招商局地产控股股份有限公司2004年年度报告
重要提示：
本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本公司法定代表人孙承铭先生、财务总监黄培坤先生和财务部经理徐义霞女士声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
本报告分别以中英文两种语言编制，在对两种文本的理解上发生歧义时，以中文文本
为准。
本年度财务会计报告境内经德勤华永会计师事务所有限公司审计,境外经德勤 关黄
陈方会计师行审计,均为标准无保留意见的审计报告。
第二节公司基本情况简介
一、公司法定中、英文名称及缩写：
中文名全称：招商局地产控股股份有限公司
中文名简称：招商地产
英文名全称：CHINA MERCHANTS PROPERTY DEVELOPMENT CO., LTD.
英文名简称：CMPD
二、公司法定代表人：孙承铭
三、公司董事会秘书：陈 宇 证券事务代表：刘 宁
联系地址： 深圳南山区蛇口工业区新时代广场9楼
邮政编码： 518067
联系电话：（0755）26819600
传 真：（0755）26819680
电子信箱： investor@cmpd.cn
四、公司注册地址：深圳南山区蛇口工业区新时代广场9楼
公司办公地址：深圳南山区蛇口工业区新时代广场9楼
邮政编码：518067
电子信箱：investor@cmpd.cn
五、公司选定的信息披露报刊：《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》
中国证监会指定国际互联网网址：http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点：本公司董事会秘书处
六、公司股票上市交易所：深圳证券交易所
公司股票第二上市交易所：新加坡交易所
股票简称：招商地产、招商局B
股票代码：000024、 200024
七、其他有关资料
1、公司首次注册日期：1990年9月19日
2、公司首次注册地点：深圳市
3、企业法人营业执照注册号：企股粤深总字第101828号
4、税务登记号码：国税深字440305618845136、地税登字440305618845136
5、公司聘请的会计师事务所名称、办公地址
（1）境 内：德勤华永会计师事务所有限公司
办公地址：上海市延安东路外滩中心30楼
（2）境 外：德勤 关黄陈方会计师行
办公地址：香港中环干诺道中111号永安中心26F
八、释义
除非另有说明，以下简称在本报告中之含义如下：
1、本公司、公司：招商局地产控股股份有限公司
2、蛇口工业区：招商局蛇口工业区有限公司
3、深圳招商地产：深圳招商房地产有限公司
4、招商供电：深圳招商供电有限公司
5、招商水务：深圳招商水务有限公司
6、招商石化：深圳招商石化有限公司
7、新安置业：深圳招商新安置业有限公司
【注】本报告中财务数据或金额的本位币均为人民币元（有特别说明的除外）。
第三节会计数据和业务数据摘要
一、公司本年度实现主要利润指标 （单位：元）
序号 主要利润指标 金额
1 利润总额 471,734,945
2 净利润 359,802,928
3 扣除非经常性损益后的净利润 376,323,778
4 主营业务利润 635,139,579
5 其他业务利润 950,386
6 营业利润 507,547,651
7 投资收益 -49,554,815
8 补贴收入 33,249,341
9 营业外收支净额 -19,507,232
10 经营活动产生的现金流量净额 (1,215,908,082)
11 现金及现金等价物净增减额 (293,602,661)
【注】本公司本年度非经常性损益项目合计-16,520,850元，包括：扣除公司营业外收支净额-
19,507,232元、坏账准备转回1,883,710元、政府补贴1,000,000元、处置长期股权投资损失-
300,043元、所得税及少数股东损益的影响为402,715元。
二、按国际会计准则调整对盈利和净资产的影响 （单位：千元）
净利润 净资产
按照中国会计标准 359,803 3,451,290
根据国际会计准则调整：
资产置换调整 33,314 (72,833)
商誉摊销调整 13,616 54,199
按权责发生制调整增值税退税收入 (816) 26,595
少数股东损益调整 496 (18,721)
递延税项 (12,465) (49,661)
其他 1,512 (11,891)
按国际会计准则确定的金额 395,460 3,378,978
【注】境外会计师事务所审计的本年度净利润为395,460千元，造成差异的主要原因是以前年
度资产置换行为、股权投资差额的产生及摊销、补贴收入的确认、所得税处理适用的会计政策不
一致。
三、公司前三年主要会计数据和财务指标 （单位：元）
2002年
指标项目/年度 2004年 2003年
（调整前） （调整后）
主营业务收入 3,475,895,992 4,838,834,917 3,854,153,934 3,854,153,934
净利润 359,802,928 330,477,566 241,815,815 241,815,815
总资产 8,454,998,786 5,923,647,954 5,268,964,574 5,239,818,120
股东权益（不含少数股东权益） 3,451,290,272 3,118,874,132 2,444,370,973 2,501,538,493
每股收益（摊薄） 0.581元/股 0.641元/股 0.508元/股 0.508元/股
每股收益（加权） 0.581元/股 0.689元/股 0.508元/股 0.508元/股
扣除非经常性损益后的每股收益（摊薄） 0.608元/股 0.678元/股 0.540元/股 0.540元/股
扣除非经常性损益后的每股收益（加权） 0.608元/股 0.729元/股 0.540元/股 0.540元/股
每股净资产 5.577元/股 6.048元/股 5.131元/股 5.251元/股
调整后的每股净资产 5.557元/股 5.985元/股 5.059元/股 5.179元/股
净资产收益率（摊薄） 10.43% 10.60% 9.89% 9.67%
净资产收益率（加权） 10.96% 12.42% 10.20% 10.09%
扣除非经常性损益后的净资产收益率（摊
10.90% 11.22% 10.53% 10.29%
薄）
扣除非经常性损益后的净资产收益率（加 11.46% 13.15% 10.86% 10.74%
权）
每股经营活动产生的现金流量净额 -1.965元/股 -0.392元/股 1.734元/股 1.734元/股
四、按《公开发行证券公司信息披露编报规则（第9号）》计算的指标：
本年度利润指标 净资产收益率（%） 每股收益（元/股）
全面摊薄 加权平均 全面摊薄 加权平均
主营业务利润 18.40 19.35 1.03 1.03
营业利润 14.71 15.46 0.82 0.82
净利润 10.43 10.96 0.58 0.58
扣除非经常性损益后的净利润 10.90 11.46 0.61 0.61
五、报告期内股东权益变动情况 （单位：元）
资产负债表日 外币报表折
法定 未分配 股东权益
项目 股本（股） 资本公积 盈余公积 后决议分配的 算差额
公益金 利润 合计
股利
515,685,560
期初数 1,467,373,909 508,884,296 108,511,734 51,568,556 591,920,219 -16,558,408 3,118,874,132
本期增加 103,137,112 21,912,772 59,458,775 23,478,482 92,823,401 359,802,928 2,268,996 639,403,984
本期减少 51,568,556 255,419,288 306,987,844
期末数 618,822,672 1,489,286,681 568,343,071 131,990,216 92,823,401 696,303,859 -14,289,412 3,451,290,272
变动原因：
①股本：本年派送2003年度股票股利。
②资本公积：本年转让招商石化形成的收益计入资本公积—关联交易损益。
③盈余公积、法定公益金：本年内本公司及本公司之子公司进行利润分配提取的法定盈余公积金
及法定公益金。
③资产负债表日后决议分配的股利：增加数为按董事会提议的2004年度利润分配方案提取的现
金股利；减少数为支付2003年度的现金股利。
④未分配利润：增加数是本年内实现的净利润，减少数是本年内本公司及本公司之子公司进行利
润分配提取的盈余公积59,458,775元及分派的2003年股票股利103,137,112股、2004年现金股
利92,823,401元。
⑤外币报表折算差额：受到新加坡元市场汇率变动的影响，期末子公司招商港务(新加坡)有限公
司外币会计报表折算为人民币会计报表时产生的折算差额相应变动。
第四节股本变动及股东情况
一、股份变动情况表 （单位：股）
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
配股 送股 公积金 增发 其他
转股
一、未上市流通股份
1、发起人股份
其中
国家持有股份
境内法人持有股份 156,906,750 +31,381,350 188,288,100
境外法人持有股份 52,302,250 +10,460,450 62,762,700
其他
2、募集法人股份
3、内部职工股
4、优先股或其他
未上市流通股份合计 209,209,000 +41,841,800 251,050,800
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 170,254,760 +34,050,952 204,305,712
其中：高管股 23,388 +4,678 28,066
2、境内上市的外资股 136,221,800 +27,244,360 163,466,160
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 306,476,560 +61,295,312 367,771,872
三、股份总数 515,685,560 +103,137,112 618,822,672
【注】上述股本变动是由于报告期内实施了2003年度分红派息方案。
二、股票发行和上市情况
（一）截止报告期末前三年股票发行情况
2003年11月3日，本公司获得了中国证监会《关于核准招商局蛇口控股股份有限公司配股
的通知》（证监发行字【2003】124号）的核准，于2003年11月4日公布了《配股说明书》，
以2002年12月31日总股本476,396,000股为基数，向全体股东每10股配售3股，配股价为每
股8.93元，折算成港币为8.38港元，配股缴款期为2003年11月12日至2003年11月25日。
在配股过程中，由于本公司B股流通股东和法人股股东放弃配股，因此配股实际配售39,289,560
股，配股后本公司总股本增至515,685,560股，所配股份已于2003年12月4日在深圳交易所上
市流通。
（二）报告期内公司股份总数及结构的变动情况
报告期内本公司实施了2003年度分红派息方案，向全体股东每10股派送红股2股，送股后公司
股份总数及结构的变动情况如下(单位：股)：
股份类型 本次送股前 比例 本次送股增加 本次送股后 比例
一、尚未流通股份
境内法人持有股份 156,906,750 30.43% 31,381,350 188,288,100 30.43%
外资法人持有股份 52,302,250 10.14% 10,460,450 62,762,700 10.14%
尚未流通股份合计 209,209,000 40.57% 41,841,800 251,050,800 40.57%
二、已流通股份
人民币普通股股票（A股） 170,254,760 33.02% 34,050,952 204,305,712 33.01%
人民币特种股票（B股） 136,221,800 26.42% 27,244,360 163,466,160 26.42%
已流通股份合计 306,476,560 59.43% 61,295,312 367,771,872 59.43%
股份总数 515,685,560 100.00% 103,137,112 618,822,672 100.00%
三、股东情况介绍
（一）报告期末股东总数
截止2004年12月31日,本公司股东总数为63,163户，较上年减少11,417户；其中A股
股东48,655户，B股股东14,508户，分别较上年减少10,133户和1,284户。
（二）前十大股东持股情况 （单位：股）
股东名称 期初数 本期增减 期末数 占比例 股份性质
境内发起人法人
招商局蛇口工业区有限公司 156,906,750 31,381,350 188,288,100 30.43%
股
境外发起人法人
香港全天域投资有限公司 52,302,250 10,460,450 62,762,700 10.14%
股
DBS VICKERS (HONG KONG) LTD
562,300 19,364,767 19,927,067 3.22% 境外社会公众股
A/C CLIENTS
FOXTROT INTERNATIONAL LIMITED 15,400,000 3,080,000 18,480,000 2.99% 境外社会公众股
ORIENTURE INVESTMENT LTD 14,779,525 2,955,905 17,735,430 2.87% 境外社会公众股
博时价值增长证券投资基金 6,483,448 4,567,009 11,050,457 1.79% 境内社会公众股
西部证券股份有限公司 0 8,754,571 8,754,571 1.41% 境内社会公众股
洋邦国际有限公司 6,256,168 1,251,234 7,507,402 1.21% 境外社会公众股
全国社保基金一零八组合 535,300 6,478,485 7,013,785 1.13% 境内社会公众股
交通银行－融通行业景气证券投资
0 5,891,199 5,891,199 0.95% 境内社会公众股
基金
【注】①香港全天域投资有限公司、Foxtrot International Ltd.、Orienture Investment Ltd为蛇口工
业区的全资子公司；洋邦国际有限公司为招商局国际有限公司的全资子公司。蛇口工业区为招商
局集团有限公司的全资子公司；招商局国际有限公司为招商局集团有限公司的控股子公司。
②博时价值增长证券投资基金、全国社保基金一零八组合同属博时基金管理有限公司管理。
③未知其他股东之间是否存在关联关系或属于一致行动人。
④持有本公司5％以上股份的股东所持股份未有质押或冻结的情况。
（三）持股10%（含10%）以上的法人股股东简介
1、蛇口工业区
法定代表人：傅育宁
注册时间：1992年4月1日
注册资本：人民币2,236,000,000元
经营范围：兴办并管理交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、房地产、邮电通讯、旅
游、酒店和其他各类企业；组织管理蛇口工业区内的所属企业、联营企业、参股企业和外商投资
企业；码头、仓储业务；水陆建筑工程和海上石油开发相关工程的总承包、组织施工及后勤服
务；所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售（国家有专项专营规定的按
规定办理）。举办商品展览、体育比赛、文艺演出、有线广播电视业务；提供与上述业务有关的
技术、经营、法律咨询和技术、信息服务。
2、香港全天域投资有限公司
法定代表人：秦毅
成立时间：1997年8月13日
注册资本：HKD10,000元
经营范围：主要业务为投资控股。
3、控股股东之控股股东情况简介
招商局集团有限公司为蛇口工业区之控股股东，法定代表人为秦晓，成立时间:1986年10
月，注册资本：人民币8亿元，经营范围为：经营水陆客货运输，水陆运输工具、设备的租赁
及代理，码头及仓储业务，海上救助、打捞、拖航；船舶、海上石油钻探设备的建造、修理、检
验和销售；钻井平台、集装箱的修理、检验；水陆建筑工程和海上石油开发相关工程的承包、施
工及后勤服务；水陆交通运输设备的采购、供应和销售；兴办交通事业和工商企业；组织管理金
融、保险业务及相关的服务业务；开发和经营管理蛇口工业区。
本公司实质控制人与本公司之间的产权和控制关系图：
招商局集团有限公司
52.55% 100%
30.43%
招商局国际有限公司 招商局蛇口工业区有限公司
100% 100%
洋邦国际有限公司 达峰国际股份有限公司
100%
Orienture Holdings Co. Ltd
1.21% 10.14% 100%
香港全天域投资有限
2.99% 100%
招商局地产控股股份有限公司 Foxtrot International
2.87% 100%
Orienture Investment
4、报告期内控股股东没有发生变更。
5、前十大A股流通股东持股情况 （单位：股）
序号 股东名称 期末数
1 博时价值增长证券投资基金 11,050,457
2 西部证券股份有限公司 8,754,571
3 全国社保基金一零八组合 7,013,785
4 交通银行－融通行业景气证券投资基金 5,891,199
5 中国银行－嘉实服务增值行业证券投资基金 5,418,485
6 全国社保基金一零一组合 3,584,068
7 裕隆证券投资基金 3,509,413
8 中国工商银行－博时精选股票证券投资基金 3,412,669
9 全国社保基金一零二组合 3,377,099
10 中国银行－华夏回报证券投资基金 3,000,000
【注】①博时价值增长证券投资基金、全国社保基金一零八组合、全国社保基金一零二组合、裕
隆证券投资基金、博时精选股票证券投资基金同属博时基金管理有限公司管理。
②未知其他股东之间是否存在关联关系或属于一致行动人。
6、前十大B股流通股东持股情况 （单位：股）
序号 股东名称 期末数
1 DBS VICKERS (HONG KONG) LTD A/C CLIENTS 19,927,067
2 FOXTROT INTERNATIONAL LIMITED 18,480,000
3 ORIENTURE INVESTMENT LTD 17,735,430
4 洋邦国际有限公司 7,507,402
5 SKANDIA GLOBAL FUNDS PLC 3,875,407
6 DIAM CHINA OPEN MOTHER FUND 3,337,296
7 DEUTSCHE BANK AG LONDON 2,936,644
8 THE CENTRAL DEPOSITORY (PTE) LTD 1,378,308
9 BEAR, STEARNS SECURITIES CORPORA TION 1,200,083
10 NBP/FRUCTILUX SICAV 939,909
【注】①Foxtrot International Ltd.、Orienture Investment Ltd为蛇口工业区的全资子公司；洋邦国
际有限公司为香港招商局国际有限公司的全资子公司。蛇口工业区为招商局集团有限公司的全资
子公司；香港招商局国际有限公司为招商局集团有限公司的控股子公司。
②未知其他股东之间是否存在关联关系或属于一致行动人。
第五节 董事、监事、高级管理人员和员工的情况
一、董事、监事、高级管理人员的情况
（一）基本情况
1、董事基本情况
年初持 年内增 年末持
姓名 职务 性别 年龄 任职期间 变动原因
股数 减量 股数
孙承铭 董事长 男 46 2002.06.28—2005.06.27 0 0 0 /
林少斌 董事总经理 男 45 2002.06.28—2005.06.27 13,000 +2,600 15,600 送股
洪小源 董事 男 42 2002.06.28—2005.06.27 0 0 0 /
李雅生 董事 男 52 2002.06.28—2005.06.27 0 0 0 /
华 立 董事 男 33 2004.04.09—2005.06.27 0 0 0 /
陈 钢 董事 男 47 2002.06.28—2005.06.27 0 0 0 /
刘洪玉 独立董事 男 43 2002.06.28—2005.06.27 0 0 0 /
史新平 独立董事 男 46 2002.06.28—2005.06.27 0 0 0 /
黎添才 独立董事 男 56 2002.06.28—2005.06.27 0 0 0 /
持股合计 13,000 +2,600 15,600
2、监事基本情况
年初持 年内增
姓名 职务 性别 年龄 任职期间 年末持股数
股数 减量
周亚力 监事会主席 男 50 2002.06.28—2005.06.27 0 0 0
丰柏海 监事 男 49 2003.07.18—2005.06.27 0 0 0
文重萍 监事 男 54 2002.06.28—2005.06.27 0 0 0
郝 宇 职工监事 男 36 2002.06.28—2005.06.27 0 0 0
章琳媚 职工监事 女 29 2002.06.28—2005.06.27 0 0 0
3、高级管理人员基本情况
年初
年 年内增 年末持
姓名 职务 性别 任职期间 持股 变动原因
龄 减量 股数
数
林少斌 董事总经理 男 45 2002.06.28—2005.06.27 13,000 +2,600 15,600 送股
杨百千 副总经理 男 39 2002.06.28—2005.06.27 0 0 0 /
杨志光 副总经理 男 41 2004.03.05—2005.06.27 0 0 0 /
贺建亚 副总经理 男 39 2004.03.05—2005.06.27 0 0 0 /
黄培坤 财务总监 男 42 2003.02.22—2005.06.27 0 0 0 /
陈 宇 董事会秘书 男 33 2002.06.28—2005.06.27 0 0 0 /
招商供电
李树明 男 41 2002.06.28—2005.06.27 10,388 +2,078 12,466 送股
总经理
招商水务
朱国辉 男 56 2002.06.28—2005.06.27 0 0 0 /
总经理
持股合计 23,388 +4,678 28,066 /
4、董事、监事在股东单位的任职情况
姓名 任职单位 职务 任职期间
孙承铭 蛇口工业区 总经理 2002年5月上任
洪小源 蛇口工业区 副总经理 2001年5月上任
华 立 蛇口工业区 财务总监 2003年10月上任
陈 钢 蛇口工业区 总经济师 2004年4月上任
周亚力 蛇口工业区 党委书记、副总经理 2002年5月上任
丰柏海 蛇口工业区财务部 总经理 2000年9月上任
文重萍 蛇口工业区审计部 总经理 1997年9月上任
(二)现任董事、监事、高级管理人员的主要工作经历
1、董事会成员
孙承铭先生 董事长，毕业于武汉水运工程学院船舶机械制造与修理专业，高级工程师。历
任招商局货柜服务有限公司总经理，招商局仓码运输有限公司总经理，招商局运输集团有限公司
副总经理，招商局工业集团有限公司副总经理，总经理兼党总支书记。现任招商局集团有限公司
总裁助理兼蛇口工业区总经理、党委副书记。2002年6月28日起任本公司董事长。
林少斌先生 董事总经理，毕业于清华大学，高级建筑师。历任蛇口工业区房地产公司总经
理，招商局集团房地产事业部总经理，蛇口工业区总经理助理、副总经理。现任蛇口工业区首席
规划发展顾问、深圳招商地产总经理。2000年1月6日任本公司董事，2001年5月28日起任本公
司总经理。2002年6月28日董事会换届后再次当选为本公司董事，任公司总经理。
洪小源先生 董事，北京大学经济学硕士，澳大利亚国立大学科学硕士，澳大利亚国立大学
经济学博士研究生。曾在国家体改委任职，历任深圳龙蕃公司总经理，蛇口工业区总经理助理，
并在1999年12月至2001年5月任本公司总经理。现任蛇口工业区副总经理。2000年1月6日起
任本公司董事。2002年6月28日董事会换届后再次当选本公司董事。
李雅生先生 董事，高级经济师，联合国人口中心（开罗）硕士。历任四川大学人口研究所
所长助理，深圳市蛇口区计划统计局局长，蛇口工业区计划统计办公室主任、经济发展办公室主
任、总经理助理、副总经理、招商石化总经理。现任蛇口工业区副总经理兼招商局物流有限公司
总经理。2000年1月6日任本公司董事。2002年6月28日董事会换届后再次当选本公司董事。
华 立先生，董事，大学本科学历，毕业于上海海运学院会计专业。历任招商局国际有限公
司财务部副经理；招商局运输集团有限公司财务部经理；招商局集团财务部主任、副总经理等
职。现任招商局蛇口工业区有限公司财务总监，2004年4月9日被聘为本公司董事。
陈钢先生董事，高级经济师，美国纽约州立大学（布法罗分校）工商管理硕士，1982年毕
业于清华大学。历任招商局蛇口工业区投资开发公司总经理、蛇口工业区副总经济师。现任蛇口
工业区总经济师。1999年5月6日起任本公司董事。2002年6月28日董事会换届后再次当选本
公司董事。
刘洪玉先生 独立董事，毕业于清华大学，获结构工程专业学士学位和管理工程专业硕士学
位。先后任清华大学土木工程系助教、讲师、副教授，创建了清华大学房地产研究所，并从
1996年起任清华大学房地产研究所所长、教授，1999年3月获清华大学管理科学与工程专业博士
生导师资格。2002年6月28日起任本公司独立董事。
黎添才先生独立董事，新加坡籍，毕业于新加坡南洋大学和美国德克萨斯州A&M大学。曾
于新加坡国防部任职，后任职于新加坡港务局负责仓储管理及港口运作。现任职于新加坡科技物
资管理私人有限公司。2000年8月4日起任本公司独立董事，2002年6月28日董事会换届后再次
当选为本公司独立董事。
史新平先生 独立董事，中国籍香港居民。曾先后就读于英国兰卡斯特大学管理学院和英国
Middlesex大学商学院，并分别获得工商管理学硕士学位和管理学博士学位。曾任西安西北工业大
学讲师、香港浸会大学财务决策系讲师。现任香港浸会大学工商管理学院物流管理研究中心主
任、财务及决策学系副教授。2001年5月18日起任本公司独立董事。2002年6月28日董事会
换届后再次当选为本公司独立董事。
2、监事会成员
周亚力先生 监事会主席，曾先后就读于黑龙江大学英语系、中欧国际工商学院工商管理专
业并获硕士学位。曾担任英国伦敦国际海事组织同声翻译。历任交通部科技情报研究所翻译室主
任，中国交通进出口总公司部门经理，副总经理，总经理兼党委副书记。现任蛇口工业区党委书
记、副总经理。2002年6月28日起任本公司监事会主席。
丰柏海先生，监事，现任蛇口工业区财务部总经理。毕业于武汉大学经济管理系，大学学
历，会计师。历任蛇口工业区总会计师室副主任，招商石化总经济师，招商局漳州开发区管委会
委员、财政局局长、总会计师，蛇口招商港务股份有限公司总会计师。现任蛇口工业区财务部总
经理，2003年7月18日起任本公司监事。
文重萍先生 监事，大学学历，高级会计师。曾任蛇口工业区总会计师室副主任，招商局集
团财务部主任、副总经理、审计部副总经理。现任蛇口工业区审计部总经理。1999年5月6日起
任本公司监事。2002年6月28日监事会换届后再次任本公司监事。
郝宇先生 职工代表监事，大学学历，先后获会计师、审计师、经济师技术职称，获注册会
计师、注册税务师、注册房地产评估师专业资格。曾任深圳招商地产工会主席、财务副总监、深
圳市地方税收研究会理事。现任深圳招商地产工会主席、财务副总监、深圳市地方税收研究会理
事。2002年6月28日起任本公司职工代表监事。
章琳媚女士职工代表监事，金融经济师，1998年毕业于复旦大学经济学院房地产经营管理
专业并获学士学位，毕业后至今就职于深圳招商地产行政与人力资源部任总经理秘书、行政与人
力资源部总监助理、租赁管理中心总监助理。2002年6月28日起任本公司职工代表监事。
3、其它高级管理人员
林少斌先生董事总经理。见前述董事介绍。
杨百千先生 副总经理，毕业于南开大学。曾任职于交通部计算机研究所、蛇口计划统计
局、蛇口工业区经济发展室，历任深圳市半岛基金管理公司副总经理、蛇口工业区企业管理部副
总经理、本公司副总经理、招商局集团有限公司改革中心策划经理。2002年6月28日再次任本
公司副总经理。
杨志光先生 副总经理，大学本科学历，毕业于华南理工大学建筑结构工程专业，高级工程
师。历任蛇口工业区房地产公司开发部副经理、经理；蛇口工业区房地产公司总经理助理；深圳
招商地产副总经理；招商局置业有限公司、深圳市招商创业有限公司总经理等职。2004年3月5
日被聘为本公司副总经理。
贺建亚先生 副总经理，研究生学历，毕业于北京航空航天大学电子工程、通讯工程专业，
工程师。历任蛇口集装箱码头有限公司系统主任；蛇口工业区企业管理室副主任、主任；深圳招
商地产副总经理等职。2004年3月5日被聘任为本公司副总经理。
黄培坤先生 财务总监，浙江大学管理学硕士、高级会计师。历任蛇口招商港务股份有限公
司会计；深圳招商石化有限公司财务部经理、总会计师；深圳招商地产总会计师；深圳招商创业
有限公司财务总监、副总经理等职。2003年2月22日被聘任为本公司财务总监。
陈宇先生董事会秘书，MBA。曾先后就读于重庆建筑工程学院及北京大学光华管理学院。
曾任北京住总集团房地产开发部工程师，美国史丹利公司市场经理，北大招商创业投资公司董事
长助理。2001年11月30日起任本公司董事会秘书。2002年6月28日再次任本公司董事会秘书。
李树明先生 招商供电总经理，高级工程师，毕业于东北电力学院。历任广东省韶关电厂继
保、运行助理工程师，招商供电运行部经理、总经理助理、副总经理。现任招商供电总经理。
朱国辉先生 招商水务总经理，工程师，毕业于江西省水利水电学校水电站专业。历任江西
省南昌发电厂技术员、土建办主任，招商水务技术部工程师、办公室主任、副总经理。现任招商
供水总经理。
（三）现任董事、监事、高级管理人员在当前除股东单位外的其他单位的任职或兼职情况
姓名 任职/兼职单位 与本公司关系 职务
招商局集团有限公司 蛇口工业区控股股东 总裁助理
孙承铭董事长
深圳市招商创业有限公司 蛇口工业区控股子公司 法定代表人
蛇口大众投资有限公司 蛇口工业区控股子公司 法定代表人
法定代表人,总经
深圳招商地产 本公司控股子公司
理,
深圳招商华侨城投资有限公司 本公司子公司 法定代表人
招商局物业管理有限公司 蛇口工业区控股子公司 法定代表人
林少斌董事总经理 深圳招商物业管理有限公司 联营公司 法定代表人
招商供电 本公司控股子公司 法定代表人
招商水务 本公司控股子公司 法定代表人
天津兴海房地产开发有限公司 本公司子公司 法定代表人
洪小源董事 香港达峰国际股份有限公司 蛇口工业区控股子公司 法定代表人
招商石化 本公司控股子公司 法定代表人
招商局物流集团有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事总经理
李雅生董事
深圳市招商燃气投资有限公司 蛇口工业区控股子公司 法定代表人
深圳迅隆船务有限公司 蛇口工业区控股子公司 法定代表人
深圳招商理财服务有限公司 蛇口工业区控股子公司 执行董事
深圳招商房地产有限公司 本公司控股子公司 董事
深圳市招商创业有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事
招商水务 本公司控股子公司 董事
华立董事
招商供电 本公司控股子公司 董事
招商局物流集团有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事
深圳市招商燃气投资有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事
香港达峰国际股份有限公司 蛇口工业区控股子公司 副董事长
招商水务 本公司控股子公司 董事
招商供电 本公司控股子公司 董事
陈钢董事 招商局物流集团有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事
深圳市招商燃气投资有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事
深圳市招商创业有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事
刘洪玉独立董事 清华大学房地产研究所 无关联 所长
史新平独立董事 香港浸会大学财务决策系 无关联 助理教授
黎添才独立董事 新加坡科技物资管理私人有限公司 无关联
周亚力监事会主席 招商局物流集团有限公司 蛇口工业区控股子公司 法定代表人
丰柏海监事 蛇口大众投资有限公司 蛇口工业区控股公司 董事
深圳招商投资顾问有限公司 蛇口工业区控股公司 董事
招商局物业管理有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事
深圳招商文化艺术发展有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事
深圳迅隆船务有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事
深圳市蛇口招港客运实业有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事
深圳招商美伦酒店管理有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事
香港达峰国际股份有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事
深圳市招商局科技投资有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事
深圳招商投资开发有限公司 蛇口工业区控股子公司 董事
招商局物业管理有限公司 蛇口工业区控股子公司 监事长
深圳招商文化艺术发展有限公司 蛇口工业区控股子公司 监事长
招商局物流集团有限公司 蛇口工业区控股子公司 监事
深圳市招商燃气投资有限公司 蛇口工业区控股子公司 监事
文重萍监事
深圳迅隆船务有限公司 蛇口工业区控股子公司 监事
深圳招商美伦酒店管理有限公司 蛇口工业区控股子公司 监事长
深圳市招商科技投资有限公司 蛇口工业区控股子公司 监事长
招商供电 控股子公司 监事长
招商水务 控股子公司 监事长
工会主席
深圳招商地产 控股子公司
郝宇监事 财务副总监
蛇口兴华实业股份有限公司 本公司间接控股 董事
章琳媚监事 深圳招商地产 控股子公司 租赁中心总监助理
杨百千副总经理 香港瑞嘉投资实业有限公司 本公司子公司 董事
招商局地产（苏州）有限公司 本公司控股子公司 法定代表人
杨志光副总经理
上海招商置业有限公司 本公司控股子公司 法定代表人
深圳招商地产 本公司控股子公司 副总经理
招商局花园城（北京）房地产开发
本公司控股控股 法定代表人
有限公司
贺建亚副总经理
蛇口兴华实业股份有限公司 本公司间接控股 法定代表人
深圳市蛇口绿草地俱乐部有限公司 本公司间接控股 法定代表人
深圳海涛酒店有限公司 本公司间接控股 法定代表人
深圳招商地产 本公司控股子公司 财务总监
黄培坤财务总监 招商供电 本公司控股子公司 董事
招商水务 本公司控股子公司 董事
朱国辉（招商水务总
深圳迈特斯市政工程有限公司 本公司间接控股 法定代表人
经理）
（四）年度报酬情况
公司董事6人，其中林少斌先生因担任总经理职务而在公司受薪，除此之外，公司在报告期
内未向其他董事支付报酬。
公司独立董事3人，经董事会和股东大会审议通过，在报告期内每人获得人民币5万元的独
立董事津贴。除此之外，公司在报告期内未向独立董事支付其他报酬。
公司监事5人，职工监事郝宇先生、章琳媚女士在子公司深圳招商地产受薪，除此之外，公
司在报告期内未向其他监事支付报酬。
依据《公司章程》的规定，高级管理人员的报酬由董事会决定。报告期内，本公司高级管理
人员均在公司或子公司受薪。确定高级管理人员报酬的主要依据是公司业绩的完成效果，同时参
考同行业、有可比性企业的报酬情况。
报告期内，在本公司及本公司子公司受薪的董事、监事和高管人员（不包括独立董事）共计
10人。薪酬总额为321.63万元，前三名高管人员薪酬合计为128.50万元。
年度报酬数额区间是：10-20万元2人，20-30万元2人，30万元以上6人。
董事长孙承铭先生、董事洪小源先生、李雅生先生、华立先生、陈钢先生、监事会主席周亚
力先生、监事文重萍先生、丰柏海先生分别在各自任职的股东单位领取报酬。
（五）董事、监事和高级管理人员变更的情况
2004年3月5日，本公司第四届董事会第十三次会议审议通过了《关于聘请杨志光、贺建亚为
公司副总经理的议案》，同意聘请杨志光先生、贺建亚先生为公司副总经理。决议刊登在2004年
3月9日的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》上。
2004年4月9日，本公司召开了2003年年度股东大会，会议通过了《关于董事变更的议
案》，同意董事范建雄先生提出的辞呈，聘请华立先生为公司董事。决议刊登在2004年4月10日
的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》上。
2004年7月18日，本公司第四届董事会第十五次会议审议通过了《关于撤销第四届董事会第
十三次会议<关于独立董事变更的议案>的议案》，继续聘请黎添才先生为公司独立董事。决议刊
登在2004年7月21日的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》上。
二、员工情况一览表（截止2004年12月31日） 单位：人
截止2004年12月31日，本公司（包括公司本部及主要控股子公司）共有在册员工599
人。职工的专业分工和教育程度构成如下：
专业分工
专业类别 生产人员 销售人员 技术人员 财务人员 行政人员 其他
人数 97 88 222 50 60 82
比例 19.40% 9.43% 35.59% 8.36% 7.30% 19.93%
教育程度
学历类别 硕士及以上 本科 大专 中专及以下
人数 54 271 91 183
比例 8.36% 38.61% 20.11% 32.92%
【注】1、包括公司及主要控股子公司人员。
2、由于公司及控股子公司均执行深圳市社会保险制度，无需承担离退休职工的费用。
3、期末公司员工总数较上年减少的原因系公司出售招商石化股权所致。
第六节公司治理结构
一、公司治理情况
本公司积极按照《公司法》、《上市公司治理准则》、《关于在上市公司建立独立董事制度
的指导意见》、《深圳证券交易所股票上市规则》等国家有关法律法规要求，不断修订和完善
《公司章程》，制定了股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则、总经理工作细则
等一系列规章制度，建立和完善符合现代企业管理要求的公司法人治理结构，逐步形成科学的决
策机制、执行机制和监督机制，有效维护了公司、股东和债权人的合法权益。
二、独立董事履行职责情况
本公司有独立董事3名，占董事会成员总数的三分之一，符合《关于在上市公司建立独立董
事制度的指导意见》的要求。
报告期内，本公司三位独立董事应参加董事会召开的七次会议，他们均亲自参加了上述七次
董事会会议，对历次董事会会议审议的议案以及公司其它事项未提出异议，对公司发生的凡需要
独立董事发表意见的重大关联交易和其它重大事项均进行了仔细审核，并出具了书面的独立董事
意见函。
三、公司与控股股东在业务、资产、人员、机构、财务等方面分开的情况
公司在业务、人员、资产、机构、财务方面与控股股东完全分开，具有独立完整的自主经营
能力。
四、公司对高级管理人员的考评与激励的情况
考评机制：公司目前主要根据年度工作计划对高级管理人员进行绩效考核，主要采用360度
年度的绩效考核方式，即结合KPI指标述职、直属上级评级绩效、同级评定绩效和直属下属评定
绩效结合的方式。
激励和约束机制：公司根据《公司法》、《公司章程》等相关国家政策制定了较为完善的激
励和约束机制，对公司管理与行政人员、专业技术人员、营销人员分别实行责任岗位工资制、岗
位技能工资制和佣金制三个薪酬体系。根据董事会对高级管理人员的考核结果，决定其留用与
否、提升或降级，并确定相应的工资及奖励水平。公司已着手研究制订对经营者实行股票、期权
激励的具体实施办法，力求建立更加市场化、更为完善的激励制度。
五、投资者关系
公司积极加强投资人关系管理。年内，对公司投资人数据库予以持续补充与更新，在公司网
站上推出了“投资者关系”页面（网址：http://www.cmpd.cn/invest/index.jsp），及时回答
投资者网上来信。近期，本公司通过深圳证券信息有限公司建立了“投资者关系互动展示平台”
（网址：http://www.irm.net.cn/000024/index.html）
报告期内，为促进投资者与公司管理层的良性互动，公司召开了第二届分析师年会，公司管
理团队与投资人进行了面对面的沟通并将此次年会进行了网上路演，同时对外也刊登了年会的精
彩回放。11月份，公司参加了深圳证券信息有限公司组织的第三季度业绩网上说明会。公司主要
高管和相关人员针对投资者提出的关于公司房地产开发与销售、土地储备、财务治理结构等方面
近80个问题，进行了详尽的分析说明。公司还建立了包括基金、券商、投资机构在内的数百家公
司、上千人的投资者数据库，不定期地通过各种联络途径，向投资者提供公司经营数据和发展动
向等各种资料。通过上述措施，大大增加了投资人对公司的认知和了解。
第七节股东大会情况简介
一、股东大会的通知、召集、召开和相关决议的情况
报告期内共召开了三次股东大会，具体情况如下：
（一）2004年第一次临时股东大会
2004年1月5日，公司在《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》刊登了召开2004
年第一次临时股东大会的通知，2004年第一次临时股东大会于2004年2月6日上午如期在深圳蛇
口新时代广场3003会议室召开。到会股东代表及代理人共27人，代表公司股份276,681,527股，
占公司总股本的53.73%；其中A股195,985,904股,占A股总股数的59.90%；B股82,695,623股，占
B股总股数43.86%。广东华商律师事务所为此次股东大会出具了法律意见书。会议以记名投票表
决的方式，审议并通过了如下议案：
1、关于将本公司持有的招商石化10％的股权转让给蛇口工业区的议案
2、关于将本公司持有的招商石化65％的股权转让给招商物流的议案
决议刊登在2004年2月7日的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》上。
（二）2003年年度股东大会
2004年3月9日，公司在《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》刊登了召开2003年
年度股东大会的通知，2003年年度股东大会于2004年4月9日上午如期在深圳蛇口新时代广场
3003会议室召开。到会股东代表及代理人共22人，代表公司股份264,042,001股，占公司总股本
的51.02%；其中A股174,197,954股,占A股总股数的53.25%；B股89,844,047股，占B股总股数
47.66%。广东华商律师事务所为此次股东大会出具了法律意见书。会议以记名投票表决的方式，
审议并通过了如下议案：
1、2003年度审计报告
3、2003年度利润分配方案
4、关于修改公司章程的议案
5、关于董事变更的议案
副董事长范建雄先生离任，聘请华立先生为公司董事。
6、关于调整独立董事津贴的议案
7、关于续聘外部审计机构的议案
8、关于2004年度招商地产向蛇口工业区购买土地使用权的议案
9、蛇口工业区关于提议变更本公司名称的临时提案
决议刊登在2004年4月10日的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》上。
（三）2004年第二次临时股东大会
2004年7月21日，公司在《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》刊登了召开2004
年第二次临时股东大会的通知，2004年第二次临时股东大会于2004年8月20日上午如期在深圳蛇
口新时代广场3003会议室召开。到会股东代表及代理人共29人，代表公司股份334,417,225股，
占公司总股本的54.04%；其中A股266,788,988股,占A股总股数的57.77%；B股107,628,237股，
占B股总股数47.57%。广东信达律师事务所为此次股东大会出具了法律意见书。会议以记名投票
表决的方式，审议并通过了如下议案：
1、关于修改《公司章程》的议案
2、关于公司具备发行可转换公司债券资格的议案
3、关于本次发行可转换公司债券方案的议案
4、关于本次发行可转换公司债券方案有效期的议案
5、关于本次发行可转换公司债券募集资金投向的议案
6、关于本次发行可转换公司债券募集资金投资项目可行性的议案
7、关于提请股东大会授权董事会办理本次发行可转换公司债券相关事宜的议案
8、关于前次募集资金使用情况的说明
9、关于与招商局蛇口工业区有限公司合资成立深圳市招商局光明科技园有限公司的议案
决议刊登在2004年8月21日的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》上。
第八节 董事会报告
一、报告期内公司主要经营情况
（一）主营业务的范围及其经营状况
1、主营业务架构
本公司是在全国范围内拓展业务的大型控股公司，主要核心业务是房地产开发与销售，出租
物业的经营，以及园区供电供水。报告期初，公司主营业务中尚包括石化分销业务。为实现公司
业务聚焦的专业化发展战略，公司在股东的支持下于年初剥离石化分销业务，使公司的业务结构
更加清晰，发展的目标
与资源的使用更为集中
有效。报告期内，公司
正式更名为“招商局地
产控股股份有限公
司”，证券简称变更为
“招商地产”、“招商
局B”。
报告期末，公司的
主营业务架构如右图：
2、本年度盈利情况
报告期内，本公司依据稳健发展的目标，积极进取，努力为股东创造更多财富。虽然公司于
期初剥离石化分销业务，因而短期内面临该项业务利润减少的压力。但因公司房地产开发等核心
业务取得了快速的发展，所以公司业绩仍较去年快速增长。2004年度，公司实现净利润总额达
35,980万元，与上年同期之33,048万元的净利润总额比较，增长8.87%。因期内公司实施了每10
股送2股的分红方案，所以公司总股本增加到61,882万股，每股收益为0.58元。
3、核心业务的经营情况
报告期内，公司各项核心业务均取得不同程度的增长。
超过公司主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的业务经营活动的基本情况如下：
（单位：元）
主营业务收入 主营业务利润
经营活动
占总额 占总额 主营业务成本 毛利率 所属行业
分类 金额 金额
比重 比重
房地产开 房地产开发
2,167,331,264 62% 389,021,984 61% 1,668,859,051 23%
发与销售 与经营业
出租物业 房地产开发
196,360,610 6% 86,527,246 14% 99,622,612 49%
的经营 与经营业
电力及水的
园区供电
692,224,603 20% 137,434,791 22% 553,532,544 20% 生产和供应
供水
业
油气储运及
石化分销 385,908,569 11% 11,244,608 2% 374,157,084 3%
供应业
备注：石化分销业务收入合并报表至2004年2月28日。
（1）房地产开发与销售
报告期内，国家严控土地供给，坚决推行公开招拍挂的土地出让方式，并继续控制房地产信
贷。土地与信贷资金供给的变化对房地产行业产生深远影响，优势在于产品创造能力的专业化大
型房地产企业在行业内的
2004年在建商品房项目一览表 （面积单位万m 2）
竞争地位得到提升。与此
总规划建筑 竣工/计划竣工
项目名称 开工面积竣工面积 在建面积
面积 时 间 同时，在负利率、人民币
彩虹之岸 16.10 16.10 16.10 2004.08
升值的预期、消费能力提
城市印象 4.21 4.21 4.21 2004.10
高和城市化的推动等综合
花园城三期1＃地块 5.01 5.01 5.01 2004.12
12.40 12.40 12.40 2004.10 因素的影响下，房地产市
半山海景一期 兰溪谷
8.90 8.90 2005.06 场的需求旺盛，包括深圳
招商海月三期（南区）
招商东部花园城 27.56 27.56 27.56 2006.12 在内的主要城市房地产的
城市主场 8.18 8.18 2005.08 价格有所上升。虽然央行
花园城三期2＃地块 11.03 11.03 11.03 2006.10
在年底加息，但只是平抑
天津中北镇项目 29.71 9.60 9.60 2005.12
了需求中的部分泡沫成
合计 123.10 48.19 37.72 102.99
分，并没有完全遏制需求
注：1、城市印象为本公司间接参股公司蛇口兴华实业股份有限公司开发的项目，公司合并权益为62.28％；
2、招商东部花园城原名深圳新亚洲； 的增长。
3、城市主场为本公司之子公司深圳招商地产与深圳市TCL投资有限公司合作开发的项目。期内，公司完成了
对城市主场项目中TCL所持权益的收购。 年内，公司抓住市场
4、天津中北镇项目为本公司之子公司深圳招商地产与天津万科房地产公司合作开发的项目，深圳招商
地产持有项目公司45％的股权，本表所示为一期工程进度； 环境变革的契机，快速推
动房地产开发与销售业务的发展。2004年，公司在建商品房面积103万平米，新开工面积48.2万
平米。截止报告期末，公司结转商品房面积29.27万平米，较上年增长49.2％；实现销售收入
216,733万元，较上年增长49.1％。本年度内售出并结转的楼盘主要有半山海景 兰溪谷、彩虹
之岸、花园城三期1＃地块、城市印象、海月二期、锦缎之滨等。
在土地储备方面，
商品房开发业务土地储备一览表 （截至2004年12月31日）
公司采用加强优势区 土地 土地面积 规划建筑面积 计划 计划
项目名称 地区
用途 万m 2 万m 2 开工 竣工
域、向全国稳步扩张的
半山海景花园二期 深圳蛇口 住宅 4.70 14.78 05/03 06/10
土地储备策略。一方 招商海月三期北区 深圳蛇口 商住 3.10 7.6 05/06 06/12
尖岗山一期 深圳宝安 住宅 21.32 10.66 05/06 07/12
面，不断增加在深圳的
尖岗山二期 深圳宝安 商住 38.69 19.65 06/01 07/06
土地储备数量，扩大在 上海松江九亭 上海松江 住宅 13.46 9.42 05/04 06/09
该区域的市场占有率； 番禺金山项目 广州番禺区 住宅 83.55 94.61 05/12 13/12
重庆董家溪项目 重庆江北 商住 16.38 46.95 06/02 08/06
另一方面，逐步在珠三
苏州相城地块项目 苏州相城区 商住 22.57 22.57 05/01 07/12
角、长三角、环渤海区 北京东八里庄 北京朝阳区 商住 15.68 31.55 05/12 10/06
合计 219.45 257.79
域和具有发展前景的次
备注：1、番禺金山项目原名番禺飞鹅岭；
级经济区域的主要城市 2、东八里庄项目位于位于北京朝阳区红领巾公园东侧；
3、公司于上年年度报告所披露的位于北京丰台六圈的土地储备项目因政策变动的原因未纳入本次统计。
集中增加土地储备，目 4、尖岗山由本公司之子公司深圳招商地产与深圳华侨城房地产有限公司合作开发，深圳招商地产持有项目
公司50％的股权。
前，公司合并拥有建筑
面积土地储备约258万平米，分布在深圳、广州、上海、苏州、北京、天津、重庆等城市，公司
全国土地储备的格局已具雏形。此外，公司在面临产业升级，具有较大升值潜力的蛇口以及规划
面积40平方公里的招商局漳州开发区具备一定的获取土地的有利条件，并通过参股深圳市招商局
光明科技园有限公司参与位于深圳宝安的2平方公里园区的开发，从而形成了公司丰富的潜在土
地储备。
（2）出租物业的经营
公司在进行房地产开发与销售业务的同时，亦投资开发可出租的物业，并长期持有以获取稳
定增长的租金回报。截止报告期末，公司持有已建成的出租物业可出租面积增加到40.4万平
二00四年已建成出租性物业一览表 米。这些物业主要位于
可租面积累计出租面积累计出租收入
出租率 标志性建筑 深圳蛇口，物业的类型
万㎡ 万㎡ 万元
包括别墅、公寓、写字
合 计 40.37 356.89 19,636 88%
其中：公寓 2.63 28.18 1,763 87%海滨公寓 楼、厂房、商铺等。
别墅 6.46 69.19 5,920 91%鲸山别墅 报告期内，受深圳
写字楼 7.52 74.45 3,337 82%金融中心
房地产市场的整体环境
厂房（其它） 15.65 100.31 4,516 93%科技大厦
向好的影响，以及深港
商铺 8.11 84.77 4,100 89%蛇口沃尔玛
跨海大桥、地铁等利好
因素的推动，蛇口物业普遍升值。公司出租物业的经营业绩亦保持多年的稳健增长态势。期内，
各类型出租产品出租率稳中有升，年 在建出租性物业一览表
在建面积 预计完工
平均出租率达88％。全年累计完成出 名称 用途 位置
万㎡ 时间
租面积357万平米，较上年增加 花园城二期 商铺 7.40 深圳蛇口南海大道2005.12
6.3%，实现出租收入196,36万元， 泰格公寓 公寓 4.24 深圳蛇口南海大道2005.04
合 计 11.64
较上年增长11.03％。
与此同时，公司进一步投资增加出租物业的规模。譬如，公司在蛇口半山地区新建的顶级出
租公寓——泰格公寓将于2005年正式投入运营，该公寓采用了先进的设计理念，并聘请国际知
名的服务式公寓管理公司进行管理，预计该项目投入运营后，将进一步促进公司持有的出租物业
向中高端与集约化的方向发展。
（3）园区供电供水
公司所经营的园区供电供水业务的经营区域目前集中在蛇口。随着蛇口地区工业与居民对电
力和用水的需求不断增加，公司供电供水业务呈连 供电、供水业务量一览表
年增长的态势。2004年，公司供电业务收入达 业务名称 单位 04年 03年 02年
供电量 万度 87,463 82,382 72,204
61,373万元，增长6.4%，供水业务收入达7,849
供水量 万吨 3,022 2,878 2,670
万元，增长6.7%。
报告期内，公司再度入选深圳成分指数，先后被《新地产》杂志等机构评为中国房地产上市
公司10强，获得《新地产》年度大奖称号；被“中国房地产TOP10研究组”评为房地产上市公
司综合实力第三名，财富创造能力位居第二名；子公司深圳招商地产荣膺深圳房地产开发企业综
合实力排名第二名。
（二）主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
报告期末，本公司共有三家主要控股公司，分别是：深圳招商地产、招商供电和招商水务，
主要控股公司的基本情况和经营业绩如下：
1、深圳招商地产
深圳招商地产在1984年成立，注册资本为10,600万元，本公司控股比例为95%，截止报告期
末，总资产为508,066万元，净资产为125,067万元。截止2004年，深圳招商地产已成立20年。
在这20年间，深圳招商地产累计开发建成各类物业超过500万平米，业务范围遍及全国，并开发
出多个全国知名的住宅小区与商业建筑。在深圳，深圳招商地产连续多年被评为综合开发实力前
三名。报告期内，本公司之房地产业务主要由深圳招商地产实施。近年，深圳招商地产已进入了
快速发展阶段，在持续发展物业租赁业务的同时，房地产开发与业务以深圳市为中心，快速向全
国范围内拓展。
报告期内，深圳招商地产实现净利润29,420万元，较上年增加11.29%。
2、招商供电
招商供电成立于1980年11月9日，注册资本为5,700万元，本公司控股比例为99.75%，截止
报告期末，总资产为90,261万元，净资产为26,851万元。报告期内，招商供电完成售电量8.75
亿度，较上年增长6.2%，实现净利润13,040万元。招商供电目前是蛇口区域唯一具有供电资质
证书的企业，具有明显的区域优势。公司供电网络总体规划超前，技术管理先进。报告期内，招
商供电完成了对第一、二变电站之间联络线改造工作，为确保供电高峰期的安全奠定了基础；与
香港中电就签署的第三条海底电缆供电协议进行了确认，并开始了有关第三条海底电缆敷设各项
准备和建设工作。期内，招商供电积极拓展业务，取得了向深圳前海湾物流园区的临时供电权，
为该公司取得该区的正式供电权准备了良好的条件。
3、招商水务
招商水务原名“深圳招商供水有限公司”，报告期内更为现名，成立于1989年10月29日，注
册资本为4,300万元，本公司控股比例为99.75%，截止报告期末，招商水务总资产为19,726万
元，净资产为14,754万元。招商水务目前是蛇口区域唯一具有供水资质证书的企业，具有明显的
区域优势。报告期内招商水务完成售水量3,022万吨，较上年增加5%，2004年度实现主营业务利
润1,071万元，与上年基本持平。
2004年11月，广东省高级人民法院对深圳市水务(集团)有限公司（“水务集团”）诉公司之
子公司深圳招商水务有限公司（“招商供水”）原水纠纷案作出二审判决，维持一审原判即招商
供水向水务集团返还人民币20,250,560元。截至2004年12月31日止，此案仍在调解过程中。
（三）主要供应商、客户情况：
本公司为控股公司，属下控股子公司供应商与客户性质存在较大差异，不具备横向可比性。
其中房地产业务的采购金额占房地产开发成本的份额较小，而商品房销售的主要对象为个人客
户；供电业务的源电向香港中华电力公司采购，供电销售前五位客户占公司电力销售总业务量的
58%；供水业务源水的供应来自于深圳市三大水库，供水销售前五位客户占公司供水销售总业务
量的20.15％。
（四）经营中出现的问题与困难及解决方案
报告期内，受央行加息的影响，地产股曾一度出现普遍的下跌。公司认为，减少土地供给、
实行招拍挂、控制信贷、调整利率等一系列宏观调控政策使专业化大企业面临机遇。央行加息的
举措，有利于专业化大企业在稳定的行业环境中快速发展。公司将进一步把握机遇，采取各种措
施控制风险，加速发展。
二、2004年度公司投资情况
（一）报告期内募集资金使用情况
2003年11月，本公司以每10股配3股向全体股东实施配股，配股价每股8.93元，共配售股份
39,289,560股，应收取配股款人民币350,855,771元，加上冻结配股申购资金利息并扣除承销商
佣金、交易手续费等发行费用后，实际募集资金339,901,009元。报告期内上述资金使用情况见
下表：
单位（万元）
拟募集资 实际募集 是否变 已投入募 募集资 本年项目 是否达到计划进度和收益
项目总
承诺项目 金投向 资金投向 更项目 集资金 金余额 产生收益
投资 金额
彩虹之岸 68,821 20,000 20,000 否 20,000 - 14,076达到计划进度，2004年竣
工结转实现毛利14,076万元
花园城三 17,830 15,000 13,990 否 13,990 - 2,042达到计划进度，2004年竣
期1#地块 工结转实现毛利2,042万元
（二）非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况说明
1、报告期内，主要投资的房地产项目（单位：万元）：
项目名称 本年投资 投资额较上年增长 项目进度 本年收益情况
半山海景 兰溪谷 32,568 117.45% 全部竣工 实现销售毛利17,303万元
城市印象 6,286 54.37% 全部竣工 实现销售毛利3,464万元
番禺金山项目 60,188 598.14% 前期策划 尚未产生收益
尖岗山一期 28,354 2,835.36% 前期策划 尚未产生收益
城市主场 24,805 1,239.33% 主体接近封顶 尚未产生收益
泰格公寓 14,775 435.36% 室内装修 尚未产生收益
花园城二期 14,140 1,777.55% 基础施工 尚未产生收益
招商海月三期南区 13,471 274.58% 主体已封顶 尚未产生收益
招商东部花园城 1,157 6.43% 前期策划 尚未产生收益
招商海月三期北区 195 11.43% 前期策划 尚未产生收益
尖岗山二期 84,250 本年新项目 前期策划 尚未产生收益
北京东八里庄 55,306 本年新项目 前期策划 尚未产生收益
重庆董家溪项目 36,338 本年新项目 前期策划 尚未产生收益
苏州相城项目 34,093 本年新项目 前期策划 尚未产生收益
半山海景花园二期 25,403 本年新项目 前期策划 尚未产生收益
上海松江九亭 20,313 本年新项目 前期策划 尚未产生收益
花园城三期2＃地块 13,641 本年新项目 基础施工 尚未产生收益
2、报告期内，公司完成固定资产投资8,551.44万元，其中招商供电实际完成投资962.38万
元，主要用于电力设备的更新和改造；招商石化实际完成投资134.04万元，主要用于油气站改造
以及增加运输工具和装卸机械；招商地产实际完成投资608.16万元，主要用于更新电子设备及运
输工具；招商水务实际完成投资632.92万元，主要用于供水管网的更新改造和水厂的改造；黄金
台公司实际完成投资6,074.42万元，主要用于建造黄金台商业大厦；本公司总部及其他子公司实
际完成投资139.52万元，主要用于运输工具、电子设备的更新。
三、2004年度公司财务状况和经营成果分析 （单位：万元）
项目 2004年12月31日 2003年12月31日 增减额 增减率
总资产 845,500 592,365 253,135 42.73%
应收账款 7,494 28,288 (20,794) -73.51%
预付账款 5 3,094 (3,089) -99.84%
存货 516,934 182,373 334,561 183.45%
长期股权投资 118,665 124,183 (5,518) -4.44%
短期借款 174,075 68,057 106,018 155.78%
应付账款 169,292 34,947 134,345 384.42%
股东权益 345,129 311,887 33,242 10.66%
主营业务利润 63,514 61,343 2,171 3.54%
补贴收入 3,325 3,316 9 0.27%
净利润 35,980 33,048 2,932 8.87%
现金及现金等价物净增加额 (29,360) 8,690 (38,050) -437.86%
主要变化原因：
①总资产、存货、短期借款、应付账款：公司地产开发业务规模的扩大。
②应收账款、预付账款、长期股权投资：本年转让招商石化。
③股东权益：本年增加数主要为实现净利润及出售招商石化形成的收益，报告期内减少数主要为
依照股东大会决议分配现金股利。
④主营业务利润、净利润：地产开发及出租业务、园区供电供水业务利润增幅较大。
⑤补贴收入：本年实际收回电力增值税返还3,225万元，水务局补贴100万元。
⑥现金及现金等价物净增加额：本年因增大开发投入规模、新增土地储备而引起经营活动产生的
较大净现金流出。
四、2005年度经营计划
在宏观调控等因素的影响下，房地产行业的竞争环境产生了变化。专业化大型房地产企业在
行业内的竞争地位得到提升。对于原本就从公开市场获取土地的专业公司来说，当前土地获取难
度与成本相对降低，竞争对手的数量有所减少，产业集约化的程度有望迅速提高。专业化大企业
面临机遇。
为充分把握发展的机会，公司确定2005年为“执行年”，计划集中在具备优势的细分产品市
场和区域进行发展，以提高负债率、增加直接融资等方式加大资金投入，进一步推行标准化并加
强执行力来缩短开发周期，提高资金周转率；并继续扩充人力和土地等资源。我们将继续深化产
品、服务和管理的标准化建设,提倡“绿色地产”、“以人为本”。全面提高员工执行能力，提
高公司人才储备水平，实现房地产核心业务的“做实”、“做强”、“做大”。
2005年，公司计划完成结转商品房销售面积21万平方米、累计出租面积373万平方米；
计划完成售电量90,132万度、完成售水量3,030万吨。
五、董事会日常工作情况
（一）董事会的会议情况及决议内容
本年度内董事会共召开了7次会议，会议情况如下：
1、2004年3月5日召开了第四届董事会第十三次会议，审议并通过了如下议案：
（1）2003年度审计报告
（3）2003年度利润分配预案
（4）2004年度利润分配政策
（5）关于修改公司章程的议案
（6）关于董事变更的议案
（7）关于独立董事变更的议案
（8）关于调整独立董事津贴的议案
（9）关于续聘外部审计机构的议案
（10）关于2004年度招商地产向蛇口工业区购买土地使用权的议案
（11）关于聘请杨志光、贺建亚为公司副总经理的议案
（12）关于召开2003年年度股东大会的议案
决议刊登在2004年3月9日的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》上。
2、2004年3月11日，本公司第四届董事会采用通讯表决的方式，审议并通过了《协议转让
北大高科国有法人股的议案》，决议刊登于2004年3月12日的《中国证券报》、《证券时报》和
香港《大公报》上。
3、2004年4月17日召开了第四届董事会第十四次会议，审议并通过了如下议案：
（2）关于修改公司章程的议案
决议刊登在2004年4月19日的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》上。
4、2004年6月23日召开了第四届董事会临时会议，形成了关于根据深圳证监局巡检所发现
的问题实施整改的决议。
决议刊登在2004年7月9日的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》上。
5、2004年7月18日召开了第四届董事会第十五次会议，审议并通过了如下议案：
（1）2004年半年度报告
（2）关于修改公司章程的议案
（3）关于公司具备发行可转换公司债券资格的议案
（4）关于本次发行可转换公司债券方案的议案
（5）关于本次发行可转换公司债券方案有效期的议案
（6）关于本次发行可转换公司债券募集资金投向的议案
（7）关于本次发行可转换公司债券募集资金投资项目可行性的议案
（8）关于提请股东大会授权董事会办理本次发行可转换公司债券相关事宜的议案
（9）关于前次募集资金使用情况的说明
（10）关于与招商局蛇口工业区有限公司合资成立深圳市招商局光明科技园有限公司的议案
（11）关于召开2004年第二次临时股东大会的议案
决议刊登在2004年7月21日的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》上。
6、2004年10月15日召开了第四届董事会第十六次会议，审议并通过了《2004年第三季度报
告》。
决议刊登在2004年10月19日的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》上。
7、2004年12月3日召开了第四届董事会以通讯方式召开了临时会议，会议审议通过了《关
于继续向招商港务（深圳）有限公司出租资产的议案》。
决议刊登在2004年12月7日的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》上。
(二)董事会对股东大会决议的执行情况
1、董事会对股东大会授权的执行情况
董事会在本年度严格执行了股东大会的各项决议，无重大偏差与失误。董事会严格执行和实
施了股东大会对董事会有关申请发行可转换公司债券相关事宜的授权，相关申请材料已于2004
年8月底正式上报中国证券监督管理委员会相关部门。
2、董事会对公司利润分配方案的实施情况
2004年4月9日召开的2003年年度股东大会审议通过了《2003年度利润分配方案》，按已
发行之股份515,685,560股计算，以每10股向全体股东送红股2股，派发现金红利1元（含
税），共计派送红股103,137,112股，派发现金红利人民币51,568,556元；本年度未进行资本
公积金转增股本。
本公司先后于2004年5月18日和2004年5月26日在《中国证券报》、《证券时报》和香
港《大公报》上刊登了《2003年度分红派息公告》，确定股权登记日为2004年5月31日，除
权除息日为2004年6月1日。截止报告期末，本公司已完成全部分红派息工作。
六、公司2004年度利润分配预案或资本公积金转增股本预案
根据中国会计标准和国际会计标准确定的可供股东分配利润孰低为分配最大限额的规定，
2004年度可供分配利润为803,282,852元。
根据有关法规及公司章程规定，2004年度利润分配方案如下：
1、按照中国会计标准之净利润的10%计提法定公积金为35,980,293元；
2、按照中国会计标准之净利润的5%计提法定公益金为17,990,147元；
3、自本年度净利润中，按已发行之股份618,822,672股计算，每10股派发现金红利1.50
元（含税），共计派付现金红利人民币92,823,401元；
4、本次不送股，也不进行资本公积金转增股本。
七、其它事项
（一） 注册会计师对控股股东及其他关联方占用资金情况的专项说明
招商局地产控股股份有限公司董事会：
我们接受委托，依据《中国注册会计师独立审计准则》审计了招商局地产控股股份有限公
司（“贵公司”）2004年12月31日的资产负债表及2004年度利润及利润分配表和现金流量表，
并于2005年1月31日签发了德师报(审)字(05)第PSZ001号无保留意见的审计报告。
根据中国证监会、国务院国资委《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担
保若干问题的通知》的要求，贵公司编制了后附的截至2004年12月31日止贵公司资金占用情
况调查表（以下简称“调查表”）。
如实编制和对外披露调查表并确保其真实性、合法性及完整性是贵公司的责任。我们对
调查表所载资料与我所审计贵公司2004年度财务报告时所复核的会计资料和经审计的财务报告
的相关内容进行了核对，在所有重大方面没有发现不一致。除了对贵公司实施2004年度会计报
表审计中所执行的对关联方交易有关的审计程序外，我们并未对调查表所载资料执行额外的审计
程序。
本函仅作为贵公司向中国证监会呈报2004年度控股股东及其他关联方资金占用情况之用，
未经本所书面同意，不得用作任何其他目的。
附件(一) 招商局地产控股股份有限公司资金占用情况调查表
备注
资金占用情况 关联方名称 关联关系 金额 会计科目 年末余额
(有偿/无偿)
购买土地使用权 招商局蛇口工业区有限公司 控股股东 69,194其他应付款 37,209 无偿
支付土地使用租金 招商局蛇口工业区有限公司 控股股东 1,368其他应付款 357 无偿
资金往来 深圳市招商局光明科技园有 联营公司 9,713其他应付款 9,713 无偿
限公司
（二）独立董事对公司累计和当期对外担保情况的专项说明及独立意见
根据中国证监会《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通
知》(证监发【2003】56号)和深圳证监局《关于加强上市公司资金占用和违规担保信息披露工作
的通知》（深圳局发字【2004】338号）的精神，我们本着认真负责的态度，对公司的对外担保
情况进行了核查，现将有关情况说明如下：公司报告期内对外担保发生额为0元，报告期末对外
担保余额为0元；报告期内对控股子公司的担保发生额为20,000万元，报告期末对控股子公司担
保余额为0元。
我们认为公司严格按照《公司章程》等的规定，规范公司对外担保行为，控制公司对外担保
风险。报告期内，公司对控股子公司的担保属于公司生产经营和资金合理利用的需要，担保决策
程序合法、合理，没有损害公司及公司股东尤其是中小股东的利益。
独立董事：刘洪玉史新平、黎添才
第九节 监事会报告
一、监事会工作情况
公司监事会依据《公司法》、《公司章程》等相关规定，认真履行职责。报告期内，公司监
事会召开了2次会议，并列席参加了历次董事会会议，参与了公司重大决策事项的讨论，审议了
公司的定期报告。根据有关法律法规，监事会对公司股东大会、董事会的召开程序、决策程序，
董事会对股东大会决议的执行情况，公司高级管理人员的执行职务情况及公司管理制度执行情况
等进行了监督，督促公司董事会和经营班子依法运作，科学决策，保障了公司财务规范运行。
报告期内，公司监事会会议的具体召开情况如下：
（一）2004年3月5日召开了第四届监事会第十一次会议，会议主要审议了以下议题：
2、对独立董事黎添才先生的辞职发表意见
3、关于2004年度招商地产向蛇口工业区购买土地使用权的议案
决议刊登在2003年3月9日的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》上。
（二）2004年7月18日召开了第四届监事会第十二次会议，会议主要审议了以下议题：
1、2004年半年度报告
2、关于本公司拟发行可转换公司债券的议案
3、关于前次募集资金使用情况的说明
4、关于与招商局蛇口工业区有限公司合资成立深圳市招商局光明科技园有限公司的议案
决议刊登在2004年7月21日的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公报》上。
二、公司监事会对下列事项发表独立意见
（一）依法运作情况
公司依据国家相关法律、法规和公司章程的相关规定，建立健全法人治理结构，建立了比较
完善的内部控制制度，公司决策程序合法合规，未发现公司董事、经理执行公司职务时有违反法
律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。
（二）检查公司财务情况
德勤华永会计师事务所有限公司和德勤.关黄陈方会计师行分别对公司2004年财务报表进行
了审计，均出具了标准无保留意见的审计报告。所募集资金依据《配股说明书》承诺，全部投入
彩虹之岸与花园城三期1＃地块两个项目使用完毕，报告期内上述两项目分别获得了14,076万元
和2,042万元的收益。
（三）募集资金使用情况
2003年11月，本公司实施了配股，实际募集资金339,901,009元。报告期内，监事会对上述
募集资金使用情况予以了监督：所募集资金按《配股说明书》所承诺的项目投入使用，获得了预
期的收益。
（四）公司收购、出售资产交易情况和关联交易情况
2004年2月，公司出售了招商石化股权，交易价格合理，未发现内幕交易或损害部分股东权
益或造成公司资产流失的情况，公司购买土地使用权等有关关联交易完全按照主管部门所要求的
法律程序进行，公平合理，没有损害公司利益。
第十节 重要事项
一、重大诉讼、仲裁事项
报告期内本公司无重大诉讼、仲裁事项。
二、重大收购及出售资产、吸收合并事项
2004年2月6日，本公司2004年第一次临时股东大会审议通过了有关出售本公司持有的招商
石化75％股权的议案，同意将招商石化10％和65％的股权分别转让给蛇口工业区和招商局物流集
团有限公司。本次股权转让以招商石化2002年度经审计的净利润的12.7倍作为定价依据，经交易
双方协商确定。本公司出让的招商石化10％和65％的股权分别作价为人民币61,568,934元和
400,198,070元。转让价款全部以现金方式支付。2004年2月26日工商变更手续办理完毕，2004
年3月2日，公司对外披露了《关于石化股权转让之重大出售资产实施完成的公告》，本公司自
2004年2月27日起不再承担招商石化相关损益。
2003年度，招商石化主营业务收入占公司总收入的比重为52.37%，净利润贡献仅占公司合
并总利润的10.96%。公司在剥离石化业务后，主营业务收入虽有较大幅度的降低，但是主营业
务利润所受影响较小。报告期内，公司净利润总额超过上年，出售石化对公司利润的影响即被消
除。
三、重大关联交易事项
（一）报告期内公司无购销商品、提供劳务的重大关联交易
（二）资产、股权转让发生的关联交易
2004年3月5日，本公司第四届董事会第十三次会议、第四届监事会第十一次会议审议通过了
《关于2004年度招商地产向蛇口工业区购买土地使用权的议案》。2004年3月5日，深圳招商地
产与蛇口工业区签订了《土地使用权转让协议》，拟向蛇口工业区购买建筑面积为373,796平方
米的土地使用权，转让价款为6.92亿元。2004年4月9日，本公司召开了2003年年度股东大会，
审议上述议案。截至2004年12月31日止，公司已支付转让价款人民币319,845,335元，剩余款项
将按相关协议根据各项目实际开发进度支付，至2006年12月31日前付清。
上述土地使用权的作价以《深圳市规划国土资源局关于发布深圳市2004年度公告基准地价的
通告》（深圳市人民政府公报2003年第45期）中规定的基准地价为参考，综合考虑转让地块的实
际条件，经双方协商确定，本次土地使用权的转让总价款为人民币6.92亿元。
通过本次交易，深圳招商地产将获得泰格公寓、半山海景花园一、二期、花园城二期以及花
园城三期1＃、2＃地块共六幅地块的土地使用权，将进一步增加在蛇口区域的优质土地储备，有
助于房地产业务的持续增长，有利于公司的长远发展。
此次关联交易公告和财务顾问报告刊登在2004年3月9日的《中国证券报》、《证券时报》和
香港《大公报》上。
此外，公司于年初出售的招商石化75％股权也属于重大关联交易，详情见本节二、重大收
购及出售资产、吸收合并事项。
（三）公司与关联方共同对外投资发生的关联交易
随着蛇口从工业区加快向综合性园区的转型升级，范围有限的蛇口工业区亟待收回工业用地
改变用途以适应城区功能转换，区内的企业遇到了扩大再生产与现有用地或厂房空间狭小之间的
矛盾，不可避免地自发外迁或流失（迁出深圳）。为了给外迁的先进制造业及高新技术企业提供
新的发展空间，同时利用招商局集团在品牌、资金、管理、经验、项目等方面的优势，经本公司
与招商局蛇口工业区有限公司商定，拟共同出资设立深圳市招商局光明科技园有限公司。
本公司第四届董事会第十五次会议和2004年第二次临时股东大会审议通过了《关于与招商局
蛇口工业区有限公司合资成立深圳市招商局光明科技园有限公司的议案》，同意本公司与蛇口工
业区共同出资设立深圳市招商局光明科技园有限公司。2004年9月22日，深圳市招商局光明科技
园有限公司正式成立，注册资本为人民币20,000万元，本公司与蛇口工业区以现金分别出资人民
币9,800万元和人民币10,200万元，各占其49％和51％的权益，该公司的经营范围为房地产开
发、物业管理、投资兴办实业。
（四）公司与关联方（包括未纳入合并范围的子公司）的债权、债务往来、担保等事项
1、截止2004年12月31日，控股股东蛇口工业区为本公司银行借款提供美元1,655万元、港
币3,300万元的担保；为子公司招商供电银行借款提供美元6,982.42万元、港币3,664.15万元的
担保；
2、截止2004年12月31日，本公司应付控股股东蛇口工业区人民币37,565.68万元；
3、截止2004年12月31日，本公司应付联营公司招商局光明科技园有限公司人民币
9,713.14万元；
（五）其它关联交易
1、招商水务向大股东蛇口工业区及其控股子公司提供生活及生产用水。此交易行为从招商
水务成立以来就已发生，水价为完全的市场公开价格，在蛇口园区范围内的所有用水均由招商水
务提供。
2、招商供电向大股东蛇口工业区及其控股子公司提供生活及生产用电。此交易行为从招商
供电成立以来就已发生，电价为完全的市场公开价格，在蛇口园区范围内的所有用电均由招商供
电提供。
3、土地使用关联交易
本公司供电供水业务的设施、设备以及办公场所均设在蛇口，房地产业务中的租赁物业大部
分建在蛇口，因此本公司及从事上述业务的子公司自成立以来一直租用蛇口工业区的土地。2004
年度我司及控股子公司发生土地使用费合计人民币15,458,282元。
四、重大合同及其履行情况
（一）报告期内本公司没有托管、承包、租赁其他公司资产的重大事项。
（二）重大担保
根据证监会发布的《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通
知》（证监发【2003】56号）的要求，本公司对与关联方资金往来和对外担保等情况进行了自
查：
报告期内，本公司控股股东及其他关联方未有占用本公司资金的情况，本公司也未曾将资金
直接或间接提供给控股股东及其他关联方使用；
报告期内，本公司未发生对外担保行为，无违规担保行为；报告期末本公司对外担保余额为
0元；
报告期内，本公司曾为控股子公司深圳招商地产提供担保，担保发生额为20,000万元；报告
期末本公司对控股子公司担保余额为0元。
(三)本公司无委托理财事项
(四)报告期内的其它重大合同：
（1）本公司与以永亨银行为代理行的银团续借了4000万美元或等值港币循环借款合同，借
款期限为2004年8月16日至2005年8月16日。
（2）本公司与中国银行香港有限公司深圳分行签署5000万美元循环借款合同，期限为2004
年1月5日到2005年1月5日。
（3）本公司与南洋商业银行深圳分行签署5000万美元循环借款合同及补充协议，期限为
2004年3月15日到2005年07月31日。
（4）本公司与工商银行蛇口支行签署授信额度为人民币4亿元的协议，期限为2004年7月到
2007年7月。
（5）本公司与建设银行蛇口支行签署授信额度为人民币3.5亿元的协议，期限为2003年01月
23日到2006年01月23日。
（6）本公司之子公司深圳招商地产与招商银行太子路支行签署授信额度为人民币4.5亿元的
协议，期限为2003年09月10日到2006年09月10日。
（7）本公司之子公司深圳招商地产与中国银行深圳分行签署授信额度为人民币4.5亿元的协
议，期限为2002年12月31日到2005年12月30日。
（8）本公司之子公司深圳招商地产与工商银行蛇口支行签署授信额度为人民币8亿元的协
议，期限为2003年02月13日到2005年02月13日。
深圳招商地产与各银行签订的上述授信额度由本公司提供担保。
除上述事项外，本公司无涉及金额达公司净资产10%以上的重大合同。
五、承诺事项
本公司之控股股东蛇口工业区承诺在作为本公司控股股东期间，保证不再以任何形式（包括
但不限于直接经营、间接经营、参与投资）从事与本公司业务、新产品、新技术有竞争或可能构
成竞争的业务或活动。同时承诺将促使其全资子公司、拥有50%以上股权或通过其他方式能够实
际控制的附属公司亦遵守承诺。
在本年度内蛇口工业区严格履行了承诺事项。
六、聘任、解聘会计师事务所的情况
2001年11月30日，本公司首次聘请德勤华永会计师事务所有限公司为公司境内审计机构，德
勤 关黄陈方会计师行为公司境外审计机构。2004年4月9日，本公司2003年年度股东大会通过
了继续聘请上述外部审计机构的相关议案。截止报告期末，德勤华永会计师事务所有限公司和德
勤 关黄陈方会计师行已为公司提供审计服务的连续年限为4年。
本年度内应付给德勤华永会计师事务所有限公司2004年度的审计费为人民币87万元；应付给
德勤 关黄陈方会计师行2004年度的审计费为港币136万元。
七、报告期内，本公司、本公司董事会及董事没有受批评和谴责的情况。
八、其它重要事项
（一）2004年3月11日，本公司第四届董事会采用通讯表决的方式，审议并通过了《协议转
让北大高科国有法人股的议案》，同意本公司将所持有的深圳市北大高科技股份有限公司
6,219,105股国有法人股转让给北京中农大科技企业孵化器有限公司，每股转让单价为人民币2.2
元，转让总价款为人民币13,682,031元。截止本报告披露日，上述股权转让正在由国家国有资产
管理部门审批。有关决议刊登于2004年3月12日的《中国证券报》、《证券时报》和香港《大公
报》。
（二）根据《上市公司检查办法》和中国证券监督管理委员会的要求，深圳证券监督管理
局于2004年3月22日至3月26日对本公司进行了为期5天的例行检查，检查内容主要为公司近三年
以来在公司治理、募集资金使用、信息披露、财务会计等各个方面的运作情况，根据检查结果，
深圳证券监督管理局于4月9日向本公司下发了《关于要求招商局蛇口控股股份有限公司限期整改
的通知》。本公司董事、监事及其他高级管理人员均高度重视监管部门对公司此次检查工作，在
巡检过程中给予了积极配合，出席了巡检通报会。在获取监管部门对公司提出的问题和建议后，
认真探索改进方法，公司董事会形成了《关于根据深圳证监局巡检所发现的问题实施整改的决
议》，针对监管发现的问题均提出了具体的解决措施，并对《公司章程》的有关内容进行了修
改，力求公司运作的进一步规范。上述决议刊登在2004年7月9日的的《中国证券报》、《证券时
报》和香港《大公报》上。
（三）公司属于房地产行业，按照中国人民银行的有关规定必须为商品房承购人提供抵押贷
款担保。公司目前为商品房承购人提供的担保为阶段性连带担保，担保期限自按揭银行放款之日
起至按揭银行为购房者办妥《房地产证》之日止。如果上述担保期间购房者没有履行债务人责
任，公司有权收回已售出的楼房，因此该种担保不会给公司造成实际损失。
本报告期末，公司提供上述按揭担保金额为人民币126,199万元。
(四)重要的土地储备事项
2004年8月25日，本公司以人民币33,851.40万元拍得位于苏州阳澄湖东路北、徐阳路西2004-
B29号地块的使用权，地块面积225,676平方米。
2004年8月27日，本公司与重庆市城市建设投资公司签署了《重庆董家溪地块开发项目用地
转让协议》，以人民币36,337.50万元受让位于重庆市江北区董家溪的地块之使用权，地块面积
163,741.52平方米。
2004年10月，本公司之控股子公司深圳招商地产与万科企业股份有限公司之下属子公司天津
万科房地产有限公司签署了《合作经营兴海公司的框架协议》，合作开发兴海公司拥有的西青区
项目，该项目占地228,551平方米，地价总额20,056万元。深圳招商地产以人民币675万元受让兴
海公司45％的股权，将按股权比例对合作项目进行投资和承担盈亏。
2004年11月26日，本公司之控股子公司深圳招商地产与深圳华侨城房地产有限公司合作拍的
深圳市宝安区新安街道办事处及西乡交接处四幅土地的使用权，地块面积共计386,861.94平方
米，土地价格16.85亿元，双方各承担50％。
2004年12月10日，本公司之控股子公司深圳招商地产通过项目转让的方式，获得北京市朝阳
区东八里庄的国有土地使用权，地块面积103,707.14平方米，土地转让价格43,310万元。
第十一节财务报告
（见附件）
第十二节备查文件
一、载有法定代表人、公司财务总监、会计主管人员签名并盖章的会计报表；
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
三、2004年度内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿；
董 事 会
二〇〇五年一月三十一日
招商局蛇口控股股份有限公司
会计报表附注
2003年度
附件：
2004年12月31日止年度审计报告
德师报(审)字(05)第PSZ001号
招商局地产控股股份有限公司全体股东:
我们审计了后附的贵公司2004年12月31日的公司及合并的资产负债表及该年度的公司
及合并的利润及利润分配表和公司及合并的现金流量表。这些会计报表的编制是贵公司管
理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些会计报表发表意见。
我们按照《中国注册会计师独立审计准则》计划和实施审计工作，以合理确信会计报
表是否不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证
据，评价管理当局在编制会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价会
计报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。
我们认为，上述载于第2页至49页的会计报表符合国家颁布的《企业会计准则》和《企
业会计制度》的规定，在所有重大方面公允地反映了贵公司2004年12月31日的公司及合并
的财务状况及该年度公司及合并的经营成果和现金流量。
德勤华永会计师事务所有限公司 中国注册会计师
中国 上海
中国注册会计师
2005年1月31日
36 --
招商局地产控股股份有限公司
资产负债表
2004年12月31日
附注 合并年末数 合并年初数 公司年末数 公司年初数
资产： 人民币元 人民币元 人民币元 人民币元
(已重述,见附注4)
流动资产
货币资金 6 401,432,202 695,034,863 222,396,666 463,024,919
应收票据 7 - 44,608,886 - -
应收股利 - 329,629 - -
应收账款 8 74,936,608 282,877,392 - -
其他应收款 9 105,599,916 167,028,617 2,504,438,740 684,683,423
预付账款 10 47,643 30,937,444 - -
存货 11 5,169,342,052 1,823,731,756 - -
待摊费用 12 1,822,054 2,442,767 - -
_____________ _____________ _____________ _____________
流动资产合计 5,753,180,475 3,046,991,354 2,726,835,406 1,147,708,342
_____________ _____________ _____________ _____________
长期投资：
长期股权投资 13 1,186,654,795 1,241,825,368 2,875,166,547 2,896,486,097
_____________ _____________ _____________ _____________
长期投资合计 1,186,654,795 1,241,825,368 2,875,166,547 2,896,486,097
_____________ _____________ _____________ _____________
固定资产：
固定资产原价 14 958,563,179 1,122,557,025 312,244,634 312,244,634
减：累计折旧 14 346,329,317 411,959,418 82,990,213 73,820,086
_____________ _____________ _____________ _____________
固定资产净值 612,233,862 710,597,607 229,254,421 238,424,548
_____________ _____________ _____________ _____________
减：固定资产减值准备 14 5,654,781 12,607,504 - -
_____________ _____________ _____________ _____________
固定资产净额 14 606,579,081 697,990,103 229,254,421 238,424,548
_____________ _____________ _____________ _____________
在建工程 15 10,836,957 19,214,103 - -
_____________ _____________ _____________ _____________
固定资产合计 617,416,038 717,204,206 229,254,421 238,424,548
_____________ _____________ _____________ _____________
无形资产及其他资产：
无形资产 16 15,329,580 17,244,562 - -
长期待摊费用 17 7,485,450 25,763,069 - -
其他长期资产 18 874,932,448 874,619,395 - -
_____________ _____________ _____________ _____________
无形资产及其他资产合计 897,747,478 917,627,026 - -
_____________ _____________ _____________ _____________
资产总计 8,454,998,786 5,923,647,954 5,831,256,374 4,282,618,987
_____________ _____________ _____________ _____________
37 --
招商局地产控股股份有限公司
资产负债表（续）
2004年12月31日
附注 合并年末数 合并年初数 公司年末数 公司年初数
人民币元 人民币元 人民币元 人民币元
负债及股东权益： (已重述,见附注4)
流动负债：
短期借款 19 1,740,751,418 680,571,376 1,123,875,675 518,981,700
应付票据 - 238,314,981 - -
应付账款 20 1,692,921,130 349,473,163 - -
预收账款 21 460,794,941 453,262,880 - -
应付工资 65,496,893 20,204,173 2,995,504 1,276,221
应付福利费 6,918,055 5,391,405 944,277 594,971
应交税金 22 147,414,910 86,650,510 117,370 117,370
其他应交款 133,856 20,828 - -
其他应付款 23 736,604,686 676,823,908 1,234,730,226 581,825,575
预提费用 24 10,275,529 13,404,768 3,013,638 3,007,110
预计负债 25 27,776,027 21,850,560 - -
一年内到期的长期负债 26 563,713 541,812 - -
_____________ _____________ _____________ _____________
流动负债合计 4,889,651,158 2,546,510,364 2,365,676,690 1,105,802,947
_____________ _____________ _____________ _____________
长期负债：
长期借款 26 3,566,316 45,462,725 - 41,383,500
专项应付款 27 2,460,000 550,000 - -
其他长期负债 28 6,320,000 6,990,000 - -
_____________ _____________ _____________ _____________
长期负债合计 12,346,316 53,002,725 - 41,383,500
_____________ _____________ _____________ _____________
负债合计 4,901,997,474 2,599,513,089 2,365,676,690 1,147,186,447
_____________ _____________ _____________ _____________
少数股东权益 101,711,040 205,260,733 - -
_____________ _____________ _____________ _____________
股东权益:
股本 29 618,822,672 515,685,560 618,822,672 515,685,560
资本公积 30 1,489,286,681 1,467,373,909 1,489,286,681 1,467,373,909
盈余公积 31 568,343,071 508,884,296 535,055,465 481,085,025
其中：公益金 31 131,990,216 108,511,734 105,561,903 87,571,756
资产负债表日后决议
分配的现金股利 32 92,823,401 51,568,556 92,823,401 51,568,556
未分配利润 33 696,303,859 591,920,219 729,591,465 619,719,490
外币报表折算差额 (14,289,412) (16,558,408) - -
_____________ _____________ _____________ _____________
股东权益合计 3,451,290,272 3,118,874,132 3,465,579,684 3,135,432,540
_____________ _____________ _____________ _____________
负债及股东权益总计 8,454,998,786 5,923,647,954 5,831,256,374 4,282,618,987
_____________ _____________ _____________ _____________
第2页至第49页的会计报表及相关附注于2005年1月31日由下列负责人签署：
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
38 --
招商局地产控股股份有限公司
利润及利润分配表
2004年12月31日止年度
合并 合并 公司 公司
附注 本年累计数 上年累计数 本年累计数 上年累计数
人民币元 人民币元 人民币元 人民币元
主营业务收入 3,475,895,992 4,838,834,917 12,049,879 12,049,879
减：主营业务成本 2,717,546,582 4,138,363,035 11,284,140 11,289,932
主营业务税金及附加 34 123,209,831 87,039,272 608,519 608,519
_____________ ____________ ___________ ____________
主营业务利润 635,139,579 613,432,610 157,220 151,428
加：其他业务利润 950,386 5,613,511 - -
减：营业费用 32,639,112 21,235,126 - -
管理费用 85,646,196 117,584,200 11,492,753 6,475,596
财务费用 35 10,257,006 410,851 (10,246,637) (314,122)
_____________ ____________ ___________ ____________
营业利润 507,547,651 479,815,944 (1,088,896) (6,010,046)
加：投资收益 36 (49,554,815) (35,357,065) 360,891,824 336,399,157
补贴收入 37 33,249,341 33,161,389 - -
营业外收入 38 595,777 1,644,320 - 238,455
减：营业外支出 39 20,103,009 24,065,400 - 150,000
_____________ ____________ ___________ ____________
利润总额 471,734,945 455,199,188 359,802,928 330,477,566
减：所得税 40 90,034,336 96,378,004 - -
少数股东损益 21,897,681 28,343,618 - -
_____________ ____________ ___________ ____________
净利润 359,802,928 330,477,566 359,802,928 330,477,566
加：年初未分配利润 591,920,219 367,376,249 619,719,490 390,382,115
_____________ ____________ ___________ ____________
可供分配利润 951,723,147 697,853,815 979,522,418 720,859,681
减：提取法定盈余公积 35,980,293 33,130,675 35,980,293 33,047,757
提取法定公益金 23,478,482 21,234,365 17,990,147 16,523,878
_____________ ____________ ___________ ____________
可供股东分配的利润 892,264,372 643,488,775 925,551,978 671,288,046
减：提取任意盈余公积 - - - -
转作股本的普通股股利 103,137,112 - 103,137,112 -
资产负债表日后决议分配的现金股利 92,823,401 51,568,556 92,823,401 51,568,556
_____________ ____________ ___________ ____________
年末未分配利润 696,303,859 591,920,219 729,591,465 619,719,490
_____________ ____________ ___________ ____________
补充资料
项目 合并本年累计数 合并上年累计数
人民币元 人民币元
1.出售、处置被投资单位所得收益 (300,043) -
2.会计政策变更增加（或减少）利润总额 - -
39 --
招商局地产控股股份有限公司
现金流量表
2004年12月31日止年度
合并 合并 公司 公司
本年累计数 上年累计数 本年累计数 上年累计数
人民币元 人民币元 人民币元 人民币元
(已重述,见附注4)
经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,644,279,920 5,280,824,563 12,049,879 12,049,879
收到的税费返还 33,249,341 33,161,389 - -
收到的其他与经营活动有关的现金 166,299,857 55,026,479 34,050,813 18,752,088
______________ _____________ _____________ ____________
现金流入小计 3,843,829,118 5,369,012,431 46,100,692 30,801,967
______________ _____________ _____________ ____________
购买商品、接受劳务支付的现金 4,389,903,527 5,087,597,195 - -
支付给职工以及为职工支付的现金 78,638,183 85,817,369 3,587,602 2,763,070
支付的各项税费 193,896,713 215,510,218 3,117,768 2,963,648
支付的其他与经营活动有关的现金 397,298,777 182,443,569 1,033,864,242 229,765,647
______________ _____________ _____________ ____________
现金流出小计 5,059,737,200 5,571,368,351 1,040,569,612 235,492,365
______________ _____________ _____________ ____________
经营活动产生的现金流量净额 (1,215,908,082) (202,355,920) (994,468,920) (204,690,398)
______________ _____________ _____________ ____________
投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 - 4,634,040 - 4,634,040
处置子公司收到的现金净额 41(2) 256,260,291 137,005,162 359,372,388 137,005,162
取得投资收益所收到的现金 1,426,240 15,634,146 98,746,597 83,414,259
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产所收回的现金净额 251,764 237,477 - 57,680
______________ _____________ _____________ ____________
现金流入小计 257,938,295 157,510,825 458,118,985 225,111,141
______________ _____________ _____________ ____________
购建固定资产、无形资产和其他长期
资产所支付的现金 82,104,804 52,653,290 - 1,272,100
投资所支付的现金 194,830,801 49,563,032 191,000,000 24,999,200
______________ _____________ _____________ ____________
现金流出小计 276,935,605 102,216,322 191,000,000 26,271,300
______________ _____________ _____________ ____________
投资活动产生的现金流量净额 (18,997,310) 55,294,503 267,118,985 198,839,841
______________ _____________ _____________ ____________
筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 - 341,401,009 - 339,901,009
其中：子公司收到少数股东的投资 - 1,500,000 - -
取得借款所收到的现金 4,388,885,118 2,640,595,365 3,482,009,375 1,559,267,200
______________ _____________ _____________ ____________
现金流入小计 4,388,885,118 2,981,996,374 3,482,009,375 1,899,168,209
______________ _____________ _____________ ____________
偿还债务所支付的现金 3,335,579,584 2,670,495,895 2,918,498,900 1,395,284,900
分配股利、利润和偿付利息所支付的现金 112,002,803 77,538,873 76,788,793 70,063,392
其中：子公司支付少数股东的股利 435,997 747,268 -
______________ _____________ _____________ ____________
现金流出小计 3,447,582,387 2,748,034,768 2,995,287,693 1,465,348,292
______________ _____________ _____________ ____________
筹资活动产生的现金流量净额 941,302,731 233,961,606 486,721,682 433,819,917
______________ _____________ _____________ ____________
汇率变动对现金的影响 - - - -
______________ _____________ _____________ ____________
现金及现金等价物净增加额 (293,602,661) 86,900,189 (240,628,253) 427,969,360
______________ _____________ _____________ ____________
40 --
招商局地产控股股份有限公司
现金流量表（续）
2004年12月31日止年度
补充资料
合并 合并 公司 公司
本年累计数 上年累计数 本年累计数 上年累计数
人民币元 人民币元 人民币元 人民币元
(已重述,见附注4)
将净利润调节为经营活动的现金流量:
净利润 359,802,928 330,477,566 359,802,928 330,477,566
加：少数股东损益 21,897,681 28,343,618 - -
计提的资产减值准备 3,289,678 8,111,768 (16) (108)
固定资产折旧 43,925,713 54,502,841 9,170,127 9,005,244
无形资产及其他资产摊销 50,147,449 55,895,088 - -
待摊费用减少(减增加) 620,713 214,824 - -
预提费用的增加（减减少） (3,135,767) 438,914 - (73,184)
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
的损失(减收益) 11,296,679 99,142 - (38,705)
财务费用 25,765,410 3,730,440 25,191,835 15,181,321
投资损失(减收益) 49,554,815 35,357,065 (360,891,824) (336,399,157)
存货的减少(减增加) (3,461,364,337) (450,973,893) - -
经营性应收项目的减少(减增加) (105,048,948) (223,428,722) 694,931,006 (370,973,764)
经营性应付项目的增加(减减少) 1,787,339,904 (45,124,571) (1,722,672,976) 148,130,389
______________ ____________ ______________ ____________
经营活动产生的现金流量净额 (1,215,908,082) (202,355,920) (994,468,920) (204,690,398)
______________ ____________ ______________ ____________
现金及现金等价物净增加情况：
现金的年末余额 401,432,202 695,034,863 222,396,666 463,024,919
�