万科企业股份有限公司2002半年度报告摘要
重要提示：本公司董事会及董事保证本报告摘要所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司半年度财务报告未经审计。本半年度报告摘要的目的仅是为公众提供公司上半年的简要情况，报告全文同时刊载于www．cninfo．com．cn。投资者在作出重大决策之前，应当仔细阅读半年度报告全文。
一、 `公司基本情况`
1、股票上市地：深圳证券交易所
股票简称及代码：万科A 000002
万科B 200002
2、董事会秘书：肖莉
电子信箱：xiaol@vanke.com
联系地址：中国深圳市福田区梅林路63号
电话：0755－25606666
传真：0755－83152041
二、 `主要财务数据和指标`
1、 主要财务指标
项目 2002－1－1至2002－6－30 2001－1－1至2001－6－30
净利润 142,156,920.25 170,459,524.96
扣除非经常性损益后的净利润 143,079,153.57 166,982,201.84
每股收益（全面摊薄） 0.225 0.270
净资产收益率（全面摊薄） 4.35％ 5.59％
每股经营活动产生的现金流量 －0.33 －1.15
2002－6－30 2001－12－31
股东权益(不含少数股东权益) 3,266,666,743.79 3,124,089,960.15
每股净资产 5.177 4.951
调整后的每股净资产 5.078 4.864
注：1报告期内非经常性收益总额为－922,233.32元，明细如下：营业外收支净额－192,533.01元，股权投资差额摊销－2,257,263.30元，股票、股权投资收益1,135,227.20元，以上项目之应扣所得税影响392,335.79元。
2上述数据均按照中国证监会规定的公式计算得出。
2、其他会计资料 —— 相关指标计算表
根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号》，分别按全面摊薄和加权平均法计算的2002年1—6月合并会计报表净资产收益率和每股收益如下：
报告期利润 净资产收益率 每股收益（单位：人民币元）
全面摊薄(%) 加权平均(%) 全面摊薄 加权平均
主营业务利润 10.83％ 11.07％ 0.561 0.561
营业利润 5.44％ 5.56％ 0.282 0.282
净利润 4.35％ 4.45％ 0.225 0.225
扣除非经常性损益后的净利润 4.38％ 4.48％ 0.227 0.227
3、国际会计准则调整对净利润（股东应占溢利）、期末净资产的影响（金额单位：人民币元）
项 目 净利润 期末净资产
2002－1－1至2002－6－30 2002－6－30
依照中国会计准则计算 142,156,920 3,266,666,744
遵照国际会计准则作出之调整：
递延收入认定及摊销 1,112,331 2,367,304
商誉认定及摊销 (1,245,987) (3,782,266)
递延税项调整 7,564,523
资产重估 (17,146,128)
其他 2,582,550 332,957
依据国际会计准则计算 144,605,814 3,256,003,134
三、 股本变动和主要股东、主要可转换公司债券持有人情况
1、 报告期内公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 公司报告期末股东总数为211,089户，其中A股198,608户，B股12,481户。
3、 主要股东持股情况（截止日期：2002年6月30日）
股东 报告期内股份 报告期末
增减变动情况 持股数
中国华润总公司 无变化 78,075,749 A
CREDIT LYONNAIS SE-
CURITIES（ASIA） LTD 无变化 17,079,733 B
华安证券有限责任公司 ＋2,889,157 14,627,744 A
刘元生 无变化 12,158,127 A
景福证券投资基金 ＋3,023,276 7,371,342 A
HOLY TIME GROUP LI-
MITED －100,000 6,500,000 B
万科企业股份有限公
司工会委员会 无变化 5,895,078 A
君安代理有限公司 －501,000 5,663,216 B
景宏证券投资基金 ＋778,100 4,849,000 A
CHARM YIELD INVESTM-
ENT LIMITED －2,373,127 4,048,062 B
股东 类别 期末持股
比例(％)
中国华润总公司 国有股/法人股 12.37
CREDIT LYONNAIS SE-
CURITIES（ASIA） LTD 外资 2.71
华安证券有限责任公司 2.32
刘元生 其中11,438,127股尚未流通 1.93
景福证券投资基金 1.17
HOLY TIME GROUP LI-
MITED 外资 1.03
万科企业股份有限公
司工会委员会 法人股 0.93
君安代理有限公司 外资 0.90
景宏证券投资基金 0.77
CHARM YIELD INVESTM-
ENT LIMITED 外资 0.64
注：1持有本公司5％以上股份的股东为中国华润总公司，其所持股份报告期内没有变化。
2公司第二大股东CREDIT LYONNAIS SECURITIES（ASIA） LTD所持股份中的17,073,528 B股（占公司总股本的2.71％）为香港华润集团之关联公司华润置地有限公司实际持有，香港华润集团与中国华润总公司为关联公司。
3君安代理有限公司与CHARM YIELD INVESTMENT LIMITED为关联公司。
4、主要可转换公司债券持有人持债情况（截止日期：2002年6月30日）
持有人 报告期末持债数（债券张数） 债券面值（元）
中国华润总公司 2,295,420 229,542,000
厦门国际信托投资公司 2,271,500 227,150,000
同盛证券投资基金 656,790 65,679,000
上海洋洋大多利特殊钉有限公司 572,870 57,287,000
鹏华行业成长证券投资基金 572,870 57,287,000
上海涌金实业有限公司 477,390 47,739,000
华安证券有限责任公司 415,040 41,504,000
上海纳米创业投资有限公司 286,430 28,643,000
华夏成长证券投资基金 262,610 26,261,000
上海市社会保险事业基金结算管理中心250,000 25,000,000
四、 董事、监事、`高级管理人员情况`
1、 报告期内，公司董事、监事、高级管理人员持有公司股票情况未发生变化。
2、 报告期内公司聘任董事、监事、高级管理人员情况。
（1）2002年3月12日，公司第12届董事会第8次会议聘任财务管理部总经理王文金出任公司财务负责人。
（2）2002年6月12日，公司第14届股东大会以累积投票方式选举王石、宁高宁、宋林、郁亮、陈志裕、王印、莫军为董事，孙建一、李家祥、李志荣、冯佳为独立董事，共同组成公司第13届董事会。
五、 `管理层讨论与分析`
1、公司报告期内主要经营情况
报告期内，房地产市场保持稳定发展并进一步吸引投资，投资增幅32.9 ％，高于上年同期水平；商品住宅销售在保持22.2％增长的同时，增幅放缓；市场竞争进一步激烈。
期内，集团结算面积36.1万平方米，较上年同期增长12％；尚有24万平方米预售面积，因竣工计划安排在下半年，未能参与本期结算。
由于2001年同期集团之收入及盈利中含有业已出售的零售业务，且本期可参与结算的项目资源有限，因此，上半年集团所实现的15.02亿元主营业务收入以及1.42亿元净利润分别较上年同期减少38.26％和16.60％。
期内，深圳万科房地产有限公司在2001年房地产企业资质评审中连续四年获得第一名，万科·四季花城经过三年多时间的开发，社区日渐成熟，期内新推出的五、六期共13.7万平方米已售出9.4万平方米；上半年，上海万科房地产有限公司的重点工作是筹划万科·城市花园新区南块二期的销售，以及将在年内启动的金丰项目、浦东项目和宝山项目，在建项目万科·假日风景项目售出3.8万平方米；沈阳万科房地产有限公司主要准备沈阳万科·金色家园和沈阳万科·四季花城的开盘，于7月初推出的两个项目保持热销，万科·沈阳花园新城售出4.5 万平方米。在北京，万科·青青家园和万科·星园项目销售稳定，期内，两个项目售出6.1万平方米，万科·青青家园销售势头良好。
2001年集团先后进入武汉、长春、南京、南昌发展房地产业务，集团在产品、服务和品牌方面所显示的核心竞争力，赢得了市场的认同。在武汉，万科·四季花城自2002年年初推出，实现销售面积8.5万平方米，为武汉房地产市场注入了新的活力。在南京，万科·金色家园的高档定位准确，产品获得购房者的青睐，期内实现销售5.9万平方米，所推出单位已基本售罄。在长春，万科·城市花园自4月底开盘以来，实现销售面积3.4万平方米。在南昌，万科·四季花城推出一期378套住宅单位共 4.7万平方米。
天津万科房地产有限公司在经过了2001年的经营调整后，整体经营出现向好趋势。上半年，该公司重点筹备东丽湖项目的前期策划工作，借助将在东丽湖举办的世界大学生滑水运动会，政府加大了对周边交通及基础设施的投资，将推动该地块的启动。但受市场竞争环境影响，该公司现有项目的整体毛利较低，而管理费用相对较高；加上项目结算资源的不足以及精品续建工程的费用支出等，天津公司的经营收支短期内只能维持在持平而略有盈余的水准。
上半年，房地产销售表现喜人，主要得益于集团跨地域发展战略的实施，其中武汉公司、南昌公司、长春公司和南京公司共实现销售和预售面积22.5万平米。但期内24万平方米的已售未结算面积反应了房地产项目的开发周期存在一定的不均衡性；另一方面，结算面积虽然较上年同期有所增长，但主营业务收入并未相应增长，主要是期内可结算项目的平均销售价格相对较低所致。
管理层认为，集团上半年良好的销售表现为全年业绩奠定了良好的基础，并预期，随着下半年参与结算项目的增加，集团全年业务将有良好表现。
随着已有项目资源的不断开发，集团项目储备由期初建筑面积860万平方米调减至677万平方米。鉴于集团对项目采取了分期开发的方式，部分项目的土地手续还在完善过程中，随着国家新的土地政策的变化，各地方土地政策的实施细则还在逐步制定和出台的过程中，因此，上述部分项目储备存在一定的不确定因素，可能调减集团项目储备数量，但预计不会对集团明年的经营产生重大影响，管理层提请投资者予以关注。
随着市场和消费者队伍的不断成熟，客户对产品的需求呈高品质、多样化的趋势，市场竞争日趋激烈。对此，管理层进行了认真的探讨。在战略发展方面，我们继续加大了对已有市场的投资力度，以提高管理效益，发挥规模经济；此外，我们继续研究新市场进入的可行性并积极在目标市场寻求合适的项目资源。在产品方面，我们通过流程优化，推行“专业集成”，更专注于住宅开发中节点的衔接和品质控制。在市场推广方面，我们全面推出品牌整合计划，加深消费者对万科品牌和产品的认知，提升集团品牌影响力。在客户关系方面，我们坚持“客户是我们永远的伙伴”，期内，实施了“春天计划”，开展精品续建工程，完善投诉处理机制以提高处理效率，规范服务流程并提供个性化服务，提高客户满意度。该等努力均体现在我们的实际操作过程中。
报告期内，公司完成了15亿元可转换公司债券的发行，所募资金已部分投入深圳、上海、北京、成都的房地产项目。该项集资为集团的快速发展提供了有力的资金支持。
2、财务状况分析
（1）经营成果、财务指标分析
鉴于前述的原因，上半年集团所实现的15.02亿元主营业务收入以及1.42亿元净利润分别较上年同期下降38.26％和16.6％。期内，集团发行的15亿元可转换公司债券资金的到位及相关因素的影响，总资产较期初增长26.85％，长期负债则较期初增长443.3％。期内，集团存货增加至53.87亿元，其中项目资源储备占46.85％，在建工程占30.32％，库存现房占22.72％，其它存货占0.11％，但库存现房较期初减少1.6亿元。
主要经营成果指标及资产比较情况如下：
项目 2002年1－6月 2001年1－6月 增减幅度 变动原因
主营业务收入 150,199 243,270 －38.26％ 去年同期主营业务
包含零售业务（该业
务已于2001年8月转让）
及部分楼宇尚
未竣工
主营业务利润 35,373 51,286 －31.03％ 原因同上
净利润 14,216 17,046 －16.60％ 去年同期损益中包含
零售业务（该业务
已于2001年8月转让）
及部分楼宇尚未
竣工
现金及现金等价
物的净增加额 85,851 (23,274) 本期发行可转换
公司债券资金到位
项 目 2002－6－30 2001－12－31 增减幅度 变动原因
总资产 822,361 648,291 26.85％ 可转债资金到位
及业务规模稳定增长
股东权益 326,667 312,409 4.56％ 本报告期净利润增加
（2）主营业务情况说明
报告期内主营业务收入的分布如下：
地区 主营业务收入（万元） 占集团总额（％） 主营业务成本（万元）
深圳地区 52,143 34.72 37,343
上海地区 26,333 17.53 19,018
北京地区 24,930 16.60 19,713
武汉地区 20,457 13.62 14,686
沈阳地区 14,890 9.91 9,379
成都地区 6,899 4.59 4,597
天津地区 4,547 3.03 2,466
合计 150,199 100.00 107,202
续上表：
地区 占集团总额（％） 市场份额（％）
深圳地区 34.83 数据未公布
上海地区 17.74 1.18
北京地区 18.39 1.98
武汉地区 13.70 11.73
沈阳地区 8.75 10.61
成都地区 4.29 1.64
天津地区 2.30 1.89
合计 100.00
注：数据来源自中国房地产信息网、国家统计局、沈阳市统计局
1所指“市场份额"为：万科在各地商品住宅市场上销售金额的市场份额。
2武汉数字来自：武汉市房地产综合发展开发办公室《房地产资讯》第四期。
3、期后事项
根据国家新的土地政策以及新的“成都市土地市场管理办法”，成都万科房地产有限公司城市花园项目大二期开发用地1350亩（规划建筑面积90万平方米）将由政府收回。该项变化已在前述的项目资源储备数字中予以扣减。
4、公司投资情况－募集资金使用情况
经有关部门核准，本公司于2002年6月13日向社会公开发行人民币15亿元的可转换公司债券，募集资金已于2002年6月20日到位。截止本报告期末，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：（单位：万元）
可转债申报情况 截止目前情况
投资项目 承诺投资金额 预测销售 已完成 已结算部分 项目进度
净利率 投资金额 销售净利率
深圳四季花城
二区 25,000 15.4％ 2,000 22.2％ 69.7％
深圳下沙（金
域蓝湾） 40,000 16.8％ 1,000 ＊＊＊ 31.6％
上海万科春申
城（假日风景） 30,000 10.7％ 13,100 10.4％ 27.1％
北京青青家园 30,000 13.9％ 9,985 12.3％ 45.9％
成都万科城市
花园 25,000 15.3％ 6,000 15.7％ 22.7％
合 计 150,000 32,085
公司严格按照《可转债募集说明书》披露的使用计划投入可转债募集资金，截至报告期末，各项目进展顺利，有关尚未使用募集资金用途、预测收益率与实际收益率的差异说明如下：
a．可转债募集资金尚节余117,915万元，存放于本公司专用帐户，将严格按照承诺投向投放；
b．深圳四季花城二区、成都城市花园销售净利率高于预测数，主要是由于销售价格高于预期售价；上海万科假日风景、北京青青家园已结算部分投资收益率比预测数略低，原因是该等项目处于前期阶段，小区环境、配套尚不成熟，项目前期销售采取低价入市策略。
5、报告期实际经营成果与期初计划比较
公司未曾对2002年半年度盈利作过预测。公司在2002年上半年经营稳定，预计下半年将保持稳健的发展。
6、下半年工作计划
下半年，集团计划推出可售面积79.8万平方米，项目主要分布情况如下：深圳地区将推出万科·金域蓝湾、万科·四季花城七期和万科·金色家园三期，共约19.6万平方米；上海地区将推出万科·假日风景二期和万科·城市花园新区南块二期，共11.3万平方米；沈阳地区将推出万科·金色家园一期和四季花城一期，共14万平方米；北京地区将推出万科·青青家园二期和万科·星园三期，共11.5万平方米；成都地区将推出万科·城市花园二期共7万平方米；武汉地区将推出万科·四季花城二期共4万平方米；长春地区将推出万科·城市花园一期4.9万平方米；南昌地区将推出万科·四季花城二期共5.4万平方米；天津地区将推出万科·美树丽舍二期和万科·花园新城西区6、7座共2.1万平方米。
集团进一步整合营销和客户服务等专业资源，加强营销力度，通过品牌整合传播，扩大万科品牌影响力，提高消费者对万科产品的认可度，实现各地项目销售的快速增长，保证全年销售目标的实施；同时，继续推行专业集成计划，建立标准化业务流程图、成本控制管理，明确各节点工作成果要求，建立业务指引，提高公司竞争力。
管理层相信，随着中国房地产业稳步发展，在广大股东的积极支持下，在集团全体员工的共同努力下，集团的业务将得到更长足的发展。
六、 `重要事项`
1、公司上年度利润分配方案、发行可转换公司债券方案及其执行情况。
分红派息方案：公司经2002年6月12日第14届股东大会通过之2001年度利润分配方案为：2001年度可供分配利润为355,586,937.74元：（1）按照中国会计标准之净利润的10％计提法定公积金；（2）按照中国会计标准之净利润5％计提法定公益金；（3）按中国会计标准之净利润之50％计提任意盈余公积金，并弥补因会计政策变动导致的年初未分配利润之负数与住房周转金转入数之剩余金额；（4）自本年度净利润中，按总股本及每股0.20元提取分红基金；（5）剩余未分配利润留存下年，将全部留作股利分配。
2001年度股息已于7月派付，股权登记日7月16日，派息日7月17日。派息实施方案详见7月10日《中国证券报》、《证券时报》及香港英文《虎报》。
发行可转换公司债券方案：本公司2001年度发行可转换公司债券（“可转债”）方案根据中国证券监督管理委员会证监发行字[2002]52号文核准，已于2002年6月实施，共向社会公开发行1500万张可转换公司债券，每张面值100元，发行总额150,000万元。可转换公司债券期限5年，票面利率1.5％。股权登记日为2002年6月11日，缴款期：6月11日－6月13日，6月13日正式申购，6月19日发行结束，可转换公司债券于2002年6月28日在深交所挂牌交易，简称“万科转债”，债券代码“125002”。详细方案请见6月7日《中国证券报》、《证券时报》和《上海证券报》。
3、重大诉讼、仲裁事项
本公司持续披露的新加坡籍居民陈孟哲、陈金凤诉天津万科兴业（集团）有限公司、天津万科兴业发展有限公司、天津万兴物业管理有限公司一案，天津市高级人民法院已于2002年7月10日作出一审判决。判决主要内容为：（1）解除陈孟哲与天津万科兴业发展有限公司签订的《天津万科中心大厦楼宇预售合同》；（2）万科支付原告所购楼宇的房款本息。因原告提出上诉，该判决未生效。
根据稳健原则，天津公司已累计预提利息损失准备6,348,915.95元。
期后事项：
2002年7月10日，因对工程款剩余款项产生异议，天津市和平建工集团有限公司向法院起诉天津万科房地产有限公司，称天津万科房地产有限公司尚欠其29,719,204元工程款没有支付。该案已被法院受理。
4、报告期内公司无重大收购及出售资产事项。
5、报告期内，本公司无重大关联交易事项。
6、重大合同及其履行情况
（1） 报告期内本公司未发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司资产的事项。
（2） 报告期内，本公司不存在委托理财事项。
（3） 公司于2002年4月18日与中国建设银行深圳市分行签订了5亿元人民币综合授信额度的《综合融资额度合同》。
（4） 报告期内，公司签署深圳龙岗溪涌海滨别墅项目协议书。
7、承诺事项
公司于2000年年报中公布了2001年度利润分配政策，公司履行了该承诺事项，具体分配情况请见上文“公司上年度利润分配方案、发行可转换公司债券方案及其执行情况”。
8、其它事项
公司发行的可转债初始转股价格为每股人民币12.10元，公司在2002年7月17日实施2001年度每股派发人民币0.2元现金的分红派息方案除息后，可转债债初始转股价格也相应调整为每股人民币11.90元。
七、 `财务报告`（未经审计）
1、 资产负债表
2、 利润及利润分配表
3、 现金流量表
4、 会计报表附注万科企业股份有限公司 2002年半年度会计报表附注
1.本公司本报告期内未发生会计政策、会计估计变更与会计差错更正的情况。
2.本报告期合并范围发生变化的单位和原因如下：
公司于报告期内新设深圳市新万实业有限公司，沈阳万科四季花城房地产开发有限公司，沈阳万科金色家园开发有限公司，长春万科物业管理有限公司，上海万科房地产经纪咨询有限公司，该等公司经营范围分别涉及房地产开发、物业管理或房产中介业务，故纳入本报告期合并会计报表。
3.其他
本报告未经审计。
八、 `备查文件目录`
1、 载有董事长签名的半年度报告文本；
2、 载有公司法定代表人、财务负责人、财务经理签名并盖章的财务报告文本；
3、 报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有文件文本；
4、 公司章程；
5、 国际会计标准半年度报告文本；
6、其它有关资料。
万科企业股份有限公司
2002年8月21日