鲁商置业:2018年年度报告查看PDF公告

股票简称:鲁商置业 股票代码:600223

 
 
公司代 码:600223                                           公司 简称 : 鲁商置 业 
 
 
 
 
 
 
 
 
鲁商置业股份有限公司 
2018 年 年 度报 告 
 
 
 
 
 
 
 
 2018 年年度报告 
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重要提 示 
一、 本公司董事会、 监事会及 董事、 监事 、 高级管理人 员 保证年度报告内容的 真实 、 准确、 完整,
不存在虚假记载、误 导性 陈述或重大遗漏,并 承担 个别和连带的法律责 任。 
 
二、 公司 全体董事出席 董 事会 会议。 
 
三、 大信会计师事务所( 特殊 普通合伙) 为本公司 出具 了 标准无保留意见的 审计 报告。 
 
四、 公司负责人 董红林 、 主管 会计工作负责人 李珩 及会 计机构负责人 (会计主管 人员) 陈雪梅声
明:保证年度报告中 财务 报告的真实、准确、 完整 。 
 
五、 经董事会审议的报告 期利 润分配预案或公积金 转增 股本预案 
经大信 会计 师事 务所 (特 殊普通 合伙 )审 计, 公司2018 年度 实现 归属 于母 公司 所有者 的净 利
润162,060,307.83 元 ,母 公 司2018 年 度实 现净 利润393,015,036.62 元 。母 公司 年初 未分配 利润 
-329,517,367.52 元, 本年 提 取法定 盈余 公积6,349,766.91 元, 加本 年实 现净 利润393,015,036.62元,
期末可 供股 东分 配的 利润 为57,147,902.19元。 
本着回 报股 东、 促进 公司 可持续 发展 的原 则, 公司 拟定2018 年利 润分 配预 案 为:以2018 年12
月31 日 的总 股本1,000,968,000 股为 基数, 向全 体股 东 每10 股 派发 现金 红利0.50 元( 含税) , 共计 派发 股
利50,048,400.00 元 ,剩 余未 分配利 润( 母公 司)7,099,502.19 元结 转以 后年 度。 资 本公积 金不 转增 股
本。 上 述预 案尚 需经 公司2018 年年 度股 东大 会审 议批 准后方 可实 施。 
 
六、 前瞻性陈述的风险声 明 
√ 适用 □ 不适 用  
本报告 中所 涉及 的未 来计 划等前 瞻性 陈述 ,不 构成 公司对 投资 者的 实质 承诺 ,敬请 投资 者注
意投资 风险 。 
 
七、 是否存在被控股股东 及其 关联方非经营性占用 资金 情况 
否 
 
八、 是否存在违反规定决 策程 序对外提供担保的情 况? 
否 
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九、 重大风险提示 
公司已 在本 报告 中描 述存 在的风 险, 请查 阅第 四节 “经营 情况 讨论 与分 析 ” 中“公 司关 于公
司未来 发展 的讨 论与 分析 ”中“ 可能 面对 的风 险 ” 的内容 ,敬 请投 资者 注意 阅读。 
 
十、 其他 
□ 适用 √ 不适 用  
 
  2018 年年度报告 
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目   录 
 
第一节 释义 ..................................................................................................................................... 4 
第二节 公司简介和主要财务 指标 ................................................................................................. 4 
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 8 
第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 11 
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 36 
第六节 普通股股份变动及股 东情 况 ........................................................................................... 54 
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 57 
第八节 董事、监事、高级管 理人 员和员工情况 ....................................................................... 59 
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 70 
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 78 
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 79 
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 208 2018 年年度报告 
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第一节 释义 
一、 释义 
在本报 告书 中, 除非 文义 另有所 指, 下列 词语 具有 如下含 义: 
常用词 语释 义 
中国证 监会 、证 监会 指 中国证 券监 督管 理委 员会 
上交所 指 上海证 券交 易所 
山东证 监局 指 中国证 券监 督管 理委 员会 山东监 管局 
山东省 国资 委 指 山东省 人民 政府 国有 资产 监督管 理委 员会 
鲁商置 业、 公司 、本 公司 指 鲁商置 业股 份有 限公 司 
公司第 一大 股东 、控 股股 东、商 业集 团 指 山东省 商业 集团 有限 公司 
大信会 计师 事务 所、 公司 审计机 构 指 大信会 计师 事务 所( 特殊 普通合 伙) 
公司章 程 指 鲁商置 业股 份有 限公 司章 程 
报告期 、本 期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 
元、万 元、 亿元 指 人民币 元、 人民 币万 元、 人民币 亿元 
 
第二节 公司简 介和主要财务指标 
 
一、 公司信息 
公司的 中文 名称 鲁商置 业股 份有 限公 司 
公司的 中文 简称 鲁商置 业 
公司的 外文 名称 Lushang Property Co.,Ltd. 
公司的 外文 名称 缩写 Lushang Property 
公司的 法定 代表 人 董红林 
 
二、 联系人和联系方式 
 董事会 秘书 证券事 务代 表 
姓名 李璐 代玮玉 
联系地 址 山东省 济南 市经 十路9777 号 山东省 济南 市经 十路9777 号 
电话 0531-66699999 0531-66699999 
传真 0531-66697128 0531-66697128 
电子信 箱 600223Lszy@163.com 600223Lszy@163.com 
 
三、 基本情况简介 
公司注 册地 址 山东省 博山 经济 开发 区 
公司注 册地 址的 邮政 编码 255213 
公司办 公地 址 山东省 济南 市经 十路9777 号 
公司办 公地 址的 邮政 编码 250014 
公司网 址 www.lshzy.com.cn 2018 年年度报告 
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电子信 箱 600223Lszy@163.com 
 
四、 信息披露及备置地点 
公司选 定的 信息 披露 媒体 名称 《中国 证券 报》 、《 上海 证券报 》 
登载年 度报 告的 中国 证监 会指定 网站 的网 址 www.sse.com.cn 
公司年 度报 告备 置地 点 公司董 事会 办公 室 
 
五、 公司股票简况 
公司股 票简 况 
股票种 类 股票上 市交 易所 股票简 称 股票代 码 变更前 股票 简称 
A 股 上海证 券交 易所 鲁商置 业 600223  
 
六、 其他相关资料 
公司聘 请的 会计 师事 务所 (境内 ) 
名称 大信会 计师 事务 所( 特殊 普通合 伙) 
办公地 址 北京市 海淀 区知 春 路 1 号 学院国 际大 厦 15
层 
签字会 计师 姓名 陈金波 、赵 长峰 
 
七、 近三年 主要会计数据和财 务指标 
( 一) 主要会计数据 
单位: 元  币种 : 人 民币 
主要会计数据 2018 年 
2017 年 
本期比上年
同期增减
(%) 
2016 年 
调整后 调整前 调整后 调整前 
营业收入 8,821,312,533.20 8,286,546,155.76 7,548,771,288.66 6.45 8,225,194,816.28 7,645,921,649.99 
归属于上市公司股
东的净利润 
162,060,307.83 128,068,255.54 105,361,220.96 26.54 110,740,019.33 92,372,107.88 
归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益的净利润 
128,109,072.05 138,240,069.57 138,240,069.57 -7.33 90,521,293.20 90,521,293.20 
经营活动产生的现
金流量净额 
2,095,276,854.30 1,636,737,114.59 1,555,133,569.22 28.02 -2,395,910,742.31 -2,468,118,717.22 
 
2018 年末 
2017 年末 
本期末比上
年同期末增
减(% ) 
2016 年末 
调整后 调整前 调整后 调整前 
归属于上市公司股
东的净资产 
2,437,188,671.63 2,690,039,350.07 2,331,537,872.05 -9.40 2,561,971,094.53 2,226,176,651.09 
总资产 48,878,339,967.88 45,062,054,820.41 43,394,898,932.65 8.47 43,923,103,794.72 42,525,357,657.67 
 
(二) 主要财务指标 
主要财 务指 标 2018 年 
2017 年 
本期比 上年
同期增 减(%) 
2016 年 
调整后 调整前 调整后 调整前 
基本每 股收 益( 元/ 股) 0.16 0.13 0.11 23.08 0.11 0.09 
稀释每 股收 益( 元/ 股) 0.16 0.13 0.11 23.08 0.11 0.09 2018 年年度报告 
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主要财 务指 标 2018 年 
2017 年 
本期比 上年
同期增 减(%) 
2016 年 
调整后 调整前 调整后 调整前 
扣除非 经常 性损 益后 的基 本
每股收 益( 元/ 股) 
0.13 0.14 0.14 -7.14 0.09 0.09 
加权平 均净 资产 收益 率 
(% ) 
6.32 4.88 4.62 
增加1.44 个百
分点 
4.42 4.23 
扣除非 经常 性损 益后 的加 权
平均净 资产 收益 率(% ) 
5.00 5.26 6.07 
减少0.26 个百
分点 
3.61 4.15 
 
报告期 末公 司前 三年 主要 会计数 据和 财务 指标 的说 明 
√ 适用 □ 不适 用  
2018 年 12 月 底, 公司 受让 山东省 商业 集团 有限 公司 持有的 山东 福瑞 达医 药集 团有限 公 司 100%
股权, 公司 将持 有的 泰安 银座房 地产 开发 有限 公 司 97% 股权 、 东 营银 座房 地产 开发有 限公 司 100%
股权和 济宁 鲁商 置业 有限 公司 100% 股 权转 让给 山东 省商业 集团 有限 公司 ,并 以现金 方式 支付
12,079.37 万 元。 本次 交易 方山东 省商 业集 团有 限公 司为公 司第 一大 股东 ,山 东福瑞 达医 药集 团有
限公司 与本 公司 为同 受山 东省商 业集 团有 限公 司控 制的公 司, 根据 《企 业会 计准则 第 20 号—— 企
业合并 》的 相关 规定 ,同 一控制 下的 企业 合并 视同 合并后 的报 告主 体在 以 前 期间一 直存 在, 因此
在合并 当期 编制 合并 财务 报表时 ,对 合并 资产 负债 表的期 初数 进行 了调 整, 同时也 对比 较报 表的
相关项 目进 行了 调整 。调 整后 2017 年 归属 母公 司所 有者的 净利 润 为 128,068,255.54 元,2016 年归
属母公 司 所 有者 的净 利润 为 110,740,019.33 元。 
山东福 瑞达 医药 集团 有限 公司 2018 年 归属 于母 公司 所有者 的净 利润 为 37,491,923.66 元,2017
年归属 于母 公司 所有 者的 净利润 为 22,707,034.58 元,2016 年 归属 于母 公司 所 有者的 净利 润为
18,367,911.45 元, 全部 作为 相应 年 度的 非经 常性 损益 处理, 影响 扣除 非经 常性 损益的 归属 于上 市 公
司股东 的净 利润 减少 。 
本报告 期公 司归 属于 母公 司所有 者的 净资 产 相 比去 年同期 减少 9.40% ,主 要系 同一控 制下 企
业合并 山东 福瑞 达医 药集 团有限 公司 对上 期数 据进 行追溯 调整 增 加 的资 本溢 价在合 并当 期冲 减引
起的。  
 
八、 境内外会计准则下会 计数 据差异 
( 一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况 
□ 适用 √ 不适 用  
( 二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和 归 属 于 上 市 公 司 股 东
的净资产差异情况 
□ 适用 √ 不适 用  
( 三) 境内外会计准则差异 的说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
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九、 2018 年分季度主 要财务数 据 
单位: 元  币种 : 人 民币 
 
第一季度 
(1-3 月份) 
第二季度 
(4-6 月份) 
第三季度 
(7-9 月份) 
第四季度 
(10-12 月份) 
营业收入 947,620,692.81 1,733,281,081.74 2,775,375,102.81 3,365,035,655.84 
归属于上 市公司 股东的 净利 润 20,961,039.34 48,257,354.72 56,185,925.51 36,655,988.26 
归属于上 市公司 股东的 扣除 非经
常性损益 后的净 利润 
16,871,828.76 27,820,771.03 54,061,765.80 29,354,706.46 
经营活动 产生的 现金流 量净 额 -689,978,855.98 1,513,865,687.99 190,371,028.85 1,081,018,993.44 
 
季度数 据与 已披 露定 期报 告数据 差异 说明 
√ 适用  □ 不适 用  
2018 年 12 月底 , 公司 受让 山东省 商业 集团 有限 公司 持有的 山东 福瑞 达医 药集 团有限 公 司 100%
股权, 公司 根据 会计 准则 的相关 规定 ,同 一控 制下 的企业 合并 视同 合并 后的 报告主 体在 以前 期间
一直存 在, 因此 在合 并当 期编制 合并 财务 报表 时, 对财务 报表 的相 关项 目进 行了追 溯调 整, 导致
分季度 主要 财务 数据 与已 披露定 期报 告数 据存 在差 异。 
 
 
十、 非经常 性损益项目和金额 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种: 人民 币 
非经常性 损益项 目 2018 年金额 附注(如 适用) 2017 年金额 2016 年金额 
非流动资 产处置 损益 80,443.04   1,279,486.14 279,032.07 
计入当期 损益的 政府补 助, 但与公司
正常经营 业务密 切相关, 符 合国家政
策规定、 按 照一定 标准定 额 或定量持
续享受的 政府补 助除外 
19,026,609.33 
青岛鲁 商中 心项
目收到 财源 建设
扶持资 金及 铂尔
曼酒店 税收 返还
等。 
10,691,442.89 13,688,300.00 
同一控制 下企业 合并产 生的 子公司
期初至合 并日的 当期净 损益 
37,491,923.66   22,707,034.58 18,367,911.45 
除同公司 正常经 营业务 相关 的有效
套期保值 业务外, 持有交 易 性金融资
产、 交易性 金融负 债产生 的 公允价值
变动损益 ,以及 处置交 易性 金融资
产、 交易性 金融负 债和可 供 出售金融
资产取得 的投资 收益 
3,561,534.22   231,212.07 177,232.74 
除上述各 项之外 的其他 营业 外收入
和支出 
-15,753,198.93   -46,897,410.94 -5,925,882.66 
少数股东 权益影 响额 -4,851,564.18   3,088,956.93 -1,270,653.36 
所得税影 响额 -5,604,511.36   -1,272,535.70 -5,097,214.11 
合计 33,951,235.78   -10,171,814.03 20,218,726.13 2018 年年度报告 
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2018 年 12 月 底, 公司 受让 山东省 商业 集团 有限 公司 持有的 山东 福瑞 达医 药集 团有限 公 司 100%
股权, 公司 根据 会计 准则 的相关 规定 ,同 一控 制下 的企业 合并 视同 合并 后的 报告主 体在 以前 期间
一直存 在, 因此 在合 并当 期编制 合并 财务 报表 时, 对财务 报表 的相 关项 目进 行了追 溯调 整, 所以
也相应 调整 了各 比较 期的 非经常 性损 益金 额。 
 
十一、 采 用公 允价值计量的项目 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目名 称 期初余 额 期末余 额 当期变 动 
对当期 利润 的影 响
金额 
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的
金融资产 
14,820,000.00 3,042,000.00 -11,778,000.00 -723,150.05 
合计 14,820,000.00 3,042,000.00 -11,778,000.00 -723,150.05 
注:上 述金 融资 产 系 2018 年 12 月 底公 司受让 的 山东 福瑞达 医药 集团 有限 公司 以前年 度所 形
成的 , 具体 详见“ 第四 节 、 经 营情 况讨 论与 分析 ( 五) 、 投 资状 况分 析 1 (3 ) 以 公允 价值 计量 的
金融 资 产” 。 
 
十二、 其他 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
第三节 公司业 务概要 
一、 报告期内公司所从事 的主 要业务、经营模式及 行业 情况说明 
报告期 内, 公司 主要 从事 房地产 开发 与经 营管 理、 医药健 康、 物业 管理 等业 务,累 计地 产开
发项 目 40 余 个 , 省 内以 济 南、 青岛 为核 心 , 重 点布 局烟台 、 临沂 、 济宁 、 菏 泽等城 市 , 省 外已 布
局至北 京、 重庆 、黑 龙江 等省市 ,形 成了 精品 住宅 、城市 综合 体、 大型 购物 中心、 高端 写字 楼、
星级酒 店等 产品 系列 。物 业管理 的经 营规 模随 公司 开发项 目的 增加 稳步 增长 ,外部 市场 业务 进一
步扩展 。公 司还 利用 自身 专业的 项目 运作 和管 理能 力开展 项目 代建 业务 ,打 造鲁商 代建 品牌 ;涉
足招商 运营 、设 计服 务、 园林绿 化等 业务 ,进 一步 延伸了 房地 产开 发链 ,为 公司持 续健 康发 展提
供支撑 。 
近年来 ,公 司开 始进 行医 药康养 产业 转型 探索 。报 告期内 ,公 司积 极响 应新 旧动能 转换 工程
号召, 加快 健康 产业 的发 展。临 沂知 春湖 国际 生态 健康城 构建 起全 生态 、医 养结合 的全 新颐 养模
式,鲁 商福 瑞达 国际 颐养 中心被 评为 山东 省首 批医 养结合 示范 单位 ,嵌 入式 小微社 区养 老服 务中
心在多 个项 目中 正式 落地 。公司 通过 收购 山东 福瑞 达医药 集团 有限 公司 ,进 一步完 善了 医药 康养
产业链 条,“ 地产+医养” 发 展模式 基本 成型 。山 东福 瑞达医 药集 团有 限公 司主 要从事 药品 、保 健食2018 年年度报告 
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品、化 妆品 、生 物技 术产 品等的 研发 、生 产与 销售 。山东 福瑞 达医 药集 团有 限公司 及其 参控 股子
公司拥 有“ 明仁” 、“ 颐莲” 、“ 善颜” 、“ 润舒” 、“ 润洁” 、“ 施 沛特” 等多个知 名品 牌。 
2018 年, 房地 产调控 政策 持续深 化, 在“ 房住不炒” 和“ 租购并举” 的基调下 继续 构 建长短 结合 的
制度体 系, 住房 租赁 市场 建设继 续提 速, 调控 政策 更加强 调“ 因城施策、 分类 调控” , 地方政府 适机
出台调 控政 策的 主动 性明 显增强 ,各 地继 续坚 持房 地产市 场调 控目 标不 动摇 、力度 不放 松, 落实
地方调 控主 体责 任, 确保 房地产 市场 平稳 健康 发展 。在短 期政 策影 响、 长期 政策预 期和 市场 力量
的共同 作用 下 ,房 地产 市 场已出 现一 定程 度回 落 。2018 年 ,我 国医 药行 业三 大 终端六 大市 场药 品
销售额 实 现 17131 亿元 , 同比增 长 6.3% , 医药 健康 行业具 有广 阔的 发展 前景 ,市场 潜力 巨大 , 受
到国家 产业 政策 的大 力支 持。 
公司在 房地 产开 发方 面具 有丰富 的项 目运 作和 管理 经验, 未来 公司 将根 据市 场发展 趋势 ,按
照既定 的区 域发 展战 略, 注重高 质量 发展, 以幸 福 生活服 务商 为己 任。 同 时, 继续推 进公 司转 型,
大力推 动医 药康 养业 的快 速发展 ,以 做大 做强 为目 标,开 展资 本、 产品 、技 术、市 场多 个领 域的
合作和 战略 扩张 。 
 
二、 报告期内公司主要资 产发 生重大变 化情况的说 明 
√ 适用 □ 不适 用  
公司 于 2018 年 12 月 24 日 召开 2018 年 第四 次临 时股 东大会 批准 《关 于受 让山 东 福瑞达 医药 集
团有限 公 司 100% 股权 暨关 联交易 的议 案 》 , 受 让山 东省商 业集 团有 限公 司持 有的山 东福 瑞达 医 药
集团有 限公 司 100% 股 权, 交易价 款依 据评 估值 确定 为 92,669.07 万元 。 公 司以 持有的 泰安 银座 房 地
产开发 有限 公司 97% 股 权、 东营银 座房 地产 开发 有限 公司 100% 股权 和济 宁鲁 商 置业有 限公 司 100%
股权依 据评 估值 作价 80,589.70 万元 转让 给山 东省 商 业集团 有限 公司 , 差额 部 分 12,079.37 万元 以现
金方式 支付 。 截 至 2018 年 12 月 31 日 , 公 司已 完成 受让 标的公 司及 出售 标的 公司 的工商 变更 手续 ,
本次交 易的 差额 部分 交易 价款已 支付 完毕 。交 易完 成后, 公司 持有 山东 福瑞 达医药 集团 有限 公司
100% 的股 权, 不再 持有 泰 安银座 房地 产开 发有 限公 司 97% 股权、 东营 银座 房地 产开发 有限 公 司 100%
股权和 济宁 鲁商 置业 有限 公司 100% 股 权。 截至 2018 年 12 月 31 日 , 山 东福 瑞达 医药集 团有 限公 司
总资 产 139,621.88 万 元, 占 公司总 资产 的 2.86% ; 净资 产 33,583.28 万 元, 占公 司净 资 产的 13.78% 。 
其中: 境外 资 产 0 ( 单位 : 元  币种 : 人 民币 ), 占总 资 产的 比例 为 0% 。 
 
三、 报告期内核心竞争力 分析 
√ 适用 □ 不适 用  
公司致 力于 塑造“ 幸福生 活 服务商” 的企业 形象 , 以 专 业视角 精耕 细作 , 构筑 最 有价值 的生 活空
间;以 责任 姿态 共襄 和谐 ,在提 升产 品品 质和 企业 价值的 同时 ,最 大限 度实 现企业 、客 户、 投资2018 年年度报告 
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者和社 会的 多方 共赢 。公 司积极 推进 健康 产业 转型 ,并购 山东 福瑞 达医 药集 团有限 公司 ,医 药康
养产业 链条 不断 完善 。公 司在以 下几 点具 有竞 争优 势: 
1 、企 业文 化 
公司秉 承“ 服务山东 大局 , 服务人 民大 众” 的企业文 化 ,倡导“ 特别讲 信义 ,特 别 善经营 ,特 别
能开拓 , 特 别有 担当” 的鲁商精神 , 始 终激 发着 每一 位员工 艰苦 奋斗 、 干 事创 业的决 心, 从而 得以
上下一 心, 凝聚 成一 股强 大的力 量, 成为 在日 益激 烈的市 场竞 争中 生存 、立 足、突 围的 源动 力。 
2 、协 同优 势 
公司控 股股 东山 东省 商业 集团是 多元 化发 展的 特大 型国企 ,是 以智 慧零 售业 、文化 旅游 业、
综合地 产业 、医 药康 养业 、现代 金融 业为 主业 的多 元化企 业, 直接 或间 接带 来的产 业协 同资 源、
信息资 源、 资金 资源 和品 牌资源 ,都 成为 公司 的竞 争优势 ,公 司利 用大 股东 产业协 同及 综合 资源
优势, 能够 进一 步提 升产 品溢价 能力 。 
3 、品 牌优 势 
公司 致力 于塑 造“ 幸 福 生活服 务 商” 的 品 牌形 象, 现已形 成 了以“ 仁居” 为 核 心 的产品 价 值体 系,
并结合 品牌 主张 及产 品级 配, 围 绕鲁 商置 业“ 仁居” 健 康住宅 , 确 立了“ 仁府” 、“ 仁院” 、“ 仁庭” 三大产
品系 , 实 现了 品牌 价值 从 概念到 产品 的覆 盖 。 公 司 2018 年底 收购 的山 东福 瑞达 医药集 团有 限公 司
及其参 控股 子公 司开 发 了 骨科、 眼科 、神 经内 科、 妇科、 儿科 等系 列药 品、 化妆品 及生 物技 术产
品,拥 有“ 明仁” 、“ 颐莲” 、“ 善颜” 、“ 润舒” 、“ 润洁” 、“ 施 沛 特” 等 多 个 知名 品牌 ,贯穿 大 健康 、医 养、
康养产 业链 条, 在行 业内 建立了 良好 口碑 。 
4 、管 理与 创新 优势 
①业务 创新 优势 : 公司 形成“ 臻居、 优居 、 美 居” 三个住 宅产品 线级 配标 准 , 更 新设 计技术 标准 ,
推进产 品线 提升 与落 地, 并大力 推广 实施 绿色 建筑 设计, 不断 提升 产品 品质 。开拓 物业 服务 外部
市场业 务, 积极 拓展 项目 代建、 招商 运营 等业 务, 为公司 持续 发展 提供 支撑 。公司 积极 推进 健康
产业转 型, 福 瑞达 颐养 中 心经营 持续 向好, 社区 养 老开始 启动, 温泉 康养 开 始运营, 在此 基础 上,
并购了 福瑞 达医 药集 团, 医药康 养产 业链 条不 断完 善。山 东福 瑞达 医药 集团 有限公 司拥 有 1 个国
家企业 技术 中心 、1 个院 士工作 站、1 个 省级 企业 重点实 验室 及 7 个省 级企 业技术 中心/ 工程 技术
研究中 心, 旗下 主要 产品 :颈痛 系列 产品 为独 家中 药品种 ,上 市十 余年 来已 经成为 国内 治疗 神经
根型颈 椎病 的一 线用 药; 儿童用 药小 明仁 牌小 儿解 感颗粒 纯中 药配 方, 是国 内小剂 量治 疗儿 童感
冒的代 表产 品 , 具 有较 大的 市场潜 力 ; 生 物技 术产 品涵 盖乳酸 链球 菌素 、 纳他 霉素 等生物 防腐 剂 ,
聚谷氨 酸、 普鲁 兰多 糖等 生物发 酵原 料; 化妆 品围 绕玻璃 酸钠 和聚 谷氨 酸生 物护肤 技术 ,打 造生
态美肌 品牌 集群 ,涵 盖高 中端、 功效 型及 医美 级产 品。 2018 年年度报告 
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②信息 化管 理优 势: 公司 规范、 高效 的信 息化 业务 管理平 台已 初步 建成 ,计 划运营 管控 系统
不断完 善并 深入 应用 。系 统能够 比较 完备 地支 撑规 划指标 管理 、计 划节 点管 理、全 成本 管理 、销
售管理 、融 资税 费管 理等 管理动 作, 能够 在动 态成 本和日 常销 售的 管理 过程 中实现 价税 分离 和业
财税一 体化 管控 。 通过 信息 化手段 促使 各组 织和 管理 人员及 时了 解公 司及 项目 各业务 的管 理现 状 ,
推动了 公司 管理 行为 的强 制落地 ,实 现了 公司 管理 业务的 精细 化协 同、 规范 化管理 和全 局化 动态
监控, 为公 司规 模化 发展 提供了 坚实 的管 理支 撑平 台。 
 
 
第四节 经营情 况讨论与分析  
一、 经营情况讨论与分析 
2018 年 , 面 对房 地产 严峻 的市场 环境 和紧 缩的 政策 形势 , 公 司积 极落 实 “ 客户 导向年 ” 要求 ,
顺应市 场变 化, 创新 工作 思路, 发展 规模 不断 扩大 ,发展 结构 不断 优化 ,管 理水平 稳步 提升 , 圆
满完成 全年 任务 。公 司主 要经营 情况 如下 : 
1 、加 强预 判, 创新 营销 , 圆满完 成销 售目 标 
2018 年, 面对地 产行 业高 位调整 的市 场跌 宕, 公 司精 准预判 形势, 从准 确把 握推 售节奏 入 手 ,
及时调 整工 作思 路, 逆势 抢抓开 盘节 点和 客户 体验 ,突出 抓回 款这 一核 心 , 报告期 内, 公司 实现
合同销 售 额 117.09 亿元 , 销售面 积 123.15 万 平方 米 ,分别 同比 增 加 22.02% 和 8.76% , 实现 了年初
制定的 销售 目标 。 
2 、 客 户导 向, 管理 提效 , 专项管 理工 作取 得新 进展 
打造并 全面 实施 “ 五 位一 体 ”的 前期 运营 管控 体系 ,全面 推动 了新 的运 营管 控目标 在新 项目
落地。 强 化设 计管 理的 客 户导向, 制定 鲁商 置业 《2018 版物 业视 角设 计细 节总 结》 及 《2018 版物
业设计 管控 要点 》, 持续 升级和 优化 “臻 优美 ”三 个产品 线体 系; 大力 推广 实施绿 色建 筑设 计,
临沂金 悦城 项目 被山 东省 住建厅 评为 二星 级绿 色智 慧住区 项目 ,鲁 商置 业被 省建设 厅评 为 “ 山东
省绿色 建筑 创新 集体 ” ; 通 过建立 “品正 ” 工 程质 量管 控体系 及 “ 工地 开放 日 ” 在 项目落 地实 施 ,
推进工 程 建 设质 量提 升; 通过第 三方 检测 评估 ,强 化工程 现场 管理 侧重 点, 公司整 体工 程质 量及
管理水 平稳 步上 升 。2018 年全年 实现 新开 工 148.24 万平方 米 , 同 比增 加 4.8% , 竣 工面 积 114.84 万
平方米 ,同 比减 少 20.8% 。 
3 、 内 涵挖 潜、 提质 增效 , 促进效 益提 升 
加强成 本管 控, 全面 梳理 所有项 目目 标成 本, 实现 结算过 程的 即时 管理 。加 强筹融 资管 理,
开拓新 的融 资渠 道, 严 控 融资成 本。 加 强财 务管 理, 创新财 务管 理模 式, 实 行 财务共 享中 心试 点,
将费用 报销 、预 算控 制两 大系统 整合 ,实 现费 控系 统落地 。 
4 、 多 措并 举, 加强 合作 , 推进健 康产 业发 展 2018 年年度报告 
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新项目 拓展 方面 ,面 对土 地市场 愈演 愈烈 的竞 抢形 势,持 续加 大项 目考 察力 度,积 极推 进与
各地方 政 府的 合作 ,加 强与 行 业龙 头企 业的 战略 合作 ,2018 年 公司 在烟 台、淄 博 、菏 泽、 临沂 、
青岛等 地均 有新 增土 地。 招商公 司持 续提 升招 商运 营能力 ,促 进客 流、 营业 额、租 金的 提升 ,并
迈 出了 对外 输出 管理 新步 伐。鲁 商物 业扩 大服 务内 涵,试 点营 业鲁 商 430 学 堂和社 区食 堂, 全面
提升服 务水 平, 着力 打造 服务标 杆企 业。 不断 推进 医药康 养 产 业发 展, 福瑞 达颐养 中心 经营 持续
向好, 并获 得各 级政 府及 社会的 好评 ,社 区养 老开 始启动 ,温 泉康 养开 始运 营,在 此基 础上 ,通
过资产 置换 的形 式, 将集 团医药 板块 山东 福瑞 达医 药集团 有限 公司 纳入 上市 公司范 畴, 进一 步完
善了医 药健 康产 业链 条, “地产+医养 ” 发展 模式 基 本成型 。 
5 、 深 化改 革, 管理 创新 , 企业运 营效 率稳 步提 升 
机制改 革方 面, 构建 实施 市场化 薪酬 体系 , 完 成分 类定级 、 岗 位体 系图 谱、 绩效考 核 等 14 个
薪酬体 系配 套制 度改 革; 加大了 专项 奖励 的兑 现力 度和及 时性 ,进 一步 激发 了组织 活力 ;成 功实
施股权 激励 计划 ,把 股票 期权纳 入公 司薪 酬效 益激 励体系 ,将 股东 利益 、公 司利益 和经 营者 个人
利益结 合在 一起 ,实 现利 益共享 、责 任共 担。 
 
二、 报告期内主要经营情 况 
2018 年 , 公 司实 现营 业收 入 88.21 亿元 , 同 比增 长 6.45% , 实现 利润 总额 4.58 亿 元, 实现 归属
于母公 司所 有者 的净 利 润 1.62 亿元, 分别 同比 增 长 48.78% 和 26.54% ; 截 至 2018 年 12 月 31 日 , 公 司
总资 产 488.78 亿元 ,同 比 增长 8.47% , 净资 产 24.37 亿元, 同比 降 低 9.40% 。其 中,公 司 于 2018 年
12 月底 受让 的山 东福 瑞达 医药集 团有 限公 司 ,2018 年实现 营业 收 入 8.58 亿元 , 实 现利 润总 额 0.72
亿元 , 实 现归 属于 母公 司 所有者 的净 利 润 0.37 亿元 , 截 至 2018 年 12 月 31 日, 山 东福 瑞达 医药 集
团有限 公司 总资 产 13.96 亿 元,净 资 产 3.36 亿元 。 
注:2018 年 12 月 底 , 公司 受让山 东省 商业 集团 有限 公司持 有的 山东 福瑞 达医 药集团 有限 公司
100% 股权 ,公 司将 持有 的 泰安银 座房 地产 开发 有限 公司 97% 股权 、东 营银 座 房地产 开发 有限 公司
100% 股权 和济 宁鲁 商置 业 有限公 司 100% 股 权转 让给 山东省 商业 集团 有限 公司 , 并以现 金方 式支 付
对价 12,079.37 万 元。 本次 交易方 山东 省商 业集 团有 限公司 为公 司第 一 大 股东 , 山东 福瑞 达医 药 集
团有限 公司 与本 公司 为同 受山东 省商 业集 团有 限公 司控制 的公 司 , 根 据 《企 业 会计准 则 第 20 号——
企业合 并》 的相 关规 定, 同一控 制下 的企 业合 并视 同合并 后的 报告 主体 在以 前期间 一直 存在 ,因
此在合 并当 期编 制合 并财 务报表 时, 对合 并资 产负 债表的 期初 数进 行了 调 整 ,同时 也对 比较 报表
的相关 项目 进行 了调 整 , 公司 2017 年 调整 后的 营业 收入 82.87 亿 元, 利润 总 额 3.08 亿元 ,归 属于
母公司 所有 者的 净利 润 1.28 亿元 ,与 调整 前相 比增 加 9.77% ,21.80% ,21.55% ;截 至 2017 年 12 月
31 日, 调整 后的 公司 总资 产 450.62 亿元 ,净 资产 26.90 亿元 ,与 调 整前 相比 增加 3.84% 和 15.38% 。 
 2018 年年度报告 
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(一) 主营业务分析 
1. 利润表及现金流量表 相关 科目变动分析表 
单位: 元  币种: 人民 币 
科目 本期数 上年同 期数 变动比 例(% ) 
营业收 入 8,821,312,533.20 8,286,546,155.76 6.45 
营业成 本 7,033,610,911.38 6,743,175,922.42 4.31 
销售费 用 567,397,132.74 509,353,159.46 11.40 
管理费 用 267,796,053.29 236,169,024.19 13.39 
研发费 用 30,132,732.61 24,169,177.11 24.67 
财务费 用 59,906,417.85 46,845,277.79 27.88 
经营活 动产 生的 现金 流量 净额 2,095,276,854.30 1,636,737,114.59 28.02 
投资活 动产 生的 现金 流量 净额 -1,004,268.40 -30,404,789.78 不适用 
筹资活 动产 生的 现金 流量 净额 -1,869,720,681.52 -3,531,862,827.75 不适用 
资产减 值损 失 -4,245,208.73 8,703,037.91 -148.78 
其他收 益 28,054,932.43 19,272,509.17 45.57 
公允价 值变 动收 益 -7,711,960.00 6,451,133.16 -219.54 
营业外 支出 20,434,900.97 50,872,109.18 -59.83 
所得税 费用 222,907,739.40 145,711,412.18 52.98 
研发费 用相 比去 年同 期增 加 24.67% ,主 要系 本期 研 发项目 投入 增加 所致 。 
财务费 用相 比去 年同 期增 加 27.88% ,主 要系 完工 项 目利息 转入 期间 费用 核算 影响所 致。 
经营活 动产 生的 现金 流量 净额相 比去 年同 期增 加 28.02% ,主 要系 去年 同期 支付 土地款 较多 影
响所致 。 
投资活 动产 生的 现金 流量 净额相 比去 年同 期增加 , 主要系 本期 对外 联营 投资 增加影 响所 致。 
筹资活 动产 生的 现金 流量 净额相 比去 年同 期增加 , 主要系 本期 筹资 较多 影响 所致。 
资产减 值损 失相 比去 年同 期减 少 148.78% ,主 要 系 收 回欠款 转回 坏账 准备 影响 所致。 
其他收 益相 比去 年同 期增 加 45.57% ,主 要系 本期 收 到政府 补助 增加 影响 所致 。 
公允价 值变 动收 益相 比去 年同期 减 少 219.54% , 主要 系公允 价值 计量 的金 融资 产本期 公允 价 值
减少影 响所 致。 
营业外 支出 相比 去年 同期 减少 59.83% , 主要 系本 期 违约金 滞纳 金等 减少 影响 所致。 
所得税 费用 相比 去年 同期 增加 52.98% , 主要 系本 期 经营利 润增 加影 响所 致。 
 
 
2. 收入和成本分析 
√ 适用 □ 不适 用  2018 年年度报告 
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报告期 内, 公司 实现 营业 收入 88.21 亿 元, 营 业成 本 70.33 亿元, 毛利 率 20.27% , 与去 年同 期
相比, 毛利 率增 加 1.64 个 百分点 。 
  
(1). 主营业务分行业 、分 产品 、分地区情况 
单位: 元  币种: 人民 币 
主营业 务分 行业 情况 
分行业 营业收入 营业成本 
毛利率
(% ) 
营业收入
比上年增
减(% ) 
营业成本
比上年增
减(% ) 
毛利率比上年增减 (% ) 
房地产销售 7,499,187,897.44 6,343,768,776.60 15.41 4.01 2.34 增加 1.38 个百分点 
物业管理 261,245,633.82 246,966,636.73 5.47 29.33 27.57 增加 1.31 个百分点 
酒店 70,639,624.74 12,866,401.60 81.79 3.10 5.31 减少 0.38 个百分点 
药品 508,272,594.40 173,728,481.34 65.82 5.34 4.93 增加 0.13 个百分点 
化妆品 220,923,574.87 83,481,632.47 62.21 39.17 41.60 减少 0.65 个百分点 
保健品 33,019,060.28 9,214,133.12 72.09 1.65 -27.06 增加 10.98 个百分点 
添加剂 63,471,654.58 39,131,662.71 38.35 89.03 56.57 增加 12.78 个百分点 
主营业务分产品情况 
分产品 营业收入 营业成本 
毛利率
(% ) 
营业收入
比上年增
减(% ) 
营业成本
比上年增
减(% ) 
毛利率比上年增减 (% ) 
房地产销售 7,499,187,897.44 6,343,768,776.60 15.41 4.01 2.34 增加 1.38 个百分点 
物业管理 261,245,633.82 246,966,636.73 5.47 29.33 27.57 增加 1.31 个百分点 
酒店 70,639,624.74 12,866,401.60 81.79 3.10 5.31 减少 0.38 个百分点 
药品 508,272,594.40 173,728,481.34 65.82 5.34 4.93 增加 0.13 个百分点 
化妆品 220,923,574.87 83,481,632.47 62.21 39.17 41.60 减少 0.65 个百分点 
保健品 33,019,060.28 9,214,133.12 72.09 1.65 -27.06 增加 10.98 个百分点 
添加剂 63,471,654.58 39,131,662.71 38.35 89.03 56.57 增加 12.78 个百分点 
主营业务分地区情况 
分地区 营业收入 营业成本 
毛利率
(% ) 
营业收入
比上年增
减(% ) 
营业成本
比上年增
减(% ) 
毛利率比上年增减 (% ) 
山东省内房地产销售 5,143,135,909.56 4,205,657,461.22 18.23 -24.33 -26.94 增加 2.93 个百分点 
山东省外房地产销售 2,356,051,987.88 2,138,111,315.38 9.25 238.99 225.89 增加 3.65 个百分点 
北区药品销售 125,575,344.00 42,779,369.31 65.93 -11.48 -11.73 增加 0.09 个百分点 
南区药品销售 107,521,199.96 36,721,447.71 65.85 1.62 0.99 增加 0.21 个百分点 
东区药品销售 79,871,580.67 27,168,709.60 65.98 -9.41 -9.56 增加 0.05 个百分点 
中区药品销售 93,209,875.94 31,783,688.81 65.90 12.15 11.67 增加 0.14 个百分点 
招商模式 药品销售 102,094,593.83 35,275,265.92 65.45 60.61 58.63 增加 0.43 个百分点 
化妆品 网上销售 135,586,484.46 54,196,657.71 60.03 80.66 87.57 减少 1.47 个百分点 
化妆品其他渠道销售 85,337,090.41 29,284,974.76 65.68 1.97 -2.59 增加 1.60 个百分点 
注:北区包含北京、浙江、山东、河北、天津等,南区包含四川、广东、贵州、云南、江西、广西、湖北、
重庆等, 东区包含黑龙江、 安徽、 江苏、 上海、 辽宁、 吉林 等, 中区包含甘肃、 内蒙、 山 西、 新疆、 陕西、 湖南、
河南等。 2018 年年度报告 
15 / 209 
 
 
主 营业 务分 行业 、分 产品 、分地 区情 况 的 说明 
√ 适用 □ 不适 用  
公司房 地产 销售 收 入 749,918.79 万 元, 销售 成本 634,376.88 万 元, 毛利 率 15.41% , 与 去年 同期
相比, 收入 增长 4.01% , 毛 利率增 长 1.38 个 百分 点。 其中高 档住 宅销 售收 入 212,275.17 万 元, 毛 利
率 21.61% ,与 去年 同期 相 比,收 入减 少 12.06% , 毛 利率增 加 7.00 个 百分 点; 普通住 宅销 售收 入
407,112.07 万 元, 毛利 率 8.08% ,与 去年 同期 相比 ,收 入增 加 4.67% ,毛 利率 下 降 3.30 个百 分点 ;
商业销 售收 入 130,531.55 万 元,毛 利 率 28.17% ,与 去 年同期 相比 ,收 入增 加 43.94% ,毛 利率 增加
4.30 个百 分点 。 
药品销 售收 入 50,827.26 万 元, 销 售成 本 17,372.85 万 元, 毛 利率 65.82% , 与去 年同期 相比 , 收
入增 长 5.34% , 毛 利率 增 长 0.13 个百 分点 ; 化妆 品销 售 收入 22,092.36 万 元 , 销 售成 本 8,348.16 万元 ,
毛利 率 62.21% , 与 去年 同 期相比 , 收入 增加 39.17% , 毛 利率 下降 0.65 个 百分 点, 收入 增长 主要 来
源于网 上销 售规 模的 增长 。 
本报告 期内 , 山 东省 外房 地产销 售收 入相 比去 年同 期增 加 238.99% , 主要 系哈 尔滨项 目本 报 告
期八 A 地块 竣工 集中 交付 结算影 响所 致; 通过 前期 的人气 积累 并加 强网 上化 妆品的 推广 促销 ,本
报告期 化妆 品网 上销 售收 入相比 去年 增 加 80.66% ; 由于本 冬感 冒频 发的 客观 影响, 以及 公司 加强
了招商 推广 ,药 品招 商模 式销售 收入 相比 去年 同期 增加 60.61% 。 
 
(2). 产销量情况分析表 
√ 适用 □ 不适 用  
主要产品 生产量 销售量 库存量 
生产量比
上年增减
(% ) 
销售量比
上年增减
(% ) 
库存量比
上年增减
(% ) 
房地产 
新开工面积 
148.24 万平方米 
结算收入 
749,918.79 万元 
存货 
3,647,773.96 万元 
4.80 4.01 11.11 
中成药 3,561 万盒 3,772 万盒 226 万盒 -1.15% 10.38% -49.00% 
添加剂 186.48 吨 187.65 吨 9.06 吨 29.85% 30.91% -11.44% 
化妆品 1,157 万个 1,278 万个 713 万个 6.56% 17.76% -6.30% 
 
产销量 情况 说明 
公司医 药化 妆品 类产 品产 销情况 同比 变化 基本 稳定 ,库存 量较 同期 均有 所下 降,主 要是 由于
公司为 减少 资金 占用 ,结 合最佳 库存 量, 在保 证销 售的情 况下 ,合 理地 降低 了产品 库存 量。 
 
 
(3). 成本分析表 
单位: 元  币种 :人 民币 
分行业 情况 
分行业 
成本构成项
目 
本期金额 
本期占总
成本比例
(%) 
上年同期金额 
上年同期
占总成本
比例(%) 
本期金额较
上年同期变
动比例(%) 
情况 
说明 2018 年年度报告 
16 / 209 
 
房地产销售 房地产销售 6,343,768,776.60 91.51 6,198,550,291.71 92.75 2.34  
物业管理 物业管理 246,966,636.73 3.56 193,589,150.51 2.90 27.57  
酒店 酒店 12,866,401.60 0.19 12,217,773.05 0.18 5.31  
药品 药品 173,728,481.34 2.51 165,564,779.52 2.48 4.93  
化妆品 化妆品 83,481,632.47 1.20 58,956,910.87 0.88 41.60 
收入增加,相
应成本增加。 
保健品 保健品 9,214,133.12 0.13 12,631,947.68 0.19 -27.06  
添加剂 添加剂 39,131,662.71 0.57 24,992,614.26 0.37 56.57 
收入增加,相
应成本增加。 
分产品 情况 
分产品 
成本构成项
目 
本期金额 
本期占总
成本比例
(%) 
上年同期金额 
上年同期
占总成本
比例(%) 
本期金额较
上年同期变
动比例(%) 
情况 
说明 
房地产销售 房地产销售 6,343,768,776.60 91.51 6,198,550,291.71 92.75 2.34   
物业管理 物业管理 246,966,636.73 3.56 193,589,150.51 2.90 27.57   
酒店 酒店 12,866,401.60 0.19 12,217,773.05 0.18 5.31   
药品 药品 173,728,481.34 2.51 165,564,779.52 2.48 4.93   
化妆品 化妆品 83,481,632.47 1.20 58,956,910.87 0.88 41.60 
收入增加,相
应成本增加。 
保健品 保健品 9,214,133.12 0.13 12,631,947.68 0.19 -27.06   
添加剂 添加剂 39,131,662.71 0.57 24,992,614.26 0.37 56.57 
收入增加,相
应成本增加。 
 
成本分 析其 他情 况说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(4). 主要销售客户及主要 供应 商情况 
√ 适用  □ 不适 用  
前五名 客户 销售 额 12,023.1 万元, 占年 度销 售总 额 1.44% ; 其 中前 五名 客户 销售 额中关 联方 销
售额 0 万元 ,占 年度 销售 总额 0 % 。 
前五名 供应 商采 购 额 113,841.6 万元 , 占年 度采 购总 额 29.93% ; 其 中前 五名 供 应商采 购额 中关
联方采 购 额 20,824.23 万元 ,占年 度采 购总 额 5.48% 。 
 
其他说 明 
关联方 采购 为山 东鲁 商空 调工程 有限 公司 供应 的设 备及安 装业 务, 采购 金额 在股东 大会 批准
的额度 范围 内, 详见“ 第五 节、重 要事 项  十四 、重 大 关联交 易” 。 
 
3. 费用 
√ 适用 □ 不适 用  2018 年年度报告 
17 / 209 
 
报告期 内, 公司 发生 销售 费 用 56,739.71 万元 , 同 比增加 11.40% ; 发 生管 理费 用 26,779.61 万 元,
同比增加 13.39% ; 发生 财 务费 用 5,990.64 万元 ,同 比 增加 27.88% , 主要 系完 工 项目利 息转 入期 间
费用核算 影 响所 致。 
 
4. 研发投入 
研发 投入情况表 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 :人 民币 
本期费 用化 研发 投入 30,132,732.61 
本期资 本化 研发 投入 4,475,887.60 
研发投 入合 计 34,608,620.21 
研发投 入总 额占 营业 收入 比例(% ) 0.39% 
公司研 发人 员的 数量 137 
研发人 员数 量占 公司 总人 数的比 例(% ) 3.80% 
研发投 入资 本化 的比 重(% ) 12.93% 
 
情况说明 
√ 适用 □ 不适 用  
公司的 研发 投入 主要 为医 药化妆 品业 务的 研发 , 研 发 投入总 额占 医药 化妆 品业 务收入 的 4.03% ,
研发人 员占 医药 化妆 品业 务人员 的比 例 为 9.57% 。 
报告期 内化 药 7 个品 种处 于开发 阶段 ,2 个开 展一 致性评 价; 中药 经典 名方 新立 项 1 项 ;通
过对外 交流 ,布 局生 物技 术药物 项目 ;另 有多 个品 种处于 工艺 改进 和产 品升 级阶段 。肌 肤护 理产
品方面 有 42 款新 品成 功上 市 。 
 
5. 现金流 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 :人 民币 
项目 本期数 上期数 增减额 
增减幅
度( % ) 
主要原 因 
经营活 动产 生的
现金流 量净 额 
  2,095,276,854.30    1,636,737,114.59 458,539,739.71 28.02 
主要系 去年 同期 支付
土地款 较多 影响 所致 。 
投资活 动产 生的
现金流 量净 额 
      -1,004,268.40       -30,404,789.78 29,400,521.38 不适用 
主要系 本期 对外 联营
投资增 加影 响所 致。 
筹资活 动产 生的
现金流 量净 额 
 -1,869,720,681.52  -3,531,862,827.75 1,662,142,146.23 不适用 
主要系 本期 筹资 较多
影响所 致。 
报告期 内公 司经 营活 动产 生的现 金流 量净 额与 本年 度净利 润存 在较 大差 异, 主要是 因为 房地
产项目 开发 周期 较长 ,商 品房预 售收 款与 交房 确认 收入存 在时 间差 异, 同时 ,工程 投资 在整 个建
设期内 陆续 投入 ,直 至交 房后方 可一 次性 确认 为营 业成本 ,所 以造 成经 营活 动产生 的现 金流 量净
额与净 利润 存在 较大 差异 。 
 2018 年年度报告 
18 / 209 
 
 
(二) 非主营业务导致利润 重大 变化的说明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(三) 资产、负债情况分析 
√ 适用  □ 不适 用  
1. 资产及 负债状况 
单位: 元  币种 :人 民币 
项目名称 本期期末数 
本期期
末数占
总资产
的比例
(% ) 
上期期末数 
上期期
末数占
总资产
的比例
(% ) 
本期期末
金额较上
期期末变
动比例
(% ) 
情况说明 
货币资金 3,826,990,027.71 7.83 2,746,452,272.23 6.09 39.34 
 主要系本期筹资较多影响
所致。  
其他应收款 264,843,932.58 0.54 580,396,043.40 1.29 -54.37 
 主要系福瑞达医药集团收
回前期欠款影响所致。  
可供出售金融资产 90,000,000.00 0.18 - - 不适用 
 系公司对济南碧旻置业有
限公司的投资。  
长期股权投资 163,635,565.70 0.33 267,761,283.06 0.59 -38.89 
 主要系本期参股公司分红
影响所致。  
应交税费 562,462,728.15 1.15 410,803,934.40 0.91 36.92 
主要系预收款项增加相应
预提的增值税等增加所致 。 
长期借款 5,885,697,679.39 12.04 4,103,600,822.24 9.11 43.43 
 主要系本期借款增加影响
所致。  
应付债券 - - 1,994,403,909.49 4.43 -100.00 
 系债券即将到期转入流动
负债影响所致。  
 
 
2. 截至报告期末主要资 产受 限情 况 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 :人 民币 
项目 期末账面价值 受限原因 
货币资金 1,962,598,175.60 
短期内无法变现的银行承兑汇票保证金存款、 项目开发保证金
存款、定期存款、按揭及民工保证金存款等 390,242,468.77 元; 受
监管专用于支付给拆迁户的拆迁补偿款及专项补贴 4,738,233.74 元;
预售监管资金及贷款保证金 1,288,140,200.65 元; 代建项目专用 资金
277,805,085.44 元;国开行投入 专项资金 275,889.55 元;抵押、 冻结
抵押等对变现有限制资金 1,396,297.45 元。 
存货 5,508,279,458.41 用于银行借款抵押,待借款还清后即解除抵押。 
固定资产 385,764,404.98 用于银行借款抵押,待借款还清后即解除抵押。 
无形资产 28,209,678.76 用于银行借款抵押,待借款还清后即解除抵押。 
应收票据 8,666,611.59 质押。 
合计 7,893,518,329.34 / 
 
 
3. 其他说明 
□ 适用  √ 不适 用  2018 年年度报告 
19 / 209 
 
 
(四) 行业经营性信息分析 
√ 适用  □ 不适 用  
2018 年经 济国 内外 承压 , 下行趋 势明 显 ,政 策层 面 ,在 金融 财政 政策 定向 宽 松的同 时 ,房 地
产调控政 策仍 然从紧 。随 着市场形 势下 滑和调 控从 严,房地 产行 业规模 增速 有所放缓 ,量 价平稳
回落。在 此背 景下, 房企 纷纷开拓 新业 务板块 ,通 过多元化 转型 以谋求 新的 利润增长 点; 在招拍
挂市场 更倾 向于 多方 合作 拿地 ,通 过合 作开 发分 摊 风险 ,行 业整 体项 目合 作 情况增 多 。2019 年房
地产政策 由“ 控”转 “稳 ”,实行 稳地 价、稳 房价 、稳预期 “三 稳政策 ”, 在坚持“ 房住 不炒”
基本定位 下, 强调因 城施 策,落实 地方 政府主 体责 任,改革 完善 住房市 场体 系和保障 体系 ,税收
政策上 将 稳步 推进房 地产 税立法。 在房 地产行 业稳 步调整、 消费 回归理 性、 行业整合 加剧 的大背
景下,房 地产 企业应 顺应 行业转型 升级 大势, 强化 产品力并 打造 自身优 势, 准确研判 形势 并提前
筹划布 局, 才能 在复 杂的 竞 争环境 中赢 得先 机。 根据 wind 资讯 、 市 场调 研数 据 及 第三方 机构 统计 ,
公司主 要业 务所 在城 市行 情如下 : 
1 、 青岛 是 山 东省 内经 济总 量最大 的城 市 , 房 地产 市 场需求 旺盛 , 尤其 是高 新 区等区 域受 益于
设施配 套的 加速 完善 ,市 场成交 规模 得以 快速 提升 。2018 年青 岛市 土地 购置 面积 195 万 ㎡、 新 开
工面 积 2122 万㎡ 、 在 建面 积 9968 万㎡ 、 竣 工面 积 1554 万㎡ 、 销 售面 积 1987 万 ㎡。 公司 在青 岛主
要在售 项目 为鲁 商蓝 岸丽 舍、泰 晤士 小镇 、鲁 商蓝 岸新城 等项 目 ,2018 年 销 售业绩 突破 26 亿元 。
公司将 继续 深耕 青岛 都市 圈 ,提 高鲁 商品 牌 在 青岛 地区的 影响 力和 市场 占有 率。 
2 、 济 南 是 山东 省省 会 城 市 , 全 国首 个新 旧动 能转 换 先行综 合试 验区 在济 南落 地及合 并莱 芜市
等 动作 , 使济 南市 经济 总 量和经 济规 模进 一步 提升 ,发 展前 景更 加广 阔。2018 年, 济南 市土 地购
置面积 265.91 万 ㎡、 土地 供应面 积 903.23 万㎡ ,土 地成交 面积 761.82 万 ㎡, 销售面 积 1235 万 ㎡,
新开工 面 积 2604.43 万 ㎡ , 竣工面 积 1203.81 万 ㎡。 公司 目前 在济 南市 在售 项目 为鲁商 常春 藤、 御
龙湾、 国奥 城等 , 均 为尾 盘项目 ,2018 年公 司在 济 南地区 销售 金 额 13.7 亿元 ,2019 年 公司 将加 大
在济南 市的 项目 拓展 力度 , 不断 增加 土地 储备 ,进 驻济南 先行 区建 设 。 
3 、 临沂 是全 国重 要的 物流 周转中 心和 商贸 批发 中心 , 消费市 场运 行平 稳, 居民 收 入持续 增长 ,
经济社 会保 持平 稳健 康发 展 。2018 年 , 临沂 市土 地 购置面 积 124 万㎡ 、 在建 面积 5713 万 ㎡ , 竣 工
面积 750 万㎡ 、 销 售面 积 1358 万㎡ 。 公 司在 临沂 主要 在售项 目为 鲁商 中心 、 知 春湖、 金悦 城等 项
目,2018 年 ,在 临沂 市房 地产市 场严 峻的 形势 下 , 各项目 不畏 困难 , 多措 并 举, 销售 额度 稳步 提
升,全年 销售 额 超过 16.5 亿元, 在临 沂房 地产 销售 市场占 据重 要地 位。 
4 、 济 宁 是 淮海 经济 区中 心 城市之 一 , 2018 年, 济宁 市 加快新 旧动 能转 换 , 经 济运 行总体 平稳 、
质量效 益改 善提 升。2018 年济宁 市土 地成 交面 积 169 万㎡ ,在建 面积 5525 万 ㎡,竣 工面 积 693.12018 年年度报告 
20 / 209 
 
万㎡, 销售 面积 868.7 万㎡。 公司 在济宁 主 要在 售项 目为 鲁 商运 河公 馆,2018 年销售 额 8.2 亿元,
位列济 宁地产 单 项目 销售 排行榜 前五 名。 
5 、 哈尔 滨是 黑龙 江省 省会 , 是 中国 省辖 市中 陆地 管 辖 面积 最大 、 户籍 人口 居 第三位 的特 大城
市,国家重要的制造业基地。2018 年,哈尔滨市通过不断推动重点产业发展,加快培育新动能 ,
不断带 动经 济发 展。2018 哈尔滨 土地 购置 面 积 119.06 万㎡ 、新 开工 面积 1095.87 万㎡ 、在 建面 积
4673.76 万 ㎡、 竣 工面 积 448.97 万㎡ 、 销 售面 积 479.19 万㎡。 公司 通过 多期 联动 开发、 完善 教育 等
相关配 套设 施 、 均 衡去 化 等政策 提升 销售 业绩 ,2018 年销 售额 突破 23.5 亿 元 , 位 居哈 尔滨 地产 销
售排行 榜前 列。 
6 、 潍坊 是中 国 极 具投 资潜 力和发 展活 力的 新兴 经济 强市 。 2018 年潍 坊 市 所有 市区及 所辖 市 县
投资 540 亿 元, 新开 工面 积 2326 万 平米, 竣工 面 积 1498 万 平米, 销售 面 积 1507.5 万 平米 。2018
年 ,我 司在 潍坊 的首 个项 目 鲁商? 首府 全面 开工 , 销 售签约 额 1.5 亿元 , 实现 鲁商置 业 在 潍坊 的 品
牌落地 。 
7 、泰安 是 鲁中 地区 中心 城 市之一 。2018 年泰 安市 土 地供应 面积 138.37 万 ㎡、 土地成 交面 积
126.24 万㎡, 新开 工面 积 2014.2 万㎡ , 在建 面积 1691.9 万㎡ , 竣 工面 积 322.24 万 ㎡, 销售 面积 371.2
万㎡。 公司 在 泰 安的 主要 在售项 目为 鲁商 中心 和国 际社区 ,鲁 商中 心项 目 2018 年实 现销 售额 8.2
亿元, 销售 业绩 位列 泰安 市住宅 用房 销售 排行 榜前 十名。 
8 、 菏泽 市 2018 年 抓住 “ 突 破菏泽 、 鲁 西崛 起” 战略 机遇, 经济 总量 增幅 居山 东省前 列。2018
年菏泽 土地 购置 面积 1247 万㎡、 新开 工面 积 840 万 ㎡、在 建面 积 480 万 ㎡、 竣工面 积 360 万 ㎡、
销售面 积 230 万㎡ 。 公 司 在菏泽 市共 有两 个项 目, 其中, 菏泽 鲁商 凤凰 城 2018 年销 售业 绩位 居菏
泽市房 地产 销售 排行 榜前 列, 菏泽 打鱼店 项目 为新 拓 展项目 , 我司将 通过 两个 项 目间的 双向 联动 ,
在 2019 年实 现新 的突 破。 
9 、烟 台是 山东 新旧 动能 转 换综合 试验 区三 个核 心区 之一,2018 年全 市土 地供 应面 积 1206.38
万㎡, 土地 购置 面积 970.66 万㎡, 土地 成交 面 积 970.65 万㎡ 、 在建 面 积 4111 万 ㎡、 竣 工面 积 1603
万㎡。 在 2018 年严 峻的 市 场背景 下, 烟台 项目 攻坚 克难, 于 2018 年下 半年 顺 利实 现 开盘 ,成 功
打开烟 台市 场, 扩大 了楼 盘知名 度, 为 2019 年 实现 新的突 破打 下坚 实基 础。 
公司主 要经 营模 式、 行业 情况及 竞争 优势 等详 见“ 第三节公 司业 务概 要” 。 
 
房地产行业经营性信 息分 析 
1. 报告期内房地产储备 情况 
√ 适用 □ 不适 用  
 2018 年年度报告 
21 / 209 
 

号 
持有待 开发
土地的 区域 
持有待
开发土
地的面
积(平方
米) 
一级土
地整理
面积( 平
方米) 
规划计 容建
筑面积(平
方米) 
是/否 涉及 合
作开发 项目 
合作开 发项
目涉及 的面
积(平 方米) 
合作开 发
项目的 权
益占比
(%) 
1 哈尔滨 265,216 / 749,868 是 265,215 90 
2 青岛 365,100 230,201 544,600 是 255,000 80 
3 临沂 197,400 / 345,000 是 193,000 51 
4 菏泽 171,846 / 492,968 否  / / 
6 济宁 76,800 / 224,700 否  / / 
7 泰安 12,000 / 29,400 否 / / 
8 淄博 140,000 / 143,100 是 140,000 91 
9 烟台 80,000 / 215,000 否 / / 
10 济南 14,082 / 30,980 是 14,082 25 
注:(1 )持有待开发土地的面积为公司已取得土地证或签订土地出让合同,尚未开工的土地; 
(2 )规划计容建筑面积为地上计算容积率建筑面积; 
(3 )合作开发项目涉及面积为涉及开发土地面积 ; 
(4 )持有待开发土地面积不含一级土地整理面积。 
2. 报告期内房地产开发 投资 情况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 万元  币 种: 人民 币 

号 
地区 项目 经营业态 
在建项目
/新开工
项目/ 竣
工项目 
项目用地
面积(平
方米) 
项目规划
计容建筑
面积(平方
米) 
总建筑面
积(平方
米) 
在建建筑
面积(平
方米) 
已竣工面
积(平方
米) 
总投资额 
报告期实
际投资额 

山东省青
岛市 
鲁商蓝岸
丽舍 
住宅、洋
房 
在建项目 500,331 758,923 1,181,527 539,800 33,600 1,430,000 130,229 

山东省青
岛市 
鲁商中心 
住宅、商
业、办公 
在建项目 83,221 444,251 656,900 / / 1,000,000 11,163 

山东省青
岛市 
鲁商泰晤
士小镇一
期 
住宅、商
业 
在建项目 227,637 364,219 501,219 106,500 / 250,000 248,783 

山东省青
岛市 
鲁商蓝岸
新城 
住宅、商
业、办公 
在建项目 243,105 517,874 632,189 165,000 51,700 380,000 249,858 

山东省青
岛市 
八大湖  商业住宅 
新开工项
目 
44,520 207,997 317,279 327,000 / 390,000 206,173 

山东省青
岛市 
即墨中央
公馆 
住宅+商
业 
新开工项
目 
240,000 320,000 440,000 132,000 / 300,000 82,247 

山东省临
沂市 
鲁商中心 
办公、商
业 
在建项目 170,070 493,230 693,230 128,700 188,300 320,000 21,591 

山东省临
沂市 
鲁商知春
湖 
住宅、商
业 
在建项目 459,601 360,115 394,345 165,600 80,600 480,000 34,872 

山东省临
沂市 
鲁商金悦
城 
住宅、商
业 
在建项目 164,724 523,410 689,948 375,400 65,000 1,000,000 33,081 
10 
山东省临
沂市 
临沂樾府 
住宅、商
业 
新开工项
目 
66,892 166,610 208,571 157,500 / 430,000 87,700 
11 
山东省泰
安市 
鲁商国际
社区一二
住宅、商
业 
在建项目 248,316 239,012 271,986 18,800 75,200 207,000 5,191 2018 年年度报告 
22 / 209 
 
期 
12 
山东省泰
安市 
鲁商中心 
住宅、商
业 
在建项目 144,545 318,727 434,302 173,500 137,700 200,000 28,593 
13 
山东省菏
泽市 
鲁商凤凰
城 
住宅、商
业、酒店 
在建项目 189,154 624,208 853,005 187,000 25,300 400,000 17,705 
14 
山东省济
宁市 
鲁商运河
公馆 
住宅、商
业 
在建项目 249,517 578,094 730,308 38,200 225,400 400,000 25,025 
15 
山东省潍
坊市 
鲁商首府 
住宅、商
业 
新项目 44,091 70,544 99,120 101,800 / 66,000 101,21 
16 重庆市 
鲁商云山
雅筑 
别 墅 竣工项目 38,414 20,193 30,700 / 30,700 23,000 2,054 
17 
黑龙江省
哈尔滨市 
鲁商松江
新城、鲁
商凤凰城 
住宅、商
业 
在建项目 846,090 2,146,700 2,952,190 516,900 234,900 1,900,000 84,786 
18 烟台 
烟台鲁商
公馆 
住宅、商
业 
在建项目 110,317 349,163 472,078 66,000 / 600,000 112,097 
19 淄博 
淄博学府
公馆 
住宅、商
业 
新开工项
目 
184,676 283,424 402,354 77,000 / 240,000 75,818 
20 济南 
公园学
府. 锦悦
府 
住宅 
新开工项
目 
20,089 31,195 36,488 34,800 / 27,000 26,553 
21 济南 星瀚城 
住宅、商
业 
新开工项
目 
31,658 43,150 55,700 55,700 / 61,000 60,804 
注:(1 )项目计容建筑面积:为项目已取得土地证或签订土地出让合同的地上计算容积率的面积; 
(2 )总建筑面积:为项目已取得土地证或签订土地出让合同的地上建筑面积+ 地下建筑面积; 
(3 )在建建筑面积:为截止 2018 年 12 月31 日在建面积( 含地下); 
(4 )已竣工面积:为 2018 年1 月1 日-2018 年 12 月31 日项 目已竣工面积(含地下)。 
(5 )上表中临沂樾府、济南公园学府、锦悦府、星瀚城均为公司参股公司,表格中涉及数据均为按权益
比例计算后的数据。 
 
 
3. 报告期内房地产销售 情况 
√ 适用 □ 不适 用  

号 
地区 项目 经营业 态 
可供出 售面 积 
(平方 米) 
已预售 面积 
(平方 米) 
1 山东省 济南 市 鲁商国 奥城 办公、 酒店 30,422 38,533 
2 山东省 济南 市 鲁商御 龙湾 别墅 14,019 10,946 
3 山东省 济南 市 鲁商常 春藤 住宅、 商业 53,245 20,131 
4 山东省 青岛 市 一山一 墅动 感
世代 
别墅、 洋房 3,385 2,520 
5 山东省 青岛 市 鲁商蓝 岸国 际 住宅 1,191 840 
6 山东省 青岛 市 鲁商蓝 岸丽 舍 住宅 99,186 38,272 
7 山东省 青岛 市 鲁商中 心 住宅、 商业 、办
公 
27,058 7,113 
8 山东省 青岛 市 鲁商泰 晤士 小
镇一期 
住宅、 商业 48,094 63,216 
9 山东省 青岛 市 鲁商蓝 岸新 城 住宅、 商业 、办
公 
11,018 42,042 
10 山东省 临沂 市 鲁商沂 龙湾 住宅、 商业 2,019 17,232 
11 山东省 临沂 市 鲁商中 心 住宅、 商业 28,808 43,745 
12 山东省 临沂 市 鲁商知 春湖 办公、 商业 78,683 65,990 
13 山东省 临沂 市 鲁商金 悦城 住宅、 商业 62,987 105,852 
14 山东省 泰安 市 鲁商国 际社 区
一二期 
住宅、 商业 19,499 28,030 2018 年年度报告 
23 / 209 
 
15 山东省 泰安 市 鲁商中 心 住宅、 商业 104,785 102,889 
16 山东省 菏泽 市 鲁商凤 凰城 住宅、 商业 115,243 100,642 
17 山东省 东营 市 银座城 市广 场 住宅、 商业 、酒
店 
21,967 7,818 
18 山东省 济宁 市 鲁商南 池公 馆 商业、 办公 6,779 901 
19 山东省 济宁 市 鲁商运 河公 馆 住宅、 酒店 56,313 133,701 
20 重庆市 鲁商云 山原 筑 住宅、 商业 1,659 1,039 
21 重庆市 鲁商云 山雅 筑 别墅 2,543 5,220 
22 黑龙江 省哈 尔
滨市 
鲁商松 江新 城 、
鲁商凤 凰城 
住宅、 商业 214,608 196,937 
23 山东省 潍坊 市 鲁商首 府 住宅、 商业 20,027 15,920 
24 山东省 青岛 市 鲁商蓝 岸公 馆 住宅、 商业 75,620 13,898 
25 山东省 青岛 市 即墨中 央公 馆 住宅、 商业 21,159 13,098 
26 山东省 烟台 市 烟台鲁 商公 馆 住宅、 商业 31,381 25,968 
27 山东省 济南 市 星瀚城 项目 住宅 12,003 1,955 
28 山东省 济南 市 公园学 府 住宅 3,062 909 
29 山东省 临沂 市 鲁商樾 府 住宅、 商业 130,474 126,203 
注: 1 、 可供出售面积: 为截止 2018 年 12 月31 日, 公司已取得预售许可证的可供出售面积 ( 不含 已预售,
含地下); 
2 、已预售面积:为 2018 年1 月 1 日至2018 年 12 月31 日公 司销售、预售的面积(含地下); 
3 、可供出售面积和已预售面积均包括地下车库面积,去化周期较长。 
4 、上表中临沂樾府、济南公园学府、锦悦府、星瀚城均为公司参股公司,表格中涉及数据均为按权益比
例计算后的数据。 
 
4. 报告期内房地产出租 情况 
□ 适用 √ 不适 用  
5. 报告期内公司财务融 资情 况 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 万元  币 种: 人民 币 
期末融 资总 额 整体平 均融 资成 本(%) 利息资 本化 金额 
1,833,803.22 5.877 107,393.92 
公司根 据实 际情 况 ,加 强 资金筹 措 、调 整和 管理 , 提高资 金的 使用 效率 。2019 年, 公司 拟通
过自有 资金 、销 售回 款、 开发贷 款、 债权 计划 、委 托借款 、信 托、 融资 租赁 、经营 性物 业贷 款、
大股东 资金 支持 等多 种途 径筹集 资金 ,以 满足 公司 项目建 设的 资金 需求 。根 据公司 第十 届董 事会
第四次 会议 审议 通过 的《 关于公 司 2019 年 度融 资额 度的 议案 》, 计划 通过 申请 房 地产 开发 贷款 、
债权计 划、 委托 借款 、信 托、融 资租 赁、 经营 性物 业贷款 等方 式向 银行 等相 关机构 融资 最高 额不
超过 120 亿元 人民 币 , 向 大 股东山 东省 商业 集团 有限 公司及 其关 联方 借款 最高 额不超 过 80 亿元 人
民币。 
6. 其他说明 
√ 适用  □ 不适 用  2018 年年度报告 
24 / 209 
 
(1)2018 年底 ,公 司收 购山东 福瑞 达医 药集 团有 限公 司 100%股权 
公司积 极推 进健 康产 业转 型,医 药健 康行 业是 我国 国民经 济的 重要 组成 部分 ,是传 统产 业和
现代产 业相 结合 的国 家战 略性新 兴产 业。 自药 审改 革以来 ,国 家在 医疗 、医 保、医 药不 同角 度确
立新的 行业 规则 ,近 年的 招标降 价、 一致 性评 价、 “4+7” 带量采购等 政策 ,都 是为了 进一 步降 低
药价, 减少 企业 交易 成本 ,引导 医院 规范 用药 ,在 短期内 对大 部分 医药 企业 带来了 较大 压力 。但
从中长 期来 看, 这是 医药 行业与 国际 接轨 的必 由之 路。将 有效 缓解 医保 压力 ,促进 仿制 药药 品质
量提高 ,实 现原 研替 代, 也将引 导医 药产 业升 级, 鼓励创 新, 实现 行业 整合 ,去劣 存良 。近 年,
随着消 费 升 级, 我国 化妆 品市场 迅速 崛起 ,成 为仅 次于美 国的 全球 第二 大化 妆品消 费市 场, 细分
市场护 肤品 、彩 妆和 防晒 用品呈 现持 续增 长态 势, 内资品 牌随 着品 质提 升、 对新兴 销售 渠道 的把
控,占 据的 市场 份额 也快 速增长 。 
公司 于 2018 年 12 月 24 日 召开公 司 2018 年 第四 次临 时股东 大会 批准 《关 于受 让 山东福 瑞达 医
药集团 有限 公 司 100% 股权 暨关联 交易 的议 案 》 , 受 让山东 省商 业集 团有 限公 司持有 的山 东福 瑞 达
医药集 团有 限公 司 100% 股 权, 交 易价 款依 据评 估值 确定 为 92,669.07 万元 。 公 司以持 有的 泰安 银 座
房地产 开发 有限 公 司 97% 股权 、 东 营银 座房 地产 开 发有限 公 司 100% 股权 和济 宁鲁商 置业 有限 公司
100% 股权 依据 评估 值作 价 80,589.70 万 元转 让给 山东 省商业 集团 有限 公司 , 差 额 部分 12,079.37 万元
以现金 方式 支付 。 截 至 2018 年 12 月 31 日, 公 司已 完 成受让 标的 公 司 及出 售标 的公司 的工 商变 更
手续, 本次 交易 的差 额部 分交易 价款 已支 付完 毕。 交易完 成后 ,公 司持 有山 东福瑞 达医 药集 团有
限公 司 100% 的股 权, 不 再 持有泰 安银 座房 地产 开发 有限公 司 97% 股权 、 东 营 银座房 地产 开发 有限
公司 100% 股 权和 济宁 鲁商 置业有 限公 司 100% 股 权。 公司进 一步 完善 了医 药康 养产业 链条 , “ 地产+
医养” 发展模式 基本 成型 。 
山东福 瑞达 医药 集团 有限 公司主 要从 事药 品、 保健 食品、 化妆 品、 生物 技术 产品等 的研 发、
生产与 销售 , 控 股和 参股 了 山东博 士伦 福瑞 达制 药有 限公司 、 山东明 仁福 瑞达 制 药股份 有限 公司 、
山东福 瑞达 生物 工程 有限 公司 、 山东 福瑞 达生 物科 技有限 公司 等多 家企 业, 拥有 1 个国 家企 业技
术中心 、 1 个 院士 工作 站、 1 个省 级企 业重 点实 验室 及 7 个 省级 企业 技术 中心/ 工程技 术研 究中 心 ,
山东福 瑞达 医药 集团 有限 公司及 其参 控股 子公 司拥 有“ 明仁” 、“ 颐莲” 、“ 善颜” 、“ 润舒” 、“ 润洁” 、“ 施
沛特” 等多个知 名品 牌 。 山 东福瑞 达医 药集 团有 限公 司的控 股子 公司 山东 明仁 福瑞达 制药 股份 有 限
公司是 现代 中药 生产 企业 ,产品 涵盖 骨科 、呼 吸科 、妇科 、内 科、 儿科 五大 领域, 被国 家发 改委
列为生 物医 药高 技术 产业 化示范 工程 。控 股子 公司 山东福 瑞达 生物 工程 有限 公司已 成长 为山 东省
研发、 生产 实 力 较强 的化 妆品生 产企 业之 一, 是山 东省化 妆品 协会 和山 东省 日用化 妆品 协会 会长
单位。 控股 子公 司山 东福 瑞达生 物科 技有 限公 司是 生物防 腐剂 和化 妆品 原辅 料生产 企业 ,主 要产
品有纳 他霉 素、 乳酸 链球 菌素、 聚谷 氨酸 等。 参股 公司山 东博 士伦 福瑞 达制 药有限 公司 致力 于生2018 年年度报告 
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物技术 产品 和生 化药 品的 研究开 发、 生产 和销 售, 其在玻 璃酸 钠系 列产 品的 研究及 应用 方面 达到
国际先 进水 平。 
(2 ) 公司 具体 会计 政策 及 税收政 策 
公司执 行的 具体 会计 政策 、税收 政策 详见 第十 一节 财务报 告“ 财务报表 附注” 。 
 
(五) 投资状况分析 
1、 对外股权投资总体分 析 
√ 适用 □ 不适 用  
报告期 内 , 公司 对外 股权 投 资额 845,332,845.82 元, 上 年同期 , 公 司对 外股 权投 资 额 7500 万元 ;
与上年 同比 ,投 资额 增 加 770,332,845.82 万元 ,增 加 1027.11% 。 被投 资公 司具 体 情 况如 下 : 
 
(1) 重大的股权投资 
√ 适用  □ 不适 用  
①公司 第九 届董 事 会 2016 年度第 十六 次临 时会 议 于 2016 年 10 月 14 日以 通讯 方式召 开, 会议
通过《 关于 设立 烟台 鲁商 地产有 限公 司的 议案 》, 同意山 东省 鲁商 置业 有限 公司在 烟台 市出 资设
立烟台 鲁商 地产 有限 公司 ,山东 省鲁 商置 业有 限公 司出 资 5000 万元 人民 币, 占 100% 。 报告 期内 ,
山东省 鲁商 置业 有限 公司 以自有 资金 出 资 5000 万元 ,报告 期内 投资 收益 为 158,746.46 元。 
②公司 第九 届董 事 会 2017 年度第 五次 临时 会议 于 2017 年 7 月 20 日 以通 讯方 式 召开, 会议 通
过《关 于设 立淄 博鲁 商置 业有限 公司 的议 案》 ,同 意公司 全资 子公 司山 东省 鲁商置 业有 限公 司与
淄博龙 和置 业有 限公 司在 淄博市 合资 设立 淄博 鲁商 置业有 限公 司, 注册 资本 金 5,000 万元 人民 币,
其中 : 山 东省 鲁商 置业 有 限公司 出 资 4,550 万元 人民 币, 占注 册资 本的 91% ; 淄 博龙和 置业 有限 公
司出 资 450 万 元, 占注 册 资本 的 9% 。 报告 期内 ,山 东省鲁 商置 业有 限公 司以 自有资 金出 资 4550
万元, 报告 期内 投资 收益 为-101,418.97 元。 
③公司 第九 届董 事 会 2017 年度第 十次 临时 会议 于 2017 年 12 月 1 日 以通 讯方 式 召开 , 会议 通
过《关 于设 立潍 坊鲁 商置 业有限 公司 的议 案》 ,同 意山东 省鲁 商置 业有 限公 司在潍 坊市 出资 设立
潍坊鲁 商置 业有 限公 司 , 山东省 鲁商 置业 有限 公司 出资 2000 万 元人 民币 , 占 100%。 报告 期内 , 山
东省鲁 商置 业有 限公 司 以 自有资 金出 资 2000 万 元, 报告期 内投 资收 益为-11,517.27 元。 
同时, 会议 通 过 《关 于受 让临沂 锦琴 房地 产开 发有 限公 司 45% 股权 的议案 》, 同意 山 东省 鲁
商置业 有限 公司 受让 青岛 中南世 纪城 房地 产业 投资 有限公 司持 有临 沂锦 琴房 地产开 发有 限公 司 45%
股权, 受让 价格 为 450 万 元人民 币。 报告 期内 ,山 东省鲁 商置 业有 限公 司以 自有资 金出 资 450 万
元, 报 告期 内投 资收 益为-450 万元 。 
④公司 第九 届董 事会 第十 二次会 议 于 2018 年 3 月 27 日在公 司会 议室 召开 ,会 议通过 《关 于
受让房 地产 项目 公司 股权 的议案 》, 同意 山东 省商 业房地 产开 发有 限公 司以 原始出 资 额 250 万元2018 年年度报告 
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受让 青 岛银 盛泰 房地产 有限 公 司 持 有济 南银 盛泰 博盛 置 业有 限公司 25% 股权 。2018 年 5 月 24 日 ,
公司召开 第 九届 董事 会 2018 年第 四次 临时 会议 , 通过 《关 于对 参股 公司 济南 银 盛泰博 盛置 业有 限
公司增 资的 议案 》 , 山东 省 商业房 地产 开发 有限 公司 按照其 持股 权比 例以 货币 形 式增 资 6000 万 元,
仍持有 该公 司 25%的股 权。 截止报 告期 末, 该公 司已 完成工 商变 更登 记手 续 。 报告期 内, 山东 省
商业房 地产 开发 有限 公司 以自有 资金 出 资 6250 万元 ,报告 期内 投资 收益 为-175 万元。 
同时, 会议 通过 《关 于受 让房地 产项 目公 司股 权的 议案》, 同意 公司 全资 子公 司山东 省鲁 商 置
业有限 公司 受让 章丘 市碧 桂园房 地产 开发 有限 公司 持有济 南碧 旻置 业有 限公 司 15% 的股权 ,受 让
价格为 章丘 市碧 桂园 房地 产开发 有限 公司 原出 资 额 150 万元 。 2018 年 9 月 20 公司召 开第 十届 董事
会 2018 年第 五次 临时 会议 , 通过 《 关于 对参 股公 司 济南碧 旻置 业有 限公 司增 资的议 案》 , 山东 省
鲁商置 业有 限公 司按 照股 权比例 以货 币形 式 增 资 8850 万元, 扔持 有该 公司 15% 的股权 。 截 止报 告
期末, 该公司 已完 成工 商变 更登记 手续。 报告 期内, 山 东省鲁 商置 业有 限公 司以 自有资 金出 资 9000
万元。 
⑤公司 第九 届董 事 会 2018 年第三 次临 时会 议 于 2018 年 5 月 10 日 以通 讯方 式召 开,会 议通 过
《关于 合资 设立 临沂 鲁商 置地有 限公 司的 议案 》, 同意山 东省 鲁商 置业 有限 公司与 济南 万昌 益管
理咨询 有限 公司 、临 沂金 城置业 有限 公司 在临 沂市 合资设 立临 沂鲁 商置 地有 限公司 。合 资公 司注
册资 金 1000 万元 人民 币 , 其中 ,山 东省 鲁商 置业 有 限公司 出 资 400 万 元人 民 币, 占 40% ; 济南 万
昌益管 理咨 询有 限公 司出 资 400 万元人 民币 , 占 40% ;临 沂金 城置 业有 限公 司出 资 200 万 元人 民
币, 占 20% 。 截止 报告 期 末, 该 公司 已完 成工 商变 更登记 手续 。报 告期 内, 山东省 鲁商 置业 有限
公司以 自有 资金 出 资 400 万元, 报告 期内 投资 收益 为 109,390.56 元。 
⑥公司 第十 届董 事会 2018 年第三 次临 时会 议于 2018 年 8 月 24 日在济南 银座 颐 庭大酒 店召 开 ,
会议通 过《 关于 对青 岛绿 富房地 产开 发有 限公 司增 资的议 案》 ,同 意公 司全 资子公 司山 东省 鲁商
置业有 限公 司以 货币 形式 出资 23300 万 元, 将青 岛 绿富房 地产 开发 有限 公司 注册资 本金 由 10000
万元增 资 至 33300 万元 。 增资完 毕后 ,山 东省 鲁商 置业有 限公 司持 有该 公 司 69.97% 股 权, 芜湖 绿
富金控 投资 合伙 企业 (有 限 合伙 ) 持 有该公 司 29.73 股权% , 中航 信托 股份 有限 公 司持有 该公 司 0.3%
的股权 。 截 止报 告期 末, 该公司 已完 成工 商变 更登 记手续 。报 告期 内, 山东 省鲁商 置业 有限 公司
以自有 资金 出 资 23300 万 元,报 告期 内投 资收 益为-6,420,881.77 元。 
⑦公司 于 2018 年 12 月 24 日召开 公 司 2018 年第 四次 临时股 东大 会批 准 《 关于 受 让山东 福瑞 达
医药集 团有 限公 司 100% 股 权暨关 联交 易的 议案 》 , 受让山 东省 商业 集团 有限 公司持 有的 山东 福 瑞
达医药 集团 有限 公 司 100% 股权, 交易 价款 依据 评估 值确定 为 92,669.07 万 元。 公司以 持有 的泰 安 银
座房地 产开 发有 限公 司 97% 股权 、 东营 银座 房地 产开 发有限 公 司 100% 股权 和济 宁鲁商 置业 有限 公
司 100% 股权 依据 评估 值作 价 80,589.70 万元 转让 给山 东省商 业集 团有 限公 司, 差额部 分 12,079.372018 年年度报告 
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万元以 现金 方式 支付 。 截 止 报告期 末 , 公司 已完 成受 让 标的公 司及 出售 标的 公司 的工商 变更 手续 ,
本次交 易的 差额 部分 交易 价款已 支付 完毕 。交 易完 成后, 公司 持有 山东 福瑞 达医药 集团 有限 公司
100% 的股 权, 不再 持有 泰 安银座 房地 产开 发有 限公 司 97% 股权、 东营 银座 房地 产开发 有限 公 司 100%
股权和 济宁 鲁商 置业 有限 公司 100% 股 权。 报告 期内 投资收 益 为 37,491,923.66 元。 
 
(2) 重大的非股权投资 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 万元  币 种: 人民 币 
项目名称 项目金额 
累计投资 占比
(项目进 度) 
本年度投
入金额 
累计实际 投
入金额 
项目累计 收益情 况 
哈尔滨松 江新城 项目 1,900,000.00 69.86% 84,786.54 1,327,253.07 
累计实现 留存收
益 639.60 万元。 
青岛鲁商 中心项 目 1,000,000.00 62.47% 11,163.34 624,735.69 
累计实现 留存收 益
119,458.47 万元。  
青岛蓝岸 丽舍项 目 1,430,000.00 78.12% 130,229.50 1,117,119.49 
累计实现 留存收 益
26,524.03 万元。  
菏泽鲁商· 凤凰城 项目 400,000.00 76.15% 17,705.66 304,597.51 
累计实现 留存收 益
1,317.49 万元。  
菏泽鲁商 蓝岸公 馆项目 350,000.00 9.75% 34,133.33 34,133.33 未实现收 益。  
临沂知春 湖项目 480,000.00 28.90% 34,872.29 138,708.79 未实现收 益。  
临沂鲁商 中心项 目 320,000.00 65.77% 21,591.30 210,453.06 
累计实现 留存收 益
20,406.96 万元。  
青岛蓝岸 新城项 目 380,000.00 57.80% 24,985.18 219,658.93 
累计实现 留存收 益
16,686.41 万元。  
泰安鲁商 国际社 区一二 期 207,000.00 62.60% 5,191.57 129,581.80 
累计实现 留存收 益
9,687.70 万元。  
青岛鲁商· 泰晤士 小镇一 期 250,000.00 87.14% 24,878.53 217,840.00 未实现收 益。  
济宁运河 公馆项 目 400,000.00 48.43% 25,025.19 193,729.12 
累计实现 留存收 益
11,696.52 万元。  
临沂金悦 城项目 1,000,000.00 19.73% 33,081.26 197,276.72 
累计实现 留存收 益
5,574.33 万元。  
泰安鲁商 中心项 目 200,000.00 63.46% 28,593.29 126,919.84 
累计实现 留存收 益
9,582.43 万元。  
上海项目 120,000.00 36.18% 1,531.80 43,416.72 未实现收 益。  
临沂国际 健康城 项目 160,000.00 5.93% 1,222.32 9,493.00 未实现收 益。  
潍坊鲁商 首府项 目 66,000.00 48.06% 10,121.44 31,721.44 未实现收 益。  
烟台鲁商 公馆项 目 600,000.00 18.68% 112,097.68 112,097.68 未实现收 益。  
淄博鲁商 中心项 目 240,000.00 31.59% 75,818.66 75,818.66  未实现收 益。  
青岛鲁商 蓝岸公 馆项目 390,000.00 52.86% 206,173.26 206,173.26  未实现收 益。  
青岛绿富 项目 300,000.00 27.42% 82,247.33 82,247.33  未实现收 益。  2018 年年度报告 
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项目名称 项目金额 
累计投资 占比
(项目进 度) 
本年度投
入金额 
累计实际 投
入金额 
项目累计 收益情 况 
合计 10,193,000.00   965,449.47 5,402,975.44  
① 2018 年 1 月 29 日 , 公 司全 资下属 公司 烟台 鲁商 地产 有限公 司在 烟台 市国 土资 源局国 有 建
设用地 使用 权网 上挂 牌出 让中竞 得 烟 J[2017]L015 号 三滩 1 号 A 地块 国有 建设 用地使 用权 。该 地块
位于烟 台市 莱山 区, 土地 面积 为 110317 平方 米, 成 交总价 款 为 79057 万元 , 规划用 途为 住宅 、商
服、公 共管 理与 公共 服务 。截止 报告 期末 ,烟 台鲁 商地产 有限 公司 已签 订国 有建设 用地 使用 权出
让合同 ,上 述土 地款 已支 付完毕 。 
② 2018 年 6 月 22 日 , 公 司全 资子公 司山 东省 鲁商 置业 有限公 司在 淄博 市国 土资 源局国 有 建
设用地 使用 权挂 牌出 让中 竞得宗 地编 号 为 370306100220GB00034[ 淄博 市 2018( 增量)-储经 002-1] 、
370306100220GB00035[淄博市 2018( 增量)- 储经 002-2] 、370306100217GB00006[淄博市 2018( 增量)- 储经
003] 三宗 地块 的国 有 建 设用 地使用 权。 上述 三宗 地块 位 于淄博 经济 开发 区, 370306100220GB00034[ 淄
博市 2018(增量)-储经 002-1] 地块土 地面 积 为 26104 平 方米, 成交 总价 款 为 6488 万元, 规划 用途 为
住宿餐 饮用 地、 商务 金融 用地;370306100220GB00035[ 淄博 市 2018( 增量)- 储经 002-2] 地块 土地 面积
为 125164 平方 米, 成 交总 价款 为 51631 万元, 规划 用途为 城镇 住宅 用地;370306100217GB00006[ 淄
博市 2018(增量)-储经 003] 地块土 地面 积 为 33057 平 方米, 成交 总价 款 为 8044 万元, 规划 用途 为住
宿餐饮 用地 、商 务金 融用 地。截 止报 告期 末, 淄博 鲁商置 业有 限公 司已 签订 国有建 设用 地使 用权
出让合 同, 上述 土地 款已 支付完 毕。 
③ 2018 年 8 月 17 日 , 公 司全 资下属 公司 菏泽 鲁商 置业 有限公 司取 得与 菏泽 市国 土资源 局 签
订的《 挂牌 出让 成交 确认 书》, 确认 菏泽 鲁商 置业 有限公 司在 菏泽 市公 共资 源交易 中心 举办 的国
有土地 使用 权挂 牌出 让活 动中竞 得宗 地编 号 为 2018-53 、2018-54 两宗 地块 的国 有土地 使用 权。
2018-53 地 块土 地面 积为 148237 平方 米, 成交 总价 款 为 80047.98 万元 ,土地 用途 为 居住 商服 用地 。
2018-54 地 块土 地面 积为 23609.4 平 方米, 成交 总价 款 为 13457.358 万 元, 土 地用 途为文 化娱 乐兼 容
商服用 地。 截止 报告 期末 ,菏泽 鲁商 置业 有限 公司 已签订 国有 建设 用地 使用 权出让 合同 ,已 支付
土地 款 3.24 亿。 
④ 2018 年 9 月 20 日, 公司 2018 年第 三次 临时 股东 大会 批准了 《关 于购 买房 地产 项目土 地
使用权 及在 建工 程的 议案 》,同 意公 司控 股下 属公 司青岛 鲁商 锦绣 置业 有限 公司收 购青 岛锦 绣前
程房地 产开 发有 限公 司所 持有的 位于 青岛 市市 南区 南京 路 137 号 八大 湖小 区 改造项 目一 期土 地使
用权及 在建 工程 ,项 目转 让价款 总额 为 21.42 亿元 , 转让完 成后 公司 继续 对该 项目进 行开 发建 设。
截止报 告期 末, 青岛 鲁商 锦绣置 业有 限公 司已 支付 转让 款 8.52 亿元 。 
⑤ 2018 年 11 月 6 日 , 公 司参 股公司 临沂 锦琴 房地 产开 发有限 公司 在临 沂市 国土 资源局 举 办
的国有 建设 用地 使用 权挂 牌出让 活动 中, 经系 统确 认竞得 宗地 编号 为 2018-055 地块 的国 有建 设用
地使用 权, 该地 块位 于临 沂市兰 山区 北城 新区 南昌 路与孝 河路 交汇 处西 南, 土地面 积 为 35309 平2018 年年度报告 
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方米, 成交 总价 款为 52267 万元, 规划 用途 为商 住用 地 (商 住比 10% :90% ) , 土地出 让年 限为 零
售商业 用 地 40 年 , 城镇 住 宅 70 年 , 容积 率≤2.5 。 公司 拥有临 沂锦 琴房 地产 开发 有限公 司 45% 权益 。
截止报 告期 末, 上述 土地 款已支 付完 毕。 
⑥ 2017 年 8 月 7 日, 公司 控 股下属 公司 鲁商 置业 青岛 有限公 司取 得青 岛市 市北 区人民 政府
出具的 《青 岛市 市北 区招 标项目 中标 通知 书》 ,确 认鲁商 置业 青岛 有限 公司 中标青 岛市 市北 区捷
能中泰 片区 土地 开发 整理 项目。 该项 目占 地面 积 约 23.02 万 平方 米( 约 345.3 亩), 投资 额 约 16
亿元( 最终 以审 计结 果为 准)。 截止 报告 期末 ,已 投资 7.04 亿 元。 
 
(3) 以公允价值计量的金 融资 产 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 :人 民币 
项目 
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
成本 
公允价值 变
动 
小计 

本 
公允
价值
变动 
成本 
公允价值 变
动 
成本 
公允价值 变
动 
小计 
权益工具 投
资 
6,099,060.00 8,720,940.00 14,820,000.00   4,066,040.00 7,711,960.00  2,033,020.00  1,008,980.00 3,042,000.00 
合计 6,099,060.00 8,720,940.00 14,820,000.00     4,066,040.00 7,711,960.00  2,033,020.00  1,008,980.00 3,042,000.00 
注:上述金融资产系 2018 年 12 月底公司受让的山东福瑞达医药集团有限公司以前年度所形成的 。 
 
(六) 重大资产和股权出售 
√ 适用  □ 不适 用  
公司 于 2018 年 12 月 24 日 召开公 司 2018 年 第四 次临 时股东 大会 批准 《关 于受 让 山东福 瑞达 医
药集团 有限 公 司 100% 股权 暨关联 交易 的议 案 》 , 受 让山东 省商 业集 团有 限公 司持有 的山 东福 瑞 达
医药集 团有 限公 司 100% 股 权, 交 易价 款依 据评 估值 确定 为 92,669.07 万元 。 公 司以持 有的 泰安 银 座
房地产 开发 有限 公 司 97% 股权 、 东 营银 座房 地产 开 发有限 公 司 100% 股权 和济 宁鲁商 置业 有限 公司
100% 股权 依据 评估 值作 价 80,589.70 万 元转 让给 山东 省商业 集团 有限 公司 , 差 额 部分 12,079.37 万元
以现金 方式 支付 。截 止报 告期末 ,公 司已 完 成 受让 标的公 司及 出售 标的 公司 的工商 变更 手续 ,本
次交易 的差 额部 分交 易价 款已支 付完 毕 。 交 易完 成 后, 公司 持有 山东 福瑞 达 医药集 团有 限公 司 100%
的股权 , 不 再持 有泰 安银 座房地 产开 发有 限公 司 97% 股权、 东营 银座 房地 产开 发有限 公 司 100% 股
权和济 宁鲁 商置 业有 限公 司 100% 股权 。 
 
(七) 主要控股参股公司分 析 
√ 适用  □ 不适 用  
(1 )主要控股公司的 经营 情况及业绩: 
单位: 万元   币种 :人 民 币 
公司名称 行业 主要产品 
公司
持股
比例 
注册资
本 
总资产 净资产 净利润 2018 年年度报告 
30 / 209 
 
临沂鲁商地产有
限公司 
房地产开发 
鲁商凤凰城、临沂
鲁商中心项目 
100% 2,000.00 212,097.58 20,393.48 3,341.41 
青岛鲁商置地发
展有限公司 
房地产开发 青岛蓝岸丽舍项目 75% 5,000.00 894,409.86 31,524.03 -2,912.60 
青岛鲁商蓝岸地
产有限公司 
房地产开发 青岛蓝岸新城项目 100% 5,000.00 143,791.92 11,686.38 4,613.23 
哈尔滨鲁商置业
有限公司 
房地产开发 
哈尔滨松江新城项
目 
90% 5,000.00 722,008.08 5,639.61 8,395.31 
临沂鲁商金置业
有限公司 
房地产开发 临沂金悦城项目 65% 5,000.00 264,573.30 10,574.33 5,758.45 
山东省鲁商置业
有限公司 
房地产开发 
常春藤、御龙湾、
国奥城项目 
100% 5,000.00 1,925,868.30 63,486.40 -11,590.13 
青岛鲁商惜福置
业有限公司 
房地产开发 
鲁商· 泰晤士小镇
项目 
85% 5,000.00 111,495.03 4,982.55 2,226.23 
泰安鲁商置业有
限公司 
房地产开发 泰安鲁商国际社区 100% 5,000.00 90,078.54 8,687.69 2,416.29 
济宁鲁商地产有
限公司 
房地产开发 济宁运河公馆项目 100% 5,000.00 209,023.90 6,696.52 5,301.48 
泰安鲁商地产有
限公司 
房地产开发 泰安鲁商中心项目 100% 5,000.00 154,523.82 8,582.43 10,045.11 
烟台鲁商地产有
限公司 
房地产开发 烟台鲁商公馆项目 100% 5,000.00 154,615.12 5,017.68 15.87 
淄博鲁商置业有
限公司 
房地产开发 淄博鲁商中心项目 91% 5,000.00 76,445.95 4,988.86 -11.14 
山东福瑞达医药
集团有限公司 
医药化妆品
销售 
玻璃酸钠注射液 100% 8,100.00 77,089.02 13,432.20 1,751.26 
山东明仁福瑞达
制药股份有限公
司 
医药生产与
销售 
中成药 60.71% 7,000.00 54,015.14 41,618.71 3,041.87 
山东福瑞达生物
工程有限公司 
化妆品生产
与销售 
化妆品护肤品 56.25% 2,400.00 14,408.29 6,093.80 1,873.55 
 
(2 ) 单个子公司的净利润 或单个参股公司的投 资收 益对公司净利润影响 达到 10% 以上的: 
单位: 万元   币种 :人 民 币 
公司名 称 营业收 入 营业利 润 净利润 
临沂鲁 商地 产有 限公 司 45,121.95 4,451.63 3,341.41 
青岛鲁 商蓝 岸地 产有 限公 司 17,502.57 6,195.02 4,613.23 
济宁鲁 商地 产有 限公 司 33,582.61 7,040.94 5,301.48 
泰安鲁 商置 业有 限公 司 17,777.25 3,237.82 2,416.29 
山东省 鲁商 置业 有限 公司 122,287.52 -9,033.84 -11,590.13 
青岛银 座地 产有 限公 司 1,015.38 -45.58 -3,801.98 
哈尔滨 鲁商 置业 有限 公司 214,355.78 11,181.14 8,395.31 
青岛鲁 商惜 福置 业有 限公 司 19,636.36 2,981.33 2,226.23 
泰安鲁 商地 产有 限公 司 52,208.40 13,397.98 10,045.11 
青岛鲁 商置 地发 展有 限公 司 42,110.41 -3,924.34 -2,912.60 
临沂鲁 商金 置业 有限 公司 63,151.43 7,715.35 5,758.45 
山东明 仁福 瑞达 制药 股份 有限公 司 27,958.19 3,491.28 3,041.87 2018 年年度报告 
31 / 209 
 
公司名 称 营业收 入 营业利 润 净利润 
山东福 瑞达 医药 集团 有限 公司 25,573.92 1,747.65 1,751.26 
山东福 瑞达 生物 工程 有限 公司 20,177.46 1,891.99 1,873.55 
注:1 )山 东省鲁 商置业 有 限公司本 期净利 润-11,590.13 万元,系 结算促 销产品 等影 响所致。 
2 )青岛鲁 商置地 发展有 限 公司本期 净利润-2,912.60 万 元,系 本 期相比 去年同 期结 算减少所 致 。 
3 )青岛银 座地产 有限公 司 本期净利 润-3,801.98 元,主 要系补缴 税款及 缴纳滞 纳金 影响所致 。 
 
(3 )单个子公司或参 股公 司的经营业绩同比出 现大 幅波动,且对公司合 并经 营业绩造成重大影响 的 : 
单位: 万元   币种 :人 民 币 
公司名 称 
本期净 利
润 
同期净
利润 
增减额 
同比变
化(% ) 
原因说 明 
青岛鲁 商蓝 岸地 产有 限公 司 4,613.23 9,056.53 -4,443.30 -49.06 
本期相 比去 年同 期结
算减少 影响 所致 。 
泰安鲁 商置 业有 限公 司 2,416.29 8,747.27 -6,330.98 -72.38 
本期相 比去 年同 期结
算减少 影响 所致 。 
青岛鲁 商置 地发 展有 限公 司 -2,912.60 101.46 -3,014.06 -2,970.69 
本期相 比去 年同 期结
算减少 影响 所致 。 
山东省 鲁商 置业 有限 公司 -11,590.13 -7,219.95 -4,370.18 -60.53 
结算促 销产 品等 影响
所致。 
临沂鲁 商金 置业 有限 公司 5,758.45 1,049.83 4,708.62 448.51 
本期相 比去 年同 期结
算增加 影响 所致 。 
哈尔滨 鲁商 置业 有限 公司 8,395.31 -659.61 9,054.92 1,372.77 
本期相 比去 年同 期结
算增加 影响 所致 。 
青岛鲁 商惜 福置 业有 限公 司 2,226.23 427.24 1,798.99 421.07 
本期相 比去 年同 期结
算增加 影响 所致 。 
泰安鲁 商地 产有 限公 司 10,045.11 108.04 9,937.07 9,197.58 
本期相 比去 年同 期结
算增加 影响 所致 。 
山东福 瑞达 医药 集团 有限 公司 1,751.26 -946.05 2,697.31 285.11 
参股单 位经 营利 润增
加影响 所致 。 
山东福 瑞达 生物 工程 有限 公司 1,873.55 1,305.84 567.71 43.47 
网 上销 售收 入增 加影
响所致 。 
 
(4 )参股公司的经营情况 及业绩: 
单位: 万元   币种 :人 民 币 
被投资单位
名称 
行业 
主要产
品 
公司持
股比例 
注册资
本 
总资产 净资产 
营业收
入 
净利润 
公司享
有投资
收益 
去年公司
享有投资
收益 
山东博士伦
福瑞达制药
有限公司 
医药生产
与销售 
滴眼剂 30% 9,000.00 49,746.61 26,741.08 50,806.07 10,933.64 3,263.93 3,132.82 
 2018 年年度报告 
32 / 209 
 
(八) 公司控制的 结构化 主 体情 况 
□ 适用  √ 不适 用  
 
三、 公司关于公司未来发 展的 讨论与分析 
(一) 行业格局和趋势 
√ 适用  □ 不适 用  
2019 年是 新中 国成 立 70 周 年,是 决胜 全面 建成 小康 社会的 关键 之年 ,做 好 2019 年改 革发 展
工作至 关重 要。 
从政策 层面 看 ,中 央经 济 工作会 议 、全 国住 房城 乡 建设工 作会 议表 态楼 市调 控:2019 年 将坚
持房住 不炒 ,继 续构 建长 效机制 ,因 城施 策、 分类 指导、 稳定 预期 ,加 强供 需双向 调节 ,为 未来
一年乃 至更 长时 间的 楼市 发展方 向奠 定了 基调。 在 此政策 指导 下,2019 年房 地产市 场 整 体的 发 展
仍然坚 持房 屋的 居住 属性 ,因此 ,抑 制非 理性 的投 资、投 机需 求的 “主 体性 ”政策 仍具 有连 续性
和稳定 性。 同时 ,强 调“ 因城施 策、 分类 指导 ”, 表明 2019 年在 坚持 “房 住不 炒 ”基 本定 位下 ,
城市政 府的 主体 责任 明显 上升 , 可 以预 见 , 随 着自 主 决策权 限增 加 , 地 方政 府将 合理权 衡保 增长 、
稳财政 和稳 房价 ,适 度修 正前期 调控 措施 。 
从行业 发展 看, 随着 房地 产周期 下行 压力 的积 聚, 对房企 开发 实力 、资 金链 条提出 了新 的挑
战,再 加上 购房 者的 持币 观望, 房企 信贷 成本 、材 料成本 等一 系列 成本 的提 高,迫 使行 业利 润不
断压缩 、 透明 ,行 业将 向 理智 、薄 利、 平稳 趋 势 过 度。 与此 同时 ,“ 三个 一 亿人 ”目 标将 于 2020
年达成 ,户 籍人 口城 镇化 红利继 续释 放; 货币 政策 强调保 持流 动性 合理 充裕 ,间接 有利 于房 地产
流动性 的改 善; 随着 品牌 房企市 占率 快速 提升 ,户 型设计 、装 修水 准、 物业 质量、 小区 绿化 等不
断升级 ,刺 激改 善需 求集 中释放 。一 系列 变化 又给 房地产 市场 带来 新的 机遇 ,随着 产业 的迁 徙、
人口的 流入 、居 住环 境的 改善, 房地 产行 业仍 有机遇 。 
从企业 发展 看 ,房 地产 市 场竞争 依然 激烈 , 行业 改 革、 洗牌 、整 合仍 在持 续 ,2018 年在 整个
商品房 成交 量下 降的 情况 下,我 们也 发现 ,市 场集 中度越 来越 高。 因此 可以 预测, 未来 几 年 房地
产市场 将是 “战 国时 代” ,50 强 会占 据更 高的市 场 份额, 可能 会出 现大 企业 越来越 大, 中间 企业
不进则 退, 小型 公司 逐步 被边缘 化的 局面 。在 “房 住不炒 ”、 “不 断满 足人 民日益 增长 的美 好生
活需要 ”等 理念 不断 强化 的背景 下, 房地 产正 在快 速转入 高质 量发 展阶 段, 房地产 企业 应顺 应行
业转型 升级 大势 ,保 持高 度的战 略敏 锐性 ,准 确把 握形势 ,提 前筹 划布 局, 才能在 复杂 的竞 争环
境中赢 得先 机、 事半 功倍 。 
同时, 公司 积极 推进 健康 产业转 型, 并购 了福 瑞达 医药集 团, 医药 康养 产业 链条不 断完 善。
随着经 济发 展与 人民 生活 水平的 提高 ,全 球医 疗支 出不断 增加 ,在 人民 群众 对美好 生活 日益 增长
的 需求 下, 健康 产业 得到 迅速发 展。 近年 来, 涌现 出大量 新的 医药 产品 及医 疗方法 ,整 个大 健康
产业市 场规 模日 益扩 大。 近年随 着国 际环 境与 国内 政策的 调整 ,大 健康 产业 将呈现 新的 发展 格局2018 年年度报告 
33 / 209 
 
与趋势 。一是 中 国医 药市 场将逐 步打 开, 中国 药企 将面对 全球 药企 竞争 ,市 场上的 新药 数量 将创
历史新 高, 产品 战略 成为 转型战 略的 关键 , 产 品结 构搭建 成为 转型 重心 。 自 2018 年起 , 上 市的 创
新药快 速度 增长 ,逐 步满 足 肿瘤 、自 体免 疫疾 病、 老年退 行性 疾病 、代 谢性 疾病等 目前 临床 短缺
的巨大 需求 。二是 医 药行 业政策 性市 场和 非政 策性 市场相 辅相 成, 需要 创新 营销模 式、 营销 组织
结构, 同时 强化 药企 营销 和品牌 建设 。三是 中 医药 迎来发 展机 遇, 国家 进一 步强化 顶层 设计 ,大
力提倡 鼓励 发展 传统 中医 药,在 疾病 预防 、慢 病管 理、身 体调 理和 重大 疾病 协助康 复上 将会 形成
巨大的 发展 市场 。 四 是“ 健康中 国 ” 上升 为国 家战 略,政 府推 进健 康中 国建 设,深 化医 药卫 生体
制改革 , 大健 康产 业迎 来 新的发 展机 遇 。 首 先 , 医 药 行业受 政策 因素 影响 , 药 企积极 向 “大 健康 ”
领域延 伸, 发展 新业 务, 拓展新 市场 ;其 次, 随着 中产群 体崛 起、 消费 升级 ,国产 化妆 品行 业对
于科研 、营 销和 品牌 的要 求不断 提升 ,中 国的 化妆 品产业 孕育 着巨 大的 发展 潜力。 第三 ,食 品安
全受到 广 泛 关注 ,监 管向 食品行 业前 端延 伸, 食品 添加剂 行业 迎来 新的 市场 机遇 。 
 
(二) 公司发展战略 
√ 适用  □ 不适 用  
公司践 行企 业核 心价 值观 ,遵循 “专 业、 创新 、精 品、诚 信、 共赢 ”的 发展 理念, 坚持 “市
场导向 ,标 准先 行, 快速 周转, 高效 运营 ”的 经营 策略, 实现 持续 稳健 发展 。同时 ,公 司将 抓住
国家发 展新 型城 镇化 和消 费升 级 的契 机, 加快 “标 准化、 科技 化、 智慧 化、 绿色健 康化 ”的 “四
化” 产品 研发 的迭 代, 形成 标准化 产品 系列 , 将住 宅 产业及 综合 配套 开发 业务 打造成 公司 未 来 5-10
年最具 优势 的业 务中 心和 利润中 心; 推进 医药 康养 、产业 、招 商、 物业 四大 运营服 务能 力建 设,
全面提 升工 程、 运营 、设 计、营 销和 资本 运营 能力 ;围绕 地产 上下 游产 业寻 找增值 点, 大力 实施
产 业升 级和 转型 。 
医药健 康转 型升 级方 面, 以国家 “健 康中 国” 战略 为导向 ,围 绕医 药制 造、 健康服 务总 体产
业定位 ,以 现有 药品 、保 健食品 、化 妆品 和生 物技 术产品 为基 础, 充分 整合 福瑞达 品牌 优势 与资
本市场 力量 ,聚 焦高 端仿 制药、 创新 药、 现代 中药 和生物 技术 化妆 品, 实施 品牌差 异化 战略 ,创
新营销 管理 模式 ,着 力打 造 中国 骨科 、眼科 药 物领 导品牌 , 并 逐步 向智 慧养 老和健 康服 务领 域拓
展, 实现 高质 量发 展 、 创 新 发展与 跨越 式发 展 , 努 力实 现打造 中国 一流 健康 产业 集团的 发展 愿 景 。 
 
(三) 经营计划 
√ 适用  □ 不适 用  
2019 年公 司管 理主 题为“ 改革发展 年” ,以改革 发展 为 思路, 推进 组织 机构 、岗 位体系 、审 批
权限与 监管 、薪 酬体 系、 激励机 制、 考核 机制 “六 项改革 措施 ”落 地, 实施 “创 新 驱动 、人 才引
领、产 品品 质提 升、 数据 化运营 ”四 大战 略, 持续 推进 医 药健 康 、 产业 、招 商、物 业 板 块的 快速
发展 。2019 年, 公 司计 划 新开工 面 积 120 万 平方 米 以上 , 涉及 12 个在 建和 新 开工项 目 , 竣 工面 积2018 年年度报告 
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100 万平 方米 以上, 努力 实 现 合同 销售 额超 过 100 亿 元, 费 用率 同比下 降 (2018 年公 司经 营计 划的
实现情 况详 见本 节“ 一、经 营情况 讨论 与分 析” 的相关 内容) 。2019 年公 司将 着 力抓好 以下 几个 方
面的工 作: 
1 、 明 确任 务, 强抓 落实 , 进一步 增强 可持 续发 展能 力 
在拓展 区域 上, 坚持 聚焦 省内以 济泰 都市 圈和 半岛 都市圈 为核 心, 深耕 烟台 、临沂 、济 宁、
菏泽等 城市 ,不 断扩 大公 司在以 上城 市的 影响 力和 市场份 额。 一方 面深 化合 作开发 ,通 过采 取多
种合作 方式 ,深 化与 央企 、标杆 房企 合作 ,丰 富发 展渠道 ,增 强土 地获 取能 力。另 一方 面, 探索
“地产+ 健 康、 商旅 、 产 业 、 乡 村振 兴地 产、 工业 地 产等 ” 业 务创 新融 合模 式 , 建 立符 合行 业发 展
规律和 公司 特色 的产 业策 划与定 位、 产业 招商 、产 业运营 能力 和盈 利模 式。 
2 、 加 快实 施四 大战 略, 促 进管理 水平 再上 新台 阶 
在抓好 发展 的同 时, 还要 抓好专 业能 力提 升, 以改 革发展 为工 作思 路, 大力 推进实 施创 新驱
动、人 才引 领、 产品 品质 提升、 数据 化运 营“ 四大 战略” ,切 实提 升专 业能 力,激 发组 织活 力,
提高工 作效 率, 尽快 形成 系统、 科学、 精细 化的 管 理体系 。 一 是加 快 “标 准 化、 科 技化、 智慧 化、
绿色健 康化 ”的 “四 化” 产品研 发的 迭代 ,在 “精 工优质 、绿 色健 康、 智慧 科技” 方面 ,找 准切
入点, “人 无我 有, 人有 我优” 尽快 形成 特色 ,构 筑产品 优势 。二 是全 面实 施新的 工程 质量 管理
体系, 全面 落实 “工 地开 放日” 活动 ,提 升客 户实 景体验 区品 质, 提高 营销 案场的 服务 质量 ,做
好、做 实客 户体 验, 让品 质看得 见, 服务 摸得 着。 三是提 升房 修和 交付 质量 ,运用 第三 方检 测结
果, 对照 标杆 企业 寻找 差 距, 进一 步明 确工 程管 理 制度 、 标 准 , 强 化考 核 。 四 是加大 对工 程建 设、
合同付 款、 销售 回款 、成 本控制 、费 用列 支等 专项 检查, 从事 后审 计向 事前 、事中 审计 转移 。 
3 、 持 续推 进四 大运 营服 务 能力, 提升 转型 发展 动能 
在抓好 发展 的同 时, 持续 推进建 设健 康养 老、 产业 、招商 、物 业四 大运 营服 务能力 ,提 升转
型发展 动能 。一 是推 进大 健康产 业转 型, 福瑞 达国 际颐养 中心 进一 步提 高精 细化经 营管 理水 平,
年内具 备快 速复 制能 力, 实现有 质量 的轻 资产 扩张 , 助力公 司 “ 地产+ 养老” 模式落地 实施; 知春 湖
项目要 实现 对销 售的 支撑 和健康 品牌 的提 升, 进一 步加强 健康 养老 产品 、产 业运营 和发 展模 式的
研究, 实现 健康 城品 牌的 复制推 广。 二是 深入 研究 产业地 产运 营模 式, 着力 构建产 融结 合的 产业
地产示 范项 目, 建立 公司 产业地 产运 营模 式。 三是 提升招 商和 商业 运营 能力 ,梳理 适 合 公司 租售
同期管 理的 招商 运营 模式 ,提升 现有 商业 街运 营质 量,优 化和 提升 “鲁 商生 活广场 ”模 式, 建设
品牌资 源库 ,形 成自 身商 业运营 品牌 。四 是提 升物 业管理 水平 ,对 标 标 杆企 业 ,全 面深 化改 革,
通过加 大客 户满 意度 和物 业费收 缴率 的考 核比 例, 推行 5s 精细 化 管 理, 扩大 鲁商学 堂、 社区 食 堂
的试点 范围 ,实 现经 营数 据信息 化等 措施 ,不 断完 善服务 标准 、扩 大服 务内 涵,全 面提 升服 务品
质。 2018 年年度报告 
35 / 209 
 
4 、大 力推 动健 康产 业的 快 速发展 
充分发 挥国 家企 业技 术中 心平台 优势 ,扩 展外 部技 术交流 与合 作, 深入 实施“ 科技创 新” 战略,
健全创 新管 理体 系, 加大 研发投 入占 比; 以满 足用 户的价 值为 核心 ,充 分发 挥公司 骨科 、眼 科、
神经内 科以 及小 儿科 等细 分市场 的渠 道与 品牌 优势 ,加大 上述 细分 市场 的产 品线拓 宽力 度, 着力
打造中 国骨 科、 眼科 产品 领先品 牌; 同时 接轨 国内 外健康 发展 趋势 ,一 方面 通过自 主研 发、 技术
合作和 企业 并购 等多 元驱 动模 式 ,加 快慢 性病 领域 创新产 品、 高端 仿制 产品 的开发 与储 备, 形成
相互促 进相 互补 充的 大健 康产品 格局 ;另 一方 面基 于物联 网技 术、 智能 化设 备等科 学技 术, 依托
控股股 东的 产业 资源 , 探 索“ 医养结合” 管理服务新 模 式, 尽快 走出 一条 具备 差 异化优 势的 智慧 康养
路子, 实现 公司 的弯 道超 车、高 质量 发展 与跨 越式 发展。 
 
(四) 可能面对的风险 
√ 适用  □ 不适 用  
政策风 险: 国家 强调 构建 房地产 市场 健康 发展 长效 机制, 坚持 房子 是用 来住 的、不 是用 来炒
的定位 ,因 城施 策、 分类 指导, 夯实 城市 政府 主体 责任, 完善 住房 市场 体系 和住房 保障 体系 ,中
央遏制 房价 上涨 的决 心短 时期不 会发 生改 变, 持续 从紧的 房地 产调 控政 策对 房地产 企业 在土 地取
得、项 目开 发、 融资 、去 化等方 面产 生相 应的 影响 。公司 将认 真研 究宏 观经 济政策 ,土 地政 策、
金融政 策、 税收 政策 和行 政法规 ,加 强对 行业 走势 的分析 判断 能力 ,因 势利 导,顺 势而 为, 适应
宏观调 控政 策的 变化 。医 药健康 产业 是一 个受 监管 程度较 高的 行业 ,关 系国 计民生 ,近 年来 国家
逐步改 革和 完 善 相关 政策 法规, 此过 程将 对医 药行 业产生 较大 影响 。 
市场风 险: 房地 产行 业市 场平均 利润 水平 下滑 ,公 司虽然 在山 东市 场占 据重 要地位 ,但 与全
国性规 模的 开发 商相 比存 在差距 。公 司将 继续 聚焦 省内, 以济 泰都 市圈 和半 岛都市 圈为 核心 ,深
耕烟台 、临 沂、 济宁 、菏 泽等城 市, 扩大 省内 进入 城市市 场规 模, 适时 进入 省外重 点城 市, 加大
土地获 取力 度, 支撑 公司 步入快 速发 展的 轨道 。 
财务风 险: 房地 产开 发属 于资金 密集 型产 业, 项目 前期开 发需 要长 期且 充足 的资金 支持 ,随
着新增 土地 购置 成本 的大 幅上涨 ,公 司经 营规 模的 不断扩 大, 对公 司的 融资 能力提 出了 更高 的要
求。公 司将 抓好 现金 流管 理,创 新融 资渠 道, 提高 融资效 率, 活化 占压 资金 ,从抓 好现 金流 入和
控好现 金流 出两 个方 面, 形成现 金流 闭环 管理 ,确 保公司 资金 链安 全。 
经营风 险: 土地 获取 成本 上升, 行业 集中 度提 高, 各大房 企间 竞争 加剧 等, 都可能 导致 公司
利润率 降低 、项 目资 金回 笼缓慢 等风 险。 公司 在抓 好发展 的同 时, 还要 抓好 专业能 力提 升, 以改
革发展 为工 作思 路, 大力 推进实 施创 新驱 动、 人才 引领、 产品 品质 提升 、数 据化运 营“ 四大战略” ,
切实提 升专 业能 力, 激发 组织活 力, 提高 工作 效率 ,尽快 形成 系统 、科 学、 精细化 的管 理体 系。 2018 年年度报告 
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对医药 健康 行业,新 药研 发 具有投 入 大 、 周 期长、 风 险高的 特点 。 特 别是 随着 国际上 已发 现靶
点的陆 续开 发, 创新 药研 发总体 成功 率逐 渐呈 现下 降趋势 ,难 度进 一步 增大 。另一 方面 ,随 着国
家政策 调整 ,仿 制药 企业 对更快 速开 发和 推出 新产 品的压 力也 越来 越大 ,且 福瑞达 医药 公司 产品
种类较 多, 生产 工艺 较复 杂,影 响产 品质 量的 因素 较多, 采购 、生 产、 存储 和运输 等过 程中 可能
出现各 种偶 发因 素, 引发 公司产 品质 量问 题, 对品 牌和经 营产 生不 利影 响。 但随着 医药 行业 细化
加深, 新药 项目 的交 易量 与交易 额却 持续 走高 ,资 本市场 对生 物医 药产 业保 持乐观 态度 ,热 度不
减,企 业通 过在 产品 线策 略中平 衡速 度与 风险 增 加 了风险 容忍 度。 
 
(五) 其他 
□ 适用  √ 不适 用  
 
四、 公司因不适用准则规 定或 国家秘密、 商 业秘密等特 殊原因, 未按 准则披露的 情况和原因说明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
 
第五节 重要事 项 
一、 普通股利润分配或资 本公 积金转增预案 
( 一) 现金分红政策的制定 、执 行或调整情况 
√ 适用  □ 不适 用  
公司章 程中 规定 了利 润分 配的形 式、 决策 机制 与程 序,有 明确 的利 润分 配特 别是现 金分 配的
条件、 周 期和 比例, 以及 利 润分配 政策 的调 整机 制、 利润分 配的 优先 顺序、 中 小投资 者分 类计 票、
公开征 集股 东投 票、 差异 化现金 分红 等内 容 , 详见 上 海证 券 交 易所网站 www.sse.com.cn 。 
报告期 内, 公司 于 2018 年 5 月 24 日召 开 2017 年年 度 股东大 会, 会议 批准 了 《2017 年度 利润
分配预 案 》 , 鉴 于 2017 年 度母公 司可 供分 配利 润为 负数 , 根 据 《公 司章 程 》 的 相关规 定 , 公 司 2017
年度不 向股 东分 配利 润, 也不进 行资 本公 积金 转增 股本。 
经大信 会计 师事 务所 (特 殊普通 合伙 )审 计, 公司2018 年度 实现 归属 于母 公司 所有者 的净 利
润162,060,307.83 元 ,母 公 司2018 年 度实 现净 利润393,015,036.62 元 。母 公司 年初 未分配 利润 
-329,517,367.52 元, 本年 提 取法定 盈余 公积6,349,766.91 元, 加本 年实 现净 利润393,015,036.62元,
期末可 供股 东分 配的 利润 为57,147,902.19元。 
本着回 报股 东、 促进 公司 可持续 发展 的原 则, 公司 拟定 2018 年 利润 分配 预案 为: 以 2018 年
12 月 31 日的 总股 本 1,000,968,000 股 为基 数, 向 全体 股 东每 10 股派 发现 金红 利 0.50 元(含税) , 共计
派发股 利 50,048,400.00 元 ,剩余 未分 配利 润( 母公 司)7,099,502.19 元结 转以 后年度 。 资 本公 积金
不转增 股本 。 上 述预 案尚 需经公 司 2018 年 年度 股东 大会审 议批 准后 方可 实施 。 2018 年年度报告 
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公司 2018 年 度利 润分 配预 案符合 中国 证监 会《 上市 公司监 管指 引 第 3 号—— 上 市公司 现金 分
红》、 《上 海证 券交 易所 上市公 司现 金分 红指 引》 和《公 司章 程》 等有 关规 定 ,并 由独 立董 事发
表意见 ,未 损害 中小 投资 者的合 法权 益。 
 
( 二) 公司近三年(含报告 期) 的普通股股利分配方 案或 预案、资本公积金转 增股 本方案或预案 
单位: 元  币种 : 人 民币 
分红 
年度 
每 10 股送
红股数
(股) 
每 10 股派
息数( 元)
(含税 ) 
每 10 股转
增数( 股 ) 
现金分 红的
数额 
(含税 ) 
分红年 度合 并
报表中 归属 于
上市公 司普 通
股股东 的净 利
润 
占合并 报表 中
归属于 上市 公
司普通 股股 东
的净利 润的 比
率(%) 
2018 年 0 0.50 0 50,048,400.00 162,060,307.83 30.88 
2017 年 0 0 0 0 128,068,255.54 0 
2016 年 0 0 0 0 110,740,019.33 0 
注: 2016 年及 2017 年合并报表中归属于母公司所有者的净利润数为同一控制下合并山东福瑞达医药集团有限
公司调整后的数据。 
( 三) 以现金方式要约回购 股份 计入现金分红的情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
( 四) 报告期内盈利且母公 司可 供普通股股东分配利 润为 正, 但未提出普通 股现金 利润分配方案预
案的,公司应当详细 披露 原因以及未分配利润 的用 途和使用计划 
□ 适用 √ 不适 用  
 
二、 承诺事项履行情况 
( 一) 公 司实际 控制人 、股东 、关 联方、 收购人 以及公 司等 承诺相 关方在 报告期 内或 持续到报告
期内的承诺事项 
√ 适用 □ 不适 用  
承诺背景 
承诺 
类型 
承诺方 
承诺 
内容 
承诺时间及期限 
是否有
履行期
限 
是否
及时
严格
履行 
如未能及
时履行应
说明未完
成履行的
具体原因 
如未能
及时履
行应说
明下一
步计划 
与重大资
产重组相
关的承诺 
其他 
山东省商业
集团有限公
司 
山东省商业集团有限公司
作为公司的实际控制人,
向本公司承诺:保证与本
公司之间业务独立、资产
完整、人员独立、机构独
立、财务独立,避免同业
竞争,减少和规范关联交
易。 
该承诺于2008 年7 月
6 日作出,长期有效。 
否 是   
与股权激
励相关的
承诺 
其他 
公司股票期
权激励计划
的激励对象 
详见2018 年9 月4 日披露
的《 公司 2018 年股票期权
激励计划 (草案修订稿) 》 
详见 2018 年9 月4 日
披露的 《公司 2018 年
股票期权激励计划
(草案修订稿)》 
是 是   
其他承诺 
置入资
产价值
保证及
补偿 
山东省商业
集团有限公
司 
山东福瑞达医药集团有限
公司 2018 年、2019 年、
2020 年实现的净利润总
数( 净利润以扣除非经常
该承诺于 2018 年 12
月 24 日作出 , 至公司
2020 年年度报告出具
之日结束。 
是 是  
 2018 年年度报告 
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性损益后归属于母公司的
净利润为准) 分别不低于
2,537.00 万元、5,555.74
万元、8,493.43 万元, 如
未达到利润承诺数,山东
省商业集团有限公司须按
照约定向上市公司进行补
偿。 
 
 
( 二) 公司资产或项目存在 盈利 预测,且报告期仍处 在盈 利预测期间,公司就 资产 或项目 
是否达到原盈利预测 及其 原因作出说明 
√ 已达 到 □ 未 达到 □ 不 适用  
公司于 2018 年 12 月 24 日 召开公 司 2018 年 第四 次临 时股东 大会 批准 《关 于受 让 山东福 瑞达 医
药集团 有限 公 司 100% 股权 暨关联 交易 的议 案 》 。 山 东省商 业集 团有 限公 司承 诺, 山东 福瑞 达医 药
集团有 限公 司 2018 年、2019 年、2020 年 实现 的净 利 润总数( 净 利润 以扣 除非 经 常性损 益后 归属 于
母公司 的净 利润 为准) 分 别 不低 于 2,537.00 万元 、5,555.74 万元 、8,493.43 万 元, 如未达 到利 润承 诺
数,山 东省 商业 集团 有限 公司须 按照 约定 向上 市公 司进行 补偿 。 
2018 年 度置 入资 产山 东福 瑞达医 药集 团有 限公 司扣 除非经 常性 损益 后归 属于 母公司 所有 者 的
净利润 金额 为 3,102.46 万 元 ,置入 资产 已实 现承 诺 的 2018 年度 净利 润指 标, 实 际扣除 非经 常性 损
益后净 利润 高于 承诺 净利 润,相 关承 诺方 无需 向公 司进行 补偿 。 
大信会 计师 事务 所 (特 殊 普通合 伙 ) 就 山东 福瑞 达 医药集 团有 限公 司 2018 年 度业绩 承诺 完成
情况出 具 《业 绩承 诺完 成 情况审 核报 告 》 (大 信专 审字 【2019】第 3-00072 号 ) , 详 见上 海证 券交
易所网 站 www.sse.com.cn 。 
 
( 三) 业绩承诺的完成情况 及 其 对商誉减值测试的影 响 
√ 适用 □ 不适 用  
具 体内容 见 上项 信息 。 
 
三、 报 告期内资金被占用 情况 及清欠进展情况 
□ 适用 √ 不适 用  
四、 公司对会计师事务所 “非 标准意见审计报告” 的说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
五、 公 司对 会计政 策、 会计估 计变 更或重 大会 计差错 更正 原因和 影响 的分析 说明 
(一) 公司对会计政策、会 计估 计变更原因及影响的 分析 说明 
√ 适用  □ 不适 用  
1 、公 司对 会计 政策 变更 的 原因及 影响 的分 析说 明  
(1 ) 中华 人民 共和 国财 政 部(以 下简 称“ 财政部” )于 2017 年 3 月 修订 发布 了 《企业 会计 准
则第 22 号 —— 金融 工具 确认和 计量 》 、 《企 业会 计准则 第 23 号—— 金 融资 产转移 》 、 《企 业会2018 年年度报告 
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计准则 第 24 号—— 套 期会 计》 、 《 企 业 会计 准则 第 37 号—— 金融 工具 列报 》 , 并要 求境 内上 市
的企业 自 2019 年 1 月 1 日 起施行 新金 融工 具相 关会 计准则 。  
新金融 工具 准则 的主 要变 化: 金 融资 产的 分类 由现 行 “四 分类 ”改为 “ 三分 类 ”, 调整 非交
易性权 益工 具投 资的 会计 处 理; 金融 资产 减值 损失 准备计 提由 “已 发生 损失 法”变 更 为 “预 期损
失法” ;在 金融 资产 转移 的判断 原则 及其 会计 处理 等方面 有所 调整 和完 善, 金融工 具披 露要 求也
相应调 整。 
(2 )2018 年 6 月 15 日 ,财政 部发 布了 《关 于修 订印发 2018 年度 一般 企 业财务 报表 格式
的通知 》( 财会 【2018 】15 号) ,对 一般 企业 财务 报表部 分项 目列 报进 行了 调整。 
公司根 据 通 知的 相关 要求 ,对财 务报 表相 关项 目进 行列报 调整 ,并 对可 比会 计期间 的比 较数
据进行 相应 调整 ,对 财务 状况、 经营 成果 和现 金流 量不产 生影 响。 主要 列报 项目及 其内 容影 响如
下: 
单位: 元  币种 :人 民币 
会计政策变更内容和原因 
受影响的报
表项目名称 
本期受影响的报
表项目金额 
上期重述金额 上期列报的报表项目及金额 
1.应收票据和应收账款合
并列示 
应收票据及
应收账款 
180,470,881.65 157,145,608.22 
应收票据:56,078,476.80   
应收账款:101,067,131.42 
2.应收利息、 应收股利并其
他应收款项目列示 
其他应收款 264,843,932.58 580,396,043.40 
应收利息:236,712.78      
其他应收款:580,159,330.62 
3. 应付票据和应付账款合
并列示 
应付票据及
应付账款 
5,901,979,107.82 4,915,816,000.00 
应付票据:200,238,712.33 
应付账款:4,715,577,287.67 
4.应付利息、 应付股利计入
其他应付款项目列示 
其他应付款 14,710,194,027.41 13,665,673,198.38 
应付利息:118,396,760.40 
应付股利:150,000,000.00 
其他应付款 :13,397,276,437.98 
5. 管理费用列报调整 管理费用 267,796,053.29 236,169,024.19 管理费用 :236,169,024.19 
6. 研发费用单独列示 研发费用 30,132,732.61 24,169,177.11 — 
 
2、董 事会 、监 事会 、独 立 董事 和 会计 师 事 务所 关于 会计政 策变 更的 意见 
公司第 十届 董事 会第 四次 会议 于 2019 年 3 月 28 日 召 开,会 议 审 议通 过了 《关 于会计 政策 变
更的议 案》 。董 事会 认为 :本次 会计 政策 变更 是公 司根据 财政 部相 关文 件要 求进行 的合 理变 更,
符合相 关规 定和 公司 实际 情况, 决策 程序 符合 有关 法律、 法规 和《 公司 章程 》等规 定, 不存 在损
害公司 及股 东利 益的 情形 。  
公司独 立董 事马 涛、 朱南 军对本 次会 计政 策变 更发 表独立 意见 :公 司本 次会 计政策 变更 是根
据财政 部文 件的 要求 而做 出,变 更后 的会 计政 策符 合财政 部的 相关 规定 ,不 存在损 害公 司及 全体
股东利 益的 情形 。变 更后 的会计 政策 能够 更加 客观 、公正 地反 映公 司财 务状 况和经 营成 果, 为投
资者提 供更 可靠 、更 准确 的会计 信息 。本 次会 计政 策的变 更程 序符 合相 关法 律、法 规和 《公 司章
程》的 规定 。 2018 年年度报告 
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监事会 认为 : 本 次公 司会 计政策 变更 是根 据财 政 部 2017 年修 订和 颁布 的企 业 会计准 则对 公司
会计政 策进 行的 相应 变更 ,符合 财政 部规 定和 公司 实际情 况。 本次 会计 政策 变更程 序符 合有 关 法
律、法 规和 《公 司章 程》 的规定 ,不 存在 损害 公司 和股东 利益 的情 况 。 
 
(二) 公司对重大会计 差错 更正 原因及影响的分析说 明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(三) 与前任会计师事务所 进行 的沟通情况 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(四) 其他说明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
六、 聘任、解聘会计师事 务所 情况 
单位: 元  币种 : 人 民币 
 现聘任 
境内会 计师 事务 所名 称 大信会 计师 事务 所( 特殊 普通合 伙) 
境内会 计师 事务 所报 酬 1,200,000 
境内会 计师 事务 所审 计年 限 12 年 
 
 名称 报酬 
内部控 制审 计会 计师 事务 所 
大信会 计师 事务 所( 特殊 普通
合伙) 
300,000 
 
聘任、 解聘 会计 师事 务所 的情况 说明 
√ 适用 □ 不适 用  
公司 2017 年 年度 股东 大会 于 2018 年 5 月 24 日 召开 , 会议批 准了 《关 于续 聘会 计师事 务所 的
议案》 , 同意 续聘 大信 会 计师事 务所 (特 殊普 通合 伙) 为 公司 2018 年 度财 务 及内控 审计 机构 , 公
司支付 其 2017 年 度财 务报 告审计 费 用 95 万 元、 内控 审计费 用 30 万元 ,2018 年 度审计 费用 授权 董
事会参 照其 业务 量确 定金 额。 
公司第 十届 董事 会第 四 次 会议 于 2019 年 3 月 28 日 召 开, 会 议同 意支 付大 信会 计 师事务 所 ( 特
殊普通 合伙 )2018 年度 财 务报告 审计 费 用 120 万 元 、内控 审计 费 用 30 万 元。 
 
审计期 间改 聘会 计师 事务 所的情 况说 明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
七、 面临暂停上市风险的 情况 
(一) 导 致暂停上市的原因 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(二) 公司拟采取的应对措 施 
□ 适用 √ 不适 用  2018 年年度报告 
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八、 面临终止上市的情况 和原 因 
□ 适用  √ 不适 用  
 
九、 破产重整相关事项 
□ 适用 √ 不适 用  
 
十、 重大诉讼、仲裁事项 
□ 本年 度公 司有 重大 诉讼 、仲裁 事项 √ 本年 度公 司 无重大 诉讼 、仲 裁事 项  
 
十一、 上市公司及其董事、 监事 、 高级管理人员、 控股股 东、 实际控制人、 收购人 处罚及整改情
况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
十二、 报告期内公司及其控 股股 东、实际控制人诚信 状况 的说明 
√ 适用  □ 不适 用  
2018 年 10 月 , 东 方金 诚国 际信用 评估 有限 公司 通过 对鲁商 置业 股份 有限 公司 信用状 况进 行 评
估, 确定 主体 信用 评级 等 级为 AA , 评级 展望 为稳 定 。 公 司不 存在 未履 行法 院 生效判 决 、 所 负数 额
较大的 债务 到期 未清 偿等 情况。 
2018 年 11 月, 联 合资 信评 估有限 公司 通过 对山 东省 商业集 团有 限公 司信 用状 况进行 评估 , 确
定主体 信用 评级 等级 为 AA+ ,评 级展 望为 稳定 。山 东 省商业 集团 有限 公司 不存 在未履 行法 院生 效
判决、 所负 数额 较大 的债 务到期 未清 偿等 情况 。 
 
十三、 公司股权激励计划、 员工 持股计划或其他员工 激励 措施的情况及其影响 
(一) 相关激励事项已在临 时公 告披露且后续实施无 进展 或变化的 
√ 适用 □ 不适 用  
事项概 述 查询索 引 
为了进 一步 建立 、健 全公 司长效 激励 机
制,吸 引和 留住 优秀 人才 ,充分 调动 鲁商 置
业股份 有限 公司 的董 事、 高级管 理人 员及 核
心业务 、技 术、 管理 骨干 的积极 性, 有效 地
将股东 利益 、公 司利 益和 经营者 个人 利益 结
合在一 起, 公 司 2018 年实 施了股 票期 权激 励
计划, 共向 332 名 激励 对象 授予 3,002.90 万份
股票期 权, 涉及 的标 的股 票种类 为人 民 币 A
股普通 股, 约占 公司 股本 总额 100,096.80 万
股的 3% 。 其 中, 公司 于 2018 年 9 月 20 日向
264 名首 批激 励对 象授 予 2,899 万份 股票 期
权,行 权价 格 为 2.83 元/ 股 ;于 2018 年 12 月
4 日向 68 名 激励 对象 授予 103.9 万 份预 留部
分股票 期权 ,行 权价 格 为 3.58 元/股。 
具体内 容详 见上 海证 券交 易所网 站
www.sse.com.cn 。 
公告编 号为 临 2018-035 《 鲁 商置业 股份 有限 公司 第
十届董 事 会 2018 年第 二次 临时会 议决 议公 告》 、
临 2018-036 《 鲁商 置业 股份 有限公 司 2018 年 股票 期
权激励 计划 ( 草案 ) 摘 要 公告 》 、 临 2018-039 《鲁
商置业 股份 有限 公司 第十 届监事 会 2018 年 第一 次
临时会 议决 议公 告》 、 临 2018-045 《鲁 商置 业股 份
有限公 司第 十届 董事 会 2018 年第 四次 临时 会议 决
议公告 》 、 临 2018-046 《 鲁商 置业股 份有 限公 司 2018
年股票 期权 激励 计划 (草 案) 及 其摘 要修 订说 明的
公告》 、 临 2018-049 《鲁 商 置业股 份有 限公 司第 十
届监事 会 2018 年 第二 次临 时会议 决议 公告 》、 临
2018-053 《鲁 商置 业股 份有 限公司 关 于 2018 年股 票
期权激 励计 划获 得山 东省 商业集 团有 限公 司批 复
的公告 》 、 临 2018-054 《 鲁商 置业股 份有 限公 司 20182018 年年度报告 
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年第三 次临 时股 东大 会决 议公告 》 、临 2018-055 《鲁
商置业 股份 有限 公司 第十 届董事会 2018 年 第五 次
临时会 议决 议公 告》 、 临 2018-056 《鲁 商置 业股 份
有限公 司关 于向 激励 对象 授予股 票期 权的 公告 》、
临 2018-058 《鲁 商置 业股 份 有限公 司第 十届 监事 会
2018 年第 三次 临时 会议 决 议公告 》 、 临 2018-061 《鲁
商置业 股份 有限 公 司 2018 年股票 期权 激励 计划 授
予登记 完成 的公 告》 、 临 2018-065 《鲁 商置 业股 份
有限公 司第 十届 董事 会 2018 年第 七次 临时 会议 决
议公告 》 、 临 2018-067 《 鲁 商置业 股份 有限 公司 关
于向激 励对 象授 予 预 留部 分股票 期权 的公 告》 、 临
2018-068 《 鲁商 置业 股份 有 限公司 第十 届监 事会
2018 年第 四次 临时 会议 决 议公告 》 、 临 2018-071 《鲁
商置业 股份 有限 公 司 2018 年股票 期权 激励 计划 预
留部分 股票 期权 授予 登记 完成的 公告 》及 相关 公
告。 
 
(二) 临时公告未披露或有 后续 进展的激励情况 
股权激 励情 况 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
员工持 股计 划情 况 
□ 适用  √ 不适 用  
 
其他激 励措 施 
□ 适用 √ 不适 用  
 
十四、 重大关 联交易 
( 一) 与日常经营相关的关 联交 易 
1、 已在临时公告披露且 后续 实施无进展或变化的 事项 
□ 适用 √ 不适 用  
2、 已在临时公告披露, 但有 后续实施的进展或变 化的 事项 
√ 适用  □ 不适 用  
(1 ) 日常关 联交 易 
单位: 万元  币 种: 人民 币 
关联交 易
类别 
按产品 或劳 务等
进一步 划分 
关联人 
2018 年预 计
发生金 额 
2018 年实 际
发生金 额 
占同类
业务比
例(%) 
采购商 品 材料、 设备 等 
山东省 银座 实业 有限 公司 3,000.00 54.92 0.01 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 20,000.00 20,858.84 5.48 
山东省商业集团有限公司及其关
联企业 (鲁 商物 产有 限公 司等) 
17,000.00 8,023.85 2.11 
租赁 出租物 业 泰安银 座商 城有 限公 司 1,700.00 1,571.95 20.95 2018 年年度报告 
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关联交 易
类别 
按产品 或劳 务等
进一步 划分 
关联人 
2018 年预 计
发生金 额 
2018 年实 际
发生金 额 
占同类
业务比
例(%) 
临沂居 易置 业有 限公 司 1,800.00 963.86 12.84 
山东银座购物中心有限公司菏泽
银座和 谐广 场 
1,500.00 1,396.90 18.62 
山东省商业集团有限公司及其关
联企业 (山 东银 座旅 游集 团 有限公
司等) 
4,000.00 1,651.83 22.01 
提供劳 务 
物业管 理、 设计、
代建等 
山东省商业集团有限公司及其关
联企业 (山 东银 座旅 游集 团 有限公
司等) 
4,000.00 3,677.41 11.06 
销售商 品 
化妆品 、 药品 、 材
料等等 
山东省商业集团有限公司及其关
联企业 
3,000.00 734.48 0.88 
接受劳 务 广告宣 传、 会 务等 
山东省商业集团有限公司及其关
联企业 (如 : 鲁 商传 媒集 团 有限公
司及其 下属 企业 、 易 通金服支付有
限公司 等) 
1,500.00 866.64 3.95 
合计     57,500.00 39,800.68   
注 1 :关联交易详见第十 一节财务报告“ 十二、关联方及关联 交易” 的内 容。 
注 2 : 采购商品中向山东省鲁商空调工程有限公司采购金额超出 858.84 万元,但未达到公 司最近一期经审计
净资产的 0.5 %,且采购商品类总额金额未超出股东大会的授权范围。 
(2 ) 公司 2017 年 年度 股东 大会 于 2018 年 5 月 24 日 以 现场会 议的 方式 召开 , 会 议批准 了 《 关
于与山 东省 商业 集团 财务 有限公 司续 签〈 金融 服务 协议〉 的议 案》 ,同 意公 司与山 东省 商业 集团
财务有 限公 司续 签《 金融 服务协 议》 ,续 签期 限一 年,原 协议 的主 要条 款不 变。同 时, 山东 省商
业集团 财务 有限 公司 对公 司综合 授信 额度 为 25 亿元 。2018 年 12 月 末, 公司 在 山东省 商业 集团 财
务有限 公司 的银 行存 款余 额为 757,877,249.01 元, 借 款余额 为 156,500,000.00 元。 2018 年度 存款 利息
收入金 额 为 1,585,895.89 元 ,借款 利息 支出 金额 为 16,115,600.97 元。 
上述与 日常 经营 相关 的关 联交易 的实 际发 生金 额, 均在股 东大 会批 准 的 2018 年度日 常关 联 交
易预计 发生 金额 及其 他关 联交易 事项 范围 内。 关联 交易实 际发 生额 比预 计金 额减少 ,主 要是 由于
根据公 司生 产经 营的 实际 进度与 招标 情况 ,采 购额 较年初 计划 减少 所致 。 
公司( 包括 下属 子公 司) 的主要 经营 房地 产开 发、 医药 康 养、 物业 服务 、招 商运营 、园 林绿
化等业 务, 根据 日常 经营 和业务 发展 的需 要, 公司 (包括 下属 子公 司) 与公 司第一 大股 东商 业集
团及其 关联 企业 发生 提供 或接受 劳务 、采 购或 销售 商品、 房屋 租赁 等日 常关 联交易 ,有 利于 降低
公司采 购成 本和 经营 费用 ,日常 关联 交易 对公 司是 必要的 ,符 合公 司的 实际 情况和 公司 利益 。同
时在质 量、 标准 相同 的情 况下, 公司 有权 就同 类或 同种原 材料 的采 购或 服务 的提供 ,按 照价 格孰
低原则 ,选 择比 商业 集团 及其关 联方 价格 更低 的第 三方进 行交 易, 未损 害全 体股东 特别 是中 小股
东的合 法权 益, 不影 响公 司独立 性, 公司 主要 业务 亦未因 上述 关联 交 易 而对 关联方 形成 依赖 。 2018 年年度报告 
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3、 临时公告未披露的事 项 
□ 适用 √ 不适 用  
(二) 资产或股权收购、出 售发 生的关联交易 
1、 已在临时公告披露且 后续 实施无进展或变化的 事项 
√ 适用 □ 不适 用  
事项概 述 查询索 引 
公司 于 2018 年 12 月 24 日 召开公 司 2018 年第 四次 临 时股东 大会 批
准《关 于受 让山 东福 瑞达 医药集 团有 限公 司 100% 股 权暨关 联交 易的 议
案》 , 受 让山 东省 商业 集团 有限公 司持 有的 山东 福瑞 达医药 集团 有限 公
司 100% 股 权, 交易 价款 依 据评估 值确 定为 92,669.07 万元。 公司 以持 有
的泰安 银座 房地 产开 发有 限公 司 97% 股 权、 东营 银座 房地产 开发 有限 公
司 100% 股权和济宁鲁商置业有限公司 100% 股 权 依 据 评 估 值 作 价
80,589.70 万 元转 让给山 东 省商业 集团 有限 公司 ,差 额部分 12,079.37 万
元以现 金方 式支 付。 
根据中 瑞世 联资 产评 估( 北京) 有 限公 司出 具的 资产 评 估报告 , 山 东
省商业 集团 有限 公司 承诺 , 山东福 瑞达 医药 集团 有限 公司 2018 年、 2019
年、2020 年 实现 的净 利润 总数( 净利 润以 扣除 非经 常 性损益 后归 属于 母
公司的 净利 润为 准) 分别 不 低于 2,537.00 万 元、 5,555.74 万元、 8,493.43 万
元, 如未 达到 利润 承诺 数, 山东省 商业 集团 有限 公司 须按照 约定 向上 市
公司进 行补 偿。 
截至 2018 年 12 月 31 日, 公司已 完成 受让 标的 公司 及出售 标的 公
司的工 商变 更手 续 , 本 次 交易的 差额 部分 交易 价款 已支付 完毕 。 交易 完
成后, 公司 持有 山东 福瑞 达医药 集团 有限 公 司 100% 的股权 ,不 再持 有
泰 安银 座房 地产 开发 有限 公司 97% 股权 、 东 营银 座房 地产开 发有 限公 司
100% 股权 和济 宁鲁 商置 业 有限公 司 100% 股 权。 
 
具 体 详 见 上 海 证 券 交 易
所网 站 www.sse.com.cn 
公 告 编 号 为临 2018-065
《 鲁 商 置 业 股 份 有 限 公
司第十 届董 事会 2018 年
第 七 次 临 时 会 议 决 议 公
告》 、 临 2018-066 《鲁 商
置 业 股 份 有 限 公 司 关 于
受 让 山 东 福 瑞 达 医 药 集
团有限 公 司 100% 股权 暨
关联交易公告》、临
2018-070 《鲁商置业股 份
有限公 司 2018 年 第四 次
临时股东大 会 决 议 公
告》、临 2019-001 《鲁 商
置 业 股 份 有 限 公 司 关
于 受 让 山 东 福 瑞 达 医 药
集团有 限公 司 100%股权
暨关联交易进展的公
告》 
 
2、 已在临时公告披露, 但有 后续实施的进展或变 化的 事项 
□ 适用  √ 不适 用  
 
3、 临时公告未披露的事 项 
□ 适用 √ 不适 用  
 
4、 涉及业绩约定的,应 当披 露报告期内的业绩实 现情 况 
√ 适用  □ 不适 用  
公司于 2018 年 12 月 24 日 召开公 司 2018 年 第四 次临 时股东 大会 批准 《关 于受 让 山东福 瑞达 医
药集团 有限 公 司 100% 股权 暨关联 交易 的议 案 》 。 山 东省商 业集 团有 限公 司承 诺, 山东 福瑞 达医 药
集团有 限公 司 2018 年、2019 年、2020 年 实现 的净 利 润总数( 净 利润 以扣 除非 经 常性损 益后 归属 于
母公司 的净 利润 为准) 分 别 不低 于 2,537.00 万元 、5,555.74 万元 、8,493.43 万 元, 如未达 到利 润承 诺
数,山 东省 商业 集团 有限 公司须 按照 约定 向上 市公 司进行 补偿 。 2018 年年度报告 
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2018 年 度置 入资 产山 东福 瑞达医 药集 团有 限公 司扣 除非经 常性 损益 后归 属于 母公司 所有 者 的
净利润 金额 为 3,102.46 万 元 ,置入 资产 已实 现承 诺 的 2018 年度 净利 润指 标, 实 际扣除 非经 常性 损
益后净 利润 高于 承诺 净利 润,相 关承 诺方 无需 向公 司进行 补偿 。 
 
( 三) 共同对外投资的重大 关联 交易 
1、 已在临时公告披露且 后续 实施无进展或变化的 事项 
□ 适用 √ 不适 用  
 
2、 已在临时公告披露, 但有 后续实施的进展或变 化的 事项 
√ 适用  □ 不适 用  
公司第 九届 董事 会 2018 年 第一次 临时 会议 于 2018 年 2 月 8 日以 通讯 方式召 开, 会议通 过 《 关
于合资 设立 东悦 控股 有限 公司的 议案 》, 同意 公司 与关联 方山 东省 商业 集团 有限公 司、 山东 银座
汽车有 限公 司在 济南 市合 资设立 东悦 控股 有限 公司 。 合资公 司注 册资 金 10000 万元人 民币 , 其中 ,
本公司 出 资 3400 万元 人民 币, 占 34% ; 山东 省商 业 集团有 限公 司出 资 3300 万元 人 民币 ,占 33% ;
山东银 座汽 车有 限公 司出 资 3300 万元人 民币 , 占 33% 。 该公 司 已于 2018 年 7 月完 成工商 注册 登记。 
 
3、 临时公告未披露的事 项 
□ 适用 √ 不适 用  
 
( 四) 关联债权债务往来 
1、 已在临时公告披露且 后续 实施无进展或变化的 事项 
□ 适用 √ 不适 用  
2、 已在临时公告披露, 但有 后续实施的进展或变 化的 事项 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 :人 民币 
关联方 关联关系 
关联方向上市公司提供资金 
期初余额 发生额 期末余额 
山东省商业集团有限公司 母公司 9,442,069,339.19 186,683,942.05 9,628,753,281.24 
山东省鲁商空调工程有限公司 母公司的全资子公司 1,249,387,587.75 519,152,989.96 1,768,540,577.71 
山东银座商城股份有限公司 母公司的控股子公司 688,541,584.47 -14,821,558.10 673,720,026.37 
山东银座久信房地产开发有限公司 其他 79,692,595.41 -7,326,731.88 72,365,863.53 
山东世界贸易中心 参股股东 31,682,296.10 0.00 31,682,296.10 
鲁商集团有限公司 参股股东 26,423,150.80 0.00 26,423,150.80 
临沂尚城置业有限公司 参股子公司 230,252,840.14 -197,027,436.95 33,225,403.19 
青岛海景(国际)大酒店发展有限公司 其他 2,329,454.69 0.00 2,329,454.69 
北京天创伟业投资管理有限公司 其他 383,930.38 -9,114.60 374,815.78 
山东银座旅游集团有限公司 母公司的全资子公司 90,000,000.00 -10,000,000.00 80,000,000.00 2018 年年度报告 
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关联方 关联关系 
关联方向上市公司提供资金 
期初余额 发生额 期末余额 
鲁商物产有限公司金属材料分公司 其他 10,000.00 0.00 10,000.00 
鲁商物产有限公司机电设备分公司 其他 2,000.00 563,340.00 565,340.00 
山东省银座实业有限公司 母公司的全资子公司 30,000.00 0.00 30,000.00 
山东银座天启房地产有限公司 其他 161,264.23 0.00 161,264.23 
济宁银座商城有限公司 其他 61,260.00 -61,260.00   
齐鲁医药学院 其他 20,263,784.85 -18,639,999.22 1,623,785.63 
临沂锦琴房地产开发有限公司 参股子公司   354,700,561.13 354,700,561.13 
山东省城市服务技师学院 其他   1,014,760.88 1,014,760.88 
济宁鲁商置业有限公司 母公司的全资子公司   4,569,418.00 4,569,418.00 
临沭福田医药科技咨询有限公司 其他   3,514,166.66 3,514,166.66 
鲁商物产有限公司 其他 7,500,000.00 -7,500,000.00   
山东朝能福瑞达生物科技有限公司 其他 1,000,000.00 -799,139.44 200,860.56 
山东国家农产品现代物流工程技术研究
中心 
其他 19,000,000.00 0.00 19,000,000.00 
山东省生物医药科学院 其他 6,533,462.45 54,214.10 6,587,676.55 
山东省药学科学院 其他 29,944,726.29 -10,996,377.23 18,948,349.06 
山东省医药工业设计院 其他 10,000,000.00 -10,000,000.00   
山东银座·英才幼儿园 其他 300,000.06 -300,000.06   
山东永兴集团有限公司 其他 4,800,000.00 35,200,000.00 40,000,000.00 
山东永兴物业管理有限公司 其他 48,196,660.00 -43,196,509.03 5,000,150.97 
合计   11,988,565,936.81 784,775,266.27 12,773,341,203.08 
关联债权债务形成原因 
关联债务主要系向关联方借款,本期向关联方借款
5,262,748,001.84 元。 
关联债权债务清偿情况 本期偿还关联方借款 4,931,500,000 元。 
关联债权债务对公司经营成果及财务状况的影响 本期计提关联方利息 470,243,796.78 元。 
 
上述关 联方 向上 市公 司提 供资金 的金 额, 均在 股东 大会批 准的 额度 范围 内。 
 
3、 临时公告未披露的事 项 
□ 适用 √ 不适 用  
( 五) 其他 
√ 适用  □ 不适 用  
截止 2018 年 12 月 末山东 省商业 集团 有限 公司 为公 司 子公 司及 控股 子公 司 提 供担保 余 额 75.79
亿元,2018 年 新发 生担 保 35.70 亿 元, 在股东 大会 批 准的额 度范 围内 。 2018 年年度报告 
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公司控 股孙 公司 鲁商 置业 青岛有 限公 司根 据公 司章 程的相 关规 定, 累计 分配 利润 80,000.00 万
元,各 股东 分别 按股 权比 例分得 股利 。其 中山 东省 商业集 团有 限公 司累 计分 得 4,000.00 万元 ,山
东世界 贸易 中心 累计 分 得 16,000.00 万 元, 截止 报告 期末尚 未支 付。 
 
十五、 重大合同及其履行情 况 
(一) 托管、承包、租赁事 项 
1、 托管情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
2、 承包情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
3、 租赁情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(二) 担保情况 
√ 适用 □ 不适 用  
截至 2018 年 12 月 31 日, 本公司 下属 地产 公司 按房 地产经 营惯 例为 商品 房承 购人提 供抵 押 贷
款担 保 195,071,705.27 元。2018 年 12 月底 ,公 司受 让 山东福 瑞达 医药 集团 有限 公司 100% 的 股权 ,
在本次 收购 发生 之前 ,山 东福瑞 达医 药集 团有 限公 司为其 控股 子公 司济 南康 妆大道 经贸 有限 公司
提供担 保 1000 万 元, 为山 东福瑞 达生 物工 程有 限公 司担供 担 保 2000 万元 。 
公司不 存在 逾期 担保 情况 ,也不 存在 到期 债务 未清 偿要求 公司 承担 担保 责任 情况。 
 
(三) 委托他人进行现金资 产管 理的情况 
1. 委托理财情况 
(1) 委托理财总体情况 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
类型 资金来 源 发生额 未到期 余额 逾期未 收回 金额 
信托理 财 自有资 金  70,000,000.00 0 
 
其他情况 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(2) 单项委托理财情况 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 2018 年年度报告 
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受托
人 
委托
理财
类型 
委托理财 金
额 
委托理财
起始日期 
委托理财
终止日期 

金 

源 
 
资金 
投向 
报酬确
定 
方式 

化 


率 
 



益 
( 如
有) 
 
实际 
收益或损
失 
实际收回 情
况 
是否
经过
法定
程序 
未来
是否
有委
托理
财计
划 
减值
准备
计提
金额
( 如
有) 
中航
信托
股份
有限
公司 
信托
理财 
100,000,000.00 2018-6-1 2019-5-27 



金 
投资标
的: 房地
产项目 
固定报
酬率; 年
报酬费
率 1% 
9.5%  3,447,699.55 30,000,000.00 是 否  
 
 
其他情况 
√ 适用  □ 不适 用  
2018 年 7 月, 公司 子公 司 山东省 鲁商 置业 有限 公司 增资入 股青 岛绿 富房 地产 开发有 限公 司,
并对该 公司 实施 了控 制, 上述理 财产 品为 该公 司于 增资前 购买 ,到 期后 无再 购买计 划 。 
 
(3) 委托理财减值准备 
□ 适用  √ 不适 用  
 
2. 委托贷款情况 
(1) 委托贷款总体情况 
□ 适用  √ 不适 用  
其他情况 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(2) 单项委托贷款情况 
□ 适用  √ 不适 用  
其他情况 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(3) 委托贷款减值 准备 
□ 适用  √ 不适 用  
 
3. 其他情况 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(四) 其他重大合同 
√ 适用  □ 不适 用  
1、公 司第 九届 董事 会 2018 年第 一次 临时 会议 于 2018 年 2 月 8 日 以通 讯方 式召 开 ,会 议通 过
《关于控 股下 属公司 临沂 鲁商金置 业有 限公司 办理 开发贷款 的议 案》, 同意 临沂鲁商 金置 业有限
公司向 中国 光大 银行 股份 有限公 司临 沂分 行申 请开 发贷款 人民 币 6 亿 元, 借 款期限 3 年, 年利 率2018 年年度报告 
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执行不 超 过 6% , 该 项借 款 主要用 于临 沂鲁 商金 悦 城 A 地块 二期 项目 开发 建设 , 以该项 目土 地使 用
权及在 建工 程为 抵押 物, 公司大 股东 山东 省商 业集 团有限 公司 为本 次借 款提 供担保 。 
2 、 公司 第九 届董 事会 第十 二次会 议 于 2018 年 3 月 27 日在公 司会 议室 召开 , 会 议通过 《 关于
控股下属 公司 鲁商置 业青 岛有限公 司办 理信托 贷款 的议案》 ,同 意鲁商 置业 青岛有限 公司 向中航
信托 股 份有 限公 司申 请办 理信托 借款 人民 币 10 亿元 ,借款 期限 2 年 ,利 率不 超过 8% , 该项 借 款
主要用 于青 岛捷 能中 泰片 区改造 项目 , 公司 大股 东山 东省商 业集 团有 限公 司为 本次借 款提 供 担 保 。 
3 、 公司 第九 届董 事会 第十 三次会 议 于 2018 年 4 月 25 日以通 讯方 式召 开 , 会 议 通过 《关 于控
股下属公 司青 岛鲁商 置地 发展有限 公司 办理信 托贷 款的议案 》, 同意青 岛鲁 商置地发 展有 限公司
向山东 省国 际信 托股 份有 限公司 申请 信托 贷款 人民 币 4 亿元 ,借 款期 限不 超 过 3 年, 利率 不超 过
7% , 该项借款 主要用 于鲁 商蓝岸丽舍 项目(A-3 区 )开发建设 ,以该地 块土 地使用权及 在建工 程
为抵押物 ,公 司大股 东山 东省商业 集团 有限公 司为 本次借款 提供 担保。 根据 《信托业 保障 基金管
理办法 》 的 有关 规定, 青 岛 鲁商置 地发 展有 限公 司应 以实际 借款 金额 的 1% 认购 中国信 托业 保障 基
金, 认购 期限 同上 述借 款 期限, 认 购收 益按 照收 益 分配日 ( 到期 日) 一 年定 期 存款基 准利 率结 算 。 
同时,会 议还通 过《 关于 控股下属 公司青 岛鲁 商锦 绣置业有 限公司 办理 并购 贷款的议 案》 ,
同意青 岛鲁 商锦 绣置 业有 限公司 向中 国建 设银 行青 岛福州 南路 支行 申请 并购 贷款人 民币 7.5 亿元,
借款期 限不 超 过 3 年 ,利 率不超 过 6.5% ,该 项借 款 主要用 于收 购青 岛市 市南 区南京 路 137 号八 大
湖小区改 造项 目一期 ,并 以该项目 土地 使用权 及在 建工程为 抵押 物,公 司大 股东山东 省商 业集团
有限公 司为 本次 借款 提供 担保。 
同时 , 会 议还 通过 《 关于 参 股公司 临沂 锦琴 房地 产开 发有限 公司 办理 固定 资产 贷款的 议案 》 。
公司全 资子 公司 山东 省鲁 商置业 有限 公司 持有 临沂 锦琴房 地产 开发 有限 公 司 45% 股权 。因 经营 需
要,临沂 锦琴 房地产 开发 有限公司 向渤 海银行 股份 有限公司 济南 分行申 请办 理规模不 超过 人民币
8.5 亿元 的固 定资 产贷 款业 务,借 款期 限不 超过 3 年 ,利 率 8-10% ,该 项借 款主 要用于 参股 公司 临
沂锦琴 房地 产开 发有 限公 司开发 的中 南鲁 商? 樾 府项 目 一期 建设 , 以 该项 目一 期土地 使用 权及 在 建
工程作为 抵押 物。公 司大 股东山东 省商 业集团 有限 公司按照 山东 省鲁商 置业 有限公司 持有 该公 司
股权比 例 45% 为此 次贷 款 提供不 超 过 3.825 亿元 担保 。 
4 、 公司 第九 届董 事会 2018 年第四 次临 时会 议 于 2018 年 5 月 24 日 在济 南银 座颐 庭大酒 店召 开 ,
会议通过 《关 于全资 下属 公司菏泽 鲁商 置业有 限公 司办理融 资业 务的议 案》 ,菏泽鲁 商置 业有限
公 司 将 持 有 的 位 于 菏 泽 市 牡 丹 区 人 民 路 与 长 城 路 交 汇 处 的 菏 泽 银 座? 颐 庭 华 美 达 酒 店 及 和 谐 广 场
项目资 产收 益权 转让 给上 海钜赋 资产 管理 有限 公司 , 转 让价 格不 高于 人民 币 10 亿元 。 由上海 钜 赋
资产管 理有 限公 司设 立“ 鲁商置业 收益 权私 募投 资基 金” ,通过基金 募集 的资 金 受让项 目收 益权 。 2018 年年度报告 
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5 、 公 司第 十届 董事会 2018 年第四 次临 时会 议于 2018 年 9 月 3 日以通讯 方式 召 开 ,会 议通 过
《关于全 资下 属公司 潍坊 鲁商置业 有限 公司办 理开 发贷款的 议案 》,同 意公 司全资下 属公 司潍坊
鲁商置 业有 限公 司向 中国 光大银 行股 份有 限公 司潍 坊分行 申请 开发 贷款 人民 币 2.5 亿元 ,借 款 期
限 3 年 , 年利 率执 行不 超 过 7.3% ,该 项借 款主 要用 于潍坊 鲁商 首府 项目 开发 建设 ,以 该地 块土 地
使用权 及在 建工 程为 抵押 物,公 司大 股东 山东 省商 业集团 有限 公司 为本 次借 款提供 担保 。 
6 、 公 司第 十届 董事 会 2018 年第五 次临 时会 议 于 2018 年 9 月 20 日 在公 司会 议室 召开 , 会议 通
过《关于 控股 下属公 司青 岛绿富房 地产 开发有 限公 司办理贷 款的 议案》 ,同 意控股下 属公 司青岛
绿富房 地产 开发 有限 公司 向中国 工商 银行 股份 有限 公司即 墨支 行申 请开 发贷 款人民 币 4.5 亿元,
借款期 限 3 年, 年利 率不 超过 6.5% , 该项 借款 主要 用于绿 富项 目 C 地块 开发 建设 , 以 该地 块土 地
使用权 及在 建工 程为 抵押 物。 
7 、 公 司第 十届 董事 会第 三 次会议 于 2018 年 10 月 25 日以通 讯方 式召 开。 会议 通过《 关于 全
资下属公 司烟 台鲁商 地产 有限公司 办 理 信托贷 款的 议案》, 同意 公司全 资下 属公司烟 台鲁 商地产
有限公 司向 中信 信托 有限 责任公 司申 请信 托贷 款人 民币 10 亿元 , 借款 期限 不 超过 3 年 , 利 率不 超
过 8% , 该 项借 款主 要用 于 鲁商三 滩 1 号 A 地 块项目 的开发 建设 , 以 该地 块土 地 使用权 作为 抵押 物,
公司大股 东山 东省商 业集 团有限公 司为 本次借 款提 供担保。 根据 《信托 业保 障基金管 理办 法》的
有关规定, 烟台鲁商地产 有 限公司应以实际借 款金额 的 1% 认购中国信托 业 保 障基金,认购期限 同
上述借 款期 限, 认购 收益 按照收 益分 配日 (到 期日 )一年 定期 存款 基准 利率 结算。 
8 、 2016 年 4 月 , 公 司全 资 子公司 山东 省鲁 商置 业有 限公司 与山 东敦 和置 业有 限公司 签订 《 转
山西路综 合体 (暂定 名) 建设项目 委托 代建合 同》 ,约定由 山东 省鲁商 置业 有限公司 代建 转山西
路综合 体项 目, 代建 面 积 108680 平 方米 ,收 取项 目 代建管 理 费 1420 万元 ,该 事项已 于 2017 年 3
月 16 日 披露 于上 海证 券交 易所网 站 。 因 山东 敦和 置 业有限 公司 自身 原因 , 导 致代建 合同 无法 继续
履行, 双方 于 2018 年 6 月签 署 协议 解除 该代 建合 同, 并 支付 完毕 相关 代建 及补 偿 费用 482 万 元。 
9 、 公 司控 股下 属公 司鲁 商 福瑞达 健康 投资 有限 公司 济南养 老服 务分 公司 于 2018 年 6 月 与山
东省林工 商投 资有限 公司 (原 名: 山东 省林工 商总 公司)续 签《 房屋租 赁合 同》,继 续租 赁山东
省林工 商投 资有 限公 司位 于济南 市历 山 路 2 号 商业 用房, 用于 开展 养老 服务 ,期限 一年 ,租 金 及
物业管 理费 共 计 300 万元 。 
 
十六、 其他重大事项的说明 
√ 适用 □ 不适 用  
1、非 公开 发行 公司 债券 
2016 年 3 月 30 日, 公司 非 公开发 行 2016 年 公司 债券 (第一 期) 在上 海证 券交 易所交 易市 场
固定收 益证 券综 合电 子平 台挂牌 , 该债 券简 称 16 鲁商债 , 债券 代码 135205 , 债 券发 行总 额 20 亿2018 年年度报告 
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元, 期 限 3 年, 票 面年 利 率 6% , 发行 日:2016 年 2 月 2 日至 2016 年 2 月 3 日 , 到期 日:2019 年 2
月 2 日 。 募 集资 金 20 亿元 偿还公 司及 子公 司债 务 15.5 亿元 , 补充 流动 资 金 4.5 亿元 ( 含承 销费 ) 。 
报告期 内, 公司 于 2018 年 2 月 2 日完 成 2017 年 2 月 2 日至 2018 年 2 月 1 日期 间的利 息款 兑
付,不 存在 兑 付 兑息 违约 情况。 
2018 年 5 月, 根据 东方金 诚国际 信用 评估 有限 公司 出具的 《鲁 商置 业股 份有 限公司 主体 及“16 
鲁商债”2018 年跟 踪评 级报 告》 ([2018]026 号) , 东 方金诚 国际 信用 评估 有限 公司评 定维 持发 行 人
主体信 用等 级 为 AA , 评级 展望为“ 稳定” ;同时维持“ 鲁商置 业股 份有 限公 司非 公开发 行 2016 年公
司债券 (第 一期 )” 信用等 级为 AA+ 。 
公司“16 鲁 商债” 债券受托 管理人 为华 泰联 合证 券有 限责任 公司 。报 告期 内, 华泰联 合证 券
有限责 任公 司严 格按 照《 债券受 托管 理协 议》 约定 履行受 托管 理人 职责 ,并 于 2018 年 6 月 26 日
披露 《鲁 商置 业股 份有 限 公司非 公开 发 行 2016 年公 司债券 ( 第一 期 ) 受 托管 理事务 报告 (2017 年
度)》 。 
2019 年 2 月 11 日, 公司 开 始支付 非公 开发 行 2016 年公 司债 券( 第一 期) 自 2018 年 2 月 2 日
至 2019 年 2 月 1 日 期间 ( 最后一 个年 度 ) 的 利息 及本 期债券 的本 金 , 本 次付 息兑 付对象 为截 止 2019
年 2 月 1 日 上海 证券 交易 所收市 后, 在中 证登 上海 分公司 登记 在册 的全 体“16 鲁商债” 持有人 ,债
券 摘牌 日 为 2019 年 2 月 11 日。 
2 、非 公开 发行 股票 
2016 年 10 月 10 日 , 公 司 2016 年非 公开 发行 股票 发行 申请获 证监 会受 理 。 2016 年 12 月 5 日,
公司收 到中 国证 券监 督管 理委员 会出 具的 《 中国 证 监会行 政许 可项 目审 查反 馈意见 通知 书 》 。 2016
年 12 月 29 日 , 公司 根据 要求对 反馈 意见 回复 并进 行公开 披露 。2017 年 3 月 底, 公司 根据 2016 年
年报数 据 对 2016 年非 公开 发行股 票相 关数 据进 行更 新。 
2017 年 9 月 22 日 , 公 司召 开 2017 年第 一次 临时 股东 大会 , 会 议通 过 《关 于延 长 公司 2016 年
非公开 发行 股票 决议 有效 期的议 案 》 和 《 关于 提请 股东大 会授 权董 事会 全权 办理公 司 2016 年非公
开发行 股票 具体 事宜 有效 期延期 的议 案》 ,同 意公 司将本 次非 公开 发行 股票 方案的 决议 有效 期及
授权董 事会 全权 办理 本次 非公开 发行 的有 效期 延 长 12 个月 至 2018 年 9 月 26 日。 鉴 于本 次非 公开
发行股 票决 议有 效期 已到 , 经公司 与保 荐机 构综 合考 虑, 决定 撤回 本 次非 公开 发 行股票 项目 申请 。
2018 年 10 月, 公司 收到 《 中国证 监会 行政 许可 申请 终止审 查通 知书 》 。 
3 、 公司 第九 届董 事会 第十 二次会 议 于 2018 年 3 月 27 日在公 司会 议室 召开, 会 议通过 《 关于
设立济 南鲁商 福 瑞达 护理 院有限 公司 的议 案》 ,为 打造集 机构 养老 、居 家养 老、日 间照 料与 医疗
保健等 功能 于一 体的“ 医养 结合” 养老服务 模式 , 同 意 公司控 股下 属公 司鲁 商福 瑞达健 康投 资有 限公2018 年年度报告 
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司在济 南市 出资 设立 济南 福瑞达 护理 院有 限公 司, 出 资金额 200 万 元人 民币 , 占 注册资 本的 100% 。
截止报 告期 末, 该公 司已 完成工 商注 册手 续。 
4 、 公 司 2017 年度 股东 大会 于 2018 年 5 月 24 日 以现 场 投票和 网络 投票 相结 合的 方式召 开, 会
议批准 了《 关于 公司 开展 资产支 持证 券的 议案 》, 通过浙 江浙 商证 券资 产管 理有限 公司 设立 鲁商
物业管 理费 信托 受益 权资 产支持 专项 计划 ,并 通过 专项计 划发 行资 产支 持证 券,发 行规 模不 超过 
10 亿元 (含 ) , 期 限不超 过 8 年。2018 年 8 月 8 日 , 公 司召 开第十 届董 事 会 2018 年第 二次 临时
会议, 通过 《关 于调 整公 司物业 管理 费资 产支 持证 券相关 事项 的议 案》 。根 据公司 业务 需要 ,同
意公司 将原 资产 支持 证券 业务管 理人 浙江 浙商 证券 资产管 理有 限公 司变 更为 东吴 证 券股 份有 限公
司 ,同 时由 浙商 证券 股份 有限公 司担 任本 次资 产支 持证券 财务 顾问 。除 此之 外,本 次资 产支 持证
券的其 他事 项不 变。 本次 发行资 产支 持证 券尚 需取 得上海 证券 交易 所无 异议 函后方 可实 施。 
5 、 公 司第 十届 董事 会 2018 年第一 次临 时会 议 于 2018 年 7 月 13 日 以通 讯方 式召 开 , 会 议通 过
《关于 合资 设立 青岛 鲁商 蓝谷置 业有 限公 司的 议案 》,同 意山 东省 鲁商 置业 有限公 司与 青岛 蓝谷
高创投 资管 理有 限公 司在 青岛市 合资 设立 青岛 鲁商 蓝谷置 业有 限公 司, 合资 公司注 册资 金 2000 万
元人民 币 , 其 中 , 山 东省 鲁商置 业有 限公 司出 资 1900 万元 人民 币 , 占 95% ; 青 岛蓝谷 高创 投资管
理有限 公司 出 资 100 万 元 人民币 , 占 5% , 截止 报告 期末, 该公 司已 完成 工商 注册手 续。 
6 、 公司 2018 年第 二次 临时 股东大 会 于 2018 年 8 月 24 日以现 场投 票和 网络 投票 相结合 的方 式
召开 , 会 议逐项 批 准了 《 关 于公司 非公 开发 行公 司债 券的议 案 》 等 相关 议案 。 具 体详见 公司 于 2018
年 8 月 9 日和 2018 年 8 月 25 日在 上海 证券 交易 所网 站和《 上海 证券 报》 、《 中国证 券报 》上 刊
登的 临 2018-035 、2018-037 和 2018-041 公告 。 
公司 于 2019 年 1 月 31 日 收 到上海 证券 交易 所出 具的 编号为“ 上证函[2019]169 号” 的 《关 于对 鲁
商置业 股份 有限 公司 非公 开发行 公司 债券 挂牌 转让 无异议 的函 》, 载明 公司 由中泰 证券 股份 有限
公司承 销, 面向 合格 投资 者 非公开 发行 总额 不超 过 20 亿元的 公司 债券 符合 上交 所的挂 牌转 让条 件 ,
上交所 对其 挂牌 转让 无异 议。 具 体详 见公 司于 2019 年 2 月 1 日 在上 海证 券交 易所网 站和 《上 海证
券报》 、《 中国 证券 报》 上刊登 的 临 2019-006 公告 。 
7 、 为优 化公 司股 权结 构 , 压缩管 理层 级 , 公 司全 资 子公司 山东 省鲁 商置 业有 限公司 将持 有的
济宁鲁 商置 业 有 限公 司 100% 的股 权全 部转 让给 鲁商 置业股 份有 限公 司 , 转让 价格为 济宁 鲁商 置 业
有限公司 净 资产 额 8296.00 万元 。 截止 报告 期末 ,该 公司已 完成 工商 注册 手续 。 
 
十七、 积极履行社会责任的 工作 情况 
(一) 上市公司扶贫工作情 况 
□ 适用 √ 不适 用  
 2018 年年度报告 
53 / 209 
 
(二) 社会责任工作情况 
√ 适用  □ 不适 用  
详见 2019 年 3 月 30 日公 司 在上海 证券 交易 所网 站(www.sse.com.cn )披 露的 《2018 年度 履行
社会责 任的 报告 》。 
 
(三) 环境信息情况 
1. 属于环境保护部门公 布的 重点排污单位的公司 及其 重要子公司的环保情 况说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
2. 重点排污单位之外的 公司 的环保情况说明 
√ 适用 □ 不适 用  
2018 年 ,公 司按 照国 家有 关环境 保护 与资 源节 约的 规定 ,在 建设 项目 设计 、 施工和 运行 的 各
个阶段 ,严 格按 照规 定和 程序进 行环 境影 响评 价, 认真落 实各 项环 境保 护措 施 ,积 极响 应国 家关
于绿色 建筑 、 绿色 施工 、 绿 色社区 的号 召, 加 强对 绿色 技术和 绿色 产品 的应 用, 推 动企业 自身 在 建 筑
生态领 域的 可持 续发 展, 将 绿色理 念融 入产 品的 钢筋 铁骨中 积极 承担 社会 责任 。详 见 2019 年 3 月
30 日公 司在 上海 证券 交易 所网站 (www.sse.com.cn ) 披露的 《2018 年 度履 行社 会责任 的报 告 》 中 环
境责任 部分 。 
 
3. 重点排污单位之外的 公司 未披露环境信息的原 因说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
4. 报告期内披露环境信 息内 容的后续进展或变化 情况 的说明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(四) 其他说明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
十八、 可转换公司债券情况 
( 一) 转债发行情况 
□ 适用  √ 不适 用  
 
( 二) 报告期转债持有人及 担保 人情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
( 三) 报告期转债变动情况 
□ 适用 √ 不适 用  
报告期 转债 累计 转股 情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
( 四) 转股价格历次调整情 况 
□ 适用 √ 不适 用  2018 年年度报告 
54 / 209 
 
 
( 五) 公司的负债情况、资 信变 化情况及在未来年度 还债 的现金安排 
□ 适用  √ 不适 用  
 
( 六) 转债其他情况说明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
 
第六节 普通股 股份 变动及股东情 况 
一、 普通股股本变动情况 
( 一) 普通股股份变动情况 表 
1、 普通股股份变动情况 表 
报告期 内, 公司 普通 股股 份总数 及股 本结 构未 发生 变化。 
 
2、 普通股股份变动情况 说明 
□ 适用  √ 不适 用  
3、 普通股股份变动对最 近一 年和最近一期 每股收 益、 每股净资产等财务指 标的 影响(如有) 
□ 适用  √ 不适 用  
 
4、 公司认为必要或证券 监管 机构要求披露的其他 内容 
□ 适用  √ 不适 用  
 
( 二) 限售股份变动情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
二、 证券发行与上市情况 
(一) 截至报告期内证券发 行情 况 
□ 适用 √ 不适 用  
截至 报 告期 内 证 券发 行情 况的说 明( 存续 期内 利率 不同的 债券 ,请 分别 说明 ): 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(二) 公司普通股股份总数 及股 东结构变动及公司资 产和 负债结构的变动情况 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(三) 现存的内部职工股情 况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
三、 股东和实际控制人情况 
( 一) 股东总数 
截止报 告期 末 普 通股 股东 总数( 户) 31,358 
年度报 告披 露日 前上 一月 末的普 通股 股东 总数(户) 29,506 
 2018 年年度报告 
55 / 209 
 
( 二) 截止报告期末前十名 股东 、前十名流通股东( 或无 限售条件股东)持股 情况 表 
单位: 股 
前十名 股东 持股 情况 
股东名 称 
(全称 ) 
报告期 内
增减 
期末持 股
数量 
比例
(%) 
持有有 限
售条件 股
份数量 
质押或 冻结 情况 
股东 
性质 
股份 
状态 
数量 
山东省 商业 集团
有限公 司 
0 530,722,779 53.02 0 无 0 国有法 人 
上海方 大投 资管
理有限 责任 公司 
40,216,000 40,216,000 4.02 0 无 0 未知 
山东省 国有 资产
投资控 股有 限公
司 
0 20,660,111 2.06 0 无 0 国有法 人 
博山万 通达 建筑
安装公 司 
0 19,500,000 1.95 0 质押 19,500,000 
境内非 国有
法人 
山东世 界贸 易中
心 
0 19,220,000 1.92 0 无 0 国有法 人 
鲁商集 团有 限公
司 
0 17,210,000 1.72 0 无 0 国有法 人 
淄博市 城市 资产
运营有 限公 司 
0 12,156,250 1.21 0 无 0 国有法 人 
淄博第 五棉 纺织
厂 
0 5,590,000 0.56 0 质押 5,590,000 
境内非 国有
法人 
凌国胜 28,500 5,252,200 0.52 0 无 0 未知 
靳玉德 2,038,429 4,506,400 0.45 0 无 0 未知 
前十名 无限 售条 件股 东持 股情况 
股东名 称 持有无 限售 条件 流通 股的 数量 
股份种 类及 数量 
种类 数量 
山东省 商业 集团 有限 公司 530,722,779 人民币 普通 股 530,722,779 
上海方 大投 资管 理有 限责 任
公司 
40,216,000 人民币 普通 股 40,216,000 
山东省 国有 资产 投资 控股 有
限公司 
20,660,111 人民币 普通 股 20,660,111 
博山万 通达 建筑 安装 公司 19,500,000 人民币 普通 股 19,500,000 
山东世 界贸 易中 心 19,220,000 人民币 普通 股 19,220,000 
鲁商集 团有 限公 司 17,210,000 人民币 普通 股 17,210,000 
淄博市 城市 资产 运营 有限 公
司 
12,156,250 人民币 普通 股 12,156,250 
淄博第 五棉 纺织 厂 5,590,000 人民币 普通 股 5,590,000 
凌国胜 5,252,200 人民币 普通 股 5,252,200 
靳玉德 4,506,400 人民币 普通 股 4,506,400 
上述股 东关 联关 系或 一致 行
动的说 明 
前十名 股东 及前 十名 无限 售条件 股东 中, 山东 省商 业集团 有限 公司 、山 东
世界贸 易中 心、 鲁商 集团 有限公 司存 在关 联关 系, 博山万 通达 建筑 安装 公
司和淄 博第 五棉 纺织 厂存 在关联 关系 ,其 他股 东关 联关系 未知 。 2018 年年度报告 
56 / 209 
 
注: 截 止报 告期 末, 公司 控股股 东山 东省 商业 集团 有限公 司持 有公 司股 份 530,722,779 股 ,占 公 司
总股本 的 53.02% ; 其中 , 通过自 有普 通证 券账 户持 有公司 股 份 524,739,200 股 ,占公 司总 股本 的
52.42% ; 通过 定向 资产 管 理计划 的方 式持 有公 司股 份 5,983,579 股, 占公 司总 股本 的 0.6% 。 
 
前十名 有限 售条 件股 东持 股数量 及限 售条 件 
□ 适用 √ 不适 用  
 
( 三) 战略投资者或一 般法 人因 配售新股成为前 10 名股东 
□ 适用 √ 不适 用  
 
四、 控股股东及实际控制 人情 况 
( 一) 控股股东情况 
1 法人 
√ 适用 □ 不适 用  
名称 山东省 商业 集团 有限 公司 
单位负 责人 或法 定代 表人 高洪雷 
成立日 期 1992 年 11 月 26 日 
主要经 营业 务 在法律 法规 规定 的范 围内 对外投 资与 管理 
报告期 内控股 和参 股的其 他境内 外
上市公 司的 股权 情况 
截至 2018 年 12 月 31 日 , 山东省 商业 集团 有限 公司 持有银 座
集 团 股份 有限 公司 (证 券代 码 :600858 )127,338,353 股 ,占
其 总 股 本 的 24.49% , 商 业 集 团 及 一 致 行 动 人 合 计 持 其 股 份
197,438,981 股, 占其 总股 本的 37.96% , 是银 座集 团 股份有 限
公司的 控股 股东 。 
 
2 自然人 
□ 适用 √ 不适 用  
 
3 公司不存在控股股东 情况 的特别说明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
4 报告期内控股股东变 更情 况索引及日期 
□ 适用  √ 不适 用  
 
5 公司与控股股东之间 的产 权及控制关系的方框 图 
√ 适用  □ 不适 用  
 
 2018 年年度报告 
57 / 209 
 
( 二) 实际控制人情况 
1 法人 
√ 适用 □ 不适 用  
公司实 际控 制人 为山 东省 人民政 府国 有资 产监 督管 理委员 会 , 山 东省 人民 政府 国有资 产监 督 管
理委员 会为 山东 省政 府直 属特设 机构 ,山 东省 政府 授权省 国资 委代 表国 家履 行出资 人职 责。 
2 自然人 
□ 适用 √ 不适 用  
 
3 公司不存在实际控制 人情 况的特别说明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
4 报告期内实际控制人 变更 情况索引及日期 
□ 适用  √ 不适 用  
 
5 公司与实际控制人之 间的 产权及控制关系的方 框图 
√ 适用 □ 不适 用  
 
 
6 实际控制人通过信托 或其 他资产管理方式控制 公司 
□ 适用  √ 不适 用  
 
( 三) 控股股东及实际控制 人其 他情况介绍 
□ 适用  √ 不适 用  
 
五、 其他持股在百分之十 以上 的法人股东 
□ 适用 √ 不适 用  
 
六、 股份限制减持情况说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
第七节 优先股 相关情况 
 
□ 适用 √ 不适用  2018 年年度报告 
58 / 209 
 
 
 
 2018 年年度报告 
59 / 209 
 
第八节 董事、 监事、高级管理人 员和员工情况 
一、 持股变动情况及报酬 情况 
( 一) 现任 及报告期内离任 董事 、监事 和高级管理人 员持 股变动及报酬情况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 股 
姓名 职务( 注) 性别 年龄 
任期起 始日
期 
任期终 止日
期 
年初持 股
数 
年末持 股
数 
年度内 股份
增减变 动量 
增减变 动
原因 
报告期 内从
公司获得 的
税前报 酬总
额(万 元) 
是否在 公司
关联方 获取
报酬 
董红林 
董事长 (现
职务) 
女 52 2019-02-15 2021-07-04 0 0 0 —— — 否 
董红林 
总经理 (原
职务) 
女 52 2015-06-30 2019-02-14 0 0 0 —— 108.58 否 
贾庆文 董事 男 48 2019-03-06 2021-07-04 0 0 0 —— — 否 
段 东 董事 女 42 2015-06-30 2021-07-04 0 0 0 —— — 否 
马  涛 独立董 事 男 62 2015-06-30 2021-07-04 0 0 0 —— 8 否 
朱南军 独立董 事 男 47 2015-06-30 2021-07-04 0 0 0 —— 8 否 
韩源泉 监事会 主席 男 53 2019-03-06 2021-07-04 0 0 0 —— — 是 
查瑞平 监事 女 45 2018-07-05 2021-07-04 0 0 0 —— — 是 
王  泽 职工监 事 男 48 2019-03-02 2021-07-04 0 0 0 —— — 否 
张全立 
总经理 (现
职务) 
男 49 2019-02-15 2021-07-04 0 0 0 —— — 否 
张全立 
常务副 总经
理 (原 职务 ) 
男 49 2012-8-22 2019-2-14 0 0 0 —— 79.22 否 
刘增伟 副总经 理 男 51 2013-12-09 2021-07-04 0 0 0 —— 105.64 否 
徐  涛 副总经 理 男 49 2014-02-10 2021-07-04 0 0 0 —— 71.96 否 
韩贺风 副总经 理 男 44 2015-06-30 2021-07-04 0 0 0 —— 70.93 否 
李  珩 财务总 监 女 48 2018-11-30 2021-07-04 0 0 0 —— 2.02 否 
尹  炜 副总经 理 男 46 2019-03-06 2021-07-04 0 0 0 —— — 否 
周洪波 副总经 理 男 46 2019-03-06 2021-07-04 0 0 0 —— — 否 2018 年年度报告 
60 / 209 
 
王忠武 总经理 助理 男 45 2019-03-06 2021-07-04 0 0 0 —— — 否 
邵照玮 总经理 助理 男 39 2019-03-06 2021-07-04 0 0 0 —— — 否 
李 璐 董事会 秘书 女 43 2011-06-10 2021-07-04 0 0 0 —— 39.47 否 
李彦勇 
董事长 (离
任) 
男 48 2015-06-30 2019-02-15 0 0 0 —— — 是 
徐东芬 
监事会 主席
(离任 ) 
女 56 2015-06-30 2018-07-05 0 0 0 —— — 是 
姜国栋 
监事会 主席
(离任 ) 
男 47 2017-09-22 2019-03-06 0 0 0 —— — 是 
朱广瑜 
职工监 事
(离任 ) 
男 42 2014-02-10 2018-07-05 0 0 0 —— 18.92 否 
关  岩 
职工监 事
(离任 ) 
男 31 2018-07-05 2019-03-02 0 0 0 —— 3.33 否 
李德昌 
副总经 理
(离任 ) 
男 55 2009-01-08 2019-02-15 0 0 0 —— 84.26 否 
崔丰广 
副总经 理
(离任 ) 
男 50 2014-02-10 2019-02-15 0 0 0 —— 73.60 否 
李中山 
财务总 监
(离任 ) 
男 54 2014-02-10 2018-11-30 0 0 0 —— 65.87 否 
合计  / / / / 0 0 0 —— 739.80 / 
 
姓名 主要工 作经 历 
董红林 
公司董 事长 , 山 东大 学软 件工程 专业 , 硕 士, 高级 经济师 。2009 年 6 月至 2010 年8 月 任山 东省 鲁商 物 业服务 有限 公司 总经 理,2010 年9
月至2015 年6 月任 临沂 鲁 商地产 有限 公司 总经 理 ,2011 年10 月至 2015 年 6 月任临 沂鲁 商置 业有 限公 司总经 理 ,2009 年1 月至 2015 年
6 月任 本公 司副 总经 理,2015 年6 月至 2019 年 2 月 任本公 司董 事、 总经 理,2019 年2 月 至今 任本 公司 董事长 。 
贾庆文 
公司董 事 , 毕 业于 山东 中 医药大 学中 药制 药专 业 , 山东大 学制 药工 程硕 士 , 主任药 师 。2014 年1 月至2019 年1 月任 山东 省药 学 科学院副
院长兼 新药 评价 中心 主任 ,2019 年1 月 至今 任山 东 福瑞达 医药 集团 有限 公司 总经理 ,2019 年 3 月至 今 任公司 董事 。 
段  东 
公司董 事 , 天 津财 经大 学 会计专 业 , 硕士 , 高级 会 计师 。2009 年5 月至 2010 年5 月 由山 东省 国有 资产 投资控 股有 限公 司委 派至 山东东 银
投资有 限公 司任 财务 部经 理,2010 年 5 月至 2014 年 6 月 任山 东省 国有 投资 控股有 限公 司财 务部 副部 长、资 深业 务经 理,2014 年 6 月至
2018 年 10 月任 山 东省 国 有资产 投资 控股 有限 公司 财务部 部长 ,2014 年 6 月 至今任 山东 省国 有资 产投 资控股 有限 公司 财务 部部 长,2018
年11 月至 今任 山东 省国 有 资产投 资控 股有 限公 司 总 裁助理 ,2015 年 6 月至 今 任本公 司董 事。 2018 年年度报告 
61 / 209 
 
马  涛 
公司独 立董 事, 毕 业于 复 旦大学 经济 系, 博 士后。2001 年3 月 至今 任复 旦大 学经济 学院 教授、 经济 学 博士生 导师 ,2015 年6 月 至今任 本
公司独 立董 事。 
朱南军 
公司独 立董 事, 毕业 于中 国人民 大学 会计 学专 业, 会计学 博士 。2006 年8 月 至今北 京大 学经 济学 院副 教授,2003 年9 月年 至今 北京大 学
中国保 险与 社会 保障 研究 中心研 究员 、 副秘 书长 ,2010 年9 月 至今 任北 京大 学经济 学院 风险 管理 与保 险学系 副主 任 ,2014 年4 月至 2017
年5 月 任渤 海轮 渡股 份有 限公司 独立 董事 ,2015 年6 月至 今任 本公 司独 立董 事。 
韩源泉 
公司监 事会 主席 ,毕 业于 山东大 学汉 语言 文学 专业 ,高级 编辑 。2014 年 4 月到 2017 年 12 月任 鲁商 传 媒集团 总经 理、 总编 辑,2017 年 8
月至2019 年1 月任 山东 商 业集团 有限 公司 宣传 与统 战部部 长,2019 年3 月 至 今任本 公司 监事 会主 席。 
查瑞平 
公司监 事 , 毕 业于 山东 经 济学院 会计 专业 , 高级 会 计师 。2012 年7 月至 2018 年1 月 任山 东省 商业 集团 有限公 司风 险防 控管 理中 心审计 内
控部高 级经 理 ,2018 年1 月至2018 年12 月任 山东 省商业 集团 有限 公司 风险 防控管 理部 总监 助理 ,2019 年1 月至 今任 山东 省商 业集团 有
限公司 审计 部总 监助 理 ,2018 年7 月 至今 任本 公司 监事。 
王  泽 
公司职 工监 事 , 毕 业于 中 国科技 大学 继续 教育 学院 财务会 计专 业 , 助 理会 计 师。2014 年1 月至2015 年1 月 任山 东福 瑞达 医药 集团有 限公
司风险 防控 部副 部长 ,2015 年 12 月至 2017 年12 月 任山东 福瑞 达医 药集 团有 限公司 财务 管理 部副 部长 ,2017 年12 月至 今任 山 东福瑞 达
医药集 团有 限公 司审 计部 副部长 ,2019 年 3 月至 今 任公司 职工 监事 。 
张全立 
公司 总经理, 毕业于山 东建筑 工程学院 工民建专 业,山 东科技大 学安全技 术及工 程专业硕 士,国家 一级注 册结构工 程师、研 究员。2009
年7 月至2011 年6 月 任本 公司总 经理 助理 , 2011 年6 月至2012 年8 月 任山 东 省商业 集团 有限 公司 地产 管理本 部部 长, 2012 年8 月至2015
年6 月 任本 公司 副总 经理 ,2015 年10 月至2016 年12 月 任山 东省 商业 房地 产 开发有 限公 司总 经理 ,2015 年6 月至2019 年2 月 任 本公司
常务副 总经 理。2019 年2 月至今 任本 公司 总经 理。 
刘增伟 
公司副 总经 理,Wright State University MBA ,高 级经济 师。2011 年 6 月至 2012 年 7 月 任山 东银 座股 份有限 公司 副总 经理 ,2012 年 8
月至2013 年10 月任 省管 企业青 岛工 业园 负责 人 ,2013 年10 月至 今任 青岛 鲁 商蓝岸 地产 有限 公司 总经 理,2013 年 12 月 至今 任 公司副 总
经理。 
徐  涛 
公司副 总经 理, 毕业 于山 东建筑 大学 建筑 学专 业, 天津大 学建 筑与 土木 工程 专业工 程硕 士, 国家 一级 注册建 筑师 、研 究员 。2010 年 1 月
至 2014 年 4 月 任本 公司 设 计部部 长,2009 年 1 月至 2014 年 2 月任 本公 司职 工 监事,2011 年 5 月至 2018 年 1 月任 山东 省鲁 商建 筑设 计
有限公 司总 经理 ,2015 年12 月至 2018 年1 月 任鲁 商福瑞 达健 康投 资有 限公 司总经 理,2014 年2 月至 今任本 公司 副总 经理 , 主 要分管 公
司设计 工作 。 
韩贺风 
公司副 总经 理, 毕业 于山 东建材 学院 建筑 工程 专业 ,高级 工程 师。2009 年 6 月至 2010 年 8 月 任本 公司 工程管 理部 部长 ,2010 年 8 月至
2016 年3 月任 本公 司运 营 管理部 部长 ,2015 年 6 月 至今任 本公 司副 总经 理, 主要分 管公 司运 营 与 营销 工作。 
李  珩 
公司财 务总 监, 毕业 于澳 门城市 大学 工商 管理 专业 ,硕士 ,高 级会 计师 。2010 年 4 月至 2014 年 9 月 任公司 财务 管理 部部 长,2014 年 9
月至 2016 年 10 月任 山东 省商业 集团 有限 公司 税务 管理中 心主 任,2016 年 10 月至 2018 年 9 月 任山 东 银座购 物中 心有 限公 司财 务总监 ,
2018 年11 月至 今任 本公 司财务 总监 。 
尹  炜 
公司副 总经 理, 毕业 于同 济大学 工商 管理 专业 ,硕 士。2013 年 5 月 至 2016 年 11 月 任山 东银 座购 物中 心有限 公司 北京 和谐 广场 总经 理 ,
2016 年11 月至2017 年4 月任山 东银 座购 物中 心有 限公司 副总 经理2017 年4 月至2018 年1 月 任齐 鲁宾 馆项目 总经 理, 2018 年1 月至20192018 年年度报告 
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年3 月任 公司 产 业发 展事 业部总 经理 ,2019 年 3 月 至今任 公司 副总 经理 ,主 要分管 公司 开发 与投 资工 作 。 
周洪波 
公司副 总经 理, 毕业 于青 岛 理工大 学工 程管 理专 业, 硕 士, 暖 通工 程师 。 2013 年3 月至2013 年11 月任 重庆 鲁商地 产有 限公 司总 经理 , 2013
年 11 月至 2014 年 2 月 任 泰安银 座房 地产 开发 有限 公总经 理,2014 年 2 月至 2019 年 3 月任 鲁商 置业 泰 安城市 公司 总经 理 ,2019 年 3 月
至今任 公司 副总 经理 ,主 要分管 公司 工程 与成 本工 作。 
王忠武 
公司总 经理 助理 ,毕 业于 西北工 业大 学工 商管 理专 业,工 程师 。2010 年 8 月至 2018 年 1 月 任鲁 商置 业济宁 项目 公司 总经 理,2016 年 4
月至 2017 年 9 月 任菏 泽鲁 商置业 有限 公司 总经 理,2018 年 3 月至 今任 鲁商 置 业青岛 区域 公司 总经 理,2019 年 3 月至 今任 公司 总 经理助
理。 
邵照玮 
公司总 经理 助理 ,毕 业于 山东建 筑工 程学 院给 水排 水工程 专业 。 2014 年 3 月至 2018 年 3 月任 青岛 鲁 商惜福 置业 有限 公司 总经 理,2017
年7 月 至今 任鲁 商置 业青 岛区域 公司 任副 总经 理 ,2018 年3 月 至今 任青 岛鲁 商置地 发展 有限 公司 任总 经理 ,2019 年3 月 至今 任 公司总 经
理助理 。 
李 璐 
公司董 事会 秘书 , 山东大 学软件 工程 专业 , 硕士 , 经济师 。2009 年1 月至2011 年6 月 任本 公司 证券 事 务代表 、 董事 会办 公室主 任,2011
年6 月 至今 任本 公司 董事 会秘书 、董 事会 办公 室主 任。 
李彦勇 (离
任) 
公司原 董事 长, 天津 大学 EMBA, 目前 在读 天津 大学 管理科 学与 工程 博士 ,经 济师。2008 年 5 月至 2011 年 6 月 任山 东省 商业 集 团总公 司
办公室 主任 ,2011 年 6 月至 2015 年 6 月任 本公 司董 事、总 经理 ,2015 年 6 月至 2019 年 3 月任 本公 司董 事长,2017 年 4 月至 2018 年 8
月任鲁 商传 媒集 团有 限公 司董事 长,2015 年6 月 至 今任山 东省 商业 集团 有限 公司副 总经 理。 
徐东芬 (离
任) 
公司原 监事 会主 席 , 毕 业 于北京 商学 院商 业经 济专 业, 大连 理工 大学EMBA , 高级经 济师 。2009 年1 月至 2011 年5 月 任公 司总 经 理,2011
年 5 月至 2015 年 6 月任 公司 党委 书记 ,2015 年 6 月至 2018 年 7 月本 公司 监事 会主席 ,2015 年 6 月至 2018 年 6 月任 山东 商业 集团 有 限
公司工 会副 主席 。2018 年6 月至 今山 东省 商会 副会 长、山 东省 商业 经济 学会 副会长 
姜国栋 (离
任) 
公司原 监事 ,毕 业于 山东 大学软 件工 程专 业, 硕士 ,高级 会计 师。2009 年 1 月至 2011 年 6 月任 本公 司 董事会 秘书 ,2009 年 1 月至 2014
年 2 月任 本公 司财 务总 监 ,2014 年 1 月至 2015 年 6 月任山 东省 商业 集团 有 限公司 财务 中心 副主 任,2015 年 6 月 至今 任山东 省 商业集 团
有限公 司投 资管 理部 总监 , 2017 年1 月 至今 任山 东 富源投 资有 限公 司总 经理 , 2017 年6 月 至今 任山 东 舜博股 权投 资管 理有 限公 司总经 理,
2017 年9 月至2019 年 3 月任本 公司 监事 ,2018 年11 月 至今 任山 东省 投资 担 保有限 公司 董事 ,山 东鲁 商乡村 振兴 有限 公司 董事 。 
朱广瑜 (离
任) 
公司原 职工 监事 , 毕 业于 山东科 技大 学项 目管 理工 程专业 , 硕 士, 高级 会计 师、 房 地产 经济 师。2008 年3 月至 2010 年4 月任 北 京银座 合
智房地 产开 发有 限公 司财 务部经 理,2010 年 3 月至2010 年 4 月 任北 京银 座合 智房地 产开 发有 限公 司财 务总监 ,2010 年 4 月至 2013 年 4
月任本 公司 审计 法务 部副 部长,2013 年4 月 至今 任 本公司 审计 法务 部部 长,2014 年2 月至 2018 年7 月 任本公 司职 工监 事。 
关  岩 (离
任) 
公司原 职工 监事 , 毕 业于 山东大 学新 闻学 专业 。2011 年9 月至2019 年3 月 鲁 商置业 股份 有限 公司 职工 ,2018 年7 月至 2019 年3 月任 本
公司职 工监 事。 
李德昌 (离
任) 
公司原 副总 经理 ,毕 业于 中山大 学物 理系 ,北 京大 学光华 管理 学院 高级 工商 管理硕 士, 工程 师。2006 年 11 月至 2010 年 1 月 任 山东省 鲁
商置业 有限 公司 副总 经理 ,2009 年1 月至 2019 年2 月任 本公 司副 总经 理。 
崔丰广 (离
任) 
公司原 副总 经理 , 毕 业于 青岛理 工大 学工 程专 业, 硕士, 工程 师。2009 年 9 月至2018 年1 月任 鲁商 置 业青岛 有限 公司 总经 理,2013 年3
月至 2018 年 1 月任 青岛 鲁 商置地 发展 有限 公司 总经 理,2014 年 2 月至 2019 年 2 月任 本公 司副 总经 理 ,2018 年 1 月至 2019 年 2 月任 鲁2018 年年度报告 
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商福瑞 达健 康投 资有 限公 司总经 理。 
李中山 (离
任) 
公司原 财务 总监 ,毕 业于 中央党 校经 济管 理专 业, 会计师 。2008 年 3 月至 2011 年4 月 任山 东银 座商 城 股份有 限公 司财 务本 部副 本部长 ,
2011 年5 月至2014 年 1 月任山 东省 商业 集团 财务 管理中 心资 金部 部长 ,2014 年2 月至2018 年 11 月 任本公 司财 务总 监。 
 
其它情 况说 明 
√ 适用 □ 不适 用  
1 、上 述人 员的 报酬 按其 本 年度在 公司 任职 的月 份计 算。 
2 、 上 述人 员的 任职 变动 情 况详见 本节 第四 项“ 公司 董事、 监事 、高 级管 理人 员变动 情况 ”的 内容 。 
 
( 二) 董事、高级管理人员 报告 期内被授予的股权激 励情 况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 股 
姓名 职务 
年初持 有股 票期
权数量 
报告期 新授 予股
票期权 数量 
报告期 内可 行权
股份 
报告期 股票 期权
行权股 份 
股票期 权行 权
价格( 元) 
期末持 有股 票
期权数 量 
报告期 末市 价
(元) 
董红林 董事长 0 1,000,000 0 0 2.83 1,000,000 3.08 
张全立 总经理 0 600,000 0 0 2.83 600,000 3.08 
刘增伟 副总经 理 0 500,000 0 0 2.83 500,000 3.08 
徐  涛 副总经 理 0 500,000 0 0 2.83 500,000 3.08 
韩贺风 副总经 理 0 500,000 0 0 2.83 500,000 3.08 
李  珩 财务总 监 0 500,000 0 0 3.58 500,000 3.08 
尹  炜 副总经 理 0 300,000 0 0 2.83 300,000 3.08 
周洪波 副总经 理 0 300,000 0 0 2.83 300,000 3.08 
王忠武 总经理 助理 0 300,000 0 0 2.83 300,000 3.08 
邵照玮 总经理 助理 0 140,000 0 0 2.83 140,000 3.08 
李 璐 董秘 0 300,000 0 0 2.83 300,000 3.08 
李德昌 ( 离
任) 
副总经 理 
0 700,000 0 0 2.83 700,000 3.08 
李中山 ( 离
任) 
财务总 监 
0 500,000 0 0 2.83 500,000 3.08 
崔丰广 ( 离 副总经 理 0 500,000 0 0 2.83 500,000 3.08 2018 年年度报告 
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任) 
合计 / 0 6,640,000 0 0 / 6,640,000 / 
 
二、 现任及报告期内离任 董事 、监事和高级管理人 员的 任职情况 
( 一) 在股东单位任职情况 
√ 适用 □ 不适 用  
任职人 员姓 名 股东单 位名 称 在股东 单位 担任 的职 务 任期起 始日 期 任期终 止日 期 
段  东 山东省 国有 投资 控股 有限 公司 财务部 部长 2014 年 6 月  
段  东 山东省 国有 投资 控股 有限 公司 总裁助 理 2018 年 11 月  
韩源泉 山东省 商业 集团 有限 公司 宣传与 统战 部部 长 2018 年 7 月 2019 年 1 月 
查瑞平 山东省 商业 集团 有限 公司 审计部 总监 助理 2019 年 1 月  
李 彦勇 (离 任 ) 山东省 商业 集团 有限 公司 副总经 理 2015 年 6 月  
徐东芬 (离 任 ) 山东省 商业 集团 有限 公司 工会副 主席 2015 年 6 月 2018 年 6 月 
姜 国栋 (离 任) 山东省 商业 集团 有限 公司 投资管 理部 总监 2015 年 6 月  
姜国 栋 (离 任) 山东省 商业 集团 有限 公司 职工监 事 2015 年 7 月  
姜国栋 (离 任) 鲁商集 团有 限公 司 监事 2017 年 8 月  
 
 
( 二) 在其他单位任职情况 
√ 适用 □ 不适 用  
任职人 员姓 名 其他单 位名 称 在其他 单位 担任 的职 务 任期起 始日 期 任期终 止日 期 
马  涛 复旦大 学经 济学 院 教授、 经济 学博 士生 导师 2001 年 3 月  
朱南军 北京大 学中 国保 险与 社会 保障研 究中 心 研究员 、副 秘书 长 2003 年 9 月  
朱南军 北京大 学经 济学 院 副教授 2006 年 8 月  
朱南军 北京大 学经 济学 院风 险管 理与保 险学 系 副主任 2010 年 9 月  
段  东 山东地 矿股 份有 限公 司 监事 2013 年 1 月  
段  东 山东黄 金国 际矿 业有 限公 司 董事 2014 年 11 月 2018 年 1 月 
李 彦勇 (离 任) 鲁商传 媒集 团有 限公 司 董事长 2017 年 4 月 2018 年 8 月 
姜国 栋 (离 任) 山东富 源投 资有 限公 司 总经理 2017 年 1 月  2018 年年度报告 
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姜国栋 (离 任) 山东舜 博股 权投 资管 理有 限公司 总经理 2017 年 6 月  
姜国栋 (离 任) 山东省 投资 担保 有限 公司 董事 2018 年 11 月  
姜国栋 (离 任) 山东鲁 商乡 村振 兴有 限公 司 董事 2018 年 11 月  
 
三、 董事、监事、高级管 理人 员报酬情况 
√ 适用 □ 不适 用  
董事、 监事 、高 级管 理人 员报酬 的决 策程 序 根据《公司 章程》及《董事会专门委 员会实施细则》的相关规 定,公司董事、监事、高 级管理人员报酬
由公司薪酬 与考核委员会同意后提交 董事会审议批准,其中董 事、监事的报酬还需提交 公司股东大会批
准后执 行。 
董事、 监事 、高 级管 理人 员报酬 确定 依据 参照国家有 关规定,根据公司的实际 盈利水平和具体岗位,本 着有利于人员稳定及激励 与约束相结合的
原则,确定 报酬标准。董事、监事及 独立董事报酬的支付依据 公司股东大会批准的《关 于董、监事津贴
的议案》与 《关于独立董事报酬的议 案》执行;高级管理人员 报酬的支付依据公司审议 通过的《关于高
级管理人员 报酬的议案》与公司实际 经营相结合确定 ,与公司 效益、考核结果挂钩 。公 司职工监事按所
在岗位 由其 所在 单位 确定 薪酬。 
董事、 监事 和高 级管 理人 员报酬 的 实 际支 付 情
况 
详见本 节《 现任 及报 告期 内离任 董事 、监 事和 高级 管理人 员持 股变 动及 报酬 情况表 》。 
报告期 末全 体董 事、 监事 和高级 管理 人员 实际
获得的 报酬 合计 
报告期 内, 公司 董事 、监 事和高 级管 理人 员实 际获 得的 报 酬合 计 739.80 万 元 (税前 ) 。 
 
四、 公司董事、监事、高 级管 理人员变动情况 
√ 适用 □ 不适 用  
姓名 担任的 职务 变动情 形 变动原 因 
李彦勇 董事长 离任 工作变 动 
徐东芬 监事会 主席 离任 任期届 满 
朱广瑜 职工监 事 离任 任期届 满 
董红林 总经理 离任 工作变动 
李德昌 副总经 理 离任 工作变 动 
崔丰广 副总经 理 离任 个人原 因 
李中山 财务总 监 离任 工作变 动 
董红林 董事长 选举 工作需 要 2018 年年度报告 
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贾庆文 董事 选举 工作需 要 
查瑞平 监事 选举 换届选 举 
张全立 总经理 聘任 工作需 要 
李  珩 财务总 监 聘任 工作需 要 
姜国栋 监事会 主席 离任 工作变 动 
关 岩 职工监 事 离任 个人原 因 
韩源泉 监事会 主席 选举 工作需 要 
王泽 职工监 事 选举 工作需 要 
注:1 、 公司 于2018 年7 月5 日召开2018 年第 一次 临时 股东大 会, 会议批 准了 《 关于换 届选 举非独 立董 事 的议案 》选 举李彦 勇先 生 、董红 林女 士、段 东
女士为 第十届 董事 会董 事 ;会议 批准了 《关 于换 届 选举独 立董事 的议 案》 选 举马涛 先生、 朱南 军先 生 为第十 届董事 会独 立董 事 ;会议 还批准 了《 关于监
事会换 届选举 的议 案》 选 举姜国 栋先生 、查 瑞平 女 士为公 司第十 届监 事会 由 股东代 表担任 的监 事, 与 由职工 代表大 会选 举产 生 的职工 监事关 岩先 生共同
组成第 十届 监事 会。相 关 事项详 见公 司2018 年7 月6 日披露 的《 鲁商 置业股 份 有限公 司2018 年第一 次临 时股东 大会 决议 公告》 ( 临2018-029 )、《 鲁商 置业
股份有 限公 司关 于选 举职 工监事 的公 告》 (临2018-030 )。 
2 、 公司于2018 年7 月5 日召开 第十届 董事 会第 一次 会议 ,会议 审议 通过 以下 议案 : 
(1 ) 选举 李彦 勇先 生为 公 司董事 长。 
(2 ) 通 过 《 关于 选举 董事 会专门 委员 会成 员的 议案 》 , 各 专门 委员 会成 员如 下: 战略 委员 会召 集人 : 李彦勇 , 委员 : 董红 林 、 马涛 ; 审 计委 员 会 召
集人: 朱南 军, 委员 :马 涛、段 东; 提名 委员 会召 集人: 马涛 ,委 员: 李彦 勇、朱 南军 ;薪 酬与 考核 委员会 召集 人: 马涛 ,委 员:朱 南军 、段 东。 
(3 ) 通 过 《 关于 聘任 公司 高级管 理人 员的 议案 》 , 由新任 董事 长李 彦勇 先生 提名, 聘任 董红 林女 士为 公司总 经理 , 聘 任李 璐女 士为公 司董 事会 秘 书
,任期 三年。 由新 任总 经 理董红 林女士 提名 ,聘 任 张全立 先生为 公司 常务 副 总经理 ,聘任 李德 昌先 生 、刘增 伟先生 、崔 丰广 先 生、徐 涛先生 、韩 贺风先
生为公 司副 总经 理, 聘任 李中山 先生 为公 司财 务总 监,任 期三 年。 
相关事 项详 见公 司2018 年7 月6 日 披露 的《 鲁商 置业 股 份有限 公司 第十 届董 事会 第一次 会议 决议 公告 》( 临2018-031 ) 
3 、 公 司于2018 年7 月5 日 召 开第十 届监 事会 第一 次会 议, 选举姜 国栋 先生 为公 司 第十 届监 事会 主席 。 相 关事项 详见 公司2018 年7 月6 日披 露的 《鲁 商置2018 年年度报告 
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业股份 有限 公司 第十 届监 事会第 一次 会议 决议 公告 》(临2018-032 )。 
4 、公司于2018 年11 月30 日 召开第十 届董事会2018 年 第六次临 时会议, 会议通 过《关于 更换公司 财务总 监的议案 》。因工 作变动 ,李中山 先生不 再 担
任公司 财务总 监职 务。 由 总经理 董红林 女士 提名 , 经董事 会提名 委员 会审 核 通过, 聘任李 珩女 士为 公 司财务 总监, 任期 为本 届 高管层 届满为 止。 相关事
项详见 公司2018 年12 月1 日 披露的 《鲁 商置 业股 份有 限公司 第十 届董 事会2018 年第六 次临 时会 议决 议 公 告》( 临2018-064)。 
5 、公 司于2019 年2 月15 日 召 开第十 届董 事会2019 年 第 三次临 时会 议, 会议 审议 通过以 下议 案: 
(1 ) 通过 《 关于 选举 公司 董事长 的议 案 》 , 因 工作 变动 , 李 彦勇 先生 不再 担 任公司 董事 、 董事 长职 务 。 选 举董 红林 女士 为公 司 董事长 , 任期 至本 届
董事会 届满 为止 。 
(2 ) 通 过 《 关于 公司 高级 管理人 员变 动的 议案 》 , 因工作 变动 , 董 红林 女士 不再担 任公 司总 经理 职务 , 李德 昌先 生不 再担 任公 司副总 经理 职 务 , 同
意崔丰 广先生 辞去 公司 副 总经理 职务。 由公 司新 任 董事长 董红林 女士 提名 , 并经公 司董事 会提 名委 员 会审核 通过, 聘任 张 全 立 先生为 公司总 经理 ,任期
至本届 高管 层届 满为 止。 
相关事 项详 见公 司2019 年2 月16 日 披露 的《 鲁商 置业 股份有 限公 司第 十届 董事 会2019 年 第三 次临 时会 议 决议公 告》 (临2019-007 )。        
6 、 关岩 先生 因个 人原 因辞 去公司 职工 监事 职务 , 经 职工代 表大 会民 主选 举, 选举王 泽先 生为 公司 第十 届监事 会职 工监 事, 任期 至本届 监事 会届 满 为
止。相 关事 项详 见公 司2019 年3 月2 日披 露的 《鲁 商置 业股份 有限 公司 关于 更换 职工监 事的 公告 》( 临2019-010 )。 
7 、公 司于2019 年3 月6日召开2019 年 第一 次临 时股 东 大会, 会议 审议 通过 以下 议案: 
(1 ) 通过 《关 于更 换公 司 董事的 议案 》, 同意 李彦 勇先生 辞去 公司 董事 职务 ,选举 贾庆 文先 生为 第十 届董事 会董 事, 任期 至本 届董事 会 届 满 为 止 。 
(2 ) 通过 《关 于更 换公 司 监事的 议案 》, 同意 姜国 栋先生 辞去 公司 监事 职务 ,选举 韩源 泉先 生为 第十 届监事 会监 事, 任期 至本 届监事 会 届 满 为 止 。 
相关事 项详 见公 司2019 年3 月7 日 披露 的《 鲁商 置业 股 份有限 公司2019 年 第一 次 临时股 东大 会决 议公 告》 (临2019-011)。 
8 、公 司于2019 年3 月6 日 召 开公司 第十 届董 事会2019 年第四 次临 时会 议, 会议 审议通 过以 下议 案: 
(1 ) 通 过 《 关于 调整 董事 会专门 委员 会成 员的 议案 》 , 因 公司 董事 变更, 公 司调整 战略 委员 会、 提名 委员会 成员 , 具 体为 : 战 略委员 会召 集人 : 董
红林, 委员 :贾 庆文 、马 涛;提 名委 员会 召集 人: 马涛, 委员 :董 红林 、朱 南军。 董事 会审 计委 员会 和薪酬 与考 核委 员会 成员 不变。 2018 年年度报告 
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(2 ) 通过 《关 于聘 任公 司 高级管 理人 员的 议案 》, 由公司 总经 理张 全立 先生 提名, 聘任 尹炜 先生 、周 洪波先 生为 公司 副总 经理 ,聘任 王忠 武 先 生 、
邵照玮 先生 为公 司总 经理 助理, 任期 至本 届高 级管 理人员 届满 。 
相关事 项详 见公 司2019 年3 月7 日 披露 的《 鲁商 置业 股 份有限 公司 第十 届董 事会2019 年第 四次 临时 会议 决议 公告》 (临2019-012 )。 
9 、公司 于2019 年3 月6 日 召 开公司 第十 届监事 会2019 年第二 次临 时会议 ,会 议 通过《 关于 选举监 事会 主 席的议 案》 ,选举 韩源 泉 先生为 公司 第十届 监
事会主 席, 任期 至本 届监 事会届 满为 止。 相 关事 项 详见公 司2019 年3 月7 日披 露的《 鲁商 置业 股份 有限 公司第 十届 监事 会2019 年 第二次 临时 会议 决议 公 告
》(临2019-013 )。 
 
五、 近三年受证券监管机 构处 罚的情况说明 
□ 适用 √ 不适 用  
 2018 年年度报告 
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六、 母公司和主要子公司 的员 工情况 
( 一) 员工情况 
母公司 在职 员工 的数 量 143 
主要子 公司 在职 员工 的数 量 3,458 
在职员 工的 数量 合计 3,601 
母公司及主要子 公 司 需 承 担 费 用 的 离 退 休 职 工
人数 

专业构 成 
专业构 成类 别 专业构 成人 数 
生产人 员 690 
销售人 员 799 
技术人 员 1,321 
财务人 员 220 
行政人 员 571 
合计 3,601 
教育程 度 
教育程 度类 别 数量( 人) 
研究生 以上 157 
本科 1,249 
专科 1,357 
专科以 下 838 
合计 3,601 
  注:2018 年 12 月 24 日 , 公司 2018 年 第四 次临 时 股东大 会通 过 《 关于 受让 山东福 瑞达 医药 集团
有限公 司 100% 股 权暨 关联 交易的 议案 》, 同 意公 司受 让山东 省商 业集 团有 限公 司持有 的山 东福 瑞
达医药 集团 有限 公 司 100% 股权 。 截 止报 告期 末 , 公 司已完 成受 让标 的公 司 的 工商变 更手 续 。 本 次
员工情 况包 含山 东福 瑞达 医药集 团有 限公 司 1711 人。 
( 二) 薪酬政策 
√ 适用  □ 不适 用  
公司本 着有 利于 人员 稳定 、 激励与 约束 相结 合的 原则, 根据实 际盈 利水 平和 员工 具体岗 位, 确定
薪酬政 策 。 公 司结合 实际 , 坚 持“ 以人为本、 责任 明 确、 效益 联动 、 多 重激 励” 的核心 指导 原则 , 从
组织、 岗 位体 系、 薪 酬结 构 、 绩效考 核及 专项 激励 等 方面着 手, 建 立了 基于 岗 位序列 的任 职体 系、
基于业 绩 贡 献的 绩效 考核 体系和 激励 体系 以及 涵盖 组织、 人事 、薪 酬、 考核 等方面 的配 套体 系,
突出了 以岗 定薪 、岗 变薪 变。各 下属 经营 单位 的绩 效薪酬 实际 发放 总额 受单 位年度 经营 目标 、年
终经营 业绩 完成 情况 的双 向控制 ,以 实现 绩效 薪酬 与岗位 绩效 考核 结果 、公 司整体 效益 密切 挂钩
的机制 ,充 分发 挥公 司员 工的积 极性 、主 动性 和创 造性。 同时 , 实 施股 权激 励计划 ,把 股票 期权
纳入公 司薪 酬效 益激 励体 系,将 股东 利益 、公 司利 益和经 营者 个人 利益 结合 在一起 ,实 现利 益共
享、责 任共 担。 
 2018 年年度报告 
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( 三) 培训计划 
√ 适用  □ 不适 用  
2019 年, 公司 将 紧 紧 围绕 “改 革发 展年 ”的 主题 , 坚持 “请 进来 ,走 出去 ” 的原则 , 以视 频
培训联 动为 基础, 持续 深 入现场 培训 模式, 全面 覆 盖、 重点 突出, 构建 分层 级 分专业 的培 养体 系。
2019 年度 培训 工作 着力“ 使普通员 工有 专业 视角 、 专 业人才 有管 理思 维 、 管 理 人才有 全局 观念 , 并
确保中 层以 上人 员和 后备 干部全 部轮 训一 遍” 。 为此 人力资 源部 着力 打造 四个 重点培 训项 目 : “ 经营
型 总经理” 培训、“ 管理创新 大学堂” 、“ 置业讲坛” 和“ 基 石计划” ,借助 专业 培训 机 构师资 力量 ,着 力
发挥培 训育 人才 的作 用, 为公司 的发 展储 备力 量。 
 
( 四) 劳务外包情况 
√ 适用 □ 不适 用  
劳务外 包的 工时 总数 4305427 小时 
劳务外 包支 付的 报酬 总额 5282.32 万元 
 
七、 其他 
□ 适用  √ 不适 用  
 
 
第九节 公司治 理 
一、 公司治理相关情况说 明 
√ 适用  □ 不适 用  
报告期 内, 公司 严格 按照 《公司 法》 、《 证券 法》 和《上 市公 司治 理准 则》 等相关 法律 及规
范性文 件的 要求 ,结 合公 司实际 情况 ,不 断完 善法 人治理 结构 ,规 范公 司运 作,具 体情 况如 下: 
1 、股 东和 股东 大会 
报告期 内, 公司 共召 开 5 次股东 大会 。股 东大 会的 召集、 召开 和审 议程 序符 合《公 司章 程》
及《股 东大 会议 事规 则》 的规定 ,聘 请律 师出 席股 东大会 ,并 对会 议审 议事 项及参 会人 员进 行严
格审查 ,确 保所 有股 东、 特别是 中小 股东 的合 法权 益。股 东大 会对 关联 交易 的表决 严格 按照 规定
的程序 进行 ,关 联股 东回 避表决 ,保 证关 联交 易的 公开、 公平 、公 正。 
2 、控 股股 东与 上市 公司 
公司与 控股 股东 之间 保持 业务独 立、 资产 完整 、机 构独立 、财 务独 立。 公司 控股股 东根 据法
律法规 的规 定依 法行 使权 利并承 担义 务, 没有 超越 股东大 会直 接或 间接 干预 公司经 营活 动。 公司
与控股 股东 之间 的关 联交 易程序 合法 、 合 规, 并及 时履行 信息 披露 义务 ,不 存在控 股股 东占 用上
市公司 资金 和资 产的 情况 。 
3 、董 事与 董事 会: 2018 年年度报告 
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公司董 事会 下设 战略 决策 委员会 、提 名委 员会 、薪 酬与考 核委 员会 、审 计委 员会共 四个 专门
委员会 ,充 分发 挥各 委员 会的专 业优 势, 保证 董事 会决策 的合 法性 、科 学性 、正确 性。 报告 期内
共召开 董事 会会 议 17 次, 董事会 能够 严格 按照 《 公 司章程 》 和 《 董事 会议 事 规则 》 的 规定 积极 开
展工作 ,公 司独 立董 事能 够按照 《独 立董 事工 作制 度》及 其他 相关 制度 ,独 立履行 职责 。 
4 、监 事与 监事 会 
公司监 事会 严格 按照 《公 司法》 、《 公司 章程 》及 《监事 会议 事规 则》 等有 关法律 法规 的要
求, 本着 对全 体股 东负 责 的态度 , 恪尽 职守 、 勤 勉 尽责 , 报 告期 内共 召开 监 事会会 议 10 次 , 对公
司经营 管理 、财 务状 况及 公司董 事、 高级 管理 人员 等履职 情况 进行 有效 监督 。 
5 、信 息披 露与 透明 度 
公司严 格按 照《 上市 公司 信息披 露管 理办 法》 、《 上海证 券交 易所 股票 上市 规则》 等相 关法
律、 法规 的要 求, 不断 提 高信息 披露 规范 意识 , 加 强信息 披露 管理 。2018 年 度, 公司 共披 露临 时
公告 71 篇, 定期 报告 4 篇 ,保证 信息 披露 工作 的及 时性、 公平 性 ,切 实维 护投 资 者的 合法 权益 。 
6 、投 资者 关系 管理 
报告期 内, 公司 持续 提升 投资者 关系 管理 水平 ,通 过电话 、传 真、 网络 等方 式搭建 与投 资者
多渠道 的沟 通桥 梁, 及时 处理和 接待 投资 者的 来电 、来访 ,累 计接 待投 资者 来访、 来电 二百 余人
次,同 时还 通过 上 证 e 互 动、邮 箱等 多种 方式 保持 与投资 者的 沟通 与互 动,2018 年累 计回 复上 交
所 e 互 动问 题 146 条, 进 一步加 强与 投资 者的 沟通 交流, 提升 上市 公司 投资 者关系 管理 水平 。 
7 、内 幕信 息知 情人 情况 
公司严 格按 照法 律、 法规 及《公 司内 幕信 息知 情人 登记管 理制 度》 的相 关要 求,持 续加 强对
内幕信 息的 管理 。公 司制 定《内 幕信 息知 情人 管理 制度 》 ,建 立了 内幕 信息 知情人 登记 制度 ,加
强对内 幕信 息知 情人 的监 管,明 确了 内幕 信息 知情 人管理 的各 方责 任、 登记 程序、 内容 等。 
8 、内 部控 制体 系建 设 
公司结 合自 身实 际, 遵循 “由点 到面 ,逐 步实 施, 稳步推 进, 全面 覆盖 ”的 总体思 路, 坚持
以风险 为导 向, 将内 部控 制建设 与制 度建 设、 流程 优化等 工作 同步 推进 。以 主营业 务及 重要 流程
为重点 ,以 内部 控制 管理 工作为 基础 ,通 过风 险识 别及限 期整 改, 积极 落实 内部控 制重 点环 节抓
控。适 时修 订相 关制 度和 流程, 持续 完善 公司 内部 控制体 系建 设。 强化 日常 监督和 专项 检查 ,加
强宣传 和培 训, 不断 提高 企业风 险防 范能 力, 为公 司的经 营发 展提 供可 靠的 保障。 
 
公司治 理与 中国 证监 会相 关规定 的要 求是 否存 在重大 差异 ;如 有重大 差 异, 应当说 明原 因 
□ 适用 √ 不适 用  
 2018 年年度报告 
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二、 股东大会情况简介 
会议届 次 召开日 期 
决议刊 登的 指定 网
站的查 询索 引 
决议刊 登的 披露 日期 
2017 年年 度股 东大 会 2018 年5 月 24 日 www.sse.com.cn 2018 年 5 月 25 日 
2018 年第 一次 临时 股东 大 会 2018 年7 月 5 日 www.sse.com.cn 2018 年 7 月 6 日 
2018 年第 二 次 临时 股东 大 会 2018 年8 月 24 日 www.sse.com.cn 2018 年 8 月 25 日 
2018 年第 三 次 临时 股东 大 会 2018 年9 月 20 日 www.sse.com.cn 2018 年 9 月 21 日 
2018 年第 四 次 临时 股东 大 会 2018 年12 月 24 日 www.sse.com.cn 2018 年 12 月 25 日 
 
股东大 会情 况说 明 
√ 适用 □ 不适 用  
1 、公 司 2017 年 年度 股东 大会于 2018 年 5 月 24 日 14 :00 时在山 东省 济南 市 银座颐 庭大 酒店
二层会 议室 召开 ,会 议由 董事会 召集 ,出 席本 次股 东大会 的股 东及 股东 代表 共计 12 人, 代表 股 份
598,131,821 股, 占 公司 股份 总额 的 59.76% 。 会议 由董 事长李 彦勇 先生 主持 , 大 会采取 现场 投票 和网
络投票 相结 合的 方式 进行 表决, 逐项 通过了 《2017 年 度董事 会工 作报 告》 、 《2017 年度 监事 会工 作
报告 》 、 《2017 年度 财务 决算报 告 》 、 《2017 年度 利润分 配预 案 》 、 《2017 年年度 报告 》 全文 及
摘要 、 《 关于 续聘 会计 师 事务所 的议 案 》 等 11 项 议 案, 同时 , 会 议还 听取 了 《2017 年度 独立 董事
述职报告 》。 公司聘 请山 东舜翔律 师事 务所杨 静、 陈晓彤律 师出 席本次 股东 大会现场 见证 ,并出
具法律 意见 书。 
2 、公司 2018 年第 一次临 时股东 大会 于 2018 年 7 月 5 日 14 :00 时 在山 东省 济南市 银座 颐 庭
大酒店 二层 会议 室召 开, 会议由 董事 会召 集, 出席 本次股 东大 会的 股东 及股 东代表 共计 17 人, 代
表股份 607,612,680 股, 占公 司股份 总额 的 60.70% 。 会 议由董 事长 李彦 勇先 生主 持, 大会 采取 现场 投
票和网 络投 票相 结合 的方 式进行 表决, 逐项 通过 了 《 关于换 届选 举非 独立 董事 的议案 》 、 《关 于 换
届选举 独立 董事 的议 案 》 、 《关于 监事 会换 届选 举 的 议案 》 、 《关 于独 立董 事 报酬的 议案 》 和 《 关
于董、 监事 津贴 的议 案》 等 5 项 议案 。公 司聘 请山 东舜翔 律师 事务 所齐 姣、 杨静律 师出 席本 次 股
东大会 现场 见证 ,并 出具 法律意 见书 。 
3 、公 司 2018 年 第二 次临 时股东 大会 于 2018 年 8 月 24 日 14 :00 时 在山 东省 济南市 银座 颐 庭
大酒店 会议 室召 开, 会议 由 董事 会召 集, 出席 本次 股东大 会的 股东 及股 东代 表共计 15 人,代表股
份 606,218,519 股, 占公 司股 份总额 的 60.56% 。 会议 由 董事长 李彦 勇先 生主 持 , 大会采 取现 场投 票和
网络 投票相结合 的方式进行表 决, 逐 项通过了《 关于公司 符合非公开 发行公司债券 条件的议案 》、
《关于 公司 非公 开发 行公 司债券 的议 案》 等 4 项议 案。公 司聘 请山 东舜 翔律 师事务 所齐 姣、 李 秘
律师出 席本 次股 东大 会现 场见证 ,并 出具 法律 意见 书。 
4 、公 司 2018 年 第三 次临 时股东 大会 于 2018 年 9 月 20 日 14 :00 时 在公 司会 议室召 开, 会 议
由董事 会召 集, 出席 本次 股东大 会的 股东 及股 东代 表共 计 10 人, 代 表股 份 604,092,900 股, 占公 司 股
份总额 的 60.35% 。会 议由 董事长 李彦 勇先 生主 持, 大会采 取现 场投 票和 网络 投票相 结合 的方 式 进2018 年年度报告 
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行表决, 逐 项通过 了 《鲁 商 置业股 份有 限公 司 2018 年 股票期 权激 励计 划 (草 案 修订稿 ) 》 、 《 鲁商
置业股 份有 限公 司 2018 年 股票期 权激 励计 划实 施考 核管理 办法 》 等 4 项议 案 。 公司 聘请 山东 舜翔
律师事 务所 齐姣 、刘 静律 师出席 本次 股东 大会 现场 见证, 并出 具法 律意 见书 。 
5 、 公 司 2018 年第 四次 临时 股东大 会 于 2018 年 12 月 24 日 14 : 00 时 在公 司会 议 室召开 , 会 议
由董事 会召 集, 出席 本次 股 东大会 的股 东及 股东 代表 共计 45 人, 代 表股 份 48,237,593 股, 占 公司 股份
总额 的 10.97% 。 会议 由董 事长李 彦勇 先生 主持 ,大 会采取 现场 投票 和网 络投 票相结 合的 方式 进 行
表决, 通过了《关于受让山东福瑞达医药集团有限公司 100% 股权暨关联交易的议案》的议案。 公
司聘请 山东 舜翔 律师 事务 所齐姣 、陈 晓彤 律师 出席 本次股 东大 会现 场见 证, 并出具 法律 意见 书。 
 
三、 董事履行职责情况 
( 一) 董事参加董事会和股 东大 会的情况 
董事 
姓名 
是否独
立董事 
参加董 事会 情况 
参加股 东
大会情 况 
本年应 参
加董事 会
次数 
亲自出
席次数 
以通讯
方式参
加次数 
委托出
席次数 
缺席 
次数 
是否连 续两
次未亲 自参
加会议 
出席股 东
大会的 次
数 
李彦勇 否 17 17 12 0 0 否 5 
董红林 否 17 17 12 0 0 否 5 
段  东 否 17 17 12 0 0 否 5 
马  涛 是 17 17 12 0 0 否 5 
朱南军 是 17 17 12 0 0 否 5 
 
连续两 次未 亲自 出席 董事 会会议 的说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
年内召 开董 事会 会议 次数 17 
其中: 现场 会议 次数 5 
通讯方 式召 开会 议次 数 12 
现场结 合通 讯方 式召 开会 议次数 0 
 
( 二) 独立董事对公司有关 事项 提出异议的情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
( 三) 其他 
□ 适用  √ 不适 用  
 
四、 董 事 会 下 设专 门 委员 会 在报 告 期 内 履行 职 责时 所 提出 的 重 要 意见 和 建议 , 存在 异 议 事 项的 ,
应当披露具体情况 
√ 适用  □ 不适 用  
(一) 董事 会审 计委 员会 
2018 年度 ,公 司董 事会 审 计委员 会共 召开 会 议 6 次。 2018 年年度报告 
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1 、2018 年 2 月 7 日 ,公 司 第九届 董事 会审 计委 员会 召开会 议, 对第 九届 董事 会 2018 年第 一
次临时 会议 拟审 议的 《关 于合资 设立 东悦 控股 有限 公司的 议案 》的 关联 交易 事项进 行了 审议 并发
表了独 立意 见, 认为 上述 关联交 易为 了发 挥各 产业 优势, 取得 更大 的经 济效 益,符 合公 司经 营发
展的需 求, 有利 于公 司的 可持续 发展 ,未 损害 公司 和全体 股东 的利 益。 
2 、2018 年 3 月 26 日 ,公 司第九 届董 事会 审计 委员 会召开 会议 ,审 议通 过以 下决议 : 
(1 ) 通过 《审 计委 员会 2017 年度 履职 情况 汇总 报告 》。 
(2 ) 同 意将 大信 会计 师事 务所审 定的 公司 《2017 年 度财 务 报告 》 提 交公 司第 九届董 事会 第十
二次会 议审 议。 
(3 ) 同 意将 大信 会计 师事 务所审 定的 《2017 年度 内 部控制 评价 报告 》 提 交公 司第九 届董 事会
第十二 次会 议审 议。 
(4 ) 同意 续聘 大信 会计 师 事务所 为公 司 2018 年 度审 计机构 。 
(5 ) 对第 九届 董事 会第 十 二次会 议拟 审议 的《 关于 公司 2018 年 度日 常关 联交 易预计 发生 金
额的议 案》 、 《关 于公 司 2018 年度 融资 额度 的议 案》 、 《关 于与 山东 省商 业集 团财务 有限 公司 续
签〈金 融服 务协 议〉 的议 案》等 关联 交易 事项 进行 了审议 并发 表独 立意 见, 认为公 司关 联交 易遵
循了客 观、 公正 的原 则和 市场化 定价 方式 进行 , 未 损害公 司其 他股 东, 特别 是中小 股东 和非 关联
股东的 利益 。 
3 、2018 年 4 月 24 日 ,公 司第九 届董 事会 审计 委员 会召开 会议 ,会 议审 议通 过以下 决议 : 
(1 ) 通过 公司 编制 的 2018 年第 一季 度财 务报 表, 审 计委员 会认 为 : 公 司 2018 年第一 季度 财
务报表 根据 公司 会计 政策 编制 , 符 合会 计准 则的 要 求, 公 司 2018 年第 一季 度 财务报 表真 实地 反映
了公司 的财 务状 况。 
(2 ) 通过 《 关于 泰安 银座 商城有 限公 司向 公司 控股 子公司 泰安 银座 房地 产开 发有限 公司 续 租
物业的 议案 》, 认为 上述 关联交 易为 公司 正常 经营 行为, 公司 对本 次交 易进 行了充 分论 证, 符合
公司整 体 利 益, 未损 害公 司和其 他股 东的 权益 。 
4 、2018 年 8 月 19 日 ,公 司第十 届董 事会 审计 委员 会召开 会议 ,对 第十 届董 事会第 二次 会议
拟审议 的 2018 年 半年 度财 务报表 进行 审议 ,审 计委 员会认 为公 司 2018 年 半年 度财务 报表 根据 公
司会计 政策 编制 ,会 计政 策运用 恰当 ,纳 入合 并范 围的单 位和 报表 内容 完整 ,符合 会计 准则 的要
求。 
5 、2018 年 10 月 24 日, 公 司第十 届董 事会 审计 委员 会召开 会议, 对第 十届 董 事会第 三次 会 议
拟审议 的 2018 年 第三 季度 财务报 表进 行审 议, 审计 委员会 认为 公 司 2018 年第 三季度 财务 报表 根
据公司 会计 政策 编制 , 符 合会计 准则 的要 求 , 公 司 2018 年第 三季 度财 务报 表真 实地反 映了 公司 的
经营成 果。 2018 年年度报告 
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6 、2018 年 12 月 3 日, 公 司第十 届董 事会 审计 委员 会召开 会议 , 对 第十 届董 事会 2018 年 第七
次临时 会议 拟审 议的 《 关 于受让 山东 福瑞 达医 药集 团有限 公 司 100% 股权 暨关 联交易 的议 案 》 发 表
独立意 见, 认为 本次 受让 的山东 福瑞 达医 药集 团有 限公司 所处 的医 药健 康行 业具有 广阔 的发 展前
景,市 场潜 力巨 大。 本次 关联交 易标 的资 产的 交易 价格以 具有 从事 证券 、期 货相关 业务 资格 的评
估机构 出具 的资 产评 估结 果为定 价依 据, 交易 定价 公 允、 合理 ,不 存在 损害 公司及 其他 股东 特别
是中小 股东 利益 的情 形。 
(二) 董事 会薪 酬与 考核 委员会 
1 、召 开会 议情 况 
2018 年度 ,公 司董 事会 薪 酬与考 核委 员会 召开 会 议 5 次。 
(1 )2018 年 3 月 26 日, 第九届 董事 会薪 酬与 考核 委员会 召开 会议 ,经 会议 审议表 决, 全票
通过《 关于 公司 高级 管理 人员薪 酬的 议案 》, 并提 请公司 第九 届董 事会 第十 二次会 议审 议。 
(2 )2018 年 8 月 7 日 , 第 十届董 事会 薪酬 与考 核委 员会召 开会 议 , 经 会议 审 议表决 , 全票 通
过 《关 于< 鲁 商置 业股 份有 限公 司 2018 年股 票期 权激 励计划 (草 案)> 及其 摘要 的议案 》 及 《关 于
< 鲁商 置业 股份 有限 公司 2018 年股 权激 励计 划实 施考 核管理 办法> 的 议案》 , 并 提请公 司第 十届 董
事会 2018 年 第二 次临 时会 议审议 。 
(3 )2018 年 9 月 2 日 , 第 十届董 事会 薪酬 与考 核委 员会召 开会 议 , 经 会议 审 议表决 , 全票 通
过 《关 于调 整公 司 2018 年 股票期 权激 励计 划首 次授 予激励 对象 及授 予数 量的 议案》 , 并提 请公 司
第十届 董事 会 2018 年 第四 次临时 会议 审议 。 
(4 )2018 年 9 月 20 日, 第十届 董事 会薪 酬与 考核 委员会 召开 会议 ,经 会议 审议表 决, 全票
通过《 鲁商 置业 股份 有限 公司关 于向 激励 对象 授予 股票期 权的 议案 》, 并提 请公司 第十 届董 事会
2018 年第 五次 临时 会议 审 议。 
(5 )2018 年 12 月 4 日, 第十届 董事 会薪 酬与 考核 委员会 召开 会议 ,经 会议 审议表 决, 全票
通过 《 关于 授予 预留 部分 股票期 权的 议案 》 , 并 提 请公司 第十 届董 事 会 2018 年第七 次临 时会 议审
议。 
2 、 对 董事 、高 级管 理人 员 薪酬的 审核 情况 
2018 年度 , 公司 董事 会薪 酬与考 核委 员会 对董 事、 高级管 理人 员薪 酬的 执行 情况进 行了 审 核
与监督 ,薪 酬与 考核 委员 会认为 :公 司董 事及 高级 管理人 员能 够恪 尽职 守, 严格按 照法 律和 《公
司章程 》的 规定 履行 职责 ,勤勉 尽责 。公 司董 事及 高管人 员薪 酬是 参照 目前 市场情 况, 并根 据公
司的实 际盈 利水 平和 具体 岗位, 本着 激励 与约 束相 结合的 原则 确定 报酬 标准 ,体现 了经 营业 绩与
收入挂 钩的 激励 机制 。2018 年度 , 董事 、高 级管 理 人员的 报酬 是依 据公 司股 东大会 或董 事会 通过
的相关 决议 并结 合公 司实 际情况 而支 付, 未发 现违 反公司 相关 制度 的情 形发 生。 2018 年年度报告 
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公司 2018 年 实施 了股 票 期 权激励 计划 ,共 向 332 名 激励对 象授 予 3,002.90 万 份 股票期 权, 涉
及的标 的股 票种 类为 人民 币 A 股 普通 股, 约占 公司 股本总 额 100,096.80 万股 的 3% 。 其中, 公司 于
2018 年 9 月 20 日向 264 名 首批激 励对 象授 予 2,899 万 份股票 期权 , 行 权价 格为 2.83 元/ 股 ; 于 2018
年 12 月 4 日向 68 名激 励 对象授 予 103.9 万 份预 留部 分股票 期权 ,行 权价 格 为 3.58 元/ 股 。薪 酬与
考核委 员会 认为 ,本 次股 票期权 激励 计划 有利 于吸 引和留 住优 秀人 才, 充分 调动公 司管 理人 员及
核心骨 干员 工的 积极 性、 创造性 ,有 效地 将股 东利 益、公 司利 益和 个 人 利益 结合在 一起 ,有 利于
促进公 司与 员工 共同 发展 ,确保 公司 发展 战略 和经 营目标 的实 现。 
(三) 董事 会提 名委 员会 
2018 年度 ,公 司董 事会 提 名委员 会召 开会 议 3 次。 
(1 ) 2018 年 6 月 18 日 , 公 司提名 委员 会召 开了 第九 届董事 会提 名委 员会 会议 , 审 议通 过 《 关
于换届 选举 非独 立董 事的 议案》 和《 关于 换届 选举 独立董 事的 议案 》。 同意 李彦勇 先生 、董 红林
女士、 段东 女士 为公 司第 十届董 事会 董事 候选 人, 同意马 涛先 生、 朱南 军先 生为公 司第 十届 董事
会独立 董事 候选 人, 并提 请公司 第九 届董 事 会 2018 年第五 次临 时会 议审 议。 
(2 )2018 年 7 月 5 日, 公 司提名 委员 会召 开了 第十 届董事 会提 名委 员会 会议 , 审 议通 过 《 关
于聘任 公司 高级 管理 人员 的议案 》, 认为 本次 聘任 的董红 林女 士、 李德 昌先 生、张 全立 先生 、刘
增伟先 生、 崔丰 广先 生、 徐涛先 生、 李中 山先 生、 韩贺风 先生 、李 璐女 士的 工作经 历、 教育 背景
等符合 其工 作岗 位的 要求 ,能够 履行 岗位 职责 ,并 提请公 司第 十届 董事 会第 一次会 议审 议。 
(3 ) 2018 年 11 月 29 日 , 公司提 名委 员会 召开 了 第 十届董 事会 提名 委员 会会 议 , 审议 通过 《 关
于更换 公司 财务 总监 的议 案》 , 同 意推 荐李 珩女 士 为公司 财务 总监 , 并 提请 第十届 董事 会 2018 年
第六次 临时 会议 审议 。 
报告期 内, 公司 董事 会下 设专门 委员 会未 对公 司本 年度的 董事 会议 案及 其他 非董事 会议 案事
项提出 异议 。 
五、 监事会发现公司存在 风险 的说明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
六、 公司就其与控股股东 在业 务、 人员、 资产、 机构、 财务等方面存在的不 能保 证独立性、 不能
保持自主经营能力的 情况 说明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
存在同 业竞 争的 ,公 司相 应的解 决措 施、 工作 进度 及后续 工作 计划 
□ 适用  √ 不适 用  
 
七、 报告期内对高级管理 人员 的考评机制,以及激 励机 制的建立、实施情况 
√ 适用  □ 不适 用  2018 年年度报告 
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公司借 鉴标 杆企 业的 优秀 做法, 结合 公司 实际, 坚 持“ 以人为本、 责 任明 确、 效益联 动、 多重
激励” 的核心指 导原 则 , 建 立了基 于业 绩贡 献的 绩效 考核体 系和 基于 超目 标贡 献的项 目效 益管 理 机
制,充 分体 现了 因地 制宜 、分类 实施 的管 理思 想, 充分结 合各 单位 经营 特点 和发展 阶段 实际 进行
指标设 置 , 制 定个 性化 的 《 年度业 绩责 任书 》 , 既考 核 数据完 成情 况 , 又 考核 重 点工作 完成 情况 ,
既考核 项目 总体 , 又落 实 到个人 , 实现 了公 司绩 效 考核体 系的“ 一企一 策” 。 在项目效 益管 理机 制的
创新上 , 坚持 实施 目标 责 任制 , 体 现多 劳多 得和 效 益导向 。 2018 年 , 公 司还 实施 了 股 权激 励计 划,
把股票 期权 纳入 公司 薪酬 效益激 励体 系, 将股 东利 益、公 司利 益和 经营 者个 人利益 结合 在一 起,
实现利 益共 享、 责任 共担 。 下一 步, 公司 将 对 房地 产项目 实施 项目 跟投 机制 , 进一 步 推 进员 工收
入 与项 目经 营 业 绩相 联系 的激励 约束 机制 。 
 
八、 是否披露内部控制自 我评 价报告 
√ 适用 □ 不适 用  
公司内 部控 制自 我评 价报 告于 2019 年 3 月 30 日在 上 海证券 交易 所网 站披 露, 披露网 址:
www.sse.com.cn 。 
报告期 内部 控制 存在 重大 缺陷情 况的 说明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
九、 内部控制审计报告的 相关 情况说明 
√ 适用  □ 不适 用  
大信会 计师 事务 所 ( 特殊 普通合 伙) 对公 司 2018 年 12 月 31 日的 财务 报告 内部 控制有 效性 进
行了审 计, 并出 具了 标准 无保留 的审 计报 告。 
内部控 制审 计报 告 于 2019 年 3 月 30 日 在上 海证 券交 易所网 站披 露 , 披 露网 址: www.sse.com.cn 
是否披 露内 部控 制审 计报 告: 是 
 
十、 其他 
□ 适用  √ 不适 用  
  2018 年年度报告 
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第十节 公司债 券相关情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 2018 年年度报告 
79 / 209 
 
第十一 节 财务报 告 
一、 审计报告 
√ 适用 □ 不适 用  
大信审 字[2019] 第 3-00163 号 
鲁商置业股份有限 公 司全 体股东: 
一、审计意见 
我们审 计了 鲁商 置业 股份 有限公 司 ( 以下 简称 “ 贵 公司”) 的 财务 报表 ,包 括 2018 年12 月
31 日的 合 并及 母公 司 资 产 负债表 ,2018 年度 的合 并 及母公 司 利 润表 、 合 并及 母公司 现金 流量 表、
合并及 母公 司 股 东权 益变 动表, 以及 财务 报表 附注 。 
我们认为 , 后附 的 财 务报 表在所有 重大方 面按 照企 业会计准 则的规 定编 制, 公允反映 了贵公
司 2018 年12 月 31 日的 合 并及母 公司 财务 状况 以 及 2018 年度 的 合 并及 母公 司 经营成 果和 现金 流
量。 
二、形成审计意见的 基础 
我们按照 中国注 册会 计师 审计准则 的规定 执行 了审 计工作。 审计报 告的 “注 册会计师 对财务
报表 审计 的责 任”部 分进 一步阐述 了我 们在这 些准 则下的责 任。 按照中 国 注 册会计师 职业 道德守
则 ,我 们独 立于 贵公 司, 并履行 了职 业道 德方 面的 其他责 任。 
我们相 信, 我们 获取 的审 计证据 是充 分、 适当 的, 为发表 审计 意见 提供 了基 础。 
三、关键审计事项 
关键审计 事项是 我们 根据 职业判断 ,认为 对本 期财 务报表审 计最为 重要 的事 项。这些 事项 的
应对以 对财 务报 表整 体进 行审计 并形 成审 计意 见为 背景, 我们 不对 这些 事项 单独发 表意 见。 
(一) 同一 控制 下合 并 山 东福瑞 达医 药集 团有 限公 司100%股权 
1、事 项描 述 
如财务 报表 附注 “ 八、2 ” 所述 ,2018 年 度 , 贵 公司 收购了 山东 福瑞 达医 药集 团有限 公 司 100%
股权, 该事 项构 成同 一控 制下企 业合 并。 贵公 司 聘 请了具 有相 关资 质的 第三 方评估 机构 对山 东福
瑞达医 药集 团有 限公 司收 购 基准 日的 可辨 认资 产和 负债进 行了 评估 。同 一控 制下企 业合 并类 型判
断以及 对合 并日 的判 断等 方面涉 及管 理层 的判 断 , 并且同 一控 制下 企业 合并 对比期 间的 追溯 调整
会计处 理复 杂 。 因此 ,我 们将该 事项 识别 为关 键审 计事项 。 
2、审 计应 对 
针对同 一控 制下 企业 合并 事项 我 们实 施的 主要 审计 程序如 下: 2018 年年度报告 
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(1) 了解 并测 试了 贵公 司 对重大 收购 事项 的内 部控 制并复 核了 该交 易的 审批 情况; 
(2) 我们检 查了 收购 协议 、 收购 价款 的支 付情 况 以 及变更 登记 相关 手续 , 评 价 贵公 司实 际 控
制山东 福瑞 达医 药集 团有 限公司 财务 和经 营政 策的 合并日 的判 断; 
(3) 评价 贵公 司聘 请的 第 三方评 估机 构的 客观 性、 独立性 及专 业胜 任能 力; 
(4) 检查 了同 一控 制下 企 业合并 长期 股权 投资 入账 价值 的 确定 是否 符合 会计 准则的 规定,对
合并事 项的 会计 处理 和相 关的披 露进 行了 复核 ; 
(5 ) 复 核了 对以前 报 告期 披露的 财务 报表 数据 由于 同一控 制下 企业 合并 进行 追溯调 整 的 过 程 。 
(二) 房地 产开 发项 目的 收入确 认 
1、事 项描 述 
如财务 报表 附注 七、52 所 述, 贵公 司主 营业 务为 房 地产开 发及 经营 , 房地 产 开发项 目的 收入
为7,499,187,897.44 元, 占2018 年度 营业 收入 总额 的85.01% , 对 贵公 司财 务 报表具 有重 大影 响 。 
如财务 报表 附注 五、28 所 述, 贵公 司根 据实 际情 况 , 制 定了 房地 产开 发项 目 的收入 的确 认条
件:房 地产 销售 在房 地产 项目完 工并 验收 合格 ,签 定了销 售合 同, 取得 了买 方付款 证明 并交 付使
用时确 认销 售收 入的 实现 。 
由于房 地产 开发 项目 的收 入对贵 公司 的重 要性 ,并 且收入 确认 时点 涉及 相关 商品控 制权 转移
的判断 ,以 及单 个房 地产 开发项 目销 售收 入确 认上 的细小 错误 汇总 起来 可能 对贵公 司的 利润 产生
重大影 响, 因此 ,我 们将 贵公司 房地 产开 发项 目的 收入确 认识 别为 关键 审计 事项。 
2、审 计应 对 
针对贵 公司 房地 产收 入确 认我们 实施 的主 要审 计程 序如下 : 
(1) 评价 有关 房地 产开 发 项目收 入确 认的 关键 内部 控制的 设计 和运 行有 效性 ; 
(2) 评价 贵公 司有 关房 地 产开发 项目 的收 入确 认会 计政策 是否 符合 相关 会计 准则的 要求 ; 
(3) 针对本 期确 认房 产销 售收入 的项 目, 检查 买卖 合同、 入住 流转 单以 及收 取房款 凭证 等 可
以证明 房产 已经 交付 的支 持性文 件, 询证 购房 者与 实地查 看房 地产 交付 情况 ,以评 价相 关房 产销
售收入 是否 符合 收入 确认 政策; 
(4) 针对资 产负 债表 日前 后确认 房产 销售 收入 的项 目, 选 取样 本, 检查可 以 证明房 产已 经 交
付的支 持性 文 件 ,以 评价 相关房 产销 售收 入是 否在 恰当的 期间 确认 。 
四、其他信息 
贵公司 管理 层 ( 以下 简称 管理层 ) 对 其他 信息 负责 。 其他 信息 包括 贵公 司 2018 年年度 报 告中
涵盖的 信息 ,但 不包 括财 务报表 和我 们的 审计 报告 。 2018 年年度报告 
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我们对财 务报表 发表 的审 计意见并 不涵盖 其他 信息 ,我们也 不对其 他信 息发 表任何形 式的 鉴
证结论 。 
结合我们 对财务 报表 的审 计,我们 的责任 是阅 读其 他信息, 在此过 程中 ,考 虑其他信 息是 否
与财务 报表 或我 们在 审计 过程中 了解 到的 情况 存在 重大不 一致 或者 似乎 存在 重大错 报。 
基于我们 已执行 的工 作, 如果我们 确定其 他信 息存 在重大错 报,我 们应 当报 告该事实 。在 这
方面, 我们 无任 何事 项需 要报告 。 
五、管理层和治理层 对财 务报表的责任 
管理层负 责按照 企业 会计 准则的规 定编制 财务 报表 ,使其实 现公允 反映 ,并 设计、执 行和 维
护必要 的内 部控 制, 以使 财务报 表 不 存在 由于 舞弊 或错误 导致 的重 大错 报。 
在编制 财务 报表 时 , 管 理层 负责评 估贵 公司 的持 续经 营能力 , 披露 与持 续经 营相 关的事 项 ( 如
适用) ,并 运用 持续 经营 假设, 除非 管理 层计 划清 算贵公 司、 终止 运营 或别 无其他 现实 的选 择。 
治理层 负责 监督 贵公 司的 财务报 告过 程。 
六、注册会计师对财 务报 表审计的责任 
我们的目 标是对 财务 报表 整体是否 不存在 由于 舞弊 或错误导 致的重 大错 报获 取合理保 证, 并
出具包含 审计 意见的 审计 报告。合 理保 证是高 水平 的保证, 但并 不能保 证按 照审计准 则执 行的审
计在某一 重大 错报存 在时 总能发现 。错 报可能 由于 舞弊或错 误导 致,如 果合 理预期错 报单 独或汇
总起来 可能 影响 财务 报表 使用者 依据 财务 报表 作出 的经济 决策 ,则 通常 认为 错报是 重大 的。 
在按照审 计准则 执行 审计 工作的过 程中, 我们 运用 职业判断 ,并保 持职 业怀 疑。同时 ,我 们
也执行 以下 工作 : 
(一)识 别和评 估由 于舞 弊或错误 导致的 财务 报表 重大错报 风险, 设计 和实 施审计程 序以 应
对这些 风险, 并获 取充 分、 适当的 审计 证据, 作为 发 表审计 意见 的基 础。 由 于 舞弊可 能涉 及串 通、
伪造、故 意遗 漏、虚 假陈 述或凌驾 于内 部控制 之上 ,未能发 现由 于舞弊 导致 的重大错 报的 风险高
于未能 发现 由于 错误 导致 的重大 错报 的风 险。 
(二) 了解 与审 计相 关的 内部控 制, 以设 计恰 当的 审计程 序。 
(三) 评价 管理 层选 用会 计政策 的恰 当性 和作 出会 计估计 及相 关披 露的 合理 性。 
(四)对 管理层 使用 持续 经营假设 的恰当 性得 出结 论。同时 ,根据 获取 的审 计证据, 就可 能
导致对贵 公司 持续经 营能 力产生重 大疑 虑的事 项或 情况是否 存在 重大不 确定 性得 出结 论。 如果我
们得出结 论认 为存在 重大 不确定性 ,审 计准则 要求 我们在审 计报 告中提 请报 表使用者 注意 财务报
表中的相 关披 露;如 果披 露不充分 ,我 们应当 发表 非无保留 意见 。我们 的结 论基于截 至审 计报告2018 年年度报告 
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日可获 得的 信息 。然 而, 未来的 事项 或情 况可 能导 致贵公 司不 能持 续经 营。 
(五)评 价财务 报表 的总 体列报、 结构和 内容 (包 括披露) ,并评 价财 务报 表是否公 允反 映
相关交 易和 事项 。 
(六)就 贵公司 中实 体或 业务活动 的财务 信息 获取 充分、恰 当的审 计证 据, 以对 财务 报表 发
表 审计 意见 。 
我们与治 理层就 计划 的审 计范围、 时间安 排和 重大 审计发现 等事项 进行 沟通 ,包 括沟 通我 们
在审计 中识 别出 的值 得关 注的内 部控 制缺 陷。 
我们还就 遵守与 独立 性相 关的职业 道德要 求向 治理 层提供声 明,并 与治 理层 沟通可能 被合 理
认为影 响我 们独 立性 的所 有关系 和其 他事 项, 以及 相关的 防范 措施 ( 如 适用 )。 
从与治理 层沟通 过的 事项 中,我们 确定哪 些事 项对 本期财务 报表审 计最 为重 要,因而 构成 关
键审计事 项。 我们在 审计 报告中描 述这 些事项 ,除 非法律法 规禁 止公开 披露 这些事项 ,或 在极少
数情形下 ,如 果合理 预期 在审计报 告中 沟通某 事项 造成的负 面后 果超过 在公 众利益方 面产 生的益
处,我 们确 定不 应在 审计 报告中 沟通 该事 项。 
 
大信会 计师 事务 所( 特殊 普通合 伙)             中国注 册会 计师 : 陈 金波 
                                                (项 目合 伙人 ) 
 
 
中国 · 北京                          中国 注册 会 计师: 赵长 峰 
 
 
二○一 九年 三月 二十 八 日 
 
 
  2018 年年度报告 
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二、 财务报 表 
合并资产负债表 
2018 年 12 月31 日 
编制单 位: 鲁商 置业 股份 有限公 司 
单位: 元  币种: 人民 币 
项目 附注 期末余额 期初余额 
流动资产:    
货币资 金 七、1 3,826,990,027.71 2,746,452,272.23 
结算备 付金    
拆出资 金    
以公允 价值 计量 且其 变动 计入当 期损 益的
金融资 产 
七、2 3,042,000.00 14,820,000.00 
衍生金 融资 产    
应收票 据及 应收 账款 七、4 180,470,881.65 157,145,608.22 
其中: 应收 票据 七、4 55,442,754.59 56,078,476.80 
应收账 款 七、4 125,028,127.06 101,067,131.42 
预付款 项 七、5 5,004,462,805.24 5,870,920,833.21 
应收保 费    
应收分 保账 款    
应收分 保合 同准 备金    
其他应 收款 七、6 264,843,932.58 580,396,043.40 
其中: 应收 利息 七、6 147,416.68 236,712.78 
应收股 利    
买入返 售金 融资 产    
存货 七、7 36,703,458,021.88 33,057,444,145.50 
持有待 售资 产    
一年内 到期 的非 流动 资产    
其他流 动资 产 七、10 1,403,864,096.84 1,096,559,948.15 
流动资 产合 计  47,387,131,765.90 43,523,738,850.71 
非流动资产:    
发放贷 款和 垫款    
可供出 售金 融资 产 七、11 90,000,000.00  
持有至 到期 投资 七、12 10,000,000.00 16,270,029.87 
长期应 收款    
长期股 权投 资 七、14 163,635,565.70 267,761,283.06 
投资性 房地 产 七、15 22,042,152.24 29,214,451.58 
固定资 产 七、16 848,026,255.34 872,367,802.57 
在建工 程 七、17 6,445,918.50 10,876,021.84 
生产性 生物 资产    2018 年年度报告 
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项目 附注 期末余额 期初余额 
油气资 产    
无形资 产 七、20 180,656,521.97 178,555,599.59 
开发支 出    
商誉 七、22   
长期待 摊费 用 七、23 49,962,588.64 53,529,120.82 
递延所 得税 资产 七、24 114,144,441.31 104,578,523.68 
其他非 流动 资产 七、25 6,294,758.28 5,163,136.69 
非流动 资产 合计  1,491,208,201.98 1,538,315,969.70 
资产总 计  48,878,339,967.88 45,062,054,820.41 
流动负债:    
短期借 款 七、26 458,500,000.00 418,400,000.00 
向中央 银行 借款    
吸收存 款及 同业 存放    
拆入资 金    
以公允 价值 计量 且其 变动 计入当 期损 益的
金融负 债 
   
衍生金 融负 债    
应付票 据及 应付 账款 七、29 5,901,979,107.82 4,915,816,000.00 
预收款 项 七、30 15,067,197,060.28 12,210,576,427.26 
卖出回 购金 融资 产款    
应付手 续费 及佣 金    
应付职 工薪 酬 七、31 59,676,853.04 47,920,912.00 
应交税 费 七、32 562,462,728.15 410,803,934.40 
其他应 付款 七、33 14,710,194,027.41 13,665,673,198.38 
其中: 应付 利息 七、33 126,535,228.02 118,396,760.40 
应付股 利 七、33 200,000,000.00 150,000,000.00 
应付分 保账 款    
保险合 同准 备金    
代理买 卖证 券款    
代理承 销证 券款    
持有待 售负 债    
一年内 到期 的非 流动 负债 七、35 3,260,513,432.63 4,014,412,600.00 
其他流 动负 债    
流动负 债合 计  40,020,523,209.33 35,683,603,072.04 
非流动负债:    
长期借 款 七、37 5,885,697,679.39 4,103,600,822.24 
应付债 券 七、38  1,994,403,909.49 
其中: 优先 股    
永续债    2018 年年度报告 
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项目 附注 期末余额 期初余额 
长期应 付款    
长期应 付职 工薪 酬    
预计负 债    
递延收 益 七、42 82,850,131.94 87,509,566.46 
递延所 得税 负债 七、24 407,802.49 1,197,865.00 
其他非 流动 负债    
非流动 负债 合计  5,968,955,613.82 6,186,712,163.19 
负债合 计  45,989,478,823.15 41,870,315,235.23 
所有者权益(或股东 权益 ):    
实收资 本( 或股 本) 七、44 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00 
其他权 益工 具    
其中: 优先 股    
永续债    
资本公 积 七、46 103,417,715.56 518,328,701.83 
减:库 存股    
其他综 合收 益    
专项储 备    
盈余公 积 七、50 107,001,915.78 100,652,148.87 
一般风 险准 备    
未分配 利润 七、51 1,225,801,040.29 1,070,090,499.37 
归属于 母公 司所 有者 权益 合计  2,437,188,671.63 2,690,039,350.07 
少数股 东权 益  451,672,473.10 501,700,235.11 
所有者 权益 (或 股东 权益 )合计  2,888,861,144.73 3,191,739,585.18 
负债和 所有 者权 益( 或股 东权益 )总
计 
 48,878,339,967.88 45,062,054,820.41 
 
法定代 表人 :董 红林         主 管会 计工 作负 责人 :李珩          会 计机 构负责 人 : 陈雪 梅 
 
  2018 年年度报告 
86 / 209 
 
 
母公司 资产负债表 
2018 年 12 月31 日 
编制单 位: 鲁商 置业 股份 有 限公司  
单位: 元  币种: 人民 币 
项目 附注 期末余额 期初余额 
流动资产:    
货币资 金  22,444,715.31 20,028,774.81 
以公允 价值 计量 且其 变动 计入当 期损 益的
金融资 产 
   
衍生金 融资 产    
应收票 据及 应收 账款    
其中: 应收 票据    
应收账 款    
预付款 项  5,091.02  
其他应 收款 十七、2 3,773,193,888.71 3,452,757,222.53 
其中: 应收 利息    
应收股 利 十七、2 420,000,000.00 180,000,000.00 
存货    
持有待 售资 产    
一年内 到期 的非 流动 资产    
其他流 动资 产  586,133.78 288,346.43 
流动资 产合 计  3,796,229,828.82 3,473,074,343.77 
非流动资产:    
可供出 售金 融资 产    
持有至 到期 投资    
长期应 收款    
长期股 权投 资 十七、3 982,954,033.20 770,248,531.19 
投资性 房地 产    
固定资 产  97,142.48 62,385.27 
在建工 程    
生产性 生物 资产    
油气资 产    
无形资 产    
开发支 出    
商誉    
长期待 摊费 用    
递延所 得税 资产    
其他非 流动 资产    
非流动 资产 合计  983,051,175.68 770,310,916.46 
资产总 计  4,779,281,004.50 4,243,385,260.23 2018 年年度报告 
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项目 附注 期末余额 期初余额 
流动负债:    
短期借 款    
以公允 价值 计量 且其 变动 计入当 期损 益的
金融负 债 
   
衍生金 融负 债    
应付票 据及 应付 账款    
预收款 项    
应付职 工薪 酬  1,849,866.64 1,676,053.19 
应交税 费  46,353.37 47,886.58 
其他应 付款  470,366,089.52 468,823,799.15 
其中: 应付 利息  112,308,334.07 110,612,565.64 
应付股 利    
持有待 售负 债    
一年内 到期 的非 流动 负债  2,029,852,733.95  
其他流 动负 债    
流动负 债合 计  2,502,115,043.48 470,547,738.92 
非流动负债:    
长期借 款  495,055,255.99 400,000,000.00 
应付债 券   1,994,403,909.49 
其中: 优先 股    
永续债    
长期应 付款    
长期应 付职 工薪 酬    
预计负 债    
递延收 益    
递延所 得税 负债    
其他非 流动 负债    
非流动 负债 合计  495,055,255.99 2,394,403,909.49 
负债合 计  2,997,170,299.47 2,864,951,648.41 
所有者权益(或股东 权益 ):    
实收资 本( 或股 本)  1,000,968,000.00 1,000,968,000.00 
其他权 益工 具    
其中: 优先 股    
永续债    
资本公 积 十七、4 633,767,562.25 623,105,505.66 
减:库 存股    
其他综 合收 益    
专项储 备    
盈余公 积  90,227,240.59 83,877,473.68 2018 年年度报告 
88 / 209 
 
项目 附注 期末余额 期初余额 
未分配 利润  57,147,902.19 -329,517,367.52 
所有者 权益 (或 股东 权益 )合计  1,782,110,705.03 1,378,433,611.82 
负债和 所有 者权 益( 或股 东权益 )总
计 
 4,779,281,004.50 4,243,385,260.23 
 
法定代 表人 :董 红林         主 管会 计工 作负 责人 :李珩         会 计机 构 负责人 :陈 雪梅 
 
 
  2018 年年度报告 
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合并 利润表 
2018 年 1—12 月 
单位: 元  币种: 人民 币 
项目 附注 本期发生额 上期发生额 
一、营 业总 收入  8,821,312,533.20 8,286,546,155.76 
其中: 营业 收入 七、52 8,821,312,533.20 8,286,546,155.76 
利息收 入    
已赚保 费    
手续费 及佣 金收 入    
二、营 业总 成本  8,409,372,828.48 8,005,230,001.08 
其中: 营业 成本  7,033,610,911.38 6,743,175,922.42 
利息支 出    
手续费 及佣 金支 出    
退保金    
赔付支 出净 额    
提取保 险合 同准 备金 净额    
保单红 利支 出    
分保费 用    
税金及 附加 七、53 454,774,789.34 436,814,402.20 
销售费 用 七、54 567,397,132.74 509,353,159.46 
管理费 用 七、55 267,796,053.29 236,169,024.19 
研发费 用 七、56 30,132,732.61 24,169,177.11 
财务费 用 七、57 59,906,417.85 46,845,277.79 
其中: 利息 费用 七、57 72,877,282.58 51,721,812.23 
利息收 入 七、57 22,454,617.90 14,592,453.56 
资产减 值损 失 七、58 -4,245,208.73 8,703,037.91 
加:其 他收 益 七、59 28,054,932.43 19,272,509.17 
投资收 益( 损失 以“ -” 号填列 ) 七、60 38,749,008.10 40,993,805.82 
其中: 对联 营企 业和 合营 企业的 投资
收益 
 28,198,663.93 35,617,700.34 
公允价 值变 动收 益( 损失 以“- ”号
填列) 
七、61 -7,711,960.00 6,451,133.16 
资产处 置收 益 ( 损失 以 “- ” 号填 列 ) 七、62 80,443.04 1,279,486.14 
汇兑收 益( 损失 以“ -” 号填列 )    
三、营 业利 润( 亏损 以“ -”号 填列 )  471,112,128.29 349,313,088.97 
加:营 业外 收入 七、63 7,140,435.54 9,271,419.20 
减:营 业外 支出 七、64 20,434,900.97 50,872,109.18 
四、利 润总 额( 亏损 总额 以 “- ”号 填列 )  457,817,662.86 307,712,398.99 
减:所 得税 费用 七、65 222,907,739.40 145,711,412.18 2018 年年度报告 
90 / 209 
 
项目 附注 本期发生额 上期发生额 
五、净 利润 (净 亏损 以 “ -”号 填列 )  234,909,923.46 162,000,986.81 
(一) 按经 营持 续性 分类    
1.持续 经营 净利 润( 净亏 损以 “ -” 号
填列) 
 234,909,923.46 162,000,986.81 
2.终止 经营 净利 润( 净亏 损以 “ -” 号
填列) 
   
(二) 按所 有权 归属 分类    
1.归属 于母 公司 股东 的净 利润  162,060,307.83 128,068,255.54 
2.少数 股东 损益  72,849,615.63 33,932,731.27 
六、其 他综 合收 益的 税后 净额    
归属母 公司 所有 者的 其他 综合收 益的 税后
净额 
   
(一) 不能 重分 类进 损益 的其他 综合 收
益 
   
1.重新 计量 设定 受益 计划 变动额    
2.权益 法下 不能 转损 益的 其他综 合收
益 
   
(二) 将重 分类 进损 益的 其他综 合收 益    
1.权益 法下 可转 损益 的其 他综合 收益    
2.可供 出售 金融 资产 公允 价值变 动损
益 
   
3.持有 至到 期投 资重 分类 为可供 出售
金融资 产损 益 
   
4.现金 流量 套期 损益 的有 效部分    
5.外币 财务 报表 折算 差额    
6.其他    
归属于 少数 股东 的其 他综 合收益 的税 后净
额 
   
七、综 合收 益总 额  234,909,923.46 162,000,986.81 
归属于 母公 司所 有者 的综 合收益 总额  162,060,307.83 128,068,255.54 
归属于 少数 股东 的综 合收 益总额  72,849,615.63 33,932,731.27 
八、每 股收 益:    
(一) 基本 每股 收益(元/ 股)  0.16 0.13 
(二) 稀释 每股 收益(元/ 股)  0.16 0.13 
本期发 生同 一控 制下 企业 合并的 ,被 合并 方在 合并 前实现 的净 利润 为:59,623,798.09 元, 上期
被合并 方实 现的 净利 润为 :43,988,738.10 元。 
法定代 表人 :董 红林          主管 会计 工作 负责 人 :李珩         会 计机 构 负责人 :陈 雪梅 
 
  2018 年年度报告 
91 / 209 
 
 
母公司 利润表 
2018 年 1—12 月 
单位: 元  币种: 人民 币 
项目 附注 本期发生额 上期发生 额 
一、营 业收 入    
减:营 业成 本    
税金及 附加  42,528.30 1,775.60 
销售费 用    
管理费 用  27,001,151.24 16,767,181.14 
研发费 用    
财务费 用  -21,754.68 -29,815.50 
其中: 利息 费用    
利息收 入  34,193.20 55,390.37 
资产减 值损 失    
加:其 他收 益  36,961.48  
投资收 益 (损 失以 “- ” 号 填列 ) 十七、6 420,000,000.00 180,000,000.00 
其中: 对联 营企 业和 合营 企业 的
投资收 益 
   
公允价 值变 动收 益 (损 失 以 “ -”
号填列 ) 
   
资产处 置收 益 ( 损失 以 “ -” 号
填列) 
   
二、营 业利 润( 亏损 以“ -”号 填列 )  393,015,036.62 163,260,858.76 
加:营 业外 收入   8,443.00 
减:营 业外 支出    
三、利 润总 额( 亏损 总额 以“- ”号 填
列) 
 393,015,036.62 163,269,301.76 
减:所 得税 费用    
四、净 利润 (净 亏损 以“ -”号 填列 )  393,015,036.62 163,269,301.76 
(一) 持续 经营 净利 润( 净亏损 以
“- ” 号填 列) 
 393,015,036.62 163,269,301.76 
(二) 终止 经营 净利 润( 净亏损 以
“-” 号填 列) 
   
五、其 他综 合收 益的 税后 净额    
(一) 不能 重分 类进 损益 的其他 综 合
收益 
   
1.重新 计量 设定 受益 计划 变动额    
2.权益 法下 不能 转损 益的 其他综
合收益 
   
(二) 将重 分类 进损 益的 其他综 合 收
益 
   
1.权益 法下 可转 损益 的其 他综合
收益 
   2018 年年度报告 
92 / 209 
 
项目 附注 本期发生额 上期发生 额 
2.可供 出售 金融 资产 公允 价值变
动损益 
   
3.持有 至到 期投 资重 分类 为可供
出售金 融资 产损 益 
   
4.现金 流量 套期 损益 的有 效部分    
5.外币 财务 报表 折算 差额    
6.其他    
六、综 合收 益总 额  393,015,036.62 163,269,301.76 
七 、每 股收 益:    
(一) 基本 每股 收益(元/ 股)  0.39 0.16 
(二) 稀释 每股 收益(元/ 股)  0.39 0.16 
 
法定代 表人 :董 红林          主管 会计 工作 负责 人 :李珩         会 计机 构 负责人 :陈 雪梅 
 
 
 
  2018 年年度报告 
93 / 209 
 
 
合并 现金流量表 
2018 年 1—12 月 
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 附注 本期发生额 上期 发生额 
一、经营活动产生的 现金 流量:    
销售商 品、 提供 劳务 收到 的现金  10,889,627,047.73 12,202,801,358.06 
客户存 款和 同业 存放 款项 净增加 额    
向中央 银行 借款 净增 加额    
向其他 金融 机构 拆入 资金 净增加 额    
收到原 保险 合同 保费 取得 的现金    
收到再 保险 业务 现金 净额    
保户储 金及 投资 款净 增加 额    
处置以 公允 价值 计量 且其 变动计 入
当期损 益的 金融 资产 净增 加额 
   
收取利 息、 手续 费及 佣金 的现金    
拆入资 金净 增加 额    
回购业 务资 金净 增加 额    
收到的 税费 返还  70,854,995.61 53,772,689.06 
收到其 他与 经营 活动 有关 的现金 七、67 421,429,960.27 576,203,287.83 
经营活 动现 金流 入小 计  11,381,912,003.61 12,832,777,334.95 
购买商 品、 接受 劳务 支付 的现金  6,986,078,824.98 8,549,357,082.02 
客户贷 款及 垫款 净增 加额    
存放中 央银 行和 同业 款项 净增加 额    
支付原 保险 合同 赔付 款项 的现金    
支付利 息、 手续 费及 佣金 的现金    
支付保 单红 利的 现金    
支付给 职工 以及 为职 工支 付的现 金  404,460,249.27 352,728,891.11 
支付的 各项 税费  1,134,046,325.26 1,548,553,908.59 
支付其 他与 经营 活动 有关 的现金 七、67 762,049,749.80 745,400,338.64 
经营活 动现 金流 出小 计  9,286,635,149.31 11,196,040,220.36 
经营活 动产 生的 现金 流量 净额  2,095,276,854.30 1,636,737,114.59 
二、投资活动产生的 现金 流量:    
收回投 资收 到的 现金  27,285,469.82 19,621,120.17 
取得投 资收 益收 到的 现金  34,783,792.57 33,361,708.56 
处置固 定资 产、 无形 资产 和其他 长期
资产收 回的 现金 净额 
 209,982.29 824,616.48 
处置子 公司 及其 他营 业单 位收到 的
现金净 额 
   
收到其 他与 投资 活动 有关 的现金 七、67 47,384,624.30  
投资活 动现 金流 入小 计  109,663,868.98 53,807,445.21 2018 年年度报告 
94 / 209 
 
项目 附注 本期发生额 上期 发生额 
购建固 定资 产、 无形 资产 和其他 长期
资产支 付的 现金 
 33,663,547.38 84,212,234.99 
投资支 付的 现金  77,004,590.00  
质押贷 款净 增加 额    
取得子 公司 及其 他营 业单 位支付 的
现金净 额 
   
支付其 他与 投资 活动 有关 的现金    
投资活 动现 金流 出小 计  110,668,137.38 84,212,234.99 
投资活 动产 生的 现金 流量 净额  -1,004,268.40 -30,404,789.78 
三、筹资活动产生的 现金 流量:    
吸收投 资收 到的 现金  45,000,000.00 13,000,000.00 
其中: 子公 司吸 收少 数股 东投资 收到
的现金 
 45,000,000.00 13,000,000.00 
取得借 款收 到的 现金  4,454,500,000.00 3,303,280,019.10 
发行债 券收 到的 现金    
收到其 他与 筹资 活动 有关 的现金 七、67 5,397,748,001.84 2,821,442,200.00 
筹资活 动现 金流 入小 计  9,897,248,001.84 6,137,722,219.10 
偿还债 务支 付的 现金  5,965,960,488.63 4,984,735,177.76 
分配股 利、 利润 或偿 付利 息支付 的现
金 
 738,250,510.57 658,849,869.09 
其中: 子公 司支 付给 少数 股东的 股
利、利 润 
   
支付其 他与 筹资 活动 有关 的现金 七、67 5,062,757,684.16 4,026,000,000.00 
筹资活 动现 金流 出小 计  11,766,968,683.36 9,669,585,046.85 
筹资活 动产 生的 现金 流量 净额  -1,869,720,681.52 -3,531,862,827.75 
四、 汇率变动对 现金及现 金等价物的影
响 
 -367,063.66  
五、现金及现金等价 物净 增加额  224,184,840.72 -1,925,530,502.94 
加:期 初现 金及 现金 等价 物余额  1,640,207,011.39 3,565,737,514.33 
六、期末现金及现金 等价 物余额  1,864,391,852.11 1,640,207,011.39 
 
法定代 表人 :董 红林          主管 会计 工作 负责 人 :李珩        会计 机构 负责人 :陈 雪梅 
 
  2018 年年度报告 
95 / 209 
 
 
母公司 现金流量表 
2018 年 1—12 月 
单位: 元  币种: 人民 币 
项目 附注 本期发生额 上期 发生额 
一、经营活动产生的 现金 流量:    
销售商 品、 提供 劳务 收到 的现金    
收到的 税费 返还    
收到其 他与 经营 活动 有关 的现金  57,249,700.36 22,098,719.97 
经营活 动现 金流 入小 计  57,249,700.36 22,098,719.97 
购买商 品、 接受 劳务 支付 的现金    
支付给 职工 以及 为职 工支 付的现 金  20,980,593.01 13,229,818.85 
支付的 各项 税费  77,718.42 36,185.60 
支付其 他与 经营 活动 有关 的现金  10,661,421.00 3,944,206.44 
经营活 动现 金流 出小 计  31,719,732.43 17,210,210.89 
经营活 动产 生的 现金 流量 净额  25,529,967.93 4,888,509.08 
二、投资活动产生的 现金 流量:    
收回投 资收 到的 现金    
取得投 资收 益收 到的 现金    
处置固 定资 产、 无形 资产 和其他 长期
资产收 回的 现金 净额 
   
处置子 公司 及其 他营 业单 位收到 的
现金净 额 
   
收到其 他与 投资 活动 有关 的现金  138,361,111.10 133,000,000.00 
投资活 动现 金流 入小 计  138,361,111.10 133,000,000.00 
购建固 定资 产、 无形 资产 和其他 长期
资产支 付的 现金 
 66,749.66 25,225.63 
投资支 付的 现金  120,793,700.00  
取得子 公司 及其 他营 业单 位支付 的
现金净 额 
   
支付其 他与 投资 活动 有关 的现金  100,000,000.00 400,000,000.00 
投资活 动现 金流 出小 计  220,860,449.66 400,025,225.63 
投资活 动产 生的 现金 流量 净额  -82,499,338.56 -267,025,225.63 
三、筹资活动产生的 现金 流量:    
吸收投 资收 到的 现金    
取得借 款收 到的 现金  100,000,000.00 400,000,000.00 
发行债 券收 到的 现金    
收到其 他与 筹资 活动 有关 的现金  120,793,700.00  
筹资活 动现 金流 入小 计  220,793,700.00 400,000,000.00 
偿还债 务支 付的 现金  12,850,188.47  
分配股 利、 利润 或偿 付利 息支付 的现
金 
 148,558,200.40 133,000,000.00 2018 年年度报告 
96 / 209 
 
项目 附注 本期发生额 上期 发生额 
支付其 他与 筹资 活动 有关 的现金    
筹资活 动现 金流 出小 计  161,408,388.87 133,000,000.00 
筹资活 动产 生的 现金 流量 净额  59,385,311.13 267,000,000.00 
四、 汇率变动对 现金及现 金等价物的影
响 
   
五、现金及现金等价 物净 增加额  2,415,940.50 4,863,283.45 
加:期 初现 金及 现金 等价 物余额  20,028,774.81 15,165,491.36 
六、期末现金及现金 等价 物余额  22,444,715.31 20,028,774.81 
 
法定代 表人 :董 红林          主管 会计 工作 负责 人 :李珩          会 计机 构负责 人 : 陈雪 梅 
 
 
 
 2018 年年度报告 
97 / 209 
 
 
合并 所有者权益变动 表 
2018 年1—12 月 
单位: 元  币种: 人民 币 
项目 
本期  
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 所有者权益合计 
股本 
其他权益工具 
资本公积 
减:
库存
股 





益 



备 
盈余公积 





备 
未分配利润 


股 


债 

他 
一、上年 期末余额 1,000,968,000.00    518,328,701.83    100,652,148.87  1,070,090,499.37 501,700,235.11 3,191,739,585.18 
加: 会计政策变更              
前期差错更正              
同一控制下企业合并              
其他              
二、本年 期初余额 1,000,968,000.00    518,328,701.83    100,652,148.87  1,070,090,499.37 501,700,235.11 3,191,739,585.18 
三、 本 期 增减变动金额 (减
少以 “- ”号填列) 
    -414,910,986.27    6,349,766.91  155,710,540.92 -50,027,762.01 -302,878,440.45 
(一)综合收益总额           162,060,307.83 72,849,615.63 234,909,923.46 
(二 ) 所有者投入和减少资
本 
    -414,910,986.27       -59,932,477.64 -474,843,463.91 
1 .所有者投入的普通股            45,000,000.00 45,000,000.00 
2 .其他权益工具持有者投
入资本 
             
3 .股份支付计入所有者权
益的金额 
    1,710,290.77        1,710,290.77 
4 .其他     -416,621,277.04       -104,932,477.64 -521,553,754.68 
(三 )利润分配         6,349,766.91  -6,349,766.91 -62,944,900.00 -62,944,900.00 2018 年年度报告 
98 / 209 
 
项目 
本期  
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 所有者权益合计 
股本 
其他权益工具 
资本公积 
减:
库存
股 





益 



备 
盈余公积 





备 
未分配利润 


股 


债 

他 
1 .提取盈余公积         6,349,766.91  -6,349,766.91   
2 .提取一般风险准备              
3 .对所有者(或股东)的
分配 
           -62,944,900.00 -62,944,900.00 
4 .其他              
(四 ) 所有者权益内部结转              
1 .资本公积转增资本(或
股本) 
             
2 .盈余公积转增资本(或
股本) 
             
3 .盈余公积弥补亏损              
4 .设定受益计划变动额结
转留存收益 
             
5 .其他              
(五)专项储备              
1 .本期提取              
2 .本期使用              
(六)其他              
四、本期期末余额 1,000,968,000.00    103,417,715.56    107,001,915.78  1,225,801,040.29 451,672,473.10 2,888,861,144.73 
 
  2018 年年度报告 
99 / 209 
 
 
项目 
上期  
归属于母公司所有者权益 
少数股东权
益 
所有者权益合
计 
股本 
其他权益工具 
资本公积 
减:
库存
股 
其他
综合
收益 
专项
储备 
盈余公积 
一般
风险
准备 
未分配利润 
优先
股 
永续
债 
其他 
一、上年 期末余额 1,000,968,000.00    
296,836,429.99  
 
   100,652,148.87  827,720,072.23 323,203,389.79 2,549,380,040.88 
加: 会计政策变更              
前期差错更正              
同一控制下企
业合并 
    221,492,271.84      114,302,171.60 190,164,869.71 525,959,313.15 
其他              
二、本年 期初余额 1,000,968,000.00    518,328,701.83    100,652,148.87  942,022,243.83 513,368,259.50 3,075,339,354.03 
三、 本 期 增减变动金
额 (减少以 “-”号
填列) 
          128,068,255.54 -11,668,024.39 116,400,231.15 
(一) 综合收益总额           128,068,255.54 33,932,731.27 162,000,986.81 
( 二) 所有者投入和
减少资本 
           5,316,244.34 5,316,244.34 
1 .所有者投入的普
通股 
           13,000,000.00 13,000,000.00 
2 .其他权益工具持
有者投入资本 
             
3 .股份支付计入所
有者权益的金额 
             
4 .其他            -7,683,755.66 -7,683,755.66 
( 三)利润分配            -50,917,000.00 -50,917,000.00 
1 .提取盈余公积              
2 .提取一般风险准
备 
             2018 年年度报告 
100 / 209 
 
项目 
上期  
归属于母公司所有者权益 
少数股东权
益 
所有者权益合
计 
股本 
其他权益工具 
资本公积 
减:
库存
股 
其他
综合
收益 
专项
储备 
盈余公积 
一般
风险
准备 
未分配利润 
优先
股 
永续
债 
其他 
3 .对所有者(或股
东)的分配 
           
-50,917,000.00  
 
-50,917,000.00  
 
4 .其他              
( 四) 所有者权益内
部结转 
             
1 .资本公积转增资
本(或股本) 
             
2 .盈余公积转增资
本(或股本) 
             
3 .盈余公积弥补亏
损 
             
4 .设定受益计划变
动额结转留存收益 
             
5 .其他              
(五)专项储备              
1 .本期提取              
2 .本期使用              
(六)其他              
四、本期期末余额 1,000,968,000.00    518,328,701.83    100,652,148.87  1,070,090,499.37 501,700,235.11 3,191,739,585.18 
 
法定代 表人 :董 红林                                    主 管会 计工 作负 责人 : 李珩                            会 计机 构 负责人 :陈 雪梅 
 
  2018 年年度报告 
101 / 209 
 
 
母公司 所有者权益变 动表 
2018 年1—12 月 
单位: 元  币种: 人民 币 
项目 
本期  
股本 
其他权益工
具 
资本公积 
减: 库
存股 
其他
综合
收益 
专项
储备 
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优

股 


债 

他 
一、上年 期末余额 1,000,968,000.00    623,105,505.66    83,877,473.68 -329,517,367.52 1,378,433,611.82 
加:会计政策变更            
前期差错更正            
其他            
二、本年 期初余额 1,000,968,000.00    623,105,505.66    83,877,473.68 -329,517,367.52 1,378,433,611.82 
三、本 期 增减变动金额(减少以
“ -” 号填列) 
    10,662,056.59    6,349,766.91 386,665,269.71 403,677,093.21 
(一)综合收益总额          393,015,036.62 393,015,036.62 
( 二)所有者投入和减少资本     10,662,056.59      10,662,056.59 
1 .所有者投入的普通股            
2 .其他权益工具持有者投入资本            
3 . 股份支付计入所有者权益的金额     1,710,290.77      1,710,290.77 
4 .其他     8,951,765.82      8,951,765.82 
( 三)利润分配         6,349,766.91 -6,349,766.91  
1 .提取盈余公积         6,349,766.91 -6,349,766.91  
2 .对所有者(或股东)的分配            
3 .其他            
( 四)所有者权益内部结转            2018 年年度报告 
102 / 209 
 
项目 
本期  
股本 
其他权益工
具 
资本公积 
减: 库
存股 
其他
综合
收益 
专项
储备 
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优

股 


债 

他 
1 .资本公积转增资本(或股本)            
2 .盈余公积转增资本(或股本)            
3 .盈余公积弥补亏损            
4 . 设定受益计划变动额结转留存收
益 
           
5 .其他            
(五)专项储备            
1 .本期提取            
2 .本期使用            
(六)其他            
四、本期期末余额 1,000,968,000.00    633,767,562.25    90,227,240.59 57,147,902.19 1,782,110,705.03 
 
  2018 年年度报告 
103 / 209 
 
 
项目 
上期  
股本 
其他权益工具 
资本公积 
减: 库存
股 
其他综
合收益 
专项
储备 
盈余公积 未分配利润 
所有者权益合
计 


股 


债 

他 
一、上年 期末余额 1,000,968,000.00    623,105,505.66    83,877,473.68 -492,786,669.28 1,215,164,310.06 
加:会计政策变更            
前期差错更正            
其他            
二、本年 期初余额 1,000,968,000.00    623,105,505.66    83,877,473.68 -492,786,669.28 1,215,164,310.06 
三、本 期 增 减 变 动 金 额 ( 减 少 以
“-” 号填列) 
         163,269,301.76 163,269,301.76 
(一)综合收益总额          163,269,301.76 163,269,301.76 
(二)所有者投入和减少资本            
1 .所有者投入的普通股            
2 .其他权益工具持有者投入资本            
3 . 股份支付计入所有者权益的 金额            
4 .其他            
(三)利润分配            
1 .提取盈余公积            
2 .对所有者(或股东)的分配            
3 .其他            
(四)所有者权益内部结转            
1 .资本公积转增资本(或股本)            
2 .盈余公积转增资本(或股本)            
3 .盈余公积弥补亏损            2018 年年度报告 
104 / 209 
 
项目 
上期  
股本 
其他权益工具 
资本公积 
减: 库存
股 
其他综
合收益 
专项
储备 
盈余公积 未分配利润 
所有者权益合
计 


股 


债 

他 
4 . 设定受益计划变动额结转留 存收
益 
           
5 .其他            
(五)专项储备            
1 .本期提取            
2 .本期使用            
(六)其他            
四、本期期末余额 1,000,968,000.00    623,105,505.66    83,877,473.68 -329,517,367.52 1,378,433,611.82 
 
法定代 表人 :董 红林                                      主管 会计 工作 负责人 :李珩                      会 计机 构负 责 人 :陈 雪梅 
 2018 年年度报告 
105 / 209 
 
 
鲁商置业 股份有 限公司 
财务报表 附注 
三、 公司基 本情况 
1. 公司概况 
√ 适用 □ 不适 用  
鲁商置业股份有限公司( 以下简称“ 本公司” 或“ 公司” )原名为山东万杰高科技 股份有限公司,
2008 年 12 月 16 日, 中国 证监会 出具 了《 关于 核准 山东万 杰高 科技 股份 有限 公司重 大资 产重 组 及
向山东省 商业 集团总 公司 、山东银 座集 团投资 有限 责任公司 、山 东世界 贸易 中心、山 东省 通利商
业管理 服务 中心 、 北京 东方 航华投 资有 限公 司发 行股 份购买 资产 的批 复 》 ( 证监 许可[2008]1405 号 ) ,
核准公司 重大 资产置 换及 发行股份 购买 资产事 宜, 将房地产 资产 注入公 司, 实现了业 务转 型,主
营业务由 化纤 新材料 、纺 织品、片 剂、 胶囊、 热能 电力的生 产与 销售、 医疗 服务、康 复疗 养、医
疗咨询服 务, 转变为 房地 产开发及 经营 。公司 的注 册地址为 山东 省博山 经济 开发区, 总部 地址为
山东省 济南 市经 十 路 9777 号。 
公司发 行的 人民 币普 通股 股票在 上海 证券 交易 所上 市, 股票 简称“ 鲁商置 业” , 股票代 码“600223” ,
截止 2018 年 12 月 31 日 , 公司股 本总 额为 1,000,968,000.00 元。 山东 省商 业集 团 有限公 司持 有公 司
总股本 的 53.02% , 为公 司 控股股 东。 
公司的组 织架构 :股 东大 会为公司 的最高 权力 机构 ;公司设 董事会 、监 事会 ,对股东 大会 负
责,董事 会还 设立了 战略 委员会、 提名 委员会 、薪 酬与考核 委员 会、审 计委 员会。公 司内 部根据
职责划分 设立 了审计 法务 部、财务 管理 部、总 经理 办公室、 成本 管理部 、工 程管理中 心、 营销管
理部等 职能 部门 。 
公司所 处行 业为 房地 产行 业, 公 司( 包括 下属 子公 司)主 要经 营房 地产 开发 、医药 康养 、物
业服务 等业 务 。 
本财务 报表 业经 本公 司董 事会 于 2019 年 3 月 28 日 决 议批准 报出 。 
 
2. 合并财务报表范围 
√ 适用 □ 不适 用  
本公司 将山 东省 鲁商 置业 有限公 司、 山东 银座 地产 有限公 司、 山东 省商 业房 地产开 发有 限公
司、北 京银 座合 智房 地产 开发有 限公 司 、 鲁商 福瑞 达健康 投资 有限 公司 、山 东福瑞 达医 药集 团有
限公司 、东 悦控 股有 限公 司 七家 子公 司及 鲁商 置业 青岛有 限公 司等 孙公 司纳 入本年 度合 并财 务报
表范围 。 具 体详 见“ 本附 注 八、 合并 范围 的变 更” 、“本 附注 九、 在其 他主 体中的 权益 ”。 
 2018 年年度报告 
106 / 209 
 
四、 财务报 表的编制基础 
1. 编制基础 
本公司 财务 报表 以持 续经 营为编制 基 础, 根据 实际 发 生的交 易和 事项 , 按 照财 政 部颁布 的 《 企
业会计 准则-基 本准 则 》 和 具体会 计准 则等 规定 ( 以 下合称 “ 企业 会计 准则 ” ) , 并 基于 以下 所述
重要会 计政 策、 会计 估计 进行编 制。 
 
2. 持续经营 
√ 适用 □ 不适 用  
公司自 本报 告期 末至 少 12 个月内 具备 持续 经营 能力 ,无影 响持 续经 营能 力的 重大事 项。 
 
五、 重 要会 计政策 及 会计估计 
具体会 计政 策和 会计 估计 提示: 
√ 适用 □ 不适 用  
公司(包 括下属 子公 司) 主要经营 房地产 开发 、物 业服务、 医养健 康、 招商 运营、园 林绿 化
等业务 , 本公 司及其 子公 司根据实 际生 产经营 特点 ,依据相 关企 业会计 准则 的规定, 对收 入确认
等交易 和事 项制 定了 若干 项具体 会计 政策 和会 计估 计, 详 见本 附注 五、28“ 收入” 各项 描述 。 
 
1. 遵循企业会计准则的 声明 
本公司 编制 的财 务报 表符 合 《 企业 会计 准则 》 的要 求, 真实 、 完整 地反映 了 本公 司 2018 年 12
月 31 日 的财 务状 况、2018 年度的 经营 成果 和现 金流 量等相 关信 息。 
2. 会计期间 
本公司 会计 年度 为公 历年 度,即 每 年 1 月 1 日 起至 12 月 31 日止 。 
3. 营业周期 
√ 适用 □ 不适 用  
本公司 以一 年 12 个月 作为 正常营 业周 期, 并以 营业 周 期作为 资产 和负 债的 流动 性划分 标 准 。 
4. 记账本位币 
本公司 以人 民币 为记 账本 位币。 
5. 同一控制下和非同一 控制 下企业合并的会计处 理方 法 
√ 适用 □ 不适 用  
(1 ) 同一 控制 下的 企业 合 并 
同一控 制下 企业 合并 形成 的长期 股权 投资 合并 方以 支付现 金、 转让 非现 金资 产或承 担债 务方
式作为 合并 对价 的, 本公 司在合 并日 按照 所取 得的 被合并 方在 最终 控制 方合 并财务 报表 中的 净资
产的账 面价 值的 份额 作为 长期股 权投 资的 初始 投资 成本。 合并 方以 发行 权益 性工具 作为 合并 对价2018 年年度报告 
107 / 209 
 
的,按 发行 股份 的面 值总 额作为 股本 。长 期股 权投 资的初 始投 资成 本与 合并 对价账 面价 值( 或发
行股份 面值 总额 )的 差额 ,应当 调整 资本 公积 ;资 本公积 不足 冲减 的, 调整 留存收 益。 
(2 ) 非同 一控 制下 的企 业 合并 
对于非同 一控制 下的 企业 合并,合 并成本 为购 买方 在购买日 为取得 对被 购买 方的控制 权而 付
出的资产 、发 生或承 担的 负债以及 发行 的权益 性证 券的公允 价值 之和。 非同 一控制下 企业 合并中
所取得的 被购 买方符 合确 认条件的 可辨 认资产 、负 债及或有 负债 ,在购 买日 以公允价 值计 量。购
买方对 合并 成本 大于 合并 中取得 的被 购买 方可 辨认 净资产 公允 价值 份额 的差 额, 体 现 为商 誉价 值 。
购买方对 合并 成本小 于合 并中取得 的被 购买方 可辨 认净资产 公允 价值份 额的 ,经复核 后合 并成本
仍小于 合并 中取 得的 被购 买方可 辨认 净资 产公 允价 值份额 的差 额, 计入 当期 营业外 收入 。 
6. 合并财务报表的编制 方法 
√ 适用 □ 不适 用  
(1 ) 合并 财务 报表 范围 
本公司 将 全 部子 公司 (包 括本公 司所 控制 的单 独主 体) 纳 入合 并财 务报 表范 围, 包 括被 本 公
司控制 的企 业、 被投 资单 位中可 分割 的部 分以 及结 构化主 体。 
(2 ) 统一 母子 公司 的会 计 政策、 统一 母子 公司 的资 产负债 表日 及会 计期 间 
子公司与 本公司 采用 的会 计政策或 会计期 间不 一致 的,在编 制合并 财务 报表 时,按照 本公 司
的会计 政策 或会 计期 间对 子公司 财务 报表 进行 必要 的调整 。 
(3 ) 合并 财务 报表 抵销 事 项 
合并财 务报 表以 本公 司和 子公司 的资 产负 债表 为基 础,已 抵销 了本 公司 与子 公司、 子公 司相
互之间 发生 的内 部交 易。 子公司 所有 者权 益中 不属 于本公 司的 份额 ,作 为少 数股东 权益 ,在 合并
资产负 债表 中股 东权 益项 目下以“ 少数股 东权 益” 项目列示 。 子 公司 持有 本公 司 的长期 股权 投资 , 视
为本公 司的 库存 股, 作为 股东权 益的 减项 ,在 合并 资产负 债表 中股 东权 益项 目下以“ 减:库 存股”
项目列 示。 
(4 ) 合并 取得 子公 司会 计 处理 
对于同一 控制下 企业 合并 取得的子 公司, 视同 该企 业合并于 自最终 控制 方开 始实时控 制时 已
经发生, 从合 并当期 的期 初起将其 资产 、负债 、经 营成果和 现金 流量纳 入合 并财务报 表; 对于非
同一控制 下企 业合并 取得 的子公司 ,在 编制合 并财 务报表时 ,以 购买日 可辨 认净资产 公允 价值为
基础对 其个 别财 务报 表进 行调整 。 
7. 合营安排分类及共同 经营 会计处理方法 
√ 适用 □ 不适 用  
(1) 合营 安排 的分 类 2018 年年度报告 
108 / 209 
 
合营安 排分 为共 同经 营和 合营企 业。 未通 过单 独主 体达成 的合 营安 排, 划分 为共同 经营 。单
独主体 ,是 指具 有单 独可 辨认的 财务 架构 的主 体, 包括单 独的 法人 主体 和不 具备法 人主 体资 格但
法律认 可的 主体 。通 过单 独主体 达成 的合 营安 排, 通常划 分为 合营 企业 。相 关事实 和情 况变 化导
致合营 方在 合营 安排 中享 有的权 利和 承担 的义 务发 生变化 的, 合营 方对 合营 安排的 分类 进行 重新
评估。 
(2) 共同 经营 的会 计处 理 
本公司 为共 同经 营参 与方 ,确认 与共 同经 营中 利益 份额相 关的 下列 项目 ,并 按照相 关企 业会
计准则 的规 定进 行会 计处 理:确 认单 独所 持有 的资 产或负 债, 以及 按份 额确 认共同 持有 的资 产或
负债; 确认 出售 享有 的共 同经营 产出 份额 所产 生的 收入; 按份 额确 认共 同经 营因出 售产 出所 产生
的收入 ;确 认单 独所 发生 的费用 ,以 及按 份额 确认 共同经 营发 生的 费用 。 
本公司 为对 共同 经营 不享 有共同 控制 的参 与方 ,如 果享有 该共 同经 营相 关资 产且承 担该 共同
经营相 关负 债, 则参 照共 同经营 参与 方的 规定 进行 会计处 理; 否则 ,按 照相 关企业 会计 准则 的规
定进行 会计 处理 。 
(3) 合营 企业 的会 计处 理 
本公司 为合 营企 业合 营方 应当按 照《 企业 会计 准则 第 2 号 —长 期股 权投 资》 的规定 对合 营企
业的投 资进 行会 计处 理, 本公司 为非 合营 方根 据对 该合营 企业 的 影 响程 度进 行会计 处理 。 
8. 现金及现金等价物的 确定 标准 
本公司在 编制现 金流 量表 时所确定 的现金 ,是 指本 公司库存 现金以 及可 以随 时用于支 付的 存
款。 在编 制现 金流量 表时 所确定的 现金 等价物 ,是 指 持有的 期限 短、流 动性 强、易于 转换 为已知
金额现 金、 价值 变动 风险 很小的 投资 。 
9. 外币业务和外币报表 折算 
√ 适用 □ 不适 用  
(1 ) 外币 业务 折算 
本公司对 发生的 外币 交易 ,采用交 易发生 日即 期汇 率折合本 位币入 账。 资产 负债表日 外币 货
币性项目 按资 产负债 表日 即期汇率 折算 ,因该 日的 即期汇率 与初 始确认 时或 者前一资 产负 债表日
即期汇率 不同 而产生 的汇 兑差额, 除符 合资本 化条 件的外币 专门 借款的 汇兑 差额在资 本化 期间予
以资本化 计入 相关资 产的 成本外, 均计 入当期 损益 。以历史 成本 计量的 外币 非货币性 项目 ,仍采
用交易 发生 日的 即期 汇率 折算 , 不 改变其 记账 本位 币 金额 。 以 公允价 值计 量的 外 币非货 币性 项目 ,
采用公允 价值 确定日 的即 期汇率折 算, 折算后 的记 账本位币 金额 与原记 账本 位币金额 的差 额,作
为公允 价值 变动( 含 汇率 变 动) 处 理, 计入 当期 损益 或 确认为 其他 综合 收益 。 
(2 ) 外币 财务 报表 折算 
本公司的 子公司 、合 营企 业、联营 企业等 ,若 采用 与本公司 不同的 记账 本位 币,需对 其外 币2018 年年度报告 
109 / 209 
 
财务报表 折算 后,再 进行 会计核算 及合 并财务 报表 的编报。 资产 负债表 中的 资产和负 债项 目,采
用资产 负债 表日 的即 期汇 率折算 , 所有 者权 益项 目 除“ 未分配利润” 项目外, 其 他项目 采用 发生 时的
即期汇率 折算 。利润 表中 的收入和 费用 项目, 采用 交易发生 日的 即期汇 率折 算。折算 产生 的外币
财务报表 折算 差额, 在资 产负债表 中所 有者权 益项 目其他综 合收 益下列 示。 外币现金 流量 应当采
用现金流 量发 生日的 即期 汇率。汇 率变 动对现 金的 影响额, 在现 金流量 表中 单独列示 。处 置境外
经营时, 与该 境外经 营有 关的外币 报表 折算差 额, 全部或按 处置 该境外 经营 的比例转 入处 置当期
损益。 
10. 金融工具 
√ 适用 □ 不适 用  
(1 ) 金融 工具 的分 类及 确 认 
金融工具 划分为 金融 资产 或金融负 债和权 益工 具。 本公司成 为金融 工具 合同 的一方时 ,确 认
为一项 金融 资产 或金 融负 债,或 权益 工具 。 
金融资产 于初始 确认 时分 类为:以 公允价 值计 量且 其变动计 入当期 损益 的金 融资产、 持有 至
到期投资 、应 收款项 、可 供出售金 融资 产。除 应收 款项以外 的金 融资产 的分 类取决于 本公 司及其
子公司对 金融 资产的 持有 意图和持 有能 力等。 金融 负债于初 始确 认时分 类为 :以公允 价值 计量且
其变动 计入 当期 损益 的金 融负债 以及 其他 金融 负债 。 
以公允价 值计量 且其 变动 计入当期 损益的 金融 资产 包括持有 目的为 短期 内出 售的交易 性金 融
资产和初 始确 认时指 定为 以公允价 值计 量且其 变动 计入当期 损益 的金融 资产 ;应收款 项是 指在活
跃市场中 没有 报价、 回收 金额固定 或可 确定的 非衍 生金融资 产; 可供出 售金 融资产包 括初 始确认
时即被指 定为 可供出 售的 非衍生金 融资 产及未 被划 分为其他 类的 金融资 产; 持有至到 期投 资是指
到期日 固定 、 回 收金 额固 定 或可确 定 , 且管 理层 有明 确 意图和 能力 持有 至到 期的 非衍生 金融 资 产 。 
(2 ) 金融 工具 的计 量 
本公司金 融工具 初始 确认 按公允价 值计量 。后 续计 量分类为 :以公 允价 值计 量且其变 动计 入
当期损益 的金 融资产 、可 供出售金 融资 产及以 公允 价值计量 且其 变动计 入当 期损益的 金融 负债按
公允价值 计量 ;持有 到期 投资、贷 款和 应收款 项以 及其他金 融负 债按摊 余成 本计量; 在活 跃市场
中没有报 价且 其公允 价值 不能可靠 计量 的权益 工具 投资,以 及与 该权益 工具 挂钩并须 通过 交付该
权益工具 结算 的衍生 金融 资产或者 衍生 金融负 债, 按照成本 计量 。本公 司金 融资产或 金融 负债后
续计量中 公允 价值变 动形 成的利得 或损 失,除 与套 期保值有 关外 ,按照 如下 方法处理 : ① 以公允
价值计量 且其 变动计 入当 期损益的 金融 资产或 金融 负债公允 价值 变动形 成的 利得或损 失, 计入公
允价值 变动 损益 。 ② 可供 出售金 融资 产的 公允 价值 变动计 入其 他综 合收 益。 2018 年年度报告 
110 / 209 
 
(3 ) 本公 司对 金融 工具 的 公允价 值的 确认 方法 
如存在活 跃市场 的金 融工 具,以活 跃市场 中的 报价 确定其公 允价值 ;如 不存 在活跃市 场的 金
融工具 ,采 用估 值技 术确 定其公 允价 值。 估值 技术 主要包 括市 场法 、收 益法 和成本 法。 
(4 ) 金融 资产 负债 转移 的 确认依 据和 计量 方法 
金融资产 所有权 上几 乎所 有的风险 和报酬 转移 时, 或既没有 转移也 没有 保留 金融资产 所有 权
上几乎所 有的 风险和 报酬 ,但放弃 了对 该金融 资产 控 制的, 应当 终止确 认该 项金融资 产。 金融资
产满足终 止确 认条件 的, 将所转移 金融 资产的 账面 价值与因 转移 而收到 的对 价和原直 接计 入其他
综合收 益的 公允 价值 变动 累计额 之和 的差 额部 分, 计 入当期 损益 。 部 分转 移满 足 终止确 认条 件的 ,
将所转移 金融 资产整 体的 账面价值 ,在 终止确 认部 分和未终 止确 认部分 之间 ,按照各 自的 相对公
允价值 进行 分摊 。 
金融负 债的 现时 义务 全部 或部分 已经 解除 的, 则应 终止确 认该 金融 负债 或其 一部分 。 
(5 ) 金融 资产 减值 
以摊余 成本 计量 的金 融资 产发生 减值 时 , 按 预计 未 来现金 流量( 不 包括 尚未 发 生的未 来信 用损
失) 现 值低 于账 面价 值的 差 额, 计提 减值 准备 。 如 果 有客观 证据 表明 该金 融资 产价值 已恢 复 , 且 客
观上与 确认 该损 失后 发生 的事项 有关 ,原 确认 的减 值损失 予以 转回 ,计 入当 期损益 。 
以成本计 量的金 融资 产发 生减值时 ,应进 行减 值测 试确认其 可收回 金额 ,按 可收回金 额低 于
账面价 值的 差额 计提 减值 准备。 发生 的减 值损 失, 一经确 认, 不再 转回 。 
当有客观 证据表 明可 供出 售金融资 产发生 减值 时, 原直接计 入股东 权益 的因 公允价值 下降 形
成的累计 损失 予以转 出并 计入减值 损失 。对已 确认 减值损失 的可 供出售 债务 工具投资 ,在 期后公
允价值上 升且 客观上 与确 认原减值 损失 后发生 的事 项有关的 ,原 确认的 减值 损失予以 转回 并计入
当期损 益。 对已 确认 减值 损失的 可供 出售 权益 工具 投资, 期后 公允 价值 上升 直接计 入股 东权 益。 
对于权 益工 具投 资 , 本 公 司判断 其公 允价 值发 生“ 严重” 或“ 非暂时性” 下跌的具 体量化 标准 、 成
本的计 算方 法、 期末 公允 价值的 确定 方法 ,以 及持 续下跌 期间 的确 定依 据为 : 
公允价值发生“ 严重” 下跌的具体 量化标准 期末公允价值相对于成本的下跌幅度已达到或超过 50% 。 
公允价值发生“ 非暂时性” 下跌的 具体量化标准 连续 12 个月出现下跌。 
成本的计算方法 
取得时按支付对价(扣除已 宣 告但尚未发放的现金股利或已
到付息期但尚未领取的债券 利 息)和相关交易费用之和作为
投资成本。 
期末公允价值的确定方法 
存在活跃市场的金融工具, 以 活跃市场中的报价确定其公允
价值;如不存在活跃市场的 金 融工具,采用估值技术确定其
公允价值。 
持续下跌期间的确定依据 
连续下跌或在下跌趋势持续期间反弹上扬幅度低于 20% ,反
弹持续时间未超过 6 个月的均作为持续下跌期间。 
 2018 年年度报告 
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11. 应收款项 
本公司 应收 款项 主要 包括 应收票 据及 应收 账款 、长 期应收 款和 其他 应收 款。 在资产 负债 表日
有客观 证据 表明 其发 生了 减值的 ,本 公司 根据 其账 面价值 与预 计未 来现 金流 量现值 之间 差额 确认
减值损 失。 
(1). 单项金额重大并单 独 计提 坏账准备的 应收款项 
√ 适用 □ 不适 用  
单项金 额重 大的 判断 依据 或金额 标准 
应收款 项账 面余 额在 100 万 (含 100 万 元) 以
上的款 项 。 
单项金 额重 大并 单项 计提 坏账准 备的 计提 方法 
根据其账面价值与预计未来现金流量现值之
间差额 确认 。 
 
(2). 按信用风险特征组合 计提 坏账准备的 应收款项 
√ 适用 □ 不适 用  
按信用 风险 特征 组合 计提 坏账准 备的 计提 方法 (账 龄分析 法、 余额 百分 比法 、其他 方法 ) 
确定组合的依据 款项性质及风险特征 
组合 1 :按账龄组合 按账龄状态 
组合 2 :按关联方组合 关联方 
组合 3 :按其他组合 同一母公司范围内的公司及公司员工 
按组合计提坏账准备的计提方法   
组合 1 :按账龄组合 账龄分析法 
组合 2 :按关联方组合 经测试未发生减值的,按账龄分析法计提坏账准备 
组合 3 :按其他组合 经测试未发生减值的,不需计提坏账准备 
 
组合中 ,采 用账 龄分 析法 计提坏 账准 备的 
√ 适用 □ 不适 用  
账龄 应收账 款计 提比 例(%) 其他应 收款 计提 比例(%) 
1 年以 内( 含 1 年) 10 10 
1 -2 年 40 40 
2 -3 年 80 80 
3 年以 上 100 100 
 
组合中 ,采 用余 额百 分比 法计提 坏账 准备 的 
□ 适用 √ 不适 用  
组合中 ,采 用其 他方 法计 提坏账 准备 的 
□ 适用 √ 不适 用  
(3). 单项金额不重大但单 独计 提坏账准备的应收款 项 
√适用  □ 不适 用  
单项计 提坏 账准 备的 理由 有客观证据表明可能发生了减值, 如债务人出现撤销、 破2018 年年度报告 
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产或死亡, 以其破产财产或遗产清偿后, 仍不能收回、 现
金流量严重不足等情况的。 
坏账准 备的 计提 方法 
对有客观证据表明可能发生了减值的应收款项, 单独进行
减值测试,确认减值损失。 
 
 
12. 存货 
√ 适用 □ 不适 用  
(1)存 货的 分类 
存货是指 本公司 在日 常活 动中持有 以备出 售的 产成 品或商品 、处在 生产 过程 中的在产 品、 在
生产过程 或提 供劳务 过程 中耗用的 材料 和物料 等。 主要包括 原材 料、开 发成 本、开发 产品 、库存
商品、发 出商 品、低 值易 耗品等。 存货 按成本 进行 初始计量 。 在 产品、 库存 商品及原 材料 的实际
成本包括 购买 价款、 运输 费、保险 费、 应缴纳 的税 金及其他 相关 费用等 采购 成本、加 工成 本和其
他成本 。 开发 产品的 实际 成本包括 土地 出让金 、基 础配套 设 施支 出、建 筑安 装工程支 出、 开发项
目完工 之前 所发 生的 借款 费用及 开发 过程 中的 其他 相关费 用。 
(2)发 出存 货的 计价 方法 
存货发 出时 ,采 取加 权平 均法确 定其 发出 的实 际成 本。 
(3)存 货跌 价准 备的 计提 方 法 
资产负 债表 日, 存货 按照 成 本与可 变现 净值 孰低 计量 , 并按单 个存 货项 目计 提存 货跌价 准备 ,
但对于 数量 繁多 、单 价较 低的存 货, 按照 存货 类别 计提存 货跌 价准 备。 
存货可变 现净值 的确 定依 据: ①产 成品可 变现 净值 为估计售 价减去 估计 的销 售费用和 相关 税
费后金额 ; ② 为生产 而持 有的材料 等, 当用其 生产 的产成品 的可 变现净 值高 于成本时 按照 成本计
量;当材 料价 格下降 表明 产成品的 可变 现净值 低于 成本时, 可变 现净值 为估 计售价减 去至 完工时
估计将要 发生 的成本 、估 计的销售 费用 以及相 关税 费后的金 额确 定。 ③ 持有 待售的材 料等 ,可变
现净值 为市 场售 价。 
(4)存 货的 盘存 制度 
本公司 的存 货盘 存制 度为 永续盘 存制 。 
(5)低 值易 耗品 和包 装物 的 摊销方 法 
低值易 耗品 和包 装物 采用 一次转 销法 摊销 。 
13. 持有待售资产 
□ 适用 √ 不适 用  
14. 长期股权投资 
√ 适用 □ 不适 用  
(1)初 始投 资成 本确 定 2018 年年度报告 
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对于企业 合并取 得的 长期 股权投资 ,如为 同一 控制 下的企业 合并, 应当 在合 并日按照 所取 得
的被合并 方在 最终控 制方 合并财务 报表 中的净 资产 的账面价 值的 份额作 为长 期股权投 资的 初始投
资成本 ; 非同 一控制 下的 企业合并 , 按 照购买 日确 定的合并 成本 作为长 期股 权投资的 初始 投资成
本 ;以支 付现 金取得 的长 期股权投 资, 初始投 资成 本为实际 支付 的购买 价款 ;以发行 权益 性证券
取得的长 期股 权投资 ,初 始投资成 本为 发行权 益性 证券的公 允价 值; 通 过债 务重组取 得的 长期股
权投资 , 其 初始 投资 成本 按照 《 企业 会计 准则 第 12 号— 债 务重 组》 的 有关 规 定确定 ; 非 货币 性资
产交换 取得 的长 期股 权投 资,初 始投 资成 本按 照《 企业会 计准 则 第 7 号 —— 非货币 性资 产交 换 》
的有关 规定 确定 。 
(2)后 续计 量及 损益 确认 方 法 
本公司能 够对被 投资 单位 实施控制 的长期 股权 投资 应当采用 成本法 核算 ,对 联营企业 和合 营
企业的长 期股 权投资 采用 权益法核 算 。 本公司 对联 营企业的 权益 性投资 ,其 中一部分 通过 风险投
资机构、 共同 基金、 信托 公司或包 括投 连险基 金在 内的类似 主体 间接持 有的 ,无论以 上主 体是否
对这部 分投 资具 有重 大影 响,本 公司 应当 按照 《企 业会计 准则 第 22 号—— 金 融工具 确认 和计 量 》
的有关规 定, 对间接 持有 的该部分 投资 选择以 公允 价值计量 且其 变动计 入损 益,并对 其余 部分采
用权益 法核 算。 
(3)确 定对 被投 资单 位具 有 共同控 制、 重大 影响 的依 据 
对被投资 单位具 有共 同控 制, 是指 对某项 安排 的回 报产生重 大影响 的活 动必 须经过分 享控 制
权的参与 方一 致同意 后才 能决策 , 包括 商品或 劳务 的销售和 购买 、金融 资产 的管理、 资产 的购买
和处置、 研究 与开发 活动 以及融资 活动 等; 对 被投 资单位具 有重 大影响 ,是 指当持有 被投 资单位
20% 以上 至 50% 的表 决权 资 本时, 具有 重大 影响 。 或 虽不 足 20% , 但符 合下 列 条件之 一时 , 具 有重
大影响 : 在被投 资单 位的 董 事会或 类似 的权 力机 构中 派有代 表 ; 参与 被投 资单 位 的政策 制定 过程 ;
向被投资 单位 派出管 理人 员;被投 资单 位依赖 投资 公 司的技 术或 技术资 料; 与被投资 单位 之间发
生重要 交易 。 
15. 投资性房地产 
本公司投 资性房 地产 的类 别 ,包括 出租的 土地 使用 权、出租 的建筑 物、 持有 并准备增 值后 转
让的土 地使 用权 。投 资性 房地产 按照 成本 进行 初始 计量, 采用 成本 模式 进行 后续计 量。 
本公司投 资性房 地产 中出 租的建筑 物采用 年限 平均 法计提折 旧,具 体核 算政 策与固定 资产 部
分相同。 投资 性房地 产中 出租的土 地使 用权、 持有 并准备增 值后 转让的 土地 使用权采 用直 线法摊
销,具 体核 算政 策与 无形 资产部 分相 同。 2018 年年度报告 
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16. 固定资产 
(1). 确认条件 
√ 适用 □ 不适 用  
固定资产 指为生 产商 品、 提供劳务 、出租 或经 营管 理而持有 的,使 用寿 命超 过一个会 计年 度
的有形资 产。 同时满 足以 下条件时 予以 确认: 与该 固定资产 有关 的经济 利益 很可能流 入企 业;该
固定资 产的 成本 能够 可靠 地计量 。 
(2). 折旧方法 
√ 适用 □ 不适 用   
本公司固 定资产 主要 分为 :房屋建 筑物、 机器 设备 、电子设 备、运 输设 备等 ;折旧方 法采 用
年限平均 法。 根据各 类固 定资产的 性质 和使用 情况 ,确定固 定资 产的使 用寿 命和预计 净残 值。并
在年度终 了, 对固定 资产 的使用寿 命、 预计净 残值 和折旧方 法进 行复核 ,如 与原先估 计数 存在差
异的,进 行相 应的调 整。 除已提足 折旧 仍继续 使用 的固定资 产和 单独计 价入 账的土地 之外 ,本公
司对所 有固 定资 产计 提折 旧。 
类别 折旧方 法 折旧年 限( 年) 残值率 年折旧 率 
房屋建 筑物 年限平 均法 20-40 5% 2.38%-4.75% 
机器设 备 年限平 均法 5-10 5% 9.50%-19.00% 
运输设 备 年限平 均法 4 5% 23.75% 
电子设 备及 其他 设备 年限平 均法 3-5 5% 19.00%-31.67% 
 
(3). 融资租入固定资产的 认定 依据、计价和折旧方 法 
√ 适用 □ 不适 用  
融资租 入固 定资 产 为 实质 上转移 了与 资产 所有 权有 关的 全 部风 险和 报酬 的租 赁。 融 资租 入固
定资产 初始 计价 为租 赁期 开始日 租赁 资产 公允 价值 与最低 租赁 付款 额现 值较 低者作 为入 账价 值;
融资租 入固 定资 产后 续计 价采用 与自 有固 定资 产相 一致的 折旧 政策 计提 折旧 及减值 准备 。 
17. 在建工程 
√ 适用 □ 不适 用  
本公司在 建工程 分为 自营 方式建造 和出包 方式 建造 两种。在 建工程 在工 程完 工达到预 定可 使
用状态时 ,结 转固定 资产 。预定可 使用 状态的 判断 标准,应 符合 下列情 况之 一:固定 资产 的实体
建造(包 括安 装)工 作已 经全部完 成或 实质上 已经 全部完成 ;已 经试生 产或 试运行, 并且 其结果
表明资产 能够 正常运 行或 能够稳定 地生 产出合 格产 品,或者 试运 行结果 表明 其能够正 常运 转或营
业;该项 建造 的固定 资产 上的支出 金额 很少或 者几 乎不再发 生; 所购建 的固 定资产已 经达 到设计
或合同 要求 ,或 与设 计或 合同要 求基 本相 符。 
18. 借款费用 
√ 适用 □ 不适 用  2018 年年度报告 
115 / 209 
 
(1 ) 借款 费用 资本 化的 确 认原则 
本公司发 生的借 款费 用, 可直接归 属于符 合资 本化 条件的资 产的购 建或 者生 产的,予 以资 本
化,计入 相关 资产成 本; 其他借款 费用 ,在发 生时 根据其发 生额 确认为 费用 ,计入当 期损 益。符
合资本化 条件 的资产 ,是 指需要经 过相 当长时 间的 购建或者 生产 活动才 能达 到预定可 使用 或者可
销售状 态的 固定 资产 、投 资性房 地产 和存 货等 资产 。 
(2 ) 资本 化金 额计 算方 法 
资本化期 间,是 指从 借款 费用开始 资本化 时点 到停 止资本化 时点的 期间 。借 款费用暂 停资 本
化的期 间不 包括 在内 。在 购建或 生产 过程 中发 生非 正常中 断、 且中 断时 间连 续超 过 3 个 月的 , 应
当暂停 借款 费用 的资 本化 。 
借入专门 借款, 按照 专门 借款当期 实际发 生的 利息 费用,减 去将尚 未动 用的 借款资金 存入 银
行取得的 利息 收入或 进行 暂时性投 资取 得的投 资收 益后的金 额确 定;占 用一 般借款按 照累 计资产
支出超过 专门 借款部 分的 资产支出 加权 平均数 乘以 所占用一 般借 款的资 本化 率计算确 定, 资本化
率为一般 借款 的加权 平均 利率;借 款存 在折价 或溢 价的,按 照实 际利率 法确 定每一会 计期 间应摊
销的折 价或 溢价 金额 ,调 整每期 利息 金额 。 
实际利率 法是根 据借 款实 际利率计 算其摊 余折 价或 溢价或利 息费用 的方 法。 其中实际 利率 是
借款在 预期 存续 期间 的未 来现金 流量 ,折 现为 该借 款当前 账面 价值 所使 用的 利率。 
19. 生物资产 
□ 适用 √ 不适 用  
20. 油气资产 
□ 适用 √ 不适 用  
21. 无形资产 
(1). 计价方法、使用寿命 、减 值测试 
√ 适用 □ 不适 用  
公司无形 资产按 照成 本进 行初始计 量。购 入的 无形 资产,按 实际支 付的 价款 和相关支 出作 为
实际成本 。投 资者投 入的 无形资产 ,按 投资合 同或 协议约定 的价 值确定 实际 成本,但 合同 或协议
约定价值 不公 允的, 按公 允价值确 定实 际成本 。自 行开发的 无形 资产, 其成 本为达到 预定 用途前
所发生 的支 出总 额。 
本公司无 形资产 后续 计量 方法分别 为: 使 用寿 命有 限无形资 产采用 直线 法摊 销,并在 年度 终
了, 对无 形资 产的 使用 寿命 和摊销 方 法 进行 复核 , 如与 原先估 计数 存在 差异 的 , 进 行相应 的调 整 ;
使用寿命 不确 定的无 形资 产不摊销 ,但 在年度 终了 ,对使用 寿命 进行复 核, 当有确凿 证据 表明其
使用寿 命是 有限 的, 则估 计其使 用寿 命, 按直 线法 进行摊 销。 
本公司将 无法预 见该 资产 为公司带 来经济 利益 的期 限,或使 用期限 不确 定等 无形资产 确定 为2018 年年度报告 
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使用寿 命不 确定 的无 形资 产。 使用 寿命不 确定 的判 断 依据为 : 来源于 合同 性权 利 或其他 法定 权利 ,
但合同规 定或 法律规 定无 明确使用 年限 ; 综合 同行 业情况或 相关 专家论 证等 ,仍无法 判断 无形资
产为公 司带 来经 济利 益的 期限。 
每年年末 ,对使 用寿 命不 确定无形 资产使 用寿 命进 行复核, 主要采 取自 下而 上的方式 ,由 无
形资产 使用 相关 部门 进行 基础复 核, 评价 使用 寿命 不确定 判断 依据 是否 存在 变化等 。 
(2). 内部研究开发支出会 计政 策 
√ 适用 □ 不适 用  
内部研究 开发项 目研 究阶 段的支出 ,于发 生时 计入 当期损益 ;开发 阶段 的支 出,满足 确认 为
无形资产 条件的 转入 无形 资产核算 。 开发 支出 转入 无形资产 的具 体条件 :(1) 完成该 无形资 产以
使其能 够使 用或 出售 在技 术上具 有可 行性 ; (2) 具 有 完成该 无形 资产 并使 用或 出售的 意图 ; (3) 无
形资产产 生经 济利益 的方 式,包括 能够 证明运 用该 无形资产 生产 的产品 存在 市场或无 形资 产自身
存在市场 ,无形 资产 将在 内部使用 的,能 证明 其有 用性;(4) 有 足够的 技术 、财务资 源和 其他资
源支持, 以完成 该无 形资 产的开发 ,并有 能力 使用 或出售该 无形 资产;(5) 归属于该 无形 资产开
发阶段 的支 出能 够可 靠地 计量。 
划分内部 研究开 发项 目的 研究阶段 和开发 阶段 的具 体标准: 为获取 新的 技术 和知识等 进行 的
有计划的 调查 阶段, 应确 定为研究 阶段 ,该阶 段具 有计划性 和探 索性等 特点 ;在进行 商业 性生产
或使用前 ,将 研究成 果或 其他知识 应用 于某项 计划 或设计, 以生 产出新 的或 具有实质 性改 进的材
料、 装置 、 产品 等阶 段, 应 确定为 开发 阶段, 该阶 段 具有针 对性 和形 成成 果的 可能性 较大 等 特 点 。 
22. 长期资产减值 
√ 适用 □ 不适 用  
长期股 权投 资、 采用 成本 模式计 量的 投资 性房 地产 、固定 资产 、在 建工 程、 采用成 本模 式 计
量的生 产性 生物 资产 、油 气资产 、无 形资 产、 商誉 等长期 资产 于资 产负 债表 日存在 减值 迹象 的,
进行减 值测 试。 减值 测试 结果表 明资 产的 可收 回金 额低于 其账 面价 值的 ,按 其差额 计提 减值 准备
并计入 减值 损失 。 
可收回 金额 为资 产的 公允 价值减 去处 置费 用后 的净 额与资 产预 计未 来现 金流 量的现 值两 者之
间的较 高者 。资 产减 值准 备按单 项资 产为 基础 计算 并确认 ,如 果难 以对 单项 资产的 可收 回金 额进
行估计 的, 以该 资产 所属 的资产 组确 定资 产组 的可 收回金 额。 资产 组是 能够 独立产 生现 金流 入的
最小资 产组 合。 
在财务 报表 中单 独列 示的 商誉, 无论 是否 存在 减值 迹象, 至少 每年 进行 减值 测试。 减值 测试
时,商 誉的 账面 价值 分摊 至预期 从企 业合 并的 协同 效应中 受益 的资 产组 或资 产组组 合。 测试 结果
表明包 含分 摊的 商誉 的资 产组或 资产 组组 合的 可收 回金额 低于 其账 面价 值的 ,确认 相应 的减 值损2018 年年度报告 
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失。减 值损 失金 额先 抵减 分摊至 该资 产组 或资 产组 组合的 商誉 的账 面价 值, 再根据 资产 组或 资产
组组合 中除 商誉 以外 的其 他各项 资产 的账 面价 值所 占比重 , 按比 例抵 减其 他各 项资产 的账 面 价 值 。 
上述资 产减 值损 失一 经确 认,以 后期 间不 予转 回价 值得以 恢复 的部 分 。 
23. 长期待摊费用 
√ 适用 □ 不适 用  
本公司长 期待摊 费用 是指 已经支出 ,但受 益期 限在 一年以上 (不含 一年 )的 各项费用 。长 期
待摊费用 按费 用项 目 的受 益期限分 期摊 销。若 长期 待摊的费 用项 目不能 使以 后会计期 间受 益,则
将尚未 摊销 的该 项目 的摊 余价值 全部 转入 当期 损益 。 
24. 职工薪酬 
职工薪 酬, 是指 本公 司为 获得职 工提 供的 服务 或解 除劳动 关系 而给 予的 各种 形式的 报酬 或补
偿。职 工薪 酬主 要包 括短 期薪酬 、离 职后 福利 、辞 退福利 和其 他长 期职 工福 利。 
(1). 短期薪酬的会计处理 方法 
√ 适用 □ 不适 用  
在职工 为本 公司 提供 服务 的会计 期间 , 将 实际 发生 的 短期薪 酬确 认为 负债 , 并 计 入当期 损益 ,
企业 会计 准则 要求或 允许 计入资产 成本 的除外 。本 公司发生 的职 工福利 费, 在实际发 生时 根据实
际发生额 计入 当期损 益或 相关资产 成本 。职工 福利 费为非货 币性 福利的 ,按 照公允价 值计 量。本
公司 为职 工缴 纳的医 疗保 险费、工 伤保 险费、 生育 保险费等 社会 保险费 和住 房公积金 ,以 及按规
定提取的 工会 经费和 职工 教育经费 ,在 职工提 供服 务的会计 期间 ,根据 规定 的计提基 础和 计提比
例计算 确定 相应 的职 工薪 酬金额 ,并 确认 相应 负债 ,计入 当期 损益 或相 关资 产成本 。 
(2). 离职后福利的会计处 理方 法 
√ 适用 □ 不适 用  
本公司 在职 工提 供服 务的 会计期 间, 根据 设定 提存 计划计 算的 应缴 存金 额确 认为负 债, 并计
入当期 损益 或相 关资 产成 本。根 据预 期累 计福 利单 位法确 定的 公式 将设 定受 益计划 产生 的福 利义
务归属 于职 工提 供服 务的 期间, 并计 入当 期损 益或 相关资 产成 本。 
(3). 辞退福利的会计处理 方法 
√ 适用 □ 不适 用  
本公司向 职工提 供辞 退福 利时,在 下列两 者孰 早日 确认辞退 福利产 生的 职工 薪酬负债 ,并 计
入当期损 益: 本公司 不能 单方面撤 回因 解除劳 动关 系计划或 裁减 建议所 提供 的辞退福 利时 ;本公
司确认 与涉 及支 付辞 退福 利的重 组相 关的 成本 或费 用时。 
(4). 其他长期职工福利的 会计 处理方法 
√ 适用 □ 不适 用  
本公司向 职工提 供的 其他 长期职工 福利, 符合 设定 提 存计划 条件的 ,应 当按照 有关设 定提 存
计划的规 定进 行处理 ;除 此外,根 据设 定受益 计划 的有关规 定, 确认和 计量 其他长期 职工 福利净2018 年年度报告 
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负债或 净资 产。 
25. 预计负债 
√ 适用 □ 不适 用  
当与或有 事项相 关的 义务 是公司承 担的现 时义 务, 且履行该 义务很 可能 导致 经济利益 流出 ,
同时其金 额能 够可靠 地计 量时确认 该义 务为预 计负 债。 本公 司 按 照履行 相关 现时义务 所需 支出的
最佳估计 数进 行初始 计量 ,如所需 支出 存在一 个连 续范围, 且该 范围内 各种 结果发生 的可 能性相
同,最佳 估计 数按照 该范 围内的中 间值 确定; 如涉 及多个项 目, 按照各 种可 能结果及 相关 概率计
算确定 最佳 估计 数。 
资产负债 表日应 当对 预计 负债账面 价值进 行复 核, 有确凿证 据表明 该账 面价 值不能真 实反 映
当前最 佳估 计数 ,应 当按 照当前 最佳 估计 数对 该账 面价值 进行 调整 。 
26. 股份支付 
√ 适用 □ 不适 用  
本公司 股份 支付 包括 以权 益结算 的股 份支 付和 以现 金结算 的股 份支 付。 以权 益结算 的股 份 支
付换取职 工提 供服务 的, 以授予职 工权 益工具 的公 允价值计 量。 存在活 跃市 场的,按 照活 跃市场
中的报价 确定 ;不存 在活 跃市场的 ,采 用估值 技术 确定,包 括参 考熟悉 情况 并自愿交 易的 各方最
近进行的 市场 交易中 使用 的价格、 参照 实质上 相同 的其他金 融工 具的当 前公 允价值、 现金 流量折
现法和 期权 定价 模型 等。 
在各个 资产 负债 表日 ,根 据最新 取得 的可 行权 人数 变动、 业绩 指标 完成 情况 等后续 信息 ,修 正
预计可 行权 的股 票期 权数 量,并 以此 为依 据确 认各 期应分 摊的 费用 。对 于跨 越多个 会计 期间 的期
权费用 ,一 般可 以按 照该 期权在 某会 计期 间内 等待 期长度 占整 个等 待期 长度 的比例 进行 分摊 。 
27. 优先股、永续债等其 他金 融工具 
□ 适用 √ 不适 用  
28. 收入 
√ 适用 □ 不适 用  
1 、销 售商 品 
本公司 销售 的商 品在 同时 满足下 列条 件时 ,按 从购 货方已 收或 应收 的合 同或 协议价 款的 金额
确认销 售商 品收 入: ①已 将商品 所有 权上 的主 要风 险和报 酬转 移给 购货 方; ②既没 有保 留通 常与
所有权 相联 系的 继续 管理 权,也 没有 对已 售出 的商 品实施 有效 控制 ;③ 收入 的金额 能够 可靠 地计
量;④ 相关 的经 济利 益很 可能流 入企 业; ⑤相 关的 已发生 或将 发生 的成 本能 够可靠 地计 量。 
本公司 的收 入主 要包 括房 地产销 售收 入、 物业 出租 收入、 物业 管理 收入 、 医 药销售 收入 、其
他收入 ,其 确认 原则 : 
①房地 产销 售收 入: 房 地产 销售在 房产 完工 并验 收合 格, 签定 了销 售合 同, 取 得了买 方付 款 证
明并交 付使 用时 确认 销售 收入的 实现 。 2018 年年度报告 
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②物业 出租 收入 :物 业出 租按与 承租 方签 定的 合同 或协议 规定 按直 线法 确认 房屋出 租收 入的
实现。 
③物业 管理 在物 业管 理服 务已提 供, 与物 业管 理服 务相关 的经 济利 益能 够流 入企业 ,与 物业
管理服 务有 关的 成本 能够 可靠地 计量 时, 确认 物业 管理收 入的 实现 。 
④医药 销售 收入 :医 药集 团在合 同各 方签 定购 销合 同,履 行了 合同 中的 履约 义务, 客户 取得
商品控 制权 时确 认医 药产 品销售 收入 。 
2 、提 供劳 务 
在资产 负债 表日 提供 劳务 交易的 结果 能够 可靠 估计 的, 采用 完工 百分 比法 确认 提供劳 务 收 入 。 
在资产 负债 表日 提供 劳务 交易结 果 不 能够 可靠 估计 的,分 别下 列情 况处 理: ①已经 发生 的劳
务成本 预计 能够 得到 补偿 的,按 照已 经发 生的 劳务 成本金 额确 认提 供劳 务收 入,并 按相 同金 额结
转劳务 成本 ;② 已经 发生 的劳务 成本 预计 不能 够得 到补偿 的, 将已 经发 生的 劳务成 本计 入当 期损
益,不 确认 提供 劳务 收入 。 
 
29. 政府补助 
√ 适用 □ 不适 用  
(1 ) 政府 补助 的类 型及 会 计处理 
政府补助 是指本 公司 从政 府无偿取 得的货 币性 资产 或非货币 性资产 (但 不包 括政府作 为所 有
者投入的 资本) 。政 府补 助为货币 性资 产的, 应当 按照收到 或应 收的金 额计 量。政府 补助 为非货
币性资 产的 ,应 当按 照公 允价值 计量 ;公 允价 值不 能可靠 取得 的, 按照 名义 金额计 量。 
与日常活 动相关 的政 府补 助,按照 经济业 务实 质, 计入其他 收益。 与日 常活 动无关的 政府 补
助,计 入营 业外 收支 。 
 政府 文件 明确 规定 用于 购 建或以 其他 方式 形成 长期 资产的 政府 补助 , 确认 为与 资产相 关的 政
府补助。 政府 文件未 明确 规定补助 对象 的, 能 够形 成长期资 产的 ,与资 产价 值相对应 的政 府补助
部分作为 与资 产相关 的政 府补助, 其余 部分作 为与 收益相关 的政 府补助 ;难 以区分的 ,将 政府补
助整体作 为与 收益相 关的 政府补助 。 与 资产相 关的 政府补助 确认 为递延 收益 。确认为 递延 收益的
金额, 在相 关资 产使 用寿 命内按 照合 理、 系统 的方 法分期 计入 当期 损益 。 
 除与 资产 相关 的政 府补 助 之外的 政府 补助 , 确认 为 与收益 相关 的政 府补 助 。 与收益 相关 的政
府补助 用于 补偿 企业 以后 期间的 相关 费用 或损 失的 , 确认为 递延 收益 , 并 在确 认 相 关费 用的 期间 ,
计入当 期损 益; 用于 补偿 企业已 发生 的相 关费 用或 损失的 ,直 接计 入当 期 损 益。 
本公司取 得 政策 性优 惠贷 款贴息 , 财政将 贴息 资金 拨付给贷 款银行 ,由 贷款 银行以政 策性 优
惠利率向 本公 司提供 贷款 的,以实 际收 到的借 款金 额作为借 款的 入账价 值, 按照借款 本金 和该政2018 年年度报告 
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策性优惠 利率 计算相 关借 款费用 ; 财政 将贴息 资金 直接拨付 给本 公司的 ,本 公司将对 应的 贴息冲
减相关 借款 费用 。 
(2 ) 政府 补助 确认 时点 
政府补助 在满足 政府 补助 所附条件 并能够 收到 时确 认。 按照 应收金 额计 量的 政府补助 ,在 期
末 有确凿 证据 表明能 够符 合财政扶 持政 策规定 的相 关条件且 预计 能够收 到财 政扶持资 金时 予以确
认。除 按照 应收 金额 计量 的政府 补助 外的 其他 政府 补助, 在实 际收 到补 助款 项时予 以确 认。 
30. 递延所得税资产/ 递延所得 税负债 
√ 适用 □ 不适 用  
(1 ) 根 据资 产 、 负 债的 账 面价值 与其 计税 基础 之间 的差额 ( 未作 为资 产和 负 债确认 的项 目按
照税法规 定可 以确定 其计 税基础的 ,确 定该计 税基 础为其差 额) ,按照 预期 收回该资 产或 清偿该
负债期 间的 适用 税率 计算 确认递 延所 得税 资产 或递 延所得 税负 债。 
(2 )递延所得 税资产的 确 认以很可能 取得用来 抵扣 可抵扣暂时 性差异的 应纳 税所得额为 限。
资产负债 表日 ,有确 凿证 据表明未 来期 间很可 能获 得足够的 应纳 税所得 额用 来抵扣可 抵扣 暂时性
差异的, 确认 以前会 计期 间未确认 的递 延所得 税资 产。如未 来期 间很可 能无 法获得足 够的 应纳税
所得额 用以 抵扣 递延 所得 税资产 的, 则减 记递 延所 得税资 产的 账面 价值 。 
(3 ) 对 与子 公司 及联 营企 业投资 相关 的应 纳税 暂时 性差异 , 确认 递延 所得 税 负债 , 除 非本 公
司能够控 制暂 时性差 异转 回的时间 且该 暂时性 差异 在可预见 的未 来很可 能不 会转回。 对与 子公司
及联营企 业投 资相关 的可 抵扣暂时 性差 异,当 该暂 时性差异 在可 预见的 未来 很可能转 回且 未来很
可能获 得用 来抵 扣可 抵扣 暂时性 差异 的应 纳税 所得 额时, 确认 递延 所得 税资 产。 
31. 租赁 
(1). 经营租赁的会计处理 方法 
√ 适用 □ 不适 用  
经营租 赁的 租金 支出 在租 赁期内 按照 直线 法计 入相 关资产 成本 或当 期损 益。 
(2). 融资租赁的会计处理 方法 
√ 适用 □ 不适 用  
以租赁资 产的公 允价 值与 最低租赁 付款额 的现 值两 者中较低 者作为 租入 资产 的入账价 值, 租
入资产的 入账 价值与 最低 租赁付款 额之 间的差 额作 为未确认 融资 费用, 在租 赁期内按 实际 利率法
摊销。 最低 租赁 付款 额扣 除未确 认融 资费 用后 的余 额作为 长期 应付 款列 示。 
32. 其他重要的会计政策 和会 计估计 
√ 适用 □ 不适 用  
持有待 售和 终止 经营 2018 年年度报告 
121 / 209 
 
本公司 将同 时满 足下 列条 件的非 流动 资产 或处 置组 划分为 持有 待售 类别 :一 是根据 类似 交易
中出售 此类 资产 或处 置组 的惯例 ,在 当前 状况 下即 可立即 出售 ;二 是出 售极 可能发 生, 即企 业已
经就一 项出 售计 划作 出决 议且获 得确 定的 购买 承诺 ,预计 出售 将在 一年 内完 成。有 关规 定要 求企
业相关 权力 机构 或者 监管 部门批 准后 方可 出售 的, 应当已 经获 得批 准。 
初始计 量或 在资 产负 债表 日重新 计量 持有 待售 的非 流动资 产或 处置 组时 ,其 账面价 值高 于公
允价值 减去 出售 费用 后的 净额的 ,应 当将 账面 价值 减记至 公允 价值 减去 出售 费用后 的净 额, 减记
的金额 确认 为资 产减 值损 失计入 当期 损益 ,同 时计 提持有 待售 资产 减值 准备 。 
资产负 债表 中持 有待 售的 非流动 资产 或持 有待 售的 处置组 中的 资产 列示 为持 有待售 资产 ,持
有待售 的处 置组 中的 负债 列示为 持有 待售 负债 。 
终止经 营是 满足 下列 条件 之一的 、能 够单 独区 分的 组成部 分, 且该 组成 部分 已被本 公司 处置
或被本 公司 划归 为持 有待 售类别 : 
1 、该 组成 部分 代表 一项 独 立的主 要业 务或 一个 单独 的主要 经营 地区 ; 
2 、 该组 成部 分是 拟对 一项 独立的 主要 业务 或一 个单 独的主 要经 营地 区进 行处 置的一 项相 关 联
计划的 一部 分; 
3 、该 组成 部分 是专 为转 售 而取得 的子 公司 。 
 
33. 重要会计政策和会计 估计 的变更 
(1). 重要会计政策变更 
√ 适用 □ 不适 用  
 
会计政 策变 更的 内容 和原 因 审批程 序 
备注( 受重 要影 响的 报表 项 目名
称和金 额) 
2018 年 6 月 15 日,财政部 发布了《关于修
订印发 2018 年度一般企业财 务报表格式的
通知》 (财会 【2018 】15 号) , 对一般企业财
务报表部分项目列报进行了调整 。 
本次会计政策变更业经
公司第十届第四次董事
会审议通过。 
报表格式的修订是对资产负债表及利
润表列报项目及其内容做出的调整, 对
财务状况、 经营成果和现金流量不产生
影响。 
 
其他说 明 
财政部 于 2018 年 6 月 15 日 发布了 《 关 于修 订印 发 2018 年度 一般 企业 财务 报表 格式的 通知 》
(财会 〔2018 〕15 号) , 执行企 业会 计准 则 的 企业 应 按照 企业 会计 准则 和 该 通知要 求编 制 2018 年
度及以 后期 间的 财务 报表 。主要 列报 项目 及其 内容 影响如 下: 
单位: 元  币种 :人 民币 
会计政策变更内容
和原因 
受影响的报
表项目名称 
本期受影响的报
表项目金额 
上期重述金额 上期列报的报表项目及金额 
1. 应收票据和应收
账款合并列示 
应收票据及
应收账款 
180,470,881.65 157,145,608.22 
应收票据:56,078,476.80   
应收账款:101,067,131.42 
2. 应收利息、应收
股利并其他应收款
其他应收款 264,843,932.58 580,396,043.40 
应收利息: 236,712.78          其
他应收款:580,159,330.62 2018 年年度报告 
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会计政策变更内容
和原因 
受影响的报
表项目名称 
本期受影响的报
表项目金额 
上期重述金额 上期列报的报表项目及金额 
项目列示 
3. 应付票据和应付
账款合并列示 
应付票据及
应付账款 
5,901,979,107.82  4,915,816,000.00 
应付票据:200,238,712.33 
应付账款:4,715,577,287.67 
4. 应付利息、应付
股利计入其他应付
款项目列示 
其他应付款 14,710,194,027.41 13,665,673,198.38 
应付利息:118,396,760.40 
应付股利:150,000,000.00 
其他应付款:13,397,276,437.98 
5. 管理费用列报 调
整 
管理费用 267,796,053.29 236,169,024.19 管理费用:236,169,024.19 
6. 研发费用单独列
示 
研发费用 30,132,732.61 24,169,177.11 — 
 
(2). 重要会计估计变更 
□ 适用 √ 不适 用  
34. 其他 
□ 适用 √ 不适 用  
六、 税项 
1. 主要税种及税率 
主要税 种及 税率 情况 
√ 适用 □ 不适 用  
税种 计税依 据 税率 
增值税 销售货 物或 提供 应税 劳务 过程中 产生 的增 值额 
3% 、5% 、6% 、10% 、11% 、
16% 、17% 
营业税 房地产 销售 收入 等 5% 
城市维 护建 设税 应付流 转税 额 按公司 所在 地政 策缴 纳 
企业所 得税 应纳税 所得 额 15% 、20% 、25% 
教育费 附加 应付流 转税 额 按公司 所在 地政 策缴 纳 
土地增 值税 房地产 销售 收入- 扣 除项 目 金额 按超率 累进 税率 30%-60% 
 
存在不 同企 业所 得税 税率 纳税主 体的 ,披 露情 况说 明 
√ 适用 □ 不适 用  
纳税主 体名 称 所得税 税率 (% ) 
山东明 仁福 瑞达 制药 股份 有限公 司 15% 
山东福 瑞达 生物 工程 有限 公司 15% 
山东福 瑞达 生物 科技 有限 公司 15% 
山东颐 莲化 妆品 有限 公司 20% 
山东福 瑞达 健康 科技 有限 公司 20% 
潍坊鲁 商置 业有 限公 司 20% 
山东省 鲁商 建筑 设计 有限 公司 20% 2018 年年度报告 
123 / 209 
 
2. 税收优惠 
□ 适用 √ 不适 用  
3. 其他 
√ 适用 □ 不适 用  
本公司 销售 自己 开发 的房 地产项 目适 用销 售不 动产 税目 , 出 租自 己开 发的 房 地产项 目( 包括 商
铺、 写字 楼、 公寓 等) , 适 用租赁 服务 税目 中的 不动 产经营 租赁 服务 税目 和不 动产融 资租 赁服 务 税
目( 不 含不 动产 售后 回租 融 资租赁) 。 根据 规定 房地 产 开发企 业销 售、 出租 不动 产适用 的税 率均 为
11% 。房 地产 开发 企业 中的 一般纳 税人 ,销 售及 出租 自行开 发的 房地 产老 项目 ,可以 选择 适用 简
易计税 方法 按 照 5% 的 征收 率计税 。本 公司 提供 的物 业管理 服务 和酒 店经 营, 适 用 生活 服务 税目 ,
根据规 定物 业管 理服 务和 提供餐 饮住 宿服 务适 用的 增值税 税率 为 6% 。 
2018 年 4 月, 税务 总 局 、 财政部 联合 下发 《关 于调 整增值 税税 率的 通知 》( 财税〔2018 〕32
号)。 自 2018 年 5 月 1 日 起,纳 税人 发生 增值 税应 税销售 行为 或者 进口 货物 ,原适 用 17% 和 11%
税率的 ,税 率分 别调 整 为 16% 、10% 。故 公司 销售 、 出租不 动产 自 2018 年 5 月 1 日起 增值 税率 调
整为 10% 。 
七、 合并财 务报表项目注释 
1、 货币资金 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
库存现 金 166,953.75 309,920.41 
银行存 款 3,526,800,292.45 2,446,689,961.38 
其他货 币资 金 300,022,781.51 299,452,390.44 
合计 3,826,990,027.71 2,746,452,272.23 
 
其他说 明 
期末余 额中 受限 金额 分明 细列示 : 
单位: 元  币种 :人 民币 
类     别 期末余 额 
货币 资 金受 限金 额: 
 
1 、短期内无法变 现的银行 承兑汇票保证 金存款、项 目开发保
证金存 款、 定期 存款 、按 揭及民 工保 证金 存款 等 
390,242,468.77 
2 、受 监管 专用 于支 付给 拆 迁户的 拆迁 补偿 款及 专项 补贴 
4,738,233.74 
3 、预 售监 管资 金及 贷款 保 证金 
1,288,140,200.65 
4 、代 建项 目专 用资 金 
277,805,085.44 
5 、国 开行 投入 专项 资金 
275,889.55 2018 年年度报告 
124 / 209 
 
类     别 期末余 额 
6 、抵 押、 冻结 抵押 等对 变 现有限 制资 金 
1,396,297.45 
合计 
1,962,598,175.60 
 
 
2、 以公允价值计量且其 变动 计入当期损益的金融 资产 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
指定以 公允 价值 计量 且其 变动
计入当 期损 益的 金融 资产 
3,042,000.00 14,820,000.00 
其中: 债务 工具 投资   
权益工 具投 资 3,042,000.00 14,820,000.00 
其他   
合计 3,042,000.00 14,820,000.00 
 
3、 衍生金融资产 
□ 适用 √ 不适 用  
 
4、 应收票据及应收账款 
总表情况 
(1). 分类列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
应收票 据 55,442,754.59 56,078,476.80 
应收账 款 125,028,127.06 101,067,131.42 
合计 180,470,881.65 157,145,608.22 
 
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
应收票据 
(2). 应收票据分类列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
银行承 兑票 据 55,195,488.89 56,078,476.80 
商业承 兑票 据 247,265.70  
合计 55,442,754.59 56,078,476.80 
 2018 年年度报告 
125 / 209 
 
(3). 期末公司已质押的应 收票 据 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末已 质押 金额 
银行承 兑票 据 8,666,611.59 
合计 8,666,611.59 
 
(4). 期末公司已背书或贴 现且 在资产负债表日尚未 到期 的应收票据 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末终 止确 认金 额 期末未 终止 确认 金额 
银行承 兑票 据  24,891,985.60 
合计  24,891,985.60 
 
 
(5). 期末公司因出票人未 履约 而将其转应收账款的 票据 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
应收账款 
(1). 应收账款分类披露 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
金额 
比例
(%) 
金额 
计提比
例(%) 
金额 
比例
(%) 
金额 
计提比
例(%) 
单 项 金 额 重 大 并
单 独 计 提 坏 账 准
备的应收 账款 
          
按 信 用 风 险 特 征
组 合 计 提 坏 账 准
备的应收 账款 
165,249,858.76 99.89 40,411,731.70 24.45 124,838,127.06 143,129,270.09 99.08 43,394,624.51 30.32 99,734,645.58 
其中:账 龄组合 165,249,858.76 99.89 40,411,731.70 24.45 124,838,127.06 143,129,270.09 99.08 43,394,624.51 30.32 99,734,645.58 
关联方组 合           
单 项 金 额 不 重 大
但 单 独 计 提 坏 账
准备的应 收账款 
190,000.00 0.11   190,000.00 1,332,485.84 0.92   1,332,485.84 
合计 165,439,858.76 / 40,411,731.70 / 125,028,127.06 144,461,755.93 / 43,394,624.51 / 101,067,131.42 
 
 
期末单 项金 额重 大并 单项 计提坏 账准 备的 应收 账款 
□ 适用 √ 不适 用  
组合中 ,按 账龄 分析 法计 提坏账 准备 的应 收账 款 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
账龄 期末余 额 2018 年年度报告 
126 / 209 
 
应收账 款 坏账准 备 计提比 例(%) 
1 年以 内 134,356,982.99 13,435,698.29 10 
1 至2 年 5,987,907.82 2,395,163.12 40 
2 至3 年 1,620,488.36 1,296,390.70 80 
3 年以 上 23,284,479.59 23,284,479.59 100 
合计 165,249,858.76 40,411,731.70  
 
确定该 组合 依据 的 说 明: 
以信用 期和 账龄 作为 风险 特征组 成类 似信 用风 险特 征组合 。 
 
组合中 ,采 用余 额百 分比 法计提 坏账 准备 的应 收账 款 
□ 适用 √ 不适 用  
 
组合中 ,采 用其 他方 法计 提坏账 准备 的应 收账 款 
√ 适用  □ 不适 用  
同一母 公司 范围 内的 公司 及公司 员工 ,经 测试 未发 生减值 的, 不计 提坏 账准 备。 
 
(2). 本期计提、收回或转 回的 坏账准备情况: 
本期计 提坏 账准 备金 额 8,357,239.57 元 ;本 期收 回或 转回坏 账准 备金 额 11,293,299.49 元。 
 
其中本 期坏 账准 备收 回或 转回金 额重 要的 : 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
单位名 称 收回或 转回 金额 收回方 式 
济南市 西区 投融 资管 理中 心 6,839,440.00 该款项 已于 本期 收回 
合计 6,839,440.00 / 
 
(3). 本期实际核销的应收 账款 情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(4). 按欠款方归集的期末 余额 前五名的应收账款情 况 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 :人 民币 
单位名 称 期末余 额 
占应收 账款 总
额的比 例(%) 
坏账准 备余 额 
客户 1 52,910,000.00 31.98 5,291,000.00 
客户 2 19,000,000.00 11.48 19,000,000.00 
客户 3 3,375,375.80 2.04 337,537.58 
客户 4 2,463,536.20 1.49 246,353.62 
客户 5 1,984,315.61 1.20 198,431.56 
合计 79,733,227.61 48.19 25,073,322.76 
 2018 年年度报告 
127 / 209 
 
 
(5). 因金融资产转移而终 止确 认的应收账款 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(6). 转移应收账款且继续 涉入 形成的资产、负债金 额 
□ 适用  √ 不适 用  
 
其他 说 明: 
√ 适用  □ 不适 用  
本期末 , 公 司将 东营 银座 房地产 开发 有限 公 司 100% 股权、 泰安 银座 房地 产开 发有限 公 司 97%
股权 、 济 宁鲁 商置 业有 限 公司 100% 股 权全 部转 让给 山东省 商业 集团 有限 公司 , 相 应转 出的 坏账 准
备金额 为 46,832.89 元 。 
 
 
5、 预付款项 
(1). 预付款项按账龄列示 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
账龄 
期末余 额 期初余 额 
金额 比例(%) 金额 比例(%) 
1 年以 内 1,838,220,690.85 36.73 3,058,271,133.40 52.09 
1 至2 年 1,126,184,747.75 22.50 1,717,344,199.91 29.25 
2 至3 年 1,291,012,420.56 25.80 484,517,469.28 8.25 
3 年以 上 749,044,946.08 14.97 610,788,030.62 10.41 
合计 5,004,462,805.24 100.00 5,870,920,833.21 100.00 
 
账 龄超 过1 年且 金额 重要 的预付 款项 未及 时结 算原 因 的说 明: 
单位: 元  币种 :人 民币 
债权单位 债务单位 期末余额 账龄 未结算原 因 
临沂鲁商 金置业 有限公 司 
临沂市兰 山区七 里沟片
区开发建 设指挥 部 
886,789,132.00 1-4 年 垫付拆迁 款 
青岛鲁商 数字科 技发展 有限
公司 
国清控股 集团有 限公司 636,000,000.00 1-2 年 垫付拆迁 款 
青岛鲁商 嘉合置 业有限 公司 
青岛捷能 汽轮机 集团股 份
有限公司 
581,300,000.00 1-3 年 垫付拆迁 款 
青岛鲁商 置地发 展有限 公司 青岛市崂 山区财 政局 126,075,951.02 1-3 年 垫付拆迁 款 
山东省鲁 商置业 有限公 司 
济南市城 市建设 投资有 限
公司 
100,000,000.00 3 年以上 土地熟化 费 
合计  2,330,165,083.02   
 
 2018 年年度报告 
128 / 209 
 
(2). 按预付对象归集的期 末余 额前五名的预付款情 况 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 :人 民币 
单位名称 期末余额 占预付款 项总额 的比例(%) 
临沂市兰 山区七 里沟片 区开 发建设指 挥部 942,114,817.00 18.83 
国清控股 集团有 限公司 636,000,000.00 12.71 
青岛捷能 汽轮机 集团股 份有 限公司 581,300,000.00 11.62 
临沂市 河 东区财 政局 250,000,000.00 5.00 
青岛拓谱 信息工 程专修 学院 130,500,000.00 2.61 
合计 2,539,914,817.00 50.77 
 
其他说 明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
6、 其他应收款 
总表情况 
(1). 分类列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
应收利 息 147,416.68 236,712.78 
其他应 收款 264,696,515.90 580,159,330.62 
合计 264,843,932.58 580,396,043.40 
 
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
应收利息 
(1). 应收利息分类 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
定期存 款 147,416.68 236,712.78 
合计 147,416.68 236,712.78 
 
 
(2). 重要逾期利息 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明: 
□ 适用  √ 不适 用  
 2018 年年度报告 
129 / 209 
 
应收股利 
(1). 应收股利 
□ 适用 √ 不适 用  
(2). 重要的账龄超过1 年的应 收股利 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
其他应收款 
(1). 其他应收款分类披露 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
金额 
比例
(%) 
金额 
计提比
例(%) 
金额 
比例
(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
单项金额 重大并 单
独计提坏 账准备 的
其他应收 款 
103,391,394.53 19.54   103,391,394.53 483,589,607.12 67.64   483,589,607.12 
按信用风 险特征 组
合计提坏 账准备 的
其他应收 款 
413,794,606.33 78.21 264,393,235.44 63.89 149,401,370.89 186,446,727.45 26.08 134,756,343.79 72.28 51,690,383.66 
其中:账 龄组合 413,794,606.33 78.21 264,393,235.44 63.89 149,401,370.89 186,446,727.45 26.08 134,756,343.79 72.28 51,690,383.66 
关联方组 合           
单项金额 不重大 但
单独计提 坏账准 备
的其他应 收款 
11,903,750.48 2.25   11,903,750.48 44,879,339.84 6.28   44,879,339.84 
合计 529,089,751.34 / 264,393,235.44 / 264,696,515.90 714,915,674.41 / 134,756,343.79 / 580,159,330.62 
 
 
 
期末单 项金 额重 大并 单项 计提坏 账准 备的 其他 应收 款 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
其他应收 款 
(按单位 ) 
期末余额 
其他应收 款 
坏账
准备 
计提比
例(% ) 
计提理由 
哈尔滨市 房屋置 业担保 有限 责任公司 48,124,250.00 0 0 
公积金贷 款保证 金,经 减值 测
试,无需 计提坏 账准备 
平安国际 融资租 赁(天 津) 有限公司 38,000,000.00 0 0 
融资租赁 保证金, 经减值 测 试,
无需计提 坏账准 备 
中国外贸 金融租 赁有限 公司 10,000,000.00 0 0 
融资租赁 保证金, 经减值 测 试,
无需计提 坏账准 备 
菏泽市住 房保障 和房产 管理 局 1,562,589.00 0 0 
物业维修 基金, 经减值 测试 ,
无需计提 坏账准 备 
济宁市城 市建设 综合开 发中 心 5,704,555.53 0 0 
物业维修 基金, 经减值 测试 ,
无需计提 坏账准 备 
合计 103,391,394.53 0 / / 
 2018 年年度报告 
130 / 209 
 
 
组合中 ,按 账龄 分析 法计 提坏账 准备 的其 他应 收款 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
账龄 
期末余 额 
其他应 收款 坏账准 备 计提比 例(%) 
1 年以 内 148,068,099.71 14,806,809.97 10 
1 至2 年 24,906,517.88 9,962,607.16 40 
2 至3 年 5,980,852.13 4,784,681.70 80 
3 年以 上 234,839,136.61 234,839,136.61 100 
合计 413,794,606.33 264,393,235.44  
 
确定该 组合 依据 的 说 明: 
以信用 期和 账龄 作为 风险 特征组 成类 似信 用风 险特 征组合 。 
 
组合中 ,采 用余 额百 分比 法计提 坏账 准备 的其 他应 收款 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
组合中 ,采 用其 他方 法计 提坏账 准备 的其 他应 收款 
√ 适用 □ 不适 用  
同一母 公司 范围 内的 公司 及公司 员工 ,经 测试 未发 生减值 的, 不计 提坏 账准 备。 
 
(2). 按款项性质分类情况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
款项性 质 期末账 面余 额 期初账 面余 额 
劳务工 资保 证金 3,640,073.00 21,565,795.00 
公积金 贷款 保证 金 48,496,250.00 66,905,750.00 
物业质 量维 修基 金 7,665,836.51 91,174,751.80 
押金及 质保 金 117,754,082.63 21,284,727.79 
代垫款 44,359,497.69 51,664,155.96 
职工借 款及 备用 金 4,641,555.94 3,775,467.72 
租金 289,448.35 1,677,223.51 
往来款 298,085,512.44 447,236,465.80 
其他 4,157,494.78 9,631,336.83 
合计 529,089,751.34 714,915,674.41 
 
(3). 本期计提、收回或转 回的 坏账准备情况 
本期计 提坏 账准 备金 额 13,213,385.24 元 ;本 期收 回或 转回坏 账准 备金 额 17,437,971.81 元。 
其中本 期坏 账准 备转 回或 收回金 额重 要的 : 
√ 适用 □ 不适 用  2018 年年度报告 
131 / 209 
 
单位: 元  币种 : 人 民币 
单位名 称 转回或 收回 金额 收回方 式 
济南市 城乡 建设 委员 会 12,536,840.00 该款项 已于 本期 收回 
合计 12,536,840.00 / 
 
 
 
(4). 本期实际核销的其他 应收 款情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
(5). 按欠款方归集的期末 余额 前五名的其他应收款 情况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
单位名称 款项的性 质 期末余额 账龄 
占其他应
收款期末
余额合计
数的比例
(%) 
坏账准备 
期末余额 
哈尔滨市 房屋置 业担保 有限 责任公司 
公积金担 保
保证金 
48,124,250.00 0-3 年 9.10  
青岛恒达 信投资 管理有 限公 司 往来款 45,496,000.00 5 年以上 8.60 45,496,000.00 
平安国际 融资租 赁(天 津) 有限公司 保证金 38,000,000.00 0-1 年 7.18  
北京东方 航华投 资有限 公司 往来款 24,218,774.37 5 年以上 4.58 24,218,774.37 
中国外贸金融租赁有限公司 保证金 10,000,000.00 0-2 年 1.89  
合计 / 165,839,024.37 / 31.35 69,714,774.37 
 
 
(6). 涉及政府补助的应收 款项 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
(7). 因金融资产转移而终 止确 认的其他应收款 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(8). 转移其他应收款且继 续涉 入形成的资产、负债 的金 额 
□ 适用  √ 不适 用  
 
其他 说 明: 
√ 适用  □ 不适 用  
本期由 于 控 股合 并青 岛绿 富房地 产开 发有 限 公司 而增 加 的 坏 账准 备金额 为 138,407,987.07 元。 2018 年年度报告 
132 / 209 
 
本期末 , 公 司将 东营 银座 房 地产 开发 有限 公 司 100% 股权、 泰安 银座 房地 产开 发有限 公 司 97%
股权 、 济 宁鲁 商置 业有 限 公司 100% 股 权全 部转 让给 山东省 商业 集团 有限 公司 , 相 应转 出的 坏账 准
备金额 为 4,546,508.85 元。 
 
 
7、 存货 
(1). 存货分类 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值 
原材料 98,514,007.87 65,562.31 98,448,445.56 96,544,890.07 15,294.70 96,529,595.37 
在产品 36,741,222.06 853,083.74 35,888,138.32 24,200,490.66  24,200,490.66 
库存商品 87,354,898.73 968,458.79 86,386,439.94 88,012,696.01  88,012,696.01 
开发成本 27,912,885,547.98  27,912,885,547.98 22,183,785,064.12  22,183,785,064.12 
开发产品 8,564,854,034.90  8,564,854,034.90 10,647,791,469.56 1,352,890.97 10,646,438,578.59 
发出商品 9,603,352.89 4,607,937.71 4,995,415.18 20,342,512.84 1,864,792.09 18,477,720.75 
合计 36,709,953,064.43 6,495,042.55 36,703,458,021.88 33,060,677,123.26 3,232,977.76 33,057,444,145.50 
注:期末 存货中 用于银 行借 款抵押的 各项目 开发成 本及 开发产品 共计 5,508,279,458.41 元。 
(1) 主要项 目的 开发 成本 
单位:元  币种:人民币 
项目名称 
开工 
日期 
预计竣
工时间 
预计总
投资额
(亿元) 
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
鲁商常春藤
项目 
2007.03 2018.01 45 331,577,996.35 49,813,391.96 381,391,388.31  
重庆云山雅
筑项目 
2015.07 2018.03 2.3 231,501,998.06 20,545,167.33 252,047,165.39  
临沂鲁商中
心项目 
2013.07 2022.12 32 700,592,875.51 215,913,037.64 720,254,695.91 196,251,217.24 
青岛鲁
商·首府项
目 
2010.03 2020.12 100 1,810,135,933.23 111,633,366.84 2,643,316.03 1,919,125,984.04 
济宁运河公
馆项目 
2016.01 2022.04 40 1,118,001,031.92 250,251,861.08 85,566,294.63 1,282,686,598.37 
哈尔滨松江
新城项目 
2011.05 2022.12 190 6,077,559,237.11 847,865,446.71 1,574,845,456.22 5,350,579,227.60 
青岛蓝岸丽
舍项目 
2013.05 2020.12 143 6,402,529,824.95 1,302,295,040.79 129,740,944.90 7,575,083,920.84 
临沂知春湖
项目 
2013.05 2023.12 48 891,591,905.03 348,722,892.08 154,609,905.46 1,085,704,891.65 2018 年年度报告 
133 / 209 
 
项目名称 
开工 
日期 
预计竣
工时间 
预计总
投资额
(亿元) 
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
临沂金悦城
项目 
2015.12 2025.12 100 855,284,257.92 330,812,581.49  1,186,096,839.41 
菏泽鲁商凤
凰城项目 
2011.12 2020.07 40 557,342,842.54 177,056,643.16 53,467,727.84 680,931,757.86 
菏泽鲁商蓝
岸公馆 
2018.12 2024.12 35   341,333,342.08   341,333,342.08 
青岛蓝岸新
城项目 
2014.06 2020.12 38 740,084,180.10 249,851,813.59 -42,475,772.67 1,032,411,766.36 
泰安鲁商国
际社区一、
二期 
2014.08 2019.12 20.7 416,300,013.92 51,915,714.69 330,200,436.93 138,015,291.68 
泰安鲁商中
心项目 
2016.01 2019.05 20 825,677,990.61 285,932,894.89 497,718,957.53 613,891,927.97 
鲁商·泰晤
士小镇一期 
2014.08 2019.12 25 245,654,908.06 248,785,315.88 65,184,762.88 429,255,461.06 
临沂国际健
康城项目 
2016.02 2020.12 16 82,706,787.57 12,223,159.34 39,248,652.91 55,681,294.00 
潍坊鲁
商·首府项
目 
2018.05 2019.12 6.6 215,999,958.90 101,214,446.36  317,214,405.26 
上海项目 2019.03 2022.06 12 418,849,176.54 15,317,963.54  434,167,140.08 
淄博鲁商 中
心项目 
2018.10 2023.12 24  758,186,588.86  758,186,588.86 
青岛鲁商 蓝
岸公馆项目 
2018.03 2020.12 39  2,061,732,642.40  2,061,732,642.40 
青岛绿富 项
目 
2018.05 2022.12 30  822,473,277.64  822,473,277.64 
烟台鲁商公
馆项目 
2018.08 2023.12 60 6,612,380.50 1,114,364,392.75  1,120,976,773.25 
合计    21,928,003,298.82 9,718,240,981.10 4,244,443,932.27 27,401,800,347.65 
 
(2 ) 主要项 目的 开发 产品 
单位: 元  币种 :人 民币 
项目名称 期初余额 本期增加 
本期减少 
期末余额 
本期销售 本期摊销 
鲁商常春藤项目 1,054,732,694.58 381,391,388.31 712,959,068.53 8,664,684.38 714,500,329.98 
鲁商御龙湾项目 457,823,260.51  178,168,543.28  279,654,717.23 
济南鲁商广场项目 125,457,165.64            -210,981.77  1,875,845.94 123,370,337.93 
鲁商国奥城项目 1,150,968,815.14        -3,996,178.19 280,587,174.73 12,387,750.72 853,997,711.50 
青岛银座一山一墅项目 102,944,769.14            7,971,604.98  94,973,164.16 
临沂鲁商凤凰城项目 125,402,347.01           -28,541,854.91 72,885,823.95  23,974,668.15 
青岛鲁商·首府项目 580,493,390.06           2,643,316.03 176,033,275.24 3,393,518.43 403,709,912.42 
哈尔滨松江新城项目 1,765,941,550.88        1,574,845,456.22 1,918,929,432.85  1,421,857,574.25 
菏泽鲁商凤凰城项目 1,153,388,565.43 53,467,727.84 206,879,255.24 23,327,033.70 976,650,004.33 
临沂鲁商中心项目 498,351,395.41            720,254,695.91 187,829,337.40 9,361,609.28 1,021,415,144.64 2018 年年度报告 
134 / 209 
 
项目名称 期初余额 本期增加 
本期减少 
期末余额 
本期销售 本期摊销 
青岛蓝岸丽舍项目 648,938,576.63           129,740,944.90 417,941,331.50  360,738,190.03 
泰晤士小镇项目 421,579,485.52           65,184,762.88 155,127,400.44  331,636,847.96 
泰安国际社区项目  273,550,156.83           330,200,436.93 122,601,470.18  481,149,123.58 
青岛蓝岸 新城项目 357,989,305.29           -42,475,772.67 97,042,154.42  218,471,378.20 
临沂知春湖项目 112,867,570.66           154,609,905.46 60,829,166.37  206,648,309.75 
临沂金悦城项目 622,172,383.93  518,389,332.01  103,783,051.92 
泰安鲁商中心项目 110,981,015.95 497,718,957.53 332,466,198.03 430,758.33 275,803,017.12 
济宁运河公馆项目 266,849,076.85 85,566,294.63 222,356,446.88  130,058,924.60 
重庆 云山雅筑  252,047,165.39 162,765,022.32  89,282,143.07 
合计 9,830,431,525.46 4,172,446,264.49 5,831,762,038.35 59,441,200.78 8,111,674,550.82 
(3 ) 开发产 品中 的出 租开 发产 品明细 
单位: 元  币种 :人 民币 
项    目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、出租 开发产 品原值 1,614,873,704.49 560,584,255.98 51,583,890.57 2,123,874,069.90 
青岛四季 景园 66,472,859.29   51,583,890.57 14,888,968.72 
银座数码 广场 5,633,378.14     5,633,378.14 
青岛鲁商· 首府 108,935,656.48 -81,061.06   108,854,595.42 
济南鲁商 广场 69,723,886.17     69,723,886.17 
鲁商国奥 城 374,478,619.36 25,070,268.60   399,548,887.96 
鲁商常春 藤 173,293,687.76     173,293,687.76 
菏泽鲁商 凤凰城 795,846,234.39 -43,922,771.29   751,923,463.10 
青岛动感 世代 20,489,382.90     20,489,382.90 
临沂鲁商 中心   553,672,319.73   553,672,319.73 
泰安鲁商 中心   25,845,500.00   25,845,500.00 
二、出租 开发产 品摊销 66,949,240.82 61,362,490.46 12,110,170.23 116,201,561.05 
青岛四季 景园 15,588,554.81 1,060,545.55 12,110,170.23 4,538,930.13 
银座数码 广场 716,481.87 177,764.71   894,246.58 
青岛鲁商· 首府 5,705,286.64 3,393,518.43   9,098,805.07 
济南鲁商 广场 8,780,676.20 1,875,845.94   10,656,522.14 
鲁商国奥 城 5,979,286.68 12,387,750.72   18,367,037.40 
鲁商常春 藤 18,773,482.83 8,664,684.38   27,438,167.21 
菏泽鲁商 凤凰城 9,185,788.74 23,327,033.70   32,512,822.44 
青岛动感 世代 2,219,683.05 682,979.42   2,902,662.47 
临沂鲁商 中心   9,361,609.28   9,361,609.28 
泰安鲁商 中心   430,758.33   430,758.33 
三、出租 开发产 品净值 1,547,924,463.67     2,007,672,508.85 2018 年年度报告 
135 / 209 
 
项    目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
青岛四季 景园 50,884,304.48     10,350,038.59 
银座数码 广场 4,916,896.27     4,739,131.56 
青岛鲁商· 首府 103,230,369.84     99,755,790.35 
济南鲁商 广场 60,943,209.97     59,067,364.03 
鲁商国奥 城 368,499,332.68     381,181,850.56 
鲁商常春 藤 154,520,204.93     145,855,520.55 
菏泽鲁商 凤凰城 786,660,445.65     719,410,640.66 
青岛动感 世代 18,269,699.85     17,586,720.43 
临沂鲁商 中心       544,310,710.45 
泰安鲁商 中心       25,414,741.67 
 
(4 ) 库存商 品中 主要 产品 的明 细 
单位: 元  币种 :人 民币 
项目 期初余额 本期增 加 本期减 少 期末余额 
药品 35,274,800.26 157,387,388.31 173,728,481.34 18,933,707.23 
化妆品 42,100,198.33 91,271,664.74 83,481,632.47 49,890,230.60 
添加剂 3,181,723.72 38,799,499.17 39,131,662.71 2,849,560.18 
合计 80,556,722.31 287,458,552.22 296,341,776.52 71,673,498.01 
 
(2). 存货跌价准备 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期初余 额 
本期增 加金 额 本期减 少金 额 期末余 额 
计提 其他 转回或 转销 其他  
原材料 15,294.70 50,267.61    65,562.31 
在产品  853,083.74    853,083.74 
库存商 品  968,458.79    968,458.79 
发出商 品 1,864,792.09 2,743,145.62    4,607,937.71 
开发产 品 1,352,890.97   1,352,890.97   
合计 3,232,977.76 4,614,955.76  1,352,890.97  6,495,042.55 
 
 
(3). 存货期末余额含有借 款费 用资本化金额的说明 
√ 适用  □ 不适 用  
存货期 末余 额中 含有 借款 费用资 本化 金额 为 4,352,789,523.11 元 ,其 中本 期资 本 化利息 为
1,073,939,226.22 元。 2018 年年度报告 
136 / 209 
 
 
(4). 期末建造合同形成的 已完 工未结算资产情况 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
8、 持有待售资产 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
9、 一年内到期的非流动 资产 
□ 适用 √ 不适 用  
 
10 、 其他流动资产 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
待抵 增 值税 242,214,627.88 11,305,326.83 
预缴营 业税 104,286,022.60 126,119,084.40 
预缴城 市维 护建 设税 34,437,083.65 23,537,618.00 
预缴所 得税 423,941,589.87 427,167,339.09 
预缴房 产税 466,107.12 669,553.41 
预缴土 地增 值税 494,847,748.28 479,531,101.88 
预缴印 花税 228,222.75 940,242.18 
预缴教 育费 附加 14,731,099.37 9,980,410.64 
预缴地 方教 育费 附加 9,959,414.90 6,585,341.20 
预缴地 方水 利建 设基 金 2,566,197.72 2,496,594.64 
预缴残 疾人 就业 保障 金  35,550.36 
预缴代 扣代 缴税 金 5,103,235.32 6,463,087.23 
预缴其 他税 费 1,082,747.38 1,728,698.29 
信托理 财产 品 70,000,000.00  
合计 1,403,864,096.84 1,096,559,948.15 
 
11 、 可供出售金融资产 
(1). 可供出售金融资产情 况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 
期末余 额 期初余 额 
账面余 额 
减值
准备 
账面价 值 
账面余
额 
减值准
备 
账面价
值 
可供出 售权 益工 具: 90,000,000.00  90,000,000.00    
按成本 计量 的 90,000,000.00  90,000,000.00    
合计 90,000,000.00  90,000,000.00    
 2018 年年度报告 
137 / 209 
 
 
(2). 期末按公允价值计量 的可 供出售金融资产 
□ 适用 √ 不适 用  
(3). 期末按成本计量的可 供出 售金融资产 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
被投资 
单位 
账面余额 减值准备 
在被投
资单位
持股比
例(%) 
本期
现金
红利 

初 
本期 
增加 
本期 
减少 
期末 

初 

期 

加 

期 

少 

末 
  
济南碧旻置业有限公司  90,000,000.00  90,000,000.00     15%  
合计  90,000,000.00  90,000,000.00     -  
 
 
(4). 报告期内可供出售金 融资 产减值的变动情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(5). 可供出售权益工具期 末公 允价值严重下跌或非 暂时 性下跌但未计提减值 准备 的相关说明 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
12 、 持有至到期投资 
(1). 持有至到期投资情况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 
期末余 额 期初余 额 
账面余 额 
减值
准备 
账面价 值 账面余 额 
减值
准备 
账面价 值 
信托保 障基 金 10,000,000.00  10,000,000.00 16,270,029.87  16,270,029.87 
合计 10,000,000.00  10,000,000.00 16,270,029.87  16,270,029.87 
 
(2). 期末重要的持有至到 期投 资 
□ 适用 √ 不适 用  
(3). 本期重分类的持有至 到期 投资 
□ 适用  √ 不适 用  
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 2018 年年度报告 
138 / 209 
 
13 、 长期应收款 
(1). 长期应收款情况 
□ 适用 √ 不适 用  
(2). 因金融资产转移而终 止确 认的长期应收款 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(3). 转移长期应收款且继 续涉 入形成的资产、负债 金额 
□ 适用  √ 不适 用  
 
其他说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
14 、 长期股权投资 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
被投资单 位 
期初 
余额 
本期增减 变动 
期末 
余额 
减值准
备期末
余额 
追加投资 



资 
权益法下 确
认的投资 损
益 
其他
综合
收益
调整 





动 
宣告发放 现
金股利或 利
润 





备 

他 
  
一、合营 企业 
            
二、联 营 企业 
临沂尚城 置业有
限公司 
182,843,784.91   311,706.36   168,000,000.00   15,155,491.27  
济南银盛 泰博盛
置业有限 公司 
 62,500,000.00  -1,750,000.00      60,750,000.00  
山东博士 伦福瑞
达制药有 限公司 
77,466,402.37   32,493,224.60   29,736,375.93   80,223,251.04  
山东博士 伦福瑞
达包装 新 材料有
限公司 
7,451,095.78   1,497,610.03   1,441,882.42   7,506,823.39  
临沂锦琴 房地产
开发有限 公司 
 4,500,000.00  -4,500,000.00        
小计 267,761,283.06 67,000,000.00  28,052,540.99   199,178,258.35   163,635,565.70  
合计 267,761,283.06 67,000,000.00  28,052,540.99   199,178,258.35   163,635,565.70  
 
15 、 投资性房地产 
投资性 房地 产 计 量模 式 
(1). 采用成本计量模式的 投资 性房地产 
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 房屋、 建筑 物 土地使 用权 合计 
一、账 面原 值 
   
1.期初 余额 
19,844,268.98 12,595,418.13 32,439,687.11 
2.本期 增加 金额 
545,431.99  545,431.99 
(1) 外购 
   2018 年年度报告 
139 / 209 
 
项目 房屋、 建筑 物 土地使 用权 合计 
(2) 存货\ 固定 资产\在建工
程转入 
545,431.99  545,431.99 
(3) 企业 合并 增加 
   
3.本期 减少 金额 
 7,254,727.51 7,254,727.51 
(1) 处置 
   
(2) 其他 转出 
   
(3) 无形 资产 转回 
 7,254,727.51 7,254,727.51 
4.期末 余额 
20,389,700.97 5,340,690.62 25,730,391.59 
二、累 计折 旧和 累计 摊销 
   
1.期初 余额 
2,056,969.47 1,168,266.06 3,225,235.53 
2.本期 增加 金额 
929,478.54 544,295.76 1,473,774.30 
(1) 计提 或摊 销 
659,900.18 544,295.76 1,204,195.94 
(2) 固定 资产 转入 
269,578.36  269,578.36 
3.本期 减少 金额 
 1,010,770.48 1,010,770.48 
(1) 处置 
   
(2) 其他 转出 
   
(3) 无形 资产 转回 
 1,010,770.48 1,010,770.48 
4.期末 余额 
2,986,448.01 701,791.34 3,688,239.35 
三、减 值准 备 
   
1.期初 余额 
   
2.本期 增加 金额 
   
(1) 计提 
   
3、本 期减 少金 额 
   
(1) 处置 
   
(2) 其他 转出 
   
4.期末 余额 
   
四、账 面价 值 
   
1.期末 账面 价值 
17,403,252.96 4,638,899.28 22,042,152.24 
2.期初 账面 价值 
17,787,299.51 11,427,152.07 29,214,451.58 
 
(2). 未办妥产权证书的投 资性 房地产情况 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
16 、 固定资产 
总表情况 
(1). 分类列示 
√ 适用 □ 不适 用  2018 年年度报告 
140 / 209 
 
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
固定资 产 848,026,255.34 872,367,802.57 
合计 848,026,255.34 872,367,802.57 
 
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
固定资产 
(1). 固定资产情况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 房屋及建 筑物 机器设备 运输工具 电子设备 合计 
一、账面 原值:      
1.期初余额 923,224,153.98 159,516,681.44 27,899,204.37 69,175,459.29 1,179,815,499.08 
2.本期增加金额 12,296,931.81 15,545,919.11 1,562,699.49 5,947,400.67 35,352,951.08 
(1 )购置  11,115,835.75 443,322.76 5,183,727.52 16,742,886.03 
(2 )在建工 程转入 12,296,931.81 4,364,609.57   16,661,541.38 
(3 )企业合 并增加  65,473.79 1,119,376.73 763,673.15 1,948,523.67 
3.本期减少金额 545,431.99 1,351,644.75 1,941,773.00 5,752,139.55 9,590,989.29 
(1 )处置或 报废  1,351,644.75 1,941,773.00 5,752,139.55 9,045,557.30 
(2 )转投资 性房地 产 545,431.99              545,431.99 
4.期末余额 934,975,653.80 173,710,955.80 27,520,130.86 69,370,720.41 1,205,577,460.87 
二、累计 折旧      
1.期初余额 162,174,227.59 78,060,246.87 21,780,820.34 45,432,401.71 307,447,696.51 
2.本期增加金额 33,906,636.04 14,710,379.82 2,350,443.19 7,678,170.23 58,645,629.28 
(1 )计提 33,906,636.04 14,664,599.44 1,587,912.32 7,127,218.63 57,286,366.43 
(2 )企业合 并增加       45,780.38 762,530.87 550,951.60 1,359,262.85 
3.本期减少金额 269,578.36 1,280,252.27 1,641,569.33 5,350,720.30 8,542,120.26 
(1 )处置或 报废  1,280,252.27 1,641,569.33 5,350,720.30 8,272,541.90 
(2 )转投资 性房地 产 269,578.36    269,578.36 
4.期末余额 195,811,285.27 91,490,374.42 22,489,694.20 47,759,851.64 357,551,205.53 
三、减值 准备      
1.期初余额      
2.本期增加金额      
(1 )计提      
3.本期减少金额      
(1 )处置或 报废      
4.期末余额      
四、账面 价值      
1.期末账面价值 739,164,368.53 82,220,581.38 5,030,436.66 21,610,868.77 848,026,255.34 2018 年年度报告 
141 / 209 
 
项目 房屋及建 筑物 机器设备 运输工具 电子设备 合计 
2.期初账面价值 761,049,926.39 81,456,434.57 6,118,384.03 23,743,057.58 872,367,802.57 
 
 
(2). 暂时闲置的固定资产 情况 
□ 适用 √ 不适 用  
(3). 通过融资租赁租入的 固定 资产情况 
□ 适用 √ 不适 用  
(4). 通过经营租赁租出的 固定 资 产 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末账 面价 值 
房屋建 筑物 27,647,814.12 
 
(5). 未办妥产权证书的固 定资 产情况 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明: 
√ 适用 □ 不适 用  
(1 ) 截止 2018 年 12 月 31 日,已 提足 折旧 仍继 续使 用的固 定资 产原 值 58,776,700.18 元。 
(2 ) 公 司之 全资 孙公 司临 沂鲁商 地产 有限 公司 为降 低资金 成本 , 将原 渤海 银 行济南 分行 的 酒
店经营 性物 业贷 款置 换为 中国邮 政储 蓄银 行济 南分 行贷款 ,以 房产 和土 地使 用权抵 押获 得渤 海银
行济南 分行 的保 函为 该业 务担保 ,抵 押固 定资 产原 值为 460,091,886.30 元, 固 定资产 净值 为
371,460,296.38 元。 
公司之 控股 孙公 司山 东福 瑞达生 物科 技 有 限公 司为 日常资 金周 转, 以房 产和 土地使 用权 抵押
向临沭 农商 银行 贷款 ,抵 押固定 资产 原值 为 25,010,310.05 元 ,固 定资产 净值 为 14,304,108.60 元。 
 
固定资产清理 
□ 适用 √ 不适 用  
 
17 、 在建工程 
总表情况 
(1). 分类列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
在建工 程 6,445,918.50 10,876,021.84 
合计 6,445,918.50 10,876,021.84 
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 2018 年年度报告 
142 / 209 
 
在建工程 
(1). 在建工程情况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 
期末余 额 期初余 额 
账面余 额 减值准 备 账面价 值 账面余 额 减值准 备 账面价 值 
化妆品 车间-设 备安
装 
2,590,585.05  2,590,585.05    
新建提 取车 间及 前
处理车 间项 目 
753,169.19  753,169.19 741,799.45  741,799.45 
制剂综 合楼 三四 层
改造工 程 
   9,659,821.36  9,659,821.36 
产业园 综合 生产 车
间项目 
1,032,240.64  1,032,240.64 235,733.11  235,733.11 
在安装 设备 1,568,965.52  1,568,965.52    
其他项 目 500,958.10  500,958.10 238,667.92  238,667.92 
合计 6,445,918.50  6,445,918.50 10,876,021.84  10,876,021.84 
 
 
(2). 重要在建工程项目本 期变 动情况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目名称 预算数 
期初 
余额 
本期增加
金额 
本期转入固
定资产金额 







额 
期末 
余额 
工程
累计
投入
占预
算比

(%) 
工程
进度 








额 

中:
本期
利息
资本
化金
额 








(%) 
资金
来源 
化妆品车间- 设
备安装 
6,600,000.00  2,590,585.05   2,590,585.05 39.25 39.25    自筹 
新建提取车间
及前处理车间
项目 
171,000,000.00 741,799.45 11,369.74   753,169.19 0.44 0.44    自筹 
制剂综合楼三
四层改造工程 
23,129,100.00 9,659,821.36 6,814,670.28 16,474,491.64   71.23 100.00    自筹 
产业园综合生
产车间项目 
366,860,000.00 235,733.11 796,507.53   1,032,240.64 0.28 0.28    自筹 
合计 567,589,100.00 10,637,353.92 10,213,132.60 16,474,491.64  4,375,994.88 / /   / / 
 
 
(3). 本期计提在建工程减 值准 备情况 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明 
□ 适用 √ 不适 用  2018 年年度报告 
143 / 209 
 
 
工程物资 
(1). 工程物资情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
18 、 生产性生物资产 
(1). 采用成本计量模式的 生产 性生物资产 
□ 适用 √ 不适 用  
(2). 采用公允价值计量模 式的 生产性生物资产 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
19 、 油气资产 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
20 、 无形资产 
(1). 无形资产情况 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 土地使 用权 专利权 计算机 软件 其他 合计 
一、 账 面原 值      
    1. 期初 余额 194,158,219.05 430,000.00 24,732,983.00 227,488.78 219,548,690.83 
2.本期 增加 金额 9,320,317.51  2,119,570.23 74,377.91 11,514,265.65 
(1)购置 2,065,590.00  2,052,183.44 74,377.91 4,192,151.35 
(2)内 部研 发     
 
 
(3)企 业合 并增 加 
  67,386.79  67,386.79 
(4)投 资性 房地 产转
回 
7,254,727.51      7,254,727.51 
    3. 本期 减少 金额   96,000.00  96,000.00 
(1)处置   96,000.00  96,000.00 
   4. 期末 余额 203,478,536.56 430,000.00 26,756,553.23 301,866.69 230,966,956.48 
二、累 计摊销      
1.期初 余额 24,362,529.13 416,250.00 16,071,247.13 143,064.98 40,993,091.24 
2.本期 增加 金额 5,086,028.28 13,750.00 4,281,373.17 32,191.82 9,413,343.27 
(1) 计提 4,075,257.80 13,750.00 4,281,373.17 32,191.82 8,402,572.79 
(2) 投资 性房 地产
转回 
1,010,770.48      1,010,770.48 
3.本期 减少 金额   96,000.00  96,000.00 
 (1)处置   96,000.00  96,000.00 2018 年年度报告 
144 / 209 
 
项目 土地使 用权 专利权 计算机 软件 其他 合计 
4.期末 余额 29,448,557.41 430,000.00 20,256,620.30 175,256.80 50,310,434.51 
三、减 值准 备      
1.期初 余额      
2.本期 增加 金额      
(1) 计提      
3.本期 减少 金额      
(1)处置      
4.期末 余额      
四、账 面价 值      
    1. 期末 账面 价值 174,029,979.15  6,499,932.93 126,609.89 180,656,521.97 
    2. 期初 账面 价值 169,795,689.92 13,750.00 8,661,735.87 84,423.80 178,555,599.59 
 
(2). 未办妥产权证书的土 地使 用权情况 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明: 
√ 适用 □ 不适 用  
公司之 全资 孙公 司临 沂鲁 商地产 有限 公司 为降 低 资 金成本 ,将 原渤 海银 行济 南分行 的酒 店经
营性物 业贷 款置 换为 中国 邮政储 蓄银 行济 南分 行贷 款,以 房产 和土 地使 用权 抵押获 得渤 海银 行济
南分行 的保 函为 该业 务担 保,抵 押无 形资 产原 值 为 29,807,453.03 元, 净值 为 24,626,633.73 元。 
公司之 控股 孙公 司山 东福 瑞达生 物科 技有 限公 司为 日常资 金周 转, 以房 产与 土地使 用权 抵押
向临沭 农商 银行 贷款 ,抵 押无形 资产 原值 为 5,330,149.61 元, 净值 为 3,583,045.03 元。 
 
21 、 开发支出 
□ 适用 √ 不适 用  
 
22 、 商誉 
(1). 商誉账面原值 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
被投资 单位 名称 或形 成商
誉的事 项 
期初余 额 
本期增 加 本期减 少 
期末余 额 
企业合 并
形成的 
  处置   
海南瑞 兰特 药业 有限 公司 1,306,434.55     1,306,434.55 
合计 1,306,434.55     1,306,434.55 
 
(2). 商誉减值准备 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
被投资 单位 名称 或形 成商 期初余 额 本期增 加 本期减 少 期末余 额 2018 年年度报告 
145 / 209 
 
誉的事 项 
计提   处置   
海南瑞 兰特 药业 有限 公司 1,306,434.55     1,306,434.55 
合计 1,306,434.55     1,306,434.55 
 
(3). 商誉所在资产组或资 产组 组合的相关信息 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(4). 说明商誉减值测试过 程、 关键参数 (例如 预计未来 现金流量现值时的预 测期 增长率、 稳定期
增长率、利润率、折 现率 、预测期等,如适用 )及 商誉减值损失的确认 方法 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(5). 商誉减值测试的影响 
□ 适用 √ 不适 用  
 
其他说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
23 、 长期待摊费用 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期初余 额 本期增 加金 额 本期摊 销金 额 其他减 少金 额 期末余 额 
电力沟 专用 权 437,344.00  27,332.00  410,012.00 
福 瑞 达 颐 养 中
心装修 费 
38,210,108.58 -621,915.04 5,432,219.13  32,155,974.41 
租赁费 1,022,748.00 1,904,762.00 1,201,319.43  1,726,190.57 
装修改 造费 13,858,920.24 3,811,100.18 2,065,404.69  15,604,615.73 
蒸汽管 道保 温  76,408.18 10,612.25  65,795.93 
合计 53,529,120.82 5,170,355.32 8,736,887.50  49,962,588.64 
 
24 、 递延所得税资产- 递延所 得税负债 
(1). 未经抵销的递延所得 税资 产 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 
期末余 额 期初余 额 
可抵扣 暂时 性
差异 
递延所 得税 
资产 
可抵扣 暂时 性
差异 
递延所 得税 
资产 
资产减 值准 备 291,905,615.52 72,975,902.89 165,291,755.71 40,324,240.57 
内部交 易未 实现 利润 10,487,331.80 2,621,832.95 4,745,666.68 1,186,416.67 
可抵扣 亏损 125,053,024.84 31,263,256.21 243,630,917.01 57,058,254.00 
递延收 益 28,628,945.53 4,294,341.83 29,792,072.67 4,468,810.90 
预提费 用 15,362,227.29 2,304,334.09 4,801,539.33 720,230.90 
可抵扣 费用 3,970,650.11 595,597.52 5,485,765.70 820,570.64 
股权激 励 356,703.32 89,175.82   2018 年年度报告 
146 / 209 
 
项目 
期末余 额 期初余 额 
可抵扣 暂时 性
差异 
递延所 得税 
资产 
可抵扣 暂时 性
差异 
递延所 得税 
资产 
合计 475,764,498.41 114,144,441.31 453,747,717.10 104,578,523.68 
 
(2). 未经抵销的递延所得 税负 债 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 
期末余 额 期初余 额 
应纳税 暂时 性
差异 
递延所 得税 
负债 
应纳税 暂时 性
差异 
递延所 得税 
负债 
改制 评 估增 值 1,631,209.96 407,802.49 4,791,460.00 1,197,865.00 
合计 1,631,209.96 407,802.49 4,791,460.00 1,197,865.00 
注: 山东省 商业房 地产开 发 有限公司 于 2005 年国企 改 制, 以评估 后的净 资产入 账 , 在会计期 末 编
制合并报 表时, 将存货 的评 估增值按 照每年 的销售 面积 占比进行 摊销, 并相应 转回 计提的递 延所得 税
负债。 
(3). 以抵销后净额列示的 递延 所得税资产或负债 
□ 适用 √ 不适 用  
(4). 未确认递延所得税资 产明 细 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
可抵扣 暂时 性差 异 189,429.00 13,517,985.95 
可抵扣 亏损 1,062,544,707.29 1,097,866,977.25 
合计 1,062,734,136.29 1,111,384,963.20 
注:可 抵扣 亏损 未确 认递 延所得 税资 产是 因为 相应 亏损无 法预 计未 来期 间将 会有足 够的 应纳
税所得 额予 以弥 补。 
(5). 未确认递延所得税资 产的 可抵扣亏损将于以下 年度 到期 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
年份 期末金 额 期初金 额 备注 
2018 年  218,500,090.08  
2019 年 136,942,198.89 136,942,198.89  
2020 年 265,838,284.83 265,838,284.83  
2021 年 275,738,900.68 275,738,900.68  
2022 年 200,847,502.77 200,847,502.77  
2023 年 183,177,820.12   
合计 1,062,544,707.29 1,097,866,977.25 - 
 
 
其他说 明: 2018 年年度报告 
147 / 209 
 
□ 适用 √ 不适 用  
 
25 、 其他非流动资产 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
预付工 程设 备款 6,294,758.28 5,163,136.69 
合计 6,294,758.28 5,163,136.69 
 
26 、 短期借款 
(1). 短期借款分类 
√适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
抵押借 款 30,000,000.00 30,000,000.00 
保证借 款 195,000,000.00 203,400,000.00 
信用借 款 233,500,000.00 185,000,000.00 
合计 458,500,000.00 418,400,000.00 
 
(2). 已逾期未偿还的短期 借款 情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
其中重 要的 已逾 期未 偿还 的短期 借款 情况 如下 : 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
27 、 以 公允价值计量且其 变动 计入当期损益的金融 负债 
□ 适用 √ 不适 用  
 
28 、 衍生金融负债 
□ 适用 √ 不适 用  
 
29 、 应付票据及应付账款 
总表情况 
(1). 分类列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
应付票 据 185,914,148.04 200,238,712.33 
应付账 款 5,716,064,959.78 4,715,577,287.67 
合计 5,901,979,107.82 4,915,816,000.00 
 
 2018 年年度报告 
148 / 209 
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
应付票据 
(1). 应付票据列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
种类 期末余 额 期初余 额 
商业承 兑汇 票 152,904,839.26 89,702,801.02 
银行承 兑汇 票 33,009,308.78 110,535,911.31 
合计 185,914,148.04 200,238,712.33 
本期末 无已 到期 未支 付的 应付票 据 。 
 
应付账款 
(1). 应付账款列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
1 年以 内( 含1 年) 4,385,953,504.10 4,087,128,576.01 
1 年以 上 1,330,111,455.68 628,448,711.66 
合计 5,716,064,959.78 4,715,577,287.67 
 
 
(2). 账龄超过1 年的重要应付 账款 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 未偿还 或结 转的 原因 
江苏南 通二 建集 团有 限公 司 69,175,527.81 工程款 未结 算 
青岛高 新建 筑安 装工 程有 限公司 61,471,360.07 工程款 未结 算 
青岛鲁 城建 设集 团有 限公 司 54,501,683.27 工程款 未结 算 
山东三 箭建 设工 程股 份有 限公司 36,875,734.23 工程款 未结 算 
青岛一 建集 团有 限公 司 28,645,518.66 工程款 未结 算 
合计 250,669,824.04 - 
 
 
其他说明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
30 、 预收款项 
(1). 预收账款项列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 2018 年年度报告 
149 / 209 
 
项目 期末余 额 期初余 额 
1 年以 内( 含 1 年) 8,200,568,455.90 7,099,767,545.03 
1 年以 上 6,866,628,604.38 5,110,808,882.23 
合计 15,067,197,060.28 12,210,576,427.26 
 
 
(2). 账龄超过1 年的重要预收 款项 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 未偿还 或结 转的 原因 
 青岛 蓝岸 丽舍 项目  3,681,868,704.64 未结算 
 哈尔 滨松 江新 城项 目  620,564,611.40 未结算 
 济宁 运河 公馆 项目  403,230,135.94 未结算 
 泰安 鲁商 国际 社区 项目  382,544,931.94 未结算 
 临沂 金悦 城项 目  378,784,905.55 未结算 
 临沂 鲁商 中心 项目  320,061,599.43 未结算 
 泰安 鲁商 中心 项目  310,817,131.77 未结算 
 青岛 蓝岸 新城 项目  256,471,050.38 未结算 
 青岛 鲁商 · 首 府项 目  167,877,734.59 未结算 
 鲁商 泰晤 士小 镇项 目  124,736,321.84 未结算 
 临沂 知春 湖项 目  75,594,055.32 未结算 
 菏泽 鲁商 凤凰 城项 目  55,453,966.00 未结算 
 青岛 一山 一墅 项目  44,972,579.82 未结算 
 重庆 云山 雅筑 项目  22,029,386.74 未结算 
 鲁商 国奥 城项 目  9,539,802.18 未结算 
 其他 项目  12,081,686.84 未结算 
合计 6,866,628,604.38 / 
 
 
(3). 期末建造合同形成的 已结 算未完工项目情况 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明 
√ 适用 □ 不适 用  
预收款 项中 的预 售房 款的 主要项 目列 示如 下: 
单位: 元  币种 :人 民币 
项目名 称 期末余 额 期初余 额 2018 年年度报告 
150 / 209 
 
项目名 称 期末余 额 期初余 额 
鲁商常 春藤 项目 
40,212,234.80 551,366,205.06 
鲁商御 龙湾 项目 
144,206,159.06 206,459,136.23 
鲁商国 奥城 项目 
206,600,497.60 142,699,092.97 
青岛鲁 商· 首府 项目 
221,717,728.22 309,189,768.37 
济宁运 河公 馆项 目 
1,364,195,367.69 822,548,051.82 
哈尔滨 松江 新城 项目 
1,725,549,259.11 1,849,213,630.13 
菏泽鲁 商凤 凰城 项目 
352,886,443.84 212,688,115.14 
临沂鲁 商中 心项 目 
423,557,473.24 371,567,957.50 
临沂鲁 商凤 凰城 项目 
92,344,710.05 128,864,930.48 
青岛蓝 岸丽 舍项 目 4,663,993,227.19 4,143,719,901.11 
泰安鲁 商国 际社 区项 目 612,098,894.62 527,597,847.72 
泰安鲁 商中 心项 目 1,102,070,506.69 825,830,231.41 
鲁商蓝 岸新 城项 目 598,782,200.00 420,827,136.23 
临沂金 悦城 项目 1,261,790,160.27 977,122,442.51 
鲁商泰 晤士 小镇 项目 499,503,427.15 274,871,528.03 
临沂知 春湖 项目 340,243,378.51 67,670,241.21 
青岛绿 富项 目 112,654,894.85   
青岛鲁 商蓝 岸公 馆项 目 123,351,295.43   
潍坊鲁 商首 府项 目 64,829,998.79   
烟台鲁 商公 馆项 目 783,708,551.52   
合计 14,734,296,408.63 11,832,236,215.92 
 
 
31 、 应付职工薪酬 
(1). 应付职工薪酬列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期初余 额 本期增 加 本期减 少 期末余 额 
一、短期 薪酬 47,509,113.18 379,060,506.26 367,048,029.15 59,521,590.29 
二、离职 后福利- 设 定提存 计 划 136,048.92 38,215,138.48 38,302,047.03 49,140.37 
三、辞退 福利 275,749.90 301,364.41 470,991.93 106,122.38 
四、一年 内到期 的其他 福利     2018 年年度报告 
151 / 209 
 
项目 期初余 额 本期增 加 本期减 少 期末余 额 
合计 47,920,912.00 417,577,009.15 405,821,068.11 59,676,853.04 
 
 
(2). 短期薪酬列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种: 人 民币 
项目 期初余 额 本期增 加 本期减 少 期末余 额 
一、工 资、 奖金 、津 贴和 补贴 13,378,587.31 297,863,899.25 289,034,150.88 22,208,335.68 
二、职 工福 利费 339,636.30 31,310,954.08 31,607,747.33 42,843.05 
三、社 会保 险费 71,964.15 19,986,138.51 20,026,440.17 31,662.49 
其中: 医疗 保险 费 70,226.44 17,016,792.22 17,052,181.86 34,836.80 
工伤保 险费 5,032.18 975,911.69 978,725.37 2,218.50 
生育保 险费 -3,294.47 1,993,434.60 1,995,532.94 -5,392.81 
四、住 房公 积金 186,043.34 17,862,099.63 18,012,303.26 35,839.71 
五、工 会经 费和 职工 教育 经费 33,436,763.28 11,502,944.54 7,888,337.06 37,051,370.76 
六、短 期带 薪缺 勤  460,287.81 460,287.81  
七、短 期利 润分 享计 划     
八、其 他 96,118.80 74,182.44 18,762.64 151,538.60 
合计 47,509,113.18 379,060,506.26 367,048,029.15 59,521,590.29 
 
 
(3). 设定提存计划列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期初余 额 本期增 加 本期减 少 期末余 额 
1、基 本养 老保 险 131,091.23 36,660,701.84 36,743,456.36 48,336.71 
2、失 业保 险费 4,957.69 1,554,436.64 1,558,590.67 803.66 
合计 136,048.92 38,215,138.48 38,302,047.03 49,140.37 
 
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
32 、 应交税费 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
增值税 390,430,085.19 327,136,969.24 
营业税 12,502,300.50  
企业所 得税 29,895,181.36 22,610,263.33 
个人所 得税 1,164,530.51 676,110.97 2018 年年度报告 
152 / 209 
 
项目 期末余 额 期初余 额 
城市维 护建 设税 2,108,195.18 1,043,032.80 
房产税 6,200,469.69 4,695,299.79 
土地使 用税 7,381,808.16 8,223,431.22 
土地增 值税 109,690,022.27 44,485,520.58 
印花税 141,918.92 234,339.62 
教育费 附加 849,681.34 515,291.54 
地方教 育费 附加 1,309,106.18 729,711.94 
其他税 费 789,428.85 453,963.37 
合计 562,462,728.15 410,803,934.40 
 
33 、 其他应付款 
总表情况 
(1). 分类列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
应付利 息 126,535,228.02 118,396,760.40 
应付股 利 200,000,000.00 150,000,000.00 
其他应 付款 14,383,658,799.39 13,397,276,437.98 
合计 14,710,194,027.41 13,665,673,198.38 
 
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
应付利息 
(1). 分类列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
分期付 息到 期还 本的 长期 借款利 息 13,547,971.83 8,396,760.40 
企业债 券利 息 110,000,000.00 110,000,000.00 
短期借 款应 付利 息 943,918.33  
长期借 款利 息 2,043,337.86  
合计 126,535,228.02 118,396,760.40 
 
重要的 已逾 期未 支付 的利 息情况 : 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 2018 年年度报告 
153 / 209 
 
应付股利 
(1). 分类列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
普通股 股利   
其中: 山东 省商 业集 团有 限公司 40,000,000.00 30,000,000.00 
山东世 界贸 易中 心 160,000,000.00 120,000,000.00 
合计 200,000,000.00 150,000,000.00 
 
其他说 明, 包括 重要 的超 过 1 年 未支 付的 应付 股利 ,应披 露未 支付 原因 : 
公司控 股孙 公司 鲁商 置业 青岛有 限公 司根 据公 司章 程的相 关规 定, 累计 分配 利润 80,000.00 万
元, 各股 东分 别按 股权 比 例分得 股利 , 余额 系应 付 少数股 东部 分 ,该 公司 由 于工程 建设 需 要 2018
年暂未 支付 。 
 
其他应付款 
(1). 按款项性质列示其他 应付 款 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
关联方 往来 款 13,642,797,118.84 12,509,255,696.28 
代扣款 项 22,381,090.73 34,368,471.87 
投标保 证金 29,772,880.02 33,144,653.24 
质保金 及押 金 186,419,008.64 258,575,046.47 
社会保 险金 1,421,732.62 1,065,081.95 
专款专 用 416,300,310.30 463,217,612.84 
购房意 向金 12,725,052.51 12,879,938.47 
其他 71,841,605.73 84,769,936.86 
合计 14,383,658,799.39 13,397,276,437.98 
 
(2). 账龄超过1 年的重要其他 应付款 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 未偿还 或结 转的 原因 
山东省 商业 集团 有限 公司 5,752,603,931.31 未到期 
山东银 座商 城股 份有 限公 司 651,247,012.11 未到期 
青岛嘉 合置 业有 限公 司 200,000,000.00 未到期 
青岛市 崂山 区财 政局 156,090,000.00 未到期 
山东银 座旅 游集 团有 限公 司 80,000,000.00 未到期 
合计 6,839,940,943.42 - 
 2018 年年度报告 
154 / 209 
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
34 、 持有待售负债 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
35 、 1 年内到期的非流动负债 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
1 年内 到期 的长 期借 款 1,260,755,254.22 4,014,412,600.00 
1 年内 到期 的应 付债 券 1,999,758,178.41  
合计 3,260,513,432.63 4,014,412,600.00 
 
 
36 、 其他流动负债 
其他流 动负 债情 况 
□ 适用  √ 不适 用  
短期 应 付债 券的 增减 变动 : 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
37 、 长期借款 
(1). 长期借款分类 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 利率区 间 
抵押借 款 1,220,855,255.99 742,000,000.00 4.750%-6.570% 
保证借 款 2,111,400,000.00 1,125,400,000.00 4.988%-8.000% 
抵押+ 保证 借款 2,553,442,423.40 2,236,200,822.24 4.508%~8.500% 
合计 5,885,697,679.39 4,103,600,822.24  
 
 
其他说 明, 包括 利率 区间 : 
□ 适用 √ 不适 用  
 
38 、 应付债券 
(1). 应付债券 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
16 鲁商 债(135205 )  1,994,403,909.49 2018 年年度报告 
155 / 209 
 
项目 期末余 额 期初余 额 
合计  1,994,403,909.49 
 
 
(2). 应付债券的增减变动 : (不 包括划分为金融负债 的优 先股、永续债等其他 金融 工具) 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(3). 可转换公司债券的转 股条 件、转股时间说明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(4). 划分为金融负债的其 他金 融工具说明 
期末发 行在 外的 优先 股、 永续债 等其 他金 融工 具基 本情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
期末发 行在 外的 优先 股、 永续债 等金 融工 具变 动情 况表 
□ 适用 √ 不适 用  
其他金 融工 具划 分为 金融 负债的 依据 说明 : 
□ 适用 √ 不适 用  
 
其他说 明: 
√ 适用 □ 不适 用  
单位:万元  币种:人民币 
债券名称 发行日期 
债券
期限 
发行金额 期初余额 



行 
按面值计
提利息 
溢折价
摊销 
转入一年 内
到期的非 流
动负债 
期末
余额 
16 鲁商 债(135205 )
- 面值 
2016/2/2 3 年 200,000.00 200,000.00  12,000.00   200,000.00 0.00 
16 鲁商 债(135205 )
- 利息调整 
   -559.61      535.43 -24.18 0.00 
合计 / / 200,000.00 199,440.39  12,000.00 535.43 199,975.82 0.00 
 
39 、 长期应付款 
总表情况 
(1). 分类列示 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
长期应付款 
(1). 按款项性质列示长期 应付 款 
□ 适用 √ 不适 用  
 
专项应付款 
(1). 按款项性质列示专项 应付 款 
□ 适用 √ 不适 用  2018 年年度报告 
156 / 209 
 
 
40 、 长期应付职工薪酬 
□ 适用 √ 不适 用  
 
41 、 预计负债 
□ 适用 √ 不适 用  
 
42 、 递延收益 
递延收 益情 况 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期初余 额 本期增 加 本期减 少 期末余 额 形成原 因 
政府补 助 87,509,566.46 3,018,000.00 7,677,434.52 82,850,131.94 政府补 助 
合计 87,509,566.46 3,018,000.00 7,677,434.52 82,850,131.94   
 
涉及政 府补 助的 项目 : 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
负债项目 期初余额 
本期新增补
助金额 
本期计
入营业
外收入
金额 
本期计入其
他收益金额 



动 
期末余额 
与资产相关/
与收益相关 
山东省新药研究项目
补助 
624,414.82 18,000.00  58,324.93  584,089.89 与资产相关 
山东省新药药理与安
全评价服务平台 
10,036,565.96   37,735.85  9,998,830.11 与资产相关 
调血脂多糖制备中试
及产业化研究 
408,526.98     408,526.98 与资产相关 
新药多糖类注射液及
其相关产品的产业化
研究与开发 
2,121,412.23   177,918.85  1,943,493.38 与资产相关 
抗体类和多糖类药物
研发关键技术 
134,643.54   3,773.58  130,869.96 与资产相关 
新型抗生素研究及产
业化项目专项款 
1,824,461.92   763,122.93  1,061,338.99 与资产相关 
高新财政局节能专项
资金 
130,000.00     130,000.00 与资产相关 
技术改造资金 2,445,000.00     2,445,000.00 与资产相关 
糖联盟建设费 400,193.20   276,478.90  123,714.30 与资产相关 
省管企业人才发展项
目 
363,847.42   143,227.70  220,619.72 与资产相关 
济南市多糖类药物研
究创新团队 
285,378.26 600,000.00  1,609.86  883,768.40 与资产相关 
糖药物筛选关键技术
研究 
47,615.75   5,825.24  41,790.51 与资产相关 
2016 年度创新型城市
建设专项资金 (国家企
业技术中心) 
1,000,000.00   3,847.10  996,152.90 与资产相关 
2017 年省基地建设基
金(省重点实验室) 
500,000.00     500,000.00 与资产相关 2018 年年度报告 
157 / 209 
 
负债项目 期初余额 
本期新增补
助金额 
本期计
入营业
外收入
金额 
本期计入其
他收益金额 



动 
期末余额 
与资产相关/
与收益相关 
2016 年度人才 20 条兑
现政策扶持资金 (搭建
高层次创新平台) 
50,000.00     50,000.00 与资产相关 
市新药药理研究补助  800,000.00    800,000.00 与资产相关 
抗真菌生物防腐剂纳
他霉素绿色循环生产
工艺关键技术改造及
产业化 
 1,000,000.00    1,000,000.00 与资产相关 
物流水产品和肉类绿
色防腐与安全保鲜技
术综合示范 
1,240,893.98   773,191.87  467,702.11 与资产相关 
颈痛颗粒系列产品技
术改造项目 (济南市高
新区管委会) 
10,480,000.00   380,000.00  10,100,000.00 与资产相关 
颈痛系列产品生产线
扩产改造 (济南市财政
局) 
331,091.68   96,762.24  234,329.44 与资产相关 
山东创新药物孵化基
地建设与课题经费 (国
家) 
169,991.44   44,555.04  125,436.40 与资产相关 
省新兴产业和重点行
业发展专项资金项目   
小儿解感颗粒产业化
项目(济南市财政局) 
313,435.62   93,415.44  220,020.18 与资产相关 
省产业结构调整资金   
小儿解感颗粒产业化
建设项目(国家发改
委) 
3,276,828.73   742,388.16  2,534,440.57 与资产相关 
感冒咳嗽系列产品的
产业化建设(财政部) 
9,714,352.00   550,920.38  9,163,431.62 与资产相关 
蟹黄肤宁软膏项目资
金(济南市财政局) 
287,425.29   71,751.96  215,673.33 与资产相关 
颈痛系列产品高新技
术产业化 (济南高新区
管委会) 
310,827.86   91,903.49  218,924.37 与资产相关 
小儿解感颗粒技术改
造专项资金 (山东省财
政厅) 
492,494.05   119,164.92  373,329.13 与资产相关 
新建制剂综合楼项目
(国家发改委) 
3,817,265.18   698,566.80  3,118,698.38 与资产相关 
项目建设资金 (济南高
新区管委会) 
9,896,944.45   348,333.34  9,548,611.11 与资产相关 
颈痛系列产品产业化
项目资金 
1,664,663.27   356,592.96  1,308,070.31 与资产相关 
第二批项目建设资金
(济南高新区管委会) 
17,994,444.36   633,333.36  17,361,111.00 与资产相关 
新建综合制剂生产车
间项目(济南市财政
局) 
2,261,792.21   368,275.53  1,893,516.68 与资产相关 
新建综合制剂生产车
间技术改造项目 (济南
市高新区管委会) 
1,900,683.86   181,460.42  1,719,223.44 与资产相关 2018 年年度报告 
158 / 209 
 
负债项目 期初余额 
本期新增补
助金额 
本期计
入营业
外收入
金额 
本期计入其
他收益金额 



动 
期末余额 
与资产相关/
与收益相关 
三七降血脂片研究与
开发 
 600,000.00  385,827.27  214,172.73 与资产相关 
厂区及周边基础建设 2,452,065.40   181,634.40  2,270,431.00 与资产相关 
福瑞达医药产业园化
妆品生产线项目 
532,307.00   87,492.00  444,815.00 与资产相关 
合计 87,509,566.46 3,018,000.00  7,677,434.52  82,850,131.94  
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
43 、 其他非流动负债 
□ 适用 √ 不适 用  
 
44 、 股本 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
 期初余 额 
本次变 动增 减(+、 一) 
期末余 额 
发行 
新股 
送股 
公积金 
转股 
其他 小计 
股份总 数 1,000,968,000.00      1,000,968,000.00 
 
45 、 其 他权益工具 
(1). 期末发行在外的优先 股、 永续债等其他金融工 具基 本情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(2). 期末发行在外的优先 股、 永续债等金融工具变 动情 况表 
□ 适用 √ 不适 用  
其他权 益工 具本 期增 减变 动情况 、变 动原 因说 明, 以及相 关会 计处 理的 依据 : 
□ 适用 √ 不适 用  
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
46 、 资本公积 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期初余 额 本期增 加 本期减 少 期末余 额 
资本溢 价( 股本 溢价 ) 550,440,510.89  416,621,277.04 133,819,233.85 
其他资 本公 积 -32,111,809.06 1,710,290.77  -30,401,518.29 
合计 518,328,701.83 1,710,290.77 416,621,277.04 103,417,715.56 
 2018 年年度报告 
159 / 209 
 
其他说 明, 包括 本期 增减 变动情 况、 变动 原因 说明 : 
注:本 期资 本溢 价减 少主 要系同 一控 制下 企业 合并 山东福 瑞达 医药 集团 有限 公司对 上期 数据
进行追 溯调 整增 加的 资本 溢价在 合并 当期 冲减 引起 的;其 他资 本公 积的 增加 系本期 股权 激励 摊销
的成本 计入 其他 资本 公积 引起, 详见 本附 注“十 三 、股份 支付 ” 。 
 
47 、 库存股 
□ 适用 √ 不适 用  
 
48 、 其他综合收益 
□ 适用 √ 不适 用  
 
49 、 专项储备 
□ 适用 √ 不适 用  
 
50 、 盈余公积 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期初余 额 本期增 加 本期减 少 期末余 额 
法定盈 余公 积 87,059,810.15 6,349,766.91  93,409,577.06 
任意盈 余公 积 13,592,338.72   13,592,338.72 
合计 100,652,148.87 6,349,766.91  107,001,915.78 
 
51 、 未分配利润 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期 上期 
调整前 上期 末未 分配 利润 933,081,293.19 827,720,072.23 
调整期 初未 分配 利润 合计 数(调 增+ ,调 减- ) 137,009,206.18 114,302,171.60 
调整后 期初 未分 配利 润 1,070,090,499.37 942,022,243.83 
加:本 期归 属于 母公 司所 有者的 净利 润 162,060,307.83 128,068,255.54 
减:提 取法 定盈 余公 积 6,349,766.91  
期末未 分配 利润 1,225,801,040.29 1,070,090,499.37 
 
调 整期 初未 分配 利润 明细: 
由于同 一控 制导 致的 合并 范围变 更, 影响 期初 未分 配利 润 137,009,206.18 元。 
52 、 营业收入和营业成本 
(1). 营业收入和营业成本 情况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 2018 年年度报告 
160 / 209 
 
收入 成本 收入 成本 
主营业 务 8,691,677,672.30 6,932,385,309.50 8,208,880,803.89 6,683,280,566.49 
房地产 销售 7,499,187,897.44 6,343,768,776.60 7,210,148,473.67 6,198,550,291.71 
物业管 理 261,245,633.82 246,966,636.73 202,002,135.74 193,589,150.51 
酒店 70,639,624.74 12,866,401.60 68,514,021.40 12,217,773.05 
建材销 售 2,277,217.20 4,502,553.22 1,526,883.62 1,745,339.32 
设计服 务 2,000,689.45 353,165.51 1,135,365.03 238,261.28 
咨询服 务 15,048,268.22 804,736.39 6,506,842.78 49,700.00 
养老服 务 5,489,098.47 9,033,678.89 1,644,347.94 6,343,205.15 
药品 508,272,594.40 173,728,481.34 482,527,674.25 165,564,779.52 
化妆品 220,923,574.87 83,481,632.47 158,739,687.15 58,956,910.87 
日用品 9,606,803.29 8,220,784.95 527,377.79 22,929.69 
保健品 33,019,060.28 9,214,133.12 32,482,593.17 12,631,947.68 
医疗器 械 495,555.54 312,665.97 9,547,903.02 8,377,663.45 
添加剂 63,471,654.58 39,131,662.71 33,577,498.33 24,992,614.26 
其他业 务 129,634,860.90 101,225,601.88 77,665,351.87 59,895,355.93 
材料销 售及
运费收 入 
490,856.93 892,010.57 964,289.21 895,816.32 
租赁费 收入 75,038,135.57 83,748,278.25 45,259,160.53 55,527,693.78 
咨询费 收入 14,493,946.59 22,641.51 584,270.15   
代建费 收入 5,801,886.80  12,386,792.46 498,047.25 
其他收 入 33,810,035.01 16,562,671.55 18,470,839.52 2,973,798.58 
合计 8,821,312,533.20 7,033,610,911.38 8,286,546,155.76 6,743,175,922.42 
 
53 、 税金及附加 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
消费税 1,143,063.96 904,925.79 
营业税 34,393,541.31 132,188,311.07 
城市维 护建 设税 27,637,899.07 29,016,810.88 
教育费 附加 11,886,815.36 12,568,767.67 
房产税 20,358,301.09 14,735,180.17 
土地使 用税 8,776,729.45 8,183,508.83 
印花税 5,090,939.66 4,306,169.85 
土地增 值税 334,003,251.99 223,291,919.39 
水利建 设基 金 2,519,322.83 3,094,398.13 
地方教 育费 附加 8,005,086.62 8,438,122.24 
其他 959,838.00 86,288.18 
合计 454,774,789.34 436,814,402.20 2018 年年度报告 
161 / 209 
 
 
54 、 销售费用 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
职工薪 酬 64,734,480.81 58,710,743.75 
广告费 86,274,927.04 51,604,305.89 
销售代 理费 65,015,336.24 68,867,605.06 
业务宣 传费 93,804,792.38 92,865,296.02 
折旧费 243,952.04 306,364.30 
摊销费 160,256.98 158,589.96 
咨询服 务费 137,216,601.51 137,457,293.92 
物流运 输费 19,838,292.95 12,400,743.20 
会议费 16,827,938.27 18,820,095.87 
产品推 广费 9,546,161.68 19,024,022.69 
差旅费 7,314,671.63 8,704,038.04 
技术服 务费 23,965,997.79 5,169,394.02 
陈列费 3,364,110.09 1,346,269.09 
促销费 2,199,173.48 2,491,168.20 
业务招 待费 1,808,273.20 1,930,296.44 
办公及 通讯 费 858,763.51 1,092,981.35 
样品费 3,951,569.23 2,470,728.03 
劳务费 2,961,835.89 1,595,512.22 
其他 27,309,998.02 24,337,711.41 
合计 567,397,132.74 509,353,159.46 
 
55 、 管理费用 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
职工薪 酬 131,479,222.31 112,503,882.52 
办公费 4,177,510.58 5,028,792.40 
会务费 1,650,227.74 880,538.16 
租赁费 9,798,058.36 9,567,999.66 
招待应 酬费 2,873,374.02 3,484,596.76 
折旧费 33,029,388.00 30,644,975.53 
无形资 产摊 销 8,113,247.46 8,854,767.18 
长期待 摊费 用摊 销 5,144,780.16 1,604,811.21 
差旅费 3,783,779.77 5,814,146.42 
汽车费 用 3,040,166.07 4,360,476.26 2018 年年度报告 
162 / 209 
 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
聘请中 介机 构费 用 15,980,780.68 8,848,092.40 
维修费 3,765,336.69 1,382,070.64 
邮电通 讯费 1,758,709.28 8,646,480.09 
物流运 输费 1,212,015.06 1,709,701.00 
劳保、 安保 费 444,096.25 387,577.8 
劳务派 遣费 350,810.18 194,699.41 
培训费 184,728.96 486,394.45 
软件服 务费 720,894.78 503,933.90 
物业费 用 6,048,431.57 6,032,110.47 
能源费 用 5,232,281.55 3,882,516.70 
其他 29,008,213.82 21,350,461.23 
合计 267,796,053.29 236,169,024.19 
 
56 、 研发费用 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
药品项 目 13,288,179.94 11,726,913.41 
添加剂 项目 6,706,987.12 5,105,466.75 
化妆品 项目 10,137,565.55 7,336,796.95 
合计 30,132,732.61 24,169,177.11 
 
57 、 财务费用 
√适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
利息费 用 72,877,282.58 51,721,812.23 
利息收 入 -22,454,617.90 -14,592,453.56 
手续费 支出 9,116,689.51 10,125,080.96 
汇兑损 益 367,063.66 -409,161.84 
合计 59,906,417.85 46,845,277.79 
其他说 明: 
手续费 支出 中包 括保 函 费 6,198,750.00 元。 
 
58 、 资 产减值损失 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
一、坏 账损 失 -8,276,831.56 8,760,690.85 2018 年年度报告 
163 / 209 
 
二、存 货跌 价损 失 4,031,622.83 -57,652.94 
合计 -4,245,208.73 8,703,037.91 
 
59 、 其他收益 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
政府补 助 ( 与收 益相 关) 20,377,497.91 11,526,247.94 
政府补 助 ( 与资 产相 关) 7,677,434.52 7,746,261.23 
合计 28,054,932.43 19,272,509.17 
其他说 明: 
政府补 助详 细情 况见 附注 七、73 “政 府补 助” 
 
60 、 投资收益 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
权益法 核算 的长 期股 权投 资收益 28,198,663.93 35,617,700.34 
以公允 价值 计量 且其 变动 计入当 期损 益的
金融资 产在 持有 期间 的投 资收益 
44,000.00  
处置以 公允 价值 计量 且其 变动计 入当 期损
益的金 融资 产取 得的 投资 收益 
6,944,809.95 5,144,893.41 
信托保 障基 金投 资收 益 113,834.67 231,212.07 
信托基 金 投 资收 益 3,447,699.55  
合计 38,749,008.10 40,993,805.82 
 
其他说 明: 
对联营 企业 和合 营企 业的 投资收 益见 附注 “九、3 ” 
 
61 、 公允价值变动收益 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
产生公 允价 值变 动收 益的 来源 本期发 生额 上期发 生额 
以公允 价值 计量 的且 其变 动计入 当
期损益 的金 融资 产 
-7,711,960.00 6,451,133.16 
其中: 衍生 金融 工具 产生 的公允 价
值变动 收益 
  
合计 -7,711,960.00 6,451,133.16 
 
62 、 资产处置收益 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 2018 年年度报告 
164 / 209 
 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
非流动 资产 处置 损益 80,443.04 1,279,486.14 
合计 80,443.04 1,279,486.14 
 
63 、 营业外收入 
营业外 收入 情况 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
计入当 期非 经常 性损 益
的金额 
政府补 助 2,391,558.50 5,617,930.00 2,391,558.50 
罚 款收入 1,477,380.55 668,906.00 1,477,380.55 
其他 3,271,496.49 2,984,583.20 3,271,496.49 
合计 7,140,435.54 9,271,419.20 7,140,435.54 
注:政 府补 助详 细情 况见 附注七、73 “政 府补 助 ” 。 
 
计入当 期损益 的 政府 补助 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
64 、 营业外支出 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
计入当 期非 经常 性损 益
的金额 
对外捐 赠 240,166.69 70,000.00 240,166.69 
罚款支 出 15,490,260.20 11,796,261.00 15,490,260.20 
违约金 支出 1,993,545.59 3,239,149.50 1,993,545.59 
滞纳金 36,119.90 34,441,058.22 36,119.90 
其他 2,674,808.59 1,325,640.46 2,674,808.59 
合计 20,434,900.97 50,872,109.18 20,434,900.97 
 
65 、 所得税费用 
(1). 所得税费用表 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
当期所 得税 费用 199,553,575.92 125,940,836.42 
递延所 得税 费用 23,354,163.48 19,770,575.76 
合计 222,907,739.40 145,711,412.18 
 2018 年年度报告 
165 / 209 
 
(2). 会计利润与所得税费 用调 整过程 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 
利润总 额 457,817,662.86 
按法定/适 用税 率计 算的 所 得税费 用 114,454,415.72 
子公司 适用 不同 税率 的影 响 -6,406,693.23 
调整以 前期 间所 得税 的影 响 23,238,799.64 
非应税 收入 的影 响 16,006,465.40 
不可抵 扣的 成本 、费 用和 损失的 影响 13,235,067.21 
使用前 期未 确认 递延 所得 税资产 的可 抵扣 亏损 的影
响 
-2,970,269.84 
本期未 确认 递延 所得 税资 产的可 抵扣 暂时 性差 异或
可抵扣 亏损 的影 响 
45,691,784.39 
超期亏 损转 回的 影响 19,658,170.11 
所得税 费用 222,907,739.40 
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
66 、 其他综合收益 
□ 适用 √ 不适 用  
 
67 、 现金流量表项目 
(1). 收到的其他与经营活 动有 关的现金 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
收到其 他与 经营 活动 有关 的现金   
其中: 利息 收入 22,543,914.00 14,592,453.56 
政府补 助 25,787,056.41 17,846,462.54 
收到往 来款 项及 其他 373,098,989.86 543,764,371.73 
合计 421,429,960.27 576,203,287.83 
 
(2). 支付的其他与经营活 动有 关的现金 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
支付其 他与 经营 活动 有关 的现金   
其中: 广告 费 86,274,927.04 51,604,305.89 
业务宣 传费 93,804,792.38 92,865,296.02 2018 年年度报告 
166 / 209 
 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
销售 代 理费 65,015,336.24 68,867,605.06 
资讯服 务费 和会 议费 133,508,780.21 133,292,230.86 
支付的 技术 服务 费和 产品 推广费 33,512,159.47 24,193,416.71 
销售费 用中 其他 付现 费用 67,510,897.02 65,881,394.46 
管理费 用中 付现 费用 87,501,990.04 70,282,127.99 
研发费 用中 付现 费用 14,159,847.45 10,932,808.02 
手续费 支出 9,116,689.51 10,125,080.96 
营业外 支出 6,113,998.42 50,799,678.93 
往来款 项及 其他 165,530,332.02 166,556,393.74 
合计 762,049,749.80 745,400,338.64 
 
(3). 收到的其他与投资活 动有 关的现金 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种: 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
收到其 他与 投资 活动 有关 的现金   
其中: 青岛 绿富 房地 产 开 发有限 公
司 合并 日现 金及 现金 等价 物 
47,384,624.30  
合计 47,384,624.30  
 
(4). 支付的其他与投资活 动有 关的现金 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(5). 收到的其他与筹资活 动有 关的现金 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
收到其 他与 筹资 活动 有关 的现金   
其中: 向非 金融 机构 的借 款 5,397,748,001.84 2,821,442,200.00 
合计 5,397,748,001.84 2,821,442,200.00 
 
收到的 其他 与筹 资活 动有 关的现 金说 明: 
向山东 省商 业集 团有 限公 司借 款 3,359,748,001.84 元 ,向山 东省 鲁商 空调 工程 有限公 司借 入
1,903,000,000.00 元, 向济 南 万昌益 管理 咨询 有限 公司 借入 104,000,000.00 元, 向 临沂金 城置 业有 限
公司借 入 31,000,000.00 元。 
 
(6). 支付的其他与筹资活 动有 关的现金 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 2018 年年度报告 
167 / 209 
 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
支付其 他与 筹资 活动 有关 的现金   
其中: 归还 非金 融机 构的 借款 4,931,500,000.00 4,026,000,000.00 
同一控 制下 合并 医药 集团 支付现 金对 价 131,257,684.16  
合计 5,062,757,684.16 4,026,000,000.00 
 
支付的 其他 与筹 资活 动有 关的现 金说 明: 
本期归 还山 东省 商业 集团 有限公 司借 款 3,517,500,000.00 元, 归还 山东 省鲁 商空 调工程 有限 公
司借 款 1,414,000,000.00 元。 
 
68 、 现金流量表补充 资料 
(1). 现金流量表补充资料 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
补充资 料 本期金 额 上期金 额 
1.将净利润调节为经营 活 动现金流量:   
净利润 234,909,923.46 162,000,986.81 
加:资 产减 值准 备 -4,245,208.73 8,703,037.91 
固定资 产折 旧 、 油 气资 产 折耗 、 生 产性 生物 资产 折
旧 
57,946,266.61 56,888,394.96 
无形资 产摊 销 8,946,868.55 9,855,035.13 
长期待 摊费 用摊 销 8,736,887.50 4,232,877.48 
处置固 定资 产、 无形 资产 和其他 长期 资产 的损 失
(收益 以 “ -” 号填 列) 
-80,443.04 -1,241,671.67 
固定资 产报 废损 失( 收益 以 “- ”号 填列 )   
公允价 值变 动损 失( 收益 以 “- ”号 填列 ) 7,711,960.00 -6,451,133.16 
财务费 用( 收益 以 “ - ” 号填列 ) 72,877,282.58 51,765,585.81 
投资损 失( 收益 以 “ - ” 号填列 ) -38,749,008.10 -40,993,805.82 
递延所 得税 资产 减少 (增 加以 “ -” 号填 列) 24,144,225.99 7,689,740.19 
递延所 得税 负债 增加 (减 少以 “ -” 号填 列) -790,062.51 -43,548.18 
存货的 减少 (增 加以 “ - ”号填 列) -2,886,108,003.32 -339,595,537.59 
经营性 应收 项目 的减 少( 增加以 “- ”号 填列 ) 512,327,504.88 -1,993,898,111.01 
经营性 应付 项目 的增 加( 减少以 “- ”号 填列 ) 4,097,648,660.43 3,717,825,263.73 
其他   
经营活 动产 生的 现金 流量 净额 2,095,276,854.30 1,636,737,114.59 
2.不涉及现金收支的重 大 投资和筹资活动:   
债务转 为资 本   
一年内 到期 的可 转换 公司 债券   
融资租 入固 定资 产   
3.现金及现金等价物净 变 动情况:   2018 年年度报告 
168 / 209 
 
补充资 料 本期金 额 上期金 额 
现金的 期末 余额 1,864,391,852.11 1,640,207,011.39 
减:现 金的 期初 余额 1,640,207,011.39 3,565,737,514.33 
加:现 金等 价物 的期 末余 额   
减:现 金等 价物 的期 初余 额   
现金及 现金 等价 物净 增加 额 224,184,840.72 -1,925,530,502.94 
 
(2). 本期支付的取得子公 司的 现金净额 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(3). 本期收到的处置子公 司的 现金净额 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(4). 现金和现金等价物的 构成 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
一、现 金 1,864,391,852.11 1,640,207,011.39 
其中: 库存 现金 166,953.75 309,920.41 
  可 随时 用于 支付 的银 行存款 1,864,224,898.36 1,639,897,090.98 
  可 随时 用于 支付 的其 他货币 资金   
  可 用于 支付 的存 放中 央银行 款项   
  存 放同 业款 项   
  拆 放同 业款 项   
二、现 金等 价物   
其中: 三个 月内 到期 的债 券投资   
三、期 末现 金及 现金 等价 物余额 1,864,391,852.11 1,640,207,011.39 
其中: 母公 司或 集团 内子 公司使 用受 限
制的现 金和 现金 等价 物 
  
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
69 、 所有者权益变动表项 目注 释 
说明对 上年 期末 余额 进行 调整的 “其 他” 项目 名称 及调整 金额 等事 项: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
70 、 所有权或使用权受到 限制 的资产 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末账 面价 值 受限原 因 
货币资 金 1,962,598,175.60 详 见附 注 七 、1 2018 年年度报告 
169 / 209 
 
应收票 据 8,666,611.59 详 见附 注七、4 
存货 5,508,279,458.41 用于银 行抵 押借 款 
固定资 产 385,764,404.98 用于银 行抵 押借 款 
无形资 产 28,209,678.76 用于银 行抵 押借 款 
合计 7,893,518,329.34 / 
 
71 、 外币货币性项目 
(1). 外币货币性项目 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(2). 境外经营实体说明, 包括 对于重要的境外经营 实体 , 应披露其境外主要经营 地、 记账本位币
及选择依据,记账本 位币 发生变化的还应披露 原因 
□ 适用 √ 不适 用  
 
72 、 套期 
□ 适用 √ 不适 用  
 
73 、 政 府补助 
本 公 司 本 年 收 到 的 政 府 补 助 金 额 合 计 25,787,056.41 元 , 其 中 与 收 益 相 关 的 政 府 补 助 金 额 为   
22,769,056.41 元。 
(1). 政府补助基本情况 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
种类 金额 列报项 目 计入当 期损 益的 金额 
绿色智 慧项 目资 金 500,000.00 其他收 益 500,000.00 
海绵城 市建 设补 助资 金 790,000.00 其他收 益 790,000.00 
养老机 构区 级补 助 1,249,960.00 其他收 益 1,249,960.00 
财源建 设扶 持资 金 10,000,000.00 其他收 益 10,000,000.00 
税收返 还 6,000,000.00 其他收 益 6,000,000.00 
扶持企 业发 展资 金 990,825.00 其他收 益 990,825.00 
瞪羚企 业专 项奖 金 500,000.00 营业外 收入 500,000.00 
科经局 下拨 款项 (半 岛项 目) 1,500,000.00 营业外 收入 1,500,000.00 
其他与 收益 相关 的政 府补 助 391,558.50 营业外 收入 391,558.50 
其他与 收益 相关 的政 府补 助 846,712.91 其他收 益 846,712.91 
济南市 多糖 类药 物研 究创 新团队 600,000.00 递延收 益  
2017 年度 泉城 产业 领军 人 才支持 计划 800,000.00 递延收 益  
抗真菌生物防腐剂纳他霉素绿色循环
生产工 艺关 键技 术改 造及 产业化 
1,000,000.00 递延收 益  
三七丹 参降 血脂 片研 究与 开发 (中 国生
物技术 发展 中心 ) 
600,000.00 递延收 益  
其他与 资产 相关 的政 府补 助 18,000.00 递延收 益  2018 年年度报告 
170 / 209 
 
种类 金额 列报项 目 计入当 期损 益的 金额 
合计 25,787,056.41  22,769,056.41 
 
(2). 政府补助退回情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
74 、 其他 
□ 适用 √ 不适 用  
 
八、 合并范 围的变更 
1、 非同一控制下企业合 并 
□ 适用 √ 不适 用  
 
2、 同一控制下企业合并 
√ 适用 □ 不适 用  
(1). 本期发生的同一控制 下企 业合并 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种: 人民 币 
被合并方 名
称 
企业合
并中取
得的权
益比例 
构成同一 控
制下企业 合
并的依据 
合并日 
合并日
的确定
依据 
合并当期 期
初至合并 日
被合并方 的
收入 
合并当期 期
初至合并 日
被合并方 的
净利润 
比较期间 被合
并方的收 入 
比较期间 被
合并方的 净
利润 
山东福瑞 达
医药集团 有
限公司 
100% 
同一实际 控
制人 
2018 年 12 月
26 日 
取得控
制权 
858,484,481.71 59,623,798.09 737,774,867.10 43,988,738.10 
其他说 明: 
2018 年 12 月 24 日召 开公 司 2018 年第 四次 临时 股东 大会审 议通 过 《关 于受让 山东福 瑞达 医 药
集团有 限公 司 100% 股 权暨 关联交 易的 议案 》。 
公司受 让山 东省 商业 集团 有限公 司持 有的 山东 福瑞 达医药 集团 有限 公 司 100% 股权, 交易 价 款
依据评 估值 确定 为 92,669.07 万元 。公 司以 持有 的泰 安银座 房地 产开 发有 限公 司 97% 股权、 东营 银
座房地 产开 发有 限公 司 100% 股权 和济 宁鲁 商置 业有 限公 司 100% 股权 依据 评估 值作 价 80,589.70 万
元转让 给山 东省 商业 集团 有限公 司, 差额 部分 12,079.37 万元 以现 金方 式支 付 。 本次 交易 方山 东省
商业集 团有 限公 司为 公司 第一大 股东 ,山 东福 瑞达 医药集 团有 限公 司与 本公 司为同 受山 东省 商业
集团有 限公 司控 制的 公司 ,故本 次交 易构 成关 联交 易。本 次交 易不 构成 《上 市公司 重大 资产 重组
管理办 法》 规定 的上 市公 司重大 资产 重组 。 
截至 2018 年 12 月 31 日, 公司已 完成 受让 标的 公司 山东福 瑞达 医药 集团 有限 公司及 出售 三 家
标的公 司泰 安银 座房 地产 开发有 限公 司、 东营 银座 房地产 开发 有限 公司 和济 宁鲁商 置业 有限 公司
的工商 变更 手续 ,本 次交 易的差 额部 分交 易价 款已 支付完 毕。 本次 交易 完成 后,公 司持 有山 东福
瑞达医 药集 团有 限公 司 100% 的股 权。 2018 年年度报告 
171 / 209 
 
本次交 易完 成后 ,公司 不 再持有 泰安 银座 房地 产开 发有限 公 司 97% 股 权、 东 营银座 房地 产开
发有限 公 司 100% 股权 和济 宁鲁商 置业 有限 公 司 100% 股权, 自完 成交 接不 再控 制之日 起不 再纳 入
合并。 
 
(2). 合并成本 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
合并成 本 山东福 瑞达 医药 集团 有限 公司 
-- 现金 120,793,700.00 
-- 非现 金资 产的 账面 价值 206,087,380.00 
 
(3). 合并日被合并方资产 、负 债的账面价值 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种: 人民 币 
 
山东福 瑞达 医药 集团 有限 公司 
合并日 上期期 末 
资产 : 1,396,218,803.63 1,673,561,315.39 
货币资 金 
127,302,061.00 190,689,946.58 
应收款 项 
127,016,140.31 145,099,954.64 
预付款 项 13,712,986.73 14,015,939.22 
存货 
213,753,347.03 201,567,310.47 
其他应 收款 175,455,460.54 363,439,478.68 
长期股 权投 资 93,245,267.45 91,322,925.78 
投资性 房地 产 22,042,152.24 29,214,451.58 
固定资 产 
455,199,927.61 459,614,961.96 
在建工 程 6,445,918.50 10,876,021.84 
无形资 产 
125,877,654.04 120,335,682.03 
递延所 得税 资产 13,209,627.97 13,463,511.50 
长期待 摊费 用 13,302,474.58 13,858,920.24 
其他资 产 9,655,785.63 20,062,210.87 
负债 : 832,202,073.91 1,096,062,927.90 
借款 
325,500,000.00 418,400,000.00 
应付款 项 
89,664,656.26 168,215,044.21 
其他应 付款 项 259,700,891.74 349,793,179.03 
预收款 项 25,386,069.03 33,679,226.09 
其他负 债 131,950,456.88 125,975,478.57 
净资产 : 564,016,729.72 577,498,387.49 
减:少 数股 东权 益 228,183,883.90 218,996,909.47 
取得的 净资 产 335,832,845.82 358,501,478.02 
 2018 年年度报告 
172 / 209 
 
3、 反向购买 
□ 适用 √ 不适 用  
 
4、 处置子公司 
是否存 在单 次处 置 对 子公 司投资 即丧 失控 制权 的情 形 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
是否存 在通 过多 次交 易分 步处置 对子 公司 投资 且在 本期丧 失控 制权 的情 形 
□适用 √不 适用  
 
5、 其他原因的合并范围 变动 
说明其 他原 因导 致的 合并 范围变 动( 如, 新设 子公 司、清 算子 公司 等) 及其 相关情 况: 
√ 适用 □ 不适 用  
(1 )2018 年 5 月, 子公 司 山东省 鲁商 置业 有限 公司 与济南 万昌 益管 理咨 询有 限公司 、临 沂
金城置 业有 限公 司在 临沂 市合资 设立 临沂 鲁商 置地 有限公 司 。注 册资本 1000 万 元 人民 币, 其中 ,
山东省 鲁商 置业 有限 公司 出资 400 万元 人民 币, 占 40% ,主 要经 营房 地产 开发 与经营 管理 ,自 成
立之日 起纳 入合 并范 围。 
(2 ) 2018 年 5 月 , 子 公司 鲁商福 瑞达 健康 投资 有限 公司投 资设 立了 济南 鲁 商 福瑞达 护理 院 有
限公司 。注 册资 本 200 万 元人民 币, 主要 经营 医疗 服务、 老年 人养 护服 务, 自成立 之日 起纳 入合
并范围 。 
(3 ) 2018 年 6 月 , 子 公司 山东省 鲁商 置业 有限 公司 与青岛 蓝谷 高创 投资 管理 有限公 司在 青 岛
市合资 设立 青岛 鲁商 蓝谷 置业有 限公 司。 注册 资本 2000 万元 人民 币, 其中, 山 东省鲁 商置 业有 限
公司出 资 1900 万 元人 民币 , 占 95% , 主 要经 营房 地 产开发 与经 营管 理 , 自 成 立之日 起纳 入合 并范
围。 
(4 )2018 年 7 月, 子公 司 山东省 鲁商 置业 有限 公司 增资入 股青 岛绿 富房 地产 开发有限 公司 。
注册资 本 33300 万 元人 民 币, 其中 , 山东 省鲁 商置 业 有限公 司增 资 23300 万 元 人民币 , 占 69.97% ,
主要经 营房 地产 开发 与经 营管理 ,自 控制 之日 起纳 入合并 范围 。 
(5 ) 2018 年 7 月 , 公司 与 山东省 商业 集团 有限 公司 、 山 东银 座汽 车有 限公 司 合资设 立了 东悦
控股有 限公 司。 注册 资 本 10000 万 元人 民币 ,其 中, 本公司 出 资 3400 万元 人民 币, 占 34% , 主要
经营投 资、 房地 产开 发, 自成立 之日 起纳 入合 并范 围。 
 
6、 其他 
□ 适用 √ 不适 用  
 2018 年年度报告 
173 / 209 
 
九、 在 其他 主体中的权益 
1、 在子公司中的权益 
(1). 企业集团的构成 
√ 适用 □ 不适 用  
子 公司 
名称 
主要 
经 营地 
注 册地 业 务性质 
持 股比例(%) 
取得 
方式 
直接 间接  
山东省鲁商置业有限公司 山东济南 山东济南 房地产开发 100  
同一控制下企
业合并取得 
山东省商业房地产开发有限公司 山东济南 山东济南 房地产开发 100  
同一控制下企
业合并取得 
山东银座地产有限公司 山东济南 山东济南 房地产开发 100  
同一控制下企
业合并取得 
北京银座合智房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 100  
同一控制下企
业合并取得 
山东福瑞达医药集团有限公司 山东济南 山东济南 医药化妆品销售 100  
同一控制下企
业合并取得 
鲁商福瑞达健康投资有限公司 山东济南 山东济南 
地产投资,养老服务机
构的投资、健康咨询 
80  投资设立 
山东鲁商物业服务有限公司 山东济南 山东济南 物业管理  100 
同一控制下企
业合并取得 
青岛鲁商地产有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发  85 
同一控制下企
业合并取得 
青岛银座地产有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发  100 
同一控制下企
业合并取得 
青岛星洲世源置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发  75 
同一控制下企
业合并取得 
重庆鲁商地产有限公司 重庆市 重庆市 房地产开发  50 
同一控制下企
业合并取得 
山东蓝岸园林工程有限公司 山东济南 山东济南 园林绿化工程  100 
同一控制下企
业合并取得 
临沂鲁商地产有限公司 山东临沂 山东临沂 房地产开发  100 
同一控制下企
业合并取得 
青岛鲁商物业服务有限公司 山东青岛 山东青岛 物业管理  100 投资设立 
山东安捷机电工程有限公司 山东济南 山东济南 机械设备安装  100 投资设立 
鲁商置业青岛有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发  75 投资设立 
辽宁鲁商置业有限公司 辽宁锦州 辽宁锦州 房地产开发  80 投资设立 
哈尔滨鲁商置业有限公司 哈尔滨市 哈尔滨市 房地产开发  90 投资设立 
青岛鲁商置地发展有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发  75 投资设立 
山东省鲁商建筑设计有限公司 山东济南 山东济南 建筑设计  100 投资设立 
临沂鲁商置业有限公司 山东临沂 山东临沂 房地产开发  51 投资设立 
菏泽鲁商置业有限公司 山东菏泽 山东菏泽 房地产开发  100 投资设立 
济南鲁商明达门窗有限公司 山东济南 山东济南 
建筑门窗的加工、 制造、
销售及安装 
 60 投资设立 
济南鲁商特种门业有限公司 山东济南 山东济南 
特种门的生产、销售、
安装 
 60 投资设立 
青岛鲁商蓝岸地产有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发与经营  100 投资设立 2018 年年度报告 
174 / 209 
 
子 公司 
名称 
主要 
经 营地 
注 册地 业 务性质 
持 股比例(%) 
取得 
方式 
直接 间接  
泰安鲁商置业有限公司 山东泰安 山东泰安 房地产开发与经营  100 投资设立 
青岛鲁商惜福置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发与经营  85 投资设立 
山东鲁商金霖房地产开发有限公司 山东济南 山东济南 房地产开发与经营  100 投资设立 
济宁鲁商地产有限公司 山东济宁 山东济宁 房地产开发与经营  100 投资设立 
临沂鲁商金置业有限公司 山东临沂 山东临沂 房地产开发与经营  65 投资设立 
泰安鲁商地产有限公司 山东泰安 山东泰安 房地产开发与经营  100 投资设立 
青岛鲁商数字科技发展有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发与经营  85 投资设立 
青岛鲁商凯泰置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发与经营  85 投资设立 
青岛鲁商嘉合置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发与经营  80 投资设立 
济南鲁商金霖房地产开发有限公司 山东济南 山东济南 房地产开发与经营  100 投资设立 
烟台鲁商地产有限公司 山东烟台 山东烟台 房地产开发与经营  100 投资设立 
青岛鲁商创智置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发与经营  70 投资设立 
淄博鲁商置业有限公司 山东淄博 山东淄博 房地产开发与经营  91 投资设立 
青岛鲁商锦绣置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发与经营  70 投资设立 
潍坊鲁商置业有限公司 山东潍坊 山东潍坊 房地产开发与经营  100 投资设立 
临沂福瑞达健康投资建设有限公司 山东临沂 山东临沂 
地产、养老服务机构的
投资,旅游服务 
 24.39 投资设立 
上海鲁商房地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发与经营  100 
非同一控制下
企业合并取得 
临沂鲁商置地有限公司 山东临沂 山东临沂 房地产开发与经营  40 投资设立 
青岛鲁商蓝谷置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发与经营  95 投资设立 
青岛绿富房地产开发有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发与经营  69.97 投资设立 
济南鲁商福瑞达护理院有限公司 山东济南 山东济南 
医疗服务、老年人养护
服务 
 100 投资设立 
东悦控股有限公司 山东济南 山东济南 投资、房地产开发  34 投资设立 
山东福瑞达生物工程有限公司 山东济南 山东济南 化妆品生产与销售  56.25 
同一控制下企
业合并取得 
山东颐莲化妆品有限公司 山东济南 山东济南 化妆品生产与销售  100 
同一控制下企
业合并取得 
济南康妆大道经贸有限公司 山东济南 山东济南 贸易  100 
同一控制下企
业合并取得 
山东福瑞达健康科技有限公司 山东临沂 山东临沂 贸易  100 
同一控制下企
业合并取得 
山东福瑞达生物科技有限公司 山东临沂 山东临沂 化妆品生产与销售  57.07 
同一控制下企
业合并取得 
山东明仁福瑞达制药股份有限公司 山东济南 山东济南 医药生产与销售  60.71 
同一控制下企
业合并取得 
山东宁康经贸有限公司 山东济南 山东济南 贸易  100 
同一控制下企
业合并取得 
山东达康经贸有限公司 山东济宁 山东济宁 贸易  100 
同一控制下企
业合并取得 2018 年年度报告 
175 / 209 
 
子 公司 
名称 
主要 
经 营地 
注 册地 业 务性质 
持 股比例(%) 
取得 
方式 
直接 间接  
山东来康经贸有限公司 山东济宁 山东济宁 贸易  100 
同一控制下企
业合并取得 
山东康妆大道信息科技有限公司 山东济南 山东济南 信息技术开发  100 
同一控制下企
业合并取得 
山东明人福瑞达卫生材料有限公司 山东济南 山东济南 卫生辅料生产与销售  80 
同一控制下企
业合并取得 
海南瑞兰特药业有限公司 海南海口 海南海口 医药销售  100 
同一控制下企
业合并取得 
 
持有半 数或 以下 表决 权但 仍控制 被投 资单 位、 以及 持有半 数以 上表 决权 但不 控制被 投资 单位
的依据 : 
1、 公司 持有 重庆 鲁商 地产 有限公 司 50% 的股 权, 根 据该公 司章 程规 定, 由公 司决定 该公 司的
生产经 营, 故公 司对 该公 司拥有 实际 控制 权, 因而 纳入公 司财 务报 表合 并范 围。 
2 、 公 司持 有临 沂福 瑞达 健 康投资 建设 有限 公 司 24.39% 股权 , 根据 该公 司章 程规 定, 由公 司决
定该公 司的 生产 经营 ,故 公司对 该公 司拥 有实 际控 制权, 因而 纳入 公司 财务 报表合 并范 围。 
3 、 公 司持 有临 沂鲁 商置 地 有限公 司 40% 股权 , 根据 该公司 章程 与投 资协 议规 定, 由本 公司 决
定该公 司的 财务 和经 营政 策, 故公 司对该 公司 拥有 实 际控制 权 , 因而 纳入 公司 财 务报表 合并 范 围 。 
4 、 公 司持 有东 悦控 股有 限 公司 34% 股权 , 根据 该公 司章 程 规定 , 由公 司决 定 该公司 的生 产经
营,故 公司 对该 公司 拥有 实际控 制权 ,因 而纳 入公 司财务 报表 合并 范围 。 
 
 
(2). 重要的非全资子公司 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种: 人民 币 
子公司 名称 
少数股 东持 股 
比例 
本期归 属于 少
数股东 的损 益 
本期向 少数 股东
宣告分 派的 股利 
期末少 数股 东
权益余 额 
鲁商置业 青岛有 限公司 25% 1,400,741.00 50,000,000.00 111,464,095.48 
哈尔滨鲁 商置业 有限公 司 10% 8,395,307.41  5,639,607.39 
青岛鲁商 置地发 展有限 公司 25% -7,281,501.15  78,810,086.88 
 
子公司 少数 股东 的持 股比 例不同 于表 决权 比例 的说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
 
 2018 年年度报告 
176 / 209 
 
 
(3). 重要非全资子公司的 主要 财务信息 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 万元  币种: 人 民币 
子公司名称 
期末余额 期初余额 
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 
鲁商置业青岛
有限公司 
317,221.99 200.27 317,422.26 172,836.62 100,000.00 272,836.62 305,131.59 99.93 305,231.52 241,206.18  241,206.18 
哈尔滨鲁商置
业有限公司 
721,762.48 245.59 722,008.07 716,368.47  716,368.47 832,474.58 611.34 833,085.92 785,841.62 50,000.00 835,841.62 
青岛鲁商置地
发展有限公司 
893,028.99 1,380.87 894,409.86 764,305.82 98,580.00 862,885.82 853,581.21 43.16 853,624.37 748,247.73 70,940.00 819,187.73 
 
 
 
 
子公司 名称 
本期发 生额 上期发 生额 
营业收 入 净利润 
综合收 益总
额 
经营活 动现 金流
量 
营业收 入 净利润 综合收 益总 额 
经营活 动现 金
流量 
鲁商置 业青 岛有 限公 司 24,974.50 560.30 560.30 -13,722.58 15,868.75 385.19 385.19 20,949.52 
哈尔滨 鲁商 置业 有限 公司 214,355.78 8,395.31 8,395.31 133,266.17 58,619.65 -659.61 -659.61 122,102.35 
青岛鲁 商置 地发 展有 限公 司 42,110.41 -2,912.60 -2,912.60 6,779.91 142,978.13 101.46 101.46 132,528.18 
 
 
 2018 年年度报告 
177 / 209 
 
 
(4). 使用企业集团资产和 清偿 企业集团债务的重大 限制 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(5). 向纳入合并财务报表 范围 的结构化主体提供的 财务 支持或其他支持 
□ 适用 √ 不适 用  
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
2、 在子公司的所有者权 益份 额发生变化且仍控制 子公 司的交易 
□ 适用 √ 不适 用  
3、 在合营企业或联营企 业中 的权益 
√ 适用 □ 不适 用  
(1). 重要的合营企业或联 营企 业 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种: 人民 币 
合营企 业或 联营 企业 名
称 
主要经 营地 注册地 业务性 质 
持股比 例
(%) 
对合营 企业
或联营 企业
投资的 会计
处理方 法 

接 
间接  
临沂尚城 置业有 限公司 山东临沂 山东临沂 房地产开 发  40.00 权益法 
山东博士 伦福瑞 达制药 有
限公司 
山东济南 山东济南 
西药产品 生
产制造 
 30.00 权益法 
 
(2). 重要合营企业的主要 财务 信息 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(3). 重要联营企业的主要 财务 信息 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
 
期末余额/ 本 期发生 额 期初余额/ 上 期发生 额 
临沂尚城 置业
有限公司 
山东博士 伦福瑞 达
制药有限 公司 
临沂尚城 置业
有限公司 
山东博士 伦福瑞 达制
药有限公 司 
流动资产 85,596,413.85 376,221,356.21 607,420,380.54 318,086,775.01 
非流动资 产 18,454.16 121,244,698.47 2,461,466.86 126,209,449.97 
资产合计 85,614,868.01 497,466,054.68 609,881,847.40 444,296,224.98 
流动负债 47,726,139.85 230,055,217.86 152,772,385.15 186,074,883.70 
非流动负 债     
负债合计 47,726,139.85 230,055,217.86 152,772,385.15 186,074,883.70 
少数股东 权益     2018 年年度报告 
178 / 209 
 
 
期末余额/ 本 期发生 额 期初余额/ 上 期发生 额 
临沂尚城 置业
有限公司 
山东博士 伦福瑞 达
制药有限 公司 
临沂尚城 置业
有限公司 
山东博士 伦福瑞 达制
药有限公 司 
归属于母 公司股 东权益 37,888,728.16 267,410,836.82 457,109,462.25 258,221,341.28 
按持股比 例计算 的净资 产份
额 
15,155,491.27 80,223,251.04 182,843,784.91 77,466,402.37 
调整事项  -1,834,674.43  -1,980,797.37 
-- 商誉     
-- 内部交易未 实现利 润  -1,834,674.43  -1,980,797.37 
-- 其他     
对联营企 业权益 投资的 账面
价值 
 78,388,576.61  75,485,605.00 
存在公开 报价的 联营企 业权
益投资的 公允价 值 
    
营业收入 166,910,978.92 508,060,739.72 307,307,922.14 505,635,053.86 
净利润 779,265.91 109,336,441.93 5,210,999.77 104,427,266.82 
终止经营 的净利 润     
其他综合 收益     
综合收益 总额 779,265.91 109,336,441.93 5,210,999.77 104,427,266.82 
本年度收 到的 来 自联营 企业
的股利 
168,000,000.00 29,736,375.93  29,379,124.75 
 
 
(4). 不重要的合营企业和 联营 企业的汇总财务信息 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
 期末余 额/ 本期 发生 额 期初余 额/ 上期 发生 额 
合营企 业:   
投资账 面价 值合 计   
下列各 项按 持股 比例 计算 的
合计数 
  
--净利 润   
--其他 综合 收益   
--综合 收益 总额   
联营企 业:   
投资账 面价 值合 计 68,256,823.39 7,451,095.78 
下列各 项按 持股 比例 计算 的
合计数 
  
--净利 润 -10,936,658.49 1,480,834.11 
--其他 综合 收益   
--综合 收益 总额 -10,936,658.49 1,480,834.11 
 
 2018 年年度报告 
179 / 209 
 
(5). 合营企业或联营企业 向本 公司转移资金的能力 存在 重大限制的说明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(6). 合营企业或联营企业 发生 的超额亏损 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种: 人民 币 
合营企 业或 联营 企
业名称 
累积未 确认 前期 累计
的损失 
本期未 确认 的损 失 
(或本 期分 享的 净利 润) 
本期末 累积 未确 认
的损失 
临沂锦 琴房 地产 开
发有限 公司 
 -6,184,268.52 -6,184,268.52 
 
(7). 与合营企业投资相关 的未 确认承诺 
□ 适用 √ 不适 用  
(8). 与合营企业或联营企 业投 资相关的或有负债 
□ 适用 √ 不适 用  
4、 重要的共同经营 
□ 适用 √ 不适 用  
5、 在未纳入合并财务报 表范 围的结构化主体中的 权益 
未纳入 合并 财务 报表 范围 的结构 化主 体的 相关 说明 : 
□ 适用 √ 不适 用  
6、 其他 
□ 适用 √ 不适 用  
十、 与金融 工具相关的风险 
√ 适用 □ 不适 用  
(一) 金融工 具 
公司现 有的 主要 金融 工具 包括货 币资 金、 应收 款项 、金融 机构 借款 、应 付账 款、其 他应 付款
等,各 项金 融工 具的 详细 情况详 见上 述各 项目 附注 。公司 制订 风险 管理 政策 对金融 工具 的相 关风
险敞口 进行 管理 和监 控, 确保将 风险 控制 在限 定的 范围之 内。 
(二) 金融风 险管 理 
公司现 有的 金融 工具 可能 存在利 率风 险、 信用 风险 、流动 性风 险等 金融 风险 。公司 以风 险和
收益之 间取 得适 当平 衡为 金融风 险管 理目 标, 将风 险对本 公司 经营 业绩 的负 面影响 降低 到最 低水
平,使 股东 及其 其他 权益 投资者 的利 益最 大化 。 
1 、利 率风 险 
公司面 临的 利率 风险 主要 来自金 融机 构借 款和 关联 方借 款 ,借 款为 人民 币借 款,以 浮动 利率
为主, 将受 到中 国人 民银 行贷款 基准 利率 调整 的影 响。 
公司根 据金 融市 场环 境来 合理配 置固 定利 率和 浮动 利率的 借款 比例 ,短 期借 款和中 长期 借款
的比例 ,以 控制 利率 变动 所产生 的现 金流 量的 利率 风险。 2018 年年度报告 
180 / 209 
 
2 、信 用风 险 
公司面 临的 信用 风险 主要 来自货 币资 金、 应收 款项 。 公司通 过制 订和 执行 信用 风险管 理政 策 ,
密切关 注上 述金 融工 具的 信用敞 口, 将信 用风 险控 制在限 定的 范围 之内 。 
公司持 有的 货币 资金 主要 存放于 信用 评级 较高 、资 产状况 良好 、信 用风 险较 低的商 业银 行,
通过密 切监 控银 行账 户余 额变动 等方 式, 规避 商业 银行的 信用 风险。 
敏感性 分析 :截 止 2018 年 12 月 31 日 ,公 司短 期借 款、 一 年内 到期 的长 期借 款、 长 期借 款、
长期应 付款 、 其他 应付 款合 计 183.38 亿元 , 其中 浮动 利率借 款 48.2485 亿元 ; 假 如其他 因素 不变 ,
中国人 民银 行贷 款基 准利 率每上 升/ 下降 0.25 个百 分 点, 将 导致 公司 利息 支出 增 加/减少 0.1206 亿元 。 
公司已 经形 成完 整的 应收 账款风 险管 理和 内控 体系 ,通过 严格 审查 客户 信用 、执行 应收 账款
催收, 降低 应收 账款 的信 用风险 。公 司尚 未发 生大 额应收 账款 的逾 期情 况。 
截止 2018 年 12 月 31 日, 公司应 收账 款前 五名 金额 合计 79,733,227.61 元, 占 应收账 款总 额的
48.19% 。  
 公司 的其 他应 收款 主要 是 项目公 司所 在地 住房 维修 资金管 理中 心等 相关 部门 收取的 物业 质
量维修 基金 、房 屋置 业担 保公司 收取 的公 积金 贷款 保证金 等保 证金 性质 的款 项,基 本不 存在 无法
收回的 风险 。 
3 、流 动性 风险 
公司通 过执 行全 面预 算管 理对资 金进 行预 算管 理, 监控当 前和 未来 一段 时间 的资金 流动 性需
求,根 据经 营需 要和 借款 合同期 限分 形, 维持 充足 的货币 资金 储备 ,降 低短 期现金 流量 波动 的影
响。公 司严 格监 控借 款的 使用情 况, 确保 双方 遵守 借款协 议, 同时 与金 融机 构开展 授信 合作 ,获
取足够 的授 信承 诺额 度, 以满足 长短 期的 流动 资金 需求, 降低 资金 流动 性风 险。 
 
十一、 公允价 值的披露 
1、 以公允价值计量的资 产和 负债的期末公允价值 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种: 人民 币 
项目 
期末公 允价 值 
第一层 次公 允
价值计 量 
第二层 次公
允价值 计量 
第三层 次公
允价值 计量 
合计 
一、持续的公允价值 计量     
(一) 以公 允价 值计 量且 变 动计入 当期
损益的 金融 资产 
3,042,000.00   3,042,000.00 
1. 交 易性 金融 资产 
    
2. 指 定以 公允 价值 计量 且 其变动 计入
当期损 益的 金融 资产 
3,042,000.00   3,042,000.00 
(1) 债务 工具 投资     2018 年年度报告 
181 / 209 
 
项目 
期末公 允价 值 
第一层 次公 允
价值计 量 
第二层 次公
允价值 计量 
第三层 次公
允价值 计量 
合计 
(2) 权益 工具 投资 3,042,000.00   3,042,000.00 
(二) 可供 出售 金融 资产     
(三) 投资 性房 地产     
(四) 生物 资产     
持续以公允价值计量 的资 产总额 3,042,000.00   3,042,000.00 
 
 
2、 持续和非持续第一层 次公 允价值计量项目市价 的确 定依据 
√ 适用 □ 不适 用  
持续第 一层 次公 允价 值计 量项目 市价 的确 定依 据 为 交易所 等活 跃市 场期 末时 点收盘 价。 
3、 持续和非持续第二层 次公 允价值计量项目,采 用的 估值技术和重要参数 的定 性及定量信息 
□ 适用 √ 不适 用  
4、 持续和非持续第三层 次公 允价值计量项目,采 用的 估值技术和重要参数 的定 性及定量信息 
□ 适用 √ 不适 用  
5、 持续的第三层次公允 价值 计量项目, 期初 与期末账 面价值间的调节信息 及不 可观察参数敏感
性分析 
□ 适用 √ 不适 用  
6、 持续的公允价值计量 项目 , 本期内发生各层 级之间 转换的, 转换的原 因及确 定转换时点的政
策 
□ 适用 √ 不适 用  
7、 本期内发生的估值技 术变 更及变更原因 
□ 适用 √ 不适用  
8、 不以公允价值计量的 金融 资产 和金融负债的公 允价 值情况 
□ 适用 √ 不适 用  
9、 其他 
□ 适用 √ 不适 用  
十二、 关联方 及关联交易 
1、 本企业的母公司情况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 万元  币 种: 人民 币 
母公司 名称 注册地 业务性 质 注册资 本 
母公司 对本 企
业的持 股比 例
(%) 
母公司 对本 企
业的表 决权 比
例(%) 
山东省 商业 集
团有限 公司 
山东省 济南 市 
对外投 资与
管理 
122,000.00 53.02 53.02 
 
本企业 最终 控制 方是 山东 省商业 集团 有限 公司 。 
2、 本企业的子公司情况 
本企业 子公 司的 情况 详见 附注 
√ 适用 □ 不适 用  2018 年年度报告 
182 / 209 
 
本企业 子公 司的 情况 详见 附注九 、“ 在其 他主 体中 的权益 ”。 
 
3、 本企业合营和联营企 业情 况 
本企业 重要 的合 营或 联营 企业详 见附 注 
√ 适用 □ 不适 用  
本企业 子公 司的 情况 详见 附注九 、“ 在其 他主 体中 的权益 ”。 
 
 
本期与 本公 司发 生关 联方 交易, 或前 期与 本公 司发 生关联 方交 易形 成余 额的 其他合 营或 联营 企业
情况如 下 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
4、 其他关联方情况 
√ 适用 □ 不适 用  
其他关 联方 名称 其他关 联方 与本 企业 关系 
山东银 座久 信房 地产 开发 有限公 司 其他 
青岛海 景( 国际 )大 酒店 发展有 限公 司 其他 
山东银 座商 城股 份有 限公 司 母公司 的控 股子 公司 
山东世 界贸 易中 心 参股股 东 
山东世 界贸 易中 心银 座艺 舟 其他 
鲁商集 团有 限公 司 参股股 东 
山东省 银座 实业 有限 公司 母公司 的全 资子 公司 
山东银 座置 业有 限公 司 其他 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 母公司 的全 资子 公司 
山东银 座 ? 英才 幼儿 园 其他 
山东省 商业 集团 财务 有限 公司 母公司 的全 资子 公司 
鲁商物 产有 限公 司金 属材 料分公 司 其他 
鲁商物 产有 限公 司机 电设 备分公 司 其他 
鲁商传 媒集 团有 限公 司 其他 
山东商 报社 其他 
山东润 色文 化传 媒有 限公 司 其他 
泰安银 座商 城有 限公 司 其他 
山东银 座家 居有 限公 司 其他 
山东鲁 商一 卡通 支付 有限 公司 母公司 的全 资子 公司 
青岛海 景( 国际) 大酒 店发 展有限 公司 鲁商 凯悦 酒店 其他 
山东银 座电 器有 限责 任公 司 其他 
北京天 创伟 业投 资管 理有 限公司 其他 
山东银 座旅 游集 团有 限公 司 母公司 的全 资子 公司 
易通金 服支 付有 限公 司 其他 2018 年年度报告 
183 / 209 
 
其他关 联方 名称 其他关 联方 与本 企业 关系 
银座集 团股 份有 限公 司 母公司 的控 股子 公司 
青岛银 座投 资开 发有 限公 司 其他 
山东银 座天 逸汽 车有 限公 司 其他 
山东 省 城市 服务 技师 学院 其他 
银座集 团济 南长 清购 物广 场有限 公司 其他 
山东银 座天 启房 地产 有限 公司 其他 
济宁银 座佳 悦酒 店有 限公 司 其他 
齐鲁医 药学 院 其他 
济南市 富源 小额 贷款 有限 公司 其他 
山东银 座购 物中 心有 限公 司菏泽 银座 和谐 广场 其他 
菏泽银 座颐 庭酒 店有 限公 司 其他 
山东银 座泉 城大 酒店 有限 公司济 南鲁 商国 奥城 分公 司 其他 
鲁商传 媒集 团( 山东)文 化 产业有 限公 司 其他 
山东银 座泉 城大 酒店 有限 公司 其他 
济南碧 旻置 业有 限公 司 其他 
临沂居易 置 业有 限公 司 其他 
淄博银 座商 城有 限责 任公 司 其他 
青岛乾 豪房 地产 开发 有限 公司 其他 
山东省 通利 商业 管理 有限 公司 其他 
山东省 药学 科学 院 其他 
山东省 医药 工业 设计 院 其他 
山东银 座信 息科 技有 限公 司 其他 
鲁商物 产有 限公 司 其他 
山东银 座佳 驿酒 店有 限公 司 其他 
山东易 通发 展集 团有 限公 司 其他 
山东国 家农 产品 现代 物流 工程技 术研 究中 心 其他 
济南银 座佳 悦酒 店有 限公 司 其他 
山东博 士伦 福瑞 达制 药有 限公司 其他 
山东朝 能福 瑞达 生物 科技 有限公 司 其他 
山东海 佑福 瑞达 制药 有限 公司 其他 
山东商 业职 业技 术学 院 其他 
山东省 生物 医药 科学 院 其他 
山东易 通商 业保 理有 限公 司 其他 
山东银 座旅 游集 团有 限公 司索菲 特银 座大 饭店 其他 
山东永 兴集 团有 限公 司 母公司 的控 股子 公司 
山东永 兴物 业管 理有 限公 司 其他 
易通融 资租 赁( 天津 )有 限公司 其他 
银座云 生活 电子 商务 有限 公司 其他 2018 年年度报告 
184 / 209 
 
其他关 联方 名称 其他关 联方 与本 企业 关系 
临沭福 田医 药科 技咨 询有 限公司 其他 
鲁商传 媒集 团有 限公 司广 告运营 分公 司 其他 
 
 
5、 关联交易情况 
(1). 购销商品、提供和接 受劳 务的关联交易 
采购商 品/ 接受 劳务 情况 表 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
关联方 关联交 易内 容 本期发 生额 上期发 生额 
山东省银 座实业 有限公 司 采购设备 549,230.52 5,387,539.49 
山东省鲁 商空调 工程有 限公 司 采购设备 208,588,373.22 154,797,748.66 
鲁商物产 有限公 司金属 材料 分公司 采购材料  31,666,228.21 
鲁商物产 有限公 司机电 设备 分公司 采购设备 10,894,752.58 24,897,815.12 
山东润色 文化传 媒有限 公司 广告费 425,000.00 1,993,081.08 
鲁商传媒 集团( 山东) 文化 产业有限 公司 广告费 283,018.86 316,886.79 
鲁商传媒 集团有 限公司 广告 运营分公 司 广告宣传 费 106,121.44  
青岛海景(国际) 大酒店 发展 有限公司 鲁商
凯悦酒店 
场地租赁 会务服 务 1,900,019.07 2,009,696.48 
山东鲁商 一卡通 支付有 限公 司 技术服务 费  70,924.56 
易通金服 支付有 限公司 手续费 317,726.77 466,951.92 
山东银座 电器有 限责任 公司 材料设备  795,463.00 
山东银座 天逸汽 车有限 公司 汽车费 170,160.68 179,900.00 
银座集团 股份有 限公司 水电费/ 场地 租赁费 1,921,482.35 1,471,114.64 
山东银座 旅游集 团有限 公司 租赁费 360,107.82  
山东银座 购物中 心有限 公司 菏泽银座 和谐
广场 
场地租赁 宣传费 436,363.63  
济宁银座 佳悦酒 店有限 公司 能源费用 、住宿 费 137,208.40  
山东银座 泉城大 酒店有 限公 司济南鲁 商国
奥城分公 司 
会务费 1,016,240.00  
临沂居易 置业有 限公司 电费及物 料费 1,651,111.25  
淄博银座 商城有 限责任 公司 场地租赁 宣传费 112,000.00  
山东博士 伦福瑞 达制药 有限 公司 药品费 68,972,697.67 71,936,935.85 
山东朝能 福瑞达 生物科 技有 限公司 药品费 200,860.56  
山东银座 置业有 限公司 水电费  3,817,809.86 
合计  298,042,474.82 299,808,095.66 
 
出售商 品/ 提供 劳务 情况 表 2018 年年度报告 
185 / 209 
 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
关联方 关联交 易内 容 本期发 生额 上期发 生额 
山东银 座久 信房 地产 开发 有限公 司 物业费 257,432.48 3,923.58 
山东银 座久 信房 地产 开发 有限公 司 经营管 理咨 询 800,000.00  
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 销售安 装 1,833,236.63 1,189,098.99 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 物业费 386,098.52 34,483.68 
山东银 座置 业有 限公 司 物业费 、设 计费 99,712.87 49,028.86 
北京天 创伟 业投 资管 理有 限公司 设计费  23,132.08 
青岛海 景( 国际) 大酒 店发 展有限 公司 物业费  433,066.61 
山东银 座 ? 英才 幼儿 园 物业费 320,065.73 277,254.82 
青岛海 景( 国际) 大酒 店发 展有限 公司
鲁商凯 悦酒 店 
物业费 524,249.64 337,832.40 
山东省 城市 服务 技师 学院 代建费 1,037,735.85 1,943,396.23 
山东省 城市 服务 技师 学院 设计费 246,792.45 543,396.23 
齐鲁医 药学 院 代建费 4,858,490.57 6,415,094.34 
齐鲁医 药学 院 设计费  149,160.38 
山东省 商业 集团 财务 有限 公司 咨询费 1,135,976.42 283,994.10 
山东省 商业 集团 财务 有限 公司 物业费 123,832.20  
山东省 商业 集团 有限 公司 物业费 1,094,010.22  
济南市 富源 小额 贷款 有限 公司 咨询费 290,527.96 24,210.66 
济南市 富源 小额 贷款 有限 公司 物业费 57,817.47  
济宁银 座佳 悦酒 店有 限公 司 物业费  8,490.57 
济宁银 座佳 悦酒 店有 限公 司 咨询费 1,509,433.92  
济宁银 座佳 悦酒 店有 限公 司 销售商 品 32,275.86  
济南银 座佳 悦酒 店有 限公 司 销售商 品 49,655.17  
菏泽银 座颐 庭酒 店有 限公 司 咨询费 1,415,094.30 786,163.52 
山东银 座佳 驿酒 店有 限公 司 销售商 品 247,379.31  
山东银 座泉 城大 酒店 有限 公司济 南鲁
商国奥 城分 公司 
物业费 2,858,729.94  
山东银 座泉 城大 酒店 有限 公司济 南鲁
商国奥 城分 公司 
咨询费 4,559,748.30  
山东银 座泉 城大 酒店 有限 公司 销售商 品 101,982.76  
青岛乾 豪房 地产 开发 有限 公司 物业费 102,407.26  
临沂锦 琴房 地产 开发 有限 公司 咨询费 495,283.02  
济南银 盛泰 房地 产有 限公 司 咨询费 745,283.00  2018 年年度报告 
186 / 209 
 
关联方 关联交 易内 容 本期发 生额 上期发 生额 
济南碧 旻置 业有 限公 司 咨询费 1,640,566.04  
银座集 团股 份有 限公 司 物业费 34,970.10 13,939.90 
银座集 团股 份有 限公 司 销售商 品 4,731,201.38 5,757,271.43 
山东博 士伦 福瑞 达制 药有 限公司 销售商 品 280,242.07 380,992.14 
山东商 业职 业技 术学 院 销售商 品  153,115.06 
山东海 佑福 瑞达 制药 有限 公司 销售商 品 12,942.24  
山东银 座商 城股 份有 限公 司 销售商 品 12,219.83  
山东易 通发 展集 团公 司 物业及 水电 费 711,964.17 1,151,894.23 
山东省 药学 科学 院 物业及 水电 费 1,481,098.10 1,372,271.56 
易通金 服支 付有 限公 司 网店维 护费 9,811,320.75  
易通金 服支 付有 限公 司 物业及 水电 费  166,355.10 
山东易 通商 业保 理有 限公 司 物业及 水电 费 16,170.02  
易通融 资租 赁( 天津 )有 限公司 物业及 水电 费 159,325.95  
山东银 座购 物中 心有 限公 司菏泽 银座
和谐广 场 
物业费  119,816.67 
银座云 生活 电子 商务 有限 公司 销售商 品 43,711.78  
合计  44,118,984.28 21,617,383.14 
 
购销商 品、 提供 和接 受劳 务的关 联交 易说 明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(2). 关联受托管理/承包及委 托 管理/出包情况 
本公司 受托 管理/承 包情 况 表: 
□ 适用 √ 不适 用  
关联托 管/ 承包 情况 说明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
本公司 委托 管理/出 包情 况 表 
□ 适用 √ 不适 用  
关联管 理/ 出包 情况 说明 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(3). 关联租赁情况 
本公司 作为 出租 方: 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
承租方 名称 租赁资 产种 类 
本期确 认的 租赁
收入 
上期确 认的 租赁
收入 
山东银 座? 英 才幼 儿园 青岛四 季景 园商 品房 418,952.40 425,602.37 2018 年年度报告 
187 / 209 
 
山东银 座商 城股 份有 限公 司 
济南市 市中 区经 十 路 19288 号
的地下 一层 房产 
1,118,178.13 1,185,962.31 
山东世 界贸 易中 心银 座艺 舟 
济南市 市中 区经 十 路 19288 号
鲁商广 场 
112,805.95 451,223.80 
山东省 商业 集团 财务 有限 公司 
济南市 经十 路 9777 号鲁 商 国奥
城 5 号楼 
4,587,180.96 1,146,795.24 
山东银 座泉 城大 酒店 有限 公司
济南鲁 商国 奥城 分公 司 
济南市 历下 区经 十路 9777 号鲁
商国奥 城 5 号楼 
3,968,253.97 1,666,666.66 
济南市 富源 小额 贷款 有限 公司 
济南市 历下 区经 十路 9777 号鲁
商国奥 城 2 号楼 3 层 
1,173,179.56 97,764.96 
银座集 团股 份有 限公 司 
济南市 长清 区大 学路 2166 号银
座商城 
1,783,177.87 1,530,568.05 
菏泽银 座颐 庭酒 店有 限公 司 菏泽银 座颐 庭酒 店 1,809,523.81 1,111,111.11 
山东银 座购 物中 心有 限公 司菏
泽银座 和谐 广场 
菏泽市 牡丹 区人 民路 与长 城路
银座和 谐广 场 
13,969,047.59 1,164,087.31 
山东银 座? 英 才幼 儿园 
菏泽鲁 商凤 凰城 小区 幼儿 园园
舍 
194,661.59 65,584.76 
临沂居 易置 业有 限公 司 
临沂市 兰山 区广 州路 与孝 河路
交汇东 北角 鲁商 中心 
9,638,557.45  
济宁银 座佳 悦酒 店有 限公 司 济宁市 市中 区南 池公 园西 邻 952,380.96 952,380.95 
山东银 座? 英 才幼 儿园 
济宁鲁 商南 池公 馆小 区幼 儿园
校舍 
114,285.71  
泰安银 座商 城有 限公 司 
泰安市 东岳 大街 77 号泰 安 投资
兴建的 泰安 银座 城市 广场 
15,719,524.52 15,719,524.52 
山东银 座? 英 才幼 儿园 
济南市 高新 区新 泺大 街 888 号
山东福 瑞达 
285,714.30 125,000.00 
 
本公司 作为 承租 方: 
□ 适用 √ 不适 用  
关联租 赁情 况说 明 
√ 适用 □ 不适 用  
(1 ) 公 司控 股孙 公司 青岛 星洲世 源置 业有 限公 司与 山东银 座? 英才 幼儿 园双 方 约定出 租青 岛
四季景 园房 屋, 租赁 期 为 1 年, 于 2011 年 8 月 31 日 到期后 又续 租 9 年该 房屋 ,2018 年 度租 赁费
发生额 为 418,952.40 元。 
(2 ) 公司 全资 子公 司山 东 省鲁商 置业 有限 公司 于 2012 年 10 月与 山东 银座 商城 股份有 限公 司
签订租 赁合 同, 约定 出租 其 位于济 南市 市中 区经 十路 19288 号的 地下 一层 房产 。 租 赁期限 为 15 年,
2018 年确 认租 赁收 入 1,118,178.13 元。 2018 年年度报告 
188 / 209 
 
(3 ) 公司 全资 子公 司山 东 省鲁商 置业 有限 公司 于 2014 年 3 月与 山东 世界贸 易中 心银座 艺舟
签订租 赁合 同, 约定 出租 其 位于济 南市 市中 区经 十 路 19288 号 鲁商 广场 C1-117 房产 。 租赁 期 至 2018
年 3 月 31 日止 ,2018 年 确 认租赁 收 入 112,805.95 元。 
(4 ) 公司 全资 子公 司山 东 省鲁商 置业 有限 公司 于 2017 年 9 月与 山东 省商业 集团 财务有 限公
司签订 租赁 合同 , 约 定出 租 其位于 济南 市历 下区 经十 路 9777 号鲁 商国 奥城 5 号楼 44-47 层办 公楼 。
租赁期 为 5 年, 本期 确认 租赁收 入 4,587,180.96 元。 
(5 ) 公司 全资 子公 司山 东 省鲁商 置业 有限 公司 于 2017 年 5 月与 山东 银座泉 城大 酒店有 限公
司济南 鲁商 国奥 城分 公司 签订租 赁合 同, 约定 出租 其位于 济南 市历 下区 经十 路 9777 号鲁 商国 奥 城
5 号楼 1-14 层 、地 下 1-4 层 规划的 酒店 使用 区域 。租 赁期 为 5 年 ,本 期确 认租 赁收 入 3,968,253.97
元。 
(6 ) 公司 全资 子公 司山 东 省鲁商 置业 有限 公司 于 2015 年 11 月与 银座 集团 股份 有限公 司签 订
租赁合 同 , 约 定出 租其 位 于济南 市长 清区 大学 路 2166 号房 产 , 由 银座 集团 济南 长清购 物广 场有 限
公司使 用, 租赁 期限 为 20 年,本 期确 认租 金收 入 1,783,177.87 元 。 
(7 ) 公司 全资 子公 司山 东 省鲁商 置业 有限 公司 于 2017 年 12 月与 济南 市富 源小 额贷款 有限 公
司签订 租赁 合同 , 约 定出 租 其位于 济南 市历 下区 经十 路 9777 号鲁 商国 奥城 2 号楼 3 层 302-308 室。
租赁期 为 5 年, 本期 租赁 收入 1,173,179.56 元。 
(8 ) 公司 全资 子公 司菏 泽 鲁商置 业有 限公 司 于 2017 年 3 月 与菏 泽银 座颐 庭酒 店有限 公司 签
订租赁 合同 , 约定 出租 其位 于菏泽 市牡 丹区 人民 路与 长城路 交汇 处 北 300 米 酒 店, 租赁 期为 5 年,
2018 年确 认租 金收 入 1,809,523.81 元。 
(9 ) 公司 全资 子公 司菏 泽 鲁商置 业有 限公 司与 于 2017 年 12 月山东 银 座购 物中 心有限 公司 菏
泽银座 和谐 广场 签订 租赁 合同 , 约 定出 租其 位于 菏泽 市牡丹 区人 民路 与长 城 路 2011-10 的 商业 房产
及附属 场地 、设 备设 施等 ,租赁 期 为 20 年 ,本 期确 认租赁 收 入 13,969,047.59 元 。 
(10 ) 公司 全资 子公 司菏 泽鲁商 置业 有限 公司 于 2017 年 9 月与 山东 银座? 英才 幼儿园 签订 租
赁合同 ,约 定出 租其 位于 菏泽市 牡丹 区人 民路 与长 城路口 鲁商 凤凰 城小 区内 的幼儿 园园 舍, 租赁
期为 10 年, 本期 确认 租赁 收入 194,661.59 元。 
(11 ) 公 司全 资子 公司 临 沂鲁 商 地产 有限 公司 于 2018 年 5 月 与 临沂 居易置 业有 限公司 签订 租
赁合同 ,约 定出 租其 位于 临沂市 兰山 区广 州路 与孝 河路交 汇东 北角 鲁商 中心 的商业 房产 及附 属场
地、设 备设 施等 ,租 赁期 为 1 年 ,本 期确 认租 赁收 入 9,638,557.45 元。 2018 年年度报告 
189 / 209 
 
(12 ) 公 司原 全资 子公 司 济宁鲁 商置 业有 限公 司 于 2016 年 3 月与 济宁 银座 佳 悦酒店 有限 公司
签订租 赁合 同 , 约 定出 租 其位于 济宁 市市 中区 南池 公园西 邻房 产 , 租 赁期 为 10 年, 本期 确认 租赁
收入 952,380.96 元 
(13 ) 公 司原 全资 子公 司 济宁鲁 商置 业有 限公 司 于 2016 年 9 月与 山东 银座· 英才幼 儿园 签订
租赁合 同 , 约 定出 租其 位 于济宁 鲁商 南池 公馆 小区 的幼儿 园校 舍 , 租 赁期 为 10 年, 本期 确认 租赁
收入 为 114,285.71 元。 
(14 ) 公司 原控 股子 公司 泰安银 座房 地产 开发 有限 公司向 泰安 银座 商城 有限 公司出 租其 在泰
安市东 岳大 街 77 号投 资开 发的泰 安银 座城 市广 场, 租赁期 一年 。本 期确 认租 赁收 入 15,719,524.52
元。 
(15 ) 公 司全 资子 公司 山 东福瑞 达医 药集 团有 限公 司于 2014 年 8 月 1 日与 山 东银座 · 英 才幼
儿园签 订租 赁合 同, 约定 出租其 位于 济南 市高 新区 新泺大 街 888 号的 山东 福 瑞达医 药集 团公 司办
公楼 3 层, 租赁 期为 自 2014 年 8 月 1 日 起至 承租 方完 全迁出 并交 回租 赁房 产止 , 本期 确认 租赁 收
入 285,714.30 元。 
 
(4). 关联担保情况 
本公司 作为 担保 方 
□ 适用 √ 不适 用  
本公司 作为 被担 保方 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种: 人 民币 
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是
否已经
履行完
毕 
山东省商业集团有限公司 哈尔滨鲁商置业有限公司 50,000,000.00 2017/12/13 2018/3/23 是 
山东省商业集团有限公司 哈尔滨鲁商置业有限公司 50,000,000.00 2017/12/13 2018/4/28 是 
山东省商业集团有限公司 哈尔滨鲁商置业有限公司 50,000,000.00 2017/12/13 2018/6/2 是 
山东省商业集团有限公司 哈尔滨鲁商置业有限公司 100,000,000.00 2017/12/13 2018/6/28 是 
山东省商业集团有限公司 哈尔滨鲁商置业有限公司 100,000,000.00 2017/12/13 2018/10/16 是 
山东省商业集团有限公司 哈尔滨鲁商置业有限公司 150,000,000.00 2017/12/13 2018/11/14 是 
山东省商业集团有限公司 菏泽鲁商置业有限公司 10,000,000.00 2015/12/15 2018/8/31 是 
山东省商业集团有限公司 菏泽鲁商置业有限公司 50,000,000.00 2016/1/5 2018/12/14 是 
山东省商业集团有限公司 菏泽鲁商置业有限公司 50,000,000.00 2016/1/5 2018/8/31 是 
山东省商业集团有限公司 菏泽鲁商置业有限公司 30,000,000.00 2016/1/29 2018/12/14 是 
山东省商业集团有限公司 菏泽鲁商置业有限公司 40,000,000.00 2016/2/25 2018/9/12 是 
山东省商业集团有限公司 济宁鲁商地产有限公司 5,500,000.00 2017/8/4 2018/1/10 是 
山东省商业集团有限公司 济宁鲁商地产有限公司 22,000,000.00 2017/8/4 2018/7/10 是 
山东省商业集团有限公司 济宁鲁商地产有限公司 192,500,000.00 2017/8/4 2020/8/3 否 2018 年年度报告 
190 / 209 
 
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是
否已经
履行完
毕 
山东省商业集团有限公司 济宁鲁商地产有限公司 48,750,000.00 2018/2/27 2020/10/9 否 
山东省商业集团有限公司 济宁鲁商地产有限公司 1,250,000.00 2018/2/27 2018/7/10 是 
山东省商业集团有限公司 济宁鲁商地产有限公司 10,000,000.00 2016/6/20 2018/3/20 是 
山东省商业集团有限公司 济宁鲁商地产有限公司 15,000,000.00 2016/6/20 2018/1/17 是 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商地产有限公司 15,000,000.00 2015/10/10 2018/4/10 是 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商地产有限公司 25,000,000.00 2015/10/10 2018/10/10 是 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商地产有限公司 30,000,000.00 2015/10/10 2019/4/10 否 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商地产有限公司 30,000,000.00 2015/10/10 2019/10/10 否 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商地产有限公司 193,000,000.00 2015/10/10 2020/10/9 否 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商地产有限公司 38,425,791.41 2017/4/13 2018/6/13 是 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商地产有限公司 39,291,908.75 2017/4/13 2018/12/13 是 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商地产有限公司 40,177,548.37 2017/4/13 2019/6/13 否 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商地产有限公司 41,083,150.31 2017/4/13 2019/12/13 否 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商地产有限公司 266,692,423.40 2017/4/13 2022/12/13 否 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商金置业有限公司 380,119,980.90 2016/12/16 2021/12/15 否 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商金置业有限公司 50,000,000.00 2017/3/27 2021/12/15 否 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商金置业有限公司 30,000,000.00 2017/3/30 2021/12/15 否 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商金置业有限公司 39,880,019.10 2017/4/1 2021/12/15 否 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商金置业有限公司 30,000,000.00 2018/11/30 2018/12/20 是 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商金置业有限公司 90,000,000.00 2018/11/30 2021/9/18 否 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商金置业有限公司 12,500,000.00 2016/6/14 2018/2/10 是 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商金置业有限公司 12,500,000.00 2016/6/14 2018/5/29 是 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商金置业有限公司 3,000,000.00 2016/6/14 2018/7/3 是 
山东省商业集团有限公司 临沂鲁商金置业有限公司 100,000,000.00 2017/5/5 2018/7/3 是 
山东省商业集团有限公司 鲁商福瑞达健康投资有限公司 3,000,000.00 2016/6/24 2018/6/28 是 
山东省商业集团有限公司 鲁商福瑞达健康投资有限公司 3,000,000.00 2016/6/24 2018/12/14 是 
山东省商业集团有限公司 鲁商福瑞达健康投资有限公司 24,400,000.00 2016/6/24 2022/6/15 否 
山东省商业集团有限公司 鲁商置业青岛有限公司 1,000,000,000.00 2018/4/4 2020/4/4 否 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商锦绣置业有限公司 750,000,000.00 2018/4/18 2021/4/18 否 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 19,870,000.00 2015/9/18 2018/1/15 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 30,000,000.00 2015/12/18 2018/1/15 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 2,000,000.00 2017/2/24 2018/3/8 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 20,000,000.00 2017/2/24 2018/9/8 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 100,000.00 2017/2/24 2018/11/16 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 35,000,000.00 2017/2/24 2019/2/19 否 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 5,900,000.00 2017/2/24 2019/3/8 否 2018 年年度报告 
191 / 209 
 
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是
否已经
履行完
毕 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 37,000,000.00 2017/2/24 2019/9/14 否 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 5,000,000.00 2017/9/14 2018/3/14 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 12,000,000.00 2017/9/14 2018/9/8 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 8,000,000.00 2017/9/14 2018/9/14 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 33,000,000.00 2017/9/14 2019/3/14 否 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 32,000,000.00 2017/9/14 2019/9/8 否 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 10,000,000.00 2017/9/14 2020/3/6 否 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 24,000,000.00 2018/3/30 2018/9/14 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商蓝岸地产有限公司 76,000,000.00 2018/3/30 2020/3/6 否 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 500,000,000.00 2016/3/28 2018/3/28 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 200,000,000.00 2016/9/20 2018/9/19 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 360,000,000.00 2015/11/27 2018/3/29 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 10,000,000.00 2016/9/26 2018/4/28 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 30,000,000.00 2016/9/26 2018/5/23 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 40,000,000.00 2016/10/16 2018/7/20 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 20,000,000.00 2016/10/16 2018/5/23 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 4,400,000.00 2016/10/16 2018/2/27 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 60,000,000.00 2016/10/16 2018/6/20 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 10,000,000.00 2016/10/16 2018/7/27 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 50,000,000.00 2016/10/16 2018/8/24 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 90,000,000.00 2016/10/16 2018/9/6 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 2,000,000.00 2018/4/26 2019/6/21 否 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 198,000,000.00 2018/4/26 2019/12/21 否 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 200,000,000.00 2018/4/26 2021/4/25 否 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 75,000,000.00 2016/9/20 2018/7/18 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 45,000,000.00 2016/9/20 2018/8/20 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 30,000,000.00 2016/9/20 2018/9/6 是 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 195,000,000.00 2017/9/18 2019/9/17 否 
山东省商业集团有限公司 青岛鲁商置地发展有限公司 140,000,000.00 2018/12/25 2020/8/30 否 
山东省商业集团有限公司 山东鲁商金霖房地产开发有限公司 200,000.00 2015/8/20 2018/1/4 是 
山东省商业集团有限公司 山东鲁商金霖房地产开发有限公司 119,000,000.00 2015/8/20 2018/8/15 是 
山东省商业集团有限公司 山东鲁商金霖房地产开发有限公司 600,000.00 2015/11/26 2018/1/5 是 
山东省商业集团有限公司 山东鲁商金霖房地产开发有限公司 337,240,000.00 2015/11/26 2018/8/15 是 
山东省商业集团有限公司 山东鲁商金霖房地产开发有限公司 200,000.00 2016/6/30 2018/1/4 是 
山东省商业集团有限公司 山东鲁商金霖房地产开发有限公司 119,400,000.00 2016/6/30 2018/8/15 是 
山东省商业集团有限公司 山东鲁商金霖房地产开发有限公司 100,000.00 2016/9/18 2018/1/4 是 2018 年年度报告 
192 / 209 
 
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是
否已经
履行完
毕 
山东省商业集团有限公司 山东鲁商金霖房地产开发有限公司 92,350,000.00 2016/9/18 2018/8/15 是 
山东省商业集团有限公司 山东鲁商金霖房地产开发有限公司 100,000.00 2016/12/22 2018/1/4 是 
山东省商业集团有限公司 山东鲁商金霖房地产开发有限公司 13,720,000.00 2016/12/22 2018/8/15 是 
山东省商业集团有限公司 山东省鲁商置业有限公司 74,700,000.00 2014/1/24 2018/1/4 是 
山东省商业集团有限公司 山东省鲁商置业有限公司 225,000,000.00 2014/8/20 2018/1/4 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商地产有限公司 20,000,000.00 2018/2/9 2019/12/5 否 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商地产有限公司 30,000,000.00 2018/4/13 2019/12/5 否 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商地产有限公司 5,000,000.00 2016/6/24 2018/7/9 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商地产有限公司 20,000,000.00 2016/6/24 2018/11/5 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商地产有限公司 50,000,000.00 2016/6/24 2018/11/15 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商地产有限公司 6,500,000.00 2016/8/30 2018/3/1 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商地产有限公司 10,000,000.00 2016/8/30 2018/8/30 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商地产有限公司 33,000,000.00 2016/8/30 2018/11/15 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商地产有限公司 880,000.00 2016/9/19 2018/3/1 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商地产有限公司 1,000,000.00 2016/9/19 2018/9/1 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商地产有限公司 3,750,000.00 2016/9/19 2018/11/15 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商置业有限公司 31,000,000.00 2016/9/21 2018/4/3 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商置业有限公司 29,000,000.00 2016/9/21 2018/4/13 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商置业有限公司 20,000,000.00 2016/9/21 2018/4/16 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商置业有限公司 33,000,000.00 2016/9/21 2018/4/18 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商置业有限公司 87,000,000.00 2016/9/21 2018/9/10 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商置业有限公司 13,000,000.00 2016/12/21 2018/9/10 是 
山东省商业集团有限公司 泰安鲁商置业有限公司 37,000,000.00 2016/12/21 2018/9/19 是 
山东省商业集团有限公司 潍坊鲁商置业有限公司 1,500,000.00 2018/9/25 2018/12/12 是 
山东省商业集团有限公司 潍坊鲁商置业有限公司 21,500,000.00 2018/9/25 2020/9/17 否 
山东省商业集团有限公司 潍坊鲁商置业有限公司 105,000,000.00 2018/12/7 2020/9/17 否 
山东省商业集团有限公司 烟台鲁商地产有限公司 600,000,000.00 2018/10/30 2021/10/30 否 
山东省商业集团有限公司 鲁商置业股份有限公司 2,000,000,000.00 2016/2/2 2019/1/31 否 
山东省商业集团有限公司 鲁商置业股份有限公司 400,000,000.00 2017/6/23 2022/6/22 否 
山东省商业集团有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 20,000,000.00 2018/2/28 2019/2/27 否 
鲁商物产有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 50,000,000.00 2018/5/11 2019/5/10 否 
山东省商业集团有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 50,000,000.00 2018/5/30 2019/5/29 否 
山东省商业集团有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 50,000,000.00 2018/6/28 2019/6/28 否 
山东省商业集团有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 15,000,000.00 2018/12/6 2019/12/5 否 
山东省商业集团有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 13,500,000.00 2017/12/26 2018/3/30 是 
山东省商业集团有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 20,000,000.00 2017/4/17 2018/4/16 是 2018 年年度报告 
193 / 209 
 
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是
否已经
履行完
毕 
山东省商业集团有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 40,000,000.00 2017/7/5 2018/7/4 是 
山东省商业集团有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 15,000,000.00 2017/7/20 2018/7/20 是 
山东省商业集团有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 5,000,000.00 2017/7/20 2018/7/20 是 
山东省商业集团有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 30,000,000.00 2017/8/2 2018/8/1 是 
山东省商业集团有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 40,000,000.00 2017/10/24 2018/10/23 是 
山东省商业集团有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 30,000,000.00 2017/12/14 2018/12/13 是 
山东省商业集团有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 16,000,000.00 2018/04/28 2021/04/27 否 
山东省商业集团有限公司 山东福瑞达医药集团有限公司 31,000,000.00 2018/11/20 2021/11/19 否 
 
关联担 保情 况说 明 
√ 适用 □ 不适 用  
2018 年 4 月, 公司 联营 企 业临沂 锦琴 房地 产开 发有 限公司 向渤 海银 行股 份有 限公司 济南 分行
申请办 理 8.5 亿元 的贷 款业 务,主 要用 于该 公司 开发 的中南 鲁商 ·樾 府项 目一 期建设 ,根 据协 议
约定, 公司 大股 东山 东省 商业集 团有 限公 司按 照山 东省鲁 商置 业有 限公 司持 有该公 司股 权比 例 45%
为此次 贷款 提 供 3.825 亿元 担保 , 担 保到 期日 为 2021 年 4 月, 2018 年末 担保 贷款 余额 为 3.60 亿元。 
 
(5). 关联方资金拆借 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种: 人 民币 
关联方 拆借金 额 起始日 到期日 说明 
拆入 
山东省 商业 集团 有限 公司 100,000,000.00 2018-1-17 2019-1-16 年利 率 5.700% 
山东省 商业 集团 有限 公司 50,000,000.00 2018-1-19 2019-1-18 年利 率 5.700% 
山东省 商业 集团 有限 公司 300,000,000.00 2018-1-25 2019-1-24 年利 率 7.000% 
山东省 商业 集团 有限 公司 100,000,000.00 2018-1-31 2019-1-30 年利 率 7.000% 
山东省 商业 集团 有限 公司 25,000,000.00 2018-3-1 2019-2-28 年利 率 5.700% 
山东省 商业 集团 有限 公司 970,000,000.00 2018-3-15 2019-3-14 年利 率 5.700% 
山东省 商业 集团 有限 公司 400,000,000.00 2018-6-7 2019-6-6 年利 率 7.200% 
山东省 商业 集团 有限 公司 366,000,000.00 2018-6-8 2019-6-7 年利 率 7.200% 
山东省 商业 集团 有限 公司 25,000,000.00 2018-7-2 2019-7-1 年利 率 7.200% 
山东省 商业 集团 有限 公司 30,000,000.00 2018-7-25 2019-7-24 年利 率 7.100% 
山东省 商业 集团 有限 公司 300,000,000.00 2018-7-27 2019-7-26 年利 率 7.200% 
山东省 商业 集团 有限 公司 413,748,001.84 2018-8-15 2019-8-14 年利 率 4.350% 
山东省 商业 集团 有限 公司 240,000,000.00 2018-8-22 2019-8-21 年利 率 7.200% 
山东省 商业 集团 有限 公司 10,000,000.00 2018-8-23 2019-8-22 年利 率 7.200% 
山东省 商业 集团 有限 公司 30,000,000.00 2018-9-18 2019-9-17 年利 率 7.200% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 93,000,000.00 2018-1-19 2019-1-18 年利 率 7.300% 2018 年年度报告 
194 / 209 
 
关联方 拆借金 额 起始日 到期日 说明 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 37,000,000.00 2018-1-19 2019-1-18 年利 率 6.175% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 120,000,000.00 2018-1-19 2019-1-18 年利 率 5.700% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 30,000,000.00 2018-1-19 2019-1-18 年利 率 5.700% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 28,000,000.00 2018-1-24 2019-1-23 年利 率 6.175% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 30,000,000.00 2018-1-24 2019-1-23 年利 率 6.500% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 20,000,000.00 2018-2-8 2019-2-7 年利 率 6.500% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 160,000,000.00 2018-5-25 2019-5-24 年利 率 7.600% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 270,000,000.00 2018-5-25 2019-5-24 年利 率 5.700% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 80,000,000.00 2018-6-6 2019-6-5 年利 率 4.350% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 100,000,000.00 2018-6-21 2019-6-20 年利 率 5.700% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 25,000,000.00 2018-7-2 2019-7-1 年利 率 7.100% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 20,000,000.00 2018-7-6 2019-7-5 年利 率 4.750% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 20,000,000.00 2018-7-18 2019-7-17 年利 率 4.750% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 150,000,000.00 2018-7-18 2019-7-17 年利 率 7.100% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 100,000,000.00 2018-7-19 2019-7-18 年利 率 7.300% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 30,000,000.00 2018-7-24 2019-7-23 年利 率 7.100% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 50,000,000.00 2018-8-30 2019-8-29 年利 率 7.300% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 100,000,000.00 2018-9-4 2019-9-3 年利 率 7.600% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 70,000,000.00 2018-9-13 2019-9-12 年利 率 7.100% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 270,000,000.00 2018-10-19 2019-10-18 年利 率 7.200% 
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 100,000,000.00 2018-11-29 2019-11-28 年利 率 7.600% 
 
 
(6). 关联方资产转让、债 务重 组情况 
□ 适用 √ 不适 用  
(7). 关键管理人员报酬 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种: 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
关键管 理人 员报 酬 7,398,020.78 4,667,334.00 
 
(8). 其他关联交易 
√ 适用  □ 不适 用  
(1 ) 本期计 提支付 关 联方 利息 
单位: 元  币种 :人 民币 
关联方 计提利 息 支付利 息 
山东省 商业 集团 有限 公司 356,749,249.86  
山东银 座商 城股 份有 限公 司 21,890,795.76 20,000,000.00 2018 年年度报告 
195 / 209 
 
山东银 座久 信房 地产 开发 有限公 司 740,231.04  
山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 90,863,520.12  
合  计 470,243,796.78 20,000,000.00 
(2 ) 截至 2018 年 12 月 31 日,公 司在 山东 省商 业集 团财务 有限 公司 的银 行存 款余额 为
757,877,249.01 元, 借款 余 额为 156,500,000.00 元。 2018 年度 存款 利息 收入 金额 为 1,585,895.89 元, 借
款利息 支出 金额 为 16,115,600.97 元。 
6、 关联方应收应付款项 
(1). 应收项目 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(2). 应付项目 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种: 人民 币 
项目名 称 关联方 期末账 面余 额 期初账 面余 额 
预收款 项 银座集 团股 份有 限公 司 54,597.38 96,929.29 
预收款 项 山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 1,000,000.00 2,751,866.44 
预收款 项 济南市 富源 小额 贷款 有限 公司 1,395,502.55 1,395,502.58 
预收款 项 山东省 商业 集团 财务 有限 公司 4,464,387.32 4,464,387.32 
预收款 项 
山东银 座泉 城大 酒店 有限 公司济 南鲁 商国 奥
城分公 司 
2,083,333.33 1,250,000.00 
预收款 项 济宁银 座佳 悦酒 店有 限公 司  158,730.16 
应付股 利 山东省 商业 集团 有限 公司 40,000,000.00 30,000,000.00 
应付股 利 山东世 界贸 易中 心 160,000,000.00 120,000,000.00 
应付账 款 鲁商传 媒集 团( 山东 )文 化产业 有限 公司 300,000.00 245,000.00 
应付账 款 鲁商传 媒集 团有 限公 司 192,000.00 92,000.00 
应付账 款 鲁商物 产有 限公 司机 电设 备分公 司 27,297,301.12 34,861,556.61 
应付账 款 鲁商物 产有 限公 司金 属材 料分公 司 9,922,618.00 5,214,250.13 
应付账 款 山东润 色文 化传 媒有 限公 司  600,000.00 
应付账 款 山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 82,154,010.15 114,704,955.68 
应付账 款 山东省 银座 实业 有限 公司 1,718,776.29 4,870,985.22 
应付账 款 山东银 座家 居有 限公 司 27,531.00 27,531.00 
应付账 款 山东银 座电 器有 限责 任公 司  18,224.00 
应付账 款 青岛海 景( 国际) 大酒 店发 展 有限公 司 960,000.00  
应付账 款 临沂居 易置 业有 限公 司 1,625,310.39  
应付账 款 山东博 士伦 福瑞 达制 药有 限公司 4,727,532.98 5,593,013.22 
应付账 款 山东永 兴物 业管 理有 限公 司 1,636,660.00  
其他应 付款 北京天 创伟 业投 资管 理有 限公司 374,815.78 383,930.38 
其他应 付款 临沂锦 琴房 地产 开发 有限 公司 354,700,561.13  
其他应 付款 临沂尚 城置 业有 限公 司 33,225,403.19 230,252,840.14 2018 年年度报告 
196 / 209 
 
项目名 称 关联方 期末账 面余 额 期初账 面余 额 
其他应 付款 鲁商集 团有 限公 司 26,423,150.80 26,423,150.80 
其他应 付款 鲁商物 产有 限公 司机 电设 备分公 司 565,340.00 2,000.00 
其他应 付款 鲁商物 产有 限公 司金 属材 料分公 司 10,000.00 10,000.00 
其他应 付款 青岛海 景( 国际) 大酒 店发 展 有限公 司 2,329,454.69 2,329,454.69 
其他应 付款 山东省 城市 服务 技师 学院 1,014,760.88  
其他应 付款 山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 1,768,540,577.71 1,249,387,587.75 
其他应 付款 山东省 商业 集团 有限 公司 9,628,753,281.24 9,442,069,339.19 
其他应 付款 山东省 银座 实业 有限 公司 30,000.00 30,000.00 
其他应 付款 山东世 界贸 易中 心 31,682,296.10 31,682,296.10 
其他应 付款 山东银 座久 信房 地产 开发 有限公 司 72,365,863.53 79,692,595.41 
其他应 付款 山东银 座旅 游集 团有 限公 司 80,000,000.00 90,000,000.00 
其他应 付款 山东银 座商 城股 份有 限公 司 673,720,026.37 688,541,584.47 
其他应 付款 山东银 座天 启房 地产 有限 公司 161,264.23 161,264.23 
其他应 付款 济宁鲁 商置 业有 限公 司 4,569,418.00  
其他应 付款 齐鲁医 药学 院 1,623,785.63 20,263,784.85 
其他应 付款 济宁银 座商 城有 限公 司  61,260.00 
其他应 付款 临沭福 田医 药科 技咨 询有 限公司 3,514,166.66  
其他应 付款 鲁商物 产有 限公 司  7,500,000.00 
其他应 付款 山东朝 能福 瑞达 生物 科技 有限公 司 200,860.56 1,000,000.00 
其他应 付款 山东国 家农 产品 现代 物流 工程技 术研 究中 心 19,000,000.00 19,000,000.00 
其他应 付款 山东省 生物 医药 科学 院 6,587,676.55 6,533,462.45 
其他应 付款 山东省 药学 科学 院 18,948,349.06 29,944,726.29 
其他应 付款 山东省 医药 工业 设计 院  10,000,000.00 
其他应 付款 山东银 座· 英才 幼儿 园  300,000.06 
其他应 付款 山东永 兴集 团有 限公 司 40,000,000.00 4,800,000.00 
其他应 付款 山东永 兴物 业管 理有 限公 司 5,000,150.97 48,196,660.00 
应付票 据 山东省 鲁商 空调 工程 有限 公司 3,267,192.71  
应付利 息 山东省 商业 集团 财务 有限 公司 191,771.75  
 
 
7、 关联方承诺 
□ 适用  √ 不适 用  
 
8 、 其他 
√ 适用  □ 不适 用  
2018 年 7 月, 公司 与山 东 省商业 集团 有限 公司 、山 东银座 汽车 有限 公司 合资 设立了 东悦 控股
有限公 司。 注册 资 本 10000 万元 人民 币, 其中 ,本 公司出 资 3400 万 元人 民币 ,占 34% ,主 要经 营
投资、 房地 产开 发, 自成 立之日 起纳 入合 并范 围。 
 2018 年年度报告 
197 / 209 
 
 
十三、 股份支 付 
1、 股份支付总体情况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 股  币种 : 人 民币 
公司本 期授 予的 各项 权益 工具总 额 30,029,000.00 
公司期末发行在外的股票 期权行权价格的范围 和
合同剩 余期 限 
第一批 :行 权价 格 2.83 元/ 股,剩 余期 限 4 年;
第二批 :行 权价 格 3.58 元/ 股,剩 余期 限 4 年 
其他说 明 
1 、股 票期 权激 励计 划情 况 
2018 年 9 月 10 日, 公司 2018 年股 票期 权激 励事 项获 得控股 股东 山东 省商 业集 团有限 公司 批
复。 
2018 年 9 月 20 日, 经 2018 年第 三次 临时 股东 大会 、 第十届 董事 会 2018 年 第五 次临时 会议 审
议通 过 2018 年第 一批 股票 期权激 励计 划。 公 司 2018 年股票 期权 激励 计划 的授 予条件 已经 成就 ,
根据股 东大 会的 授权 , 同 意 授予 264 名激 励对象 2,899 万份股 票期 权, 授予 日为 2018 年 9 月 20 日,
行权价 格 2.83 元/ 股。 
2018 年 12 月 4 日, 又经 第 十届董 事 会 2018 年第 七次 临时会 议审 议通 过《 关于 授予预 留部 分
股票期 权的 议案 》的 第二 批股票 期权 激励 计划 。根 据股东 大会 的授 权, 同意 授予 68 名激 励对 象
103.9 万 份股 票期权 ,授 予 日为 2018 年 12 月 4 日, 行 权价 格 3.58 元/股。 
2 、激 励计 划的 有效 期、 等 待期和 行权 安排 情况 
(1 ) 本激 励计 划的 有效 期 为自股 票期 权授 予日 起的 五年时 间。 
(2 ) 等待 期为 股票 期权 授 予后至 股票 期权 可行 权日 之间的 时间 ,本 计划 等待 期为 24 个月 。 
(3 ) 授予 期权 行权 期及 各 期行权 时间 安排 如表 所示 : 
行权安排 行权时间 
可行权数量占获授
权益数量比例 
第一个行权期 
自授予日起 24 个月后的首个交易日起至授予日起 36 个月内的
最后一个交易日当日止 
1/3 
第二个行权期 
自授予日起 36 个月后的首个交易日起至授予日起 48 个月内的
最后一个交易日当日止 
1/3 
第三个行权期 
自授予日起 48 个月后的首个交易日起至授予日起 60 个月内的
最后一个交易日当日止 
1/3 
3、股 票期 权授 予登 记后 对 公司财 务状 况的 影响 
按照财 政部 于2006 年2 月15 日发 布的 《 企业 会计 准则 第 11 号—— 股 份支 付 》 的规 定, 公司
将在等 待期 的每 个资 产负 债表日 ,根 据最 新取 得的 可行权 人数 变动 、业 绩指 标完成 情况 等后 续信2018 年年度报告 
198 / 209 
 
息,修 正预 计可 行权 的股 票期权 数量 ,并 按照 股票 期权授 予日 的公 允价 值, 将当期 取得 的服 务计
入相关 成本 或费 用和 资本 公 积。 
各期的 会计 成本 的影 响如 下:  
批次 
股票期权数
量(万股) 
会计成本(万
元) 
成本摊销(万元) 
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 
第一批 2,899 2,133.52 168.22 672.89 672.89 420.43 199.09 
第二批 103.9 100.47 2.80 33.63 33.63 20.69 9.71 
 
2、 以权益结算的股份支 付情 况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
授予日 权益 工具 公允 价值 的确定 方法 
按照布 莱克-斯 科尔 斯期 权 定价模 型 (B-S 模
型)计 算确 定 
可行权 权益 工具 数量 的确 定依据 
在 每 个 资产 负 债 表日 根 据最 新 取 得可 行 权激
励 对 象 人数 变 动 等后 续 信息 做 出 最佳 估 计,
修 正 预 计可 解 锁 的权 益 工具 数 量 ,在 股 权激
励 计 划 实施 完 毕 后, 最 终预 计 可 行权 权 益工
具的数 量应 当与 实际 可行 权工具 的数 量一 致 
本期估 计与 上期 估计 有重 大差异 的原 因 不适用 
以权益 结算 的股 份支 付计 入资本 公积 的累 计金 额 1,710,290.77 
本期以 权益 结算 的股 份支 付确认 的费 用总 额 1,710,290.77 
其他说 明 
以股份 支付 换取 的职 工服 务成本 总额 为 22,339,900.00 元。 
 
3、 以现金结算的股份支 付情 况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
4、 股份支付的修改、终 止情 况 
□ 适用  √ 不适 用  
 
5、 其他 
□ 适用  √ 不适 用  
 
十四、 承诺及 或有事项 
1、 重要承诺事项 
√ 适用 □ 不适 用  
资产负 债表 日存 在的 对外 重要承 诺、 性质 、金 额 
截至财 务报 表日 ,本 公司 无需要 披露 的承 诺事 项。 
 2018 年年度报告 
199 / 209 
 
2、 或有事项 
(1). 资产负债表日存在的 重要 或有事项 
√ 适用  □ 不适 用  
1 )公 司下 属地 产子 公司 按 房地产 经营 惯例 为商 品房 承购人 提供 抵押 贷款 担保 ,截至 2018 年
12 月 31 日止 累计 担保 余额 为人民 币 195,071,705.27 元。 
2 ) 资产 抵押 
为取得 银行 贷款 ,报 告期 末本公 司将 下列 开发 项目 资产用 于抵 押: 
                                                          单 位 : 元   币种 : 人 民币 
资产类别 项目名称 抵押金额 
开发成本及开发产品 
青岛鲁商蓝岸公馆项目 1,637,956,911.57 
鲁商·国奥城项目 152,792,706.22 
青岛蓝岸丽舍项目 734,788,851.93 
潍坊鲁商·首府项目 288,328,584.53 
青岛鲁商·泰晤士小镇项目 218,870,392.20 
临沂鲁商中心项目 20,347,852.33 
鲁商·蓝岸新城项目 933,396,571.89 
济宁运河公馆项目 296,095,555.80 
鲁商·金悦城项目 159,159,886.85 
青岛绿富项目 275,972,145.09 
烟台鲁商公馆项目 790,570,000.00 
固定资产 临沂鲁商铂尔曼大酒店 371,460,296.38 
固定资产 生物科技临沭国用(2012) 第043 号房产 14,304,108.60 
无形资产 临沂鲁商铂尔曼大酒店 24,626,633.73 
无形资产 生物科技临沭国用(2012) 第043 号土地 3,583,045.03 
3 )资 产质 押 
质押在 招商 银行 济南 开元 支行银 行承 兑汇 票 8,666,611.59 元。 
(2). 公司没有需要披露的 重要 或有事项,也应予以 说明 : 
□ 适用  √ 不适 用  
 
3、 其他 
□ 适用  √ 不适 用  
 
十五、 资产负 债表日后事项 
1 、 重要的非调整事项 
□ 适用 √ 不适 用  
2 、 利润分配情况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
拟分配 的利 润或 股利 50,048,400.00  2018 年年度报告 
200 / 209 
 
注:2019 年 3 月 28 日, 公 司董事 会通 过了 公 司 2018 年度利 润分 配预 案, 以 2018 年 12 月 31
日的总 股 本 1,000,968,000 股为基 数, 向全 体股 东每 10 股派 发现 金红 利 0.50 元( 含税) ,共 计派 发股
利 50,048,400.00 元 。上 述 预案须 提交 股东 大会 审议 通过方 可实 施。 
3 、 销售退回 
□ 适用 √ 不适 用  
 
4 、 其他资产负债表日后 事项 说明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
十六、 其他重 要事项 
1、 前期会计差错更正 
(1). 追溯重述法 
□ 适用 √ 不适 用  
(2). 未来适用法 
□ 适用 √ 不适 用  
2、 债务重组 
□ 适用 √ 不适 用  
 
3、 资产置换 
(1). 非货币性资产交换 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(2). 其他资产置换 
□ 适用  √ 不适 用  
 
4、 年金计划 
□ 适用 √ 不适 用  
 
5、 终止经营 
□ 适用 √ 不适 用  
 
 
6、 分部信息 
(1). 报告分部的确定依据 与会 计政策 
√ 适用  □ 不适 用  
本公司 根据 内部 组织 结构 、管理 要求 及内 部报 告制 度确定 了房 地产 行业 和医 药化工 共两 大报
告分部 。每 个报 告分 部为 单独的 业务 分部 ,提 供不 同的产 品和 劳务 ,由 于每 个分部 需要 不同 的技
术及市 场策 略而 需要 进行 单独的 管理 。本 公司 管理 层将会 定期 审阅 不同 分部 的财务 信息 以决 定向
其配置 资源 、评 价业 绩。 2018 年年度报告 
201 / 209 
 
(2). 报告分部的财务信息 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 房地产 行业 医药化 工 分部间 抵销 合计 
一、营 业收 入 7,962,828,051.49 858,484,481.71  8,821,312,533.20 
二、营 业成 本 6,714,707,023.05 318,903,888.33  7,033,610,911.38 
三、 对联 营和 合营 企业
的投资 收益 
-5,938,293.64 33,246,722.96 -890,234.61 28,198,663.93 
四、资 产减 值损 失 -1,924,352.81 -2,320,855.92  -4,245,208.73 
五、折 旧费 和摊 销费 37,712,112.34 37,917,910.32  75,630,022.66 
六、利 润总 额 384,820,165.98 72,107,262.27 -890,234.61 457,817,662.86 
七、所 得税 费用 210,424,275.22 12,483,464.18  222,907,739.40 
八、净 利润 174,395,890.76 59,623,798.09 -890,234.61 234,909,923.46 
九、资 产总 额 47,994,469,203.09 1,396,218,803.63 512,348,038.84 48,878,339,967.88 
十、负 债总 额 45,328,276,749.24 832,202,073.91 171,000,000.00 45,989,478,823.15 
 
(3). 公司无报告分部的, 或者 不能披露各报告分部 的资 产总额和负债总额的 ,应 说明原因 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(4). 其他说明 
□ 适用  √ 不适 用  
 
7、 其他对投资者决策有 影响 的重要交易和事项 
□ 适用  √ 不适 用  
 
8、 其他 
□ 适用  √ 不适 用  
十七、 母公司 财务报表主要项目 注释 
1、 应收票据及应收账款 
总表情况 
(1). 分类列示 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
应收票据 
(2). 应收票据分类列示 
□ 适用 √ 不适 用  
(3). 期末公司已质押的应 收票 据 
□ 适用 √ 不适 用  
(4). 期末公司已背书或贴 现且 在资产负债表日尚未 到期 的应收票据 
□ 适用 √ 不适 用  2018 年年度报告 
202 / 209 
 
(5). 期末公司因出票人未 履约 而将其转应收账款的 票据 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
应收账款 
(1). 应收账款分类披露 
□ 适用  √ 不适 用  
期末单 项金 额 重 大并 单项 计提坏 账准 备 的 应收 账款 : 
□ 适用 √ 不适 用 
组合中 ,按 账龄 分析 法计 提坏账 准备 的应 收账 款: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
组合中 ,采 用余 额百 分比 法计提 坏账 准备 的应 收账 款: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
组合中 ,采 用其 他方 法计 提坏账 准 备 的应 收账 款: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(2). 本期计提、收回或转 回的 坏账准备情况 
本期计 提坏 账准 备金 额 0 元;本 期收 回或 转回 坏账 准备金 额0 元。 
 
其中本 期坏 账准 备收 回或 转回金 额重 要的 : 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(3). 本期实际核销的应收 账款 情况 
□ 适用 √ 不适 用  
其中重 要的 应收 账款 核销 情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(4). 按欠款方归集的期末 余额 前五名的应收账款情 况 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(5). 因金融资产转移而终 止确 认的应收账款 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(6). 转移应收账款且继续 涉入 形成的资产、负债金 额 
□ 适用  √ 不适 用  
 
其他 说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 2018 年年度报告 
203 / 209 
 
2、 其他应收款 
总表情况 
(1). 分类列示 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 期末余 额 期初余 额 
应收股 利 420,000,000.00 180,000,000.00 
其他应 收款 3,353,193,888.71 3,272,757,222.53 
合计 3,773,193,888.71 3,452,757,222.53 
 
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
应收利息 
(2). 应收利息分类 
□ 适用 √ 不适 用  
(3). 重要逾期利息 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(4). 应收股利 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目( 或被 投资 单位) 期末余 额 期初余 额 
山东省 商业 房地 产开 发有 限公司 20,000,000.00 80,000,000.00 
山东省 鲁商 置业 有限 公司 400,000,000.00 50,000,000.00 
东营银 座房 地产 开发 有限 公司  50,000,000.00 
合计 420,000,000.00 180,000,000.00 
 
 
(5). 重要的账龄超过1 年的应 收股利 
□ 适用 √ 不适 用  
其他说 明: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
其他应收款 
(1). 其他应收款分类披露 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
类别 
期末余 额 期初余 额 
账面余 额 
坏账准
备 
账面 
价值 
账面余 额 坏账准 备 
账面 
价值 2018 年年度报告 
204 / 209 
 
金额 
比例
(%) 

额 
计提
比例
(%) 
金额 
比例
(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
单项金 额重 大并
单独计 提坏 账准
备的其 他应 收款 
38,000,000.00 1.13   38,000,000.00      
按信用 风险 特征
组合计 提坏 账准
备的其 他应 收款 
3,315,193,888.71 98.87   3,315,193,888.71 3,272,757,222.53 100.00   3,272,757,222.53 
单项金 额不 重大
但单独 计提 坏账
准备的 其他 应收
款 
          
合计 3,353,193,888.71 /  / 3,353,193,888.71 3,272,757,222.53 /  / 3,272,757,222.53 
 
期末单 项金 额 重 大并 单项 计提坏 账准 备 的 其他 应收 款 : 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
其他应 收款 (按 单位 ) 
期末余 额 
其他应 收款 坏账准 备 
计提比 例
(%) 
计提理由 
平安国际 融资租 赁(天 津) 有限公司 38,000,000.00 
  融资租赁 保
证金, 经 减值
测试, 无 需计
提坏账 
合计 38,000,000.00 
 
/ / 
 
组合中 ,按 账龄 分析 法计 提坏账 准备 的其 他应 收款 : 
□ 适用 √ 不适 用  
 
组合中 ,采 用余 额百 分比 法计提 坏账 准备 的其 他应 收款: 
□ 适用 √ 不适 用  
 
组合中 ,采 用其 他方 法计 提坏账 准备 的其 他应 收款 : 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(2). 按款项性质分类情况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
款项性 质 期末账 面余 额 期初账 面余 额 
关联方 往来 款 3,315,193,888.71 3,272,757,222.53 
保证金 38,000,000.00  
合计 3,353,193,888.71 3,272,757,222.53 
 2018 年年度报告 
205 / 209 
 
(3). 本期计提、收回或转 回的 坏账准备情况 
本期计 提坏 账准 备金 额 0 元;本 期收 回或 转回 坏账 准备金 额0 元。 
其中本 期坏 账准 备转 回或 收回金 额重 要的 : 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(4). 本期实际核销的其他 应收 款情况 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(5). 按欠款方归集的期末 余额 前五名的其他应收款 情况 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 
占其他应收款期
末余额合计数的
比例(%) 
坏账准备 
期末余额 
山东省鲁商置业有限公司 关联方往来款 3,314,286,484.97 1 年以内 98.84 
 
平安国际融资租赁 (天津) 有 限公司 保证金 38,000,000.00 1 年以内 1.13 
 
青岛鲁商蓝岸地产有限公司 关联方往来款 156,897.81 1 年以内 0.00 
 
青岛鲁商置地发展有限公司 关联方往来款 106,698.66 1 年以内 0.00 
 
鲁商置业青岛有限公司 关联方往来款 85,374.24 1 年以内 0.00 
 
合计   
3,352,635,455.68   99.97 
 
 
(6). 涉及政府补助的应收 款项 
□ 适用 √ 不适 用  
 
(7). 因金融资产转移而终 止确 认的其他应收款 
□ 适用  √ 不适 用  
 
(8). 转移其他应收款且继 续涉 入形成的资产、负债 金额 
□ 适用  √ 不适 用  
 
其他 说 明: 
□ 适用  √ 不适 用  
 
3、 长期股权投资 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 
期末余 额 期初余 额 
账面余 额 减值准 备 账面价 值 账面余 额 减值准 备 账面价 值 
对子公司 投资 982,954,033.20  982,954,033.20 770,248,531.19  770,248,531.19 
合计 982,954,033.20  982,954,033.20 770,248,531.19  770,248,531.19 
 
 
(1). 对子公司投资 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 2018 年年度报告 
206 / 209 
 
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
本期
计提
减值
准备 
减值
准备
期末
余额 
山东省鲁商置业有限公司 368,919,055.10   368,919,055.10 
  
山东银座地产有限公司 127,285,109.39   127,285,109.39 
  
山东省商业房地产开发有限公司 63,771,944.47   63,771,944.47 
  
泰安银座房地产开发有限公司 84,166,151.78  84,166,151.78  
  
东营银座房地产开发有限公司 38,961,192.03  38,961,192.03  
  
济宁鲁商置业有限公司  82,960,036.19 82,960,036.19  
  
北京银座合智房地产开发有限公司 52,145,078.42   52,145,078.42 
  
鲁商福瑞达健康投资有限公司 35,000,000.00   35,000,000.00 
  
山东福瑞达医药集团有限公司  335,832,845.82  335,832,845.82 
  
合计 770,248,531.19 418,792,882.01 206,087,380.00 982,954,033.20 
  
 
(2). 对联营、合营企业投 资 
□ 适用 √ 不适 用  
4、 资本公积 
单位: 元  币种 :人 民币 
类   别 期初余 额 本期增 加额 本期减 少额 期末余 额 
一、资 本溢 价 595,341,026.15 8,951,765.82  604,292,791.97 
二、其 他资 本公 积 27,764,479.51 1,710,290.77  29,474,770.28 
合计 623,105,505.66 10,662,056.59  633,767,562.25 
注:本 期资 本溢 价增加 主 要系同 一控 制下 企业 合并 山东福 瑞达 医药 集团 有限 公司形成 ; 其他
资本公 积的 增加 系本 期股 权激励 摊销 的成 本计 入其 他资本 公积 引起 。 
 
5、 营业收入和营业成本 
(1). 营业收入和营业成本 情况 
□ 适用  √ 不适 用  
 
6、 投资收益 
√ 适用 □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 本期发 生额 上期发 生额 
成本法 核算 的长 期股 权投 资收益 
420,000,000.00 180,000,000.00 
合计 420,000,000.00 180,000,000.00 
注:本 期投 资收 益为 子公 司分配 利润 形成 的。 
7、 其他 
□ 适用  √ 不适 用  
 2018 年年度报告 
207 / 209 
 
十八、 补充资 料 
1、 当期非经常性损益明 细表 
√ 适用  □ 不适 用  
单位: 元  币种 : 人 民币 
项目 金额 说明 
非流动 资产 处置 损益 80,443.04   
计入当 期损 益的 政府 补助 (与企 业业 务密 切
相关, 按照 国家 统一 标准 定额或 定量 享受 的
政府补 助除 外) 
19,026,609.33 
青岛鲁 商中 心项 目收 到
财源建 设扶 持资 金及 铂
尔曼酒 店税 收返 还等 。 
同一控 制下 企业 合并 产生 的子公 司期 初至 合
并日的 当期 净损 益 
37,491,923.66   
除同公 司正 常经 营业 务相 关的有 效套 期保 值
业务外 ,持 有交 易性 金融 资产、 交易 性金 融
负债产 生的 公允 价值 变动 损益, 以及 处置 交
易性金 融资 产、 交易 性金 融负债 和可 供出 售
金融资 产取 得的 投资 收益 
3,561,534.22   
除上述 各项 之外 的其 他营 业外收 入和 支出 -15,753,198.93   
其他符 合非 经常 性损 益定 义的损 益项 目     
所得税 影响 额 -5,604,511.36   
少数股 东权 益影 响额 -4,851,564.18   
合计 33,951,235.78   
 
 
对公司 根据 《公 开发 行证 券的公 司信 息披 露解 释性 公告 第 1 号——非 经常 性损 益》定 义界 定
的非经 常性 损益 项目 ,以 及把《 公开 发行 证券 的公 司信息 披露 解释 性公 告 第 1 号—— 非经 常性 损
益》中 列举 的非 经常 性损 益项目 界定 为经 常性 损益 的项目 ,应 说明 原因 。 
□ 适用 √ 不适 用  
2、 净资产收益率及每股 收益 
√ 适用 □ 不适 用  
报告期 利润 
加权平 均净 资产
收益率 (% ) 
每股收 益 
基本每 股收 益 稀释每 股收 益 
归属于 公司 普通 股股 东的 净
利润 
6.32 0.16 0.16 
扣除非 经常 性损 益后 归属 于
公司普 通股 股东 的净 利润 
5.00 0.13 0.13 
 
3、 境内外会计准则下会 计数 据差异 
□ 适用 √ 不适 用  
 
4、 其他 
□ 适用  √ 不适 用  
 
 2018 年年度报告 
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第十二 节 备查 文 件目录 
 
备查文 件目 录 
一、载 有公 司负 责人 、主 管会计 工作 负责 人、 会计 机构负 责人 (会 计主
管人员 )签 名并 盖章 的财 务报表 。 
备查文 件目 录 二、载 有会 计师 事务 所盖 章、注 册会 计师 签名 并盖 章的审 计报 告原 件。 
备查文 件目 录 
三、报 告期 内在 中国 证监 会指定 网站 上公 开披 露过 的所有 公司 文件 的正
本及公 告的 原稿 。 
 
董事长 : 董 红林 
董事会 批准 报送 日期 :2019 年 3 月 28 日  
 
 
修订信息 
□ 适用 √ 不适 用