大连亿城集团股份有限公司2003年年度报告
重要提示：本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公
司董事实有董事9 名，出席会议董事8 名。宫晓冬董事因出差未出席本次会议。
公司董事长兼总经理李强、财务总监张丽萍声明：保证本年度报告中财务报告的真
实、完整。
目录
一、公司基本情况简介
二、会计数据和业务数据摘要
三、股本变动及股东情况
四、董事、监事高级管理人员和员工情况
五、公司治理结构
六、股东大会情况简介
七、董事会报告
八、监事会报告
九、重要事项
十、财务会计报告
备查文件
一、公司基本情况简介
1、公司法定中文名称：大连亿城集团股份有限公司
公司法定英文名称：DALIAN YICHENG GROUP CO.,LTD.
2、公司法定代表人： 李强先生
3、公司董事会秘书： 郑力齐先生
证券事务代表： 孙福君先生
联系地址： 辽宁省大连市中山区中山路124 号
电话： (0411)83633671-381
传真： (0411)83642706
电子信箱： yicheng@yc616.com
4、公司注册地址： 辽宁省大连市中山区中山路124 号
公司办公地址： 辽宁省大连市中山区中山路124 号
邮政编码： 116001
公司电子信箱： yicheng@yc616.com
5、公司选定的信息披露报纸：中国证券报、证券时报
登载公司年度报告的国际互联网网址: http://www.cninfo.com.cn
年度报告备置地点: 公司董事会办公室
6、公司股票上市交易所：深圳证券交易所
公司股票简称： 亿城股份
公司股票代码： 000616
7、公司变更注册登记日期：2003 年1 月15 日
注册登记地址： 辽宁省大连市中山区中山路124 号
8、企业法人营业执照注册号：大工商企法字2102001100258
9、税务登记号码： 210202241278804
10、公司聘请的会计师事务所名称：大连华连会计师事务所
办公地址： 大连市中山区同兴街67 号邮电万科大厦24 层
二、会计数据和业务数据摘要
(一)本年度主要会计数据
利润总额35,040,973.57 元，
净利润37,895,473.09 元，
扣除非经常性损益后的净利润31,016,592.13 元，
主营业务利润104,387,546.99 元，
营业利润31,136,341.99 元，
投资收益为-2,974,249.38 元，
补贴收入8,264,559.10 元,
营业外收支净额-1,385,678.14 元，
经营活动产生的现金流量净额31,266,513.64 元，
现金及现金等价物净增加额-13,253,948.04 元。
注：扣除非经常性损益总金额为6,878,880.96 元，涉及项目及金额如下:
（1）公司本期补贴收入8,264,559.10 元；
（2）扣除公司日常根据企业会计制度规定计提的资产减值准备后的其他各项营业
外收支净额-1,385,678.14 元。
上述非经常性损益项目扣除所得税影响因素后，本期公司非经常性损益项目净影响
额为6,878,880.96 元。
(二)截止报告期末公司前三年的主要会计数据和财务指标
指标项目 2003年 2002年
主营业务收入(元) 560,309,004.00 78,191,163,54
净利润(元) 37,895,473.09 6,514,417.99
总资产(元) 2,653,136,868.39 1,516,458,833.50
股东权益(元) 517,794,640.64 479,345,947.53
每股收益(元)(全面摊薄) 0.201 0.035
每股收益(元)(加权平均) 0.201 0.035
每股净资产(元) 2.74 2.54
调整后每股净资产(元) 2.67 2.24
每股经营活动产生现金流量净额 0.17 -2.11
净资产收益率(％) 7.32 1.36
加权平均净资产收益率(%) 7.61 1.37
扣除非经常性损益后的加权平
均净资产收益率(%) 0.30 0.30
指标项目 2001年
主营业务收入(元) 84,762,446.43
净利润(元) 14,905,132.38
总资产(元) 857,259,744.64
股东权益(元) 472,831,529.54
每股收益(元)(全面摊薄) 0.10
每股收益(元)(加权平均) 0.10
每股净资产(元) 3.25
调整后每股净资产(元) 3.05
每股经营活动产生现金流量净额 -0.94
净资产收益率(％) 3.15
加权平均净资产收益率 3.41
扣除非经常性损益后的加权平
均净资产收益率 3.40
(三)报告期内股东权益变动情况 单位：元
项目 股本 资本公积 盈余公积
期初数 188,942,000 196,098,312.5 26,278,583.76
本期增加 661,901.85 5,684,320.96
本期减少
期末数 188,942,000 196,760,214.35 31,962,904.72
项目 法定公益金 未分配利润 合计
期初数 8,079,519.56 68,027,051.27 479,345,947.53
本期增加 1,894,773.65 37,895,473.09 44,241,695.9
本期减少 5,684,320.96 5,684,320.96
期末数 9,974,293.21 100,238,203.4 517,794,640.64
注：①本期净利润37,895,473.09 元,提取10%法定公积金、5%法定公益金,共计5,
684,320.96 元。
②本年度净利润在提取法定公积金、公益金加上上年未分配利润后，可供股东分配
利润为100,238,203.40 元。
三、股本变动及股东情况
(一)股本变动情况
1、股份变动情况表 数量单位：股
期初数 本期变动增减(+ -)
配股 送股 公积金转股 其它 小计
一、未上市流通股份
1、发起人股份 52,426,213
其中：
国家持有股份 10,796,687
境内法人持有股份 41,629,526
外资法人持有股份
其它
2、募集法人股 48,792,715
3、内部职工股
4、优先股或其它
尚未流通股份合计 101,218,928
二、已流通股份
1、境内上市人民币普通股 87,723,072
其中高管人员持有股份 38,155
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其它
已流通股份合计 87,723,072
三、股份总数 188,942,000
期末数
一、未上市流通股份
1、发起人股份 52,426,213
其中：
国家持有股份 10,796,687
境内法人持有股份 41,629,526
外资法人持有股份
其它
2、募集法人股 48,792,715
3、内部职工股
4、优先股或其它
尚未流通股份合计 101,218,928
二、已流通股份
1、境内上市人民币普通股 87,723,072
其中高管人员持有股份 38,155
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其它
已流通股份合计 87,723,072
三、股份总数 188,942,000
2、股票发行与上市情况
① 前三年股票发行情况：
发行日期 发行价格 发行数量
(万股)
2001.1.17 17元/股(配售) 1,014
上市日期 获准上市交易数量
(万股)
2001.2.27 1,014
②报告期内公司股本变动情况
报告期内，公司股本无变动。
(二)股东情况介绍：
1、截止2003 年12 月31 日，本公司共有股东12,122 户。其中国家股股东1户，
社会法人股股东4 户，社会流通股股东12,117 户。
2、前10 名股东持股情况如下：
股东名称 持股数(股) 占总股本比例(%)
1 北京乾通投资有限公司 56,235,911 29.76
2 天津市汇邦商贸有限公司 18,556,803 9.82
3 北京泰然科技投资有限公司 11,736,492 6.21
4 大连市国有资产管理局(国家股) 10,796,685 5.71
5 大连市日兴实业公司 3,893,034 2.06
6 深圳市嘉瑞通投资发展有限公司 1,098,034 0.58
7 金元证券有限责任公司 892,083 0.47
8 深圳市容大投资发展有限公司 775,000 0.41
9 费国昌 471,600 0.25
10 陈秋云 469,297 0.25
注：前5 名股东间不存在关联关系，亦无属于《上市公司股东持股变动信息披露管
理办法》规定的一致行动人的情况。其它股东为社会公众股股东，关联关系不详。
3、公司控股股东的情况介绍：
北京乾通投资有限公司期初持有本公司股份56,235,910 股，占公司总股本的29.7
6%。报告期内无变动。其中2600 万股已经质押给华夏银行昆明分行高新支行，期限至
该行申请解冻止，已于2003 年8 月23 日在《中国证券报》及《证券时报》上公告。
北京乾通投资有限公司情况介绍如下：
(1)股东名称：北京乾通投资有限公司
法定代表人：林尤雄
企业性质：有限公司
注册资本：8000 万元
成立日期：1999 年12 月6 日
经营范围：项目投资管理、投资咨询
股权关系结构图：
北京乾通投资有限公司的实际控制人情况:
宫晓冬，男。曾任中国农村发展信托投资公司国际业务部首席外汇交易员、上海浦
东发展银行北京分行职员，现任北京乾通投资有限公司董事。
侯莹，女。曾任职于中国煤炭进出口总公司、海南星标实业投资有限公司，现任海
南耀博实业投资有限公司董事。
4、其它持股5%以上股东情况介绍:
(1)天津市汇邦商贸有限公司，期初持有本公司股份18,556,803,占公司总股本的
9.82%。报告期内无变动。此宗股份已全部质押，已于2003 年6 月24 日在《中国证券
报》及《证券时报》上公告。
(2)北京泰然科技投资有限公司，期初持有本公司股份11,736,492 股，占公司总股
本的6.21%。报告期内无变动。无质押、冻结情况。
(3)大连市国有资产管理局，期初持股数为10,796,685 股，占公司总股本的5.71%
。报告期无变动。无质押、冻结情况。
5、前10 名流通股股东持股情况
股东名称 持股数量 股份种类
1 深圳市嘉瑞通投资发展有限公司 1,098,034 A股
2 金元证券有限责任公司 892,083 A股
3 深圳市容大投资发展有限公司 775,000 A股
4 费国昌 471,600 A股
5 陈秋云 469,297 A股
6 戴钦培 428,630 A股
7 王海庆 413,888 A股
8 何志民 373,800 A股
9 钟键雄 330,914 A股
10 罗菊英 326,650 A股
注：上述10 名股东均未达到《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》等法律
法规规定的履行信息披露义务的标准，故关联关系不详。
四、董事、监事、高级管理人员和员工情况
(一)董事、监事、高级管理人员
1、基本情况
姓名 性别 出生 任职期间(年) 职务
年月
李强 男 1954.6 2002.8-2005.8 董事长、总经理
田源 男 1954.8 2002.9-2005.8 独立董事
万寿义 男 1955.9 2002.8-2005.8 独立董事
冼国明 男 1954.9 2002.8-2005.8 独立董事
周海冰 男 1971.6 2002.8-2005.8 董事
宫晓冬 男 1969.11 2002.8-2005.8 董事
郑力齐 男 1971.3 2002.8-2005.8 董事、副总、董秘
郑洋 女 1971.5 2002.8-2005.8 董事
鄂俊宇 男 1970.9 2002.8-2005.8 董事、副总经理
周延路 男 1949.8 2002.8-2005.8 监事会主席
王东 男 1972 2002.8-2005.8 监事
朱亮 男 1974.3 2003.4-2005.8 监事
孟庆杰 男 1958.3 2002.8-2005.8 副总经理
周继铎 男 1956 2002.8-2005.8 副总经理
林强 男 1974.4 2002.8-2005.8 副总经理
张丽萍 女 1968.10 2002.8-2005.8 财务总监
姓名 持股情况(股)
期初 +- 期末
李强 11159 0 11159
田源 0 0 0
万寿义 0 0 0
冼国明 0 0 0
周海冰 0 0 0
宫晓冬 0 0 0
郑力齐 0 0 0
郑洋 0 0 0
鄂俊宇 0 0 0
周延路 1316 0 1316
王东 0 0 0
朱亮 0 0 0
孟庆杰 0 0 0
周继铎 0 0 0
林强 0 0 0
张丽萍 0 0 0
注：①在股东单位任职情况：
姓名 本公司职务 任职股东单位名称 股东单位职务 任职期间
周海冰 董事 北京乾通投资有限公司 投资总监 2003年起
宫晓冬 董事 北京乾通投资有限公司 董事 2003年起
②公司董事张军于报告期后辞职，本公司已于2004 年3 月3 日在《中国证券报》
及《证券时报》上公告。
2、年度报酬情况
除独立董事津贴外，公司目前不设董事津贴，公司高级管理人员报酬由董事会依据
绩效考核方案考核决定。
现任董事、监事和高级管理人员共16 人，其中14 人在公司领取报酬，年度报酬总
额为1,674,000 元，金额最高的前三名高级管理人员报酬总额为780,000 元。年度报酬
20-30 万元2 人，10-20 万元3 人，5-10 万元9 人。
报告期内公司设三名独立董事。经公司股东大会决议批准，独立董事年津贴为人民
币50,000 元。
不在本公司领取报酬的董事、监事及高级管理人员情况：
周海冰（董事，在北京乾通投资有限公司领薪），宫晓冬(董事，北京乾通投资有
限公司领薪)。
3、报告期内离任的董事、监事、高级管理人员情况
姓名 原职务 变动原因
林浩 董事 辞职
杨帆 监事 辞职
4、聘任或解聘公司经理、董事会秘书情况
报告期内，无聘任或解聘公司经理、董事会秘书情况。
(二)公司员工情况
报告期内，公司在职员工779 人，其中：行政人员121 人，财务人员48 人，生产
人员254 人，技术人员305 人，销售人员51 人。
需公司承担费用的离退休人员214 人。
五、公司治理结构
(一)公司治理状况
公司严格按照《公司法》、《证券法》等有关法律、法规的要求，不断完善公司法
人治理结构、建立现代企业制度、规范公司运作。公司已制订了《公司章程》、《股东
大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《信息披露管理制度》
、《投资者关系管理办法》、《分子公司管理办法》等制度，形成了系统的公司治理体
系，有效地指导着公司规范运作，符合中国证监会和国家经贸委发布的《上市公司治理
准则》的要求。公司治理状况具体如下：
1、关于股东与股东大会：公司能够确保所有股东，特别是中小股东享有平等地位
，确保所有股东能够充分行使自己的权利；公司能够严格按照《股东大会规范意见》的
要求召集、召开股东大会；公司关联交易公平合理，定价依据披露充分；公司已经制订
《股东大会议事规则》。
2、关于控股股东与上市公司关系：控股股东行为规范，没有超越股东大会直接或
间接干预公司的决策和经营活动；公司与控股股东在人员、资产、财务方面做到了“三
分开”，机构和业务方面两独立；公司董事会、监事会和内部机构独立运行。
3、关于董事和董事会：公司严格按照《公司章程》规定的董事选聘程序选举董事
；公司董事会制订了《董事会议事规则》，公司董事能够以认真负责的态度出席董事会
和股东大会，能够积极参加有关培训，熟悉有关法律法规以及作为董事的权利、义务和
责任；公司建立了独立董事制度，独立董事占公司董事会成员总数比例达到三分之一，
并下设了战略、审计、薪酬与考核三个专门委员会，符合《关于在上市公司建立独立董
事制度的指导意见》的规定。
4、关于监事和监事会：公司监事会的人数和人员构成符合法律、法规的要求；公
司监事会制订了《监事会议事规则》，公司监事能够认真履行自己的职责，能够本着对
股东负责的精神，对公司财务、董事、经理及其他高级管理人员履行职责的合法合规性
进行监督。
5、关于绩效评价与激励约束机制：公司正着手完善董事、监事和经理人员的绩效
评价标准与激励约束机制；公司经理人员的聘任公开、透明，符合法律法规的规定。
6、关于相关利益者：公司能够充分尊重和维护银行及其他债权人、职工、消费者
、供应商、社区等利益相关者的合法权利。
7、关于信息披露与透明度：公司制订了《信息披露管理办法》，信息披露工作做
到了真实、准确、完整、及时。
为了加强公司与投资者和潜在投资者之间的信息沟通，公司制订了《投资者关系管
理办法》。
本公司将在现有基础上，采取规范性举措，致力于进一步提高治理水平，促进公司
更好地发展，保障股东及各方利益。
(二)报告期内，公司设立三名独立董事，履行职责情况为：
报告期内，公司召开董事会会议15 次。独立董事通过阅读会议材料以及与公司进
行沟通等方式，对会议讨论的内容事先了解，充分发表各自的见解，使部分内容得到了
优化。
在日常工作中，公司按照《内部信息沟通制度》的要求，及时将董事会及股东大会
决议的执行情况、公司重要事项的进展情况及公司日常经营的主要情况向独立董事通报
。除了这一途径，公司独立董事多次对公司的产业和项目情况进行考察，充分了解和关
心公司的经营及发展，多次提出有价值的意见。
根据《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》、《上市公司治理准则》、
《公司章程》及其他法律法规、规范性意见的要求，公司独立董事针对2003 年度内公
司董事、监事的调整情况，公司对外担保情况，以及其他要求独立董事发表独立意见的
事宜，进行了缜密的调查，并发表了独立意见。
总之，2003 年度，公司三位独立董事充分发挥了所在专业领域的专业优势，表现
出与独立性相符合的客观公正性，起到了作为股东利益尤其是中小股东利益代言人的作
用，在董事会审议各项议案的过程中多次发表独立意见，切实履行了独立董事的职责。
(三)公司与控股股东北京乾通投资有限公司在人员、资产、财务方面分开，机构、
业务方面独立，具有独立完整的业务及自主经营能力。
(四)针对高级管理人员的激励约束机制
公司对高级管理人员实行在一定范围内浮动的年薪制，并根据业绩情况确定高级管
理人员的年薪。
公司与各主要分子公司经营者签订经营目标责任状，明确利润指标，明确责任，实
行个人报酬与目标完成情况相联系的机制。
六、股东大会情况简介
(一)股东大会会议情况及决议内容
报告期内公司共召开四次股东大会。
1、2003 年3 月26 日，公司在《中国证券报》、《证券时报》上刊登召开2003 年
第一次临时股东大会公告。
2003 年4 月29 日，公司召开2003 年第一次临时股东大会，会议审议并通过了如
下议案：《关于调整公司董事的议案》、《关于调整公司监事的议案》。
该次会议决议已于4 月30 日在《中国证券报》、《证券时报》上公告。
2、2003 年4 月12 日,公司在《中国证券报》、《证券时报》上刊登召开2002 年
度股东大会的公告。
2003 年5 月20 日，公司召开2002 年度股东大会。会议审议通过了《公司2002年
度报告及报告摘要》、《公司2002 年度财务决算及2003 年度财务预算报告》、《公司
2002 年度利润分配方案》、《公司2002 年度董事会工作报告》、《公司2002 年度监
事会工作报告》、《关于聘任公司年度审计会计师事务所的议案》。
该次会议决议已于5 月21 日在《中国证券报》、《证券时报》上公告。
3、2003 年4 月29 日，公司在《中国证券报》、《证券时报》上刊登召开2003 年
第二次临时股东大会的公告。
2003 年5 月30 日，公司召开2003 年第二次临时股东大会，会议审议并通过了《
关于亿城地产申请大额银行贷款事宜的议案》。
该次会议决议已于5 月31 日在《中国证券报》、《证券时报》上公告。
4、2003 年6 月7 日，公司在《中国证券报》、《证券时报》上刊登召开2003 年
第三次临时股东大会的公告。
2003 年7 月9 日，公司召开2003 年第三次临时股东大会，会议审议并通过如下议
案：《关于以王子饭店的部分股权及债权置换亿城地产部分股权的议案》、《关于公司
重大购买、出售、置换资产事项的议案》。
该次会议决议已于7 月10 日在《中国证券报》、《证券时报》上公告。
(二)选举、更换董事、监事情况
2003 年4 月29 日，公司召开2003 年第二次临时股东大会，会议审议通过了《关
于调整公司董事的议案》、《关于调整公司监事的议案》。因董事林浩、监事杨帆辞职
，本次股东大会选举张军为公司董事，选举朱亮为公司监事。
七、董事会报告
（一）管理层讨论与分析
2003 年度，公司主营房地产业在北京异军突起，业绩大幅度增长，专业化地产上
市公司的品牌基础也初步建立。与此同时，公司基本完成了企业产业结构的调整与整合
，为未来可持续性发展奠定了较为坚实的基础。
1、房地产业成为公司主业
自2001 年以来，公司持续进行发展战略的优化调整，产业结构逐渐向加大房地产
投资的方向倾斜。报告期内，公司重大收购、出售、置换资产的完成标志着产业布局的
转变。公司逐步形成房地产业为主、教育及酒店旅游业为辅的新的产业格局。
公司依据确立的发展战略与目标，致力于在资源获取、产品创新、品牌建设拥有国
际视野的专业化团队建设等房地产企业发展的关键环节上整合强有力的资源。过去的一
年公司运营的地产项目无论从产品创新、销售业绩、品牌形象等方面均有上佳表现，并
形成专业化团队及专业化管理体系，以适应公司产业结构调整的需要。
2、公司房地产业务现状
目前公司投资开发的房地产项目都集中在北京。报告期内，碧水云天· 颐园一期
竣工结算，碧水云天· 颐园二期、卡尔生活馆、万柳亿城中心、三里屯3.3、万城华府
等项目将陆续在2004 年、2005 年竣工结算。公司开发的项目均取得较高的市场认同，
其中碧水云天· 颐园项目在北京房地局“2003 年度单个项目销售排行榜”中位列第七
，被“北京青年报”评为“2003 年健康楼盘”之一，并赢得“北京2003 年十大特色名
盘”称号；卡尔生活馆被“新地产”评为“2003 年十大健康楼盘”之一，亿城股份在
首都多家权威媒体联合评选的“2003 年度北京地产风云榜”中，被评为“北京地产十
二大品牌企业”之一。此外，于2004 年中陆续推出的万城华府和三里屯3.3 项目预计
将以高端创新产品提高公司的市场品牌影响力。
3、公司面临的市场环境与企业发展战略
依照“十五计划”（2001－2005），到2005 年，我国城镇居民人均住房建筑面积
将从2000 年的19.8 平米提高到22 平米，我国城镇人口将增长到5.4 亿，城市化率将
从2000 年的36％提高到42％。
自从1998 年实行扩大内需的政策以来，我国房地产业持续进入热度发展阶段。6年
来，房地产投资额年增幅达20.79％，房地产销售额年增幅高于27％。商品房价格也稳
步上升，十年来增长了近2.2 倍。
以2003 年为例，全国房屋竣工面积达3.25 亿平方米，同比增长21.5％；全年房地
产累计完成开发投资1 万亿元，同比增长29.7％，是1995 年来最高增幅。全国全年完
成土地开发面积超过2 亿平方米，同比增长20.2％。全年商品房平均售价2379 元/平米
，同比增长3.8％。全国销售面积达到3.22 亿平方米，同比增长29.1％，增速超过商品
房竣工面积。全国商品房平均销售价格为2456 元／平方米，同比增长4.8％。
发达国家的经验表明，人均GDP 达到800－1500 美元，是房地产高速发展期；人均
GDP 达到8000 美元，房地产市场处于平稳发展期。从1996 年至今，我国GDP 年增幅超
过8％，人均GDP 超过1000 美元，正处于房地产发展的快速增长期，市场总体呈现供需
两旺、稳步增长的态势，正处于一个新的上升通道中。
在房地产市场快速增长的同时，为强化对市场的宏观调控和规范管理，政府出台了
一系列政策法规：2003 年8 月31 日国务院18 号文首次明确房地产已成为国民经济的
支柱产业；2003 年6 月13 日出台的“121 号文”进一步加强信贷业务管理；土地挂牌
交易政策从根本上规范了地产开发土地资源的获取渠道；2003 年9 月1 日我国第一部
物业管理行业法规——“物业管理条例”出台。
房地产业在快速增长阶段，同样存在区域性波动和产品周期性波动。房地产企业应
提高抗风险能力以应对市场和政策风险，这也是公司在制定发展战略时优先考虑的因素
。因此，公司确立以“规模化、专业化和品牌化”为基本开发战略，积极稳妥地实施房
地产投资与开发，即：集中资源在单一区域取得规模优势；强化专业化运作，在细分市
场中建立专业优势；把握周期波动规律、选择良好时机、充分依托其它业务资源（如教
育业、特色商业、旅游业、金融业）高起点实现跨区域扩张。
为此，依托在北京地区房地产业务发展规模及业绩，在北京区域市场做大做强的基
础上，积极稳妥地进行区域扩张，并以京津、成都、长江三角洲为主要的产业发展区域
，以积极谨慎地参与土地拍卖、运用资本与专业优势收购已获取土地开发权的房地产公
司、积极参与城市化进程中政府主持的一级土地开发等模式获得土地资源，在可承受风
险水平上实现公司跳跃式快速增长。力争利用五年左右的时间，使公司从中等规模、区
域性的房地产公司，发展成为全国性的、具有独特品牌度的专业地产集团公司。
4、公司房地产业管理体系
逐步建立集团化运作管理模式是公司管理体系的长远目标，其宗旨是形成专业核心
竞争力，建立和强化资源拓展能力、产品创新能力、成本控制体系和客户服务体系。
为此，公司于年内成立地产事业部，对专业资源进行全面整合，对所属项目实施纵
向管理，本年度将进一步完善地产事业部的管理体制建设，使包括前期开发、市场研究
、工程技术管理、营销策划、品牌管理、客户服务、财务资金管理在内的各职能中心充
分发挥专业资源整合优势，以应对区域化、国际化、不断创新的专业运营，为未来发展
成为专业化地产集团奠定基础。
此外，公司加强企业文化建设，推动团队优化工作，建立健全科学的绩效评估和激
励机制，努力营造符合企业特性的现代企业管理体系。
5、公司房地产品牌建设
近几年多个项目的成功运作，奠定了公司的企业及产业品牌基础。2004 年公司在
继续推进项目品牌建设的同时，强化企业专业地产上市公司的品牌形象建设，为企业区
域地产品牌向全国性地产品牌发展奠定基础。
(二)公司经营情况
1、公司主营业务范围及经营情况
公司主营业务包括房地产开发、教育服务业及旅游酒店业。
2003 年度，公司实现主营业务收入56,030.90 万元，同比增长616.59%；实现净利
润3,789.55 万元，同比增长481.72%。每股收益实现0.201 元，同比增长580%，净资产
收益率提高到7.32%，同比增长438.24%。是公司自96 年上市以来经营业绩实现最大幅
度增长的一年。
2、公司主营业务分行业及地区构成情况
(1)主营业务分行业及产品情况 单位:万元
分行业或分 主营业务 主营业务 毛利率(%)
产品 收入 成本
房地产业 51,242.42 41,421.34 19.17
教育产业 1,763.13 486.71 72.4
酒店业 3,025.35 702.35 76.78
其中：关联
交易金额
房地产开发 51,242.42 41,421.34 19.17
教育业 1,763.13 486.71 2.4
客房 1,331.35 100
餐饮 703.19 432.5 38.49
商贸 554.8 100
旅游 436.01 269.85 38.11
其中：关联
交易金额
关联交易的定价原则 无此类关联交易
关联交易必要性、持续性的
说明 无此类关联交易
分行业或分 主营业务收 主营业务成 毛利率比上
产品 入比上年增 本比上年增 年增减(％)
减(％) 减(％)
房地产业
教育产业 30.57 90.11 -10.66
酒店业 -53.23 -38.68 -6.7
其中：关联
交易金额
房地产开发
教育业 30.57 90.11 -10.66
客房 -40.90 0.52
餐饮 -58.30 -54.76 -11.15
商贸 -74.70
旅游 29.61 51.86 -19.22
其中：关联
交易金额
关联交易的定价原则
关联交易必要性、持续性的
说明
（2）主营业务分地区情况
单位：万元
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年增减(％)
北京 51,242.42
大连 3,025.35 -53.23
深圳 1,763.13 30.57
3、报告期内，公司主营业务构成发生重大变化。因碧水云天一期工程竣工结算，
结转收入51,053.61 万元，占公司主营业务收入的91.12%，地产业成为公司的主要利润
来源。
4、主要控股公司及参股公司经营情况 单位：万元
名称 注册 权益 主营
资本 比例% 业务
北京亿城房地产开
发有限公司 10000 100 房地产
北京阳光四季花园房
地产开发有限公司 5000 60 房地产
北京万城置地房地
产开发有限公司 10000 50 房地产
华顿国际投资有限
公司 5000 85 房地产
深圳市道勤投资有
限公司 4000 90 教育
名称 2003年度
主营收入 净利润 总资产
北京亿城房地产开
发有限公司 51032.58 2332.11 158989.31
北京阳光四季花园房
地产开发有限公司 0 -1310.06 55072.87
北京万城置地房地
产开发有限公司 0 -647.91 36162.25
华顿国际投资有限
公司 0 -433.62 12330.96
深圳市道勤投资有
限公司 1736.58 674.47 13081.38
名称 备注
北京亿城房地产开
发有限公司 开发碧水云天
北京阳光四季花园房
地产开发有限公司 开发卡尔生活馆
北京万城置地房地
产开发有限公司 开发万城华府
华顿国际投资有限
公司 开发三里屯3.3
深圳市道勤投资有
限公司
公司2003 年度地产项目一览表
单位:平方米
项目名称 位置 占地 规划建
面积 筑面积
碧水云天一期 北京市 3.00万 10.68万
碧水云天二期 北京市 4.50万 18.92万
卡尔生活馆一期 北京市 5.34万 9.53万
卡尔生活馆二期 北京市 5.36万 6.47万
万城华府 北京市 15.09万 约22万
三里屯3.3项目 北京市 0.61万 2.98万
项目名称 开工 竣工时间
时间
碧水云天一期 2002.4 2003年已竣工
碧水云天二期 2003.2 预计2004年上半年竣工结算
卡尔生活馆一期 2002.12 2004年上半年竣工
卡尔生活馆二期 2002.4 2004年上半年竣工
万城华府 2004.5 预计2005年竣工
三里屯3.3项目 2003.3 预计2005年竣工
上述开工及竣工计划，可能由于宏观经济因素、社会因素、政策因素、自然因素等
不可抗力发生变化。
(三)主要供应商及客户情况:
前五名供应商采购金额合计 2897 占采购总额比重 32.94%
前五名销售客户销售金额合计 2257 占销售总额比重 4.4%
（四）经营中出现的问题与困难及解决措施
随着国家对房地产业规范运作要求的提高，地产业竞争更趋激烈，获取土地储备等
资源的成本亦将提高；央行对地产金融政策的进一步趋紧，对公司提高资金使用效率也
提出了更高的要求。
有鉴于此，公司今后将慎重甄选房地产项目，均衡安排各项目的开发进度，控制开
发成本，保持合理、稳健的现金流；通过提高产品的品质、加大营销力度，来缩短项目
开发期，提高资金周转率，同时，加大经营性物业资产的变现能力和融资能力，充分利
用发行股票或债券以及信托计划等多种融资工具，为公司正常的经营活动拓展畅通的融
资渠道。
在项目储备方面，公司在积极谨慎地参与土地市场的竞标同时，也会采取收购已取
得项目开发权的公司及参与政府土地一级开发等形式取得土地资源。
2003 年4～5 月国内发生非典疫情，公司所属的各个产业均收到一定程度的影响。
由于公司采取了正确的应对措施，使其对公司正常经营活动影响降到了最低程度。公司
在北京的多个项目的开发克服诸多困难，保证了工程进度，尤其是碧水云天一期工程，
确保了于2003 年三季度按期交房。
（五）盈利预测及实现情况
根据大连华连会计师事务所出具的华连内审字（2002）第197 号盈利预测审核报告
，公司2003 年的预测收入为55,936 万元、净利润为3,414 万元。2003 年度公司实际
营业收入56,030.90 万元，净利润3789.55 万元,实现了盈利预测目标。
(六)公司投资情况
报告期内，公司长期投资净额较上年增长12272万元，增幅478.4%。主要系公司两
方面原因：一是增加了对亿城地产、万城置地等公司的投资，收购华顿国际等公司，并
新设北京道勤学前教育有限公司，二是由于亿城地产取得了较好的经营业绩。
被投资公司的名称、主要经营活动、占被投资公司的权益比例等见会计报表附注四
“控股子公司及合营企业”，公司在被投资公司的权益变动情况见会计报表附注五“合
并会计报表附注”第8项“长期投资”。
1、募集资金使用情况
公司2000 年度配股方案于2001 年实施，实募资金16,838 万元，于2001 年2 月1
6 日全部到位，募集资金改变投资项目的情况公司已在《2002 年度报告》中做了完整
的披露。所有募集资金已于2002 年度全部投入。募集资金投资项目在本期产生收益的
情况如下：
募集资金投资
项目 拟投入金额 是否变更项目 实际投入金额
星标住宅小区一
期工程(已更名为
碧水云天) 9,400.00 否 9,400.00
收购深圳道勤
90%股权并对其
增资 5,000.00 否 5,000.00
合计 14,400.00 -- 14,400.00
募集资金投资 是否符合计划
项目 产生收益金额 进度和预计收
益
星标住宅小区一
期工程(已更名为
碧水云天) 2,688.16 是
收购深圳道勤
90%股权并对其
增资 1,407.56 是
合计 4,150.58 --
(1) 使用募集资金9400 万元投资碧水云天一期工程
本项目原计划2003 年6 月底完工，公司投入的10000 万元（其中募集资金9400万
元）资金原预计获得2286 万元收益。
实际情况为：碧水云天一期工程已于2003 年8 月竣工入住。截止报告期末，销售
率达到95%，实现经营收入51,053.61 万元，实现净利润5,028 万元，按公司与亿城地
产对项目出资的比例10：8 进行利润分配，其中，本公司投入的10,000 万元资金（募
集资金9,400 万元）获得2,743.02 万元的收益,其中9400 万元募集资金的收益相应为
2,688.16 万元。
(2)使用募集资金5000 万元收购深圳道勤股权并增资
深圳道勤系公司控股子公司亿城教育持股90%的子公司,2002 年度实现利润889.49
万元，2003 年度实现利润674.47 万元。
2、其他投资情况
(1)收购华顿国际投资有限公司
根据公司于2003 年12 月30 日召开的第三届董事会第十三次会议决议，本公司决
定与控股子公司亿城地产共同收购华顿国际投资有限公司（下称华顿国际）部分出资：
其中本公司以人民币4000 万元收购华顿国际出资4000 万元，占其注册资本的80%；亿
城地产以人民币250 万元收购华顿国际250 万元出资，占华顿国际注册资本的5%。
公司已于报告期后完成华顿国际的工商变更登记。
华顿国际于2002 年9 月取得了朝阳区北三里屯副食店东侧三里屯二小地块6123.2
平方米的土地开发权。开发项目定名为三里屯3.3,目前进展顺利，已完成立项审批，
取得用地规划许可证、建设工程规划许可证等，除国有土地使用权证、销售证以外的其
他全部证件。此宗用地规划总建筑面积2.98 万平方米，地下3 层，地上5 层。本项目
属商业地产，项目建成后，将采取长期出租的方式经营，在吻合北京商业发展发展趋势
、融合区域整体环境、充分利用酒吧街休闲娱乐品牌优势的前提下，以酒吧娱乐、特色
餐饮、个性化专有化品牌经营为主要业态，把三里屯的酒吧文化提升到一个新境界。三
里屯3.3 项目建成后有望形成持续稳定的租金收入。
(2)亿城地产收购亿城教育
经公司第三届董事会第七次会议审议通过，亿城地产受让大连高新生物制药有限公
司持有的亿城教育16.67%股权，交易金额为原始出资额1000 万元。相关工商变更手续
已完成。
(七)公司财务状况（单位：人民币元）
项目 2003年 2002年
主营业务利润 104,387,546.99 59,852,487.06
财务费用 7,569,753.29 11,152,336.30
营业利润 31,136,341.99 -4,220,133.95
投资收益 -2,974,249.38 36,644,069.58
营业外支出 1,476,182.89 24,818,408.44
净利润 37,895,473.09 6,514,417.99
总资产 2,653,136,868.39 1,516,458,833.50
应收帐款 31,355,452.12 13,277,449.19
其他应收款 170,026,912.12 129,887,187.01
预付帐款 180,772,414.40 60,768,637.70
存货 1,748,000,687.81 766,915,494.13
长期股权投资 93,815,531.68 15,633,534.01
长期债权投资 54,537,196.25 10,000,000.00
长期待摊费用 837,682.92 48,200,917.23
应付帐款 83,701,990.70 30,582,339.39
预收帐款 1,325,682,261.34 03,127,760.03
其他应付款 160,513,863.0 92,284,931.58
一年内到期的长期负债 0 140,070,933.40
长期借款 342,030,000.00 86,150,000.00
股东权益 517,794,640.64 479,345,947.53
项目 增减幅度(%) 变动原因
主营业务利润 74.41 地产项目竣工决算结转收入
财务费用 -32.12 母公司偿还部分短期借款
营业利润 837.80 地产项目竣工决算结转收入所致
投资收益 -108.12 上期有股权转让收入，
本期增加股权投资差额的摊销
营业外支 -94.05 上期有出售渤海大酒店资产损失
净利润 481.72 地产项目竣工决算结转收入
总资产 74.96 地产业已开发项目增加
应收帐款 136.16 本期房地产销售增加应收款
其他应收款 30.90 本期合并范围增加及往来款增加
预付帐款 197.48 本期地产项目不断开工
导致预付工程款、代理费增加
存货 127.93 地产业在建、已完工开发
产品及拟开发土地增加
长期股权投资 500.09 本期投资增加及股权
投资差额摊销增加
长期债权投资 445.37 投资万城置地公司所致
长期待摊费用 -98.26 本期合并范围减少及房屋装修
费转入固定资产核算所致
应付帐款 173.69 主要由于本期未付工程款增加
预收帐款 337.33 主要由于本期销售房款增加
其他应付款 73.93 主要系本期合营企业往来款增加
一年内到期的长期负债 -100 本期归还合作开发资金
长期借款 297.02 主要由于地产业借款增加
股东权益 8.02 本年度实现净利润
大连华连会计师事务所对公司2003 年度财务报告出具了标准的无保留意见的审计
报告。
（八）经营环境、宏观政策法规发生变化对公司的影响
2003 年内，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和国务
院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》为代表的一系列政策的出台，对国内房
地产市场的产业环境产生重大影响。一方面有助于防范金融风险、保持适度繁荣，形成
了房地产市场长期健康稳定发展的良好金融环境；另一方面，提高了房地产的行业壁垒
，完善了公平竞争的法制条件，有利于行业资源优化整合。
公司经过近年发展，已形成了较强的竞争实力，尤其是现金流与土地储备都处于良
好的态势。随着2004 年公司几个重要地产项目的顺利推进，公司在房地产开发业的实
力将进一步提高。因此，在短期内，上述政策变化对公司的业绩不会产生明显影响。但
从长远发展看，公司必须尽快扩大企业规模，提高资源获取能力，完善和规范运作模式
，搭建“规模化、专业化、品牌化”地产事业平台，才可能发展成为真正有实力的地产
企业。
（九）新年度业务发展计划
公司2004 年的工作主要从三个方面展开：
1、现有地产项目的成功运作
继续做好碧水云天· 颐园、亿城中心、卡尔生活馆项目的销售及竣工入伙工作，
强化服务质量，使业已形成的品牌形象得以延展；对商业物业等资产加大租售力度，提
高资产变现及赢利能力，确保项目收益最大化及品牌美誉度。
推进并实施万城华府和三里屯3.3 两个项目的开发计划。万城华府项目于2004 年
中进入正式销售期，在确保销售业绩基础上提高项目子品牌影响力；三里屯3.3 项目在
不断深化高端商业娱乐物业的创新力基础上，强化品牌策划与包装、创造国际影响力，
打造北京乃至全国高端娱乐商业物业的第一品牌。
2、积极拓展新项目，扩大规模，持续发展
2004 年公司将从深度和广度两个方面进行业务拓展。增强产品创新力、提高管理
水平、创造品牌价值，是现有项目深度发展的目标；积极拓展在北京及其它区域住宅物
业的投资开发，开拓商业地产、旅游地产等经营性业务的投资方向，是企业广度开发的
目标。
3、进一步完善地产事业部建设，树立专业化管理系统
在业务运营的同时，进一步完善地产事业部及各职能中心的架构体系，建立健全包
括地产事业部职能中心及项目管理在内的科学、高效的管理机制和运营规范，树立企业
具有特色的品牌形象，为实现地产事业部向高水准地产集团发展的目标奠定基础。
(十)董事会日常工作情况
1、报告期内董事会的会议情况及决议内容
报告期内,公司共召开了15 次董事会会议:
(1)2003 年1 月18 日，公司第三届董事会召开临时会议，会议通过了《关于董事
长兼总经理薪酬的议案》、《关于公司高级管理人员薪酬的议案》。
(2)2003 年3 月20 日，公司第三届董事会召开第七次会议，审议并一致通过了如
下议案：《关于成立大连亿城中水处理有限公司的议案》、《关于亿城地产受让渤海投
资16.67%股权的议案》、《关于向下属公司委派董事的议案》。
(3)2003 年1 月22 日，公司第三届董事会召开临时会议，会议以通讯表决的方式
审议并一致通过了《关于终止亿城地产与晨枫公司〈房地产项目合作协议书〉的议案》
。
该次会议决议已于1 月24 日在《中国证券报》、《证券时报》上公告。
(4)2003 年3 月25 日，公司第三届董事会召开第八次会议，审议并一致通过了如
下议案：《关于调整公司董事的议案》、《关于调整公司监事的议案》、《关于为北京
阳光四季花园房地产开发有限公司提供担保的议案》、《关于召开2003 年第一次临时
股东大会的议案》。
该次会议决议已于3 月26 日在《中国证券报》、《证券时报》上公告。
(5)公司第三届董事会于2003 年4 月10 日召开第九次会议，会议审议并一致通过
了如下议案：《公司2002 年度报告及报告摘要》、《公司2002 年度总经理工作报告》
、《公司2002 年度财务决算及2003 年度财务预算报告》、《公司2002 年度利润分配
预案》、《关于聘任公司年报审计会计师事务所的议案》、《关于教育产业发展战略及
具体实施步骤的议案》、《关于申请成立“北京道康医疗管理有限公司”的议案》、《
关于召开2002 年度股东大会的议案》。
该次会议决议已于4 月12 日在《中国证券报》、《证券时报》上公告。
(6)2003 年4 月28 日，公司第三届董事会召开第十次会议，审议并通过了以下议
案：《公司2003 年第一季度报告》、《公司2003 年第一季度财务报告》、《关于亿城
地产申请大额银行贷款事宜的议案》、《关于召开2003 年第二次临时股东大会的议案
》。
该次会议决议已于4 月29 日在《中国证券报》、《证券时报》上公告。
(7)2003 年5 月20 日，公司第三届董事会召开临时会议，审议通过了《关于亿城
地产向交通银行申请一年期贷款一亿元的议案》。
该次会议决议已于5 月21 日在《中国证券报和《证券时报》》上公告。
(8)2003 年6 月6 日，公司第三届董事会召开临时会议，会议审议并一致通过了《
关于召开2003 年第三次临时股东大会的议案》。
该次会议决议已于6 月7 日在《中国证券报》、《证券时报》上公告。
(9)公司第三届董事会2003 年7 月16 日以通讯方式召开临时会议，审计并一致通
过了《关于收购四季花园40%股权的议案》。
(10)2003 年8 月20 日,公司第三届董事会召开临时会议，会议审议并一致通过了
《关于为亿城地产8000 万元一年期贷款提供担保的议案》。
该次会议决议公告于2003 年8 月23 日在《中国证券报》和《证券时报》上刊登。
(11)2003 年8 月21 日，公司第三届董事会召开第十七次会议，会议审议并一致通
过如下议案：《公司2003 年半年度报告》、《公司2003 年半年度财务报告》。
该次会议决议已于8 月23 日在《中国证券报》和《证券时报》上公告。
(12)2003 年10 月27 日，公司第三届董事会召开第十二次会议，会议审议并通过
了如下议案：《公司2003 年第三季度报告》、《公司2003 年第三季度财务报告》、《
关于清理深圳市道勤投资有限公司下属公司股权的议案》。
该次会议决议公告于2002 年10 月28 日在《中国证券报》和《证券时报》上刊登
。
(13)2003 年11 月17 日，公司第三届董事会召开临时会议，审议通过了《关于亿
城地产为汇冠信息提供担保的议案》。
(14)2003 年12 月25 日，公司第三届董事会召开临时会议，审议并通过了以下议
案:《关于为深圳道勤提供信用担保的议案》、《关于向浦东发展银行大连分行申请授
信人民币柒仟万元的议案》。
该次会议决议公告于2003 年12 月27 日在《中国证券报》和《证券时报》上刊登
。
(15)2003 年12 月30 日，公司第三届董事会召开第十三次会议，审议通过了《关
于收购华顿国际部分出资的议案》、《关于转让北京道康医院管理有限公司的议案》、
《关于在大连市成立房地产开发公司的议案》。
2、董事会执行股东大会决议情况
本年度公司召开四次股东大会。公司董事会根据《公司法》和《公司章程》等有关
法律、法规的要求，充分行使股东大会赋予的权力，对股东大会的各项决议进行了认真
的落实。
(1)根据公司2003 年第一次临时股东大会决议，及时要求新当选的董事监事签署了
《声明与承诺》等文件，并与新董事签署了聘用合同，从制度上保证了新当选的董事与
监事尽快地进入角色。
(2) 根据公司2002 年度股东大会决议，董事会有效地在开展了公司全年的生产经
营工作，并取得较好的业绩。
(3)根据公司2003 年第二次临时股东大会决议，公司控股子公司亿城地产向中国工
商银行北京海淀新技术产业开发试验区支行申请人民币1.5 亿元的二年期贷款申请大额
银行贷款事宜的议案》。此项资金的有效使用，进一步推动了亿城地产的地产开发业务
，其中碧水云天颐园二期工程进展顺利，将于2004 年上半年竣工结算。
(4)根据公司2003 年第三次临时股东大会决议，公司在2003 年内，完成了包括以
王子饭店部分股权及债权置换亿城地产部分股权交易在内的公司重大购买、出售、置换
资产事项。
(十一)报告期内,公司选定信息披露报纸为《中国证券报》、《证券时报》，未发
生变更。
(十二)本年度利润分配及资本公积金转增股本预案
经大连华连会计师事务所中国注册会计师审计，公司2003 年度实现净利润37,895
,473.09 元，根据《公司章程》规定按10%提取法定公积金、5%提取法定公益金，加上
上年度未分配利润68,027,051.27 元，本年度可供股东分配利润100,238,203.40 元。
董事会确定利润分配及资本公积金转增股本预案如下：
以公司2003 年度末总股本188,942,000 股为基数，以资本公积金按10：5 的比例
向全体股东转增股本，共转增94,471,000 股,转增完成后公司总股本将增至283,413,0
00股;同时,以公司2003 年度末总股本188,942,000 股为基数，每10 股派现金0.20 元
（含税）。
(十三) 公司根据证监会发布的《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司
对外担保若干问题的通知》（简称通知）的要求，对公司与控股股东及其他关联方已经
发生的资金往来、资金占用以及对外担保情况进行了自查。
为公司进行审计的注册会计师对公司控股股东及其他关联方占用公司资金的情况出
具了专项说明（详见备查文件目录后的附录）。
公司独立董事田源、洗国明、万寿义对公司累计和当期对外担保情况、执行有关规
定情况进行说明并发表独立意见如下：
报告期内公司生效的担保之被担保方均为本公司直接或间接控股子公司。公司目前
的业务主要通过子公司进行，从风险与收益角度考察，鉴于上述公司的均由公司绝对控
制，通过这些公司开展业务，即会给公司带来收益，亦可通过有限责任制形成风险屏障
。因此，上述担保行为不构成实质性担保风险。
公司担保的具体情况请阅本报告“重要事项”
八、监事会报告
2003 年公司监事会认真履行《公司法》赋予的职权，依法对公司的董事会成员和
高级管理人员执行公司职务进行有效监督；依法对公司的财务工作进行认真检查，对公
司整体运作按规范要求和治理准则进行监督。发挥了监事会的职能作用，工作成效明显
。
(一)报告期内监事会会议情况
2003 年度，监事会共召开7 次会议。
1、2003 年1 月18 日监事会召开三届六次会议，审议通过：关于成立大连亿城中
水处理有限公司的议案；关于亿城地产受让渤海投资16、67%股权的议案；关于向下属
公司委派董事的议案；2002 年公司监事会工作报告。
2、2003 年3 月25 日监事会召开三届七次会议，审议通过：关于调整董事的议案
；关于调整监事的议案；关于召开2002 年第一次临时股东大会的议案。
3、2003 年4 月10 日监事会召开三届八次会议，审议通过：公司2002 年度报告及
报告摘要；公司2002 总经理工作报告、监事会工作报告；公司2002 年度财务决算及2
003 年度财务预算报告；公司2002 年度利润分配议案；关于聘任公司年度审计会计师
事务所的议案；关于教育产业发展战略及具体实施步骤的议案；关于申请成立“北京道
康医疗管理有限公司”的议案；关于召开2002 年度股东大会的议案。
4、2003 年8 月21 日监事会召开三届九次会议，审议通过：公司2003 年半年度报
告；公司2003 年半年度财务报告。
5、2003 年10 月27 日监事会召开三届十次会议，审议通过：公司2003 年三季度
报告；公司2003 年三季度财务报告；关于清理深圳市道勤投资有限公司下属公司股权
的议案。
6、2003 年11 月17 日监事会召开临时会议，审议通过：关于亿城地产为汇冠信息
技术有限公司融资提供担保的议案。
7、2003 年12 月31 日监事会召开三届十一次会议，审议通过：1、关于收购华顿
国际部分出资的议案；2、关于转让北京道康医院管理有限公司的议案；3、关于在大连
成立房地产开发公司的议案。
（二）监事会独立意见：
1、2003 年公司产业结构重大调整成效显著,为公司今后的发展打造了坚实的平台
。
2、监事会认为，董事会成员和高管人员能够依法履行职权，科学决策，审慎处事
，勤勉工作，各自均取得良好的工作业绩。未发现有违法违规以及损害公司和股东利益
的行为。
3、公司注重制度建设，进一步修订完善规范公司行为的制度文件，较好地规范公
司的分、子公司的经营行为，合法和规范运作水平显著提高，显现制度创新的长效机制
作用。
4、公司的财务工作认真执行会计政策、准则和制度，严格遵守一贯性会计核算原
则。按着“真实、完整、及时”的要求和程序规定，披露各时段的财务信息。公司的年
度财务报表真实地反映了公司良好的财务状况和经营成果。
九、重要事项
(一)本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。
(二)报告期内，公司实施了重大收购、出售、置换资产事项（以下简称本次交易）
，经证监会审核后，公司于2003 年7 月9 日召开股东大会，审议通过了本次交易。报
告期内，本次交易已全部完成，具体情况已于2003 年12 月30 日在《中国证券报》及
《证券时报》上公告。
通过本次交易，公司的资产质量进一步提升，形成以房地产业为主，教育服务业及
酒店业为辅的产业格局，完成了产业结构调整的初级战略目标。本次交易后，公司房地
产业竞争实力显著增强提高，盈利能力大幅提高。
（三）重大关联交易事项
报告期内，公司无重大关联交易事项。
（四）重大合同及履行情况
1、报告期内，公司及公司控股子公司累计对外提供担保三笔，总金额16000万元，
已履行13000万元，占公司净资产比例为21.24%，其中：为控股及间接控股子公司1300
0万元，期末余额为11000万元。担保不存在逾期担保或《关于规范上市公司与关联方资
金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》（证监发[2003]56号）界定的违规担保。
具体情况如下：
（1）经公司2003年3月25日召开的第三届董事会第八次会议决议通过，本公司为间
接控股子公司北京阳光四季花园房地产开发有限公司的3000万元贷款提供担保。此项担
保系连带责任担保。
该次会议决议已于2003年3月26日在《中国证券报》、《证券时报》上公告。此笔
贷款已于报告期内偿还。
（2）经2003年8月20日召开的公司第三届董事会临时会议决议通过，公司为控股子
公司北京亿城房地产开发有限公司的8000万元一年期贷款提供了担保，此项担保系连带
责任担保。
此项担保公司已于2003年8月23日在《中国证券报》及《证券时报》上公告。此笔
贷款尚未到期，期末余额为8000万元。
（3）经公司2003 年11 月17 日召开的第三届董事会临时会议决议通过，公司同意
亿城地产为北京汇冠信息技术有限公司的3000 万元贷款提供担保，此项担保系连带责
任担保。此项担保未实施。
（4）经2003年12月25日召开的公司第三届董事会临时会议决议通过，公司为间接
控股子公司深圳市道勤投资有限公司提供了担保，此项担保系人民币5000万元的授信最
高额信用担保，期限三年。此项担保事宜公司已于2003年12月27日在《中国证券报》及
《证券时报》上公告。
此笔贷款期末余额3000万元。
2、报告期内，鉴于本公司与大连亿城教育投资有限公司及云南科新投资有限公司
已签订了《资产置换协议书》，为保证资产置换的顺利进行，交易三方在《资产置换协
议书》的基础上，将相关资产进行托管，本次交易已于报告期内实施完毕，上述资产托
管行为未产生收益。
3、经公司股东大会批准，参股公司（参股比例50%）北京万城置地房地产开发有限
公司于2002年9月25日同北京万柳房地产开发有限公司、海淀乡人民政府三方在北京签
订《合作开发协议书》。此项目用地正在拆迁过程中，预计将于2004年上半年开工建设
。
4、报告期内，控股子公司亿城地产与北京晨枫房地产开发有限公司于2003 年1月
22 日就合作开发碧水云天住宅小区二期项目的《房地产项目合作协议书》（下称原协
议）签订《终止协议》。公司已于2003 年1 月24 日在《中国证券报》和《证券时报》
上公告。
（五）公司或持有公司股份5%以上(含5%)的股东无在报告期内发生或以前期间发生
但持续到报告期的对公司经营成果、财务状况可能产生重要影响的承诺事项。
（六）本年度，公司聘请的会计师事务所为大连华连会计师事务所，报酬为30 万
元。该所已连续为公司提供审计服务8 年。
（七）报告期内，公司、公司董事、监事及高级管理人员无受监管部门处罚情况。
(八)2003 年1 月24 日，公司在《证券时报》及《中国证券报》上刊登了公司变更
证券简称的公告。经公司2002 年第八次临时股东大会决议通过，公司名称由“大连渤
海饭店（集团）股份有限公司”变更为“大连亿城集团股份有限公司”，并于2003年1
月在大连市工商行政管理局办理了关于名称变更的工商登记。经中国证券登记结算有
限责任公司深圳分公司核准，公司证券简称变更为“亿城股份”，证券代码不变。
（九）公司与亿城地产共同收购华顿国际投资有限公司85%股权。详见本年度报告
之“其他投资”部分。
（十）除上述重大事项外，公司报告期内无《证券法》第六十二条、《公开发行股
票公司信息披露实施细则》（试行）第十七条所列举的重大事项，以及公司董事会判断
为重大事件的事项。
十、财务会计报告
(一)审计报告华连内审字[2004]153 号
大连亿城集团股份有限公司全体股东：
我们接受委托，对贵公司2003 年12 月31 日母公司及合并的资产负债表、2003年
度母公司及合并利润及利润分配表和2003 年度母公司及合并的现金流量表进行审计。
这些会计报表由贵公司负责，我们的责任是对这些会计报表发表审计意见。我们的审计
是依据《中国注册会计师独立审计准则》进行的。在审计过程中，我们实施了包括抽查
会计记录等我们认为必要的审计程序。
我们认为，贵公司上述会计报表的编制符合《企业会计准则》和《企业会计制度》
的有关规定，在所有重大方面公允地反映了贵公司2003 年12 月31 日的财务状况及20
02 年度的经营成果和现金流量情况，会计处理方法的选用符合一贯性原则。
大连华连会计师事务所 中国注册会计师：李晓敏
中国注册会计师：张耀麟
中国 大连 2004 年4 月20 日
(二)财务报表
资产负债表
编报单位:大连亿城集团股份有限公司 2003年12月31日
资产 附注 合并
期末数 期初数
流动资产：
货币资金 1 197,586,983.74 210,840,931.78
短期投资 2 40,000,000.00
应收票据
应收股利
应收利息
应收帐款 3 31,355,452.12 13,277,449.19
其他应收款 4 170,026,912.12 129,887,187.01
预付帐款 5 180,772,414.40 60,768,637.70
应收补帖款
存货 6 1,748,000,687.81 766,915,494.13
待摊费用 7 340,498.57 465,062.91
一年内到期的长期债权投资
其他流动资产
流动资产合计 2,328,082,948.76 1,222,154,762.72
长期投资：
长期股权投资 8-1 93,815,531.68 15,633,534.01
长期债权投资 8-2 54,537,196.25 10,000,000.00
长期投资合计 148,352,727.93 25,633,534.01
固定资产：
固定资产原价 9-1 230,171,421.41 276,972,265.63
减：累计折旧 9-2 57,110,707.54 55,919,432.34
固定资产净值 9-3 173,060,713.87 221,052,833.29
减：固定资产减值准备 9-4 4,332,021.96
固定资产净额 9-5 173,060,713.87 216,720,811.33
工程物资
在建工程 10 - 412,345.50
固定资产清理
固定资产合计 173,060,713.87 217,133,156.83
无形资产及其他资产：
无形资产 11 2,802,794.91 3,336,462.71
长期待摊费用 12 837,682.92 48,200,917.23
其他长期资产
无形资产及递延资产合计： 3,640,477.83 51,537,379.94
递延税项：
递延税款借项
资产总计 2,653,136,868.39 1,516,458,833.50
负债及股东权益
流动负债：
短期借款 13 239,900,000.00 294,700,000.00
应付票据
应付帐款 14 83,701,990.70 30,582,339.39
预收帐款 15 1,325,682,261.34 303,127,760.03
应付工资 174,260.39 53,169.63
应付福利费 932,406.56 776,329.71
未付股利 16 2,338,000.00 2,338,000.00
应交税金 17 -45,387,495.58 4,769,197.43
其他应交款 18 -1,678,538.74 42,509.64
其他应付款 19 160,513,863.07 92,284,931.58
预提费用 - 86,400.00
一年内到期的长期负债 140,070,933.40
其他流动负债
流动负债合计 1,766,176,747.74 868,831,570.81
长期负债：
长期借款 20 342,030,000.00 86,150,000.00
应付债券
长期应付款 -
专项应付款
其他长期负债
长期负债合计 342,030,000.00 86,150,000.00
递延税项：
递延税款贷项
负债合计 2,108,206,747.74 954,981,570.81
少数股东权益 21 27,135,480.01 82,131,315.16
股东权益：
股本 22 188,942,000.00 188,942,000.00
减：已归还投资
股本净额 188,942,000.00 188,942,000.00
资本公积 23 196,760,214.35 196,098,312.50
盈余公积 24 31,962,904.72 26,278,583.76
其中：法定公益金
未确认的投资损失 25 -108,681.83
未分配利润 26 100,238,203.40 68,027,051.27
股东权益合计 517,794,640.64 479,345,947.53
负债及股东权益总计 2,653,136,868.39 1,516,458,833.50
资产 母公司
流动资产： 期末数 期初数
货币资金 37,090,634.74 57,015,756.41
短期投资 40,000,000.00
应收票据
应收股利
应收利息
应收帐款 5,003,197.54 5,842,197.95
其他应收款 91,923,913.93 109,220,588.06
预付帐款 11,343,980.00 343,980.00
应收补帖款
存货 1,758,483.14 2,428,422.31
待摊费用 215,300.40 229,603.00
一年内到期的长期债权投资
其他流动资产
流动资产合计 147,335,509.75 215,080,547.73
长期投资：
长期股权投资 278,649,555.96 211,738,740.05
长期债权投资 209,074,392.50 108,680,000.00
长期投资合计 487,723,948.46 320,418,740.05
固定资产：
固定资产原价 159,404,585.78 121,853,902.28
减：累计折旧 48,047,009.24 33,363,589.81
固定资产净值 111,357,576.54 88,490,312.47
减：固定资产减值准备 3,392,874.60
固定资产净额 111,357,576.54 85,097,437.87
工程物资
在建工程 - 85,775.50
固定资产清理
固定资产合计 111,357,576.54 85,183,213.37
无形资产及其他资产：
无形资产 2,729,924.55 2,962,901.29
长期待摊费用 36,442.25 31,053,515.84
其他长期资产
无形资产及递延资产合计： 2,766,366.80 34,016,417.13
递延税项：
递延税款借项
资产总计 749,183,401.55 654,698,918.28
负债及股东权益
流动负债：
短期借款 99,900,000.00 145,700,000.00
应付票据
应付帐款 4,179,918.11 1,264,154.57
预收帐款 5,210,375.43 5,765,061.18
应付工资 1,112.96
应付福利费 310,909.86 208,228.71
未付股利 2,338,000.00 2,338,000.00
应交税金 200,200.69 1,482,094.41
其他应交款 7,134.30 25,387.74
其他应付款 119,132,427.73 18,499,110.74
预提费用
一年内到期的长期负债 70,933.40
其他流动负债
流动负债合计 231,280,079.08 175,352,970.75
长期负债：
长期借款 -
应付债券
长期应付款
专项应付款
其他长期负债
长期负债合计
递延税项：
递延税款贷项
负债合计 231,280,079.08 175,352,970.75
少数股东权益
股东权益：
股本 188,942,000.00 188,942,000.00
减：已归还投资
股本净额 188,942,000.00 188,942,000.00
资本公积 196,760,214.35 196,098,312.50
盈余公积 31,962,904.72 26,278,583.76
其中：法定公益金
未确认的投资损失
未分配利润 100,238,203.40 68,027,051.27
股东权益合计 517,903,322.47 479,345,947.53
负债及股东权益总计 749,183,401.55 654,698,918.28
企业法定代表人:李强 主管会计工作负责人:张丽萍
会计机构负责人:王京虹
利润及利润分配表
编报单位：大连亿城集团股份有限公司 2003年度
单位：人民币元
项目 附注 合并
本年数 上年数
一、主营业务收入 27 560,309,004.00 78,191,163.54
减：主营业务成本 28 426,103,915.13 14,013,221.08
主营业务税金及附加 29 29,817,541.88 4,325,455.40
二、主营业务利润 104,387,546.99 59,852,487.06
加：其他业务利润
减：营业费用 27,157,946.32 29,728,145.81
管理费用 38,523,505.39 23,192,138.90
财务费用 30 7,569,753.29 11,152,336.30
三、营业利润 31,136,341.99 -4,220,133.95
加：投资收益 31 -2,974,249.38 36,644,069.58
补贴收入 32 8,264,559.10
营业外收入 90,504.75 10,658.38
减：营业外支出 33 1,476,182.89 24,818,408.44
四、利润总额 35,040,973.57 7,616,185.57
减：所得税 6,501,082.54 2,539,185.17
少数股东损益 -9,246,900.23 -1,437,417.59
加：未确认的投资损失 108,681.83
五、净利润 37,895,473.09 6,514,417.99
加：年初未分配利润 68,027,051.27 62,489,795.98
其他转入
六、可供分配的利润 105,922,524.36 69,004,213.97
减：提取法定盈余公积 3,789,547.31 651,441.80
提取法定公益金 1,894,773.65 325,720.90
补充流动资本
七、可供股东分配的利润 100,238,203.40 68,027,051.27
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
八、未分配利润 100,238,203.40 68,027,051.27
项目 母公司
本年数 上年数
一、主营业务收入 27,385,303.11 55,107,689.50
减：主营业务成本 5,225,995.40 8,570,955.18
主营业务税金及附加 1,085,069.55 3,120,948.83
二、主营业务利润 21,074,238.16 43,415,785.49
加：其他业务利润
减：营业费用 11,399,560.25 24,664,994.91
管理费用 10,918,634.05 13,549,709.30
财务费用 8,350,337.85 11,576,753.77
三、营业利润 -9,594,293.99 -6,375,672.49
加：投资收益 47,812,751.94 38,720,725.48
补贴收入
营业外收入 -
减：营业外支出 322,984.86 24,795,902.65
四、利润总额 37,895,473.09 7,549,150.34
减：所得税 - 1,034,732.35
少数股东损益
加：未确认的投资损失
五、净利润 37,895,473.09 6,514,417.99
加：年初未分配利润 68,027,051.27 62,489,795.98
其他转入
六、可供分配的利润 105,922,524.36 69,004,213.97
减：提取法定盈余公积 3,789,547.31 651,441.80
提取法定公益金 1,894,773.65 325,720.90
补充流动资本
七、可供股东分配的利润 100,238,203.40 68,027,051.27
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
八、未分配利润 100,238,203.40 68,027,051.27
企业法定代表人:李强 主管会计工作负责人:张丽萍
会计机构负责人:王京虹
现金流量表
编报单位：大连亿城集团股份有限公司 2003年度
单位：人民币元
项目 附注 金额
合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,553,847,220.30 27,752,471.86
收到的税费返还 25,454,364.68
收到的其他与经营活动有关的现金 34 64,899,801.94 29,605,496.24
现金流入小计 1,644,201,386.92 57,357,968.10
购买商品、接受劳务支付的现金 1,374,479,243.39 4,464,911.52
支付给职工以及为职工支付的现金 17,792,176.76 5,591,648.09
支付的各项税费 107,618,454.31 3,406,828.09
支付的其他与经营活动有关的现金 35 113,044,998.82 16,195,133.31
现金流出小计 1,612,934,873.28 29,658,521.01
经营活动产生的现金流量净额 31,266,513.64 27,699,447.09
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 40,885,920.99 48,680,000.00
取得投资收益所收到的现金
取得债券利息收入所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产而收回的现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金 - -
现金流入小计 40,885,920.99 48,680,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产所支付的现金 21,636,759.06 1,531,651.75
投资所支付的现金 39,921,310.33 40,000,000.00
其中：购买子公司所支付的现金 39,921,310.33
支付的其他与投资活动有关的现金 54,537,196.25 -
现金流出小计 116,095,265.64 41,531,651.75
投资活动产生的现金流量净额 -75,209,344.65 7,148,348.25
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 150,000.00
借款所收到的现金 513,850,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 78,462,803.75 -
现金流入小计 592,462,803.75 -
偿还债务所支付的现金 552,853,637.17 45,870,933.40
分配股利或利润或偿付利息所支付的现金 8,920,283.61 8,901,983.61
支付的其他与筹资活动有关的现金 - -
现金流出小计 561,773,920.78 54,772,917.01
筹资活动产生的现金流量净额 30,688,882.97 -54,772,917.01
四、汇率变动对现金的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 -13,253,948.04 -19,925,121.67
补充资料:
1、将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润 37,895,473.09 37,895,473.09
加：计提的资产减值准备 1,379,464.55 -5,423,624.37
少数股东损益 -9,246,900.23
固定资产折旧 11,739,688.65 5,315,131.16
无形资产摊销 347,149.74 256,496.74
长期待摊费用摊销 5,447,060.41 4,146,892.00
待摊费用减少（减：增加） 1,556,393.29 571,226.69
预提费用增加（减：减少） 282,879.43
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产的损失（减收益） 73,500.04 73,500.04
固定资产报废损失 3,639,009.57 3,639,009.57
财务费用 8,920,283.61 8,901,983.61
投资损失（减收益） 2,974,249.38 -47,812,751.94
递延税款贷项（减借项）
存货的减少（减增加） -894,036,218.09 669,939.17
经营性应收项目的减少（减增加） -172,683,410.88 47,027,139.32
经营性应付项目的增加（减减少） 1,033,086,572.90 -27,560,967.99
未确认的投资损失 -108,681.82 -
其他
经营活动产生的现金流量净额 31,266,513.64 27,699,447.09
2、不涉及现金收支的投资和筹资活动：
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
3、现金及现金等价物净增加情况
现金的期末余额 197,586,983.74 37,090,634.74
减：现金的期初余额 210,840,931.78 57,015,756.41
加：现金等价物的期末余额 -0.00
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -13,253,948.04 -19,925,121.67
企业法定代表人:李强 主管会计工作负责人:张丽萍
会计机构负责人:王京虹
利润表附表
编制单位:大连亿城集团股份有限公司 2003年度
净资产收益率（%）
报告期利润
全面摊薄 加权平均
主营业务利润 20.16 20.95
营业利润 6.01 6.25
净利润 7.32 7.61
扣除非经常性损益后的净利润 5.99 6.22
每股收益（元）
报告期利润
全面摊薄 加权平均
主营业务利润 0.55 0.55
营业利润 0.16 0.16
净利润 0.20 0.20
扣除非经常性损益后的净利润 0.16 0.16
资产负债表附表1:资产减值准备明细表
编制单位:大连亿城集团股份有限公司 2003年度
单位:人民币元
行 年初余额 本年增加数
项 目 次
一、坏帐准备合计 1 9,138,168.26 3,716,025.22
其中：应收帐款 2 847,496.75 1,153,915.09
其他应收款 3 8,290,671.51 2,562,110.13
二、短期投资跌价准备合计 4 - -
其中：股票投资 5
债券投资 6
三、存货跌价准备合计 7 - -
其中：库存商品 8
原材料 9
四、长期投资减值准备合计 10 - -
其中：长期股权投资 11
长期债权投资 12
五、固定资产减值准备合计 13 4,332,021.96 -
其中：房屋、建筑物 14 3,028,035.03 -
供热供电设备 12,000.00
电子设备 15 977,470.27 -
运输工具 16 63,815.88 -
厨房用具 17 37,638.88 -
其他设备 18 213,061.90 -
六、无形资产减值准备合计 19 - -
其中：专利权 20
商标权 21
七、在建工程减值准备合计 22 - -
八、委托贷款减值准备合计 23 - -
九、总计 24 13,470,190.22 3,716,025.22
本年减少数
项 目
因资产价值回 其他原因转
合计
升转回数 出数
一、坏帐准备合计 - - -
其中：应收帐款 -
其他应收款 -
二、短期投资跌价准备合计 - - -
其中：股票投资 -
债券投资 -
三、存货跌价准备合计 - - -
其中：库存商品 -
原材料 -
四、长期投资减值准备合计 - - -
其中：长期股权投资 -
长期债权投资 -
五、固定资产减值准备合计 - 4,332,021.96 4,332,021.96
其中：房屋、建筑物 - 3,028,035.03 3,028,035.03
供热供电设备 12,000.00 12,000.00
电子设备 - 977,470.27 977,470.27
运输工具 - 63,815.88 63,815.88
厨房用具 - 37,638.88 37,638.88
其他设备 - 213,061.90 213,061.90
六、无形资产减值准备合计 - - -
其中：专利权 -
商标权 -
七、在建工程减值准备合计 - - -
八、委托贷款减值准备合计 - - -
九、总计 - 4,332,021.96 4,332,021.96
年末余额
项 目
一、坏帐准备合计 12,854,193.48
其中：应收帐款 2,001,411.84
其他应收款 10,852,781.64
二、短期投资跌价准备合计 -
其中：股票投资 -
债券投资 -
三、存货跌价准备合计 -
其中：库存商品 -
原材料 -
四、长期投资减值准备合计 -
其中：长期股权投资 -
长期债权投资 -
五、固定资产减值准备合计
其中：房屋、建筑物 -
供热供电设备
电子设备 -
运输工具 -
厨房用具 -
其他设备 -
六、无形资产减值准备合计 -
其中：专利权 -
商标权 -
七、在建工程减值准备合计 -
八、委托贷款减值准备合计 -
九、总计 12,854,193.48
(三)财务报表附注:
一、公司概况
大连亿城集团股份有限公司（以下简称公司），原名为大连渤海饭店（集团）股份
有限公司，由大连渤海集团有限公司会同大连华信信托投资股份有限公司、大连日兴实
业公司发起，并经大连市体改委发（1993）62 号文件批准，以定向募集方式设立，于
1993 年5 月28 日正式注册成立。1996 年经中国证监会批准向社会公开发行股票，公
司由定向募集公司转变为社会公众公司。公司主营业务包括房地产、教育、客房出租、
餐饮、旅游、娱乐等。
二、主要会计政策
1.会计制度：执行财政部颁布的《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充
规定。
2.会计年度：自公历1 月1 日起至12 月31 日止。
3.记帐本位币：采用人民币为记帐本位币。
4.记帐原则及计价基础：以权责发生制为原则进行会计核算，以实际成本为计价
基础。
5.短期投资核算方法：
取得时按实际投资成本计价，持有期间所收到的股利、利息等收益，不确认投资收
益，作为冲减投资成本处理，直到对短期投资处置或到期收回时确认投资收益。
短期投资跌价准备计提方法：年度终了，按单个投资项目的市价低于其成本的差额
提取。
公司的委托贷款，视同短期投资进行核算。期末，按照委托贷款规定的利率计提应
收利息，计入损益；公司按期计提的利息到期不能收回的，停止计提利息，并冲回原已
计提的利息。
委托贷款减值准备计提方法：年度终了，有迹象表明委托贷款本金高于可收回金额
的，按其差额计提委托贷款减值准备，并计入当期损益。
6.坏帐损失的核算方法：
坏帐的确认标准：债务人破产或死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，仍然不能收
回；债务人逾期未履行偿债义务超过三年，有确凿证据表明该项应收款项不能收回，或
收回的可能性不大，报董事会批准后作为坏帐损失，冲销提取的坏帐准备。
采用备抵法核算坏帐损失。坏帐准备的提取采用余额比例法，按照应收帐款和其他
应收款的期末余额的6%计提。
7.存货的核算方法：
（1）存货分类为：原材料、物料用品、低值易耗品、库存商品、已完工开发产品
、在建开发产品、出租开发产品、拟开发土地和周转房等。
（2）取得和发出的计价方法：各类存货按取得时的实际成本计价；原材料、物料
用品、库存商品发出时采用先进先出法；已完工开发产品发出时采用个别认定法确定其
实际成本；对债务重组取得债务人用以抵债的存货，以应收债权的帐面价值为基础确定
其入帐价值；非货币性交易换入的存货以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
（3）开发用地的核算方法：对纯土地开发项目，在开发成本科目中单独设置土地
开发明细，核算土地开发过程中所发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿、购入土
地使用权价款、交纳土地使用权出让金、过户费及三通一平前期工程费等直接或间接费
用，计算每平方米的土地开发单位成本，根据用途及使用面积，分别计算转入开发产品
-其他项目；对连同房产整体开发的项目：其费用可分清负担对象，一般按实际占用面
积分摊计入商品房成本。
（4）公共配套设施费用的核算方法：因建设商品房住宅小区而一并开发建设的配
套设施，按其性质和用途不同分为两类：一类是开发小区内，各种国土局批准的公共配
套设施，包括开发住宅小区内的道路、商店、银行、邮局、派出所、消防、水塔等非营
业性的文教、卫生、行政管理等；另一类是开发小区外的各种市政公共配套设施等无偿
交付管理部门使用，其所需建设费用通过开发成本科目核算，在核算中并限定在不能有
偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，凡与小区住宅建设同步开发的列入当期
开发成本，凡与小区住宅建设不同步进行的，将尚未发生的公共配套设施费一般采取预
提的方法，首先确定预提数额，根据预算成本经批准后从开发成本科目预先提取，待以
后各期支付。
（5）出租开发产品及周转房的摊销方法：出租开发产品按用于出租经营的土地和
房屋的实际成本，按固定资产—房屋建筑物的预计使用年限采用直线法计算出月摊销额
，计入出租开发产品的经营成本费用。对改变出租产品用途，将其作为商品房对外销售
，按出租房的摊余价值结转成本；周转房摊销，根据用于安置拆迁居民周转使用的房屋
实际成本，按固定资产—房屋建筑物的预计使用年限进行摊销，改变周转房用途，作为
商品房对外销售，按周转房摊余价值结转经营成本。
（6） 低值易耗品采用五五摊销法进行核算。
（7）存货跌价准备的计提方法：年度终了，按单个存货项目的成本高于其可变现
净值的差额提取。房地产开发产品的可变现净值是指单个开发成本、开发产品在资产负
债表日以估计售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用后的价值。
8.现金等价物：为公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价
值变动风险很小的投资。
9.长期投资的核算方法：
（1） 长期股权投资：按投资时实际支付的价款或确定的公允价值扣除已到期尚未
领取的现金股利作为实际投资成本。对拥有被投资单位有表决权资本总额20%以下且不
具有重大影响的，采用成本法核算；对拥有被投资单位有表决权资本总额20%至50%或虽
投资不超过20%但具有重大影响的，采用权益法进行核算；对拥有被投资单位有表决权
资本总额50%（不含50%）以上或虽投资不超过50%但具有实际控制权的，按权益法核算
并合并会计报表；对拥有被投资单位有表决权资本总额50%的合营企业采用权益法核算
并按比例法合并会计报表。采用权益法核算时，公司长期股权投资的实际成本大于其在
被投资单位所有者权益中所占有份额之间的差额列作长期股权投资差额，并在合同或协
议规定的期限内平均摊销，合同或协议没有规定期限的，按10 年平均摊销；公司长期
股权投资的实际成本小于其在被投资单位所有者权益中所占有份额之间的差额计入资本
公积。
（2） 长期债权投资：
① 债券投资：按实际支付的款项扣除支付的税金和手续费等各项附加费用以及已
到期尚未领取的利息后的余额作为实际成本记帐；实际成本与债券面值的差额，作为溢
价或折价，在债券存续期内采用直线法摊销；债券款项按期计算应计利息，应计利息减
债券投资溢价（或加折价）摊销额后的金额计入当期投资收益；处置债券投资时，以实
际取得的价款与帐面价值的差额确认为当期投资收益。
② 其他债权投资：按实际支付的价款计账；按期计算的应计利息计入当期损益。
（3） 长期投资减值准备：公司对被投资单位由于市价持续下跌或被投资单位经营
状况恶化等原因导致其可收回的金额低于帐面价值，并且这种降低的价值在可预计的未
来期间内不可能恢复，将可收回金额低于长期投资帐面价值的差额作为长期投资减值准
备。预计的长期投资减值损失计入当期损益。
10.固定资产及其折旧：固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在2,000元
以上的房屋建筑物、运输设备、电子设备、以及其他设备、器具、工具等。固定资产按
实际成本计价。
固定资产折旧方法采用平均年限法，按原值的5%计留残值，各类固定资产折旧年限
确定如下：
类别 折旧年限 年折旧率
营业用房 40年 2.375%
建筑物 20年 4.75%
供热供电设备 20年 4.75%
厨房用具 10年 9.5%
电子设备 8年 11.875%
其他设备 10年 9.5%
运输工具 8年 11.875%
营业用房装修费 10年 10%
期末按单项固定资产帐面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于帐面价值
的差额计提固定资产减值准备，计提的固定资产减值准备计入当期损益。
11.在建工程：在建工程按实际发生的支出确定其工程成本，在达到预定可使用状
态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，待
决算后进行帐面价值调整。
期末对在建工程进行全面检查，当存在下列情况时，则计提在建工程减值准备：
（1） 长期停建并且预计在未来3 年内不会重新开工的；
（2） 所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给公司带来的经济利
益具有很大的不确定性；
（3） 其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。
12.无形资产：
（1）无形资产计价
A.购入的无形资产按实际支付的全部价款计价；
B.投资者投入的无形资产按投资各方确认价值计价；
C.自行开发并按法律程序申请取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、聘请
律师等费用计价。
（2） 无形资产摊销方法：无形资产自取得当月起在合同或法律、规章规定的受益
年限或有效年限内平均摊销，合同和法律、规章没有明确规定受益年限或有效年限的，
按不超过10 年的期限摊销。
（3）公司购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自
用项目前，作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销；公司利用土地建造自用项目
时，将土地使用权的帐面价值全部转入在建工程成本。
（4） 期末按单项无形资产帐面价值与可收回金额孰低计量，可收回金额低于帐面
价值的差额，计提无形资产减值准备，计提的无形资产减值准备计入当期损益。
（5） 公司无形资产包括土地使用权、住房使用权等。土地使用权按20 年摊销；
住房使用权按10 年摊销。
13.长期待摊费用及其摊销：长期待摊费用包括职工回迁住宅投资支出等，按5年
摊销。
根据财政部2003 年4 月7 日发布的《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则
有关问题解答（二）》（财会[2003]10 号）的相关规定，将原计入长期待摊费用的固
定资产装修费转入固定资产核算。
14.借款费用的核算方法
为购建固定资产而专门借入的款项所发生的借款费用，在所购建固定资产达到预定
可使用状态前发生的，计入所购建固定资产的成本；在所购建固定资产达到预定可使用
状态后发生的，计入财务费用；为房地产开发项目而发生的借款费用，在房地产物业竣
工之前可以利息资本化；当所开发房地产物业竣工时，停止利息资本化。若开发房地产
物业发生非正常中断，并且连续时间超过3 个月，暂停利息资本化，将其确认为当期费
用，直至开发活动重新开始。其他借款费用于发生当期直接计入财务费用。
15.维修基金的核算方法：根据北京市房地产管理局《关于归集住宅共同部位公共
设施设备维修基金的通知》的规定，按房价总额的2%代收取维修基金，在办理立契过户
手续时上交房地产管理部门。
16.质量保证金的核算方法：质量保证金一般按施工单位工程款的5%预留，待工程
验收合格并在约定的保质期内无质量问题时，支付给施工单位。
17.收入确认原则：收入是在经济利益能够流入公司，以及相关的收入和成本能够
可靠地计量时，根据下列方法确认：
（1）商品销售收入：销售商品在商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，
公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入，并
且与销售该商品相关的成本能够可靠的计量时，确认销售收入的实现。
（2）房地产销售收入：房地产销售在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取
得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20%或以上之
订金）确认销售收入的实现。
（3）分期收款销售收入：按合同约定的收款日期分期确认收入。
（4）经营租赁的租金收入：物业出租按与承租方签订的合同或协议规定的承租方
付租日期和金额，确认房屋出租收入的实现。
（5）物业管理收入：物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够
流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
18.所得税的会计处理方法：所得税的会计处理采用应付税款法。
19.合并会计报表的编制方法：按照财政部制定的《合并会计报表暂行规定》和财
会二字（96）2 号“关于合并报表合并范围请示的复函”等规定，对公司拥有50%以上
（不含50%）权益性资本的子公司的会计报表进行合并；对公司拥有50%权益性资本的合
营企业根据《企业会计制度》的规定，按照比例法纳入合并会计报表范围。合并时，公
司的重大内部交易和资金往来均互相抵消。在合并过程中，母、子公司采用的会计制度
不同，由此产生的差异，根据重要性原则决定是否调整。
20.会计政策变更：根据财政部印发的《企业会计准则—资产负债表日后事项》（
财会[2003]12 号文）的通知规定，本期公司对董事会利润分配预案中分配的现金股利
的会计处理方案进行了变更，由原列示在资产负债表流动负债现改为在所有者权益中列
示。由于公司上年度未进行现金股利分配，因此该会计处理方法变更对会计报表的期初
数和上年数未产生影响。
三、税项：
1.企业所得税：公司所得税税率为33%。公司子公司—北京亿城房地产开发有限公
司所得税按3%纯益率征收；子公司—深圳市道勤投资有限公司所得税税率为15%。
2.营业税：税率为5%。
3.城市建设维护税及教育费附加：分别按当期应缴纳营业税的7%和3%缴纳（子公
司—北京亿城房地产开发有限公司税率分别为5%和3%；子公司—深圳市道勤投资有限公
司税率分别为1%和3%）。
4.费用性税金包括车船使用税、房产税、印花税等，按照有关规定上缴并计入当
期费用。
四、控股子公司及合营企业
公司名称 注册地 法定代 注册资 所占比例
表人 本 直接
北京亿城房地产开
发有限公司 北京市 管志强 10000万元 79%
大连亿城教育投资
有限公司 大连市 李强 6000万元 83.33%
北京万城置地房地
产开发有限公司 北京市 赵小键 10000万元 50%
深圳市道勤投资有
限公司 深圳市 郑洋 4000万元
华顿国际投资有限
公司 北京市 管志强 5000万元 80%
北京阳光四季花园
房地产开发有限公
司 北京市 刘云飞 5000万元
北京三里屯新天地
置业有限公司 北京市 崔旭 1000万元
北京亿城物业管理
有限公司 北京市 刘云飞 100万元
北京道勤学前教育
投资有限公司 北京市 林浩 100万元
华顿绿色产业发展
有限公司 北京市 崔旭 5000万元
公司名称 经营范围 是否
间接 合并
北京亿城房地产开
发有限公司 21% 房地产项目开发、销售商 是
品房、自有房屋物业管理
大连亿城教育投资
有限公司 16.67% 教育投资 是
北京万城置地房地
产开发有限公司 房地产项目开发、销售商 是
品房，自有房屋物业管理
深圳市道勤投资有
限公司 90% 投资兴办实业、信息咨询 是
服务、计算机软、硬件及
网络技术开发
华顿国际投资有限
公司 5% 投资管理;房地产开发;销 是
售商品房;投资咨询
北京阳光四季花园
房地产开发有限公
司 60% 房地产开发、销售、房地 是
产信息咨询、自有房屋的
物业管理
北京三里屯新天地
置业有限公司 80 房地产项目开发;销售商品 是
房;房地产信息咨询
北京亿城物业管理
有限公司 70% 物业管理 是
北京道勤学前教育
投资有限公司 85% 智能教育开发;开办幼儿 是
园;信息咨询
华顿绿色产业发展
有限公司 51% 开发建设国际标准锦标赛 否
高尔夫球场,公寓、别墅、
练习场等
注：1.原控股子公司—大连渤海教育投资有限公司现更名为大连亿城教育投资有限
公司。
原控股子公司—北京迪嘉贝施物业管理有限公司现更名为北京亿城物业管理有限公
司。
注：2.本年度新增纳入合并会计报表范围的子公司为华顿国际投资有限公司、北京
三里屯新天地置业有限公司和北京道勤学前教育投资有限公司。
华顿国际投资有限公司系于2003 年12 月30 日经公司董事会决议收购的子公司，
公司直接拥有其80%的股权、公司子公司—北京亿城房地产开发有限公司拥有其5%的股
权；北京三里屯新天地置业有限公司系华顿国际投资有限公司拥有80%股权的子公司。
截止2003 年12 月31 日该部分股权收购款已全额支付，按照重要性原则，本期以2003
年12 月31 日为股权购买日，仅合并华顿国际投资有限公司和北京三里屯新天地置业
有限公司2003 年12 月31 日的资产负债表，未合并其利润表。
北京道勤学前教育投资有限公司系公司子公司—深圳市道勤投资有限公司和北京亿
城房地产开发有限公司本期新设的子公司，分别拥有其80%和5%的股权。
注：3.本期公司拥有50%以上权益性资本而未将其纳入合并范围的子公司为华顿绿
色产业发展有限公司。该公司系本期收购的华顿国际投资有限公司的控股子公司，为公
司业务发展需要，公司已于2004 年3 月月31 日签订股权转让协议，将公司拥有的51%
的股权全部转让，故本次未将其纳入合并范围。
注：4.本期末合并范围减少的子公司为深圳市新道投资有限公司和大连王子饭店有
限公司。
深圳市新道投资有限公司已于本期末注销登记。
根据中国证监会核准公司报送的《重大购买、出售、置换资产报告书》和2003年7
月9 日公司2003 年第三次临时股东大会决议案：公司以持有的大连王子饭店有限公司
的46%的股权和2,275.45 万元的债权等值置换云南科新投资有限公司持有的北京亿城房
地产开发有限公司28%的股权；转让公司拥有的大连王子饭店有限公司的30%的股权和1
,674.88 万元的债权给控股子公司大连亿城教育投资有限公司，总价款3,577.57 万元
；在此基础上，大连亿城教育投资有限公司以大连王子饭店有限公司的35%的股权和1,
674.88 万元的债权等值置换云南科新投资有限公司持有的北京亿城房地产开发有限公
司21%的股权。本次交易完成后，公司仅拥有大连王子饭店有限公司19%的股权。公司按
照《企业会计制度》的相关规定和重要性原则，以2003 年7 月31日为股权置换日，本
期仅合并了大连王子饭店有限公司1-7 月的利润表及现金流量表。
五、合并会计报表附注：
1.货币资金
项目 期末数 期初数
现金 816,919.12 1,031,073.90
银行存款 196,550,840.08 209,704,867.88
其他货币资金 219,224.54 104,990.00
合计 197,586,983.74 210,840,931.78
注：货币资金包括保证金存款人民币1,060,249.55 元。
2.短期投资
项目 期末数 期初数
投资金额 跌价准备 投资金额 跌价准备
委托贷款 0 0 40,000,000.00 0
合计 0 0 40,000,000.00 0
公司本期已收回委托上海浦东发展银行大连分行向天津市兴源环境技术工程有限公
司提供的4,000.00 万元贷款。
3.应收帐款
帐龄 期末数
金额 比例 坏帐准备
一年以内 28,181,227.35 84.49%
一年到二年 3,641,590.13 10.92%
二年到三年 88,288.48 0.26%
三年以上 1,445,758.00 4.33%
合计 33,356,863.96 100% 2,001,411.84
帐龄 期初数
金额 比例 坏帐准备
一年以内 8,448,239.39 59.81%
一年到二年 2,787,945.61 19.74%
二年到三年 2,523,905.10 17.87%
三年以上 364,855.84 2.58%
合计 14,124,945.94 100% 847,496.75
注：无持有公司5%（含5%）以上股份的股东欠款。
本期应收帐款期末比期初增加了1.36 倍，主要系由于本期房地产销售增加应收款
项所致。
于2003 年12 月31 日，公司应收帐款前五名单位（个人）的应收帐款总额如下：
项目 期末 期初
金额 21,771,772.28 11,244,965.21
占应收帐款总额比例 65.27% 79.61%
4.其他应收款
帐龄 期末数
金额 比例 坏帐准备
一年以内 145,514,333.51 80.45%
一到二年 23,380,595.23 12.93%
二到三年 567,617.60 0.31%
三年以上 11,417,147.42 6.31%
合计 180,879,693.76 100% 10,852,781.64
帐龄 期初数
金额 比例 坏帐准备
一年以内 102,311,844.57 74.04%
一到二年 27,550,462.39 19.94%
二到三年 1,248,257.32 0.90%
三年以上 7,067,294.24 5.12%
合计 138,177,858.52 100% 8,290,671.51
注：无持有公司5%（含5%）以上股份的股东欠款。
本期其他应收款期末比期初增加了30.9%，主要由于本期合并范围增加及往来款增
加所致。
于2003 年12 月31 日，公司其他应收款前五名单位（个人）的其他应收款总额如
下：
项目 期末 期初
金额 124,248,210.85 77,200,604.44
占应收帐款总额比例 68.69% 55.87%
5.预付帐款
帐龄 期末数 比例(%) 期初数 比例(%)
一年以内 178,423,434.40 98.70% 60,768,637.70 100%
一年至二年 2,348,980.00 1.30%
二年至三年
三年以上
合计 180,772,414.40 100% 60,768,637.70 100%
注：无预付持有公司5%（含5%）以上股份的股东款项。
预付帐款期末比期初增加了1.97 倍，主要由于本期公司业务不断扩大，新的房地
产项目不断开工而导致预付工程款、代理费等增加。
6.存货
项目 期末数 期初数
金额 跌价准备 金额 跌价准备
原材料 568,828.86 628,007.11
低值易耗品 1,560,387.40 3,112,541.38
库存商品 63,459.73 151,417.31
物料用品 159,660.37 370,643.81
在建开发产品 1,434,953,797.02 762,652,884.52
已完工开发产品 135,069,867.24
拟开发土地 175,624,687.19
合计 1,748,000,687.81 0 766,915,494.13 0
其中：
(1) 已完工开发产品
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加
碧水云天一期 2003年9月 546,795,931.30
项目名称 本期减少 期末余额 跌价准备
碧水云天一期 411,726,064.06 135,069,867.24 0
(2)在建开发产品
项目名称 期末在建 预计下批 期末在建
开工时间 竣工时间 预计总投资
碧水云天一期 2002.06 2003.09 557,380,000.00
碧水云天二期 2002.10 2004.05 992,650,000.00
卡尔生活馆 2002.12 2004.03 570,000,000.00
万柳亿城大厦 2003.01 2004.09 480,000,000.00
*
三里屯3.3 2003.03 2004.12 300,000,000.00
合计 2,900,030,000.00
项目名称 期初余额 期末余额 跌价
准备
碧水云天一期 357,832,726.16 0 0
碧水云天二期 391,695,777.08 678,999,256.84 0
卡尔生活馆 13,124,381.28 470,666,165.40 0
万柳亿城大厦 0 193,538,205.13 0
*
三里屯3.3 0 91,750,169.65 0
合计 762,652,884.52 1,434,953,797.02 0
*该项目为公司子公司北京亿城房地产开发有限公司与北京万柳房地产开发有限公
司及北京晨枫房地产开发有限公司合作开发的项目。
(3)拟开发土地
项目名称 预计下期开 预计下期 预计总投资
工时间 竣工时间
万城华府 2004.05 2005.07 1,500,000,000.00
项目名称 期初余额 期末余额 跌价准备
万城华府注 - 175,624,687.19 0
7.待摊费用
类别 期初数 本期增加 本期摊销 本期转出 期末数
保险费 442,062.91 546,248.23 703,805.10 62,230.06 222,275.98
水电费 - 653,424.73 653,424.73 - -
房租 23,000.00 - 23,000.00 - -
其他 - 294,386.05 176,163.46 - 118,222.59
合计 465,062.91 1,494,059.01 1,556,393.29 62,230.06 340,498.57
8.长期投资：
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
长期股权投资 15,633,534.01 81,629,668.51 3,447,670.84 93,815,531.68
长期债权投资 10,000,000.00 54,537,196.25 10,000,000.00 54,537,196.25
合计 25,633,534.01 136,166,864.76 13,447,670.84 148,352,727.93
（1）长期股权投资：
① 其他股权投资
被投资单位名称 投资 投资金额 占被投资单位注
期限 册资本比例
深圳市北大附中教育投
资有限公司 30年 3,900,000.00 39%
华顿绿色产业发展有限
公司 50年 22,255,282.28 51%
大连王子饭店有限公司 10年 10,421,625.00 19%
合计 36,576,907.28
被投资单位名称 本期权益增加额 累计权益 减值准备
增加额
深圳市北大附中教育投
资有限公司 -18,176.10 -88,269.93 0
华顿绿色产业发展有限
公司 0 0 0
大连王子饭店有限公司 0 0 0
合计 -18,176.10 -88,269.93 0
② 股权投资差额
被投资单位名称 初始金额 形成原因 摊销期限
北京阳光四季花园房地产
开发有限公司 969,934.73 收购价差 10年
深圳市道勤投资有限公司 10,769,269.16 收购价差 10年
华顿国际投资有限公司 5,368,541.24 收购价差 10年
北京亿城房地产开发有限
公司 43,584,219.99 置换价差 10年
合计 60,691,965.12
被投资单位名称 本期摊销 摊余金额
北京阳光四季花园房地产
开发有限公司 -96,993.48 856,775.67
深圳市道勤投资有限公司 -1,076,926.92 9,333,366.60
华顿国际投资有限公司 0 5,368,541.24
北京亿城房地产开发有限
公司 -1,816,009.17 41,768,210.82
合计 -2,989,929.57 57,326,894.33
注：1.华顿国际投资有限公司股权投资差额5,368,541.24 元，系本期公司及其子
公司—北京亿城房地产开发有限公司根据股权转让协议收购华顿国际投资有限公司85%
股权支付的价款与股权购买日按85%的股权比例计算应享有的华顿国际投资有限公司所
有者权益份额的差额。
注：2.北京亿城房地产开发有限公司股权投资差额43,584,219.99 元，系�