中远发展招股说明书
本招股说明书是根据《上海市证券交易管理办法》及国家和上海市政府有关规
定，在上海众城实业股份有限公司首次性社会公开发行股票时，为投资者提供本公
司各项法定及一般资料，包括本次股票发行细则。公司董事会愿就本招股说明书的
内容承担责任。
本招股说明书已送达下列单位：
１．中国人民银行上海市分行
２．上海市经济体制改革办公室
３．上海市工商行政管理局
４．上海证券交易所
一、 释义
下列简称适用整份文件内容：
公司：指经上海市府办〔１９９１〕１０５号文批准成立的上海众诚实业股份
有限公司。
承销机构：指以上海万国证券公司为主承销的承销团。
证券交易所：指上海证券交易所。
元：指人民币元。
股票：指公司本次发行的每股面值１０元的普通股股票。
公司内部职工：指上海众城实业股份有限公司职工及参加筹建公司有关的各发
起人单位的人员。但不包括发起人单位中经营证券业务的金融业务（上海市投资信
托公司和中国人民建设银行上海市信托投资公司）的职工。
二、 公司基本概况
１．公司名称：上海众城实业股份有限公司
地 址：上海浦东大道８１７号
录属关系：挂靠上海市陆家嘴金融贸易区开发公司
公司董事长：王安德（法定代表人）
副董事长：顾敦清 司安佩 殷友田
公司副总经理：葛惠忠 张湘 王国光
２．公司性质：公司为上海浦东开发区新建的以公有制为主体的股份有限公司，
由上海市陆家嘴金融贸易区开发公司、上海市投资信托公司、中国人民建设银行上
海市信托投资公司、中国房地产开发总公司上海公司等四家单位发起组建。公司在
上海市工商行政管理局登记注册，具有独立的法人资格。
三、 发起人简介
１．上海市陆家嘴金融贸易区开发公司：
地址：浦东南路２１１号 法定代表人：王安德
该公司是经上海市人民政府批准，负责浦东开发区中陆家嘴金融贸易区的综合
开发、综合管理的全民所有制企业。公司成立于１９９０年９月１１日，注册资本
一亿元。
２．上海市投资信托公司：
地址：延安东路１００号 法定代表人：鲍友德
该公司是经上海市人民政府批准，专门组织吸收和运用境内外资金，开展金融、
房地产、投资、信托、咨询服务和国际经济技术合作的全民所有制金融企业。公司
实收资本７．５亿元，经过近十年的发展，公司资产总值已达４０多亿元。
３．中国人民建设银行上海市信托投资公司：
地址：茂名南路５９号 法定代表人：司安佩
该公司是经中国人民银行总行批准成立的全民所有制金融企业，注册资本一亿
元。经过十年发展，公司资产总值已达２６亿元。现分布在本市各区、县的代理机
构共二十六个。
４．中国房地产开发总公司上海公司：
地址：淮海中路１２５０号 法定代表人：李洪鑫
该公司成立于１９８４年８月，是全民所有制性质的国家一级房地产综合开发
企业。公司注册资本３０００万元。公司在建商品房投资２．０２亿元，自１９８
４年到１９９０年累计完成商品房开发面积１１２万平方米，是全市商品房开发企
业中第一家市级先进企业。
四、公司 资本构成和经营范围
１．公司资本构成：公司注册资本为人民币６１８０万元。其中：上海市陆家
嘴金融开发公司投资１６２８万元；上海市投资信托公司１１８４万元；中国人民
建设银行上海市信托投资１１８４万元；中国房地产开发总公司上海公司投资１１
８４万元；共计占资本总额的８３．８２％。其余１０００万元向社会个人及公司
内部职工招股，占资本总额１６．１８％。
发起人单位股共５１８万股，计５１８０万元，已于１９９１年１０月按面值
全部划入公司帐户，尚有溢价部分１０３６万元将于１９９１年１２月８日之前划
入公司帐户。
２．公司经营范围：办公楼、公寓的投资开发、出租。
五、发行股票的目的、用途及 经济效益估算
１．发行股票的目的：（１）广泛吸收社会闲散资金，为浦东开发和建设服务。
（２）为社会公众提供投资浦东并成为本公司股东的机会。（３）通过在证券交易
所挂牌上市提高本公司在公众中的形象。
２．发行股票的用途：公司股票发行所筹资金将用于建设项目的投资。公司在
上海浦东陆家嘴金融贸易区建设一幢用地约６４５０平方米、总建筑面积约２９０
００平方米的综合大楼。大楼总投资为８５１０万元，包括中央空调系统、电梯和
先进的通讯服务设施等。大楼建成后，底层主要开办证券交易柜台，银行营业网点
和综合商场等。二至三层开办各类中西餐厅、酒吧、舞厅和商务中心以及大小会议
场所等。四层以上作为营业性办公、商住用房。
项目第一年投资支出２９４８万元，主要支付项目的基地开发费用和勘察设计
费等。第二年投资支出３０００万元，主要支付项目工程预付款和设备订购费等。
第三年投资支出２５６２万元，主要支付土建、安装、装修等工程结算款和商品、
物料采购费用开业准备费用等。
３．发行股票的经济效益估算：
自国务院宣布开发浦东，特别是开发浦东的九项政策出台以后，在几个月的时
间内，到浦东新区和陆家嘴金融贸易区考察洽谈投资意向的国内外客商已达一千余
批次。预计，浦东特别陆家嘴金融贸易区内，营业性办公用房的需求量将迅速增加
并有相对集中的趋势，公司大楼起始占用率估计至少在７０％以上，承租对象主要
是国内外金融、房地产、贸易分支机构和中央部委、外省市驻浦东新区联络办事处，
以及其他国内外企业集团分公司、中小企业等。目前，浦东的营业性办公用房可供
出租面积几乎为零，这与开发、开放浦东的战略决策很不相适应。随着南浦大桥的
建成通车，良好的地理位置和方便的交通条件以舒适的办公环境, 为综合大楼的经
营创造了有利的客观条件。
由于公司所经营的房产业的特殊性，开业三年内需积累资金，因此公司章程规
定，自公司股票发行之日起三年不分红利。此三年经营之一切积累始终属于股东权
益。公司自１９９５年起的红利分配水平随公司经营效益上下浮动，持股单位和个
人享有相同的红利率。
据预测，公司在盈利后五年中的利润情况如下：
公司盈利后五年利润预算表
（单位：万元）
项 目 95年 96年 97年 98年 99年
销售（营业）收入 1927 2309 2491 2581 2581
流转税 96 116 125 129 129
总成本 695 746 773 789 793
其他列支
实现利润 1136 1447 1593 1663 1659
所得税（33％） 375 478 526 549 547
归还固定资产 - - - - -
投资贷款
两项基金 190 242 267 279 278
公司盈余 571 727 800 835 834
六、 股票发行
１．股票种类：公司发行的股票名称为“上海众城实业股份有限公司股票”。
股票为记名式普通股股票，以人民币计值。
２．股票总额：公司股票的总额为人民币６１８０万元，每股人民币１０元，
计６１８万股。
３．股票面值：每股１０元，分１０００股、１０股、１股三种。
（１）发起人单位股股票：票面金额１０，０００元，每张股票含股数１００
０股。
（２）个人股股票：
Ａ．票面金额１００元，每张股票含股数１０股。
Ｂ．票面金额１０元，每张股票含股数１股。
４．发行金额：本次股票发行总额６１８万股，其中发起人单位股５１８万股；
社会个人股９４万股；公司内部职工股６万股。
５．发行价格：采用溢价发行方式。每股面值１０元，发行价格每股１２元。
溢价发行收入作为本公司资本准备金。
６．股票发行起止日期：自１９９１年１２月１５日至１９９２年２月１５日。
七、 承销机构和承销方式
１．承销机构：
本次发行由上海万国证券公司牵头组建承销团，承销团组成情况如下：
主承销：上海万国证券公司
地址：南京西路１７２８号 法定代表人：管金生
分销商：
（１）上海市投资信托公司
地址：延安东路１００号 法定代表人：鲍友德
（２）中国人民建设银行上海市信托投资公司
地址：茂名南路５９号 法定代表人：司安佩
（３）上海海通证券公司
地址：四川中路４８０号 法定代表人：汤仁荣
（４）上海申银证券公司
地址：威海路６８１号 法定代表人：阚治东
（５）中国农业银行上海市信托投资公司
地址：重庆南路８号 法定代表人：吴锡森
（６）上海爱建金融信托投资公司
地址：香港路５９号 法定代表人：王光俭
（注：公司股票上市后，上海市投资信托公司和中国人民建设银行上海市信托
投资公司这二家发起人单位，作为经纪商经营本公司股票的交易业务，需经证券主
管机关批准）。
２．承销方式：公司委托承销机构采取代销方式向社会公开发行股票，发行期
结束后，若有剩余，应退还给发行公司。
３．承销地点：（见１２月１４日《解放日报》）
八、投资者范围及 股东权利与义务
１．投资者范围：中华人民共和国境内公民均可认购（政府规定禁止认购者除
外）。
２．股东权利与义务：凡公司股票持有者，均为本公司股东，股东权利和义务
与其所拥有的股份成正比。
股东权利：
（１）出席或委托代理人出席股东大会并行使表决权；
（２）按公司规定的条件担任股东代表并有选举和被选举为公司董事的权利；
（３）按公司章程和有关规定享有转让股份、分得红利或接受无偿配股，以及
优先购新股等权利；
（４）监督公司合法经营并查阅财务报告；
（５）公司清盘后取得公司剩余财产。
股东义务：
（１）遵守公司章程；
（２）按规定缴纳股金，不得退股；
（３）承担公司经营亏损或破产的有限经济责任；
（４）不从事危害公司利益的活动。
九、 认购股票的办法
１．公司内部职工认股实行优先认购的办法，如有余额，全部转向社会个人公
开发行。
２．社会个人股认购办法：
根据中国人民银行上海市分行沪银金管（９１）５１５２号文规定，本次股票
发行采用“保证金全额存入法”的发售办法。该办法由承销机构委托中国工商银行
上海市分行为财务代理人，在代理人指定的股票发售点及承销机构指定的股票发售
点发售股票。投资者按实际购股所需的金额为保证金，全额存入本次发行指定的发
售点，并领取“认股缴款收据”；证券承销机构（主承销）根据申请认购人的“认
股缴款收据”号码按比例公证抽签；中签者凭中签号码到主承销指定地点换取“换
股凭证”，并在指定日期到上海证券交易所办理股东登记及股票全额存入手续（日
期另行公布）；未中签者则向原发售点领取全额存入保证金的退款。
（１）１２月１５日，投资者凭本人身份证到本次发行指定的各发售点（具体
发售点于１９９１年１２月１４日在《解放日报》上公布）办理认股保证金全额存
入手续，每人限购５０股，一次缴足全额保证金６００元整及２元钱的手续费，不
论中签与否，保证金一律不计息，手续费一概不退。
（２）承销机构根据各发售点汇总的“认股缴款收据”号码，按３０％中签率
公证抽签，并于１２月３０日在《解放日报》上公布中签公告。
（３）１２月２４日起，未中签者在原发售点办理退款手续，中签者则到“中
签公告”指定地点办理领取“换投凭证”手续。
十、 股票上市交易
本次股票发行结束后，公司将提出上市申请，经上海证券交易所同意证券主管
机关核准后，在上海证券交易所上市交易。公司内部职工股自上市之日起一年半内
不得转让，股票全部交由上海证券交易所代为保管。
备注：本招股说明书的解释权属公司董事会。
上海众城实业股份有限公司
１９９１年１２月５日