G 新黄浦2006年中期报告
上海新黄浦置业股份有限公司
600638
2006年中期报告
目录
一、重要提示 1
二、公司基本情况 1
三、股本变动及股东情况 3
四、董事、监事和高级管理人员 6
五、管理层讨论与分析 7
六、重要事项 9
七、财务会计报告(未经审计) 12
八、备查文件目录 45
一、重要提示
1、公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
2、公司全体董事出席董事会会议。 3、公司中期财务报告未经审计。 4、公司负责人董事长王政先生，主管会计工作负责人总经理陆却非先生及会计机构负责人（会计主管人员）财务总监胡少波先生声明：保证中期报告中财务报告的真实、完整。
二、公司基本情况
(一)基本情况简介
1、 公司法定中文名称：上海新黄浦置业股份有限公司 公司法定中文名称缩写：新黄浦 公司法定英文名称：SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE CO.,LTD. 公司法定英文名称缩写：NHPRECL 2、 公司A股上市交易所：上海证券交易所 公司A股简称：G新黄浦 公司A股代码：600638 3、 公司注册地址：上海市北京东路668号西楼32层 公司办公地址：上海市北京东路668号西楼32层 邮政编码：200001 公司国际互联网网址：http://www.600638.com 公司电子信箱：600638@600638.com 4、 公司法定代表人：王政 5、 董事会秘书：李薇洁 电话：（021）63238888 传真：（021）63237777 E-mail：stock@600638.com 联系地址：上海市北京东路668号西楼32层 公司证券事务代表：无 6、 公司信息披露报纸名称：《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》 登载公司中期报告的中国证监会指定国际互联网网址：http://www.sse.com.cn 公司中期报告备置地点：公司董事会办公室
(二)主要财务数据和指标
1、主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
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本报告期末 上年度期末 本报告期末比上
年度期末增减（
％）
流动资产 985,825,658.73 697,184,212 41.40
.07
流动负债 480,962,043.02 278,505,306 72.69
.57
总资产 2,815,994,650.01 2,564,930,4 9.79
75.57
股东权益（不含少数 2,290,787,690.90 2,242,298,8 2.16
股东权益） 60.04
每股净资产(元) 4.0822 3.9958 2.16
调整后的每股净资产( 4.0754 3.9888 2.17
元)
报告期（1－6月） 上年同期 本报告期比上年
同期增减（％）
净利润 51,815,892.86 50,827,831. 1.94
30
扣除非经常性损益的 34,911,873.01 32,484,779. 7.47
净利润 01
每股收益(元) 0.0923 0.0906 1.88
净资产收益率(%) 2.2619 2.2332 增加1.2851个百
分点
经营活动产生的现金 -106,066,964.09 196,438,774 -153.99
流量净额 .31
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2、扣除非经常性损益项目和金额
单位:元 币种:人民币
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非经常性损益项目 金额
各种形式的政府补贴 19,901,600.00
扣除公司日常根据企业会计制度规定计提的资产减值 5,328,280.38
准备后的其他各项营业外收入、支出
所得税影响数 -8,325,860.53
合计 16,904,019.85
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三、股本变动及股东情况
(一)股份变动情况表
单位:股
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本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比 发行 送 公积 其 小 数量 比
例 新股 股 金转 他 计 例
股
一、有限售条件股份
1、国家持股 70,922, 12 70,922, 12.
575 .6 575 64
4
2、国有法人持 75,653, 13 75,653, 13.
股 409 .4 409 48
8
3、其他内资持 193,390 34 193,390 34.
股 ,180 .4 ,180 46
6
其中：境内法 193,390 34 193,390 34.
人持股 ,180 .4 ,180 46
6
境内自然人持
股
4、外资持股
其中：境外法
人持股
境外自然人持
股
有限售条件股 339,966 60 339,966 60.
份合计 ,164 .5 ,164 58
8
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通 221,197 39 221,197 39.
股 ,824 .4 ,824 42
2
2、境内上市的
外资股
3、境外上市的
外资股
4、其他
无限售条件流 221,197 39 221,197 39.
通股份合计 ,824 .4 ,824 42
2
三、股份总数 561,163 10 561,163 100
,988 0 ,988
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
股份变动的批准情况 公司于2006年4月5日刊登《关于股权分置改革方案沟通协商情况暨修改股权分置改革方案的公告》，方案确定为流通股股东每持有10股流通股股票可获得3股股份的对价。公司于2006年4月20、21、24日三天对股改方案进行网络投票，于4月24日召开现场股东会议对方案进行审议表决，股权分置改革方案最终顺利通过。公司及时办理完成股改支付对价引起的股份变动等相关事宜，于5月11日流通股东获送股份上市流通，同日公司股票复G牌交易。
(二)股东情况
1、股东数量和持股情况
单位：股
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报告期末股东总数 82,597
前十名股东持股情况
股东名称 股东性 持股 持股总 报告期内 持有有限 质押或
质 比例 数 增减 售条件股 冻结的
(%) 份数量 股份数
量
1、上海新华闻 国有股 13.4 75,653, 75,653,4 75,653,40 未知
投资有限公司 东 8 409 09 9
2、上海市国有 国有股 12.6 70,922, -126,699 70,922,57 未知
资产管理办公 东 4 575 ,061 5
室
3、上海新黄浦 国有股 6.55 36,745, 18,476,3 36,745,91 未知
（集团）有限 东 911 16 1
责任公司
4、上海海浦中 国有股 2.92 16,402, 0 16,402,33 未知
心房地产有限 东 338 8
公司
5、上海众鑫建 其他 2.35 13,183, 0 13,183,92 未知
材实业有限责 920 0
任公司
6、申银万国证 其他 1.98 11,091, 0 11,091,60 未知
券股份有限公 600 0
司
7、广州美盈鞋 其他 1.58 8,856,0 0 8,856,000 未知
业有限公司 00
8、上海东亚联 其他 1.07 5,979,2 -7,722,0 5,979,261 未知
合控股（集团 61 00
）有限公司
9、上海市城市 国有股 1.03 5,791,5 0 5,791,500 未知
建设投资开发 东 00
总公司
10、上海永华 其他 0.46 2,592,0 0 2,592,000 未知
房地产开发有 00
限公司
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前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
周国兰 1,591,200 人民币普通股
余金方 624,300 人民币普通股
张晓丽 602,400 人民币普通股
翁楚娟 510,611 人民币普通股
上海嘉宝奇伊房地产经营 488,800 人民币普通股
有限公司
北京长兴交通设施工程有 448,272 人民币普通股
限公司
陈根权 442,585 人民币普通股
上海证券有限责任公司 350,000 人民币普通股
毛雷 347,000 人民币普通股
上海景元置业有限公司 346,800 人民币普通股
上述股东关联关系或一致 上海新华闻投资有限公司和上海新黄浦（集团）
行动关系的说明 有限责任公司系受同一母公司中国华闻投资控股
有限公司控制的兄弟公司；上海海浦中心房地产
有限公司系上海新黄浦(集团)有限责任公司控股
子公司。 公司未知其余股东之间是否存在关联
关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管
理办法》规定的一致行动人。
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前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位：股
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序 有限售条件 持 有限售条件 限售条件
号 股东名称 有 股份可上市
的 交易情况
有 可上 新增
限 市交 可上
售 易时 市交
条 间 易股
件 份数
股 量
份
数
量
1 上海新华闻 75, 2009 新华闻持有的
投资有限公 653 年5月 非流通股股份
司 ,40 11日 将在获得上市
9 流通权之日起
，在三十六个
月内不上市交
易或转让。
2 上海市国有 70, 2008 黄浦区国资委
资产管理办 922 年5月 持有的非流通
公室 ,57 11日 股股份将在获
5 得上市流通权
之日起，在二
十四个月内不
上市交易或转
让。另外，在
上述承诺期满
后，通过上海
证券交易所挂
牌交易出售的
原非流通股股
份，出售数量
占新黄浦股份
总数的比例在
十二个月内不
超过百分之十
。
3 上海新黄浦 36, 2007 法定限售条件
（集团）有 745 年5月
限责任公司 ,91 11日
1
4 上海海浦中 16, 2007 法定限售条件
心房地产有 402 年5月
限公司 ,33 11日
8
5 上海众鑫建 13, 2007 法定限售条件
材实业有限 183 年5月
责任公司 ,92 11日
0
6 申银万国证 11, 2007 法定限售条件
券股份有限 091 年5月
公司 ,60 11日
0
7 广州美盈鞋 8,8 2007 法定限售条件
业有限公司 56, 年5月
000 11日
8 上海东亚联 5,9 2007 法定限售条件
合控股（集 79, 年5月
团）有限公 261 11日
司
9 上海市城市 5,7 2007 法定限售条件
建设投资开 91, 年5月
发总公司 500 11日
10 上海永华房 2,5 2007 法定限售条件
地产开发有 92, 年5月
限公司 000 11日
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2、控股股东及实际控制人变更情况
新控股股东名称：上海新华闻投资有限公司 新实际控制人名称：中国华闻投资控股有限公司 控股股东发生变更的日期：2006年4月24日 披露控股股东发生变更相关信息的指定报纸：《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》 披露控股股东发生变更相关信息的日期：2006年4月26日 2005年12月12日,上海市黄浦区国有资产监督管理委员会与上海新华闻投资有限公司签署《股份转让协议书》，上海新华闻协议受让上海市黄浦区国资委持有的新黄浦置业国有股10,200万股（占新黄浦置业总股本的18.18%），成为公司的第一大股东。 2006年2月，经国务院国有资产监督管理委员会（国资产权【2006】136号）批准同意。 2006年3月22日中国证券监督委员会出具的“证监公司字[2006]42号”《关于同意上海新华闻投资有限公司公告上海新黄浦置业股份有限公司收购报告书无异议的批复》。 2006年4月24日在中国证券中央登记结算公司上海分公司完成股份转让过户手续，上海新华闻投资有限公司持有的上海新黄浦置业股份有限公司的股份性质为国有法人股。 以上事项详见2005年12月12日、2006年2月24日、4月4日、4月24的《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》。
四、董事、监事和高级管理人员
(一)董事、监事和高级管理人员持股变动
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姓名 职务 期初持股 期末持股 股份增减数 变动原因
数 数
王政 董事长 0 0 0
陆却非 副董事长兼 390 507 117 股改获得
总经理 对价
单国铭 董事 0 0 0
李任 董事 0 0 0
李中强 董事 0 0 0
吴天然 董事 0 0 0
陆红军 独立董事 0 0 0
洪远朋 独立董事 0 0 0
孙宇辉 独立董事 0 0 0
胡耕华 监事长 11,835 15,386 3,551 股改获得
对价
张雅斌 监事 0 0 0
姚建东 监事 0 0 0
朱坚勇 副总经理 0 0 0
金伯富 副总经理 0 0 0
李薇洁 董秘 0 0 0
胡少波 财务总监 0 0 0
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(二)新聘或解聘公司董事、监事、高级管理人员的情况
2006年3月1日公司第五届八次董事会审议通过了董事会成员调整的议案：1、公司董事长吴明烈先生因工作需要，不能再出任公司第五届董事会董事长之职。2、独立董事王世宏先生因工作原因，经本人要求，不再出任公司第五届董事会独立董事之职。3、增补第五届董事会候选人5人（包括2名独立董事），增补成员为：王政、李中强、吴天然，独立董事：洪远朋、孙宇辉，该议案已经2006年4月13日公司2006年第一次临时股东大会通过。
经4月13日公司五届十次董事会，全体董事一致选举王政先生为公司第五届董事会董事长，一致通过聘任金伯富先生为公司副总经理。
五、管理层讨论与分析
(一)管理层讨论与分析
本报告期内公司实现主营业务收入18941万元，较上年同期增长22%，实现净利润5182万元，较上年同期增长2%。
2006年上半年，公司主要工作是围绕年度发展主题展开的：以企业战略重组为契机，以理顺管理体制为抓手，以股权分置改革为重点，以房地产业开发建设为方向，以探索资本经营为动力，以增强核心竞争力为突破口，全面推进公司的新一轮跨越式发展。
根据年度工作主题和重点，公司上半年的主要工作及其进展情况如下：
1、圆满完成了公司战略重组任务。
由中国华控旗下的上海新华闻投资有限公司对公司实施的战略重组在上半年进入到了实质性推进阶段。按照中国华控的统一部署，在黄浦区人民政府的大力支持和各有关方面的配合下，圆满完成了资产重组的一系列任务。
2、顺利完成了公司股权分置改革。
公司按照市政府关于上市公司股权分置改革的计划要求，严格遵照相关法律法规的要求，先后经过一个月的紧张、周密、严格、细致的工作，最终使公司的股权分置改革方案得到高票通过，顺利完成了股改任务，从而在统一公司股东价值取向、改善公司治理结构、形成有效的内外部约束机制和良好的激励机制、促进公司长远发展等方面迈出了关键性的一步。
3、调整部门设置和整章建制工作有新进展。
为了适应公司新的发展需要，将原市场部调整为发展计划部，强化了公司的发展计划功能，制定和修改了公司一系列的规章制度，加强公司投资和项目的控制与监督，完善风险控制和科学运行机制。
4、主业经营和市场拓展共同推进。
上半年实现销售收入主要来源于金融大厦和公司存量房的销售，并金融大厦采取了自行销售和委托销售的手段，拓宽了客源和销售渠道，为下半年全面推进销售奠定了基础。公司其他零星房屋的销售工作也在积极寻找客源，加快销售步伐。
科技京城的房产租赁工作在上半年化解退租量大、价格竞争激烈等不利因素的情况下，采取了机构重组、人员优化、考核激励、拓展渠道、改善环境、提升服务等措施，使新租面积达到6266.66平方米，实现租赁收入6350万元。针对租赁中存在的问题，正在加大招商力度，力争全力提高出租率，努力完成年度制订的经营收入计划。
科技京城电子市场经营稳步发展，在市场环境整治、提高管理能级、扩大规模效应和提升创效能力等方面做了一定的努力。电子市场的提升经营管理水平和提高经营收益的能力将成为下半年的一项重要任务。
公司的市场拓展有了新的进展：
首先，对去年11月实施的北京百花项目有效理顺了合作关系，成立了相应的管理机构；报告期内，北京百花租赁项目收入1202万元；
最近，公司与嘉兴市秀洲区签署了合作开发、建设产业园区的意向，确定了“嘉兴科技京城高新技术产业区”合作项目，并已经着手对该项目进行深入的市场调研和准备工作。
其次，公司中标的上海市政府配套商品房“两个1000万”项目中的2个地块的开发建设，正在做相应的准备工作，并按照市政府有关部门的计划要求适时启动。
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
分行 主营业务收入 主营业务成 主营业 主营业 主营业 主营业务
业或 本 务利润 务收入 务成本 利润率比
分产 率(%) 比上年 比上年 上年同期
品 同期增 同期增 增减（%
减（％ 减（％ ）
） ）
分行
业
房地 124,853,504. 53,594,517. 50.58 -19.80 -35.49 增加19.1
产业 18 77 5个百分
点
商贸 37,757,145.9 37,465,663. 0.77
7 76
工业 9,416,398.27 8,485,991.9 9.88 4880.6 6597.7 -70.04
9 4 2
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额0元人民币。
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年同期增
减（％）
上海 189,408,848.38 21.52
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
主营业务构成情况的说明 其中：房地产销售明细
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
项目 营业收入 营业成本 营业毛利
商品房销售 49,332,400.00 22,041,728.36 27,290,671.64
商品房出租 75,521,104.18 31,552,789.41 43,968,314.77
合计 124,853,504.18 53,594,517.77 71,258,986.41
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
房地产销售收入较去年同期下降8.995 %。
(三)公司投资情况
1、报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。 2、报告期内，公司无非募集资金投资项目。
六、重要事项
(一)公司治理的情况
公司严格遵照新修订的《公司法》、《证券法》和《上海证券交易所股票上市规则》、《上市公司章程指引》等法规的要求，不断完善公司法人治理结构，维护股东利益，增强公司的诚信意识，报告期内经2005年度股东大会审议通过，完善和修订了《公司章程》、《股东大会规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》。
报告期内，公司顺利实施完成了股权分置改革工作。
(二)报告期实施的利润分配方案执行情况
报告期内公司没有以前期间拟定、在报告期实施的利润分配方案、公积金转增股本方案。
(三)中期拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
公司中期不进行利润分配和公积金转增股本。
(四)重大诉讼仲裁事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
(五)资产交易事项
本报告期公司无收购及出售资产、吸收合并事项。
(六)报告期内公司重大关联交易事项
本报告期公司无重大关联交易事项。
(七)托管情况
本报告期公司无托管事项。
(八)承包情况
本报告期公司无承包事项。
(九)租赁情况
北京百花集团有限公司将北京市海淀区中关村南大街11号院建筑面积为30564.1㎡的房屋及其附属范围内的17164.38㎡土地使用权租赁给公司。租赁的期限为2005年11月30日至2024年11月30日。
报告期内该租赁项目给公司带来租金收入为1,202万元人民币。
(十)担保情况
本报告期公司无担保事项。
(十一)委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(十二)承诺事项履行情况
报告期内或持续到报告期内，公司或持股5%以上股东没有承诺事项。
原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
股东名 特殊承诺 承
称 诺
履
行
情
况
上海新 持有的非流通股股份将在获得上市流通权之日起，在三十六 按
华闻投 个月内不上市交易或转让。 承
资有限 诺
公司 履
行
黄浦区 黄浦区国资委持有的非流通股股份将在获得上市流通权之日 按
国资委 起，在二十四个月内不上市交易或转让。另外，在上述承诺 承
期满后，通过上海证券交易所挂牌交易出售的原非流通股股 诺
份，出售数量占新黄浦股份总数的比例在十二个月内不超过 履
百分之十。 行
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(十三)聘任、解聘会计师事务所情况
报告期内公司未改聘会计师事务所，公司现聘任上海立信长江会计师事务所有限公司为公司的财务审计机构。
(十四)公司、董事会、董事受处罚及整改情况
报告期内公司、公司董事会及董事均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
(十五)其它重大事项
本报告期内公司无其它重大事项。
(十六)信息披露索引
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
事项 刊载的报刊名称 刊载日期 刊载的互联
及版面 网网站及检
索路径
上海市黄浦区国有资产监督管 《上海证券报》 2006年2 www.sse.com
理委员会和上海新华闻投资有 、《中国证券报 月8日 .cn
限公司之国有股股份转让进展 》
提示性公告
国有股股份转让进展提示性公 《上海证券报》 2006年2 www.sse.com
告 、《中国证券报 月24日 .cn
》
第五届八次董事会公告 《上海证券报》 2006年3 www.sse.com
、《中国证券报 月2日 .cn
》
第五届九次董事会公告及召开 《上海证券报》 2006年3 www.sse.com
2006年第一次临时股东大会公 、《中国证券报 月14日 .cn
告 》
股权分置改革说明书（摘要） 《上海证券报》 2006年3 www.sse.com
、《中国证券报 月27日 .cn
》、《证券时报
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关于召开相关股东会议的通知 《上海证券报》 2006年3 www.sse.com
、《中国证券报 月27日 .cn
》、《证券时报
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关于举办股权分置改革网上路 《上海证券报》 2006年3 www.sse.com
演活动的提示性公告 、《中国证券报 月27日 .cn
》、《证券时报
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关于《上海新黄浦置业股份有 《上海证券报》 2006年4 www.sse.com
限公司收购报告书》取得中国 、《中国证券报 月4日 .cn
证券监督管理委员会无异议函 》、《证券时报
的公告 》
关于股权分置改革方案沟通协 《上海证券报》 2006年4 www.sse.com
商情况暨修改股权分置改革方 、《证券时报》 月5日 .cn
案的公告
关于召开股权分置改革相关股 《上海证券报》 2006年4 www.sse.com
东会议的第一次提示性公告 、《证券时报》 月12日 .cn
2006年第一次临时股东大会决 《上海证券报》 2006年4 www.sse.com
议公告 、《中国证券报 月14日 .cn
》、《证券时报
》
第五届十次董事会公告 《上海证券报》 2006年4 www.sse.com
、《中国证券报 月14日 .cn
》、《证券时报
》
国有股股份转让的进展公告 《上海证券报》 2006年4 www.sse.com
、《中国证券报 月18日 .cn
》、《证券时报
》
关于召开股权分置改革相关股 《上海证券报》 2006年4 www.sse.com
东会议的第二次提示性公告 、《证券时报》 月18日 .cn
关于股权分置改革方案获得上 《上海证券报》 2006年4 www.sse.com
海市国有资产监督管理委员会 、《证券时报》 月19日 .cn
批准的公告
股权分置改革相关股东会议表 《上海证券报》 2006年4 www.sse.com
决结果公告 、《证券时报》 月25日 .cn
关于国有股股权过户的公告 《上海证券报》 2006年4 www.sse.com
、《中国证券报 月26日 .cn
》、《证券时报
》
第五届十一次董事会决议公告 《上海证券报》 2006年4 www.sse.com
和关于召开2005年度股东大会 、《中国证券报 月28日 .cn
公告 》、《证券时报
》
第五届三次监事会决议公告 《上海证券报》 2006年4 www.sse.com
、《中国证券报 月28日 .cn
》、《证券时报
》
股权分置改革方案实施公告 《上海证券报》 2006年5 www.sse.com
、《证券时报》 月8日 .cn
2005年度股东大会决议公告 《上海证券报》 2006年5 www.sse.com
、《中国证券报 月20日 .cn
》、《证券时报
》
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七、财务会计报告(未经审计)
(一)财务报表
资产负债表 2006年06月30日
编制单位: 上海新黄浦置业股份有限公司
单位: 元 币种:人民币
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项目 附注 合并 母公司
合 母 期末数 期初数 期末数 期初数
并 公
司
流动资产：
货币资金 738,402,31 562,633,00 609,753,0 314,463,95
9.99 0.82 05.57 4.13
短期投资
应收票据 82,340.00 82,340.00
应收股利
应收利息
应收账款 35,291,742 18,394,519 36,210,81 21,905,810
.18 .43 2.60 .22
其他应收款 11,194,006 5,939,578. 43,661,49 28,480,586
&n