金融街控股股份有限公司2002年增发招股意向书
（注册于北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座8层）
股票简称：金融街股票代码：000402
主承销商兼上市推荐人：
人民币普通股不超过4000万股
发行人董事会声明
发行人董事会已批准本招股意向书,全体董事承诺其中不存在任何虚假、误导性陈述或重大遗漏,并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所做的任何决定,均不表明其对发行人所发行股票的价值或者投资人的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定,股票依法发行后,发行人经营与收益的变化,由发行人自行负责,由此变化引致的投资风险,由投资者自行负责。特别风险提示
1、公司已于2002年7月24日在《中国证券报》、《证券时报》公布了2002年半年度报告,请投资者参阅本招股意向书＂第十二节管理层讨论与分析＂。
2、公司2001年净利润为1.5亿元,较上期增长280%,主营业务收入较上期增长387%,收入、利润主要来源于受托土地开发业务。在公司现行受托土地开发业务的会计核算方法下（具体见＂第十节财务会计信息＂之＂五、其他重要事项的说明＂中＂13、公司房地产项目的会计核算＂项）,公司各报告期受托土地开发收入额与公司在金融街区域内市政配套设施投入额直接相关,在当前公司各报告期区域内市政配套设施投入方面不均衡的现实情况下,公司各报告期受托土地开发收入额的确认有较大的不确定性。投资者不宜以2001年度及2002年各期的利润完成情况来类推以后各期业绩。公司今后的业务将从以受托土地开发业务为主转换为受托土地开发、自主土地开发、房产开发相结合的方式,受行业会计政策的影响,公司可能存在各期收入、利润增长不均衡的风险。
3、公司2001年净现金流量为-5,208万元,经营活动产生的现金流量净额为-51,893万元,公司可能存在短期现金偿付能力不足的风险。
4、公司2001年母公司报表资产负债率为69.43%,合并报表资产负债率为69.55%,公司可能存在偿债能力不足的风险。
5、公司的房地产业务与开发产品高度集中于北京金融街范围内,该区域内房地产开发收入占公司主营业务收入的90%以上。这使本公司高度依赖于北京房地产市场尤其是金融街区域市场的表现,北京房地产市场的变化决定公司的盈利水平,一旦北京房地产市场需求或市场价格出现大的波动,将影响公司的业绩。公司存在高度依赖于单一市场的风险；
6、公司本次股票发行前后金融街集团均是本公司之控股股东,金融街集团如利用其控股地位,通过内部干预等方式对公司的重大决策、生产经营和人事安排等进行非正常干涉,则可能影响本公司其他股东特别是中小股东的合法权益,公司可能存在大股东控制风险。
7、公司未对2002年的盈利作出预测,存在未提供盈利预测的风险,特提请投资者注意投资风险。
发行人中文名称： 金融街控股股份有限公司
发行人英文名称： FINANCE STREET HOLDING CO.,LTD.
住所： 北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座8层
已上市股票简称： 金融街
A股股票代码： 000402
本次增发股票类型： 人民币普通股A股
每股面值： 人民币1.00元
本次发行数量： 不超过40,000,000股,最终发行量将根据网上和网下的申购情况决 定,并在申购结束后的发行结果中公告。
发行对象： 在中国结算深圳分公司开立A股股东帐户的境内自然人、证券投资基
金和法人（国家法律、法规禁止者除外）。
定价方式及发行价格： 本次发行询价区间的下限为股权登记日前一个交易日收盘价的
85%,上限为股权登记日前一个交易日收盘价。本次发行价格由发行
人和主承销商根据网下和网上的申购情况,按照申购价格由高到低
进行排序,并对申购数量进行统计,最终由主承销商和发行人根据排
序和统计结果按一定的超额认购倍数协商确定发行价格。最终确定
的发行价格将在发行结果公告中公布。
预计募集资金总额：约42,000万元（含发行费用）
发行方式与优先配售比例：本次发行采用在价格区间内网下向机构投资者
累计投标询价和网上对社会公众投资者累计投标询价
相结合的发行方式；本次发行不设置网上、网下的初始
配售比例,不设立回拨机制。除原流通股股东优先配售
部分之外,对在网上申购的其他众投资者与在网下申购
的机构投资者按照相同的配售比例进行配售。
本次发行将向原流通股股东优先配售,即本次发行股权
登记日收市后登记在册的发行人社会公众股股东按其
持股数量以10：2的比例优先认购。原流通股股东有效申
购总量超过其优先认购权的部分与其他公众投资者一
起参加比例配售。原流通股股东放弃及未获配售的优先
认购的部分纳入剩余部分进行比例配售。
发行日期： 2002年8月6日
股票上市的证券交易所：深圳证券交易所
招股文件查询网址：www.cninfo.com.cn
主承销商： 国泰君安证券股份有限公司
副主承销商： 华龙证券有限责任公司
分销商： 联合证券有限责任公司、国联证券有限责任公司
发行人律师： 北京市观韬律师事务所
发行人会计师： 岳华会计师事务所有限责任公司
发行人评估师： 北京德威评估有限责任公司
主承销商律师： 北京市康德律师事务所
本招股意向书签署日期：2002年7月30日
第一节 释 义
在本招股意向书中,除非文义另有所指,下列简称具有如下意义：
发行人、本公司、公司、
金融街控股 指 金融街控股股份有限公司
金融街集团 指 北京金融街建设集团
金融街 指 东起太平桥大街,西至西二环路,南起复兴门内大
街,北至阜成门内大街的区域
分公司 指 金融街控股股份有限公司北京分公司
经营公司 指 分公司前身北京金融街房地产经营有限公司
开发公司 指 北京金融街建设开发有限责任公司
华融公司 指 北京华融综合投资公司
董事会 指 本公司股东大会选举产生的本公司董事会
股东大会 指 本公司股东大会
重庆华亚 指 重庆华亚现代纸业股份有限公司
原控股股东 指 华西包装集团公司
公司法 指 中华人民共和国公司法
证券法 指 中华人民共和国证券法
证监会 指 中国证券监督管理委员会
GDP 指 Gross Domestic Product国内生产总值
CBD 指 Central Business District商务中心区
用地面积 指 城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线
所围合的用地之水平投影面积,不包括代征的面积
三通一平 指 通上水、下水、电力和场地自然平整
七通一平 指 通上水、下水、电力、电信、燃气、热力、道路和场地自然平整
主承销商 指 国泰君安证券股份有限公司
承销团 指 由国泰君安股份证券有限公司担任主承销商的承销机构
元 指 人民币元
第二节 概览
本概览仅为招股意向书全文的扼要提示,投资者作出投资决策前,应认真阅读招股意向书全文。
一、发行人基本情况简介
法定中文名称：金融街控股股份有限公司
法定英文名称：Finance Street Holding Co., Ltd.
法定住所：北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座8层
董事长：王功伟
注册资本：12,590.64万元
二、经营范围、主营业务
（一）公司的经营范围
公司的经营范围是：房地产开发,销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资和技术开发、技术服务；停车服务等。
（二）公司从事的主营业务
金融街区域的总体规划、土地开发、房地产项目开发和综合管理。
（以上发行人情况详见第五节＂发行人基本情况＂和第六节＂业务和技术＂）
三、控股股东变更及重大资产重组
公司的前身是重庆华亚现代纸业股份有限公司。2000年5月23日公司与金融街集团进行了整体资产置换；2000年5月24日金融街集团受让华西包装集团公司所持公司全部61.88%的国有法人股成为第一大股东；2000年6月26日选举产生了新的董事、监事及高管人员；自2000年8月8日起,公司更名为金融街控股股份有限公司,公司股票简称由＂重庆华亚＂更名为＂金融街＂；2001年4月公司将注册地由重庆市迁至北京市。
四、主要股东简介
截止2001年12月31日,持有本公司5%以上股份的股东只有一名,即金融街集团,为本公司控股股东。
法定代表人：鞠瑾
注册资本：16,199万元
经营范围：房地产建设投资咨询、房地产经营管理咨询；租赁建筑施工设备；运输方面的信息咨询；文化、体育、艺术交流；租赁展览展示用品；承办展览展销；自有房产的物业管理；租赁办公设备。
五、发行人最近三年及最近一期的主要财务数据
以下1999-2001年财务数据业已经岳华会计师事务所有限责任公司、重庆天健会计师事务所有限责任公司（原重庆华源会计师事务所）审计验证；2002年中期财务数据未经审计。
（一）公司最近三年及最近一期财务报表的主要财务数据与主要财务指标
（其中1999年-2000年为模拟会计报表数据）
1、资产负债表主要数据
（单位：元）
项目 2002/6/30（未经审计） 2001/12/31 2000/12/31 1999/12/31
资产 1,758,367,301.20 1,137,756,499.58 599,748,761.33 464,305,734.96
负债 1,340,037,402.57 781,156,074.34 388,620,822.03 299,979,018.85
少数股东权益 12,866,320.03 10,108,680.59 9,388,854.09 -
股东权益 405,463,578.60 346,491,744.65 201,739,085.21 164,326,716.11
2、损益表主要数据
（单位：元）
项目 2002年1-6月（未经审计） 2001年度 2000年度 1999年度
主营业务收入 255,907,376.52 857,282,451.10 175,950,376.12 102,493,505.83
主营业务利润 63,601,194.84 216,166,245.43 65,449,350.00 40,521,438.92
利润总额 33,643,543.84 215,277,500.26 58,801,953.73 30,676,947.08
净利润 58,971,833.95 151,047,979.44 39,758,224.28 21,206,173.13
3、主要财务指标
财务指标 2002年中期（未经审计） 2001年度 2000年度 1999年度
营运资金（万元） 109,441.56 65,403.3 19,127.79 13,789.31
流动比率 2.72 2.42 1.5 1.46
速动比率 0.98 0.53 0.45 0.33
资产负债率（%）
（以母公司报表为基础） 76.79 69.43 7.73 0
资产负债率（%）
（以合并报表为基础） 76.94 69.55 64.8 64.6
应收帐款周转率（次/年） 2.03 8.77 12.05 -
存货周转率（次/年） 0.36 0.93 0.27 0.21
净资产收益率（加权） 15.68% 54.48% 21.58% 13.79%
每股净利润（元） 0.47 1.20 0.32 0.27
（二）重组前后的主要财务数据与主要财务指标
（其中1999年、2000年1月1日-5月22日会计报表数据以重组前原重庆华亚的资产作为编制基础,2000年5月23日-12月31日及2001年会计报表数据以重组后置入的资产作为编制基础）
1、资产负债表主要数据
（单位：人民币元）
项目 2002/6/30（未经审计） 2001/12/31 2000/12/31 1999/12/31
资产 1,758,367,301.20 1,137,756,499.58 599,748,761.33 317,480,080.07
负债 1,340,037,402.57 781,156,074.34 388,620,822.03 143,328,437.54
少数股东权益 12,866,320.03 10,108,680.59 9,388,854.09 4,044,860.14
股东权益 405,463,578.60 346,491,744.65 201,739,085.21 170,106,782.39
2、损益表主要数据
（单位：人民币元）
项目 2002年1-6月（未经审计） 2001年度 2000年度 1999年度
主营业务收入 255,907,376.52 857,282,451.10 220,558,550.26 172,183,704.06
主营业务利润 63,601,194.84 216,166,245.43 72,624,969.95 31,075,919.66
利润总额 33,643,543.84 215,277,500.26 59,182,433.71 13,991,462.17
净利润 58,971,833.95 151,047,979.44 40,138,704.26 11,861,737.27
3、主要财务指标
财务指标 2002年中期（未经审计） 2001年度 2000年度 1999年度
营运资金（万元） 109,441.56 65,403.3 19,127.79 18,870.34
流动比率 2.72 2.42 1.49 1.16
速动比率 0.98 0.53 0.45 0.88
资产负债率（%）
（以母公司报表为基础） 76.79 69.43 64.4 40.3
资产负债率（%）
（以合并报表为基础） 76.94 69.55 64.8 45.14
应收帐款周转率 2.03 8.77 2.05 2.39
存货周转率 0.36 0.93 0.40 4.26
净资产收益率（摊薄） 14.54% 43.59% 19.9% 6.97%
净资产收益率（加权） 15.68% 54.48% 21.15% 7.29%
每股净利润（元） 0.47 1.20 0.32 0.15
（以上财务数据详见第十节＂财务会计信息＂）
六、本次发行概况
公开发行的股票总量：不超过40,000,000股,最终发行量将根据网上和网下的申购情况决定,并在申购结束后的发行结果中公告。
募集资金总额：约42,000万元（含发行费用）
定价方式及发行价格：本次发行询价区间的下限为股权登记日前一个交易日收盘价的85%,上限为股权登记日前一个交易日收盘价。本次发行价格由发行人和主承销商根据网下和网上的申购情况,按照申购价格由高到低进行排序,并对申购数量进行统计,最终由主承销商和发行人根据排序和统计结果按一定的超额认购倍数协商确定发行价格。最终确定的发行价格将在发行结果公告中公布。
发行方式与优先配售比例：本次发行采用在价格区间内网下向机构投资者累计投标询价和网上对社会公众投资者累计投标询价相结合的发行方式；本次发行不设置网上、网下的初始配售比例,不设立回拨机制。除原流通股股东优先配售部分之外,对在网上申购的其他众投资者与在网下申购的机构投资者按照相同的配售比例进行配售。
本次发行将向原流通股股东优先配售,即本次发行股权登记日收市后登记在册的发行人社会公众股股东按其持股数量以10：2的比例优先认购。原流通股股东有效申购总量超过其优先认购权的部分与其他公众投资者一起参加比例配售。原流通股股东放弃及未获配售的优先认购的部分纳入剩余部分进行比例配售。
发行地区：全国与深圳证券交易所联网的各证券交易网点。
发行对象：在中国结算深圳分公司开立A股股东帐户的境内自然人、证券投资基金和法人（国家法律、法规禁止者除外）。
承销方式：承销商将以余额包销方式承销本公司此次公开发行的不超过4,000万股人民币普通股。
（以上发行概况详见第三节＂本次发行概况＂）
七、本次募集资金的运用
本次募集资金总额40,000万元（不含发行费用）,董事会计划并报经股东大会批准将所得款项全部用于下列项目：
（一）金融街B区1号地项目开发,利用募集资金投资1.5亿元；
（二）金融街B区5号地项目开发,利用募集资金投资1.0亿元；
（三）金融街G区4号地项目开发,利用募集资金投资1.0亿元；
（四）金融街B区4号地土地开发,利用募集资金投资3.1亿元；
上述投资项目预计共需资金6.6亿元,本次增发所募资金对项目的投资优先顺序以上述排列顺序为准。募集资金不足部分,由公司自筹解决。
（以上募集资金投向详件见第十五节＂本次募集资金运用＂）
第三节 本次发行概况
一、绪言
（一）本招股意向书是根据《公司法》、《证券法》、《股票发行与交易管理暂行条例》、《上市公司新股发行管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第11号》等国家法律、法规、规范性文件及发行人的实际情况编写的,旨在为投资者提供发行人的基本情况和本次发行的有关各项资料。本公司董事会全体成员确信本招股意向书中不存在任何重大遗漏或者误导,并愿意对其内容的真实性、准确性、完整性负个别及连带责任。
（二）本次增发方案经本公司以下董事会及股东大会审议通过：1、2001年5月23日召开的第二届董事会第十五次会议形成决议,经2001年6月25日召开的2001年第二次临时股东大会表决通过；2、2002年3月7日召开的第二届董事会第二十八次会议对增发方案中定价方法的条款形成修改决议,经2002年4月12日召开的2001年年度股东大会表决通过；3、2002年5月22日召开的第二届董事会第三十次会议对增发方案中延长有效期限的条款形成决议,已经2002年6月26日召开的2002年第一次临时股东大会表决通过。
本次增发已获中国证券监督管理委员会证监发行字〖2002〗60号文核准实施。
（三）本次公开发行的股票是根据本招股意向书所载明的资料申请发行的。除本公司董事会和主承销商外,没有委托或授权任何其他人提供未在本招股意向书中列载的信息和对本意向书作任何解释或者说明。
（四）投资者应注意必须自行负担买卖本公司股票所应缴纳的税款,本公司和承销商对此不承担任何责任。
二、本次发行的基本情况
本次发行股票的类型： 人民币普通股A股
每股面值： 人民币1.00元
发行总量： 本次拟公开发行的股份数量不超过4,000万股,最终发行量将根据网上和网下的申购情况决定,并在申购结束后的发行结果中公告。
（一）定价方式及发行价格：本次发行询价区间的下限为股权登记日前一个交易日收盘价的85%,上限为股权登记日前一个交易日收盘价。本次发行价格由发行人和主承销商根据网下和网上的申购情况,按照申购价格由高到低进行排序,并对申购数量进行统计,最终由主承销商和发行人根据排序和统计结果按一定的超额认购倍数协商确定发行价格。最终确定的发行价格将在发行结果公告中公布。
（二）发行方式与优先配售比例：本次发行采用在价格区间内网下向机构投资者累计投标询价和网上对社会公众投资者累计投标询价相结合的发行方式；
本次发行不设置网上、网下的初始配售比例,不设立回拨机制。除原流通股股东优先配售部分之外,对在网上申购的其他众投资者与在网下申购的机构投资者按照相同的配售比例进行配售。
本次发行将向原流通股股东优先配售,即本次发行股权登记日收市后登记在册的发行人社会公众股股东按其持股数量以10：2的比例优先认购。原流通股股东有效申购总量超过其优先认购权的部分与其他公众投资者一起参加比例配售。原流通股股东放弃及未获配售的优先认购的部分纳入剩余部分进行比例配售。
（三）发行对象：在中国结算深圳分公司开立A股股东帐户的境内自然人、证券投资基金和法人（国家法律、法规禁止者除外）。
（四）预计募集资金总额（含发行费用）：本次发行预计募集资金42,000万元,实际募集资金量将在发行后确定,在本次发行结果公告中公告。
（五）本次发行股票的上市：本次发行结束后,发行人将申请尽早将本次发行的股票在深圳证券交易所上市流通,具体的上市交易日期另行公告。
1、本次网下配售的股票,将不设持有期限制；
2、上网发行的股票和公司原A股流通股股东优先认购的股票部分在新股上市日起即可流通。
（六）发行时间安排：
日期 工作内容 停牌安排
7月31日（T-4） 1、刊登招股意向书 上午停牌
2、刊登网上、网下发行公告和路演推介会通知 一小时
3、网上路演推介
8月1日-8月2日 深圳、上海现场路演推介 不停牌
（T-4～T-2）
8月2日（T-2） 股权登记日 不停牌
8月5日（T-1） 刊登申购价格区间公告 停牌一天
8月6日（T） 网上、网下申购日
特别提示：本次网下预约申购采取缴纳定金方 停牌一天
式；机构投资者网下申购缴纳的定金必须在申购
日下午15：00前划至主承销商指定的收款银行帐户
8月7日-8月8日 1、汇总申购情况,统计申购结果 停牌两天
（T＋1～T＋2） 2、发行人与主承销商根据申购情况确定本产次发
行股票数量和发行价格
3、各证券交易网点将申购资金划入深交所在清算
银行设立的申购资金专户；
4、主承销商会同结算公司及具有证券从业资格的
会计师事务所对申购资金的到帐情况进行核查,
并由会计师事务所出具验资报告；
8月9日（T＋3） 1、在指定的报刊上公布：本次发行的发行总量和 上午停牌
发行价格；有效申购总量；原流通股股东优先认购 一小时
数量；网上优先认购后的剩余股票的配售比例和数
量；网下机构投资者申购情况
2、主承销商以传真方式向获配的机构投资者发出
配售确认及缴款通知书
8月12日（T＋4） 1、完成获配机构投资者补缴股款或退款； 不停牌
2、网上发行部分未获发售的申购款予以解冻,并
向各证券营业网点返还未获发售部分的申购款；
上述日程安排遇不可抗力因素将顺延,有关本次发行的其他事宜,主承销商和发行人将视需要在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、等报刊上及时公告,请投资者留意。
（七）承销方式：承销商将以余额包销方式承销本公司此次公开发行的不超过4,000万股人民币普通股。
（八）承销期日期：2002年8月6日
（九）发行费用概算
承销费用 1,260万元
审计费用 75万元
律师费用 35万元
评估费用 35万元
上网发行手续费 108万元
上市审核费 3万元
其他费用： 479万元
其中：
差旅费 40万元
宣传推介费 359万元
会议及办公材料费 80万元
（十）承销机构及其承销量
承销商 承销股数（股） 承销比例
主承销商：国泰君安证券股份有限公司 不超过1,700万 43%
副主承销商：华龙证券有限责任公司 不超过600万 15%
分销商：联合证券有限责任公司 不超过850万 21%
分销商：国联证券有限责任公司 不超过850万 21%
合计 不超过4,000万 100%
三、本次发行的有关当事人
（一） 发行人： 金融街控股股份有限公司
法定住所： 北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座8层
法定代表人： 王功伟
电话： 010-88086184
传真： 010-88086186
联系人： 许群峰
（二） 主承销商： 国泰君安证券股份有限公司
法定住所： 上海市浦东新区商城路618号
法定代表人： 金建栋
电话： 010-82001365、010-82001463
传真： 010-82001523
联系人： 罗爱梅、张岩
（三） 副主承销商： 华龙证券有限责任公司
法定住所： 甘肃省兰州市城关区科技街139号
法定代表人： 张文武
联系电话： 0931-8815556、0931-4890651
联系人： 李福祥、田晓艳
（四） 分销商： 联合证券有限责任公司
法定住所： 深圳市罗湖区深南东路5047号深圳发展银行大厦10、24、2
25楼
法定代表人： 王世宏
联系电话： 010-68085588-605
联系人： 谢民
（五） 分销商： 国联证券有限责任公司
法定住所： 江苏省无锡市中山路153号
法定代表人： 范炎
联系电话： 0510-2768480
联系人： 刘桢
（六） 发行人律师事务所： 北京市观韬律师事务所
地址： 北京西城区金融大街通泰大厦B座6层
法定代表人： 韩德晶
电话： 010-88086638
传真： 010-88086645
经办律师： 崔利国、苏波
（七） 主承销商律师事务所 北京市康德律师事务所
地址： 北京市朝阳区外馆斜街甲1号泰利明苑511
法定代表人： 常海浪
电话： 010-85285340
传真： 010-85285398
经办律师： 刘新兵
（八） 财务审计机构： 岳华会计师事务所有限责任公司
地址： 北京市朝阳区霄云路26号鹏润大厦
法定代表人： 李延成
电话： 010-84584405
传真： 010-84584428
经办会计师： 潘帅、王丰
（九） 资产评估机构： 北京德威评估有限责任公司
地址： 北京市海淀区车公庄西路20号
法定代表人： 邓小丰
电话： 010-68438528
传真： 010-68438528
经办评估师： 刘洪跃
（十） 股票登记机构： 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
地址： 深圳市深南东路5045号
负责人： 黄铁军
电话： 0755-2083333
传真： 0755-2083333
（十一） 收款银行： 上海浦东发展银行北京分行黄寺分行
联系人： 高依群
地址： 北京市东城区安德里北街21号
电话： 010-84258709
传真： 010-84258712
（十二） 股票上市交易所： 深圳证券交易所
住所： 深圳市深南东路5045号
法定代表人： 张育军
电话： 0755-2083333
传真： 0755-2083333
发行人与本次发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他权益关系。
四、预计时间表
（一）招股意向书及网上、网下发行公告刊登日：2002年7月31日
（二）股权登记日：2002年8月2日
（三）申购价格区间公告日：2002年8月5日
（四）申购日：2002年8月6日
（五）资金冻结日期：2002年8月7日至2002年8月9日
（六）发行结果公告日：2002年8月9日
（七）预计上市日期：2002年8月21日
第四节 风险因素及对策
重要提示
本公司经深圳证券交易所《上市公司行业分类结果》确认为房地产开发行业,目前主要从事金融街的独家土地开发、总体规划、项目开发和综合管理,除上述行业和业务外,本公司暂没有经营其他行业的业务。
投资者在评价和购买本公司此次发售的股票时,除应详细阅读本招股说明书提供的其他资料外,还应特别考虑本部分提示的下述各项风险因素。根据重要性原则或可能影响投资决策程度的大小排序,兹将公司风险列示如下：
一、财务风险
1、收入、利润增长不均衡的风险
公司2001收入、利润主要来源于受托土地开发业务,当年净利润为1.5亿元,较上期增长280%,主营业务收入较上期增长387%。公司受托土地开发业务遵循《企业会计准则--建造合同》进行会计核算,按照完工百分比法确认收入、结转成本；自主土地开发和房产开发业务遵循《企业会计准则--收入》确认收入、结转成本。在公司现行受托土地开发业务的会计核算方法下,公司各报告期受托土地开发收入额与公司在金融街区域内市政配套设施投入额直接相关,在当前公司各报告期区域内市政配套设施投入方面不均衡的现实情况下,公司各报告期受托土地开发收入额的确认有较大的不确定性。投资人不能以2001年及2002年各期公司利润完成情况简单类推今后各期的利润完成情况。公司今后的业务将从以受托土地开发业务为主转换为受托土地开发、自主土地开发、房产开发相结合的方式,受行业会计政策的影响,公司可能存在各期收入、利润增长不均衡的风险。
对策：公司将抓住目前有利的市场机会,一方面确保已签约尚未完工土地项目的完工进度；一方面加大土地招商力度,推出新的土地招商项目；同时加快在建房产项目的建设,力争提前竣工交用,实现销售收入。公司将及时把握市场机遇,随时把脉市场的变化,周密制定经营投资计划,调节好投入与产出的比例,尽可能避免收入、利润的过大幅度变动。
2、现金流量为负的风险
公司2001年年末总的净现金流量为-5,208万元,经营性现金流量为-51,893万元,主要原因是：一方面,2001年度加大了对金融街B区各地块的开发力度及对富凯大厦在建工程的投入大幅增加；另一方面,富凯大厦预售尚未启动因而现金未能在当年回流,所开发B区各地块也在招商过程中而未能对公司现金流入作出贡献。2001年实现的营业收入中,以前年度形成的预收帐款结转的占了相当一部分,同时应收帐款余额也较年初增加较多。公司现金不足主要通过增加银行借款解决,由此提高了公司的资产负债率,增加了公司在及时偿债方面的风险。
对策：加大对公司存货的变现力度,增加现金流入：及时启动富凯大厦的预售,使其成为今明两年现金流入的主要来源；加强对条件成熟地块的招商力度,增加土地开发收入；催收应收帐款使现金及时回笼。在通过上述措施增加经营活动产生的现金流入的基础上,积极寻求股权融资,同时尽可能争取中长期银行借款,改善现有的债务结构,以此来降低因现金流入不足给公司带来的风险。
3、资产负债率较高风险
公司2001年12月31日母公司报表资产负债率为69.43%,合并报表资产负债率达69.55%；2002年上半年上述两个指标分别为76.79%、76.94%,主要由于公司为开发B区各地块及建设富凯大厦项目向银行借款较多所致。该项指标较高,意味着公司偿债压力较大,也意昧着公司的财务费用增加,如果公司在运营过程中,市场发生重大变化,或发生其他影响公司运行的重大变化,使公司土地开发收入不能按期收回,或建成项目不能顺利销售,公司的资金周转可能会发生困难,从而反过来影响公司的正常运转。
对策：公司将通过本次增发股票,扩大股本规模,以降低资产负债率,提高抗风险能力。公司尽可能安排一些长期债务,使长期债务与短期债务之间形成一个合理的比例,以利于公司资金顺利周转。采取各种措施保证在建的富凯大厦项目按时完工,增加该项目预售的力度,加速销售资金的回笼。加大各项应收款的催收力度,增加现金流入。
4、预收帐款的风险
本公司在受托进行土地开发及房产销售过程中常采取向对方预收款项的方式,如果公司所开发产品不能按期交用,存在对方要求退还已预付款项的可能,如果发生此等事项,公司因此可能面临支付困难及被对方索赔的的风险。
对策：为化解预收帐款的风险,公司对已签约项目,从资金、工期等各方面周密安排,充分考虑可能遇到的困难,并一一落实,避免发生不能按期交付产品的现象。
5、存货风险
公司的存货主要为已投入但未完工销售的土地开发成本及房产项目开发成本,这些存货存在因市场变化发生跌价损失的风险。
对策：对已签约的土地开发项目,坚持按协议条件,根据对方的付款进度进行相应的开发,在对方未付款情况下已提前全部或局部开发完成的项目,加强对应收款项的催收工作。为加快在开发土地过程中所沉淀资金的变现,加强对已开发土地的招商工作。对在建的房产开发项目,落实资金,保证按期完工交付使用。存货市价有变动需提取减值准备的,按规定及时、足额提取减值准备。
6、资金周转风险
房地产项目投入资金大,建设周期长,建设资金有很大一部分要从银行借款解决,如在建设过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期的局面,或遇市场发生重大变化,投入资金不能如期回笼,则公司可能出现资金周转困难。
对策：充分考虑房地产开发的特点,对每个项目进行周密的安排,保证各开发项目按期完工,充分落实开发项目所需资金。加强项目销售工作,促进现金回流。与各银行保持良好的合作关系,拓展各种筹资渠道,增强公司抗风险能力。
7、成本估算的风险。公司对金融街区域进行整体开发,从会计核算的需要出发,对整个金融街区域的土地开发成本进行了估算,这种估算不可避免地会存在系统偏差,同时今后政策、法律、市场等因素的变化可能对估算成本产生影响,最终可能影响公司的收入与盈利能力。
对策：根据稳健性原则,在进行成本估算时,适当考虑计入一定比例的不可预见费；定期（一般按年）对估算成本进行审核验证,如发现对估算成本产生重大影响的变化,及时对估算成本进行调整。
二、依赖单一市场的风险
目前本公司的房地产业务与开发的产品高度集中于金融街范围内,金融街区域房地产开发收入占公司主营业务收入的90%以上。这使本公司高度依赖于北京市房地产市场尤其是金融街区域市场的表现。北京市房地产市场的变化决定公司的盈利水平,一旦北京市房地产市场需求或市场价格出现大的波动,将直接降低项目的投资利润率并减少项目利润,从而影响公司的业绩。因此,公司存在高度依赖单一市场的风险。
对策：为了克服由于市场分布高度集中给公司未来发展造成的风险,首先,公司要不断提高金融街区域的知名度和市场竞争力,通过建设区域宽带网络、区域智能自动监控系统和区域环境的优化、美化,不断提高金融街区域智能化水平,增加配套设施,改善区域环境,增强金融街区域产品的市场竞争力,提高市场占有率。其次,公司将以金融街为中心,充分利用业已完成的市政基础设施条件,向周边地区发展,既增加公司项目储备,也分散公司在金融街单一地区经营的风险。另外,本公司还将利用公司在城市区域开发方面具有的人才、经验和管理优势,选择合适的条件和时机,在国内其他城市拓展有发展潜力的区域开发项目,利用业已取得的在全国领先的房地产区域开发品牌优势,开辟新的发展空间,防范和化解依赖单一市场的风险。
三、管理风险
1、 大股东控制风险
本次股票发行之前和发行完成后,金融街集团均是本公司之控股股东,金融街集团如利用其控股地位,通过内部干预等方式,对公司的重大决策、生产经营和人事安排等进行非正常干涉,则可能产生影响本公司其他股东特别是中小股东合法权益的风险。
对策：本公司已经建立起了股东大会、董事会、经营层和监事会各司其职、各尽其责、依法运营、规范操作的公司法人治理结构,公司严格按照《公司法》、《证券法》等有关法律、法规的规定维护本公司的独立性,股东不分大小一律按程序参与本公司的决策。为了克服＂一股独大＂和内部人控制的风险,维护全体股东特别是中小股东利益,本公司将按照中国证监会有关规范意见的要求建立完善独立董事制度。金融街集团已经向本公司作出承诺,不利用其控股股东地位损害本公司及中小股东的利益,在遇有与其自身利益有关事项时,将采取必要的回避措施。
2、管理风险
本公司现有资产、业务和人员是随着资产整体置换、变更主营业务后进入本公司的,尽管公司现有人员过去有管理房地产企业的经历,但均没有管理上市公司的经验,因此如果公司现有人员不能尽快适应上市公司管理的要求,建立起符合上市公司发展要求的组织结构和管理制度,将可能影响公司管理水平,影响公司竞争力,致使公司未来发展面临管理风险。
对策：针对公司现有人员均缺乏上市公司管理经验的情况,公司要求所有公司人员自觉地加强学习,不仅要学习与上市公司管理有关的理论知识,还要学习其他上市公司管理的成功经验。公司将加强对公司所有人员的培训,通过培训尽快提高公司管理水平。公司还将根据发展需要,积极引进各类专业技术人才,充分利用社会资源提升公司人员素质和管理水平。
四、区域开发风险
公司目前主要业务是进行金融街的区域开发。金融街占地面积约103公顷,建设目标是建成国家级的金融管理中心,并逐步发展成为国际金融中心。与单体房地产项目开发相比,区域开发具有周期长、综合性强、要求高、难度大的特点,对于公司的资金实力、开发经验、人员素质、管理水平和持续经营能力等许多方面要求更高,公司在任何一方面出现问题或存在不足,都有可能影响到区域开发的大局和效果。公司作为通过资产重组承担起金融街区域开发任务的新公司,若不能胜任区域开发要求,就不能最终完成区域开发任务,也不能取得预期经济效益,公司经营和发展存在因承担区域开发任务而引致的区域开发风险。
区域开发风险之对策：面对区域开发周期长、综合性强、要求高、难度大的特点,公司将从资金实力、开发经验、人员素质和管理水平等多方面入手,提高公司素质,培养公司核心竞争力,为此公司将充分利用金融街区域土地储备丰富、位置得天独厚等有利条件,发挥上市公司的融资优势解决开发资金问题,同时通过优化债务结构等方式合理运用资金,通过加强学习解决开发经验问题,通过引进人才、不断培训解决人员素质问题,通过设立合理高效的组织结构、建立健全规范的规章制度解决管理水平问题。
五、土地风险
土地是不可再生的自然资源,也是房地产企业进行房地产开发最重要的自然资源,公司目前所开发的项目均处于金融街,土地的开发成本较高,在公司项目开发成本中占50%左右。因此,土地价格的变化对项目的开发成本影响较大。
土地储备是公司持续稳定发展的重要因素,如果公司土地储备不足,将会影响公司后续项目的持续开发,造成公司的经营业绩波动,但公司土地储备过多,可能会由于资金、市场等原因不能及时开发,占压公司资金,且面临土地储备贬值的风险。
公司目前的土地储备主要是金融街尚未开发的B区、E区、F区,这些土地已经取得了北京市发展计划委员会和北京市建设委员会共同出具的项目立项批复,但大部分项目还未正式开工建设,因此,存在规划调整和土地开发成本变化的风险。
对策：公司将根据市场需求、资金实力确定对金融街区域土地的开发进度,随着公司实力的增强,不断加快开发步伐,降低不确定因素对公司土地储备的不利影响。同时要根据公司未来发展需要,加强与社会各界的联系,有计划、有步骤地在金融街之外进行土地储备,保持适度的土地存量,满足公司可持续发展对土地资源保有量的需要,减少土地价格变化带来的风险。
六、国民经济与房地产市场周期性波动的风险
房地产市场需求状况与宏观经济形势关系密切。房地产市场景气程度与国民经济波动周期高度相关。一方面,由于我国国民经济发展存在周期性波动,受国民经济周期性波动的影响,房地产市场需求状况也存在明显的周期性波动。另一方面,房地产业的市场需求波动周期与国民经济波动周期并不同步,表现出明显的滞后性,存在延迟效应。由国民经济发展周期性波动决定的房地产市场需求周期性波动,会使公司发展存在不稳定性,房地产企业如果不能正确预计波动的周期及起始时间并相应作出反应和调整,则将使公司经营与发展面临风险。
对策：为了避免国民经济周期性波动所引起的市场需求周期性波动给公司经营与发展带来的负面影响,公司一方面要密切注视宏观经济运行状况,力争准确地把握国民经济波动周期,主动面对房地产市场需求波动周期进行相应调整,避免被动反应给公司带来的损失。另一方面,公司将在保持以房地产为主营业务、以金融街区域开发为主导产品的基础上,探讨拓展投资领域的可行性,积极寻找新的投资领域,从而减少单一业务和单一产品的风险,增强公司抵抗房地产市场需求周期性波动风险的能力。
七、销售风险
尽管本公司开发的金融街区域目前不存在建成物业积压和闲置问题,但由于房地产项目开发周期较长,在开发过程中,当前的市场需求情况可能会发生不利于公司的变化,因此公司开发产品存在销售风险。
对策：为了避免销售风险,公司将充分利用独家从事金融街区域开发的优势,加强市场调研,根据市场需求量决定开发量,通过供需平衡来避免销售风险。公司还将按照房地产开发的惯例和过去的操作经验,积极开展预售,通过预售逐步分解和消化项目销售风险。
八、项目开发风险
1、规划设计风险
金融街位于北京西二环内侧,处于北京古都风貌保护区的边缘,保护古都风貌的要求对金融街区域建筑物的高度、风格和体量存在限制,这不仅制约着金融街的规划设计,也影响项目的容积率,增加了地价在楼面成本中所占的比例,削弱了项目竞争优势,降低了公司开发效益。
对策：针对保护古都风貌要求对金融街带来的规划设计限制和对公司开发效益的影响,公司一方面确定了树品牌、创精品、上档次的发展思路,充分利用金融街位于北京市中心黄金位置的优势全力打造金融街品牌,走精品之路提高项目开发的附加价值,使有限的资源创造更多的效益。另一方面公司确定了充分开发利用地下空间的规划理念,使金融街区域地下规划建筑面积达到了地上规划建筑面积的1/3,让地下空间除了作设备用房外,还可用于停车、餐饮、商业、健身、娱乐等多种功能,地下面积的充分开发利用和长期经营在一定程度上提高了金融街区域土地资源使用效率,增加了公司效益。
2、拆迁安置风险
金融街的开发系在旧城危旧房改造的基础上建设一个具有崭新功能的现代化金融商务区,土地开发是公司的基础业务,原有居民、单位的拆迁安置是土地开发的核心工作和关键环节,拆迁安置成本占公司土地开发业务总成本的80%左右。拆迁工作一直是土地开发的难点所在,在拆迁安置工作中广泛存在的问题多样性、困难艰巨性和周期不确定性对土地开发周期和成本具有重大影响。
对策：为了克服拆迁安置工作这个土地开发的难点,加快拆迁速度,降低拆迁成本,公司一方面要加强拆迁前期调查研究,针对调查中发现的问题提前开展工作,使拆迁中存在的不可预见因素早暴露、早发现、早解决。另一方面,公司要依法拆迁,加强对拆迁政策的学习,正确把握政策尺度,充分利用法律和政策化解拆迁矛盾。
3、施工建设风险
与全国其他同类型城市相似区域相比,金融街的施工建设具有周期较长、费用较高的特点。影响施工周期的因素包括：北京作为首都,重大的社会、政治、经济、文化活动较多,遇有重大活动,施工往往需要暂停以确保重大活动的顺利进行,施工非正常中断的次数较多；北京对货运车辆的通行时间实行管制,运送建筑材料和清运渣土的车辆白天不能进城,只有在夜间才能在城内通行,施工速度和效率受到影响；北京有长达4个月的冬施期,在冬施期间,正常施工的部位和程序受到限制。导致施工费用较高的原因包括：施工周期较长导致施工费用上升；人工成本定额较高导致施工费用上升；施工场地小导致施工用料周转费用高；建筑材料和渣土运输防遗洒降尘要求高导致费用上升。
对策：针对施工建设周期长、费用高的矛盾,公司一方面在施工招投标选择施工队伍时,优先选择质量优、周期短、费用低的队伍竞标。另一方面要做好项目开工前的功能调研和图纸设计等准备工作,减少项目开工后的变更和洽商,不因公司原因延长施工周期和提高施工费用。
4、交通制约风险
交通问题是国际化大都市普遍面临的难题,北京作为一个正在不断向国际化大都市迈进的特大型城市,交通问题正成为制约北京城市发展速度和效率的重大问题。公司开发的金融街区域作为北京城市中的一个重要区域,其区域交通状况的好坏取决于外部城市交通状况的改善,如果外部交通出现问题,公司发展将面临由于交通问题而引起的一系列风险。
对策：为了解决交通问题对金融街区域开发和发展的制约,公司首先从规划设计上重视对交通问题的解决,委托专业机构预测未来金融街周围及区域内部的交通流量,根据预测结果编制交通规划,通过适度超前的设计解决交通问题可能产生的制约因素。其次公司狠抓建成区的交通优化和管理,从动态的通行管理和静态的停车管理两个方面确保金融街区域交通顺畅,体现金融街作为一个现代化金融商务区的速度和效率。
九、政策风险
1、税收政策风险
比照北京市京财工〖1997〗225号文＂北京市财政局关于＇首都概念股＇上市企业上缴所得税有关问题的函＂,公司迁址北京前,公司全资子公司经营公司在企业所得税方面享受的优惠政策为：先按33%缴纳企业所得税,后由财政返还18%,实际税负为15%。公司迁址回北京、经营公司变更为公司分公司后,2001年公司仍享受上述税收优惠政策。根据国务院国发〖2000〗2号文及其补充规定,上述优惠政策将截止到2001年末,从2002年1月1日起,公司所得税实际税负将变更为33%,此项税收政策的变化将对公司的税后利润状况产生不利影响。
公司控股子公司北京顺平拆迁有限责任公司成立于1999年10月27日,公司控股子公司北京宏基嘉业房地产咨询有限公司成立于2000年5月19日,根据北京市西城区地方税务局西地税减免所〖2000〗282号及〖2000〗424号文件,两公司分别自2000年1月至2002年12月、自2000年5月至2002年12月免征企业所得税。根据财政部、国家税务总局财税字（94）001号文件的规定,新办的独立核算的从事咨询业的企业自开业之日起,第一年至第二年免征所得税。因此公司的控股子公司北京宏基嘉业房地产咨询有限公司和北京顺平拆迁有限责任公司作为从事咨询业的企业,可以自开业之日起享受二年的免征所得税优惠政策。上述两公司根据北京市西城区地方税务局的文件所享受的免征所得税的期限不符合财政部、国家税务总局财税字（94）001号文件的规定,上述两公司开业满二年后,存在被要求按33%税率缴纳所得税的情形。从2001年公司利润完成的情况看,两公司税收优惠政策调整对公司净收益的影响为公司年度所实现净利润总额的1.8%左右。
对策：面对公司自2001年后实际所得税负从15%上升为33%及公司控股子公司北京宏基嘉业房地产咨询有限公司及北京顺平拆迁有限责任公司所得税免征期满后需按正常税率交税,给公司盈利水平带来的不利影响,公司将积极采取包括扩大开发规模、加强地产与房产销售、控制开发成本、节约管理费用在内的办法确保公司税前盈利总量上升,将税收政策调整对公司的不利影响减少到最低。
2、拆迁政策风险
尽管国家和北京市在城市拆迁方面都有相应的法规和规章,但随着城市建设的发展特别是考虑到不同城市的差异,各地拆迁政策并不尽相同且始终处于不断调整完善中。由于拆迁安置成本占本公司土地开发成本的80%左右,因此任何与拆迁政策有关的调整都会对公司经营策略、经营成果和盈利水平产生影响。
对策：为了避免拆迁政策调整给公司造成不利影响,公司将积极加强对拆迁政策研究,力求准确把握拆迁政策调整的趋势和方向,提前做好应对准备。
3、土地出让政策风险
根据有关法律,城市土地所有权属于国家,房地产开发公司通过交纳土地出让金后可以依法获得一定年限的土地使用权。土地出让金的收取标准则是根据土地位置、用途、建设规模进行综合评估后确定,随着城市土地资源供给的不断减少,城市中心区土地出让金收取标准存在不断升高的趋势。因此,国家对于土地出让政策和北京市政府对于土地出让金收取标准的调整会对公司开发成本带来影响,公司经营面临土地出让政策调整带来的风险。
对策：面对土地出让金收取标准不断调高的趋势,公司一方面要降低综合成本,通过内部挖潜消化土地出让金上升带来的开发成本上涨压力。另一方面还是要坚决走树品牌、创精品的发展道路,着力培养金融街区域的竞争优势,提高区域开发附加值,使高成本能转变为高品质、高售价和高利润。
十、筹资风险
公司进行房地产项目开发所需要的资金,除了公司的自有资金（包括预售收回的预收款）外,主要来源于银行借款。一旦国家经济形势发生变化,产业政策和银行的信贷政策进行调整,公司开发的房地产项目发生预售不畅的情况,都可能给公司的资金筹措带来风险。
对策：针对筹资风险,公司首先是加强经营管理,保证项目按计划进行开发和完工,增加公司的自有资金数量。二是加强财务管理,保持合理的资产负债比例,并提高资金使用效率。三是准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策和银行信贷政策变化,及时调整公司项目发展规划。四是通过公开发行股票等方式开辟新的融资渠道。
本公司现与多家金融机构保持良好关系,作为降低融资风险的措施之一就是继续保持与各家银行的良好合作关系。坚持信用原则,注意保持公司资产的流动性,合理调配资金,保证到期债务及时清偿,继续保持公司良好的信誉。根据公司的实际情况及市场条件,综合采用各种可行的融资方式,包括增发新股、配股、发行可转换债券或企业债券、向银行取得长、中、短期结合的借款、开具承兑汇票等,优化公司的资产负债结构,保持公司良好的融资能力。
十一、经营风险
1、产品档次比较单一风险
金融街位于北京中心城区核心位置,土地成本较高。其规划建设目标又是建设成为国家级金融管理中心,产品品质要求较高。受保护北京古都风貌的限制,金融街区域项目普遍限高,导致建筑容积率较低。＂两高一低＂的现实决定了金融街区域开发出来的产品不可能是中低档次的,只能是高档次,这就使公司经营存在档次单一的风险。
对策：面对由金融街区域特殊情况决定的产品档次单一风险,公司将充分利用独家从事金融街区域开发的优势,根据市场需要提供不同功能的开发产品,在不降低档次和品质的前提下,交替开发办公楼、公寓、酒店、会议中心、餐饮设施、娱乐设施等不同功能产品,通过产品用途和功能的变化来防范和化解因产品档次单一可能产生的风险。
2、产品开发周期较长风险
公司所开发的金融街区域全部建成需要较长时间,开发周期越长,出现变化的可能性就越大,公司经营活动面临产品开发周期较长风险。
对策：针对金融街区域全部建成需要较长时间的情况,公司将采取＂总体规划、分期建设、滚动开发＂的模式,同时公司将加强对市场变化的调研,尽量使公司决策和经营过程具有预见性,坚持聘请科研单位和专业机构作公司顾问,及时了解社会经济技术进步和变化的情况,使公司产品始终符合市场需要。
十二、工程质量风险
公司在房地产项目开发过程中,如果项目的质量不能满足客户的需求,可能会给项目的销售及公司的品牌造成负面影响。如果发生重大质量事故,则不但会严重影响项目的销售进度,更会对公司的经营活动造成重大损害。根据房地产开发企业的惯例,一般说来公司都是将对项目质量有决定性影响的设计、施工和监理工作通过招标的方式交由设计单位、施工单位和监理单位负责,在这些环节中如果管理不到位,则即使因设计单位、施工单位和监理单位原因使项目质量出现问题,公司也将受到连带影响。
对策：为了确保公司开发项目工程质量不出现问题,公司将注意从严选择设计、施工和监理单位。对于最关键的施工单位的选择则采用公开招标的方式,与中标的施工单位签订质量＂保证书＂,保证承包合同条款的履行和施工质量,以降低公司的质量风险。从长远来看,公司将积极准备进行ISO9000质量保证体系认证,通过建立质量保证体系确保公司开发项目的综合质量和工程质量。
十三、募集资金投向风险
1、项目资金筹措不及时以及资金筹措不足的风险
公司此次增发运用募集资金拟投资的四个项目投资总额较大,运用募集资金投资部分只占项目投资总额的一部分,项目资金需求量与本次募集资金投入量之间差额较大。项目投资的其他配套资金需要通过公司自筹解决,解决方式包括利用预售收回的预收款及银行借款。公司项目建设情况的顺利程度直接影响到预售资金及银行借款的到位,虽然公司目前对各项目的建设进度进行了审慎安排并与多家银行保持着良好合作关系,但如果募集资金过迟到位将影响项目的建设进度,进而影响项目配套资金的筹措。因此本次募集资金将可能存在项目资金筹措不及时以及资金筹措不足的风险。
对策：为了避免出现项目资金筹措不及时以及资金筹措不足现象,公司将采取以下措施：第一,分期操作、滚动开发,通过项目前期回笼资金推动后期开发。目前本次募集资金投资项目之一的G区4号地东北部分已签订了受托开发协议,将为此地块的前期开发提供部分资金保障。第二,加强项目预售和银行按揭工作,通过预售解决部分资金需求。第三,加强与银行的合作,积极通过向银行借款,筹措所需资金,至2002年上半年,公司取得的银行借款包括长期借款7亿元,短期借款4.45亿元。第四,适时启动包括发行企业债券在内的其他多种筹资方式。
2、投资回报不均衡风险
公司此次增发募集资金重点投向金融街区域综合办公楼的建设,尽管按照房地产行业的操作惯例,公司可以在项目开工后开始预售,通过预售收回部分售楼款。但按照财政部有关房地产开发企业项目销售收入确认会计制度的有关规定,房地产项目在竣工交用前通过预售取得的经营收入不能确认为会计上的收入。因此在项目竣工交用以前,募集资金投资项目没有会计上的投资回报,投资回报集中在竣工交用当年和次年体现出来,会计收入和经营收入确认原则不一致使公司募集资金投资项目存在投资回报不均衡风险。
对策：为了克服募集投资项目存在的投资回报不均衡问题,公司将充分利用投资项目较多的有利条件,在充分满足市场需求的前提下,调控项目开、竣工时间,确保每年都有项目开工和项目竣工,通过集合单体的不均衡达到总体的均衡。
十四、其他风险
1、股市风险
股票市场收益与风险并存。股票价格不仅受公司盈利水平和发展前景的影响,而且与投资者的心理预期、股票供求关系、国家宏观经济状况和世界政治经济形势关系密切,本公司股票市场价格可能因上述因素出现背离价值的波动,股票价格的波动会直接或间接地对投资者造成损失,投资者对此应该有清醒的认识。
对策：公司将严格按照《公司法》、《证券法》、《股票发行与交易管理暂行条例》、《发行股票公司信息披露实施细则》和《深圳证券交易所股票上市规划》等法律、法规、部门规章和规范意见的规定及要求,规范公司行为,及时、准确、完整披露重要信息,加强与投资者的交流沟通,树立公司良好的市场形象,采取一切措施,保持公司业绩稳步增长,为股东创造最大价值,确保公司持续、快速、健康发展,通过确保公司投资价值来尽可能降低股市波动给投资者带来的风险。
2、中国加入WTO的风险
中国入世后,将加快服务业对外开放领域和步伐,降低进口关税,放松资本管制,开放国内市场,本公司将面临更多的竞争对手和更趋激烈的市场竞争环境,使公司未来业务发展面临竞争风险。
对策：中国加入WTO对公司今后一段时期的发展既是挑战,也是机遇。为了迎接挑战,抓住机遇,公司制定了对金融街中心区（B区、F区）开发的国际化战略,使金融街中心区开发从规划设计、建设施工到后期管理都与国际接轨,为迎接中国加入WTO储备项目,为入世后吸引外资机构入驻金融街做好准备。
第五节 发行人基本情况
一、公司基本情况
（一）发行人名称：金融街控股股份有限公司
英文名称：FINANCE STREET HOLDING CO., LTD.
（二）股票上市交易所：深圳证券交易所
股票简称：金融街
股票代码：000402
（三）法定代表人：王功伟
（四）成立日期：1996年6月18日
（五）营业执照注册号：1100001262595
（六）注册资本：12,590.64万元
（七）注册地址：北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座8层
邮政编码：100032
办公地址：北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座8层
（八）联系电话：010-88086184
传真号码：010-88086186
（九）董事会秘书电子信箱：xqf＠bjjrj.com
二、公司历史沿革
（一） 公司设立及首次公开发行上市的情况
本公司前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司,原重庆华亚是以华西包装集团公司作为独家发起人,以其下属的全资国有企业--重庆华亚现代纸业有限责任公司整体改组后经评估确认的净资产总计4,869.15万元,折合国有法人股4,869.15万股,通过公开募集方式设立的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会证监发审字〖1996〗73号文和证监发审字〖1996〗78号文批准,公司于1996年6月6日以每股面值1.00元、每股发行价3.68元向社会公众发行人民币普通股3,000万股（含该公司职工股300万股）,根据深圳证券交易所深证发〖1996〗167号文,公司社会公众2,700万股于1996年6月26日上市流通,公司职工股300万股于1996年12月30日获准上市流通。发行后本公司注册资本为7,869.15万元。
（二）公司控股股东变更及实施重大资产重组情况
1999年12月27日,公司原控股股东华西包装集团公司（以下简称＂华西集团＂）与金融街集团签订了股权转让协议,华西集团将其持有的4,869.15万股（占股权比例61.88%）国有法人股转让给金融街集团；2000年1月15日财政部以财管字〖2000〗14号文批准了该股权转让行为；2000年4月6日中国证监会以证监函〖2000〗65号文批准同意豁免金融街集团要约收购义务；2000年4月12日公司、金融街集团及华西集团就股权转让事宜分别在《中国证券报》上进行了公告；2000年5月24日金融街集团在深圳交易所办理了股权过户手续,至此,公司第一大股东由华西集团变更为金融街集团。
2000年4月10日,公司第二届董事会第四次会议审议通过了关于进行资产整体置换、变更主营业务的决议,2000年5月15日,公司1999年年度股东大会在潜在关联人放弃表决权的情况下审议批准了《资产置换协议》,协议主要内容为：公司将所拥有的全部资产及全部负债整体置出公司,金融街集团按照净资产相等的原则将相应的资产及所对应的负债置入公司,置入净资产大于置出净资产的部分作为公司对金融街集团的负债,由公司无偿使用三年。
本次置出、置入资产已分别经北京德威资产评估有限责任公司以〖德威评报字（1999）第064号〗、〖德威评报字（2000）第002号〗文进行评估,并经财政部以〖财评字（2000）156号〗文进行确认,本次资产置换的评估基准日是1999年11月30日。根据资产评估报告,截止至评估基准日公司置出资产的净资产评估值为16,598.23万元人民币,金融街集团置入公司净资产的评估值为17,219.19万元人民币。置入资产超过置出资产的差额部分为620.96万元人民币,扣除资产评估基准日与置换实施日相比公司净资产增加值435.82万元人民币,余额为185.14万元。资产置换的实施基准日为2000年5月23日0时,公司、金融街集团、华西集团三方签署了《资产置换实施细则》,对资产置换实施的基本原则、资产清点、移交、接收、产权变更、职工安置、债务和投资转移、档案材料的延续、印鉴的交接和共管等问题进行了约定。同时金融街集团将其接收的从公司置出的资产全部支付给华西集团作为股权转让的部分价款。公司原有的全部在册员工（含高管人员）与公司按法定程序解除劳动合同关系,所有与公司依法解除劳动关系的员工的工作安排及养老、医疗等所有问题的解决及手续办理均由华西集团负责,公司和金融街集团不再承担任何责任。主要内容包括：
1、责任划分。自2000年5月23日0时起：在此之前及在此之后发生的与公司置出资产相关的历史、现实及或有权利义务与责任（包括但不限于债权、债务、利润及其他财产性权益如无形资产工业产权、担保、税务、人员、诉讼等）,一律由华西集团享有和承担,公司和金融街集团不再享有上述权利和承担任何责任；与金融街集团置入资产相关的历史、现实及或有责任（包括但不限于债权、债务、担保、税务、人员、诉讼等）,在此之前发生的由金融街集团承担,在此之后发生的由公司承担。
2、债务和投资转移。在征得债权人和被投资企业其他投资人书面同意后,自2000年5月23日0时起,公司置出资产所涉及所有债务均转由华西集团承担,公司置出资产所涉及的对外投资均转由华西集团持有。金融街集团置入资产不涉及债务和投资转移问题。
3、置出资产的详细情况。置出资产的范围系指截止2000年5月22日24时止,公司原所拥有的全部资产及其对应的全部负债。公司置出资产总计27,425万元,负债10,391万元,净资产17,034万元。
公司置出资产的内容包括：流动资产10,169万元,主要是公司原来拥有的货币资金、应收款项、存货等；长期投资1,962万元,主要是公司原来拥有的长期股权投资；固定资产14,133万元,主要是公司原来拥有的机器设备、厂房、运输车辆及办公设备等；无形资产1,161万元,主要是公司原来拥有的土地使用权。
公司置出负债的内容包括：流动负债5,887万元,主要是公司原来形成的短期借款、应付帐款等；长期负债4,504万元,主要是公司原来形成的长期借款。
根据公司与有关各方达成的协议,自2000年5月23日0时起,置出资产的所有权归金融街集团,与此同时,金融街集团将其所获得的置出资产的所有权转移给华西集团,用以抵作金融街集团应向华西集团支付的股权转让款的部分价款。置出资产的产权变更手续由华西集团负责办理,公司予以协助。
4、置入资产的详细情况。置入资产的范围系指自2000年5月23日0时起,根据资产置换协议,金融街集团置入公司相关资产,资产价值17,220万元,包括两部分：第一部分是将金融街集团拥有的金融街区域物业及货币以资产形式直接注入公司,价值8,927万元；第二部分是将金融街集团拥有的全资子公司北京金融街房地产经营公司的全部股权转移至公司,价值8,293万元。置入资产不附带任何债务,置入资产价值超出置出资产价值的部分作为公司对金融街集团的负债,由公司无偿使用三年,期满后公司另行偿还。
金融街集团直接注入公司的资产包括两部分,货币资金3,145万元；开发产品5,782万元,其中金融街通泰大厦楼面3,004平方米,价值4,130万元,金融街金阳大厦地下部分3,500平方米,价值1,652万元。
金融街集团注入公司的经营公司的主要业务是从事金融街区域的土地开发和房产建设,主要土地开发项目包括金融街C区1号地、4号地、7号地,B区1号地、2号地、4号地、5号地、6号地及G区8号地,主要房产项目包括金融街金阳大厦部分楼面及西马小区部分房屋。
根据公司与有关各方达成的协议及金融街集团的承诺,自2000年5月23日0时起,置入资产的所有权归公司,与此同时,置入资产自资产评估基准日1999年11月30日至资产置换实施日前一日2000年5月22日之间所产生的收益归公司享有。置入资产的产权变更手续由金融街集团负责办理,公司予以协助。
公司整体资产置换完成后,全面退出包装行业,主要从事房地产开发业务。
2000年5月27日,根据公司1999年度股东大会的决议,公司按10：6的比例实施了公积金转增股本的方案,公司总股本从78,691,500股变更为125,906,400股。公司注册资本也从7,869.15万元变更为12,590.64万元。
（三）公司董事、监事、高级管理人员变更情况
2000年5月25日,本公司二届五次董事会审查通过了公司第一大股东金融街集团提交的关于召开临时股东大会选举和更换董事、选举和更换由股东代表出任的监事等议案的提案。2000年6月26日,公司2000年第一次临时股东大会重新改选了公司董事、监事,王功伟、曲明光、赵伟、鞠瑾、高林、刘世春、李敦嘉当选为本公司董事,张海天、艾颖丽当选为本公司由股东代表出任的监事,杨秀兰推选为由公司职工代表出任的监事。同日召开的二届六次董事会选举王功伟为本公司董事长,曲明光、鞠瑾为副董事长；聘任赵伟为本公司经理（公司现任经理为刘世春,于2001年3月30日的二届董事会第十三次会议产生）,李敦嘉为本公司财务总监,许群峰为本公司董事会秘书。同时召开的二届四次监事会选举张海天为监事会召集人。
2002年5月22日,本公司二届三十次董事会审查通过了公司第一大股东金融街集团提交的关于召开临时股东大会选举和更换董事、选举和更换由股东代表出任的监事等议案的提案,并审议通过了本公司董事会提出的第三届董事会独立董事候选人议案。2002年6月26日,公司2002年第一次临时股东大会重新改选了公司董事、监事,并选举了公司独立董事：王功伟、曲明光、鞠瑾、赵伟、张海天、刘世春当选为本公司第三届董事会董事；许燕生、印韦华当选为本公司第三届董事会独立董事（本公司第三届董事会尚缺1名独立董事,将于2003年6月30日前到位）；宋和珍、艾颖丽当选为本公司由股东代表出任的监事,另2002年5月21日召开的公司员工大会已选举吕洪为公司第三届监事会由职工代表出任的监事。同日召开的三届一次董事会选举王功伟为本公司董事长,曲明光、鞠瑾为副董事长；聘任刘世春为公司总经理,李敦嘉为公司财务总监,高靓、侯志宁为公司副总经理,许群峰为公司董事会秘书。同时召开的三届一次监事会选举宋和珍为监事会召集人。
（四）公司更名及迁址情况
2000年8月8日,公司名称由＂重庆华亚现代纸业股份有限公司＂变更为＂金融街控股股份有限公司＂,公司股票简称由＂重庆华亚＂变更为＂金融街＂。
2001年3月30日,公司2000年年度股东大会审议通过了变更公司住所的决议,决定将公司注册地从重庆市迁往北京市,2001年4月,公司迁址工作完成,公司获得了北京市工商局核发的《企业法人营业执照》。
三、公司生产经营情况
在经营公司变更为公司分公司之前,公司在金融街区域的房地产开发业务均通过经营公司进行,公司自身的经营活动主要是出租、出售资产置换时直接注入公司的物业；在经营公司变更为公司分公司后,公司在金融街区域的全部房地产开发业务都成为公司自身的经营活动。公司在金融街区域的经营活动主要是土地开发和项目建设,公司在金融街区域储备的尚未开发的土地占地面积约50公顷,建筑面积在100万平方米左右。
四、组织结构和内部管理结构图
根据公司目前从事的金融街区域土地开发、项目建设及区域管理的需要,公司现在采用的是直线职能制的组织结构,共有16个职能部门、1家分公司和3家控股企业,组织结构的框图如下：
（一）、组织结构图（见附图）
（二）、权益投资情况（见附图）
五、主要股东的基本情况
截止2001年12月31日,持有本公司5%以上股份的股东只有一名,即金融街集团,其持有本公司全部国有法人股77,906,400股,占公司总股本的比例为61.88%,为本公司控股股东。金融街集团系北京市西城区国资委全资拥有的以资本运营和资产管理为主要任务的全民所有制企业。
股东名称：北京金融街建设集团
法定代表人：鞠瑾
注册资本：16,199万元
经营范围：房地产建设投资咨询、房地产经营管理咨询；租赁建筑施工设备；运输方面的信息咨询；文化、体育、艺术交流；租赁展览展示用品；承办展览展销；自有房产的物业管理；租赁办公设备。
股权构成：国有独资
行业归口管理单位：西城区建委
营业执照注册号：110102107227
成立日期：1996年5月29日
主要业务：国有资产经营管理
所持有公司股票被质押情况：无
金融街集团为公司唯一的非流通股股东,公司其他股东均为社会公众股东。截止2002年6月30日,拥有公司股份的前十名股东持股情况如下：
名次 股东名称 期末持股 持股占总股
数（股） 本比例（%）
1 北京金融街建设集团 77,906,400 61.88
2 华北电力集团财务有限责任公司 3,334,814 2.65
3 北京市农村社会养老保险办公室 1,353,984 1.08
4 兰州三毛实业股份有限公司 1,209,911 0.96
5 烟台张裕玻璃制品有限公司 915,790 0.73
6 一汽财务有限公司 874,810 0.69
7 河北国网江山电力设备有限公司 754,390 0.60
8 中国石油天然气集团公司机关服务中心 617,369 0.49
9 四川天然气化工厂 607,935 0.48
10 湖南省送变电建设公司 422,291 0.34
六、北京分公司的基本情况
金融街控股股份有限公司北京分公司（简称分公司）
分公司前身为经营公司,经营公司成立于1994年6月20日,2000年5月因资产置换成为本公司全资附属企业。2000年12月,公司依照《公司法》的规范要求,经公司董事会二届十次会议决议批准,将经营公司由公司全资附属企业改制为公司控股93%的有限责任公司,北京顺成饭店持有经营公司另外7%的股权,2000年12月28日,北京市工商局核发了改制后的＂北京金融街房地产经营有限公司＂企业法人营业执照,注册登记号：1100001065058,注册资本：10,560.65万元,法定代表人：赵伟,经营范围：房地产开发、销售商品房。
在公司完成将注册地从重庆市迁往北京市的工作后,根据公司发展和管理的需要,2001年5月15日召开的公司董事会二届十四次会议决定收购北京顺成饭店持有的经营公司7%的股权,收购完成后,本公司持有经营公司100%的股权,为此公司决定依照《公司法》的有关规定,取消经营公司的法人地位,将其变更为公司的分公司。2001年8月10日北京市工商行政管理局签发了分公司的营业执照,注册号1100001065058,营业场所北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座8层,负责人刘世春,经营范围为房地产开发、销售商品房；房屋维修、租赁管理。
经营公司变更为分公司后,原经营公司的全部资产、债权、债务及合同权利、义务关系统一由公司承继。分公司最近一年及最近一期财务状况如下：
最近一年及最近一期财务状况 （单位：万元）
项目 资产总额 股东权益总额 销售收入 利润总额 税后利润 备注
会计期间
2001年 41,805 0 50,046 12,944 11,977 经岳华会计师事务所审计
2002年中期 40,169 0 0 0 0 未经审计
七、直接控股企业的基本情况
北京顺平拆迁有限责任公司（简称拆迁公司）
拆迁公司成立于1999年10月27日,公司于 2001年6月18日收购开发公司所持有的拆迁公司51%股权后,拆迁公司成为公司的控股子公司。本次收购以2001年3月31日评估值作为收购价,评估增值609.89%,其原因是开发公司对该项长期投资未采用权益法核算,而评估方法是按权益法计算的。
注册登记号：1101022092137,法定代表人：曲明光,注册资金：100万元,企业类型：有限责任公司,经营范围：从事拆迁业务、房地产咨询。
根据北京市有关规定,在城市房地产开发中居民拆迁安置需要委托具有拆迁资质的专业公司代理,本公司在金融街区域的居民拆迁安置工作均由拆迁公司代理,拆迁公司具有北京市房屋土地管理局颁发的一级拆迁资质。
最近一年及最近一期财务状况 （单位：万元）
项目 资产总额 股东权益总额 销售收入 利润总额 税后利润 备注
会计期间
2001年 1,635 1,103 1,829 902 902 经岳华会计师事务所审计
2002年中期 1,508 1,453 640 350 350 未经审计
（二）北京宏基嘉业房地产咨询有限公司（简称咨询公司）
咨询公司成立于2000年5月19日,系本公司持股51%的控股子公司,注册登记号：1101021134445,法定代表人：刘世春,注册资本：100万元,企业类型：有限责任公司,经营范围：房地产信息咨询、投资信息咨询；打字；家务劳务服务等。
最近一年及最近一期财务状况 （单位：万元）
项目 资产总额 股东权益总额 销售收入 利润总额 税后利润 备注
会计期间
2001年 1,572 5512 448 288 288 经岳华会计师事务所审计
2002年中期 804 764 387 324 324 未经审计
（三）北京金融家俱乐部有限公司（简称俱乐部公司）
俱乐部公司成立于2000年4月,系本公司持股80%的控股子公司,原名为＂北京金华隆房地产开发有限责任公司＂,注册登记号：11001021131082,法定代表人：刘世春,注册资金：1000万元,企业类型：有限责任公司,经营范围：房地产开发；对自有房屋进行物业管理等。
根据金融街总体规划,拟开发的俱乐部公司项目位于正在准备开发的金融街中心区,公司已经聘请美国SOM设计公司制定金融街中心区的总体设计方案,总体设计方案确定后,将确定俱乐部公司项目的位置和单体设计方案,预计2002年底俱乐部公司项目将正式启动。
最近一年及最近一期财务状况 （单位：万元）
项目
会计期间 资产总额 股东权益总额 销售收入 利润总额 税后利润 备注
2001年 998 998 0 1 1 经岳华会计师事务所审计
2002年中期 1,000 1,000 0 0 0 未经审计
八、本次发行后公司股本规模和结构变化情况
根据股东大会的决议,本公司此次增发数量不超过4000万股,最终发行数量要视发行时市场情况由公司与承销商协商确定,因此本次发行后公司的股本规模和结构尚未最终确定,预计本次增发后公司股本总额和结构变化区间（见附表）
九、员工情况
截止2002年6月30日,本公司的员工人数总计50人,其中大专及以上学历49人,占98%；大专以下学历1人,占2%；具有中高级以上专业技术职称的45人,占90%。员工的专业结构情况如下：
分工 人数（人） 占员工总数的比例
市场营销 8 16%
规划设计 3 5%
工程技术 21 42%
财务管理人员 5 10%
行政管理人员 13 26%
合计 50 100%
第六节 业务和技术
一、所处行业概况及业务特点
（一）、房地产行业概况
结合全国及北京市经济发展形势和GDP与房地产业的关系来分析,中国的房地产业总体处于又一轮上升期,发展形势看好。在全国宏观经济形势趋好的大环境下,北京市继续保持积极向上的发展趋势,总体经济运行良好。北京市宏观经济向好的态势表现在：北京市职工工资和城镇居民收入自1999年下半年开始迅速增长；北京市固定资产投资增速继续回升；北京对外贸易继续保持增长态势；北京市地方财政收入稳定增长。中国加入WTO和申奥成功,会使未来一段时期北京的经济形势更为乐观。
北京作为中国的首都,是全国的政治、文化中心和重要的经济中心,其房地产业的发展具有其自身的特点,具体表现在：
1、从市场总体供求关系分析,由于1995-1998年写字楼市场的超额供应量以及＂有价无市＂的谷底市场周期,导致1998年后写字楼供应量急剧减少。1999年以来,随着中国经济的进一步发展、加入WTO进程的不断加快以及以网络公司为代表的IT公司的迅速发展,使国内外金融机构、企业和IT公司对办公用房的需求快速增长,租金及售价也不断增长。
2、从运作主体发展趋势分析,房地产开发商的发展趋向于规模化、专业化和主业突出。
3、从开发项目的规模和功能分析,从发展初期多开发规模小、功能单一的项目,转向以开发中大型规模项目居多,且项目内功能齐备,配套设施完备。
4、从设计理念和趋势分析,开始注重项目前期规划设计阶段,吸收国外先进设计理念,在设计中注重人对建筑的感受,突出以人为本,服务于人。
（二）、房地产业务的特点
1、投资量大,投资周期较长,资金周转率低。
2、影响成本的不确定因素多,市场风险大。
3、产品地域性特点明显,产品所在地区的政策和市场环境对产品销售有重要影响。
4、房地产企业资产负债率相对较高。
（三）、公司主要开发项目所处地区的市场分析
1、北京房地产市场分析
（1）总体形势。随着宏观经济的回暖,北京房地产行业增长速度明显加快,1998、1999两年,北京市房地产开复工面积、竣工面积都比上一年有了显著的增加,增幅达到20%以上。1999年,北京房地产市场在国家扩大内需、刺激消费、深化房改等一系列政策的拉动下,呈现出供销两旺的态势,尤其是销售市场表现活跃,销售额和销售面积与上年度相比均有大幅度上升。1999年销售商品房544万平方米,比上年增长33%。销售额308亿元,增长42%。预计北京房地产行业将进入新一轮稳步发展阶段。
（2）北京写字楼市场。目前北京市写字楼市场呈现量价齐升、交投活跃、行情上升的迅猛迹象。其具体特点是：竣工可入驻的写字楼供应量初步放大；楼市与新经济互动,需求旺盛；租赁市场活跃,销售市场稳步发展,整个市场呈现量价齐升态势。
A、市场供应：西部地区供应量放大是整个楼市供应放大的主要源泉
市场供应量相对于1999年初步放大。1999年前北京市写字楼面积呈现出供过于求的局面。1999年北京市写字楼供应量是67.9万平方米,2000年整个写字楼的供应量为82.76万平方米,虽赶不上1997、1998年的高峰,但比上年增加14.86万平方米,市场对此供应量的反应不是延续前些年跌势,而是全盘吸收,呈现上升态势。写字楼市场的供应量目前处于一种初步放大趋势。
北京市的写字楼供应量主要集中在朝阳区、海淀区、西城区。其中,位于CBD地区的甲级写字楼有28万平方米,占全年总供应量的34.4%,中关村地区有20.9万平方米的供应量,占总供应量的26%,金融街地区在2000年有14万平方米的写字楼入伙,占总供应量的17.2%。从以上统计数据可以看出,西部概念板块地区的供应在市场中占据重要地位。
B、市场需求：新经济极大刺激对写字楼市场的需求
2000年北京市写字楼总供应量虽比1999年增加13.4万平方米,却并未延续1999年的下滑趋势,而是走出完全相反的行情,呈现供不应求、量价齐升的＂牛市＂格局。
从需求结构上看,中资机构成为市场的需求主力,但外资企业在租赁市场上仍体现出强大的实力。许多实力雄厚的中资机构在2000年市场上扮演了主要角色,占据2000年租赁成交市场60%左右的份额,其中上市公司或金融机构成为中资机构需求的主体。外资机构则占据40%左右的市场份额。
（以上统计数据来自北京环宇信达行房地产顾问有限公司）
2、金融街区域市场分析
（1）金融街及其周边地区共有甲级写字楼十余个,写字楼总面积近80万平方米。2000年底,这些楼的平均入住率为98%,高于全市甲级写字楼的平均水平。平均租金为每平方米每月24美元,比北京市平均租金高约30%。平均售价为每平方米2300美元,比北京市平均售价高约15%。
（2）金融街规划目标是建成以国家级金融管理总部、银行总行和非银行金融机构总部办公为主的金融管理中心。目前,金融管理中心的格局基本形成。现有楼盘中,已吸引近300家企业入住。大致分为如下三种类型：第一种是以中国证监会、中国保监会、中国人民银行为代表的国家级金融管理机构,以中国建设银行、中国银行、中国工商银行、中国交通银行、中信实业银行、北京市商业银行、民生银行、上海浦发银行等为代表的国内银行和以道亨银行北京代表处、加拿大丰业银行北京代表处为代表的国外银行,以中国银河证券公司为代表的七家证券公司,以中国人民保险公司为代表的三家保险公司,以北京控股公司等为代表的多家上市公司。第二种以中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网络通信公司为代表的国家级电信运营商及同行业知名企业。第三种是为以上公司提供咨询服务的律师事务所、会计师事务所、评估事务所等中介咨询类公司。
（3）金融街区域市场需求不断上升的趋势将持续。受来北京投资的外资公司不断增加、中国加入WTO和中资公司对甲级写字楼需求上升等多方面积极因素的影响,金融街区域市场需求不断上升的趋势将持续下去。
（四）公司主要业务模式概况
本公司目前主要业务是进行金融街的区域开发。金融街区域总占地面积103公顷,扣除现状用地后,新开发区域占地面积约88公顷,其中可用于商业性开发的土地面积与不可用于商业性开发的土地面积约各占一半。
金融街开发采取的是区域规划统一审定、区域开发滚动进行、土地开发一家完成、项目建设多家参与的操作模式。单体项目建设必须符合区域总体规划的要求,土地开发的所有任务要按照审定的区域规划要求全部完成。公司在获得了待开发区域的土地开发权后,将负责完成区域的全部土地开发工作,区域土地开发工作是滚动进行的,某一地块的土地开发任务完成后,其中可用于商业性开发的土地（即红线内土地面积）需要由项目发展商同政府主管部门办理土地出让手续,获得国有土地出让使用权；其中不可用于商业性开发的土地（即红线外土地面积）使用权仍归国家所有,相应的工作成果和设施交由政府有关部门维护管理,比如道路交由路政管理部门维护管理、绿地交由园林部门维护管理、学校交由教育部门接收管理。
区域内不可用于商业性开发的地块拆迁工作和区域内全部市政及公建配套设施的建设任务均由公司完成,相应的费用由区域内可用于商业性开发的地块分摊。因此区域内可用于商业性开发的地块的土地开发成本包括两部分,一是地块红线内的土地开发成本,二是该地块应分摊的红线外区域配套成本。
公司从事区域开发一般有三种业务模式：
1、受托进行土地开发,即根据事先与委托方达成的土地开发协议进行土地开发。
2、自主进行土地开发,直接转让土地使用权。
3、项目开发,即公司自主完成土地开发后,继续进行房产开发建设,如B5地块富凯大厦项目。
二、影响本行业发展的有利和不利因素
（一）有利因素
1、国家宏观经济形势的持续快速发展和北京市房地产市场的逐步回暖将成为房地产行业快速发展的有利条件。
2、中国加入世贸和申奥成功将成为推动北京房地产市场持续发展的新动力。
3、国外先进房地产开发理念的引入以及国内房地产企业的成熟将成为房地产企业发展的有利条件。
4、国外投资增长以及国内资本市场对房地产企业开放为房地产的发展带来了新的生机和活力。
（二）不利因素
1、国家宏观调控政策及地区政策的调整对行业发展产生直接的影响。
2、房地产项目资金投入量大,建设周期长,投资风险较大。
3、随着房地产市场的日趋成熟,竞争日趋激烈。
4、中国加入WTO后,国外投资商进入国内市场步伐加快,国内房地产企业面临新的竞争对手,在投资经验、管理方式、融资能力等方面存在一定差距。
三、面临的主要竞争状况
房地产企业开发的产品是不动产,具有强烈的地域性限制。公司目前的主要业务和主导产品都集中于金融街,与北京市其他成片开发区域和单体开发项目相比,在市场竞争中,公司开发的金融街具有以下优势与不足。
（一）竞争优势
1、区域位置十分优越。金融街位于北京市区中心,紧邻长安街,距天安门广场3.5公里,区域位置十分优越,开发优势得天独厚。
2、开发概念特点突出。金融街的发展目标是建成国家级金融管理中心,建成后这里将是国际一流的现代化金融商务区,明确的金融概念使金融街在市场竞争中具有鲜明的特色和明确的客户群体。
3、建设成就有目共睹。目前,我国金融业最高监管机构中国人民银行总行、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会全部入住金融街,中国工商银行总行、中国建设银行总行位于金融街,在金融街内落户的金融监管机构、金融机构和知名企业已达三百余家,它们基本上代表了我国金融业的核心与领导力量,建设中的金融街已经初步树立了作为中国金融管理中心的地位。
4、区域产品供不应求。金融街区域开发于1994年启动,1998年开始新建项目陆续竣工交用,至2001年12月31日,先后有近60万平方米物业投放市场,目前,这些物业全部租售一空,不存在闲置和积压现象。在激烈的市场竞争中,金融街区域产品处于供不应求状况。
5、开发模式与众不同。金融街的开发采用了统一规划、分期实施、土地开发一家操作的独特模式,公司作为区域总体开发商和土地独家开发商,具备根据市场需求决定市场供给的条件,最大程度地减少了无序竞争对区域形象的冲击,确保区域开发始终处于规划统一、实施有序、环境一流、效益良好的良性循环状态。
（二）竞争劣势
1、随着北京房地产市场的转暖及宏观政策利好,新一轮的市场供应将急剧增加,市场竞争日趋激烈。
2、由于开发区位及城市规划的限制,公司开发项目的功能主要为甲级办公楼,产品结构单一。
3、开发时间周期紧迫：按原计划,金融街将在2010年全部建成。为了顺应中国入世进程,开发计划也做了相应调整,中心区2005年建成,金融街2008年全部建成,比原计划提前两年,规划总占地面积103公顷,规划总建筑面积300万平方米。今后几年的开发建设总面积是前7年的2 倍以上,时间紧,任务重。
4、开发资金筹措压力大：金融街全部建成还需要约150～180亿元的建设资金,虽然是分期开发,由于前期整体环境的改造,包括市政道路、拆迁、绿化等,公司短期内将面临较大的资金压力。
5、金融街区域配套服务设施的建设有待完善：金融街近几年的开发重心是办公楼,尽管公寓、酒店、商业、停车等服务配套设施是近两年内的建设重点,但在建成前,这些配套设施不足,将影响到整个区域的国际商务氛围。
四、业务范围及主营业务
（一）本公司的经营业务范围
本公司的经营范围是：房地产开发,销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资和技术开发、技术服务；停车服务等。
（二）公司从事的主营业务：金融街区域的总体规划、独家土地开发、房地产项目开发和综合管理。具体为受房地产开发商委托进行土地的红线内拆迁以及＂三通一平＂、＂七通一平＂；进行金融街区域配套项目的建设和区域综合管理；金融街区域房地产项目的开发建设。
（三）公司资质、人员和新技术
1、公司资质
公司取得了北京市建设委员颁发的编号为2001-3-23的＂中华人民共和国房地产开发企业资质等级证书,资质等级为房地产资质三级,建设能力为承担建筑面积20万平方米以下的项目。
2、公司专业技术人员
公司现有人员51人,其中持有房地产专业或建筑工程专业技术人员45人,占公司职工人数的88%。
3、在开发建设中采用新技术和新材料情况
公司对在项目开发过程中采用新工艺、新技术采取了积极、审慎的态度。一方面,从开发建设的第一个环节--设计开始,公司即提出要在以人为本的前提下,引入生态、环保、节能的设计理念,对施工过程积极利用新技术、新工艺以保证质量、工期。另一方面,针对新技术、新材料、新工艺的市场检验期较短的特点,为确保质量,在采用前公司组织专家进行充分论证、考察。
公司在富凯大厦的建设过程中,采用了经过市场检验的新技术：通过综合布线系统,将语音、数字信号经过统一的规范设计,综合在一套标准的配线系统上。引入宽带网,不仅提高信息传递的速度,同时还可以实现信息数据管理。设置的楼宇自控系统,在保安、设备、消防、办公、通信等方面实现智能化控制。地下停车拟采用机械式停车设备,设立全套的电子化停车管理系统。
富凯大厦的建设除注重自动化、智能化、信息化外,还十分注重生态化、环保化：选择能提高热工性能、节约能源的玻璃幕墙材料及形式。空调冷冻、冷却水系统采用变频变水流量调节,节省电能。生活供水系统采用全自动恒压变频供水,使用新型给水管材,保证水质清洁。采用风量平衡处理,有效利用空调余冷、余热等等。
4、特殊环境项目的质量控制
房地产开发面临的特殊环境,主要指开发项目所处地区地上、地下存在文物,气候条件不利于开发或在环保方面有严格限制等情况。
为了加强特殊环境项目的质量控制,公司采取了以下措施：
（1）事前规避。在项目开发前,进行全面的调查和论证,明确项目开发的可行性,必要时请专家对项目进行评估,提出多套施工方案以供选择。公司现有和将要进行开发的房地产项目对于改善旧城区市政配套条件和环境质量具有明显的促进作用,不存在环境污染问题。
（2）施工过程中采用合理的技术及施工工艺,确保施工质量。公司一向十分重视开发过程中的环保问题,并采取了一系列有力的措施,如严格控制施工噪音的产生、采用商品混凝土、泥土车净化后上路、采用无公害以及节能材料、采用可回收材料来大力推行环境保护。
（3）公司与施工单位及工程监理单位密切合作,对临时出现的情况及时进行沟通,合理解决。
（4）施工结束后,对项目进行质量跟踪,定期进行检查。
（四）公司取得土地的手续及资格文件
1、金融街的总体规划范围。金融街是1993年经国务院批复的《北京城市总体规划》确定的跨世纪宏伟工程,她位于北京市西城区,其总体规划范围是：南起复兴门内大街,北至阜成门内大街,南北长约1700米；东起太平桥大街,西至西二环路东侧红线,东西宽500米至700米不等,总体规划区域总占地面积103公顷。
2、金融街的区域划分。金融街规划区域内规划了两横（广宁伯街和武定侯街）一竖（金融大街）的城市道路,结合上述道路,将整个区域划分为A、B、C、D、E、F、G七个分区,其中南端邻近长安街延长线--复兴门内大街的为C、D、G三个分区,D区为已建成区,内有中国人民银行总行办公楼、国家工艺美术馆、北京长途电话大楼等建筑,C、G区为新开发区；北端邻近阜成门内大街的为A、E两个区,A、E区内除部分现状建筑外,其余区域为新开发区；中部为B、F区,B、F区是金融街中心区,全部为新开发区。
3、金融街的现状建筑。1993年,金融街区域开发启动时,在金融街规划区域内从南往北已有国家工艺美术馆（D3）、中国人民银行总行办公楼（D2）、北京长途电话大楼（D1）、百盛商场（C8）、全国政协礼堂及办公楼（E4）、华嘉小区（E9）、中国银行总行与中国人民保险公司总部办公楼（A1）及中国银行宿舍（A2）部分现状建筑,以上现状建筑及其相邻区域占地面积18公顷,乃金融街区域开发启动时不需要进行开发的现状区域。
4、金融街的新开发区域。扣除上述现状区域后,1993年,金融街区域开发正式启动时,结合危旧房改造需要重新建设的金融街区域占地面积为85公顷。
5、金融街新开发区域的拨地手续。1993年和1994年,经北京市人民政府＂京政房地字〖1993〗018号文＂和＂京政房地字〖1994〗025号文＂批准,开发公司分两期获得了金融街新开发区域土地的国有土地划拨使用权,并相应办理了＂京房地批字〖1993〗第31号＂、＂京房地批字〖1994〗第021号＂《北京市城镇建设用地批准书》和＂〖1993〗市规地字39号＂、＂〖1994〗市规地字46号＂《中华人民共和国建设用地规划许可证》,至此开发公司依法办理了金融街具备开发条件区域的土地获得手续,具有了在金融街区域进行独家土地开发的资格。
6、开发公司已完成的金融街区域土地开发工作。自1993年金融街新区开发建设起步至2001年6月开发公司全面退出金融街区域开发之前,开发公司已经完成的土地开发项目包括：A区4-7号地,C区2号地、6号地、8号地,E区10号地,G区1号地、G区2号地1号、3号、4号、5号楼、G区3号地一期工程。
7、金融街土地开发主体的变更。2000年5月,在本公司通过整体资产置换、变更主营业务进入金融街的区域开发之后,为了避免同业竞争,开发公司即着手将金融街总体开发商的职责移交给本公司,由本公司负责完成金融街规划新开发区域剩余的全部土地开发工作,开发公司退出金融街区域开发。
金融街土地开发主体由开发公司变更为公司的主要过程是：
（1）、2000年5月,本公司通过资产置换、变更主营业务进入金融街区域开发后,开发公司即不再对外承担新的土地开发业务。通过变更合同主体的方式,本公司下属的经营公司获得了正在进行的金融街C区1号地、4号地、7号地,B区5号地、6号地的土地开发业务。
（2）、经有关主管部门同意和确认,开发公司将金融街区域剩余未开发土地的开发主体变更为本公司下属的经营公司。2001年2月1日,北京市西城区人民政府以＂西政函〖2001〗2号文＂致函北京市计委,同意将金融街区域剩余未开发土地的开发主体由开发公司变更为经营公司并办理相应手续。2001年4月29日,北京市计建两委以＂京计投资字〖2001〗738号文＂正式复函西城区计经委,正式确认同意将金融街区域剩余未开发土地的开发主体由开发公司变更为经营公司。2001年6月22日,北京市规划委员会以＂2001规地字0157号文＂批复同意将金融街区域剩余未开发土地的《建设用地规划许可证》由开发公司变更为经营公司。
（3）、2001年5月15日,经公司二届十四次董事会批准,公司与开发公司签署《资产转让协议》,约定开发公司将其与金融街区域土地开发有关的剩余项目、业务及北京顺坪拆迁公司51%股权等资产转让给本公司,2001年6月18日,公司召开2001年第一次临时股东大会,审议批准了上述资产转让交易,转让协议生效,同日双方签署了《资产转让实施细则》,确认转让资产即日交接。
通过上述变更,开发公司完全退出金融街区域土地开发,本公司独家获得了金融街区域土地开发权,成为金融街的总体开发商。
（五）公司主要产品及产量
1、公司目前主要产品包括土地开发、项目建设及综合管理：
（1）土地开发
a、受托进行土地开发：以＂生地＂对外招商,招商成功后与房产开发商签定《委托土地开发协议》,接受房产开发商的委托进行土地开发,根据开发商对项目的开发进度要求,分阶段实现受托开发地块的＂三通一平＂或＂七通一平＂。
b、自主进行土地开发：根据对市场需求的分析,先行决定对地块进行土地开发,以已经完成＂三通一平＂或＂七通一平＂的地块作为产品,对外招商。
（2）项目建设包括开发项目及市政配套、公建配套、环境建设项目。
2、截止2001年12月31日,公司主要开发产品及产量如下：
（1）土地开发
开发面积：7.6756公顷（包括G2-2、C5、C1、C4、C7、B6、G4-A、A3北、G8、B7）
完工面积：1.6591公顷（包括G2-2、C5、C1、C4、C7）
在施面积：6.0165公顷（包括B6、G8、G4-A、A3北、B7）
（2）房产开发
开复工面积：103,000平方米
在建面积：103,000平方米
公司最近三年及最近一期主要开发产品占销售收入的比重
（单位：万元）
项目 2002年1-6月
（未经审计） 2001年度 2000年度 1999年度
金额 比重% 金额 比重% 金额 比重% 金额 比重%
房地产开发 24,570.6 96.02 75,319.5 87.86 11,003.4 62.54 8,327.39 81.25
销售商品房 - - 6,892.6 8.04 510.77 2.9 - -
分期收款销售 - - 1,898 2.21 6,000 34.1 1,800 17.56
房屋出租 261.76 1.02 416.3 0.49 80.87 0.46 - -
其他 758.37 2.96 1,201.8 1.49 - - 121.96 1.19
合计 25,590.73 100% 85,728.2 100% 17,595.04 100% 10,249.35 100%
3、截止2001年12月31日公司主要开发产品的产销率情况
2001年12月31日前公司销售情况
（1）受托开发土地产品销售率：100%（包括G2-2、C5、C1、C4、C7、B6、G8、G4-A、A3北）
可销售项目用地：5.1755公顷（包括G2-2、C5、C1、C4、C7、B6、G8、G4-A、A3北）
已销售项目用地：5.1755公顷（包括G2-2、C5、C1、C4、C7、B6、G8、G4-A、A3北）
（2）商品房产销率：100%（包括西马小区D3号楼销售率、金阳大厦一层二层、及地下建筑）
可售面积：24769.11平方米
已售面积：24769.11平方米
（3）自有物业出租率：100%（包括通泰大厦写字间出租率B座6层部分、B座16层、国企大厦11层20-23）
可租面积：3345.87平方米
已租面积：3345.87平方米
（六）本公司所开发的主要土地项目的情况
公司进行土地开发业务,除土地整体已取得合法完整的手续以外,在每个地块拆迁启动前,还需办理《房屋拆迁许可证》。本公司所开发的土地项目的项目具体情况及具备的资格文件情况如下：
1、已完工的土地开发项目
（1）金融街C区1号地项目（地上建筑物为中国建设银行总行办公楼）
该项目于2000年5月23日随资产置换转入本公司。
a、项目具备的资格文件：《房屋拆迁许可证》京房西拆许字（93）第11号、第50号
b、项目经营模式：进行土地开发
c、项目位置：位于北京市西城区西二环东侧北京金融街C区1号地,北临广宁伯街,东临C区2号地项目,西临复兴门北顺成街,南与C区4号地项目相临；用地面积：8,632.52平方米；用地性质：公建。
d、项目销售情况：受北京信达置业有限公司委托进行土地开发,土地开发完成后由北京信达置业有限公司建设,交由建设银行总行自用。
（2）金融街C区4号地项目（地上建筑物为投资广场）
该项目于2000年5月23日随资产置换转入本公司。
a、项目具备的资格文件：《房屋拆迁许可证》京房西拆许字（94）第8号
b、项目经营模式：进行土地开发
c、项目位置：位于北京市西城区西二环东侧金融街C区4号地,北与C1项目相临,东临C3集中绿地,西临复兴门北顺城街,南临学院小街；用地面积：7,089平方米；用地性质：公建。
d、项目销售情况：受北京新协房地产开发有限公司委托进行土地开发,土地开发完成后由北京新协房地产开发有限责任公司进行自建、销售。
（3）金融街C区5号地项目（地上建筑物为中国电信指挥中心、中国移动通信集团办公楼）
该项目为2001年6月18日从开发公司转入。
a、项目具备的资格文件：《房屋拆迁许可证》京房西拆许字（96）第18、018号
b、项目经营模式：进行土地开发
c、项目位置：位于北京市西城区西二环东侧金融街C区5号地,北邻学院小街,东临金融大街,西临复兴门北顺城街,南与C6项目相临；用地面积：13,191平方米；用地性质：公建。
d、项目销售情况：受北京盈生房地产开发有限公司委托进行进行土地开发,土地开发完成后由北京盈生房地产开发有限公司进行自建,并销售给中国电信集团和中国移动通信集团自用办公。
（4）金融街C区7号地项目（地上建筑物为国企大厦）
该项目于2000年5月23日随资产置换转入本公司。
a、项目具备的资格文件：《房屋拆迁许可证》京房西拆许字（95）第9号
b、项目经营模式：进行土地开发
c、项目位置：位于北京市西城区西二环东侧金融街C区7号地,北与C6项目相临,东临金融大街,西临复兴门北顺成街,南临百盛商场。用地面积：12,355平方米,用地性质：公建。
d、项目销售情况：受北京明华置业有限公司委托进行土地开发,土地开发完成后由北京明华置业有限公司进行自建、销售。
（5）金融街G区2号地2号楼项目（地上建筑物为金宸公寓）
该项目为2001年6月18日从开发公司转入。
a、项目具备的资格文件：《房屋拆迁许可证》京房西拆许字（94）第21号、（98）第42号、029号续、146号、014号续、（2000）第037号
b、项目经营模式：进行土地开发
c、项目位置：位于北京市西城区西二环东侧金融街G区2号地西南角,北与G2-1号地相临,东临G2-3号地,西临广成街,南临学院小街。用地面积：2,980.63平方米；用地性质：居住。
d、项目销售情况：受北京金宸房地产开发公司委托进行土地开发,土地开发完成后由北京金宸房地产开发公司进行自建、销售。
（6）太平桥大街南段道路打通工程
a、项目已经取得的资格文件：《房屋拆迁许可证》西拆许字（2001）第14号
b、项目经营模式：金融街区域配套道路工程,公司负责拆迁,政府投资建设。
c、项目位置：自北闹市口至广宁伯街。道路宽50-55米,长约600米。用地性质：市政用地。
d、该项目的预计总投资和工程计划进度：
预计总投资：4,000万元
工程进度：2001年8月开始拆迁,2001年底已拆迁完成。
2、正在进行的土地开发项目
（1）金融街B区6号地项目（地上建筑物为中证大厦）
该项目于2000年5月23日随资产置换转入本公司。
a、项目具备的资格文件：《房屋拆迁许可证》京房西拆许字（97）第003、016号续、（98）第015号续、035号续
b、项目经营模式：进行土地开发
c、项目位置：位于北京市西城区西二环东侧金融街B区6号地,北与规划金城坊南街相临,东临富凯大厦项目,西临复兴门北顺成街,南临广宁伯街。用地面积：12,343平方米；用地性质：公建。
d、该项目的预计总投资和已投资额、工程进度
预计总投资额：21,727万元；其中,转入公司后预计投资额19,213万元
已投资额：9,277万元；
工程进度：该项目转入前已由开发公司完成红线内的＂三通一平＂工作,转入后由公司负责完成红线外的代拆及区域市政配套和公建配套工作,目前完工进度为43%。
e、项目销售情况：受北京中证房地产开发公司委托进行土地开发,土地开发完成后由北京中证房地产开发公司进行自建、销售。
（2）金融街G区8号地项目（地上建筑物为办公楼/公寓）
a、项目具备的资格文件：《房屋拆迁许可证》京房西拆许字（95）第35号
b、项目经营模式：独家进行土地开发
c、项目位置：位于北京市西城区西二环东侧金融街G区8号地,北临学院小街,南与G7集中绿地项目相临,东临广成街,西临金融大街。用地面积：11,722平方米；用地性质：办公、公寓。
d、该项目的预计总投资和已投资额、工程进度
预计总投资：17,389万元
已投资额：6,357万元
工程进度：本公司已于2001年元月开始进行红线内拆迁工作,已完成红线内拆迁及＂三通一平＂工作,目前完工进度为37%。
e、项目销售情况：受北京盈泰房地产开发有限责任公司委托进行土地开发,土地开发完成后由北京盈泰房地产开发有限责任公司进行自建、销售。
（3）金融街A区3号北地项目（地上建筑物为金亚光大厦）
该项目为2001年6月18日从开发公司转入。
a、项目具备的资格文件：《房屋拆迁许可证》京房西拆许字（97）第049、027号续、（98）第026号续、（99）第008号续、023号续、（2000）第02号续
b、项目经营模式：进行土地开发
c、项目位置：位于北京市西城区西二环东侧金融街A区3号北地,北临阜城门内大街,东临金融大街,西临阜成门南顺城街,南临A区3号南地。用地面积：12,421平方米,用地性质：公建。
d、该项目的预计总投资和已投资额、工程进度
预计总投资额：27,149万元；其中,转入公司后预计投资额14,312万元
已投资额：14,590万元；其中,转入公司后投资额3,536万元
工程进度：此前已由开发公司完成红线内的部分拆迁,转入后由公司继续进行拆迁、＂三通一平＂及大市政配套工作,目前完工进度为54%。
e、项目销售情况：受北京金亚光房地产开发有限责任公司委托进行土地开发,土地开发完成后由北京金亚光房地产开发有限责任公司进行自建、销售。
（4）G区4号东北地
a、项目已经取得的资格文件：《关于开发建设北京金融街G区4号地项目意见书（代可行性研究报告）的批复》京计投资字〖2001〗694号、《审定设计方案通知书》2001年规审字0846号、建设用地规划许可证》2001规地字0200号。
其中：正在办理土地划拨手续及《房屋拆迁许可证》,2001年9月取得北京市规化委员会颁发的建设用地规划许可证。
b、项目计划经营模式：进行土地开发
c、项目位置：位于北京市西城区西二环东侧金融街G区4号地东北侧,北临规划兴盛街,东临太平桥大街,西临G4南地,南临G区5号地。用地面积：8,937平方米；用地性质：居住、配套。
d、该项目的预计总投资和已投资额、工程计划进度
预计总投资：16,141万元
已投资额：7,495万元
工程进度： 2001年已完成红线内拆迁及＂三通一平＂,预计2002年12月完成＂七通一平＂工作,目前完工进度为46%。
e、项目销售情况计划：受北京华荣建业房地产开发有限责任公司委托进行土地开发,土地开发完成后由北京华荣建业房地产开发有限责任公司进行自建、销售。
（5）B区4号地（现更名为B区7号地）
a、项目已经取得的资格文件：《房屋拆迁许可证》正在办理
b、项目经营模式：进行土地开发
c、项目位置：位于北京市西城区西二环东侧金融街B区7号地,北临规划金城坊北街,东临金融大街,西临B区集中绿地,南临规划金城坊南街与富凯大厦项目相临。用地面积：24,002平方米,用地性质：公建。
d、该项目的预计总投资和已投资额、工程计划进度
预计总投资：80,000万元
已投资额：18,376万元
工程进度：2001年已完成红线内用地拆迁准备,开始拆迁,预计2002年底完成一期拆迁,完工进度为23%。
e、项目销售情况：土地开发之后转让给房地产开发商进行建设销售。
（七）本公司所开发的主要房产业务项目的情况
公司进行房产开发业务,除土地已取得合法完整的手续以外,在土地开发过程中,每个地块拆迁启动前,还需办理《房屋拆迁许可证》；土地开发完成,进入房产开发阶段后,还需根据项目进度依次取得房产项目的＂一书五证＂。所谓房产项目的＂一书五证＂是指：《项目建议书批复》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售（或销售）许可证》。公司正在进行的房产项目中,各项目相关文件取得情况及开发情况如下：
1、正在进行的房产项目
（1）金融街B区5号地项目（富凯大厦）
a、项目具备的资格文件：《房屋拆迁许可证》京房西拆许字（2000）第17号、京计基字〖2000〗第1017号文《关于开发建设金融街富凯大厦项目建议书（代可行性研究报告）的批复》、《国有土地使用证》京市西其国用（2001）字第10044号、《建设工程规划许可证》北京市规划委员会2000-规建字-1855、《建设工程施工许可证》北京市建设委员会施0020010189（建）；《商品房预售许可证》京房市外证字第370号；项目全部竣工验收后2年内取得《房产证》。
b、项目经营模式：自主开发
c、项目位置：位于金融街B区5号地,东临金融大街,北临规划金城坊南街,西临B6项目,南临广宁伯街。占地面积：11,000平方米,地上建筑面积：95,257平米,地下建筑面积：24,046平方米,总建筑面积：119,304平方米,用地功能：综合办公楼。
d、主体工程的建设方式：采取出包方式
本公司通过公开招标选择中建二局三公司为该项目的承建方（总包）,对需要分包的分项工程,由该公司组织,总包、监理、设计共同评审进行招标确定分包方。
承包方的情况：该公司成立于1952年,注册资金3,500万元,是建设部批准的建筑施工一级企业。该公司于1996年通过了中国质量协会ISO9002质量体系认证；1998年再次通过了中国质量协会ISO9002质量体系认证。该公司所承建的多项工程获＂结构长城杯＂、＂长城杯＂、＂北京市优质工程奖＂,承建的北京城乡贸易中心获建设部颁发的＂1994年度建筑工程鲁班奖＂。该公司资信等级为AAA级。
e、该项目的预计总投资额和已投资额、工程计划进度
预计总投资额：100,000万元
已投资额：30,673万元
工程计划进度：工程于2001年3月开工,2001年底结构封顶,预计2002年底或2003年初竣工,目前完工进度为31%。
在施工方、监理方的共同努力下,工程进展顺利,工程实际进展按计划进度有序进行,无停工的可能。
f、该项目监理月报反映出富凯大厦结构质量优良率平均达90%以上。
g、项目销售情况：公司将采取预售方式,预售比例为100%。
（2）G区2号地7号楼开发项目
a、项目具备的资格文件：《房屋拆迁许可证》京房西拆许字（94）第21号、（98）第042、029号续、146号、（99）第014号续、（2000）第037号、《关于北京金融街G2号地项目建设书的批复》京计基字〖1998〗第0327号、《建设工程规划许可证》北京市规划委员会2000-规建字1735号、《建设工程开工证》北京市建委京建开字（2000）第2588号；该项目为金融街区域拆迁安置还建楼工程,暂不需办理《国有土地使用证》和《商品房预售（或销售）许可证》；预计在项目全部竣工验收2年内取得《房产证》。
b、项目经营模式：自主开发
c、项目位置：位于金融街G区2号地东南侧,是G2用地内7幢建筑之一。北与G2-6号楼相邻,南临加油站,东临G2-3号楼,西临太平桥大街。用地面积：约1,296 平方米,总建筑面积：8,321平方米,其中地上建筑面积：5,399平方米,地下建筑面积：2,922平方米；用地功能：综合办公楼,用于安置拆迁单位还建。
d、主体工程的建设方式：采取出包方式
本公司通过公开招标选择北京房建建筑股份有限公司（原北京市房山区建筑企业集团）为该项目的承建方（总包）,对需要分包的分项工程,由该公司组织,总包、监理、设计共同评审进行招标确定分包方。
承包方情况：该公司成立于1988年,注册资金1.2亿元,是建设部批准的建筑施工一级企业。2000年经北京市工商行政管理局认定＂连续十年被命名为重合同守信誉单位＂；1998年通过了中国质量协会ISO9002质量体系认证；该公司所承建的多项工程获＂结构长城杯＂,承建的报觉寺小区25号商住楼获建设部颁发的＂1999年度中国建筑工程鲁班奖＂,承建的金融街金龙公寓获由国家工程建设质量奖审定委员会颁发的＂2000年度国家优质工程银奖＂。
e、项目的预计总投资额和已投资额、工程计划进度
预计总投资：2,384万元
已投资额：2,108万元
工程进度：该项目于2000年12月开工,目前已完成与还建单位协议包括的工程内容,完工程度：88%。
在施工方、监理方的共同努力下,工程进展顺利,工程实际进展按计划进度有序进行,无停工的可能。
f、本公司开发的G2-7号楼为还建楼,用于安置拆迁单位。
（3）、金融街B区1号地项目
a、项目已经取得的资格文件：《规划意见书》2001规意字1895号、《房屋拆迁许可证》京房西拆许字（2001）第10号续、《关于开发建设金融街B1大厦项目建议书（代可行性研究报告）的批复》京计投资字〖2001〗1010号文批复；该项目现正进行地块拆迁工作,预计2002年初拆迁完成,办理《国有土地使用证》；2002年下半年,办理《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；项目开工后,办理《商品房预售许可证》；项目全部竣工验收2年内取得《房产证》。
b、项目经营模式：自主开发
c、项目位置：位于金融街B区1号地,西临复兴门北顺成街,东临规划金城坊北街,南临金融街B区集中绿化带,北临武定侯街。
d、主体工程建设方式：拟采用招标出包方式
e、项目的预计总投资、工程进度
预计总投资：89,100万元
已投资额：8,154万元
工程进度：2001年6月开始进行红线内的拆迁工作,2002年7月开始进行三通一平工作,2002年底前正式开工,2005年5月竣工,2006年底项目建设工作完成。完工程度：9%。
f、项目销售情况：公司将采取预售方式,比例为100%。
（4）G3二期工程（北京八中二期工程）
a、项目已经取得的资格文件：《建设用地规划许可证》（93）市规地字39号、《建设工程规划许可证》2001规建字0533号、《房屋拆迁许可证》京房西拆许字（97）第004号、015号续、（98）第146号、（99）第014号续
b、项目经营模式：自主建设的配套教育设施。
c、项目位置：位于金融街G区3号地。北临学院小街,南临规划兴盛街；东临太平桥大街,西邻G3一期工程（八中教学楼）。用地面积：约21,100平方米（含操场）,总建筑面积：12,000平方米,其中地上建筑面积：6,500平方米,地下建筑面积：5,500平方米；用地功能：配套教育用地。
d、主体工程建设方式：采用招标出包方式
承包方的情况：本项目通过公开招标选择中建二局三公司作为项目承包方。该公司情况介绍见上述＂2、正在进行的房产项目（1）金融街B区5号地项目（富凯大厦）＂。
e、在建项目的预计总投资、工程进度
预计总投资：2,000万元
工程进度：该项目于2001年8月开工,目前已完成主体结构,预计2002年9月工程峻工。
f、项目销售情况：该项目为配套教学设施,无销售情况。
2、拟进行的房产项目：G4南地项目
a、项目已经取得的资格文件：《关于开发建设北京金融街G区4号地项目意见书（代可行性研究报告）的批复》京计投资字〖2001〗694号、《审定设计方案通知书》2001规审字0846号、《建设用地规划许可证》2001规地字0200号
其中：正在办理《房屋拆迁许可证》及土地划拨手续,2001年9月取得北京市规划委员会颁发的建设用地规划许可证。
b、项目经营模式：自主开发
c、项目位置：位于金融街G区4号地南（含西北）。南临成方街,北临规划兴盛街；东临G区5号地,西临G区3号地。用地面积：8,937平方米；用地性质：还建及配套。
d、主体工程建设方式：采用招标出包方式
e、在建项目的预计总投资、工程进度
预计总投资：41,500万元
工程进度：2001年9月底完成土地拆迁准备工作,2001年10月正式拆迁,2002年3月自建楼部分正式开工,2002年10月结构封顶,2003年8月竣工,2004年底项目开发工作全部完成。
f、项目销售情况：公司将采取预售方式,比例为100%。
五、房地产开发业务流程图
公司业务分为三类：一是受托土地开发、二是自主土地开发、三是房产开发,各业务流程如下：
（一）受托土地开发业务流程
1、土地开发前期准备工作。
2、土地开发招商。
3、由投资者确定项目投资组合,建立项目公司。
4、与项目公司签署《委托土地开发协议》
5、由项目公司办理立项批复手续。
6、按协议要求进行拆迁前调和动迁准备。
7、办理拆迁许可证后正式动迁。
8、项目公司进行项目规划设计,取得《建设工程规划许可证》。
9、拆迁完成,具备＂三通一平＂施工条件后向项目公司交付项目用地。
10、项目公司办理土地出让手续取得《国有土地使用证》。
11、办理开工报批手续取得《建筑工程开工许可证》。
12、项目公司组织项目施工直至竣工。
13、按协议要求在项目竣工前完成市政配套工程,达到＂七通一平＂。
14、项目投入使用,收取尾款。
15、公司继续完成区域配套设施建设。
（二）、自主土地开发业务流程
1、土地开发前期准备工作。
2、由公司办理立项、批复手续。
3、进行拆迁前调和动迁准备。
4、办理拆迁许可证后正式动迁。
5、拆迁完成,具备＂三通一平＂施工条件。
6、公司取得《国有土地使用证》。
（三）、房产开发业务流程
1、进行自主土地开发（流程同前＂自主土地开发流程＂）。
2、根据市场需求进行投资决策,确定拟建项目位置、功能和档次。向市政规划管理部门申报＂规划意见书＂,编制项目可行性研究报告。
3、通过招标或方案征集确定设计单位、完成方案设计。向城市规划管理部门申报规划方案取得＂建设工程规划许可证＂。
4、通过招投标确定项目施工单位和监理单位。
5、办理开工报批手续取得＂建设工程开工许可证＂。
6、办理＂预售许可证＂开展项目市场营销工作。
7、组织项目施工直至竣工验收质量合格。
8、项目投入使用,向客户发出入住通知书。
9、竣工后在一定期限内办理产权证。
10、质量回访、保修、服务。
说明：上述受托土地开发业务流程、自主土地开发业务流程、房产开发业务流程中有部分步骤是交叉进行的。
公司地产开发业务流程图（参见框图一）（见附图）
公司房产开发业务流程图（参见框图二）（见附图）
框图一 公司土地开发业务流程（见附图）
框图二 公司房产开发业务流程（见附图）
六、公司及分公司与控股子公司的业务关系：
公司的房地产开发业主要由分公司（原经营公司）进行全面运作,其中涉及的拆迁工作及物业租售代理工作交由公司的控股子公司拆迁公司与咨询公司分别代理。公司与控股子公司的业务关系如下：
（一） 公司与拆迁公司的业务关系为：
居民的拆迁安置工作是公司土地开发业务的工作内容之一,公司及经营公司在金融街区域的居民拆迁安置工作一般交由拆迁公司代理。具体的业务流程是：拆迁启动前,公司及经营公司与拆迁公司签署《委托拆迁协议》,根据委托拆迁协议,拆迁公司代表拆迁人（公司及经营公司）办理有关手续并与被拆迁人（待拆迁安置的居民）进行拆迁谈判,达成一致后签订拆迁安置协议,根据拆迁安置协议,拆迁人向被拆迁人支付拆迁补偿款,被拆迁人收到拆迁补偿款后在约定时间内搬离拆迁安置现场,公司及经营公司依据北京市房屋土地管理局公布的收费标准向拆迁公司支付拆迁代理服务费。
（二） 公司与咨询公司的业务关系为：
物业租售代理工作是公司房产开发业务的工作内容之一,公司及经营公司在金融街区域的物业租售代理工作一般交由咨询公司代理。具体的业务流程是：物业租售工作正式开盘前,公司及经营公司与咨询公司签署租售代理协议,根据租售代理协议,咨询公司代表发展商（公司及经营公司）与客户（拟租买物业的消费者）进行租售协议谈判,达成一致后签订物业租赁（或购买）协议,根据协议,客户向发展商支付租楼（或购楼）款,发展商在收到租楼（或购楼）款后在约定时间内将物业交付客户,公司及经营公司依据北京市物价局公布的收费标准向咨询公司支付物业租售代理服务费。
七、主要经营策略及市场推广模式
（一）房地产经营的市场定位及主要消费群体
本公司房地产经营的市场定位是主要从事金融街区域内办公楼、高档公寓、酒店及其配套项目的土地开发和房产开发,并对完成开发的项目进行销售、租赁。
面对的主要消费群体是国内外金融监管机构、银行和非银行金融机构、国内外电信和IT企业、国际国内知名企业、为金融机构和企业提供咨询服务的律师事务所、会计师事务所、评估事务所等中介咨询类公司以及上述机构或企业（公司）的雇员。
（二）主要从事房地产项目的类型
本公司开发的房地产项目主要是办公楼、高档公寓、酒店及其配套项目的土地开发和房产开发。这些项目在完成开发后主要以转让（出售）为主。
公司已经开发完成和正在开发的房地产项目的经营模式都是由本公司自主经营开发。
（三）房地产项目的定价模式和销售理念
1、土地招商的定价模式：金融街开发采取的是区域规划统一制定、区域开发滚动进行、土地开发一家完成、项目建设多家参与的操作模式。区域总体规划由北京市城市规划管理部门审定批准,在此基础上,确定各单体项目的规划方案。土地开发工作由一家完成,土地开发的所有任务要按照区域规划的要求全部完成,因此土地转让价格并不取决于地块本身的情况,更多的是要考虑区域土地开发的平均成本,制定土地招商价格的基本策略是根据区域平均地价水平结合市场供求关系确定各时期的土地招商价格。
2、房产销售的定价模式：在土地开发完成后,金融街区域各项目的房屋建设则由各项目的发展商分别完成,由于各项目的建筑档次及建设成本不尽相同,因此各项目的楼面销售价格并不统一。公司确定自有房产售价的办法是根据项目建设成本情况结合市场竞争状况确定某一时期的房屋售价,具体的定价过程是：公司根据对市场的调查、预测和对拟销售项目研究的结果,确定项目的销售价格区间,然后开始进行认购询价；通过认购询价,测定市场对项目定价的敏感性,据此对项目价格进行必要的调整,再确定项目的正式开盘价格；项目正式开盘后,开展项目销售的市场推广和营销活动,根据市场销售情况随时对项目销售价格进行动态调整,并且在销售的不同时期,推出不同的销售重点和价格调整方案。房产销售的平均价格为：金阳大厦地上建筑的平均价格为15,000元/建筑平米,地下部分的平均价格为3,705元/建筑平米；西马小区房屋的平均价格为3,900元/建筑平米。
3、本公司的销售理念是：以优质的服务为国内外金融机构和企业创造一流的商务办公环境并提供全面的配套服务设施。
（四）采用的主要融资方式
本公司开发项目的主要融资方式为自有资金和预收项目（房屋）销售款,缺口部分通过银行贷款解决。
（五）采用的主要销售模式
本公司进行土地开发的项目,主要采用的销售模式为公司接受房地产项目发展商的委托进行土地开发。即在具备一定条件后,公司与项目发展商签定《委托土地开发协议》,在发展商支付一定比例的土地开发费后对项目进行拆迁等前期土地开发工作,并达到＂三通一平＂,具备开工条件。在项目建设完成前,完成项目的全部市政配套工作达到＂七通一平＂。
本公司进行房产开发的项目,采用预售期房和销售现房两种形式,销售模式为自行销售与委托中介机构代理销售相结合,公司市场部负责项目销售工作。
（六）采用的物业管理模式
根据国家和北京市有关规定,房地产开发商开发的物业在业主委员会成立之前,由开发商选定物业管理公司负责物业管理,而在业主委员会成立之后,由业主委员会选择物业管理公司。
本公司从事金融街区域开发,物业管理分为两个层面：一是金融街公共区域的管理,此项工作现由本公司综合管理办公室（简称综管办）负责。二是区域内每个项目内部的管理,此项工作由各项目的业主自行委托专业物业管理公司进行。
本公司现阶段已完成开发的项目主要为土地开发项目,因此无须委托物业管理公司。正在进行房产开发的富凯大厦项目正处于建设阶段,尚未委托物业管理公司进行管理。
（七）公司在经营管理、品牌建设、员工素质、企业文化等方面的竞争力
公司以金融街区域内项目的土地开发和房产开发作为主要业务,开发项目的功能以金融办公为主,高档公寓、酒店等配套服务设施为辅。注重树立＂精品＂意识和质量管理工作,注重人力资源的储备和发展以及员工素质的不断提高,注重企业文化的建设以及企业凝聚力的形成。
1、在经营管理和品牌建设方面,公司一贯着力于通过科学先进的管理手段,建立有效严密的质量控制体系。在金融街建成区60万平方米的面积中,吸引了近300家金融管理机构、银行和非银行金融企业、国家电信运营商及知名公司入驻,基本确立了金融街作为国家级金融管理中心的格局,树立了＂北京金融街＂的品牌,使金融街成为金融机构、IT企业及知名公司首选的最佳办公场所之一。
2、在提高员工素质方面,公司始终倡导＂员工与企业共同成长＂的原则,并且安排对员工进行企业管理、财务管理及专业技能的培训,提倡员工不断充实完善自己。目前,公司员工研究生学历达50%以上。
3、在企业文化建设方面,公司非常重视企业文化的建设,提出了＂敬业乐群＂的企业精神,在员工中树立＂创建一流企业,争做一流员工＂的信念。在员工中创建＂在为公司事业而奋斗的过程中,最大限度地实现自我价值＂的价值观念。倡导＂争做内行、讲求实效、团结协作、合力前进、诚实竞争、追求卓越＂的企业风气。
八、在开发过程中涉及的各项具体业务的运行情况
（一）公司选择设计单位和设计方案的原则
公司每年从行业主管部门获得设计单位的资质情况,在此基础上,选择与公司开发项目规模相适应的设计单位进入考察范围,在进行调查、考察的基础上建立合格设计单位名录,在公司内部设立有执行部门、监管部门及公司领导共同组成的设计单位评审机构,定期对名录进行评审、更新。当需要委托设计单位时,则从合格的设计单位名录中挑出发标对象,邀请设计单位参加设计方案征集或招标,在行业政府主管部门的监督下,由公司评审机构完成确定设计单位和设计方案的招标工作,以保证公开、公正、公平地选择出符合公司及项目需要的设计单位和设计方案。
（二）公司选择施工单位的原则
公司每年从行业主管部门获得施工单位的资质情况,在此基础上,选择与公司开发项目规模相适应的施工单位进入考察范围,在进行调查、考察的基础上建立合格施工单位名录,在公司内部设立有执行部门、监管部门及公司领导共同组成的施工单位评审机构,定期对名录进行评审、更新。当公司有工程需要选择施工单位时,则从合格的施工单位名录中挑选出发标对象,邀请施工单位参加施工招投标,在公开招投标的基础上,在行业政府主管部门的监督下,由公司评审机构完成施工招投标工作,以保证公开、公正、公平地选择出符合公司及项目需要的施工单位。
（三）公司选择监理单位的原则
公司选择监理单位的原则及过程与选择施工单位相似。
（四）公司对出租物业的经营方式
本公司现出租物业为金融街通泰大厦B座6层（部分）和16层办公楼。公司与承租方签属租赁合同,确定出租价格,每月收取租金。公司对出租物业保留根据市场情况调整租金的权利。
九、土地资源
公司的土地资源储备为截止到2001年12月31日,公司在金融街区域拥有的尚未开发的项目,具体情况列示如下：
编号 项目位置 征地面积 总建筑面积
（平方米） （含地下建筑面积）
（平方米）
01 A区3号地南 118,876 94,472
02 A区8号地 5,930 1,300
03 A区9号地 9,388 0
04 B区2＋3号地 18,248 80,300
05 B区4号地（现更名为B区7号地） 30,150 195,800
06 B区7号地（现更名为B区4号地） 8,324 0
07 B区8号地 15,231 0
08 C区3号地 8,185 12,000
09 E区1号地 23,476 64,000
10 E区2号地 22,757 15,000
11 E区6号地 11,730 41,000
12 E区6A号地 9,888 13,000
13 E区7号地 11,245 43,000
14 E区8号地 8,950 29,000
15 E区9号地 14,032 17,100
16 E区11号地 21,627 35,142
17 F区1号地 30,317 124,500
18 F区2号地 17,190 130,000
19 F区2A号地 17,196 18,000
20 F区3号地 31,036 124,500
21 F区4号地 40,179 88,700
22 F区5号地 52,943 94,000
合计 526,898 1,220,814
注：以上数据摘录自北京市城市规划设计研究院编制的《金融街控制性详细规划及城市设计》（1999年编制）；2001年公司聘请美国SOM设计公司对金融街中心区（B、F区）规划进行调整,调整结果尚未获得最后批准。
十、公司原材料供应
公司生产用原材料主要是建筑材料及设备,包括木材、水泥、钢材、电梯、电气设备等,原材料及设备采购主要有以下几种方式：
1、由施工单位按建造合同自行采购；
2、需进口的原材料和设备由公司委托其他公司代理采购。目前,建筑材料和设备供货充足,总体情况良好。
本公司与供水、供电、天然气、电信等各公用事业单位有长期合作关系,在项目报批、建设、交付使用等方面均能满足要求,也从未因此而影响项目的实施和交付使用。
十一、主要固定资产及无形资产
（一）固定资产
公司从事房地产开发和经营,主要是进行项目的投资和策划,不直接从事生产,因此,主要固定资产为办公用车和办公用具。
（单位：元）
项目 2002/6/30
（未经审计） 2001/12/31 2000/12/31 1999/12/31
资产原值 4,364,761.43 4,238,767.76 1,617,046.02 2,148,239.40
累计折旧 1,906,594.04 1,716,467.15 1,157,442.11 1,446,632.19
资产净值 2,458,167.39 2,522,300.61 459,603.91 701,607.21
（二）房屋产权
1、北京金融大街通泰大厦B座14层及6层南侧房屋
公司于2000年5月23日发生了重大资产重组,实施了整体资产置换。通过资产置换,公司取得了北京金融大街通泰大厦B座14层、6层南侧房屋,该产权正在办理之中,办理情况如下：公司与集团公司已在北京市国土资源和房屋管理局办理了该房屋的《北京市外销商品房预售契约》的背书登记。通过上述背书登记,《北京市外销商品房预售契约》的买方主体由集团公司变更为公司。该产权证应由通泰大厦的发展商北京金通泰房地产开发有限公司负责办理。目前,北京金通泰房地产开发有限公司已取得了建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程开工许可证、建设工程规划许可证、商品房外销预售许可证,正在等待北京市国土资源和房屋管理局颁发通泰大厦的产权证书。待北京金通泰房地产开发有限公司取得通泰大厦的产权证书后,公司将取得通泰大厦B座14层及6层南侧房屋的产权证书。同时北京金通泰房地产开发有限公司已出具说明与承诺,承诺负责将相应产权证办至公司名下。
2、北京金融大街国企大厦B座11层20-22号、23号房屋
公司于2001年 取得北京金融大街国企大厦B座11层20-22号、23号A房屋（该房屋系土地开发委托方抵付的土地开发费）,该项房屋的产权正在办理中。
（三） 土地使用权
公司目前B5项目属于自主开发,已经通过出让方式取得土地使用权,该块土地座落于北京市西城区金融街19号,用途为综合用地,使用类型为出让, 土地使用权证为京市西其国用（2001出）字第10044号。G4项目土地使用权证为京西国用（2001）出字第02660号
十二、主要产品和服务的质量控制情况
为保证公司开发建设产品的质量,公司在专业机构的指导下,参照GB/T19002-1994-IS09002：1994标准要求,建立了一整套完整的质量控制体系。公司提出了＂单位产品合格率100%、建安工程优良率50%以上、合同履约率100%、投诉处理及时率100%、维修及时率100%＂的质量目标。
公司目前开发完成的产品为土地的七通一平,无任何产品质量纠纷。
十三、主要客户及供应商的资料
1、向前5名供应商合计的采购额占年度采购总额的百分比
由于公司开发的项目通过招标委托施工单位进行建设,非公司自建,一般情况下不发生采购。
2、对前5名客户的销售额占年度营业额或销售总额的百分比
公司开发的项目均在销售过程中均为随机销售,不存在固定客户。
3、公司无向单个供应商的采购比例或对单个客户的销售比例超过总额的50%的情况。
十四、发行前重大业务和资产重组
公司于2000年5月23日发生了重大资产重组,实施了整体资产置换。该次资产重组对公司主营业务、董事会、监事会、管理层人员以及公司的财务状况和经营成果产生了重大的影响。
（一）资产重组经过与内容
（具体内容见＂第五节发行人基本情况＂中第二部分内容＂公司控股股东变更及实施重大资产重组情况＂）
（二）资产重组对公司业务连续性的影响
公司实施资产重组后对主营业务产生了重大的影响,公司重组前主营业务是从事制造、加工、自销纸包装制品、包装材料等；重组后,公司主营业务变更为房地产开发,物业管理等,公司取得了金融街区域独家的土地开发权,负责对金融街区域进行总体规划、土地开发、项目建设和综合管理。具体业务为受房地产开发商委托进行土地的红线内拆迁以及＂三通一平＂和＂七通一平＂；进行金融街区域配套环境的建设和综合管理；金融街区域房地产项目的开发建设。
根据北京市及北京西城区＂十五＂计划对金融街建设发展的要求,公司确定的未来五年经营目标是完成区域全部开发任务的70%以上,因此,公司主营业务的连续性有着强有力的保障,公司未来几年内可持续发展能力较强。
（三）资产重组对管理层的影响
公司实施资产重组后,选举产生了新的董事会与监事会,并任命了新的管理层。公司建立了高级管理人员的任免制度及岗位责任制,坚持＂用人唯贤、绩效挂钩＂的用人原则,资产重组一年来的运作结果表明,通过资产重组进入公司的是一支精诚团结、奋发向上、具有现代企业家意识的管理团队。
（四）资产重组对公司财务状况和经营成果的影响
资产重组对公司财务状况和经营成果产生了积极的影响。重组至今,公司财务状况得到明显改善,赢利能力大幅度提高。具体表现在：资产负债率被控制在70%以下；流动性差的固定资产大幅减少,占资产比例最大的存货主要为位于北京金融街的土地开发成本及房产开发成本,这些存货资产盈利能力强,是公司今后现金流入的主要来源；公司丰富的土地资源,可用以抵押向银行取得经营所需的资金；银行借款中长期借款的比重增加,减轻了公司支付风险；公司净资产随公司盈利的大幅增加而增加,公司抗风险能力有所提高；业绩的连年改善,使公司重新取得了从资本市场筹资的资格,公司财务状有望进一步改善。重组后公司赢利能力的提高首先表现在净资产收益率的大幅提高：重组前的1999年公司净资产收益率（摊薄,以下同）为6.97%,重组后的2000年度净资产收益率提高到19.90%,2001年度净资产收益率进一步提高到43.59%。同时也表现为公司每股收益的逐年大幅提高：重组前的1999年度每股收益为0.09元,2000年度增加到每股0.38元,2001年度达到每股1.20元。资产重组后公司业绩的提高主要是主营业务的提高,公司主营业务收入、主营业务利润和净利润大幅度增长,2000年比1999年的增长率分别为71.68%、61.5%、87.5%,2001年比2000年相比,增长率分别为387%、230.3%、280%。（具体内容见＂第十二节管理层讨论与分析＂）
（五）置入资产的产权变更手续的办理情况
1、北京金融大街通泰大厦B座14层及6层南侧房屋产权办理情况
（具体内容见＂第六节业务与技术＂中第十一部分 内容＂主要固定资产及无形资产＂）
2、北京西马住宅小区部分房屋产权已于2002年1月23日全部办理完毕,截止2001年12月31日,该部分房屋已全部售出。
3、北京金融大街金阳大厦地下部分,该地下部分已销售,公司已足额收到销售款,根据有关协议,公司已将为购买方办理产权手续的义务转移至开发公司,公司不再承担办理产权手续的责任。
4、经营公司的全部股权,该股权已转移至公司名下。按照《公司法》的规范要求,公司已将经营公司变更为公司分公司。
第七节 同业竞争与关联交易
一、同业竞争
本公司目前具有金融街区域独家土地开发权,主要业务为金融街区域的总体规划、土地开发、房地产项目开发和综合管理。
本公司控股股东金融街集团没有土地开发和房地产开发相关的资产、业务、人员及能力,全面退出土地开发和房地产开发业务,目前与本公司及本公司控股子公司之间不存在同业竞争；因本公司控股股东控股形成的关联人北京金晓房地产咨询公司经营范围中包含房地产信息咨询业务,但并不具备金融街区域内的房地产开发资质,且目前已不开展任何土地开发、房地产开发业务和房地产信息咨询业务,与本公司及本公司控股子公司之间不存在同业竞争。
因本公司董事担任法定代表人而形成的关联人开发公司已经不再拥有金融街区域土地开发和房地产开发相关的资产、业务、人员及能力,全面退出金融街区域的土地开发和房地产开发业务,因本公司董事、监事担任法定代表人而形成的关联人北京富景文化旅游有限责任公司（以下简称富景公司）、北京市双利工程建设监理有限责任公司（以下简称双利公司）、北京金融街物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）、北京华融实业股份有限公司（以下简称华融实业）的经营范围、所处行业领域均与本公司及本公司控股子公司目前的主营业务均不相同；因本公司董事担任法定代表人而形成的关联人北京华融综合投资公司（以下简称华融公司）经营范围中包含房地产业务,但是不具备在金融街区域内进行土地开发的资格；华融公司承诺在2002年进行公司年检时变更经营范围,去掉经营范围中房地产业务的内容。因此,这些公司与本公司及本公司控股子公司在金融街区域内不存在同业竞争；
上述关联人和本公司及本公司控股子公司不存在同业竞争的情况。
上述关联人均向本公司出具了不同业竞争承诺,具体情况如下：
金融街建设集团承诺在作为本公司控股股东期间,不会在中国境内或境外,以任何方式（包括但不限于单独经营、通过合资经营或拥有另一公司或企业的股份及其他权益）直接或间接参与任何与本公司及本公司控股子公司构成竞争的任何业务或活动；
金晓公司承诺在作为本公司关联方期间,不会在中国境内或境外,以任何方式（包括但不限于单独经营、通过合资经营或拥有另一公司或企业的股份及其他权益）直接或间接参与任何与本公司及本公司控股子公司构成竞争的任何业务或活动；
开发公司、华融公司、双利公司、富景公司、华融实业、物业公司承诺在作为公司关联方期间,不会以任何方式（包括但不限于单独经营、通过合资经营或拥有另一公司或企业的股份及其他权益）直接或间接参与任何与本公司及控股子公司构成竞争的任何业务或活动。
二、发行人律师及主承销商对同业竞争所发表的意见
（一）本公司律师观韬律师事务所对本公司为解决和避免同业竞争所采取措施的有效性说明如下：
＂股份公司为解决和避免同业竞争采取了如下措施：
股份公司收购关联方可能会与股份公司产生同业竞争的资产（包括股权）。
股份公司与关联方进行资产置换,关联方将可能与股份公司产生同业竞争的资产全部置入股份公司。
股份公司通过取得相关政府部门的批准文件,拥有金融街区域独家的土地开发权。
股份公司的关联方均出具了不同业竞争承诺函。
本所律师经审查后认为,股份公司与其关联方之间在金融街区域内不存在同业竞争,股份公司对同业竞争进行了充分的披露,不存在重大遗漏和重大隐瞒。＂
（二）本公司的主承销商国泰君安证券股份有限公司经核查后认为：股份公司与相关关联方之间不存在同业竞争,并已对同业竞争情况进行了充分的披露。同时所有关联方已对股份公司作出了避免同业竞争的承诺,承诺不从事相同或可能构成竞争的生产经营活动,放弃竞争。
三、关联方关系
（一）本公司股东及其控股公司为公司的关联人
企业名称 与本公司的关系
北京金融街建设集团 持本公司61.88%股权,控股股东,法定代表人
鞠瑾兼任本公司副董事长
北京金晓房地产咨询有限公司 北京金融街建设集团持股60%
（二）本公司的控股企业
企业名称 与本公司的关系
北京顺平拆迁有限责任公司 本公司持股51%
北京金融家俱乐部有限公司 本公司持股80%
北京宏基嘉业房地产咨询有限公司 本公司持股51%
（三）按照有关规定,本公司董事、高级管理人员在其中任主要职务的企业也属于本公司的关联人
关联企业名称 关联关系
北京华融综合投资公司 本公司董事长王功伟先生担任法定代表人
北京市双利工程建设监理有限责任公司
北京金融街建设开发有限责任公司 本公司副董事长曲明光先生担任法定代表人
北京富景文化旅游有限责任公司 本公司副董事长鞠瑾先生担任法定代表人
北京华融实业股份有限公司
北京金融街物业管理有限责任公司 本公司董事张海天先生担任法定代表人
上述公司因此成为本公司关联人。
四、最近一个会计年度及最近一期内发生的重大关联交易事项
（一）2000年度及2001年上半年本公司之分公司（原经营公司）受本公司关联法人华融公司委托进行土地开发。关联交易方为经营公司与华融公司,交易内容为继续履行资产置换前已经签署的协议,即1999年11月经营公司同华融公司签署的《北京金融街C区7号地土地开发协议》,华融公司委托经营公司负责C7地块土地开发,合同总价款19,240万元,截止2001年12月31日,该项目投资已全部完成。
（二）2001年6月18日,公司经临时股东大会批准收购开发公司其在北京金融街区域内E区7＃地、E区8＃地、F区1＃地、F区2＃地、F区3＃地、F区4＃地、F区5＃地、F区5A＃地、A区3＃地、G区2-6＃地G区2-2＃地、C区5＃地的土地开发权,拆迁公司51%的股权,G区2-7＃地的土地开发权、房地产开发权及房地产销售权。转让价款根据德威评报字（2001）第17号评估报告确定为33,153,731.90元。协议生效后5日内向开发公司支付500万元（含拆迁公司51%的股权价款）,余款在2002年6月30日前支付。双方约定评估基准日2001年3月31日至收购日2001年6月18日间的成本、费用、收益均由本公司承担和享有。
五、最近三年及最近一期的关联交易
（一）关联交易
（单位：万元）
年度 关联交易方 交易事项 定价原则 金额 占年度开发
收入或年度
开发成本的%
2001年 北京华融综合投资公司 开发收入 市场定价 15,077.1