金地(集团)股份有限公司2003年年度报告
重要提示
本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者
重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本公司董事长凌克、财务总监王培洲及财务管理部总经理韦传军声明：保证本年度
报告中财务报告的真实、完整。
目录
第一章 公司基本情况简介
第二章 会计数据和业务数据摘要
第三章 股本变动及股东情况
第四章 董事、监事、高级管理人员和员工情况
第五章 公司治理结构
第六章 股东大会情况简介
第七章 董事会报告
第八章 监事会报告
第九章 重要事项
第十章 财务报告
第十一章 备查文件目录
第一章 公司基本情况简介
一、公司法定中文名称：金地（集团）股份有限公司
公司英文名称：Gemdale Corporation.
二、公司法定代表人：凌克
三、公司董事会秘书：郭国强
联系地址：深圳市福田区福强路金地商业大楼
电话：0755-83303333
传真：0755-83844555
电子信箱：ir@gemdale.com
公司证券事务代表：张晓瑜
联系地址：深圳市福田区福强路金地商业大楼
电话：0755-83844828
传真：0755-83844555
电子信箱：ir@gemdale.com
四、公司注册地址和办公地址：深圳市福田区福强路金地商业大楼
邮政编码：518048
国际互联网网址：www.gemdale.com
公司电子信箱：ir@gemdale.com
五、公司选定的信息披露报纸：《中国证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站网址：www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点：公司董事会秘书处、上海证券交易所
六、公司股票上市交易所：上海证券交易所
股票简称：金地集团
股票代码：600383
七、公司首次注册登记日期：1996年2月8日，地点：深圳
公司变更注册登记日期：1998年12月31日，地点：深圳
公司变更注册登记日期：2001年3月9日，地点：深圳
企业法人营业执照注册号：4403011060681
税务登记号码：地税登字440304192181634号
国税登字440301192181634号
公司聘请的会计师事务所名称：深圳大华天诚会计师事务所
会计师事务所办公地址：深圳市滨河大道5022号联合广场B座11楼
第二章 会计数据和业务数据摘要
一、 2003年度主要利润指标：
单位：元
利润总额： 226,985,539.98
净利润： 165,550,077.89
扣除非经常性损益后的净利润： 189,025,381.08
主营业务利润： 445,518,956.50
其他业务利润： 3,555.96
营业利润： 254,310,727.43
投资收益： -16,232,415.80
补贴收入： 1,268,982.00
营业外收支净额： -12,361,753.65
经营活动产生的现金流量净额： -1,182,345,349.56
现金及现金等价物净增减额： 71,656,693.22
注：非经常性损益项目及金额： 单位：元
股权投资差额摊销 -16,030,777.73
处置投资损益 70,379.72
补贴收入 1,268,982.00
扣除资产减值准备后的营业外收入 304,019.63
扣除资产减值准备后的营业外支出 -12,665,773.28
所得税 3,577,866.47
合计 -23,475,303.19
二、截至报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
单位：元
项目 2003
主营业务收入 1,509,848,935.45
净利润 165,550,077.89
总资产 4,819,133,278.32
股东权益（不含少数股东权益） 1,511,150,034.09
每股收益 0.613
每股净资产 5.597
调整后每股净资产 5.576
每股经营活动产生的现金流量 -4.379
净额
净资产收益率 10.96%
扣除非经常性损益后加权平均 13.08%
净资产收益率
项目 2002
调整后 调整前
主营业务收入 970,038,396.36 970,038,396.36
净利润 138,146,018.80 138,146,018.80
总资产 3,075,772,724.68 3,075,772,724.68
股东权益（不含少数股东权益） 1,413,099,956.20 1,345,599,956.20
每股收益 0.512 0.512
每股净资产 5.234 4.984
调整后每股净资产 5.224 4.974
每股经营活动产生的现金流量 -0.979 -0.979
净额
净资产收益率 9.78% 10.27%
扣除非经常性损益后加权平均 9.98% 10.10%
净资产收益率
项目 2001
主营业务收入 662,936,120.72
净利润 120,277,004.32
总资产 2,269,934,364.28
股东权益（不含少数股东权益） 1,274,953,937.40
每股收益 0.445
每股净资产 4.722
调整后每股净资产 4.718
每股经营活动产生的现金流量 -1.293
净额
净资产收益率 9.43%
扣除非经常性损益后加权平均 10.12%
净资产收益率
注：根据财政部财会[2003]12号《关于印发〈企业会计准则－资产负债表日后事项
〉的通知》规定，各年度由董事会通过的利润分配预案中确定的拟分配的现金股利改在
资产负债表所有者权益中单独列示，从而影响到股东权益的期初数，因此对期初数及其
相关指标作调整。
三、报告期内股东权益变动情况
单位：元
项目 股本 资本公积 盈余公积
期初数 270,000,000.00 788,816,003.32 196,145,534.38
本期增加 33,110,015.58
本期减少
期末数 270,000,000.00 788,816,003.32 229,255,549.96
项目 其中： 未分配利润 已宣告未发
法定公益金 放现金股利
期初数 49,979,878.6 190,638,418.50 67,500,000.00
本期增加 16,555,007.79 165,550,077.89 81,000,000.00
本期减少 114,110,015.58 67,500,000.00
期末数 66,534,886.40 142,078,480.81 81,000,000.00
项目 股东权益合计
期初数 1,413,099,956.20
本期增加 279,660,093.47
本期减少 181,610,015.58
期末数 1,511,150,034.09
变动原因：
1、盈余公积增加是根据董事会2003年度利润分配预案提取所致；
2、法定公益金增加是根据董事会2003年度利润分配预案提取所致；
3、未分配利润增加是因为本年度净利润增加所致；
4、未分配利润减少是根据董事会2003年度利润分配预案分配所致。
第三章 股本变动及股东情况
一、股本变动情况
1、公司股份变动情况表
数量单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－）
配 送 公积金 增
股 股 转股 发
一、未上市流通股份
1、发起人股份 30,800,000
其中：
国家持有股份 11,000,000
境内法人持有股份 8,800,000
境外法人持有股份 11,000,000
其他
2、募集法人股份 149,200,000
3、内部职工股
4、优先股或其他
未上市流通股份合计 180,000,000
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 90,000,000
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 90,000,000
三、股份总数 270,000,000
本次变动后
其 小
他 计
一、未上市流通股份
1、发起人股份 30,800,000
其中：
国家持有股份 11,000,000
境内法人持有股份 8,800,000
境外法人持有股份 11,000,000
其他
2、募集法人股份 149,200,000
3、内部职工股
4、优先股或其他
未上市流通股份合计 180,000,000
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 90,000,000
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 90,000,000
三、股份总数 270,000,000
2、股票发行与上市情况
2001年1月15日，经中国证券监督管理委员会证监发行字[2001]2号文核准，本公司
向社会公开发行每股面值为1元之人民币普通股9000万股，每股发行价9.42元。2001年
4月12日，所发行的9000万社会公众股在上海证券交易所挂牌交易。
二、股东情况介绍
1、报告期末股东总数为26,720户。
2、报告期末前十名股东的持股情况如下：
名次 股东名称 年度内增减 年末持股数量
1 深圳市福田投资发展公司 0 65,200,000
2 金信信托投资股份有限公司 +35,400,000 35,400,000
3 深圳市中科讯实业有限公司 0 22,400,000
4 通和投资控股有限公司 +15,000,000 15,000,000
5 深圳市深业投资开发有限公司 0 11,200,000
6 深圳市投资管理公司 0 11,000,000
7 美国UT斯达康有限公司 0 11,000,000
8 南方证券股份有限公司 -3,900,685 9,354,552
9 深圳市方兴达建筑工程有限公司 0 8,800,000
10 海门市海门镇城市信用合作社 不详 3,159,230
名次 股东名称 比例(％)股 份类别
1 深圳市福田投资发展公司 24.15% 非流通
2 金信信托投资股份有限公司 13.11% 非流通
3 深圳市中科讯实业有限公司 8.30% 非流通
4 通和投资控股有限公司 5.56% 非流通
5 深圳市深业投资开发有限公司 4.15% 非流通
6 深圳市投资管理公司 4.07% 非流通
7 美国UT斯达康有限公司 4.07% 非流通
8 南方证券股份有限公司 3.46% 流通
9 深圳市方兴达建筑工程有限公司 3.26% 非流通
10 海门市海门镇城市信用合作社 1.17% 流通
说明：
(1)前十名股东中，代表国家持股的单位有：深圳市福田投资发展公司、深圳市投
资管理公司；外资股东有：美国UT斯达康有限公司。
(2)报告期内，非流通股股份未发生质押或冻结情况。
(3)根据中国证券登记结算有限责任公司上海分公司（以下称“登记公司”）于20
04年1月7日向本公司发出的《关于年末股东名册有关事项的通知》，南方证券股份有限
公司（以下称“南方证券”）所持有的本公司3,828,855股股份因其资金交收透支证券
被登记公司作为抵押品暂扣；另据登记公司远程数据系统显示，南方证券所持有的本公
司另外5,525,697股股份被司法冻结。综合统计，南方证券被暂扣和冻结的本公司股份
共计9,354,552股，占本公司股本总额的3.46%。
(4) 2003年6月27日，本公司原第二大股东——深圳控股有限公司（以下称“深圳
控股”）与金信信托投资股份有限公司（以下称“金信信托”）、通和投资控股有限公
司（以下称“通和控股”）分别签署《股份转让协议》。根据协议，深圳控股将所持有
的本公司境外法人股5040万股份分别转让给金信信托3540万股，转让给通和控股1500万
股。上述各方于2003年7月25日又签订了《股份转让协议之补充协议》。上述股权转让
于2003年7月28日得到深圳市国有资产管理办公室批复，并于8月14日办理了过户手续。
上述股份的性质仍为境外法人股。
(5)金信信托和通和控股存在关联关系，后者为前者的相对第一大股东。
(6) 2002年8月，深圳市中科讯实业有限公司与深圳市福田投资发展公司签署了《
股权转让协议》和《股权托管协议》，深圳市中科讯实业有限公司将其持有的本公司5
40万股股份转让并托管于深圳市福田投资发展公司。截至报告期末，该540万股股份尚
未办理过户登记手续。该两股东于2004年1月1日签署协议，解除了上述两份协议。
3、公司控股股东情况：
深圳市福田投资发展公司为本公司控股股东。该公司创立于1983年，1996年改制为
深圳市福田区国有资产经营公司，1997年3月变更名称为深圳市福田投资发展公司，为
国有独资公司。经营范围包括投资兴办实业及对所属企业资产的管理等，控股参股的企
业有20余家，涉及光电、通信、环保、数控机床、房地产、运输等行业。注册资本1.0
5亿元，法定代表人：吴振舟。
4、其他持股在10%以上的法人股东：
金信信托投资股份有限公司，注册资本10.18亿元。其前身为成立于1991年2月的金
华市信托投资公司，1993年5月改制为金华市信托投资股份有限公司，2002年5月更名为
金信信托投资股份有限公司。根据《企业法人营业执照》，经核准的经营范围为：受托
经营资金信托业务；受托经营动产、不动产及其他财产的信托业务；受托经营国家有关
法规允许从事的投资基金业务，作为基金管理公司发起人从事投资基金业务；受托经营
公益信托；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务；
受托经营国务院有关部门批准的国债、企业债券承销业务；代理财产的管理、运用与处
分；代保管业务；信用见证、资信调查及经济咨询业务；以银行存放、同业拆放、贷款
、融资租赁或投资方式运用自有资金；以自有财产为他人提供担保；办理金融同业拆借
业务；中国人民银行批准的其它业务。法定代表人：葛政。
5、报告期末前十名流通股东的持股情况如下：
名次 股东名称或姓名 年末持股数量 股份类别
1 南方证券股份有限公司 9,354,552 流通股A股
2 海门市海门镇城市信用合作社 3,159,230 流通股A股
3 浙江金融租赁股份有限公司 983,590 流通股A股
4 天津市纪元医药销售中心 880,800 流通股A股
5 全国社保基金一零七组合 730,100 流通股A股
6 费小明 727,116 流通股A股
7 刘美华 706,100 流通股A股
8 河南安阳彩色显象管玻壳有限公司 627,630 流通股A股
9 汲有丹 603,200 流通股A股
10 郑建红 587,615 流通股A股
注：本公司未知上述前十名流通股东之间是否存在关联关系。
第四章 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、公司董事、监事和高级管理人员的情况
1、基本情况
姓名 职务 性别 年龄 任期起止
凌克 董事长 男 44 2002-2005
张华纲 董事、总裁 男 41 2002-2005
周品 董事 男 47 2002-2005
郑洪 董事 男 42 2003-2005
谈秉农 董事 男 51 2002-2005
董事、
赵汉忠 常务副总裁 男 46 2003-2005
陈长春 董事、副总裁 男 37 2002-2005
于水 董事 男 32 2002-2005
Bill
Huang 董事 男 41 2002-2005
张奕夫 董事 男 31 2004-2005
靳庆军 独立董事 男 46 2002-2005
陈劲 独立董事 男 37 2002-2005
于韶光 独立董事 男 41 2002-2005
黄晶生 独立董事 男 46 2003-2005
麦建光 独立董事 男 42 2003-2005
陈必安 监事长 男 41 2003-2005
廉宇强 监事 男 40 2002-2005
庄维聪 监事 女 39 2002-2005
黄俊灿 职工代表监事 男 33 2002-2005
金蓓蓓 职工代表监事 女 34 2002-2005
王培洲 财务总监 男 41 2002-2005
杨伟民 技术总监 男 41 2002-2005
郭国强 董事会秘书 男 40 2002-2005
姓名 在股东单位任职情况 在股东单位
任职期间
凌克
张华纲
周品 深圳市福田投资发展公司董事、总 2001年3月起
郑洪 裁 2002年9月起
深业（集团）有限公司
谈秉农 深圳控股有限公司副总经理兼财 1997年1月起
务副总监
赵汉忠
陈长春
于水 深圳市投资管理公司金融证券部 2001年11月起
Bill 经理
Huang UTStarcom公司高级副总裁及首席 1994年2月起
技术执行官(Sr.VP&CTO)
张奕夫 深圳市方兴达建筑工程有限公司 2003年11月起
靳庆军 总经理
陈劲
于韶光
黄晶生
麦建光
陈必安
廉宇强 深业（集团）有限公司审计部总经 2003年3月起
理
庄维聪 深圳市投资管理公司金融证券部 2001年6月起
黄俊灿 高级业务经理
金蓓蓓
王培洲
杨伟民
郭国强
注：上述本公司董事、监事和高级管理人员报告期内未持有本公司股份。
2、年度报酬情况：
为使公司和股东利益最大化，使公司高级管理人员的薪酬与公司的中长期绩效建立
更紧密的关系，本公司继2002年与美国翰威特咨询公司合作“绩效管理提升项目”之后
，在报告期内，又与美国著名的人力资源咨询公司华信惠悦公司合作了“薪酬管理体系
优化项目”，共同研究设计了一套集团化的薪酬管理方案。该方案旨在通过建立并实施
集团化的薪酬管理体系，完善公司的薪酬管理制度，吸引和留住核心优秀人才，实现人
才在集团内部各个公司之间的合理配置，调动全员积极性和发挥各职位优势，从而为本
公司未来的发展提供人力资源的保障，以卓越的业绩为股东创造价值，实现企业的战略
目标。
薪酬方案确定了本公司的薪酬理念：在合法的前提下实施为绩效和贡献付薪（高绩
效、高贡献、高收入）的全面薪酬管理体系。报告期内公司高级管理人员的年薪参照地
区行业具有市场竞争力的水平并体现内部公平性；年终绩效奖金依据年初设定的绩效指
标的达成情况，与团队（即公司和所管理部门）的绩效水平挂钩，同时考虑个人对团队
的贡献程度，充分体现“以绩定奖，突出贡献；充分浮动，拉开差距”的原则。
为进一步留住和吸引核心优秀人才，强化公司在行业内的核心竞争优势，2003年公
司制定并实施了长期激励制度管理办法，采取激励基金延期支付计划与股份增值权计划
相结合的模式，对公司中高级管理人员、子公司经营者及有突出贡献的业务骨干实施长
期激励制度。2003年12月23日，公司第三届董事会第七次会议根据《长期激励制度管理
办法》，提取了2002年度的激励基金，总额为人民币17,062,208元。截至本报告披露时
，该激励基金尚未兑现给相关激励对象。
现任董事、监事和高级管理人员的年度报酬总额为399.59万元，其中46-50万元之
间1人；41-45万元之间4人；35-40万元之间3人；26-30万元之间2人。金额最高的前三
名董事的报酬总额137.62万元、金额最高的前三名高级管理人员的薪酬总额103.8万元
。报告期内支付独立董事津贴4.07万元，独立董事出席会议的交通费由公司列支。
不在公司领取报酬、津贴的非独立董事、监事共八人，他们是董事周品、郑洪、谈
秉农、于水、Bill Huang、张奕夫和监事廉宇强、庄维聪，他们分别在各自任职单位领
取报酬、津贴。
3、离任的董事、监事、高级管理人员姓名、离任原因及聘任或解聘高级管理人员
的情况：
报告期内，因工作原因，陈必安先生、孙聚义先生分别辞去第三届董事会董事职务
，赵汉忠先生辞去第三届监事会监事职务。2003年3月26日，公司2003年第一次临时股
东大会审议批准了上述事项。
2003年12月23日，公司第三届董事会第七次会议审议通过了罗小林先生辞去第三届
董事会董事职务的议案。该议案已于2004年2月9日公司2004年第一次临时股东大会审议
批准。
2004年2月9日，经公司2004年第一次临时股东大会审议，选举张奕夫先生为第三届
董事会董事。
二、员工情况
截至2003年12月31日，公司共有在册员工2882人（含退休人员10名），员工专业构
成如下：营销人员137人，专业技术410人，财务人员55人，管理人员203人，其他（保
洁、保安、司机等）2077人；按学历分：硕士及以上81人，本科354人，大专317人。
第五章 公司治理结构
一、对照上市公司治理规范性文件的说明
公司始终坚持按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》及其它相关法
律、法规、规范性文件的原则和要求，从形式上和实质上全面提升公司治理水平，有效
发挥现有治理结构的作用，保证公司稳定健康发展，维护公司和股东的利益。报告期内
公司在规范治理结构方面主要做了以下工作：
1、增聘独立董事
本公司早在1998年就在董事会中设立了独立董事职位，独立董事凭借其丰富的社会
阅历和卓越的专业知识，在公司重大事务决策中一直起着举足轻重的作用。2003年，根
据中国证监会《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》的要求，董事会在200
3年6月30日前新增聘请了两位独立董事。目前，董事会中独立董事的人员比例和专业要
求方面均符合中国证监会的规定。而且，实践证明，独立董事因其专业性和独立性，为
本公司的经营决策提供了宝贵的智慧和经验，提升了公司治理水平。
2、设立董事会薪酬与考核委员会，制定长期激励制度
为增强公司的可持续核心竞争优势，在公司建立并实施长期激励制度，董事会设立
了由独立董事占多数并担任主任委员（召集人）的薪酬与考核委员会。目前，该委员会
由独立董事靳庆军、陈劲、于韶光和董事长凌克、董事Bill Huang担任委员，由独立董
事陈劲任主任委员。本年度内，该委员会已正式就制定长期激励制度管理办法提出了建
议，并具体制定了激励基金的提取比例和分配方案等实施细则。此举必将进一步增强公
司对核心优秀人才的凝聚力，是公司提升治理水平的重要举措。
3、修订公司章程
报告期内，公司根据《上市公司治理准则》中关于董事会下设专门委员会的指导性
规定，以及中国证监会《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》、《关于规范
上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的规定》，对公司章程条款进
行了三次修订，完善了有关董事会的构成、职责和公司对外担保的程序等方面的规定。
二、独立董事履行职责情况
目前公司董事会中的五位独立董事，分别为法律、证券、管理创新、风险投资和财
务会计领域的资深人士，在公司规范化、专业化运作和提高管理效率方面发挥了积极作
用。独立董事勤勉尽责，维护了公司和全体股东尤其是中小股东的合法权益。在董事会
审议董事变更、对外担保、申请再融资以及重大投资等议案时，均提出专业性看法，发
表独立意见，切实发挥了独立董事的作用。
三、公司与控股股东“五分开”情况说明
公司与控股股东深圳市福田投资发展公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面
是完全分开的，公司有独立完整的业务能力及自主经营能力。
四、报告期内对高级管理人员的考评及激励机制
公司始终坚持高级管理人员的利益应当与公司和股东的利益相一致，切实鼓励高级
管理人员为公司和股东利益最大化而做中长期的努力。
公司在2002年开始与美国翰威特咨询公司合作进行了“绩效管理提升项目”，按照
平衡计分卡的原则构建了现有的绩效考核指标体系和流程，使公司的绩效管理充分地与
公司的战略挂钩，并能确保年度绩效目标在公司的战略指导下逐步有效地实现，保证公
司长期稳定地创造业绩。在此基础上，报告期内，公司又与美国著名的人力资源咨询公
司华信惠悦公司合作了“薪酬管理体系优化项目”，共同研究设计了一套充分体现市场
竞争力并考虑内部公平性的适合集团化管理的薪酬管理方案。
有关高级管理人员的年度报酬情况详见第四章中的相关内容。
第六章 股东大会情况简介
一、股东大会情况介绍： 报告期内公司共召开了四次股东大会，包括一次年度
股东大会和三次临时股东大会。
（一）2003年第一次临时股东大会
该次股东大会于2003年3月26日上午9时30分在公司总部第一会议室召开，会议通知
于2003年2月22日在《中国证券报》和《证券时报》上公告，会议由公司董事长凌克先
生主持，公司董事、监事及高级管理人员出席了会议。出席股东大会的股东及股东代理
人共代表的有表决权的股份数额为18000万股，占公司股份总数的66.67%。
经与会股东审议表决，通过决议如下：
1、关于公司在北京经济技术开发区凉水河西岸进行1000亩土地项目预约用地及开
发事宜的议案；
2、公司独立董事津贴的议案；
3、关于董事和监事变更的议案：孙聚义先生辞去第三届董事会董事职务，由郑洪
先生担任公司第三届董事会董事的事项；陈必安先生辞去第三届董事会董事职务，由赵
汉忠先生担任公司第三届董事会董事的事项；赵汉忠先生辞去第三届监事会监事职务，
由陈必安先生担任公司第三届监事会监事的事项；
4、关于控股子公司上海格林风范房地产发展有限公司开发上海市嘉定区绿洲星城
项目的议案；
5、关于公司为获取上海市嘉定区绿洲星城项目土地开发权，为上海格林风范房地
产发展有限公司提供融资的议案。
该次股东大会由北京市金杜律师事务所深圳分所宋萍萍律师进行了见证，并出具了
法律意见书，股东大会决议公告于2003年3月27日的《中国证券报》和《证券时报》。
（二）2002年度股东大会
该次股东大会于2003年4月29日上午9时30分在公司总部第一会议室召开，会议通知
于2003年3月28日在《中国证券报》和《证券时报》上公告。会议由董事长凌克先生主
持，公司董事、监事及高级管理人员出席了会议。出席该次股东大会的股东及股东代理
人共代表的有表决权的股份数额为18000万股，占公司股份总数的66.67%。
经与会股东逐项审议表决，通过决议如下：
1、2002年董事会工作报告；
2、2002年监事会工作报告；
3、2002年利润分配议案；
4、2002年财务决算和2003年度财务预算；
5、2002年年度报告正文和摘要；
6、关于公司长期激励制度实施方案的议案；
7、关于在董事会下设立薪酬与考核委员会的议案；
8、关于修改《公司章程》有关条款的议案；
9、关于提请股东大会授权董事会制定长期激励制度管理办法的议案。
该次股东大会由北京市金杜律师事务所深圳分所宋萍萍律师进行了见证，并出具了
法律意见书，股东大会决议公告于2003年4月30日的《中国证券报》和《证券时报》。
（三）2003年第二次临时股东大会
该次股东大会于2003年6月30日上午9时30分在公司总部第一会议室召开，会议通知
于2003年5月30日在《中国证券报》和《证券时报》上公告。会议由董事长凌克先生主
持，公司董事、监事及高级管理人员出席了会议。出席会议的股东及股东代表7人，所
持及代表股份18000万股，占公司有表决权总股本的66.67%。
经与会股东逐项审议表决，通过决议如下：
1、增聘二名独立董事的议案；
2、关于修改公司章程部分条款的议案。
该次股东大会由北京市金杜律师事务所深圳分所柯湘律师进行了见证，并出具了法
律意见书，股东大会决议公告于2002年9月14日的《中国证券报》和《证券时报》。
（四）2003年第三次临时股东大会
该次股东大会于2003年10月13日上午9时30分在公司总部第一会议室召开，会议通
知于2003年9月12日在《中国证券报》和《证券时报》上公告。会议由董事长凌克先生
主持，公司董事、监事及高级管理人员出席了会议。出席会议的股东及股东代表9人，
所持及代表股份18908.7729万股，占公司有表决权总股本的70.03%，其中流通股股东代
表1人，代表股份908.7729万股，占公司有表决权总股本的3.37%。
经与会股东逐项审议表决，通过决议如下：
1、关于续聘深圳大华天诚会计师事务所为公司2003年度审计机构的议案；
2、关于确定会计师事务所报酬的议案；
3、关于2003年度中期利润分配的议案；
4、董事会关于前次募集资金使用情况的说明；
5、关于公司符合增发社会公众股（A股）条件的议案；
6、关于申请增发社会公众股（A股）的议案；
7、关于提请股东大会审议新老股东共享发行前滚存利润的议案；
8、关于增发募集资金计划投资项目可行性的议案。
该次股东大会由北京市金杜律师事务所深圳分所宋萍萍律师进行了见证，并出具了
法律意见书，股东大会决议公告于2003年10月14日的《中国证券报》和《证券时报》。
二、选举、更换公司董事、监事情况
报告期内及报告期后，因董事、监事工作调整等原因，部分董事和监事职务发生变
更，其中陈必安先生、孙聚义先生、罗小林先生分别辞去第三届董事会董事职务，赵汉
忠先生辞去第三届监事会监事职务，变更后的新任董事为：赵汉忠先生、郑洪先生和张
奕夫先生；变更后的新任监事为陈必安先生。
第七章 董事会报告
一、管理层讨论与分析
报告期内，全国房地产市场仍保持良好发展势头。建设部提供的统计显示，2003年
1－11月，中国房地产开发共完成投资8285亿元，同比增长32.5%，占同期全国固定资产
投资的23.9%。从1998年开始实施住房改革至今，中国房地产投资平均每年增幅在20%左
右，2003年以来房地产开发投资增长又超过了30%。另据国家发改委、国家统计局对全
国35个大中城市房地产市场调查显示，2003年，全国房屋销售、土地交易和房屋租赁价
格分别比上年上涨4.8%、8.3%和1.9%。（资料来源：新华网、中国房地产信息网）
在中国房地产业进入快速增长期的同时，报告期内，国家出台了一系列与房地产相
关的政策法规。
中国人民银行在2003年6月发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（
以下称121文件），指出要加强对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动
资金贷款、个人住房贷款、个人商业用房贷款和个人住房公积金委托贷款的管理；8月
，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步明确了房地产业在
国民经济中的重要地位，以及房地产市场健康发展的重要意义；另外，国家为加强土地
市场治理整顿力度，还出台了一系列相关政策法规，重点在于对土地出让行为进行规范
，杜绝在土地出让过程中的违法违规现象。
这些政策的出台，一方面体现出政府规范房地产市场、防范金融风险、促进房地产
市场健康发展的决心，对于促进中国房地产市场长期的稳定健康发展有着深远的意义；
另一方面，也为具有资金实力和开发实力的优秀企业提供了快速发展的机会，有利于促
进市场公平竞争和行业资源整合。本公司有信心在健康有序的市场环境下保持稳健发展
。
2003年是本公司发展历程中关键的一年。
报告期内，本公司在地域拓展方面取得骄人业绩，建立起了以深圳、北京、上海、
武汉为中心的华南、华北、华东、华中区域布局，彻底打破制约公司业务发展的土地储
备不足的瓶颈；同时，在产品结构调整和管理模式提升等方面也取得长足进步：本公司
的产品结构已由过去的以高档住宅为主调整为以中档住宅为主，中高档住宅及商用物业
为辅，市场容量更大，抗风险能力更强；在加强集团化管理的同时，报告期内通过进一
步提升员工业绩考评体系、优化薪酬管理体系和建立实施长期激励制度等管理办法，使
公司人力资源的发展全面适应并支持公司主营业务的高速扩张。
2003年，本公司楼盘结算面积26.51万平方米，结算销售收入13.89亿元，较上年分
别增长125%和62.28%；房地产业务毛利率达35.89%；新增了六个开发项目，新开工面积
36.94万平方米，年度内竣工面积22.34万平方米；通过招标方式新增土地四幅，占地面
积共约204.64万平方米，截至报告期末，公司土地储备约271.34万平方米。报告期后，
本公司通过协议受让珠海市香洲区科技工业园内71万多平方米的工业用地，加快了在珠
三角区域发展的步伐。
报告期内，管理层深刻认识到，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，房地产
市场的持续发展将会延续相当长的一段时间。为了抓住难得的产业发展机遇，增强公司
整体竞争能力和抵御风险的能力，保持公司可持续健康发展，公司于2003年第三次临时
股东大会通过了申请增发不超过1亿股社会公众股的再融资议案。中国证监会已于2003
年11月28日正式受理了申报资料。
2003年也是本公司全面推进管理优化和能力提升的一年。管理层推动了一系列管理
提升项目的开展，并引入了一批国际一流的咨询机构参与公司管理提升的工作。
在人力资源建设方面，年内全面推动了以平衡计分卡为工具的绩效项目的应用，并
与国际知名人力资源咨询公司华信惠悦合作，建立了兼顾“内部公平和外部竞争力”的
集团化薪酬体系。
在品牌建设方面，本公司与世界著名的品牌咨询公司--奥美集团旗下的扬特品牌识
别咨询公司合作，启动了“金地品牌咨询”项目，目的是使品牌管理走上科学化、规范
化的道路，逐步把金地品牌建设成知名的最有价值的地产品牌。
在流程管理方面，公司成立了管理流程和业务流程优化小组，对集团和子公司各业
务流程进行了梳理。此项工作对优化集团化管理、责权明晰、工作效能提高将产生积极
作用。
在信息化建设方面，本公司与微软和AMT公司合作，全面启动了知识管理项目，该
项目必将引导公司向知识型、学习型企业转变。
在项目管理机制方面，公司与清华大学合作，对房地产公司的项目管理机制进行了
深度的研究，总结出适合本公司并代表世界项目管理水平的强矩阵式管理模式，该模式
的研究及有效实施将成为公司大规模扩张的基础。
在客户关系管理方面，客户关系管理系统销售模块在上海格林春晓、格林春岸两个
项目试运行，推动了两个项目的成功销售。
公司在全方位提升房地产专业开发能力的同时，也开始着手进行房地产商业模式的
研究，以及房地产投资信托计划等投资管理方面经验的积累。报告期内，本公司联合通
和置业投资有限公司和绿城房地产集团有限公司作为发起委托人，参与发起设立了金信
双龙房地产投资信托计划，并担任投资管理顾问的角色。本公司力争借助于专业的房地
产开发能力，与第二大股东金信信托投资股份有限公司战略合作，通过该信托计划，积
极参与推动和引领中国房地产信托基金的发展，积累中国房地产信托基金的投资管理经
验，进而优化本公司的商业运作模式，把握中国房地产业新一轮的产业整合机遇，实现
本公司可持续健康发展。
报告期内，公司受到业内和媒体的广泛关注和认同，取得了诸多荣誉。荣获中国房
地产TOP10综合评比“中国房地产上市公司综合实力10强”、“中国房地产上市公司财
富创造10强”称号；位列第五届“中证·亚商中国最具发展潜力上市公司50强”第39名
；在2003年中国房地产创新力企业年度榜评比中，被评为“中国房地产品牌战略创新1
0强”。公司所开发的项目也在各种评比中获得好评。上海金地格林春晓、格林春岸两
个项目分别获得“中国住宅创新示范楼盘”、“中国住宅经典示范楼盘”称号；深圳金
地网球花园（金地香蜜山项目）成为国家住宅工程中心在深圳的首个健康住宅试点项目
，评审专家称该项目的建设水准已经代表了后SARS时代健康住宅的发展方向。
报告期内，公司诸多经营管理人员获得市场殊荣：在“2003中国房地产推动力人物
年度榜”评选中，董事长凌克被评为“中国房地产十佳产业推动人物”，集团公司总裁
张华纲位居“中国房地产十佳品牌人物”榜首，集团公司常务副总裁、上海公司总经理
赵汉忠被评为“中国房地产十佳创新人物”，武汉公司总经理严家荣被评为“中国房地
产10佳创新职业经理人”；集团公司副总裁、北京公司总经理陈长春获得“2003年房地
产创新人物”专家奖；深圳公司总经理黄俊灿被评为2003深圳房地产“龙虎榜”二十大
风云人物。
在取得上述成绩和荣誉的同时，本公司提请投资者特别注意：报告期内，因SARS等
因素影响，造成北京金地格林小镇项目交楼延迟，子公司向客户偿付违约补偿约1200万
元。
二、公司主营业务经营状况
（一）主营业务范围及其经营情况
公司主要从事房地产开发与经营、物业管理和物业租赁等。
报告期内公司完成主营业务收入共计人民币15亿元，较上年增长55.65%，其中：房
地产销售收入为13.89亿元，较上年增长62.28 %；其他业务收入为12028.4万元，较上
年增长5.72%。报告期实现净利润人民币16,555万元，每股收益0.613元，比上年同期增
长19.84%。
报告期内主要销售楼盘分布于深圳、北京和上海三城市，分别为深圳金地海景花园
D、E区（金地海景翠堤湾）、北京金地格林小镇、北京金地国际花园（北区）、上海金
地格林春晓和上海金地格林春岸。其中年内实现结算的项目包括深圳金地海景花园D、
E区、北京金地格林小镇A、C、D、E、F区和上海金地格林春晓项目一期。
根据各地统计信息，2003年，北京市商品住宅销售额789.2亿元，本公司在北京的
市场占有率为1.1%；上海市商品住宅销售额1109.86亿元，本公司在上海的市场占有率
为0.12%；深圳商品住宅销售额325.54亿元，公司在深圳的市场占有率为1.405%。（数
据来源：北京统计信息网、上海统计信息网、深圳市规划与国土资源局初步统计）
报告期内，本公司通过下属深圳市金地物业管理有限公司及其在全国各大城市设立
的子公司，提供物业管理、顾问服务及其他相关业务。作为物业管理方面的全国知名品
牌，公司物业管理范围迅速扩大，截至报告期末，已覆盖至全国31个大中城市，签约项
目达118个，面积共1648.6万平方米。随着业主对物业服务的要求不断提升，公司将不
断提升管理质量，一如继往地为业主提供优质服务。
通过下属深圳市金地置业顾问有限公司，本公司对外提供房地产项目咨询、营销策
划、销售代理、租赁代理、房地产评估等专业服务。截至报告期末，所服务的项目共1
1个，覆盖了深圳、北京、武汉、惠州、河源等五个城市，代理的物业涵盖了住宅、商
业和混合功能物业等多种类型。本公司房地产中介业务的发展，为房地产开发的主营业
务提供了有力支持。
报告期内，公司主营业务收入、主营利润情况及项目情况如下：
1、按行业划分之主营业务收入及利润情况如下：
项目类别 主营业务收入(元) 占比(%) 主营业务利润(元) 占比(%)
房地产销售 1,389,564,946.58 92.03 423,596,804.47 95.08
其它小计 120,283,988.87 7.97 21,922,152.03 4.92
合计 1,509,848,935.45 100.00 445,518,956.50 100.00
2、按地区划分之主营业务收入及利润情况如下：
项目地区 主营业务收入(元) 占比(%) 主营业务利润(元) 占比(%)
深圳市 667,805,981.13 44.23 246,301,671.67 55.28
北京市 707,091,216.32 46.83 162,623,854.53 36.50
上海市 134,951,738.00 8.94 36,593,430.30 8.21
合计 1,509,848,935.45 100.00 445,518,956.50 100.00
3、公司现有项目开工竣工情况如下：
单位：万平方米
项目名称 位置 规划 2003年新
建筑面积 开工面积
深圳金地海景花园D、E区 福田区 14.10
（金地海景翠堤湾）
深圳金地网球花园（金地 福田区 16.99 10.71
香蜜山）
北京金地格林小镇 北京经济技 34.85 13.31
术开发区
北京金地国际花园（北区） 朝阳区 18.12
上海金地格林春晓 嘉定区 9.56 4.10
上海金地格林春岸 嘉定区 15.34 8.82
合计 108.96 36.94
项目名称 2003年 累计竣工
竣工面积 面积
深圳金地海景花园D、E区 14.10
（金地海景翠堤湾）
深圳金地网球花园（金地
香蜜山）
北京金地格林小镇 18.24 24.60
北京金地国际花园（北区）
上海金地格林春晓 4.10 4.10
上海金地格林春岸
合计 22.34 42.80
注：深圳金地海景花园D、E区（金地海景翠堤湾）已于2002年竣工；北京金地国际
花园（北区）于2002年开工。
4、公司现有土地储备情况如下：
项目名称（暂用名） 地址 用途 占地面积 所占权益
（万平方米） （%）
北京金地格林小城 亦庄 住宅 66.7 100
上海金地格林世界 嘉定区 住宅/酒店 136.67 70
上海浦东三林 浦东区 住宅/商业 10.54 49
东莞金地格林小城 南城区 住宅 13.64 100
武汉金地格林小城 洪山区 住宅 43.79 100
合计 271.34
注：上海金地格林世界即原上海金地格林风范项目；东莞金地格林小城即原东莞新
中银项目；武汉金地格林小城即原武汉南湖新城项目。
（二）主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
注册资本 直接+间接
控股公司名称 投资比例
（万元） （％）
深圳市国际网球俱乐部有限公司 3600 100
深圳市金地物业管理有限公司 650 100
东莞市金地房地产投资有限公司 3000 100
北京金地鸿业房地产开发有限公司 20000 60
北京金地远景房地产开发有限公司 12000 100
上海深恒房地产有限公司 5000 100
上海格林风范房地产发展有限公司 5000 70
上海南翔花园房地产发展有限公司 1800 90
金地集团武汉房地产开发有限公司 6000 100
资产规模 净利润业
控股公司名称
（元） （元）
深圳市国际网球俱乐部有限公司 581,907,519.48 -4,008,479.96
深圳市金地物业管理有限公司 86,331,839.99 2,388,812.67
东莞市金地房地产投资有限公司 170,094,400.82 -1,590,709.60
北京金地鸿业房地产开发有限公司 1,089,627,814.74 -26,403,498.27
北京金地远景房地产开发有限公司 645,073,415.31 62,467,278.31
上海深恒房地产有限公司 261,998,840.41 -4,132,050.16
上海格林风范房地产发展有限公司 814,214,711.05 -4,103,743.80
上海南翔花园房地产发展有限公司 254,036,256.97 19,093,136.73
金地集团武汉房地产开发有限公司 57,897,049.99 -3,145,329.91
务性质或产品
控股公司名称
服务
深圳市国际网球俱乐部有限公司 网球花园
深圳市金地物业管理有限公司 物业管理
东莞市金地房地产投资有限公司 格林小城
北京金地鸿业房地产开发有限公司 国际花园
北京金地远景房地产开发有限公司 格林小镇
上海深恒房地产有限公司 格林春岸
上海格林风范房地产发展有限公司 格林世界
上海南翔花园房地产发展有限公司 格林春晓
金地集团武汉房地产开发有限公司 格林小城
（三）主要供应商、客户情况
1、公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
本公司房地产项目的开发主要以招标方式总包给建筑公司，主要建筑材料由承建商
提供。由供应商直接提供给本公司的商品主要包括供配电设备、供水设备及弱电、空调
、电梯设备等。经统计，报告年度向前5名供应商的采购额为6,108.6万元，约占全年公
司直接采购总额的23.09%。
2、公司前5名客户销售额合计占公司销售总额的百分比
经统计，报告年度公司前五名客户销售收入总额为1,840万元，占全部销售收入的
比例为1.22%。
（四）在经营中出现的问题与困难及解决方案
1、经营活动引起大规模现金流出的问题
由于房地产行业的特殊性，土地属于企业经营所必需的原材料，购置土地在会计核
算中归属于经营活动；同时由于房地产项目的开发周期较长，导致房地产企业必须在较
长的时间内持有大量的土地。因此，房地产企业在其快速扩张期间必然会面临经营活动
产生的现金流量为负数的问题。本公司在近几年内处于快速扩张期，大量的土地购置以
及项目开发支出使公司的经营活动产生的现金流量在2002年及2003年分别为－2.64亿元
和－11.82亿元。
针对大规模现金流出的问题，本公司将采取如下对策：积极改善公司的资本结构，
力求增加长期资本尤其是权益资本在资本结构中所占的比例；加快目前在建项目的开发
进度，加速资金回流；适当调整公司的存货结构，增加其中短期项目所占的比例，加快
现金周转速度；合理利用各种融资渠道，筹集公司发展所需的资金。
2、金融政策变化所引致的风险问题
房地产行业属于资金密集型的行业，因此金融政策的变化将直接影响房地产行业的
发展。报告期内，中国人民银行发布的121文件对房地产企业信贷、建筑施工企业信贷
和个人住房贷款作出了更为严格的规定。本公司认为，121文件中的规定将可能导致二
次置业的目标客户群由于提高首付资金比例和较高的个贷利率而产生心理上的观望和待
购情况，从而对公司在建、在售项目在短期内的销售价格和销售款回笼构成一定的负面
影响。
121文件出台后，公司相应地建立了战略储备现金计划，用来应对信贷政策调整后
项目运作对资金的需求。为加强对公司战略储备现金的管理，使战略储备现金具有较强
的流动性、较低的风险性和一定的收益性，董事会在7月份作出决议，运用1亿元人民币
自有资金认购鹏华普天债券投资基金。
从目前及未来规划看，公司的产品结构是符合国家产业政策的，因此121文件的施
行不会对公司构成重大不利影响。但针对该政策风险，公司将在严格执行121文件规定
的同时，凭借成熟的设计、施工和销售机制，加快项目的开发和销售进度，合理搭配各
项目的开发和销售期，缩短资金回收期，提高资金的使用效率。此外，公司将充分利用
发行股票或债券以及信托计划等多种融资工具，为公司正常的经营活动拓展畅通的融资
渠道。
三、公司投资情况
报告期内公司本部长期投资额比上年增加约3.2亿元，增长幅度为68.77%。其中，
长期股权投资额较上年增加2.97亿元，长期债权投资额较上年增加2500万元。报告期内
，公司募集资金和非募集资金投资情况具体如下：
（一）募集资金运用和结果说明
1、募集资金承诺情况
公司前次股票发行的《招股说明书》中承诺投资项目预计需由募集资金投入约829
30.59万元。《招股说明书》承诺的募集资金使用计划如下：
单位：万元
项目名称 募集资金投入
2000年
1、金海湾花园 18000 4000
2、金地海景花园二期(D、E区)项目 45000 2000
3、金海湾公寓楼项目 2000 —
4、金地商住大厦项目 13000
5、补充公司流动资金 4930.59 4930.59
合计 82930.59 10930.59
项目名称 募集资金投入计划(万元)
2001年 2002年
1、金海湾花园 14000 —
2、金地海景花园二期(D、E区)项目 31000 12000
3、金海湾公寓楼项目 — 2000
4、金地商住大厦项目 10239 2761
5、补充公司流动资金
合计 55239 16761
2、募集资金变更情况
（1）变更情况
与原定的募集资金运用计划相比，公司实际募集资金使用情况与《招股说明书》中
承诺的资金运用计划有所变更。
公司将原定投入金海湾公寓楼项目的2,000万元和投入金地商住大厦项目的13,000
万元募集资金（合计15,000万元），变更为投资北京经济技术开发区BDA18号街区项目
，即北京金地格林小镇项目。其中9600万元用于本公司与西安愿景房地产开发有限公司
共同出资组建北京金地BDA项目有限责任公司，即北京金地远景房地产开发有限公司，
其余资金计5400万作为开发北京经济技术开发区BDA18号街区项目的部分开发资金。
（2）变更原因
在国家推动住宅产业发展的宏观政策引导下，住宅类地产产品的开发体现了良好的
发展态势，并且随着中国加入WTO以及北京申办2008年奥运会的成功，北京地区的重要
地理区位给北京房地产市场注入了良好的发展契机，考虑到本公司原计划投入的金海湾
公寓楼项目及金地商住大厦项目，在当前的市场条件下，与北京金地格林小镇项目在时
效上有一些差距。经过对项目的充分对比和审慎考虑，为充分把握市场机遇，发挥本公
司的资金优势和综合开发优势，迅速提升公司的品牌，更好地使用募集资金，提高盈利
水平和综合实力，公司决定作出上述变更。
（3）变更程序及披露情况
前次募集资金投向变更的事项经第二届董事会第八次会议、第二届监事会第六次决
议通过，并于2001年11月20日由2001年度第二次临时股东大会批准生效。董事会和监事
会的决议公告，披露于2001年10月16日的《中国证券报》和《证券时报》，股东大会的
决议公告披露于2001年11月21日的《中国证券报》和《证券时报》。
3、募集资金实际使用情况
截至报告期末，公司前次募集资金的实际使用情况如下表：
前次募集资金的实际使用情况 单位：人民币万元
项目名称 投入资 投入 投入时间
金 进度 2000.7-12 2001
1、金海湾花园 18,000 100% 7,527 10,473
2、金地海景花园二期
(D、E区)项目（翠堤湾 45,000 100% 921 14,099
花园）
3、金海湾公寓楼项目 — —
4、金地商住大厦项目 — —
5、补充公司流动资金 4,694 — 4,694
6、北京金地格林小镇项 15,000 100% — 15,000
目
合计 82,694 8,448 44,266
项目名称 实际收
2002 2003 益率
1、金海湾花园 — — 37.34%
2、金地海景花园二期
(D、E区)项目（翠堤湾 25,910 4,070 48.30%
花园）
3、金海湾公寓楼项目 —
4、金地商住大厦项目 —
5、补充公司流动资金 —
6、北京金地格林小镇项 — — 13.69%
目
合计 25,910 4,070
说明：
（1）金海湾项目累计为公司贡献收益22,267万元。
（2）金地海景花园二期(D、E区)项目（即金地海景翠堤湾）累计为公司贡献收益
26,330万元。
（3）截至报告期末，北京金地格林小镇项目取得收益8,831万元。
（4）根据验资后到帐筹资数量，实际用于补充流动资金4,694万元。
4、募集资金实际使用结果情况说明
前次发行股票募集资金人民币82,694万元，实际结算投入承诺及变更的项目82,69
4万元，全部募集资金业已投入完毕。
（二）非募集资金使用情况
1、股权投资情况
（1）报告期内新设上海格林风范房地产发展有限公司，该公司注册资本人民币50
00万元，本公司所占股权比例为70%。该公司主要开发上海格林世界项目；
（2）报告期内新设上海浦发金地房地产发展有限公司，该公司注册资本人民币20
00万元，本公司所占股权比例为49%。该公司主要开发上海浦东三林项目；
（3）报告期内新设全资子公司东莞市金地房地产投资有限公司，该公司注册资本
人民币3000万元。该公司主要开发东莞金地格林小城项目；
（4）报告期内新设全资子公司金地集团武汉房地产开发有限公司，该公司注册资
本人民币6000万元。该公司主要开发武汉金地格林小城项目；
（5）报告期内新设全资子公司武汉金地宏业房地产开发有限公司，该公司注册资
本人民币2000万元。该公司主要经营范围为房地产开发经营等；
（6）报告期内对全资子公司北京金地兴业房地产有限公司新增投资7000万元，该
公司的主要经营范围为房地产开发销售；
（7）报告期内增持上海南翔花园房地产发展有限公司股份至90%，投资额为4207.
7万元。该公司主要开发上海格林春晓项目。
2、其他投资情况
报告期内，本公司联合通和置业投资有限公司和绿城房地产集团有限公司作为发起
委托人，参与发起设立金信房地产投资信托计划，担任投资管理顾问的角色，并于200
3年12月10日与本公司第二大股东金信信托投资股份有限公司签署金信双龙房地产投资
资金信托合同。根据信托计划及信托合同，本公司为特别委托人和受益人，金信信托投
资股份有限公司为受托人和管理人，本公司委托金额为人民币2500万元。
四、报告期内财务状况和经营成果分析
与上年度相比，公司主要财务指标变动如下：
财务指标 2003年 2002年 增减%
总资产 4,819,133,278.32 3,075,772,724.68 56.68
其他应收帐款净额 40,808,404.01 143,519,915.97 -71.57
预付账款 40,893,118.30 142,545,899.04 -71.31
存货净额 3,603,439,718.54 1,742,936,126.87 106.75
长期投资 115,860,530.24 88,622,543.33 30.73
短期借款 1,370,000,000.00 230,000,000.00 495.65
应付票据 100,000,000.00
应付账款 449,912,541.43 737,879,059.72 -39.03
预收账款 444,024,805.88 220,834,051.38 101.07
其他应付款 316,008,222.12 73,927,864.34 327.45
长期负债 450,000,000.00 210,000,000.00 114.29
主营业务利润 445,518,956.50 313,168,238.52 42.26
净利润 165,550,077.89 138,146,018.80 19.84
现金及现金等价物净
71,656,693.22 -509,193,609.97 114.07
增加额
其中：
-1,182,345,349.56 -264,274,286.32 -347.39
经营活动现金净流量
投资活动现金净流量 -69,564,931.83 -58,569,573.13 -18.77
筹资活动现金净流量 1,323,707,438.84 -184,278,893.29 818.32
资产负债率(母公司) 51.17% 31.54% 19.63
资产负债率(合并) 66.97% 50.75% 16.22
流动比率 1.64 2.10 -21.86
速动比率 0.33 0.79 -57.78
财务指标 变动原因
总资产 经营规模扩大
将上海南翔花园房地产发展有限公司纳入
其他应收帐款净额
合并范围引起应收款抵销
预付账款 预付地价款转入存货
存货净额 土地储备及建安投入较多
增加对联营企业投资、信托基金投资及股权
长期投资
收购溢价
短期借款 增加借款以满足项目所需资金
应付票据 对部分工程款开承兑汇票
应付账款 偿还应付工程款
预收账款 在售项目大幅增加，预售情况良好
其他应付款 子公司少数股东代垫地价款
长期负债 增加长期借款
主营业务利润 结算及销售情况良好
净利润 结算及销售情况良好
现金及现金等价物净
销售资金回笼以及银行借款增加
增加额
其中：
土地储备及建安投入剧增
经营活动现金净流量
投资活动现金净流量 新增信托基金投资及收购部份少数股权
筹资活动现金净流量 银行借款大量增加
资产负债率(母公司) 负债增加较多
资产负债率(合并) 负债增加较多
流动比率 流动负债增加
速动比率 土地储备及建安大量投入及流动负债增加
五、新年度业务计划
2004年，公司工作的重点是在稳固发展的基础上继续拓展发展的空间，提升管理，
保持扩张能力方面的优势。
管理层制定的新年度业务目标是：房地产销售收入达到22亿元，较报告期增长58.
39%；净利润达到1.8亿元，较报告期增长8.73%。
新的一年里，公司主营业务将在已有的战略布局的基础上，重点构建出深圳、北京
、上海三大战略发展基石，并逐步推进在珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场
开发，积极寻求适合的项目机会；巩固和开拓武汉和其他城市的发展空间，不断寻找新
的策略性项目机会。
在管理提升方面，公司将致力于全面提升经营管理能力、项目管理能力、财务管理
能力、人力资源管理能力、品牌管理能力、客户关系管理能力和知识管理能力；塑造和
提升可持续核心竞争优势，保持公司的可持续发展。
六、董事会日常工作情况
（一）报告期内公司共召开十七次董事会，会议情况及决议内容如下：
1、 2003年1月27日召开的第一次临时会议，审议并通过了《关于为控股子公司获
取土地开发权提供融资的议案》。有关决议公告刊登于2003年1月29日的《中国证券报
》和《证券时报》。
2、 2003年2月21日召开第二次临时会议，审议并通过如下议案：《关于与上海浦
东发展集团联合开发浦东浦三路两侧地区项目的议案》、《关于向工商银行和福建兴业
银行申请综合授信额度的议案》、《关于注销部分下属公司的议案》、《关于同意孙聚
义辞去第三届董事会副董事长和董事职务并提名郑洪为第三届董事会董事候选人的议案
》、《关于召开2003年第一次临时股东大会的议案》。有关决议公告刊登于2003年2月
22日的《中国证券报》和《证券时报》。
3、 2003年3月4日召开第三届董事会第三次会议，审议并通过以下议案：《关于建
立并实施长期激励制度的议案》、《关于收购北京金地远景房地产开发有限公司少数股
权的议案》。有关决议公告刊登于2003年3月6日的《中国证券报》和《证券时报》。
4、 2003年3月26日召开第三届董事会第四次会议，审议并通过如下议案：《董事
会2002年工作报告》、《公司总裁2002年工作报告》、《公司2002年利润分配议案》、
《公司2002年度财务决算及2003年度财务预算的议案》、《公司2002年年报正文和摘要
》、《公司长期激励制度方案的具体实施细则（管理办法）》、《关于召开2002年度股
东大会的议案》。有关决议公告刊登于2003年3月28日的《中国证券报》和《证券时报
》。
5、 2003年4月25日召开第三次临时会议，审议并通过如下议案：《公司2003年第
一季度报告》、《关于向北京金地鸿业房地产开发有限公司提供3000万借款的议案》、
《关于向部分商业银行申请综合授信额度的议案》。有关决议公告刊登于2003年4月26
日的《中国证券报》和《证券时报》。
6、 2003年5月29日召开第四次临时会议，审议并通过如下议案：《关于增聘二名
独立董事的议案》、《关于修改公司章程的议案》、《关于召开2003年第二次临时股东
大会的议案》。有关决议公告刊登于2003年5月30日的《中国证券报》和《证券时报》
。
7、 2003年6月17日召开第五次临时会议，审议并通过了《关于投资东莞项目的议
案》。有关决议公告刊登于2003年6月18日的《中国证券报》和《证券时报》。
8、 2003年7月3日召开第六次临时会议，审议并通过了《关于运用部分战略储备现
金认购普天债券投资基金的议案》。有关决议公告刊登于2003年7月5日的《中国证券报
》和《证券时报》。
9、 2003年8月4日召开第七次临时会议，审议并通过了《关于向北京金地远景房地
产开发有限公司贷款提供担保的议案》。有关决议公告刊登于2003年8月5日的《中国证
券报》和《证券时报》。
10、 2003年8月11日召开第三届董事会第五次会议，审议并通过如下议案：《公司
2003年半年度报告及报告摘要》、《关于续聘深圳大华天诚会计师事务所为公司2003年
度审计机构的议案》、《关于确定会计师事务所报酬的议案》、《关于2003年度中期利
润分配的议案》、《董事会关于前次募集资金使用情况的说明》。有关决议公告刊登于
2003年8月13日的《中国证券报》和《证券时报》。
11、 2003年8月29日召开第八次临时会议，审议并通过了如下议案：《关于向香港
汇丰银行深圳分行申请楼宇按揭贷款的议案》、《关于向恒生银行深圳分行申请楼宇按
揭贷款的议案》、《授权公司财务总监王培洲签署有关上述两项贷款事宜的合同及文件
》。有关决议公告刊登于2003年8月30日的《中国证券报》和《证券时报》。
12、 2003年9月10日召开第三届董事会第六次会议，审议并通过了如下议案：《关
于公司符合增发A股条件的议案》、《关于申请增发不超过10000万股社会公众股（A股
）的议案》、《关于本次增发A股完成后公司新老股东共享公司滚存利润的议案》、《
关于增发A股募集资金计划投资项目可行性的议案》、《关于转让深圳金美时表业有限
公司股权的议案》、《关于召开2003年第三次临时股东大会的议案》。有关决议公告刊
登于2003年9月12日的《中国证券报》和《证券时报》。
13、 2003年9月19日召开第九次临时会议，审议并通过了《关于参与发起设立金信
房地产投资信托计划的议案》。有关决议公告刊登于2003年9月20日的《中国证券报》
和《证券时报》。
14、 2003年10月13日召开第十次临时会议，审议并通过了以下议案：《关于向招
商银行申请授信额度的议案》、《关于在境外设立子公司的议案》。有关决议公告刊登
于2003年10月15日的《中国证券报》和《证券时报》。
15、 2003年10月23日召开第十一次临时会议，审议并通过了《2003年第三季度报
告》。第三季度报告公告于2003年10月24日的《中国证券报》和《证券时报》。
16、 2003年11月20日召开第十二次临时会议，审议并通过了《修改章程的议案》
。有关决议公告刊登于2003年11月21日的《中国证券报》和《证券时报》。
17、 2003年12月23日召开第三届董事会第七次会议，审议并通过了如下议案：《
长期激励制度管理办法》、《2002年度延期支付激励计划》、《关于罗小林先生辞去董
事职务的议案》、《关于增选张奕夫先生为董事的议案》、《关于浦东项目规划调整及
项目公司增资的议案》、《关于转让深圳市宝华工业城开发有限公司部分股权的议案》
、《关于为子公司贷款提供担保的议案》、《关于召开2004年第一次临时股东大会的议
案》。有关决议公告刊登于2003年12月24日的《中国证券报》和《证券时报》。
（二）董事会对股东大会决议的执行情况
报告期内，董事会根据股东大会授权，认真执行股东大会的各项决议，并接受监事
会的监督。董事会对股东大会决议的执行情况如下：
1、报告期实施利润分配方案情况：公司2002年度利润分配方案经2003年4月28日召
开的2002年度股东大会审议通过。公司于2003年5月23日发布实施公告，详情见当日《
中国证券报》和《证券时报》，流通股股东的红利已于指定时间发放。
2、 2002年度股东大会授权董事会制定长期激励制度管理办法。报告期内，由董事
会薪酬与考核委员会具体实施，董事会审议通过了《长期激励制度管理办法》。
3、 2003年第三次临时股东大会授权董事会在决议有效期内处理增发新股事宜。报
告期内，有关增发资料已报至中国证监会，尚待中国证券监督管理委员会核准。
七、本次利润分配预案
根据有关法规和公司章程规定，董事会提交股东大会2003年度利润分配方案如下：
1、按深圳大华天诚会计师事务所审定的净利润计提10％法定盈余公积金；
2、按深圳大华天诚会计师事务所审定的净利润计提10％法定公益金；
3、以2003年12月31日的股本为基数，每10股派现金股利3元（含税）。
本次利润分配不进行资本公积金转增股本。
具体分配方案有待股东大会决议通过。
八、其他事项
1、注册会计师对公司控股股东及其他关联方占用资金的专项说明
深圳大华天诚会计师事务所对本公司控股股东及其他关联方占用资金的情况作了专
项说明。
说明中指出：金地集团持股100%（其中直接持股90%，间接持股10%）的关联公司深
圳市宝华工业城开发有限公司非经营性占用金地集团资金12,883,571.33元。金地集团
对该行为履行了日常审批手续。该资金属于非经营性占用，公司反映在“其他应收款”
上。深圳市宝华工业城开发有限公司是金地集团2002年度收购的子公司，截至本报告期
末尚未正式运营，其资产总额、销售收入及当期净利润占合并报表的比重均小于10%，
因此本期未将该公司纳入会计报表合并范围。年报审计过程中，未发现金地集团其他关
联方资金占用情况，未发现公司在《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对
外担保若干问题的通知》（证监发［2003］56号）颁布实施以后，存在违反其第一条的
规定的情况。
2、独立董事对公司累计和当期对外担保情况、执行56号文件规定情况的专项说明
及独立意见
公司独立董事对公司累计和当期对外担保情况、执行56号文件规定情况作了专项说
明，并发表了独立意见。内容如下：
2003年度，金地集团及其控股子公司没有发生对金地集团控股股东及控股股东所属
企业提供担保的情况。为保证公司房地产业务的正常进行，金地集团发生担保情况如下
：
（1）购房抵押贷款担保
根据房地产经营惯例，金地集团及其地产子公司为商品房承购人提供抵押贷款担保
，截止2003年12月31日，累计贷款担保余额约为人民币14.20亿元、港币1.21亿元，其
中阶段性担保余额约为人民币10.75亿元、港币1.21亿元，全程担保余额（即担保合同
生效起至借款合同届满后两年内承担连带保证责任）约为人民币3.45亿元。
由于借款人房产已抵押给借款银行，根据历年的情况，金地集团没有发生由于担保
连带责任而发生损失的情形，因此独立董事认为该担保事项将不会对金地集团财务状况
造成重大影响。
（2）为全资及控股子公司担保
报告期内，金地集团继续为控股子公司--深圳市宝华工业城开发有限公司（以下称
“宝华公司”）支付征地补偿费等前期开发费用5,800万元承担不可撤销的连带责任担
保。该项担保始于2001年，并延续至今。报告期内，金地集团对宝华公司的担保无发生
额；截至报告期末，担保余额为4,710万元。
报告期内，金地集团为全资子公司北京金地远景房地产开发有限公司、深圳市国际
网球俱乐部有限公司，以及控股子公司北京金地鸿业房地产开发有限公司（金地集团持
股比例为60%）提供贷款担保。报告期内，担保发生额为4.2亿元，截至报告期末，担保
余额为4.8亿元。
综合上述情况，扣除为金地集团商品房承购人提供的抵押贷款担保外，金地集团对
外担保余额占金地集团净资产的比例为34.88%。
独立董事认为以上担保行为是房地产行业通行的或必须的做法，不属于《关于规范
上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》中提出的为公司控股
股东及控股股东所属企业提供担保的情况。由于金地集团实行对各地项目的统一部署、
统一管理，各项目均经过了严格的论证，项目进度和资金筹划均有统一的安排，根据历
年情况，金地集团没有发生因向子公司提供贷款担保而遭受损失的情况。独立董事认为
金地集团及其控股子公司皆具备相关履行义务的能力，担保事项不会影响公司的正常经
营，不会对金地集团财务状况造成重大影响。
第八章 监事会报告
一、报告期内，公司监事会共召开六次会议，各次会议议题如下：：
1、2003年1月27日召开第一次临时会议，审议的议题为《关于为控股子公司获取土
地开发权提供融资的议案》；
2、2003年3月28日召开第三届监事会第三次会议，审议的议题包括：《监事会工作
报告》、《公司2002年利润分配议案》、《公司2002年年报正文和摘要》、《选举监事
长的议案》；
3、2003年4月25日召开第二次临时会议，审议的议题包括：《公司2003年第一季度
报告》、《关于向北京金地鸿业房地产开发有限公司提供3000万借款的议案》、《关于
向部分商业银行申请综合授信额度的议案》；
4、2003年6月17日召开第三次临时会议，审议的议题为《关于投资东莞项目的议案
》；
5、2003年8月11日召开第三届监事会第四次会议，审议的议题包括：《公司2003年
半年度报告及报告摘要》、《2003年度中期利润分配的议案》、《董事会关于前次募集
资金使用情况的说明》；
6、2003年9月10日召开第三届监事会第五次会议，审议的议题包括：《关于申请增
发不超过10000万股社会公众股（A股）的议案》、《关于本次增发A股完成后公司新老
股东共享公司滚存利润的议案》、《关于增发A股募集资金计划投资项目可行性的议案
》。
二、公司监事会对以下事项发表独立意见：
1、公司依法运作情况：2003年度，监事会成员出席了各次股东大会，并列席了各
次董事会会议，对公司决策和运作情况进行了监督；职工代表监事亲自参与公司各种内
部制度的建设。监事会认为，本年度公司各项决策程序符合法律、法规及《公司章程》
的规定，公司内部控制制度完善，公司董事及经营管理人员执行公司职务时没有违反法
律、法规、公司章程的行为，也没有滥用职权，损害股东和公司利益的行为。
2、检查公司财务的情况：本年度，监事会列席了各次审议有关银行授信额度或为
子公司提供担保等事项的董事会会议；审核了董事会提交的年度、半年度和季度财务报
告及其他文件。监事会认为，公司各期财务报告均客观、真实地反映了公司的财务状况
和经营成果。
3、募集资金使用情况：监事会认为，公司最近一次募集资金投入项目除部分变更
外，其余部分与承诺一致，部分募集资金的投向变更程序符合有关法规规定；使用募集
资金投资的项目进展情况良好；董事会关于前次募集资金使用情况的说明是客观、真实
、完整、准确的。
4、公司收购、出售资产行为：监事会认为，报告期内的公司收购、出售资产的定
价皆依据具有资格的会计师事务所出具的审计报告或资产评估机构出具的评估报告，价
格合理；具体事项皆依法定程序进行，未发现有内幕交易，或其他损害股东权益或造成
资产流失的情况。
5、关联交易：监事会认为，报告期内发生的关联交易公平，并且按规定履行了审
议程序和披露程序，未损害本公司利益。
第九章 重要事项
一、本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
二、收购及出售资产、吸收合并事项
1、收购上海南翔花园房地产发展有限公司事项
2003年1月，本公司增持上海南翔花园房地产发展有限公司70%股权的工商变更手续
办理完毕，变更后，本公司持有上海南翔花园房地产发展有限公司90%的股权。报告期
内，作为本公司之控股子公司，上海南翔花园房地产发展有限公司列为本公司合并报表
范围，为本公司提供利润总额2764.48万元，占本公司利润总额比例为12.18%。
本收购事项曾公告于2002年9月14日、2002年12月28日、2003年1月29日的《中国证
券报》和《证券时报》，也可通过本公司2002年度报告查阅。
2、收购北京金地远景房地产开发有限公司少数股权
报告期内，本公司控股子公司北京金地兴业房地产有限公司收购了北京金地远景房
地产开发有限公司的少数股权。收购后，本公司直接及间接持有北京金地远景房地产开
发有限公司100%的股权。本年度，该公司为本公司贡献利润总额9612.09万元，占本公
司利润总额比例为42.35%。
本收购事项公告于2003年3月6日的《中国证券报》和《证券时报》。
三、关联交易事项
（一）与深圳市宝华工业城开发有限公司往来及担保事项
报告期内，公司继续为控股子公司--深圳市宝华工业城开发有限公司（以下称“宝
华公司”）支付征地补偿费等前期开发费用5,800万元承担不可撤销的连带责任担保。
该项担保始于2001年，并延续至今。截至报告期末，本公司及宝华公司已支付4,290万
元，宝华公司尚需支付的款项为4,710万元，因本公司代宝华公司支付前期费用而形成
本公司应收宝华公司往来款金额共计1288万元。
本公司直接及间接持有宝华公司100%的股权，但由于宝华公司尚未正式运营，其资
产总额、销售收入及当期净利润占合并报表的比重均小于10%，因此公司未将其纳入合
并报表范围。
该项担保已经公司2001年第二次临时董事会会议审议通过，相关内容详见各年的年
度报告。
（二）与金信信托投资股份有限公司往来事项
本公司作为发起委托人，参与发起设立金信房地产投资信托计划，委托金额2500万
元，详情见第七章“董事会报告”中“非募集资金使用情况”中的“其他投资情况”，
也可查询2003年9月20日和2003年12月18日的《中国证券报》、《证券时报》。
四、重大合同及其履行情况
1、报告期内公司没有发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、
承包、租赁本公司资产的事项。
2、为控股子公司提供贷款担保事项：报告期内，公司为全资子公司北京金地远景
房地产开发有限公司、深圳市国际网球俱乐部有限公司，以及控股子公司北京金地鸿业
房地产开发有限公司提供贷款担保，本报告期内，担保发生额为4.2亿元，截至报告期
末，担保余额为4.8亿元。
3、报告期内，公司没有发生委托他人进行现金资产管理事项。
4、报告期内，公司与多个银行签署授信合同，具体包括：福建兴业银行深圳市分
行2亿元的综合授信额度合同，期限二年；中国银行深圳市分行8亿元授信额度，期限三
年；深圳发展银行中电支行和深圳发展银行总行营业部各1亿元授信额度，期限一年；
深圳市商业银行景田支行1亿元授信额度，期限一年；招商银行红荔支行人民币2亿元授
信额度贷款合同，期限一年。
5、 2003年7月8日，本公司与鹏华基金管理公司签署合同认购一亿元鹏华普天债券
投资基金，该基金于8月15日赎回。该事项公告于2003年7月5日的《中国证券报》和《
证券时报》。
6、 2003年12月，本公司与金信信托投资股份有限公司签署金地双龙房地产投资资
金信托合同。该合同事项公告于2003年12月18日《中国证券报》和《证券时报》。
五、承诺事项
公司目前与关联企业之间不存在实质性的同业竞争。为了更进一步地保障本公司及
本公司中小股东的利益，2003年10月，本公司的控股股东深圳市福田投资发展公司和主
要股东金信信托投资股份有限公司以及通和投资控股有限公司分别就规避未来潜在的同
业竞争出具承诺函。
根据该等承诺，各股东在其控股的其他下属企业与本公司出现竞争时，该股东将不
偏袒任何一方，且不会利用控股股东或主要股东之地位干涉本公司的正常经营。
报告期内，上述承诺正常履行中。
六、聘任、解聘会计师事务所情况
2003年8月11日召开的公司第三届董事会第五次会议决议续聘深圳大华天诚会计师
事务所为公司2003年度审计机构，该事项已于2003年10月13日经2003年第三次临时股东
大会批准。
报告年度支付给该事务所年度审计报酬共计64万元，含差旅费用。
该事务所已为公司提供了连续三年的审计服务。
第十章 财务报告
审计报告
深华(2004)股审字002号
金地（集团）股份有限公司董事会暨全体股东:
我们审计了后附的金地（集团）股份有限公司(以下简称“贵公司”)2003年12月3
1日的合并和公司资产负债表，2003年度的合并和公司利润及利润分配表，以及2003年
度的合并和公司现金流量表。这些会计报表的编制是贵公司管理当局的责任,我们的责
任是在实施审计工作的基础上对这些会计报表发表意见。
我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信会计报表
是否不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证
据，评价管理当局在编制会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价
会计报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。
我们认为,上述会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定
,在所有重大方面公允地反映了贵公司2003年12月31日的财务状况及2003年度的经营成
果和现金流量。
深圳大华天诚会计师事务所 中国注册会计师 胡春元
中国 深圳 中国注册会计师 高敏
2004年1月20日（外勤结束日）
2004年2月9日（附注9）
资产负债表
编制单位：金地（集团）股份有限公司 2003年12月31日 单位
：人民币元
资产 附注 合并
期末数 期初数
流动资产：
货币资金 1 839,950,426.75 768,293,733.53
短期投资
应收帐款 2 1,864,976.15 2,877,820.54
其他应收款 3 40,808,404.01 143,519,915.97
预付帐款 4 40,893,118.30 142,545,899.04
应收补贴款
存货 5 3,603,439,718.54 1,742,936,126.87
待摊费用 6 78,297.99 21,754.68
流动资产合计 4,527,034,941.74 2,800,195,250.63
长期投资：
长期股权投资 7 90,860,530.24 88,622,543.33
长期债权投资 7 25,000,000.00
长期投资合计 115,860,530.24 88,622,543.33
其中：合并价差 31,359,722.13 7,720,166.67
其中：股权投资差额 31,359,722.13 7,720,166.67
固定资产：
固定资产原价 8 233,584,926.48 237,674,972.20
减：累计折旧 8 60,672,372.87 53,238,581.61
固定资产净值 8 172,912,553.61 184,436,390.59
减：固定资产减值准备
固定资产净额 172,912,553.61 184,436,390.59
在建工程 9 1,639,165.74
固定资产合计 172,912,553.61 186,075,556.33
无形及其他资产：
长期待摊费用 10 3,325,252.73 879,374.39
无形及递延资产合计 3,325,252.73 879,374.39
资产总计 4,819,133,278.32 3,075,772,724.68
资产 母公司
期末数 期初数
流动资产：
货币资金 227,095,532.11 494,016,880.43
短期投资
应收帐款 246,036.41 276,572.73
其他应收款 1,829,513,922.77 407,801,210.31
预付帐款 1,348,709.69 138,033,238.00
应收补贴款
存货 97,590,603.61 386,881,337.35
待摊费用
流动资产合计 2,155,794,804.59 1,427,009,238.82
长期投资：
长期股权投资 762,836,070.18 466,811,286.89
长期债权投资 25,000,000.00
长期投资合计 787,836,070.18 466,811,286.89
其中：合并价差
其中：股权投资差额
固定资产：
固定资产原价 201,746,960.83 216,407,450.85
减：累计折旧 49,056,890.27 44,841,568.12
固定资产净值 152,690,070.56 171,565,882.73
减：固定资产减值准备
固定资产净额 152,690,070.56 171,565,882.73
在建工程
固定资产合计 152,690,070.56 171,565,882.73
无形及其他资产：
长期待摊费用
无形及递延资产合计 - -
资产总计 3,096,320,945.33 2,065,386,408.44
负债及所有者权益 附注 合并
期末数 期初数
流动负债：
短期借款 11 1,370,000,000.00 230,000,000.00
应付票据 12 100,000,000.00 -
应付帐款 13 449,912,541.43 737,879,059.72
预收帐款 14 444,024,805.88 220,834,051.38
应付工资 16 9,511,438.73 13,446,103.22
应付福利费 7,477,691.78 5,630,607.94
应付股利 17 2,200,000.00 -
应交税金 18 36,998,389.01 29,402,425.32
其他应交款 19 35,157.95 -87,701.90
其他应付款 15 316,008,222.12 73,927,864.34
预提费用 20 24,370,524.36 23,204,605.10
流动负债合计 2,760,538,771.26 1,334,237,015.12
长期负债：
长期借款 21 450,000,000.00 210,000,000.00
长期负债合计 450,000,000.00 210,000,000.00
递延税款贷项 22 16,639,688.66 16,639,688.66
负债合计 3,227,178,459.92 1,560,876,703.78
少数股东权益 80,804,784.31 101,796,064.70
股东权益：
股本 23 270,000,000.00 270,000,000.00
资本公积 24 788,816,003.32 788,816,003.32
盈余公积 25 229,255,549.96 196,145,534.38
其中：公益金 25 66,534,886.40 49,979,878.61
未分配利润 26 142,078,480.81 90,638,418.50
已宣告未发放的现金股利 81,000,000.00 67,500,000.00
股东权益合计 1,511,150,034.09 1,413,099,956.20
负债及股东权益总计 4,819,133,278.32 3,075,772,724.68
负债及所有者权益 母公司
期末数 期初数
流动负债：
短期借款 1,240,000,000.00 180,000,000.00
应付票据 100,000,000.00 -
应付帐款 60,983,602.36 212,067,951.61
预收帐款 19,991,450.52 62,919,711.19
应付工资 7,590,777.44 6,337,068.65
应付福利费 715,168.85 134,584.21
应付股利 2,200,000.00 -
应交税金 7,941,459.80 20,245,723.04
其他应交款 3,848.62 16,154.43
其他应付款 23,497,955.12 19,580,779.01
预提费用 21,463,398.23 201,229.80
流动负债合计 1,484,387,660.94 501,503,201.94
长期负债：
长期借款 100,000,000.00 150,000,000.00
长期负债合计 100,000,000.00 150,000,000.00
递延税款贷项
负债合计 1,584,387,660.94 651,503,201.94
少数股东权益
股东权益：
股本 270,000,000.00 270,000,000.00
资本公积 788,816,003.32 788,816,003.32
盈余公积 229,255,549.96 196,145,534.38
其中：公益金 66,534,886.40 49,979,878.61
未分配利润 142,861,731.11 91,421,668.80
已宣告未发放的现金股利 81,000,000.00 67,500,000.00
股东权益合计 1,511,933,284.39 1,413,883,206.50
负债及股东权益总计 3,096,320,945.33 2,065,386,408.44
公司法定代表人：凌克 主管会计工作负责人：王培洲 会计机
构负责人：韦传军
（所附注释是合并会计报表的组成部分）
利润及利润分配表
编制单位：金地（集团）股份有限公司 2003年 单位：人民
币元
项目 附注
一、主营业务收入 27
减：主营业务成本 27
主营业务税金及附加 28
二、主营业务利润
加：其他业务利润 29
减：营业费用
管理费用
财务费用 30
三、营业利润
加：投资收益 31
补贴收入 32
营业外收入 33
减：营业外支出 33
四、利润总额
减：所得税
少数股东损益
五、净利润
加：年初未分配利润
其他转入
六、可供分配利润
减：提取法定盈余公积
提取法定公益金
提取福利及奖励基金
七、可供股东分配的利润
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
八、未分配利润
补充资料：
项目
1.出售、处置部门或被投资单位所得收益
2.自然灾害发生的损失
3.会计政策变更增加（或减少）利润总额
4.会计估计变更增加（或减少）利润总额
5.债务重组损失
6.其他
项目 合并数
本年数 上年数
一、主营业务收入 1,509,848,935.45 970,038,396.36
减：主营业务成本 987,235,520.00 608,360,089.28
主营业务税金及附加 77,094,458.95 48,510,068.56
二、主营业务利润 445,518,956.50 313,168,238.52
加：其他业务利润 3,555.96 782,053.91
减：营业费用 84,862,713.73 71,375,827.46
管理费用 105,510,483.15 73,705,623.91
财务费用 838,588.15 (2,551,054.49)
三、营业利润 254,310,727.43 171,419,895.55
加：投资收益 (16,232,415.80) 32,019.16
补贴收入 1,268,982.00 134,642.00
营业外收入 304,019.63 2,432,647.43
减：营业外支出 12,665,773.28 753,419.39
四、利润总额 226,985,539.98 173,265,784.75
减：所得税 69,770,684.15 36,374,618.78
少数股东损益 (8,335,222.06) (1,254,852.83)
五、净利润 165,550,077.89 138,146,018.80
加：年初未分配利润 90,638,418.50 47,621,603.46
其他转入 - -
六、可供分配利润 256,188,496.39 185,767,622.26
减：提取法定盈余公积 16,555,007.79 13,814,601.88
提取法定公益金 16,555,007.79 13,814,601.88
提取福利及奖励基金 - -
七、可供股东分配的利润 223,078,480.81 158,138,418.50
减：应付优先股股利 - -
提取任意盈余公积 - -
应付普通股股利 81,000,000.00 67,500,000.00
转作股本的普通股股利 -
八、未分配利润 142,078,480.81 90,638,418.50
补充资料：
项目
1.出售、处置部门或被投资单位所得收益
2.自然灾害发生的损失
3.会计政策变更增加（或减少）利润总额
4.会计估计变更增加（或减少）利润总额
5.债务重组损失
6.其他
项目 母公司
本年数 上年数
一、主营业务收入 560,687,729.27 658,902,477.93
减：主营业务成本 303,703,528.56 399,242,308.56
主营业务税金及附加 25,289,924.06 33,313,779.33
二、主营业务利润 231,694,276.65 226,346,390.04
加：其他业务利润 - -
减：营业费用 35,472,754.90 39,456,825.71
管理费用 59,841,873.23 48,373,321.79
财务费用 3,542,638.00 (6,494,897.28)
三、营业利润 132,837,010.52 145,011,139.82
加：投资收益 55,226,565.42 14,897,894.64
补贴收入 - -
营业外收入 152,287.52 2,291,239.88
减：营业外支出 39,016.00 640,122.32
四、利润总额 188,176,847.46 161,560,152.02
减：所得税 22,626,769.57 22,630,882.92
少数股东损益
五、净利润 165,550,077.89 138,929,269.10
加：年初未分配利润 91,421,668.80 47,621,603.46
其他转入 - -
六、可供分配利润 256,971,746.69 186,550,872.56
减：提取法定盈余公积 16,555,007.79 13,814,601.88
提取法定公益金 16,555,007.79 13,814,601.88
提取福利及奖励基金 - -
七、可供股东分配的利润 223,861,731.11 158,921,668.80
减：应付优先股股利 - -
提取任意盈余公积 - -
应付普通股股利 81,000,000.00 67,500,000.00
转作股本的普通股股利 - -
八、未分配利润 142,861,731.11 91,421,668.80
补充资料：
项目 本年累计数 上年累计数
1.出售、处置部门或被投资单位所得收益 (31,622.28)
2.自然灾害发生的损失
3.会计政策变更增加（或减少）利润总额
4.会计估计变更增加（或减少）利润总额
5.债务重组损失
6.其他
公司法定代表人：凌克 主管会计工作负责人：王培洲 会计机构
负责人：韦传军
（所附注释是合并会计报表的组成部分）
现金流量表
编制单位：金地（集团）股份有限公司 2003年 单位：人民币元
项目 附注
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金
收到税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 34
现金流入小计
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金
支付的各项税费
支付的其他与经营活动有关的现金 34
现金流出小计
经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金
取得投资收益所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额
收到的其它与投资活动有关的现金 35
现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金
投资所支付的现金
支付的其它与投资活动有关的现金
现金流出小计
投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金
其中：子公司吸收少数股东权益投资收到的现金
借款所收到的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
现金流入小计
偿还债务所支付的现金
分配股利利润或偿还利息所支付的现金
其中：子公司支付少数股东的股利
减少注册资本所支付的现金
其中：子公司依法减资支付给少数股东的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金
现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金的影响额
五、现金及现金等价物净增加额
项目 合并本年数
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 1,741,977,747.60
收到税费返还 1,216,017.31
收到的其他与经营活动有关的现金 291,333,343.38
现金流入小计 2,034,527,108.29
购买商品、接受劳务支付的现金 2,851,733,540.86
支付给职工以及为职工支付的现金 89,925,589.33
支付的各项税费 146,461,102.86
支付的其他与经营活动有关的现金 128,752,224.80
现金流出小计 3,216,872,457.85
经营活动产生的现金流量净额 (1,182,345,349.56)
二、投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金 100,000,000.00
取得投资收益所收到的现金 253,682.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额 19,585.00
收到的其它与投资活动有关的现金 71,016,644.27
现金流入小计 171,289,911.27
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 19,835,118.08
投资所支付的现金 221,019,725.02
支付的其它与投资活动有关的现金 -
现金流出小计 240,854,843.10
投资活动产生的现金流量净额 (69,564,931.83)
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金 15,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东权益投资收到的现金 15,000,000.00
借款所收到的现金 2,170,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 -
现金流入小计 2,185,000,000.00
偿还债务所支付的现金 790,000,000.00
分配股利利润或偿还利息所支付的现金 71,292,561.16
其中：子公司支付少数股东的股利 -
减少注册资本所支付的现金 -
其中：子公司依法减资支付给少数股东的现金 -
支付的其他与筹资活动有关的现金 -
现金流出小计 861,292,561.16
筹资活动产生的现金流量净额 1,323,707,438.84
四、汇率变动对现金的影响额 (140,464.23)
五、现金及现金等价物净增加额 71,656,693.22
项目 母公司本年数
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 518,532,812.70
收到税费返还 -
收到的其他与经营活动有关的现金 6,859,365.86
现金流入小计 525,392,178.56
购买商品、接受劳务支付的现金 151,711,595.57
支付给职工以及为职工支付的现金 16,863,171.36
支付的各项税费 62,017,529.11
支付的其他与经营活动有关的现金 1,231,838,158.27
现金流出小计 1,462,430,454.31
经营活动产生的现金流量净额 (937,038,275.75)
二、投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金 100,000,000.00
取得投资收益所收到的现金 253,682.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额 -
收到的其它与投资活动有关的现金 -
现金流入小计 100,253,682.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 10,633,454.18
投资所支付的现金 358,877,000.00
支付的其它与投资活动有关的现金 -
现金流出小计 369,510,454.18
投资活动产生的现金流量净额 (269,256,772.18)
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金 -
其中：子公司吸收少数股东权益投资收到的现金 -
借款所收到的现金 1,700,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 -
现金流入小计 1,700,000,000.00
偿还债务所支付的现金 690,000,000.00
分配股利利润或偿还利息所支付的现金 70,485,836.16
其中：子公司支付少数股东的股利 -
减少注册资本所支付的现金 -
其中：子公司依法减资支付给少数股东的现金 -
支付的其他与筹资活动有关的现金 -
现金流出小计 760,485,836.16
筹资活动产生的现金流量净额 939,514,163.84
四、汇率变动对现金的影响额 (140,464.23)
五、现金及现金等价物净增加额 (266,921,348.32)
现金流量表（续）
编制单位：金地（集团）股份有限公司 2003年 单位：人民币元
项目 附注
一、不涉及现金收支的投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租赁固定资产
二、将净利润调节为经营活动的现金流量
净利润
加：少数股东损益
计提的资产减值准备
固定资产折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
待摊费用减少
预提费用增加
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
固定资产报废损失
财务费用
投资损失
递延税款贷项
存货的减少
经营性应收项目的减少
经营性应付项目的增加
其他
经营活动产生的现金流量净额
三、现金及现金等价物净增加情况
现金的期末余额
减：现金的期初余额
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额
项目 合并本年数
一、不涉及现金收支的投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租赁固定资产
二、将净利润调节为经营活动的现金流量
净利润 165,550,077.89
加：少数股东损益 (8,335,222.06)
计提的资产减值准备 720,629.85
固定资产折旧 14,058,189.62
无形资产摊销 -
长期待摊费用摊销 892,032.75
待摊费用减少 (56,543.31)
预提费用增加 1,165,919.26
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 (152,926.36)
固定资产报废损失 18,791.07
财务费用 5,323,656.09
投资损失 16,232,415.80
递延税款贷项 -
存货的减少 (1,576,703,591.67)
经营性应收项目的减少 (79,165,985.74)
经营性应付项目的增加 278,107,207.25
其他 -
经营活动产生的现金流量净额 (1,182,345,349.56)
三、现金及现金等价物净增加情况
现金的期末余额 839,950,426.75
减：现金的期初余额 768,293,733.53
加：现金等价物的期末余额 -
减：现金等价物的期初余额 -
现金及现金等价物净增加额 71,656,693.22
项目 母公司本年数
一、不涉及现金收支的投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租赁固定资产
二、将净利润调节为经营活动的现金流量
净利润 165,550,077.89
加：少数股东损益 -
计提的资产减值准备 (378,707.39)
固定资产折旧 9,968,322.75
无形资产摊销 -
长期待摊费用摊销 -
待摊费用减少 -
预提费用增加 21,463,398.22
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 (152,287.52)
固定资产报废损失 -
财务费用 5,326,300.39
投资损失 (55,226,565.42)
递延税款贷项 -
存货的减少 289,290,733.74
经营性应收项目的减少 (1,284,692,642.70)
经营性应付项目的增加 (88,186,905.71)
其他 -
经营活动产生的现金流量净额 (937,038,275.75)
三、现金及现金等价物净增加情况
现金的期末余额 227,095,532.11
减：现金的期初余额 494,016,880.43
加：现金等价物的期末余额 -
减：现金等价物的期初余额 -
现金及现金等价物净增加额 (266,921,348.32)
公司法定代表人：凌克 主管会计工作负责人：王培洲 会计机构负
责人：韦传军
（所附注释是合并会计报表的组成部分）
金地（集团）股份有限公司
会计报表附注
2003年度
除特别说明，以人民币元表述
附注1.公司简介
本公司是经深圳市企业制度改革领导小组办公室以深企改办（1996）02号文批准，
由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国UT斯达康有限公司、深圳
市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会委员会[后更名为金地(集团)股
份有限公司工会委员会]五家单位作为发起人，以发起设立方式设立的股份有限公司。
1996年2月8日，本公司领取深司字N12331号企业法人营业执照，注册资本为人民币11,
000万元。
1997年11月29日，本公司股东大会临时会议决议，并经深圳市企业制度改革领导小
组办公室1998年4月7日深企改办[1998]3号文《关于金地（集团）股份有限公司申请增
资扩股的批复》、深圳市证券管理办公室1998年10月19日深证办函[1998]48号文《关于
金地（集团）股份有限公司申请增资扩股的函复》和深圳市外商投资局1998年12月25日
深外资复[1998]B2490号文《关于金地（集团）股份有限公司增加股东、增资、变更为
外商投资企业等事宜的批复》的批准，本公司以每股1.66元人民币的价格增发新股7,0
00万股。其中深业控股有限公司认购5,040万股；深圳市福田区国有资产管理局认购10
万股;金地(集团)股份有限公司工会委员会认购1,950万股;其他股东放弃认购。 1998年
11月5日，经深圳市福田区国有资产管理委员会福国资委(1998)8号文件批准,深圳市福
田区国有资产管理局所持本公司的国家股5,400万股,全部转由深圳市福田投资发展公司
持有。1998年12月31日,本公司领取变更后的企股粤深总副字第400007号企业法人营业
执照,注册资本为人民币18,000万元。
2000年7月,经深圳市人民政府经济体制改革办公室以深改字[2000]63号文批准，金
地(集团)股份有限公司工会委员会将其持有的本公司的股权全部转让给深圳市中科讯实
业有限公司、深圳市福田投资发展公司和深圳市深业投资开发有限公司。其中：深圳市
中科讯实业有限公司受让2,240万股,深圳市福田投资发展公司受让1,120万股,深圳市深
业投资开发有限公司受让1,120万股。
2001年1月15日，经中国证券监督管理委员会证监发行字[2001]2号文核准，本公司
向社会公开发行人民币普通股9000万股，每股面值为人民币1元，每股发行价格为人民
币9.42元。2001年4月12日，本公司股票在上海证券交易所挂牌交易。2001年3月9日,本
公司领取变更后的深司字N68678号企业法人营业执照,注册资本变更为27,000万元。同
时,本公司由中外合资股份有限公司变更为(内资)股份有限公司。
本公司属于地产行业，经批准的经营范围为:从事房地产开发经营,自有物业管理,
兴办各类实体。
附注2 .主要会计政策、会计估计和合并会计报表的编制方法
（1）公司执行《企业会计准则》和《企业会计制度》。
（2）会计年度：
本公司采用公历年为会计年度，即自每年一月一日至十二月三十一日为一个会计年
度。
（3）记账本位币：
本公司以人民币为记账本位币
（4）记账基础和计价原则：
本公司采用权责发生制记账基础，资产计价原则采用历史成本法。
（5）外币业务核算方法：
本公司涉及外币的经济业务，其记账汇率和账面汇率采用业务发生时汇率,期末对
货币性项目按市场汇率进行调整，所产生的汇兑损益列入当期损益。
（6）外币财务报表的折算方法：
本公司的外币财务报表按现行汇率法折算为人民币会计报表。
（7）现金及现金等价物的确定标准:
本公司的现金是指：库存现金、银行存款及其他货币资金；现金等价物是指：企业
持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。本
公司的现金等价物包括持有的准备随时变现的国库券。
（8）短期投资：
短期投资指本公司购入的能够随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资,包括
股票、债券、基金等。
短期投资按实际支付的价款扣除已宣告发放的现金股利或利息计价，按收到的现金
股利或利息冲减投资成本。处置短期投资时，将实际收到的金额与成本和未领取的现金
股利及利息的差额计入投资收益。
期（年）末，短期投资按成本与市价孰低法计价，短期投资跌价准备按市价低于成
本的差额单项计提。
本公司的委托贷款视同短期投资进行核算。按期计提的委托贷款利息计入损益，当
按期计提的利息到付息期不能收回时，停止计提利息，并冲回原已计提的利息；期末，
对委托贷款本金逐项进行检查，并按单项委托贷款可回收金额与委托贷款本金的差额计
提减值准备。
（9）坏账核算：
本公司的坏账核算采用备抵法,坏账准备按期（年）末应收款项（包括应收账款和
其他应收款）余额之和的5%提取。当有确凿证据表明应收款项部分或全部不能收回或收
回的可能性不大时,则按不能收回或收回的可能性不大的金额全额计提特别坏账准备。
本公司确认坏账的标准是：①因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，
仍不能收回；②因债务人逾期未履行偿债义务，且有明显特征表明无法收回的。
（10）存货:
本公司存货主要包括:开发成本、开发产品、出租开发产品、库存商品、原材料、
低值易耗品等。
各类存货按实际成本核算,房地产开发中的公共配套设施费用按受益各开发项目按
可售建筑面积分摊计入各项目成本。开发产品销售时按个别确认法计价，并转入销售成
本。存货采用永续盘存制。
开发用土地的核算方法：本公司开发用土地在“存货——开发成本”科目核算。
用于出租的开发产品和周转房按10—20年平均摊销。
低值易耗品和包装物采用一次摊销法。
期（年）末，存货按成本与可变现净值孰低计价，存货跌价损失准备按单项存货成
本高于可变现净值的差额计提。
（11）长期投资：
长期股权投资应按照取得时的初始投资成本入账，对持股在20%以上的控股子公司
和非控股联营、合营公司按权益法核算。持股20%以下的联营或合营企业按成本法核算
。股权投资差额的借方差额，即初始投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之
间的差额，按投资项目的预计收益期限摊销，没有经营期限的按不超过10年摊销。贷方
差额计入资本公积。
长期债权投资购入时按实际支付的金额或确定的价值入账，期（年）末按成本与可
变现净值孰低法计价，投资收益按权责发生制按期计算确认，溢价或折价在投资期内按
直线法摊销。
期（年）末对长期投资进行逐项检查，如果被投资单位的市价持续下跌或被投资单
位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于投资的账面价值，按其可收回金额低于账
面价值的差额单项计提减值准备。
（12）固定资产及累计折旧：
a.本公司固定资产标准为使用期限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输
工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等;不属于生产、经营主要设备的
,单位价值在2000元以上并且使用年限在两年以上的资产。
b.固定资产按实际成本计价，如果融资租入固定资产占企业资产总额比例等于或小
于30%的，按最低租赁付款入账；否则，按最低租赁付款的现值入账。
c.固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和估计的使用年限扣除
残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：
资产类别 使用年限 年折旧率
房屋建筑物 20-25年 4.75-3.80%
运输工具 8年 11.88%
电子设备 5年 19%
其他设备 5年 19%
已全额计提减值准备的固定资产,不再计提折旧。
期（年）末，由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，
导致固定资产可收回金额低于账面价值的，按单项预计可收回金额与账面价值的差额提
取减值准备。
（13）在建工程：
在建工程按为工程所发生的直接建筑、安装成本及所借入款的实际承担的利息支出
、汇兑损益核算反映工程成本。购建的固定资产达到预定可使用状态作为在建工程结转
为固定资产的时点。
期（年）末，由于停建并且预计在未来三年内不会更新开工的，无论是性能上还是
技术上已经落后的，按单项预计可收回金额低于账面价值的差额计提减值准备。
（14）借款费用核算方法：
本公司为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用,在开发产品完成之前
计入开发成本,在开发产品完成之后,计入当期损益。列入开发产品成本的借款利息按各
项目的平均资金占用额分摊。
为购置固定资产借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在固定资产达
到预定可使用状态之前予以资本化，计入资产的原始成本；在购建固定资产达到预定可
使用状态之后，计入当期损益。
（15）无形资产：
对于购入或按法律程序申请取得的无形资产，按实际支付金额入账；对于接受投资
转入的无形资产，按投资各方确认的价值入账。
无形资产自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入损益。如果预计使用
年限超过合同规定受益年限或法律规定有效年限，则按合同规定受益年限和法律规定年
限孰短摊销；如果合同没有规定受益年限且法律没有规定有效年限的，则摊销年限不长
于10年。
期末，无形资产按账面价值与可收回金额孰低计量，对于可收回金额低于其账面价
值的，按其差额计提无形资产减值准备。
（16）长期待摊费用：
长期待摊费用的摊销方法为直线法，有明确受益期的,按受益期平均摊销。无受益
期的分5年平均摊销。对于筹建期间发生的开办费，先在长期待摊费用中核算，在开始
经营的当月起一次计入开始生产经营当月的费用。
（17）维修基金、质量保证金和公共配套设施费用的核算方法：
维修基金的核算方法:对于深圳地区房地产项目，本公司执行《深圳市住宅区公用
设施专用基金管理试行规定》，按住宅区除地价以外的建设总投资的2％计提公用设施
专用基金，列入“开发成本”，用于住宅区公用设施的重大维修工程（含改造）；对于
非深圳地区房地产项目，本公司按照当地的规定执行。
质量保证金的核算方法：质量保证金按施工单位工程款的5%预留，列入“应付账款
”，待工程验收合格并在约定的保质期内无质量问题时，支付给施工单位。
公共配套设施费用的核算方法：公共配套设施为国土局批准的为开发项目所需的如
道路等公共配套项目，其所发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目
进行明细核算。
（18）收入确认原则：
a.房地产销售收入的确认原则：本公司在房地产完工并验收合格,签定了不可逆转
的销售合同,取得了买方付款证明时确认销售收入的实现。
b.物业出租收入的确认原则：按公司与承租方签定的合同或协议规定的承租方付租
日期和金额,确认房屋出租收入的实现。
c.物业管理收入的确认原则：本公司在物业管理服务已提供,与物业管理服务相关
的经济利益能够流入企业,与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时,确认物业管理
收入的实现。
d.其他业务收入的确认原则：
a)销售商品收入：本公司在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方,不再对
该等商品实施继续管理权和实际控制权,与交易相关的经济利益能够流入企业,相关的收
入和成本能够可靠地计量时,确认营业收入的实现。
b)提供劳务：本公司按照实际已提供的劳务确认相关的收入,在确认收入时,以劳务
已提供,与交易相关的价款能够流入,并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。
（19）预计负债的确认原则：
本公司将同时符合以下条件与或有事项相关的义务确认为负债：该义务是公司承担
的现时义务；该义务的执行很可能导致经济利益流出公司；该义务的金额能够可靠计量
。
（20）所得税的会计处理方法：
公司所得税采用应付税款法的会计处理方法。
（21）合并会计报表的编制基础：
本公司合并会计报表系根据财政部《合并会计报表暂行规定》适当编制的,即:在将
本公司的控股子公司及有实质控制权的联营公司之间的投资，内部往来，内部交易未实
现损益等全部抵销的基础上，逐项合并,并计算少数股东权益。
（22）会计政策与会计估计的变更
本公司本年度根据财政部财会[2003]10号《财政部关于印发〈关于执行〈企业会计
制度〉和相关会计准则有关问题的解答（二）〉的通知》，将股权投资差额的摊销政策
，由按投资项目的预计收益期限摊销，没有经营期限的按不超过10年摊销变更为借方差
额按投资项目的预计收益期限摊销，没有经营期限的按不超过10年摊销；贷方差额计入
资本公积。该项会计政策的变更对公司本年度的净资产与净利润均无影响。
本公司本年度根据财政部财会[2003]12号《关于印发〈企业会计准则－资产负债表
日后事项〉的通知》，将期后分配的现金股利调整至所有者权益单独列示，并已追溯调
整比较会计报表所属期间相应金额。该项会计政策的变更对公司本年度的净资产的影响
是增加了净资产81,000,000.00元，对公司本年度的净利润无影响。
附注3 .税项
公司适用主要税种包括：增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所
得税等。
流转税税率分别为：增值税17%、营业税5%、城市维护建设税为流转税额的1%-7%，
教育费附加为流转税额的3%。
企业所得税税率为15%、33%。本公司及在深圳注册的子公司企业所得税税率为15%
；在外地注册的子公司及分公司企业所得税税率为33%。
附注4 .控�