万科Ａ普通企业类2005年半年度报告
（在中华人民共和国注册成立之有限公司）
二〇〇五年半年度报告
截至2005年6月30日止
重要提示：公司董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司半年度财务报告未经审计。
宋林董事、王印董事因公务未能亲自出席本次董事会，授权蒋伟董事代为出席会议并行使表决权。
公司董事长王石、总经理郁亮、财务负责人王文金声明：保证半年度报告中财务报告的真实、完整。
公司基本情况
股本变动和主要股东持股情况
董事、监事、高级管理人员情况
管理层讨论与分析
重要事项
财务会计报告（未经审计）
备查文件目录
一、公司基本情况
1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”)
2、注册地址及办公地址：中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心
邮政编码：518049
国际互联网网址：www.vanke.com
电子信箱：IR@vanke.com
3、法定代表人：王石
4、董事会秘书：肖莉
电子信箱：IR＠vanke.com
股证事务授权代表：梁洁
电子信箱：IR@vanke.com
联系地址：公司办公地址
电话：0755-25606666
传真：0755-83152041
5、信息披露报刊名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港一家英文报刊
登载定期报告的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn
半年度报告备置地点：公司董事会办公室
6、股票上市地：深圳证券交易所
证券简称及代码：万科A 000002
万科B 200002
万科转2 126002
7、主要财务数据和指标
（1）主要财务指标（单位：人民币元）
项目 2005-1-1~2005-6-30 2004-1-1~2004-6-30
净利润 795,052,559.21 314,749,490.22
扣除非经常性损益后的净利润 794,546,122.19 318,713,131.39
每股收益（全面摊薄） 0.23 0.14
净资产收益率（全面摊薄） 11.94% 5.58%
经营活动产生的现金流量净额 （954,516,641.78） （1,282,647,730.54）
每股经营活动产生的现金流量 （0.28） （0.56）
2005-6-30 2004-12-31
流动资产 16,795,072,751.15 15,166,315,002.35
流动负债 8,135,669,125.42 6,302,897,199.56
总资产 18,878,575,570.48 15,534,422,529.76
资产负债率 63.47% 59.42%
股东权益(不含少数股东权益) 6,657,719,739.15 6,202,198,786.70
每股净资产 1.95 2.73
调整后的每股净资产 1.93 2.70
注：①报告期内非经常性收益总额为506,437.02元，明细如下：营业外收支净额951,618.18元，出售、处理被投资单位损益1,140.00元，以上项目之应扣所得税影响446,321.16元。
②上述数据均按照信息披露规范的相关规定计算得出。
（2）其他会计资料—相关指标计算表
根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号》，分别按全面摊薄和加权平均法计算的2005年1~6月合并会计报表净资产收益率和每股收益如下： 净资产收益率
报告期利润 全面摊薄 加权平均
主营业务利润 22.77% 22.97%
营业利润 17.03% 17.18%
净利润 11.94% 12.05%
扣除非经常性损益后的净利润 11.93% 12.04%
每股收益（单位：元）
报告期利润 全面摊薄 加权平均
主营业务利润 0.444 0.444
营业利润 0.332 0.332
净利润 0.233 0.233
扣除非经常性损益后的净利润 0.233 0.233
（3）国际会计准则对净利润的影响
净利润
(2005年1-6月)
人民币（单位：元）
依据国际会计准则计算 799,653,880
遵照国际会计准则作出的调整
商誉的认定和摊销 389,342
递延税项资产 404,089
资产重估 (63,548)
可转换公司债券利息计量而多资本化部分
转入销售成本 4,269,008
长期投资差异 (9,600,212)
可转换公司债券筹资费用转入资本公积 -
可转换公司债券折现转股转入资本公积 -
可转换公司债券权益 -
合计差异 (4,601,321)
依照中国会计准则计算 795,052,559
净资产
(截至2005年6月30日)
人民币（单位：元）
依据国际会计准则计算 6,746,092,061
遵照国际会计准则作出的调整
商誉的认定和摊销 (3,368,243)
递延税项资产 (7,477,941)
资产重估 (16,925,237)
可转换公司债券利息计量而多资本化部分
转入销售成本 37,198,099
长期投资差异 (9,600,212)
可转换公司债券筹资费用转入资本公积 784,112
可转换公司债券折现转股转入资本公积 (40,071,422)
可转换公司债券权益 (82,761,954)
合计差异 (88,372,322)
依照中国会计准则计算 6,657,719,739
二、股本变动和主要股东持股情况
1、公司股份变动情况表（数量单位：股,截至2005年6月30日）本次变动前 本次变动增减（+，-）
可转债转 送股（注2） 转增(注3)
股（注1）
一、未上市流通股份
1、发起人股份 158,250,954 79,125,477
其中：
国家持有股份 158,250,954 79,125,477
2、募集法人股份 173,263,830 86,631,915
未上市流通股份合计 331,514,784 165,757,392
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 1,576,847,679 353,672 788,600,141
2、境内上市外资股 365,265,408 182,632,704
已上市流通股份合计 1,942,113,087 353,672 971,232,845
三、股份总数 2,273,627,871 353,672 1,136,990,237
本次变动前 本次变动后
一、未上市流通股份
1、发起人股份 237,376,431
其中：
国家持有股份 237,376,431
2、募集法人股份 259,895,745
未上市流通股份合计 497,272,176
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 2,365,801,492
2、境内上市外资股 547,898,112
已上市流通股份合计 2,913,699,604
三、股份总数 3,410,971,
公司股本变化详情如下：
(1)自2005年3月24日开始，公司可转换公司债券“万科转2”可以转换为公司A股流通股截至2005年6月30日，新增股份为353,672股。其中6月28日前新增的352,603股获得10股转增5股；由于2005年6月29日实施每10股转增5股，期内，因“万科转2”转股因素，累计新增股份合计529,973股。
(2)报告期内，公司实施公积金转增股本，以6月28日收市时公司总股本2,273,980,474股
（其中352,603股为可转换公司债券“万科转2”转股所产生）为基数，向全体股东每10股转增5股，新增股份1,136,990,237股。
2、前十名股东、前十名流通股股东持股表（截止2005年6月30日）报告期末股东总数 股东总数为189031名，其中A股178246名，B股10785名
前十名股东持股情况
股东名称（全称） 报告期内 期末持股
增减 数量
+146,542,085 439,626,254A
华润股份有限公司
CREDIT LYONNAIS +25,610,292 76,830,876B
SECURITIES（ASIA）LTD
中信经典配置证券投资基金 +22,933, 896 68,801,688A
TOYO SECURITIES ASIA +20,138,099 58,282,699B
LITMITED-A/C CLIENT
刘元生 +19,754,725 57,434,177A
博时价值增长证券投资基金 +15,600,000 46,800,000A
天元证券投资基金 +23,920,223 43,500,000A
兴华证券投资基金 +7,969,441 39,089,882A
内藤证券株式会社 +13,942,351 38,112,664B
博时精选股票证券投资基金 +28,483,743 32,951,925A
股东名称（全称） 比例 股份类别
（％） （已流通
或未流通）
华润股份有限公司 12.89 国有股/法人
股/流通A股
CREDIT LYONNAIS 2.25 流通B股
SECURITIES（ASIA）LTD
中信经典配置证券投资基金 2.02 流通A股
TOYO SECURITIES ASIA 1.71 流通B股
LITMITED-A/C CLIENT
刘元生 1.68 法人股/流通
A股（其中
51,471,571股
尚未流通）
博时价值增长证券投资基金 1.37 流通A股
天元证券投资基金 1.28 流通A股
兴华证券投资基金 1.15 流通A股
内藤证券株式会社 1.12 流通B股
博时精选股票证券投资基金 0.97 流通A股
股东名称（全称） 质押或 股东性质
冻结的 （国有股
股份 东或外资
数量 股东）
华润股份有限公司 无 国有股东
CREDIT LYONNAIS 无 外资股东
SECURITIES（ASIA）LTD
中信经典配置证券投资基金 无
TOYO SECURITIES ASIA 无 外资股东
LITMITED-A/C CLIENT
刘元生 无
博时价值增长证券投资基金 无
天元证券投资基金 无
兴华证券投资基金 无
内藤证券株式会社 无 外资股东
博时精选股票证券投资基金 无
前十名流通股股东持股情况
股东名称（全称） 期末持有流通股的数量
华润股份有限公司 88,285,383
CREDIT LYONNAIS SECURITIES（ASIA）LTD 76,830,876
中信经典配置证券投资基金 68,801,688
TOYO SECURITIES ASIA LITMITED-A/C CLIENT 58,282,699
博时价值增长证券投资基金 46,800,000
天元证券投资基金 43,500,000
兴华证券投资基金 39,089,882
内藤证券株式会社 38,112,664
博时精选股票证券投资基金 32,951,925
BONY A/C MIF-MATTHEWS DRAGON CENTURY 30,595,287
CHINA FUND
股东名称（全称） 种类（A、B、H股或其它）
华润股份有限公司 A股
CREDIT LYONNAIS SECURITIES（ASIA）LTD B股
中信经典配置证券投资基金 A股
TOYO SECURITIES ASIA LITMITED-A/C CLIENT B股
博时价值增长证券投资基金 A股
天元证券投资基金 A股
兴华证券投资基金 A股
内藤证券株式会社 B股
博时精选股票证券投资基金 A股
BONY A/C MIF-MATTHEWS DRAGON CENTURY B股
CHINA FUND
（1）CREDIT LYONNAIS
SECURITIES（ASIA）LTD
所持股份为香港华润（集团）
有限公司之附属公司华
润置地有限公司实际持有，
香港华润（集团）有限公
上述股东关联关系或一致行动的说明
司是华润股份有限公司的全
资子公司；（2）博时价值
增长证券投资基金与博时精
选股票证券投资基金同为
博时基金管理有限
公司管理的基金。
战略投资者或一般法人参与配售新股 股东名称
约定持股期限的说明 无
战略投资者或一般法人参与配售新股 约定持股期限
约定持股期限的说明 无
3、前十名可转换公司债券（“万科转2”）持有人持债情况（截止2005年6月30日） 期末持债数
股东名称（全称）
（债券张数）
华润股份有限公司 3,048,075
申银万国－花旗－UBS LIMITED 1,886,068
南方避险增值基金 797,307
开元证券投资基金 700,894
中信经典配置证券投资基金 615,439
中国人寿保险股份有限公司 609,704
易方达平稳增长证券投资基金 584,190
全国社保基金一零二组合 466,168
中国人寿保险（集团）公司 395,977
国联安德盛小盘精选证券投资基金 374,230
期末持债数
股东名称（全称） 债券面值（元）
华润股份有限公司 304,807,500
申银万国－花旗－UBS LIMITED 188,606,800
南方避险增值基金 79,730,700
开元证券投资基金 70,089,400
中信经典配置证券投资基金 6,1543,900
中国人寿保险股份有限公司 60,970,400
易方达平稳增长证券投资基金 58,419,000
全国社保基金一零二组合 46,616,800
中国人寿保险（集团）公司 39,597,700
国联安德盛小盘精选证券投资基金 37,423,000
上述持债人关联关系或一致行动的说明 （1）南方避险增值基金与
开元证券投资基
金同为南方基金管理有限公司管理的基金；
（2）中国人寿保险（集团）公司为中国人
寿保险股份有限公司之母公司。
注：
(1)“万科转2”初始转股价格为每股人民币5.48元，6月29日实施公司2004年度每10股派发人民币1.5元（含税）并转增5股的派息、转增股本方案后，转股价格相应调整为每股人民币3.55元；
（2）自2005年3月24日开始，“万科转2”可以转换为公司A股流通股，截至2005年6月30日，共有19,368张可转换公司债券转股，公司A股流通股共增加353,672股，“万科转2”余额19,880,632张。
三、董事、监事、高级管理人员情况
1、现任董事、监事和高级管理人员报告期内持股变化情况
姓名 期初持有股数（单位：股） 期末持有股数（单位：股）
王 石 418,677 628,016
郁 亮 116,742 175,113
丁福源 123,615 185,423
192,288 288,432
孙建一
注：
（1）报告期内公司实施资本公积金转增股本，董事、监事和高管人员持股数相应增加。
（2）除上述人员外，公司其他董事、监事和高管人员未持有公司股份。
2、报告期内公司聘任董事、监事、高级管理人员情况。
在2005年4月29日召开的公司2004年度股东大会上，王石、宋林、郁亮、陈志裕、王印、肖莉、蒋伟被选举为公司董事，孙建一、李志荣、李家晖、徐林倩丽被选举为公司独立董事。在2005年4月29日召开的公司2004年度股东大会上，胡永雷被补选为公司监事。在2005年4月29日召开的公司第十四届董事会第一次会议上，肖莉被聘为公司董事会秘书。
四、管理层讨论与分析
1、管理层讨论与分析
报告期前后的市场心态逆转
2004年，住宅市场结束了此前6年房价增长幅度持续低于居民收入增长的局面，部分城市更出现房价上涨过快、投资购房比例偏高的现象。中低收入家庭购房压力和房地产金融风险成为社会普遍关注的焦点。
进入2005年后，房地产市场价格保持上涨势头。据国家发展改革委、国家统计局的调查，一季度35个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨9．8％，其中商品住宅销售价格上涨10．5％。土地交易价格比去年同期上涨7．8％，其中住宅用地价格上涨9．6％。
伴随房价的继续上涨，对房地产市场的宏观调控手段亦逐渐加大力度。2005年国务院政府工作报告中，将防止房地产价格过快上涨，列为政府2005年的工作要点之一。3月17日，央行调整住房信贷政策。3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。随后从中央到地方陆续出台了一系列相关政策措施。
4月27日，国务院常务会议分析房地产市场形势，并提出八条措施以加强引导和调控。5月9日，国务院办公厅转发中央七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。此文件出台后，市场持币待购之意转浓，上海、杭州、北京、厦门等城市5月日均成交量均较4月下降超过20%。而上海更为明显，5、6两月上海商品住宅成交量均在80万平米左右，仅为2004年月均成交量270万平米的30％。
可见在报告期内，房地产经营环境呈现引人注目的演变。而业界看法与市场预期，在短短几个月内，亦发生了相当深刻的转折。报告期初，基于房价持续上涨的事实，业界看法多有乐观，或认为中国核心城市房价将在数年内与发达国家大都市接轨；而报告期末，对行业前景之预期亦多迷茫，或认为上轮宏观调控后行业一片惨淡的局面行将重演。
冷静看待经营环境变化
相对于报告期前后骤然逆转的部分业界心态，本公司管理层看法颇有不同。
管理层一直认为，无论经营环境貌似高潮抑或低谷，皆为人人可见的表面现象，但要深入探究、把握本质，并作出清醒判断，则必须认识到房地产行业的两个根本性特点。
首先，住宅是一种兼有社会属性、投资属性的特殊商品；它既是生活必需品，也是改善生活质量的重要元素，更可成为投资获利的载体。当其稀缺性上升时，基本需要、改善性需求和投资性需求之间的冲突将趋于尖锐。低收入阶层的需要更为迫切，但是在支付能力上却处于弱势。因而一旦房价出现异常的上涨，或超越中低收入家庭购买能力，政府加以调控的决心毋庸置疑。
其次，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，居民的购买力也正在稳步增长。以市场化方式满足绝大多数城市居民的住房需求，更是不可逆转的趋势。中国住宅市场无与伦比的未来需求，不会发生任何根本性的改变，行业可被看好的长期前景，同样毋庸置疑。
因此管理层认为，对于行业经营环境可以作出两点结论。首先，只有平稳的增长才是行业之福，短期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久，更不可依赖。其次，无论一时有多少利空的消息，依靠真实需求支撑的市场也永远不会就此衰落或沉沦。
以上观点，管理层在本年度一季度报告中已经做出陈述，此结论在二季度开始的市场演变中正在得到证实。调控有利行业健康成长
基于此种判断，在报告期初，针对偏于乐观的部分业界心态，公司管理层曾明确表示，部分城市因价格迅速上涨，以至“没有卖不出去的房子，没有不赚钱的发展商”，属于不正常现象，不仅妨碍行业通过优胜劣汰获得进步，也将增加行业出现周期性波动的可能。
同样基于此种判断，在报告期末，公司管理层也不认同将调控政策视为行业利空的观点。调控将使行业降温，这是勿庸置疑的常识，但关键在于，既然长期来看房价过快上涨对行业有害无益，那么适度降温恰好有助于使行业回归理性渠道，并降低周期性波动的风险。
房地产行业之所以成为宏观调控的重点，是因为行业对宏观经济影响深远。但也正因为房地产行业对宏观经济影响深远，行业过于剧烈的波动，自然也不会是调控的意图所在。房地产市场供求基本平衡并稳步发展，价格保持平稳，市场秩序良好，才是政府对行业进行调控的最终目的。
与上一轮宏观调控相比较，政府经验更趋丰富，调控手段更趋成熟，而整个市场的坚实程度、经济发展与城市化带来的真实需求更非十年前所能比拟。所以，本轮调控带来的振荡，将远小于上一轮。
同时，调控也将恢复行业优胜劣汰的正常机制，行业整合加速是必然结果，优秀企业将获得更大的发展机会。公司应对与业务回顾
与2004年同期相比，报告期内公司业绩取得了相当明显的进步。
期内，公司售出面积91.8万平方米，同比增长63.3%；销售收入58.2亿元，增长102.8%。公司实现结算面积59.3万平方米，同比增长42.5%；结算收入42.5亿元，增长78.8%。报告期内，公司营业收入43.3亿元，同比增长75.6%；净利润7.95亿元，增长152.6%。
其中，上海公司共结算面积16.43万平方米，主要来自于上海假日风景项目和上海兰乔圣菲项目；深圳公司共结算9.41万平方米，主要来自万科城项目、东海岸项目和十七英里项目；在其他城市，南昌四季花城、沈阳四季花城、广州四季花城、天津水晶城等项目都取得了良好的销售成绩，期内分别售出5.6万平方米、4.7万平方米、5.3万平方米、3.5万平方米。
期末，公司尚有54.3万平方米已售面积未参与本期结算，金额合计约35.0亿元。
报告期内，公司的经营成果不仅为股东带来理想回报，也为取得良好的全年业绩奠定了基础。由于今年中期公司的净利润已经超过去年前三季度总和，并接近去年全年水准，加上上半年实现的已售未结部分，本年度净利润超过2004年已经不存悬念，而保持公司持续稳定增长的目标，也已初现端倪。
此种经营成果的取得，主要得益于公司对经营环境变化的预先察觉与及时应对。2004年业界心态多有乐观，较为激进的扩张策略成为一时之选，而公司基于十数年行业经验，坚持稳健的财务策略与效益型增长模式，甚至被部分评论人士认为偏于保守。而近期的事实表明，公司坚持此种思路，有利于降低行业周期影响，在保证经营安全的同时，继续保持良好的成长势头。
2004年年末以来，部分城市房价上涨趋势明显，地产企业极易受到“惜售待涨”心态诱惑。而公司获取公平回报的平常心态未受动摇，坚持按既定计划推出产品，取得了不俗的市场表现。而2004年末公司部分已售未参与结算的项目，亦为本报告期公司业绩增色不少。
珠三角与长三角历来为公司最大的两个区域市场。进入报告期以来，珠三角房价表现平和，但也意味着较低的市场风险；长三角上升势头强劲，但也包含着较大的波动可能。鉴于此种情况，公司在本报告期之前，预先对经营节奏做出了一定调整。而在报告期内，尤其是第一季度，亦加快了长三角市场的推盘速度。1－4月，长三角市场实现销售面积20.9万平方米，销售收入15.5亿元，明显高于珠三角市场（销售面积9.1万平方米，销售收入6.0亿元）。
最近数年来，公司上半年收入及利润均少于下半年，这也符合房地产行业“春种秋收”的一般施工节奏。而上年末及本报告期内，针对市场可能的变化，公司有意识加强了经营速度，故本年度两个半年的结算比重，上半年将多于下半年，与此前数年不同，这有利于公司迎接行业的周期性变化。
今年下半年，珠三角将成为公司最大的利润来源，而其他区域将主要为经营规模的增长做出贡献。鉴于珠三角地区房地产市场近年来的稳健表现，管理层对下半年及全年的业绩状况怀有充足信心。管理与创新
在行业的周期性变动中保证经营安全并保持效益型成长，是本报告期内的管理重点。
近年来，公司在每年年初均有名为“目标与行动”的大型宣导活动，由集团管理层巡回各地，就年内公司主要方向与员工进行交流，以达致广泛共识。本年度“目标与行动”主题之一，即为经营环境行将发生变化，公司应未雨绸缪，提前应对；并为抓住行业整合即将带来的发展机会奠定基础。至报告期末，集团各公司及总部各部门，均已按照要求确定了调整期内的详实应对策略。
管理层认为，目前地产行业相当分散，即使万科，市场占有率亦仅为1％左右，因此即使行业出现周期性调整，公司亦应有充足信心获得应付自如的腾挪空间。而能否实现这一目标，关键在于获得客户认同。故此，公司在报告期内全力推进2004年业已确定的“客户细分”策略，对客户需求进行更为细致的描述与归纳，以此为基础形成针对性的产品品类。而作为行业内第一个成立客户俱乐部和第一个实施全方位客户满意度调查的企业，公司在报告期内亦对客户关系工作予以更大关注，推动老客户带来的推介购买增长。
集团要求各地公司在制定应对策略时，应考虑到行业可能面临的最不利局面，确保即使此种局面出现，而公司仍能保证经营安全，并实现良好的股东回报。但同时，公司并未放松对增长的要求。为兼顾安全与增长，公司在项目发展上秉持“谨慎并进取”的方针，更为重视通过合作方式获取土地，重视获取同行企业拥有的存量土地，以争取更为有利的付款条件，改善公司现金流状况。报告期内，公司共新增项目储备建筑面积400.3万平方米，其中65%为合作方式获得（含与南都合作增加的项目储备）。
公司2005年的主题词确定为“颠覆 引领 共生”。公司认为，城市化带来巨大的住房需求，房地产是高资源消耗行业；而中国的资源颇为紧缺。因此，行业原有粗放经营模式终将难以为继，率先颠覆自身的企业将在行业变革中赢得先机。为此公司在报告期内大力推进产品创新与产业化实践，以引领行业变革，并培植自身在未来的核心竞争能力。
公司在融资领域亦不断创新。目前公司融资渠道之全面、广泛，在行业内首屈一指。报告期内，公司与新加坡政府产业投资有限公司之附属公司新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.（RZP）签订协议，将共同投资设立中外合资投资性公司，通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。此种模式在国内尚属首开先河。
除此之外，截至报告期末，公司共有4个项目通过信托方式融资，融资总额达人民币8.6亿元；有三个项目获得境外银行贷款，借款总额人民币4.07亿元；一个项目参与境外基金合作，获得资金人民币1.4亿元。报告期末，公司非国内银行借款占总借款的比重提高到63.56%。
报告期内，公司之治理结构、道德准则与品牌形象再次获得社会广泛认同。报告期内，“万科”被国家工商行政管理总局认定为“全国驰名商标”。这是中国房地产界第一个，也是截至目前中国房地产界唯一国家认定的驰名商标。期内，公司第三次获得由北京大学案例中心与《经济观察报》评选之“中国最受尊敬企业”称号；蝉联“中证 亚商最具发展潜力上市公司”第一名，并获得首届上海证券报“中国十佳上市公司”和“CCTV 2004中国最具价值上市公司”称号；在“首届中国A股公司IR（投资者关系）评选”中，公司还获得最佳大型公司IR奖。
2、公司报告期内主要经营情况
（1）主营业务的范围及经营情况
公司为专业的房地产开发公司，主要产品为商品住宅，期内，结算面积59.34万平方米，较上年同期上升42.51%；结算收入42.50亿元，较上年同期增长78.79%；毛利率约为35.74%。
单位：万元 主营业务收入 主营业务成本
房地产 424,950.31 249,845.15
物业管理和其他 8,472.52 8,109.70
合计 433,422.82 257,954.85
单位：万元 毛利率 净利润
房地产 35.74% 83,529.85
物业管理和其他 -3.13% (4,024.59)
合计 34.98% 79,505.26
注：毛利率的计算已扣除主营业务税金及附加。
（2）主要资产负债项目及经营成果指标比较情况（单位：元）
项目 2005-6-30 2004-12-31
资产总额 1,887,857.56 1,553,442.25
货币资金 194,854.58 313,199.95
其它应收款 73,930.00 46,299.00
长期投资 181,282.72 9,507.83
短期借款 117,600.00 79,500.00
预收账款 311,338.48 216,685.63
其它应付款 97,496.81 36,182.67
股东权益 665,771.97 620,219.88
项目 变动幅度 说明
业务规模扩大、净资产及负债
资产总额 21.53% 增长
货币资金 -37.79% 支付地价、工程款等
其它应收款 59.68% 联营公司往来款项增加
长期投资 1806.67% 受让南都公司股权
项目发展增加了对资金的需
短期借款 47.92% 求
预收账款 43.68% 预售楼宇增加
受让南都股权的分期付款安
其它应付款 169.46% 排
股东权益 7.34% 净利润的增加
项目 2005年1-6月 2004年1-6月
主营业务收入 433,422.82 246,892.22
主营业务利润 151,602.90 76,665.98
营业费用 17,463.50 11,522.79
营业利润 113,397.55 47,871.20
利润总额 110,501.73 47,266.34
所得税 29,182.49 13,909.24
净利润 79,505.26 31,474.95
项目 变动幅度 说明
主营业务收入 75.55% 房地产开发及销售规模增长
地产业务收入增加及结算项
主营业务利润 97.74% 目毛利率较高
营业费用 51.56% 地产业务规模增加相应增长
营业利润 136.88% 主营业务利润增长
利润总额 133.79% 营业利润增长
所得税 109.81% 利润总额增长
净利润 152.60% 利润总额增长
（3）主要业务分地区情况说明
公司主要从事房地产业务，期内，实现结算面积59.34万平方米，比上年同期上升42.51％。
报告期内房地产业务的主营业务收入、利润等按地区分布如下：
主营业务收入 比例 净利润
（单位：元） （%） （单位：元）
上海 1,528,202,827 35.96 359,456,251
深圳 1,110,496,081 26.13 333,393,813
广州 370,588,900 8.72 49,101,857
南京 37,508,319 0.88 10,856,838
武汉 38,579,197 0.91 (11,388,038)
成都 116,921,742 2.75 12,963,368
沈阳 111,107,571 2.61 10,436,543
南昌 163,721,526 3.85 16,681,748
天津 140,197,640 3.30 3,657,788
东莞 19,484,340 0.46 (2,442,107)
北京 440,540,516 10.37 39,049,943
长春 42,000,993 0.99 799,521
鞍山 24,720,559 0.58 2,278,111
大连 105,432,852 2.48 10,452,821
其它 - -
总计 4,249,503,063 100.00 835,298,458
比例 结算面积 比例
（%） （万平米） （%）
上海 43.03 16.43 27.69
深圳 39.91 9.41 15.86
广州 5.88 9.01 15.18
南京 1.30 0.44 0.74
武汉 （1.36） 1.08 1.82
成都 1.55 2.61 4.40
沈阳 1.25 2.7 4.55
南昌 2.00 4.71 7.94
天津 0.44 2.02 3.40
东莞 （0.29） 0.46 0.78
北京 4.67 6.23 10.50
长春 0.10 1.26 2.12
鞍山 0.27 0.79 1.33
大连 1.25 2.19 3.69
其它 -
总计 100.00 59.34 100.00
（4）经营中的问题和困难
由于预收帐款增多及增加项目储备等因素，本报告期末公司总资产负债率为63.47%，达到公司近年来的最高水平，这一负债水平限制了公司进一步举债的能力。而在宏观调控逐步入之后，市场面临很多机会，如果不能筹措足够资金，公司可能会错失加快发展的机遇。针对上述情况，报告期内公司进一步开拓融资渠道，增加信托发行，扩大与境外资金合作，截至中期末，公司非银行借款占总借款的比重由年初的61%提高到63.56%。期内与新加政府产业投资有限公司(GIC RE)的附属公司新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.（RZP）就共同成立投资性公司达成协议，将共同投资设立中外合资投资性公司。下半年，公司将展开更多新的融资方式的尝试。管理层将秉承安全原则，将负债率控制在目前水平，但仍不能排除短期内负债水平一定程度上升的可能。
另一方面，宏观调控逐步深入以来，特别是中央七部委《关于做好稳定住 房价格工作的意见》出台以后，更多消费者走向持币待购行列，市场的销售受到一定影响。公司上海等地的销售速度明显减缓。
为了保证宏观调控中的公司安全，公司进一步强化了“现金为王”的指导思想，加快项目销售速度，加快现金回流。为此公司已成立“海燕小组”，将系统地检讨和布局下半年及全年的销售策略，提高持续销售能力。
同时公司将进一步控制现金支出，并适度调整了年度的开发计划。具体的调整办法将在“下半年工作计划”中有所阐述。
3、公司投资情况
（1）募集资金使用情况（金额单位：万元）
可转债申报情况
投资项目 承诺投 销售 承诺投资
资金额 净利率 收益率
深圳万科城项目（原
40,000 11.4% 14.0%
“深圳坂雪岗项目”）
广州四季花城项目 40,000 11.1% 14.4%
上海朗润园项目 40,000 14.9% 20.6%
上海七宝镇53#地块 20,000 19.6% 30.7%
南京光明城市 30,000 10.3% 13.0%
武汉城市花园 25,289 14.9% 20.8%
合 计 195,289
截止目前使用情况
投资项目 已完成投 已结算销 已结算投 项目
资金额 售净利率 资收益率 进度
深圳万科城项目（原
36,990 12.4% 15.5% 47.1%
“深圳坂雪岗项目”）
广州四季花城项目 39,984 16.9% 24.7% 47.1%
上海朗润园项目 25,559 55.0%
上海七宝镇53#地块 9,274 0.0%
南京光明城市 19,102 22.1%
武汉城市花园 25,289 10.2% 12.9% 43.8%
合 计 156,198
注：项目资金投入、进度及预期收益说明：
A、公司严格按照《可转债募集说明书》披露的用途投入可转债募集资金。截至2005年中期末，各项目已完成投资金额156,198万元。
B、深圳万科城项目（原深圳坂雪岗项目）和广州四季花城项目销售情况良好，项目收益水平高于募集说明书的预期收益水平；
C、上海朗润园项目在年内开盘销售，但本期未参与结算，预期收益水平可能超过募集说明书预期收益水平；
D、上海七宝镇53号地块受政府地铁站规划建设计划调整的影响，项目规划及建设滞后。但地铁站的建设有望为本项目带来增值，我们预期项目收益水平可达到募集说明书的预期收益；
E、南京光明城市尚未参与结算。但因宏观调控政策和市场环境变化，公司调整了项目经营策略，以积极应对市场竞争，预期的项目收益水平将可能难以达到募集说明书的预期收益水平；
F、武汉城市花园于2004年开盘销售，为开拓市场，公司对一期楼盘采取了相对低价入市策略，故一期结算部分的投资收益率低于募集说明书预期收益水平；随着项目的推进，项目整体收益水平预计可以达到募集说明书预期收益水平。
（2）非募集资金使用情况
① 股权投资情况
A、本公司于本报告期内新设全资附属公司--万科地产（香港）有限公司，注册资本美元2000万元，该公司主要从事房地产代理销售、房地产中介业务以及投资持股 其他企业等。
B、本公司于本报告期内新设全资附属公司--上海蓝山小城置业有限公司，注册资本 人民币1000万元，该公司经营范围主要是物业管理等。
C、本公司于本报告期内新设全资附属公司--东莞市万科物业管理有限公司，注册资本人民币300万元，该公司经营范围主要是物业管理等。
D、本公司于本报告期内新设全资附属公司--佛山市万科置业有限公司，注册资本人 币2000万元，其中，该公司主要开发佛山桂城项目（暂定名）。
E、本公司于本报告期内新设全资附属公司--上海万科兰乔置业有限公司，注册资本人民币1000万元，该公司主要开发经营上海华漕158号地块。
F、本公司之全资子公司深圳万科房地产有限公司于本报告期内新设深圳市万科溪之谷房地产有限公司，注册资本人民币1000万元，其中，深圳万科房地产有限公司持有其60%的股权，深圳市盛亿润房地产开发有限公司持有其40%的股权，该公司主要开发经营深圳溪之谷项目（暂定名）。浑南房地产开发有限公司，注册资本人民币1000万元，其中，沈阳万科房地产开发有限公司持有其67.19%的股权，辽宁诚恩置业有限公司持有其32.81%的股权，该公司主要开发经营沈阳新榆公馆项目。
H、本公司之全资子公司沈阳万科房地产开发有限公司于本报告期内新设深圳市万 科南城房地产开发有限公司，注册资本人民币1000万元，其中，深圳万科房地产开发有限公司持有其90%的股权，和乐实业（深圳）有限公司持有其10%的股权该公司主要开发深圳和乐项目（暂定名）。
I、本公司于本报告期内以185,都部分股权。详情请参阅“重大收购及出售资产事项”。
J、本公司于本报告期内按2005年3月31日净资产的价格受让了深圳国际信托投资有限责任公司持有的深圳万科第五园有限公司51%的股权，该公司主要开发深圳第五园项目。
K、本公司之子公司深圳市万科房地产有限公司于本报告期内新设深圳市万科城房地产开发有限公司，注册资本美元1,210万元，其中，公司深圳市万科房地产有限公司持有其20%的股权，本公司之联营公司DREAMTOWN LIMITED持有其80%的股权，该公司主要开发万科城北项目。
L、期内，为支持集团控股子公司的业务发展，对上海万科城市花园发展有限公司增资5亿元（本报告期内上海万科城市花园发展有限公司更名为上海万科房地产集团有限公司）；对上海万科浦东置业有限公司增加注册资本投入7,229万元，对沈阳万科永达房地产开发有限公司增加注册资本投入2,460万元。②其他投资情况报告期内，本公司新增16个项目资源。总占地面积约317.3万平方米，规划建筑面积约400.3万平方米 土地面积
地区 新增项目名称 地理位置 （万平方米）
上海提香别墅 南汇区 10.21
新里程 浦东区 23.89
上海市 白马花园 松江区 12.37
鹭岛湖别墅 青浦区 14.35
四季花城二期 宝山区 16.93
苏州市 玲珑湾 工业园 38.40
镇江市 南徐新城 檀山路 85.00
深圳市 溪之谷项目 石岩镇 15.86
广州市 四季花城后期 佛山南海区 5.48
佛山市 佛山桂城项目 桂城 7.46
东莞市 松山湖项目 松山湖区 13.33
北京市 丰台小屯项目 丰台区 4.38
新榆公馆 浑南新区 11.02
长白项目 和平区 31.20
长春市 净月项目 净月开发区 13.09
大连市 西山水库项目 沙河口区 14.30
合计 317.28
地区 建筑面积
（万平方米） 项目进度
3.03 已开工
上海市 32.63 前期
11.04 已开工
1.31 前期
苏州市 24.55 前期
镇江市 83.34 已开工
深圳市 87.25 前期
广州市 4.73 前期
佛山市 5.48 前期
东莞市 21.91 前期
北京市 9.33 前期
13.05 前期
沈阳市 15.06 已开工
60.00 前期
长春市 10.47 前期
大连市 17.11 前期
合计 400.29
注：截止2005年6月末，公司为上述除受让南都外的其他新项目已支付地价13亿元；同时,公司业已按协议累计支付南都股权受让款185,785万元之50%，计92,892.5万元。期后事项：
7月13日，公司取得上海闵行区七宝182号配套商品房项目，该项目土地面积和规划建筑面积分别为6.2万平米和12.7万平米。
7月22日，公司与鹏利国际集团有限公司签约，获得广州科学城项目，该项目土地面积规划和建筑面积分别为22万平米和15.5万平米。
4、报告期实际经营成果与期初计划比较
报告期内，公司实际经营成果不存在与期初计划的重大差异。
5、下半年工作计划
根据市场以及政策的变化，公司全面推进“现金为王”的调整策略，为此，公司将调整已于年初披露的全年开工和竣工计划，计划将开工面积向下调减约15%，竣工面积向下调减约10%。管理层认为，将去年年末制定的较为乐观的开工计划适当调减，减少现金支出，是顺应政策和市场变化之举。因本集团开发的项目绝大多数为多层，相对工期较短，且具备启动快的特点，因此，并不会因此而错失市场可能的机会。下半年，集团计划新开盘项目以及加推楼盘共34个，推盘面积合计约142万平方米。集团计划推出的新项目包括：深圳万科第五园、广州万科蓝山小城、东莞万科运河边项目（暂定名）、上海万科燕南园、上海新里程、天津万科魅力之城、沈阳万科新榆公馆、成都万科魅力之城、武汉万科香港路项目、武汉万科四季花城西区项目等。
6、预测年初至下一报告期末累计净利润与上年同期相比大幅增加基于上半年业已取得的良好业绩，公司预计2005年1～9月份可实现净利润将较上年同期体现大幅增长。根据公司未经审计师确认的初步测算，预计本公司2005年前9个月的净利润较去年同期增长110～130%。具体财务数据将在2005年第三季度报告中予以披露。
五、重要事项
1、公司治理情况说明
期内，公司与第一大股东华润股份有限公司之间继续保持“五分开”，亦未发生重大关联 交易。公司与华润股份有限公司关联之华润置地有限公司虽然存在因华润股份有限公司之控股股东中国华润总公司受让万科股权之历史原因所形成的同业竞争关系，但该竞争依然是市场化的，未对公司产生任何实质性影响。中国华润总公司继续履行其承诺的“将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。”
根据中国证券监督管理委员会《关于加强社会公众股股东权益保护的若干规定》、《上市公司股东大会网络投票工作指引（试行）》、《深圳证券交易所股票上市规则（2004年修订）的规定，和中国证券监督管理委员会《关于督促上市公司修改公司章程的通知》的要求，结合自身实际情况，公司对《公司章程》部分内容进行了修改。
原公司章程第四章“股东和股东大会”第四十条第三段第二句修改为“控股股东不得利用关联交易、利润分配、资产分配、资产重组、对外投资、资金占用、借款担保等方式，凭借其控制地位直接或间接干预公司的决策及依法开展的生产经营活动，损害公司和社会公众股东等其他股东的利益”，进一步明确了对控股股东干预公司活动的约束。
同时《公司章程》增加了第一百零九条，对董事会审议关联交易事项时，关联董事回避事项作出了明确的规定。并修改了《公司章程》第六章第一百二十六条第一项，增加了独立董事对关联交易发表独立意见的明确要求。 《公司章程》修改的详细情况请参见公司分别于2005年3月30日、4月14日在《中国证报》、《证券时报》、《上海证券报》发布的公告。
2、公司上年派息、公积金转增股本方案及半年度利润分配和公积金转增股本事项。
公司经2005年4月29日召开的2004年度（第17届）股东大会通过的2004年度利润分配方案为：以公司股权登记日收市时总股本为基数，向全体股东每10股派1.5元人民现金（含税，扣税后，A股社会公众股中个人股东、投资基金实际每10股派1.35元现金，B股不扣税）。2004年度资本公积金转增股本方案为：以公司股权登记日收市时总股本为基数，向全体股东每10股股份转增5股
上述方案已经实施：A股股权登记日为2005年6月28日，除权除息日为2005年6月 29日，A股新增可流通股份上市日为2005年6月29日；B股最后交易日为2005年6月28日，除权除息日为2005年6月29日，B股新增可流通股份上市日为2005年7月5日。实施方案详见2005年6月21日《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港英文《报》。
2005年中期公司将不进行利润分配或公积金转增股本。
3、报告期内重大诉讼、仲裁事项
天津市和平建工集团有限公司于2002年4月2日诉本公司之全资子公司天津万科房地产有限公司拖欠万科新城项目工程款一案，此前公司已披露天津市第一中级人民法院于 2004年12月24日做出一审判决，天津万科房地产有限公司一次性给付原告工程款人民币24,506,180元另加相关利息（诉讼过程中天津万科房地产有限公司已于2004年1月支付欠款本金人民币300万元，其对应利息损失计付至2003年12月止）；一次性给付原告垫付的其他补偿款人民币30,000元，并承担案件受理费等共计人民币538,606元 本公司认为一审判决事实认定不清，于2005年1月6日向天津市高级人民法院提起上诉。2005年4月5日，天津市高级人民法院对上述案件进行了二审的开庭审理，截至目前庭审已基本结束，涉案双方正在法庭主持下进行庭外的协调和沟通工作，如协调无法达成一致，则天津市高级人民法院将对此案进行终审判决。基于稳健性原则，本公司业已预提诉损失准备人民币1900万元。
4、重大收购及出售资产事项
公司于2005年3月4日以185,785万元与中桥签署受让上海南都、苏州南都和浙江南都部分股权的协议。交易主要内容如下：
（1） 交易各方当事人名称：上海中桥基建（集团）股份有限公司（简称“中桥”）、上海万科城市花园发展有限公司（简称“上海万科”）、上海万科浦东置业有限公司（简称“万科浦东”）、深圳万科房地产有限公司（简称“深圳万科”）。
（2） 标的公司：上海南都置地有限公司（简称“上海南都”）、苏州南都建屋有限公司（简称“苏州南都”）、浙江南都房产集团有限公司（简称“浙江南都”）。
（3） 标的股权：中桥持有的上海南都70%的股权、苏州南都49%的股权和浙江南都20%的股权以及该等股权相对应的股东权益。
（4） 交易事项：中桥将其持有的上海南都70%的股权转让予万科企业股份有限公司（简称“万科”、“公司”或“本公司”）全资子公司万科浦东和深圳万科，其中深圳万科受让65%的股权，万科浦东受让5%的股权；中桥将其持有的苏州南都49%的股权转让予上海万科；中桥将其持有的浙江南都20%的股权转让予上海万科。
（5） 本次交易不构成关联交易。
（6） 协议签署日期：2005年3月3日
（7） 协议生效日期：2005年3月4日，即董事会审议通过之日 （8） 股权转让价款：185,785万元
（9） 定价情况：本次交易定价主要依据标的公司的净资产值、所拥有的项目的评估值，同时考虑了标的公司的品牌价值、管理团队及员工价值。
（10）支付方式：现金支付
（11）资金来源:自有资金
（12）付款计划：
A. 在相关协议生效之日起10个工作日内，万科支付第一期股权转让价款：为全部 股权转让价款的40%，即人民币74,314万元；
B. 在中桥将上海南都70%的股权、浙江南都20%的股权过户至万科名下之日起5个工作日内，万科支付第二期股权转让价款：为全部股权转让价款的10%，即人民币18,578.5万元；
C. 在相关协议生效之日起1年内，万科支付第三期股权转让价款：为全部股权转让价款的30%，即人民币55,735.5万元；
D. 在相关协议生效之日起2年内，万科支付第四期股权转让价款：为全部股权转让价款的20%，即人民币37,157万元。
本次合作的主要目的是增加项目储备，从这个角度出发，管理层认为交易涉及项目综合质素良好，相对于从市场直接竞买土地，通过本次合作所获取的项目资源成本较低，且付款条件对公司有利，将为公司未来业绩增长提供良好支持。期内，交易涉及项目均处于正常经营进展过程中。
惟上述支付交易资金及挂帐应付后续交易款等事项使本公司资产负债率有所增加，给公司融资举债能力带来一定影响。
报告期末，公司累计支付股权转让价款9.29亿元，即支付了南都收购价款的50%。目前上海南都70%的股权和浙江南都20%的股权的过户手续已经办理完毕，目前苏州南都49％股权过户手续按合同约定仍在正常办理中。
5、报告期内，本公司无重大关联交易事项
6、关于“万科转2”担保人情况及公司对“万科转2”偿还能力相关事项 （1）报告期内，万科转2的担保人中国农业银行深圳市分行的盈利能力、资产状况和信用状况不存在重大变化；
（2）万科转2于2005年3月24日进入转股期。鉴于可转债募集资金投资项目收益及现金 流量总体处于良好状况，公司相信随着业务规模不断扩大，融资渠道进一步开拓，即使“万科转2”不能实现全部转股，公司也具备履行未来可转债还本付息的能力。
7、重大合同及其履行情况
（1） 报告期内未发生本公司托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司资产的重大事项。
（2） 报告期内，本公司不存在委托理财事项。
（3） 公司为全资附属子公司无锡万科房地产有限公司向中国工商银行无锡市南长支行的四笔借款分别承担人民币1,600万元、人民币4,000万元、人民币4,000万元和人民币4,800万元的担保责任，期限分别从2005年1月19日至2006年12月25日、2005年1月26日至2006年12月25日、2005年1月27日至2006年12月25日和2005年3月14日至2006年12月25日。
（4） 公司为全资附属子公司沈阳万科房地产开发有限公司向中国银行沈阳市分行营业部借款人民币2,000万元提供担保，期限从2005年3月30日至2006年3月29日。
（5） 公司为全资附属子公司长春万科房地产开发有限公司向中国农业银行长春市南关支行借款人民币4,000万元提供担保，期限从2005年5月20日至2006年5月17日。
（6） 公司为全资附属子公司深圳市万科第五园房地产有限公司向中国银行深圳市分行提供借款担保借款人民币18,000万元提供担保，期限从2005年5月31日至2005年12月31日。
g （7） 2004年12月11日，公司全资子公司深圳市万科房地产有限公司与深圳市盛亿润房地产开发有限公司签署合作协议，双方共同开发“溪之谷一期”项目，于2005年1月26日取得土地使用权证。该项目地块位于深圳西部宝安区石岩镇的东南部，建设净用地面积15.86万平方米，总建筑面积4.73万平方米。
（8） 2005年1月26日公司之全资子公司长春万科房地产开发有限公司以0.599亿元的投标价格成功竞得长春净月一号地块，该地块位于长春市东南部净月旅游经济开发区，占地面积13.09万平方米。
（9） 2005年2月18日公司之全资子公司上海万科宝山置业有限公司以4.26亿元的价格成功获得上海市宝山二期地块，该地块位于上海市宝山区杨行镇，净地面积为16.93万平方米，规划总建筑面积为24.5万平方米。
（10）2005年3月25日公司之控股资子公司沈阳万科浑南房地产开发有限公司以0.25亿元的毛地价格成功竞得沈阳新榆公馆地块，该地块位于沈阳市南部浑南新区，占地面积11.02万平方米。
（11）2005年4月21日公司之全资子公司沈阳万科永达房地产开发有限公司以1.94亿元的毛地价格成功竞得沈阳长白项目地块，该地块位于沈阳城区南部“和平区长白科技开发区”，规划用地面积31.2万平方米。
（12）2005年4月28日公司之全资子公司佛山市万科房地产有限公司以0.2亿元的价格成功竞得位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲岗两宗土地（四季花城南地块），这两宗土地处于四季花城项目南侧，土地证载面积5.48万平方米。
（13）2005年4月28日，平安信托投资有限责任公司向公司全资子公司广州市万科置业有限公司分别发放金额人民币2亿元、期限2年的两笔贷款，分别用于广州万科城市花园项目和广州万科南湖项目的开发。贷款资金由平安信托投资有限责任公司分别通过发行“平安信托.万科城市花园项目集合资金信托计划”和“平安信托.万科南湖项目集合资金信托计划”的方式筹集。
（14）2005年5月20日本公司之全资子公司北京万科企业有限公司与万城有限公司以3.36亿元的投标价格成功竞得北京丰台小屯地块，该地块位于北京市丰台区小屯村，距长安街约3公里，地块规划总建筑面积13.05万平方米。
（15）2005年6月3日公司之全资子公司大连万科房地产开发有限公司与大连渤海红旗集团等6家开发商组成的联合体以9.18亿元的价格成功竞得大连西山水库地块，该地块位于大连市甘井子区红旗街道，项目总占地面积约37.29万平方米，规划建筑面积约41.52万平方米。其中大连万科房地产开发有限公司分得不少于14.30万平方米的土地，不少于15.91万平方米的核定总建筑面积。
（16）2005年6月23日，公司之全资子公司深圳市万科房地产有限公司与佛山市南海昭信房地产有限公司签订佛山桂城A9-1地块土地转让合同，土地转让总价为1.83亿元。
该地块位于佛山市南海区桂平路南侧，土地证载明使用权面积为7.46万平方米，总建筑面积为21.9127万平方米。
（17）2005年6月27日，公司之全资子公司东莞市万科房地产有限公司参股49%的东莞市松山居置业有限公司与东莞市国土局签订东莞松山湖项目一期土地出让合同，土地总价款为1.53亿元人民币。该地块位于东莞市松山湖科技产业园区，净地面积为13.33万平方米，总建筑面积为9.33万平方米。
（18）报告期内，中国建设银行股份有限公司深圳市分行签署了《综合融资额度合同》，中国建设银行股份有限公司深圳市分行向本公司提供总金额为人民币20亿元的综合融资额度。有关情况请参见公司于6月28日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港英文《虎报》发布的公告。
（19）报告期内，公司与新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)的附属公司新加坡RecoZiyang Pte Ltd.（RZP）签订协议，拟共同投资设立中外合资投资性公司——“万科星地产投资有限公司”，注册资本为壹亿美元。有关情况请参见公司于7月1日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港英文《虎报》发布的公告。
上述合同履行情况良好。
8、承诺事项
期内无新增重大承诺事项。
六、财务会计报告（未经审计）
万科企业股份有限公司
资产负债表
二零零五年六月三十日
（金额单位：人民币元）
资 2005年6月30日
注
产 释 合并 公司
货币资金 5 1,948,545,756.05 764,887,549.62
应收账款 6 252,575,582.94 -
其它应收款 7 739,299,987.86 3,587,553,858.56
预付账款 8 651,785,004.67 4,588,266.00
存货 9 13,199,306,565.20 -
待摊费用 10 3,559,854.43 -
流动资产合计 16,795,072,751.15 4,357,029,674.18
长期投资 1,812,827,209.51 5,370,546,934.93
长期投资合计 11 1,812,827,209.51 5,370,546,934.93
其中:股权投资差额 1,466,818,617.19 (3,368,242.55)
固定资产原价 391,176,941.24 96,275,985.89
减：累计折旧 162,690,012.97 30,880,606.59
固定资产净值 228,486,928.27 65,395,379.30
减：固定资产减值准
备 - -
固定资产净额 12 228,486,928.27 65,395,379.30
在建工程 13 7,567,273.50 -
固定资产合计 236,054,201.77 65,395,379.30
长期待摊费用 14 34,621,408.05 30,916,371.62
无形及其它资产合计 34,621,408.05 30,916,371.62
资产总计 18,878,575,570.48 9,823,888,360.03
资 2004年12月31日
产 合并 公司
货币资金 3,131,999,521.63 1,874,989,864.46
应收账款 375,047,445.81 -
其它应收款 462,990,042.56 3,082,598,297.75
预付账款 649,511,826.91 2,500,872.00
存货 10,545,591,392.27 -
待摊费用 1,174,773.17 -
流动资产合计 15,166,315,002.35 4,960,089,034.21
长期投资 95,078,254.26 4,076,477,607.34
长期投资合计 95,078,254.26 4,076,477,607.34
其中:股权投资差额 (3,757,584.35) (3,757,584.35)
固定资产原价 382,583,082.01 95,675,411.66
减：累计折旧 151,157,487.46 28,063,367.52
固定资产净值 231,425,594.55 67,612,044.14
减：固定资产减值准
备 - -
固定资产净额 231,425,594.55 67,612,044.14
在建工程 - -
固定资产合计 231,425,594.55 67,612,044.14
长期待摊费用 41,603,678.60 34,677,168.89
无形及其它资产合计 41,603,678.60 34,677,168.89
资产总计 15,534,422,529.76 9,138,855,854.58
后附的会计报表注释为本会计报表的组成部分。
万科企业股份有限公司
资产负债表（续）
二零零五年六月三十日
（金额单位：人民币元）
2005年6月30日
负债及股东权益 合并 公司
短期借款 15 1,176,000,000.00 810,000,000.00
应付账款 16 2,209,822,482.21 -
预收账款 17 3,113,384,795.48 -
应付股利 18 50,441,552.18 50,441,552.18
应付福利费 18,258,642.99 6,276,022.34
应交税金 19 37,605,557.91 1,747,188.04
其它应交款 20 (2,381,790.97) 50,403.45
其它应付款 21 974,968,110.25 101,297,828.01
预提费用 22 19,419,775.37 1,561,673.50
预计负债 23 19,000,000.00 -
一年内到期的长期负债 24 519,150,000.00 -
流动负债合计 8,135,669,125.42 971,374,667.52
长期借款 24 1,449,745,475.51 190,000,000.00
应付债券 25 2,003,396,665.29 2,003,396,665.29
长期应付款 26 371,570,000.00 -
其它长期负债 27 21,124,779.53 -
长期负债合计 3,845,836,920.33 2,193,396,665.29
负债合计 11,981,506,045.75 3,164,771,332.81
少数股东权益 28 239,349,785.58 -
股本 29 3,410,971,780.00 3,410,971,780.00
资本公积 30 295,720,630.52 295,720,630.52
盈余公积 31 2,083,622,716.27 2,083,622,716.27
其中：法定公益金 240,245,860.12 240,245,860.12
未分配利润 32 868,801,900.43 868,801,900.43
其中：现金股利 - -
外币报表折算差额 (1,397,288.07) -
股东权益合计 6,657,719,739.15 6,659,117,027.22
负债及股东权益总计 18,878,575,570.48 9,823,888,360.03
2004年12月31日
负债及股东权益 合并 公司
短期借款 795,000,000.00 670,000,000.00
应付账款 2,424,131,909.75 -
预收账款 2,166,856,261.28 -
应付股利 - -
应付福利费 18,761,752.36 6,114,003.13
应交税金 164,684,068.06 2,071,503.94
其它应交款 823,842.16 60,582.04
其它应付款 361,826,691.31 69,990,072.18
预提费用 31,471,108.37 1,974,299.98
预计负债 19,141,566.27 -
一年内到期的长期负债 320,200,000.00 -
流动负债合计 6,302,897,199.56 750,210,461.27
长期借款 899,693,475.17 190,000,000.00
应付债券 1,995,397,534.24 1,995,397,534.24
长期应付款 - -
其它长期负债 31,986,778.72 -
长期负债合计 2,927,077,788.13 2,185,397,534.24
负债合计 9,229,974,987.69 2,935,607,995.51
少数股东权益 102,248,755.37 -
股本 2,273,627,871.00 2,273,627,871.00
资本公积 1,431,150,859.63 1,431,150,859.63
盈余公积 2,083,622,716.27 2,083,622,716.27
其中：法定公益金 240,245,860.12 240,245,860.12
未分配利润 414,846,412.17 414,846,412.17
其中：现金股利 341,044,180.65 341,044,180.65
外币报表折算差额 (1,049,072.37) -
股东权益合计 6,202,198,786.70 6,203,247,859.07
负债及股东权益总计 15,534,422,529.76 9,138,855,854.58
此会计报表已于2005年7月28日获董事会批准
公司法定代表人 公司财务负责人
万科企业股份有限公司
利润及利润分配表
二零零五年一至六月
（金额单位：人民币元）
项 2005年1-6月
目 合并 公司
一、主营业务收入 33 4,334,228,230.75 -
减：主营业务成本 33 2,579,548,478.79 -
主营业务税金及附加 34 238,650,716.30 1,747,319.44
二.主营业务利润 1,516,029,035.66 (1,747,319.44)
加：其它业务利润 10,347,293.16 (156,488.61)
减：营业费用 174,635,021.32 -
管理费用 212,264,403.75 68,128,190.58
财务费用 35 5,501,362.22 (34,987,264.35)
三.营业利润 1,133,975,541.53 (35,044,734.28)
加：投资收益 36 (29,909,844.79) 830,892,009.55
营业外收入 4,909,354.58 12,100.00
减：营业外支出 3,957,736.40 127,283.64
四.利润总额 1,105,017,314.92 795,732,091.63
减：所得税 291,824,870.16 679,532.42
少数股东损益 18,139,885.55 -
五.净利润 795,052,559.21 795,052,559.21
加:年初未分配利润 414,846,412.17 414,846,412.17
年初未分配利润调
整 -
六.可分配利润 1,209,898,971.38 1,209,898,971.38
减:提取法定盈余公积
金 - -
提取法定公益金 - -
七.可供股东分配的利
润 1,209,898,971.38 1,209,898,971.38
减:提取任意盈余公积
金 - -
转作股本的普通股
股利 - -
应付普通股股利 341,097,070.95 341,097,070.95
八.未分配利润 868,801,900.43 868,801,900.43
项 2004年1-6月
目 合并 公司
一、主营业务收入 2,468,922,169.21 -
减：主营业务成本 1,563,681,210.44 -
主营业务税金及附加 138,581,111.79 -
二.主营业务利润 766,659,846.98 -
加：其它业务利润 3,610,634.13 105,461.03
减：营业费用 115,227,861.89 -
管理费用 166,678,758.78 49,887,850.33
财务费用 9,651,875.24 (24,619,932.78)
三.营业利润 478,711,985.20 (25,162,456.52)
加：投资收益 (6,752,941.21) 339,945,315.22
营业外收入 3,325,712.52 289,694.00
减：营业外支出 2,621,381.94 323,062.48
四.利润总额 472,663,374.57 314,749,490.22
减：所得税 139,092,370.83 -
少数股东损益 18,821,513.52 -
五.净利润 314,749,490.22 314,749,490.22
加:年初未分配利润 247,106,386.08 247,106,386.08
年初未分配利润调
整 - -
六.可分配利润 561,855,876.30 561,855,876.30
减:提取法定盈余公积
金 - -
提取法定公益金 - -
七.可供股东分配的利
润 561,855,876.30 561,855,876.30
减:提取任意盈余公积
金 - -
转作股本的普通股
股利 151,575,193.00 151,575,193.00
应付普通股股利 75,787,595.70 75,787,595.70
八.未分配利润 334,493,087.60 334,493,087.60
补充资料
项 目 本年累计数 上年实际数
1、出售、处置部门或被投资单位所得收益 1,140.00 -
2、自然灾害发生的损失 - -
3、会计政策变更增加（或减少）利润总额 - -
4、会计估计变更增加（或减少）利润总额 - -
5、债务重组损失 - -
6、其它 - -
后附的会计报表注释为本会计报表的组成部分。
万科企业股份有限公司
现金流量表
二零零五年一至六月
(金额单位:人民币元)
项 目 2005年1-6月
合并
销售商品、提供劳务收到的现金 5,166,217,161.66
收取的租金 11,315,077.65
收到的其他与经营活动有关的现金 142,921,048.04
现金流入小计 5,320,453,287.35
购买商品、接受劳务支付的现金 3,727,241,605.76
经营租赁所支付的现金 2,230,342.09
支付给职工以及为职工支付的现金 223,481,083.63
支付的各项税费 679,207,541.87
支付的其他与经营活动有关的现金 1,642,809,355.78
现金流出小计 6,274,969,929.13
经营活动产生的现金流量净额 (954,516,641.78)
收回投资所收到的现金 -
分得股利或利润所收到的现金 -
银行利息收入所收到的现金 13,008,113.10
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金
净额 211,674.59
收到的其他与投资活动有关的现金 -
现金流入小计 13,219,787.69
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 15,769,158.35
权益性投资所支付的现金 515,288,327.90
其中：购买子公司所支付的现金 472,428,137.90
债权性投资所支付的现金 -
支付的其他与投资活动有关的现金 -
现金流出小计 531,057,486.25
投资活动产生的现金流量净额 (517,837,698.56)
吸收权益性投资所收到的现金 20,356,455.53
发行债券所收到的现金 -
借款所收到的现金 1,595,822,000.34
收到的其他与筹资活动有关的现金 -
现金流入小计 1,616,178,455.87
偿还债务所支付的现金 932,000,000.00
发生筹资费用所支付的现金 -
分配股利所支付的现金 318,753,248.29
偿还利息所支付现金 76,176,417.12
现金流出小计 1,326,929,665.41
筹资活动产生的现金流量净额 289,248,790.46
汇率变动对现金的影响 (348,215.70)
现金及现金等价物净增加（减少）额 1,183,453,765.58)
后附的会计报表注释为本会计报表的组成部分。
项 目 2005年1-6月
公司
销售商品、提供劳务收到的现金 -
收取的租金 957,258.00
收到的其他与经营活动有关的现金 948,915,981.97
现金流入小计 949,873,239.97
购买商品、接受劳务支付的现金 -
经营租赁所支付的现金 -
支付给职工以及为职工支付的现金 34,508,358.10
支付的各项税费 8,972,016.33
支付的其他与经营活动有关的现金 1,409,427,773.71
现金流出小计 1,452,908,148.14
经营活动产生的现金流量净额 (503,034,908.17)
收回投资所收到的现金 -
分得股利或利润所收到的现金 1,700,762.04
银行利息收入所收到的现金 68,661,515.65
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金
净额 106,048.00
收到的其他与投资活动有关的现金 -
现金流入小计 70,468,325.69
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 927,092.23
权益性投资所支付的现金 463,262,240.00
其中：购买子公司所支付的现金
债权性投资所支付的现金 -
支付的其他与投资活动有关的现金 -
现金流出小计 464,189,332.23
投资活动产生的现金流量净额 (393,721,006.54)
吸收权益性投资所收到的现金 -
发行债券所收到的现金 -
借款所收到的现金 750,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 -
现金流入小计 750,000,000.00
偿还债务所支付的现金 610,000,000.00
发生筹资费用所支付的现金 -
分配股利所支付的现金 318,753,248.29
偿还利息所支付现金 34,347,994.07
现金流出小计 963,101,242.36
筹资活动产生的现金流量净额 (213,101,242.36)
汇率变动对现金的影响 (245,157.77)
现金及现金等价物净增加（减少）额 (1,110,102,314.84)
万科企业股份有限公司
现金流量表（续）
二零零五年一至六月
(金额单位:人民币元)
项 目 合并
将净利润调节为经营活动的现金流量
净利润 795,052,559.21
加：少数股东损益 18,139,885.55
计提的资产减值准备 7,605,064.62
固定资产折旧 18,675,032.23
无形资产摊销 -
长期待摊费用的摊销 7,230,005.93
待摊费用减少（减增加） (2,385,081.26)
预提费用增加（减减少） (12,051,333.00)
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 42,836.65
固定资产报废损失 (10,541.81)
财务费用 5,501,362.22
投资损失（减收益） 29,909,844.79
存货的减少（减增加） (2,650,708,102.22)
经营性应收项目的减少（减增加） (156,111,260.19)
经营性应付项目的增加（减减少） 984,593,085.50
经营活动产生的现金流量净额 (954,516,641.78)
3.现金及现金等价物净增加情况
货币资金的期末余额 1,948,545,756.05
减：货币资金的期初余额 3,131,999,521.63
现金等价物的期末余额 -
减：现金等价物的期初余额 -
现金及现金等价物净增加额 (1,183,453,765.58)
项 目 公司
将净利润调节为经营活动的现金流量
净利润 795,052,559.21
加：少数股东损益 -
计提的资产减值准备 74,107.84
固定资产折旧 3,122,151.43
无形资产摊销 -
长期待摊费用的摊销 3,760,797.27
待摊费用减少（减增加） -
预提费用增加（减减少） (412,626.48)
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 25,645.00
固定资产报废损失 -
财务费用 (34,987,264.35)
投资损失（减收益） (830,892,009.55)
存货的减少（减增加） -
经营性应收项目的减少（减增加） (507,042,954.81)
经营性应付项目的增加（减减少） 68,264,686.27
经营活动产生的现金流量净额 (503,034,908.17)
3.现金及现金等价物净增加情况
货币资金的期末余额 764,887,549.62
减：货币资金的期初余额 1,874,989,864.46
现金等价物的期末余额 -
减：现金等价物的期初余额 -
现金及现金等价物净增加额 (1,110,102,314.84)
(c)合并现金流量表中收到的其它与经营活动有关的现金主要为收到关联公司往来款。
公司现金流量表中收到的其它与经营活动有关的现金主要是公司总部及资金中心与控股子公司及联营单位的往来款。
(d)合并现金流量表中支付的其它与经营活动有关的现金主要为营业费用、管理费用以及支付的与关联公司往来款。
公司现金流量表中支付的其它与经营活动有关的现金主要是公司总部及资金中心与控股子公司及联营单位的往来款。
后附的会计报表注释为本会计报表的组成部分。
万科企业股份有限公司
会计报表注释
二零零五年一至六月
(金额单位:人民币元)
1. 公司基本情况
万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。
1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。
1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
本公司经营范围为:兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；印刷、复印、广告设计制作；代理报纸、电视、广播期刊广告业务；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。控股子公司主营业务包括房地产开发及物业管理、 进出口业务、影视制作、投资、咨询等。
2. 主要会计政策
本公司及子公司(“本集团”)编制会计报表所采用的主要会计政策，是根据中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则和《企业会计制度》及其它有关规定制定的。
(a)会计年度
本集团的会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
(b)记账基础和计价原则
本集团的记账基础为权责发生制。除特别声明外，计价方法为历史成本法。
(c)记账本位币及外币折算
本集团以人民币为记账本位币。
外币业务按业务发生当月一日中国人民银行公布的外汇牌价折合为人民币。年末各项货币性外币资产、负债账户按资产负债表日中国人民银行公布的外汇牌价折合为人民币。除与购建固定资产直接有关的汇兑损益参见注释2（j）和下文所述情况外，外币折算差异作为汇兑损益计入当期损益。
与开发房地产物业直接有关的汇兑损益，在房地产物业竣工之前，予以资本化。
境外子公司的会计报表除权益表项目按照发生时的汇率折算外，均按资产负债表日中国人民银行公布的外汇牌价折算为人民币。所产生的折算差额作为外币报表折算差额处理。
(d)合并会计报表的编制方法
本集团合并会计报表是按照《企业会计制度》和财政部颁布的《合并会计报表暂行规定》（财会字[1995]11号）编制的。
合并会计报表的合并范围包括本公司及其所有子公司。子公司指本公司通过直接及间接占被投资公司50%以上（不含50%）权益性资本的公司，或本公司虽然占被投资公司权益性资本不足50%但对其具有实质控制权的公司。只有在本公司对子公司占50%以上权益性资本或虽占其权益性资本不足50%但对其具有实质控制权的期间，其经营成果才反映在本集团的合并利润表中。少数股东应占的权益和损益作为独立项目记入合并会计报表内。
本集团根据财政部财会[2003]10号文《关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答（二）》的有关规定，于本报告期内购买的子公司，在编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；在编制合并利润表时，本公司将购买的子公司自股权转让生效日起至二零零五年六月三十日止的相关收入、成本、利润纳入本期的合并利润表；在编制合并现金流量表时， 将购买子公司自股权转让生效日起至二零零五年六月三十日止的现金流量表纳入本报告期的合并现金流量表。
合并时所有重大内部交易，包括集团间未实现利润及往来余额均已抵销。
(e)现金等价物
指所持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(f)坏账准备
坏账的确认标准：a.债务人破产或死亡，以其破产或者遗产清偿后，仍然不能收回；b.债务人逾期未履行偿债义务超过三年仍然不能收回的应收账款。坏账损失核算采用备抵法，按期对所有应收款项(应收账款、其它应收款)按账龄分析法计提坏账准备。对账龄一年(含一年,以下类推)以内的应收款项按期末余额的1%；账龄一至三年的应收款项按期末余额的5%，账龄三年以上的应收款项按期末余额的30%提取坏账准备；有确实情况表明某项应收款项将产生的坏账大于已提取的坏账准备，对该应收款项补充计提坏账准备。
(g)短期投资
短期投资指本集团购入的可随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资，包括股票投资、债券投资等。
短期投资按成本与市价孰低计价。短期投资初始成本是指取得短期投资的全部价款，但不包括已宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息。
(h)存货核算方法
存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品、出租开发产品和拟开发土地。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品。
存货以成本与可变现净值孰低计量。各项存货按实际成本计价。低值易耗品在领用时按一次性摊销或分期摊销。
年末，在对存货进行全面盘点的基础上，对存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项、按其可变现净值低于成本的差额提取存货跌价准备。房地产开发产品的可变现净值是指单个开发成本、开发产品在资产负债表日以估计 售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用后的价值。
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。
出租开发产品是指本集团意图出售而暂以经营方式出租的物业，出租开发产品在预计可使用年限之内（12.5年-25年）分期摊销；
在建开发产品是指尚未建成、以出售为开发目的的物业。
拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。项目整体开发时，全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土 地仍保留在本项目。
公共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本，但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独计入“出租开发产品”或“已完工开发产品”。
(i)长期投资
长期投资按账面价值与可收回金额孰低计价。
本集团对被投资企业具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算，即最初以初始投资成本计量，以后根据应享有的被投资企业所有者权益的份额进行调整。初始投资成本与享有被投资企业所有者权益份额之差额作为股权投资差额，并按以下方式处理：
——初始投资成本超过享有被投资企业所有者权益份额之差额的，在项目投资期限内按结算面积平均摊销，如按项目投资期限内的结算面积累计摊销的金额低于按10年平均摊销法计算的 累计摊销的金额，则股权投资差额按不超过10年的期限平均摊销，当期摊销金额计入投资损益，年末未摊销余额包括在“长期股权投资”中；本集团购买房地产企业产生的股权投资差额，主要源自收购的房地产公司的土地增值，故该等股权投资差额根据项目投资期限按结算面积平均摊销，基于谨慎性原则，如果该等股权投资差额的累计摊销额低于按10年平均摊销计算的累计摊销，则按不超过10年的期限平均摊销。
——初始投资成本低于享有被投资企业所有者权益份额之差额记入资本公积-股权投资准备。在财政部2003年4月7日发布《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（二）》(财会[2003]10号)以前已做摊销处理的股权投资差额仍按10年按直线法摊销。
本集团对被投资企业无控制、无共同控制且无重大影响的长期股权投资采用成本法核算，即以初始投资成本计价。投资收益在被投资企业宣布现金股利或利润分配时确认。处置或转让长期股权投资按实际取得的价款与账面价值的差额计入当期损益。本集团对长期投资计提减值准备（参见注释2（m））。
j)固定资产及在建工程
固定资产指本集团为生产和经营管理而持有的、使用期限超过一年且单位价值在人民币2,000元以上的资产。
固定资产以成本减累计折旧及减值准备（参见注释2（m））记入资产负债表内。在建工程以成本减去减值准备（参见注释2（m））记入资产负债表内。
在有关建造的资产达到预定可使用状态之前发生的与购买或建造固定资产有关的一切直接或间接成本，包括在购建期间利用专门借款进行购建所发生的借款费用(包括有关借款本金和利息的汇兑损益)，予以资本化。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。本集团对固定资产在预计使用年限内按直线法计提折旧，即固定资产原值减去预计残值后除以预计使用年限。已计提减值准备的固定资产计提折旧时，按照固定资产原价减去累计折旧和已计提减值准备的账面净额以及尚可使用年限重新计算确定折旧率，未计提固定资产减值准备前已 计提的累计折旧不作调整。
各类固定资产的预计使用年限和预计净残值率分别为：
类别 预计使用年限 年折旧率
房屋及建筑物 12.5-25 3.84%-7.68%
装修费* 5 20.00%
机器设备 10 9.60%
运输工具 5 19.20%
电子设备 5 19.20%
其它设备 5 19.20%
类别 预计净残值率
房屋及建筑物 4%
装修费* 0%
机器设备 4%
运输工具 4%
电子设备 4%
其它设备 4%
*如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期营
业外支出。
(k)长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额核算，在项目受益期内平均摊销。
(l)可转换公司债券的核算方法
本公司发行的可转换公司债券之债券票面价值及到期应付利息，归属在“应付债券”项下。应付的可转债利息按季度计提，发行可转换债券的筹资费用计入“长期待摊费用”，按可转债存续期5年分期摊销，利息计提和摊销的筹资费用一并按债券资金的使用对象进行利息资本化或计入当期财务费用；可转换公司债券转换为股票时，按发行股票筹集资金相关规定处理。
(m）资产减值准备
本集团对各项资产（包括长期投资、固定资产、在建工程及其它资产）的账面价值定期进行审阅，以评估可收回金额是否已跌至低于账面价值。当发生事项或情况变化显示账面价值可能无法收回，这些资产便需进行减值测试。若出现减值情况，账面价值会减低至可收回金额。减计的价值即为减值损失。
可收回金额是指销售净价与预期从该资产的持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的预计未来现金流量的现值两者中的较高者。
本集团按单项项目计算资产减值损失，并将减值损失记入当期损益。但当本集团已将长期股权投资初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额记入了资本公积后，本集团将 长期股权投资的减值损失首先冲减该投资初始确认时记入资本公积的金额，减值损失超过该资本公积的部分记入当期损益。
如果有迹象表明以前年度据以计提资产减值的各种因素发生变化，使得资产的可收回金额大于其账面价值，则以前年度已确认的资产减值损失便会转回，转回的资产减值损失计入当期损益，但转回后资产的账面价值不应高于假如资产没有计提资产减值情况下的账面价值。长期股权投资的减值损失转回时，首先转回原确认减值损失时记入损益的部分，然后再恢复原冲减的资本公积。
(n)收入确认原则
收入是在经济利益能够流入本集团，以及相关的收入和成本能够可靠地计量时，根据下列方法确认：
i)销售商品收入
销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同金额20%或以上之订金或/及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。
ii)物业出租
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。
iii)提供劳务
提供劳务以实际已提供的劳务确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。
物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
iiii)利息收入
利息收入是按借出资金本金、货币资金存款和适用利率计算，并以时间为基准确认。
(o)借款费用
借款费用包括因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额。
用于购建固定资产的专门借款的借款费用在使资产达到预定可使用状态所必要的购建期间内予以资本化，计入所购建固定资产的成本。
用于开发房地产物业的借款的借款费用，在房地产物业竣工之前可以利息资本化；当所开发房地产物业竣工,停止利息资本化。若开发房地产物业发生非正常中断，并且连续时间超过3个月，暂停利息资本化，将其确认为当期费用，直至开发活动重新开始。其它的借款费用均于发生当期确认为财务费用。
由发行可转换公司债券发生的借款费用的处理参见注释2(l)。
(p)维修基金
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“代管基金”，专项用于住宅共同部位共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
(q)质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保证期过后根据实际情况和合同约定支付。
(r)所得税
所得税采用应付税款法核算。本集团的当期所得税费用按照当期应纳税所得额及适用税率计算。
(s)关联方
如果本集团有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响；或另一方有能力直接或间接控制或共同控制本集团或对本集团施加重大影响；或本集团与另一方或多方同受一方控制，均被视为关联方。关联方可为个人或企业。
(t)股利分配
现金股利于宣告发放时计入当期利润及利润分配表。资产负债表日后至会计报表批准报出日之间建议或批准的现金股利在资产负债表股东权益中单独列示。
(u)预计负债及或有负债
如果本集团须就已发生的事件承担现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利益流出企业，以及有关金额能够可靠地估计，本集团便会对该义务计提预计负债。
如果上述义务的履行导致经济利益流出企业的可能性较低，或是无法对有关金额作出可靠地估计，该义务将被披露为或有负债。
3. 税项
本集团适用的主要税种及税率列示如下:
税项 计税基础 税率
企业所得税 应纳税所得额 15%--33%
营业税 房地产销售收入等 5%
城市维护建设税 营业税(或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳
教育费附加 营业税(或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率30%-60%
契税 土地使用权的出售、出让金额 3%--5%
4. 合并会计报表的范围及其变化
4.1本公司所控制的境内外所有子公司情况及合并范围如下：
法定
被投资单位全称 注册地 代表人
1、 深圳市万科房地产有限公司 深圳市 徐洪舸 人民币
2、 深圳市万科会所有限公司 深圳市 徐洪舸 人民币
3、 深圳万科置业有限公司 深圳市 徐洪舸 人民币
深圳市万科东海岸实业有限
4、 深圳市 徐洪舸 人民币
公司
深圳市万科溪之谷房地产有
5、 深圳市 徐洪舸 人民币
限公司
深圳市万科第五园房地产有
6、 深圳市 徐洪舸 人民币
限公司
深圳万科南城房地产有限公
7、 深圳市 徐洪舸 人民币
司
深圳市万科城房地产开发有
8、 深圳市 徐洪舸 美元
限公司
深圳市万科物业管理有限公
9、 深圳市 徐洪舸 人民币
司
深圳市万科物业发展有限公
10、 深圳市 张 力 人民币
司
11、深圳万创建筑设计顾问公司 深圳市 徐洪舸 人民币
深圳市联动电子商务有限公
12、 深圳市 王 石 人民币
司
深圳市万科财务顾问有限公
13、 深圳市 阙东武 人民币
司
14、深圳市万科影视有限公司 深圳市 郑凯南 人民币
15、佛山市万科房地产有限公司 佛山市 徐洪舸 人民币
16、佛山市万科置业有限公司 佛山市 徐洪舸 人民币
17、东莞市万科房地产有限公司 东莞市 徐洪舸 人民币
东莞市万科物业管理有限公
18、 东莞市 綦海生 人民币
司
19、广州市万科房地产有限公司 广州市 徐洪舸 人民币
20、 广州市万科置业有限公司 广州市 徐洪舸 人民币
广州市万科物业管理有限公
21、 广州市 杜 晶 人民币
司
22、惠州市万科房地产有限公司 惠州市 徐洪舸 人民币
23、上海万科长宁置业有限公司 上海市 丁长峰 人民币
上海万科房地产集团有限公
24、 上海市 丁长峰 人民币
司*2
25、上海万科徐汇置业有限公司 上海市 丁长峰 人民币
26、上海万科浦东置业有限公司 上海市 丁长峰 人民币
27、上海万科宝山置业有限公司 上海市 丁长峰 人民币
28、 上海华欧房地产有限公司 上海市 鹿 原 人民币
29、 上海万科兰乔置业有限公司 上海市 丁长峰 人民币
30、 上海南都置地有限公司 上海市 丁长峰 人民币
上海天亿房地产发展有限公
31、 上海市 周庆治 人民币
司
上海青晨房地产开发有限公
32、 上海市 周庆治 人民币
司
33、 上海韵园置业有限公司 上海市 丁长峰 人民币
上海南都白马房地产开发有
34、 上海市 丁长峰 人民币
限公司
35、 上海白马物业管理有限公司 上海市 郑康瑞 人民币
上海白马房地产经纪有限公
36、 上海市 郑康瑞 人民币
司
上海时和南都物业管理有限
37、 上海市 周庆治 人民币
公司
38、镇江润南置业有限公司 镇江市 周庆治 人民币
39、 镇江润都置业有限公司 镇江市 周庆治 人民币
40、 镇江润中置业有限公司 镇江市 周庆治 人民币
41、 镇江润桥置业有限公司 镇江市 周庆治 人民币
42、 上海蓝山小城置业有限公司 上海市 丁长峰 人民币
上海万科中实房地产有限公
43、 上海市 丁长峰 人民币
司
44、 上海朗达实业有限公司 上海市 袁旭俊 人民币
45、 上海万科物业管理有限公司 上海市 徐金明 人民币
46、 上海万科房产经纪有限公司 上海市 徐金明 人民币
47、 南京万科置业有限公司 南京市 丁长峰 人民币
48、 北京万科企业有限公司 北京市 刘爱明 人民币
北京海开万科房地产开发有
49、 北京市 周卫军 人民币
限责任公司
50、 北京万科物业管理有限公司 北京市 谢 炜 人民币
沈阳万科房地产开发有限公
51、 沈阳市 刘爱明 人民币
司
沈阳万科城市花园开发有限
52、 沈阳市 刘爱明 人民币
公司
沈阳万科四季花城房地产开
53、 沈阳市 刘爱明 人民币
发有限公司
沈阳万科金色家园房地产开
54、 沈阳市 刘爱明 人民币
发有限公司
沈阳万科永达房地产开发有
55、 沈阳市 杨涛 美元
限公司
沈阳万科浑南房地产开发有
56、 沈阳市 杨涛 人民币
限公司
57、 沈阳万科物业管理有限公司 沈阳市 王自达 人民币
长春万科房地产开发有限公
58、 长春市 刘爱明 人民币
司
59、 长春万科物业管理有限公司 长春市 蔡菊如 人民币
大连万科房地产开发有限公
60、 大连市 刘爱明 人民币
司
大连万科锦绣花城开发有限
61、 大连市 刘爱明 人民币
公司
62、 大连万科物业管理有限公司 大连市 周卫军 人民币
鞍山万科房地产开发有限公
63、 鞍山市 刘爱明 美元
司
64、 鞍山万科物业管理有限公司 鞍山市 黄凯 人民币
65、 武汉市万科房地产有限公司 武汉市 杨 海 人民币
武汉市万科物业管理有限公
66、 武汉市 杨 海 人民币
司
67、 成都万科房地产有限公司 成都市 张海 人民币
中山市万科房地产有限公司
68、 中山市 刘元生 美元
*1
69、 成都万科物业管理有限公司 成都市 张 海 人民币
70、 天津万科房地产有限公司 天津市 刘爱明 人民币
71、 天津万科兴业发展有限公司 天津市 刘爱明 人民币
72、 天津万科物业管理有限公司 天津市 周成辉 人民币
江西万科益达房地产发展有
73、 南昌市 郁 亮 人民币
限公司
江西万科益达物业管理有限
74、 南昌市 丁 健 人民币
公司
75、 无锡万科房地产有限公司 无锡市 丁长峰 人民币
76、 昆山嘉华投资有限公司 昆山市 丁长峰 人民币
77、 永达中国投资有限公司 香 港 王 石 港币
78、 万科影视有限公司 香 港 王 石 港币
79、 万科中国投资有限公司 香 港 港币
英属维
80、 佳益（BVI）有限公司 美元
京群岛
81、 万科地产（香港）有限公司 香港 王石 美元
拥有权益
被投资单位全称 注册资本 直接 间接
1、 深圳市万科房地产有限公司 300,000,000.00 95% 5%
2、 深圳市万科会所有限公司 1,000,000.00 - 100%
3、 深圳万科置业有限公司 80,000,000.00 - 100%
深圳市万科东海岸实业有限
4、 10,000,000.00 - 74.50%
公司
深圳市万科溪之谷房地产有
5、 10,000,000.00 - 60%
限公司
深圳市万科第五园房地产有
6、 10,000,000.00 - 100%
限公司
深圳万科南城房地产有限公
7、 10,000,000.00 - 90%
司
深圳市万科城房地产开发有
8、 12,100,000.00 - 44%
限公司
深圳市万科物业管理有限公
9、 6,000,000.00 95% 5%
司
深圳市万科物业发展有限公
10、 5,000,000.00 90% 10%
司
11、深圳万创建筑设计顾问公司 1,000,000.00 - 100%
深圳市联动电子商务有限公
12、 10,000,000.00 90% 10%
司
深圳市万科财务顾问有限公
13、 15,000,000.00 95% 5%
司
14、深圳市万科影视有限公司 8,000,000.00 95% 5%
15、佛山市万科房地产有限公司 80,000,000.00 20% 80%
16、佛山市万科置业有限公司 20,000,000.00 20% 80%
17、东莞市万科房地产有限公司 20,000,000.00 - 100%
东莞市万科物业管理有限公
18、 30,000,000.00 - 100%
司
19、广州市万科房地产有限公司 50,000,000.00 90% 10%
20、 广州市万科置业有限公司 30,000,000.00 - 100%
广州市万科物业管理有限公
21、 2,000,000.00 - 100%
司
22、惠州市万科房地产有限公司 10,000,000.00 - 100%
23、上海万科长宁置业有限公司 30,000,000.00 95% 5%
上海万科房地产集团有限公
24、 800,000,000.00 90% 10%
司*2
25、上海万科徐汇置业有限公司 15,000,000.00 - 100%
26、上海万科浦东置业有限公司 100,067,000.00 - 100%
27、上海万科宝山置业有限公司 50,000,000.00 - 100%
28、上海华欧房地产有限公司 8,000,000.00 - 100%
29、上海万科兰乔置业有限公司 10,000,000.00 - 100%
30、上海南都置地有限公司 204,090,000.00 - 70%
上海天亿房地产发展有限公
31、 50,000,000.00 63%
司
上海青晨房地产开发有限公
32、 70,000,000.00 35.7%
司
33、上海韵园置业有限公司 100,000,000.00 70%
上海南都白马房地产开发有
34、 30,000,000.00 70%
限公司
35、上海白马物业管理有限公司 1,000,000.00 70%
上海白马房地产经纪有限公
36、 1,000,000.00 70%
司
上海时和南都物业管理有限
37、 500,000.00 70%
公司
38、镇江润南置业有限公司 50,000,000.00 70%
39、镇江润都置业有限公司 10,000,000.00 70%
40、镇江润中置业有限公司 10,000,000.00 70%
41、镇江润桥置业有限公司 10,000,000.00 70%
42、上海蓝山小城置业有限公司 10,000,000.00 - 100%
上海万科中实房地产有限公
43、 20,000,000.00 - 50%
司
44、上海朗达实业有限公司 10,000,000.00 - 100%
45、上海万科物业管理有限公司 15,000,000.00 - 100%
46、上海万科房产经纪有限公司 1,000,000.00 - 100%
47、南京万科置业有限公司 150,000,000.00 80% 20%
48、北京万科企业有限公司 100,000,000.00 80% 20%
北京海开万科房地产开发有
49、 10,000,000.00 60% 40%
限责任公司
50、北京万科物业管理有限公司 3,000,000.00 - 100%
沈阳万科房地产开发有限公
51、 100,000,000.00 95% 5%
司
沈阳万科城市花园开发有限
52、 12,000,000.00 - 100%
公司
沈阳万科四季花城房地产开
53、 10,000,000.00 - 100%
发有限公司
沈阳万科金色家园房地产开
54、 10,000,000.00 - 100%
发有限公司
沈阳万科永达房地产开发有
55、 24,100,000.00 - 100%
限公司
沈阳万科浑南房地产开发有
56、 10,000,000.00 - 67.19%
限公司
57、沈阳万科物业管理有限公司 3,000,000.00 - 100%
长春万科房地产开发有限公
58、 50,000,000.00 95% 5%
司
59、长春万科物业管理有限公司 500,000.00 - 100%
大连万科房地产开发有限公
60、 32,000,000.00 75% 25%
司
大连万科锦绣花城开发有限
61、 70,000,000.00 90% 10%
公司
62、大连万科物业管理有限公司 500,000.00 - 100%
鞍山万科房地产开发有限公
63、 5,172,700.00 35% 65%
司
64、鞍山万科物业管理有限公司 500,000.00 - 100%
65、武汉市万科房地产有限公司 150,000,000.00 95% 5%
武汉市万科物业管理有限公
66、 12,000,000.00 - 100%
司
67、成都万科房地产有限公司 80,000,000.00 90% 10%
中山市万科房地产有限公司
68、 12,000,000.00 - 100%
*1
69、成都万科物业管理有限公司 3,000,000.00 - 100%
70、天津万科房地产有限公司 168,010,000.00 71% 29%
71、天津万科兴业发展有限公司 60,000,000.00 - 100%
72、天津万科物业管理有限公司 10,000,000.00 - 100%
江西万科益达房地产发展有
73、 20,000,000.00 50% -
限公司
江西万科益达物业管理有限
74、 1,000,000.00 - 50%
公司
75、无锡万科房地产有限公司 300,000,000.00 80% 20%
76、昆山嘉华投资有限公司 50,000,000.00 - 85%
77、永达中国投资有限公司 10,000.00 100% -
78、万科影视有限公司 50,000.00 - 100%
79、万科中国投资有限公司 50,000.00 - 100%
80、佳益（BVI）有限公司 100 - 100%
81、万科地产（香港）有限公司 2,000,000.00 - 100%
房地产开
81、万科地产（香港）有限公司 有限责任公司 发、经营、 是
装潢
房地产开
经济性质
是
否
被投资单位全称 或类型 主营业务
合
并
房地产开
1、 深圳市万科房地产有限公司 有限责任公司 是
发
房地产开
2、 深圳市万科会所有限公司 有限责任公司 是
发
房地产开
3、 深圳万科置业有限公司 有限责任公司 是
发和经营
深圳市万科东海岸实业有限 房地产开
4、 有限责任公司 是
公司 发和经营
深圳市万科溪之谷房地产有 房地产开
5、 有限责任公司 是
限公司 发和经营
深圳市万科第五园房地产有 房地产开
6、 有限责任公司 是
限公司 发和经营
深圳万科南城房地产有限公 房地产开
7、 有限责任公司 是
司 发和经营
深圳市万科城房地产开发有 房地产开
8、 有限责任公司 是
限公司 发和经营
物 业管
深圳市万科物业管理有限公
9、 有限责任公司 理、维修 是
司
服务
物 业管
深圳市万科物业发展有限公
10、 有限责任公司 理、维修 是
司
服务
11、深圳万创建筑设计顾问公司 有限责任公司 咨询服务 是
深圳市联动电子商务有限公
12、 有限责任公司 电子商务 是
司
深圳市万科财务顾问有限公
13、 有限责任公司 咨询服务 是
司
影视文化
14、深圳市万科影视有限公司 有限责任公司 是
产品
房地产开
15、佛山市万科房地产有限公司 有限责任公司 是
发和经营
房地产开
16、佛山市万科置业有限公司 有限责任公司 是
发和经营
房地产开
17、东莞市万科房地产有限公司 有限责任公司 是
发
东莞市万科物业管理有限公
18、 有限责任公司 物业管理 是
司
房地产开
19、广州市万科房地产有限公司 有限责任公司 是
发
房地产开
20、广州市万科置业有限公司 有限责任公司 是
发
广州市万科物业管理有限公
21、 有限责任公司 物业管理 是
司
房地产开
22、惠州市万科房地产有限公司 有限责任公司 是
发
房地产开
23、上海万科长宁置业有限公司 有限责任公司 是
发、装潢
上海万科房地产集团有限公 房地产开
24、 有限责任公司 是
司*2 发、装潢
房地产开
25、上海万科徐汇置业有限公司 有限责任公司 是
发、装潢
房地产开
26、上海万科浦东置业有限公司 有限责任公司 是
发、装潢
房地产开
27、上海万科宝山置业有限公司 有限责任公司 是
发、装潢
房地产开
28、上海华欧房地产有限公司 有限责任公司 是
发、装潢
房地产开
29、上海万科兰乔置