东百集团:2019年年度报告查看PDF公告

股票简称:东百集团 股票代码:600693

2019年年度报告 
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公司代码:600693                                           公司简称:东百集团 
福建东百集团股份有限公司 
2019年年度报告 
 
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重要提示 
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。 
 
二、 未出席董事情况 
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 
董事 魏秀法 因工作原因 郑飚 
独立董事 魏志华 因工作原因 洪波 
 
三、 华兴会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 
 
四、 公司负责人施文义、主管会计工作负责人宋克均及会计机构负责人(会计主管人员)高萍声明:
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 
 
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 
经公司第九届董事会第三十四次会议审议通过,公司2019年度拟不进行利润分配和资本公积金
转增股本,可供分配利润结转下年度。上述利润分配预案尚需提交公司2019年年度股东大会审议通
过。 
 
六、 前瞻性陈述的风险声明 
√适用 □不适用  
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,敬请投
资者注意投资风险。 
 
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 
否 
 
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 
否 
 
九、 重大风险提示 
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险,敬请查阅第四节经营情况讨论与分析部分关
于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分内容。 
 
十、 其他 
□适用 √不适用  
 
  
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目录 
第一节 释义 ................................................................. 4 
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................... 6 
第三节 公司业务概要 ........................................................ 10 
第四节 经营情况讨论与分析 .................................................. 13 
第五节 重要事项 ............................................................ 31 
第六节 普通股股份变动及股东情况 ............................................ 48 
第七节 优先股相关情况 ...................................................... 53 
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .................................. 54 
第九节 公司治理 ............................................................ 60 
第十节 公司债券相关情况 .................................................... 63 
第十一节 财务报告 ............................................................ 64 
第十二节 备查文件目录 ........................................................193 
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第一节 释义 
一、 释义 
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义: 
常用词语释义 
东百集团、公司、本公司 指 福建东百集团股份有限公司 
丰琪投资 指 公司控股股东福建丰琪投资有限公司 
东百中心 指 公司的旗舰店,分为 A馆、B馆、C馆;由母公司经营管理 
兰州中心 指 
公司的旗舰店,兰州国际商贸中心项目商业部分,由公司控股子
公司兰州东方友谊置业有限公司经营管理,2019年 1月 11日正
式营业 
东百优品城元洪店 指 
公司主要门店(原元洪东百城),由公司全资子公司福建东百元
洪购物广场有限公司经营管理 
东百爱琴海店 指 
公司主要门店,由公司全资子公司福建东百红星商业广场有限公
司经营管理 
东百城蔡塘店 指 
公司主要门店,由公司全资子公司厦门世纪东百商业广场有限公
司经营管理 
东百城福安店 指 
公司主要门店,福安东百广场项目商业部分,主要由公司全资子
公司福安市东百置业有限公司经营管理,2019年 7月 19日正式
营业 
东百城永嘉天地店 指 
公司主要门店,由公司全资子公司福州东百永星商业广场有限公
司经营管理, 2019年 5月 20日正式营业 
东百城群升店 指 
公司主要门店,由公司全资子公司福建东百元洪购物广场有限公
司经营管理 
东百运动生活城 指 
公司门店,由公司全资子公司福州东百永丰商业广场有限公司经
营管理,预计 2020年开业 
兰州国际商贸中心项目 指 
兰州国际商贸中心项目,由公司控股子公司兰州东方友谊置业有
限公司开发建设 
福安东百广场项目 指 
福安市东百城市综合体项目,由公司全资子公司福安市东百置业
有限公司开发建设 
福清东百利桥项目、福清
利桥商业项目 
指 
福清东百利桥特色历史文化街项目,由公司子公司福清东百置业
有限公司开发建设 
兰州东百商业管理 指 
兰州东百商业管理有限公司,原兰州东百投资有限公司,公司控
股子公司 
东百坊巷大酒店 指 福建东百坊巷大酒店有限公司,原福建东百大酒店有限公司 
东百瑞兴 指 东百瑞兴资本管理有限公司,公司全资子公司 
佛山睿优 指 
佛山睿优仓储有限公司,公司参股公司,原名佛山睿优工业投资
管理有限公司,2018年公司已转让 80%的股权,现公司持股比例
为 20% 
天津兴建 指 
天津兴建供应链管理有限公司,公司参股公司,2019年公司已转
让 80%的股权,现公司持股比例为 20%  
成都欣嘉 指 
成都欣嘉物流有限公司,公司参股公司,2019年公司已转让 80%
的股权,现公司持股比例为 20% 
天津融熠 指 天津融熠供应链管理有限公司,2019年公司已转让 100%的股权 
佛山乐平项目 指 
红信物流电子商务产业园项目,由公司参股公司佛山睿优仓储有
限公司开发建设 
北京亦庄项目 指 北京环博达物流园项目,由公司子公司北京环博达物流有限公司
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开发建设 
佛山芦苞项目 指 
东百瑞兴佛山三水物流中心项目,由公司子公司佛山睿信物流管
理有限公司开发建设 
天津宁河项目 指 
原天津潘庄项目;(天津)科技型中小企业产业园一期、二期项
目,由公司参股公司天津兴建供应链管理有限公司开发建设 
东莞沙田项目 指 
东添加工电商配送产业园项目,由公司子公司五矿电工(东莞)
有限责任公司开发建设 
嘉兴王店项目 指 
大恩供应链中心项目,由公司子公司嘉兴大恩供应链管理有限公
司开发建设 
成都新津项目 指 
成都新津物流园项目,由公司参股公司成都欣嘉物流有限公司开
发建设 
武汉黄陂项目 指 
湖北台诚食品产业园项目,由公司子公司湖北台诚食品科技有限
公司开发建设 
福州华威项目 指 
由公司子公司福建华威物流供应链有限公司开发建设,该公司于
2020年 2月纳入合并报表范围 
三信公司 指 福建省三信集团(莆田)商业发展有限公司 
黑石集团 指 The Blackstone Group L.P.,美国上市公司 
海峡银行 指 福建海峡银行股份有限公司 
报告期 指 2019年 1月 1日至 2019年 12月 31日 
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 
上交所 指 上海证券交易所 
公司章程 指 《福建东百集团股份有限公司章程》 
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 
 
 
 
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第二节 公司简介和主要财务指标 
一、 公司信息 
公司的中文名称 福建东百集团股份有限公司 
公司的中文简称 东百集团 
公司的外文名称 FUJIAN DONGBAI (GROUP) CO.,LTD. 
公司的外文名称缩写 FJDB 
公司的法定代表人 施文义 
 
二、 联系人和联系方式 
 董事会秘书 证券事务代表 
姓名 郑飚 祝士哲 
联系地址 
福建省福州市鼓楼区八一七北路
88号东百大厦24层 
福建省福州市鼓楼区八一七北路
88号东百大厦24层 
电话 0591-83815133 0591-83815133 
传真 0591-87531804 0591-87531804 
电子信箱 db600693@dongbai.com db600693@dongbai.com 
 
三、 基本情况简介 
公司注册地址 福州市八一七北路84号-185号(除178-1号) 
公司注册地址的邮政编码 350001 
公司办公地址 福建省福州市八一七北路88号东百大厦24层 
公司办公地址的邮政编码 350001 
公司网址 http://www.dongbai.com 
电子信箱 db600693@dongbai.com 
 
 
四、 信息披露及备置地点 
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》 
登载年度报告的中国证监会指
定网站的网址 
http://www.sse.com.cn 
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 
 
五、 公司股票简况 
公司股票简况 
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 
A股 上海证券交易所 东百集团 600693 / 
 
六、 其他相关资料 
公司聘请的会计师事
务所(境内) 
名称 华兴会计师事务所(特殊普通合伙) 
办公地址 福建省福州市湖东路中山大厦 B座八层 
签字会计师姓名 王永平、陈依航 
报告期内履行持续督
导职责的保荐机构 
名称 兴业证券股份有限公司 
办公地址 福建省福州市湖东路 268号证券大厦 16层 
签字的保荐代表人姓名 吕泉鑫、詹立方 
持续督导的期间 2016年 3月 3日至募集资金使用完毕止之日 
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七、 近三年主要会计数据和财务指标 
(一) 主要会计数据 
单位:万元  币种:人民币 
主要会计数据 2019年 2018年 
本期比上年同期
增减(%) 
2017年 
营业收入 410,005.84 299,695.12 36.81 385,569.57 
归属于上市公司股东的净利润 33,015.21 26,199.32 26.02 24,741.22 
归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润 
33,422.96 25,974.65 28.68 24,910.77 
经营活动产生的现金流量净额 14,278.26 -15,826.01 190.22 30,532.25 
 
2019年末 2018年末 
本期末比上年同
期末增减(%) 
2017年末 
归属于上市公司股东的净资产 249,993.50 231,788.28 7.85 216,054.56 
总资产 883,985.63 841,512.89 5.05 680,826.32 
 
(二) 主要财务指标 
主要财务指标 2019年 2018年 
本期比上年同期
增减(%) 
2017年 
基本每股收益(元/股) 0.3743 0.2917 28.32 0.2754 
稀释每股收益(元/股) 0.3743 0.2917 28.32 0.2754 
扣除非经常性损益后的基本每
股收益(元/股) 
0.3789 0.2892 31.02 0.2773 
加权平均净资产收益率(%) 13.75 11.70 增加2.05个百分点 12.14 
扣除非经常性损益后的加权平
均净资产收益率(%) 
13.92 11.60 增加2.32个百分点 12.23 
 
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 
√适用 □不适用  
1. 营业收入较上期增长 36.81%,主要是报告期公司商业零售营业收入较上期增加 129,968.93
万元;供应链管理业务、商业地产营业收入较上期分别减少 11,959.54万元、7,701.83万元。 
2. 归属于上市公司股东的净利润较上期增长 26.02%,主要是报告期公司仓储物流及商业零售
业务实现的归属于上市公司股东的净利润分别较上期增加 7,507.03万元及 5,884.01万元、商业地
产实现的归属于上市公司股东的净利润较上期减少 3,169.53万元共同影响所致。 
3. 归属于上市公司股东的净资产较上年末增长 7.85%,主要是公司报告期实现的归属于上市
公司股东的净利润实现 33,015.21万元、实施股份回购 15,000.45万元(含交易费用)共同影响所
致。 
4. 综合上述因素后,报告期公司基本每股收益为 0.3743元,较上期增长 28.32%,加权平均
净资产收益率为 13.75%,较上期增加 2.05个百分点。 
 
八、 境内外会计准则下会计数据差异 
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况 
□适用 √不适用  
 
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(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况 
□适用 √不适用  
 
(三) 境内外会计准则差异的说明: 
□适用 √不适用  
 
九、 2019年分季度主要财务数据 
单位:万元  币种:人民币 
 
第一季度 
(1-3月份) 
第二季度 
(4-6月份) 
第三季度 
(7-9月份) 
第四季度 
(10-12月份) 
营业收入 98,304.32 88,075.39 88,946.24 134,679.89 
归属于上市公司股东的净利润 3,131.13 728.59 20,215.24 8,940.25 
归属于上市公司股东的扣除非经
常性损益后的净利润 
2,972.00 634.83 21,222.61 8,593.52 
经营活动产生的现金流量净额 -10,643.82 11,634.48 63.34 13,224.26 
报告期归属于上市公司股东的净利润波动较大的原因:(1)商业零售业务因行业特点第一、四
季度为销售旺季,第二、三季度为销售淡季,净利润波动与销售波动一致;(2)仓储物流业务第三
季度处置天津兴建股权产生投资收益 26,704.09万元;第四季度处置成都欣嘉股权产生投资收益
6,366.37万元。 
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 
□适用  √不适用  
 
十、 非经常性损益项目和金额 
√适用 □不适用  
单位:元   币种:人民币 
非经常性损益项目 2019年金额 
附注
(如适
用) 
2018年金额 2017年金额 
非流动资产处置损益 -7,433,260.66       -8,757,485.31 -11,052,672.46 
计入当期损益的政府补助,但与公
司正常经营业务密切相关,符合国
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外 
2,938,434.67       1,375,991.97 4,171,399.90 
计入当期损益的对非金融企业收取
的资金占用费 
5,875,891.80         
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外,持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允
价值变动损益,以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益 
       55,136.99 2,156,924.28 
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外,持有交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债产生的公允价
值变动损益,以及处置交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投
269,042.27        / 
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资取得的投资收益 
除上述各项之外的其他营业外收入
和支出 
-6,671,996.61       10,385,283.31 2,128,257.36 
其他符合非经常性损益定义的损益
项目 
-125,639.85         
少数股东权益影响额 -216,795.23       -47,573.34 35,420.46 
所得税影响额 1,286,882.10       -764,731.74 865,154.31 
合计 -4,077,441.51       2,246,621.88 -1,695,516.15 
 
十一、 采用公允价值计量的项目 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 
对当期利润的
影响金额 
交易性金融资产 100,000,000.00  -100,000,000.00 1,604,673.84 
其他非流动金融资产 9,021,989.58 26,686,358.01 17,664,368.43 -1,335,631.57 
衍生金融负债  442,115.06 442,115.06 -2,792,921.53 
 
十二、 其他 
□适用 √不适用  
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第三节 公司业务概要 
一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 
(一)公司主要业务及经营模式 
公司作为专注于生活消费领域的基础设施提供商和运营商,以“商业零售+仓储物流”为双轮驱
动战略,致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。 
1.商业零售 
东百商业坚持通过围绕公司商业零售的业务发展及战略布局,在目标城市核心地段开发建设自
持商业资产为配套,打造商业生活消费一体化场景。作为最终实现消费的场景,主要业态包括百货、
购物中心等,经营模式包括联营、自营和租赁。 
东百商业以“一切从顾客出发”为经营理念,以“数据化、精细化运营”为核心能力,追求更
高效率深耕实体零售,通过打造“人-货-场”全方位营销,不断提高消费者购物体验,以满足不同
年龄段的全客层需求。 
2.仓储物流 
东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”,通过对仓储物流设施的开
发和运营,为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案,在源头保障货物仓储与配送,逐步
建立以“人”为需求、体验为中心的“人-场-货”新架构。 
东百物流围绕轻资产运营思路,采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式,通过对各仓储物流
项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权,滚动经营,实现资金闭环。未来公司将以自有优质
物流资产以及项目持续获取能力为基础,通过与各类金融机构合作,建立以“东百物流基金”为枢
纽的核心基金网络。东百物流合作对象主要为京东、顺丰等大型电商、快递物流企业,以及国内外
大型产业基金。 
东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。 
(1)资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收
入;资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后,资产价值增加部分形成的收益。 
(2)资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营
管理阶段,根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向外部资产所有人收取相应比例的管理费报
酬。 
(二)报告期行业情况 
1.商业零售行业 
2019年,我国零售业发展已进入创新变革的关键时期,实体零售销售规模迅速扩张、主要业态
经营回暖,行业整体优化完善的进程加快,新技术应用和新商业模式不断提高消费者对消费的品质
需求。此外,消费驱动力持续增强,居民消费层次不断提升,消费群体日益分化,消费偏好个性化
凸显,消费内容提质扩容,消费方式更加多元,对零售业创新转型提出新要求。 
根据国家统计局数据显示,2019 年全年中国社会消费品零售总额 41.2 万亿元人民币,同比增
长 8%。消费连续 6年保持中国经济增长第一拉动力。消费对经济增长贡献率 57.8%,拉动 GDP增长
3.5个百分点。2019年,商务部采取了多种措施扩大消费,推动出台促消费 20条政策措施,加快促
进形成强大国内市场,并已取得了积极成效。 
面对新的商业零售行业发展趋势,公司加快转型变革,大力进行门店升级改造,全面提升服务
能力,加快线上智慧商城建设步伐,积极拥抱互联网,开展多渠道营销,加速推动线上线下融合,
给广大消费者带来场景性消费体验的同时不断创新营销模式,促进经营业绩稳步提高。公司 60多年
来始终坚持诚信经营,“东百”已成为福建老字号品牌,在福建市场拥有较高的知名度和市场占有
率,公司百货零售在福州地区百货行业市场份额占比最高,得到消费者的广泛认可。 
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2.仓储物流行业 
2019年,在优化消费环境,激发国内消费潜力的一系列政策推动下,我国仓储物流行业继续保
持稳步回升的态势,产业活跃度相应增加,对高标仓市场出现一轮上涨推动。面对冷链和垂直电商
的需求加速上升,社交电商交易量猛增为仓储物流行业带来了强劲需求。据中国物流与采购联合会
发布的中国仓储指数显示,2019年全年该指数平均水平保持在 52.5%的较高水平,处于扩张区间。根
据戴德梁行发布的的中国物流地产报告,截至 2019 年年底,中国内地高标物流仓储存量累计突破
6,000万平方米,整体空置率为 12.1%。物流运行总体平稳的大趋势没有改变,物流需求延续平稳增
长,物流行业继续保持在景气区间。 
截止报告期末,公司已在全国核心区域取得 12个物流中心,建筑面积约 130万平方米,公司将
通过战略合作、并购等方式实现高质量扩张,加快全国物流产业网络布局,建设高标准的仓储项目,
满足仓储物流日益增长的升级需求,提高公司的市场竞争力和影响力。 
 
二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 
√适用 □不适用  
(一)报告期末存货较期初增加 45,985.50万元,主要是报告期内新增福清东百利桥项目投入
48,550.21万元、新增商业零售门店的库存商品增加 2,290.73万元、供应链业务逐渐缩减,存货较
期初减少 6,208.91万元。 
(二)报告期末投资性房地产较期初增加 67,901.75万元、在建工程、无形资产较期初分别减
少 39,373.41万元、43,513.10万元,主要是仓储物流项目在报告期完工后从在建工程、无形资产
转入投资性房地产以及报告期内新收购仓储物流项目造成投资性房地产增加 15.32亿元,处置天津
宁河项目、成都新津项目造成投资性房地产减少 7.93亿元。 
三、 报告期内核心竞争力分析 
√适用 □不适用  
(一)模式优势 
公司商业零售主力门店均为公司自持物业,抗风险能力较强。公司通过打造“超级百货”新模
式,将优质网点资源和各门店多业态相互整合,加强协同联动发展效应,满足消费升级需求,确保
经营发展的稳定性和可持续性。 
公司仓储物流业务通过与产业基金合作,形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条
闭环运作模式,以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题,实现高周转、高回报和收益持续稳定的
轻资产模式,为持续获取物流项目奠定基础。 
(二)区位优势 
公司商业零售主力门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产,位于福州、兰州两个省
会城市的核心地段,分别毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷”以及我国最早成立的综合性地志
博物馆之一的甘肃省博物馆。受益于城市核心区域的人员集中度及旅游资源带来人流效应,显著的
区位优势将为公司销售业绩增长提供有力支撑。 
公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津翼、中西部“一带一路”倡议的
重要节点城市等全国物流核心区域,地域布局优势明显。 
(三)管理优势 
公司深耕百货零售行业多年,管理团队具有丰富的商业零售经验,与供应商建立了良好的合作
关系,拥有较强的品牌集合能力和稳定的供应商渠道;此外,公司物流管理团队在物流仓储领域具
有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。 
(四)供应商优势 
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公司积极探索与供应商的深度合作,全面提升全渠道供应链能力,与众多国内外著名品牌建立
了稳定的长期战略合作关系,通过互利双赢,提升供应商的战略协同性。 
(五)政策优势 
福建在海峡西岸经济区中居主体地位,具有对台交往的独特优势,同时被定位为“21世纪海上
丝绸之路核心区”,加之自由贸易试验区的设立,将推动福建区域整体经济的发展,对公司的长远
发展将起到至关重要的促进作用。 
(六)数据优势 
公司主力门店占据福州、兰州历史文化核心商圈,同时仓储物流项目位于全国物流核心区域,
区域数据源上拥有难以替代的优势。结合“数字中国”、“数字福建”的大力推行建设,通过不断深
化与国内大型电商的战略合作,深入挖掘区域数据,针对性地服务消费者,提供更为优质的消费体
验。目前公司数字化建设已初具成效,实现系统覆盖核心业务,未来将继续大力推进数字化建设以
迅速追赶行业标杆。 
 
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第四节 经营情况讨论与分析  
一、经营情况讨论与分析 
2019 年,公司坚持“改革、创新、奋进”的发展理念,推进“商业零售+仓储物流”双轮驱动
战略的快速发展,落地公司经营计划,较好地完成了全年经营目标和重点工作任务。 
公司商业零售业务进一步扩大在福建省内布局,并成功实现跨区域经营。2019年之前,公司商
业门店主要分布在福建省福州及厦门两市市区核心商圈,熟悉福建沿海地区的商业环境和消费习惯,
经过 60多年的深耕,具备较强的区域品牌优势和规模优势。报告期内,公司通过“自持为主,租赁
为辅”的扩张方针,随着兰州中心、福安东百城等新门店陆续开业,公司商业零售业务经营范围延
伸至福建省内其他城市,并在西北地区成功扎根落地。 
公司仓储物流业务的项目持续获取能力在报告期内不断得到加强和验证,初步形成以“东百物
流基金”为枢纽的核心基金网络框架。2019年度,新增对武汉、福州、廊坊、郑州等区域物流网络
节点的覆盖,持续完善公司在国内的物流仓储网络布局;同时,公司通过投资 6,100 万元参与京东
智能物流产业基金管理,深化与美国黑石集团在物流资产退管领域合作等方式,不断加强与国内外
产业基金及金融机构的联系,打通信息端、资金端、资产端连接路径,物流资产管理面积和管理收
益均实现大幅增长。 
(一)持续推动组织变革,全面提升管理效益 
公司根据业务发展需要,持续推动组织机构变革,加强专业化管控,优化审批流程,放权赋能,
发挥事业部经营管理的积极性和创造性,提升企业的运营能力和管理水平。公司在商业零售与仓储
物流两大事业部的基础上,成立了商业地产事业部,为商业零售的发展提供良好的物业平台和发展
支撑。 
(二)加快传统零售转型升级,沉淀商业模型体系 
1.加快新店开业速度,实现超越市场的经营目标 
报告期内,东百商业规模持续扩张,新开门店 3家,经营面积增加 34万平方米,入驻城市增加
2座,客流量较上年同期增加 116.36%。截止报告期末,公司旗下商业门店共计 9家,入驻城市 4座;
经营面积近 78万平方米,其中自持物业面积逾 40万平方米。 
2.推动营销流程标准化,形成高效营销体系 
东百商业以一级营销活动为关键点,打造“东百售罄日、超级品牌日”模型,实现营销效益的
进一步提升;以统一营销视觉、打造四季系列主题为着力点,搭建视觉营销体系;以整合媒体资源
为突破点,与品牌联合传播,与地铁深度合作,提升外部媒体、自媒体传播量。  
3.构建精细化运营体系,提升门店管理水平 
东百商业进一步细化“人、货、场”管理标准,不断优化管理流程;坚持复盘思维,不断迭代、
赋能商业管理模式;强化流量思维,实现客流量不断突破;注重数据化运营,进一步优化消费结构,
提升品牌交叉复购率。 
(三)加快仓储物流项目拓展速度,强化全国战略布局 
报告期内,公司新签约收购物流项目 5个,建筑面积共计 54.87万平方米;竣工物流项目 4个,
建筑面积共计 33.58万平方米;实现基金退管物流项目 2个,建筑面积共计 23.03万平方米。 
截止报告期末,公司运营管理物流项目 12个,建筑面积共计 134.09万平方米,土地面积共计
148.44万平方米。其中,自持物流项目 6个,建筑面积共计 60.26万平方米;通过基金管理物流项
目 3个,建筑面积共计 34.35万平方米;已签约待交割物流项目 3个,建筑面积共计 39.48万平方
米。公司在管物流项目 2019年度租金及物业管理费收入合计达到 1.14亿元,积累客户数量超过 200
家,与顺丰快递等 50多家大客户开展了密切合作。 
未来,公司将继续围绕现有物流网络节点布局,加大对粤港澳大湾区、京津冀、长三角区域的
核心物流网络节点建设力度,并逐步完成对中部“一带一路”倡议重要节点城市和“海丝”核心区
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物流网络的进一步覆盖。 
(四)商业布局取得新突破,打造特色文旅商业地标 
继成功运作三坊七巷南街项目、兰州商贸国际中心、福安东百广场等商业项目之后,公司于报
告期内成功竞得福清利桥片区一宗 19万平米的商业用地,用于修复福清侨乡历史文化街区,并开发
建设商业项目。公司将充分发挥结合文化、旅游特色的城市商业项目运营管理优势,整体开发、重
现福清利桥历史文化街区,打造具有人文历史特色的城市商业综合体和文旅新地标。 
 
二、报告期内主要经营情况 
报告期内,公司实现营业收入 410,005.84万元,较上期增长 36.81%;归属上市公司股东的净
利润实现 33,015.21万元,较上期增长 26.02%;归属上市公司股东的扣除非经营性损益的净利润实
现 33,422.96万元,较上期增长 28.68%。 
其中,公司商业零售业务归属上市公司股东的净利润实现11,247.99万元,较上期增长109.69%;
公司仓储物流业务归属上市公司股东的净利润实现 22,051.74万元,较上期增长 51.61%;公司总部
及其他业务归属上市公司股东的净利润实现-284.52万元,较上期下降 104.52%,主要由于商业地产
项目销售进入尾盘阶段所导致。 
(一) 主营业务分析 
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 
单位:万元  币种:人民币 
科目 本期数 上年同期数 变动比例(%) 
营业收入 410,005.84 299,695.12 36.81 
营业成本 320,054.30 233,424.32 37.11 
税金及附加 10,971.63 7,655.58 43.32 
销售费用 33,751.48 24,522.37 37.64 
管理费用 19,011.26 12,308.64 54.45 
财务费用 12,953.67 6,316.19 105.09 
投资收益 33,470.20 22,633.67 47.88 
资产处置收益 1.58 -785.99 100.20 
营业外收入 542.29 1,130.00 -52.01 
营业外支出 1,954.39 148.14 1,219.29 
经营活动产生的现金流量净额 14,278.26 -15,826.01 190.22 
投资活动产生的现金流量净额 14,803.69 -75,347.81 119.65 
筹资活动产生的现金流量净额 -27,218.28 64,488.46 -142.21 
 
 
2. 收入和成本分析 
√适用 □不适用  
报告期内,公司营业收入实现 410,005.84万元,较上期增长 36.81%,其中主营业务收入实现
399,878.16万元,较上期增长 37.91%,具体情况分析如下: 
(1) 主营业务分行业、分产品、分地区情况 
单位:万元  币种:人民币 
主营业务分行业情况 
分行业 营业收入 营业成本 
毛利率
(%) 
营业收入
比上年增
减(%) 
营业成本
比上年增
减(%) 
毛利率比上年增减(%) 
商业零售 318,708.82 258,381.98 18.93 68.47 66.18 增加 1.22个百分点 
商业地产 48,396.92 25,915.14 46.45 -13.74 -22.80 增加 6.28个百分点 
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供应链管
理 
25,074.58 24,962.79 0.45 -32.29 -32.10 减少 0.27个百分点 
仓储物流 6,266.66 2,553.72 59.25 -9.90 12.91 减少 8.23个百分点 
酒店餐饮 1,431.18 829.10 42.07 105.68 128.64 减少 5.82个百分点 
合计 399,878.16 312,642.73 21.82 37.91 36.86 增加 0.60个百分点 
主营业务分地区情况 
分地区 营业收入 营业成本 
毛利率
(%) 
营业收入
比上年增
减(%) 
营业成本
比上年增
减(%) 
毛利率比上年增减(%) 
华东地区 297,771.02 236,740.78 20.50 20.77 22.15 减少 0.89个百分点 
西北地区 93,201.87 70,287.42 24.59 443.65 433.09 增加 1.50个百分点 
华北地区 6,905.48 4,746.69 31.26 -5.27 1.00 减少 4.27个百分点 
华南地区 1,457.39 654.80 55.07 -90.89 -95.25 增加 41.27个百分点 
西南地区 542.40 213.04 60.72    
东北地区    -100.00 -100.00  
合计 399,878.16 312,642.73 21.82 37.91 36.86 增加 0.60个百分点 
 
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 
①主营业务分行业情况的说明: 
A. 商业零售业务收入较上期增长 68.47%,主要是公司旗舰店东百中心的 C馆于 2018年 9月正
式开业,同时另一旗舰店兰州中心及其他主要门店东百城永嘉天地店、东百城福安店于报告期内相
继开业,各项收入大幅增长。 
B. 商业地产业务收入较上年同期下降 13.74%,毛利率较上期增加 6.28个百分点,主要是报告
期兰州国际商贸中心项目商铺销售政策调整为公司短期持有与部分销售相结合、福安东百广场项目
住宅进入尾盘销售阶段,致使销售收入减少;毛利率增加主要是受报告期结转兰州国际商贸中心项
目商铺销售售价较高、福安东百广场项目住宅(一期)本期总包工程结算根据结算价调整累计已确
认的成本影响所致。 
C. 供应链管理业务收入较上期下降 32.29%,主要受报告期公司对大宗商品经营品种进行调整
的影响。 
D. 仓储物流业务收入较上期下降 9.9%,毛利率较上期减少 8.23个百分点,主要是报告期内公
司转让天津宁河项目,物流仓库租金收入减少;报告期内新竣工的仓储物流项目部分尚未实现满租
影响毛利率减少。 
E. 酒店餐饮收入较上期增长 105.68%,毛利率较上期减少 5.82个百分点,主要是东百坊巷大
酒店于 2018年 9月开始重新装修,并于 2019年 6月恢复营业,与上期数据无可比性。 
②主营业务分地区情况的说明: 
A. 华东地区收入较上期增长 20.77%,主要是报告期商业零售旗舰店东百中心业绩增长、新开
门店带来业绩增量,以及商业地产福安东百广场项目收入增长共同影响所致。  
B. 西北地区收入较上期增长 443.65%,主要是报告期商业零售新开旗舰店兰州中心带来业绩增
量、商业地产兰州国际商贸中心项目收入减少共同影响所致。  
C. 华北、华南、东北地区收入的波动,主要是供应链管理业务收入增减变动影响所致。 
D. 西北地区收入实现 542.40万元,主要是报告期新竣工仓储物流成都新津项目收取仓库租赁
收入,上期无数据。 
    
(2) 产销量情况分析表 
□适用 √不适用  
 
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(3) 成本分析表 
单位:万元 
分行业情况 
分行
业 
成本
构成
项目 
本期金额 
本期
占总
成本
比例
(%) 
上年同期
金额 
上年同
期占总
成本比
例(%) 
本期金
额较上
年同期
变动比
例(%) 
情况 
说明 
商业
零售 
百货
成本 
258,381.98 82.64 155,486.98 68.06 66.18 
百货零售收入增加相应的
成本增加、租赁业态面积
增加带来租赁成本的增加 
商业
地产 
建造
成本 
25,915.14 8.29 33,569.41 14.70 -22.80 
商业地产销售收入减少相
应的成本减少 
供应
链管
理 
贸易
成本 
24,962.79 7.98 36,766.64 16.09 -32.10 
供应链管理经营品种调整
使收入减少相应的成本减
少 
仓储
物流 
仓储
成本 
2,553.72 0.82 2,261.70 0.99 12.91 
报告期新增北京亦庄项目
二期、佛山芦苞项目二期、
成都新津项目、嘉兴王店
项目,减少佛山乐平项目
仓储租赁成本共同影响所
致 
酒店
餐饮 
酒店
成本 
829.10 0.27 362.62 0.16 128.64 
2018年 9月公司对酒店进
行重新装修,2019年 6月
开始正式营业,收入增长
相应成本增加 
合计  312,642.73 100.00 228,447.35 100.00 36.86  
 
(4) 主要销售客户及主要供应商情况 
√适用 □不适用  
①商业地产业务前五名客户销售额 5,360.33万元,占年度销售总额 11.28%;其中前五名客户
销售额中关联方销售额 0万元,占年度销售总额 0%。 
②百货零售业务主力顾客群一般为个人消费者,无法统计前五名客户情况。 
③供应链管理业务前五名客户销售额 23,478.05万元,占供应链年度销售总额 93.63%;其中前
五名客户销售额中关联方销售额 0万元,占年度销售总额 0%。 
④商业地产业务前五名供应商采购额 18,611.15万元,占年度采购总额 51.70%;其中前五名供
应商采购额中关联方采购额 0万元,占年度采购总额 0%。 
⑤百货零售业务前五名供应商采购额 51,628.55万元,占商业零售年度采购总额 23.02%;其中
前五名供应商采购额中关联方采购额 0万元,占年度采购总额 0%。 
⑥供应链管理业务前五名供应商采购额 22,356.16万元,占供应链年度采购总额 98.96%;其中
前五名供应商采购额中关联方采购额 0元,占年度采购总额 0%。 
 
3. 费用 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
科目 本期数 上年同期数 变动比例(%) 
销售费用 33,751.48 24,522.37 37.64  
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管理费用 19,011.26 12,308.64 54.45  
财务费用 12,953.67 6,316.19 105.09 
销售费用、管理费用变动原因:公司商业零售业务门店数量增加相应带来租赁费用、企划营销
费、资产折旧及摊销、员工薪酬、行政费用、咨询管理费用等各项费用的增长。 
财务费用变动原因:报告期内贷款规模较上期有所增加,相应支付的利息支出与融资费用增加;
兰州国际商贸中心项目 2018年底投入使用后,仅剩余酒店工程仍然在建,其他业态的利息均费用化
处理影响财务费用较上期增加。 
 
4. 研发投入 
(1) 研发投入情况表 
□适用  √不适用  
 
(2) 情况说明 
□适用 √不适用  
 
5. 现金流 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
科目 本期数 上年同期数 变动比例(%) 
经营活动产生的现金流量净额 14,278.26 -15,826.01 190.22  
投资活动产生的现金流量净额 14,803.69 -75,347.81 119.65  
筹资活动产生的现金流量净额 -27,218.28 64,488.46 -142.21  
⑴经营活动产生的现金流量净额较上期增加 3.01亿元,主要是商业零售、商业地产业务及供应
链业务经营性现金净流入较上期均有增加。 
⑵投资活动产生的现金流量净额较上期增加 9.02亿元,主要是公司转让仓储物流项目导致现金
流入较上期增加 1.89亿元;收回参股公司借款本金及资金占用费 6.06亿元;收回期初购买的理财
产品资金 1亿元;支付仓储物流项目投资款较上期增加 0.98亿元。 
⑶筹资活动产生的现金流量净额较上期减少 9.17亿元,主要是公司借款净流入较上期减少 8.16
亿元、报告期支付股份回购款项 1.50亿元、上期公司分配股利支付现金 0.94亿元共同影响所致。 
 
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 
□适用 √不适用  
 
(三) 资产、负债情况分析 
√适用  □不适用  
1. 资产及负债状况 
单位:万元 
项目名称 
本期 
期末数 
本期
期末
数占
总资
产的
比例
(%) 
上期 
期末数 
上期
期末
数占
总资
产的
比例
(%) 
本期期
末金额
较上期
期末变
动比例
(%) 
情况说明 
预付款项 3,729.71 0.42 11,522.36 1.37 -67.63 公司 2018年 10月预付江阴仓储
2019年年度报告 
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物流用地收购款 4,200万元,报
告期内资产收购协议解除,款项
收回;报告期供应链业务缩减,
预付账款减少 2,514.93万元 
其他流动
资产 
6,912.94 0.78 24,254.10 2.88 -71.50 
公司短期保本型理财产品、结构
性存款到期收回本金;仓储物流
预计 1年以上增值税待抵扣进项
税重分类至其他非流动资产 
其他非流
动资产 
13,121.15 1.48 2,701.98 0.32 385.61 
公司 1年以上增值税待抵扣进项
税额较期初增加;仓储物流项目
预付收购股权款增加 
长期股权
投资 
20,613.58 2.33 7,106.54 0.84 190.06 
公司转让仓储物流子公司天津兴
建及成都欣嘉 80%股权,由成本
法转为权益法核算,长期股权投
资增加 
可供出售
金融资产 
 0.00 444.96 0.05 -100.00 
公司持有的海峡银行股权执行新
金融工具准则调整科目列报 
其他非流
动金融资
产 
2,668.64 0.30 0.00 0.00  
公司新增对京东智能物流产业基
金的投资;公司持有的海峡银行
股权执行新金融工具准则调整科
目列报 
投资性房
地产 
291,129.37 32.93 223,227.62 26.53 30.42 
仓储物流项目在报告期完工后从
在建工程、无形资产转入投资性
房地产以及报告期内新收购物流
项目造成投资性房地产增加
15.32亿元,处置天津宁河项目、
成都新津项目造成投资性房地产
减少 7.93亿元。 
无形资产 373.73 0.04 43,886.83 5.22 -99.15 
在建工程 302.35 0.03 39,675.76 4.71 -99.24 
预收账款 40,393.53 4.57 20,027.82 2.38 101.69 
报告期内按合同约定预收福清东
百 利 桥 项 目 政 府 回 购 款
19,558.80万元 
长期应付
款 
1,123.60 0.13 541.97 0.06 107.32 
新开门店东百城永嘉天地店新增
应付融资租赁款 
短 期 借
款、其他
流 动 负
债、一年
内到期的
非流动负
债、长期
借款(含
黄 金 租
赁、短期
融资券) 
334,831.09 37.88 334,612.09 39.76 0.07 
有息负债合计数较期初增加 219
万元,借款规模与期初基本持平 
 
2. 截至报告期末主要资产受限情况 
√适用  □不适用  
单位:元 币种:人民币 
项目 期末账面价值 受限原因 
货币资金 88,794,775.70 福安东百广场项目、兰州商贸中心项目按揭保证金、
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仓储物流项目收购意向金、农民工工资保证金、人
民币利率掉期业务保证金 
固定资产 245,269,304.16 用于抵押 
投资性房地产 1,435,116,609.00 用于抵押 
合计 1,769,180,688.86  
 
3. 其他说明 
□适用  √不适用  
 
(四) 行业经营性信息分析 
√适用  □不适用  
行业信息详见第三节、第一点“报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况”说明。 
零售行业经营性信息分析 
1. 报告期末已开业门店分布情况 
√适用 □不适用  
 
地区 城市 经营业态 
自有物业门店 租赁物业门店 
门店数量 
建筑面积 
(万平米) 
门店数量 
建筑面积 
(万平米) 
华东地区 
福州 百货商场 1 11.29 1 9.15 
福州 购物中心   4 23.89 
福安 购物中心 1 7.57   
厦门 购物中心   1 4.10 
西北地区 兰州 购物中心 1 21.96   
合计   3 40.82 6 37.15 
注:东百中心由 A、B、C 三馆组成,其中 A、B 馆为自有物业,C 馆为租赁物业,上表统计时作为 1
家门店列入“自有物业门店”。 

号 
城市 
经营
业态 
门店名
称 
地址 
建筑面积
(㎡) 
开业时间 
物业
权属 
租赁期
限 
1 福州 
百货
商场 
A馆 
福州市鼓楼区八一
七北路 84号 
 71,284.75  1957年 11月 自有 / 
B馆 
福州市鼓楼区杨桥
东路 8号 
 41,596.23  2004年 3月 自有 / 
C馆 
福州市鼓楼区八一
七北路三坊七巷南
街商业中心 
 46,200.00  2018年 9月 租赁 10年 
东百中心小计 159,080.98      
 
2 福州 
百货
商场 
东百爱
琴海店 
福建省福州市仓山
区浦上大道 198号红
星国际广场 
 45,347.00  2015年 9月 租赁 20年 
3 福州 
购物
中心 
东百优
品城元
洪店 
福州市台江区台江
路 95号 
 80,985.70  2007年 5月 租赁 10年注 
4 福州 
购物
中心 
东百城
群升店 
福州市台江区八一
七中路群升国际 E地
块之 E2楼 
 32,798.43  2008年 12月 租赁 15年 
2019年年度报告 
20 / 193 
5 福州 
购物
中心 
东百运
动生活
城 
福州市台江区鳌峰
路与连江中路(鳌峰
大桥)交汇处的红星
苑三期商场及鳌峰
广场地下停车场负
二、负三层 
77,939.97  2020年下半年 租赁 
15年 1
个月 
6 福州 
购物
中心 
东百城
永嘉天
地店 
福州市闽侯县国宾
大道 268号 
 47,167.37  2019年 5月 租赁 15年 
7 厦门 
购物
中心 
东百城
蔡塘店 
厦门市湖里区吕岭
路 1068号蔡塘社区
发展中心半地层至
三层 
 41,026.72  2014年 9月 租赁 20年 
8 福安 
购物
中心 
东百城
福安店 
福安市坂中乡富春
大道 17号 
 75,681.77  2019年 7月 自有 / 
9 兰州 
购物
中心 
兰州 
中心 
甘肃省兰州市七里
河区西津西路 16号 
219,652.97  2019年 1月 自有 / 
合计 779,680.91       
注:2014年9月,公司与福建元洪房地产有限公司就东百优品城元洪店物业续租事项签署了《元
洪城购物广场租赁补充合同书》,合同约定:租赁面积为79,112平方米;续租期限为10年,自2017
年1月1日起至2026年12月31日止。 
2. 门店变动情况 
报告期兰州中心于 2019年 1月开业,东百永嘉天地店于 2019年 5月开业,东百城福安店于 2019
年 7月开业。 
3. 门店店效情况 
(1) 报告期门店零售收入情况 
单位:万元  币种:人民币 
地区 城市 经营业态 
2019年零售 
收入 
上年同期零售
收入 
同比增减
(%) 
年零售收入坪效     
(万元/㎡) 
华东 
地区 
福州 
百货商场  181,273.35   150,299.18   20.61   3.12  
购物中心  20,299.97   10,981.95   84.85   1.31  
厦门 购物中心  915.89   1,267.04   -27.71   2.06  
福安 购物中心 1,227.67      0.62 
西北 
地区 
兰州 购物中心 62,523.80 150.95    41,319.30 2.10 
①福州地区百货商场零售收入较上期增长 20.61%,主要是旗舰店东百中心全力打造“超级百货”,
零售业绩增长所致。 
②福州地区购物中心零售收入较上期增长 84.85%,主要是报告期东百城永嘉天地店开业带来零
售业绩增长。 
③厦门地区购物中心零售收入较上期下降 27.71%,主要是东百城蔡塘店部分场地由零售转为租
赁模式带来零售业绩减少。 
④福安地区购物中心零售收入本期实现 1,227.67万元,主要是东百城福安店开业带来零售业绩
增量。 
⑤西北地区购物中心零售收入较上期增加 62,372.85万元,主要是旗舰店兰州中心 2018年 12
月试营业,2019年 1月正式开业带来零售业绩增长。 
2019年年度报告 
21 / 193 
(2) 报告期门店租赁收入情况 
单位:万元  币种:人民币 
地区 城市 经营业态 
报告期 
租赁收入 
上年同期 
租赁收入 
同比增减
(%) 
年租赁收入 
坪效(万元/㎡) 
华东 
地区 
福州 
百货商场 10,261.34 5,684.59  80.51   0.18  
购物中心 11,305.43 8,597.34 31.50  0.08  
厦门 购物中心 4,599.92 4,370.16  5.26   0.21  
福安 购物中心 1,190.63   0.06 
西北 
地区 
兰州 购物中心 12,632.96   0.18 
注:上述数据已合并抵消关联方收入,不含莆田地区的租赁收入。 
①福州地区百货商场租赁收入较上期增长 80.51%,主要是旗舰店东百中心 C馆于 2018年 9月
开业,报告期租赁收入增长所致。 
②福州地区购物中心租赁收入较上期增长 31.50%,主要是报告期东百城永嘉天地店开业带来租
赁收入增长。 
③厦门地区购物中心租赁收入较上期增长 5.26%,主要是东百城蔡塘店部分场地由零售转为租
赁模式带来租赁收入增长。 
④福安地区购物中心租赁收入本期实现 1,190.63万元,主要是东百城福安店开业带来租赁收入
增长。 
⑤西北地区购物中心租赁收入本期实现 12,632.96万元,主要是旗舰店兰州中心开业带来租赁
收入增长。 
(3) 报告期门店租金成本情况 
单位:万元  币种:人民币 
地区 城市 经营业态 
建筑面积 
(平方米) 
2019年租金成本 
年租金成本 
(万元/㎡) 
华东地区 
福州 
百货商场 91,547.00 7,394.86 0.08 
购物中心 238,891.47  11,693.86  0.05  
厦门 购物中心 41,026.72  2,626.52  0.06  
①福州地区百货商场租金成本较上期增加,主要是报告期东百中心 C馆及东百爱琴海店租赁成
本较上期增加。 
②福州地区购物中心租金成本较上期增加,主要是报告期东百城永嘉天地店、东百运动生活城
租赁成本较上期增加。 
4. 零售业务分类别情况 
单位:万元  币种:人民币 
项目 
主营收
入占比
(%) 
营业收入 营业成本 
毛利率
(%) 
营业收
入比上
年增减
(%) 
营业成
本比上
年增减
(%) 
毛利率
比上年
增减
(%) 
百货零售  66.58  266,240.67  224,292.48   15.76   63.64   62.43   0.62  
其中:福州地区  50.41  201,573.31  168,400.58   16.46   24.98   23.12   1.27  
其中:联营模式  42.82  171,225.46  142,909.49   16.54   18.63   17.80   0.59  
其中:厦门地区  0.23   915.89   809.52   11.61   -27.71  -29.85   2.69  
其中:联营模式  0.22   891.49   809.52   9.19   -29.64  -29.85   0.27  
2019年年度报告 
22 / 193 
其中:福安地区 0.31 1,227.67 1,048.66 14.58    
其中:联营模式 0.30 1,181.87 1,048.66 11.27    
其中:兰州地区 15.64 62,523.80 54,033.72 13.58    
其中:联营模式 12.36 49,413.64 43,298.65 12.38    
5. 自营模式下商品采购与存货情况说明 
(1)商品货源情况:自营商品主要从厂商、代理商处采购。 
(2)采购团队情况:公司设立营运管理部门,全面负责自营商品的采购。 
(3)前五名供应商的供货比例:公司前五名供应商的供货金额为 34,147.05万元,占自营采购
成本的 94.26%。公司自营商品主要为部分一线化妆品、酒及烟,供应商相对集中。 
(4)存货管理政策:公司制定安全库存管理政策,进行存货周转率控制,定期对库存商品进行
分析,并分别按照淡旺季销售计划进行备货管理。 
(5)对滞销商品及过期商品的处理政策及减值计提政策:针对滞销商品,公司区分不同情况采
取退换货、折价销售处理等政策。具体存货减值计提政策详见第十一节、第五项、第 15点“存货”
说明。 
6. 与零售行业特点相关的费用项目及变化分析 
单位:万元  币种:人民币 
项目 本期数 上年同期数 变动金额 变动比例(%) 
员工薪酬  9,649.98    8,294.24  1,355.75   16.35   
租金及物管费用   6,902.22    5,119.63   1,782.59   34.82  
广告宣传及促销费  5,069.26   1,992.74   3,076.53  154.39  
装修费摊销  7,332.70   4,478.15   2,854.56  63.74  
 
7. 会员管理 
公司实行 VIP会员管理制,截止报告期末会员人数达 170万,会员消费占比联营销售 91.01%。
坚持通过“顾客委员会”建立沟通渠道,增加顾客粘性。各门店根据特色增设儿童防走失绳、专车
送达、快递、撑伞、拎袋等服务。坚持“7天无理由退换货”的承诺,部分门店还推出“30 天无理
由退换货”升级服务。 
 
2019年年度报告 
23 / 193 
 
8. 其他说明 
□适用  √不适用  
 
商业地产行业经营性信息分析 
(1) 报告期内商业地产开发投资情况 
 
项目 
名称 
权益 
比重 
(%) 
地区 
经营 
业态 
在建项目/ 
新开工项目/ 
竣工项目 
用地面积
(平方米) 
规划计容 
建筑面积 
(平方米) 
总建筑面积
(平方米) 
在建建筑
面积 
(平方米) 
已竣工
面积(平
方米) 
总投资额
(万元) 
报告期实际投
资额(万元) 
兰州国际商贸中心 51 
甘肃
兰州 
商业 在建项目 72,541 425,025 587,434 31,500 555,934 610,000 6,083.42  
福安东百广场 100 
福建
福安 
住宅、 
商业 
在建项目 122,491 349,457 442,463 37,662 404,801 258,000  23,327.79  
福清东百利桥项目 100 
福建
福清 
商业 新开工项目 190,928  
 
1,372  
 
  48,550.21  
合计  
   
385,960 774,482 1,029,897 70,534 960,735 868,000   77,961.42  
报告期新增福清东百利桥项目,截止报告期末规划总平方案尚在优化,上述项目指标待确定。 
(2) 报告期内商业地产销售情况 
 
项目 
名称 
权益 
比重% 
地区 
经营 
业态 
报告期可供出售
面积(平方米) 
本期预售面积
(平方米) 
累计预售面积
(平方米) 
本期预售金额
(万元) 
累计预售金
额(万元) 
本期结算面
积(平方米) 
累计结算面
积(平方米) 
兰州国际
商贸中心 
51 
甘肃
兰州 
商业 230,503.65  6,098.83   127,767.04  16,086.86  243,054.41  5,667.02  126,698.38  
福安东百
广场 
100 
福建
福安 
住宅、
商业 
378,945.87  38,185.84   256,756.71   35,722.38  206,691.97   33,986.74  226,002.41  
合计  
  
609,449.52  44,284.67  384,523.75  51,809.24  449,746.38  39,653.76  352,700.79  
注 1:上述可供出售面积指已取得预售许可证面积。 
2019年年度报告 
24 / 193 
注 2:依据公司与福清市国有资产管理中心、福清市侨乡建设投资有限公司签订的《宗地 2019挂-11号地块项目回购协议》约定:福清市国有资产管
理中心、福清市侨乡建设投资有限公司回购福清东百利桥项目的历史建筑、传统老建筑、新建建筑共计 46,106平方米,地下车位 762个,回购价款总额
48,897万元。报告期公司收到预付第一期 40%回购款 19,558.80万元。 
(3) 报告期内公司商业地产项目部分交房,预售结转及租赁实现营业收入 48,396.92 万元,报告期末未结算的预收账款为 8,437.03 万元。具体经营情况
如下: 
单位:万元   币种:人民币 
项目名称 地区 经营业态 营业收入 营业成本 毛利率(%) 
营业收入比
上年同期增
减(%) 
营业成本比
上年同期增
减(%) 
毛利率比上年      
同期增减 
兰州国际商贸中心 甘肃兰州 商业 14,719.82  6,235.93  57.64  -5.98 -14.70 增加 4.33个百分点 
福安东百广场 福建福安 住宅、商业 33,677.10  19,679.21  41.57 -16.74 -25.06 增加 6.49个百分点 
合计   
 
48,396.92  25,915.14  46.45 -13.74 -22.80 增加 6.28个百分点 
 
(4) 报告期内公司商业地产项目无新增土地储备 
(5) 报告期内公司财务融资情况(商业地产项目) 
单位:万元   币种:人民币 
项目 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 
兰州国际商贸中心项目 122,147.86 6.83 1,634.08  
福安东百广场项目 46,969.31  5.29 2,047.11  
福清东百利桥项目 23,500.90 5.29 325.92 
合计 192,618.07  6.49  4,007.11  
2019年年度报告 
25 / 193 
(五) 投资状况分析 
1. 对外股权投资总体分析 
√适用 □不适用  
报告期内公司及子公司对外股权投资交易总价为94,515.82万元,比上年同期增加83,109.42万元,
增幅 728.62%。其中,公司收购仓储物流业务的股权投资交易总价为 88,415.82万元,对境内物流产业
基金的投资金额为 6,100万元。 
报告期内,公司投资新设 11家子公司,合计注册资本为 14,600万元。 
报告期内,公司全资子公司佛山市空间工业投资中心(有限合伙)注册资本由 12,400万元减至 400
万元;福州东百广告信息有限公司注册资金本由 200万元减少至 100万元,截止报告期末,减资的相关
手续已办理完成。同时,为理顺公司商业零售业务关系,优化子公司股权结构,报告期内对部分子公司
股权进行内部划转,截止报告期末,公司已经完成福建东百红星商业广场有限公司、厦门世纪东百商业
广场有限公司等 10家子公司的股权划转事项。(具体详见公司于 2019年 8月 29日在上海证券交易所
网站及公司其他指定信息披露媒体披露的相关公告) 
 
(1) 重大的股权投资 
√适用  □不适用  
2019年 4月,经公司第九届董事会第二十三次会议审议通过,同意公司间接控制的全资子公司西
藏信志企业管理咨询有限公司(以下简称“西藏信志”)收购杨富强、武汉粹粹餐饮管理有限公司合计
持有的湖北台诚食品科技有限公司 93%的股权,交易总价为人民币 3,917.33万元,有关各方已根据协
议约定完成了湖北台诚食品科技有限公司的资产交割及工商变更登记手续(具体详见公司于 2019年 4
月 30日、5月 10日、6月 25日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体披露的相关公告)。 
2019 年 6月,经公司第九届董事会第二十五次会议审议通过,同意西藏信志以人民币 5,200万元
收购共青城华盛投资管理合伙企业(有限合伙)、陈克俊、周宏翔合计持有的常熟神州通工业地产开发
有限公司 100%的股权(具体详见公司于 2019年 6月 12日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息
披露媒体披露的相关公告)。截止本报告披露日,依据股权转让协议,出让方正申请办理项目相关手续,
股权尚未交割。 
2019 年 7 月,经公司第九届董事会第二十六次会议审议通过,同意公司间接控制的全资子公司西
藏信茂企业管理有限公司以人民币 33,435万元收购福建华威集团有限公司持有的福建华威物流供应链
有限公司 100%的股权(以下简称“华威供应链”)。2020年 2月,有关各方根据协议约定完成了华威供
应链的工商变更登记及交割确认手续(具体详见公司于 2019年 7月 5日、2019年 7月 6日、2020年 2
月 13日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体披露的相关公告)。 
2019年 12月,经公司第九届董事会第三十一次会议审议通过,同意公司全资子公司平潭信海资产
管理有限公司收购固安慧园供应链管理有限公司 100%的股权,交易总价为人民币 36,815.94万元。2020
年 1 月,有关各方根据协议约定完成了固安慧园供应链管理有限公司的工商变更登记及交割确认手续
(具体详见公司于 2019年 12月 7日、2020年 1月 22日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披
露媒体披露的相关公告)。 
2019年 12月,经公司第九届董事会第三十一次会议审议通过,同意公司以人民币 5,000万元成立
东百投资有限公司作为公司金融服务平台,同时以人民币 5,000 万元成立睿达诚开股权投资有限公司
(暂定名),并向中国证券投资基金业协会申请私募基金管理人备案登记,负责具体产业基金的运营管
理(具体详见公司于 2019年 12月 7日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体披露的相关
公告)。截止本报告日,东百投资有限公司已完成相应工商注册登记手续,睿达诚开股权投资有限公司
尚在筹备中。 
2019年 12月,经公司第九届董事会第三十二次会议审议通过,同意公司全资子公司平潭信义资产
管理有限公司以直接及间接方式收购河南润田供应链有限公司合计 90.08%的股权,交易总价约为人民
币 9,047.55万元万元。报告期内,有关各方根据协议约定完成了河南润田供应链有限公司的工商变更
登记及交割确认手续(具体详见公司于 2019年 12月 20日、2020年 12月 25日在上海证券交易所网站
及公司其他指定信息披露媒体披露的相关公告)。 
2019年年度报告 
26 / 193 
 
(2) 非股权投资 
√适用  □不适用  
2019年 10月,公司以人民币 95,600万元竞得位于福清市龙山街道、龙江街道占地面积约 19万
平方米的商业用地的国有建设用地使用权,旨在结合公司毗邻历史文化名街“三坊七巷”及甘肃省博
物馆的“文-商-旅”项目运作成功经验,充分发挥公司在城市商业、文化、旅游的运营管理优势,协
同福清历史文化传承,整体开发、修复及重现福清利桥历史文化街区,打造具有人文历史特色的城市
商业综合体和文旅新地标。2019年 10月公司支付 50%土地出让金 47,800万元,2020年 4月支付剩余
50%土地出让金 47,800万元。(具体详见公司于 2019年 10月 12日在上海证券交易所网站及公司其他
指定信息披露媒体披露的相关公告)。 
 
(3) 以公允价值计量的金融资产 
√适用   □不适用  
单位:元 币种:人民币 
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 
对当期利润 
的影响金额 
交易性金融资产 100,000,000.00  
 
-100,000,000.00    1,604,673.84  
其他非流动金融资产 9,021,989.58   26,686,358.01    17,664,368.43   -1,335,631.57  
合计 109,021,989.58   26,686,358.01   -82,335,631.57   269,042.27 
其他非流动金融资产的说明: 
公司第九届董事会第二十一次会议审议通过《关于拟投资暨参与管理京东智能物流产业基金的议
案》,同意公司参与投资京东智能物流产业基金,其中公司拟出资人民币 15万元受让天津汇禾海河投资
管理合伙企业(有限合伙)(以下简称“汇海投资”)其他股东所持有的 15万份额;公司全资子公司东
百物流有限公司拟出资人民币 6,000 万元作为有限合伙人之一入伙天津汇禾海河智能物流产业基金合
伙企业(有限合伙)(以下简称“产业基金”)。汇海投资作为产业基金普通合伙人认购产业基金份额,
并担任其执行事务合伙人。该产业基金主要对智能物流、供应链及智能制造等相关新兴产业的企业、项
目进行投资,以及作为母基金对私募投资基金进行直接和间接投资。 
报告期内,公司受让的汇海投资份额由 15万份调整为 100万份,出资金额相应由人民币 15万元调
整为人民币 100万元,公司已缴纳 100万元的认缴出资,汇海投资已完成相应工商变更登记手续。产业
基金于 2019年 7月在中国证券投资基金业协会完成基金备案手续,东百物流有限公司已按照相关约定
缴纳了 30%的认缴出资 1,800万元,剩余认缴出资根据执行事务合伙人汇海投资另行确定的时间分别以
40%、30%分两次缴纳(具体内容详见公司于 2019年 3月 8日、7月 30日在上海证券交易所网站及其他
指定信息披露媒体披露的相关公告)。 
 
(六) 重大资产和股权出售 
√适用  □不适用  
1.报告期内,公司第九届董事会第二十二次会议及 2018年度股东大会审议通过《关于转让物流子
公司部分股权的议案》,同意公司全资子公司平潭信众资产管理有限公司将持有的天津兴建 80%股权转
让给黑石集团控制的企业 Tianjin Ninghe Holdings II Limited,本次股权转让价格为人民币
35,903.03万元万元。2019年 9月,协议各方完成本次股权转让事宜的资产交割手续,交易对手方支付
了 90%股权转让款合计 4,564.95万美元(折合人民币 32,312.73万元),剩余 10%股权转让款合计 507.22
万美元(折合人民币 3,590.30万元)交易对手方已于 2020年 1月完成支付(具体内容详见公司于 2019
年 3月 30日、5月 11日、9月 27日在上海证券交易所网站及其他指定信息披露媒体披露的相关公告)。 
2.报告期内,公司第九届董事会第三十一次会议审议通过《关于转让成都欣嘉物流有限公司 80%股
权的议案》,同意公司全资子公司平潭信智资产管理有限公司将持有的成都欣嘉物流有限公司 80%股权
转让给黑石集团控制的企业 DC Chengdu Holdings II Limited,协议约定本次股权转让价格暂定
为人民币 17,677.25万元万元。协议各方已于 2019年 12月完成本次股权转让事宜的资产交割手续,交
易对手方已按照约定支付 51%的股权转让款共计人民币 9,015.40万元,剩余 49%股权转让款将根据后续
双方确定最终交易价格进行多退少补及其他调整(如适用)的结算后支付(具体内容详见公司于 2019
2019年年度报告 
27 / 193 
年 12月7日、12月 11日、12月 31日在上海证券交易所网站及其他指定信息披露媒体披露的相关公告)。 
 
(七) 主要控股参股公司分析 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
公司名称 行业性质 
权益 
比例 
注册资本 总资产 净资产 营业收入 净利润 
兰州东方友
谊置业有限
公司 
房地产开
发、销售、
物业管理 
48.45% 20,000.00 317,236.56  63,767.67  96,554.41  -122.50  
福安市东百
置业有限公
司  
房地产开
发、销售、
物业管理 
100% 18,900.00 137,796.58  47,238.96  35,519.22  7,068.67  
福建东方百
货管理有限
公司 
百货零售、
租赁 
100% 8,000.00 48,935.43  9,008.46  68,844.64  -638.46  
福州东百超
市有限公司 
超市零售 100% 1,300.00 2,288.25  2,173.00  1,047.43  746.15  
中侨(福建)
房地产有限
公司 
租赁、物业
管理 
100% 6,452.00 16,061.59  15,862.24  1,909.59  785.35  
福州百华房
地产开发有
限公司 
租赁、物业
管理 
100% 1,800.00 14,544.36  12,398.50  9,694.92  456.63  
福建东百物
业管理有限
公司 
物业管理 100%  1,000.00  4,389.76  2,044.55  5,966.59  506.02  
东百物流有
限公司 
资产管理、
项目投资、
管理咨询 
100% 10,000.00 244,239.80  35,270.09  6,598.08  23,343.01  
福清东百置
业有限公司 
房地产开
发、销售、
物业管理 
100% 5,000.00 48,672.30  4,923.17  
 
-76.83  
注:报告期内公司完成 10家子公司股权内部划转,其中福建东百元洪购物广场有限公司、厦门世
纪东百商业广场有限公司、福建东百红星商业广场有限公司已成为福建东方百货管理有限公司的全资子
公司。 
 
(八) 公司控制的结构化主体情况 
□适用  √不适用  
 
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 
(一) 行业格局和趋势 
√适用  □不适用  
1.商业零售行业 
受新冠肺炎疫情影响,2020年 1-2月份,国内社会消费品零售总额 52,130亿元,同比名义下降 20.5%,
其中,商品零售及餐饮收入分别为 47,936亿元、4,194亿元,同比分别下降 17.6%、43.1%。目前在国
家各项政策措施作用下,企业加快复工复产,生产生活秩序逐步恢复,国民经济实现有序运行,基本民
生得到有效保障。如疫情能得到有效管控,预计 2020年下半年将迎来消费领域的快速反弹。 
面对疫情对商业零售行业带来的新影响,公司将持续推进商业零售调改升级,加快线上智慧商城建
2019年年度报告 
28 / 193 
设力度,以商业全面数字化为基础,改善用户体验;同时优化组织架构、创新管理方式,推动商业零售、
仓储物流的有机融合,进一步巩固公司在福建区域商业零售的领军地位。 
2.仓储物流行业 
2020 年,新冠肺炎疫情给消费市场造成一定冲击,对高标准仓库的需求带来不确定性影响。但受
惠于电商及第三方物流为消费者运输生活必需品的需要,现代物流行业在国民生活中的作用愈加重要,
根据世邦魏理仕研究预计,一旦疫情发展得到控制,物流需求在 2020年将逐渐复苏。第三方物流、新
电子商务平台和零售商(尤其是生鲜和医药冷链物流公司),以及国内不断扩大的中产阶级都将推动国
内物流业的发展,位于优越位置的现代化物流设施将具有重要意义。 
公司将加快推进核心区域位置的战略部署,创新基金合作模式,聚焦电商平台和医药冷链客户的市
场机会,通过轻资产运营的管理模式,实现快速高效的发展,不断提高行业市场占比。 
 
(二) 公司发展战略 
√适用  □不适用  
公司将继续以“立足福建,走向全国”为发展方向,专注于生活消费领域基础设施的提供和运营,
以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动,致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运
营服务的需要。 
1.商业零售 
以消费者为中心,聚焦区域竞争优势,做强存量市场,提高运营效率,坚持围绕商业零售业务布局
自持核心地段商业资产。 
东百商业将秉承精心服务每一位消费者的品质生活为使命,坚持效益优先的经营原则,从提升组织
团队能力、产品化能力、商业数据化与信息化能力着手构建核心优势,坚持区域领先、区域做强的总体
目标不动摇,通过“存量市场做强、并购及内容端收购、聚焦区域市场沉淀及挖掘数据价值”三条路径
实现业绩快速增长,协调线下实体经营和线上扩大覆盖网络的关系,降本提效。 
2.仓储物流 
坚持以保留对物流资产管理权为核心的轻资产运作模式,加快设立以开发和持有为目的的物流产业
基金,建立以“东百物流基金”为枢纽的核心基金网络,推进公司在国内核心区域的物流基础设施开发
与建设。 
东百物流将重点聚焦国内物流核心区域,通过战略合作、收购等多种方式实现高质量扩张,成为国
内仓储物流领域一股重要的力量,致力成为以粤港澳大湾区、长三角、京津冀核心城市群为基础,以华
中、西南、西北重要节点城市为支撑,以新兴仓储物流城市为补充的现代化物流资产运营商。通过以自
有优质物流资产、项目持续获取能力为基础,以持续、优质的运营管理能力为前提,不断加强与险资、
国内外产业基金等机构合作,逐步建立以“东百物流基金”为枢纽的核心基金网络。 
未来,东百集团将进一步强化区域优势,立足“海丝”核心区和自贸区,以城市商业体为基础,物
流服务为纽带,南北呼应,实施辐射全国的战略发展路线。 
 
(三) 经营计划 
√适用  □不适用  
2020 年,面对疫情给公司经营方式带来的影响,公司将坚持创新发展,持续推进转型变革,提升
管理效率,提升核心竞争力,实现商业零售、仓储物流的高质量发展。 
1.商业零售业务 
(1)做强存量,狼性策略,打造区域标杆 
依托公司在城市核心地段自持商业资产,借助省会城市核心旅游文化商圈地利,继续通过降本提效
等方式进行存量商业门店的提升,继续扩大已占区域市场份额,巩固区域品牌和规模优势。 
(2)建设线上商城,打造体验和便利相结合的购物场景 
2019年年度报告 
29 / 193 
通过聚焦在线、强化重点品牌分级,推进线上智慧商城建设,在重点市场区域实现商业零售线上与
线下的融合和覆盖,深化与国内大型电商在线上零售与线下体验的战略合作。 
(3)数字化运营,搭建精准营销体系 
通过建立数据分析模型、扁平化组织架构搭建、内部考核体系重构等方式,全面提升一线营运管理
人员的数据化、精细化运营水平、组织能力,搭建数字化精准营销体系。 
(4)推进福清利桥商业项目建设,打造“文商旅”特色商业新项目 
以成功运营“东百中心-三坊七巷”、“兰州中心-甘肃省博物馆”商业与文化、旅游相结合的项目
经验为基础,通过与沈阳故宫博物院开展合作,依托知名设计师团队,将福清利桥商业项目打造成为全
国 4A 级(或以上)旅游景区。 
2.仓储物流业务 
(1)落地物流产业基金,保障仓储物流业务发展需要 
为满足物流项目获取速度需要、提高开发效率,实现以“管理”为核心的轻资产运营,公司将以自
有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础,拓展现有融资渠道和融资方式,通过强化与国内外产业
基金、各类金融机构合作,在公司物流资产开发或运营阶段设立物流产业基金进行赋能和管理,实现战
略发展目标。 
(2)完善开发建设流程,提升工程管理水平 
参照市场需求和公司开发思路,完善项目设计和开发标准化流程,满足投资和租赁需求,有效控制
工程成本;通过完善招采流程、质量控制、施工管理等,提升工程管理水平。 
(3)科技赋能,提高运营管理效率,打造智慧生态园区 
通过数字化物业管理,建立仓储运营大数据库,提高运营管理效率,完善大客户服务体系,确保自
持及基金管理项目持续运营管理效率;以合作方式引入人工智能视觉识别系统、新能源无人驾驶运输工
具等进行物流园区管理场景应用,不断提升园区运营品质,打造智慧生态园区。 
3.进一步完善团队激励措施,建立持续合理的人才管理机制 
为应对公司业务高速增长需要,保证公司发展,持续引进外部高端专业人才,公司将充分利用已回
购股份实施股权激励,通过日常绩效奖励、超额利润分成等多元化激励措施,进一步建立健全公司人才
激励机制,同时培养内部年轻新秀,不断优化现有人才结构,形成人才梯队,为公司业务的持续发展提
供支持。 
 
(四) 可能面对的风险 
√适用  □不适用  
1.转型风险 
公司商业零售业务因经营模式的调整、业态组合的创新及客户群结构的变化,对公司商业运营、资
源整合及市场开拓提出更高要求;公司仓储物流业务处于快速发展期,土地作为行业核心资源,能否顺
利取得存在不确定性,对公司项目拓展能力及管理运营能力是持续性考验。 
2.跨区域经营风险 
兰州中心于 2019年初开业,当地消费者结构、偏好及消费模式与福建区域存在一定差异,消费者
对公司的品牌认知度不高,公司需要花费一定时间来建设能够满足当地消费者需求的供应链,并制定和
执行合适的市场营销计划,以提升公司在当地的品牌形象,并与当地其他零售企业开展差异化竞争。 
3.管理风险 
随着公司资产及业务规模的扩大,子公司较多且区域跨度较大,公司在内部控制、资金管理等方面
将面临新的挑战,公司将通过建立健全内部控制体系并确保有效执行、加强管控等方式控制风险。 
4.政策风险 
2019年年度报告 
30 / 193 
金融环境、再融资政策及银行对贷款的控制可能对项目扩张进度造成影响,公司将通过拓展融资渠
道积极应对,以保证充沛的现金流。 
 
(五) 其他 
□适用  √不适用  
 
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因,未按准则披露的情况和原因说明 
□适用  √不适用  
 
 
2019年年度报告 
31 / 193 
第五节 重要事项 
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 
√适用  □不适用  
公司高度重视对投资者的合理回报,严格按照中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关
事项的通知》、《上市公司监管指引第 3号——上市公司现金分红》(证监会公告[2013]23号)及相关文
件的要求制定利润分配政策。《公司章程》中明确了公司现金分红在利润分配政策中的优先地位,同时
对现金分红的实施条件、原则和比例,利润分配政策的调整机制等内容进行了明确。在利润分配政策制
定及修订过程中,公司充分考虑中小股东的诉求,建立了电话、邮箱、网站等沟通平台,给予全体股东
表达意见及诉求的机会,公司独立董事均能在结合公司实际情况、市场水平和中小股东意见的基础上充
分发表意见,尽职履责并发挥积极作用,充分维护中小股东合法权益。 
公司 2019年度利润分配预案为:公司 2019年度母公司实现净利润 40,084,128.68元,扣除当年度
提取法定盈余公积金后,2019年末可供全体股东分配的未分配利润为 702,850,697.83元。2019年度公
司拟不进行利润分配和资本公积金转增股本,可供分配利润结转下年度。在相关利润分配方案制定过程
中,公司独立董事发表了同意的独立意见,相关审议、决策程序合法合规,且公司最近三年以现金方式
累计分配的利润已超过最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十,符合《公司章程》及《公司未来
三年(2017年-2019年)股东分红回报规划》的相关规定。 
 
(二) 公司近三年(含报告期)的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 
单位:元  币种:人民币 
分红 
年度 
每 10股
送红股
数(股) 
每 10股
派息数
(元)(含
税) 
每 10
股转增
数(股) 
现金分红的数额
(含税) 
分红年度合并报表
中归属于上市公司
普通股股东的净利
润 
占合并报表中归
属于上市公司普
通股股东的净利
润的比率(%) 
2019年 0 0 0 0 330,152,122.06 0 
2018年 0 0 0 0 261,993,150.56 0 
2017年 0 1.00 0 89,822,914.80 247,412,194.08 36.30 
 
(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
年度 现金分红的金额 比例(%) 
2019年 149,978,570.42 45.43 
报告期内,公司使用自有资金以集中竞价交易方式回购公司股份,累计回购金额 149,978,570.42
元(不含交易费用),累计回购公司股份数量 28,382,902股,占公司总股本的 3.16%,股份用途为股权
激励或员工持股计划(上述内容具体详见公司于 2019年 5月 14、5月 23日、7月 3日、7月 20日、7
月 26日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体披露的相关公告)。 
 
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正,但未提出普通股现金利润分配方案预案的,
公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 
√适用 □不适用  
报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为
正,但未提出普通股现金利润分配方案预案的原因 
未分配利润的用途和使用计划 
目前公司仓储物流业务处于规模化并购阶段,福
清东百利桥项目处于开发建设阶段,有重大资金需求,
因此将利润留存公司,有助于保证相关业务拓展及项
目建设的顺利实施,提高公司未来可持续发展能力。 
1、仓储物流规模化并购;2、福清东百利
桥项目开发建设投入。 
2019年年度报告 
32 / 193 
二、承诺事项履行情况 
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 
√适用 □不适用  



景 

诺 

型 
承诺方 承诺内容 
承诺时间
及期限 






限 







行 
如未
能及
时履
行应
说明
未完
成履
行的
具体
原因 
如未
能及
时履
行应
说明
下一
步计
划 

















诺 





易 
施章峰 
1.本人将尽量减少并规范本人及本人控制的企业与上市公司之间的关联交易。 
2.如果有不可避免的关联交易发生,本人及本人控制的企业承诺将遵循市场
化原则,按照有关法律法规、规范性文件和福建东百集团股份有限公司的《公司章
程》等有关规定履行关联交易决策程序,并履行披露义务,保证不通过关联交易损
害福建东百集团股份有限公司及其股东的合法权益。 
3.如本人及本人控制的企业违反上述承诺,导致上市公司权益受到损害的,
本人及本人控制的企业同意向上市公司承担相应的损害赔偿责任。 
长期有效 否 是 不适用 不适用 





争 
施章峰 
1.本人及本人控制的公司从事住宅地产的开发、投资、建设项目,除根据建
设规划需配套的住宅社区商业用房外,未从事以商业地产开发为主的房地产项目,
也无计划在未来从事以商业地产开发为主的房地产开发业务。 
2.本人及本人控制的公司在投资、开发、建设住宅地产项目中,本人承诺单
一开发项目中配套的商业面积将不超过该项目总建筑面积的 10%。 
3.本人及本人控制的公司在从事住宅房地产开发业务过程中,若存在与东百
集团投资、开发、建设的以商业地产为主的房地产业务有竞争或可能有竞争,则本
人将立即通知东百集团,并立即采取措施以避免和东百集团产生有直接利益的冲
突,包括但不限于以公允价格转让本人及本人控制的公司持有的权益给东百集团或
者转让给无关联关系的第三方、赔偿东百集团的损失等措施。 
长期有效 否 是 不适用 不适用 
2019年年度报告 
33 / 193 

他 
施章峰 
(一)保证上市公司人员独立 
1.保证上市公司的总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书等高级管理人员
均专职在上市公司任职并领取薪酬。 
2.本人向上市公司推荐董事、监事、经理等高级管理人员人选均通过合法程序
进行,不干预上市公司董事会和股东大会行使职权作出人事任免决定。 
(二)保证上市公司资产独立完整 
1.保证上市公司具有与经营有关的业务体系和相关的独立完整的资产。 
2.保证上市公司不存在资金、资产被本人占用的情形。 
(三)保证上市公司的财务独立 
1.保证上市公司建立独立的财务部门和独立的财务核算体系,具有规范、独立
的财务会计制度。 
2.保证上市公司的财务人员不在本人之控股公司兼职。 
3.保证上市公司依法独立纳税。 
4.保证上市公司能够独立作出财务决策,本人不干预上市公司的资金使用。 
(四)保证上市公司机构独立 
1.保证上市公司建立健全股份公司法人治理结构,拥有独立、完整的组织机构。 
2.保证上市公司的股东大会、董事会、独立董事、监事会、总经理等依照法律、
法规和公司章程独立行使职权。 
(五)保证上市公司业务独立 
1.保证上市公司拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质和能力,具有面向
市场独立自主持续经营的能力。 
2.保证本人除通过行使股东权利之外,不对上市公司的业务活动进行干 预。 
3.保证本人其他控股公司或其他关联公司避免从事与上市公司具有实质性竞
争的业务。 
4.保证尽量减少本人与上市公司的关联交易;在进行确有必要且无法避免的关
联交易时,保证按市场化原则和公允价格进行公平操作,并按相关法律法规以及规
范性文件的规定履行交易程序及信息披露义务。 
长期有效 否 是 不适用 不适用 












易 
福建丰琪投资有限公司、
郑淑芳 
在本公司/本人作为被法律法规认定为东百集团控股股东/实际控制人期间,将
尽可能规范与东百集团及其控股子公司之间的关联交易。对于无法避免或者有合理
原因而发生的关联交易,包括但不限于商品交易,相互提供服务或者作为代理,本
公司/本人将一律严格遵循等价、有偿、公平交易的原则,在一项市场公平交易中
不要求东百集团及其控股子公司提供优于任何第三者给予或给予第三者的条件,并
依据东百集团《关联交易管理制度》等有关制度性文件及东百集团公司章程履行合
法审批程序并订立相关协议/合同,严格按相关规定履行必要的关联董事/关联股东
长期有效 否 是 不适用 不适用 
2019年年度报告 
34 / 193 

诺 
回避表决义务,遵守信息披义务,规范相关交易行为,保证不通过关联交易损害东
百集团及其股东的合法权益。 





争 
福建丰琪投资有限公司、
郑淑芳 
1.本公司/本人依照中国法律法规被确认为东百集团控股股东/实际控制人及
关联方期间,将不会在中国境内或境外以任何方式(包括但不限于单独经营、通过
合资经营或拥有另一公司或企业的股权及其它权益)直接或间接从事或参与任何与
东百集团构成竞争的任何业务或活动,不以任何方式从事或参与生产任何与东百集
团产品相同、相似或可能取代东百集团产品的业务活动,不从事商业零售业务,不
进行以商业地产开发为主的房地产项目; 
2.本公司/本人如从任何第三方获得的商业机会与东百集团经营的业务有竞争
或可能有竞争,则本公司/本人将立即通知东百集团,并将该商业机会让予东百集
团; 
3.本公司/本人承诺不利用任何方式从事影响或可能影响东百集团经营、发展
的业务或活动。 
长期有效 否 是 不适用 不适用 

他 
福建丰琪投资有限公
司、郑淑芳、朱红志、
魏立平、刘夷、宋克均、
龙俊、杨艳华、顾琍琍、
洪波、陈珠明、林越、
王向红、李京宁、李鹏 
《福建东百集团股份有限公司关于房地产业务专项自查报告》已如实披露了东
百集团在 2012年 1月 1日至 2015年 9月 30日期间内房地产开发项目的自查情况,
东百集团如因存在未披露的土地闲置等违法违规行为,给上市公司和投资者造成损
失的,承担相应的赔偿责任。 
长期有效 否 是 不适用 不适用 

他 
福建丰琪投资有限公
司、郑淑芳、施文义、
朱红志、刘夷、宋克均、
魏秀法、施霞、顾琍琍、
洪波、陈珠明、林越、
李京宁、叶海燕、王黎
民、袁幸福、李鹏 
《福建东百集团股份有限公司关于公开发行公司债券之房地产业务专项自查
报告》已如实披露了东百集团在 2014年 1月 1日至 2017年 6月 30日期间内房地
产开发项目的自查情况,东百集团如因存在未披露的土地闲置等违法违规行为,给
上市公司和投资者造成损失的,承诺人将承担相应的赔偿责任。 
长期有效 否 是 不适用 不适用 
2019年年度报告 
35 / 193 












诺 

红 
福建东百集团 
股份有限公司 
三年(2017年-2019年)股东分红回报规划: 
1.公司可以采用现金、股票、现金与股票相结合或者法律、法规允许的其他方
式分配利润。 
2.在满足现金分红条件的前提下,最近三年以现金方式累计分配的利润原则上
不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。公司董事会可以根据公司当
期的盈利状况、现金流状况及资金需求状况,提议公司进行中期分红。实施现金分
红的条件:如公司当年度累积未分配利润为正且当期可分配利润为正,且公司未来
12个月内无重大投资计划或重大现金支出等事项发生(募集资金项目除外),公司
应采取现金方式分配股利。重大投资计划或重大现金支出指以下情形之一: 
⑴公司未来 12个月内拟对外投资、收购资产累计支出达到或超过公司最近一
期经审计净资产的 50%; 
⑵公司未来 12个月内拟对外投资、收购资产累计支出达到或超过公司最近一
期经审计总资产的 30%。 
3.公司在经营情况良好,并且董事会认为公司股票价格与公司股本规模不匹
配、发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时,可以在满足上述现金分红的条
件下,提出股票股利分配预案。公司董事会应综合考虑所处行业特点、发展阶段、
自身经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素,区分下列情形,并
按照公司章程规定的程序,提出差异化的现金分红政策。 
⑴公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的,进行利润分配时,现金分
红在本次利润分配中所占比例最低应达到 80%; 
⑵公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的,进行利润分配时,现金分
红在本次利润分配中所占比例最低应达到 40%; 
⑶公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的,进行利润分配时,现金分
红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20%;公司发展阶段不易区分但有重大资
金支出安排的,按前项规定处理。 
2017 年 1
月 1 日至
2019年 12
月 31日 
是 是 不适用 不适用 



售 
福建丰琪投资有限公
司、郑淑芳、施章峰、
深圳钦舟实业发展有
限公司、姚建华、施文
义、陈文胜、宋克均、
郑飚、魏秀法、施霞、
洪波、陈珠明、魏志华、
林越、刘晟、叶海燕、
袁幸福、王海峻、李鹏 
1.自 2019年 5月 14日起三个月内,不存在减持东百集团股份计划。 
2.自 2019年 5月 14日起六个月内,不存在减持东百集团股份计划。 
2019年 5
月 14日至
2019年 11
月 13日 
是 是 不适用 不适用 
2019年年度报告 
36 / 193 
(二) 公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目 
是否达到原盈利预测及其原因作出说明 
□已达到 □未达到 √不适用  
 
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响 
□适用 √不适用  
 
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 
□适用 √不适用  
 
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明 
□适用 √不适用  
 
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明 
(一)公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明 
√适用  □不适用  
2017年,财政部颁布了修订的《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》、《企业会
计准则第 23号——金融资产转移》、《企业会计准 则第 24号——套期保值》以及《企业会计准则 
第 37号——金融工具列报》,并要求境内上市的企业自 2019年 1月 1日起施行新金融工具相关会
计准则。本公司自规定之日起开始执行。 
根据财政部于 2019年 4月发布的《关于修订印发 2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财
会[2019]6号)文件和 2019年 9月发布的《关于修订印发合并财务报表格式(2019版)的通知》(财
会[2019]16号),本公司对财务报表格式进行修订,并采用追溯调整法变更了相关财务报表列报。 
上述会计政策变更情况详见第十一节、第五项、第 41点“重要会计政策和会计估计的变更”的
说明。 
 
(二)公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明 
□适用  √不适用  
 
(三)与前任会计师事务所进行的沟通情况 
□适用  √不适用  
 
(四)其他说明 
□适用  √不适用  
 
六、聘任、解聘会计师事务所情况 
单位:万元  币种:人民币 
 现聘任 
境内会计师事务所名称 华兴会计师事务所(特殊普通合伙) 
境内会计师事务所报酬 100 
境内会计师事务所审计年限 27 
 
 名称 报酬 
内部控制审计会计师事务所 华兴会计师事务所(特殊普通合伙) 30 
保荐人 兴业证券股份有限公司  0 
 
2019年年度报告 
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聘任、解聘会计师事务所的情况说明 
□适用 √不适用  
 
审计期间改聘会计师事务所的情况说明 
□适用  √不适用  
 
七、面临暂停上市风险的情况 
(一)导致暂停上市的原因 
□适用  √不适用  
 
(二)公司拟采取的应对措施 
□适用 √不适用  
 
八、面临终止上市的情况和原因 
□适用  √不适用  
 
九、破产重整相关事项 
□适用 √不适用  
 
十、重大诉讼、仲裁事项 
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项  
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的 
□适用 √不适用  
 
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况 
□适用 √不适用  
 
(三) 其他说明 
√适用  □不适用  
2017年 7月,莆田市中级人民法院对公司与三信公司之间租赁合同纠纷系列发回重审案件作出
一审判决,并收到(2014)莆民初字第 198 号、(2014)莆民初字第 199 号及(2014)莆民初字第
200号《民事判决书》,公司就上述判决向福建省高级人民法院提起上诉。2018年 4月,福建省高级
人民法院开庭审理了上述上诉案件,公司于 2019年 10月收到福建省高级人民法院送达的(2017)
闽民终 843号、(2017)闽民终 844号、(2017)闽民终 892号《民事判决书》,上述判决为二审终审
判决(具体情况详见公司于 2017年 7月 15日、2019年 10月 29日在上海证券交易所网站及公司其
他指定信息披露媒体披露的相关公告)。报告期内,公司已执行上述生效判决。 
 
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况 
√适用 □不适用  
公司独立董事陈珠明 2013年 6月至 2019年 8月担任广东广州日报传媒股份有限公司(证券简
称:粤传媒,证券代码:002181)独立董事期间,粤传媒因涉嫌违反证券法律法规,于 2019年 2月
收到中国证券监督管理委员会《行政处罚事先告知书》(处罚字[2019]27号),其中拟给予陈珠明警
告,并处 3 万元罚款。粤传媒已向中国证监会申请陈述、申辩及听证,截止报告期末,中国证监会
尚未作出最终处罚决定。 
 
2019年年度报告 
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十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 
□适用  √不适用  
 
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 
□适用 √不适用  
 
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 
股权激励情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用  √不适用  
 
员工持股计划情况 
√适用  □不适用  
公司第九届董事会第十九次会议及 2019年第一次临时股东大会审议通过《福建东百集团股份有
限公司第二期员工持股计划(草案)及其摘要》及相关议案,同意公司实施第二期员工持股计划。
公司代表第二期员工持股计划作为一般委托人委托国通信托有限责任公司设立的“国通信托?紫金
16号集合资金信托计划”于 2019年 1月 28日正式成立,实际募集规模为人民币 14,000万元,优
先信托资金和一般信托资金的比例为 1:1。一般信托资金的来源为公司员工合法薪酬、自筹资金及
其他合法合规方式取得的资金。公司第二期员工持股计划于 2019年 5月 7日内完成股票购买,累计
买入公司股票 25,850,865股,占公司总股本的 2.88%,锁定期为自 2019年 5月 9日起 12个月(具
体详见公司于 2019年 1月 3日、1月 19日、1月 26日、2月 19日、5月 9日在上海证券交易所网
站及公司其他指定信息披露媒体披露的相关公告)。 
公司第二期员工持股计划设立时,实际参与的员工人数为 126人(含董监高 6人)。报告期内,
部分员工持股计划份额持有人因离职将其持有份额转让给员工持股计划管理委员会指定的其他合格
受让人,截止报告期末,公司第二期员工持股计划参与员工人数由 126人变更为 117人,其中,董
监高人数由 6人变更为 7人(原参与员工王海峻先生于 2019年 4月被聘为公司副总裁),上述持有
人处分权利未引起员工持股计划总份额的变动。 
 
其他激励措施 
□适用 √不适用  
 
十四、重大关联交易 
(一) 与日常经营相关的关联交易 
1. 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
2. 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
√适用  □不适用  
公司第九届董事会第二十二次会议审议通过了《关于公司 2019年度日常关联交易预计的议案》, 
具体内容详见公司于 2019年 3月 30日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体披露的
相关公告。  
截至报告期末,公司 2019年度日常关联交易的预计和执行情况如下: 
单位:万元  币种:人民币 
关联交易类别 关联人 
2019年度 
预计金额 
2019年 1-12月 
实际发生金额 
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向关联人采购商品 
深圳玛丝菲尔时装股份有限公司 1,800.00 1,560.09 
深圳玛丝菲尔噢姆服饰有限公司 500.00 383.70 
深圳玛丝菲尔素时装有限公司 390.00 281.31 
克芮绮亚时装(中国)有限公司 390.00 376.27 
小计 3,080.00 2,601.37 
收取关联方合同收费 
深圳玛丝菲尔时装股份有限公司 23.00 25.75 
深圳玛丝菲尔噢姆服饰有限公司 12.00 12.57 
深圳玛丝菲尔素时装有限公司 6.00 8.34 
克芮绮亚时装(中国)有限公司 8.00 11.04 
小计 49.00 57.70 
 
3. 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
(二) 资产或股权收购、出售发生的关联交易 
1. 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
√适用 □不适用  
事项概述 查询索引 
2019年 12月 6日,经公司第九届董事会第三十一次会议审议,同
意公司将持有的天津融熠供应链管理有限公司 100%股权以人民币
1,040万元转让给关联方福建科正贸易有限公司。 
上述股权转让的工商变更登记手续已于报告期内办理完毕。 
具体详见公司于 2019 年 12
月 7 日在上海证券交易所网
站及公司其他指定信息披露
媒体披露的相关公告。 
 
2. 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
 
3. 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
4. 涉及业绩约定的,应当披露报告期内的业绩实现情况 
□适用  √不适用  
 
(三) 共同对外投资的重大关联交易 
1. 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
2. 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
 
3. 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
 
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(四) 关联债权债务往来 
1. 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
2. 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
 
3. 临时公告未披露的事项 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
关联方 关联关系 
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金 
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额 
福建丰琪投
资有限公司 
控股股东 0 0 0 0 12,000 0 
合计 0 0 0 0 12,000 0 
关联债权债务形成原因 
2020年 10月,公司拟参与竞拍福清利桥商业项目,丰琪投资为
公司提供 12,000万元财务资助以补充公司流动资金,保证竞拍事项
的顺利进行。 
关联债权债务对公司的影响 
本次关联方为公司提供财务资助保证了福清利桥商业项目的顺
利竞拍,且财务资助利率不高于同期银行贷款利率,不存在损害公司
及全体股东利益的情形。 
说明:2019 年 10 月,公司与丰琪投资签署《借款合同》,丰琪投资为公司提供 12,000 万元财
务资助,借款期限为 2019年 10月 8日至 2019年 12月 31日(可提前还款),借款利率为 4.35%/年,
不高于同期中国人民银行公布实施的同档次贷款基准利率。根据上交所《上市公司关联交易实施指
引》有关规定,公司本次接受关联方提供的财务资助事项可免于按照关联交易的方式进行审议及披
露。报告期内,公司已提前偿还上述借款,合计支付利息 19.09万元。 
具体财务资助情况详见本报告第十一节、第十二项、第 5点“关联交易情况”有关内容。 
 
(五) 其他 
□适用  √不适用  
 
十五、重大合同及其履行情况 
(一) 托管、承包、租赁事项 
1. 托管情况 
□适用 √不适用  
 
2. 承包情况 
□适用 √不适用  
 
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3. 租赁情况 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
出租方名称 租赁方名称 租赁资产情况 
租赁资产涉
及金额 
租赁面积
(㎡) 
租赁起始
日 
租赁终止日 
租赁
收益
确定
依据 
是否
关联
交易 
关联
关系 
福建元洪城房
地产有限公司 
福建东百元洪购
物广场有限公司 
租赁坐落于福州市台江区台江路
95号的元洪城商场 
5,221.39 79,112.00 2017.01.01 2026.12.31 
市场
行情 
否   
福建中兴投资
有限公司 
福建东百元洪购
物广场有限公司 
福州市台江区台江路 95号元洪城
广场综合一层 05#、06#、07#、08#
店面 
316.58 1,873.70 2018.06.24 2026.12.31 
市场
行情 
否   
福建群升置业
有限公司 
福建东百元洪购
物广场有限公司
福州群升分公司 
租赁坐落于福州市台江区八一七
中路群升国际 E 地块之 E2#楼地
下一层(部分)、地上一至六层 
2,353.44 32,798.43 2008.11.01 2023.10.31 
市场
行情 
否   
厦门市湖里区
蔡塘社区居民
委员会 
厦门世纪东百商
业广场有限公司 
租赁坐落于厦门市湖里区吕岭路
1068 号蔡塘社区发展中心半地层
至三层 
2,626.52 41,026.72 2014.09.01 2034.08.31 
市场
行情 
否   
福建红星美凯
龙置业有限公
司 
福建东百红星商
业广场有限公司 
租赁坐落于福州市仓山区浦上大
道 198 号红星国际广场的地下 1
层、地上 1-6 层部分区域,共计
七层 
2,453.02 45,347.00 2015.12.19 2035.12.18 
市场
行情 
否   
福州市三坊七
巷保护开发有
限公司 
福建东百集团股
份有限公司 
租赁坐落于福州市鼓楼区八一七
北路三坊七巷南街商业中心 A、B、
C、D区 
4,941.84 46,200.00 2018.08.12 2028.08.12 
市场
行情 
否   
永辉超市股份
有限公司/福
建永锦商贸有
限公司 
福州东百永丰商
业广场有限公司 
租赁坐落于福建省福州市台江区
鳌峰路与连江中路(鳌峰大桥)
交 汇 处 的 红 星 苑 三 期 商 场
(B1-5F) 
1,700.87 53,139.97 2018.08.01 2033.08.31 
市场
行情 
否   
福州江滨建设 福州东百永丰商 租赁坐落于福建省福州市台江区 54.90 24,800.00 2019.10.01 2024.09.30 市场 否   
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开发公司 业广场有限公司 鳌峰路 2 号鳌峰广场地下停车场
负二、负三层 
行情 
福建轩辉房地
产开发有限公
司 
福州东百永星商
业广场有限公司 
租赁坐落于福建省福州市闽侯县
国宾大道 268号 
2,046.68 47,167.37 2019.01.01 2033.12.31 
市场
行情 
否   
租赁情况说明:无 
(二) 担保情况 
√适用 □不适用  
单位: 万元  币种: 人民币 
公司对外担保情况(不包括对子公司的担保) 
担保方 
担保方
与上市
公司的
关系 
被担保方 担保金额 
担保发生日
期(协议签
署日) 
担保 
起始日 
担保 
到期日 
担保类型 
担保是否
已经履行
完毕 
担保是否
逾期 
担保逾
期金额 
是否存
在反担
保 
是否为
关联方
担保 
关联 
关系 
佛山市空间工
业投资中心(有
限合伙) 
全资子
公司 
佛山睿优仓
储有限公司 
29,100 2019.5.23 2019.5.23 2032.2.24 一般担保 否 否 0 否 否 
联营
公司 
平潭信众资产
管理有限公司 
全资子
公司 
天津兴建供
应链管理有
限公司 
29,900 2019.10.10 2019.10.10 2032.10.24 一般担保 否 否 0 否 否 
联营
公司 
报告期内担保发生额合计(不包括对子公司的担保) 59,900.00 
报告期末担保余额合计(A)(不包括对子公司的担保) 59,000.00 
公司及其子公司对子公司的担保情况 
报告期内对子公司担保发生额合计 73,500.00 
报告期末对子公司担保余额合计(B) 115,819.87 
公司担保总额情况(包括对子公司的担保) 
担保总额(A+B) 174,819.87 
担保总额占公司净资产的比例(%) 69.93 
其中: 
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额(C) 0 
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直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额(D) 115,819.87 
担保总额超过净资产50%部分的金额(E) 49,823.12 
上述三项担保金额合计(C+D+E) 165,642.99 
未到期担保可能承担连带清偿责任说明  
担保情况说明 
1.根据公司2019年3月28日第九届董事会第二十二次会议及 2018年年度
股东大会审议通过,公司全资控制的企业佛山市空间工业投资中心(有限合
伙),拟对其持有20%股权的参股公司佛山睿优仓储有限公司的固定资产贷款
30,000万元提供股权质押担保,担保额度以佛山睿优20%股权所对应的价值为
限,同时,佛山睿优的控股股东以其持有佛山睿优80%的股权为上述贷款提供
质押担保,质押期间为质押合同生效之日起至主合同项下债权诉讼时效届满之
日止。报告期末担保余额为29,100万元。 
2.根据公司2019年9月12日第九届董事会第二十八次会议及2019年第三次
临时股东大会审议审议通过,公司全资控制的企业平潭信众资产管理有限公
司,拟对其持有20%股权的参股公司天津兴建供应链管理有限公司的固定资产
贷款33,000万元提供股权质押担保,同时,天津兴建的控股股东以其持有天津
兴建80%股权为上述贷款提供质押担保。,担保额度以天津兴建20%股权所对应
的价值为限。质押期间为质押合同生效之日起至主合同项下债权诉讼时效届满
之日止。报告期末担保余额为29,900万元。 
 
2019年年度报告 
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(三) 托他人进行现金资产管理的情况 
1. 委托理财情况 
(1) 委托理财总体情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额 
银行理财产品 自有资金 137,740.00 0 0 
 
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(2) 单项委托理财情况 
□适用  √不适用  
 
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(3) 委托理财减值准备 
□适用  √不适用  
 
2. 委托贷款情况 
(1) 委托贷款总体情况 
□适用  √不适用  
 
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(2) 单项委托贷款情况 
□适用  √不适用  
 
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(3) 委托贷款减值准备 
□适用  √不适用  
 
3. 其他情况 
□适用  √不适用  
 
(四) 其他重大合同 
□适用  √不适用  
 
(五) 托管、承包、租赁事项 
十六、其他重大事项的说明 
√适用 □不适用  
(一)经公司第八届董事会第十二次会议及 2016年第一次临时股东大会审议通过,同意公司向
2019年年度报告 
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丰琪投资、林绍康、唐郡、海恒(平潭)资产管理有限公司、福建稳可信资产管理有限公司、陈军
等 6名特定对象非公开发行股票(以下简称“本次发行”)。本次发行申请于 2017年 1月获中国证监
会审核通过,截止报告期末,公司尚未取得中国证监会正式发行批复文件。2020 年 1 月 17 日,经
公司第九届董事会第三十三次会议审议通过,同意终止本次发行事项并向中国证监会申请撤回本次
发行申请材料。2020年 3月,公司收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可申请终止审查通知
书》([2020]20 号),中国证监会决定终止对公司行政许可申请的审查(具体详见公司于 2016 年 1
月 23日、2016年 4月 21日、2016年 5月 28日、2016年 9月 20日、2017年 1月 12日及 2020年
1月18日、2020年3月24日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体披露的相关公告)。 
(二)经公司第九届董事会第二次会议及 2017年第三次临时股东大会审议通过,同意公司向符
合《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者公开发行不超过人民币 8 亿元的公司债券。
截止本报告日,公司正在积极推进公司债发行有关工作(具体详见公司于 2017年 7月 8日、8月 4
日及 2019年 7月 5日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体披露的相关公告)。 
(三)经公司第九届董事会第十一次会议及 2018年第二次临时股东大会审议通过,同意公司向
中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额合计不超过人民币 21 亿元的超短期融资券及中期票
据。2019年 8月,公司收到中国银行间交易商协会的注册通知书,核准公司超短期融资券注册金额
为 10亿元。截止本报告日,公司在上述注册额度内已累计发行超短期融资券人民币 4亿元。(具体
详见公司于 2018年 6月 27日、2018年 7月 14日、2019年 8月 17日及 2020年 2月 20日在上海证
券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体披露的相关公告)。 
(四)2019 年 5 月 13 日,公司召开第九届董事会第二十四次会议审议通过《关于以集中竞价
交易方式回购公司股份的议案》等议案,同意公司使用人民币 7,500万元到 15,000万元的自有资金,
以不超过人民币 7.50元/股的价格回购公司股份,回购期限为董事会审议通过之日起 6个月内,回
购股份用途为股权激励或员工持股计划。公司于 2019年 5月 22日首次实施回购,并于 2019年 7月
24日实施完成股份回购,累计回购公司股份数量为 28,382,902股,占公司总股本的 3.16%,累计支
付的资金总额为人民币 149,978,570.42元。本次回购方案实际执行情况与公司原披露的回购方案不
存在差异(上述内容具体详见公司于 2019年 5月 14、5月 23日、7月 3日、7月 20日、7月 26日
在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体披露的相关公告)。 
(五)2020 年 1 月 17 日,公司第九届董事会第三十三次会议审议通过《关于转让佛山睿信物
流管理有限公司 80%股权的议案》,同意公司全资子公司平潭信友资产管理有限公司将持有的佛山睿
信物流管理有限公司 80%股权转让给黑石集团控制的企业 DC Chengdu Holdings II Limited,协议
约定本次股权转让价格暂定为人民币 26,947.62 万元,最终交易价格以双方确认的截止交割日前一
工作日佛山睿信资产净值进行调整。交易对手方将于交割日当日支付 51%股权转让款,剩余 49%股权
转让款将根据后续双方确定最终交易价格进行多退少补及其他调整(如适用)的结算后支付(具体
内容详见公司于 2020年 1月 18日、2月 5日、2月 22日在上海证券交易所网站及其他指定信息披
露媒体披露的相关公告)。 
 
十七、积极履行社会责任的工作情况 
(一) 上市公司扶贫工作情况  
√适用 □不适用  
1. 精准扶贫规划 
√适用 □不适用  
为贯彻落实中央精准扶贫、精准脱贫的战略部署,改善帮扶对象的生活及教育环境,公司以社
会扶贫、教育扶贫为重点,建立健全长效工作机制,通过加大资金投入、强化任务落实等方式,积
极推进扶贫工作。 
 
2. 年度精准扶贫概要 
√适用 □不适用  
报告期内,公司结合实际情况在兜底保障、社会扶贫等方面参与扶贫活动,共计投入资金约 18.38
万元。 
2019年年度报告 
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3. 精准扶贫成效 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
指标 数量及开展情况 
一、总体情况 
其中:1.资金 9.51 
2.物资折款 8.87 
3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数(人) / 
二、分项投入 
1.兜底保障 
其中:1.1帮助“三留守”人员投入金额 2.00 
1.2帮助“三留守”人员数(人) / 
1.3帮助贫困残疾人投入金额 / 
1.4帮助贫困残疾人数(人) / 
2.社会扶贫 
其中:2.1东西部扶贫协作投入金额 / 
2.2定点扶贫工作投入金额 0.30 
2.3扶贫公益基金 / 
3.其他项目 
其中:3.1项目个数(个) 4 
3.2投入金额 16.08 
3.3帮助建档立卡贫困人口脱贫数(人) / 
3.4其他项目说明  举办公益文艺汇演、关爱自闭症儿童公益活动 
三、所获奖项(内容、级别) 
无 
 
4. 后续精准扶贫计划 
√适用 □不适用  
在前期扶贫工作的基础上,公司 2020年度将更加有计划、有步骤、有组织的开展各项扶贫工作,
与媒体、社会机构合作,重点突出教育脱贫等工作。 
 
(二) 社会责任工作情况 
√适用  □不适用  
详见公司同日在上海证券交易网站披露的《福建东百集团股份有限公司 2019年度社会责任报告》 
 
(三) 环境信息情况 
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明 
□适用 √不适用  
 
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明 
√适用 □不适用  
公司主营业务为商业零售,不属于重点排污单位。公司合并报表范围内子公司在日常经营中认
真执行国家环保方面的法律法规,报告期内未出现因环保违法违规而受到处罚的情况。公司始终将
安全环保作为经营理念,切实履行企业环境保护责任。 
 
2019年年度报告 
47 / 193 
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明 
□适用 √不适用  
 
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 
□适用 √不适用  
 
(四) 其他说明 
□适用  √不适用  
 
十八、可转换公司债券情况 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
48 / 193 
第六节 普通股股份变动及股东情况 
一、 普通股股本变动情况 
(一) 普通股股份变动情况表 
1. 普通股股份变动情况表 
报告期内,公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。 
 
2. 普通股股份变动情况说明 
□适用  √不适用  
 
3. 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响(如有) 
□适用  √不适用  
 
4. 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 
□适用  √不适用  
 
(二) 限售股份变动情况 
□适用 √不适用  
 
二、 证券发行与上市情况 
(一) 截至报告期内证券发行情况 
□适用 √不适用  
 
截至报告期内证券发行情况的说明(存续期内利率不同的债券,请分别说明): 
□适用  √不适用  
 
(二) 公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况 
□适用  √不适用  
 
(三) 现存的内部职工股情况 
□适用 √不适用  
 
三、 股东和实际控制人情况 
(一) 股东总数 
截止报告期末普通股股东总数(户) 16,002 
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 15,635 
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数(户) 0 
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数(户) 0 
 
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股情况表 
单位:股 
前十名股东持股情况 
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 持有有 质押或冻结情况 股东 
2019年年度报告 
49 / 193 
(全称) 减 量 (%) 限售条
件股份
数量 
股份 
状态 
数量 
性质 
福建丰琪投资
有限公司 
0 409,746,718 45.62 0 质押 315,330,000 
境内非国有
法人 
施章峰 0 62,837,338 7.00 0 质押 42,500,000 境外自然人 
深圳钦舟实业
发展有限公司 
0 30,137,140 3.36 0 无 0 
境内非国有
法人 
福建东百集团
股份有限公司
回购专用证券
账户 
28,382,902 28,382,902 3.16 0 无 0 其他 
国通信托有限
责任公司-国
通信托?紫金
16号集合资金
信托计划 
25,850,865 25,850,865 2.88 0 无 0 其他 
姚建华 0 15,200,000 1.69 0 无 0 境内自然人 
香港中央结算
有限公司 
3,419,111 6,951,357 0.77 0 无 0 其他 
郭华容 167,800 5,970,643 0.66 0 无 0 境内自然人 
张雪英 1,155,208 5,495,889 0.61 0 无 0 境内自然人 
朱正杰 0 5,404,754 0.60 0 无 0 境内自然人 
前十名无限售条件股东持股情况 
股东名称 
持有无限售条件
流通股的数量 
股份种类及数量 
种类 数量 
福建丰琪投资有限公司 409,746,718 人民币普通股 409,746,718 
施章峰 62,837,338 人民币普通股 62,837,338 
深圳钦舟实业发展有限公司 30,137,140 人民币普通股 30,137,140 
福建东百集团股份有限公司回购专
用证券账户 
28,382,902 人民币普通股 28,382,902 
国通信托有限责任公司-国通信
托·紫金 16号集合资金信托计划 
25,850,865 人民币普通股 25,850,865 
姚建华 15,200,000 人民币普通股 15,200,000 
香港中央结算有限公司 6,951,357 人民币普通股 6,951,357 
郭华容 5,970,643 人民币普通股 5,970,643 
张雪英 5,495,889 人民币普通股 5,495,889 
朱正杰 5,404,754 人民币普通股 5,404,754 
上述股东关联关系或一致行动的说
明 
公司控股股东福建丰琪投资有限公司与施章峰先生存
在关联关系且属于《上市公司收购管理办法》规定的一致
行动人;股东深圳钦舟实业发展有限公司与姚建华先生存
在关联关系且属于《上市公司收购管理办法》规定的一致
行动人。 
除此之外,公司未知其他前十名股东之间、前十名无
限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市
公司收购管理办法》规定的一致行动人。 
表决权恢复的优先股股东及持股数
量的说明 
无 
 
2019年年度报告 
50 / 193 
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 
√适用 □不适用  
单位:股 

号 
有限售条件股东名称 
持有的
有限售
条件股
份数量 
有限售条件股份 
可上市交易情况 
限售条件 
可上市交
易时间 
新增可上市交
易股份数量 
1 福建省福州第三中学 188,760 / / 未偿还股改对价 
2 福州外轮供应公司 188,760 / / 未偿还股改对价 
3 福州市丝绸印染联合厂 163,592 / / 未偿还股改对价 
4 石狮市玖益时装有限公司 163,592 / / 未偿还股改对价 
5 莆田华灵时装有限公司 125,840 / / 未偿还股改对价 
6 罗国亮 88,088 / / 未偿还股改对价 
7 石狮市美姿时装有限公司 62,920 / / 未偿还股改对价 
8 福建省食品工业联合贸易中心 2 / / 未偿还股改对价 
9 / / / / / 
10 / / / / / 
上述股东关联关系或一致行动的说明 
公司未知上述有限售条件流通股股东之间是否存在
关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致
行动人 
 
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10名股东 
□适用 √不适用  
 
四、 控股股东及实际控制人情况 
 
(一) 控股股东情况 
1. 法人 
√适用 □不适用  
名称 福建丰琪投资有限公司 
单位负责人或法定代表人 施霞 
成立日期 2009年 7月 24日 
主要经营业务 对商业的投资 
报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况 无 
其他情况说明 无 
 
2. 自然人 
□适用 √不适用  
 
3. 公司不存在控股股东情况的特别说明 
□适用  √不适用  
 
4. 报告期内控股股东变更情况索引及日期 
□适用  √不适用  
2019年年度报告 
51 / 193 
 
5. 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图 
√适用  □不适用  
 
 
(二) 实际控制人情况 
1. 法人 
□适用 √不适用  
 
2. 自然人 
√适用 □不适用  
姓名 郑淑芳 
国籍 中国 
是否取得其他国家或地区居留权 否 
主要职业及职务 
任福建福融辉投资有限公司、福建福融科技集团
有限公司、福建晟联辉投资有限公司监事 
过去 10年曾控股的境内外上市公司情况 无 
 
3. 公司不存在实际控制人情况的特别说明 
□适用  √不适用  
 
4. 报告期内实际控制人变更情况索引及日期 
□适用  √不适用  
 
5. 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 
√适用  □不适用  
 
注:施章峰先生为公司实际控制人郑淑芳女士之孙,为郑淑芳女士之一致行动人。 
 
6. 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司 
□适用  √不适用  
2019年年度报告 
52 / 193 
 
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍 
□适用  √不适用  
 
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东 
□适用 √不适用  
 
六、 股份限制减持情况说明 
□适用 √不适用  
 
 
2019年年度报告 
53 / 193 
第七节 优先股相关情况 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
54 / 193 
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 
一、持股变动情况及报酬情况 
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况 
√适用 □不适用  
单位:股 
姓名 职务(注) 

别 

龄 
任期起始日期 任期终止日期 年初持股数 年末持股数 
年度内
股份增
减变动
量 
增减
变动
原因 
报告期内从
公司获得的
税前报酬总
额(万元) 
是否在公
司关联方
获取报酬 
施文义 董事长、总裁 男  52 2017年 5月 4日 2020年 5月 3日 0 0 0 / / 是 
陈文胜 
董事 
男 52 
2018年 7月 13日 2020年 5月 3日 
0 0 0 / 141.75 否 
副总裁 2018年 6月 26日 2020年 5月 3日 
宋克均 
董事 
男 55 
2012年 11月 26日 2020年 5月 3日 
2,700,000 2,700,000 0 / 139.03 否 副总裁 2017年 5月 4日 2020年 5月 3日 
财务总监 2014年 3月 21日 2020年 5月 3日 
郑飚 
董事、副总裁、
董事会秘书 
男 50 2018年 7月 13日 2020年 5月 3日 0 0 0 / 137.10 否 
魏秀法 董事 男 49 2017年 5月 4日 2020年 5月 3日 0 0 0 / 10 是 
施霞 董事 女 34 2017年 5月 4日 2020年 5月 3日 0 0 0 / 10 是 
洪波 独立董事 男 61 2014年 3月 21日 2020年 5月 3日 0 0 0 / 10 是 
陈珠明 独立董事 男 55 2014年 3月 21日 2020年 5月 3日 0 0 0 / 10 是 
魏志华 独立董事 男 37 2018年 10月 23日 2020年 5月 3日 0 0 0 / 10 是 
林越 监事会主席 男 74 2014年 3月 21日 2020年 5月 3日 0 0 0 / 6 否 
刘晟 监事 男 45 2018年 7月 13日 2020年 5月 3日 0 0 0 / 6 是 
叶海燕 职工监事 女 46 2017年 5月 4日 2020年 5月 3日 0 0 0 / 30.07 否 
袁幸福 副总裁 男 46 2017年 5月 4日 2020年 5月 3日 100 100 0 / 329.72 否 
王海峻 副总裁 男 48 2019年 4月 29日 2020年 5月 3日 0 0 0 / 204.65 否 
李鹏 副总裁 男 57 2005年 6月 28日 2020年 5月 3日 2,200,000 2,200,000 0 / 93.64 否 
王江川 副总裁(离任) 男 57 2018年 6月 26日 2019年 4月 28日 0 0 0 / 0 否 
合计 / / / / / 4,900,100 4,900,100 0 / 1,137.96 / 
2019年年度报告 
55 / 193 
 
姓名 主要工作经历 
施文义 大专学历,高级经济师。福建中联房地产开发集团有限公司董事长。现任公司董事长、总裁。 
陈文胜 
本科学历,经济师。历任中国建设银行福建信托投资公司业务部经理、福建分行直属支行投贷部副经理、福州城东支行及城北支行副行长兼
党委委员、福清分行行长兼党委书记,阳光控股有限公司副总裁,福建华通银行股份有限公司董事、副行长、代行长。现任公司董事、副总裁。 
宋克均 
本科学历,审计师,中共党员。历任福建中福实业股份有限公司财务总监、代理董秘,福建中联房地产开发集团有限公司审计管理中心总经
理。现任公司董事、副总裁、财务总监。 
郑飚 
本科学历,会计师。历任福建证券交易中心财务清算部经理,华福证券有限责任公司福清营业部总经理、福州广达路营业部总经理、资产管
理总部副总经理(主持工作)、上海分公司总经理、投行业务董事总经理及债权业务三部总经理。现任公司董事、副总裁、董事会秘书。 
魏秀法 
本科学历,工程师,中共党员。历任建设银行福州城东支行副行长、福建省分行公司业务部总经理、福州自贸区分行行长。2016 年 5 月至
2019年 12月担任福建中联房地产开发集团有限公司副董事长、总裁。2017年 5月至今担任公司董事。 
施霞 本科学历,经济师。现任福建丰琪投资有限公司执行董事、总经理,福建中联房地产开发集团有限公司董事。2017年 5月至今担任公司董事。 
洪波 
研究生学历,中共党员,一级律师。历任福建省律师协会秘书长、副会长、会长,现任名誉会长;现为福建新世通律师事务所首席合伙人;
同时兼任福州仲裁委员会委员、仲裁员,福建雪人股份有限公司、宁德时代新能源科技股份有限公司及中闽能源股份有限公司独立董事。2014
年 3月至今担任公司独立董事。 
陈珠明 
管理学博士,中山大学管理学教授,金融学专业博士生导师。广东经济学会理事、美国 GLG集团 Educators。现兼任广州钢正建材股份有限
公司董事。2014年 3月至今担任公司独立董事。 
魏志华 
财务学博士。历任厦门大学经济学院助理教授、副教授、教授、博士生导师,现任厦门大学经济学院教授、博士生导师;兼任南宁百货大楼
股份有限公司、厦门亿联网络技术股份有限公司及惠州市华阳集团股份有限公司的独立董事。2018年 10月至今担任公司独立董事。 
林越 
清华大学本科学历,高级经济师,中共党员。历任福州电线厂厂长、福州市经委主任、香港华榕集团有限公司董事长兼总经理、福州百华房
地产开发有限公司副董事长、福建中联房地产开发集团有限公司副董事长。2012年 11月至 2014年 3月任公司监事,现任公司监事会主席。 
刘晟 
本科学历,会计师,历任福建省亚细亚华兴购物有限公司及福州捷成贸易有限公司会计、深圳沃尔玛百货零售有限公司福州山姆会员商店主
办会计、福建中联房地产开发集团有限公司审计经理,现任福建中联房地产开发集团有限公司审计总监。2018年 7月至今担任公司监事。 
叶海燕 大专学历。现担任公司职工监事、总裁办副主任。 
袁幸福 
EMBA,2002年至 2009年 10月担任深圳茂业国际控股有限公司营运部经理、店总经理,2009年 10月至 2017年 4月历任银泰百货义乌伊美
店店总经理、温州世贸店店总经理、浙中南区副总经理、武林总店店总经理、杭州区总经理、银泰商业集团助理总裁。2017年 5月至今担任
公司副总裁。 
王海峻 
研究生学历,普洛斯投资管理(中国)有限公司环普产业项目管理总监、环普产业天津总经理、招商中心副总裁,远洋集团写字楼事业部副
总经理兼物流总经理。2019年 4月至今担任公司副总裁。 
李鹏 本科学历,硕士学位。2002年至 2005年曾任公司总裁助理,2005年 6月至今担任公司副总裁。 
王江川
(离任) 
研究生学历,历任广州开发区东区开发总公司董事会秘书、总经理助理,普洛斯公司中国区副总裁兼广州及中西部区域总经理、高级副总裁
兼华南区总经理,广州实地投资有限公司总经理。2018年 6月至 2019年 4月担任公司副总裁。 
2019年年度报告 
56 / 193 
 
其它情况说明 
□适用 √不适用  
 
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 
□适用 √不适用  
 
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况 
(一) 在股东单位任职情况 
√适用 □不适用  
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期 
施霞 福建丰琪投资有限公司 执行董事 2018年 4月 / 
施霞 福建丰琪投资有限公司 总经理 2018年 12月 / 
在股东单位任职情况的说明 无 
 
2019年年度报告 
57 / 193 
(二) 在其他单位任职情况 
√适用 □不适用  
任职人
员姓名 
其他单位名称 
在其他单位
担任的职务 
任期起始日期 任期终止日期 
施文义 福建中联房地产开发集团有限公司 董事长 2015年 10月 / 
施文义 广州融冠材料科技股份有限公司 董事 2011年 10月 / 
施文义 广州宏顺塑胶工业有限公司 董事 2011年 10月 / 
施文义 中联控股集团(中国)有限公司 董事 1992年 6月 / 
施文义 创辉投资集团有限公司 董事 1993年 3月 / 
魏秀法 福建中联房地产开发集团有限公司 
副董事长、 
总裁 
2016年 5月 2019年 12月 
施霞 福建中联房地产开发集团有限公司 董事 2014年 5月 / 
施霞 福清兰天置业有限公司 董事 2008年 4月 / 
施霞 福清中联置业有限公司 董事 2006年 12月 / 
施霞 福建融峰贸易有限公司 监事 2016年 2月 / 
施霞 福融辉实业(江苏)有限公司 董事 2012年 9月 / 
施霞 广州融冠材料科技股份有限公司 董事 2011年 10月 / 
施霞 广州融盛包装材料有限公司 董事长 2011年 9月 / 
施霞 怡盛集团有限公司 董事 2010年 12月 / 
施霞 恒冠贸易有限公司 董事 2010年 9月 / 
洪波 福建新世通律师事务所 首席合伙人 2000年 1月 / 
洪波 鸿博股份有限公司 独立董事 2015年 3月 2019年 6月 
洪波 福建雪人股份有限公司 独立董事 2015年 12月 / 
洪波 宁德时代新能源科技股份有限公司 独立董事 2017年 8月 / 
洪波 中闽能源股份有限公司 独立董事 2019年 10月  
陈珠明 中山大学管理学院 
管理学教授、
金融学专业
博士生导师 
2002年 8月 / 
陈珠明 广东广州日报传媒股份有限公司 独立董事 2013年 6月 2019年 8月 
陈珠明 广东钢正建材股份有限公司 董事 2014年 5月 / 
陈珠明 广东精艺金属股份有限公司 独立董事 2015年 7月 2019年 5月 
陈珠明 广东南方新媒体股份有限公司 独立董事 2017年 6月 2019年 2月 
魏志华 厦门大学经济学院 
应用经济学
教授、博士生
导师 
2010年 8月 / 
魏志华 南宁百货大楼股份有限公司 独立董事 2018年 4月 / 
魏志华 厦门亿联网络技术股份有限公司 独立董事 2018年 5月 / 
魏志华 惠州市华阳集团股份有限公司 独立董事 2019年 9月 / 
刘晟 福建中联房地产开发集团有限公司 审计总监 2015年 4月 / 
在 其 他
单 位 任
职 情 况
的说明 
无 
 
 
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况 
√适用 □不适用  
董事、监事、高级管理人
员报酬的决策程序 
公司董事、监事津贴由股东大会审议决定,公司高级管理人员的薪酬
有公司董事会审议决定。 
2019年年度报告 
58 / 193 
董事、监事、高级管理人
员报酬确定依据 
公司董事、监事津贴以股东大会决议为依据发放,公司高级管理人员
的年薪由公司根据实际情况并结合行业薪金水平确定,由基本年薪加
年终绩效组成。基本薪金根据考勤记录按月发放,年终绩效根据公司
年度经营业绩及考核结果发放。 
董事、监事和高级管理人
员报酬的实际支付情况 
公司为董事、监事、高级管理人员发放的薪酬符合公司薪酬确定依据
和标准,相关数据真实、准确。 
报告期末全体董事、监事
和高级管理人员实际获得
的报酬合计 
报告期内,公司向董事、监事和高级管理人员支付的报酬总数为人民
币 1,137.96万元(具体详见本节第一部分内容)。 
 
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 
√适用 □不适用  
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因 
王海峻 副总裁 聘任 董事会聘任 
王江川 副总裁 离任 个人原因辞职 
 
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明 
□适用 √不适用  
 
六、母公司和主要子公司的员工情况 
(一) 员工情况 
母公司在职员工的数量 311 
主要子公司在职员工的数量 1,207 
在职员工的数量合计 1,518 
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0 
专业构成 
专业构成类别 专业构成人数 
销售人员 493 
技术人员 184 
财务人员 175 
行政人员 124 
安保人员 265 
管理人员 277 
合计 1,518 
教育程度 
教育程度类别 数量(人) 
本科及以上 511 
大专 463 
其他 544 
合计 1,518 
 
(二) 薪酬政策 
√适用  □不适用  
员工薪酬遵循“按劳取酬、多劳多得、效益优先、兼顾公平”的分配原则,并享有“五险一金、
带薪年假、带薪培训、餐补等福利。 
公司以员工所在工作岗位的职责、工作能力及工作贡献为分配依据,公司并结合年度社会平均
工资水平、物价,同时对全国同行业薪酬水平展开调查,制定合适的薪酬等级,使我司薪酬于同行
业内有较好的竞争力,能够吸引、保留和激励不同层级的员工,为公司的快速发展提供人才保障。
2019年年度报告 
59 / 193 
同时,结合公司绩效考核标准、进行薪酬的合理分配。 
 
(三) 培训计划 
√适用  □不适用  
公司培训以“为战略护航,为组织赋能”为总体目标,推动领导力培训项目、专业能力提升项
目,通识能力建设项目与文化价值观项目四大体系建设,搭建人才发展体系,为企业奠定人才储备
基础。 
2020年,公司将进一步夯实培训管理基础,培养培训人才,通过组织“课程设计大赛”、“讲师
赋能认证”等活动不断强化培训工作基础;推进线上培训使用,丰富线上培训场景,提供多样化培
训平台;同时加强以“东道主”为品牌的应届生培养计划,帮助应届生快速适应与成长。 
此外,公司针对专业技术人员定期组织技能比武、竞赛、专业课大讲堂以及通过外出学习认证,
不断提升自身专业技能;针对管理类人员公司已出台继续教育指引,鼓励管理类员工学习、吸收先
进管理经验,提升管理水平。 
 
(四) 劳务外包情况 
√适用 □不适用  
劳务外包的工时总数 662,710小时 
劳务外包支付的报酬总额 2,650.84万元 
 
七、其他 
□适用  √不适用  
 
 
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第九节 公司治理 
一、 公司治理相关情况说明 
√适用  □不适用  
报告期内,公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》及中国证监会、上交所
有关上市公司治理的规范性文件要求,不断健全完善公司治理结构和公司内部控制体系,公司权力
机构、决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确,运作规范,切实保障了公司和股东的合法
权益。公司治理情况具体如下: 
(一)制度建设情况 
报告期内,公司修订了《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会专门委员会工作细则》及
《社会责任制度》,并制定了《债券持有人会议规则》,同时通过各项公司治理制度的建立健全和贯
彻实施,不断完善公司治理结构,提升公司规范运作水平。 
(二)公司治理实施具体情况 
1.关于股东与股东大会 
公司严格按照《公司章程》、《公司股东大会议事规则》要求召集、召开股东大会,报告期内公
司共计召开 4 次股东大会,全部采取现场和网络投票相结合的方式表决,充分保障中小股东对公司
重大事项的参与权,并聘请律师对股东大会的召集召开程序、出席人身份、审议内容、表决结果等
事项进行确认和见证,确保股东大会表决结果合法有效。此外,股东大会审议关联交易事项时,关
联股东均能回避表决,不存在损害中小股东利益的情形。 
2.关于控股股东与上市公司 
公司拥有独立完整的业务和自主经营能力,在人员、资产、财务、机构和业务方面完全独立于
控股股东。公司控股股东行为合法、合规。公司控股股东、实际控制人认真履行诚信义务,报告期
内未发生公司控股股东利用其特殊地位侵占或损害上市公司和其他股东利益的行为。 
3.关于董事与董事会 
报告期内公司共计召开 14次董事会会议,各次董事会的召集、召开程序符合《公司章程》、《公
司董事会议事规则》的有关规定,关联董事在表决关联事项时均回避表决,保证表决事项符合公开、
公平、公正的原则。全体董事均能按照相关规定,以认真负责的态度出席会议,勤勉尽责地履行职
责。同时,公司积极组织有关人员参加培训或学习,熟悉相关监管法律法规,进一步提升规范治理
意识,了解作为董事的权利、义务和责任。董事会下设战略发展委员会、审计委员会、提名委员会、
薪酬与考核委员会四个专门委员会,分别在公司战略、审计、人事和薪酬等方面强化了董事会的决
策职能,各专门委员会充分发挥专业优势,保证了董事会决策的合法性、科学性、正确性,降低了
公司运营风险。 
4.关于监事与监事会 
报告期内,公司全体监事本着对全体股东负责的态度,认真履行自己的职责,审议定期报告, 
列席股东大会;监事会会议的召集召开和议事程序符合《监事会议事规则》。监事会严格按照有关法
律法规及《公司章程》的相关规定勤勉尽责的履行监督职能,对公司重大事项、关联交易及董事、
高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督,以维护公司及股东的合法权利。 
5.关于信息披露与透明度 
公司高度重视信息披露工作,认真贯彻落实有关监管部门对信息披露的规定,真实、准确、完
整、及时地披露有关信息,充分履行上市公司信息披露义务;并做好信息披露前的保密工作,保证
公司信息披露的公开、公平、公正,积极维护公司和投资者、尤其是中小股东的合法权益。公司主
动加强与监管部门的沟通与联系,自觉接受监管部门的监督,及时通过网络等公开渠道回复投资者
问题提高公司的透明度,保障全体股东的合法权益。 
6.关于投资者关系及相关利益者 
公司通过举办年度业绩说明会、参加投资者集体接待日活动、答复上证 e 互动咨询等方式与投
资者保持实时沟通,以增进投资者对公司的了解和认同。公司本着公开、公正、公平、守信的原则
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对待利益相关者,在维护公司股东利益的同时,能够充分尊重投资者、员工、客户等其他利益相关
者的合法权益,实现各方面利益的协调平衡,共同推动公司健康、稳定地可持续发展。 
7.关于内幕信息知情人登记管理 
报告期内,公司严格按照《内幕信息知情人登记管理制度》的相关规定,督促相关知情人员如
实、完整地签署《内幕信息知情人登记表》,做好定期报告、重大事项等内幕信息保密工作,有效防
范和杜绝内幕交易等违法行为。 
 
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异;如有重大差异,应当说明原因 
□适用 √不适用  
 
二、 股东大会情况简介 
会议届次 召开日期 
决议刊登的指定 
网站的查询索引 
决议刊登的 
披露日期 
2019年第一次临时股东大会 2019年 1月 18日 http://www.sse.com.cn 2019年 1月 19日 
2018年年度股东大会 2019年 4月 19日 http://www.sse.com.cn 2019年 4月 20日 
2019年第二次临时股东大会 2019年 7月 23日 http://www.sse.com.cn 2019年 7月 24日 
2019年第三次临时股东大会 2019年 10月 8日 http://www.sse.com.cn 2019年 10月 9日 
股东大会情况说明 
□适用 √不适用  
 
三、 董事履行职责情况 
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况 
董事 
姓名 
是否独
立董事 
参加董事会情况 
参加股东大
会情况 
本年应参
加董事会
次数 
亲自出
席次数 
以通讯
方式参
加次数 
委托出
席次数 
缺席 
次数 
是否连续两
次未亲自参
加会议 
出席股东大
会的次数 
施文义 否 14 14 0 0 0 否 4 
陈文胜 否 14 13 0 1 0 否 4 
宋克均 否 14 14 0 0 0 否 4 
郑飚 否 14 14 0 0 0 否 3 
魏秀法 否 14 14 0 0 0 否 4 
施霞 否 14 14 0 0 0 否 4 
洪波 是 14 14 0 0 0 否 1 
陈珠明 是 14 13 13 1 0 否 1 
魏志华 是 14 14 13 0 0 否 2 
 
连续两次未亲自出席董事会会议的说明 
□适用 √不适用  
 
年内召开董事会会议次数 14 
其中:现场会议次数 1 
通讯方式召开会议次数 0 
现场结合通讯方式召开会议次数 13 
 
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况 
□适用 √不适用  
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(三) 其他 
□适用  √不适用  
 
四、 董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议,存在异议事项的,应
当披露具体情况 
□适用  √不适用  
 
五、 监事会发现公司存在风险的说明 
□适用 √不适用  
 
六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能保
持自主经营能力的情况说明 
□适用  √不适用  
 
存在同业竞争的,公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划 
□适用  √不适用  
 
七、 报告期内对高级管理人员的考评机制,以及激励机制的建立、实施情况 
√适用  □不适用  
公司根据《公司董事、监事及高级管理人员薪酬考核办法》制定高级管理人员薪酬方案,综合
考虑公司年度主要财务指标和经营目标完成情况,报董事会薪酬考核委员会核定实施。 
 
八、 是否披露内部控制自我评价报告 
√适用 □不适用  
根据有关规定和要求,公司董事会组织有关部门及各控股子公司从内部环境、风险评估、控制
活动、信息与沟通和内部监督等方面对公司截至 2019年 12月 31日的内部控制设计与运行的有效性
进行了系统性分析,并出具了《公司 2019年度内部控制评价报告》(详见同日上海证券交易所网站)。 
 
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明 
□适用 √不适用  
 
九、 内部控制审计报告的相关情况说明 
√适用  □不适用  
公司聘请的华兴会计师事务所(特殊普通合伙)对公司 2019年 12月 31日财务报告内部控制的
有效性进行审计,出具了标准无保留意见的《内部控制审计报告》(报告全文详见同日上海证券交易
所网站)。 
是否披露内部控制审计报告:是 
 
十、 其他 
□适用  √不适用  
 
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第十节 公司债券相关情况 
□适用 √不适用  
 
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第十一节 财务报告 
一、 审计报告 
√适用 □不适用  
审   计   报   告 
华兴所(2020)审字A-062号 
福建东百集团股份有限公司: 
一、审计意见 
我们审计了福建东百集团股份有限公司(以下简称东百集团)财务报表,包括2019年12月31日
的合并及母公司资产负债表,2019年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及
母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。 
我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了东百集
团2019年12月31日的合并及母公司财务状况以及2019年度的合并及母公司经营成果和现金流量。 
二、形成审计意见的基础 
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报
表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则,
我们独立于东百集团,并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信,我们获取的审计证据是充分、
适当的,为发表审计意见提供了基础。 
三、关键审计事项 
关键审计事项是我们根据职业判断,认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应
对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景,我们不对这些事项单独发表意见。 
收入的确认 
1、事项描述 
如后附合并财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计”(二十九)及“五、合并财务报表项
目附注注释”(三十六)所示:2019年度,东百集团的营业收入为41.00亿元,包含商业零售类、商
业地产、供应链、仓储物流等多个业务板块。各业务板块的收入确认原则及时点对收入确认的准确
性和完整性对东百集团的利润影响较大,且由于营业收入系公司关键业绩指标之一,因此,我们将
收入确认识别为关键审计事项。 
2、审计应对 
我们执行的主要程序如下: 
(1)了解并测试东百集团与收入的确认相关的内部控制,评价其设计和运行的有效性; 
(2)执行分析性程序,包括各业务板块本期收入、成本、毛利率与上期比较分析,各业务板块
毛利率与同行业比较分析等分析性程序; 
(3)针对收入真实性的检查,实施了以下具有针对性的审计程序 
①百货零售:检查相关销售合同,检查货款的结算方式、营业收入的确认政策是否符合相关会
计准则的要求;结合销售系统和用友财务数据的全年各月份数据进行比对审查;抽样检查营业收入
发生的外部证据,包括检查销售小票、客户付款记录等; 
②房产租赁:对租赁收入选取样本,根据合同约定的租赁期间、租赁价格,复核报告期应计租
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金的准确性和完整性; 
③商业地产销售:检查房产标准买卖合同条款,判断有关房地产开发项目的收入确认政策是否
符合相关会计准则的要求;抽样检查房地产买卖合同、相关移交手续以及可以证明房产已达到交付
条件并且已交付的支持证据,以评价相关房地产销售收入确认的准确性; 
④供应链:选取样本检查签订的销售合同,识别与商品所有权相关的风险和报酬转移的条款和
条件,评价收入确认的时点是否符合企业会计准则的要求;在本年账面记录的销售收入中选取样本
检查销售合同、出库单、发票、将出库记录与账面的收入记录进行核对,以评价收入确认的准确性;
结合对应收账款的审计,在客户中选取样本,对本期的销售额执行函证程序; 
(4)资产负债表日前后确认的截止性测试,核对收入确认相关单据以及支持性文件的时间节点,
以评估相关收入是否在恰当的期间确认。 
四、其他信息 
东百集团管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括年报中涵盖的信息,但不
包括财务报表和我们的审计报告。 
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息,我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结
论。 
结合我们对财务报表的审计,我们的责任是阅读其他信息,在此过程中,考虑其他信息是否与
财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 
基于我们已执行的工作,如果我们确定其他信息存在重大错报,我们应当报告该事实。在这方
面,我们无任何事项需要报告。 
五、管理层和治理层对财务报表的责任 
东百集团管理层(以下简称管理层)负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公
允反映,并设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错
报。 
在编制财务报表时,管理层负责评估东百集团的持续经营能力,披露与持续经营相关的事项(如
适用),并运用持续经营假设,除非管理层计划清算东百集团、终止运营或别无其他现实的选择。 
治理层负责监督东百集团的财务报告过程。 
六、注册会计师对财务报表审计的责任 
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证,并出
具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证,但并不能保证按照审计准则执行的审计在
某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致,如果合理预期错报单独或汇总起来
可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策,则通常认为错报是重大的。 
在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀疑。同时,我们也
执行以下工作: 
(1)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,设计和实施审计程序以应对这
些风险,并获取充分、适当的审计证据,作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、
故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上,未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发
现由于错误导致的重大错报的风险。 
(2)了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序。 
(3)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 
(4)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根据获取的审计证据,就可能导致
对东百集团持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得
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出结论认为存在重大不确定性,审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的
相关披露;如果披露不充分,我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得
的信息。然而,未来的事项或情况可能导致东百集团不能持续经营。 
(5)评价财务报表的总体列报、结构和内容,并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。 
(6)就东百集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据,以对财务报表发表
审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计,并对审计意见承担全部责任。 
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通,包括沟通我们在
审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明,并与治理层沟通可能被合理
认为影响我们独立性的所有关系和其他事项,以及相关的防范措施(如适用)。 
从与治理层沟通过的事项中,我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要,因而构成关键
审计事项。我们在审计报告中描述这些事项,除非法律法规禁止公开披露这些事项,或在极少数情
形下,如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处,我
们确定不应在审计报告中沟通该事项。 
 
 
 
华兴会计师事务所 
(特殊普通合伙) 
 中国注册会计师:王永平 
 (项目合伙人) 
  中国注册会计师:陈依航 
中国福州市 
 
二○二○年四月十三日 
 
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二、 财务报表 
合并资产负债表 
2019年 12月 31日 
编制单位: 福建东百集团股份有限公司 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年 12月 31日 2018年 12月 31日 
流动资产:    
货币资金 七、1 646,104,237.16 588,155,910.70 
结算备付金    
拆出资金    
交易性金融资产    
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产 
 
  
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 七、3 53,847,873.89 72,758,550.58 
应收款项融资    
预付款项 七、4 37,297,120.11 115,223,582.94 
应收保费    
应收分保账款    
应收分保合同准备金    
其他应收款 七、5 426,171,411.27 506,754,745.11 
其中:应收利息    
应收股利    
买入返售金融资产    
存货 七、6 2,921,062,068.79 2,461,207,024.73 
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产 七、8 69,129,385.18 242,541,030.54 
流动资产合计  4,153,612,096.40 3,986,640,844.60 
非流动资产:    
发放贷款和垫款    
债权投资    
可供出售金融资产   4,449,640.00 
其他债权投资    
持有至到期投资    
长期应收款    
长期股权投资 七、10 206,135,818.60 71,065,356.91 
其他权益工具投资    
其他非流动金融资产 七、12 26,686,358.01  
投资性房地产 七、13 2,911,293,679.13 2,232,276,186.59 
固定资产 七、14 865,864,647.10 820,932,038.77 
在建工程 七、15 3,023,486.60 396,757,580.14 
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产 七、16 3,737,289.28 438,868,303.49 
开发支出    
2019年年度报告 
68 / 193 
商誉 七、17 4,426,396.28 4,887,500.00 
长期待摊费用 七、18 450,866,849.16 362,337,660.24 
递延所得税资产 七、19 82,998,151.68 69,894,032.79 
其他非流动资产 七、20 131,211,532.83 27,019,776.93 
非流动资产合计  4,686,244,208.67 4,428,488,075.86 
资产总计  8,839,856,305.07 8,415,128,920.46 
流动负债:    
短期借款 七、21 70,106,997.92 520,000,000.00 
向中央银行借款    
拆入资金    
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债 
 
  
衍生金融负债 七、22 442,115.06  
应付票据    
应付账款 七、24 1,014,440,448.55 1,079,566,043.24 
预收款项 七、25 403,935,349.01 200,278,231.28 
卖出回购金融资产款    
吸收存款及同业存放    
代理买卖证券款    
代理承销证券款    
应付职工薪酬 七、26 36,786,023.35 31,443,730.21 
应交税费 七、27 188,804,218.89 200,079,915.31 
其他应付款 七、28 877,598,457.09 794,100,648.02 
其中:应付利息   5,414,236.83 
应付股利  1,165,047.89 1,165,047.89 
应付手续费及佣金    
应付分保账款    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 七、29 151,442,807.07 606,360,857.30 
其他流动负债 七、30 299,545,416.67 30,449,400.00 
流动负债合计  3,043,101,833.61 3,462,278,825.36 
非流动负债:    
保险合同准备金    
长期借款 七、31 2,827,842,911.91 2,189,555,111.88 
应付债券    
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款 七、32 11,236,043.89 5,419,725.09 
长期应付职工薪酬 七、33 117,032.58 205,548.30 
预计负债    
递延收益 七、34 28,721,450.46 29,564,792.50 
递延所得税负债 七、19 92,668,148.93 76,768,744.81 
其他非流动负债    
非流动负债合计  2,960,585,587.77 2,301,513,922.58 
负债合计  6,003,687,421.38 5,763,792,747.94 
所有者权益(或股东权益):    
2019年年度报告 
69 / 193 
实收资本(或股本) 七、36 898,229,148.00 898,229,148.00 
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积 七、38 110,937,378.90 112,323,252.72 
减:库存股 七、39 150,004,474.99  
其他综合收益    
专项储备    
盈余公积 七、40 204,024,010.17 199,674,792.90 
一般风险准备    
未分配利润 七、41 1,436,748,913.37 1,107,655,561.13 
归属于母公司所有者权益(或股东权
益)合计 
 2,499,934,975.45 2,317,882,754.75 
少数股东权益  336,233,908.24 333,453,417.77 
所有者权益(或股东权益)合计  2,836,168,883.69 2,651,336,172.52 
负债和所有者权益(或股东权益)总计  8,839,856,305.07 8,415,128,920.46 
 
法定代表人:施文义           主管会计工作负责人:宋克均           会计机构负责人:高萍 
 
2019年年度报告 
70 / 193 
 
母公司资产负债表 
2019年 12月 31日 
编制单位:福建东百集团股份有限公司 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年 12月 31日 2018年 12月 31日 
流动资产:    
货币资金  167,917,885.07  245,113,547.75  
交易性金融资产    
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产 
   
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 十七、1 358,505.09  3,546,977.36  
应收款项融资    
预付款项  2,421,097.97  4,388,618.82  
其他应收款 十七、2 3,093,453,680.79  2,963,633,142.18  
其中:应收利息      
应收股利       
存货  38,636,646.36 27,409,658.17 
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产  68,955.28  100,723,953.37  
流动资产合计  3,302,856,770.56  3,344,815,897.65  
非流动资产:    
债权投资    
可供出售金融资产   4,449,640.00  
其他债权投资    
持有至到期投资    
长期应收款    
长期股权投资 十七、3 883,182,449.58  961,182,449.58  
其他权益工具投资    
其他非流动金融资产  9,065,179.13  
投资性房地产    
固定资产  572,284,046.55  559,244,613.09  
在建工程  868,799.21  4,984,756.91  
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产  2,351,454.95  2,432,464.96  
开发支出    
商誉    
长期待摊费用  182,048,296.12 165,289,122.12  
递延所得税资产  24,235,168.08 24,582,683.68  
其他非流动资产    
非流动资产合计  1,674,035,393.62 1,722,165,730.34 
资产总计  4,976,892,164.18 5,066,981,627.99 
流动负债:    
2019年年度报告 
71 / 193 
短期借款       450,000,000.00  
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债 
   
衍生金融负债  442,115.06  
应付票据    
应付账款  214,000,857.08  113,820,316.34  
预收款项  81,202,567.80  78,869,327.43  
应付职工薪酬  12,799,307.87  12,588,919.29  
应交税费  8,069,757.87  36,549,281.06  
其他应付款  682,519,374.33  485,095,926.17  
其中:应付利息   3,487,707.13  
应付股利  1,165,047.89  1,165,047.89  
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债  28,891,863.77 492,106,414.68 
其他流动负债  299,545,416.67 30,449,400.00 
流动负债合计  1,327,471,260.45 1,699,479,584.97 
非流动负债:    
长期借款  1,758,797,522.68 1,368,615,111.88 
应付债券    
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬  117,032.58  205,548.30  
预计负债    
递延收益  28,721,450.46 29,564,792.50  
递延所得税负债  64,955,234.51 65,774,624.61  
其他非流动负债    
非流动负债合计  1,852,591,240.23 1,464,160,077.29 
负债合计  3,180,062,500.68 3,163,639,662.26 
所有者权益(或股东权益):    
实收资本(或股本)  898,229,148.00  898,229,148.00  
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积  141,730,282.49  141,730,282.49  
减:库存股  150,004,474.99   
其他综合收益    
专项储备    
盈余公积  204,024,010.17 199,674,792.90  
未分配利润  702,850,697.83 663,707,742.34  
所有者权益(或股东权益)合计  1,796,829,663.50 1,903,341,965.73  
负债和所有者权益(或股东权益)总
计 
 4,976,892,164.18 5,066,981,627.99 
 
法定代表人:施文义            主管会计工作负责人:宋克均          会计机构负责人:高萍 
 
2019年年度报告 
72 / 193 
合并利润表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、营业总收入  4,100,058,390.14 2,996,951,202.38 
其中:营业收入 七、42 4,100,058,390.14 2,996,951,202.38 
利息收入    
已赚保费    
手续费及佣金收入    
二、营业总成本  3,967,423,313.14 2,842,271,071.18 
其中:营业成本 七、42 3,200,542,965.85 2,334,243,204.81 
利息支出    
手续费及佣金支出    
退保金    
赔付支出净额    
提取保险责任准备金净额    
保单红利支出    
分保费用    
税金及附加 七、43 109,716,308.90 76,555,809.74 
销售费用 七、44 337,514,759.99 245,223,689.83 
管理费用 七、45 190,112,601.79 123,086,437.94 
研发费用    
财务费用 七、46 129,536,676.61 63,161,928.86 
其中:利息费用  123,240,065.56 56,745,675.34 
利息收入  10,981,384.64 8,205,138.99 
加:其他收益 七、47 5,146,997.77 1,971,696.81 
投资收益(损失以“-”号填列) 七、48 334,701,956.95 226,336,696.74 
其中:对联营企业和合营企业的投资
收益 
 
2,595,030.91 -794,747.00 
以摊余成本计量的金融资产终
止确认收益 
 
  
汇兑收益(损失以“-”号填列)    
净敞口套期收益(损失以“-”号填列)    
公允价值变动收益(损失以“-”号
填列) 
七、49 
-3,925,902.03  
信用减值损失(损失以“-”号填列) 七、50 -1,310,002.88  
资产减值损失(损失以“-”号填列) 七、51 -842,130.28 -2,470,035.78 
资产处置收益(损失以“-”号填列) 七、52 15,801.06 -7,859,947.89 
三、营业利润(亏损以“-”号填列)  466,421,797.59 372,658,541.08 
加:营业外收入 七、53 5,422,874.45 11,300,023.57 
减:营业外支出 七、54 19,543,932.78 1,481,368.40 
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)  452,300,739.26 382,477,196.25 
减:所得税费用 七、55 122,853,497.83 106,138,410.94 
五、净利润(净亏损以“-”号填列)  329,447,241.43 276,338,785.31 
(一)按经营持续性分类 
1.持续经营净利润(净亏损以“-”号填
列) 
 
329,447,241.43 276,338,785.31 
2.终止经营净利润(净亏损以“-”号填
列) 
 
  
2019年年度报告 
73 / 193 
(二)按所有权归属分类 
1.归属于母公司股东的净利润(净亏损以
“-”号填列) 
 
330,152,122.06 261,993,150.56 
2.少数股东损益(净亏损以“-”号填列)  -704,880.63 14,345,634.75 
六、其他综合收益的税后净额    
(一)归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额 
 
  
1.不能重分类进损益的其他综合收益    
(1)重新计量设定受益计划变动额    
(2)权益法下不能转损益的其他综合收
益 
 
  
(3)其他权益工具投资公允价值变动    
(4)企业自身信用风险公允价值变动    
2.将重分类进损益的其他综合收益    
(1)权益法下可转损益的其他综合收益    
(2)其他债权投资公允价值变动    
(3)可供出售金融资产公允价值变动损
益 
 
  
(4)金融资产重分类计入其他综合收益
的金额 
 
  
(5)持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益 
 
  
(6)其他债权投资信用减值准备    
(7)现金流量套期储备(现金流量套期
损益的有效部分) 
 
  
(8)外币财务报表折算差额    
(9)其他    
(二)归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额 
 
  
七、综合收益总额  329,447,241.43 276,338,785.31 
(一)归属于母公司所有者的综合收益总
额 
 
330,152,122.06 261,993,150.56 
(二)归属于少数股东的综合收益总额  -704,880.63 14,345,634.75 
八、每股收益:    
(一)基本每股收益(元/股)  0.3743 0.2917 
(二)稀释每股收益(元/股)  0.3743 0.2917 
 
本期发生同一控制下企业合并的,被合并方在合并前实现的净利润为:0 元, 上期被合并方实现的
净利润为: 0 元。 
法定代表人:施文义            主管会计工作负责人:宋克均           会计机构负责人:高萍 
2019年年度报告 
74 / 193 
母公司利润表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、营业收入 十七、4 1,685,539,914.24 1,021,805,651.53 
减:营业成本  1,393,176,615.17 842,268,387.44 
税金及附加  24,107,589.98 18,836,313.39 
销售费用  113,325,274.55 96,687,054.14 
管理费用  72,952,693.00 59,972,938.97 
研发费用    
财务费用  49,710,668.83 46,987,765.27 
其中:利息费用  116,840,526.25 101,236,027.06 
利息收入  78,810,044.16 65,926,148.56 
加:其他收益  2,271,025.20 1,510,000.00 
投资收益(损失以“-”号填列) 十七、5 27,762,448.89 215,541,213.79 
其中:对联营企业和合营企业的投资收
益 
 
  
以摊余成本计量的金融资产终止确认收
益 
 
  
净敞口套期收益(损失以“-”号填列)    
公允价值变动收益(损失以“-”号填
列) 
 
-3,547,080.91  
信用减值损失(损失以“-”号填列)  189,678.63  
资产减值损失(损失以“-”号填列)   -786,981.37 
资产处置收益(损失以“-”号填列)  -46,448.78 -1,565,047.63 
二、营业利润(亏损以“-”号填列)  58,896,695.74 171,752,377.11 
加:营业外收入  454,712.79 5,660,533.46 
减:营业外支出  12,135,434.72 200,132.76 
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)  47,215,973.81 177,212,777.81 
减:所得税费用  7,131,845.13 33,066,632.52 
四、净利润(净亏损以“-”号填列)  40,084,128.68 144,146,145.29 
(一)持续经营净利润(净亏损以“-”
号填列) 
 
40,084,128.68 144,146,145.29 
(二)终止经营净利润(净亏损以“-”
号填列) 
 
  
五、其他综合收益的税后净额    
(一)不能重分类进损益的其他综合收益    
1.重新计量设定受益计划变动额    
2.权益法下不能转损益的其他综合收益    
3.其他权益工具投资公允价值变动    
4.企业自身信用风险公允价值变动    
(二)将重分类进损益的其他综合收益    
1.权益法下可转损益的其他综合收益    
2.其他债权投资公允价值变动    
3.可供出售金融资产公允价值变动损益    
4.金融资产重分类计入其他综合收益的
金额 
 
  
5.持有至到期投资重分类为可供出售金
融资产损益 
 
  
2019年年度报告 
75 / 193 
6.其他债权投资信用减值准备    
7.现金流量套期储备(现金流量套期损
益的有效部分) 
 
  
8.外币财务报表折算差额    
9.其他    
六、综合收益总额  40,084,128.68 144,146,145.29 
七、每股收益:    
(一)基本每股收益(元/股)    
(二)稀释每股收益(元/股)    
 
法定代表人:施文义            主管会计工作负责人:宋克均           会计机构负责人:高萍 
 
2019年年度报告 
76 / 193 
合并现金流量表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、经营活动产生的现金流量:    
销售商品、提供劳务收到的现金  4,671,441,060.32 3,312,028,064.35 
客户存款和同业存放款项净增加额    
向中央银行借款净增加额    
向其他金融机构拆入资金净增加额    
收到原保险合同保费取得的现金    
收到再保业务现金净额    
保户储金及投资款净增加额    
收取利息、手续费及佣金的现金    
拆入资金净增加额    
回购业务资金净增加额    
代理买卖证券收到的现金净额    
收到的税费返还  5,825,956.37  
收到其他与经营活动有关的现金 七、56 271,145,002.03 221,910,699.69 
经营活动现金流入小计  4,948,412,018.72 3,533,938,764.04 
购买商品、接受劳务支付的现金  3,840,155,750.97 2,843,520,050.78  
客户贷款及垫款净增加额    
存放中央银行和同业款项净增加额    
支付原保险合同赔付款项的现金    
拆出资金净增加额    
支付利息、手续费及佣金的现金    
支付保单红利的现金    
支付给职工及为职工支付的现金  210,565,736.77 196,981,086.73 
支付的各项税费  313,508,486.45 297,043,683.44 
支付其他与经营活动有关的现金 七、56 441,399,438.32 354,654,056.63 
经营活动现金流出小计  4,805,629,412.51 3,692,198,877.58 
经营活动产生的现金流量净额  142,782,606.21 -158,260,113.54 
二、投资活动产生的现金流量:    
收回投资收到的现金  2,120,128,178.29 20,055,136.99 
取得投资收益收到的现金  8,853,531.15  
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的现金净额 
 
169,150.00 724,394.72 
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
额 
 
441,399,002.85 255,620,582.82 
收到其他与投资活动有关的现金    
投资活动现金流入小计  2,570,549,862.29 276,400,114.53 
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
付的现金 
 
844,264,080.41 760,142,974.64 
投资支付的现金  1,458,400,000.00 162,000,000.00 
质押贷款净增加额    
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
额 
 
74,830,695.52 107,735,199.92 
支付其他与投资活动有关的现金 七、56 45,018,170.44  
投资活动现金流出小计  2,422,512,946.37 1,029,878,174.56 
投资活动产生的现金流量净额  148,036,915.92 -753,478,060.03 
2019年年度报告 
77 / 193 
三、筹资活动产生的现金流量:    
吸收投资收到的现金    
其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金    
取得借款收到的现金  3,581,212,447.19 3,001,835,111.88 
收到其他与筹资活动有关的现金 七、56 89,963,280.00 30,449,400.00 
筹资活动现金流入小计  3,671,175,727.19 3,032,284,511.88 
偿还债务支付的现金  3,344,387,830.65 2,080,882,654.72 
分配股利、利润或偿付利息支付的现金  188,954,151.07 249,345,963.58 
其中:子公司支付给少数股东的股利、利润   4,288,091.77 
支付其他与筹资活动有关的现金 七、56 410,016,514.19 57,171,313.09 
筹资活动现金流出小计  3,943,358,495.91 2,387,399,931.39 
筹资活动产生的现金流量净额  -272,182,768.72 644,884,580.49 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响  -3,471.95  
五、现金及现金等价物净增加额  18,633,281.46 -266,853,593.08 
加:期初现金及现金等价物余额  538,676,180.00 805,529,773.08 
六、期末现金及现金等价物余额  557,309,461.46 538,676,180.00 
 
法定代表人:施文义            主管会计工作负责人:宋克均          会计机构负责人:高萍 
2019年年度报告 
78 / 193 
母公司现金流量表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、经营活动产生的现金流量:    
销售商品、提供劳务收到的现金  1,942,917,923.18 1,355,390,094.05 
收到的税费返还          
收到其他与经营活动有关的现金  816,636,522.10 936,669,981.20 
经营活动现金流入小计  2,759,554,445.28 2,292,060,075.25 
购买商品、接受劳务支付的现金  1,500,323,893.93 909,648,184.18 
支付给职工及为职工支付的现金  61,797,907.55 81,782,530.26 
支付的各项税费  102,023,235.07 31,378,240.78 
支付其他与经营活动有关的现金  1,355,192,802.48 1,468,184,823.54 
经营活动现金流出小计  3,019,337,839.03 2,490,993,778.76 
经营活动产生的现金流量净额  -259,783,393.75 -198,933,703.51 
二、投资活动产生的现金流量:    
收回投资收到的现金  2,037,173,171.45  
取得投资收益收到的现金  6,837,531.15 167,375,835.04 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的现金净额 
 
40,600.00 677,903.22 
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额  5,304,000.00 2,727,634.04 
收到其他与投资活动有关的现金           
投资活动现金流入小计  2,049,355,302.60 170,781,372.30 
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
付的现金 
 
64,390,737.86 102,800,997.74 
投资支付的现金  1,271,000,000.00 457,996,753.95 
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额           
支付其他与投资活动有关的现金         
投资活动现金流出小计  1,335,390,737.86 560,797,751.69 
投资活动产生的现金流量净额  713,964,564.74 -390,016,379.39 
三、筹资活动产生的现金流量:    
吸收投资收到的现金    
取得借款收到的现金  2,713,820,116.00 1,823,125,111.88 
收到其他与筹资活动有关的现金  89,963,280.00 30,449,400.00 
筹资活动现金流入小计  2,803,783,396.00 1,853,574,511.88 
偿还债务支付的现金  2,817,552,669.88 1,140,620,000.00 
分配股利、利润或偿付利息支付的现金  117,365,952.94 189,922,384.34 
支付其他与筹资活动有关的现金  401,061,606.85 39,808,101.14 
筹资活动现金流出小计  3,335,980,229.67 1,370,350,485.48 
筹资活动产生的现金流量净额  -532,196,833.67 483,224,026.40 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响    
五、现金及现金等价物净增加额  -78,015,662.68  -105,726,056.50 
加:期初现金及现金等价物余额  243,803,547.75  349,529,604.25 
六、期末现金及现金等价物余额  165,787,885.07  243,803,547.75 
 
法定代表人:施文义           主管会计工作负责人:宋克均           会计机构负责人:高萍 
 
2019年年度报告 
79 / 193 
合并所有者权益变动表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 
2019年度 
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 所有者权益合计 
实收资本(或股
本) 
其他权
益工具 
资本公积 减:库存股 





益 



备 
盈余公积 





备 
未分配利润 

他 
小计 优

股 


债 

他 
一、上年期末余
额 
898,229,148.00    112,323,252.72    199,674,792.90  1,107,655,561.13  2,317,882,754.75 333,453,417.77 2,651,336,172.52 
加:会计政策变
更 
        340,804.40  2,949,643.05  3,290,447.45 118,187.41 3,408,634.86 
前期差错更正                
同一控制下企
业合并 
               
其他                
二、本年期初余
额 
898,229,148.00    112,323,252.72    200,015,597.30  1,110,605,204.18  2,321,173,202.20 333,571,605.18 2,654,744,807.38 
三、本期增减变
动金额(减少以
“-”号填列) 
    -1,385,873.82 150,004,474.99   4,008,412.87  326,143,709.19  178,761,773.25 2,662,303.06 181,424,076.31 
(一)综合收益
总额 
          330,152,122.06  330,152,122.06 -704,880.63 329,447,241.43 
(二)所有者投
入和减少资本 
    -1,385,873.82        -1,385,873.82 3,367,183.69 1,981,309.87 
1.所有者投入
的普通股 
               
2.其他权益工
具持有者投入
资本 
               
3.股份支付计
入所有者权益
的金额 
               
2019年年度报告 
80 / 193 
4.其他     -1,385,873.82        -1,385,873.82 3,367,183.69 1,981,309.87 
(三)利润分配         4,008,412.87  -4,008,412.87     
1.提取盈余公
积 
        4,008,412.87  -4,008,412.87     
2.提取一般风
险准备 
               
3.对所有者(或
股东)的分配 
               
4.其他                
(四)所有者权
益内部结转 
               
1.资本公积转
增资本(或股
本) 
               
2.盈余公积转
增资本(或股
本) 
               
3.盈余公积弥
补亏损 
               
4.设定受益计
划变动额结转
留存收益 
               
5.其他综合收
益结转留存收
益 
               
6.其他                
(五)专项储备                
1.本期提取                
2.本期使用                
(六)其他      150,004,474.99       -150,004,474.99  -150,004,474.99 
四、本期期末余
额 
898,229,148.00    110,937,378.90 150,004,474.99   204,024,010.17  1,436,748,913.37  2,499,934,975.45 336,233,908.24 2,836,168,883.69 
2019年年度报告 
81 / 193 
 
项目 
2018年度 
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 所有者权益合计 
实收资本(或股
本) 
其他权
益工具 
资本公积 




股 





益 



备 
盈余公积 





备 
未分配利润 

他 
小计 优

股 


债 

他 
一、上年期末余额 898,229,148.00    127,023,471.08    185,260,178.37  950,032,786.33  2,160,545,583.78 325,407,564.67 2,485,953,148.45 
加:会计政策变更                
前期差错更正                
同一控制下企业合并                
其他           -132,846.43  -132,846.43  -132,846.43 
二、本年期初余额 898,229,148.00    127,023,471.08    185,260,178.37  949,899,939.90  2,160,412,737.35 325,407,564.67 2,485,820,302.02 
三、本期增减变动金
额(减少以“-”号
填列) 
    -14,700,218.36    14,414,614.53  157,755,621.23  157,470,017.40 8,045,853.10 165,515,870.50 
(一)综合收益总额           261,993,150.56  261,993,150.56 14,345,634.75 276,338,785.31 
(二)所有者投入和
减少资本 
    -14,700,218.36        -14,700,218.36 -2,011,689.88 -16,711,908.24 
1.所有者投入的普通
股 
               
2.其他权益工具持有
者投入资本 
               
3.股份支付计入所有
者权益的金额 
               
4.其他     -14,700,218.36        -14,700,218.36 -2,011,689.88 -16,711,908.24 
(三)利润分配         14,414,614.53  -104,237,529.33  -89,822,914.80 -4,288,091.77 -94,111,006.57 
1.提取盈余公积         14,414,614.53  -14,414,614.53     
2.提取一般风险准备                
3.对所有者(或股东)
的分配 
          -89,822,914.80  -89,822,914.80 -4,288,091.77 -94,111,006.57 
4.其他                
(四)所有者权益内
部结转 
               
2019年年度报告 
82 / 193 
1.资本公积转增资本
(或股本) 
               
2.盈余公积转增资本
(或股本) 
               
3.盈余公积弥补亏损                
4.设定受益计划变动
额结转留存收益 
               
5.其他综合收益结转
留存收益 
               
6.其他                
(五)专项储备                
1.本期提取                
2.本期使用                
(六)其他                
四、本期期末余额 898,229,148.00    112,323,252.72    199,674,792.90  1,107,655,561.13  2,317,882,754.75 333,453,417.77 2,651,336,172.52 
 
法定代表人:施文义                                      主管会计工作负责人:宋克均                                            会计机构负责人:高萍 
 
2019年年度报告 
83 / 193 
 
母公司所有者权益变动表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 
2019年度 
实收资本(或股本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 
其他
综合
收益 



备 
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优

股 


债 

他 
一、上年期末余额 898,229,148.00    141,730,282.49    199,674,792.90 663,707,742.34 1,903,341,965.73 
加:会计政策变更         340,804.40 3,067,239.68 3,408,044.08 
前期差错更正            
其他            
二、本年期初余额 898,229,148.00    141,730,282.49    200,015,597.30 666,774,982.02 1,906,750,009.81 
三、本期增减变动金额
(减少以“-”号填列) 
     150,004,474.99   4,008,412.87 36,075,715.81 -109,920,346.31 
(一)综合收益总额           40,084,128.68 40,084,128.68 
(二)所有者投入和减少
资本 
           
1.所有者投入的普通股            
2.其他权益工具持有者
投入资本 
           
3.股份支付计入所有者
权益的金额 
           
4.其他            
(三)利润分配         4,008,412.87 -4,008,412.87  
1.提取盈余公积         4,008,412.87 -4,008,412.87  
2.对所有者(或股东)
的分配 
           
3.其他            
(四)所有者权益内部结
转 
           
1.资本公积转增资本(或
股本) 
           
2.盈余公积转增资本(或
股本) 
           
2019年年度报告 
84 / 193 
3.盈余公积弥补亏损            
4.设定受益计划变动额
结转留存收益 
           
5.其他综合收益结转留
存收益 
           
6.其他            
(五)专项储备            
1.本期提取            
2.本期使用            
(六)其他      150,004,474.99     -150,004,474.99 
四、本期期末余额 898,229,148.00    141,730,282.49 150,004,474.99   204,024,010.17 702,850,697.83 1,796,829,663.50 
 
 
项目 
2018年度 
实收资本(或股本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 
其他
综合
收益 



备 
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优

股 


债 

他 
一、上年期末余额 898,229,148.00    141,730,282.49    185,260,178.37 623,799,126.38 1,849,018,735.24 
加:会计政策变更            
前期差错更正            
其他            
二、本年期初余额 898,229,148.00    141,730,282.49    185,260,178.37 623,799,126.38 1,849,018,735.24 
三、本期增减变动金额
(减少以“-”号填列) 
     
   
14,414,614.53 39,908,615.96 54,323,230.49 
(一)综合收益总额          144,146,145.29 144,146,145.29 
(二)所有者投入和减少
资本 
     
   
   
1.所有者投入的普通股            
2.其他权益工具持有者
投入资本 
     
   
   
3.股份支付计入所有者
权益的金额 
     
   
   
4.其他            
(三)利润分配         14,414,614.53 -104,237,529.33 -89,822,914.80 
1.提取盈余公积         14,414,614.53 -14,414,614.53         
2019年年度报告 
85 / 193 
2.对所有者(或股东)
的分配 
     
   
 -89,822,914.80 -89,822,914.80 
3.其他            
(四)所有者权益内部结
转 
     
   
   
1.资本公积转增资本(或
股本) 
     
   
   
2.盈余公积转增资本(或
股本) 
     
   
   
3.盈余公积弥补亏损            
4.设定受益计划变动额
结转留存收益 
     
   
   
5.其他综合收益结转留
存收益 
     
   
   
6.其他            
(五)专项储备            
1.本期提取            
2.本期使用            
(六)其他            
四、本期期末余额 898,229,148.00    141,730,282.49    199,674,792.90 663,707,742.34 1,903,341,965.73 
法定代表人:施文义                                  主管会计工作负责人:宋克均                                    会计机构负责人:高萍 
 
 
2019年年度报告 
86 / 193 
三、 公司基本情况 
1. 公司概况 
√适用  □不适用  
公司成立于 1957年,于 1990年 10月 1日在国营福州东街口百货大楼基础上改组设立福州东街
口百货大楼股份有限公司,1997年经福建省人民政府闽政体改(1997)23号文批准并变更为福建东
百集团股份有限公司。公司股票于 1993年在上海证券交易所上市交易。 
公司作为专注于生活消费领域的基础设施提供商和运营商,以“商业零售+仓储物流”为双轮驱
动战略,致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。 
截至报告期末,公司总股本为 898,229,148股,其中无限售条件流通股 897,247,594股,占总
股本 99.89%;有限售条件流通股 981,554股,占总股本 0.11%。丰琪投资为公司控股股东,截至报
告期末,丰琪投资及其一致行动人施章峰先生合计持有公司股份 472,584,056股,占公司总股本
52.61%。其中丰琪投资持有公司股份 409,746,718股,占公司总股本 45.62%;施章峰先生持有公司
股份 62,837,338股,占公司总股本 7.00%。公司实际控制人为郑淑芳。 
公司注册及办公地点:福建省福州市八一七北路 84号-185号(除 178-1号)。 
公司财务报告于 2020年 4月 13日经第九届董事会第三十四次会议审议通过。 
2. 合并财务报表范围 
√适用  □不适用  
本公司合并财务报表范围的主要子公司详见第十一节、第九项“在其他主体中的权益”的相关
内容。与上年末相比,报告期因新设成立纳入合并范围的子公司有 11家;本年因收购而纳入合并范
围的子公司有 3家;本年因处置股权而丧失控制权的子公司有 3家。 
具体情况详见第十一节、第九项“在其他主体中的权益”的相关内容。 
 
四、 财务报表的编制基础 
1. 编制基础 
本公司财务报表以持续经营为编制基础,根据实际发生的交易和事项,按照《企业会计准则——
基本准则》和其他各项具体会计准则、应用指南、准则解释及其他相关规定(以下合称企业会计准
则)进行确认和计量,在此基础上结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编
报规则第 15号——财务报告的一般规定》(2014年修订)的规定,编制财务报表。 
 
2. 持续经营 
√适用  □不适用  
本公司自报告期末起至少 12个月内具备持续经营能力,无影响持续经营能力的重大事项。 
 
五、 重要会计政策及会计估计 
具体会计政策和会计估计提示: 
□适用 √不适用  
1. 遵循企业会计准则的声明 
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了公司的财务状况、经
营成果、现金流量等有关信息。 
 
2. 会计期间 
本公司会计年度自公历 1月 1日起至 12月 31日止。 
 
2019年年度报告 
87 / 193 
3. 营业周期 
√适用  □不适用  
本公司以 12个月作为一个营业周期。 
 
4. 记账本位币 
本公司的记账本位币为人民币。 
 
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 
√适用  □不适用  
(1) 同一控制下企业合并 
公司在企业合并中取得的资产和负债,按照合并日在被合并方资产、负债(包括最终控制方收
购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产
账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额,调整资本公积中的股本溢价,
资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。 
(2) 非同一控制下企业合并 
公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量,公允价
值与其账面价值的差额,计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资
产公允价值份额的差额,确认为商誉;合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的差额,对合并中取得的资产、负债的公允价值、作为合并对价的非现金资产或发行的权益性
证券等的公允价值进行复核,复核结果表明所确定的各项可辨认资产和负债的公允价值确定是恰当
的,将企业合并成本低于取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额之间的差额,计入合并当期的
营业外收入。 
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并:①在个别财务报表中,以购买日之前所持被
购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和,作为该项投资的初始投资成本。购买日
之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益,应当在处置该项投资时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理;因被投资方除净损益、其他综合收益和
利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益,在处置该项投资时转入处置期间的当期
损益。购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》的有关规
定进行会计处理的,原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
②在合并财务报表中,合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购
买日的公允价值之和;对于购买日之前已经持有的被购买方的股权,按照购买日的公允价值进行重
新计量,公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益;购买日之前已经持有的被购买方的股权
涉及其他综合收益、其他所有者权益变动应当转为购买日当期收益,由于被投资方重新计量设定受
益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用,于发生时计
入当期损益;为企业合并而发行权益性证券的交易费用,冲减权益。 
 
6. 合并财务报表的编制方法 
√适用  □不适用  
(1)合并报表编制范围 
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定,不仅包括根据表决权(或类似权利)本身或
者结合其他安排确定的子公司,也包括基于一项或多项合同安排决定的结构化主体。控制,是指投
资方拥有对被投资方的权力,通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报,并且有能力运用对被投
资方的权力影响其回报金额。 
2019年年度报告 
88 / 193 
(2)合并程序 
合并财务报表以公司和其子公司的财务报表为基础,根据其他有关资料,编制合并财务报表。 
本公司统一子公司所采用的会计政策及会计期间,使子公司采用的会计政策、会计期间与公司
保持一致。在编制合并会计报表时,遵循重要性原则,抵销母公司与子公司、子公司与子公司之间
的内部往来、内部交易及权益性投资项目。 
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合并利润表中
净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权
益中所享有份额而形成的余额,冲减少数股东权益。 
①增加子公司以及业务 
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务,编制合并资产负债表时,调整合并
资产负债表的期初数;编制利润表时,将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、
利润纳入合并利润表;合并现金流量表时,将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流
量纳入合并现金流量表;同时应当对比较报表的相关项目进行调整,视同合并后的报告主体自最终
控制方开始控制时点起一直存在。 
在报告期内因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务,编制合并资产负债表
时,不调整合并资产负债表的期初数。编制利润表时,将该子公司以及业务购买日至报告期末的收
入、费用、利润纳入合并利润表。编制现金流量表时,将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳
入合并现金流量表。 
公司以子公司的个别财务报表反映为在购买日公允价值基础上确定的可辨认资产、负债及或有
负债在本期资产负债表日的金额进行编制合并报表。对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额,确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的差额,经复核后,计入当期损益。 
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的,在合并财务报表中,对于购买日之前持有的
被购买方的股权,应当按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值的差
额计入当期投资收益;购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他
所有者权益变动的,应当转为购买日所属当期投资收益,由于被投资方重新计量设定受益计划净负
债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 
②处置子公司以及业务 
A.一般处理方法 
在报告期内,公司处置子公司以及业务,则该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利
润纳入合并利润表;该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。 
公司因处置部分股权投资等原因丧失了对原有子公司控制权的,在合并财务报表中,对于剩余
股权,按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价和剩余股权公允价值
之和,减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之
间的差额,计入丧失控制权当期的投资收益,同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综
合收益、其他所有者权益变动,在丧失控制权时转为当期投资收益,由于被投资方重新计量设定受
益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 
B.分步处置股权至丧失控制权 
公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的,如果处置对子公司股权投资
直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的,应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权
的交易进行会计处理;但是,在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净
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资产份额的差额,在合并财务报表中确认为其他综合收益,在丧失控制权时一并转入丧失控制权当
期的损益。 
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合下列一种或多种情况,通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理: 
a.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的; 
b.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果; 
c.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生; 
d.一项交易单独考虑时是不经济的,但是和其他交易一并考虑时是经济的。 
③购买子公司少数股权 
公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日
(或合并日)开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额,调整合并资产负债表中的资本公积中
的资本溢价或股本溢价,资本公积中的资本溢价或股本溢价不足冲减的,调整留存收益。 
④不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资 
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股
权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额,调整合并资产
负债表中的资本公积中的股本溢价,资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。 
 
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法 
√适用  □不适用  
合营安排是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排分为共同经营和合营
企业。 
(1)共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司确认与
共同经营中利益份额相关的下列项目: 
①确认单独所持有的资产,以及按其份额确认共同持有的资产; 
②确认单独所承担的负债,以及按其份额确认共同承担的负债; 
③确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入; 
④按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入; 
⑤确认单独所发生的费用,以及按其份额确认共同经营发生的费用。 
(2)合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本公司按照长期股权投资有
关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。 
 
8. 现金及现金等价物的确定标准 
公司在编制现金流量表时,将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同
时具备期限短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风
险很小的投资,确定为现金等价物。受到限制的银行存款,不作为现金流量表中的现金及现金等价
物。 
 
9. 外币业务和外币报表折算 
√适用  □不适用  
(1)外币业务 
发生外币业务时,外币金额按交易发生日的即期汇率(或者即期汇率近似的汇率)折算为人民
币入账,期末按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理: 
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①外币货币性项目,采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认或
者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额,计入当期损益。 
②以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期汇率折算,不改变其记账本
位币金额。 
③对以公允价值计量的外币非货币性项目,按公允价值确定日即期汇率折算,由此产生的汇兑
损益计入当期损益或其他综合收益。 
④外币汇兑损益除与购建或者生产符合资本化条件的资产有关的外币专门借款产生的汇兑损益,
在资产达到预定可使用或者可销售状态前计入符合资本化条件的资产的成本,其余均计入当期损益。 
 
10. 金融工具 
√适用  □不适用  
当公司成为金融工具合同的一方时,确认与之相关的一项金融资产或金融负债。 
(1)金融资产的分类、确认依据和计量方法 
公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征,将金融资产划分为三类:
 以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产,相关交易费用直接计入当期损益;对于其他类别的金融资产,相关交易费用计入初始确认金额。
对于公司初始确认的应收账款未包含《企业会计准则第 14号——收入》所定义的重大融资成分或根
据《企业会计准则第 14号——收入》规定不考虑不超过一年的合同中的融资成分的,按照预期有权
收取的对价的交易价格进行初始计量。 
①以摊余成本计量的金融资产 
公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标,且此类金融资产的合同现金
流量特征与基本借贷安排相一致,即在特定日期产生的现金流量,仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付。公司对于此类金融资产,采用实际利率法,按照摊余成本进行后续计量,其
摊销或减值产生的利得或损失,计入当期损益。 
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 
公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标,且此类金
融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入
其他综合收益,但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。 
对于非交易性权益工具投资,公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出,相关投资从发行方的角度符
合权益工具的定义。公司将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益,公允价值变动计入其他综
合收益。当该金融资产终止确认时,之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转
入留存收益,不计入当期损益。 
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 
除上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外,
公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外,在初
始确认时,公司为了消除或显著减少会计错配,将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产。此类金融资产按公允价值进行后续计量,公允价值变动计入当期损益。 
(2)金融负债的分类、确认依据和计量方法 
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公司金融负债于初始确认时分类为:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他
金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,相关交易费用直接计入当期损
益,其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。 
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,包括交易性金融负债(含属于金融负债的
衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 
交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具),按照公允价值进行后续计量,除与套期会计
有关外,公允价值变动计入当期损益。 
公司在金融负债初始确认时,被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,由
公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益,且终止确认该负债时,计入其他综
合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其他公允价值变动计入当
期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的
会计错配的,公司将该金融负债的全部利得或损失(包括企业自身信用风险变动的影响金额)计入
当期损益。 
②其他金融负债 
除不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担
保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债,按摊余成本进行后续计量,终止确认
或摊销产生的利得或损失计入当期损益。 
(3)金融资产和金融负债的公允价值确定方法 
存在活跃市场的金融工具,以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具,
采用估值技术确定其公允价值。在估值时,本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和
其他信息支持的估值技术,选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征
相一致的输入值,并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实
可行的情况下,才使用不可观察输入值。 
(4)金融资产转移的确认依据和计量方法 
金融资产转移的确认 
情形 确认结果 
已转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬 
终止确认该金融资产(确认新资产/负债) 
既没有转移也没有保留金
融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬 
放弃了对该金融资产的控制 
未放弃对该金融资产的控制 
按照继续涉入被转移金融资产的程度
确认有关资产和负债 
保留了金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬 
继续确认该金融资产,并将收到的对价确认为金融负债 
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。 
①金融资产整体转移满足终止确认条件的,应当将下列两项金额的差额计入当期损益:被转移
金融资产在终止确认日的账面价值;因转移金融资产而收到的对价,与原直接计入其他综合收益的
公允价值变动累计额(涉及转移的金融资产为《企业会计准则第 22号—金融工具确认和计量》第十
八条分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的情形)之和。 
②转移金融资产的一部分,且该被转移部分整体满足终止确认条件的,应当将转移前金融资产
整体的账面价值,在终止确认部分和继续确认部分(在此种情形下,所保留的服务资产应当视同继
续确认金融资产的一部分)之间,按照转移日各自的相对公允价值进行分摊,并将下列两项金额的
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差额计入当期损益:终止确认部分在终止确认日的账面价值;终止确认部分收到的对价(包括获得
的所有新资产减去承担的所有新负债),与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止
确认部分的金额(涉及部分转移的金融资产为《企业会计准则第 22号—金融工具确认和计量》第十
八条分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的情形)之和。 
金融资产转移不满足终止确认条件的,继续确认所转移的金融资产整体,并将收到的对价确认
为一项金融负债。 
(5)金融负债的终止确认条件 
金融负债(或其一部分)的现时义务已经解除的,应当终止确认该金融负债(或该部分金融负
债)。如存在下列情况: 
①公司将用于偿付金融负债的资产转入某个机构或设立信托,偿付债务的义务仍存在的,不应
当终止确认该金融负债。 
②公司(借入方)与借出方之间签订协议,以承担新金融负债方式替换原金融负债(或其一部
分),且合同条款实质上是不同的,公司应当终止确认原金融负债(或其一部分),同时确认一项
新金融负债。 
金融负债(或其一部分)终止确认的,公司将其账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资
产或承担的负债)之间的差额,计入当期损益。 
(6)金融资产减值 
①减值准备的确认方法 
公司对以摊余成本计量的金融资产(含应收款项)、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产和租赁应收款以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。此外,对合
同资产、贷款承诺及财务担保合同,也应按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损
失。 
预期信用损失,是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失,
是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量
之间的差额,即全部现金短缺的现值。 
除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外,公司在每个资产负债表日评估相关金融资产的
信用风险自初始确认后是否已显著增加。如果信用风险自初始确认后并未显著增加,处于第一阶段,
本公司按照相当于该金融资产未来 12个月内预期信用损失的金额计量损失准备;如果信用风险自初
始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的,处于第二阶段,本公司按照相当于该金融资产整个存
续期内预期信用损失的金额计量损失准备;如果金融资产自初始确认后已经发生信用减值的,处于
第三阶段,本公司按照相当于该金融资产整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。本公司
在评估预期信用损失时,考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过
去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息,包括前瞻性信息。 
未来 12个月内预期信用损失,是指因资产负债表日后 12个月内(若金融资产的预计存续期少
于 12个月,则为预计存续期)可能发生的金融资产违约事件而导致的预期信用损失,是整个存续期
预期信用损失的一部分。 
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具,本公司假设其信用风险自初始确认后并未
显著增加,选择按照未来 12个月内的预期信用损失计量损失准备。 
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融资产,按照其未扣除减值准备
的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融资产,按照其账面余额减已计提减
值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。 
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②已发生减值的金融资产 
本公司对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时,该金融资产成为
已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息: 
A.发行方或债务人发生重大财务困难; 
B.债务人违反合同,如偿付利息或本金违约或逾期等; 
C.债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑,给予债务人在任何其他情况下都不会
做出的让步; 
D.债务人很可能破产或进行其他财务重组; 
E.发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失; 
F.以大幅折扣购买或源生一项金融资产,该折扣反映了发生信用损失的事实。 
金融资产发生信用减值,有可能是多个事件的共同作用所致,未必是可单独识别的事件所致。 
③购买或源生的已发生信用减值的金融资产 
公司对购买或源生的已发生信用减值的金融资产,在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续
期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日,将整个存续期内预期信用损
失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信
用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额,也将预期信用损失的有利变动
确认为减值利得。 
④信用风险显著增加的判断标准 
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定
的预计存续期内的违约概率,则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外,本公司采
用未来 12个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计,以确定自
初始确认后信用风险是否显著增加。 
⑤评估金融资产预期信用损失的方法 
本公司基于单项和组合评估金融资产的预期信用损失。对信用风险显著不同的金融资产单项评
估信用风险,如:应收关联方款项;应收政府机关单位款项;已有明显迹象表明债务人很可能无法
履行还款义务的应收款项等。 
除了单项评估信用风险的金融资产外,本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别,
在组合的基础上评估信用风险。 
⑥金融资产减值的会计处理方法 
公司在资产负债表日计算各类金融资产的预计信用损失,如果该预计信用损失大于其当前减值
准备的账面金额,将其差额确认为减值损失,借记“信用减值损失”科目,根据金融资产的种类,
贷记“贷款损失准备”“债权投资减值准备”“坏账准备”“合同资产减值准备”“租赁应收款减
值准备”等科目;如果小于当前减值准备的账面金额,则将差额确认为减值利得,做相反的会计分
录。 
公司实际发生信用损失,认定相关金融资产无法收回,经批准予以核销的,应当根据批准的核
销金额,借记“贷款损失准备”等科目,贷记相应的资产科目,如“贷款”“应收账款”“合同资
产”等。若核销金额大于已计提的损失准备,还应按其差额借记“信用减值损失”。 
(7)财务担保合同 
财务担保合同,是指债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时,发行方向
蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同在初始确认时按照公允价值计量。不属
于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同,在初始确认后,按照
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资产负债表日确定的预期信用损失准备金额和初始确认金额扣除按照收入确认原则确定的累计摊销
额后的余额,以两者之中的较高者进行后续计量。 
(8)衍生金融工具 
衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值计量,并以其公允价值进行后续计量。
公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产,公允价值为负数的衍生金融工具确认为一项负债。 
除与套期会计有关外,衍生工具公允价值变动而产生的利得或损失,直接计入当期损益。 
(9)金融资产和金融负债的抵销 
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示,没有相互抵销。但是,同时满足下列条件的,
以相互抵销后的净额在资产负债表内列示: 
①公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利,且该种法定权利现在是可执行的; 
②公司计划以净额结算,或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。 
(10)权益工具 
权益工具是指能证明拥有公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。公司发行(含再
融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。公司不确认权益工具的公允价值变动。
与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。 
公司对权益工具持有方的各种分配(不包括股票股利),作为利润分配,减少股东权益。发放
的股票股利不影响股东权益总额。 
 
11. 应收票据 
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
12. 应收账款 
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分(包括根据该准
则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况)的应收款项和合同资产,按照相当于整个存续期内
预期信用损失的金额计量其损失准备。 
本公司以共同风险特征为依据,按照客户类别等共同信用风险特征将应收账款分为不同组别: 
项目 确定组合的依据 
应收关联方组合 关联方的应收款项 
账龄组合 以应收款项的账龄作为信用风险特征 
低风险组合 
与生产经营相关且期满可以全部收回的各种保证金、
押金、有足额抵押物的款项、政府间往来等 
本公司利用应收账款账龄为基础来评估各类应收账款的预期信用损失,应收账款的信用风险与
预期信用损失率如下: 
账龄 
预计信用损失率 
商业零售 酒店餐饮 商业地产 供应链 仓储物流 
信用期内 0% 0% 0% 0% 0% 
逾期 3个月内 1.4% 1.5% 
1% 1.5% 4% 
逾期 3个月-1年 48% 40% 
逾期 1-2年 76% 70% 12% 50% 100% 
逾期 2-3年 89% 100% 20% 100% 100% 
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逾期 3年以上 100% 100% 100% 100% 100% 
 
13. 应收款项融资 
√适用 □不适用  
应收款项融资反映资产负债表日以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收
账款等。会计处理方法参照本会计政策之第(十)项金融工具中划分为以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的金融资产相关处理。 
 
14. 其他应收款 
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
对其他应收款按历史经验数据和前瞻性信息,确定预期信用损失。本公司依据其他应收款信用
风险自初始确认后是否已经显著增加,采用相当于未来 12个月内、或整个存续期的预期信用损失的
金额计量减值损失。 
本公司以共同风险特征为依据,将其他应收款分为不同组别: 
项目 确定组合的依据 
其他应收款组合 1 应收代垫款 
其他应收款组合 2 应收保证金或押金 
其他应收款组合 3 应收备用金 
其他应收款组合 4 应收往来款及其他 
 
15. 存货 
√适用  □不适用  
(1)存货的分类 
公司存货是指在经营过程中持有的以备销售的商品,以及其他材料等,包括各类库存材料、库
存商品、房地产开发成本、开发产品等。 
(2)存货取得和发出的计价方法 
公司库存商品入账成本的基础,即购入库存商品实行进价核算,并以各种商品的实际成本入账,
库存商品及各类库存材料出库采用先进先出法核算;房地产开发项目的成本按实际成本进行归集核
算,并结转营业成本。应计入存货成本的借款费用,按照《企业会计准则第 17号——借款费用》处
理。投资者投入存货的成本,应当按照投资合同或协议约定的价值确定,但合同或协议约定价值不
公允的除外。 
发出存货的计价方法: 
存货发出时按先进先出法核算。 
(3)存货的盘存制度 
采用永续盘存制。 
(4)低值易耗品及包装物的摊销方法 
除酒店新开业所领用的大量低值易耗品,按预计受益年限在领用后 36个月内进行摊销外,其他
领用均采用一次摊销法进行核算。 
(5)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备计提方法 
期末存货按成本与可变现净值孰低计价。年末在对存货进行全面盘点的基础上,对于存货因过
期、陈旧或销售价格低于成本等原因导致成本高于可变现净值的部分计提存货跌价准备。其中,对
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于库存商品、开发产品等直接用于出售的存货,以该存货的估计售价减去至完工时将要发生的成本、
估计的销售费用以及相关税费后的金额,确认其可变现净值。 
①存货可变现净值的确定依据:为生产而持有的材料等,用其生产的产成品的可变现净值高于
成本的,该材料仍然按照成本计量;材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的,该材料应
当按照可变现净值计量。 
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货,其可变现净值应当以合同价格为基础计算。企业
持有存货的数量多于销售合同订购数量的,超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计
算。 
②存货跌价准备的计提方法:按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备;
但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。 
 
16. 持有待售资产 
√适用  □不适用  
(1)划分为持有待售的依据 
本公司将同时满足下列条件的组成部分(或非流动资产)确认为持有待售类别: 
①根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例,在当前状况下即可立即出售; 
②出售极可能发生,即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺,预计出售将
在一年内完成。有关规定要求企业相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的,应当已经获得批
准。 
确定的购买承诺,是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议,该协议包含交易价格、
时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款,使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。 
(2)持有待售的会计处理方法 
公司初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时,其账面价值高于
公允价值减去出售费用后的净额的,将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额,减记的金
额确认为资产减值损失,计入当期损益,同时计提持有待售资产减值准备。后续资产负债表日持有
待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的,以前减记的金额予以恢复,并在划分为
持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回,转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前
确认的资产减值损失不得转回。 
对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额,先抵减处置组中商誉的账面价值,再根据处
置组中各项非流动资产账面价值所占比重,按比例抵减其账面价值。持有待售的处置组确认的资产
减值损失后续转回金额,根据处置组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重,按比例增加其
账面价值。 
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销,持有待售的处置组中负债
的利息和其他费用继续予以确认。 
公司终止确认持有待售的非流动资产或处置组时,将尚未确认的利得或损失计入当期损益。 
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或非
流动资产从持有待售的处置组中移除时,按照以下两者孰低计量: 
①划分为持有待售类别前的账面价值,按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、
摊销或减值等进行调整后的金额; 
②可收回金额。 
 
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17. 债权投资 
(1) 债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
对于债权投资,本公司于每个资产负债表日,根据交易对手和风险敞口的各种类型,考虑历史
的违约情况与行业前瞻性信息或各种外部实际与预期经济信息确定预期信用损失。预期信用损失的
确定方法及会计处理方法详见第十一节、第五项、第 10点“金融工具”的规定 
 
18. 其他债权投资 
(1) 其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
对于其他债权投资,本公司于每个资产负债表日,根据交易对手和风险敞口的各种类型,考虑
历史的违约情况与行业前瞻性信息或各种外部实际与预期经济信息确定预期信用损失。预期信用损
失的确定方法及会计处理方法详见第十一节、第五项、第 10点“金融工具”的规定。 
 
19. 长期应收款 
(1) 长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
20. 长期股权投资 
√适用  □不适用  
(1) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时,首先判断所有参与方或参与方组
合是否集体控制该安排,如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动,
则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过
这些集体控制该安排的参与方一致同意,当且仅当相关活动的决策要求集体控制该安排的参与方一
致同意时,才形成共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的,不
构成共同控制。判断是否存在共同控制时,不考虑享有的保护性权利。 
重大影响是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力,但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时,考虑投资方直
接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转
换为对被投资方单位的股权后产生的影响,包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期
权及可转换公司债券等的影响。对外投资符合下列情况时,一般确定为对投资单位具有重大影响:
①在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表;②参与被投资单位财务和经营政策的制定过
程;③与被投资单位之间发生重要交易;④向被投资单位派出管理人员;⑤向被投资单位提供关键
技术资料。直接或通过子公司间接拥有被投资企业 20%以上但低于 50%的表决权股份时,一般认为对
被投资单位具有重大影响。 
(2) 初始投资成本确定 
①企业合并形成的长期股权投资 
A.同一控制下的企业合并,以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证券
作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施
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控制的,在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份
额,确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本,与达到合并前的长
期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额,调整股本溢价,
股本溢价不足冲减的,冲减留存收益。 
B.非同一控制下的企业合并,在购买日按照《企业会计准则第 20号——企业合并》的相关规定
确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投
资单位实施控制的,按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和,作为改按成本法核算
的初始投资成本。 
②除企业合并形成的长期股权投资以外,其他方式取得的长期股权投资,按照下列规定确定其
初始投资成本: 
A.以支付现金取得的长期股权投资,应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投
资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。 
B.以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。 
C.通过非货币性资产交换取得的长期股权投资,其初始投资成本按照《企业会计准则第 7号—
—非货币性资产交换》确定。 
D.通过债务重组取得的长期股权投资,其初始投资成本按照《企业会计准则第 12号——债务重
组》确定。 
(3) 后续计量和损益确认方法 
①成本法核算:能够对被投资单位实施控制的长期股权投资,采用成本法核算。采用成本法核
算时,追加或收回投资调整长期股权投资的成本。采用成本法核算的长期股权投资,除取得投资时
实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,公司应当按照享有被投资
单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益,不再划分是否属于投资前和投资后被投资单位实现
的净利润。 
②权益法核算:对被投资单位共同控制或重大影响的长期股权投资,除“对联营企业的权益性
投资,其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接
持有的,无论以上主体是否对这部分投资具有重大影响,公司按照《企业会计准则第 22号——金融
工具确认和计量》的有关规定,对间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益”
外,采用权益法核算。采用权益法核算时,公司取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投
资单位实现的净损益和其他综合收益的份额,分别确认投资收益和其他综合收益,同时调整长期股
权投资的账面价值;公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分,相应减少
长期股权投资的账面价值;公司对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权
益的其他变动,应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。公司确认被投资单位发生的
净亏损,以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零
为限,公司负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的,公司在收益分享额弥补
未确认的亏损分担额后,恢复确认收益分享额。公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以
取得投资时被投资单位各项可辨认资产的公允价值为基础,对被投资单位的净利润进行调整,并且
将公司与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益予以抵销,在此基础上确认投资损益。公司
与被投资单位发生的内部交易损失,按照《企业会计准则第 8号——资产减值》等规定属于资产减
值损失的则全额确认。如果被投资单位采用的会计政策及会计期间与公司不一致的,按照公司的会
计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整,并据以确认投资损益。 
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对于首次执行日之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资,如存在与该投资相关
的股权投资借方差额,按原剩余期限直线法摊销,摊销金额计入当期损益。 
③处置长期股权投资,其账面价值与实际取得价款差额,计入当期损益。采用权益法核算的长
期股权投资,因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的,处置该项投
资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益,由于被投资方重新计量设定受益计划净
负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 
 
21. 投资性房地产 
(1) 如果采用成本计量模式的: 
折旧或摊销方法 
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土
地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。当公司能够取得与投资性房
地产相关的租金收入或增值收益以及投资性房地产的成本能够可靠计量时,公司按购置或建造的实
际支出对其进行初始计量。 
公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。在成本模式下,公司按照第
十一节、第五项、第 22点“固定资产及折旧”和第 28点“无形资产”的规定,对投资性房地产进
行计量,计提折旧或摊销。当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得
经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资
性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 
 
22. 固定资产 
(1) 确认条件 
√适用 □不适用  
固定资产系使用寿命超过一个会计年度,为生产商品、提供劳务、出租或经营管理所持有的有
形资产。 
(2) 折旧方法 
√适用 □不适用  
类别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率 年折旧率 
房屋及建筑物 年限平均法 20-45 5% 2.11%-4.75% 
机器设备 年限平均法 8-15 5% 6.33%-11.88% 
电子设备 年限平均法 5 5% 19% 
运输设备 年限平均法 5 5% 19% 
其他设备 年限平均法 5 5% 19% 
 
公司于每年年度终了,对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。 
(3) 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法 
√适用  □不适用  
公司租赁资产符合下列一项或数项标准的,认定为融资租赁固定资产: 
①租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人; 
②承租人有购买租赁资产的选择权,所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的
公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权; 
③即使资产的所有权不转移,但租赁期占租赁资产使用寿命的 75%以上; 
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④承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值;出
租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值; 
⑤租赁资产性质特殊,如果不作较大改造,只有承租人才能使用。 
在租赁开始日,公司将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为
租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未确认融资费用,
融资租入固定资产的折旧政策与自有固定资产一致。 
 
23. 在建工程 
√适用  □不适用  
在建工程以实际成本计价。其中为工程建设项目而发生的借款利息支出和外币折算差额按照
《企业会计准则第 17号——借款费用》的有关规定资本化或计入当期损益。在建工程在达到预计使
用状态之日起不论工程是否办理竣工决算均转入固定资产,对于未办理竣工决算手续的待办理完毕
后再作调整。 
 
24. 借款费用 
√适用  □不适用  
(1)借款费用资本化的确认原则 
借款费用包括因借款发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用,以及因外币借款而发生的汇
兑差额。公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,应予以资
本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。 
符合资本化条件的资产,包括需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或
者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 
借款费用同时满足下列条件,开始资本化: 
①资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转
移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出; 
②借款费用已发生; 
③为使资产达到预计可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 
(2)借款费用资本化的期间 
为购建或者生产符合资本化条件的资产发生的借款费用,满足上述资本化条件的,在该资产达
到预定可使用或者可销售状态前所发生的,计入该资产的成本,若资产的购建或者生产活动发生非
正常中断,并且中断时间连续超过 3个月,暂停借款费用的资本化,将其确认为当期费用,直至资
产的购建或者生产活动重新开始;当所购建或生产的资产达到预定可使用或者销售状态时,停止其
借款费用的资本化。在达到预定可使用或者可销售状态后所发生的借款费用,于发生当期直接计入
财务费用。 
(3)借款费用资本化金额的计算方法 
在资本化期间内,每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额,按照下列规定
确定: 
①为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的,以专门借款当期实际发生的利息
费用,减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的
金额确定。 
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②为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的,根据累计资产支出超过专门借
款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,计算确定一般借款应予资本化的利
息金额。 
 
25. 生物资产 
□适用  √不适用  
 
26. 油气资产 
□适用  √不适用  
 
27. 使用权资产 
□适用 √不适用  
 
28. 无形资产 
(1) 计价方法、使用寿命、减值测试 
√适用 □不适用  
无形资产按实际成本计量。外购的无形资产,其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于
使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。采用分期付款方式购买无形资产,购买无形资产的价
款超过正常信用条件延期支付,实际上具有融资性质的,无形资产的成本为购买价款的现值。投资
者投入的无形资产的成本,应当按照投资合同或协议约定的价值确定,在投资合同或协议约定价值
不公允的情况下,应按无形资产的公允价值入账。通过非货币性资产交换取得的无形资产,其初始
投资成本按照《企业会计准则第 7号——非货币性资产交换》确定。通过债务重组取得的无形资产,
其初始投资成本按照《企业会计准则第 12号——债务重组》确定。以同一控制下的企业吸收合并方
式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值;以非同一控制下的企业吸收合并方式取
得的无形资产按公允价值确定其入账价值。 
公司于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命有限的无形资产自无形资产可供使用时
起,至不再作为无形资产确认时止,采用直线法分期平均摊销,计入损益。对于使用寿命不确定的
无形资产不进行摊销。 
公司于每年年度终了,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。如果无形
资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的,改变摊销期限和摊销方法。公司在每个会计期间对
使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的,
估计其使用寿命,并按上述规定处理。 
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见第十一节、第五项、第 29点“长期资产减值”
的会计政策。 
 
(2) 内部研究开发支出会计政策 
□适用 √不适用  
 
29. 长期资产减值 
√适用  □不适用  
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产等长期资
产,于资产负债表日存在减值迹象的,进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其
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账面价值的,按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用
后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算
并确认,如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的,以该资产所属的资产组确定资产组的可收
回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。 
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。本公司进行商誉减值测试,对于因企业合并形成的商
誉的账面价值,自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的,将
其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时,按照各
资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公
允价值难以可靠计量的,按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账
面价值总额的比例进行分摊。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时,如与商
誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的,先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减
值测试,计算可收回金额,并与相关账面价值相比较,确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产
组或者资产组组合进行减值测试,比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值(包括所分摊的
商誉的账面价值部分)与其可收回金额,如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价
值的,确认商誉的减值损失。 
上述资产减值损失一经确认,在以后会计期间不予转回。 
 
30. 长期待摊费用 
√适用  □不适用  
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各项费用,
包括以经营租赁方式租入的固定资产发生的装修及改良支出等。长期待摊费用在相关项目的受益期
内平均摊销:房屋建筑物的装修按照 10年摊销,专柜装修按照 3-5年摊销,酒店软装类按照 8年摊
销。对在以后会计期间已无法带来预期经济利益的长期待摊费用,公司对其尚未摊销的摊余价值全
部价值转入当期损益。 
 
31. 职工薪酬 
职工薪酬是指公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。企业提
供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利,也属于职工薪酬。职工薪
酬主要包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。 
(1) 短期薪酬的会计处理方法 
√适用  □不适用  
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付
的职工薪酬,离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间,将应付的短期薪酬
确认为负债,并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。 
 
(2) 离职后福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
离职后福利是指公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后,提供的各
种形式的报酬和福利,短期薪酬和辞退福利除外。离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计
划。其中,设定提存计划,是指向独立的基金缴存固定费用后,本公司不再承担进一步支付义务的
离职后福利计划;设定受益计划,是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。 
①设定提存计划 
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设定提存计划包括基本养老保险、失业保险。在职工为本公司提供服务的会计期间,按以当地
规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额,确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。 
②设定受益计划 
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服
务的期间,并计入当期损益或相关资产成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组
成部分: 
A.服务成本,包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中,当期服务成本,是
指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额;过去服务成本,是指设定受益计划
修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。 
B.设定受益计划净负债或净资产的利息净额,包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的
利息费用以及资产上限影响的利息。 
C.重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。 
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本,本公司将上述第 A和 B项计入当期
损益;第 C项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益,但可以在权益范围内转移这些
在其他综合收益中确认的金额。 
 
(3) 辞退福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
辞退福利是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或者为鼓励职工自愿接受
裁减而给予职工的补偿。公司向职工提供辞退福利的,在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工
薪酬负债,并计入当期损益:公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福
利时;公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。 
 
(4) 其他长期职工福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
其他长期职工福利,是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬,包括长期
带薪缺勤、长期残疾福利、长期利润分享计划等。本公司向职工提供的其他长期职工福利,符合设
定提存计划条件的,按照设定提存计划的有关规定进行处理;除上述情形外的其他长期职工福利,按
照设定受益计划的有关规定,确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。在报告期末,公司将
其他长期职工福利产生的福利义务归属于职工提供服务期间,并计入当期损益或相关资产成本。 
 
32. 租赁负债 
□适用 √不适用  
 
33. 预计负债 
√适用  □不适用  
公司如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件,则将其确认为负债;(1)该义务是公司承担
的现时义务;(2)该义务的履行可能导致经济利益的流出;(3)该义务的金额能够可靠地计量。 
预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿,并且补偿金额在基本确定能收到时,
作为资产单独确认,确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。预计负债按照履行相关现时义
务所需支出的最佳估计数进行初始计量,并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间
价值等因素。货币时间价值影响重大的,通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。 
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在资产负债表日,公司对预计负债的账面价值进行复核,有确凿证据表明该账面价值不能真实
反映当前最佳估计数的,按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。 
 
34. 股份支付 
√适用  □不适用  
(1) 股份支付的种类 
公司的股份支付分为以现金结算的股份支付和以权益结算的股份支付。 
以权益结算的股份支付,按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的,在授予
日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用,相应增加资本公积。在完成等待期内的服务或达
到规定业绩条件才可行权的,在等待期内的每个资产负债表日,以对可行权权益工具数量的最佳估
计为基础,按照权益工具授予日的公允价值,将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。 
以现金结算的股份支付,按照公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允
价值计量。授予后立即可行权的,在授予日以公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用,相应
增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付,在
等待期内的每个资产负债表日,以对可行权情况的最佳估计为基础,按照公司承担负债的公允价值
金额,将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以
及结算日,对负债的公允价值重新计量,其变动计入当期损益。 
(2) 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理 
无论已授予的权益工具的条款和条件如何修改,甚至取消权益工具的授予或结算该权益工具,
公司都应至少确认按照所授予的权益工具在授予日的公允价值来计量获取的相应的服务,除非因不
能满足权益工具的可行权条件(除市场条件外)而无法可行权。 
如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具(因未满足可行权条
件而被取消的除外),处理如下: 
①将取消或结算作为加速可行权处理,立即确认原本应在剩余等待期内确认的金额。 
②在取消或结算时支付给职工的所有款项均应作为权益的回购处理,回购支付的金额高于该权
益工具在回购日公允价值的部分,计入当期费用。 
③如果向职工授予新的权益工具,并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代
被取消的权益工具的,公司应以处理原权益工具条款和条件修改相同的方式,对所授予的替代权益
工具进行处理。 
 
35. 优先股、永续债等其他金融工具 
√适用  □不适用  
公司发行的金融工具按照金融工具准则和金融负债和权益工具的区分及相关会计处理规定进行
初始确认和计量。其后,公司以所发行金融工具的分类为基础,确定该工具利息支出或股利分配等
的会计处理。对于归类为权益工具的金融工具,其利息支出或股利分配都作为发行企业的利润分配,
其回购、注销等作为权益的变动处理。对于归类为金融负债的金融工具,其利息支出或股利分配原
则上按照借款费用进行处理,其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。 
发行方发行金融工具,其发生的手续费、佣金等交易费用,如分类为债务工具且以摊余成本计
量的,计入所发行工具的初始计量金额;如分类为权益工具的,从权益中扣除。 
 
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36. 收入 
√适用  □不适用  
(1) 销售商品 
在公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;公司既没有保留通常与所有权相联
系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济
利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时,确认销售商品收入的实现。 
①公司商品销售收入的具体确认原则为:公司在商品货权已转移并取得货物转移凭据后,相关
的收入已经取得或取得了收款的凭据时视为已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,并
确认商品销售收入。 
②公司房地产销售收入的具体确认原则为:销售房地产在取得预售许可证后开始预售,预售商
品房所取得价款,先作为预收账款管理,商品房竣工验收办理移交手续时确认营业收入的实现。 
③公司供应链收入的具体确认原则为:在公司已将供应链贸易执行标的上的主要风险和报酬转
移给执行对方,公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已执行标的实施控制,
与供应链贸易执行相关的经济利益能够流入企业,相关的收入和成本能够可靠的计量时确认收入。
公司按照从执行对方已收或应收的合同或协议价款确定供应链贸易执行收入金额,但已收或应收的
合同或协议价款不公允的除外。合同或协议价款的收取采用递延方式,实质上具有融资性质的,按
照应收的合同或协议价款的公允价值确定供应链贸易执行收入金额。 
(2) 提供劳务 
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的,采用完工百分比法确认提供劳务的收入。
在资产负债表日提供劳务交易的结果不能够可靠估计的,分别下列情况处理: 
已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的,按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入,
并按相同的金额结转劳务成本。 
已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的,应当将已经发生的劳务成本转入当期损益,不确
认提供劳务收入。 
①物业管理在物业服务已按照合同或协议提供并取得收取服务费的权利时确认收入。 
②酒店餐饮在酒店餐饮服务已按照合同或协议提供并取得收取服务费的权利时确认收入。 
③广告信息服务主要系提供户外广告牌发布及 LED媒体信息广告服务,该项业务以投放时按合
同约定发布,并在客户合理保证可收回相关款项时确认收入。 
(3) 让渡资产使用权 
提供资金的利息收入,按照他人使用公司货币资金的时间和实际利率计算确定;他人使用公司
非现金资产,发生的使用费收入按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。让渡资产使
用权收入应同时满足下列条件的,予以确认: 
①相关的经济利益很可能流入企业; 
②收入的金额能够可靠地计量。 
(4) 房产租赁 
房产租赁按与承租方签订的合同或协议规定,在租赁期内的各个期间按直线法确认为租赁收入。 
 
37. 政府补助 
√适用 □不适用  
2019年年度报告 
106 / 193 
(1) 政府补助的类型 
政府补助,是指公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产,包括与资产相关的政府补
助和与收益相关的政府补助。 
与资产相关的政府补助,是指公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。 
与收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。 
(2) 政府补助的确认原则和确认时点 
政府补助的确认原则: 
①公司能够满足政府补助所附条件; 
②公司能够收到政府补助。 
政府补助同时满足上述条件时才能予以确认。 
(3) 政府补助的计量 
①政府补助为货币性资产的,公司按照收到或应收的金额计量。 
②政府补助为非货币性资产的,公司按照公允价值计量;公允价值不能可靠取得的,按照名义
金额计量(名义金额为人民币 1元)。 
(4) 政府补助会计处理方法 
①与资产相关的政府补助,在取得时冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。确认为递延
收益的,在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补
助,直接计入当期损益。 
②与收益相关的政府补助,分别下列情况处理: 
A.用于补偿公司以后期间的相关成本费用或损失的,在取得时确认为递延收益,并在确认相关
成本费用或损失的期间,计入当期损益或冲减相关成本。 
B.用于补偿公司已发生的相关成本费用或损失的,在取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。 
③对于同时包含于资产相关部分和与收益相关部分的政府补助,可以区分的,则分不同部分分
别进行会计处理;难以区分的,则整体归类为与收益相关的政府补助。 
④与公司日常经营相关的政府补助,按照经济业务实质,计入其他收益或冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助,计入营业外收支。财政将贴息资金直接拨付给公司的,公司将对
应的贴息冲减相关借款费用。 
⑤已确认的政府补助需要退回的,分别下列情况处理: 
A.初始确认时冲减相关资产账面价值的,调整资产账面价值。 
B.存在相关递延收益的,冲减相关递延收益账面金额,超出部分计入当期损益。 
C.属于其他情况的,直接计入当期损益。 
 
38. 递延所得税资产/递延所得税负债 
√适用  □不适用  
公司在取得资产、负债时,确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在的暂时
性差异,按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。 
(1) 递延所得税资产的确认 
①公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限,确认由可抵扣暂时性差
异产生的递延所得税资产。但是,同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递
2019年年度报告 
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延所得税资产不予确认:A.该项交易不是企业合并;B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳
税所得额(或可抵扣亏损)。 
②公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异,同时满足下列条件的,
确认相应的递延所得税资产:A.暂时性差异在可预见的未来很可能转回;B.未来很可能获得用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。 
③对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,视同可抵扣暂时性差异处理,
以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限,确认相应的递延所得税资
产。 
(2) 递延所得税负债的确认 
①下列交易中产生的递延所得税负债以外,公司确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税
负债:A.商誉的初始确认;B.同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认:该项
交易不是企业合并;交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)。 
②公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异,确认相应的递延所得
税负债。但是,同时满足下列条件的除外:A.投资企业能够控制暂时性差异转回的时间;B.该暂时
性差异在可预见的未来很可能不会转回。 
 
39. 租赁 
(1) 经营租赁的会计处理方法 
√适用  □不适用  
对于经营租赁的租金,出租人、承租人在租赁期内各个期间按照直线法或其他更合理的方法确
认为当期损益。出租人、承租人发生的初始直接费用,计入当期损益。或有租金在实际发生时计入
当期损益。 
 
(2) 融资租赁的会计处理方法 
√适用  □不适用  
①承租人的会计处理 
在租赁期开始日,将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租
入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未确认融资费用。
在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等
初始直接费用(下同),计入租入资产价值。在计算最低租赁付款额的现值时,能够取得出租人租
赁内含利率的,采用租赁内含利率作为折现率;否则,采用租赁合同规定的利率作为折现率。无法
取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的,采用同期银行贷款利率作为折现率。未确
认融资费用在租赁期内按照实际利率法计算确认当期的融资费用。 
公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取
得租赁资产所有权的,在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁
资产所有权的,在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。或有租金在实际发生
时计入当期损益。 
②出租人的会计处理 
在租赁期开始日,出租人将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁
款的入账价值,同时记录未担保余值;将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现
值之和的差额确认为未实现融资收益。 
2019年年度报告 
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未实现融资收益在租赁期内按照实际利率法计算确认当期的融资收入。 
或有租金在实际发生时计入当期损益。 
 
(3) 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
40. 其他重要的会计政策和会计估计 
√适用  □不适用  
回购本公司股份 
公司回购自身权益工具支付的对价和交易费用,应当减少所有者权益。 
公司按法定程序报经批准采用收购本公司股票方式减资,按注销股票面值总额减少股本,购回
股票支付的价款(含交易费用)与股票面值的差额调整所有者权益,超过面值总额的部分,依次冲
减资本公积(股本溢价)、盈余公积和未分配利润;如低于面值总额的,低于面值总额的部分增加
资本公积(股本溢价)。公司回购自身权益工具,不确认利得或损失。 
公司回购的股份在注销或者转让之前,作为库存股管理,回购股份的全部支出转作库存股成本,
同时进行备查登记。 
库存股转让时,转让收入高于库存股成本的部分,增加资本公积(股本溢价);低于库存股成本
的部分,依次冲减资本公积(股本溢价)、盈余公积、未分配利润。 
公司回购其普通股形成的库存股不参与公司利润分配,公司将其作为在资产负债表中所有者权
益的备抵项目列示。 
41. 重要会计政策和会计估计的变更 
(1) 重要会计政策变更 
√适用 □不适用  
 
会计政策变更的内容和原因 审批程序 
备注(受重要影
响的报表项目
名称和金额) 
2017年,财政部颁布了修订的《企业会计准则第 22 号——金
融工具确认和计量》、《企业会计准 则第 23 号——金融资产转移》、
《企业会计准 则第 24 号——套期保值》以及《企业会计准则 第 
37 号——金融工具列报》,并要求境内上市的企业自 2019 年 1 月 
1 日起施行新金融工具相关会计准则。本公司自规定之日起开始执
行。 
已经 
董事会 
审议批准 
详见其他说明
(1) 
根据财政部于 2019年 4月发布的《关于修订印发 2019年度一
般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6号)文件和 2019年 9
月发布的《关于修订印发合并财务报表格式(2019版)的通知》(财
会[2019]16号),本公司对财务报表格式进行修订,并采用追溯调
整法变更了相关财务报表列报。 
已经 
董事会 
审议批准 
详见其他说明
(2) 
 
其他说明 
(1)财政部 2017年 3月发布了《企业会计准则第 22号—金融工具确认和计量》(财会[2017]7
号)、《企业会计准则第 23号—金融资产转移》(财会[2017]8号)、《企业会计准则第 24号—
套期会计》 (财会[2017]9号),2017年 5月发布了《企业会计准则第 37号—金融工具列报》(财
会[2017]14号),公司自 2019年 1月 1日起执行新金融工具准则,并按新金融工具准则的要求列
2019年年度报告 
109 / 193 
报金融工具相关信息,不对比较财务报表追溯调整,此项会计政策变更已经公司董事会审议通过。
相应会计报表项目变动详见下表,2019年起首次执行新金融工具准则调整首次执行当年年初财务报
表相关项目情况。 
(2)本次报表格式会计政策变更,除上述准则涉及项目变更外,将“应收票据及应收账款”拆
分为“应收账款”与“应收票据”列示,将“应付票据及应付账款”拆分为“应付账款”与“应付
票据”列示。此项会计政策变更已经公司董事会审议通过。公司对上述会计政策变更采用追溯调整
法,对 2018年度的财务报表列报项目的期末余额进行追溯调整具体如下: 
单位:元  币种:人民币 
项目 调整前金额 调整后金额 变动额 
应收票据及应收账款  72,758,550.58  -72,758,550.58 
应收票据     
应收账款   72,758,550.58 72,758,550.58 
应付票据及应付账款  1,079,566,043.24  -1,079,566,043.24 
应付票据     
应付账款   1,079,566,043.24 1,079,566,043.24 
 
 
(2) 重要会计估计变更 
□适用 √不适用  
 
(3) 2019年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关
项目情况 
√适用 □不适用  
合并资产负债表 
单位:元  币种:人民币 
项目 2018年 12月 31日 2019年 1月 1日 调整数 
流动资产:    
货币资金 588,155,910.70 588,155,910.70  
结算备付金    
拆出资金    
交易性金融资产  100,000,000.00 100,000,000.00 
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产 
   
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 72,758,550.58 72,968,840.31 210,289.73 
应收款项融资    
预付款项 115,223,582.94 115,223,582.94  
应收保费    
应收分保账款    
应收分保合同准备金    
其他应收款 506,754,745.11 506,516,952.29 -237,792.82 
其中:应收利息    
2019年年度报告 
110 / 193 
应收股利    
买入返售金融资产    
存货 2,461,207,024.73 2,461,207,024.73  
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产 242,541,030.54 142,541,030.54 -100,000,000.00 
流动资产合计 3,986,640,844.60 3,986,613,341.51 -27,503.09 
非流动资产: 
发放贷款和垫款    
债权投资    
可供出售金融资产 4,449,640.00  -4,449,640.00 
其他债权投资    
持有至到期投资    
长期应收款    
长期股权投资 71,065,356.91 71,065,356.91  
其他权益工具投资    
其他非流动金融资产  9,021,989.58 9,021,989.58 
投资性房地产 2,232,276,186.59 2,232,276,186.59  
固定资产 820,932,038.77 820,932,038.77  
在建工程 396,757,580.14 396,757,580.14  
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产 438,868,303.49 438,868,303.49  
开发支出    
商誉 4,887,500.00 4,887,500.00  
长期待摊费用 362,337,660.24 362,337,660.24  
递延所得税资产 69,894,032.79 69,900,908.56 6,875.77 
其他非流动资产 27,019,776.93 27,019,776.93  
非流动资产合计 4,428,488,075.86 4,433,067,301.21 4,579,225.35 
资产总计 8,415,128,920.46 8,419,680,642.72 4,551,722.26 
流动负债: 
短期借款 520,000,000.00 520,794,243.54 794,243.54 
向中央银行借款    
拆入资金    
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债 
   
衍生金融负债    
应付票据    
2019年年度报告 
111 / 193 
应付账款 1,079,566,043.24 1,079,566,043.24  
预收款项 200,278,231.28 200,278,231.28  
卖出回购金融资产款    
吸收存款及同业存放    
代理买卖证券款    
代理承销证券款    
应付职工薪酬 31,443,730.21 31,443,730.21  
应交税费 200,079,915.31 200,079,915.31  
其他应付款 794,100,648.02 788,686,411.19 -5,414,236.83 
其中:应付利息 5,414,236.83  -5,414,236.83 
应付股利 1,165,047.89 1,165,047.89  
应付手续费及佣金    
应付分保账款    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 606,360,857.30 610,980,850.59 4,619,993.29 
其他流动负债 30,449,400.00 30,449,400.00  
流动负债合计 3,462,278,825.36 3,462,278,825.36  
非流动负债: 
保险合同准备金    
长期借款 2,189,555,111.88 2,189,555,111.88  
应付债券    
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款 5,419,725.09 5,419,725.09  
长期应付职工薪酬 205,548.30 205,548.30  
预计负债    
递延收益 29,564,792.50 29,564,792.50  
递延所得税负债 76,768,744.81 77,911,832.21 1,143,087.40 
其他非流动负债    
非流动负债合计 2,301,513,922.58 2,302,657,009.98 1,143,087.40 
负债合计 5,763,792,747.94 5,764,935,835.34 1,143,087.40 
所有者权益(或股东权益): 
实收资本(或股本) 898,229,148.00 898,229,148.00  
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积 112,323,252.72 112,323,252.72  
减:库存股    
2019年年度报告 
112 / 193 
其他综合收益    
专项储备    
盈余公积 199,674,792.90 200,015,597.30 340,804.40 
一般风险准备    
未分配利润 1,107,655,561.13 1,110,605,204.18 2,949,643.05 
归属于母公司所有者权益(或股
东权益)合计 
2,317,882,754.75 2,321,173,202.20 3,290,447.45 
少数股东权益 333,453,417.77 333,571,605.18 118,187.41 
所有者权益(或股东权益)合计 2,651,336,172.52 2,654,744,807.38 3,408,634.86 
负债和所有者权益(或股东权
益)总计 
8,415,128,920.46 8,419,680,642.72 4,551,722.26 
 
 
各项目调整情况的说明: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
2018年 12月 31
日 
新金融工具准则
重分类影响 
新金融工具准则
重新计量影响 
2019年 1月 1日 
交易性金融资产 
 
100,000,000.00  
 
100,000,000.00  
应收账款 72,758,550.58  
 
210,289.73  72,968,840.31  
其他应收款 506,754,745.11  
 
-237,792.82  506,516,952.29  
其他流动资产 242,541,030.54  -100,000,000.00  
 
142,541,030.54  
可供出售金融资
产 
4,449,640.00  -4,449,640.00  
  
其他非流动金融
资产  
4,449,640.00  4,572,349.58  9,021,989.58  
递延所得税资产 69,894,032.79  
 
6,875.77  69,900,908.56  
   资产小计 896,397,999.02  
 
4,551,722.26  900,949,721.28  
短期借款 520,000,000.00  794,243.54  
 
520,794,243.54  
其他应付款 794,100,648.02  -5,414,236.83  
 
788,686,411.19  
    其中:应付利
息 
5,414,236.83  -5,414,236.83  
  
一年内到期的非
流动负债   
606,360,857.30  4,619,993.29  
 
610,980,850.59  
递延所得税负债  76,768,744.81  
 
1,143,087.40  77,911,832.21  
    负债小计 1,997,230,250.13  
 
1,143,087.40  1,998,373,337.53  
盈余公积 199,674,792.90  
 
340,804.40  200,015,597.30  
未分配利润 1,107,655,561.13  
 
2,949,643.05  1,110,605,204.18  
归属于母公司所
有者权益(或股东
权益)合计 
2,317,882,754.75  
 
3,290,447.45  2,321,173,202.20  
  少数股东权益 333,453,417.77  
 
118,187.41  333,571,605.18  
所有者权益(或
股东权益)小计 
2,651,336,172.52  
 
3,408,634.86  2,654,744,807.38  
 
2019年年度报告 
113 / 193 
 
母公司资产负债表 
       单位:元  币种:人民币 
项目 2018年 12月 31日 2019年 1月 1日 调整数 
流动资产: 
货币资金 245,113,547.75 245,113,547.75  
交易性金融资产  100,000,000.00 100,000,000.00 
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产 
   
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 3,546,977.36 3,675,684.13 128,706.77 
应收款项融资    
预付款项 4,388,618.82 4,388,618.82  
其他应收款 2,963,633,142.18 2,963,476,144.61 -156,997.57 
其中:应收利息    
应收股利    
存货 27,409,658.17 27,409,658.17  
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产 100,723,953.37 723,953.37 -100,000,000.00 
流动资产合计 3,344,815,897.65 3,344,787,606.85 -28,290.80 
非流动资产: 
债权投资    
可供出售金融资产 4,449,640.00  -4,449,640.00 
其他债权投资    
持有至到期投资    
长期应收款    
长期股权投资 961,182,449.58 961,182,449.58  
其他权益工具投资    
其他非流动金融资产  9,021,989.58 9,021,989.58 
投资性房地产    
固定资产 559,244,613.09 559,244,613.09  
在建工程 4,984,756.91 4,984,756.91  
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产 2,432,464.96 2,432,464.96  
开发支出    
商誉    
长期待摊费用 165,289,122.12 165,289,122.12  
2019年年度报告 
114 / 193 
递延所得税资产 24,582,683.68 24,589,756.38 7,072.70 
其他非流动资产    
非流动资产合计 1,722,165,730.34 1,726,745,152.62 4,579,422.28 
资产总计 5,066,981,627.99 5,071,532,759.47 4,551,131.48 
流动负债: 
短期借款 450,000,000.00 450,697,812.50 697,812.50 
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债 
   
衍生金融负债    
应付票据    
应付账款 113,820,316.34 113,820,316.34  
预收款项 78,869,327.43 78,869,327.43  
应付职工薪酬 12,588,919.29 12,588,919.29  
应交税费 36,549,281.06 36,549,281.06  
其他应付款 485,095,926.17 481,608,219.04 -3,487,707.13 
其中:应付利息 3,487,707.13  -3,487,707.13 
应付股利 1,165,047.89 1,165,047.89  
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 492,106,414.68 494,896,309.31 2,789,894.63 
其他流动负债 30,449,400.00 30,449,400.00  
流动负债合计 1,699,479,584.97 1,699,479,584.97  
非流动负债: 
长期借款 1,368,615,111.88 1,368,615,111.88  
应付债券    
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬 205,548.30 205,548.30  
预计负债    
递延收益 29,564,792.50 29,564,792.50  
递延所得税负债 65,774,624.61 66,917,712.01 1,143,087.40 
其他非流动负债    
非流动负债合计 1,464,160,077.29 1,465,303,164.69 1,143,087.40 
负债合计 3,163,639,662.26 3,164,782,749.66 1,143,087.40 
所有者权益(或股东权益): 
实收资本(或股本) 898,229,148.00 898,229,148.00  
其他权益工具    
其中:优先股    
2019年年度报告 
115 / 193 
永续债    
资本公积 141,730,282.49 141,730,282.49  
减:库存股    
其他综合收益    
专项储备    
盈余公积 199,674,792.90 200,015,597.30 340,804.40 
未分配利润 663,707,742.34 666,774,982.02 3,067,239.68 
所有者权益(或股东权益)
合计 
1,903,341,965.73 1,906,750,009.81 3,408,044.08 
负债和所有者权益(或股东权益)
总计 
5,066,981,627.99 5,071,532,759.47 4,551,131.48 
 
各项目调整情况的说明: 
√适用 □不适用  
 
项目 2018年 12月 31日 
新金融工具准则
重分类影响 
新金融工具准
则重新计量影
响 
2019年 1月 1日 
交易性金融资产 
 
100,000,000.00  
 
100,000,000.00  
应收账款 3,546,977.36  
 
128,706.77  3,675,684.13  
其他应收款 2,963,633,142.18  
 
-156,997.57  2,963,476,144.61  
其他流动资产 100,723,953.37  -100,000,000.00  
 
723,953.37  
  可供出售金融资
产 
4,449,640.00  -4,449,640.00  
  
  其他非流动金融
资产  
4,449,640.00  4,572,349.58  9,021,989.58  
  递延所得税资产 24,582,683.68  
 
7,072.70  24,589,756.38  
资产小计 3,096,936,396.59  
 
4,551,131.48  3,101,487,528.07  
  短期借款 450,000,000.00  697,812.50  
 
450,697,812.50  
  其他应付款 485,095,926.17  -3,487,707.13  
 
481,608,219.04  
    其中:应付利
息 
3,487,707.13  -3,487,707.13  
  
  一年内到期的非
流动负债  
492,106,414.68  2,789,894.63  
 
494,896,309.31  
  递延所得税负债  65,774,624.61  
 
1,143,087.40  66,917,712.01  
负债小计 1,492,976,965.46    1,143,087.40  1,494,120,052.86  
  盈余公积 199,674,792.90  
 
340,804.40  200,015,597.30  
  未分配利润 663,707,742.34  
 
3,067,239.68  666,774,982.02  
  所有者权益(或
股东权益)小计 
863,382,535.24   3,408,044.08  866,790,579.32  
 
2019年年度报告 
116 / 193 
 
(4) 2019年起执行新金融工具准则或新租赁准则追溯调整前期比较数据说明 
□适用 √不适用  
 
42. 其他 
□适用  √不适用  
 
六、 税项 
1. 主要税种及税率 
主要税种及税率情况 
√适用 □不适用  
税种 计税依据 税率 
增值税 
销售货物或提供应税劳务过程中产生的增值
额 
16%/13%、10%/9%、6%、5%、3% 
消费税 应纳税销售收入 5% 
营业税 应纳税销售收入 5%,2016年营改增前使用 
城市维护建设税 应交增值税、消费税 7%、5% 
教育费附加 应交增值税、消费税 5% 
企业所得税 应纳税所得额 25%、20% 
房产税 
从价计征的,按房产原值一次减除 25%-30%
后余值的 1.2%计缴;从租计征的,按租金收
入的 12%计缴 
1.2%、12% 
土地增值税 
按转让房地产所取得的增值额或规定的税率
计缴(注) 
超率累进税率 
 
(1)土地增值税按房地产开发应纳税收入的 2%-5%预缴,待开发项目达到国家规定的清算条
件时,按销售或转让房地产所取得的应纳税增值额依 30%-60%的累进税率计算缴纳。 
(2)存在不同企业所得税税率纳税主体的,披露情况说明 
√适用 □不适用  
纳税主体名称 所得税税率(%) 
福建东百供应链发展有限公司 20 
福州东百广告信息有限公司 20 
福安市东百商业管理有限公司 20 
福州东百永星商业管理有限公司 20 
福建缘北建设工程有限公司 20 
平潭信伟资产管理有限公司 20 
 
2. 税收优惠 
√适用  □不适用  
根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》财税〔2019〕13号第二条规定:“对小
型微利企业年应纳税所得额不超过 100万元的部分,减按 25%计入应纳税所得额,按 20%的税率缴纳
企业所得税;对年应纳税所得额超过 100万元但不超过 300万元的部分,减按 50%计入应纳税所得
额,按 20%的税率缴纳企业所得税”,本通知执行期限为 2019年 1月 1日至 2021年 12月 31日。
报告期子公司福建东百供应链发展有限公司、平潭信伟资产管理有限公司、福建缘北建设工程有限
公司、福州东百广告信息有限公司、福安市东百商业管理有限公司、福州东百永星商业管理有限公
司享受小型微利企业所得税优惠。 
2019年年度报告 
117 / 193 
 
3. 其他 
√适用  □不适用  
根据财政部、税务总局、海关总署《关于深化增值税改革有关政策的公告》(2019年第 39号)
的规定,本公司自 2019年 4月 1日起发生增值税应税销售行为或者进口货物,原使用 16%和 10%税
率的,税率分别调整为 13%、9%。 
 
七、 合并财务报表项目注释 
1. 货币资金 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
库存现金 78,476.63 48,153.84 
银行存款 574,813,942.62 519,002,112.58 
其他货币资金 71,211,817.91 69,105,644.28 
合计 646,104,237.16 588,155,910.70 
其他说明: 
(1)其他货币资金 
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
委托银行收款  27,482,019.02   19,625,907.65  
商品房销售按揭保证金存款  36,585,017.91   48,159,730.70  
存出投资款  4,780.98   5.93  
农民工工资保证金  5,000,000.00   
人民币利率掉期业务保证金  2,120,000.00   1,300,000.00  
黄金租赁业务保证金  20,000.00   20,000.00  
合计  71,211,817.91  69,105,644.28  
(2)报告期使用权受限制的资金 8,879.48万元,详见第十一节、第七项、第 59点“所有权或使用
权受到限制的资产”说明。 
2. 交易性金融资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产  100,000,000.00 
其中: 
理财产品  10,000,000.00 
结构性存款  90,000,000.00 
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产   
合计  100,000,000.00 
 
3. 应收账款 
(1) 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
2019年年度报告 
118 / 193 
3个月以内 45,398,005.93 
3个月-1年 7,807,751.76 
1年以内小计 53,205,757.69 
1至 2年 1,596,645.11 
2至 3年 1,450,176.85 
3至 4年 555,638.84 
4至 5年 205,670.95 
5年以上 105,020.18 
合计 57,118,909.62 
2019年年度报告 
119 / 193 
 
(2) 按坏账计提方法分类披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 金额 比例(%) 金额 
计提比
例(%) 
金额 比例(%) 金额 
计提比例
(%) 
按单项计提坏账准
备 
202,549.05 0.35 202,549.05 100.00  202,549.05 0.27 202,549.05 100.00 
 
其中: 
单项金额虽不重大
但单项计提坏账准
备的应收账款 
202,549.05 0.35 202,549.05 100.00  202,549.05 0.27 202,549.05 100.00  
按组合计提坏账准
备 
56,916,360.57 99.65 3,068,486.68 5.39 53,847,873.89 75,494,629.49 99.73 2,525,789.18 3.35 72,968,840.31 
其中: 
账龄组合 52,188,560.36 91.37 3,068,486.68 5.88 49,120,073.68 36,221,326.47 47.85 2,525,789.18 6.97 33,695,537.29 
低风险组合 4,727,800.21 8.28   4,727,800.21 39,273,303.02 51.88   39,273,303.02 
合计 57,118,909.62 / 3,271,035.73 / 53,847,873.89 75,697,178.54 / 2,728,338.23 / 72,968,840.31 
 
按单项计提坏账准备: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
名称 
期末余额 
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由 
朱向荣(咏蛙田鸡) 202,549.05 202,549.05 100.00 收回可能性小 
合计 202,549.05 202,549.05 100.00 / 
2019年年度报告 
120 / 193 
按单项计提坏账准备的说明: 
√适用 □不适用  
①单项金额重大的应收账款是指单项金额超过期末应收款项余额的 10%且单项金额超过 300万
元,单独进行减值测试,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。 
②对其他单项金额不重大且无法按照信用风险特征的相似性和相关性进行组合的应收账款单独
进行减值测试,结合以前年度应收款项损失率确认减值损失。 
 
按组合计提坏账准备: 
√适用 □不适用  
 
组合计提项目:账龄组合 
单位:元  币种:人民币 
名称 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例(%) 
3个月内 42,869,329.98 472,408.44 1.10 
3个月-1年(含 1年) 6,226,266.45 1,347,939.86 21.65 
1-2年(含 2年) 979,712.01 243,279.06 24.83 
2-3年(含 3年) 1,449,471.00 341,078.40 23.53 
3-4年(含 4年) 555,638.84 555,638.84 100.00 
4-5年(含 5年) 3,121.90 3,121.90 100.00 
5年以上 105,020.18 105,020.18 100.00 
合计 52,188,560.36 3,068,486.68 5.88 
 
按组合计提坏账的确认标准及说明: 
√适用 □不适用  
本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征,根据各账龄段的预期信用损失计提坏账准备。 
组合计提项目:低风险组合 
单位:元  币种:人民币 
名称 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例(%) 
低风险组合 4,727,800.21   
 
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
□适用 √不适用  
 
(3) 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 
收回或转
回 
转销
或核
销 
其他变动 
单项金额虽不
重大但单项计
提坏账准备 
202,549.05     202,549.05 
账龄组合 2,525,789.18 1,973,958.53 523,130.50  -908,130.53 3,068,486.68 
合计 2,728,338.23 1,973,958.53 523,130.50  -908,130.53 3,271,035.73 
 
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的: 
2019年年度报告 
121 / 193 
□适用 √不适用  
 
(4) 本期实际核销的应收账款情况 
□适用 √不适用  
 
(5) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 应收账款期末余额 
占应收账款
期末余额合
计数的比例
(%) 
坏账准备期末余额 
中国银行股份有限公司兰州市七里河
中心支行  
7,458,750.00 13.06 74,587.50 
兰州空间站影业有限公司 1,956,321.98 3.42 27,388.51 
耿盛琛 1,867,121.00 3.27 18,671.21 
刘春香、王虎 1,375,291.00 2.41 275,058.20 
福建轩辉永嘉商业运营管理有限公司 1,345,286.25 2.36 18,834.01 
合计 14,002,770.23 24.52 414,539.43 
 
(6) 因金融资产转移而终止确认的应收账款 
□适用  √不适用  
 
(7) 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
 
4. 预付款项 
(1) 预付款项按账龄列示 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 
期末余额 期初余额 
金额 比例(%) 金额 比例(%) 
1年以内 33,052,514.78 88.62 111,851,158.43 97.08 
1至 2年 2,001,612.07 5.37 2,734,484.51 2.37 
2至 3年 2,235,053.26 5.99   
3年以上 7,940.00 0.02 637,940.00 0.55 
合计 37,297,120.11 100.00 115,223,582.94 100.00 
账龄超过 1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明: 
账龄超过 1年的预付款项主要是兰州国际商贸中心项目预付兰州供电公司电缆通道及间隔租赁
费 242.08万元。 
 
(2) 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况 
√适用  □不适用  
                                                               单位:元  币种:人民币 
2019年年度报告 
122 / 193 
单位名称 金额 与本公司关系 
占预付账款合计
数的比例(%) 
欧莱雅(中国)有限公司 10,238,354.75 业务单位 27.45 
福建红星美凯龙置业有限公司 5,441,640.00 业务单位 14.59 
厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会 3,877,540.02 业务单位 10.40 
甘肃保利建设工程有限公司 2,500,988.70 业务单位 6.70 
甘肃电力公司兰州供电公司 2,420,833.18 业务单位 6.49 
合计 24,479,356.65  65.63 
 
其他说明 
√适用  □不适用  
预付款项较期初减少 7,792.65万元,主要是公司 2018年 10月预付江阴仓储物流用地收购款
4,200万元,报告期内资产收购协议解除,款项收回;报告期供应链业务缩减,预付账款减少 2,514.93
万元。 
5. 其他应收款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息   
应收股利   
其他应收款 426,171,411.27 506,516,952.29 
合计 426,171,411.27 506,516,952.29 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
其他应收款 
(1) 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
其中:3个月内 163,586,439.90 
  3个月-1年(含 1年) 53,856,680.84 
1年以内小计 217,443,120.74 
1至 2年 25,673,148.21 
2至 3年 26,924,976.97 
3至 4年 17,339,199.93 
4至 5年 34,629,626.84 
5年以上 112,554,076.16 
合计 434,564,148.85 
 
(2) 按款项性质分类情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
2019年年度报告 
123 / 193 
兰州七里河拆迁安置指挥部代垫款 133,570,876.92 122,616,614.36 
保证金或押金 89,371,757.52 72,488,236.47 
关联方借款 49,724,250.27 299,930,218.32 
备用金 336,724.24 550,888.74 
其他 23,590,366.38 8,594,419.78 
为政府机构代垫款 7,324,481.20 7,324,481.20 
兰州项目墙改基金 3,546,726.15 3,546,726.15 
股权转让款 127,098,966.17  
合计 434,564,148.85 515,051,585.02 
其他说明:截至报告披露日,公司已收到成都欣嘉偿还上述关联方欠款 4,972.43万元。(具体内容
详见公司于 2020年 3月 21日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体刊登的相关公告) 
 
(3) 坏账准备计提情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 未来 12个月预
期信用损失 
整个存续期预期信
用损失(未发生信用
减值) 
整个存续期预期信用损
失(已发生信用减值) 
2019年 1月 1日
余额 
2,753,211.99  5,781,420.74 8,534,632.73 
--转入第二阶段     
--转入第三阶段     
--转回第二阶段     
--转回第一阶段     
本期计提 104,417.01   104,417.01 
本期转回 225,782.71   225,782.71 
本期转销     
本期核销   1,070.00 1,070.00 
其他变动 -19,459.45   -19,459.45 
2019 年 12月 31
日余额 
2,612,386.84  5,780,350.74 8,392,737.58 
 
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明: 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据: 
□适用 √不适用  
 
(4) 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 
转销 
或核销 
其他变动 
单项金额
重大并单
项计提坏
账准备 
5,235,286.00     5,235,286.00 
2019年年度报告 
124 / 193 
单项金额
不重大并
单项计提
坏账准备 
3,299,346.73 104,417.01 225,782.71 1,070.00 -19,459.45 3,157,451.58 
合计 8,534,632.73 104,417.01 225,782.71 1,070.00 -19,459.45 8,392,737.58 
 
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
(5) 本期实际核销的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 核销金额 
实际核销的其他应收款 1,070.00 
 
其中重要的其他应收款核销情况: 
□适用 √不适用  
 
其他应收款核销说明: 
□适用 √不适用  
 
(6) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 
占其他应
收款期末
余额合计
数的比例
(%) 
坏账准
备期末
余额 
兰州七里河拆迁安置指挥部 代垫款项 133,570,876.92 1-10年 30.74  
DC Chengdu Holdings II Limited 股权转让款项 86,618,510.00 1年内 19.93  
兰州市人力资源和社会保障局 农民工保证金 40,853,700.00 
5-6年、
1年内 
9.40 
 
Tianjin Ninghe Holdings II 
Limited 
股权转让款项 35,384,456.17 1年内 8.14 
 
福州市三坊七巷保护开发有限公司 租赁押金 14,180,906.00 2-3年 3.26  
合计 / 310,608,449.09 / 71.47  
 
(7) 涉及政府补助的应收款项 
□适用 √不适用  
 
(8) 因金融资产转移而终止确认的其他应收款 
□适用  √不适用  
 
(9) 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
2019年年度报告 
125 / 193 
√适用  □不适用  
其他应收款较期初减少 8,034.55万元,主要是新增仓储物流股权转让尾款 12,200.30万元,新
增供应链股权转让尾款 509.60万元,新增对成都欣嘉的财务资助 4,972.43万元;期初对参股公司
佛山睿优仓储有限公司的借款余额 29,993.02万元(应收本金为 29,828.48万元、相应产生的应收
资金占用费 164.54万元)于报告期内收回。 
 
6. 存货 
(1) 存货分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值 
原材料 4,324,208.17  4,324,208.17 10,140,169.96  10,140,169.96 
库存商品 71,522,822.73 971,439.28 70,551,383.45 101,712,131.03 590,412.72 101,121,718.31 
开发成本 1,154,632,222.07  1,154,632,222.07 1,068,251,002.91  1,068,251,002.91 
开发产品 307,453,017.17  307,453,017.17 603,892,193.67  603,892,193.67 
出租开发产
品 
1,384,101,237.93  1,384,101,237.93 677,801,939.88  677,801,939.88 
合计 2,922,033,508.07 971,439.28 2,921,062,068.79 2,461,797,437.45 590,412.72 2,461,207,024.73 
 
①开发成本分类项目如下: 
单位:万元  币种:人民币 
项目 开发时间  预计竣工时间 项目总投资 期末数 期初数 
兰州国际商贸中心项目 2012年 7月 2020年 12月 610,000.00 40,149.72 34,066.30 
福安东百广场项目 2014年 5月 2021年 5月 258,000.00 26,763.29 72,758.80 
福清东百利桥项目 2019年 11月 2023年 4月  48,550.21  
合计  
 
868,000.00 115,463.22 106,825.10 
报告期新增福清东百利桥项目土地及修缮工程开发成本 48,550.21万元,规划总平方案处于设计优
化阶段,项目总投等指标还待进一步确定。 
②兰州国际商贸中心项目建设情况如下: 
单位:㎡ 
兰州国际商贸中心 
项目业态分类 
规划建筑面积 
2019年 
竣工面积 
2019年止 
累计竣工面积 
期末在建 
建筑面积 
SOHO 50,874 
 
50,874  
写字楼 68,853 
 
68,853 
 
商铺 103,823 
 
103,823 
 
酒店 70,000 
 
38,500 31,500 
购物中心 120,000 
 
120,000  
地下室及其他 173,884 
 
173,884 
 
合计 587,434 
 
555,934 31,500 
截至报告期末,兰州国际商贸中心项目 SOHO、写字楼、商铺、购物中心、地下车位已竣工交付;酒
店精装修处于装修方案优化阶段。 
③福安东百广场项目建设情况如下: 
2019年年度报告 
126 / 193 
单位:㎡ 
福安东百广场项目 
业态分类 
规划建筑面积 
2019年 
竣工面积 
2019年止 
累计竣工面积 
期末在建 
建筑面积 
住宅(一期)含地下室 198,924 
 
198,924 0 
住宅(二期)含地下室 105,857 
 
105,857 0 
商业(三期) 137,682 100,020 100,020 37,662 
合计 442,463 100,020 404,801 37,662 
 
截至报告期末,福安东百广场项目住宅(一期)、住宅(二期)竣工交付;商业(三期)商铺竣工
交付、酒店主体施工完成,处于酒店装修方案优化阶段。 
④福清东百利桥项目建设情况如下: 
公司于 2019年 10月以 95,600万元竞得福清宗地编号为“2019挂-11号”地块的国有建设用地使用
权,开发建设福清东百利桥项目。截至报告期末,已基本完成项目场地围挡工程,并对项目历史建
筑、传统老建筑展开修缮施工,项目规划总平方案处于设计优化阶段,项目总投等指标还待进一步
规划确定。 
⑤开发产品主要项目信息: 
单位:元  币种: 人民币 
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 
兰州国际商贸中心项目 219,095,121.39  
 
182,941,666.03   36,153,455.36  
福安东百广场项目 384,797,072.28  693,232,978.63  806,730,489.10  271,299,561.81  
合计 603,892,193.67  693,232,978.63  989,672,155.13  307,453,017.17  
⑥出租开发产品主要项目信息: 
单位:元  币种: 人民币 
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 
兰州国际商贸中心项目 677,801,939.88  164,120,079.44  59,568,244.98  782,353,774.34  
福安东百广场项目  658,406,749.84  56,659,286.25  601,747,463.59  
合计 677,801,939.88  822,526,829.28  116,227,531.23  1,384,101,237.93  
 
(2) 存货跌价准备 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 
本期增加金额 本期减少金额 
期末余额 
计提 其他 转回或转销 其他 
原材料       
在产品       
库存商品 590,412.72 381,026.56    971,439.28 
周转材料       
消耗性生物资产       
建造合同形成的已
完工未结算资产 
      
合计 590,412.72 381,026.56    971,439.28 
 
(3) 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明 
√适用  □不适用  
2019年年度报告 
127 / 193 
①根据兰州国际商贸中心项目股东双方约定,对股东投入超出注册资本金部分自 2013年 6月 1
日开始,按中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率 6.15%计算资金占用费;报告期末兰州东方
友谊置业有限公司向兴业银行兰州分行贷款 26,950万元,贷款利率 6%。兰州国际商贸中心项目报
告期末累计资本化利息金额 35,289.13万元,本期资本化利息金额 1,634.08万元。 
②根据公司与子公司福安市东百置业有限公司签订的借款合同约定,公司按照支付给银行的累
计利息支出占各期公司拨付本金总额的加权平均的综合利率 5.29%向福安市东百置业有限公司计算
资金占用费。福安东百广场项目报告期末累计资本化利息金额 19,721.06万元,其中本期资本化利
息金额 2,047.11万元。 
③根据公司与子公司福清东百置业有限公司签订的借款合同约定,公司按照支付给银行的累计
利息支出占各期公司拨付本金总额的加权平均的综合利率 5.29%向福清东百置业有限公司计算资金
占用费。福清东百利桥项目报告期末累计资本化利息金额 325.92万元,其中本期资本化利息金额
325.92万元。 
 
(4) 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用  √不适用  
 
7. 一年内到期的非流动资产 
□适用 √不适用  
 
期末重要的债权投资和其他债权投资: 
□适用 √不适用  
 
8. 其他流动资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
待抵扣增值税进项税 48,671,885.76 106,719,395.35 
兰州国际商贸中心项目、福安东百
广场商品房预售款预征税费 
19,999,319.11 32,488,010.96 
其他 458,180.31 3,333,624.23 
合计 69,129,385.18 142,541,030.54 
其他说明: 
其他流动资产较期初减少 7,341.16万元,主要是仓储物流预计 1年以上增值税待抵扣进项税
重分类至其他非流动资产。 
 
9. 长期应收款 
(1). 长期应收款情况 
□适用 √不适用  
(2). 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据 
2019年年度报告 
128 / 193 
□适用 √不适用  
 
(3). 因金融资产转移而终止确认的长期应收款 
□适用  √不适用  
 
(4). 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
10. 长期股权投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被投
资单
位 
期初 
余额 
本期增减变动 
期末 
余额 







额 



资 



资 
权益法下确
认的投资损
益 







整 





动 










润 





备 
其他 
一、合营企业 
二、联营企业 
佛山睿
优仓储
有限公
司 
71,065,356.91   564,732.57      71,630,089.48  
天津兴
建供应
链管理
有限公
司 
   552,411.67     89,757,586.50 90,309,998.17  
成都欣
嘉物流
有限公
司 
   2,613.95     44,193,117.00 44,195,730.95  
小计 71,065,356.91   1,119,758.19     133,950,703.50 206,135,818.60  
合计 71,065,356.91   1,119,758.19     133,950,703.50 206,135,818.60  
其他说明: 
(1)公司于 2019年 5月与 TIANJIN NINGHE HOLDINGS Ⅱ LIMITED(黑石集团所控制的基金为本
次交易设立的项目公司)签署的《买卖协议》,并经公司第九届董事会第二十二次会议审议通过,公
司的控股子公司平潭信众资产管理有限公司将持有的天津兴建供应链管理有限公司 80.00%的股权作
2019年年度报告 
129 / 193 
价 35,903.03万元转让给 TIANJIN NINGHE HOLDINGS Ⅱ LIMITED。经福建联合中和资产评估土地房
地产估价有限公司对天津兴建转让基准日的全部股东权益进行评估,并出具《评估报告》(闽联合中
和评报字(2019)第 1034号),采用资产基础法天津兴建股东全部权益评估值为 39,887.30万元。
天津兴建已于交割日前办妥工商变更手续。 
公司将剩余未转让的 20%股权按照丧失控制权日的公允价值 8,975.76万元,调整对天津兴建的
长期股权投资并确认投资收益 5,032.57 万元。该交易在合并报表层面确认的投资收益合计
26,704.09万元。 
(2)公司于 2019年 12月与 DC Chengdu Holdings II Limited(黑石集团所控制的基金为
本次交易设立的项目公司)签署的《买卖协议》,并经公司第九届董事会第三十一次会议审议通过,
公司的控股子公司平潭信智资产管理有限公司将持有的成都欣嘉物流有限公司 80.00%的股权作价
17,677.25万元转让给 DC Chengdu Holdings II Limited。经福建联合中和资产评估土地房地
产估价有限公司对成都欣嘉转让基准日的全部股东权益进行评估,并出具《评估报告》(闽联合中
和评报字(2019)第 1321号),采用资产基础法成都欣嘉股东全部权益评估值为 17,585.20万元。
成都欣嘉已于交割日前办妥工商变更手续。 
公司将剩余未转让的 20%股权按照丧失控制权日的公允价值 4,419.31万元,调整对成都欣嘉的
长期股权投资并确认投资收益 1,442.90万元。该交易在合并报表层面确认的投资收益合计 6,366.37
万元。  
 
11. 其他权益工具投资 
(1) 其他权益工具投资情况 
□适用 √不适用  
 
(2) 非交易性权益工具投资的情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
12. 其他非流动金融资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
天津汇禾海河投资管理合伙企业(有限合伙) 1,014,235.13  
天津汇禾海河智能物流产业基金合伙企业(有限合伙) 17,621,178.88  
福建海峡银行股份有限公司 8,050,944.00 9,021,989.58 
江苏高能时代在线股份有限公司(原江苏炎黄在线股份
有限公司) 
0 0 
合计 26,686,358.01 9,021,989.58 
 
 
其他说明: 
√适用 □不适用  
(1)其他非流动金融资产较期初增加 1,766.44万元,主要是新增对京东智能物流产业基金的投资。 
(2)被投资企业江苏高能时代在线股份有限公司经营环境和经营情况、财务状况恶化已强制退市,故
公司以零元作为公允价值的合理估计进行计量。 
2019年年度报告 
130 / 193 
13. 投资性房地产 
投资性房地产计量模式 
 
(1) 采用成本计量模式的投资性房地产 
单位:元  币种:人民币 
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计 
一、账面原值     
1.期初余额 2,141,330,590.86 266,404,591.86  2,407,735,182.72 
2.本期增加金额 976,853,004.03 828,397,941.96 33,830,101.59 1,839,081,047.58 
(1)结算增加 12,860,824.37   12,860,824.37 
(2)存货\固定资产\
在建工程转入 
963,992,179.66  17,130,101.59 981,122,281.25 
(3)企业合并增加  81,394,854.64 16,700,000.00 98,094,854.64 
(4)无形资产转入  499,057,662.92  499,057,662.92 
(5)其他转入  247,945,424.40  247,945,424.40 
3.本期减少金额 849,778,520.78 250,505,489.76  1,100,284,010.54 
(1)转入固定资产 57,932,941.71   57,932,941.71 
(2)其他转出 791,845,579.07 250,505,489.76  1,042,351,068.83 
4.期末余额 2,268,405,074.11 844,297,044.06 33,830,101.59 3,146,532,219.76 
二、累计折旧和累计
摊销 
    
1.期初余额 166,147,950.87 9,311,045.26  175,458,996.13 
2.本期增加金额 51,952,761.51 44,947,295.50  96,900,057.01 
(1)计提或摊销 51,952,761.51 13,800,540.46  65,753,301.97 
(2)无形资产-累计
摊销转入 
 31,146,755.04  31,146,755.04 
3.本期减少金额 25,857,415.54 11,263,096.97  37,120,512.51 
(1)转入固定资产 13,085,596.31   13,085,596.31 
(2)其他转出 12,771,819.23 11,263,096.97  24,034,916.20 
4.期末余额 192,243,296.84 42,995,243.79  235,238,540.63 
三、减值准备     
1.期初余额     
2.本期增加金额     
3、本期减少金额     
4.期末余额     
四、账面价值     
1.期末账面价值 2,076,161,777.27 801,301,800.27 33,830,101.59 2,911,293,679.13 
2.期初账面价值 1,975,182,639.99 257,093,546.60  2,232,276,186.59 
 
2019年年度报告 
131 / 193 
本期处于建设期的投资性房地产情况 
单位:元  币种:人民币 
项目名称 所处位置 开工日期 预计投资总额 期初金额 期末金额 预计竣工时间 
武汉黄陂项目 黄陂区武湖街滨湖分场创业东路以东,创新路以北 2019年 11月 186,000,000  53,348,949.75 2021年 4月 
郑州空港项目 郑州航空港经济综合实验区新港八路南侧 2020年 1月 395,000,000  98,094,854.64 2021年 12月 
合计   581,000,000  151,443,804.39  
 
(2) 未办妥产权证书的投资性房地产情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 账面价值 未办妥产权证书原因 
兰州购物中心房产 1,125,810,169.06 待项目整体清算后统一办理 
北京亦庄项目二期 180,976,409.86 报告期新竣工,正办理产权证 
佛山芦苞项目二期 229,300,614.22 报告期新竣工,正办理产权证 
嘉兴王店项目 406,201,852.85 报告期新竣工,正办理产权证 
其他说明 
√适用 □不适用  
投资性房地产较期初增加 6.79亿元,主要是仓储物流项目在报告期完工后从在建工程、无形资产转入投资性房地产以及报告期内新收购物流项目造
成投资性房地产增加 15.32亿元,处置天津宁河项目、成都新津项目造成投资性房地产减少 7.93亿元。 
 
14. 固定资产 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
固定资产 865,864,647.10 820,932,038.77 
固定资产清理   
合计 865,864,647.10 820,932,038.77 
其他说明: 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
132 / 193 
固定资产 
(1) 固定资产情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 电子设备 其他 合计 
一、账面原值:       
1.期初余额 1,033,288,569.46 14,989,168.09 11,426,321.66 31,591,585.68 5,125,333.25 1,096,420,978.14 
2.本期增加金额 79,458,635.29 1,523,280.11 1,244,019.15 1,554,659.37 9,660,121.97 93,440,715.89 
(1)购置  28,259.30 1,244,019.15 1,181,995.65 9,660,121.97 12,114,396.07 
(2)在建工程转入 90,986.29 1,495,020.81  372,663.72  1,958,670.82 
(3)企业合并增加       
(4)结算转入 21,434,707.29     21,434,707.29 
(5)投资性房产转入 57,932,941.71     57,932,941.71 
3.本期减少金额   1,501,604.03 448,105.81 939,170.89 2,888,880.73 
(1)处置或报废   1,501,604.03 401,818.83 870,487.14 2,773,910.00 
(2)其他转入    46,286.98 68,683.75 114,970.73 
4.期末余额 1,112,747,204.75 16,512,448.20 11,168,736.78 32,698,139.24 13,846,284.33 1,186,972,813.30 
二、累计折旧       
1.期初余额 226,342,080.03 11,596,001.73 7,016,527.50 27,079,889.89 3,454,440.22 275,488,939.37 
2.本期增加金额 43,879,306.40 503,268.30 1,351,858.26 1,231,571.13 1,139,264.39 48,105,268.48 
(1)计提 30,793,710.09 503,268.30 1,351,858.26 1,231,571.13 1,139,264.39 35,019,672.17 
(2)投资性房产转入 13,085,596.31     13,085,596.31 
3.本期减少金额   1,264,008.67 388,054.39 833,978.59 2,486,041.65 
(1)处置或报废   1,264,008.67 375,523.31 814,620.91 2,454,152.89 
(2)其他转出         12,531.08 19,357.68 31,888.76 
4.期末余额 270,221,386.43 12,099,270.03 7,104,377.09 27,923,406.63 3,759,726.02 321,108,166.20 
三、减值准备       
1.期初余额       
2.本期增加金额       
(1)计提       
3.本期减少金额       
2019年年度报告 
133 / 193 
(1)处置或报废       
4.期末余额       
四、账面价值       
1.期末账面价值 842,525,818.32 4,413,178.17 4,064,359.69 4,774,732.61 10,086,558.31 865,864,647.10 
2.期初账面价值 806,946,489.43 3,393,166.36 4,409,794.16 4,511,695.79 1,670,893.03 820,932,038.77 
 
(2) 暂时闲置的固定资产情况 
□适用 √不适用  
(3) 通过融资租赁租入的固定资产情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 
东百城永嘉天地店融资租赁设备 6,931,561.84 473,430.21  6,458,131.63 
合计 6,931,561.84 473,430.21  6,458,131.63 
 
(4) 通过经营租赁租出的固定资产 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
134 / 193 
(5) 未办妥产权证书的固定资产情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因 
兰州购物中心房产 303,956,387.79 待项目整体清算后统一办理 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
固定资产清理 
□适用 √不适用  
 
15. 在建工程 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
在建工程 3,023,486.60 396,757,580.14 
工程物资   
合计 3,023,486.60 396,757,580.14 
其他说明: 
√适用 □不适用  
在建工程期末较期初减少 39,373.41万元,主要是报告期仓储物流佛山芦苞项目二期、北京亦
庄项目二期、嘉兴王店项目、成都新津项目工程完工转入投资性房地产。 
 
在建工程 
(1) 在建工程情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 
减值
准备 
账面价值 账面余额 
减值
准备 
账面价值 
在建工程 3,023,486.60   3,023,486.60 396,757,580.14  396,757,580.14 
合计 3,023,486.60  3,023,486.60 396,757,580.14  396,757,580.14 
 
2019年年度报告 
135 / 193 
 
(1) 重要在建工程项目本期变动情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
名称 
预算数 
期初 
余额 
本期增加金额 
本期转入固定
资产金额 
本期其他减少金
额 
期末 
余额 
工程累
计投入
占预算
比例(%) 
工程
进度 
利息资本化 
累计金额 
其中:本期利息
资本化金额 
本期
利息
资本
化率
(%) 
资金来
源 
佛山芦
苞项目 
526,000,000.00 60,633,012.67 191,377,536.60  252,010,549.27  100 100% 16,088,974.64 12,680,680.26 5.30 
自有资
金、金融
机构借
款 
北京亦
庄项目 
400,000,000.00 170,652,851.86 32,170,378.70  202,823,230.56  100 100% 29,517,181.10 13,796,920.13 5.30 
自有资
金、金融
机构借
款 
东莞沙
田项目 
470,000,000.00 4,076,792.72 696,514.65  4,773,307.37  2 2%     
自有资
金 
嘉兴王
店项目 
450,000,000.00 118,482,864.66 191,508,696.76  309,991,561.42  100 100% 17,136,049.82 10,851,312.29 5.30 
自有资
金、金融
机构借
款 
成都新
津项目 
310,000,000.00 25,804,717.07 172,410,738.20  198,215,455.27  100 100% 13,904,949.73 8,127,792.36 5.30 
自有资
金、金融
机构借
款 
武汉黄
陂项目 
186,000,000.00  12,264,698.11  12,264,698.11  8 8% 434,476.08 434,476.08 5.30 
自有资
金、金融
机构借
款 
装修 
工程 
144,000,000.00 17,107,341.16 122,670,390.72 1,958,670.82 134,795,574.46 3,023,486.60 97.07 
97.0
7% 
   
自有资
金 
合计 2,486,000,000.00 396,757,580.14 723,098,953.74 1,958,670.82 1,114,874,376.46 3,023,486.60   77,081,631.37 45,891,181.12  /  / 
 
2019年年度报告 
136 / 193 
 
(2) 本期计提在建工程减值准备情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
16. 无形资产 
(1) 无形资产情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 土地使用权 软件 其他 合计 
一、账面原值     
    1.期初余额 457,763,440.65 7,020,508.96 1,207,903.16 465,991,852.77 
2.本期增加金额 41,294,222.27 1,301,314.12  42,595,536.39 
(1)购置  1,301,314.12  1,301,314.12 
(2)企业合并增加 41,294,222.27   41,294,222.27 
    3.本期减少金额 499,057,662.92   499,057,662.92 
(1)处置     
(2)转入投资性房地产 499,057,662.92   499,057,662.92 
   4.期末余额  8,321,823.08 1,207,903.16 9,529,726.24 
二、累计摊销     
1.期初余额 22,604,500.67 4,357,994.86 161,053.75 27,123,549.28 
2.本期增加金额 8,542,254.37 1,031,807.71 241,580.64 9,815,642.72 
(1)计提 8,542,254.37 1,031,807.71 241,580.64 9,815,642.72 
3.本期减少金额 31,146,755.04   31,146,755.04 
(1)转入投资性房地产 31,146,755.04   31,146,755.04 
4.期末余额  5,389,802.57 402,634.39 5,792,436.96 
三、减值准备     
1.期初余额     
2.本期增加金额     
3.本期减少金额     
4.期末余额     
四、账面价值     
    1.期末账面价值  2,932,020.51 805,268.77 3,737,289.28 
    2.期初账面价值 435,158,939.98 2,662,514.10 1,046,849.41 438,868,303.49 
 
(2) 未办妥产权证书的土地使用权情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
√适用 □不适用  
无形资产较期初减少 43,513.10万元,主要是报告期仓储物流项目的土地使用权转入投资性房地产
所致。 
 
 
2019年年度报告 
137 / 193 
17. 商誉 
(1) 商誉账面原值 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被投资单位名称或 
形成商誉的事项 
期初余额 
本期增加 本期减少 
期末余额 
企业合并形成的 处置 
溢价收购福建洲际大酒店有
限公司(现更名为福建东百
坊巷大酒店有限公司) 
4,887,500.00   4,887,500.00 
溢价收购厦门东百购物中心
有限公司 
16,178,785.77   16,178,785.77 
溢价收购福州乐天百货有限
公司(现更名为福建东百元
洪购物广场有限公司福州群
升分公司) 
13,917,866.94   13,917,866.94 
合计 34,984,152.71   34,984,152.71 
 
(2) 商誉减值准备 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被投资单位名称或 
形成商誉的事项 
期初余额 
本期增加 本期减少 
期末余额 
计提 处置 
溢价收购福建洲际大酒店有限
公司(现更名为福建东百坊巷
大酒店有限公司) 
 461,103.72  461,103.72 
溢价收购厦门东百购物中心有
限公司 
16,178,785.77   16,178,785.77 
溢价收购福州乐天百货有限公
司(现更名为福建东百元洪购
物广场有限公司福州群升分公
司) 
13,917,866.94   13,917,866.94 
合计 30,096,652.71 461,103.72  30,557,756.43 
 
(3) 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息 
√适用 □不适用  
本公司于 2006年收购福建洲际大酒店有限公司(现更名为福建东百坊巷大酒店有限公司,以下
简称“东百坊巷大酒店”)100%股权,截至 2006年末已摊销股权投资借方差额 11.25万元,尚余
488.75万元未摊销。由于东百坊巷大酒店的营业场所是租赁关联企业福州百华房地产开发有限公司
开发的百华大厦 20-24层房产,主要资产为装修费用,无其他实质性资产,本公司购买东百坊巷大
酒店的目的是实现集团公司经营的多元化,同时为集团公司的客户提供配套服务。根据实际情况,
确定东百坊巷大酒店的账面净资产视同为可辨认净资产的公允价值,根据《企业会计准则》(2006
年)的规定应计入投资成本,2007年新旧企业会计准则衔接时,将摊余的借方差额作为购买价与该
公司可辨认净资产公允价值的差额,确认为商誉。 
东百坊巷大酒店于 2018年 9月起重新装修,租赁百华大厦 18-23层房产,酒店的主营业务明确,
具有相对的独立性,因此,公司将酒店整体经营性资产认定为一个资产组。 
 
2019年年度报告 
138 / 193 
(4) 说明商誉减值测试过程、关键参数(例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增
长率、利润率、折现率、预测期等,如适用)及商誉减值损失的确认方法 
√适用 □不适用  
报告期末经由北京中天衡平国际资产评估有限公司对东百坊巷大酒店商誉对应的资产组可回收
价值进行评估,评估采用收益法计算的与商誉相关的经营性资产及负债形成的资产组可回收价值,
与账面经营性净资产价值差额即为商誉价值。根据中天衡平评字【2020】16004号评估报告,评估
采用预计未来现金流现值的方法计算资产组的可收回金额。按照预算预计未来 5年内现金流量,后
续预测期的预计未来现金流量按照详细预测期最后一年的水平确定,未超过同行业上市公司的平均
增长率。计算未来现金流现值所采用的税前折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组特定
风险的税前利率,取值为 17.15%。截至报告期末,东百坊巷大酒店资产组可回收价值为 6,408.96
万元,可回收价值与经营性净资产之间的差额 442.64万元为商誉评估值,与商誉账面值 488.75万
元相比,评估减值 46.11万元,报告期计提减值准备 46.11万元。 
 
(5) 商誉减值测试的影响 
√适用 □不适用  
报告期商誉减值造成利润减少 46.11万元。 
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
18. 长期待摊费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额 
装修工程 311,188,190.27 162,536,484.25 71,420,020.88 7,406,959.47 394,897,694.17 
ERP系统开发软
件、硬件 
105,536.34 84,905.66 25,307.78  165,134.22 
其他 51,043,933.63 13,171,906.51 8,411,819.37  55,804,020.77 
合计 362,337,660.24 175,793,296.42 79,857,148.03 7,406,959.47 450,866,849.16 
 
19. 递延所得税资产/递延所得税负债 
(1) 未经抵销的递延所得税资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 
资产减值准备 7,621,045.49 1,905,252.64 6,839,216.64 1,709,804.20 
可抵扣亏损 136,760,442.86 34,190,110.72 100,134,421.34 25,033,605.33 
长期股权投资差额 4,130,075.07 1,032,518.77 5,305,075.07 1,326,268.77 
公允价值变动损益 820,936.18 205,234.05   
递延收益 28,721,450.46 7,180,362.62 29,564,792.50 7,391,198.13 
预计费用 147,248,659.48 36,812,164.87 130,903,096.32 32,725,774.08 
其他 6,690,032.01 1,672,508.01 6,857,032.18 1,714,258.05 
合计 331,992,641.55 82,998,151.68 279,603,634.05 69,900,908.56 
 
(2) 未经抵销的递延所得税负债 
√适用 □不适用  
2019年年度报告 
139 / 193 
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 
非同一控制企业合并
资产评估增值 
    
其他债权投资公允价
值变动 
    
拆迁补偿款延期纳税 256,205,398.93 64,051,349.73 263,098,498.45 65,774,624.61 
丧失控制权后剩余股
权按公允价值重新计
量产生的投资收益 
108,610,069.86 27,152,517.46 43,855,355.53 10,963,838.88 
其他非流动金融资产
公允价值变动 
3,615,539.13 903,884.78 4,572,349.58 1,143,087.40 
其他 2,241,587.81 560,396.96 121,125.24 30,281.32 
合计 370,672,595.73 92,668,148.93 311,647,328.80 77,911,832.21 
 
(3) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债 
□适用 √不适用  
 
(4) 未确认递延所得税资产明细 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 27,579,606.77 28,641,925.49 
可抵扣亏损 33,366,107.86 35,704,200.81 
合计 60,945,714.63 64,346,126.30 
 
(5) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
年份 期末金额 期初金额 备注 
2019年  8,179,127.97  
2020年 10,691,392.38 12,008,367.86  
2021年 3,908,125.83 4,177,828.97  
2022年 650,606.60 4,879,179.27  
2023年 11,415,955.30 6,459,696.74  
2024年 6,700,027.75   
合计 33,366,107.86 35,704,200.81 / 
 
其他说明: 
√适用 □不适用  
①公司根据 2011年 5月 16日第七届董事会第二次会议决议、2011年 6月 1日第一次临时股东
大会决议、以及东百集团与福州市城市地铁有限责任公司、福州市鼓楼区房地产拆迁工程处签定的
拆迁补偿安置协议书规定:福州市城市地铁有限责任公司一次性以货币方式补偿福州市地铁一号线
东街口站建设拆除的东百集团东街店 C、D 楼建筑面积 7,062.00 平方米,共计补偿金额为人民币
34,304.85 万元,其中:搬家补助费人民币 7.06 万元;经营补助费人民币 70.62 万元;二次装修补
偿费 679.93万元;按财政评估的货币安置补助费人民币 33,547.24万元。本公司将拆迁补偿款在扣
除 C、D楼房产账面净残值、清理费用后,差额 30,718.72万元于 2011年转入营业外收入。根据国
2019年年度报告 
140 / 193 
家税务总局 2013年 11号《关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》规定,扣除前期固定资产
重置成本后,确认拆迁补偿款延期纳税的递延所得税负债金额为 6,834.12万元。截至报告期末,公
司重置的各类资产总额包括回购土地及东百 B楼改扩建项目等累计支出为 30,725.59万元,公司将
在上述资产投入使用后按折旧年限进行摊销并转入所得税费用。2017 年 9 月重置资产已投入使用,
产生折旧相应分摊递延所得税负债,截至报告期末累计摊销递延所得税负债转入所得税费用 428.99
万元,递延所得税负债余额剩余 6,405.13万元。 
公司于 2014年 10月开始对东百 B楼进行改扩建,根据国家税务总局 2011年第 34号《关于企
业所得税若干问题的公告》规定,公司拟将旧 B楼原值扣除计提折旧后的净值 707.82万元,并入重
置后的新 B楼固定资产计税成本,在新 B楼投入使用后的次月起,按照税法规定的折旧年限,分期
确认折旧的税前列支金额。因此在 2015年确认该 B楼拆除净值的递延所得税资产 176.96万元。2017
年 9月新 B楼完工投入使用,产生折旧相应摊销递延所得税资产,截至报告期末,累计摊销递延所得
税资产转入所得税费用共计 9.96万元,递延所得税资产余额剩余 167.00万元。 
②报告期公司转让天津兴建 80%股权、转让成都欣嘉 80%股权,详见第十一节、第七项、第 10
点“长期股权投资”的说明。鉴于该交易事项为公司仓储物流项目业务模式中的一个重要环节,对
剩余持有的股权,公司在可预见的未来将择机出售所持有天津兴建剩余的 20%股权和成都欣嘉剩余
的 20%股权。上述交易事项在丧失控制权后,在合并报表层面将剩余股权按公允价值重新计量产生
的利得合计 6,475.47万元,公司于本期对其计提相应的的递延所得税负债 1,618.87万元。 
 
20. 其他非流动资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
一年以上增值税待抵扣进项税额 71,211,532.83 1,046,563.98 
成都欣嘉项目预付工程款  25,973,212.95 
福州华威项目股权收购预付款 60,000,000.00  
合计 131,211,532.83 27,019,776.93 
其他说明: 
其他非流动资产期末较期初增加 10,419.18万元,主要是公司一年以上增值税待抵扣进项税额较期
初增加;仓储物流项目股权收购预付款增加。 
 
21. 短期借款 
(1) 短期借款分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
质押借款   
抵押借款   400,618,062.50 
保证借款 70,106,997.92 70,096,431.04 
信用借款   50,079,750.00 
合计 70,106,997.92 520,794,243.54 
短期借款分类的说明: 
 
(2) 已逾期未偿还的短期借款情况 
□适用 √不适用  
 
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下: 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
141 / 193 
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
22. 衍生金融负债 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
人民币利率掉期业务 416,420.20  
利率互换业务 25,694.86  
合计 442,115.06  
 
23. 应付票据 
(1) 应付票据列示 
□适用 √不适用  
 
24. 应付账款 
(1) 应付账款列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应付工程款 661,664,959.24 819,997,118.19 
应付供应商货款 277,784,669.23 214,779,235.07 
应付租金 56,021,397.90 34,453,222.21 
工程材料款 11,560,622.71 4,831,504.75 
其他 7,408,799.47 4,630,035.97 
应付采购款  874,927.05 
合计 1,014,440,448.55 1,079,566,043.24 
 
(2) 账龄超过 1年的重要应付账款 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
25. 预收款项 
(1) 预收账款项列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
预收福清东百利桥项目回购款 195,588,000.00  
预收福安东百广场项目商品房预售款 82,200,251.00 90,366,995.50 
预收兰州国际商贸中心项目商品房预售款 2,170,033.75 8,549,000.00 
预收商业预售卡款 77,831,551.21 71,587,238.49 
预收供应链购货款  3,807,800.02 
预收租户租金、物业费等 40,288,326.56 22,868,714.15 
其他 5,857,186.49 3,098,483.12 
2019年年度报告 
142 / 193 
合计 403,935,349.01 200,278,231.28 
 
(2) 账龄超过 1年的重要预收款项 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
预收福安项目商品房预售款 28,341,746.00 尚未交房,未达收入确认条件 
预收兰州国际商贸中心项目预售款 294,000.00 尚未交房,未达收入确认条件 
合计 28,635,746.00 / 
 
(3) 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
√适用 □不适用  
1.报告期末,预收兰州国际商贸中心项目商品房预售款 217.00万元,其中预收 SOHO预售款
46.00万元,预收写字楼预售款 32.00万元、预收商铺预售款 136.60万元,预收车位预售款 2.40
万元;预收福安东百广场项目商品房预售款 8,220.03万元,其中预收住宅(一期)、住宅(二期)
预售款 2,809.24万元、预收商铺预售款 2,280.29万元、预收车位预售款 3,130.50万元。 
2.预收账款较期初增加 20,365.71万元,主要是公司收取福清东百利桥项目第一期回购款
19,558.80万元。 
 
26. 应付职工薪酬 
(1) 应付职工薪酬列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、短期薪酬 31,227,611.07 216,604,840.80 211,162,720.76 36,669,731.11 
二、离职后福利-设定提
存计划 
13,124.80 9,132,077.16 9,097,961.22 47,240.74 
三、辞退福利 97,393.00 2,587,278.79 2,684,671.79  
四、一年内到期的其他
福利 
105,601.34 69,051.50 105,601.34 69,051.50 
合计 31,443,730.21 228,393,248.25 223,050,955.11 36,786,023.35 
 
(2) 短期薪酬列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、工资、奖金、津贴
和补贴 
31,144,919.84 191,947,225.34 186,646,158.49 36,445,986.69 
二、职工福利费 29,200.00 11,327,149.42 11,162,506.42 193,843.00 
三、社会保险费 3,106.72 5,847,691.08 5,847,655.76 3,142.04 
其中:医疗保险费 3,106.72 5,165,851.59 5,165,816.27 3,142.04 
工伤保险费  203,098.15 203,098.15  
生育保险费  478,741.34 478,741.34  
四、住房公积金 12,000.00 5,580,536.02 5,581,112.02 11,424.00 
五、工会经费和职工教 11,956.92 1,283,371.84 1,294,343.96 984.80 
2019年年度报告 
143 / 193 
育经费 
六、短期带薪缺勤 26,427.59 618,867.10 630,944.11 14,350.58 
七、短期利润分享计划     
合计 31,227,611.07 216,604,840.80 211,162,720.76 36,669,731.11 
 
(3) 设定提存计划列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
1、基本养老保险 12,734.52 8,849,464.07 8,815,350.03 46,848.56 
2、失业保险费 390.28 282,613.09 282,611.19 392.18 
3、企业年金缴费     
合计 13,124.80 9,132,077.16 9,097,961.22 47,240.74 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
27. 应交税费 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
土地增值税 131,263,358.75 124,603,754.09 
企业所得税 39,888,412.48 58,619,200.79 
增值税 6,543,013.93 8,524,330.29 
消费税 2,038,708.59 1,564,368.10 
印花税 1,037,671.14 1,538,843.90 
房产税 3,798,099.03 1,401,972.24 
个人所得税 729,716.03 1,324,658.68 
防洪费 1,350,734.26 1,078,507.62 
城市维护建设税 565,023.98 670,237.80 
教育费附加 404,159.71 484,951.34 
土地使用税 478,501.78 147,343.39 
环境保护税 85,646.82 98,317.14 
其他 621,172.39 23,429.93 
合计 188,804,218.89 200,079,915.31 
 
28. 其他应付款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应付利息   
应付股利 1,165,047.89 1,165,047.89 
其他应付款 876,433,409.20 787,521,363.30 
合计 877,598,457.09 788,686,411.19 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
144 / 193 
应付利息 
(4) 分类列示 
□适用 √不适用  
 
应付股利 
(1) 分类列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
普通股股利 1,165,047.89 1,165,047.89 
合计 1,165,047.89 1,165,047.89 
其他说明,包括重要的超过 1年未支付的应付股利,应披露未支付原因: 
报告期末超过一年未支付的应付股利 116.50万元系股东未办理领取手续。 
 
其他应付款 
(2) 按款项性质列示其他应付款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
兰州友谊饭店资金往来款 522,532,154.15 519,191,234.88 
押金、质保金 163,011,992.68 128,527,124.05 
商场装修工程款 70,000,184.46 86,038,896.75 
咨询管理费 24,443,396.25  
代收租赁商户营业款 19,248,108.34  
应付股权收购款 27,757,922.00 5,412,000.00 
其他 49,439,651.32 48,352,107.62 
合计 876,433,409.20 787,521,363.30 
 
(1) 账龄超过 1年的重要其他应付款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
兰州友谊饭店资金往来款 519,191,234.88 工程完工后结算 
合计 519,191,234.88 / 
其他说明: 
√适用 □不适用  
兰州友谊饭店期末余额欠款情况详见第十一节、第十二项、第 6点“关联方应收应付款项”说
明。 
 
29. 1年内到期的非流动负债 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
1年内到期的长期借款 150,815,538.20 488,019,957.97 
1年内到期的应付债券   
1年内到期的长期应付款 414,659.33  
1年内到期的租赁负债   
2019年年度报告 
145 / 193 
1年内到期的黄金租赁业务  122,716,450.00 
1年内到期的应付土地使用补偿款 212,609.54 244,442.62 
合计 151,442,807.07 610,980,850.59 
其他说明: 
1年内到期的长期借款期末余额中,抵押借款期末余额为 6,902.18万元,保证借款期末余额
5,004.09万,质押借款 3,159.48万,信用借款 15.80万。 
 
30. 其他流动负债 
其他流动负债情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
短期应付债券 299,545,416.67  
短期的黄金租赁款  30,449,400.00 
合计 299,545,416.67 30,449,400.00 
 
2019年年度报告 
146 / 193 
短期应付债券的增减变动: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
债券名称 面值 
发行 
日期 
债券 
期限 
发行金额 
期初
余额 
本期 
发行 
按面值计提利
息 
溢折价摊销 
本期
偿还 
期末余额 
19闽东百
SCP001 
100 2019.12.27 270日 300,000,000.00  299,325,000.00 207,916.67 12,500.00  299,545,416.67 
合计 / / / 300,000,000.00  299,325,000.00 207,916.67 12,500.00  299,545,416.67 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
31. 长期借款 
(1) 长期借款分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
质押借款  325,500,000.00 260,000,000.00 
抵押借款 2,442,462,911.91 1,879,595,111.88 
保证借款  49,960,000.00 
信用借款 59,880,000.00  
合计 2,827,842,911.91 2,189,555,111.88 
长期借款分类的说明: 
①报告期末较期初增加 63,828.78万元,主要是公司物流项目建设资金需求及债务期限结构调整。 
②抵押借款以公司自有房产、土地为抵押物,抵押情况详见第十一节、第七项、第 59点 “所有权或使用权受到限制的资产”说明。抵押借款其中 37,534.24
万元同时追加了保证担保和质押担保,47,539.23万元同时追加了保证担保。 
③质押借款其中 25,850万以子公司兰州东方友谊置业有限公司享有的对兰州中心商户的应收账款质押,追加福建东百集团股份有限公司保证担保,同时,
兰州东方友谊置业有限公司提供反担保;1,000万以子公司福建烜达丰胜实业发展有限公司及北京环博达物流有限公司 100%的股权质押;5,700万以子公
司浙江自贸区联智供应链管理有限公司、浙江自由贸易试验区易储供应链管理有限公司以及嘉兴大恩供应链管理有限公司 100%的股权质押。 
2019年年度报告 
147 / 193 
 
其他说明,包括利率区间: 
√适用 □不适用  
金额前五名的借款明细 
单位:万元  币种:人民币 
贷款单位 借款起始日 借款终止日 利率(%) 期末数 期初数 
兴业银行 2019/8/1 2029/7/31 6.00% 25,850.00  
兴业银行 2019/8/19 2022/8/19 4.99% 24,980.00  
兴业银行 2019/12/4 2022/12/4 4.99% 24,980.00  
兴业银行 2019/9/6 2022/9/6 4.99% 19,979.78  
兴业银行 2019/12/6 2022/12/6 4.37% 14,980.00  
 
32. 长期应付款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
长期应付款 11,236,043.89 5,419,725.09 
专项应付款   
合计 11,236,043.89 5,419,725.09 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
长期应付款 
(1) 按款项性质列示长期应付款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 期末余额 
应付土地使用补偿款 5,419,725.09 5,230,886.31 
应付融资租赁款  6,005,157.58 
合计 5,419,725.09 11,236,043.89 
 
其他说明: 
①长期应付款中应付土地使用补偿款,系根据 2013年 11月 19日公司子公司五矿电工与东莞市
沙田镇人民政府签订的《补充协议Ⅲ》,五矿电工按照取得土地面积 66,515平方米、每年每平米
3.5元的金额向东莞市沙田镇人民政府交纳土地使用补偿款,按照土地使用期限 50年支付。长期应
付款余额为土地使用权剩余期限内需要支付的土地使用补偿款的现值。 
②公司子公司东百城永嘉天地店根据 2019年 3月 28日签订的《设备租赁合同》,按照首年 7万
元/月、次年起 6万元/月的金额支付租赁费用,租赁期限 2019年 1月 1日至 2031年 9月 28日。长
期应付款的余额为租赁剩余期限内需支付的租赁费用的现值。 
 
专项应付款 
(2) 按款项性质列示专项应付款 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
148 / 193 
33. 长期应付职工薪酬 
√适用 □不适用  
(1) 长期应付职工薪酬表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
一、离职后福利-设定受益计划净负债   
二、辞退福利 117,032.58 205,548.30 
三、其他长期福利   
合计 117,032.58 205,548.30 
 
(2) 设定受益计划变动情况 
设定受益计划义务现值: 
□适用 √不适用  
 
计划资产: 
□适用  √不适用  
 
设定受益计划净负债(净资产) 
□适用 √不适用  
 
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明: 
□适用 √不适用  
 
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
34. 递延收益 
递延收益情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因 
政府补助 29,062,500.00  750,000.00 28,312,500.00 
地铁出入口风亭占
用商业面积补偿款 
奖励积分 502,292.50  93,342.04 408,950.46 
奖励积分确认递延
收益 
合计 29,564,792.50  843,342.04 28,721,450.46 / 
 
涉及政府补助的项目: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
负债项目 期初余额 
本期
新增
补助
金额 
本期计
入营业
外收入
金额 
本期计入
其他收益
金额 



动 
期末余额 
与资产相
关/与收益
相关 
2019年年度报告 
149 / 193 
地铁出入
口风亭占
用商业面
积补偿款 
29,062,500.00   750,000.00  28,312,500.00 
与收益相
关 
合计 29,062,500.00   750,000.00  28,312,500.00  
其他说明: 
√适用 □不适用  
公司于 2016年度收到的地铁出入口风亭占用商业面积补偿款计入递延收益,自 2017年开始分
期确认计入其他收益,报告期确认金额为 75万元,计入其他收益。 
 
35. 其他非流动负债 
□适用 √不适用  
 
36. 股本 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 
期初余额 
本次变动增减(+、一) 
期末余额 发行 
新股 
送股 
公积
金 
转股 
其他 小计 
股份总数 898,229,148.00      898,229,148.00 
 
37. 其他权益工具 
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况 
□适用 √不适用  
 
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表 
□适用 √不适用  
 
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明,以及相关会计处理的依据: 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
38. 资本公积 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
资本溢价(股本溢价) 108,802,290.16  1,385,873.82 107,416,416.34 
其他资本公积 3,520,962.56   3,520,962.56 
合计 112,323,252.72  1,385,873.82 110,937,378.90 
 
其他说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
报告期公司收购浙江自贸区丰盛供应链管理有限公司持有的子公司浙江自由贸易试验区易储
供应链管理有限公司 10%股权,因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应
2019年年度报告 
150 / 193 
享有子公司自购买日开始持续计算的净资产份额之间的差额,调减资本公积-资本溢价(股本溢价)
138.59万元。 
 
39. 库存股 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
 股份回购  150,004,474.99  150,004,474.99 
合计  150,004,474.99  150,004,474.99 
 
其他说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
2019年 5月 13日,公司召开第九届董事会第二十四次会议审议通过《关于以集中竞价交易方
式回购公司股份的议案》,同意公司进行股份回购,用途为股权激励或员工持股计划。2019年 5月
22日至 7月 24日期间,公司累计回购股份数量为 28,382,902股,累计支付的资金总额为人民币
150,004,474.99元(含交易费用) 
 
40. 盈余公积 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
法定盈余公积 157,749,181.87 4,008,412.87  161,757,594.74 
任意盈余公积 42,266,415.43   42,266,415.43 
储备基金     
企业发展基金     
其他     
合计 200,015,597.30 4,008,412.87  204,024,010.17 
 
盈余公积说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
报告期计提法定盈余公积系按照母公司净利润 10%计提。 
 
41. 未分配利润 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期 上期 
调整前上期末未分配利润 1,107,655,561.13 950,032,786.33 
调整期初未分配利润合计数(调增+,
调减-) 
2,949,643.05 -132,846.43 
调整后期初未分配利润 1,110,605,204.18 949,899,939.90 
加:本期归属于母公司所有者的净利
润 
330,152,122.06 261,993,150.56 
减:提取法定盈余公积 4,008,412.87 14,414,614.53 
提取任意盈余公积   
提取一般风险准备   
应付普通股股利  89,822,914.80 
转作股本的普通股股利   
期末未分配利润 1,436,748,913.37 1,107,655,561.13 
调整期初未分配利润明细: 
(1) 由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整,影响期初未分配利润 2,949,643.05元。 
2019年年度报告 
151 / 193 
(2) 由于会计政策变更,影响期初未分配利润 2,949,643.05元。 
(3) 由于重大会计差错更正,影响期初未分配利润 0元。 
(4) 由于同一控制导致的合并范围变更,影响期初未分配利润 0元。 
(5) 其他调整合计影响期初未分配利润 0元。 
 
42. 营业收入和营业成本 
(1) 营业收入和营业成本情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 3,998,781,617.34 3,126,427,347.67 2,899,647,383.30 2,284,473,459.94 
其他业务 101,276,772.80 74,115,618.18 97,303,819.08 49,769,744.87 
合计 4,100,058,390.14 3,200,542,965.85 2,996,951,202.38 2,334,243,204.81 
 
43. 税金及附加 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
土地增值税 26,056,641.50 24,301,603.39 
消费税 21,395,826.63 15,950,200.38 
城市维护建设税 7,178,359.46 5,825,537.20 
教育费附加 5,139,877.67 4,170,056.89 
房产税 41,598,680.50 18,100,257.70 
土地使用税 4,008,565.97 4,609,451.20 
印花税 3,902,706.65 2,941,261.47 
营业税  166,640.99 
环境保护税 379,542.44 382,281.35 
文化事业费 26,348.14 91,031.73 
车船使用税 29,759.94 17,487.44 
合计 109,716,308.90 76,555,809.74 
 
44. 销售费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
员工薪酬 59,544,485.15 44,472,464.40 
企划宣传费 66,095,184.00 34,445,659.75 
租金、物管费支出 70,313,189.30 52,704,979.49 
水电费 29,542,295.13 26,953,384.33 
长期待摊费用摊销 67,717,530.62 48,940,497.79 
折旧费用 29,242,137.38 20,925,887.05 
行政费用 5,244,095.88 1,455,214.40 
其他费用 9,815,842.53 15,325,602.62 
合计 337,514,759.99 245,223,689.83 
其他说明: 
销售费用较上期增加 9,229.11万元,主要是商业零售门店数量增加带来各项费用支出的增长。 
2019年年度报告 
152 / 193 
 
45. 管理费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
员工薪酬 100,678,528.80 82,392,554.98 
行政费用 31,254,718.54 13,317,685.74 
长期待摊费用摊销 3,272,181.85 2,028,109.12 
折旧费用 4,939,931.62 904,358.91 
税费 3,175,400.34 2,175,665.41 
聘请中介机构费用及咨询管理费 36,058,729.45 4,550,634.31 
无形资产摊销 2,527,230.59 1,703,353.18 
其他费用 8,205,880.60 16,014,076.29 
合计 190,112,601.79 123,086,437.94 
其他说明: 
管理费用较上期增加 6,702.62万元,主要是商业零售门店数量增加带来各项费用支出的增长。 
 
46. 财务费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
利息支出 123,240,065.56 56,745,675.34 
利息收入 -10,981,384.64 -8,205,138.99 
手续费 10,580,269.87 6,843,874.62 
汇兑损益 1,012,484.89  
其他支出 5,685,240.93 7,777,517.89 
合计 129,536,676.61 63,161,928.86 
 
其他说明: 
财务费用较上期增加 6,637.47万元,主要是报告期内贷款规模较上期有所增加,相应支付的利
息支出与融资费用增加;兰州国际商贸中心项目 2018 年底投入使用后,仅剩余酒店工程仍然在建,
其他业态的利息均费用化处理影响财务费用较上期增加。 
  
47. 其他收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
政府补助 3,688,434.67 1,942,806.97 
其他 1,458,563.10 28,889.84 
合计 5,146,997.77 1,971,696.81 
 
其他说明: 
报告期计入其他收益的政府补助金额合计 368.84万元,详见第十一节、第七项、第 61点“政
府补助”说明。 
 
48. 投资收益 
√适用 □不适用  
2019年年度报告 
153 / 193 
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
权益法核算的长期股权投资收益 2,595,030.91 -794,747.00 
处置长期股权投资产生的投资收益 265,950,188.93 183,220,951.22 
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产在持有期间的投资收益 
  
处置以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产取得的投资收益 
  
持有至到期投资在持有期间的投资收益   
处置持有至到期投资取得的投资收益   
可供出售金融资产在持有期间取得的投
资收益 
  
处置可供出售金融资产取得的投资收益  55,136.99 
交易性金融资产在持有期间的投资收益   
其他权益工具投资在持有期间取得的股
利收入 
  
债权投资在持有期间取得的利息收入   
其他债权投资在持有期间取得的利息收
入 
  
处置交易性金融资产取得的投资收益 1,402,022.77  
处置其他权益工具投资取得的投资收益   
处置债权投资取得的投资收益   
处置其他债权投资取得的投资收益   
丧失控制权后,剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得 
64,754,714.34 43,855,355.53 
合计 334,701,956.95 226,336,696.74 
其他说明: 
投资收益较上期增加10,836.53万元,主要是公司仓储物流业务转让子公司股权取得的收益较上
期增加。 
 
49. 公允价值变动收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额 
交易性金融资产 202,651.07  
其中:衍生金融工具产生的公允价
值变动收益 
  
其他非流动金融资产 -1,335,631.57  
持有期间理财产品、结构性存款   
交易性金融负债   
衍生金融负债 -2,792,921.53  
按公允价值计量的投资性房地产   
合计 -3,925,902.03  
 
 
50. 信用减值损失 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
2019年年度报告 
154 / 193 
项目 本期发生额 上期发生额 
应收账款坏账损失 -1,450,828.03  
其他应收款坏账损失 140,825.15  
债权投资减值损失   
其他债权投资减值损失   
长期应收款坏账损失   
合计 -1,310,002.88  
 
其他说明: 
信用减值损失较上期减少 131万元,主要是报告期公司依据评估报告公司执行新金融工具准则,
调整科目列报共同所致 
 
51. 资产减值损失 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
一、坏账损失  -1,884,003.24 
二、存货跌价损失 -381,026.56 -586,032.54 
三、可供出售金融资产减值损失   
四、持有至到期投资减值损失   
五、长期股权投资减值损失   
六、投资性房地产减值损失   
七、固定资产减值损失   
八、工程物资减值损失   
九、在建工程减值损失   
十、生产性生物资产减值损失   
十一、油气资产减值损失   
十二、无形资产减值损失   
十三、商誉减值损失 -461,103.72  
十四、其他   
合计 -842,130.28 -2,470,035.78 
其他说明: 
资产减值损失较上期减少 162.79万元,主要是报告期公司依据评估报告计提东百坊巷大酒店
商誉减值准备,以及公司执行新金融工具准则,调整科目列报共同所致。 
 
52. 资产处置收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
非流动资产处置利得合计 15,801.06 -7,859,947.89 
合计 15,801.06 -7,859,947.89 
其他说明: 
资产处置收益较上期增加 787.57万元,主要是上期东百坊巷大酒店装修尚未摊销完毕的余额
一次性处置确认损失。 
 
53. 营业外收入 
营业外收入情况 
√适用  □不适用  
2019年年度报告 
155 / 193 
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
计入当期非经常性损
益的金额 
非流动资产处置利得合计  1,282.05  
其中:固定资产处置利得  1,282.05  
无形资产处置利得    
债务重组利得    
非货币性资产交换利得    
接受捐赠    
政府补助  183,185.00  
不需支付款项转入 80,926.39 7,305,189.88 80,926.39 
其他 5,341,948.06 3,810,366.64 5,341,948.06 
合计 5,422,874.45 11,300,023.57 5,422,874.45 
 
计入当期损益的政府补助 
√适用 □不适用  
 单位:元  币种:人民币 
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关 
政府专项奖励金  183,185.00 与收益相关 
合计  183,185.00  
其他说明: 
√适用 □不适用  
营业外收入较上期减少 587.71万元,主要是上期公司根据财务制度规定对往来款项进行定期清
查结转。 
 
54. 营业外支出 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
计入当期非经常性损益
的金额 
非流动资产处置损失合计 7,449,061.72 722,205.35 7,449,061.72 
其中:固定资产处置损失 78,221.29 152,569.22 78,221.29 
对外捐赠 68,413.91 28,436.40 68,413.91 
租户解约赔偿款 99,500.00 2,300.00 99,500.00 
罚款及滞纳金 93,719.82 377,201.62 93,719.82 
其他 11,833,237.33 351,225.03 11,833,237.33 
合计 19,543,932.78 1,481,368.40 19,543,932.78 
 
营业外支出较上期增加 1,806.25万元,主要是报告期公司根据法院判决支付三信公司逾期腾房
占用费 1,126.88万元;东百爱琴海店部分楼层重新装修,将门店装修尚未摊销完毕的余额 690.05
万元一次性处置确认为损失。 
 
55. 所得税费用 
(1) 所得税费用表 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
2019年年度报告 
156 / 193 
当期所得税费用 121,323,461.94 95,419,440.34 
递延所得税费用 1,530,035.89 10,718,970.60 
合计 122,853,497.83 106,138,410.94 
 
(2) 会计利润与所得税费用调整过程 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 
利润总额 452,300,739.26 
按法定/适用税率计算的所得税费用 113,075,184.82 
子公司适用不同税率的影响 -1,303,517.30 
调整以前期间所得税的影响 2,873,963.09 
非应税收入的影响 -574,923.44 
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 8,889,167.61 
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
损的影响 
-1,388,405.07 
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
差异或可抵扣亏损的影响 
1,282,028.12 
所得税费用 122,853,497.83 
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
 
56. 现金流量表项目 
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
企业间往来款项 251,024,085.29 207,204,326.48 
其他收入 20,120,916.74 14,706,373.21 
合计 271,145,002.03 221,910,699.69 
 
(2) 支付的其他与经营活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
企业间往来款项 142,727,737.81 205,226,668.38 
银行手续费支出 10,580,269.87 6,927,614.51 
其他费用性支出 288,091,430.64 142,499,773.74 
合计 441,399,438.32 354,654,056.63 
 
(3) 收到的其他与投资活动有关的现金 
□适用 √不适用  
(4) 支付的其他与投资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
2019年年度报告 
157 / 193 
仓储物流项目收购意向金 45,018,170.44  
合计 45,018,170.44  
(5) 收到的其他与筹资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
黄金租赁业务 89,963,280.00 30,449,400.00 
合计 89,963,280.00 30,449,400.00 
(6) 支付的其他与筹资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
黄金租赁业务及手续费 248,206,325.39 40,459,404.86 
回购库存股 150,004,474.99  
收购少数股东股权 7,855,797.76 16,711,908.23 
其他融资费用 3,949,916.05  
合计 410,016,514.19 57,171,313.09 
 
 
57. 现金流量表补充资料 
(1) 现金流量表补充资料 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
补充资料 本期金额 上期金额 
1.将净利润调节为经营活动现金流量:   
净利润 329,447,241.43 276,338,785.31 
加:资产减值准备 2,152,133.16 2,470,035.78 
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物
资产折旧 
100,772,974.14 54,648,271.34 
使用权资产摊销   
无形资产摊销 9,815,642.72 12,016,595.21 
长期待摊费用摊销 79,857,148.03 53,012,988.55 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
损失(收益以“-”号填列) 
15,801.06 7,859,947.89 
固定资产报废损失(收益以“-”号填列) 7,449,061.72 720,923.30 
公允价值变动损失(收益以“-”号填列) 3,925,902.03  
财务费用(收益以“-”号填列) 121,084,260.23 64,523,193.23 
投资损失(收益以“-”号填列) -334,701,956.95 -226,336,696.74 
递延所得税资产减少(增加以“-”号填列) -13,097,243.12 1,448,125.69 
递延所得税负债增加(减少以“-”号填列) 14,756,316.72 9,270,844.91 
存货的减少(增加以“-”号填列) -460,236,070.62 602,305,783.00 
经营性应收项目的减少(增加以“-”号填
列) 
-16,090,454.68 -295,790,973.43 
经营性应付项目的增加(减少以“-”号填
列) 
297,631,850.34 -720,747,937.58 
其他   
经营活动产生的现金流量净额 142,782,606.21 -158,260,113.54 
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动:   
2019年年度报告 
158 / 193 
债务转为资本   
一年内到期的可转换公司债券   
融资租入固定资产   
3.现金及现金等价物净变动情况:   
现金的期末余额 557,309,461.46 538,676,180.00 
减:现金的期初余额 538,676,180.00 805,529,773.08 
加:现金等价物的期末余额   
减:现金等价物的期初余额   
现金及现金等价物净增加额 18,633,281.46 -266,853,593.08 
 
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 金额 
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 75,070,690.85 
其中:湖北台诚食品科技有限公司 31,876,751.32 
河南菜便利商贸有限公司 43,193,939.53 
减:购买日子公司持有的现金及现金等价物 239,995.33 
其中:湖北台诚食品科技有限公司 19,972.98 
河南菜便利商贸有限公司 220,022.35 
加:以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物  
取得子公司支付的现金净额 74,830,695.52 
 
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 金额 
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 418,309,548.16 
其中:天津兴建供应链管理有限公司 322,851,588.16 
成都欣嘉物流有限公司 90,153,960.00 
天津融熠供应链管理有限公司 5,304,000.00 
减:丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 4,671,454.68 
其中:天津兴建供应链管理有限公司 418,567.22 
成都欣嘉物流有限公司 3,489,022.63 
天津融熠供应链管理有限公司 763,864.83 
加:以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 27,760,909.37 
其中:佛山睿优仓储有限公司 27,760,909.37 
处置子公司收到的现金净额 441,399,002.85 
 
(4) 现金和现金等价物的构成 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
一、现金 557,309,461.46 538,676,180.00 
其中:库存现金 78,476.63 48,153.84 
  可随时用于支付的银行存款 529,744,184.83 519,002,112.58 
  可随时用于支付的其他货币资金 27,486,800.00 19,625,913.58 
  可用于支付的存放中央银行款项   
2019年年度报告 
159 / 193 
  存放同业款项   
  拆放同业款项   
二、现金等价物   
其中:三个月内到期的债券投资   
三、期末现金及现金等价物余额 557,309,461.46 538,676,180.00 
其中:母公司或集团内子公司使用受限制的
现金和现金等价物 
  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
58. 所有者权益变动表项目注释 
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项: 
√适用 □不适用  
本期调整年初未分配利润2,949,643.05元,详见第十一节、第七项、第41点“未分配利润”的
说明。 
 
59. 所有权或使用权受到限制的资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末账面价值 受限原因 
货币资金 88,794,775.70 
福安东百广场项目、兰州商贸中心项目按揭保证金、仓
储物流项目收购意向金、农民工工资保证金、人民币利
率掉期业务保证金 
固定资产 245,269,304.16 用于抵押 
投资性房地产 1,435,116,609.00 用于抵押 
合计 1,769,180,688.86  
 
60. 外币货币性项目 
(1) 外币货币性项目 
√适用 □不适用  
单位:元 
项目 期末外币余额 折算汇率 
期末折算人民币 
余额 
货币资金    
其中:美元 12,476,221.05 6.9762 87,036,613.29 
其他应收款 - -  
其中:美元 5,072,167.68 6.9762 35,384,456.17 
长期借款    
其中:美元    
 
(2) 境外经营实体说明,包括对于重要的境外经营实体,应披露其境外主要经营地、记账本位币及
选择依据,记账本位币发生变化的还应披露原因 
□适用 √不适用  
 
 
2019年年度报告 
160 / 193 
61. 政府补助 
(1) 政府补助基本情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额 
2019年投资补助 2,000,000.00 其他收益 2,000,000.00 
2017年年末促销活动奖励资金 215,000.00 其他收益 215,000.00 
绿色流通先进单位(商场、超市)项目
补贴 
100,000.00 其他收益 100,000.00 
农村劳动力社保补差 4,619.33 其他收益 4,619.33 
稳岗补贴 18,815.34 其他收益 18,815.34 
省级流通业发展专项资金 500,000.00 其他收益 500,000.00 
地铁出入口风亭占用商业面积补偿款 750,000.00 其他收益 750,000.00 
2018年度纳税标兵奖励 100,000.00 其他收益 100,000.00 
合计 3,688,434.67  3,688,434.67 
 
(2) 政府补助退回情况 
□适用 √不适用  
 
八、 合并范围的变更 
1. 非同一控制下企业合并 
√适用 □不适用  
(1) 本期发生的非同一控制下企业合并 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被购买方
名称 
股权取
得时点 
股权取得成本 
股权
取得
比例 
(%) 
股权
取得
方式 
购买日 
购买日
的确定
依据 
购买日
至期末
被购买
方的收
入 
购买日至期
末被购买方
的净利润 
湖北台诚
食品科技
有限公司 
2019.6
.28 
31,876,751.32 93.00 
现金
购买 
2019.6.
28 
取得 
控制权 
 
-57,053.38 
河南菜便
利商贸有
限公司 
2019.1
2.26 
67,539,861.53 84.00 
现金
购买 
2019.12
.26 
取得 
控制权 
  
其他说明: 
报告期根据公司 2019年 4月 30日第九届董事会第二十三次会议审议通过,公司控制的企业西
藏信志企业管理咨询有限公司以现金方式人民币 31,876,751.32元收购杨富强、武汉粹粹餐饮管理
有限公司合计持有的湖北台诚食品科技有限公司(以下简称“湖北台诚”)93%的股权,本期纳入合
并范围。 
报告期根据 2019年 12月 19日第九届董事会第三十二次会议审议通过,公司控制的企业平潭
信义资产管理有限公司以现金方式人民币 67,539,861.53元收购路遂峰、李银州合计持有的河南菜
便利商贸有限公司(以下简称“菜便利商贸”)84%的股权,间接收购河南润田供应链有限公司(以
下简称“润田供应链”)52.08%股权,同时直接收购北京新发地翠鲜缘保鲜冷库有限公司及郑州永
荣农产品商贸有限公司合计持有的润田供应链 38%的股权。上述交易完成后,公司间接持有润田供
应链 90.08%的股权,本期纳入合并范围。 
2019年年度报告 
161 / 193 
(2) 合并成本及商誉 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
合并成本 湖北台诚食品科技有限公
司 
河南菜便利商贸有限公司 
--现金 31,876,751.32 67,539,861.53 
--非现金资产的公允价值   
--发行或承担的债务的公允价值   
--发行的权益性证券的公允价值   
--或有对价的公允价值   
--购买日之前持有的股权于购买日的
公允价值 
  
--其他   
合并成本合计 31,876,751.32 67,539,861.53 
减:取得的可辨认净资产公允价值份额 31,876,751.32 67,539,861.53 
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资
产公允价值份额的金额 
  
 
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明: 
基准日经由福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司根据有关法律、法规和资产评估准
则及原则,采用资产基础法评估结果为定价基础,持续计算至购买日净资产公允价值作为确定的方
法。 
 
(3) 购买方于购买日可辨认资产、负债 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 湖北台诚食品科技有限公司 河南菜便利商贸有限公司 
购买日公允价
值 
购买日账面价值 
购买日公允价
值 
购买日账面价值 
资产: 41,593,595.25 17,018,693.42 98,314,876.99 50,810,228.75 
货币资金 19,972.98 19,972.98 220,022.35 220,022.35 
应收款项     
存货     
固定资产     
无形资产 41,294,222.27 16,719,320.44 81,394,854.64 33,890,206.40 
在建工程 279,400.00 279,400.00 16,700,000.00 16,700,000.00 
负债: 7,317,518.56 7,317,518.56 23,337,233.20 23,337,233.20 
借款     
应付款项   16,700,000.00 16,700,000.00 
应交税费 20,958.22 20,958.22 401,574.73 401,574.73 
其他应付款 7,296,560.34 7,296,560.34 6,235,658.47 6,235,658.47 
净资产 34,276,076.69 9,701,174.86 74,977,643.79 27,472,995.55 
减:少数股东权
益 
2,399,325.37 679,082.24 7,437,782.26 2,725,321.16 
取得的净资产 31,876,751.32 9,022,092.62 67,539,861.53 24,747,674.39 
2019年年度报告 
162 / 193 
 
可辨认资产、负债公允价值的确定方法: 
基准日经由福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司根据有关法律、法规和资产评估准则及
原则,采用资产基础法评估结果为定价基础,持续计算至购买日净资产公允价值作为确定的方法。 
(4) 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失 
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易 
□适用 √不适用  
 
(5) 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说
明 
□适用  √不适用  
 
(6) 其他说明 
□适用  √不适用  
 
2. 同一控制下企业合并 
□适用 √不适用  
 
3. 反向购买 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
163 / 193 
4. 处置子公司 
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
子公司 
名称 
股权处置价款 
股权处
置比例
(%) 





式 
丧失控制
权的时点 
丧失控制权时
点的确定依据 
处置价款与处置
投资对应的合并
财务报表层面享
有该子公司净资
产份额的差额 
丧失控
制权之
日剩余
股权的
比例
(%) 
丧失控制权之
日剩余股权的
账面价值 
丧失控制权之
日剩余股权的
公允价值 
按照公允价值
重新计量剩余
股权产生的利
得或损失 
丧失控制权
之日剩余股
权公允价值
的确定方法
及主要假设 
与原子公司
股权投资相
关的其他综
合收益转入
投资损益的
金额 
天津兴建
供应链管
理有限公
司 
359,030,346.00 80.00 

售 
2019.9.25 实际交割日 216,715,248.29 20.00 39,431,917.65 89,757,586.50 50,325,668.85 
参考 
交易价 
不适用 
成都欣嘉
物流有限
公司 
176,772,470.00 80.00 

售 
2019.12.27 实际交割日 49,234,655.71 20.00 29,764,071.51 44,193,117.00 14,429,045.49 
参考 
交易价 
不适用 
天津融熠
供应链管
理有限公
司 
10,400,000.00 100.00 

售 
2019.12.25 实际交割日 284.94      不适用 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形 
□适用 □不适用  
 
一揽子交易 
□适用 √不适用   
 
非一揽子交易 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
164 / 193 
 
5. 其他原因的合并范围变动 
说明其他原因导致的合并范围变动(如,新设子公司、清算子公司等)及其相关情况: 
√适用 □不适用  
根据公司总裁办公会议决议,报告期公司新设立的子公司纳入合并报表范围的明细如下: 
序号 公司名称 注册资本(万元) 成立日期 
1 西藏信茂企业管理有限公司 1,000.00 2019年 6月 5日 
2 西藏信仁企业管理有限公司 1,000.00 2019年 6月 5日 
3 西藏信鹏企业管理有限公司 1,000.00 2019年 6月 5日 
4 兰州东百商贸有限公司 500.00 2019年 6月 10日 
5 西藏信恩企业管理有限公司 1,000.00 2019年 6月 25日 
6 西藏信岭企业管理有限公司 1,000.00 2019年 6月 25日 
7 西藏信彪企业管理有限公司 1,000.00 2019年 7月 5日 
8 西藏东百物流有限公司 2,000.00 2019年 7月 16日 
9 福安市东百商业管理有限公司 100.00 2019年 9月 23日 
10 兰州东百盈石物流有限公司 1,000.00 2019年 9月 25日 
11 福清东百置业有限公司 5,000.00 2019年 10月 21日 
 
6. 其他 
□适用  √不适用  
 
九、 在其他主体中的权益 
1. 在子公司中的权益 
(1) 企业集团的构成 
√适用 □不适用  
子公司名称 
主要经
营地 
注册地 业务性质 
持股比例(%) 取得 
方式 直接 间接 
福建东百元洪购物
广场有限公司 
福州市 福州市 百货零售、房产租赁  100.00 设立 
福建东方百货管理
有限公司 
福州市 福州市 百货零售、房产租赁 100.00  设立 
厦门世纪东百商业
广场有限公司 
厦门市 厦门市 
百货零售、房产租赁、物
业管理 
 100.00 设立 
福州东百红星商业
广场有限公司 
福州市 福州市 百货零售、房产租赁  100.00 设立 
福州东百超市有限
公司 
福州市 福州市 
超市零售、专业停车场服
务 
100.00  设立 
兰州东方友谊置业
有限公司 
兰州市 兰州市 
房地产开发、销售、物业
管理 
 48.45 设立 
福安市东百置业有
限公司 
福安市 福安市 
房地产开发、销售、物业
管理 
100.00  设立 
中侨(福建)房地
产有限公司 
福州市 福州市 房产租赁、物业管理 100.00  收购 
福州百华房地产开
发有限公司 
福州市 福州市 房产租赁、物业管理 100.00  设立 
福建东百物业管理
有限公司 
福州市 福州市 物业管理 100.00  设立 
莆田东百商业管理 莆田市 莆田市 房产租赁、物业管理 73.33 26.67 收购 
2019年年度报告 
165 / 193 
有限公司 
福州东百广告信息
有限公司 
福州市 福州市 广告代理 100.00  设立 
福建东百坊巷大酒
店有限公司(原名
福建东百大酒店有
限公司) 
福州市 福州市 酒店及餐饮管理 100.00  收购 
兰州东百商业管理
有限公司(原名兰
州东百投资有限公
司) 
兰州市 兰州市 对外投资 95.00  设立 
兰州东方友谊物业
管理有限公司 
兰州市 兰州市 房产租赁、物业管理  48.45 设立 
厦门东百购物中心
有限公司 
厦门市 厦门市 百货零售、房产租赁 100.00  收购 
莆田东百购物广场
有限公司 
莆田市 莆田市 百货零售 100.00  设立 
东百物流有限公司 福州市 平潭县 企业资产管理、项目投资 100.00  设立 
东百瑞兴资本管理
有限公司 
上海市 平潭县 企业资产管理、投资管理 100.00  设立 
平潭睿志投资管理
有限公司 
上海市 平潭县 投资管理、企业资产管理  100.00 设立 
平潭睿德资产管理
有限公司 
上海市 平潭县 
企业资产管理、工程管理
服务 
 100.00 设立 
佛山市空间工业投
资中心(有限合伙) 
佛山市 佛山市 项目投资、运营及管理 75.00 25.00 收购 
平潭信友资产管理
有限公司 
福州市 平潭县 企业资产管理、项目投资  100.00 设立 
佛山睿信物流管理
有限公司 
佛山市 佛山市 物流管理及咨询服务  100.00 设立 
平潭信汇资产管理
有限公司 
福州市 平潭县 企业资产管理、项目投资  100.00 设立 
福建烜达丰胜实业
发展有限公司 
福州市 福清市 仓储服务、普通货运  100.00 收购 
北京环博达物流有
限公司 
北京市 北京市 货运代理、仓储服务  100.00 收购 
平潭信远资产管理
有限公司 
福州市 平潭县 企业资产管理、项目投资  100.00 设立 
平潭信众资产管理
有限公司 
福州市 平潭县 企业资产管理、项目投资  100.00 设立 
平潭信海资产管理
有限公司 
福州市 平潭县 企业资产管理、项目投资  100.00 设立 
平潭信宏资产管理
有限公司 
福州市 平潭县 企业资产管理、项目投资  100.00 设立 
平潭信隆资产管理
有限公司 
福州市 平潭县 企业资产管理、项目投资  100.00 设立 
平潭信伟资产管理
有限公司 
福州市 平潭县 企业资产管理、项目投资  100.00 设立 
平潭信正资产管理
有限公司 
福州市 平潭县 企业资产管理、项目投资  100.00 设立 
2019年年度报告 
166 / 193 
平潭信义资产管理
有限公司 
福州市 平潭县 项目投资、运营及管理  100.00 设立 
平潭信茂资产管理
有限公司 
福州市 平潭县 项目投资、运营及管理  100.00 设立 
平潭信柏资产管理
有限公司 
福州市 平潭县 项目投资、运营及管理  100.00 设立 
广州刚添贸易有限
公司 
广州市 广州市 
商品批发贸易;商品零售
贸易 
 100.00 收购 
五矿电工(东莞)
有限责任公司 
东莞市 东莞市 
产销电力变压器铁芯;加
工、销售、物流配送、储
存、装卸电子产品等 
 100.00 收购 
浙江自贸区联智供
应链管理有限公司 
舟山市 舟山市 供应链管理、仓储服务  100.00 收购 
浙江自由贸易试验
区易储供应链管理
有限公司 
舟山市 舟山市 供应链管理、仓储服务  100.00 收购 
嘉兴大恩供应链管
理有限公司 
嘉兴市 嘉兴市 供应链管理、仓储服务  100.00 收购 
平潭信智资产管理
有限公司 
福州市 平潭县 企业资产管理、项目投资  100.00 设立 
平潭信彪资产管理
有限公司 
福州市 平潭县 企业资产管理、项目投资  100.00 设立 
上海榕睿商业管理
有限公司 
上海市 上海市 
企业管理、市场营销策划
等 
100.00  设立 
福建缘北建设工程
有限公司 
福州市 福州市 
建筑工程、装修装饰工程
施工 
 100.00 收购 
福州东百永丰商业
广场有限公司 
福州市 福州市 
百货零售、房产租赁、物
业管理 
 100.00 设立 
福州东百永星商业
广场有限公司 
福州市 福州市 
百货零售、房产租赁、物
业管理 
 100.00 设立 
福建东百供应链发
展有限公司 
福州市 平潭县 
供应链贸易、货运咨询、
综合物流服务 
100.00  设立 
西藏信志企业管理
咨询有限公司 
上海市 拉萨市 
企业管理咨询服务、仓储
服务 
 100.00 设立 
西藏信鹏企业管理
有限公司 
上海市 拉萨市 
企业管理咨询服务、仓储
服务、物业管理 
 100.00 设立 
西藏信仁企业管理
有限公司 
上海市 拉萨市 
企业管理咨询服务、仓储
服务、物业管理 
 100.00 设立 
西藏信茂企业管理
有限公司 
上海市 拉萨市 
企业管理咨询服务、仓储
服务、物业管理 
 100.00 设立 
兰州东百商贸有限
公司 
兰州市 兰州市 
企业管理、房屋租赁服
务、商务信息咨询、百货
零售 
 48.45 设立 
西藏信恩企业管理
有限公司 
上海市 拉萨市 
企业管理咨询服务、仓储
服务、物业管理 
 100.00 设立 
西藏信岭企业管理
有限公司 
上海市 拉萨市 
企业管理咨询服务、仓储
服务、物业管理 
 100.00 设立 
西藏信彪企业管理
有限公司 
上海市 拉萨市 
企业管理咨询服务、仓储
服务、物业管理 
 100.00 设立 
西藏东百物流有限 上海市 拉萨市 物流服务、道路货物运输  100.00 设立 
2019年年度报告 
167 / 193 
公司 服务、仓储服务、企业管
理服务、物业管理服务 
福安市东百商业管
理有限公司 
福安市 福安市 
物业管理、自有商业房屋
租赁服务、百货零售 
 100.00 设立 
兰州东百盈石物流
有限公司 
上海市 兰州市 
供应链、物流管理及咨询
服务、数据处理及存储服
务、工程管理、监理及咨
询服务、房屋、仓库、场
地租赁 
 100.00 设立 
福清东百置业有限
公司 
福州市 福清市 
房地产开发经营、百货零
售、物业管理 
100.00  设立 
湖北台诚食品科技
有限公司 
武汉市 武汉市 
企业管理咨询服务、仓储
服务、仓储设施开发出租 
 93.00 收购 
河南菜便利商贸有
限公司 
郑州市 郑州市 
日用百货销售、企业管理
咨询服务 
 84.00 收购 
河南润田供应链有
限公司 
郑州市 郑州市 
仓储服务、供应链管理、
仓储设施的经营 
 90.08 收购 
 
 
(2) 重要的非全资子公司 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
子公司名称 
少数股东 
持股比例 
本期归属于 
少数股东的损益 
本期向少数股东 
宣告分派的股利 
期末少数股东 
权益余额 
兰州东方友谊
置业有限公司 
51.55% -631,508.12  323,622,313.08 
 
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明: 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
168 / 193 
 
(3) 重要非全资子公司的主要财务信息 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
子公司
名称 
期末余额 期初余额 
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 
兰州东
方友谊
置业有
限公司 
165,370.17 151,866.39 317,236.56 227,618.89 25,850.00 253,468.89 156,997.26 153,209.06 310,206.32 223,316.15 23,000.00 246,316.15 
 
                                                                                                       
 
子公司名称 
本期发生额 上期发生额 
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 
兰州东方友谊 
置业有限公司 
96,554.41 -122.50 -122.50 10,613.65 18,106.85 1,469.65 1,469.65 -30,439.92 
 
(4) 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制 
□适用 √不适用  
 
(5) 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持 
□适用  √不适用  
 
2. 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
169 / 193 
3. 在合营企业或联营企业中的权益 
√适用 □不适用  
(1) 重要的合营企业或联营企业 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
合营企业或 
联营企业名称 
主要 
经营地 
注册地 业务性质 
持股比例(%) 对合营企业
或联营企业
投资的会计
处理方法 
直接 间接 
佛山睿优仓储有
限公司 
佛山市 佛山市 
仓储服务、仓储设施的经营、
管理及相关的咨询和服务 
 
20.00 权益法核算 
天津兴建供应链
管理有限公司 
天津市 天津市 
供应链管理及咨询;物流管
理及咨询服务等 
 
20.00 权益法核算 
成都欣嘉物流有
限公司 
成都市 成都市 
货运代理服务;货运信息咨
询;仓储(不含危险化学品)、
装卸服务等 
 
20.00 权益法核算 
 
(2) 重要合营企业的主要财务信息 
□适用  √不适用  
 
(3) 重要联营企业的主要财务信息 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 
期末余额/ 本期发生额 
期初余额/上期
发生额 
佛山睿优仓储
有限公司 
天津兴建供应链
管理有限公司 
成都欣嘉物流
有限公司 
佛山睿优仓储有
限公司 
流动资产 42,852,040.73 43,433,604.55 21,268,793.61 31,458,125.76 
非流动资产 410,048,389.95 476,774,322.44 202,169,713.16 417,274,207.32 
资产合计 452,900,430.68 520,207,926.99 223,438,506.77 448,732,333.08 
流动负债 23,665,207.15 32,720,296.62 77,038,598.23 312,682,326.19 
非流动负债 290,491,567.00 287,655,199.96 92,000,000.00  
负债合计 314,156,774.15 320,375,496.58 169,038,598.23 312,682,326.19 
少数股东权益     
归属于母公司股东权益 138,743,656.53 199,832,430.41 54,399,908.54 136,050,006.89 
按持股比例计算的净资
产份额 
27,748,731.31 39,966,486.08 10,879,981.71 27,210,001.38 
调整事项 43,881,358.17 50,343,512.09 33,315,749.24 43,855,355.53 
--商誉     
--内部交易未实现利润     
--其他 43,881,358.17 50,343,512.09 33,315,749.24 43,855,355.53 
对联营企业权益投资的
账面价值 
71,630,089.48 90,309,998.17 44,195,730.95 71,065,356.91 
存在公开报价的联营企
业权益投资的公允价值 
    
2019年年度报告 
170 / 193 
营业收入 41,737,901.94 12,952,427.77  1,724,312.08 
净利润 2,823,662.83 2,762,058.33 13,069.78 429,493.40 
终止经营的净利润     
其他综合收益     
综合收益总额     
本年度收到的来自联营
企业的股利 
    
 
 
(4) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息 
□适用  √不适用  
 
(5) 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明 
□适用  √不适用  
 
(6) 合营企业或联营企业发生的超额亏损 
□适用  √不适用  
 
(7) 与合营企业投资相关的未确认承诺 
□适用  √不适用  
 
(8) 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债 
□适用  √不适用  
 
4. 重要的共同经营 
□适用 √不适用  
 
5. 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益 
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明: 
□适用 √不适用  
 
十、 与金融工具相关的风险 
√适用 □不适用  
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡,将风险对本公司经营业绩的负面影
响降至最低水平,使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标,本公司风险管理
的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险,建立适当的风险承受底线和进行风险管理,并及
时可靠地对各种风险进行监督,将风险控制在限定的范围内。 
本公司在日常经营活动中面临各种与金融工具相关的风险,主要包括信用风险、流动风险和市场
风险,概括如下: 
1、信用风险 
信用风险,是指金融工具的一方不能履行义务,造成另一方发生财务损失的风险。 
本公司的信用风险主要来自流动资金存放、结构性存款、保本型理财产品、应收款项。为控制
上述相关风险,本公司分别采取了以下措施: 
2019年年度报告 
171 / 193 
本公司的流动资金存放、结构性存款和保本型理财的购买均与信用评级较高的银行合作,且分
散于多家银行,故其信用风险较低。 
本公司应收款项的信用风险主要产生于其他应收账款,主要系根据合同支付的垫付款、保证金、
押金。为控制该项风险,本公司对此等款项与相关经济业务严格管理并持续监控,以确保本公司不
致面临重大坏账风险。 
其他应收款等产生的信用风险敞口的量化数据,详见各相关附注披露。 
2、流动风险 
流动风险,是指企业在履行与金融负债有关的义务时遇到资金短缺的风险,其可能源于无法尽
快以公允价值售出金融资产;或者源于对方无法偿还其合同债务;或者源于提前到期的债务;或者
源于无法产生预期的现金流量。 
为控制该项风险,本公司综合运用银行借款、结构化融资、信托借款融资等多种融资手段,已
从多家商业银行取得金融机构授信额度以满足营运资金需求和资本开支。本公司总部负责监控各子
公司的现金流量预测,在公司层面持续监控短期和长期的资金需求,以确保维持充裕的现金储备;
同时持续监控是否符合借款协议的规定,从主要金融机构获得足够备用资金的承诺,以满足短期和
长期的资金需求。 
3、市场风险 
市场风险,是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。本公
司市场风险主要为利率风险和汇率风险。 
A.利率风险,是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本
公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。截至 2019年 12月 31日,本
公司的带息债务主要分别为人民币计价的固定利率和浮动利率借款合同及报告期内发行的短期融资
券,合计金额为人民币 334,398.69万元(其中银行借款 304,398.68万元、短期融资券 30,000万元)。
本公司因利率变动引起金融工具公允价值变动的风险主要与固定利率金融机构借款有关。对于固定
利率借款,本公司的目标是保持其浮动利率。在现有经济环境下,银行借款利率相对稳定,波动不
大,较小的利率变动不会形成较大的利率风险。同时,公司通过建立良好的银企关系,满足公司各
类长短期融资需求,通过做好资金预算,根据经济环境的变化调整银行借款,降低利率风险。 
B.汇率风险 
汇率风险,是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率折算差额而发生波动的风险。
本公司全资子公司东百物流有限公司、佛山市空间工业投资中心(有限合伙)、平潭信众资产管理有
限公司的股权转让以美元计价及支付,外币汇率若发生较大幅度波动,将一定程度影响公司的损益。
本公司密切关注汇率折算差额对本公司的影响,必要时将采用措施以尽可能地规避外汇风险。  
  本公司面临的汇率风险主要来源于以外币计价的金融资产,报告期末,有关外币货币性项目
的余额情况参见合并财务报表项目注释中“外币货币性项目”。 
 
十一、 公允价值的披露 
1. 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末公允价值 
第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价值 合计 
2019年年度报告 
172 / 193 
值计量 值计量 计量 
一、持续的公允价值计量     
(一)交易性金融资产     
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融资产 
    
(1)债务工具投资     
(2)权益工具投资     
(3)衍生金融资产     
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产 
    
(1)债务工具投资     
(2)权益工具投资     
(二)其他债权投资     
(三)其他权益工具投资     
(四)投资性房地产     
1.出租用的土地使用权     
2.出租的建筑物     
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权 
    
(五)生物资产     
1.消耗性生物资产     
2.生产性生物资产     
(六)其他非流动金融资
产 
 
8,050,944.00 18,635,414.01 26,686,358.01 
持续以公允价值计量的资
产总额 
 
8,050,944.00 18,635,414.01 26,686,358.01 
(六)交易性金融负债     
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融负债 
    
其中:发行的交易性债券     
衍生金融负债     
其他     
2.指定为以公允价值计量
且变动计入当期损益的金
融负债 
    
(七)衍生金融负债   442,115.06 442,115.06 
持续以公允价值计量的负
债总额 
 
 442,115.06 442,115.06 
二、非持续的公允价值计
量 
    
(一)持有待售资产     
非持续以公允价值计量的
资产总额 
   
 
 
非持续以公允价值计量的
负债总额 
    
 
 
2019年年度报告 
173 / 193 
2. 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据 
□适用  √不适用  
 
3. 持续和非持续第二层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
√适用  □不适用  
列入第二层级的金融工具主要是本公司持有的未上市股权投资。本公司对其投资采用估值技术确定
其公允价值,所使用的估值模型主要为上市公司比较法,估值技术的输入值主要包括处于同一行业
的上市公司的公允市场价值、比率乘数及不可流通折扣率。 
 
4. 持续和非持续第三层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
√适用  □不适用  
(1)列入第三层级的金融工具主要是本公司投资的京东智能物流产业基金,被投资主体为 2019 年度
新成立公司,投资金额小持股比例低,以当年度被投资主体的净资产作为公允价值。 
(2)被投资企业江苏高能时代在线股份有限公司经营环境和经营情况、财务状况恶化已强制退市,故
公司以零元作为公允价值的合理估计进行计量。 
 
5. 持续的第三层次公允价值计量项目,期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性
分析 
□适用  √不适用  
 
6. 持续的公允价值计量项目,本期内发生各层级之间转换的,转换的原因及确定转换时点的政策 
√适用  □不适用  
 
报告期本公司的金融资产及金融负债的公允价值计量未发生第一层次和第二层次之间的转换,
亦无转入或转出第三层次的情况。 
对于在活跃市场上交易的金融工具,本公司以其活跃市场报价确定其公允价值;对于不在活跃
市场上交易的金融工具,本公司采用估值技术确定其公允价值。所使用的估值模型主要为现金流量
折现模型和市场可比公司模型等。估值技术的输入值主要包括无风险利率、基准利率、汇率、信用
点差、流动性溢价、缺乏流动性折价等。 
 
7. 本期内发生的估值技术变更及变更原因 
□适用  √不适用  
 
8. 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况 
√适用  □不适用  
 
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括:货币资金、应收票据、应收账款、其
他应收款、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的长期借款、长期应付款和
长期借款等。 
除上述金融资产和金融负债以外,其他不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与
公允价值相差很小。 
 
十二、 关联方及关联交易 
1. 本企业的母公司情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 母公司对本企业 母公司对本企业
2019年年度报告 
174 / 193 
的持股比例(%) 的表决权比例(%) 
福建丰琪投 
资有限公司 
福州 对外投资 42,000.00 45.62 45.62 
本企业的母公司情况的说明 
公司的母公司是丰琪投资(郑淑芳女士直接持丰琪投资 100%股权,以间接方式实际控制公司
45.62%股份,为公司实际控制人)。截至 2019年 12月 31日,丰琪投资持有公司 409,746,718股,
其中 315,330,000股已质押,上述质押已在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理登记手
续。 
本企业最终控制方是郑淑芳 
 
2. 本企业的子公司情况 
本企业子公司的情况如下。 
√适用  □不适用  
公司子公司的情况详见第十一节、第九项、第 1点“在子公司中的权益”的说明。 
 
3. 本企业合营和联营企业情况 
本企业重要的合营或联营企业详见第十一节、第九项、第 3点在“在合营企业或者联营企业中的权
益”的说明 
√适用 □不适用  
本期与本公司发生关联方交易,或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情
况如下 
√适用 □不适用  
合营或联营企业名称 与本企业关系 
佛山睿优仓储有限公司 本公司持有其 20%股权的公司 
天津兴建供应链管理有限公司 本公司持有其 20%股权的公司 
成都欣嘉物流有限公司 本公司持有其 20%股权的公司 
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
4. 其他关联方情况 
√适用 □不适用  
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系 
兰州友谊饭店 其他 
福建福融辉投资有限公司 其他 
福建福融科技集团有限公司 其他 
福融辉实业(福建)有限公司 其他 
福融盛(福建)包装材料有限公司 其他 
福建兰天包装材料有限公司 其他 
福建晟联辉投资有限公司 其他 
福融辉实业(江苏)有限公司 其他 
福建科正贸易有限公司 其他 
中联控股集团(中国)有限公司 其他 
2019年年度报告 
175 / 193 
创辉投资集团有限公司 其他 
福建中联房地产开发集团有限公司 其他 
福清兰天房地产开发有限公司 其他 
福融辉工业集团(中国)有限公司 其他 
康采有限公司 其他 
福清市兰天大酒店有限公司 其他 
福建福融华薄膜工业有限公司 其他 
福建辰峰贸易有限公司 其他 
广州融冠材料科技股份有限公司 其他 
怡盛集团有限公司 其他 
恒冠贸易有限公司 其他 
广州宏顺塑胶工业有限公司 其他 
广州融盛包装材料有限公司 其他 
福清兰天置业有限公司 其他 
福清中联置业有限公司 其他 
福州中联置业有限公司 其他 
厦门世纪中联置业有限公司 其他 
漳州世纪中联置业有限公司 其他 
漳州中联龙江置业有限公司 其他 
漳州中联天御置业有限公司 其他 
福建中联物业服务有限公司 其他 
福建中联辉投资有限公司 其他 
汇和国际有限公司 其他 
伟恒国际有限公司 其他 
福建融峰贸易有限公司 其他 
福建奉阜投资有限公司 其他 
福建中联城实业有限公司 其他 
创峰国际控股集团有限公司 其他 
名城地产(福清)有限公司 其他 
福清顺泰置业有限公司 其他 
福建福融昌包装工业有限公司 其他 
深圳钦舟实业发展有限公司 其他 
深圳市博睿财智控股有限公司 其他 
深圳市现代厨坊餐饮管理有限公司 其他 
深圳市恩情投资发展有限公司 其他 
深圳玛丝菲尔时装股份有限公司 其他 
深圳玛丝菲尔噢姆服饰有限公司 其他 
深圳玛丝菲尔素时装有限公司 其他 
克芮绮亚时装(中国)有限公司 其他 
2019年年度报告 
176 / 193 
鸿博股份有限公司 其他 
福建雪人股份有限公司 其他 
宁德时代新能源科技股份有限公司 其他 
中闽能源股份有限公司 其他 
广东广州日报传媒股份有限公司 其他 
广东钢正建材股份有限公司 其他 
广东精艺金属股份有限公司 其他 
广东南方新媒体股份有限公司 其他 
南宁百货大楼股份有限公司 其他 
厦门亿联网络技术股份有限公司 其他 
惠州市华阳集团股份有限公司 其他 
福建绿恒建筑工程有限公司 其他 
广州益如贸易有限公司 其他 
福州依菲服饰有限公司 其他 
广州华圣通达投资管理有限公司 其他 
福建睿诚进建筑工程有限公司 其他 
福建玉佛园投资管理有限公司 其他 
福建优邦合正实业有限责任公司 其他 
福建优邦大华文化遗产保护有限公司 其他 
福州执一堂健康科技有限公司 其他 
深圳市优邦合正投资合伙企业(有限合伙) 其他 
 
5. 关联交易情况 
(1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 
采购商品/接受劳务情况表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
深圳玛丝菲尔时装股份有限公司 采购品牌服装 15,600,889.83 13,821,661.49 
深圳玛丝菲尔噢姆服饰有限公司 采购品牌服装 3,836,963.47 3,124,841.10 
深圳玛丝菲尔素时装有限公司 采购品牌服装 2,813,150.73 3,553,453.07 
克芮绮亚时装(中国)有限公司 采购品牌服装 3,762,722.42 3,551,022.20 
深圳玛丝菲尔时装股份有限公司 管理服务费  42,452.82 
合计  26,013,726.45 24,093,430.68 
 
 
出售商品/提供劳务情况表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
深圳玛丝菲尔时装股份有限公司 合同收费收入 257,509.10 169,555.35 
深圳玛丝菲尔噢姆服饰有限公司 合同收费收入 125,723.91 71,075.23 
深圳玛丝菲尔素时装有限公司 合同收费收入 83,411.06 97,061.52 
克芮绮亚时装(中国)有限公司 合同收费收入 110,429.05 111,041.71 
2019年年度报告 
177 / 193 
佛山睿优仓储有限公司 管理费收入 1,246,000.71  
深圳玛丝菲尔素时装有限公司 工程装修收入 22,569.95  
深圳玛丝菲尔时装股份有限公司 工程装修收入 28,115.72  
深圳玛丝菲尔时装股份有限公司 租金等收入  301,011.19 
福建中联房地产开发集团有限公司 餐饮服务收入  12,977.35 
合计  1,873,759.50 762,722.35 
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明 
□适用 √不适用  
 
(2) 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况 
本公司受托管理/承包情况表: 
□适用 √不适用  
 
关联托管/承包情况说明 
□适用 √不适用  
 
本公司委托管理/出包情况表 
□适用 √不适用  
 
关联管理/出包情况说明 
□适用 √不适用  
 
(3) 关联租赁情况 
本公司作为出租方: 
□适用 √不适用  
 
本公司作为承租方: 
□适用 √不适用  
 
关联租赁情况说明 
□适用 √不适用  
 
(4) 关联担保情况 
本公司作为担保方 
□适用 √不适用  
 
本公司作为被担保方 
□适用 √不适用  
 
关联担保情况说明 
□适用 √不适用  
 
(5) 关联方资金拆借 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明 
拆入 
福建丰琪投资有限公司 30,000,000.00 2019-10-8 2019-10-9 利率为 4.35% 
福建丰琪投资有限公司 10,000,000.00 2019-10-8 2019-10-16 利率为 4.35% 
2019年年度报告 
178 / 193 
福建丰琪投资有限公司 10,000,000.00 2019-10-8 2019-10-17 利率为 4.35% 
福建丰琪投资有限公司 30,000,000.00 2019-10-8 2019-10-24 利率为 4.35% 
福建丰琪投资有限公司 10,000,000.00 2019-10-8 2019-10-25 利率为 4.35% 
福建丰琪投资有限公司 20,000,000.00 2019-10-8 2019-10-28 利率为 4.35% 
福建丰琪投资有限公司 10,000,000.00 2019-10-8 2019-10-29 利率为 4.35% 
拆出 
佛山睿优仓储有限公司 295,000,000.00 2018-12-17 2019-03-01 利率为 5.22% 
天津兴建供应链管理有
限公司 
299,000,000.00 2019-9-25 2019-11-22 利率为 5.66% 
天津兴建供应链管理有
限公司 
1,712,330.68 2019-9-25 2019-11-26 利率为 5.66% 
成都欣嘉物流有限公司 49,724,250.27 2019-12-27 2020-3-18 利率为 4.35% 
 
 
(6) 关联方资产转让、债务重组情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
福建科正贸易有限公司 股权转让 10,400,000.00  
合计  10,400,000.00  
报告期公司将持有的天津融熠供应链管理有限公司 100%股权转让给关联方福建科正贸易有限公司
(以下简称“科正贸易”)。截止报告披露日公司已收到科正贸易支付剩余上述 49%股权转让款
509.60万元,本次股权转让交易已全部完结。(具体内容详见公司于 2019年 12月 7日在上海证券
交易所网站及其他指定信息披露媒体披露的相关公告)。 
(7) 关键管理人员报酬 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
关键管理人员报酬 1,137.95 1,072.46 
 
(8) 其他关联交易 
□适用  √不适用  
6. 关联方应收应付款项 
(1) 应收项目 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 关联方 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 
应收账款 深圳玛丝菲尔素时装有限公司 14,110.00 141.10   
应收账款 佛山睿优仓储有限公司 1,320,760.75 52,830.43   
预付账款 
深圳玛丝菲尔时装股份有限公
司 
14,110.00    
其他应收款 佛山睿优仓储有限公司   299,930,218.32 82,268.63 
其他应收款 福建科正贸易有限公司 5,096,000.00    
其他应收款 成都欣嘉物流有限公司 49,724,250.27    
2019年年度报告 
179 / 193 
 
 
(2) 应付项目 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额 
应付账款 深圳玛丝菲尔时装股份有限公司 2,079,705.73 2,626,523.43 
应付账款 深圳玛丝菲尔噢姆服饰有限公司 281,029.26 526,778.25 
应付账款 深圳玛丝菲尔素时装有限公司 358,581.48 828,449.30 
应付账款 克芮绮亚时装(中国)有限公司 487,754.51 463,805.58 
其他应付款 深圳玛丝菲尔时装股份有限公司 55,000.00 26,000.00 
其他应付款 深圳玛丝菲尔噢姆服饰有限公司 9,000.00 9,000.00 
其他应付款 深圳玛丝菲尔素时装有限公司 51,000.00 29,000.00 
其他应付款 克芮绮亚时装(中国)有限公司 19,000.00 2,000.00 
其他应付款 兰州友谊饭店 522,532,154.15 519,191,234.88 
 
①兰州友谊饭店关联往来情况说明: 
根据兰州市政府与公司签订的《合作建设兰州国际商贸中心协议书》、《合作建设兰州国际商贸
中心协议书补充协议》,公司子公司兰州东百商业管理与兰州友谊饭店共同投资组建兰州东方友谊置
业有限公司开发兰州国际商贸中心项目,成立时间为 2010年 11月 17日,注册资本为 2亿元,兰州
东百商业管理占比 51%,兰州友谊饭店占比 49%。项目总投资 61亿元。根据合作协议及补充协议的
约定,兰州友谊饭店以土地使用权投资,实际作价 7.71亿元(占兰州东方友谊置业有限公司投资比
例的 49%)。公司根据项目进度陆续按比例以现金投入 8.02亿元(包含兰州国际商贸中心项目公司
注册资金投入、为兰州友谊饭店代垫的拆迁和安置资金等,合计占兰州东方友谊置业有限公司投资
比例的 51%)。 
根据双方签定的《合作建设兰州国际商贸中心协议书补充协议》等协议规定,双方于 2013年 6
月 1日前出资超出注册资金部分均未计收资金占用费。对于超出注册资本的部分,自 2013年 6月 1
日起,计入兰州东方友谊置业有限公司的负债,由兰州东方友谊置业有限公司根据资金占用时间按
中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率 6.15%的标准计算资金占用费。 
②兰州东方友谊置业有限公司占用投资双方的资金占用费情况如下: 
单位:元  币种:人民币 
投资双方 期末数(累计数) 期初数(累计数) 
兰州友谊饭店 135,877,839.90 119,635,013.66 
兰州东百商业管理有限公司 283,838,799.49 240,770,736.94 
合计 419,716,639.39 360,405,750.60 
 
③公司与兰州友谊饭店资金往来明细余额如下: 
单位:元  币种:人民币 
项目内容 
2018年末累计
垫款金额 
2019年垫款 
金额 
2019年末累计
垫款金额 
兰州友谊饭店到位资金-兰州东方友谊置
业有限公司收到友谊饭店投入土地(1) 
770,831,260.93 
 
770,831,260.93 
应付资金占用费-兰州东方友谊置业有限
公司应付兰州友谊饭店资金占用费(2) 
119,635,013.66 16,242,826.24 135,877,839.90 
公司垫付兰州友谊饭店资金-垫付入股资
金(3) 
98,000,000.00 
 
98,000,000.00 
垫付兰州友谊饭店款项-拆迁、过渡安置
及职工安置房建设资金和住户搬迁安置
273,275,039.71 12,901,906.97 286,176,946.68 
2019年年度报告 
180 / 193 
费、处理历史遗留问题所需资金。(4) 
报表列示公司与兰州友谊饭店资金往来
余额=(1)+(2)-(3)-(4) 
519,191,234.88 3,340,919.27 522,532,154.15 
 
7. 关联方承诺 
□适用  √不适用  
 
十三、 股份支付 
1. 股份支付总体情况 
□适用 √不适用  
 
2. 以权益结算的股份支付情况 
□适用 √不适用  
 
3. 以现金结算的股份支付情况 
□适用 √不适用  
 
4. 股份支付的修改、终止情况 
□适用  √不适用  
 
十四、 承诺及或有事项 
1. 重要承诺事项 
□适用 √不适用  
 
2. 或有事项 
(1) 资产负债表日存在的重要或有事项 
√适用  □不适用  
①未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响 
报告期本公司全资子公司莆田东百购物广场有限公司与福建省三信集团(莆田)商业运营有限
公司(以下称三信公司)因房屋租赁合同纠纷、物业服务合同纠纷诉讼尚未有判决结果,具体如下: 
(2014)荔民初字第 979号案件福建省莆田市荔城区人民法院作出一审判决:“公司应向三信
公司支付寄存费、看管费、搬运费 928,957.50元及相应利息。”该案件经二审判决,福建省莆田市
中级人民法院于 2018年 3月 13日作出(2017)闽 03民终 3724号民事判决:“驳回三信公司及公
司的上诉,维持原判”。 
该案件现处于再审程序阶段,再审案号 2018闽 03民再 57号,对公司财务状况和经营成果可
能会产生的影响金额暂时无法判断。 
②为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响 
A.公司的部分购房客户采取银行按揭(抵押贷款)方式购买商品房时,根据银行发放个人购房
抵押贷款的要求,公司分别为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。该担
保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。截至 2019年 12月 31日,
借款人尚未到期的贷款余额为人民币 114,875.40万元。 
单位:元  币种:人民币 
2019年年度报告 
181 / 193 
项目 本期金额 上期金额 
兰州国际商贸中心项目 612,794,000.00 614,374,000.00 
福安东百广场项目 535,960,000.00 816,390,000.00 
合计 1,148,754,000.00 1,430,764,000.00 
B.根据公司 2019年 3月 28日第九届董事会第二十二次会议及 2018年年度股东大会审议通过,
公司全资控制的企业佛山市空间工业投资中心(有限合伙),拟对其持有 20%股权的参股公司佛山
睿优仓储的固定资产贷款 30,000万元提供股权质押担保,担保额度以佛山睿优 20%股权所对应的价
值为限,同时天津兴建的控股股东以其持有天津兴建 80%股权为上述贷款提供质押担保,质押期间
为质押合同生效之日起至主合同项下债权诉讼时效届满之日止。报告期末担保余额为 29,100万元。 
C.根据公司 2019年 9月 12日第九届董事会第二十八次会议审议通过,公司全资控制的企业平
潭信众资产管理有限公司,拟对其持有 20%股权的参股公司天津兴建的固定资产贷款 33,000万元提
供股权质押担保,担保额度以天津兴建 20%股权所对应的价值为限,同时佛山睿优的控股股东以其
持有佛山睿优 80%的股权为上述贷款提供质押担保。质押期间为质押合同生效之日起至主合同项下
债权诉讼时效届满之日止。报告期末担保余额为 29,900万元。 
 
(2) 公司没有需要披露的重要或有事项,也应予以说明: 
□适用  √不适用  
 
十五、 资产负债表日后事项 
1. 重要的非调整事项 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 内容 
对财务状况和经
营成果的影响数 
无法估计影响
数的原因 
股票和债券的发行 
2020年 2月 19日,公司由厦门银行股
份有限公司承销发行 2020年度第一期
超短期融资券(疫情防控债),发行总
额为人民币 1亿元,发行利率 4.70%,
期限 270天。 
  
重要的对外投资 详见下方 2-6的说明   
重要的债务重组 无   
自然灾害 无   
外汇汇率重要变动 无   
(1)根据公司2020年1月18日第九届董事会第三十三次会议审议通过,公司控制的企业平潭信
友资产管理有限公司拟将其持有的佛山睿信物流管理有限公司(以下简称“佛山睿信”)80%股权以
合计不低于人民币26,000万元转让给DC Foshan Holdings  II Limited。佛山睿信系公司佛山
芦苞物流项目的开发建设及运营主体,本次交易完成后,佛山睿信将不再纳入公司合并报表范围,
公司通过平潭信友资产管理有限公司仍持有佛山睿信20%股权,并继续作为佛山芦苞物流项目物业管
理服务提供方,向佛山睿信收取管理服务费。(具体内容详见公司于2020年1月18日、2020年2月22
日在上海证券交易所网站及其他指定信息披露媒体刊登的相关公告)。 
近日,本次交易相关各方签署了正式的《买卖协议》及其他相关协议,暂定佛山睿信80%股权
的转让价格为人民币26,947.62万元,最终交易价格以双方确认的截止交割日前一工作日佛山睿信资
2019年年度报告 
182 / 193 
产净值进行调整。 
(2)根据公司2019年12月6日第九届董事会第三十一次会议审议通过,公司控制的企业平潭信
海资产管理有限公司拟收购北京兴源置业集团有限公司、北京兴源时代置业有限公司及陈庆票共同
持有的固安慧园供应链管理有限公司(以下简称“慧园供应链”)100%的股权,交易各方已就本次
交易事项签署《买卖协议》。实际交易总价为人民币36,815.94万元,其中股权转让价格为人民币
24,952.44万元,平潭信海承担目标公司前股东借款11,863.50万元(具体内容详见公司于2019年12
月7日、2020年1月22日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体刊登的相关公告)。2020
年1月20日,有关各方根据协议约定完成了慧园供应链的工商变更登记及交割手续。本次交易完成后,
慧园供应链将作为公司全资子公司纳入公司合并报表范围。 
(3) 根据公司2019年7月4日第九届董事会第二十六次会议审议通过,公司控制的企业西藏信
茂企业管理有限公司拟以人民币 33,435 万元收购福建华威集团有限公司持有的福建华威物流供应
链有限公司(以下简称“华威供应链”)100%的股权。交易各方已就本次交易事项签署《股权转让
协议》,股权转让价格为人民币 33,435 万元(具体内容详见公司于2019年7月5日、7月6日、2020
年2月13日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体刊登的相关公告)。2020年2月12日,
有关各方根据协议约定完成了华威供应链的工商变更登记及交割确认手续。本次交易完成后,华威
供应链将作为公司全资子公司纳入公司合并报表范围。 
(4)肇庆市高新区建设投资开发有限公司(以下简称“肇庆建投”、“转让方”)拟整体打
包转让持有的肇庆高新区鹏程仓储服务有限公司(以下简称“标的公司”)100%股权和相关债权,
并委托广东联合产权交易中心公开披露产权转让信息和组织交易活动,公司控制的企业平潭信伟资
产管理有限公司(以下简称“平潭信伟”)参与上述公开挂牌转让事项。 
2020年2月18日,广东联合产权交易中心出具《组织签约通知书》,确定平潭信伟为上述产权
转让项目的受让方,以人民币6,600万元取得标的公司100%股权和转让方对标的公司全部债权。交易
双方已就本次交易事项签署正式的《产权交易合同》。标的公司100%股权转让的最终价格为人民币
1,195.19万元,转让方对标的公司全部债权转让的最终价格为人民币5,404.81万元(即截止交割日
2020年3月13日标的公司欠付转让方的借款本息)。截至报告报出日,平潭信伟已付清产权交易价款。
(具体内容详见公司于2020年2月20日在上海证券交易所网站及公司其他指定信息披露媒体刊登的
相关公告) 
(5)根据公司2019年12月16日的总裁办公会会议纪要,同意新注册成立东百投资有限公司、
平潭广志投资合伙企业(有限合伙),上述两家公司成立后将向中国证券投资基金业协会申请私募基
金管理人备案登记,负责具体产业基金的运营管理。 
东百投资有限公司注册资本为人民币5,000万元,于2020年1月2日于平潭综合实验区市场监督
管理局完成工商登记手续,并取得营业执照,经营范围:对第一产业、第二产业、第三产业的投资,
社会经济咨询、企业管理咨询、投资管理等。 
平潭广志投资合伙企业(有限合伙)于2020年3月13日于平潭综合实验区市场监督管理局完成工
商登记手续,并取得营业执照,经营范围:对第一产业、第二产业、第三产业的投资,投资管理、
资产管理等。 
(6)根据公司2020年3月2日的总裁办公会会议纪要,同意新注册成立长沙市东星仓储有限公
司。注册资本为人民币1,000万元,2020年3月16日于长沙市雨花区市场监督管理局完成工商登记手
续,并取得营业执照,经营范围:仓储管理服务、货物仓储、物流园运营服务等。 
 
2019年年度报告 
183 / 193 
2. 利润分配情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
拟分配的利润或股利 0 
经审议批准宣告发放的利润或股利 0 
 
3. 销售退回 
□适用 √不适用  
 
4. 其他资产负债表日后事项说明 
√适用  □不适用  
新型冠状病毒感染的肺炎疫情的影响 
新型冠状病毒感染的肺炎疫情(以下简称“新冠疫情”)于2020年1月在全国范围爆发以来,对新
冠疫情的防控工作在全国范围内持续进行。本公司成立了新冠疫情防控工作领导小组,开展精准防
控和统筹落实,维护好公司正常的生产经营活动。公司按照政府的统一部署,在做好各项疫情防控
工作的基础上已于2020年2月10日起正式复工,截至财务报表批准报出日,公司已全面复工。目前新
冠疫情对公司整体生产经营产生一定的影响,后续对公司财务状况、经营成果等方面的影响程度取
决于疫情防控的情况、持续时间以及各项调控政策的实施,本公司将继续密切关注新冠疫情发展情
况,并进行积极应对。 
 
 
十六、 其他重要事项 
1. 前期会计差错更正 
(1) 追溯重述法 
□适用 √不适用  
 
(2) 未来适用法 
□适用 √不适用  
 
2. 债务重组 
□适用 √不适用  
 
3. 资产置换 
(1) 非货币性资产交换 
□适用  √不适用  
 
(2) 其他资产置换 
□适用  √不适用  
 
4. 年金计划 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
184 / 193 
5. 终止经营 
□适用 √不适用  
 
6. 分部信息 
(1) 报告分部的确定依据与会计政策 
□适用  √不适用  
 
(2) 报告分部的财务信息 
□适用  √不适用  
 
(3) 公司无报告分部的,或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的,应说明原因 
□适用  √不适用  
 
7. 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项 
□适用  √不适用  
 
十七、 母公司财务报表主要项目注释 
1. 应收账款 
(1) 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
3个月内 348,804.80 
3个月-1年内(含 1年) 28,045.30 
1年以内小计 376,850.10 
1至 2年  
2至 3年  
3至 4年  
4至 5年  
5年以上  
合计 376,850.10 
 
(2) 按坏账计提方法分类披露 
√适用 □不适用  
 
 
单位:元  币种:人民币 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 金额 
比例
(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
金额 


(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
按单项
计提坏
账准备 
          
2019年年度报告 
185 / 193 
按组合
计提坏
账准备 
376,850.10 100 18,345.01 4.87 358,505.09 3,733,660.38 100 57,976.25 1.55 3,675,684.13 
其中: 
账龄组
合 
376,850.10  100 18,345.01  4.87  358,505.09  3,733,660.38 100 57,976.25 1.55 3,675,684.13 
合计 376,850.10 / 18,345.01 / 358,505.09 3,733,660.38 / 57,976.25 / 3,675,684.13 
 
 
按单项计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
按组合计提坏账准备: 
√适用 □不适用  
组合计提项目:账龄组合 
单位:元  币种:人民币 
名称 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例(%) 
3个月内 348,804.80 4,883.27 1.40 
3个月-1年内(含一年) 28,045.30 13,461.74 48.00 
合计 376,850.10 18,345.01 4.87 
按组合计提坏账的确认标准及说明: 
√适用 □不适用  
本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征,根据各账龄段的预期信用损失计提坏账准备。 
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
□适用 √不适用  
 
(3) 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动 
账龄组合 57,976.25  39,631.24   18,345.01 
合计 57,976.25  39,631.24   18,345.01 
 
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
(4) 本期实际核销的应收账款情况 
□适用 √不适用  
 
其中重要的应收账款核销情况 
□适用 √不适用  
 
(5) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 期末金额 占应收账款总额的比 坏账准备期末余额 
2019年年度报告 
186 / 193 
例(%) 
交通银行福州分行 197,139.30 52.31 2,759.95 
迅销(中国)商贸有限公司 150,000.00 39.80 2,100.00 
中国银行股份有限公司福
建省分行 
27,255.49 7.23 13,082.64 
工商银行福建省分行 1,600.70 0.42 22.41 
浦发银行 789.81 0.21 379.11 
合计 376,785.30 99.97 18,344.11 
 
(6) 因金融资产转移而终止确认的应收账款 
□适用  √不适用  
 
 
(7) 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用  √不适用  
 
2. 其他应收款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息   
应收股利   
其他应收款 3,093,453,680.79 2,963,476,144.61 
合计 3,093,453,680.79 2,963,476,144.61 
 
其他应收款 
(1) 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
3个月内 946,302,824.21 
3个月-1年内(含 1年) 541,990,138.75 
1年以内小计 1,488,292,962.96 
1至 2年 474,069,105.30 
2至 3年 168,268,909.83 
3至 4年 335,968,254.51 
4至 5年 89,717,238.10 
5年以上 573,097,042.61 
合计 3,129,413,513.31 
 
(2) 按款项性质分类情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
关联方往来款 3,043,344,687.19 2,982,772,010.19 
2019年年度报告 
187 / 193 
押金 27,686,276.00 13,491,714.00 
其他 58,382,550.12 3,322,300.33 
合计 3,129,413,513.31 2,999,586,024.52 
 
(3) 坏账准备计提情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 
未来 12个
月预期信
用损失 
整个存续期预
期信用损失(未
发生信用减值) 
整个存续期预期信
用损失(已发生信
用减值) 
2019年 1月 1日余额 436,999.75  35,672,880.16 36,109,879.91 
2019年 1月 1日余额在本
期 
    
--转入第二阶段     
--转入第三阶段     
--转回第二阶段     
--转回第一阶段     
本期计提   200.00 200.00 
本期转回 150,247.39   150,247.39 
本期转销     
本期核销     
其他变动     
2019年 12月 31日余额 286,752.36  35,673,080.16 35,959,832.52 
 
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明: 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据: 
□适用 √不适用  
(4) 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 
转销或
核销 
其他
变动 
单项金额重大并单
独计提坏账准备的
其他应收款 
33,467,541.25     33,467,541.25 
按信用风险特征组
合计提坏账准备的
其他应收款 
      
单项金额不重大但
单独计提坏账准备
的其他应收款 
2,642,338.66 200.00 150,247.39   2,492,291.27 
合计 36,109,879.91 200.00 150,247.39   35,959,832.52 
 
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的: 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
188 / 193 
 
(5) 本期实际核销的其他应收款情况 
□适用 √不适用  
 
(6) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 
占其他应收款期
末余额合计数的
比例(%) 
坏账准备 
期末余额 
兰州东百商业
管理有限公司 
关联方往来款 747,124,700.00 4-9年 23.87  
福安市东百置
业有限公司 
关联方往来款 539,604,002.92 1-4年 17.24  
平潭信茂资产
管理有限公司 
关联方往来款 292,007,527.52 1-3年 9.33  
兰州东方友谊
置业有限公司 
关联方往来款 283,544,516.65 1-7年 9.06  
福清东百置业
有限公司 
关联方往来款 238,270,429.76 1年以内 7.61  
合计 / 2,100,551,176.85 / 67.11  
 
(7) 涉及政府补助的应收款项 
□适用 √不适用  
 
(8) 因金融资产转移而终止确认的其他应收款 
□适用  √不适用  
 
(9) 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
  
2019年年度报告 
189 / 193 
 
3. 长期股权投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 
对子公司投资 902,182,449.58 19,000,000.00 883,182,449.58 980,182,449.58 19,000,000.00 961,182,449.58 
对联营、合营企业投资       
合计 902,182,449.58 19,000,000.00 883,182,449.58 980,182,449.58 19,000,000.00 961,182,449.58 
 
(1) 对子公司投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
本期计提
减值准备 
减值准备 
期末余额 
福建东方百货管理有限公司 79,000,000.00 70,073,281.00 45,625,000.00 103,448,281.00   
福州东百广告信息有限公司 2,015,815.75  1,000,000.00 1,015,815.75   
福建东百物业管理有限公司 9,000,000.00 3,000,000.00 2,000,000.00 10,000,000.00   
中侨(福建)房地产有限公司 125,475,000.00 41,825,000.00 25,986,250.00 141,313,750.00   
福州百华房地产有限公司 112,952,444.60 25,986,250.00  138,938,694.60   
福建东百坊巷大酒店有限公司 34,087,500.00 3,800,000.00  37,887,500.00   
福建东百元洪购物广场有限公司 35,073,281.00  35,073,281.00    
莆田东百购物广场有限公司 10,000,000.00   10,000,000.00  10,000,000.00 
兰州东百商业管理有限公司 48,000,000.00 9,000,000.00  57,000,000.00   
厦门东百购物中心有限公司 9,000,000.00   9,000,000.00  9,000,000.00 
福州东百超市有限公司 12,000,000.00 1,000,000.00  13,000,000.00   
厦门世纪东百商业广场有限公司 33,000,000.00  33,000,000.00    
福安市东百置业有限公司 189,000,000.00   189,000,000.00   
莆田东百商业管理有限公司 3,666,500.00   3,666,500.00   
福建东百红星商业广场有限公司 10,000,000.00  10,000,000.00    
东百物流有限公司 99,200,000.00   99,200,000.00   
2019年年度报告 
190 / 193 
佛山市空间工业投资中心(有限合伙) 123,000,000.00  120,000,000.00 3,000,000.00   
东百瑞兴资本管理有限公司 25,711,908.23   25,711,908.23   
天津融熠供应链管理有限公司 10,000,000.00  10,000,000.00    
福建东百供应链发展有限公司 10,000,000.00   10,000,000.00   
福清东百置业有限公司  50,000,000.00  50,000,000.00   
合计 980,182,449.58 204,684,531.00 282,684,531.00 902,182,449.58  19,000,000.00 
 
(2) 对联营、合营企业投资 
□适用 √不适用  
 
4. 营业收入和营业成本 
(1) 营业收入和营业成本情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 1,684,729,906.46 1,392,803,625.35 1,007,816,319.80 842,268,387.44 
其他业务 810,007.78 372,989.82 13,989,331.73  
合计 1,685,539,914.24 1,393,176,615.17 1,021,805,651.53 842,268,387.44 
 
2019年年度报告 
191 / 193 
 
5. 投资收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
成本法核算的长期股权投资收益 26,103,256.29 215,541,213.79 
权益法核算的长期股权投资收益   
处置长期股权投资产生的投资收益 400,000.00  
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产在持有期间的投资收益 
  
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产取得的投资收益 
  
持有至到期投资在持有期间的投资收益   
处置持有至到期投资取得的投资收益   
可供出售金融资产在持有期间取得的投资收益   
处置可供出售金融资产取得的投资收益   
交易性金融资产在持有期间的投资收益   
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入   
债权投资在持有期间取得的利息收入   
其他债权投资在持有期间取得的利息收入   
处置交易性金融资产取得的投资收益 1,259,192.60  
处置其他权益工具投资取得的投资收益   
处置债权投资取得的投资收益   
处置其他债权投资取得的投资收益   
合计 27,762,448.89 215,541,213.79 
 
6. 其他 
□适用  √不适用  
 
十八、 补充资料 
1. 当期非经常性损益明细表 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 金额 说明 
非流动资产处置损益 -7,433,260.66       
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照
国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外) 
2,938,434.67 
      
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 5,875,891.80       
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持
有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债和其他债权投资取得的投资收益 
269,042.27 
      
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -6,671,996.61       
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -125,639.85       
所得税影响额 1,286,882.10       
少数股东权益影响额 -216,795.23       
合计 -4,077,441.51       
2019年年度报告 
192 / 193 
 
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义界定的
非经常性损益项目,以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应说明原因。 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
项目 涉及金额 原因 
天津兴建的股
权转让收益 
26,704.09 
仓储物流业务围绕轻资产运营思路,采用“投-建-招-退-管”
的闭环运作模式,通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、
退出并保留管理权,滚动经营,实现资金闭环。本年度完成了
天津兴建和成都欣嘉两个项目的退出,实现投资收益合计
33,070.46万元,今后每年还有项目不断退出,实现仓储物流业
务的轻资产运营。 
成都欣嘉的股
权转让收益 
6,366.37 
合计 33,070.46 
 
2. 净资产收益率及每股收益 
√适用 □不适用  
报告期利润 
加权平均净资产
收益率(%) 
每股收益 
基本每股收益 稀释每股收益 
归属于公司普通股股东的净利润 13.75 0.3743 0.3743 
扣除非经常性损益后归属于公司普
通股股东的净利润 
13.92 0.3789 0.3789 
 
3. 境内外会计准则下会计数据差异 
□适用 √不适用  
4. 其他 
□适用  √不适用  
 
 
2019年年度报告 
193 / 193 
第十二节  备查文件目录 
 
备查文件目录 
载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人(会计主管人员)签名并
盖章的2019年度财务报表原件 
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的公司2019年度审计报告原件 
备查文件目录 报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告 
 
董事长:施文义 
董事会批准报送日期:2020年 4月 13日  
 
 
修订信息 
□适用 √不适用