莱茵达置业股份有限公司2003年年度报告
重要提示
公司董事会保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性及完整性负个别及连带责任。
公司董事长高继胜先生、总经理陶椿女士、财务负责人高建平先生声明：保证本年
度报告中财务报告的真实、完整。
目录
第一节 公司基本情况简介
第二节 会计数据和业务数据摘要
第三节 股本变动及股东情况
第四节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
第五节 公司治理结构
第六节 股东大会情况简介
第七节 董事会报告
第八节 监事会报告
第九节 重要事项
第十节 财务报告
第十一节 备查文件
第一节 公司基本情况
一、公司名称：
中文：莱茵达置业股份有限公司
英文：Lander Real Estate Co.,Ltd.
二、法定代表人：高继胜
三、董事会秘书：黄国梁
证券事务代表：黄波
联系地址：辽宁省沈阳市苏家屯区金钱松路9号
联系电话：（024）89150242
传真：（024）89153302
四、注册地址：辽宁省沈阳市苏家屯区金钱松路9号
办公地址：辽宁省沈阳市苏家屯区金钱松路9号
邮政编码：110102
公司电子信箱：gufen@zjlander.com
五、信息披露报纸：《中国证券报》
登载年度报告的指定国际互联网网址：http://www.cninfo.com.cn
年度报告的备置地点：公司证券办
六、股票上市交易所：深圳证券交易所
股票简称：莱茵置业
股票代码：000558
七、其他有关资料：
公司变更注册登记日期：2002年3月26日
企业法人营业执照注册号：2101001104242
税务登记号：210102243490016
公司聘请会计师事务所名称：辽宁天健会计师事务所有限公司
公司聘请会计师事务所办公地址：辽宁省沈阳市沈河区北京街16号
第二节 会计数据和业务数据摘要
一、2003年主要会计数据（单位：人民币元）
项目 金额
利润总额 10,825,309.18
净利润 6,719,455.66
扣除非经常性损益后的净利润 6,541,059.65
主营业务利润 36,033,116.25
其他业务利润 25,723.70
营业利润 12,775,829.53
投资收益 -2,216,783.05
补贴收入
营业外收支净额 266,262.7
经营活动产生的现金流量净额 -89,105,593.43
现金及现金等价物净增加额 45,228,677.76
注：
扣除的非经常性损益项目 涉及金额（元）
补贴收入
营业外收入 345,474.21
营业外支出 79,211.51
短期投资收益
二、截至报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标（合并报表）
单位：元
指标项目/年度 2003年 2002年
主营业务收入 201,006,837.52 2,550,493.11
净利润 6,719,455.66 -41,854,531.19
总资产 754,353,511.15 471,757,248.58
股东权益 135,073,668.22 123,266,193.35
每股收益 0.0574 -0.3573
每股收益(加权计算值) 0.0574 -0.3573
每股净资产 1.1529 1.0521
调整后的每股净资产 1.1423 0.9966
净资产收益率（%）（摊薄） 0.0497 -33.96
净资产收益率（%）（加权） 0.0531 -29.12
扣除非经常性损益的每股收益 0.0558 -0.2904
每股经营活动产生的现金流量
净额 -0.76 0.2735
指标项目/年度 2001年
主营业务收入 37,216,832.94
净利润 3,197,353.76
总资产 344,434,804.31
股东权益 164,223,311.25
每股收益 0.0273
每股收益(加权计算值) 0.0273
每股净资产 1.4017
调整后的每股净资产 1.376
净资产收益率（%）（摊薄） 1.95
净资产收益率（%）（加权） 1.96
扣除非经常性损益的每股收益 0.0282
每股经营活动产生的现金流量
净额 -0.1735
附利润附表（按照中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号-净资产
收益率每股收益的计算及披露》的有关规定计算）
报告期利润 净资产收益率（%）
全面摊薄 加权平均
主营业务利润 26.68% 28.46%
营业利润 9.46% 10.09%
净利润 4.97% 5.31%
扣除非经常性损益后净利润 4.84% 5.17%
报告期利润 每股收益（元）
全面摊薄 加权平均
主营业务利润 0.3075 0.3075
营业利润 0.1090 0.1090
净利润 0.0574 0.0574
扣除非经常性损益后净利润 0.0558 0.0558
三、股东权益变动情况
（单位：元）
盈余 法定公 未分配利润
项目 股本 资本公积 公积 益金
合计 117,164,373 51,755,688.03 -33,846,392.81
期初数 117,164,373 46,667,668.82 -40,565,848.47
本期增加 5,088,019.21 6,719,455.66
本期减少
期末数 117,164,373 51,755,688.03 -33,846,392.81
股东权益
项目
合计
期初数 123,266,193.35
本期增加 11,807,474.87
本期减少
期末数 135,073,668.22
变动原因：
(1)本年度度资本公积增加是由于债务重组所致；
(2)未分配利润及股东权益的增加是由于本年度盈利所致：
第三节 股本变动及股东情况
一、股本变动情况
截止2003年12月31日；本公司股本结构无变化：
本次变动前 本次变动增减（+、-)
配股 送股 公积金转股 增发 其他 小计
一、未上市流通股份
1、发起人股份 66,660,000
其中：
国家拥有股份
境内法人持有股份 66,660,000
外资法人持有股份
其他
2、募集法人股
3、内部职工股
4、优先股或其他
尚未流通股份合计 66,660,000
二、已流通股份
1、境内上市的人民币普通股 50,504,373
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已流通股份合计 50,504,373
三、股份总数 117,164,373
本次变动后
一、未上市流通股份
1、发起人股份 66,660,000
其中：
国家拥有股份
境内法人持有股份 66,660,000
外资法人持有股份
其他
2、募集法人股
3、内部职工股
4、优先股或其他
尚未流通股份合计 66,660,000
二、已流通股份
1、境内上市的人民币普通股 50,504,373
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已流通股份合计 50,504,373
三、股份总数 117,164,373
二、股票发行与上市情况
1、截止本报告期末，公司前三年未进行股票发行。
2、报告期内公司股份总数及结构未发生变动。
3、公司无现存的内部职工股。
三、股东情况介绍
1、报告期末股东总数：截止至2003年12月31日本公司共有股东10,096户：
2、年末前十名股东的持股情况（截止到2003年12月31日）。
股东名称 期末股份数（股） 比例（%）
浙江莱茵达投资有限公司 34,486,750 29.43
南京蓝本新型建材有限责任公司 10,000,000 8.54
沈阳利源投资管理咨询有限公司 2,403,750 2.05
北京仁达国际信息工程有限公司 1,815,000 1.55
北京房地产开发经营总公司 1,210,000 1.03
中国人寿保险股份有限公司沈阳分公司 1,210,000 1.03
沈阳大和国际商务有限公司 1,100,000 0.94
上海融道贸易有限公司 1,000,000 0.85
沈阳复合纸厂 783,475 0.67
中国光大银行深圳证券业务部 722,975 0.62
前十名股东中第一大股东浙江莱茵达投资有限公司与其他股东之间不存关联关系,
也不属于《上市公司持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人；未知其他股东
间是否存在关联关系，也未知其他股东是否属于《上市公司持股变动动信息披露管理办
法》中规定的一致行动人。
3、公司控股股东情况介绍。
公司控股东名称：浙江莱茵达置业投资集团有限公司
法定代表人：高继胜
成立日期：1995年4月20日
注册资本：10,000万元
经营范围为：实业投资；批发、零售；纺织原料；金属材料；化工原料（除化学危
险品及易制毒化学品）；建筑材料；含下属分支机构的经营范围。
浙江莱茵达投资有限公司股权结构：高继胜出资7,500万元，占总股本的75%；高靖
娜出资2,500万元，占总股本的25%。
4、其他持股10%（含10%）以上的法人股东情况。
报告期内本公司没有其他持股10%（含10%）以上的法人股东。
5、前十名流通股股东持股情况
股东名称（全称） 年末持有流通股的数量（股）
浙江景源贸易有限公司 560,300
王美罗 459,757
嘉融投资有限公司 455,900
卢玉兰 347,629
徐铭辰 326,391
王庆丰 319,000
王世明 300,000
余志彬 299,500
董生斌 299,100
李世雄 279,000
股东名称（全称） 种类（A、B、H股或其它）
浙江景源贸易有限公司 A股
王美罗 A股
嘉融投资有限公司 A股
卢玉兰 A股
徐铭辰 A股
王庆丰 A股
王世明 A股
余志彬 A股
董生斌 A股
李世雄 A股
未知前十名流通股股东是否存在关联关系。
第四节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事、高级管理人员基本情况
性 出生 任期起止日期 年初
姓名 职务 别 年月 持股数
高继胜 董事长 男 1952.10 2003.5-2006.5 0
陶椿 董事、总经理 女 1972.07 2003.5-2006.5 0
高建平 董事、副总经 男 1958.04 2003.5-2006.5 0
理、财务总监
黄国梁 董事、副总经 男 1970.10 2003.5-2006.5 0
理、董事会秘书
夏建炳 董事、副总经理 男 1963.08 2003.5-2006.5 0
王喜林 董事、副总经理 男 1970.11 2003.5-2006.5 0
史晋川 独立董事 男 1957.02 2003.5-2006.5 0
汪炜 独立董事 男 1967.08 2003.5-2006.5 0
郭德贵 独立董事 男 1961.04 2003.5-2006.5 0
高建荣 副总经理 男 1962.09 2003.5-2006.5 0
楼一飞 监事会召集人 男 1950.02 2003.5-2006.5 0
宋晓杰 监事 男 1963.08 2003.5-2006.5 0
刘利军 监事 男 1973.02 2003.5-2006.5 0
年末 备注
姓名 持股数
高继胜 0 在股东单位领取报酬
陶椿 0
高建平 0
黄国梁 0
夏建炳 0
王喜林 0
史晋川 0
汪炜 0
郭德贵 0
高建荣 0
楼一飞 0
宋晓杰 0
刘利军 0
注：1、以上董事、监事、高级管理人员年度内持股无变化。
2、在股东单位任职情况：
董事长高继胜先生在本公司控股股东浙江莱茵达投资有限公司任董事长、总经理。
其他董事、监事无在股东单位任职情况。
二、年度报酬情况
2003年度，在本公司领取薪酬的董事、监事、高级管理人员的报酬依据公司制定的
有关工资管理标准规定按月发放。
现任董、监事、高级管理人员在公司领取的年度报酬总额约为57万元。金额最高的
前三名高级管理人员的报酬总额为24万元。
独立董事的津贴为：每年3万元人民币。
现任董事、监事、高级管理人员共13人，在公司领取报酬的8人（不含独立董事）
：8万元以上1人，8万元以下有7人。
不在公司领取报酬、津贴并在股东单位及关联单位领取报酬、津贴的董事、监事情
况：
姓名 职务 领取报酬单位 与本公司关系说明
高继胜 董事长 浙江莱茵达投资有限公司 控股股东
三、报告期内离任董事、监事、高级管理人员姓名及离任原因
报告期内，公司进行董事会、监事会换届选举；经第三届董事会第二十九次会议推
荐并经公司股东大会决议通过；高继胜先生、陶椿女士、黄国梁先生、王喜林先生、高
建平先生、史晋川先生、汪炜先生、夏建炳先生、郭德贵先生当选为第四届董会成员；
任期三年。经第三届第十三次监事会推荐并经股东大会同意，楼一飞、宋晓杰、刘利军
当选为公司第四届监事会成员，任期三年。
经公司第四届董事会第一次会议决议同意黄国梁先生担任本公司董事会秘书，聘任
高建荣先生担任副总经理。
报告期内无高级管理人员离任情况。
四、员工情况
截止报告期末；本公司在职员工285人；按职能分类为：
财务人员14人，占4.91%；行政人员22人；占7.72%；工程技术人员42人，占16.49
%；销售人员人19人,占6.67%；其他人员188人，占65.96%。大专以上学历43人，具有专
业技术职称人员55人，需公司承担费用的退休职工98人。
第五节 公司治理结构
一、公司治理结构现状
本公司严格按《公司法》、《证券法》《上市公司治理准则》、《关于在上市公司
建立独立董事制度的指导意见》等法律、法规的要求；不断完善公司法人治理结构、建
立健全现代企业制度；规范公司运作；加强公司的信息披露工作。公司制定并实施了《
公司章程》《股东大会议事规则》《董事会议事规则》《监事会议事规则》等一系列规
章制度。在报告期内，公司按《上市公司治理准则》、《股东大会规范意见》等要求，
修改了公司章程；建立了一系列议事规则。公司治理的实际情况与中国证监会公布的有
关上市公司治理的规范性文件基本一致。
二、公司独立董事职责情况
根据中国证监会发布的《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》的要求，
本公司截止至2003年12年31日已有独立董事3名，独立董事人数到达董事人数的三分之
一，符合关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见的要求。公司的独立董事均出席
了2003年度本公司召开的董事会、股东大会，对会议的各项议案进行了认真讨论与审议
，并逐项表决。同时对发生的重大关联交易等事项均发表了独立意见。
三、公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等方面的分开情况
1、业务方面：
本公司具有独立完整的业务和自主经营能力，在业务上完全独立于公司控股股东。
2、人员方面
本公司在劳动、人事、分配等管理方面与本公司控股股东完全分开，公司总经理及
副总经理、财务总监、董事会秘书均在本公司领取薪酬，不在控股股东单位担任任何职
务。
3、机构方面
本公司设立了一套完全独立于控股股东的内部管理机构。
4、资产方面
本公司的资产与控制人产权关系明确，拥有独立的经营体系。完全独立于控股股东
，不存在控股股东占用上市公司资产的情况。
5、财务方面
本公司建立独立的财务部，建立一整套的财会体系和财务管理制度，独立核算，完
全与控股股东独立分开。
第六节 股东大会情况简介
本公司2003年共召开一次股东大会，
一、2002年年度股东大会的通知、召集、召开情况
1、本公司董事会于2003年4月12日在《中国证券报》刊登公告，定于2003年5月16
日上午9时在浙江省杭州市文三路453号中茵大厦六楼会议室召开2002年年度股东大会。
2003年5月16日，本公司2002年年度股东大会在浙江省杭州市文三路453号中茵大厦
六楼会议室召开，出席会议的股东及授权代表2人，代表股份44,486,750股，占公司总
股本的37.97%
二、股东大会通过的决议及决议的刊登情况
1、会议以投票方式审议通过了以下议案：
（1）2002年度董事会工作报告；
（2）2002年度监事会工作报告；
（3）2002年度财务决算报告；
（4）2002年度利润分配方案；
（5）2002年度报告和年度报告摘要；
（6）修改公司章程的议案；
（7）选举第四届董事会、监事会的议案；
（8）聘任审计机构的议案；
（9）2002年度关联交易事项的议案；
（10）关于提供拆借资金的议案；
（11）关于向中国建设银行沈阳市沈中支行贷款的议案：
2、本次股东大会决议公告刊登在2003年5月17日的、中国证券报》上。
三、本次股东大会进行了董事会、监事会的换届选举。
高继胜先生、陶椿女士、黄国梁先生、王喜林先生、高建平先生、史晋川先生、汪
炜先生、夏建炳先生、郭德贵先生当选为第四届董会成员，任期三年；楼一飞、宋晓杰
、刘利军当选为公司第四届监事会成员；任期三年。
第七节 董事会报告
一、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司上下团结奋战，全面落实年初制定的各项工作计划，完善了各项规
章制度；加大对主营业务的投入，极大的改善了公司的经营状况，确保公司健康稳定发
展。
2003年是公司取得较好回报的一年，房地产项目开发和销售取得较大增长。公司投
资建设的“莱茵南郡”项目建筑面积为94,396平方米，结算面积为94,396平方米，取得
较为理想的业绩；同时，期内实施的市场扩张策略取得初步成效，2003年公司成功的收
购了浙江嘉善工信房地产开发有限公司的全部股权，成为公司新的利润增长点。
截止2003年末，公司实现主营业务收入201,006,837.52元，净利润为6,719,455.6
6元，扭转了亏损局面。
二、报告期内公司经营情况
（一）主营业务的范围及其经营情况
1、公司主营业务范围：本公司的主营业务范围为，房地产开发；档口使用权出租
、出售，家具，装饰材料等批发零售，商品配送、仓储运输等业务。
按行业划分主营业务收入、主营业务构成构成情况如下：（金额单位：元）
2003年度
项目 主营业务收入 主营业务成本
房地产销售 200,283,892.810 152,622,301.60
商业 492,575.211 391,238.97
物业管理 230,369.511 140,393.04
合计 201,006,837.522 153,153,933.61
2002年度
项目 主营业务收入 主营业务成本
房地产销售
商业 2,331,905.23 177,221.35
物业管理 218,587.88 161,839.80
合计 2,550,493.11 1,936,061.15
按地区分划分主营业务收入、主营业务利润构成情况如下：（金额单位：万元）
地区 主营业务收入 主营业务利润
沈阳地区 81,704,079.12 21,283,652.58
嘉善地区 119,302,758.40 14,749,463.67
2、报告期内占公司主营业务收入或者主营业务利润10%以上的业务经营活动为商品
房销售售，属于房地产行业。其销售收入、产品销售成本、毛利净率分别为：
产品 产品销售收入（万元） 产品销售成本（万元） 毛利率（%）
商品房 200,283,892.80 152,622,301.60 23.80
3、报告期内公司主营业务收入比上年同期增长7,781.10%，主营业务利润比上年同
期增长5,912.14%，主要是由于期初主营房地产业务处于停滞状态，报告期内公司房地
产项目实现销售，导致出现的增长。
（二）公司主要控股子公司的经营情况及业绩
（1）沈阳莱茵达房产开发有限公司主要经营房地产开发、商品房销售、建筑材料
批发零售，注册资本2,000万元，净资产为5,490.23万元，报告期内“莱茵南郡”项目
94,396平方米到达结算要求,并取得了较好的销售，净利润为1,558.66万元。
（2）沈阳莱茵达物业有限公司注册资本200万元，主要经营房屋租赁、维修、经营
、服务；与房屋相关的服务设施经营管理；房屋信息咨询，房产置换，建筑、装饰材料
销售：
（3）沈阳莱茵达商业有限公司（原华顿时代家居装饰有限公司）注册资本2,000万
元，主要经营家具、装饰材料、五金交电、日用百货、针纺织品、洗涤用品等批发零售
。仓储、货物配送服务。该公司筹建的“莱德家居”项目已于2002年9月20正开业，但
由于家居市场竞争激励，销售状况不理想。
（4）浙江南方莱茵达置业有限公司注册资本为2,000万元，主要经营范围：杭州采
荷东区住宅项目的开发、经营，该项目一直没有进行。
（5）扬州莱茵达置业有限公司注册资本为2,000万元，主要经营范围：房地产开发
、销售；室内外装饰、物业管理（以上全部范围凭资质证书在核定范围内经营），自有
商业用房租赁，金属材料、建筑装饰材料销售。目前“石狮小区”项目已进入施工阶段
。
（6）嘉善莱茵达置业有限公司注册资本为1,000万元人民币，主要经营范围嘉善2
000-4号地块的房地产开发、经营，物业管理（凭资质经营），房产信息咨询。净资产
为1,706.29万元，报告期内实现“格林春天”项目的开盘销售，净利润为933.93万元。
（三）主要供应商、客户情况
公司以房地产为核心业务,项目开发以招标方式包给建筑公司，主要材料由建筑商
提供。公司直接采购内外装材料、机电设备等，2003年前5名供应商采购额为1,809万元
,占全年公司直接采购总额的54.80%；
公司房地产以商品房为主，其主力客户群一般为个人，客户比较多而且分散，主要
客户的销售额占全年销售额的比例较低。2003年公司销售净额为20,028万元，前5名客
户销售额约为459万元，占总额的2.29%。
（四）在经营中出现的问题与困难及解决方案
2003年公司在第一大股东浙江莱茵达置业投资集团有限公司及其关联企业的大力支
持下，很大程度上解决了公司资金紧张的问题，为期内各项投资提供了较为充足的资金
。
（五）公司未对2003年实现利润情况进行过预测
三、公司投资情况
（一）本公司无募集资金延续到本报告期使用的情况。
（二）非募集资金投资的重大项目进度、收益情况
单位：万元
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益
莱茵南郡一期 20,563 100% 2,111
莱茵南郡二期 4,281 地质勘察完成；待开发 无
格林春天一期 5,424 100% 221
格林春天二期 6,506 100% 1,253
格林春天三期 8,000 45%
四、公司财务状况
单位：元
比上年增加
项目 期末数 期初数 (%)
总资产 754,353,511.15 471,757,248.58 59.90
股东权益 135,073,668.22 123,266,193.35 9.58
主营业务利润 36,033,116.25 599,339.37 5,912.14
净利润 6,719,455.66 -41,854,531.19
现金及现金等价物净增加额 45,228,677.76 2,577,227.03 1,654.94
公司财务状况变动主要原因：
（1）总资产增加系收购子公司嘉善莱茵达置业有限公司，合并范围增加所致；
（2）股东权益增加系本年度盈利所致；
（3）主营业务利润、净利润增加系本年度房地产销售收入增加所致；
（4）现金及现金等价物净增加额系本年度筹资增加所致。
五、报告期内辽宁天键会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审
计报告。
六、公司2004年度经营计划
基于稳定的市场需求，住宅产业仍将是2004年国民经济发展的重要产业之一，行业
将持续稳定增长。但是政府宏观调控力度的加大，土地出让、金融支持门槛的提高，房
地产市场竞争程度将更加激烈。
在未来一年，公司将积极应对政府宏观政策的调整并密切关注房地产市场的变化，
顺应政策和市场变化，充分整合公司资源，挖掘公司核心竞争力和竞争优势，确保公司
稳健发展，全面促进回笼。
七、董事会日常工作情况
1、报告期内董事会议情况及决议内容：董事会本年度共召开12次会议
（1）公司第三届董事会第二十五次会议于2003年1月3日以通讯方式召开，会议通
过了聘任辽宁天健会计师事务所有限公司为本公司审计机构的议案。
会议决议公告刊登在2003年1月4日的《中国证券报》上。
（2）公司第三届董事会第二十六次会议于2003年1月10日在公司会议室召开，7名
董事参加会议，会议通过如下决议：通过了公司及公司控股子公司沈阳莱茵达房产开发
有限公司与浙江莱茵达投资有限公司补签《资金拆借协议书》的议案：通过了对公司经
营班子进行调整的议案。
会议决议公告刊登在2003年1月10日的《中国证券报》上。
（3）公司第三届董事会第二十七次会议于2003年2月24日在公司会议室召开，公司
7名董事参加会议，会议通过如下决议：同意公司与浙江莱茵达投资有限公司签订《资
金拆借协议书》，由浙江莱茵达投资有限公司及其指定企业为公司下属控股子公司沈阳
莱茵达商业有限公司提供无息借款320万元。同意公司下属控股子公司沈阳莱茵达商业
有限公司对扬州莱茵达置业有限公司增加320万元投资。
会议决议公告刊登在2003年2月25日的《中国证券报》上。
（4）公司第三届董事会第二十八次会议于2003年3月24日在公司会议室召开，7名
董事参加会议，会议通过如下决议：同意公司向浙江莱茵达置业投资集团有限公司签订
《资金拆借协议书》，由浙江莱茵达置业投资集团有限公司及其指定企业为公司下属控
股子公司沈阳莱茵达房产开发有限公司提供无息借款500万元。
会议决议公告刊登在2003年3月25日《中国证券报》上。
（5）公司第三届董事会第二十九次会议于2003年4月12日在公司会议室召开，7名
董事参加会议，会议通过如下决议：2002年度董事会工作报告；2002年度监事会工作报
告；2002年度财务决算报告；2002年度利润分配方案；2002年度报告和年度报告摘要；
修改公司章程的议案；选举第四届董事会、监事会的议案；聘任审计机构的议案；200
2年度关联交易事项的议案；关于提供拆借资金的议案；关于召开股东大会的有关事项
。
会议决议公告刊登在2003年4月13日《中国证券报》上。
（6）公司第三届董事会第三十次会议于2003年4月23日在公司会议室召开，公司董
事7名参加会议，会议通过如下决议：审议通过《2003年第一季度报告》：同意下属控
股公司沈阳莱茵达房产开发有限公司与浙江莱茵达置业投资集团有限公司签订《资金拆
借协议书》。由浙江莱茵达置业投资集团有限公司为沈阳莱茵达房产开发有限公司提供
拆借资金2,600万元人民币，按同期银行贷款利率计息；同意下属控股公司沈阳莱茵达
房产开发有限公司向中建设银行沈阳市沈中支行贷款7,000万元人民币。
会议决议公告刊登在2003年4月24日《中国证券报》上。
（7）本公司第四届董事会第一次会议于2003年5月16日在公司会议室召开，公司9
名董事出席会议，全体监事和高级管理人员列席了会议。会议审议和通过了如下决议：
选举高继胜先生为本公司第四届董事会董事长；聘任黄国梁先生为董事会秘书；聘任高
建荣为本公司副总经理。
会议决议公告刊登在2003年5月17日的《中国证券报》上。
（8）本公司第四届董事会第二次会议于2003年5月27日在公司会议室召开。公司9
名董事出席会议。同意公司有偿受让浙江工信房地产开发有限公司所持有的浙江嘉善工
信房地产开发有限公司80%的股权，受让价格1,440万元人民币：同意公司控股公司扬州
莱茵达置业有限公司有偿受让浙江博鸿投资顾问限公司所持有的浙江嘉善工信房地产开
发有限公司20%的股权，受让价格360万元人民币。
会议决议公告刊登在2003年5月28日《中国证券报》上。
（9）本公司第四届董事会第三次会议于2003年7月24日在公司会议室召开。公司9
名董事出席会议，审议通过了公司2003年半年度报告及摘要：审议通过了2003年半年度
分配方案：
会议决议公告刊登在2003年7月25日《中国证券报》上。
（10）本公司第四届董事会第四次会议于10月10日在公司会议室召开，公司9名董
事参加会议，会议审议按“责令整改通知书”进行整改的“整改报告”。
会议决议公告刊登在2003年10月11日《中国证券报》上。
（11）本公司第四届董事会第五次会议于2003年10月30日在公司会议室召开，公司
9名董事出席会议，会议审议和通过了如下决议：通过了第三季度报告。
会议决议公告刊登在2003年10月31日《中国证券报》上。
（12）本公司第四届董事会第六次会议于2003年12月8日在公司会议室召开，公司
9名董事出席，会议审议通过了如下决议：同意公司下属全资子公司浙江南方莱茵达置
业有限公司与南京莱茵达置业有限公司签定《关于扬州莱茵达置业有限公司股权转让协
议书》。浙江南方莱茵达置业有限公司以180万元受让南京莱茵达置业有限公司所持有
扬州莱茵达置业有限公司的9%股权。
会议决议公告刊登在2003年12月9日《中国证券报》上。
2、董事会对股东大会决议执行情况
本报告期内，公司董事按照股东大会的决议和授权，认真履行职责，严格执行股东
大会的各项决议，使各项决议得以顺利实施。
八、本次利润分配预案或资本公积金转增股本预案
本年度公司不进行利润分配，不进行资本公积转增股本。本预案须经过公司股东大
会审议通过。
九、其它事项
1、公司2004年度选定的信息披露报纸为《中国证券报》。
2、报告期内，公司聘任的财务审计机构是辽宁天健会计师事务所有限公司。
3、辽宁天键会计师事务所有限公司对公司控股股东及其他关联方资金占用情况的
专项说明。
辽天会证核字[2004]49号
关于莱茵达置业股份有限公司大股东及其他关联方资金占用的专项说明
莱茵达置业股份有限公司全体股东：
根据中国证券监督管理委员会、国务院国有资产监督管理委员会证监发[2003]56号
《关于規范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》（以下简
称《通知》）要求，我们对莱茵达置业股份有限公司（以下简称公司）2003年度会计报
表审计中所关注到的公司大股东及其他关联方资金占用情况说明如下：
截至 2003年12月31日止，公司除与大股东及其他关联方发生的非经营性往来资金
外，不存在《通知》中提及的其他资金占用等情况。
公司与大股东及其他关联方发生的非经营性资金往来情况如下：
关联方名称 会计科目 年初时点余额 本期借方发生额
浙江莱茵达置业投
资集团有限公司 其他应付款 41,328,600.00 110,816,000.00
南京莱茵达置业有
限公司 其他应付款 32,886,600.00 41,788,022.30
浙江莱茵达房地产
有限公司 其他应付款 20,000,000.00 16,000,000.00
仪征莱茵达置业有
限公司 其他应付款 58,000.00
关联方名称 本期贷方发生额 年末时点余额 新增资金额
浙江莱茵达置业投
资集团有限公司 109,000,000.00 39,512,600.00 -1,816,000.00
南京莱茵达置业有
限公司 23,540,000.00 14,638,577.70 -18,248,022.30
浙江莱茵达房地产
有限公司 3,000,000.00 7,000,000.00 -13,000,000.00
仪征莱茵达置业有
限公司 5,058,000.00 5,000,000.00 5,000,000.00
上述往来均为公司占用大股东及其他关联方的非经营性资金，主要是公司的大股东
浙江莱茵达置业投资集团有限公司及其子公司为支持公司的发展，缓解公司资金紧张的
困难，向公司及公司之子公司提供的周转资金。截至2003年12月31日止，公司及公司之
子公司尚未偿还的上述借入资金共计66,151,177.70元。
辽宁天健会计师事务所有限公司 中国注册会计师：
中国·沈阳
二○○四年三月八日 中国注册会计师：
4、独立董事对公司累计和当期担保情况、执行情况的专项说明及独立意见
根据中国证监会《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问
题的通知》（[2003]56号）精神，独立董事对公司对外担保进行了专项核查，独立董事
认为公司不存在为控股股东及本公司持股50%以下的其他关联方、任何非法人单位或个
人提供担保的情况。
第八节 监事会报告
一、监事会会议情况
本报告期内共召开了四次监事会议：
（一）本公司第三届监事会第十三次会议于2003年4月12日召开，会议审议并通过
了如下决议：
1、审议通过2002年度监事会工作报告；
2、审议通过2002年年度报告及摘要；
3、审议通过2002年财务决算报告；
4、审议通过2002年度利润分配预案及2002年度利润分配政策；
5、选举第四届监事会预案；
6、公司监事会依照有关法律、法规和公司章程的有关规定，对公司股东大会、董
事会的召开程序、议案事项、决议执行情况进行了监督，认为公司在管理运作方面能够
遵照公司法和公司章程进行，能够严格遵守国家各项法律法规；进一步完善了各项管理
制度，保证了公司的依法运作；
7、公司董事、总经理及高级管理人员在履行职务时均无违反法律、法规、公司章
程或损害公司利益以及侵害股东权益的行为；
8、辽宁天健会计师事务所有限公司出具的2003年度审计报告真实、客观的反映了
公司报告期的财务状况和经营成果；
9、监事会认为，公司董事会和经营班子认真履行了诚信义务，程序合法，对公司
及其他股东公平合理，没有损害股东权益或造成公司资产流失的情况。
本次会议决议公告刊登在2003年4月13日《中国证券报》上。
（二）本公司第三届监事会第十四次会议于2003年4月23日在公司会议室召开。会
议通过向董事会提出增加2002年年度股东大会议案的提案：
1、审议公司下属控股子公司沈阳莱茵达房产开发有限公司与浙江莱茵达置业投资
集团有限公司签订《资金拆借协议书》关联交易的议案。
浙江莱茵达置业投资集团有限公司为沈阳莱茵达房产开发有限公司提供使用资金2
,600万元，按银行同期贷款利息计算。
2、审议公司下属控股子公司沈阳莱茵达房产开发有限公司向中国建设银行沈阳市
沈中支行贷款7,000万元人民币的议案。
本次会议决议公告刊登在2003年4月24日、中国证券报》上：
（三）本公司第四届监事会第一次会议于2003年5月16日召开，会议审议并通过了
选举楼一飞为本公司监事会主席(监事会召集人)的决议。
本次会议决议公告刊登在2003年5月17日《中国证券报》上。
（四）公司第四届监事会第二次会议于2003年7月24日在召开，会议审议并通过了
如下决议：
1、审议通过了公司2003年半年度报告及摘要；
2、审议通过了2003年半年度利润分配方案：
本次会议决议公告刊登在2003年7月25日《中国证券报》上。
二、监事会独立意见
2003年度公司监事会依据《公司法》、《公司章程》认真履行职责，密切关注公司
的经营运作情况，参加董事会会议，检查公司财务状况，监督经营管理情况，对公司依
法运作情况发表了独立意见，维护了广大股东的利益。
1、公司依法运作情况。
2003年度，公司监事会依法对股东大会、董事会召开程序、决议事项、决策程序、
董事会对股东大会决议执行情况、公司董事、高级管理人员的职务执行情况以及公司管
理制度进行了监督。监事会认为，公司董事会能按《公司法》、《证券法》、《公司章
程》及其他法律、进行规范动作，严格执行股东大会的各项决议和授权，决策程序科学
、合法。公司本着审慎经营的态度，建立和完善了各项内部控制制度，公司的经营决策
科学合理，公司的管理制度健全规范。公司董事及高级管理人员在执行职务未发现有违
反国家法律、法规及《公司章程》的事项。也没有损害股东或公司利益的事情。
2、检查公司的财务状况。
公司监事会对公司的财务状况进行了认真、细致的审查，认为公司2003年的财务报
告真实的所映了公司的财务状况和经营成果。辽宁天健会计师事务所有限公司出具的审
计报告是客观公正的。
3、募集资金使用情况
公司无募集资金延续到本报告期使用情况。
4、收购、出售资产情况
报告期内收购、出售资产的交易价格公平合理，未发现有内幕交易，也未发现损害
部分股东的利益或造成公司资产流失的现象。
5、关联交易情况
（1）浙江莱茵达投资有限公司及其关联企业为公司及公司下属控股子公司提供资
金的关联交易，经监事会审议，上述关联交易没有发现损害公司利益的情况。
（2）浙江南方莱茵达置业有限公司收购南京莱茵达置业有限公司持有扬州莱茵达
置业有限公司9%的股权，经监事会审议。上述关联交易没有发现损害公司利害的情况。
6、本年度辽宁天健会计师事务所有限公司为本公司2003年度财务报告出具了标准
无保留意见的审计报告。
第九节 重要事项
一、公司在本报告期内未发生重大诉讼、仲裁事项。
二、报告期内收购、出售资产的基本情况
1、本公司第四届董事会第二次会议同意公司以1,440万元人民币受让浙江工信房地
产开发有限公司所持有的浙江嘉善工信房地产开发有限公司80%的股权；同意公司控股
公司扬州莱茵达置业有限公司以360万元人民币受让浙江博鸿投资顾问限公司所持有的
浙江嘉善工信房地产开发有限公司20%的股权。收购完成为公司拓展房地产市场奠定了
基础，同时为公司增加新的利润增长点。
2、本公司第四届董事会第六次会议同意浙江南方莱茵达置业有限公司以180万元人
民币受让南京莱茵达置业有限公司所持有的扬州莱茵达置业有限公司9%的股权，加强了
对扬州莱茵达置业有限公司的控制。
三、报告期内关联交易情况
1、为了支持沈阳莱茵达房产开发有限公司发展，经公司第三届董事会第二十八次
会议同意公司与浙江莱茵达置业投资集团有限公司签订《资金拆借协议书》，由浙江莱
茵达置业投资集团有限公司及其指定企业为公司下属控股子公司沈阳莱茵达房产开发有
限公司提供无息借款500万元。
2、为了支持沈阳莱茵达房产开发有限公司发展，经公司第三届董事会第三十次会
议同意公司与浙江莱茵达置业投资集团有限公司签订《资金拆借协议书》，由浙江莱茵
达置业投资集团有限公司及其指定企业为公司下属控股子公司沈阳莱茵达房产开发有限
公司按银行同期贷款利率提供借款2,600万元。
3、为了加强对扬州莱茵达置业有限公司的控制，经公司第四届董事会第六次会议
同意公司下属子公司浙江南方莱茵达置业有限公司以180万元受让南京莱茵达置业有限
公司持有扬州莱茵达置业有限公司9%的股权。详情见2003年12月10《中国证券报》上的
关联交易公告。
四、重大合同及其履行情况
（1）报告期内，本公司无托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包
、租赁本公司资产的事项。
（2）本公司为控股子公司扬州莱茵达置业有限公司银行贷款28,000,000.00元提供
担保保证。不存在（证监发[2003]56号）规定的违观对外担保情况。
（3）报告期内公司未发生委托他人进行现金资产管理或委托贷款事项。
五、报告期内，公司或持股5%以上股东未在指定报纸或网站上披露承诺事项。
六、辽宁天健会计师事务所有限公司为本公司2003年度的审计机构，本公司支付给
会辽宁天健计师事务所的报酬为30万元人民币
七、本公司于2003年9月9日收到沈阳证券管理办公室下发了“责令整改通知书”（
沈证监上市字[2003]63号），公司董事会对照学习《公司法》、《证券法》等有关证券
法规，研究整改方案，落实整改措施，并作出了决议。详情见2003年10月11日《中国证
券报》。
第十节 财务报告
辽天会证审字[2004]47号
审计报告
莱茵达置业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的莱茵达置业股份有限公司（以下简称莱茵置业公司）2003年12月
31日的资产负债表和合并资产负债表，以及2003年度的利润表和合并利润表、现金流量
表和合并现金流量表。这些会计报表的编制是莱茵置业公司管理当局的责任，我们的责
任是在实施审计工作的基础上对这些会计报表发表意见。
我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信会计报表
是否不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证
据，评价管理当局在编制会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价
会计报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。我们
认为，上述会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定，在所有
重大方面公允反映了莱茵置业公司2003年12月31日的财务状况和合并财务状况，以及2
003年度的经营成果和合并经营成果、现金流量和合并现金流量。
辽宁天健会计师事务所有限公司 中国注册会计师：
中国·沈阳
二○○四年三月八日 中国注册会计师：
财务报表附注
一、公司的基本情况
莱茵达置业股份有限公司（以下简称公司或本公司）是经沈阳市房产管理局沈房字
（1992）183号“关于市房产经理公司进行股份制企业改造的批复”和沈阳市经济体制
改革委员会沈体改发（1992）33号“关于改组设立沈阳房天股份有限公司并定向募集股
份的批复”批准，以定向募集方式设立的股份有限公司。中国证券监督管理委员会批准
，公司于1994年5月9日在深圳证券交易所上市。2002年3月26日，公司由“沈阳房天股
份有限公司”更名为“莱茵达置业股份有限公司”，截止2003年12月31日，公司注册资
本为117,164,373.00元。其中：法人股66,660,000.00元，社会公众股50,504,373.00元
。
1998年，经财政部批准，沈阳资产经营公司与沈阳万华建设投资有限公司就定向转
让本公司股权签定协议，并与沈阳万华建设投资有限公司进行资产置换；2001年1月17
日沈阳万华建设投资有限公司以协议方式将所持有的本公司法人股26,747,600股，占总
股本的22.83%，转让给辽宁韦叶物业发展有限公司；沈阳万华建设投资有限公司仍持有
本公司法人股7,739,150股占总股本的6.6%；2001年5月16日辽宁韦叶物业发展有限公司
以协议方式将所持有的本公司法人股26,747,600股，占总股本的22.83%，转让给华顿国
际投资有限公司； 2001年12月20日华顿国际投资有限公司和浙江莱茵达投资有限公司
签订本公司股权转让协议,以协议方式将其所持有的本公司的法人股26,747,600股，占
总股本的22.83%，全部转让给浙江莱茵达投资有限公司；2002年1月22日沈阳万华建设
投资有限公司和浙江莱茵达投资有限公司签订股权转让协议，以协议方式将其所持有的
本公司的法人股7,739,150股，占总股本的6.60%，全部转让给浙江莱茵达投资有限公司
。截止2003年12月31日，浙江莱茵达投资有限公司（已于2003年1月24日更名为“浙江
莱茵达置业投资集团有限公司”持有本公司法人股34,486,750股，占总股本的29.43%，
为本公司第一大股东。
公司经营范围：实业投资；房产租赁经营；家具、日用杂品、建筑装饰材料批发、
零售；房产开发、物业管理。
二、公司主要会计政策、会计估计和合并会计报表的编制方法
（一）公司目前执行的会计准则和会计制度
公司目前执行《企业会计准则》和《企业会计制度》及其相关规定。
（二）会计年度
自公历1月1日起至12月31日止。
（三）记账本位币
以人民币为记账本位币。
（四）记账基础和计价原则
以权责发生制为记账基础；以实际成本为计价原则。
（五）现金等价物的确定标准
凡同时具备期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小等四
个条件的投资，确认为现金等价物。
（六）短期投资核算方法
1.短期投资计价及收益确认方法：短期投资按取得投资时实际支付的全部价款，包
括税金、手续费等相关费用入账。若实际支付的价款中包含有已宣告发放，但尚未领取
的现金股利，或已到付息期但尚未收到的债券利息，则作为应收项目单独核算。实际收
到短期投资的现金股利或利息时，冲减投资的账面价值，但收到的已计入应收项目的现
金股利或利息除外。处置时，按所收到的处置收入与短期投资账面的差额确定为当期损
益。
2.短期投资跌价准备的确认标准和计提方法：公司至少于每年年度终了，对短期投
资进行全面检查，如果发现由于市价持续下跌等原因导致其可收回金额低于其账面价值
的，按该可收回金额低于其账面价值的差额计提短期投资跌价准备。短期投资跌价准备
按单项投资计提，并计入当期损益。
（七）坏账核算方法
1.坏账确认标准：因债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后仍然无法
收回的款项；债务人逾期未履行其偿债义务且有确凿证据表明确实无法收回的款项。
2.坏账损失核算方法：采用备抵法。
3.计提方法和计提比例：本公司采用账龄分析法结合个别确认法计提坏账准备。
采用账龄分析法计提坏账准备的比例如下：
账龄 计提比例
一年以内 5%
一至二年 10%
二至三年 30%
三年以上 50%
（八）存货核算方法
1.存货包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的开发用地、开发成本、开发产
品、出租开发产品、周转房、原材料、低值易耗品和库存商品等。
2.存货按实际成本计价。
（1）开发用土地按取得时实际成本入账。在项目开发时，按开发项目占地面积分
摊计入开发项目的开发成本。
（2）公共配套设施按实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施
，直接计入所属开发项目的开发成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单
独归集，在公共配套设施项目竣工决算时，该单独归集的开发成本按一定的标准分摊并
计入各受益开发项目中去。
（3）开发产品按实际开发成本入账，结转开发产品时采用个别计价法核算。
（4）出租的开发产品、周转房按开发完成后的实际成本入账，在预计可使用年限
内分期摊销。
3.低值易耗品采用“一次摊销法”核算。
4.存货盘点方法采取永续盘存制。
5.存货跌价准备的确认标准和计提方法：公司至少于每年年度终了，对存货逐项进
行检查，对由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时和销售价格低于成本等原因造成的
存货成本不可收回的部分，按单个存货项目的成本高于可变现净值的差额提取存货跌价
准备，并计入当期损益。
（九）长期投资核算方法
1.长期股权投资的计价及收益确认方法：长期股权投资在投资时按实际支付的价款
或投资各方确认的价值入账。对被投资单位无控制、无共同控制且无重大影响的，长期
股权投资按成本法核算；对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的，长期股权投
资按权益法核算。投资收益按成本法或权益法核算确认。
2.股权投资差额的摊销方法和摊销期限：采用直线法摊销。股权投资的借方差额，
合同规定了投资期限的按合同规定期限摊销；合同没有规定投资期限的，按不超过10年
摊销，并计入当期损益。股权投资的贷方差额直接计入资本公积。
3.长期债权投资的计价及收益的确认方法：公司按取得时实际支付的全部价款（包
括税金、手续费等相关费用）扣除已到期尚未领取的债券利息，作为初始成本入账。根
据权责发生制原则按期计提利息，并计入当期损益。
4.长期债券投资溢价或折价的摊销方法：在债券购入后至到期日止的期间内按直线
法，于确认债券利息收入同时进行摊销。
5.长期投资减值准备确认标准和计提方法：公司至少于每年年度终了，对长期投资
逐项进行检查，如果发现由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可
收回金额低于其账面价值的，按按单项投资的可收回金额低于其账面价值的差额计提长
期投资减值准备，并计入当期损益。
（十）固定资产的核算方法
1.固定资产标准：使用年限在1年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以
及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等；以及不属于生产经营主要设备，但单位
价值在2000元以上，且使用年限超过两年以上的物品。
2.固定资产的计价方法：按取得时的实际成本计价。
3.固定资产的折旧方法：固定资产折旧采用年限平均法，根据固定资产类别、预计
使用年限和预计残值率（10%）确定折旧率，各类固定资产折旧年限和折旧率如下：
固定资产类别 预计使用年限 年折旧率
房屋及建筑物 20-50 4.5%-1.8%
运输设备 9 10%
施工机械 10 9%
其他生产用具 11 8.18%
4.固定资产减值准备的确认标准和计提方法：公司至少于每年年度终了，对固定资
产逐项进行检查，如果发现由于市价持续下跌，或技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导
致其可收回金额低于其账面价值的，按单项固定资产的可收回金额低于其账面价值的差
额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。
（十一）在建工程核算方法
1.在建工程计价及结转为固定资产的时点：在建工程按实际成本计价。当在建工程
已达到预定可使用状态时结转为固定资产。
2.在建工程减值准备的确认标准和计提方法：公司至少于每年年度终了，对在建工
程进行逐项检查，如发现工程项目在性能上，或技术上已经落后，且给公司带来的经济
利益具有很大的不确定性；或长期停建，且预计在未来3年内不会重新开工的在建项目
；或其他足以证明在建工程发生减值的情形，按单项资产的可收金额低于其账面的金额
计提在建工程减值准备，并计入当期损益。
（十二）借款费用的会计处理方法
1.借款费用的确认原则：为开发项目专门借入资金所发生的利息及有关费用按《企
业会计准则-借款费用》规定的资本化条件、资本化金额计算方法，在开发项目完工前
予以资本化，计入开发项目的开发成本；为购建固定资产专门借入的款项所发生的借款
费用，在所购建的固定资产达到预定可使用状态前，予以资本化，并计入所购建固定资
产成本；为生产经营活动借入的款项所发生的借款费用计入当期损益。
2.资本化期间：当以下三个条件同时具备时，因专门借款而发生的借款费用开始资
本化：（1）资产支出已经发生；（2）借款费用已经发生；（3）为房地产开发项目已
开始或为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。
3.停止资本化：房地产开发项目已完工或所购建的固定资产达到预定可使用状态时
，停止其借款费用的资本化。
4.借款费用资本化金额：在应予资本化的每一会计期间，利息的资本化金额为至当
期末止购建固定资产累计支出加权平均数与资本化率的乘积。
（十三）无形资产核算方法
1.无形资产计价方法：无形资产按取得时的实际成本计价。
2.无形资产摊销年限和摊销方法：以无形资产法定有效年限或受益年限或二者中孰
短原则确定；无法确定有效年限或受益年限的，按不超过10年确定。在确定年限内，采
用直线法摊销。
3.无形资产减值准备的确认标准和计提方法：公司至少于每年年度终了，对无形资
产逐项进行检查，如果发现由于无形资产已被其他新技术所替代，使其为公司创造价值
的能力受到重大不利影响或由于市价大幅下跌，在剩余年限内预计不能恢复；或存在已
超过法律保护期限，但仍然具有部分使用价值及其他足以证明无形资产由实质上发生减
值的情形，按单项资产的可收回金额低于其账面价值的差额计提无形资产减值准备，并
计入当期损益。
（十四）长期待摊费用的核算方法
1.摊销方法：在预计受益期内平均摊销。
2.摊销年限：按预计受益期确定；在筹建期间发生的开办费，从开始生产经营的当
月起一次性计入当期损益。
（十五）维修基金的核算方法
按沈阳市有关部门规定，维修基金由业主直接通过银行交到有关房产管理部门；其
他地区的维修基金由公司先代交到有关房产管理部门，公司代交时计入“其他应收款”
，待收到业主交纳维修基金时，冲减“其他应收款”。
（十六）质量保证金的核算方法
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”；待保
证期过后根据实际情况和合同约定支付。
（十七）收入确认原则
1.商品房销售：在商品房完工并验收合格，签定了销售合同，即商品房所有权上的
主要风险和报酬转移给买方，并不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，相关的收
入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确
认营业收入的实现。
2.转让档口使用权：根据公司与档口使用者签定的合同，按档口使用期限分期确认
营业收入。
3.物业管理费收入：本公司在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利
益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的
实现。
4.其他业务收入
（1）提供劳务：在劳务已经提供，收到价款或取得收取款项的证据时，确认劳务
收入的实现。
（2）让渡资产使用权：在与交易相关的经济利益能够流入公司，且收入的金额能
够可靠的计量时，确认让渡资产使用权收入的实现。
（十六）所得税的会计处理方法
本公司所得税采用应付税款法。
（十七）合并会计报表编制方法
根据财政部财会字[1995]11号文件《合并会计报表暂行规定》及有关文件的要求，
以母公司和纳入合并范围的子公司的财务报表及其他有关资料为依据进行编制。合并时
对内部权益性投资与子公司所有者权益、内部投资收益与子公司利润分配及内部交易、
债权、债务等进行抵销。
三、税项
（一）增值税：按销售收入的17%计缴。
（二）营业税：按建筑业收入、服务业及销售无形资产、不动产收入的3%-5%计缴
。
（三）城市维护建设税，按应交流转税税额的7%计缴。
（四）教育费附加和地方教育费附加：分别按应交流转税税额的3%和1%计缴。
（五）所得税：公司及控股子公司执行的所得税税率为33%。
（六）其他税项：按国家有关规定计缴。
四、控股子公司
企业名称 注册资本 经营范围 投资额
沈阳莱茵达房产开发有限公司 2000万元 房地产开发 1650万元
沈阳莱茵达商业有限公司 2000万元 房产经纪与代理 1600万元
沈阳莱茵达物业有限公司 200万元 房屋租赁、经营服 150万元
务
扬州莱茵达置业有限公司 2000万元 房地产开发 856.8万元
浙江南方莱茵达置业有限公司 2000万元 房地产开发 1800万元
嘉善莱茵达置业有限公司 1000万元 房地产开发 800万元
企业名称 所占权益比例 是否合并
沈阳莱茵达房产开发有限公司 82.5% 是
沈阳莱茵达商业有限公司 80% 是
沈阳莱茵达物业有限公司 75% 是
扬州莱茵达置业有限公司 42.84% 是
浙江南方莱茵达置业有限公司 90% 是
嘉善莱茵达置业有限公司 80% 是
（一）根据本公司第三届董事会第二十七次会议决议，及沈阳莱茵达商业有限公司
（以下简称莱茵达商业）与浙江南方莱茵达置业有限公司（以下简称浙江南方莱茵达）
、南京莱茵达置业有限公司（以下简称南京莱茵达）于2003年2月24日签订的《增资扩
股协议书》，同意公司下属控股子公司莱茵达商业对扬州莱茵达置业有限公司（以下简
称扬州莱茵达）增加投资3,200,000.00元，增资后，扬州莱茵达的注册资本增至20,00
0,000.00元，其中浙江南方莱茵达持股比例为42.84%；根据2003年5月13日扬州莱茵达
的股东会决议，同意莱茵达商业将其持有扬州莱茵达的股权转让给杭州恒胜（中国）旅
游品有限公司。
根据2003年12月8日浙江南方莱茵达与南京莱茵达签订的《股权转让协议》，浙江
南方莱茵达受让南京莱茵达持有扬州莱茵达9%的股权，截至本财务报告批准报出日，此
协议尚未履行完毕。
（二）根据本公司第四届第二次董事会决议，同意本公司受让浙江工信房地产开发
有限公司所持有的浙江嘉善工信房地产开发有限公司80%的股权；本公司实际控制的子
公司扬州莱茵达置业有限公司受让浙江鸿博投资顾问有限公司所持有的浙江嘉善工信房
地产开发有限公司20%的股权。截至2003年5月29日止，上述股权转让手续均已履行完毕
，并更名为嘉善莱茵达置业有限公司。本报告期内公司将该公司纳入合并报表范围，截
至2003年12月31日止，该公司资产总额114,095,925.44元、负债总额97,033,040.25元
、净资产17,062,885.19元，自2003年6月1日至本报告期末的净利润为9,339,337.13元
。
（三）除扬州莱茵达置业有限公司和嘉善莱茵达置业有限公司以外的上述子公司的
少数股东权益，均由母公司及所属子公司分别持有，因此在合并财务报表时除扬州莱茵
达置业有限公司和嘉善莱茵达置业有限公司以外的公司均不存在少数股东权益和少数股
东本期损益。
五、财务报表主要项目注释（以下除特别说明外，金额单位均为人民币元）
（一）合并财务报表主要项目注释
1.货币资金
项目 2003年12月31日 2002年12月31日
现金 74,082.12 42,754.55
银行存款 51,155,477.59 5,958,127.40
合计 51,229,559.71 6,000,881.95
本项目期末余额比期初余额增幅较大的原因主要是销售商品房及银行贷款增加款项
所致。
2.应收账款
（1）账龄
2003年12月31日
账龄 比例
金额 （%） 坏账准备
1年以内 8,918,302.00 98.3 445,915.10
3年以上 154,629.10 1.7 133,670.80
合计 9,072,931.10 100.00 579,585.90
2002年12月31日
账龄 比例
金额 （%） 坏账准备
1年以内
3年以上 93,190.80 100.00 66,482.50
合计 93,190.80 100.00 66,482.50
（2）本项目期末比期初增幅较大的原因主要是已销售的商品房，其相关银行按揭
贷款手续正在办理中。
（3）本项目期末余额中无应收持本公司5%（含5%）以上股份的股东单位款项。
3.其他应收款
（1）账龄
2003年12月31日
账龄 金额 比例（%） 坏账准备
1年以内 5,785,609.73 26.17 288,480.50
1-2年 1,856,392.06 8.4 210,541.52
2-3年 5,352,951.11 24.21 1,605,885.33
3年以上 9,113,340.15 41.22 8,579,836.10
合计 22,108,293.05 100.00 10,684,743.45
2002年12月31日
账龄 金额 比例（%） 坏账准备
1年以内 1,740,256.10 10.76 490,844.11
1-2年 7,334,726.39 45.36 3,865,078.36
2-3年 1,770,062.08 10.95 586,876.03
3年以上 5,324,468.57 32.93 4,708,856.98
合计 16,169,513.14 100.00 9,651,655.48
（2）欠款前五名单位如下：
单位名称 金额 欠款时间 欠款原因
沈阳供暖集团 3,364,377.58 3年以上 往来款
中国浑河商品交易市场 2,514,813.76 2-3年 往来款
王喜林 2,000,000.00 1年以内 借款
沈阳房天建设工程有限公司 1,496,486.64 3年以上 工程款
辽宁正兴实业有限责任公司 1,463,213.29 2-3年 转让固定资产欠款
本项目期末余额中欠款前五名合计金额为10,838,891.27元，占期末其他应收款总
额的49.03%。
（3）本项目期末余额中无应收持本公司5%(含5%)以上股份的股东单位款项。
4.预付账款
2003年12月31日 2002年12月31日
账龄 金额 比例（%） 金额 比例（%）
1年以内 429,359.40 100.00
本项目期末余额中无预付持本公司5%（含5%）以上股份的股东单位款项。
5.存货及存货跌价准备
2003年12月31日 2002年12月31日
项目 金额 跌价准备 金额 跌价准备
库存材料 1,211.00
开发成本 208,793,539.94 47,552,618.00
开发产品 184,137,422.68
周转房 96,797.22
库存商品 1,837,013.50
合计 392,932,173.62 49,486,428.72
本项目期末余额比期初余额增幅较大的原因主要是子公司房地产开发项目增加所致
。
本公司及控股子公司以土地使用权及开发项目为本公司长、短期贷款199,740,000
.00元提供抵押保证。
（1）开发成本
项目名称 开工时 预计竣工时间 预计总投资 期初余额
间
莱茵南郡一期 2002年9月 2003年11月 1.8亿元 47,552,618.00
莱茵南郡二期 2003年10月 2005年6月 2亿元
莱茵苑 2003年7月 2005年12月 4.68亿元
格林春天二期 2001年1月 2003年12月 0.78亿元
格林春天三期 2003年11月 2004年12月 0. 8亿元
合计 10.06亿元 47,552,618.00
项目名称 期末余额
莱茵南郡一期
莱茵南郡二期 42,806,498.20
莱茵苑 132,359,822.38
格林春天二期
格林春天三期 33,627,219.36
合计 208,793,539.94
（2）开发产品
项目名称 竣工时间 期初余 本期增加 本期减少
额
莱茵南郡一期 2003年11月 187,741,716.62 54,426,867.61
格林春天一期 2003年5月 66,241,117.91 49,073,828.53
格林春天二期 2003年12月 82,632,750.39 48,977,466.10
合计 336,615,584.92 152,478,162.24
项目名称 期末余额
莱茵南郡一期 133,314,849.01
格林春天一期 17,167,289.38
格林春天二期 33,655,284.29
合计 184,137,422.68
（3）周转房
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
房天文化家园 96,797.22 50,510.14 147,307.36
6.待摊费用
项目 2002年12月31日 本期增加 本期减少 2003年12月31日
房租 25,120.00 18,839.97 6,280.03
7.长期投资
项目 2002年12月31日 本期增加 本期减少
长期股权投资 6,036,351.24 12,401,451.94 2,426,900.80
长期债权投资 37,080.00 33,000.00
减：长期投资减值准备 3,128,976.00
合计 2,944,455.24 12,401,451.94 2,459,900.80
项目 2003年12月31日
长期股权投资 16,010,902.38
长期债权投资 4,080.00
减：长期投资减值准备 3,128,97