南山控股:2018年年度报告查看PDF公告

股票简称:南山控股 股票代码:002314

深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 

 
深 圳 市新 南 山控 股 (集 团 )股 份 有限 公 司 
2018 年 年 度 报告 
2019 年 04 月 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 

第一节 重 要 提 示、 目 录 和 释 义 
公 司 董 事 会 、 监 事 会 及 董 事 、 监 事 、 高 级 管 理 人 员 保 证 年 度 报 告 内 容 的 真
实 、 准 确 、 完 整 , 不 存 在 虚 假 记 载 、 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏 , 并 承 担 个 别 和 连
带的法 律责任。 
公司负 责人田俊彦、 主管会 计工作负责人沈 启盟及会计机构负 责人( 会计主
管人员) 张 永榜声明:保证 年度报告中财务报 告的真实、准确、 完 整。 
除下列 董事外,其他董事 亲自出席了审议本 次年报的董事会会 议 
未 亲自 出席董 事姓 名 未 亲自 出席董 事职 务 未 亲自 出席会 议原 因 被 委托 人姓名 
诸葛文静 董事 另有要务 王世云 
本 报 告 中 所 涉 及 的 未 来 计 划 、 发 展 战 略 等 前 瞻 性 描 述 不 构 成 公 司 对 投 资 者
的实质 承诺,敬请投资者 注意投资风险。 
公司计 划不派发现金红利 ,不送红股,不以 公积金转增股本。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 

目录 
第一节 重要提示 、目录和 释义 ................................................................................. 2 
第二节 公司简介 和主要财 务指标 ............................................................................. 5 
第三节 公司业务 概要 ................................................................................................. 9 
第四节 经营情况 讨论与分 析 ................................................................................... 12 
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 30 
第六节 股份变动 及股东情 况 ................................................................................... 48 
第七节 优先股相 关情况 ........................................................................................... 56 
第八节 董事、监 事、高级 管理人员和员工情 况 .................................................. 57 
第九节 公司治理 ....................................................................................................... 66 
第十节 公司债券 相关情况 ....................................................................................... 71 
第十一 节 财务报 告 ................................................................................................... 74 
第十二 节 备查文 件目录 ......................................................................................... 210 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 

释义 
释义项 指 释义内容 
本公司、公司、南山控股、新南 山控股 指 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 
本集团 指 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 及其附属子公司 
中国南山集团、南山集团、控股股东 指 中国南山开发(集团)股份有限公司 
南山地产 指 深圳市南山房地产开发有限公司 
深基地、深基地 B 指 深圳赤湾石油基地股份有限公司 
宝湾物流 指 宝湾物流控股有限公司 
绿建实业 指 深圳市绿建实业发展有限公司 
海邻机械 指 深圳市海邻机械设备有限公司 
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 

第二节 公 司 简 介和 主 要 财 务 指 标 
一 、公 司信息 
股票简称 南山控股 股票代码 002314 
股票上市证券交易所 深圳证券交易所 
公司的中文名称 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 
公司的中文简称 南山控股 
公司的外文名称(如有) Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.,Ltd 
公司的外文名称缩写(如
有) 
Nanshan Holdings 
公司的法定代表人 田俊彦 
注册地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号南山开发集团 赤湾总部大厦 2501 
注册地址的邮政编码 518068 
办公地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 25-26 楼 
办公地址的邮政编码 518068 
公司网址 www.xnskg.cn 
电子信箱 nskg@xnskg.cn 
二 、联 系人和 联系 方式 
 董事会秘书 证券事务代表 
姓名 蒋俊雅 刘逊 
联系地址 
深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾
六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼 
深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾
六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼 
电话 0755-26853551 0755-26853551 
传真 0755-26694227 0755-26694227 
电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn 
三 、信 息披露 及备 置地点 
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》 、 《中国证券报》 
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 
公司年度报告备置地点 
深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼证
券事务部 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 

四 、注 册变更 情况 
组织机构代码 91440300728551331M 
公司上市以来主营业务的变化情况 (如
有) 
2015 年, 公司发行股份购买资 产重大资产重组事项完成后, 房地产开发业务成
为公司新增主营业务之一,增强了公司的核心竞争力及盈利能力;2018 年,公
司发行 A 股股份换股吸收合并 深基地重大资产重组事项实施完毕,仓储物流业
务新增成为公司主营业务之一,进一步增强了公司的核心竞争力及盈利能力。 
历次控股股东的变更情况(如有) 
2015 年 6 月, 公司发行股份购 买资产重大资产重组事项完成后, 公司控股股东
由" 赤晓企业有限公司" 变更为" 中国南山开发 (集团) 股份有 限公司" (注: 赤晓
企业有限公司为中国南山开发(集团)股份有限公司全资子公司) 。 
五 、其 他有关 资料 
公司聘请的会计师事务所 
会计师事务所名称 安永华明会计师事务所(特殊普通合伙) 
会计师事务所办公地址 深圳市罗湖区深南东路 5001 号 华润大厦 21 层 
签字会计师姓名 李赟、张永坤 
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 
□ 适用 √ 不适用  
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 
√ 适用 □ 不适用  
财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间 
中信证券股份有限公司 
深圳市福田区中心三路 8 号
卓越时代广场(二期)北座 
李威、段亚平 
2018 年 7 月 18 日-2019 年 12
月 31 日 
六 、主 要会计 数据 和财务 指标 
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 
√ 是 □ 否  
追溯调整或重述原因 
同一控制下企业合并 
 2018 年 
2017 年 
本年比上
年增减 
2016 年 
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 
营业收入(元) 7,051,678,631.46 6,601,520,545.77 7,358,479,015.04 -4.17% 4,985,812,076.68 5,663,603,407.79 
归属于上市公司股东
的净利润(元) 
504,566,324.13 641,856,969.77 585,953,386.06 -13.89% 526,997,146.42 528,915,213.23 
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
520,447,438.53 626,069,803.41 566,166,990.67 -8.08% 538,364,893.51 536,646,272.93 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 

的净利润(元) 
经营活动产生的现金
流量净额(元) 
837,495,760.25 -491,860,519.24 -98,720,326.57 948.35% 977,484,439.09 1,348,959,170.98 
基本每股收益 (元/ 股) 0.19 0.34 0.22 -13.64% 0.28 0.20 
稀释每股收益 (元/ 股) 0.19 0.34 0.22 -13.64% 0.28 0.20 
加权平均净资产收益
率 
6.44% 11.10% 7.80% -1.36% 8.75% 6.80% 
 2018 年末 
2017 年末 
本年末比
上年末增
减 
2016 年末 
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 
总资产(元) 31,523,668,790.30 16,533,124,650.86 25,857,427,422.87 21.91% 14,716,068,515.88 22,265,110,042.00 
归属于上市公司股东
的净资产(元) 
8,080,943,588.86 5,889,933,324.01 7,591,582,085.36 6.45% 5,636,859,407.36 7,393,695,587.27 
七 、境 内外会 计准 则下会 计数 据差异 
1、同时按照国际会 计准则 与按照中国会计准则 披露 的财务报告中净利润 和净 资产差异情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 
2、同时按照境外会 计准则 与按照中国会计准则 披露 的财务报告中净利润 和净 资产差异情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 
3、境内外会计准则 下会计 数据差异原因说明 
□ 适用 √ 不适用  
八 、分 季度主 要财 务指标 
单位:元 
 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 
营业收入 1,000,960,799.90 1,178,327,251.42 2,094,196,845.32 2,778,193,734.82 
归属于上市公司股东的净利润 -47,423,091.32 34,401,382.07 244,896,486.07 272,691,547.31 
归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润 
-51,405,106.27 27,806,852.36 227,566,089.27 316,479,603.17 
经营活动产 生的现金流量净额 -1,744,319,932.92 609,917,521.37 871,551,085.57 1,100,347,086.23 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 
√ 是 □ 否  
公司通过同一控制下企业合并换股吸收合并深基地,合并日为2018 年9 月30 日,上述第一季 度、第二季度数据已根据合并后
的合并报表范围进行重述,与公司一季报及半年报披露数据的差异即为原深基地一、二季度相关财务数据。 
九 、非 经常性 损益 项目及 金额 
√ 适用 □ 不适用  
单位:元 
项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明 
非流动资产处置损益(包括已计提资产
减值准备的冲销部分) 
-4,370,617.56 -2,472,743.28 -17,661,749.73  
越权审批或无正式批准文件的税收返
还、减免 
717,687.05 2,769,593.08 2,576,673.24  
计入当期损益的政府补助(与企业业务
密切相关,按照国家统一标准定额或定
量享受的政府补助除外) 
11,647,284.67 16,788,469.92 7,858,702.13  
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费 
3,540,064.79 - -  
委托他人投资或管理资产的损益 122,671.23 - -  
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益 
23,098,548.31 -61,387.08 -11,268,170.20  
单独进行减值测试的应收款项减值准备
转回 
5,699,045.65 3,896,630.95 1,528,822.76  
除上述各项之外的其他营业外收入和支
出 
-6,555,865.10 -1,593,649.31 -4,060,155.26  
减:所得税影响额 1,347,455.34 1,821,414.49 1,493,094.46  
  少数股东权益影响额(税后) 48,432,478.10 -2,280,895.60 -14,787,911.82  
合计 -15,881,114.40 19,786,395.39 -7,731,059.70 -- 
对公司根据 《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 ——非经常性损益》 定义界定的非经常性损益项目, 以及把 《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性 损益》 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目, 应
说明原因 
√ 适用 □ 不适用  
项目 涉及金额(元) 原因 
其他收益 2,783,004.10 正常经营业务产生。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 

第三节 公 司 业 务概 要 
一 、报 告期内 公司 从事的 主要 业务 
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 
是 
房地产业 
南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性主业, 以房地产开发为支撑性主业, 以产城综合开发为培育性主业的综合
性企业集团。 
1 、仓储 物流 
公司仓储物流 业务提供现代化物流中心的开发、 建设和运营管理, 以及智能仓配、 高端仓 储、 流通加工、 物流增值、 绿
色配送、 供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务, 致力于打造服务于区域经济发展的智慧现代物流和供应链生态圈。 
报告期内, 公司控股子公司宝湾物流控股有限公司 (以下简称 “ 宝湾物流” ) 沿着 “打造 国内领先的物流园区开发商和
运营商 ”思路稳步推进,物流网络与规模效应已初步形成。以沿江、沿海进行 “T 型”网 络布局,并结合国家 “一带一路 ”
发展战略, 推进全国战略布局, 全面覆盖全国核心城市的核心物流节点, 包括北上广深等一线城市和天津、 南 京、 长沙 、 武
汉、 成都等强二线城市。 截至 2018 年底, 宝湾物流在全国范围内拥有及管理 58 个智慧物流园 区、 运营仓储面积近 300 万平
米,规划在建面积超过 200 万 平米 ,物流网络与规模效应日益明显。 
公司推动创新业务发展, 物流产业延伸态势良好。 云仓项目业务模式基本成熟, 与菜鸟物流等平台企业展开合作, 全年
实现营业收入超 2,000 万元; 云配业务逐步实现配送模式的转型, 从项目发展模式转变为聚集城市共同配送, 构建智慧运力
池, 打造绿色智能配送服务平台, 全年实现营业收入近 3,000 万元; 并启动小微仓、 冷链 等项目, 进一步丰富物流产 业生态
圈。 
2 、房地 产开发 
公司房地产开发与销售的经营模式以自主开发 销售为主。 报告期内, 公司继续秉承以住宅开发为主轴, 积极探索商业地
产和产业地产等转型业务的发展模式。 
在房地产开发业务方面, 公司坚持面向合理自住需求, 目前已开发多个高品质人文居住社区, 住宅产品类型丰富, 包括
中高层住宅、 低密度的多层住宅与别墅等; 坚持 “区域深耕、 布局重点城市 ” 的城市布局战略, 积极开拓, 稳健发展。 目前
主要开发区域位于苏州、长沙、深圳、广州、上海、武汉、惠州、南通等长三角和珠三角重点城市群。 
在房地产销售业务方面,公司品牌知名度和竞 争力不断提升。根据苏房网统计,公司荣获 2018 年苏州房地产实力排行
榜实力房企等奖项,在 2017 、2018 年度苏州房企销售排行榜 中,总销面积、总销套数连续两年进入 TOP10 。 
在转型业务方面, 武汉光谷自贸港顺利开园并运营; 商业管理公司正式成立并实质性运作; 苏州南山维拉邻里中心、 维
乐城等自持物业实现集中管理和统一运营;南通国际社区项目试水长租公寓。 
3 、产城 综合开 发 
公司产城综合开发业务以打造 “独具特色的产业地产开发运营商 ” 为目标,以“成为生活 空间、 工作空间和休闲空间的
提供商 ” 为使命,为“美好生活” 贡献力量。 以 “ 产业+ 城市 的综合开发和运营 ” 为主营业务, 为目标城市群提供区域产业发
展规划、城市配套建设、产业资源整合及智慧化运营等服务,打造具备全国影响力的产城生态园区。 
作为公司战略性培育业务, 现有项目均获得实质性进展。 报告期内, 已在合肥、 武汉、 无 锡、 成都、 重庆和德阳等区域
中心城市布局现代化与智能化物流商贸综合体、 文化旅游产 业新城、 研发办公和特色小镇 等业态。 其中, 作为公司首个 工业
园项目,新都产业园落成市场反馈情况较好。 
4 、其他 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
10 
公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。 其中, 制造业包含集成房屋业务和船舶舾装业务; 石油后勤 服务业务主要为
中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。 
二 、主 要资产 重大 变化情 况 
1、主要资产重大变 化情况 
主要资产 重大变化说明 
固定资产 
固定资产 24.75 亿元,占比 7.85% 。较年初增加 7.01 亿元,主 要系在建工程转入
所致。 
无形资产 
无形资产 38.21 亿元, 占比 12.12% 。 较年初增加 8.17 亿元 , 主 要系部分筹建期子
公司取得土地证所致。 
货币资金 
货币资金 51.61 亿元,占比 16.37% 。较年初增加 15.90 亿元, 主要系地产公司收
回拍地保证金及预收房款增加所致。 
存货 
存货 110.48 亿元, 占比总资产 35.05% 。 较年初增加 32.99 亿 元, 主要系地产业务
本年购地、房地产开发成本增加 58.61 亿元,同时结转房地 产成本 23.68 亿元。 
投资性房地产 
投资性房地产 28.71 亿元,占 比 9.11% 。较年初增加 8.03 亿 元,主要系在建工程
转入所致。 
2、主要境外资产情 况 
□ 适用 √ 不适用  
三 、核 心竞争 力分 析 
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 
是 
房地产业 
经过多年的 积累 ,宝湾物流已发展成为国内知名的物流园区开发商和运营商,房地产开发业务区域综合竞争能力突出,
产城综合开发已 在“ 物流驱动商贸” 模式方面积累了一定的开发和运营经验。 
1 、仓储 物流 
(1 )网络化的布局 
作为国内知名的物流园区开发商和运营商, 宝湾物流网络布局已形成, 园区规模在国内位居前列, 未来 3-5 年运营规模
依公司战略仍将继续实现快速增长,在全国经济热点区域的网络优势将持续增强。 
(2 )具备丰富的经验 
宝湾物流在物流园区选址、 开发建设、 运营管理等方面均积累了丰富的经验, 项目开发、 价格标准、 客户资源、 服务水
平、盈利能力等方面在各地仓储物流市场上均处于领先水平。 
(3 )全产业链的优质综合物流服务 
围绕企业采购、 运输销售等环 节, 宝湾物流依托专业的全国服务网络整合优势资源为企业提供通关商检、 货款结算、 供
应链金融、 物流配送、 保税仓 储、 贸易险等专业的、 量身定 制综合服务解决方案, 帮助客户降低商品流通成本, 盘活资金与
库存,提升企业核心竞争力。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
11 
(4 )智慧化园区管理 
宝湾物流采用 “五 星级酒店 ” 的管理标准,将物 联网技术应 用于物流园管理。 通过自行研 发 “ 一览系统 ”,将园区内的
供配电、 消防系统、 给排水系 统、 安防& 周界防护系统、 停 车管理、 电子巡更等设施通过 传感器、 通讯接口进行连接, 形成
覆盖整个园区的物联网。 物联网系统采集园区日常运行数据, 通过人工智 能分析并自动预警和派单处理, 实现园区管理智能
化,用数据保障园区安全、提升服务质量、控制运营成本。 
(5 )稳固的行业地位 
2018 年宝湾物流连续获得 “改 革开放四十年中国物流行业代表性企业 ”、“2018 年中国物 流杰出企业 ”和“广东省诚
信物流企业 ”等荣誉,品牌影响力持续扩大。 
2 、房地 产开发 
(1 )独特的区域战略 
公司始终坚持 “区域深耕、 布 局重点城市 ” 的城市布局战略。 在继续深耕现有城市所在苏南区域、 华中区域的同时, 结
合国内经济战略走向,抓住城市群发展的契机,逐渐进入长三角、华中和成渝地区中具备发展潜力的城市。 
(2 )具备可持续发展能力 
公司秉承从住宅地产向商业地产、 产业地产逐步转型的发展战略, 苏州甪直的邻里中心商业南山维乐城、 武汉光谷自贸
港、 合肥汤池三食六巷美食公园均已投入运营。 转型业务的积极探索, 将为公司在商业、 产业、 文旅地产等运营管理方面积
累丰富的经验,进一步夯实公司多元业务发展基础,巩固公司的可持续发展能力。 
(3 )优质的资产和良好的财务状况 
优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险, 能够根据外部市场环境的变化作相应调整。 公司
在售项目及土地储备所在的一线及强二线城市整体经济发展基础好、 人口 需求充足, 未来 具备一定的抗风险能力; 公司控制
财务成本的能力逐渐提升, 凭借优质的信用基础从银行获取较同行业同规模企业更低利率的贷款, 控制高利率融资, 保 持合
理的贷款体量,进一步加强公司的抗风险能力。 
(4 )良好的品牌影响力 
公司始终秉承 “诚信服务、 尽善尽美 ” 的服务理念, 为客户创造最大价值, “让每一位客户满意 ” 是公司始终不变的宗
旨。公司在区域市场具有较强竞争力,销售面积、销售金额、权益金额名列前茅;住宅产品凭借优质的品质曾获诸多奖项,
已具有一定的品牌知名度和美誉度;物业管理团队贯彻 “品质地产 ”的理念,物业管理服务水平获得持续提升。 
3 、产城 综合开 发 
(1 )具备良好的发展基础 
产城业务依托公司股东的国有背景, 在资金、 资源和产业等方面获得大力支持, 逐步形成了具有差异化和比较优势的产
城综合开发运营模式,初步形成了商贸综合体、工业园区、物流小镇、研发办公和汽车产业园等多种物业类型的发展布局,
并积累了一定的开发和运营经验。 
(2 )与成熟主业构筑了协同发展机制 
公司构筑了业务协同的产业基础和发展模式。 基于在住宅 开发和仓储物流等方面积累的优势, 加强仓储物流、 工业园区、
研发办公、住宅开发及产城综合开发等领域的资源协同和业务合作,以 产城综合开发为模板,实现多产业、多业态的融合。 
(3 )优秀的产业资源储备 
公司自确定将产城综合开发业务作为主营业务以来, 即在产业资源储备方面下足功夫。 目前, 公司除加大力度梳理、 黏
合股东 30 多年来的产业资源积累及公司内其他业务的高端产业客户外,已与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府
机构等开展深度合作,并有良好成效。 
 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 12 
第四节 经 营 情 况讨 论 与 分 析 
一 、概 述 
2018 年, 我国国民经济运行总 体平稳、 稳中有进态势持续显现,GDP 同比增长 6.6% , 供给侧改革深入推进, 经济结构
继续优化升级, 经济增长的质 量和效益稳步提升。 在此背景 下, 仓储物流业务园区规模在 国内位居前列, 物流网络布局 已 形
成, 在全国经济热点区域的网络优势将持续增强, 未来运营规模仍将实现快速增长; 房地产开发业务坚持 “区域深耕、 布局
重点城市 ” 的战略, 结合国内经济战略走向, 抓住城市群发展的契机, 创新运用多种方式进行项目拓展, 巩固公司可持续发
展能力,取得了较好的成绩。具体如下: 
1 、仓储 物流业 务 
(1 )经 营指标 完 成情况 
2018 年 , 宝湾 物流业务实现营业收入 75,412 万元 , 同比上升 24.75% ; 归母净利润 7,149 万 元, 同比上升 22.45% 。 业务
增长主要得益于报告期内,已运营的成熟园区租金价格上升、使用率提高,以及新投入运营园区短时间即实现较高使用率。
主要园区如下: 
园区 收 入(万元 )  净利 润 (万 元)  仓 库使用率 (% ) 收 入同比增 减 净 利润同比 增减 
上海宝湾 10,576 5,172 100 7% 2% 
明江宝湾 6,090 2,547 100 6% 15% 
昆山宝湾 6,855 2,536 100 6% -4% 
广州宝湾 6,016 1,603 100 7% 32% 
廊坊宝湾 3,543 1,339 100 13% 44% 
龙泉宝湾 6,993 1,059 100 2% -8% 
南京宝湾 3,767 991 98 1% -8% 
北京宝湾 2,336 972 100 58% 30% 
新都宝湾 2,627 889 100 5% 5% 
胶州宝湾 2,862 752 88 724% 3860% 
津南宝湾 1,941 748 98 11% 27% 
无锡宝湾 2,788 727 100 108% 450% 
嘉兴宝湾 1,781 517 100 238% 2054% 
武汉宝湾 3,791 505 99 2% 14% 
天津宝湾 5,064 472 93 25% 174% 
南通宝湾 1,738 371 98 -2% -34% 
镇江宝湾 2,761 -1,346 58 210% -103% 
注 :1 、仓库使用率为年度加权 平均使用率;2 、胶州宝湾和无锡宝湾,在工程交付后由于招商情况较好,净利润同比
实现扭亏为盈;3 、 镇江宝湾因拓展新业务前期投入较高, 若剔除此因素影响,2018 年镇江 宝湾净利润同比增长;4 、 嘉兴宝
湾二期项目的投入运营,实现收入、净利润大幅提升。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 13 
(2 )2018 年 宝湾物 流项目 开发情 况 
根据公司 5 年战略规划要求, 投资方面积极进入新兴城市, 并实现了石家庄、 杭州、 淮安、 湖州等多个城市的项目签约,
同时,也实现了杭州、淮安、漳州、德阳等多个新城市的土地获取,土地获取多元化成为常态。 
(3 )2018 年 宝湾物 流面临 的市场 竞争格局 
成熟园区的竞争态势: 宝湾物流成熟园区总体运营良好, 除胶州项目、 镇江项目受周边市场影响使用率仍有待进一步提
升外,其他园区基本实现 90% 以上使用率水平; 
新增园区的竞争态势:2018 年 新增园区在交付前已基本锁定客户,总体上,在电商需求持续旺盛拉动下,公司持续优
化物流园区运营水平,2018 年 园区招商情况比较良好。 
(4 )参 资企业 经营情况 
四川文轩宝湾供应链有限公司 (公司持有 40% 股权) : 于 2017 年 7 月成立并运营,2018 年 公司投资收益亏损 33 万元。 
(5 )各 宝湾物 流园项目 工程进展 情况 
在 建项目 预 计完工时 间 
重庆项目1 2019 年 
重庆项目2 2019 年 
天津项目 2019 年 
长沙项目 2019 年 
西安项目 2019 年 
佛山项目 2019 年 
成都项目 2019 年 
2 、房地 产开发 业务 
报告期内房地产开发业务的主要经营及管理工作如下: 
(1 ) 深化运营体系, 推进运营落地。 继续完善运营体系, 通 过建立及运行传统住宅项目运营会议体系, 保障项目顺利、
快速开发; 加强组织协同运作, 实现专业之间的交圈与协同; 继续强化项目运营全周期、 精细化综合管控, 合理制定项目运
营目标,形成运营月报机制,对项目开发计划完成情况进行跟踪预警,严控关键开发节点,逐步推进运营落地。 
(2 )密切关注市场变化,加强 营销管理。密切关注国家调控 政策及市场变化,紧跟市场热 度,及时调整营销策略,确
保销售任务顺利完成; 加强营 销管 理, 推进营销体系建设, 通过完善营销标准化体系及建立营销费用管控体系, 提高营 销管
控能力。 
(3 )严守城市深耕和重点城市 布局战略。随着土地市场价格 不断攀升,公司严控风险,谨 慎拿地,继续坚持现有城市
深耕和重点城市布局战略。 一 方面, 公司 继续深耕现有城市 , 积极跟进已有项目城市土地 市场, 年内多次参与目标城市 土 地
竞拍, 并于 1 月份通过招拍挂 方式竞得苏地 2017-WG-57 号 地块, 占地面积 5.51 万平方米 , 规划总建筑面积 15.26 万平方 米,
土地属性为住宅、幼儿园用地;于 12 月份通过招拍挂方式竞 得武汉 P(2018)179 地块,占地 10.23 万平方米,规划总建筑面
积 40.82 万平方米, 土地属性 为住宅、 商服、 公园绿地, 项 目建成后拟引进 500 强企业总 部; 另一方面, 公司继续抓住 “长
江经济带 ” 和“成渝经济区”等国家重大发展规划的历史性机遇,持续关注西南和中部重点省会城市土地竞拍。 
(4 )积极推进公司战略转型, 培育竞争新优势。公司在做强 做大传统住宅的同时,积极进 行多元化战略布局,寻找新
的利润增长点。 以南山维拉邻里中心为代表的商业地产项目、 以武汉南山光谷自贸港为代表的产业地产项目、 以合肥三食六
巷美食公园为代表的文旅项目均投入运营, 另外文旅项目 合肥南山健康小镇现已完成方案设计, 进入推动建设阶段。 三 类转
型项目的尝试,为公司拓展业务领域、提供新型业务支撑、抵御政策风险、增加未来持续的经营性收入奠定了良好的基础。 
(5 ) 关注政策变化, 积极尝试多渠道融资。 房地产行业调控力度不断加大, 房地产企业融资难度增加, 融资成本上升。
为此, 公司持续关注有关政策 变化, 积极尝试与合作金融机 构开展多种形式融资业务, 扩 宽融资渠道, 为公司的未来发 展 提
供坚实的资金保障。 报告期内, 公司购房尾款资产支持票据 ABN 成功发行, 总规模 5.13775 亿元, 优先级 3.85 亿元, 发 行
利率 5.5% 。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 14 
报告期内, 随着调控政策效果逐渐显现, 房地产市场整体降温, 房地产企业销售去化压力加剧。 在此背景下, 公司全体
员工凝心聚力,攻坚克难,超 额完成全年房地产销售业绩目 标。受公司开发节奏调整、销 售目标下调影响,2018 年度房 地
产业务增长速度相比去年有所下降, 全年 房地产销售面积 31 万平米, 同比下降 12% , 销售金额 51 亿元, 同比下 降 2%,新
开工面积 41 万平米,同比上 涨 79% ,2018 年主要经营指标 完成情况如下: 
(1 )主 要项目 开发情况 
单位:万平方米 
竣 工项目 
序号 城市 区域 在 售项目名 称 在 售业态 
权 益比例
(% ) 
占 地面积 
计 容建筑
面积 
已 完工计容
建 筑面积 
完 工面积
比(% ) 
1 上海 青浦区 南山 ? 雨果 住宅 80% 12.74  15.90  15.90  100% 
2 苏州 高新区 南山? 柠檬城 住宅 100% 9.49  20.87  20.87  100% 
3 苏州 高新区 南山 ? 柠府 住宅 100% 7.51  15.01  15.01  100% 
4 长沙 岳麓区 南山? 雍江汇 商住 100% 6.16  21.56  21.56  100% 
5 深圳 南山区 山语海 住宅 50.98% 3.52  6.59  6.59  100% 
6 长沙 岳麓区 
南山? 十里天池
( 一期) 
住宅 100% 6.08  9.76  9.76  100% 
在 建项目 
7 苏州 吴中区 南山 ? 维拉 住宅 100% 17.36  48.75  16.86  35% 
8 苏州 高新区 南山楠 住宅 100% 9.51  19.01  0.00  0% 
9 南通 港闸区 
南山国际社区
(一、二期) 
商住;办公 100% 9.08  27.03  24.01  89% 
10 合肥 汤池镇 南山? 三食六巷 商业 100% 6.32  3.85  1.87  49% 
11 合肥 新站区 南山? 柠檬郡 住宅 100% 3.83  7.66  - 0% 
12 武汉 黄陂区 十里星空 住宅 100% 2.54  5.34  - 0% 
13 长沙 岳麓区 
南山? 十里天池
( 二三期) 
住宅;小学 100% 11.76  26.81  - 0% 
14 长沙 岳麓区 南山? 梅溪一方 商住 100% 4.75  24.25  - 0% 
拟 开发项目 
15 苏州 高新区 
苏地
2017-WG-57 号
地块 
住宅 100% 5.51  10.99  - 0% 
16 武汉 武昌区 
P (2018 )179
号地块 
住宅; 商服;
公园绿地 
51% 10.23 40.82 - 0% 
注:1 、 上 述项目 可能 因引 入合 作方 共 同开发 等原 因导 致公 司在 项目 中的 权 益比例 发生 变化 ; 可能 因为 规划 调整 等原因 导致 项目 的计 划投 资以 及
计容积 率面 积等 指标 发生 变化 ;2 、 上表中 包含 了公 司控 股的 主要 尚未 结 转完毕 的项 目, 未包 含零 星的 尾盘 项 目;3 、 长沙 南山 ? 十里 天池( 二三 期) 、
长沙南 山 ? 梅溪 一方 、苏 地 2017-WG-57 号 地块 、武 汉 P (2018 )179 号地 块计容 建筑 面积 为拟 规 划 计容 建筑 面 积。 
(2 )主 要项目 销售和结 算情况 
单位:万平方米 
城市 区域 在 售项目名 称 在 售业态 
权 益比例
(% ) 
期 初可供
出 售面积 
期 内新增
可 售面积 
销 售面
积 
结 算面
积 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 15 
上海 青浦区 南山 ? 雨果 住宅 80% 0.07 - 0.07 0.06 
苏州 高新区 南山 ? 柠檬城 住宅 100% 0.05 - 0.05 0.05 
苏州 高新区 南山 ? 柠府 住宅 100% 1.71 0.01 1.65 7.42 
苏州 吴中区 南山 ? 维拉 住宅 100% 3.91 11.32 13.73 3.00 
苏州 高新区 南山楠 住宅 100% - 10.43 3.93 0.00 
南通 港闸区 
南山国际社区
(一、二期) 
住宅、 街铺、
办公 
100% 1.61 - 0.45 10.47 
合肥 新站区 南山 ? 柠檬郡 住宅 100% - 7.78 2.13 0.00 
武汉 黄陂区 十里星空 住宅 100% - 5.28 2.50 0.00 
长沙 岳麓区 
南山? 十里天池
( 一期) 
住宅 100% 0.36 - 0.36 9.39 
长沙 岳麓区 
南山? 十里天池
( 二期) 
住宅 100% - 5.88 4.89 0.00 
长沙 岳麓区 南山 ? 雍江汇 住宅、街铺 100% 0.16 - 0.16 0.15 
深圳 南山区 山语海 住宅 50.98% 0.52 0.56 1.08 1.77 
(3 )主 要项目 出租情况 
单位:万平方米 
城市 区域 项 目名称 出 租类型 
权 益比例
(% ) 
总 可出租面
积 
期 末已出租 面积 
出 租率
(% ) 
深圳 南山区 赤湾物业 
综合楼、
幼儿园 
100% 0.42 0.34 81% 
合肥 汤池镇 南山? 三食六巷 商业 100% 0.68 0.43 63% 
武汉 东湖开发区 南山光谷自贸港 办公 69.23% 4.35 2.06 47% 
(4 )主 要项目 投资情况 
单位:万元 
城市 区域 项 目名称 权 益比例(% ) 预 计总投资 金额  实际 投资金 额 
上海 青浦区 南山? 雨果 80.00% 280,000 333,690 
苏州 高新区 南山? 柠檬城 100.00% 176,882 172,397 
苏州 高新区 南山? 柠府 100.00% 156,870 155,025 
苏州 吴中区 南山? 维拉 100.00% 433,102 324,237 
苏州 浒关 南山楠 100.00% 436,214 342,615 
苏州 高新区 苏地 2017-WG-57 号地块 100.00% 366,000 257,472 
南通 港闸区 南山国际社区一期 100.00% 91,233 91,233 
南通 港闸区 南山国际社区二期 100.00% 110,040 72,525 
合肥 庐江 南山? 三食六巷 100.00% 32,000 16,813 
合肥 庐江 D 地块租赁用地 100.00% 12,000 3,837 
合肥 新站区 南山? 柠檬郡 100.00% 101,835 75,622 
武汉 东湖高新区 武汉光谷自贸港 69.23% 32,500 27,400 
武汉 黄陂区 十里星空 100.00% 67,799 52,805 
长沙 岳麓区 南山? 雍江汇 100.00% 171,094 170,022 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 16 
长沙 岳麓区 南山 ? 十 里天池 一期 100.00% 56,720 
87,872 
长沙 岳麓区 南山 ? 十 里天池 二期 100.00% 31,763 
长沙 岳麓区 南山? 梅溪一方 100.00% 310,000 163,960 
深圳 南山区  山语海  50.98% 253,881 187,502 
合计 3,119,933 2,535,027 
注:上 表中 包含 了公 司控 股的 主要 尚 未结转 完毕 的项 目, 未包 含零 星的 尾 盘项目 。 
(5 )土 地储备 情况 
单位:万平方米 
项 目名称 待 开发土地 面积 计 容建筑面 积 区 域分布 
报告期新增 15.74  51.81  苏州、武汉 
报告期末累计持有 58.98  121.57  苏州、南通、合肥、长沙、武汉 
注:上 表中 未包 含土 地一 级开 发用 地 面积, 土地 一级 开发 用地 情况 见下 表 : 
单位:万平方米 
城市 区域 项 目名称 权 益比例 (% ) 规 划平整土 地面积 累 计已平整 土地面 积 
已 平整比例
(% ) 
成都 武侯区 
红牌楼新马路 1
号地块 
100% 11.47 11.47 100% 
(6 )地 产业务 融资情况 
单位:万元 
序号 融 资途径 融 资余额 融 资成本区 间 期 限结构 
1 金融机构贷款 200,200 同期贷款基准利率至同期贷款基准利率上浮 15% 2-3 年 
2 其他借款 204,568 0.35% 至同期贷款基准利率上浮 20% 1-3 年 
3 应付债券 38,500 5.50% 3 年 
注:1 、 “ 其 他借 款 ” 主要 指关 联方 借 款; 
2 、 应付 债券 指报 告期 内发 行的 资产 支持票 据(ABN)。 
二 、主 营业务 分析 
1、概述 
参见 “经营情况讨论与分析 ”中的 “一、概述”相关内容。 
2、收入与成本 
(1 )营业收入构成 
单位:元 
 
2018 年 2017 年 
同比增减 
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 17 
营业收入合计 7,051,678,631.46 100% 7,358,479,015.04 100% -4.17% 
分行业 
房地产业务 4,786,321,338.16 67.87% 5,406,626,074.05 73.47% -11.47% 
仓储物流业务 753,379,723.83 10.68% 617,914,227.90 8.40% 21.92% 
制造业业务 1,243,858,300.77 17.64% 1,090,082,001.56 14.81% 14.11% 
产城综合开发业务 4,301,159.51 0.06% 357,192.88 0.00% 1,104.16% 
其他业务 263,818,109.19 3.75% 243,499,518.65 3.32% 8.34% 
分产品 
房地产业务 4,786,321,338.16 67.87% 5,406,626,074.05 73.47% -11.47% 
仓储物流业务 753,379,723.83 10.68% 617,914,227.90 8.40% 21.92% 
制造业业务 1,243,858,300.77 17.64% 1,090,082,001.56 14.81% 14.11% 
产城综合开发业务 4,301,159.51 0.06% 357,192.88 0.00% 1,104.16% 
其他业务 263,818,109.19 3.75% 243,499,518.65 3.32% 8.34% 
分地区 
华北地区 259,820,720.85 3.68% 185,314,626.09 2.52% 40.21% 
华中地区 841,725,252.51 11.94% 262,072,072.36 3.56% 221.18% 
华南地区 2,045,701,609.92 29.01% 2,966,434,579.28 40.31% -31.04% 
华东地区 3,171,394,167.62 44.97% 3,528,952,341.02 47.96% -10.13% 
西南地区 432,381,580.10 6.13% 187,828,565.89 2.55% 130.20% 
西北地区 75,249,025.22 1.07% 100,810,238.82 1.37% -25.36% 
境外地区 225,406,275.24 3.20% 127,066,591.58 1.73% 77.39% 
(2 )占公司营业收 入或营 业利润 10% 以上的行业、 产品或地区情况 
√ 适用 □ 不适用  
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 
是 
房地产业 
单位:元 
 营业收入 营业成本 毛利率 
营业收入比上
年同期增减 
营业成本比上
年同期增减 
毛利率比上年
同期增减 
分行业 
房地产业务 4,786,321,338.16 2,402,745,603.05 49.80% -11.47% -9.26% -1.23% 
仓储物流业务 753,379,723.83 310,751,741.26 58.75% 21.92% 21.26% 0.22% 
制造业业务 1,243,858,300.77 1,162,233,415.98 6.56% 14.11% 22.72% -6.56% 
产城综合开发
4,301,159.51 4,597,665.55 -6.89% 1,104.16% 1,115.54% -1.00% 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 18 
业务 
其他业务 263,818,109.19 147,221,255.45 44.20% 8.34% -16.63% 16.72% 
分产品 
房地产业务 4,786,321,338.16 2,402,745,603.05 49.80% -11.47% -9.26% -1.23% 
仓储物流业务 753,379,723.83 310,751,741.26 58.75% 21.92% 21.26% 0.22% 
制造业业务 1,243,858,300.77 1,162,233,415.98 6.56% 14.11% 22.72% -6.56% 
产城综合开发
业务 
4,301,159.51 4,597,665.55 -6.89% 1,104.16% 1,115.54% -1.00% 
其他业务 263,818,109.19 147,221,255.45 44.20% 8.34% -16.63% 16.72% 
分地区 
华北地区 259,820,720.85 154,808,218.40 40.42% 40.41% -8.93% 32.15% 
华中地区 841,725,252.51 656,281,934.21 22.03% 221.18% 150.42% 22.03% 
华南地区 2,045,701,609.92 1,082,626,378.28 47.08% -31.04% -17.04% -8.93% 
华东地区 3,171,394,167.62 1,804,234,500.20 43.11% -10.13% -8.78% -0.84% 
西南地区 432,381,580.10 127,212,468.99 70.58% 130.2% -5.01% 41.88% 
西北地区 75,249,025.22 106,141,792.84 -41.05% -25.36% 14.63% -49.20% 
境外地区 225,406,275.24 96,244,388.36 57.30% 77.39% 11.10% 25.48% 
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下,公司最近 1 年按报告期末口径调 整后的主营业务数据 
□ 适用 √ 不适用  
(3 )公司实物销售 收入是 否大于劳务收入 
√ 是 □ 否  
行业分类 项目 单位 2018 年 2017 年 同比增减 
房地产业务- 商品
房销售 
销售量 万平方 31.08 35.32 -12.00% 
生产量 万平方 41.12 22.95 79.17% 
库存量 万平方 18.61 8.57 117.15% 
集成房屋业务- 销
售业务 
销售量 万平方 116.79 148.58 -21.40% 
生产量 万平方 119.29 99.44 19.96% 
库存量 万平方 11.68 9.18 27.23% 
船舶舱室配套业
务- 复合板 
销售量 万平方 115.82 104.01 11.35% 
生产量 万平方 114.01 108.9 4.69% 
库存量 万平方 45.21 47.02 -3.85% 
船舶舱室配套业
务- 防火门 
销售量 扇 29,634 35,025 -15.39% 
生产量 扇 29,740 54,046 -44.97% 
库存量 扇 8,260 8,154 1.30% 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 19 
船舶舱室配套业
务- 卫生单元 
销售量 套 12,843 12,539 2.42% 
生产量 套 12,869 14,654 -12.18% 
库存量 套 9,405 9,379 0.28% 
相关 数据同比发生变动 30% 以 上的原因说明 
√ 适用 □ 不适用  
房地产业务新增购地支出导致生产量、库存量大幅增加。 
(4 )公司已签订的 重大销 售合同截至本报告期 的履 行情况 
□ 适用 √ 不适用  
(5 )营业成本构成 
行业分类 
单位:元 
行业分类 项目 
2018 年 2017 年 
同比增减 
金额 
占营业成本
比重 
金额 
占营业成本
比重 
房地产业务 营业成本 2,402,745,603.05 59.66% 2,647,861,992.91 65.73% -6.07% 
仓储物流业务 营业成本 310,751,741.26 7.72% 256,265,578.46 6.36% 1.36% 
制造业业务 营业成本 1,162,233,415.98 28.86% 947,051,260.65 23.51% 5.35% 
产城综合开发
业务 
营业成本 4,597,665.55 0.11% 378,239.06 0.01% 0.10% 
其他业务 营业成本 147,221,255.45 3.65% 175,596,956.70 4.39% -0.74% 
(6 )报告期内合并 范围是 否发生变动 
√ 是 □ 否  
1 ) 同一控制下企业合并 
2018 年, 本公司换股吸收合并 深基地, 新南山控股向深基地的所有换股股东发行股票交换该等股东所持有的深基地B 股
股票。 换股方案为: 深基地股 份与新南山控股股份的换股比例为1 :3.6004 , 即每一股深基 地B 股股票可以换得3.6004 股新 南
山控股股票。新南山控股因本次合并新增发行A 股830,252,240 股,换股吸收合并完成后,深基地终止上市并注销法人资格,
新南山控股承继及承接深基地的全部资产、 负债、 业务、 人 员、 合同及一切权利与义务, 本公司之实际控股股东南山集团的
持股比例由75.78% 下降至68.43% 。由于合并前后合并双方均 受南山集团控制且该控制并非暂时性,故本合并属同一控制下
的企业合并。 新南山控股与深 基地于2018 年9 月30 日签署 《换 股吸收合并交割确认书》 并完 成交割, 故2018 年9 月30 日为本 次
交易的合并日。 
深基地自年初至合并日及上一会计期间的经营成果和现金流量列示如下: 
  2018年1 月1 日至9 月30日期 间 2017年度 
营业收入 691,921,467.05 763,073,957.12 
净利润/(亏损) 23,098,548.31 -42,811,942.39 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 20 
现金流量 净额 -169,204,996.15 457,604,338.72 
深基地在合并日及上一会计期间资产负债表日资产及负债的账面价值如下: 
  2018年9 月30 日 2017 年12 月31日 
货币资金 813,008,440.15 982,213,436.30 
应收票据 及应收 账款 57,144,719.40 76,855,777.82 
预付款项 14,149,875.97 9,328,432.12 
其他应收 款 127,274,228.86 56,230,887.69 
存货 759,170.74 1,988,174.38 
其他流动 资产 147,605,067.98 170,039,604.36 
长期股权 投资 522,201,970.91 631,199,021.03 
投资性房 地产 2,114,195,323.76 1,991,324,983.23 
固定资产 1,168,895,002.25 1,128,643,886.35 
在建工程 1,379,077,861.34 871,554,005.86 
无形资产 3,504,015,192.20 2,915,073,038.50 
开发支出 - 1,434,927.55 
商誉 11,133,118.55 11,133,118.55 
递延所得 税资产 58,254,271.51 44,045,449.30 
其他非流 动资产 282,705,090.16 444,732,284.74 
短期借款 1,014,000,000.00 1,264,000,000.00 
应付票据 及应付 账款 613,559,328.98 152,113,327.89 
预收账款 7,805,531.38 9,466,019.52 
应付职工 薪酬 38,397,382.62 33,058,138.19 
应交税费 46,236,875.45 34,340,044.22 
其他应付 款 922,955,308.72 927,090,739.03 
一年内到 期的非 流动负 债 189,949,351.16 283,508,369.08 
长期借款 1,216,827,709.67 1,170,477,709.67 
应付债券 559,989,000.00 559,989,000.00 
递延收益 58,476,003.73 60,627,007.71 
递延所得 税负债 21,020,689.12 21,788,430.59 
其他非流 动负债 1,937,473,942.27 1,243,668,856.02 
净资产合 计 3,573,728,210.68 3,575,669,385.86 
少数股东 权益 1,899,764,485.64 1,874,020,624.51 
归属于母 公司股 东权益 1,673,963,725.04 1,701,648,761.35 
 
2 )其他原因的合并范围变动 
本年度, 因项目公司停止营业多年, 经其董事会批准, 本公司注销雅致集成房屋( 沈阳) 有限公司和沈阳宝湾国际物流有
限公司。截至2018 年12 月31 日 ,上述公司已完成全部注销手续。 
本年新纳入合并范围的子公司如下: 
名称 新增方式 
长沙麓泽 房地产 有限公 司 新设 
苏州维科 商业管 理有限 公司 新设 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 21 
宝湾产城 发展( 深圳) 有限 公司 新设 
苏州南山 新阳房 地产开 发有 限公司 新设 
宝湾产城 发展( 安徽) 有限 公司 新设 
宝湾产城 发展( 无锡) 有限 公司 新设 
宝湾产融 控股( 深圳) 有限 公司 新设 
常熟雅致 环保科 技有限 公司 新设 
淮安宝湾 国际物 流有限 公司 新设 
宝湾资本 管理有 限公司 新设 
杭州宝湾 智能 科 技有限 公司 新设 
深圳赤湾 石油基 地后勤 服务 有限公司 新设 
宝湾冷链 物流投 资(深 圳) 有限公司 新设 
宝湾物流 控股( 深圳) 有限 公司 新设 
德阳南控 科技产 业发展 有限 公司 新设 
长沙宝湾 智能物 流有限 公司 新设 
(7 )公司报告期内 业务、 产品或服务发生重大 变化 或调整有关情况 
√ 适用 □ 不适用  
2018 年, 公司发行A 股股份换股吸收合并深基地重大资产重组事项实施完毕, 仓储物流业务新增成为公司主营业务之一, 进
一步增强了公司的核心竞争力及盈利能力。此外,公司新增培育性主业产城综合开发业务。 
(8 )主要销售客 户 和主要 供应商情况 
公司主要销售客户情况 
前五名客户合计销售金额(元) 220,303,001.04 
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 2.92% 
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额
比例 
0.00% 
公司前 5 大客户资料 
序号 客户名称 销售额(元) 占年度销售总额比例 
1 第一名 48,708,910.10 0.65% 
2 第二名 47,415,808.00 0.63% 
3 第三名 42,604,512.76 0.57% 
4 第四名 42,284,043.00 0.56% 
5 第五名 39,289,727.18 0.52% 
合计 -- 220,303,001.04 2.92% 
主要客户其他情况说明 
□ 适用 √ 不适用  
公司主要供应商情况 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 22 
前五名供应商合计采购金额(元) 901,153,279.13 
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 21.23% 
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总
额比例 
0.00% 
公司前 5 名供应商资料 
序号 供应商名称 采购额(元) 占年度采购总额比例 
1 第一名  306,906,248.00 7.23% 
2 第二名 271,901,472.00 6.40% 
3 第三名 139,783,845.56 3.29% 
4 第四名 113,102,423.33 2.66% 
5 第五名 69,459,290.24 1.64% 
合计 -- 901,153,279.13 21.23% 
主要供应商其他情况说明 
□ 适用 √ 不适用  
3、费用 
单位:元 
 2018 年 2017 年 同比增减 重大变动说明 
销售费用 221,181,505.60 216,597,338.79 2.12%  
管理费用 564,246,477.21 442,245,154.95 27.59%  
财务费用 281,369,312.95 270,150,256.99 4.15%  
研发费用 21,573,317.98 22,517,551.61 -4.19%  
4、研发投入 
√ 适用 □ 不适用  
(1 ) 公司信息化研发的主要方向为 “三大平台” 建设: 支撑 内部业务运营和管理决策的 “综合管理信息平台 ” ; 用以支撑 物
流业务的线下执行、及线上 “共享物流 ”的云仓云配等业务的“综合物流服务平台 ” ;以及 基于物流行业的 “大数据应用平
台 ” 。 
(2 )公司制造业业务华南建材 、集成房屋为提高产品竞争力,持续进行研发投入,力争改善经营压力。 
公司研发投入情况 
 2018 年 2017 年 变动比例 
研发人员数量(人) 165 145 13.79% 
研发人员数量占比 4.07% 3.66% 0.41% 
研发投入金额(元) 22,611,890.73 32,373,916.73 -30.15% 
研发投入占营业收入比例 0.32% 0.44% -0.12% 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 23 
研发投入资本化的金额 (元) 1,038,572.75 9,856,365.12 -89.46% 
资本化研发投入占研发投入
的 比例 
4.59% 30.45% -25.86% 
研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因 
□ 适用 √ 不适用  
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明 
□ 适用 √ 不适用  
5、现金流 
单位:元 
项目 2018 年 2017 年 同比增减 
经营活动现金流入小计 9,597,526,614.32 7,266,796,770.15 32.07% 
经营活动现金流出小计 8,760,030,854.07 7,365,517,096.72 18.93% 
经营活动产生的现金流量净
额 
837,495,760.25 -98,720,326.57 948.35% 
投资活动现金流入小计 311,663,606.66 145,590,219.84 114.07% 
投资活动现金流出小计 2,254,060,690.88 1,751,890,204.14 28.66% 
投资活动产生的现金流量净
额 
-1,942,397,084.22 -1,606,299,984.30 -20.92% 
筹资活动现金流入小计 9,563,821,686.12 8,136,984,010.00 17.54% 
筹资 活动现金流出小计 6,898,683,053.05 6,961,297,955.82 -0.90% 
筹资活动产生的现金流量净
额 
2,665,138,633.07 1,175,686,054.18 126.69% 
现金及现金等价物净增加额 1,572,055,500.12 -545,632,207.37 388.12% 
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 
√ 适用 □ 不适用  
1 、经营活动现金流入同比增加32.07% ,主要系本年收回拍地 保证金增加所致。 
2 、投资活动现金流入同比增加114.07%,主要系本年收回理财产品所致。 
3 、筹资活动现金流入同比增加17.54% ,主要系本年为满足房 地产项目、仓储物流项目开发资金需求融资增加所致。 
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 
□ 适用 √ 不适用  
三 、非 主营业 务分 析 
□ 适用 √ 不适用  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 24 
四 、资 产及负 债状 况分析 
1、资产构成重大变 动情况 
单位:元 
 
2018 年末 2017 年末 
比重增
减 
重大变动说明 
金额 
占总资
产比例 
金额 
占总资
产比例 
货币资金 5,160,915,905.33 16.37% 3,571,269,760.27 13.81% 2.56% 
主 要 系 地 产 公 司 收 回 拍 地 保
证金及预收房款增加所致。 
应收账款 936,120,462.09 2.97% 558,930,953.38 2.16% 0.81% 
主 要 系 制 造 业 营 业 收 入 同 比
增加, 以及地产公司确认土地
一级整理收入所致。 
存货 11,047,877,840.88 35.05% 7,748,519,853.53 29.97% 5.08% 
主要系地产业务本年购地、 房
地产开发成本增加 所致。 
投资性房地产 2,871,413,031.36 9.11% 2,068,285,975.57 8.00% 1.11% 主要系在建工程转入所致。 
长期股权投资 980,760,324.93 3.11% 884,115,487.35 3.42% -0.31% 主要系投资新公司所致。 
固定资产 2,475,087,756.04 7.85% 1,774,392,894.88 6.86% 0.99% 主要系在建工程转入所致。 
在建工程 552,521,464.31 1.75% 873,882,814.36 3.38% -1.63% 
主 要 系 部 分 子 公 司 在 建 物 流
园区完工结转所致。 
短期借款 1,814,000,000.00 5.75% 1,764,000,000.00 6.82% -1.07%  
长期借款 4,032,242,490.66 12.79% 3,129,477,709.67 12.10% 0.69% 
主要系房地产项目、 仓储物流
项目开发资金融资所致。 
其他流动资产 443,048,760.94 1.41% 322,252,066.37 1.25% 0.16%  
无形资产 3,821,363,383.61 12.12% 3,004,810,465.59 11.62% 0.50% 
主 要 系 部 分 筹 建 期 子 公 司 取
得土地证所致。 
2、以公允价值计量 的资产 和负债 
□ 适用 √ 不适用  
3、截至报告期末的 资产权 利受限情况 
    截至报告 期末, 公司 有107,898,012.06 元其他货币 资金 为 使用受 限制 的工 程保 证金 、履 约保证 金、 诉讼 冻结 资金 、票 据
保证金、 定期存款和预售监管资金; 有71,727,903.45 元存货 因合肥南山美食公园投资有限公司土地用于抵押借款而受限; 有
2,693,350,000.00 元 存货 因苏 州南 山 新程 房地 产开 发有 限 公司的 土 地用 作抵 押贷 款而 受 限;有600,808,000.00 元 存货 因 合肥南
山新展房地产开发有限公司的土地用作抵押贷款而受限; 有54,552,672.88 元投资性房地产因 合肥南山美食公园投资有限公司
用于取得抵押借款而受限;有68,734,952.46 元 投 资 性 房 地 产 因 南 通 锡 通 宝 湾 物 流 有 限 公 司 用 于 取 得 抵 押 借 款 而 受 限 ; 有
44,726,893.72 元无形资产因青岛胶州宝湾国际物流有 限公司 土地使用权用于取得抵 押借款 而受限;有52,711,592.19 元固定资
产因南通锡通宝湾物流有限公司园区固定资产用于取得抵押 借款而受限。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 25 
五 、投 资状况 分析 
1、总体情况 
√ 适用 □ 不适用  
报告期投资额(元) 上年同期投资额(元) 变动幅度 
215,779,564.09 483,310,010.00 -55.35% 
2、报告期内获取的 重大的 股权投资情况 
□ 适用 √ 不适用  
3、报告期内正在进 行的重 大的非股权投资情况 
□ 适用 √ 不适用  
4、以公允价值计量 的金融 资产 
□ 适用 √ 不适用  
5、募集资金使用情 况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期无募集资金使用情况。 
六 、重 大资产 和股 权出售 
1、出售重大资产情 况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期未出售重大资产。 
2、出售重大股权情 况 
□ 适用 √ 不适用  
七 、主 要控股 参股 公司分 析 
√ 适用 □ 不适用  
主要子公司及对公司净利润影响达 10% 以上的参股公司情况 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 26 
单位:元 
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 
深圳市南山房地产开发有
限公司 
子公司 房地产业 1,450,000,000 17,689,999,985.30 4,270,268,391.39 3,939,467,421.97 1,205,067,892.57 853,003,426.50 
上海新南山房地产开发有
限公司 
子公司 房地产业 300,000,000 428,491,888.77 405,606,271.26 15,627,468.56 2,720,301.48 -4,862,145.07 
南通南山房地产开发有限
公司 
子公司 房地产业 100,000,000 324,534,733.42 177,583,944.35 839,402,598.22 160,614,470.32 120,351,656.98 
雅致国际(香港)有限公
司 
子公司 服务业 港币 200,000 115,087,295.82 8,460,180.25 13,320,632.47 -1,969,642.68 -1,969,642.68 
深圳市绿建实业发展有限
公司 
子公司 制造业 300,000,000 2,345,972,296.19 490,115,734.76 1,226,838,215.30 -153,850,596.54 -157,598,165.15 
宝湾产城发展( 深圳) 有限
公司 
子公司 综合开发 200,000,000 117,278,999.86 115,778,735.46 0.00 -4,219,784.30 -4,221,264.54 
深圳赤湾石油基地后勤服
务有限公司 
子公司 服务业 30,000,000 120,990,094.45 6,345,455.39 42,138,112.73 -156,120.47 -293,406.94 
宝湾资本管理有限公司 子公司 金融业 550,000,000 1.00 -835,060.00 0.00 -835,060.00 -835,060.00 
宝湾物流控股有限公司 子公司 服务业 2,500,000,000 9,686,173,570.79 4,714,121,996.63 754,119,243.88 123,487,379.63 70,836,380.53 
成都赤湾国际油气基地有
限公司 
子公司 综合开发 200,000,000 161,971,135.93 106,016,635.55 4,301,159.51 -5,072,368.77 -3,862,559.29 
深圳宝湾国际物流有限公
司 
子公司 仓储物流业 344,100,000 63,081,183.37 48,712,167.59 10,431,856.14 -7,824,388.20 -6,369,221.88 
深圳赤湾胜宝旺工程有限
公司 
参股公司 
生产经营海洋工程用、 陆地工
业和民用工程用钢结构制品
及自产产品的售后服务 
253,386,000 1,137,718,828.98 1,014,002,488.96 435,278,854.86 -97,786,138.01 -98,014,815.48 
中开财务有限公司 参股公司 金融业务 500,000,000 5,627,647,225.53 762,763,414.14 151,754,869.32 99,545,119.62 75,447,258.83 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 27 
 
报告期内取得和处置子公司的情况 
√ 适用 □ 不适用  
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响 
长沙麓泽房地产有限公司 新设 
对 合 并 报 表 归 母 净 利 润 影 响 金 额 为
-5,740,803.97 元。 
苏州维科商业管理有限公司 新设 
对 合 并 报 表 归 母 净 利 润 影 响 金额为
-13,288.69 元。 
宝湾产城发展(深圳)有限公司 新设 
对 合 并 报 表 归 母 净 利 润 影 响 金 额 为
-4,221,264.54 元。 
苏州南山新阳房地产开发有限公司 新设 
对 合 并 报 表 归 母 净 利 润 影 响 金 额 为
-1,003,868.17 元。 
宝湾产城发展(安徽)有限公司 新设 
对 合 并 报 表 归 母 净 利 润 影 响 金 额 为
-2,006,166.71 元。 
宝湾产城发展(无锡)有限公司 新设 
对 合 并 报 表 归 母 净 利 润 影 响 金 额 为
-2,228,420.02 元。 
宝湾产融控股(深圳)有限公司 新设 无 
常熟雅致环保科技有限公司 新设 无 
淮安宝湾国际物流有限公司 新设 
对 合 并 报 表 归 母 净 利 润 影 响 金 额 为
-1,419.86 元。 
宝湾资本管理有限公司 新设 
对 合 并 报 表 归 母 净 利 润 影 响 金 额 为
-835,060 元。 
杭州宝湾智能科技有限公司 新设 
对 合 并 报 表 归 母 净 利 润 影 响 金 额 为
-1,307,821.09 元。 
深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司 新设 
对 合 并 报 表 归 母 净 利 润 影 响 金 额 为
-293,406.94 元。 
宝湾冷链物流投资(深圳)有限公司 新设 无 
宝湾物流控股(深圳)有限公司 新设 
对 合 并 报 表 归 母 净 利 润 影 响 金 额 为
-10,693,399.41 元 。 
德阳南控科技产业发展有限公司 新设 无 
长沙宝湾智能物流有限公司 新设 无 
雅致集成房屋( 沈阳) 有限公司 注销  
沈阳宝湾国际物流有限公司 注销  
主要控股参股公司情况说明 
1 、于2018 年度,本公司之子公 司武汉盘龙南山房地产有限公司( 以下简称 “武汉盘龙”) 新增对武汉南山华中投资发展有限
公司( 以下简称 “武汉华中”) 投资人民币153,000,000 元, 持股 比例为51.00% 。 根据项目合作 开发协议, 武汉华中的重大经营
决策由董事会审议并决定,董事会决议必须经全体董事四分之三以上通过才能形成有效决议。 武汉华中董事会由五人组成,
其中武汉盘龙委派三名董事参与生产经营活动, 未达到四分之三。 因此, 本公司管理层认 为本公司对武汉华中的财务和经营深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 28 
决策过程等与武汉华中另一投资方武汉旭熠投资实业有限公司达成共同控制,作为合营企业核算。 
2 、于2018 年度,本公司之子公 司长沙南山天池房地产有限公司( 以下简称 “长沙天池”) 新增对武汉光合运力体育发展有限
责任公司( 以下简称 “武汉光合”) 投资人民币900,000 元, 持股 比例为60.00% 。 根据武汉光合 章程, 股东会按出资比例行使表
决权, 股东会所有决议事项, 必须经代表公司三分之二以上( 不含三分之二) 表决权的股东同意方可通过, 因此, 本公司管理
层认为本公司与另一投资方长沙运力体育发展有限责任公司对武汉光合的财务和经营决策过程等达成共同控制, 作为合营企
业核算。 
八 、公 司控制 的结 构化主 体情 况 
□ 适用 √ 不适用  
九 、公 司未来 发展 的展望 
2019 年,全球经济前景不容乐观,国际贸易和投资疲软、贸 易局势不确定性增加、新兴市 场面临金融压力,全球经济
增长或将面临共振下行的风险。 国内结构性改革进入深水区, 中美贸易摩擦影响仍将持续, 中国经济前期所积累的风险将逐
步暴露。内外压力下,中国经济增速下行态势已然 确立,或将在 L 型底部经历更长的时间 。尽管中国经济发展的内外环境
面临一些不确定因素, 但是中国经济长期向好的趋势没有改变。 中国仍然是世界上最大的发展中国家, 经济增长的潜力没有
改变;随着收入水平的提高,人民群众追求美好生活的愿望没有改变;中国经济运行仍将呈现总体平稳、稳中有进的态势。 
在如此大环境背景下,公司主业发展将面临着机遇和挑战并存的复杂局面。为实现计划目标,公司将围绕 “聚焦主业、
保持定力;防控风险、把握节奏;加强管理、提升能力;创新发展、激活动能 ”的总体发展思路,重点做好如下工作: 
1 、仓储 物流 
近年来仓 储物流用地已成 “稀缺资源 ” , 热点城市土地有效 供应不足、 土地价格大幅上涨、 政府对投资强度及亩产税收
的严格要求等, 使得拿地难度 加大; 受供需关系的影响, 核 心区的高标仓市场仍将保持稳健, 非核心区高标仓去化与租 金将
面临较大压力。 
公司将坚定发展物流战略性主业, 坚定实现 “持有 500 万平 米仓储面积 ” 的战略目标。 坚 持 “稳健发展、 优中选优 ” 的
原则,树立平台化思维,进一步完善网络布局,积极探索新的业务增长点,尝试基金合作,构筑宝湾商业模式,建立多元、
健康的物流生态圈,年末力争实现可运营面积 330 万平米。 
主要措施包括: 
(1 ) 稳健拓展园区项目。坚持 “稳 健发展、优中选优 ”的原则, 以完善网络布局、拓展业态类 型、丰富合作模式为主
攻方向加快项目开拓, 确保 “拿最合适的、 最有价值的地 ” ; 推进管理输出业务模式, 充分利用内外部资源, 尝试与基金合
作、 整体打包收购等模式; 加 强行业、 城市研究, 关注政府 土地供给端、 客户用仓需求端的长期演变趋势, 建立优质项目的
评判标尺,进一步梳理宝湾的投资逻辑。 
(2 ) 加强工程管理。2019 年计划开 工或继续建设项目 18 个,工 程压力较大。要全面推进工程项目建设速度,加强对
工程施工现场进度管理节点考核,确保实现工程建设的安全 、质量和工期总体目标;加强供应商管理,实现供应商的优选,
“ 最合适的供应商做最合适的项目 ” ; 更新、 优化设计标准 , 关注行业库型演变趋势, 使 得园区设计更符合客户需求; 完善
工程管理模式,强化全国工程一盘棋;提升工程人员能力素质,制定内部培训计划,提高工程人员管理能力和专业能力。 
(3 )坚持 “城市深耕、商务下 沉 ”的策略。利用一线商务团 队地推优势,大力挖掘中小客 户;进一步做好大客户管理
及客户关系维护;持续加强品牌建设与推广,着力提升宝湾品牌知名度和影响力。 
(4 )推进园区智慧化管理和增值服务。继续推进智慧园区管理系统的 实施,推进园区管理增值服务项目孵化及实施。 
2 、房地 产开发 
展望 2019 年,仍将坚持房住不 炒、因城施策的政策主基调, “ 控房价”转为“稳房价”,一线以及核心二线政策仍将
从紧, 弱二线及三四线或将松绑调控以缓解高库存风险。 以住宅为主的高周转房地产发展模式难以为继, 行业分化将持续加
剧,马太效应加速行业洗牌。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 29 
公司将坚定发挥地产业绩支撑作用,坚定城市群深耕策略。以多种方式做好土地战略性储备工作,加快项目周转速度,
提高产品品质, 增强南山品牌影响力; 平衡好传统业务与转型业务的发展关系, 对于商业综合体、 文旅、 康养、 长租公 寓 等
转型业态,认真总结经验,聚焦具有可持续、可复制业务模式的领域,重点突破。 
公司将充分把握粤港澳大湾区建设带来的机遇,协同推进赤湾片区重点项目。 积极拓展赤湾片区在教育、文化、旅游、
社会保障等领域的合作,共同打造公共服务优质、宜居宜业宜游的优质生活圈。 
主要措施包括: 
(1 )坚持城市布局目标,灵活 创新拓展方式。坚持重点深耕 现有城市,逐步布局长三角、 华中和成渝地区的其他具备
发展 潜力城市。 鉴于公开市场 土地价格不断攀升, 公司对存 量土地市场保持密切关注, 灵 活创新拓展方式, 不断加宽拓 展 渠
道。 
(2 )积极探索多元化业务转 型 创新。在均衡、稳定、可持续 性的规模化发展战略指导下, 公司一方面继续加强传统的
住宅开发, 实现规模增长目标, 确保住宅开发业务的利润贡献; 另一方面, 结合国内经济形势走向和公司发展战略, 积极探
索商业地产、产业地产、旅游地产等多元化业务发展,力争成为开发与运营双驱动的优秀企业。 
(3 )完善运营管控体系,提升 精细化管理。继续完善运营标 准化体系,强化项目运营全周 期、精细化综合管控;建立
并完善项目指标评价体系,完善公司业绩目标监控体系,建立指标预警机制;推动公司制度及流程的优化,完善激励措施,
提升内部管理效率。 
(4 )加 强资金管理,探索新型 融资渠道。提高资金计划管控 能力,对全盘资金和资源进行 合理配置;加快销售回款,
提高资金回笼效率管理,为投资拓展、企业转型积聚资源;继续拓宽融资渠道,加大项目融资力度。 
3 、产城 综合开 发 
2019 年,伴随着城镇化进程、国内产业结构调整以及区域规 划等战略的实施,产业地产的 热度不断提高,竞争日益加
剧, 对能力要求越来越高。 随着二线、 三线城市的相关政策支持和产业要素集聚, 以及一线城市的产业用地饱和与产业转出,
二线、三线城市或许更加利于产业地产的发展。 
公司将坚定实施产城业务培育策略, 严格筛选项目, 把 握发 展节奏。 进一步清晰业务发展思路, 遵循 “可复制, 控风险”
的发展原则, 做好新项目优先级排序; 重点做好现有的项目, 突出产城互动、 综合开发的宗旨, 不忘初心, 精耕细作, 协同
资源,创新投融资模式,实现既定的战略目标。 
主要措施包括: 
(1 )重点做好现有的项目。加 快存量商业去化,实现销售回 款目标;加大招商稳商力度, 强化园区运营能力;统筹项
目建设节奏,确保质量安全达标。 
(2 )做好新项目的优先级排序 。加快项目前期工作,稳步推 进项目拓展,要根据公司战略 和发展规划,研究明确产城
投资的方向、区域和产品类型,并根据产品特征制订 相应的投资评价标准,建立和完善投资流程。 
(3 )探索创新商业模式。鼓励 开展创新,建立和完善容错机 制,为创新行为、创新理念营 造良好的孕育环境;在投融
资模式上, 要力争改变目前投资主体单一 (自有资金) 、 资产过重、 杠杆低效的状况, 研究轻重资产结合, 进而向轻资产小
股操盘方面转型。 
十 、接 待调研 、沟 通、采 访等 活动 
1、报告期内接待调 研、沟 通、采访等活动登记 表 
√ 适用 □ 不适用  
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引 
2018 年 10 月 31 日 实地调研 机构 
巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn ) 
2018 年 12 月 12 日 实地调研 机构 
巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn ) 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 30 
第五节 重要事项 
一 、公 司普通 股利 润分配 及资 本公积 金转 增股本 情况 
报告期内普通股利润分配政策,特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况 
√ 适用 □ 不适用  
报告期内,根据中国证监会《 关于进一步落实上市公司现金 分红有关事项的通知》 (证监发【2012 】37 号)及《上市公 司监
管指引第3 号 ——上 市公司 现金 分红》 (证 监会公 告【2013】43 号)等相 关文件 的要求 ,公司 制定了《 未来三 年(2018-2020
年)股东回报规划》 ,并严格遵照执行。 《未来三年(2018-2020 年)股东回报规划》详见2018 年3 月28 日巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn)。 
 
现金分红政策的专项说明 
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求: 是 
分红标准和比例是否明确和清晰: 是 
相关的决策程序和机制是否完备: 是 
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用: 是 
中小股 东是否有充分表达意见和诉求的机会,其合法权益
是否得到了充分保护: 
是 
现金分红政策进行调整或变更的,条件及程序是否合规、
透明: 
不适用 
公司近 3 年(包括本报告期) 的普通股股利分配方案(预案) 、资本公积金转增股本方案(预案)情况 
1 、2018 年度利润分配预案:不 派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。 
2 、2017 年度利润分配方案:不 派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。 
3 、2016 年度利润分配方案:以 公司2016 年12 月31 日总股本1,877,530,273.00 股为基数,向全 体股东每10 股派现金股利2.07 元
(含税) 。 
 
公司近三年(包括本报告期)普通股现金分红情况表 
单位:元 
分红年度 
现金分红金额
(含税) 
分红年度合并
报表中归属于
上市公司普通
股股东的净利
润 
现金分红金
额占合并报
表中归属于
上市公司普
通股股东的
净利润的比
率 
以其他方式
(如回购股
份)现金分
红的金额 
以其他方式
现金分红金
额占合并报
表中归属于
上市公司普
通股股东的
净利润的比
例 
现金分红总额
(含其他方式) 
现金分红
总额(含
其他方
式)占合
并报表中
归属于上
市公司普
通股股东
的净利润
的比率 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 31 
2018 年 0.00 504,566,324.13 0.00%   0.00 0.00% 
2017 年 0.00 585,953,386.06 0.00%   0.00 0.00% 
2016 年 388,648,766.51 526,997,146.42 73.48%   388,648,766.51 73.48% 
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案 
√ 适用 □ 不适用  
报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未
提出普通股现金红利分配预案的原因 
公司未分配利润的用途和使用计划 
公司 2018 年顺利 完成吸收合并 原 “深基地” 的重大资产重
组后,成为一家以现代高端仓储物流为战略性主业,以房
地产开发为支撑性主业,以产城综合开发为培育性主业的
综合性企业集团。综合考虑公司中长期发展规划和短期经
营发展实际,结合宏观经济形势尤其是资金面情况,为保
障公司生产经营的正常运行,增强抵御风险的能力,实现
公司持续、稳定、健康发展,更好地维护全体股东的长远
利益,从公司实际经营角度出发,2018 年度公司拟不进行
利润分配。  
 
公司 2019 年重大资金支出安排 如下: 
1 、公司地产业务 2019 年购地 支出预计 50 亿元左右; 
2 、公司物流仓 储业务 2019 年 购地、建设等支出预计超过
40 亿元。 
3 、公司 2019 年继续推进产城 综合开发业务,相关项目将
落地实施,预计支出较大。 
  
 
二 、本 报告期 利润 分配及 资本 公积金 转增 股本预 案 
□ 适用 √ 不适用  
公司计划年度不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。 
三 、承 诺事项 履行 情况 
1、 公司实 际控制人 、股东、 关联方、 收购人以 及公司 等承诺相 关方在报 告期内 履行完毕 及截至报 告期末
尚未履行完毕的承诺 事项 
√ 适用 □ 不适用  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 32 
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内 容 
承诺时
间 
承诺期限 



况 
股改承诺       
收购报告书或权益
变动报告书中所作
承诺 
      
资产重组时所作承
诺 
中国南山开发(集
团)股份有限公司、
上海南山房地产开
发有限公司 
业绩承诺及
补偿安排 
南山集团和上海南山承诺交易标的 2014 年、 2015 年、2016 年及 2017 年扣除非经常
性损益后归属于母公司的净利润合计分别不低于 4 亿元、 4 亿 元、 5 亿元和 2.5 亿元。 
2015 年
06 月
17 日 
48 个月 (2014
年-2017 年 4
个会计年度) 



毕 
中国南山开发(集
团)股份有限公司 
关于同业竞
争、关联交
易、 资金占用
方面的承诺 
关于避免同业竞争的承诺: 
本公司(包括本公司及直接或间接控制的下属企业)确认及保证目前不存在与上市
公司直接或间接的同业竞争的情况;本公司承诺不直接或间接从事或发展与上市公
司经营范围相同或相类似的业务或项目,也不为本公司或代表任何第三方成立、发
展、参与、协助任何企业与上市公司进行直接或间接的竞争;本公司承诺不利用本
公司从上市公司获取的信息从事、直接或间接参与与上市公司相竞争的活动,并承
诺不进行任何损害或可能损害上市公司利益的其他竞争行为。如出现因本公司违反
上述承诺而导致上市公司或其股东的权益受到损害的情况,本公司将依法承担相应
的赔偿责任。 (上述承诺至南山集团不再作为本公司的实际控制人满两年之日终止。 ) 
关于减少和规范关联交易的承诺:    
1. 本公司及本公司的全资子公 司、 控股子公司或本公司拥有实际控制权的其他公司不
会利用拥有的上市公司股东权利或者实际控制能力操纵、指使上市公司或者上市公
司董事、 监事、 高级管理人员, 使得上市公司以不公平的条件, 提供或者接受资金、
商品、服务或者其他资产,或从事任何损害上市公司利益的行为。 
2. 本次交易完成后, 在不对上市 公司及其全体股东的利益构成不利影响 的前提下, 本
公司将促使尽量减少与上市公司之间关联交易。在进行必要的关联交易时,本公司
2015 年
06 月
17 日 
长期 




中 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 33 
及本公司的全资子公司、控股子公司或本公司拥有实际控制权的其他公司与上市公
司进行关联交易均将遵循平等、自愿、等价、有偿的原则,保证交易公平、公允,
维护上市公司的合法权益,并根据法律、行政法规、中国证监会及证券交易所的有
关要求和上市公司公司章程的相关规定,行使股东权利或者敦促董事依法行使董事
权利,在上市公司股东大会以及董事会对有关涉及本公司事项的关联交易进行表决
时,履行回避表决的义务,并及时予以披露。 
中国南山开发(集
团)股份有限公司、
上海南山房地产开
发有限公司 
股份限售承
诺 
自上市公司本次发行股份上市之日起 36 个月内不转让本公司 拥有权益的股份。 
2015 年
06 月
17 日 
36 个月 



毕 
赤晓企业有限公司、
上海南山房地产开
发有限公司、 中国南
山开发 (集团) 股份
有限公司 
股份限售承
诺 
自本次换股吸收合并涉及的股票在深圳证券交易所上市之日起十二个月内,本公司
不以任何方式转让或委托他人管理非因本次换股吸收合并所取得的南山控股股份,
也不由南山控股回购该部分股份。 
2018 年
07 月
18 日 
12 个月 




中 
中国南山开发(集
团)股份有限公司 
股份限售承
诺 
因本次换股吸收合并所取得的南山控股股份,自本次换股吸收合并涉及的股票在深
圳证券交易所上市之日起三十六个月内,本公司不以任何方式转让或委托他人管理
该部分股份,也不由南山控股回购该部分股份。 
2018 年
07 月
18 日 
36 个月 




中 
中国南山开发(集
团)股份有限公司 
关于同业竞
争、关联交
易、 资金占用
方面的承诺 
关于避免与南山控股同业竞争的承诺: 
1. 本集团承诺, 本次换股吸收合 并完成之日起, 在本集团作为南山控股控股股东、 实
际控制人期间,本集团及本集团控制的其他企业均不会以任何形式直接或间接从事
或参与任何与南山控股及其控制的企业主营业务构成竞争或可能构成竞争的业务或
活动。 
2. 在本集团作为南山控股控股 股东、 实际控制人期间, 如果本集团及本集团控制的其
他企业与南山控股及其控制的企业在经营活动中发生实质性同业竞争,本集团将在
合理期限内通过南山控股收购、本集团对外出售或其他合法可行的措施解决。 
2018 年
07 月
18 日 
长期 




中 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 34 
3. 本集团承诺不利用对南山控 股的了解及获取的信息以任何形式直接或间接从事或
参与同南山控股相竞争的活动,并承诺不直接或间接进行或参与任何损害或可能损
害南山控股利益的其他竞争行为。 
4. 本集团将严格遵守和履行上 述承诺, 若出现因本集团违反上述承诺而导致南山控股
及其投资者权益受到损害的情况,本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规
定及证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。 
关于避免关联方资金占用的承诺: 
1. 本集团保证南山控股的独立 性, 本集团及本集团控制的其他企业不以任何方式违法
违规占用南山控股的资金和资源,并将严格遵守南山控股关于避免关联方资金占用
的规章制度以及相关法律、法规和规范性文件的规定。 
2. 本集团将严格遵守和履行上 述承诺, 若出现因本集团违反上述承 诺而导致南山控股
及其投资者权益受到损害的情况,本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规
定和证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。 
关于规范和减少南山控股关联交易的承诺: 
1. 除非南山控股正常经营发展 所必须, 本集团及本集团控制的其他企业将尽量避免和
减少与南山控股及其控制的经济实体之间的关联交易。 
2. 对于无法避免或者有合理原 因而发生的关联交易, 本集团及本集团控制的其他企业
将遵循市场交易的公开、 公平、 公正的原则, 按照公允、 合 理的市场价格进行交易,
并依据有关法律、法规、规范性法律文件及《深圳市新南山控股(集 团)股份有限
公司章程》等相关内部规定履行关联交易决策程序,依法履行信息披露义务,以维
护南山控股及其投资者的利益。 
3. 本集团保证不利用在南山控 股的地位和影响力, 通过关联交易损害南山控股及南山
控股其他股东的合法权益。 
4. 本集团将严格遵守和履行上 述承诺, 若出现因本集团违反上述承诺而导致南山控股
及其投资者权益受到损害的情况,本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规
定及证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。 
中国南山开发(集
团)股份有限公司 
其他承诺 
关于保持南山控股独立性的承诺函: 
1. 本集团及本集团控制的其他 企业将继续按照相关法律法规及规范性文件的规定, 在
2018 年
07 月
长期 


履深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 35 
资产、人员、财务、业务和机构等方面与南山控股保持相互独立。 
2. 本集团将严格遵守和履行上 述承诺, 若出现因本集团违反上述承诺而导致南山控股
及其投资者权益受到损害的情况,本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规
定及证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。 
关于房地产开发业务相关事项的承诺: 
如南山控股(包括下属子公司)存在未披露的因闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬
房价等违法违规行为被行政处罚或正在被(立案)调查 的情形,并因此给南山控股
和投资者造成损失的,本集团将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的
要求承担赔偿责任。 
关于完善土地房产等资产权属证书的承诺: 
1. 本集团向深基地或其下属子 公司出租的土地使用权均系本集团合法拥有, 如深基地
及其下属子公司或者本次换股吸收合并完成后的南山控股因租用上述土地而遭受任
何损失、费用以及与之有关的其他负债,本集团将给予及时、足额赔偿。 
2. 本集团将全力协助、 促使并推 动深基地及其下属子公司完善土地、 房产等资产方面
的产权权属证书(所述土地的范围不涵盖以租赁形式交付深基地使用的土地)。 
3. 如南山控股或其下属子公司 因本次换股吸收合并涉及的深基地土地使用权、房产
(所述土地的范围不涵盖以租赁形式交付深基地使用的土地)未能及时办理、无法
办理相关权属证书或者其他土地使用权、房产不规范等情形,致使南山控股及其下
属子公司在完善相关土地使用权、房地法律手续过程中所产生的赔偿、罚款、税费
等办证费用的(因不可抗力和法律、政策、政府管理行为、土地规划用途变更等非
深基地及其下属子公司自身因素导致的结果除外) , 本集团将给予南山控股及其下属
子公司及时、足额补偿。 
关于摊薄即期回报措施履行的承诺: 
1. 本集团不会越权干预南山控 股的经营管理活动,不会侵占南山控股的利益。 
2. 本集团承诺切实履行南山控 股制定的有关填补回报措施以及本集团对此作出的任
何有关填补回报措施的承诺,若本集团违反该等承诺并给南山控股或者其投资者造
成损失的,本集团愿意依法承担对南山控股或者其投资者的补偿责任。 
18 日 行
中 
深圳赤湾石油基地 其他承诺 关于资产整合的承诺: 2018 年 已深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 36 
股份有限公司 1. 自本次换股吸收合并的换股 实施日起, 本公司将协助南山控股或其全资子公司办理
深基地所有资产由深基地转移至南山控股或其全资子公司名下的变 更手续,并将采
取一切行动或签署任何文件以使得前述资产及其他一切权利与义务能够尽快过户至
南山控股或其全资子公司名下。 
2. 在前述资产的变更登记手续 完成之前,南山控股对上述资产享有权利和承担义务,
且该等权利和义务不因变更登记手续是否完成受影响。 
关于债务承担的承诺: 
本公司将按照相关法律法规的要求履行债权人通知和公告等程序,并将根据各自债
权人于法定期限内提出的要求向债权人提前清偿债务或提供担保,即深基地的债权
人有权于收到深基地发出的债权人通知之日起 30 日内 , 未收 到通知的有权于发出债
权人公告之日起 45 日内要求本 公 司提前清偿债务或要求提供相应担保。 
07 月
18 日 



毕 
公司 
关于房地产
开发业务相
关事项的承
诺 
关于房地产开发业务相关事项的承诺: 如南山控股存在未披露的因闲置土地、炒地、
捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为被行政处罚或正在被(立案)调查的情形,并
因此给南山控股和投资者造成损失的,本公司将按照有关法律、行政法规的规定及
证券监督管理部门的要求承担赔偿责任。 
2018 年
07 月
18 日 
长期 




中 
首次公开发行或再
融资时所作承诺 
中国南山开发(集
团)股份有限公司、
赤晓企业有限公司 
关于同业竞
争、关联交
易、 资金占用
方面的承诺 
本公司(本人)现时及将来均不会以任何方式(包括但不限于直接或间接地进行独
资经营、合资经营和拥有在其他公司或企业的股票或权益)从事与雅致集成房屋股
份有限公司的业务有竞争或可能构成竞争的业务或活动,若因本公司(本人)违背
了上述承诺致使雅致集成房屋股份有限公司产生的一切经济损失,均由本公司(本
人)承担。 
2009 年
12 月
03 日 
长期 




中 
公司 其他承诺 
本公司承诺在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时,
公司将至少采取如下措施:1 、不向股东分配利润 ;2 、暂缓重大对外投资、收购兼
并等资本性支出项目的实施;3 、 调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金;4 、
主要责任人不得调离。 
2012 年
04 月
10 日 
84 个月 




毕 
股权激励承诺       
其他对公司中小股 中国南山开发(集 业绩承诺及 交易标的深圳市赤湾房地产开发有限公司在盈利预测补偿期 2016 年、 2017 年、 2018 2016 年 36 个月 (2016 已深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全 文 
 37 
东所作承诺 团)股份有限公司 补偿安排 年预计扣除非经常性损益后归属于母公司股东的税后净利润分别为-4,272 万元、
80,136 万元和 7,054 万元。 如深 圳市赤湾房地产开发有限公司在 盈利预测补偿期结束
时实现的累计净利润未能实现累计预测净利润,则中国南山开发(集团)股份有限
公司应以现金方式向深圳市南山房地产开发有限公司支付补偿, 应补偿金额= (累计
预测净利润- 累计实现净利润)*51% 。 
06 月
30 日 
年-2018 年 3
个会计年度) 



毕 
承诺是否按时履行 是 
如承诺超期未履行
完毕的, 应当详细说
明未完成履行的具
体原因及下一步的
工作计划 
不适用 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
38 
2、 公司资 产或项目 存在盈利 预测,且 报告期仍 处在盈 利预测期 间,公司 就资产 或项目达 到原盈利 预测及
其原因做出说明 
√ 适用 □ 不适用  
盈利预测资产
或项目名称 
预测起始时
间 
预测终止时
间 
当期预测业
绩(万元) 
当期实际业
绩(万元) 
未达预测的
原因(如适
用) 
原预测披露
日期 
原预测披露
索引 
深圳市赤湾房
地产开发有限
公司 
2016 年 01
月 01 日 
2018 年 12
月 31 日 
7,054 38,499 不适用 
2016 年 05
月 24 日 
巨潮资讯网 
公司股东、交易对手方在报告年度经营业绩做出的 承诺情况 
√ 适用 □ 不适用  
公司控股股东南山集团承诺: 交易标的深圳市赤湾房地产开发有限公司在盈利预测补偿期2016年、 2017 年、 2018 年预计扣 除
非经常性损益后归属于母公司股东的税后净利润分别为-4,272 万元、80,136 万元和7,054 万元 。 如深圳市赤湾房地产开发有限
公司在盈利预测补偿期结束时实现的累计净利润未能实现累计预测净利润, 则中国南山开发 (集团) 股份有限公司应以 现金
方式向深圳市南山房地产开发有限公司支付补偿,应补偿金额= (累计预测净利润- 累计实现净利润)*51% 。 
 
业绩承诺的完成情况及 其对商誉减值测试的影响 
不适用 
四 、控 股股东 及其 关联方 对上 市公司 的非 经营性 占用 资金情 况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。 
五 、董 事会、 监事 会、独 立董 事(如 有) 对会计 师事 务所本 报告 期 “非 标准 审计报 告 ” 的说
明 
□ 适用 √ 不适用  
六 、与 上年度 财务 报告相 比, 会计政 策、 会计估 计和 核算方 法发 生变化 的情 况说明 
√ 适用 □ 不适用  
1 、 财务报表列报方式变更 
   根据《财政部关于修订印发2018 年度一般企业财务报表格 式的通知》( 财会[2018]15 号) 要 求, 本公司将 “ 应收票据” 和“ 应
收账款 ” 汇总列示为 “ 应收票据 及应收账款 ” ,将“ 应收利息” 、 “ 应收股利 ” 和“ 其他应收款” 汇 总列示于 “ 其他应收款” ,将 “固定
资产 ” 和“ 固定资产清理 ” 汇总列 示于 “ 固定资产” ,将“ 在建工程 ” 和“ 工程物资 ” 汇总列示于“ 在 建工程 ” ;本公司将 “ 应付票据”
和 “ 应付账款 ” 汇总列示为“ 应付 票据及应付账款 ”,将 “ 应付利息 ” 、 “ 应付股利 ” 和 “ 其他应付款” 汇总列示于 “ 其他应付款”,将 “ 长
期应付款 ” 和 “ 专项应付款” 汇总 列示于 “ 长期应付款” ; 本公司 在利润表中的 “ 财务费用” 项目 之上单独列报 “ 研发费用” 项目 , 将
进行 研究与开发过程中发生的费用化支出列报改为在 “ 研发费用” 中列报;本公司相应追溯重述了比较资产负债表和利润表。
该会计政策变更对合并及公司净利润和股东权益无影响。 
 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
39 
    与资产相关的政府补助的 现金流量列报项目变更 
    根据财政部《关于2018 年 度一般企业财务报表格式有关问题的解读》 ,编制现金流量表 时,将原作为投资活动的现金流
量, 变更作为经营活动的现金流量。 本公司相应追溯调整了比较数据。 该会计政策变更减少了合并及公司现金流量表中投资
活动产生的现金流量净额并以相同金额增加了经营活动现金产生的现金流量净额,但对 现金和现金等价物净增加额无影响。 
上述会计政策变更引起的追溯调整对财务报表的主要影响如下: 
合并报表: 
母公司报表: 
 会计政策变更前 会计政策变更 会计政策变后 
 年初余额 财务报表列报方式变化 年末余额 
应收票据 22,091,911.36 -22,091,911.36 - 
应收账款 144,445,318.53 -144,445,318.53 - 
应收票据及应收账款 - 166,537,229.89 166,537,229.89 
应收利 息 13,243,047.07 -13,243,047.07 - 
应收股利 615,898,842.60 -615,898,842.60 - 
其他应收款 3,355,298,323.10 629,141,889.67 3,984,440,212.77 
应付票据 55,633,589.83 -55,633,589.83 - 
应付账款 104,113,587.25 -104,113,587.25 - 
应付票据及应付账款 - 159,747,177.08 159,747,177.08 
应付利息 26,813,292.16 -26,813,292.16 - 
其他应付款 306,207,838.23 26,813,292.16 333,021,130.39 
 
2 、 即将生效的新金融工具准则的影响 
2017 年3 月31 日,财政部修订发 布了《企业会计准则第22号—— 金融工具确认和计量》 (财会 〔2017 〕7 号) 、 《企业会计
准则第23 号 ——金融资产转移》 (财会 〔2017 〕8 号) 、 《企业会计准则第24号——套期会计》 (财会 〔2017 〕9 号) 和 《企业会
计准则第37 号——金融工具列 报》 (财会 〔2017 〕14号 ) 四项 金融工具相关会计准则 (以下简称 “ 新金融工具准则 ” ) , 并要 求
在境内上市的自2019 年1 月1 日 起执行新金融工具准则。 该准则引入分类及计量、 减值以及套期会计的新规定。 本公司于2019
年1 月1 日起执行新金融工具准 则, 并不会重述前期比较财务报表数据, 但将对2019 年1 月1 日的留存收益或其他综合收益进行
衔接调整。本公司已于2018 年 度内对执行新金融工具准则的影响进行评估,对分类计量及减值要求的预计影响摘述如下: 
 会计政策变更前 会计政策变更 会计政策变后 
 上年年末余额 同一控制下企业合并 年初余额 财务报表列报方式变化 年末余额 
应收票据 99,754,312.19 220,000.00 99,974,312.19 -99,974,312.19 - 
应收账款 482,384,214.25 76,546,739.13 558,930,953.38 -558,930,953.38 - 
应收票据及应收账款 - - - 658,905,265.57 658,905,265.57 
应收利息 417,333.85 617,115.56 1,034,449.41 -1,034,449.41 - 
其他应收款 2,923,458,910.04 50,951,767.55 2,974,410,677.59 1,034,449.41 2,975,445,127.00 
应付票据 194,762,520.29 133,947,792.79 328,710,313.08 -328,710,313.08 - 
应付账款 754,665,680.57 18,076,496.41 772,742,176.98 -772,742,176.98 - 
应付票据及应付账款 - - - 1,101,452,490.06 1,101,452,490.06 
应付利息 28,212,118.57 16,205,921.85 44,418,040.42 -44,418,040.42 - 
应付股利 111,095,171.89 20,376,000.00 131,471,171.89 -131,471,171.89 - 
其他应付款 485,990,462.62 879,103,600.11 1,365,094,062.73 175,889,212.31 1,540,983,275.04 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
40 
(1)  分类与计量 
采纳新金融工具准则后, 金融资产分类与计量将取决于两项评估: 金融资产的合同现金流量特征及 本公司管理金融资产
的业务模式。 经本公司评估, 执行新金融工具准则后, 除当前本公司分类为可供出售金融资产将会重分类为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外, 本公司预计执行新金融工
具准则将不会对其余金融资产的分类与计量带来重大影响。 对于重分类为公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产还
是重分类为公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产, 本公司正在做出选择, 如果选择重分类为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产, 其已计入其他综合收益中的公 允价值变动损益将不得重分类至当期损益。 本公司正
在评估这些投资的公允价值及以上变化对合并财务报表的影响。 
(2)  减值 
    新金融工具准则要求以摊 余成本计量的金融资产、 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资及 《企业
会计准则第14 号——收入》 定 义的合同资产的减值, 应基于未来12 个月或整个存续期按预 期信用损失模式计入。 基于本公司
的评估, 本公司预期采纳新的金融工具准则将不会对本公司的应收账款、 应收票据及其他债务工具投资的坏账准备带来重大
影响。 
七 、报 告期内 发生 重大会 计差 错更正 需追 溯重述 的情 况说明 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。 
八 、与 上年度 财务 报告相 比, 合并报 表范 围发生 变化 的情况 说明 
√ 适用 □ 不适用  
1 、同一控制下企业合并 
2018 年, 本公司换股吸收合并 深基地, 新南山控股向深基地的所有换股股东发行股票交换该等股东所持有的深基地B 股
股票。 换股方案为: 深基地股 份与新南山控股股份的换股比例为1 :3.6004 , 即每一股深基 地B 股股票可以换得3.6004 股新 南
山控股股票。新南山控股因本次合并新增发行A 股830,252,240 股,换股吸收合并完成后,深基地终止上 市并注销法人资格,
新南山控股承继及承接深基地的全部资产、 负债、 业务、 人 员、 合同及一切权利与义务, 本公司之实际控股股东南山集团的
持股比例由75.78% 下降至68.43% 。由于合并前后合并双方均 受南山集团控制且该控制并非暂时性,故本合并属同一控制下
的企业合并。 新南山控股与深 基地于2018 年9 月30 日签署 《换 股吸收合并交割确认书》 并完 成交割, 故2018 年9 月30 日为本 次
交易的合并日。 
2 、其他原因的合并范围变动 
本年度, 因项目公司停止营业多年, 经其董事会批准, 本公司注销雅致集成房屋( 沈阳) 有限公司和沈阳宝湾国际物 流有
限公司。截至2018 年12 月31 日 ,该公司已完成全部注销手续。 
 
本年新纳入合并范围的子公司如下: 
 
名称 新增方式 
长沙麓泽房地产有限公司 新设 
苏州维科商业管理有限公司 新设 
宝湾产城发展(深圳)有限公司 新设 
苏州南山新阳房地产开发有限公司 新设 
宝湾产城发展(安徽)有限公司 新设 
宝湾产城发展(无锡)有限公司 新设 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
41 
宝湾产融控股(深圳)有限公司 新设 
常熟雅致环保科技有限公司 新设 
淮安宝湾国际物流有限公司 新设 
宝湾资本管理有限公司 新设 
杭州宝湾智能科技有限公司 新设 
深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司 新设 
宝湾冷链物流投资(深圳)有限公司 新设 
宝湾物流控股(深圳)有限公司 新设 
德阳南控科技产业发展有限公司 新设 
长沙宝湾智能物流有限公司 新设 
 
九 、聘 任、解 聘会 计师事 务所 情况 
现聘任的会计师事务所 
境内会计师事务所名称 安永华明会计师事务所(特殊普通合伙) 
境内会计师事务所报酬(万元) 340 
境内会计师事务所审计服务的连续年限 3 
境内会计师事务所注册会计师姓名 李赟、张永坤 
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 3 
当期是否改聘会计 师事务所 
□ 是 √ 否  
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况 
□ 适用 √ 不适用  
十 、年 度报告 披露 后面临 暂停 上市和 终止 上市情 况 
□ 适用 √ 不适用  
十 一、 破产重 整相 关事项 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期未发生破产重整相关事项。 
十 二、 重大诉 讼、 仲裁事 项 
□ 适用 √ 不适用  
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
42 
十 三、 处罚及 整改 情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在处罚及整改情况。 
十 四、 公司及 其控 股股东 、实 际控制 人的 诚信状 况 
√ 适用 □ 不适用  
报告期内,公司及其 控股股东南山集团不存在未履行法院生效判决,所负数额较大的债务到期未清偿等情况。 
十 五、 公司股 权激 励计划 、员 工持股 计划 或其他 员工 激励措 施的 实施情 况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。 
十 六、 重大关 联交 易 
1、与日常经营相关 的关联 交易 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。 
2、资产或股权收购 、出售 发生的关联交易 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。 
3、共同对外投资的 关联交 易 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。 
4、关联债权债务往 来 
√ 适用 □ 不适用  
是否存在非经营性关联债权债务往来 
□ 是 √ 否  
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。 
5、其他重大关联交 易 
√ 适用 □ 不适用  
公司第五届董事会第十九次会议和2018 年第六次临时股东大 会分别于2018 年11 月30 日和2018 年12月17 日审议通过了 《关于 与
中开财务有限公司签订< 金融服务协议> 暨关联交易的议案》和《关于向控股股东借款暨关联交易的议案》 。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
43 
重大关联交易临时报告披露网站相关查询 
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称 
关于与中开财务公司签订 《金融服务协议》
暨关联交易的公告 
2018 年 12 月 01 日 巨潮资讯网 
关于向控股股东借款暨关联交易的公告 2018 年 12 月 01 日 巨潮资讯网 
2018 年第六次临时股东大会决 议公告 2018 年 12 月 18 日 巨潮资讯网 
十 七、 重大合 同及 其履行 情况 
1、托管、承包、租 赁事项 情况 
(1 )托管情况 
√ 适用 □ 不适用  
托管情况说明 
公司第五届董事会第九次会议审议通过了 《关于签署< 深圳市海邻机械设备有限公司股权托管协议> 的议案》 , 同意公 司
全资子公司绿建实业将其持有的海邻机械51% 股权托管给湖北长安设备安装有限公司。详细内容请见公司于2018 年 2 月 
13 日刊登在《证券时报》 、 《中国证券报》和巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn )上的《关于签署< 深圳市海邻机械设备有限
公司股权托管协议> 的议案》 ( 公告编号2018-010 ) 。 根据 《股 权托管协议》 约定, 绿建实业 将其持有的海邻机械 51% 股权 转
让给第三方之日起,股权托管协议终止。 
2019 年2 月,绿建实业在重庆联 合产权交易所公开挂牌转让海邻机械51% 股权及债权,深圳市泽旺投资有限公 司成为符
合条件的意向受让方。绿建实业与深圳市泽旺投资有限公司签署了《产权交易合同》 。深圳 市泽旺投资有限公司以人民币
25,898.9 万元受让海邻机械51% 股权及债权。至此,绿建实业与湖北长安设备安装有限公司签署的《股权托管协议》终止。 
 
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10% 以上的项目 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10% 以上的托管项目。 
(2 )承包情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在承包情况。 
(3 )租赁情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期 不存在租赁情况。 
2、重大担保 
√ 适用 □ 不适用  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
44 
(1 )担保情况 
单位:万元 
公司及其子公司对外担保情况(不包括对子公司的担保) 
担保对象名称 
担保额度
相关公告
披露日期 
担保额度 实际发生日期 
实际担保
金额 
担保类
型 
担保期 
是否履
行完毕 
是否为
关联方
担保 
苏州宏景置业房地
产有限公司 
2018 年 09
月 12 日 
24,000 2018 年 12 月 26 日 23,000 
连带责
任保证 
5 年 否 否 
报告期内审批的对外担保额度
合计(A1 ) 
49,000 
报告期内对外担保实
际发生额合计(A2 ) 
23,000 
报告期末已审批的对外担保额
度合计(A3 ) 
49,000 
报告期末实际对外担
保余额合计(A4 ) 
23,000 
公司对子公司的担保情况 
担保对象名称 
担保额度
相关公告
披露日期 
担保额度 实际发生日期 
实际担保
金额 
担保类
型 
担保期 
是否履
行完毕 
是否为
关联方
担保 
广州宝湾物流有限
公司 
2013 年 07
月 05 日;
2016 年 01
月 13 日 
7,605.99 2014 年 04 月 18 日 7,605.99 
连带责
任保证 
15 年 否 否 
南京宝湾国际物流
有限公司 
2013 年 07
月 05 日;
2016 年 01
月 13 日 
5,934.36 2014 年 05 月 28 日 5,934.36 
连带责
任保证 
15 年 否 否 
宝湾物流(武汉)
有限公司 
2014 年 04
月 24 日;
2017 年 03
月 29 日 
4,697.14 2014 年 11 月 03 日 4,697.14 
连带责
任保证 
15 年 否 否 
宝湾物流控股有限
公司 
2017 年 03
月 29 日 
20,000 2017 年 06 月 20 日 20,000 
连带责
任保证 
4 年 否 否 
宝湾物流控股有限
公司 
2016 年 08
月 31 日 
49,819.84 2017 年 01 月 24 日 49,819.84 
连带责
任保证 
5 年 否 否 
华南建材(深圳)
有限公司 
2017 年 04
月 19 日;
2018 年 3
月 31 日 
20,000 2018 年 02 月 08 日 10,000 
连带责
任保证 
3 年 否 否 
报告期内审批对子公司担保额
度合计(B1 ) 
108,000 
报告期内对子公司担
保实际发生额合计
(B2 ) 
10,000 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
45 
报告期末已审批的对子公司担
保额度合计(B3 ) 
230,172 
报告期末对子公司实
际担保余额合计
(B4 ) 
98,057.33 
子公司对子公司的担保情况 
担保对象名称 
担保额度
相关公告
披露日期 
担保额度 实际发生日期 
实际担
保金额 
担保类型 担保期 
是否履
行完毕 
是否为
关联方
担保 
苏州南山新吴房地
产开发有限公司 
2016 年 04
月 26 日 
86,800 2016 年 09 月 17 日 46,000 
连带责任
保证 
5 年 否 否 
武汉盘龙南山房地
产有限公司 
2017 年 10
月 26 日 
30,000 2018 年 05 月 03 日 30,000 
连带责任
保证 
5 年 否 否 
合肥南山新展房地
产开发有限公司 
2017 年 10
月 26 日 
34,000 2018 年 04 月 26 日 34,000 
连带责任
保证 
5 年 否 否 
合肥南山美食公园
投资有限公司 
2018 年 3
月 31 日 
10,000 2018 年 08 月 31 日 10,000 
连带责任
保证 
7 年 否 否 
青岛胶州宝湾国际
物流有限公司 
 9,000 2018 年 8 月 31 日 9,000 
连带责任
保证 
10 年 否 否 
南通锡通宝湾物流
有限公司 
 4,000 2018 年 07 月 3 日 4,000 
连带责任
保证 
4 年 否 否 
报告期内审批对子公司担保额
度合计(C1 ) 
768,715 
报告期内对子公司担
保实际发生额合计
(C2 ) 
87,000 
报告期末已审批的对子公司担
保额度合计(C3 ) 
880,715 
报告期末对子公司实
际担保余额合计
(C4 ) 
133,000 
公司担保总额(即前三大项的合计) 
报告期内审批担保额度合计
(A1+B1+C1 ) 
925,715 
报告期内担保实际发
生额合计
(A2+B2+C2 ) 
120,000 
报告期末已审批的担保额度合
计(A3+B3+C3 ) 
1,159,887 
报告期末实际担保余
额合计 (A4+B4+C4 ) 
254,057.33 
实际担保总额(即 A4+B4+C4 )占公司净资产的比例 31.44% 
其中: 
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额(D ) 0 
直接或间接为资产负债率超过 70% 的被担保对象提供的债务担保
余额(E ) 
153,000 
担保总额超过净资产 50% 部分 的金额(F ) 0 
上述三项担保金额合计(D+E+F ) 153,000 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
46 
对未到期担保, 报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿责任
的情况说明(如有) 
无 
违反规定程序对外提供担保的说明(如有) 无 
(2 )违规对外担保 情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期无违规对外担保情况。 
3、委托他人进行现 金资产 管理情况 
(1 )委托理财情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在委托理财。 
(2 )委托贷款情况 
□ 适用 √ 不适用  
公 司报告期不存在委托贷款。 
4、其他重大合同 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在其他重大合同。 
十 八、 社会责 任情 况 
1、履行社会责任情 况 
不适用。 
2、 履行精准扶贫社会责 任情 况 
公司报告年度暂未开展精准扶贫工作,也暂无后续精准扶贫计划。 
3、环境保护相关的 情况 
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位 
否 
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位,报告期内公司及子公司未出现因违法违规而受到处罚的情况。 
 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
47 
十 九、 其他重 大事 项的说 明 
√ 适用 □ 不适用  
发行A 股股 份换股 吸收合并 深 基 地重大资 产重组 事项 
公司发行A 股股份换股吸收合 并深基地B 重大资产重组事项于2018 年2 月22日收到中国证监 会核发的批复, 换股新增部分
股份已于2018 年7 月18日在深圳 证券交易所上市。 详细内容请 见2018 年2 月23日、2018 年7 月17 日 《证券时报》 、 《中国证券报 》
和巨潮资讯网上的公司公告。 
二 十、 公司子 公司 重大事 项 
√ 适用 □ 不适用  
1 、关于 公司全 资子公司 注册发行 购房尾款 资产支 持票据 事项 
    经公司第五届董事会第八次会议审议, 同意公司全资子公司南山地产作为发起机构开展购房尾款资产证券化工作。 南山
地产于 2018 年 9 月收到交易商 协会下发的关于发行资产支持票据《接受注册通知书》(中市协注[2018]ABN64 号)。2018
年 12 月 27 日, 南山地产 2018 年度第一期资产支持票据在中国银行间债券市场完成簿记发行, 本期票据发行总额为 5.13775
亿元,其中优先级发行总额为 3.85 亿元,发行利率 5.5% ,次 级发行总额为 1.28775 亿元。2018 年 12 月 28 日,本期票据完
成设立。详细内容请见 2017 年 12 月 27 日、2018 年 9 月 20 日、2018 年 12 月 29 日《证券 时报》、《中国证券报》和巨潮
资讯网上的公司公告。 
 
2 、关于 公司控 股子公司 发行资产 支持证券 事项 
    经公司第五届董事会第十五次会议和 2018 年第四次临时股 东大会审议,同意公司控股子公司宝湾物流作为原始权益人
开展资产证券化业务。宝湾物流于 2018 年 12 月收到深交所 《关于长江楚越 “ 长江楚越- 宝湾物流 1-X 期资产支持专项计 划 ”
符合深交所挂牌条件的无异议函》 (深证函[2018]640 号) 。2019 年 1 月 18 日, ” 长江楚越- 宝湾物流第 1 期资产支持专项计 划
“ 正式成立,实际收到的认购金额为 17.89 亿元,其中优先级 资产支持证券的募集总规模为 16.99 亿元,预期收益 率 4.82% ,
次级资产支持证券的募集总规模为 0.9 亿元。 详细内容请见 2018 年 8 月 11 日、 2018 年 8 月 29 日、 2018 年 12 月 14 日、 2019
年 1 月 19 日《证券时报》 、 《中国证券报》和巨潮资讯网上的公司公告。 
 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
48 
第六节 股 份 变 动及 股 东 情 况 
一 、股 份变动 情况 
1、股份变动情况 
单位:股 
 
本次变动前 本次变动增减(+,-) 本次变动后 
数量 比例 发行新股 送股 
公积金
转股 
其他 小计 数量 比例 
一、有限售条件股份 1,139,796,868 60.71% 429,959,768   608,496 430,568,264 1,570,365,132 57.99% 
3 、其他内资持股 1,139,796,868 60.71% 429,959,768   608,496 430,568,264 1,570,365,132 57.99% 
其中:境内法人持股 1,139,755,018 60.71% 429,959,768    429,959,768 1,569,714,786 57.97% 
   境内自然人持
股 
41,850 0.00%    608,496 608,496 650,346 0.02% 
二、无限售条件股份 737,733,405 39.29% 400,292,472   -608,496 399,683,976 1,137,417,381 42.01% 
1 、人民币普通股 737,733,405 39.29% 400,292,472   -608,496 399,683,976 1,137,417,381 42.01% 
三、股份总数 1,877,530,273 100.00% 830,252,240    830,252,240 2,707,782,513 100.00% 
股份变动的原因 
√ 适用 □ 不适用  
(1 )2018 年度, 公司因实施发 行A 股股份换股吸收合并深基 地重大资产重组事项新增830,252,240 股股份 , 上述股份于2018
年7 月18日在深圳证券交易所上 市,控股股东南山集团因换股新增股份429,959,768 股,该部 分股份锁定期为3 年。 
(2 )2018 年度,由于部分董事 、监事及高级管理人员增持、离职锁定等原因导致限售股份发生变动。 
股份变动的批准情况 
√ 适用 □ 不适用  
公司发行A 股股份换股吸收合 并深基地重大资产重组事项于2018年2 月获得中国证券监督管 理委员会核准。 
股份变动的过户情况 
□ 适用 √ 不适用  
股份回购的实施进展情况 
□ 适用 √ 不适用  
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况 
□ 适用 √ 不适用  
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响 
□ 适用 √ 不适用  
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 
□ 适用 √ 不适用  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
49 
2、限售股份变动情 况 
√ 适用 □ 不 适用  
单位:股 
股东名称 期初限售股数 
本期解除限售
股数 
本期增加限售
股数 
期末限售股数 限售原因 解除限售日期 
中国南山开发
(集团)股份
有限公司 
939,275,881  429,959,768 1,369,235,649 
因实施换股吸
收合并重大资
产重组事项新
增限售承诺锁
定 
939,275,881 股
拟于 2019 年 7
月 18 日解除限
售;
429,959,768 股
拟于 2021 年 7
月 18 日解除限
售。 
上海南山房地
产开发有限公
司 
200,479,137   200,479,137 
因实施换股吸
收合并重大资
产重组事项新
增限售承诺锁
定 
拟于 2019 年 7
月 18 日解除限
售。 
部分高管 41,850  608,496 650,346 高管锁定 
高管锁定股解
除限售按照相
关规定执行。 
合计 1,139,796,868 0 430,568,264 1,570,365,132 -- -- 
二 、证 券发行 与上 市情况 
1、报告期内证券发 行(不 含优先股)情况 
√ 适用 □ 不适用  
股票及其衍生
证券名称 
发行日期 
发行价格
(或利
率) 
发行数量 上市日期 
获准上市交易
数量 
交易终止日
期 
股票类 
A 股股票 2018 年 07 月 06 日 5.43 元/ 股 830,252,240 2018 年 07 月 18 日 830,252,240  
可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类 
其他衍生证券类 
报告期内证券发行(不含优先股)情况的说明 
公司因实施发行A 股股份换股 吸收合并深基地重大资产重组事项新增发行830,252,240 股股 份, 上述股份于2018 年7 月18 日在
深圳证券交易所上市。 
 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
50 
2、公司股份总数及 股东结 构的变动、公司资产 和负 债结构的变动情况说 明 
√ 适用 □ 不适用  
经中国证监会核准,公司2018 年度实施了发行A 股股份吸收 合并深 基地重大资产重组事项,公司股份总数由1,877,530,273 股
增加至2,707,782,513 股。 
3、现存的内部职工 股情况 
□ 适用 √ 不适用  
三 、股 东和实 际控 制人情 况 
1、公司股东数量及 持股情 况 
单位:股 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
51 
报告期末普通股股
东总数 
51,916 
年度报告披
露日前上一
月末普通股
股东总数 
50,816 
报告期末表决权恢
复的优先股股东总
数 (如有) (参见注 8 ) 

年度报告披露
日前上一月末
表决权恢复的
优先股股东总
数(如有) (参
见注 8 ) 

持股 5% 以上的股东或前 10 名 股东持股情况 
股东名称 股东性质 持股比例 报告期末持股数量 
报告期内增减变
动情况 
持有有限售
条件的股份
数量 
持有无限售
条件的股份
数量 
质押或冻结情况 
股份状态 数量 
中国南山开发 (集团) 股
份有限公司 
境内非国有法人 50.58% 1,369,660,401 430,384,520 1,369,235,649 424,752   
赤晓企业有限公司 境内非国有法人 10.45% 282,880,000 - - 282,880,000   
上海南山房地产开发有
限公司 
境内非国有法人 7.40% 200,479,137 - 200,479,137 -   
China Logistics 
Holding(12) PTE.LTD. 
境外法人 6.10% 165,222,356 165,222,356 - 165,222,356   
招商证券香港有限公司 国有法人 0.46% 12,410,552 12,410,552 - 12,410,552   
中央汇金资产管理有限
责任公司 
国有法人 0.39% 10,549,600 - - 10,549,600   
GUOTAI JUNAN 
SECURITIES(HONGKO
NG) LIMITED 
境外法人 0.36% 9,813,970 9,813,970 - 9,813,970   
俞志翔 境内自然人 0.24% 6,618,715 6,618,715 - 6,618,715   
中信银行股份有限公司
-建信中证 500 指数增强
其他 0.21% 5,600,692 5,600,692 - 5,600,692   深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
52 
型证券投资基金 
香港中央结算有限公司 境外法人 0.17% 4,696,501 3,991,590  4,696,501   
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股
东的情况(如有) (参见注 3 ) 
无 
上述股东关联关系或一致行动的说明 
中国南山开发(集团)股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司 100% 股份,通过深圳市海湾发展管理有限公司间接持有上海
南山房地产开发有限公司 100% 股份。除此之外,本公司未知其他股东之间是否存在关联关系,也未知其他股东之间是否属于
一致行动人。 
前 10 名无限售条件股东持股情 况 
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量 
股份种类 
股份种类 数量 
赤晓企业有限公司 282,880,000 人民币普通股 282,880,000 
China Logistics Holding(12) PTE.LTD. 165,222,356 人民币普通股 165,222,356 
招商证券香港有限公司 12,410,552 人民币普通股 12,410,552 
中央汇金资产管理有限责任公司 10,549,600 人民币普通股 10,549,600 
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) 
LIMITED 
9,813,970 人民币普通股 9,813,970 
俞志翔 6,618,715 人民币普通股 6,618,715 
中信银行股份有限公司-建信中证 500 指数增强
型证券投资基金 
5,600,692 人民币普通股 5,600,692 
香港中央结算有限公司 4,696,501 人民币普通股 4,696,501 
中国农业银行股份有限公司-华夏中证央企结构
调整交易型开放式指数证券投资基金 
3,603,100 人民币普通股 3,603,100 
申万宏源证券( 香港) 有限公司 3,237,860 人民币普通股 3,237,860 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
53 
前 10 名无限售流通股股东之间 ,以及 前 10 名无
限售流通股股东和前 10 名股东之间关联关系或一
致行动的说明 
中国南山开发(集团)股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司 100% 股份,通过深圳市海湾发展管理有限公司间接持有上海
南山房地产开发有限公司 100% 股份。除此之外,本公司未知其他股东之间是否存在关联关系,也未知其他股东之间是否属于
一致行动人。 
前 10 名普通股股东参与融资融 券业务情况说明
(如有) (参见注 4 ) 
股东俞志翔通过信用账户持有公司 6,618,715 股股份。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
54 
 
公司前 10 名普通股股 东、 前 10 名无限售条件普通股股东在 报告期内是否进行约定购回交易 
□ 是 √ 否  
公司前 10 名普通股股东、 前 10 名无限售条件普通股股东在 报告期内未进行约定购回交易。 
2、公司控股股东情 况 
控股股东性质:控股主体性质不明确 
控股股东类型:法人 
控股股东名称 
法定代表人/ 单位负
责人 
成立日期 组织机构代码 主要经营业务 
中国南山开发(集团)
股份有限公司 
王志贤 1982 年 09 月 28 日 91440300618832976D 
土地开发,发展港口
运输, 相应发展工业、
商业、房地产和旅游
业。 保税仓库经营等,
在东莞设立分支机
构。 
控股股东报告期内控
股和参股的其他境内
外上市公司的股权情
况 
不适用 
控股股东报告期内变更 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期控股股东未发生变更。 
3、公司实际控制人 及其一 致行动人 
实际控制人性质:境内其他机构 
实际控制人类型:法人 
实际控制人名称 
法定代表人/ 单位负
责人 
成立日期 组织机构代码 主要经营业务 
中国南山开发(集团)
股份有限公司 
王志贤 1982 年 09 月 28 日 91440300618832976D 
土地开发,发展港口
运输, 相应发展工业、
商业、房地产和旅游
业, 保税仓库经营等,
在东莞设立分支机
构。 
实际控制人报告期内
控制的其他境内外上
市公司的股权情况 
不适用 
实际控制人报告期内变更 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
55 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期实际控制人未发生变更。 
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 
深 圳 市 新 南 山 控 股 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司
赤 晓 企 业 有 限 公 司
深 圳 市 海 湾 发 展 管 理 有 限 公 司
上 海 南 山 房 地 产 开 发 有 限 公 司
100%
50.58% 10.45%
7.4%
100%
中 国 南 山 开 发( 集 团) 股 份 有 限 公 司
100%
 
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司 
□ 适用 √ 不适用  
4、其他持股在 10% 以上的法人股东 
√ 适用 □ 不适用  
法人股东名称 
法定代表人/ 单位负
责人 
成立日期 注册资本 
主要经营业务或管理活
动 
赤晓企业有限公司 赵建潮 2006 年 04 月 28 日 20000 万元 
投资兴办实业;物业租
赁; 经济信息咨询; 国内
贸易;货物及技术进出
口。 
5、控股股东、实际 控制人 、重组方及其他承诺 主体 股份限制减持情况 
□ 适用 √ 不适用  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
56 
第七节 优 先 股 相关 情 况 
□ 适用 √ 不适用  
报告期公司不存在优先股。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
57 
第八节 董 事 、 监事 、 高 级 管 理 人员 和 员 工 情 况 
一 、董 事、监 事和 高级管 理人 员持股 变动 
姓名 职务 
任职
状态 

别 
年龄 任期起始日期 
任期
终止
日期 
期初持
股数
(股) 
本期增持
股份数量
(股) 
本期
减持
股份
数量
(股) 
其他
增减
变动
(股) 
期末持股
数(股) 
田俊彦 董事长 现任 男 57 2011 年 04 月 21 日  0 120,000 0 0 120,000 
张建国 副董事长 现任 男 54 2014 年 05 月 21 日  0 80,000 0 0 80,000 
王世云 
副董事
长、总经
理 
现任 男 51 2017 年 05 月 26 日  0 107,100 0 0 107,100 
诸葛文静 董事 现任 女 41 2018 年 09 月 28 日  0 0 0 0 0 
赵建潮 董事 现任 男 50 2018 年 09 月 28 日  0 0 0 0 0 
陈波 董事 现任 男 54 2018 年 08 月 28 日  0 0 0 0 0 
李红卫 董事 现任 男 50 2015 年 09 月 22 日  0 0 0 0 0 
舒谦 
董事、副
总经理 
现任 男 41 2018 年 08 月 28 日  0 0 0 0 0 
崔忠付 独立董事 现任 男 57 2014 年 05 月 21 日  0 0 0 0 0 
张阜生 独立董事 现任 男 65 2014 年 05 月 21 日  3,000 0 0 9,361 12,361 
夏新平 独立董事 现任 男 53 2014 年 05 月 21 日  0 0 0 0 0 
西小虹 独立董事 现任 男 55 2018 年 09 月 28 日  0 0 0 0 0 
陈雷 
监事会主
席 
现任 男 57 2018 年 08 月 28 日  0 80,000 0 0 80,000 
胡永涛 监事 现任 男 46 2008 年 03 月 20 日  0 33,000 0 0 33,000 
郭瑜 监事 现任 女 41 2015 年 12 月 22 日  18,000 0 0 0 18,000 
朱涛 副总经理 现任 男 52 2016 年 06 月 17 日  0 60,000 0 0 60,000 
焦贤财 副总经理 现任 男 39 2018 年 07 月 06 日  0 0 0 0 0 
卢忠宝 副 总经理 现任 男 40 2018 年 07 月 06 日  0 0 0 0 0 
蒋俊雅 
副总经
理、董事
会秘书 
现任 女 43 2018 年 07 月 06 日  0 0 0 0 0 
沈启盟 财务总监 现任 男 36 2018 年 07 月 06 日  0 50,000 0 0 50,000 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
58 
郭庆 
董事、常
务副总经
理 
离任 男 46 2015 年 09 月 22 日 
2018
年 08
月 10
日 
0 60,000 0 0 60,000 
商跃祥 
监事会主
席 
离任 男 55 2015 年 12 月 22 日 
2018
年 08
月 28
日 
34,800 65,200 0 0 100,000 
马志宏 财务总监 离任 女 42 2015 年 08 月 27 日 
2018
年 07
月 06
日 
0 50,000 0 0 50,000 
合计 -- -- -- -- -- -- 55,800 705,300 0 9,361 770,461 
二 、公 司董事 、监 事、高 级管 理人员 变动 情况 
√ 适用 □ 不适用  
姓名 担任的职务 类型 日期 原因 
陈雷 董事 任免 2018 年 08 月 10 日 由董事改任监事会主席 
陈雷 总经理 离任 2018 年 07 月 06 日 主动离职 
郭庆 董事 离任 2018 年 08 月 10 日 主动离职 
郭庆 常务副总经理 离任 2018 年 07 月 06 日 主动离职 
商跃祥 监事会主席 离任 2018 年 08 月 28 日 主动离职 
沈启盟 
副总经理兼董
事会秘书 
任免 2018 年 07 月 06 日 由副总经理兼董事会秘书改任财务总监 
马志宏 财务总监 离任 2018 年 07 月 06 日 主动离职 
三 、任 职情况 
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责 
    (一) 董事 
田俊彦: 男,1961 年出生 , 中 国国籍, 无境外永久居留权, 硕士研究生学历。 历任华中科技大学工 商管理学院讲师、 副
教授, 中国南山集团研究发展部总经理, 华南建材 (深圳) 有限公司总经理, 赤晓企业有限公司总经理、 董事长以及深圳市
南山房地产开发有限公司董事长等。 现任中国南山开发 (集团) 股份有限公司总经理、 弘湾资本管理有限公司董事长、 中开
财务有限公司董事长及本公司董事长。 
张建国: 男,1964 年出生, 中 国国籍, 无境外永久居留权, 本科学历。 历任深圳赤湾港航股份有限公司财务部经理、 财
务总监、 副总经理。 现任中国南山开发 (集团) 股份有限公司副总经理兼财务总监、 宝湾产城发展 (深圳) 有限公司董事长 、
合肥宝湾国际物流中心有限 公司董事长、 深圳市赤湾东方供应链管理有限公司董事长、 深圳市前海中开商业保理有限公司董
事长、重庆市赤湾供应链管理有限公司董事长、中开财务有限公司副董事长及本公司副董事长等。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
59 
王世云: 男,1967 年出生 , 中 国国籍, 无境外永久居留权, 博士研究生学历。 历任中国工商银行副主任科员, 英国曼彻
斯特大学、 谢菲尔德大学、 南安普顿大学金融学讲师、 博士生导师, 中国南山开发 (集团) 股份有限公司总经济师、 副总经
理。现任本公司副董事长兼总经理、宝湾物流控股有限公司董事长等。 
诸葛文静: 女,1977 年出生 , 中国国籍, 无境外永久居留权, 硕 士研究生学历。 历任普洛斯中国区联席总裁、 中国区首
席财务官等职位。现任普洛斯投资(上海)有限公司副董事长及本公司董事。 
赵建潮: 男,1968 年生, 中国 国籍, 无境外永久居留权, 硕士研究生学历。 历任深圳南油开发区港口办公室工程师、 高
级工程师, 深圳南油西部物流 发展有限公司总经理, 招商局 港口妈湾港项目公司副总经理, 招商局集团业务开发部主任 、 总
经理助理。现任中国南山开发(集团)股份有限公司副总经理、赤晓企业有限公司董事长及本公司董事等。 
陈波: 男,1964 年出生 , 中国 国籍, 无境外永久居留权, 本科学历。 历任西安公路学院教 师, 深圳赤湾货运公司经营部
经理、 公司经理助理、 常务副总经理、 总经理, 深圳赤湾港航股份有限公司助理总经理, 中国南山开发 (集团) 股份有限公
司助理总经理。现任中国南山开发(集团)股份有限公司副总经理、深圳市赤湾东方物流有限公司董事长及本公司董事等。 
李红卫:男,1968 年生,中国 国籍,无境外永久居留权,博士研究生学历。历任成都银河动力股份有限公司部门经理、
董事会秘书、 董事、 副总经理, 深圳赛格达声股份有限公司董事会秘书、 副总经理, 中国南山开发 (集团) 股份有限公司企
管部副总经理、 总经理。 现任中国南山开发 (集团) 股份有 限公司运营总监、 深圳市绿建实业发展有限公司董事长及本公司
董事等。 
舒谦: 男,1977 年出生, 中国 国籍, 无境外永久居留权, 博 士研究生学历。 舒谦先生历任深圳赤湾国际货运代理有限公
司会计、 财务部副经理, 深圳赤湾港航股份有限公司经营部业务主管, 中国南山开发 (集团) 股份有限公司研究发展部助理
总经理、 副总经理、 总经理, 深圳赤湾石油基地股份有限公司董事兼副总经理。 现任本公司董事兼副总经理、 宝湾物流控股
有限公司总经理、深圳赤湾东方物流有限公司董事、合肥宝湾国际物流中心有限公司董事等。 
崔忠付: 男,1961 年出生 , 中 国国籍, 无境外永久居留权, 硕士研究生学历。 历任机械工业部管理干部学院助教、 国务
院口岸办公室主任科员, 国家 经贸委经济运行局副处长、 处 长, 国家发改委经济运行局处 长。 现任中国物流与采购联合 会 副
会长兼秘书长, 中国物流事业 中心主任, 南开大学及中南财 经政法大学兼职教授, 中国物 流学会副会长兼秘书长, 中国 国 际
贸促会物流行业分会副会长,中国物流技术协会会长,本公司独立董事。 
张阜生: 男,1953 年出生, 中 国国籍, 无境外永久居留权, 企业财务与西方会计学专业硕士。 历任吉林省财政厅企财处
科员, 吉林省财政厅商财处副科长、 科长, 吉林省财政厅商 贸金融处副处长, 深圳市税务局涉外处副处长, 深圳市地方税务
局企业所得税处处长,深圳市蛇口地方税务局局长、书记,深圳市地方税务局法规处处长。现任本公司独立董事。 
夏新平: 男,1965 年生, 中国 国籍, 无境外永久居留权, 博 士研究生学历。 历任华中理工大学管理学院财务与金融系讲
师、 副教授、 教授、 副系主任及 华中科技大学管理学院副院长。 现任华中科技大学管理学院财务与金融系教授、 博士生导师,
湖北福星科技股份有限公司独立董事及本公司独立董事。 
西小虹: 男,1963 年出生, 中 国香港特区永久居民, 硕士研究生学历。 历任中国光大集团有 限公司法律顾问、 香港林 大
伟律师事务所中国法律及国际商业顾问、 杜邦中国有限公司亚太区资深法律顾问、 杜邦纺织与室内饰材 (香港) 有限公司 (并
入全球最大私人公司科氏工业集团后更名为 “ 英威达国际有限公司” ) 亚太区合并收购总监、 香港机场管理局中国业务总经理
/ 中国业 务拓 展主管 、中电 电气 集团有 限公司 董事长 特别 顾问 、中电 电气集 团(香 港) 有限 公司总 经理、 中国化 工集 团公 司
总法律 顾问/ 首席法 务官兼 中国 化工农 化总公 司总法 律顾 问、 中电电 气集团 有限公 司副 总裁 兼海外 业务首 席执行 官。 现任 颂
虹控股有限公司董事长、睿道资本合伙人及本公司独立董事 等。 
 (二 )监事 
陈雷: 男,1961 年出生, 中国 国籍, 无境外永久居留权, 硕士研究生学历。 历任中国南山开发 (集团) 股份有限公司房
地产部经理助理, 广州新康房地产公司副总经理, 深圳市南山房地产开发有限公司副总经理、 常务副总经理、 总经理, 本公
司董事兼总经理。 现任深圳市海湾发展管理有限公司董事长、 上海南山房地产开发有限公司董事长、 南山房地产开发有限公深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
60 
司董事长及本公司监事会主席等。 
胡永涛: 男,1972 年出生, 中 国国籍, 无境外永久居留权, 硕士研究生学历。 历任中国南山开发 (集团) 股份有限公司
审计室审计员、 深圳赤湾港航股 份有限公司财务部经理助理、 华南建材 (深圳) 有限公司 财务部经理、 赤晓企业有限公司计
划财务部经理、本公司监事会主席。现任中国南山开发(集团)股份有限公司财务管理中心副总经理及本公司监事。 
郭瑜: 女,1977 年生, 中国国 籍, 无境外永久居留权, 本科 学历。 历任深圳市南山房地产开发有限公司工程技术部助理
建筑师、 技术主管, 深圳市南 山房地产开发有限公司规划设计部副主任。 现任深圳市南山房地产开发有限公司规划设计部总
经理及本公司职工监事。 
 
( 三)高级 管理人 员 
王世云:个人简历详见 “ 董事” 部分介绍。 
舒谦:个人简历详见 “ 董事” 部 分介绍。 
朱涛: 男,1966 年出生 , 中国 国籍, 无境外永久居留权, 硕士研究生学历, 中级工程师。 曾任深圳市南山开发实业有限
公司工程建筑总监, 长沙南山 房地产开发有限公司副总经理、 总经理, 深圳市南山置业有 限公司副总经理, 深圳市南山 房地
产开发有限公司副总经理。现任深圳市南山房地产开发有限公司董事兼总经理、本公司副总经理等。 
焦贤财: 男,1979 年出生 , 中 国国籍, 无境外永久居留权, 硕士研究生学历。 焦贤财先生先后于荣事达集团、 中国科学
技术大学下属企业等从事研发设计、 项目管理类工作。2006 年加入中国南山开发 (集团) 股份 有限公司, 历任集团总部企业
管理部主管、 企业管理部助理 总经理, 合肥宝湾国际物流中 心有限公司副总经理、 总经理 。 现任合肥宝湾国际商业运营 管 理
有限公司董事长、 合肥宝湾国际智慧供应链管理有限公司董事长、 合肥宝湾国际物流中心有限公司董事兼总经理、 宝湾产城
(深圳)有限公司总经理、本公司副总经理等。 
卢忠宝: 男,1978 年出生, 中 国国籍, 无境外永久居留权, 博士研究生学历。 卢忠宝先生历任中国南山开发 (集团) 股
份有限公司研究发展部高级研究员、 研究发展部助理总经理 、 研究发展部副总经理、 研究 发展部总经理。 现任本公司副 总经
理。 
蒋俊雅: 女,1975年出生, 中 国国籍, 无境外永久居留权, 硕士研究生学历。 历任湖北宜昌葛洲坝水力发电厂技术专员,
深圳市科陆电子有限公司市场部经理助理, 泰阳证券深圳总部行政人事部经理, 富成证券经纪有限公司行政人事部经理, 中
国南山开发 (集团) 股份有限公司行政部助理总经理、 行政部副总经理、 董事会秘书兼董事会办公室主任。 现任本公司副总
经理兼董事会秘书。 
沈启盟: 男,1982 年出生, 中 国国籍, 无境外永久居留权, 硕士研究生学历。 历任深圳航空有限责任公司风险内控室经
理, 中国南山开发 (集团) 股 份有限公司财务部助理总经理、 财务部副 总经理, 本公司副 总经理兼董事会秘书。 现任宝湾产
融控股(深圳)有限公司执行董事兼总经理、本公司财务总监。 
 
在股东单位任职情况 
√ 适用 □ 不适用  
任职人员姓
名 
股东单位名称 
在股东单
位担任的
职务 
任期起始日期 
任期
终止
日期 
在股东单位是否
领取报酬津贴 
田俊彦  中国南山开发(集团)股份有限公司 总经理 2011 年 01 月 04 日  是 
张建国 中国南山开发(集团)股份有限公司 
副总经理
兼财务总
2015 年 02 月 13 日  是 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
61 
监 
赵建潮 中国南山开发(集团)股份有限公司 副总经理 2013 年 03 月 18 日  是 
赵建潮 赤晓企业有限公司 董事长 2015 年 12 月 09 日  否 
陈波 中国南山开发(集团)股份有限公司 副总经理 2017 年 04 月 27 日  是 
李红卫 中国南山开发(集团)股份有限公司 运营总监 2014 年 02 月 21 日  是 
李红卫 赤晓企业有限公司 董事 2011 年 08 月 17 日  否 
陈雷 上海南山房地产开发有限公司 董事长 2011 年 06 月 01 日  否 
胡永涛 中国南山开发(集团)股份有限公司 
财务管理
中心副总
经理 
2015 年 06 月 01 日  是 
胡永涛 赤晓企业有限公司 董事 2018 年 12 月 26 日  否 
在其他单位任职情况 
√ 适用 □ 不适用  
任职人员姓
名 
其他单位名称 
在其他单
位担任的
职务 
任期起始日期 
任期终
止日期 
在其他单位是
否领取报酬津
贴 
田俊彦 弘湾资本管理有限公司 董事长 2013 年 07 月 05 日  否 
田俊彦 中开财务有限公司 董事长 2013 年 07 月 24 日  否 
张建国 合肥宝湾国际物流中心有限公司 董事长 2017 年 02 月 28 日  否 
张建国 深圳市前海中开商业保理有限公司 董事长 2015 年 05 月 28 日  否 
张建国 深圳市赤湾东方供应链管理有 限公司 董事长 2016 年 05 月 30 日  否 
张建国 重庆市赤湾供应链管理有限公司 董事长 2016 年 08 月 01 日  否 
张建国 中开财务有限公司 董事 2015 年 08 月 03 日  否 
王世云 深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 副董事长 2018 年 06 月 29 日  否 
王世云 中开财务有限公司 董事 2015 年 10 月 29 日  否 
王世云 深圳赤湾海洋石油工程有限公司 董事 2015 年 06 月 25 日  否 
诸葛文静 普洛斯投资(上海)有限公司 副董事长 2018 年 02 月 01 日  是 
赵建潮 深圳赤晓建筑科技 有限公司 董事长 2017 年 03 月 31 日  否 
赵建潮 上海松尾钢结构有限公司 董事长 2016 年 06 月 22 日  否 
赵建潮 湖北省鄂州南山临港新城发展有限公司 董事长 2013 年 07 月 05 日  否 
赵建潮 
湖北华中绿色印刷包装物流产业园管理
有限公司 
董事长 2014 年 09 月 28 日  否 
赵建潮 华中国家版权交易中心有限公司 董事长 2014 年 11 月 25 日  否 
赵建潮 重庆南山国际汽车港发展有限公司 董事长 2016 年 09 月 22 日  否 
陈波 深圳市赤湾东方物流有限公司 董事长 2015 年 06 月 03 日  否 
陈波 东方驿站物流科技(武汉)有限公司 董事长 2016 年 03 月 21 日  否 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
62 
陈波 东方驿站物流科技(江西)有限公司 董事长 2016 年 10 月 14 日  否 
陈波 
深圳通运顺达联盟粤港澳国际物流股份
有限公司 
董事长 2014 年 08 月 05 日  否 
李红卫 深圳市筑梦创新投资有限公司 
董事长、 执
行董事、 总
经理 
2017 年 04 月 12 日  否 
李红卫 深圳市赤湾东方物流有限公司 董事 2013 年 05 月 13 日  否 
李红卫 中开财务有限公司 监事 2013 年 07 月 23 日  否 
舒谦 深圳市 海湾发展管理有限公司 董事 2014 年 03 月 20 日   
舒谦 合肥宝湾国际物流中心有限公司 董事 2015 年 08 月 31 日  否 
舒谦 深圳市赤湾东方物流有限公司 董事 2015 年 06 月 03 日  否 
舒谦 深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 董事 2016 年 05 月 30 日  否 
舒谦 重庆市赤湾供应链管理有限公司 董事 2016 年 08 月 01 日  否 
舒谦 四川文轩宝湾供应链有限公司 董事 2017 年 06 月 16 日  否 
崔忠付 中国物流与采购联合会 
副会长兼
秘书长 
2006 年 11 月 21 日  否 
崔忠付 中国物流学会 
副会长兼
秘书长 
2007 年 11 月 01 日  否 
崔忠付 中国物流技术协会 会长 2013 年 01 月 04 日  否 
崔忠付 中国物流事业中心 主任 2006 年 01 月 01 日  否 
崔忠付 中国国际贸促会物流行业分会 副会长 2009 年 11 月 01 日  否 
夏新平 华中科技大学管理学院财务与金融系 
教授、 博士
生导师 
2000 年 06 月 30 日  是 
夏新平 湖北福星科技股份有限公司 独立董事 2017 年 04 月 14 日  是 
西小虹 颂虹控股有限公司 董事长 2014 年 06 月 05 日  否 
西小虹 睿 道资本 合伙人 2016 年 12 月 13 日  否 
西小虹 生态圈节能投资管理有限公司 董事 2013 年 11 月 08 日  否 
西小虹 河南厚典股权投资基金管理有限公司 董事 2017 年 12 月 29 日  否 
西小虹 颂虹(南京)商业管理有限公司 监事 2015 年 05 月 18 日  否 
陈雷 深圳市海湾发展管理有限公司 董事长 2014 年 03 月 20 日  否 
陈雷 合肥宝湾国际物流中心有限公司 董事 2012 年 04 月 26 日  否 
胡永涛 深圳赤晓工程建设有限公司 监事 2007 年 08 月 17 日  否 
胡永涛 上海松 尾钢结构有限公司 监事 2010 年 11 月 01 日  否 
胡永涛 深圳赤晓建筑科技有限公司 监事 2012 年 04 月 01 日  否 
胡永涛 成都南山置业有限公司 监事 2013 年 12 月 23 日  否 
胡永涛 深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 监事 2018 年 12 月 27 日  否 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
63 
胡永涛 重庆市赤湾供应链管理有限公司 监事 2018 年 12 月 29 日  否 
焦贤财 合肥宝湾国际物流中心有限公司 董事 2017 年 01 月 10 日  否 
卢忠宝 深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 董事 2018 年 06 月 29 日  否 
卢忠宝 湖 北省鄂州南山临港新城发展有限公司 董事 2016 年 03 月 28 日  否 
卢忠宝 深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 董事 2016 年 05 月 30 日  否 
卢忠宝 重庆市赤湾供应链管理有限公司 董事 2016 年 08 月 01 日  否 
在其他单位
任职情况的
说明 
无 
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况 
□ 适用 √ 不适用  
四 、董 事、监 事、 高级管 理人 员报酬 情况 
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况 
    2013 年4 月19 日 , 公司第三 届董事会第十 六次审议通过 《公司高级管理人员薪酬管理制度》 , 确认高管人员薪酬由基本年
薪+ 超额奖励+ 长期激励组成。 
    2018 年9 月28 日 , 公司2018 年第五次临时股东大会审议通过 《关于调整独立董事津贴的议案》 , 同意将公司独立董事津贴
由每人10 万元/ 年上调至15 万元/ 年(含税) 。其他董事和监事在 上市公司不领取董事津贴或监事津贴。 
 
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况 
单位:万元 
姓名 职务 性别 年龄 任职状态 
从公司获得的
税前报酬总额 
是否在公司关
联方获取报酬 
田俊彦 董事长 男 57 现任 0 是 
张建国 副董事长 男 54 现任 0 是 
王世云 
副董事长、总
经理 
男 51 现任 137.41 否 
诸葛文静 董事 女 41 现任 0 是 
赵建潮 董事 男 50 现任 0 是 
陈波 董事 男 54 现任 0 是 
李红卫 董事 男 50 现任 0 是 
舒谦 
董事、副总经
理 
男 41 现任 134.32 否 
崔忠付 独立董事 男 57 现任 0 否 
张阜生 独立董事 男 65 现任 10 否 
夏新平 独立董事 男 53 现任 10 否 
西小虹 独立董事 男 55 现任 0 否 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
64 
陈雷 监事会主席 男 57 现任 450.23 否 
胡永涛 监事 男 46 现任 0 是 
郭瑜 监事 女 41 现任 135.81 否 
朱涛 副总经理 男 52 现任 355.71 否 
焦贤财 副总经理 男 39 现任 48.81 否 
卢忠宝 副总经理 男 40 现任 30.99 否 
蒋俊雅 
副总经理、董
事会秘书 
女 43 现任 30.99 否 
沈启盟 财务总监 男 36 现任 168.25 否 
郭庆 
原董事、常务
副总经理 
男 46 离任 124.15 否 
商跃祥 原监事会主席 男 55 离任 0 是 
马志宏 原财务总监 女 42 离任 29.88 否 
合计 -- -- -- -- 1,666.55 -- 
注:上述表格中,新聘人员薪酬统计自任职之日起;离任人员薪酬统计至离任之日止。 
 
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 
□ 适用 √ 不适用  
五 、公 司员工 情况 
1、员工数量、专业 构成及 教育程度 
母公司在职员工的数量(人) 84 
主要子公司在职员工的数量(人) 3,970 
在职员工的数量合计(人) 4,054 
当期领取薪酬员工总人数(人) 4,054 
母公司及主要子公司需 承担费用的离退休职工人数(人) 0 
专业构成 
专业构成类别 专业构成人数(人) 
生产人员 1,001 
销售人员 480 
技术人员 468 
财务人员 219 
行政人员 355 
物业管理人员 721 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
65 
运营人员 55 
工程人员 281 
物流人员 183 
其他 291 
合计 4,054 
教育程度 
教育程度类别 数量(人) 
硕士及以上 167 
本科 1,022 
大专 782 
其他 2,083 
合计 4,054 
2、薪酬政策 
公司遵守国家有关劳动合同、 劳动保护等法律法规, 不断完 善、 优化薪酬管理体系, 制定 有关薪酬、 绩效考核、 福利及
假期等各项规章制度并严格执行。 公司实行以岗位责任、 能力、 业绩为导向的薪酬政策, 依据市场化原则确定薪酬标准, 强
化薪酬水平与绩效考核结果挂钩。 员工薪酬包括固定工资、 绩效奖金和保险福利。 固定工资根据员工岗位、 工作能力、 专业
知识与经验等因素综合确定; 绩效奖金根据公司当年业绩完成情况、 员工个人绩效考核情况确定。 公司建立了全面的福利保
障体系, 按照国家规定为员工 缴纳社会保险和住房公积金, 并为员工提供企业年金、 带薪 假期、 健康体检等多样化的福 利 项
目。 
3、培训计划 
公司实施 分层分类的培训规划, 根据不同类别的员工制定有针对性的培训方案。 针对高级管理人员, 提高创新变革能力,
拓展国际化视野。 针对中层核心骨干团队, 开展 “ 南山加速度” 、 “ 南山栋梁 ” 人才培养项目, 强化业务开发与创新能力, 提高
团队执行与协同能力。公司重视应届生培养,开展 “ 南山骄子” 培训,为在读学生提供实习机会。为扩大培训的深度和广度,
公司开发微课、视频等培训方式,提高培训的参与度和灵活性,营造学习氛围,促进员工的知识和能力提升。 
4、劳务外包情况 
√ 适用 □ 不适用  
劳务外包的工时总数(小时) 1,925,171 
劳 务外包支付的报酬总额(元) 52,246,806.00 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
66 
第九节 公司治理 
一 、公 司治理 的基 本状况 
公司按照 《公司法》 、 《证券法》 、 《上市公司治理准则》 、 《深证 证券交易所股票上市规则》 等相关法律、 法规和规章的要
求,以及中小企业板上市公司的相关规定,不断完善公司法人治理结构,建立健全内部管理和控制制度,并依法规范运作。
报告期内,公司治理实际情况与中国证监会有关上市公司治理的规范性文件要求基本符合,未出现违法违规情况。 
1 、关于 公 司股 东与股东 大会 
公司严格按照 《上市公司股东大会规则》 、 《公司章程 》 和 《 公司股东大会议事规则》 等的规定和要求, 规范股东大会的
召集、召开和表决程序,平等对待所有股东,确保所有股东特别是中小股东能充分行使自己的权利。  
2 、关于 控股股 东与上市 公司的关 系 
公司拥有独立的业务和经营自主能力, 在业务、 人员、 资产、 机构、 财务上独立于控股股东, 公司董事会、 监事会和内
部机构独立运作。 公司控股股东能严格规范自己的行为, 依法行使股东权利, 没有超越公司股东大会直接或间接干预公司的
决策和经营活动的行为。  
3 、关于 董事与 董事会 
公司严格按照 《公司章程》 规定 的董事选聘程序选举董事, 董事会人数及结构符合相关法律法规和 《公司章程》 的要求。
报告期内, 公司全体董事严格按照 《公司法》 、 《公司章程》 及 《董事会议事规则》 等的有关规定, 勤勉尽职地开展工作, 依
法行使职权,并积极参加相关知识的培训。公司董事会下设各专门委员会各尽其责,大大提高了董事会运作效率。  
4 、关于 监事与 监事会 
公司严格按照《公司法》 、 《公 司章程》等的有关规定选举监事。报告期内,公司监事严格按照《公司法》 、 《公司章程》
及 《监事会议事规则》 等的要求, 本着对股东负责的态度, 认真履行职责 , 诚信、 勤勉、 尽责地对公司财务以及董事、 高级
管理人员履行职责的合法、合规性进行监督,维护公司及股东的合法权益。 
5 、关于 利益相 关者 
报告期内, 公司在注重企业经 营的同时, 积极参与社会公益 事业, 主动承担社会责任, 充 分尊重和维护利益相关者的合
法权利, 加强与各方的沟通和合作, 实现公司、 股东、 员工、 客户、 社会等各方利益的均衡, 共同推动公司持续、 稳健发展。  
6 、关于 信息披 露与透明 度 
报告期内, 公司严格按照有关法律法规的规定和 《公司信息披露管理制度》 的规定, 加强信息披露事务管理, 履行信息
披露义务, 并指定 《证券时报》 和巨 潮资讯网为公司信息披露的报纸和网站, 真实、 准确、 及时、 完整地披露信息, 确 保所
有投资者公平获取公司信息; 同时, 公司建立了畅通的沟通 渠道, 建立投资者专线、 开设 投资者关系互动平台与投资者进行
沟通交流。  
 
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异 
□ 是 √ 否  
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。 
二 、公 司相对 于控 股股东 在业 务、人 员、 资产、 机构 、财务 等方 面的独 立情 况 
公司严格按照《公司法》 、 《证 券法》等法律、法规和《公司章程》 的要求规范运作,产权明晰、权责明确、规范运作。
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开,具有独立完整的业务及自主经营能力。  
1 、资产 完整 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
67 
公司拥有独立于控股股东的生产经营场所, 拥有独立完整的资产结构, 拥有独立的生产系统、 辅助生产系统和配套设施、
土地使用权、 房屋所有权等资产, 拥有独立的采购和销售系统, 对所有资产拥有完全的控制支配权, 不存在资产、 资金被控
股股东、实际控制人及其控制的其他企业违规占用而损害公司利益的情况。  
2 、人员 独立 
公司独立招聘员工, 设有独立的劳动、 人事、 工资管理体系。 公 司总经理、 副总经理、 财务总监、 董事会秘书等高级管
理人员没有在控股股东、 实际 控制人及其控制的其他企业中担任除董事、 监事以外的其他 职务, 没有在控股股东、 实际 控制
人及其控制的其他企业领薪;公司的财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼职。 
3 、财务 独立       
公司按照 《企业会计准则》 的要求建立了独立、 完整、 规范的财务会计核算体系和财务管理制度, 并建立了相应的内部
控制制度, 独立作出财务决策。 公司设立独立的财务会计部门, 配备独立的财务会计人员; 公司在银行单独开立账户, 公司
依法独立纳税。       
4 、机构 独立 
公司设有股东大会、 董事会、 监事会以及公司各级管理部门等机构, 独立行使经营管理职 权。 公司建立了较为完善的组
织结构,各内部职能部门构成一个有机整体,不存在控股股东或其职能部门之间的从属关系。 
5 、业务 独立        
公司业务独立于控股股东及其控制的其他企业, 拥有独立完整的生产和销售系统, 独立开展业务, 不依赖于股东或其它
任何关联方,与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不存在同业竞争或显失公平的关联交易。 
三 、同 业竞争 情况 
□ 适用 √ 不适用  
四 、报 告期内 召开 的年度 股东 大会和 临时 股东 大 会的 有关情 况 
1、本报告期股东大 会情况 
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引 
2018 年第一次临
时股东大会 
临时股东大会 75.82% 2018 年 01 月 22 日 2018 年 01 月 23 日 巨潮资讯网 
2018 年第二次临
时股东大会 
临时股东大会 75.84% 2018 年 03 月 29 日 2018 年 03 月 30 日 巨潮资讯网 
2018 年第三次临
时股东大会 
临时股东大会 75.83% 2018 年 05 月 04 日 2018 年 05 月 05 日 巨潮资讯网 
2017 年度股东大
会 
年度股东大会 75.86% 2018 年 05 月 18 日 2018 年 05 月 19 日 巨潮资讯网 
2018 年第四次临
时股东大会 
临时股东大会 74.72% 2018 年 08 月 28 日 2018 年 08 月 29 日 巨潮资讯网 
2018 年第五次临
时股东大会 
临时股东大会 74.67% 2018 年 09 月 28 日 2018 年 09 月 29 日 巨潮资讯网 
2018 年第六次临
时股东大会 
临时股东大会 74.82% 2018 年 12 月 17 日 2018 年 12 月 18 日 巨潮资讯网 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
68 
2、表决权恢复的优 先股股 东请求召开临时股东 大会 
□ 适用 √ 不适用  
五、 报 告期内 独立 董事履 行职 责的情 况 
1、独立董事出席董 事会及 股东大会的情况 
独立董事出席董事会及股东大会的情况 
独立董事姓名 
本报告期应
参加董事会
次数 
现场出席董
事会次数 
以通讯方式
参加董事会
次数 
委托出席董
事会次数 
缺席董事会
次数 
是否连续两
次未亲自参
加董事会会
议 
出席股东大
会次数 
崔忠付 12 2 9 1 0 否 2 
张阜生 12 3 9 0 0 否 6 
夏新平 12 2 10 0 0 否 5 
西小虹 3 0 3 0 0 否 1 
连续两次未亲自出席董事会的说明 
不适用 
2、独立董事对公司 有关事 项 提出异议的情况 
独立董事对公司有关事项是否提出异议 
□ 是 √ 否  
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。 
3、独立董事履行职 责的其 他说明 
独立董事对公司有关建议是否被采纳 
√ 是 □ 否  
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明 
报告期内, 公司独立董事严格按照 《独立董事工作制度》 和 《公司章程》 的相关规定, 积极与公司非独立董事、 经营决
策层保持密切联系, 时刻关注公司所在行业相关信息以及外部市场变化对公司生产经营方面的影响, 及时获悉公司各重大事
项的进展情况, 定期审阅公司发布的相关定期报告及相关公告, 及时了解掌握公司相关业务板块的经营情况, 对公司的内部
控制制度完善和日常经营决策等方面提出了很多宝贵的专业性建议, 对报告期内公司发生的需要独立董事发表意见的事项出
具了独立、公正意见,为完善公司监督机制,维护公司和全体股东的合法权益发挥了应有的作用。 
六 、董 事会下 设专 门委员 会在 报告期 内履 行职责 情况 
1 、审计 委员会 工作情况   
报告期内,审计委员会共召开6 次会议,会议内容主要包括审 议公司定期财务报告、计提资 产减值准备、聘请审计机构
等议案;此外,审计委员会在日常指导和监督公司审计部门工作方面,认真审议了审计部门提交 的工作计划和总结报告等,深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
69 
指导审计部门开展相关工作;在公司年度报告的编制过程中审计委员会根据年报工作安排,围绕年报审计开展各项工作。 
2 、提名 委员会 工作情况  
报告期内,提名委员会共召开3 次会议,对公司董事会候选人 及高级管理人员候选人任职资 格进行了审查,并提名了部
分新聘任公司董事和高级管理人员人选。 
3 、薪酬 与考核 委员会工 作情况 
报告期内,薪酬与考核委员会共召开1 次会议,对调整独立董事薪酬事项进行了审议。 
七 、监 事会工 作情 况 
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险 
□ 是 √ 否  
监事会对报告期内 的监督事项无异议。 
八 、高 级管理 人员 的考评 及激 励情况 
报告期, 公司对高级管理人员的考评机制及激励机制总体未发生变更, 高级管理人员的报酬包括基本年薪和年度奖金两
部分, 并按市场化原则发放。 其中年度奖金发放依据为公司当年经营业绩情况及其个人年度工作考核情况, 在两者基础上综
合考评而定。 公司将秉承持续 改进的理念, 并结合公司实际 情况, 不断探索高级管理人员 的考评与激励机制, 进一步完 善 股
东和管理团队之间的利益共享和约束机制,建立科学有效的高级管理人员绩效考核机制,实现公司与员工的共同发展。 
九 、内 部控制 评价 报告 
1、报告期 内发现的 内部控 制重大缺陷的具体情 况 
□ 是 √ 否  
2、内控自我评价报 告 
内部控制评价报告全文披露日期 2019 年 04 月 27 日 
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网 
纳入评价范围单位资产总额占公司合
并财务报表资产总额的比例 
100.00% 
纳入评价范围单位营业收入占公司合
并财务报表营业收入的比例 
100.00% 
缺陷认定标准 
类别 财务报告 非财务报告 
定性标准 
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价
的定性标准如下:出现下列情形的,通
常应认定为存在财务报告内部控制重大
缺陷:a. 公司内部控制环境 无效;b. 公司
董事、 监事和高级管理人员舞弊; c. 注册
会计师发现当期财务报告存在重大错
出现下列情形的, 通常应认定为公司
存在非财务报告相关内部控制的重
大缺陷: (1 ) 公司经营活动严 重违反
国家法律法规; (2 ) 决策程序不科学,
导致重大决策失误, 给公司造成重大
财产损失; (3 ) 负面消息或报道频现,深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
70 
报,而公司内部控制在运行过程中未能
发现该错报; d. 公司审计委员会和内部审
计机构对内部控制的监督无效。重要缺
陷:单独缺陷或连同其他缺陷组合,其
严重程度低于重大缺陷,但仍有可能导
致公司偏离控制目标。一般缺陷:不构
成重大缺陷或重要缺陷的其他内部控制
缺陷。 
引起监管部门高度关注, 并在较长时
间内无法消除。 重要缺陷: 单 独缺陷
或连同其他缺陷组合, 其严重程度低
于重大缺陷, 但仍有可能导致公司偏
离控制目标。 一般缺陷: 不构 成重大
缺陷或重要缺陷的其他内部控制缺
陷。 
定量标准 
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价
的定量标准如下: (1 )符合下列条件之
一的,可以认定为重大缺陷: ①资产总
额潜在错报, 错报 ≥合并资产总额 1% ;
②营业收入潜在错报,错报 ≥合并营业
收入的 1%。( 2 )符合下列条件之一的,
可以认定为重要缺陷:① 资产总额潜在
错报,合并资产总额的 0.5% ≤ 错报<资
产总额 1% ;②营业收入潜在错报,合
并营业收入的 0.5% ≤ 错报<合 并营业收
入的 1%。( 3 ) 符合下列条件之一的, 可
以认定为一般缺陷:①资产总额潜在错
报, 错报<合并资产总额的 0.5% ; ②营
业收入潜在错报,错报<合并营业收入
的 0.5% 。 
公司非财务报告内部控制缺陷定量
标准主要根据控制缺陷可能造成直
接经济损失的金额, 参照财务报告内
部控制缺陷的定量标准来确定。 
财务报告重大缺陷数量(个) 0 
非财务报告重大缺陷数量(个) 0 
财务报告重要缺陷数量(个) 0 
非财务报告重要缺陷数量(个) 0 
十 、内 部控制 审计 报告或 鉴证 报告 
不适用 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
71 
第十节 公 司 债 券相 关 情 况 
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市,且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券 
是 
一 、公 司债券 基本 信息 
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 
债券余额
(万元) 
利率 
还本付息方
式 
深圳赤湾石
油基地股份
有限公司
2012 年公司
债券 
12 基地债 112140 
2012 年 12 月
17 日 
2019 年 12 月
17 日 
55,998.9 5.78% 
按年付息、
到期一次还
本 
公司债券上市或转让的交易
场所 
深圳证券交易所 
投资者适当性安排 不适用 
报告期内公司债券的付息兑
付情况 
公司于 2018 年 12 月 17 日支付 了 “12 基地债”2017 年 12 月 17 日至 2018 年 12 月 16 日
期间的利息 5.78 元(含税)/张。 
公司债券附发行人或投资者
选择权条款、可交换条款等
特殊条款的,报告期内相关
条款的执行情况(如适用) 。 
无 
二 、债 券受托 管理 人和资 信评 级机构 信息 
债券受托管理人: 
名称 
华融证券股
份有限公司 
办公地址 
北京市朝阳
区朝阳门北
大街 18 号中
国人保寿险
大厦 1608 室 
联系人 颜吉广 联系人电话 
010-8555646

报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构: 
名称 中诚信证券评估有限公司 办公地址 上海市黄浦区西藏南路 760 号 安基大厦 8 楼 
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的,变更的原
因、 履行的程序、 对投资者利益的影响
等(如适用) 
不适用 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
72 
三 、公 司债券 募集 资金使 用情 况 
公司债券募集资金使用情况及履行的
程序 
发行人已严格按照募集说明书中的约定使用募集资金 
年末余额(万元) 0 
募集资金专项账户运作情况 未单独开立专户 
募集资金使用 是否与募集说明书承诺
的用途、使用计划及其他约定一致 
是 
四 、公 司债券 信息 评级情 况 
资信评级机构根据深基地2017 年度具体情况于2018 年5 月30日 对深基地及其已发行的 “深圳赤湾石油基地股份有限公司2012
年公司债券 ” 的信用状况进行了跟踪分析。 维持深基地主体信用等级AA, 评级展望稳定, 上调 “12基地债 ” 信用等级为AAA。 
五、 公 司债 券增信 机制 、偿 债计划 及其 他偿债 保障 措施 
“12基地债 ”由南山集团提供担 保, 担保方式为无条件不可撤销连带责任保证担保。 
“12基地债 ”偿债计划如下:本 期债券的起息日为2012 年12 月17 日。本期债券的利息自起息日起每年支付一次,最后一
期的利息随本金的兑付一起支付。 如投资者行使回售选择权, 则回售部分债券的付息日为2013 年至2017 年间每年的12月17 日
(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第1 个工作日) 。如投资者未行使回售选择权,本期债券的本金兑付日为2019
年12 月17 日 (如遇法定节假日 或休息日, 则顺延至其后的第1 个工作日) 。 偿债保障措施包括 : 为了充分、 有效地维护债券持
有人的利益, 公司为各期债券的按时、 足额偿付制定了一系列工作计划, 包括确定专门部门与人员、 安排偿债资金、 制定 并
严格执行资金管理计划、 做好组织协调、 充分发挥债券受托管理人的作用和严格履行信息披露义务等, 努力形成一套确保债
券安全付息、兑付的保障措施。 
 截至2018 年12月31日,南山集 团净资产为154.32 亿元人民币 ,资产负债率65.85% ,净资产 收益率24.67% ,流动比率
146.56% , 速动比率73.93% 。 (以上财务数据未经审计) 。 南山集 团资信状况良好, 截至2018 年底, 南山集团实际发生担保22.91
亿元,占归母净资产19.69% 。 
六 、报 告期内 债券 持有人 会议 的召开 情况 
报告期内,未召开债券持有人会议。 
七、 报 告期内 债券 受托管 理人 履行职 责的 情况 
报告期内,债券受托管理人按约定履行职责。 
1 、2018 年 6 月 7 日,在巨潮资 讯网披露了华融证券股份有限公司关于 “12 基地债” 重大事项的受托管理事务临时报告。 
2 、 2018 年 6 月 21 日, 在巨潮资 讯网披露了华融证券股份有限公司关于 《2012 年公司债券受 托管理事务报告 (2017 年度) 》 。 
八 、截 至报告 期末 公司近 2 年的 主要 会计数 据和 财务 指标 
单位:万元 
 
项目 2018 年 2017 年 同期变动率 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
73 
息税折旧摊销前利润 187,034.96 198,657.42 -5.85% 
流 动比率 135.59% 156.20% -20.61% 
资产负债率 65.75% 60.23% 5.52% 
速动比率 56.86% 77.28% -20.42% 
EBITDA 全部债务比 9.02% 12.76% -3.74% 
利息保障倍数 3.02 4.65 -35.05% 
现金利息保障倍数 1.22 1.07 14.02% 
EBITDA 利息保障倍数 3.69 5.49 -32.79% 
贷款偿还率 100.00% 100.00% 0.00% 
利息偿付率 100.00% 100.00% 0.00% 
上述会计数据和财务指标同比变动超过 30% 的主要原因 
√ 适用 □ 不适用  
利息保障倍数减少主要系息税前利润同比减少所致。 
EBITDA 利息保障倍数减少主 要系息税折旧摊销前利润同比减少所致。 
九 、报 告期内 对其 他债券 和债 务融资 工具 的付息 兑付 情况 
公司12 雅致02 公司债券到期兑 付日为2019 年4 月10日,公司已 按时兑付本息。 
十 、报 告期内 获得 的银行 授信 情况、 使用 情况以 及偿 还银行 贷款 的情况 
报告期内,公司向金融机构申请新增授信额度 15 亿元,使用 了 31.17 亿的额度,偿还银行 贷款 15.24 亿元。 
报告 期内,公司已按期或提前偿还银行贷款本金及利息,无银行贷款展期或逾期归还情况。 
十 一、 报告期 内执 行公司 债券 募集说 明书 相关约 定或 承诺的 情况 
 报告期内, 公司严格执行本期债券募集说明书的各项约定和承诺, 未发生因执行公司债券募集说明书相关约定或承诺不力, 
从而对债券投资者造成负面影响的情况。 
十 二、 报告期 内发 生的重 大事 项 
2018 年,公司发行 A 股股份换 股吸收合并深基地重大资产重组事项实施完毕,仓储物流业务新增成为公司主营业务之一,
公司经营范围发生变化。 
十 三、 公司债 券是 否存在 保证 人 
√ 是 □ 否  
公司债券的保 证人是否为法人或其他组织 
√ 是 □ 否  
是否在每个会计年度结束之日起 4 个月内单独披露保证人报 告期财务报表, 包括资产负债 表、 利润表、 现金流量表、 所 有者
权益(股东权益)变动表和财务报表附注 
√ 是 □ 否  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
74 
第十一节 财 务 报告 
一 、审 计报告 
审计意见类型 标准的无保留意见 
审计报告签署日期 2019 年 04 月 25 日 
审计机构名称 安永华明会计师事务所(特殊普通合伙) 
审计报告文号 安永华明(2019 )审字第 61243319_H36 号 
注册会 计师姓名 李赟、张永坤 
审计报告正文 
安永华明(2019 )审字第61243319_H36 号 
深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 
 
深圳市新南山控股(集团)股份有限公司全体股东: 
 
一 、审计意 见 
 
    我们审计了深圳市新南山 控股 (集团) 股份有限公司 (以下简称 “ 新南山控股” ) 的财 务报表, 包括2018 年12月31日 的合
并及公司资产负债表,2018 年 度的合并及公司利润表、股东权益变动表和现金流量表以及相关财务报表附注。 
    我 们 认为 , 后 附 的 新南 山控 股 的 财 务 报 表 在 所有 重 大 方面 按 照 企 业 会 计 准 则的 规 定 编制 , 公 允 反 映 了 新 南山 控 股2018
年12 月31 日的合并及公司财务 状况以及2018 年度的合并及公 司经营成果和现金流量。 
 
二 、形成审 计意见 的基础 
 
    我们按照中国注册会计师 审计准则的规定执行了审计工作。 审计报告的 “ 注册会计师对 财务报表审计的责任 ” 部分进一步
阐述了我们在这些准则下的责任。 按照中国注册会计师职业道德守则, 我们独立于新南山控股, 并履行了职业道德方面的其
他责任。我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。 
 
三 、关键审 计事项 
 
    关键审计事项是我们根据 职业判断, 认为对本期 财务报表审计最为重要的事项。 这些事项的应对以对财务报表整体进行
审计并形成审计意见为背景, 我们不对这些事项单独发表意见。 我们对下述每一事项在审计中是如何应对的描述也以此为背
景。 
    我们已经履行了本报告 “ 注 册会计师对财务报表审计的责任 ” 部分阐述的责任, 包括与这些关键审计事项相关的责任。 相
应地, 我们的审计工作包括执行为应对评估的财务报表重大错报风险而设计的审计程序。 我们执行审计程序的结果, 包括应
对下述关键审计事项所执行的程序,为财务报表整体发表审计意见提供了基础。 
 
关 键审计事 项: 该 事项在审 计中是 如何应 对: 
土地增值税的计提 
  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
75 
新 南 山 控股 应 缴纳 的 主要 税 项之 一 为 土地 增 值税 , 其销 售 开发 的
房 地 产 需 要 就土 地 增 值额 按 照超 率 累 进 税 率30%-60% 缴 纳土地 增
值 税 。 在每 个 财务 报 告期 末 ,管 理 层 需要 对 土地 增 值税 的 计提 金
额 进 行 估算 , 在作 出 估算 时 ,主 要 考 虑的 要 素包 括 相关 税 务法 律
法 规 的 规定 和 解释 , 预计 的 销售 房 地 产取 得 的收 入 、预 计 可扣 除
的 土 地 成本 、 房地 产 开发 成 本、 利 息 费用 、 开发 费 用等 。 新南 山
控股于2018 度计提土地增值税 人民币608,553,775.66 元, 占税 前利
润总额 的50.93% 。由于 土地增 值税的 计提 金额 对财 务报 表的 重要
性, 且 管理 层 作出 估 算时 涉 及较 多 的 估计 和 判断 , 因此 我 们认 为
该事项为关键审计事项。 
 
参 阅 财 务报 表 附注 五 、27 其 他重 要 的 会计 政 策和 会 计估 计 ,附 注
七、23. 应交税费和40. 税金及附 加。 
我 们 在 审 计 过 程 中 对 土 地 增 值 税 的 计 提 执 行 了 以 下 程
序: 
1) 利用安永内部税务专家的工作,评价新南山控股于
2018 年12 月31 日的土地增值税的计提,包括基于我们的
经验、知识和对相关税法应用的实务操作的理解,评估
新南山控股的假设和判断; 
2) 评 价 管 理 层 对 预 计 销 售 房 地 产 取 得 的 收 入 及 可 扣 除 项
目金额的估计,评估管理层的假设和判断; 
3) 重 新 计 算 应 计 提 的 土 地 增 值 税 金 额 , 并 将 我 们 的 计 算
结果与账面所记录的金额进行比较; 
4) 复 核 财 务 报 表 中 关 于 土 地 增 值 税 相 关 信 息 披 露 的 充 分
性和完整性。 
房地产业务存货的可变现净值的评估 
 
2018 年12 月31 日, 新南山控股 开发产品和开发成本 (以下统称 “ 房
地产业务存货 ” ) 的 账 面 金 额 合 计 人 民 币10,620,844,706.25 元 ,占
该集团 流动 资产 的比 例为55.82% 。 房地 产存 货按 照成 本与 可 变现
净值孰低计量。 
确 定 房 地产 业 务存 货 的可 变 现净 值 涉 及包 括 对估 计 售价 、 估计 的
销 售 费 用以 及 相关 税 费, 以 及在 建 开 发物 业 至完 工 时估 计 将要 发
生的成 本作 出 的重 大 会计 估 计。 鉴 于 在房 地 产业 务 存货 的 账面 金
额 重 大 ,以 及 所作 出 的重 大 会计 估 计 ,因 此 我们 认 为该 事 项是 关
键审计事项。 
 
参阅财务报表附注五、27. 其他 重要的会计政策和会计估计,附注
七、5. 存货和45. 资产减值损失 。 
 
我们在审计过程中对房地产业务存货的可变现净值评估
执行了以下程序: 
1) 选 取 样 本 对 房 地 产 开 发 项 目 进 行 实 地 察 看 , 询 问 项 目
开发进度; 
2) 将 预 计 估 计 售 价 与 市 场 近 期 交 易 价 格 进 行 比 较 , 参 照
同一项目的预售单价或具有类似规模、用途及地点的可
比较物业的现行市场价格; 
3) 将 估 计 的 销 售 费 用 以 及 相 关 税 费 与 已 售 项 目 实 际 发 生
的销售费用及相关税费进行比较; 
4) 将在建开发物业至完工时估计将要发生的成本与管理
层所批准的预算进行比较,并对大额已签署的施工合同
进行抽查或与新南山控股同类竣工物业的实际成本进行
比较。 
 
四 、其他信 息 
 
    新南山控股管理层对其他 信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息,但不包括财务报表和我们的审计报告。 
    我们对财务报表发表的审 计意见不涵盖其他信息,我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。 
    结合我们对财务报表的审 计, 我们的责任是阅读其他信息, 在此过程中, 考虑其他信 息是否与 财务报表或我们在审计过
程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 
    基于我们已执行的工作, 如果我们确定其他信息存在重大错报, 我们应当报告该事实 。 在这方面, 我们无任何事项 需要
报告。 
 
五 、管理层 和治理 层对财 务报表 的责任 
 
    管理层负责按照企业会计 准则的规定编制财务报表, 使 其实现公允反映, 并设计、 执 行和维护必要的内部控制, 以 使财
务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 
    在编制财务报表时,管理层负责评估新南山控股的持续 经营能力,披露与持续经营相 关的事项(如适用) ,并运用持续
经营假设 ,除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
76 
    治理层负责监督新南山控 股的财务报告过程。 
 
六 、注册会 计师对 财务报 表审计 的责任 
 
    我们的目标是对财务报表 整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证, 并出具包含审计意见的审计报
告。 合理保证是高水平的保证, 但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。 错报可能由于舞弊
或错误导致, 如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策, 则通常认为错报是
重大的。 
    在按照审计准则执行审计 工 作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀疑。同时,我们也执行以下工作: 
   (1 ) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险, 设计和实施审计程序 以应对这些风险, 并获取充分 、 适
当的审计证据, 作为发表审计意见的基础。 由于舞弊可能涉及串通、 伪造、 故意遗漏、 虚 假陈述或凌驾于内部控制之上, 未
能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。 
   (2 )了解与审计相关的内 部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并非对内部控制的有效性发表意见。 
   (3 )评价管理层选用会计 政策的恰当 性和作出会计估计及相关披露的合理性。 
   (4 ) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。 同 时, 根据获取的审计证据, 就 可能导致对新南山控股持续经营能
力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。 如果我们得出结论认为存在重大不确定性, 审计准则要求我
们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露; 如果披露不充分, 我们应当 发表非无保留意见。 我们的结论基
于截至审计报告日可获得的信息。然而,未来的事项或情况可能导致新南山控股不能持续经营。 
   (5 )评价财务报表的总体 列报、结构和内容(包括披露) , 并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。 
   (6 ) 就新南山控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、 适当的审计证据, 以对财 务报表发表审计意见。 我们负 责指
导、监督和执行集团审计,并对审计意见承担全部责任。 
 我 们与 治理 层 就计 划的 审计 范围 、 时间 安排 和 重大 审计 发现等 事 项进 行沟 通 ,包 括沟 通我们 在 审计 中识 别 出的 值得 关
注的内部控制缺陷。 
 我 们还 就已 遵 守与 独立 性相 关的 职 业道 德要 求 向治 理层 提供声 明 ,并 与治 理 层沟 通可 能被合 理 认为 影响 我 们独 立性 的
所有关系和其他事项,以及相关的防范措施(如适用) 。 
 从 与治 理层 沟 通过 的事 项 中 ,我 们 确定 哪些 事 项对 本年 财务报 表 审计 最为 重 要, 因而 构成关 键 审计 事项 。 我们 在审 计
报告中描述这些事项, 除非法律法规禁止公开披露这些事项, 或在极少数情形下, 如果合 理预期在审计报告中沟通某事项造
成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处,我们确定不应在审计报告中沟通该事项。 
 
 
         安永华明会计师事务 所(特殊普通合伙) 
 
          中国注册会计师: 李  赟(项目合伙人) 
 
           中国注册会计师: 张永坤 
 
中国  北京 2019 年4 月25日 
 
二 、财 务报表 
财务附注中报表 的单位为:人民币元 
1、合并资产负债表 
编制单位:深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
77 
2018 年 12 月 31 日 
单位:元 
项目 期末余额 期初余额 
流动资产:   
  货币资金 5,160,915,905.33 3,571,269,760.27 
  结算备付金   
  拆出资金   
  以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产 
  
  衍生金融资产   
  应收票据及应收账款 1,045,589,435.33 658,905,265.57 
   其中:应收票据 109,468,973.24 99,974,312.19 
      应收账款 936,120,462.09 558,930,953.38 
  预付款项 57,266,890.84 28,874,275.23 
  应收保费   
  应收分保账款   
  应收分保合同准备金   
  其他应收款 1,244,398,781.52 2,975,445,127.00 
   其中:应收利息 6,182,490.73 1,034,449.41 
      应收股利   
  买入返售金融资产   
  存货 11,047,877,840.88 7,748,519,853.53 
  持有待售资产   
  一年内到期的非流动资产 27,363,316.25 31,258,638.98 
  其他流动资产 443,048,760.94 322,252,066.37 
流动资产合计 19,026,460,931.09 15,336,524,986.95 
非流动资产:   
  发放贷款和垫款   
  可供出售金融资产   
  持有至到期投资   
  长期应收款 81,126,892.53 104,303,836.17 
  长期股权投资 980,760,324.93 884,115,487.35 
  投资性房地产 2,871,413,031.36 2,068,285,975.57 
  固定资产 2,475,087,756.04 1,774,392,894.88 
  在建工程 552,521,464.31 873,882,814.36 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
78 
  生产性生物资产   
  油气资产   
  无形资产 3,821,363,383.61 3,004,810,465.59 
  开发支出  1,434,927.55 
  商誉 11,133,118.55 11,133,118.55 
  长期待摊费用 38,421,458.78 19,791,977.93 
  递延所得税资产 394,863,484.62 243,510,624.05 
  其他非流动资产 1,270,516,944.48 1,535,240,313.92 
非流动资产合计 12,497,207,859.21 10,520,902,435.92 
资产总计 31,523,668,790.30 25,857,427,422.87 
流动负债:   
  短期借款 1,814,000,000.00 1,764,000,000.00 
  向中央银行借款   
  吸收存款及同业存放   
  拆入资金   
  以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债 
  
  衍生金融负债   
  应付票据及应付账款 1,683,819,606.35 1,101,452,490.06 
  预收款项 4,218,784,217.90 3,780,655,280.83 
  卖出回购金融资产款   
  应付手续费及佣金   
  应付职工薪酬 101,273,497.67 102,876,032.57 
  应交税费 1,663,642,017.63 1,006,868,594.91 
  其他应付款 1,568,206,612.22 1,540,983,275.04 
   其中:应付利息 63,898,588.52 44,418,040.42 
      应付股利 170,145,501.11 131,471,171.89 
  应付分保账款   
  保险合同准备金   
  代理买卖证券款   
  代理承销证券款   
  持有待售负债   
  一年内到期的非流动负债 2,431,974,507.34 355,277,372.29 
  其他流动负债 550,677,604.56 166,684,000.00 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
79 
流动负债合计 14,032,378,063.67 9,818,797,045.70 
非流动负债:   
  长期借款 4,032,242,490.66 3,129,477,709.67 
  应付债券 385,000,000.00 1,057,881,893.99 
   其中:优先股   
      永续债   
  长期应付款 7,416,046.76 23,363,212.37 
  长期应付职工薪酬   
  预计负债 4,028,422.01 6,287,818.16 
  递延收益 159,705,484.05 61,713,874.38 
  递延所得税负债 21,293,746.02 21,788,430.59 
  其他非流动负债 2,086,104,885.93 1,453,668,856.02 
非流动负债合计 6,695,791,075.43 5,754,181,795.18 
负债合计 20,728,169,139.10 15,572,978,840.88 
所有者权益:   
  股本 2,707,782,513.00 1,877,530,273.00 
  其他权益工具   
   其中:优先股   
      永续债   
  资本公积 2,743,722,207.55 3,588,974,447.55 
  减:库存股   
  其他综合收益 652,079.14 652,079.14 
  专项储备 8,277,411.57 8,482,232.20 
  盈余公积 285,290,049.46 277,329,817.43 
  一般风险准备   
  未分配利润 2,335,219,328.14 1,838,613,236.04 
归属于母公司所有者权益合计 8,080,943,588.86 7,591,582,085.36 
  少数股东权益 2,714,556,062.34 2,692,866,496.63 
所有者权益合计 10,795,499,651.20 10,284,448,581.99 
负债和所有者权益总计 31,523,668,790.30 25,857,427,422.87 
法定代表人:田俊彦                    主管会计工作负责 人:沈启盟                    会计机构负责人:张永榜 
2、母公司资产负债 表 
单位:元 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
80 
项目 期末余额 期初余额 
流动资产:   
  货币资金 223,224,837.69 108,134,776.23 
  以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产 
  
  衍生金融资产   
  应收票据及应收账款 219,295,295.89 166,537,229.89 
   其中:应收票据 29,357,252.12 22,091,911.36 
      应收账款 189,938,043.77 144,445,318.53 
  预付款项 116,136.28 40,128.58 
  其他应收款 5,004,356,335.81 3,984,440,212.77 
   其中:应收利息 40,190,386.12 13,243,047.07 
      应收股利 588,363,414.60 615,898,842.60 
  存货 55,884,384.46 86,643,378.10 
  持有待售资产   
  一年内到期的非流动资产   
  其他流动资产 6,360,236.90 13,221,559.02 
流动资产合计 5,509,237,227.03 4,359,017,284.59 
非流动资产:   
  可供出售金融资产   
  持有至到期投资   
  长期应收款   
  长期股权投资 7,336,788,924.11 4,129,381,455.35 
  投资性房地产 104,897,740.31  
  固定资产 19,158,991.89 10,940,590.22 
  在建工程   
  生产性生物资产   
  油气资产   
  无形资产 232,364,967.17 1,605,968.23 
  开发支出   
  商誉   
  长期待摊费用 874,007.47 1,298,197.70 
  递延所得税资产   
  其他非流动资产 1,415,476.07  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
81 
非流动资产合计 7,695,500,107.02 4,143,226,211.50 
资产总计 13,204,737,334.05 8,502,243,496.09 
流动负债:   
  短期借款 920,000,000.00 500,000,000.00 
  以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债 
  
  衍生金融负债   
  应付票据及应付账款 108,256,129.46 159,747,177.08 
  预收款项 1,215,804.51 33,623,285.68 
  应付职工薪酬 14,207,322.45 11,120,793.10 
  应交税费 2,130,835.23 1,785,033.00 
  其他应付款 441,527,387.00 333,021,130.39 
   其中:应付利息 44,087,160.28 26,813,292.16 
      应付股利   
  持有待售负债   
  一年内到期的非流动负债 1,734,800,861.64 22,000,000.00 
  其他流动负债   
流动负债合计 3,222,138,340.29 1,061,297,419.25 
非流动负债:   
  长期借款 1,667,894,183.03 1,122,000,000.00 
  应付债券  497,892,893.99 
   其中:优先股   
      永续债   
  长期应付款   
  长期应付职工薪酬   
  预计负债   
  递延收益   
  递延所得税负债   
  其他非流动负债 1,002,319,504.86  
非流动负债合计 2,670,213,687.89 1,619,892,893.99 
负债合计 5,892,352,028.18 2,681,190,313.24 
所 有者权益:   
  股本 2,707,782,513.00 1,877,530,273.00 
  其他权益工具   深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
82 
   其中:优先股   
      永续债   
  资本公积 4,374,494,211.62 3,874,695,728.48 
  减:库存股   
  其他综合收益   
  专项储备   
  盈余公积 158,466,492.99 150,506,260.96 
  未分配利润 71,642,088.26 -81,679,079.59 
所有者权益合计 7,312,385,305.87 5,821,053,182.85 
负债和所有者权益总计 13,204,737,334.05 8,502,243,496.09 
3、合并利润表 
单位:元 
项目 本期发生额 上期发生额 
一、营业总收入 7,051,678,631.46 7,358,479,015.04 
  其中:营业收入 7,051,678,631.46 7,358,479,015.04 
     利息收入   
     已赚保费   
     手续费及佣金收入   
二、营业总成本 5,892,405,908.61 6,009,041,346.30 
  其中:营业成本 4,027,549,681.29 4,028,153,957.78 
     利息支出   
     手续费及佣金支出   
     退保金   
     赔付支出净额   
     提取保险合同准备金净
额 
  
     保单红利支出   
     分保费用   
     税金及附加 752,087,767.28 970,828,510.32 
     销售费用 221,181,505.60 216,597,338.79 
     管理费用 564,246,477.21 442,245,154.95 
     研发费用 21,573,317.98 22,517,551.61 
     财务费用 281,369,312.95 270,150,256.99 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
83 
      其中:利息费用 335,955,241.42 304,906,073.05 
         利息收入 43,737,401.89 52,481,136.38 
     资产减值损失 24,397,846.30 58,548,575.86 
  加:其他收益 20,950,116.75 5,329,215.04 
    投资收益(损失以 “-”
号填列) 
8,971,319.12 10,571,399.33 
    其中:对联营企业和合营
企业的投资收益 
8,848,647.89 10,571,399.33 
    公允价值变动收益(损失
以 “-”号填列) 
  
    汇兑收益 (损失以 “- ” 号填
列) 
  
    资产处置收益 (损失 以 “- ”
号填列) 
12,435,708.62 -2,472,743.28 
三、营业 利润(亏损以 “-”号填
列) 
1,201,629,867.34 1,362,865,539.83 
  加:营业外收入 11,341,716.41 27,239,083.72 
  减:营业外支出 18,153,061.57 11,781,874.81 
四、利润总额(亏损总额以 “-”
号填列) 
1,194,818,522.18 1,378,322,748.74 
  减:所得税费用 441,171,608.16 468,777,267.52 
五、净利润(净亏损以 “-”号填
列) 
753,646,914.02 909,545,481.22 
  (一)持续经营净利润(净亏
损以 “-” 号填列) 
753,646,914.02 909,545,481.22 
  (二)终止经营净利润(净亏
损以 “-” 号填列) 
  
  归属于母公司所有者的净利润 504,566,324.13 585,953,386.06 
  少数股东损益 249,080,589.89 323,592,095.16 
六、其他综合收益的税后净额   
 归属母公司所有者的其他综合收
益的税后净额 
  
  (一)不能重分类进损益的其
他综合收益 
  
     1. 重新计量设定受 益计
划变动额 
  
     2. 权益法下不能转 损益  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
84 
的其他综合收益 
  (二)将重分类进损益的其他
综合收益 
  
     1. 权益法下可转损 益的
其他综合收益 
  
     2. 可供出售金融资 产公
允价值变动损益 
  
     3. 持有至到期投资 重分
类为可供出售金融资产损益 
  
     4. 现金流量套期损 益的
有效部分 
  
     5. 外币财务报表折 算差
额 
  
     6. 其他   
 归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额 
  
七、综合收益总额 753,646,914.02 909,545,481.22 
  归属于母公司所有者的综合收
益总额 
504,566,324.13 585,953,386.06 
  归属于少数股东的综合收益总
额 
249,080,589.89 323,592,095.16 
八、每股收益:   
  (一)基本每股收益 0.19 0.22 
  (二)稀释每股收益 0.19 0.22 
本期发生同一控制下企业合并的,被合并方在合并前实现的净利润为:23,098,548.31 元, 上期被合并方实现的净利润为:
-42,811,942.39 元。 
法定代表人:田俊彦                    主管会计工作负责 人:沈启盟                    会计机构负责人:张永榜 
4、母公司利润表 
单位:元 
项目 本期发生额 上期发生额 
一、营业收入 304,946,226.58 277,196,869.12 
  减:营业成本 269,467,073.16 237,540,122.07 
    税金及附加 2,306,788.75 1,812,145.55 
    销售费用 1,401,977.08 15,741,002.07 
    管理费用 42,261,898.48 54,392,654.10 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
85 
    研发费用   
    财务费用 45,770,670.61 30,435,745.94 
     其中:利息费用 93,680,678.64 57,715,186.10 
        利息收入 47,299,193.66 28,715,581.71 
    资产减值损失 2,466,492.02 143,177,643.85 
  加:其他收益 180,316.63  
    投资收益(损失以 “-”
号填列) 
213,707,843.72 123,178,033.81 
    其中:对联营企业和合营
企业的投资收益 
13,707,843.72 16,801,097.88 
    公允价值变动收益(损失
以 “-”号填列) 
  
    资产处置收益 (损失以 “- ”
号填列) 
419,601.08 -821,606.16 
二、营业利润(亏损以 “-”号填
列) 
155,579,087.91 -83,546,016.81 
  加:营业外收入 5,837,629.97 1,114,611.27 
  减:营业外支出 135,318.00 316,725.85 
三、利润总额(亏损总额以 “-”
号填列) 
161,281,399.88 -82,748,131.39 
  减:所得税费用   
四、净利润(净亏损以 “-”号填
列) 
161,281,399.88 -82,748,131.39 
  (一)持续经营净利润(净亏
损以 “-” 号填列) 
161,281,399.88 -82,748,131.39 
  (二)终止经营净利润(净亏
损以 “-” 号填列) 
  
五、其他综合收益的税后净额   
  (一)不能重分类进损益的其
他综合收益 
  
     1. 重新计量设定受 益计
划变动额 
  
     2. 权益法下不能转 损益
的其他综合收益 
  
  (二)将重分类进损益的其他
综合收益 
  
     1. 权益法下可转损 益的  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
86 
其他综合收益 
     2. 可供出售金融资 产公
允价值变动损益 
  
     3. 持有至到期投资 重分
类为可供出售金融资产损益 
  
     4. 现金流量套期损 益的
有效部分 
  
     5. 外币财务报表折 算差
额 
  
     6. 其他   
六、综合收益总额 161,281,399.88 -82,748,131.39 
七、每股收益:   
  (一)基本每股收益   
  (二)稀释每股收益   
5、合并现金流量表 
单位:元 
项目 本期发生额 上期发生额 
一、经营活动产生的现金流量:   
  销售商品、提供劳务收到的现
金 
7,402,573,739.44 7,002,418,239.13 
  客户存款和同业存放款项净增
加额 
  
  向中央银行借款净增加额   
  向其他金融机构拆入资金净增
加额 
  
  收到原保险合同保费取 得的现
金 
  
  收到再保险业务现金净额   
  保户储金及投资款净增加额   
  处置以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产净增加额 
  
  收取利息、手续费及佣金的现
金 
  
  拆入资金净增加额   
  回购业务资金净增加额   深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
87 
  收到的税费返还 21,461,580.05 49,724,323.19 
  收到其他与经营活动有关的现
金 
2,173,491,294.83 214,654,207.83 
经营活动现金流入小计 9,597,526,614.32 7,266,796,770.15 
  购买商品、接受劳务支付的现
金 
6,124,802,905.10 3,168,797,670.84 
  客户贷款及垫款净增加额   
  存放中央银行和同业款项净增
加额 
  
  支付原保险合同赔付款项的现
金 
  
  支付利息、手续费及佣金的现
金 
  
  支付保单红利的现金   
  支付给职工以及为职工支付的
现金 
665,966,066.12 560,753,633.89 
  支付的各项税费 1,222,928,354.75 1,146,659,500.07 
  支付其他与经营活动有关的现
金 
746,333,528.10 2,489,306,291.92 
经营活动现金流出小计 8,760,030,854.07 7,365,517,096.72 
经营活动产生的现金流量净额 837,495,760.25 -98,720,326.57 
二、投资活动产生的现金流量:   
  收回投资收到的现金   
  取得投资收益收到的现金 96,303,807.88 44,329,259.41 
  处置固定资产、无形资产和其
他长期资产收回的现金净额 
83,798,410.44 76,063,263.11 
  处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额 
  
  收到其他与投资活动有关的现
金 
131,561,388.34 25,197,697.32 
投资活动现金流入小计 311,663,606.66 145,590,219.84 
  购建固定资产、无形资产和其
他长期资产支付的现金 
1,577,155,897.50 856,431,559.32 
  投资支付的现金 187,921,446.00 154,760,554.00 
  质押贷款净增加额   
  取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额 
1,045,879.42 10,550,000.00 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
88 
  支付其他与投资活动有关的现
金 
487,937,467.96 730,148,090.82 
投资活动现金流出小计 2,254,060,690.88 1,751,890,204.14 
投资活动产生的现金流量净额 -1,942,397,084.22 -1,606,299,984.30 
三、筹资活动产生的现金流量:   
  吸收投资收到的现金 8,599,990.00 1,024,000,010.00 
  其中:子公司吸收少数股东投
资收到的现金 
8,599,990.00 1,024,000,010.00 
  取得借款收到的现金 9,555,221,696.12 7,062,984,000.00 
  发行债券收到的现金   
  收到其他与筹资活动有关的现
金 
 50,000,000.00 
筹资活动现金流入小计 9,563,821,686.12 8,136,984,010.00 
  偿还债务支付的现金 6,144,238,022.64 5,883,284,227.78 
  分配股利、利润或偿付利息 支
付的现金 
692,647,665.41 1,014,269,953.82 
  其中:子公司支付给少数股东
的股利、利润 
177,979,715.69 311,996,580.76 
  支付其他与筹资活动有关的现
金 
61,797,365.00 63,743,774.22 
筹资活动现金流出小计 6,898,683,053.05 6,961,297,955.82 
筹资活动产生的现金流量净额 2,665,138,633.07 1,175,686,054.18 
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响 
11,818,191.02 -16,297,950.68 
五、现金及现金等价物净增加额 1,572,055,500.12 -545,632,207.37 
  加:期初现金及现金等价物余
额 
3,480,962,393.15 4,026,594,600.52 
六、期末现金及现金等价物余额 5,053,017,893.27 3,480,962,393.15 
6、母公司现金流量 表 
单位:元 
项目 本期发生额 上期发生额 
一、经营活动产生的现金流量:   
  销售商品、提供劳务收到的现
金 
222,561,669.49 244,253,648.09 
  收到的税费返还   深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
89 
  收到其他与经营活动有关的现
金 
13,928,297.91 24,611,178.19 
经营活动现金流入小计 236,489,967.40 268,864,826.28 
  购买商品、接受劳务支付的现
金 
125,668,260.53 118,244,554.48 
  支付给职工以及为职工支付的
现金 
44,462,856.95 54,246,128.82 
  支付的各项税费 13,667,675.38 15,375,041.92 
  支付其他与经营活动有关的现
金 
33,678,653.77 22,205,522.02 
经营活动现金流出小计 217,477,446.63 210,071,247.24 
经营活动产生的现金流量净额 19,012,520.77 58,793,579.04 
二、投资活动产生的现金流量:   
  收回投资收到的现金 752,364,490.59 950,000,000.00 
  取得投资收益收到的现金 227,535,427.98 339,722,109.93 
  处置固定资产、无形资产和其
他长期资产收回的现金净额 
2,168,556.16 3,376.00 
  处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额 
  
  收到其他与投资活动有关的现
金 
168,327,817.45  
投资活动现金流入小计 1,150,396,292.18 1,289,725,485.93 
  购建固定资产、无形资产和其
他长期资产支付的现金 
2,662,508.37 1,275,435.00 
  投资支付的现金 1,884,070,764.09 1,429,812,558.42 
  取得子公 司及其他营业单位支
付的现金净额 
  
  支付其他与投资活动有关的现
金 
2,900,000.00  
投资活动现金流出小计 1,889,633,272.46 1,431,087,993.42 
投资活动产生的现金流量净额 -739,236,980.28 -141,362,507.49 
三、筹资活动产生的现金流量:   
  吸收投资收到的现金   
  取得借款收到的现金 2,440,662,331.93 2,600,178,125.81 
  发行债券收到的现金   
  收到其他与筹资活动有关的现
金 
  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
90 
筹资活动现金流入小计 2,440,662,331.93 2,600,178,125.81 
  偿还债务支付的现金 1,383,452,711.68 2,034,850,491.69 
  分配股利、利润或偿付利息支
付的现金 
207,452,486.17 497,802,174.19 
  支付其他与筹资活动有关的现
金 
15,000,000.00  
筹资活动现金流出小计 1,605,905,197.85 2,532,652,665.88 
筹资活动产生的现金流量净额 834,757,134.08 67,525,459.93 
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响 
557,386.89 -1,057,394.24 
五、现金及现金等价物净增加额 115,090,061.46 -16,100,862.76 
  加:期初现金及现金等价物余
额 
108,134,776.23 124,235,638.99 
六、期末现金及现金等价物余额 223,224,837.69 108,134,776.23 
7、合并所有者权益 变动表 
本期金额 
单位:元 
项目 
本期 
归属于母公司所有者权益 
少数
股东
权益 
所有
者权
益合
计 

本 
其他权益工具 
资本
公积 
减:
库存
股 
其他
综合
收益 
专项
储备 
盈余
公积 
一般
风险
准备 
未分
配利
润 


股 


债 

他 
一、 上年期末余
额 
1,87
7,53
0,27
3.00 
   
2,805
,629,
699.0

  
991,3
59.32 
277,3
29,81
7.43 
 
928,4
52,17
5.22 
818,8
45,87
2.12 
6,708
,779,
196.1

  加: 会计政
策变更 
             
    前期
差错更正 
             
    同一
控制下企业合
并 
    
783,3
44,74
8.51 
 
652,0
79.14 
7,490
,872.
88 
  
910,1
61,06
0.82 
1,874
,020,
624.5

3,575
,669,
385.8

    其他              深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
91 
二、 本年期初余
额 
1,87
7,53
0,27
3.00 
   
3,588
,974,
447.5

 
652,0
79.14 
8,482
,232.
20 
277,3
29,81
7.43 
 
1,838
,613,
236.0

2,692
,866,
496.6

10,28
4,448
,581.
99 
三、 本期增减变
动金额 (减少以
“ -”号填列) 
830,
252,
240.
00 
   
-845,
252,2
40.00 
  
-204,
820.6

7,960
,232.
03 
 
496,6
06,09
2.10 
21,68
9,565
.71 
511,0
51,06
9.21 
(一) 综合收益
总额 
          
504,5
66,32
4.13 
249,0
80,58
9.89 
753,6
46,91
4.02 
(二) 所有者投
入和减少资本 
830,
252,
240.
00 
   
-845,
252,2
40.00 
      
8,599
,990.
00 
-6,40
0,010
.00 
1 .所有者投入
的普通股 
830,
252,
240.
00 
   
-845,
252,2
40.00 
      
8,599
,990.
00 
-6,40
0,010
.00 
2 .其他权益工
具持有者投入
资本 
             
3 .股份支付计
入所有者权益
的金额 
             
4 .其他              
(三) 利润分配         
7,960
,232.
03 
 
-7,96
0,232
.03 
-236,
037,9
01.91 
-236,
037,9
01.91 
1 .提取盈余公
积 
        
7,960
,232.
03 
 
-7,96
0,232
.03 
  
2 .提取一般风
险准备 
             
3 . 对所有者 (或
股东)的分配 
           
-170,
135,1
24.13 
-170,
135,1
24.13 
4 .其他            
-65,9
02,77
7.78 
-65,9
02,77
7.78 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
92 
(四) 所有者权
益内部结转 
             
1 .资本公积转
增资本(或股
本) 
             
2 .盈余公积转
增资本(或股
本) 
             
3 .盈余公积弥
补亏损 
             
4 .设定受益计
划变动额结转
留存收益 
             
5 .其他              
(五) 专项储备        
-204,
820.6

   
46,88
7.73 
-157,
932.9

1 .本期提取        
1,845
,106.
05 
   
61,97
1.40 
1,907
,077.
45 
2 .本期使用        
-2,04
9,926
.68 
   
-15,0
83.67 
-2,06
5,010
.35 
(六)其他              
四、 本期期末余
额 
2,70
7,78
2,51
3.00 
   
2,743
,722,
207.5

 
652,0
79.14 
8,277
,411.5

285,2
90,04
9.46 
 
2,335
,219,
328.1

2,714
,556,
062.3

10,79
5,499
,651.
20 
上期金额 
单位:元 
项目 
上期 
归属于母公司所有者权益 
少数
股东
权益 
所有
者权
益合
计 

本 
其他权益工具 
资本
公积 
减:
库存
股 
其 他
综合
收益 
专项
储备 
盈余
公积 
一般
风险
准备 
未分
配利
润 


股 


债 

他 
一、 上年期末余
额 
1,87
7,53
0,27
   
2,805
,763,
985.6
  
991,3
59.32 
277,3
29,81
7.43 
 
675,2
43,97
1.96 
854,5
69,87
7.34 
6,491
,429,
284.7深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
93 
3.00 5 0 
  加: 会计政
策变更 
             
    前期
差错更正 
             
    同一
控制下企业合
并 
    
783,3
44,74
8.51 
 
652,0
79.14 
6,774
,707.
73 
  
966,0
64,64
4.53 
857,2
53,42
9.68 
2,614
,089,
609.5

    其他              
二、 本年期初余
额 
1,87
7,53
0,27
3.00 
   
3,589
,108,
734.1

 
652,0
79.14 
7,766
,067.
05 
277,3
29,81
7.43 
 
1,641,
308,6
16.49 
1,711
,823,
307.0

9,105
,518,
894.2

三、 本期增减 变
动金额 (减少以
“ -”号填列) 
    
-134,
286.6

  
716,1
65.15 
  
197,3
04,61
9.55 
981,0
43,18
9.61 
1,178
,929,
687.7

(一) 综合收益
总额 
          
585,9
53,38
6.06 
323,5
92,09
5.16 
909,5
45,48
1.22 
(二) 所有者投
入和减少资本 
    
-134,
286.6

      
1,024
,134,
296.6

1,024
,000,
010.0

1 .所有者投入
的普通股 
           
24,00
0,010
.00 
24,00
0,010
.00 
2 .其他权益工
具持有者投入
资本 
           
1,000
,000,
000.0

1,000
,000,
000.0

3 .股份支付计
入所有者权益
的金额 
             
4 .其他     
-134,
286.6

      
134,2
86.61 
 
(三) 利润分配           
-388,
648,7
-366,
734,7
-755,
383,5深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
94 
66.51 45.67 12.18 
1 .提取盈余公
积 
             
2 .提取一般风
险准备 
             
3 . 对所有者 (或
股东)的分配 
          
-388,
648,7
66.51 
-366,
734,7
45.67 
-755,
383,5
12.18 
4 .其他              
(四) 所有者权
益内部结转 
             
1 .资本公积转
增资本(或股
本) 
             
2 .盈余公积转
增资本(或股
本) 
             
3 .盈余公积弥
补亏损 
             
4 .设定受益计
划变动额结转
留存收益 
             
5 .其他              
(五) 专项储备        
716,1
65.15 
   
51,54
3.51 
767,7
08.66 
1 .本期提取        
2,701
,942.
14 
   
763,0
56.96 
3,464
,999.
10 
2 .本期使用        
-1,98
5,776
.99 
   
-711,
513.4

-2,69
7,290
.44 
(六)其他              
四、 本期期末余
额 
1,87
7,53
0,27
3.00 
   
3,588
,974,
447.5

 
652,0
79.14 
8,482
,232.
20 
277,3
29,81
7.43 
 
1,838,
613,2
36.04 
2,692
,866,
496.6

10,28
4,448
,581.
99 
8、母公司所有者权 益变动 表 
本期金额 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
95 
单位:元 
项目 
本期 
股本 
其他权益工具 
资本公
积 
减:库
存股 
其他综
合收益 
专项储
备 
盈余公
积 
未分
配利
润 
所有者
权益合
计 
优先
股 
永续
债 
其他 
一、 上年期末余
额 
1,877,
530,2
73.00 
   
3,874,6
95,728.
48 
   
150,50
6,260.9

-81,6
79,07
9.59 
5,821,0
53,182.
85 
  加: 会计政
策变更 
           
    前期
差错更正 
           
    其他            
二、 本年期初余
额 
1,877,
530,2
73.00 
   
3,874,6
95,728.
48 
   
150,50
6,260.9

-81,6
79,07
9.59 
5,821,0
53,182.
85 
三、 本期增减变
动金额 (减少以
“ -”号填列) 
830,2
52,24
0.00 
   
499,79
8,483.1

   
7,960,2
32.03 
153,3
21,16
7.85 
1,491,3
32,123.
02 
(一) 综合收益
总额 
         
161,2
81,39
9.88 
161,28
1,399.8

(二) 所有者投
入和减少资本 
830,2
52,24
0.00 
   
499,79
8,483.1

     
1,330,0
50,723.
14 
1 .所有者投入
的普通股 
830,2
52,24
0.00 
   
499,79
8,483.1

     
1,330,0
50,723.
14 
2 .其他权益工
具持有者投入
资本 
           
3 .股份支付计
入所有者权益
的金额 
           
4 .其他            
(三) 利润分配         
7,960,2
32.03 
-7,96
0,232.
03 
 
1 .提取盈余公        7,960,2 -7,96 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
96 
积 32.03 0,232.
03 
2 . 对所有者 (或
股东)的分配 
           
3 .其他            
(四) 所有者权
益内部结转 
           
1 .资本公积转
增资本(或股
本) 
           
2 .盈余公积转
增资本(或 股
本) 
           
3 .盈余公积弥
补亏损 
           
4 .设定受益计
划变动额结转
留存收益 
           
5 .其他            
(五) 专项储备            
1 .本期提取            
2 .本期使用            
(六)其他            
四、 本期期末余
额 
2,707,
782,5
13.00 
   
4,374,4
94,211.
62 
   
158,46
6,492.9

71,64
2,088.
26 
7,312,3
85,305.
87 
上期金额 
单位:元 
项目 
上期 
股本 
其他权益工具 
资本公
积 
减:库
存股 
其他综
合收益 
专项储
备 
盈余公
积 
未分
配利
润 
所有者
权益合
计 
优先
股 
永续
债 
其他 
一、 上年期末余
额 
1,877,
530,2
73.00 
   
3,874,6
95,728.
48 
   
150,50
6,260.9

389,7
17,81
8.31 
6,292,4
50,080.
75 
  加: 会计政
策变更 
           
    前期           深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
97 
差错更正 
    其他            
二、 本年期初余
额 
1,877,
530,2
73.00 
   
3,874,6
95,728.
48 
   
150,50
6,260.9

389,7
17,81
8.31 
6,292,4
50,080.
75 
三、 本期增减变
动金额 (减少以
“ -”号填列) 
         
-471,
396,8
97.90 
-471,39
6,897.9

(一) 综合收益
总额 
         
-82,7
48,13
1.39 
-82,748
,131.39 
(二) 所有者投
入和减少资本 
           
1 .所有者投入
的普通股 
           
2 .其他权益工
具持有者投入
资本 
           
3 .股份支付计
入所有者权益
的金额 
           
4 .其他            
(三) 利润分配          
-388,
648,7
66.51 
-388,64
8,766.5

1 .提取盈余公
积 
           
2 . 对所有者 (或
股东)的分配 
         
-388,
648,7
66.51 
-388,64
8,766.5

3 .其他            
(四) 所有者权
益内部结转 
           
1 .资本公积转
增资本(或股
本) 
           
2 .盈余公积转
增资本(或股
本) 
           深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
98 
3 .盈余公积弥
补亏损 
           
4 .设定受益计
划变动额结转
留存收益 
           
5 .其他            
(五) 专项储备            
1 .本期提取            
2 .本期使用            
(六)其他            
四、 本期期末余
额 
1,877,
530,2
73.00 
   
3,874,6
95,728.
48 
   
150,50
6,260.9

-81,6
79,07
9.59 
5,821,0
53,182.
85 
三 、公 司基本 情况 
    深圳市新南山控股 (集团 ) 股份有限公司 (以下简称 “ 本 公司 ” ) 是一家在中华人民共和国广东省深圳市注册的股份有限
公司, 于2005 年3 月1 日成立 。 本公司所发行人民币普通股A 股股票, 已在深圳证券交易所上市。 本公司总部位于深圳市南山
区招商街道赤湾社区赤湾六路8 号南山开发集团赤湾总部大厦2501。 
    本公司及其附属子公司 ( 以下简称 “ 本集团” ) 主要经营 活动为: 物业租赁, 物业管理 ; 供应链管理, 物流信 息咨询 ; 投
资咨询; 房地产开发业务; 企 业管理咨询, 财务咨询; 经营 码头及港口的货物装卸运输以及堆场、 仓库及物业租赁业务, 代
理海上石油后勤服务; 活动房屋、 金属结构件、 建筑材料、 设备的生产( 由分支机构经营) 、 销售、 租赁及相关服务 (涉 及资
质证的凭资质证经营) ;与船舶 舱室配套产品的售后服务、塔机租赁及配套服务。 
    本集团的母公司和最终母 公司为于中国成立的中国南山开发(集团)股份有限公司(以下简称 “ 南山集团”)。 
    本财务报表业经本公司董 事会于2019 年4 月25日决议批准 。 
    2018 年2 月12 日,中国证券 监督管理委员会核发《关于核 准深圳市新南山控股(集团) 股份有限公司吸收合并深圳赤 湾
石油基地股份有限公司的批复》 (证监许可[2018]339 号) , 核准 本公司发行A 股830,252,240 股 换股吸收合并深圳赤湾石油基地
股份有限公司暨关联交易事宜,该吸收合并事宜已于2018 年9 月30日完成资产交割。 
    合并财务报表的合并范围 以控制为基础确定,本年度变化情况参见附注八、九。 
 
四 、财 务报表 的编 制基础 
1、编制基础 
     本财务报表按照财政部颁 布的《企业会计准则 —基本准则》以及其后颁布及修订的具体会计准则 、应用指南、解释以
及其他相关规定( 统称“ 企业会计准则 ”) 编制。 
编制本财务报表时, 除某些金 融工具外, 均以历史成本为计 价原则。 资产如果发生减值, 则按照相关规定计提相应的减
值准备。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
99 
2、持续经营 
    本财务报表以持续经营为 基础列报。 
     
五 、重 要会计 政策 及会计 估计 
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 
是 
房地产业 
具体会计政策和会计估计提示: 
    本集团根据实际生产经营 特点制定了具体会计政策和会计估计,主要体现在应收款项坏账准备的计提、存货计价方法、
固定资产折旧和减值、 无形资产摊销、 集成房屋构件分 类为存货或固定资产的判断、 土地增值税、 收入确认、 研发费用资本
化条件等交易或事项。 
1、遵循企业会计准 则的声 明 
    本财务报表符合企业会计 准则的要求, 真实、 完整地反映了本公司及本集团于2018 年12月31日的财务状况以及2018 年度
的经营成果和现金流量。 
2、会计期间 
    本集团会计年度采用公历 年度,即每年自1 月1 日起至12月31日止。 
3、营业周期 
   本财务报表所载财务信息的 营业周期为2018 年1 月1 日起至2018 年12月31日止。 
4、记账本位币 
   本集团记账本位币和编制本 财务报表所采用的 货币均为人民币。除有特别说明外,均以人民币元为单位表示。 
5、同一控制下和非 同一控 制下企业合并的会计 处理 方法 
同一控制下企业合并 
    参与合并的企业在合并前 后均受同一方或相同的多方最终控制, 且该控制并非暂时性的, 为同一控制下的企业合并。 同
一控制下的企业合并, 在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方, 参与合并的其他企业为被合并方。 合并日,
是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。 
    合并方在同一控制下企业 合并中取得的资产和负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉) ,按合并日在最终 控
制方 财务报表中的账面价值为基础进行相关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值( 或发行
股份面值总额) 的差额,调整资本公积中的股本溢价及原制度资本公积转入的余额,不足冲减的则调整留存收益。 
 
非同一控制下的企业合并 
    参与合并的企业在合并前 后不受同一方或相同的多方最终控制的, 为非同一控制下的企业合并。 非同一控制下的企业合深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
100 
并, 在购买日取得对其他参与 合并企业控制权的一方为购买方, 参与合并的其他企业为被 购买方。 购买日, 是指为购买 方实
际取得对被购买方控制权的日期。 
    非同一控制下企业合并 中 所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。 
    支付的合并对价的公允价 值 (或发行的权益性证券的公允价值) 与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和大
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额, 确认为商誉, 并以成本减去 累计减值损失进行后续计量。 支付
的合并对价的公允价值 (或发行的权益性证券的公允价值) 与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和小于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的, 对取得的被购买方各项可辨认资产、 负债及或有负债的公允价值以及支付的
合并对 价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)及购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值的计量进行复核,
复核后支付的合并对价的公允价值 (或发行的权益性证券的公允价值) 与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和
仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益。 
6、合并财务报表的 编制方 法 
    合并财务报表的合并范围 以控制为基础确定, 包括本公司及全部子公司的财务报表。 子公司, 是指被本公司控制的主体
(含企业、被投资单位中可分割的部分,以及本公司所控制的结构化主体等) 。 
    编制合 并财务报表时, 子公 司采用与本公司一致的会计年度和会计政策。 本集团内部各公司之间的所有交易产生的资产、
负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。 
    子公司少数股东分担的本 年亏损超过了少数股东在该子公司年初股东权益中所享有的份额的, 其余额仍冲减少数股东权
益。 
    对于通过非同一控制下的 企业合并取得的子公司, 被购买方的经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并
财务报表, 直至本集团对其控 制权终止。 在编制合并财务报 表时, 以购买日确定的各项可 辨认资产、 负债及或有负债的 公 允
价值为基础对子公司的财 务报表进行调整。 
    对于通过同一控制下的企 业合并取得的子公司, 被合并方的经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。 编
制比较合并财务报表时, 对前期财务报表的相关项目进行调整, 视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一
直存在。 
    如果相关事实和情况的变 化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的,本集团重新评估是否控制被投资方。 
7、合营安排分类及 共同经 营会计处理方法 
    合营安排分为共同经营和 合营企业。 共同经营, 是指合 营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。 合
营企业 ,是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。 
    合营方确认其与共同经营 中利益份额相关的下列项目: 确认单独所持有的资产, 以及按其份额确认共同持有的资产; 确
认单独所承担的负债, 以及按其份额确认共同承担的负债; 确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入; 按其份额确
认共同经营因出售产出所产生的收入;确认单独所发生的费用,以及按其份额确认共同经营发生的费用。 
8、现金及现金等价 物的确 定标准 
    现金, 是指本集团的库存 现金以及可以随时用于支付的存款; 现金等价物, 是指本集团持有的期限短、 流动性强、 易于
转 换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。 
9、外币业务和外币 报表折 算 
    本集团对于发生的外币交 易,将外币金额折算为记账本位币金额。 
    外币交易在初始确认时, 采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。 于资产负债表日, 对于外 币货
币性项目采用资产负债表日即期汇率折算。 由此产生的结算和货币性项目折算差额, 除属于与购建符合资本化条件的资产相深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
101 
关的外币专门借款产生的差额按照借款费用资本化的原则处理之外, 均计入当期损益。 以历史成本计量的外币非货币性项目,
仍采用交易发生日的即期汇率折算, 不改变其 记账本位币金额。 以公允价值计量的外币非货币性项目, 采用公允价值确定日
的即期汇率折算,由此产生的差额根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。 
    对于境外经营, 本集团在 编制财务报表时将其记账本位币折算为人民币: 对资产负债表中的资产和负债项目, 采用资产
负债表日的即期汇率折算, 股东权益项目除 “ 未分配利润” 项 目外, 其他项目采用发生时的即期汇率折算; 利润表中的收入和
费用项目, 采用交易发生日的 即期汇率折算。 按照上述折算 产生的外币财务报表折算差额, 确认为其他综合收益。 处置 境外
经营时,将与该境外经营相关的其他 综合收益转入处置当期损益,部分处置的按处置比例计算。 
    外币现金流量以及境外子 公司的现金流量, 采用现金流量发生日的即期汇率折算。 汇率变动对现金的影响额作为调节项
目,在现金流量表中单独列报。 
10 、金融工具 
    金融工具,是指形成一个 企业的金融资产,并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。 
     
金融工具的确认和终止确认 
    本集团于成为金融工具合 同的一方时确认一项金融资产或金融负债。 
    满足下列条件的,终止确认金融资产(或金融资产的一 部分,或一组类似金融资产的 一部分) ,即从其账户和 资产负债
表内予以转销: 
    (1) 收取金融资产现金流量的权利届满; 
    (2) 转 移了 收 取 金融 资 产现金 流 量 的 权利 , 或 在 “ 过 手 协议 ” 下 承 担 了 及时 将 收 取的 现 金流量 全 额 支 付给 第 三 方的 义 务 ;
并且(a) 实质 上转让 了金 融资产 所有权 上几乎 所有 的风险 和报 酬,或(b) 虽 然实 质上既 没有 转 移也没 有保留 金融 资产所 有权 上
几乎所有的风险和报酬,但放弃了对该金融资产的控制。 
    如果金融负债的责任已履 行、 撤销或届满, 则对金融负 债进行终止确认。 如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎
完全不同条款的另一金融负债所取代, 或现有负债的 条款几乎全部被实质性修改, 则此类替换或修改作为终止确认原负债和
确认新负债处理,差额计入当期损益。  
    以常规方式买卖金融资产 , 按交易日会计进行确认和终 止确认。 常规方式买卖金融资 产, 是指按照合同条款的约定 , 在
法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日,是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。  
     
金融资产分类和计量 
    本集团的金融资产于初始 确认时分类为: 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、 持有至到期投资、 贷 款和
应收款项、 可供出售金融资产。 金融资产在初始确认时以公允价值计 量。 对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产,相关交易费用直接计入当期损益,其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。 
    金融资产的后续计量取决 于其分类: 
    (1 )以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金融资产 
    以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产, 包括交易性金融资产和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产。 交易性金融资产, 是指满足下列条件之一的金融资产: 取得该金融资产的目的是为了在短期内出
售;属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分,且有 客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理;
属于衍生工具, 但是, 属于财 务担保合同的衍生工具、 与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资
挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。 对于此类金融资产, 采用公允价值进行后续计量, 所有已实现和未实现
的损益均计入当期损益。与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产相关的股利或利息收入,计入当期损益。 
    (2 )持有至到期投资 
    持有至到期投资, 是指到 期日固定、 回收金额固定或可确定, 且本集团有明确意图和能力持有至到期的非衍生金 融资产。
对于此类金融资产, 采用实际 利率法, 按照摊余成本进行后 续计量, 其摊销或减值以及终 止确认产生的利得或损失, 均 计 入
当期损益。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
102 
    (3 )贷款和应收款项 
    贷款和应收款项, 是指在活跃市场中没有报价、 回收金 额固定或可确定的非衍生金融资产。 对于此类金融资产, 采 用实
际利率法,按照摊余成本进行后续计量,其摊销或减值产生的利得或损失,均计入当期损益。 
    (4 )可供出售金融资产 
    可供出售金融资产,是指 初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产,以及除上述金融资产类别以外的金融资产。
对于此类金融资 产, 采用公允价值进行后续计量。 其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。 除减值
损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外, 可供出售金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认, 直到
该金融资产终止确认或发生减值时, 其累计利得或损失转入当期损益。 与可供出售金融资产相关的股利或利息收入, 计入当
期损益。 
    对于在活跃市场中没有报 价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资,按成本计量。 
     
金融负债分类和计量 
    本集团的金融负债于初始 确认时分类为: 以公允价值计量且其变动计入当期损 益的金融负债、 其他金融负债。 对于 以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债, 相关交易费用直接计入当期损益, 其他金融负债的相关交易费用计入其初始
确认金额。 
    金融负债的后续计量取决 于其分类: 
    (1 )以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金融负债 
    以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融负债, 包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债。 交易性金融负债, 是指满足下列条件之一的金融负债: 承担该金融负债的目的是为了在近期内回
购;属于进行集中管理的可辨认金融工 具组合的一部分,且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理;
属于衍生工具, 但是, 属于财 务担保合同的衍生工具、 与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资
挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。 对于此类金融负债, 按照公允价值进行后续计量, 所有已实现和未实现
的损益均计入当期损益。 
    (2 )其他金融负债 
    对于此类金融负债,采用 实际利率法,按照摊余成本进行后续计量。 
     
金融工具抵销 
    同时满足下列条件的, 金融 资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表 内列示: 具有抵销已确认金额的法定权利,
且该种法定权利是当前可执行的;计划以净额结算,或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。 
     
金融资产减值 
    本集团于资产负债表日对 金融资产的账面价值进行检查, 有客观证据表明该金融资产发生减值的, 计提减值准备。 表明
金融资产发生减值的客观证据, 是指金融资产初始确认后实际发生的、 对该金融资产的预计未来现金流量有影响, 且企业能
够对该影响进行可靠计量的事项。 金融资产发生减值的客观证据, 包括发行人或债务人发生严重财务困难、 债务人违反合同
条款( 如偿付利息或本金发生违约或逾期 等) 、 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组, 以及 公开的数据显示预计未来现金流
量确已减少且可计量。 
    (1 )以摊余成本计量的金 融资产 
    发生减值时,将该金融资 产的账面通过备抵项目价值减记至预计未来现金流量( 不包括尚未发生的未来信用损失) 现值,
减记金额计入当期损益。 预计未来现金流量现值, 按照该金融资产原实际利率( 即初始确认时计算确定的实际利率) 折现确定,
并考虑相关担保物的价值。减值后利息收入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折现采用的折现率作为利率计算确认。
对于贷款和应收款项, 如果没有未来收回的现实 预期且所有抵押品均已变现或已转入本集团, 则转销贷款和应收款项以及与
之相关的减值准备。 
    对单项金额重大的金融资 产单独进行减值测试, 如有客 观证据表明其已发生减值, 确 认减值损失, 计入当期损益。 对单
项金额不重大的金融资产, 包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试或单独进行减值测试。 单独测试未深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
103 
发生减值的金融资产( 包括单项金额重大和不重大的金融资产) , 包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值
测试。已单项确认减值损失的金融资产,不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。 
    本集团对以摊余成本计量 的金融资产确认减值损失后, 如有客观证据表明该金融资产价值已恢复, 且客观上与确认该损
失后发生的事项有关, 原确认 的减值损失予以转回, 计入当 期损益。 但是, 该转回后的账 面价值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。 
    (2 )可供出售金融资产 
    如果有客观证据表明该金 融资产发生减值, 原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失, 予以转出, 计 入当
期损益。 该转出的累计损失, 为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、 当前公允价值和原已计入
损 益的减值损失后的余额。 
    可供出售权益工具投资发 生减值的客观证据, 包括公允价值发生严重或非暂时性下跌。 “ 严重” 根据公允价值低于成 本的
程度进行判断, “ 非暂时性” 根据公允价值低于成本的期间长短进行判断。 存在发生减值的客观证据的, 转出的累计损失, 为
取得成本扣除当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。 可供出售权益工具投资发生的减值损失, 不通过损益转回,
减值之后发生的公允价值增加直接在其他综合收益中确认。 
    在确定何谓 “ 严重 ” 或“ 非暂时性 ” 时, 需要进行判断。 本集 团根据公允价值低于成本的程度或期间长短 , 结合其他因素进
行判断。 
    对于可供出售债务工具投 资, 其减值按照与以摊余成本 计量的金融资产相同的方法评估。 不过, 转出的累计损失, 为摊
余成本扣除当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。 减值后利息收入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折
现采用的折现率作为利率计算确认。 
    对于已确认减值损失的可 供出售债务工具, 在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的
事项有关的,原确认的减值损失予以转回,计入当期损益。 
    (3 )以成本计量的金融资 产 
    如果有客观证据表明该金 融资产发生减值, 将该金融资产的账面价值, 与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金
流量折现确定的现值之间的差额,确认为减值损失,计入当期损益。发生的减值损失一经确认,不再转回。 
     
金融资产转移 
    本集团已将金融资产所有 权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的, 终止确认该金融资产; 保留了金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬的,不终止确认该金融资产。 
    本集团既没有转移也没有 保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的, 分别下列情况处理: 放弃了对该金融资产控
制的, 终止确认该金融资产并确认产生的资 产和负债; 未放弃对该金融资产控制的, 按照其继续涉入所转移金融资产的程度
确认有关金融资产,并相应确认有关负债。 
    通过对所转移金融资产提 供财务担保方式继续涉入的, 按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者, 确
认继续涉入形成的资产。财务担保金额,是指所收到的对价中,将被要求偿还的最高金额。 
11 、应收票据及应收账款 
(1 )单项金额重大 并单独 计提坏账准备的应收 款项 
单项金额重大的判断依据或金额标准 
金额 100 万元以上( 含 100 万元) 且占应收款项( 包括应收账
款、其他应收款和长期应收款) 账面余额 10% 以上的款项。 
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 
单独进行减值测试,根据其未来现金流量现值低于其账面
价值的差额计提坏账准备。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
104 
(2 )按信用风险特 征组合 计提坏账准备的应收 款项 
组合名称 坏账准备计提方法 
个别认定法和账龄作为信用风险特征确定应收款项组合 账龄分析法、个别认定法 
组合中,采用账龄分析法计提坏账准备的: 
√ 适用 □ 不适用  
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例 
半年以内( 含半年,以下同) 3.00% 3.00% 
半年至 1 年 5.00% 5.00% 
1 -2 年 10.00% 10.00% 
2 -3 年 40.00% 40.00% 
3 年以上 100.00% 100.00% 
组合中,采用余额百分比法计提坏账准备的: 
□ 适用 √ 不适用  
组合中,采用其他方法计提坏账准备的: 
□ 适用 √ 不适用  
(3 )单项金额不重 大但单 独计提坏账准备的应 收款 项 
单项计提坏账准备的理由 
应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的
应收款项组合和个别认定法组合的未来现金流量现值存在
显著差异。 
坏账准备的计提方法 
单独进行减值测试,根据其未来现金流量现值低于其账面
价值的差额计 提坏账准备。 
12 、存货 
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 
是 
房地产业 
存货包括原材料、在产品、产成品、周转材料、开发成本、开发产品等。 
房地产开发业务存货包括开发成本和开发产品等。 存货按成本进行初始计量。 开发产品的成本包括土地出让金、 基础配
套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。  
生产制造业务存货包括采购成本、 加工成本和其他成本。 发 出存货采用月末一次加权平均法确定其实际成本。 周转材料
包括低值易耗品和包装物等,低值易耗品和包装物釆用一次转销法进行摊销 。 
以出售为目的持有的集成房屋构件作为存货核算,以经营租赁赚取租金为目的持有的集成房屋构件作为固定资产核算。
集成房屋构件按照成本进行初始计量,在完工时根据持有的目的分类为存货或者固定资产。 
存货的盘存制度采用永续盘存制。 
于资产负债表日, 存货按照成本与可变现净值孰低计量, 对成本高于可变现净值的, 计提存货跌价准备, 计入当期损益。
如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失, 使得存货的可变现净值高于其账面价值, 则在原已计提的存货跌价准备金深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
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额内,将以前减记的金额予以恢复,转回的金额计入当期损益。 
可变现净值, 是指在 日常活动中, 存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、 估计的销售费用以及相关税费后
的金额。 计提存货跌价准备时, 原材料按类别计提, 产成品按单个存货项目计提。 与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的,且难以与其他项目分开计量的存货,合并计提存货跌价准备。 
13 、长期股权投资 
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。 
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。 通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资, 以合并日取得
被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的 账面价值的份额作为初始投资成本; 初始投资成本与合并对价账面价值
之间差额, 调整资本公积( 不足冲减的, 冲减留存收益) ; 合并 日之前的其他综合收益, 在处置该项投资时采用与被投资单位
直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理, 因被投资方除净损益、 其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变
动而确认的股东权益, 在处置 该项投资时转入当期损益; 其 中, 处置后仍为长期股权投资 的按比例结转, 处置后转换为 金 融
工具的则全额结转。 
通过非同 一控制 下的企业 合并 取得的长 期股权 投资,以 合并 成本作为 初始投 资成本( 通过多 次交易分 步实现 非同一控制
下的企业 合并的, 以购买 日之 前所持被 购买方的 股权投 资的 账面价值 与购买日 新增投 资成 本之和作 为初始投 资成本) ,合 并
成本包括购买方付出的资产、 发生或承担的负债、 发行的权益性证券的公允价值之和; 购买日之前持有的因采用权益法核算
而确认的其他综合收益, 在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理, 因被投资
方除净损益、 其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益, 在处置该项投资时转入当期损益; 其中,
处置后仍为长期股权投资的按比例结转, 处置后转换为金融工具的则全额结转; 购买日之 前持有的股权投资作为金融工具计
入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时全部转入当期损益。 除企业合并形成的长期股权投资以外方式取得
的长期股权投资, 按照下列方法确定初始投资成本: 支付现金取得的, 以实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相
关的费用、 税金及其他必要支出作为初始投资成本; 发行权益性证券取得的, 以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成
本;通过非货币性资产交换取 得的,按照《企业会计准则第7 号—— 非货币性资产交换》确 定初始投资成本;通过债务重 组
取得的,按照《企业会计准则第12 号——债务重组》确定初 始投资成本。 
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资, 在本公司个别财务报表中采用成本法核算。 控制, 是指拥有对被投
资方的权力,通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报,并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。 
采用成本法时, 长期股权投资 按初始投资成本计价。 追加或 收回投资的, 调整长期股权投 资的成本。 被投资单位宣告 分
派的现金股利或利润,确认为当期投资收益。 
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的, 长期股权投资采用权益法核算。 共同控制, 是指按照相关约定对某项
安排所共有的控制, 并且该安排的相关活动必 须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。 重大影响, 是指对被投 资单
位的财务和经营政策有参与决策的权力,但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。 
采用权益法时, 长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的, 归入长期股
权投资的初始投资成本; 长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的, 其差额
计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。 
采用权益法时, 取得长期股权投资后, 按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额 , 分别确
认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值。 在确认应享有被投资单位净损益的份额时, 以取得投资时被投
资单位可辨认资产等的公允价值为基础, 按照本集团的会计政策及会计期间, 并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部
交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分( 但内部交易损失属于资产减值损失的, 应全额确认) , 对被投资单位 的
净利润进行调整后确认, 但投出或出售的资产构成业务的除外。 按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部
分, 相应减少长期股权投资的账面价值。 本集团确认被投资单位发生的净亏损, 以长期股权投资的账面价值以及其他实质上
构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限, 本集团负有承担额外损失义务的除外。 对于被投资单位除净损益、 其他
综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。 
处置长期股权投资, 其账面价值与实际取得价款的差额, 计入当期损益。 采用权益法核算的长期股权投资, 因处置终止深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
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采用权益法的, 原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理, 因
被投资方除净损益、 其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认 的股东权益, 全部转入当期损益; 仍采用 权益
法的, 原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例转入
当期损益, 因被投资方除净损益、 其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益, 按相应的比例转入
当期损益。 
14 、投资性房地产 
投资性房地产计量模式 
成本法计量 
折旧或摊销方法 
    投资性房地产,是指为赚 取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的建筑物。 
    投资性房地产按照成本进 行初始计量。 与投资性房地产有关的后续支出, 如果与 该资产有关的经济利益很可能流入且其
成本能够可靠地计量,则计入投资性房地产成本。否则,于发生时计入当期损益。 
    本集团采用成本模式对投 资性房地产进行后续计量。 按其预计使用寿命及净残值率对建筑物计提折旧。 投资性房地产的
预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下: 
        使用寿命      预计净 残值率   年折旧率   
 房屋及建筑物        20-50 年          5.00%       1.80-4.75% 
    投资性房地产的用途改变 为自用时, 自改变之日起, 本 公司将该投资性房 地产转换为固定资产。 自用房地产的用途改变
为赚取租金或资本增值时, 自 改变之日起, 本公司将固定资 产转换为投资性房地产。 发生 转换时, 以转换前的账面价值 作 为
转换后的入账价值。 
    在资产负债表日有迹象表 明投资性房地产发生减值的,按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。 
    当投资性房地产被处置, 或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时, 终止确认该项投资性房地产。 投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 
15 、固定资产 
(1 )确认条件 
    固定资产仅在与其有关的 经济利益很可能流入本集团, 且其成本能够可靠地计量时才予以确认。 与固定资产有关的后续
支出,符合该确认条件的,计入固定资产成本,并终止确认被替换部分的账面价值;否则,在发生时计入当期损益。 
    固定资产按照成本进行初 始计量。 购置固定资产的成本包括购买价款、 相关税费、 使 固定资产达到预定可使用状态前所
发生的可直接归属于该项资产的其他支出。 
(2 )折旧方法 
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率 
房屋及建筑物 年限平均法 5-50 年 5.00-10.00% 1.80-19.00% 
经营租赁集成房屋构件  年限平均法 3-10 年 5.00-10.00% 9.00-31.67% 
塔式起重机及其配件  年限平均法 15 年 10.00% 6.00% 
机器设备 年限平均法 3-20 年 5.00-10.00% 4.50-31.67% 
运输设备 年限平均法 3-14 年 5.00-10.00% 6.43-31.67% 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
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电子及其他设备 年限平均法 3-10 年 5.00-10.00% 9.00-31.67% 
港务设施 年限平均法 50 年 5.00% 1.90% 
(3 )融资租入固定 资产的 认 定依据、计价和折 旧方 法 
以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。 能够合理确定租赁期届满时取得租
赁资产所有权的, 在租赁资产使用寿命内计提折旧, 无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的, 在租赁期与租赁
资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。 
本集团至少于每年年度终了,对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核,必要时进行调整。 
16 、在建工程 
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 
是 
房地产业 
    在建工程成本按实际工程 支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支 出、 工程达到预定可使用状态前的应予资本化
的借款费用以及其他相关费用等。 
    在建工程在达到预定可使 用状态时转入固定资产或投资性房地产。 
17 、借款费用 
借款费用, 是指本集团因借款 而发生的利息及其他相关成本, 包括借款利息、 折价或者溢 价的摊销、 辅助费用以及因外
币借款而发生的汇兑差额等。 
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用, 予以资本化, 其他借款 费用计入当期损益。 符合资本
化条件的资产, 是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、 投资性房地
产和存货等资 产。 
借款费用同时满足下列条件的,才能开始资本化: 
(1) 资产支出已经发生; 
(2) 借款费用已经发生; 
(3) 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时, 借款费用停止资本化。 之后发生的借款费用计
入当期损益。 
在资本化期间内,每一会计期间的利息资本化金额,按照下列方法确定: 
(1) 专门借款以当期实际发生的利息费用,减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额确定。 
(2) 占用 的一 般 借款 ,根 据累 计资 产 支出 超 过专 门借 款部 分 的 资 产 支出 加 权平 均数 乘以 所 占用 一 般借 款 的加 权平 均 利
率计算确定。 
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中,发生除达到预定可使用或者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、
且中断时间连续超过3 个月的,暂停借款费用的资本化。在中 断期间发生的借款费用确认为 费用,计入当期损益,直至资 产
的购建或者生产活动重新开始。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
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18 、无形资产 
(1 )计价方法、使 用寿命 、减值测试 
    无形资产仅在与其有关的 经济利益很可能流入本集团, 且其成本能够可靠地计量时才予以确认, 并以成本进行初始计量。
但非同一控制下企业合并中取得的无形资产,其 公允价值能够可靠地计量的,即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。 
    无形资产按照其能为本集 团带来经济利益的期限确定使用寿命, 无法预见其为本集团带来经济利益期限的作为使用寿命
不确定的无形资产。 
    各项无形资产的使用寿命 如下: 
                          使 用寿命 
 土地使用权                  50年 
 软件及其他                 3-10年 
    本集团取得的土地使用权 , 通常作为无形资产核算。 自 行开发建造厂房等建筑物, 相关的土地使用权和 建筑物分别作为
无形资产和固定资产核算。 外购土地及建筑物支付的价款在土地使用权和建筑物之间进行分配, 难以合理分配的, 全部 作为
固定资产处理。 
    使用寿命有限的无形资产 , 在其使用寿命内采用直线法摊销。 本集团至少于每年年度终了, 对使用寿命有限的无形资产
的使用寿命及摊销方法进行复核,必要时进行调整。 
(2 )内部研究开发 支出会 计政策 
    本集团将内部研究开发项 目的支出,区分为研究阶段支出和开发阶段支出。研究阶段的支出,于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出, 只有在同时 满足下列条件时, 才能予以资 本化, 即: 完成该无 形资产以 使其能够使用或出售在技术上具有
可行性; 具有完成该无形资产并使用或出售的意图; 无形资产产生经济利益的方式, 包括能够证明运用该无形资产生产的产
品存在市场或无形资产自身存在市场, 无形资产将在内部使 用的, 能够证明其有用性; 有 足够的技术、 财务资源和其他 资源
支持, 以完成该无形资产的开 发, 并有能力使用或出售该无 形资产; 归属于该无形资产开 发阶段的支出能够可靠地计量。 不
满足上述条件的开发支出,于发生时计入当期损益。 
19 、长期资产减值 
    本集团对除存货、递延所 得税、金融资产外的资产减值,按以下方法确定: 
    本集团于资产负债表日判 断资产是否存在可能发生减值的迹象, 存在减值迹象的, 本 集团将估计其可收回金额, 进行减
值测试。 对因企业合并所形成 的商誉, 无论是否存在减值迹 象, 至少于每年末进行减值测 试。 对于尚未达到可使用状态 的 无
形资产,也每年进行减值测试。 
    可收回金额根据资产的公 允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。 本集团以
单项资产为基础估计其可收回金额; 难以对单项资产的可收回金额进行估计的, 以该资产所属的资产组为基础确定资产组的
可收回金额。资产组的认定,以资产组产生的主要现金 流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。 
    当资产或者资产组的可收 回金额低于其账面价值时, 本集团将其账面价值减记至可收回金额, 减记的金额计入当期损益,
同时计提相应的资产减值准备。 
    就商誉的减值测试而言, 对于因企业合并形成的商誉的账面价值, 自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组; 难
以分摊至相关的资产组的, 将其分摊至相关的资产组组合。 相关的资产组或者资产组组合, 是能够从企业合并的协同效应中
受益的资产组或者资产组组合,且不大于本集团确定的报告分部。 
    对包含商誉的相关资产组 或者资 产组组合进行减值测试时, 如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的, 首
先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试, 计算可收回金额, 确认相应的减值损失。 然后对包含商誉的资产组
或者资产组组合进行减值测试, 比较其账面价值与可收回金额, 如可收回金额低于账面价值的, 减值损失金额首先抵减分摊
至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值, 再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
109 
重,按比例抵减其他各项资产的账面价值。 
    上述资产减值损失一经确 认,在以后会计期间不再转回。 
20 、长期待 摊费用 
    长期待摊费用按实际发生 额入账, 在受益期或规定的期限内采用直线法摊销。 如果长期待摊费用项目不能使以后会计期
间受益,则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。 
21 、职工薪酬 
(1 )短期薪酬的会 计处理 方法 
    在职工提供服务的会计期 间,将实际发生的短期薪酬确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。 
(2 )离职后福利的 会计处 理方法 
    本集团的职工参加由当地 政府管理的养老保险和失业保险, 还参加了企业年金, 相应支出在发生时计入相关资产成本或
当期损益。 
(3 )辞退福利的会 计处理 方法 
    本集团向职工提供辞退福 利的, 在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债, 并计入当期损益: 企业不能 单方
面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时;企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。 
(4 )其他长期职工 福利的 会计处理方法 
22 、预计负债 
    除了非同一控制下企业合 并中的或有对价及承担的或有负债之外, 当与或有事项相关的义务同时符合以下条件, 本集团
将其确认为预计负债: 
 (1) 该义务是本集团承担的现 时义务; 
 (2) 该义务的履行很可能导致 经济利益流出本集团; 
 (3) 该义务的 金额能够可靠地 计量。 
    预计负债按照履行相关现 时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量, 并综合考虑与或有事项有关的风险、 不确定性和
货币时间价值等因素。 每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。 有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估
计数的,按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。 
23 、收入 
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 
是 
房地产业 
    收入在经济利益很可能流 入本集团、且金额能够可靠计量,并同时满足下列条件时予以确认。 
    销售商品收入 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
110 
    本集团已将商品所有权上 的主要风险和报 酬转移给购货方, 并不再对该商品保留通常与所有权相联系的继续管理权和实
施有效控制, 且相关的已发生 或将发生的成本能够可靠地计量, 确认为收入的实现。 销售 商品收入金额, 按照从购货方 已收
或应收的合同或协议价款确定, 但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外; 合同或协议价款的收取采用递延方式, 实质
上具有融资性质的,按照应收的合同或协议价款的公允价值确定。 
     提供劳务收入 
    于资产负债表日, 在提供 劳务交易的结果能够可靠估计的情况下, 按完工百分比法确认提供劳务收入; 否则按已经发生
并预计能够得到补偿的劳务成本金额 确认收入。 提供劳务交易的结果能够可靠估计, 是指同时满足下列条件: 收入的金额能
够可靠地计量, 相关的经济利益很可能流入本集团, 交易的完工进度能够可靠地确定, 交易中已发生和将发生的成本能够可
靠地计量。 本集团以已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。 提供劳务收入总额, 按照从接受劳
务方已收或应收的合同或协议价款确定,但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。 
  房地产销售收入 
    在开发产品已经完工并验 收合格, 签订了销售合同并履行了合同规定的义务, 在同时满足开发产品所有权上的主要风险
和报酬转 移给买方, 公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制, 收入的金额能够
可靠地计量,相关的经济利益很可能流入,相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时,确认销售收入的实现。 
利息收入 
    按照他人使用本集团货币 资金的时间和实际利率计算确定。 
租赁收入 
    经营租赁的租金收入在租 赁期内各个期间按照直线法确认,或有租金在实际发生时计入当期损益。 
    对于融资租赁,本集团在 租赁开始日将最低租赁收款额及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。
在租赁期间内, 采用 实际利率法对未实现融资收益进行分配, 并将其确认为融资租赁收入。 或有租金在实际发生时计入当期
损益。公司发生的初始费用包括在应收融资租赁款的初始计量中,并减少租赁期内确认的收益金额。 
24 、政府补助 
    政府补助在能够满足其所 附的条件并且能够收到时, 予以确认。 政府补助为货币性资产的, 按照收到或应收的金额计量。
政府补助为非货币性资产的,按照公允价值计量;公允价值不能可靠取得的,按照名义金额计量。 
    政府文件规定用于购建或 以其他方式形成长期资产的, 作为与资产相关的政府补助; 政府文件不明确的, 以取得该补助
必 须具备的基本条件为基础进行判断, 以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助, 除此之外
的作为与收益相关的政府补助。 
    与收益相关的政府补助, 用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的, 确认为递延收益, 并在确认相关成本费用或损失
的期间计入当期损益或冲减相关成本;用于补偿已发生的相关成本费用或损失的,直接计入当期损益或冲减相关成本。 
    与资产相关的政府补助, 确认为递延收益, 在相关资产 使用寿命内按照合理、 系统的 方法分期计入损益, 但按照名 义 金
额计量的政府补助, 直接计入当期损益, 相关资产在 使用寿命结束前被出售、 转让、 报废或发生毁损的, 尚未分配的相关递
延收益余额转入资产处置当期的损益。 
25 、递延所得税资产/ 递延 所得税负债 
    所得税包括当期所得税和 递延所得税。 除由于企业合并产生的调整商誉, 或与直接计入股东权益的交易或者事项相关的
计入股东权益外,均作为所得税费用或收益计入当期损益。 
    本集团对于当期和以前期 间形成的当期所得税负债或资产,按照税法规定计算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。 
    本集团根据资产与负债于 资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异, 以及未作为资产和 负债确认但按照税
法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异, 采用资产负债表债务法计提递延所
得税。 
    各种应纳税暂时性差异均 据以确认递延所得税负债,除非: 
    (1) 应纳 税暂 时性 差 异是 在以 下 交易 中产 生 的: 商誉 的初始 确 认, 或者 具 有以 下特 征的交 易 中产 生的 资 产或 负债 的初始深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
111 
确认:该交易不是企业合并,并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。 
    (2) 对于 与子 公司 、 合营 企业 及 联营 企业 投 资相 关的 应纳税 暂 时性 差异 , 该暂 时性 差异转 回 的时 间能 够 控制 并且 该暂 时
性差异在可预见的未来很可能不会转回。 
    对于可抵扣暂时性差异、 能 够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减, 本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、
可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限,确认由此产生的递延所得税资产,除非: 
    (1) 可抵 扣暂 时性 差 异是 在以 下 交易 中产 生 的: 该交 易不是 企 业合 并, 并 且交 易发 生时既 不 影响 会计 利 润也 不影 响应纳
税所得额或可抵扣亏损。 
    (2) 对于 与子 公司 、 合营 企业 及 联营 企业 投 资相 关的 可抵扣 暂 时性 差异 , 同时 满足 下列条 件 的, 确认 相 应的 递延 所得税
资产:暂时性差异在可预见 的未来很可能转回,且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。 
    本集团于资产负债表日, 对于递延所得税资产和递延所得税负债, 依据税法规定, 按 照预期收回该资产或清偿该负债期
间的适用税率计量,并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。 
    于资产负债表日, 本集团 对递延所得税资产的账面价值进行复核, 如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用
以抵扣递延所得税资产的利益, 减记递延所得税资产的账面价值。 于资产负债表日, 本集 团重新评估未确认的递延所得税资
产,在很可能获得足够的应纳 税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内,确认递延所得税资产。 
    同时满足下列条件时, 递 延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示: 拥有以净额结算当期所得税资产及当期
所得税负债的法定权利; 递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者
对不同的纳税主体相关, 但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内, 涉及的纳税主体意图
以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。 
26 、租赁 
(1 )经营租赁的会 计处理 方法 
作为经营租赁承租人 
    经营租赁的租金支出, 在 租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益, 或有租金在实际发生时计入当
期损益。 
作为经营租赁出租人 
    经营租赁的租金收入在租 赁期内各个期间按直线法确认为当期损益,或有租金在实际发生时计入当期损益。 
(2 )融资租赁的会 计处理 方法 
作为融资租赁承租人 
    融资租入的资产, 于租赁期 开始日将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产
的入账价值, 将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值, 其差额作为未确认融资费用, 在租 赁期内各个期间采用实际利
率法进行分摊。或有租金在实际发生时计入当期损益。 
作为融资租赁出租人 
    融资租出的资产,于租赁 期开始日将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值,
同时记录未担保余值; 将最低租赁收款额、 初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额作为未实现融资收益, 在租
赁期内各个期间采用实际利率法进行确认。或有租金在实际发生时计入当期损益。 
27 、其他重要的会计政策 和会计估计 
    编制财务报表要求管理层 作出判断、 估计和假设, 这些判断、 估计和假设会影响收入、 费用 、 资产和负债的列报金额及
其披露, 以及资产负债表日或有负债的披露。 这些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债
的账面金额进行重大调整。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
112 
判断 
    在应用本集团的会计政策 的过程中,管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影响的判断: 
    (1 )经营租赁 ——作为出 租人 
    本集团就投资性房地产签 订了租赁合同。 本集团认为, 根据租赁合同的条款, 本集团保留了这些房地产所有权上的所有
重大风险和报酬,因此作为经营租赁处理。 
    (2 )集成房屋构件分类为 存货或固定资产的判断 
    本集团的集成房屋构件在 完工时根据持有的目的分类为存货( 以出售为目的) 或者固定资产(以经营租赁为目的) 。本 集
团在判断持有目的时考虑各种相关的事实和因素,包括并不限于:销售订单、出租合同、内部决议等。 
    (3 )折旧和摊销 
    本集团对投资性房地产、 固定资产和无形资产在考虑其残值后, 在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。 本集团定期复
核使用寿命, 以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。 使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的
技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化,则会在未来期间对折 旧和摊销费用进行调整。 
估计的不确定性 
    以下为于资产负债表日有 关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源, 可能会导致未来会计期间资产和负债账
面金额重大调整。 
    (1 )除金融资产之外的非 流动资产减值( 除商誉外) 
    本集团于资产负债表日对 除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。 除金融资产之外的非流动资
产, 当存在迹象表明其账面金 额不可收回时, 进行减值测试 。 当资产或资产组的账面价值 高于可收回金额, 即公允价值 减 去
处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者, 表明发生了减 值。 公允价值减去处置费用后的净额, 参考公平交
易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格, 减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。 预计未来现金流量现
值时, 管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量, 并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。 详见附注七、
18 。 
 
    (2 )递延所得税资产 
    在很可能有足够的应纳税 所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内,应就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。
这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额, 结合纳税筹划策略, 以决定应确认的 递延所得税
资产的金额。 
    (3 )存货跌价准备 
    如附注五、12所述, 本集 团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。 存货的可变现净 值是指日常生活中, 存货的估 计售
价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。 
    如果管理层对存货估计售 价、 至完工时估计将要发生的成本、 估计的销售费用以及相关税费进行重新修订, 修订后的估
计售价低于目前采用的估计售价, 或修订后的至完工时估计将要发生的成本、 估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的
估计,本集团需对存货增加计提跌价准备。 
    如果实 际售价, 至完工时 将要发生的成本、 销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计, 则本集团将于相应的会计
期间将相关影响在合并利润表中予以确认。 
    (4 )应收款项减值 
    如附注五、 11 所述, 本集团在资产负债表日审阅按摊余成本计量的应收款项, 以评估是否出现减值情况, 并在出现减值
情况时评估减值损失的具体金额。 减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可观察数
据、 显示个别或组合应收款项中债务人的财务状况出现重大负面变动的可观察数据等事项。 如果有证据表明该应收款项价值
已恢复,且客观上 与确认该损失后发生的事项有关,则将原确认的减值损失予以转回。 
    (5 )土地增值税 
    本集团须缴纳土地增值税 。 土地增值税的拨备是管理层根据对有关税收法律及法规要求的理解所作出的最佳估计。 实际
土地增值税负债须于土地增值税清算时由税务机关厘定。 本集团尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的
清算及纳税方案。 最终的土增税计算结果可能有别于初始入账的金额, 任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
113 
相关拨备金额。 
28 、重要会计政策和会计 估计变更 
(1 )重要会计政策 变更 
√ 适用 □ 不适用  
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注 
财 务报表列 报方式 变更 
     根据 《财政部关于修订印 发2018 年度一般企业财务报表 格式的通知》 ( 财会[2018]15 号) 要求, 本集团将 “ 应收票据” 和“ 应
收账款 ” 汇总列示为 “ 应收票据 及应收账款 ” ,将“ 应收利息” 、 “ 应收股利 ” 和“ 其他应收款” 汇 总列示于 “ 其他应收款” ,将 “固定
资产 ” 和“ 固定资产清理 ” 汇总列 示于 “ 固定资产” ,将“ 在建工程 ” 和“ 工程物资 ” 汇总列示于“ 在 建工程 ” ;本集团将 “ 应付票据”
和 “ 应付账款 ” 汇总列示为“ 应付 票据及应付账款 ”,将 “ 应付利息 ” 、 “ 应付股 利” 和 “ 其他应付款” 汇总列示于 “ 其他应付款”,将 “ 长
期应付款 ” 和 “ 专项应付款” 汇总 列示于 “ 长期应付款” ; 本集团 在利润表中的 “ 财务费用” 项目 之上单独列报 “ 研发费用” 项目 , 将
进行研究与开发过程中发生的费用化支出列报改为在 “ 研发费用” 中列报;本集团相应追溯重述了比较资产负债表和利润表。
该会计政策变更对合并及公司净利润和股东权益无影响。 
     与资产相关的政府补助的 现金流量列报项目变更 
     根据财政部 《关于2018 年 度一般企业财务报表格式有关问题的解读》 , 编制现金流量表时, 将原作为投资活动的现金流
量, 变更 作为经营活动的现金流量。 本集团相应追溯调整了比较数据。 该会计政策变更减少了合并及公司现金流量表中投资
活动产生的现金流量净额并以相同金额增加了经营活动现金产生的现金流量净额,但对现金和现金等价物净增加额无影响。 
上述会计政策变更引起的追溯调整对财务报表的主要影响如下: 
本集团 
 
 会计政策变更前 会计政策变更 会计政策变后 
 年初余额 财务报表列报方式变化 年末余额 
应收票据 22,091,911.36 -22,091,911.36 - 
 会计政策变更前 会计政策变更 会计政策变后 
 上年年末余额 同一控制下企业
合并 
年初余额 财务报表列报方式
变化 
年末余额 
应收票据 99,754,312.19 220,000.00 99,974,312.19 -99,974,312.19 - 
应收账款 482,384,214.25 76,546,739.13 558,930,953.38 -558,930,953.38 - 
应收票据及应收账
款 
- - - 658,905,265.57 658,905,265.57 
应收利息 417,333.85 617,115.56 1,034,449.41 -1,034,449.41 - 
其他应收款 2,923,458,910.04 50,951,767.55 2,974,410,677.59 1,034,449.41 2,975,445,127.00 
应付票据 194,762,520.29 133,947,792.79 328,710,313.08 -328,710,313.08 - 
应付账款 754,665,680.57 18,076,496.41 772,742,176.98 -772,742,176.98 - 
应付票据及应付账
款 
- - - 1,101,452,490.06 1,101,452,490.06 
应付利息 28,212,118.57 16,205,921.85 44,418,040.42 -44,418,040.42 - 
应付股利 111,095,171.89 20,376,000.00 131,471,171.89 -131,471,171.89 - 
其他应付款 485,990,462.62 879,103,600.11 1,365,094,062.73 175,889,212.31 1,540,983,275.04 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
114 
应收账款 144,445,318.53 -144,445,318.53 - 
应收票据及应收账款 - 166,537,229.89 166,537,229.89 
应收利息 13,243,047.07 -13,243,047.07 - 
应收股利 615,898,842.60 -615,898,842.60 - 
其他应收款 3,355,298,323.10 629,141,889.67 3,984,440,212.77 
应付票据 55,633,589.83 -55,633,589.83 - 
应付账款 104,113,587.25 -104,113,587.25 - 
应付票据及应付账款 - 159,747,177.08 159,747,177.08 
应付利息 26,813,292.16 -26,813,292.16 - 
其他应付款 306,207,838.23 26,813,292.16 333,021,130.39 
 
即 将生效的 新金融 工具准 则的影 响 
2017 年3 月31 日,财政部修订发 布了《企业会计准则第22号—— 金融工具确认和计量》 (财会 〔2017 〕7 号) 、 《企业会计
准则第23 号 ——金融资产转移》 (财会 〔2017 〕8 号) 、 《企业会计准则第24号——套期会计》 (财会 〔2017 〕9 号) 和 《企业会
计准则第37 号——金融工具列 报》 (财会 〔2017 〕14号 ) 四项 金融工具相关会计准则 (以下简称 “ 新金融工具准则 ” ) , 并要 求
在境内上市的自2019 年1 月1 日 起执行新金融工具准则。 该准则引入分类及计量、 减值以及套期会计的新规定。 本集团于2019
年1 月1 日起执行新金融工具准 则, 并不会重述前期比较财务报表数据, 但将对2019 年1 月1 日的留存收益或其他综合收益进行
衔接调整。本集团已于2018 年 度内对执行新金融工具准则的影响 进行评估,对分类计量及减值要求的预计影响摘述如下: 
(1)  分类与计量 
采纳新金融工具准则后, 金融资产分类与计量将取决于两项评估: 金融资产的合同现金流量特征及本集团管理金融资产
的业务模式。 经本集团评估, 执行新金融工具准则后, 除当前本集团分类为可供出售金融资产将会重分类为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外, 本集团预计执行新金融工
具准则将不会对其余金融资产的分类与计量带来重大影响。 对于重分类为公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产还
是重分类为 公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产, 本集团正在做出选择, 如果选择重分类为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产, 其已计入其他综合收益中的公允价值变动损益将不得重分类至当期损益。 本集团正
在评估这些投资的公允价值及以上变化对合并财务报表的影响。 
(2)  减值 
    新金融工具准则要求以摊 余成本计量的金融资产、 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资及 《企业
会计准则第14 号——收入》 定 义的合同资产的减值, 应基于未来12 个月    或整个存续期 按预期信用损失模式计入。 基于本
集团 的评估, 本集团预期采纳新的金融工具准则将不会对本集团的应收账款、 应收票据及其他债务工具投资的坏账准备带来
重大影响。 
(2 )重要会计估计 变更 
□ 适用 √ 不适用  
六 、税 项 
1、主要税种及税率 
税种 计税依据 税率 
增值税 
    2018 年 5 月 1 日之前,应 税收入
按 17% 的税率计算销项税,并 按扣除
3% 、5% 、6% 、11% 、16% 、17% 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
115 
当期允许抵扣的进项税额后的差额计
缴增值税。2018 年 5 月 1 日之 后,应
税收入按 16% 的税率计算销项 税,并
按扣除当期允许抵扣的进项税额后的
差额计缴增值税。 
    根据财政部及国税总局相 关政策
要求,自 2016 年 5 月 1 日起, 原适用
营业税的收入全部改为计征增值税, 具
体情况如下:房地产销售:2016 年 4
月 30 日前开工的项目,适用简 易征收
方式,税率 5% ;2016 年 4 月 30 日后
开工的项目, 以扣减土地价款后的收入
为计税额,适用一般征收方式,税率
11% 。 不动产租赁:2016 年 4 月 30 日
前取得的房产, 适用简易征收方式, 税
率 5% ;2016 年 4 月 30 日后取 得的房
产,适用一般征收方式,税率 11% 。 
    物流辅助业务堆存( 仓储) 、装卸、
港务管理服务,适用增值税税率 6% 。 
    增值税小规模纳税人提供 应税服
务,适用征收率 3% 。 
城市维护建设税 
按实际缴纳的流转税的 1% 、5% 、7%
计缴 
1% 、5% 、7% 
企业所得税 
企业所得税按应纳税所得额的 15% 、
16.5% 、25% 计缴 
15% 、16.5% 、25% 
营业税 
应税收入的 3%-5% 计缴营业税。自
2016 年 5 月 1 日起,由计缴营 业税改
为计缴增值税 
3%-5% 
房产税 
从价计征的,按房产原值一次减除
20%-30% 后余值的 1.2% 计缴;从租计
征的,按租金收入的 12% 计缴 
1.2% 、12% 
土地增值税 
以房地产销售收入扣除项目金额为计
税依据,按照超率累进税率 30%-60%
计缴 
30%-60% 
契税 
土地使用权及房屋受让金额的 3%-5%
计缴 
3%-5% 
土地使用税 
根据实际占用的土地面积按人民币
1.50 元至人民币 12.00 元/ 平方 米计缴 
 
教育费附加 按实际缴纳的流转税的 3% 计缴 3% 
地方教育附加 按实际缴纳的流转税的 2% 计缴 2% 
河道工程修建维护费 按实际缴纳的流转税的 1% 计缴 1% 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
116 
2、税收优惠 
(1) 增值税税收优惠 
    根据财政部和国 家税务总 局《关于 新型墙 体材料增 值税 政策的通 知》( 财 税〔2015〕73 号) ,雅 致集成房 屋(廊坊)有限 公
司和华南建材( 深圳) 有限公司东莞分公司就其销售自产的部分新型墙体材料实现的增值税享受即征即退50% 的税收优惠。 
(2) 企业所得税税收优惠 
    本集团之子公司华南建材( 深圳) 有限公司取得深圳市科技创新委员会、 深圳市财政委员会、 深圳市国家税务局、 深圳市
地 方 税 务 局 联 合颁 发 的 高 新技术 企 业 证 书( 证书 编 号 :GR201544200820) , 该 高 新技 术 企 业资 格 有 效 期 为 三年 。 按 《 中华人
民共和国企业所得税法》 和深圳市南山区地方税务局 《税务事项通知书》( 深地税南备字[2013]208 号) 的有关规定享受企业所
得税优惠政策, 本年适用税率为15% 。 
    本集团之子公司常熟雅致 模块化建筑有限公司取得江苏省科学技术厅、 江苏省财政厅、 江苏省国家税务局、 江苏省 地方
税 务 局 联 合 颁 发的 高 新 技 术企业 证 书( 证 书 编号 :GR201632003992) , 该 高 新技 术 企 业 资格有 效 期 为 三 年 。按 《 中 华 人民共
和国企业所得税法》的有关规定享受企业所得税优惠政策,本年度适用税率为15% 。 
本集团之子公司成都龙泉宝湾国际物流有限公司, 根据国家税务总局公告2015 年第14 号文 《关于执行< 西部地区鼓励类
产业目 录> 有 关企 业所 得税 问 题的公 告》 的相 关规 定, 经成 都市龙 泉驿 区国 家税 务局 龙国 税发[2015]30 号文件批 准,2014 年
至2020 年期间享受西部大开发 企业所得税优惠政策,减按15% 的税率缴纳企业所得税。 
本公司子公司成都新都宝湾国际物流有限公司, 根据财政部、 海关总署、 国家税务总局发 布的财税[2011]58 号文 《关于
深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》 第二条的相关规定, 就其2018 年度的 实际经营情况, 可以满足西部税收
优惠政策的条件,故暂按15% 的税率缴纳企业所得税。  
本公司子公司雅致国际( 香港) 有限公司、 宝湾物流( 香港) 有限公司、 中国汇通( 香港) 有限公司适用香港 地区16.5% 所得税
税率。 
除上述公司外,本公司及其他子公司均执行企业所得税基本税率25% 。 
(3) 其他税收优惠 
本集团及 子公司 自有的( 包括 自 用和出租) 大宗 商品仓 储设施 用 地,根据 财政部 和国家 税务总 局财税[2017]33 号《关于继
续实施物流企业大宗商品仓储 设施用地城镇土地使用税优惠 政策的通知》 ,自2017 年1 月1 日 起至2019 年12 月31 日止,减按所
属土地等级适用税额标准的50% 计缴城镇土地使用税。 
七 、合 并财务 报表 项目注 释 
1、货币资金 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
库存现金 758,905.54 505,617.50 
银行存款 5,052,258,987.73 3,484,989,816.23 
其他货币资金 107,898,012.06 85,774,326.54 
合计 5,160,915,905.33 3,571,269,760.27 
 其中:存放在境外的款项总额 59,511,395.65 105,855,997.25 
其他说明 
    于2018 年12 月31 日, 本集 团存放于境外的货币资金为人民币59,511,395.65 元(2017 年12 月31 日: 人民币105,855,997.25元) 。 
    于2018 年12 月31 日,本集 团存放 在本公 司联营 公司 中开 财务有 限公司 的货币 资金 为人 民币2,351,647,944.07 元 (2017 年
12 月31 日:人民币2,001,894,640.45 元) 。中开财务有限公司 是一家经中国人民银行批准设立的金融机构。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
117 
    银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。短 期定期存款的存款期分为7 天至12个月不等,依本集团的现金需
求而定,并按照相应的银行存款利率取得利息收入。 
    其他货币资金为使用受限 制的工程保证金、诉讼 冻结资金、履约保证金、票据保证金和预售监管资金。 
2、应收票据及应收 账款 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
应收票据 109,468,973.24 99,974,312.19 
应收账款 936,120,462.09 558,930,953.38 
合计 1,045,589,435.33 658,905,265.57 
(1 )应收票据 
1) 应收票据分类列示 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
银行承兑票据 32,341,917.25 47,734,495.79 
商业承兑票据 77,127,055.99 52,239,816.40 
合计 109,468,973.24 99,974,312.19 
2) 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据 
单位: 元 
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额 
银行承兑票据 74,396,307.65  
商业承兑票据  49,407,517.52 
合计 74,396,307.65 49,407,517.52 
(2 )应收账款 
1) 应收账款分类披露 
单位: 元 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面价
值 
账面余额 坏账准备 
账面
价值 
金额 比例 金额 
计提比
例 
金额 比例 金额 
计提比
例 
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款 
283,733
,319.90 
24.53% 
16,792,3
32.58 
5.92% 
266,94
0,987.3

23,81
8,329.
31 
3.09% 
21,121
,441.5

88.68% 
2,696,
887.79 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
118 
按信用风险特征
组合计提坏账准
备的应收账款 
870,420
,467.91 
75.25% 
201,750,
344.44 
23.18% 
668,67
0,123.4

744,0
87,03
3.08 
96.64% 
187,88
9,150.
20 
25.25% 
556,19
7,882.
88 
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的应收账款 
2,589,9
72.40 
0.22% 
2,080,62
1.10 
80.33% 
509,35
1.30 
2,058,
766.1

0.27% 
2,022,
583.46 
98.24% 
36,182
.71 
合计 
1,156,7
43,760.
21 
100.00% 
220,623,
298.12 
 
936,12
0,462.0

769,9
64,12
8.56 
100.00% 
211,03
3,175.
18 
 
558,93
0,953.
38 
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款: 
√ 适用 □ 不适用  
单位: 元 
应收账款(按单位) 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例 计提理由 
浙江造船有限公司 6,898,786.83 6,898,786.83 100.00% 无法收回 
扬州大洋造船有限公
司 
4,008,450.48 4,008,450.48 100.00% 无法收回 
舟山港综合保税区物
资交易中心有限公司 
2,307,452.10 2,307,452.10 100.00% 无法收回 
广东粤新海洋工程装
备股份有限公司 
1,626,956.85 1,433,882.53 88.13% 客户经济状况不佳 
舟山华焘船舶工程有
限公司 
1,652,000.00 1,483,086.90 89.78% 客户经济状况不佳 
江门市海舜船舶工程
有限公司 
1,427,800.00 660,673.74 46.27% 客户经济状况不佳 
成都市武侯区危旧房
改造中心 
265,811,873.64   无坏账风险 
合计 283,733,319.90 16,792,332.58 -- -- 
组合中,按账龄分析法计提坏账准备的应收账款: 
√ 适用 □ 不适用  
单位: 元 
账龄 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例 
1 年以内分项 
半年以内 509,385,987.37 15,281,579.15 3.00% 
半年至 1 年 68,047,796.95 3,402,389.84 5.00% 
1 年以内小计 577,433,784.32 18,683,968.99  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
119 
1 至 2 年 102,401,347.27 10,240,134.73 10.00% 
2 至 3 年 29,598,492.67 11,839,397.07 40.00% 
3 年以上 160,986,843.65 160,986,843.65 100.00% 
合计 870,420,467.91 201,750,344.44  
确定该组合依据的说明: 
组合中,采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款: 
□ 适用 √ 不适用  
组合中,采用其他方法计提坏账准备的应收账款: 
2) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况 
本期计提坏账准备金额 20,483,690.19 元;本期收回或转回坏 账准备金额 9,855,753.65 元。 
3) 本期实际核销的应收账款情况 
单位: 元 
项目 核销金额 
货款核销 1,138,549.11 
其中重要的应收账款核销情况: 
单位: 元 
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 
款项是否由关联
交易产生 
南京恒顺达船务
有限公司 
货款 225,800.00 无法收回 
完成公司规定的
核销程序 
否 
南通明德重工有
限公司 
货款 315,717.11 无法收回 
完成公司规定的
核销程序 
否 
江阴信德装饰工
程 公司扬州公司 
货款 597,032.00 无法收回 
完成公司规定的
核销程序 
否 
合计 -- 1,138,549.11 -- -- -- 
4) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
    于2018 年12 月31日 , 本 集团 前 五 名 的 应收 账 款 合计 数 为人 民 币381,607,347.91 元(2017 年:人民币100,991,441.36 元),占
应收账款年 末数合计 数的比例 为40.76%(2017 年:18.07%) ,相应计提的坏 账准备合 计数为 人民币6,700,520.77 元(2017 年:人
民币4,398,907.70 元) 。 
3、预付款项 
(1 )预付款项按账 龄列示 
单位: 元 
账龄 
期末余额 期初余额 
金额 比例 金额 比例 
1 年以内 53,385,506.50 93.22% 26,402,377.18 91.44% 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
120 
1 至 2 年 2,801,160.46 4.89% 1,810,647.22 6.27% 
2 至 3 年 668,649.15 1.17% 233,946.87 0.81% 
3 年以上 411,574.73 0.72% 427,303.96 1.48% 
合计 57,266,890.84 -- 28,874,275.23 -- 
账龄超过 1 年且金额重要的预 付款项未及时结算原因的说明: 
账龄超过1 年且金额重要的预付款项未结转的原因是未到结算期。 
(2 )按预付对象归 集的期 末余额前五名的预付 款情 况 
    于2018 年12 月31 日, 本集 团前五名的预付账款合计数为人民币20,368,462.24 元(2017 年 : 人民币7,872,415.11 元) , 占预 付
账款年末数合计数的比例为35.57%(2017 年:27.26%) 。 
4、其他应收款 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息 6,182,490.73 1,034,449.41 
其他应收款 1,238,216,290.79 2,974,410,677.59 
合计 1,244,398,781.52 2,975,445,127.00 
(1 )应收利息 
1) 应收利息分类 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
定期存款 2,642,425.94 1,034,449.41 
关联方往来款 3,540,064.79  
合计 6,182,490.73 1,034,449.41 
(2 )其他应收款 
1) 其他应收款分类披露 
  单位: 元 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面价
值 
账面余额 坏账准备 
账面价
值 
金额 比例 

额 
计提比
例 
金额 比例 金额 
计提比
例 
单项金额重大并
单独计提坏账准
1,201,4
92,849.
96.25%   
1,201,4
92,849.
2,934
,428,
98.23

  
2,934,42
8,971.22 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
121 
备的其他应收款 30 30 971.2

按信用风险特征
组合计提坏账准
备的其他应收款 
46,790,
399.20 
3.75% 
10,0
66,9
57.7

21.52

36,723,
441.49 
52,90
4,423
.50 
1.77% 
12,922,
717.13 
24.43% 
39,981,7
06.37 
合计 
1,248,2
83,248.
50 
100.00% 
10,0
66,9
57.7

 
1,238,2
16,290.
79 
2,987
,333,
394.7

100.00

12,922,
717.13 
 
2,974,41
0,677.59 
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款: 
□ 适用 √ 不适用  
组合中,按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款: 
√ 适用 □ 不适用  
单位: 元 
账龄 
期末余额 
其他应收款 坏账准备 计提比例 
1 年以内分项 
半年以内 30,544,480.00 916,334.40 3.00% 
半年至 1 年 1,942,558.40 97,127.92 5.00% 
1 年以内小计 32,487,038.40 1,013,462.32  
1 至 2 年 5,075,540.60 507,554.06 10.00% 
2 至 3 年 1,136,464.78 454,585.91 40.00% 
3 年以上 8,091,355.42 8,091,355.42 100.00% 
合计 46,790,399.20 10,066,957.71  
确定该组合依据的说明: 
组合中,采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款: 
□ 适用 √ 不适用  
组合中,采用其他方法计提坏账准备的其他应收款: 
□ 适用 √ 不适用  
2) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况 
本期计提坏账准备金额 1,848,297.00 元;本期收回或转回坏账 准备金额 4,669,568.42 元。 
3) 本期实际核销的其他应收款情况 
单位: 元 
项目 核销金额 
核销零星客户押金 34,488.00 
其他应收款核销说明: 
2018 年实际核销的其他应收款 为人民币34,488.00 元(2017 年: 人民币679,376.81 元) 。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
122 
4) 其他应收款按款项性质分类情况 
单位: 元 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
押金及保证金 195,818,322.86 2,291,850,597.48 
关联方往来款 968,121,986.79 287,904,352.58 
往来款 47,579,285.36 377,254,891.49 
备用金 6,271,445.02 13,350,112.28 
应收暂付款 17,098,090.73 3,900,453.20 
其他 13,394,117.74 13,072,987.69 
合计 1,248,283,248.50 2,987,333,394.72 
5) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
单位: 元 
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 
占其他应收款期
末余额合计数的
比例 
坏账准备期末余
额 
第一名 关联方往来款 315,550,006.56 0-2 年 25.28%  
第二名 关联方往来款 295,800,000.00 1 年以内 23.70%  
第三名 关联方往来款 130,820,000.00 1 年以内 10.48%  
第四名 关联方往来款 112,087,333.44 0-2 年 8.98%  
第五名 关联方往来款 74,607,557.57 0-3 年 5.98%  
合计 -- 928,864,897.57 -- 74.42%  
5、存货 
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求 
是 
(1 )存货分类 
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上 市公司从事房地产业务》的披露要求 
按性质分类: 
单位: 元 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值 
开发成本 
10,430,435,133
.82 
 
10,430,435,133
.82 
6,587,613,483.
02 
 
6,587,613,483.
02 
开发产品 190,409,572.43  190,409,572.43 710,843,517.83  710,843,517.83 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
123 
原材料 173,160,154.90 5,298,869.61 167,861,285.29 153,606,490.81 7,916,849.70 145,689,641.11 
在产品 44,078,075.90 3,703.14 44,074,372.76 79,215,193.36 6,538.20 79,208,655.16 
产成品 218,116,217.42 7,898,780.30 210,217,437.12 236,414,650.35 13,811,201.58 222,603,448.77 
周转材料 4,564,049.64 66,241.06 4,497,808.58 1,955,531.45 259,101.60 1,696,429.85 
委托加工物资 382,230.88  382,230.88 864,677.79  864,677.79 
合计 
11,061,145,434
.99 
13,267,594.11 
11,047,877,840
.88 
7,770,513,544.
61 
21,993,691.08 
7,748,519,853.
53 
按下列格式披露 “开发成本”主要项目及其利息资本化情况: 
单位: 元 
项目名称 
开工时
间 
预计竣
工时间 
预计总
投资 
期初余
额 
本期转
入开发
产品 
本期其
他减少
金额 
本期
(开发
成本)
增加 
期末余
额 
利息资
本化累
计金额 
其中:
本期利
息资本
化金额 
资金
来源 
南山 ·白
鹤天池 
2017 年
08 月
01 日 
2020 年
05 月
01 日 
884,83
0,000.0

436,23
9,456.9

541,33
1,528.4

 
430,54
5,109.5

325,45
3,038.0

   
南山 ·维
拉 
2017 年
11 月 01
日 
2020 年
03 月
01 日 
4,331,0
20,000.
00 
956,36
5,125.2

1,961,7
45.04 
 
478,86
8,684.8

1,433,2
72,065.
13 
   
南山 ·柠
府 
2016 年
06 月
01 日 
2018 年
12 月
01 日 
1,568,7
00,000.
00 
576,23
0,077.5

582,91
3,252.6

 
6,683,1
75.13 
0.00    
南山 ·三
食六巷 
2016 年
01 月
01 日 
2019 年
03 月
01 日 
320,00
0,000.0

85,305,
760.74 
  
30,392,
653.40 
115,698
,414.14 
   
南山国际
社区二期 
2016 年
06 月
01 日 
2021 年
05 月
01 日 
1,100,4
00,000.
00 
405,79
4,153.4

593,33
1,533.5

 
249,51
8,629.9

61,981,
249.76 
   
山语海 
2017 年
03 月
01 日 
2018 年
02 月
01 日 
2,538,8
10,000.
00 
93,069,
831.34 
97,524,
360.91 
 
4,454,5
29.57 
0.00    
武汉光谷
自贸港 
2017 年
11 月 01
日 
2019 年
03 月
01 日 
325,00
0,000.0

226,76
1,013.2

 
200,92
2,985.8

40,198,
947.86 
66,036,
975.24 
   
南山 ·新
程 
2017 年
02 月
01 日 
2019 年
09 月
01 日 
4,362,1
40,000.
00 
2,857,7
39,204.
61 
  
313,17
0,903.4

3,170,9
10,108.
06 
   
南山 ·合
肥新展 
2017 年
12 月
2020 年
08 月
1,018,3
50,000.
601,47
4,968.8
  
79,499,
891.23 
680,97
4,860.0
   深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
124 
01 日 01 日 00 4 7 
南山 ·空
港新城 
2017 年
05 月
01 日 
2019 年
12 月
01 日 
677,98
8,100.0

348,63
3,891.1

  
106,80
5,832.7

455,43
9,723.8

   
南山 ·梅
溪一方 
2018 年
12 月
01 日 
2021 年
02 月
01 日 
3,100,0
00,000.
00 
   
1,639,1
65,091.
40 
1,639,1
65,091.
40 
   
南山 ·枫
桥 
2018 年
10 月
01 日 
2020 年
09 月
01 日 
3,660,0
00,000.
00 
   2,481,5
03,608.
10 
2,481,5
03,608.
10 
   
合计 -- -- 23,887,
238,10
0.00 
6,587,6
13,483.
02 
1,817,0
62,420.
66 
200,92
2,985.8

5,860,8
07,057.
28 
10,430,
435,13
3.82 
  -- 
按下列格式项目披露 “开发产品” 主要项目信息: 
单位: 元 
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
利息资
本化累
计金额 
其中: 本
期利息
资本化
金额 
南山 ·苏
迪亚诺 
2017 年 12
月 01 日 
6,174,000.00  6,174,000.00    
南山 ·雍
江汇 
2015 年 09
月 01 日 
43,300,832.11 1,347,934.79 41,335,683.25 3,313,083.65   
南山 ·白
鹤天池 
2018 年 12
月 01 日 
 547,314,643.06 495,012,691.30 52,301,951.76   
南山 ·维
拉 
2017 年 12
月 01 日 
239,814,156.74 7,530,000.00 226,783,038.09 20,561,118.65   
南山 ·柠
府 
2018 年 12
月 01 日 
12,645,990.99 595,164,904.24 595,600,164.05 12,210,731.18   
南山 ·柠
檬城 
2016 年 03
月 01 日 
3,446,134.41 130,350.00 3,576,484.41    
南山国际
社区一期 
2015 年 09
月 01 日 
86,400,333.42  23,837,401.08 62,562,932.34   
南山国际
社区二期 
2018 年 12
月 01 日 
 598,826,624.17 591,066,624.17 7,760,000.00   
山语海 
2018 年 02
月 01 日 
269,556,572.58 97,524,360.91 361,645,746.63 5,435,186.86   
南山 ·雨
果 
2015 年 12
月 01 日 
29,538,707.57  4,032,963.98 25,505,743.59   深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
125 
金成家园 
2013 年 12
月 01 日 
400,000.00  400,000.00    
巴黎印象 
2008 年 11
月 01 日 
19,566,790.01  18,807,965.61 758,824.40   
合计 -- 710,843,517.83 1,847,838,817.17 2,368,272,762.57 190,409,572.43   
(2 )存货跌价准备 
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况: 
按性质分类: 
单位: 元 
项目 
期初余
额 
本期增加金额 本期减少金额 
期末余额 备注 
计提 其他 转回或转销 其他 
原材料 
7,916,84
9.70 
176,159.79  2,794,139.88  5,298,869.61  
在产品 6,538.20 3,703.14  6,538.20  3,703.14  
产成品 
13,811,2
01.58 
650,637.59  6,563,058.87  7,898,780.30  
周转材料 
259,101.
60 
  192,860.54  66,241.06  
合计 
21,993,6
91.08 
830,500.52  9,556,597.49  
13,267,594.1

-- 
(3 )存货期末余额 中利息 资本化率的情况 
    于2018 年12 月31 日, 本集 团存货中含有的借款费用资本化金额为人民币162,523,537.99 元(2017 年: 人民 币127,129,324.44
元) , 系开发成本及开发产品中利息资本化金额。 利息资本化的借款均为专门借款, 利率范围为4.35%至7.8%(2017 年:4.35%
至7.8%) 。 
6、一年内到期的非 流动资 产 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
一年内到期的长期应收款 27,363,316.25 31,258,638.98 
合计 27,363,316.25 31,258,638.98 
7、其他流动资产 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
126 
待抵扣进项税额 271,200,664.65 121,250,724.72 
预缴税费 171,848,096.29 101,501,341.65 
理财产品 0.00 99,500,000.00 
合计 443,048,760.94 322,252,066.37 
8、长期应收款 
(1 )长期应收款情 况 
单位: 元 
项目 
期末余额 期初余额 
折现率区间 
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 
融资租赁款 
126,871,820.
10 
29,927,447.6

96,944,372.4

137,573,641.
52 
13,557,002.6

124,016,638.
85 
 
  其中: 未实
现融资收益 
6,445,131.16  6,445,131.16 
12,769,388.2

 
12,769,388.2

 
保证金 
11,545,836.3

 
11,545,836.3

11,545,836.3

 
11,545,836.3

 
减: 一年内到期
的融资租赁款 
-27,363,316.
25 
 
-27,363,316.
25 
-31,258,638.
98 
 
-31,258,638.
98 
 
合计 
111,054,340.
15 
29,927,447.6

81,126,892.5

117,860,838.
84 
13,557,002.6

104,303,836.
17 
-- 
(2 )转移长期应收 款且继 续涉入形成的资产、 负债 金额 
其他说明 
    本集团长期应收款中融资 租赁款的折现率为5.64%(2017 年12月31 日:5.64%) 。 
   
9、长期股权投资 
单位: 元 
被投资
单位 
期初余
额 
本期增减变动 
期末余
额 
减值准
备期末
余额 
追加投
资 
减少投
资 
权益法
下确认
的投资
损益 
其他综
合收益
调整 
其他权
益变动 
宣告发
放现金
股利或
利润 
计提减
值准备 
其他 
一、合营企业 
惠州市
惠阳半
2,160,0
00.04 
0.00 0.00 
909,24
5.65 
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 
3,069,2
45.69 
500,00
0.00 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
127 
岛新城
市物业
管理有
限公司 
武汉南
山华中
投资发
展有限
公司 
0.00 
153,00
0,000.0

0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 
153,00
0,000.0

0.00 
武汉光
合运力
体育发
展有限
责任公
司 
0.00 
900,00
0.00 
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 
900,00
0.00 
0.00 
小计 
2,160,0
00.04 
153,90
0,000.0

 
909,24
5.65 
     
156,96
9,245.6

500,00
0.00 
二、联营企业 
中开财
务有限
公司 
274,92
6,462.1

0.00 0.00 
30,178,
903.54 
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 
305,10
5,365.6

0.00 
深圳赤
湾胜宝
旺工程
有限公
司 
453,72
2,687.0

0.00 0.00 
-28,876
,931.93 
0.00 0.00 
-96,303
,810.31 
0.00 0.00 
328,54
1,944.7

0.00 
苏州招
商南山
地产有
限公司 
109,96
1,200.7

0.00 0.00 
8,730,7
87.27 
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 
118,691
,988.02 
0.00 
苏州联
鑫置业
有限公
司 
3,332,0
34.47 
0.00 0.00 
-392,61
1.07 
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 
2,939,4
23.40 
0.00 
武汉崇
鸿裕业
房地产
开发有
限公司 
0.00 
20,000,
000.00 
0.00 
-74,412
.68 
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 
19,925,
587.32 
0.00 
苏州宏
0.00 
10,200,
0.00 
-1,295,
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 
8,904,1
0.00 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
128 
景置业
有限公
司 
000.00 833.04 66.96 
四川文
轩宝湾
供应链
有限公
司 
40,013,
102.95 
0.00 0.00 
-330,49
9.85 
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 
39,682,
603.10 
0.00 
深圳赤
湾海洋
石油工
程有限
公司 
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 
小计 
881,95
5,487.3

30,200,
000.00 
0.00 
7,939,4
02.24 
0.00 0.00 
-96,303
,810.31 
0.00 0.00 
823,79
1,079.2

0.00 
合计 
884,115
,487.35 
184,10
0,000.0

0.00 
8,848,6
47.89 
0.00 0.00 
-96,303
,810.31 
0.00 0.00 
980,76
0,324.9

500,00
0.00 
10 、投资性房地产 
(1 )采用成本计量 模式的 投资性房地产 
√ 适用 □ 不适用  
单位: 元 
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计 
一、账面原值     
  1. 期初余额 2,577,638,458.38   2,577,638,458.38 
  2. 本期增加金额 890,230,802.32   890,230,802.32 
  (1 )外购     
  (2 ) 存货\ 固定资
产\ 在建工程转入 
890,230,802.32   890,230,802.32 
  (3 ) 企业合并增
加 
    
     
  3. 本期减少金额     
  (1 )处置     
  (2 )其他转出     深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
129 
     
  4. 期末余额 3,467,869,260.70   3,467,869,260.70 
二、累计折旧和累计
摊销 
    
  1. 期初余额 509,352,482.81   509,352,482.81 
  2. 本期增加金额 87,103,746.53   87,103,746.53 
  (1 ) 计提或摊销 87,103,746.53   87,103,746.53 
     
  3. 本期减少金额     
  (1 )处置     
  (2 )其他转出     
     
  4. 期末余额 596,456,229.34   596,456,229.34 
三、减值准备     
  1. 期初余额     
  2. 本期增加金额     
  (1 )计提     
     
  3 、 本期减少金额     
  (1 )处置     
  (2 )其他转出     
     
  4. 期末余额     
四、账面价值     
  1. 期末账面价值 2,871,413,031.36   2,871,413,031.36 
  2. 期初账面价值 2,068,285,975.57   2,068,285,975.57 
(2 )未办妥产权证 书的投 资性房地产情况 
单位: 元 
项目 账面价值 未办妥产权证书原因 
房屋及建筑物 991,414,060.13 正在办理中 
房屋及建筑物 104,897,740.31 
房屋建筑物附着的土地无产权证书
(注) 
其他说明 
(注) 尚未办理产权证的土地 使用权由两部分组成。 其一为 本公司自母公司南山集团租入的土地及码头使用权。1984年 , 南深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
130 
山集团以该地块25年的土地及 码头使用权作为出资投入本公司, 使用期限于2009 年7 月15 日 届满。 2006 年7 月18 日, 本公司 与
南山集团签订《场地使用协议书》 ,本公司自上述土地及码头 使用权使用期限届满之日起以经营租赁的方式延续租赁该土地
及码头, 租赁期为25年, 自2009 年7 月15 日至2034 年7 月14日止 , 并一次性支付了全 部租金。 截至2018 年12 月31 日止, 南山 集
团尚未取得上述土地及码头的使用权证。 其二为本公司于1997 年通过经营租赁方式从母公司南山集团租入的东边场地土地使
用权,租赁期为25年,自1997 年8 月1 日至2022 年7 月31日止, 并一次性支付了全部租金。因南山集团尚未取得该土地的土地
使用权证, 除向本公司保证其 合法拥有上述土地使用权外, 南山集团另于1997 年7 月18日与 本公司签订 《免责承诺契约》 , 保
证本公司不会因租用上述土地而产生任何损失、 费用以及与之有关的其他负债。 截至2018 年12月31 日止, 南山集团尚未 取得
上 述土地的土地使用权证。 
11 、固定资产 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
固定资产 2,475,087,756.04 1,774,392,894.88 
合计 2,475,087,756.04 1,774,392,894.88 
(1 )固定资产情况 
单位: 元 
项目 
房屋及建
筑物 
经营租赁
集成房屋
构件 
塔式起重
机及其配
件 
机器设备 运输设备 
电子及其
他设备 
港务设施 合计 
一、 账面原
值: 
        
 1. 期初
余额 
1,590,713,
160.86 
54,837,710
.97 
515,189,90
6.98 
361,363,89
0.13 
50,000,897
.12 
173,293,85
4.94 
46,462,519
.33 
2,791,861,
940.33 
 2. 本期
增加金额 
        
  (1 )
购置 
213,891,71
9.16 
1,825,442.
49 
3,391,497.
50 
12,515,693
.00 
4,296,065.
69 
20,793,358
.53 
 
256,713,77
6.37 
  (2 )
在建工程
转入 
558,269,01
2.01 
  
33,669,571
.53 
 
22,880,971
.80 
 
614,819,55
5.34 
  (3 )
企业合并
增加 
        
         
 3. 本期
减少金额 
        
  (1 ) 7,803,877. 31,837,989 24,008,199 21,819,355 7,776,152. 7,209,415. 304,945.78 100,759,93深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
131 
处置或报
废 
11 .62 .25 .53 67 63 5.59 
         
 4. 期末
余额 
2,355,070,
014.92 
24,825,163
.84 
494,573,20
5.23 
385,729,79
9.13 
46,520,810
.14 
209,758,76
9.64 
46,157,573
.55 
3,562,635,
336.45 
二、 累计折
旧 
        
 1. 期初
余额 
316,299,90
8.14 
22,726,239
.85 
182,104,61
0.26 
186,246,39
3.36 
38,327,447
.02 
108,674,96
3.12 
36,974,118
.53 
891,353,68
0.28 
 2. 本期
增加金额 
        
  (1 )
计提 
72,375,904
.29 
1,455,680.
89 
22,555,280
.23 
30,623,650
.68 
4,034,363.
68 
13,179,609
.68 
827,607.07 
145,052,09
6.52 
         
 3. 本期
减少金额 
        
  (1 )
处置或报
废 
1,135,888.
15 
13,257,021
.83 
11,065,722
.95 
17,529,537
.63 
6,178,934.
27 
5,898,871.
02 
241,468.83 
55,307,444
.68 
         
 4. 期末
余额 
387,539,92
4.28 
10,924,898
.91 
193,594,16
7.54 
199,340,50
6.41 
36,182,876
.43 
115,955,70
1.78 
37,560,256
.77 
981,098,33
2.12 
三、 减值准
备 
        
 1. 期初
余额 
 
22,234,080
.15 
100,462,45
9.36 
3,418,825.
66 
   
126,115,36
5.17 
 2. 本期
增加金额 
        
  (1 )
计提 
        
         
 3. 本期
减少金额 
        
  (1 )
处置或报
废 
 
13,593,173
.78 
5,822,943.
10 
250,000.00    
19,666,116
.88 
         
 4. 期末
 
8,640,906. 94,639,516 3,168,825.
   
106,449,24深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
132 
余额 37 .26 66 8.29 
四、 账面价
值 
        
 1. 期末
账面价值 
1,967,530,
090.64 
5,259,358.
56 
206,339,52
1.43 
183,220,46
7.06 
10,337,933
.71 
93,803,067
.86 
8,597,316.
78 
2,475,087,
756.04 
 2. 期初
账面价值 
1,274,413,
252.72 
9,877,390.
97 
232,622,83
7.36 
171,698,67
1.11 
11,673,450
.10 
64,618,891
.82 
9,488,400.
80 
1,774,392,
894.88 
(2 )暂时闲置的固 定资产 情况 
单位: 元 
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注 
塔式起重机 179,509,882.18 70,266,779.19 34,350,280.67 74,892,822.32  
(3 )通过融资租赁 租入的 固定资产情况 
单位: 元 
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 
塔式起重机及其配件 494,573,205.23 193,594,167.54 94,639,516.26 206,339,521.43 
(4 )通过经营租赁 租出的 固定资产 
单位: 元 
项目 期末账面价值 
经营租赁集成房屋构件 5,262,193.93 
经营租 赁塔式起重机及其配件 131,446,699.11 
(5 )未办妥产权证 书的固 定资产情况 
单位: 元 
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因 
房屋及建筑物 490,429,161.60 正在办理中 
房屋及建筑物 3,952,677.41 
房屋建筑物附着的土地无产权证书
(注) 
其他说明 
注: 尚未办理产权证的土地使 用权由两部分组成。 其一为本 公司自母公司南山集团租入的土地及码头使用权。1984 年, 南山
集团以该地块25 年的土地及码 头使用权作为出资投入本公司, 使用期限于2009 年7 月15 日届 满。 2006 年7 月18 日, 本公司与 南
山集团签订《场地使用协议书》 ,本公司自上述土地及码头使 用权使用期限届满之日起以经 营租赁的方式延续租赁该土地 及
码头, 租赁期为25年, 自2009 年7 月15日至2034 年7 月14 日止 , 并一次性支付了全部租金。 截至2018 年12 月31 日止, 南山 集团
尚未取得上述土地及码头的使用权证。 其二为本公司于1997 年 通过经营租赁方式从母公司南山集团租入的东边场地土地使用深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
133 
权,租赁期为25 年,自1997 年8 月1 日至2022 年7 月31日止,并 一次性支付了全部租金。因南 山集团尚未取得该土地的土地 使
用权证, 除向本公司保证其 合 法拥有上述土地使用权外, 南 山集团另于1997 年7 月18日与本 公司签订 《免责承诺契约》 , 保 证
本公司不会因租用上述土地而产生任何损失、 费用以及与之有关的其他负债。 截至2018 年12 月31日止 , 南山集团尚未取得 上
述土地的土地使用权证。 
12 、在建工程 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
在建工程 552,521,464.31 873,882,814.36 
合计 552,521,464.31 873,882,814.36 
(1 )在建工程情况 
单位: 元 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 
双龙宝湾物流
园工程 
136,066,347.99  136,066,347.99    
德清宝湾物流
园工程 
88,989,244.09  88,989,244.09 21,461,096.78  21,461,096.78 
珞璜宝湾物流
园工程 
59,450,012.42  59,450,012.42 621,079.23  621,079.23 
三水宝湾物流
园工程 
55,175,138.07  55,175,138.07 59,264,209.74  59,264,209.74 
江阴宝湾物流
园工程 
38,495,534.42  38,495,534.42 48,859,469.52  48,859,469.52 
咸阳宝湾物流
园工程 
33,530,799.74  33,530,799.74 72,891,269.54  72,891,269.54 
成都油气基地
工程 
32,975,704.87  32,975,704.87 36,490,044.23  36,490,044.23 
嘉兴供应链物
流园工程 
17,858,732.89  17,858,732.89 1,272,541.41  1,272,541.41 
南海宝湾物流
园工程 
17,325,216.26  17,325,216.26 24,650,227.42  24,650,227.42 
新津宝湾物流
园工程 
16,008,084.11  16,008,084.11    
西安宝湾物流
园工程 
10,693,148.76  10,693,148.76 1,296,693.51  1,296,693.51 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
134 
西彭宝湾物流
园工程 
7,912,516.24  7,912,516.24 262,376.36  262,376.36 
长沙雨花物流
园工程 
7,823,604.08  7,823,604.08 61,846.29  61,846.29 
无锡供应链物
流园工程 
7,660,892.95  7,660,892.95    
广东雅致复合
板生产线 
5,302,419.12  5,302,419.12    
青山宝湾物流
园工程 
2,787,249.94  2,787,249.94 67,961.17  67,961.17 
江苏宝湾物流
园工程 
1,225,168.37  1,225,168.37 1,950.19  1,950.19 
镇江仓储物流
园工程 
1,155,140.50  1,155,140.50 185,101.88  185,101.88 
锡通宝湾物流
园工程 
254,528.30  254,528.30 51,167,788.08  51,167,788.08 
绍兴宝湾物流
园工程 
230,000.00  230,000.00 93,224,879.03  93,224,879.03 
滨港宝湾物流
园工程 
204,822.49  204,822.49 97,502,932.82  97,502,932.82 
嘉善宝湾物流
园工程 
   53,656,339.93  53,656,339.93 
胶州宝湾物流
园工程 
   136,929,834.10  136,929,834.10 
嘉兴宝湾物流
园工程 
   54,624,359.00  54,624,359.00 
鄂州宝湾物流
园工程 
   49,960,750.01  49,960,750.01 
肥东宝湾物流
园工程 
   44,449,051.44  44,449,051.44 
广东雅致箱房
生产线 
   1,424,537.76  1,424,537.76 
其他零星工程 11,397,158.70  11,397,158.70 23,556,474.92  23,556,474.92 
合计 552,521,464.31  552,521,464.31 873,882,814.36  873,882,814.36 
(2 )重要在建工程 项目本 期变动情况 
单位: 元 
项目名称 预算数 期初余额 
本期增加 本期转入 本期其他
期末余额 
工程累计
资金来源 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
135 
金额 固定资产
金额 
减少金额 投入占预
算比例 
双龙宝湾
物流园工
程 
168,220,00
0.00 
 
136,066,34
7.99 
  
136,066,34
7.99 
80.89% 其他 
德清宝湾
物流园工
程 
145,740,00
0.00 
21,461,096.
78 
67,528,147.
31 
  
88,989,244.
09 
61.06% 其他 
珞璜宝湾
物流园工
程 
224,770,00
0.00 
621,079.23 
58,828,933.
19 
  
59,450,012.
42 
26.45% 其他 
三水宝湾
物流园工
程 
227,910,00
0.00 
59,264,209.
74 
509,484.24  
4,598,555.9

55,175,138.
07 
57.66% 其他 
江阴宝湾
物流园工
程 
267,280,00
0.00 
48,859,469.
52 
39,385,827.
54 
 
49,749,762.
64 
38,495,534.
42 
33.02% 其他 
咸阳宝湾
物流园工
程 
420,960,00
0.00 
72,891,269.
54 
87,764,631.
27 
62,940,877.
71 
64,184,223.
36 
33,530,799.
74 
45.23% 
金融机构
贷款 
成都油气
基地工程 
820,000,00
0.00 
36,490,044.
23 
50,857,469.
96 
23,195,518.
38 
31,176,290.
94 
32,975,704.
87 
12.46% 其他 
嘉兴供应
链物流园
工程 
671,500,00
0.00 
1,272,541.4

16,586,191.
48 
  
17,858,732.
89 
2.66% 其他 
南海宝湾
物流园工
程 
357,760,00
0.00 
24,650,227.
42 
  
7,325,011.1

17,325,216.
26 
32.46% 其他 
新津宝湾
物流园工
程 
416,710,00
0.00 
 
16,008,084.
11 
  
16,008,084.
11 
3.84% 其他 
西安宝湾
物流园工
程 
328,120,00
0.00 
1,296,693.5

9,396,455.2

  
10,693,148.
76 
3.26% 其他 
西彭宝湾
物流园工
程 
262,400,00
0.00 
262,376.36 
7,650,139.8

  
7,912,516.2

3.02% 其他 
长 沙雨花
物流园工
程 
260,060,00
0.00 
61,846.29 
7,761,757.7

  
7,823,604.0

3.01% 其他 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
136 
无锡供应
链物流园
工程 
507,320,00
0.00 
 
7,660,892.9

  
7,660,892.9

1.51% 其他 
广东雅致
复合板生
产线 
5,878,840.0

 
5,302,419.1

  
5,302,419.1

90.19% 其他 
青山宝湾
物流园工
程 
861,610,00
0.00 
67,961.17 
2,719,288.7

  
2,787,249.9

0.32% 其他 
江苏宝湾
物流园工
程 
353,940,00
0.00 
1,950.19 
1,223,218.1

  
1,225,168.3

0.35% 其他 
镇江仓储
物流园工
程 
362,220,00
0.00 
185,101.88 
3,825,799.4

2,855,760.8

 
1,155,140.5

58.01% 其他 
锡通宝湾
物流园工
程 
180,080,00
0.00 
51,167,788.
08 
75,410,703.
02 
57,042,692.
59 
69,281,270.
21 
254,528.30 68.99% 
金融机构
贷款 
绍兴宝湾
物流园工
程 
263,510,00
0.00 
93,224,879.
03 
70,315,750.
90 
68,708,688.
75 
94,601,941.
18 
230,000.00 60.86% 
金融机构
贷款 
滨港宝湾
物流园工
程 
329,170,00
0.00 
97,502,932.
82 
45,834,816.
67 
76,740,779.
70 
66,392,147.
30 
204,822.49 41.44% 
金融机构
贷款 
嘉善 宝湾
物流园工
程 
195,840,00
0.00 
53,656,339.
93 
107,298,81
7.97 
75,310,859.
85 
85,644,298.
05 
 80.43% 其他 
胶州宝湾
物流园工
程 
329,990,00
0.00 
136,929,83
4.10 
3,433,507.4

109,807,77
9.05 
30,555,562.
47 
 83.66% 
金融机构
贷款 
嘉兴宝湾
物流园工
程 
191,550,00
0.00 
54,624,359.
00 
13,344,331.
78 
22,504,517.
81 
45,464,172.
97 
 59.65% 
金融机构
贷款 
鄂州宝湾
物流园工
程 
450,300,00
0.00 
49,960,750.
01 
71,473,123.
87 
42,152,205.
67 
79,281,668.
21 
 26.60% 
金融机构
贷款 
肥东宝湾
物流园工
程 
228,530,00
0.00 
44,449,051.
44 
73,464,287.
40 
47,793,527.
02 
70,119,811.
82 
 49.66% 其他 
广东雅致 2,569,000.0 1,424,537.7 1,312,449.8 2,736,987.5  100.00% 其他 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
137 
箱房生产
线 
0 6 0 6 
其他零星
工程 
 
23,556,474.
92 
13,707,925.
28 
23,029,360.
38 
2,837,881.1

11,397,158.
70 
 其他 
合计 
8,833,937,8
40.00 
873,882,81
4.36 
994,670,80
2.63 
614,819,55
5.34 
701,212,59
7.34 
552,521,46
4.31 
-- -- 
13 、无形资产 
(1 )无形资产情况 
单位: 元 
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件及其他 合计 
一、账面原值      
  1. 期初余额 3,550,581,924.41   54,457,993.02 3,605,039,917.43 
  2. 本期增加
金额 
     
   (1 )购置 899,865,400.23   7,288,394.36 907,153,794.59 
   (2 )内部
研发 
   2,473,500.30 2,473,500.30 
   (3 )企业
合并增加 
     
              
存货转入 
15,767,580.09    15,767,580.09 
 3. 本期减少金
额 
     
   (1 )处置 13,578,600.10   1,032,067.31 14,610,667.41 
      
  4. 期末余额 4,452,636,304.63   63,187,820.37 4,515,824,125.00 
二、累计摊销      
  1. 期初余额 570,321,006.87   29,908,444.97 600,229,451.84 
  2. 本期增加
金额 
     
   (1 )计提 91,546,051.20   5,132,309.78 96,678,360.98 
      
  3. 本期减少
金额 
     
   (1 )处置 1,717,200.01   729,871.42 2,447,071.43 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
138 
      
  4. 期末余额 660,149,858.06   34,310,883.33 694,460,741.39 
三、减值准备      
  1. 期初余额      
  2. 本期增加
金额 
     
   (1 )计提      
      
  3. 本期减少
金额 
     
  (1 )处置      
      
  4. 期末余额      
四、账面价值      
  1. 期末账面
价值 
3,792,486,446.57   28,876,937.04 3,821,363,383.61 
  2. 期初账面
价值 
2,980,260,917.54   24,549,548.05 3,004,810,465.59 
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.28% 。 
(2 )未办妥产权证 书的土 地使用权情况 
单位: 元 
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因 
土地使用权 229,295,781.76    注 1 
其他说明: 
注1 :尚未办理产权证的土地使用权由两部分组成。其一为本 公司自母公司南山集团租入的 土地及码头使用权。1984年, 南
山集团以该地块25年的土地及 码头使用权作为出资投入本公司, 使用期限于2009 年7 月15 日 届满。 2006 年7 月18 日, 本公司 与
南山集团签订《场地使用协议 书》 ,本公司自上述土地及码头使用权使用期限届满之日起以 经营租赁的方式延续租赁该土 地
及码头, 租赁期为25年, 自2009 年7 月15 日至2034 年7 月14日止 , 并一 次性支付了全部租金。 截至2018 年12 月31 日止, 南山 集
团尚未取得上述土地及码头的使用权证。 其二为本公司于1997 年通过经营租赁方式从母公司南山集团租入的东边场地土地使
用权,租赁期为25年,自1997 年8 月1 日至2022 年7 月31 日止, 并一次性支付了全部租金。因 南山集团尚未取得该土地的土 地
使用权证, 除向本公司保证其 合法拥有上述土地使用权外, 南山集团另于1997 年7 月18日与 本公司签订 《免责承诺契约》 , 保
证本公司不会因租用上述土地而产生任何损失、 费用以及与之有关的其他负债。 截至2018 年12月31 日止, 南山集 团尚未 取得
上述土地的土地使用权证。 
14 、开发支出 
单位: 元 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
139 
项目 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额 
仓储管理
系统 
1,434,927.
55 
1,038,572.
75 
  
2,473,500.
30 
   
合计 
1,434,927.
55 
1,038,572.
75 
  
2,473,500.
30 
   
其他说明 
仓储管理系统开发的资本化时点为2017 年1 月。 
15 、商誉 
(1 )商誉账面原值 
单位: 元 
被投资单位名
称或形成商誉
的事项 
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
收购天津市津
南区 宝湾国际
物流有限公司
商誉 
11,133,118.55     11,133,118.55 
收购成都雅致
集成房屋有限
公司商誉 
1,330,337.45     1,330,337.45 
收购深圳市海
邻机械设备有
限公司商誉 
52,988,485.64     52,988,485.64 
合计 65,451,941.64     65,451,941.64 
(2 )商誉减值准备 
单位: 元 
被投资单位名
称或形成商誉
的事项 
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
收购成都雅致
集成房屋有限
公司商誉 
1,330,337.45     1,330,337.45 
收购深圳市海
邻机械设备有
限公司商誉 
52,988,485.64     52,988,485.64 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
140 
合计 54,318,823.09     54,318,823.09 
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息 
说明商誉减值测试过程、 关键参数 (如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、 稳定期增长率、 利润率、 折现率、 预 测期
等)及商誉减值损失的确认方法: 
    本集团于2016 年10 月收购 天津市津南区宝湾国际物流有限公司, 形成商誉人民币11,133,118.55 元。 企业合并取得的商 誉
已经分配至物流园资产组组合以进行减值测试: 
    物流园资产组组合主要由 投资性房地产、 固定资产及无形资产组成, 与购买日所确定的资产组组合一致。 物流园资产组
组合账面价值为人民币184,553,653.10 元。 可收回金额采用资产组的预计未来现金流量的现值, 根据管理层批准的5 年期财务
预算基础上的现金流量预测来确定。 该资产组内收入增长率 分别是7% 、5% 、5% 、5% 、5% 。 现金流量预测所用的折现率 为
9% ,5 年以后的现金流量增长率为3% 。本集团认为,基于公司的业务,这个 折现率及永续增长率是合理的。 
 
商誉减值测试的影响 
其他说明 
以下说明了管理层为进行商誉的减值测试,在确定现金流量预测时作出的关键假设: 
    预算毛利率 — 确定基础 是在预算年度前一年实现的平均毛利率基础上,根据预计效率的提高适当提高该平均毛利率。 
    折现率 — 采用的折现率 是反映相关资产组特定风险的税后折现率。 
    分配至上述资产组的关键 假设的金额与本集团历史经验及外部信息一致。 
16 、长期待摊费用 
单位: 元 
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额 
经营租入固 定资
产改良支出 
7,053,081.95 18,955,530.08 4,996,661.66  21,011,950.37 
资质认证费 3,419,970.42 1,500,705.90 1,950,689.82  2,969,986.50 
塔机管理费 208,514.56  133,530.62  74,983.94 
租赁费及其他 9,110,411.00 8,914,828.91 3,660,701.94  14,364,537.97 
合计 19,791,977.93 29,371,064.89 10,741,584.04  38,421,458.78 
17 、递延所得税资产/ 递延 所得税负债 
(1 )未经抵销的递 延所得 税资产 
单位: 元 
项目 
期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 
资产减值准备 50,843,282.44 7,788,576.14 50,547,245.56 7,684,240.19 
可抵扣亏损 337,687,964.49 81,012,373.96 247,409,472.68 59,715,368.17 
预提土地增值税 1,224,250,138.09 306,062,534.52 704,444,062.76 176,111,015.69 
合计 1,612,781,385.02 394,863,484.62 1,002,400,781.00 243,510,624.05 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
141 
(2 )未经抵销的递 延所得 税负债 
单位: 元 
项目 
期末余额 期初余额 
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 
非同一控制企业合并
资产评估增值 
83,059,101.20 20,764,775.30 87,153,722.36 21,788,430.59 
折旧与摊销差异 2,115,882.88 528,970.72   
合计 85,174,984.08 21,293,746.02 87,153,722.36 21,788,430.59 
(3 )以抵销后净额 列示的 递延所得税资产或负 债 
单位: 元 
项目 
递延所得税资产和负
债期末互抵金额 
抵销后递延所得税资
产或负债期末余额 
递延所得税资产和负
债期初互抵金额 
抵销后递延所得税资
产或负债期初余额 
递延所得税资产  394,863,484.62  243,510,624.05 
递延所得税负债  21,293,746.02  21,788,430.59 
(4 )未确认递延所 得税资 产明细 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 329,991,263.39 335,574,705.70 
可抵扣亏损 1,693,692,712.91 1,533,687,571.57 
合计 2,023,683,976.30 1,869,262,277.27 
(5 )未确认递延所 得税资 产的可抵扣亏损将于 以下 年度到期 
单位: 元 
年份 期末金额 期初金额 备注 
无期限( 注 1) 210,006,467.31 141,353,270.47  
2018 年  12,894,366.91  
2019 年 382,912,470.53 394,607,022.77  
2020 年 382,381,896.26 420,652,907.93  
2021 年 178,864,717.57 277,222,281.25  
2022 年 205,732,927.73 286,957,722.24  
2023 年 333,794,233.51   
合计 1,693,692,712.91 1,533,687,571.57 -- 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
142 
其他说明: 
注1: 系本集团之香港 注册子公 司雅致国际( 香港)有 限公司 、中国汇通( 香港)有 限公司 和宝湾物流( 香港)有 限公
司的累计可抵扣亏损。 
18 、其他非流动资产 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
代垫拆迁补偿款( 注 1) 852,118,835.00 783,862,252.00 
资产购置款( 注 2) 306,645,777.18 306,645,777.18 
预付土地款 74,145,179.76 396,841,320.90 
土地使用权履约保证金 26,066,563.20 42,256,563.20 
其他 11,540,589.34 5,634,400.64 
合计 1,270,516,944.48 1,535,240,313.92 
其他说明: 
注1 :余额系本集团因四川省成都市武侯区新马路1 号片区棚户区改造项目代武侯区危房改造中心垫付的拆迁补偿款。 
注2 :余额系本集团预付的资产购置款。 
19 、短期借款 
(1 )短期借款分类 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
保证借款 1,114,000,000.00 1,064,000,000.00 
信用借款 700,000,000.00 700,000,000.00 
合计 1,814,000,000.00 1,764,000,000.00 
短期借款分类的说明: 
注:保证借款由本公司及南山集团提供担保。 
于2018 年12 月31 日,上述借款 的年利率为4.51% 至5.40%(2017 年12月31 日:4.79% 至5.06%) 。 
20 、应付票据及应付账款 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
应付票据 738,623,786.40 328,710,313.08 
应付账款 945,195,819.95 772,742,176.98 
合计 1,683,819,606.35 1,101,452,490.06 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
143 
(1 )应付票据分类 列示 
单位: 元 
种类 期末余额 期初余额 
商业承兑汇票 510,341,211.63 159,075,175.59 
银行承兑汇票 228,282,574.77 169,635,137.49 
合计 738,623,786.40 328,710,313.08 
本期末已到期未支付的应付票据总额为 3,900,000.00 元。 
(2 )应付账款列示 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
应付材料款及工程款 945,195,819.95 772,742,176.98 
合计 945,195,819.95 772,742,176.98 
(3 )账龄超过 1 年的重要 应付账款 
单位: 元 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
浙江大经建设集团股份有限公司 3,101,595.62 尚未结算 
上海徐泾建筑工程有限公司 1,991,174.60 尚未结算 
西安顺泰贸易有限公司 1,596,756.76 尚未结算 
江西省弘毅建设集团有限公司 1,412,083.27 尚未结算 
上海申雅装饰工程有限公司 1,064,206.55 尚未结算 
合计 9,165,816.80 -- 
其他说明: 
到期未付应付票据系持票人到期未进行承兑。 
21 、预收款项 
(1 )预收款项列示 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
货款 86,818,029.83 106,350,623.77 
租金 8,976,487.20 10,404,978.78 
购房款 4,107,056,483.57 3,652,949,848.41 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
144 
物 业管理费 15,933,217.30 10,949,829.87 
合计 4,218,784,217.90 3,780,655,280.83 
(2 )账龄超过 1 年的重要 预收款项 
单位: 元 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
南山 ·维拉 2,578,068,630.80 尚未结算的预收房款 
南山 ·新程 723,791,633.00 尚未结算的预收房款 
南山 ·白鹤天池 302,444,569.00 尚未结算的预收房款 
南山 ·空港新城 262,962,740.00 尚未结算的预收房款 
南山 ·合肥新展 232,206,124.00 尚未结算的预收房款 
南山 ·柠府 3,240,020.96 尚未结算的预收房款 
南山 ·雨果 2,598,793.00 尚未结算的预收房款 
南山 ·雍江汇 1,447,205.00 尚未结算的预收房款 
南山国际社区一期 160,765.00 尚未结算的预收房款 
南山 ·柠檬城 136,002.81 尚未结算的预收房款 
合计 4,107,056,483.57 -- 
22 、应付职工薪酬 
(1 )应付职工薪酬 列示 
单位: 元 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、短 期薪酬 96,396,909.90 615,210,699.26 617,818,680.38 93,788,928.78 
二、离职后福利- 设定
提存计划 
752,589.10 41,746,677.22 41,976,981.45 522,284.87 
三、辞退福利 5,726,533.57 7,406,154.74 6,170,404.29 6,962,284.02 
合计 102,876,032.57 664,363,531.22 665,966,066.12 101,273,497.67 
(2 ) 短期薪酬列示 
单位: 元 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
1 、工资、奖金、津贴和
补贴 
78,638,156.43 547,536,281.93 550,939,792.04 75,234,646.32 
2 、职工福利费 79,084.12 22,907,648.61 22,831,339.29 155,393.44 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
145 
3 、社会保险费 252,262.35 15,329,676.67 15,441,159.46 140,779.56 
  其中:医疗保险费 203,809.52 12,699,120.88 12,810,414.45 92,515.95 
     工伤保险费 31,498.73 1,256,854.14 1,258,838.99 29,513.88 
     生育保险费 16,954.10 1,373,701.65 1,371,906.02 18,749.73 
4 、住房公积金 248,750.64 18,041,009.38 18,139,264.91 150,495.11 
5 、工会经费和职工教育
经费 
17,178,271.66 10,096,264.54 9,168,200.64 18,106,335.56 
6 、其他短期薪酬 384.70 1,299,818.13 1,298,924.04 1,278.79 
合计 96,396,909.90 615,210,699.26 617,818,680.38 93,788,928.78 
(3 )设定提存计划 列示 
单位: 元 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
1 、基本养老保险 505,337.79 36,070,562.29 36,182,131.96 393,768.12 
2 、失业保险费 11,594.49 1,057,871.07 1,058,538.05 10,927.51 
3 、企业年金缴费 235,656.82 4,618,243.86 4,736,311.44 117,589.24 
合计 752,589.10 41,746,677.22 41,976,981.45 522,284.87 
23 、应交税费 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
增值税 38,441,706.58 13,138,731.07 
企业所得税 373,611,765.76 257,920,227.69 
城市维护建设税 7,670,451.08 1,787,801.99 
教育费附加 3,738,010.82 911,015.80 
土地增值税 1,215,695,890.88 709,595,305.92 
地方教育费附加 2,192,629.56 735,735.65 
房产税 9,121,997.25 8,297,825.88 
土地使用税 7,096,647.97 9,829,816.18 
印花税 2,079,819.11 758,356.24 
代扣代缴税费 1,694,232.52 2,522,714.51 
其他 2,298,866.10 1,371,063.98 
合计 1,663,642,017.63 1,006,868,594.91 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
146 
24 、其他应付款 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
应付利息 63,898,588.52 44,418,040.42 
应付股利 170,145,501.11 131,471,171.89 
其他应付款 1,334,162,522.59 1,365,094,062.73 
合计 1,568,206,612.22 1,540,983,275.04 
(1 )应付利息 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
企业债券利息 25,795,876.59 25,346,329.83 
借款利息 38,102,711.93 19,071,710.59 
合计 63,898,588.52 44,418,040.42 
(2 )应付股利 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
应付子公司少数股东股利 170,145,501.11 131,471,171.89 
合计 170,145,501.11 131,471,171.89 
(3 ) 其他应付款 
1) 按款项性质列示其他应付款 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
押金质保金 241,967,218.40 198,836,170.12 
关联方往来款 255,515,724.27 188,233,359.01 
工程设备款 476,934,458.25 736,498,801.84 
融资租赁款( 注) 134,941,703.97 104,953,775.38 
股权收购款 298,017.42 1,833,342.84 
其他暂收待付款项 224,505,400.28 134,738,613.54 
合计 1,334,162,522.59 1,365,094,062.73 
2) 账龄超过 1 年的重要其他应 付款 
单位: 元 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
147 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
苏州招商南山地产有限公司 123,002,405.03 关联方往来款 
陕西建工集团第十建筑工程有限公司 6,943,718.17 未达到支付条件 
广州顺丰速运有限公司 6,330,000.00 仓储服务押金 
中建三局第一建设工程有限责任公司 5,050,000.00 未达到支付条件 
中国建筑第五工程局有限公司 3,680,036.32 质保金未到支付时点 
合计 145,006,159.52 -- 
其他说明 
注:融资租赁款系逾期未付中联重科融资租赁( 中国) 有限公司的款项,具体内容详见附注七、29 。 
25 、一年内到期的非流动 负债 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
一年内到期的长期借款 1,056,905,100.00 296,159,017.92 
一年内到期的应付债券 1,059,251,510.48  
一年内到期的长期应付款 18,468,545.70 57,769,003.21 
一年内到期的其他非 流动负债 297,349,351.16 1,349,351.16 
合计 2,431,974,507.34 355,277,372.29 
26 、其他流动负债 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
关联方借款 550,677,604.56 166,684,000.00 
合计 550,677,604.56 166,684,000.00 
27 、长期借款 
(1 )长期借款分类 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
抵押借款 1,177,000,000.00 720,000,000.00 
保证借款 1,081,792,490.66 671,522,609.67 
信用借款 2,830,355,100.00 2,034,114,117.92 
减:一年内到期的长期借款 -1,056,905,100.00 -296,159,017.92 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
148 
合计 4,032,242,490.66 3,129,477,709.67 
长期借款分类的说明: 
注1 :抵押借款的抵押情况详见附注七、55。 
注2 :保证借款由本公司、本公司之子公司宝湾物流控股有限公司( 以下简称 “ 宝湾物流”) 以及 南山集团提供担保。 
其他说明,包括利率区间 : 
于2018 年12 月31 日,上述借款 的年利率为4.28% 至5.88%(2017 年12月31 日:4.56% 至5.46%) 。 
28 、应付债券 
(1 )应付债券 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
资产支持票据(ABN ) 385,000,000.00  
七年期债券 1,059,251,510.48 1,057,881,893.99 
      减:一年内到期的应付 债券 -1,059,251,510.48  
合计 385,000,000.00 1,057,881,893.99 
(2 )应付债券的增 减变动 ( 不包括划分为金融 负债 的优先股、永续债等 其他 金融工具) 
单位: 元 
债券名
称 
面值 发行日期 
债券
期限 
发行金
额 
期初余
额 
本期发
行 
按面值
计提利
息 
溢折价
摊销 
本期偿
还 
期末余
额 
资产支
持票据
(ABN ) 
385,000,
000.00 
2018/12/27 3 年 
385,000,
000.00 
 
385,000,
000.00 
   
385,000,
000.00 
七年债
券 (品种
二) 
500,000,
000.00 
2012/4/10 7 年 
491,950,
000.00 
497,892,
893.99 
 
33,476,5
50.00 
1,369,61
6.49 
 
499,262,
510.48 
七年债
券 (品种
三) 
570,000,
000.00 
2012/12/17 7 年 
570,000,
000.00 
559,989,
000.00 
 
32,816,9
10.96 
  
559,989,
000.00 
合计 -- -- -- 
1,446,95
0,000.00 
1,057,88
1,893.99 
385,000,
000.00 
66,293,4
60.96 
1,369,61
6.49 
 
1,444,25
1,510.48 
(3 ) 划分为金融负 债的其 他金融工具说明 
其他说明 
    本年度,本集团之子公司 深圳市南山房地产开发有限公司发行2018 年度第一期资产支 持票据,本次发行金额人民币深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
149 
513,775,000.00 元, 包括优先级 人民币385,000,000.00 元, 次级 人民币128,775,000.00 元。 深圳 市南山房地产开发有限公司自持
次级权益。本次发行实际募得资金人民币385,000,000.00 元。 
29 、长期应付款 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
长期应付款 3,926,851.07 23,363,212.37 
专项应 付款 3,489,195.69  
合计 7,416,046.76 23,363,212.37 
(1 )按款项性质列 示长期 应付款 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
融资租赁款 157,337,100.74 186,085,990.96 
减:重分类至其他应付款( 注) 134,941,703.97 104,953,775.38 
减:一年内到期部分 18,468,545.70 57,769,003.21 
合计 3,926,851.07 23,363,212.37 
其他说明: 
注:截止2018 年12月31日 ,本 集团之子公司深圳市海邻机械设备有限公司( 以下简称“ 海邻机械”) 逾期未付中联重科融资租赁
( 中国) 有限公司的融资租赁款本金与利息合计人民币134,941,703.97 元。 
(2 )专项应付款 
单位:人民币元 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因 
搬迁补偿款  3,883,722.44 394,526.75 3,489,195.69  
合计  3,883,722.44 394,526.75 3,489,195.69 -- 
30 、预计负债 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 形成原因 
未决诉讼 3,590,388.27 2,159,505.90 注 1 
售后回购准备金 438,033.74 4,128,312.26 注 2 
合计 4,028,422.01 6,287,818.16 -- 
其他说明,包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明: 
注1 :本年本集团计提的预计负债主要系设备租赁合同纠纷诉讼。年末时,本集团根据诉讼律师出具的法律意见书和案件的深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
150 
进展情况,对于能对诉讼结果做出可靠估计的案件做出相应的拨备。 
注2 :该预计负债系部分集成房屋构件销售合同中规定的回购义务所致。年末时,本 集团根据已履行的回购义务冲销预计负
债。 
31 、递延收益 
单位: 元 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因 
政府补助 61,713,874.38 99,928,300.08 1,936,690.41 159,705,484.05  
合计 61,713,874.38 99,928,300.08 1,936,690.41 159,705,484.05 -- 
涉及政府补助的项目: 
单位: 元 
负债项目 期初余额 
本期新增
补助金额 
本期计入
营业外收
入金额 
本期计入
其他收益
金额 
本期冲减
成本费用
金额 
其他变动 期末余额 
与资产相
关/ 与收益
相关 
滨港宝湾
物流园工
程( 注 1) 
7,430,000.
00 
65,130,000
.00 
    
72,560,000
.00 
与资产相
关 
武汉宝湾
物流园工
程( 注 2) 
46,672,007
.71 
  
1,577,071.
68 
  
45,094,936
.03 
与资产相
关 
中央车购
税补助资
金( 注 3) 
 
25,000,000
.00 
 69,444.44   
24,930,555
.56 
与资产相
关 
绍兴宝湾
物流园工
程( 注 4) 
5,250,000.
00 
5,250,000.
00 
    
10,500,000
.00 
与资产相
关 
政策性搬
迁之资产
购置补助
( 注 5) 
 
4,548,300.
08 
 95,578.11   
4,452,721.
97 
与资产相
关 
广州宝湾
A 区物流
园工程( 注
6) 
1,275,000.
00 
  75,000.00   
1,200,000.
00 
与资产相
关 
环保设备
补贴款 
1,086,866.
67 
  119,596.18   967,270.49 
与资产相
关 
其他说明: 
注1 :系本集团之子公司天津滨港宝湾国际物流有限公司根据 滨海新区 财政局《关于申报第 四批现代服务业综合试点项目 的
通知》收到的现代服务业综合试点项目专项资金,主要用于物流园区基础配套设施建设; 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
151 
注2 : 主要系本集团之子公司宝湾物流 (武汉) 有限公司根据 《 交通运输部关于安排武汉宝湾国际中心项目建设资金的函》 ( 交
规划函[2014]1080 号) 取得的专项补助,主要用于公共仓库、公共业务用房等的设施建设; 
注3 :系本集团之子公司青岛胶州宝湾国际物流有限公司根据 《青岛市交通运输委员会关于 拨付宝湾国际物流中心项目中 央
车购税补助资金的批复》( 青交物流[2018]13 号)收到的物流 园区项目 专项资金; 
注4 :系本集团之子公司绍兴宝湾物流有限公司根据绍兴滨海 新城管委会《关于落实 2016 年度省海洋经济发展专项资金 项
目补助计划的通知》收到的专项资金,主要用于研发楼、商业楼、办公楼及相关配套设施等的建设; 
注5 :系本公司因赤湾天后宫环境提升及修缮工程土地整备收 到深圳市南山区招商街道办事 处给予的搬迁补偿,用于相关 资
产搬迁重建; 
注6 :系本集团之子公司广州宝湾物流有限公司根据广州市交通委员会和广州市财政局《关于下达 2014 年广州市战略性 主
导产业发展资金现代物流业专项项目计划的通知》 收到的现代物流业 发展专项资金, 主要用于物流园A 区消防系统设施 建设。 
32 、其他非流动负债 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
预收租金 13,668,856.02 15,018,207.18 
关联方借款 2,369,785,381.07 1,440,000,000.00 
       减:一年到期其他非流 动负债 -297,349,351.16 -1,349,351.16 
合计 2,086,104,885.93 1,453,668,856.02 
33 、股本 
单位:元 
 期初余额 
本次变动增减(+ 、—) 
期末余额 
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 
股份总数 
1,877,530,27
3.00 
830,252,240.
00 
   
830,252,240.
00 
2,707,782,51
3.00 
34 、资本公积 
单位: 元 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
资本溢价 (股本溢价) 2,328,417,781.59   2,328,417,781.59 
其他资本公积 -134,286.61   -134,286.61 
同一控制下企业合并 1,550,690,952.57  845,252,240.00 705,438,712.57 
资本公积转增股本 -290,000,000.00   -290,000,000.00 
合计 3,588,974,447.55  845,252,240.00 2,743,722,207.55 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
152 
35 、其他综合收益 
单位: 元 
项目 期初余额 
本期发生额 
期末余
额 
本期所
得税前
发生额 
减:前期计
入其他综合
收益当期转
入损益 
减:所得
税费用 
税后归属
于母公司 
税后归
属于少
数股东 
二、将重分类进损益的其他综合
收益 
652,079.14      
652,07
9.14 
   外币财务报表折算差额 652,079.14      
652,07
9.14 
其他综合收益合计 652,079.14      
652,07
9.14 
36 、专项储备 
单位: 元 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
安全生产费 8,482,232.20 1,845,106.05 2,049,926.68 8,277,411.57 
合计 8,482,232.20 1,845,106.05 2,049,926.68 8,277,411.57 
其他说明,包括本期增 减变动情况、变动原因说明: 
本集团根据《企业安全生产费用提取和使用管理办法》( 财企[2012]16 号) 提取安全生产费。 
37 、盈余公积 
单位: 元 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
法定盈余公积 277,329,817.43 7,960,232.03  285,290,049.46 
合计 277,329,817.43 7,960,232.03  285,290,049.46 
盈余公积说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
根据公司法、 本公司章程的规定, 本公司按净利润的10% 提取法定盈余 公积金。 法定盈余公积累计额为本公司注册资本50%
以上的,可不再提取 。 
38 、未分配利润 
单位: 元 
项目 本期 上期 
调整前上期末未分配利润 928,452,175.22 675,243,971.96 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
153 
调整期初未分配利润合计数(调增+ ,调减- ) 910,161,060.82 966,064,644.53 
调整后期初未分配利润 1,838,613,236.04 1,641,308,616.49 
加:本期归属于母公司所有者的净利润 504,566,324.13 585,953,386.06 
减:提取法 定盈余公积 7,960,232.03  
  应付普通股股利  388,648,766.51 
期末未分配利润 2,335,219,328.14 1,838,613,236.04 
调整期初未分配利润明细: 
1) 、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整,影响期初未分配利润 0.00 元。 
2) 、由于会计政策变更,影响期初未分配利润 0.00 元。 
3) 、由于重大会计差错更正,影响期初未分配利润 0.00 元。 
4) 、由于同一控制导致的合并范围变更,影响期初未分配利润 910,161,060.82 元。 
5) 、其他调 整合计影响期初未分配利润 0.00 元。 
39 、营业收入和营业成本 
单位: 元 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 6,769,977,980.24 4,001,108,982.54 7,336,140,173.97 4,010,512,260.81 
其他业务 281,700,651.22 26,440,698.75 22,338,841.07 17,641,696.97 
合计 7,051,678,631.46 4,027,549,681.29 7,358,479,015.04 4,028,153,957.78 
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上 市公司从事房地产业务》的披露要求 
报告期内确认收入金额前五的项目信息: 
单位: 元 
序号 项目名称 收入金额 
1 浒关柠府 1,224,994,318.66 
2 山语海 1,213,491,255.24 
3 南通南山 839,402,598.22 
4 南山·白鹤天池一期 651,213,441.19 
5 南山·维拉 411,117,230.59 
40 、税金及附加 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
城市维护建设税 24,467,088.82 22,649,097.74 
教育费附加 12,318,299.74 11,557,083.24 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
154 
房产税 44,117,440.61 39,225,169.09 
土地使用税 31,493,548.99 33,418,685.82 
车船使用税 805,934.70 288,481.83 
印花税 12,201,403.19 9,156,340.71 
营业税 10,456,951.50 75,961,085.74 
土地增值税 608,553,775.66 771,978,339.66 
地方教育费附加 6,620,604.30 6,204,508.52 
其他 1,052,719.77 389,717.97 
合计 752,087,767.28 970,828,510.32 
41 、销售费用 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
职工薪酬 59,090,778.52 62,637,861.64 
广告宣传费 42,626,665.03 37,541,834.43 
代理中介费 40,496,711.52 33,654,411.87 
咨询顾问费 9,591,979.82 8,246,276.85 
市场开拓费 7,081,556.03 7,004,262.94 
房租水电费 7,031,539.16 5,946,053.15 
差旅费 5,115,653.89 5,509,026.89 
折旧 4,787,164.44 9,635,369.40 
物料消耗费 4,038,083.29 2,020,477.31 
汽车使用费 2,010,510.20 2,667,387.32 
办公费 1,633,619.38 994,027.84 
邮电通讯费 859,201.68 793,562.75 
其他销售费用 36,818,042.64 39,946,786.40 
合计 221,181,505.60 216,597,338.79 
42 、管理费用 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
职工薪酬 338,959,766.66 274,465,850.54 
折旧 18,695,398.73 15,468,121.02 
无形资产摊销 51,075,625.31 36,296,065.23 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
155 
办公费 7,469,935.28 8,054,428.86 
房租水电费 21,296,242.53 24,359,804.02 
汽车费用 10,146,806.19 9,830,789.61 
业务招待费 20,902,105.49 16,651,222.89 
差旅费 15,887,210.45 11,870,357.35 
邮电通讯费 4,021,295.84 4,106,483.48 
顾问咨询费 43,522,192.31 26,254,005.68 
宣传费 2,863,844.08 1,392,783.93 
其他管理费用 29,406,054.34 13,495,242.34 
合计 564,246,477.21 442,245,154.95 
43 、研发费用 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
职工薪酬 14,560,101.38 15,321,153.53 
折旧 374,619.59 412,215.60 
长期待摊费用摊销 1,950,689.82 2,189,361.64 
材料费 1,959,041.24 2,022,531.92 
房租水电费 682,702.96 270,949.69 
试验检验费 498,085.92 273,237.46 
其他 1,548,077.07 2,028,101.77 
合计 21,573,317.98 22,517,551.61 
44 、财务费用 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
利息支出 505,783,044.96 359,785,204.60 
其中:   
银行及关联方计息借款 436,181,109.22 284,908,221.95 
融资租赁 3,308,474.78 5,347,263.45 
债券利息支出 66,293,460.96 69,529,719.20 
减:利息收入 43,737,401.89 52,481,136.38 
减:利息资本化金额 171,197,420.03 58,132,412.60 
汇兑损失/( 收益) -12,433,445.23 15,982,991.32 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
156 
金融机构手续费 1,584,918.65 1,742,329.00 
债券折价摊销 1,369,616.49 3,253,281.05 
合计 281,369,312.95 270,150,256.99 
45 、资产减值损失 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
一、坏账损失 24,177,110.07 23,172,888.45 
二、存货跌价损失 220,736.23 12,978,607.76 
七、固定资产减值损失 0.00 22,397,079.65 
合计 24,397,846.30 58,548,575.86 
46 、其他收益 
单位: 元 
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额 
财政扶持奖励 9,752,936.00 939,000.00 
新型墙体材 料销售增值税即征即退 2,783,004.10 2,578,646.85 
物流园专项建设奖励 1,652,071.68 1,652,071.68 
环保设备补贴款 119,596.18 9,133.33 
税收补贴款 193,341.61 20,000.00 
中央车购税补助资金补助 69,444.44 0.00 
政策性搬迁之停工停业补助 5,580,732.23 0.00 
政策性搬迁之资产购置补助 95,578.11 0.00 
其他 703,412.40 130,363.18 
                                
合计 
20,950,116.75 5,329,215.04 
47 、投资收益 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
权益法核算的长期股权投资收益 8,848,647.89 10,571,399.33 
理财产品利息收入 122,671.23 0.00 
合计 8,971,319.12 10,571,399.33 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
157 
48 、资产处置收益 
单位: 元 
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额 
固定资产处置收益/( 损失) 11,430,990.13 -1,018,080.38 
无形资产处置收益/( 损失) - -1,454,662.90 
非流动资产处置收益 1,004,718.49 - 
合计 12,435,708.62 -2,472,743.28 
49 、营业外收入 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
计入当期非经常性损益的金
额 
政府补助  16,637,619.15  
违约金收入 1,687,411.66 2,854,491.89 1,687,411.66 
罚款收入 533,694.90 1,095,286.07 533,694.90 
赔偿费收入 5,037,985.52 433,760.33 5,037,985.52 
其他收入 4,082,624.33 6,217,926.28 3,991,008.62 
合计 11,341,716.41 27,239,083.72 11,250,100.70 
计入当期损益的政府补助: 
单位: 元 
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型 
补贴是否
影响当年
盈亏 
是否特殊
补贴 
本期发生
金额 
上期发生
金额 
与资产相
关/ 与收益
相关 
江苏常熟
东南经济
开发区管
理委员会
入园扶持
奖励 
      
9,381,700.
00 
与收益相
关 
深圳市经
贸信息委
未来产业
发展专项
资金 
      
3,679,000.
00 
与收益相
关 
税收减免       
2,570,584.
07 
与收益相
关 
深圳标准      375,720.00 与收益相深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
158 
专项资金
资助 
关 
常熟市科
学技术奖
励 
      203,200.00 
与收益相
关 
合肥市旅
游局旅游
项目发展
基金补助 
      170,000.00 
与收益相
关 
社会保险
费失业稳
岗补贴 
      84,095.08 
与收益相
关 
伊朗国际
建材展览
会政府补
贴 
      49,000.00 
与收益相
关 
常熟市商
务转型发
展资金补
助 
      40,000.00 
与收益相
关 
其他       84,320.00 
与收益相
关 
合计       
16,637,619
.15 
 
50 、营业外支出 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
计入当期非经常性损益的金
额 
非流动资产毁损报废损失 5,204,529.62 901,710.77 5,204,529.62 
公益性捐赠支出 2,173,000.00 100,000.00 2,173,000.00 
赔偿费支出 4,679,231.55 2,979,049.87 4,679,231.55 
盘亏损失 114,299.57 3,293,151.50 114,299.57 
罚款支出 787,518.25 1,188,747.93 787,518.25 
违约金支出 1,968,336.58 17,144.02 1,968,336.58 
无法收回的款项 723,027.47 1,258,157.68 723,027.47 
其他 2,503,118.53 2,043,913.04 2,503,118.53 
合计 18,153,061.57 11,781,874.81 18,153,061.57 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
159 
51 、所得税费用 
(1 )所得税费用表 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
当期所得税费用 593,019,153.30 658,622,691.67 
递延所得税费用 -151,847,545.14 -189,845,424.15 
合计 441,171,608.16 468,777,267.52 
(2 )会计利润与所 得税费 用调整过程 
单位: 元 
项目 本期发生额 
利润总额 1,194,818,522.18 
按法定/ 适用税率计算的所得税费用 298,704,630.54 
子公司适用不同税率的影响 4,840,146.60 
调整以前期间所得税的影响 2,418,482.85 
非应税收入的影响 -2,212,161.97 
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 6,258,560.91 
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -15,985,150.72 
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
亏损的影响 
147,147,099.95 
所 得税费用 441,171,608.16 
其他说明 
本集团所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率计提。 源于其他地区应纳税所得的税项根据本集团经营所在
国家/ 所受管辖区域的现行法律、解释公告和惯例,按照适用税率计算。 
52 、其他综合收益 
详见附注七、35 。 
53 、现金流量表项目 
(1 )收到的其他与 经营活 动有关的现金 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
利息收入 38,589,360.57 52,871,935.27 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
160 
押金保证金 1,789,176,952.57 47,178,938.48 
政府补助 55,748,416.78 31,511,045.09 
暂收待付款 277,896,736.44 78,237,858.27 
其他 12,079,828.47 4,854,430.72 
合计 2,173,491,294.83 214,654,207.83 
(2 )支付的其他与 经营活 动有关的现金 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
销售费用 156,533,947.26 144,798,481.27 
管理费用 149,937,157.10 134,861,011.73 
研发费用 4,687,907.19 4,594,820.84 
押金保证金 147,123,304.55 2,158,818,685.79 
应付暂收款 199,758,020.42 21,036,370.84 
其他 88,293,191.58 25,196,921.45 
合计 746,333,528.10 2,489,306,291.92 
(3 )收到的其他与 投资活 动有关的现金 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
理财产品赎回 99,500,000.00  
退还的土地履约保证金 31,938,714.69 24,812,697.32 
理财产品收益 122,673.65  
其他  385,000.00 
合计 131,561,388.34 25,197,697.32 
(4 )支付的其他与 投资活 动有关的现金 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
代垫拆迁款 68,256,583.00 153,147,417.00 
关联方往来款 385,473,800.00 468,783,540.00 
购买理财产品  99,500,000.00 
支付的土地保证金 24,607,084.96 2,620,000.00 
其他 9,600,000.00 6,097,133.82 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
161 
合计 487,937,467.96 730,148,090.82 
(5 )收到的其他与 筹资活 动有关的现金 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
同一控制下企业合并中被合并方合并
前吸收投资收到的现金 
 50,000,000.00 
合计  50,000,000.00 
(6 )支付的其他与 筹资活 动有关的现金 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
同一控制下企业合并支付的股权投资
款 
 50,000,000.00 
融资租赁租金 32,057,365.00 13,636,294.22 
发行股份相关的支出 15,000,000.00  
归还联营公司借款 14,740,000.00  
支付中期票据相关费用  30,000.00 
支付保函手续费用  56,280.00 
支付公司债券相关费用  21,200.00 
合计 61,797,365.00 63,743,774.22 
54 、现金流量表补充资料 
(1 )现金流量表补 充资料 
单位: 元 
补充资料 本期金额 上期金额 
1 .将净利润调 节为经营活动现金流量: -- -- 
净利润 753,646,914.02 909,545,481.22 
加:资产减值准备 24,397,846.30 58,548,575.86 
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性
生物资产折旧 
145,052,096.52 141,450,820.37 
无形资产摊销 96,678,360.98 77,330,471.53 
长期待摊费用摊销 10,741,584.04 14,829,617.76 
处置固定资产、无形资产和其他长期资 -12,435,708.61 2,472,743.28 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
162 
产的损失(收益以 “-”号填列) 
固定资产报废损失(收益以 “-” 号填
列) 
5,204,529.62 901,710.77 
财务费用(收益以 “-”号填列) 323,521,796.19 319,539,809.75 
投资损失(收益以 “-”号填列) -8,971,319.12 -10,571,399.33 
递延所得税资产减少(增加以 “- ”号
填列) 
-151,352,860.57 -188,821,768.86 
递延所得税负债增加(减少以 “- ”号
填列) 
-494,684.57 -1,023,655.29 
存货的减少(增加以 “-”号填列) -3,343,316,247.06 -53,941,976.06 
经营性应收项目的减少(增加以 “ -”
号填列) 
1,096,339,525.78 -2,204,096,184.23 
经营性应付项目的增加(减少以 “ -”
号填列) 
1,811,380,180.20 764,031,723.57 
其他 87,103,746.53 71,083,703.09 
经营活动产生的现金流量净额 837,495,760.25 -98,720,326.57 
2 . 不涉及现金收支的重大投资 和筹资活
动: 
-- -- 
融资租入固定资产  605,802.98 
3 .现金及现金等价物净变动情况: -- -- 
现金的期末余额 5,053,017,893.27 3,480,962,393.15 
减:现金的期初余额 3,480,962,393.15 4,026,594,600.52 
现金及现金等价物净增加额 1,572,055,500.12 -545,632,207.37 
(2 )现金和现金等 价物的 构成 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
一、现金 5,053,017,893.27 3,480,962,393.15 
其中:库存现金 758,905.54 505,617.50 
   可随时用于支付的银行存款 5,052,258,987.73 3,480,456,775.65 
三、期末现金及现金等价物余额 5,053,017,893.27 3,480,962,393.15 
55 、所有权或使用权受到 限制的资产 
单位: 元 
项目 期末账面价值 受限原因 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
163 
存货 3,365,885,903.45 部分土地使用权用于抵押借款 
固定资产 52,711,592.19 南通锡通园区固定资产用于抵押借款 
无形资产 44,726,893.72 青岛胶州土地使用权用于抵押借款 
货币资金 107,898,012.06 
工程保证金、履约保证金、诉讼冻结
资金、票据保证金和预售监管资金 
投资性房地产 123,287,625.34 
合肥美食公园投资性房地产用于抵押
借款,南通锡通园区用于取得抵押借
款 
合计 3,694,510,026.76 -- 
56 、外币货币性项目 
(1 )外币货币性项 目 
单位: 元 
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额 
货币资金 -- --  
其中:美元 42,980,843.64 6.8632 294,986,126.07 
   欧元 1,352,900.99 7.8473 10,616,619.94 
   港币 3,889,639.84 0.8762 3,408,102.43 
      日元 61,531,454.00 0.0619 3,807,997.09 
      澳元 3,870.63 4.8250 18,675.79 
      新加坡元 956.50 5.0062 4,788.43 
应收账款 -- -- - 
其中:美元 2,374,498.32 6.8632 16,296,656.87 
   欧元 259,117.22 7.8473 2,033,370.56 
   港币    
      日元 27,639,727.00 0.0619 1,710,539.78 
长期借款 -- --  
其中:美元    
   欧元    
   港币    
其他应收款    
港元 1,000.00 0.8762 876.20 
应付账款    
美元 291,063.06 6.8632 1,997,623.99 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
164 
57 、政府补助 
(1 )政府补助基本 情况 
单位: 元 
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额 
与收益相关 9,752,936.00 财政扶持奖励 9,752,936.00 
与收益相关 2,783,004.10 
新型墙体材料销售增值税即
征即退 
2,783,004.10 
与收益相关 193,341.61 税收补贴款 193,341.61 
与收益相关 5,580,732.23 政策性搬迁之停工停业补助 5,580,732.23 
与收益相关 703,412.40 其他 703,412.40 
与资产相关 967,270.49 环保设备补贴款 119,596.18  
与资产相关 72,560,000.00 滨港宝湾物流园工程( 注 1)  0.00   
与资产相关 45,094,936.03 武汉宝湾物流园工程( 注 2)        1,577,071.68  
与资产相关 24,930,555.56 中央车购税补助资金( 注 3)  69,444.44   
与资产相关 10,500,000.00 绍兴宝湾物流园工程( 注 4)  0.00   
与资产相关 4,452,721.97 
政策性搬迁之资产购置补助
( 注 5) 
            95,578.11  
与资产相关 1,200,000.00 
广州宝湾 A 区物流园工程
( 注 6) 
            75,000.00  
(2 )政府补助退回 情况 
□ 适用 √ 不适用  
其他说明: 
注1 :系本集团之子公司天津滨港宝湾国际物流有限公司根据滨海新区财政局《关于申报第四批现代服务业综合试点项目的
通知》收到的现代服务业综合试点项目专项资金,主要用于物流园区基础配套设施建设; 
注 2 : 主要系本集团之子公司 宝湾物流 (武汉) 有限公司根 据 《交通运输部关于安排武汉 宝湾国际中心项目建设资金的函》 
( 交规划函[2014]1080 号) 取得 的专项补助,主要用于公共仓库、公共业务用房等的设施建设; 
注 3 : 系本集团之子公司青岛 胶州宝湾国际物流有限公司根据 《青岛市交通运输委员会关于拨付宝湾国际物流中心项目中央
车购税补助资金的批复》( 青交物流[2018]13 号)收到的物流 园区项目专项资金; 
注 4 : 系本集团之子公司绍兴 宝湾物流有限公司根据绍兴滨海新城管委会《关于落实 2016 年度省海洋经济发展专项资金
项目补助计划的通知》收到的专项 资金,主要用于研发楼、商业楼、办公楼及相关配套设施等的建设; 
注 5 : 系本公司因赤湾天后宫 环境提升及修缮工程土地整备收到深圳市南山区招商街道办事处给予的搬迁补偿,用于相关
资产搬迁重建; 
注 6 : 系本集团之子公司广州 宝湾物流有限公司根据广州市交通委员会和广州市财政局《关于下达 2014 年广州市战略 性
主导产业发展资金现代物流业专项项目计划的通知》 收到的现代物流业发展专项资金, 主要用于物流园A 区消防系统设 施建
设。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
165 
八 、合 并范围 的变 更 
1、同一控制下企业 合并 
(1 )本期发生的同 一控制 下企业合并 
单位: 元 
被合并方
名称 
企业合并
中取得的
权益比例 
构成同一
控制下企
业合并的
依据 
合并日 
合并日的
确定依据 
合并当期
期初至合
并日被合
并方的收
入 
合并当期
期初至合
并日被合
并方的净
利润 
比较期间
被合并方
的收入 
比较期间
被合并方
的净利润 
深圳赤湾
石油基地
股份有限
公司 
100.00% 
合并前后
合并双方
均受南山
集团控制
且该控制
并非暂时
性 
2018 年 09
月 30 日 
新南山控
股与深基
地于 2018
年 9 月 30
日签署 《换
股吸收合
并交割确
认书》 并完
成交割 
691,921,46
7.05 
23,098,548
.31 
763,073,95
7.12 
-42,811,94
2.39 
其他说明: 
    2018 年9 月 , 本 公司 换 股 吸收 合 并 深 圳赤 湾 石 油基 地 股份有 限 公 司(以下简称 “深基地 ”) , 新 南 山 控股 向 深 基地 的 所有换
股股东发行股票交换该等股东所持有的深基地B 股股票。 换股方案为: 深基地股份与新南山控股股份的换股比例为1 : 3.6004 ,
即 每 一 股深 基 地B 股 股票 可 以换 得3.6004 股 新南 山控 股 股票。 新 南 山控 股 因本 次 合并 新增发 行A 股830,252,240 股 ,换 股吸 收
合并完成后, 深基地终止上市并注销法人资格, 新南山控股承继及承接深基地的全部资产、 负债、 业务、 人员、 合同及 一切
权 利 与义 务 ,本 公司 之 实际 控股 股 东南 山 集团 的持 股 比例 由75.78% 下 降至68.43% 。由 于合并 前 后合 并 双方 均受 南 山集 团控
制且该控制并非暂时性,故本 合并属同一控制下的企业合并 。新南山控股与深基地于2018 年9 月30日签署《换股吸收合并 交
割确认书》并完成交割,故2018 年9 月30 日为本次交易的合并 日。 
深基地自年初至合并日及上一会计期间的经营成果和现金流量列示如下: 
 
 2018 年1 月1 日至9 月30日期间 2017 年度 
营业收入 691,921,467.05 763,073,957.12 
净利润/( 亏损) 23,098,548.31 -42,811,942.39 
现金流量净额 -169,204,996.15 457,604,338.72 
(2 )合并日被合并 方资产 、负债的账面价值 
单位: 元 
 2018 年 9 月 30 日 2017 年 12 月 31 日 
 合并日 上期期末 
资产: 10,200,419,333.78 9,335,797,027.78 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
166 
货币资金 813,008,440.15 982,213,436.30 
应收款项 184,418,948.26 133,086,665.51 
存货 759,170.74 1,988,174.38 
固定资产 1,168,895,002.25 1,128,643,886.35 
无形资产 3,504,015,192.20 2,915,073,038.50 
投资性房地产 2,114,195,323.76 1,991,324,983.23 
在建工程 1,379,077,861.34 871,554,005.86 
预付款项 14,149,875.97 9,328,432.12 
其他流动资产 147,605,067.98 170,039,604.36 
长期股权投资 522,201,970.91 631,199,021.03 
开发支出 0.00 1,434,927.55 
商誉 11,133,118.55 11,133,118.55 
递延所得税资产 58,254,271.51 44,045,449.30 
其他非流动资产 282,705,090.16 444,732,284.74 
负债: 6,626,691,123.10 5,760,127,641.92 
借款 2,230,827,709.67 2,434,477,709.67 
应付款项 1,536,514,637.70 1,079,204,066.92 
预收账款 7,805,531.38 9,466,019.52 
应付职工薪酬 38,397,382.62 33,058,138.19 
应交税费 46,236,875.45 34,340,044.22 
一年内到期的非流动负债 189,949,351.16 283,508,369.08 
应付债券 559,989,000.00 559,989,000.00 
递延收益 58,476,003.73 60,627,007.71 
递延所得税负 债 21,020,689.12 21,788,430.59 
其他非流动负债 1,937,473,942.27 1,243,668,856.02 
净资产 3,573,728,210.68 3,575,669,385.86 
减:少数股东权益 1,899,764,485.64 1,874,020,624.51 
取得的净资产 1,673,963,725.04 1,701,648,761.35 
2、其他原因的合并 范围变 动 
说明其他原因导致的合并范围变动(如,新设子公司、清算子公司等)及其相关情况: 
本年度, 因项目公司停止营业多年, 经其董事会批准, 本集团注销雅致集成房屋( 沈阳) 有限公司和沈阳宝湾国际物流有
限公司。截至2018 年12 月31 日 ,该公司已完成全部注销手续。 
本年新纳入合并范围的子公司如下: 
名称 新增方式 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
167 
长沙麓泽 房地产 有限公 司 新设 
苏州维科 商业管 理有限 公司 新设 
宝湾产城 发展( 深圳) 有限 公司 新设 
苏州南山 新阳房 地产开 发有 限公司 新设 
宝湾产城 发展( 安徽) 有限 公司 新设 
宝湾产城 发展( 无锡) 有限 公司 新设 
宝湾产融 控股( 深圳) 有限 公司 新设 
常熟雅致 环保科 技有限 公司 新设 
淮安宝 湾 国际物 流有限 公司 新设 
宝湾资本 管理有 限公司 新设 
杭州宝湾 智能科 技有限 公司 新设 
深圳赤湾 石油基 地后勤 服务 有限公司 新设 
宝湾冷链 物流投 资(深 圳) 有限公司 新设 
宝湾物流 控股( 深圳) 有限 公司 新设 
德阳南控 科技产 业发展 有限 公司 新设 
长沙宝湾 智能物 流有限 公司 新设 
九 、在 其他主 体中 的权益 
1、在子公司中的权 益 
(1 )企业集团的构 成 
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 
持股比例 
取得方式 
直接 间接 
深圳雅致集成
房屋有限公司 
深圳 深圳 服务业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
雅致集成房屋
(廊坊)有限
公司 
廊坊 廊坊 制造业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
雅致集成房屋
(苏州)有限
公司 
苏州 苏州 制造业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
武汉雅致集成
房屋有限公司 
武汉 武汉 制造业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
沈阳雅致集成
房屋有限公司 
沈阳 沈阳 制造业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
168 
西安雅致集成
建筑有限公司 
西安 西安 制造业  100.00% 
通过设立或 投
资等方式取得
的子公司 
雅致国际(香
港)有限公司 
香港 香港 服务业 100.00%  
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
新疆雅致集成
房屋有限公司 
昌吉 昌吉 制造业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
常熟雅致模块
化建筑有限公
司 
常熟 常熟 制造业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
深圳市雅致国
际发展有限公
司 
深圳 深圳 服务业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
东莞雅致集成
房屋有限公司 
东莞 东莞 制造业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
合肥南山美食
公园投资有限
公司 
合肥 合肥 房地产业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
成都恒璟源投
资咨询有限公
司 
成都 成都 服务业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
深圳市绿建实
业发展有限公
司 
深圳 深圳 制造业 100.00%  
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
苏州南山新程
房地产开发有
限公司 
苏州 苏州 房地产业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
合肥南山新展
房地产开发有
限公司 
合肥 合肥 房地产业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
广东雅致模块
化建筑有限公
司 
佛山 佛山 制造业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
德阳南控科技
产业发展有限
公司 
德阳 德阳 综合开发 100.00%  
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
宝湾产城发展 深圳 深圳 综合开发 100.00%  通过设立或投深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
169 
( 深圳) 有限公
司 
资等方式取得
的子公司 
宝湾产城发展
( 安徽) 有限公
司 
合肥 合肥 综合开发  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
宝湾产城发展
( 无锡) 有限公
司 
无锡 无锡 综合开发  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
深圳赤湾石油
基地后勤服务
有限公司 
深圳 深圳 服务业 100.00%  
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
苏州南山新阳
房地产开发有
限公司 
苏州 苏州 房地产业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
苏州维科商业
管理有限公司 
苏州 苏州 服务业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
长沙麓泽房地
产有限公司 
长沙 长沙 房地产业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
宝湾产融控股
(深圳)有限
公司 
深圳 深圳 金融业 100.00%  
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
常熟雅致环保
科技有限公司 
常熟 常熟 科技服务业  70.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
长沙宝湾智能
物流有限公司 
长沙 长沙 仓储物流业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
淮安宝湾国际
物流有限公司 
淮安 淮安 仓储物流业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
宝湾资本管理
有限公司 
天津 天津 金融业 100.00%  
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
宝湾冷链物流
投资(深圳)
有限公司 
深圳 深圳 服务业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得
的子公司 
宝湾物流控股
(深圳)有限
深圳 深圳 服务业  100.00% 
通过设立或投
资等方式取得深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
170 
公司 的子公司 
成都雅致集成
房屋有限公司 
成都 成都 制造业  100.00% 
非同一控制下
企业合并取得
的子公司 
北京雅致模块
化建筑有限公
司 
北京 北京 制造业  100.00% 
非同一控制下
企业合并取得
的子公司 
深圳市海邻机
械设备有限公
司 
深圳 深圳 制造业  51.00% 
非同一控制下
企业合并取得
的子公司 
广安市海邻设
备安装有限公
司 
广安 广安 制造业  51.00% 
非同一控制下
企业合并取得
的子公司 
武汉市海邻机
械设备租赁有
限公司 
武汉 武汉 制造业  51.00% 
非同一控制下
企业合并取得
的子公司 
武汉光谷微电
子股份有限公
司 
武汉 武汉 房地产业  69.23% 
非同一控制下
企业合并取得
的子公司 
华南建材(深
圳)有限公司 
深圳 深圳 制造业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
深圳市南山房
地产开发有限
公司 
深圳 深圳 房地产业 100.00%  
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
南通南山房地
产开发有限公
司 
南通 南通 房地产业 100.00%  
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
上海新南山房
地产开发有限
公司 
上海 上海 房地产业 80.00%  
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
苏州南山房地
产开发有限公
司 
苏州 苏州 房地产业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
惠州大亚湾南
山房地产开发
有限公司 
惠州 惠州 房地产业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
长沙南山房地
产开发有限公
司 
长沙 长沙 房地产业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
171 
深圳市南山开
发置业有限公
司 
深圳 深圳 房地产业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
苏州南山置业
有限公司 
苏州 苏州 房地产业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
长沙南山新城
房地产有限公
司 
长沙 长沙 房地产业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
广州新康房地
产开发有限公
司 
广州 广州 房地产业  65.32% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
深圳市赤湾物
业管理有限公
司 
深圳 深圳 房地产业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
长沙南山天池
房地产有限公
司 
长沙 长沙 房地产业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
苏州南山新展
房地产开发有
限公司 
苏州 苏州 房地产业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
合肥南山房地
产开发有限公
司 
合肥 合肥 房地产业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
苏州南山新吴
房地产开发有
限公司 
苏州 苏州 房地产业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
深圳市赤湾房
地产开发有限
公司 
深圳 深圳 房地产业  50.98% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
武汉盘龙南山
房地产开发有
限公司 
武汉 武汉 房地产业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
宝湾物流控股
有限公司 
深圳 深圳 服务业 77.36%  
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
上海宝湾国际
物流有限公司 
上海 上海 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
昆山宝湾国际 昆山 昆山 仓储物流业  100.00% 同一控制下企深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
172 
物流有限公司 业合并取得的
子公司 
天津宝湾国际
物流有限公司 
天津 天津 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
天津市津南区
宝湾国际物流
有限公司 
天津 天津 服务业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
廊坊宝湾国际
物流有限公司 
廊坊 廊坊 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
明江(上海)
国际物流有限
公司 
上海 上海 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
成都龙泉宝湾
物流有限公司 
成都 成都 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
成都新都宝湾
物流有限公司 
成都 成都 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
宝湾物流肥东
有限公司 
合肥 合肥 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
西安宝湾国际
物流有限公司 
西安 西安 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
咸阳宝湾国际
物流有限公司 
咸阳 咸阳 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
青岛胶州宝湾
国际物流有限
公司 
胶州 胶州 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
无锡宝湾仓储
设施有限公司 
无锡 无锡 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
宝湾物流(香
港)有限公司 
香港 香港 投资业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
中国汇通(香
港)有限公司 
香港 香港 投资业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
173 
子公司 
镇江深基地仓
储有限公司 
镇江 镇江 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
江阴宝湾国际
物流有限公司 
江阴 江阴 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
江苏宝湾国际
物流有限公司 
南京 南京 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
南通锡通宝湾
物流有限公司 
南通 南通 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
宝湾供应链管
理(无锡)有
限公司 
无锡 无锡 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
嘉兴宝湾物流
有限公司 
嘉兴 嘉兴 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
绍兴宝湾物流
有限公司 
绍兴 绍兴 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
郑州宝海国际
物流有限公司 
郑州 郑州 仓储物流业  80.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
重庆西彭宝湾
国际物流有限
公司 
重庆 重庆 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
嘉善宝湾物流
有限公司 
嘉兴 嘉兴 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
北京空港宝湾
国际物流有限
公司 
北京 北京 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
浙江余姚宝湾
国际物流有限
公司 
余姚市 余姚市 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
佛山三水宝湾
物流有限公司 
佛山 佛山 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
174 
佛山南海宝湾
物流有限公司 
佛山 佛山 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
长沙雨花宝湾
物流有限公司 
长沙 长沙 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
重庆珞璜宝湾
国际物流有限
公司 
重庆 重庆 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
德清宝湾国际
物流有限公司 
湖州 湖州 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
宝湾供应链管
理(嘉兴)有
限公司 
嘉兴 嘉兴 仓储物流业  90.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
宁波宝湾国际
物流有限公司 
宁波 宁波 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
长沙望城宝湾
物流有限公司 
长沙 长沙 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
成都新津宝湾
国际物流有限
公司 
成都 成都 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
云南滇中宝湾
物流有限公司 
云南 云南 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
华中宝湾物流
投资有限公司 
武汉 武汉 金融业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
武汉青山宝湾
国际物流有限
公司 
武汉 武汉 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
漳州宝湾国际
物流有限公司 
漳州 漳州 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
贵阳双龙宝湾
华业国际物流
有限公司 
贵阳 贵阳 仓储物流业  90.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
福州宝湾物流 福州 福州 仓储物流业  51.00% 同一控制下企深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
175 
有限公司 业合并取得的
子公司 
武汉宝湾物流
鄂州有限公司 
鄂州 鄂州 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
杭州宝湾智能
科技有限公司 
杭州 杭州 科技服务业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
孝感宝湾物流
有限公司 
孝感 孝感 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
四川广汉宝湾
国际物流有限
公司 
广汉 广汉 仓储物流业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
成都赤湾国际
油气基地有限
公司 
成都 成都 综合开发 100.00%  
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
深圳宝湾国际
物流有限公司 
深圳 深圳 仓储物流业 100.00%  
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
宝湾商业保理
有限公司 
天津 天津 金融业  100.00% 同一控制下企
业合并取得的
子公司 
宝湾租赁(天
津)有限公司 
天津 天津 服务业  100.00% 
同一控制下企
业合并取得的
子公司 
宝湾融资租赁
有限公司 
天津 天津 金融业  100.00% 同一控制下企
业合并取得的
子公司 
广州宝湾物流
有限公司 
  
广州 广州 仓储物流业  100.00% 同一控制下企
业合并取得的
子公司 
南京宝湾国际
物流有限公司 
南京 南京 仓储物流业  100.00% 同一控制下企
业合并取得的
子公司 
天津滨港宝湾
国际物流有限
公司 
天津 天津 仓储物流业  100.00% 同一控制下企
业合并取得的
子公司 
南通宝湾国际
物流有限公司 
南通 南通 仓储物流业  100.00% 同一控制下企
业合并取得的深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
176 
子公司 
宝湾物流(武
汉)有限公司 
武汉 武汉 仓储物流业  100.00% 同一控制下企
业合并取得的
子公司 
天津青武宝湾
国际物流有限
公司 
天津 天津 仓储物流业  100.00% 同一控制下企
业合并取得的
子公司 
宝湾物流(武
汉)阳逻有限
公司 
武汉 武汉 仓储物流业  100.00% 同一控制下企
业合并取得的
子公司 
漳州福美供应
链管理有限公
司 
漳州 漳州 仓储物流业  100.00% 同一控制下企
业合并取得的
子公司 
(2 )重要的非全资 子公司 
单位: 元 
子公司名称 少数股东持股比例 
本期归属于少数股东
的损益 
本期向少数股东宣告
分派的股利 
期末少数股东权益余
额 
深圳市海邻机械设备
有限公司 
49.00% -16,329,809.91  -38,747,510.40 
上海新南山房地产开
发有限公司 
20.00% -972,429.01  81,121,254.25 
深圳市赤湾房地产开
发有限公司 
49.02% 189,039,026.82 170,135,124.13 658,411,956.35 
宝湾物流控股有限公
司 
22.64% 16,186,246.53  843,389,361.68 
宝湾供应链管理( 嘉
兴) 有限公司 
10.00% -77,152.40  22,800,740.04 
武汉光谷微电子股份
有限公司 
30.77% -4,083,361.23  94,603,966.19 
(3 )重要非全资子 公司的 主要财务信息 
单位: 元 
子公
司名
称 
期末余额 期初余额 
流动
资产 
非流
动资
产 
资产
合计 
流动
负债 
非流
动负
债 
负债
合计 
流动
资产 
非流
动资
产 
资产
合计 
流动
负债 
非流
动负
债 
负债
合计 
深圳 116,61 288,05 404,67 476,23 7,517, 483,75 127,94 337,76 465,71 485,94 25,522 511,46深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
177 
市海
邻机
械设
备有
限公
司 
4,476.
85  
9,259.
23  
3,736.
08  
3,003.
57  
239.34  0,242.
91  
8,298.
52  
5,500.
11  
3,798.
63  
1,489.
52  
,718.2
7  
4,207.
79  
上海
新南
山房
地产
开发
有限
公司 
428,10
3,558.
56  
388,33
0.21  
428,49
1,888.
77  
22,885
,617.5
1  
  
22,885
,617.5
1  
552,17
4,928.
78  
512,67
7.09  
552,68
7,605.
87  
142,21
9,189.
54  
  
142,21
9,189.
54  
深圳
市赤
湾房
地产
开发
有限
公司 
2,536,
375,46
6.72  
189,13
3,145.
84  
2,725,
508,61
2.56  
1,382,
358,96
6.82  
  
1,382,
358,96
6.82  
2,329,
959,58
9.40  
113,48
1,277.
92  
2,443,
440,86
7.32  
1,138,
854,87
4.54  
  
1,138,
854,87
4.54  
宝湾
物流
控股
有限
公司 
1,275,
499,42
8.94  
8,410,
674,14
1.85  
9,686,
173,57
0.79  
2,813,
867,61
8.57  
2,158,
183,95
5.59  
4,972,
051,57
4.16  
1,226,
594,80
3.02  
6,908,
253,85
0.46  
8,134,
848,65
3.48  
2,111,
998,50
4.93  
1,322,
468,84
5.93  
3,434,
467,35
0.86  
宝湾
供应
链管
理( 嘉
兴) 有
限公
司 
178,45
1,397.
20  
63,440
,700.4
8  
241,89
2,097.
68  
13,884
,697.2
5  
  
13,884
,697.2
5  
182,34
2,876.
64  
47,522
,575.1
1  
229,86
5,451.
75  
1,086,
527.33  
  
1,086,
527.33  
武汉
光谷
微电
子股
份有
限公
司 
126,45
1,554.
23  
216,04
9,422.
85  
342,50
0,977.
08  
35,045
,773.3
3  
  
35,045
,773.3
3  
349,50
5,658.
40  
273,26
1.44  
349,77
8,919.
84  
29,053
,123.8
5  
  
29,053
,123.8
5  
单位: 元 
子公司名
称 
本期发生额 上期发生额 
营业收入 净利润 
综合收益 经营活动
营业收入 净利润 
综合收益 经营活 动深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
178 
总额 现金流量 总额 现金流量 
深圳市海
邻机械设
备有限公
司 
88,286,870
.26  
-33,326,09
7.67  
-33,326,09
7.67  
8,110,156.2
4  
104,812,47
0.16  
-60,901,39
8.57  
-60,901,39
8.57  
10,505,928
.38  
上海新南
山房地产
开发有限
公司 
15,627,468
.56  
-4,862,145.
07  
-4,862,145.
07  
3,953,471.
29  
358,960,80
8.49  
147,688,09
4.42  
147,688,09
4.42  
102,574,64
9.60  
深圳市赤
湾房地产
开发有限
公司 
1,213,491,
255.24  
385,636,52
9.61  
385,636,52
9.61  
749,347,34
3.30  
2,082,901,
069.52  
636,505,40
8.87  
636,505,40
8.87  
517,932,00
7.99  
宝湾物流
控股有限
公司 
754,119,24
3.88  
70,836,380
.53  
70,836,380
.53  
460,066,33
3.57  
604,487,93
0.79  
58,260,389
.74  
58,260,389
.74  
353,964,55
5.64  
宝湾供应
链管理( 嘉
兴) 有限公
司 
  
-771,523.9
9  
-771,523.9
9  
-622,550.6
3  
  
-1,140,215.
54  
-1,140,215.
54  
-660,903.4
5  
武汉光谷
微电子股
份有限公
司 
1,657,880.
79  
-13,270,59
2.24  
-13,270,59
2.24  
-64,567,49
5.01  
  
-3,662,281.
49  
-3,662,281.
49  
-76,551,26
8.34  
2、在合营安排或联 营企业 中的权益 
(1 )重要的合营企 业或联 营企业 
合营企业或联
营企业名称 
主要经营地 注册地 业务性质 
持股比例 对合营企业或
联营企业投资
的会计处理方
法 
直接 间接 
惠州市惠阳半
岛新城市物业
管理有限公司 
惠州 惠州 物业管理  50.00% 权益法 
武汉南山华中
投资发展有限
公司 
武汉 武汉 服务业  51.00% 权益法 
武汉光合运力
体育发展有限
武汉 武汉 体育业  60.00% 权益法 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
179 
责任公司 
苏州招商南山
地产有限公司 
苏州 苏州 房地产  40.00% 权益法 
中开财务有限
公司 
深圳 深圳 金融 40.00%  权益法 
苏州联鑫置业
有限公司 
苏州 苏州 房地产  16.66% 权益法 
深圳赤湾胜宝
旺工程有限公
司 
深圳 深圳 制造业 32.00%  权益法 
四川文轩宝湾
供应链有限公
司 
成都 成都 商务服务 40.00%  权益法 
武汉崇鸿裕业
房地产开发有
限公司 
武汉 武汉 房地产  20.00% 权益法 
苏州宏景置业
有限公司 
苏州 苏州 房地产  20.00% 权益法 
深圳赤湾海洋
石油工程有限
公司 
深圳 深圳 制造业 20.00%  权益法 
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明: 
    于2018 年度, 本集团之子 公司武汉盘龙南山房地产有限公司( 以下简称 “ 武汉盘龙”) 新增 对武汉南山华中投资发展有限公
司( 以下简称 “ 武汉华中”) 投资人 民币153,000,000 元, 持股比例 为51.00% 。 根据项目合作开发 协议, 武汉华中的重大经营决策
由董事会审议并决定, 董事会决议必须经全体董事四分之三以上通过才能形成有效决议。 武汉华中董事会由五人组成, 其中
武汉盘龙委派 三名董事参与生产经营活动, 未达到四分之三。 因此, 本集团管理层认为本 集团对武汉华中的财务和经营决策
过程等与武汉华中另一投资方武汉旭熠投资实业有限公司达成共同控制,作为合营企业核算。 
    于2018 年度, 本集团之子 公司长沙南山天池房地产有限公司( 以下简称 “ 长沙天池”) 新增 对武汉光合运力体育发展有限责
任公司( 以下简称 “ 武汉光合”) 投 资人民币900,000 元, 持股比例 为60.00% 。 根据武汉光合章程, 股东会按出资比例行使表决权,
股东会所有决议事项, 必须经代表公司三分之二以上( 不含三分之二) 表决权的股东同意方可通过, 因此, 本集团管理层认为
本集团与另一投资方长沙运力体育发展有限责任公司对武汉光合的财务和经营决策过程等达成共同控制,作为合营企业核
算。 
(2 )重要合营企业 的主要 财务信息 
单位: 元 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
 武汉南山华中投资发展有限公司 武汉南山华中投资发展有限公司 
流动资产 879,999,550.00  
其中:现金和现金等价物 4,799,550.00  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
180 
资产合计 879,999,550.00  
流动负债 580,000,000.00  
负债合计 580,000,000.00  
归属于母公司股东权益 299,999,550.00  
按持股比例计算的净资产份额 152,999,770.50  
对合营企业权益投资的账面价值 153,000,000.00  
净利润 -450.00  
综合收益总额 -450.00  
(3 )重要联营企业 的主要 财务信息 
单位: 元 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
 
苏州招商
南山地产
有限公司 
中开财务
有限公司 
深圳赤湾
胜宝旺工
程有限公
司 
四川文轩
宝湾供应
链有限公
司 
苏州招商
南山地产
有限公司 
中开财务
有限公司 
深圳赤湾
胜宝旺工
程有限公
司 
四川文轩
宝湾供应
链有限公
司 
流动资产 
307,850,42
1.39 
3,791,694,7
49.46 
878,597,82
0.27 
84,362,623.
41 
390,101,47
5.24 
3,605,079,1
28.06 
707,337,60
9.98 
67,528,616.
30 
非流动资
产 
 
1,835,952,4
76.07 
259,121,00
8.71 
43,731,631.
32 
1,088,362.7

1,305,337,3
29.37 
861,921,33
5.28 
38,993,845.
79 
资产合计 
307,850,42
1.39 
5,627,647,2
25.53 
1,137,718,8
28.98 
128,094,25
4.73 
391,189,83
8.00 
4,910,416,4
57.43 
1,569,258,9
45.26 
106,522,46
2.09 
流动负债 
11,120,451.
37 
4,860,660,2
89.98 
119,855,22
8.90 
27,362,366.
93 
116,286,83
6.14 
4,221,580,8
24.47 
164,066,64
4.54 
6,489,698.2

非流动负
债 
 
4,223,521.4

3,861,111.1

481,592.76  
1,519,477.6

  
负债合计 
11,120,451.
37 
4,864,883,8
11.39 
123,716,34
0.02 
27,843,959.
69 
116,286,83
6.14 
4,223,100,3
02.12 
164,066,64
4.54 
6,489,698.2

少数股东
权益 
   549,999.00     
归属于母
公司股东
权益 
296,729,97
0.02 
762,763,41
4.14 
1,014,002,4
88.96 
99,700,296.
04 
274,903,00
1.86 
687,316,15
5.31 
1,405,192,3
00.72 
100,032,76
3.89 
按持股比
例计算的
净资产份
额 
118,691,98
8.02 
305,105,36
5.66 
324,480,79
6.47 
39,880,118.
42 
109,961,20
0.75 
274,926,46
2.12 
449,661,53
6.23 
40,013,105.
56 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
181 
对联营企
业权益投
资的账面
价值 
118,691,98
8.02 
305,105,36
5.66 
328,541,94
4.79 
39,682,603.
09 
109,961,20
0.75* 
274,926,46
2.12 
453,722,68
7.02 
40,013,102.
95 
营业收入 
56,323,882.
13 
151,754,86
9.32 
435,278,85
4.86 
111,910,15
6.58 
94,770,649.
80 
155,053,09
9.28 
985,638,33
7.09 
12,948,025.
77 
净利润 
21,826,968.
16 
75,447,258.
83 
-98,014,815
.48 
-332,979.94 
8,544,429.1

84,005,489.
39 
-76,827,275
.77 
32,763.89 
综合收益
总额 
21,826,968.
16 
75,447,258.
83 
-98,014,815
.48 
-332,979.94 
8,544,429.1

84,005,489.
39 
-76,827,275
.77 
32,763.89 
本年度收
到的来自
联营企业
的股利 
  
96,303,810.
31 
 
44,155,446.
16 
   
(4 )不重要的合营 企业和 联营企业的汇总财务 信息 
单位: 元 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
合营企业: -- -- 
投资账面价值合计 3,969,245.69 2,160,000.04 
下列各项按持股比例计算的合计数 -- -- 
-- 净利润 909,401.19 1,348,389.37 
-- 综合收益总额 909,401.19 1,348,389.37 
联营企业: -- -- 
投资账面价值合计 31,769,177.68 3,332,034.47 
下列各项按持股比例计算的合计数 -- -- 
-- 净利润 -1,763,012.33 34.47 
-- 综合收益总额 -1,763,012.33 34.47 
十 、与 金融工 具相 关的风 险 
1. 金融工具 分类 
 
    资产负债表日的各类金融 工具的账面价值如下: 
 2018 年 
 金融资产 
  贷款和应收款项 
  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
182 
货币资金 5,160,915,905.33 
应收票据及应收账款 1,045,589,435.33 
其他应收款 1,244,398,781.52 
一年内到期的非流动资产 27,363,316.25 
长期应收款 81,126,892.53 
其他非流动资产 852,118,835.00 
 8,411,513,165.96 
 金融负债 
  其他金融负债 
短期借款 1,814,000,000.00 
应付票据及应付账款 1,683,819,606.35 
其他应付款 1,496,412,063.23 
一年内到期的非流动负债 2,430,625,156.18 
其他流动负债 550,677,604.56 
长期借 款 
应付债券 
4,032,242,490.66 
385,000,000.00 
长期应付款 3,926,851.07 
其他非流动负债 2,072,436,029.91 
 14,469,139,801.96 
 
 2017 年 
 金融资产 
 贷款和应收款项 
  
货币资金 3,571,269,760.27 
应收票据及应收账款 658,905,265.57 
其他应收款 2,975,445,127.00 
一年内到期的非流动资产  31,258,638.98 
其他流动资产 99,500,000.00 
长期应收款 104,303,836.17 
其他非流动资产 783,862,252.00 
 8,224,544,879.99 
 
 金融负债 
 其他金融负债 
短期借款 1,764,000,000.00 
应付票据及应付账款 1,101,452,490.06 
其他应付款 1,540,524,275.04 
一年内到期的非流动负债 353,928,021.13 
其他流动负债  166,684,000.00 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
183 
长期借款 3,129,477,709.67 
应付债券 1,057,881,893.99 
长期 应付款 23,363,212.37 
其他非流动负债 1,438,650,648.84 
 10,575,962,251.10 
 
2. 金融资产 转移 
 
    已转移但未整体终止确认 的金融资产 
    于2018 年12 月31 日, 本集 团已背书给供应商用于结算应付账款的商业承兑汇票的账面价值为人民币49,407,517.52 元 。 本
集团认为, 本集团保留了其几 乎所有的风险和报酬, 包括与 其相关的违约风险, 因此, 继 续全额确认其及与之相关的已结算
应付账款。背书后,本集团不再保留使用其的权利,包括将其出售、转让或质押给其他 第三方的权利。于2018 年12 月31日,
本集团以其结算的应付账款账面价值总计为人民币49,407,517.52 元(2017 年12 月31 日:人民币19,517,843.17 元) 。 
    已整体终止确认但继续涉 入的已转移金融资产 
    于2018 年12 月31 日, 本集 团已背书给供应商用于结算应付账款的银行承兑汇票的账面价值为人民币74,396,307.65 元 。 于
2018 年12 月31 日,其到期日为1 至12 个月,根据《票据法》相关规定,若承兑银行或单位拒 绝付款的,其持有人有权向本 集
团追索( “ 继续涉入 ”) 。本集团认为,本集团已经转移了其几乎所有的风险和报酬,因此,终止确认其及与之相关的已结算应
付账款的账面价值。 继续涉入及回购的最大损失和未折现现金流量等于其账面价值。 本集团认为, 继续涉入公允价值并不重
大。 
    2018 年12 月31 日, 本集团 于其转移日未确认利得或损失。 本集团无因继续涉入已终止确认金融资产当年度和累计确认的
收益或费用。背书在本年大致均衡发生。 
 
3. 金融工具 风险 
    本集团的主要金融工具, 包括银行借款、 其他计息借款、 应付债券和货币资金、 融资租赁等。 这些金融工具的主要目的
在于为本集团的运营融资。本集 团具有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负债,如应收账款和应付账款等。 
    本集团的金融工具导致的 主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。 
    本集团对此的风险管理政 策概述如下。 
信 用风险 
    本集团仅与经认可的、 信 誉良好的第三方进行交易。 按照本集团的政策, 需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进
行信用审核。 另外, 本集团对 应收账款余额进行持续监控, 以确保本集团不致面临重大坏账风险。 对于未采用相关经营 单位
的记账本位币结算的交易,除非本集团信用控制部门特别批准,否则本集团不提供信用交易条件。 
    本集团其他金融资产包括 货币资金、 其他应收款, 这些 金融资产的信用风险源自交易对手违约, 最大风险敞口等于这些
工具的账面金额。 
    由于本集团仅 与经 认可的 且信誉 良好的 第三 方进行 交易 ,所以 无需担 保物 。信用 风险 集中按 照客户/ 交易 对手 、地理 区
域和行业进行管理。 由于本集团的应收账款客户群广泛地分散于不同的部门和行业中, 因此在本集团内部不存在重大信用风
险集中。本集团对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。 
    于2018 年12 月31 日, 除第 十一节 七、 2 , 第十一节 七、 4 和第十一节 七、 8 已披露的外 , 本集团无重大逾期应收款项(2017
年12 月31 日:无) 。 
    于2018 年12 月31 日,尚未 逾期也未发生减值的应收款项与大量的近期无违约记录的分散化的客户有关。 
流 动性风险 
    本集团采用循环流动性计 划工具管理资金短缺风险。 该工具既考虑其金融工具的到期日, 也考虑本集团运营产生的预计
现金流量。 
    本集团的目标是运用银行 借款、 应付债券、 融资租赁和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平
衡。除应付债券、长期借款、长期应付款的非流动部分和其他非流动负债外,所有借款均于一年内到期。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
184 
下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析: 
 
2018 年 
  1 年以内 1 至3 年 3 年以上 合计 
   短期借款 1,839,856,890.50 - -  1,839,856,890.50 
   应付票据及应付账款 1,683,819,606.35 - - 1,683,819,606.35 
   其他应付款 1,496,412,063.23 - - 1,496,412,063.23 
   一年内到期的非流动负债 2,510,261,816.18 - - 2,510,261,816.18 
   其他流动负债 569,830,926.44 - -  569,830,926.44 
   长期借款 208,992,628.53 3,279,530,674.31 1,145,776,965.38 4,634,300,268.22 
   应付债券 21,175,000.00 427,175,958.90 - 448,350,958.90 
   长期应付款 - 3,992,638.67 - 3,992,638.67 
   其他非流动负债 107,033,755.60 1,779,015,006.93 454,134,126.03 2,340,182,888.56 
 8,437,382,686.83 5,489,714,278.81 1,599,911,091.41 15,527,008,057.05 
 
        2017 年 
  1 年以内 1 至3 年 3 年以上 合计 
   短期借款  1,804,613,333.02 - - 1,804,613,333.02 
   应付票据及应付账款 1,101,452,490.06 - - 1,101,452,490.06 
   其他应付款 1,540,524,275.04 - - 1,540,524,275.04 
   一年内到期的非流动负债 366,489,506.64 - - 366,489,506.64 
   其他流动负债 166,961,122.81   166,961,122.81 
   长期借款 153,566,825.13 2,628,237,349.15 992,436,134.94  3,774,240,309.22 
   应付债券 55,151,404.20 1,110,969,631.06 -  1,166,121,035.26 
   长期应付款 - 24,396,815.57 - 24,396,815.57 
   其他非流动负债 68,935,000.00 1,584,008,654.17 - 1,652,943,654.17 
 5,257,693,956.90 5,347,612,449.95 992,436,134.94 11,597,742,541.79 
 
市 场风险 
利率风险 
    本集团面临的市场利率变 动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长 期负债有关。 
    本集团通过维持适当的固 定利率债务与可变利率债务组合以管理利息成本。 
    下表为利率风险的敏感性 分析,反映了在其他变量不变的假设下,利率发生合理、可能的变动时,将对净损益( 通过对
浮动利率借款的影响) 和其他综合收益的税后净额产生的影响。  
2018 年 
 利率 净损益 其他综合收益 
的税后净额 
股东权益 
合计 
 增加/( 减少) 增加/( 减少) 增加/( 减少) 增加/( 减少) 
人民币 1.00% -31,211,475.91 - -31,211,475.91 
人民币 -1.00% 31,211,475.91 - 31,211,475.91 
 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
185 
2017 年 
 利率 净损益 其他综合收益 
的税后净额 
股东权益 
合计 
 增加/( 减少) 增加/( 减少) 增加/( 减少) 增加/( 减少) 
人民币 1.00% -24,656,367.28 - -24,656,367.28 
人民币 -1.00% 24,656,367.28 - 24,656,367.28 
 
汇率风险 
    本集团面临交易性的汇率 风险。 此类风险由于经营单位以其记账本位币以外的货币进行的销售所致。 收入是以美元及人
民币计价, 其中 以 美元计 价主 要是华南建 材(深圳) 有限 公司 、常熟雅致 模块化 建筑有 限公 司以及雅致 国际( 香港) 有 限公 司对
海外出口产品。 本集团在订立采购或销售合同时, 倾向于通过回避外币汇率风险或调整账期。 本集团对其外币收入及支出持
续进行预测,将汇率与发生的金额配比,从而降低外币汇率浮动对商业交易的影响。 
    下表为汇率风险的敏感性 分析, 反映了在其他变量不变 的假设下, 美元汇率发生合理 、 可能的变动时, 将对净损益 和其
他综合收益的税后净额产生的影响。 
 
 2018 年 
 美元汇率 净损益 其他综合收益 
的税后净额 
股东权益 
合计 
 增加/( 减少) 增加/( 减少) 增加/( 减少) 增加/( 减少) 
人民币对美元贬值 1.00% 3,092,851.59 - 3,092,851.59 
人民币对美元升值 -1.00% -3,092,851.59 - -3,092,851.59 
 
 2017 年 
 美元汇率 净损益 其他综合收益 
的税后净额 
股东权益 
合计 
 增加/( 减少) 增加/( 减少) 增加/( 减少) 增加/( 减少) 
人民币对美元贬值 1.00% 2,921,396.02 - 2,921,396.02 
人民币对美元升值 -1.00% -2,921,396.02 - -2,921,396.02 
 
4. 资本管理 
    本集团资本管理的主要目 标是确保本集团持续经营的能力, 并保持健康的资本比率, 以支持业务发展并使股东价值最大
化。 
    本集团根据经济形势以及 相关资产的风险特征的变化管理资本结构并对其进行调整。 为维持或调整资本结构, 本集团可
以调整对股东的利润分配、 向 股东归还资本或发行新股。 本 集团不受外部强制性资本要求约束。2018 年度和2017 年度, 资本
管理目标、政策或程序未发生变化。 
    本集团采用资产负债率来 管理资本,资产负债率是 总负责和总资产的比率,本集团于资产负债表日的资产负债率如下: 
 
 2018 年 2017 年 
资产总额 31,523,668,790.30 25,857,427,422.87 
负债总额 20,728,169,139.10 15,572,978,840.88 
资产负债率 65.75% 60.23% 
 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
186 
十 一、 公允价 值的 披露 
1、其他 
    管理层已经评估了货币资 金、 应收票据及应收账款、 其他应收款、 应付票据及应付账款、 其他应付款等, 因剩余期限不
长,公允价值与账面价值相若。  
    金融资产和金融负债的公 允 价值,以在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额确定,
而不是被迫出售或清算情况下的金额。以下方法和假设用于估计公允价值。  
    长期应收款、 长期借款、 长期应付款、 应付债券等, 采 用未来现金流量折现法确定公允价值, 以有相似合同条款、 信用
风险和剩余期限的其他金融工具的市场收益率作为折现率。2018年12月31日, 针对长期应收 款、 长期借款、 长期应付款、 应
付债券等自身不履约风险评估为不重大。 
十 二、 关联方 及关 联交易 
1、本企业的母公司 情况 
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 
母公司对本企业
的持股比例 
母公司对本企业
的表决权比例 
中国南山开发 (集
团) 股份有限公司 
                
深圳 
港航运输、 海洋石
油服务、 房地产开
发和新型建材 
     人民币
900,000,000 元 
68.43% 68.43% 
本企业的母公司情况的说明 
本企业最终控制方是中国南山开发(集团)股份有限公司。 
2、本企业的子公司 情况 
本企业子公司的情况详见附注九、1 。 
3、本企业合营和联 营企业 情况 
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、2 。 
4、其他关联方情况 
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系 
深圳赤晓建筑科技有限公司 母公司控制的企业 
东莞南山轻型建材有限公司 母公司控制的企业 
深圳市赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业 
江西赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业 
重庆市赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业 
惠阳新城市房地产开发有限公司 母公司控制的企业 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
187 
上海南山房地产开发有限公司 母公司控制的企业 
上海海湾大厦管理有限公司 母公司控制的企业 
赤晓企业有限公司 母公司控制的企业 
合肥宝湾国际物流中心有限公司 母公司控制的企业 
南山开发( 香港) 有限公司 母公司控制的企业 
上海赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业 
江西赤湾东方智慧公路港有限公司 母公司控制的企业 
南山开发( 香港) 有限公司 母公司控制的企业 
合肥宝湾国际商业运营有限公司 母公司控制的企业 
深圳市半岛一号管理有限公司 母公司控制的企业 
深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 母公司控制的企业 
深圳市前海中开商业保理有限公司 母公司控制的企业 
深圳赤晓工程建设有限公司 母公司控制的企业 
河北赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业 
鼎业控股有限公司 子公司的少数股东 
方兴实业有限公司 子公司的少数股 东 
深圳招商房地产有限公司 子公司的少数股东 
炎黄光谷科技股份有限公司 子公司的少数股东 
嘉兴现代物流业投资发展有限公司 子公司的少数股东 
袁军( 注) 子公司的少数股东 
公司董事、总经理及副总经理等 关键管理人员 
其他说明 
注 : 本 年度 , 袁 军将 其 持有 的本 集 团 下属 子 公 司深 圳 市海 邻机 械 股 份有 限 公 司29.45% 股 权转 让 给 第三 方 , 转让 后 袁军 不再
为本集团子公司的少数股东。 
5、关联交易情况 
(1 )购销商品、提 供和接 受劳务的关联交易 
采购商品/ 接受劳务情况表 
单位: 元 
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额 
中国南山开发
(集团)股份有
限公司 
 6,341,162.40   27,751,772.80 
江西赤湾东方物
流有限公司 
 15,616,838.95   20,793,253.06 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
188 
河北赤湾东方物
流有限公司 
 4,835,652.60   0.00 
重庆市赤湾东方
物流有限公司 
 0.00   990,259.00 
深圳市赤湾东方
物流有限公司 
 0.00   71,558.53 
深圳市前海中开
商业保理有限公
司 
 17,166,468.96   6,869,113.90 
出售商品/ 提供劳务情况表 
单位: 元 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
中国南山开发(集团)股份
有限公司 
 4,496,212.74 6,151,376.63 
合肥宝湾国际物流中心有限
公司 
 89,283.29 4,116,937.11 
深圳市赤湾东方物流有限公
司 
 2,504,109.13 3,022,040.63 
深圳赤湾胜宝旺工程有限公
司 
 1,570,464.00 13,521,286.27 
深圳赤湾海洋石油工程有限
公司 
 59,428.56 121,623.81 
江西赤湾东方智慧公路港有
限公司 
 1,774,137.96 0.00 
合肥宝湾国际商业运营管理
有限公司 
 345,873.78 0.00 
中开财务有限公司  0.00 86,150.00 
赤晓企业有限公司  28,232.64 32,847.70 
深圳市赤湾东方供应链管理
有限公司 
 23,584.91 28,301.89 
江西赤湾东方物流有限公司  37,265.66 26,334.20 
惠阳新城市房地产开发有限
公司 
 20,776.71 21,747.58 
(2 )关联 租赁情况 
本公司作为出租方: 
单位: 元 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
189 
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入 
中国南山开发(集团)股份
有限公司 
办公楼 6,628,318.50 6,923,239.12 
中开财务有限公司 办公楼 1,141,487.56 1,264,061.29 
深圳赤湾胜宝旺工程有限公
司 
办公楼 785,836.56 785,836.56 
深圳赤湾海洋石油工程有限
公司 
办公楼 109,976.64 200,984.32 
深圳市前海中开商业保理有
限公司 
办公楼 110,235.60  
深圳市赤湾东方物流有限公
司 
办公楼  8,000.00 
上海赤湾东方物流有限公司 办公楼 159,068.56 163,289.76 
深圳市赤湾东方供应链管理
有限公司 
办公楼 286,929.30  
赤晓企业有限公司 办公楼 455,278.95 489,224.64 
本公司作为承租方: 
单位: 元 
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费 
东莞南山轻型建材有限公司 办公、生产厂房 13,526,500.50 16,770,682.32 
中国南山开发(集团)股份
有限公司 
办公、场地 30,007,032.88 28,153,219.21 
(3 )关联担保情况 
本公司作为担保方 
单位: 元 
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕 
苏州宏景置业房地产有
限公司(注 11 ) 
230,000,000.00 2018 年 12 月 26 日 2023 年 12 月 26 日 否 
 
本公司作为被担保方 
单位: 元 
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是否已经履行完
毕 
中国南山开发 (集团)
股份有限公司( 注 1) 
500,000,000.00 2012 年 04 月 10 日 2019 年 04 月 10 日 否 
中国南山开发 (集团) 559,989,000.00 2012 年 12 月 17 日 2019 年 12 月 17 日 否 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
190 
股份有限公司( 注 1) 
中国南山开发 (集团)
股份有限公司( 注 2) 
119,689,652.00 2012 年 03 月 31 日 2029 年 03 月 30 日 否 
中国南山开发 (集团)
股份有限公司( 注 3) 
44,404,689.65 2012 年 11 月 29 日 2029 年 11 月 28 日 否 
中国南山开发 (集团)
股份有限公司( 注 4) 
11,320,000.00 2018 年 02 月 12 日 2021 年 02 月 12 日 否 
中国南山开发 (集团)
股份有限公司( 注 4) 
22,640,000.00 2018 年 03 月 16 日 2021 年 03 月 16 日 否 
中国南山开发 (集团)
股份有限公司( 注 4) 
111,841,600.00 2018 年 02 月 08 日 2021 年 02 月 08 日 否 
中国南山开发 (集团)
股份有限公司( 注 5) 
50,000,000.00 2018 年 02 月 12 日 2020 年 02 月 12 日 否 
中国南山开发 (集团)
股份有限公司( 注 6) 
21,353,915.40 2014 年 04 月 22 日 2031 年 04 月 21 日 否 
中国南山开发 (集团)
股份有限公司( 注 7) 
16,846,623.04 2014 年 05 月 29 日 2031 年 05 月 28 日 否 
中国南山开发 (集团)
股份有限公司( 注 8) 
12,444,755.20 2014 年 12 月 17 日 2031 年 12 月 16 日 否 
中国南山开发 (集团)
股份有限公司( 注 9) 
385,000,000.00 2018 年 12 月 27 日 2021 年 12 月 27 日 否 
赤晓企业有限公司( 注
10) 
144,000,000.00 2017 年 06 月 22 日 2019 年 06 月 21 日 否 
关联担保情况说明 
注1 :中国南山开发(集团)股份有限公司为本公司发行公司债券提供无条件的不可撤销的连带责任担保。 
注2 :该笔借款系本公司与国家开发银行深圳市分行订立的明江项目借款,根据长期借款合同,提款期限已到期,本公司不
能再使用剩余的借款授信额度。南山集团仅对期末余额在担保期限内担保。本年末借款余额为人民币119,689,652.00 元(2017
年:人民币126,019,651.68 元) 。 
注3 :该笔借款系本公司与国家开发银行深圳市分行订立的龙 泉项目借款,根据长期借款合 同,提款期限已到期,本公司 不
能 再 使 用 剩 余 的 借 款 授 信 额 度 。 南 山 集 团 仅 对 期 末 余 额 在 担 保 期 限 内 担 保 。 本 年 末 借 款 余 额 分 别 为 人 民 币44,404,689.65 元
(2017 年:人民币49,204,650.36 元) 。 
注4 : 根据短期借款合同, 宝湾 物流可在担保金额和担保期限范围内借款, 并由南山集团和本公司分别按22.64% 和77.36% 的
比例向宝 湾物 流提供 担保。 本 年末短期 借款 余额计 人民币644,000,000.00 元,按22.64% 和比 例计算南 山集 团实际 担保的 借 款
余额计人民币145,801,600.00 元(2017 年:人民币134,481,600.00 元) 。 
注5 :根据短期借款合同,宝湾物流可在担保金额和担保期限范围内借款,本年末短期借款余额计人民币50,000,000.00 元 
(2017 年:无) 。 
注6 :根据长期借款合同,广州宝湾物流有限公司可在担保金额和担保期限范围内借款,并由南山集团和本公司分别按 
22.64% 和 77.36% 的比例向广 州宝湾物流有限公司提供担保。 本年末长期借款余额计人民币94,319,414.31 元, 按 22.64% 的比
例计算南山集团实际担保的借款余额计人民币21,353,915.40 元(2017 年:人民币23,165,115.56 元) 。 
注7 : 根据长期借款 合同, 南京宝湾国际物流有限公司可在担保金额和担保期限范围内借款, 并由南山集团和本公司按22.64%
和77.36% 的比例向南京宝湾国 际物流有限公司提供担保。 本年末长期借款余额计人民币74,410,879.13 元, 按22.64% 的比例计深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
191 
算南山集团实际担保的借款余额计人民币16,846,623.04 元(2017 年:人民币17,888,063.06 元) 。 
注8 :根据长期借款合同,宝湾物流( 武汉) 有 限 公 司 可 在 担 保 金 额 和 担 保 期 限 范 围 内 借 款 , 并 由 南 山 集 团 和 本 公 司 分 别 按 
22.64% 和 77.36% 的 比 例向 宝湾 物 流(武汉) 有 限 公司 提 供担保 。 本 年末 长 期借 款 余额 计 人民 币54,968,000.00 元 ,按22.64% 的
比例计算南山集团实际担保的借款余额计人民币12,444,755.20 元(2017 年:人民币14,708,758.25 元) 。 
注9 :南山集团为深圳市南山房地产开发有限公司发行的资产 支持票据的差额支付承诺人, 在信托存续期间,如果发生差 额
支付启 动事 件, 则南 山集 团对 信托账 户进 行差 额支 付。 截至2018 年12月31日,总发行 金额 为 人民币513,775,000.00 元,其中
次级人民币128,775,000.00 元由 深圳市南山房地产开 发有限公司认购,实际募得资金人民币385,000,000.00 元。 
注10 :截至2018 年12 月31 日, 赤晓企业有限公司为本公司之银行借款作出最高额人民币200,000,000.00 元(2017 年:
200,000,000.00 元) 的连带保证。 于2018 年12 月31 日,本公司已 使用保证额度为人民币144,000,000.00 元(2017 年:人民币
150,000,000.00 元) 。 
注11 : 本年度, 本集团之子公司深圳市南山房地产开发有限公司为联营公司苏州宏景置业房地产有限公司的借款提供连带责
任担保,本年末长期借 款余额计人民币1,150,000,000.00 元, 按持股比例20% 计算本集团实际担保的借款余额计人民币
230,000,000.00 元。 
(4 )关联方资金拆 借 
单位: 元 
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明 
拆入 
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
220,000,000.00 2018 年 01 月 02 日 2019 年 09 月 02 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
50,000,000.00 2018 年 03 月 06 日 2019 年 03 月 06 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
544,000,000.00 2018 年 02 月 05 日 2019 年 02 月 05 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
50,000,000.00 2018 年 03 月 12 日 2019 年 03 月 12 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
250,000,000.00 2018 年 04 月 12 日 2021 年 04 月 12 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
150,000,000.00 2018 年 10 月 11 日 2018 年 10 月 29 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
150,000,000.00 2018 年 11 月 08 日 2018 年 11 月 12 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
50,000,000.00 2018 年 04 月 27 日 2018 年 05 月 03 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
100,000,000.00 2018 年 08 月 31 日 2021 年 08 月 30 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
100,000,000.00 2018 年 11 月 19 日 2019 年 11 月 19 日  
中国南山开发 (集团)
100,000,000.00 2018 年 11 月 27 日 2019 年 11 月 27 日  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
192 
股份有限公司 
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
1,800,000,000.00 2018 年 12 月 12 日 2019 年 11 月 11 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
105,000,000.00 2018 年 11 月 23 日 2019 年 11 月 23 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
50,000,000.00 2018 年 04 月 19 日 2021 年 04 月 19 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
50,000,000.00 2018 年 06 月 13 日 2021 年 06 月 13 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
200,000,000.00 2018 年 08 月 30 日 2021 年 08 月 30 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
100,000,000.00 2018 年 09 月 27 日 2021 年 09 月 27 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
50,000,000.00 2018 年 11 月 05 日 2021 年 11 月 05 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
152,000,000.00 2018 年 06 月 20 日 2021 年 06 月 19 日  
中国南山开发 (集团)
股份有限公司 
470,000,000.00 2018 年 06 月 13 日 2019 年 06 月 13 日  
中开财务有限公 司 300,000,000.00 2018 年 01 月 03 日 2019 年 01 月 03 日  
中开财务有限公司 200,000,000.00 2018 年 11 月 28 日 2021 年 11 月 28 日  
中开财务有限公司 100,000,000.00 2018 年 11 月 15 日 2019 年 11 月 15 日  
中开财务有限公司 94,000,000.00 2018 年 08 月 31 日 2023 年 08 月 08 日  
中开财务有限公司 70,000,000.00 2018 年 06 月 29 日 2026 年 06 月 28 日  
中开财务有限公司 20,000,000.00 2018 年 12 月 27 日 2023 年 10 月 15 日  
中开财务有限公司 50,000,000.00 2018 年 12 月 29 日 2023 年 11 月 19 日  
中开财务有限公司 100,000,000.00 2018 年 12 月 20 日 2023 年 11 月 19 日  
中开财务有限公司 30,000,000.00 2018 年 12 月 28 日 2023 年 11 月 19 日  
南山开发( 香港) 有限
公司 
100,000,000.00 2018 年 11 月 28 日 2021 年 11 月 28 日  
深圳市半岛一号管理
有限公司 
80,000,000.00 2018 年 03 月 28 日 2020 年 03 月 28 日  
惠阳新城市房地产开
发有限公司 
114,000,000.00 2018 年 04 月 01 日 2019 年 04 月 01 日  
拆出 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
193 
(5 )关联方资产转 让、债 务重组情况 
单位: 元 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
中国南山开发(集团)股份
有限公司 
南山集团间接全资子公司武
汉盘龙南山房地产有限公司
100.00% 的股权 
 50,000,000.00 
(6 )关键管理人员 报酬 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
关键管理人员 薪酬 16,665,542.60 21,130,929.33 
(7 )其他关联交易 
关联方利息收支 
 
 利息收入 
 
  2018 年 2017 年 
中开财务有限公司  7,819,281.72 25,316,057.20 
 
 利息支出 
 
  2018 年 2017 年 
中开财务有限公司   54,295,875.10  48,293,460.03 
中国南山开发(集团)股份有限公司   87,402,196.62  50,114,555.04 
上海南山房地产开发有限公司   -     3,773,993.18 
深圳市半岛一号管理有限公司   200,389.52  309,801.18 
惠阳新城市房地产开发有限公司   171,688.18  67,478.05 
南山开发(香港)有限公司   5,083,523.18  11,184,322.22 
   147,153,672.60   113,743,609.70  
 
6、关联方应收应付 款项 
(1 )应收项目 
单位: 元 
项目名称 关联方 期末余额 期初余额 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
194 
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 
应收票据及应收
账款 
中国南山开发 (集
团) 股份有限公司 
64,141.84  423,221.60  
应收票据及应收
账款 
江西赤湾东方物
流有限公司 
0.00  3,291.80  
应收票据及应收
账款 
赤晓企业有限公
司 
0.00  5,441.20  
应收票据及应收
账款 
中开财务有限公
司 
106,810.20  105,702.62  
应收票据及应收
账款 
深圳市赤湾东方
物流有限公司 
0.00  294,809.78  
应收票据及应收
账款 
合肥宝湾国际物
流中心有限公司 
381,670.55  287,030.26  
应收 票据及应收
账款 
深圳赤湾胜宝旺
工程有限公司 
797,959.98  3,483,554.66 34,835.55 
应收票据及应收
账款 
深圳赤湾海洋石
油工程有限公司 
344,686.28 266,659.16 340,209.40 266,659.16 
应收票据及应收
账款 
江西赤湾东方智
慧公路港有限公
司 
204,405.92  0.00  
应收票据及应收
账款 
合肥宝湾国际商
业运营管理有限
公司 
356,249.99  0.00  
其他应收款 
苏州宏景置业有
限公司 
315,550,006.56  0.00  
其他应收款 
武汉南山华中投
资发展有限公司 
295,800,000.00  0.00  
其他应收款 
武汉崇鸿裕业房
地产开发有限公
司 
134,360,064.79  0.00  
其他应收款 
苏州联鑫置业有
限公司 
112,087,333.44  163,233,533.44  
其他应收款 
深圳招商房地产
开发有限公司 
74,607,557.57  86,991,414.57  
其他应收款 
鼎业控股有限公
司 
12,819,032.00  12,819,032.00  
其他应收款 
方兴实业有限公
司 
9,459,591.91  9,459,591.91  
其他应收款 东莞南山轻型建 1,240.00  1,240.00  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
195 
材有限公司 
其他应收款 
深圳赤晓建筑科
技有限公司 
0.00  29,102.06  
其他应收款 
合肥宝湾国际物
流中心有限公司 
0.00  7,352.00  
其他应收款 
中国南山开发 (集
团) 股份有限公司 
1,616,918.71  2,750.00  
其他应收款 
嘉兴现代物流园
投资发展有限公
司 
15,333,000.00  15,333,000.00  
其他应收款 
深圳赤湾胜宝旺
工程有限公司 
27,306.60  27,336.60  
预付账款 
中国南山开发 (集
团) 股份有限公司 
49,741.50  0.00  
(2 )应付项目 
单位: 元 
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额 
应付票据及应付账款 东莞南山轻型建材有限公司 6,893,873.51 5,286,105.28 
应付票据及应付账款 江西赤湾东方物流有限公司 1,399,105.00 1,009,573.21 
应付票据及应付账款 
中国南山开发(集团)股份
有限公司 
31,603,221.40 35,410,982.46 
应付票据及应付账款 
深圳市前海中开商业保理有
限公司 
470,821,929.71 114,439,863.79 
应付票据及应付账款 深圳赤晓工程建设有限公司 96,758.66 96,758.66 
应付票据及应付账款 
深圳赤湾胜宝旺工程有限公
司 
16,554.40 16,554.40 
应付票据及应付账款 深圳赤晓建筑科技有限公司 9,740.00 9,740.00 
其他应付款 
中国南山开发(集团)股份
有限公司 
196,350,813.82 124,187,021.33 
其他应付款 深圳招商房地产有限公司 10,376.98 19,394,233.98 
其他应付款 苏州招商南山地产有限公司 123,002,405.03 137,742,405.03 
其他应付款 炎黄光谷科技股份有限公司 2,799,251.87 2,815,701.32 
其他应付款 
深圳市赤湾东方物流有限公
司 
316,776.00 551,831.00 
其他应付款 东莞南山轻型建材有限公司 804,020.62 3,504.90 
其他应付款 
上海南山房地产开发有限公
2,527.84 30,000.00 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
196 
司 
其他应付款 江西赤湾东方物流有限公司 94,925.00 50,000.00 
其他应付款 深圳赤晓建筑科技有限公司 446,736.04 446,736.04 
其他应付款 深圳赤晓工程建设有限公司 59,449.79 9,472,069.90 
其他应付款 南山开发(香港)有限公司 5,076,200.96 32,840,083.89 
其他应付款 赤晓企业有限公司 96,452.86 35,790.30 
其他应付款 
深圳市前海中开商业保理有
限公司 
123,870,300.35 0.00 
其他应付款 重庆赤湾东方物流有限公司 476.00 0.00 
其他应付款 
深圳市赤湾东方供应链管理
有限公司 
60,662.56 0.00 
其他应付款 合肥宝湾国际物流有限公司 1,295,157.01 0.00 
其他应付款 中开财务有限公司 2,782,785.96 1,271,588.93 
其他应付款 苏州联鑫置业有限公司 0.00 3,332,000.00 
其他应付款 
深圳赤湾胜宝旺工程有限公
司 
44,200.00 38,900.00 
其他应付款 
深圳赤湾海洋石油工程有限
公司 
56,024.70 204,224.04 
其他应付款 
深圳市半岛一号管理有限公
司 
510,190.70 0.00 
其他应付款 
惠阳新城市房地产开发有限
公司 
123,408.34 0.00 
其他应付款 上海海湾大厦管理有限公司 224,679.00 0.00 
短期借款 中开财务有限公司 100,000,000.00 0.00 
其他流动负债 
中国南山开发(集团)股份
有限公司 
505,000,000.00 0.00 
其他流动负债 
深圳市半岛一号管理有限公
司 
11,361,846.67 117,584,000.00 
其他流动负债 
惠阳新城市房地产开发有限
公司 
34,315,757.89 49,100,000.00 
一年内到期的非流动负债 
中国南山开发(集团)股份
有限公司 
290,000,000.00 0.00 
一年内到期的非流动负债 南山开发(香港)有限公司 6,000,000.00 0.00 
一年内到期的非流动负债 中开财务有限公司 524,455,100.00 9,000,000.00 
一年内到期的非流动负债 
深圳赤湾胜宝旺工程有限公
司 
785,836.56 785,836.56 
长期借款 中开财务有限公司 1,031,900,000.00 995,355,100.00 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
197 
其他非流动负债 
中国南山开发(集团)股份
有限公司 
1,886,000,000.00 1,224,000,000.00 
其他非流动负债 南山开发(香港)有限公司 187,785,381.07 216,000,000.00 
其他非流动负债 
深圳赤湾胜宝旺工程有限公
司 
2,307,525.90 3,093,362.46 
7、关联方承诺 
于2018 年12 月31 日, 除了本集 团作为承租人与关联方签 订的经营租赁合同外, 并无其他重大已签约未在资产负债表上列示的
与关联方有关的承诺事项。 
8、其他 
   存 放关联方 的货币 资金 
 
 2018 年 2017 年 
中开财务有限公司 2,351,647,944.07 2,001,894,640.45 
 
2018 年6 月1 日前,上述存款年 利率为0.455% 至3.0% ;2018 年6 月1 日起,上述存款年利率调 整为0.500% 至3.100%(2017 年度:
0.455% 至3.0%) 。 
十 三、 承诺及 或有 事项 
1、重要承诺事项 
资产负债表日存在的重要承诺 
 2018年 2017年 
已签订的 正在或 准备履 行的 建安合同 3,412,675,765.62 2,122,794,332.73    
2、或有事项 
(1 )资产负债表日 存在的 重要或有事项 
截至资产负债表日,本集团并无须作披露的或有事项。 
(2 )公司没有需要 披露的 重要或有事项,也应 予以 说明 
公司不存在需要披露的重要或有事项。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
198 
十 四、 资产负 债表 日后事 项 
1、其他资产负债表 日后事 项说明 
    于2019 年1 月18 日 , 本公 司之 子 公司 宝湾 物 流作 为原 始权益 人 开展 资产 证券 化 业务 ,通过 长 江证 券( 上海) 资产 管理 有限
公司设立 “ 长江楚越- 宝湾物流第1 期资产支持专项计划 ” 进行融资, 收到认购资金人民币17.89 亿元, 其中优先级资产支持证券
的募集总规模为人民币16.99 亿 元,次级资产支持证券的募集总规模为人民币0.90 亿元。 
    于2019 年2 月,本公司之子 公司深圳市绿建实业发展有限公司与第三方深圳市泽旺投资有限公司签署《产权转让协议》 ,
以人民币258,989,001.00 元转让 其持有的深圳市海邻机械设备有限公司51% 股权及人民币289,728,332.71 元债权。 
    于2019 年3 月20 日,本公司 董事会通 过关于《 深圳市 新南 山控股( 集团) 股 份有限 公 司首 期股票期 权激励计 划(草案) 》 , 激
励对象范围为本公司董事( 不含独立董事及监事) 、 高级管理人员、 公司部门领导及子公司高级管理人员、 业务骨干, 期权授
予数量合计2,650 万份。 
十 五、 其他重 要事 项 
1、分部信息 
(1 )报告分部的确 定依据 与会计政策 
    经营分部 
本集团以内部组织结构、 管理要求、 内部报告制度等为依据确定经营分部。 本集团的经营分部是指同时满足下列条件的
组成部分: 
该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用; 
管理层能够定期评价该组成部分的经营成果,以决定向其配置资源、评价其业绩; 
能够通过分析 取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。 
本集团以行业分部为基础确定五个报告分部, 即房地产业务 、 仓储物流业务、 产城综合开 发业务、 制造业业务和其他业
务。 
(2 )报告分部的财 务信息 
单位: 元 
项目 房地产业务 
仓储物流业
务 
产城综合开
发业务 
制造业业务 其他业务 分部间抵销 合计 
对外交易收
入   
4,786,321,33
8.16 
764,551,100.
02 
4,301,159.51 
1,243,858,30
0.77 
263,818,109.
19 
-11,171,376.
19 
7,051,678,63
1.46 
营业利润  
1,360,226,51
3.76 
115,662,991.
43 
-9,292,153.0

-109,886,659
.33 
57,059,516.0

-212,140,341
.51 
1,201,629,86
7.34 
资产减值损
失 
322,982.50 2,094,753.51 0.00 2,023,436.43 
19,956,673.8

0.00 
24,397,846.3

折旧费和摊
销费 
21,128,598.5

219,833,902.
50 
3,267,499.93 
40,960,383.2

54,385,403.8

0.00 
339,575,788.
07 
利润总额 
1,358,422,15
7.70 
109,589,209.
59 
-9,287,132.7

-109,259,039
.82 
57,493,669.0

-212,140,341
.51 
1,194,818,52
2.18 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
199 
 所得税费
用 
398,105,369.
91 
45,122,050.9

-1,203,308.9

-942,313.67 89,809.89 0.00 
441,171,608.
16 
资产总额 
18,009,041,8
12.40 
9,749,254,75
4.16 
279,250,135.
79 
2,409,037,43
3.94 
13,347,594,0
00.57 
-12,270,509,
346.56 
31,523,668,7
90.30 
负债总额 
13,163,759,3
55.99 
4,986,420,58
9.94 
57,454,764.7

1,525,335,20
2.78 
6,026,547,77
5.78 
-5,031,348,5
50.17 
20,728,169,1
39.10 
其他披露        
对联营和合
营企业的投
资收益 
7,877,176.13 -330,499.85 0.00 -668,655.36 1,301,971.61 668,655.36 8,848,647.89 
联营企业和
合营企业的
长期股权投
资 
307,430,411.
39 
39,682,603.1

0.00 
99,331,344.6

633,647,310.
44 
-99,331,344.
64 
980,760,324.
93 
(3 )其他说明 
产品和劳务信息 
对外交 易收入 
 2018 年 2017 年 
房地产业务收入 4,786,321,338.16 5,406,626,074.05 
仓储物流业务收入 753,379,723.83 617,914,227.90 
产城综合开发业务收入 4,301,159.51 357,192.88 
制造业业务收入 1,243,858,300.77 1,090,082,001.56 
其他业务收入 263,818,109.19 243,499,518.65 
 7,051,678,631.46 7,358,479,015.04 
 
地 理信息 
对外交易收入 
 2018 年 2017 年 
中国大陆 6,826,272,356.22 7,231,412,423.46 
其他国家或地区 225,406,275.24 127,066,591.58 
 7,051,678,631.46 7,358,479,015.04 
 
对外交易收入归属于客户所处区域。 
主要客户信息 
本集团的客户较为分散,不存在单个与本集团交易额超过10% 的客户。  
非流动资产总额 
本公司及其子公司非流动资产均位于中国大陆地区。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
200 
2、其他对投资者决 策有影 响的重要交易和事项 
租赁 
作为出租人 
    融资租赁:于2018年12月31日,未 实现融 资收 益的余 额为 人民币6,445,131.16 元(2017 年12 月31 日:人民 币12,769,388.25
元) , 采用实际利率法在租赁期内各个期间进行分摊。 根据与承租人签订的租赁合同, 不可撤销租赁的最低租赁收款额如下: 
  2018 年 2017 年 
    
1 年以内( 含1 年)     31,119,747.39      37,085,803.29  
1 年至2 年( 含2 年)     27,526,845.35      30,051,747.39  
2 年至3 年( 含3 年)       8,627,073.58      26,218,845.35  
3 年以上     66,043,284.94      56,986,633.74  
     133,316,951.26     150,343,029.77  
      经营性租出固定资产, 参见附注七、11 。 
作为承租人 
    融资租赁: 于2018 年12 月31 日, 未确认融资费用的余额为人民1,033,603.20 元(2017 年12月31日: 人民币4,342,077.98 元) ,
采用实际利率法在租赁期内各个期间进行分摊。根据与出租人签订的租赁合同,不可撤销租赁的最低租赁付款额如下: 
 2018 年 2017 年 
1 年以内( 含1 年) 151,069,590.49 162,722,778.59 
1 年至2 年( 含2 年) 7,301,113.45 20,404,176.90  
2 年至3 年( 含3 年) - 7,301,113.45 
 158,370,703.94 190,428,068.94 
        融资租入固定资产, 参见附注七、11 。 
    重大经 营租赁:根据与出 租人签订的租赁合同,不可撤销租赁的最低租赁付款额如下: 
  2018 年 2017 年 
1 年以内( 含1 年) 69,515,819.20 74,650,247.84 
1 年至2 年( 含2 年) 52,058,391.12 56,673,387.04 
2 年至3 年( 含3 年) 51,187,493.34 39,263,581.74 
3 年以上 296,741,634.39 418,145,810.65 
  469,503,338.05 588,733,027.27 
3、其他 
比 较数据 
    如附注 五、28所述, 财务 报表中若干项目的会计处理和列报以及财务报表中的金额已经过修改, 以符合新的要求。 相应
地,若干以前年度数据已经调整,若干比较数据已经过重分类并重述,以符合本年度的列报和会计处理要求。 
   其 他权益工 具 
        本集团发行在外的永 续债具体情况如下: 
 
发行在外的金融工具 2018 年 2017 年 
永续债 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 
 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
201 
    2017 年12 月14 日,本公司 之子公司宝湾物流与华润投信托有限公司( 以下简称“ 华润信托”) 签署《华润信托 ·瑞丰四期单
一 资 金 信 托 计 划 永 续 债 权 投 资 合 同 》 , 华 润 信 托 发 起 信 托 计 划 , 以 信 托 贷 款 的 形 式 进 行 永 续 债 权 投 资 , 投 资 金 额 为 人 民 币
1,000,000,000.00 元。 
    可续期信托 贷款 初始贷 款 期限为 三年 ,本 集团有 权选 择 递延支 付利 息, 到 期后 本集团 有 权选择 续期 ,且 不受续 展次 数 限
制。本公司之子公司发行的永续债分类为归属于少数股东的其他权益工具。 
    永续债归属于其他权益持 有者的具体信息如下: 
 
项目 年初数/ 本年数 年末数/ 上年数 
 归属于少数股东的权益   
归属于少数股东其他权益工具持有者的权益 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 
其中:净利润及综合收益总额 65,902,777.78 - 
当期已付利息 65,902,777.78 - 
十 六、 母公司 财务 报表主 要项 目注释 
1、应收票据及应收 账款 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
应收票据 29,357,252.12 22,091,911.36 
应收账款 189,938,043.77 144,445,318.53 
合计 219,295,295.89 166,537,229.89 
(1 )应收票据 
1) 应收票据分类列示 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
银行承兑票据 3,400,669.20 2,577,600.00 
商业承兑票据 25,956,582.92 19,514,311.36 
合计 29,357,252.12 22,091,911.36 
2) 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据 
单位: 元 
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额 
银行承兑票据 3,750,000.00 0.00 
商业承兑票据 0.00 22,524,630.44 
合计 3,750,000.00 22,524,630.44 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
202 
(2 )应收账款 
1) 应收账款分类披露 
单位: 元 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面价
值 
账面余额 坏账准备 
账面价
值 
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 

额 
计提比
例 
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款 
32,890,
851.14 
14.46% 0.00  
32,890,8
51.14 
4,169,
220.28 
2.33% 
0.0

 
4,169,22
0.28 
按信用风险特征
组合计提坏账准
备的应收账款 
194,62
4,335.5

85.54% 
37,57
7,142
.92 
19.31% 
157,047,
192.63 
174,45
4,667.
72 
97.67% 
34,
17
8,5
69.
47 
19.59% 
140,276,
098.25 
合计 
227,51
5,186.6

100.00% 
37,57
7,142
.92 
 
189,938,
043.77 
178,62
3,888.
00 
100.00

34,
17
8,5
69.
47 
 
144,445,
318.53 
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款: 
□ 适用 √ 不适用  
组合中,按账龄分 析法计提坏账准备的应收账款: 
√ 适用 □ 不适用  
单位: 元 
账龄 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例 
1 年以内分项 
1 年以内 32,637,929.60 - - 
半年以内 78,818,728.47 2,364,561.85 3.00% 
半年-1 年 47,284,254.47 2,364,212.73 5.00% 
1 年以内小计 158,740,912.54 4,728,774.58  
1 至 2 年 35,200,608.18 3,520,060.82 10.00% 
2 至 3 年 6,654,061.51 2,661,624.60 40.00% 
3 年以上 252,921.54 - 0.00% 
3 年以上 26,666,682.92 26,666,682.92 100.00% 
合计 227,515,186.69 37,577,142.92  深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
203 
组合中,采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款: 
□ 适用 √ 不适用  
2) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况 
本期计提坏账准备金额 3,398,573.45 元;本期收回或转回坏账 准备金额 0.00 元。 
3) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账 款情况 
    于2018 年12月31 日,本公司前五名的应 收账款合 计数为 人民币87,607,558.91 元(2017 年 :人民币49,912,085.33 元) ,占应
收账款年末数合计数的比例为38.51%(2017 年:27.94%) , 相应计提的坏账准备合计数为人民币4,697,158.66 元(2017 年: 人民
币2,090,663.17 元) 。 
2、其他应收款 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息 40,190,386.12 13,243,047.07 
应收股利 588,363,414.60 615,898,842.60 
其他应收款 4,375,802,535.09 3,355,298,323.10 
合计 5,004,356,335.81 3,984,440,212.77 
(1 )应收利息 
1) 应收利息分类 
单位: 元 
项目 期末余额 期初余额 
委托贷款 40,190,386.12 13,243,047.07 
合计 40,190,386.12 13,243,047.07 
(2 )应收股利 
1) 应收股利 
单位: 元 
项目( 或被投资单位) 期末余额 期初余额 
深圳南山房地产有限公司 515,971,730.54 465,971,730.54 
上海新南山房地产开发有限公司 41,507.95 77,576,935.95 
雅致集成房屋(苏州)有限公司 72,350,176.11 72,350,176.11 
合计 588,363,414.60 615,898,842.60 
(3 )其他应收款 
1) 其他应收款分类披露 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
204 
单位: 元 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面价
值 
账面余额 坏账准备 
账面价
值 
金额 比例 金额 
计提比
例 
金额 比例 金额 
计提比
例 
单项 金额重大并
单独计提坏账准
备的其他应收款 
     
3,347
,559,
028.6

99.74%   
3,347,55
9,028.63 
按信用风险特征
组合计提坏账准
备的其他应收款 
4,375,8
02,535.
09 
100.00%   
4,375,8
02,535.
09 
8,671
,375.
90 
0.26% 
932,0
81.43 
10.75% 
7,739,29
4.47 
合计 
4,375,8
02,535.
09 
100.00%   
4,375,8
02,535.
09 
3,356
,230,
404.5

100.00% 
932,0
81.43 
 
3,355,29
8,323.10 
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款: 
□ 适用 √ 不适用  
组合中,按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款: 
√ 适用 □ 不适用  
单位: 元 
账龄 
期末余额 
其他应收款 坏账准备 计提比例 
1 年以内分项 
一年以内 2,429,510,910.07 0.00 0.00% 
1 年以内小计 2,429,510,910.07 0.00 0.00% 
1 至 2 年 1,318,104,766.90 0.00 0.00% 
2 至 3 年 395,698,974.47 0.00 0.00% 
3 年以上 232,487,883.65 0.00 0.00% 
3 至 4 年    
4 至 5 年    
5 年以上    
合计 4,375,802,535.09 0.00 0.00% 
确定该组合依据的说明: 
本集团以个别认定法和账龄作为信用风险特征确定应收款项组合, 并采用个别认定法和账龄分析法对应收账款和其他应收款
计提坏账准备。 
个别认定法将应收关联方款项、 押金、 保证金等确定为应收 款项组合, 并根据未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提
坏账准备。 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
205 
组合中,采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款: 
□ 适用 √ 不适用  
组合中,采用其他方法计提坏账准备的其他应收款: 
□ 适用 √ 不适用  
2) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况 
本期计提坏账准备金额 0.00 元 ;本期收回或转回坏账准备金额 932,081.43 元。 
3) 其他应收款按款项性质分类情况 
单位: 元 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
押金保证金 17,501,720.00 1,500,172.00 
备用金 2,373,349.59 7,164,146.80 
应收暂付款 1,396,144.34 684,811.16 
往来款 4,354,531,321.16 3,346,881,274.57 
合计 4,375,802,535.09 3,356,230,404.53 
4) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
单位: 元 
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 
占其他应收款期
末余额合计数的
比例 
坏账准备期末余
额 
第一名 关联方往来 1,882,980,694.40 0-3 年 43.03%  
第二名 关联方往来 604,821,003.47 0-2 年 13.82%  
第三名 关联方往来 503,000,000.00 半年以内 11.50%  
第四名 关联方往来 400,000,000.00 半年以内 9.14%  
第五名 关联方往来 291,340,050.71 半年以内 6.66%  
合计 -- 3,682,141,748.58 -- 84.15%  
3、长期股权投资 
单位: 元 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 
对子公司投
资 
6,849,650,996.64 146,509,382.97 6,703,141,613.67 4,138,427,607.26 146,509,382.97 3,991,918,224.29 
对联营、 合营
企业投资 
633,647,310.44 0.00 633,647,310.44 137,463,231.06 0.00 137,463,231.06 
合计 7,483,298,307.08 146,509,382.97 7,336,788,924.11 4,275,890,838.32 146,509,382.97 4,129,381,455.35 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
206 
(1 )对子 公司投资 
单位: 元 
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
本期计提
减值准备 
减值准备期末
余额 
深圳市绿建实
业发展有限公
司 
1,181,417,980.10 0.00 0.00 1,181,417,980.10 0.00 0.00 
深圳南山房地
产开发有限公
司 
2,424,783,958.97 0.00 0.00 2,424,783,958.97 0.00 0.00 
上海新南山房
地产开发有限
公司 
474,930,235.97 0.00 0.00 474,930,235.97  146,509,382.97 
南通南山开发
房地产开发有
限公司 
57,295,432.22 0.00 0.00 57,295,432.22 0.00 0.00 
宝湾产城发展
(深圳) 有限公
司 
0.00 20,000,000.00 0.00 20,000,000.00 0.00 0.00 
成都赤湾国际
油气基地有限
公司 
0.00 117,497,628.67 0.00 117,497,628.67 0.00 0.00 
宝湾物流控股
有限公司 
0.00 2,532,451,987.58 0.00 2,532,451,987.58 0.00 0.00 
深圳宝湾国际
物流有限公司 
0.00 41,273,772.13 0.00 41,273,772.13 0.00 0.00 
雅致国际(香
港)有限公司 
0.00 1.00 0.00 1.00 0.00 0.00 
合计 4,138,427,607.26 2,711,223,389.38  6,849,650,996.64  146,509,382.97 
(2 )对联营、合营 企业投 资 
单位: 元 



位 
期初余额 
本期增减变动 
期末余额 
减值
准备
期末
余额 
追加投资 



资 
权益法下确认
的投资损益 
其他
综合
收益
调整 





宣告
发放
现金
股利
或利






他 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
207 
动 润 备 
一、合营企业 
二、联营企业 







司 
137,463,231.06 148,196,671.37 0.00 19,445,463.22 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 305,105,365.65 0.00 












司 
0.00 334,279,564.29 0.00 -5,737,619.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 328,541,944.79 0.00 

计 
137,463,231.06 482,476,235.66 0.00 13,707,843.72 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 633,647,310.44 0.00 

计 
137,463,231.06 482,476,235.66 0.00 13,707,843.72 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 633,647,310.44 0.00 
(3 )其他说明 
2018 年,本公司向全资子公司 宝湾产城发展 (深圳)有限公司注资人民币2,000 万元; 
2018 年,本公司发生同一控制 下吸收合并深基地取得的子公司及联营公司; 
2018 年,本公司以人民币1 元取 得子公司深圳市绿建实业发展有限公司下属子公司雅致国际(香港)有限公司100% 的股权 。 
2017 年, 本公司以深圳雅致集成房屋有限公司、 雅致集成房 屋( 廊坊) 有限公司等15家子公 司的股权对本公司另一子公司深圳
市绿建实业发展有限公司进行增资,增资完成后,该15家公 司成为深圳市绿建实业发展有限公司的子公司。 
4、营业收入和营业 成本 
单位: 元 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
208 
主营业务 301,566,123.36 267,405,693.53 275,715,858.09 236,243,788.30 
其他业务 3,380,103.22 2,061,379.63 1,481,011.03 1,296,333.77 
合计 304,946,226.58 269,467,073.16 277,196,869.12 237,540,122.07 
5、投资收益 
单位: 元 
项目 本期发生额 上期发生额 
成本法核算的长期股权投资收益 200,000,000.00 106,376,935.93 
权益法核算的长期股权投资收益 13,707,843.72 16,801,097.88 
合计 213,707,843.72 123,178,033.81 
十 七、 补充资 料 
1、当期非经常性损 益明细 表 
√ 适用 □ 不适用  
单位: 元 
项目 金额 说明 
非流动资产处置损益 -4,370,617.56  
越权审批或无正式批准文件的税收返
还、减免 
717,687.05  
计入当期损益的政府补助(与企业业务
密切相关,按照国家统一标准定额或定
量享受 的政府补助除外) 
11,647,284.67  
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费 
3,540,064.79  
委托他人投资或管理资产的损益 122,671.23  
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益 
23,098,548.31  
单独进行减值测试的应收款项减值准备
转回 
5,699,045.65  
除上述各项之外的其他营业外收入和支
出 
-6,555,865.10  
减:所得税影响额 1,347,455.34  
  少数股东权益影响额 48,432,478.10  
合计 -15,881,114.40 -- 
对公司根据 《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 ——非经常性损益》 定义界定的非经常性损益项目, 以及把 《公深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
209 
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性 损益》 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目, 应
说明原因。 
√ 适用 □ 不适用  
项目 涉及金额(元) 原因 
其他收益 2,783,004.10 正常经营业务产生。 
2、净资产收益率及 每股收 益 
报告期利润 加权平均净资产收益率 
每股收益 
基本每股收益 (元/ 股) 稀释每股收益 (元/ 股) 
归属于公司普通股股东的净利
润 
6.44% 0.19 0.19 
扣除非经常性损益后归属于公
司普通股股东的净利润 
7.93% 0.23 0.23 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 
210 
 
第十二节 备 查 文件 目 录 
一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 
三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。  
四、载有董事长签名的2018 年 年度报告文本原件。 
五、以上备查文件的备置地点 :公司证券事务部。