南山控股:2019年半年度报告摘要查看PDF公告

股票简称:南山控股 股票代码:002314

深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2019年半年度报告摘要 

深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 
2019年半年度报告摘要 
一、重要提示 
本半年度报告摘要来自半年度报告全文,为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划,投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读半年度报告全文。 
非标准审计意见提示 
□ 适用 √ 不适用  
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案 
□ 适用 √ 不适用  
公司计划不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。 
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案 
□ 适用 √ 不适用  
二、公司基本情况 
1、公司简介 
股票简称 南山控股 股票代码 002314 
股票上市交易所 深圳证券交易所 
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 
姓名 蒋俊雅 刘逊 
办公地址 
深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路
8号赤湾总部大厦 26楼 
深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路
8号赤湾总部大厦 26楼 
电话 0755-26853551 0755-26853551 
电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn 
2、主要会计数据和财务指标 
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 
√ 是 □ 否  
追溯调整或重述原因 
同一控制下企业合并 
 本报告期 
上年同期 
本报告期比上年同
期增减 
调整前 调整后 调整后 
营业收入(元) 2,497,782,036.72 1,733,872,612.54 2,179,288,051.32 14.61% 
归属于上市公司股东的净利润(元) 156,365,874.79 -9,043,856.09 -13,069,226.17 1,296.44% 
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
益的净利润(元) 
133,753,073.97 -12,133,521.19 -23,645,770.84 665.65% 
经营活动产生的现金流量净额(元) 222,496,599.79 -1,339,150,453.02 -1,143,421,713.41 119.46% 
基本每股收益(元/股) 0.0577 -0.0048 -0.0048 1,302.08% 
稀释每股收益(元/股) 0.0577 -0.0048 -0.0048 1,302.08% 
加权平均净资产收益率 1.91% -0.13% -0.17% 2.08% 
 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年
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度末增减 
调整前 调整后 调整后 
总资产(元) 33,152,524,571.18 31,523,668,790.30 31,548,334,290.34 5.08% 
归属于上市公司股东的净资产(元) 8,231,630,453.31 8,080,943,588.86 8,099,382,318.01 1.63% 
注:公司发行 A股股份换股吸收合并深基地重大资产重组事项于 2018年三季度完成,为保证口径一致,调整上年同期数据;
本期本公司完成同一控制下企业合并重庆南山国际汽车港发展有限公司 100%股权,为保持口径一致,调整上年同期及上年
度末数据。 
3、公司股东数量及持股情况 
单位:股 
报告期末普通股股东总数 49,093 
报告期末表决权恢复的优先
股股东总数(如有) 

前 10名股东持股情况 
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量 
质押或冻结情况 
股份状态 数量 
中国南山开发(集
团)股份有限公司 
暂未分类的
国有法人 
50.58% 1,369,660,401 1,369,235,649   
赤晓企业有限公司 
境内非国有
法人 
10.45% 282,880,000    
上海南山房地产开
发有限公司 
暂未分类的
国有法人 
7.40% 200,479,137 200,479,137   
China Logistics 
Holding(12) 
PTE.LTD. 
境外法人 6.10% 165,222,356    
招商证券香港有限
公司 
国有法人 0.44% 11,971,532    
中央汇金资产管理
有限责任公司 
国有法人 0.39% 10,549,600    
GUOTAI JUNAN 
SECURITIES(HON
GKONG) LIMITED 
境外法人 0.33% 8,985,878    
俞志翔 境内自然人 0.24% 6,618,715    
香港中央结算有限
公司 
境外法人 0.23% 6,093,519    
林镇泉 境内自然人 0.15% 4,089,565    
上述股东关联关系或一致行动的
说明 
中国南山开发(集团)股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司 100%股份,通过深圳
市海湾发展管理有限公司间接持有上海南山房地产开发有限公司 100%股份。除此之外,
本公司未知其他股东之间是否存在关联关系,也未知其他股东之间是否属于一致行动
人。 
参与融资融券业务股东情况说明
(如有) 
股东俞志翔通过信用账户持有公司 6,618,715股股份。 
4、控股股东或实际控制人变更情况 
控股股东报告期内变更 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期控股股东未发生变更。 
实际控制人报告期内变更 
□ 适用 √ 不适用  
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公司报告期实际控制人未发生变更。 
5、公司优先股股东总数及前 10名优先股股东持股情况表 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期无优先股股东持股情况。 
6、公司债券情况 
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市,且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券 
是 
(1)公司债券基本信息 
债券名称 债券简称 债券代码 到期日 债券余额(万元) 利率 
深圳赤湾石油
基地股份有限
公司 2012年公
司债券 
12基地债 112140 2019年 12月 17日 55,998.9 5.78% 
(2)截至报告期末的财务指标 
单位:万元 
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减 
资产负债率 66.65% 65.75% 0.90% 
项目 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 
EBITDA利息保障倍数 2.95 2.16 36.57% 
三、经营情况讨论与分析 
1、报告期经营情况简介 
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 
否 
2019年上半年,在国内外形势较为复杂的情况下,我国经济增长保持了总体平稳、稳中有进的发展态势。GDP同比增长
6.3%,供给侧改革深入推进,经济结构继续优化升级,经济增长的质量和效益稳步提升。 
在此背景下,仓储物流业务园区规模在国内位居前列,物流网络布局已形成,在全国经济热点区域的网络优势将持续增
强,未来运营规模仍将实现快速增长;房地产开发业务坚持“区域深耕、布局重点城市”的战略,结合国内经济战略走向,抓
住城市群发展的契机,创新运用多种方式进行项目拓展,巩固公司可持续发展能力,取得了较好的成绩。2019年上半年,南
山控股实现营业收入249,778万元,同比增长14.61%;归母净利润15,637万元,同比增长1,296.44%。具体如下: 
(1)仓储物流业务 
1)经营指标完成情况 
2019年上半年,宝湾物流业务实现营业收入45,296万元,同比上升29%;归母净利润3,079万元,同比下降40%;仓库平
均使用率为88.8%。宝湾控股净利润下降主要是由于宝湾控股融资额增加,导致财务费用增加。仓库使用率受电商自建仓投
入使用及新园区投运的影响略有下降。主要园区情况如下: 
园区 运营面积(万m2) 仓库使用率(%) 去年同期使用率(%) 增减变动 
上海宝湾 17.9 100% 100% 0.0% 
明江宝湾 11.8 100% 100% 0.0% 
昆山宝湾 14.1 100% 100% 0.0% 
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园区 运营面积(万m2) 仓库使用率(%) 去年同期使用率(%) 增减变动 
广州宝湾 13.1 100% 100% 0.0% 
廊坊宝湾 9.0 100% 100% 0.0% 
龙泉宝湾 12.6 98.5% 100% -1.5% 
南京宝湾 10.6 100% 94.0% 6.0% 
北京宝湾 5.0 100% 100% 0.0% 
新都宝湾 6.7 100% 100% 0.0% 
胶州宝湾 16.4 89.4% 93.0% -3.6% 
津南宝湾 6.5 98.7% 97.9% 0.8% 
无锡宝湾 11.4 100% 100% 0.0% 
嘉兴宝湾 5.4 94.3% 100% -5.7% 
武汉宝湾 14.4 85.2% 99.5% -14.2% 
天津宝湾 15.1 59.1% 99.0% -39.9% 
南通宝湾 5.5 83.2% 100% -16.8% 
镇江宝湾 13.8 48.4% 25.0% 23.4% 
2)2019年上半年宝湾物流项目开发情况 
根据公司5年战略规划要求,投资方面积极进入新兴城市,并实现了咸阳、石家庄、长沙、宁波、成都、合肥等多个城
市的项目签约,同时,也实现了天津、合肥、宁波等多个新城市的土地获取,获取土地面积共301亩,土地获取多元化成为
常态。 
3)创新融资渠道 
2019年1月18日,宝湾物流“长江楚越-宝湾物流第1期资产支持专项计划”成功设立发行,发行规模17.89亿元,优先级信
用评级为AAA,优先级票面利率4.82%,发行成本创造了自2018年以来同期同类产品的新低。资产支持证券的成功发行凸显
了资本市场对宝湾控股资产质量的高度认可和对公司未来发展的信心。 
4)各宝湾物流园项目工程进展情况 
截至2019年6月30日,在建项目为14个,分别在2019年及2020年竣工投用,预计2019年底竣工面积约70万平方米。 
在建 预计完工时间 
重庆珞璜项目 2019 
长沙望城宝湾 2019 
天津津南7#库 2019 
重庆西彭宝湾一期、二期 2019 
佛山三水宝湾 2019 
嘉兴合资项目 2019 
天津滨港二期 2020 
郑州宝湾 2020 
昆明空港 2020 
德阳广汉宝湾 2020 
南京高新宝湾 2020 
武汉青山宝湾 2020 
无锡新区宝湾 2020 
西安临潼宝湾 2020 
 
(2)房地产开发业务 
报告期内房地产开发业务的主要经营及管理工作如下: 
1)深化运营体系,推进运营落地。继续完善运营体系,保障项目顺利、快速开发;加强组织协同运作,实现专业之
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间的交圈与协同;继续强化项目运营全周期、精细化综合管控,合理制定项目运营目标;形成项目监控预警机制,对项目全
周期运营指标进行动态跟踪与分析,稳健实现公司经营目标。 
2)密切关注市场变化,加强营销管理。密切关注国家调控政策及市场变化,紧跟市场热度,及时调整营销策略,确保
销售任务顺利完成;加强营销管理,推进营销体系建设,通过完善营销标准化体系及建立营销费用管控体系,提高营销管控
能力。 
3)严守城市深耕和重点城市布局战略。上半年,公司始终坚守“区域深耕,布局重点城市”的城市布局战略。一方面,
持续关注现有布局苏南、华中区域土地市场,积极参与目标城市土地竞拍;另一方面,抓住城市群发展的契机,探索成渝地
区中具备发展潜力的城市布局机会。在土地市场价格不断攀升,目标城市政策逐步收紧的情况下,公司严控风险,谨慎获取
高溢价地块。 
4)积极推进公司战略转型,培育竞争新优势。公司在做强做大传统住宅的同时,积极进行多元化战略布局,寻找新的
利润增长点。以南山维拉邻里中心为代表的商业地产项目、以武汉南山光谷自贸港为代表的产业地产项目、以合肥三食六巷
美食公园为代表的文旅项目均投入运营。三类转型项目的尝试,为公司拓展业务领域、提供新型业务支撑、抵御政策风险、
增加未来持续的经营性收入奠定了良好的基础。 
5)关注政策变化,积极尝试多渠道融资。房地产行业调控力度不断加大,房地产企业融资难度增加,融资成本上升。
为此,公司持续关注有关政策变化,积极尝试与合作金融机构开展多种形式融资业务,扩宽融资渠道,为公司的未来发展提
供坚实的资金保障。 
2019年上半年主要经营指标完成情况如下: 
1)主要项目开发情况 
   单位:万平方米 
竣工项目 
序号 城市 区域 在售项目名称 在售业态 权益比例
(%)) 
占地面积 计容建筑面
积 
已完工建筑
面积 
完工面积比 
1 苏州 吴中区 南山?维拉B地块 住宅 100% 2.67 12.00 12.00 100% 
在建项目 
2 苏州 吴中区 南山?维拉 
A地块二期一标 
住宅 100% 1.61 6.57 0.00 0% 
3 苏州 吴中区 南山?维拉 
A地块二期二标 
住宅 100% 6.43 13.27 0.00 0% 
4 苏州 高新区 南山楠 住宅 100% 9.51  19.01  0.00  0% 
5 南通 港闸区 南山国际社区(一、
二期) 
住宅;商业;
办公 
100% 9.08  27.03  24.01  89% 
6 合肥 汤池镇 南山?三食六巷 商业 100% 6.32  3.85  1.87  49% 
7 合肥 新站区 南山?柠檬郡 住宅 100% 3.83  7.66  0.00 0% 
8 武汉 黄陂区 十里星空 住宅 100% 2.54  5.34  0.00 0% 
9 长沙 岳麓区 南山?十里天池(二
期) 
住宅;小学 100% 4.30  7.13  - 0% 
10 长沙 岳麓区 南山?十里天池(三
期) 
住宅;商业 100% 7.46  15.64  - 0% 
11 长沙 岳麓区 南山?梅溪一方 住宅;商业 100% 4.75  24.25  - 0% 
12 苏州 高新区 苏地2017-WG-57号
地块 
住宅 100% 5.51  10.99  0.00 0% 
拟开发项目 
13 武汉 武昌区 P(2018)179号地块 住宅;商服;
公园绿地 
51% 10.23 40.82 - 0% 
14 无锡 锡山区 锡国土(经)2019-9
地块 
住宅;商业;
办公 
100% 10.05 18.09 - 0% 
注:1、上述项目可能因引入合作方共同开发等原因导致公司在项目中的权益比例发生变化;可能因为规划调整等原因
导致项目的计划投资以及计容积率面积等指标发生变化;2、上表中包含了公司控股的主要尚未结转完毕的项目,未包含零
星的尾盘项目;3、武汉P(2018)179号地块、无锡锡国土(经)2019-9地块计容建筑面积为拟规划计容建筑面积。  
2)主要项目销售和结算情况 
单位:万平方米 
城市 区域 在售项目名称 在售业态 权益比例
(%) 
期初可供出
售面积 
期内新增可售
面积 
销售面积 结算面积 
苏州 吴中区 南山?维拉 住宅 100% 1.46  6.20  7.04  9.23  
苏州 高新区 南山楠 住宅 100% 6.50  0.00  3.35  0.00  
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城市 区域 在售项目名称 在售业态 权益比例
(%) 
期初可供出
售面积 
期内新增可售
面积 
销售面积 结算面积 
合肥 新站区 南山?柠檬郡 住宅 100% 5.65  0.00  2.52  0.00  
武汉 黄陂区 十里星空 住宅 100% 2.78  0.00  0.83  0.00  
长沙 岳麓区 南山?十里天池(二
期) 
住宅 100% 0.99  0.00  0.96  0.00  
长沙 岳麓区 梅溪一方 住宅;商业 100% 0.00  6.84  6.73  0.00  
3)主要项目出租情况 
单位:万平方米 
城市 区域 项目名称 出租类型 权益比例(%) 总可出租面积 期末已出租面积 出租率
(%) 
深圳 南山区 赤湾物业 综合楼、幼儿
园 
100% 0.42 0.34 81% 
合肥 汤池镇 南山?三食六巷 商业 100% 0.68 0.46 68% 
武汉 东湖开发区 南山光谷自贸港 办公 69.23% 4.35 2.69 62% 
4)主要项目投资情况 
单位:万元 
城市 区域 项目名称 权益比例(%) 预计总投资金额  实际投资金额 
苏州 高新区 南山?柠府 100.00% 156,870 159,221 
苏州 吴中区 南山?维拉 100.00% 433,102 357,776 
苏州 浒关 南山楠 100.00% 436,214 368,337 
苏州 高新区 苏地2017-WG-57号地块 100.00% 366,000 280,077 
南通 港闸区 南山国际社区二期 100.00% 110,040 79,653 
合肥 庐江 南山?三食六巷 100.00% 32,000 26,500 
合肥 庐江 D地块租赁用地 100.00% 12,000 4,545 
合肥 新站区 南山?柠檬郡 100.00% 101,835 88,179 
武汉 东湖高新区 武汉光谷自贸港 69.23% 32,500 29,504 
武汉 黄陂区 十里星空 100.00% 67,799 59,851 
长沙 岳麓区 南山?雍江汇 100.00% 171,094 170,788 
长沙 岳麓区 南山?十里天池一期 100.00% 56,720  
 
105,058 长沙 岳麓区 南山?十里天池二期 100.00% 31,763 
长沙 岳麓区 南山?十里天池三期 100.00% 119,607 
长沙 岳麓区 南山?梅溪一方 100.00% 310,000 176,965 
合计 2,437,544 1,906,454 
注:上表中包含了公司控股的主要尚未结转完毕的项目,未包含零星的尾盘项目。 
5)土地储备情况 
单位:万平方米 
项目名称 待开发土地面积 计容建筑面积 区域分布 
报告期新增 10.05 18.09  无锡 
报告期末累计持有 50.28 97.28 苏州、南通、合肥、长沙、武汉 
注:上表中未包含土地一级开发用地面积,土地一级开发用地情况见下表: 
单位:万平方米 
城市 区域 项目名称 权益比例(%) 规划平整土地面积 累计已平整土地面积 已平整比例(%) 
成都 武侯区 红牌楼新马路1号
地块 
100% 11.47 11.47 100% 
6)地产业务融资情况 
单位:万元 
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序号 融资途径 融资余额 融资成本区间 期限结构 
1 金融机构贷款 216,400 同期贷款基准利率至同期贷款基准利率上浮15% 1-3年 
2 其他借款 227,200 0.35%至同期贷款基准利率上浮20% 1-3年 
3 应付债券 38,500 5.50% 3年 
注:1、“其他借款”主要指关联方借款;2、应付债券指2018年度发行的资产支持票据(ABN)。 
2、涉及财务报告的相关事项 
(1)与上一会计期间财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 
√ 适用 □ 不适用  
序号 会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额 
1 资产负债表中“应收票据及应收账款”分开
单独列示为“应收票据”和“应收账款”;“应
付票据及应付账款”分开单独列示为“应付
票据”和“应付账款”。比较数据相应调整。 
“应收票据”单独列示,期末金额41,188,486.63元,期初金额109,468,973.24
元; “应收账款 ”单独列示,期末金额 847,579,356.63元,期初金额
936,120,462.09元;“应付票据”单独列示,期末金额513,938,174.04元,期初
金额738,623,786.40元;“应付账款”单独列示,期末金额598,542,776.75元,
期初金额945,195,819.95元; 
2 在资产负债表中新增“应收款项融资”项
目,反映以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的应收票据和应收账款等。 
无影响。 
3 在资产负债表中新增“使用权资产”项目,
反映承租人企业持有的使用权资产的期
末账面价值。 
无影响。 
4 在资产负债表中新增“租赁负债”项目,反
映承租人企业尚未支付的租赁付款额的
期末账面价值。 
无影响。 
5 在利润表中新增“以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益”项目,反映企业因转
让等情形导致终止确认以摊余成本计量
的金融资产而产生的利得或损失。 
无影响。 
6 在利润表中“资产减值损失”、“信用减值损
失”项目位置移至“公允价值变动收益”之
后。 
列示营业总成本2,189,121,392.91元,上期金额调整为1,942,748,655.08元。 
7 启用新金融工具准则,涉及前期比较财务
报表数据与修订后的准则要求不一致的,
无需调整。 
利润表列示信用减值损失2019年6月金额-6,636,783.37元,上期金额不调整。
资产负债表、母公司资产负债表影响详见2019年半年度报告全文相关章节。 
注:上述会计政策变更依据《财会〔2019〕6号|财政部关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》。 
(2)报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。 
(3)与上一会计期间财务报告相比,合并报表范围发生变化的情况说明 
√ 适用 □ 不适用  
     根据公司2019年2月16日公告(公告编号:2019-003),公司全资子公司深圳市绿建实业发展有限公司(以下简称“绿建
实业”)在重庆联合产权交易所公开挂牌转让的深圳市海邻机械设备有限公司(以下简称“海邻机械”)51%股权及债权,深
圳市泽旺投资有限公司成为符合条件的意向受让方。绿建实业与深圳市泽旺投资有限公司签署了《产权交易合同》。公告说
明,本次转让完成后,公司将不再持有海邻机械股权,海邻机械不再纳入公司合并报表范围。海邻机械于2019年2月3日完成
深圳市新南山控股(集团)股份有限公司 2019年半年度报告摘要 

摘牌。 
    报告期内,本公司全资子公司宝湾产城发展(深圳)有限公司以自有资金人民币1,843.99万元取得中国南山开发(集团)
股份有限公司(以下简称“南山集团”)间接持股的全资子公司重庆南山国际汽车港发展有限公司100%股权。由于合并前后
合并双方均受南山集团控制且该控制并非暂时性,故本合并属于同一控制下的企业合并。 
    其他原因导致的合并范围变动: 
名称 新增方式 
践远投资(成都)有限公司 新设 
以新投资(成都)有限公司 新设 
宁波镇海宝湾国际物流有限公司 新设 
大别山毕昇康养(英山)有限责任公司 新设 
安徽赤湾东方智慧物流港开发有限公司 新设 
江苏宝湾智慧供应链管理有限公司 新设