万科企业股份有限公司2004年半年度报告
重要提示：公司董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并
对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司半年度财务报告未经审计。
宁高宁董事、宋林董事、王印董事因公务未能亲自出席本次董事会，授权李家祥董事代为出席会议
并行使表决权。
公司董事长王石、总经理郁亮、财务负责人王文金声明：保证半年度报告中财务报告的真实、完整。
一、公司基本情况
1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”)
2、注册地址及办公地址：中国深圳市福田区梅林路63号
邮政编码：518049
国际互联网网址：www.vanke.com
电子信箱：zb@vanke. com
3、法定代表人：王石
4、董事会秘书：肖莉
电子信箱：xiaol@vanke.com
股证事务授权代表：刘龙
电子信箱：liulong@vanke.com
联系地址：公司办公地址
电话：0755-25606666
传真：0755-83152041
5、信息披露报刊名称：《中国证券报》、《证券时报》及香港一家英文报刊
登载年报的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn
半年度报告备置地点：公司董事会秘书处
6、股票上市地：深圳证券交易所
股票简称及代码：万科A 000002
万科B 200002
7、主要财务数据和指标
（1）主要财务指标
项目 2004-1-1~2004-6-30 2003-1-1~2003-6-30
净利润 314,749,490.22 206,815,288.08
扣除非经常性损益后的净利润 318,713,131.39 209,145,037.79
每股收益（全面摊薄） 0.138 0.149
净资产收益率（全面摊薄） 5.58% 4.83%
经营活动产生的现金流量净额 -1,282,647,730.54 -210,001,959.23
每股经营活动产生的现金流量 -0.56 -0.15
2004-6-30 2003-12-31
流动资产 12,893,544,892.51 10,211,024,482.30
流动负债 6,426,721,727.47 4,795,313,528.21
总资产 13,228,829,977.31 10,561,040,095.70
资产负债率 56.72% 54.92%
股东权益(不含少数股东权益) 5,639,627,973.10 4,701,359,103.82
每股净资产 2.480 3.368
调整后的每股净资产 2.458 3.337
注：①报告期内非经常性收益总额为-3,963,641.17元，明细如下：营业外收支净额704,330.58元，股
票、股权投资收益31,900.00元，出售、处理被投资单位损益-4,787,388.57元，以上项目之应扣所得税
影响87,516.82元。
②上述数据均按照信息披露规范的相关规定计算得出。
（2）其他会计资料——相关指标计算表
根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号》，分别按全面摊薄和加权平均法
计算的2004年1~6月合并会计报表净资产收益率和每股收益如下：
净资产收益率 每股收益（单位：人民币元）
报告期利润
全面摊薄（%） 加权平均（%） 全面摊薄 加权平均
主营业务利润 13.59% 14.48% 0.337 0.347
营业利润 8.49% 9.04% 0.211 0.217
净利润 5.58% 5.94% 0.138 0.143
扣除非经常性损益后
5.65% 6.02% 0.140 0.144
的净利润
（3）国际会计准则调整对净利润（股东应占溢利）、期末净资产的影响（金额单位：人民币元）
净利润 净资产
(2004年1-6月) (截至2004年06月30日)
依据国际会计准则计算 315,901,730 5,646,210,041
遵照国际会计准则作出的调整
递延收入的认定和摊销 (54,000) (4,590,267)
商誉的认定和摊销 389,342 497,342
递延税项资产 (5,796,373) (6,847,806)
递延税项负债 - -
资产重估 - 17,146,128
可转换公司债券利息计量而多资本化部分
转入销售成本 4,565,539 27,530,974
可转换公司债券折现转股转入资本公积 - (40,061,691)
可转换公司债券赎回 (256,748) (256,748)
合计差异 (1,152,240) (6,582,068)
依照中国会计准则计算 314,749,490 5,639,627,973
二、股本变动和主要股东持股情况
1、公司股份变动情况表（数量单位：股,截至2004年6月30日）
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
可转债转股 送股（注2） 转增(注3)
（注1）
一、未上市流通股份
1、发起人股份 105,500,636 10,550,064 42,200,254 158,250,954
其中：
国家持有股份 105,500,636 10,550,064 42,200,254 158,250,954
2、募集法人股份 115,509,220 11,550,922 46,203,688 173,263,830
未上市流通股份合计 221,009,856 22,100,986 88,403,942 331,514,784
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 931,329,316 119,902,470 105,123,179 420,492,714 1,576,847,679
2、境内上市外资股 243,510,272 24,351,028 97,404,108 365,265,408
已上市流通股份合计 1,174,839,588 119,902,470 129,474,207 517,896,822 1,942,113,087
三、股份总数 1,395,849,444 119,902,470 151,575,193 606,300,764 2,273,627,871
注：公司股本变化详情如下：
(1)“可转债转股”新增股份为2004年1月1日－4月20日的转股数119,902,470股，并获得10股
送1股红股和转增4股；期内“万科转债”转股新增股本合计179,853,705股。由于2003年5
月22日公司实施每10股转增10股和2004年4月15日实施每10股送1股并转增4股的方案，
故截至2004年4月20日，因可转换公司债券转股以及可转换公司债券转股所获得的转增股份
和红股因素，形成的股份累计为380,712,048股，占公司总股本的16.7%。
(2)报告期内，公司实施分红派息，以5月25日收市时公司总股本1,515,751,914股（其中119,902,470
股为可转换公司债券转股所产生）为基数，向全体股东每10股股份送1股红股，新增105,123,179
股流通A股。
(3)报告期内，公司实施公积金转赠股本，以5月25日收市时公司总股本1,515,751,914股（其中
119,902,470股为可转换公司债券转股所产生）为基数，向全体股东每10股转增4股，新增
420,492,714股流通A股。
2、前十名股东、前十名流通股股东持股表
报告期末股东总数 股东总数为203,011名，其中A股188,605名，B股14,406名。
前十名股东持股情况
股东名称（全称） 报告期内 期末持股 比例 股份类别 质押或 股东性质
增减 数量 （％） （已流通 冻结的 （国有股
或未流通） 股份 东或外资
数量 股东）
华润股份有限公司 +136,932,671 293,084,169A 12.89 国有股/法人 国有股东
股/流通A股
CREDIT LYONNAIS +17,073,528 51,220,584B 2.25 流通B股 外资股东
SECURITIES（ASIA）
LTD
博时价值增长证券投 +25,865,806 37,921,762A 1.67 流通A股
资基金
刘元生 +13,363,198 37,679,452A 1.66 法人股/流通
A股（其中
34,314,381
股尚未流通）
TOYO SECURITIES +22,463,700 37,190,331B 1.64 流通B股 外资股东
ASIA LITMITED
-A/C CLIENT
中国银行－华夏回报 +23,969,378 23,969,378A 1.05 流通A股
证券投资基金
HOLY TIME GROUP +7,702,400 22,231,200B 0.98 流通B股 外资股东
LIMITED
内藤证券株式会社 +11,848,881 21,988,368B 0.97 流通B股 外资股东
BONY A/C +12,072,576 21,386,658B 0.94 流通B股 外资股东
MIF-MATTHEWS
DRAGON CENTURY
CHINA FUND
中国银行－易方达平 +20,665,632 20,665,632A 0.91 流通A股
稳增长证券投资基金
前十名流通股股东持股情况
股东名称（全称） 期末持有流通股的数量 种类（A、B、H股或其它）
华润股份有限公司 58,856,922 A股
CREDIT LYONNAIS SECURITIES（ASIA） 51,220,584 B股
LTD
博时价值增长证券投资基金 37,921,762 A股
TOYO SECURITIES ASIA LITMITED-A/C 37,190,331 B股
CLIENT
中国银行－华夏回报证券投资基金 23,969,378 A股
HOLY TIME GROUP LIMITED 22,231,200 B股
内藤证券株式会社 21,988,368 B股
BONY A/C MIF-MATTHEWS DRAGON CENTURY CHINA 21,386,658 B股
FUND
中国银行－易方达平稳增长证券投资基金 20,665,632 A股
华夏成长证券投资基金 17,261,595 A股
（1）CREDIT LYONNAIS SECURITIES（ASIA）LTD所持
股份为华润集团之控股公司华润置地有限公司实际持
上述股东关联关系或一致行动的说明 有，华润股份有限公司与华润置地有限公司为关联公
司；（2）华夏回报证券投资基金与华夏成长证券投资
基金为关联基金。
战略投资者或一般法人参与配 股东名称 约定持股期限
售新股约定持股期限的说明 无 无
三、董事、监事、高级管理人员情况
1、现任董事、监事和高级管理人员报告期内持股变化情况
姓名 期初持有股数 期末持有股数
单位：股 单位：股
王 石 279,118 418,677
孙建一 128,192 192,288
郁 亮 77,828 116,742
丁福源 82,410 123,615
注：报告期内公司实施分配和以资本公积金转增股本，高管人员持股数相应增加。
2、报告期内公司聘任董事、监事、高级管理人员情况。
在2004年3月5日召开的公司第13届董事会第10次会议上，聘任解冻为公司副总经理，不再出任
公司监事。
根据公司职工代表民主选举，张力作为职工代表从2004年3月5日起接替解冻出任公司监事会监事
职务。
在2004年4月15日召开的公司2003年度股东大会上，肖莉被补选为公司董事。
在2004年4月15日召开的公司2003年度股东大会上，丁福源、蒋伟被选举为公司监事。
在2004年4月15日召开的公司第五届监事会第一次会议上，丁福源被推举为监事会召集人。
四、管理层讨论与分析
1、管理层讨论与分析
经营环境
国家对宏观经济开始了新一轮的调控，房地产行业成为本轮调控的重点行业之一。
继2003年6月人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规范对房地产的金融
政策之后，房地产行业调控力度进一步加大。首先，土地供给受到进一步控制，土地配置的市场化
进程明显加快，土地交易行为进一步规范，土地市场管理日趋加强；其次，房地产开发企业的银行
信贷受到更加严格的限制，房地产开发项目资本金比例不能低于35％。一系列调控措施显示：国家
正在通过规范房地产行业的运作，提高行业的进入门槛，来保证行业能够持续健康稳定的发展。
随着政策变化和宏观调控进一步发挥作用，房地产行业的规范程度和市场化程度将进一步提升，行
业的运行环境将更加有利于规范透明、稳健运作、专注经营的企业成长。但是，企业将普遍面临资
金紧张的压力，行业的资金密集性特征进一步凸现。企业的发展将更多的依赖于自身品牌和客户服
务的优势，依赖于企业的融资能力和经营管理水平。面对行业的进一步规范和资金压力的增加，行
业内的优秀企业将会集中资源优势专注于专业化的发展，房地产市场分工也将更加细化。
宏观调控初见成效，房地产市场运行趋于理性增长
上半年宏观经济和房地产市场运行情况显示，本轮宏观调控措施已经发挥明显作用。过快的信贷增
长得到有效控制：6月末，金融机构人民币各项贷款余额为17万亿元，按可比口径比去年同期增长
16.3%，增幅比去年同期减缓6.8个百分点，比一季度末减缓3.8个百分点；1－6月新增房地产开发
贷款1667.7亿元，同比增长12.1％，增幅比去年同期减缓46.3个百分点。固定资产投资增速放缓，
房地产开发投资增速也回落到更加理性的水平：上半年全国累计完成房地产开发投资4924亿元，同
比增长28.7%，增幅比一季度回落12.4个百分点。
上半年的房地产市场呈理性增长，供给增幅明显下降。土地市场情况显示，开发面积和土地购置面
积增速均出现大幅回落。上半年，全国土地开发面积7920万平方米，同比增长11.5%，分别比一季
度和去年同期回落17.3个和28.5个百分点；土地购置面积15489万平方米，同比仅增长2.8％，其
中6月份，完成土地购置面积3109万平方米，同比下降18.1％。土地拆迁和配套等刚性成本的上升，
以及政府对土地供应的严格控制，新增土地供应的减少，地价仍然保持相当幅度的升幅，国家统计
局调查显示二季度35个大中城市土地交易价格同比涨幅达11.5%。
上半年，房地产供需市场的增长速度均有所放缓。其中，供给明显放缓：全国累计完成房屋竣工面
积9553万平米，同比增长15.6％，比去年同期回落24.8个百分点；但需求表现仍相当不错：全国
商品房销售面积达到了11010万平米，同比增长26.3％，比去年同期回落11.1个百分点。销售面
积增长幅度大于竣工面积增长速度，并且销售面积的绝对量也大于竣工面积。在市场需求依然旺盛、
土地价格继续上升和土地供应日趋理性等多方面因素的相互作用下，全国商品房价格保持上升。1-6
月份全国商品房平均售价2701元/平方米，同比增长11.6%，较2003年末增长13.5%，尤以第二季
度增幅更大，较一季度提高4.9个百分点。管理层预测，随着各地对投资性购房的进一步限制和拆
迁导致的被动需求的减少，以及宏观调控政策对消费者心理预期的影响，未来需求增速会有所放缓。
值得关注的是，今年上半年人均可支配收入同比增长了11.9%，个人储蓄存款余额同比增长了18.2
％，均高于同期房价的上涨幅度。因此，我们相信，伴随着宏观经济的整体向好，个人收入水平的
相对提高，对改善性住房的持续需求，以及城市化进程的不断推进，增量需求依然存在巨大潜力，
未来房地产行业发展前景依然向好，且随着宏观调控作用的进一步发挥，房地产市场的增长将趋于
理性。
业务回顾
自2003年下半年以来，随着新的土地政策的实施和土地市场的规范，土地供应受到政府更严格控制，
为此，公司开始致力于对土地资源进行更有效的利用和开发，以期实现效益型的增长。期内，公司
继续2003年下半年以来的发展策略。公司的经营业绩显示，效益型增长趋势得到进一步体现。期内，
集团实现结算面积41.64万平方米、主营业务收入24.69亿元、净利润3.15亿元，其中，结算面积
较上年同期下调2.96%，但由于房地产项目均价升高及部分项目毛利的提升，上半年集团的主营业
务收入及净利润分别较上年同期增长12.70%和52.19%。
期内，深圳万科在2003年房地产企业资质评审中连续第六年获得一级综合资质第一名，上海万科城
市花园发展有限公司荣获“第二届上海市房地产开发企业50强”第五位。上海公司共结算面积6.96
万平方米，其中，兰乔圣菲项目、蓝山小城项目、假日风景项目为集团中期盈利做出重要贡献；深
圳公司共结算7.86万平方米，主要来自东海岸项目和金域蓝湾项目；其他城市获得了良好的销售成
绩，其中，南昌四季花城、沈阳四季花城、广州四季花城、天津水晶城、成都金色家园等获得理想
开盘销售成绩并保持热销，期内分别售出5万平方米、4.6万平方米、5.2万平方米、4.3万平方米
和3.2万平方米。
管理和创新
集团继续推进跨区域的发展策略，形成了在珠江三角洲和长江三角洲区域的布局。在珠江三角洲区
域先后取得深圳、东莞等项目资源，加上已经进入的佛山、广州、中山等城市，公司在珠江三角洲
区域市场的优势进一步确立；而随着长江三角洲区域的昆山、无锡等项目资源的获得，长江三角洲
的布局也初具规模。集团项目资源储备总量由期初建筑面积744万平方米增加至797万平方米，其
中新增面积185万平方米。
集团继续大力推进标准化的研究和应用，通过与监理单位建立长期合作伙伴关系，加强过程控制和
供应商的管理，以期进一步提高产品设计水平和工程建造质量。期间，万科17英里获得“中国建筑
艺术奖”最高奖，西山庭院获建设部住宅性能3A认定；在“创新风暴2004中国优秀住宅推介”全
国示范性优秀住宅项目评选中，集团共有9个公司共11个项目获奖。
集团也在积极地开拓新的融资渠道。期内公司19.9亿元可转债的发行获得中国证券业监督委员会发
行审核委员会核准。公司与新华信托1.99亿17英里项目的信托成功发行，同时国际房地产投资银
行(Hypo Real Estate Bank International)与公司就提供总额不超过3500万美元的贷款给“中山万科城
市风景花园项目”的合作达成协议。
2、公司报告期内主要经营情况
（1）主营业务的范围及经营状况（单位：万元）
公司为专业的房地产开发公司，主要产品为商品住宅，期内，结算面积41.6万平方米，较上年
同期下调2.96%；结算收入23.8亿元，较上年同期增长11.7%；毛利率约为32.09%。
营业收入（万元）占集团总额（%）主营业务成本 占集团总额（%）
房地产 237,673 96.27% 148,047 94.68%
物业管理和其它 9,219 3.73% 8,321 5.32%
总 计 246,892 100.00% 156,368 100.00%
（2）利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力及主要财务指标分析
期内，集团实现主营业务收入24.69亿元、净利润3.15亿元，主要来源于房地产开发销售业务，分
别较上年同期增长12.70％和52.19％，因均价上涨和高回报项目比重较大，当期房地产结算项目的
毛利率较上年同期有较大幅度提升。期内，公司发行的可转换公司债券除60,239张合6,023,900万
元被公司赎回外，其余全部转换成公司股本，公司净资产较期初增长19.96％。期内，由于在建规模
和项目储备扩大及相关因素的影响，集团的金融机构借款较年初增加了111.8%，总资产较年初增加
了25.3%。期末，集团存货增加至101.23亿元，较年初增加了14.52亿元，其中，在建开发产品增
加14.77亿元，拟开发土地增加3.85亿元，而现房由期初的20.1亿元减少至16.0亿元。存货总量中
项目资源储备占45.2%，在建开发产品占38.9%，现房占15.9%；其中，一年以内的现房由期初的
15.4亿减少为10.4亿，占65%，一年以上的现房为5.6亿，占35%；一年以上现房中住宅为1.4亿，
占25%；商业写字楼3.0亿，占53%；车库及其它1.2亿，占22%。总体来看，公司存货结构不断
改善、质量良好。
主要资产负债项目及经营成果指标比较情况如下：
项 目
2004-6-30 2003-12-31 增减幅度 变动原因
（单位：万元）
总资产 1,322,883 1,056,104 25.26% 业务规模扩大、净资产及负债增长
货币资金 184,249 96,878 90.19% 业务规模扩大及备付款增加
存货 1,012,337 867,093 16.75%
在建项目和项目资源储备增加
在建规模及项目资源储备扩大等使资金
短期借款 323,900 168,000 92.80%
增加
应付帐款 175,290 210,018 -16.54% 地产项目应付的工程款或地价款减少
预收帐款 90,235 46,475 94.16% 预售楼宇增加
长期借款 在建规模及土地储备扩大等使资金需求
104,929 26,020 303.26%
增加
应付债券 0 71,329 -100.00% 应付可转换债券转换为权益性资本
净利润增加及可转换公司债券转换为权
股东权益 563,963 470,136 19.96%
益性资本
2004年1-6月 2003年1-6月 增减幅度 变动原因
主营业务收入 246,892 219,070 12.70% 房地产开发销售业务规模增长
主营业务收入增长及结算项目毛利率上
主营业务利润 76,666 50,795 50.93%
升
营业费用 11,523 8,352 37.97% 伴随业务规模增长的正常增长
管理费用 16,668 14,189 17.47% 伴随业务规模增长的正常增长
利润总额增长及各地区税率水平不一
所得税 13,909 7,505 85.33%致、报告期结算利润的地区结构性影响
使本期平均税率高于去年同期
净利润 31,475 20,682 52.19% 主营业务利润增长
（3）主营业务分地区情况说明
公司主要从事房地产业务，期内，实现结算面积41.6万平方米，比上年同期下调2.96％。报告期内
房地产业务的主营业务收入分布如下：
主营业务收入 占集团比例 主营业务利润 占集团比例 毛利水平
地区
（万元） （%） （万元） （%） （％）
上海地区 65,436 27.53% 28,908 37.90% 44.18%
深圳地区 60,146 25.31% 18,065 23.69% 30.04%
北京地区 25,803 10.86% 3,862 5.06% 14.97%
天津地区 16,848 7.09% 3,633 4.76% 21.56%
沈阳地区 22,290 9.38% 3,979 5.22% 17.85%
武汉地区 8,876 3.73% 3,440 4.51% 38.76%
成都地区 7,736 3.25% 2,630 3.45% 34.00%
南昌地区 12,272 5.16% 6,175 8.10% 50.32%
南京地区 10,507 4.42% 4,019 5.27% 38.25%
长春地区 7,121 3.00% 1,496 1.96% 21.00%
其他地区 638 0.27% 61 0.08% 9.56%
合计 237,673 100.00% 76,268 100.00% 32.09%
（4）2004年主要项目情况一览表
项目名称 占地 规划建筑面 当期销售 累计销售
位置
面积 积 面积 比例 销售均价
深圳 区域 109,608
深圳万科东海岸 盐田区 268,484 214,800 19,176 96.11% 6,930
深圳万科.17英里 盐田区 67,571 50,678
深圳金域蓝湾 福田区 40,234 265,828 34,649 90.30% 8,047
深圳华宇威宏（暂定名） 龙岗区 220,101 250,143
广州城市花园 黄埔区 136,000 193,000
广州南湖项目（暂定名） 白云区 82,000 162,000
广州四季花城 南海区 438,000 447,000 51,808 86.75% 4,286
中山城市风景 南区 324,000 500,000
高尔夫项目（暂定名） 寮步镇 123,000 18,000
尾盘 3,975
上海 区域 156,393
上海假日风景 闵行区 599,647 576,000 50,023 96.97% 7,155
上海朗润园 闵行区 110,000 120,000
上海七宝53#（暂定名） 闵行区 57,900 145,000
上海兰乔圣菲 闵行区 317,485 92,500 3,282 98.96% 13,338
上海蓝山小城 浦东区 430,530 288,455 13,305 48.29% 10,601
上海四季花城 宝山区 214,344 227,205 24,652 92.87% 5,597
上海景虹新村（暂定名） 闵行区 192,000 122,000
南京金色家园 建邺区 51,568 148,488 18,877 92.41% 7,610
南京光明城市 河西区 134,000 211,000
南昌四季花城（南区） 高新区 224,668 247,386 45,593 96.67% 2,964
南昌四季花城（北区） 高新区 347,300 316,700
尾盘 661
沈阳 区域 98,234
沈阳金色家园 大东区 83,300 164,676 26,785 86.84% 4,579
沈阳四季花城 于洪区 446,900 566,157 48,203 88.69% 3,113
植物园项目（暂定名） 东陵区 411,600 142,500
长春城市花园 二道区 142,000 185,983 21,001 91.02% 3,281
长春上东院 二道区 153,000 204,000
大连城市花园 沙河口区 161,890 224,268
鞍山城市花园 铁东区 154,000 173,000
尾盘 2,245
其它 城市 197,758
北京西山庭院 海淀区 98,811 147,544 6,786 34.92% 9,320
北京青青家园 朝阳区 251,639 314,591 2,237 96.57% 4,178
北京万科星园 朝阳区 112,348 360,950 23,137 84.79% 6,667
天津花园新城 北辰区 550,896 336,313 12,827 97.10% 4077
天津水晶城 河西区 350,175 337,218 43,331 75.88% 5,329
天津东丽湖（暂定名） 东丽区 2,730,014 1,365,007
成都金色家园 成华区 45,000 117,000 32,144 56.41% 3,902
成都城市花园 锦江区 436,000 125,800 22,946 96.86% 3,375
武汉四季花城 东西湖区 739,449 762,954 21,858 94.49% 3,239
武汉城市花园 洪山区 898,500 898,500 29,927 55.69% 3,183
武汉香港路项目（暂定） 江岸区 6,943 48,300
尾盘 2,565
总计 ** ** 561,993 5,073
（5）经营中的问题和困难
自2003年6月中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，到今年上半年国
家对宏观经济和房地产行业开始更进一步的宏观调控，4月28日，国务院发出"关于提高部分行业
固定资产投资项目资本金比例"的通知，其中，房地产开发项目的资本金比例提高到35％及以上。该
等政策的变化使房地产企业获得资金的总量和门槛都受到了更严格的限制，同时银行对房地产开发
企业的贷款监管力度进一步加大。因为历史形成的原因，房地产行业普遍存在以银行融资为主的单
一融资渠道以及以短期负债为主的贷款结构问题。面对新的政策变化和信贷紧缩环境，行业面临资
金紧张的压力，以及过度依赖银行信贷和以短期贷款为主的不确定风险，如何有效解决多融资渠道
并改善负债结构，对房地产行业而言，是一个新的挑战。
管理层对上述问题已予以高度关注。为顺应政策变化的要求，公司已增加主要地区控股子公司的资
本金，建立融资平台；同时，公司开始对负债结构进行适当调整，合理增加长期贷款，目前长期贷
款已达银行和非银行金融机构总贷款的近24%；公司还自2003年下半年以来，积极开拓非银行的多
元化融资渠道，并取得一定成果。但该等策略在一定程度上造成了部分资金的沉淀，降低了资金的
整体运作效率，导致了资金成本和融资费用有一定幅度的上升。集团中期合并财务报表显示截至6
月30日，一方面，集团银行及非银行金融机构贷款较上年同期大幅上升至44.48亿元，另一方面，
货币资金亦高企至18.42亿元。但管理层认为，融资成本的上升将是未来行业发展的趋势，对公司
而言，仍然是可控的，亦不会对公司的项目回报产生重大影响。下半年，公司还将积极推动19.9亿
元可转换公司债券的发行，以期适当减少银行贷款的比例。
3、公司投资情况
（1）募集资金使用情况
报告期内，公司未募集资金，亦无使用募集资金的情况。
（2）非募集资金使用情况
①股权投资情况
A、本公司于期内新设全资附属公司——东莞市万科房地产有限公司，注册资本人民币2000
万元，该公司主要开发经营东莞城市高尔夫花园项目。
B、本公司于期内新设全资附属公司——无锡万科房地产有限公司，注册资本人民币3亿元，
该公司主要开发经营无锡魅力之城项目。
C、本公司全资附属之上海万科城市花园发展有限公司于2004年1月31日按净资产值以人民币
4250万元的价格受让昆山嘉华投资有限公司85%的股权（“嘉华公司”）。嘉华公司成立于
2003年10月26日，注册资本人民币5000万元，主要开发经营昆山大上海高尔夫项目。
D、本公司于期内发起设立Bestgain Finance Limited，注册资本100美元，本公司持有其35%
的股权，该公司的经营范围为投资。
E、本公司于期内新设全资附属公司——沈阳万科永达房地产开发有限公司，注册资本美元
1210万元，该公司的经营范围为房地产开发与经营。
F、期内，为支持集团控股子公司的业务发展，对下列7家公司增资共计6.91亿元，详见下表：
(单位：万元)
公司名称 原注册资本 增资后注册资本 公司拥有权益
深圳市万科房地产有限公司 10,000 30,000 100%
上海万科城市花园发展有限公司 10,000 30,000 100%
南京万科置业有限公司 5,000 15,000 100%
武汉市万科房地产有限公司 5,000 15,000 100%
佛山市万科房地产有限公司 5,000 8,000 100%
大连万科锦绣花城开发有限公司 1,000 7,000 100%
成都万科物业管理有限公司 200 300 100%
②其他投资情况
报告期内，本公司房地产业务新增4个项目。总占地面积约175万平方米，规划建筑面积约185
万平方米。
地区 新增项目名称 地理位置土地面积（万平建筑面积（万平 开工计划 地价总额
方米） 方米） （亿元）
深圳市 威宏地块 龙岗区 10.8 10.8 待定 1.86
东莞市 高尔夫 寮步镇 12.4 18.5 2004年9月 1.2
无锡市 魅力之城 滨湖新城 96.0 128.6 2004年10月 19.48
昆山市 昆山地块 正仪镇 56.0 27.1 2005年6月 2.47
合计 175.2 185.0 25．01
注：截止2004年6月末，公司为上述项目已支付地价109,704万元。
4、报告期实际经营成果与期初计划比较
公司在2004年上半年经营稳定，预计下半年将按计划保持稳健的发展。
5、下半年工作计划
下半年，集团计划新开盘项目以及加推楼盘共26个，推盘面积合计约100-110万平方米。集团计划
推出的新项目包括：深圳万科万科城（坂雪岗项目）、深圳万科17英里、广州万科城市花园、天津
万科东丽湖、长春万科上东院、南昌万科四季花城北区、南京万科光明城市、鞍山万科城市花园、
大连万科城市花园、东莞万科高尔夫花园。
五、重要事项
1、公司治理情况说明
期内，公司与第一大股东华润集团之间继续保持“五分开”，亦未发生重大关联交易。公司与华润集
团控股之华润置地有限公司虽然存在因华润集团受让万科股权之历史原因所形成的同业竞争关系，
但该竞争依然是市场化的，未对公司产生任何实质性影响。华润集团继续履行其承诺的“将本着有
利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投
资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。”
为进一步完善董事会决策制度，决定在原《董事会议事规则》的基础上补充有关同业竞争的回避制
度，具体的修改办法如下：
原《董事会议事规则》第七章“董事会工作程序”、第三十二条“董事会议事程序”、第九项内容“在
董事会审议有关关联交易事项时，关联董事应执行回避制度，不参加表决”，修改为“在董事会讨论
事项与某位董事或其任职的公司可能有关联或同业竞争时，该董事应当回避讨论与表决，董事会也
有权力要求其回避讨论与表决”。
2、可转换公司债券赎回的执行情况
万科转债于2004年4月23日在深圳证券交易所停止转股，未转股的万科转债全部被冻结，公司按
面值加当年利息的价格，即101.5元/张（当年利息含税，个人和基金持有的万科转债扣税后赎回价
格为101.2元/张）的价格赎回未转股的全部万科转债。根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分
公司提供的数据，万科转债本次全部赎回数量为60,239张（即 6,023,900元），共计
6,114,258.5(60,239 101.5＝6,114,258.5)元。万科转债本次全部赎回的本金为6,023,900元，由
于金额较小，只占万科转债发行总额15亿元的千分之四，因此，万科转债的赎回对公司各方面均不
存在重大影响。实施方案详见4月30日《中国证券报》和《证券时报》。
3、公司上年度利润分配方案、公积金转增股本方案及半年度利润分配和公积金转增股本事项。
公司经2004年4月15日上第16届股东大会通过的2003年度利润分配方案为：以公司现有总股本
1,515,751,914股为基数，向全体股东每10股送1股红股、派0.5元人民币现金（含税，扣税后，A
股社会公众股中个人股东、投资基金实际每10股派0.2元现金，B股不扣税）。本公司年度资本公积
金转增股本方案为：以公司股权登记日收市时总股本为基数，向全体股东每10股股份转增4股。
上述方案已于5月实施：A股股权登记日为2004年5月25日，除权除息日为2004年5月26日，A
股新增可流通股份上市日为5月26日；B股最后交易日为2004年5月25日，B股新增可流通股
份上市日为5月31日。实施方案详见5月13日《中国证券报》、《证券时报》及香港英文《虎报》。
2003年半年度公司将不进行利润分配或公积金转增股本。
4、重大诉讼、仲裁事项
本公司持续披露的新加坡籍居民陈孟哲、陈金凤诉天津万科兴业（集团）有限公司、天津万科兴业
发展有限公司、天津万兴物业管理有限公司一案，由合议庭主持于6月7日在天津市最高人民法院进
行了最后一轮的调解工作，并当场达成了调解协议。调解协议的主要内容为：(1)由万科方向陈孟哲、
陈金凤支付370万美元，调解结案；(2)上述款项在调解书生效后3个月内按下述期限清偿完毕：2004
年6月25日前付1800万元人民币；2004年7月25日前付600万元人民币；余款在2004年8月25日前付清；
（3）上述款项人民币总额应保证可以购买到370万美元，汇率以最后一期款项给付日当日中国人民
银行公布的美元与人民币的外汇兑换牌价为准；（4）一、二审受理费计人民币506952元，万科承担
40万元，其余由陈孟哲、陈金凤方承担。6月7日当天天津市最高人民法院出具了（2003）民一终字
第78号民事调解书，双方当场签收，现已生效实施。天津公司已预提全部费用及损失3062万元，其
中，报告期内新增预提人民币1427万元。
公司2002年半年度报告中披露的天津市和平建工集团有限公司诉天津万科房地产有限公司欠其工程
款人民币2972万元一案，目前仍在审理过程中。
5、报告期内公司无重大收购及出售资产事项。
6、报告期内，本公司无重大关联交易事项。
7、重大合同及其履行情况
（1） 报告期内本公司未发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本
公司资产的事项。
（2） 报告期内，本公司不存在委托理财事项。
（3） 报告期内，公司与Hypo Real Estate Bank International（简称"HI公司"）签订了合作协议，为
即将开发的中山项目进行境外融资安排。有关具体情况请参见本公司于7月5日在《中国证
券报》、《证券时报》和香港英文《虎报》作出的公告。
（4） 公司为全资附属子公司北京万科企业有限公司向中国建设银行总行借款人民币1.6亿元提供
担保，期限从2001年5月至2004年11月。
（5） 公司为全资附属子公司南京万科企业有限公司向南京工行城西支行借款1.0亿元提供担保，
期限从2004年2月19日至2005年7月12日。
（6） 公司为全资附属子公司深圳万科企业有限公司向深圳工行罗湖支行、中国银行深圳分行、深
圳工行罗湖支行分别借款1.0亿元提供担保，期限分别从2004年3月5日至2005年3月4
日、2004年3月18日至2005年3月18日、2004年3月18日至2005年3月4日。
（7） 公司为全资附属子公司上海万科企业有限公司向上海农行静安支行借款2.0亿元提供担保，
期限从2004年4月8日至2005年4月7日。
（8） 公司于2003年6月9日与中国建设银行深圳市分行签订了15亿元人民币综合授信额度的《综
合融资额度合同》。
（9） 报告期内，公司先后签署无锡、昆山等项目协议书，有关情况详见“非募集资金投资情况”
之“项目投资”。
上述合同履行情况良好。
8、承诺事项
期内无新增重大承诺事项。
六、财务会计报告（未经审计）
1、资产负债表
2、利润及利润分配表
3、现金流量表
4、会计报表附注
资产负债表
二零零四年六月三十日
(金额单位:人民币元)
资 注 2004-06-30 2003-12-31
产 释 合并 公司 合并 公司
货币资金 5 1,842,486,287.36 976,896,670.21 968,784,720.92 502,518,244.00
应收账款 6 261,459,806.83 - 269,464,752.24 -
其它应收款 7 313,525,231.67 3,985,692,803.56 96,504,251.87 4,167,159,743.81
预付账款 8 348,356,260.79 1,550,223.65 203,589,856.93 206,023.65
存货 9 10,123,366,314.21 - 8,670,928,242.49 -
待摊费用 10 4,350,991.65 - 1,752,657.85 -
流动资产合计 12,893,544,892.51 4,964,139,697.42 10,211,024,482.30 4,669,884,011.46
长期投资 11 61,843,558.48 3,585,659,565.41 57,078,249.53 2,414,811,664.92
长期投资合计 61,843,558.48 3,585,659,565.41 57,078,249.53 2,414,811,664.92
其中:股权投资差额 (4,092,926.15) (4,092,926.15) (4,428,267.95) (4,428,267.95)
固定资产原价 403,890,268.97 93,929,537.66 406,542,374.42 92,067,455.22
减：累计折旧 148,276,006.39 24,972,808.10 138,517,445.83 22,691,641.80
固定资产净值 255,614,262.58 68,956,729.56 268,024,928.59 69,375,813.42
减：固定资产减值准备 - - - -
固定资产净额 12 255,614,262.58 68,956,729.56 268,024,928.59 69,375,813.42
固定资产合计 255,614,262.58 68,956,729.56 268,024,928.59 69,375,813.42
长期待摊费用 13 17,827,263.74 120,133.50 24,912,435.28 490,185.38
无形及其它资产合计 17,827,263.74 120,133.50 24,912,435.28 490,185.38
资 产 总 计 13,228,829,977.31 8,618,876,125.89 10,561,040,095.70 7,154,561,675.18
资产负债表（续）
二零零四年六月三十日
(金额单位:人民币元)
负债及 2004-06-30 2003-12-31
注
股东权益
释 合并 公司 合并 公司
短期借款 14 3,239,000,000.00 2,700,000,000.00 1,680,000,000.00 1,680,000,000.00
应付票据 4,000,000.00 - 3,000,000.00 -
应付账款 15 1,752,902,685.04 - 2,100,180,916.65 -
预收账款 16 902,350,956.61 - 464,745,080.69 -
应付福利费 17,603,272.62 6,175,571.24 17,345,416.25 7,138,827.86
应交税金 17 113,292,145.31 (1,014,375.23) 145,383,129.67 453,437.54
其它应交款 18 (506,063.29) - 1,839,236.17 27,384.24
其它应付款 19 214,025,688.47 81,886,835.67 193,111,654.68 49,798,991.09
预提费用 20 9,714,699.03 1,837,000.00 11,194,961.73 1,837,000.00
预计负债 21 14,338,343.68 - 18,513,132.37 -
一年内到期的长期负债 22 160,000,000.00 - 160,000,000.00 -
流动负债合计 6,426,721,727.47 2,788,885,031.68 4,795,313,528.21 1,739,255,640.73
长期借款 22 1,049,285,000.00 190,000,000.00 260,200,000.00 -
应付债券 23 - - 713,294,528.50 713,294,528.50
其它长期负债 24 27,772,472.49 - 31,771,644.44 -
长期负债合计 1,077,057,472.49 190,000,000.00 1,005,266,172.94 713,294,528.50
负 债 合 计 7,503,779,199.96 2,978,885,031.68 5,800,579,701.15 2,452,550,169.23
少数股东权益 25 85,422,804.25 - 59,101,290.73 -
股本 26 2,273,627,871.00 2,273,627,871.00 1,395,849,444.00 1,395,849,444.00
资本公积 27 1,431,150,859.63 1,431,150,859.63 1,458,336,399.89 1,458,336,399.89
盈余公积 28 1,600,719,275.98 1,600,719,275.98 1,600,719,275.98 1,600,719,275.98
其中：法定公益金 196,345,547.37 196,345,547.37 196,345,547.37 196,345,547.37
未分配利润 29 334,493,087.60 334,493,087.60 247,106,386.08 247,106,386.08
其中：现金股利 - - 69,792,472.20 69,792,472.20
外币报表折算差额 (363,121.11) - (652,402.13) -
股东权益合计 5,639,627,973.10 5,639,991,094.21 4,701,359,103.82 4,702,011,505.95
负债及股东权益总计 13,228,829,977.31 8,618,876,125.89 10,561,040,095.70 7,154,561,675.18
此会计报表已于2004年8月4日获董事会批准
公司法定代表人 王石 公司财务负责人 王文金
利润及利润分配表
二零零四年一至六月
(金额单位:人民币元)
项 注 2004年1-6月 2003年1-6月
目 释 合并 公司 合并 公司
一、主营业务收入 30 2,468,922,169.21 - 2,190,695,080.85 -
减：主营业务成本 30 1,563,681,210.44 - 1,576,194,091.14 -
主营业务税金及附加 31 138,581,111.79 - 106,555,510.87 -
二.主营业务利润 766,659,846.98 - 507,945,478.84 -
加：其它业务利润/（亏损） 3,610,634.13 105,461.03 1,019,090.31 (1,841,402.86)
减：营业费用 115,227,861.89 - 83,518,164.52 -
管理费用 166,678,758.78 49,887,850.33 141,891,430.80 40,282,633.01
财务费用 32 9,651,875.24 (24,619,932.78) (3,642,884.45) (13,602,483.07)
三.营业利润 478,711,985.20 (25,162,456.52) 287,197,858.28 (28,521,552.80)
加：投资收益/（损失） 33 (6,752,941.21) 339,945,315.22 (2,022,085.21) 235,479,251.53
营业外收入 3,325,712.52 289,694.00 2,387,642.45 38,822.93
减：营业外支出 2,621,381.94 323,062.48 3,296,701.32 181,233.58
四.利润总额 472,663,374.57 314,749,490.22 284,266,714.20 206,815,288.08
减：所得税 139,092,370.83 - 75,050,999.81 -
少数股东损益 18,821,513.52 - 2,400,426.31 -
五.净利润 314,749,490.22 314,749,490.22 206,815,288.08 206,815,288.08
加:年初未分配利润 247,106,386.08 247,106,386.08 12,269,641.32 12,269,641.32
六.可分配利润 561,855,876.30 561,855,876.30 219,084,929.40 219,084,929.40
减:提取法定盈余公积金 - - - -
提取法定公益金 - - - -
七.可供股东分配的利润 561,855,876.30 561,855,876.30 219,084,929.40 219,084,929.40
减:提取任意盈余公积金 151,575,193.00 151,575,193.00 - -
分配普通股股利 29 75,787,595.70 75,787,595.70 9,185,051.40 9,185,051.40
八.未分配利润 29 334,493,087.60 334,493,087.60 209,899,878.00 209,899,878.00
补充资料
项 目 本年累计数 上年实际数
1、出售、处置部门或被投资单位所得收益 (4,787,388.57) -
2、自然灾害发生的损失 - -
3、会计政策变更增加（或减少）利润总额 - -
4、会计估计变更增加（或减少）利润总额 - -
5、债务重组损失 - -
6、其它 - -
现金流量表
二零零四年一至六月
(金额单位:人民币元)
注 2004年1-6月
项 目
释 合并 公司
销售商品、提供劳务收到的现金 2,953,431,925.69 -
收取的租金 7,525,529.53 902,883.38
收到的其它与经营活动有关的现金 87,839,967.10 583,608,688.47
现金流入小计 3,048,797,422.32 584,511,571.85
购买商品、接受劳务支付的现金 3,414,986,563.18 -
经营租赁所支付的现金 2,599,828.52 -
支付给职工以及为职工支付的现金 194,036,245.15 26,326,088.80
支付的各项税费 373,848,259.29 3,596,613.36
支付的其它与经营活动有关的现金 (c) 345,974,256.72 418,565,507.52
现金流出小计 4,331,445,152.86 448,488,209.68
经营活动产生的现金流量净额 (a) (1,282,647,730.54) 136,023,362.17
收回投资所收到的现金 18,977,901.40 -
分得股利或利润所收到的现金 31,900.00 15,774,941.45
银行利息收入所收到的现金 8,562,566.80 95,586,904.93
处置固定资产、无形资产和其它长期资产而收回的现金净额 1,018,906.04 297,492.00
现金流入小计 28,591,274.24 111,659,338.38
购建固定资产、无形资产和其它长期资产所支付的现金 11,528,921.79 1,890,281.44
权益性投资所支付的现金 16,000,289.68 830,000,000.00
支付的其它与投资活动有关的现金 22,844,489.07 -
现金流出小计 50,373,700.54 831,890,281.44
投资活动产生的现金流量净额 (21,782,426.30) (720,230,943.06)
吸收权益性投资所收到的现金 7,500,000.00 -
发行债券所收到的现金 - -
借款所收到的现金 3,343,897,440.21 2,470,000,000.00
现金流入小计 3,351,397,440.21 2,470,000,000.00
偿还债务所支付的现金 1,001,926,698.71 1,266,114,258.50
发生筹资费用所支付的现金 10,966,306.32 -
分配股利所支付的现金 75,787,595.70 75,787,595.70
偿还利息所支付现金 84,250,928.10 69,236,594.48
现金流出小计 1,172,931,528.83 1,411,138,448.68
筹资活动产生的现金流量净额 2,178,465,911.38 1,058,861,551.32
汇率变动对现金的影响 (334,188.10) (275,544.22)
现金及现金等价物净（减少）额 (b) 873,701,566.44 474,378,426.21
现金流量表（续）
二零零四年一至六月
(金额单位:人民币元)
项 目 合并 公司
(a)将净利润调节为经营活动的现金流量
净利润 314,749,490.22 314,749,490.22
加：少数股东损益 18,821,513.52 -
计提的资产减值准备 3,292,533.77 10,609.33
固定资产折旧 17,788,142.71 2,831,325.77
长期待摊费用摊销 17,307,510.06 -
待摊费用减少 (2,598,333.80) 81,223.50
预提费用增加 (1,480,262.70) -
处置固定资产、无形资产和其它长期资产的净(收益) (449,125.67) 120,750.96
财务费用 9,651,875.24 (24,619,932.78)
投资损失/（收益） 6,752,941.21 (339,945,315.22)
存货的（增加） (1,449,981,106.85) -
经营性应收项目的减少/(增加) (359,531,936.89) 153,165,819.45
经营性应付项目的增加/(减少) 143,029,028.64 29,629,390.94
经营活动产生的现金流量净额 (1,282,647,730.54) 136,023,362.17
(b)现金及现金等价物净增加情况
货币资金的期末余额 1,842,486,287.36 976,896,670.21
减：货币资金的期初余额 968,784,720.92 502,518,244.00
现金及现金等价物净（减少）额 873,701,566.44 474,378,426.21
(c)合并现金流量表中支付的其它与经营活动有关的现金主要为广告费、办公费及未在经营活动的
现金流量单独列出的与营业和管理费用有关的现金支出。
公司现金流量表中支付的其它与经营活动有关的现金主要是公司总部及资金中心与控股子公司
及联营单位的往来款。
会计报表注释
二零零四年一至六月
(金额单位:人民币元)
1. 公司基本情况
万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，
于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万
科企业股份有限公司”。
1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。
1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。
1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
本公司经营范围为:兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业（不含专营、专
控、专卖商品）；印刷、复印、广告设计制作；代理报纸、电视、广播期刊广告业务；进出口业
务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。控股子公司主营业务包括房地产开
发及物业管理、进出口业务、影视制作、投资、咨询等。
2. 主要会计政策
本公司及子公司(“本集团”)编制会计报表所采用的主要会计政策，是根据中华人民共和
国财政部颁布的企业会计准则和《企业会计制度》及其它有关规定制定的。
(a)会计年度
本集团的会计年度自公历一月一日起至十二月三十一日止。
(b)记账基础和计价原则
本集团的记账基础为权责发生制。除特别声明外，计价方法为历史成本法。
(c)记账本位币及外币折算
本集团以人民币为记账本位币。
外币业务按业务发生当月一日中国人民银行公布的外汇牌价折合为人民币。年末各项
货币性外币资产、负债账户按资产负债表日中国人民银行公布的外汇牌价折合为人民币。
除下文所述情况外，外币折算差异作为汇兑损益计入当期损益。
与购建固定资产直接有关的汇兑损益(包括由购建固定资产专门借款所产生的汇兑损
益)，在所购建资产达到预定可使用状态之前发生的，予以资本化。
与开发房地产物业直接有关的汇兑损益，在房地产物业竣工之前，予以资本化。
境外子公司的会计报表除权益表项目按照发生时的汇率折算外，均按资产负债表日中
国人民银行公布的外汇牌价折算为人民币。所产生的折算差额作为外币报表折算差额处理。
(d)合并会计报表的编制方法
本集团合并会计报表是按照《企业会计制度》和财政部颁布的《合并会计报表暂行规
定》（财会字[1995]11号）编制的。
合并会计报表的范围包括本公司及其所有子公司。子公司指本公司通过直接及间接占
被投资公司50%以上（不含50%）权益性资本的公司，或本公司虽然占被投资公司权益性资
本不足50%但对其具有实质控制权的公司。只有在本公司对子公司占50%以上权益性资本或
虽占其权益性资本不足50%但对其具有实质控制权的期间，其经营成果才反映在本集团的
合并利润表中。少数股东应占的权益和损益作为独立项目记入合并会计报表内。
合并时所有重大内部交易，包括集团间未实现利润及往来余额均已抵销。
(e)现金等价物
指所持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(f)坏账准备
坏账的确认标准：a.债务人破产或死亡，以其破产或者遗产清偿后，仍然不能收回；
b.债务人逾期未履行偿债义务超过三年仍然不能收回的应收账款。
坏账损失核算采用备抵法，按期对所有应收款项(应收账款、其它应收款)按账龄分析
法计提坏账准备。对账龄一年(含一年,以下类推)以内的应收款项按期末余额的1%；账龄
一至三年的应收款项按期末余额的5%，账龄三年以上的应收款项按期末余额的30%提取坏
账准备；有确实情况表明某项应收款项将产生的坏账大于已提取的坏账准备，对该应收款
项补充计提坏账准备。
(g)短期投资
短期投资指本集团购入的可随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资，包括股票
投资、债券投资等。
短期投资按成本与市价孰低计价。短期投资初始成本是指取得短期投资的全部价款，
但不包括已宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息。
(h)存货核算方法
存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在
建开发产品、出租开发产品和拟开发土地。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗
品。
存货以成本与可变现净值孰低计量。各项存货按实际成本计价。低值易耗品在领用时
按一次性摊销或分期摊销。
年末，在对存货进行全面盘点的基础上，对存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销
售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项、按其可变现净值低于成本
的差额提取存货跌价准备。房地产开发产品的可变现净值是指单个开发成本、开发产品在
资产负债表日以估计售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用后的价值。
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。
出租开发产品是指以出租方式经营的物业，出租开发产品在预计可使用年限之内（12.5
年-25年）分期摊销；
在建开发产品是指尚未建成、以出售或出租为开发目的的物业。
拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。项目整体开发
时，全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，
后期未开发土地仍保留在本项目。
公共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本，
但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独计入“出租开发产品”或“已完
工开发产品”。
(i)长期投资
长期投资按帐面价值与可收回金额孰低计价。
本集团对被投资企业具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算，
即最初以初始成本计量，以后根据应享有的被投资企业所有者权益的份额进行调整。投资
初始成本与享有被投资企业所有者权益份额之差额作为股权投资差额，分别情况进行会计
处理：
初始成本超过享有被投资企业所有者权益份额之差额的，在5年内按直线法摊销。当
期摊销金额计入投资损益。
投资初始成本低于享有被投资企业所有者权益份额之差额记入资本公积-股权投资准
备。在财政部2003年4月7日发布《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题
解答（二）》(财会[2003]10号)以前已做摊销处理的股权投资差额仍按10年按直线法摊销。
权益法核算的联营公司的有关情况如下：
公司名称 注册地 法人代表 注册资本 本集团实际投资额 持股比例 主营业务
上海万盛房地产有限公司 上海 王石 美元1,000,000.00 美元500,000.00 50% 物业管理
北海万达房地产有限公司 北海 王文金 人民币20,000,000.00 人民币8,000,000.00 40% 房地产开发经营
Bestgain Finance Limited* 香港 刘元生 美元100.00 美元35.00 35% 投资
万科中国投资有限公司 香港 刘元生 港币50,000.00 港币- 35% 投资
中山市万科房地产有限公司 中山 刘元生 美元12,000,000.00 美元2,400,000.00 48% 房地产开发经营
*Bestgain Finance Limited为本报告期新设（参见注释4.2（D））。
本集团对被投资企业无控制、无共同控制且无重大影响的长期股权投资采用成本法核
算。投资收益在被投资企业宣布现金股利或利润分配时确认。
(j)固定资产及在建工程
固定资产指本集团为生产和经营管理而持有的、使用期限超过一年且单位价值在
2,000元以上的资产。
固定资产以成本减累计折旧及减值准备记入资产负债表内。在建工程以成本减去减值
准备记入资产负债表内。
在有关工程达到预定使用状态之前发生的与购买或建造固定资产有关的一切直接或间
接成本，包括在购建期间利用专门借款进行购建所发生的借款费用(包括有关汇兑损益)，
予以资本化。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
本集团固定资产按年限平均法计提折旧，即固定资产原值减去预计残值后除以预计使
用年限。预计残值率为4%。已计提减值准备的固定资产计提折旧时，按照固定资产原价减
去累计折旧和已计提减值准备的账面净额以及尚可使用年限重新计算确定折旧率，未计提
固定资产减值准备前已计提的累计折旧不作调整。
现行分类折旧率如下：
类别 使用年限 年折旧率 预计残值率
房屋及建筑物 12.5-25 3.84%-7.68% 4%
装修费* 5 20.00% 0%
机器设备 10 9.60% 4%
运输工具 5 19.20% 4%
电子设备 5 19.20% 4%
其它设备 5 19.20% 4%
*如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期营业
外支出。
(k)长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额核算，在项目受益期内平均摊销。
(l)可转换公司债券的核算方法
本公司发行的可转换公司债券之债券票面价值及到期应付利息，归属在"应付债券"项
下。应付的可转债利息按季度计提，发行可转换债券的筹资费用计入"长期待摊费用"，按
可转债存续期5年分期摊销，利息计提和摊销的筹资费用一并按债券资金的使用对象进行利
息资本化或计入当期财务费用；可转换公司债券转换为股票时，按发行股票筹集资金相关
规定处理。
（m）资产减值准备
本集团对长期投资、固定资产、在建工程、无形资产及其它资产等各项资产的账面价
值定期进行审阅，以评估可收回金额是否已跌至低于账面价值。当发生事项或情况变化显
示账面价值可能无法收回，这些资产便需进行减值测试。若出现减值情况，账面价值会减
低至可收回金额。可收回金额是以净售价与使用价值两者中的较高者计算。在确定使用价
值时，由资产产生的预期未来现金流量会折现至其现值。提取的资产减值准备应按单项项
目计算并计入当期损益。
当有任何迹象显示在以前年度确认的资产减值可能不再存在，或用以确定可收回金额
的估计有所改变而使减值减少，则资产减值准备便会冲回，冲回的资产减值准备计入当期
损益。
(n)收入确认原则
收入是在经济利益能够流入本集团，以及相关的收入和成本能够可靠地计量时，根据
下列方法确认：
i)销售商品收入
销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续
管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠
地计量时，确认营业收入的实现。
房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交
付房产的付款证明时(通常收到销售合同金额20%或以上之订金或/及已确认余下房款的付
款安排)确认销售收入的实现。
ii)物业出租
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认房屋出租
收入的实现。
iii)提供劳务
提供劳务以实际已提供的劳务确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交
易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。
物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与
物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
(o)借款费用
借款费用包括因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额。
用于购建固定资产的专门借款的借款费用在使资产达到预定可使用状态所必要的购建
期间内予以资本化，计入所购建固定资产的成本。
用于开发房地产物业的借款的借款费用，在房地产物业竣工之前可以利息资本化；当
所开发房地产物业竣工,停止利息资本化。若开发房地产物业发生非正常中断，并且连续
时间超过3个月，暂停利息资本化，将其确认为当期费用，直至开发活动重新开始。其它
的借款费用均于发生当期确认为财务费用。
由发行可转换公司债券发生的借款费用的处理参见注释(l)。
(p)维修基金
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“代管基金”，专项
用于住宅共同部位共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
(q)质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保证期
过后根据实际情况和合同约定支付。
(r)所得税
所得税采用应付税款法核算。本集团的当期所得税费用按照当期应纳税所得额及适用
税率计算。
(s)关联方
如果本集团有能力直接或间接控制及共同控制另一方或对另一方施加重大影响；或另
一方有能力直接或间接控制或共同控制本集团或对本集团施加重大影响；或本集团与另一
方或多方同受一方控制，均被视为关联方。关联方可为个人或企业。
(t)股利分配
现金股利于宣告发放时计入当期利润及利润分配表。资产负债表日后至会计报表批准
报出日之间建议或批准的现金股利在资产负债表股东权益中单独列示。
3. 税项
本集团适用的主要税种及税率列示如下:
税项 计税基础 税率
企业所得税 应纳税所得额 15%--33%
营业税 房地产销售收入等 5%
城市维护建设税 营业税(或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳
教育费附加 营业税(或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率30%-60%
契税 土地使用权的出售、出让金额 3%--5%
4. 合并会计报表的范围及其变化
4.1本公司所控制的境内外所有子公司情况及合并范围如下：
法定 拥有权益 经济性质 是否
被投资单位全称 注册地代表人 注册资本 直接间接 或类型 主营业务 合并
1.深圳市万科房地产有限公司 深圳市徐洪舸人民币300,000,000.00 95% 5% 有限责任公司房地产开发 是
2.深圳市新万实业有限公司 深圳市徐洪舸人民币1,000,000.00 - 100%有限责任公司房地产开发 是
3.深圳万科置业有限公司 深圳市徐洪舸人民币80,000,000.00 75% 25% 有限责任公司房地产开发和经营 是
4.深圳市万科物业管理有限公司 深圳市徐洪舸人民币6,000,000.00 95% 5% 有限责任公司物业管理、维修服务 是
5.深圳市万科物业发展有限公司 深圳市张 力人民币5,000,000.00 90% 10% 有限责任公司物业管理、维修服务 是
6.深圳万创建筑设计顾问公司 深圳市徐洪舸人民币1,000,000.00 - 100%有限责任公司咨询服务 是
7.深圳市联动电子商务有限公司 深圳市王 石人民币10,000,000.00 90% 10% 有限责任公司电子商务 是
8.深圳市万科财务顾问有限公司 深圳市阙东武人民币15,000,000.00 95% 5% 有限责任公司咨询服务 是
9.深圳市万科影视有限公司 深圳市郑凯南人民币8,000,000.00 95% 5% 有限责任公司影视文化产品 是
10.佛山市万科房地产有限公司 佛山市徐洪舸人民币80,000,000.00 20% 80% 有限责任公司房地产开发和经营 是
11.东莞市万科房地产有限公司 东莞市徐洪舸人民币20,000,000.00 - 100%有限责任公司房地产开发 是
12.广州市万科房地产有限公司 广州市徐洪舸人民币50,000,000.00 90% 10% 有限责任公司房地产开发 是
13.广州市万科置业有限公司 广州市徐洪舸人民币30,000,000.00 - 100%有限责任公司房地产开发 是
14.上海万科房地产有限公司 上海市丁长峰人民币30,000,000.00 95% 5% 有限责任公司房地产开发、装潢 是
15.上海万科城市花园发展有限公司 上海市丁长峰人民币300,000,000.00 90% 10% 有限责任公司房地产开发、装潢 是
16.上海万科徐汇置业有限公司 上海市丁长峰人民币15,000,000.00 - 100%有限责任公司房地产开发、装潢 是
17.上海万科闵行置业有限公司 上海市丁长峰人民币15,000,000.00 - 100%有限责任公司房地产开发、装潢 是
18.上海万科浦东置业有限公司 上海市丁长峰人民币15,000,000.00 - 100%有限责任公司房地产开发、装潢 是
19.上海万科宝山置业有限公司 上海市丁长峰人民币50,000,000.00 - 100%有限责任公司房地产开发、装潢 是
20.上海华欧房地产有限公司 上海市鹿 原人民币8,000,000.00 - 100%有限责任公司房地产开发、装潢 是
21.上海万科中实房地产有限公司 上海市丁长峰人民币20,000,000.00 - 50% 有限责任公司房地产开发 是
22.上海万科物业管理有限公司 上海市徐金明人民币15,000,000.00 - 100%有限责任公司物业管理 是
23.上海万科房产经纪有限公司 上海市徐金明人民币1,000,000.00 - 100%有限责任公司房产中介业务 是
24.南京万科置业有限公司 南京市丁长峰人民币50,000,000.00 95% 5% 有限责任公司房地产开发、装潢 是
25.北京万科企业有限公司 北京市刘爱明人民币100,000,000.00 80% 20% 有限责任公司房地产开发 是
26.北京海开万科房地产开发有限责任公司 北京市吴有富人民币10,000,000.00 60% 40% 有限责任公司房地产开发 是
27.北京万科物业管理有限公司 北京市谢 炜人民币1,000,000.00 - 100%有限责任公司物业管理 是
28.沈阳万科房地产开发有限公司 沈阳市周卫军人民币100,000,000.00 95% 5% 有限责任公司房地产开发 是
29.沈阳万科城市花园开发有限公司 沈阳市周卫军人民币12,000,000.00 - 100%有限责任公司房地产开发 是
30.沈阳万科四季花城房地产开发有限公司 沈阳市周卫军人民币10,000,000.00 - 100%有限责任公司房地产开发 是
31.沈阳万科金色家园房地产开发有限公司 沈阳市周卫军人民币10,000,000.00 - 100%有限责任公司房地产开发 是
32.沈阳万科永达房地产开发有限公司 沈阳市王自达 美元12,100,000.00 - 100%有限责任公司房地产开发 是
33.沈阳万科物业管理有限公司 沈阳市周卫军人民币3,000,000.00 - 100%有限责任公司物业管理 是
34.长春万科房地产开发有限公司 长春市周卫军人民币50,000,000.00 95% 5% 有限责任公司房地产开发 是
35.长春万科物业管理有限公司 长春市蔡菊如人民币500,000.00 - 100%有限责任公司物业管理 是
36.大连万科房地产开发有限公司 大连市周卫军人民币32,000,000.00 75% 25% 有限责任公司房地产开发 是
37.大连万科锦绣花城开发有限公司 大连市周卫军人民币70,000,000.00 90% 10% 有限责任公司房地产开发 是
38.大连万科物业管理有限公司 大连市周卫军人民币500,000.00 - 100%有限责任公司物业管理 是
39.鞍山万科房地产开发有限公司* 鞍山市周卫军 美元5,172,700.00 35% 65% 有限责任公司房地产开发和经营 是
40.鞍山万科物业管理有限公司 鞍山市周卫军人民币500,000.00 - 100%有限责任公司物业管理 是
41.武汉市万科房地产有限公司 武汉市杨 海人民币150,000,000.00 95% 5% 有限责任公司房地产开发 是
42.武汉市万科物业管理有限公司 武汉市杨 海人民币12,000,000.00 - 100%有限责任公司物业管理 是
43.成都万科房地产有限公司 成都市周 彤人民币80,000,000.00 90% 10% 有限责任公司房地产开发 是
44.成都万科物业管理有限公司 成都市张 海人民币3,000,000.00 - 100%有限责任公司物业管理 是
45.天津万科房地产有限公司 天津市刘爱明人民币108,010,000.00 74% 26% 有限责任公司房地产开发,贸易 是
46.天津万科兴业发展有限公司 天津市刘爱明人民币60,000,000.00 - 100%有限责任公司房地产开发 是
47.天津万科住宅发展有限公司 天津市刘爱明人民币80,000,000.00 50% 50% 有限责任公司房地产开发 是
48.天津万科物业管理有限公司 天津市刘爱明人民币10,000,000.00 - 100%有限责任公司房地产管理 是
49.江西万科益达房地产发展有限公司 南昌市郁 亮人民币20,000,000.00 50% - 有限责任公司房地产开发经营 是
50.江西万科益达物业管理有限公司 南昌市丁 健人民币1,000,000.00 - 50% 有限责任公司物业管理 是
51.无锡万科房地产有限公司 无锡市丁长峰人民币300,000,000.00 80% 20% 有限责任公司房地产开发经营 是
52.昆山嘉华投资有限公司 昆山市丁长峰人民币50,000,000.00 - 85% 有限责任公司房地产开发经营 是
53.永达中国投资有限公司 香 港王 石 港币10,000.00 100% - 有限责任公司投资 是
54.万科影视有限公司 香 港王 石 港币50,000.00 - 100%有限责任公司投资 是
4.2本报告期合并范围发生变化的单位和原因如下：
A、本公司于本报告期内新设东莞市万科房地产有限公司，注册资本人民币2000万元，其中，
本公司之子公司深圳市万科房地产有限公司持有其20%的股权，本公司之子公司深圳万科
置业有限公司持有其80%的股权，该公司主要开发经营东莞城市高尔夫花园项目，故该公
司纳入本报告期合并报表。
B、本公司于本报告期内新设无锡万科房地产有限公司，注册资本人民币3亿元，其中，本公
司之子公司上海万科城市花园发展有限公司持有其20%的股权，本公司持有其80%的股权，
该公司主要开发经营无锡魅力之城项目，故该公司纳入本报告期合并报表。
C、本公司全资附属之上海万科城市花园发展有限公司于2004年1月31日按净资产值以人民币
4250万元的价格受让昆山嘉华投资有限公司85%的股权（“嘉华公司”）。嘉华公司成立于
2003年10月26日，注册资本人民币5000万元，主要开发经营昆山大上海高尔夫项目。故
该公司纳入本报告期合并报表。
D、报告期内，公司为即将开发的中山项目进行了境外融资安排，与Hypo Real Estate Bank
International（简称"HI公司"）签订了一揽子合作协议，股权设置主要包括：（1）新设
Bestgain Finance Limited，注册资本为100美元，本公司之全资附属子公司永达中国投资有
限公司（简称“永达公司”）持股35%；（2）永达公司将其所持有的万科中国投资有限公
司（简称“万科中国”）的全部股权以净资产的价格转让给Bestgain Finance Limited，转让
后本公司间接持有万科中国35%的股权；（3）本公司之全资附属子公司深圳万科置业有限
公司将其所持有的中山市万科房地产有限公司80%的股权全部转让给万科中国，转让后本
集团直接及间接持有中山市万科房地产有限公司48%的股权。故万科中国投资有限公司及
中山市万科房地产有限公司未纳入本报告期合并报表；（参见注释2（i））
E、本公司于本报告期内新设沈阳万科永达房地产开发有限公司，注册资本美元1210万元，
其中，本公司之子公司永达中国投资有限公司持有其83%的股权，本公司之子公司沈阳万
科房地产开发有限公司持有其17%的股权，该公司的经营范围为房地产开发与经营。故该
公司纳入本报告期合并报表。
下列所披露的会计报表数据，除特别注明之外，“期初”系指2004年1月1日，“期末”系
指2004年6月30日，“本期”系指2004年1月1日至6月30日。
5.货币资金
2004-06-30 2003-12-31
项目 原币 折算汇率 折合人民币 原币 折算汇率 折合人民币
现金 人民币 1,749,008.69 1,749,008.69人民币 1,817,074.40 1,817,074.40
美元 15,883.72 8.2766 131,463.20美元 17,876.64 8.2767 147,959.60
港币 83,935.34 1.0609 89,047.00港币 229,872.66 1.0657 244,975.29
日圆 120,076.00 0.0764 9,173.81日圆 120,076.00 0.0773 9,281.87
1,978,692.70 2,219,291.16
银行存款 人民币 1,741,522,993.86 1,741,522,993.86人民币 839,752,557.43 839,752,557.43
美元 4,120,810.14 8.2766 34,106,297.20美元 1,705,017.89 8.2767 14,111,921.57
港币 34,975,804.61 1.0609 37,105,831.11港币 75,940,045.33 1.0657 80,929,306.32
1,812,735,122.17 934,793,785.32
其它货币资金 人民币 27,772,472.49 27,772,472.49人民币 31,771,644.44 31,771,644.44
合计 1,842,486,287.36 968,784,720.92
其它货币资金主要指物业管理项目代管基金及其他限定用途的银行存款。
6. 应收账款
2004-06-30 2003-12-31
账龄 金额 比例（%） 坏账准备 比例 金额 比例（%） 坏账准备 比例
人民币 人民币 人民币 人民币
1年以内 196,918,482.56 72.58% 1,969,184.83 1.00% 243,458,179.31 87.62% 2,434,581.79 1.00%
1-2年 51,758,006.35 19.08% 2,587,900.32 5.00% 24,315,466.81 8.75% 1,215,773.34 5.00%
2-3年 14,721,135.79 5.43% 736,056.79 5.00% 2,273,939.30 0.82% 113,696.97 5.00%
3年以上 7,920,297.27 2.91% 4,564,973.20 57.64% 7,799,279.96 2.81% 4,618,061.04 59.21%
合计 271,317,921.97 100.00% 9,858,115.14 277,846,865.38 100.00% 8,382,113.14
于2004年6月30日，本集团应收账款前5名单位（个人）的应收账款总额如下：
2004-06-30 2003-12-31
金额 人民币 51,202,675.43 人民币 45,225,720.73
占应收账款总额比例 18.87% 16.28%
以上应收账款均为一年内发生的待支付购房款。
上述余额中无持有本集团5%（含5%）以上表决权股份的股东欠款。
本年度，本集团无个别重大收回以前年度已全额或以较大比例计提坏账准备的应收账款。
坏账准备的计提比例参见注释2（f）。
7.其它应收款
2004-06-30 2003-12-31
账龄 金额 比例（%） 坏账准备 比例 金额 比例（%） 坏账准备 比例
人民币 人民币 人民币 人民币
1年以内 275,193,669.49 84.36% 2,751,936.69 1.00% 57,833,746.99 55.12% 578,337.47 1.00%
1-2年 9,750,512.93 2.99% 487,525.65 5.00% 18,166,022.77 17.32% 908,301.14 5.00%
2-3年 16,051,525.31 4.92% 802,576.27 5.00% 8,604,773.65 8.20% 430,238.68 5.00%
3年以上 25,213,098.82 7.73% 8,641,536.27 34.27% 20,309,786.70 19.36% 6,493,200.95 31.97%
合计 326,208,806.55 100.00% 12,683,574.88 104,914,330.11 100.00% 8,410,078.24
于2004年6月30日，本集团其它应收款前5名单位（个人）的其它应收款总额如下：
2004-06-30 2003-12-31
金额 人民币 184,090,957.01 人民币 25,754,503.51
占其它应收款总额比例 56.43% 24.55%
以上其它应收款主要为保证金、一年内发生的代垫款及联营公司往来款（参见注释34(3)）
等。
上述余额中无持有本集团5%（含5%）以上表决权股份的股东欠款。
本年度，本集团无个别重大收回以前年度已全额或以较大比例计提坏账准备的其它应收款。
坏账准备的计提比例参见注释2（f）。
8. 预付账款
预付账款主要包括预付地价款、工程款、设计费等。
2004-06-30 2003-12-31
账龄 金额 比例(%) 金额 比例(%)
人民币 人民币
1年以内 231,509,407.55 66.46% 179,911,809.16 88.37%
1-2年 98,746,217.26 28.35% 13,453,430.42 6.61%
2-3年 8,505,544.08 2.44% 9,989,911.87 4.90%
3年以上 9,595,091.90 2.75% 234,705.48 0.12%
合计 348,356,260.79 100.00% 203,589,856.93 100.00%
超过一年的预付账款主要为待结算的工程款。
本期增加的预付账款主要系本公司地产项目预付的工程款和地价款。
上述余额中，无预付持有本集团5%（含5%）以上表决权股份的股东款项。
9. 存货
2004-06-30 2003-12-31
项目 金额 跌价准备 金额 跌价准备
人民币 人民币 人民币 人民币
已完工开发产品 1,412,713,616.44 15,250,142.83 1,869,154,721.89 17,031,700.90
在建开发产品 3,938,515,627.70 2,461,102,279.93 -
出租开发产品 228,868,572.01 21,534,370.74 184,875,766.18 22,209,777.54
拟开发土地 4,635,309,046.98 60,919,000.00 4,250,034,229.57 60,919,000.00
原材料 4,838,668.05 2,652,393.81 -
库存商品 347,436.63 259,686.77 2,341,444.42 259,686.77
低值易耗品 736,546.74 1,187,571.90 -
合计 10,221,329,514.55 97,963,200.34 8,771,348,407.70 100,420,165.21
其中：
(1)已完工开发产品
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 跌价准备
人民币 人民币 人民币 人民币 人民币
深圳四季花城 2002年12月 24,411,466.87 - 12,605,285.32 11,806,181.55 -
深圳金色家园 2002年12月 91,416,403.08 - 56,802,238.36 34,614,164.72 -
深圳温馨家园 2001年6月 36,242,781.11 - 7,793,998.29 28,448,782.82 863,611.45
深圳金域蓝湾 2003年12月 302,483,901.59 1,223,196.33 178,323,836.00 125,383,261.92 -
深圳俊园 1999年12月 4,378,924.94 2,434,982.11 175,156.98 6,638,750.07 -
深圳东海岸 2003年12月 228,099,849.60 - 126,619,130.32 101,480,719.28 -
上海城市花园 1999年12月 9,956,519.38 - 944,939.34 9,011,580.04 -
上海万科假日风景 2004年5月 8,002,706.42 59,284,548.22 27,604,034.02 39,683,220.62 -
上海四季花城 2004年6月 4,842,311.77 221,103,897.84 71,584,511.44 154,361,698.17 -
上海兰乔圣菲 2004年3月 - 184,926,013.18 163,145,035.66 21,780,977.52 -
上海蓝山小城 2004年6月 - 160,911,134.20 60,976,005.52 99,935,128.68 -
北京西山庭院 2004年6月 - 287,950,634.32 95,780,610.73 192,170,023.59 -
2000年12月至
北京星园 191,974,281.68 - 108,319,122.63 83,655,159.05 -
2003年3月
2002年12月至
北京青青家园 80,780,294.57 - 14,934,704.45 65,845,590.12 -
2003年1月
天津城市花园 1999年12月 4,944,479.31 3,897,783.23 2,246,255.68 6,596,006.86 1,153,965.99
2001年12月至
天津花园新城 22,456,437.21 - 5,635,812.68 16,820,624.53 -
2003年6月
2002年12月至
天津美树丽舍 23,606,737.54 - 19,354,030.69 4,252,706.85 -
2003年12月
天津水晶城 2003年12月 166,193,699.14 - 92,283,842.57 73,909,856.57
天津都市花园 2000年6月 23,832,985.23 - 7,054,032.74 16,778,952.49 3,962,068.65
2002年12月至
沈阳金色家园 152,858,725.44 3,794,758.38 86,967,631.97 69,685,851.85 -
2003年12月
2002年12月至
沈阳四季花城 83,292,801.08 61,332,311.37 82,575,321.24 62,049,791.21 -
2004年6月
2002年12月至
成都万科城市花园 82,982,841.59 - 47,291,241.74 35,691,599.85 -
2003年12月
2002年12月至
武汉万科四季花城 88,106,432.30 - 49,516,350.39 38,590,081.91 -
2003年12月
2002年12月至
长春万科城市花园 110,124,876.34 - 53,016,147.46 57,108,728.88 -
2003年12月
2002年12月至
南昌万科四季花城 72,986,452.87 - 64,486,692.70 8,499,760.17 -
2003年12月
鞍山东源大厦 1997年10月 32,378,632.03 - 7,665,277.29 24,713,354.74 9,270,496.74
南京金色家园 2004年6月 9,310,251.76 65,341,402.00 61,597,018.48 13,054,635.28 -
其它 13,489,929.04 657,248.67 4,000,750.61 10,146,427.10 -
合计 1,869,154,721.89 1,052,857,909.85 1,509,299,015.30 1,412,713,616.44 15,250,142.83
(2)出租开发产品
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 跌价准备
人民币 人民币 人民币 人民币 人民币
深圳福景车库 2,239,910.91 - 89,596.44 2,150,314.47 -
深圳景田城市花园车库 6,376,683.32 - 255,067.32 6,121,616.00 -
深圳温馨家园商铺 - 1,111,339.44 21,337.72 1,090,001.72 -
深圳金色家园商铺 - 42,262,978.24 991,623.82 41,271,354.42 -
深圳四季花城商铺 - 8,040,126.50 1,385,916.22 6,654,210.28 -
上海假日风景商业中心 25,707,511.87 - 513,294.74 25,194,217.13 -
上海城花新区南块邻里中心 10,399,840.95 - 199,676.90 10,200,164.05 -
上海城市花园车库 779,341.48 - 45,259.92 734,081.56 -
北京城市花园商业及康乐中心 11,881,501.43 - 648,081.90 11,233,419.53 -
天津万科中心商场 46,809,258.60 - 1,009,382.78 45,799,875.82 2,500,000.00
天津世贸广场写字楼 24,778,705.21 - 422,376.05 24,356,329.16 9,925,465.21
成都万兴苑写字楼 3,981,195.24 - - 3,981,195.24 -
成都城市花园商铺 6,845,398.78 - 874,915.01 5,970,483.77 -
大连邮电万科大厦写字楼 3,642,337.58 - 1,379,395.08 2,262,942.50 -
沈阳紫金苑车库 7,907,369.19 - 378,085.21 7,529,283.98 1,575,000.00
沈阳花园新城车库 18,930,135.11 - 460,535.41 18,469,599.70 4,460,000.00
鞍山东源大厦 14,596,576.51 4,108,747.33 2,855,841.16 15,849,482.68 3,073,905.53
合计 184,875,766.18 55,523,191.51 11,530,385.68 228,868,572.01 21,534,370.74
(3)在建开发产品
期末在建开 预计下批竣 期末在建预计
项目名称 期初余额 期末余额 跌价准备
工时间 工时间 总投资
人民币（万元） 人民币 人民币 人民币
深圳17英里花园 2003年7月2004年12月 36,657 77,377,806.93 171,479,204.67 -
深圳东海岸 2004年2月2004年12月 40,802 54,259,731.56 222,096,503.72 -
深圳金域蓝湾 2003年10月 2005年9月 31,772 108,831,256.26 114,066,466.15 -
深圳坂雪岗项目 2004年2月2004年12月 49,823 - 348,327,626.56 -
佛山四季花城 2003年8月 2004年9月 48,087 72,427,216.62 188,477,766.38 -
广州城市花园 2004年4月2005年10月 26,517 - 99,210,244.07 -
东莞城市高尔夫花园 2004年5月2004年12月 7,939 - 26,951,818.59 -
上海假日风景 2003年8月 2004年11月 51,706 154,343,262.74 278,798,592.37 -
上海城花朗润园 2004年4月 2005年8月 65,507 - 118,678,744.43 -
上海兰乔圣菲 2003年10月 2005年3月 18,804 223,942,295.39 94,218,417.50 -
上海四季花城 已完工 174,640,539.14 - -
上海蓝山小城 2003年9月 2004年9月 51,000 355,091,271.87 288,045,411.03 -
北京星园 2003年10月2004年12月 43,580 239,496,887.92 284,599,396.33 -
北京西山庭院 2003年12月 2004年9月 44,312 434,111,409.00 281,493,690.12 -
北京青青家园 2003年9月2004年12月 39,404 169,688,978.63 251,796,630.29 -
天津花园新城西区 2003年12月2004年12月 2,219 17,806,383.40 21,449,810.13 -
天津水晶城 2004年3月2004年12月 44,930 - 181,084,846.14 -
天津东丽湖 2004年3月2004年12月 30,921 - 87,706,198.53 -
武汉城市花园 2003年9月 2004年9月 20,657 43,163,051.43 91,557,798.36 -
成都城市花园 2004年3月2004年12月 6,690 4,344,751.03 42,858,842.25 -
成都前锋项目 2003年9月2004年12月 31,500 129,154,818.19 211,368,346.96 -
沈阳金色家园 2003年9月2004年12月 15,500 37,414,571.35 52,047,303.00 -
沈阳四季花城 2003年12月2004年12月 20,628 68,691,544.87 134,105,609.45 -
南京金色家园 2003年6月2004年12月 16,263 92,149,239.22 73,063,024.42 -
南昌四季花城 2003年10月2004年12月 13,000 4,167,264.38 37,170,693.46 -
鞍山城市花园 2003年10月2004年12月 7,716 - 36,370,208.76 -
大连城市花园 2004年4月2004年12月 20,441 - 73,234,284.90 -
长春城花上东院 2004年3月2004年12月 21,000 - 128,258,149.13 -
合计 2,461,102,279.93 3,938,515,627.70 -
（4）拟开发土地
预计下期开工 预计下期竣工 预计
项目名称 时间 时间 总投资 期初余额 期末余额 跌价准备
人民币(万元) 人民币 人民币 人民币
深圳东海岸 2004年10月 2005年12月 25,908 298,659,585.74 126,511,771.29 -
深圳17英里花园 全部开工完毕 33,148,434.88 - -
深圳华宇项目 2004年8月 2005年6月 126,460 122,851,591.73 322,390,441.99 -
深圳坂雪岗项目 2004年8月 2005年12月 160,824 1,009,074,050.18 734,372,287.84 -
佛山四季花城 2004年12月 2005年10月 78,253 125,400,466.47 153,959,478.26 -
广州城市花园 全部开工完毕 79,033,450.66 - -
广州南湖项目 2004年11月 2005年12月 52,425 53,379,934.62 93,975,944.85 -
中山城市风景 报告期未纳入合并 141,447,301.17 - -
东莞城市高尔夫花园 2004年9月 2005年6月 42,161 - 28,367,800.00 -
上海七宝53号地块 2004年12月 2006年7月 63,070 34,118,152.00 188,520,275.91 -
上海四季花城 2004年12月 2005年12月 待定 20,000,000.00 54,294,789.09 -
上海假日风景 2004年8月 2005年10月 50,000 79,626,507.20 82,907,986.25 -
上海兰乔圣菲 2005年2月 2006年3月 19,524 55,112,219.61 57,686,240.39 -
上海城花朗润园 全部开工完毕 101,157,103.02 - -
上海景虹新村项目 2004年9月 2005年8月 57,800 79,565,604.40 150,882,120.78 -
昆山项目 2005年6月 2006年10月 182,600 - 257,743,345.40 -
无锡魅力之城 2004年10月 2005年10月 501,540 - 494,267,079.79 -
南京光明城市 2004年7月 2005年12月 125,114 452,877,875.00 501,048,289.90 -
南昌四季花城北区 2004年7月 2005年3月 68,000 - 44,352,179.15
沈阳植物园项目 待定 待定 待定 22,548,444.42 41,564,792.50 -
沈阳四季花城 2004年10月 2005年12月 61,693 221,930,211.92 151,304,023.93 -
成都城市花园 2004年7月 2005年6月 21,300 56,248,458.58 50,387,756.48 -
成都天鹅湖项目 待定 待定 待定 0.00 18,590,600.00 -
武汉城市花园 2004年8月 2005年8月 69,300 110,355,098.62 113,874,088.47 -
武汉四季花城 待定 待定 待定 161,207.50 352,763.50 -
武汉香港路项目 2004年10月 2006年12月 13,845 99,368,646.61 99,387,646.61 58,000,000.00
天津东丽湖项目 2004年8月 2005年6月 219,079 546,414,214.07 488,534,609.12 -
天津世贸广场二期 拟退回政府 15,388,613.98 15,388,613.98 2,919,000.00
天津水晶城后期 2004年7月 2005年12月 49,025 183,471,676.08 106,736,269.40 -
天津花园新城商业 待定 待定 待定 39,876,461.00 39,876,461.00 -
长春城花上东院 全部开工完毕 82,570,374.93 0.00 -
大连城市花园 2004年9月 2005年6月 41,375 130,650,593.39 164,229,460.84 -
鞍山城市花园 2004年9月 2005年9月 22,996 55,597,951.79 53,801,930.26 -
合计 4,250,034,229.57 4,635,309,046.98 60,919,000.00
10.待摊费用
类别 2003-12-31 本期增加 本期摊销 2004-06-30
人民币 人民币 人民币 人民币
装修费 148,433.09 - - 148,433.09
保险费 102,184.01 56,717.24 100,031.15 58,870.10
其它 1,502,040.75 7,277,935.40 4,636,287.69 4,143,688.46
合计 1,752,657.85 7,334,652.64 4,736,318.84 4,350,991.65
期末结存的待摊费用系本集团发生的分摊期限在一年(包括一年)内的各项费用。
11.长期投资
合并
长期投资列示如下：
2003-12-31 本期增加 本期减少 2004-06-30
人民币 人民币 人民币 人民币
长期投资 62,138,249.53 19,510,261.59 14,744,952.64 66,903,558.48
其中：股票投资 49,414,947.00 12,747,500.00 36,667,447.00
对联营公司投资 5,143,167.57 19,510,261.59 2,332,794.44 22,320,634.72
其它股权投资 10,600,000.00 - - 10,600,000.00
股权投资差额 (4,428,267.95) - (335,341.80) (4,092,926.15)
其它投资 1,408,402.91 - - 1,408,402.91
减:长期投资减值准备 5,060,000.00 - - 5,060,000.00
长期投资净额 57,078,249.53 19,510,261.59 14,744,952.64 61,843,558.48
其中：
(1)股票投资
股份 股权
被投资公司名称 类别 比例 股数 期末金额 减值准备 备注 期末市价
人民币 人民币 人民币
中国新技术创业投资公司 法人股 2.43% 506,000 5,060,000.00 5,060,000.00 未上市
天津天女化工集团股份有限公司 法人股 0.37% 440,000 920,000.00 - 未上市
天津万华股份有限公司 法人股 1.78% 1,320,000 3,700,000.00 - 未上市
长春欧亚股份有限公司 法人股 1.55% 2,200,000 5,070,000.00 - 上市 12,408,000.00
长春百货大楼(集团)股份有限公司 法人股 1.00% 1,820,000 2,990,000.00 - 上市 7,607,600.00
上海华东电脑股份有限公司 法人股 1.89% 3,240,000 3,000,000.00 - 上市 18,306,000.00
上海邮电通讯设备股份有限公司 法人股 1.40% 4,299,360 8,841,200.00 - 上市 42,133,728.00
深圳发展银行股份有限公司 法人股 0.10% 2,016,000 5,836,647.00 - 上市 17,337,600.00
天津中新药业集团股份有限公司 法人股 0.04% 100,000 306,000.00 - 上市 749,000.00
天津海运股份有限公司 法人股 0.04% 210,000 143,600.00 - 上市 617,400.00
廊坊京津发展股份有限公司 法人股 0.23% 200,000 800,000.00 - 未上市
合计 36,667,447.00 5,060,000.00
(2)对联营公司投资
被投资 投资 投资金额 占被投资
项目名称 期限 初始投资额 本期权益调整 累计权益调整 期末余额 项目比例
人民币 人民币 人民币 人民币
上海万盛地产有限公司 70年 2,949,847.19 (322.84) 1,610,389.98 4,560,237.17 50%
北海万达房地产开发有限公司 30年 8,000,000.00 (269,173.68) (7,686,566.12) 313,433.88 40%
Bestgain Finance Limited 289.45 (1,141,529.30) (1,141,529.30) (1,141,239.85) 35%
中山市万科房地产有限公司* 12年 20,000,000.00 (921,768.62) (1,411,796.48) 18,588,203.52 48%
30,950,136.64 (2,332,794.44) (8,629,501.92) 22,320,634.72
*本集团对中山市万科房地产有限公司直接持股20%，通过Bestgain Finance Limited对其间接持股20%，
因此，对中山市万科房地产有限公司的权益调整仅包括本集团直接持有的20%权益比例，另28%的权
益份额包括在对Bestgain Finance Limited的权益调整中。
（3）其它股权投资
被投资 投资 投资金额 占被投资
项目名称 期限 初始投资额 期末余额 项目比例
人民币 人民币
沈阳万方实业有限公司 50年 2,000,000.00 2,000,000.00 6.67%
上海联盟投资管理有限公司 15年 8,600,000.00 8,600,000.00 8.60%
10,600,000.00 10,600,000.00
（4）股权投资差额
被投资 摊销 投资金额
项目名称 期限 初始金额 本期摊销 累计摊销 期末余额
人民币 人民币 人民币 人民币
大连万科房地产开发有限公司 10年 (3,244,452.41) 157,222.62 1,650,837.51 (1,593,614.90)
成都万科房地产有限公司 5年 479,706.05 (54,000.00) (425,706.05) 54,000.00
天津万科房地产有限公司 10年 (4,642,383.87) 232,119.18 2,089,072.62 (2,553,311.25)
(7,407,130.23) 335,341.80 3,314,204.08 (4,092,926.15)
以上股权投资差额均由收购股权产生。
（5）其它投资
被投资 投资金额
项目名称 初始投资额 期末余额
人民币 人民币
观澜高尔夫会员证 1,408,402.91 1,408,402.91
(6)长期投资减值准备
根据中国人民银行银发[1998]274号文，中国新技术创业投资公司已关闭清算，本公司已于
一九九八年度按投资额全额计提减值准备，总计人民币5,060,000.00元。
公司数
长期投资列示如下：
2003-12-31 2004-06-30
项目
金额 减值准备 本期增加 本期减少 金额 减值准备
人民币 人民币 人民币 人民币 人民币 人民币
长期投资 2,414,811,664.92 - 1,170,847,900.49 3,585,659,565.41 -
其中：
（1） 股权投资
占被投资公 占被投资公
司注册资本 司注册资本
被投资单位名称 投资期限 直接比例