上海新黄浦置业股份有限公司2003年年度报告
一、重要提示及目录
重要提示
本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者
重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
公司负责人董事长吴明烈先生、总经理陆却非先生、财务总监胡少波先生声明：保
证年度报告中财务报告的真实、完整。
目录
一 重要提示及目录
二 公司基本情况简介
三 会计数据和业务数据摘要
四 股本变动及股东情况
五 董事、监事、高级管理人员和员工情况
六 公司治理结构
七 股东大会情况简介
八 董事会报告
九 监事会报告
十 重要事项
十一 财务报告
十二 备查文件目录
二、公司基本情况简介
(一)公司法定名称：
中文名称：上海新黄浦置业股份有限公司
英文名称: SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE CO.,LTD.
英文缩写：NHPRECL
(二)公司法定代表人：吴明烈
(三)公司董事会秘书：李薇洁
联系地址：上海市北京东路668 号西楼32 层
电话：（021）63238888
传真：（021）63237777
电子信箱：stock@600638.com
(四)公司注册地址：上海市北京东路668 号西楼32 层
邮政编码：200001
公司办公地址：上海市北京东路668 号西楼32 层
邮政编码：200001
公司国际互联网网址：http://www.600638.com
公司电子信箱：600638@600638.com
(五)公司选定的信息披露报纸：《上海证券报》、《中国证券报》登载公司年度报
告的中国证监会指定国际互联网网址：
http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点：公司董事会办公室
(六)公司股票上市地：上海证券交易所
股票简称：新黄浦
股票代码：600638
(七)其他有关资料：
公司最近变更注册登记日期：2003 年3 月26 日
变更注册登记地点：上海市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号：3101011000045
公司税务登记号码：310101132345908
公司聘请的会计师事务所名称：上海立信长江会计师事务所有限公司
会计师事务所办公地址：上海市南京东路61 号4 楼
三、会计数据和业务数据摘要（合并报表）
(一)本年度利润总额构成及现金流量(单位:元)
项目 金额
利润总额 82,499,269.68
净利润 63,695,364.86
扣除非经常性损益后的净利润 59,827,861.61
主营业务利润 127,453,726.23
其他业务利润 4,283,020.16
营业利润 88,934,389.64
投资收益 1,272,154.26
补贴收入 0
营业外收支净额 -7,707,274.22
经营活动产生的现金流量净额 93,805,757.95
现金及现金等价物净增加额 -148,318,749.14
注：“扣除非经常性损益后的净利润”说明：
扣除项目 涉及金额(元)
一、收入1、营业外收入 44,652.49
2、资产置换收益 24,762.71
3、处置资产收益 393,200.84
4、以前年度已计提各项减值准备的转回 8,639,857.50
收入小计 9,102,473.54
二、支出1、营业外支出 5,219,748.67
2、固定资产损失 15,221.62
支出小计 5,234,970.29
非经常性损益合计 3,867,503.25
(二)前三年主要会计资料及财务指标(单位:元)
项目 2003年度 2002年度
主营业务收入 516,568,236.99 657,569,193.91
净利润 63,695,364.86 54,172,293.14
总资产 2,397,561,171.73 2,837,365,149.22
股东权益(不含少数股东权益) 2,201,265,262.02 2,137,569,897.16
每股收益 0.1135 0.0965
扣除非经常性损益后的每股收益 0.1066 0.0936
每股净资产 3.9227 3.8092
调整后的每股净资产 3.9103 3.7747
每股经营活动产生的现金流量净额 0.1672 0.4269
净资产收益率% 2.89% 2.53%
净资产收益率%(扣除非经常性损益
的净利润为基础计算) 2.72% 2.46%
项目 2001年度
主营业务收入 347,000,543.31
净利润 55,100,789.65
总资产 3,132,108,458.67
股东权益(不含少数股东权益) 2,083,397,604.02
每股收益 0.0982
扣除非经常性损益后的每股收益 0.0976
每股净资产 3.7126
调整后的每股净资产 3.7054
每股经营活动产生的现金流量净额 -0.4840
净资产收益率% 2.64%
净资产收益率%(扣除非经常性损益
的净利润为基础计算) 2.44%
(三)报告期内股东权益变动情况：（单位：元）
项目 股本 资本公积 盈余公积
期初数 561,163,988 1,129,070,206.95 171,818,314.84
本期增加 9,810,895.93
本期减少
期末数 561,163,988 1,129,070,206.95 181,629,210.77
变动原因 利润分配
项目 法定公益金 未分配利润 股东权益合计
期初数 46,460,066.15 275,517,387.37 2,137,569,897.16
本期增加 3,270,298.64 63,695,364.86 73,506,260.79
本期减少 9,810,895.93 9,810,895.93
期末数 49,730,364.79 329,401,856.30 2,201,265,262.02
变动原因 利润分配 当年创利及分配
四、股本变动及股东情况
(一)股份变动情况表：
1、公司股份变动情况表
单位：股
本次变动增减(＋，--)
本次变动前 配股 送股 公积金 增发 其他
转股
一、未上市流通股份
1、发起人股份 238,616,189
其中
国家拥有股份 197,621,636
境内法人持有股份 40,994,553
境外法人持有股份
其他
2、募集法人股份 152,395,627
3、内部职工股
4、优先股或其他
未上市流通股份合计 391,011,816
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 170,152,172
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 170,152,172
三、股份总数 561,163,988
小计 本次变动后
一、未上市流通股份
1、发起人股份 238,616,189
其中
国家拥有股份 197,621,636
境内法人持有股份 40,994,553
境外法人持有股份
其他
2、募集法人股份 152,395,627
3、内部职工股
4、优先股或其他
未上市流通股份合计 391,011,816
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 170,152,172
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 170,152,172
三、股份总数 561,163,988
2、股票发行与上市情况：
(1)、到报告期末止前三年历次股票发行情况:
2001 年9 月14 日公司获中国证券监督管理委员会证监发行字［2001］75 号文核
准通过配股方案。以2000 年12 月31 日的总股本518,307,374 股为基数，每10 股配3
股，配股价格为每股10.00 元。
配股交款期为2001 年10 月8 日至2001 年10 月19 日（期间证券营业日），本次
配股共配售42,856,614 股。配股获配新增的社会公众股39,265,886 股，已于2001 年
11 月9 日上市交易。国家股股东、法人股股东配售的股票在国家有关规定公布之前，
暂不上市流通。
(2)、本公司现无内部职工股或公司职工股。
(二)股东情况介绍
1、截止报告期末，本公司股东总数为103794 户。
2、主要股东持股情况：（前10 名股东）
股东名称(全称) 年度内 年末持股 比例 股份类别
增减 数量(股) (％)
1.上海市国有资产管理办公室(新黄
浦集团授权管理) 0 197621636 35.22 未流通
2.上海新黄浦(集团)有限责任公司 0 18269595 3.26 未流通
3.上海海浦中心房地产有限公司 0 16402338 2.92 未流通
4.上海东亚建筑实业有限公司 0 13701261 2.44 未流通
5.上海众鑫建材实业有限责任公司 0 13183920 2.35 未流通
6.申银万国证券股份有限公司 0 11091600 1.98 未流通
7.广州美盈鞋业有限公司 0 8856000 1.58 未流通
8.上海市城市建设投资开发总公司 0 5791500 1.03 未流通
9.上海新黄浦楼宇装备实业有限公司 0 4012247 0.71 未流通
10.上海永华房地产开发有限公司 0 2592000 0.46 未流通
股东名称(全称) 质押或冻结 股东性质
的股份数量
1.上海市国有资产管理办公室(新黄
浦集团授权管理) 无 国家股
2.上海新黄浦(集团)有限责任公司 无 法人股
3.上海海浦中心房地产有限公司 无 法人股
4.上海东亚建筑实业有限公司 不详 法人股
5.上海众鑫建材实业有限责任公司 不详 法人股
6.申银万国证券股份有限公司 不详 法人股
7.广州美盈鞋业有限公司 不详 法人股
8.上海市城市建设投资开发总公司 不详 法人股
9.上海新黄浦楼宇装备实业有限公司 不详 法人股
10.上海永华房地产开发有限公司 不详 法人股
上海海浦中心房地产有限公司系上海新黄浦(集团)有限责任公司控股子公司，公司
未知其余股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法
》规定的一致行动人。
3、公司控股股东情况介绍
控股股东单位名称：上海新黄浦（集团）有限责任公司
法定代表人：吴明烈
成立日期：1994 年6 月
注册资本：人民币伍亿元
公司类别：有限责任公司（系黄浦区国资办授权经营的国有独资企业）
股权结构：100%国有资产
经营范围：房地产经营、生物技术、微电子、企业应用软件、实业投资开发。
4、本公司没有持股10%以上的法人股东。
5、公司前10 名流通股股东的持股情况：
股东名称(全称) 年末持有流通股的数量
1、郑素贞 1431492
2、博时裕富证券投资基金 963080
3、上海嘉宝奇伊房地产经营有限公司 926000
4、徐翔 523335
5、天同180指数证券投资基金 412380
6、石常林 364264
7、兴和证券投资基金 267530
8、朱煜 212290
9、胡恩巧 212082
10、华安上证180指数增强型证券投资基金 204936
股东名称(全称) 种类(A、B、H股或其它)
1、郑素贞 A股
2、博时裕富证券投资基金 A股
3、上海嘉宝奇伊房地产经营有限公司 A股
4、徐翔 A股
5、天同180指数证券投资基金 A股
6、石常林 A股
7、兴和证券投资基金 A股
8、朱煜 A股
9、胡恩巧 A股
10、华安上证180指数增强型证券投资基金 A股
本公司未知前十名流通股股东之间是否存在关联关系。
五、董事、监事、高级管理人员和员工情况
（一）董事、监事、高级管理人员的基本情况
姓名 职务 性别 年龄 任期起止日期
吴明烈 董事长 男 55 2002.6.25--2005.6.25
陆却非 副董事长
兼总经理 男 48 2002.6.25--2005.6.25
金鉴中 董事 男 46 2002.6.25--2005.6.25
甘湘南 董事 女 34 2002.6.25--2005.6.25
朱坚勇 董事 男 46 2002.6.25--2005.6.25
张晖明 独立董事 男 48 2002.6.25--2005.6.25
陆红军 独立董事 男 55 2002.6.25--2005.6.25
胡耕华 监事长 男 54 2002.6.25--2005.6.25
张雅斌 监事 男 30 2002.6.25--2005.6.25
姚建东 监事 男 34 2002.6.25--2005.6.25
李薇洁 董秘 女 48 2002.6.25--2005.6.25
胡少波 财务总监 男 40 2002.6.25--2005.6.25
姓名 年初持 年末持 增减变
股数量 股数量 动原因
吴明烈 0 0 --
陆却非
390 390 --
金鉴中 0 0 --
甘湘南 1500 1500 --
朱坚勇 0 0 --
张晖明 0 0 --
陆红军 0 0 --
胡耕华 11835 11835 --
张雅斌 0 0 --
姚建东 0 0 --
李薇洁 0 0 --
胡少波 0 0 --
在股东单位任职的董事监事情况：
姓名 任职的股东名称 在股东单位担任的职务 任职期间
吴明烈 上海新黄浦(集团)有限责任公司 董事长兼总裁 1994年至今
金鉴中 上海新黄浦(集团)有限责任公司 副总裁 2001年至今
甘湘南 上海新黄浦(集团)有限责任公司 资产管理部经理 2001年至今
张雅斌 上海新黄浦(集团)有限责任公司 资产管理部副经理 2002年至今
（二）董事、监事、高级管理人员的年度报酬情况
公司根据董事会重大决策和年度经营目标，经营者即总经理与董事长签订全年工作
目标作为考评依据，党总支书记兼监事长、副总经理按不低于经营者70%的标准支付年
度报酬，其它高级管理人员与其签定工作目标作为考评依据，并根据考评结果决定下年
度的年薪定级、岗位安排、聘用与否。
公司现任董事、监事、高级管理人员在公司领取年度报酬总额为110.5 万元，金额
最高的前二名董事的报酬总额为48 万元，金额最高的前二名高级管理人员的报酬总额
为26 万元。
本年度独立董事的职务津贴标准为每人5 万元/年，本年度共发放10 万元。公司现
任董事、监事、高级管理人员共12 人，在公司领取报酬的共8 人，其中在20 万元—3
0 万元之间为3 人，10 万元—20 万元之间为2 人，5 万元—10万元之间为3 人。
吴明烈、金鉴中、甘湘南、张雅斌不在本公司领取报酬,均在股东单位上海新黄浦
(集团)有限责任公司领取报酬。陆却非、朱坚勇、张晖明、陆红军、胡耕华、姚建东、
李薇洁、胡少波在本公司领取报酬。
（三）报告期内没有离任的董事、监事、高级管理人员。
（四）公司员工情况：
至报告期末，公司共有员工84 人，其中销售人员8 人，财务人员10 人，技术人员
16 人，行政人员38 人。高级职称5 人，中级职称31 人，初级职称11人。员工教育程
度：硕士生4 人，大学本科生26 人，大专生21 人。退休职工8人。
六、公司治理结构
(一)公司治理情况
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和中国证监会有关法律
法规的要求，规范公司的日常运作，加强了信息披露工作，建立了一系列的规范运作文
件，不断完善法人治理结构，主要内容如下：
1、关于股东与股东大会：公司能够确保所有股东，特别是中小股东享有平等地位
，确保所有股东能够充分行使自己的权利，公司制定了《投资者关系管理办法》，设立
了和股东沟通的有效渠道；公司严格按照股东大会规范意见的要求召集、召开股东大会
，在会场的选择、会议的出席登记上尽可能方便股东参会以行使股东的表决权。
2、关于控股股东与上市公司的关系：公司控股股东上海新黄浦（集团）有限责任
公司行为规范,没有超越股东权限直接或间接干预公司的决策和经营活动,没有占用公司
资金或要求为其担保或替他人担保，没有损害公司及其它股东的利益；公司与控股股东
在人员、资产、财务、机构和业务方面做到相互独立，各自独立核算，独立承担责任和
风险，公司董事会、监事会和经营层能够独立运作。
3、关于董事和董事会：公司严格按照《公司章程》规定的董事选聘程序选举董事
，董事会人数及人员构成符合法律法规的要求,公司董事勤勉尽责,履行董事职责。
4、关于监事和监事会：公司严格按照《公司章程》规定的监事选聘程序选举监事
,公司监事会人数和人员构成符合法律、法规的要求；公司监事会能够认真履行自己的
职责，对公司财务状况以及公司董事、公司经理和其他高级管理人员履行职责的合法合
规性进行监督，维护公司及股东的合法权益。
5、关于绩效评估和激励机制：公司已建立经理人员的薪酬与公司绩效和个人业绩
相联系的考评和激励机制，并将根据实际情况不断修改和完善。
6、关于相关利益者：公司能够充分尊重和维护银行以及其他债权人、员工等相关
利益者的合法权益，积极合作，相互实现良好沟通，共同推动公司持续、健康地发展。
7、关于信息披露与透明度：公司牢固树立诚信意识，始终把信息披露的准确性、
及时性和完整性放在工作的首位，严格执行《公司信息披露制度》，确保所有股东有平
等的机会获得信息。公司能够按照有关规定，及时披露大股东或公司控制人的详细资料
和股份的变化情况。
(二)公司独立董事履行职责情况
本报告期内，独立董事本着诚信、勤勉，对股东负责的原则，按照相关法律、法规
和公司章程的要求，履行各项职责，积极参加董事会、股东大会，认真审议各项议案，
从经济、法律等专业角度提出了客观公正的意见、建议，有效地促进了公司的规范运作
，在运用专业优势决策的同时，兼顾了中小投资者的利益，以全体投资者利益为重，克
尽职守，认真履行了独立董事应尽的职责。
（三）公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务方面的情况
1、业务方面：本公司业务独立于控股股东，自主经营，业务结构完整。
2、人员方面：本公司制定了劳动、人事及工资管理制度，总经理、副总经理、董
事会秘书、财务总监等高级管理人员均在本公司领取报酬，未在控股股东单位领取报酬
或担任职务。
3、资产方面：本公司现有存量房产，包括写字楼及少量住宅，产权清晰。
4、机构方面：本公司设立了较健全的组织机构体系，董事会、监事会独立运作，
各职能部门在总经理的领导下根据各部门的职责独立开展工作，不存在与控股股东职能
部门之间的从属关系。
5、财务方面：本公司设有独立的财务部门，建立了独立的会计核算体系，制定了
完整的财务管理制度，在银行开设独立的帐户。
(四)公司高层管理人员的考评及激励机制
公司建立了完善的考核指标体系和考核程序，高层管理人员直接向董事会负责，承
担董事会下达的生产经营目标责任，签定经营责任书，董事会根据利润完成情况和经营
、管理、廉政、安全生产等情况对照责任制和利润目标对高层管理人员进行考核，与收
入分配挂钩。
七、股东大会情况简介
（一）报告期内召开的年度股东大会的情况及决议内容
报告期内召开了一次股东大会，为2002 年度股东大会。
2003 年4 月30 日在《上海证券报》、《中国证券报》上刊登召开股东大会会议公
告， 5 月23 日在《上海证券报》、《中国证券报》上刊登关于召开股东大会地址变更
的公告， 5 月30 日在上海科技京城召开大会。参加会议的股东及股东授权委托代表共
计70 人次，代表股份260,469,802 股，占公司总股本的46.42%，符合《中华人民共和
国公司法》和《公司章程》的有关规定。
股东大会以记名投票表决的方式审议通过了有关事项并形成如下决议：
(1)、2002 年度董事会工作报告；
(2)、2002 年度监事会工作报告；
(3)、2002 年度财务决算报告；
(4)、2002 年度利润分配预案；
(5)、续聘上海立信长江会计师事务所有限公司的议案。
本次会议经上海锦天城律师事务所律师现场见证并出具法律意见书，上述会议决议
公告刊登在2003 年5 月31 日的《上海证券报》、《中国证券报》。
（二）选举、更换董事、监事情况：
本报告期内没有选举、更换董事、监事。
八、董事会报告
（一）公司报告期内的经营情况
1、主营业务的范围及其经营状况
根据中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》规定，本公司属于房地产开发与
经营业。公司主营业务为房地产开发经营及危旧房改造，物业管理等，具有国家级房地
产开发一级资质。
2003 年公司在董事会的领导下，以既定的发展战略为方针，以提高经济效益为中
心，着重加强了“平江三期智荟苑”房地产项目竣工交付使用进度，使近600 多户居民
相继入住，该项目已荣获上海市建筑工程“白玉兰”奖。同时，公司也加大了对“科技
京城”、“新黄浦金融大厦”等物业的租售力度，筹建了集招商、招租、企业服务、物
业服务、创业中心、结算中心以及各类咨询服务于一体的“科技京城服务中心”，又与
数家外商软件出口企业成立了“上海科技京城申联软件基地”，以此强化了科技京城的
辐射效应和集聚效应，较好地完成了全年经营目标。
本报告期末，公司主营业务收入为516,568,236.99 元，与去年同期相比减少21.4
4%，主营业务利润为127,453,726.23 元，与去年同期相比增加10.45%。
（1） 主营业务收入、主营业务利润构成
① 按行业分类
行业 主营业务收入 主营业务成本 毛利率
(%)
房地产业 511,246,442.10 360,198,831.21 29.54%
工业 5,321,794.89 3,481,349.12 34.58%
合计 516,568,236.99 363,680,180.33 29.60%
行业 主营业务收 主营业务成 毛利率比上
入比上年增 本比上年增 年增减(％)
减(％) 减(％)
房地产业 -21.07% -29.13% 37.27%
工业 -3.41% 0.57% -6.97%
合计 -21.44% -29.46% 37.10%
② 按地区分类：
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年增减(％)
上海 516,568,236.99 -21.44%
（2） 经营业务项目
经营业务项目2003 年的销售收入、成本、毛利率分别为：
经营业务项目 销售收入(万元) 销售成本(万元)
商品房销售 360,140,572.43 228,150,149.63
商品房出租 105,375,869.67 73,042,018.23
新昌路6号地块动迁 22,230,000.00 32,293,265.60
陈家宅三期地块转让 23,500,000.00 26,713,397.75
合计 511,246,442.10 360,198,831.21
经营业务项目 销售利润(万元) 毛利率％
商品房销售 131,990,422.80 36.65%
商品房出租 32,333,851.44 30.68%
新昌路6号地块动迁 -10,063,265.60 -45.27%
陈家宅三期地块转让 -3,213,397.75 -13.67%
合计 151,047,610.89 29.54%
2、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
控股公司名称 业务性质 注册资本
(万元)
上海欣龙企业发 南京路155＃、156＃ 20000
展有限公司 地块开发经营
上海高立贸易发 外高桥保税区国内外 USD100
展有限公司 贸易及加工
上海科技京城管 五金交电、通讯电子 1500
理发展有限公司 产品贸易及咨询服务
控股公司名称 总资产 净利润
(元) (元)
上海欣龙企业发 393,419,567.05 695,706.02
展有限公司
上海高立贸易发 3,929,260.86 -369,641.58
展有限公司
上海科技京城管 43,042,657.39 3,699,120.76
理发展有限公司
3、主要供应商、客户情况
公司销售前五名的客户为：
客户单位 金额(元) 内容
上海久阳房地产有限公司 23,500,000.00 陈家宅三期土地转让
上海市黄浦区新昌路聚居区建设指挥部 22,230,000.00 新昌路6号地块动迁
上海东方物业有限公司 3,855,141.00 销售博文路商场
陈利平 3,484,910.00 销售科技京城裙房
上海欣达房产公司 1,648,440.00 销售崂山多层房
合计 54,718,491.00
由于本公司属房地产行业，无供应商数据资料。
（二）经营中出现的问题与困难及解决方案
根据公司目前的经营状况和财务结构，虽然经过几年的调整，资产质量明显提高，
财务风险趋于平稳，但是公司董事会清楚地认识到：要保持和增强公司持续经营的能力
，做强房地产主业，需尽快启动短期项目和培育中长期项目，因此争取年内对已进行可
行性研究论证并具开发价值和市场潜力的房地产项目进行投资开发，使公司从稳健发展
步入高速发展阶段。
（三）公司报告期内的投资情况
1、报告期之前募集资金的使用延续到报告期内的使用情况募集资金使用情况
本年度已使用募集资金总额
募集资金总额 41321.59万元 已累计使用募集资金总额
承诺项目 拟投入金 是否变 实际投入金额
额 更项目
平江小区三期工程
项目 19600万元 否 22472万元
建设ICC上海集成电
路设计产业化基地
项目 12000万元 是 见“变更项目情况表”
投资上海海鸿通讯
总公司项目 5250万元 是 见“变更项目情况表”
投资上海博佳电子
技术有限公司项目 4550万元 是 见“变更项目情况表”
合计 41400万元 -- 22472万元
未达到计划进度和
收益的说明
变更原因及变更程 公司为了更好地发挥房地产主业的优势，提高募集资金使用效
序说明(分具体项 率，规避投资高科技项目的风险，经过严密的市场调研和论证
目) ，并根据公司经营的实际需求对以上三项目进行了调整，用募
集资金的21800万元投资上海市黄浦区6＃地块部分动迁工程项
目，不足部分用公司自有资金投入。该事项已经2002年6月25日
股东大会审议并通过，履行了相关的法定程序，并已在2002年6
月26日《上海证券报》《中国证券报》和上海证券交易所网站
披露。
0万元
募集资金总额 41400万元
承诺项目 产生收益 是否符合计
金额 划进度和预
计收益
平江小区三期工程
项目 6952万元 是
建设ICC上海集成电
路设计产业化基地
项目 -- --
投资上海海鸿通讯
总公司项目 -- --
投资上海博佳电子
技术有限公司项目 -- --
合计 6952万元 --
未达到计划进度和
收益的说明
变更原因及变更程
序说明(分具体项
目)
变更项目情况
变更投资项目
的资金总额 21800万元
变更后的项目 对应的原承诺项目 变更项目 实际投入金
拟投入金 额
额
黄浦区6#地块 1、建设ICC上海 21800万元 23323万元
动迁工程 集成电路设计 (差额部分
产业化基地 用公司自有
2、投资上海海鸿 资金投入)
通讯总公司项
目
3、投资上海博佳
电子技术有限
公司项目
合计 -- 21800万元 23323万元
未达到计划进 本报告期中，由于房地产市场价格的上涨，市中心的动迁成本急
度和收益的说 速增大，政府最终补偿公司每户居民动迁成本金额尚在协商之中
明(分具体项 ，根据公司财务帐面情况，按照会计准则，必须结转本年度已发
目) 生的居民动迁户为117户，仍按原约定的价格每户19万元结算，结
转收入2223万元，实际支出成本3229.33万元，亏损1006.32万元。
变更投资项目
的资金总额 产生收益金额 是否符合
变更后的项目 计划进度
和预计收
益
163.93万元 否
黄浦区6#地块
动迁工程
163.93万元 --
合计
未达到计划进
度和收益的说
明(分具体项
目)
（1）、公司用募股资金1.96 亿投资于上海市普陀区“平江小区三期智荟苑”项目
的开发建设，于2002 年9 月2 日取得上海市房地产权证[沪房地普字（2002）第02583
7 号]，总开发面积为87735.02 平方米。报告期内，“平江小区三期智慧苑”项目已基
本交付使用，实现销售收入345,247,185.84 元，销售面积71,401.22 平方米， 开发成
本为210,717,428.83 元， 销售推广费为11,604,564.43 元，实现净利润69,521,862.
42 元。
平江三期项目经上海市土地资源管理局[沪房地资（2002）出让合同第157号文]批
准，免缴土地出让金。
（2）、黄浦区6#地块部分动迁工程项目，根据动迁进度结转已发生的动迁户数累
计为863 户，结转收入20984.01 万元，结转动迁支出成本为20739.34 万元，结转利润
为163.93 万元。该项目预计2004 年上半年能全部结束。
2、报告期内公司无非募集资金投资的重大项目。
（四）公司报告期内财务状况和经营成果的分析
1、经营成果分析：
项目 2003年度 2002年度 增减％
(元) (元)
主营业务收入 516,568,236.99 657,569,193.91 -21.44%
主营业务利润 127,453,726.23 115,399,216.52 10.45%
其它业务利润 4,283,020.16 460,406.98 830.27%
营业费用 16,720,656.88 2,583,900.01 547.11%
管理费用 27,277,367.01 5,590,475.11 387.93%
财务费用 -1,195,667.14 14,87,183.73 -108.07%
投资收益 1,272,154.26 -5,367,575.54 123.70%
营业外收支 -7,707,274.22 2,473,643.93 -411.58%
净利润 63,695,364.86 54,172,293.14 17.58%
现金及现金等价物
净增加额 -148,318,749.14 -34,416,790.60 -330.95%
增减变动原因：
(1)、主营业务收入：本期因结转住宅房销售收入3.45 亿元，而去年实现了一次性
的地块收入。
(2)、主营业务利润：本期因自营开发的平江项目结转，商品房销售较去年同期增
长。
(3)、其它业务利润：本期发生增值业务收入，相应增加其它业务利润。
(4)、营业费用：本期因开发项目销售推广，较去年同期增加。
(5)、管理费用：本期因存货跌价准备冲回减少。
(6)、财务费用：本期因银行借款全部归还，相应大幅度减少费用。
(7)、投资收益：本期权益法核算公司收益较去年有所增长。
(8)、营业外收支：本期因子公司改制发生支出。
(9)、净利润：本期母公司销售利润增长。
(10)、现金及现金等价物净增加额：本期因归还短期借款，年末货币资金减少。
2、财务状况分析：
项目 2003年12月31日 2002年12月31日 增减％
(元) (元)
总资产 2,397,561,171.73 2,837,365,149.22 -15.50%
货币资金 312,283,545.54 460,602,294.68 -32.20%
应收款项 10,109,440.18 17,412,093.88 -41.94%
短期借款 -- 233,000,000.00
应付款项 18,206,264.69 25,407,226.36 -28.34%
股东权益 2,201,265,262.02 2,137,569,897.16 2.98%
增减变动原因：
(1)、总资产：本期因借款归还降低资产总额。
(2)、货币资金：本期因借款归还降低。
(3)、应收款项：本期收回以前年度款项。
(4)、短期借款：本期已全部还清短期借款。
(5)、应付款项：本期支付工程款项等。
(6)、股东权益：本期因净利润实现而转入。
（五）董事会日常工作情况
1、报告期内董事会的会议情况及决议内容
2003 年度内公司董事会共召集四次会议：
(1)、2003 年3 月20 日召开第四届四次董事会会议，会议讨论通过如下决议：
① 公司2002 年度报告及报告摘要；
② 公司2002 年度董事会工作报告；
③ 公司2002 年度财务决算报告；
④ 公司2002 年度利润分配预案；
⑤ 公司续聘上海立信长江会计师事务所有限公司，支付2002 年度报酬为陆拾万元
整；
⑥ 变更公司注册地址；
⑦ 公司2002 年度股东大会召开事宜另行公告；
本次董事会决议公告刊登在2003 年3 月22 日的《上海证券报》、《中国证券报》
上。
（2）、2003 年4 月28 日召开第四届五次会议，会议审议通过了如下决议：
① 公司2003 年第一季度报告；
② 公司2002 年度股东大会召开事宜。
本次董事会决议公告刊登在2003 年4 月30 日的《上海证券报》、《中国证券报》
上。
（3）、2003 年8 月8 日召开第四届六次董事会, 会议审议通过了如下决议：
① 公司2003 年半年度报告及报告摘要；
② 关于参股上海申新房产经营管理有限公司的议案。
本次董事会决议公告刊登在2003 年8 月12 日的《上海证券报》、《中国证券报》
上。
（4）、2003 年10 月24 日召开第四届七次董事会，会议审议通过了如下决议：
① 公司2003 年第三季度报告；
② 关于公司《投资者关系管理工作制度》的议案。
本次董事会决议公告刊登在2003 年10 月28 日的《上海证券报》、《中国证券报
》上。
2、董事会对股东大会决议的执行情况
本年度内董事会认真履行了公司章程规定的职责，严格执行了股东大会的各项决议
。
（六）本次利润分配预案或资本公积金转增股本预案
公司2003 年实现净利润63,695,364.86 元， 提取法定盈余公积金6,540,597.29
元，提取法定公益金3,270,298.64 元，加上年初未分配利润275,517,387.37 元，实际
可供股东分配利润为329,401,856.30 元。根据公司实际情况，经董事会审议决定：20
03 年度利润分配采取派发现金股利的形式，拟以2003 年末总股本561,163,988 股为基
数，向全体股东每10 股派发现金红利1.00 元（含税），共分配现金红利计56,116,39
8.80 元，剩余未分配利润273,285,457.50 元结转下一年度，同时不进行资本公积金转
增股本。
以上预案需经2003 年度股东大会审议通过。
（七）其它报告事项
1、公司关于与关联方资金往来及对外担保情况的自查报告
根据中国证监会应按照《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保
若干问题的通知》（证监发[2003] 56 号）（以下简称《通知》）的规定要求，公司进
行了自查，并向上海证管办递交了自查报告，公司目前没有《通知》中所述的控股股东
及其他关联方直接或间接占用上市公司资金的情况，也没有为对控股股东及其控股股东
所属企业提供担保情况。
上海立信长江会计师事务所根据《通知》的要求，出具了信长会师函字(2004)第0
14 号《关于公司与关联方资金往来及公司对外担保情况专项说明》如下：
(1)、关联方占用资金情况：
截至2003 年12 月31 日止，贵公司账面记载的关联方占用资金余额为零,控股子公
司占用资金已作合并抵销。
(2)、股份公司为其他公司提供担保的情况：截至2003 年12 月31 日止贵公司无对
控股股东、控股子公司及其他公司担保情况。
独立董事对公司累计和当期对外担保情况、执行《通知》规定情况的独立意见：
独立董事认为：截至2003 年12 月31 日止，未发现公司及控股子公司为控股股东
及控股股东下属企业发生过对外提供担保的情况。
2、报告期内，为公司审计的会计师事务所未发生变更，仍为上海立信长江会计师
事务所有限公司。
3、报告期内，公司选定的信息披露报纸为《上海证券报》、《中国证券报》。
九、监事会报告
报告期内公司监事会根据《公司法》和《公司章程》等有关规定，本着对股东、对
公司负责的精神，认真履行有关法律、法规所赋予的职责，积极开展各项工作。
（一）报告期内监事会会议情况
报告期内监事会共召开二次会议，主要内容如下：
1、2003 年3 月20 日召开第四届四次监事会会议，会议审议通过公司2002年度报
告中的《监事会报告》。
本次监事会决议公告刊登在2003 年3 月22 日的《上海证券报》、《中国证券报》
上。
2、2003 年8 月8 日召开第四届五次监事会会议，审议通过了公司2003 年半年度
报告及摘要。
（二）监事会独立意见
1、公司依法运作情况：本年度公司各项工作均依照相关法律法规和公司《章程》
进行，有较完善的内部控制制度，决策程序合法，公司董事、经理执行公司职务时没有
发现违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。
2、检查公司财务的情况：对上海立信长江会计师事务所出具的公司2003 年度财务
报告审计意见，监事会认为审计意见真实反映公司的财务状况和经营成果。
3、公司最近一次募集资金使用情况：募集资金项目其中变更的项目，都履行了相
应的法定程序，实际投入的项目和公开承诺投入项目一致。
十、重要事项
（一）报告期内公司无重大诉讼、仲裁事项。
（二）报告期内公司无收购及出售资产、吸收合并事项。
（三）报告期内公司无重大关联交易事项。
（四）公司重大合同及其履行情况
1、报告期内公司无托管、承包、租赁其它公司资产或其它公司托管、承包、租赁
本公司资产的事项。
2、报告期内公司无重大担保事项。
（五）公司及持股5％以上股东在报告期内无承诺事项。
（六）本年度公司未改聘、解聘会计师事务所。
报告期内，公司续聘上海立信长江会计师事务所有限公司为公司财务审计机构，截
止2003 年12 月31 日该公司已为公司提供审计服务4 年。
本年度公司支付给上海立信长江会计师事务所有限公司报酬情况：
项目 金额
财务审计费 陆拾万元
专项财务审计费 壹拾万元
（七）报告期内，公司、公司董事会及董事、高级管理人员未有受中国证监会稽查
、中国证监会行政处罚、通报批评、上海证券交易所公开谴责的情况。
（八）其他重要事项
1、报告期内，公司与上海豪华建筑装潢有限公司签订股权出让协议,出让持有该公
司的40%股权,出让价为896,730.63 元,投资帐面价值为876,229.71 元,处置收益为20,
500.92 元；
2、报告期内，公司与杨德中等自然人签订股权转让协议,转让持有上海东方物业有
限公司的30%股权,转让价为196,316.69 元,投资帐面价值为170,726.10元,处置收益为
25,590.59 元；
3、报告期内，公司与蒋伯雄等自然人签订改制协议书,收回持有上海环球建筑有限
公司的30%股权,收回价为450 万元,投资帐面价值为4,092,961.50 元,处置收益为407,
038.50 元；
4、报告期内，公司与谢保祺等自然人签订股权转让协议,转让持有上海兴华实业发
展合作公司的30%股权,转让价为647,068.47 元,投资帐面价值为513,331.56 元,处置收
益为133,736.91 元。
5、报告期内，公司投资参股了由上海新黄浦（集团）有限责任公司投资成立的上
海端正物业有限公司，公司投资100 万元，持有10%的股份。该董事会决议公告刊登在
2003 年8 月12 日的《上海证券报》、《中国证券报》上。
6、报告期内，公司向上海新黄浦（集团）有限责任公司购买陈家宅使用权房建筑
面积为487.92 平方米，按市场销售均价结算，金额为1,268.592.00 元。
7、公司于2003 年7 月18 日与上海市黄浦区土地发展中心签订上海市黄浦区155
号东街地块前期动拆迁实施及移交合同，合同规定为上海市黄浦区土地发展中心就黄浦
区155 号东街坊地块进行前期动迁，合同约定执行期间为2004 年3 月31 日前完成动迁
工作，动迁总价为45,000 万元。
十一、财务报告
（一）审计报告
审计报告
信长会师报字（2004）第10398 号
上海新黄浦置业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称贵公司）2003 年12 月
31 日的资产负债表和合并资产负债表、2003 年度的利润及利润分配表和合并利润及利
润分配表，以及2003 年度现金流量表和合并现金流量表。这些会计报表的编制是贵公
司管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些会计报表发表意见。
我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信会计报表
是否不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证
据，评价管理当局在编制会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价
会计报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。
我们认为，上述会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定
，在所有重大方面公允反映了贵公司2003 年12 月31 日的财务状况以及2003 年度的经
营成果和现金流量。
上海立信长江会计师事务所有限公司 中国注册会计师
中国·上海 钱志昂
郑先弘
二OO 四年三月二十六日
（二）财务报表（附后）
（三）会计报表附注
一、公司简介：
上海新黄浦置业股份有限公司（原名上海黄浦房地产股份有限公司）前身系黄浦区
房地产经营公司、黄浦区兴华实业开发公司和美华房屋建筑装饰公司三家全民所有制企
业改制而成的公司。一九九二年十二月经批准改制为股份有限公司，一九九三年三月在
上海证券交易所上市。所属行业为房地产业。公司经营范围为房地产经营、旧危房改造
、室内外建筑装潢、物业管理、房产咨询、机械设备安装（含维修）、餐饮业、旅馆业
、销售装潢材料、金属材料、木材、建筑材料、五金交电、百货、化工原料（除危险品
）、电工材料、汽车配件。
二、公司采用的主要会计政策、会计估计和合并会计报表的编制方法：
（一）会计制度：执行企业会计准则、《企业会计制度》及其有关的补充规定。
（二）会计年度：公历1 月1 日至12 月31 日止。
（三）记帐本位币：采用人民币为记帐本位币。
（四）记帐基础和计价原则：以权责发生制为记帐基础，以历史成本为计价原则。
（五）外币业务核算方法：外币业务按发生时的中国人民银行公布的人民币市场汇
价作为折算汇率，折合成人民币记帐，期末外币帐户余额按期末市场汇价折合成人民币
金额进行调整。外币专门借款帐户期末折算差额，在所购建固定资产达到预定可使用状
态前的特定时间段内，按规定予以资本化，计入在建工程成本，其余的外币帐户折算差
额均计入财务费用。不同货币兑换形成的折算差额，均计入财务费用。
（六）外币会计报表的折算方法：按照财政部财会字（1995）11 号《关于印发<合
并会计报表暂行规定>的通知》，除所有者权益类项目（不含未分配利润项目）以发生
时的市场汇价（中间价）折算为人民币外，资产、负债、损益类项目均以合并会计报表
决算日的市场汇价（中间价）折算为人民币。外币报表折算差额在合并资产负债表中单
独列示。
（七）现金等价物的确定标准：在编制现金流量表时，将同时具备期限短（从购买
日起，三个月到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的
投资，确定为现金等价物。
（八）短期投资核算方法：
1、取得的计价方法：
取得投资时按实际支付的价款（扣除已宣告未领取的现金股利或已到期未领取的债
券利息）、相关税费计价。债务重组取得债务人用以抵债的短期投资，以应收债权的帐
面价值为基础确定其入帐价值；以非货币性交易换入的短期投资，以换出资产的帐面价
值为基础确定其入帐价值。
2、短期投资跌价准备的计提：
中期末及年末，按成本与收盘价孰低提取或调整短期投资跌价准备。按投资总体计
算并确定计提的跌价损失准备。如某项短期投资占整个短期投资10％以上，则按单项投
资为基础计提跌价损失准备。
3、短期投资收益的确认：
短期投资待处置时确认投资收益。在持有期间分得的现金股利和利息，冲减投资成
本或相关应收项目。
（九）坏帐核算方法：
1、坏帐的确认标准：
对因债务人撤销、破产，依照法律清偿程序后确实无法收回的应收款项；因债务人
死亡，既无遗产可清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；因债务人逾期未
履行偿债义务并有确凿证据表明，确实无法收回的应收款项，按照公司管理权限批准核
销。
2、坏帐损失的核算方法：采用备抵法核算，坏帐损失发生时，冲销已提取的坏帐
准备。
3、坏帐准备的计提方法和计提比例。
除个别认定法外，按应收帐款和其他应收款年末余额的6％计提。
（十）存货核算方法：
1、存货分类为：原材料、低值易耗品、产成品、库存商品、开发成本、开发产品
、工程施工、周转房、出租开发产品等。
2、取得和发出的计价方法：
日常核算取得时按实际成本计价；发出时按加权平均法计价。
债务重组取得债务人用以抵债的存货，以应收债权的帐面价值为基础确定其入帐价
值；非货币性交易换入的存货以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
3、低值易耗品的摊销方法：
低值易耗品采用五五摊销法。
4、开发用土地的核算方法：
（1）纯土地开发项目：其费用支出单独构成土地开发成本；
（2）连同房产整体开发的项目：其费用可分清负担对象，一般按实际占用面积分
摊计入商品房成本。
5、公共配套设施费用的核算方法：
（1）不能有偿转让的公共配套设施：按收益比例定标准分配计入商品房成本；
（2）能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归
集所发生的成本。
6、出租开发产品及周转房的摊销方法：按房屋建筑物的估计经济使用年限，采用
直线法计算出月摊销额，计入出租开发产品的经营成本费用。
7、存货的盘存制度：
采用永续盘存制。
8、存货跌价准备的确认标准、计提方法：
（1）除开发商品、开发成本的存货：按重要性原则对主要存货项目以其单个存货
的成本高于其可变现净值的差额计提存货跌价损失准备。如果以后存货价值又得以恢复
，在已提跌价准备的范围内转回。
（2）开发商品、开发成本：按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发商
品、开发成本的层次、朝向、房型等因素，确定预计售价，对其计提跌价准备。存货跌
价准备按单个存货项目的成本高于可变现净值的差额计提。
（十一）长期投资核算方法：
1、取得的计价方法：
长期投资取得时以初始投资成本计价，包括相关的税金、手续费等。债务重组取得
债务人用以抵债的股权投资，以应收债权的帐面价值为基础确定其入帐价值；非货币性
交易换入的股权投资，以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
2、长期股权投资的核算方法：
对被投资单位无控制、无共同控制且无重大影响的，采用成本法核算；对被投资单
位能实施控制、共同控制或重大影响的，采用权益法核算。
按权益法核算长期股权投资时，初始投资成本高于应享有被投资单位净资产份额所
确认的股权投资差额，若合同规定投资期限的按投资期限平均摊销；若合同未规定投资
期限的按10 年平均摊销。初始投资成本低于应享有被投资单位净资产份额的差额，从
2003 年起发生的计入资本公积；2003 年以前确认的仍按原规定处理。
3、长期债权投资的核算方法：
中期末及年末，按合同规定利率或债券票面利率计提利息，并同时按直线法摊销债
券投资溢价或折价。
如果计提的利息到期不能收回，停止计息并冲回原已计提的利息。
4、长期投资减值准备的计提：
中期末及年末，按预计可收回金额低于长期投资帐面价值的差额，计提长期投资减
值准备。
长期投资减值准备按个别投资项目计算确定。
（十二）委托贷款核算方法：
企业对委托金融机构贷出的款项，按实际委托的贷款金额入帐。期末，按照委托贷
款合同规定的利率计提应收利息。如果计提的利息到期不能收回，则停止计息并冲回原
已计提的利息。
中期末及年末，对委托贷款可收回金额低于贷款本金的差额，计提委托贷款减值准
备。
（十三）固定资产计价和折旧方法：
1、固定资产标准：指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的并且使用
期限超过一年、单位价值较高的有形资产。
2、固定资产的分类：房屋及建筑物、专用设备、通用设备、运输设备、其他设备
、固定资产装修、经营租入固定资产改良等；
3、固定资产的取得计价：
一般遵循实际成本计价原则计价。
债务重组取得债务人用以抵债的固定资产，以应收债权的帐面价值为基础确定其入
帐价值；非货币性交易换入的固定资产，以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值
。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原帐面价值与最低租赁付款额的现
值两者中较低者作为入帐价值，如果融资租赁资产占企业资产总额等于或小于30％的，
则按最低租赁付款额作为入帐值。
4、固定资产折旧采用平均年限法分类计提。根据固定资产类别、预计使用年限和
预计净残值率确定折旧率。
符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两
者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧；经营租赁方式租入的固定资产改良
支出，在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单
独计提折旧。注：从2003 年起发生的固定资产装修费用及经营租赁方式租入的固定资
产改良支出计入固定资产核算，之前发生的仍在长期待摊费用核算。
5、固定资产折旧采用平均年限法分类计提。根据固定资产类别、估计使用年限和
预计净残值率确定折旧率。各类固定资产的折旧年限和年折旧率如下：
类别 预计经济使用年 预计残值率 年折旧率
房屋及建筑物 30--40 5％ 2.375--3.167％
专用设备 8 5％ 11.875％
运输设备 8 5％ 11.875％
通用设备 5--6 5％ 15.830--19.000％
其他设备 5 5％ 19.000％
6、固定资产减值准备的计提：
中期末及年末，对由于市价持续下跌、技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致其可
收回金额低于帐面价值的，按预计可收回金额低于其帐面价值的差额，计提固定资产减
值准备。
固定资产减值准备按单项资产计提。
（十三）在建工程核算方法：
1、取得的计价方法：
以立项项目分类核算工程发生的实际成本，当所建工程项目达到预定可使用状态时
，转入固定资产核算，尚未办理竣工决算的，按估计价值转帐，待办理竣工决算手续后
再作调整。
2、在建工程减值准备的计提：
中期末及年末，对于长期停建并预计在未来三年内不会重新开工的在建工程，或在
性能、技术上已落后且给企业带来经济利益具有很大不确定性的在建工程，计提在建工
程减值准备。
在建工程减值准备按单项工程计提。
（十四）无形资产核算方法：
1、取得的计价方法：按取得时的实际成本入帐；
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，按应收债权的帐面价值为基础确定其入
帐价值；非货币性交易换入的无形资产，按换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值
。
2、摊销方法：采用直线法。投资合同与法律两者中只有一方规定受益年限或有效
年限的，按不超过规定年数的期限平均摊销；两者均规定年限的按孰低者平均摊销；两
者均未规定年限的按不超过十年的期限平均摊销。
3、无形资产减值准备的计提：
中期末及年末，对于因被其他新技术替代、市价大幅下跌而导致创利能力受到重大
不利影响或下跌价值预期不会恢复的无形资产，按预计可收回金额低于其帐面价值的差
额，计提无形资产减值准备。
无形资产减值准备按单项资产计提。
（十五）长期待摊费用摊销方法：
1、开办费转销方法：在开始生产经营的当月一次计入损益。
2、其他长期待摊费用摊销方法：在受益期内平均摊销，其中：
预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。
（十六）维修基金的核算方法：
按上海市物价局、上海市房地产局公布的沪价房（1996）第116 号、第157 号文的
规定，提取维修基金，计入开发成本，支付给物业管理公司。
（十七）质量保证金的核算方法：
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土
建安装工程款中预留扣下，列为其他应付款。在保修期内由于质量而发生的维修费用，
在此扣除列支，保修期结束后清算。
（十八）借款费用：
1、借款费用资本化的确认原则：
专门借款的辅助费用在所购建资产达到预定可使用状态前，予以资本化，若金额较
小则直接计入当期损益。
专门借款的利息、溢折价摊销、汇兑差额开始资本化应同时满足以下三个条件：资
产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动
已经开始。
当购建资产项目发生非正常中断且连续三个月或以上时，借款费用暂停资本化。当
购建资产项目达到预定可使用状态后，借款费用停止资本化。
当购建资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化
。普通借款的借款费用和不符合资本化规定的专门借款的借款费用，均计入发生当期损
益。
2、借款费用资本化期间：
按季度计算借款费用资本化金额。
3、专门借款的借款费用资本化金额的确定方法。
每一会计期间利息的资本化金额＝至当期末止购建固定资产累计支出加权平均数×
借款加权平均利率。
允许资本化的辅助费用、汇兑差额按实际发生额直接资本化。
（十九）预计负债：
与或有事项相关的义务同时符合以下条件时，公司将其列为预计负债：
1、该义务是企业承担的现时义务；
2、该义务履行很可能导致经济利益流出企业；
3、该义务金额可以可靠地计量。
（二十）收入确认原则：
1、房地产销售：（1）工程已经竣工，具备入住交房条件（2）具有经购买方认可
的销售合同或其他结算通知书（3）履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经
取得或确信可以取得（4）成本能够可靠地计量。
2、出租物业收入：（1）具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书（2
）履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得（3）出租开
发成本能够可靠地计量。
3、销售商品：公司已将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方；公司不再对
该商品实施继续管理权和实际控制权；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收
入和成本能可靠地计量时，确认营业收入实现。
4、提供劳务：在同一年度内开始并完成，在劳务已经提供，收到价款或取得收取
价款的依据时，确认劳务收入的实现；如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提
供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关的
劳务收入。
5、他人使用本企业资产：与交易相关的经济利益能够流入企业，收入的金额能可
靠地计量时确认为收入。
（二十一）所得税的会计处理方法：采用应付税款法。
（二十二）本年度主要会计政策的变更及其影响：
根据《财政部关于印发（企业会计准则----资产负债表日后事项）的通知》资产负
债表日后至财务报告批准报出之间由董事会或类似机构所制定利润分配方案中分配的股
利（或分配给投资者的利润），应按如下方式予以处理：
1、现金股利在资产负债表所有者权益中单独列示；
2、股票股利在会计报表附注中单独披露。
执行此项准则的企业在编制2003 年年报时，对比较会计报表所属期间涉及现金股
利分配（或分配给投资者利润）的事项应追溯调整。上列会计政策变更对报表的影响如
下：
项目 分配现金股利
对2002年初留存收益的影响 44,893,119.04
对2003年初留存收益的影响 ---
对本年净利润的影响 ---
（二十三）合并会计报表的编制方法：
1、合并会计报表按照《合并会计报表暂行规定》及有关文件，以母公司和纳入合
并范围的子公司的个别会计报表以及其他资料为依据进行编制。但对行业特殊及子公司
规模较小，符合财政部财会二字（1996）2 号《关于合并会计报表合并范围请示的复函
》文件的规定，则不予合并。合并时对内部权益性投资与子公司所有者权益、内部投资
收益与子公司利润分配、内部交易事项、内部债权债务进行抵销，对合并盈余公积进行
调整。对纳入合并范围的合营企业，采用比例合并法编制合并会计报表。
2、母公司与子公司采用的会计政策和会计处理方法无重大差异。
三、税项：
公司主要税种和税率为：
税种 税率 备注
增值税 17％ 商品销售
营业税 5％ 商品房销售等
所得税 33％ ---
四、控股子公司及合营企业：
（一）公司所控制的所有子公司、合营企业情况及其合并范围： 单位:万元
被投资单位全称 注册资本 经营范围
上海欣龙企业发 20,000 黄浦区155号街坊东、156号街坊地块
展有限公司 项目开发、营建、租赁销售、物业管理、
房地产经纪活动、室内装潢、国内贸易
(除专营)
上海高立贸易发 USD100 区内以五金机电、医药原料为主的仓储
展有限公司 业务以及商业性简单加工；国际贸易、
转口贸易、保税区内企业间的贸易及区
内贸易代理、贸易咨询服务
上海科技京城管 1,500 物业管理,资产管理、实业投资，在投
理发展有限公司 资、财务、商务、企业管理、微电子、
计算机软硬件及外围设备、高科技产业
领域内“四技”服务，国内贸易(不含
国家专营、专控、专卖商品)。(上述经
营范围涉及及许可经营的凭许可证经
营)。附设分支机构。
被投资单位全称 本公司实 本公司所占 是否
际投资额 投资比例 合并
上海欣龙企业发 18,000 90％ 是
展有限公司
上海高立贸易发 USD60 60％ 是
展有限公司
上海科技京城管 1,350 90％ 是
理发展有限公司
（二）本年度合并报表范围的变更情况：
本年度合并报表范围无变动。
五、合并会计报表主要项目注释：
（一）货币资金：
项目 年末数 年初数
现金 18,317.63 52,705.80
银行存款 312,265,227.91 460,549,588.88
合计 312,283,545.54 460,602,294.68
其中美元：外币金额 4,227.23 4,222.95
折算汇率 8.2767 8.2773
折合人民币 34,987.51 34,954.62
货币资金年末数比年初数减少148,318,749.14 元,减少比例为32.20％，减少原因
为：本年归还银行借款23,300 万元。
（二）应收帐款：
1、帐龄分析：
年末数
帐龄 帐面余额 占总额比例 坏帐准备 坏帐准备
计提比例
1年以内 4,826,779.36 38.48% 6% 289,606.76
1至2年 5,777,408.14 注1 46.05% 6% 1,492,644.49
2至3年 1,648,608.49 注2 13.14% 6% 438,353.76
3年以上 291,804.00 注3 2.33% 6% 214,554.80
合计 12,544,599.99 100.00% --- 2,435,159.81
年初数
帐龄 帐面余额 占总额比例 坏帐准备 坏帐准备