天津市房地产发展（集团）股份有限公司2004年年度报告
一、重要提示
1、本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
2、董事周宏光，因工作原因不能参加本次董事会，委托张连选先生出席会议并行使表决权。
3、中喜会计师事务所有限责任公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
4、公司负责人张连选，主管会计工作负责人王大铮，会计机构负责人（会计主管人员）纪建刚
声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。
二、公司基本情况简介
1、公司法定中文名称：天津市房地产发展（集团）股份有限公司
公司英文名称：Tianjin Reality Development（Group）Co., Ltd.
公司英文名称缩写：TJRP
2、公司法定代表人：张连选
3、公司董事会秘书：陈长来
联系地址：天津市和平区常德道80号
电话：（022）23317185
传真：（022）23317185
E-mail：tffz@sina.com.cn
4、公司注册地址：天津市和平区常德道80号
公司办公地址：天津市和平区常德道80号
邮政编码：300050
公司国际互联网网址：http://www.tfgroup.com.cn
公司电子信箱：tffz@sina.com.cn
5、公司信息披露报纸名称：《中国证券报》、《上海证券报》
登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点：公司董事会办公室
6、公司A股上市交易所：上海证券交易所
公司A股简称：天房发展
公司A股代码：600322
7、其他有关资料
公司首次注册登记日期：1993年2月25日
公司首次注册登记地点：天津市和平区常德道80号
公司变更注册登记日期：2001年8月27日
公司变更注册登记地点：天津市和平区常德道80号
公司法人营业执照注册号：1200001010222
公司税务登记号码：120101103064779
公司聘请的境内会计师事务所名称：中喜会计师事务所有限责任公司
公司聘请的境内会计师事务所办公地址：北京市西城区西长安街88号首都时代广场422室
三、会计数据和业务数据摘要
（一）本报告期主要财务数据
单位:元币种:人民币
利润总额 30,733,418.03
净利润 15,718,668.60
扣除非经常性损益后的净利润 14,914,282.08
主营业务利润 170,857,325.69
其他业务利润 283,400.00
营业利润 33,894,821.87
投资收益 -1,880,673.34
补贴收入
营业外收支净额 -1,280,730.49
经营活动产生的现金流量净额 -125,449,796.52
现金及现金等价物净增加额 145,742,944.76
（二）扣除非经常性损益项目和金额
单位:元币种:人民币
非经常性损益项目 金额
扣除资产减值准备后的其他各项营业外收入、支出 -1,569,547.08
以前年度已经计提各项减值准备的转回 2,177,678.17
所得税影响数 -458,415.99
处置长期投资收益 73,453.59
处置固定资产损失 335,614.15
合计 804,386.52
（三）报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
本期比上期增
主要会计数据 2004年 2003年 2002年
减(%)
主营业务收入 561,997,178.98 720,520,894.68 -22 515,541,703.05
利润总额 30,733,418.04 34,544,492.50 -11.03 46,764,098.21
净利润 15,718,668.60 20,880,374.79 -24.72 34,294,261.83
扣除非经常性损益的净利润 14,914,282.08 25,122,386.16 -40.63 27,548,053.18
本期比上期增
2004年末 2003年末 2002年末
减(%)
总资产 3,550,169,182.71 3,178,469,898.98 11.69 2,959,599,776.34
股东权益 1,675,473,454.52 1,659,958,781.86 0.93 1,656,038,843.49
经营活动产生的现金流量净额 -125,449,796.52 89,634,460.07 -239.96 -158,049,631.13
本期比上期增
主要财务指标 2004年 2003年 2002年
减(%)
每股收益（全面摊薄） 0.0371 0.0493 -24.75 0.0809
最新每股收益 0.0371
净资产收益率（全面摊薄）（%） 0.9382 1.2579 -0.3197 2.0709
扣除非经常性损益的净利润的净资产收益
0.8902 1.5134 -0.6232 1.6635
率（全面摊薄）（%）
每股经营活动产生的现金流量净额 -0.2961 0.2115 -239.96 -0.3730
每股收益（加权平均） 0.0371 0.0493 -24.75 0.0809
扣除非经常性损益的净利润的每股收益
0.0352 0.0593 -40.64 0.0650
（全面摊薄）
扣除非经常性损益的净利润的每股收益
0.0352 0.0593 -40.64 0.0650
（加权平均）
净资产收益率（加权平均）（%） 0.9425 1.2530 -0.3105 2.0728
扣除非经常性损益的净利润的净资产收益
0.8942 1.5075 -0.6133 1.6651
率（加权平均）（%）
本期比上期增
2004年末 2003年末 2002年末
减(%)
每股净资产 3.9543 3.9177 0.93 3.9084
调整后的每股净资产 3.8192 3.8521 -0.85 3.7440
（四）按中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则》第9号的要求计算的净资产收益
率及每股收益
单位:元币种:人民币
净资产收益率（%） 每股收益
报告期利润
全面摊薄 加权平均 全面摊薄 加权平均
主营业务利润 10.20 10.24 0.4032 0.4032
营业利润 2.02 2.03 0.0800 0.0800
净利润 0.94 0.94 0.0371 0.0371
扣除非经常性损益后的净利润 0.89 0.89 0.0352 0.0352
（五）报告期内股东权益变动情况及变化原因
单位:元币种:人民币
项目 股本 资本公积 盈余公积 法定公益金 未分配利润 股东权益合计
期初数 423,707,417.00 982,023,174.44 135,439,162.29 49,174,475.18 69,614,552.95 1,659,958,781.86
本期增加 80,641.16 3,463,950.47 1,571,866.86 15,718,668.60 20,835,127.09
本期减少 22,268,751.11 22,268,751.11
期末数 423,707,417.00 982,103,815.60 138,903,112.76 50,746,342.04 63,064,470.44 1,658,525,157.84
股东权益期初、期末合计中均未包括拟分配现金股利16948296.68元。
四、股本变动及股东情况
（一）股本变动情况
1、股份变动情况表
单位:股
本次变动增减（＋，－）
期初值 公积金转 期末值
配股 送股 增发 其他 小计
股
一、未上市流通股份
1、发起人股份 178,457,417 178,457,417
其中：
国家持有股份 178,457,417 178,457,417
境内法人持有股份
境外法人持有股份
其他
2、募集法人股份 50,468,500 50,468,500
3、内部职工股 73,781,500 -73,781,500 -73,781,500
4、优先股或其他
未上市流通股份合计 302,707,417 228,925,917
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 121,000,000 73,781,500 73,781,500 194,781,500
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 121,000,000 194,781,500
三、股份总数 423,707,417 423,707,417
2、股票发行与上市情况
(1)前三年历次股票发行情况
单位:股币种:人民币
获准上市
种类 发行日期 发行价格（元） 发行数量 上市日期 交易终止日期
交易数量
人民币普通股 2001-08-06 5.00 121,000,000 2001-09-10 121,000,000
经中国证券监督管理委员会核准并财政部函复，公司于2001年8月6日利用上海证券交易所交
易系统，采取上网定价方式发行12,100万股A股，其中，首次公开发行新股11,000万股，国有股存
量发行1100万股，发行价格为每股人民币5元。该部分股份的上市日期为2001年9月10日，获准
交易数量12,100万股。
(2)公司股份总数及结构的变动情况
公司股份总数为423,707,417股，未有变动。公司内部职工股发行日期为1992年7月20日，发
行价格每股人民币1.6元，发行数量为147,563,000股，1999年10月30日按照50%的比例缩股后，
数量为73,781,500股，该部分股份已在2004年8月6日（社会公众股发行之日起三年后）上市流
通，目前上市流通股份合计194,781,500股。
(3)现存的内部职工股情况
本报告期末公司无内部职工股。
（二）股东情况
1、报告期末股东总数为84,364户其中非流通股股东570户，流通A股股东83,794户。
2、前十名股东持股情况
单位:股
股份类别股 股东性质
年末持股情 份类别（已 质押或冻 （国有股
股东名称(全称) 年度内增减 比例(%)
况 流通或未流 结情况 东或外资
通） 股东）
天津市房地产开发经营集团有限
178,457,417 42.12 未流通 国有股东
公司
山西省信托投资公司 2,283,357 2,283,357 0.539 已流通 法人股东
泰和证券投资基金 1,583,950 1,583,950 0.374 已流通 法人股东
交通银行天津分行 1,000,000 1,250,000 0.295 未流通 法人股东
中国农业生产资料集团公司 1,000,000 0.236 未流通 法人股东
海南农业租赁股份有限公司 1,000,000 0.236 未流通 法人股东
深圳市建鹏达房地产开发有限公
1,000,000 0.236 未流通 法人股东
司
上海海基物业发展有限公司 1,000,000 0.236 未流通 法人股东
广东控股集团有限公司 750,000 0.177 未流通 法人股东
工商银行杨浦支行工会 715,000 0.169 未流通 法人股东
前十名股东关联关系或一致行动的说明
未知前十名股东之间有何关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一
致行动人。
3、控股股东及实际控制人简介
（1）控股股东情况
公司名称：天津市房地产开发经营集团有限公司
法人代表：马鹤亭
注册资本：54,008万元人民币
成立日期：1999年7月6日
主要经营业务或管理活动：国家授权资产投资、控股；房地产、销售等。
天津市房地产开发经营集团有限公司是国有股东授权代表单位，代表天津市国有资产管理局持有
国家股，并对股份公司的国有股权进行管理，行使出资者权利。
（2）控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
（3）公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4、其他持股在百分之十以上的法人股东
截止本报告期末公司无其他持股在百分之十以上的法人股东。
5、前十名流通股股东持股情况
股东名称 年末持有流通股的数量 种类（A、B、H股或其它）
山西省信托投资公司 2,283,357 A股
泰和证券投资基金 1,583,950 A股
陕西省科技风险投资有限总公司 548,000 A股
刘建华 547,000 A股
荘顺福 500,000 A股
陕西长兴仕业科技发展有限公司 482,100 A股
凌锡华 405,000 A股
聂仁杰 368,000 A股
易金凤 351,148 A股
雷鸣 335,000 A股
未知前十名流通股股东之间有何关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规
定的一致行动人。
未知前十名流通股股东和前十名股东之间有何关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露
管理办法》规定的一致行动人。
五、董事、监事和高级管理人员
（一）董事、监事、高级管理人员情况
1、董事、监事、高级管理人员基本情况
单位:股
性 年 年初持 年末持
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 股份增减数变动原因
别 龄 股数 股数
张连选 董事长 男 51 2002-05-29 2005-05-28 1,000 1,000
董事、总经
张建台 男 49 2002-05-29 2005-05-28
理
董事、副总
王宏彬 男 56 2002-05-29 2005-05-28 3,000 3,000
经理
董事、总会
王大铮 男 51 2002-05-29 2005-05-28 3,000 3,000
计师
董事、董事
陈长来 男 51 2002-05-29 2005-05-28
会秘书
周宏光 董事 女 49 2002-05-29 2005-05-28
郭乃勤 董事 男 53 2002-05-29 2005-05-28
白小龙 董事 男 51 2002-05-29 2005-05-28
孔繁昌 独立董事 男 61 2004-06-28 2005-05-28 5,000 5,000
罗永泰 独立董事 男 58 2002-05-29 2005-05-28
朱玉栓 独立董事 男 38 2002-05-29 2005-05-28
徐春立 独立董事 男 44 2003-06-30 2005-05-28
王建廷 独立董事 男 44 2003-06-30 2005-05-28 500 500
兰国茗 监事会主席 男 48 2002-05-29 2005-05-28
陈作石 监事 男 60 2002-05-29 2005-05-28 5,500 5,500
田聪敏 监事 女 52 2002-05-29 2005-05-28
徐建中 监事 男 57 2002-05-29 2005-05-28 8,000 8,000
王培光 监事 男 51 2004-03-30 2005-05-28
乔小明 副总经理 男 51 2001-10-12 2005-05-28 8,500 8,500
杨宾 总工程师 男 39 2001-10-12 2005-05-28 3,000 3,000
董事、监事、高级管理人员主要工作经历：
(1)张连选，男，51岁，中共党员，硕士研究生，高级工程师。1984年10月-1994年4月任天
津市第四建筑公司党委副书记、总经理，1994年4月-2001年8月任天津建工集团党委副书记、副
总经理，2001年10月任公司总经理，2003年7月任公司董事长。
(2)张建台，男，49岁，中共党员，在职研究生，高级工程师。曾任天津华昌房地产开发经营有
限公司副董事长，1996年2月-1999年7月任公司总经理助理，1999年7月-1999年11月任公司
总经济师，2003年7月任公司董事、总经理。
(3)王宏彬，男，56岁，中共党员，在职研究生，高级工程师。1993年3月-1999年7月任公司
第一开发经营公司经理，1999年7月-1999年11月任公司总工程师，现任公司董事、副总经理。
(4)王大铮，男，51岁，中共党员，在职研究生，高级会计师。1990年12月-1992年12月任公
司财务处副处长，1992年12月-1996年1月任公司财务部部长、副总会计师，1996年1月任天津市
房地产开发经营集团有限公司总会计师，现任公司董事、总会计师。
(5)陈长来，男，51岁，中共党员，在职研究生，高级政工师。1988年7月-1991年5月任天津
市委党校讲师，1991年5月-1999年11月任天津市房地产开发经营集团党委宣传部副部长、部长、
证券部部长，现任公司董事、董事会秘书、兼证券部部长。
(6)周宏光，女，49岁，大专文化，会计师。1983年-1994任江苏商业管理学院财经教研室主
任，财经系副主任，1994年后任华泰证券有限责任公司会计处副处长、江苏天诚物业公司常务副总
经理、会计处处长，现任华泰证券有限责任公司天诚公司总经理。
(7)郭乃勤，男，53岁，中共党员，大学文化，高级政工师。天津市药材集团公司党委书记。
1995年10月-1997年8月任天津市药材集团公司党委副书记，现任天津中新药业集团股份有限公司
党委书记。
(8)白小龙，男，51岁，中共党员，大专文化，高级经济师。1994年10月-1998年12月任中国
农业生产资料集团公司副处长，现任中国农业生产资料集团公司实业管理部经理。
(9)孔繁昌，男，61岁，中共党员，大学文化，毕业于华东理工大学，教授级高级工程师，国务
院政府特殊津贴专家。曾任天津开发区金泰实业发展公司总经理、党支部书记，天津开发区总公司市
政公司经理、党总支书记，天津泰达建设集团有限公司董事长、总经理、党委副书记，现任天津泰达
建设集团有限公司董事长、党委书记。
(10)罗永泰，男，58岁，管理学博士。现任天津财经学院管理学首席教授、乌克兰国家科学院荣
誉院士，微观经济研究所所长、天津财经学院MBA硕士生导师，天津大学管理科学与工程合作博士
生导师，天津市政协委员，中国系统工程决策科学委员会副主任，中国创造学会常务理事，天津城市
建设综合开发研究会常务理事，兼任联合国教科文组织生产力调研委员会国际人才交流学院荣誉院
士。
(11)朱玉栓，男，38岁，群众，硕士研究生。1983年9月-1987年7月郑州大学法律系毕业、
学士学位，1987年9月-1989年1月中国人民大学民法法学研究生，1992年获得中国人民大学法学
硕士学位，1989年1月初-1993年1月中华人民共和国司法部工作，1993年至今在北京市中银律师
事务所工作，现任北京市天银律师事务所合伙人律师，具有证券从业资格。
(12)徐春立，男，44岁，管理学博士，会计学教授，中国注册会计师。1984年至今历任天津财
经学院会计、教师，现任财务管理教研室主任，中国中青年财务成本研究会理事。
(13)王建廷，男，44岁，管理系教授，区域经济学博士研究生。1984年至1987年天津轻工业学
院教师，1990年至今天津城市建设学院讲师、教授，现任该院副院长，中国城市经济学会学科建设
委员会委员，天津市房地产市场专家委员会委员。
(14)兰国茗，男，48岁，中共党员，在职研究生。1982年11月-1994年12月任天津市公用局
党委宣传部干事、副部长，法制调研室副主任、主任，1994年12月-2001年6月任天津市委城建工
委研究室主任，现任天津市房地产开发经营集团有限公司党委副书记。
(15)陈作石，男，60岁，中共党员，在职研究生，高级政工师。1992年3月-1994年3月任天
津市房地产开发经营集团有限公司党委办公室主任、组织部长，现任天津市房地产开发经营集团有限
公司纪委书记，工会主席。
(16)田聪敏，女，52岁，中共党员，在职研究生。1988年12月-1989年11月任天津市委秘书
处副处长，1989年11月-1996年11月任天津市委办公厅会议处副处长，1996年11月-1999年3
月任天津市委办公厅副局级巡视员兼会议处处长、市委常委会议办公室主任，现任天津市房地产开发
经营集团有限公司副总经理。
(17)徐建中，男，57岁，中共党员，在职研究生，政工师。1988年2月-1993年3月任天津市
房地产开发经营集团有限公司监察审计室副主任、主任，总经理办公室主任，现任公司监事、监察审
计部部长。
(18)王培光，男，51岁，中共党员，高中，政工师。曾任天津市南市旅馆街股份有限公司干部、
天津市房地产开发经营集团有限公司党办副主任、党办干部，现任公司党群工作部部长。
(19)乔小明，男，51岁，中共党员，在职研究生，高级工程师。1996年2月-2000年1月任
天房发展设计院院长、欣苑分公司经理，2000年1月-2001年10月任公司总工程师，现任公司副总
经理
(20)杨宾，男，39岁，中共党员，硕士，高级工程师。1996年3月-2001年10月任公司一分公
司副总工程师、总工程师，现任公司总工程师。
2、在股东单位任职情况
是否领取报酬
姓名 股东单位名称 担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
津贴
天津市房地产开发经
张连选 总经理 2002-07-10 2005-07-10 是
营集团有限公司
天津市房地产开发经
兰国茗 党委副书记 2001-07-10 是
营集团有限公司
天津市房地产开发经
陈作石 纪检委书记 1999-11-01 是
营集团有限公司
天津市房地产开发经
田聪敏 副总经理 2003-07-05 2006-07-05 是
营集团有限公司
天津市中新药业股份
郭乃勤 党委书记 1997-09-01 是
有限公司
中国农业生产资料集 是
白小龙 资产信用管理部经理 1999-01-01 2005-12-31
团公司
（二）在其他单位任职情况
是否领取报
姓名 其他单位名称 担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
酬津贴
周宏光 华泰天诚物业公司 总经理 是
天津泰达建设集团有
孔繁昌 董事长 是
限公司
罗永泰 天津财经学院 管理学教授 是
北京市天银律师事务
朱玉栓 合伙人 是
所
徐春立 天津财经学院 会计学教授 是
王建廷 天津城市建设学院 副院长 是
（三）董事、监事、高级管理人员报酬情况
1、董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序：根据《公司章程》的有关决定，公司董事、监
事及高级管理人员的薪酬由董事会按照薪酬与考核制度，由董事会薪酬与考核委员会负责实施。
2、董事、监事、高级管理人员报酬确定依据：公司董事会根据公司年初核定的经营目标，年底
按照考核评定程序对其进行绩效考核后确定公司高级管理人员的薪酬标准。
3、报酬情况
单位:元币种:人民币
董事、监事、高级管理人员年度报酬总额 1,039,452.00
金额最高的前三名董事的报酬总额 438,060.00
金额最高的前三名高级管理人员的报酬总额 439,284.00
独立董事的津贴 每人均为30,000.00
根据公司章程独立董事行使其他职权时
独立董事的其他待遇
发生的费用由公司另行支付
4、不在公司领取报酬津贴的董事监事情况
不在公司领取报酬津贴的董事、监事的姓名 是否在股东单位或其他关联单位领取报酬津贴
张连选 是
兰国茗 是
陈作石 是
田聪敏 是
周宏光 是
郭乃勤 是
白小龙 是
5、报酬区间
报酬数额区间 人数
15万元以上 1
10-15万元 5
5-10万元 2
（四）公司董事监事高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 离任原因
马秀兰 副总经理 退休
（五）公司员工情况
截止报告期末，公司在职员工为203人，需承担费用的离退休职工为0人，
员工的结构如下：
1、专业构成情况
专业构成的类别 专业构成的人数
管理人员 106
销售人员 14
财务人员 29
行政人员 24
其他人员 30
2、教育程度情况
教育程度的类别 教育程度的人数
研究生及以上学历 8
本科学历 80
专科学历 61
中专及以下 54
六、公司治理结构
（一）公司治理的情况
为完善公司的法人治理结构、规范运作，公司依照《上市公司治理准则》等相关法律法规的要
求，在本报告期内，治理情况如下：
1、关于股东与股东大会：公司严格按照《股东大会规范意见》和《公司股东大会议事规则》的
规定执行，为了保证最大限度的股东能行使股东权力，参加股东大会，在股东大会召开前，本公司先
后两次分别在《中国证券报》和《上海证券报》上刊登会议通知和提示性公告。
2、关于控股股东与上市公司的关系：本公司与控股股东除了在资产关系上是投资和被投资的关
系外，是各自独立的法人实体，公司按照现代企业制度要求运作规范。
3、关于董事与董事会：报告期内，公司严格按照《公司章程》规定的董事选聘程序选举董事，
做到了董事选聘公开、公平、公正、独立，董事会的人数和人员构成符合法律、法规的要求，当选的
董事能够认真履行董事的职责并能切实的维护公司和股东的权益。公司在2004年补充了一名独立董
事。
4、关于监事与监事会：报告期内，公司严格按照《公司章程》规定的监事选聘程序选举监事，
监事会的人数和人员构成符合法律、法规的要求，当选的监事能够认真的履行监事的职责。监事会已
制定了《监事会议事规则》，监事会本着对全体股东负责的精神，对公司财务以及公司董事、经理和
其他高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督。公司在2004年补充了一名职工监事。
5、关于绩效评价与激励约束机制：报告期内，公司严格按照公司董事、监事和高级管理人员的
绩效评价标准和程序，对公司董事、监事、高级管理人员进行考评及激励机制。
6、利益相关者：报告期内，公司按照《投资者关系管理办法》尊重和维护利益相关者的合法权
益，对股东的来访、来电咨询认真接待，并及时的向银行及债权人提供公司的信息，员工通过职代会
等方式建立与董事会、监事会和高级管理人员的沟通渠道，公司非常重视所负的社会责任。
7、关于信息披露与透明度：公司能真实、准确、完整、及时的披露持续信息、公司治理信息、
股东权益信息等，保证所有股东有平等的机会获得公司的各种信息。
（二）独立董事履行职责情况
1、独立董事参加董事会的出席情况
独立董事姓名 本年应参加董事会次数 亲自出席（次） 委托出席（次） 缺席（次） 备注
孔繁昌 3 3
罗永泰 8 8
朱玉栓 8 3 5
徐春立 8 7 1
王建廷 8 5 3
在报告期内，各位独立董事能够认真履行职责并发表独立意见，对公司的规范运作和维护中小股
东的合法权益起到非常重要的作用。
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出异议。
（三）公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
1)、业务方面：本公司业务独立，具有完整的业务及自主经营能力，不存在同业竞争的情况。
2)、人员方面：本公司与控股股东在劳动、人事及工资管理等方面是独立的，公司设立了独立的
人力资源管理部门，高级管理人员均不在控股股东单位任职。
3)、资产方面：资产与控股股东间是分开的、完整的。
4)、机构方面：本公司设立独立的组织机构，在独立场所办公。
5)、财务方面：本公司设有独立的财务部门，建立了独立的会计核算体系和财务管理制度，在银
行独立开户。
（四）高级管理人员的考评及激励情况
根据《公司章程》的有关规定，为进一步调动董事、高级管理人员的主动性、积极性和创造性，
公司聘请专家教授结合本公司的实际情况，制定了一整套科学的考评和激励制度，使董事、高级管理
人员的收益与公司的经济效益挂钩。公司董事、高级管理人员的薪酬由董事会薪酬与考核委员会决
定，公司董事会根据公司年初核定的经营目标，年底按照考核评定程序对其进行绩效考核后确定公司
高级管理人员的薪酬标准。
七、股东大会情况简介
（一）年度股东大会情况
1)、股东大会的通知、召集、召开情况：
2004年5月28日，公司在《中国证券报》和《上海证券报》上刊登了召开2003年度股东大会
的公告，通知了大会的召开时间、地点、议程和股东出席会议的登记办法。为确保股东大会的顺利召
开，公司又于2004年6月15日分别在《中国证券报》和《上海证券报》刊登关于召开股东大会的提
示性公告，再次通知。公司于2004年6月28日在天津市华富宫大饭店南楼多功能厅召开公司2003
年度股东大会，应出席会议的股数423707417股，登记出席会议的股东所持股数178808767股，实际
出席会议的股数178808767股，占登记出席股数的100%。董事长授权董事总经理张建台先生主持大
会，公司董事、监事和高级管理人员参加了大会。
股东大会通过的决议及披露情况：
1、审议通过公司董事会2003年度工作报告的议案；同意178794767股，占出席会议股数的
99.9922%；不同意0股,占出席股数的0%；弃权14000股，占出席会议股数的0.0078%。
2、审议通过公司监事会2003年度工作报告的议案；同意178794767股，占出席会议股数的
99.9922%；不同意0股，占出席会议股数的0%；弃权14000股，占出席会议股数的0.0078%。
3、审议通过公司2003年度财务决算报告的议案；同意178794767股，占出席会议股数的
99.9922%；不同意0股，占出席会议股数的0%；弃权14000股，占出席会议股数的0.0078%。
4、审议通过公司2003年度利润分配及分红派息预案的议案（分配实施办法另行公告）同意
178794767股，占出席会议股数的99.9922%；不同意0股，占出席会议股数的0%；弃权14000股，
占出席会议股数的0.0078%。
5、审议通过修改公司章程的议案；同意178794767股，占出席会议股数的99.9922%；不同意0
股，占出席会议股数的0%；弃权14000股，占出席会议股数的0.0078%。
6、审议通过董事会调整董事的议案；同意178794767股，占出席会议股数的99.9922%；不同意
0股，占出席会议股数的0%；弃权14000股，占出席会议股数的0.0078%；增补孔繁昌先生为独立
董事：同意178794767股，占出席会议股数的99.9922%；不同意0股，占出席会议股数的0%；弃权
14000股，占出席会议股数的0.0078%。
7、审议通过公司投资瑞景项目的议案；同意178794767股，占出席会议股数的99.9922%；不同
意0股，占出席会议股数的0%；弃权14000股，占出席会议股数的0.0078%。
选举更换公司董事监事情况：
本次股东大会通过了调整董事的议案，白雅文女士不再担任公司董事，增补孔繁昌先生为公司独
立董事。
公司年度股东大会决议公告已于2004年6月29日刊登在《中国证券报》和《上海证券报》上。
本次会议业经天津嘉德恒时律师事务所李天力律师见证并出具法律意见书,认为本次股东大会的
召集、召开程序符合法律法规及公司章程的规定，出席本次股东大会人员的资格合法有效，表决程序
合法有效。
（二）临时股东大会情况
1)、第1次临时股东大会的通知、召集、召开情况：
2004年11月26日，公司在《中国证券报》和《上海证券报》上刊登了召开2004年第一次临时
股东大会的公告，通知了大会的召开时间、地点、议程和股东出席会议的登记办法。为确保股东大会
的顺利召开，公司又于2004年12月10日分别在《中国证券报》和《上海证券报》刊登关于召开股
东大会的提示性公告，再次通知。公司于2004年12月27日上午在天津市华富宫大饭店南楼多功能
厅召开公司2004年第一次临时股东大会，应出席会议的股东所持股数423707417股，登记出席会议
的股东所持股数178857067股，实际出席会议的股东所持股数178487067股，占登记出席会议股东所
持股数的99.79%，其中流通股29650股。董事长张连选先生主持大会，公司董事、监事和高级管理
人员参加了大会。
股东大会通过的决议及披露情况：
1、审议通过公司关于合作开发南门西B、C商业项目的议案。同意178480467股，其中流通股
23050股，占出席会议股数的99.9963%；不同意0股，占出席会议股数的0%；弃权6600股（流通
股），占出席会议股数的0.0037%。
2、审议通过公司关于合作开发海河水上运动世界项目的议案。同意178480467股，其中流通股
23050股，占出席会议股数的99.9963%；不同意0股，占出席会议股数的0%；弃权6600股（流通
股），占出席会议股数的0.0037%。
3、审议通过公司关于合作开发杨庄子项目的议案。同意178480467股，其中流通股23050股，
占出席会议股数的99.9963%；不同意0股，占出席会议股数的0%；弃权6600股（流通股），占出
席会议股数的0.0037%。
4、审议通过公司关于聘任财务审计会计师事务所的议案。同意178480467股，其中流通股
23050股，占出席会议股数的99.9963%；不同意0股，占出席会议股数的0%；弃权6600股（流通
股），占出席会议股数的0.0037%。
5、审议通过关于授权公司董事会与中喜会计师事务所协商确定审计费用的议案。同意
178480467股，其中流通股23050股，占出席会议股数的99.9963%；不同意0股，占出席会议股数的
0%；弃权6600股（流通股），占出席会议股数的0.0037%。
公司临时股东大会决议公告已于2004年12月28日刊登在《中国证券报》和《上海证券报》
上。
本次会议业经天津嘉德恒时律师事务所李天力律师见证并出具法律意见书，认为本次股东大会的
召集、召开程序符合法律法规及公司章程的规定，出席本次股东大会人员的资格合法有效，表决程序
合法有效。
八、董事会报告
（一）报告期内整体经营情况的讨论与分析
2004年国家实行控制信贷增长、加强土地管理的宏观调控政策，对房地产业产生较大影响，公
司各级管理人员和全体员工，在董事会带领下审时度势抓住机遇，在项目储备、工程建设、房屋销售
等方面均完成了即定目标。
1、项目储备方面，公司注意到城市基础设施建设、拆迁改造将给今后几年所带来的大量市场需
求，结合自身开发优势，积极筹备、运做，通过投标，成功取得了天津市02#、03#、07#经济适用房
项目以及王兰庄项目等四块土地的开发使用权。公司全年新增储备土地面积730余亩，可规划建设总
规模近80余万平方米。
2、项目建设方面，全年施工面积26万平方米，新开工面积13.02万平方米，竣工面积13.39万
平方米。其中城南新世家项目于去年下半年开工建设，该项目是由中高层建筑组成的高档楼盘。海景
公寓项目、瑞江花园项目也在报告期内竣工交付。
3、商品房销售方面，公司上市募集资金项目"瑞江花园"的开发建设和经营销售全面完成，累计
完成销售收入近13亿元，实现利润总额2个多亿，超额完成招股说明书中的预计盈利；海景公寓项
目以及天发科技园（原新纪元）项目均创造了较好的销售业绩。报告期内，公司完成各类商品房销售
面积16.46万平方米。
4、调整优化资产结构方面，公司相继与北京天鸿宝业股份有限公司组建了"天津海景实业有限公
司"合作开发海河水上运动世界项目；与浙江华庭股份有限公司、上海澳庭家具有限公司组建了"天津
市津茂置业有限公司"合作开发南门西B、C地块项目。通过合作开发新项目，实现了合作双方的优
势互补，缓解了公司融资压力，同时又引入了建设大型商业地产项目的管理模式和经验，降低经营风
险，提高创利能力，使资产质量显著提升。
报告期内，公司完成主营业务收入5.62亿元，同比下降1.58亿元，主因是能够具备结算条件的
房源减少，后续项目虽已销售但未达到结算条件（如海景公寓等项目），有1亿多元的收入未能计入
主营业务收入。实现净利润1571.87万元，同比下降516.17万元，主要由于主营业务收入的降低相应
的使净利润下降。公司在银行贷款总额增加3.3亿元的情况下，通过减少短期贷款、转高息贷款为低
息贷款、使长期贷款利率转为基准利率等手段降低了贷款成本，由于土地储备增加采取利息资本化
后，使财务费用与去年同期相比有所下降。
（二）报告期公司经营情况
1、公司主营业务的范围及其经营情况
(1)公司主营业务经营情况的说明
公司主营业务集中在房地产的开发经营、销售与出租等方面，是一家以房地产开发经营为主，物
业管理为辅，集建筑设计、商品房销售、房屋出租和咨询服务为一体的房地产综合性大型企业。
目前，公司的房地产开发项目均在天津市，没有异地开发的项目及业务。
(2)主营业务分行业情况表
单位:元币种:人民币
占主营业务收入 占主营业务利润
分行业 主营业务收入 主营业务利润
比例(%) 比例(%)
房地产开发经营 514,825,221.96 91.60 133,964,456.47 78.41
出租 47,171,957.02 8.40 36,892,869.22 21.59
其他
其中:关联交易
合计 / /
内部抵消 / /
合计 561,997,178.98 100 170,857,325.69 100
(3)主营业务分产品情况表
单位:元币种:人民币
占主营业务收 占主营业务利
分产品 主营业务收入 主营业务利润
入比例(%) 润比例(%)
商品房销售 514,825,221.96 91.60 133,964,456.47 78.41
房屋出租 47,171,957.02 8.40 36,892,869.22 21.59
其他
其中:关联交易
合计 / /
内部抵消 / /
合计 561,997,178.98 100 170,857,325.69 100
报告期内，公司主营业务仍然是以房地产开发及销售为主，其占公司主营业务收入的91.60%，
占公司主营业务利润的78.41%。2004年公司实现商品房销售收入5.15亿元，约占天津市当年市场份
额的1.19%。
占公司主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的业务主要有商品房销售和房屋出租。其
中：（1）报告期内，公司实现商品房销售收入51482.52万元，商品房销售成本35418.39万元，毛利
率31.2%；（2）报告期内，公司出租业务实现出租收入4717.20万元，出租成本783.27万元，毛利
率83.39%。
(4)主营业务分地区情况表
单位:元币种:人民币
占主营业务收 占主营业务利
分地区 主营业务收入 主营业务利润
入比例(%) 润比例(%)
天津市 561,997,178.98 100 170,857,325.69 100
其中:关联交易
合计 / /
内部抵消 / /
合计 561,997,178.98 100 170,857,325.69 100
(5)生产经营的主要产品及市场占有率情况的说明
报告期内，公司主营业务仍然是以房地产开发及销售为主，其占公司主营业务收入的91.61%，
占公司主营业务利润的78.41%。2004年公司实现商品房销售收入5.15亿元，约占天津市当年市场份
额的1.19%。
(6)占主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品
单位:元币种:人民币
分行业或分产品 主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
房地产开发经营 514,825,221.96 354,183,850.14 31.20
出租 47,171,957.02 7,832,733.11 83.38
商品房销售 514,825,221.96 354,183,850.14 31.20
房屋出租 47,171,957.02 7,832,733.11 83.38
2、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
(1)主要控股公司的经营情况及业绩
单位:元币种:人民币
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 资产规模 净利润
天津华升房地产发展有 房地产开发、建设、销售
50,000,000.00 179,161,396.74 -440,830.16
限公司 及材料销售
房地产开发、建设、销
天津吉利大厦有限公司 售、物业管理，餐饮娱乐 66,618,000.00 141,173,848.22 8,649,926.07
等
天津市华驰租赁有限公 场地租赁、餐饮、娱乐、
3,000,000.00 20,879,227.97 131.24
司 室内装修等
天津市津茂置业有限公 房地产开发及商品房销
60,000,000.00 59,387,885.03 -662,560.78
司 售、租赁、中介服务
房地产开发及商品房销
天津海景实业有限公司 100,000,000.00 99,053,888.140 -1,009,861.76
售、企业投资咨询服务
3、主要供应商、客户情况
单位:元币种:人民币
前五名供应商采购金额合计 占采购总额比重
前五名销售客户销售金额合计 8,775,798.50 占销售总额比重 1.56
4、在经营中出现的问题与困难及解决方案
1、2004年，公司面对日趋紧缩的房地产信贷市场，一方面落实到期贷款的转贷计划，另一方面
积极与银行接触，拓展融资渠道，年内新增贷款3.3亿元，并取得工商银行5亿元授信额度。另外，
随着新项目开发建设对资金需求的增加，公司加大了统收统支力度，强化对现金流量的过程管理，保
证各进款环节接口严密，资金运作更加健康有序，使有限的资金在土地项目竞标、工程款拨付、保证
工程进度等方面发挥了较大作用。
2、进一步调整、优化资产结构，对部分资金需求大、投资回收期较长的项目（如南门西BC、
海河水上运动世界）积极运做，通过创新开发模式，吸引外部投资者合作开发，实现强强联合，加快
了项目的实施进程，使资产质量显著提升。
3、公司在银行贷款总额增加3.3亿元的情况下，通过减少短期贷款、转高息贷款为低息贷款、
使长期贷款利率转为基准利率等手段降低了贷款成本，由于土地储备的增加，采取利息资本化后，节
约了财务费用，使财务费用与去年同期相比有所下降。
（三）公司投资情况
报告期内公司投资额为65,951.79万元人民币，比上年减少42,829.72万元人民币，减少的比例
为-39.37％。
1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
（1）海景公寓项目：该项目位于海河综合开发"六大节点"之一的"水上运动世界"范围内，总建
筑面积5.83万平方米，总投资2.4亿元，已全配套竣工。10月份，海景假日开盘销售，极具时代感
的楼栋外檐和环境展示，颇受消费者青睐，住宅房屋购销两旺，呈现出良好的销售态势。报告期内，
该项目完成合同销售面积15288.87平方米，合同金额8499.28万元。
（2）天发科技园（原新纪元）项目：该项目位于天津市华苑新技术产业园区内，总建筑面积
31412.06平方米，总投资8000万元，项目定位于小型科技公司、办公用房。自2004年上半年开盘销
售以来，因其良好的位置，合理的定价，准确的定位，销售情况良好，签订合同销售面积19663.94
平方米，合同金额6189.71万元，预计年内清盘。
（3）城南 新世家项目：即南门西A地块项目，该项目位于天津市中心区域，地理位置优越，全
部为中高层建筑组成的高档楼盘，主要以住宅为主。项目总建筑面积143057平方米，计划总投资
4.34亿元。该项目2004年下半年全面开工，目前已完成基础部位的施工。该项目的前期销售策划、
市场定位等工作已完成，预计在春季房交会上推出。
（4）经济适用房02号项目：该项目位于天津瑞景居住区，属于经济适用房项目，总建筑面积
137764平方米，计划总投资3.8亿元。该项目目前正在进行基础施工，预计年底前竣工。该项目计划
上半年开盘销售。
（5）经济适用房03号项目：该项目位于天津市东丽区雪山路东侧，属经济适用房项目，总建筑
规模96307.12平方米，计划总投资2.7亿元。目前该项目已全面开工建设。该项目计划上半年开盘销
售。
（6）经济适用房07号项目：该项目位于天津瑞景居住区，属于经济适用房项目，总建筑面积
179200平方米，计划总投资5.82亿元。该项目计划3月底开工。该项目计划三季度前开盘销售。
（7）王兰庄项目：该项目坐落在津淄公路以西、王兰庄村珠江道规划线北侧，具有良好的地理
优势,周围已经建成住宅约200万平方米,周边环境优雅,是别墅区、消闲区的理想选择。项目占地约
400余亩,公司还对王兰庄项目周边220多亩地块进行了统筹规划，使该项目总占地规模达到620多
亩，拟规划建筑规模达到45万平方米，计划总投资12.4亿元。截止报告期末，公司已对该项目累计
投入资金2.95亿元。目前，该项目正在进行规划设计，其它用地手续正在办理之中。
（8）吉利A项目：该项目主要为公建和住宅，规划总建筑面积44702平方米，计划总投资2.2
亿元。公司四届十五次董事会决议转让开发该项目的子公司天津泽达房地产开发有限公司的股权，由
于天津市房地产市场持续向好，经公司研究决定，决定放弃该公司股权转让，改为自行开发建设。目
前已完成地下部分的施工。
（9）南门西B、C地块项目：该项目位于天津市中心区域，与城南?新世家项目紧邻，规划为24
万平方米的大型公建，由公司下属子公司天津市津茂置业有限责任公司开发建设，目前正在进行前期
规划设计。
（10）海河水上运动世界项目：由公司控股子公司天津海景实业有限公司开发建设海河水上运动
世界项目。该项目总规划用地约80.5公顷，规划新建、改建的地上建筑面积约80万平方米，总投资
额约46亿元。目前各项工作正在有序开展。
(11)杨庄子项目：是海河水上运动世界项目的一部分，报告期内，公司将杨庄子项目转由天津海
景实业有限公司开发建设，并将截至到2004年9月30日已对该项目的前期投入费用约4.9亿元作为
对该项目的追加投入。合作方按投资比例分别投入该项目建设资金。
（四）报告期内公司财务状况经营成果分析
单位:元币种:人民币
增减幅度
项目名称 期末数 期初数 增减额
（％）
总资产 3,550,169,182.71 3,178,469,898.98 371,699,283.73 11.69
主营业务利润 170,857,325.69 191,497,868.81 -20,640,543.12 -10.78
净利润 15,718,668.60 20,880,374.79 -5,161,706.19 -24.72
现金及现金等价物净增加额 145,742,944.76 130,246,333.18 15,496,611.58 11.90
股东权益 1,675,473,454.52 1,659,958,781.86 15,514,672.66 0.93
（1）总资产与期初相比增长11.69%，主要是由于报告期内公司商品房销售回款增加，以及公司
贷款增加所致；
（2）主营业务利润与上期相比下降10.78%，主要由于报告期内公司销售项目比上期有所减少，
商品房销售收入减少所致；
（3）净利润与上期相比减少24.72%，主要是报告期内公司销售收入比上期有所减少。
（五）董事会日常工作情况
1、董事会会议情况及决议内容
1)、公司四届十三次董事会会议于2004年2月22日以通讯方式召开。本公司应到董事13名，
实到董事13名，其中独立董事朱玉栓委托独立董事罗永泰，董事周宏光、白小龙委托董事张连选、
董事白雅文委托董事王大铮行使表决权，会议符合《公司法》和《公司章程》的规定，表决有效。通
过了公司关于与浙江阳光集团股份有限公司组建合资公司共同开发项目的议案。
2)、公司四届十四次董事会会议于2004年3月31日在天津市华富宫大饭店南楼多功能厅召开。
应出席会议的董事13名，实际出席会议的董事13名，其中独立董事王建廷委托独立董事罗永泰出席
会议并行使表决权，会议由董事长张连选先生主持，公司全体监事和高管人员列席了会议，会议符合
《公司法》和《公司章程》的规定，表决有效。
1、审议通过了公司2003年度总经理工作报告；
3、审议通过了公司2003年度财务决算报告；
4、审议通过了公司2003年度利润分配及分红派息预案的议案，以2003年12月31日
423707417股为基数，每10股分配红利0.40元（含税）；
5、审议通过了修改公司章程的议案；
6、审议通过了修改公司独立董事制度的议案；
由原来公司董事会设"四名独立董事"改为公司董事会设"五名独立董事"。
7、审议通过了公司董事会调整公司董事的议案；
经公司董事会提名委员会提议，对本公司现有董事成员进行部分调整，白雅文女士不再担任本公
司董事。
8、审议通过了公司董事会提名独立董事候选人的议案；
经公司董事会提名委员会提议，提名孔繁昌先生为本公司独立董事候选人。
9、审议通过了关于成立和调整公司董事会专业委员会的议案；
10、审议通过了关于公司高级管理人员人事变动的议案；
由于工作原因，公司副总经理马秀兰女士不再担任公司副总经理职务。
11、审议通过了公司变更利息资本化审批办法的议案；
12、审议通过了关于公司资产减值准备的议案。
13、审议通过了公司关于核销资产事项的议案；
14、审议通过了关于公司委托经营的议案；
15、审议通过了关于公司委托经营的议案；
16、审议通过了召开公司2003年度股东大会的议案。具体会议召开的通知另行公告。
其中第3、4、5、7、8项须经公司2003年度股东大会审议通过后实施。
3)、公司四届十五次董事会会议于2004年4月28日在天津市华富宫大饭店南楼会议室召开。应
出席会议的董事13名，实际出席会议的董事13名，其中独立董事徐春立、王建廷、朱玉栓委托独立
董事罗永泰，董事白雅文委托董事王大铮、董事白小龙委托董事张连选出席会议并行使表决权，会议
由董事长张连选先生主持，公司全体监事和高管人员列席了会议，会议符合《公司法》和《公司章
程》的规定，表决有效，1、通过了公司2004年第一季度报告的议案；
2、通过了公司参股公司转让股权的议案：
将本公司持有的天津泽达房地产开发有限公司44%的股权（转让价格880万元人民币）转让给
天津亚得置业发展有限责任公司，在此项股权转让后，本公司仍持有天津泽达房地产开发有限公司
5%的股份。
4)、公司四届十六次董事会会议于2004年5月27日在天津市华富宫大饭店南楼5楼会议室召
开。应出席会议的董事13名，实际出席会议的董事13名，其中独立董事朱玉栓、王建廷委托独立董
事罗永泰，董事张连选委托董事张建台、董事白小龙、白雅文委托董事王大铮、董事周宏光委托董事
陈长来出席会议并行使表决权，会议由董事长张连选先生授权董事总经理张建台先生主持，公司全体
监事和高管人员列席了会议，会议符合《公司法》和《公司章程》的规定，表决有效，1、通过了修
改公司章程的议案：
2、通过了公司投资瑞景项目的议案：
以上两项议案提请公司2003年度股东大会审议。
5)、公司四届十七次董事会会议于2004年6月23日以通讯方式召开。本次会议应到董事13
名，实到董事12名，其中独立董事朱玉栓委托独立董事罗永泰，董事周宏光委托董事张连选，董事
白小龙委托董事王大铮行使表决权。董事白雅文因工作原因未参加本次董事会议案表决。会议符合
《公司法》和《公司章程》的规定，表决有效，通过了公司关于与北京天鸿宝业房地产股份有限公司
组建合资公司共同开发项目的议案。
6)、公司四届十八次董事会会议于2004年8月18日以通讯方式召开。应出席会议的董事13
名，实际出席会议的董事13名，其中朱玉栓独立董事委托罗永泰独立董事，周宏光董事委托张连选
董事长出席会议并行使表决权，会议符合《公司法》和《公司章程》的规定，表决有效，通过了公司
2004年半年度报告及报告摘要的议案。
7)、公司四届十九次董事会会议于2004年10月26日在天津市华富宫大饭店南楼会议室召开。
应出席会议的董事13名，实际出席会议的董事13名，其中董事白小龙委托董事王大铮出席会议并行
使表决权，会议由董事长张连选先生主持，公司全体监事和高管人员列席了会议，会议符合《公司
法》和《公司章程》的规定，表决有效。
1、审议通过了公司总经理工作报告；
2、审议通过了公司2004年第三季度报告；
3、审议通过了公司关于合作开发南门西B、C商业项目的议案；
4、审议通过了公司关于合作开发海河水上运动世界项目的议案；
5、审议通过了公司关于合作开发杨庄子项目的议案；
6、审议通过了公司关于投资津经济适用房（招）2004?3号项目的议案；
7、审议通过了公司关于增补董事会专业委员会组成人员的议案；
8、审议通过了提议召开2004年第一次临时股东大会的议案。会议召开的具体事宜另行公告。
其中第3、4、5项须经公司2004年第一次临时股东大会审议通过。。
8)、公司四届二十次董事会会议于2004年11月24日在天津市华富宫大饭店南楼会议室召开。
应出席会议的董事13名，实际出席会议的董事13名，其中董事周宏光委托董事张连选出席会议并行
使表决权，会议由董事长张连选先生主持，公司全体监事和高管人员列席了会议，会议符合《公司
法》和《公司章程》的规定，表决有效，通过了公司关于聘任财务审计会计师事务所的议案。此议案
须经公司2004年第一次临时股东大会审议，并提请股东大会授权董事会与该会计师事务所协商确定
审计费等相关事宜。
2、董事会对股东大会决议的执行情况
公司本报告期召开了2003年度股东大会和2004年第一次临时股东大会，两次股东大会共审议通
过了12项议案。其中2003年度分红派息已于2004年7月19日发放；修改公司章程的议案已执行完
毕，并在公司网站和上海证券交易所网站公布；调整董事完毕，新任公司独立董事孔繁昌先生在年度
股东大会后已经参与董事会决策；投资瑞景项目已中标，目前已开工；合作开发南门西B、C地块项
目已由公司持有35%股份的天津市津茂置业有限公司开发建设；合作开发海河水上运动世界项目已
由公司控股的天津海景实业有限公司开发建设；聘任中喜会计师事务所的议案已在2004年第一次股
东大会审议通过后，签署了聘任协议。
（六）利润分配或资本公积金转增预案
2004年度拟按每股0.04元（含税）分配现金红利，需用分红资金16,948,296.68元，期末未分配
利润为63,064,470.44元，结转至以后年度分配。
（七）注册会计师对公司控股股东及其他关联方占用资金情况的专项说明
天津市房地产发展（集团）股份有限公司全体股东：
我们接受委托，对天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称天房发展）控股股东及其
他关联方（以下简称关联方）截止2004年12月31日占用天房发展资金情况进行专项审核。提供真
实、合法、完整的与关联方资金占用相关资料是天房发展管理当局的责任。我们的责任是在实施审核
工作的基础上对关联方占用天房发展资金情况发表审核意见。
我们的审核是根据中国证券监督管理委员会《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对
外担保若干问题的通知》（证监发[2003]56号）进行的。我们的审核工作包括在审核会计账簿记录、
查阅合同协议等相关资料。我们相信，我们的审核工作为发表意见提供了合理的基础。
未发现天房发展以《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》
（证监发[2003]56号）第一条第二款所列举的方式将资金直接或间接地提供给控股股东及其他关联方
使用。
截至2004年12月31日，天房发展及其控股子公司不存在对外担保情况。
中喜会计师事务所有限责任公司
关联方资金占用及偿还情况
单位:万元币种:人民币
与上市公 本年增 本年减 占用方
资金占用方 期初数 期末数 占用原因 偿还方式
司关系 加数 少数 式
天津市房地产开发经营集团有
母公司 9.86 9.86 经营 租金 转账
限公司
货币资金
天津市天房物业管理有限公司 参股公司 485.21 45.58 -0.36 531.15 经营 租赁及往来款
及转账
林克森华澳（天津）房地产开
参股公司 2,642.60 511.75 500.00 2,654.35 经营 往来款 转账
发有限公司
天津泽达房地产开发有限公司 参股公司 -1,447.1 -378.52 -659.55 -1,166.13 经营 往来款 转账
天津凯华房地产开发有限公司 参股公司 -452.70 -452.70 非经营 往来款
天津大树房地产经营销售有限
参股公司 50.00 50.00 非经营 货币资金
公司
华伟装饰工程（天津）有限公
参股公司 -151.69 -151.69 非经营 往来款
司
天津市天房房地产销售有限公
参股公司 25.75 25.75 非经营 转账
司
天津市天房科技发展有限公司同一母公司 11.14 2.90 14.04 经营 工程款
（八）公司独立董事关于对外担保的专项说明及独立意见
根据中国证券监督管理委员会《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问
有关情况进行了调查，并审查了中喜会计师事务所有限责任公司出具的审计报告、专项核查报告，本
着求实、负责的原则，对公司关联方资金往来和担保情况以及公司执行证监发[2003]56号文件的情况
作如下说明和独立意见：
1、公司除与关联方发生正常的经营性资金往来外，没有发生控股股东及关联方违规占用公司资
金的情况；
2、公司严格遵守法律法规的规定，没有拆借资金给控股股东使用的情况；
3、公司不存在对外担保的情况；
4、公司已经按照证监发[2003]56号文件的要求对《公司章程》相关条款进行了修改，对公司对
外担保的审批程序、被担保对象的资信标准等作出了规定。
综上所述，我们认为公司严格按照《公司章程》及有关法律法规的规定，严格控制了对外担保
的风险，正常的经营性资金往来合规，信息披露规范，符合中国证券监督管理委员会《关于规范上市
公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》（证监发[2003]56号）的规定。
独立董事：孔繁昌、罗永泰、朱玉栓、徐春立、王建廷
九、监事会报告
（一）监事会的工作情况
1、公司四届八次监事会议于2004年3月30日在华富宫大饭店召开，应出席监事四名，实到四
名。会议符合《公司法》和《公司章程》的规定，表决有效。
1、审议通过监事会在四届十四次董事会上的发言；
2、审议通过监事会2003年度工作报告；
3、审议通过公司2003年度总经理工作报告；
5、审议通过公司2003年度财务决算报告；
6、审议通过公司2003年度利润分配及分红派息预案的议案；
7、审议通过修改公司章程的议案；
8、审议通过公司变更利息资本化审批办法的议案；
9、审议通过关于公司资产减值准备的议案；
10、审议通过关于公司资产核销事项的议案；
2003年度公司加大清理应收款项、盘活资产的力度，在对库存产品积极促销的同时，与司法部
门联合对公司历史遗留的应收款项积极组织清收。但仍有部分资产无法收回，形成坏账。公司根据
"关于加强财产减值、核销、财务内部控制制度"的有关规定，将部分资产予以核销处置是正确的，符
合有关规定的，有利于改善公司财务结构，提高资产质量。
11、审议通过关于公司委托经营的议案；
12、审议通过关于召开2003年度股东大会的议案；
13、审议通过关于增补职工代表王培光为监事的议案。
2、公司四届九次监事会议于2004年10月25日在华富宫大饭店会议室召开，应出席监事五名，
实到五名。会议符合《公司法》和《公司章程》的规定，表决有效。
1、审议通过了总经理工作报告；
2、审议通过了公司2004年第三季度报告；
3、审议通过了公司关于合作开发南门西B、C商业项目的议案；
4、审议通过了公司关于合作开发海河水上运动世界项目的议案；
5、审议通过了公司关于合作开发杨庄子项目的议案；
6、审议通过了公司关于投资津经济适用房（招）2004?3号项目的议案；
7、审议通过了公司提议召开2004年第一次临时股东大会的议案；
8、审议通过了监事会在四届十九次董事会上的发言。
本报告期内，监事会列席了董事会的全部会议，并在第一时间了解董事会以通讯方式召开的工作
会议。董事会成员及高级管理人员勤奋工作，卓有成效。特别是在规范和完善法人治理结构方面，认
真履行公司章程和股东大会赋予的各项职责。真实、准确、及时、完整地做好信息披露。在完成
2004年各项经济指标的各个方面都取得较好的效果，使公司在激烈的市场竞争中进一步夯实了基
础，保持了良好的发展势头
（二）监事会对公司依法运作情况的独立意见
本年监事会成员分别列席了各次董事会会议，对公司决策和运作情况进行了监督。监事会认为，
本年度公司各项决策程序合法，公司董事会认真履行了《公司法》和《公司章程》所赋予的各项职
权，公司董事及经营管理人员执行公司职务时没有违法法律、法规、公司章程、损害公司及股东利益
的行为。
（三）监事会对检查公司财务情况的独立意见
监事会对公司的2004年度的财务状况进行了监督检查，并确认中喜会计师事务所出具的2004年
度财务审计报告，其真实反映了公司2004年度财务状况和经营成果。
（四）监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内公司与天津市天房房地产销售有限公司签订委托代理销售合同，将部分商品房委托给天
津市天房房地产销售有限公司销售。监事会认为，该交易过程中双方遵循了平等、自愿、等价、有偿
的原则，定价依据充分、合理，没有损害公司和股东的利益。
十、重要事项
（一）重大诉讼仲裁事项
本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。
（二）报告期内公司收购及出售资产、吸收合并事项
本年度公司无收购及出售资产、吸收合并事项。
（三）报告期内公司重大关联交易事项
1、购买商品、接受劳务的重大关联交易
占同类
关联交易 关联交易 关联交 关联交易金 交易额 结算 市场 对公司利润
关联方
内容 定价原则 易价格 额 的比重 方式 价格 的影响
(％)
天津市大树房地产经
代理销售 市场价格 5,892,963.00 55.33
营销售有限公司
天津市天房房地产销
代理销售 市场价格 1,125,454.50 10.57
售有限公司
天津市天房物业管理
委托经营 市场价格 439,061.28 100
有限公司
天津市房地产发展
出租房屋 98,591.58 0.21
(集团)股份有限公司
天津市房地产发展
承租土地 13,120.40 100
(集团)股份有限公司
1、公司与参股公司-天津市大树房地产经营销售有限公司（以下简称大树公司）于2004年4
月，签订了《瑞江花园商品房销售代理协议书》及补充，双方约定，公司建设的河西区瑞江花园由大
树公司代理销售，宣传费用改由大树公司承担，其代理费从5月份起由原来的售价总额的1%提高为
2%，2002年所签协议终止执行。
2、公司于2003年10月30日与天房物业管理有限公司签订《协议书》，将长寿公寓、圣德园、
体院北等住宅小区的部分散房，面积共计6501.81平方米、天娇园公寓内的租赁用房830.25平方米，
委托给天房物业经营管理，委托时间：2003年11月1日至2006年10月31日。委托经营管理期间，
上述资产发生相关费用及经营收入均由天房物业承担和享有。上述资产发生的折旧、摊销等费用，由
天房物业负担。
3、公司于2003年10月与天津市天房房地产销售有限公司签订《万德花园销售代理合同书》，
双方约定，公司建设的万德花园由该公司代理销售，其价格按双方认可的均价销售，并按售价总额计
提1.5%的代理费。
4、公司于2004年10月15日与天津市天房房地产销售有限公司签订委托代理销售合同，拟将公
司开发拥有的海景公寓项目委托天津市天房房地产销售有限公司代理销售，代理销售面积57346.36
平方米。天津市天房房地产销售有限公司按公司指定价格进行代理销售并按1.5%计提销售代理费。
5、公司于2004年12月8日与天津市天房房地产销售有限公司签订委托代理销售合同，拟将公
司开发拥有的天发科技园项目委托天津市天房房地产销售有限公司代理销售，代理销售面积31139平
方米。天津市天房房地产销售有限公司按公司指定价格进行代理销售并按1.5%计提销售代理费。
6、公司与控股公司-天津市房地产开发经营集团有限公司，根据房屋租赁变动情况于2004年1
月1日，解除了原《办公用房租赁合同》，重新签订《房屋租赁合同》，将本公司云翔大厦1825.77
平方米出租给该公司使用，租赁期限为10年，从2004年1月1日起至2013年12月31日止。公司
每年应收房屋租金98,591.58元。
（四）重大合同及其履行情况
1、托管情况
本年度公司无托管事项。
2、承包情况
本年度公司无承包事项。
3、租赁情况
本年度公司无租赁事项。
4、担保情况
本年度公司无担保事项。
5、委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
6、其他重大合同
（1）海河杨庄子项目。为积极参与海河综合开发、加大公司项目储备力度，公司于2003年6月
30日与天津市滨河投资发展有限公司就"海河水上运动世界项目中杨庄子高级公寓开发事宜"签订了
《土地整理及前期规划、配套工作委托协议》。公司委托天津市滨河投资发展有限公司完成海河水上
运动世界杨庄子片11.71公顷的土地整理、规划招标、前期配套等工作。公司负责按期支付相关费用
及拆迁用房。截止报告期末，拆迁工作已全部完成，公司按照合同规定、实际进度支付金额4.9亿
元。
（2）报告期内公司与北京天鸿宝业房地产股份有限公司共同投资成立天津海景实业有限公司。
该公司注册资金1亿元人民币，其中本公司出资5000万元，占该公司股份50%；北京天鸿宝业房地
产股份有限公司出资5000万元，占该公司股份50%。
（3）公司于2004年10月28日与天津海景实业有限公司就合作开发"海河水上运动世界项目中
杨庄子片（A、B地块）"签订协议。公司将杨庄子项目转由天津海景实业有限公司开发建设，并将
截至到2004年9月30日已对该项目的前期投入费用约4.9亿元作为对该项目的追加投入。合作方按
投资比例分别投入该项目建设资金。
（4）公司在1998年11月12日与天津市西青区李七庄街王兰庄村民委员会签订征用土地协议书
的基础上，2003年6月30日公司与天津市西青区李七庄街王兰庄村民委员会签订了补充协议书，征
用天津市西青区李七庄街王兰庄村民委员会土地400亩用于建设开发，协议付给天津市西青区李七庄
街王兰庄村民委员会补偿费约人民币2.44亿元（按天津市西青区李七庄街王兰庄村民委员会现有土
地面积以61万元/亩计算，并据此对补偿费总额进行调整）。截至2004年12月31日，公司已对该
项目累计投入资金2.95亿元，已取得该项目的开发经营权。
（5）报告期内公司与浙江阳光集团股份有限公司组建天津市阳光天房置业有限责任公司，该公
司注册资金6000万元人民币，本公司出资1800万元，占合资公司股份30%；浙江阳光集团股份有限
公司出资4200万元，占合资公司股份70%。世纪阳光控股集团有限公司受让浙江阳光集团股份有限
公司所持就所持天津市阳光天房置业有限责任公司全部股份后，于报告期内将所持天津市阳光天房置
业有限责任公司5%、33%、32%的股份分别以300万元、1980万元、1920万元的价格转让给本公
司、浙江华庭股份有限公司、上海澳庭家具有限公司。此次转让后，天津市阳光天房置业有限责任公
司更名为天津市津茂置业有限责任公司，世纪阳光控股集团有限公司不再持有股份，该公司注册资金
6000万元人民币，其中本公司出资2100万元，占该公司股份35%；浙江华庭股份有限公司出资1980
万元，占该公司股份33%；上海澳庭家具有限公司出资1920万元，占该公司股份32%。
（五）公司或持有5%以上股东对公开披露承诺事项的履行情况
报告期内或持续到报告期内，公司或持股5%以上股东没有承诺事项。
（六）聘任、解聘会计师事务所情况
报告期内，公司改聘了会计师事务所，公司原聘任天津五洲联合合伙会计师事务所为公司的境内
审计机构，支付其上一年度审计工作的酬金共约550,000元人民币，截止上一报告期末，该会计师事
务所已为本公司提供了10年审计服务。公司现聘任中喜会计师事务所有限责任公司为公司的境内审
计机构，拟支付其年度审计工作的酬金共约400,000元人民币。
（七）公司、董事会、董事受处罚及整改情况
报告期内公司、公司董事会及董事均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所
的公开谴责。
（八）其它重大事项
报告期内公司无其他重大事项。
十一、财务会计报告
（一）、审计报告
审计报告
中喜审字（2005）第01269号
天津市房地产发展（集团）股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的贵公司2004年12月31日的资产负债表和合并资产负债表、2004年度的利润
及利润分配表和合并利润及利润分配表、2004年度现金流量表和合并现金流量表。这些会计报表的
编制是贵公司管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些会计报表发表意见。
我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信会计报表是否不存在重
大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证据，评价管理当局在编制会
计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价会计报表的整体反映。我们相信，我们的
审计工作为发表意见提供了合理的基础。
我们认为，上述会计报表符合国家颁布的《企业会计准则》和《企业会计制度》的规定，在所有
重大方面公允地反映了贵公司2004年12月31日的财务状况以及2004年1至12月的经营成果和现
金流量。
中喜会计师事务所有限责任公司
中国注册会计师：孙红卫、孟从敏
中国北京西长安街88号
2005年3月29日
（二）财务报表
资产负债表
2004年12月31日
编制单位:天津市房地产发展(集团)股份有限公司 单位:元币种:人民币
附注 合并 母公司
项目
合并 母公司 期初数 期末数 期初数 期末数
流动资产：
货币资金 333,996,183.22 479,739,127.98 306,302,351.77 403,672,598.58
短期投资 6,854,000.00 6,854,000.00
应收票据
应收股利 6,081,580.46 10,884,831.54
应收利息
应收账款 42,580,457.29 20,255,531.86 43,675,509.79 20,255,531.86
其他应收款 116,183,380.76 88,712,763.58 137,223,556.65 106,311,471.14
预付账款 463,980,857.57 501,097,488.10 581,317,451.39 618,153,908.20
应收补贴款
存货 1,806,407,952.80 2,064,108,283.20 1,634,676,659.10 1,941,290,933.53
待摊费用 53,880.00 95,265.24 1,800.00
一年内到期的长期债权投
资
其他流动资产
流动资产合计 2,770,056,711.64 3,154,008,459.96 2,716,131,109.16 3,100,571,074.85
长期投资：
长期股权投资 130,161,265.39 127,412,483.59 209,124,841.75 282,302,708.01
长期债权投资
长期投资合计 130,161,265.39 127,412,483.59 209,124,841.75 282,302,708.01
其中：合并价差 13,300,976.55 10,320,296.40
其中：股权投资差额 -6,085,188.46 -5,727,236.18 6,891,788.09 4,593,060.22
固定资产：
固定资产原价 264,237,201.71 264,517,075.28 143,684,719.79 149,538,007.90
减：累计折旧 102,766,163.29 103,552,638.50 24,402,824.76 29,541,384.63
固定资产净值 161,471,038.42 160,964,436.78 119,281,895.03 119,996,623.27
减：固定资产减值准备 627,730.74 624,430.74
固定资产净额 160,843,307.68 160,964,436.78 118,657,464.29 119,996,623.27
工程物资
在建工程 12,712,902.70 13,066,700.42 12,712,902.70 13,066,700.42
固定资产清理 90,088.40 151,888.40
固定资产合计 173,646,298.78 174,031,137.20 131,522,255.39 133,063,323.69
无形资产及其他资产：
无形资产
长期待摊费用 10,246,000.57 8,977,659.79 9,890,163.56 8,963,993.12
其他长期资产 94,359,622.60 85,739,442.17
无形资产及其他资产合计 104,605,623.17 94,717,101.96 9,890,163.56 8,963,993.12
递延税项：
递延税款借项
资产总计 3,178,469,898.98 3,550,169,182.71 3,066,668,369.86 3,524,901,099.67
流动负债：
短期借款 603,000,000.00 507,500,000.00 558,000,000.00 482,500,000.00
应付票据 160,000,000.00 150,000,000.00 160,000,000.00 150,000,000.00
应付账款 64,529,186.72 57,908,525.46 62,952,687.26 56,622,882.99
预收账款 96,182,773.01 106,218,998.55 91,516,213.36 102,196,227.22
应付工资
应付福利费 -1,529,593.30 -1,109,292.80 -2,295,280.56 -1,537,021.07
应付股利 45,317,093.90 31,321,874.60 44,824,711.35 29,720,790.90
应交税金 786,024.23 -3,848,592.48 -596,180.90 -5,215,341.89
其他应交款 -160,281.13 8,528.88 -161,365.33 7,665.32
其他应付款 56,360,928.60 70,652,095.12 49,452,640.45 220,835,177.87
预提费用 57,219,034.57 61,021,029.39 54,996,936.64 58,864,852.02
预计负债
一年内到期的长期负债 498,500,000.00 498,500,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,081,705,166.60 1,478,173,166.72 1,018,690,362.27 1,592,495,233.36
长期负债：
长期借款 386,500,000.00 255,000,000.00 386,500,000.00 255,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
其他长期负债 18,074,638.00 18,074,638.00
长期负债合计 404,574,638.00 273,074,638.00 386,500,000.00 255,000,000.00
递延税项：
递延税款贷项
负债合计 1,486,279,804.60 1,751,247,804.72 1,405,190,362.27 1,847,495,233.36
少数股东权益 32,231,312.52 123,447,923.47
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 423,707,417.00 423,707,417.00 423,707,417.00 423,707,417.00
减：已归还投资
实收资本（或股本）净额 423,707,417.00 423,707,417.00 423,707,417.00 423,707,417.00
资本公积 982,023,174.44 982,103,815.60 982,023,174.44 982,103,815.60
盈余公积 184,613,637.47 189,649,454.80 182,428,180.16 187,143,780.74
其中：法定公益金 49,174,475.18 50,746,342.04 49,174,475.18 50,746,342.04
未分配利润 69,614,552.95 63,064,470.44 73,319,235.99 67,502,556.29
拟分配现金股利 16,948,296.68 16,948,296.68
外币报表折算差额
减：未确认投资损失
所有者权益（或股东权
1,659,958,781.86 1,675,473,454.52 1,661,478,007.59 1,677,405,866.31
益）合计
负债和所有者权益（或股
3,178,469,898.98 3,550,169,182.71 3,066,668,369.86 3,524,901,099.67
东权益）总计
公司法定代表人:张连选 主管会计工作负责人:王大铮 会计机构负责人:纪建刚
利润及利润分配表
2004年
编制单位:天津市房地产发展(集团)股份有限公司 单位:元币种:人民币
附注 合并 母公司
项目
合并 母公司 本期数 上期数 本期数 上期数
一、主营业务收入 561,997,178.98 720,520,894.68 454,984,253.69 658,342,936.21
减：主营业务成本 362,016,583.25 495,094,774.89 308,978,374.05 472,699,296.88
主营业务税金及附加 29,123,270.04 33,928,250.98 25,013,533.41 31,373,606.55
二、主营业务利润（亏损以
170,857,325.69 191,497,868.81 120,992,346.23 154,270,032.78
"-敽盘盍校?
加：其他业务利润（亏损以
283,400.00 537,772.03 283,400.00 564,275.28
"-敽盘盍校?
减:营业费用 28,996,143.34 35,716,533.58 24,351,659.14 33,836,235.08
管理费用 69,033,861.88 69,735,467.17 44,498,159.31 42,591,619.17
财务费用 39,215,898.60 40,622,127.73 37,191,877.75 38,119,710.17
三、营业利润（亏损以"-敽?
33,894,821.87 45,961,512.36 15,234,050.03 40,286,743.64
填列）
加：投资收益（损失以"-敽?
-1,880,673.35 1,370,259.72 7,535,616.10 -2,290.76
填列）
补贴收入
营业外收入 775,290.80 1,214,588.30 603,856.06 1,053,100.00
减：营业外支出 2,056,021.29 14,001,867.88 1,185,655.71 10,683,277.60
四、利润总额（亏损总额以
30,733,418.03 34,544,492.50 22,187,866.48 30,654,275.28
"-敽盘盍校?
减：所得税 10,801,574.23 14,114,625.52 6,340,648.92 9,773,900.49
减：少数股东损益 4,213,175.20 -450,507.81
加：未确认投资损失(合并报
表填列)
五、净利润（亏损以"-敽盘?
15,718,668.60 20,880,374.79 15,847,217.56 20,880,374.79
列）
加：年初未分配利润 69,614,552.95 71,946,587.28 73,319,235.99 75,651,270.32
其他转入
六、可供分配的利润 85,333,221.55 92,826,962.07 89,166,453.55 96,531,645.11
减：提取法定盈余公积 1,571,866.86 2,088,037.48 1,571,866.86 2,088,037.48
提取法定公益金 1,571,866.86 2,088,037.48 1,571,866.86 2,088,037.48
提取职工奖励及福利基金(合
284,637.10
并报表填列)
提取储备基金 160,108.38
提取企业发展基金 160,108.37
利润归还投资
七、可供股东分配的利润 81,584,633.98 88,650,887.11 86,022,719.83 92,355,570.15
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积 1,571,866.86 2,088,037.48 1,571,866.86 2,088,037.48
应付普通股股利 16,948,296.68 16,948,296.68 16,948,296.68 16,948,296.68
转作股本的普通股股利
八、未分配利润(未弥补亏损
63,064,470.44 69,614,552.95 67,502,556.29 73,319,235.99
以"-敽盘盍?
补充资料：
1.出售、处置部门或被投资 73,453.59 2,039,039.26 73,453.59 2,039,039.26
单位所得收益
2.自然灾害发生的损失
3.会计政策变更增加(或减少)
利润总额
4.会计估计变更增加(或减少)
利润总额
5.债务重组损失
6.其他
公司法定代表人:张连选 主管会计工作负责人:王大铮 会计机构负责人:纪建刚
现金流量表
2004年
编制单位:天津市房地产发展(集团)股份有限公司 单位:元币种:人民币
附注
项目 合并数 母公司数
合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 607,269,448.36 558,770,912.73
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 7,902,207.85 104,591,906.61
现金流入小计 615,171,656.21 663,362,819.34
购买商品、接受劳务支付的现金 614,508,332.58 605,806,958.79
支付给职工以及为职工支付的现金 22,461,763.39 14,484,414.71
支付的各项税费 49,316,652.18 38,629,729.79
支付的其他与经营活动有关的现金 54,334,704.58 43,858,489.77
现金流出小计 740,621,452.73 702,779,593.06
经营活动产生的现金流量净额 -125,449,796.52 -39,416,773.72
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 203,930.00 203,930.00
其中：出售子公司收到的现金 146,544.00
取得投资收益所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现
3,926,059.86 1,804,600.00
金
收到的其他与投资活动有关的现金
现金流入小计 4,129,989.86 2,008,530.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现
13,203,590.65 7,888,146.59
金
投资所支付的现金 71,000,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金
现金流出小计 13,203,590.65 78,888,146.59
投资活动产生的现金流量净额 -9,073,600.79 -76,879,616.59
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 89,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金 89,000,000.00
借款所收到的现金 952,000,000.00 917,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金
现金流入小计 1,041,000,000.00 917,000,000.00
偿还债务所支付的现金 680,500,000.00 625,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 80,233,657.93 77,833,362.88
其中：支付少数股东的股利 492,382.55
支付的其他与筹资活动有关的现金
其中：子公司依法减资支付给少数股东的现金
现金流出小计 760,733,657.93 703,333,362.88
筹资活动产生的现金流量净额 280,266,342.07 213,666,637.12
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额 145,742,944.76 97,370,246.81
补充材料
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 15,718,668.60 15,847,217.56
加：少数股东损益(亏损以"-敽盘盍? 4,213,175.20
减：未确认的投资损失
加：计提的资产减值准备 2,555,930.42 2,729,445.37
固定资产折旧 8,125,656.79 6,380,959.34
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 2,846,902.56 726,170.44
待摊费用减少（减：增加） -41,385.24 -1,800.00
预提费用增加（减：减少） 3,801,994.82 3,867,915.38
处理固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(减:
收益)
固定资产报废损失 335,614.15 48,796.37
财务费用 43,256,574.05 40,675,112.36
投资损失（减：收益） 1,880,673.34 -7,535,616.10
递延税款贷项（减：借项）
存货的减少（减：增加） -249,078,471.84 -306,614,274.43
经营性应收项目的减少(减：增加) 87,492,341.64 20,283,452.60
经营性应付项目的增加(减：减少) -46,557,471.01 184,175,847.39
其他
经营活动产生的现金流量净额 -125,449,796.52 -39,416,773.72
2．不涉及现金收支的投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净增加情况：
现金的期末余额 479,738,127.98 403,672,598.58
减：现金的期初余额 333,996,183.22 306,302,351.77
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 145,742,944.76 97,370,246.81
公司法定代表人:张连选 主管会计工作负责人:王大铮 会计机构负责人:纪建刚
合并资产减值表
2004年
编制单位:天津市房地产发展(集团)股份有限公司 单位:元币种:人民币
本期 本期减少数
项目 期初余额 期末余额
增加数 合计
坏账准备合计 20,133,612.68 4,478,958.37 1,347,247.43 23,265,323.62
其中：应收账款 7,074,528.24 1,347,247.43 5,727,280.81
其他应收款 13,059,084.44 4,478,958.37 17,538,042.81
短期投资跌价准备合计
其中：股票投资
债券投资
存货跌价准备合计 5,810,649.54 1,568,184.70 1,569,862.83 5,808,971.41
其中：库存商品 5,810,649.54 1,568,184.70 1,569,862.83 5,808,971.41
原材料
长期投资减值准备合计 34,414.04 0.00 34,414.04
其中：长期股权投资 34,414.04 0.00 34,414.04
长期债权投资
固定资产减值准备合计 627,730.74 627,730.74 0.00
其中：房屋、建筑物 624,430.74 624,430.74 0.00
机器设备 3,300.00 3,300.00 0.00
无形资产减值准备
其中：专利权
商标权
在建工程减值准备
委托贷款减值准备 206,000.00 206,000.00 0.00
资产减值合计 26,812,407.00 6,047,143.07 3,750,841.00 29,108,709.07
公司法定代表人:张连选 主管会计工作负责人:王大铮 会计机构负责人:纪建刚
母公司资产减值表
2004年
编制单位:天津市房地产发展(集团)股份有限公司 单位:元币种:人民币
本期 本期减少数
项目 期初余额 期末余额
增加数 合计
坏账准备合计 19,575,381.10 4,930,399.77 1,332,247.43 23,173,533.44
其中：应收账款 7,059,528.24 1,332,247.43 5,727,280.81
其他应收款 12,515,852.86 4,930,399.77 17,446,252.63
短期投资跌价准备合计
其中：股票投资
债券投资
存货跌价准备合计 5,808,971.41 1,568,184.70 1,568,184.70 5,808,971.41
其中：库存商品 5,808,971.41 1,568,184.70 1,568,184.70 5,808,971.41
原材料
长期投资减值准备合计 34,414.04 34,414.04
其中：长期股权投资 34,414.04 34,414.04
长期债权投资
固定资产减值准备合计 624,430.74 624,430.74
其中：房屋、建筑物 624,430.74 624,430.74
机器设备
无形资产减值准备
其中：专利权
商标权
在建工程减值准备
委托贷款减值准备 206,000 206,000
资产减值合计 26,249,197.29 6,498,584.47 3,730,862.87 29,016,918.89
公司法定代表人:张连选 主管会计工作负责人:王大铮 会计机构负责人:纪建刚
股东权益增减变动表
2004年
编制单位:天津市房地产发展(集团)股份有限公司 单位:元币种:人民币
项目 本期数 上期数
一、实收资本（或股本）
期初余额 423,707,417.00 423,707,417.00
本期增加数
其中：资本公积转入
盈余公积转入
利润分配转入
新增资本（股本）
本期减少数
期末余额 423,707,417.00 423,707,417.00
二、资本公积
期初余额 982,023,174.44 981,658,563.19
本期增加数 80,641.16 364,611.25
其中：资本（或股本）溢价
接受捐赠非现金资产准备
接受现金捐赠
股权投资准备
关联交易差价
拨款转入
外币资本折算差额
其他资本公积 80,641.16 364,611.25
本期减少数
其中：转增资本（或股本）
期末余额 982,103,815.60 982,023,174.44
三、法定和任意盈余公积
期初余额 135,439,162.29 131,629,759.41
本期增加数 3,463,950.47 4,176,074.96
其中：从净利润中提取数 3,463,950.47 4,176,074.96
法定盈余公积 1,571,866.86 2,088,037.48
任意盈余公积 1,571,866.86 2,088,037.48
储备基金 160,108.37
企业发展基金 160,108.38
法定公益金转入数
本期减少数 366,672.08
其中：弥补亏损
转增资本（或股本）
控股子公司清算 366,672.08
分派现金股利或利润
分派股票股利
期末余额 138,903,112.76 135,439,162.29
其中：法定盈余公积 71,303,551.76 69,731,684.90
任意盈余公积 65,093,886.93 63,522,020.07
储备基金 1,252,837.04 1,092,728.66
企业发展基金 1,252,837.03 1,092,728.66
四、法定公益金
期初余额 49,174,475.18 47,096,516.61
本期增加数 1,571,866.86 2,088,037.48
其中：从净利润中提取数 1,571,866.86 2,088,037.48
本期减少数 10,078.91
其中：其他集体福利支出
期末余额 50,746,342.04 49,174,475.18
五、未分配利润
期初未分配利润 69,614,552.95 71,946,587.28
本期净利润（净亏损以"-敽盘盍校? 15,718,668.60 20,880,374.79
本期利润分配 22,268,751.11 23,212,409.12
期末未分配利润（未弥补亏损以"-敽盘盍校? 63,064,470.44 69,614,552.95
公司法定代表人:张连选 主管会计工作负责人:王大铮 会计机构负责人:纪建刚
应交增值税明细表
2004年
编制单位:天津市房地产发展(集团)股份有限公司 单位:元币种:人民币
项目 金额
一、应交增值税
1．年初未抵扣数（以"-敽盘盍校?
2．销项税额
出口退税
进项税额转出
转出多交增值税
3．进项税额
已交税金
减免税款
出口抵减内销产品应纳税额
转出未交增值税
4．期末未抵扣数（以"-敽盘盍校?
二、未交增值税
1．年初未交数（多交数以"-敽盘盍校? 9,974.05
2．本期转入数（多交数以"-敽盘盍校?
3．本期已交数 9,974.05
4．期末未交数（多交数以"-敽盘盍校?
公司法定代表人:张连选 主管会计工作负责人:王大铮 会计机构负责人:纪建刚
会计报表附注
一、公司的基本情况
天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称公司或本公司），创建于1981年，前身为
天津市政府住宅统一建设办公室，后改建为天津市建设开发公司，1988年1月在建设开发公司的基
础上，组建了天津市房地产开发经营集团，是天津市最早成立的房地产综合开发企业。1992年5月
30日经天津市经济体制改革委员会以津体改委字（1992）33号文批准，实行股份制试点，更名为天
津市房地产发展（集团）股份有限公司，并经中国人民银行天津市分行津银金（1992）479号文件批
复，通过定向募集的方式向法人单位和内部职工发行股票，正式改组为股份有限公司，成为天津市第
一批股份制试点企业之一，1999年经天津市人民政府以津股批(1999)8号文件批复,公司注册资本由
627,414,835.00元按50%比例进行缩减,缩减后的股本为313,707,417.00元。根据中国证券监督管理委
员会证监发行字[2001]50号《关于核准天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行股票的通
知》，公司利用上海证券交易所交易系统，于2001年8月6日采用上网定价发行方式向社会公开发
行人民币普通股股票11000万股，至此，公司总股本金为423,707,417.00元。
公司是天津市首家以房地产为主，贸易流通为辅的大型企业集团，其经营范围为房地产开发及商
品房销售、危房改造、基础设施建设、建筑设计、物业管理、咨询、商业（内贸）、物资供销及仓储
业、货物运输等。
二、公司采用的主要会计政策、会计估计及合并会计报表的编制方法
1、会计制度
公司执行中华人民共和国财政部颁布的《企业会计准则》、《企业会计制度》和《合并会计报表
暂行规定》。
2、会计年度
公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
3、记账本位币
公司以人民币为记账本位币。
4、记账基础和计价原则
公司会计核算以权责发生制为基础，以历史成本为计价原则。
5、外币业务核算方法
公司会计年度涉及外币的经济业务，按业务发生时当月1日中国人民银行公布的市场汇价的中间
价（简称市场汇价）折合人民币记账，期末对外币账户的外币余额按市场汇价进行折算，统一调整账
面汇率，所产生的汇兑损益按规定进行账务处理。
6、现金等价物的确定标准
公司根据《企业会计准则－现金流量表》的规定，对持有的期限短（一般不超过三个月）、流动
性强、易于转换为已知金额现金、价值变动很小的投资，确认为现金等价物。
7、短期投资核算方法
短期投资，是指能够随时变现并且持有时间不准备超过1年(含1年)的投资，包括股票、债券、
基金等。短期投资按照以下原则核算：
（1）短期投资在取得时按照投资成本计量。短期投资取得时的投资成本按以下方法确定：
1）以现金购入的短期投资，按实际支付的全部价款，包括税金、手续费等相关费用。实际支付
的价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息单独核算，不构成
短期投资成本。
已存入证券公司但尚未进行短期投资的现金，先作为其他货币资金处理，待实际投资时，按实际
支付的价款或实际支付的价款减去已宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利
息，作为短期投资的成本。
2）投资者投入的短期投资，按投资各方确认的价值，作为短期投资成本。
3）接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的短期投资，或以应收债权换入的短期投资，按
应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为短期投资成本。
4）以非货币性交易换入的短期投资，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为短期
投资成本。
（2）短期投资持有期间的现金股利或利息，除已计入应收项目的现金股利或利息外，均应冲减
投资的账面价值。
（3）期末短期投资以成本与市价孰低计量，当市价低于成本时，按单项投资计提短期投资跌价
准备。
（4）处置短期投资时，将短期投资的账面价值与实际取得价款的差额，作为当期投资损益。
8、坏账损失的核算方法
（1）坏账的确认标准：
对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，如债务人已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重
不足等，作为坏账损失，冲销提取的坏账准备。
（2）坏账准备的计提：
公司采用备抵法核算坏账损失，即采用账龄分析法计提坏账准备金，按照年末应收款项余额扣除
纳入合并范围的公司之间应收款项后的金额计提坏账准备金。计提的比例为：
账龄 计提比例
1年以内 5%
1?年 10%
2?年 15%
3年以上 30%
9、存货核算方法
（1）存货分类为：原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品、出租开发产品、库存商品等，
主要包括土地开发、房屋开发、公共配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，以及对出
租房进行装饰等发生的出租房工程支出。开发成本按土地开发、房屋开发、公共配套设施和代建工程
等分类，并按成本项目进行明细核算。
（2）取得和发出的计价方法：各类存货按取得时的实际成本计价。对开发产品成本核算采用品
种法，直接费用按成本核算对象归集，开发间接费用按一定比例的分配标准分配，计入有关开发产品
成本；为开发房地产而借入的资金所发生的利息费用，在开发产品完工之前，计入开发成本或开发产
品成本；发出时采用个别认定法确定其实际成本，期末按成本与可变现净值孰低计价；对债务重组取
得债务人用以抵债的存货，以应收债权的账面价值为基础确定其入账价值；非货币性交易换入的存货
以换出资产的账面价值为基础确定其入账价值。
（3）低值易耗品采用一次摊销法核算。
（4）开发用地的核算方法：对纯土地开发项目，在开发成本科目中单独设置土地开发明细科
目，核算土地开发过程中所发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、购入土地使用权价款、交
纳土地使用权出让金、过户费及三通一平前期工程费等直接或间接费用，计算每平米的土地开发单位
成本，根据用途及使用面积，分别计算转入开发产品―其他项目；对连同房产整体开发的项目，其费
用可分清负担对象，一般按实际占用面积分摊计入商品房成本。
（5）公共配套设施费用的核算方法：因建设商品房住宅小区而一并开发建设的配套设备，按其
性质和用途不同分为两类：一类是开发小区内的公共配套设施，包括开发住宅小区内的道路、商店、
银行、邮局、派出所、消防、水塔等非营业性文教、卫生、行政管理等；另一类是开发小区外的无偿
交付管理部门使用的市政公共配套设施，其所需建设费用通过开发成本核算。公共配套设施费用的核
算内容是指非经营性公共配套设施发生的支出，凡与小区住宅建设同步开发的列入当期开发成本，凡
与小区住宅设施不同步进行的，将尚未发生的公共配套设施一般采取预提的方法，首先确定预提数
额，根据预算成本经批准后从开发成本科目预先提取，待以后各期支付。
（6）出租开发产品及周转房的摊销方法：出租开发产品按用于出租经营的土地和房屋的实际成
本，按固定资产――房屋建筑物的预计使用年限采用直线法计算出月摊销额，计入出租开发产品的经
营成本；周转房摊销，根据用于安置拆迁居民周转使用的房屋实际成本，按固定资产——房屋建筑物
的预计使用年限进行摊销；改变周转房用途，作为商品房对外销售，按周转房摊销余额结转经营成
本。
（7）存货计提跌价准备的确认标准、计提方法：期末公司在对存货进行全面盘点的基础上，开
发产品、开发成本、出租开发产品、周转房按重要性原则对主要存货项目以其单个存货的成本高于其
可变现净值的差额计提存货跌价准备；如果以后存货价值又得以恢复，在已计提存货跌价准备的范围
内转回；对开发产品、开发成本、出租开发产品、周转房按市价及周边市场行情（可比较），结合公
司开发产品、开发成本的层次、朝向、房形等因素，确定可变现净值，以成本高于可变现净值的差额
计提存货跌价准备；存货跌价损失计入当年损益，可变现净值按市价减去相应税金和费用确定。
10．长期投资的核算方法
公司长期投资包括长期股权投资和长期债权投资等。
（1）长期股权投资
1）长期股权投资在取得时按照初始投资成本入账。初始投资成本按以下方法确定：
①以现金购入的长期股权投资，按实际支付的全部价款(包括支付的税金、手续费等相关费用)，
作为初始投资成本；实际支付的价款中包含已宣告但尚未领取的现金股利，按实际支付的价款减去已
宣告但尚未领取的现金股利后的差额，作为初始投资成本。
②接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期股权投资，或以应收债权换入长期股权投资
的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为初始投资成本。
③以非货币性交易换入的长期股权投资，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为初
始投资成本。
2）对长期股权投资分别采用成本法或权益法核算。对其他单位的投资占该单位有表决权资本总
额20%以下，或对其他单位投资虽占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，但不具有重大影响
的，采用成本法核算。对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不
足20%但具有重大影响的，采用权益法核算。
采用权益法核算时，初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，作为股权投
资差额处理。初始投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，合同规定了投资期限
的，按投资期限摊销；合同没有规定投资期限的，按不超过10年的期限摊销；初始投资成本低于应
享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，记入资本公积。
3）期末对股权投资按照其账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于账面价值的差
额，计提长期投资减值准备。
4）处置股权投资时，以实际取得的价款与股权投资账面价值余额的差额，作为当期投资损益。
(2)长期债权投资
1）长期债权投资在取得时，按取得时的实际成本作为初始投资成本。
2）长期债权投资按照票面价值与票面利率按期计算的票面利息收入，加上当期的折价或减去当
期的溢价摊销，最后确认为长期债权投资的当期利息收入。
3）处置长期债权投资时，按实际取得的价款与长期债权投资账面价值的差额，作为当期投资损益。
4）期末对债权投资按照其账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于账面价值的差
额，计提长期投资减值准备。
11、委托贷款的核算方法
公司的委托贷款，按规定视同短期投资进行核算。以实际委托贷款的金额作为本金入账，期末按
照委托贷款应当收取的利息计入当期收益。对有迹象表明委托贷款本金高于可收回金额的，应计提相
应的减值准备。如果已计提减值准备的委托贷款的价值又得以恢复，应在已计提的减值准备的范围内
转回。
12、固定资产计价和折旧方法
公司固定资产指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器设备、运输工具及其他与经营有关的设
备、器具、工具等。属于非生产经营的设备和物品，单价在2000元以上，且使用年限超过两年的也
作为固定资产核算。固定资产按实际成本计价,并按企业财务制度规定分类和确定折旧年限。全部固
定资产采用平均年限法计算折旧。公司固定资产的分类、估计使用年限、年折旧率、残值率如下：
固定资产类别 估计使用年限(年) 预计残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 15-30 3 3.23-6.47
运输设备 6 3 16.17
生产设备 8 3 12.13
办公设备 5-10 3 9.7-19.4
固定资产在期末时，按照账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于账面价值的差额，
计提固定资产减值准备。
13、借款费用的会计处理方法
公司经营期间借入资金所发生的借款费用，属于生产经营期间的计入财务费用；为购建固定资产
而专门借入的款项，在固定资产达到预定可使用状态前，计入固定资产的购建成本；属于为开发房地
产有关的，在开发产品完工之前，计入开发成本。
上述借款费用资本化应同时具备以下三个条件：
（1）资产支出已经发生；
（2）借�