北京万通先锋置业股份有限公司2003年年度报告
目录
第一节 重要踏
第二节 公司基本情况简介
第三节 会计数据和业务数据摘要
第四节 股本变动及股东情况
第五节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
第六节 公司治理结构
第七节 股东大会情况简介
第八节 董事会报告
第九节 监事会报告
第十节 重要事项
第十一节 财务报告
第十二节 备查文件
第一节 重要提示
本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者
重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司董事长张
研先生、总经理张斌先生、总会计师刘平先生及财务部经理徐云女士保证本年度报告中
财务报告的真实、完整。
本年度报告经公司第二届董事会第十五次会议审议通过，独立董事陈玮先生、董事
许立先生和赵海一先生未出席本次会议，分别委托独立董事李延武先生、董事孙晓明先
生和马健先生代为行使表决权。
第二节 公司基本情况简介
一、公司法定中文名称：北京万通先锋置业股份有限公司
公司法定英文名称：BEIJING VANTONE PIONEER REAL EASTATE CO.,LTD.
二、公司法定代表人：张研
三、公司董事会秘书：程晓唏
证券事务代表：于琛
联系地址：北京市朝阳区辛店路162号亚运新新家园内
邮政编码：100012
联系电话：（010）51737536
传真：（010）51737535
电子信箱：chengxiaoxi@vantonepioneer.com.cn
四、公司注册地址：北京市海淀区苏州街29号
邮政编码：100089
公司办公地址：北京市朝阳区辛店路162号亚运新新家园内
邮政编码：100012
公司国际互联网址：http://www.beijingvantonepioneer.com.cn
五、公司信息披露报纸名称：《中国证券报》、《上海证券报》
公司年度报告备置地点：公司董事会秘书办公室
六、公司股票上市交易所：上海证券交易所
股票简称：先锋股份
股票代码：600246
七、其他有关资料
1、公司首次注册登记日期：1998年12月22日
公司首次注册登记地点：北京市工商行政管理局
公司变更注册登记日期：2000年9月11日注册资本变更
2002年4月22日法定代表人变更、注册名称变更、经营范围增加
2003年12月1日注册名称变更
2、公司企业法人营业执照注册号：1100001520060
3、税务登记号码：国税京字110108633715962
地税京字110108633715962000
4、公司未流通股份的托管机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
5、公司聘请的会计师事务所名称：北京兴华会计师事务所有限责任公司
办公地址：北京阜成门外大街2号万通新世界广场706室
第三节 会计数据和业务数据摘要
一、公司本年度会计数据（单位：人民币元）
公司本年度实现利润总额 71,396,211.31
净利润 36,661,191.54
扣除非经常性损益后的净利润 26,507,652.98
主营业务利润 143,704,358.89
其他业务利润 0.00
营业利润 60,871,184.08
投资收益 -4,642,119.37
补贴收入 15,154,995.00
营业外收支净额 12,151.60
经营活动产生的现金流量净额 42,351,933.33
现金及现金等价物净增减额 101,989,469.17
注：非经常性损益项目及涉及金额（单位：人民币元）
营业外收支净额 -34,058.99
以前年度已提各项减值准备的转回 7,817,287.43
地方财政补贴 6,092,307.99
短期投资损益 -2,752,692.64
处置长期股权投资损益 47,591.42
支付的资金占用费 -1,016,896.65
合计 10,153,538.56
二、截止报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标（单位：人民币元）
项目 2003年度
主营业务收入 955,902,873.00
净利润 36,661,191.54
总资产 1,941,444,588.59
股东权((不含少数股东权益) 356,835,513.63
每股收益 0.3985
每股净资产 3.8786
调整后的每股净资产 3.8476
每股经营活动产生的现金流量净额 0.4603
加权平均净资产收益率(%) 10.71
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%) 7.74
项目 2002年度
调整前
主营业务收入 493,156,836.00
净利润 30,348,435.94
总资产 1,629,437,192.94
股东权((不含少数股东权益) 318,584,501.58
每股收益 0.3299
每股净资产 3.4629
调整后的每股净资产 3.4623
每股经营活动产生的现金流量净额 -1.6141
加权平均净资产收益率(%) 9.71
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%) 10.53
项目 2002年度
调整后
主营业务收入 493,156,836.00
净利润 30,348,435.94
总资产 1,629,437,192.94
股东权((不含少数股东权益) 327,784,501.58
每股收益 0.3299
每股净资产 3.5629
调整后的每股净资产 3.5623
每股经营活动产生的现金流量净额 -1.6141
加权平均净资产收益率(%) 9.71
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%) 10.53
项目 2001年度
调整前
主营业务收入 141,970,446.03
净利润 15,904,210.67
总资产 693,313,725.23
股东权((不含少数股东权益) 297,436,065.64
每股收益 0.1729
每股净资产 3.2330
调整后的每股净资产 3.2307
每股经营活动产生的现金流量净额 -1.3972
加权平均净资产收益率(%) 5.45
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%) 0.42
项目 2001年度
调整后
主营业务收入 141,970,446.03
净利润 15,904,210.67
总资产 693,313,725.23
股东权((不含少数股东权益) 297,436,065.64
每股收益 0.1729
每股净资产 3.2330
调整后的每股净资产 3.2307
每股经营活动产生的现金流量净额 -1.3972
加权平均净资产收益率(%) 5.45
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%) 0.42
三、报告期利润表附表
报告期利润(元) 净资产收益率(％)
全面摊薄 加权平均
主营业务利润 143,704,358.89 40.27 41.98
营业利润 60,871,184.08 17.06 17.78
净利润 36,661,191.54 10.27 10.71
扣除非经常性损益后的净利润 26,507,652.98 7.43 7.74
每股收益(元)
全面摊薄 加权平均
主营业务利润 1.562 1.562
营业利润 0.6616 0.6616
净利润 0.3985 0.3985
扣除非经常性损益后的净利润 0.2881 0.2881
四、报告期内股东权益变动情况(单位：元)
项目 股本 资本公积 法定盈余公积
期初数 92,000,000 190,007,295.36 7,665,211.51
本期增加 0 1,589,820.51 3,815,993.52
本期减少 0
期末数 92,000,000 191,597,115.87 11,481,205.03
变动原因 本年资金占用费增加 本年计提
项目 法定公益金 未分配利润 股东权益合计
期初数 3,832,605.75 34,279,388.96 327,784,501.58
本期增加 36,661,191.54 43,975,002.33
本期减少 1,907,996.76 14,923,990.28 14,923,990.28
期末数 5,740,602.51 56,016,590.22 356,835,513.63
变动原 本年计提 本年盈利 本年盈利
第四节 股本变动及股东情况
一、股本变动情况
1、股份变动情况表(数量单位：股)
本次变动前 本次变动增减(＋，--)
配股 送股 公积金转股
一、未上市流通股份
1、发起人股份 62000000
其中：
国家持有股份 22610000
境内法人持有股份 39390000
境外法人持有股份
其他
2、募集法人股份
3、内部职工股
4、优先股或其他
未上市流通股份合计 62000000
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 30000000
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 30000000
三、股份总数 92000000
本次变动增减（＋，－） 本次变动后
一、未上市流通股份 增发 其他 小计
1、发起人股份
其中： 62000000
国家持有股份
境内法人持有股份 22610000
境外法人持有股份 39390000
其他
2、募集法人股份
3、内部职工股
4、优先股或其他
未上市流通股份合计
二、已上市流通股份 62000000
1、人民币普通股
2、境内上市的外资股 30000000
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 30000000
三、股份总数 92000000
2、股票发行与上市情况
（1）1998年12月30日，公司注册成立，注册资本6,200万股，每股面值1元。2000年
9月4日，经中国证券监督管理委员会证监发【2000】119号文核准，公司以每股6.80元
的发行价格向社会发行人民币普通股3000万股，并于2000年9月22日获准在上海证券交
易所上市交易。截止本报告期末，公司总股本9200万股。
（2）公司无现存内部职工股。
二、股东情况介绍
1、截至2003年12月31日，公司股东总数8437户。
2、本公司前十名股东持股情况
单位：股
名称 期初数 增减数 期末数
北京顺通实业公司 19,430,000 0 19,430,000
山东邹平西王实业有限公司 15,660,000 0 15,660,000
延吉吉辰经济发展有限公司 12,810,000 0 12,810,000
北京万通星河实业有限公司 10,920,000 0 10,920,000
中建一局五公司 3,180,000 0 3,180,000
江苏虎豹集团有限公司 0 551,641 551,641
国华能源投资有限公司 0 500,000 500,000
中国华能财务公司 0 300,000 300,000
李新兰 186,801 100,300 287,101
刘丹 204,454 60,600 265,054
名称 占总股份比例 股份类别 冻结、质押或
托管情况
北京顺通实业公司 21.12% 国有法人股 托管
山东邹平西王实业有限公司 17.02% 境内法人股 否
延吉吉辰经济发展有限公司 13.92% 境内法人股 否
北京万通星河实业有限公司 11.87% 境内法人股 否
中建一局五公司 3.46% 国有法人股 否
江苏虎豹集团有限公司 0.60% 社会流通股 未知
国华能源投资有限公司 0.54% 社会流通股 未知
中国华能财务公司 0.33% 社会流通股 未知
李新兰 0.31% 社会流通股 未知
刘丹 0.29% 社会流通股 未知
（1）本公司前十名股东中，尚未流通股份6,200万股，流通股份共计1,903,796股
。
（2）本公司前十名股东中，代表国家持有股份的单位为：北京顺通实业公司，中
建一局五公司。
3、公司前十名股东中存在关联关系情况
（1）本公司前十名股东中的前5名股东为公司法人股东，不存在关联关系，后5名
股东为公众股股东，本公司未知其关联关系。
（2）本公司没有战略投资者或一般法人因配售新股而成为前十名股东的情况。
三、公司控股股东情况
公司实际控股股东为北京万通星河实业有限公司，该公司于2002年2月5日成立，注
册资本20000万元，法定代表人：冯仑。经营范围是技术开发咨询、服务与培训，项目
投资，投资管理，财务顾问等。
北京万通星河实业有限公司的控股股东为北京万通实业股份有限公司。
北京万通实业股份有限公司成立于1993年6月，法定代表人：冯仑，注册资本8000
0万元。公司主要经营范围是房地产开发等。
四、其他持股10％以上的法人股东情况
1、北京顺通实业公司，法定代表人：于长江，于1992年11月成立，注册资本4000
万元，主营范围是农副产品、粮油制品的研制、生产、加工与仓储及销售等。
2、山东邹平西王实业有限公司，法定代表人：楼为华，于1994年7月30日成立，注
册资本7000万元，主营范围是加工精炼销售玉米油，饲料加工销售等。
3、延吉吉辰经济发展有限公司，法定代表人：赵海一，于1993年8月19日成立，注
册资本3000万元，经营范围是粮油制品加工和销售，农作物种植及深加工，新技术开发
、咨询等。
五、其他需要说明的事项：
本公司第一大股东北京顺通实业公司（以下简称顺通公司）于2002年8月22日与北
京万通星河实业公司（以下简称万通星河）和北京裕天投资有限公司（以下简称裕天投
资）签订了《股权转让协议》和《股份托管协议》，根据协议约定：顺通公司拟将194
3万股国有法人股中的1575万股转让给万通星河，368万股转让给裕天投资。在转让行为
获得国资委批准之前，顺通公司将上述股份托管给万通星河和裕天投资。目前，万通星
河公司持有及托管上市公司股份共计2667万股，占上市公司股份总数的28.99％，已构
成了上市公司的实际控制人。对上述股权转让和托管行为,公司及时履行了信息披露义
务,详细内容请参见2002年8月24日的《中国证券报》和《上海证券报》。
截至本报告期末，上述股权转让申请已获得了大兴区人民政府、大兴区财政局、北
京市人民政府和北京市财政局的同意。转让申请材料已上报国有资产监督管理委员会，
尚等待国资委批复。
六、公司前十名流通股股东所持股股份均为社会公众股。
名称 期末持股数(股) 股份类型
江苏虎豹集团有限公司 551,641 A股
国华能源投资有限公司 500,000 A股
中国华能财务公司 300,000 A股
李新兰 287,101 A股
刘丹 265,054 A股
程瑞兰 265,000 A股
洪亚莉 246,690 A股
焦金珍 243,584 A股
冷淑艳 236,619 A股
赵桂琴 231,152 A股
本公司未知前十名流通股东是否存在关联关系
第五节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、公司董事、监事及高管人员的基本情况
姓名 性别 年龄 任职 任职年限
张研 男 39 董事长 2002.3--2004.12
于长江 男 53 副董事长 2002.3--2004.12
许立 男 38 副董事长 2002.3--2004.12
张斌 男 38 董事总经理 2002.3--2004.12
段玉顺 男 60 董事 2002.3--2004.12
孙晓明 男 46 董事 2002.3--2004.12
马健 男 49 董事 2002.3--2004.12
赵海一 男 51 董事 2002.3--2004.12
陈玮 男 39 独立董事 2003.4--2004.12
李延武 男 36 独立董事 2003.4--2004.12
李路路 男 50 独立董事 2002.3--2004.12
周为民 男 49 独立董事 2002.3--2004.12
王亚峰 男 42 监事会召集人 2002.3--2004.12
陶民 男 34 监事 2002.3--2004.12
张序 男 32 监事 2002.3--2004.12
于琛 男 39 副总经理 2002.3--2004.12
刘平 男 48 总会计师 2002.3--2004.12
张九红 女 34 副总经理 2002.3--2004.12
赵健 男 35 副总经理 2003.4--2004.12
程晓唏 男 39 董事会秘书 2002.3--2004.12
姓名 年初持股数(股) 年末持股数(股)
张研 0 0
于长江 0 0
许立 0 0
张斌 0 0
段玉顺 0 0
孙晓明 0 0
马健 0 0
赵海一 0 0
陈玮 0 0
李延武 0 0
李路路 0 0
周为民 0 0
王亚峰 0 0
陶民 0 0
张序 0 0
于琛 0 0
刘平 0 0
张九红 0 0
赵健 0 0
程晓唏 0 0
二、董事、监事、高管人员在股东单位任职情况：
姓名 任职的股东单位名称 所担任职务 任职期间
于长江 北京顺通实业公司 总经理 2000年至今
许立 北京万通星河实业有限公司 总经理 2002年2月至今
孙晓明 北京万通星河实业有限公司 董事 2002年2月至今
马健 山东邹平西王实业有限公司 董事 1994年8月至今
赵海一 延吉吉辰经济发展有限公司 董事长 1993年7月至今
姓名 是否领取报酬、津贴
于长江 是
许立 否
孙晓明 否
马健 是
赵海一 是
三、年度报酬情况
在本公司任职的董事、监事及公司高管人员依据公司薪酬管理办法以及股东大会、
董事会审议通过的有关高管人员工资、奖金发放议案的规定领取报酬。
在我公司领取报酬的董事、监事及高级管理人员的年度报酬总额为254万元；
在我公司领取报酬金额最高的前三名董事报酬总额为110万元；前三名高管人员报
酬总额为108万元。
独立董事4名，在公司领取的税后津贴总额分别为3万元/年。
年度报酬在50-60万元区间的董事、监事及高级管理人员1人，在30-50万元区间的
董事、监事及高级管理人员5人。
在董事、监事及高级管理人员中，许立先生、于长江先生、段玉顺先生、赵海一先
生、马健先生、孙晓明先生、陶民先生和王亚锋先生未在本公司领取报酬，其报酬均由
其所任职单位支付。
四、报告期内，公司董事、监事及高管人员变动情况
经公司2003年4月9日召开的第二届董事会第一次临时会议审议通过，聘任赵健先生
为股份公司副总经理；经公司2003年4月23日召开的第二届董事会第十一次会议审议通
过，同意公司原董事蒋丽云女士因工作上的原因辞去公司董事职务；经公司2003年5月
21日召开的2002年度股东审议通过，并根据中国证监会《关于上市公司建立独立董事制
度的指导意见》的有关规定，增选陈玮先生、李延武先生为公司第二届董事会独立董事
。
五、公司员工情况
截止报告期末，公司现有员工64人，其中管理人员15人，销售客服人员16人，技术
人员19人，财务人员7人，行政人员7人，公司员工中，大专以上文化程度60人，硕士或
以上学历12人。公司无离职退休人员。
第六节 公司治理结构
一、公司基本治理结构简介
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等有关法律法规以
及《公司章程》的要求，不断完善法人治理结构，规范公司运作，公司股东大会、董事
会、监事会的运作独立、有效，维护了投资者和公司利益。报告期内，为加强投资者关
系管理工作，公司制定了《北京万通先锋置业股份有限公司投资者关系管理制度》，并
于公司网站上开通了投资者关系频道，公司按照《关于在上市公司建立独立董事制度的
指导意见》的要求，增补了二名独立董事，极大提高了公司董事会专业化、科学化决策
水平。
公司董事会认为，目前公司治理的实际状况基本符合《上市公司治理准则》及中国
证监会发布的有关上市公司治理规范性文件的要求。但还需要完善相关制度，逐步建立
战略、审计、提名、薪酬与考核委员会等董事会专门委员会。
二、公司独立董事履行职责情况
本公司四名独立董事在工作中严格按照《关于在上市公司建立独立董事制度指导意
见》和《独立董事工作制度》等有关法律、法规和《公司章程》的规定，尽职履行职责
，认真参加董事会会议，在审议各项议案的过程中，从各自专业角度发表了建设性意见
，充分发挥独立董事作用，促进了公司治理结构的完善。
三、关于控股股东与上市公司的关系
公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面做到了与公司实际控制人分开，公司
具有独立完整的业务和自主经营能力。
1、业务方面，公司主要从事北京高端住宅项目的开发，自主经营管理所开发销售
的项目，独立于公司实际控制人。
2、人员方面，公司拥有独立的经营管理团队且高管人员未在股东单位任职，公司
在劳动、人事、薪资及福利管理等方面完全独立。
3、资产方面，公司拥有的资产权属清晰，未出现公司实际控制人占用公司资产、
资金的情况，上市公司也未向公司实际控制人及其关联方提供担保。
4、机构方面，公司设立了健全的组织机构体系，公司实际控制人及其各职能部门
与公司及其职能部门之间不存在从属关系。
5、财务方面，公司设立了独立的财务部门，实行独立的财务核算及财务管理体系
，开设独立的银行帐户，依法独立纳税。
四、关于对公司高管人员的绩效评价与激励约束机制
公司对高管人员的选聘根据德才兼备的原则，择优聘用。聘期内，公司通过多种形
式，如专业讲座、在职学习以及外派参观、交流等活动对高管人员进行培训，以开阔其
眼界并提高管理和专业技术水平。公司董事会依据公司年度经营业绩状况，确定对高级
管理人员工资及奖金的分配方案。
第七节 股东大会情况简介
一、公司董事会于2002年4月25日在《中国证券报》及《上海证券报》上公告召开
2002年年度股东大会通知，于2002年5月30日召开2002年年度股东大会。会议参会股东
6名，代表股份62020400股，占公司总股本的67.41%。会议审议并通过：
1、董事会2002年年度工作报告
2、监事会2002年年度工作报告
3、公司2002年年度报告及摘要
4、公司2002年年度财务决算报告
5、公司2002年年度利润分配方案
6、提名独立董事人选的议案
7、确定独立董事年度津贴的议案
8、公司董事长年度薪酬议案
9、修改公司章程部分条款的议案
10、续聘北京兴华会计师事务所为公司2003年度财务审计机构的议案
此次股东大会决议公告刊登在2003年5月31日《中国证券报》及《上海证券报》上
。
二、公司董事会于2003年10月25日在《中国证券报》及《上海证券报》上公告召开
2003年
第一次临时股东大会的通知，我公司于2003年11月25日召开2003年第一次临时股东
大会。会议参会股东6名，代表股份62023000股，占公司总股本的67.42%。会议审议并
通过：
1、变更公司名称的议案
2、修改公司章程部分条款的议案
此次股东大会决议公告刊登在2003年11月26日的《中国证券报》及《上海证券报》
。
第八节 董事会报告
一、报告期内整体经营情况的讨论和分析
1、主营业务情况
报告期内，公司主营业务为房地产开发，所开发项目为亚运新新家园一期高档公寓
及联排别墅，公司控股子公司北京万置房地产开发有限公司开发的新城国际高档公寓项
目。
报告期内，公司根据市场变化以及工程进度情况，适时调整销售策略，提高了部分
产品的售价，并大力加强客户服务工作，提升客户满意度，以促进销售。同时，努力克
服“非典”造成的工期延误等不利影响，按时保质完成竣工验收，顺利完成了乙区公寓
交房工作。
报告期内，亚运新新家园一期项目完成房屋销售面积42,766.83平米，签约销售金
额37,536.70万元，目前，剩余产品销售情况良好。新城国际项目分为四期开发，一期
公寓已全部售磬；二期于2003年3月动工，10月正式开盘销售，三期前期准备工作正常
进行中。报告期内，完成房屋销售面积59,926平米，签约销售金额73,892.81万元。
报告期末，经北京兴华会计师事务所有限责任公司审计，公司全年实现营业收入9
5,590.29万元，主营业务利润14,370.44万元，利润总额7,139.62万元，净利润3,666.
12万元，销售毛利率为21.01%。
2、公司制度化、规范化管理情况
报告期内，公司全面调整了组织机构，致力于提升公司专业化、规范化管理水平。
在业务管理方面，全面完善了公司预算管理体系，加大了成本核算及工程款结算管理力
度；积极推进完善业务流程的工作，并持续组织全员培训以促进员工之间、部门之间的
沟通与协作。同时，加强市场研究，关注房地产行业产业政策及金融政策的变化，为提
高公司决策层的决策水平提供帮助；在信息管理方面，初步建立了公司档案、销售档案
及客户资料的电子化管理，为进一步提高客户服务工作质量和促进销售打下了基础。
二、报告期内公司主要经营情况
1、公司主营业务范围及经营情况
我公司主要经营业务范围包括：房地产开发；销售商品房；停车场建设及经营管理
；自有房地产的物业管理（含出租写字间）。公司的主要业务发展区域为北京地区。
（1）报告期内公司主营业务收入、主营业务利润的构成情况：
单位：元
主营业务收入 主营业务成本
分行业
房地产 955,902,873.00 755,093,194.34
分产品
亚运新新家园项目 511,030,789.00 434,317,847.94
新城国际项目 444,872,084.00 320,775,346.40
分地区
北京 955,902,873.00 755,093,194.34
主营业务毛利 毛利率(％)
分行业
房地产 200,809,678.66 21.01
分产品
亚运新新家园项目 76,712,941.06 15.01
新城国际项目 124,096,737.60 27.89
分地区
北京 200,809,678.66 21.01
（2）与2002年度相比，母公司产品销售毛利率有所下降，原因在于2002年所实现
的销售收入均为别墅实现销售收入，别墅产品的毛利率较高；2003年所实现的销售收入
中的大部分产品为寓实现的销售收入，而公寓产品的毛利率相对比较低。
2、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩。
报告期末，公司持有北京万置房地产开发有限公司60％股权。
北京万置房地产开发有限公司是从事房地产开发业务的中外合作企业，注册资本1
200万美元，目前正在开发北京CBD商务区内高档住宅－新城国际项目。截止报告期末，
公司资产总额138,652.98万元，净资产总额为10,752.59万元，报告期内实现主营业务
收入44,487.21万元，净利润6,157.57万元。
3、公司主要供应商、客户情况
2003年，公司向前五名供应商的采购额为7043.56万元，占公司全年采购总额的58
.68%。
2003年，公司向前五名客户的销售额为2490.17万元，占公司全年销售总额的4.66
%。
4、在经营中出现的问题及解决办法
报告期内，国家出台了一系列针对房地产行业的监管政策，严格控制对房地产企业
的项目开发贷款。地方政府及行业管理部门也颁布了有关土地供应方式的政策和规定，
北京市土地供应方式因此出现重大转变，取消土地的协议出让，挂牌、拍卖成为土地交
易的主要方式。
政策环境的变化会对我公司的经营产生一定的影响，与同行业企业相比，我公司开
发项目较为单一，股本规模较小，公司面临一定的经营风险。
为保持公司持续、稳定的发展，并不断提升公司核心竞争能力，董事会将对经营中
出现的问题采取积极的对策。
（1）缺少土地储备的问题
公司将抓紧落实调研和论证土地储备项目，并积极拓宽融资渠道，寻找新的开发项
目。
（2）各期利润不均衡问题
由于房地产项目开发周期较长，各期竣工面积、销售情况的不同，导致每年在可结
算收入上有很大的波动性。
针对此问题，公司在制定项目开发计划时，将合理安排项目的开工、竣工时间，加
强项目开发节奏的把握，尽量减小周期利润的波动性。
三、公司报告期内的投资情况
1、报告期内，公司未募集资金，公司首次发行所募集的资金在本报告期前已使用
完毕。
变更项目情况
变更投资项目的资金总额： 17866万元
实际投资项目 项目计划总投资 实际投资金额
1.收购万置公司60%股权 12765.714万元 12765.714万元
2.收购亚运新新家园一期项目全部
资产及相关负债 5100.286万元 5100.286万元
合计 17866万元 17866万元
实际投资项目 项目投资进度
1.收购万置公司60%股权 1.新城国际项目一期已完工.
2．新城国际项目二、三、四期
尚未完工。
2.收购亚运新新家园一 2.亚运新新家园一，
期项目全部资产 期项目已完工
及相关负债 产品销售正在进行中。
合计 -
实际投资项目 产生收益金额
1.收购万置公司60%股权 2003年度，新城国际项
目一期实现利润总额
为6,568.56万元。
2.收购亚运新新家园一 2003年度，亚运新新
期项目全部资产 家园一期项目实现
及相关负债 营业利润1,199.55万元。
合计 -
2．报告期内，公司无非募集资金投资项目。
四、公司财务状况、经营成果及变动分析
1、主要财务数据变动情况
单位：元
项目 2003年12月31日 2002年12月31日
总资产 1,941,444,588.59 1,629,437,192.94
货币资金 358,113,137.93 256,123,668.76
存货 1,458,503,726.41 1,185,676,412.21
应付账款 202,665,452.89 133,608,991.44
预提费用 210,127,664.38 77,348,879.35
长期负债 140,000,000.00 280,000,000.00
股东权益 356,835,513.63 327,784,501.58
主营业务利润 143,704,358.89 109,890,455.09
净利润 36,661,191.54 30,348,435.94
现金及现金等价物净增加额 101,989,469.17 79,108,575.01
项目 同比增减幅度
总资产 19.15%
货币资金 39.82%
存货 23.01%
应付账款 51.69%
预提费用 171.66%
长期负债 -50.00%
股东权益 8.86%
主营业务利润 30.77%
净利润 20.80%
现金及现金等价物净增加额 28.92%
项目 变动原因
总资产 货币资金增加,存货增加
货币资金 销售回款增加
存货 新城国际二、三、四期继续开发
应付账款 新城国际一期竣工结算
预提费用 亚运一期及新城国际一期结算预提的工程款
长期负债 一年内到期的部分转入流动负债
股东权益 本年利润增加
主营业务利润 新城国际一期确认收入
净利润 新城国际一期确认收入
现金及现金等价物净增加额 销售回款增加
2、根据修订后的《企业会计准则－资产负债表其后事项》有关规定，各年度由董
事会通过的利润分配预案中确定的拟分配现金股利由原作为调整事项确认为应付股利，
现改为在股东权益中列示。此项会计政策变更采用追溯调整法，从而影响以前各年度的
净资产及相关指标。
五、生产经营环境及宏观政策、法规对公司财务状况和经营的影响报告期内，人民
银行发布了121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产行业
的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等金融政策进行了严格规
范。
公司认为，以上政策有利于房地产行业的健康发展，同时也对本企业在资金融通、
产品销售及工程管理等方面提出了更高的要求。公司将积极拓宽融资渠道，并充分利用
上市公司的融资优势，为公司的持续经营、健康发展提供资金保证。
六、北京兴华会计师事务所有限责任公司为我公司出具了标准无保留意见的审计报
告。
七、公司2004年经营管理计划
1、公司将制订2004-2008年五年战略规划，挖掘并提升公司核心竞争能力。在业务
管理方面，将全面梳理并完善业务流程，提升组织运行效率。在人力资源管理方面，将
致力于绩效评估体系和薪酬福利体系的建立与完善。
2、加强对万置公司的监控力度，确保二期工程施工计划、销售计划及三、四期前
期准备工作的全面完成。
3、加快亚运新新家园一期项目剩余房屋的销售。
4、加大新项目调研和论证工作力度。
八、董事会日常工作情况
1、报告年度内董事会会议情况及决议内容
（1）2003年4月9日，第二届董事会召开2003年第一次临时会议，会议审议通过了聘
任赵健先生为股份公司副总经理的议案。
上述董事会决议公告刊登在2003年4月10日《中国证券报》及《上海证券报》上。
（2）2003年4月23日，第二届董事会第十一次会议审议通过《公司2002年年度报告
及摘要》，《公司2002年年度财务决算报告》，《公司2002年年度利润分配预案》，《
公司2003年第一季度报告》，《董事会2002年年度工作报告》，《总经理2002年年度工
作报告》，《公司高级管理人员年度薪酬奖励方案》，《公司高级管理人员年度薪酬调
整方案》，《公司董事长年度薪酬为60万元（税后）的议案》，《会计估算方法变更的
议案》，《提名独立董事人选的议案》，《确定独立董事月度津贴的议案》，《修改公
司章程部分条款的议案》，《支付北京兴华会计师事务所有限责任公司2002年度财务审
计报酬的议案》,《续聘北京兴华会计师事务所有限责任公司为公司2003年度财务审计
机构的议案》，《关于调整公司组织机构的议案》，《关于蒋丽云女士辞去第二届董事
会董事职务的议案》，《关于召开公司2002年度股东大会有关事项的议案》。
上述董事会决议公告刊登在2003年4月25日《中国证券报》及《上海证券报》上。
（3）2003年8月22日，第二届董事会第十二次会议审议通过公司2003年半年度报告
及摘要。
上述董事会决议公告刊登在2003年8月26日《中国证券报》及《上海证券报》上。
（4）2003年9月29日，第二届董事会第十三次会议审议通过了公司投资者关系管理
工作制度。
上述董事会决议公告刊登在2003年9月30日《中国证券报》及《上海证券报》上。
（5）2003年10月23日，第二届董事会第十四次会议审议通过了公司《2003年第三季
度报告》，《将公司名称变更为“北京万通先锋置业股份有限公司”的议案》，《修改
公司章程部分条款的议案》。
上述董事会决议公告刊登在2003年10月25日《中国证券报》及《上海证券报》上。
2、董事会对股东大会决议的执行情况
本报告期内，董事会全体成员严格遵循有关证券法规和公司章程，尽职尽责地执行
股东大会的各项决议，公司董事会在履行职责中未超越股东大会授权范围。
本报告期，董事会如期完成了2002年度股东大会批准的2002年度利润分配方案。
九、本次利润分配预案或资本公积金转增股本预案。
经北京兴华会计师事务所有限责任公司审计，报告期公司实现净利润36,661,191.
54元，加年初未分配利润后为70,940,580.50 元， 分别提取法定公积金3,815,993.52
元和公益金1,907,996.76元，当年可供分配利润65,216,590.22元，2003年度已支付股
利9,200,000.00元。本次可供股东分配利润为56,016,590.22元。
董事会决定：以2003年末总股本9200万股为基数，向全体股东每10股派发现金红利
1.5元（含税），共计派发1380万元。本年度不实施资本公积金转增股本。
本利润分配预案需经公司2003年度股东大会批准后实施。
十、报告期内，公司选定的信息披露报纸为《中国证券报》及《上海证券报》。
十一、其它事项
1、北京兴华会计师事务所有限责任公司根据中国证监会《关于规范上市公司与关
联方资金 往来及上市公司对外担保若干问题的通知》（证监发【2003】56号文）（以
下简称《通知》）的 要求出具了《关于北京万通先锋置业股份有限公司控股股东及其
他关联方占用资金情况的专项说 明》:
(1)控股股东及其他关联方占用资金及偿还情况
2002年12月31日，先锋置业的大股东及其所属企业占用上市公司资金为：0万元；
2003年12 月31日，先锋置业的大股东及其所属企业未占用上市公司资金；2003年度，
先锋置业的大股东及 其所属企业未占用上市公司资金。
2002年12月31日，先锋置业的其他关联方占用上市公司资金为：8,654.66万元（全
部为先 锋置业控股子公司北京万置房地产开发有限公司占用，其中8,000.00万元为借
款，654.66万元为 资金占用费）；2003年12月31日，先锋置业的其他关联方占用上市
公司资金为：308.15万元（均 为资金占用费）；2003年度，先锋置业的其他关联方累
计占用上市公司资金为：308.15万元。
先锋置业的控股股东及其所属企业2003年度新增占用上市公司资金为：0万元；先
锋置业的 其他关联方2003年度新增占用上市公司资金为：-8,346.51万元。
2003年度，先锋置业的大股东及其所属企业累计偿还上市公司资金为：0万元；20
03年度， 先锋置业的其他关联方累计偿还上市公司资金为：8,654.66万元。
(2)在审核过程中，我们未发现先锋置业在2003年度存在以下列方式将资金直接或
间接的 提供给控股股东及其他关联方使用的情况：
通过银行或非金融机构向关联方提供委托贷款；
委托控股股东及其他关联方进行投资活动；
为控股股东及其他关联方开具没有真实交易背景的商业承兑汇票；
代控股股东及其他关联方偿还债务。
2．独立董事根据中国证监会《通知》（证监发【2003】56号）的要求对本公司累
计和当前 对外担保情况、执行该规定情况的专项说明及独立意见。
（1）本公司对子公司担保情况
项目 金额(万元)
提供担保金额 24000
占2003年度净资产比例 67％
（2）独立董事意见
股份公司2002年底完成重大资产收购,实现了主业向房地产开发业的转换,并持有北
京万置房地产开发有限公司(以下简称万置公司)60%股份,形成母子公司运作的经营管理
模式。万置公司事公寓楼和商住楼的开发和销售,其经营业绩直接影响到股份公司今后
几年的经营效益。鉴于万置公司开发的新城国际项目具有良好的市场前景,销售持续增
长,且处于开发高峰期,对资金需求较为集中,数额大。股份公司董事会在对新城国际项
目审慎研究的基础上,通过法定决策程序,决定为万置公司申请银行贷款提供担保。
股份公司就提供担保事宜与万置公司外方股东达成一致,要求万置公司合理安排项
目的开发进度,统筹资金流量,严格按计划组织施工,加快销售进度,及时、足额回收开发
资金,如期归还银行贷款,稳步降低资产负债率。我们要求股份公司依据证券监管部门的
相关规定,采取有效措施从2004年开始,逐年削减担保额度30%,力争在2006年年底解除担
保责任,并按法定程序,修改和完善公司章程,规范公司对外担保行为,防范和化解经营风
险。
股份公司和万置公司为购房人按揭贷款提供担保,符合现行的法律、法规及房地产
开发行业惯例。尽管担保金额随公司主业收入的增长而增长,但与单纯的对外担保相比
,其风险程度较低,且公司可采取有效措施和手段控制风险。此外,在购房人取得房屋产
权证等合法的权属证明及办理完毕相关法律手续后,公司的担保责任相应解除。因而,公
司为购房人按揭贷款提供担保对公司正常经营不构成实质性风险。
第九节 监事会报告
本届监事会根据《公司法》和国家有关法律、法规以及《公司章程》的有关规定，
认真履行监督职责，在2003年主要完成了下列工作：
一、2003年4月23日，本公司第二届监事会召开第四次会议，审议并通过如下议案
：
1、监事会2002年度工作报告。
2、公司2002年度财务决算报告。
有关公告刊登在2003年4月25日的《中国证券报》及《上海证券报》上。
二、本届监事会按照《公司法》、《公司章程》、《监事会议事规则》赋予的职责
，依法行使监督权，监事会成员列席了各次董事会会议。公司监事会认为：
1、公司在经营过程中，决策程序合法，已建立较为完善的内部控制制度。公司董
事、经理执行职务时无违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。
2、负责本公司2003年度审计的北京兴华会计师事务所有限责任公司对本公司出具
了标准无保留意见的审计报告。本届监事会认为，审计报告真实反映了本公司报告期的
财务状况和经营成果。
第十节 重要事项
一、报告期内本公司无重大诉讼、仲裁事项。
二、报告期内，公司收购及出售资产、吸收合并事项
1、为优化公司资产结构，促进主营业务的发展，公司于2003年12月与山东西王投
资有限公司签定了股权转让协议，将持有的山东西王糖业有限公司19.6%股权转让给对
方，转让价格为1959.77万元，截止报告期末，公司根据协议规定已收回转让款500万元
，余款将于2004年6月底之前全部收回。
2、以前年度公司收购资产实施情况：2003年4月，公司履行完毕对亚运新新家园一
期项目收购所涉及的相关法律程序，支付了全部资产转让款项。
三、报告期内公司未发生重大关联交易事项
四、重大合同及履行情况
1、报告期内，公司未发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、
承包、租赁本公司资产事项。
2、对控股子公司的担保
公司2002年度第二次临时股东大会审议并通过了为控股子公司北京万置房地产开发
有限公司申请金额不超过3亿元的房地产开发企业流动资金贷款提供担保的议案。截止
报告期末，公司为其累计提供担保金额2.4亿元。
3、报告期内，本公司不存在委托理财事项。
五、本公司或持股5％以上的股东向证券监管部门做出承诺事项
本报告期内，公司或持股5％以上的股东未发生向证券监管部门做出承诺事项。
六、公司2002年年度股东大会批准聘任北京兴华会计师事务所为我公司2003年度的
财务审介机构。公司报告期内支付给会计师事务所年度审计费50万元，并承担与年度审
计相关的交通、食宿费。
七、报告期内，公司、公司董事会及董事未受到中国证监会行政处罚、通报批评、
证券交易所公开谴责。
第十一节 财务报告
审计报告
（2004）京会兴审字第238号
北京万通先锋置业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的贵公司2003 年12 月31 日的资产负债表和合并资产负债表、20
03 年度的润及利润分配表和合并利润及利润分配表以及2003 年度的现金流量表和合并
现金流量表。这些会计报表的编制是贵公司管理当局的责任，我们的责任是在实施审计
工作的基础上对这些会计报表发表意见。
我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信会计报表
是否不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证
据，评价管理当局在编制会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价
会计报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。
我们认为，上述会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定
，在所有重大方面公允地反映了贵公司2003 年12 月31 日的财务状况和合并财务状况
，2003 年度的经营成果和合并经营成果以及2003 年度的现金流量和合并现金流量。
北京兴华会计师事务所有限责任公司中国注册会计师谭红旭
地址：北京市阜成门外大街2 号中国注册会计师王立芳
万通新世界广场706 室
二零零四年四月十三日
会计报表附注
一、公司简介
北京万通先锋置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是经北京市人
民政府［京政办函（1998）182 号］批准，由北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公
司、山东邹平西王实业有限公司、延吉吉辰经济发展有限公司、中国建筑第一工程局第
五建筑公司共同发起，于1998 年12 月30 日设立的股份有限公司，设立时本公司注册
资本为6,200 万元。经中国证监会［证监发行字（2000）119 号文］批准，公司于200
0 年9 月4 日公开发行人民币普通股3,000 万股（发行后，本公司注册资本变更为9,2
00 万元），并于同年9 月22 日在上海证券交易所上市交易。
本公司原名为北京先锋粮农实业股份有限公司，根据公司2002 年第一次临时股东
大会决议，经北京市工商行政管理局核准，公司于2002 年4 月23 日正式更名为“北京
先锋置业股份有限公司”。2003 年11 月25 日，依据本公司2003 年第一次临时股东大
会决议，2003年12 月3 日经北京市工商行政管理局核准，公司更名为“北京万通先锋
置业股份有限公司”。
依据2002 年12 月10 日财政部财企[2002]555 号《关于北京先锋置业股份有限公
司国有法人股转让有关问题的批复》，本公司股东山东邹平粮油实业公司将其所持本公
司股份11.87%转让给北京万通星河实业有限公司（以下简称“万通星河”）。
2002 年8 月22 日，持本公司21.12％股份的北京顺通实业公司将其所持本公司股
份1,943 万股分别转让给北京裕天投资有限公司368 万股（占本公司股份4％）和万通
星河1,575股（占本公司股份17.12％）。同时，北京顺通实业公司分别与北京裕天投资
有限公司和万通星河签订《股份托管协议》，在上述转让股权过户前，北京裕天投资有
限公司和万通星河对其进行托管，并获取所托管股份的除处置权以外的其他权利。待上
述股权转让事宜获得有关部门批准后，万通星河将持本公司2667 万法人股，占本公司
总股本的28.99%。
本公司经营范围为：农副产品、粮油制品的开发、加工、销售；房地产开发；销售
商品房；停车场建设及经营管理；自有房产的物业管理（含出租写字间）。
2002 年1 月20 日，公司获得北京市城市建设综合开发办公室（2002）京开办经字
第31号《关于北京先锋置业股份有限公司房地产开发资质的批复》，被纳入房地产开发
行业，开发资质待定。
二、公司主要会计政策、会计估计和合并会计报表的编制方法
1、会计制度
本公司执行《企业会计准则》和《企业会计制度》及其补充规定。
2、会计年度
以公历1 月1 日至12 月31 日为一个会计年度。
3、记账本位币
记账本位币为人民币。
4、记账基础和计价原则
记账基础采用权责发生制，以历史成本为计价原则。
5、外币业务核算方法
发生外币业务，按当日市场汇价（中间价）折合成记账本位币记账，月末将各种外
币账户的外币余额按期末汇价（中间价）进行调整，对期末汇率折合的记账本位币金额
与账面记账本位币金额之间的差额，如属于筹建期间的，计入长期待摊费用；如属于与
购建固定资产、无形资产及其他资产相关的，计入固定资产、无形资产及其他资产的价
值；其余的则作为汇 兑损益，计入当期损益。
6、现金等价物的确认标准
现金等价物的确认标准为公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金
、价值变动风险很小的投资。包括：现金、银行存款以及可在证券市场上流通的三个月
内到期的短期债券投资等。
7、短期投资核算方法
(1)本公司取得短期投资时按投资成本计量，投资成本的确定方法如下：
A、以现金购入的短期投资，按实际支付的全部价款，包括税金、手续费等相关费
用作为短期投资成本，实际支付的价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利、或已到
付息期但尚未领取的债券利息，则单独核算，不构成短期投资成本；
B、投资者投入的短期投资，按投资各方确认的价值，作为短期投资成本；
C、接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的短期投资，或以应收债权换入的
短期投资，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为短期投资成本。涉及补
价的，
按《企业会计准则--债务重组》的相关规定执行；
D、以非货币性交易换入的短期投资，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税
费，作为短期投资成本。涉及补价的，按《企业会计准则--非货币性交易》的相关规定
执行；
(2)短期投资的现金股利或利息，于实际收到时，冲减投资的账面价值，但已记入
“应收股利”或“应收利息”科目的现金股利或利息除外；
(3)出售短期投资时，将实际取得价款减去短期投资账面价值以及未收到的已计入
应收项目的股利、利息等后的余额，作为投资损益，计入当期损益。
(4)期末短期投资按成本与市价孰低计价，并按市价低于成本的金额计提短期投资
跌价准备。短期投资跌价准备一般按投资总体为基础进行计算，如果某项投资比重比较
大，占整个短期投资10%以上（含10％），则按单项投资为基础计算应计提的跌价准备
。
8、坏账核算方法
坏账的确认标准如下：
(1)因债务人破产，依法清偿后确实无法收回的应收款项；
(2)债务人死亡，既无遗产可供清偿或遗产不足清偿，又无义务承担人，确实无法
收回的应收款项；
(3)债务人逾期三年未能履行偿债义务，确实不能收回、报经董事会批准核销的应
收款项。
坏账损失的核算方法：备抵法；
坏账准备的计提方法：本公司结合自身的实际情况在期末对确定能收回或确定不能
收回的款项另单项确认其坏账准备的基础上，按应收款项余额的3％计提坏账准备。
9、存货及存货跌价准备核算方法
(1)存货包括开发成本、开发产品、出租开发产品、分期收款开发产品、低值易耗
品等。
(2)外购存货按取得时实际成本计价，开发产品成本按开发项目实际成本进行结转
。
(3)开发用土地的核算方法
公司购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发前，作为无
形资产核算，按其有效年限平均摊销；将土地投入开发时，将开发用地部分土地使用权
的账面摊余价值转入开发成本。
(4)出租开发产品的摊销方法
按房屋建筑物的估计经济使用年限作为折旧年限，扣除残值后，采用直线法按月计
算摊销额，计入出租开发产品的成本。
(5)低值易耗品采用一次摊销法；
(6)存货的盘存制度采用永续盘存制。
(7)期末存货按成本和可变现净值孰低计价。公司在对存货进行全面盘点的基础上
，对存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可
收回的部分，按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备。房地
产开发产品的可变现净值是指单个开发成本、开发产品在资产负债表日以估计售价减去
估计完工成本及销售所必需的估计费用后的价值。
10、长期投资及长期投资减值准备核算方法
(1)长期股权投资核算方法
①本公司取得长期股权投资时按照初始投资成本入账，初始投资成本的确定方法如
下：
A、以现金购入的长期股权投资，按实际支付的全部价款（包括支付税金、手续费
等相关费用）作为初始股权投资成本；实际支付的价款中包含已宣告但尚未领取的现金
股利，按实际支付的价款减去已宣告但尚未领取的现金股利后的差额，作为初始投资成
本。
B、接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期股权投资，或以应收债权换
入的长期股权投资，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为初始投资成本
。涉及补价的，按《企业会计准则--债务重组》的相关规定确定初始投资成本。
C、以非货币性交易换入的长期股权投资，按换出资产的账面价值加上应支付的相
关税费，作为初始投资成本。涉及补价的，按《企业会计准则--非货币性交易》的相关
规定确定初始投资成本。
D、通过行政划拨方式取得的长期股权投资，按划出单位的账面价值，作为初始投
资成本。
②本公司持被投资单位有表决权资本总额低于20%，或虽占20%以上（含20%），但
无控制、无共同控制且无重大影响的，长期股权投资按成本法核算；持有被投资单位有
表决权资本总额20%以上（含20%），或虽不足20%但具有控制、共同控制或重大影响的
，长期股权投资按权益法核算；本公司占被投资单位资本总额50%以上（不含50%），或
虽不足50%但具有实质控制权的，按权益法核算并编制合并会计报表。
③采用权益法核算时，本公司的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额
之间的差额，作为股权投资差额处理并按一定期限平均摊销，合同规定了投资期限的，
按合同规定的投资期限平均摊销，合同没有规定期限的，借方差额按不超过10 年的期
限摊销，贷方差额则计入资本公积。
(2)长期债权投资核算方法
本公司在取得长期债权投资时按实际成本作为初始投资成本。初始投资成本的确定
方法如下：
A、以现金购入的长期债权投资，按实际支付的全部价款（包括税金、手续费等相
关费用）减去已到付息期但尚未领取的债权利息，作为初始投资成本。如果所支付的税
金、手续费等相关费用金额较小，可以直接计入当期财务费用，不计入初始投资成本。
B、接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期债权投资，或以应收债权
换入的长期债权投资的，按应收债权的账面价值，加上应支付的相关税费，作为长期债
权投资成本。涉及补价的，按《企业会计准则--债务重组》的相关规定确定初始投资成
本。
C、以非货币性交易换入的长期债权投资，按换出资产的账面价值加上应支付的相
关税费，作为初始投资成本。涉及补价的，按《企业会计准则--非货币性交易》的相关
规定确定初始投资成本。
长期债权投资损益包括债权持有期间的利息收入、处置收入与其账面价值的差额等
。确认损益办法如下：
A、按债券面值取得的投资，在债券持有期间按期计提的利息收入，扣除摊销的取
得时计入投资成本的相关费用后的金额，确认为当期投资收益；
B、溢价或折价取得的债券投资，在债券持有期间按期计提的利息收入，经调整溢
价或折价（按直线法）以及摊销的取得时计入投资成本的相关费用后的金额，确认为当
期投资收益；
C、到期收回或未到期提前处置的债券投资，实际取得的价款与其账面价值（包括
账面摊余价值或摊余成本、已计入应收利息但尚未收到的分期付息债券利息、以及已计
提的减值准备）的差额，确认为收到或处置当期的收益或损失。
(3)长期投资减值准备核算方法
期末长期投资按账面价值和可收回金额孰低计价，如由于市价持续下跌或经营状况
恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值，并且这种降低价值在可预计的未来期间内
不可能恢复时，按可收回金额低于账面价值的差额计提长期投资减值准备。
11、委托贷款的核算方法
(1)委托贷款以实际委托贷款的金额作为其初始成本。
(2)委托贷款利息确认方法：期末按照委托贷款规定的利率计提应收利息，并计入
当期损益；如已计提的利息到期不能收回，则停止计提利息，并冲回原已计提的利息。
(3)期末委托贷款按其本金和可收回金额孰低计价，并按单项委托贷款可收回金额
低于委托贷款本金的差额计提委托贷款减值准备。
12、固定资产的核算方法
(1)固定资产的确认标准：①使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器设备、运输
设备以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等；②单位价值在2,000 元以上、
并且使用期限超过两年的，不属于生产、经营主要设备的物品。
(2)固定资产的分类：房屋建筑物、专用设备、运输设备及其他设备。
(3)固定资产的计价方法：按照历史成本计价。融资租入的固定资产按租赁开始日
租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值较低者，作为入账价值（如果融资租赁
资产占资产总额的比例小于或等于30%的，在租赁开始日按最低租赁付款额作为固定资
产的入账价值）；通过非货币性交易和债务重组换入的固定资产，其入账价值分别按《
企业会计准则－非货币性交易》和《企业会计准则－债务重组》的规定确定。
(4)固定资产的折旧方法：平均年限法。
(5) 固定资产后续支出的处理：固定资产的修理费用（含大修），直接计入当期费
用；固定资产改良支出，以增计后不超过该资产可收回金额的部分计入固定资产账面价
值，其余则计入当期费用；固定资产装修费用，在符合资本化原则的情况下，在固定资
产中单独核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，按直
线法单独计提折旧。
(6) 经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，在剩余租赁期与租赁资产尚可
使用年限两者中较短的期间内，采用平均年限法单独计提折旧。
(7)固定资产减值准备计提标准及确认方法期末按单项资产账面价值大于可收回金
额的差额计提固定资产减值准备。
13、在建工程的核算方法
(1)在建工程的计价：在建工程按实际发生的工程支出计价，包括需要安装设备的
价值，不包括根据工程项目概算购入不需要安装的固定资产、为生产准备的工具器具、
购入的无形资产及发生的不属于工程支出的其他费用等。确认工程实际支出的方法如下
：
A、发包的基建工程，按应支付的工程结算价款、交付施工企业安装的需安装设备
成本及为工程建设而借入的专门借款所发生的利息、折价或溢价的摊销、汇兑差额的资
本化金额确定工程实际支