市北高新:2019年年度报告查看PDF公告

股票简称:市北高新 股票代码:600604

2019年年度报告 
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公司代码:600604 900902                                 公司简称:市北高新 市北 B股 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
上海市北高新股份有限公司 
2019年年度报告 
 
 
 
 
 
 
 
二O二O年四月十三日 
 
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重要提示 
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。 
 
二、公司全体董事出席董事会会议。 
 
三、中审华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 
 
四、公司负责人罗岚、主管会计工作负责人李炜勇及会计机构负责人(会计主管人员)吴亦希声
明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 
 
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 
公司拟以2019年末总股本1,873,304,804股为基数,按每10股派现金人民币0.12元(含税)向
全体股东分配利润,共分派现金红利人民币22,479,657.65元。该利润分配方案尚需公司2019年年
度股东大会批准。 
 
六、前瞻性陈述的风险声明 
√适用 □不适用  
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,敬请
投资者注意投资风险。 
 
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 
否 
 
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 
否 
 
九、重大风险提示 
公司已在本报告中详细描述存在的主要风险,详细请查阅本报告第四节“经营情况讨论与分
析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。 
 
十、其他 
□适用 √不适用  
 
  
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目录 
第一节 释义 ..................................................................................................................................... 4 
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 9 
第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 11 
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 27 
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 40 
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 45 
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 46 
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 52 
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 55 
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 58 
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 192 
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第一节 释义 
一、释义 
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义: 
常用词语释义 
市北集团或控股股东 指 上海市北高新(集团)有限公司 
市北高新或公司或上市公司 指 上海市北高新股份有限公司 
市北高新园区或园区 指 上海市市北高新技术服务业园区 
南通科技城 指 市北高新(南通)科技城 
报告期或本期 指 2019年 1月 1日至 2019年 12月 31日 
开创公司 指 上海开创企业发展有限公司 
聚能湾 指 上海聚能湾企业服务有限公司 
欣云投资 指 上海市北高新欣云投资有限公司 
市北发展 指 上海市北生产性企业服务发展有限公司 
市北祥腾 指 上海市北祥腾投资有限公司 
上海睿涛 指 上海睿涛房地产开发有限公司 
云中芯 指 上海云中芯企业发展有限公司 
云盟汇 指 上海云盟汇企业发展有限公司 
云置禾 指 上海云置禾企业发展有限公司 
市北?新中新 指 静安区 392街坊 54丘地块项目 
市北?云立方 指 静安区万荣路 1268号产业建设项目 
市北?智汇园 指 静安区 334街坊 87丘产业载体建设项目 
市北?壹中心 指 静安区市北高新技术服务业园区 N070501单元 14-06地块 
市北?祥腾麓源 指 松江区永丰街道新城主城 H单元 H14-08号地块 
南通科技城?云院项目 指 南通科技城 M13235地块项目 
南通香溢紫郡项目 指 南通科技城 CR13043地块项目 
绿地中环广场项目 指 静安区 336街坊 18丘地块项目 
市北?西岸壹号 指 静安区永和社区 N070601单元 076f-02、076c-04地块 
市北?聚能湾创新社区 指 静安区市北高新技术服务业园区 N070501单元 01-06地块 
莫里斯花源 指 嘉定区徐行镇 06-04号地块 
盛誉世家 指 青浦区盈浦街道胜利路西侧 03-04地块 
21-02地块项目 指 市北高新技术服务园区 N070501单元 21-02地块项目 
17-02地块项目 指 市北高新技术服务业园区 N070501单元 17-02地块项目 
22-02地块项目 指 市北高新技术服务业园区 N070501单元 22-02地块项目 
静安市北国际科创社区 指 
位于市北高新园区东部区域,四至范围为东至寿阳路、西
至共和新路、南至汶水路、北至江场路,21-02地块项目、
17-02地块项目、22-02地块项目处于其区域范围内。 
市北高新大数据产业投资基
金 
指 
公司于 2019年 6月参与设立的市北高新大数据产业投资合
伙企业(有限合伙)(暂定名) 
 
  
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第二节 公司简介和主要财务指标 
一、公司信息 
公司的中文名称 上海市北高新股份有限公司 
公司的中文简称 市北高新 
公司的外文名称 SHANGHAI SHIBEI HI-TECH CO.,LTD. 
公司的外文名称缩写 SHIBEI HI-TECH 
公司的法定代表人 罗岚 
 
二、联系人和联系方式 
 董事会秘书 证券事务代表 
姓名 胡申 姚挺 
联系地址 上海市江场三路262号1楼 上海市江场三路262号1楼 
电话 021-66528130 021-66528130 
传真 021-56770134 021-56770134 
电子信箱 zhengquan@shibei.com zhengquan@shibei.com 
 
三、基本情况简介 
公司注册地址 上海市共和新路3088弄2号1008室 
公司注册地址的邮政编码 200072 
公司办公地址 上海市江场三路262号1楼 
公司办公地址的邮政编码 200436 
公司网址 www.shibeiht.com 
电子信箱 zhengquan@shibei.com 
 
四、信息披露及备置地点 
公司选定的信息披露媒体名称 
《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
、《证券时报》和香港《大公报》 
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 
公司年度报告备置地点 董事会办公室 
 
五、公司股票简况 
公司股票简况 
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 
A股 上海证券交易所 市北高新 600604 二纺机 
B股 上海证券交易所 市北B股 900902 二纺B股 
 
六、其他相关资料 
公司聘请的会计师事务所(境
内) 
名称 中审华会计师事务所(特殊普通合伙) 
办公地址 天津市和平区解放路 188号信达广场 53层 
签字会计师姓名 成志城,张明 
 
 
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七、近三年主要会计数据和财务指标 
(一)主要会计数据 
单位:元  币种:人民币 
 
主要会计数据 2019年 2018年 
本期比上年同期
增减(%) 
2017年 
营业收入 1,090,382,410.24 507,856,217.28 114.70 2,191,395,319.81 
归属于上市公司股
东的净利润 
210,993,840.29 237,628,252.23 -11.21 231,475,094.48 
归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益的净利润 
161,801,170.16 229,828,288.27 -29.60 218,239,828.55 
经营活动产生的现
金流量净额 
-292,149,798.70 -3,991,997,594.01 不适用 -730,697,989.25 
 
2019年末 2018年末 
本期末比上年同
期末增减(%) 
2017年末 
归属于上市公司股
东的净资产 
6,275,784,607.69 6,107,809,734.37 2.75 5,890,989,623.07 
总资产 18,212,931,353.11 16,330,694,085.55 11.53 12,699,141,996.02 
 
(二)主要财务指标 
主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 
基本每股收益(元/股) 0.11 0.13 -15.38 0.12 
稀释每股收益(元/股) 0.11 0.13 -15.38 0.12 
扣除非经常性损益后的基本每
股收益(元/股) 
0.09 0.12 -25.00 0.12 
加权平均净资产收益率(%) 3.41 3.96 减少0.55个百分点 4.00 
扣除非经常性损益后的加权平
均净资产收益率(%) 
2.62 3.83 减少1.21个百分点 3.77 
 
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 
√适用 □不适用  
营业收入较上年同期增加 114.70%的主要原因为本期园区产业载体销售增加所致。 
 
八、境内外会计准则下会计数据差异 
(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况 
□适用 √不适用  
 
(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况 
□适用 √不适用  
 
(三)境内外会计准则差异的说明: 
□适用 √不适用  
 
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九、2019年分季度主要财务数据 
单位:元  币种:人民币 
 
第一季度 
(1-3月份) 
第二季度 
(4-6月份) 
第三季度 
(7-9月份) 
第四季度 
(10-12月份) 
营业收入 93,831,923.88 112,253,649.69 120,042,316.10 764,254,520.57 
归属于上市公司股
东的净利润 
11,940,944.86 -6,365,956.32 15,679,873.69 189,738,978.06 
归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益后的净利润 
12,052,125.66 -18,480,485.94 16,118,614.59 152,110,915.85 
经营活动产生的现
金流量净额 
-571,517,934.50 -100,786,959.13 44,084,819.26 336,070,275.67 
 
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 
□适用  √不适用  
 
十、非经常性损益项目和金额 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
非经常性损益项目 2019年金额 
附注(如
适用) 
2018年金额 2017年金额 
非流动资产处置损益 -72,131.42       170,080.55 32,787.58 
越权审批,或无正式批准文件,或偶
发性的税收返还、减免 
              
计入当期损益的政府补助,但与公司
正常经营业务密切相关,符合国家政
策规定、按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外 
17,540,174.90       7,958,225.96 11,107,000.04 
计入当期损益的对非金融企业收取
的资金占用费 
7,438,806.87         
企业取得子公司、联营企业及合营企
业的投资成本小于取得投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价
值产生的收益 
              
非货币性资产交换损益               
委托他人投资或管理资产的损益               
因不可抗力因素,如遭受自然灾害而
计提的各项资产减值准备 
              
债务重组损益               
企业重组费用,如安置职工的支出、
整合费用等 
              
交易价格显失公允的交易产生的超
过公允价值部分的损益 
              
同一控制下企业合并产生的子公司
期初至合并日的当期净损益 
              
与公司正常经营业务无关的或有事
项产生的损益 
              
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外,持有交易性金融资
/        3,053,480.00 
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产、交易性金融负债产生的公允价值
变动损益,以及处置交易性金融资
产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益 
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外,持有交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价值变动
损益,以及处置交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、衍生
金融负债和其他债权投资取得的投
资收益 
38,501,260.83        / 
单独进行减值测试的应收款项减值
准备转回 
              
对外委托贷款取得的损益               
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的
损益 
              
根据税收、会计等法律、法规的要求
对当期损益进行一次性调整对当期
损益的影响 
              
受托经营取得的托管费收入               
除上述各项之外的其他营业外收入
和支出 
1,022,771.58       2,237,867.10 2,110,597.61 
其他符合非经常性损益定义的损益
项目 
              
少数股东权益影响额 -2,419,913.14       -109,425.49 -29,664.53 
所得税影响额 -12,818,299.49       -2,456,784.16 -3,038,934.77 
合计 49,192,670.13       7,799,963.96 13,235,265.93 
 
十一、采用公允价值计量的项目 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 
对当期利润的影
响金额 
交易性金融资产 57,129,413.21 54,610,820.60 -2,518,592.61 -2,518,592.61 
其他非流动金融资产 286,845,046.42 301,324,864.05 14,479,817.63 28,206,037.63 
合计 343,974,459.63 355,935,684.65 11,961,225.02 25,687,445.02 
 
 
十二、其他 
□适用 √不适用  
  
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第三节 公司业务概要 
一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 
报告期内,公司始终坚持以打造“国内领先的精品园区综合运营商”为目标,以“产业地产
开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心主业,紧密围绕静安区“一轴三带”发展战略,
积极对接“全球服务商计划”,高端引领“中环两翼产城融合集聚带”区域发展建设。报告期内,
公司始终坚持以大数据、云计算、人工智能产业发展为基底,积极在区块链、超高清视频等先导
产业上寻求新突破,继续为“打造中国大数据产业之都,建设中国创新型产业社区”的美好愿景
努力奋斗。 
报告期内,公司通过自行开发、参股合作等方式持续推进产业空间载体和配套设施资源的开
发建设,继续坚持“租赁为主,兼顾销售”的产业地产运营理念,确保未来新产业导入及发展的
可持续性和可塑造性,为公司主营业务稳定增长持续提供动力。在产业投资孵化方面,公司长期
以“地产+投资”的双轮驱动发展模式,发起设立了市北高新大数据产业投资基金,同时依托一批
集孵化、加速、投资等核心功能于一体的创新服务功能性平台,持续深化产业投资及培育力度。
在产业服务集成方面,公司依托积累二十余载的丰富行业经验和专业服务团队,为区域内各大、
中、小企业提供各具特色的企业一站式管理服务,并已初步形成品牌价值和定向输出。 
报告期内,公司结合自身大数据产业集聚发展的先发优势,在产城融合发展和新兴产业布局
方面进行了诸多尝试。一方面立足现有的“一区一城”(市北高新园区和南通科技城)发展经验,
倡导“产业+居住+商业+文化+公园”融合的产城融合新理念,努力将静安市北国际科创社区打造
成为“数智产业集聚区”、“人文创新活力区”和“智慧城市先导区”;另一方面积极搭建一批
包括上海市公共数据开放应用示范区、上海区块链生态创新中心、5G+8K上海市超高清视频产业
示范基地、大数据创新学院等在内的功能平台,同时引入相关领域高端人才和科研力量,加速成
果转化落地和技术创新再升级。作为静安对接上海全球科创中心建设的核心承载区、上海市首个
“大数据产业基地”以及首批“上海市超高清视频产业示范基地”,公司将抢抓机遇、迈步向前,
在努力构建以大数据和人工智能为特色的创新产业生态圈的基础上,力争成为上海全球科创中心
的“数据核”,长三角世界级城市群的“数据港”。 
 
二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 
□适用 √不适用  
 
三、 报告期内核心竞争力分析 
√适用 □不适用  
公司主营的市北高新园区在近 30年的发展更迭中,几经转型、与时俱进,始终保持走在时代
潮流前列,持续强化核心竞争优势。公司始终坚持“六个度”发展思维导向(提升站位高度、加
大开发强度、做优经济密度、深化培育力度、展示服务温度、擦亮品牌亮度),为追求更高质量
发展打下坚实基础。 
1、成片精品化产业载体开发能力 
公司主营的市北高新园区地处上海静安中心城区位置,是静安“中环两翼产城融合集聚带”
的重要组成部分,更是静安对接上海全球科创中心的核心承载区。近年来公司在产业载体开发与
运营方面始终秉持着“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念,根据静安区政府统筹规划
的功能区块和产业要素定位,集中打造了一批符合未来园区产业发展导向的空间载体。其中包括
市北总部经济园、市北?新中新、市北?云立方、市北?智汇园、市北?壹中心等建成项目,以及在
建的市北?西岸壹号、市北?聚能湾创新社区、静安市北国际科创社区。公司以成为“中心城区新
标杆、上海发展新亮点”为动力,努力将市北高新园区建设成“科技要素更集聚、创新创业更活
跃、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、人文氛围更浓厚”的新型科创产业社
区。 
2、高集聚度大数据产业先发优势 
公司多年来躬耕于生产性服务行业,深谙其中的发展规律,并在此过程中逐步完成了“产业+
服务+政策+载体+配套”的深度融合。通过结合自身优势和特色,公司经营下的市北高新园区已经
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形成了以总部经济为主导,以大数据、云计算、人工智能为特征的新一代信息技术服务业的产业
发展格局。 
作为上海市首个“大数据产业基地”,园区目前已吸纳 300余家大数据相关企业入驻,占全
市总数的近 1/3,形成了高度集聚的产业发展生态。大量知名企业机构纷至沓来,如上海市大数
据中心、上海数据交易中心、大数据流通与交易技术国家工程实验室、复旦大数据试验场、交大
健康大数据研究院、上海信投、亚马逊 AWS联合创新中心等,应用领域涵盖了政务、交通、金融、
旅游、商业、医疗健康、智能制造。在此基础上,公司在产业发展的战略上提出“数智经济”发
展概念,通过对“数据采集、数据分析、数据应用”的全产业链布局,绘制出上海首张数据智能
产业链图谱。 
持续上升的产业集聚度也带热了园区产业氛围。园区接连举办了静安国际大数据论坛、市北
GMIS全球数据智能峰会等行业论坛,瞄准前沿科技,凝聚中外专家智慧,吸引中外科创企业落户
园区;还举办了人工智能 BOT大赛、SODA大赛等创新创业比赛,为优秀人才和团队提供展示机会,
从而激发创新创业活力。园区还牵头搭建一批包括上海市公共数据开放应用示范区、上海区块链
生态创新中心、5G+8K上海市超高清视频产业示范基地、大数据创新学院等在内的功能平台,为
这些人才团队提供开放共享资源,加速成果转化落地和技术创新再升级。 
3、体系化企业孵化培育和产业投资能力 
市北高新旗下国家级孵化器聚能湾,依托园区产业集聚优势,以创新带动创业,以创业带动
就业,已经形成了从“苗圃-孵化器-加速器”的完整孵化链条。报告期内,聚能湾创新创业中心
获得“国家级中小企业公共服务示范平台”称号,并顺利通过了“全国创业孵化示范基地”复评。
公司始终致力于推动聚能湾国家级孵化器的战略转型,立足政策、空间、系统、投资、生态等全
方位领域,凸显专业化、品牌化、国际化,进一步增强聚能湾孵化器的核心竞争力和市场影响力。
截至 2019年末,聚能湾累计孵化苗圃项目 295项,孵化企业 300余户,目前在孵企业 102户,加
速器企业达 59户,申报各类科技项目 157项。 
在产业投资方面,公司坚持“基地+基金”、“培育+投资”运营理念,组建和培养了一支具
备专业能力的投资管理团队,持续提升公司产业投资效益,不断优化园区产业发展环境。2019年,
公司还启动了“‘数智云腾’市北高新助力科创引培计划”,遴选出 17家园区内优秀的科创企业
纳入重点培育企业,同时与海通证券、国浩、毕马威等 8家知名机构共同组建了“市北高新助力
科创引培联盟”,借助这些企业机构的专业能力为重点培育企业提供政策、投融资、法律、财会
等专项指导,帮助这些企业快速成长,同时通过整个培育体系,更好地培育和挖掘产业投资的优
秀标的,以期在未来能够充分释放和分享资本市场带来的红利。 
4、企业服务导向品牌力 
作为竞争类上市国企,公司始终从自身发展定位出发,计划周密、提前布局,坚持市场化、
专业化、国际化运作。公司在产业园区专业化、精品化、品牌化运营方面积累了宝贵的成功经验,
建立了在园区开发建设、招商引资、企业服务和产业投资等领域的专业、高效运营团队,并随时
根据业务发展需要,持续补充和优化专业人才队伍,为经营发展提供了坚强保障。目前公司已经
形成了具有“市北品牌”的产业园区综合运营模式,在注重产业、人才、品质、配套、功能、生
态和管理的等各要素的综合发展的前提下,坚持突出主业,优化业务结构,不断提升企业核心竞
争力。 
  
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第四节 经营情况讨论与分析  
一、经营情况讨论与分析 
2019年,是新中国成立 70周年,也是全面建成小康社会的关键之年。面对纷繁复杂的外部
环境和国内经济下行的巨大压力,市北高新继续以“打造中国大数据产业之都,建设中国创新型
产业社区”为美好愿景,以成为“国内领先的精品园区综合运营商”为主要目标,主动对接上海
全球科创中心建设、重点聚焦静安区“一轴三带”发展战略,公司各项经营指标稳中有进,公司
综合实力和品牌影响力获得进一步提升。报告期内,公司全年实现营业收入达 109,038.24万元,
归属于上市公司股东的净利润达 21,099.38万元。 
1、追求高标准建设,打造中国创新型产业社区“产城融合”新标杆 
1)产业载体租售工作。报告期内,公司产业载体运营模式继续坚持“租赁为主,兼顾销售”。
2019年度,公司及控股子公司实现产业载体租赁面积为 36.34万平方米,同比增长 11.47%,租赁
收入达 44,167.93万元,同比增长 33.40%;在上海商办楼宇市场整体低迷的情况下,呈现出逆势
增长的发展态势;实现产业载体销售面积为 1.67万平方米,同比增长 13.89%,销售收入达
60,239.04万元。截至 2019年末,公司近年交付投入使用的市北?云立方、市北?智汇园、市北?
壹中心等项目等园区产业载体项目均实现了以租赁为主的运营模式,通过沉淀优质产业载体资源
为园区全力提升产业集聚能级提供源源动力。 
2)项目建设和储备工作。报告期内,公司以建设标志性产业载体,描绘园区发展美好蓝图,
积极打造“科创市北、智慧产业、智能建筑”的产业载体,把市北高新园区建设成“建筑可以阅
读、街区适合漫步、城市始终有温度”的中国创新型产业社区的示范区,不断向产城融合创新区
迈步前进。2019年,公司主导开发的在建产业载体项目 2个,涉及总建筑面积达 23.42万平方米。
报告期内,公司持续深入推进“东扩战略”,聚焦“静安市北国际科创社区”的高标准规划和高
水准建设,以“产业+居住+商业+文化+公园”融合的产城融合新理念,力争成为“数智产业集聚
区”、“人文创新活力区”和“智慧城市先导区”。 
2、寻求高潜力回报,构筑科创企业全生命周期“培育+投资”体系 
报告期内,公司持续强化科技创新企业的孵化力度。截至 2019年末,公司旗下国家级科技企
业孵化器聚能湾创新创业平台累计孵化苗圃项目 295项,孵化企业 300余户,目前在孵企业 102
户,加速器企业达 59户,申报各类科技项目 157项。在聚能湾科技孵化的基础上,公司进一步启
动了科技创新企业的加速培育工作,报告期内,公司启动了“‘数智云腾’市北高新助力科创引
培计划”,遴选出 17家园区内优秀的科创企业纳入重点培育企业,同时与海通证券、国浩、毕马
威等 8家知名机构共同组建了“市北高新助力科创引培联盟”,帮助这些企业加快成长。同时,
通过引培计划,公司能够从中挖掘出产业投资的优秀标的,从而构建科创企业全生命周期“培育+
投资”体系。报告期内,公司旗下的聚能湾实现了将其持有的上海景域园林建设发展有限公司
3.33%股权的成功转让,实现投资收益约 1,176万元,投资回报达到了 5.88倍。 
报告期内,公司持续推动产业集聚和企业成长“互为支撑、相辅相成”的良好发展态势,继
续深化“基地+基金”创新运营模式。报告期内,公司与熠美投资共同发起设立了“市北高新大数
据产业投资基金”,基金规模为 10亿元人民币,分两期募集,每期 5亿元人民币。该基金将与上
海首个大数据产业基地——市北高新园区形成深度的产业协同效应,以期实现“产业集聚+投资收
益”的叠加回报。 
3、推崇高质量发展,以大数据产业高集聚度持续助推品牌、服务再升级 
1)在园区产业发展方面。公司多年来不断探索现代服务产业的发展规律,精耕于“产业+服
务+政策+载体+配套”的深度融合,结合自身的优势和特色,市北高新园区已经形成了“以总部经
济为主导,以大数据、云计算、人工智能产业为特征的新一代信息技术服务业”的产业发展格局。
报告期内,公司继续围绕打造“数智经济”产业高地开展招商工作。截至 2019年底,市北高新园
区已集聚了 300余家大数据企业入驻,占上海全市大数据企业总数近 1/3。报告期内,园区成功
引入固瑞克、科勒研发中心等跨国公司地区总部,目前园区入驻跨国公司地区总部已达 21家,具
有总部型特征的企业 60余家,园区税收亿元办公楼已达 16栋。园区整体已显现出龙头企业和产
业集聚规模对产业链上下游的虹吸效应,产业链动态闭环特征初具雏形,从而进一步提升园区经
济密度和产出效益。报告期内,园区每平方米税收达 7200元,在全市开发区单位土地税收排名中
位列第二,5平方公里以下小型园区综合排名首位。 
2019年年度报告 
12 / 192 
2)在提升品牌影响方面。报告期内,公司依托园区高度凝聚的大数据产业规模和良好的产业
氛围,接连参与承接举办了静安国际大数据论坛、市北 GMIS全球数据智能峰会、2019年“8K+5G+AI
技术”高峰论坛、人工智能 BOT大赛、上海市 SODA大赛等行业论坛和创新比赛,并借助东方卫视、
东广新闻、上海电视台等主流媒体宣传渠道,开展一系列专题报告和公益广告,持续提升园区品
牌影响力。报告期内,园区成功复评“国家级生态工业示范园区”,首批荣获“上海市超高清视
频产业示范基地”,获评“上海品牌示范园区”;聚能湾荣获上海市 A级创业孵化示范基地,上
海市退役军人创业孵化示范基地,上海开放数据创新应用孵化器(SODA SPACE)等多项荣誉称号。 
3)在产业服务集成方面,作为竞争类上市国企,公司始终从自身发展定位出发,计划周密、
提前布局,坚持市场化、专业化、国际化运作。公司在产业园区专业化、精品化、品牌化运营方
面积累了宝贵的成功经验,建立了在园区开发建设、招商引资、企业服务和产业投资等领域的专
业、高效运营团队,并随时根据业务发展需要,持续补充和优化专业人才队伍,为经营发展提供
了坚强保障。目前公司已经形成了具有“市北品牌”的产业园区综合运营模式,在注重产业、人
才、品质、配套、功能、生态和管理的等各要素的综合发展的前提下,坚持突出主业,优化业务
结构,不断提升企业核心竞争力。报告期内,园区揭牌成立“市北高新综合服务中心”,组建“政
企通办公室”,与区市场监管局、区税务分局以及区人社局进行深入对接合作,积极构建园区政
务前移机制,不断优化营商环境,从而提升企业获得感和满意度。 
 
 
二、报告期内主要经营情况 
详见本报告第四节“一、经营情况讨论分析”。 
(一)主营业务分析 
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 
单位:元  币种:人民币 
科目 本期数 上年同期数 变动比例(%) 
营业收入 1,090,382,410.24 507,856,217.28 114.70 
营业成本 533,236,789.57 291,929,404.68 82.66 
销售费用 3,339,542.94 3,952,079.54 -15.50 
管理费用 69,932,476.49 60,290,129.46 15.99 
研发费用    
财务费用 222,176,032.55 121,508,240.78 82.85 
经营活动产生的现金流量净额 -292,149,798.70 -3,991,997,594.01 不适用 
投资活动产生的现金流量净额 -20,122,404.77 66,412,144.29 -130.30 
筹资活动产生的现金流量净额 701,848,108.45 3,511,040,823.67 -80.01 
营业收入变动原因说明:本期园区产业载体销售增加所致。 
营业成本变动原因说明:本期营业收入增加导致营业成本相应增加。 
财务费用变动原因说明:本期融资费用增加所致。 
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期对外投资减少所致。 
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:上年同期发行中期票据14亿元及公司债9亿元,
本期未发行中期票据及公司债。 
  
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2. 收入和成本分析 
√适用 □不适用  
报告期内公司实现主营业务收入 107,757.63万元,同比增加 112.59%。报告期内公司实现主
营业务成本 53,323.68万元,同比增加 82.66%。 
(1) 主营业务分行业、分产品、分地区情况 
单位:元  币种:人民币 
主营业务分行业情况 
分行业 营业收入 营业成本 
毛利率
(%) 
营业收入
比上年增
减(%) 
营业成本
比上年增
减(%) 
毛利率比上年增减(%) 
房地产业 602,913,550.05 293,134,687.11 51.38 395.94 324.68 增加 8.16个百分点 
租赁和其他
服务业 
474,662,738.39 240,102,102.46 49.42 23.19 7.72 增加 7.27个百分点 
合计 1,077,576,288.44 533,236,789.57 50.52 112.59 82.66 增加 8.11个百分点 
主营业务分产品情况 
分产品 营业收入 营业成本 
毛利率
(%) 
营业收入
比上年增
减(%) 
营业成本
比上年增
减(%) 
毛利率比上年增减(%) 
园区产业载
体销售 
602,390,445.30 292,622,926.14 51.42 595.09 282.11 增加 39.79个百分点 
住宅销售
(车位) 
523,104.75 511,760.97 2.17 -98.50 -106.77 减少 119.48个百分点 
园区产业载
体租赁 
441,679,267.13 213,635,066.49 51.63 33.40 22.21 增加 4.43个百分点 
其他服务业 32,983,471.26 26,467,035.97 19.76 -39.16 -44.96 增加 8.46个百分点 
合计 1,077,576,288.44 533,236,789.57 50.52 112.59 82.66 增加 8.11个百分点 
主营业务分地区情况 
分地区 营业收入 营业成本 
毛利率
(%) 
营业收入
比上年增
减(%) 
营业成本
比上年增
减(%) 
毛利率比上年增减(%) 
上海 1,066,192,154.83 527,523,007.45 50.52 157.74 150.85 增加 1.36个百分点 
南通 11,384,133.61 5,713,782.12 49.81 -87.79 -93.00 增加 37.39个百分点 
合计 1,077,576,288.44 533,236,789.57 50.52 112.59 82.66 增加 8.11个百分点 
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 
本期园区产业载体销售增加导致房地产业营业收入和营业成本相应增加。 
本期住宅销售大幅减少导致营业收入和营业成本相应减少。 
本期住宅销售仅为市北?祥腾麓源项目的车位销售,导致毛利率大幅下降。 
本期代收代付电费减少导致其他服务业营业收入和营业成本相应减少。 
本期南通地区园区产业载体销售下降导致南通地区营业收入和营业成本相应减少。 
 
(2) 产销量情况分析表 
□适用 √不适用  
  
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(3) 成本分析表 
单位:元 
分行业情况 
分行业 
成本构成
项目 
本期金额 
本期占总
成本比例
(%) 
上年同期金额 
上年同期
占总成本
比例(%) 
本期金额较
上年同期变
动比例(%) 
情况 
说明 
房地产业 房地产 293,134,687.11 54.97 69,024,815.56 23.64 324.68 
本期园区产业载体
销售增加所致。 
租赁和其
他服务业 
租赁和商
务服务 
240,102,102.46 45.03 222,904,589.12 76.36 7.72 
 
合计  533,236,789.57 100.00 291,929,404.68 100.00 82.66  
分产品情况 
分产品 
成本构成
项目 
本期金额 
本期占总
成本比例
(%) 
上年同期金额 
上年同期
占总成本
比例(%) 
本期金额较
上年同期变
动比例(%) 
情况 
说明 
园区产业
载体销售 
房地产 292,622,926.14 54.88 76,579,995.05 26.23 282.11 
本期园区产业载体
销售增加所致。 
住宅销售
(车位) 
房地产 511,760.97 0.10 -7,555,179.49 -2.59 -106.77 
本期住宅销售大幅
减少导致营业成本
相应减少。 
园区产业
载体租赁 
租赁 213,635,066.49 40.06 174,813,697.69 59.88 22.21 
 
其他服务
业 
商务服务 26,467,035.97 4.96 48,090,891.43 16.47 -44.96 
本期代收代付电费
减少导致其他服务
业营业收入和营业
成本相应减少。 
合计  533,236,789.57 100.00 291,929,404.68 100.00 82.66  
 
成本分析其他情况说明 
无 
 
(4) 主要销售客户及主要供应商情况 
√适用 □不适用  
前五名客户销售额 67,676.81万元,占年度销售总额 62.07%;其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0万元,占年度销售总额 0%。 
 
前五名供应商采购额 70,628.81万元,占年度采购总额 65.31%;其中前五名供应商采购额中
关联方采购额 0万元,占年度采购总额 0%。 
 
其他说明 
无 
 
3. 费用 
√适用 □不适用  
单位:元 
项目 2019年 2018年 本报告期比上年同期增减 
销售费用 3,339,542.94  3,952,079.54  -15.50% 
管理费用 69,932,476.49  60,290,129.46  15.99% 
财务费用 222,176,032.55  121,508,240.78  82.85% 
财务费用变动原因说明:本期融资费用增加所致。 
 
 
2019年年度报告 
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4. 研发投入 
(1) 研发投入情况表 
□适用  √不适用  
 
(2) 情况说明 
□适用 √不适用  
 
5. 现金流 
√适用 □不适用  
单位:元 
项目 2019年 2018年 
本报告期比上
年同期增减 
经营活动产生的现金流量净额 -292,149,798.70 -3,991,997,594.01 不适用 
投资活动产生的现金流量净额 -20,122,404.77 66,412,144.29 -130.30% 
筹资活动产生的现金流量净额 701,848,108.45 3,511,040,823.67 -80.01% 
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期对外投资减少所致。 
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:上年同期发行中期票据14亿元及公司债9亿元,
本期未发行中期票据及公司债。 
 
(二)非主营业务导致利润重大变化的说明 
□适用 √不适用  
 
(三)资产、负债情况分析 
√适用  □不适用  
1. 资产及负债状况 
单位:元 
项目名称 本期期末数 
本期期末
数占总资
产的比例
(%) 
上期期末数 
上期期末
数占总资
产的比例
(%) 
本期期末金
额较上期期
末变动比例
(%) 
情况说明 
交易性金融资
产 
54,610,820.60 0.30 0.00 / 不适用 
本期公司执行新金融工具准
则所致。 
应收账款 414,870,708.71 2.28 65,928,650.44 0.40 529.27 
本期园区产业载体销售增加
所致。 
其他应收款 450,019,917.81 2.47 137,414,906.80 0.84 227.49 
本期控股子公司市北祥腾与
其股东往来款增加所致。 
可供出售金融
资产 
0.00 - 325,328,237.24 1.99 -100.00 
本期公司执行新金融工具准
则所致。 
其他非流动金
融资产 
301,324,864.05 1.65 0.00 / 不适用 
本期公司执行新金融工具准
则所致。 
投资性房地产 4,922,459,947.94 27.03 3,559,343,394.09 21.80 38.30 
本期市北?壹中心竣工转入投
资性房地产所致。 
在建工程 328,182.94 0.00 0.00 / 不适用 本期新增改造项目所致。 
长期待摊费用 37,310,953.38 0.20 27,105,057.99 0.17 37.65 
本期市北发展租赁项目装修
费用增加所致。 
递延所得税资
产 
21,230,697.19 0.12 13,357,788.00 0.08 58.94 
本期市北?壹中心预提土地增
值税影响所致。 
其他非流动资
产 
5,000,000.00 0.03 0.00 / 不适用 
本期公司新增预付保证金所
致。 
短期借款 1,206,000,000.00 6.62 456,000,000.00 2.79 164.47 本期公司短期流动资金贷款
2019年年度报告 
16 / 192 
增加所致。 
应付账款 861,200,172.25 4.73 410,231,281.59 2.51 109.93 
本期各项在建项目按暂估价
计入应付账款所致。 
预收款项 59,786,851.06 0.33 40,738,512.65 0.25 46.76 
本期市北?壹中心预收 2020
年第一季度租金收入所致。 
一年内到期的
非流动负债 
1,342,578,350.44 7.37 520,600,000.00 3.19 157.89 
公司发行的 15 市北债将于
2020年 12月到期所致 
其他流动负债 34,336,042.50 0.19 0.00 / 不适用 
本期市北?壹中心预提土地增
值税影响所致。 
递延所得税负
债 
22,261,235.88 0.12 510,029.15 0.00 4,264.70 
本期公司执行新金融工具准
则所致。 
其他综合收益 0.00 / 1,530,087.44 0.01 -100.00 
本期公司执行新金融工具准
则所致。 
 
其他说明 
无 
 
2. 截至报告期末主要资产受限情况 
√适用  □不适用  
单位:元   币种:人民币 
项目 年末账面价值 受限原因 
银行存款 1,469,036.61 保证金账户存款 
存货 2,418,253,729.97 抵押借款 
投资性房地产 1,243,134,408.38 抵押借款 
合计 3,662,857,174.96 
 
 
3. 其他说明 
□适用  √不适用  
 
(四)行业经营性信息分析 
√适用  □不适用  
详见本报告第三节“一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明”。 
 
2019年年度报告 
17 / 192 
房地产行业经营性信息分析 
1. 报告期内房地产储备情况 
√适用  □不适用  
序号 
持有待开发土地的
区域 
持有待开发土地的
面积(平方米) 
一级土地整理面
积(平方米) 
规划计容建筑面积
(平方米) 
是/否涉及合作开
发项目 
合作开发项目涉及的
面积(平方米) 
合作开发项目的
权益占比(%) 
1 21-02地块项目 59,177.20 / 177,531.60 是 177,531.60 70 
期后事项: 
1、21-02地块项目已于 2020年 3月 26日取得了上海市静安区建设和管理委员会颁发的《建筑工程施工许可证》(桩基阶段)。 
2、2020年 2月 18日,公司全资子公司欣云投资与公司控股股东市北集团联合竞得了“静安区市北高新技术服务业园区 N070501单元 22-02地块”国有建
设用地使用权,其中欣云投资出资比例为 60%、市北集团出资比例为 40%。该地块土地用途为商住办;出让面积为 39865.6平方米。具体内容详见公司于 2020
年 2月 19日通过上海证券交易所网站 www.sse.com.cn披露的《市北高新关于全资子公司联合竞得土地使用权的公告》(临 2020-001)。 
 
2. 报告期内房地产开发投资情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
序号 地区 项目 
经营
业态 
在建项目/新
开工项目/竣
工项目 
项目用地面
积(平方米) 
项目规划计
容建筑面积
(平方米) 
总建筑面积(平
方米) 
在建建筑面积
(平方米) 
已竣工面积
(平方米) 
总投资额 
报告期实际
投资额 
1 上海市静安区 市北?壹中心 商办 竣工 49,981.80 124,954.50 207,938.30 / 207,938.30 326,848.43 19,277.93 
2 上海市静安区 市北?西岸壹号 商办 在建 42,593.70 106,484.25 165,128.93 165,128.93 / 318,586.00 45,607.70 
3 上海市静安区 
市北?聚能湾创新
社区 
商办 在建 14,614.00 43,835.60 69,079.71 69,079.71 / 180,089.00 20,565.27 
合计     107,189.50 275,274.35 442,146.94 234,208.64 207,938.30 825,523.43 85,450.90 
 
公司非控股房地产开发项目概述: 
    
项目名称 地块名称 开发主体 土地面积(平方米) 建设状态 权益占比 
绿地中环广场项目 闸北区 336街坊 18丘地块 上海闸北绿地企业发展有限公司 31,420.10 竣工 20% 
南通香溢紫郡苑项目 市北高新(南通)科技城 CR13043地块 南通新城创置房地产有限公司 185,575.84 在建 20% 
盛誉世家 青浦区盈浦街道胜利路西侧 03-04地块 上海睿涛房地产开发有限公司 20,893.70 竣工 30% 
莫里斯花源 嘉定区徐行镇 06-04号地块 上海垠祥置业有限公司 76,231.60 在建 34.62% 
17-02地块项目 市北高新园区 N070501单元 17-02地块 上海云中芯企业发展有限公司 43,177.00 在建 30% 
合计  
 
357,298.24  —— 
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18 / 192 
 
3. 报告期内房地产销售情况 
√适用  □不适用  
序号 地区 项目 经营业态 
可供出售总面积 
(平方米) 
可供出售面积 
(平方米) 
已出售面积(平方
米) 
已预售面积 
(平方米) 
1 上海市松江区 市北?祥腾麓源 住宅 49,378.73 8,964.13 159.43 / 
2 江苏省南通市 南通科技城?云院项目 工业 47,965.97 1,457.47 424.43 / 
3 上海市静安区 市北?壹中心 商办 54,908.87 54,908.87 16,282.96 / 
 合计   152,253.57 65,330.47 16,866.82 / 
报告期内,公司共计实现销售金额 60,291.36万元,销售面积 16,866.82平方米。 
注:本期市北?祥腾麓源项目实现的销售面积均为车位。 
 
4. 报告期内房地产出租情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
序号 地区 项目 经营业态 
出租房地产的建筑面积
(平方米) 
出租房地产的租金收入 
是否采用公允价值计
量模式 
租金收入/房地产公允
价值(%) 
1 上海市静安区 / 工业/商办 338,445.78 41,077.14 否 / 
2 上海市普陀区 / 商办 6,536.23 524.86 否 / 
3 上海市黄浦区 / 商办 8,665.10 1,935.41 否 / 
4 江苏省南通市 / 工业/商办 9,788.04 630.52 否 / 
 合计   363,435.15 44,167.93        
 
5. 报告期内公司财务融资情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 
856,626.39 4.57 12,848.37 
 
6. 其他说明 
□适用  √不适用  
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(五)投资状况分析 
1、 对外股权投资总体分析 
√适用 □不适用  
报告期内公司新增投资 2项,总投资额为人民币 2.03亿元。 
 
(1) 重大的股权投资 
√适用  □不适用  
单位:万元 
被投资单位 主要业务 
注册资本/认
缴出资总额 
投资单位 
在被投资单位
的持股比例 
报告期内实
际投资额 
投资期限 资金来源 查询索引 
上海通赋云计算科技有
限公司 
从事云计算、信息、
网络、计算机科技
领域内的技术开
发、技术咨询等 
1,000 市北高新 27.50% 137.50 长期 自筹 
2019年 4月 27日披露
的《市北高新关于第九
届董事会第三次会议决
议公告》(临 2019-030) 
市北高新大数据产业投
资基金 
基金的主要投资方
向为聚焦大数据、
人工智能等领域。 
100,000 市北高新 20.00% 0.00 长期 自筹 
2019年 6月 28日披露
的《市北高新关于参与
设立产业投资基金的公
告》(临 2019-039) 
期后事项:2020年 2月 28日,公司召开第九届董事会第十一次会议,同意欣云投资与市北集团合资成立云置禾,全权负责建设开发“静安区市北高新技术
服务业园区 N070501单元 22-02地块”。云置禾注册资本为人民币 21.1亿元,双方均以现金方式出资,其中欣云投资出资人民币 12.66亿元,占注册资本的 60%。
2020年 3月 5日,云置禾完成了工商注册登记手续,并取得了上海市静安区市场监督管理局颁发的《营业执照》。具体内容详见公司于 2020年 2月 29日通过
上海证券交易所网站 www.sse.com.cn披露的《市北高新关于第九届董事会第十一次会议决议公告》(临 2020-002)、《市北高新关于全资子公司对外投资暨关
联交易的公告》(临 2020-004)及 2020年 3月 6日披露的《市北高新关于控股孙公司完成工商登记注册并取得营业执照的公告》(临 2020-005)。 
 
(2) 重大的非股权投资 
□适用  √不适用  
期后事项:2020年 2月 18日,公司全资子公司欣云投资与公司控股股东市北集团联合竞得了“静安区市北高新技术服务业园区 N070501单元 22-02地块”
国有建设用地使用权,其中欣云投资出资比例为 60%、市北集团出资比例为 40%。该地块土地用途为商住办;出让面积为 39865.6平方米;成交总价为人民币贰
拾壹亿零柒佰捌拾叁万元(人民币 2,107,830,000元)。具体内容详见公司于 2020年 2月 19日通过上海证券交易所网站 www.sse.com.cn披露的《市北高新关
于全资子公司联合竞得土地使用权的公告》(临 2020-001)。 
 
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(3) 以公允价值计量的金融资产 
√适用  □不适用  
单位:元   币种:人民币 
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 
股票 57,129,413.21 54,610,820.60 -2,518,592.61 -2,518,592.61 
股权投资 286,845,046.42 301,324,864.05 14,479,817.63 28,206,037.63 
合计 343,974,459.63 355,935,684.65 11,961,225.02 25,687,445.02 
 
(六)重大资产和股权出售 
√适用  □不适用  
公司于 2019年 10月 21日召开了第九届董事会第七次会议,审议通过了《关于通过公开挂牌方式转让公司全资孙公司上海聚能湾企业服务有限公司持有的
上海景域园林建设发展有限公司 3.33%股权的议案》,同意上海聚能湾企业服务有限公司在上海联合产权交易所以公开挂牌方式转让其持有的上海景域园林建设
发展有限公司(以下简称“景域园林”)3.33%股权,此次股权转让的挂牌价格为人民币 1,376.622万元。2019年 10月 28日至 2019年 11月 22日,聚能湾所
持有的景域园林 3.33%股权经上海联合产权交易所公开挂牌,挂牌价格为人民币 1,376.622万元。挂牌期间征集到一个意向受让方,意向受让方为朱晨富先生。
公司于 2019年 11月 29日与朱晨富先生签署了《上海市产权交易合同》。2019年 12月 3日,上海联合产权交易所出具了《产权交易凭证》。 
 
(七)主要控股参股公司分析 
√适用  □不适用  
上海市北高新股份有限公司控股、参股公司: 
单位:万元   币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
上海开创企业发展有限公司 10,000 100% 工业园区开发、经营、管理,房屋租赁等 499,546.84 123,580.86 30,078.07 7,668.91 
上海市北高新南通有限公司 30,000 70% 房地产经营开发、投资与资产管理、咨询等 63,794.80 40,770.69 1,138.41 4,660.18 
上海市北祥腾投资有限公司 50,000 45% 实业投资、资产管理、投资管理、企业形象策划,投资咨询 130,712.35 47,498.64 2,677.65 21,406.89 
上海创越投资有限公司 20,000 100% 
投资咨询,企业管理咨询,市场营销策划,商务信息咨询,企业形象策
划,物业管理等 
24,733.28 17,293.79 2,273.39 -275.19 
上海闸北绿地企业发展有限公司 79,300 20% 
管理咨询,投资咨询,物业管理,绿化养护,房地产开发经营,建筑材
料(钢材、水泥除外)的批发等 
152,394.85 114,701.22 192.24 -5,570.43 
上海市北高新欣云投资有限公司 321,379 100% 
实业投资,资产管理,投资管理,在闸北区市北高新技术服务业园区
N070501单元 14-06地块从事房地产的开发、建造、出租、出售等 
391,323.35 347,196.84 61,516.78 20,211.88 
上海市北生产性企业服务发展有 76,595 100% 生产性企业服务,企业管理咨询,商务信息咨询,房地产开发经营等 231,174.74 156,254.84 12,149.99 2,959.44 
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限公司 
上海泛业投资顾问有限公司 500 100% 投资咨询,企业管理咨询,商务信息咨询,物业管理,会展服务等 112,337.00 1,185.39 451.97 94.83 
上海云中芯企业发展有限公司 120,000 30% 
企业管理,物业管理,房地产开发经营,商务信息咨询,会务服务,展
览展示服务 
130,866.44 119,542.62 0.00 -351.43 
上海云盟汇企业发展有限公司 330,000 35% 企业管理,企业形象策划,物业管理,停车场管理,房地产开发经营等 329,560.00 323,214.00 0.00 0.00 
上海垠祥置业有限公司 66,000 34.62% 房地产开发经营、企业管理、物业管理 309,492.00 53,888.18 0.00 -200.05 
上海通赋云计算科技有限公司 1,000 27.50% 从事云计算、信息、网络、计算机科技领域内的技术开发、技术咨询等 224.74 175.41 45.11 -324.59 
上海聚能湾企业服务有限公司 110,000 100% 以服务外包方式从事企业投资管理、物业管理等 160,770.26 111,566.18 453.01 436.40 
 
上海开创企业发展有限公司控股、参股公司: 
单位:万元   币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
上海电气工业园区管理有限公司 200 51% 工业园区开发、经营、管理,房屋租赁等 1,203.43 1,203.43 0.00 11.74 
上海中铁市北投资发展有限公司 20,000 40% 实业投资,房地产开发、销售等 27,211.60 27,147.90 270.15 155.06 
上海市北高新南通有限公司 30,000 30% 房地产经营开发、投资与资产管理、咨询等 63,794.80 40,770.69 1,138.41 4,660.18 
上海启日投资有限公司 5,500 50% 实业投资、资产管理、投资管理等 18,959.50 6,077.11 2,015.59 603.43 
 
上海聚能湾企业服务有限公司参股公司: 
单位:万元   币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
上海悦然创业投资管理有限公司  1,000 50% 投资管理、创业投资、资产管理、商务信息咨询 965.88 965.58 0.00 1.74 
上海市北高新通信科技有限公司 1,000 44% 
在通信、计算机、信息、网络、数据科技领域内的技术开
发、技术转让、技术服务 
54.58 45.70 70.28 6.77 
 
上海泛业投资顾问有限公司参股公司: 
单位:万元   币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
上海云盟汇企业发展有限公司 330,000 35% 
企业管理,企业形象策划,物业管理,停车场管
理,房地产开发经营等 
329,560.00 323,214.00 0.00 0.00 
 
 
 
 
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上海创越投资有限公司控股、参股公司: 
单位:万元   币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
越光投资管理(上海)有限公司 2,500 90% 投资管理、实业投资、企业管理咨询等 2,767.29 671.28 1,457.78 -471.22 
上海人才市场报社有限公司 5,000 40% 《人才市场报》编辑、出版,自有厂房租赁 50,894.04 50,482.09 552.46 -741.76 
 
上海市北高新南通有限公司参股公司: 
单位:万元   币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
南通新城创置房地产有限公司 85,000 20% 投资管理、实业投资、企业管理咨询等 265,780.37 134,093.11 103,941.44 22,157.74 
 
 
上海市北祥腾有限公司控股、参股公司: 
单位:万元   币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
上海松宏置业有限公司 43,000 100% 
房地产开发、实业投资、资产管理、投资管理、
企业形象策划、投资咨询等 
54,093.64 51,175.87 62.77 591.77 
上海恒固房地产开发有限公司 34,000 28% 房地产开发经营、建材(除危险品销售)销售等 46,883.93 45,530.25 9.72 3,665.31 
上海松铭房地产开发有限公司 24,000 28% 房地产开发经营、物业管理等 38,175.15 34,985.74 335.24 365.17 
上海睿涛房地产开发有限公司 30,000 30% 房地产开发经营、物业管理 65,924.63 48,964.26 136,837.02 22,499.44 
 
2019年年度报告 
23 / 192 
(八)公司控制的结构化主体情况 
□适用  √不适用  
 
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 
(一)行业格局和趋势 
√适用  □不适用  
当前,上海正着力加快推进全球科创中心建设,市委市政府正进一步聚焦重点领域和关键环
节,加速推进创新资源配置和成果转化落地。而产业园区作为产业配置和产城融合的重要载体与
核心支撑,将在下一阶段的城市发展建设中承担新的历史使命。市北高新园区是静安区对接上海
“全球科创中心”、“全球卓越城市”的核心承载区,始终坚持围绕大数据、云计算、人工智能
产业,以“打造中国大数据产业之都,建设中国创新型产业社区”为目标,力争成为具备全球视
野、紧跟国家战略、匹配上海名园、凸显静安担当的产城融合新标杆。 
从经济发展来看,近年来服务行业所占国民生产总值比重呈现出稳步扩大趋势,制造业比重
虽略有下调,但无论是在产能还是在质量上均有大幅提升。这表明中国经济正在逐步从“高产量”
向“高附加值”转型升级。而园区经济指标多年来一直处于全市前列,每平方米税收达 7200元,
在全市开发区单位土地税收排名中位列第二,5平方公里以下小型园区排名首位。从区级层面来
看,园区是静安“一轴三带”战略发展的重要支撑,对“中环两翼产城融合集聚带”税收贡献度
更是高达 61.6%。 
从政策环境来看,上海市早于 2018年,在全国率先提出打响“四大品牌”推动高质量发展的
战略要求,作为具备先天服务行业发展优势的静安区,为积极对接“上海服务”品牌建设,在 2019
年 6月提出了“全球服务商计划”。静安区政府将集聚高能级的全球服务机构、发展专业化的高
端服务经济、提升链接全球的经济辐射能力、构筑全方位的对外开放格局、优化国际一流的政务
服务环境等一系列举措作为计划实施的关键路径。而市北高新园区在历经多次转型后,将产业发
展目标定位于“打造生产性服务业示范高地”,将在“全球服务商计划”具体实施中扮演至关重
要的角色。 
从产业布局来看,以大数据、人工智能产业为典型代表的融合性数字化产业,将成为未来一
段时间内赋能各行各业并推动国家全面转型升级的重要抓手。市北高新园区目前集中了全市近
1/3的大数据企业入驻,展示出巨大的产业规模能级,并首创了“数据智能产业链图谱”,建设
了“市北高新企业 AI体验馆”,集中展示了“数据采集、数据分析、数据应用、数据服务”全产
业链的技术成果,数据应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十六个行业领域。报告期
内,市北高新园区已被政府纳入《上海市产业地图》“3+5+X”重点区域建设规划和《上海城市总
体规划(2017-2035)》中,表明了巨大的发展潜力。 
 
(二)公司发展战略 
√适用  □不适用  
公司始终坚持以成为国内领先的“精品园区综合运营商”为愿景,以“产业地产开发运营、
产业投资孵化、产业服务集成”为核心主业,按照静安区“一轴三带”战略布局,主动对接“全
球服务商计划”,高端引领“中环两翼产城融合集聚带”区域发展,重点聚焦国际科创产业社区
规划建设,力争成为静安以及上海北部地区产城融合标杆示范区。 
 
 
 
 
 
 
 
 
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(三)经营计划 
√适用  □不适用  
2020年,是“十三五”规划收官之年,市北高新将在推动高质量发展上全面发力,形成数据
智能产业的竞争优势和标杆示范,成为上海对标“全球卓越城市”、建设“全球科创中心”、增
强“科技创新策源”的重要承载区。顺应科技产业迭代趋势,园区将紧紧围绕静安“一轴三带”
发展战略,精准对接静安“全球服务商计划”,牢牢把握“打造中国大数据产业之都、建设中国
创新型产业社区”的奋斗目标,追求规模、质量、效益的均衡发展,从而推动公司向更高质量发
展迈步前行。 
在产业载体开发和拓展方面。2020年,公司将重点聚焦东部“静安市北国际科创社区”项目
开发建设。2020年 2月,公司与控股股东联合斥资 21亿元拿下 22-02地块,完成了“静安市北
国际科创社区”的最后一块拼图,连同目前已进入项目施工建设阶段的 17-02、21-02地块项目,
共同构成未来“静安市北国际科创社区”的核心产业载体项目。根据该项目整体设计规划,该项
目将突出打造“数智产业集聚区”、“人文创新活力区”和“智慧城市先导区”,构建“大数据
产业应用基地”、“大数据技术研发中心”、“人工智能数据驱动创新中心”三大产业集群,着
力打造“产业发展的新高地”、“精英聚集的新领地”、“文化传承的新生命”以及“人文生活
的新寓所”。而在西部园区,要进一步加快市北?西岸壹号、市北?聚能湾创新社区等在建项目的
建设进度,力争在报告期内实现交付使用。同时,公司也将在梳理和总结“一区一城”(市北高
新园区与市北高新南通科技城)发展经验的基础上,积极探索走出去的发展新模式,主动融入“长
三角一体化发展”的国家战略,推动市北高新品牌和运营管理的成功输出。 
在推动产业集聚发展方面。2020年,公司将继续主动对接上海科创中心建设,在强化园区大
数据、云计算、人工智能等优势产业基础上,进一步在区块链、5G+超高清等前沿产业方面寻求新
动能。在区块链方面,在建中的总建筑面积近 8万平方米的市北?西岸壹号,根据园区整体功能区
块规划,未来将定位成“市北区块链生态谷”,为园区打造全新产业生态提供良好基础。在 5G+
超高清产业方面,园区将充分发挥“上海市超高清视频产业示范基地”的品牌效应,努力搭建 5G+
超高清创新孵化平台、应用展示平台和技术研发平台。此外,公司将深化全球招商,围绕产业生
态构建补链、强链,引进产业引领性的龙头企业,增强企业辐射带动作用;培育细分领域的创新
型中小企业,构建结构完备的产业分工;汇聚高科技领域的上下游企业,打造覆盖全产业链的产
业集群;积极承办产业高峰论坛和创新创业比赛,营造浓厚的产业创新氛围。 
在加大“培育+投资”力度方面。2020年,公司将继续深化“‘数智云腾’市北高新助力科
创引培计划”,加强与助力科创引培联盟成员的深度合作,与聚能湾国家级科技企业孵化器实现
无缝衔接和深度协同,共同构筑市北高新助力科创企业发展的全生命周期的培育体系。同时,公
司将进一步完善“基金+直投”的产业投资体系。在基金投资方面,公司与上海熠美股权投资管理
合伙企业(有限合伙)共同发起设立的“市北高新大数据产业投资基金”即将完成一期的资金募
集并将正式开始运作。在直投方面,公司已基本建立起了一支专业的投资团队和一支资深专家顾
问团队,2020年公司将进一步加大在投资业务方面体制和机制的探索,加强园区优秀科创企业的
挖掘和研究,力争在投资力度上实现新的突破,以期尽早实现“地产+投资”双轮驱动的发展模式。 
在提升市北品牌价值方面。2020年,公司将不断加强品牌建设工作,从“一网通办”、优化
营商环境角度入手,针对园区目前所能提供的企业服务进行再审视、再梳理、再统筹。公司将充
分借助园区新设的市北政企通服务中心,立足园区现有发展基础,从政府服务前移、综合业务管
办、产业氛围凝聚、生态园区建设等多角度出发,力争建立起以大数据、人工智能为产业特色,
以企业和办公人员为根本,以绿色循环经济为主基调的可复制化、可定制化精细管理模式。并通
过主题活动、项目合作、媒体报道、广告宣传手段等不断提升园区品牌知名度和影响力。 
在优化企业内部管理方面。2020年,公司将继续进一步完善各项管理制度,内容涵盖资产、
预算、工程等。2020年,公司在人才队伍建设方面,将继续举办青年人才训练营,挖掘优秀青年
人才,提升人才队伍的专业能力。同时打造一支企打造一支讲政治、谋发展、抓改革、强作风的
领导班子队伍,既要有想干事、真干事的自觉性,又要有会干事、干成事的真本领。要善于调动
公司上下的积极性、主动性和创造性,保持只争朝夕、不负韶华的精神状态。 
 
 
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(四)可能面对的风险 
√适用  □不适用  
1、宏观经济政策风险 
园区开发是地产开发的一种,属于资本密集型行业,对于信贷等融资工具有较强的依赖性。
鉴于随着经济压力下行,国家宏观经济政策变动可能性愈发增大,可能对公司所从事的园区开发
投资、建设、运营和管理业务产生一定影响。政府所采取财政及货币政策将直接影响公司通过信
贷等工具融资的难度,从而滞缓公司项目建设进度。另外园区产业载体招商及产业投资业务,通
常来说与当年度经济发展水平、通胀水平、流动性供给、利率变化等因素具有较强相关性。因此,
公司将密切关注宏观经济和国家政策走势,努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向,积
极主动地调整经营计划,提升公司整体竞争能力。 
2、项目开发的风险 
虽然公司在多年的市北高新园区开发和建设过程中,积累了丰富的园区开发经验,通过创造
性地运用模块招商、平台招商、强化服务等综合手段为入驻企业提供了所需产业载体,在完善产
业载体运营的过程中,建立了一套完善的开发流程和开发标准。但由于园区产业载体及其相关的
配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等特点,在整个开发过程中,涉及规划设计单
位、施工单位、建材供应商、物业管理等多家合作单位,同时受到国土资源、规划、城建等多个
政府部门的监管。上述因素使得园区产业载体开发项目的工程进度、施工质量和营销等方面存在
不确定性,如果上述某个环节出现问题,就会对整个项目开发产生影响,并可能直接或间接地导
致项目开发周期延长、成本上升、销售情况不符合预期等问题,在经营中若不能及时应对和解决
上述问题,可能对未来公司经营业绩产生一定的影响。为此,公司将综合分析外部宏观、行业发
展动态及公司内部的实际经营情况,对开发项目作出科学合理的分析与策划,更加注重提升项目
质量、控制投资风险,并强化对项目开发过程的风险管控和动态管理,不断提升公司的风险管控
能力。 
3、租赁业务经营风险 
园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以及长期发展需要,
公司对产业载体整体运营模式从以销售为主转向租售并举。在租赁模式的经营下,园区物业的所
有权并未发生转移,未来租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均
会对公司租赁业务的收入产生一定影响。此外,若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现
集中租约到期不续租的情况,可能会在一定时间内对公司的业绩产生一定影响。为此,公司将深
入调研,找准租赁市场定位,建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统,同时强化合同制
定和审核流程,以保证租赁业务收益的长期稳定性。  
4、产业投资风险 
随着市北高新园区内产业集聚效应的增强,园区内陆续涌现出一批具有良好发展潜力的优质
企业,为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极探索“基金+基地”、“培育+投资”
的创新业务模式,进一步加大产业孵化和产业投资的力度,为公司的可持续发展创造新的利润增
长点。但是,公司的“地产+投资”双轮驱动刚开始起步,虽然公司在产业地产运营领域积累了较
成熟的经验,但在产业投资上仍处在初创阶段,并且产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状
态需要一定的培育期,公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险,进而导致投资
收益的不确定性。为此,公司将在依托市北高新园区的产业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提
升产业投资机会的同时,不断优化公司的投资管理体系、完善投资管理制度,强化对投资项目进
行“投前-投中-投后”的全程化地监督和管理,确保产业投资的安全和效益。 
5、疫情防控风险 
2020年初突发的新冠肺炎疫情正在对国内乃至全球市场造成巨大影响,为全球金融市场及实
体经济发展带来巨大的不确定性,甚至在一定程度上引起聚发性恐慌,全球经济衰退几成定局。
疫情爆发的第一时间,公司响应各级政府号召,在园区迅速成立应急防控工作小组,按地块划分
责任区,责任归属落实到人,并组织力量投入到疫情防控工作中。截至目前,园区防疫工作稳定
可控,公司在疫情期间有力保障了园区有序运营及企业职工的生命健康安全,做到了“零疑似、
零确诊”。园区 1470家企业复工备案完整,其中总部企业、重点税收企业和规模以上企业复工率
达 100%。园区作为首批仅两家重点园区在全市率先试点推行使用“随身码”,较好地完成了疫情
防控的各项工作,并取得了阶段性胜利。 
2019年年度报告 
26 / 192 
目前国内疫情防控趋势向好,可国际防疫形势正逐步面临最严峻时刻。公司将在下一阶段防
控工作中,配合各级政府将工作重点从内部防控逐步转向防止外部输入。公司将按照区委、区政
府总体要求,全面统筹推进各项防疫措施,确保复工复产复市后的正常秩序,争取早日迎来疫情
防控和经济发展的双胜利。 
 
(五)其他 
□适用  √不适用  
 
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因,未按准则披露的情况和原因说明 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
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第五节 重要事项 
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 
(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况 
√适用  □不适用  
1、公司现金分红政策的制定情况: 
《公司章程》规定公司应重视对投资者的合理投资回报,牢固树立投资回报股东的意识,实
施积极的利润分配办法,同时兼顾公司的可持续发展,利润分配政策应保持连续性和稳定性。公
司可以采用现金、股票、现金与股票相结合或者法律法规允许的其他方式分配利润。公司具备现
金分红条件时,公司应当优先采用现金分红方式进行利润分配;其次,考虑采用股票股利等方式
进行利润分配。公司原则上每年进行一次利润分配,董事会可以根据盈利情况和资金需求情况提
议公司进行中期现金或股利分配。在实施现金分红不影响公司的正常经营和长远发展的前提下,
公司连续三年以现金方式累计分配的利润不少于三年内实现的年均可分配利润的 30%。特殊情况
下无法按照上述最低现金分红比例确定当年利润分配方案的,公司应当在年度报告中披露具体原
因以及独立董事的明确意见。根据累计可供分配利润、公积金及现金流状况,在保证足额现金分
红及公司股本规模合理的前提下,公司可以另行增加发放股票股利方式进行利润分配。公司应综
合考虑公司成长性、每股净资产摊薄等合理因素,确定股票股利分配比例。公司董事会综合考虑
所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素,区分
下列情形,并按照《公司章程》规定的程序,可提出采取差异化分红政策:1、公司发展阶段属成
熟期且无重大资金支出安排的,进行利润分配时,现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达
到 80%;2、公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的,进行利润分配时,现金分红在本次
利润分配中所占比例最低应达到 40%;3、公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的,进行
利润分配时,现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20%;公司发展阶段不易区分但有
重大资金支出安排的,可以按照前项规定处理。公司在分配股利时,所依据的税后可分配利润根
据下列两个数据按孰低原则确定:1、经会计师事务所审计的根据中国会计准则编制的财务报表中
的累计税后可分配利润数;2、以中国会计准则编制的、已审计的财务报表为基础,按照国际会计
准则调整的财务报表中的累计税后可分配利润数。利润分配政策的决策机制与程序:(1)、董事会
审议利润分配需履行的程序和要求:公司在进行利润分配时,公司董事会应当先制定分配预案,
并经独立董事认可后方能提交董事会审议;董事会审议现金分红具体方案时,应当认真研究和论
证公司现金分红的时机、条件和最低比例等事宜,独立董事应当发表明确意见。独立董事可以征
集中小股东的意见,提出分红提案,并直接提交董事会审议。(2)、股东大会审议利润分配需履行
的程序和要求:公司董事会审议通过的公司利润分配方案,应当提交公司股东大会进行审议。股
东大会对现金分红具体方案进行审议时,应当通过多种渠道(包括但不限于电话、传真、董秘信
箱、互动平台及邀请中小投资者参会等)主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流,充分听取
中小股东的意见和诉求,并及时答复中小股东关心的问题。 
2、报告期内,公司现金分红政策的执行情况: 
公司于 2019年 3月 26日召开第九届董事会第二次会议,审议通过了《2018年度利润分配预
案》。根据瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的公司 2018年审计报告,2018年度公司实
现归属于上市公司股东的净利润为 237,628,252.23元。根据《公司章程》的相关规定,结合公司
的发展需要和广大股东的合理回报诉求,拟以 2018年末总股本 1,873,304,804股为基数,按每
10股派现金人民币 0.25元(含税)向全体股东分配利润,共分派现金红利人民币 46,832,620.10
元。公司于 2019年 4月 18日召开 2018年年度股东大会,审议通过了上述预案(详见公司于 2019
年 4月 19通过上海证券交易所网站 www.sse.com.cn披露的《2018年年度股东大会决议公告》(临
2019-028))。2019年 5月 16日和 5月 31日,公司已委托中国证券登记结算有限公司上海分公
司通过其资金清算系统分别向股权登记日登记在册的 A股和 B股股东派发了 2018年度现金红利。 
根据中审华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的公司 2019年审计报告,2019年度公司实现
归属于上市公司股东的净利润为 210,993,840.29元。根据《公司章程》的相关规定,结合公司的
发展需要和广大股东的合理回报诉求,拟以 2019年末总股本 1,873,304,804股为基数,按每 10
股派现金人民币 0.12元(含税)向全体股东分配利润,共分派现金红利人民币 22,479,657.65
元。(详见公司于 2020年 4月 15日通过上海证券交易所网站 www.sse.com.cn披露的《关于第九
2019年年度报告 
28 / 192 
届董事会第十三次会议决议公告》(临 2020-011))。该利润分配方案尚需公司 2019年年度股
东大会批准。 
3、公司利润政策的合规性说明: 
报告期内,公司利润分配方案严格按照《公司章程》和相关规定执行,审议程序和机制完备,
有明确的分红标准及分配比例,既实现对投资者的合理投资回报又兼顾公司的可持续发展。独立
董事已尽职履责并发挥了应有的作用,中小股东有充分表达意见和诉求的机会,切实维护了中小
股东的合法权益。 
 
(二)公司近三年(含报告期)的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 
单位:元  币种:人民币 
分红 
年度 
每 10股送
红股数
(股) 
每10股派
息数(元)
(含税) 
每 10股转
增数(股) 
现金分红的数
额 
(含税) 
分红年度合并报
表中归属于上市
公司普通股股东
的净利润 
占合并报表
中归属于上
市公司普通
股股东的净
利润的比率
(%) 
2019年 0 0.12 0 22,479,657.65 210,993,840.29 10.65 
2018年 0 0.25 0 46,832,620.10 237,628,252.23 19.71 
2017年 0 0.12 0 22,479,657.65 231,475,094.48 9.71 
 
(三)以现金方式回购股份计入现金分红的情况 
□适用 √不适用  
 
(四)报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正,但未提出普通股现金利润分配方案预
案的,公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
29 / 192 
二、承诺事项履行情况 
(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 
√适用 □不适用  
承诺背景 
承诺 
类型 
承诺
方 
承诺 
内容 
承诺时间及期限 
是否有
履行期
限 
是否及
时严格
履行 
收购报告书
或权益变动
报告书中所
作承诺 
解决关联
交易 
市北
集团 
1、本次重大资产置换完成后,市北集团将继续严格按照《公司法》等法律、法规、规章等规范性文件的要求以及
上市公司《公司章程》的有关规定,行使股东权利或者敦促董事依法行使董事权利,在股东大会以及董事会对有
关涉及市北集团事项的关联交易进行表决时,履行回避表决的义务。2、本次重大资产置换完成后,市北集团与上
市公司之间将尽量减少关联交易。在进行确有必要且无法规避的关联交易时,保证按市场化原则和公允价格进行
公平操作,并按相关法律、法规、规章等规范性文件的规定履行交易程序及信息披露义务。保证不通过关联交易
损害上市公司及其他股东的合法权益。 
2012年 4月 11日 否 是 
解决关联
交易 
市北
集团 
1、为避免市北集团及现在或将来成立的全资子公司、附属公司和其他控制的公司与上市公司的潜在同业竞争,市
北集团及关联公司不会以任何形式直接或间接地在现有业务以外新增与上市公司及其下属公司相同或相似的业
务,包括不在中国境内外通过投资、收购、联营、兼并、受托经营等方式从事与上市公司及其下属公司相同或者
相似的业务。2、如市北集团及关联公司未来从任何第三者获得的任何商业机会与上市公司主营业务有竞争或可能
有竞争,则市北集团及关联公司将立即通知上市公司,并尽力将该商业机会给予上市公司。 
2012年 4月 11日 否 是 
其他 
市北
集团 
市北集团作为第一大股东将继续保持上市公司的独立性,在资产、人员、财务、机构和业务上遵循“五分开”原
则。 
2012年 4月 11日 否 是 
与重大资产
重组相关的
承诺 
其他 
市北
集团 
本公司及本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺如下:本公司全体董事、监事、高级管理人员保证相关内容
已经审阅,承诺本次重组的信息披露和《申请文件》不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并对其真实性、
准确性和完整性承担个人和连带的法律责任。如本次交易因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏,被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的,在案件调查结论明确之前,将暂停转让所
拥有市北高新的股份。 
2014年 12月 15日 否 是 
其他 
市北
集团 
本公司作为本次交易的交易对方,承诺如下:本公司保证相关内容已经审阅,承诺向上市公司提供本次重组相关
信息以及本次重组的信息披露和《申请文件》不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并对其真实性、准确性
和完整性承担个人和连带的法律责任。如因提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,给上市公司或
者投资者造成损失的,将依法承担赔偿责任。如本次交易因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏,被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的,在案件调查结论明确之前,将暂停转让本
公司在上市公司拥有权益的股份。 
2014年 12月 15日 否 是 
其他 
市北
集团 
一、保证市北高新、泛业投资及市北发展的人员独立 1、保证市北高新、泛业投资及市北发展的劳动、人事及薪酬
管理与本公司及控制的其他公司、企业或者其他经济组织之间完全独立。2、保证市北高新、泛业投资及市北发展
的高级管理人员均专职在市北高新、泛业投资及市北发展任职并领取薪酬,不在本公司及控制的其他公司、企业
或者其他经济组织担任除董事、监事以外的职务。3、保证不干预市北高新、泛业投资及市北发展的股东(大)会、
董事会行使职权决定人事任免。二、保证市北高新、泛业投资及市北发展的机构独立 1、保证市北高新、泛业投资
及市北发展构建健全的公司法人治理结构,拥有独立、完整的组织机构。2、保证市北高新、泛业投资及市北发展
的股东(大)会、董事会、监事会等依照法律、法规及公司章程独立行使职权。三、保证市北高新、泛业投资及
2014年 8月 6日 否 是 
2019年年度报告 
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市北发展的资产独立、完整 1、保证市北高新、泛业投资及市北发展拥有与生产经营有关的独立、完整的资产。2、
保证市北高新、泛业投资及市北发展的经营场所独立于本公司及控制的其他公司、企业或者其他经济组织。3、除
正常经营性往来外,保证市北高新、泛业投资及市北发展不存在资金、资产被本公司及控制的其他公司、企业或
者其他经济组织占用的情形。四、保证市北高新、泛业投资及市北发展的业务独立 1、保证市北高新、泛业投资及
市北发展拥有独立开展经营活动的相关资质,具有面向市场的独立、自主、持续的经营能力。2、保证本公司及控
制的其他公司、企业或者其他经济组织避免从事与市北高新、泛业投资与市北发展及其控制的其他公司、企业或
者其他经济组织具有竞争关系的业务。3、保证本公司及控制的其他公司、企业或者其他经济组织减少与市北高新、
泛业投资与市北发展及其控制的其他公司、企业或者其他经济组织的关联关系;对于确有必要且无法避免的关联
交易,保证按市场原则和公允价格进行公平操作,并按相关法律、法规及规范性文件的规定履行相关审批程序及
信息披露义务。五、保证市北高新、泛业投资及市北发展的财务独立 1、保证市北高新、泛业投资及市北发展建立
独立的财务部门以及独立的财务核算体系,具有规范、独立的财务会计制度。2、保证市北高新、泛业投资及市北
发展独立在银行开户,不与本公司控制的其他公司、企业或者其他经济组织共用银行账户。3、保证市北高新、泛
业投资及市北发展的财务人员不在本公司及控制的其他公司、企业或者其他经济组织兼职。4、保证市北高新、泛
业投资及市北发展能够独立作出财务决策,本公司不干预市北高新、泛业投资及市北发展的资金使用。5、保证市
北高新、泛业投资及市北发展依法纳税。本公司若违反上述承诺,将承担因此给市北高新、泛业投资及市北发展
造成的一切损失。 
解决同业
竞争 
市北
集团 
1、为避免本公司及控制的其他公司、企业或者其他经济组织(以下简称“本公司及关联公司”)与上市公司的潜
在同业竞争,本公司及关联公司不会以任何形式直接或间接地在现有业务外新增与市北高新、泛业投资和市北发
展及其控制的其他公司、企业或者其他经济组织相同或相似的业务,包括不在中国境内外通过投资、收购、联营、
兼并、受托经营等方式从事与市北高新、泛业投资和市北发展及其控制的其他公司、企业或者其他经济组织相同
或相似的业务。2、在作为市北高新控股股东期间,如本公司及关联公司遇到市北高新、泛业投资与市北发展及其
控制的其他公司、企业或者经济组织主营业务范围内的业务机会,本公司及关联公司将该等合作机会让予市北高
新、泛业投资与市北发展及其控制的其他公司、企业或者其他经济组织。本公司若违反上述承诺,将承担因此给
市北高新、泛业投资与市北发展及其控制的其他公司、企业或者其他经济组织造成的一切损失。 
承诺发布日期:2014年
8月 6日;承诺履行期
限:本次重大资产重组
获得中国证监会核准
之日(2015年 4月 23
日)至本公司不再拥有
对上市公司的实际控
制权之日 
否 是 
解决关联
交易 
市北
集团 
本次发行股份购买资产完成后,本公司将继续严格按照《公司法》等法律、法规、规章等规范性文件的要求以及
上市公司《公司章程》的有关规定,行使股东权利或者敦促董事依法行使董事权利,在股东大会以及董事会对有
关涉及本公司事项的关联交易进行表决时,履行回避表决的义务。本公司在作为市北高新的控股股东期间,本公
司及控制的其他公司、企业或者其他经济组织将尽量减少与市北高新、泛业投资和市北发展及其控制的其他公司、
企业或者其他经济组织之间的关联交易。对于确有必要且无法避免而发生的关联交易,本公司及控制的其他公司、
企业或者其他经济组织将遵循市场原则以公允、合理的市场价格进行,根据有关法律、法规、规章等规范性文件
的规定履行关联交易决策程序,依法履行信息披露义务和办理有关报批手续,不损害市北高新及其他股东的合法
权益。本公司若违反上述承诺,将承担因此而给市北高新、泛业投资与市北发展及其控制的其他公司、企业或者
其他经济组织造成的一切损失。 
承诺发布日期:2014年
8月 6日;承诺履行期
限:本次重大资产重组
获得中国证监会核准
之日(2015年 4月 23
日)至本公司不再拥有
对上市公司的实际控
制权之日 
否 是 
其他 
市北
集团 
本公司为本次发行股份购买资产事宜所提供的有关信息真实、准确和完整,不存在虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏,并对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担个别和连带的法律责任。 
2014年 8月 6日 否 是 
其他 
市北
集团 
截至本承诺出具日,本公司对本次市北高新拟购买资产不存在任何形式的资金占用,本公司将维护上市公司资产
的独立性,确保本次交易完成后,上市公司不会出现被控股股东及其关联方资金占用的情形,也不会出现对控股
股东及其关联方违规担保的情形。 
2014年 8月 6日 否 是 
2019年年度报告 
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其他 
市北
集团 
本公司不存在泄露本次发行股份购买资产事宜的相关内幕信息及利用该内幕信息进行内幕交易的情形。本公司若
违反上述承诺,将承担因此而给市北高新造成的一切损失。 
2014年 8月 6日 否 是 
其他 
市北
集团 
一、本公司不存在《收购管理办法》第六条规定的下列情形:1、利用上市公司的收购损害被收购公司及其股东的
合法权益;2、负有数额较大债务,到期未清偿,且处于持续状态;3、最近 3年有重大违法行为或涉嫌重大违法
行为;4、最近 3年有严重的证券市场失信行为;5、法律、行政法规规定以及中国证监会认定的不得收购上市公
司的其他情形。二、本公司最近五年内没有受过行政处罚(与证券市场明显无关的除外)、刑事处罚或者涉及与
经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。 
2014年 8月 6日 否 是 
其他 
市北
集团 
1、本公司已经依法履行对泛业投资和市北发展的出资义务,不存在任何虚假出资、延期出资、抽逃出资等违反本
公司作为股东所应承担的义务及责任的行为,不存在可能影响泛业投资和市北发展合法存续的情况。2、本公司持
有的泛业投资和市北发展的股权为本公司实际合法拥有,不存在权属纠纷,不存在信托、委托持股或者类似安排,
不存在禁止转让、限制转让的承诺或安排,亦不存在质押、冻结、查封、财产保全或其他权利限制。本公司若违
反上述承诺,将承担因此给市北高新造成的一切损失。 
2014年 8月 6日 否 是 
与再融资相
关的承诺 
其他 
市北
高新 
根据公司第七届董事会第五十一次会议及公司 2015年第一次临时股东大会决议,在出现预计不能按期偿付 15市
北债本息或者在 15市北债到期未能按期偿付债券本息时,公司将至少采取如下措施,以切实保障债券持有人利益:
1、不向股东分配利润;2、暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施;3、调减或停发董事和高级管
理人员的工资和奖金;4、主要责任人不得调离。 
承诺发布日期:2015年
9月 15日;承诺履行期
限:公司债存续期 
是 是 
股份限售 
市北
集团 
本公司此次认购的本次非公开发行股份自发行结束之日起三十六个月内不进行转让或上市交易,之后按照中国证
券监督管理委员会和上海证券交易所的有关规定执行。本公司若违反上述承诺,将承担因此给市北高新造成的一
切损失。 
承诺发布日期:2016年
8月 31日;承诺期限至
2019年 8月 29日 
是 是 
其他 
市北
高新 
上市公司董事、高级管理人员:(一)本人承诺不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益,也不采用
其他方式损害公司利益。(二)本人承诺对本人的职务消费行为进行约束。(三)本人承诺不动用公司资产从事
与其履行职责无关的投资、消费活动。(四)本人承诺由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与公司填补回报措
施的执行情况相挂钩。(五)本人承诺拟公布的公司股权激励(如有)的行权条件与公司填补回报措施的执行情
况相挂钩。作为填补回报措施相关责任主体之一,本人若违反上述承诺或拒不履行上述承诺,本人同意按照中国
证监会和上海证券交易所等证券监管机构按照其制定或发布的有关规定、规则,对本人作出相关处罚或采取相关
管理措施。 
2016年 3月 25日 否 是 
 
(二)公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目 
是否达到原盈利预测及其原因作出说明 
□已达到 □未达到 √不适用  
 
2019年年度报告 
32 / 192 
 
(三)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响 
□适用 √不适用  
 
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 
□适用 √不适用  
 
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明 
□适用 √不适用  
 
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明 
(一) 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明 
√适用  □不适用  
2018年 6月 15日,财政部发布了《关于修订印发 2018年度一般企业财务报表格式的通知》
(财会〔2018〕15号)(以下简称“《通知》”)。《通知》明确已执行新金融准则或新收入准
则的企业应当按照企业会计准则的要求编制财务报表。本次会计政策变更仅对财务报表项目列示
产生影响,对公司损益、总资产、净资产和净利润不产生影响。 
2017年 3月 31日,财政部修订印发了《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》(财
会〔2017〕7号)、《企业会计准则第 23号——金融资产转移》(财会〔2017〕8号)、《企业
会计准则第 24号——套期会计》(财会〔2017〕9号)、《企业会计准则第 37号——金融工具
列报》(财会〔2017〕14号)(上述准则以下统称“新金融工具准则”),并要求境内上市公司
自 2019年 1月 1日起实施。公司将自 2019年第一季度起按新准则要求进行会计报表披露,本次
会计政策变更不追溯调整 2018年可比数,不影响公司 2018年度相关财务指标。 
详见公司于 2019年 3月 28日通过上海证券交易所网站 www.sse.com.cn披露的《市北高新关
于会计政策变更的公告》(临 2019-019)。 
期后事项: 
财政部分别于 2019年 4月 30日和 2019年 9月 19日发布了《关于修订印发 2019年度一般企
业财务报表格式的通知》(财会〔2019〕6号)和《关于修订印发合并财务报表格式(2019版)
的通知》(财会〔2019〕16号),对一般企业财务报表格式进行了修订。适用于 2019年度及以
后期间的财务报表。财政部于 2019年 5月 9日发布了《企业会计准则第 7号——非货币性资产交
换》(2019修订)(财会〔2019〕8号)。财政部于 2019年 5月 16日发布了《企业会计准则第
12号——债务重组》(2019修订)(财会〔2019〕9号)。 
由于上述会计准则的颁布、修订,公司需对原会计政策相关内容进行相应调整,并按照上述
文件规定的起始日开始执行上述会计准则。本次会计政策变更对公司损益、总资产、净资产等不
产生影响。 
详见公司于 2020年 4月 15日通过上海证券交易所网站 www.sse.com.cn披露的《市北高新关
于会计政策变更的公告》(临 2020-013)。 
 
(二) 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明 
□适用  √不适用  
 
(三) 与前任会计师事务所进行的沟通情况 
□适用  √不适用  
 
(四) 其他说明 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
33 / 192 
六、聘任、解聘会计师事务所情况 
单位:万元  币种:人民币 
 原聘任 现聘任 
境内会计师事务所名称 
瑞华会计师事务所(特殊
普通合伙) 
中审华会计师事务所(特殊
普通合伙) 
境内会计师事务所报酬 80 68 
境内会计师事务所审计年限 4年 1年 
 
 名称 报酬 
内部控制审计会计师事务所 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙) 45 
 
聘任、解聘会计师事务所的情况说明 
√适用 □不适用  
2019年 12月 13日,公司召开了第九届董事会第九次会议及第九届监事会第六次会议,分别
审议通过了《关于变更 2019年度财务审计机构的议案》,拟将公司 2019年度财务审计机构变更
为中审华会计师事务所(特殊普通合伙)。2019年 12月 30日,公司召开 2019年第二次临时股东
大会,审议通过了《关于变更 2019年度财务审计机构的议案》,同意公司 2019年度财务审计机
构变更为中审华会计师事务所(特殊普通合伙)。 
 
审计期间改聘会计师事务所的情况说明 
□适用  √不适用  
 
七、面临暂停上市风险的情况 
(一)导致暂停上市的原因 
□适用  √不适用  
 
(二)公司拟采取的应对措施 
□适用 √不适用  
 
八、面临终止上市的情况和原因 
□适用  √不适用  
 
九、破产重整相关事项 
□适用 √不适用  
 
十、重大诉讼、仲裁事项 
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项  
 
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况 
□适用 √不适用  
 
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 
√适用  □不适用  
报告期内,公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债
务到期未偿还等情况。 
 
2019年年度报告 
34 / 192 
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 
□适用 √不适用  
 
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 
股权激励情况 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用  √不适用  
员工持股计划情况 
□适用  √不适用  
其他激励措施 
□适用 √不适用  
 
十四、重大关联交易 
(一)与日常经营相关的关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
√适用 □不适用  
事项概述 查询索引 
公司于 2019年 3月 26日召开第九届董事会第
二次会议审议通过了《2019年预计日常关联交
易的议案》,公司对 2019 年可能与控股股东
市北集团及其控股子公司发生的日常关联交
易进行了预计。上述议案业经 2018 年年度股
东大会审议批准。报告期内公司日常关联交易
实施情况详见本报告第十一节财务报告第十
三点“关联方及关联交易”。 
2019年 3月 28日披露的《市北高新关于第九
届董事会第二次会议决议公告》(临 2019-017)
2019年 3月 28日披露的《市北高新 2019年预
计日常关联交易事项的公告》(临 2019-021)
2019年 4月 19日披露的《市北高新 2018年年
度股东大会决议公告》(临 2019-028) 
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
4、 涉及业绩约定的,应当披露报告期内的业绩实现情况 
□适用  √不适用  
2019年年度报告 
35 / 192 
 
(三)共同对外投资的重大关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
(四)关联债权债务往来 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
√适用 □不适用  
事项概述 查询索引 
2018 年 3 月 27 日,公司召开第八届董事会第二十六
次会议,审议通过了《关于接受控股股东财务资助的
议案》,市北集团拟向公司及下属公司提供总额不超
过人民币 36亿元的财务资助,并在该额度内可以循环
使用,实际金额以届时到账金额为准,贷款利率不高
于中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率水
平,公司及下属公司对该项财务资助无相应抵押或担
保。借款期限自公司 2017年度股东大会批准该议案之
日起不超过三年,公司可以根据实际经营情况和资金
情况提前还款。该项财务资助到期后,经双方协商可
以展期。上述议案经公司于 2018 年 5 月 9 日召开的
2017年年度股东大会审议通过。截至本报告期末,市
北集团向本公司及下属公司已提供财务资助共计人民
币 11亿元。 
2018年 3月 29日披露的《市北高新关
于第八届董事会第二十六次会议决议
公告》(临 2018-008) 
2018年 3月 29日披露的《市北高新关
于接受控股股东财务资助的公告》(临
2018-015) 
2018年5月10日披露的《市北高新2017
年年度股东大会决议公告》(临
2018-029) 
2019年 12月 26日,公司召开了第九届董事会第十次
会议,审议通过了《关于全资子公司向参股公司提供
借款暨关联交易的议案》。同意公司全资子公司上海创
越投资有限公司按持股比例为上海人才市场报社有限
公司提供借款,借款金额为人民币 2,000万元,借款
利率以年化 12%为标准,按资金实际使用天数计算,
借款期限为自董事会审议通过后不超过六个月。 
2019年 12月 27日披露的《市北高新关
于第九届董事会第十次会议决议公告》
(临 2019-059) 
2019年 12月 27日披露的《市北高新关
于全资子公司向参股公司提供借款暨
关联交易的公告》(临 2019-061) 
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
(五)其他 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
36 / 192 
十五、重大合同及其履行情况 
(一)托管、承包、租赁事项 
1、 托管情况 
□适用 √不适用  
 
2、 承包情况 
□适用 √不适用  
 
3、 租赁情况 
□适用 √不适用  
 
(二)担保情况 
√适用 □不适用  
单位: 元  币种: 人民币 
公司对外担保情况(不包括对子公司的担保) 
担保
方 
担保方
与上市
公司的
关系 
被担
保方 
担保金额 
担保发生
日期(协
议签署
日) 
担保 
起始
日 
担保 
到期
日 
担保
类型 
担保
是否
已经
履行
完毕 
担保
是否
逾期 
担保逾
期金额 
是否
存在
反担
保 
是否
为关
联方
担保 
关联 
关系 
市北
祥腾 
控股子
公司 
上海
睿涛 
105,000,000.00 
2017年6
月23日 
2017
年7月
11日 
2020
年5月
26日 
一般
担保 
否 否  否 否       
报告期内担保发生额合计(不包括对子公司的担保)  
报告期末担保余额合计(A)(不包括对子公司的担保) 105,000,000.00 
公司及其子公司对子公司的担保情况 
报告期内对子公司担保发生额合计  
报告期末对子公司担保余额合计(B)  
公司担保总额情况(包括对子公司的担保) 
担保总额(A+B) 105,000,000.00 
担保总额占公司净资产的比例(%) 1.39 
其中: 
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额(C)  
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债
务担保金额(D) 
 
担保总额超过净资产50%部分的金额(E)  
上述三项担保金额合计(C+D+E)  
未到期担保可能承担连带清偿责任说明  
担保情况说明 
经公司于2017年5月26日召开的第八届董事会第十五次
会议审议通过,公司控股子公司市北祥腾与中垠(上海)
房地产投资有限公司、上海新城万嘉房地产有限公司三
方设立的项目公司上海睿涛向渤海银行股份有限公司
上海分行申请金额总计不超过人民币3.5亿元的委托贷
款,该笔贷款仅限用于“青浦区盈浦街道胜利路西侧
03-04地块”项目开发建设。市北祥腾需为上海睿涛此
次开发贷款按股权比例提供担保,本次担保金额为人民
币1.05亿元及相应利息部分。 
 
(三)委托他人进行现金资产管理的情况 
1. 委托理财情况 
(1) 委托理财总体情况 
□适用  √不适用  
2019年年度报告 
37 / 192 
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(2) 单项委托理财情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(3) 委托理财减值准备 
□适用  √不适用  
 
2. 委托贷款情况 
(1) 委托贷款总体情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(2) 单项委托贷款情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(3) 委托贷款减值准备 
□适用  √不适用  
 
3. 其他情况 
□适用  √不适用  
 
(四)其他重大合同 
□适用  √不适用  
 
十六、其他重大事项的说明 
□适用 √不适用  
  
2019年年度报告 
38 / 192 
 
十七、积极履行社会责任的工作情况 
(一)上市公司扶贫工作情况  
√适用 □不适用  
1. 精准扶贫规划 
√适用 □不适用  
在上市公司社会责任方面,公司坚信“人的价值在于创造财富,企业的价值在于奉献社会”。
近年来,公司积极履行社会责任,扶贫帮困,服务国家脱贫攻坚战略,共筑社会主义和谐社会。
我们始终相信,社会的进步不仅是少数企业、少数人的进步,而是共同进步共享发展。报告期内,
公司秉持着“服务园区,回报社会”的宗旨,积极按照静安区委、区政府关于结对扶贫工作的要
求和部署,聚焦云南省麻栗坡县深度贫困村,聚焦“结对百镇千村,助推乡村振兴”与上海市崇
明区向化镇 2个自然村结对帮扶工作,以实际行动落实国家精准扶贫战略,助力对口地区打赢脱
贫攻坚战。 
 
2. 年度精准扶贫概要 
√适用 □不适用  
2019年,公司继续深入贯彻落实党和国家扶贫开发重要战略思想,根据静安区委、区政府关
于结对扶贫工作的要求和部署,积极在扶贫捐赠、社区共建、志愿服务等各个方面发挥应尽的义
务,投身于社会公益建设,以实际行动落实国家精准扶贫战略,助力对口地区打赢脱贫攻坚战,
承担企业在发展中应有的社会责任。 
(1)、为进一步做好下一阶段麻栗坡县深度贫困村的结对扶贫协作工作,助力对口地区打赢
脱贫攻坚战,2019年 2月,公司及全资子公司市北发展、开创公司分别与麻栗坡县大坪镇大石洞
村、戈令村、高笕梁村三个贫困村深度结对,对大石洞村 17户农村危房改造项目、戈令村委会赶
香寨村小组串户路建设项目、高笕梁村委会南泥湾村小组串户路建设项目进行投资捐赠,总捐赠
金额为 90.60万元。 
(2)、为进一步促进农村基层建设质量提升,助推上海市崇明区乡村振兴,公司通过静安区
国资系统开展的“结对百镇千村,助推乡村振兴”行动,与崇明区向化镇的 2个自然村结对,签
订城乡结对帮扶协议书,向每个自然村捐赠资金 20万元,2个自然村共 40万元。捐赠资金主要
用于农村基础设施建设,包括农村道路维修、最美庭院改造、老街及周边道路修复排水改造及对
村内困难家庭的扶贫帮困。 
 
3. 精准扶贫成效 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
指    标 数量及开展情况 
一、总体情况 
其中:1.资金 1,306,000 
 
4. 后续精准扶贫计划 
√适用 □不适用  
在未来,公司将继续积极投身于社会公益建设和精准扶贫工作,秉持“服务园区,回报社会”
宗旨,贯彻经济、环境、社会共同发展的理念,主动承担社会责任。按照静安区委、区政府关于
结对扶贫工作的要求和部署,积极履行社会责任,开展精准帮扶,做好结对扶贫协作工作,落实
国家精准扶贫战略,助力对口地区打赢脱贫攻坚战。同时在区域经济发展过程中,作为国有控股
上市公司,将积极践行企业社会责任、履行国有企业服务区域经济发展的主体责任,与园区中小
企业共克时艰,推动园区中小企业和公司的可持续发展。 
 
2019年年度报告 
39 / 192 
(二)社会责任工作情况 
√适用  □不适用  
详见公司于 2020年 4月 15日在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn上披露的《2019年度
社会责任报告》。 
 
(三)环境信息情况 
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明 
□适用 √不适用  
 
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明 
□适用 √不适用  
 
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明 
□适用 √不适用  
 
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 
□适用 √不适用  
 
(四)其他说明 
□适用  √不适用  
 
十八、可转换公司债券情况 
□适用 √不适用  
 
 
2019年年度报告 
40 / 192 
 
第六节 普通股股份变动及股东情况 
一、 普通股股本变动情况 
(一)普通股股份变动情况表 
1、 普通股股份变动情况表 
单位:股 
 本次变动前 本次变动增减(+,-) 本次变动后 
数量 比例(%) 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例(%) 
一、有限售条件股份 73,270,096 3.91    -73,270,096 -73,270,096 0 0 
1、国家持股          
2、国有法人持股 73,270,096 3.91    -73,270,096 -73,270,096 0 0 
3、其他内资持股          
其中:境内非国有法人持股          
境内自然人持股          
4、外资持股          
其中:境外法人持股          
境外自然人持股          
二、无限售条件流通股份 1,800,034,708 96.09    73,270,096 73,270,096 1,873,304,804 100 
1、人民币普通股 1,334,184,708 71.22    73,270,096 73,270,096 1,407,454,804 75.13 
2、境内上市的外资股 465,850,000 24.87      465,850,000 24.87 
3、境外上市的外资股          
4、其他          
三、普通股股份总数 1,873,304,804 100      1,873,304,804 100 
 
2019年年度报告 
41 / 192 
 
2、 普通股股份变动情况说明 
√适用  □不适用  
2019年 8月 29日,公司控股股东市北集团在公司 2016年非公开发行 A股股票中认购的股份
限售期三十六个月期满,解除限售并上市流通。具体情况详见公司于 2019年 8月 24日披露的《市
北高新非公开发行限售股上市流通公告》(临 2019-041)。 
 
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响(如有) 
□适用  √不适用  
 
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 
□适用  √不适用  
(二)限售股份变动情况 
√适用 □不适用  
单位: 股 
股东名称 
年初限售股
数 
本年解除限
售股数 
本年增加限
售股数 
年末限售股
数 
限售原因 
解除限售日
期 
市北集团 73,270,096 73,270,096 0 0 
非公开发行
股票 
2019年 8月
29日 
合计 73,270,096 73,270,096 0 0 / / 
 
二、 证券发行与上市情况 
(一) 截至报告期内证券发行情况 
□适用 √不适用  
 
截至报告期内证券发行情况的说明(存续期内利率不同的债券,请分别说明): 
□适用  √不适用  
 
(二) 公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况 
□适用  √不适用  
 
(三) 现存的内部职工股情况 
□适用 √不适用  
 
三、 股东和实际控制人情况 
(一) 股东总数 
截止报告期末普通股股东总数(户) 154,911 
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 140,254 
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数(户) 0 
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数(户) 0 
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
42 / 192 
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股情况表 
单位:股 
前十名股东持股情况 
股东名称 
(全称) 
报告期内增
减 
期末持股数量 比例(%) 
持有有限
售条件股
份数量 
质押或冻结情况 
股东 
性质 
股份 
状态 
数量 
上海市北高新(集团)有限公司 0 844,465,512 45.08 0 无 0 国有法人 
市北高新集团(香港)有限公司 0 15,245,547 0.81 0 无 0 境外法人 
中国证券金融股份有限公司 0 8,461,036 0.45 0 未知  国有法人 
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL 
STOCK INDEX FUND 
-185,811 7,096,715 0.38 0 未知 
 
未知 
中国工商银行股份有限公司-
中证上海国企交易型开放式指
数证券投资基金 
3,509,900 6,359,722 0.34 0 未知 
 
未知 
VANGUARD EMERGING MARKETS 
STOCK INDEX FUND 
0 5,203,124 0.28 0 未知 
 
未知 
香港中央结算有限公司 3,616,399 3,616,485 0.19 0 未知  未知 
VANGUARD GLOBAL EX-U.S. REAL 
ESTATE INDEX FUND, A SERIES OF 
VANGUARD INTERNATIONAL 
EQUITY INDEX FUNDS 
-128,800 2,748,750 0.15 0 未知 
 
未知 
陈秀国 814,260 2,703,460 0.14 0 未知  境内自然人 
周永山 2,647,301 2,648,301 0.14 0 未知  境内自然人 
前十名无限售条件股东持股情况 
股东名称 持有无限售条件流通股的数量 
股份种类及数量 
种类 数量 
上海市北高新(集团)有限公司 844,465,512 人民币普通股 844,465,512 
市北高新集团(香港)有限公司 15,245,547 境内上市外资股 15,245,547 
中国证券金融股份有限公司 8,461,036 人民币普通股 8,461,036 
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX 
FUND 
7,096,715 境内上市外资股 7,096,715 
中国工商银行股份有限公司-中证上海国企
交易型开放式指数证券投资基金 
6,359,722 人民币普通股 6,359,722 
VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND 5,203,124 境内上市外资股 5,203,124 
香港中央结算有限公司 3,616,485 人民币普通股 3,616,485 
VANGUARD GLOBAL EX-U.S. REAL ESTATE INDEX 
FUND, A SERIES OF VANGUARD INTERNATIONAL 
EQUITY INDEX FUNDS 
2,748,750 境内上市外资股 2,748,750 
陈秀国 2,703,460 境内上市外资股 2,703,460 
周永山 2,648,301 人民币普通股 2,648,301 
上述股东关联关系或一致行动的说明 
1、市北高新集团(香港)有限公司为上海市北高新(集团)有限
公司全资子公司,互为一致行动人。 
2、其余股东关联关系或一致行动未知。 
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 无 
 
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 
□适用 √不适用  
 
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10名股东 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
43 / 192 
四、 控股股东及实际控制人情况 
(一)控股股东情况 
1 法人 
√适用 □不适用  
名称 上海市北高新(集团)有限公司 
单位负责人或法定代表人 罗岚 
成立日期 1999年 4月 7日 
主要经营业务 
投资与资产管理,市政工程,企业管理咨询,物业管理,在
计算机技术专业领域内的技术咨询、技术服务、技术开发、
技术转让,经济信息咨询服务(除经纪)。 
报告期内控股和参股的其他境内外
上市公司的股权情况 
上海数据港股份有限公司,股票代码:603881,市北集团持
股数量:77,476,950股,占总股本比例:36.79%。 
其他情况说明 无 
 
2 自然人 
□适用 √不适用  
 
3 公司不存在控股股东情况的特别说明 
□适用  √不适用  
 
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期 
□适用  √不适用  
 
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图 
√适用  □不适用  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
44 / 192 
(二)实际控制人情况 
1 法人 
√适用 □不适用  
名称 上海市静安区国有资产监督管理委员会 
单位负责人或法定代表人 戴俊 
成立日期  
主要经营业务 
依照《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂
行条例》等法律、法规,经上海市静安区人民政府授权代表上
海市静安区人民政府履行出资人职责,负责监管静安区区属国
有资产,行使对所属国有资产监督管理和经营的权利,以维护
国有资产出资人的权益,实现国有资产的保值增值。 
报告期内控股和参股的其他境
内外上市公司的股权情况 
西藏城市发展投资股份有限公司,股票代码:600773,持股数
量:391,617,705股,占总股本比例:47.78%。 
其他情况说明 无 
 
2 自然人 
□适用 √不适用  
 
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明 
□适用  √不适用  
 
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期 
□适用  √不适用  
 
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 
√适用  □不适用  
 
 
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司 
□适用  √不适用  
 
(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍 
□适用  √不适用  
 
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东 
□适用 √不适用  
 
六、 股份限制减持情况说明 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
45 / 192 
 
 
第七节 优先股相关情况 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
46 / 192 
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 
一、持股变动情况及报酬情况 
(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况 
√适用 □不适用  
单位:股 
姓名 职务(注) 性别 年龄 
任期起始日
期 
任期终止日
期 
年初持
股数 
年末持
股数 
年度内股
份增减变
动量 
增减变
动原因 
报告期内从公司获
得的税前报酬总额
(万元) 
是否在公
司关联方
获取报酬 
罗岚 董事长 女 53 2017.12.12 2022.2.19     0 是 
张羽祥 董事、总经理 男 57 2012.9.7 2022.2.19     89.93 否 
周晓芳 董事 女 46 2018.5.9 2022.2.19     0 是 
严慧明 董事 男 56 2018.5.9 2022.2.19     43.42 否 
叶建芳 独立董事 女 53 2018.5.9 2022.2.19     15 否 
杨力 独立董事 男 45 2018.5.9 2022.2.19     15 否 
何万篷 独立董事 男 45 2019.2.20 2022.2.19     12.9 否 
张颂燕 监事会主席 女 43 2019.2.20 2022.2.19     0 是 
成佳 监事 女 34 2019.2.20 2022.2.19     0 是 
许向东 职工监事 男 52 2012.9.7 2022.2.19     41.03 否 
胡申 副总经理、董事会秘书 男 38 2014.3.5 2022.2.19     49.68 否 
马慧民 副总经理 男 40 2018.12.7 2022.2.19     39.49 否 
李炜勇 财务总监 男 52 2016.1.19 2022.2.19     40.58 否 
徐军 独立董事(换届) 男 51 2012.9.7 2020.2.19     1.25 否 
陈军 监事会主席(换届) 男 51 2017.4.20 2020.2.19     0 是 
吴炯 监事(换届) 男 38 2016.1.19 2020.2.19     0 是 
合计 / / / / / / / / / 348.28 / 
 
 
姓名 主要工作经历 
罗岚 
历任闸北区人大常委会办公室科员、副主任科员,上海不夜城联合发展(集团)有限公司副总经理,闸北区不夜城开发办公室副主任,上海不夜城新发
展公司董事长、总经理,闸北区苏河湾建设推进工作办公室副主任,上海苏河湾投资控股有限公司董事长、总经理、党支部书记。现任上海市北高新(集
团)有限公司党委书记、董事长,上海市北高新股份有限公司董事长。 
2019年年度报告 
47 / 192 
张羽祥 
历任上海蔬菜集团北郊副食品交易市场有限公司财务科长、总经理助理、副总经理、上海市北工业新区投资经营有限公司财务部经理、招商部经理、上
海市北高新(集团)有限公司董事、副总裁。现任上海市北高新股份有限公司董事、总经理。 
周晓芳 
历任上海联通国脉通信股份有限公司信息中心办公室主任,上海市北高新(集团)有限公司行政办公室主任兼党群办主任人事部经理,投资服务中心副
主任、主任,服务总监等职务。现任上海市北高新(集团)有限公司副总裁,兼任上海市北高新园区职业技能培训中心法人,上海创辉企业管理有限公
司执行董事,上海市北高新健康管理咨询服务有限公司执行董事。 
严慧明 
历任原闸北区房地局地政科科员,原闸北区土地局北站街道建管组组长,原闸北区房地局第一办事处科员,原闸北区房地局天目西路办事处科员,原闸
北区房地局天目西路办事处副主任,原闸北区政府旧区改造办公室兼旧改地块项目副总指挥,原闸北区土地发展中心任副主任。现任上海市北高新股份
有限公司董事、资产管理总监。 
叶建芳 
历任上海财经大学会计专业助教、讲师、副教授。现任上海财经大学会计专业教授、博士生导师,兼任上海市北高新股份有限公司独立董事、雅本化学
股份有限公司独立董事、苏州银行股份有限公司独立董事、上海柴油机股份有限公司独立董事,科博达技术股份有限公司独立董事。 
杨力 
历任上海交通大学凯原法学院讲师、副教授。现任上海交通大学凯原法学院教授、博士生导师,兼任中共上海市委聘请法律专家,中共上海市委政法委、
上海市高级人民法院、上海市人民检察院、上海市人大常委会监察与司法委员会特邀咨询专家,上海市司法局、上海市徐汇区、虹口区、金山区、宝山
区人民政府法律顾问,上海市场监管党委法律顾问,上海市北高新股份有限公司独立董事。 
何万篷 
历任上海福卡经济预测研究所副所长、专业首席研究员,《经济展望》杂志副主编、党总支书记。现任上海前滩新兴产业研究院院长、首席研究员,兼
任上海市北高新股份有限公司独立董事,上海机场股份有限公司独立董事。 
张颂燕 
历任上海富程塑料制品有限公司质量主管、上海易运物流有限公司行政主管、上海四通纳米技术港有限公司会计、上海市北高新(集团)有限公司会计、
财务助理,上海市北高新股份有限公司财务副经理,上海市北高新(集团)有限公司财务总监。现任上海市北高新(集团)有限公司财务中心主任。 
成佳 
历任上海苏河湾投资控股有限公司研究室主任、综合管理部经理、行政办公室主任,上海市北高新股份有限公司行政总监。现任上海市北高新(集团)
有限公司董事会秘书。 
许向东 
历任上海申达集团上棉二厂技术员、车间主任、分厂厂长;上海申达股份有限公司外贸事业部主管;上海申达集团有限公司人力资源部主管;上海世纪
出版集团译文出版社组织人事部主任;上海市北高新(集团)有限公司人力资源部经理等,现任上海市北高新股份有限公司人力资源部总监,上海市北
高新股份有限公司职工监事。 
胡申 
历任上海莱恩达投资有限公司投资部总监助理,上海市北高新(集团)有限公司研究室研究员、大客户经理、资产管理部副经理、投资服务中心主任助
理,上海电气工业园区管理有限公司副总经理,上海创越投资有限公司副总经理,上海市北高新股份有限公司董事会秘书。现任上海市北高新股份有限
公司副总经理、董事会秘书。 
马慧民 
历任中国浦东干部学院教师、院务办公室副处级调研员,上海大数据联盟常务副秘书长、上海超级计算中心云计算和大数据部部长、上海市欧美同学会
常务理事、科技部“物联网与智慧城市”重点专项核心专家等职。现任上海市北高新股份有限公司副总经理。 
李炜勇 
历任煤炭科学研究总院上海分院财务处副处长,上海新黄浦置业股份有限公司财务经理,上海精文投资有限公司财务融资部副总经理,上海市北高新(集
团)有限公司财务部副经理、投资管理部副经理,上海市北高新股份有限公司审计室主任,上海闸北市北小额贷款股份有限公司总经理。现任上海市北
高新股份有限公司财务总监。 
 
其它情况说明 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
48 / 192 
 
(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 
□适用 √不适用  
 
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况 
(一) 在股东单位任职情况 
√适用 □不适用  
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期 
罗岚 上海市北高新(集团)有限公司 党委书记、董事长 2017.12.22  
周晓芳 上海市北高新(集团)有限公司 副总裁 2012.10.1  
张颂燕 上海市北高新(集团)有限公司 财务中心主任 2017.1.1  
成佳 上海市北高新(集团)有限公司 董事会秘书 2019.1.1  
陈军 上海市北高新(集团)有限公司 董事、总裁 2016.7.20  
吴炯 上海市北高新(集团)有限公司 审计室主任 2013.3.21  
在股东单位任职情况的说明 无 
 
(二) 在其他单位任职情况 
√适用 □不适用  
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期 
罗岚 上海数据港股份有限公司 董事长 2017.12.30  
周晓芳 上海市北高新园区职业技能培训中心 法人 2010.5.27  
周晓芳 上海创辉企业管理有限公司 执行董事 2015.1.28  
周晓芳 上海市北高新健康管理咨询服务有限公司 执行董事 2013.1.9  
叶建芳 雅本化学股份有限公司 独立董事 2016.2.22  
叶建芳 苏州银行股份有限公司 独立董事 2017.9.26  
叶建芳 上海柴油机股份有限公司 独立董事 2018.12.11  
叶建芳 科博达技术股份有限公司 独立董事 2017.6.27  
何万篷 上海机场股份有限公司 独立董事 2016.6.29  
张颂燕 上海数据港股份有限公司 监事会主席 2017.5.19  
在其他单位任职情况的说明 无 
  
2019年年度报告 
49 / 192 
 
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况 
√适用 □不适用  
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 董事、监事的报酬由董事会提出方案后提交股东大会决定,高级管理人员的报酬由董事会决定。 
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 公司董事、监事的报酬根据公司股东大会决议确定;高级管理人员根据公司有关制度按岗位和绩效发放报酬。 
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况 
董事长罗岚、董事周晓芳、原监事会主席陈军、原监事吴炯在报告期内在公司控股股东市北集团或其任职单位
领取报酬;董事总经理张羽祥、董事严慧明、职工监事许向东、副总经理董事会秘书胡申、副总经理马慧民、
财务总监李炜勇按照其在公司所任管理职位领取报酬。报告期内公司取薪的董事、监事和高级管理人员应付报
酬共计为人民币 348.28万元(税前)。 
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获
得的报酬合计 
报告期末全体董事、监事和高级管理人员在公司实际获得报酬合计人民币 348.28万元(税前),其中独立董
事实际获得报酬合计人民币 44.15万元(税前)。 
 
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 
√适用 □不适用  
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因 
何万篷 独立董事 选举 换届选举 
张颂燕 监事会主席 选举 换届选举 
成佳 监事 选举 换届选举 
徐军 独立董事 离任 换届离任 
陈军 监事会主席 离任 换届离任 
吴炯 监事 离任 换届离任 
 
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
50 / 192 
 
六、母公司和主要子公司的员工情况 
(一) 员工情况 
母公司在职员工的数量 110 
主要子公司在职员工的数量 82 
在职员工的数量合计 192 
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工
人数 
 
专业构成 
专业构成类别 专业构成人数 
生产人员 0 
销售人员 46 
技术人员 67 
财务人员 19 
行政人员 60 
合计 192 
教育程度 
教育程度类别 数量(人) 
本科及以上 133 
大专及以下 59 
合计 192 
 
(二) 薪酬政策 
√适用  □不适用  
薪酬政策的原则: 
1、公平、公正、透明的原则,使薪酬管理制度科学化、规范化、合理化。 
2、按劳分配与“责、权、利”相结合的原则,使薪酬与岗位价值高低,履行责任义务相符。 
3、激励与约束并重的原则,使薪酬的发放与考核、奖惩挂钩,与激励机制挂钩。 
4、长远发展的原则,使薪酬水平与公司持续健康发展的目标相符。 
 
薪资的构成: 
1、收入由基本薪资、年度绩效奖、任期激励三部分组成。 
2、基本薪资根据经营规模、岗位职责、从业资历等因素综合确定,按月平均税前发放;年度
绩效奖以年度经营目标为考核基础,根据完成年度工作目标情况进行考核评分,并核定其个人奖
金;任期激励实行延期支付,经任期考核后按相应比例分三年兑现。 
3、按照国家和公司规定,享受和缴纳各项社会保险及公积金,并由公司代扣代缴。 
 
(三) 培训计划 
√适用  □不适用  
培训宗旨:  
以公司战略与员工需求为主线;以素质提升,能力培养为核心;以针对性、实用性为重点;
坚持理论与岗位培训相结合,学习与总结相结合;实现由点、线培训到全面系统性培训转变;实
现员工自觉培训、自我培训,建立起全面学习型组织的目标。 
通过培训有效整合集团内外资源,提升员工的工作绩效从而增强集团公司的盈利能力,并协
助员工制定具有针对性的职业生涯规划从而促进员工与企业双赢发展,塑造企业数智文化、增强
企业向心聚力、打造企业产业升级! 
 
 
2019年年度报告 
51 / 192 
2020年主要培训项目: 
1、管理人员培训:集中于市场行情分析、企业战略落实、企业文化推广及核心业务推进等方
面培训,熟悉上市公司各项规章制度和运作规则,加强董、监事会建设、加强公司法人治理,充
实必备的上市股份公司管理岗位知识,从而提高公司管理人员的综合素质和业务能力。 
2、青年干部培训:帮助青年干部解决走上管理岗位后遇到的关键问题,掌握核心管理能力,
主要落实于业务提升、团队管理、员工激励、职业发展及时间管理等方面培训,完成从个人贡献
者到团队管理者的顺利转变。 
3、专业技术人员培训:以职(执)业资格准入为主要培训目标,结合通用性技能为培训内容,
以特定岗位、特定部门为培训对象的专项培训方案,并与员工职业生涯发展相结合,旨在提高员
工的知识,技能。 
4、新员工培训:了解公司企业文化及各项规章制度、以岗位为基础的业务流程培训、职业技
能培训及自我管理等为主的培训。 
 
(四) 劳务外包情况 
□适用 √不适用  
 
七、其他 
□适用  √不适用  
 
  
2019年年度报告 
52 / 192 
第九节 公司治理 
一、 公司治理相关情况说明 
√适用  □不适用  
报告期内,公司严格按照《公司法》、《中华人民共和国证券法》以及《上海证券交易所股
票上市规则》和《公司章程》等有关法律法规之规定,不断完善公司法人治理结构,依法规范运
作,建立健全内部管理和控制制度,深入加强信息披露工作,积极开展投资者关系管理,逐步形
成了较为完善的法人治理结构和运作机制。具体如下: 
1、 关于股东及股东大会运行情况 
公司高度重视股东在公司发展中的地位和作用,严格按照《公司法》《公司章程》以及《公
司股东大会议事规则》的规定召集、召开股东大会,公司严格遵守股东大会议事和表决程序,律
师现场出席并见证股东大会,充分保障了公司股东尤其是中小股东的利益。 
2、 关于控股股东与上市公司的关系 
公司拥有独立的业务和自主经营能力,公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等
方面保持独立。公司董事会、监事会及内部机构均独立运作。公司控股股东一直严格按照法律法
规和《公司章程》的相关规定善意行使股东权利,促进上市公司规范运作,不存在直接或间接干
预上市公司的决策和经营活动的情形,报告期内未发现控股股东及其关联方违规占用公司资金和
资产的情况,公司不存在违规对外担保的情况。 
3、 关于董事及董事会运行情况 
公司按照《公司法》《公司章程》以及《公司董事会议事规则》的规定规范运作董事会。公
司董事认真履行股东大会所赋予的职责和权力,有效发挥董事会职能。各位董事充分了解董事的
权利和义务,在履职过程中忠实诚信、勤勉尽职,认真审阅各项议案,保障公司重大事项决策的
科学性和合理性,积极维护公司股东的利益。董事会下设的审计、提名、薪酬与考核和战略四个
专门委员会报告期内运行正常,全体委员勤勉尽责为董事会决策提供了科学依据。 
4、 关于监事及监事会运行情况 
公司按照《公司法》《公司章程》以及《公司监事会议事规则》的规定推进监事会规范运作。
公司监事勤勉尽职,督促公司董事和高级管理人员勤勉地履行职责,对公司财务状况、关联交易
情况、募集资金使用、内部控制等重大事项进行有效监督,对董事会提出合理化建议和意见,维
护了公司及股东的合法权益。 
报告期内,公司治理与《公司法》、中国证监会相关规定的要求不存在重大差异。 
 
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异;如有重大差异,应当说明原因 
□适用 √不适用  
 
二、 股东大会情况简介 
会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引 决议刊登的披露日期 
2019年第一次
临时股东大会 
2019年 2月 20日 
在上海证券交易所网站
www.sse.com.cn披露编号为临
2019-009《市北高新 2019年第一
次股东大会决议公告》 
2019年 2月 21日 
2018年年度股
东大会 
2019年 4月 18日 
在上海证券交易所网站
www.sse.com.cn披露编号为临
2019-028《市北高新 2018年年度
股东大会决议公告》 
2019年 4月 19日 
2019年第二次
临时股东大会 
2019年 12月 30日 
在上海证券交易所网站
www.sse.com.cn披露编号为临
2019-062《市北高新 2019年第二
次股东大会决议公告》 
2019年 12月 31日 
 
2019年年度报告 
53 / 192 
股东大会情况说明 
√适用 □不适用  
1、2019年第一次临时股东大会 
公司 2019年第一次临时股东大会,于 2019年 2月 20日在上海召开。出席本次股东大会记名
投票的股东及股东代理人共 53名,代表股份 887,580,105股,占公司有表决权股份总数的
47.38044%,其中 A股股份 846,559,352股、B股股份 41,020,753股,分别占公司有表决权股份
总数的 45.19069%、2.18975%。 
本次会议的召开和程序符合《公司法》和《公司章程》等有关规定。会议由董事、总经理张
羽祥先生主持,公司董事、监事及高级管理人员列席了会议,国浩律师(上海)事务所律师出席
本次大会进行见证并出具了《法律意见书》。本次会议的召集、召开和表决程序符合《公司法》、
《上市公司股东大会规则》和《公司章程》等有关规定。 
2、2018年年度股东大会 
公司 2018年年度股东大会,于 2019年 4月 18日在上海召开。出席本次股东大会记名投票的
股东及股东代理人共 63名,代表股份 890,769,870股,占公司有表决权股份总数的 47.5507%,
其中A股股份846,730,552股、B股股份44,039,318股,分别占公司有表决权股份总数的45.1998%、
2.3509%。 
本次会议的召开和程序符合《公司法》和《公司章程》等有关规定。会议由公司董事长罗岚
女士主持,公司董事、监事及高级管理人员列席了会议,国浩律师(上海)事务所律师出席本次
大会进行见证并出具了《法律意见书》。本次会议的召集、召开和表决程序符合《公司法》、《上
市公司股东大会规则》和《公司章程》等有关规定。 
3、2019年第二次临时股东大会 
公司 2019年第二次临时股东大会,于 2019年 12月 30日在上海召开。出席本次股东大会记
名投票的股东及股东代理人共 39名,代表股份 881,060,489股,占公司有表决权股份总数的
47.0324%,其中 A股股份 846,547,952股、B股股份 34,512,537股,分别占公司有表决权股份
总数的 45.1901%、1.8423%。 
本次会议的召开和程序符合《公司法》和《公司章程》等有关规定。会议由董事、总经理张
羽祥先生主持,公司董事、监事及高级管理人员列席了会议,国浩律师(上海)事务所律师出席
本次大会进行见证并出具了《法律意见书》。本次会议的召集、召开和表决程序符合《公司法》、
《上市公司股东大会规则》和《公司章程》等有关规定。 
 
三、 董事履行职责情况 
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况 
董事 
姓名 
是否独
立董事 
参加董事会情况 
参加股东
大会情况 
本年应参
加董事会
次数 
亲自出
席次数 
以通讯
方式参
加次数 
委托出
席次数 
缺席 
次数 
是否连续两
次未亲自参
加会议 
出席股东
大会的次
数 
罗岚 否 11 11 5 0 0 否 1 
张羽祥 否 11 11 5 0 0 否 2 
周晓芳 否 11 11 7 0 0 否 1 
严慧明 否 11 11 5 0 0 否 3 
叶建芳 是 11 11 5 0 0 否 3 
杨力 是 11 11 8 0 0 否 1 
何万篷 是 10 10 7 0 0 否 0 
徐军 是 1 1 0 0 0 否 0 
 
连续两次未亲自出席董事会会议的说明 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
54 / 192 
年内召开董事会会议次数 11 
其中:现场会议次数 1 
通讯方式召开会议次数 5 
现场结合通讯方式召开会议次数 5 
 
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况 
□适用 √不适用  
 
(三) 其他 
□适用  √不适用  
 
四、 董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议,存在异议事项的,
应当披露具体情况 
□适用  √不适用  
 
五、 监事会发现公司存在风险的说明 
□适用 √不适用  
 
六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明 
□适用  √不适用  
存在同业竞争的,公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划 
□适用  √不适用  
 
七、 报告期内对高级管理人员的考评机制,以及激励机制的建立、实施情况 
√适用  □不适用  
公司建立了高级管理人员的选择、考评机制,高级管理人员的聘任严格按照有关法律法规、
《公司章程》和董事会专门委员会实施细则的规定进行,同时通过制订《高级管理人员薪酬与考
核管理制度》,建立、健全薪酬考核及激励约束制度,使公司高级管理人员的聘任、考评和激励
标准化、程序化、制度化。公司根据年度工作目标和经营计划的完成情况及岗位职责完成情况,
对公司高级管理人员进行考核并发放年度绩效薪酬。报告期内,公司未实施股权激励。 
 
八、 是否披露内部控制自我评价报告 
√适用 □不适用  
详见公司于 2020年 4月 15日在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn上披露的《2019年度
内部控制评价报告》。 
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明 
□适用 √不适用  
 
九、 内部控制审计报告的相关情况说明 
√适用  □不适用  
公司聘请了瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)对公司 2019年度财务报告内部控制实施情况
进行审计,并出具了标准无保留意见的《内部控制审计报告》,详见公司于 2020年 4月 15日在
上海证券交易所网站 www.sse.com.cn上披露的《内部控制审计报告》。 
是否披露内部控制审计报告:是 
 
十、 其他 
□适用  √不适用  
2019年年度报告 
55 / 192 
第十节 公司债券相关情况 
√适用 □不适用  
一、公司债券基本情况 
单位:亿元  币种:人民币 
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 
债券余
额 
利率(%) 还本付息方式 
交易场
所 
上海市北高新股份
有限公司2015年公
司债券 
15市北
债 
136104 
2015年
12月 21
日 
2020年
12月 21
日 
8.3541 4.33 
每年付息一次,到期一次还
本,最后一期利息随本金的
兑付一起支付。 
上海证
券交易
所 
上海市北高新股份
有限公司2018年公
开发行公司债券
(第一期) 
18高新
01 
155040 
2018年
11月 22
日 
2023年
11月 22
日 
9 4.33 
按年付息,利息每年支付一
次,到期一次还本,最后一
期利息随本金的兑付一起
支付。 
上海证
券交易
所 
 
公司债券付息兑付情况 
√适用  □不适用  
1、公司于 2019年 12月 23日支付“15市北债”利息及手续费共计人民币 36,175,061.66元。
本次付息对象为截止 2019年 12月 20日上海证券交易所收市后,在中国证券登记结算有限责任公
司上海分公司登记在册的全体“15市北债”持有人。 
2、公司于 2019年 11月 22日支付“18高新 01”利息及手续费共计人民币 38,971,948.50
元。本次付息对象为截止 2019年 11月 21日上海证券交易所收市后,在中国证券登记结算有限责
任公司上海分公司登记在册的全体“15市北债”持有人。 
 
公司债券其他情况的说明 
□适用 √不适用  
 
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式 
 
债券受托管理人 
名称 湘财证券股份有限公司 
办公地址 上海市浦东新区陆家嘴环路 958号华能联合大厦 20层 
联系人 吴沁馨 
联系电话 021-50293681 
债券受托管理人 
名称 中银国际证券股份有限公司 
办公地址 上海市浦东新区银城中路 200号中银大厦 39层 
联系人 徐慧 
联系电话 021-20328567 
资信评级机构 
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 
办公地址 上海市杨浦区控江路 1555号 A座 1034K-22 
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
 
三、公司债券募集资金使用情况 
√适用  □不适用  
1、2015年公司面向合格投资者公开发行公司债券“15市北债”,募集资金金额人民币 9亿
元。截至 2016年 4月,公司已将上述募集资金扣除发行费用后用于补充流动资金。 
2、2018年公司面向合格投资者公开发行公司债券“18 高新 01”,募集资金金额人民币 9亿
元。截至 2019年 12月 31日,公司已将上述募集资金扣除发行费用后的 896,595,094.09元用于
偿还公司债务,余额为 17,151.23元。 
2019年年度报告 
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四、公司债券评级情况 
√适用  □不适用  
根据中国证券监督管理委员会《公司债券发行试点办法》(公司债券适用)、《上市公司证券发
行管理办法》和《上海证券交易所公司债券上市规则》的有关规定,公司委托上海新世纪资信评
估投资服务有限公司(以下简称“新世纪评级”)对本公司发行的“15市北债”、“18高新 01”
信用状况进行了跟踪信用评级。新世纪评级在对本公司经营状况进行综合分析与评估的基础上,
于 2019年 5月 27日出具了《上海市北高新股份有限公司及其发行的 15市北债与 18高新 01跟踪
评级报告》。维持本公司主体信用等级为 AA+级,评级展望为稳定,维持“15 市北债”的债券评级
结果为 AA+级,“18高新 01”债券评级结果由 AA+级调整为 AAA级。 
 
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况 
√适用  □不适用  
报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更,与募集说明书的相
关承诺一致。 
 
六、公司债券持有人会议召开情况 
□适用  √不适用  
 
七、公司债券受托管理人履职情况 
√适用  □不适用  
报告期内,湘财证券股份有限公司和中银国际证券股份有限公司分别作为上海市北高新股份
有限公司 2015年公司债券的受托管理人和上海市北高新股份有限公司 2018年公开发行公司债券
(第一期)的受托管理人,根据相关法律法规、部门规章的规定、本期债券受托管理协议的约定
以及债券持有人会议的授权行使权利和履行义务,持续关注发行人的资信情况以及对募集说明书
约定的应履行义务的执行情况,持续关注公司经营情况、财务状况以及资信情况,积极履行受托
管理人职责,维护债券持有人的合法权益。在本报告期内,市北高新未出现影响债券持有人重大
权益的事项,未召开债券持有人会议。 
 
八、截至报告期末公司近 2年的会计数据和财务指标 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
主要指标 2019年 2018年 
本期比上年同
期增减(%) 
变动原因 
息税折旧摊销前利润 800,020,102.94 681,671,835.89 17.36   
流动比率 2.42 4.27 -43.33 
流动负债受融资
规模扩大和长期
负债将于一年内
到期的影响而大
幅增加所致。 
速动比率 0.69 0.81 -14.81  
资产负债率(%) 58.55 55.10 6.26  
EBITDA全部债务比 0.08 0.08 /  
利息保障倍数 1.66 2.40 -30.83 
本期利息费用增
加所致。 
现金利息保障倍数 0.49 -17.59 不适用  
EBITDA利息保障倍数 2.11 3.00 -29.67  
贷款偿还率(%) 100.00 100.00 /  
利息偿付率(%) 100.00 100.00 /  
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九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 
□适用  √不适用  
 
十、公司报告期内的银行授信情况 
√适用  □不适用  
公司经营情况良好,财务状况稳定,拥有较高市场声誉和广泛的融资渠道。在直接融资方面,
公司作为上海证券交易所上市公司,可利用上市平台筹措资金。同时,公司与多家国内大型金融
机构建立了长期的合作关系,具有一定的间接融资能力。报告期内,公司所发生的银行短期借款、
长期借款均到期偿还,到期贷款偿还率和利息偿付率均为 100%。如果由于意外情况公司不能及时
从预期的还款来源获得足够资金,公司还可凭借自身良好的资信状况以及与金融机构稳定的合作
关系,通过间接融资筹措本期债券还本付息所需资金。 
 
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况 
√适用  □不适用  
截至报告期末,公司严格履行公司债券募集说明书相关内容,合规使用募集资金,未有损害
债券投资者利益的情况发生。 
 
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
58 / 192 
第十一节 财务报告 
审计报告 
√适用 □不适用  
CAC证审字[2020]0117号 
 
上海市北高新股份有限公司全体股东: 
一、审计意见 
我们审计了上海市北高新股份有限公司(以下简称“市北高新”)财务报表,包
括2019年12月31日的合并及母公司资产负债表,2019年度的合并及母公司利润表、合
并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。 
我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允
反映了市北高新2019年12月31日的合并及母公司财务状况以及2019年度的合并及母
公司经营成果和现金流量。 
二、形成审计意见的基础 
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国
注册会计师职业道德守则,我们独立于市北高新,并履行了职业道德方面的其他责任。
我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。 
三、关键审计事项  
关键审计事项是我们根据职业判断,认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景,我们不对这些事
项单独发表意见。 
(一)房地产项目销售收入确认 
1.事项描述  
如财务报表附注三、(三十八)所述,市北高新将房地产项目所有权上的主要风
险和报酬转移给购买方,确认房地产项目销售收入实现。 
由于收入是公司的关键业绩指标之一,房地产项目销售收入确认对公司经营成果
影响重大,我们将房地产项目销售的收入确认识别为关键审计事项。  
2.审计应对 
我们针对市北高新房地产项目销售收入确认所实施的重要审计程序包括: 
2019年年度报告 
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(1)了解和评价公司与房地产项目收入确认相关的关键内部控制的设计和运行
有效性; 
(2)检查本年确认销售收入的房产买卖合同、竣工备案文件、收款凭据、销售
发票、验收交付手续、成本核算及会计凭证等文件资料,识别与商品所有权上的主要
风险和报酬转移相关条款和履行情况是否符合企业会计准则关于收入确认的规定,是
否与公司的收入确认政策一致。 
(3)针对房产销售收入和应收账款执行函证程序,以确认销售收入和应收账款
的准确性; 
(4)针对资产负债表日前后确认收入的房产销售项目,访谈购买方确认交房手
续情况,以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认;  
(5)针对本年确认销售收入的房产,将其单方平均售价与从公开信息获取的单
方售价相比较,以评价公司房产售价是否公允; 
(6)检查房产销售项目期后回款情况,以评价合同履行、账款回收是否与约定
一致; 
(7)检查房地产项目建造及结算相关文件资料,以评价公司房产项目成本是否
能够可靠计量。 
(二)存货可变现净值的评估  
1、事项描述  
如财务报表附注八、(九)所述,市北高新于2019年12月31日已完工开发产品、
在建开发产品及拟开发产品(以下统称“存货”)账面价值合计799,779.33万元,占
公司资产总额的比例为43.91%。  
管理层确定资产负债表日每个房地产开发项目的可变现净值。在确定存货项目可
变现净值的过程中,管理层需对每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要
发生的建造成本作出最新估计,并估算每个房地产项目的预期未来净售价(参考附近
地段房地产项目的最近交易价格)和未来销售费用以及相关销售税金等。该过程涉及
重大的管理层判断和估计。  
由于存货对市北高新资产的重要性,且估计存货项目达到完工状态时将要发生的
建造成本和未来净售价存在固有风险,我们将对市北高新存货的可变现净值的评估识
别为关键审计事项。 
2、审计应对  
2019年年度报告 
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我们针对市北高新与评价存货可变现净值相关的审计程序包括:  
(1)了解、评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他
成本相关的关键内部控制的设计和运行的有效性;  
(2)对房地产项目进行实地查看,观察项目开发进度; 
(3)询问管理层这些在开发项目的进度和各项目最新预测所反映的总开发成本
预算; 
(4)评价管理层所采用的估值方法,并将估值中采用的关键估计和假设, 包括
与评价净售价有关的关键估计和假设与市场可获取数据进行比较,以确认管理层进行
存货可变现净值测试中采用的数据的合理性。 
(5)将各存货项目的估计建造成本与最新预算进行比较,并将截止2019年12月
31日发生的成本与截止2018年12月31日的预算进行比较,以评价管理层预测的准确性
和预算过程。 
四、其他信息 
市北高新管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息,但不包
括财务报表和我们的审计报告。  
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息,我们也不对其他信息发表任何
形式的鉴证结论。  
结合我们对财务报表的审计,我们的责任是阅读其他信息,在此过程中,考虑其
他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎
存在重大错报。  
基于我们已执行的工作,如果我们确定其他信息存在重大错报,我们应当报告该
事实。在这方面,我们无任何事项需要报告。 
五、管理层和治理层对财务报表的责任  
市北高新管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公允反映,
并设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重
大错报。  
在编制财务报表时,管理层负责评估市北高新的持续经营能力,披露与持续经营
相关的事项(如适用),并运用持续经营假设,除非管理层计划进行清算、终止运营
或别无其他现实的选择。  
治理层负责监督市北高新的财务报告过程。  
2019年年度报告 
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六、注册会计师对财务报表审计的责任  
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取
合理保证,并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证,但并不能保
证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错
误导致,如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作
出的经济决策,则通常认为错报是重大的。  
在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀疑。
同时,我们也执行以下工作:  
(1)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,设计和实施审
计程序以应对这些风险,并获取充分、适当的审计证据,作为发表审计意见的基础。
由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上,未能发
现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。  
(2)了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序。  
(3)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。  
(4)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根据获取的审计证
据,就可能导致对市北高新持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不
确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性,审计准则要求我们在审
计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露;如果披露不充分,我们应当发
表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而,未来的事项
或情况可能导致市北高新不能持续经营。  
(5)评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露),并评价财务报表是
否公允反映相关交易和事项。  
(6) 就市北高新中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据, 以
对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计,并对审计意见承担
全部责任。  
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通, 包
括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。  
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明,并与治理层沟
通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项,以及相关的防范措施(如
适用)。  
2019年年度报告 
62 / 192 
从与治理层沟通过的事项中,我们确定哪些事项对本期合并财务报表审计最为重
要,因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项,除非法律法规禁止公
开披露这些事项,或在极少数情形下,如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的
负面后果超过在公众利益方面产生的益处,我们确定不应在审计报告中沟通该事项。 
 
 
 
 
 
 
 
 
中审华会计师事务所(特殊普通合伙) 
 
 
  
中国注册会计师:成志城 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
中国·天津 
  
 
中国注册会计师:张明 
 
 
 
 
二〇二〇年四月十三日 
 
 
 
2019年年度报告 
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财务报表 
合并资产负债表 
2019年 12月 31日 
编制单位: 上海市北高新股份有限公司 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年 12月 31日 2018年 12月 31日 
流动资产:    
货币资金 八、(一) 2,140,878,214.65 1,749,833,273.06 
结算备付金    
拆出资金    
交易性金融资产 八、(二) 54,610,820.60  
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产 
 
  
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 八、(五) 414,870,708.71 65,928,650.44 
应收款项融资    
预付款项 八、(七) 2,322,603.77 1,931,674.82 
应收保费    
应收分保账款    
应收分保合同准备金    
其他应收款 八、(八) 450,019,917.81 137,414,906.80 
其中:应收利息    
应收股利    
买入返售金融资产    
存货 八、(九) 7,997,793,271.73 8,725,620,793.58 
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产 八、(十二) 113,909,128.23 95,511,560.48 
流动资产合计  11,174,404,665.50 10,776,240,859.18 
非流动资产:    
发放贷款和垫款    
债权投资    
可供出售金融资产 八、(十三)  325,328,237.24 
其他债权投资    
持有至到期投资    
长期应收款    
长期股权投资 八、(十七) 1,731,236,299.58 1,604,426,396.12 
其他权益工具投资    
其他非流动金融资产 八、(十九) 301,324,864.05  
投资性房地产 八、(二十) 4,922,459,947.94 3,559,343,394.09 
固定资产 八、(二十一) 19,474,940.66 24,708,070.89 
在建工程 八、(二十二) 328,182.94  
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产 八、(二十六) 160,801.87 184,282.04 
2019年年度报告 
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开发支出    
商誉    
长期待摊费用 八、(二十九) 37,310,953.38 27,105,057.99 
递延所得税资产 八、(三十) 21,230,697.19 13,357,788.00 
其他非流动资产 八、(三十一) 5,000,000.00  
非流动资产合计  7,038,526,687.61 5,554,453,226.37 
资产总计  18,212,931,353.11 16,330,694,085.55 
流动负债:    
短期借款 八、(三十二) 1,206,000,000.00 456,000,000.00 
向中央银行借款    
拆入资金    
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债 
 
  
衍生金融负债    
应付票据    
应付账款 八、(三十六) 861,200,172.25 410,231,281.59 
预收款项 八、(三十七) 59,786,851.06 40,738,512.65 
卖出回购金融资产款    
吸收存款及同业存放    
代理买卖证券款    
代理承销证券款    
应付职工薪酬 八、(三十八) 7,952,380.72 7,432,496.42 
应交税费 八、(三十九) 125,842,536.22 155,361,199.20 
其他应付款 八、(四十) 979,247,359.83 930,989,361.92 
其中:应付利息  37,238,069.00 36,055,732.67 
应付股利    
应付手续费及佣金    
应付分保账款    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 八、(四十二) 1,342,578,350.44 520,600,000.00 
其他流动负债 八、(四十三) 34,336,042.50  
流动负债合计  4,616,943,693.02 2,521,352,851.78 
非流动负债:    
保险合同准备金    
长期借款 八、(四十四) 3,722,769,368.71 3,341,222,380.00 
应付债券 八、(四十五) 2,294,916,187.00 3,126,417,634.84 
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益 八、(五十) 6,486,075.85 8,810,075.89 
递延所得税负债 八、(三十) 22,261,235.88 510,029.15 
其他非流动负债    
非流动负债合计  6,046,432,867.44 6,476,960,119.88 
负债合计  10,663,376,560.46 8,998,312,971.66 
2019年年度报告 
65 / 192 
所有者权益(或股东权益):    
实收资本(或股本) 八、(五十二) 1,873,304,804.00 1,873,304,804.00 
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积 八、(五十四) 3,083,264,352.98 3,083,264,352.98 
减:库存股    
其他综合收益 八、(五十六)  1,530,087.44 
专项储备    
盈余公积 八、(五十八) 63,197,947.48 49,672,863.18 
一般风险准备    
未分配利润 八、(五十九) 1,256,017,503.23 1,100,037,626.77 
归属于母公司所有者权益(或股东
权益)合计 
 6,275,784,607.69 6,107,809,734.37 
少数股东权益  1,273,770,184.96 1,224,571,379.52 
所有者权益(或股东权益)合计  7,549,554,792.65 7,332,381,113.89 
负债和所有者权益(或股东权
益)总计 
 
18,212,931,353.11 16,330,694,085.55 
 
法定代表人:罗岚   主管会计工作负责人:李炜勇   会计机构负责人:吴亦希 
 
母公司资产负债表 
2019年 12月 31日 
编制单位:上海市北高新股份有限公司  
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年 12月 31日 2018年 12月 31日 
流动资产:    
货币资金  269,247,758.85 733,607,289.31 
交易性金融资产  54,610,820.60  
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产 
 
  
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 十八、(一) 901,415.46 970,219.00 
应收款项融资    
预付款项    
其他应收款 十八、(二) 4,002,206,586.25 4,325,468,819.87 
其中:应收利息    
应收股利  847,671,443.87 547,671,443.87 
存货    
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产    
流动资产合计  4,326,966,581.16 5,060,046,328.18 
非流动资产:    
债权投资    
可供出售金融资产   323,196,237.24 
其他债权投资    
2019年年度报告 
66 / 192 
持有至到期投资    
长期应收款    
长期股权投资 十八、(三) 9,095,474,392.93 7,964,971,755.32 
其他权益工具投资    
其他非流动金融资产  301,239,211.66  
投资性房地产  307,927.93 377,765.79 
固定资产  142,249.86 168,279.31 
在建工程    
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产  65,408.84 3,160.00 
开发支出    
商誉    
长期待摊费用    
递延所得税资产   312,100.00 
其他非流动资产  5,000,000.00  
非流动资产合计  9,402,229,191.22 8,289,029,297.66 
资产总计  13,729,195,772.38 13,349,075,625.84 
流动负债:    
短期借款  1,206,000,000.00 456,000,000.00 
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债 
   
衍生金融负债    
应付票据    
应付账款    
预收款项    
应付职工薪酬  4,997,478.00 4,992,189.00 
应交税费  2,418,658.03 254,374.74 
其他应付款  1,189,937,826.37 2,068,660,877.70 
其中:应付利息    
应付股利    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债  1,254,578,350.44 500,600,000.00 
其他流动负债    
流动负债合计  3,657,932,312.84 3,030,507,441.44 
非流动负债:    
长期借款  2,427,800,000.00 1,948,900,000.00 
应付债券  2,294,916,187.00 3,126,417,634.84 
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益    
递延所得税负债  18,918,616.73 510,029.15 
2019年年度报告 
67 / 192 
其他非流动负债    
非流动负债合计  4,741,634,803.73 5,075,827,663.99 
负债合计  8,399,567,116.57 8,106,335,105.43 
所有者权益(或股东权益):    
实收资本(或股本)  1,873,304,804.00 1,873,304,804.00 
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积  3,094,223,394.21 3,094,223,394.21 
减:库存股    
其他综合收益   1,530,087.44 
专项储备    
盈余公积  55,255,919.40 41,730,835.10 
未分配利润  306,844,538.20 231,951,399.66 
所有者权益(或股东权益)合计  5,329,628,655.81 5,242,740,520.41 
负债和所有者权益(或股东权
益)总计 
 
13,729,195,772.38 13,349,075,625.84 
 
法定代表人:罗岚   主管会计工作负责人:李炜勇   会计机构负责人:吴亦希 
 
合并利润表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、营业总收入  1,090,382,410.24 507,856,217.28 
其中:营业收入 八、(六十) 1,090,382,410.24 507,856,217.28 
利息收入    
已赚保费    
手续费及佣金收入    
二、营业总成本  896,436,795.82 526,628,644.10 
其中:营业成本 八、(六十) 533,236,789.57 291,929,404.68 
利息支出    
手续费及佣金支出    
退保金    
赔付支出净额    
提取保险责任准备金净额    
保单红利支出    
分保费用    
税金及附加 八、(六十一) 67,751,954.27 48,948,789.64 
销售费用 八、(六十二) 3,339,542.94 3,952,079.54 
管理费用 八、(六十三) 69,932,476.49 60,290,129.46 
研发费用    
财务费用 八、(六十五) 222,176,032.55 121,508,240.78 
其中:利息费用  251,187,786.94 153,752,210.27 
利息收入  29,452,667.88 32,541,016.82 
加:其他收益 八、(六十七) 17,540,174.90 7,958,225.96 
投资收益(损失以“-”号填列) 八、(六十八) 142,483,173.74 432,027,160.04 
其中:对联营企业和合营企业的投资收  129,669,357.93 55,787,975.55 
2019年年度报告 
68 / 192 
益 
以摊余成本计量的金融资产终止
确认收益 
 
  
汇兑收益(损失以“-”号填列)    
净敞口套期收益(损失以“-”号填列)    
公允价值变动收益(损失以“-”号填
列) 
八、(七十) 25,687,445.02  
信用减值损失(损失以“-”号填列) 八、(七十一) -2,181,587.85  
资产减值损失(损失以“-”号填列) 八、(七十二)  -33,163,187.37 
资产处置收益(损失以“-”号填列) 八、(七十三) -72,131.42 170,080.55 
三、营业利润(亏损以“-”号填列)  377,402,688.81 388,219,852.36 
加:营业外收入 八、(七十四) 2,329,424.50 2,288,867.10 
减:营业外支出 八、(七十五) 1,306,652.92 51,000.00 
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)  378,425,460.39 390,457,719.46 
减:所得税费用 八、(七十六) 110,438,769.02 121,286,459.91 
五、净利润(净亏损以“-”号填列)  267,986,691.37 269,171,259.55 
(一)按经营持续性分类 
1.持续经营净利润(净亏损以“-”号填
列) 
 
267,986,691.37 269,171,259.55 
2.终止经营净利润(净亏损以“-”号填
列) 
   
(二)按所有权归属分类 
1.归属于母公司股东的净利润(净亏损以
“-”号填列) 
 210,993,840.29 237,628,252.23 
2.少数股东损益(净亏损以“-”号填列)  56,992,851.08 31,543,007.32 
六、其他综合收益的税后净额   1,671,516.72 
(一)归属母公司所有者的其他综合收益的
税后净额 
 
 1,671,516.72 
1.不能重分类进损益的其他综合收益    
(1)重新计量设定受益计划变动额    
(2)权益法下不能转损益的其他综合收益    
(3)其他权益工具投资公允价值变动    
(4)企业自身信用风险公允价值变动    
2.将重分类进损益的其他综合收益   1,671,516.72 
(1)权益法下可转损益的其他综合收益    
(2)其他债权投资公允价值变动    
(3)可供出售金融资产公允价值变动损益   1,671,516.72 
(4)金融资产重分类计入其他综合收益的
金额 
   
(5)持有至到期投资重分类为可供出售金
融资产损益 
   
(6)其他债权投资信用减值准备    
(7)现金流量套期储备(现金流量套期损
益的有效部分) 
   
(8)外币财务报表折算差额    
(9)其他    
(二)归属于少数股东的其他综合收益的税
后净额 
   
七、综合收益总额  267,986,691.37 270,842,776.27 
2019年年度报告 
69 / 192 
(一)归属于母公司所有者的综合收益总额  210,993,840.29 239,299,768.95 
(二)归属于少数股东的综合收益总额  56,992,851.08 31,543,007.32 
八、每股收益:    
(一)基本每股收益(元/股)  0.11 0.13 
(二)稀释每股收益(元/股)  0.11 0.13 
 
定代表人:罗岚   主管会计工作负责人:李炜勇   会计机构负责人:吴亦希 
 
母公司利润表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、营业收入 十八、(四) 166,648,378.07 51,941,747.00 
减:营业成本 十八、(四) 268,529.15 15,553.81 
税金及附加  1,643,653.75 99,695.69 
销售费用    
管理费用  44,374,836.40 40,578,313.47 
研发费用    
财务费用  314,390,224.34 159,545,327.81 
其中:利息费用  317,188,216.85 164,311,817.74 
利息收入  3,200,614.75 4,817,131.34 
加:其他收益  10,329,197.68 69,259.00 
投资收益(损失以“-”号填列) 十八、(五) 303,796,968.87 212,153,264.94 
其中:对联营企业和合营企业的投资收
益 
 -15,393,801.30 14,756,396.46 
以摊余成本计量的金融资产终止
确认收益 
   
净敞口套期收益(损失以“-”号填列)    
公允价值变动收益(损失以“-”号填
列) 
 
18,429,342.72 
 
信用减值损失(损失以“-”号填列)  -3,000.00  
资产减值损失(损失以“-”号填列)   -32,981,675.40 
资产处置收益(损失以“-”号填列)   2.93 
二、营业利润(亏损以“-”号填列)  138,523,643.70 30,943,707.69 
加:营业外收入    
减:营业外支出  306,652.92 50,000.00 
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)  138,216,990.78 30,893,707.69 
减:所得税费用  4,993,560.83  
四、净利润(净亏损以“-”号填列)  133,223,429.95 30,893,707.69 
(一)持续经营净利润(净亏损以“-”号
填列) 
 
133,223,429.95 30,893,707.69 
(二)终止经营净利润(净亏损以“-”号
填列) 
 
  
五、其他综合收益的税后净额   1,671,516.72 
(一)不能重分类进损益的其他综合收益    
1.重新计量设定受益计划变动额    
2.权益法下不能转损益的其他综合收益    
3.其他权益工具投资公允价值变动    
4.企业自身信用风险公允价值变动    
2019年年度报告 
70 / 192 
(二)将重分类进损益的其他综合收益   1,671,516.72 
1.权益法下可转损益的其他综合收益    
2.其他债权投资公允价值变动    
3.可供出售金融资产公允价值变动损益   1,671,516.72 
4.金融资产重分类计入其他综合收益的
金额 
 
  
5.持有至到期投资重分类为可供出售金
融资产损益 
 
  
6.其他债权投资信用减值准备    
7.现金流量套期储备(现金流量套期损益
的有效部分) 
   
8.外币财务报表折算差额    
9.其他    
六、综合收益总额  133,223,429.95 32,565,224.41 
七、每股收益:    
(一)基本每股收益(元/股)    
(二)稀释每股收益(元/股)    
 
法定代表人:罗岚   主管会计工作负责人:李炜勇   会计机构负责人:吴亦希 
 
合并现金流量表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、经营活动产生的现金流量:    
销售商品、提供劳务收到的现金  827,007,164.21 476,014,635.74 
客户存款和同业存放款项净增加额    
向中央银行借款净增加额    
向其他金融机构拆入资金净增加额    
收到原保险合同保费取得的现金    
收到再保业务现金净额    
保户储金及投资款净增加额    
收取利息、手续费及佣金的现金    
拆入资金净增加额    
回购业务资金净增加额    
代理买卖证券收到的现金净额    
收到的税费返还  90,815.80 15,386,970.68 
收到其他与经营活动有关的现金 八、(七十七) 129,371,876.08 305,965,061.72 
经营活动现金流入小计  956,469,856.09 797,366,668.14 
购买商品、接受劳务支付的现金  682,984,364.10 4,218,916,614.76 
客户贷款及垫款净增加额    
存放中央银行和同业款项净增加额    
支付原保险合同赔付款项的现金    
拆出资金净增加额    
支付利息、手续费及佣金的现金    
支付保单红利的现金    
支付给职工及为职工支付的现金  48,827,754.91 41,983,315.47 
支付的各项税费  311,318,283.02 405,879,462.85 
支付其他与经营活动有关的现金 八、(七十七) 205,489,252.76 122,584,869.07 
2019年年度报告 
71 / 192 
经营活动现金流出小计  1,248,619,654.79 4,789,364,262.15 
经营活动产生的现金流量净额 八、(七十八) -292,149,798.70 -3,991,997,594.01 
二、投资活动产生的现金流量:    
收回投资收到的现金  13,766,220.00 105,898,700.00 
取得投资收益收到的现金  9,810,173.50 3,272,750.73 
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额 
 70,938.00 199,954.13 
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额 
  389,114,885.98 
收到其他与投资活动有关的现金 八、(七十七) 12,028,000.00  
投资活动现金流入小计  35,675,331.50 498,486,290.84 
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金 
 37,382,736.27 4,074,146.55 
投资支付的现金  6,415,000.00 428,000,000.00 
质押贷款净增加额    
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额 
   
支付其他与投资活动有关的现金 八、(七十七) 12,000,000.00  
投资活动现金流出小计  55,797,736.27 432,074,146.55 
投资活动产生的现金流量净额  -20,122,404.77 66,412,144.29 
三、筹资活动产生的现金流量:    
吸收投资收到的现金   958,680,000.00 
其中:子公司吸收少数股东投资收
到的现金 
  958,680,000.00 
取得借款收到的现金  3,732,646,988.71 6,163,322,380.00 
发行债券收到的现金        2,293,100,000.00 
收到其他与筹资活动有关的现金 八、(七十七) 2,000,004.35  
筹资活动现金流入小计  3,734,646,993.06 9,415,102,380.00 
偿还债务支付的现金  2,613,100,000.00 5,654,590,000.00 
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金 
 416,229,843.65 249,471,556.33 
其中:子公司支付给少数股东的股
利、利润 
 4,360,303.33  
支付其他与筹资活动有关的现金 八、(七十七) 3,469,040.96  
筹资活动现金流出小计  3,032,798,884.61 5,904,061,556.33 
筹资活动产生的现金流量净额  701,848,108.45 3,511,040,823.67 
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响 
   
五、现金及现金等价物净增加额 八、(七十八) 389,575,904.98 -414,544,626.05 
加:期初现金及现金等价物余额 八、(七十八) 1,749,833,273.06 2,164,377,899.11 
六、期末现金及现金等价物余额 八、(七十八) 2,139,409,178.04 1,749,833,273.06 
 
法定代表人:罗岚   主管会计工作负责人:李炜勇   会计机构负责人:吴亦希 
 
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
72 / 192 
母公司现金流量表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、经营活动产生的现金流量:    
销售商品、提供劳务收到的现金  7,132,634.76 16,200.00 
收到的税费返还    
收到其他与经营活动有关的现金  2,696,120,157.15 872,152,118.73 
经营活动现金流入小计  2,703,252,791.91 872,168,318.73 
购买商品、接受劳务支付的现金  198,691.29 425,973.68 
支付给职工及为职工支付的现金  34,440,831.81 28,790,812.74 
支付的各项税费  8,946,029.62 84,796.16 
支付其他与经营活动有关的现金  3,655,333,842.77 1,432,173,418.97 
经营活动现金流出小计  3,698,919,395.49 1,461,475,001.55 
经营活动产生的现金流量净额  -995,666,603.58 -589,306,682.82 
二、投资活动产生的现金流量:    
收回投资收到的现金   250,000,000.00 
取得投资收益收到的现金  19,190,770.17 3,272,750.73 
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额 
 
298.00 2,135.13 
处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额 
   
收到其他与投资活动有关的现金  1,470,445,636.75  
投资活动现金流入小计  1,489,636,704.92 253,274,885.86 
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金 
 116,991.32 35,002.38 
投资支付的现金  1,150,896,438.91 1,784,732,300.00 
取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额 
   
支付其他与投资活动有关的现金  606,935,339.72 1,250,000,000.00 
投资活动现金流出小计  1,757,948,769.95 3,034,767,302.38 
投资活动产生的现金流量净额 十八、(六) -268,312,065.03 -2,781,492,416.52 
三、筹资活动产生的现金流量:    
吸收投资收到的现金    
取得借款收到的现金  3,462,000,000.00 5,145,000,000.00 
发行债券收到的现金        2,293,100,000.00 
收到其他与筹资活动有关的现金  2,000,004.35  
筹资活动现金流入小计  3,464,000,004.35 7,438,100,000.00 
偿还债务支付的现金  2,313,100,000.00 3,370,090,000.00 
分配股利、利润或偿付利息支付的现金  349,280,861.85 153,770,598.24 
支付其他与筹资活动有关的现金  3,469,040.96  
筹资活动现金流出小计  2,665,849,902.81 3,523,860,598.24 
筹资活动产生的现金流量净额  798,150,101.54 3,914,239,401.76 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响    
五、现金及现金等价物净增加额 十八、(六) -465,828,567.07 543,440,302.42 
加:期初现金及现金等价物余额 十八、(六) 733,607,289.31 190,166,986.89 
六、期末现金及现金等价物余额 十八、(六) 267,778,722.24 733,607,289.31 
 
法定代表人:罗岚   主管会计工作负责人:李炜勇   会计机构负责人:吴亦希 
2019年年度报告 
73 / 192 
合并所有者权益变动表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 
 2019年度 
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 所有者权益合计 
实收资本(或股本) 
其他权益工具 
资本公积 
减:库存
股 
其他综合收益 
专项储
备 
盈余公积 
一般风险
准备 
未分配利润 

他 
小计 优先
股 
永续
债 

他 
一、上年期末余额 1,873,304,804.00    3,083,264,352.98  1,530,087.44  49,672,863.18  1,100,037,626.77  6,107,809,734.37 1,224,571,379.52 7,332,381,113.89 
加:会计政策变更       -1,530,087.44  202,741.30  5,140,999.27  3,813,653.13  3,813,653.13 
前期差错更正                
同一控制下企业合并                
其他                
二、本年期初余额 1,873,304,804.00    3,083,264,352.98    49,875,604.48  1,105,178,626.04  6,111,623,387.50 1,224,571,379.52 7,336,194,767.02 
三、本期增减变动金额(减少以
“-”号填列) 
        13,322,343.00  150,838,877.19  164,161,220.19 49,198,805.44 213,360,025.63 
(一)综合收益总额           210,993,840.29  210,993,840.29 56,992,851.08 267,986,691.37 
(二)所有者投入和减少资本                
1.所有者投入的普通股                
2.其他权益工具持有者投入资本                
3.股份支付计入所有者权益的金额                
4.其他                
(三)利润分配         13,322,343.00  -60,154,963.10  -46,832,620.10 -7,794,045.64 -54,626,665.74 
1.提取盈余公积         13,322,343.00  -13,322,343.00     
2.提取一般风险准备                
3.对所有者(或股东)的分配           -46,832,620.10  -46,832,620.10 -7,794,045.64 -54,626,665.74 
4.其他                
(四)所有者权益内部结转                
1.资本公积转增资本(或股本)                
2.盈余公积转增资本(或股本)                
3.盈余公积弥补亏损                
4.设定受益计划变动额结转留存收
益 
               
5.其他综合收益结转留存收益                
6.其他                
(五)专项储备                
1.本期提取                
2.本期使用                
(六)其他                
四、本期期末余额 1,873,304,804.00    3,083,264,352.98    63,197,947.48  1,256,017,503.23  6,275,784,607.69 1,273,770,184.96 7,549,554,792.65 
 
2019年年度报告 
74 / 192 
 
项目 
 2018年度 
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 所有者权益合计 
实收资本 (或股
本) 
其他权益工具 
资本公积 
减:库存
股 
其他综合收益 
专项储
备 
盈余公积 
一般风险
准备 
未分配利润 

他 
小计 
优先
股 
永续
债 

他 
一、上年期末余额 1,873,304,804.00    3,083,264,352.98  -141,429.28  46,583,492.41  887,978,402.96  5,890,989,623.07 234,348,372.20 6,125,337,995.27 
加:会计政策变更                
前期差错更正                
同一控制下企业合并                
其他                
二、本年期初余额 1,873,304,804.00    3,083,264,352.98  -141,429.28  46,583,492.41  887,978,402.96  5,890,989,623.07 234,348,372.20 6,125,337,995.27 
三、本期增减变动金额(减少以
“-”号填列) 
      1,671,516.72  3,089,370.77  212,059,223.81  216,820,111.30 990,223,007.32 1,207,043,118.62 
(一)综合收益总额       1,671,516.72    237,628,252.23  239,299,768.95 31,543,007.32 270,842,776.27 
(二)所有者投入和减少资本              958,680,000.00 958,680,000.00 
1.所有者投入的普通股              958,680,000.00 958,680,000.00 
2.其他权益工具持有者投入资本                
3.股份支付计入所有者权益的金额                
4.其他                
(三)利润分配         3,089,370.77  -25,569,028.42  -22,479,657.65  -22,479,657.65 
1.提取盈余公积         3,089,370.77  -3,089,370.77     
2.提取一般风险准备                
3.对所有者(或股东)的分配           -22,479,657.65  -22,479,657.65  -22,479,657.65 
4.其他                
(四)所有者权益内部结转                
1.资本公积转增资本(或股本)                
2.盈余公积转增资本(或股本)                
3.盈余公积弥补亏损                
4.设定受益计划变动额结转留存收
益 
               
5.其他综合收益结转留存收益                
6.其他                
(五)专项储备                
1.本期提取                
2.本期使用                
(六)其他                
四、本期期末余额 1,873,304,804.00    3,083,264,352.98  1,530,087.44  49,672,863.18  1,100,037,626.77  6,107,809,734.37 1,224,571,379.52 7,332,381,113.89 
 
法定代表人:罗岚           主管会计工作负责人:李炜勇           会计机构负责人:吴亦希 
 
2019年年度报告 
75 / 192 
 
母公司所有者权益变动表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 
 2019年度 
实收资本 (或股本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 其他综合收益 
专项储
备 
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优先
股 
永续
债 

他 
一、上年期末余额 1,873,304,804.00    3,094,223,394.21  1,530,087.44  41,730,835.10 231,951,399.66 5,242,740,520.41 
加:会计政策变更       -1,530,087.44  202,741.30 1,824,671.69 497,325.55 
前期差错更正            
其他            
二、本年期初余额 1,873,304,804.00    3,094,223,394.21    41,933,576.40 233,776,071.35 5,243,237,845.96 
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)         13,322,343.00 73,068,466.85 86,390,809.85 
(一)综合收益总额          133,223,429.95 133,223,429.95 
(二)所有者投入和减少资本            
1.所有者投入的普通股            
2.其他权益工具持有者投入资本            
3.股份支付计入所有者权益的金额            
4.其他            
(三)利润分配         13,322,343.00 -60,154,963.10 -46,832,620.10 
1.提取盈余公积         13,322,343.00 -13,322,343.00  
2.对所有者(或股东)的分配          -46,832,620.10 -46,832,620.10 
3.其他            
(四)所有者权益内部结转            
1.资本公积转增资本(或股本)            
2.盈余公积转增资本(或股本)            
3.盈余公积弥补亏损            
4.设定受益计划变动额结转留存收益            
5.其他综合收益结转留存收益            
6.其他            
(五)专项储备            
1.本期提取            
2.本期使用            
(六)其他            
四、本期期末余额 1,873,304,804.00    3,094,223,394.21    55,255,919.40 306,844,538.20 5,329,628,655.81 
 
2019年年度报告 
76 / 192 
 
项目 
 2018年度 
实收资本 (或股本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 其他综合收益 
专项储
备 
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优先
股 
永续
债 
其他 
一、上年期末余额 1,873,304,804.00    3,094,223,394.21  -141,429.28  38,641,464.33 226,626,720.39 5,232,654,953.65 
加:会计政策变更            
前期差错更正            
其他            
二、本年期初余额 1,873,304,804.00    3,094,223,394.21  -141,429.28  38,641,464.33 226,626,720.39 5,232,654,953.65 
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)       1,671,516.72  3,089,370.77 5,324,679.27 10,085,566.76 
(一)综合收益总额       1,671,516.72   30,893,707.69 32,565,224.41 
(二)所有者投入和减少资本            
1.所有者投入的普通股            
2.其他权益工具持有者投入资本            
3.股份支付计入所有者权益的金额            
4.其他            
(三)利润分配         3,089,370.77 -25,569,028.42 -22,479,657.65 
1.提取盈余公积         3,089,370.77 -3,089,370.77  
2.对所有者(或股东)的分配          -22,479,657.65 -22,479,657.65 
3.其他            
(四)所有者权益内部结转            
1.资本公积转增资本(或股本)            
2.盈余公积转增资本(或股本)            
3.盈余公积弥补亏损            
4.设定受益计划变动额结转留存收益            
5.其他综合收益结转留存收益            
6.其他            
(五)专项储备            
1.本期提取            
2.本期使用            
(六)其他            
四、本期期末余额 1,873,304,804.00    3,094,223,394.21  1,530,087.44  41,730,835.10 231,951,399.66 5,242,740,520.41 
 
法定代表人:罗岚           主管会计工作负责人:李炜勇           会计机构负责人:吴亦希 
 
2019年年度报告 
77 / 192 
一、公司基本情况 
(一)公司概况 
√适用  □不适用  
上海市北高新股份有限公司(以下简称:“市北高新”、“公司”或“本公司”)前身系上
海二纺机股份有限公司,于 1991年 12月 10日经上海市人民政府办公厅以沪府办[1991]155号文
批准设立的股份有限公司。1992年 2月,经中国人民银行上海市分行以(92)沪人金股字第 5号
文批准,向社会公众公开发行境内上市内资股(A股)股票并上市交易;1992年 5月,经中国人
民银行上海市分行以(92)沪人金 B股字第 1号文批准,向社会公众公开发行境内上市外资股(B
股)股票并上市交易。1995年 10月 4日由国家工商行政管理局换发《企业法人营业执照》,注
册号为 310000400065302号,公司注册资本为人民币 566,449,190.00元,业经大华会计师事务所
验证并出具华业字(97)第 1047号验资报告。 
2009年 9月 1日,公司召开第六届第二十六次董事会会议审议通过了《上海二纺机股份有限
公司重大资产置换暨关联交易预案》。本次交易由股份无偿划转、资产置换两部分组成。公司原
控股股东太平洋机电(集团)有限公司与上海市北高新(集团)有限公司(以下简称“市北集团”)
签署有关股权划转协议,太平洋机电(集团)有限公司拟将其持有的公司 237,428,652股国有股
(占公司已发行股本总额的 41.92%)无偿划转给市北集团。同日,公司与市北集团签署《资产置
换协议》,并于 2010年 1月 18日双方签订《资产置换协议补充协议》(以下合称“《资产置换
协议》”), 约定公司拟以其除人民币 2亿元货币资金外的全部资产及负债与市北集团合法拥有
的上海开创企业发展有限公司 100%股权进行资产置换(如有资产或负债无法转移则以现金方式调
剂),差额部分以现金方式予以补足。 
2012年 4月 10日,公司收到了中国证券监督管理委员会《关于核准上海二纺机股份有限公
司重大资产重组方案的批复》(证监许可[2012]438号),核准本次的重大资产出售及重大资产
置换方案。 
2012年 8月 22日,本公司收到中国证券登记结算有限责任公司上海分公司《过户登记确认
书》,原控股股东太平洋机电集团已将持有的本公司 237,428,652 股 A 股股份(占公司总股本
41.92%)无偿划转至市北集团。 
2012年 8月 23日,公司依据《资产置换协议》,将除人民币 2亿元货币资金外的全部资产
及负债与市北集团合法拥有的上海开创企业发展有限公司 100%股权进行资产置换,并向市北集团
支付差价人民币 1,857,003.79元。双方于 2012年 8月 31日签订《资产置换交割确认书》确认完
成本次资产置换。 
2012年 9月 13日,公司领取了新的《企业法人营业执照》。经上海市工商行政管理局核准,
公司名称变更为:上海市北高新股份有限公司。公司注册资本为 566,449,190.00元。 
经公司第七届董事会第三十一次会议及 2014年第二次临时股东大会审议通过,公司向市北集
团发行股份购买市北集团持有的上海泛业投资顾问有限公司 100%股权和上海市北生产性企业服
务发展有限公司 100%股权并募集配套资金。 
2015年 4月 27日,公司收到中国证券监督管理委员会《关于核准上海市北高新股份有限公
司向上海市北高新(集团)有限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批复》(证监许可
[2015]696号),核准本次的重大资产重组方案。 
2015年 5月 28日,公司向市北集团发行股份购买资产完成,公司已收到市北集团缴纳的新
增注册资本(股本)合计人民币 145,827,372.00元,发行股份购买资产后公司注册资本(股本)
变更为 712,276,562.00元,业经立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具信会师报字[2015]第
114308号验资报告验证。 
2015年 8月 7日,公司收到配套募集资金认购款,本公司非公开发行人民币普通股股票
48,020,517股,每股面值 1.00元,发行价格每股 9.91元。发行完成后,公司累计注册资本人民
币 760,297,079.00元,股本人民币 760,297,079.00元。业经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)
出具瑞华验字[2015]31160011号验资报告验证。 
2016年 2月 23日,公司取得上海市工商行政管理局换发的《营业执照》,公司统一社会信
用代码:913100006072255050。 
经公司 2016年第一次临时股东大会决议通过并经中国证券监督管理委员会证监许可
[2016]1384号文《关于核准上海市北高新股份有限公司非公开发行股票的批复》核准,公司向包
2019年年度报告 
78 / 192 
括公司控股股东市北集团在内的不超过 10名特定对象非公开发行股票,市北集团以其持有的上海
市北高新欣云投资有限公司 49%的股权参与认购,其他特定对象以现金方式认购。本公司本次非
公开发行股票 176,355,323股,每股面值 1.00元,发行价格每股 15.31元。 
2016年 8月 19日,公司已收到市北集团及其他 6名投资者缴纳的新增注册资本人民币
176,355,323.00元。发行完成后,公司累计注册资本人民币 936,652,402.00元,股本人民币
936,652,402.00元。业经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具瑞华验字[2016]31160012号验
资报告验证。 
经公司于 2017年 3月 27日召开的第八届董事会第十三次会议及 2017年4月 20日召开的 2016
年度股东大会审议通过,公司以资本公积转增股本方式向全体股东每 10股转增 10股,转增完成
后公司总股本由 936,652,402股增加至 1,873,304,804股。2017年 11月 3日,公司办妥工商变
更登记手续,公司累计注册资本人民币 1,873,304,804.00元,股本人民币 1,873,304,804.00元。 
公司法定代表人:罗岚。 
公司注册地址:上海市静安区共和新路 3088弄 2号 1008室。 
公司经营范围:企业管理咨询,投资管理咨询,商务信息咨询,会展服务(主办、承办除外),
建筑规划方案咨询;物业管理;建筑装饰材料的批发、佣金代理(拍卖除外)(不涉及国营贸易
管理商品,涉及配额、许可证管理商品的,按国家有关规定办理申请)。【依法须经批准的项目,
经相关部门批准后方可开展经营活动】 
本财务报表业经本公司董事会于 2020年 4月 13日决议批准报出。 
 
(二)合并财务报表范围 
√适用  □不适用  
本公司 2019年度纳入合并范围的子公司共 13家,详见本附注十“在其他主体中的权益”。
本公司本年度合并范围与上年度一致。 
本公司及各子公司主要从事房地产开发及园区产业载体运营管理业务。 
 
二、财务报表的编制基础 
(一) 编制基础 
本公司财务报表以持续经营为编制基础。根据实际发生的交易和事项,按照中华人民共和国
财政部  (以下简称“财政部”) 颁布的企业会计准则的要求进行编制。 
此外,本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)2014 年
修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号——财务报告的一般规定》有关财务报
表及其附注的披露要求。 
 
(二) 持续经营 
√适用  □不适用  
本公司财务报表以持续经营为编制基础。 
 
三、重要会计政策及会计估计 
具体会计政策和会计估计提示: 
□适用 √不适用  
 
(一)遵循企业会计准则的声明 
公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了公司报告期的财务状况、
经营成果和现金流量等有关信息。 
 
(二)会计期间 
采用公历年制,自公历每年 1月 1日至 12月 31日为一个会计年度。 
 
2019年年度报告 
79 / 192 
(三)营业周期 
√适用  □不适用  
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司
以 12个月作为一个营业周期,并以其作为资产和负债的流动性划分标准。 
 
(四)记账本位币 
以人民币作为记账本位币。 
 
(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 
√适用  □不适用  
1、 同一控制下企业合并 
公司在企业合并中取得的资产和负债,按照合并日在被合并方最终控制方合并财务报表中的
账面价值计量。在合并中本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份
面值总额)的差额,调整资本公积中的股本溢价;资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存
收益。 
 
2、 非同一控制下的企业合并 
本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权
益性证券的公允价值为合并成本,为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及
其他管理费用于发生时计入当期损益。本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或
承担的负债按照公允价值计量,公允价值与其账面价值的差额,计入当期损益。 
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商
誉;本公司在合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额时,对取得的被购
买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核;经复核后合并
成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益。 
企业合并中取得的被合并方除无形资产外的其他各项资产(不仅限于被合并方原已确认的资
产),其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的,单独确认并按公允价
值计量;公允价值能够可靠计量的无形资产,单独确认为无形资产并按照公允价值计量;取得的
被购买方除或有负债以外的其他各项负债,履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允
价值能够可靠计量的,单独确认并按照公允价值计量;取得的被购买方或有负债,其公允价值能
够可靠计量的,单独确认为负债并按照公允价值计量。 
 
(六)合并财务报表的编制方法 
√适用  □不适用  
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。本公司将所控制的全部主体(包括企业、
被投资单位中可分割的部分,以及企业所控制的结构化主体等)纳入合并财务报表的合并范围。 
企业持有被投资方半数或以下的表决权,但综合考虑下列事实和情况后,判断企业持有的表
决权足以使其目前有能力主导被投资方相关活动的,视为企业对被投资方拥有权力:1、企业持有
的表决权相对于其他投资方持有的表决权份额的大小,以及其他投资方持有表决权的分散程度;2、
企业和其他投资方持有的被投资方的潜在表决权,如可转换公司债券、可执行认股权证等;3、其
他合同安排产生的权利; 4、被投资方以往的表决权行使情况等其他相关事实和情况。 
当表决权不能对被投资方的回报产生重大影响时,如仅与被投资方的日常行政管理活动有关,
并且被投资方的相关活动由合同安排所决定,本公司需要评估这些合同安排,以评价其享有的权
利是否足够使其拥有对被投资方的权力。 
本公司可能难以判断其享有的权利是否足以使其拥有对被投资方的权力。在这种情况下,本
公司应当考虑其具有实际能力以单方面主导被投资方相关活动的证据,从而判断其是否拥有对被
投资方的权力。本公司应考虑的因素包括但不限于:1、本公司能否任命或批准被投资方的关键管
理人员;2、本公司能否出于其自身利益决定或否决被投资方的重大交易;3、本公司能否掌控被
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投资方董事会等类似权力机构成员的任命程序,或者从其他表决权持有人手中获得代理权;4、本
公司与被投资方的关键管理人员或董事会等类似权力机构中的多数成员是否存在关联方关系。 
本公司与被投资方之间存在某种特殊关系的,在评价本公司是否拥有对被投资方的权力时,
应当适当考虑这种特殊关系的影响。特殊关系通常包括:被投资方的关键管理人员是企业的现任
或前任职工、被投资方的经营依赖于本公司、被投资方活动的重大部分有本公司参与其中或者是
以本公司的名义进行、本公司自被投资方承担可变回报的风险或享有可变回报的收益远超过其持
有的表决权或其他类似权利的比例等。 
本公司在判断是否控制被投资方时,应当确定其自身是以主要责任人还是代理人的身份行使
决策权,在其他方拥有决策权的情况下,还需要确定其他方是否以其代理人的身份代为行使决策
权。 
本公司通常应当对是否控制被投资方整体进行判断。但极个别情况下,有确凿证据表明同时
满足下列条件并且符合相关法律法规规定的,本公司应当将被投资方的一部分(以下简称“该部
分”)视为被投资方可分割的部分(单独主体),进而判断是否控制该部分(单独主体):1、该
部分的资产是偿付该部分负债或该部分其他权益的唯一来源,不能用于偿还该部分以外的被投资
方的其他负债;2、除与该部分相关的各方外,其他方不享有与该部分资产相关的权利,也不享有
与该部分资产剩余现金流量相关的权利。 
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间应与本公司一致。如
果子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的,在编制合并报表时,按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。合并财务报表以母公司和其子公司的财务报表为基础,根据其他
有关资料,在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易后,由母公司编制。 
母公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益,全额抵销“归属于母公司所有者的
净利润”。 
子公司向母公司出售资产所发生的未实现内部交易损益,按照母公司对该子公司的分配比例
在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。 
子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益,按照母公司对出售方子公司的分配比例
在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。 
子公司持有母公司的长期股权投资,视为企业集团的库存股,作为所有者权益的减项,在合
并资产负债表中所有者权益项目下以“减:库存股”项目列示。子公司相互之间持有的长期股权
投资,将长期股权投资与其对应的子公司所有者权益中所享有的份额相互抵销。 
因抵销未实现内部销售损益导致合并资产负债表中资产、负债的账面价值与其在所属纳税主
体的计税基础之间产生暂时性差异的,在合并资产负债表中确认递延所得税资产或递延所得税负
债,同时调整合并利润表中的所得税费用,但与直接计入所有者权益的交易或事项及企业合并相
关的递延所得税除外。 
少数股东权益,在合并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。少数
股东损益,在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。子公司少数股东分担的
当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额,冲减少数股东
权益。 
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务,调整合并资产负债表的期初数,
并将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表,将该子公
司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表,同时对比较报表的相关项
目进行调整,视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。 
因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务,不调整合并资产负债表的期初
数,将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表,将该子公司以
及业务购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现非同一控制下
企业合并时,对于购买日之前持有的被购买方股权,本公司按照该股权在购买日的公允价值进行
重新计量,公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权
涉及其他综合收益以及其他所有者权益变动的,与其相关的其他综合收益、其他所有者权益转为
购买日所属当期投资收益,由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其
他综合收益除外。 
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本公司在报告期内处置子公司以及业务,不调整合并资产负债表的期初数;将该子公司以及
业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表;将该子公司期初至处置日的现金流量纳
入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的,对于处置后
的剩余股权投资,本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价
与剩余股权公允价值之和,减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续
计算的净资产的份额之间的差额,计入丧失控制权当期的投资收益,同时冲减商誉。与原有子公
司股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益等,在丧失控制权时转为当期投资收益。 
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的,如果处置对子公司股权
投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的,则将各项交易作为一项处置子公司并丧失控
制权的交易进行会计处理;但是,在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子
公司净资产份额的差额,在合并财务报表中确认为其他综合收益,在丧失控制权时一并转入丧失
控制权当期的损益。 
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司的可辨
认净资产份额之间的差额,以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得
的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额,均调整合并资产负债表中
的资本公积的股本溢价,资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。 
 
(七)合营安排分类及共同经营会计处理方法 
√适用  □不适用  
合营安排,是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中
享有的权利和承担的义务,将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营,是指本公司享有该
安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业,是指本公司仅对该安排的净资产享
有权利的合营安排。 
本公司对合营企业的投资采用权益法核算,按照本附注(二十一) “长期股权投资”中所述
的会计政策处理。 
本公司作为合营方对共同经营,确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债,以及按本
公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债;确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产
生的收入;按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入;确认本公司单独所发生的费用,
以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。 
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产(该资产不构成业务,下同)、或者自共同
经营购买资产时,在该等资产出售给第三方之前,本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共
同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8号——资产减值》等规定的资
产减值损失的,对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况,本公司全额确认该损失;对于
本公司自共同经营购买资产的情况,本公司按承担的份额确认该损失。 
 
(八)现金及现金等价物的确定标准 
现金为公司库存现金、可以随时用于支付的存款及其他货币资金;现金等价物为公司持有的
期限短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风
险很小的投资。 
 
(九)外币业务和外币报表折算 
□适用  √不适用  
 
 
 
 
 
 
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(十)金融工具 
√适用  □不适用  
金融工具是指形成一个企业的金融资产,并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。 
1、 金融工具的确认和初始计量: 
金融资产和金融负债在本公司成为相关金融工具合同条款的一方时,于资产负债表内确认。 
除不具有重大融资成分的应收账款外,在初始确认时,金融资产及金融负债均以公允价值计
量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债,相关交易费用直接计入
当期损益;对于其他类别的金融资产或金融负债,相关交易费用计入初始确认金额。对于不具有
重大融资成分的应收账款,本公司按照根据附注三、(三十八)收入的会计政策确定的交易价格
进行初始计量。 
 
2、 金融资产的分类 
本公司通常根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征,在初始确认时将
金融资产分为不同类别:以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。  
除非本公司改变管理金融资产的业务模式,在此情形下,所有受影响的相关金融资产在业务
模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类,否则金融资产在初始确认后不得进行重分
类。  
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,
分类为以摊余成本计量的金融资产:  
- 本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标;  
- 该金融资产的合同条款规定,在特定日期产生的现金流量,仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。 
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产:  
- 本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目
标;  
- 该金融资产的合同条款规定,在特定日期产生的现金流量,仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。  
对于非交易性权益工具投资,本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出,且相关投资从发行者
的角度符合权益工具的定义。 
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外,本公司
将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时,
如果能够消除或显著减少会计错配,本公司可以将本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。 
管理金融资产的业务模式,是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本
公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司
以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础,确定管
理金融资产的业务模式。  
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估,以确定相关金融资产在特定日期产生的合
同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中,本金是指金融资产
在初始确认时的公允价值;利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风
险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外,本公司对可能导致金融资产合同现金流
量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估,以确定其是否满足上述合同现金流量特征的
要求。 
 
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3、 金融资产的后续计量 
(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产  
初始确认后,对于该类金融资产以公允价值进行后续计量,产生的利得或损失(包括利息和股
利收入)计入当期损益,除非该金融资产属于套期关系的一部分。  
(2)以摊余成本计量的金融资产  
初始确认后,对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于
任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失,在终止确认、按照实际利率法摊销或确
认减值时,计入当期损益。  
(3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资  
初始确认后,对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减
值损失或利得及汇兑损益计入当期损益,其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时,将之
前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出,计入当期损益。  
(4)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资  
初始确认后,对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入损益,其他利得或
损失计入其他综合收益。终止确认时,将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收
益中转出,计入留存收益。 
 
4、 金融负债的分类和后续计量 
本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计
量的金融负债。  
(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债  
该类金融负债包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债。  
初始确认后,对于该类金融负债以公允价值进行后续计量,除与套期会计有关外,产生的利
得或损失(包括利息费用)计入当期损益。  
(2)以摊余成本计量的金融负债  
初始确认后,对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。 
 
5、 金融资产及金融负债的列报 
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示,没有相互抵消。但是,同时满足下列条件的
以相互抵消后的净额在资产负债表内列示:  
-  本公司具有抵消已确认金额的法定权力,且该种法定权力是当前可执行的;  
-  本公司计划以净额结算,或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。 
 
6、 金融资产和金融负债的转移及终止确认 
金融资产在满足下列条件之一时,将被终止确认: 
(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止;  
(2)该金融资产已转移,且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方; 
(3)该金融资产已转移,虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬,但是未保留对该金融资产的控制。 
金融资产转移整体满足终止确认条件的,本公司将下列两项金额的差额计入当期损益:  
- 被转移金融资产在终止确认日的账面价值;  
- 因转移金融资产而收到的对价;  
金融负债 (或其一部分) 的现时义务已经解除的,本公司终止确认该金融负债 (或该部分金
融负债) 。 
 
 
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7、 金融资产的减值 
本公司以预期信用损失为基础,对以下项目进行减值会计处理并确认损失准备: 
-以摊余成本计量的金融资产; 
-以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资。 
本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型,包括以公允价值计
量且其变动计入当期损益的权益工具投资,指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
权益工具投资,以及衍生金融资产。  
(1)预期信用损失的计量  
预期信用损失,是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失,
是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流
量之间的差额,即全部现金短缺的现值。  
在计量预期信用损失时,本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限(包括
考虑续约选择权)。  
整个存续期预期信用损失,是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导
致的预期信用损失。 
未来 12 个月内预期信用损失,是指因资产负债表日后 12个月内 (若金融工具的预计存续期
少于 12个月,则为预计存续期)可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失,是整个存
续期预期信用损失的一部分。  
对于应收账款,本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本公司基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融资产的预期信用损失,相关历史经验
根据资产负债表日应收对象的特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评估进行调整。 
除应收账款外,本公司对满足下列情形的金融工具按照相当于未来 12 个月内预期信用损失
的金额计量其损失准备,对其他金融工具按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损
失准备:①该金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险;或②该金融工具的信用风险自初
始确认后并未显著增加。 
1)具有较低的信用风险  
如果金融工具的违约风险较低,借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强,并且
即便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低应收对象履行其合同现金流量
义务的能力,该金融工具被视为具有较低的信用风险。  
2)信用风险显著增加  
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险,
以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化,以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。 
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时,本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努
力即可获得的合理且有依据的信息,包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括:①债务人未能按
合同到期日支付本金和利息的情况;②已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级(如有) 
的严重恶化;③已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化;④现存的或预期的技术、市场、
经济或法律环境变化,并将对债务人对本公司的还款能力产生重大不利影响。  
根据金融工具的性质,本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著
增加。以金融工具组合为基础进行评估时,本公司可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类。 
(2)已发生信用减值的金融资产  
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产是否已发生信用减值。当对金融资产
预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时,该金融资产成为已发生信用减值的金
融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息:①发行方或债务人发生重大财务
困难;②债务人违反合同,如偿付利息或本金违约或逾期等;③本公司出于与债务人财务困难有
关的经济或合同考虑,给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步;④债务人很可能破产或
进行其他财务重组;⑤发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。 
 
 
  
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(3)预期信用损失准备的列报 
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化,本公司在每个资产负债表日重新计量预期
信用损失,由此形成的损失准备的增加或转回金额,应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产,损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。  
(4)核销  
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回,则直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人
没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是,按照本公司收回到期
款项的程序,被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。 
已减记的金融资产以后又收回的,作为减值损失的转回计入收回当期的损益。 
 
8、 权益工具 
本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后,计入股东权益。回购本公司权益工具支付
的对价和交易费用,减少股东权益。 
 
(十一)应收票据 
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
(十二)应收账款 
1、 应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
对于不含重大融资成分的应收款项,本公司采用预期信用损失的简化模型,即始终按照整个
存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。对于包含重大融资成分的应收款项,选择采用预
期信用损失的简化模型,即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。 
如果有客观证据表明某项应收账款已经发生信用减值,则本公司对该应收账款单项确定预期
信用损失。除了单项评估信用风险的应收账款外,基于其信用风险特征,将其划分为不同组合: 
项  目 确定组合的依据 计提坏账准备方法 
账龄组合 本组合以应收款项的不同账龄作为信用风险特征 预期平均损失率 
关联方组合 本组合为风险较低应收关联方的应收款项 不计提 
 
对于账龄组合,在计量应收款项预期信用损失时对于应收账款的预期信用损失,使用迁徙率
模型,以历史违约率为基础并根据前瞻性估计予以调整。以此为基础确定预期信用损失率如下: 
房产销售、租赁业务组合 
账   龄 预期平均损失率(%) 
合同约定收款期内 0 
超过合同约定收款期 3个月以内 10 
超过合同约定收款期 3个月以外 100 
 
非房产销售、租赁业务组合 
账   龄 预期平均损失率(%) 
半年以内 0 
半年至 1年 10 
1至 2年 30 
2至 3年 80 
3年以上 100 
 
 
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(十三)应收款项融资 
□适用 √不适用  
 
(十四)其他应收款 
1、 其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加,采用相当于未来 12个月内、
或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外,基
于其信用风险特征,将其划分为不同组合: 
项  目 确定组合的依据 计提坏账准备方法 
账龄组合 
以其他应收款的账龄为信用风险特征划分组合 
本组合以其他应收款的不同账龄作为信用风险特征 
预期平均损失率 
押金保证金组合 信用风险较低的其他应收款:押金、保证金 不计提 
关联方组合 本组合为风险较低应收关联方的其他应收款 不计提 
 
对于账龄组合,按历史逾期账龄损失率考虑前瞻性信息确定,预期信用损失率如下: 
账   龄 预期平均损失率(%) 
半年以内 0 
半年至 1年 10 
1至 2年 30 
2至 3年 80 
3年以上 100 
 
(十五)存货 
√适用  □不适用  
1、 存货的分类 
存货主要包括开发成本、开发产品、拟开发土地、低值易耗品等。 
① 开发用土地的核算方法: 
房产开发过程中的土地出让金、契税和拆迁补偿费,根据成本核算对象,按照实际成本记入
“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”项目,待开发房产竣工后,按实际可售建筑面积,分摊记
入“开发产品”。 
② 公共配套设施费用的核算方法: 
不能有偿转让的公共配套设施:按面积分配记入可售建筑的开发产品成本。 
能有偿转让的公共配套设施:以各配套设施项目独立作为成本核算对象,归集开发成本。 
③开发成本按实际成本入账,项目完工并验收合格但尚未决算的,按预计成本记入开发产品,
并在决算后按实际发生数与预计成本的差额调整开发产品。 
④ 开发产品按已归集的成本入账,发出开发产品成本按实际销售面积占可销售面积比例结转
相应的开发产品成本。 
 
2、 存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法 
可变现净值是指在日常活动中,存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时,以取得的确凿证据为基础,同时
考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。 
在资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时,提取
存货跌价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数量繁
多、单价较低的存货,按存货类别计提存货跌价准备;对在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的,且难以与其他项目分开计量的存货,可合并计提存货跌价准备。 
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计提存货跌价准备后,如果以前减记存货价值的影响因素已经消失,导致存货的可变现净值
高于其账面价值的,在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回,转回的金额计入当期损益。 
 
3、 存货的盘存制度为永续盘存制。 
 
4、 低值易耗品和包装物的摊销方法 
低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销。 
 
(十六)持有待售资产 
□适用  √不适用  
 
(十七)债权投资 
1、 债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
(十八)其他债权投资 
1、 其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
(十九)长期应收款 
1、 长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
(二十)终止经营及持有待售 
1、 终止经营 
终止经营,是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划归为持有待售的、在经营
和编制财务报表时能够单独区分的组成部分:①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要
经营地区。②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分。
③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。 
本公司对于当期列报的终止经营,在当期利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益,
并在比较期间的利润表中将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营
损益列报。  
 
2、 持有待售组成部分或非流动资产确认标准 
本公司主要通过出售而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时,将该非流动
资产或处置组划分为持有待售类别。 
处置组,是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产,以及在该交
易中转让的与这些资产直接相关的负债。 
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别: 
- 根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例,该非流动资产或处置组在其当前状况下即
可立即出售; 
- 出售极可能发生,即本公司已经就一项出售计划作出决议且已与其他方签订了具有法律约
束力的购买协议,预计出售将在一年内完成。 
 
3、 持有待售资产的会计处理方法 
本公司对于持有待售的固定资产,调整该项固定资产的预计净残值,使该项固定资产的预计
净残值能够反映其公允价值减去处置费用后的金额,但不得超过符合持有待售条件时该项固定资
产的原账面价值,原账面价值高于调整后预计净残值的差额,作为资产减值损失计入当期损益。 
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符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产或处置组,比照上述原则处理,但不包括递
延所得税资产、《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》规范的金融资产、以公允价值
计量的投资性房地产和生物资产、保险合同中产生的合同权利。 
 某项非流动资产或处置组被划归为持有待售,但后来不再满足持有待售的划分条件或非流动
资产从持有待售的处置组中移除时,本公司停止将其划归为持有待售资产,并按照下列两项金额
中较低者计量:①被划归为持有待售之前的账面价值,按照其假定在没有被划归为持有待售的情
况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额;②决定不再出售之日的可收回金额。 
 
(二十一)长期股权投资 
√适用  □不适用  
1、 投资成本的初始计量 
(1)企业合并中形成的长期股权投资 
A.如果是同一控制下的企业合并,公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合
并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份
额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价之间的差额,
调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。 
合并方以发行权益性证券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值
总额作为股本,长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额,调整资本公积;
资本公积不足冲减的,调整留存收益。 
合并发生的各项直接相关费用,包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费
用等,于发生时计入当期损益。 
购买方作为合并对价发行的权益性证券直接相关的的交易费用,应当冲减资本公积—资本溢
价或股本溢价,资本公积—资本溢价或股本溢价不足冲减的,依次冲减盈余公积和未分配利润;
购买方作为合并对价发行的债务性证券直接相关的交易费用,计入债务性证券的初始确认金额。 
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合并的,判断多次交易
是否属于“一揽子交易”,并根据不同情况分别作出处理。  
①属于一揽子交易的,合并方应当将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。通
过多次交易分步实现的企业合并,各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况,
通常表明应将多次交易作为一揽子交易进行会计处理: a、这些交易是同时或者在考虑了彼此影
响的情况下订立的;b、这些交易整体才能达成一项完整的商业结果;c、一项交易的发生取决于
至少一项其他交易的发生;d、一项交易单独看是不经济的,但是和其他交易一并考虑时是经济的。 
②不属于“一揽子交易”的,在取得控制权日,合并方应按照以下步骤进行会计处理:  
a、确定同一控制下企业合并形成的长期股权投资的初始投资成本。在合并日,根据合并后应
享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额,确定长期股权投资的初始
投资成本。  
b、长期股权投资初始投资成本与合并对价账面价值之间的差额的处理。合并日长期股权投资
的初始投资成本,与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价
的账面价值之和的差额,调整资本公积(资本溢价或股本溢价);资本公积不足冲减的,依次冲
减盈余公积和未分配利润。  
c、合并日之前持有的股权投资,因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的
其他综合收益,暂不进行会计处理,直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理;因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他
综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动,暂不进行会计处理,直至处置该项投资时转入
当期损益。其中,处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的,其他综合收益和其他所有者权
益应按比例结转,处置后的剩余股权改按金融工具进行会计处理的,其他综合收益和其他所有者
权益应全部结转。  
d、编制合并财务报表。合并方在达到合并之前持有的长期股权投资,在取得日与合并方与被
合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日与合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所
有者权益变动,应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。 
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B、非同一控制下企业合并形成的长期股权投资,以企业合并成本作为初始投资成本。企业合
并成本包括购买日购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债、发行的权
益性证券的公允价值之和。 
购买方为企业合并而发生的审计费用、评估费用、法律服务费用等中介费用以及其他相关管
理费用于发生时计入当期损益;购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用,
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并,以购买日之前所持所持被购买方的股权投
资的账面价值与购买日新增投资成本之和,作为该项投资的的初始投资成本。 
(2)其他方式取得的长期股权投资 
以支付现金取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成
本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。 
以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
为发行权益性证券支付给有关证券承销机构等的手续费、佣金等与证券发行直接相关的费用,不
构成取得长期股权投资的成本。该部分费用应自所发行证券的溢价发行收入中扣除,溢价收入不
足冲减的,应依次冲减盈余公积和未分配利润。 
通过非货币性资产交换取得的长期股权投资,如非货币性资产交换具有商业实质且换出资产
的公允价值能够可靠计量的情况下,换入的长期股权投资按照换出资产的公允价值和应支付的相
关税费作为初始投资成本;有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的,对于换入的长期股
权投资,应当以换入资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的初始计量金额;不满足
上述前提的非货币性资产交换,换入的长期股权投资以换出资产的账面价值和应支付的相关税费
作为初始投资成本。 
通过债务重组取得的长期股权投资,企业将放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税
金等其他成本确认为投资成本,放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额,计入当期损益。企
业已对债权计提减值准备的,应当先将该差额冲减减值准备,减值准备不足以冲减的部分,计入
当期损益。 
 
2、 后续计量及损益确认 
(1)后续计量 
本公司对子公司投资采用成本法核算,按照初始投资成本计价。追加或收回投资时调整长期
股权投资的成本。 
本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资,采用权益法核算,除非投资
符合持有待售资产的条件。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的,不调整长期股权投资的初始投资成本;长期股权投资的初始投资成本小于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股
权投资的成本。 
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的,处置后的
剩余股权应当改按《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》核算,其在丧失共同控制或
重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而
确认的其他综合收益,应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债
相同的基础进行会计处理。 
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的,在编制个别财务报表时,
处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的,应当改按权益法核算,并
对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整;处置后的剩余股权不能对被投资单位实
施共同控制或施加重大影响的,应当改按《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》的有
关规定进行会计处理,其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。 
权益法核算的被投资单位除净收益和其他综合收益以外所有者权益其他变动的处理:对于被
投资单位除净收益和其他综合收益以外所有者权益的其他变动,在持股比例不变的情况下,公司
按照持股比例计算应享有或应承担的部分,调整长期股权投资的账面价值,同时增加或减少资本
公积(其他资本公积)。 
(2)损益调整 
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成本法下,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利
润外,本公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益,不论有关利润分配
是属于对取得投资前还是取得投资后被投资单位实现净利润的分配。 
权益法下,本公司取得长期股权投资后,应当按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损
益和其他综合收益的份额,分别确认投资收益和其他综合收益,同时调整长期股权投资的账面价
值。投资企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期股权
投资的账面价值。投资企业确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及其他
实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限,投资企业负有承担额外损失义务的除
外。被投资单位以后实现净利润的,投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后,恢复
确认收益分享额。 
投资企业在确认应享有被投资单位净损益的份额时,应在被投资单位账面净利润的基础上考
虑以下因素:①被投资单位与本公司采用的会计政策或会计期间不一致,按本公司会计政策或会
计期间对被投资单位的财务报表进行调整;②以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允
价值为基础,对被投资单位的净利润进行调整后确认;③对本公司与联营企业及合营企业之间发
生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销;④本公司与被投
资单位发生的未实现内部交易损失,属于资产减值损失的,应当全额确认。 
在持有投资期间,被投资单位能够提供合并财务报表的,应当以合并财务报表中的净利润和
其他权益变动为基础核算。 
处置长期股权投资,其账面价值与实际取得价款的差额,计入当期损益。采用权益法核算的
长期股权投资,在处置该项投资时,采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础,按
相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。   
 
3、 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 
 共同控制,是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。合营安排,是指一项由两个或两个以上的参与方共同控
制的安排。合营安排分为共同经营和合营企业。  
重大影响,是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权利,但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时,应当考虑本公司
和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。本公
司能够对被投资单位施加重大影响的,被投资单位为联营企业。 
 
4、 长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法 
(1)在资产负债表日根据内部及外部信息以确定对子公司、合营公司或联营公司的长期股权
投资是否存在减值的迹象,对存在减值迹象的长期股权投资进行减值测试,估计其可收回金额。 
可收回金额的估计结果表明长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的,长期股权投资的
账面价值会减记至可收回金额,减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应
的减值准备。 
可收回金额是指资产(或资产组、资产组组合,下同)的公允价值减去处置费用后的净额与
资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。 
资产的公允价值减去处置费用后的净额,是根据公平交易中销售协议价格减去可直接归属于
该资产处置费用的金额确定。资产预计未来现金流量的现值,按照资产在持续使用过程中和最终
处置时所产生的预计未来现金流量,选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。 
(2)长期股权投资减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回。 
 
(二十二)投资性房地产 
1、 如果采用成本计量模式的: 
折旧或摊销方法 
投资性房地产是指能够单独计量和出售的,为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房
地产。 
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本公司按照成本对投资性房地产进行初始计量。在资产负债表日采用成本模式对投资性房地
产进行后续计量。在成本模式下,建筑物的折旧方法和减值准备的方法与本公司固定资产的核算
方法一致,土地使用权的摊销方法和减值准备的方法与本公司无形资产的核算方法一致。当投资
性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项
投资性房地产。本公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置
收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。期末,本公司按投资性房地产的减值迹
象判断是否应当计提减值准备,当投资性房地产可收回金额低于账面价值时,则按其差额计提投
资性房地产减值准备。资产减值损失一经确认,在以后会计期间均不再转回。 
 
(二十三)固定资产 
1、 确认条件 
√适用 □不适用  
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认:① 与该固定资产有关的经济利益很可
能流入本公司;② 该固定资产的成本能够可靠地计量。 
 
2、 折旧方法 
√适用 □不适用  
(1)购入的固定资产,以实际支付的买价、包装费、运输费、安装成本、交纳的有关税金以
及为使固定资产达到预定可使用状态前发生的可直接归属于该资产的其他支出计价; 
(2)自行建造的固定资产,按建造过程中实际发生的全部支出计价; 
(3)投资者投入的固定资产,按投资各方确认的价值入账; 
(4)固定资产的后续支出,根据这些后续支出是否能够提高相关固定资产原先预计的创利能
力,确定是否将其予以资本化; 
(5)盘盈的固定资产,按同类或类似固定资产的市场价格,减去按该项资产的新旧程度估计
的价值损耗后的余额,作为入账价值。如果同类或类似固定资产不存在活跃市场的,按该项固定
资产的预计未来现金流量现值,作为入账价值; 
(6)接受捐赠的固定资产,按同类资产的市场价格,或根据所提供的有关凭证计价;接受捐
赠固定资产时发生的各项费用,计入固定资产价值。 
 
3、 固定资产折旧 
固定资产折旧采用年限平均法分类计提,根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率
确定折旧率,预计净残值率 5%,各类固定资产折旧年限和折旧率如下: 
类别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率 年折旧率 
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5% 2.38%-4.75% 
专用设备 年限平均法 10 5% 9.5% 
运输设备 年限平均法 5 5% 19% 
通用设备 年限平均法 5 5% 19% 
如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为本公司提供经济效益,则选择不同
折旧率或折旧方法,分别计提折旧。 
 
4、 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法 
√适用  □不适用  
融资租赁方式租入的固定资产,能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的,在
租赁资产尚可使用年限内计提折旧;无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的,在
租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。 
 
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5、 固定资产减值测试方法、减值准备计提方法   
本公司在每期末判断固定资产是否发生可能存在减值的迹象。 
固定资产存在减值的,估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费
用后的净额与固定资产未来现金流量的现值两者之间较高者确定。 
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的,将固定资产的账面价值减记至可收回金额,减
记的金额确认为固定资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的固定资产减值准备。 
固定资产减值损失确认后,减值固定资产的折旧在未来期间做相应的调整,以使该固定资产
在剩余使用寿命内,系统地分摊调整后的固定资产账面价值(扣除预计净残值)。 
固定资产减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。 
 
(二十四)在建工程 
√适用  □不适用  
1、 在建工程核算原则 
在建工程按实际成本核算。在工程达到预定可使用状态时转入固定资产。 
 
2、 在建工程结转固定资产的标准和时点 
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出,作为固定资产的入
账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态,但尚未办理竣工决算的,自达到预
定可使用状态之日起,根据工程预算、造价或者工程实际成本等,按照估计的价值转入固定资产,
并按照本公司固定资产折旧政策计提折旧,待办理竣工决算后,再按实际成本调整原来的暂估价
格,但不调整原已计提的折旧额。 
 
3、 在建工程减值测试以及减值准备的计提方法 
本公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生的减值迹象,包括:①长期停建并且预计在
未来3年内不会重新开工的在建工程;②所建项目无论在性能上,还是在技术上已经落后,并且
给本公司带来的经济利益具有很大的不确定性;③其他足以证明在建工程已发生减值的情形。 
在建工程存在减值迹象的,估计其可收回金额。有迹象表明一项在建工程可能发生减值的,
本公司以单项在建工程为基础估计其可收回金额。可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置
费用后的净额与在建工程未来现金流量的现值两者之间较高者确定。当在建工程的可收回金额低
于其账面价值的,将在建工程的账面价值减记至可收回金额,减记的金额确认为在建工程减值损
失,计入当期损益,同时计提相应的在建工程减值准备。在建工程减值损失一经确认,在以后会
计期间不再转回。 
 
(二十五)借款费用 
√适用  □不适用  
1、 借款费用资本化的确认原则 
借款费用,包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。 
本公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资本
化,计入相关的资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。 
符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 
借款费用同时满足以下条件时开始资本化:①资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者
生产符合资本化条件的资产而支付的现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;
②借款费用已经发生;③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的估计或生产活动已经
开始。 
 
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2、 借款费用资本化期间 
资本化期间,指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。 
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费用停止资
本化。当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时,该部分资产
借款费用停止资本化。购建或者生产的资产各部分分别完工,但必须等到整体完工后才可使用或
可对外销售的,在该资产整体完工时停止借款费用资本化。 
 
3、 暂停资本化期间 
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3个
月的,则借款费用暂停资本化。该项中断如果是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用状态或者可销售状态必要的程序,则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确
认为当期损益,直至资产的购建或者生产活动重新开始后继续资本化。 
 
4、 借款费用资本化金额的计算方法 
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款,以专门借款当期实际发生的
借款费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益
后的金额,来确定借款费用的资本化金额。 
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款,购建累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出期初期末加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,计算确定一般借款应
予资本化的利息金额,资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。 
在资本化期间内,外币专门借款本金及其利息的汇兑差额,应当予以资本化,计入符合资本
化条件的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额应
当作为财务费用,计入当期损益。 
 
(二十六)生物资产 
□适用  √不适用  
 
(二十七)油气资产 
□适用  √不适用  
 
(二十八)使用权资产 
□适用 √不适用  
 
(二十九)无形资产 
计价方法、使用寿命、减值测试 
√适用 □不适用  
1、 无形资产 
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出,如果相关的经济利益很可能流入本
公司且其成本能可靠地计量,则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出,在发生时计入
当期损益。 
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权
支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物,则将有
关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配,难以合理分配的,全部作为固定资产处理。 
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起,对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累
计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。 
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期末,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核,如发生变更则作为会计
估计变更处理。此外,还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核,如果有证据表明该
无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的,则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形
资产的摊销政策进行摊销。 
 
2、 无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法 
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、(三十一)“长期资产减值”。 
 
内部研究开发支出会计政策 
□适用 √不适用  
 
(三十)商誉 
1、 商誉的确认 
因非同一控制下企业合并形成的商誉,其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可
辨认净资产公允价值份额的差额。 
 
2、 商誉的减值测试和减值准备的计提方法 
本公司在期末终了时对商誉进行减值测试。对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购买
日起按照合理的方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关资产组的,将其分摊至相关的资产组
组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或资产组组合时,按照各资产组或资产组组合的
公允价值占资产组或资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的,按照
各资产组或资产组组合的账面价值占资产组或资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。 
在对包含商誉的相关资产组或资产组组合进行减值测试时,如果与商誉相关的资产组或资产
组组合存在减值迹象的,先对不包含商誉的资产组或资产组组合进行减值测试,计算其可收回金
额,并与相关账面价值进行比较,确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或资产组组合进
行减值测试,比较这些相关资产组或资产组组合的账面价值(包括所分摊的商誉的账面价值部分)
与其可收回金额,如相关资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的,确认商誉的减值
损失。 
商誉减值损失在发生时计入当期损益,在以后会计期间不再转回。 
 
(三十一)长期资产减值 
√适用  □不适用  
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对
子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产,本公司于资产负债表日判断
是否存在减值迹象。如存在减值迹象的,则估计其可收回金额,进行减值测试。商誉、使用寿命
不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年均进行减值
测试。 
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的,按其差额计提减值准备并计入减值
损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定;不存在销售协议但存在资产
活跃市场的,公允价值按照该资产的买方出价确定;不存在销售协议和资产活跃市场的,则以可
获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税
费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值,按
照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量,选择恰当的折现率对其进行
折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认,如果难以对单项资产的可
收回金额进行估计的,以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生
现金流入的最小资产组合。 
2019年年度报告 
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在财务报表中单独列示的商誉,在进行减值测试时,将商誉的账面价值分摊至预期从企业合
并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的,确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组
或资产组组合的商誉的账面价值,再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账
面价值所占比重,按比例抵减其他各项资产的账面价值。 
上述资产减值损失一经确认,以后期间不予转回价值得以恢复的部分。 
 
(三十二)长期待摊费用 
√适用  □不适用  
1、 长期待摊费用的定义和计价方法 
长期待摊费用是指已经发生但应由本期和以后期间负担的摊销期限在一年以上的各项费用。
长期待摊费用按实际成本计价。 
 
2、 摊销方法 
长期待摊费用在受益期限内平均摊销。 
 
3、 摊销年限 
项目 摊销年限 依据 
租入固定资产改良支出 5年 预计可使用年限 
 
(三十三)职工薪酬 
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利。其中: 
1、 短期薪酬的会计处理方法 
√适用  □不适用  
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤
保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供
服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。其中
非货币性福利按公允价值计量。 
 
2、 离职后福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括设定提存计
划。采用设定提存计划的,相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。 
 
3、 辞退福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补
偿的建议,在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时,和本
公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日,确认辞退福利产生的职工薪酬负债,
并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的,按照其他长期
职工薪酬处理。 
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至
正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等,在符合预计负债确认条件时,
计入当期损益(辞退福利)。 
 
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4、 其他长期职工福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
本公司向职工提供的其他长期职工福利,符合设定提存计划的,按照设定提存计划进行会计
处理,除此之外按照设定受益计划进行会计处理。 
 
(三十四)租赁负债 
□适用 √不适用  
 
(三十五)预计负债 
√适用  □不适用  
本公司涉及诉讼、债务担保等事项时,如果该事项很可能需要未来以交付资产或提供劳务、
其金额能够可靠计量的,确认为预计负债。 
1、 预计负债的确认标准 
与或有事项相关的义务同时满足下列条件的,应当确认为预计负债: 
①该义务是本公司承担的现时义务; 
②履行该义务很可能导致经济利益流出本公司; 
③该义务的金额能够可靠地计量。 
 
2、 预计负债的计量方法 
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。 
 
(三十六)股份支付 
□适用  √不适用  
 
(三十七)优先股、永续债等其他金融工具 
□适用  √不适用  
 
(三十八)收入 
√适用  □不适用  
1、 商品销售收入 
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方,既没有保留通常与所有权相联系的继续
管理权,也没有对已售商品实施有效控制,收入的金额能够可靠地计量,相关的经济利益很可能
流入企业,相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时,确认商品销售收入的实现。 
其中房地产销售收入会计政策如下: 
(1)开发产品 
已经完工并验收合格,签订了销售合同并履行了合同规定的义务,即开发产品所有权上的主
要风险和报酬转移给购货方;公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权,也不再对已售出
的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入;并且该项目已
发生或将发生的成本能够可靠地计量时,确认销售收入的实现。 
(2) 分期收款销售 
在开发产品已经完工并验收合格,签订了分期收款销售合同并履行了合同规定的义务,相关
的经济利益很可能流入,并且该开发产品成本能够可靠地计量时,按照应收的合同或协议价款的
公允价值确定收入金额;应收的合同或协议价款与其公允价值间的差额,在合同或协议期间内采
用实际利率法进行摊销,计入当期损益。 
(3)出售自用房屋 
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自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,公司不再保留通常与所有权相联系的继
续管理权,也不再对已售出的商品实施有效控制,收入的金额能够可靠地计量,相关的经济利益
很可能流入,并且该房屋成本能够可靠地计量时,确认销售收入的实现。 
(4)出租物业收入确认方法 
按租赁合同、协议约定的承租日期(有免租期的考虑免租期)与租金额,在相关租金已经收
到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。具体按以下标准确认: 
A 具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书; 
B 履行了合同规定的义务,且价款已经取得或确信可以取得; 
C 出租开发产品成本能够可靠地计量。 
对提供免租期租赁收入确认:将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分
配。 
 
2、 提供劳务收入 
在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下,于资产负债表日按照完工百分比法确认提供
的劳务收入。劳务交易的完工进度可以选用下列方法: 
(1)已完工作的测量; 
(2)已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例; 
(3)已经发生的劳务成本占估计总成本的比例。 
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足:①收入的金额能够可靠地计量;②相关的
经济利益很可能流入企业;③交易的完工程度能够可靠地确定;④交易中已发生和将发生的成本
能够可靠地计量。 
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计,则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金
额确认提供的劳务收入,并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能
得到补偿的,则不确认收入。 
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时,如销售商品部分和提供劳
务部分能够区分并单独计量的,将销售商品部分和提供劳务部分分别处理;如销售商品部分和提
供劳务部分不能够区分,或虽能区分但不能够单独计量的,将该合同全部作为销售商品处理。 
 
3、 使用费收入 
根据有关合同或协议,按权责发生制确认收入。 
4、 利息收入 
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。 
 
(三十九)政府补助 
√适用 □不适用  
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产,不包括政府以投资者身份
并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府
补助。本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政
府补助;其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象,则采用
以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助:(1)政府文件明确了
补助所针对的特定项目的,根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金
额的相对比例进行划分,对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核,必要时进行变更;(2)
政府文件中对用途仅作一般性表述,没有指明特定项目的,作为与收益相关的政府补助。 
政府补助为货币性资产的,按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的,按照
公允价值计量;公允价值不能够可靠取得的,按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助,
直接计入当期损益。 
本公司对于政府补助通常在实际收到时,按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿
证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金,按照应收的金额计
量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件:(1)应收补助款的金额已经过有权政府
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部门发文确认,或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算,且预计其金
额不存在重大不确定性;(2)所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的
规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法,且该管理办法应当是普惠性的(任何
符合规定条件的企业均可申请),而不是专门针对特定企业制定的;(3)相关的补助款批文中已
明确承诺了拨付期限,且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的,因而可以合理保证其可在
规定期限内收到。 
与资产相关的政府补助,确认为递延收益,并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方
法分期计入当期损益。与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的,确
认为递延收益,并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益;用于补偿已经发生的相关成
本费用或损失的,直接计入当期损益。同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助,
区分不同部分分别进行会计处理;难以区分的,将其整体归类为与收益相关的政府补助。 
与本公司日常活动相关的政府补助,按照经济业务的实质,计入其他收益或冲减相关成本费
用;与日常活动无关的政府补助,计入营业外收支。 
已确认的政府补助需要退回时,存在相关递延收益余额的,冲减相关递延收益账面余额,超
出部分计入当期损益;属于其他情况的,直接计入当期损益。 
 
(四十)递延所得税资产/递延所得税负债 
√适用  □不适用  
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损,视同暂时性
差异确认相应的递延所得税资产。 
对于商誉的初始确认产生的暂时性差异,不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计
利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认
形成的暂时性差异,不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。在资产负债表日,递延所
得税资产和递延所得税负债按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。 
递延所得税资产的确认以公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵
减的应纳税所得额为限。对子公司及联营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递
延所得税负债,予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的
未来很可能不会转回的,不予确认。 
 
(四十一)租赁 
1、 经营租赁的会计处理方法 
√适用  □不适用  
(1)本公司租入资产所支付的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分摊,
计入当期费用。其他方法更为系统合理的,可以采用其他方法。本公司支付的与租赁交易相关的
初始直接费用,计入当期费用。  
资产出租方承担了应由本公司承担的与租赁相关的费用时,本公司将该部分费用从租金总额
中扣除,按扣除后的租金费用在租赁期内分摊,计入当期费用。  
(2)本公司出租资产所收取的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分摊,
确认为租赁收入。其他方法更为系统合理的,可以采用其他方法。本公司支付的与租赁交易相关
的初始直接费用,计入当期费用;如金额较大的,则予以资本化,在整个租赁期间内按照与租赁
收入确认相同的基础分期计入当期收益。  
本公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时,本公司将该部分费用从租金收入总额
中扣除,按扣除后的租金收入余额在租赁期内分配。 
 
2、 融资租赁的会计处理方法 
√适用  □不适用  
(1)融资租入资产 
2019年年度报告 
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本公司按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者作为租入资产的
入账价值,按自有固定资产的折旧政策计提折旧;将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,
其差额作为未确认的融资费用;按自有固定资产的减值准备政策进行减值测试和计提减值准备。
本公司采用实际利率法对未确认融资费用,在资产租赁期内摊销,计入财务费用。本公司发生的
初始直接费用计入租入资产价值。 
(2)融资租出资产 
本公司在租赁开始日,将应收融资租赁款和未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融
资收益,在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。本公司发生的与出租交易相关的初始直接
费用,计入应收融资租赁款的初始计量中,并减少租赁期内确认的收益金额。 
 
3、 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
其他重要的会计政策和会计估计 
√适用  □不适用  
(四十二)套期会计 
套期会计方法,是指本公司将套期工具和被套期项目产生的利得或损失在相同会计期间计入
当期损益(或其他综合收益) 以反映风险管理活动影响的方法。  
被套期项目是使本公司面临现金流量变动风险,且被指定为被套期对象的、能够可靠计量的
项目。本公司指定为被套期项目主要为使本公司面临外汇风险的外币借款和利率风险的浮动利率
借款。  
套期工具,是指本公司为进行套期而指定的、其现金流量变动预期可抵销被套期项目的现金
流量变动的金融工具。本公司将外汇衍生工具的远期要素单独分拆,只将排除远期要素后的部分
指定为套期工具。  
本公司在套期开始日及以后期间持续地对套期关系是否符合套期有效性要求进行评估。套期
有效性,是指套期工具的现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目现金流量变动的程
度。套期工具的现金流量变动大于或小于被套期项目的现金流量变动的部分为套期无效部分。  
现金流量套期满足运用套期会计方法条件的,套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的
部分,作为现金流量套期储备,本公司将其计入其他综合收益。现金流量套期储备的金额,按照
下列两项的绝对额中较低者确定:①套期工具自套期开始的累计利得或损失;②被套期项目自套
期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。  
每期计入其他综合收益的现金流量套期储备的金额为当期现金流量套期储备的变动额。  
本公司将远期要素的公允价值变动中与被套期项目相关的部分计入其他综合收益,同时按照
系统合理的方法将被指定为套期工具当日的远期要素价值中与被套期项目相关的部分,在套期关
系影响损益或其他综合收益的期间内摊销。摊销金额从其他综合收益中转出,计入当期损益。  
套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分 (即扣除计入其他综合收益后的其他利得
或损失) ,计入当期损益。  
本公司在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间,将原在其他综合收益中确认的现金流
量套期储备金额转出,计入当期损益。如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一
项损失,且该损失全部或部分预计在未来会计期间不能弥补的,本公司在预计不能弥补时,将预
计不能弥补的部分从其他综合收益中转出,计入当期损益。 
当套期关系不再满足运用套期会计的标准 (包括套期工具已到期、被出售、合同终止或已行
使) ,本公司终止使用套期会计。当终止采用套期会计时,被套期的未来现金流量预期仍然会发
生的,累计现金流量套期储备的金额予以保留,直至预期交易发生,并根据上述会计政策进行确
认计量。被套期的未来现金流量预期不再发生的,累计现金流量套期储备的金额从其他综合收益
中转出,计入当期损益。 
 
2019年年度报告 
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(四十三)公允价值计量 
本公司根据交易性质和相关资产或负债的特征等,判断初始确认时的公允价值是否与其交易
价格相等。 
本公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作
出估计时,采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估
值技术主要包括市场法、收益法和成本法,本公司选择其中一种或多种估值技术相一致的方法计
量公允价值。采用估值技术计量公允价值时,选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考
虑的资产或负债特征相一致的输入值,包括流动性折溢价、控制权溢价或少数股东权益折价等,
但不包括准则规定的计量单元不一致的折溢价。不考虑因大量持有相关资产或负债所产生的折价
或溢价。 
以公允价值计量的相关资产或负债存在出价和要价的,以在出价和要价之间最能代表当前情
况下公允价值的价格确定该资产或负债的公允价值。 
本公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次,并首先使用第一层次输入值,其次
使用第二层次输入值,最后使用第三层次输入值。 
 
(四十四)关联方 
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响,以及两方或两方以上受同一方控制、共同
控制或重大影响的,构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联
方关系的公司之间不构成本公司的关联方。 
本公司的关联方包括但不限于: 
1、本公司的母公司; 
2、本公司的子公司; 
3、与本公司受同一母公司控制的其他企业; 
4、对本公司实施共同控制的投资方; 
5、对本公司施加重大影响的投资方; 
6、本公司的合营企业,包括合营企业的子公司; 
7、本公司的联营企业,包括联营企业的子公司; 
8、本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员; 
9、本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员; 
10、本公司的主要投资者个人、关键管理人员及与其关系密切的家庭成员控制、共同控制的其
他企业。 
 
四、重要会计政策和会计估计的变更 
(一)重要会计政策变更 
√适用 □不适用  
 
会计政策变更的内容和原因 审批程序 
备注(受重
要影响的报
表项目名称
和金额) 
财政部于 2017年 3月 31日分别发布了《企业会计准则第 22号——金
融工具确认和计量(2017年修订)》(财会〔2017〕7号)、《企业会计准
则第 23号——金融资产转移(2017年修订)》(财会〔2017〕8号)、《企
业会计准则第 24号——套期会计(2017年修订)》(财会〔2017〕9号),
于 2017年 5月 2日发布了《企业会计准则第 37号——金融工具列报
(2017年修订)》(财会〔2017〕14号)(上述准则统称“新金融工具准
则”),要求境内上市企业自 2019年 1月 1日起执行新金融工具准则。 
第九届董
事会第二
次会议 
详见说明 
财政部分别于 2019年 4月 30日和 2019年 9月 19日发布了《关于修订
印发 2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会〔2019〕6号)和
第九届董
事会第十
详见说明 
2019年年度报告 
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《关于修订印发合并财务报表格式(2019版)的通知》(财会〔2019〕
16号),对一般企业财务报表格式进行了修订。适用于 2019年度及以
后期间的财务报表。财政部于 2019年 5月 9日发布了《企业会计准则
第 7号——非货币性资产交换》(2019修订)(财会〔2019〕8号)。财
政部于 2019年 5月 16日发布了《企业会计准则第 12号——债务重组》
(2019修订)(财会〔2019〕9号)。 
三次会议 
 
其他说明 
1、 因执行新企业会计准则导致的会计政策变更 
财政部于 2017 年及 2019 年颁布了以下企业会计准则修订:  
- 《企业会计准则第 22 号 —— 金融工具确认和计量 (修订)》、《企业会计准则第 23 号 
—— 金融资产转移 (修订)》、《企业会计准则第 24 号 —— 套期会计 (修订)》及《企业会计
准则第 37 号——金融工具列报(修订)》(统称“新金融工具准则”) 
- 《关于修订印发 2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6 号)  
- 《关于修订印发合并财务报表格式(2019 版)的通知》(财会[2019]16 号) 
- 《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换(修订)》( “准则 7 号(2019)”)   
- 《企业会计准则第 12 号——债务重组(修订)》(“准则 12号(2019)”) 
本公司于 2019 年度执行上述企业会计准则修订,对会计政策相关内容进行调整。  
本公司采用上述企业会计准则修订的主要影响如下: 
(1)财务报表列报  
本公司根据财会[2019]6号和财会[2019]16 号规定的财务报表格式编制 2019年度财务报表,
并采用追溯调整法对比较财务报表的列报进行了调整。 
相关列报调整影响如下: 
1) 2018年 12月 31日受影响的合并资产负债表项目: 
单位:元  币种:人民币 
合并资产负债表项目 调整前 
调整数 
(增加+/减少-) 
调整后 
应收票据及应收账款 65,928,650.44 -65,928,650.44 
 
应收票据 
 
 
 
应收账款 
 
65,928,650.44 65,928,650.44 
应付票据及应付账款 410,231,281.59 -410,231,281.59 
 
应付票据 
 
 
 
应付账款 
 
410,231,281.59 410,231,281.59 
合计 476,159,932.03 - 476,159,932.03 
 
2018 年 12 月 31 日受影响的母公司资产负债表项目:  
单位:元  币种:人民币 
母公司资产负债表项目 调整前 
调整数 
(增加+/减少-) 
调整后 
应收票据及应收账款 970,219.00 -970,219.00 - 
应收票据 
 
 
 
应收账款 
 
970,219.00 970,219.00 
合计 970,219.00 - 970,219.00 
 
2) 2018 年度受影响的合并利润表项目:  
单位:元  币种:人民币 
合并利润表项目 调整前 
调整数 
(增加+/减少-) 
调整后 
减:资产减值损失 33,163,187.37 -33,163,187.37  
2019年年度报告 
102 / 192 
加:资产减值损失(损失以“-”号填列)  -33,163,187.37 -33,163,187.37 
合计 33,163,187.37  -33,163,187.37 
 
2018 年度受影响的母公司利润表项目:  
单位:元  币种:人民币 
母公司利润表项目 调整前 
调整数 
(增加+/减少-) 
调整后 
减:资产减值损失 32,981,675.40 -32,981,675.40  
加:资产减值损失(损失以“-”号填列)  -32,981,675.40 -32,981,675.40 
合计 32,981,675.40  -32,981,675.40 
 
3) 此项会计政策变更,对本公司 2018年度合并及母公司现金流量表无影响。 
 
(2) 新金融工具准则 
新金融工具准则修订了财政部于 2006 年颁布的《企业会计准则第 22 号 —— 金融工具确
认和计量》、《企业会计准则第 23 号 —— 金融资产转移》和《企业会计准则第 24号 —— 套
期会计》以及财政部于 2014 年修订的《企业会计准则第 37 号 —— 金融工具列报》(统称“原
金融工具准则”) 。  
在新金融工具准则下所有已确认金融资产,其后续均按摊余成本或公允价值计量。在新金融
工具准则施行日,以本公司该日既有事实和情况为基础评估管理金融资产的业务模式、以金融资
产初始确认时的事实和情况为基础评估该金融资产上的合同现金流量特征,将金融资产分为三类:
按摊余成本计量、按公允价值计量且其变动计入其他综合收益及按公允价值计量且其变动计入当
期损益。其中,对于按公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资,当该金融资产
终止确认时,之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益,不计入
当期损益。 
在新金融工具准则下,本公司以预期信用损失为基础,对以摊余成本计量的金融资产、以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、合同资产及财务担保合同
计提减值准备并确认信用减值损失。本公司根据原金融工具准则计量的 2018年年末损失准备与根
据新金融工具准则确定的 2019 年年初损失准备无重大差异。 
本公司追溯应用新金融工具准则,但对于分类和计量(含减值)涉及前期比较财务报表数据
与新金融工具准则不一致的,本公司选择不进行重述。因此,对于首次执行该准则的累积影响数,
本公司调整 2019年年初留存收益或其他综合收益以及财务报表其他相关项目金额,2018年度的
财务报表未予重述。 
执行新金融工具准则对本公司的主要变化和影响如下: 
1) 资产负债表各项目的影响 
以按照财会[2019]6 号和财会[2019]16 号规定追溯调整后的 2018 年 12 月 31 日财务报
表为基础,首次执行新金融工具准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况如下“2019年
起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况。” 
2)金融工具的分类影响 
本公司在新金融工具准则下所有已确认金融资产,其后续均按摊余成本或公允价值计量。在
新金融工具准则施行日,以本公司该日既有事实和情况为基础评估管理金融资产的业务模式、以
金融资产初始确认时的事实和情况为基础评估该金融资产上的合同现金流量特征,将金融资产分
为三类:按摊余成本计量、按公允价值计量且其变动计入其他综合收益及按公允价值计量且其变
动计入当期损益。其中,对于按公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资,当该
金融资产终止确认时,之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益,
不计入当期损益。 
在新金融工具准则下,本公司以预期信用损失为基础,对以摊余成本计量的金融资产、以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、合同资产及财务担保合同
计提减值准备并确认信用减值损失。 
2019年年度报告 
103 / 192 
本公司追溯应用新金融工具准则,但对于分类和计量(含减值)涉及前期比较财务报表数据
与新金融工具准则不一致的,本公司选择不进行重述。因此,对于首次执行该准则的累积影响数,
本公司调整 2019年年初留存收益或其他综合收益以及财务报表其他相关项目金额,2018年度的
财务报表未予重述。 
 
执行新金融工具准则对本公司的主要变化和影响如下: 
1) 资产负债表各项目的影响 
 以按照财会[2019]6 号和财会[2019]16号规定追溯调整后的 2018 年 12 月 31 日财务报表
为基础,首次执行新金融工具准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况详见本段下之“2、
2019年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项目情
况”。 
2)  金融工具的分类影响 
本公司在新金融工具准则下所有已确认金融资产,其后续均按摊余成本或公允价值计量。在
新金融工具准则施行日,以本公司该日既有事实和情况为基础评估管理金融资产的业务模式、以
金融资产初始确认时的事实和情况为基础评估该金融资产上的合同现金流量特征,将金融资产分
为三类:按摊余成本计量、按公允价值计量且其变动计入其他综合收益及按公允价值计量且其变
动计入当期损益。其中,对于按公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资,当该
金融资产终止确认时,之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益,
不计入当期损益。 
在新金融工具准则下,本公司以预期信用损失为基础,对以摊余成本计量的金融资产、以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、合同资产及财务担保合同
计提减值准备并确认信用减值损失。 
本公司追溯应用新金融工具准则,但对于分类和计量(含减值)涉及前期比较财务报表数据
与新金融工具准则不一致的,本公司选择不进行重述。因此,对于首次执行该准则的累积影响数,
本公司调整 2019年年初留存收益或其他综合收益以及财务报表其他相关项目金额,2018年度的
财务报表未予重述。 
(i)分类和计量的结果对比 
以按照财会[2019]6 号和财会[2019]16 号规定追溯调整后的2018 年12月31 日财务报表为
基础,将金融资产按照原金融工具准则和新金融工具准则的规定进行分类和计量的结果对比如下 : 
    合并财务报表: 
原金融工具准则 
(2018 年 12 月 31 日) 
新金融工具准则 
(2019 年 1 月 1 日) 
合并资产负
债表项目 
计量类别 账面价值 
合并资产负
债表项目 
计量类别 账面价值 
货币资金 
摊余成本
(贷款和应
收款项) 
1,749,833,273.06 货币资金 摊余成本 1,749,833,273.06 
以公允价值
计量且其变
动计入当期
损益 
以公允价
值计量且
其变动计
入当期损
益(交易
性) 
 
交易性金融
资产 
以公允价值
计量且其变
动计入当期
损益 
57,129,413.21 
应收账款  
摊余成本
(贷款和应
收款项) 
65,928,650.44 应收账款 摊余成本 65,928,650.44 
 
应收款项融
资 
以公允价值
计量且其变
动计入其他
综合收益 
  
其他应收款 摊余成本 137,414,906.80 其他应收款 摊余成本 137,414,906.80 
2019年年度报告 
104 / 192 
(不含增值
税退税) 
(贷款和应
收款项) 
可供出售金
融资产 
以公允价
值计量且
其变动计
入其他综
合收益(权
益工具) 
57,129,413.21 
其他非流动
金融资产 
以公允价值
计量且其变
动计入当期
损益 
          
286,845,046.42  
以成本计
量 (权益
工具) 
268,198,824.03 
其他权益工
具投资 
以公允价值
计量且其变
动计入其他
综合收益 
 
 
母公司财务报表: 
原金融工具准则 
(2018 年 12 月 31 日) 
新金融工具准则 
(2019 年 1 月 1 日) 
资产负债表
项目 
计量类别 账面价值 
资产负债
表项目 
计量类别 账面价值 
货币资金 
摊余成本
(贷款和应
收款项) 
733,607,289.31 货币资金 摊余成本 733,607,289.31 
以公允价值
计量且其变
动计入当期
损益 
以公允价值
计量且其变
动计入当期
损益(交易
性) 
  
交易性金
融资产 
以公允价值
计量且其变
动计入当期
损益 
57,129,413.21 
应收账款  
摊余成本
(贷款和应
收款项) 
970,219.00 应收账款 摊余成本 970,219.00 
  
应收款项
融资 
以公允价值
计量且其变
动计入其他
综合收益 
  
其他应收款
(不含增值
税退税) 
摊余成本
(贷款和应
收款项) 
4,325,468,819.87 
其他应收
款 
摊余成本 4,325,468,819.87 
可供出售金
融资产 
以公允价值
计量且其变
动计入其他
综合收益
(权益工
具) 
57,129,413.21 
其他非流
动金融资
产 
以公允价值
计量且其变
动计入当期
损益 
280,291,276.33 
以成本计量 
(权益工
具) 
266,066,824.03 
其他权益
工具投资 
以公允价值
计量且其变
动计入其他
综合收益 
 
(ii)金融资产账面价值的调节 
以按照财会[2019]6 号和财会[2019]16号规定追溯调整后的 2018 年 12月 31 日财务报表为
基础,将原金融资产账面价值调整为按照新金融工具准则的规定进行分类和计量的新金融资产账
面价值的调节如下: 
合并财务报表: 
2019年年度报告 
105 / 192 
项目 
2018年 12月 31日
(变更前) 
重分类 重新计量 
2019年 1月 1日(变
更后) 
摊余成本                 
货币资金      
按原金融工具
准则列示的余
额和按新金融
工具准则列示
的余额 
1,749,833,273.06   1,749,833,273.06 
应收款项     
按原金融工具
准则列示的余
额 
203,343,557.24    
减:转出至以公
允价值计量且
其变动计入其
他综合收益 
(新金融工具准
则) 
    
重新计量:预期
信用损失准备 
    
按新金融工具
准则列示的余
额 
   203,343,557.24 
以公允价值计
量且其变动计
入当期损益: 
    
交易性金融资
产 
——    
加:自可供出售
金融资产(原准
则)转入 
 57,129,413.21   
按新金融工具
准则列示的余
额 
   57,129,413.21 
其他非流动金
融资产 
——    
加:自可供出售
金融资产(原准
则)转入 
 268,198,824.03   
重新计量:公允
价值 
  18,646,222.39  
按新金融工具
准则列示的余
额 
   286,845,046.42 
以公允价值计
量且其变动计
入其他综合收
益: 
    
2019年年度报告 
106 / 192 
项目 
2018年 12月 31日
(变更前) 
重分类 重新计量 
2019年 1月 1日(变
更后) 
可供出售金融
资产(原准则) 
325,328,237.24    
减:转出至交易
性金融资产 
 57,129,413.21   
减:转出至其他
非流动金融资
产 
 268,198,824.03   
按新金融工具
准则列示的余
额 
   —— 
 
母公司财务报表 
项目 
2018年 12月 31
日(变更前) 
重分类 重新计量 
2019年 1月 1日
(变更后) 
摊余成本                 
货币资金      
按原金融工具准则列示
的余额和按新金融工具
准则列示的余额 
733,607,289.31   733,607,289.31 
应收款项     
按原金融工具准则列示
的余额 
970,219.00    
减:转出至以公允价值
计量且其变动计入其他
综合收益 (新金融工具
准则) 
    
重新计量:预期信用损
失准备 
    
按新金融工具准则列示
的余额 
   970,219.00 
以公允价值计量且其变
动计入当期损益: 
    
交易性金融资产 ——    
加:自可供出售金融资
产(原准则)转入 
 57,129,413.21   
按新金融工具准则列示
的余额 
   57,129,413.21 
其他非流动金融资产 ——    
加:自可供出售金融资
产(原准则)转入 
 266,066,824.03   
重新计量:公允价值   14,224,452.30  
按新金融工具准则列示
的余额 
   280,291,276.33 
以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益: 
    
可供出售金融资产(原
准则) 
323,196,237.24    
2019年年度报告 
107 / 192 
项目 
2018年 12月 31
日(变更前) 
重分类 重新计量 
2019年 1月 1日
(变更后) 
减:转出至交易性金融
资产 
 57,129,413.21   
减:转出至其他非流动
金融资产 
 266,066,824.03   
按新金融工具准则列示
的余额 
   —— 
 
3)采用“预期信用损失”模型的影响 
以按照财会[2019]6 号和财会[2019]16 号规定追溯调整后的2018 年12月31 日财务报表为基础,
将原金融工具减值准备期末金额调整为按照新金融工具准则的规定进行分类和计量的新损失准备
的调节如下 : 
a、对合并报表的影响 
单位:元  币种:人民币 
计量类别 2018年12月 31日(变更前) 
重分
类 
重新
计量 
2019年 1月 1日(变更后) 
应收账款减值准备 1,607,060.51   1,607,060.51 
其他应收款减值准备 20,000.00   20,000.00 
 
b、对母公司财务报表的影响 
无 
 
(3) 准则 7 号(2019)  
准则 7 号(2019)细化了非货币性资产交换准则的适用范围,明确了换入资产的确认时点和换出资
产的终止确认时点并规定了两个时点不一致时的会计处理方法,修订了以公允价值为基础计量的
非货币性资产交换中同时换入或换出多项资产时的计量原则,此外新增了对非货币资产交换是否
具有商业实质及其原因的披露要求。  
准则 7 号(2019)自 2019 年 6 月 10 日起施行,对 2019 年 1 月 1 日至准则施行日之间发生的非
货币性资产交换根据该准则规定进行调整,对 2019 年 1 月 1 日之前发生的非货币性资产交换,
不再进行追溯调整。采用该准则未对本公司的财务状况和经营成果产生重大影响。 
(4) 准则 12号(2019)  
 准则 12号(2019)修改了债务重组的定义,明确了该准则的适用范围,并规定债务重组中涉及的
金融工具的确认、计量和列报适用金融工具相关准则的规定。对于以资产清偿债务方式进行债务
重组的,准则 12号(2019)修改了债权人受让非金融资产初始确认时的计量原则,并对于债务人在
债务重组中产生的利得和损失不再区分资产转让损益和债务重组损益两项损益进行列报。对于将
债务转为权益工具方式进行债务重组的,准则 12号(2019)修改了债权人初始确认享有股份的计量
原则,并对于债务人初始确认权益工具的计量原则增加了指引。  
准则 12号(2019)自 2019 年 6 月 17 日起施行,对 2019 年 1 月 1 日至准则施行日之间发生
的债务重组根据该准则规定进行调整,对 2019 年 1 月 1 日之前发生的债务重组,不再进行追溯
调整。采用该准则未对本公司的财务状况和经营成果产生重大影响。 
 
 
2019年年度报告 
108 / 192 
 
2、 2019年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项
目情况 
√适用 □不适用  
合并资产负债表 
单位:元  币种:人民币 
项目 2018年 12月 31日 2019年 1月 1日 调整数 
流动资产:    
货币资金 1,749,833,273.06 1,749,833,273.06  
结算备付金    
拆出资金    
交易性金融资产  57,129,413.21 57,129,413.21 
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产 
   
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 65,928,650.44 65,928,650.44  
应收款项融资    
预付款项 1,931,674.82 1,931,674.82  
应收保费    
应收分保账款    
应收分保合同准备金    
其他应收款 137,414,906.80 137,414,906.80  
其中:应收利息    
应收股利    
买入返售金融资产    
存货 8,725,620,793.58 8,725,620,793.58  
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产 95,511,560.48 95,511,560.48  
流动资产合计 10,776,240,859.18 10,833,370,272.39 57,129,413.21 
非流动资产: 
发放贷款和垫款    
债权投资    
可供出售金融资产 325,328,237.24  -325,328,237.24 
其他债权投资    
持有至到期投资    
长期应收款    
长期股权投资 1,604,426,396.12 1,604,426,396.12  
其他权益工具投资    
其他非流动金融资产  286,845,046.42 286,845,046.42 
投资性房地产 3,559,343,394.09 3,559,343,394.09  
固定资产 24,708,070.89 24,708,070.89  
在建工程    
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产 184,282.04 184,282.04  
2019年年度报告 
109 / 192 
开发支出    
商誉    
长期待摊费用 27,105,057.99 27,105,057.99  
递延所得税资产 13,357,788.00 13,069,349.93 -288,438.07 
其他非流动资产    
非流动资产合计 5,554,453,226.37 5,515,681,597.48 -38,771,628.89 
资产总计 16,330,694,085.55 16,349,051,869.87 18,357,784.32 
流动负债: 
短期借款 456,000,000.00 456,000,000.00  
向中央银行借款    
拆入资金    
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债 
   
衍生金融负债    
应付票据    
应付账款 410,231,281.59 410,231,281.59  
预收款项 40,738,512.65 40,738,512.65  
卖出回购金融资产款    
吸收存款及同业存放    
代理买卖证券款    
代理承销证券款    
应付职工薪酬 7,432,496.42 7,432,496.42  
应交税费 155,361,199.20 155,361,199.20  
其他应付款 930,989,361.92 930,989,361.92  
其中:应付利息 36,055,732.67 36,055,732.67  
应付股利    
应付手续费及佣金    
应付分保账款    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 520,600,000.00 520,600,000.00  
其他流动负债    
流动负债合计 2,521,352,851.78 2,521,352,851.78  
非流动负债: 
保险合同准备金    
长期借款 3,341,222,380.00 3,341,222,380.00  
应付债券 3,126,417,634.84 3,126,417,634.84  
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益 8,810,075.89 8,810,075.89  
递延所得税负债 510,029.15 15,054,160.34 14,544,131.19 
其他非流动负债    
非流动负债合计 6,476,960,119.88 6,491,504,251.07 14,544,131.19 
负债合计 8,998,312,971.66 9,012,857,102.85 14,544,131.19 
所有者权益(或股东权益): 
2019年年度报告 
110 / 192 
实收资本(或股本) 1,873,304,804.00 1,873,304,804.00  
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积 3,083,264,352.98 3,083,264,352.98  
减:库存股    
其他综合收益 1,530,087.44  -1,530,087.44 
专项储备    
盈余公积 49,672,863.18 49,875,604.48 202,741.30 
一般风险准备    
未分配利润 1,100,037,626.77 1,105,178,626.04 5,140,999.27 
归属于母公司所有者权益(或
股东权益)合计 
6,107,809,734.37 6,111,623,387.50 3,813,653.13 
少数股东权益 1,224,571,379.52 1,224,571,379.52  
所有者权益(或股东权益)
合计 
7,332,381,113.89 7,336,194,767.02 3,813,653.13 
负债和所有者权益(或股
东权益)总计 
16,330,694,085.55 16,349,051,869.87 18,357,784.32 
 
各项目调整情况的说明: 
□适用 √不适用  
 
母公司资产负债表 
       单位:元  币种:人民币 
项目 2018年 12月 31日 2019年 1月 1日 调整数 
流动资产: 
货币资金 733,607,289.31 733,607,289.31  
交易性金融资产  57,129,413.21 57,129,413.21 
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产 
   
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 970,219.00 970,219.00  
应收款项融资    
预付款项    
其他应收款 4,325,468,819.87 4,325,468,819.87  
其中:应收利息    
应收股利 547,671,443.87 547,671,443.87  
存货    
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产    
流动资产合计 5,060,046,328.18 5,117,175,741.39 57,129,413.21 
非流动资产: 
债权投资    
可供出售金融资产 323,196,237.24  -323,196,237.24 
其他债权投资    
持有至到期投资    
长期应收款    
2019年年度报告 
111 / 192 
长期股权投资 7,964,971,755.32 7,964,971,755.32  
其他权益工具投资    
其他非流动金融资产  280,291,276.33 280,291,276.33 
投资性房地产 377,765.79 377,765.79  
固定资产 168,279.31 168,279.31  
在建工程    
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产 3,160.00 3,160.00  
开发支出    
商誉    
长期待摊费用    
递延所得税资产 312,100.00  -312,100.00 
其他非流动资产    
非流动资产合计 8,289,029,297.66 8,245,812,236.75 -43,217,060.91 
资产总计 13,349,075,625.84 13,362,987,978.14 13,912,352.30 
流动负债: 
短期借款 456,000,000.00 456,000,000.00  
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债 
   
衍生金融负债    
应付票据    
应付账款    
预收款项    
应付职工薪酬 4,992,189.00 4,992,189.00  
应交税费 254,374.74 254,374.74  
其他应付款 2,068,660,877.70 2,068,660,877.70  
其中:应付利息    
应付股利    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 500,600,000.00 500,600,000.00  
其他流动负债    
流动负债合计 3,030,507,441.44 3,030,507,441.44  
非流动负债: 
长期借款 1,948,900,000.00 1,948,900,000.00  
应付债券 3,126,417,634.84 3,126,417,634.84  
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益    
递延所得税负债 510,029.15 13,925,055.90 13,415,026.75 
其他非流动负债    
非流动负债合计 5,075,827,663.99 5,089,242,690.74 13,415,026.75 
负债合计 8,106,335,105.43 8,119,750,132.18 13,415,026.75 
2019年年度报告 
112 / 192 
所有者权益(或股东权益): 
实收资本(或股本) 1,873,304,804.00 1,873,304,804.00  
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积 3,094,223,394.21 3,094,223,394.21  
减:库存股    
其他综合收益 1,530,087.44  -1,530,087.44 
专项储备    
盈余公积 41,730,835.10 41,933,576.40 202,741.30 
未分配利润 231,951,399.66 233,776,071.35 1,824,671.69 
所有者权益(或股东权益)
合计 
5,242,740,520.41 5,243,237,845.96 497,325.55 
负债和所有者权益(或
股东权益)总计 
13,349,075,625.84 13,362,987,978.14 13,912,352.30 
 
各项目调整情况的说明: 
□适用 √不适用  
 
3、 2019年起执行新金融工具准则或新租赁准则追溯调整前期比较数据说明 
□适用 √不适用  
 
(二)重要会计估计变更 
□适用 √不适用  
 
(三)其他 
□适用  √不适用  
 
五、前期会计差错更正 
本报告期内本公司无前期差错更正 
 
六、利润分配 
本公司章程规定,公司税后利润按以下顺序及规定分配: 
A、弥补亏损  
B、按 10%提取盈余公积金  
C、支付股利  
  
2019年年度报告 
113 / 192 
七、税项 
(一) 主要税种及税率 
主要税种及税率情况 
√适用 □不适用  
税种 计税依据 税率 
增值税 
按照税法规定计算的销售货物和应税劳务收
入为基础计算销项税额,在扣除当期允许抵
扣的进项税额后,差额部分为应交增值税 
5%、6%、9%、10%、13%、16% 
消费税   
营业税   
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税计算缴纳 7% 
企业所得税 按应纳税所得额计算缴纳 25% 
教育费附加 按实际缴纳的增值税计算缴纳 3% 
土地增值税 
按转让房地产所取得的增值额和规定的税率
计征 
按超率累进税率 30% - 60% 
存在不同企业所得税税率纳税主体的,披露情况说明 
□适用 √不适用  
 
(二) 其他 
√适用  □不适用  
根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告 2019年第 39
号),本公司发生增值税应税销售行为或者进口货物,原适用 16%税率的,税率调整为 13%;原适
用 10%税率的,税率调整为 9%。调整自 2019年 4月 1日起执行。 
 
(三) 税收优惠 
□适用  √不适用  
八、合并财务报表项目注释 
(一)货币资金 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
库存现金 41,283.90 87,755.13 
银行存款 2,140,831,335.96 1,749,739,627.39 
其他货币资金 5,594.79 5,890.54 
合计 2,140,878,214.65 1,749,833,273.06 
其中:存放在境外的款项总额   
 
其他说明 
注 1:其他货币资金为本公司存放于证券公司账户的存出投资款。 
注 2:银行存款中有保证金账户余额 1,469,036.61元,使用受限制。 
注 3:本公司无存放在境外且资金汇回受到限制的货币资金。 
  
2019年年度报告 
114 / 192 
(二)交易性金融资产 
√适用 □不适用  
    单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 54,610,820.60 57,129,413.21 
其中: 
权益工具投资 54,610,820.60 57,129,413.21 
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产   
其中: 
合计 54,610,820.60 57,129,413.21 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
(三)衍生金融资产 
□适用 √不适用  
 
(四)应收票据 
1、 应收票据分类列示 
□适用 √不适用  
 
2、 期末公司已质押的应收票据 
□适用 √不适用  
 
3、 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据 
□适用 √不适用  
 
4、 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据 
□适用 √不适用  
 
5、 按坏账计提方法分类披露 
□适用 √不适用  
 
按单项计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
按组合计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
□适用 √不适用  
 
6、 坏账准备的情况 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
115 / 192 
7、 本期实际核销的应收票据情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
(五)应收账款 
1、 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 2019年 1月 1日 2018年 12月 31日 
1年以内 
其中:1年以内分项 
6个月以内 412,819,411.75 64,698,075.67 64,698,075.67 
7-12个月 2,659,314.28 37,632.41 37,632.41 
1年以内小计 415,478,726.03 64,735,708.08 64,735,708.08 
1至 2年 400,249.92 1,466,835.90 1,466,835.90 
2至 3年 1,446,928.95 1,279,400.20 1,279,400.20 
3年以上 1,330,452.17 53,766.77 53,766.77 
3至 4年    
4至 5年    
5年以上    
减:坏账准备 3,785,648.36 1,607,060.51 1,607,060.51 
合计 414,870,708.71 65,928,650.44 65,928,650.44 
 
 
2019年年度报告 
116 / 192 
 
2、 按坏账计提方法分类披露 
√适用 □不适用  
(1) 2019年应收账款: 
单位:元  币种:人民币 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 金额 比例(%) 金额 
计提比例
(%) 
金额 比例(%) 金额 
计提比例
(%) 
按单项计提坏账准备 46,735.73 0.01 46,735.73 100.00  46,735.73 0.07 46,735.73 100.00  
其中: 
按单项计提坏账准备
的应收账款 
46,735.73 0.01 46,735.73 100.00  46,735.73 0.07 46,735.73 100.00  
按组合计提坏账准备 418,609,621.34 99.99 3,738,912.63 0.89 414,870,708.71 67,488,975.22 99.93 1,560,324.78 2.31 65,928,650.44 
其中: 
关联方组合 1,734,765.64 0.42 - - 1,734,765.64 1,558,870.01 2.31 - - 1,558,870.01 
账龄组合 416,874,855.70 99.57 3,738,912.63 0.90 413,135,943.07 65,930,105.21 97.62 1,560,324.78 2.37 64,369,780.43 
其中:房产销售、租
赁业务应收款账龄组
合 
413,385,028.20 98.74 3,205,574.31 0.78 410,179,453.89 62,231,406.14 92.15 1,367,781.41 2.20 60,863,624.73 
非房产销售、
租赁业务应收款账龄
组合 
3,489,827.50 0.83 533,338.32 15.28 2,956,489.18 3,698,699.07 5.47 192,543.37 5.21 3,506,155.70 
合计 418,656,357.07 / 3,785,648.36 / 414,870,708.71 67,535,710.95 / 1,607,060.51 / 65,928,650.44 
 
 
2019年年度报告 
117 / 192 
 
1) 按单项计提坏账准备: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
名称 
期末余额 
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由 
上海沐明服饰有限公司 21,823.80 21,823.80 100.00 预计无法收回 
谢飞 6,431.99 6,431.99 100.00 预计无法收回 
上海永飞投资咨询有限公司 3,532.80 3,532.80 100.00 预计无法收回 
上海琪斌投资管理有限公司(张立其) 14,947.14 14,947.14 100.00 预计无法收回 
合计 46,735.73 46,735.73 100.00 / 
 
按单项计提坏账准备的说明: 
□适用 √不适用  
 
2) 按组合计提坏账准备: 
√适用 □不适用  
组合计提项目:按账龄组合计提坏账准备 
单位:元  币种:人民币 
名称 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例(%) 
房产销售、租赁业务应收款账龄组合    
其中:合同约定收款期内 405,587,576.64 - - 
超过合同约定收款期 3个月以内 5,102,085.79 510,208.58 10.00 
超过合同约定收款期 3个月以外 2,695,365.77 2,695,365.73 100.00 
小计 413,385,028.20 3,205,574.31 / 
非房产销售、租赁业务应收账款    
其中:半年以内 2,395,399.14 0.00 0.00 
半年至 1年 289,810.34 28,981.03 10.00 
1至 2年 301,249.92 90,374.98 30.00 
2至 3年 446,928.95 357,543.16 80.00 
3年以上 56,439.15 56,439.15 100.00 
小计 3,489,827.50 533,338.32 / 
合计 416,874,855.70 3,738,912.63  
 
按组合计提坏账的确认标准及说明: 
□适用 √不适用  
 
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
□适用 √不适用  
 
  
2019年年度报告 
118 / 192 
 
3、 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 
收回或
转回 
转销或
核销 
其他
变动 
按单项计提坏账准
备的应收账款 
46,735.73     46,735.73 
按组合计提坏账准
备的应收账款 
1,560,324.78 2,178,587.85    3,738,912.63 
合计 1,607,060.51 2,178,587.85    3,785,648.36 
 
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
4、 本期实际核销的应收账款情况 
□适用 √不适用  
 
5、 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
√适用  □不适用  
单位: 元  币种: 人民币 
单位名称  款项性质  
应收账款期末余
额 
账龄  
占应收账款总
额的比例(%) 
坏账准备期
末余额 
中国铁路通信信号上海工
程局集团有限公司 
房产销售 325,659,200.00 
合同约定收
款期内 
77.79  
上海科众恒盛云计算科技
有限公司 
租金 
(免租期分摊) 
16,635,434.08 
合同约定收
款期内 
3.97  
上海市皮肤病医院 租金 7,121,228.43 
合同约定收
款期内 
1.70  
上海市皮肤病医院 租金 1,460,183.34 
超过合同约
定收款期 3个
月以内 
0.35 146,018.33 
固瑞克贸易(上海)有限
公司 
租金 
(免租期分摊) 
4,865,698.47 
合同约定收
款期内 
1.16  
上海协信星光商业投资管
理有限公司 
租金 
(免租期分摊) 
4,673,408.58 
合同约定收
款期内 
1.12  
 合   计   360,415,152.90  86.09 146,018.33  
 
6、 因金融资产转移而终止确认的应收账款 
□适用  √不适用  
 
7、 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
119 / 192 
(六)应收款项融资 
□适用 √不适用  
 
(七)预付款项 
1、 预付款项按账龄列示 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 
期末余额 期初余额 
金额 比例(%) 金额 比例(%) 
1年以内 2,320,603.77 99.91 1,929,674.82 99.90 
1至 2年   2,000.00 0.10 
2至 3年 2,000.00 0.09   
3年以上     
合计 2,322,603.77 100.00 1,931,674.82 100.00 
 
账龄超过 1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明: 
无 
 
2、 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况 
√适用  □不适用  
单位: 元  币种: 人民币 
单位名称 金额 发生时间 占预付账款期末余额比例(%) 
国网上海市电力公司   2,320,603.77  2019年            99.91  
合    计 2,320,603.77   99.91 
 
其他说明 
□适用  √不适用  
 
(八)其他应收款 
1、 项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息   
应收股利   
其他应收款 450,019,917.81 137,414,906.80 
合计 450,019,917.81 137,414,906.80 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2、 应收利息 
(1) 应收利息分类 
□适用 √不适用  
 
(2) 重要逾期利息 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
120 / 192 
 
(3) 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
 
3、 应收股利 
□适用 √不适用  
(1) 重要的账龄超过 1年的应收股利 
□适用 √不适用  
 
(2) 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
4、 其他应收款 
(1) 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 2019年 1月 1日 2018年 12月 31日 
1年以内 
其中:1年以内分项 
6个月以内 214,961,113.10 5,560,750.70 5,560,750.70 
7-12个月 107,073,724.11 30,776,036.66 30,776,036.66 
1年以内小计 322,034,837.21 36,336,787.36 36,336,787.36 
1至 2年 31,980,221.16 87,824,610.34 87,824,610.34 
2至 3年 87,824,610.34 1,976,293.91 1,976,293.91 
3年以上 8,203,249.10 11,297,215.19 11,297,215.19 
3至 4年    
4至 5年    
5年以上    
减:坏账准备 23,000.00 20,000.00 20,000.00 
合计 450,019,917.81 137,414,906.80 137,414,906.80 
 
(2) 按款项性质分类情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 2018年 12月 31日 
关联方往来款 277,345,400.54 118,826,037.00 118,826,037.00 
押金及保证金 9,707,043.60 14,803,548.90 14,803,548.90 
其他往来款 162,967,473.67 3,785,320.90 3,785,320.90 
合计 450,019,917.81 137,414,906.80 137,414,906.80 
 
 
2019年年度报告 
121 / 192 
(3) 按坏账准备计提方法分类披露 
单位: 元  币种: 人民币 
类    别 
2019年 12月 31日 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 
比例
(%) 
金额 
计提比
例(%) 
按单项计提坏账准备      
按组合计提坏账准备 450,042,917.81 100.00 23,000.00 0.01 450,019,917.81 
其中:账龄组合 162,990,473.67 36.22 23,000.00 0.01 162,967,473.67 
押金保证金组合 9,707,043.60 2.16   9,707,043.60 
关联方组合 277,345,400.54 61.62   277,345,400.54 
合    计 450,042,917.81 100.00 23,000.00  450,019,917.81 
 
单位: 元  币种: 人民币 
类    别 
2019年 1月 1日 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 
比例
(%) 
金额 
计提比例
(%) 
按单项计提坏账准备      
按组合计提坏账准备 137,434,906.80 100.00 20,000.00 0.01 137,414,906.80 
其中:账龄组合 3,805,320.90 2.77 20,000.00 0.53 3,785,320.90 
押金保证金组合 14,803,548.90 10.77   14,803,548.90 
关联方组合 118,826,037.00 86.46   118,826,037.00 
合    计 137,434,906.80 100.00 20,000.00  137,414,906.80 
 
在原金融工具准则下,有客观证明表明发生减值时才计提减值准备。 
单位: 元  币种: 人民币 
类    别 
2018年 12月 31日 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 
比例
(%) 
金额 
计提比
例(%) 
单项金额重大并单独计提
坏账准备的其他应收款 
     
单项金额不重大但单独计
提坏账准备的其他应收款 
     
按单项计提小计      
按信用风险特征组合计提
坏账准备的其他应收款 
137,434,906.80  100.00  20,000.00  0.01  137,414,906.80  
合    计 137,434,906.80  100.00  20,000.00    137,414,906.80  
  
2019年年度报告 
122 / 192 
 
1)组合中,以账龄组合提坏账准备的其他应收款: 
单位: 元  币种: 人民币 
账龄  
期末余额  期初余额  
账面余额  
坏账准备  
账面余额  
坏账准备  
金额  
比例
(%)  
金额  
比例
(%)  
1年以内       
其中:1年以内分
项 
      
6个月以内 162,960,473.67 99.98  3,785,320.90 99.47  
7-12个月 - -     
1年以内小计 162,960,473.67 99.98  3,785,320.90 99.47  
1至 2年 10,000.00 0.01 3,000.00    
2至 3年 - -     
3年以上 20,000.00 0.01 20,000.00 20,000.00 0.53 20,000.00 
合计 162,990,473.67 100.00 23,000.00 3,805,320.90 100.00 20,000.00 
 
(4) 坏账准备计提情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 未来12个月预
期信用损失 
整个存续期预期
信用损失(未发生
信用减值) 
整个存续期预期
信用损失(已发
生信用减值) 
2019年1月1日余额  20,000.00  20,000.00 
2019年1月1日余额在本期     
--转入第二阶段     
--转入第三阶段     
--转回第二阶段     
--转回第一阶段     
本期计提  3,000.00  3,000.00 
本期转回     
本期转销     
本期核销     
其他变动     
2019年12月31日余额  23,000.00  23,000.00 
 
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明: 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据: 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
123 / 192 
(5) 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 
收回或转
回 
转销或核
销 
其他变
动 
其他应收款坏账准备 20,000.00 3,000.00    23,000.00 
合计 20,000.00 3,000.00    23,000.00 
 
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
(6) 本期实际核销的其他应收款情况 
□适用 √不适用  
 
(7) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 
占其他应收款期末余
额合计数的比例(%) 
坏账准备 
期末余额 
上海市静安区财政局 其他往来款 157,611,712.81 1年以内 35.02  
上海祥腾投资有限公司 关联方往来款 153,090,000.00 1年以内 34.02  
上海垠祥置业有限公司 关联方往来款 87,570,000.34 2-3年 19.46  
上海垠祥置业有限公司 关联方往来款 30,776,036.66 1-2年 6.84  
上海垠祥置业有限公司 关联方往来款 5,909,363.54 1年以内 1.31  
中国铁路通信信号上海工程局集
团有限公司 
其他往来款 4,319,405.61 1年以内 0.96 
 
上海市建筑建材业市场管理总站 押金及保证金 1,651,300.00 2-3年 0.37  
上海市建筑建材业市场管理总站 押金及保证金 1,191,110.00 4年以上 0.26  
合计 / 442,118,928.96  98.24  
 
(8) 涉及政府补助的应收款项 
□适用 √不适用  
 
(9) 因金融资产转移而终止确认的其他应收款 
□适用  √不适用  
 
(10) 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
2019年年度报告 
124 / 192 
(九)存货 
1、 存货分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值 
原材料       
在产品       
库存商品       
周转材料       
消耗性生物资产       
建造合同形成的已完工未结算资产       
开发成本 7,248,294,398.48  7,248,294,398.48 8,512,956,686.48  8,512,956,686.48 
开发产品 749,498,873.25  749,498,873.25 212,664,107.10  212,664,107.10 
合计 7,997,793,271.73  7,997,793,271.73 8,725,620,793.58  8,725,620,793.58 
 
2、 开发成本明细情况 
单位: 元  币种: 人民币 
项目名称  开工时间 预计竣工时间 预计总投资 年末数 年初数 
市北?壹中心 2015年 12月 2019年 5月 3,268,484,300.00  2,026,171,944.19 
市北?西岸壹号(注 1) 2016年 12月 2020年 12月 3,185,860,000.00 2,418,253,729.97 1,962,176,779.13 
市北?聚能湾创新社区 2017年 12月 2020年 11月 1,800,890,000.00 1,534,660,701.20 1,329,007,963.16 
静安区市北高新技术服务园区 N070501单元 21-02地块(注 2) 2020年 3月 
  
3,295,379,967.31 3,195,600,000.00 
合   计 
  
8,255,234,300.00 7,248,294,398.48 8,512,956,686.48 
注 1:市北?西岸壹号(永和社区 N070601单元 076f-02、076c-04地块)建设项目全部抵押。 
注 2:2018年 9月,本公司与全资子公司上海泛业投资顾问有限公司、公司控股股东上海市北高新(集团)有限公司联合竞得了“静安区市北高新技术服
务园区 N070501单元 21-02地块”国有建设用地使用权,并取得了《成交确认书》,公司设立上海云盟汇企业发展有限公司负责该地块的开发运营,公司于 2020
年 1月取得该地块的土地使用权利证书,于 2020年 3月取得开工许可证。 
 
2019年年度报告 
125 / 192 
 
3、 开发产品明细情况 
单位: 元  币种: 人民币 
项目名称 竣工时间 年初数  年末数  
市北?新中新项目 2015年 7月 173,043,964.01 - 
南通科技城?云院项目 1期 2016年 7月 7,630,205.60 3,244,163.52 
市北?祥腾麓源 2017年 7月 31,989,937.49 39,199,672.07 
市北?壹中心 2019年 5月 
 
707,055,037.66 
合  计   212,664,107.10 749,498,873.25 
 
4、 存货跌价准备 
□适用 √不适用  
 
5、 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明 
√适用  □不适用  
单位: 元  币种: 人民币 
项   目 
年末数 年初数 
借款费用资本化金额 借款费用资本化金额 
开发成本 352,712,724.40 230,276,860.14 
开发产品 3,903,059.98 7,138,563.91 
合   计 356,615,784.38 237,415,424.05 
  当年新增资本化利息 128,483,655.19元 
 
6、 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用  √不适用  
 
(十)持有待售资产 
□适用 √不适用  
 
(十一)一年内到期的非流动资产 
□适用 √不适用  
 
期末重要的债权投资和其他债权投资: 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
无 
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
126 / 192 
(十二)其他流动资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
待抵扣增值税进项税额 102,013,641.16 95,449,462.90 
预交税款 3,426,297.18 62,097.58 
当期允许扣减的土地价款影响增值税额 8,469,189.89  
合计 113,909,128.23 95,511,560.48 
 
其他说明 
无 
 
(十三)可供出售金融资产 
单位: 元  币种: 人民币 
项    目 
2018年 12月 31日 
账面余额 减值准备 账面价值 
采用公允价值计量的可供出售金融资产    
其中:可供出售债务工具   - 
可供出售权益工具 90,111,088.61 32,981,675.40 57,129,413.21 
其他    
采用成本计量的可供出售金融资产   - 
其中:可供出售权益工具 269,447,224.03 1,248,400.00 268,198,824.03 
合    计 359,558,312.64 34,230,075.40 325,328,237.24 
 
(十四)债权投资 
1、 债权投资情况 
□适用 √不适用  
 
2、 期末重要的债权投资 
□适用 √不适用  
 
3、 减值准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
127 / 192 
(十五)其他债权投资 
1、 其他债权投资情况 
□适用 √不适用  
 
2、 期末重要的其他债权投资 
□适用 √不适用  
 
3、 减值准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
(十六)长期应收款 
1、 长期应收款情况 
□适用 √不适用  
 
2、 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据 
□适用 √不适用  
 
3、 因金融资产转移而终止确认的长期应收款 
□适用  √不适用  
 
4、 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
128 / 192 
(十七)长期股权投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被投资单位 
期初 
余额 
本期增减变动 
期末 
余额 
减值准备期末
余额 追加投资 
减少
投资 
权益法下确认的
投资损益 
其他综合收益
调整 
其他权益
变动 
宣告发放现金股利或
利润 
计提减值
准备 

他 
一、合营企业 
上海恒固房地产开发有限公司 117,221,831.56   10,262,868.14      127,484,699.70  
上海松铭房地产开发有限公司 96,937,576.94   1,022,483.62      97,960,060.56  
上海睿涛房地产开发有限公司 79,394,469.16   67,498,305.26      146,892,774.42  
上海垠祥置业有限公司 185,783,188.65   -1,575,054.48      184,208,134.17  
上海悦然创业投资管理有限公司 4,819,183.02   8,710.45      4,827,893.47  
小计 484,156,249.33   77,217,312.99      561,373,562.32  
二、联营企业 
上海中铁市北投资发展有限公司 87,933,495.31   21,088,209.26   430,100.00   108,591,604.57  
上海市北高新通信科技有限公司 176,492.51   29,788.88      206,281.39  
南通新城创置房地产有限公司 223,870,733.37   44,315,486.34      268,186,219.71  
上海人才市场报社有限公司 208,063,991.43   -2,967,047.19      205,096,944.24  
上海闸北绿地企业发展有限公司 240,543,305.78   -11,140,865.46      229,402,440.32  
上海云中芯企业发展有限公司 359,682,128.39   -1,785,272.16      357,896,856.23  
上海通赋云计算科技有限公司  1,375,000.00  -892,609.20      482,390.80  
小计 1,120,270,146.79 1,375,000.00  48,647,690.47   430,100.00   1,169,862,737.26  
合计 1,604,426,396.12 1,375,000.00  125,865,003.46   430,100.00   1,731,236,299.58  
其他说明 
无 
 
(十八)其他权益工具投资 
1、 其他权益工具投资情况 
□适用 √不适用  
 
2、 非交易性权益工具投资的情况 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
129 / 192 
(十九)其他非流动金融资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 301,324,864.05 286,845,046.42 
其中:权益工具投资 301,324,864.05 286,845,046.42 
合计 301,324,864.05 286,845,046.42 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
(二十)投资性房地产 
投资性房地产计量模式 
1、 采用成本计量模式的投资性房地产 
单位:元  币种:人民币 
项目 房屋、建筑物 合计 
一、账面原值   
1.期初余额 4,063,633,776.27 4,063,633,776.27 
2.本期增加金额 1,517,863,046.82 1,517,863,046.82 
(1)外购   
(2)存货\固定资产\在建工程转入 1,526,621,678.53 1,526,621,678.53 
(3)企业合并增加   
(4)预估成本变动(注 2) -8,758,631.71 -8,758,631.71 
3.本期减少金额   
(1)处置   
(2)其他转出   
4.期末余额 5,581,496,823.09 5,581,496,823.09 
二、累计折旧和累计摊销   
1.期初余额 504,290,382.18 504,290,382.18 
2.本期增加金额 154,746,492.97 154,746,492.97 
(1)计提或摊销 154,746,492.97 154,746,492.97 
3.本期减少金额   
(1)处置   
(2)其他转出   
4.期末余额 659,036,875.15 659,036,875.15 
三、减值准备   
1.期初余额   
2.本期增加金额   
(1)计提   
3、本期减少金额   
(1)处置   
(2)其他转出   
4.期末余额   
四、账面价值   
1.期末账面价值 4,922,459,947.94 4,922,459,947.94 
2.期初账面价值 3,559,343,394.09 3,559,343,394.09 
 
2019年年度报告 
130 / 192 
2、 未办妥产权证书的投资性房地产情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
√适用 □不适用  
存货\固定资产\在建工程转入 注 1:本公司二级子公司上海市北高新欣云投资有限公司开发
的市北高新技术服务业园区 N070501单元 14-06地块商办用房项目(135,351.75万元)、上海市
北生产性企业服务发展有限公司开发的闸北区 392街坊 54丘项目(创富中心一期)(5号楼
7,713.45万元、3号楼 9,590.95万元)竣工并对外出租,本公司三级子公司上海启日投资有限公
司 2-6地块外立面装修工程设计费 6.02万,由存货转入投资性房地产。 
注 2:预估成本变动为本公司二级子公司上海开创企业发展有限公司开发的云立方项目、智
汇园项目实际发生成本与预估成本的差异造成。 
 
(二十一)固定资产 
1、 项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
固定资产 19,474,940.66 24,708,070.89 
固定资产清理   
合计 19,474,940.66 24,708,070.89 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2、 固定资产 
(1) 固定资产情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 专用设备 通用设备 运输工具 合计 
一、账面原值:     
1.期初余额 49,122,392.80 1,884,647.23 2,699,820.13 53,706,860.16 
2.本期增加金额  193,987.15  193,987.15 
(1)购置  193,987.15  193,987.15 
(2)在建工程转入     
(3)企业合并增加     
3.本期减少金额  74,825.29 365,700.00 440,525.29 
(1)处置或报废  74,825.29 365,700.00 440,525.29 
4.期末余额 49,122,392.80 2,003,809.09 2,334,120.13 53,460,322.02 
二、累计折旧     
1.期初余额 26,312,602.16 1,162,903.00 1,523,284.11 28,998,789.27 
2.本期增加金额 4,666,627.44 237,275.61 380,863.64 5,284,766.69 
(1)计提 4,666,627.44 237,275.61 380,863.64 5,284,766.69 
3.本期减少金额  66,564.60 231,610.00 298,174.60 
(1)处置或报废  66,564.60 231,610.00 298,174.60 
4.期末余额 30,979,229.60 1,333,614.01 1,672,537.75 33,985,381.36 
三、减值准备     
1.期初余额     
2019年年度报告 
131 / 192 
2.本期增加金额     
(1)计提     
3.本期减少金额     
(1)处置或报废     
4.期末余额     
四、账面价值     
1.期末账面价值 18,143,163.20 670,195.08 661,582.38 19,474,940.66 
2.期初账面价值 22,809,790.64 721,744.23 1,176,536.02 24,708,070.89 
 
(2) 暂时闲置的固定资产情况 
□适用 √不适用  
 
(3) 通过融资租赁租入的固定资产情况 
□适用 √不适用  
 
(4) 通过经营租赁租出的固定资产 
□适用 √不适用  
 
(5) 未办妥产权证书的固定资产情况 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
3、 固定资产清理 
□适用 √不适用  
 
(二十二)在建工程 
1、 项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
在建工程 328,182.94  
工程物资   
合计 328,182.94  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2、 在建工程 
(1) 在建工程情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 
江场三路 238号 1、
3楼办公室装修 
328,182.94  328,182.94 
   
合计 328,182.94  328,182.94    
2019年年度报告 
132 / 192 
 
(2) 重要在建工程项目本期变动情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 预算数 

初 

额 
本期增加
金额 
本期
转入
固定
资产
金额 
本期
其他
减少
金额 
期末 
余额 
工程
累计
投入
占预
算比
例(%) 
工程
进度 
利息
资本
化累
计金
额 
其中:
本期
利息
资本
化金
额 
本期
利息
资本
化率
(%) 
资金
来源 
江场三路
238号 1、
3楼办公
室装修 
3,213,436.00  328,182.94   328,182.94 10.21 -   - 自筹 
合计 3,213,436.00  328,182.94   328,182.94 / /   / / 
 
(3) 本期计提在建工程减值准备情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
3、 工程物资 
(1) 工程物资情况 
□适用 √不适用  
 
(二十三)生产性生物资产 
1、 采用成本计量模式的生产性生物资产 
□适用 √不适用  
 
2、 采用公允价值计量模式的生产性生物资产 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
(二十四)油气资产 
□适用 √不适用  
 
(二十五)使用权资产 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
133 / 192 
(二十六)无形资产 
1、 无形资产情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计 
一、账面原值      
    1.期初余额    567,190.00 567,190.00 
2.本期增加金额    90,566.04 90,566.04 
(1)购置    90,566.04 90,566.04 
    3.本期减少金额      
(1)处置      
   4.期末余额    657,756.04 657,756.04 
二、累计摊销      
1.期初余额    382,907.96 382,907.96 
2.本期增加金额    114,046.21 114,046.21 
(1)计提    114,046.21 114,046.21 
3.本期减少金额      
 (1)处置      
4.期末余额    496,954.17 496,954.17 
三、减值准备      
1.期初余额      
2.本期增加金额      
(1)计提      
3.本期减少金额      
(1)处置      
4.期末余额      
四、账面价值      
    1.期末账面价值    160,801.87 160,801.87 
    2.期初账面价值    184,282.04 184,282.04 
 
其他说明: 
√适用 □不适用  
注:本期公司无内部研发形成的无形资产。 
 
2、 未办妥产权证书的土地使用权情况 
□适用 √不适用  
 
(二十七)开发支出 
□适用 √不适用  
 
  
2019年年度报告 
134 / 192 
(二十八)商誉 
1、 商誉账面原值 
□适用 √不适用  
 
2、 商誉减值准备 
□适用 √不适用  
 
3、 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息 
□适用 √不适用  
 
4、 说明商誉减值测试过程、关键参数(例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等,如适用)及商誉减值损失的确认方法 
□适用 √不适用  
 
5、 商誉减值测试的影响 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
(二十九)长期待摊费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 
其他减
少金额 
期末余额 
#12地块 18号楼 2楼办公室装
修 
929,283.95  484,843.80  444,440.15 
江场三路 238号 11、12楼办公
室装修 
 3,778,086.83 377,808.68  3,400,278.15 
创越办公室装修工程 345,254.70  36,342.60  308,912.10 
长江新能源大厦 862,060.21  738,908.76  123,151.45 
光通大厦装修 18,628,162.22  1,960,859.16  16,667,303.06 
space空间办公室装修工程  805,260.00   805,260.00 
利玛大厦装修 646,313.65  646,313.65  - 
市北高新众创空间改造 5,693,983.26 - 1,952,000.04  3,741,983.22 
大数据中心租赁新中新地块 5
号楼 3楼装修费用 
 2,830,423.00 243,665.89  2,586,757.11 
大数据中心租赁新中新地块 3
号楼装修费用 
 13,053,675.30 3,820,807.16  9,232,868.14 
合计 27,105,057.99 20,467,445.13 10,261,549.74  37,310,953.38 
 
其他说明: 
无 
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
135 / 192 
(三十)递延所得税资产/ 递延所得税负债 
递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示 
1、 未经抵销的递延所得税资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性
差异 
递延所得税 
资产 
可抵扣暂时性
差异 
递延所得税 
资产 
资产减值准备 3,805,648.36 951,412.08 2,875,460.51 718,865.12 
内部交易未实现利润 12,091,043.36 3,022,760.84 12,509,032.01 3,127,257.99 
可抵扣亏损 15,932,362.46 3,983,090.62 17,340,252.84 4,335,063.21 
交易性金融工具、衍生金
融工具的估值 
94,708.76 23,677.19   
预提费用 52,999,025.81 13,249,756.46 20,706,406.72 5,176,601.68 
合计 84,922,788.75 21,230,697.19 53,431,152.08 13,357,788.00 
 
2、 未经抵销的递延所得税负债 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
应纳税暂时性
差异 
递延所得税 
负债 
应纳税暂时性
差异 
递延所得税 
负债 
非同一控制企业合并资
产评估增值 
    
其他债权投资公允价值
变动 
    
其他权益工具投资公允
价值变动 
    
交易性金融工具、衍生
金融工具的估值 
75,682,828.07 18,920,707.01 2,040,116.60 510,029.15 
其他  3,340,528.87   
固定资产一次性扣除 416,259.93    
免租期收入调整 12,945,855.49    
合计 89,044,943.49 22,261,235.88 2,040,116.60 510,029.15 
 
3、 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债 
□适用 √不适用  
 
4、 未确认递延所得税资产明细 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 74,309,030.70 32,981,675.40 
可抵扣亏损 533,545,617.85 405,289,351.18 
合计 607,854,648.55 438,271,026.58 
 
2019年年度报告 
136 / 192 
5、 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
年份 期末金额 期初金额 到期年度 备注 
2015 51,793,878.51 57,105,500.63 2020年度  
2016 71,377,590.08 78,726,087.86 2021年度  
2017 117,213,129.90 121,069,678.71 2022年度  
2018 117,622,524.27 148,388,083.98 2023年度  
2019 175,538,495.09  2024年度  
合计 533,545,617.85 405,289,351.18  / 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
(三十一)其他非流动资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
预付投资款 5,000,000.00  
合计 5,000,000.00  
 
其他说明: 
无 
 
(三十二)短期借款 
1、 短期借款分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
质押借款   
抵押借款   
保证借款   
信用借款 1,206,000,000.00 456,000,000.00 
合计 1,206,000,000.00 456,000,000.00 
 
短期借款分类的说明: 
无 
 
2、 已逾期未偿还的短期借款情况 
□适用 √不适用  
 
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下: 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
137 / 192 
(三十三)交易性金融负债 
□适用 √不适用  
 
(三十四)衍生金融负债 
□适用 √不适用  
 
(三十五)应付票据 
1、 应付票据列示 
□适用 √不适用  
 
(三十六)应付账款 
1、 应付账款列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
工程款 855,339,807.71 408,512,199.05 
租金及物业管理费 1,157,104.54 1,208,666.83 
其他采购款 4,703,260.00 510,415.71 
合计 861,200,172.25 410,231,281.59 
 
2、 账龄超过 1年的重要应付账款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 欠款时间 经济内容 
未偿还或结
转的原因 
上海住总集团建设发
展有限公司 
3,778,242.00 3-4年 工程款 
 
上海恒吉建筑装潢工
程配套有限公司 
2,368,907.00 2-3年 工程款 
 
南通华新建工集团有
限公司 
10,097,501.96 2-3年 
寿阳路 99弄 10、11、12
号装修工程 
 
合计 16,244,650.96   / 
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
(三十七)预收款项 
1、 预收账款项列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
预收购房款 2,704,141.00 1,137,227.00 
预收租赁费 56,937,533.95 39,502,795.97 
预收电费及其他款项 145,176.11 98,489.68 
合计 59,786,851.06 40,738,512.65 
 
2019年年度报告 
138 / 192 
2、 账龄超过 1年的重要预收款项 
□适用 √不适用  
 
3、 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用 √不适用  
 
(三十八)应付职工薪酬 
1、 应付职工薪酬列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、短期薪酬 6,612,167.72 44,793,246.84 43,523,473.64 7,881,940.92 
二、离职后福利-设定提存计划 820,328.70 4,505,702.40 5,255,591.30 70,439.80 
三、辞退福利     
四、一年内到期的其他福利     
合计 7,432,496.42 49,298,949.24 48,779,064.94 7,952,380.72 
 
2、 短期薪酬列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、工资、奖金、津贴和补贴 6,538,537.42 35,119,163.05 33,835,846.21 7,821,854.26 
二、职工福利费 90.00 3,187,168.34 3,187,078.34 180.00 
三、社会保险费 44,058.30 2,746,580.01 2,744,719.65 45,918.66 
其中:医疗保险费 39,263.80 2,441,516.95 2,440,224.35 40,556.40 
工伤保险费 661.40 54,933.06 54,501.50 1,092.96 
生育保险费 4,133.10 250,130.00 249,993.80 4,269.30 
四、住房公积金 29,482.00 2,822,953.00 2,838,447.00 13,988.00 
五、工会经费和职工教育经费 - 629,561.84 629,561.84 - 
六、短期带薪缺勤     
七、短期利润分享计划     
八、其他短期薪酬  287,820.60 287,820.60  
合计 6,612,167.72 44,793,246.84 43,523,473.64 7,881,940.92 
 
3、 设定提存计划列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
1、基本养老保险 82,660.10 4,380,636.60 4,395,622.00 67,674.70 
2、失业保险费 2,066.60 125,065.80 124,367.30 2,765.10 
3、企业年金缴费 735,602.00 - 735,602.00 - 
合计 820,328.70 4,505,702.40 5,255,591.30 70,439.80 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
139 / 192 
(三十九)应交税费 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
增值税 7,684,035.00 3,519,215.68 
消费税   
营业税   
企业所得税 82,938,085.96 91,685,095.07 
个人所得税 105,650.59 65,835.32 
城市维护建设税 879,330.50 144,189.17 
土地增值税 32,657,203.05 51,215,772.78 
房产税 716,624.38 8,500,607.90 
教育费附加 376,400.69 63,581.24 
地方教育费附加 247,989.80 21,401.80 
城镇土地使用税 5,732.85 135,944.60 
印花税 185,282.50 5,733.80 
其他 46,200.90 3,821.84 
合计 125,842,536.22 155,361,199.20 
 
其他说明: 
无 
 
(四十)其他应付款 
1、 项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应付利息 37,238,069.00 36,055,732.67 
应付股利   
其他应付款 942,009,290.83 894,933,629.25 
合计 979,247,359.83 930,989,361.92 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2、 应付利息 
(1) 分类列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
分期付息到期还本的长期借款利息 6,207,952.95 5,723,030.36 
企业债券利息 29,706,266.05 29,706,266.06 
短期借款应付利息 1,323,850.00 626,436.25 
合计 37,238,069.00 36,055,732.67 
 
重要的已逾期未支付的利息情况: 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
140 / 192 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
3、 应付股利 
(1) 分类列示 
□适用 √不适用  
 
其他应付款 
(1) 按款项性质列示其他应付款 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
押金、保证金 109,907,443.48 98,144,117.44 
关联方往来款 793,502,154.50 761,166,088.84 
其他往来款项 38,599,692.85 35,623,422.97 
合计 942,009,290.83 894,933,629.25 
 
(2) 账龄超过 1年的重要其他应付款 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
南通新城创置房地产有限公司 220,000,000.00  联营公司资金充足暂借本公司使用 
上海闸北绿地企业发展有限公司 142,000,000.00 联营公司资金充足暂借本公司使用 
上海睿涛房地产开发有限公司 117,000,000.00 合营公司资金充足暂借本公司使用 
上海恒固房地产开发有限公司 109,200,000.00 合营公司资金充足暂借本公司使用 
上海松铭房地产开发有限公司 89,600,000.00 合营公司资金充足暂借本公司使用 
上海市北中铁投资发展有限公司 80,000,000.00  联营公司资金充足暂借本公司使用 
合计 757,800,000.00 / 
 
其他说明: 
√适用  □不适用  
期末其他应付款大额明细如下: 
单位:元  币种:人民币 
单位名称 期末余额 
南通新城创置房地产有限公司 220,000,000.00  
上海闸北绿地企业发展有限公司 152,000,000.00 
上海睿涛房地产开发有限公司 132,000,000.00 
上海恒固房地产开发有限公司 114,800,000.00 
上海松铭房地产开发有限公司 92,400,000.00 
上海市北中铁投资发展有限公司 80,000,000.00  
合计 791,200,000.00 
 
(四十一)持有待售负债 
□适用 √不适用  
 
 
2019年年度报告 
141 / 192 
(四十二)1年内到期的非流动负债 
√适用 □不适用  
1、 一年内到期的非流动负债 
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
1年内到期的长期借款 508,600,000.00 520,600,000.00 
1年内到期的应付债券 833,978,350.44 - 
1年内到期的长期应付款   
1年内到期的租赁负债   
合计 1,342,578,350.44 520,600,000.00 
 
其他说明: 
2、 金额前五名的一年内到期的非流动负债 
单位: 元  币种: 人民币 
贷款单位 借款起始日 借款终止日 利率(%) 金 额 
15市北债 2015/12/21 2020/12/21 4.5100 833,978,350.44 
中国民生银行上海市北支行 2017/11/10 2020/11/10 4.7500 199,600,000.00 
杭州银行上海分行 2018/7/19 2020/7/1 4.9874 100,000,000.00 
中信银行上海分行 2019/5/20 2020/10/20 4.7500 99,800,000.00 
上海银行闸北支行 2018/8/7 2020/9/23 4.7500 50,000,000.00 
合计    1,283,378,350.44 
 
(四十三)其他流动负债 
其他流动负债情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
短期应付债券   
免租期预提税费 3,299,210.47  
预提土地增值税 31,036,832.03  
合计 34,336,042.50  
 
短期应付债券的增减变动: 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
  
2019年年度报告 
142 / 192 
(四十四)长期借款 
1、 长期借款分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
质押借款   
抵押借款 1,382,969,368.71 1,132,322,380.00 
保证借款   
信用借款 2,848,400,000.00 2,729,500,000.00 
减:一年内到期的长期借款 -508,600,000.00 -520,600,000.00 
合计 3,722,769,368.71 3,341,222,380.00 
 
长期借款分类的说明: 
无 
 
其他说明,包括利率区间: 
√适用 □不适用  
金额前五名的长期借款单位: 
单位:元 
贷款单位 
借款 
起始日 
借款终止日 币种 利率(%) 期末余额 
中国农业银行闸北支行 2017/8/24 2032/8/15 RMB 4.6550  454,500,000.00  
交通银行上海市北工业
区支行 
2019/11/6 2021/10/25 RMB 4.7500  259,800,000.00  
招商银行上海分行 2019/6/25 2021/6/24 RMB 4.6550  249,700,000.00  
兴业银行上海闸北支行 2018/2/2 2021/2/1 RMB 4.7500  200,000,000.00  
中信银行上海分行 2018/3/23 2021/3/23 RMB 4.9875  199,400,000.00  
合计     1,363,400,000.00   
 
 
(四十五)应付债券 
1、 应付债券 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
普通公司债券 2,294,916,187.00 3,126,417,634.84 
合计 2,294,916,187.00 3,126,417,634.84 
 
2019年年度报告 
143 / 192 
 
2、 应付债券的增减变动:(不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具) 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
债券 
名称 
面值 
发行 
日期 

券 

限 
发行 
金额 
期初 
余额 

期 

行 
按面值计提利
息 
溢折价摊销 

期 

还 
分期付息应付利
息 
报表项目重分类 
期末 
余额 
15市北债 100.00 2015年 12月 21日 5年 893,250,000.00 832,600,262.60  1,105,293.84 1,378,087.84  1,105,293.84 -833,978,350.44  
18市北高
新 MTN001 
100.00 2018年 7月 26日 5年 498,500,000.00 498,696,154.99  9,665,972.21 240,457.53  9,665,972.21       498,936,612.52 
18市北高
新 MTN002 
100.00 2018年 8月 23日 5年 897,300,000.00 897,616,544.17  14,605,000.00 428,447.79  14,605,000.00       898,044,991.96 
18高新 01 100.00 2018年 11月 22日 5年 897,300,000.00 897,504,673.08  4,330,000.00 429,909.44  4,330,000.00       897,934,582.52 
合计 / / / 3,186,350,000.00 3,126,417,634.84  29,706,266.05 2,476,902.60  29,706,266.05 -833,978,350.44 2,294,916,187.00 
 
2019年年度报告 
144 / 192 
 
3、 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明 
□适用  √不适用  
 
4、 划分为金融负债的其他金融工具说明 
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况 
□适用 √不适用  
 
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表 
□适用 √不适用  
 
其他金融工具划分为金融负债的依据说明: 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
(四十六)租赁负债 
□适用 √不适用  
 
(四十七)长期应付款 
1、 项目列示 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2、 长期应付款 
(1) 按款项性质列示长期应付款 
□适用 √不适用  
 
3、 专项应付款 
(1) 按款项性质列示专项应付款 
□适用 √不适用  
 
(四十八)长期应付职工薪酬 
□适用 √不适用  
 
(四十九)预计负债 
□适用 √不适用  
 
 
 
2019年年度报告 
145 / 192 
(五十)递延收益 
1、 递延收益情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因 
政府补助 8,810,075.89  2,324,000.04 6,486,075.85 注 
合计 8,810,075.89  2,324,000.04 6,486,075.85  
 
2、 涉及政府补助的项目: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
负债项目 期初余额 
本期新增
补助金额 
本期计入营
业外收入金
额 
本期计入其他
收益金额 
其他
变动 
期末余额 
与资产相关
/与收益相
关 
亚太通讯
枢纽项目 
5,888,075.89   1,350,000.04  4,538,075.85 与资产相关 
市北高新
众创空间
改造项目 
2,922,000.00   974,000.00  1,948,000.00 与资产相关 
 
其他说明: 
√适用 □不适用  
注:(1)根据闸发改投备[2011]29号上海市建设项目备案意见,同意本公司二级子公司上
海开创企业发展有限公司建设上海市市北高新技术服务业园区亚太通讯枢纽项目,项目拨款总额
13,500,000.00元。公司于 2011年 8月 22日收到国家服务业发展资金配套拨款 4,500,000.00元,
2011年 10月 20日收闸北区财政局配套资金 4,500,000.00元,2012年 9月 7日收到闸北区财政
局配套资金 4,500,000.00元。该项目 2013年竣工,递延收益按照该项目之折旧年限 10年摊销计
入当期损益。 
(2)公司二级子公司上海市北生产性企业服务发展有限公司于 2017年 6月 19日收到上海市
静安区财政局对于市北高新众创空间改造项目的补贴款 4,870,000.00元。该项目 2016年竣工,
递延收益按照该项目之摊销年限 5年摊销计入当期损益。 
 
(五十一)其他非流动负债 
□适用 √不适用  
 
(五十二)股本 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 
期初余额 
本次变动增减(+、一) 
期末余额 发行 
新股 
送股 
公积金 
转股 
其他 小计 
股份总数 1,873,304,804.00      1,873,304,804.00 
 
其他说明: 
无 
 
2019年年度报告 
146 / 192 
(五十三)其他权益工具 
1、 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况 
□适用 √不适用  
 
2、 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表 
□适用 √不适用  
 
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明,以及相关会计处理的依据: 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
(五十四)资本公积 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
资本溢价(股本溢价) 2,839,907,684.76   2,839,907,684.76 
其他资本公积 243,356,668.22   243,356,668.22 
合计 3,083,264,352.98   3,083,264,352.98 
 
其他说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
无 
 
(五十五)库存股 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
147 / 192 
(五十六)其他综合收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 未调整期初余额 
会计政策变更影
响 
期初 
余额 
本期发生金额 
期末 
余额 
本期所得税
前发生额 
减:前期计入其他综合收
益当期转入损益 
减:前期计入其他综合收益
当期转入留存收益 
减:所得税
费用 
税后归属于
母公司 
税后归属于
少数股东 
一、不能重分类进损益的
其他综合收益 
          
其中:重新计量设定受益
计划变动额 
          
  权益法下不能转损益
的其他综合收益 
          
其他权益工具投资公
允价值变动 
          
企业自身信用风险公
允价值变动 
          
二、将重分类进损益的其
他综合收益 
1,530,087.44 -1,530,087.44 
        
其中:权益法下可转损益
的其他综合收益 
  
        
其他债权投资公允价
值变动 
  
        
金融资产重分类计入
其他综合收益的金额 
  
        
其他债权投资信用减
值准备 
  
        
  现金流量套期损益的
有效部分 
  
        
  外币财务报表折算差
额 
  
        
可供出售金融资产公
允价值变动损益 
1,530,087.44 -1,530,087.44 
        
其他综合收益合计 1,530,087.44 -1,530,087.44         
其他说明,包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整: 
无 
2019年年度报告 
148 / 192 
(五十七)专项储备 
□适用 √不适用  
 
(五十八)盈余公积 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 上期期末数 调整期初数 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
法定盈余公积 49,672,863.18 202,741.30 49,875,604.48 13,322,343.00  63,197,947.48 
任意盈余公积       
储备基金       
企业发展基金       
其他       
合计 49,672,863.18 202,741.30 49,875,604.48 13,322,343.00  63,197,947.48 
 
盈余公积说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
本公司本期法定盈余公积因按税后利润的10%提取而增加。 
 
(五十九)未分配利润 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期 上期 
调整前上期末未分配利润 1,100,037,626.77 887,978,402.96 
调整期初未分配利润合计数(调增+,调减-) 5,140,999.27  
调整后期初未分配利润 1,105,178,626.04 887,978,402.96 
加:本期归属于母公司所有者的净利润 210,993,840.29 237,628,252.23 
减:提取法定盈余公积 13,322,343.00 3,089,370.77 
提取任意盈余公积   
提取一般风险准备   
应付普通股股利 46,832,620.10 22,479,657.65 
转作股本的普通股股利   
期末未分配利润 1,256,017,503.23 1,100,037,626.77 
 
注:本公司因实行新金融工具准则调整年初未分配利润共计 5,140,999.27元 
 
(六十)营业收入和营业成本 
1、 营业收入和营业成本情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 1,077,576,288.44 533,236,789.57 506,869,190.35 291,929,404.68 
其他业务 12,806,121.80  987,026.93  
合计 1,090,382,410.24 533,236,789.57 507,856,217.28 291,929,404.68 
 
其他说明: 
无 
2019年年度报告 
149 / 192 
(六十一)税金及附加 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
消费税   
营业税   
城市维护建设税 2,597,972.14 1,545,022.48 
教育费附加 1,113,203.61 674,417.31 
资源税   
房产税 44,604,365.51 44,321,531.31 
土地使用税 828,298.62 1,810,460.72 
车船使用税 960.00 125,140.90 
印花税 426,265.70 675,643.51 
土地增值税 17,541,761.04 -554,740.90 
地方教育费附加 639,127.65 351,316.88 
河道管理费  -2.57 
合计 67,751,954.27 48,948,789.64 
其他说明: 
无 
 
(六十二)销售费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
销售宣传推介费 669,613.31 -764,570.60 
中介业务费 2,669,929.63 4,703,450.14 
交易税费 - 13,200.00 
合计 3,339,542.94 3,952,079.54 
其他说明: 
无 
 
(六十三)管理费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
职工薪酬及福利 42,734,573.27 35,244,912.02 
业务招待费 599,511.35 705,486.13 
差旅费 1,383,108.56 1,564,795.69 
咨询服务费 13,630,285.76 9,997,936.63 
邮电费 214,330.95 247,141.24 
会务费 2,049,299.43 2,069,030.63 
租赁及物业费 3,992,688.31 6,363,833.40 
办公费 566,104.09 1,099,912.31 
折旧 618,139.25 566,423.02 
其他 4,144,435.52 2,430,658.39 
合计 69,932,476.49 60,290,129.46 
其他说明: 
无 
2019年年度报告 
150 / 192 
 
(六十四)研发费用 
□适用 √不适用  
 
(六十五)财务费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
贷款及应付款项的利息支出 251,187,786.94 153,752,210.27 
存款及应收款项的利息收入 -29,452,667.88 -32,541,016.82 
净汇兑损失/收益 382,922.56 34,341.61 
手续费 57,990.93 262,705.72 
其他   
合计 222,176,032.55 121,508,240.78 
 
其他说明: 
无 
 
(六十六)政府补助 
1、 政府补助基本情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额 
房租补助费用 15,156,037.21 其他收益 15,156,037.21 
孵化毕业资助补贴 450,000.00 其他收益 450,000.00 
加记抵减进项税 18,880.11 其他收益 18,880.11 
其他收益-三代手续费 61,855.54 其他收益 61,855.54 
上海市静安区投资服务办公室款项 30,000.00 其他收益 30,000.00 
上海市静安区招商扶持财政补助 140,000.00 其他收益 140,000.00 
市北高新众创空间改造项目 4,870,000.00 递延收益 974,000.00 
稳岗补贴 99,274.00 其他收益 99,274.00 
亚太通讯枢纽项目 13,500,000.00 递延收益 1,350,000.04 
园区其他服务奖励 19,190.00 其他收益 19,190.00 
运行监测经费 12,750.00 其他收益 12,750.00 
众创空间创新创业服务体系建设经费 300,000.00 其他收益 300,000.00 
创业孵化示范基地运作经费补贴及其他
经费补贴 
1,928,188.00 其他收益 1,928,188.00 
科技融资服务平台资助 -3,000,000.00 其他收益 -3,000,000.00 
 
2、 政府补助退回情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
无 
 
 
2019年年度报告 
151 / 192 
(六十七)其他收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
与企业日常活动相关的政府补助 17,540,174.90 7,958,225.96 
合计 17,540,174.90 7,958,225.96 
 
其他说明: 
无 
 
(六十八)投资收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
权益法核算的长期股权投资收益 129,669,357.93 55,787,975.55 
处置长期股权投资产生的投资收益  23,328,460.23 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期
间的投资收益 
  
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得
的投资收益 
  
持有至到期投资在持有期间的投资收益   
处置持有至到期投资取得的投资收益   
可供出售金融资产在持有期间取得的投资收益  3,247,872.33 
处置可供出售金融资产取得的投资收益   
交易性金融资产在持有期间的投资收益 9,380,073.50  
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入   
债权投资在持有期间取得的利息收入   
其他债权投资在持有期间取得的利息收入   
处置交易性金融资产取得的投资收益   
处置其他权益工具投资取得的投资收益   
处置债权投资取得的投资收益   
处置其他债权投资取得的投资收益   
处置子公司取得的投资收益  349,662,851.93 
其他投资收益 3,433,742.31  
合计 142,483,173.74 432,027,160.04 
 
其他说明: 
无 
 
(六十九)净敞口套期收益 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
152 / 192 
(七十)公允价值变动收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额 
交易性金融资产 -2,518,592.61  
其中:衍生金融工具产生的公允价值变动收益   
交易性金融负债   
按公允价值计量的投资性房地产   
其他非流动金融资产 28,206,037.63  
合计 25,687,445.02  
其他说明: 
无 
 
(七十一)信用减值损失 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
其他应收款坏账损失   
债权投资减值损失   
其他债权投资减值损失   
长期应收款坏账损失   
应收账款 -2,178,587.85  
其他应收款 -3,000.00  
合计 -2,181,587.85  
其他说明: 
无 
 
 
(七十二)资产减值损失 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
一、坏账损失 - -181,511.97 
二、存货跌价损失   
三、可供出售金融资产减值损失 - -32,981,675.40 
四、持有至到期投资减值损失   
五、长期股权投资减值损失   
六、投资性房地产减值损失   
七、固定资产减值损失   
八、工程物资减值损失   
九、在建工程减值损失   
十、生产性生物资产减值损失   
十一、油气资产减值损失   
十二、无形资产减值损失   
十三、商誉减值损失   
十四、其他   
合计  -33,163,187.37 
 
2019年年度报告 
153 / 192 
其他说明: 
无 
 
 
(七十三)资产处置收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
非流动资产处置利得:   
处置固定资产利得  175,761.84 
非流动资产处置损失:   
处置固定资产损失 -72,131.42 -5,681.29 
合计 -72,131.42 170,080.55 
 
其他说明: 
无 
 
(七十四)营业外收入 
营业外收入情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 
计入当期非经常
性损益的金额 
上期发生额 
计入上期非经常
性损益的金额 
非流动资产处置利得合计     
其中:固定资产处置利得     
无形资产处置利得     
债务重组利得     
非货币性资产交换利得     
接受捐赠     
政府补助     
违约金及罚款收入 2,322,424.34 2,322,424.34 2,288,867.10 2,288,867.10 
其他 7,000.16 7,000.16    
合计 2,329,424.50 2,329,424.50 2,288,867.10 2,288,867.10 
 
计入当期损益的政府补助 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
154 / 192 
(七十五)营业外支出 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 
计入当期非经常
性损益的金额 
上期发生额 
计入上期非经常
性损益的金额 
非流动资产处置损失合计     
其中:固定资产处置损失     
无形资产处置损失     
债务重组损失     
非货币性资产交换损失     
对外捐赠 1,306,000.00 1,306,000.00 50,000.00 50,000.00 
其中:公益性捐赠 1,306,000.00 1,306,000.00 50,000.00 50,000.00 
非流动资产报废毁损损失合计 652.92 652.92        
其中:固定资产报废毁损损失 652.92 652.92   
违约金、赔偿金及罚款支出   1,000.00 1,000.00 
合计 1,306,652.92 1,306,652.92 51,000.00 51,000.00 
 
其他说明: 
无 
 
(七十六)所得税费用 
1、 所得税费用表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
当期所得税费用 111,393,040.74 120,316,846.38 
递延所得税费用 -954,271.72 969,613.53 
合计 110,438,769.02 121,286,459.91 
 
2、 会计利润与所得税费用调整过程 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 
利润总额 378,425,460.39 
按法定/适用税率计算的所得税费用 94,606,365.11 
子公司适用不同税率的影响 - 
调整以前期间所得税的影响 7,131,487.83 
非应税收入的影响 -1,170,594.66 
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 143,939.52 
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -4,184,653.97 
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 45,407,826.91 
权益法核算的投资收益影响 -31,495,601.72 
所得税费用 110,438,769.02 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
155 / 192 
(七十七)现金流量表项目 
1、 收到的其他与经营活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
收到其他单位往来款 33,945,397.89 40,000,000.00 
收到其他款项 669,344.56 1,167,257.26 
收到市北集团、合营及联营企业的关联方往来款 27,406,587.91 183,424,273.00 
收到租赁保证金、意向金及其他保证金 19,421,892.16 44,685,723.80 
收利息收入 29,526,825.07 32,747,226.16 
收政府补助及扶持金 18,401,694.95 3,940,581.50 
个税返还 133.54  
合计 129,371,876.08 305,965,061.72 
收到的其他与经营活动有关的现金说明: 
无 
 
2、 支付的其他与经营活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
付:归还市北集团、支付合营及联营企业等的关联方往来款 2,425,662.25 43,511,160.00 
付:支付其他单位往来款 167,965,625.97 28,000,000.00 
退还租赁保证金、意向金及支付其他保证金 9,045,593.19 21,133,990.74 
退政府补助 3,000,000.00 0 
支付的各项费用 21,743,330.04 28,438,749.07 
支付营业外支出、其他零星往来款 1,309,041.31 1,500,969.26 
合计 205,489,252.76 122,584,869.07 
支付的其他与经营活动有关的现金说明: 
无 
 
3、 收到的其他与投资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
收借联营方本金及利息-上海人才市场报社有限公司 12,028,000.00  
合计 12,028,000.00  
收到的其他与投资活动有关的现金说明: 
无 
 
4、 支付的其他与投资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
付联营企业借款-上海人才市场报社有限公司 12,000,000.00  
合计 12,000,000.00  
支付的其他与投资活动有关的现金说明: 
无 
2019年年度报告 
156 / 192 
 
5、 收到的其他与筹资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
中国证券登记结算有限责任公司上海分公司(备付金) 2,000,004.35  
合计 2,000,004.35  
收到的其他与筹资活动有关的现金说明: 
无 
 
6、 支付的其他与筹资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
中国证券登记结算有限责任公司上海分公司(备付金) 2,000,004.35  
银行保证金户 1,469,036.61  
合计 3,469,040.96  
支付的其他与筹资活动有关的现金说明: 
无 
 
(七十八)现金流量表补充资料 
1、 现金流量表补充资料 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
补充资料 本期金额 上期金额 
1.将净利润调节为经营活动现金流量:   
净利润 267,986,691.37 269,171,259.55 
加:资产减值准备 2,181,587.85 33,163,187.37 
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 157,989,442.37 131,475,740.85 
使用权资产摊销   
无形资产摊销 114,046.21 113,438.04 
长期待摊费用摊销 10,261,569.74 5,872,727.27 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收益
以“-”号填列) 
72,131.42 -170,080.55 
固定资产报废损失(收益以“-”号填列) 652.92  
公允价值变动损失(收益以“-”号填列) -25,687,445.02  
财务费用(收益以“-”号填列) 247,528,548.01 153,752,210.27 
投资损失(收益以“-”号填列) -142,483,173.74 -432,027,160.04 
递延所得税资产减少(增加以“-”号填列) -8,161,347.26 8,458,832.42 
递延所得税负债增加(减少以“-”号填列) 7,207,075.54  
存货的减少(增加以“-”号填列) -661,551,895.78 -3,836,452,640.24 
经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列) -687,517,153.83 -45,662,217.18 
经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列) 539,909,471.50 -279,692,891.77 
其他   
经营活动产生的现金流量净额 -292,149,798.70 -3,991,997,594.01 
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动:   
债务转为资本   
2019年年度报告 
157 / 192 
一年内到期的可转换公司债券   
融资租入固定资产   
3.现金及现金等价物净变动情况:   
现金的期末余额 2,139,409,178.04 1,749,833,273.06 
减:现金的期初余额 1,749,833,273.06 2,164,377,899.11 
加:现金等价物的期末余额   
减:现金等价物的期初余额   
现金及现金等价物净增加额 389,575,904.98 -414,544,626.05 
 
2、 本期支付的取得子公司的现金净额 
□适用 √不适用  
 
3、 本期收到的处置子公司的现金净额 
□适用 √不适用  
 
4、 现金和现金等价物的构成 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
一、现金 2,139,409,178.04 1,749,833,273.06 
其中:库存现金 41,283.90 87,755.13 
  可随时用于支付的银行存款 2,139,362,299.35 1,749,739,627.39 
  可随时用于支付的其他货币资金 5,594.79 5,890.54 
  可用于支付的存放中央银行款项   
  存放同业款项   
  拆放同业款项   
二、现金等价物   
其中:三个月内到期的债券投资   
三、期末现金及现金等价物余额 2,139,409,178.04 1,749,833,273.06 
其中:母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金
等价物 
1,469,036.61 
 
 
其他说明: 
√适用 □不适用  
注:现金和现金等价物不含母公司或合并范围内子公司使用受限制的现金和现金等价物。 
 
(七十九)所有者权益变动表项目注释 
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项: 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
158 / 192 
(八十)所有权或使用权受到限制的资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末账面价值 受限原因 
货币资金   
应收票据   
存货 2,418,253,729.97 抵押借款 
固定资产   
无形资产   
银行存款 1,469,036.61 保证金账户存款 
投资性房地产 1,243,134,408.38 抵押借款 
合计 3,662,857,174.96   
其他说明: 
注:资产抵押情况: 
单位:元  币种:人民币 
抵押权人 
年末借款
余额 
抵押时间 抵押物 
抵押物年末账面价
值 
抵押人 权证号 
江苏银行股份有
限公司上海分行
(注1) 
2,900.00
万元 
2013年3月
至2022年2
月 
江场西路363-371
(单)、377-383
(单)、387号产权 
90,772,230.57 
上海开创企
业发展有限
公司 
沪房地闸字
(2012)第
010485号 
中国农业银行股
份有限公司上海
闸北支行(注2) 
66,500.00
万元 
2017年8月
至2032年8
月 
静安区彭浦镇汶水
路299弄
1-24/31/33-36号产
权 
   
998,734,523.12  
 
上海开创企
业发展有限
公司 
沪(2017)静
字不动产权
第007111号 
上海银行股份有
限公司闸北支行
(注3) 
59,369.24
万元 
2018年6月
至2023年3
月 
永和社区N070601单
元076f-02、076c-04
地块土地使用权及
地上建筑物 
2,418,253,729.97 
上海开创企
业发展有限
公司 
沪(2016)静
字不动产权
第006134号、
沪(2016)静
字不动产权
第006135号 
中国农业银行股
份有限公司上海
闸北支行(注4) 
9,527.70
万元 
2017年4月
至2027年4
月 
云欣路78,88号:80
弄1,2,5,6,12号产
权 
153,627,654.69 
上海启日投
资有限公司 
沪(2018)静
字不动产权
第016317号 
注 1:本公司二级子公司上海开创企业发展有限公司与江苏银行上海分行签定《经营性物业
抵押借款合同》(编号 JK153113000016),江苏银行同意核定综合授信额度 8,000万元,品种为
经营性物业抵押贷款,贷款期限 9年,以租金等收入作为还款付息主要来源,以自有园区产业载
体亚太数据中心全幢房产作抵押担保。截至 2019年 12月 31日,该项借款余额为 2,900.00万元。 
注 2:本公司二级子公司上海开创企业发展有限公司因归还智汇园项目开发贷及该项目股东
借款需要,于 2017年 8月 16日与中国农业银行股份有限公司上海闸北支行签订《经营性固定资
产贷款借款合同》(编号 31010520170000084),金额为人民币 68,000.00万元,合同借款利率
为基准利率下浮 5%,以位于上海市静安区彭浦镇汶水路 299弄 1-24/31/33-36号房屋产权作为抵
押(产证号为沪(2017)静字不动产权第 007111号)。截至 2019年 12月 31日,该项借款余额
为 66,500.00万元。 
注 3:本公司二级子公司上海开创企业发展有限公司因永和社区 N070601单元 076f-02、
076c-04地块项目开发建设需要,于 2018年 6月 21日与上海银行股份有限公司闸北支行及中国
银行股份有限公司上海市闸北支行签署《人民币 1,500,000,000元银团项目贷款合同》(编号
218180019),上海银行股份有限公司闸北支行作为牵头行、贷款代理行、担保代理行、账户监管
行,中国银行股份有限公司上海市闸北支行为联合牵头行,上海银行股份有限公司闸北支行、中
国银行股份有限公司上海市闸北支行共同作为贷款人,借款总金额为人民币 150,000万元,合同
借款利率为 1-5年期借款基准利率 4.75%,以永和社区 N070601单元 076f-02\076c-04地块国有
建设用地使用权及地上建筑物作为抵押(产证号为沪(2016)静字不动产权第 006134号、沪(2016)
静字不动产权第 006135号)。截至 2019年 12月 31日,该项借款余额为 59,369.24万元。 
2019年年度报告 
159 / 192 
注 4:本公司三级子公司上海启日投资有限公司因市北高新园区 N070501单元 13-05地块标
准厂房项目建设需要,于 2017年 4月 20日与中国农业银行股份有限公司上海闸北支行签订《固
定资产借款合同》(编号 31010520170000038),金额为人民币 12,000万元,合同借款利率为基
准利率下浮 5%,以位于上海市静安区云欣路 78,88号:80弄 1,2,5,6,12号房屋产权作为抵押(产
证号为沪(2018)静字不动产权第 016317号)。截至 2019年 12月 31日,该项借款余额 9,527.70
万元。 
 
(八十一)外币货币性项目 
1、 外币货币性项目 
□适用 √不适用  
 
2、 境外经营实体说明,包括对于重要的境外经营实体,应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据,记账本位币发生变化的还应披露原因 
□适用 √不适用  
 
(八十二)套期 
□适用 √不适用  
 
(八十三)其他 
□适用 √不适用  
 
九、合并范围的变更 
(一)非同一控制下企业合并 
□适用 √不适用  
 
(二)同一控制下企业合并 
□适用 √不适用  
 
(三)反向购买 
□适用 √不适用  
 
(四)处置子公司 
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形 
□适用 √不适用  
 
(五)其他原因的合并范围变动 
说明其他原因导致的合并范围变动(如,新设子公司、清算子公司等)及其相关情况: 
□适用 √不适用  
 
(六)其他 
□适用  √不适用  
2019年年度报告 
160 / 192 
十、在其他主体中的权益 
1、 在子公司中的权益 
(1) 企业集团的构成 
√适用 □不适用  
子公司 
名称 
级次 主要经营地 注册地 业务性质 
持股比例(%) 取得 
方式 直接 间接 
上海开创企业发展有限公司 2 上海 上海 房地产业 100.00  同一控制下企业合并 
上海电气工业园区管理有限公司 3 上海 上海 服务业  51.00 同一控制下企业合并 
上海聚能湾企业服务有限公司(注 1) 2 上海 上海 服务业  100.00 同一控制下企业合并 
上海启日投资有限公司(注 2) 3 上海 上海 房地产业  50.00 设立 
上海市北高新南通有限公司 2 南通 南通 房地产业 70.00 30.00 设立 
上海创越投资有限公司 2 上海 上海 服务业 100.00  设立 
越光投资管理(上海)有限公司 3 上海 上海 服务业  90.00 设立 
上海市北祥腾投资有限公司(注 3) 2 上海 上海 服务业 45.00  设立 
上海松宏置业有限公司 3 上海 上海 房地产业  45.00 设立 
上海泛业投资顾问有限公司 2 上海 上海 服务业 100.00  同一控制下企业合并 
上海市北生产性企业服务发展有限公司 2 上海 上海 房地产业 100.00  同一控制下企业合并 
上海市北高新欣云投资有限公司 2 上海 上海 房地产业 100.00  设立 
上海云盟汇企业发展有限公司 2 上海 上海 房地产业 35.00 35.00 设立 
2019年年度报告 
161 / 192 
 
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明: 
注 3:上海市北祥腾投资有限公司(以下简称“市北祥腾”)成立于 2014年 8月 15日,注
册资本 50,000.00万元人民币,由本公司、上海祥腾投资有限公司以及本公司控股股东市北集团
共同出资成立,持股比例分别为 45.00%、35.00%和 20.00%。市北集团将其持有的 20.00%股权委
托给本公司进行管理,故本公司对该子公司享有 65.00%的表决权。 
 
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据: 
注 2:持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位的依据: 
上海启日投资有限公司(以下简称“启日公司”)成立于 2015年 8月 14日,注册资本 5,500.00
万元人民币,由本公司二级子公司开创公司与上海奎照实业有限公司共同出资成立,持股比例均
为 50%。根据项目合作协议,启日公司经营管理由开创公司操盘,启日公司董事会由 3名董事组
成,其中开创公司委派 2人,故本公司对启日公司拥有控制权。 
 
其他说明: 
注 1:上海聚能湾企业服务有限公司于 2019年 11月 1日进行工商备案变更,股东由上海开
创企业发展有限公司变更为上海市北高新股份有限公司,但仍为合并范围内。 
 
(2) 重要的非全资子公司 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
子公司名称 
少数股东持股 
比例 
本期归属于少数股
东的损益 
本期向少数股东宣
告分派的股利 
期末少数股东权
益余额 
上海电气工业园
区管理有限公司 
49% 57,527.68  5,896,820.08 
上海启日投资有
限公司 
50% 3,017,150.56  30,385,537.94 
越光投资管理(上
海)有限公司 
10% -471,215.02  671,283.05 
上海市北祥腾投
资有限公司 
55% 54,389,387.86 7,794,045.64 278,136,543.89 
上海云盟汇企业
发展有限公司 
30%   958,680,000.00 
 
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明: 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
162 / 192 
(3) 重要非全资子公司的主要财务信息 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
子公司名称 
期末余额 期初余额 
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 
上海电气工业
园区管理有限
公司 
12,034,326.69  12,034,326.69    11,916,923.26  11,916,923.26    
上海启日投资
有限公司 
35,859,420.83 153,735,572.66 189,594,993.49 45,546,906.89 83,277,010.69 128,823,917.58 24,073,585.32 158,764,384.00 182,837,969.32 52,101,194.54 76,000,000.00 128,101,194.54 
越光投资管理
(上海)有限
公司 
6,126,664.68 21,546,278.34 27,672,943.02 20,960,112.49  20,960,112.49 7,426,463.14 23,096,287.24 30,522,750.38 19,097,769.55  19,097,769.55 
上海市北祥腾
投资有限公司 
556,743,684.65 372,502,215.00 929,245,899.65 372,500,720.49  372,500,720.49 557,927,349.27 294,009,739.93 851,937,089.20 388,007,449.58  388,007,449.58 
上海云盟汇企
业发展有限公
司 
3,295,600,000.00  3,295,600,000.00 63,460,000.00  63,460,000.00 3,195,600,000.00  3,195,600,000.00    
 
 
子公司名称 
本期发生额 上期发生额 
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 
上海电气工业园区管理有限公司  117,403.43 117,403.43 117,403.43  115,370.92 115,370.92 115,370.92 
上海启日投资有限公司 20,155,942.48 6,034,301.13 6,034,301.13 -17,809,331.98 4,827,272.73 -263,225.22 -263,225.22 -32,179,624.80 
越光投资管理(上海)有限公司 14,577,782.00 -4,712,150.30 -4,712,150.30 -478,611.17 20,223,522.64 1,953,172.22 1,953,172.22 5,072,302.37 
上海市北祥腾投资有限公司 25,213,360.27 106,986,539.54 106,986,539.54 -170,689,833.24 35,003,166.65 100,077,947.42 100,077,947.42 -132,909,428.97 
 
其他说明: 
无 
 
(4) 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制 
□适用 √不适用  
 
 
2019年年度报告 
163 / 192 
(5) 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易 
□适用 √不适用  
 
3、 在合营企业或联营企业中的权益 
√适用 □不适用  
(1) 重要的合营企业或联营企业 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
合营企业或联营企业名称 
主要经营
地 
注册地 业务性质 
持股比例(%) 
对合营企业或
联营企业投资
的会计处理方
法 
直接 间接 
上海闸北绿地企业发展有限公司 上海 上海 房地产开发 20.00  权益法 
上海中铁市北投资发展有限公司 上海 上海 房地产开发  40.00 权益法 
南通新城创置房地产有限公司 南通 南通 房地产开发  20.00 权益法 
上海恒固房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发  12.60 权益法(注①) 
上海松铭房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发  12.60 权益法(注②) 
上海睿涛房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发  13.50 权益法(注③) 
上海垠祥置业有限公司 上海 上海 房地产开发 34.62  权益法(注④) 
上海人才市场报社有限公司 上海 上海 
报刊编辑出
版、房屋租赁 
 
40.00 权益法 
上海云中芯企业发展有限公司 上海 上海 房地产开发 30.00  权益法 
 
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明: 
①本公司持有非全资子公司上海市北祥腾 45%股权、享有 65%的表决权(详见附注十、1、在
子公司中的权益),上海市北祥腾持有上海恒固 28%股权,故本公司间接持有上海恒固 12.60%股
权;根据公司章程,上海恒固的相关活动必须经上海市北祥腾与其他三方股东一致同意,故将其
作为合营企业核算,本公司享有上海恒固 25%的表决权。 
②上海市北祥腾持有上海松铭 28%股权,本公司通过上海市北祥腾间接持有上海松铭 12.60%
股权;根据公司章程,上海松铭的相关活动必须经上海市北祥腾与其他三方股东一致同意,故将
其作为合营企业核算,本公司享有上海松铭 25%的表决权。 
③上海市北祥腾持有上海睿涛 30%股权,本公司通过上海市北祥腾间接持有上海睿涛 13.50%
股权;根据公司章程,上海睿涛的相关活动必须经上海市北祥腾与其他两方股东一致同意,故将
其作为合营企业核算,本公司享有上海睿涛 33.33%的表决权。 
④上海市北祥腾将其持有的上海垠祥置业 50%股权转让,其中上海市北祥腾将其持有的上海
垠祥置业 34.62%股权转让给本公司,故本公司期末直接持有上海垠祥置业 34.62%股权;另根据上
海垠祥置业章程及合作开发协议,上海垠祥置业的相关活动必须经各股东一致同意,故本公司将
其作为合营企业核算。 
 
2019年年度报告 
164 / 192 
(2) 重要合营企业的主要财务信息 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
上海恒固房地产
开发有限公司 
上海松铭房地产
开发有限公司 
上海睿涛房地产开
发有限公司 
上海垠祥置业有限
公司 
上海恒固房地产
开发有限公司 
上海松铭房地产
开发有限公司 
上海睿涛房地产开
发有限公司 
上海垠祥置业有限
公司 
流动资产 468,697,352.70 377,439,171.45 644,488,217.97 3,074,111,122.57 450,581,298.14 374,331,775.07 1,612,795,498.20 2,593,459,070.19 
其中:现金和现金等价物 47,512,041.93 45,365,150.77 124,423,477.55 157,364,949.34 49,831,774.67 53,690,200.57 184,786,977.89 23,658,240.36 
非流动资产 141,902.04 4,312,305.57 14,758,081.82 20,808,874.52  5,544,282.17 21,099.82 35,146.68 
资产合计 468,839,254.74 381,751,477.02 659,246,299.79 3,094,919,997.09 450,581,298.14 379,876,057.24 1,612,816,598.02 2,593,494,216.87 
流动负债 13,536,755.84 31,894,117.86 169,603,718.38 1,160,638,230.49 31,931,899.73 33,670,425.31 1,066,918,367.47 877,611,991.26 
非流动负债    1,395,400,000.00   281,250,000.00 1,175,000,000.00 
负债合计 13,536,755.84 31,894,117.86 169,603,718.38 2,556,038,230.49 31,931,899.73 33,670,425.31 1,348,168,367.47 2,052,611,991.26 
少数股东权益         
归属于母公司股东权益 455,302,498.90 349,857,359.16 489,642,581.41 538,881,766.60 418,649,398.41 346,205,631.93 264,648,230.55 540,882,225.61 
按持股比例计算的净资产份额 127,484,699.69 97,960,060.56 146,892,774.42 186,536,079.03 117,221,831.56 96,937,576.94 79,394,469.16 187,228,545.92 
调整事项    -2,327,944.86    -1,445,357.27 
--商誉         
--内部交易未实现利润    -2,327,944.86    -1,445,357.27 
--其他         
对合营企业权益投资的账面价值 127,484,699.69 97,960,060.56 146,892,774.42 184,208,134.17 117,221,831.56 96,937,576.94 79,394,469.16 185,783,188.65 
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值         
营业收入 97,193.78 3,352,405.71 1,368,370,211.92  6,041,858.20 103,809.54   
财务费用 -372,093.72 -1,048,904.14 2,074,806.15  -110,574.04 -652,297.80 -516,167.04  
所得税费用 12,170,399.48 1,217,242.40 74,998,116.96   2,722,738.04 -8,312,990.42  
净利润 36,653,100.49 3,651,727.23 224,994,350.86 -2,000,459.01 -567,608.15 8,168,214.11 -25,776,907.21 -736,168.49 
终止经营的净利润         
其他综合收益         
综合收益总额 36,653,100.49 3,651,727.23 224,994,350.86 -2,000,459.01 -567,608.15 8,168,214.11 -25,776,907.21 -736,168.49 
本年度收到的来自合营企业的股利         
 
其他说明 
无 
 
2019年年度报告 
165 / 192 
(3) 重要联营企业的主要财务信息 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
上海中铁市北投
资发展有限公司 
上海闸北绿地企业
发展有限公司 
南通新城创置房地
产有限公司 
上海人才市场报
社有限公司 
上海云中芯企业发
展有限公司 
上海中铁市北投
资发展有限公司 
上海闸北绿地企业
发展有限公司 
南通新城创置房地
产有限公司 
上海人才市场报
社有限公司 
上海云中芯企业发
展有限公司 
流动资产 272,113,711.63 1,503,956,374.56 2,657,782,796.36 20,294,769.65 1,308,575,031.82 245,394,224.53 1,381,272,522.55 3,149,851,401.22 39,699,012.30 1,227,490,907.59 
其中:现金及现金等价
物 
7,753,711.63 35,239,262.26 8,734,304.05 18,525,121.05 41,409,728.88 6,997,138.38 44,083,630.25 19,968,032.82 39,146,740.88 96,465,279.59 
非流动资产 2,272.50 19,992,159.19 20,894.37 488,645,581.68 89,379.79  818,317.80 54,335.39 475,378,465.87 91,098.30 
资产合计 272,115,984.13 1,523,948,533.75 2,657,803,690.73 508,940,351.33 1,308,664,411.61 245,394,224.53 1,382,090,840.35 3,149,905,736.61 515,077,478.17 1,227,582,005.89 
流动负债 636,972.71 376,936,332.13 1,316,872,592.18 4,119,467.83 113,238,236.15 25,560,486.24 179,374,311.45 2,030,552,069.77 2,838,976.70 28,641,577.91 
非流动负债 -          
负债合计 636,972.71 376,936,332.13 1,316,872,592.18 4,119,467.83 113,238,236.15 25,560,486.24 179,374,311.45 2,030,552,069.77 2,838,976.70 28,641,577.91 
少数股东权益           
归属于母公司股东权益 271,479,011.42 1,147,012,201.62 1,340,931,098.55 504,820,883.50 1,195,426,175.46 219,833,738.29 1,202,716,528.90 1,119,353,666.84 512,238,501.47 1,198,940,427.98 
按持股比例计算的净资
产份额 
108,591,604.57 229,402,440.32 268,186,219.71 201,928,353.40 358,627,852.63 87,933,495.31 240,543,305.78 223,870,733.37 204,895,400.59 359,682,128.39 
调整事项 -   3,168,590.84 -730,996.40    3,168,590.84  
--商誉 -   3,168,590.84     3,168,590.84  
--内部交易未实现利润 -    -730,996.40      
--其他           
对联营企业权益投资的
账面价值 
 229,402,440.32 268,186,219.71 205,096,944.24 357,896,856.23 87,933,495.31 240,543,305.78 223,870,733.37 208,063,991.43 359,682,128.39 
存在公开报价的联营企
业权益投资的公允价值 
          
营业收入 2,701,524.84 1,922,372.38 1,039,414,440.00 5,524,608.40  2,989,747.95 292,560,614.30 1,173,491,434.36 5,434,203.14  
财务费用 -90,676.19 -31,144.17 -364,907.07 -391,294.35 -748,420.84 -64,907.17 -101,818.14 -479,269.32 -577,193.61 -1,066,512.00 
所得税费用 516,878.95  74,512,524.49   430,268.94 22,994,684.03 88,017,670.70   
净利润 1,550,636.86 -55,704,327.28 221,577,431.71 -7,417,617.97 -3,514,252.52 1,290,806.80 75,371,340.33 263,947,941.79 -9,615,369.98 -1,059,572.02 
终止经营的净利润           
其他综合收益           
综合收益总额 1,550,636.86 -55,704,327.28 221,577,431.71 -7,417,617.97 -3,514,252.52 1,290,806.80 75,371,340.33 263,947,941.79 -9,615,369.98 -1,059,572.02 
本年度收到的来自联营
企业的股利 
430,100.00          
 
其他说明 
无 
2019年年度报告 
166 / 192 
 
(4) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
合营企业:   
投资账面价值合计 4,827,893.47 4,819,183.02 
下列各项按持股比例计算的合计数   
--净利润  -113,134.20 
--其他综合收益   
--综合收益总额  -113,134.20 
联营企业:   
投资账面价值合计 1,581,281.39 176,492.51 
下列各项按持股比例计算的合计数   
--净利润  132,924.73 
--其他综合收益   
--综合收益总额  132,924.73 
 
其他说明 
无 
 
(5) 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明 
□适用  √不适用  
 
(6) 合营企业或联营企业发生的超额亏损 
□适用  √不适用  
 
(7) 与合营企业投资相关的未确认承诺 
□适用  √不适用  
 
(8) 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债 
□适用  √不适用  
 
4、 重要的共同经营 
□适用 √不适用  
 
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益 
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明: 
□适用 √不适用  
 
6、 其他 
□适用  √不适用  
 
 
 
2019年年度报告 
167 / 192 
十一、与金融工具相关的风险 
√适用 □不适用  
本公司的主要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款等,各项金融工具的详细
情况说明见本附注八相关项目。与这些金融工具有关的风险,以及本公司为降低这些风险所采取
的风险管理政策如下所述。 
风险管理目标和政策: 
本公司在经营过程中面临各种金融风险:信用风险、市场风险和流动性风险。公司经营管理
层全面负责风险管理目标和政策的确定,并对风险管理目标和政策承担最终责任。经营管理层设
计和实施能确保风险管理目标和政策得以有效执行的程序。经营管理层通过职能部门递交的月度
工作报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。 
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下,制定尽可能降低
风险的相关管理政策。 
1、 市场风险 
(1)外汇风险 
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司本年无外币货币性项目,因此汇率的变动不
会对本公司造成风险。 
(2)利率风险 
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本公司
的政策是保持这些借款的浮动利率。 
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用,在其他变量保持不变的情况下,如
果以浮动利率计算的借款利率上升或下降100个基点,则本公司2019年度的财务费用(利息支出)
将增加或减少约人民币8571.35万元,利息资本化金额将增加或减少约人民币1960.63万元。(2018
年:财务费用(利息支出)将增加或减少约人民币 1,671.72万元,利息资本化金额将增加或减少
约人民币 2,398.10万元。)在现有经济环境下,银行借款利率相对稳定。管理层认为 100个基点
合理反映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。 
 
2、 信用风险 
信用风险是指金融工具的一方不履行义务,造成另一方发生财务损失的风险。本公司主要面
临房屋销售和租赁导致的客户信用风险。在签订新合同之前,本公司会对新客户的信用风险进行
评估,包括外部信用评级和在某些情况下的银行资信证明(当此信息可获取时)。 
公司通过对已有客户信用评级的季度监控以及应收账款账龄分析的月度审核来确保公司的整
体信用风险在可控的范围内。此外,本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况,
以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此,本公司管理层认为本公司所承担的信用风
险已经大为降低。 
 
3、 流动风险 
流动风险,是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的
风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。公司财务部门通过监控现金余额、
可随时变现的有价证券以及对未来 12个月现金流量的滚动预测,确保公司在所有合理预测的情况
下拥有充足的资金偿还债务。本公司流动性风险由银行借款、应付债券导致,本公司管理层对银
行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。 
2019年年度报告 
168 / 192 
 
本公司持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下: 
单位:元  币种:人民币 
项  目 
年末余额 
1年以内 1至2年 2至3年 3年以上 合计 
短期借款 1,206,000,000.00    1,206,000,000.00 
应付利息 37,238,069.00    37,238,069.00 
一年内到期的长期借款 508,600,000.00    508,600,000.00 
长期借款  2,523,200,000.00  546,292,358.02  653,277,010.69  3,722,769,368.71  
应付债券 833,978,350.44   2,294,916,187.00 3,128,894,537.44 
合  计 2,585,816,419.44  2,523,200,000.00    546,292,358.02  2,948,193,197.69   8,603,501,975.15  
(续) 
项  目 
年初余额 
1年以内 1至2年 2至3年 3年以上 合计 
短期借款 456,000,000.00    456,000,000.00 
应付利息 36,055,732.67    36,055,732.67 
一年内到期的长期借款 520,600,000.00    520,600,000.00 
长期借款  617,800,000.00 1,694,100,000.00 1,029,322,380.00 3,341,222,380.00 
应付债券  832,600,262.60  2,293,817,372.24 3,126,417,634.84 
合  计 1,012,655,732.67 1,450,400,262.60 1,694,100,000.00 3,323,139,752.24 7,480,295,747.51 
 
2019年年度报告 
169 / 192 
 
十二、公允价值的披露 
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末公允价值 
第一层次公允价
值计量 
第二层次公
允价值计量 
第三层次公允价
值计量 
合计 
一、持续的公允价值计量     
(一)交易性金融资产 54,610,820.60   54,610,820.60 
1.以公允价值计量且变动计入
当期损益的金融资产 
54,610,820.60   54,610,820.60 
(1)债务工具投资     
(2)权益工具投资 54,610,820.60   54,610,820.60 
(3)衍生金融资产     
2. 指定以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产 
    
(1)债务工具投资     
(2)权益工具投资     
(二)其他债权投资     
(三)其他权益工具投资     
(四)投资性房地产     
1.出租用的土地使用权     
2.出租的建筑物     
3.持有并准备增值后转让的土
地使用权 
    
(五)生物资产     
1.消耗性生物资产     
2.生产性生物资产     
(六)其他非流动金融资产   301,324,864.05 301,324,864.05 
持续以公允价值计量的资产总
额 
54,610,820.60  301,324,864.05 355,935,684.65 
(六)交易性金融负债     
1.以公允价值计量且变动计入
当期损益的金融负债 
    
其中:发行的交易性债券     
衍生金融负债     
其他     
2.指定为以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融负债 
    
持续以公允价值计量的负债总
额 
    
二、非持续的公允价值计量     
(一)持有待售资产     
非持续以公允价值计量的资产
总额 
   
 
 
非持续以公允价值计量的负债
总额 
    
 
2019年年度报告 
170 / 192 
(二) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据 
√适用  □不适用  
持续第一层次公允价值计量项目的公允价值均来源于活跃市场中的报价。 
 
(三) 持续和非持续第二层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
□适用  √不适用  
 
(四) 持续和非持续第三层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
√适用  □不适用  
根据企业会计准则第 39号-公允价值计量,第二十七条:企业只有在相关资产或负债不存在
市场活动或者市场活动很少导致相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下,才能使
用第三层次输入值,即不可观察输入值。不可观察输入值应当反映市场参与者对相关资产或负债
定价时所使用的假设,包括有关风险的假设,如特定估值技术的固有风险和估值技术输入值的固
有风险等。如果此项投资对于被投资财务报表是不重大的(条件 1)且被投资单位经营环境或经
营状况等未发生较大的变化时(条件 2),一般被投资单位账面净资产的变动能够基本反映公允
价值的变动。则可以如下两种情况处理: 
当最初购买价格基本等于购买时被投资单位的净资产(条件 3),可以直接使用账面净资产
金额作为公允价值(符合条件 1、2、3时,称为“极简处理方法”)。 
当最初购买价格与购买时被投资单位的净资产差异较大(条件 4),可以将初始投资成本根
据净资产变动进行调整后的金额作为公允价值(符合条件 1、2、4时,称为“类似权益法”)。 
 
(五) 持续的第三层次公允价值计量项目,期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析 
□适用  √不适用  
 
(六) 持续的公允价值计量项目,本期内发生各层级之间转换的,转换的原因及确定转换时点的政
策 
□适用  √不适用  
 
(七) 本期内发生的估值技术变更及变更原因 
□适用  √不适用  
 
(八) 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况 
□适用  √不适用  
 
(九) 其他 
□适用  √不适用  
 
 
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
171 / 192 
十三、关联方及关联交易 
1、 本企业的母公司情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 
母公司对本企业
的持股比例(%) 
母公司对本企业
的表决权比例(%) 
上海市北高新(集
团)有限公司 
上海 
投资与资
产管理 
200,000.00 45.89 45.89 
 
本企业的母公司情况的说明 
注:上海市北高新(集团)有限公司持有本公司股权比例为 45.08%,其全资子公司市北高新
集团(香港)有限公司持有本公司股权比例为 0.81%,上海市北高新(集团)有限公司直接或间
接持有本公司股权比例为 45.89%。 
本企业最终控制方是上海市北高新(集团)有限公司。 
其他说明: 
无 
 
2、 本企业的子公司情况 
本企业子公司的情况详见附注 
√适用  □不适用  
十、1、在子公司中的权益。 
 
3、 本企业合营和联营企业情况 
本企业重要的合营或联营企业详见附注 
√适用 □不适用  
本公司重要的合营和联营企业详见附注“十、3、在合营企业或联营企业中的权益”和“八(十
七)长期股权投资”。 
 
本期与本公司发生关联方交易,或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
4、 其他关联方情况 
√适用 □不适用  
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系 
上海市北高新门诊部有限公司 母公司的全资子公司 
上海市北高新集团(南通)有限公司 母公司的控股子公司 
上海市北高新园区职业技能培训中心 母公司的全资子公司 
上海北上海大酒店有限公司 母公司的全资子公司 
上海数据港股份有限公司 母公司的控股子公司 
上海闸北市北高新小额贷款股份有限公司 母公司的控股子公司 
上海市北高新健康管理咨询服务有限公司 母公司的全资子公司 
上海市北科技创业投资有限公司 母公司的控股子公司 
上海祥腾投资有限公司 对子公司具有重大影响的少数股东 
其他说明 
2019年年度报告 
172 / 192 
无 
 
5、 关联交易情况 
(1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 
① 采购商品/接受劳务情况表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
上海市北高新(集团)有限公司 资金使用费 51,978,642.56 37,845,069.46 
上海北上海大酒店有限公司 会务费、餐费、维保服务费 4,517,766.73 3,187,911.04 
上海市北高新(集团)有限公司 设备使用及其它  38,095.24 
上海市北高新门诊部有限公司 体检服务费 9,595.00 133,995.00 
 
② 出售商品/提供劳务情况表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
上海数据港股份有限公司 电费 708,294.44 2,556,713.61 
上海北上海大酒店有限公司 电费 861,846.37 1,235,592.53 
上海市北高新(集团)有限公司 电费 196,010.95 506,624.28 
上海市北高新(集团)有限公司 服务费 35,000.00 36,226.42 
上海闸北市北高新小额贷款股份有限公司 电费 29,521.03 33,764.04 
上海市北高新园区职业技能培训中心 电费 59,119.11 47,684.22 
上海市北高新通信科技有限公司 电费 293.36 2,640.66 
上海市北科技创业投资有限公司 电费 3,683.43 5,497.49 
上海云中芯企业发展有限公司 服务费 2,436,654.65  
上海睿涛房地产开发有限公司 咨询服务费 7,302,568.27  
 
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明 
□适用 √不适用  
 
(2) 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况 
本公司受托管理/承包情况表: 
□适用 √不适用  
 
关联托管/承包情况说明 
□适用 √不适用  
 
本公司委托管理/出包情况表 
□适用 √不适用  
 
关联管理/出包情况说明 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
173 / 192 
(3) 关联租赁情况 
① 本公司作为出租方: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
出租人名称 承租方名称 
租赁资产种
类 
本期确认的租
赁收入 
上期确认的租
赁收入 
上海市北高新南通有限公司 上海市北高新集团(南通)有限公司 房屋 5,924,250.77 6,003,615.85 
上海开创企业发展有限公司 上海数据港股份有限公司 房屋 3,804,788.85 2,575,048.68 
上海开创企业发展有限公司 上海北上海大酒店有限公司 房屋 118,480.00 112,834.28 
上海开创企业发展有限公司 上海市北高新通信科技有限公司 房屋 223,946.51 146,740.11 
上海市北生产性企业服务发
展有限公司 
上海数据港股份有限公司 房屋 
3,907,866.19 3,907,866.18 
上海市北生产性企业服务发
展有限公司 
上海市北高新(集团)有限公司 房屋 
806,226.52 661,988.14 
上海市北生产性企业服务发
展有限公司 
上海市北高新园区职业技能培训中心 房屋 
151,854.31 179,540.48 
上海市北生产性企业服务发
展有限公司 
上海市北科技创业投资有限公司 房屋 
120,819.87 120,819.87 
上海市北生产性企业服务发
展有限公司 
上海闸北市北高新小额贷款股份有限公司 房屋 
258,899.71 254,643.82 
海市北生产性企业服务发展
有限公司 
上海北上海大酒店有限公司 房屋 
49,945.90 30,860.19 
上海市北祥腾投资有限公司 上海垠祥置业有限公司 车辆租用 28,234.50 36,358.96 
上海市北祥腾投资有限公司 上海垠祥置业有限公司 电脑 23,035.40  
 
② 本公司作为承租方: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
出租方名称 承租方名称 
租赁资产
种类 
本期确认的租赁
费 
上期确认的租赁
费 
上海市北高新(集团)有限公司 上海开创企业发展有限公司 房屋 2,310,154.61 2,310,154.63 
 
关联租赁情况说明 
□适用 √不适用  
 
(4) 关联担保情况 
① 本公司作为担保方 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是否已经
履行完毕 
上海睿涛房地产开发有限公司 105,000,000.00 2017-7-11 2020-5-26 否 
 
② 本公司作为被担保方 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是否已经
履行完毕 
上海市北高新(集团)有限公司 900,000,000.00 2018-11-22 2023-11-21 否 
 
 
 
2019年年度报告 
174 / 192 
关联担保情况说明 
√适用 □不适用  
本公司作为担保方: 
注:本公司控股子公司上海市北祥腾投资有限公司持有上海睿涛房地产开发有限公司 30%股
权,上海睿涛房地产开发有限公司因青浦区盈浦街道胜利路西侧 03-04地块开发需要,与渤海银
行股份有限公司上海分行签订贷款合同,金额为 350,000,000.00元。上海市北祥腾投资有限公司
根据项目合作开发协议按出资比例对该笔借款提供保证担保。截至本报告期末,上海睿涛房地产
开发有限公司已归还上述贷款 350,000,000.00元,但由于上述保证协议约定“独立于主合同”,
本保证协议尚未解除。 
 
本公司作为被担保方: 
注:公司发行的 18高新 01债券由公司控股股东上海市北高新(集团)有限公司提供连带责
任担保。 
 
(5) 关联方资金拆借 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明 
拆入 
上海恒固房地产开发有限公司 5,600,000.00    
上海松铭房地产开发有限公司 2,800,000.00    
上海闸北绿地企业发展有限公司 10,000,000.00    
上海睿涛房地产开发有限公司 15,000,000.00    
拆出 
上海垠祥置业有限公司 5,909,363.54    
上海祥腾投资有限公司 153,090,000.00    
上海人才市场报社有限公司 12,028,000.00    
注:本报告期关联方资金拆借情况详见下表: 
① 拆入: 
单位:元  币种:人民币 
关联方 期初金额 拆入金额 归还金额 期末金额 原因 
上海市北高新(集团)
有限公司 
1,380,000,000.00 
 
280,000,000.00 1,100,000,000.00 
(注
1) 
上海恒固房地产开发
有限公司 
109,200,000.00 
5,600,000.00 
 114,800,000.00 
(注
2) 
上海松铭房地产开发
有限公司 
89,600,000.00 
2,800,000.00 
 92,400,000.00 
(注
2) 
上海中铁市北投资发
展有限公司 
80,000,000.00 
 
 80,000,000.00 
(注
2) 
南通新城创置房地产
有限公司 
220,000,000.00 
 
 220,000,000.00 
(注
2) 
上海闸北绿地企业发
展有限公司 
142,000,000.00 
10,000,000.00 
 152,000,000.00 
(注
2) 
上海睿涛房地产开发
有限公司 
117,000,000.00 
15,000,000.00 
 132,000,000.00 
(注
2) 
注 1:本公司与上海市北高新(集团)有限公司、贷款银行签订委托贷款协议,以委托贷款
形式自上海市北高新(集团)有限公司拆入资金。截至 2019年 12月 31日,本公司共计向上海市
北高新(集团)有限公司拆入的资金余额为人民币 1,100,000,000.00元。2019年度委托贷款利
息 52,975,694.45元。 
注 2:为本公司及子公司的合营、联营企业暂借本公司的无息往来款。 
2019年年度报告 
175 / 192 
 
② 拆出: 
单位:元  币种:人民币 
关联方 期初金额 拆出金额 收回金额 期末金额 原因 
上海垠祥置业
有限公司 
118,346,037.00 5,909,363.54  124,255,400.54 (注
1) 
上海祥腾投资
有限公司 
 153,090,000.00  153,090,000.00 (注
2) 
上海人才市场
报社有限公司 
 12,028,000.00 12,028,000.00  (注
3) 
上海人才市场
报社有限公司 
480,000.00  480,000.00 0.00  
注 1:上海垠祥置业有限公司为本公司与合作方合作开发房地产项目而设立的项目公司,本
期拆出金额为应收利息金额。 
注 2:其中 700万为本公司与上海祥腾投资有限公司之间的往来款,14,000万元为本公司向
上海祥腾投资有限公司提供的有息往来款,利率为 4.35%,其中利息金额为 609万元。 
注3:本公司本年对上海人才报社有限公司拆出金额1,202.80万元中,包括拆出资金1,200.00
万元、应收利息 2.8万元。 
 
(6) 关联方资产转让、债务重组情况 
□适用 √不适用  
 
(7) 关键管理人员报酬 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
关键管理人员报酬 348.28 314.70 
 
(8) 其他关联交易 
□适用  √不适用  
 
6、 关联方应收应付款项 
(1) 应收项目 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 关联方 
期末余额 期初余额 
账面余额 
坏账
准备 
账面余额 
坏账
准备 
应收账款 上海闸北绿地企业发展有限公司 1,000,000.00  1,000,000.00  
应收账款 上海市北高新(集团)有限公司 363,276.00  14,666.48  
应收账款 上海数据港股份有限公司 43,755.69  323,741.23  
应收账款 
上海闸北市北高新小额贷款股份有
限公司 
  
3,212.92 
 
应收账款 
上海市北高新园区职业技能培训中
心 
  
15,862.74 
 
应收账款 上海北上海大酒店有限公司 44,400.96  74,300.21  
应收账款 上海市北高新集团(南通)有限公司 283,333.33  83,333.33  
应收账款 上海垠祥置业有限公司   42,206.70  
2019年年度报告 
176 / 192 
应收账款 上海市北科技创业投资有限公司   1,546.40  
其他应收款 上海垠祥置业有限公司 124,255,400.54  118,346,037.00  
其他应收款 上海人才市场报社有限公司   480,000.00  
其他应收款 上海祥腾投资有限公司 153,090,000.00    
 
(2) 应付项目 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额 
预收款项 上海市北高新通信科技有限公司 61,093.76  
预收款项 上海数据港股份有限公司 996,020.75  
预收款项 上海闸北市北高新小额贷款股份有限公司  67,030.20 
其他应付款 南通新城创置房地产有限公司 220,000,000.00 220,000,000.00 
其他应付款 上海恒固房地产开发有限公司 114,800,000.00 109,200,000.00 
其他应付款 上海闸北绿地企业发展有限公司 152,000,000.00 142,000,000.00 
其他应付款 上海松铭房地产开发有限公司 92,400,000.00 89,600,000.00 
其他应付款 上海中铁市北投资发展有限公司 80,000,000.00 80,000,000.00 
其他应付款 上海睿涛房地产开发有限公司 132,000,000.00 117,000,000.00 
其他应付款 上海数据港股份有限公司 1,714,691.00 1,714,691.00 
其他应付款 上海北上海大酒店有限公司 122,664.22 1,098,549.56 
其他应付款 上海市北高新健康管理咨询服务有限公司 323,360.28 323,360.28 
其他应付款 上海市北高新门诊部有限公司  133,995.00 
其他应付款 上海市北科技创业投资有限公司 42,548.00 42,548.00 
其他应付款 上海闸北市北高新小额贷款股份有限公司 52,945.00 52,945.00 
其他应付款 上海市北高新通信科技有限公司 45,946.00 45,946.00 
长期借款 上海市北高新(集团)有限公司 1,100,000,000.0 1,380,000,000.00 
应付利息 上海市北高新(集团)有限公司 1,596,527.78 2,119,027.78 
 
7、 关联方承诺 
□适用  √不适用  
 
8、 其他 
□适用  √不适用  
 
十四、股份支付 
1、 股份支付总体情况 
□适用 √不适用  
 
2、 以权益结算的股份支付情况 
□适用 √不适用  
 
3、 以现金结算的股份支付情况 
□适用 √不适用  
 
4、 股份支付的修改、终止情况 
□适用  √不适用  
2019年年度报告 
177 / 192 
 
5、 其他 
□适用  √不适用  
 
十五、承诺及或有事项 
(一) 重要承诺事项 
√适用 □不适用  
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额 
1、 经营租赁承诺 
至资产负债表日止,本公司下属公司上海创越投资有限公司及其子公司对外签订的不可撤销
的经营租赁合约情况如下: 
单位:元  币种:人民币 
项   目 年末余额 年初余额 
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额:   
资产负债表日后第 1年 27,404,390.82 25,939,296.31 
资产负债表日后第 2年 28,181,932.26 15,515,124.11 
资产负债表日后第 3年 28,808,098.81 13,914,812.22 
以后年度 124,727,730.23 106,929,903.66 
合   计 209,122,152.12 162,299,136.30 
注 1:2013年 5月 31日,本公司三级子公司越光投资管理(上海)有限公司(以下简称甲方)
与上海光通信公司(以下简称乙方)签订《房屋租赁合同》,乙方将其合法拥有的座落在上海市
静安区凤阳路 659号(南京西路 682号)上海光通大厦整幢建筑及其附属设施设备出租给甲方使
用。 
租赁标的建筑面积共计 9,530.1平方米,房屋建筑物的用途为商业办公。 
合同租赁期限为 2013年 7月 1日至 2028年 6月 30日。 
该房屋租金自租赁起始之日起年租金为人民币 1000万元,后续每年年租金在上一年年租金基
础上递增 4.5%。 
注 2:2014年 11月,本公司二级子公司上海创越投资有限公司(以下简称甲方)与长江新能
源开发有限公司(以下简称乙方)签订《房屋租赁合同》,乙方将其合法拥有的座落在上海市黄
浦区九江路 675-685号长江新能源大厦地上 11层、地下 2层整幢建筑及其附属设施设备出租给甲
方使用。2017年 12月,甲方、乙方与响水长江风力发电有限公司(以下简称丙方)签订补充协
议,甲方由丙方吸收合并,丙方为甲方权利义务继受人。 
租赁标的建筑面积共计 9,772.00平方米,房屋建筑物的用途为商业办公。 
合同租赁期限为 2014年 11月 1日至 2020年 2月 29日。 
该房屋租金自租赁起始之日起年租金为人民币 13,197,086.00元。 
注 3:2018年 8月,本公司二级子公司上海创越投资有限公司(以下简称甲方)与响水长江
风力发电有限公司(以下简称乙方)签订《房屋租赁合同》,乙方将其合法拥有的座落在上海市
黄浦区九江路 675-685号长江新能源大厦继续出租给甲方使用。 
租赁标的建筑面积共计 9,772.00平方米,房屋建筑物的用途为商业办公。 
合同租赁期限为 2020年 3月 1日至 2025年 2月 28日。 
该房屋租金自租赁起始之日起月租金为人民币 1,188,926.67元,自 2023年 3月 1日起,租
金递增 5%。 
 
2、 其他承诺事项 
根据公司章程的规定,在实施现金分红不影响公司的正常经营和长远发展的前提下,公司连
续三年以现金方式累计分配的利润不少于三年内实现的年均可分配利润的 30%。特殊情况下无法
按照上述最低现金分红比例确定当年利润分配方案的,公司应当在年度报告中披露具体原因以及
独立董事的明确意见。 
2019年年度报告 
178 / 192 
 
(二) 或有事项 
1、 资产负债表日存在的重要或有事项 
□适用  √不适用  
 
2、 公司没有需要披露的重要或有事项,也应予以说明: 
√适用  □不适用  
公司对外担保情况详见本附注“十三、关联方及关联交易 5、关联方交易情况(4)关联担保
情况”。截至 2019年 12月 31日,本公司无需要披露的其他重大或有事项。 
 
(三) 其他 
□适用  √不适用  
 
十六、资产负债表日后事项 
1、 重要的非调整事项 
□适用 √不适用  
 
2、 2020年 2月 18日,上海市北高新股份有限公司全资子公司欣云投资与公司控股股东市北集
团联合竞得了“静安区市北高新技术服务业园区 N070501单元 22-02地块”国有建设用地使
用权,金额为 21.0783 亿元,其中欣云投资出资比例为 60%、市北集团出资比例为 40%,并
合资成立上海云置禾企业发展有限公司全权负责建设开发。 
 
3、 上海市北高新股份有限公司作为有限合伙人拟出资人民币 2 亿元参与设立市北高新大数据
产业投资基金。市北高新大数据产业投资基金尚处于筹备设立阶段,尚未完成工商注册,尚
需取得中国证券投资基金业协会备案,实施过程存在不确定性。 
 
4、 利润分配情况 
√适用 □不适用  
根据公司于 2020年 4月 13日召开的第九届董事会第十三次会议决议:拟以 2019年末总股本
1,873,304,804股为基数,按每 10股派现金人民币 0.12元(含税)向全体股东分配利润,共分
派现金红利人民币 22,479,657.65元。 
单位:元  币种:人民币 
拟分配的利润或股利 22,479,657.65 
经审议批准宣告发放的利润或股利 22,479,657.65 
 
5、 公司于 2020年 3月 19日召开第九届董事会第十二次会议,审议通过了《关于支持园区中小
企业抗击疫情减免租金的议案》,同意本次减免租金的安排,本次减免租金安排涉及公司 2020
年营业收入约为人民币 0.4亿元,占 2019年经审计的营业收入的比例约为 3.67%;预计本次
减免租金安排涉及的租金对公司 2020年归母净利润的影响约为人民币 0.3亿元,占 2019年
经审计的归母净利润的比例约为 14.38%。 
 
6、 销售退回 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
179 / 192 
7、 其他资产负债表日后事项说明 
□适用  √不适用  
 
十七、其他重要事项 
1、 前期会计差错更正 
(1) 追溯重述法 
□适用 √不适用  
 
(2) 未来适用法 
□适用 √不适用  
 
2、 债务重组 
□适用 √不适用  
 
3、 资产置换 
(1) 非货币性资产交换 
□适用  √不适用  
 
(2) 其他资产置换 
□适用  √不适用  
 
4、 年金计划 
□适用 √不适用  
 
5、 终止经营 
□适用 √不适用  
 
6、 分部信息 
(1) 报告分部的确定依据与会计政策 
□适用  √不适用  
 
(2) 报告分部的财务信息 
□适用  √不适用  
 
(3) 公司无报告分部的,或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的,应说明原因 
□适用  √不适用  
 
(4) 其他说明 
□适用  √不适用  
 
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项 
□适用  √不适用  
 
8、 其他 
√适用  □不适用  
三级子公司上海电气工业园区管理有限公司的经营情况 
2019年年度报告 
180 / 192 
经公司 2013年 6月 25日召开的第七届董事会第十一次会议审议通过,公司董事会同意并授
权经营层依法对本公司三级子公司上海电气工业园区管理有限公司进行清算并注销。上海电气工
业园区管理有限公司全体股东于 2015年 1月 30日召开临时股东会,会议决议解散上海电气工业
园区管理有限公司,并成立清算组接管上海电气工业园区管理有限公司清算事宜。2015年 1月 30
日起,该公司已进入清算程序,相关清算工作尚在进行中。 
 
十八、母公司财务报表主要项目注释 
(一) 应收账款 
1、 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 2019年 1月 1日 2018年 12月 31日 
1年以内 
其中:1年以内分项 
6个月以内 901,415.46 970,219.00 970,219.00 
1年以内小计 901,415.46 970,219.00 970,219.00 
1至 2年    
2至 3年    
3年以上    
3至 4年    
4至 5年    
5年以上    
合计 901,415.46 970,219.00 970,219.00 
 
 
2、 按坏账计提方法分类披露 
√适用 □不适用  
(1) 2019年应收账款: 
单位:元  币种:人民币 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 金额 
比例
(%) 

额 
计提比
例(%) 
金额 
比例
(%) 

额 
计提比
例(%) 
按单项计提坏账准备           
其中: 
按组合计提坏账准备           
其中: 
账龄组合 901,415.46 100.00   901,415.46 970,219.00 100.00   970,219.00 
其中:房产销售、租赁
业务应收款账龄组合 
901,415.46 100.00   901,415.46 970,219.00 100.00   970,219.00 
合计 901,415.46 /  / 901,415.46 970,219.00 /  / 970,219.00 
 
1) 按单项计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
181 / 192 
2) 按组合计提坏账准备: 
√适用 □不适用  
组合计提项目:账龄组合 
单位:元  币种:人民币 
名称 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例(%) 
房产销售、租赁业务应收款账龄组合    
其中:合同约定收款期内 901,415.46   
合计 901,415.46   
 
按组合计提坏账的确认标准及说明: 
□适用 √不适用  
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
□适用 √不适用  
 
3、 坏账准备的情况 
□适用 √不适用  
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
4、 本期实际核销的应收账款情况 
□适用 √不适用  
其中重要的应收账款核销情况 
□适用 √不适用  
 
5、 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
□适用  √不适用  
 
6、 因金融资产转移而终止确认的应收账款 
□适用  √不适用  
 
7、 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
(二) 其他应收款 
1、 项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息   
应收股利 847,671,443.87 547,671,443.87 
其他应收款 3,154,535,142.38 3,777,797,376.00 
合计 4,002,206,586.25 4,325,468,819.87 
 
2019年年度报告 
182 / 192 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2、 应收利息 
(1) 应收利息分类 
□适用 √不适用  
 
(2) 重要逾期利息 
□适用 √不适用  
 
(3) 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
3、 应收股利 
√适用 □不适用  
(1) 应收股利明细列示如下: 
单位:元  币种:人民币 
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额 
上海市北生产性企业服务发展有限公司 547,671,443.87 547,671,443.87 
上海开创企业发展有限公司 300,000,000.00  
合计 847,671,443.87 547,671,443.87 
 
(2) 重要的账龄超过 1年的应收股利 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目(或被投
资单位) 
期末余额 账龄 未收回的原因 
是否发生减值及
其判断依据 
上海市北生
产性企业服
务发展有限
公司 
547,671,443.87 
3年以上:164,243,818.84 
2-3年:189,278,628.88 
1-2年:194,148,996.15 
同一债务单位存
在不同性质的债
权债务往来未结
算所致 
否 
合计 547,671,443.87 / / / 
 
(3) 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
183 / 192 
4、 其他应收款 
(1) 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 2019年 1月 1日 2018年 12月 31日 
1年以内 
其中:1年以内分项 
6个月以内 596,073,981.10 1,525,669,135.86 1,525,669,135.86 
7-12个月 1,164,812,872.00 1,925,431,964.00 1,925,431,964.00 
1年以内小计 1,760,886,853.10 3,451,101,099.86 3,451,101,099.86 
1至 2年 1,326,551,289.28 284,396,276.14 284,396,276.14 
2至 3年 24,800,000.00 42,300,000.00 42,300,000.00 
3年以上 42,300,000.00   
3至 4年    
4至 5年    
5年以上    
减:坏账准备 3,000.00   
合计 3,154,535,142.38 3,777,797,376.00 3,777,797,376.00 
 
(2) 按款项性质分类情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
保证金及押金组合 75,000.00 96,000.00 
关联方组合 3,154,420,468.58 3,777,701,376.00 
其他往来款组合 39,673.80  
合计 3,154,535,142.38 3,777,797,376.00 
 
(3) 按坏账准备计提方法分类披露 
单位:元  币种:人民币 
类    别 
2019年 12月 31日 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 
按单项计提
坏账准备 
     
按组合计提
坏账准备 
3,154,538,142.38 100.00 3,000.00 0.00 3,154,535,142.38 
合    计 3,154,538,142.38 100.00 3,000.00 0.00 3,154,535,142.38 
 
单位:元  币种:人民币 
类    别 
2019年 1月 1日 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 
按单项计提坏
账准备 
     
按组合计提坏
账准备 
3,777,797,376.00 100.00   3,777,797,376.00 
合    计 3,777,797,376.00 100.00   3,777,797,376.00 
2019年年度报告 
184 / 192 
在原金融工具准则下,有客观证明表明发生减值时才计提减值准备。 
单位:元  币种:人民币 
类    别 
2018年 12月 31日 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 
比例
(%) 
金额 
计提比例
(%) 
单项金额重大并单独计提
坏账准备的其他应收款 
     
单项金额不重大但单独计
提坏账准备的其他应收款 
     
按单项计提小计      
按信用风险特征组合计提
坏账准备的其他应收款 
3,777,797,376.00 100.00   3,777,797,376.00 
合    计 3,777,797,376.00 100.00   3,777,797,376.00 
 
1)期末单项计提坏帐准备的其他应收款单位情况:无 
 
2)2019 年按组合计提坏账准备的确认标准及说明 
组合中,以账龄表为基础计提坏账准备的其他应收款: 
单位:元  币种:人民币 
账龄  
期末余额  期初余额  
账面余额  
坏账准备  
账面余额  
坏账准备  
金额  比例(%)  金额  比例(%)  
1年以内 
      
其中:1年以内分项 
      
6个月以内 32,673.80  76.57  
    
1至 2年 10,000.00  23.43  3,000.00  
   
合计 42,673.80  100.00  3,000.00  
   
 
(4) 坏账准备计提情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 未来 12个月预
期信用损失 
整个存续期预期
信用损失(未发
生信用减值) 
整个存续期预期
信用损失(已发
生信用减值) 
2019年1月1日余额     
2019年1月1日余额在本期     
--转入第二阶段     
--转入第三阶段     
--转回第二阶段     
--转回第一阶段     
本期计提  3,000.00  3,000.00 
本期转回     
本期转销     
本期核销     
其他变动     
2019年12月31日余额  3,000.00  3,000.00 
2019年年度报告 
185 / 192 
 
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明: 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据: 
□适用 √不适用  
 
(5) 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动 
其他应收款坏账准备  3,000.00    3,000.00 
合计  3,000.00    3,000.00 
 
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的: 
□适用 √不适用  
(6) 本期实际核销的其他应收款情况 
□适用 √不适用  
 
(7) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 
占其他应收款期末余
额合计数的比例(%) 
坏账准备 
期末余额 
上海开创企业发展有限公司 关联方往来款 113,363,736.25 1年以内 3.59  
上海开创企业发展有限公司 关联方往来款 270,812,872.00 1年以内 8.58  
上海开创企业发展有限公司 关联方往来款 992,195,252.28 1-2年 31.45  
上海泛业投资顾问有限公司 关联方往来款 894,000,000.00 1年以内 28.34  
上海泛业投资顾问有限公司 关联方往来款 216,000,000.00 1-2年 6.85  
上海聚能湾企业服务有限公司 关联方往来款 375,566,978.33 1年以内 11.91  
上海垠祥置业有限公司 关联方往来款 118,346,037.00 1-2年 3.75  
上海垠祥置业有限公司 关联方往来款 2,702,678.12 1年以内 0.09  
上海创越投资有限公司 关联方往来款 24,800,000.00 2-3年 0.79  
上海创越投资有限公司 关联方往来款 42,300,000.00 3年以上 1.34  
合计 / 3,050,087,553.98 / 96.69  
 
(8) 涉及政府补助的应收款项 
□适用 √不适用  
 
(9) 因金融资产转移而终止确认的其他应收款 
□适用  √不适用  
 
(10) 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
186 / 192 
(三) 长期股权投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 
减值
准备 
账面价值 账面余额 
减值
准备 
账面价值 
对子公司投资 8,270,995,460.06  8,270,995,460.06 7,126,474,021.15  7,126,474,021.15 
对联营、合营企业投资 824,478,932.87  824,478,932.87 838,497,734.17  838,497,734.17 
合计 9,095,474,392.93  9,095,474,392.93 7,964,971,755.32  7,964,971,755.32 
 
 
1、 对子公司投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被投资单位 期初余额 本期增加 
本期
减少 
期末余额 
本期计
提减值
准备 
减值准
备期末
余额 
上海开创企业发展
有限公司 
762,857,698.06   762,857,698.06 
  
上海泛业投资顾问
有限公司 
7,269,608.48   7,269,608.48 
  
上海聚能湾企业服
务有限公司 
 1,107,981,438.91  1,107,981,438.91 
  
上海市北生产性企
业服务发展有限公
司 
1,479,716,706.40   1,479,716,706.40 
  
上海市北高新欣云
投资有限公司 
3,235,670,008.21   3,235,670,008.21 
  
上海市北高新南通
有限公司 
210,000,000.00   210,000,000.00 
  
上海创越投资有限
公司 
200,000,000.00   200,000,000.00 
  
上海市北祥腾投资
有限公司 
112,500,000.00   112,500,000.00 
  
上海云盟汇企业发
展有限公司 
1,118,460,000.00 36,540,000.00  1,155,000,000.00 
  
合计 7,126,474,021.15 1,144,521,438.91  8,270,995,460.06   
 
本期增加系追加投资 
 
2019年年度报告 
187 / 192 
2、 对联营、合营企业投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
投资 
单位 
投资成本 
 
期初 
余额 
本期增减变动 
期末 
余额 
减值准备
期末余额 追加投资 
减少
投资 
权益法下确认的投资
损益 
其他综合
收益调整 
其他权
益变动 
宣告发放现
金股利或利
润 
计提减
值准备 

他 
一、合营企业 
上海垠祥置业有
限公司 
238,272,300.00 238,272,300.00   -1,575,054.48      236,697,245.52 
 
小计 238,272,300.00 238,272,300.00   -1,575,054.48      236,697,245.52  
二、联营企业 
上海闸北绿地企
业发展有限公司 
158,600,000.00 240,543,305.78   -11,140,865.46      229,402,440.32 
 
上海云中芯企业
发展有限公司 
360,000,000.00 359,682,128.39   -1,785,272.16      357,896,856.23 
 
上海通赋云计算
科技有限公司 
1,375,000.00  1,375,000.00  -892,609.20      482,390.80 
 
小计 519,975,000.00 600,225,434.17 1,375,000.00  -13,818,746.82      587,781,687.35  
合计 758,247,300.00 838,497,734.17 1,375,000.00  -15,393,801.30      824,478,932.87  
 
其他说明: 
无 
2019年年度报告 
188 / 192 
 
(四) 营业收入和营业成本 
1、 营业收入和营业成本情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 4,111,539.68 268,529.15 941,160.97 15,553.81 
其他业务 162,536,838.39  51,000,586.03  
合计 166,648,378.07 268,529.15 51,941,747.00 15,553.81 
 
其他说明: 
无 
 
(五) 投资收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
成本法核算的长期股权投资收益 309,810,696.67 194,148,996.15 
权益法核算的长期股权投资收益 -15,393,801.30 14,756,396.46 
处置长期股权投资产生的投资收益   
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有
期间的投资收益 
  
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取
得的投资收益 
  
持有至到期投资在持有期间的投资收益   
处置持有至到期投资取得的投资收益   
可供出售金融资产在持有期间取得的投资收益  3,247,872.33 
处置可供出售金融资产取得的投资收益   
交易性金融资产在持有期间的投资收益 9,380,073.50  
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入   
债权投资在持有期间取得的利息收入   
其他债权投资在持有期间取得的利息收入   
处置交易性金融资产取得的投资收益   
处置其他权益工具投资取得的投资收益   
处置债权投资取得的投资收益   
处置其他债权投资取得的投资收益   
合计 303,796,968.87 212,153,264.94 
 
其他说明: 
无 
 
 
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
189 / 192 
其他 
√适用  □不适用  
(六) 母公司现金流量表的补充资料 
单位:元  币种:人民币 
项    目 发生额 
1. 将净利润调节为经营活动的量:  
净利润   133,223,429.95 
加:资产减值准备   3,000.00 
固定资产折旧   121,341.67 
无形资产摊销   28,317.20 
长期待摊费用摊销    
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收益以“-”填列)   
固定资产报废损失(收益以“-”填列)   652.92    
公允价值变动损失(收益以“-”填列)   -18,429,342.72 
财务费用(收益以“-”填列)   183,706,539.85 
投资损失(收益以“-”填列)   -303,796,968.87 
递所得税资产的减少 (增加以“-”填列)     
递延所得税负债的增加 (减少以“-”填列)   4,993,560.83 
存货的减少(增加以“-”填列)     
经营性应收项目的减少(增加以“-”填列)   -98,285,784.86  
经营性应付项目的增加(减少以“-”填列)   -897,231,349.55 
其他     
经营活动产生的现金流量净额   -995,666,603.58 
2.不涉及现金收支的投资和筹资活动:  
债务转为资本  
一年内到期的可转换公司债券  
融资租入固定资产  
3.现金及现金等价物净变动情况  
现金的期末余额 267,778,722.24 
减:现金的期初余额 733,607,289.31 
加:现金等价物的期末余额  
减:现金等价物的期初余额  
现金及现金等价物的净增加额 -465,828,567.07 
 
  
2019年年度报告 
190 / 192 
十九、补充资料 
1、 当期非经常性损益明细表 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 金额 说明 
非流动资产处置损益 -72,131.42       
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免         
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统一标准定
额或定量享受的政府补助除外) 
17,540,174.90 
      
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 7,438,806.87       
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 
        
非货币性资产交换损益         
委托他人投资或管理资产的损益         
因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备         
债务重组损益         
企业重组费用,如安置职工的支出、整合费用等         
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益         
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益         
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益         
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变
动损益,以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 
38,501,260.83 
      
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回         
对外委托贷款取得的损益         
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的
损益 
        
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期
损益的影响 
        
受托经营取得的托管费收入         
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,022,771.58       
其他符合非经常性损益定义的损益项目         
所得税影响额 -12,818,299.49       
少数股东权益影响额 -2,419,913.14       
合计 49,192,670.13       
 
注:非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。 
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号
——非经常性损益》(证监会公告[2008]43号)的规定执行。 
 
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目,以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应说明原因。 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
2019年年度报告 
191 / 192 
2、 净资产收益率及每股收益 
√适用 □不适用  
报告期利润 
加权平均净资产
收益率(%) 
每股收益 
基本每股收益 稀释每股收益 
归属于公司普通股股东的净
利润 
3.41 0.11 0.11 
扣除非经常性损益后归属于
公司普通股股东的净利润 
2.62 0.09 0.09 
 
3、 境内外会计准则下会计数据差异 
□适用 √不适用  
 
4、 其他 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
192 / 192 
 
第十二节 备查文件目录 
 
备查文件目录 
载有公司法定代表人、会计工作负责人、会计主管人员签名并盖章的会
计报表 
备查文件目录 载有会计事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件 
备查文件目录 
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及
公告的原稿 
 
董事长:罗岚 
董事会批准报送日期:2020年 4月 13日  
 
修订信息 
□适用 √不适用