万科企业股份有限公司2003年年度报告
重要提示：本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
宁高宁董事、宋林董事、李家祥董事、冯佳董事、莫军董事因公务未能亲自出席本
次董事会，其中宁高宁、宋林董事授权王印董事代为出席会议并行使表决权，李家祥董
事授权李志荣董事代为出席会议并行使表决权，冯佳董事授权孙建一董事代为出席会议
并行使表决权，莫军董事授权王石董事长代为出席会议并行使表决权。公司董事长王石
、总经理郁亮、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
董事长致辞
公司简介
会计数据和业务数据摘要
股本变动及股东情况
管理层及员工情况
公司治理结构
股东大会简介
董事会报告
监事会报告
重要事项
2003年年志
财务报告
备查文件目录
一、董事长致辞
回顾
2003年，是房地产市场全面增长和向好的一年.国务院《关于促进房地产市场持续
健康发展的通知》的出台为行业的长远健康发展奠定了基础。随着中国城市化进程的加
快，行业的逐步规范和集约，市场供需的日趋均衡，作为中国国民经济的支柱产业，房
地产行业的发展前景令人鼓舞。
2003年，集团房地产业务进入高速增长期，并取得理想回报，全年实现营业收入人
民币63.80亿元，净利润人民币5.42亿元，分别较去年增长39.47%和41.80%，每股盈利
0.39元。以深圳和上海为核心的重点投资以及过去三年不断推进的二线城市扩张是保障
集团业绩获得快速增长的主要因素。
在过去的一年，集团在深圳和上海的业务继续提供理想回报，特别值得关注的是，
在深圳市场继续提供稳定增长的盈利来源的同时，上海市场在集团的盈利贡献比例大幅
提升并与深圳市场的贡献旗鼓相当，上海、深圳市场的盈利贡献分别占集团净利润的3
8.38% 和 37.43%，这一变化基于过去三年集团对上海市场的成功投资策略。不可忽视
的是，作为一家全国品牌的房地产开发商，集团在二线城市的投资亦成为集团重要的利
润来源，这些城市主要包括南京、成都、沈阳、南昌、武汉和长春。
年内，集团积极开拓以深圳为核心的珠江三角洲市场、以上海为核心的长江三角洲
市场以及以沈阳为核心的东北市场，并形成深圳、上海和沈阳区域管理中心。在深圳区
域，集团先后进入中山和广州市场；在沈阳区域，集团进入大连和鞍山市场；在上海区
域，集团积极寻求在苏南区域的合作机会。截至年末，公司已在15个城市拥有项目资源
，待开发项目资源建筑面积744万平方米，为未来三年的稳定增长奠定了基础。
2003年是行业政策不断完善的一年。国土资源部2002年7月1日颁布的《关于招标拍
卖挂牌出让国有土地使用权规定》的政策在各地相继实施，使土地交易公开化的同时，
加强了对地价支付方式和支付期限的管理，而与之相配合的中国人民银行《关于进一步
加强房地产信贷业务管理的通知》禁止了商业银行对房地产开发商购买土地给予贷款，
这一限制对开发商的资金状况提出了更高的要求，从长远看，有实力、有资信、有品牌
的发展上将获得更大的发展空间，为此，董事会对集团未来的发展充满信心。
2003年还是行业竞争进一步加剧的一年，我们看到，随着行业的日益规范、市场需
求的持续旺盛以及市场对长远增长的看好，大量新的资金通过公开土地交易的方式进入
这一行业，与此同时，一批相当成熟的区域开发商开始走向全国市场，集团在土地、资
金、客户、人力资源等方面面临更激烈的竞争环境。因此，过去的一年也是集团持续探
索产品创新、客户价值提升、品牌价值体现、资金高效运作、人才开发和保有以及成本
控制管理的一年；集团还积极倡导和推进合作文化，尝试新的经营模式。年内，集团管
理层稳定，随着业务的扩张，公司职业经理人团队受到更多考验并获得更多发展空间，
员工满意度状况理想。为实现公司业绩的持续增长并以期更好地回报股东，董事会在充
分均衡市场和各方利益的前提下，提出了发行19.9亿元可转换公司债券的议案并获得股
东大会对议案的顺利通过以及中小股东的认同，公司与投资者关系更趋成熟。我们相信
，该等准备都将为集团更长远的发展奠定基础，为集团在激烈的竞争环境中保持行业领
先地位以及持续快速增长创造条件。
展望
2004年，董事会继续看好并预期住宅行业的稳定增长。我们依然对长江三角洲区域
市场的增长潜力持乐观态度，并对珠江三角洲市场的平稳增长抱有信心，而其他城市，
将不同程度地表现良好的增长势头。2003年集团在珠江三角洲的区域布局已初具规模，
2004年，集团将重点出击上海区域周边城市的扩张，这些市场将包括但不限于苏南地区
；同时，集团还将继续推进在珠江三角洲以及京津地区的投资。集团将认真研究具备相
当潜力的二线城市机会。
在新的一年，面对集团业已具备的竞争优势以及确保三年可持续增长的条件，集团
将根据未来竞争环境的变化态势，开始制定集团未来5~10年的中长期发展规划，探索公
司的核心竞争力。
未来，集团将以股东利益为导向，提升公司盈利能力，致力于树立集团可持续增长
的、为股东带来稳定盈利增长的蓝筹形象。集团将始终将客户作为我们永远的伙伴，使
客户价值得到提升，同时提升客户的满意度和忠诚度。最后，我们需要通过不断提升我
们员工的满意度以及他们的专业能力和职业素质，使他们为客户和投资者价值的提升而
努力。
本人谨籍此机会，对投资者给予我们的支持和鼓励、客户的忠诚和信赖、员工的进
取和勤勉，致以深深的谢意。
董事长 王石
深圳，二○○四年三月九日
二、公司简介
1、公司法定中文名称：万科企业股份有限公司
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为VANKE)
2、法定代表人：王石
3、董事会秘书：肖莉
电子信箱：xiaol@vanke.com
股证事务授权代表：薛漫天
电子信箱：xuemt@vanke.com
4、联系地址：公司办公地址
5、电话：0755-25606666
传真：0755-83152041
6、注册地址及办公地址：中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心
邮政编码：518049
7、国际互联网网址：www.vanke.com
电子信箱：zb@vanke.com
8、信息披露报刊名称：《中国证券报》、《证券时报》及香港一家英文报刊登载
年报的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn
9、年报备置地点：公司董事会秘书处
10、股票上市地：深圳证券交易所
11、股票简称及代码：万科A 000002
万科B 200002
12、公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳
变更登记日期：2003年12月17日，地点：深圳
13、企业法人营业执照注册号：4403011019092
14、税务登记号码：地税登字440304192181490号
国税登字440301192181490号
15、公司聘请的会计师事务所名称、办公地址
毕马威华振会计师事务所：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层
毕马威会计师事务所：香港中环遮打道10号太子大厦8楼
三、会计数据和业务数据摘要
1、本年度主要会计数据(金额单位：人民币元)
利润总额 830,366,745.19
净利润 542,270,658.17
扣除非经常性损益后的净利润 527,202,240.44
主营业务利润 1,391,002,481.29
其它业务利润 4,612,198.18
营业利润 823,399,775.06
投资收益 (6,874,043.09)
补贴收入 -
营业外收支净额 13,841,013.22
经营活动产生的现金流量净额 (1,478,383,770.29)
现金及现金等价物净增加额 (218,620,845.38)
注：非经常性收益总额15,068,417.73元，明细如下：营业外收支净额13,841,013
.22元，股票、股权投资收益721,974.40元，处置房产租赁使用权收益846,873.95元，
以上项目之应扣所得税影响-341,443.84元。
2、近3年主要会计数据及财务指标
项目 2003
主营业务收入 6,380,060,435.28
利润总额 830,366,745.19
净利润 542,270,658.17
总资产 10,561,040,095.70
股东权益(不含少数股东权益) 4,701,359,103.82
每股收益 0.388
按月平均加权法计算的每股收益 0.403
扣除非经常性损益后的每股收益（注1） 0.378
每股收益（注2） 0.367
每股净资产 3.368
调整后每股净资产 3.337
每股经营活动产生的现金流量净额 -1.06
净资产收益率 11.53%
按月平均加权法计算的净资产收益率 12.98%
按月平均加权法计算的净资产收益率 12.62%
（以扣除非经常性损益的净
利润为基础）（注1）
项目 2002
调整后 调整前
主营业务收入 4,574,359,629.05 4,574,359,629.05
利润总额 520,011,132.06 520,011,132.06
净利润 382,421,274.06 382,421,274.06
总资产 8,215,822,308.30 8,215,822,308.30
股东权益(不含少数股东权益) 3,506,963,985.91 3,380,769,043.31
每股收益 0.606 0.606
按月平均加权法计算的每股收益 0.606 0.606
扣除非经常性损益后的每股收益（注1） 0.567 0.617
每股收益（注2） - -
每股净资产 5.558 5.358
调整后每股净资产 5.428 5.228
每股经营活动产生的现金流量净额 0.20 0.20
净资产收益率 10.90% 11.31%
按月平均加权法计算的净资产收益率 11.32% 11.54%
按月平均加权法计算的净资产收益率 10.59% 11.74%
（以扣除非经常性损益的净
利润为基础）（注1）
项目 2001
调整后 调整前
主营业务收入 4,455,064,776.93 4,455,064,776.93
利润总额 501,852,215.83 501,852,215.83
净利润 373,747,217.73 373,747,217.73
总资产 6,482,911,630.82 6,482,911,630.82
股东权益(不含少数股东权益) 3,250,284,348.35 3,250,284,348.35
每股收益 0.592 0.592
按月平均加权法计算的每股收益 0.592 0.592
扣除非经常性损益后的每股收益（注1） 0.252 0.302
每股收益（注2） - -
每股净资产 5.151 4.951
调整后每股净资产 5.064 4.864
每股经营活动产生的现金流量净额 -1.91 -1.91
净资产收益率 11.50% 11.96%
按月平均加权法计算的净资产收益率 11.99% 12.21%
按月平均加权法计算的净资产收益率 5.11% 6.23%
（以扣除非经常性损益的净
利润为基础）（注1）
注1：根据证监会于2004年1月5日颁布的《公开发行证券的公司信息披露规范问答
第1号-非经常性损益》（证监会计字[2004]4号），公司调整了2002、2001年的非经常
性损益金额，并同时对与非经常性损益相关的财务指标进行了调整。
注2：截至2004年3月4日，本公司总股本为1,477,724,982股，较报告期末增加81,
875,538股，该项股本增加原因为公司于2002年发行的15亿元可转换公司债券在2004年
1月1日至3月4日期间有4,789,732张按5.85元/股的转股价转为公司流通A股，故每股收
益根据最新股本变动情况作出相应调整。
3、按国际会计准则调整对净利润的影响
项目 净利润
2003-1-1至2003-12-31
依照中国会计准则计算 542,270,658
遵照国际会计准则作出之调整：
递延收入认定及摊销 1,445,975
商誉认定及摊销 2,281,313
递延税项 （1,884,817）
万科转债利息计量差额资本化
后转入销售成本 （22,965,433）
依据国际会计准则计算 521,147,696
4、报告期内股东权益变动情况(单位：人民币元)
项目 股本 资本公积 盈余公积
期初数 630,974,713.00 1,435,442,203.51 1,302,470,413.97
本期增加 764,874,731.00 699,794,166.38 298,248,862.01
本期减少 676,899,970.00
期末数 1,395,849,444.00 1,458,336,399.89 1,600,719,275.98
项目 其中： 未分配利润
法定公益金
期初数 169,232,014.46 138,464,583.92
本期增加 27,113,532.91 542,270,658.17
本期减少 433,628,856.01
期末数 196,345,547.37 247,106,386.08
项目 外币资本折 股东权益合计
算差额
期初数 (387,928.49) 3,506,963,985.91
本期增加 (264,473.64) 2,304,923,943.92
本期减少 1,110,528,826.01
期末数 (652,402.13) 4,701,359,103.82
变动原因：
①盈余公积增加是根据董事会2003年度利润分配预案提取；
②法定公益金增加是根据董事会2003年度利润分配预案提取；
③未分配利润减少数系根据董事会2003年度利润分配预案进行分配；
④2002年度资本公积金转增股本及可转换公司债券转股导致股本增加；2003年度盈
利及可转换公司债券转股增加资本公积金。
四、股本变动及股东情况
1、股本变动情况
（1）公司股份变动情况表（数量单位：股，截至2003年12月31日）
本次变动前 本次变动增减（+，-）
可转债转股（注1） 转增(注2)
一、未上市流通股份
1、发起人股份 52,750,318 52,750,318
其中：
国家持有股份 52,750,318 52,750,318
2、募集法人股份 57,754,610 57,754,610
未上市流通股份合计 110,504,928 110,504,928
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 398,714,649 87,974,761 444,639,906
2、境内上市外资股 121,755,136 121,755,136
已上市流通股份合计 520,469,785 87,974,761 566,395,042
三、股份总数 630,974,713 87,974,761 676,899,970
本次变动后
一、未上市流通股份
1、发起人股份 105,500,636
其中：
国家持有股份 105,500,636
2、募集法人股份 115,509,220
未上市流通股份合计 221,009,856
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 931,329,316
2、境内上市外资股 243,510,272
已上市流通股份合计 1,174,839,588
三、股份总数 1,395,849,444
注：公司股本变化详情如下：
（1）“可转债转股”新增股份中，包含2003年1月1日~5月22日的转股数45,925,2
57股和5月23日~12月31日的转股数42,049,504股，其中，前者获得10股转增10股；期内
“万科转债”转股新增股本合计133,900,018股。
（2）报告期内，公司实施公积金转增股本，以5月22日收市时公司总股本676,899
,970股（其中45,928,029股为“万科转债”转股所产生）为基数，向全体股东每10股股
份转增10股，新增444,639,906股流通A股。
（3）截至2003年12月31日，因“万科转债”转股因素，形成的股份累计为133,90
5,562股，占公司总股本的9.59%。
期后事项：
（1）截至2004年3月4日，本公司总股本为1,477,724,982股，较报告期末增加81,
875,538股，该项股本增加原因为万科转债在2004年1月1日至3月4日期间有4,789,732张
转为公司流通A股。
（2）公司于2004年3月9日发布《关于万科转债赎回事宜的公告》，决定以101.5元
/张的价格赎回在2004年4月23日之前未转股的全部万科转债。详情请参见该公告。万科
转债赎回完成后，公司总股本最多将达到1,516,782,212股。
（2）前3年股票与可转换公司债券发行与上市情况
本公司可转换公司债券发行方案于2002年6月实施，共向社会公开发行1500万张可
转换公司债券，每张面值人民币100元，发行总额15亿元。可转换公司债券期限5年，票
面利率1.5%。股权登记日为2002年6月11日，缴款期：6月11日-6月13日，6月13日正式
申购，6月19日发行结束，可转换公司债券于2002年6月28日在深交所挂牌交易，简称“
万科转债”，债券代码“125002”。
可转换公司债券于2002年12月13日起可以转换为公司流通A股。
2、股东情况介绍
（1）报告期末股东总数：221,274名，其中A股208,741名，B股12,533名。
（2）于2003年12月31日，本公司前10名股东如下：
报告期内股份
股东 增减变动情况 报告期末持股数
华润股份有限公司 +78,075,749 156,151,498A
CREDIT LYONNAIS SECURITIES +17,073,528 34,147,056B
（ASIA） LTD
刘元生 +12,158,127 24,316,254A
TOYO SECURITIES ASIA +12,981,566 14,726,631B
LITMITED-A/C CLIENT
HOLY TIME GROUP LIMITED +7,321,242 14,528,800B
博时价值增长证券投资基金 +12,055,956 12,055,956A
华夏成长证券投资基金 +12,000,000 12,000,000A
万科企业股份有限公司工会委员会 +5,895,078 11,790,156A
内藤证券株式会社 +8,031,439 10,139,487B
同盛证券投资基金 +8,123,499 9,520,317A
期末持股
股东 类别 比例(% )
华润股份有限公司 国有股/法人股 11.19
CREDIT LYONNAIS SECURITIES 外资 2.45
（ASIA） LTD
刘元生 其中22,876,254 1.74
股尚未流通
TOYO SECURITIES ASIA 外资 1.06
LITMITED-A/C CLIENT
HOLY TIME GROUP LIMITED 外资 1.04
博时价值增长证券投资基金 0.86
华夏成长证券投资基金 0.86
万科企业股份有限公司工会委员会 法人股 0.84
内藤证券株式会社 外资 0.73
同盛证券投资基金 0.68
注：（1）持有本公司5%以上股份的股东为华润股份有限公司，其所持股份报告期
内因公司实施公积金转增股本而增加78,075,749股。中国华润总公司（“中国华润”）
与其发起设立的华润股份有限公司（“华润股份”）于2003年6月27日签订了《股份转
让合同》和《可转债转让合同》，将中国华润原持有万科的156,151,498股国有股、法
人股和2,295,420张可转债转让给华润股份。有关具体情况请参见华润股份、本公司分
别于6月30日、7月11日在《中国证券报》、《证券时报》和香港英文《虎报》作出的公
告。
（2）公司第二大股东CREDIT LYONNAIS SECURITIES（ASIA） LTD所持股份中的34
,147,056B股（占公司总股本的2.45%）为香港华润集团之关联公司华润置地有限公司实
际持有，香港华润集团与中国华润、华润股份为关联公司。
（3）第一大股东情况
本公司第一大股东为华润股份有限公司。该公司是由中国华润于2003年6月发起设
立的股份有限公司，法定代表人为陈新华先生，主要资产为香港华润（集团）有限公司
100%的股权，主营业务包括分销、房地产、高科技和策略性投资。公司注册地点为北京
市东城区建国门北大街8号华润大厦，注册资本约164.67亿元，中国华润持有华润股份
16,464,463,526股国家股，占其股本总额的99.984211%；其他四家发起人中国粮油食品
进出口（集团）有限公司、中国五金矿产进出口总公司、中国化工进出口总公司和中国
华能集团公司分别持有华润股份650,000股国有法人股，分别占其股本总额的0.003947
%。
中国华润是全民所有制企业，注册资本约96.59亿元，主要资产为华润股份有限公
司的股权，直属国有资产监督管理委员会管理，法定代表人亦为陈新华先生。
截止报告期末，华润股份及其关联公司共持有本公司股份190,298,554股，占本公
司总股本的13.64%。
有关原中国华润持有本公司的股份和可转换公司债券的转让情况，请参见前述公司
前十大股东附注。
（4）于2003年12月31日，本公司前10名流通股股东如下：
报告期内股份
股东 增减变动情况 报告期末持股数
CREDIT LYONNAIS SECURITIES +17,073,528 34,147,056B
（ASIA） LTD
TOYO SECURITIES ASIA +12,981,566 14,726,631B
LITMITED-A/C CLIENT
HOLY TIME GROUP LIMITED +7,321,242 14,528,800B
博时价值增长证券投资基金 +12,055,956 12,055,956A
华夏成长证券投资基金 +12,000,000 12,000,000A
内藤证券株式会社 +8,031,439 10,139,487B
同盛证券投资基金 +8,123,499 9,520,317A
BONY A/C MIF-MATTHEWS DRAGON +8,472,349 9,314,082B
CENTURY CHINA FUND
裕元证券投资基金 +7,446,370 9,000,056A
裕富证券投资基金 +8,751,221 8,751,221A
期末持股
股东 类别 比例(% )
CREDIT LYONNAIS SECURITIES 外资 2.45
（ASIA） LTD
TOYO SECURITIES ASIA 外资 1.06
LITMITED-A/C CLIENT
HOLY TIME GROUP LIMITED 外资 1.04
博时价值增长证券投资基金 0.86
华夏成长证券投资基金 0.86
内藤证券株式会社 外资 0.73
同盛证券投资基金 0.68
BONY A/C MIF-MATTHEWS DRAGON 外资 0.67
CENTURY CHINA FUND
裕元证券投资基金 0.64
裕富证券投资基金 0.63
注：博时价值增长证券投资基金、裕元证券投资基金与裕富证券投资基金为关联基
金。
3、主要可转换公司债券（“万科转债”）持有人持债情况（截止日期：2003年12
月31日）
持有人 报告期末持债数 债券面值
（债券张数） （元）
华润股份有限公司 2,295,420 229,542,000
易方达平稳增长证券投资基金 754,810 75,481,000
南方避险增值基金 354,170 35,417,000
宝康债券投资基金 316,700 31,670,000
申银万国-花旗-UBS LIMITED 266,600 26,660,000
广发聚富开放式证券投资基金 234,086 23,408,600
大成债券投资基金 190,570 19,057,000
全国社保基金一零四组合 188,550 18,855,000
金元证券投资基金 185,222 18,522,200
中融融华债券型证券投资基金 151,680 15,168,000
注：（1）万科转债初始转股价格为每股人民币12.10元，公司在2002年7月及2003
年5月分别实施2001年度每股派发人民币0.2元现金（含税）、2002年度每股派发人民币
0.2元现金（含税）并转增10股的分配和转增方案除权除息后，万科转债转股价格已相
应调整为每股人民币5.85元。
（2）自2002年12月13日起可转换公司债券可转换为公司A股流通股份，截至2003年
12月31日，有7,925,420张万科转债转股，共计增加股本133,905,562股。截至2004年3
月4日，累计有12,715,152张万科转债转股，共计增加股本215,781,100股。
五、管理层及员工情况
1、董事、监事、高级管理人员
董事简介
王石，男，1951年出生，万科创始人。1984年组建万科前身深圳现代科技仪器展销
中心，任总经理，1988年出任经股份化改组之深圳万科企业股份有限公司董事长兼总经
理，公司法人代表。1999年不再兼任公司总经理。2002年再次当选公司董事并被选举为
董事长，任期3年。
宁高宁，男，1958年出生。2000年出任公司董事。2002年再次当选公司董事并被选
为公司副董事长，任期3年。1986年加入华润，1999年任华润（集团）有限公司副董事
长兼总经理及中国华润总公司总经理，并兼任华润创业有限公司董事会主席、华润置地
有限公司董事会主席及多间公司董事职务。
宋林，男，1963年出生，2001年出任公司董事。2002年再次当选公司董事，任期3
年。1986年加入华润（集团）有限公司，2000年任华润（集团）有限公司常务董事副总
经理，并于2001年兼任华润创业有限公司副主席兼董事总经理。他还兼任华润励致有限
公司、华润电力控股有限公司、华润万家有限公司主席。
郁亮，男，1965年出生，1994年开始出任公司董事，2002年再次当选为公司董事，
任期3年。1990年加入万科，1996年开始出任公司副总经理，1999年出任公司常务副总
经理兼财务负责人。 2001年出任公司总经理。
陈志裕，男，1954年出生，1997年出任公司董事，2002年再次当选公司董事，任期
3年。现任仁达国际（香港）有限公司董事。
王印，男，1956年出生，2002年出任公司董事，任期3年。曾在对外贸易经济合作
部工作。2000年任华润（集团）有限公司董事助理总经理，2001年兼任华润置地有限公
司董事总经理，2003年任华润（集团）有限公司董事副总经理。
莫军，男，1967年出生，1991年加入万科，2002年当选公司董事，任期3年。2000
年出任公司副总经理。2001年出任公司常务副总经理，2003年辞去常务副总经理职务。
现任北京融科智地房地产开发有限公司常务副总经理。
独立董事简介
孙建一，男，1953年出生，1995年出任公司董事。2002年出任公司独立董事，任期
3年。现任中国平安保险股份有限公司董事常务副总经理，2003年1月起兼任副首席执行
官。
李家祥，男，1953年出生，香港特别行政区居民，2002年出任公司独立董事，任期
3年。现任香港李汤陈会计师事务所首席会计师、香港立法会议员、中国人民政治协商
会议第10届全国委员会委员。
李志荣，男，1959年出生，香港特别行政区居民，2002年出任公司独立董事，任期
3年。现任戴德梁行执行董事、戴德梁行物业管理有限公司董事总经理。
冯佳，男，1956年出生，曾任公司副总经理，1998年出任公司董事，2001年任期届
满离任。2002年出任公司独立董事，任期3年。现任深圳市国际企业服务有限公司董事
长兼总经理。
监事简介
丁福源，男，1950年出生，1990年加入万科，1993年出任公司首届监事会监事，1
995年出任首席监事，2001年再次当选为公司监事并被推举为监事会召集人，任期3年。
现为公司党委书记。
蒋伟，男，1963年出生，2001年出任公司监事，任期3年。1988年加入中国华润总
公司并於1990年加入华润（集团）有限公司，1999年起任华润（集团）有限公司财务部
总经理，2000年起任华润（集团）有限公司董事、财务部总经理，2002年起任华润（集
团）有限公司董事财务总监。
解冻，男，1965年出生，1992年加入万科，根据公司职工代表民主选举，1997年至
2004年3月期间出任公司监事，2004年3月被任命为公司副总经理。
高级管理人员简介
郁亮、解冻简介见“董事简介”、“监事简介”。
丁长峰，男，1970年出生，1992年加入万科，2001年任公司副总经理。
刘爱明，男，1969年出生，2002年加入万科，任公司副总经理。
王文金，男，1966年出生，1993年加入万科，2002年任公司财务负责人。
肖莉，女，1964年出生，1994年加入万科，任公司办公室副主任，1995年任公司董
事会秘书兼集团办公室主任。
现任董事、监事和高级管理人员报告期内持股变化情况
姓名 期初持有股数 期末持有股数
单位：股 单位：股
王石 139,559 279,118
孙建一 24,096 128,192
郁亮 38,914 77,828
丁福源 40,255 82,410
注：报告期内公司以资本公积金转增股本，高管人员持股数相应增加。期内，公司
独立董事孙建一增持公司流通A股80,000股、监事会召集人丁福源增持公司流通A股1,9
00股，该等股份均已被冻结。
公司董事、监事、高级管理人员年度薪酬情况：
公司高级管理人员的报酬，主要根据市场价值及公司整体经营业绩来确定。公司遵
循“按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，保有和吸纳优秀人才”的薪酬理念
，与顾问公司合作，就业内的薪酬水平做相关调查，并根据调查结果来确定全体职员包
括高级管理人员的总体收入范围，在此基础上结合个人的工作业绩等因素来确定包括奖
金在内的报酬总额。总经理的考核由董事长负责，同样按照上述原则操作，并确定其报
酬总额。
在公司任职的董事、监事、高级管理人员年度薪酬总额440万元，其中在80～90万
元之间1人；70～80万元之间1人；60～70万元之间1人；50～60万元之间1人；40～50万
元之间3人；30～40万元1人。金额最高的前三名董事的报酬总额163万元，金额最高的
前三名高级管理人员的报酬总额177万元。宁高宁、宋林、陈志裕、王印、莫军、蒋伟
6名董事及监事在其任期内从公司领取月薪2500元（含税），孙建一、李家祥、李志荣
、冯佳4名独立董事在其任期内从公司领取月薪5000元（含税），无其它报酬、津贴。
报告期内离任的董事、监事及高级管理人员的姓名及离任原因
在2003年3月18日召开的公司第13届董事会第5次会议上，陈祖望因健康原因提出辞
去公司副总经理的职务，董事会接受了其辞呈。
在2003年4月23日召开的公司第13届董事会第6次会议上，莫军因个人发展原因提出
辞去公司常务副总经理的职务，董事会接受了其辞呈。
在2003年7月24日召开的公司第13届董事会第7次会议上，陈之平因个人原因提出辞
去公司副总经理的职务，董事会接受了其辞呈。
期后事项：
在2004年3月5日召开的公司第13届董事会第10次会议上，莫军因公务繁忙，提出辞
去公司董事职务，董事会接受了其辞呈。
根据公司职工代表民主选举，张力作为职工代表从2004年3月5日起接替解冻出任公
司监事会监事职务。
聘任公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书的情况
2004年3月5日召开的第13届董事会第10次会议聘任解冻为公司副总经理。
2、公司员工数量、专业构成
截至2003年12月31日，公司共有在册员工7025人（另有退休人员10名），较上年增
长16.17%，大专以上学历占42％。员工专业构成如下：营销人员274人（销售和企划人
员），较上年增长4.58%；房地产专业人员993人(工程、设计、成本管理、项目发展及
事务、物业管理专业技术人员)，较上年增长14.67%；其它专业人员 441人（财务、审
计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等），较上年减少10.18%；物业管理及
行政后勤人员5317人（保安、保洁、后勤及其他物业管理人员、司机），较上年增长1
9.86%。员工年龄构成如下：30岁以下3974人，占56%，30岁至40岁之间2798人，占40%
，40岁以上253人，占4%，平均年龄31岁。
六、公司治理结构
1、对照上市公司治理规范性文件的情况说明
公司整体业务由董事会负责。董事会根据公司章程、公司年度经营计划授权管理层
管理公司日常事务，而董事会重点关注对公司财务、股东和经营决策产生影响的事项，
包括公司财务报表、派息政策、会计政策变化、重大融资安排、项目决策、新设公司、
风险管理、薪酬考核体系等重大事项。公司管理层通过董事会议、背景资料、月度经营
管理报告、重大市场和政策变化报告、现场考察等方式，确保董事会在知情的情况下履
行职责。
公司始终坚持按照《公司法》、《证券法》及其它有关上市公司治理的法律、法规
的要求，不断完善公司法人治理结构、规范公司运作，公司股东大会、董事会、监事会
操作规范、运作有效，维护了投资者和公司利益。报告期内公司治理的具体情况如下：
1、公司严格按照有关规定召开股东大会和临时股东大会，确保所有股东能够依法
行使表决权。年内，公司将持有的房产出售给第一大股东关联公司的关联交易严格按规
范要求操作，信息披露及时、充分，不存在第一大股东损害公司及中小股东利益的情形
。公司发行可转换公司债券的议案获临时股东大会流通股东高比例通过。
2、公司第一大股东认真履行诚信义务，按董事会运作要求行使其决策权，回避关
联交易，未有任何超出规范要求的行为。董事、监事的选举及高级管理人员的聘任、解
聘均符合法律、法规及公司章程的要求。
3、公司董事会严格按法律、法规及及公司章程履行职权，董事会定期会议、临时
会议以及通讯表决均按法定程序操作，董事勤勉尽责地履行职责，维护了公司和全体股
东的利益。
4、公司监事会本着对股东负责的态度，严格按照法律、法规及公司章程规定履行
职责，通过对董事会议的列席、对公司各地业务的巡查、对公司董事会、财务运作的监
督等，履行其职责，维护公司及股东的合法权益。
5、2003年度公司获得亚洲财经传媒The Asset《财资》授予的中国最佳公司治理奖
，该奖项是根据全球100多家、每家管理资金超过2000亿美元的大型机构投资者的意见
和投票产生的。
6、对照《上市公司治理准则》的结果，公司尚有关于与第一大股东华润股份有限
公司及其关联企业（以下合称“华润”）的同业竞争情况需要说明，敬请投资者关注：
公司第一大股东华润控股50.3%的华润置地有限公司（以下简称“华润置地”）与
公司在住宅开发业务方面存在着同业竞争，因此，对公司而言，存在与主要股东及其关
联方进行同业竞争的风险。
该同业竞争的形成始于华润2000年对本公司法人股的受让。但因华润仅控制公司1
3.64%的股权，在其核心业务之一的房地产业务的扩张战略中，选择了其控股50.3%的华
润置地实施其扩张战略，客观上与本公司形成了同业竞争。
华润置地实施全国发展的战略，先后成立了华润置地（北京）股份有限公司、华润
置地（上海）有限公司和华润置地（成都）有限公司，并计划在三年内完成全国战略的
部署。华润将通过华润置地有步骤、有计划、有原则、有策略地实现项目和产品的优化
，并以业务专业化、经营市场化和管理现代化三方面要素作为保障手段，实施其战略目
标。截至2002年底，华润置地拥有549万平方米的土地储备，累计开发建设了近50个房
地产项目；截至2003年6月30日，其总资产累计已达93.69亿港币，其中净资产为39.58
亿港币。
从华润置地的发展战略以及目前在北京、上海和成都的项目开发情况看，虽然其产
品在地域、市场定位以及客户方面与本公司存在差异，但存在在同一行业内与公司争取
客户资源的风险。且该同业竞争将随着华润置地房地产业务的跨地域扩张而继续扩大，
但该竞争是完全市场化的。
为了确保万科的发展，华润已向本公司郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一
如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处
理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。
截至目前，没有出现任何因华润置地的业务扩张以及华润作为公司第一大股东的存
在而影响公司正常业务发展的情况。
2、独立董事履行职责情况
在2003年，公司的4位独立董事孙建一、李家祥、李志荣和冯佳积极参与董事会运
作，从股东利益、尤其是中小股东的利益出发，作为所处各行业的专家，在董事会审议
各项议案的过程中多次发表独立的建设性意见，切实履行了独立董事的职责。
3、公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面“五分开”的情况
公司与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业（期末总持股比例为13.64%）在
业务、人员、资产、机构、财务等方面是完全分开的，保证了公司具有独立完整的业务
及自主经营能力。
4、对高级管理人员的考评及激励、奖励机制的建立、实施情况
自2002年起，公司与顾问公司合作引进了以均衡计分卡为核心的组织绩效管理体系
。在每一个管理年度，通过集团述职会议，对集团高级管理人员进行考评。对于集团高
层，主要考虑集团整体业绩状况、高层的岗位价值及相对于岗位职责要求的绩效状况。
对于各一线公司负责人，主要考虑其所负责一线公司的业绩状况、其岗位价值及相对于
岗位职责要求的相对绩效达成状况。
根据均衡计分卡思想，高级管理人员的业绩考核在公司中长期发展战略目标的基础
上，根据年度经营目标的达成情况来确定，分别从公司业绩、财务、客户、内部流程和
员工学习与发展以及公司可持续发展等多个维度对公司业绩进行评估。在各个维度，公
司均建立了客观的组织绩效衡量指标。对于员工满意度调查和客户满意度指标，为获取
尽量客观的数据支持，公司聘请独立的第三方进行调查。每年年底，集团总经理根据当
年集团及各公司客观的经营业绩、整体管理指标达成状况，并考虑同行业收入水平后，
确定高级管理人员报酬。公司总经理的经营业绩由董事长进行考评。
为吸引与保有优秀人才，鼓励其为公司长期服务，董事会审议通过了《关于优惠购
房的议案》，对集团中高级管理人员和有重大贡献的优秀人才购买万科开发的房产实施
优惠政策，为其提供中长期福利。该决议在第13届董事会第4次决议公告中予以了披露
。
以上业绩考核、激励制度在近几年的操作中发挥了良好的激励、导向作用。对于高
管人员的中长期激励计划，我们正在进行进一步的探索，以求得到持续改进。
七、股东大会简介
1、第15届股东大会
第15届股东大会于2003年4月22日在深圳市梅林路万科建筑研究中心举行。会议通
知于3月18日在《中国证券报》、《证券时报》、香港英文《虎报》刊登，股东资格确
认日为4月2日。本次会议授权及到会股东代表共38名，代表出席股份155,434,631股，
占公司总股本的24.63%。本次股东大会通过如下议案：⑴董事会2002年度报告；⑵200
2年度经审计财务报表及审计报告书；⑶2002年度利润分配及资本公积金转增股本预案
；⑷聘请毕马威华振会计师事务所和毕马威会计师事务所为公司2003年度核数师，核数
师报酬分别为70万人民币和100万港币；⑸监事会2002年度工作报告。上述决议刊登于
4月23日《中国证券报》、《证券时报》及香港英文《虎报》。
2、 2003年度第1次临时股东大会
2003年度第1次临时股东大会于2003年10月27日在深圳市梅林路万科建筑研究中心
举行。会议通知及延期召开通知于9月9日、27日在《中国证券报》、《证券时报》、香
港英文《虎报》刊登，股东资格确认日为9月18日。本次会议授权及到会股东代表共40
名，代表出席股份363,367,852股，占公司总股本的26.05%。本次股东大会通过如下议
案：⑴关于在境内发行可转换公司债券的议案，逐项表决：本次发行可转债的可行性、
本次可转债的发行方案、发行规模、票面金额及发行价格、期限、债券利率、还本付息
的期限和方式、转股期、转股价格的确定及调整原则、向下修正条款、赎回条款、回售
条款、提前购回条款、发行方式及向原股东配售的安排、募集资金投向用途、方案有效
期、授权董事会全权办理本次发行可转换公司债券的相关事宜；⑵关于本次发行可转换
公司债券募集资金投资项目可行性的议案；⑶关于前次募集资金使用情况的说明及会计
师事务所专项审计报告；⑷关于向华润万佳出售深圳福景大厦房产的议案。上述决议刊
登于10月28日《中国证券报》、《证券时报》及香港英文《虎报》。
3、选举、更换公司董事、监事情况
有关情况已在“报告期内离任的董事、监事及高级管理人员的姓名及离任原因”的
内容中有详细表述。
八、董事会报告
1、管理层讨论与分析
经营环境
2003年是中国房地产市场进入高速增长的一年，随着国家政策对行业发展的进一步
规范，行业开始步入健康发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出
均衡的发展态势。房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步增长。
2003年全国房地产开发完成投资10106.1亿元，比去年同期增长29.7%；其中住宅开
发投资为6782.4亿元，较去年同期增长28.6%。
另一方面，我们也关注到土地购置和开发规模进一步增大，截至2003年年末，土地
购置面积和土地开发面积分别达到3.7 亿平方米和2.1 亿平方米，增幅分别达到21.5
%和20.2 %，与房地产投资和商品房销售金额的涨幅相比趋缓，说明国家对土地市场的
规范和调控措施已经开始发挥效果，土地市场呈现出稳定的增长。
2003年房地产市场持续高速增长，商品住宅竣工面积和销售面积分别达到32200.5
万平方米和28502.5万平方米，同比分别增长21%和 28.9%；销售额也持续攀升，商品住
宅销售金额达6303.9亿元，较去年同期增长37.4%。市场呈现供需两旺的局面，并且需
求的增长明显高于供给的增长，市场运行态势良好。
年内商品房、商品住宅销售价格继续保持稳中有的趋势，全国商品住宅销售均价2
211元，同比上升3.8%。
业务回顾
2003年，集团在上海、深圳等10个城市的项目贡献了盈利，随着市场的持续向好和
集团2001、2002年期间在各地开发的项目陆续进入成熟期，销售价格有所上升，项目毛
利率比去年同期明显增长。
在过去的一年，集团在上海、深圳、南京、武汉、成都、沈阳、南昌、长春、北京
和天津10个市场获得良好盈利回报，该等盈利主要来源于18个楼盘；年内结算楼宇面积
136.4万平方米，结算收入 62.2亿元，分别较上年同期增长21.8%和40.6%。销售金额
在全国商品住宅市场的份额由 0.94%增加至 0.99%，其中上海的市场份额为1.55%，深
圳3.44%，南京1.27%，成都1.91%，沈阳6.31%，长春6.39%。
年内，集团根据市场变化以及对未来市场的预期，适时调整销售策略，提升售价；
在钢材、水泥等建材价格上调的背景下，集团房地产开发业务毛利由上年的20.09%提升
至2003年度的22.51%。
在以上海为核心的上海区域管理中心，集团获得丰厚回报，50.31%的盈利来源该区
域，其中上海市场贡献盈利2.08亿元，占集团净利润的38.38%，南京市场贡献盈利0.4
1亿元，南昌市场贡献盈利0.24亿元；该区域旺盛的市场需求和价格的增长亦拉高了集
团整体毛利水平。年内，为该区域带来盈利以及推出预售的主要项目为：上海假日风景
项目2期和3期售出11.9万平方米，累计销售率99.4%，城市花园新区南块项目2期和3期
售出8.9万平方米，累计售出率99.7%，四季花城项目1期售出10.9万平方米，售出率98
.6 %；南京金色家园项目售出4.6万平方米，累计售出 93.2%；南昌四季花城共售出9.
6万平方米，累计销售率达91.3%。
在以深圳为核心的深圳区域管理中心，深圳市场为集团带来重要盈利贡献，实现净
利润2.03亿元，占集团净利润比例达到37.43%，主要利润来源于深圳金域蓝湾项目，一
期、二期售出7.0万平方米，累计售出率达71.1%，东海岸项目一期售出4.8万平方米，
售出率68.8%，四季花城项目售出4.7万平米，累计销售率99.4%；金色家园项目售出1.
4万平米，累计销售率94.7%。
在以沈阳为核心的沈阳区域管理中心，沈阳市场和长春市场继续提供稳定回报，沈
阳金色家园项目以及四季花城项目合计售出13.6万平方米，累计销售率83.1%，长春城
市花园项目售出7.4万平米，累计销售率84.1%。
在北京、成都、武汉，盈利回报稳定，北京青青家园和星园售出7.6万平方米，累
计售出率92.0%；成都城市花园项目继续旺销，项目本年售出10.1万平方米，累计销售
率84.3%；武汉四季花城项目期内售出10.3万平方米，累计销售率96.1%。
年内，在集团的全面关注和天津公司全体员工的努力下，天津公司步入正常发展轨
道，公司团队建设和团队优化工作取得明显成效，年内实现了盈利。天津水晶城项目售
出6.5万平方米，项目售出率73.4%，美树丽舍售出3.1万平方米，累计售出率92.6%。
可持续发展
年内，集团持续关注和研究土地政策的实施状况和土地市场的变化情况，并推进在
珠江三角洲、长江三角洲以及东北区域的扩张，并先后进入广州、中山，与业已开发的
深圳和佛山形成深圳区域联动发展；此外，还在鞍山和大连获得新项目，形成以沈阳为
核心，包括长春的区域联动发展；在上海区域管理中心，公司积极寻求进入新的市场的
机会。
年内，集团新增项目资源储备建筑面积276万平方米，主要分布在深圳、广州、中
山、上海、南京、成都、沈阳、长春、大连和鞍山。
截至年末，集团项目资源储备建筑面积744万平方米，能够满足2004年、2005年稳
定增长的项目资源需求。
因土地政策的变化，年内集团在成都和武汉的项目资源调减约61万平方米，调减的
主要原因是新的土地出让政策实施后，部分手续未办理完全的项目资源难以正式转属为
集团名下，尽管集团仍在积极寻求解决办法，但从稳健性角度考虑，公司不再将之归入
集团项目资源储备统计范围。
管理与创新
在过去的一年，管理层继续致力于业务流程的完善，以提升组织运作效率。在业务
管理方面，加强了市场研究，公司对房地产行业数据和政策进行了定期和及时的分析，
以辅助经营决策；公司还努力提升产品品质，推动标准化住宅在具体项目中的应用；为
提高工程质量，公司推出了“磐石行动”，通过实施“战略监理”、完善了各部件质量
标准等措施，加强重点工序的过程控制和供应商的管理，初步建立了集团集中采购、区
域采购、定点采购三级采购体系。在客户关系方面，公司客户服务系统的管理架构已经
初步形成，以客户满意度和忠诚度的提升为工作目标导向。在绩效评估和员工关系方面
，公司持续推广绩效文化，推动团队优化工作，关注和注重人才的培养，通过专业技能
、管理技能的培训，提高员工的专业水准和管理水平。
期内，集团持续推进产品创新、鼓励专业成就，公司“户户带花园或露台的住宅”
（情景花园洋房）荣获国家知识产权局颁发的专利证书，南京万科金色家园获建设部住
宅产业化促进中心主办的“2003中国住宅创新夺标”综合类大奖；沈阳万科四季花城获
中国房地产业协会、中国房地产报社联合开展2003“健康住区”奖；深圳市万科房地产
有限公司蝉联2002年度深圳市房地产综合开发资质年审第一名，实现五连冠；沈阳万科
房地产开发有限公司荣膺辽宁省“诚信单位”；公司还在2004年1月入选“房地产行业
十佳雇主”。
投资者关系
凭借在资本市场10多年的经验以及集团一直坚持的透明度原则，公司已建立广阔的
机构与个人投资者基础。
在过去的一年，公司进一步加强了与境内外投资者的沟通，以定期、公开、全面和
及时的方式，为投资者提供可能影响其利益的公司资料。公司努力提高信息披露的质量
和标准，提高透明度，2003年度，公司在信息披露的及时性、准确性、完整性、合法性
以及信息披露行为对市场和投资者的影响方面，持续获得深圳证券交易所优秀评级；同
期，公司获得英国IR（《投资者关系》）杂志组织全球主要机构投资者和基金经理评出
的第三届亚洲区域的中小型公司最佳投资者关系奖。
年内，公司管理层与境内外投资者和分析员进行了逾百次会议，并在境内外组织和
参与了逾10次大型和中小型投资推介会以及业绩发布会。
年末，公司流通市值达73.5亿元，其中流通A股市值60.8亿元，在深沪上市公司流
通市值中排名第15位；流通B股市值12.7亿元，在深市B股上市公司流通市值中排名第1
1位。公司被选为深证100指数成份股。
2、公司经营情况
公司主营业务的范围及其经营状况
公司以房地产为核心业务。1988年公司开始介入房地产开发领域，是国内较早从事
住宅商品房开发的企业之一。公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，并
将居民住宅作为房地产的主导开发方向。2001年，集团成功转让万佳股权，全面完成了
专业化调整战略。
A、按行业划分之主营业务收入及净利润（单位：万元）
营业收入（万元） 占集团总额（%）
房地产 621,922.37 97.48
其它 16,083.67 2.52
总计 638,006.04 100.00
净利润 占集团总额（%）
房地产 54,428.13 100
其它 (201.06) **
总计 54,227.07 100.00
B、房地产业务按投资区域划分之主营业务收入、净利润及结算面积
营业收入 比例（%） 净利润
（万元）
上海 172,424 27.73 20,745
深圳 161,657 25.99 20,056
南京 21,221 3.41 4,102
成都 32,699 5.26 2,761
沈阳 50,685 8.15 2,610
南昌 25,028 4.02 2,391
武汉 29,743 4.78 2,048
长春 20,123 3.24 1,474
北京 48,825 7.85 928
天津 58,867 9.47 797
其它 650 0.10 -3,484
总计 621,922 100 54,428
比例（%） 结算面积 比例（%）
上海 35.82 34.9 25.59
深圳 34.63 22.4 16.42
南京 7.08 3.6 2.64
成都 4.77 10.2 7.48
沈阳 4.51 14.6 10.70
南昌 4.13 9.6 7.04
武汉 3.54 10.5 7.70
长春 2.54 6.8 4.98
北京 1.60 8.7 6.38
天津 1.38 14.9 10.92
其它 ** 0.2 0.15
总计 100 136.4 100.00
C、主要产品销售收入、销售成本、毛利率及市场占有率情况（单位：万元）
公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2003年结算136.4万平方米，结
算收入62.2亿元，结算成本44.9亿元，较上年分别增长21.8%、40.6%和35.0%；毛利率
约为22.51%，比上年增加2.42个百分点。2003年，全国商品住宅销售总额为6303亿元，
公司在全国的市场占有率为0.99%（数据来源：国家统计局，中国房地产信息网）。
公司主要全资附属企业及参股公司的经营情况及业绩
单位：万元
公司名称(均包含下属项目公司 拥有 2003年 2003年
及物业管理公司) 权益（%） 营业收入 万科净
利润
上海万科房地产有限公司 100 174,673 20,810
深圳市万科房地产有限公司 100 165,094 20,298
南京万科置业有限公司 100 21,221 4,102
成都万科房地产有限公司 100 33,054 2,763
沈阳万科房地产开发有限公司 100 51,389 2,380
江西万科益达房地产发展有限公司 50 25,074 2,368
武汉市万科房地产有限公司 100 29,930 2,039
长春万科房地产开发有限公司 100 20,297 1,470
北京万科企业有限公司 100 50,823 1,100
天津万科房地产有限公司 100 60,155 261
公司名称(均包含下属项目公司 2003年末 2003年主要开发项目
及物业管理公司) 资产规模
上海万科房地产有限公司 186,784 假日风景、城市花园
新区南块、四季花城、
兰乔圣菲、蓝山小城
深圳市万科房地产有限公司 316,358 四季花城、金域蓝湾、
东海岸
南京万科置业有限公司 59,110 金色家园
成都万科房地产有限公司 38,991 城市花园
沈阳万科房地产开发有限公司 71,281 金色家园、四季花城
江西万科益达房地产发展有限公司 20,824 四季花城
武汉市万科房地产有限公司 40,173 四季花城
长春万科房地产开发有限公司 23,470 城市花园
北京万科企业有限公司 129,124 星园、青青家园、西
山庭院
天津万科房地产有限公司 127,665 美树丽舍、水晶城
注：上述公司注册资本参见会计报表注释。
集团2003年度主要房地产项目一览表
单位：平方米
项目名称 位置 规划建筑面积
深圳金域蓝湾 福田区 243,000
深圳万科东海岸 盐田区 214,800
深圳万科.17英里 盐田区 50,678
广州四季花城 南海区 447,000
上海兰乔圣菲 闵行区 92,500
上海四季花城 宝山区 227,205
上海蓝山小城 浦东区 147,455
上海假日风景 闵行区 576,000
上海城花新区南块 闵行区 156,409
南京金色家园 建邺区 155,000
南昌四季花城（南区） 高新区 222,300
沈阳四季花城 于洪区 566,157
沈阳金色家园 大东区 164,676
长春城市花园 二道区 185,983
北京西山庭院 海淀区 107,010
北京青青家园 朝阳区 286,400
北京星园 朝阳区 285,200
天津水晶城 河西区 337,218
天津美树丽舍 北辰区 108,400
天津花园新城 北辰区 377,299
成都城市花园 锦江区 436,000
成都金色家园 成华区 108,900
武汉四季花城（东区） 东西湖区 263,618
武汉城市花园 洪山区 898,500
总计 **
项目名称 2003年开工面积2003年竣工面积 累计竣工面积
深圳金域蓝湾 77,000 166,000 166,000
深圳万科东海岸 67,000 77,000 77,000
深圳万科.17英里 25,000 - -
广州四季花城 72,000 - -
上海兰乔圣菲 30,000 - -
上海四季花城 - 109,000 109,000
上海蓝山小城 106,000 - -
上海假日风景 113,000 115,500 285,500
上海城花新区南块 - 118,000 156,409
南京金色家园 49,000 38,000 106,000
南昌四季花城（南区） 149,000 138,000 222,300
沈阳四季花城 79,800 96,000 190,588
沈阳金色家园 82,300 76,800 124,732
长春城市花园 89,200 89,200 185,983
北京西山庭院 107,010 - -
北京青青家园 104,000 - 182,400
北京星园 86,400 59,000 198,800
天津水晶城 102,900 112,000 112,000
天津美树丽舍 - 54,800 108,400
天津花园新城 - 9,200 326,500
成都城市花园 125,800 120,800 314,800
成都金色家园 108,900 - -
武汉四季花城（东区） 120,200 115,000 257,468
武汉城市花园 80,000 - -
总计 1,774,510 1,494,300 **
（3）主要供应商、客户情况
A、公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
公司以房地产为核心业务，项目开发以招标方式总包给建筑公司，主要建筑材料由
承建商提供。由供应商直接提供给本公司的商品主要包括部分机电设备和外装、内装材
料；该等设备和材料的采购采用了网上采购的方式，公司还为此建立了战略供应商体系
。2003年，前5名供应商的采购额约为1.28亿元，占全年公司直接采购总额的26.96%。
B、公司前5名客户销售额合计占公司销售总额的百分比
公司房地产开发以商品房为主，其主力客户群一般为个人购房，客户比较多而且分
散在各项目所在城市，集团购房或批量购房者较少。因此，主要客户的销售额占全年销
售额的比例较低。2003年公司销售结算净额约为62.2亿元。经统计前5名客户的销售额
约为1.19亿元，占房地产总结算金额的比例为1.87%。
（4）在经营中出现的问题与困难及解决方案
2003年，市场整体保持健康发展，房地产开发投资增幅较上年略有上升，开工、竣
工和销售面积、金额保持快速增长，销售价格略有上涨。未出现全国性的投资过热现象
。
截至期末，集团拥有项目资源储备建筑面积744万平方米。鉴于集团对项目采取了
分期开发的方式，早期部分通过协议获得的项目的土地手续还在完善过程中，上述部分
项目储备可能存在一定的不确定因素，可能会调减集团项目储备数量，但短期内不对集
团经营、盈利和成本等产生重大影响，管理层提请投资者予以关注。面对土地使用权出
让政策的变化以及土地资源的不可再生性，管理层将根据市场变化，加强现有项目营销
工作的统筹规划，把握其开发和销售节奏，力争使所开发物业的品质的市场价值得到最
充分体现，高效运用现有项目资源。同时，公司将密切关注市场变化，更积极地寻求获
取项目资源的合作机会，以更开放的心态、更灵活的举措应对市场环境的改变。在新的
一年，扩大可持续发展所需的项目资源储备。
随着经营规模扩大，集团存货规模相应增长，2003年末达86.7亿元，现房库存增至
20.1亿元，较上年同期增加28.8%，其中一年以内的现房15.4亿元，占现房库存的76.6
%，一年以上的现房库存中住宅为1.20亿元，较上年下降52.4%；商业、车位为3.52亿元
，较上年下降4.6%，商业部分主要是待租售和已出租的社区配套商业。集团存货总额已
占总资产的82.1%。2004年，集团将依据项目发展计划和项目开发计划，加强对各地项
目开发节奏的把握，推进已完工现房的销售，对不同的商业现房采用不同的租售策略，
进一步消化住宅现房库存，加快项目资金周转速度。
上半年在部分城市爆发的“非典”疫情仅使公司在北京和天津的业务受到了局部而
有限的影响。鉴于疫情已被证明可控，董事会认为公司业绩不会受到该因素的持续影响
。
经过多方面的努力，天津公司于2003年实现了盈利。随着经营管理水平的提升、遗
留问题的基本解决、现有项目和新项目的开发，预计天津公司将从2004年起步入健康、
稳定的发展轨道。
（5）对本年度经营计划实施情况的说明
公司未曾披露过2003年度盈利预测，亦未对收入和成本费用等计划予以披露，因此
，不存在对披露年度经营计划变动进行特别说明的事项。
公司于2002年报中曾披露“2003年度计划开工面积和竣工面积预计分别达到181万
平方米和171万平方米，计划销售和结算面积超过145万平方米”。2003年，公司实际完
成开、竣工面积分别为177和149万平方米，销售和结算面积分别为130.6和136.4万平方
米，实际较计划有所差距，主要原因为：2003年房地产市场供需两旺，房价继续稳步上
升；另一方面，随着房地产金融政策的出台以及公开土地使用权出让政策在年内的逐步
实施，土地资源的稀缺性更为凸现。公司根据市场变化情况，在保证集团当年项目利润
的情况下，调高了部分项目的销售价格，以争取实现单位建筑面积的最大收益，该等调
整在提高了项目毛利和公司盈利水平的同时，相应影响了公司年内的销售面积和结算面
积，这些项目主要为上海假日风景项目、武汉四季花城、天津水晶城项目。此外，受“
非典”和证照办理的影响，北京西山庭院项目和青青家园三期项目的开发推迟至2004年
，给竣工和结算计划带来一定影响。
上述销售和结算面积的调整未影响董事会制定的公司2003年度盈利增长目标。
2、公司投资情况
报告期内，本集团长期投资净额较上年减少745万元，减幅11.5％。被投资公司的
名称、主要经营活动、占被投资公司的权益比例等见会计报表注释4.1。
（1）募集资金使用情况
经有关部门核准，本公司于2002年6月13日向社会公开发行人民币15亿元的可转换
公司债券，募集资金于2002年6月20日到位。截止本报告期末，各投资项目的投资、收
益、进度情况如下：（单位：万元）
可转债申报情况
投资项目 &nbs