,600元（38,696张）“万科转2”全部赎回。
“万科转2”已于2006年4月14日摘牌。
三、董事、监事、高级管理人员情况
现任董事、监事和高级管理人员报告期内持股变化情况
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姓名 期初持有股数（单位： 期末持有股数（单位：股）
股）
王石 628,016 628,016
郁亮 175,113 175,113
丁福源 185,423 185,423
孙建一 288,432 288,432
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注：除上述人员外，公司其他董事、监事和高管人员未持有公司股份。
报告期内公司聘任董事、监事、高级管理人员情况。
报告期内公司董事、监事、高级管理人员没有发生变更。
四、管理层讨论与分析
1、管理层讨论与分析
经营环境：宏观调控持续深入
从2004年底开始，公司管理层即明确得出结论：房地产行业正在进入一个转折期，经营环境即将发生重大深远的变化，对于公司来说，这不仅是挑战，更蕴含着难得的发展机遇。能否提前做出正确的判断和有效的应对，决定了公司在未来几年内能否抓住机遇，实现快速而有质量的发展。
从长期的角度看，公司认为转折期内最明显的标志，就是不断出台的调控政策将促使行业朝向更为理性、规范的方向发展，在这一大背景下，行业资源将重新整合，优胜劣汰的竞争机制将逐步完善，集中度将不断提升。
面向未来，一方面房地产行业的支柱产业地位依然得到肯定，另一方面宏观调控政策仍将执行下去。调控目标仍是继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，随着金融、信贷、土地、税收、销售等方面一系列调控措施的深入实施，房地产行业将迎来一个更新的发展格局。
年初政府工作报告在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时，表示将继续严格执行宏观调控政策，解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施，继续整顿房地产业的市场秩序。5月份国务院召开常务会议，研究促进房地产业健康发展的举措，进一步明确六条措施，以解决少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理，房地产市场秩序混乱等问题；5月底九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》，随后进一步出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》和《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。这一系列政策的出台将对行业经营环境产生深刻的影响，这和万科的判断是一致的。
九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中，为调整住房结构而提出的“70％不超过90平米”的目标，对于房地产企业的经营节奏也将产生较为明显的影响。尤其对于已获取但尚未进入施工阶段的项目，部分将面临规划调整，并在报批报建工作上面临更长的等待期。由于目前的市场供应结构和现存待施工项目的实际结构与上述要求存在比较大的差距，几乎所有地产公司的经营计划都不可避免地将出现一定延后，万科也不可能完全例外。
所幸的是，住宅小型化的必然趋势是万科自1997年以来已经形成的定论，而自2001年开始万科产品研发部门也将中小型住宅作为重点研究的方向之一。因此，调整规划对万科经营计划的影响将小于行业整体水平，公司管理层也有充分依据相信，此种调整不会阻碍万科2006、2007年度业绩及增长目标的实现。而在获取未来项目资源时，万科在中小型住宅研究上的先发优势将逐渐得到体现。
抓住机遇，实现快速成长
期初，管理层认为行业宏观调控的持续深入，为公司快速增长提供了机遇。土地和信贷政策将促使行业整合速度加快，存量土地资源在宏观调控深入之后将被逐步激活，通过资源整合的方式，万科将能够以更高的效率和质量来获取项目资源；而股权分置改革的完成和多元化融资安排，能够给万科的快速成长提供稳健的资金支持。
以上述分析为依据，公司管理层认为自2006年开始，万科完全有条件进入一个快速成长期。因此公司将继续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，加大项目发展力度。具体到2006年的经营安排，公司将预计新增1000万平方米左右的项目储备，其中深圳、广州、上海、天津，特别是北京等核心城市仍是重点。同时公司也将注重获取优质项目，改善项目储备结构，通过更多项目的快速开发，充分利用周转速度和规模效应，提高人力资源效率和资金利用效率，强化市场控制力和品牌影响力。
综上所述，持续深入的宏观调控是万科自2006年进入快速成长期的决策前提之一。到本报告期末，管理层有充分理由及信心坚持既定的策略。
本报告期内，这一策略推进顺利。得益于信贷管理的严格化和闲置土地处置要求的细化，更多市场存量土地资源被激活，依托公司在品牌、资本市场信用和专业开发能力等方面的优势，以及对行业趋势的准确预期，本公司得以用更高的效率和质量来获取项目资源。报告期内，公司新增项目36个，按万科权益计算的面积合计567万平方米（其中通过公开方式及已完成有关转让手续的新增项目22个，按万科权益计算的面积合计339万平方米）。截止报告期末，按万科权益计算的公司规划项目面积总计1565万平方米（其中通过公开方式及已完成有关转让手续的项目，按万科权益计算的面积合计1154万平方米）。
报告期内，公司与朝阳区国资委牵手，成功受让朝万中心的60%的产权，与泰达、万通联合，共同开发天津时尚广场项目，还与中粮集团共同参与北京万恒项目和苏州冶金厂项目的开发。公司预期，在可见的未来，通过资源整合方式获取项目的力度将进一步加大。
下半年公司将延续既定策略，并将按计划推动再融资计划。
精细经营，赢得当期理想业绩
经营环境变化带来的不仅是机遇，也存在挑战。公司在抓住机遇谋求发展的同时，当然也丝毫不能放松在保证当期良好业绩方面的关注和努力。
报告期内，公司实现营业收入和净利润分别为66.2亿元和12.2亿元，较上年同期分别增长52.7%和53.5%。
期内公司保持了良好的销售局面，1~6月份实现销售面积和销售金额分别为122.3万平方米和73.9亿元，较上年同期分别增长33.2%和27.0%。在九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》后的6月，万科销售情况也相当理想，销售面积和销售金额分别为21.4万平方米和12.6亿元，较上年6月分别增长35.9%和37.5%。
上半年，集团结算面积和结算收入分别为90.1万平方米和65.4亿元，较上年同期分别增长51.9%和53.9%。其中，上海公司结算面积19.4万平方米，主要来自于上海假日风景项目和上海朗润园项目；深圳公司共结算19.9万平方米，主要来自第五园项目和万科城项目。两地仍然是公司重要的利润来源。在其他城市，天津水晶城、广州四季花城等项目也为集团中期盈利贡献较大份额。
期末，公司尚有91.3万平方米已售面积未竣工结算，金额合计约53.4亿元。
面向未来：变革先锋·企业公民
在本报告期初，公司管理层基于对行业趋势的判断，明确提出公司必须在此前诸年持续变革的基础上，继续将自身变革推进到更为深入的层面，以在即将来临的全新经营环境下，获得更为有利的发展平台。
管理层认为，竞争程度上升、毛利率回归正常水平往往是行业成熟的标志之一，但优秀企业的资产回报水平不会随之下降。为了在未来立于不败之地，提高经营效率是必由之路。公司需要不断提高产品的创新能力，变革生产模式，推进标准化、工厂化进程，加快项目发展节奏，充分利用周转速度和规模效应，提高人力资源效率和资金利用效率，强化市场控制力和品牌影响。
管理层认为，随着行业不断走向成熟，客户的需求将更加理性，对产品的差异化、个性化要求也将日益凸显，公司需要对客户进行更深刻的研究，深入实施客户细分战略，加快产品品类化进程，使更有效满足客户需求，成为公司获得经营回报的不竭源泉。
管理层认为，随着调控的深入，房地产行业的核心资源：土地、资金和专业能力需要更优化的配置，单纯依赖自身的内向式发展将不能适应新的环境，公司应该转向规模效应更显著的产品结构和效率更高的经营方式，获得行业内最强大的经营创利能力，体现出最成熟的合作意识，成为各种资源拥有者和掌控者首选的合作对象，并且能够驾驭最灵活的合作方式，争取成为行业资源整合的枢纽。
通过各个方面的不懈努力，公司在专业能力上的优势，在本报告期内得到了进一步的体现。本年度具有国家权威性质的“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选揭晓。在总计20个金奖中，万科分别有广州万科四季花城、深圳万科东海岸、上海万科四季花城、天津万科假日风景、成都万科金色家园五个项目当选，占获奖项目总数的四分之一。天津万科东丽湖、上海万科朗润园还荣获以节能省地为导向的全国“2006双节双优杯住宅方案竞赛”6个特别奖的第一和第二名。
除了专业能力之外，保持公司治理水平上的优势，也是通往基业长青道路上必备的前提。报告期内，公司《首期（06~08年）限制性股票激励计划》获得股东大会通过，限制性股票激励计划的实施，将为建立股东与职业经理团队的利益共享与约束机制，吸引与保留优秀管理人才和核心关键员工，完善公司中长期激励机制，提升公司治理水平，增强公司竞争力，提供重要的保障。
报告期内，公司的治理结构、道德准则与品牌形象进一步获得社会的认同。报告期内，连续四年获得经济观察报和北京大学企业案例管理研究中心共同推出的“中国最受尊敬企业”称号，连续三年获得由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评出的中国房地产百强开发企业第一名；再次获得CCTV评选的“中国最具价值上市公司”称号；在第二届“中国A股公司IR（投资者关系）评选”中，公司荣获最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳股改奖、最佳执行人奖。
为了使公司的企业公民行为更有计划性和针对性，报告期内经股东大会审议通过，公司提取“企业公民”专项建设费用，用于实施公司的“企业公民”发展计划。这充分体现出“企业公民”之路是万科股东的广泛共识，也为公司进一步践行“企业公民”行为奠定了更为坚实的基础。
报告期内，在建设部住宅与房地产业司指导下，万科主办的面向全社会征集“城市中低收入人群居住解决方案”的活动落下帷幕，获得了较为良好的社会影响。同时，公司在“中低收入家庭宜居住宅”上的研究也取得了初步成果，公司将基于十几年住宅开发经验，在业内率先启动对此种特定居住需求的细分研究，在此基础上推出“低收入宜居住宅”的系列设计原型，希望能在提升廉租屋的设计水准和城镇最低收入家庭的居住品质上为相关部门提供参考。同时，公司再次联手《世界建筑》杂志举办《WA-万科·可能住宅设计竞赛》，这项两年一度以培养青年建筑师为目标的设计竞赛，本次以“80㎡的可能性”作为主题，探讨中小户型的居住空间，倡导高效集约的建筑理念。
2、公司报告期内主要经营情况
（1）主营业务的范围及经营情况
公司为专业的房地产开发公司，主要产品为商品住宅，期内，结算面积90.1万平方米，较上年同期上升51.9%；结算收入65.4亿元，较上年同期增长53.9%；毛利率约为34.6%。
（单位：万元）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
行业 主营业务收 主营业务成本 毛利率注1 净利润
入
金额 增（ 金额 增（ % 增（减） 金额 增（
减） 减） 减）
房地产 653,9 53.9 389,1 55.77 34. 减少1.14 131,910 57.9
78.77 0% 76.84 % 60% 个百分点 .77 2%
物业管理 7,789 -8.0 7,176 -11.4 1.5 增加0.18 97.30 177.
注2 .55 6% .93 9% 9% 个百分点 40%
其他注3 0 -100 0 -100% - - (9,928. -154
% 48) .65%
合计 661,7 52.6 396,3 53.65 34. 减少0.77 122,079 53.5
68.32 8% 53.77 % 21% 个百分点 .59 5%
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
注：
1. 毛利率的计算已扣除相应的营业税金及附加；
2. 物业管理净利润增幅较大是由于上年同期物业管理略有亏损所致；
3. 其他净利润减幅较大是由于本报告期摊销了股权激励基金7085万元。
主要资产负债项目及经营成果指标比较情况
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
项目 2006-6-30 2005-12-31 变动幅 说明
度
资产总额 2,872,782.1 2,199,239.21 30.63% 业务规模扩大、净资产
2 及负债增长
货币资金 342,687.34 324,903.47 5.47% 业务规模扩大及备付款
增多
其它应收 80,133.04 70,496.97 13.67% 投标保证金增加
款
长期投资 177,068.83 184,412.97 -3.98% 出让南都青晨的股权和
投资差额摊销
短期借款 199,275.60 90,000.00 121.42% 融资结构变化,短期借
款增加
预收账款 497,214.04 466,415.28 6.60% 预售楼宇增加
其它应付 105,125.19 121,090.17 -13.18% 支付上海南都股权转让
款 款
股东权益 1,040,288.8 830,960.26 25.19% 净利润的增长和可转债
2 转股
项目 2006年1-6月 2005年1-6月 变动幅 说明
度
主营业务 661,768.32 433,422.82 52.68% 房地产开发销售业务规
收入 模增长
主营业务 226,372.88 151,602.90 49.32% 地产业务收入增加及结
利润 算项目毛利率较高
营业费用 21,777.57 17,463.50 24.70% 地产业务规模增加的正
常增长
营业利润 172,252.99 113,397.55 51.90% 主营业务利润增长
利润总额 177,235.96 110,501.73 60.39% 营业利润增长
所得税 54,539.66 29,182.49 86.89% 利润总额增长
净利润 122,079.59 79,505.26 53.55% 利润总额增长
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（3）主要业务分地区情况说明
公司主要从事房地产业务，期内，实现结算面积90.1万平方米，比上年同期上升51.9％。报告期内房地产业务的主营业务收入、利润等按地区分布如下：
(单位：万元、万平米)
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城市 主营业务收 比例 净利润 比例 结算面积 比例
入
珠江三角洲区域
深圳 183,284 28.03% 51,423 38.99% 19.86 22.05%
广州 42,530 6.50% 6,500 4.93% 6.74 7.48%
东莞 5,610 0.86% (310) -0.24% 1.40 1.55%
中山 17,156 2.62% 744 0.56% 5.30 5.88%
小计 248,580 38.01% 58,357 44.24% 33.30 36.96%
长江三角洲区域
上海 214,948 32.87% 56,259 42.65% 19.37 21.49%
南京 9,787 1.50% 249 0.19% 1.75 1.94%
南昌 16,899 2.58% 2,115 1.60% 5.01 5.56%
无锡 2,630 0.40% (988) -0.75% 0.86 0.97%
小计 244,264 37.35% 57,635 43.69% 26.99 29.96%
环渤海区域
北京 52,091 7.97% 2,788 2.11% 7.85 8.72%
天津 49,974 7.64% 9,975 7.56% 6.89 7.65%
沈阳 9,733 1.49% (831) -0.63% 2.38 2.64%
大连 4,126 0.63% (226) -0.17% 0.70 0.78%
长春 6,148 0.94% 100 0.08% 1.72 1.90%
鞍山 4,978 0.76% 677 0.51% 1.53 1.69%
小计 127,050 19.43% 12,483 9.46% 21.07 23.38%
其他
武汉 4,995 0.76% (421) -0.32% 1.30 1.44%
成都 29,090 4.45% 3,857 2.93% 7.44 8.26%
小计 34,085 5.21% 3,436 2.61% 8.74 9.70%
合计 653,979 100.00 131,911 100.00% 90.10 100.00%
%
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3、公司投资情况
（1）募集资金使用情况
经有关部门核准，本公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的可转换公司债券，募集资金于2004年9月30日到位。
上述募集资金投资于深圳、上海、广州、南京等六个项目，该等项目目前开发进度、市场表现各有差异。由于市场环境变化，南京光明城市项目已结算部分目前略有亏损。但从募集资金整体使用情况看，预计投入项目的整体销售净利率约15%，整体投资收益率约20%，高于募集说明书承诺水平，本次募集资金整体将获得良好回报。
截止本报告期末，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：（单位：万元）
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投资项目 可转债申报情况 截止目前使用情况 项目进度
承诺 销售 承诺 已完 已结 已结
投资 净利 投资 成投 算销 算投
金额 率 收益 资金 售净 资收
率 额 利率 益率
深圳万科 40,0 11.4 14.0 40,0 15.4 20.06 67.49%
城项目（ 00 % % 00 1% %
原“深圳
坂雪岗项
目”）
广州四季 40,0 11.1 14.4 40,0 18.9 29.24 63.78%
花城项目 00 % % 00 7% %
上海朗润 40,0 14.9 20.6 39,9 25.2 45.08 70.00%
园项目 00 % % 99 6% %
上海七宝 20,0 19.6 30.7 9,19 0.00%
镇53#地块 00 % % 5
南京光明 30,0 10.3 13.0 29,9 -6.1 -6.13 49.00%
城市 00 % % 97 7% %
武汉城市 25,2 14.9 20.8 25,2 11.4 14.91 56.63%
花园 89 % % 89 9% %
合计 195, 12.8 16.8 184, 17.0 24.39
289 % % 480 2% %
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注：项目资金投入、进度及预期收益说明：
① 上海朗润园本期实现结算面积9.2万平米，金额10.9亿元。该项目目前售价高于募集说明书预计价格，单位利润有大幅度上升，项目整体收益率比募集说明书承诺水平有较大提高；
② 上海七宝镇53#地块受政府地铁站建设影响，未能如期开工，项目整体开发计划也将根据地铁站建设进度相应调整；但同时地铁的修建也将极大地提升地块的价值；
③ 南京光明城市受到了宏观调控、片区竞争激烈、配套不完善等多重影响，销售情况不理想，项目自身占压资金量比较大。综合考虑各项因素，公司决定将实现现金回笼作为首要目标。项目已结算部分销售毛利率6.7%，但由于前期营销推广费投入较多，已结算部分目前体现亏损。后续经营将着力改善、实现项目整体盈利；
④ 武汉城市花园由于前期销售价格较低等原因，已结算部分的投资收益率低于募集说明书承诺的项目整体投资收益率水平，但目前该项目售价呈上升趋势。
（2）非募集资金使用情况
①主要权益投资情况
A、本公司于本报告期以按3.89亿元的价格受让了北京市朝万房地产开发中心（以下简称“朝万中心”，包括母体公司和2家子公司）60%的股权。朝万中心成立于2005年12月1日，注册资本人民币20,000万元，经营范围主要为房地产综合开发。2006年3月1日朝万中心正式更名为“北京市朝阳万科房地产开发有限公司”。
B、报告期内，公司为项目发展需要发起设立和增资公司16家，合计投入注册资金90,410万元。
② 其他投资情况
报告期内，公司通过公开方式及已完成有关转让手续的新增项目22个，总占地面积约277.3万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约338.8万平方米。项目详细情况如下：
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地区 新增项目名称 地理位 权 占地 规划建筑 万科权益 项目
置 益 面积 面积（平 建筑面积 进度
比 （平 方米） (平方米)
例 方米
）
广州 广州康王路项 荔湾路 100 6,576 70,083 70,083 已开
市 目 % 工
广州天马河项 花都区 100 61,32 159,879 159,879 前期
目 % 4
东莞 东莞阳光山庄 常平镇 100 526,3 294,255 294,255 已开
市 % 14 工
东莞大岭山项 大岭山 100 146,6 91,966 91,966 前期
目 镇 % 76
佛山 佛山顺德项目 顺德中 100 197,5 318,500 318,500 已开
市 心区 % 00 工
南海桂城A7地 南海区 100 110,0 242,000 242,000 前期
块 % 01
厦门 厦门吕岭项目 厦门岛 100 55,65 166,972 166,972 前期
市 % 7
上海 上海白马后期 松江区 70% 246,7 246,790 172,753 前期
市 90
上海大千美墅 七宝镇 51% 315,8 252,692 128,873 前期
65
上海吴泾镇锦 闵行区 90% 141,2 211,858 190,672 前期
川项目 39
无锡 无锡长江路项 新区 70% 86,00 225,285 157,700 已开
市 目 0 工
杭州 九堡项目 江干区 100 84,43 219,400 219,400 前期
市 % 8
苏州 工业园区4、5 工业园 51% 155,6 124,542 63,516 前期
市 号地块 区 77
苏州冶金厂项 沧浪区 100 134,8 242,300 242,300 前期
目 % 00
北京 北京六里屯17# 朝阳区 60% 14,10 46,988 28,193 已开
市 6 工
北京公园5号三 朝阳区 60% 36,54 96,240 57,744 前期
期 3
北京石佛营三 朝阳区 60% 12,53 17,260 10,356 前期
期 4
北京万恒项目 丰台区 50% 273,5 416,500 208,250 前期
00
天津 天津时尚广场 开发区 45% 64,00 312,100 140,445 前期
市 0
成都 成都沙湾项目 金牛区 100 42,43 186,557 186,557 已开
市 % 5 工
武汉 武汉普天项目 武昌区 100 36,38 87,335 87,335 已开
市 % 9 工
京汉大道项目 江汉区 100 25,10 150,262 150,262 前期
% 5
合计 2,773 4,179,76 3,388,01
,469 3 0
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
此外，公司正在办理有关转让手续的新增项目14个，占地面积合计159.5万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计228.6万平方米。
期后事项：
2006年7月19日，公司与深圳市九州房地产开发有限公司签署协议，将获得深圳龙岗中心城“新老西村”旧改项目。该项目位于深圳市龙岗区中心城龙城广场西侧，总用地面积23.6万平方米（其中净用地面积21.3万平方米），总建筑面积约58.7万平方米。
4、报告期实际经营成果与期初计划比较
报告期内，公司实际经营成果不存在与期初计划的重大差异。
5、下半年工作计划
下半年公司工作围绕的重点之一是进一步落实年初制定的开工和竣工计划。公司将根据各地供应结构调控细则的要求，适时调整尚未开工项目的规划设计，充分发挥公司在中小型住宅探索上的先发优势，切实降低报批报建工作延时对集团下半年以及下一年度开发节奏的影响。同时进一步发挥产品创新、客户细分与客户忠诚等方面的优势，应对市场已经出现或可能出现的观望情绪，维持良好的销售局面，确保下半年及明年上半年经营业绩和增长计划的实现。
下半年公司将继续推进既定的发展策略，充分利用行业调控所带来的机遇，加大行业资源整合的力度，并优先选择获取能于2007年和2008年为集团带来稳定收益的项目。与持续快速增长计划相配套，公司将力争于年内完成非公开发行这一股权融资工作，为抓住项目发展机遇提供资金支持。
此外，公司将继续面向未来推进自身变革。为此，下半年公司将进一步拓展多元化融资渠道，并实施更广泛的合作，进一步提高资金运作效率和回报率。而面对更长远的未来，公司将持续推进住宅产业化探索，打造基于行业未来全新格局下的核心竞争力。
五、重要事项
公司治理情况说明
报告期内，公司《首期（06~08年）限制性股票激励计划》获得股东大会通过，限制性股票激励计划的实施，将为建立股东与职业经理团队的利益共享与约束机制，吸引与保留优秀管理人才和核心关键员工，完善公司中长期激励机制，提升公司治理水平，增强公司竞争力，提供重要的保障。
报告期内，根据2005年修订的《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国证券法》，以及中国证券监督管理委员会2006年发布的《上市公司股东大会规则》、《上市公司章程指引（2006年修订）》，结合自身实际情况，公司对《公司章程》进行了全面修改，以在新的法律法规的指导下进一步提高公司治理的水平。
《公司章程》修改的详细情况请参见公司于2006年4月25日在巨潮网www.cninfo.com.cn披露的《万科企业股份有限公司公司章程补充修改稿》。
公司上年派息方案及中期利润分配和公积金转增股本事项。
公司经2006年5月30日召开的2005年度（第18届）股东大会通过的2005年度分红派息方案为：以公司股权登记日收市时总股本为基数，向全体股东每10股派现金人民币1.5元（含税，扣税后，A股个人股东、投资基金实际每10股派现金1.35元，B股不扣税）。
上述方案已经实施：A股股权登记日为2006年7月20日，除息日为2006年7月21日；B股最后交易日为2005年7月20日，除息日为2006年7月21日，B股股权登记日为2006年7月25日。实施方案详见2006年7月14日《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港英文《虎报》。
2006年中期公司将不进行利润分配或公积金转增股本。
重大诉讼、仲裁事项
报告期内公司无重大诉讼及仲裁事项。
重大收购及出售资产事项
报告期内公司无重大收购及出售资产事项。
重大关联交易事项
报告期内公司无重大关联交易事项。
关于“万科转2”的特别说明
公司A股股票自2006年1月4日至2006年2月21日，已连续28个交易日中累计20个交易日的收盘价格高于当期转股价（3.55元/股）的130%（即4.615元/股，根据有关规定和《可转换公司债券募集说明书》约定，本公司已行使“万科转2”赎回权利，将截至2006年4月7日之前未转股的3,869,600元（38,696张）“万科转2”全部赎回。“万科转2”已于2006年4月14日摘牌。
重大合同及其履行情况
报告期内本公司无托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司资产的重大事项。
报告期内，本公司不存在委托理财事项。
报告期内，公司新增如下担保：
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序 担保对象 担保金额 担保说明 担保起止日
号 期
1 无锡万科房地产有限公 人民币3000 为5000万银行借 2006年3月2
司 万元 款提供公司权益 9日至2007
比例(60%)的担保 年3月28日
2 无锡万科房地产有限公 人民币3000 为5000万银行借 2006年4月2
司 万元 款提供公司权益 5日至2007
比例(60%)的担保 年3月28日
3 无锡万科房地产有限公 人民币4800 为8000万银行借 2006年4月3
司 万元 款提供公司权益 0日至2007
比例(60%)的担保 年3月28日
4 沈阳万科永达房地产开 人民币8820 为18000万银行借 2006年4月1
发有限公司 万元 款提供公司权益 2日至2009
比例(49%)的担保 年4月12日
5 沈阳万科永达房地产开 人民币3430 为7000万银行借 2006年4月1
发有限公司 万元 款提供公司权益 8日至2009
比例(49%)的担保 年4月18日
6 沈阳万科永达房地产开 人民币1225 为2500万银行借 2006年4月2
发有限公司 万元 款提供公司权益 5日至2009
比例(49%)的担保 年4月25日
7 沈阳万科永达房地产开 人民币735 为1500万银行借 2006年5月2
发有限公司 万元 款提供公司权益 2日至2006
比例(49%)的担保 年11月22日
8 沈阳万科永达房地产开 人民币1960 为4000万银行借 2006年6月1
发有限公司 万元 款提供公司权益 2日至2006
比例(49%)的担保 年12月12日
9 上海万科房地产集团有 人民币1.72 中国银行深圳市 2006年4月3
限公司 8亿元 分行为上海万科 日至2008年
房地产集团有限 4月3日
公司1.6亿元信托
贷款提供本息担
保，公司向其提
供反担保
10 万科地产（香港）有限 港币1亿 万科地产（香港 2006年4月2
公司 ）有限公司向招 6日至2007
商银行香港分行 年4月21日
贷款港币1亿元，
公司向招商银行
深圳分行提供反
担保
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报告期末，公司提供金融机构借款担保余额为13.6亿元，占公司期末净资产的13.1%。公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保，也未直接或间接向资产负债率超过70%的被担保对象提供债务担保。
期后事项：
根据董事会授权，2006年7月21日本公司与中国银行股份有限公司签署《战略合作协议》，双方一致同意建立长期战略合作关系，公司在未来3年内将获得总额不超过人民币50亿元的授信额度。
有关情况请参见公司在《中国证券报》、《证券时�