香江控股:2019年年度报告查看PDF公告

股票简称:香江控股 股票代码:600162

2019年年度报告 
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公司代码:600162                                           公司简称:香江控股 
 
 
 
 
 
 
 
 
深圳香江控股股份有限公司 
2019年年度报告 
 
 
 
 
 
 
 
 
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重要提示 
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。 
 
二、 公司全体董事出席董事会会议。 
 
三、 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 
 
四、 公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人谈惠明及会计机构负责人(会计主管人员)杜艳声
明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 
 
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 
经德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)审计,2019年度公司(母公司数,下同)实现净
利润 256,853,889.33 元,加母公司年初未分配利润 413,934,103.17 元,计提盈余公积
25,685,388.93元,减 2019年度现金分红 253,622,866.80元,公司 2019年底可供股东分配利润
总计为 391,479,736.77元,资本公积余额为 58,078,906.43元,盈余公积余额为 176,428,188.62
元。 
为使股东分享公司发展的经营成果,根据公司目前的资金状况,董事会提出以公司未来实施
利润分配方案时确定的股权登记日的总股本为基数,向全体股东按每10股派发现金红利人民币
0.67元(含税),共计分配利润227,517,355.41元。本次利润分配方案实施后公司仍有未分配利润
163,962,381.36元,全部结转以后年度分配。 
 
六、 前瞻性陈述的风险声明 
√适用 □不适用  
年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺,请投资者注意投资风险。 
 
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 
否 
 
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 
否 
 
九、 重大风险提示 
公司已在本报告中详细描述可能存在的风险,敬请查阅“第四节经营情况讨论与分析”中“可能
面对的风险”的内容。 
 
十、 其他 
□适用 √不适用  
 
 
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目录 
第一节 释义 ..................................................................................................................................... 4 
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 
第三节 公司业务概要 ................................................................................................................... 10 
第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 13 
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 26 
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 40 
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 49 
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 50 
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 58 
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 67 
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 73 
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 190 
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第一节 释义 
一、 释义 
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义: 
常用词语释义 
公司、本公司、香江控股、上市公司 指 深圳香江控股股份有限公司 
南方香江 指 南方香江集团有限公司 
深圳金海马 指 深圳市金海马实业股份有限公司 
香江商业 指 深圳市香江商业管理有限公司 
香江集团 指 香江集团有限公司 
证监会 指 中国证券监督管理委员会 
上交所 指 上海证券交易所 
证监局 指 深圳证券监管局 
报告期 指 2019年 1月 1日至 2019年 12月 31日 
 
 
  
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第二节 公司简介和主要财务指标 
一、 公司信息 
公司的中文名称 深圳香江控股股份有限公司 
公司的中文简称 香江控股 
公司的外文名称 Shenzhen HeungKong Holding Co.,Ltd 
公司的外文名称缩写 HKHC 
公司的法定代表人 翟美卿 
 
 
二、 联系人和联系方式 
 董事会秘书 证券事务代表 
姓名 王晶 何肖霞 
联系地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花
园会所香江控股办公楼 
广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园
会所香江控股办公楼 
电话 020-34821006 020-34821006 
传真 020-34821008 020-34821008 
电子信箱 wangjing01@hkhc.com.cn hexiaoxia@hkhc.com.cn 
 
 
三、 基本情况简介 
公司注册地址 深圳市前海深港合作区南山街道兴海大厦3046号香江金融大厦32楼
-A1 
公司注册地址的邮政编码 518000 
公司办公地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼 
公司办公地址的邮政编码 511442 
公司网址 http://www.hkhc.com.cn 
电子信箱 hkhc@hkhc.com.cn 
 
 
四、 信息披露及备置地点 
公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》
、《证券日报》 
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 
公司年度报告备置地点 香江控股办公楼董事会办公室 
 
 
五、 公司股票简况 
公司股票简况 
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 
A股 上海证券交易所 香江控股 600162 山东临工 
 
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六、 其他相关资料 
公司聘请的会计师事
务所(境内) 
名称 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 
办公地址 广州市珠江东路 28号越秀金融大厦 26楼 
签字会计师姓名 吴汪斌、刘芳 
公司聘请的会计师事
务所(境外) 
名称 不适用 
办公地址 不适用 
签字会计师姓名 不适用 
报告期内履行持续督
导职责的保荐机构 
名称 广发证券股份有限公司 
办公地址 广州市天河区马场路 26号广发证券大厦 
签字的保荐代表人姓名 张云际、裴毅、陈琼婷 
持续督导的期间 2018年 2月 27日至 2019年 12月 31日 
报告期内履行持续督
导职责的财务顾问 
名称 广发证券股份有限公司 
办公地址 广州市天河区马场路 26号广发证券大厦 
签字的财务顾问主办人姓
名 
张云际、裴毅、陈琼婷 
持续督导的期间 2018年 2月 27日至 2019年 12月 31日 
 
 
七、 近三年主要会计数据和财务指标 
(一) 主要会计数据 
单位:元  币种:人民币 
主要会计
数据 
2019年 
2018年 本期比
上年同
期增减
(%) 
2017年 
调整后 调整前 
营业收入 4,927,455,544.32 4,163,505,540.45 4,135,388,048.19 18.35 4,710,585,163.55 
归属于上
市公司股
东的净利
润 
454,798,652.97 514,493,280.64 508,850,460.33 -11.60 833,248,410.94 
归属于上
市公司股
东的扣除
非经常性
损益的净
利润 
361,286,093.48 472,488,735.71 467,105,075.57 -23.54 788,702,751.34 
经营活动
产生的现
金流量净
额 
3,280,495,757.33 -2,944,890,815.98 -2,941,096,588.46 不适用 444,259,527.79 
 
2019年末 
2018年末 本期末
比上年
同期末
增减(%
) 
2017年末 
调整后 调整前 
归属于上 5,333,992,345.96 5,101,945,754.54 5,084,039,832.84 4.55 7,701,160,048.69 
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市公司股
东的净资
产 
总资产 23,243,067,894.01 21,825,275,096.67 21,787,303,032.04 6.50 20,178,495,507.81 
 
(二) 主要财务指标 
主要财务指标 2019年 
2018年 本期比上年
同期增减
(%) 
2017年 
调整后 调整前 
基本每股收益(元/股) 0.1338 0.1510 0.1493 -11.39 0.2490 
稀释每股收益(元/股) 0.1338 0.1510 0.1493 -11.39 0.2490 
扣除非经常性损益后的基本每
股收益(元/股) 
0.1063 0.1386 0.1370 -23.30 0.2357 
加权平均净资产收益率(%) 
8.64 9.20 9.12 
减少0.56个
百分点 
11.81 
扣除非经常性损益后的加权平
均净资产收益率(%) 
6.97 8.50 8.40 
减少1.53个
百分点 
11.18 
 
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 
□适用 √不适用  
 
八、 境内外会计准则下会计数据差异 
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况 
□适用 √不适用  
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况 
□适用 √不适用  
(三) 境内外会计准则差异的说明: 
□适用 √不适用  
 
九、 2019年分季度主要财务数据 
单位:元  币种:人民币 
 
第一季度 
(1-3月份) 
第二季度 
(4-6月份) 
第三季度 
(7-9月份) 
第四季度 
(10-12月份) 
营业收入 531,131,107.47 1,423,168,092.88 668,020,208.48 2,305,136,135.49 
归属于上市公司股
东的净利润 
14,647,635.03 224,339,395.75 53,776,401.43 162,035,220.76 
归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益后的净利润 
-2,118,628.17 210,865,347.06 33,412,014.22 119,127,360.37 
经营活动产生的现
金流量净额 
989,203,641.67 907,624,218.29 903,415,905.40 480,251,991.97 
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季度数据与已披露定期报告数据差异说明 
□适用  √不适用  
 
十、 非经常性损益项目和金额 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
非经常性损益项目 2019年金额 
附注
(如适
用) 
2018年金额 2017年金额 
非流动资产处置损益 116,754,100.87   51,784,859.09 32,809,136.89 
计入当期损益的政府补助,
但与公司正常经营业务密切
相关,符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外 
25,225,118.10   2,530,071.09 12,747,668.03 
企业取得子公司、联营企业
及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产
生的收益 
        39,138.06  
委托他人投资或管理资产的
损益 
550,818.79   5,704,740.89  
同一控制下企业合并产生的
子公司期初至合并日的当期
净损益 
2,853,549.37   997,248.65  
除同公司正常经营业务相关
的有效套期保值业务外,持
有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变
动损益,以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投
资收益 
/   -2,650,725.79 1,865,488.23 
除同公司正常经营业务相关
的有效套期保值业务外,持
有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价
值变动损益,以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融
负债和其他债权投资取得的
2,005,085.75         
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投资收益 
单独进行减值测试的应收款
项减值准备转回 
     1,481,228.65 
除上述各项之外的其他营业
外收入和支出 
8,415,673.51   -5,924,885.94 17,439,174.09 
少数股东权益影响额 -42,533,451.22   -8,098,867.87 -13,754,665.39 
所得税影响额 -19,758,335.68   -2,377,033.25 -8,042,370.90 
合计 93,512,559.49   42,004,544.93 44,545,659.60 
 
 
十一、 采用公允价值计量的项目 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 
对当期利润的影响
金额 
交易性金融资产  7,357,945.70 不适用 2,005,085.75 
其他权益工具投资  112,535,830.00 不适用  
合计  119,893,775.70 不适用 2,005,085.75 
 
十二、 其他 
□适用 √不适用  
 
 
  
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第三节 公司业务概要 
一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 
(一)报告期内公司所从事的主要业务 
公司是专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团。公司一方面立
足于城市产业发展的运营商,从开发精品住宅项目,到聚焦粤港澳大湾区开发商业综合体等项目,
并不断创新,与国际科技与国内 IT与服务创新企业打造科创产业中心项目;另一方面,公司通过
商贸流通市场、家居卖场的开发与运营,不断深入发展,现已成为国内领先的家居连锁卖场运营
商,并积极推进战略转型,扩展商贸物流及互联网化产业升级。 
(二)报告期内公司的主要经营模式 
报告期内,公司的主营业务主要以城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主。 
1、城市产业发展 
公司聚焦精品住宅开发,不断突破、大胆创新,先后打造了广州锦绣香江、广州香江?翡翠
绿洲以及锦绣香江温泉城等超大型高端精品住宅项目;并逐步深耕城市产业发展领域,先后打造
珠海横琴?金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目,通过与微软(中国)等知
名企业合作,打造科创中心,实现新城市产业升级。 
2、商贸流通及家居卖场运营 
商贸物流及家居卖场运营业务主要包括经营商贸物流市场的开发及运营管理,以及泛家居卖
场的开发及运营管理。商贸物流及家居卖场运营的主要对象为专业市场,尤其以家居卖场为主。
根据市场需求定位不同,公司开发的专业市场可分为建材家居、百货小商品、副食、五金机电、
酒店用品等专业市场。 
(三)行业情况说明 
2019年以来,在明确“稳地价、稳房价、稳预期”的背景下,房地产行业政策调控趋严,融
资政策逐渐收紧,整体房地产市场仍处于下行阶段,行业整体规模增速明显放缓。国内聚焦房地
产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业资金定向监
管保持从严态势。另一方面,随着各地因城、因区、因势施策的进一步深化,保障了房地产市场
的整体稳定。我国房地产行业运行基础制度日趋完善,为进一步落实房地产长效管理机制奠定了
坚实的基础。 
2019年在“房住不炒”和以稳为主的房地产调控政策基调下,全国商品房成交面积增速继续
放缓,全年销售面积为 17.16亿平方米,同比下降 0.1%;销售额为 15.97万亿元,同比增长 6.5%。
房地产调控效果初显,一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升,二三线城市居民置换需求不减,
改善型需求继续稳步释放。与此同时,在限售、限贷等政策影响下,市场投资需求明显减少。持
续保持收紧的房地产调控政策,使得拿地金额与销售额比率延续下降趋势。 
2019年房企土地购置面积为 2.58 亿平方米,同比下降 11.4%。住宅用地供需规模同比小幅
增长,成交楼面均价保持较高水平,平均溢价率与去年同期基本持平,仍处低位。随着土地市场
的调整,部分热点城市的优质地块陆续推出,地块的高性价比一定程度上提振了房企拿地积极性,
带动部分城市成交楼面均价出现结构性上涨,但在房地产金融管控继续从严下,土地市场仍保持
平稳态势。 
在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,大型房企积极把握市场时
机,采取灵活推盘和价格策略加快销售、抢抓回款,使整体销售仍维持增长态势。同时土地投资
方面,企业更加聚焦与理性,拿地区域逐步向基本面较好的一、二线城市回归。行业由高速增长
向平稳增长过渡,而行业集中度也在加速提升。 
 
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二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 
□适用 √不适用  
 
三、 报告期内核心竞争力分析 
√适用 □不适用  
公司以企业文化为基础,以市场化运作为依托,结合公司特点及城市布局不断形成并完善自
身的经营优势,经过多年的用心打造,逐步确立了具有香江特色的竞争优势。 
1、公司拥有强大的产业组合能力,业务组合具有良好的互补性,抗风险能力较强 
公司作为综合性集团,业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对
公司的影响。 
2、较强成本管控能力 
公司具有很强的成本管控能力,从全面预算管理到 IT系统的全面实施,公司对综合成本的管
控,具有很强的能力与丰富的经验,保证了公司产品具有较强有力的市场竞争优势。 
3、完善的内部管理体系 
公司具备完善的内部管理体系,覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目
施工、产品销售、客户服务等多个环节,包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模
块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重
对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研,形成了以市场为基础、以客户
诉求为导向的市场研究体系,为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成,发
挥协同效应,把控市场动态及全过程关键性节点,正确预估未来风险并作出准确及时的判断,确
保各项目的顺利实施。 
4、公司拥有良好的市场把握能力 
经过多年经营,香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中,公司以了解
市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想,结合对宏观经济形势的把握、对市场发
展趋势与客户需求的掌控,积累了大量的经验,避免价格比拼的不利局面,依靠品质和差异化赢
取了市场,塑造了公司在业务上把握市场的核心竞争力。 
5、公司拥有良好的创新能力 
创新是企业生命的源泉,近年来香江控股一直注重公司的创新能力,更好的让公司摆脱现有
的市场和产品观念的约束,重视多样化的整合,立足客户的切身需求,通过多种激励手段的综合
运用,确立公司自己的竞争优势。 
公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段,产品创新已经得到公司
管理层广泛和深入的认识,如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展、智慧家居
物联网等产品。 
6、丰富的商户资源及有效的整合能力 
公司进军商贸物流运营领域多年,已积累了丰富的商户资源,与多家国内外知名品牌建立了
稳定的合作关系,赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商贸物流
项目有效的品类品种互动和商户品牌组合,形成聚集效应,提升日均人流量和交易额;通过整合
城市居民的不同需求,以商贸物流运营为引导,有效发挥各项目之间的协同效应,相互提升各种
类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢,培养客户忠诚度,实现各种资源的
重复利用,提高商业运营模式的可复制性。 
7、经验丰富的运营管理团队 
公司管理层团队在商贸物流运营行业拥有着丰富的经验,经验丰富的管理团队为公司整体的
可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过 20多年的发展,在华南区域建立了绝对的竞争
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优势,包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等,在华南区域均处于行业前
列。 
  
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第四节 经营情况讨论与分析  
一、经营情况讨论与分析 
2019年,在国内房地产行业宏观调控及融资政策趋严的背景下,公司保持了主营业务的稳健
发展,并逐步调整了公司各业务板块的布局,进行组织架构优化,提升内部管理,加快探索未来
发展业务的深入规划。 
(一)城市产业发展 
聚焦主营业务,明确战略规划和拓展标准,解决历史问题,重点推进增城项目、来安项目、
天津项目及株洲项目交楼验收工作,2019年,上述重点项目实现的销售收入约占公司房地产销售
收入的 82%,大幅提高了公司房地产的销售业绩。主要工作回顾如下: 
1、在项目推进方面: 
公司进一步明确项目关键节点,保证去化回款。株洲 A、翡翠十六期连夜施工保证展示区按
时开放,及时推进株洲项目、来安项目、天津项目等重点项目,顺利完成年度验收工作。 
2、在产品质量升级方面: 
公司不断打造核心竞争力,通过专业条线的管控和观念的转变,从关注客户真正的需求,关
注用户的居住体验开始,不断加强工程管控,注重产品的敏感性分析,把钱花在刀刃上,并对产
品运营提出了更高的要求,致力于从单纯的地产开发向城市社区运营商转变。2019年,也是产品
标准化建设初步建立和试点的一年,产品设计方面已经初具成果并落地实施,材料采购方面已完
成数项材料的战略采购招标,成本标准化工作将产品标准化设计成果匹配制度,优化固化,已逐
项落实到制度规定及清单标准化建设中。 
3、在运营体系建设方面: 
在 2018年运营标准化初步尝试的基础上,2019年对各业务部门进行全新的人才盘点和补充,
实现了各业务条线体系的重新组建和关键部门负责人的到岗。 
2019年产城事业部开始重视运营机制的建立,学习行业运营体系和制度流程标准,逐步开始
运营体系标准化建设,梳理核心业务管控制度及运营管理流程。打造以经营目标为导向,建立并
完善经营指标和计划管理两大体系,加快现金流转为关键优化目标的运营管理,严控现金流、去
化、回款、利润及产销存比等经营指标,夯实营销、设计、成本、招采、工程等核心业务能力及
标准化建设,初步建立各专业条线管理体系,对开发经营风险进行有效管控和支持。 
4、在物业管理方面: 
2019年公司狠抓物业客服工作,提升服务品质,物业管理中心建立了总部监督热线、APP平
台、综合及专项品质巡查及家访、微信公众号、管家一对一服务等多渠道,了解并迅速解决客户
焦点问题和矛盾,追踪反馈,持续提升客户满意度,实现年度业主满意度大大提高。 
5、在教育方面: 
夯实教育品牌优势,深化香江教育的品牌形象。教育产业继续保持原有的优异成绩,香江育
才实验学校、香江中学中考成绩均处于广州前列位置。各学校均出现学位难求的情况,“名校”
品牌形象得到进一步深化。 
(二)商贸流通及家居卖场运营 
明确以香江家居、金海马家居、商贸城为核心平台通过战略性布局和内部持续的标准化建设
逐步发展成为覆盖家居、泛家居等多业态的家居新零售复合型商业运营商的战略定位。以招商整
合、拓展品牌输出为核心业务并战略性升级精准营销系统,完善运营管理精细化。 
1、全员招商下一线,合力招商及续签工作,稳定出租率 
招商部全员奔赴门店第一线,全面协同门店推进招商工作,完成公司新开项目的招商工作和
部分项目的异业转型工作;指导门店推进续签工作,稳定出租率,部分重点项目达到 90%以上的
出租率,如深圳欧洲城项目、广州万星大厦项目、郑州项目等。 
2019年年度报告 
14 / 190 
 
2、加强营销管控,实现精准营销 
2019,全新组建营销管理团队,分区域精细化管理。管控标准化,过程中严格管控;统一管
控投放,严审核查媒体资质;新媒体团队和精准营销团队完善。组建以今日头条、百度等为主的
新媒体推广团队,由新媒体专业部门进行培训,指导全国新媒体投放。 
3、推动运营标准化建设,加强项目管控支持 
2019年是部署精细化运营框架重要的元年,运营管理中心以公司新的战略目标为指导,结合
现状砥砺奋进,目标以数据能力、组织能力撬动业务提升,推动门店全面规范应用 SRM使用,试
点香江家居 APP2.0开发业务对接,实现信息系统建设重启,完善数据规范落地;搭建商业经营分
析体系,推动全国门店整体运营标准化建设。 
 
二、报告期内主要经营情况 
1、土地储备情况 
截至 2019年 12月 31日,公司持有土地储备总建筑面积约 602.46万平方米,其中已竣工未
销售建筑面积约 88.96万平方米,在建工程建筑面积约 172.24万平方米,未来可供发展用地建筑
面积约为 341.26万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途,以出售为主,公司根据市场情
况决定是否出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详细请见下文“房地产行业经营性信
息分析”中“报告期内房地产储备情况”表。 
2、房地产销售情况 
2019年公司实现房地产签约销售面积约 58.56万平方米、签约销售金额约 63.25亿元。其中
商贸物流基地商品房销售情况:2019年共计实现签约销售面积约 0.14万平方米、签约销售金额
约 0.19亿元;住宅方面销售情况:2019年南昆山项目、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江、连云港
锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦绣香江、南京湾项目都有住宅项目推售,公司实现房地产签约
销售面积约 58.42万平方米、签约销售金额约 63.06亿元。报告期内公司房地产销售情况详细请
见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产销售情况”表。 
3、房地产出租情况 
报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房
地产出租情况”表。 
 
(一) 主营业务分析 
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 
单位:元  币种:人民币 
科目 本期数 上年同期数 变动比例(%) 
营业收入 4,927,455,544.32 4,163,505,540.45 18.35 
营业成本 2,378,661,502.08 2,002,383,343.61 18.79 
销售费用 347,617,853.80 351,375,654.81 -1.07 
管理费用 403,157,287.25 402,871,854.18 0.07 
财务费用 415,068,044.58 338,983,863.62 22.44 
经营活动产生的现金流量净额 3,280,495,757.33 -2,944,890,815.98 不适用 
投资活动产生的现金流量净额 71,027,746.20 -2,421,340,786.08 不适用 
筹资活动产生的现金流量净额 -2,593,435,052.17 2,788,623,639.69 -193.00 
 
 
2019年年度报告 
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2. 收入和成本分析 
√适用 □不适用  
本集团的营业收入为 49.27亿,收入类别分为商品房商铺写字楼销售、商贸流通运营、其他
三大类,其中商品房商铺卖场收入占营业收入的 68%,商贸流通运营收入营业总收入的 22%,其他
占营业收入的 10%。本集团的营业成本为 23.79亿,其中商品房商铺卖场成本占营业成本的 67%,
商贸流通运营成本占营业成本的 20%,其他占营业成本的 13%。 
  
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 
单位:元  币种:人民币 
主营业务分行业情况 
分行业 营业收入 营业成本 
毛利率
(%) 
营业收
入比上
年增减
(%) 
营业成
本比上
年增减
(%) 
毛利率比上
年增减(%) 
商品房、
商铺及写
字楼销售 
3,360,571,823.50 1,594,506,843.71 52.55 44.64 51.27 减少 2.08
个百分点 
商贸流通
运营 
1,091,877,414.81 476,706,148.44 56.34 -21.04 -25.98 增加 2.92
个百分点 
其他 475,006,306.01 307,448,509.93 35.27 3.86 1.05 增加 1.80
个百分点 
 
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 
商贸流通运营业务包含商贸运营业务和商贸流通物业销售,其中商贸运营业务本年收入和成
本分别为人民币 1,084,002,746.24 元(上年度:人民币 1,137,855,938.99 元)和人民币
473,636,139.05 元(上年度:人民币 526,802,025.48 元),商贸流通物业销售本年收入和成本分
别为人民币 7,874,668.57元(上年度:人民币 244,922,300.27元)和人民币 3,070,009.39元(上
年度:人民币 117,260,754.02元)。 
 
(2). 产销量情况分析表 
□适用 √不适用  
 
(3). 成本分析表 
单位:元 
分行业情况 
分行业 
成本构
成项目 
本期金额 
本期占
总成本
比例
(%) 
上年同期金额 
上年
同期
占总
成本
比例
(%) 
本期金
额较上
年同期
变动比
例(%) 
情况 
说明 
商品房、 地产开 1,594,506,843.71 67.03 1,054,069,487.63 52.64 51.27  
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商 铺 及
写 字 楼
销售 
发 成
本  
商 贸 流
通运营 
商贸流
通运营
成本  
476,706,148.44 20.04 644,062,779.50 32.16 -25.98  
其他 物业服
务及其
他  
307,448,509.93 12.93 304,251,076.48 15.19 1.05  
 
成本分析其他情况说明 
注:商贸流通运营业务包含商贸运营业务和商贸流通物业销售,其中商贸运营业务本年成本为人
民币 473,636,139.05元(上年度:人民币 526,802,025.48元),商贸流通物业销售成本为人民币
3,070,009.39元(上年度:人民币 117,260,754.02元)。 
 
(4). 主要销售客户及主要供应商情况 
√适用 □不适用  
前五名客户销售额 8,475.40万元,占年度销售总额 1.72%;其中前五名客户销售额中关联方销售
额 0万元,占年度销售总额 0 %。 
 
前五名供应商采购额 119,092万元,占年度采购总额 55%;其中前五名供应商采购额中关联方采
购额 0万元,占年度采购总额 0%。 
 
3. 费用 
√适用 □不适用  
单位:人民币元 
科目  本期数   上年同期数  变动比例(%) 变动主要原因 
销售费用  347,617,853.80   351,375,654.81  -1.07         
管理费用  403,157,287.25   402,871,854.18  0.07            
财务费用 415,068,044.58  338,983,863.62  22.44         本期利息费用增加 
 
4. 研发投入 
(1). 研发投入情况表 
□适用  √不适用  
(2). 情况说明 
□适用 √不适用  
 
5. 现金流 
√适用 □不适用  
单位:人民币元 
科目  本期数   上年同期数  变动比例(%) 变动主要原因 
2019年年度报告 
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经营活动产
生的现金流
量净额 
3,280,495,757.33  -2,944,890,815.98  不适用 
本年销售房款增加,同
时上年有支付购买土
地的支出 
投资活动产
生的现金流
量净额 
 71,027,746.20 -2,421,340,786.08  不适用 
本年支付收购子公司
的现金流出少于上年 
筹资活动产
生的现金流
量净额 
-2,593,435,052.17  2,788,623,639.69  -193.00 
本年取得借款流入较
去年减少、偿还借款支
出较去年增加 
 
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 
□适用 √不适用  
 
(三) 资产、负债情况分析 
√适用  □不适用  
1. 资产及负债状况 
单位:元 
项目名称 本期期末数 
本期
期末
数占
总资
产的
比例
(%) 
上期期末数 
上期
期末
数占
总资
产的
比例
(%) 
本期期
末金额
较上期
期末变
动比例
(%) 
情况说明 
货币资金 3,729,332,680.69 16.04 2,646,626,371.95 12.13 40.91 本年收售房款
增加 
交易性金融资
产 
7,357,945.70 0.03   不适
用  
  
以公允价值计
量且其变动计
入当期损益的
金融资产 
  5,352,859.95 0.02 不适
用  
  
应收账款 67,452,538.31 0.29 63,803,918.44 0.29 5.72   
预付款项 77,810,314.13 0.33 146,161,298.33 0.67 -46.76 本期预付款减
少 
其他应收款 621,159,915.02 2.67 675,350,760.93 3.09 -8.02   
存货 13,142,263,599.82 56.54 12,887,015,578.05 59.05 1.98   
持有待售资产 44,386,071.18 0.19 61,105,972.65 0.28 -27.36 本期已出售上
期转入的持有
待售资产 
其他流动资产 549,452,930.55 2.36 414,296,973.54 1.90 32.62 本期预缴税费
增加 
2019年年度报告 
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可供出售金融
资产 
  71,375,000.00 0.33 不适
用  
  
长期股权投资 69,491,469.64 0.30 89,275,863.73 0.41 -22.16 本期投资公司
亏损,按权益法
确认损益调整
减少 
其他权益工具
投资 
112,535,830.00 0.48   不适
用  
  
投资性房地产 3,299,587,873.36 14.20 3,087,843,143.59 14.15 6.86   
固定资产 768,316,206.48 3.31 879,777,297.66 4.03 -12.67   
在建工程 34,718,890.65 0.15 26,867,200.27 0.12 29.22 本期在建工程
投入增加 
无形资产 148,522,939.04 0.64 152,833,163.16 0.70 -2.82   
长期待摊费用 116,461,920.69 0.50 99,773,934.09 0.46 16.73   
递延所得税资
产 
453,016,768.75 1.95 501,415,595.51 2.30 -9.65   
其他非流动资
产 
1,200,000.00 0.01 16,400,164.82 0.08 -92.68 本期预付的非
流动资产构建
款减少 
短期借款 302,879,477.58 1.30 2,037,984,362.42 9.34 -85.14 本期偿还借款 
应付票据 154,017,833.60 0.66 115,664,330.00 0.53 33.16 本期票据付款
增加 
应付账款 2,925,726,991.73 12.59 2,449,860,880.46 11.22 19.42   
预收款项 5,195,969,389.08 22.35 3,199,885,967.15 14.66 62.38 本期预收售房
款增加 
应付职工薪酬 80,470,387.68 0.35 85,146,989.17 0.39 -5.49   
应交税费 402,592,470.75 1.73 638,541,775.41 2.93 -36.95 本期已上交契
税、土增税,应
交税费减少 
其他应付款 1,474,906,564.13 6.35 1,413,742,387.75 6.48 4.33   
应付股利 20,090,000.00 0.09 20,090,000.00 0.09    
一年内到期的
非流动负债 
2,356,010,783.02 10.14 2,206,018,134.36 10.11 6.80   
其他流动负债 1,536,915,050.90 6.61 1,248,659,841.54 5.72 23.09 本期按清算口
径计提的土增
税增加 
长期借款 2,983,882,128.38 12.84 1,879,431,323.69 8.61 58.77 本期借入长期
借款增加 
应付债券 99,589,288.48 0.43 1,056,202,205.99 4.84 -90.57 本期将符合条
件的应付债券
重分类进一年
内到期的非流
动负债 
2019年年度报告 
19 / 190 
 
递延收益 55,209,914.62 0.24 56,330,584.46 0.26 -1.99   
递延所得税负
债 
702,735.00 0.00 702,735.00 0.00    
 
2. 截至报告期末主要资产受限情况 
√适用  □不适用  
截至报告期末,公司主要资产的受限情况请见下表: 
单位:人民币元 
项目 年末账面价值 受限原因 
货币资金 
586,127,660.76 
银行借款质押存款、诉讼冻结存款、未结清按揭贷款保
证金、履约保证金、农民工工资保证金及电费保证金等 
存货 460,304,101.85 借款抵押 
固定资产 303,169,731.68 借款抵押 
无形资产 4,230,325.52 借款抵押 
投资性房地产 1,841,370,278.37 借款抵押 
合计 3,195,202,098.18   
 
3. 其他说明 
□适用  √不适用  
 
(四) 行业经营性信息分析 
√适用  □不适用  
行业经营性信息分析内容请见本节第一点“经营情况讨论与分析”内容,具体数据请见下表。 
2019年年度报告 
20 / 190 
 
房地产行业经营性信息分析 
1. 报告期内房地产储备情况 
√适用  □不适用  
 
序号 
持有待开发土地的
区域 
持有待开发土地的面积
(平方米) 
规划计容建筑面积
(平方米) 
是/否涉及合
作开发项目 
1 广州 518,597 642,773 否 
2 鄂州 135,334 324,802 否 
3 株洲 74,495 149,093 否 
4 天津 803,697 1,477,312 否 
5 连云港 21,407 67,513 否 
6 句容 32,333 35,567 否 
7 聊城 28,900 61,670 否 
8 成都 117,457 374,426 否 
9 郑州 48,205 65,558 否 
10 洛阳 90,114 108,136 否 
11 新乡 49,729 105,771 否 
 
2. 报告期内房地产开发投资情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 

号 
地区 项目 
经营
业态 
在建项
目/新
开工项
目/竣
工项目 
项目用地
面积(平方
米) 
项目规划
计容建筑
面积(平方
米) 
总建筑面积
(平方米) 
在建建
筑面积
(平方
米) 
已竣工面
积(平方
米) 
1 广州 增城翡翠绿洲 住宅 在建 1,185,751 2,262,485 2,658,106 378,625 2,139,207 
2 恩平 恩平项目 住宅 在建 136,690 257,226 296,082 88,302 183,381 
3 鄂州 鄂州项目 住宅 在建 357,295 821,011 974,374 166,355 399,218 
4 株洲 株洲项目 住宅 在建 283,810 463,483 582,980 82,490 302,159 
5 常德 常德项目 住宅 在建 29,932 74,688 97,311 97,311 0 
6 天津 天津项目 住宅 在建 1,529,337 2,635,841 3,283,797 433,393 933,139 
7 连云港 连云港项目 住宅 在建 207,632 308,233 360,620 106,770 166,612 
8 来安 来安项目 住宅 在建 464,949 530,512 583,066 124,719 458,346 
9 南通 如东项目 住宅 在建 70,667 122,863 184,918 184,918 0 
10 新乡 新乡项目 商业 在建 278,989 385,471 435,818 59,531 236,413 
 
3. 报告期内房地产销售情况 
√适用  □不适用  
 
序号 地区 项目 经营业态 
可供出售面积 
(平方米) 
已预售面积 
(平方米) 
1 广州 增城项目 住宅 306,242.67 90,014.87 
2019年年度报告 
21 / 190 
 
2 广州 番禺项目 住宅 72,217.36 2,381.02 
3 广州 南昆山项目 住宅 41,592.07 10,413.97 
4 江门 恩平项目 住宅 19,090.74 15,062.96 
5 鄂州 鄂州项目 住宅 24,200.79 87,378.41 
6 来安 来安项目 住宅 31,581.31 67,860.72 
7 常德 常德项目 住宅 14,036.00 40,551.19 
8 株洲 株洲项目 住宅 45,686.00 25,588.74 
9 连云港 连云港项目 住宅 23,234.95 91,504.31 
10 天津 天津项目 住宅 211,068.45 107,168.40 
11 成都 成都项目 住宅 3,183.13 1,100.10 
12 南通 南通项目 住宅 8,367.00 45,523.56 
13 广州 南沙项目 综合体 24,351.47 0.00 
14 长沙 长沙项目 商业 45,923.25 1,356.82 
 
报告期内,公司共计实现签约销售金额 632,495.00万元,签约销售面积 585,905.07平方米。 
 
4. 报告期内房地产出租情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
序号 地区 项目 经营业态 
出租房地产
的建筑面积
(平方米) 
出租房地产
的租金收入 
是否采用
公允价值
计量模式 
1 华北 
沈阳、天津、长春、青
岛、廊坊、保定 
商铺 267,178 17,366 否 
2 华中 
南昌、武汉、新乡、洛
阳、郑州、长沙、株洲 
商铺 522,710 18,683 否 
3 华南 
广州、韶关、珠海、东
莞、深圳、汕头、惠州、
增城 
商铺 503,394 23,111 否 
4 华东 上海、无锡、聊城 商铺 48,271 2,367 否 
5 西南 成都 商铺 213,964 1,753 否 
  合计     1,555,518 63,279   
 
5. 报告期内公司财务融资情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 
567,519.05 7.158 7,979.15 
 
6. 其他说明 
□适用  √不适用  
 
(五) 投资状况分析 
1、 对外股权投资总体分析 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
22 / 190 
 
 
(1) 重大的股权投资 
□适用  √不适用  
 
(2) 重大的非股权投资 
□适用  √不适用  
 
(3) 以公允价值计量的金融资产 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 上年末余额 期末余额 当期变动 
对当期利润的影响
金额 
交易性金融资产  7,357,945.70 不适用 2,005,085.75 
以公允价值计量且
其变动计入当期损
益的金融资产 
5,352,859.95  不适用  
可供出售金融资产 71,375,000.00  不适用  
其他权益工具投资  112,535,830.00 不适用  
合计 76,727,859.95 119,893,775.70 不适用 2,005,085.75 
 
2、 对外股权投资总体分析 
(六) 重大资产和股权出售 
□适用  √不适用  
 
(七) 主要控股参股公司分析 
√适用  □不适用  
占合并利润 10%以上子公司 
                                                             单位:人民币万元 
子公司名称 
业务性
质 
注册资本 总资产 净资产 营业收入 净利润 
天津森岛鸿盈置业
投资有限公司 
房地产 
 5,000.00  87,961.78  13,403.11  68,302.17  12,837.73  
株洲锦绣香江房地
产开发有限公司 
房地产 
 1,000.00  39,535.24   4,502.68  91,981.86  19,207.91  
来安香江置业有限
公司 
房地产 
 3,000.00  76,153.14   1,864.90  53,865.20  12,612.77  
  
 
(八) 公司控制的结构化主体情况 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
23 / 190 
 
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 
(一) 行业格局和趋势 
√适用  □不适用  
2020年,新型冠状病毒逐步在全球蔓延,虽然各国政府采取了不同程度的应对措施,但世界
经济预计受到重大影响,全球经济呈现衰退趋势。此外,各国经济贸易摩擦、地缘政治等因素仍
会拖累许多国家的经济发展进程。疫情导致国内大部分行业在年初停摆,供应链受影响,众多企
业延迟复工,预计对全年经济将产生重大影响。2020年经济下行压力加大,但长期向好的发展趋
势未发生根本性变化。 
1、房地产业务  
展望 2020年,预计房地产市场将继续在“房住不炒”的主基调下平稳运行,受疫情不利影响,
各地政府在继续深化贯彻“一城一策”要求的同时,结合各地实际情况,可能适当考虑相关政策
的结构性松绑,刺激有效需求。此外,疫情导致消费者需求在一季度被抑制,但是“双向调控”
阶段,在房地产市场平稳运行的大前提下,差异化的城市调控政策和需求延迟后报复性释放或将
带来一些区域性、结构性市场投资机会。 
2、家居商贸市场 
家居商贸回归商业本源。互联网新零售等新业态逐渐向商业本源回归,提高效率和效益是商
业企业不变的追求。随着行业内连锁家居商贸企业陆续登陆 A股,连锁家居门店竞争进入规模、
供应链、资金实力、品牌号召力等要素全方位竞争的新阶段,市场对家居商贸企业拓展、招商、
运营、营销能力提出了更高的要求。 
 
(二) 公司发展战略 
√适用  □不适用  
公司以城市生活平台服务商为定位,致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上公司
采用城市发展、家居商贸双轮驱动模式,并积极拥抱时代发展趋势,通过科创、健康产业融合升
级打造城市产业新的增长点,通过互联网新技术、新模式融合升级家居商贸产业。在公司经营上,
以现金流管理为主要抓手,提高资金回款率、资产周转率,不断提升经营效率。公司以成为行业
领先的高品质产业和生活平台为目标,为股东、客户和社会持续创造价值。 
 
(三) 经营计划 
√适用  □不适用  
2020年,公司将继续立足于成长性、业绩指标、管理水平、股东回报等衡量标准,牢牢把握
市场及政策带来的机遇,在有效控制风险的前提下,加快发展的步伐,创造更多收益,为广大投
资者实现更高的投资回报。 
(一)城市产业发展 
2020年,城市产业发展将重要方向定位为“投拓”和“去化”两大方面,通过夯实标准化建
设,提升核心专业业务水平及管理水平,精简高效,重点工作分别为投资拓展、去化回款、核心
能力建设。 
1、保证项目去化回款 
2020年各项目年度营销策略,制定历史存货、新增存货等所有年度可售产品的销售方案、策
略。为保证销售节点的按期实现,必须加强关键及一级节点过程管控及处罚措施,并明确总部、
区域财务人员在销售回款、项目融资中的职责分工,助力项目回款。 
2、做实主题项目,提升运营能力 
2019年年度报告 
24 / 190 
 
2020年公司将在通过投拓落地新项目及云科技招商运营,初步形成香江科创中心的全国布局;
在招商运营上加强项目运营体系建设,学习市场优秀商业项目,梳理优化自身体系架构,加强运
营的软硬件配置升级。在招商方面加大项目团队投入,改变租赁策略,提升团队专业水平。进行
运营标准体系和管理模式的推进,在翡翠项目先试行,逐步推行到其他运营项目。 
3、投资拓展 
发展是硬道理,新项目拓展是房地产企业得以基业长青的重要保障,也是城市产业发展业绩
持续增长的核心动力。为此,城市产业发展将在投资体系建设、投资动作规范以及投后评价体系
上继续努力,争取落地更多优质项目。 
4、筑造内功,提升核心业务能力 
公司必须在核心能力上苦炼内功,重视产品,加强产品标准化建设,加强招采计划管理及供
应商和战略采购名录的完善注重客户体验,严控成本,完成各项目目标成本和动态成本的审核及
上线,把控项目整体营销方案及营销费效,实现营销标准化建设,注重工程标准化体系建设及品
质安全管控,严格加强竣备交楼等关键节点的管控,建立运营管理为核心的协调拓展、设计、招采、
工程、营销个专业管线效率的标准化运营体系,并输出以业务导向、经营导向、关键节点管控的
管理流程体系设计。 
(二)商贸流通及家居卖场运营 
1、稳定门店出租率。通过全面提升现有门店出租率,2020年度,招商门店一方面要做到提
升出租率,另一方面要增加营业收入;整合工厂资源,签订战略联盟,落地战盟项目增加出租率。
严格进行预算管理,加强成本管控力度,做到总部及业务各项费用在预算额度内;全面提升各项
目停车场收费、广告位收入等其他相关收入,同时配备专业岗位人才,建设后备梯队。 
2、营销效果的提升。加大营销频度及力度,做到全国各门店项目大型活动不少于 10场;强
化总部对新媒体的认知和应用,并培训门店执行落地,保证新媒体营销投放比例;不断开发营销
渠道和营销手法及加强精准营销,精准营销团队组建到岗;要加强营销复盘,做到营销先进经验
的分享及营销培训,有效提升门店的销售业绩。 
3、管控精细化。总部对门店全面重新规划,提前报备及审批铺位单价,品牌落位及招商政策
等;强化总部对项目的营销管控,从媒体选择,年度合同,营销效果把关,费用结算等环节,全
面落实营销标准化建设;定期进行各项目的招商,运营,财务,营销的联合巡查;营运管理制度
体系完善完成 SRM系统优化,香江家居 APP2.0门店落地使用;加强总部对门店的信息化建设。 
4、改善部分亏损门店的经营状况。 
(三)职能管理方面 
在人力建设中,关注核心岗位人才引进及配置,找到并激发“最重要的人”,设计强激励性
的激励方案,激发关键岗位人才的主观能动性,促进绩优关键岗位人才的稳定性。对“低绩效和
不作为的零容忍”,月度/年度绩效考核结果落地,淘汰低绩效不作为人员。进行与人才盘点、绩
效结果相挂钩的年度薪酬回顾与调整,促进薪酬的市场竞争力,保留绩优人员。 
在财务管理中,落实项目全生命周期财务分析及风险把控,支撑业务加强对现金流的管理,
建立更科学的报表体系。 
 
(四) 可能面对的风险 
√适用  □不适用  
1、疫情风险:新型冠状病毒感染的肺炎(简称“新冠肺炎”)疫情防控工作在联防联控工作
机制下于全国范围内有序推进,并已初步呈现疫情防控形势逐渐持续向好、生产生活秩序加快恢
复的态势。公司正认真贯彻落实国务院联防联控机制印发的《关于切实加强疫情科学防控有序做
好企业复工复产工作的通知》的指示精神,根据疫情分区分级推进复工复产。新冠肺炎疫情对包
括湖北省和武汉市在内的部分省市经济社会运行秩序造成影响,从而在一定程度上影响本公司房
2019年年度报告 
25 / 190 
 
产建造以及项目的施工进度,影响程度将取决于疫情防控情况、复工复产推动情况以及各项调控
政策的实施。本公司将继续密切关注新冠肺炎疫情发展情况,积极应对其对公司财务状况、经营
成果以及项目进度等方面的影响。 
2、政策风险:房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来,我国房地产行业发展较快,
支撑了 GDP的快速增长,但同时也带来投资过热、住房供应结构失衡、住房价格上涨较快、抑制
其他消费等负面影响,属于国家重点调控对象。为引导和促进房地产行业持续稳定健康发展,国
家陆续出台了新“国十条”、“国五条”等法律法规,对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领
域进行政策调整,对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方
面产生相应的影响。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控,对房地产企业的风险控制、
把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究,因势利导,顺势而为,
适应宏观调控政策的变化,最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。 
3、市场风险:房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前,主要城市的商品住宅仍然供
不应求,但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有率提升等因素影响,近年来我
国的商品房的需求增速放缓,部分地区甚至需求下降,少数三四线城市陆续开始出现“空城”现
象。长期来看,随着自有住房比率的提高,人口红利拐点的出现,年轻人购房理念的改变,未来
房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降,从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将
加强市场监测,及时调整产品结构、营销策略及区域布局。 
4、行业风险:房地产属于资金密集型行业,在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下,行
业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份额;继续加强产品研发、成本
管控和工程管理,不断提高产品竞争力。 
5、财务风险:房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点,公司目前负债水平相对
较高,从长远看,对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资金使用效率,严格控制费用支
出,增强资金使用的合理性与计划性,并积极拓宽融资渠道,充分发挥上市公司的资本市场融资
平台功能,满足公司资金需求,保障资金链安全,降低财务风险。 
 
(五) 其他 
□适用  √不适用  
 
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因,未按准则披露的情况和原因说明 
□适用  √不适用  
 
  
2019年年度报告 
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第五节 重要事项 
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 
√适用  □不适用  
根据中国证监会 2014年 10月 20日发布的《上市公司章程指引(2014年修订)》以及 2013
年 11月 30日发布的《上市公司监管指引第 3号——上市公司现金分红》的相关规定,上市公司
对《公司章程》做出相关修改,该事项已经公司第七届董事会第十六次会议审议以及 2014年度股
东大会审议通过。《<公司章程>修正案》对公司利润分配政策、现金分红政策等具体规定做出了
完善和修订,具体内容请见公司于 2015年 4月 11日披露的临 2015-019号公告《关于修订<公司
章程>的公告》及《未来三年(2015年至 2017年)股东回报规划》。公司 2015年现金分红分配
预案按照以上制度执行。 
公司自 2015年重组实施以来,整合效应逐步显现,为回报广大投资者、充分维护公司股东依
法享有的资产收益等权利,公司对《未来三年(2015-2017年)股东回报规划》作出修改,该事
项已经公司第八届董事会第六次会议以及 2016年第四次临时股东大会审议通过,具体内容详见公
司于 2016年 11月 17日披露的《香江控股未来三年(2015年至 2017年)股东回报规划(修订稿)》。
公司 2016年、2017年现金分红分配预案按照以上制度执行。 
根据《公司法》、《上市公司监管指引第 3号——上市公司现金分红》、《公司章程》及中
国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》的要求,为充分维护公司股东依
法享有的资产收益等权利,公司召开第八届董事会第二十四次会议、第八届监事会第十八次会议
及 2018年第三次临时股东大会,审议通过了《未来三年股东回报规划》(2018年至 2020年)。
公司 2018年、2019年现金分红分配预案按照以上制度执行。 
 
(二) 公司近三年(含报告期)的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 
单位:元  币种:人民币 
分红 
年度 
每 10股送
红股数
(股) 
每 10股
派息数
(元)(含
税) 
每 10股转
增数(股) 
现金分红的数额 
(含税) 
分红年度合并报
表中归属于上市
公司普通股股东
的净利润 
占合并报表
中归属于上
市公司普通
股股东的净
利润的比率
(%) 
2019年 0 0.67 0 227,517,355.41 454,798,652.97 50.03 
2018年 0 0.75 0 254,683,606.80 508,850,460.33 50.05 
2017年 0 1.60 0 543,892,387.84 816,597,980.93 66.60 
 
(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况 
□适用 √不适用  
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正,但未提出普通股现金利润分配方案预
案的,公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
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二、承诺事项履行情况 
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 
√适用 □不适用  
承诺背
景 
承诺 
类型 
承诺方 
承诺 
内容 
承诺时间及期限 
是否有
履行期
限 
是否
及时
严格
履行 
与重大
资产重
组相关
的承诺 
解决同业
竞争 
深圳金海马、
刘志强、翟美
卿、南方香
江、香江集团 
一、针对本公司/本人及本公司/本人所控制的其他企业未来拟从事或实质性
获得与上市公司同类业务或商业机会,且该等业务或商业机会所形成的资产
和业务与上市公司可能构成实质性或潜在同业竞争的情况:1、本公司或本公
司下属直接或间接控股企业未来将不从事与本次交易完成后香江控股或其下
属全资或控股子公司主营业务相同或相近的业务,以避免对香江控股的生产
经营构成可能的直接或间接的业务竞争。本公司亦将促使下属直接或间接控
股企业不直接或间接从事任何在商业上对香江控股或其下属全资或控股子公
司主营业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动;但是,满足下列条件的
除外:地方政府特定地块或项目招标或出让、转让条件中对投标人或受让人
有特定要求时,若上市公司不具备而其控制方具备该等条件,可由该控制方
作为投标人或受让人取得特定地块或参与项目招标。该控制方应当在达到交
易目的后的适当时间内将该业务转让给上市公司。2、如本公司或本公司下属
直接或间接控股企业存在任何与香江控股或其下属全资或控股子公司主营业
务构成或可能构成直接或 间接竞争的业务或业务机会,本公司将放弃或将促
使下属直接或间接控股的企业放弃可能发生同业竞争的业务或业务机会,或
将促使该业务或业务机会按公平合理的条件优先提供给香江控股或其全资及
控股子公司,或转让给其他无关联关系的第三方; 3、本公司将严格遵守中
国证监会、上海证券交易所有关规定及香江控股《公司章程》等有关规定,
与其他股东平等地行使股东权利、履行股东义务,不利用大股东(实际控制
人)的地位谋取不当利益,不损害香江控股和其他股东的合法权益。二、自
本承诺函出具日起,上市公司如因本公司违反本承诺任何条款而遭受或产生
的损失或开支,本公司将予以全额赔偿。三、本承诺函在上市公司合法有效
存续且本公司作为上市公司控股股东期间持续有效。 
2015年 11月 3日
至上市公司合法
有效存续且本公
司作为上市公司
上层股东期间持
续有效。 
是 是 
股份限售 深圳金海马、 本公司作为本次交易的交易对方,本公司承诺:一、本公司在本次交易中取 2016年 10月 11 是 是 
2019年年度报告 
28 / 190 
 
香江集团、南
方香江 
得的香江控股股份自发行结束之日起 36个月内不得转让。二、本次交易完成
后 6个月内如上市公司股票连续 20个交易日的收盘价低于发行价,或者交易
完成后 6个月期末收盘价低于发行价的,本公司在本次交易中取得的上市公
司股份的锁定期自动延长至少 6个月。三、如前述关于本次交易取得的上市
公司股份的锁定期的承诺与中国证监会的最新监管意见不相符的,本公司将
根据中国证监会的监管意见进行相应调整。本次交易完成后,上述锁定期内,
由于上市公司送红股、转增股本等原因增持的上市公司股份,亦应遵守上述
承诺。四、自上市公司本次发行股份购买资产涉及新增股份登记完成之日(即
在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成登记之日)起 12个月内,
本公司将不以任何方式转让本公司在本次交易前持有的上市公司股份,包括
但不限于通过证券市场公开转让或通过协议方式转让该等股份,也不由上市
公司回购该等股份。如该等股份由于上市公司送红股、转增股本等原因而增
加的,增加的上市公司股份亦遵照前述 12个月的锁定期进行锁定。中国证监
会及/或上交所等监管机构对于本公司持有上市公司股份锁定期及买卖另有
要求的,从其要求。五、如违反上述承诺,本公司将承担相应的法律责任。 
日至 2019年 10月
10日 
盈利预测
及补偿 
南方香江 本次交易中业绩承诺所述净利润指标为扣除非经常性损益后的净利润,本次
重组的业绩补偿责任人为南方香江,南方香江承诺:森岛宝地 2018年、2019
年、2020年、2021年拟实现的累计净利润为人民币 35,300.00万元;森岛鸿
盈 2018年、2019年、2020年、2021年拟实现的累计净利润为人民币 44,100.00
万元;森岛置业 2018年、2019年、2020年、2021年拟实现的累计净利润为
人民币 37,600.00万元。在盈利补偿期届满后 4个月内,由上市公司聘请具
有从事证券相关业务资格的会计师事务所对每一标的资产进行资产减值测
试,如期末减值额大于上述该标的公司盈利承诺补偿金额,交易对方南方香
江需另行以现金对上市公司给予补偿。 
2018年度、2019
年度、2020年度
及 2021年度 
是 是 
 
 
(二) 公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目 
是否达到原盈利预测及其原因作出说明 
□已达到 □未达到 √不适用  
 
2019年年度报告 
29 / 190 
 
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响 
√适用 □不适用  
根据德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《关于天津森岛宝地置业投资有限公司、
天津森岛鸿盈置业投资有限公司与天津市森岛置业投资有限公司 2019 年度盈利预测实现情况说
明的专项说明》,森岛宝地 2019年度实现净亏损为 1,535.60万元,森岛鸿盈实现净利润 14,994.18
万元,森岛置业实现净亏损 3,318.26万元,2018年度与 2019年度森岛宝地累计净亏损为 2,766.64
万元,森岛鸿盈累计实现净利润为 14,400.62万元,森岛置业累计实现净亏损为 7,191.70万元。
根据重组相关业绩承诺,森岛宝地、森岛鸿盈及森岛置业 2018年度至 2021年度扣除非经常性损
益后的累计净利润预测数分别为人民币 35,300万元、人民币 44,100万元和人民币 37,600万元,
业绩承诺尚未到期,因此未作比较。相关的盈利预测内容详见公司于 2018年 1月 12日在上海证
券交易(http://www.sse.com.cn/)披露的《香江控股重大现金购买暨关联交易报告书(修订稿)》。 
 
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 
□适用 √不适用  
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明 
□适用 √不适用  
 
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明 
(一)公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明 
√适用  □不适用  
会计政策变更 
本集团自 2019年 1月 1日起执行财政部于 2017年修订的《企业会计准则第 22号—金融工具
确认和计量》、《企业会计准则第 23号—金融资产转移》、《企业会计准则第 24号—套期会计》
和《企业会计准则第 37号—金融工具列报》(以下简称“新金融工具准则”)。本集团自 2019
年 6月 10日起开始执行财政部于 2019年 5月 9日修订的《企业会计准则第 7号——非货币性资
产交换》(财会[2019]8号,以下简称“新非货币性资产交换准则”)。本集团自 2019年 6月 17
日起开始执行财政部于 2019年 5月 16日修订的《企业会计准则第 12号——债务重组》(财会
[2019]9号,以下简称“新债务重组准则”)。此外,本财务报表还按照财政部于 2019年 4月 30
日颁布的《关于修订印发 2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6号,以下简称
“财会 6号文件”)编制。 
1.新金融工具准则 
在金融资产分类与计量方面,新金融工具准则要求金融资产基于其合同现金流量特征及企业
管理该等资产的业务模式分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产三大类别,取消了原金
融工具准则中贷款和应收款项、持有至到期投资和可供出售金融资产等分类。权益工具投资一般
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,也允许将非交易性权益工具投资指定
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产,但该指定不可撤销,且在处置时不得
将原计入其他综合收益的累计公允价值变动额结转计入当期损益。 
在减值方面,新金融工具准则有关减值的要求适用于以摊余成本计量的金融资产、分类为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和财务担保合同。新金融工具准则要求采用
预期信用损失模型确认信用损失准备,以替代原先的已发生信用损失模型。新减值模型采用三阶
段模型,依据相关项目自初始确认后信用风险是否发生显著增加,信用损失准备按 12个月内预期
信用损失或者整个存续期的预期信用损失进行计提。对于应收账款及租赁应收款,选择按照相当
于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。 
于 2019年 1月 1日之前的金融工具确认和计量与新金融工具准则要求不一致的,本集团按照
新金融工具准则的要求进行追溯调整。涉及前期比较财务报表数据与新金融工具准则要求不一致
的,本集团不进行调整。金融工具原账面价值和在新金融工具准则施行日的新账面价值之间的差
额,计入 2019年 1月 1日的留存收益或其他综合收益。于 2019年 1月 1日本集团采用新金融工
具准则对合并财务报表及母公司财务报表的影响详见附注第十一节(五).29。 
该等会计政策变更由本公司于 2019年 4月 20日经董事会会议批准。 
2019年年度报告 
30 / 190 
 
2. 财务报表列报格式 
本集团按照财政部于 2019年 4月 30日颁布的财会 6号文件编制 2019年度财务报表。财会 6
号文件对资产负债表和利润表的列报项目进行了修订,将“应收票据及应收账款”项目分拆为
“应收票据”和“应收账款”两个项目,将“应付票据及应付账款”项目分拆为“应付票据”和
“应付账款”两个项目,同时明确或修订了“一年内到期的非流动资产”、“递延收益”、“其
他权益工具”、“研发费用”、“财务费用”项目下的“利息收入”、“其他收益”、“资产处
置收益”、“营业外收入”和“营业外支出”项目的列报内容,调整了“资产减值损失”项目的
列示位置,明确了“其他权益工具持有者投入资本”项目的列报内容。对于上述列报项目的变更,
本集团对上年比较数据进行了追溯调整。 
3、本集团自 2019年 6月 10日起开始执行财政部于 2019年 5月 9日修订的《企业会计准则
第 7号——非货币性资产交换》(财会[2019]8号,以下简称“新非货币性资产交换准则”)。本
集团自 2019年 6月 17日起开始执行财政部于 2019年 5月 16日修订的《企业会计准则第 12号——
债务重组》(财会[2019]9号,以下简称“新债务重组准则”) 
4、分部报告披露  
为适应管理经营策略的优化调整,报告分部进行了调整。  
调整前: 本集团的经营业务划分为四个经营分部,在经营分部的基础上本集团确定了四个报
告分部,分别为商品房、商铺及写字楼销售,商贸流通运营,土地一级开发、工程和装饰和其他。  
调整后: 本集团的经营业务划分为三个经营分部,在经营分部的基础上本集团确定了三个报
告分部,分别为商品房、商铺及写字楼销售,商贸流通运营和其他。 
 
(二)公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明 
□适用  √不适用  
 
(三)与前任会计师事务所进行的沟通情况 
□适用  √不适用  
 
(四)其他说明 
□适用  √不适用  
 
六、聘任、解聘会计师事务所情况 
单位:元  币种:人民币 
 现聘任 
境内会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 
境内会计师事务所报酬 3,210,000 
境内会计师事务所审计年限 1年 
境外会计师事务所名称 不适用 
境外会计师事务所报酬 不适用 
境外会计师事务所审计年限 不适用 
 
 名称 报酬 
内部控制审计会计师事务所 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 1,030,000 
 
聘任、解聘会计师事务所的情况说明 
□适用 √不适用  
 
审计期间改聘会计师事务所的情况说明 
□适用  √不适用  
2019年年度报告 
31 / 190 
 
七、面临暂停上市风险的情况 
(一)导致暂停上市的原因 
□适用  √不适用  
 
(二)公司拟采取的应对措施 
□适用 √不适用  
 
八、面临终止上市的情况和原因 
□适用  √不适用  
 
九、破产重整相关事项 
□适用 √不适用  
 
十、重大诉讼、仲裁事项 
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项  
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的 
□适用 √不适用  
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
报告期内: 
起诉
(申请)
方 
应诉
(被申
请)方 






方 
诉讼
仲裁
类型 
诉讼(仲裁)基本情况 
诉讼(仲裁)涉
及金额 
诉讼
(仲
裁)
是否
形成
预计
负债
及金
额 
诉讼(仲
裁)进展
情况 
诉讼
(仲裁)
审理结
果及影
响 
诉讼
(仲
裁)
判决
执行
情况 
香河锦
绣香江
房地产
开发有
限公司 
反诉原
告 
无 工 程
施 工
合 同
纠纷 
2012年 9月,我方原告
香河锦绣香江房地产
开发有限公司与被告
广东海富建设有限公
司签订了《香河香江全
球家居CBD暨总部集群
项目一期空调及通风
系统工程施工合同》,
由被告方承建香河香
江全球家居CBD一期空
调及通风系统工程,但
被告在施工过程中严
重违约,给我公司造成
重大经济损失,经协商
双方解除施工合同,但
因工程结算款额不能
达成一致意见,2014
9,299,369.08 否 经 过 一
审,现处
于 二 审
发 回 重
审 阶
段 。   
2019 年
7 月 26
日上午,
第 三 方
鉴 定 机
构 出 具
工 程 造
价 鉴 定
意 见 书
(初稿) 
未出判
决 
  
2019年年度报告 
32 / 190 
 
年 8月,我方公司诉至
法院,后被告提出反
诉。 
郑州郑
东置业
有限公
司 
被 告
一:河
南省数
字农业
科技有
限公司
被 告
二:宋
自杰被
告三:
张翀被
告四:
河南国
英精密
机械有
限公司 
无 租 赁
合 同
纠纷 
涉事租赁商铺为郑州
项目 A区二三层。承租
人逾期支付租金,且伪
造我司公章超期租赁。
我司故诉之 
15,286,134.3

否 已 于
2019 年
10 月 8
日开庭 
一审判
决支持
被告承
担截止
2019
年 4月
5 日租

301655
1.91
元及月
息 2%
滞 纳
金。 
已 上
诉 
注:香河锦绣香江房地产开发有限公司所涉工程施工合同纠纷诉讼标的额:暂计 8410735.23元(利
息另计)反诉标的额:暂计 9299369.08元(利息另计)。 
 
(三) 其他说明 
□适用  √不适用  
 
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况 
□适用 √不适用  
 
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 
√适用  □不适用  
报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况良好。 
 
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 
√适用 □不适用  
事项概述 查询索引 
2019年 1月 7日,公司限制性股
票激励计划预留部分授予的限制
性股票第二个解锁期解锁的股份
完成上市流通 
详见公司于 2018 年 12 月 29 日在上海证券交易所
(www.sse.com.cn)网站披露的《香江控股关于公司限制性股
票激励计划预留部分授予的限制性股票第二个解锁期解锁暨
上市流通公告》(公告编号:临 2018-096) 
2019年 4月 19日,公司召开第
八届董事会第二十七次会议,审
议通了《关于回购注销已不符合
激励条件的激励对象已获授但尚
未解锁的限制性股票的议案》 
详见公司于 2019 年 4 月 20 日在上海证券交易所
(www.sse.com.cn)网站披露的《香江控股关于回购注销已不
符合激励条件的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的
公告》(公告编号:临 2019-013) 
2019年 4月 19日,公司召开第
八届董事会第二十七次会议,审
详见公司于 2019 年 4 月 20 日在上海证券交易所
(www.sse.com.cn)网站披露的《香江控股关于公司限制性股
2019年年度报告 
33 / 190 
 
议通了《关于限制性股票激励计
划首次授予的限制性股票第三个
解锁期解锁的议案》,并于 2019
年4月25日完成该部分解锁股票
的上市流通 
票激励计划首次授予的限制性股票第三个解锁期解锁暨上市
公告》(公告编号:临 2019-012) 
2019年 8月 9日,公司完成对不
符合激励条件的激励对象已获授
但尚未解锁的限制性股票的回购
注销工作 
详见公司于 2019 年 8 月 7 日在上海证券交易所
(www.sse.com.cn)网站披露的《香江控股关于股权激励限制
性股票回购注销实施公告》(公告编号:临 2019-044) 
2019年 11月 15日,公司召开第
九届董事会第六次会议,审议通
了《关于限制性股票激励计划预
留部分授予的限制性股票第三个
解锁期解锁的议案》 
详见公司于 2019 年 11 月 19 日在上海证券交易所
(www.sse.com.cn)网站披露的《香江控股关于公司限制性股
票激励计划预留部分授予的限制性股票第三个解锁期可解锁
的公告》(公告编号:临 2019-070) 
2020年 1月 6日,公司限制性股
票激励计划预留部分授予的限制
性股票第三个解锁期解锁的股份
完成上市流通 
详见公司于 2019 年 12 月 28 日在上海证券交易所
(www.sse.com.cn)网站披露的《香江控股关于公司限制性股
票激励计划预留部分授予的限制性股票第三个解锁期解锁暨
上市流通公告》(公告编号:临 2019-075) 
 
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 
股权激励情况 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用  √不适用  
 
员工持股计划情况 
□适用  √不适用  
 
其他激励措施 
□适用 √不适用  
 
十四、重大关联交易 
(一) 与日常经营相关的关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
√适用  □不适用  
关于 2019年度日常关联交易计划的实施情况 
公司于 2019 年 4 月 19 日公司召开第八届董事会第二十七次会议,审议通过了《关于 2019
年度日常关联交易计划的议案》,其中关联董事翟美卿女士、修山城先生、翟栋梁先生、谢郁武
先生、李少珍女士、范菲女士回避表决,其余 3名非关联董事一致同意通过该议案,表决结果:3
票赞成,0 票反对,0 票弃权。该议案已事先取得独立董事事前认可并发表独立意见如下:公司
2019年度日常关联交易计划是根据日常经营和业务发展的需要制定,以上日常关联交易事项,符
合诚实信用、公平公正的原则,有利于公司的生产经营和长远发展,属于正常交易行为;该类交
易可以充分利用关联方的市场网络和渠道优势,减少成本,提高市场占有率,能保证香江控股及
下属子公司生产经营的稳定性,实现资源优势互补及合理配置,同时能够降低交易对方信用风险,
符合公司的实际情况和利益。以上交易行为未损害全体股东特别是中小股东的合法权益,不影响
公司独立性,公司主要业务亦未因上述关联交易而对关联方形成依赖。相关内容请见公司于 2019
2019年年度报告 
34 / 190 
 
年4月20日在《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》及上海证券交易所网站(www.sse.com.cn)
披露的临 2019-011号《关于 2019年度日常关联交易计划的公告》,2019年度日常关联交易预计
以及截至报告期末实际执行情况具体如下: 
备注:以上发生额不包含单独履行决策程序的交易金额。 
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
(二) 资产或股权收购、出售发生的关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
√适用  □不适用  
关于子公司收购健康体检公司、锦绣养老股权及锦绣医院暨关联交易事项 
上市公司控股子公司广州大瀑布、天津森岛于 2018年 8月 29日分别与深圳大本营健康签署
了《深圳市大本营健康产业发展有限公司与广州大瀑布旅游开发有限公司之股权购买协议》及《深
圳市大本营健康产业发展有限公司与天津市森岛置业投资有限公司之股权购买协议》,协议约定
广州大瀑布拟以自有资金 3010万元人民币收购深圳大本营健康持有的健康体检公司 100%股权,
天津森岛以自有资金 590万元收购深圳大本营健康持有的锦绣养老 100%股权及锦绣医院。公司于
2018年 8月 30日召开第八届董事会第二十三次会议审议并通过《关于子公司收购健康体检公司、
锦绣养老股权及锦绣医院暨关联交易的议案》,会议表决结果 3票赞成,0票反对,0票弃权,其
中关联董事翟美卿女士、修山城先生、翟栋梁先生、谢郁武先生、李少珍女士及范菲女士回避表
决。本次交易事项无需提交股东大会审议。 
目前该事项的进展情况如下:2018年 9月 20日完成锦绣养老的股权过户工商登记手续;2018
年 9月 30日完成健康体检公司的股权过户工商登记手续。针对锦绣医院收购事项中办理过程遇到
的行政审批障碍,经公司 2019年 7月 12日召开的第九届董事会第三次会议审议通过,调整锦绣
医院收购方案,由原收购方案“天津森岛收购锦绣医院”拟变更为“天津森岛收购锦绣医院举办
者深圳大本营健康 100%的股权”,公司已于 2019年 8月 27日完成深圳大本营健康的股权过户手
续。 
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
序号 交易类别 关联方名称 交易内容 
2019 年预计
发生额 
2019 年实际发生
额 
1  
提供/接
受劳务 
香江集团、金海马及其
下属公司 
物业管理、旅游收
入、顾问等劳务 
5,000万元 约 445万元 
2 租赁 
香江集团、金海马及其
下属公司 
房屋租赁 10,000万元 约 4,280万元 

购买/出
售商品 
香江集团、金海马及其
下属公司 
购买、出售商品 8,000万元 约 1,936万元 

接受财务
资助 
香江集团、金海马及其
下属公司 
接受财务资助 60,000万元 约 3,602万元 
合计 83,000万元 约 10,263万元 
2019年年度报告 
35 / 190 
 
4、 涉及业绩约定的,应当披露报告期内的业绩实现情况 
√适用  □不适用  
根据德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《关于天津森岛宝地置业投资有限公司、
天津森岛鸿盈置业投资有限公司与天津市森岛置业投资有限公司 2019 年度盈利预测实现情况说
明的专项说明》,森岛宝地 2019年度实现净亏损为 1,535.60万元,森岛鸿盈实现净利润 14,994.18
万元,森岛置业实现净亏损 3,318.26万元,2018年度与 2019年度森岛宝地累计净亏损为 2,766.64
万元,森岛鸿盈累计实现净利润为 14,400.62万元,森岛置业累计实现净亏损为 7,191.70万元。
根据重组相关业绩承诺,森岛宝地、森岛鸿盈及森岛置业 2018年度至 2021年度扣除非经常性损
益后的累计净利润预测数分别为人民币 35,300万元、人民币 44,100万元和人民币 37,600万元,
业绩承诺尚未到期,因此未作比较。相关的盈利预测内容详见公司于 2018年 1月 12日在上海证
券交易(http://www.sse.com.cn/)披露的《香江控股重大现金购买暨关联交易报告书(修订稿)》。 
 
(三) 共同对外投资的重大关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
(四) 关联债权债务往来 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
(五) 其他 
□适用  √不适用  
 
十五、重大合同及其履行情况 
(一) 托管、承包、租赁事项 
1、 托管情况 
□适用 √不适用  
 
2、 承包情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
出包方
名称 
承包方
名称 
承包资
产情况 
承包资产
涉及金额 
承包起
始日 
承包终止
日 
承包收
益对公
司影响 
是否
关联
交易 
关联关
系 
增 城 区
派 潭 镇
背 阴 村
范 屋 经
广 州 聚
兴 企 业
管 理 有
限公司 
范 屋 社
中 间 见
山 地 约
420亩林
7,350,000 2019 年
1 月 31
日 
2089 年 1
月 30日 
不 会 产
生影响 
否 全 资 子
公司 
2019年年度报告 
36 / 190 
 
济 合 作
社 
地 
增 城 区
派 潭 镇
背 阴 村
温 屋 经
济 合 作
社 
广 州 誉
高 投 资
发 展 有
限公司 
温 屋 社
亚 婆 记
顶约 210
亩林地 
3,675,000 2019 年
1 月 31
日 
2089 年 1
月 30日 
不 会 产
生影响 
否 全 资 子
公司 
增 城 区
派 潭 镇
背 阴 新
村 经 济
合作社 
广 州 誉
高 投 资
发 展 有
限公司 
新 村 社
三 角 山
约 67.2
亩林地 
1,176,000 2019 年
1 月 31
日 
2089 年 1
月 30日 
不 会 产
生影响 
否 全 资 子
公司 
承包情况说明 
报告期内,公司承包上述林业用地,主要是为了公司南昆山项目的经营及配套需要。 
 
3、 租赁情况 
□适用 √不适用  
 
(二) 担保情况 
√适用 □不适用  
单位: 元  币种: 人民币 
公司对外担保情况(不包括对子公司的担保) 
担保方 
担保
方与
上市
公司
的关
系 
被担保方 担保金额 
担保发
生日期
(协议签
署日) 
担保 
起始日 
担保 
到期日 



型 
担保
是否
已经
履行
完毕 
担保
是否
逾期 





额 
是否
存在
反担
保 







保 

联 

系 
香江控
股 
公司
本部 
湖南香江红
星美凯龙商
业地产开发
有限公司 
65,000,000 2017.3.
29 
2017.7.
17 
2020.7
.16 





保 
否 否 0 否 否 合


司 
报告期内担保发生额合计(不包括对子公司的担保) 0 
报告期末担保余额合计(A)(不包括对子公司的担保) 65,000,000 
公司及其子公司对子公司的担保情况 
报告期内对子公司担保发生额合计 1,456,000,000 
报告期末对子公司担保余额合计(B) 2,244,390,800 
公司担保总额情况(包括对子公司的担保) 
担保总额(A+B) 2,309,390,800 
担保总额占公司净资产的比例(%) 43.296 
其中: 
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额(C) 0 
2019年年度报告 
37 / 190 
 
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的
债务担保金额(D) 
2,183,940,500 
担保总额超过净资产50%部分的金额(E) 0 
上述三项担保金额合计(C+D+E) 2,183,940,500 
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 不适用 
担保情况说明 不适用 
 
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况 
1. 委托理财情况 
(1) 委托理财总体情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
(2) 单项委托理财情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
(3) 委托理财减值准备 
□适用  √不适用  
 
2. 委托贷款情况 
(1) 委托贷款总体情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
(2) 单项委托贷款情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(3) 委托贷款减值准备 
□适用  √不适用  
3. 其他情况 
□适用  √不适用  
 
(四) 其他重大合同 
□适用  √不适用  
 
十六、其他重大事项的说明 
√适用 □不适用  
关于公司全资子公司与微软(中国)签订框架合作协议的实施进展情况: 
香江控股全资子公司香江云科技公司于 2017年 6月 6日与南沙投资贸易促进局签署了《微软
云暨移动技术孵化计划—广州云暨移动应用孵化平台项目合作协议》;同日,香江云科技公司与
微软中国正式签署了《微软“云暨移动技术孵化计划”合作和商标许可协议》。签订协议的具体
内容请见公司于上海证券交易所网站发布的临 2017—038号及临 2017-041号公告。 
2019年年度报告 
38 / 190 
 
截止至本报告期内,该合作事项进展情况如下: 
(1)2017年 6月 6日,香江控股全资子公司香江云科技公司与南沙投资贸易促进局签署了
《微软云暨移动技术孵化计划—广州云暨移动应用孵化平台项目合作协议》;同日,香江云科技
公司与微软中国正式签署了《微软“云暨移动技术孵化计划”合作和商标许可协议》。 
(2)2017年 8月,确定“微软云暨移动技术孵化计划—广州云暨移动应用孵化平台”的运
营合作伙伴。 
(3)2017年 9月 22日,香江云科技公司在微软广州公司举行了“微软云暨移动技术孵化计
划—广州云暨移动应用孵化平台”首次公开招募路演,路演当天,共有 12支团队参加。 
(4)2017年 9月,确定“微软云暨移动技术孵化计划—广州云暨移动应用孵化平台”的办
公地址为广州南沙香江科创中心 18楼。 
(5)2017年 11月,香江云科技公司举行了粤港澳大湾区人工智能峰会。 
(6)2019年 1月 15日,独角兽牧场 17楼办公空间正式对外开放。 
(7)截止至 2019年 12月 31日,香江国际科创中心累计入驻企业(含已毕业企业)144家;
并获得南沙特色孵化器、南沙区创业示范基地、广州市科普基地等荣誉资质共 38项;接受来访考
察交流超 400场;举办赛事及活动近 100场。 
 
十七、积极履行社会责任的工作情况 
(一) 上市公司扶贫工作情况  
√适用 □不适用  
1. 精准扶贫规划 
□适用 √不适用  
2. 年度精准扶贫概要 
□适用 √不适用  
3. 精准扶贫成效 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
指    标 数量及开展情况 
一、总体情况 
其中:1.资金 6 
二、分项投入 
8.社会扶贫 
其中:8.3扶贫公益基金 6 
 
4. 后续精准扶贫计划 
√适用 □不适用  
为进一步发挥公司在服务国家脱贫攻坚战略中的作用,公司将秉承“办好实业,回报社会”
的企业宗旨,积极履行社会责任,继续做好社会扶贫工作。 
 
(二) 社会责任工作情况 
√适用  □不适用  
报告期内,公司对社会捐赠支出金额为 6万元。 
 
(三) 环境信息情况 
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
39 / 190 
 
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明 
□适用 √不适用  
 
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明 
□适用 √不适用  
 
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 
□适用 √不适用  
 
(四) 其他说明 
□适用  √不适用  
 
十八、可转换公司债券情况 
□适用 √不适用  
 
  
2019年年度报告 
40 / 190 
 
 
第六节 普通股股份变动及股东情况 
 
一、 普通股股本变动情况 
(一) 普通股股份变动情况表 
1、 普通股股份变动情况表 
单位:股 
 本次变动前 本次变动增减(+,-) 本次变动后 
数量 
比例
(%) 



股 

股 




股 
其他 小计 数量 
比例
(%) 
一、有限售
条件股份 
425,525,865 12.52    -9,999,000 -9,999,000 415,526,865 12.24 
1、国家持股          
2、国有法人
持股 
         
3、其他内资
持股 
425,525,865 12.52    -9,999,000 -9,999,000 415,526,865 12.24 
其中:境内
非国有法人
持股 
414,572,865 12.20      414,572,865 12.21 
境内
自然人持股 
10,953,000 0.32    -9,999,000 -9,999,000 954,000 0.03 
4、外资持股          
其中:境外
法人持股 
         
境外
自然人持股 
         
二、无限售
条件流通股
份 
2,973,801,559 87.48    6,453,000 6,453,000 2,980,254,559 87.76 
1、人民币普
通股 
2,973,801,559 87.48    6,453,000 6,453,000 2,980,254,559 87.76 
2、境内上市
的外资股 
         
3、境外上市
的外资股 
         
4、其他          
三、普通股
股份总数 
3,399,327,424 100    -3,546,000 -3,546,000 3,395,781,424 100 
 
 
2、 普通股股份变动情况说明 
√适用  □不适用  
2019年年度报告 
41 / 190 
 
(1)公司于 2018年 11月 16日召开第八届董事会第二十五次会议及监事会第十九次会议,审议
通过了《关于限制性股票激励计划预留部分授予的限制性股票第二个解锁期解锁的议案》,独立
董事及公司法律顾问为本次解锁发表了同意意见。公司董事会同意为预留部分授予符合解锁条件
的 8名激励对象办理股份解锁手续,本次解锁数量为 95.4万股。上述股份已于 2019年 1月 7日
在上海证券交易所解锁上市流通。 
(2)公司于 2019年 4月 19日召开第八届董事会第二十七次会议及监事会第二十一次会议,审议
通过了《关于限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第三个解锁期解锁的议案》,独立董事
及公司法律顾问为本次解锁发表了同意意见。公司董事会同意为首次授予符合解锁条件的 17名激
励对象办理股份解锁手续,本次解锁数量为 549.9万股。上述股份已于 2019年 4月 25日在上海
证券交易所解锁上市流通。 
(3)公司于 2019年 4月 19日召开第八届董事会第二十七次会议审议通过了《关于回购注销已不
符合激励条件的激励对象已获授但尚解锁的限制性股票的议案》,同意将已不符合激励条件的激
励对象已获授尚未解锁的限制性股票合计 354.6万股进行回购注销,公司已于 2019年 8月 9日完
成上述股份注销登记,公司股本由 3,399,327,424股变更为 3,395,781,424股。 
 
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响(如有) 
□适用  √不适用  
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 
□适用  √不适用  
(二) 限售股份变动情况 
√适用 □不适用  
单位: 股 
股东名称 
年初限售股
数 
本年解除限
售股数 
本年增加限
售股数 
年末限售股
数 
限售原因 
解除限售
日期 
深圳市金
海马实业
股份有限
公司 
113,819,097 0 0 113,819,097 承诺发行上市后 36 个
月内不出售,本次交易
完成后6个月内如上市
公司股票连续 20 个交
易日的收盘价低于发
行价,或者交易完成后
6个月期末收盘价低于
发行价的,本公司在本
次交易中取得的上市
公司股份的锁定期自
动延长至少 6个月。 
2020 年 4
月 11日 
香江集团
有限公司 
40,201,005 0 0 40,201,005 承诺发行上市后 36 个
月内不出售,本次交易
完成后6个月内如上市
公司股票连续 20 个交
易日的收盘价低于发
行价,或者交易完成后
6个月期末收盘价低于
发行价的,本公司在本
次交易中取得的上市
公司股份的锁定期自
动延长至少 6个月。 
2020 年 4
月 11日 
南方香江
集团有限
公司 
260,552,763 0 0 260,552,763 承诺发行上市后 36 个
月内不出售,本次交易
完成后6个月内如上市
2020 年 4
月 11日 
2019年年度报告 
42 / 190 
 
公司股票连续 20 个交
易日的收盘价低于发
行价,或者交易完成后
6个月期末收盘价低于
发行价的,本公司在本
次交易中取得的上市
公司股份的锁定期自
动延长至少 6个月。 
公 司 董
事、高级
管 理 人
员、核心
技术人员
(股权激
励对象) 
10,953,000 6,453,000 -3,546,000 954,000 本次限制性股票激励
计划分 3次解锁,第一
次解锁时间为自首次
授权日起 12 个月后,
解锁比例为 40%;第二
次解锁期为自首次授
权日起满 24 个月后,
解锁比例为 30%;第三
次解锁期为自首次授
权日起满 36 个月后,
解锁比例为 30% 
2020 年 1
月 6日 
合计 425,525,865 6,453,000 -3,546,000 414,526,865 / / 
 
 
二、 证券发行与上市情况 
(一) 截至报告期内证券发行情况 
√适用 □不适用  
单位:股  币种:人民币 
股票及其衍生 
证券的种类 
发行日期 
发行价
格(或
利率) 
发行数量 上市日期 
获准上市交
易数量 
交易终止
日期 
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类 
2019年公司债券
第一期 
2019年 5月 31日 100 100,000,000 
2019 年 6
月 1日 
100,000,000 
2023 年 5
月 31日 
 
截至报告期内证券发行情况的说明(存续期内利率不同的债券,请分别说明): 
√适用  □不适用  
根据公司第八届董事会第三次会议决议以及 2016年第二次临时股东大会决议,并经中国证监会核
准。2019年 5月, 公司向合格投资者公开发行了面值为 1亿元的公司债券。 
 
(二) 公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况 
√适用  □不适用  
 
科目 变动前 变动后 变动额 
变动比率
(%) 
总股本(股)  3,399,327,424.00 3,395,781,424.00 -3,546,000.00   -0.104 
总资产(元)  21,825,275,096.67  23,243,067,894.01 1,417,792,797.34    6.50 
归属于上市公司股
东的净资产(元)  
5,101,945,754.54  5,333,992,345.96 232,046,591.42    4.55 
资产负债率(%)  75.09 75.59 0.50 0.67 
2019年年度报告 
43 / 190 
 
 
 
(三) 现存的内部职工股情况 
□适用 √不适用  
三、 股东和实际控制人情况 
(一) 股东总数 
截止报告期末普通股股东总数(户) 72,288 
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 72,738 
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数(户) 0 
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数(户) 0 
 
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股情况表 
单位:股 
前十名股东持股情况 
股东名称 
(全称) 
报告期内增
减 
期末持股数量 
比例
(%) 
持有有限售
条件股份数
量 
质押或冻结情况 
股东 
性质 

份 

态 
数量 
南方香江集团有
限公司 
296,622,533 1,320,619,361 38.89 260,552,763 

押 
144,000,000 境内
非国
有法
人 
深圳市金海马实
业股份有限公司 
0 713,261,476 21.00 113,819,097 
无 
0 境内
非国
有法
人 
香江集团有限公
司 
97,595,600 137,796,605 4.06 40,201,005 
无 
0 境内
非国
有法
人 
前海开源基金-
浦发银行-中融
国际信托-中融
-融珲 62号单
一资金信托 
0 88,567,800 2.61 0 

知 
0 未知 
深圳市香江股权
投资管理有限公
司-香江汇通一
期证券投资基金 
0 46,648,438 1.37 0 
无 
0 境内
非国
有法
人 
招商银行股份有
限公司-上证红
利交易型开放式
指数证券投资基
金 
1,767,900 23,161,800 0.68 0 

知 
0 未知 
荣南南 6,860,294 19,926,835 0.59 0 未
知 
0 未知 
2019年年度报告 
44 / 190 
 
香港中央结算有
限公司 
2,818,118 14,998,193 0.44 0 未
知 
0 未知 
贺洁 -100,000 13,211,908 0.39 0 未
知 
0 未知 
朱丽红 8,726,619 12,291,319 0.36 0 未
知 
0 未知 
前十名无限售条件股东持股情况 
股东名称 
持有无限售条件流
通股的数量 
股份种类及数量 
种类 数量 
南方香江集团有限公司 1,060,066,598 人民币普通股 1,060,066,598 
深圳市金海马实业股份有限公
司 
599,442,379 
人民币普通股 
599,442,379 
香江集团有限公司 97,595,600 人民币普通股 97,595,600 
前海开源基金-浦发银行-中
融国际信托-中融-融珲 62号
单一资金信托 
88,567,800 
人民币普通股 
88,567,800 
深圳市香江股权投资管理有限
公司-香江汇通一期证券投资
基金 
46,648,438 
人民币普通股 
46,648,438 
招商银行股份有限公司-上证
红利交易型开放式指数证券投
资基金 
23,470,200 
人民币普通股 
23,470,200 
荣南南 19,925,235 人民币普通股 19,925,235 
香港中央结算有限公司 18,786,664 人民币普通股 18,786,664 
国信证券股份有限公司客户信
用交易担保证券账户 
18,750,619 
人民币普通股 
18,750,619 
西藏东方财富证券股份有限公
司客户信用交易担保证券账户 
12,710,750 
人民币普通股 
12,710,750 
上述股东关联关系或一致行动
的说明 
上述股东中,南方香江集团有限公司、深圳市金海马股份有限公
司、香江集团有限公司及深圳市香江股权投资管理有限公司-香
江汇通一期证券投资基金为一致行动人。 
公司未知其他股东的关联关系,也未知是否属于《公司股东持股变
动信息披露管理办法》规定的一致行动人。 
表决权恢复的优先股股东及持
股数量的说明 
不涉及 
 
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 
√适用 □不适用  
单位:股 
序号 
有限售条件股东
名称 
持有的有限售
条件股份数量 
有限售条件股份可上市交
易情况 
限售条件 
可上市交易时间 
新增可
上市交
易股份
数量 
2019年年度报告 
45 / 190 
 
1 南方香江集团有
限公司 
260,552,763 2020年 4月 11日 0 承诺发行上市后 36个
月内不出售,本次交易
完成后 6个月内如上市
公司股票连续 20个交
易日的收盘价低于发
行价,或者交易完成后
6个月期末收盘价低于
发行价的,本公司在本
次交易中取得的上市
公司股份的锁定期自
动延长至少 6个月。 
2 深圳市金海马实
业股份有限公司 
113,819,097 2020年 4月 11日 0 承诺发行上市后 36个
月内不出售,本次交易
完成后 6个月内如上市
公司股票连续 20个交
易日的收盘价低于发
行价,或者交易完成后
6个月期末收盘价低于
发行价的,本公司在本
次交易中取得的上市
公司股份的锁定期自
动延长至少 6个月。 
3 香江集团有限公
司 
40,201,005 2020年 4月 11日 0 承诺发行上市后 36个
月内不出售,本次交易
完成后 6个月内如上市
公司股票连续 20个交
易日的收盘价低于发
行价,或者交易完成后
6个月期末收盘价低于
发行价的,本公司在本
次交易中取得的上市
公司股份的锁定期自
动延长至少 6个月。 
4 何嵘贤 306,000 2020年 1月 6日 0 限制性股权激励计划
内容:第三次解锁期为
自首次授权日起满 36
个月后。 
5 曾高 108,000 2020年 1月 6日 0 限制性股权激励计划
内容:第三次解锁期为
自首次授权日起满 36
个月后。 
6 王勇 108,000 2020年 1月 6日 0 限制性股权激励计划
内容:第三次解锁期为
自首次授权日起满 36
个月后。 
7 蔡建武 108,000 2020年 1月 6日 0 限制性股权激励计划
内容:第三次解锁期为
自首次授权日起满 36
个月后。 
2019年年度报告 
46 / 190 
 
8 张文涛 90,000 2020年 1月 6日 0 限制性股权激励计划
内容:第三次解锁期为
自首次授权日起满 36
个月后。 
9 韦涛 90,000 2020年 1月 6日 0 限制性股权激励计划
内容:第三次解锁期为
自首次授权日起满 36
个月后。 
10 郑红艳 72,000 2020年 1月 6日 0 限制性股权激励计划
内容:第三次解锁期为
自首次授权日起满 36
个月后。 
上述股东关联关系或一
致行动的说明 
上述股东中,南方香江集团有限公司、深圳市金海马股份有限公司及
香江集团有限公司为一致行动人。 
其他股东为公司限制性股票预留部分的授予对象,为公司核心管理人
员,不存在关联关系。 
 
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10名股东 
□适用 √不适用  
四、 控股股东及实际控制人情况 
(一) 控股股东情况 
1 法人 
√适用 □不适用  
名称 南方香江集团有限公司 
单位负责人或法定代表人 翟美卿 
成立日期 1994年 1月 19日 
主要经营业务 项目投资、策划及企业管理咨询(以上各项不含限制项目);
国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);计
算机软硬件的技术开发;家俱的生产(生产场地另行申报)。 
报告期内控股和参股的其他境内外
上市公司的股权情况 
无 
其他情况说明 无 
 
2 自然人 
□适用 √不适用  
3 公司不存在控股股东情况的特别说明 
□适用  √不适用  
 
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期 
□适用  √不适用  
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图 
√适用  □不适用  
2019年年度报告 
47 / 190 
 
 
 
(二) 实际控制人情况 
1 法人 
√适用 □不适用  
名称 深圳市金海马实业股份有限公司 
单位负责人或法定代表人 翟美卿 
成立日期 1996年 2月 7日 
主要经营业务 家具、床上用品、装饰材料、室内装饰用品、灯饰、办公系列
用品、文教文化用品、百货、日用杂品、针纺织品、服装、家
用电器、工艺品的批发及零售;柜台出租;企业管理咨询服务。 
报告期内控股和参股的其他境
内外上市公司的股权情况 
无 
其他情况说明 无 
 
 
2 自然人 
√适用 □不适用  
姓名 刘志强,翟美卿 
国籍 中国 
是否取得其他国家或地区居留权 是 
主要职业及职务 刘志强  职业:从商。任香江集团董事局主席,第八、九、
十、十一届全国政协委员, 第十届全国工商联副主席,全国
工商联知名企业委员会主席团成员,中国企业联合会副会
长,第九、十届全国青年联合会副主席,中国民间商会副会
长,中国企业家协会副会长,广州市工商业联合会、广州市
总商会名誉会长。 
翟美卿 职业:企业投资、经营管理。现任香江集团总裁,
香江控股董事长、南方香江集团董事长、香江社会救助基金
会主席,兼任十二届、十三届全国政协委员、中国女企业家
协会副会长、广东省工商联副主席、广东省妇联兼职副主席、
广东省女企业家协会会长、深圳市侨商国际联合会会长、香
港各界文化促进会主席、广州市纳税人协会会长。 
过去 10 年曾控股的境内外上市公
司情况 
无 
 
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明 
□适用  √不适用  
 
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
48 / 190 
 
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 
√适用  □不适用  
 
 
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司 
□适用  √不适用  
 
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍 
□适用  √不适用  
 
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东 
□适用 √不适用  
 
六、 股份限制减持情况说明 
□适用 √不适用  
 
  
2019年年度报告 
49 / 190 
 
 
第七节 优先股相关情况 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
50 / 190 
 
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 
一、持股变动情况及报酬情况 
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况 
√适用 □不适用  
单位:股 
姓名 职务(注) 

别 
年龄 
任期起始
日期 
任期终止
日期 
年初持股数 年末持股数 
年度内股份
增减变动量 
增减变动原因 
报告期内从
公司获得的
税前报酬总
额(万元) 
是否在
公司关
联方获
取报酬 
翟美卿 董事长、总经
理 
女 56 2019-5-17 2022-5-17 - -   192.34 否 
修山城 副董事长 男 55 2019-5-17 2022-5-17 4,275,000 3,633,750 -641,250 不符合解锁条
件部分股票回
购注销 
108.62 否 
翟栋梁 董事、副总经
理 
男 58 2019-5-17 2022-5-17 - -   110.44 否 
刘根森 董事 男 29 2019-5-17 2022-5-17 - -   10.50 是 
范菲 董事、副总经
理 
女 49 2019-5-17 2022-5-17 2,040,000 2,040,000 -  79.16 否 
陆捷 董事、副总经
理 
女 38 2019-5-17 2022-5-17 - -   151.25 否 
刘运国 独立董事 男 54 2019-5-17 2022-5-17 - -   8.58 否 
王咏梅 独立董事 女 47 2019-5-17 2022-5-17 - -   8.58 否 
谢家伟 独立董事 女 47 2019-5-17 2022-5-17 - -   8.58 否 
刘昊芸 监事会主席 女 35 2019-5-17 2022-5-17 - -   0 是 
陈昭菲 监事 女 39 2019-5-17 2022-5-17 - -   9.27 是 
鲁朝慧 监事 女 47 2019-5-20 2022-5-20 1,530,000 1,530,000 -  62.05 否 
吴光辉 监事 男 38 2019-5-20 2022-5-20 - -   68.04 否 
王晶 董事会秘书 男 37 2019-5-20 2022-5-20 - -   84.96 否 
谈惠明 财务总监 男 59 2019-5-20 2022-5-20 1,380,000 1,380,000 -  49.84 否 
2019年年度报告 
51 / 190 
 
谢郁武 董事、执行总
经理 
男 52 2016-5-6 2019-5-6 4,275,000 3,648,750 -626,250 不符合解锁条
件部分股票回
购注销 
55.50 否 
李少珍 董事 女 61 2016-5-6 2019-5-6 2,040,000 2,039,000 -1,000 个人资金需求 0 是 
张柯 监事 男 37 2017-9-9 2019-5-6 - -   38.97 否 
陆国军 总经理助理 男 48 2016-5-6 2019-5-6 1,530,000 1,300,500 -229,500 个人资金需求 59.02 否 
李菲 监事 女 36 2018-5-15 2019-5-6 - -   0 是 
合计 / / / / / 17,070,000 15,572,000 -1,498,000 / 1,105.70 / 
 
 
姓名 主要工作经历 
翟美卿 美国杜兰大学 EMBA管理学硕士,现任香江集团总裁,香江控股董事长、南方香江集团董事长、香江社会救助基金会主席,兼任十二届、
十三届全国政协委员、中国女企业家协会副会长、广东省工商联副主席、广东省妇联兼职副主席、广东省女企业家协会会长、深圳市侨
商国际联合会会长、香港各界文化促进会主席、广州市纳税人协会会长。 
修山城 毕业于广西大学,大学本科,工学学士学位。1994 年至今任香江集团有限公司董事、南方香江集团有限公司董事;2003 年至 2019 年 5
月任本公司董事、总经理;2019年 5月至今任本公司副董事长。 
翟栋梁 1991年 5月至 1997年 8月,历任广州市香江实业有限公司区域总经理、总公司副总经理;1997年 9月至 2000年 10月,任香江集团常
务副总经理兼广州玛莉雅实业有限公司总经理;2000年 11月至 2002年 12月,任香江集团董事、常务副总裁兼广州玛莉雅实业有限公司
总经理;2003年 1月至今,任香江集团董事。现任本公司董事及副总经理。 
刘根森 毕业于美国波士顿大学工商管理专业,学士学位。现任中国侨联青委会副会长、全国青联委员、深圳市政协委员。2011年 8月至 9月,
任深圳市大本创业投资有限公司董事;2011年 9月至 2013年 11月,任深圳市大本创业投资有限公司总经理;2013年 12月至今,创办
深圳市前海香江金融控股有限公司,任董事长。 
范菲 毕业于湖南师范大学教育系,大学本科学历,教育学学士。2000年 11月至 2010 年 3月份期间任香江集团行政部高级经理、总裁办公室
高级经理,2010年 4月至 2014年 4月任本公司总经理助理。2014年 5 月至今担任深圳香江控股股份有限公司董事职务。现任本公司董
事及副总经理。 
陆捷 毕业于南京大学和德国柏林自由大学,双硕士学位,获中华人民共和国法律职业资格证书。2011 年至 2016 年从事产业投资工作;2017
年至 2019年 3月任职于香江集团,任香江集团董事长助理;2019年 4月至今,出任深圳香江控股股份有限公司产城事业部总裁。 
刘运国 厦门大学会计学博士。现任中山大学管理学院会计学教授、博士生导师,中山大学成本与管理会计研究中心主任,兼任中山大学新华学
院会计学院院长,中国会计学会管理会计专业委员会委员,财政部会计学术领军人才(首期),财政部全国会计领军人才工程第三批特
支计划入选者,入选财政部会计名家培养工程(2019),中国成本研究会常务理事,CGMA北亚 100智库成员,IMA中国学术委员会委员,
广东海大集团股份有限公司、长威信息科技发展股份有限公司、广东大雅智能厨电股份有限公司独立董事。 
2019年年度报告 
52 / 190 
 
王咏梅 毕业于北京大学光华管理学院,管理学博士,注册会计师。曾任北京大学光华管理学院讲师、助教、副教授。现任北京大学光华管理学
院副教授、鲁银投资集团股份有限公司、北京御食园食品股份有限公司及湖南博云新材料股份有限公司独立董事。 
谢家伟 本科学历,注册会计师及税务师,1996 年起从事会计师事务所行业至今,现任大华会计师事务所(特殊普通合伙)合伙人,大华深圳分
所党支部书记,深圳注册会计师协会副会长,大族激光独立董事。 
刘昊芸 2008 年毕业于中山大学,获学士学位,持有律师执业资格证。2008 年至 2009 年就职于广东古今来律师事务所;2010年至 2013年于恒
生银行(中国)有限公司广州分行担任按揭项目发展主任;2013 年至 2015年于北京市金杜(广州)律师事务所担任律师;2015年 4月
入职香江集团,现任香江集团有限公司总裁办总监、香江控股监事会主席。 
陈昭菲 2004 年毕业于华南理工大学,获双学士学位。2004年至 2011年就职于毕马威华振会计师事务所担任审计经理;2011年至 2013年于欢
聚时代科技有限公司担任内审经理;2013 年至 2018年于荟才环球企业咨询有限公司担任咨询师;2018年 8月入职香江集团,现任香江
集团有限公司内控部总监、香江控股监事。 
鲁朝慧 毕业于武汉工业大学工民建本科专业,中级会计师及建筑设计工程师职称。1999年至 2009年在广东东明股份有限公司财务部任职;2009 
年至 2013 年在深圳市金海马实业股份有限公司财务部任职,历任财务经理、助理财务总监及财务总监。2014年 4月至 2015年 9月任
深圳市金海马实业股份有限公司董事职务。2014 年至 2015年 9月在香江集团有限公司财务部任财务副总监职务。2014年 9月至 2015
年 9月担任本公司监事会主席职务。现任本公司商业事业部副总裁。 
吴光辉 2006年毕业于华南理工大学,获工商管理学院会计学专业管理学士学位、法学双专业毕业证。2006年至 2011年任职于毕马威华振会计
师事务所广州分所,从事专业审计工作。2009年起任广州分所审计部审计助理经理。2011年 11月至今先后担任本公司财务分析经理、
财务助理总监。现担任本公司监事及产城事业部财务总监职务。 
王晶 北京大学金融学硕士,四川大学计算机应用硕士,经济师。曾任奥飞娱乐股份有限公司副总经理、董事会秘书,广发证券资产管理(广东)
有限公司研究员、投资经理、投资总监,中国移动通信集团广东有限公司产品研发主管。现任本公司董事会秘书。 
谈惠明 1985年 6月毕业于江西大学经济系经济管理专业。1992年获得中级会计师资格,1997年获得注册会计师资格。1987年至 1990年任中国
公路桥梁总公司科威特 262项目财务经理;1990年至 1995年任江西华兴实业总公司财务经理;1995年至 2002年任江西汽车交易市场开
发公司财务经理;2002年至 2005年任南方香江集团下属南昌香江商贸有限公司财务经理;2005年至 2007年任香江集团有限公司财务管
理部副经理;2007年至 2010年任洛阳香江万基铝业有限公司财务总监;2010年至 2012年 7月任香江集团有限公司资金部总经理;2012
年 8月至 10月任深圳香江控股股份有限公司财务副总监。现任本公司财务总监。 
 
其它情况说明 
√适用 □不适用  
2019年 5月 17日,公司召开 2018年度股东大会审议通过了《关于董事会换届选举的议案》、《关于监事会换届选举的议案》等议案,选举翟美卿
女士、修山城先生、翟栋梁先生、刘根森先生、范菲女士、陆捷女士、刘运国先生、王咏梅女士、谢家伟女士为公司第九届董事会董事,选举刘昊芸女
士、陈昭菲女士为公司第九届监事会监事。 
2019年 5月 20日,公司召开第九届董事会第一次会议、监事会第一次会议及职工代表大会,聘任翟美卿女士为公司总经理,聘任王晶先生为公司
董事会秘书,聘任翟栋梁先生、范菲女士、陆捷女士为副总经理,聘任谈惠明先生为财务总监;选举鲁朝慧女士、吴光辉先生为公司职工监事。 
2019年年度报告 
53 / 190 
 
 
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 
√适用 □不适用  
单位:股 
姓名 职务 
年初持有限
制性股票数
量 
已解锁股份 未解锁股份 
期末持有限
制性股票数
量 
报告期末市
价(元) 
修山城 副董事长 4,275,000 3,633,750 0 3,633,750 8,321,287.5 
范菲 董事、副总
经理 
2,040,000 2,040,000 0 2,040,000 4,671,600 
鲁朝慧 监事 1,530,000 1,530,000 0 1,530,000 3,503,700 
谈惠明 财务总监 1,380,000 1,380,000 0 1,380,000 3,160,200 
合计 / 9,225,000 8,583,750 0 8,583,750 / 
 
 
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况 
(一) 在股东单位任职情况 
√适用 □不适用  
任职人员姓名 股东单位名称 
在股东单位担任
的职务 
任期起始日期 任期终止日期 
翟美卿 南方香江集团有限公司 董事长、总经理 2008年 4月  
翟美卿 深圳市金海马实业股份
有限公司 
董事长、总经理 2005年 4月  
翟美卿 香江集团有限公司 董事长、总经理 2008年 8月  
修山城 南方香江集团有限公司 董事 2003年 1月  
修山城 香江集团有限公司 董事 2008年 8月  
翟栋梁 深圳市金海马实业股份
有限公司 
副董事长 2005年 4月  
翟栋梁 香江集团有限公司 董事 2008年 8月  
刘昊芸 香江集团有限公司 监事 2018年 12月  
鲁朝慧 南方香江集团有限公司 监事 2014年 11月  
刘昊芸 深圳市金海马实业股份
有限公司 
监事 2015年 11月  
刘根森 深圳市金海马实业股份
有限公司 
董事 2014年 4月  
刘根森 南方香江集团有限公司 董事 2014年 11月  
在股东单位任
职情况的说明 
无 
 
 
(二) 在其他单位任职情况 
√适用 □不适用  
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 
翟美卿 深圳市广生担保投资有限责任公司 董事长、总经理 
翟美卿 深圳市大本创业投资有限公司 董事长、总经理 
翟美卿 香港利威国际集团有限公司 董事 
翟美卿 中国香江集团有限公司 董事 
翟美卿 东进国际有限公司 董事 
2019年年度报告 
54 / 190 
 
翟美卿 广发基金管理有限公司 董事 
翟美卿 广东南粤银行股份有限公司 董事 
翟栋梁 广州市金九千有限公司 监事 
翟栋梁 深圳市大本创业投资有限公司 董事 
翟栋梁 深圳市广生担保投资有限公司 董事 
李少珍 深圳市大本创业投资有限公司 监事 
鲁朝慧 深圳市高诺特国际贸易有限公司 监事 
鲁朝慧 深圳市香江国康健康管理有限公司 监事 
刘运国 中山大学管理学院 教授 
刘运国 广东海大集团股份有限公司 独立董事 
刘运国 长威信息科技发展股份有限公司 独立董事 
刘运国 广东大雅智能厨电股份有限公司 独立董事 
王咏梅 北京大学光华管理学院 副教授 
王咏梅 鲁银投资集团股份有限公司 独立董事 
王咏梅 河南新野纺织股份有限公司 独立董事 
谢家伟 大华会计师事务所 合伙人 
谢家伟 深圳市大族激光科技股份有限公司 独立董事 
刘根森 深圳市前海香江金融控股集团有限公司 董事 
刘根森 深圳市大本创业投资有限公司 董事 
刘根森 深圳市前海明生商业保理有限公司 总经理 
刘根森 北京领团科技有限责任公司 董事 
刘根森 深圳市同心商务会所有限公司 董事 
刘根森 香港利威国际集团有限公司 董事 
范菲 广州宏富房地产有限公司 董事 
陈昭菲 洛阳香江万基铝业有限公司 监事 
陈昭菲 洛阳希威商贸有限公司 监事 
在其他单位任职情况的
说明 
无 
 
 
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况 
√适用 □不适用  
董事、监事、高级管理人员报
酬的决策程序 
经公司董事会或股东大会批准后实施。 
董事、监事、高级管理人员报
酬确定依据 
2019 年度董事、监事在公司所得薪酬,均是依据公司股东大会通
过的关于报酬的决议为原则确定;公司高级管理人员均按公司岗
位工资制度来确定薪酬标准;独立董事的津贴是依据公司 2015年
度股东大会、2018 年度股东大会通过的独立董事津贴标准为原则
确定。  
董事、监事和高级管理人员报
酬的实际支付情况 
公司在年度报告中披露的薪酬情况即是按照上述标准执行的实际
支付薪酬。 
报告期末全体董事、监事和高
级管理人员实际获得的报酬
合计 
1105.70 
 
 
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 
√适用 □不适用  
2019年年度报告 
55 / 190 
 
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因 
翟美卿 总经理 聘任 董事会聘任新一届高级管
理人员 
修山城 总经理 离任 任期届满 
修山城 副董事长 选举 新一届董事会成员选举 
谢郁武 董事、执行总经理 离任 任期届满 
李少珍 董事 离任 任期届满 
刘根森 董事 选举 新一届董事会成员选举 
陆捷 董事 选举 新一届董事会成员选举 
陆捷 副总经理 聘任 董事会聘任新一届高级管
理人员 
陈昭菲 监事 选举 新一届监事会成员选举 
张柯 监事 离任 任期届满 
李菲 监事 离任 任期届满 
鲁朝慧 副总经理 离任 任期届满 
陆国军 总经理助理 离任 任期届满 
 
 
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
56 / 190 
 
 
六、母公司和主要子公司的员工情况 
(一) 员工情况 
母公司在职员工的数量 211 
主要子公司在职员工的数量 3,587 
在职员工的数量合计 3,798 
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0 
专业构成 
专业构成类别 专业构成人数 
战略运营类 120 
开发拓展类 30 
招商运营类 85 
营销销售类 315 
运营管理类 1,218 
工程管理类 244 
财务管理类 376 
物业管理类 1,158 
综合(行政、人力、法律、it、采购) 252 
合计 3,798 
教育程度 
教育程度类别 数量(人) 
研究生或以上 73 
大学本科 827 
大专 1,001 
大专以下 1,897 
合计 3,798 
 
图表 1专业结构构成图 
 
 
2019年年度报告 
57 / 190 
 
图表 2教育程度构成图 
 
 
(二) 薪酬政策 
√适用  □不适用  
报告期内,香江控股的薪酬政策充分体现外部竞争力、内部公平性和激励性,结合香江控股
战略发展规划,薪酬标准以市场跟随战略为核心,薪酬水平参照同行业、同规模企业,薪酬结构
倾向于高浮动薪酬,长短期激励结合为主,以岗定级,以级定薪,以绩定奖。 
 
(三) 培训计划 
√适用  □不适用  
公司建立了分层分级的培训实施体系,整合全集团培训资源,实现培训资源的共享。根据公
司培训制度,年度培训计划要求,通过视频学习、内部培训、送外培训、高校学习、业内交流、
户外拓展等形式予以组织实施。在提升中高层管理人员财务敏感度和管理能力、夯实员工专业技
能、帮助新员工快速融入、提高通用素质等方面多有着力。针对中高层管理人员,根据业务发展
需要,开设中高层管理人员精细化管理,以商业敏感度沙盘模拟集中培训和 EDP短期培训结合的
方式提升财务敏感度和管理能力。针对新入职人员开展新员工培训,组织独具企业文化特色的“香
江大讲堂”,以帮助员工尽快融入氛围,通过讲授、竞技及情景模拟等方式进行素质与技能培训,
提升员工适岗度。 
 
(四) 劳务外包情况 
□适用 √不适用  
七、其他 
□适用  √不适用  
 
  
2019年年度报告 
58 / 190 
 
 
第九节 公司治理 
一、 公司治理相关情况说明 
√适用  □不适用  
报告期内,公司严格依照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《上海证券交
易所股票上市规则》等法律、法规的要求,不断完善公司法人治理结构,规范公司经营运作,着
力提高公司的治理水平和信息披露质量,及时准确地对外披露定期报告及临时公告。报告期内,
公司共召开了 2次股东大会、9次董事会及 8次监事会,会议的召集召开程序符合《公司法》、
《公司章程》及相关议事规则规定。公司董事、监事、高级管理人员均按照相关法律法规认真、
诚信、勤勉地履行了职责,对公司日常经营管理进行决策,监事会对公司财务和董事及高级管理
人员履行职责的合法合规性进行监督。公司控股股东严格遵循与公司"五分开"原则,除了依法行
使股东权利之外不对公司实施其他影响,确保公司的独立运作。除此之外,结合公司实际情况及
时制定或更新各项内部控制管理规章制度。截至报告期末,公司各项内部控制制度基本健全。通
过一系列规章制度的制定与实施,不断完善公司的法人治理结构,提高公司治理水平,确保公司
的规范运作。目前公司法人治理结构的实际情况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性
文件不存在重大差异。公司治理的主要内容如下: 
    1、关于股东与股东大会 
    报告期内,公司共召开了 1次年度股东大会,1次临时股东大会。公司能够根据《公司法》、
《上海证券交易所股票上市规则》及公司制定的《公司章程》、《股东大会议事规则》的规定召
集、召开股东大会。公司能够平等对待所有股东,特别是能够保证中小股东与大股东享有平等地
位,能够使其充分行使自己的权利。 
    2、关于控股股东与上市公司的关系 
    公司控股股东与上市公司之间在业务、人员、资产、机构和财务方面做到"五分开"。公司具
有独立的业务及自主经营能力,公司控股股东严格规范自己的行为,通过股东大会行使出资人的
权利,没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动。公司严格执行《防范大股东及
关联方资金占用管理办法》,建立长期防止控股股东及其附属企业占用上市资金的制度。 
    3、关于董事与董事会 
    报告期内,公司共召开 9次董事会。公司严格按照《公司法》和《公司章程》的要求,召开
各次董事会。公司董事会下设的战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个
专业委员会,各专业委员会在召开董事会会议前对各自职责范围内的事项进行认真讨论及审核,
形成一致意见后再报董事会会议审议,发挥了专业委员会的应有职能。公司各位董事均能认真、
诚信、勤勉地履行职务,对董事会及股东大会负责。公司独立董事均能认真负责、勤勉、诚信地
履行各自的职责,同时公平对待所有股东,并关注其他利益相关者的利益。公司于 2008年 4月制
定了《独立董事年报工作制度》,各位独立董事均能按照该制度的规定,切实履行在年报工作中
的各项职责。 
    4、关于监事和监事会 
    报告期内,公司共召开 8次监事会。公司各位监事及监事会能够认真履行职责,对公司财务
以及公司董事、经理和其他高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督,维护公司及股东的合
法权益。 
    5、关于信息披露与透明度 
    公司严格按照有关法律法规的要求,真实、准确、完整、及时地披露有关信息,并确保所有
股东有平等的机会获得信息。公司指定董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询,选
定《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》为公司信息披露的报纸;公
司严格按照上海证券交易所发文《关于进一步做好上市公司公平信息披露工作的通知》中的要求,
切实履行各项信息披露工作,在接受外界采访、调研后形成书面记录,并上传至上交所备案。 
    6、关于投资者关系管理 
    2019年度,公司继续加强投资者关系管理工作,认真做好投资者来电的接听、答复以及传真、
电子信箱的接收和回复工作。公司完善了投资接待的流程,由专人负责接听来自全国各地的投资
者的电话、接待投资者的来访调研,并做好相应记录。公司还在公司网站中设置了投资者关系专
2019年年度报告 
59 / 190 
 
栏,积极与投资者进行交流互动,听取广大投资者对于公司生产经营、未来发展的意见和建议,
维护良好的投资者关系管理。 
7、关于内部控制 
根据公司内部控制责任声明,公司各级经理层负责组织领导公司内部控制的日常运行。同时,
公司设立专职部门内控部负责公司内部控制自我评价、内部审计等内部控制相关工作。公司董事
会授权内控部负责年度内部控制自我评价的组织和实施工作,对纳入评价范围的高风险领域和重
要子公司进行评价。报告期内,公司各项内部控制工作正常开展,整体内部控制有效运行。 
    8、内幕知情人登记管理 
    公司于 2009年 10月 23日召开第五届董事会第二十一次会议审议通过了《内幕信息知情人登
记制度》,通过该制度进一步规范公司的股东、实际控制人、收购人、交易对方、证券服务机构
等外部信息使用人的行为,加强内幕信息保密管理工作,提高公司股东、董事、监事、高级管理
人员及其他内幕信息知情人的法制、自律意识,杜绝内幕交易、股价操纵等违法违规行为的发生。
2019年度公司严格按照该制度的规定执行,做好各项信息知情人的登记及备案工作。 
    9、关于公司存在的治理非规范情况 
    对照深圳证监局《关于在 2007年年度报告中披露公司治理非规范情况有关要求的通知》(深
证局公司字【2008】16 号)规定及有关要求,公司 2019 年度不存在向大股东、实际控制人提供
未公开信息等公司治理非规范的情况。 
    10、年度报告重大差错责任追究制度及相关执行情况说明 
    根据《公司章程》、《公司信息披露管理制度》等相关法律法规的要求,公司已于 2010年 3
月 25日经第五届董事会第二十六次会议审议通过了《年报信息披露重大差错责任追究制度》,对
年报信息披露工作中一旦发生不履行或者不正确履行职责而造成公司重大损失的责任追究做了具
体规定(详见上海证券交易所网站 http://www.sse.com.cn)。报告期内,公司无重大会计差错
更正、重大遗漏信息补充及业绩预告修正等情况。 
 
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异;如有重大差异,应当说明原因 
□适用 √不适用  
 
二、 股东大会情况简介 
会议届次 召开日期 
决议刊登的指定网站的查询索
引 
决议刊登的披露日
期 
2018年年度股东大
会 
2019年 5月 17日 详见公司在上海证券交易所网
站(www.sse.com.cn)披露的临
2019-022号公告 
2019年 5月 18日 
2019年第一次临时
股东大会 
2019年 11月 15日 详见公司在上海证券交易所网
站(www.sse.com.cn)披露的临
2019-067号公告 
2019年 11月 16日 
 
股东大会情况说明 
√适用 □不适用  
报告期内,公司共召开 2次股东大会,具体如下: 
1、2018年年度股东大会 
公司于 2019年 5月 17日召开 2018年年度股东大会,审议通过议案如下:(1)《2018年度
董事会工作报告》;(2)《2018年度独立董事工作报告》;(3)《2018年度监事会工作报告》;
(4)《2018年度财务决算报告》;(5)《2018年年度报告》全文及摘要;(6)《2018年度利
润分配预案》;(7)《关于 2019年度项目拓展投资计划的议案》;(8)《关于 2019年度为子
公司提供担保计划的议案》;(9)《关于公司 2019年度向金融机构申请融资额度的议案》;(10)
《关于 2019年日常关联交易计划的议案》;(11)《关于<公司 2018年度募集资金存放与实际使
用情况的专项报告>的议案》;(12)《关于修改<公司章程>的议案》;(13)《关于向关联方借
款暨关联交易的议案》;(14)《关于董事会换届选举的议案》;(15)《关于监事会换届选举
的议案》。 
2019年年度报告 
60 / 190 
 
2、2019年第一次临时股东大会 
公司于 2019年 11月 15日召开 2019年第一次临时股东大会,审议通过议案如下:(1)《关
于续聘公司 2019年财务审计机构的议案》;(2)《关于续聘公司 2019年内控审计机构的议案》;
(3)《关于修改<公司章程>的议案》。 
 
三、 董事履行职责情况 
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况 
董事 
姓名 
是否
独立
董事 
参加董事会情况 
参加股东大
会情况 
本年应参
加董事会
次数 
亲自出
席次数 
以通讯
方式参
加次数 
委托出
席次数 
缺席 
次数 
是否连续两
次未亲自参
加会议 
出席股东大
会的次数 
翟美卿 否  9 9 0 0 0 否  1 
修山城 否  9 9 0 0 0 否  2 
翟栋梁 否  9 9 0 0 0 否  1 
谢郁武 否  3 3 0 0 0 否  1 
范菲 否  9 9 0 0 0 否  1 
李少珍 否  3 3 0 0 0 否  1 
谢家伟 是  9 9 3 0 0 否  1 
王咏梅 是  9 9 3 0 0 否  0 
刘运国 是  9 9 2 0 0 否  1 
刘根森 否 6 6 0 0 0 否 0 
陆捷 否 6 6 0 0 0 否 2 
 
连续两次未亲自出席董事会会议的说明 
□适用 √不适用  
 
年内召开董事会会议次数 9 
其中:现场会议次数 1 
通讯方式召开会议次数 0 
现场结合通讯方式召开会议次数 8 
 
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况 
□适用 √不适用  
 
(三) 其他 
□适用  √不适用  
 
四、 董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议,存在异议事项的,
应当披露具体情况 
√适用  □不适用  
1、董事会下设的审计委员会相关工作制度的建立健全情况、主要内容以及履职情况汇总报告 
报告期内审计委员会共召开了 3次会议,认真履行了职责。现对公司审计委员会 2019年度工
作总结如下: 
(1)2018年年报初审后召开审计委员会与年审注册会计师见面会 
公司于 2019年 1月召开审计委员会成员与年审注册会计师事务所见面会,就年报初审后所发
现的问题进行沟通。 
(2)2018年年报披露前,审计机构与审计委员会的沟通会议 
2019年年度报告 
61 / 190 
 
公司于 2019年 4月召开审计委员会临时会议,对于 2018年财务审计以及披露年报等相关事
宜,审计机构与公司审计委员会各委员进行沟通会面。 
(3)2019年半年报披露前,审计委员会与半年报编制部门的沟通会议 
公司于 2019年 8月召开审计委员会临时会议,就公司《2019年半年度报告》的相关内容与
财务部等半年报编写部门进行了沟通交流。 
2、董事会下设的薪酬委员会的履职情况汇总报告 
报告期内,薪酬与考核委员会根据《上市治理准则》、《公司章程》、《董事会议事规则》、
《董事会薪酬与考核委员会实施细则》的规定执行各项工作,薪酬与考核委员会对公司 2019年度
高级管理人员履行职责情况以及薪酬情况等工作进行了讨论和审议,并形成了书面意见。 
3、董事会下设的战略委员会的履职情况汇总报告 
报告期内,战略委员会根据《上市治理准则》、《公司章程》、《董事会议事规则》、《战
略委员会实施细则》的规定执行各项工作,战略委员会对公司的发展战略规划执行情况以及高级
管理人员的 2019年度工作总结及 2020年工作计划进行了讨论和审议。 
4、董事会下设的提名委员会的履职汇总报告 
报告期内,提名委员会根据《上市治理准则》、《公司章程》、《董事会议事规则》、《提
名委员实施细则》的规定执行各项工作,对公司选举董事、聘任高管等事项认真讨论和审议。 
 
 
五、 监事会发现公司存在风险的说明 
□适用 √不适用  
 
六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明 
□适用  √不适用  
 
存在同业竞争的,公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划 
□适用  √不适用  
 
七、 报告期内对高级管理人员的考评机制,以及激励机制的建立、实施情况 
√适用  □不适用  
公司于 2015年 11月实施股权激励计划,并于 2016年 10月对预留部分的限制性股票授予给
公司员工,以上激励对象皆为公司的核心管理人员,进一步激发核心管理人员的工作热情。 
报告期内,对于高级管理人员由年度考核改为季度考核,进一步明确目标,并对目标的实现进行
跟踪及督促达成。对于高级管理人员的薪酬激励,参照广东房地产行业数据和深圳广州全行业数
据,定位于广东地产行业,并按照绩效同薪酬挂钩的原则对公司高级管理人员进行考评和激励。 
    1、2017年 1月 4日,公司完成 2015年限制性股票激励计划预留部分股份的登记。详见公司
于 2017年 1月 7日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn/)披露的《香江控股关于限
制性股票激励计划预留部分股份授予登记完成的公告》(公告编号:临 2017-001)。 
    2、2017年 4月 5日,公司完成对离职人员已获授但尚未解锁的限制性股票的回购注销。详
见公司于 2017年 4月 6日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn/)披露的《香江控股
关于激励股份回购注销的公告》(公告编号:临 2017-018)。 
    3、2017年 4月 6日,公司第八届董事会第十次会议审议通过了关于限制性股票激励计划首
次授予的限制性股票第一个解锁期解锁的议案。详见公司于 2017年 4月 8日在上海证券交易所网
站(http://www.sse.com.cn/)披露的《香江控股第八届董事会第十次会议决议公告》(公告编
号:临 2017-019)及《香江控股关于公司限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第一个解锁
期可解锁的公告》(公告编号:临 2017-024)。 
    4、2017年 4月 20日,公司首次授予的限制性股票第一个解锁期符合解锁条件上市流通。详
见公司于 2017年 4月 15日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn/)披露的《香江控
股关于公司限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第一个解锁期解锁暨上市公告》(公告编
2019年年度报告 
62 / 190 
 
号:临 2017-029)。 
    5、2017年 10月 30日,公司召开第八届董事会第十四次会议及第八届监事会第十一次会议,
审议通过了《关于限制性股票激励计划预留部分授予的限制性股票第一个解锁期解锁的议案》,
独立董事对该事项发表了明确同意意见。本次解锁的限制性股票已于 2018年 1月 5日上市流通。 
6、2018年 1月 11日,公司召开第八届董事会第十六次会议及第八届监事会第十三次会议,
审议通过了《关于回购注销已不符合激励条件的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的议案》,
公司限制性股票授予的激励对象蒋映岚、胡洋、吴双胜、王锋离职,已不符合激励条件。根据限
制性股票激励计划的相关规定,将其已获授但尚未解锁的股份回购,回购股份数量调整为 134.4
万股。本次回购注销的限制性股票已于 2018年 6月 21日完成注销。 
    7、2018年 4月 9日,公司召开第八届董事会第十八次会议及第八届监事会第十四次会议,
审议通过了《关于限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第二个解锁期解锁的议案》,独立
董事对该事项发表了明确同意意见。本次为符合解锁条件的 25名激励对象解锁合计 830.7万股限
制性股票,并于 2018年 4月 17日上市流通。 
    8、2018年 11月 16日,公司召开第八届董事会第二十五次会议及第八届监事会第十九次会
议,审议通过了《关于限制性股票激励计划预留部分授予的限制性股票第二个解锁期解锁的议案》,
独立董事对该事项发表了明确同意意见。本次为符合解锁条件的 8名激励对象解锁合计 95.4万股
限制性股票,并于 2019年 1月 7日上市流通。 
9、2019年 4月 19日,公司召开第八届董事会第二十七次会议及第八届监事会第二十一次会
议,审议通过了《关于限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第三个解锁期解锁的议案》,
独立董事对该事项发表了明确同意意见。本次为符合解锁条件的 17名激励对象解锁合计 549.9
万股限制性股票,并于 2019年 4月 25日上市流通。 
10、2019年 4月 19日,公司召开第八届董事会第二十七次会议及第八届监事会第二十一次
会议,审议通过了《关于回购注销已不符合激励条件的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票
的议案》。本次回购不符合激励条件的限制性股票 354.6万股,并于 2019年 8月 9日完成回购注
销。 
11、2019年 11月 15日,公司召开第九届董事会第六次会议及第九届监事会第五次会议,审
议通过了《关于限制性股票激励计划预留部分授予的限制性股票第三个解锁期解锁的议案》,独
立董事对该事项发表了明确同意意见。本次为符合解锁条件的 8名激励对象解锁合计 95.4万股限
制性股票,并于 2020年 1月 6日上市流通。 
 
八、 是否披露内部控制自我评价报告 
√适用 □不适用  
一、重要声明 
按照企业内部控制规范体系的规定,建立健全和有效实施内部控制,评价其有效性,并如实
披露内部控制评价报告是公司董事会的责任。监事会对董事会建立和实施内部控制进行监督。经
理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员
保证本报告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并对报告内容的真实性、准确性
和完整性承担个别及连带法律责任。 
公司内部控制的目标是合理保证经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完
整,提高经营效率和效果,促进实现发展战略。由于内部控制存在的固有局限性,故仅能为实现
上述目标提供合理保证。此外,由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当,或对控制政策和
程序遵循的程度降低,根据内部控制评价结果推测未来内部控制的有效性具有一定的风险。 
 
二、内部控制评价结论 
1.公司于内部控制评价报告基准日,是否存在财务报告内部控制重大缺陷 
□是 √否  
2.财务报告内部控制评价结论 
√有效 □无效  
2019年年度报告 
63 / 190 
 
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况,于内部控制评价报告基准日,不存在财务
报告内部控制重大缺陷,董事会认为,公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所
有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。 
3.是否发现非财务报告内部控制重大缺陷 
□是 √否  
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况,于内部控制评价报告基准日,公司未发现
非财务报告内部控制重大缺陷。 
4.自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间影响内部控制有效性评价结论
的因素 
□适用 √不适用   
自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价
结论的因素。 
5.内部控制审计意见是否与公司对财务报告内部控制有效性的评价结论一致 
√是 □否  
6.内部控制审计报告对非财务报告内部控制重大缺陷的披露是否与公司内部控制评价报告披
露一致 
√是 □否  
 
三、内部控制评价工作情况 
(一)内部控制评价范围 
公司按照风险导向原则确定纳入评价范围的主要单位、业务和事项以及高风险领域。 
1.纳入评价范围的主要单位包括:深圳香江控股股份有限公司、深圳市香江商业管理有限公
司、武汉锦绣香江置业有限公司、珠海横琴新区南方锦江置业有限公司、长沙香江商贸物流城开
发有限公司、增城香江房地产有限公司、株洲锦绣香江房地产开发有限公司、连云港锦绣香江置
业有限公司、广州香江物业管理有限公司、深圳市千本建筑工程有限公司、深圳市大本营投资管
理有限公司、沈阳香江好天地商贸有限公司、广州大瀑布旅游开发有限公司、郑州郑东置业有限
公司、深圳市家福特置业有限公司、长春东北亚置业有限公司、广州番禺锦江房地产有限公司、
武汉金海马置业有限公司、广州市卓升家具有限公司、来安香江置业有限公司、常德锦绣香江房
地产开发有限公司、广州锦绣香江物业管理有限公司、洛阳百年置业有限公司、天津市森岛置业
投资有限公司、天津森岛鸿盈置业投资有限公司、天津森岛宝地置业投资有限公司、成都香江全
球家居城有限公司、珠海横琴新区灵动文化传播有限公司、南通香江置业有限公司。 
2.纳入评价范围的单位占比: 
指标 占比(%) 
纳入评价范围单位的资产总额占公司合并财务报表资产总额之比 90.33 
纳入评价范围单位的营业收入合计占公司合并财务报表营业收入总额之比 92.48 
 
3.纳入评价范围的主要业务和事项包括: 
组织架构、发展战略、人力资源、社会责任、企业文化、资金活动、采购业务、资产管理、
销售业务、工程项目、担保业务、业务外包、财务报告、全面预算、合同管理、内部信息传递、
信息系统等内容。 
4.重点关注的高风险领域主要包括: 
销售管理、采购及招投标管理、工程变更及结算管理、工程款支付管理、开发成本及营销费
用管理等领域。 
5.上述纳入评价范围的单位、业务和事项以及高风险领域涵盖了公司经营管理的主要方面,
是否存在重大遗漏 
□是 √否  
6.是否存在法定豁免 
√是 □否  
2019年年度报告 
64 / 190 
 
本年度,公司根据中国证券监督管理委员会发布的《上市公司实施企业内部控制规范体系监
管问题解答》(2011年第1期,总第1期)的相关豁免规定,未将深圳市大本营健康产业发展有限公
司纳入内部控制评价范围。 
7.其他说明事项 
无 
(二)内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准 
公司依据企业内部控制规范体系及《香江控股集团内部控制制度》、《香江控股集团内部控
制实施细则》,组织开展内部控制评价工作。  
1.内部控制缺陷具体认定标准是否与以前年度存在调整 
□是 √否  
公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷的认定要求,结合公
司规模、行业特征、风险偏好和风险承受度等因素,区分财务报告内部控制和非财务报告内部控
制,研究确定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准,并与以前年度保持一致。 
2.财务报告内部控制缺陷认定标准 
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下: 
指标名称 重大缺陷定量标准 重要缺陷定量标准 一般缺陷定量标准 
资产总额潜在错
报 
潜在错报影响金额(X)>
资产总额的 3% 
资产总额的 1.5%<潜在错报
影响金额(X)≦ 合并会计
报表资产总额的 3% 
除重大和重要缺陷以
外的内控缺陷 
所有者权益潜在
错报 
潜在错报影响金额(X)>
所 有 者 权 益 总 额 的
1.5%,且绝对金额大于
4000万元 
所有者权益总额的 1.2%<潜
在错报影响金额(X)≦合
并会计报表所有者权益总
额的 1.5%,且绝对金额大于
3500万元 
除重大和重要缺陷以
外的内控缺陷 
说明:无 
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下: 
缺陷性质 定性标准 
重大缺陷 如果一项缺陷或缺陷组合导致不能防止或发现并纠正如下行为(或事项),或者
该缺陷或缺陷组合能够直接导致如下行为(或事项)的发生,则该缺陷或缺陷组
合被认定为重大缺陷。 
A. 董事、监事和高级管理人员舞弊; 
B. 更正已公布的财务报告; 
C. 注册会计师发现当期财务报告存在重大缺陷,而内部控制在运行过程中未能发
现该错报; 
公司审计委员会和内部审计机构未能有效发挥监督职能。 
重要缺陷 如果一项缺陷或缺陷组合导致不能防止或发现并纠正如下行为(或事项),或者
该缺陷或缺陷组合能够直接导致如下行为(或事项)的发生,则该缺陷或缺陷组
合被认定为重要缺陷。 
A. 未按照公认会计准则选择和应用会计政策; 
B. 未建立反舞弊机制和控制措施; 
C. 对于非常规或特殊交易的账务处理没有建立相应的控制机制或没有实施(有效
的)补偿性控制; 
对于期末财务报告过程的控制存在一项或多项缺陷且不能合理保证编制的财务报
表达到真实、准确、完整的目标。 
一般缺陷 不构成重大缺陷、重要缺陷的其他财务报告内部控制缺陷。 
说明:无 
3.非财务报告内部控制缺陷认定标准 
公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下: 
指标名称 重大缺陷定量标准 重要缺陷定量标准 一般缺陷定量标准 
直接财产损 财产损失金额>合并会 合并会计报表资产总额的 除重大和重要缺陷以
2019年年度报告 
65 / 190 
 
失金额 计报表资产总额的 0.6% 0.4%<财产损失金额≦合并会
计报表资产总额的 0.6% 
外的内控缺陷 
说明:无 
公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下: 
缺陷性质 定性标准 
重大缺陷 公司重要业务缺乏制度控制或现行制度体系失效;信息系统存在重大安全隐
患;内控评价重大缺陷未完成整改。 
重要缺陷 公司一般业务缺乏制度控制或制度体系失效;信息系统存在安全隐患;内控评
价重要缺陷未完成整改。 
一般缺陷 不构成重大缺陷、重要缺陷的其他内部控制缺陷。 
说明:无 
(三)内部控制缺陷认定及整改情况 
1.财务报告内部控制缺陷认定及整改情况 
1.1重大缺陷 
报告期内公司是否存在财务报告内部控制重大缺陷 
□是 √否  
1.2重要缺陷 
报告期内公司是否存在财务报告内部控制重要缺陷 
□是 √否  
1.3一般缺陷 
无 
1.4经过上述整改,于内部控制评价报告基准日,公司是否存在未完成整改的财务报告内部
控制重大缺陷 
□是 √否  
1.5经过上述整改,于内部控制评价报告基准日,公司是否存在未完成整改的财务报告内部
控制重要缺陷 
□是 √否  
2.非财务报告内部控制缺陷认定及整改情况 
2.1重大缺陷 
报告期内公司是否发现非财务报告内部控制重大缺陷 
□是 √否  
2.2重要缺陷 
报告期内公司是否发现非财务报告内部控制重要缺陷 
□是 √否  
2.3一般缺陷 
无 
2.4经过上述整改,于内部控制评价报告基准日,公司是否发现未完成整改的非财务报告内
部控制重大缺陷 
□是 √否  
2.5经过上述整改,于内部控制评价报告基准日,公司是否发现未完成整改的非财务报告内
部控制重要缺陷 
□是 √否  
 
四、其他内部控制相关重大事项说明 
1.上一年度内部控制缺陷整改情况 
□适用 √不适用  
2.本年度内部控制运行情况及下一年度改进方向 
√适用 □不适用  
2019年年度报告 
66 / 190 
 
本年度,公司根据业务发展和内部管理的要求,持续加强各项内部控制措施,积极提升内部
控制的管理水平,整体运行情况良好。下一年度,公司将进一步完善内部控制体系建设,强化成
本管理、工程管理、招投标管理等方面的管控措施,确保公司整体内部控制更加有效运行。 
3.其他重大事项说明 
□适用 √不适用  
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明 
□适用 √不适用  
 
九、 内部控制审计报告的相关情况说明 
√适用  □不适用  
详细内容请详见公司于 2020年 4月 22日披露在上海证券交易所网站的德勤华永会计师事务
所(特殊普通合伙)2020年 4月 20日出具的《深圳香江控股股份有限公司内部控制审计报告》。 
是否披露内部控制审计报告:是 
 
十、 其他 
□适用  √不适用  
 
 
  
2019年年度报告 
67 / 190 
 
 
第十节 公司债券相关情况 
√适用 □不适用  
一、公司债券基本情况 
单位:元  币种:人民币 
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余额 利率(%) 还本付息方式 
交易
场所 
深圳香江控
股股份有限
公司 2013年
公司债券 
13香江
债 
122339 2014年
12月 8
日 
2019年
12月 9
日 
699,995,000 8.48% 每年付息一次,
到期一次还本,
最后一期利息
随本金的兑付
一起支付 
上海
证券
交易
所 
深圳香江控
股股份有限
公司公开发
行 2018年公
司债券(第一
期) 
18香江
01 
143494 2018年
3月 9日 
2022年
3月 9日 
910,000,000 7.90% 每年付息一次,
到期一次还本,
最后一期利息
随本金的兑付
一起支付 
上海
证券
交易
所 
深圳香江控
股股份有限
公司公开发
行 2018年公
司债券(第二
期) 
18香江
02 
143841 2018年
9月 27
日 
2022年
9月 27
日 
150,000,000 7.90% 每年付息一次,
到期一次还本,
最后一期利息
随本金的兑付
一起支付 
上海
证券
交易
所 
深圳香江控
股股份有限
公司公开发
行 2019年公
司债券(第一
期) 
19香江
01 
155327 2019年
5月 31
日 
2023年
5月 31
日 
100,000,000 8.10% 每年付息一次,
到期一次还本,
最后一期利息
随本金的兑付
一起支付 
上海
证券
交易
所 
 
公司债券付息兑付情况 
√适用  □不适用  
公司于 2019年 3月 11日支付“18香江 01”自 2018年 3月 9日至 2019年 3月 8日的债券利
息,详见公司于 2019年 3月 2日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn/)披露的相关公
告。 
公司于 2019年 9月 27日支付“18香江 02”自 2018年 9月 27日至 2019年 9月 26日的债券
利息,详见公司于 2019年 9月 19日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn/)披露的相
关公告。 
公司于 2019年 12月 10日支付“13香江债”自 2018年 12月 10日至 2019年 12月 9日的债
券利息及该期债券的本金,详见公司于 2019 年 11 月 30 日在上海证券交易所网站
(http://www.sse.com.cn/)披露的相关公告。 
 
公司债券其他情况的说明 
√适用 □不适用  
经自查,公司没有被查封、冻结、必须具备一定条件才能变现、无法变现、无法用于抵偿债务
的情况和其他权利受限制的情况和安排,以及其他具有可对抗第三人的优先偿付负债情况,仅存
在抵押、质押等受限情况并已在本报告中披露,主要包括货币资金、存货、固定资产、无形资产、
2019年年度报告 
68 / 190 
 
投资性房地产。除货币资金因为是履约保证金、未按揭贷款余额保证金、工程保证金及农民工工
资保证金等受限外,其余类别资产受限均为借款抵押所需,均为正常商业经营所需,不存在影响
公司偿付能力的情形,公司的贷款偿还率和利息偿付率一直保持 100%,与商业银行和债券投资者
保持了良好的关系。 
 
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式 
 
债券受托管理人 
名称 西南证券股份有限公司 
办公地址 北京市西城区金融大街国企大厦 A座 4层 
联系人 张炳军、何进、王晓红、付新雄、魏海涛、黄嘉 
联系电话 0755-83288631 
债券受托管理人 
名称 太平洋证券股份有限公司 
办公地址 北京市西城区北展北街 9号华远企业号 D座 
联系人 杨亚、黄伟、林龙发 
联系电话 010-88321656 
资信评级机构 
名称 联合信用评级有限公司 
办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 2号 PICC大厦 12层 
 
其他说明: 
√适用  □不适用  
其中:“13香江债”的受托管理人为西南证券股份有限公司,“18香江 01”、“18香江 02”以及“19
香江 01”的受托管理人为太平洋证券股份有限公司。 
 
三、公司债券募集资金使用情况 
√适用  □不适用  
经中国证券监督管理委员会证监许可【2014】1046号文批准,公司公开发行了人民币 7亿元
的公司债券,“13香江债”募集资金总额扣除发行费用之后的净募集资金为 68,955.00万元,公
司已按照募集说明书上的用途使用,用于补充流动资金,与募集说明书承诺的用途及使用情况一
致。 
经中国证券监督管理委员会证监许可【2017】891号文批准,公司公开发行了人民币 9.1亿
元的公司债券,“18 香江 01”募集资金总额扣除发行费用之后的净募集资金为 90,545.00万元,
公司按照募集说明书上的用途使用,用于偿还银行借款,与募集说明书承诺的用途及使用情况一
致。 
经中国证券监督管理委员会证监许可【2017】891号文批准,公司公开发行了人民币 1.5亿
元的公司债券,“18 香江 02”募集资金总额扣除发行费用之后的净募集资金为 14,925.00万元,
公司按照募集说明书上的用途使用,用于偿还银行借款,与募集说明书承诺的用途及使用情况一
致。 
经中国证券监督管理委员会证监许可【2017】891号文批准,公司公开发行了人民币 1亿元
的公司债券,“19香江 01”募集资金总额扣除发行费用之后的净募集资金为 9,950.00万元,公
司按照募集说明书上的用途使用,用于偿还银行借款,与募集说明书承诺的用途及使用情况一致。 
 
四、公司债券评级情况 
√适用  □不适用  
根据监管部门和联合信用评级有限公司(联合评级)对跟踪评级的有关要求,联合评级将在
本次债券存续期内,每年公司公告年报后 2个月内对公司 2013年公司债券、2018年公司债券(第
一期)、2018年公司债券(第二期)以及 2019年公司债券(第一期)进行一次定期跟踪评级,并
在债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。 
2019年年度报告 
69 / 190 
 
联合评级将密切关注公司的经营管理状况及相关信息,如发现公司或本次债券相关要素出现
重大变化,或发现其存在或出现可能对信用等级产生较大影响的重大事件时,联合评级将落实有
关情况并及时评估其对信用等级产生的影响,据以确认或调整本次债券的信用等级。 
如公司不能及时提供上述跟踪评级资料及情况,联合评级将根据有关情况进行分析并调整信
用等级,必要时,可公布信用等级暂时失效。跟踪评级结果将在联合信用评级网站和上海证券交
易所网站予以公布并同时报送深圳香江控股股份有限公司、监管部门、交易机构等。 
报告期内,联合评级于 2019年 5月 21日出具《深圳香江控股股份有限公司公开发行 2019年公司
债券(第一期)信用评级报告》,公司主体长期信用等级为 AA,评级展望稳定,公司发行的“19
香江 01”的债项信用等级为 AA。联合评级于 2019年 6月 14日出具《深圳香江控股股份有限公司
公司债券 2019年跟踪评级报告》的定期跟踪评级,维持公司主体长期信用等级为 AA,评级展望
稳定,维持公司发行的“13香江债”、“18香江 01”、“18香江 02”和“19香江 01”的债项信用
等级为 AA。 
 
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况 
√适用  □不适用  
公司发行的公司债券报告期内未采取增信措施。 
为有效维护债券持有人的利益,保证本期公司债券本息按约定偿付,发行人制定了一系列工
作计划,包括制定《债券持有人会议规则》、设立专项偿债账户、设立专门的偿付工作小组、聘请
债券受托管理人、保证人为本期债券提供保证担保、加强信息披露管理等,形成一套完整的确保
本期公司债券本息能够按约定偿付的保障体系。 
公司发行的公司债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。报告期内,公
主营业务经营良好,稳定的现金流入对公司发行的公司债券的本息偿付提供了有利的保障。深圳
市金海马实业股份有限公司为本期债券出具了《担保函》,对本期债券提供无条件的不可撤销的连
带责任保证担保,保证的范围包括本期债券的全部本息,以及违约金、损害赔偿金、实现债权的
全部费用和其他应支付的费用。深圳市金海马实业股份有限公司 2019年度期末净资产额为 101.36
亿元,资产负债率为 67.05%,净资产收益率为 2.46%,流动比率为 1.34(以上数据未经审计)。
深圳市金海马实业股份有限公司资信状况良好,偿债能力强。 
公司发行的公司债券“13香江债”在广州农村商业银行华夏支行、招商银行广州天安支行和
南昌银行广州分行设立了专项偿债账户,公司已按照募集说明书上的用途使用,用于补充流动资
金。公司于 2019年 12月 10日支付了该期债券的第五年利息及该期债券的本金。 
公司发行的公司债券“18香江 01” 、“18香江 02”和“19香江 01”在报告期内未到兑付期。 
 
六、公司债券持有人会议召开情况 
□适用  √不适用  
 
七、公司债券受托管理人履职情况 
√适用  □不适用  
公司“13香江债”债券受托管理人为西南证券股份有限公司。报告期内,西南证券股份有限
公司严格按照《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责。《深圳香江控股股份有限公司
2013年公司债券受托管理事务报告(2018年度)》已于 2019年 6月 19日在上海证券交易所网站
(http://www.sse.com.cn/)披露。 
公司“18香江 01” 、“18香江 02”和“19香江 01”的债券受托管理人为太平洋证券股份有
限公司。报告期内,太平洋证券股份有限公司严格按照《债券受托管理人协议》约定履行受托管
理人职责。《深圳香江控股股份有限公司公开发行公司债券受托管理事务报告(2018年度)》已
于 2019年 6月 21日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn/)披露。 
 
 
2019年年度报告 
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八、截至报告期末公司近 2年的会计数据和财务指标 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
主要指标 2019年 2018年 
本期比上年
同期增减(%) 
变动原因 
息税折旧摊销前利
润 
1,430,508,947.09 1,219,843,546.44 17.27 本期净利润、所得
税费用、利息费用
增加 
流动比率 1.26 1.26    
速动比率 0.35 0.29 20.69 本期流动资产增
加 
资产负债率(%) 75.59% 75.09% 0.67 本期负债增加 
EBITDA全部债务
比 
8.14% 7% 9.41 本期净利润、所得
税费用、利息费用
增加 
利息保障倍数 2.35 2.57 -8.56 本期净利润、利息
增加 
现金利息保障倍数 10.92 -7.30 249.59 本期经营活动产
生的净流量增加 
EBITDA利息保障
倍数 
2.72 3.05 -10.82 利息支出增加 
贷款偿还率(%) 100% 100%    
利息偿付率(%) 100% 100%    
 
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 
□适用  √不适用  
 
十、公司报告期内的银行授信情况 
√适用  □不适用  
 
香江控股 2019年度新增授信及贷款情况表 
单位:万元 
性质 公司名称 借款银行 
 授信额
度  
授信签约时
间 
 借款金额  
借款
期限  
流动
资金
贷款 
深圳香江控股股
份有限公司 
广州农村商业银行股份
有限公司华夏支行 
32,000 2019.11.7 32,000 3年 
深圳香江控股股
份有限公司 
中国建设银行股份有限
公司广州番禺支行 
60,000 2019.11.27 44,400 3年 
深圳香江控股股
份有限公司 
上海浦东发展银行股份
有限公司广东自贸试验
区南沙分行 
20,000 2019.9.27 4,000 1年 
2019年年度报告 
71 / 190 
 
深圳市香江商业
管理有限公司 
上海浦东发展银行股份
有限公司广州东湖支行 
12,000 2019.10.10 12,000 1年 
深圳市香江商业
管理有限公司 
渤海银行股份有限公司
广州分行 
10,000 2019.1.23 5,400 2年 
深圳市大本营投
资管理有限公司 
招商银行股份有限公司
广州天安支行 
9,500 2019.4.29 9,500 3年 
深圳市香江商业
管理有限公司 
中国光大银行股份有限
公司广州分行 
10,000 2019.1.3 3,000 1年 
广州香江投资发
展有限公司 
中国民生银行股份有限
公司广州分行 
7,000 2019.10.18 1,713.43 2年 
深圳市千本建筑
工程有限公司 
江西银行股份有限公司
广州分行 
14,250 2019.10.15 14,250 1年 
深圳市千本建筑
工程有限公司 
招商银行股份有限公司
广州天安支行 
19,500 2019.3.19 19,500 3年 
固定
资产
支持
融资
借款 
广州市卓升家具
有限公司 
创兴银行有限公司广东
自贸试验区南沙支行 
22,000 2019.9.3 22,000 10年 
深圳市家福特置
业有限公司 
招商银行股份有限公司
广州分行 
90,000 2019.7.18 0 10年 
委托
贷款 
珠海横琴新区南
方锦江置业有限
公司 
中国农业银行股份有限
公司广州淘金支行 
26,600 2019.6.3 26,600 2年 
开发
贷款 
天津森岛鸿盈置
业投资有限公司 
广州农村商业银行股份
有限公司华夏支行 
40,000 2019.1.18 3600 3年 
恩平市锦江新城
置业有限公司 
顺德农商银行恩平支行 9,000 2019.12.25 300 3年 
增城香江房地产
有限公司 
招商银行股份有限公司
广州天安支行 
140,000 2019.1.2 93,700 3年 
合计     521,850   291,963.43   
 
 
2019年年度报告 
72 / 190 
 
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况 
□适用  √不适用  
 
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
73 / 190 
 
 
第十一节 财务报告 
一、 审计报告 
√适用 □不适用  
 
审计报告 
 
深圳香江控股股份有限公司全体股东: 
 
一、审计意见 
我们审计了深圳香江控股股份有限公司(以下简称“香江控股”)的财务报表,包括 2019年
12月 31日的合并及母公司资产负债表、2019年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流
量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。 
我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了香江
控股 2019年 12 月 31日的合并及母公司财务状况以及 2019年度的合并及母公司经营成果和合并
及母公司现金流量。 
 
二、形成审计意见的基础 
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则,我们独立于香江控股,并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信,我们获取的审计证据
是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。 
 
三、关键审计事项 
关键审计事项是我们根据职业判断,认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景,我们不对这些事项单独发表意见。我们
确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。  
1、 房地产销售收入的确认 
如财务报表附注(五)、39所述,香江控股 2019年度商品房、商铺及写字楼销售收入和商贸
流通运营中的商贸流通物业销售收入分别为人民币 3,360,571,823.50元和人民币 7,874,668.57 
元。根据会计政策,香江控股的房地产销售于以下所有条件均已满足时确认收入:房地产竣工验
收合格(取得竣工验收备案表),签订了不可逆转的销售合同或其他结算通知书,取得了买方付款
证明(其中选择银行按揭的,收到首期款并办好按揭手续;不选择银行按揭自行付款的,收到 50%
以上房款),买方在香江控股发出收楼通知之约定期限内前来收楼(或在销售合同规定的期限内因
买方原因未及时办手续的视同收楼)。由于上述房地产销售收入金额重大,同时管理层运用上述收
入确认会计政策确认收入时需要作出判断,我们将房地产销售收入的确认确定为合并财务报表审
计的关键审计事项。 
针对房地产销售收入的确认,我们实施了以下主要审计程序予以应对: 
1) 测试与房地产销售相关的关键内部控制实际运行的有效性。 
2) 检查房地产标准买卖合同条款,对照企业会计准则的相关规定,评价有关房地产销售收
入确认的会计政策是否符合企业会计准则的相关要求。 
3) 与前期采用的会计政策进行比较,检查有关房地产销售收入确认的会计政策是否得到一
贯运用。  
4) 就本年度确认房地产销售收入的项目,选取样本,检查销售合同及可以证明房地产已达
到交付条件的支持性文件,以判断相关房地产销售收入的确认是否正确。 
5) 就资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目,选取样本,检查销售合同及可以证明
房地产已达到交付条件的支持性文件,以评估相关房地产销售收入是否记入恰当的会计期间。 
  
2019年年度报告 
74 / 190 
 
2、 存货跌价准备的计提 
如财务报表附注(五)、7所述,2019年 12月 31日,香江控股房地产开发项目存货的账面余
额为人民币 13,232,200,879.82元,相应的存货跌价准备为人民币 89,937,280.00元。根据香江
控股的会计政策,存货期末按照成本与可变现净值孰低计量,当存货的可变现净值低于成本时,
计提存货跌价准备。由于存货跌价准备的计提涉及管理层重大估计,我们将存货跌价准备的计提
确定为合并财务报表审计的关键审计事项。 
针对存货跌价准备的计提,我们实施了以下主要审计程序予以应对: 
1) 对本年末的存货项目进行实地抽查盘点,观察是否存在长期未予开发的土地、长期停工
的项目以及长期未能出售的项目;分析周边楼盘价格变化趋势,判断相关存货是否存在跌价的情
形。 
2) 获取计算存货跌价准备的相关资料,复核本年计提的存货跌价准备金额是否正确。 
3) 对于已完工的开发产品,将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或周边楼盘
价格进行比较,将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费
进行比较,分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。 
4) 对于未完工的开发成本,将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或市场可获
取数据(周边楼盘价格)进行比较,将管理层估计的至完工时将要发生的成本同内部成本预算进行
比较,将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较,
分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。 
5) 对于拟开发土地,将管理层估计的售价及相关税费与市场可获取数据(周边地区最新土地
使用权挂牌出让价格等)及测算的相关税费进行比较,分析管理层确定可变现净值时所使用数据的
合理性。 
 
3、 土地增值税的计量 
如附注(五)、40所述,香江控股 2019年度计提的土地增值税金额为人民币 515,954,757.85   
元。根据相关税务法律法规的规定,香江控股销售开发的房地产项目需要就土地增值额按照超率
累进税率计算缴纳土地增值税。对于在资产负债表日尚未完成土地增值税清算的开发项目,在计
算应计土地增值税时,在考虑相关税务法律法规的规定和实务操作的基础上,需要估计销售房地
产的计税收入以及可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等。由于土地增值
税计提金额重大,且涉及管理层判断和估计,因此,我们将土地增值税的计量确定为合并财务报
表审计的关键审计事项。 
针对土地增值税的计量,我们实施了以下主要审计程序予以应对: 
1) 获取主要开发项目计算土地增值税的资料,复核本年计提的土地增值税金额是否正确。 
2) 结合房地产销售收入审计,检查管理层计算土地增值税时估计的房地产销售收入金额是
否合理。 
3) 结合存货审计,检查管理层计算土地增值税时扣除已实际发生的土地成本、房地产开发
成本、开发费用等是否正确。 
4) 按照土地增值税相关法律法规,结合项目成本预算,分析管理层在计算土地增值税时扣
除已预计但尚未实际发生的开发成本和费用的合理性。 
5) 利用内部税务专家,复核本年计提的土地增值税金额是否正确。 
 
四、其他信息 
香江控股管理层对其他信息负责。其他信息包括 2019年年度报告中涵盖的信息,但不包括财
务报表和我们的审计报告。 
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息,我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。 
结合我们对财务报表的审计,我们的责任是阅读其他信息,在此过程中,考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 
基于我们已执行的工作,如果我们确定其他信息存在重大错报,我们应当报告该事实。在这
方面,我们无任何事项需要报告。 
 
2019年年度报告 
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五、管理层和治理层对财务报表的责任 
香江控股管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公允反映,并设计、
执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 
在编制财务报表时,管理层负责评估香江控股的持续经营能力,披露与持续经营相关的事项
(如适用),并运用持续经营假设,除非管理层计划清算香江控股、终止运营或别无其他现实的选
择。 
治理层负责监督香江控股的财务报告过程。 
 
六、注册会计师对财务报表审计的责任 
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证,并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证,但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致,如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策,则通常认为错报是重大的。 
在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀疑。同时,我们
也执行以下工作: 
(1) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,设计和实施审计程序以应对
这些风险,并获取充分、适当的审计证据,作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上,未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。  
(2) 了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序。 
(3) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 
(4) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根据获取的审计证据,就可能导
致对香江控股持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我
们得出结论认为存在重大不确定性,审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报
表中的相关披露;如果披露不充分,我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告
日可获得的信息。然而,未来的事项或情况可能导致香江控股不能持续经营。 
(5) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容,并评价财务报表是否公允反映相关
交易和事项。 
(6) 就香江控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据,以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计,并对审计意见承担全部责任。 
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通,包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明,并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项,以及相关的防范措施(如适用)。 
从与治理层沟通过的事项中,我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要,因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项,除非法律法规禁止公开披露这些事项,或在极少
数情形下,如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处,我们确定不应在审计报告中沟通该事项。 
 
 
德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)               中国注册会计师 
   
   中国?上海 
 
 
 
                                                 中国注册会计师 
 
2020年 4月 20日 
 
2019年年度报告 
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二、 财务报表 
合并资产负债表 
2019年 12月 31日 
编制单位: 深圳香江控股股份有限公司 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年 12月 31日 2018年 12月 31日 
流动资产:    
货币资金 七.1 3,729,332,680.69 2,646,626,371.95 
结算备付金    
拆出资金    
交易性金融资产 七.2 7,357,945.70  
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产 
  
 5,352,859.95 
衍生金融资产     
应收票据 七.3   
应收账款 七.4 67,452,538.31 63,803,918.44 
应收款项融资     
预付款项 七.5 77,810,314.13 146,161,298.33 
应收保费     
应收分保账款     
应收分保合同准备金     
其他应收款 七.6 621,159,915.02 675,350,760.93 
其中:应收利息     
应收股利     
买入返售金融资产     
存货 七.7 13,142,263,599.82 12,887,015,578.05 
持有待售资产 七.8 44,386,071.18 61,105,972.65 
一年内到期的非流动资产     
其他流动资产 七.9 549,452,930.55 414,296,973.54 
流动资产合计    18,239,215,995.40 16,899,713,733.84 
非流动资产:       
发放贷款和垫款     
债权投资     
可供出售金融资产    71,375,000.00 
其他债权投资     
持有至到期投资     
长期应收款     
长期股权投资 七.10 69,491,469.64 89,275,863.73 
其他权益工具投资 七.11 112,535,830.00  
其他非流动金融资产     
投资性房地产 七.12 3,299,587,873.36 3,087,843,143.59 
固定资产 七.13 768,316,206.48 879,777,297.66 
在建工程 七.14 34,718,890.65 26,867,200.27 
生产性生物资产     
油气资产     
使用权资产     
无形资产 七.15 148,522,939.04 152,833,163.16 
开发支出     
2019年年度报告 
77 / 190 
 
商誉     
长期待摊费用 七.16 116,461,920.69 99,773,934.09 
递延所得税资产 七.17 453,016,768.75 501,415,595.51 
其他非流动资产 七.18 1,200,000.00 16,400,164.82 
非流动资产合计   5,003,851,898.61 4,925,561,362.83 
资产总计   23,243,067,894.01 21,825,275,096.67 
流动负债:       
短期借款 七.19 302,879,477.58 2,037,984,362.42 
向中央银行借款     
拆入资金     
交易性金融负债     
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债 
  
  
衍生金融负债     
应付票据 七.20 154,017,833.60 115,664,330.00 
应付账款 七.21 2,925,726,991.73 2,449,860,880.46 
预收款项 七.22 5,195,969,389.08 3,199,885,967.15 
卖出回购金融资产款     
吸收存款及同业存放     
代理买卖证券款     
代理承销证券款     
应付职工薪酬 七.23 80,470,387.68 85,146,989.17 
应交税费 七.24 402,592,470.75 638,541,775.41 
其他应付款 七.25 1,474,906,564.13 1,413,742,387.75 
其中:应付利息     
应付股利   20,090,000.00 20,090,000.00 
应付手续费及佣金     
应付分保账款     
持有待售负债     
一年内到期的非流动负债 七.26 2,356,010,783.02 2,206,018,134.36 
其他流动负债 七.27 1,536,915,050.90 1,248,659,841.54 
流动负债合计   14,429,488,948.47 13,395,504,668.26 
非流动负债:       
保险合同准备金     
长期借款 七.28 2,983,882,128.38 1,879,431,323.69 
应付债券 七.29 99,589,288.48 1,056,202,205.99 
其中:优先股     
永续债     
租赁负债     
长期应付款     
长期应付职工薪酬 七.30   
预计负债     
递延收益 七.31 55,209,914.62 56,330,584.46 
递延所得税负债 七.17 702,735.00 702,735.00 
其他非流动负债     
非流动负债合计   3,139,384,066.48 2,992,666,849.14 
负债合计   17,568,873,014.95 16,388,171,517.40 
所有者权益(或股东权益):       
2019年年度报告 
78 / 190 
 
实收资本(或股本) 七.32 3,395,781,424.00 3,399,327,424.00 
其他权益工具 七.33  46,948,156.43 
其中:优先股     
永续债     
资本公积 七.34 58,434,371.68 34,341,100.00 
减:库存股 七.35  16,140,860.00 
其他综合收益 七.36 41,130,830.00  
专项储备     
盈余公积 七.37 117,202,145.19 91,516,756.26 
一般风险准备     
未分配利润 七.38 1,721,443,575.09 1,545,953,177.85 
归属于母公司所有者权益(或
股东权益)合计 
 
5,333,992,345.96 5,101,945,754.54 
少数股东权益  340,202,533.10 335,157,824.73 
所有者权益(或股东权益)
合计 
 
5,674,194,879.06 5,437,103,579.27 
负债和所有者权益(或股
东权益)总计 
 
23,243,067,894.01 21,825,275,096.67 
 
法定代表人:翟美卿       主管会计工作负责人:谈惠明       会计机构负责人:杜艳 
 
 
母公司资产负债表 
2019年 12月 31日 
编制单位:深圳香江控股股份有限公司  
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年 12月 31日 2018年 12月 31日 
流动资产:    
货币资金  912,865,627.63 1,378,356,225.94 
交易性金融资产    
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产 
 
  
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款  163,080,000.00 145,916,000.12 
应收款项融资    
预付款项  144,360.00 179,921.00 
其他应收款 十七.2 6,021,296,723.04 7,879,572,342.98 
其中:应收利息    152,353,921.75 
应收股利   241,556,091.36 465,970,127.69 
存货   562,414.00 127,799,694.00 
持有待售资产     
一年内到期的非流动资产     
其他流动资产    
流动资产合计   7,097,949,124.67 9,531,824,184.04 
非流动资产:       
债权投资     
可供出售金融资产    43,000,000.00 
2019年年度报告 
79 / 190 
 
其他债权投资     
持有至到期投资     
长期应收款     
长期股权投资 十七.3 2,552,131,566.91 2,551,974,627.54 
其他权益工具投资  83,009,040.00  -   
其他非流动金融资产    
投资性房地产  296,028,351.23 306,711,016.31 
固定资产  2,635,417.44 3,139,587.63 
在建工程    
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产  5,270,777.77 3,397,588.18 
开发支出    
商誉    
长期待摊费用    
递延所得税资产    
其他非流动资产  1,200,000.00  
非流动资产合计  2,940,275,153.35 2,908,222,819.66 
资产总计  10,038,224,278.02 12,440,047,003.70 
流动负债:      
短期借款  40,000,000.00 1,225,886,700.00 
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债 
 
  
衍生金融负债    
应付票据    
应付账款  1,417,516.36 237,750.00 
预收款项   39,192,342.50 
应付职工薪酬  14,762,110.00 8,927,180.84 
应交税费  12,321,397.91 2,484,290.48 
其他应付款  3,618,854,221.89 4,103,209,623.75 
其中:应付利息   150,366,013.16 
应付股利    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债  1,320,502,777.56 1,142,898,634.36 
其他流动负债   26,022,260.92 
流动负债合计  5,007,858,023.72 6,548,858,782.85 
非流动负债:      
长期借款  868,999,670.00 825,933,291.57 
应付债券  99,589,288.48 1,056,202,205.99 
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益    
2019年年度报告 
80 / 190 
 
递延所得税负债    
其他非流动负债    
非流动负债合计  968,588,958.48 1,882,135,497.56 
负债合计  5,976,446,982.20 8,430,994,280.41 
所有者权益(或股东权益):      
实收资本(或股本)  3,395,781,424.00 3,399,327,424.00 
其他权益工具   46,948,156.43 
其中:优先股    
永续债    
资本公积  58,078,906.43 14,241,100.00 
减:库存股   16,140,860.00 
其他综合收益  40,009,040.00  
专项储备    
盈余公积  176,428,188.62 150,742,799.69 
未分配利润  391,479,736.77 413,934,103.17 
所有者权益(或股东权益)
合计 
 
4,061,777,295.82 4,009,052,723.29 
负债和所有者权益(或股
东权益)总计 
 
10,038,224,278.02 12,440,047,003.70 
 
法定代表人:翟美卿       主管会计工作负责人:谈惠明       会计机构负责人:杜艳 
 
 
合并利润表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、营业总收入  4,927,455,544.32 4,163,505,540.45 
其中:营业收入 七.38 4,927,455,544.32 4,163,505,540.45 
利息收入     
已赚保费     
手续费及佣金收入     
二、营业总成本   4,170,917,155.16 3,629,432,337.66 
其中:营业成本 七.39 2,378,661,502.08 2,002,383,343.61 
利息支出     
手续费及佣金支出     
退保金     
赔付支出净额     
提取保险责任准备金净额     
保单红利支出     
分保费用     
税金及附加 七.40 626,412,467.45 533,817,621.44 
销售费用 七.41 347,617,853.80 351,375,654.81 
管理费用 七.42 403,157,287.25 402,871,854.18 
研发费用     
财务费用 七.43 415,068,044.58 338,983,863.62 
其中:利息费用   447,044,172.96 377,839,798.41 
利息收入   39,179,972.24 37,199,280.28 
2019年年度报告 
81 / 190 
 
加:其他收益 七.44 28,867,697.12 2,573,419.24 
投资收益(损失以“-”号填列) 七.45 24,802,004.70 71,816,312.64 
其中:对联营企业和合营企业的投
资收益 
  
-19,934,394.09 65,016,932.23 
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益 
  
  
汇兑收益(损失以“-”号填列)     
净敞口套期收益(损失以“-”号填
列) 
  
  
公允价值变动收益(损失以“-”
号填列) 
七.46 
2,005,085.75 -2,650,725.79 
信用减值损失(损失以“-”号填列) 七.47 -10,340,534.54  
资产减值损失(损失以“-”号填列) 七.48 -89,843,544.67 -302,755.88 
资产处置收益(损失以“-”号填
列) 
七.49 
72,810,473.02 50,951,310.26 
三、营业利润(亏损以“-”号填列)   784,839,570.54 656,460,763.26 
加:营业外收入 七.50 15,095,709.88 10,803,896.01 
减:营业外支出 七.51 6,921,988.52 17,299,728.19 
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)   793,013,291.90 649,964,931.08 
减:所得税费用 七.52 323,866,204.80 234,498,415.95 
五、净利润(净亏损以“-”号填列)   469,147,087.10 415,466,515.13 
(一)按经营持续性分类 
1.持续经营净利润(净亏损以“-”
号填列) 
 
469,147,087.10 415,466,515.13 
2.终止经营净利润(净亏损以“-”
号填列) 
 
  
(二)按所有权归属分类 
1.归属于母公司股东的净利润(净亏
损以“-”号填列) 
  
454,798,652.97 514,493,280.64 
2.少数股东损益(净亏损以“-”号填
列) 
  
14,348,434.13 -99,026,765.51 
六、其他综合收益的税后净额   -12,261,770.61  
(一)归属母公司所有者的其他综合收
益的税后净额 
七.53 
-12,261,770.61  
1.不能重分类进损益的其他综合收益  -12,261,770.61  
(1)重新计量设定受益计划变动额    
(2)权益法下不能转损益的其他综合收
益 
 
  
(3)其他权益工具投资公允价值变动  -12,261,770.61  
(4)企业自身信用风险公允价值变动    
2.将重分类进损益的其他综合收益    
(1)权益法下可转损益的其他综合收益    
(2)其他债权投资公允价值变动    
(3)可供出售金融资产公允价值变动损
益 
 
  
(4)金融资产重分类计入其他综合收益
的金额 
 
  
(5)持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益 
 
  
2019年年度报告 
82 / 190 
 
(6)其他债权投资信用减值准备    
(7)现金流量套期储备(现金流量套期
损益的有效部分) 
 
  
(8)外币财务报表折算差额    
(9)其他    
(二)归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额 
 
  
七、综合收益总额  456,885,316.49 415,466,515.13 
(一)归属于母公司所有者的综合收益
总额 
 
442,536,882.36 514,493,280.64 
(二)归属于少数股东的综合收益总额  14,348,434.13 -99,026,765.51 
八、每股收益:      
(一)基本每股收益(元/股)  0.1338 0.1510 
(二)稀释每股收益(元/股)  0.1338 0.1510 
 
本期发生同一控制下企业合并的,被合并方在合并前实现的净利润为:2,853,549.37 元, 上期被
合并方实现的净利润为: 10,017,896.12 元。 
 
法定代表人:翟美卿       主管会计工作负责人:谈惠明       会计机构负责人:杜艳 
 
母公司利润表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、营业收入 十七.4 109,535,309.51 143,206,229.05 
减:营业成本 十七.4 38,390,914.42 26,578,515.12 
税金及附加   7,341,782.42 6,738,111.03 
销售费用     
管理费用   69,472,121.82 72,625,625.85 
研发费用     
财务费用   -111,352,269.03 79,825,908.84 
其中:利息费用   267,892,927.35 281,515,615.64 
利息收入   380,390,248.18 201,809,298.98 
加:其他收益   969.56  
投资收益(损失以“-”号填列) 十七.5 241,163,144.03 354,235,293.23 
其中:对联营企业和合营企业的投
资收益 
 
-10,260.63 -314,024.75 
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益 
 
  
净敞口套期收益(损失以“-”号填
列) 
 
  
公允价值变动收益(损失以“-”
号填列) 
 
  
信用减值损失(损失以“-”号填列)  157,497.17  
资产减值损失(损失以“-”号填列)  -89,937,280.00 -280,906.98 
资产处置收益(损失以“-”号填
列) 
 
  
二、营业利润(亏损以“-”号填列)  257,067,090.64 311,392,454.46 
加:营业外收入  334,522.55 11,090.00 
2019年年度报告 
83 / 190 
 
减:营业外支出  547,723.86 239.00 
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)  256,853,889.33 311,403,305.46 
减:所得税费用    
四、净利润(净亏损以“-”号填列)  256,853,889.33 311,403,305.46 
(一)持续经营净利润(净亏损以“-”
号填列) 
 
256,853,889.33 311,403,305.46 
(二)终止经营净利润(净亏损以“-”
号填列) 
 
  
五、其他综合收益的税后净额  -3,953,364.46  
(一)不能重分类进损益的其他综合收
益 
 
-3,953,364.46  
1.重新计量设定受益计划变动额    
2.权益法下不能转损益的其他综合收
益 
 
  
3.其他权益工具投资公允价值变动  -3,953,364.46  
4.企业自身信用风险公允价值变动    
(二)将重分类进损益的其他综合收益    
1.权益法下可转损益的其他综合收益    
2.其他债权投资公允价值变动    
3.可供出售金融资产公允价值变动损
益 
 
  
4.金融资产重分类计入其他综合收益
的金额 
 
  
5.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益 
 
  
6.其他债权投资信用减值准备    
7.现金流量套期储备(现金流量套期
损益的有效部分) 
 
  
8.外币财务报表折算差额    
9.其他    
六、综合收益总额  252,900,524.87 311,403,305.46 
七、每股收益:      
(一)基本每股收益(元/股)  不适用 不适用 
(二)稀释每股收益(元/股)  不适用 不适用 
 
法定代表人:翟美卿       主管会计工作负责人:谈惠明       会计机构负责人:杜艳 
 
 
 
 
合并现金流量表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、经营活动产生的现金流量:    
销售商品、提供劳务收到的现金  7,263,190,985.50 4,336,820,158.69 
客户存款和同业存放款项净增加额    
向中央银行借款净增加额    
向其他金融机构拆入资金净增加额    
2019年年度报告 
84 / 190 
 
收到原保险合同保费取得的现金    
收到再保业务现金净额    
保户储金及投资款净增加额    
收取利息、手续费及佣金的现金    
拆入资金净增加额    
回购业务资金净增加额    
代理买卖证券收到的现金净额    
收到的税费返还    
收到其他与经营活动有关的现金 七.54.(1) 383,305,751.21 325,311,151.85 
经营活动现金流入小计   7,646,496,736.71 4,662,131,310.54 
购买商品、接受劳务支付的现金   2,253,560,209.27 5,974,164,993.36 
客户贷款及垫款净增加额     
存放中央银行和同业款项净增加额     
支付原保险合同赔付款项的现金     
拆出资金净增加额     
支付利息、手续费及佣金的现金     
支付保单红利的现金     
支付给职工及为职工支付的现金   462,429,327.37 414,106,084.22 
支付的各项税费   1,104,590,306.38 594,028,174.59 
支付其他与经营活动有关的现金 七.54.(2) 545,421,136.36 624,722,874.35 
经营活动现金流出小计   4,366,000,979.38 7,607,022,126.52 
经营活动产生的现金流量净额   3,280,495,757.33 -2,944,890,815.98 
二、投资活动产生的现金流量:    
收回投资收到的现金    201,030,000.00 
取得投资收益收到的现金   550,818.79 6,230,670.30 
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额 
  
121,411,516.76 243,625,046.34 
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额 
  
45,966,492.24 790,200.68 
收到其他与投资活动有关的现金 七.54.(3) 13,000,000.00  
投资活动现金流入小计   180,928,827.79 451,675,917.32 
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金 
  
82,124,908.11 98,732,090.97 
投资支付的现金   23,370,673.46 245,025,000.00 
质押贷款净增加额     
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额 
  
4,405,500.02 2,508,739,491.72 
支付其他与投资活动有关的现金 七.54.(4)  20,520,120.71 
投资活动现金流出小计   109,901,081.59 2,873,016,703.40 
投资活动产生的现金流量净额   71,027,746.20 -2,421,340,786.08 
三、筹资活动产生的现金流量:       
吸收投资收到的现金     
其中:子公司吸收少数股东投资收
到的现金 
  
  
取得借款收到的现金   3,106,634,275.81 5,358,223,605.54 
收到其他与筹资活动有关的现金 七.54.(5) 600,000,000.00 70,000,000.00 
筹资活动现金流入小计   3,706,634,275.81 5,428,223,605.54 
偿还债务支付的现金   4,621,189,183.99 1,157,518,228.70 
分配股利、利润或偿付利息支付的   757,493,525.89 852,203,252.12 
2019年年度报告 
85 / 190 
 
现金 
其中:子公司支付给少数股东的股
利、利润 
  
  
支付其他与筹资活动有关的现金 七.54.(6) 921,386,618.10 629,878,485.03 
筹资活动现金流出小计  6,300,069,327.98 2,639,599,965.85 
筹资活动产生的现金流量净额  -2,593,435,052.17 2,788,623,639.69 
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响 
 
  
五、现金及现金等价物净增加额  758,088,451.36 -2,577,607,962.37 
加:期初现金及现金等价物余额  2,385,116,568.57 4,962,724,530.94 
六、期末现金及现金等价物余额  3,143,205,019.93 2,385,116,568.57 
 
法定代表人:翟美卿       主管会计工作负责人:谈惠明       会计机构负责人:杜艳 
 
 
母公司现金流量表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、经营活动产生的现金流量:    
销售商品、提供劳务收到的现金  94,911,393.33 75,397,916.11 
收到的税费返还    
收到其他与经营活动有关的现金  14,576,915.32 22,220,498.75 
经营活动现金流入小计  109,488,308.65 97,618,414.86 
购买商品、接受劳务支付的现金  1,309,123.98 4,495,587.95 
支付给职工及为职工支付的现金  54,248,155.51 36,968,594.25 
支付的各项税费  30,477,196.91 26,297,637.27 
支付其他与经营活动有关的现金  47,252,070.08 85,789,898.14 
经营活动现金流出小计  133,286,546.48 153,551,717.61 
经营活动产生的现金流量净额  -23,798,237.83 -55,933,302.75 
二、投资活动产生的现金流量:      
收回投资收到的现金   160,000,000.00 
取得投资收益收到的现金  212,780,954.97 14,459,117.30 
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额 
 
5,422.45 2,015.00 
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额 
 
 790,200.68 
收到其他与投资活动有关的现金  2,262,952,134.05 198,701,873.03 
投资活动现金流入小计  2,475,738,511.47 373,953,206.01 
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金 
 
4,456,989.37 1,622,938.94 
投资支付的现金   203,000,000.00 
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额 
 
 2,520,640,000.00 
支付其他与投资活动有关的现金   3,205,979,256.57 
投资活动现金流出小计  4,456,989.37 5,931,242,195.51 
投资活动产生的现金流量净额  2,471,281,522.10 -5,557,288,989.50 
三、筹资活动产生的现金流量:      
吸收投资收到的现金    
2019年年度报告 
86 / 190 
 
取得借款收到的现金  914,000,000.00 3,525,586,700.00 
收到其他与筹资活动有关的现金  600,000,000.00 2,296,159,503.79 
筹资活动现金流入小计  1,514,000,000.00 5,821,746,203.79 
偿还债务支付的现金  2,897,137,021.57 289,995,119.55 
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金 
 
503,584,097.46 674,912,154.02 
支付其他与筹资活动有关的现金  1,026,318,843.38 32,048,691.83 
筹资活动现金流出小计  4,427,039,962.41 996,955,965.40 
筹资活动产生的现金流量净额  -2,913,039,962.41 4,824,790,238.39 
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响 
 
  
五、现金及现金等价物净增加额  -465,556,678.14 -788,432,053.86 
加:期初现金及现金等价物余额  1,373,486,134.84 2,161,918,188.70 
六、期末现金及现金等价物余额  907,929,456.70 1,373,486,134.84 
 
法定代表人:翟美卿     主管会计工作负责人:谈惠明       会计机构负责人:杜艳 
 
 
 
 
2019年年度报告 
87 / 190 
 
 
合并所有者权益变动表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 
 2019年度 
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 
所有者权益合
计 实收资本(或股
本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 其他综合收益 



备 
盈余公积 





备 
未分配利润 

他 
小计 优

股 


债 
其他 
一、上年期
末余额 
3,399,327,424.00   46,948,156.43 14,241,100.00 16,140,860.00   90,170,399.45  1,549,493,612.96  5,084,039,832.84 326,338,490.16 5,410,378,323.00 
加:会计政
策变更 
      53,392,600.61      53,392,600.61  53,392,600.61 
前期
差错更正 
               
同一
控制下企
业合并 
    20,100,000.00    1,346,356.81  -3,540,435.11  17,905,921.70 8,819,334.57 26,725,256.27 
其他                
二、本年期
初余额 
3,399,327,424.00   46,948,156.43 34,341,100.00 16,140,860.00 53,392,600.61  91,516,756.26  1,545,953,177.85  5,155,338,355.15 335,157,824.73 5,490,496,179.88 
三、本期增
减变动金
额(减少以
“-”号
填列) 
-3,546,000.00   -46,948,156.43 24,093,271.68 -16,140,860.00 -12,261,770.61  25,685,388.93  175,490,397.24  178,653,990.81 5,044,708.37 183,698,699.18 
(一)综合
收益总额 
      -12,261,770.61    454,798,652.97  442,536,882.36 14,348,434.13 456,885,316.49 
(二)所有
者投入和
减少资本 
-3,546,000.00   -46,948,156.43 24,093,271.68 -16,140,860.00       -10,260,024.75 -9,303,725.76 -19,563,750.51 
1.所有者
投入的普
通股 
               
2.其他权
益工具持
               
2019年年度报告 
88 / 190 
 
有者投入
资本 
3.股份支
付计入所
有者权益
的金额 
   553,850.00 47,502,006.43  -         48,055,856.43  48,055,856.43 
4.其他 -3,546,000.00   -47,502,006.43 -23,408,734.75 -16,140,860.00       -58,315,881.18 -9,303,725.76 -67,619,606.94 
(三)利润
分配 
        25,685,388.93  -279,308,255.73  -253,622,866.80  -253,622,866.80 
1.提取盈
余公积 
        25,685,388.93  -25,685,388.93     
2.提取一
般风险准
备 
               
3.对所有
者(或股
东)的分配 
          -253,622,866.80  -253,622,866.80  -253,622,866.80 
4.其他                
(四)所有
者权益内
部结转 
               
1.资本公
积转增资
本(或股
本) 
               
2.盈余公
积转增资
本(或股
本) 
               
3.盈余公
积弥补亏
损 
               
4.设定受
益计划变
动额结转
留存收益 
               
5.其他综
合收益结
转留存收
益 
               
6.其他                
(五)专项
储备 
               
1.本期提                
2019年年度报告 
89 / 190 
 
取 
2.本期使
用 
               
(六)其他                
四、本期期
末余额 
3,395,781,424.00    58,434,371.68  41,130,830.00  117,202,145.19  1,721,443,575.09  5,333,992,345.96 340,202,533.10 5,674,194,879.06 
 
 
项目 
 2018年度 
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 所有者权益合计 
实收资本 (或
股本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 





益 



备 
盈余公积 





备 
未分配利润 

他 
小计 优

股 


债 
其他 
一、上
年期末
余额 
3,400,671,424.00   42,677,074.44 2,389,149,988.50 40,579,400.00   154,563,511.95  1,716,427,243.77  7,662,909,842.66 422,242,963.60 8,085,152,806.26 
加:会
计政策
变更 
               

期差错
更正 
               

一控制
下企业
合并 
    159,386,938.78    277,186.72  -110,219,988.17  49,444,137.33 42,686,386.31 92,130,523.64 

他 
               
二、本
年期初
余额 
3,400,671,424.00   42,677,074.44 2,548,536,927.28 40,579,400.00   154,840,698.67  1,606,207,255.60  7,712,353,979.99 464,929,349.91 8,177,283,329.90 
三、本
期增减
变动金
额(减
少以
-1,344,000.00   4,271,081.99 -2,514,195,827.28 -24,438,540.00   -63,323,942.41  -60,254,077.75  -2,610,408,225.45 -129,771,525.18 -2,740,179,750.63 
2019年年度报告 
90 / 190 
 
“-”
号填
列) 
(一)
综合收
益总额 
          514,493,280.64  514,493,280.64 -99,026,765.51 415,466,515.13 
(二)
所有者
投入和
减少资
本 
-1,344,000.00   4,271,081.99 -2,514,195,827.28 -24,438,540.00   -94,464,272.96    -2,581,294,478.25 -30,744,759.67 -2,612,039,237.92 
1.所有
者投入
的普通
股 
               
2.其他
权益工
具持有
者投入
资本 
               
3.股份
支付计
入所有
者权益
的金额 
   4,271,081.99         4,271,081.99  4,271,081.99 
4.其他 -1,344,000.00    -2,514,195,827.28 -24,438,540.00   -94,464,272.96    -2,585,565,560.24 -30,744,759.67 -2,616,310,319.91 
(三)
利润分
配 
        31,140,330.55  -574,747,358.39  -543,607,027.84  -543,607,027.84 
1.提取
盈余公
积 
        31,140,330.55  -31,140,330.55     
2.提取
一般风
险准备 
               
3.对所
有者
(或股
东)的
分配 
          -543,607,027.84  -543,607,027.84  -543,607,027.84 
4.其他                
2019年年度报告 
91 / 190 
 
(四)
所有者
权益内
部结转 
               
1.资本
公积转
增资本
(或股
本) 
               
2.盈余
公积转
增资本
(或股
本) 
               
3.盈余
公积弥
补亏损 
               
4.设定
受益计
划变动
额结转
留存收
益 
               
5.其他
综合收
益结转
留存收
益 
               
6.其他                
(五)
专项储
备 
               
1.本期
提取 
               
2.本期
使用 
               
(六)
其他 
               
四、本
期期末
余额 
3,399,327,424.00   46,948,156.43 34,341,100.00 16,140,860.00   91,516,756.26  1,545,953,177.85  5,101,945,754.54 335,157,824.73 5,437,103,579.27 
2019年年度报告 
92 / 190 
 
 
法定代表人:翟美卿       主管会计工作负责人:谈惠明       会计机构负责人:杜艳 
 
 
母公司所有者权益变动表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 
 2019年度 
实收资本 (或股
本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 其他综合收益 



备 
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优

股 


债 
其他 
一、上年期末余额 3,399,327,424.00   46,948,156.43 14,241,100.00 16,140,860.00   150,742,799.69 413,934,103.17 4,009,052,723.29 
加:会计政策变更       43,962,404.46    43,962,404.46 
前期差错更正            
其他            
二、本年期初余额 3,399,327,424.00   46,948,156.43 14,241,100.00 16,140,860.00 43,962,404.46  150,742,799.69 413,934,103.17 4,053,015,127.75 
三、本期增减变动金额(减
少以“-”号填列) 
-3,546,000.00   -46,948,156.43 43,837,806.43 -16,140,860.00 -3,953,364.46  25,685,388.93 -22,454,366.40 8,762,168.07 
(一)综合收益总额       -3,953,364.46   256,853,889.33 252,900,524.87 
(二)所有者投入和减少资
本 
-3,546,000.00   -46,948,156.43 43,837,806.43 -16,140,860.00     9,484,510.00 
1.所有者投入的普通股            
2.其他权益工具持有者投
入资本 
           
3.股份支付计入所有者权
益的金额 
   553,850.00 47,502,006.43      48,055,856.43 
4.其他 -3,546,000.00   -47,502,006.43 -3,664,200.00 -16,140,860.00     -38,571,346.43 
(三)利润分配         25,685,388.93 -279,308,255.73 -253,622,866.80 
1.提取盈余公积         25,685,388.93 -25,685,388.93  
2.对所有者(或股东)的
分配 
         -253,622,866.80 -253,622,866.80 
3.其他            
(四)所有者权益内部结转            
1.资本公积转增资本(或
股本) 
           
2.盈余公积转增资本(或
股本) 
           
2019年年度报告 
93 / 190 
 
3.盈余公积弥补亏损            
4.设定受益计划变动额结
转留存收益 
           
5.其他综合收益结转留存
收益 
           
6.其他            
(五)专项储备            
1.本期提取            
2.本期使用            
(六)其他            
四、本期期末余额 3,395,781,424.00    58,078,906.43  40,009,040.00  176,428,188.62 391,479,736.77 4,061,777,295.82 
 
 
项目 
 2018年度 
实收资本 (或股
本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 
其他
综合
收益 
专项
储备 
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优

股 


债 
其他 
一、上年期末余额 3,400,671,424.00   42,677,074.44 2,481,883,744.17 40,579,400.00   135,727,039.06 677,278,156.10 6,697,658,037.77 
加:会计政策变更            
前期差错更正            
其他            
二、本年期初余额 3,400,671,424.00   42,677,074.44 2,481,883,744.17 40,579,400.00   135,727,039.06 677,278,156.10 6,697,658,037.77 
三、本期增减变动金额(减少
以“-”号填列) 
-1,344,000.00   4,271,081.99 -2,467,642,644.17 -24,438,540.00   15,015,760.63 -263,344,052.93 -2,688,605,314.48 
(一)综合收益总额          311,403,305.46 311,403,305.46 
(二)所有者投入和减少资本 -1,344,000.00   4,271,081.99 -2,467,642,644.17 -24,438,540.00   -16,124,569.92  -2,456,401,592.10 
1.所有者投入的普通股            
2.其他权益工具持有者投入
资本 
           
3.股份支付计入所有者权益
的金额 
   4,271,081.99       4,271,081.99 
4.其他 -1,344,000.00    -2,467,642,644.17 -24,438,540.00   -16,124,569.92  -2,460,672,674.09 
(三)利润分配         31,140,330.55 -574,747,358.39 -543,607,027.84 
1.提取盈余公积         31,140,330.55 -31,140,330.55  
2.对所有者(或股东)的分
配 
         -543,607,027.84 -543,607,027.84 
3.其他            
(四)所有者权益内部结转            
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1.资本公积转增资本(或股
本) 
           
2.盈余公积转增资本(或股
本) 
           
3.盈余公积弥补亏损            
4.设定受益计划变动额结转
留存收益 
           
5.其他综合收益结转留存收
益 
           
6.其他            
(五)专项储备            
1.本期提取            
2.本期使用            
(六)其他            
四、本期期末余额 3,399,327,424.00   46,948,156.43 14,241,100.00 16,140,860.00   150,742,799.69 413,934,103.17 4,009,052,723.29 
 
法定代表人:翟美卿       主管会计工作负责人:谈惠明       会计机构负责人:杜艳 
 
 
 
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三、 公司基本情况 
1. 公司概况 
√适用  □不适用  
深圳香江控股股份有限公司(以下简称“本公司”)是经山东临沂地区体制改革委员会临体改
[1993]第 28号文批准,于 1994年 1月 30日注册成立的股份有限公司。本公司的注册地在广东省
深圳市,总部位于广东省广州市。 
本公司及其子公司(以下简称“本集团”)主要的经营业务包括:投资兴办实业(具体项目另行
申报);在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营;物业管理;从事建筑工程和装饰工程的
施工(须取得相应的资质证书后方可经营);企业形象策划;酒店管理;国内商业、物资供销业(不
含专营、专控、专卖商品);经营进出口业务(法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外,限
制的项目须取得许可后方可经营);教育咨询服务、经济信息咨询(不含限制项目);国内贸易;柜
台出租;供应链管理;投资管理;投资咨询;市场营销策划(不含限制项目);仓储服务;营养健
康咨询服务;医院管理、疗养院、养老服务;健康养生管理咨询(不含医疗行为);为医院、体检
中心提供后勤管理服务(不含具体经营医疗服务);医疗器械、保健产品的技术研发;对体检中心
进行管理。 
本公司的合并及母公司财务报表于 2020年 4月 20日已经本公司董事会批准。 
 
2. 合并财务报表范围 
√适用  □不适用  
本年度合并财务报表范围子公司的详细情况参见附注(九)“在其他主体中的权益”。 
本年度合并财务报表范围变化详细情况参见附注(八)“合并范围的变更”。 
 
四、 财务报表的编制基础 
1. 编制基础 
本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外,本集团还按照《公开发行证券的
公司信息披露编报规则第 15号—财务报告的一般规定(2014年修订)》披露有关财务信息。 
 
记账基础和计价原则 
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外,本财务报表
以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值,则按照相关规定计提相应的减值准备。 
在历史成本计量下,资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价的
公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额,或者承担现时义务
的合同金额,或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。 
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中,出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的,在本财务报表中计量
或披露的公允价值均在此基础上予以确定。 
对于以交易价格作为初始确认时的公允价值,且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察
输入值的估值技术的金融资产,在估值过程中校正该估值技术,以使估值技术确定的初始确认结
果与交易价格相等。 
公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重
要性,被划分为三个层次: 
·第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。 
·第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。 
· 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。 
 
2. 持续经营 
√适用  □不适用  
2019年年度报告 
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本集团对自 2019年 12月 31日起 12个月的持续经营能力进行了评价,未发现对持续经营能
力产生重大怀疑的事项和情况。因此,本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。 
 
五、 重要会计政策及会计估计 
具体会计政策和会计估计提示: 
□适用 √不适用  
 
1. 遵循企业会计准则的声明 
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了本公司 2019年 12月 31
日的合并及母公司财务状况以及 2019年度的合并及母公司经营成果、合并及母公司股东权益变动
和合并及母公司现金流量。 
 
2. 会计期间 
本公司会计年度自公历 1月 1日起至 12月 31日止。 
 
3. 营业周期 
√适用  □不适用  
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司从事房
地产开发经营的子公司,其营业周期超过 12个月,该等子公司以营业周期作为资产和负债的流动
性划分标准。 
 
4. 记账本位币 
人民币为本集团经营所处的主要经济环境中的货币,本集团以人民币为记账本位币。本公司
编制本财务报表时所采用的货币为人民币。 
 
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 
√适用  □不适用  
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。 
5.1同一控制下的企业合并 
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制,且该控制并非暂时性的,为
同一控制下的企业合并。 
在企业合并中取得的资产和负债,按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净
资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额,调整资本公积中的股本溢价,股本溢价不足
冲减的则调整留存收益。 
当合并协议中约定根据未来或有事项的发生,合并方需追加或要求返还之前已经支付的合并
对价时,本集团按照《企业会计准则第 13号—或有事项》的规定将合并协议约定的或有对价确认
为一项预计负债或资产,作为企业合并对价的一部分。该预计负债或资产与后续或有对价结算金
额的差额调整资本公积,资本公积不足冲减的,调整留存收益。 
当合并协议中约定根据未来或有事项的发生,购买方需追加或要求返还之前已经支付的合并
对价时,本集团将合并协议约定的或有对价确认为一项负债或资产,作为企业合并对价的一部分,
按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。对于资产或负债性质的或有对价,按照《企业会
计准则第22号—金融工具确认和计量》和《企业会计准则第13号—或有事项》计量,发生的变化
或调整按照合并日的处理调整留存收益或资本公积中的股本溢价。 
为进行企业合并发生的各项直接费用,于发生时计入当期损益。 
5.2非同一控制下的企业合并及商誉 
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制,为非同一控制下的企业合并。 
合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权益
性工具的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相
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关管理费用,于发生时计入当期损益。 
购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以
公允价值计量。 
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,作为一项资产确认
为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的,首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进
行复核,复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,计入当期
损益。 
因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报,并按照成本扣除累计减值准备后的金额
计量。 
 
6. 合并财务报表的编制方法 
√适用  □不适用  
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权力,
通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报,并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金
额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化,本集团将进行重
新评估。 
子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时,终止于本集团丧失对该子公司的控
制权时。 
对于本集团处置的子公司,处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地
包括在合并利润表和合并现金流量表中。 
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司,其自购买日(取得控制权的日期)起的经营
成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。 
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司,无论该项企业合并发生在报告期的任一时点,
视同该子公司同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围,其自报告期最早期间期初或同
受最终控制方控制之日起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。 
子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。本
公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。 
子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益,在合并资产负债表中股东权益
项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额,在合并利
润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。 
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额,
其余额仍冲减少数股东权益。 
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易,作为
权益性交易核算,调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中
相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积,
资本公积不足冲减的,调整留存收益。 
 
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法 
√适用  □不适用  
合营安排分为共同经营和合营企业,该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款
等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营,是指合营方享有该安
排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权
利的合营安排。 
本集团对合营企业的投资采用权益法核算,具体参见附注(五)“13.3.2.按权益法核算的长
期股权投资”。 
本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有的
资产;确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债;确认出售本集团享
有的共同经营产出份额所产生的收入;按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入;确
认本集团单独所发生的费用,以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。本集团按照适用于特
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定资产、负债、收入和费用的规定核算确认的与共同经营相关的资产、负债、收入和费用。 
本集团向共同经营投出或出售资产等(该资产构成业务的除外),在该资产等由共同经营出
售给第三方之前,仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售
的资产发生资产减值损失的,本集团全额确认该损失。 
本集团自共同经营购买资产等(该资产构成业务的除外),在将该资产等出售给第三方之前,
仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资产减值损失
的,本集团按其承担的份额确认该部分损失。 
 
8. 现金及现金等价物的确定标准 
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限短(一般指
从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 
 
 
9. 金融工具 
√适用  □不适用  
本集团在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。 
对于以常规方式购买或出售金融资产的,在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债,
或者在交易日终止确认已出售的资产。 
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产和金融负债,相关的交易费用直接计入当期损益;对于其他类别的金融资产和金
融负债,相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第14 号——收入》(以
下简称“收入准则”)初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的
应收账款时,按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。 
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各
会计期间的方法。 
实际利率,是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量,折现为该金融资
产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时,在考虑金融资产或金融负
债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量,
但不考虑预期信用损失。 
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本
金,加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计
摊销额,再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。 
9.1 金融资产的分类、确认与计量 
初始确认后,本集团对不同类别的金融资产,分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。 
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付,且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标,则本集团将
该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款、其
他应收款。 
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付,且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金
融资产为目标的,则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
此类金融资产自取得起期限在一年以上的,列示为其他债权投资,自资产负债表日起一年内(含
一年)到期的,列示于一年内到期的非流动资产;取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的应收账款与应收票据,列示于应收款项融资,其余取得时期限在一年内(含一年)
项目列示于其他流动资产。 
初始确认时,本集团可以单项金融资产为基础,不可撤销地将非同一控制下的企业合并中确
认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。 
金融资产满足下列条件之一的,表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的: 
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? 取得相关金融资产的目的,主要是为了近期出售。 
? 相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分,且有客观证
据表明近期实际存在短期获利模式。 
? 相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套
期工具的衍生工具除外。 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产: 
? 不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 
? 在初始确认时,为消除或显著减少会计错配,本集团可以将金融资产不可撤销地指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表日
起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的,列示于其他非流动金融资产。 
9.1.1 以摊余成本计量的金融资产 
以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法,按摊余成本进行后续计量,发生减值或终止确
认产生的利得或损失,计入当期损益。 
本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外,本集团
根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入: 
? 对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产,本集团自初始确认起,按照该金融资产
的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。 
? 对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产,本
集团在后续期间,按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在
后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值,并且这一改善可与应用上述规定之后发生
的某一事件相联系,本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。 
9.1.2以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采用
实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益,除此以外该金融资产的公允价值变动均计
入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量而计入各期损益
的金额相等。该金融资产终止确认时,之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益
中转出,计入当期损益。 
指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变动
在其他综合收益中进行确认,该金融资产终止确认时,之前计入其他综合收益的累计利得或损失
从其他综合收益中转出,计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资期间,在本集团
收取股利的权利已经确立,与股利相关的经济利益很可能流入本集团,且股利的金额能够可靠计
量时,确认股利收入并计入当期损益。 
9.1.3以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量,公允价值变动
形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。 
9.2 金融工具减值 
本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。 
本集团对由收入准则规范的交易形成的全部应收票据和应收账款,以及由《企业会计准则第
21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款,按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计
量损失准备。 
对于其他金融工具,除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外,本集团在每个资产负债
表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确
认后已显著增加,本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准
备;若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加,本集团按照相当于该金融工具未来12 
个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额,除分类为以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外,作为减值损失或利得计入当期损益。对于分
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类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产,本集团在其他综合收益中确认其信
用损失准备,并将减值损失或利得计入当期损益,且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账
面价值。 
本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损
失准备,但在当期资产负债表日,该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形
的,本集团在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的
损失准备,由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。 
9.2.1信用风险显著增加 
本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息,通过比较金融工具在资产负债表日发生违
约的风险与在初始确认日发生违约的风险,以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著
增加。对于财务担保合同,本集团在应用金融工具减值规定时,将本集团成为做出不可撤销承诺
的一方之日作为初始确认日。 
本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素: 
(1) 信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化。 
(2) 若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行,该金融工具的利率或其他
条款是否发生显著变化(如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益率等)。 
(3) 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发
生显著变化。这些指标包括:信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产的公允价值
小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息(如借款人的债务工具或权益
工具的价格变动)。 
(4) 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化。 
(5) 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调。 
(6) 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否发
生不利变化。 
(7) 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。 
(8) 同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加。 
(9) 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。 
(10) 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。
这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率。 
(11) 预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。 
(12) 借款合同的预期是否发生变更,包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免
除或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他
变更。 
(13) 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。 
(14) 本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。 
于资产负债表日,若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险,则本集团假定该金融工具
的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低,借款人在短期内履行其
合同现金流量义务的能力很强,并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一
定降低借款人履行其合同现金义务,则该金融工具被视为具有较低的信用风险。 
9.2.2 已发生信用减值的金融资产 
当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时,该金融资产
成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息: 
(1) 发行方或债务人发生重大财务困难; 
(2) 债务人违反合同,如偿付利息或本金违约或逾期等; 
(3) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑,给予债务人在任何其他情况下都
不会做出的让步; 
(4) 债务人很可能破产或进行其他财务重组; 
(5) 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失; 
(6) 以大幅折扣购买或源生一项金融资产,该折扣反映了发生信用损失的事实。  
基于本集团内部信用风险管理,当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能
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全额偿付包括本集团在内的债权人(不考虑本集团取得的任何担保),则本集团认为发生违约事
件。 
9.2.3预期信用损失的确定  
本集团对应收账款和其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。
本集团以共同风险特征为依据,将金融工具分为不同组别。本集团采用的共同信用风险特征包括:
债务人所处行业、逾期信息和信用风险评级等。 
本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失:  
? 对于金融资产,信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之差额
的现值。 
?  对于财务担保合同(具体会计政策参见附注(三)9.4.1.2.1),信用损失为本集团就该      
合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额,减去本集团预期向该合同持有人、   债
务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。 
?  对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产,信用损
失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。 
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括:通过评价一系列可能的结果而确
定的无偏概率加权平均金额;货币时间价值;在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。 
9.2.4减记金融资产 
当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的,直接减记该金融资产
的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。 
9.3 金融资产的转移 
满足下列条件之一的金融资产,予以终止确认:(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止;
(2)该金融资产已转移,且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方;(3)该金融
资产已转移,虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬,但是
放弃了对该金融资产控制。 
若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬,且保留了对该金融
资产控制的,则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产,并相应确认
相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量: 
? 被转移金融资产以摊余成本计量的,相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产
的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的摊余成本并
加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的摊余成本,相关负债不
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 
? 被转移金融资产以公允价值计量的,相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产
的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的公允价值并
加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的公允价值,该权利和义
务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。 
金融资产整体转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因转
移金融资产而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金
额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的非交易性权益工具投资,之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益
中转出,计入留存收益。 
金融资产部分转移满足终止确认条件的,将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部分
和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊,并将终止确认部分收到的对价和
原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终止确认部分在终
止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资,之前计入其他综合收益的累计利得或损失从
其他综合收益中转出,计入留存收益。 
金融资产整体转移未满足终止确认条件的,本集团继续确认所转移的金融资产整体,并将收
到的对价确认为金融负债。 
9.4 金融负债和权益工具的分类 
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本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式,结合金融
负债和权益工具的定义,在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。 
9.4.1金融负债的分类、确认和计量 
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融
负债。 
9.4.1.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,包括交易性金融负债和指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 
金融负债满足下列条件之一,表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的: 
? 承担相关金融负债的目的,主要是为了近期回购。 
? 相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分,且有客观证
据表明近期实际存在短期获利模式。 
? 相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套
期工具的衍生工具除外。 
本集团将符合下列条件之一的金融负债,在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债:(1)该指定能够消除或显著减少会计错配;(2)根据本集团正式书面文
件载明的风险管理或投资策略,以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进
行管理和业绩评价,并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告;(3) 符合条件的包含嵌入
衍生工具的混合合同。 
交易性金融负债采用公允价值进行后续计量,公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金
融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。 
对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,该金融负债由本集团自身
信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益,其他公允价值变动计入当期损益。该金融
负债终止确认时,之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入
留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债
的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的,本集团将该金融负债的
全部利得或损失(包括自身信用风险变动的影响金额)计入当期损益。 
9.4.1.2其他金融负债 
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债外的其他
金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债,按摊余成本进行后续计量,终止确认 
或摊销产生的利得或损失计入当期损益。 
本集团与交易对手方修改或重新议定合同,未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止
确认,但导致合同现金流量发生变化的,本集团重新计算该金融负债的账面价值,并将相关利得
或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值,本集团根据将重新议定或修改的合同
现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本
或费用,本集团调整修改后的金融负债的账面价值,并在修改后金融负债的剩余期限内进行摊销。 
9.4.1.2.1财务担保合同 
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时,要
求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资
产所形成的金融负债的财务担保合同,在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依
据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。 
9.4.2 金融负债的终止确认 
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,终止确认该金融负债或其一部分。本集团(债务
人)与债权人之间签订协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,且新金融负债与现存金融
负债的合同条款实质上不同的,终止确认现存金融负债,并同时确认新金融负债。 
金融负债全部或部分终止确认的,将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现
金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。 
9.4.3 权益工具 
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行
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(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的公允价
值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。 
本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理,发放的股票股利不影响股东权益总额。 
9.5 金融资产和金融负债的抵销 
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利,且该种法定权利是当前可执行的,
同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时,金融资产和金融负债以
相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外,金融资产和金融负债在资产负债表内分别列
示,不予相互抵销。 
 
 
10. 应收款项 
应收款项的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
(1).单项计提坏账准备的应收款项 
单项计提坏账准备的判断依据或标
准 
如有证据表明某单项应收款项的信用风险较大,则对该应
收款项单独计提坏账准备。 
单项计提坏账准备的计提方法 单独进行减值测试,按照其未来现金流量现值低于其账面
价值的差额计提坏账准备。 
  
 (2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项 
  
 除单项计提坏账准备的应收款项外,按信用风险特征的相似性和相关性对应收款项进行分组。
这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力,并且与被
检查资产的未来现金流量测算相关。各组合确定依据及坏账准备计提方法如下: 
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法(账龄分析法、余额百分比法、其他方法) 
组合一 本组合主要包括应收关联方的款项、应收政府部门及合作方的款项,此类款项发生
信用损失的可能性极小,按该等组合余额的0至0.1%计提坏账准备。 
组合二 本组合主要包括应收押金和保证金,为日常经营产生的租赁押金和履约保证金,此
类款项发生信用损失的可能性较小。对于本组合,按该等组合余额的1%计提坏账准
备。 
组合三 本组合为除组合一和组合二之外的应收款项。 
对于本组合,本集团结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等,
采用账龄分析法计提坏账准备。 
 
 组合一、二中,采用余额百分比法计提坏账准备的 
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 
组合一 0-0.1 0-0.1 
组合二 1 1 
 
 组合三中,采用账龄分析法计提坏账准备的 
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 
5年以内 6 6 
5年以上 100 100 
 
 
11. 存货 
√适用  □不适用  
11.1存货的分类 
本集团的存货主要包括原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品(包括意图出售而暂时出租
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的开发产品)、拟开发土地及土地一级开发成本等。存货按成本进行初始计量,存货成本包括采购
成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。开发产品的成本包括土地出让
金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中
的其他相关费用。拟开发土地为本集团购入计划用于房地产开发的土地使用权,开始对土地使用
权进行开发时,转入“开发成本”项目。土地一级开发成本为本集团与其他方合作进行一级土地
开发项目而形成的开发成本,列报于“开发成本”项目。 
11.2发出存货的计价方法 
原材料发出时,采用加权平均法确定其实际成本;其余存货发出时,采用个别计价法计价。 
11.3存货可变现净值的确定依据 
资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时,提取存
货跌价准备。可变现净值是指在日常活动中,存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、
估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时,以取得的确凿证据为基础,
同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。 
存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。 
计提存货跌价准备后,如果以前减记存货价值的影响因素已经消失,导致存货的可变现净值
高于其账面价值的,在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回,转回的金额计入当期损益。 
11.4存货的盘存制度 
存货盘存制度为永续盘存制。 
11.5低值易耗品的摊销方法 
酒店业的低值易耗品采用五五摊销法进行摊销,其他的低值易耗品按照一次转销法进行摊销。 
 
12. 持有待售资产 
√适用  □不适用  
当本集团主要通过出售(包括具有商业实质的非货币性资产交换)而非持续使用一项非流动资
产或处置组收回其账面价值时,将其划分为持有待售类别。 
分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足以下条件:(1)根据类似交易中出售此
类资产或处置组的惯例,在当前状况下即可立即出售;(2)出售极可能发生,即本集团已经就一项
出售计划作出决议且获得确定的购买承诺,预计出售将在一年内完成。 
本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处置
组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的,减记账面价值至公允价值减去出售费用后
的净额,减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益,同时计提持有待售资产减值准备。后
续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的,恢复以前减记的
金额,并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回,转回金额计入当期损益。划
分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。 
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销,持有待售的处置组中负
债的利息和其他费用继续予以确认。 
 
13. 长期股权投资 
√适用  □不适用  
13.1共同控制、重大影响的判断标准 
控制是指投资方拥有对被投资方的权力,通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报,并
且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有
的控制,并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是
指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力,但并不能够控制或者与其他方一起共同控制
这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时,已考虑投资方和其他方
持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。 
13.2初始投资成本的确定 
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,在合并日按照被合并方所有者权益在最终
控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始
投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额,调整资本公积;
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资本公积不足冲减的,调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的,在合并日按照被合并
方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本,
按照发行股份的面值总额作为股本,长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差
额,调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。 
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,在购买日按照合并成本作为长期股权投
资的初始投资成本。 
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理
费用,于发生时计入当期损益。 
除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资,按成本进行初始计量。对
于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的,长期股权投资成
本为按照《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上
新增投资成本之和。 
13.3后续计量及损益确认方法 
13.3.1按成本法核算的长期股权投资 
母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施
控制的被投资主体。 
采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计量。追加或收回投资调整长期股权投资的
成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。 
13.3.2按权益法核算的长期股权投资 
本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重
大影响的被投资单位,合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。 
采用权益法核算时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的,不调整长期股权投资的初始投资成本;初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。 
采用权益法核算时,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额,
分别确认投资收益和其他综合收益,同时调整长期股权投资的账面价值;按照被投资单位宣告分
派的利润或现金股利计算应享有的部分,相应减少长期股权投资的账面价值;对于被投资单位除
净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并
计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项可辨认
资产等的公允价值为基础,对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策
及会计期间与本公司不一致的,按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行
调整,并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易,
投出或出售的资产不构成业务的,未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分
予以抵销,在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失,属于
所转让资产减值损失的,不予以抵销。 
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时,以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外,如本集团对被投资单位负有承担额外损失的
义务,则按预计承担的义务确认预计负债,计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润
的,本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后,恢复确认收益分享额。 
13.4长期股权投资处置 
处置长期股权投资时,其账面价值与实际取得价款的差额,计入当期损益。 
 
14. 投资性房地产 
(1). 如果采用成本计量模式的: 
 
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。 
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出,如果与该资产有关的
经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量,则计入投资性房地产成本。其他后续支出,在发生
时计入当期损益。 
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本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,并按照与房屋建筑物或土地使用权一致
的政策进行折旧或摊销。 
当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,终止确
认该项投资性房地产。 
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。 
 
15. 固定资产 
(1). 确认条件 
√适用 □不适用  
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团,且其成本能够可靠地计量
时才予以确认。固定资产按成本进行初始计量。 
与固定资产有关的后续支出,如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠
地计量,则计入固定资产成本,并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出,
在发生时计入当期损益。 
 
(2). 折旧方法 
√适用 □不适用  
类别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率 年折旧率 
房屋及建筑物 直线法 20-60 0-5 1.67-5 
通用设备 直线法 3-5 5 19-31.67 
运输工具 直线法 3-10 5 9.5-31.67 
电子设备及其他设备 直线法 3-5 5 19-31.67 
固定资产从达到预定可使用状态的次月起,采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。 
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态,本集团
目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。 
其他说明 
当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时,终止确认该固定资产。固定
资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。 
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核,如发生改
变则作为会计估计变更处理。 
 
(3). 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法 
□适用  √不适用  
 
16. 在建工程 
√适用  □不适用  
在建工程按实际成本计量,实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使
用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。在建工程在达到预定
可使用状态后结转为固定资产。 
 
17. 借款费用 
√适用  □不适用  
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用,在资产支出已经发生、借
款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时,
开始资本化;构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时,停
止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续
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超过3个月的,暂停借款费用的资本化,直至资产的购建或生产活动重新开始。其余借款费用在发
生当期确认为费用。 
专门借款当期实际发生的利息费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化;一般借款根据累计资产支出超过专门借款部
分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,确定资本化金额。资本化率根据一般
借款的加权平均利率计算确定。 
 
 
 
18. 无形资产 
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试 
√适用 □不适用  
无形资产包括本集团固定资产或拟开发自用固定资产占用的土地使用权、软件等。 
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起,对其原值减去预
计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命
不确定的无形资产不予摊销。 
各类无形资产的摊销方法、使用寿命和预计净残值如下: 
类别 摊销方法 使用寿命(年) 残值率(%) 
土地使用权 直线法 40-50 0 
软件 直线法 3-10 0 
期末,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核,必要时进行调整。 
 
(2). 内部研究开发支出会计政策 
□适用 √不适用  
 
19. 长期资产减值 
√适用  □不适用  
本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本法计量的投资性房地产、固定资
产、在建工程及使用寿命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值
迹象,则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产,无
论是否存在减值迹象,每年均进行减值测试。 
估计资产的可收回金额以单项资产为基础,如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的,
则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允
价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。 
如果资产的可收回金额低于其账面价值,按其差额计提资产减值准备,并计入当期损益。 
上述资产减值损失一经确认,在以后会计期间不予转回。 
 
20. 长期待摊费用 
√适用  □不适用  
长期待摊费用主要为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的租入固定
资产改良支出和土地租赁费,其中租入固定资产改良支出在预计受益期3-20年分期平均摊销,土
地租赁费在预计收益期70年分期平均摊销。。 
 
21. 职工薪酬 
(1). 短期薪酬的会计处理方法 
√适用  □不适用  
本集团在职工为其提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负债,并计入当期损
益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费,在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相
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关资产成本。职工福利费为非货币性福利的,按照公允价值计量。 
本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金,以
及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费,在职工为本集团提供服务的会计期间,根据规
定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额,确认相应负债,并计入当期损益或相关
资产成本。 
 
(2). 离职后福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
离职后福利全部为设定提存计划。 
本集团在职工为其提供服务的会计期间,将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债,
并计入当期损益或相关资产成本。 
 
(3). 辞退福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
本集团向职工提供辞退福利的,在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计
入当期损益:本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时;本集
团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。 
 
(4). 其他长期职工福利的会计处理方法 
□适用  √不适用  
 
 
22. 预计负债 
√适用  □不适用  
当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务,且履行该义务很可能导致经济利益流出,
以及该义务的金额能够可靠地计量,则确认为预计负债。 
在资产负债表日,考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素,按照履行
相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大,则以预
计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。 
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的,补偿金额在基本确定能够收到
时,作为资产单独确认,且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。 
 
23. 股份支付 
√适用  □不适用  
本集团的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定
的负债的交易。本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。 
1.以权益结算的股份支付 
授予职工的以权益结算的股份支付 
对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付,本集团以授予职工权益工具在授予
日的公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础,
按直线法计算计入相关成本或费用,相应增加其他权益工具。 
在等待期内每个资产负债表日,本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出
最佳估计,修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用,并相应
调整其他权益工具。 
2.限制性股票回购义务的会计处理 
本集团在收到股份支付计划所授予的激励对象缴纳的限制性股票认购款时,按照收到的认购
款确认股本和资本公积(股本溢价),同时就回购义务全额确认一项负债并确认库存股。 
3.修改、终止股份支付计划的相关会计处理 
2019年年度报告 
109 / 190 
 
本集团对股份支付计划进行修改时,若修改增加了所授予权益工具的公允价值,按照权益工
具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加;若修改增加了所授予权益工具的数量,则将增加
的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的
权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不
利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件,则仍继续对取得的服务进行会计处理,视同该
变更从未发生,除非本集团取消了部分或全部已授予的权益工具。 
在等待期内,如果取消了授予的权益工具,本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行权
处理,将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益,同时确认其他权益工具。职工或其他方
能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的,本集团将其作为授予权益工具的取消处理。 
 
 
 
24. 收入 
√适用  □不适用  
1.商品销售收入 
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方,既没有保留通常与所有权相联系的继续
管理权,也没有对已售商品实施有效控制,收入的金额能够可靠地计量,相关的经济利益很可能
流入本集团,相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时,确认商品销售收入的实现。 
本集团按照从买方已收或应收的合同或协议价款确定商品销售收入金额,但已收或应收的合
同或协议价款不公允的除外。合同或协议价款的收取采用递延方式,实质上具有融资性质的,按
照应收的合同或协议价款的公允价值确定商品销售收入金额。应收的合同或协议价款与其公允价
值之间的差额,在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销,计入当期损益。 
房地产销售是以本集团房地产竣工验收合格(取得竣工验收备案表),签订了不可逆转的销售
合同或其他结算通知书,取得了买方付款证明(其中选择银行按揭的,收到首期款并办好按揭手续;
不选择银行按揭自行付款的,收到50%以上房款),发出收楼通知之约定期限内前来收楼时或在销
售合同规定的期限内因业主原因未及时办手续的视同收楼时确认收入的实现。 
2.提供劳务收入 
在提供劳务收入的金额能够可靠地计量,相关的经济利益很可能流入本集团,交易的完工程
度能够可靠地确定,交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时,确认提供劳务收入的实现。
本集团于资产负债表日按照完工百分比法确认提供的劳务收入。劳务交易的完工进度按已经发生
的劳务成本占预计总成本的比例确定。 
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计,则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金
额确认提供的劳务收入,并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能
得到补偿的,则不确认收入。 
3.利息收入 
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。 
 
25. 政府补助 
√适用 □不适用  
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府
补助所附条件且能够收到时予以确认。 
政府补助为货币性资产的,按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的,按照
公允价值计量;公允价值不能够可靠取得的,按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助,
直接计入当期损益。 
1.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法 
本集团的政府补助中的本公司之子公司长春东北亚置业有限公司(以下简称“长春置业”)收
到的长春市二道区科学技术局拨款和长沙香江商贸物流城开发有限公司(以下简称“长沙物流”)
收到的长沙金霞经济开发区管理委员会拨款,由于上述款项分别用于长春置业的人防工程建设和
长沙物流长沙高岭国际商贸城一期的开发建设,该等政府补助为与资产相关的政府补助。 
与资产相关的政府补助,确认为递延收益,在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法
2019年年度报告 
110 / 190 
 
分期计入当期损益。 
2.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法 
本集团的政府补助中的本公司之子公司广州市番禺锦绣香江幼儿园(以下简称“番禺幼儿园”)、
广州市番禺区南村镇锦绣香江华府幼儿园(以下简称“华府幼儿园”)、广州市番禺区南村镇锦绣
香江丹桂幼儿园(以下简称“丹桂幼儿园”)、广州市番禺区香江育才实验学校(以下简称“番禺香
江学校”)收到的教育经费补助,由于上述款项与日常经营相关,该等政府补助为与收益相关的政
府补助。 
与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的,确认为递延收益,并
在确认相关成本费用或损失的期间,计入当期损益;用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的,
直接计入当期损益。本集团将难以区分性质的政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。 
与本集团日常活动相关的政府补助,按照经济业务实质,计入其他收益。与本集团日常活动
无关的政府补助,计入营业外收入。 
 
26. 递延所得税资产/递延所得税负债 
√适用  □不适用  
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。 
1.当期所得税 
资产负债表日,对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产),以按照税法规定计算
的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。 
2.递延所得税资产及递延所得税负债 
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额,以及未作为资产和负债确认
但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异,
采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。 
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异,本集团以
很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限,确认相关的递延所得税资产。此外,
与商誉的初始确认相关的,以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或
可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异,不予确认有关的递延所得
税资产或负债。 
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减,以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款
抵减的未来应纳税所得额为限,确认相应的递延所得税资产。 
本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税
负债,除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间,而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不
会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异,只有当暂时性差异
在可预见的未来很可能转回,且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时,
本集团才确认递延所得税资产。 
资产负债表日,对于递延所得税资产和递延所得税负债,根据税法规定,按照预期收回相关
资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。 
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其
他综合收益或股东权益,以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外,其余当期所得
税和递延所得税费用或收益计入当期损益。 
资产负债表日,对递延所得税资产的账面价值进行复核,如果未来很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得
足够的应纳税所得额时,减记的金额予以转回。 
3.所得税的抵销 
当拥有以净额结算的法定权利,且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时,本集
团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利,且递延所得税资产及递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相
关,但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内,涉及的纳税主体意图以净
额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时,本集团递延所得税资产及递延所
2019年年度报告 
111 / 190 
 
得税负债以抵销后的净额列报。 
 
27. 租赁 
(1). 经营租赁的会计处理方法 
√适用  □不适用  
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁,融资租赁以外的其他
租赁为经营租赁。 
27.1本集团作为承租人记录经营租赁业务 
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直
接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。 
27.2本集团作为出租人记录经营租赁业务 
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直
接费用于发生时予以资本化,在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损
益;其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。 
 
(2). 融资租赁的会计处理方法 
□适用  √不适用  
 
(3). 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
28. 运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素     
√适用  □不适用  
本集团在运用本附注(五)所描述的会计政策过程中,由于经营活动内在的不确定性,本集团
需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基
于本集团管理层过去的历史经验,并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本
集团的估计存在差异。 
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核,会计估计的变更仅影响
变更当期的,其影响数在变更当期予以确认;既影响变更当期又影响未来期间的,其影响数在变
更当期和未来期间予以确认。 
资产负债表日,会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值做出重大调整的关键假
设和不确定性主要有: 
 
1.存货可变现净值 
本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常活动中,存货的
估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。 
如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
费进行重新修订,修订后的估计售价低于目前采用的估计售价,或修订后的至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的估计,本集团需对存货增加计提跌价准
备。如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
费进行重新修订,修订后的估计售价高于目前采用的估计售价,或修订后的至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用以及相关税费低于目前采用的估计,本集团需对存货转回原已计提跌
价准备。 
如实际售价、至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计,
则本集团于相应的会计期间将相关影响在利润表中予以确认。 
 
2.递延所得税资产 
2019年年度报告 
112 / 190 
 
对于以前年度未弥补的可抵扣税务亏损和可抵扣暂时性差异,基于将来很可能有足够的应纳
税所得额用于抵扣部分可抵扣税务亏损和可抵扣暂时性差异,本集团对此部分可利用的可抵扣税
务亏损和可抵扣暂时性差异确认了递延所得税资产。递延所得税资产的确认需要运用判断和估计,
如重新估计结果与现有估计存在差异,该差异将会影响估计改变期间的递延所得税资产的账面价
值和当期损益。 
 
3.土地增值税 
按照中国相关税法规定,本集团需缴纳土地增值税。于资产负债表日,地方税务机关尚未对
部分开发项目土地增值税应纳税额出具清算审核意见书。本集团依据土地增值税暂行条例及其实
施细则的规定,按照销售房地产的计税收入以及可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、
开发费用等计算应纳土地增值税额并入账。如果地方税务机关审核确认的土地增值税额与原入账
金额不一致,该差异将计入完成土地增值税清算的会计期间。 
 
29. 重要会计政策和会计估计的变更 
(1). 重要会计政策变更 
√适用 □不适用  
 
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注(受重要影响的报表项目名称和金额) 
财政部于 2017 年修订的《企业会
计准则第 22 号—金融 
工具确认和计量》、《企业会计准则
第 23号—金融资产转移》、《企业会
计准则第 24号—套期会计》和《企
业会计准则第 37 号—金融工具列
报》(以下简称“新金融工具准
则”) 本集团自 2019 年 1 月 1 
日起执行 
公司于
2019年 4月
19日召开
了第八届董
事会第二十
七次会议,
审议通过了
《关于变更
会计政策的
议案》。 
本集团在资产负债表中,将原计入“以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产”,
现计入“交易性金融资产”;原计入“可供出
售金融资产”,现计入“其他权益工具投资”。
相关调整数据见附注五、29.(3)。 
2019年 4月 30日,财政部《关于
修订印发 2019年度一般企业财务
报表格式的通知》(财会[2019]6
号),要求已执行新金融准则但未执
行新收入准则和新租赁准则的企
业,或已执行新金融准则和新收入
准则但未执行新租赁准则的企业,
应当结合本通知附件 1和附件 2的
要求对财务报表项目进行相应调
整。 
按照财政
部要求 
本集团在资产负债表中,将“应收票据及应收
账款”项目分拆为“应收票据”和“应收账款”
两个项目,将“应付票据及应付账款”项目分
拆为“应付票据”和“应付账款”两个项目,
同时明确或修订了“一年内到期的非流动资
产”、“递延收益”、“其他权益工具”、“研
发费用”、“财务费用”项目下的“利息收入”、
“其他收益”、“资产处置收益”、“营业外
收入”和“营业外支出”行目的列报内容,调
整了“资产减值损失”项目的列示位置,明确
了“其他权益工具持有者投入资本”项目的列
报内容。对于上述列报项目的变更,本集团对
上年比较数据进行了追溯调整。上述财务报表
格式的修订对本集团财务状况和经营成果无
重大影响。 
本集团自 2019年 6月 10日起开始
执行财政部于 2019年 5月 9日修订
的《企业会计准则第 7号——非货
币性资产交换》(财会[2019]8号,
以下简称“新非货币性资产交换准
则”)。本集团自 2019年 6月 17日
起开始执行财政部于 2019年 5月
按照财政
部要求 
对本集团财务状况和经营成果无重大影响。 
2019年年度报告 
113 / 190 
 
16日修订的《企业会计准则第 12
号——债务重组》(财会[2019]9号,
以下简称“新债务重组准则”) 
分部报告披露  
为适应管理经营策略的优化调整,
报告分部进行了调整。  
调整前:  
本集团的经营业务划分为四个经营
分部,在经营分部的基础上本集团
确定了四个报告分部,分别为商品
房、商铺及写字楼销售,商贸流通
运营,土地一级开发、工程和装饰
和其他。  
调整后:  
本集团的经营业务划分为三个经营
分部,在经营分部的基础上本集团
确定了三个报告分部,分别为商品
房、商铺及写字楼销售,商贸流通
运营和其他。  
 对于分部报告的变更,本集团采用追溯调整法
进行会计处理,并对上年比较数据进行调整。  
 
 
 
(2). 重要会计估计变更 
□适用 √不适用  
 
(3). 2019年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项
目情况 
√适用 □不适用  
合并资产负债表 
单位:元  币种:人民币 
项目 2018年 12月 31日 2019年 1月 1日 调整数 
流动资产:    
货币资金 2,646,626,371.95 2,646,626,371.95  
结算备付金    
拆出资金    
交易性金融资产  5,352,859.95 5,352,859.95 
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产 
5,352,859.95  -5,352,859.95 
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 63,803,918.44 63,803,918.44  
应收款项融资    
预付款项 146,161,298.33 146,161,298.33  
应收保费    
应收分保账款    
应收分保合同准备金    
其他应收款 675,350,760.93 675,350,760.93  
其中:应收利息    
应收股利    
买入返售金融资产    
2019年年度报告 
114 / 190 
 
存货 12,887,015,578.05 12,887,015,578.05  
持有待售资产 61,105,972.65 61,105,972.65  
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产 414,296,973.54 414,296,973.54  
流动资产合计 16,899,713,733.84 16,899,713,733.84  
非流动资产: 
发放贷款和垫款    
债权投资    
可供出售金融资产 71,375,000.00  -71,375,000.00 
其他债权投资    
持有至到期投资    
长期应收款    
长期股权投资 89,275,863.73 89,275,863.73  
其他权益工具投资  124,767,600.61 124,767,600.61 
其他非流动金融资产    
投资性房地产 3,087,843,143.59 3,087,843,143.59  
固定资产 879,777,297.66 879,777,297.66  
在建工程 26,867,200.27 26,867,200.27  
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产 152,833,163.16 152,833,163.16  
开发支出    
商誉    
长期待摊费用 99,773,934.09 99,773,934.09  
递延所得税资产 501,415,595.51 501,415,595.51  
其他非流动资产 16,400,164.82 16,400,164.82  
非流动资产合计 4,925,561,362.83 4,978,953,963.44 53,392,600.61 
资产总计 21,825,275,096.67 21,878,667,697.28 53,392,600.61 
流动负债: 
短期借款 2,037,984,362.42 2,042,620,489.13 4,636,126.71 
向中央银行借款    
拆入资金    
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债 
   
衍生金融负债    
应付票据 115,664,330.00 115,664,330.00  
应付账款 2,449,860,880.46 2,449,860,880.46  
预收款项 3,199,885,967.15 3,199,885,967.15  
卖出回购金融资产款    
吸收存款及同业存放    
代理买卖证券款    
代理承销证券款    
应付职工薪酬 85,146,989.17 85,146,989.17  
应交税费 638,541,775.41 638,541,775.41  
其他应付款 1,413,742,387.75 1,340,399,032.59 -73,343,355.16 
其中:应付利息    
应付股利 20,090,000.00 20,090,000.00  
2019年年度报告 
115 / 190 
 
应付手续费及佣金    
应付分保账款    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 2,206,018,134.36 2,274,725,362.81 68,707,228.45 
其他流动负债 1,248,659,841.54 1,248,659,841.54  
流动负债合计 13,395,504,668.26 13,395,504,668.26  
非流动负债: 
保险合同准备金    
长期借款 1,879,431,323.69 1,879,431,323.69  
应付债券 1,056,202,205.99 1,056,202,205.99  
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益 56,330,584.46 56,330,584.46  
递延所得税负债 702,735.00 702,735.00  
其他非流动负债    
非流动负债合计 2,992,666,849.14 2,992,666,849.14  
负债合计 16,388,171,517.40 16,388,171,517.40  
所有者权益(或股东权益): 
实收资本(或股本) 3,399,327,424.00 3,399,327,424.00  
其他权益工具 46,948,156.43 46,948,156.43  
其中:优先股    
永续债    
资本公积 34,341,100.00 34,341,100.00  
减:库存股 16,140,860.00 16,140,860.00  
其他综合收益  53,392,600.61 53,392,600.61 
专项储备    
盈余公积 91,516,756.26 91,516,756.26  
一般风险准备    
未分配利润 1,545,953,177.85 1,545,953,177.85  
归属于母公司所有者权益(或
股东权益)合计 
5,101,945,754.54 5,155,338,355.15 53,392,600.61 
少数股东权益 335,157,824.73 335,157,824.73  
所有者权益(或股东权益)
合计 
5,437,103,579.27 5,490,496,179.88 53,392,600.61 
负债和所有者权益(或股
东权益)总计 
21,825,275,096.67 21,878,667,697.28 53,392,600.61 
 
各项目调整情况的说明: 
√适用 □不适用  
原计入“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”,现计入“交易性金融资产”;原
计入“可供出售金融资产”,现计入“其他权益工具投资”;原列报于“应付利息”项目转入“其
他应付款”、“一年内到期的非流动负债”或“短期借款”。 
 
母公司资产负债表 
       单位:元  币种:人民币 
2019年年度报告 
116 / 190 
 
项目 2018年 12月 31日 2019年 1月 1日 调整数 
流动资产: 
货币资金 1,378,356,225.94 1,378,356,225.94  
交易性金融资产    
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产 
   
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 145,916,000.12 145,916,000.12  
应收款项融资    
预付款项 179,921.00 179,921.00  
其他应收款 7,879,572,342.98 7,879,572,342.98  
其中:应收利息 152,353,921.75  -152,353,921.75 
应收股利 465,970,127.69 465,970,127.69  
存货 127,799,694.00 127,799,694.00  
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产    
流动资产合计 9,531,824,184.04 9,531,824,184.04  
非流动资产: 
债权投资    
可供出售金融资产 43,000,000.00  -43,000,000.00 
其他债权投资    
持有至到期投资    
长期应收款    
长期股权投资 2,551,974,627.54 2,551,974,627.54  
其他权益工具投资  86,962,404.46 86,962,404.46 
其他非流动金融资产    
投资性房地产 306,711,016.31 306,711,016.31  
固定资产 3,139,587.63 3,139,587.63  
在建工程    
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产 3,397,588.18 3,397,588.18  
开发支出    
商誉    
长期待摊费用    
递延所得税资产    
其他非流动资产    
非流动资产合计 2,908,222,819.66 2,952,185,224.12 43,962,404.46 
资产总计 12,440,047,003.70 12,484,009,408.16 43,962,404.46 
流动负债: 
短期借款 1,225,886,700.00 1,225,886,700.00  
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债 
   
衍生金融负债    
应付票据    
2019年年度报告 
117 / 190 
 
应付账款 237,750.00 237,750.00  
预收款项 39,192,342.50 39,192,342.50  
应付职工薪酬 8,927,180.84 8,927,180.84  
应交税费 2,484,290.48 2,484,290.48  
其他应付款 4,103,209,623.75 4,033,763,610.59 -69,446,013.16 
其中:应付利息 150,366,013.16  -150,366,013.16 
应付股利    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 1,142,898,634.36 1,212,344,647.52 69,446,013.16 
其他流动负债 26,022,260.92 26,022,260.92  
流动负债合计 6,548,858,782.85 6,548,858,782.85  
非流动负债: 
长期借款 825,933,291.57 825,933,291.57  
应付债券 1,056,202,205.99 1,056,202,205.99  
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益    
递延所得税负债    
其他非流动负债    
非流动负债合计 1,882,135,497.56 1,882,135,497.56  
负债合计 8,430,994,280.41 8,430,994,280.41  
所有者权益(或股东权益): 
实收资本(或股本) 3,399,327,424.00 3,399,327,424.00  
其他权益工具 46,948,156.43 46,948,156.43  
其中:优先股    
永续债    
资本公积 14,241,100.00 14,241,100.00  
减:库存股 16,140,860.00 16,140,860.00  
其他综合收益  43,962,404.46 43,962,404.46 
专项储备    
盈余公积 150,742,799.69 150,742,799.69  
未分配利润 413,934,103.17 413,934,103.17  
所有者权益(或股东权益)
合计 
4,009,052,723.29 4,053,015,127.75 43,962,404.46 
负债和所有者权益(或
股东权益)总计 
12,440,047,003.70 12,484,009,408.16 43,962,404.46 
 
各项目调整情况的说明: 
√适用 □不适用  
原计入“可供出售金融资产”,现计入“其他权益工具投资”;原列报于“应付利息”项目转入
“其他应付款”或“一年内到期的非流动负债”。 
 
(4). 2019年起执行新金融工具准则或新租赁准则追溯调整前期比较数据说明 
√适用 □不适用  
1.合并资产负债表 2019年 1月 1日首次施行新金融工具准则的影响汇总表: 
2019年年度报告 
118 / 190 
 
单位:人民币元 
项目 
按原准则列示的账
面价值 
施行新金融工具准则的影响 按新金融工具准则
列示的账面价值 
重分类 重新计量 
2018年 12月 31日 
自原分类为以
公允价值计量
且其变动计入
当期损益的金
融资产转入(注
1) 
自原分类为可供
出售金融资产转
入(注 2) 
自应付利息科目
转入(注 3) 





失 
从成本计量变
为公允价值计
量(注 2) 
2019年 1月 1日 
货币资金 2,646,626,371.95           2,646,626,371.95 
以公允价值
计量且其变
动计入当期
损益的金融
资产 
5,352,859.95 -5,352,859.95           
交易性金融
资产 
  5,352,859.95         5,352,859.95 
应收账款 
63,803,918.44           63,803,918.44 
其他应收款 
675,350,760.93           675,350,760.93 
可供出售金
融资产 
71,375,000.00   -71,375,000.00         
其他权益工
具投资 
    71,375,000.00     53,392,600.61 124,767,600.61 
短期借款 
2,037,984,362.42     4,636,126.71     2,042,620,489.13 
其他应付款 
1,413,742,387.75     -73,343,355.16     1,340,399,032.59 
一年内到期
的非流动负
债 
2,206,018,134.36     68,707,228.45     2,274,725,362.81 
其他综合收
益 
          53,392,600.61 53,392,600.61 
 
注 1:自原分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产转入 
于 2019年 1月 1日,本集团账面价值为人民币 5,352,859.95元的基金投资原在为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产项目列报,根据新金融工具准则的规定需分类为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,并在交易性金融资产项目列报。 
 
注 2:自原分类为可供出售金融金融资产转入 
于 2019年 1月 1日,人民币 71,375,000.00元的可供出售金融资产被指定为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产,并计入其他权益工具投资项目,该部分投资属于非交易
性权益工具投资,并且本集团预计不会在可预见的未来出售。该部分投资为在活跃市场中没有报
价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资,于以前期间根据原金融工具准则按照成本计量。
于 2019年 1月 1日对该部分股权投资采用公允价值计量导致其他权益工具投资项目账面价值增加
人民币 53,392,600.61元,并相应增加其他综合收益(其他权益工具投资公允价值变动)。 
 
注 3:自应付利息转入 
根据新金融工具准则的规定,基于实际利率法计提的金融工具的利息应包含在相
应金融工具的账面余额中。于 2019年 1月 1日,本集团不再将账面价值为人民币
2019年年度报告 
119 / 190 
 
73,343,355.16元的应付利息列报于其他应付款项目,而是计入相应的短期借款和一年
内到期的非流动负债项目。 
 
 
2.母公司资产负债表 2019年 1月 1日首次施行新金融工具准则的影响汇总表: 
单位:人民币元 
项目 
按原准则列示的账
面价值 
施行新金融工具准则的影响 按新金融工具准则
列示的账面价值 
重分类 重新计量 
2018年 12月 31日 
自原分类为可供
出售金融资产转
入(注 1) 
自应付利息科目
转入(注 2) 





失 
从成本计量变
为公允价值计
量(注 1) 
2019年 1月 1日 
货币资金 1,378,356,225.94         1,378,356,225.94 
应收账款 
145,916,000.12         145,916,000.12 
其他应收款 7,879,572,342.98         7,879,572,342.98 
可供出售金融
资产 
43,000,000.00 -43,000,000.00         
其他权益工具
投资 
  43,000,000.00     43,962,404.46 86,962,404.46 
其他应付款 4,103,209,623.75   -69,446,013.16     4,033,763,610.59 
一年内到期的
非流动负债 
1,142,898,634.36   69,446,013.16     1,212,344,647.52 
其他综合收益         43,962,404.46 43,962,404.46 
 
注 1:自原分类为可供出售金融金融资产转入 
于 2019年 1月 1日,人民币 43,000,000.00元的可供出售金融资产被指定为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的金融资产,并计入其他权益工具投资项目,该部分投资属于非交
易性权益工具投资,并且本集团预计不会在可预见的未来出售。该部分投资为在活跃市场中没有
报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资,于以前期间根据原金融工具准则按照成本计量。
于 2019年 1月 1日对该部分股权投资采用公允价值计量导致其他权益工具投资项目账面价值增加
人民币 43,962,404.46元,并相应增加其他综合收益(其他权益工具投资公允价值变动)。 
 
注 2:自应付利息转入 
根据新金融工具准则的规定,基于实际利率法计提的金融工具的利息应包含在相
应金融工具的账面余额中。于 2019年 1月 1日,本集团不再将账面价值为人民币
69,446,013.16元的应付利息列报于其他应付款项目,而是计入相应的一年内到期的非
流动负债项目。 
 
30. 其他 
□适用  √不适用  
 
六、 税项 
1. 主要税种及税率 
主要税种及税率情况 
√适用 □不适用  
2019年年度报告 
120 / 190 
 
税种 计税依据 税率 
增值税 按照销项税额抵扣准予抵扣的
进项税额后的差额确定,销项税
额按照销售货物或提供应税劳
务的销售额和规定税率计算 
3%、5%、6%、9%、10%、13%、16% 
(注 1、注 2) 
消费税   
营业税   
城市维护建设税 实际缴纳的增值税税额 1%-7% 
企业所得税 应纳税所得额 15%、20%或 25% 
教育费附加及地方教育费附
加 
实际缴纳的增值税税额 3%及 2% 
土地增值税(注 3) 转让房地产所取得的增值额 超率累进税率 30%-60% 
房产税 房产原值一次减除 10%至 30%
后的余值或房产租金收入 
依照房产余值计算缴纳的,税率
为 1.2%;依照房产租金收入计算
缴纳的,税率为 12% 
城镇土地使用税 实际占用的土地面积 (注 4) 
 
注 1: 根据财政部和国家税务总局 2016年 3月 23日联合发布的《关于全面推开营业税改征增值
税试点的通知》(财税[2016]36号),本公司及下属子公司从事的房地产开发经营等业务自 2016
年 5月 1日起由缴纳营业税改为缴纳增值税。对于房地产老项目和建筑工程老项目,本公司下属
子公司依据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》选择适用简易计税方法按照 5%计缴增值税。 
 
注 2: 根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》 (财政部 税务总局 海关总署公告 2019年
39号),本公司及其子公司发生增值税应税销售行为或者进口货物,原适用 16%税率的,税率调
整为 13%;原适用 10%税率的,税率调整为 9%。自 2019年 4月 1日起执行。 
 
注 3: 本公司及房地产子公司按照各地税务机关规定的预缴比例预缴土地增值税,并按照有关规
定按项目实际增值额和规定税率进行清算,对预缴的土地增值税款多退少补。 
 
注 4: 本公司及其子公司按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税。 
 
存在不同企业所得税税率纳税主体的,披露情况说明 
□适用 √不适用  
2. 税收优惠 
√适用  □不适用  
本公司之子公司珠海横琴新区灵动文化传播有限公司(以下简称“横琴灵动”)系位于广东横
琴新区的鼓励类产业企业。根据财政部和国家税务总局于 2014年 3月 25日颁布的《财政部 国家
税务总局关于广东横琴新区 福建平潭综合实验区 深圳前海深港现代服务业合作区企业所得税优
惠政策及优惠目录的通知》(财税[2014]26号)规定,横琴灵动自 2014年 1月 1日起至 2020年 12
月 31日止期间减按 15%的税率缴纳企业所得税。 
本公司之子公司天津宝坻区香江供热有限公司(以下简称“香江供热”)兼营供热服务,根据
财政部和国家税务总局于 2019年 4月 3日颁布的《关于延续供热企业增值税 房产税 城镇土地使用
税优惠政策的通知》(财税[2019]38号)规定,自 2019年 1月 1日至 2020 年 12 月 31 日,向居民供热取
得的采暖费收入免缴增值税,为居民供热所使用的厂房及土地免缴房产税、城镇土地使用税。 
本公司之子公司广州香江疗养院有限公司(以下简称“香江疗养院”)于 2019年 1月 14日
取得有效期为 5 年的《医疗机构执业许可证》,根据财政部和国家税务总局 2016年 3月 23日联
合发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36 号),其提供的医疗服务
免缴增值税。 
根据财政部和国家税务总局于 2019年 1月 17日颁布的《关于实施小微企业普惠性税收减免
政策的通知》(财税[2019]13号)规定, 对本公司之子公司属于月销售额人民币 10万元以下(含
2019年年度报告 
121 / 190 
 
本数)的增值税小规模纳税人,免缴增值税。本公司之子公司属于小型微利企业的,年应纳税所
得额不超过人民币 100万元的部分,减按 25%计入应纳税所得额,按 20%的税率缴纳企业所得税;
年应纳税所得额超过人民币 100万元但不超过人民币 300万元的部分,减按 50%计入应纳税所得
额,按 20%的税率缴纳企业所得税。 
 
 
七、 合并财务报表项目注释 
1、 货币资金 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
库存现金 1,495,004.97 8,155,861.47 
银行存款 3,620,758,299.04 2,539,206,879.09 
其他货币资金 107,079,376.68 99,263,631.39 
合计 3,729,332,680.69 2,646,626,371.95 
其中:存放在境外的
款项总额 
  
其他说明 
注 1: 本年末银行存款中包括银行借款质押款项人民币 460,771,791.78元(年初数:
150,000,000.00元)、诉讼冻结款项人民币 16,627,904.15元(年初数:12,246,171.99元)以及财
产保全冻结款项人民币 1,648,588.15元(年初数:无)。 
注 2: 本年末其他货币资金中包括未结清按揭贷款保证金人民币 87,446,189.61元(年初数:
人民币 74,762,150.88元)、农民工工资保证金人民币 14,028,489.61元(年初数:人民币
15,511,628.73 元)、履约保证金人民币 4,953,097.46元(年初数:人民币 8,338,251.78元)以及
电费担保金人民币 651,600.00 元(年初数:人民币 651,600.00元)。 
 
2、 交易性金融资产 
√适用 □不适用  
    单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产 
7,357,945.70 5,352,859.95 
其中: 
其他 7,357,945.70 5,352,859.95 
合计 7,357,945.70 5,352,859.95 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
3、 应收票据 
□适用 √不适用  
4、 应收账款 
(1). 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
2019年年度报告 
122 / 190 
 
1年以内小计 60,721,212.76 
1至 2年 3,959,230.33 
2至 3年 2,820,186.00 
3年以上  
3至 4年 4,242,270.50 
4至 5年 15,118.00 
5年以上 6,793,862.41 
合计 78,551,880.00 
 
(2). 按坏账计提方法分类披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 金额 


(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
金额 


(%) 
金额 




(%) 
按组合计
提坏账准
备 
          
其中: 
组合一           
组合二           
组合三 78,551,880.00 100 11,099,341.69 14.13 67,452,538.31 69,220,760.58 100 5,416,842.14 7.83 63,803,918.44 
合计 78,551,880.00   11,099,341.69   67,452,538.31 69,220,760.58   5,416,842.14   63,803,918.44 
 
按单项计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
按组合计提坏账准备: 
√适用 □不适用  
组合计提项目:组合三 
单位:元  币种:人民币 
名称 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例(%) 
组合三 78,551,880.00 11,099,341.69 14.13 
合计 78,551,880.00 11,099,341.69 14.13 
 
按组合计提坏账的确认标准及说明: 
□适用 √不适用  
 
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
√适用 □不适用  
作为本集团信用风险管理的一部分,本集团利用应收账款账龄来评估具有相同风险特征组合的应
收账款的预期信用损失,账龄信息能反映这类客户于应收账款到期时的偿付能力。于 2019年 12
月 31日,本集团的应收账款的信用风险与预期信用损失情况如下: 
单位:人民币元 
账龄 
本年年末余额 
预期平均损失率 账面余额 损失准备 账面余额 
2019年年度报告 
123 / 190 
 
1年以内 6.00% 60,721,212.76 3,643,270.99 57,077,941.77 
1至 2年 6.00% 3,959,230.33 237,553.82 3,721,676.51 
2至 3年 6.00% 2,820,186.00 169,211.16 2,650,974.84 
3年 4年 6.00% 4,242,270.50 254,536.23 3,987,734.27 
4至 5年 6.00% 15,118.00 907.08 14,210.92 
5年以上 100.00% 6,793,862.41 6,793,862.41   
合计   78,551,880.00 11,099,341.69 67,452,538.31 
 
 
(3). 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 
转销或
核销 
其他变
动 
按单项计
提的坏账
准备 
      
组合一       
组合二       
组合三 5,416,842.14 6,909,782.89 1,227,283.34   11,099,341.69 
合计 5,416,842.14 6,909,782.89 1,227,283.34   11,099,341.69 
 
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
(4). 本期实际核销的应收账款情况 
□适用 √不适用  
 
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
√适用  □不适用  
单位:人民币元 
单位名称 本年年末余额 
占应收账款本年年末余额
合计数的比例(%) 
坏账准备本年年末余额 
客户一 10,550,000.00 13.43 633,000.00 
客户二 3,650,000.00 4.65 219,000.00 
客户三 3,640,000.00 4.63 218,400.00 
客户四 2,700,000.00 3.44 162,000.00 
客户五 2,380,000.00 3.03 142,800.00 
合计 22,920,000.00 29.18 1,375,200.00 
 
 
5、 预付款项 
(1). 预付款项按账龄列示 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 
期末余额 期初余额 
金额 比例(%) 金额 比例(%) 
2019年年度报告 
124 / 190 
 
1年以内 35,602,059.61 45.76 49,751,852.28 34.04 
1至 2年 25,800,654.86 33.16 11,186,051.82 7.65 
2至 3年 4,188,989.04 5.38 12,216,512.96 8.36 
3年以上 12,218,610.62 15.70 73,006,881.27 49.95 
合计 77,810,314.13 100.00 146,161,298.33 100.00 
 
账龄超过 1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明: 
本年年末余额中账龄超过 1年且金额重要的预付款项主要为预付电梯设备款,由于尚未安装完毕
故尚未结算。 
 
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况 
√适用  □不适用  
单位:人民币元 
单位名称 本年年末余额 
占预付款项本年年末余
额合计数的比例(%) 
深圳市中恒电梯有限公司     19,898,948.60               25.57 
日立电梯(中国)有限公司      5,691,091.84                7.31 
天津泰达滨海清洁能源集团有限公司      4,443,672.61                5.71 
湖南铭熙建筑工程有限公司      3,500,000.00                4.50 
广州翡翠绿洲房地产代理有限公司      2,758,777.39                3.55 
合计     36,292,490.44               46.64 
 
 
6、 其他应收款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息   
应收股利   
其他应收款 621,159,915.02 675,350,760.93 
合计 621,159,915.02 675,350,760.93 
 
其他应收款 
(1). 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
1年以内小计 345,778,313.85 
1至 2年 138,504,553.41 
2至 3年 71,450,894.60 
3年以上  
3至 4年 33,301,343.05 
4至 5年 33,120,005.62 
5年以上 26,873,583.87 
合计 649,028,694.40 
2019年年度报告 
125 / 190 
 
 
 
(2). 按款项性质分类情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
单位往来 522,613,230.79 600,975,404.85 
个人往来 9,266,848.70 4,694,941.25 
其他 117,148,614.91 92,891,159.22 
合计 649,028,694.40 698,561,505.32 
 
 
(3). 坏账准备计提情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 未来12个月预
期信用损失 
整个存续期预期信
用损失(未发生信
用减值) 
整个存续期预期信
用损失(已发生信
用减值) 
2019年1月1日余
额 
18,357,865.51  4,852,878.88 23,210,744.39 
本期计提 5,609,648.16   5,609,648.16 
本期转回 951,613.17   951,613.17 
2019年12月31日
余额 
23,015,900.50  4,852,878.88 27,868,779.38 
 
 
单位:人民币元 
种类 
本年年末余额 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 
按单项计提坏
账准备 
4,852,878.88 0.75 4,852,878.88 100   
按信用风险特
征组合计提坏
账准备: 
644,175,815.52 99.25 23,015,900.50  621,159,915.02 
组合一 369,013,737.58 56.85 369,013.73 0.10 368,644,723.85 
组合二 115,442,156.76 17.79 1,154,421.57 1.00 114,287,735.19 
组合三 159,719,921.18 24.61 21,492,465.20 13.46 138,227,455.98 
合计 649,028,694.40 100.00 27,868,779.38  621,159,915.02 
 
按单项计提坏账准备的其他应收款: 
单位:人民币元 
其他应收款 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由 
临沂上赢实业有限公司 4,852,878.88 4,852,878.88 100 不可收回 
 
按组合计提坏账准备的其他应收款: 
2019年年度报告 
126 / 190 
 
作为本集团信用风险管理的一部分,本集团利用其他应收款账龄来评估具有相同风险特征组合的
其他应收款的预期信用损失,账龄信息能反映这类客户于其他应收款到期时的偿付能力。各组合
的其他应收款信用风险与预期信用损失情况如下: 
组合一 :                                                      单位:人民币元 
账龄 
本年年末余额 上年年末余额 
预期平
均损失
率(%) 
账面余额 损失准备 账面余额 
预期平
均损失
率(%) 
账面余额 
损失
准备 
账面余额 
1年以
内 
0.10 241,129,170.22 241,129.17 240,888,041.05   169,836,618.44   169,836,618.44 
1 至 2
年 
0.10 83,565,098.66 83,565.10 83,481,533.56   260,784,293.74   260,784,293.74 
2 至 3
年 
0.10 33,255,384.84 33,255.38 33,222,129.46   2,083,404.67   2,083,404.67 
3 年 4
年 
0.10 1,018,074.12 1,018.07 1,017,056.05   7,116,147.01   7,116,147.01 
4 至 5
年 
0.10 7,072,579.01 7,072.58 7,065,506.43   1,612,304.53   1,612,304.53 
5年以
上 
0.10 2,973,430.73 2,973.43 2,970,457.30   2,297,101.98   2,297,101.98 
合计   369,013,737.58 369,013.73 368,644,723.85   443,729,870.37   443,729,870.37 
 
组合二: 

龄 
本年年末余额 上年年末余额 
预期平
均损失
率(%) 
账面余额 损失准备 账面余额 
预期
平均
损失
率(%) 
账面余额 损失准备 账面余额 
1 年
以内 
1.00 36,971,167.34 369,711.67 36,601,455.67 1.00 69,974,021.78 699,740.21 69,274,281.57 
1 至
2年 
1.00 40,319,740.42 403,197.40 39,916,543.02 1.00 17,310,711.66 173,107.12 17,137,604.54 
2 至
3年 
1.00 14,798,522.86 147,985.23 14,650,537.63 1.00 7,183,307.86 71,833.08 7,111,474.78 
3 年
4年 
1.00 7,151,041.79 71,510.42 7,079,531.37 1.00 8,378,683.84 83,786.84 8,294,897.00 
4 至
5年 
1.00 8,355,883.84 83,558.84 8,272,325.00 1.00 120,800.00 1,208.00 119,592.00 
5 年
以上 
1.00 7,845,800.51 78,458.01 7,767,342.50 1.00 7,732,030.51 77,320.31 7,654,710.20 
合计 1.00 115,442,156.76 1,154,421.57 114,287,735.19 1.00 110,699,555.65 1,106,995.56 109,592,560.09 
 
组合三: 

龄 
本年年末余额 上年年末余额 
预期平
均损失
率(%) 
账面余额 损失准备 账面余额 
预期
平均
损失
率(%) 
账面余额 损失准备 账面余额 
1 年
以内 
8.04 67,677,976.29 5,440,563.18 62,237,413.11 3.63 40,034,033.21 1,453,779.67 38,580,253.54 
1 至
2年 
6.00 14,619,714.33 877,182.86 13,742,531.47 6.00 33,141,682.00 1,988,500.92 31,153,181.08 
2 至
3年 
6.00 23,396,986.90 1,403,819.21 21,993,167.69 6.00 26,509,978.57 1,590,598.72 24,919,379.85 
3 年
4年 
6.00 25,132,227.14 1,507,933.63 23,624,293.51 6.00 27,902,479.23 1,674,148.75 26,228,330.48 
4 至
5年 
6.00 17,691,542.77 1,061,492.57 16,630,050.20 6.00 1,220,410.13 73,224.61 1,147,185.52 
2019年年度报告 
127 / 190 
 
5 年
以上 
100.00 11,201,473.75 11,201,473.75   100.00 10,470,617.28 10,470,617.28   
合计   159,719,921.18 21,492,465.20 138,227,455.98   139,279,200.42 17,250,869.95 122,028,330.47 
 
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明: 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据: 
□适用 √不适用  
 
(4). 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 
转销或
核销 
其他
变动 
按单项计提
坏账准备 
4,852,878.88     4,852,878.88 
按信用风险
特征组合计
提坏账准备 
      
组合一  369,013.73    369,013.73 
组合二 1,106,995.56 364,708.17 317,282.16   1,154,421.57 
组合三 17,250,869.95 4,875,926.26 634,331.01   21,492,465.20 
合计 23,210,744.39 5,609,648.16 951,613.17   27,868,779.38 
 
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的: 
□适用 √不适用  
(5). 本期实际核销的其他应收款情况 
□适用 √不适用  
 
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 
占其他应收
款期末余额
合计数的比
例(%) 
坏账准备 
期末余额 
连云港市房屋产权
管理中心 
商品房预售
监管资金 
188,954,930.99 1年以内 29.11 188,954.93 
如东县财政局 地块履约保
证金 
50,000,000.00 1至 2年 7.70 50,000.00 
长沙江北投资有限
公司 
拆迁代垫款 
30,000,000.00 2至 3年 4.62 30,000.00 
中建二局第三建筑
工程有限公司 
代垫款 
12,942,434.43 2年以内 1.99 776,546.07 
株洲云龙示范区房
产管理局 
项目开发保
证金 
11,410,000.00 2至 3年 1.76 11,410.00 
合计 / 293,307,365.42 / 45.18 1,056,911.00 
2019年年度报告 
128 / 190 
 
 
 
 
7、 存货 
(1). 存货分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值 
房地产
开发项
目: 
      
开发成
本 
7,425,030,586.88 89,937,280.00 7,335,093,306.88 7,098,094,068.27 692,981.59 7,097,401,086.68 
拟开发
土地 
1,111,466,654.95  1,111,466,654.95 1,151,501,153.37  1,151,501,153.37 
开发产
品 
4,682,853,527.65  4,682,853,527.65 4,623,235,765.50 247,007.69 4,622,988,757.81 
非房地
产开发
项目: 
      
原材料 1,921,790.66  1,921,790.66 9,270,554.95  9,270,554.95 
低值易
耗品 
8,482,698.92  8,482,698.92 1,276,471.30  1,276,471.30 
其他 2,445,620.76  2,445,620.76 4,577,553.94  4,577,553.94 
合计 13,232,200,879.82 89,937,280.00 13,142,263,599.82 12,887,955,567.33 939,989.28 12,887,015,578.05 
 
房地产开发成本列示如下: 
单位:人民币元 
项目名称 开工时间 
预计最近(实
际)竣工时间 
预计总投资额
(人民币万元) 
上年年末余额(已
重述) 
本年年末余额 
增城翡翠绿洲
项目 
2018.09 2020.12 545,498.11 3,303,874,178.22 3,644,866,148.67 
番禺锦绣香江
花园 
2020.09 2023.03 16,489.00 142,356,430.03 154,151,288.58 
新乡香江城市
广场 
2010.10 待确定 20,828.00 151,351,440.22 151,688,443.54 
成都置业香江
全球家居 CBD
建材城 
2010.01 待确定 27,056.38 40,867,845.48 40,867,845.48 
恩平锦绣香江
花园 
2008.01 2022.09 52,059.10 61,505,219.76 92,751,730.09 
连云港锦绣香
江 
2010.01 2020.11 26,148.47 84,474,447.29 175,336,260.50 
株洲锦绣香江
湖湘文化城 
2011.07 2022.09 85,418.50 374,961,203.70 191,006,001.66 
武汉锦绣香江 2013.12 2020.12 58,453.70 106,124,159.83 161,030,717.01 
成都繁城新都
锦绣香江 
2011.01 待确定 26,167.00 65,029,774.52 65,029,774.52 
2019年年度报告 
129 / 190 
 
来安香江南京
湾项目 
2011.10 不适用 69,600.36 222,040,656.69   
来安香江南京
湾全球家居城
CBD 
2012.01 待确定 23,152.00 244,796,109.03 245,216,174.26 
长沙高岭国际
商贸城 
2014.05 2023.12 600,000.00 242,916,863.37 243,836,191.35 
天津香江健康
小镇 
2008.06 2020.12 205,679.83 747,562,650.41 670,505,865.53 
常德香江悦府 2018.03 2020.11 64,000.00 418,134,790.43 470,976,786.51 
南通香江翡翠
观澜苑 
2018.07 2021.07 110,000.00 431,167,786.13 691,298,814.17 
其他     148,500.00 460,930,513.16 426,468,545.01 
合计     2,079,050.45 7,098,094,068.27 7,425,030,586.88 
 
拟开发土地列示如下: 
单位:人民币元 
所属子公司 
土地面积
(㎡) 
上年年末余额 本年变动额 本年年末余额 
预计开
工时间 
增城香江房地产有
限公司("增城香江
") 
20,633.51 5,415,998.51   5,415,998.51 待确定 
广州番禺锦江房地
产有限公司("番禺
锦江") 
174,439.10 309,891,110.49   309,891,110.49 2020.09 
聊城香江光彩置业
有限公司("聊城香
江") 
25,333.00 7,299,376.64 -167,917.80 7,131,458.84 2020.04 
武汉锦绣香江置业
有限公司("武汉香
江") 
139,313.70 139,731,212.76   139,731,212.76 2021.06 
成都香江家园房地
产开发有限公司("
成都家园") 
5,700.00 12,442,223.64   12,442,223.64 待确定 
株洲锦绣香江房地
产开发有限公司("
株洲香江") 
 41,225,600.00 -41,225,600.00   不适用 
长沙香江商贸物流
城开发有限公司("
长沙物流") 
18,774.73 50,583,079.02   50,583,079.02 2020.09 
江苏晶喆置业有限
公司("江苏晶喆") 
32,306.00 142,567,693.26 287,500.00 142,855,193.26 待确定 
天津市森岛置业投
资有限公司("天津
森岛置业") 
156,197.52 59,626,740.75  59,626,740.75 2020.05 
天津森岛鸿盈置业
投资有限公司("天
津森岛鸿盈") 
101,139.93 32,013,809.08   32,013,809.08 2020.05 
天津森岛宝地置业
投资有限公司("天
194,885.11 61,679,233.62   61,679,233.62 2020.10 
2019年年度报告 
130 / 190 
 
津森岛宝地") 
广东裕泰地产开发
有限公司("广东裕
泰") 
63,455.04 289,025,075.60 1,071,519.38 290,096,594.98 待确定 
合计 932,177.64 1,151,501,153.37 -40,034,498.42 1,111,466,654.95   
 
房地产开发产品列示如下: 
单位:人民币元 
项目名称 
最近竣
工时间 
上年年末余额 本年增加 本年减少 本年年末余额 
番禺锦绣香
江花园(注 2) 
2013.05 333,236,414.04   15,602,989.61 317,633,424.43 
增城翡翠绿
洲项目(注 1、
2) 
2016.10 777,025,777.35 1,125,184.83 160,426,245.59 617,724,716.59 
聊城光彩大
市场(注 2) 
2004.06 5,096,974.33   466,644.00 4,630,330.33 
南昌香江家
居建材中心 
2003.12 8,154,335.78     8,154,335.78 
株洲锦绣香
江湖湘文化
城(注 1、2、
3) 
2019.11 33,519,005.86 551,828,773.33 542,724,054.52 42,623,724.67 
保定香江好
天地商业广
场(注 2) 
2009.12 2,677,619.09   77,398.68 2,600,220.41 
长春东北亚
国际采购中
心 A区、B区 
2009.09 13,030,895.23     13,030,895.23 
恩平锦绣香
江花园(注 2) 
2014.05 58,716,802.07   7,648,833.13 51,067,968.94 
连云港锦绣
香江(注 1、
2) 
2018.06 170,282,971.62 8,795,331.98 73,038,524.83 106,039,778.77 
成都置业香
江全球家居
CBD 建材城
(注 2) 
2011.06 130,871,864.03   1,832,412.48 129,039,451.55 
香河香江全
球家居 CBD
项目 
2014.08 144,103,611.54     144,103,611.54 
成都家园香
江全球家居
CBD 建材城
(注 1) 
2014.10 214,594,067.50 19,714.96   214,613,782.46 
成都繁城新
都锦绣香江
(注 2) 
2013.12 23,032,255.84   7,854,648.18 15,177,607.66 
来安香江南 2019.12 16,611,277.44 667,284,865.36 248,597,933.38 435,298,209.42 
2019年年度报告 
131 / 190 
 
京湾项目(注
2、3) 
武汉华中建
材家居采购
中心(注 2) 
2008.05 13,092,309.09   468,781.22 12,623,527.87 
来安香江南
京湾全球家
居城 CBD 
2016.12 7,604,576.11     7,604,576.11 
来安香江南
京湾 B 区品
牌街 
2014.10 34,048,790.20     34,048,790.20 
武汉锦绣香
江(注 1、2、
3) 
2019.01 162,223,559.33 54,883,463.60 68,720,441.88 148,386,581.05 
洛阳百年商
铺(注 1、2) 
2004.12 1,932,618.54 100,936.25 72,468.42 1,961,086.37 
长沙高岭国
际商贸城(注
2) 
2017.12 201,301,773.60   14,230,818.52 187,070,955.08 
南方国际金
融传媒大厦
(注 1、2) 
2017.12 1,152,811,454.31 24,280,801.61 6,194,526.18 1,170,897,729.74 
香江商业集
团华南总部
(注 4) 
2017.06 387,713,700.03   294,671,305.10 93,042,394.93 
天津香江健
康小镇(注 1、
2、3、4) 
2019.12 731,553,112.57 703,829,438.80 509,902,722.85 925,479,828.52 
合计   4,623,235,765.50 2,012,148,510.72 1,952,530,748.57 4,682,853,527.65 
 
注 1:本年增加系竣工结算或补缴土地出让金产生的成本调整。 
注 2:本年减少有部分系结转营业成本。 
注 3:本年增加系本年新增完工开发产品。 
注 4:本年减少有部分系结转至投资性房地产。 
 
(2). 存货跌价准备 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 
本期增加金额 本期减少金额 
期末余额 
计提 

他 
转回或转销 

他 
开发成本 692,981.59 89,937,280.00  692,981.59  89,937,280.00 
开发产品 247,007.69   247,007.69   
合计 939,989.28 89,937,280.00  939,989.28  89,937,280.00 
 
本集团本年度计提存货跌价准备人民币 89,937,280.00元,转回存货跌价准备人民币
93,735.33元,因房地产项目竣工实现销售而转销存货跌价准备人民币 846,253.95元。 
 
2019年年度报告 
132 / 190 
 
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明 
√适用  □不适用  
本年资本化的借款费用金额为人民币 79,698,337.39元(上年度:人民币 22,153,930.25元)。 
 
8、 持有待售资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 
减值
准备 
期末账面价值 公允价值 
预计
处置
费用 
预计处
置时间 
持有待售资产 44,386,071.18  44,386,071.18 87,792,861.00  2020年 
合计 44,386,071.18  44,386,071.18 87,792,861.00  / 
其他说明: 
持有待售资产主要系本集团待处置的固定资产。 
 
9、 其他流动资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
预缴税费(注) 549,452,930.55 408,096,973.54 
理财产品  6,200,000.00 
合计 549,452,930.55 414,296,973.54 
 
其他说明 
注:系部分子公司预缴的土地增值税及其他税费。 
 
10、 长期股权投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被投资单位 
期初 
余额 
本期增减变动 
期末 
余额 







额 
追加投资 



资 
权益法下确认的
投资损益 
其他
综合
收益
调整 
其他
权益
变动 
宣告发
放现金
股利或
利润 
计提
减值
准备 

他 
一、合营企业 
湖南香江红星美
凯龙商业地产开
发有限公司("香
江红星美凯龙") 
87,563,138.05   -19,924,133.46      67,639,004.59 
 
            
小计 87,563,138.05   -19,924,133.46      67,639,004.59  
二、联营企业 
肇庆跨行科技有
限公司 
 150,000.00        150,000.00  
深圳景江投资有
限公司("景江投
资") 
1,598,757.59   -905.46      1,597,852.13 
 
深圳市香江全屋
智能家居设计有
限公司("香江全
屋智能家居") 
113,968.09   -9,355.17      104,612.92 
 
2019年年度报告 
133 / 190 
 
小计 1,712,725.68 150,000.00  -10,260.63      1,852,465.05  
合计 89,275,863.73 150,000.00  -19,934,394.09      69,491,469.64  
 
 
11、 其他权益工具投资 
(1). 其他权益工具投资情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
广州大丰门旅游景区开发有限公司
(“大丰门旅游”) 
2,800,000.00 2,800,000.00 
广州国际商品展贸城股份有限公司   
潼南民生村镇银行股份有限公司 7,938,000.00 8,735,571.37 
蓬莱民生村镇银行股份有限公司 18,750,000.00 21,133,349.69 
吉安东昊房地产开发有限公司 41,250,000.00 46,688,348.33 
深圳市福田香江股权投资基金合伙企
业(有限合伙) 
41,759,040.00 40,274,056.12 
湖南百川汇供应链管理有限公司 8,790.00 136,275.10 
深圳极效智能有限公司  5,000,000.00 
广州市由艺甲演艺策划有限公司 30,000.00  
合计 112,535,830.00 124,767,600.61 
 
注:本公司之子公司增城香江持有大丰门旅游 20%股权,根据该公司章程的约定,大丰门旅
游设立股东会,股东按出资比例行使表决权,对于重大事项的决议须经代表三分之二以上表决权
的股东通过,同时大丰门旅游不设董事会,仅设立由股东会选举产生的执行董事,因此本集团对
大丰门旅游不具有控制及重大影响。 
 
(2). 非交易性权益工具投资的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期确认的股
利收入 
累计利得 
累计
损失 
其他综合
收益转入
留存收益
的金额 
指定为以公
允价值计量
且其变动计
入其他综合
收益的原因 
其他综
合收益
转入留
存收益
的原因 
广州大丰门旅游景
区开发有限公司
(“大丰门旅游”) 
 -1,600,000.00 
  
非交易性权
益工具 
 
广州国际商品展贸
城股份有限公司 
 -10,500,000.00 
  非交易性权
益工具 
 
潼南民生村镇银行
股份有限公司 
147,000.00 5,782,000.00 
  非交易性权
益工具 
 
蓬莱民生村镇银行
股份有限公司 
350,000.00 14,600,000.00 
  非交易性权
益工具 
 
吉安东昊房地产开
发有限公司 
 38,250,000.00 
  非交易性权
益工具 
 
深圳市福田香江股
权投资基金合伙企
业(有限合伙) 
 5,518,157.30 
  
非交易性权
益工具 
 
湖南百川汇供应链  -1,016,210.00   非交易性权  
2019年年度报告 
134 / 190 
 
管理有限公司 益工具 
深圳极效智能有限
公司 
 -5,000,000.00 
  非交易性权
益工具 
 
广州市由艺甲演艺
策划有限公司 
  
  非交易性权
益工具 
 
合计 497,000.00 46,033,947.30     
 
 
12、 投资性房地产 
投资性房地产计量模式 
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产 
单位:元  币种:人民币 
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计 
一、账面原值     
1.期初余额 3,839,690,063.77   3,839,690,063.77 
2.本期增加金额 322,458,573.87   322,458,573.87 
(1)外购     
(2)存货\固定资产\
在建工程转入 
322,458,573.87   322,458,573.87 
(3)企业合并增加     
3.本期减少金额 3,173,858.06   3,173,858.06 
(1)处置 3,173,858.06   3,173,858.06 
(2)其他转出     
4.期末余额 4,158,974,779.58   4,158,974,779.58 
二、累计折旧和累计摊销         
1.期初余额 751,846,920.18   751,846,920.18 
2.本期增加金额 107,643,834.71   107,643,834.71 
(1)计提或摊销 107,643,834.71   107,643,834.71 
3.本期减少金额 103,848.67   103,848.67 
(1)处置 103,848.67   103,848.67 
(2)其他转出     
4.期末余额 859,386,906.22   859,386,906.22 
三、减值准备         
1.期初余额     
2.本期增加金额     
(1)计提     
3、本期减少金额     
(1)处置     
(2)其他转出     
4.期末余额     
四、账面价值         
1.期末账面价值 3,299,587,873.36   3,299,587,873.36 
2.期初账面价值 3,087,843,143.59   3,087,843,143.59 
 
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 账面价值 未办妥产权证书原因 
2019年年度报告 
135 / 190 
 
长沙高岭国际商贸城一期 2号
交易中心  
836,232,241.78 正在启动办证手续 
长沙高岭国际商贸城一期永久
性仓库  
75,805,793.86 持有的情况下,未办理产权,不影响
出租的效益。因此尚未办理。  
香江商业集团华南总部  172,920,132.75 尚未办理 
森岛置业康乃馨园区商铺  9,071,365.58 持有的情况下,未办理产权,不影响
出租的效益。因此尚未办理。  
合计  1,095,029,533.97  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
13、 固定资产 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
固定资产 768,316,206.48 879,777,297.66 
固定资产清理   
合计 768,316,206.48 879,777,297.66 
 
 
固定资产 
(1). 固定资产情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 
电子设备及其
他设备 
合计 
一、账面原值:      
1.期初余额 1,033,055,085.
10 
73,655,055.89 82,491,805.27 62,793,514.70 1,251,995,460.96 
2.本期增加金额 1,800,397.11 5,423,771.53 810,764.14 3,381,846.82 11,416,779.60 
(1)购置 1,454,750.32 4,893,771.53 810,764.14 3,381,846.82 10,541,132.81 
(2)在建工程转入 345,646.79 530,000.00   875,646.79 
(3)企业合并增加      
3.本期减少金额 91,193,967.65 5,262,182.63 1,799,820.25 6,183,960.63 104,439,931.16 
(1)处置或报废 59,208,011.21 5,262,182.63 1,799,820.25 6,183,960.63 72,453,974.72 
(2)转入持有待售
资产 
31,985,956.44    31,985,956.44 
4.期末余额 943,661,514.56 73,816,644.79 81,502,749.16 59,991,400.89 1,158,972,309.40 
二、累计折旧           
1.期初余额 193,616,346.98 58,889,227.70 73,454,805.55 46,257,783.07 372,218,163.30 
2.本期增加金额 25,468,180.29 4,224,973.81 1,063,164.15 3,123,113.06 33,879,431.31 
(1)计提 25,468,180.29 4,224,973.81 1,063,164.15 3,123,113.06 33,879,431.31 
3.本期减少金额 8,416,699.25 514,631.21 1,685,908.23 4,824,253.00 15,441,491.69 
(1)处置或报废 6,248,806.13 514,631.21 1,685,908.23 4,824,253.00 13,273,598.57 
(2)转入持有待售
资产 
2,167,893.12    2,167,893.12 
4.期末余额 210,667,828.02 62,599,570.30 72,832,061.47 44,556,643.13 390,656,102.92 
三、减值准备           
1.期初余额      
2.本期增加金额      
2019年年度报告 
136 / 190 
 
(1)计提      
3.本期减少金额      
(1)处置或报废      
4.期末余额      
四、账面价值           
1.期末账面价值 732,993,686.54 11,217,074.49 8,670,687.69 15,434,757.76 768,316,206.48 
2.期初账面价值 839,438,738.12 14,765,828.19 9,036,999.72 16,535,731.63 879,777,297.66 
 
(2). 暂时闲置的固定资产情况 
□适用 √不适用  
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况 
□适用 √不适用  
(4). 通过经营租赁租出的固定资产 
□适用 √不适用  
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因 
恩平市锦江新城置业有限公司("恩平置业")
展销厅/售楼部 
145,833.23 临时建筑 
恩平置业办公室 828,019.71 尚待办理 
天津森岛置业白玉兰办公楼 5,464,216.36 尚待办理 
合计 6,438,069.30   
 
固定资产清理 
□适用 √不适用  
 
14、 在建工程 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
在建工程 34,718,890.65 26,867,200.27 
合计 34,718,890.65 26,867,200.27 
 
在建工程 
(1). 在建工程情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 
减值
准备 
账面价值 账面余额 
减值
准备 
账面价值 
南昆山金福酒店项
目 
24,008,685.56  24,008,685.56 15,914,396.48  15,914,396.48 
成都投资服务中心 368,995.53  368,995.53 367,309.79  367,309.79 
大丰门旅游中心项
目 
10,341,209.56  10,341,209.56 10,255,944.00  10,255,944.00 
2019年年度报告 
137 / 190 
 
天津香江健康小镇
供热站 
   329,550.00  329,550.00 
合计 34,718,890.65  34,718,890.65 26,867,200.27  26,867,200.27 
 
 
(2). 重要在建工程项目本期变动情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 预算数 
期初 
余额 
本期增加金
额 
本期转入固
定资产金额 
本期其他
减少金额 
期末 
余额 
工程
累计
投入
占预
算比

(%) 
工程
进度 
利息资本化
累计金额 
其中:本期
利息资本
化金额 
本期
利息
资本
化率
(%) 
资金
来源 
南昆山金
福酒店项
目 500,000,000.00 15,914,396.48 8,439,935.87 345,646.79  24,008,685.56 4.8 4.8 441,771.71 93,199.81 1.12 
自 有
资 金
和 银
行 借
款 
成都投资
服务中心 
18,241,236.45 367,309.79 1,685.74   368,995.53 2.02 2.02    
自 有
资金 
大丰门旅
游中心项
目 
不适用 10,255,944.00 85,265.56   10,341,209.56 
不适
用 
不适
用 
   
自 有
资金 
香江健康
小镇供热
站 
不适用 329,550.00 1,191,278.00 530,000.00 990,828.00  
不适
用 
不适
用 
   
自 有
资金 
合计 518,241,236.45 26,867,200.27 9,718,165.17 875,646.79 990,828.00 34,718,890.65     441,771.71 93,199.81     
 
15、 无形资产 
(1). 无形资产情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 土地使用权 软件 合计 
一、账面原值    
    1.期初余额 161,531,232.22 29,014,974.64 190,546,206.86 
2.本期增加金额  7,161,404.29 7,161,404.29 
(1)购置  7,161,404.29 7,161,404.29 
(2)内部研发   
 
 
(3)企业合并增加    
    3.本期减少金额 4,467,887.47  4,467,887.47 
(1)处置 2,883,674.27  2,883,674.27 
(2)转入持有待售资产 1,584,213.20  1,584,213.20 
   4.期末余额 157,063,344.75 36,176,378.93 193,239,723.68 
二、累计摊销       
1.期初余额 19,477,048.47 18,235,995.23 37,713,043.70 
2.本期增加金额 3,942,162.69 3,930,998.13 7,873,160.82 
(1)计提 3,942,162.69 3,930,998.13 7,873,160.82 
2019年年度报告 
138 / 190 
 
3.本期减少金额 868,382.07 1,037.81 869,419.88 
 (1)处置 401,604.97 1,037.81 402,642.78 
(2)转入持有待售资产 466,777.10  466,777.10 
4.期末余额 22,550,829.09 22,165,955.55 44,716,784.64 
三、减值准备       
1.期初余额    
2.本期增加金额    
(1)计提    
3.本期减少金额    
(1)处置    
4.期末余额    
四、账面价值       
    1.期末账面价值 134,512,515.66 14,010,423.38 148,522,939.04 
    2.期初账面价值 142,054,183.75 10,778,979.41 152,833,163.16 
 
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0 
 
16、 长期待摊费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减
少金额 
期末余额 
装修费 75,178,610.48 38,243,157.30 31,221,681.10  82,200,086.68 
土地租赁费  11,241,715.00   11,241,715.00 
临时设施 20,860,472.04 128,601.00 7,854,924.65  13,134,148.39 
其他 3,734,851.57 8,129,568.69 1,978,449.64  9,885,970.62 
合计 99,773,934.09 57,743,041.99 41,055,055.39  116,461,920.69 
 
 
17、 递延所得税资产/ 递延所得税负债 
(1). 未经抵销的递延所得税资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 
递延所得税 
资产 
可抵扣暂时性差异 
递延所得税 
资产 
资产减值准备 32,562,626.18 8,140,656.55 17,621,043.68 4,405,260.93 
内部交易未实
现利润 
266,035,371.72 66,508,842.93 236,763,505.68 59,190,876.42 
可抵扣亏损 311,688,204.03 77,922,051.01 407,986,913.23 101,996,728.30 
政府补助 45,058,907.04 11,264,726.76 55,995,940.19 13,998,985.05 
留待以后年度抵
扣的广告费 
17,458,000.50 4,364,500.13 24,184,465.41 6,046,116.35 
应付职工薪酬 2,439,349.40 609,837.35 2,794,086.84 698,521.71 
按清算口径计提 1,192,069,882.85 298,017,470.71 1,303,040,769.34 325,760,192.34 
2019年年度报告 
139 / 190 
 
的土地增值税 
交易性金融资产
公允价值变动 
  847,140.05 211,785.01 
计提未支付的股
权激励费用 
  5,178,660.00 1,294,665.00 
其他 11,777,764.67 2,944,441.16 692,981.59 173,245.40 
合计 1,879,090,106.39 469,772,526.60 2,055,105,506.01 513,776,376.51 
 
(2). 未经抵销的递延所得税负债 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
应纳税暂时性
差异 
递延所得税 
负债 
应纳税暂时性
差异 
递延所得税 
负债 
非同一控制企业合并资
产评估增值 
    
其他债权投资公允价值
变动 
    
其他权益工具投资公允
价值变动 
    
预缴土地增值税 65,865,085.72 16,466,271.42 49,443,124.00 12,360,781.00 
交易性金融资产公允价
值变动 
1,157,945.70 289,486.43   
其他 2,810,940.00 702,735.00 2,810,940.00 702,735.00 
合计 69,833,971.42 17,458,492.85 52,254,064.00 13,063,516.00 
 
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
递延所得税资
产和负债期末
互抵金额 
抵销后递延所得
税资产或负债期
末余额 
递延所得税资
产和负债期初
互抵金额 
抵销后递延所得
税资产或负债期
初余额 
递延所得税资产 16,755,757.85 453,016,768.75 12,360,781.00 501,415,595.51 
递延所得税负债 16,755,757.85 702,735.00 12,360,781.00 702,735.00 
 
(4). 未确认递延所得税资产明细 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 1,012,261,502.60 1,017,719,526.22 
可抵扣亏损 646,206,816.96 255,364,472.01 
合计 1,658,468,319.56 1,273,083,998.23 
 
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
年份 期末金额 期初金额 备注 
2019年年度报告 
140 / 190 
 
2019年  155,761,681.34  
2020年 145,291,846.04 166,630,580.24  
2021年 102,111,676.64 144,693,209.02  
2022年 153,005,358.95 157,168,797.04  
2023年 361,664,920.77 393,465,258.58  
2024年 250,187,700.20   
合计 1,012,261,502.60 1,017,719,526.22 / 
 
18、 其他非流动资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
预付装修工程款或非流动资产购置款 1,200,000.00 13,400,164.82 
预付股权投资款  3,000,000.00 
合计 1,200,000.00 16,400,164.82 
 
19、 短期借款 
(1). 短期借款分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
质押借款   
抵押借款   
保证借款   
信用借款 40,000,000.00 1,230,522,826.71 
保证或质押借款(注) 262,879,477.58 812,097,662.42 
合计 302,879,477.58 2,042,620,489.13 
 
短期借款分类的说明: 
注:年末保证或质押借款系由本公司提供保证担保或以本集团之定期存单作质押。 
 
20、 应付票据 
(1). 应付票据列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
种类 期末余额 期初余额 
商业承兑汇票 154,017,833.60 115,664,330.00 
合计 154,017,833.60 115,664,330.00 
 
本期末已到期未支付的应付票据总额为 1,221,754.54 元。 
 
21、 应付账款 
(1). 应付账款列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应付建筑工程款 2,669,255,720.65 2,211,350,246.09 
2019年年度报告 
141 / 190 
 
应付材料款 134,889,160.74 152,206,983.55 
应付其他款 121,582,110.34 86,303,650.82 
合计 2,925,726,991.73 2,449,860,880.46 
 
(2). 账龄超过 1年的重要应付账款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
中建二局第三建筑工程有限公司 117,297,658.17 尚待结算支付的工程款 
中国建筑第八工程局有限公司 48,114,265.82 尚待结算支付的工程款 
新八建设集团有限公司 26,506,939.70 尚待结算支付的工程款 
南通建工集团股份有限公司 18,122,104.06 尚待结算支付的工程款 
天津宝地建筑工程有限公司 12,092,377.61 尚待结算支付的工程款 
合计 222,133,345.36 / 
 
22、 预收款项 
(1). 预收账款项列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
预收售楼款 4,866,581,649.33 2,783,813,759.53 
预收租金 42,140,573.98 90,034,646.33 
其他 287,247,165.77 326,037,561.29 
合计 5,195,969,389.08 3,199,885,967.15 
 
注:预收款项本年年末余额中账龄超过 1年的款项主要为尚未实现销售的预收售楼款。 
其中,主要预收售楼款列示如下: 
单位:人民币元 
项目名称 本年年末余额 上年年末余额(已
重述) 
预计最近(实际)
竣工时间 
预售比
例(%) 
番禺锦绣香江花园 54,046,713.00 69,978,633.00 2013.05 
 
增城翡翠绿洲项目 1,515,988,794.00 206,080,406.15 2020.12 29.13 
连云港锦绣香江 313,990,278.54 33,403,636.00 2020.11 94.25 
株洲锦绣香江湖湘文化城 52,567,584.40 923,962,190.83 2022.09 
 
武汉锦绣香江 732,949,964.00 219,875,418.81 2020.12 57.94 
来安香江南京湾项目 162,020,438.00 225,488,224.00 2019.12 
 
来安香江南京湾 B区品牌街 20,594,657.95 19,965,366.70 2014.10 
 
长沙高岭国际商贸城 35,023,718.28 56,225,511.23 2017.12 
 
南方国际金融传媒大厦 967,806.00 5,194,377.00 2017.12 
 
天津锦绣香江健康小镇 727,860,084.14 752,271,308.20 2020.12 
 
常德香江悦府 537,144,476.00 181,051,660.00 2020.11 
 
南通香江翡翠观澜苑 656,092,765.20 60,839,409.80 2021.07 51.62 
其他 57,334,369.82 29,477,617.81 2003.12-2017.10 
 
合计 4,866,581,649.33 2,783,813,759.53   
 
 
 
2019年年度报告 
142 / 190 
 
23、 应付职工薪酬 
(1). 应付职工薪酬列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、短期薪酬 85,247,035.69 431,729,107.75 436,306,927.17 80,669,216.27 
二、离职后福利-设
定提存计划 
-109,214.20 26,008,190.99 26,097,805.38 -198,828.59 
三、辞退福利 9,167.68 15,427.14 24,594.82  
合计 85,146,989.17 457,752,725.88 462,429,327.37 80,470,387.68 
 
(2). 短期薪酬列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、工资、奖金、津贴和
补贴 
87,220,679.20 390,816,653.05 398,209,214.92 79,828,117.33 
二、职工福利费 -1,841,715.06 14,861,467.81 12,375,778.88 643,973.87 
三、社会保险费 -32.32 12,945,849.82 12,947,707.96 -1,890.46 
其中:医疗保险费 -1,910.02 11,412,894.26 11,411,976.60 -992.36 
工伤保险费 -331.11 331,516.11 332,058.85 -873.85 
生育保险费 2,208.81 1,201,439.45 1,203,672.51 -24.25 
四、住房公积金 3,899.56 7,702,997.53 7,690,115.89 16,781.20 
五、工会经费和职工教育
经费 
102,493.28 2,911,910.19 2,832,169.14 182,234.33 
六、短期带薪缺勤 59,135.54 8,057.30 67,192.84  
七、短期利润分享计划     
八、其他 -297,424.51 2,482,172.05 2,184,747.54  
合计 85,247,035.69 431,729,107.75 436,306,927.17 80,669,216.27 
 
(3). 设定提存计划列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
1、基本养老保险 -132,580.90 25,335,991.74 25,380,600.92 -177,190.08 
2、失业保险费 23,366.70 672,199.25 717,204.46 -21,638.51 
3、企业年金缴费     
合计 -109,214.20 26,008,190.99 26,097,805.38 -198,828.59 
 
注:本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险和失业保险计划,根据该等计划,本集团按照
规定的标准每月向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外,本集团不再承担进一步支付义务。
相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。 
本集团本年应分别向养老保险、失业保险计划缴存费用人民币25,335,991.74元及人民币
672,199.25 元(2018 年度:人民币19,309,823.14 元及人民币 607,140.31元)。于2019 年12月31日,
本集团无于本报告期间到期而未支付的应缴存失业保险费(2018 年12月31日:人民币23,366.70元) 。 
 
24、 应交税费 
√适用 □不适用  
2019年年度报告 
143 / 190 
 
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
增值税 32,691,537.30 47,785,318.51 
企业所得税 259,186,106.83 313,565,627.60 
个人所得税 2,127,395.93 1,519,593.53 
城市维护建设税 2,682,076.07 3,025,649.46 
土地增值税 93,947,786.18 198,434,964.47 
房产税 5,848,755.37 19,848,755.54 
土地使用税 1,938,403.21 5,546,038.91 
契税  45,000,000.00 
其他 4,170,409.86 3,815,827.39 
合计 402,592,470.75 638,541,775.41 
 
25、 其他应付款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应付利息   
应付股利 20,090,000.00 20,090,000.00 
其他应付款 1,454,816,564.13 1,320,309,032.59 
合计 1,474,906,564.13 1,340,399,032.59 
 
应付利息 
(1). 分类列示 
□适用 √不适用  
 
应付股利 
(2). 分类列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应付股利-少数股东股利 20,090,000.00 20,090,000.00 
合计 20,090,000.00 20,090,000.00 
 
其他说明,包括重要的超过 1年未支付的应付股利,应披露未支付原因: 
小股东为扶持企业运营,尚未收取股利款 
 
其他应付款 
(1). 按款项性质列示其他应付款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
往来款 904,726,018.12 808,524,012.16 
保证金、押金等 395,988,448.32 331,998,736.26 
限制性股票认购款  16,031,240.00 
其他 154,102,097.69 163,755,044.17 
2019年年度报告 
144 / 190 
 
合计 1,454,816,564.13 1,320,309,032.59 
 
(2). 账龄超过 1年的重要其他应付款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
南方香江集团有限公司(“南方香江”) 437,607,900.06 借款人未要求偿还 
无锡中南置业投资有限公司 
46,735,934.21 
未支付的2014年至2019年商场租
金和管理费,合作方未要求偿还 
借款人 1 30,286,468.23 借款人未要求偿还 
山东金柱集团有限公司 20,000,000.00 履约保证金,合作业务尚未完成 
郑州居然之家欧凯龙家居建材有限公司 10,400,000.00 租赁保证金,租赁期结束后退还 
合计 545,030,302.50   
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
26、 1年内到期的非流动负债 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
1年内到期的长期借款 1,232,598,748.14 1,512,146,862.36 
1年内到期的应付债券 1,123,412,034.88 762,578,500.45 
合计 2,356,010,783.02 2,274,725,362.81 
 
其中 1年内到期的长期借款明细如下: 
项目 期末余额 期初余额 
抵押和保证借款(注 1) 606,836,229.21 659,728,200.00 
抵押借款(注 2) 580,832,045.30 800,000,132.00 
保证借款(注 3) 300,000.00 22,100,000.00 
信用借款 1,068,937.29 9,260,699.56 
保证、抵押和质押借款(注 4) 25,010,000.00 20,008,000.00 
质押借款(注 5) 2,051,536.34 1,049,830.80 
抵押和质押借款(注 6) 16,500,000.00   
合计 1,232,598,748.14 1,512,146,862.36 
 
注 1: 本年年末抵押和保证借款系以本集团之投资性房地产、存货、固定资产和无形资产作抵
押,并由本公司及本集团子公司提供担保。 
注 2:本年年末抵押借款系以本集团之固定资产、投资性房地产、存货和无形资产作抵押。 
注 3:本年年末保证借款系由本公司提供保证担保。 
注 4:本年年末保证、抵押和质押借款系以本集团之投资性房地产作抵押,本公司之子公司
深圳市家福特置业有限公司(以下简称“深圳家福特”)的应收租金权利、本集团之子公司
深圳市金海马企业管理有限公司(以下简称“深圳金海马管理”)的应收租金权利作质押,
并由本公司及深圳金海马管理提供担保。 
注 5:本年年末质押借款系以本集团之定期存单作质押。 
注 6:本年年末质押和抵押借款系以本集团之子公司广州市卓升家具有限公司(以下简称"卓
升家具”)的应收经营收入权利作质押,本集团之子公司卓升家具的投资性房地产作抵押。 
 
 
2019年年度报告 
145 / 190 
 
27、 其他流动负债 
其他流动负债情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
按清算口径计提的土地增值税(注) 1,536,915,050.90 1,245,503,164.86 
其他  3,156,676.68 
合计 1,536,915,050.90 1,248,659,841.54 
 
注:本集团根据国家税务总局国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有
关问题的通知》及其他有关规定按清算口径计提土地增值税。 
 
28、 长期借款 
(1). 长期借款分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
质押借款 198,000,000.00  
抵押借款 109,999,670.00 234,999,802.00 
保证借款 285,834,275.81 7,250,000.00 
信用借款  24,750,000.00 
抵押和保证借款 1,623,128,182.57 1,109,901,521.69 
抵押和质押借款 289,400,000.00  
保证、抵押和质押借款 477,520,000.00 502,530,000.00 
合计 2,983,882,128.38 1,879,431,323.69 
 
注 1:年末质押借款系以本集团之定期存单作质押。 
注 2:年末抵押借款系以本集团之固定资产、投资性房地产、存货和无形资产作抵押。  
注 3:年末保证借款系由本公司提供保证担保。  
注 4:年末抵押和保证借款系以本集团之投资性房地产、固定资产、存货和无形资产作抵押,并
由本公司、本集团子公司和关联公司南方香江提供担保。  
注 5:年末抵押和质押借款系以本集团之子公司卓升家具的应收经营收入权利作质押,本集团之
子公司卓升家具的投资性房地产作抵押。  
注 6:年末保证、抵押和质押借款系以本集团之投资性房地产作抵押,本公司之子公司深圳家福
特的应收租金权利、本集团之子公司深圳金海马管理的应收租金权利作质押,并由本公司及深圳
金海马管理提供担保。  
 
其他说明,包括利率区间: 
√适用 □不适用  
上述借款合同约定的年利率为 4.275%至 12.00%。 
 
29、 应付债券 
(1). 应付债券 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
2013年公司债券(注 1)  700,997,459.32 
2018年公司债券(第一期)(注 2) 965,844,665.05 965,302,801.25 
2019年年度报告 
146 / 190 
 
2018年公司债券(第二期)(注 3) 152,831,304.26 152,480,445.87 
2019年公司债券(注 4) 104,325,354.05  
减:一年内到期的公司债券 -1,123,412,034.88 -762,578,500.45 
合计 99,589,288.48 1,056,202,205.99 
 
注1:本公司于2014年12月10日按面值发行2013年公司债券人民币700,000,000.00元,每张债
券面值为人民币100元,债券期限为5年,票面年利率为8.48%。根据2013年公司债券募集说明书,
该债券已经于2019年12月10日到期。 
 
注2:本公司于2018年3月9日按面值发行2018年公司债券(第一期)人民币910,000,000.00元,
每张债券面值为人民币100元,债券期限为4年,票面年利率为7.90%,该债券的到期日为2022年3
月9日。根据2018年公司债券募集说明书,在发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅
度的公告后,本期债券持有人有权在债券发行第二年末将其持有的全部或部分本期债券按票面金
额回售给发行人。本公司基于上述提前回售条款约定将该债券本年年末余额调整至“一年内到期
的非流动负债”项目列报。  
 
注3:本公司于2018年9月27日按面值发行2018年公司债券(第二期)人民币150,000,000.00元,
每张债券面值为人民币100元,债券期限为4年,票面年利率为7.90%,该债券的到期日为2022年9
月27日。根据2018年公司债券募集说明书,在发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调
幅度的公告后,本期债券持有人有权在债券发行第二年末将其持有的全部或部分本期债券按票面
金额回售给发行人。本公司基于上述提前回售条款约定将该债券本年年末余额调整至“一年内到
期的非流动负债”项目列报。  
  
注 4:本公司于 2019年 5月 31日按面值发行 2019年公司债券人民币 100,000,000.00元,
每张债券面值为人民币 100元,债券期限为 4年,票面年利率为 8.10%。根据 2019年公司债券募
集说明书,该债券的到期日为 2023年 5月 31日,为无担保债券。 
 
(2). 应付债券的增减变动:(不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具) 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
债券 
名称 

值 
发行 
日期 
债券 
期限 
发行 
金额 
期初 
余额 
本期 
发行 
按面值计提利息 溢折价摊销 
本期 
偿还 
期末 
余额 
2013年公司
债券 
100 
2014.
12.10 
5年 700,000,000.00 700,997,459.32  55,944,767.12 2,413,197.64 759,355,424.08  
2018年公司
债券(第一
期) 
100 
2018.
03.09 
4年 910,000,000.00 965,302,801.25  71,730,172.69 701,691.11 71,890,000.00 965,844,665.05 
2018年公司
债券(第二
期) 
100 
2018.
09.27 
4年 150,000,000.00 152,480,445.87  11,841,573.10 359,285.29 11,850,000.00 152,831,304.26 
2019年公司
债券 
100 
2019.
05.31 
4年 100,000,000.00  100,000,000.00 4,736,065.57 -410,711.52  104,325,354.05 
合计 / / / 1,860,000,000.00 1,818,780,706.44 100,000,000.00 144,252,578.48 3,063,462.52 843,095,424.08 1,223,001,323.36 
 
注:其中 2018年公司债券(第一期)(余额:965,844,665.05元)、2018年公司债券(第二期) (余
额:152,831,304.26元)根据 2018年公司债券募集说明书中的条款,年末余额调整至“一年内
到期的非流动负债”列报。 
 
 
30、 长期应付职工薪酬 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
147 / 190 
 
31、 递延收益 
递延收益情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因 
人防工程政府
补助 
16,419,300.30  491,026.24 15,928,274.06 注 1 
产业扶植资金 39,576,639.87  685,338.25 38,891,301.62 注 2 
其他 334,644.29 564,800.00 509,105.35 390,338.94  
合计 56,330,584.46 564,800.00 1,685,469.84 55,209,914.62 / 
 
注1:系本公司之子公司长春置业收到的长春市二道区科学技术局拨款,用于补助长春置业的人防
工程建设支出。本年度计入其他收益金额为人民币491,026.24元。 
  
注 2:系本公司之子公司长沙物流收到的长沙金霞经济开发区管理委员会拨款,用于补助长沙高
岭国际商贸城一期的开发建设资金。本期计入其他收益的金额为人民币 685,338.25元。 
 
涉及政府补助的项目: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
负债项目 期初余额 
本期新增补助
金额 
本期计入其他收
益金额 期末余额 
与资产相关
/与收益相
关 
人防工程
政府补助 
16,419,300.30  491,026.24 15,928,274.06 与资产相关 
产业扶植
资金 
39,576,639.87  685,338.25 38,891,301.62 与资产相关 
其他 334,644.29 564,800.00 509,105.35 390,338.94 与收益相关 
合计 56,330,584.46 564,800.00 1,685,469.84 55,209,914.62   
 
 
32、 股本 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 
期初余额 
本次变动增减(+、一) 
期末余额 

行 

股 

股 


金 

股 
其他 小计 
股份
总数 
3,399,327,424.00    -3,546,000.00 -3,546,000.00 3,395,781,424.00 
 
其他说明: 
本公司于 2019年 4月 19日召开第八届董事会第二十七次会议,审议通过了《关于回购注销
已不符合激励条件的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的议案》。由于七名激励对象因个
人原因已离职以及八名激励对象因个人绩效未能达标,本公司对已获授但尚未解锁的 354.6万股
限制性股票进行回购。并于 2019年 8月 9日完成了相关注销事宜。 
2019年年度报告 
148 / 190 
 
 
33、 其他权益工具 
(1). 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况 
√适用 □不适用  
单位:人民币元 
项目 上年年末余额 本年增加 本年减少 
本年年
末余额 
限制性股票激励计划 46,948,156.43 553,850.00 47,502,006.43   
 
本公司 2015年开始实施限制性股票激励计划,本公司在等待期内的每个资产负债表日,以对
可行权股票数量的最佳估计为基础,按照单位限制性股票的公允价值,将当年取得服务的成本计
入相关费用和其他权益工具。本年增加系确认限制性股票激励计划费用人民币 553,850.00元(上
年度:人民币 4,271,081.99元)。本年减少主要系限制性股票解锁,将相应的其他权益工具人民
币 47,502,006.43元转入资本公积。 
 
(2). 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表 
□适用 √不适用  
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明,以及相关会计处理的依据: 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
34、 资本公积 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
资本溢价(股本
溢价) 
20,100,000.00 47,502,006.43 23,408,734.75 44,193,271.68 
其他资本公积 14,241,100.00   14,241,100.00 
合计 34,341,100.00 47,502,006.43 23,408,734.75 58,434,371.68 
 
其他说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
注:资本溢价本年减少系:(1)因同一控制下企业合并调整资本公积人民币 19,744,534.75
元,同一控制下企业合并事项详见注释(八).2;以及(2)因回购注销已获授但尚未解锁的限制性股
票冲回资本溢价人民币 3,664,200.00元。 
 
35、 库存股 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
限制性股票激励计划 16,140,860.00  16,140,860.00  
合计 16,140,860.00  16,140,860.00  
 
其他说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
注:本年减少系限制性股票激励计划 2019年业绩达标解锁、回购注销已离职和不再满足激励条件
的对象限制性股票和派发现金股利所致。 
 
2019年年度报告 
149 / 190 
 
36、 其他综合收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期初 
余额 
本期发生金额 期末 
余额 本期所得税前发生额 税后归属于母公司 
一、不能重分类进损益的其他
综合收益 
53,392,600.61 -12,261,770.61 -12,261,770.61 41,130,830.00 
其中:重新计量设定受益计划
变动额 
    
其他权益工具投资公允价
值变动 
53,392,600.61 -12,261,770.61 -12,261,770.61 41,130,830.00 
其他综合收益合计 53,392,600.61 -12,261,770.61 -12,261,770.61 41,130,830.00 
 
其他说明,包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整: 
无 
 
37、 盈余公积 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
法定盈余公积 91,516,756.26 25,685,388.93  117,202,145.19 
合计 91,516,756.26 25,685,388.93  117,202,145.19 
 
盈余公积说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
根据本公司章程规定,法定盈余公积金按母公司净利润之10%提取。 
 
38、 未分配利润 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期 上期 
调整前上期末未分配利润 1,549,493,612.96 1,716,427,243.77 
调整期初未分配利润合计数(调增+,调减-) -3,540,435.11 -110,219,988.17 
调整后期初未分配利润 1,545,953,177.85 1,606,207,255.60 
加:本期归属于母公司所有者的净利润 454,798,652.97 514,493,280.64 
减:提取法定盈余公积 25,685,388.93 31,140,330.55 
应付普通股股利 253,622,866.80 543,607,027.84 
期末未分配利润 1,721,443,575.09 1,545,953,177.85 
 
调整期初未分配利润明细: 
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整,影响期初未分配利润 0 元。 
2、由于会计政策变更,影响期初未分配利润 0 元。 
3、由于重大会计差错更正,影响期初未分配利润 0 元。 
4、由于同一控制导致的合并范围变更,影响期初未分配利润-3,540,435.11 元。 
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。 
 
注 1:本年度股东大会已批准的现金股利  
2019年5月17日,经本公司2018年年度股东大会决议,本公司按已发行之股份3,399,327,424
股(不包含附注(五)、32中所述已回购注销的限制性股票 3,546,000.00股)计算,以每 10股向全
2019年年度报告 
150 / 190 
 
体股东派发现金红利人民币 0.75元(含税),共计人民币 254,683,606.80元。本公司将收回已向
其发放的现金股利人民币 1,060,740.00元。  
 
注 2:资产负债表日后决议的利润分配情况  
根据 2020年 4月 20日董事会决议,本公司拟按已发行股份 3,395,781,424.00股,向全体股
东按每 10股派发现金红利人民币 0.67元(含税),共计人民币 227,517,355.41元。上述股利分配
方案尚待股东大会批准。  
 
注 3:子公司已提取的盈余公积  
2019年 12月 31日,本集团未分配利润余额中包括子公司已提取的盈余公积为人民币
282,855,926.59元(2018年 12月 31日:人民币 278,313,870.50元)。 
 
39、 营业收入和营业成本 
(1). 营业收入和营业成本情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 4,927,455,544.32 2,378,661,502.08 4,163,505,540.45 2,002,383,343.61 
合计 4,927,455,544.32 2,378,661,502.08 4,163,505,540.45 2,002,383,343.61 
 
 
40、 税金及附加 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
营业税 534,949.36 6,708,272.73 
城市维护建设税 16,433,054.26 16,825,977.66 
教育费附加 11,975,556.16 11,167,564.42 
房产税 52,592,323.89 61,293,792.77 
土地增值税 515,954,757.85 407,421,818.00 
其他 28,921,825.93 30,400,195.86 
合计 626,412,467.45 533,817,621.44 
 
41、 销售费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
职工薪酬 80,225,311.40 71,685,081.51 
广告宣传费用 188,078,735.49 194,352,694.45 
其他 79,313,806.91 85,337,878.85 
合计 347,617,853.80 351,375,654.81 
 
 
42、 管理费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
2019年年度报告 
151 / 190 
 
项目 本期发生额 上期发生额 
职工薪酬 189,752,190.95 193,050,894.18 
办公事务费用 57,441,897.70 54,114,930.11 
业务招待费用 23,972,130.12 17,591,119.47 
财产保险费用及折旧 48,420,053.39 40,397,662.84 
其他 83,571,015.09 97,717,247.58 
合计 403,157,287.25 402,871,854.18 
 
 
43、 财务费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
利息支出 526,835,710.16 399,993,728.66 
减﹕已资本化的利息费用 -79,791,537.20 -22,153,930.25 
减﹕利息收入 -39,179,972.24 -37,199,280.28 
其他 7,203,843.86 -1,656,654.51 
合计 415,068,044.58 338,983,863.62 
 
 
44、 其他收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
产业扶植资金 685,338.25 1,573,099.57 
长春置业人防工程政府补助 491,026.24 491,026.24 
成都创博会财政资金补贴 3,000,000.00  
肇庆新区财政金融局扶持资金 11,000,000.00  
新余市仙女湖风景名胜区总部经济园扶
持企业发展资金 
859,685.00  
广州市南沙区特色孵化器奖励金 2,000,000.00  
深圳市商务局补贴 2,314,600.00  
天津市宝坻区供暖费补贴 3,642,579.02  
其他 4,874,468.61 509,293.43 
合计 28,867,697.12 2,573,419.24 
 
45、 投资收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
权益法核算的长期股权投资收益 -19,934,394.09 65,016,932.23 
处置长期股权投资产生的投资收益 44,185,580.00 790,200.68 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产在持有期间的投资收益 
 400,303.53 
可供出售金融资产在持有期间取得的投资收益  4,259,117.30 
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 497,000.00  
理财产品投资收益 53,818.79 1,571,249.47 
其他  -221,490.57 
2019年年度报告 
152 / 190 
 
合计 24,802,004.70 71,816,312.64 
 
其他说明: 
处置长期股权投资产生的投资收益系本集团下属子公司连云港锦绣香江置业有限公司("连云港香
江")于2019年转让持有广州万江物流仓储有限公司的40%股权。 
 
46、 公允价值变动收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额 
交易性金融资产 2,005,085.75 -2,650,725.79 
合计 2,005,085.75 -2,650,725.79 
 
47、 信用减值损失 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 
应收款项坏账损失 -10,340,534.54 
合计 -10,340,534.54 
 
48、 资产减值损失 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
一、坏账损失  -1,907,978.36 
二、存货跌价损失 -89,843,544.67 1,605,222.48 
合计 -89,843,544.67 -302,755.88 
 
49、 资产处置收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
长期资产处置利得 72,810,473.02 50,951,310.26 
合计 72,810,473.02 50,951,310.26 
 
其他说明: 
长期资产处置利得主要是本集团之子公司广州大瀑布旅游开发有限公司("广州大瀑布")  处置固
定资产及无形资产产生的净收益。 
 
50、 营业外收入 
营业外收入情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
计入当期非经常
性损益的金额 
非流动资产处置利得合计 122,142.97  122,142.97 
其中:固定资产处置利得 122,142.97  122,142.97 
2019年年度报告 
153 / 190 
 
违约金收入 6,833,684.73 3,946,506.41 6,833,684.73 
罚款收入 577,986.85 2,392,177.65 577,986.85 
工程罚款 1,792,890.29 4,281,998.91 1,792,890.29 
其他 5,769,005.04 183,213.04 5,769,005.04 
合计 15,095,709.88 10,803,896.01 15,095,709.88 
 
51、 营业外支出 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
计入当期非经常性
损益的金额 
非流动资产处置损失合计 364,095.12  364,095.12 
其中:固定资产处置损失 364,095.12  364,095.12 
对外捐赠 470,000.00 726,000.00 470,000.00 
罚没支出 660,280.27 891,713.11 660,280.27 
滞纳金、违约赔偿金 887,371.50 13,576,087.54 887,371.50 
其他 4,540,241.63 2,105,927.54 4,540,241.63 
合计 6,921,988.52 17,299,728.19 6,921,988.52 
 
52、 所得税费用 
(1). 所得税费用表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
当期所得税费用 281,329,765.08 376,489,023.09 
递延所得税费用 48,398,826.76 -145,962,961.70 
以前年度所得税调整 -5,862,387.04 3,972,354.56 
   
合计 323,866,204.80 234,498,415.95 
 
(2). 会计利润与所得税费用调整过程 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 
利润总额 793,013,291.90 
按法定/适用税率计算的所得税费用 198,253,322.97 
子公司适用不同税率的影响 -9,327,376.74 
调整以前期间所得税的影响 -5,862,387.04 
非应税收入的影响 4,859,348.52 
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 14,514,210.47 
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -15,597,153.45 
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
亏损的影响 
137,026,240.07 
所得税费用 323,866,204.80 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
154 / 190 
 
 
53、 其他综合收益 
√适用 □不适用  
详见注释七.36 
 
54、 现金流量表项目 
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
未结按揭贷款保证金减少  15,476,662.18 
罚款、违约金收入 7,411,671.58 6,338,684.06 
农民工工资保证金减少 1,483,139.12  
履约保证金减少 3,385,154.32  
政府补助及其他补贴 27,747,027.28 452,588.15 
利息收入及其他手续费收入 39,961,027.50 51,322,435.65 
收回暂付经营性款项 295,755,836.08 247,255,569.86 
其他 7,561,895.33 4,465,211.95 
合计 383,305,751.21 325,311,151.85 
 
 
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
管理费用支付的现金 169,474,055.15 155,334,273.82 
销售费用支付的现金 299,860,457.15 200,195,353.87 
暂付经营性往来款 32,057,680.72 225,137,229.17 
手续费等 18,756,690.90 12,466,500.86 
未结清按揭贷款保证金增加 12,684,038.73  
诉讼冻结款项增加 6,030,320.31 12,246,171.99 
履约保证金增加  35,488.49 
农民工工资保证金增加  2,008,702.96 
其他 6,557,893.40 17,299,153.19 
合计 545,421,136.36 624,722,874.35 
 
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 
收回投资款 3,000,000.00 
收到股权处置保证金 10,000,000.00 
合计 13,000,000.00 
 
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
2019年年度报告 
155 / 190 
 
项目 上期发生额 
同一控制下企业合并相关财务顾问费用 14,000,000.00 
预付投资款 3,000,000.00 
其他 3,520,120.71 
合计 20,520,120.71 
 
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
关联方资金拆借 600,000,000.00 70,000,000.00 
合计 600,000,000.00 70,000,000.00 
 
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
财务顾问及贷款手续费等 471,698.11 4,296,733.89 
股份激励退回 4,137,420.00 2,784,000.00 
关联方资金拆借 615,437,499.99 395,823,721.14 
收购少数股东权益款项  76,974,030.00 
银行贷款质押款项增加 300,000,000.00 150,000,000.00 
其他 1,340,000.00  
合计 921,386,618.10 629,878,485.03 
 
55、 现金流量表补充资料 
(1). 现金流量表补充资料 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
补充资料 本期金额 上期金额 
1.将净利润调节为经营活动现金流量:   
净利润 469,147,087.10 415,466,515.13 
加:资产减值准备 100,184,079.21 302,755.88 
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
产折旧 
141,523,266.02 144,534,227.78 
无形资产摊销 7,873,160.82 6,422,416.32 
长期待摊费用摊销 41,055,055.39 41,082,172.85 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
失(收益以“-”号填列) 
-72,810,473.02 -50,951,310.26 
固定资产报废损失(收益以“-”号填列) 241,952.15  
公允价值变动损失(收益以“-”号填列) -2,005,085.75 2,650,725.79 
财务费用(收益以“-”号填列) 436,272,381.18 377,839,798.41 
投资损失(收益以“-”号填列) -24,802,004.70 -71,816,312.64 
递延所得税资产减少(增加以“-”号填列) 48,398,826.76 -145,962,961.70 
递延所得税负债增加(减少以“-”号填列)   
存货的减少(增加以“-”号填列) -588,030,800.96 -4,255,966,824.25 
经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列) -50,057,783.45 273,063,840.24 
经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列) 2,774,072,916.42 299,883,788.86 
2019年年度报告 
156 / 190 
 
其他 -566,819.84 18,560,351.61 
经营活动产生的现金流量净额 3,280,495,757.33 -2,944,890,815.98 
3.现金及现金等价物净变动情况:     
现金的期末余额 3,143,205,019.93 2,385,116,568.57 
减:现金的期初余额 2,385,116,568.57 4,962,724,530.94 
加:现金等价物的期末余额   
减:现金等价物的期初余额   
现金及现金等价物净增加额 758,088,451.36 -2,577,607,962.37 
 
(2). 本期支付的取得子公司的现金净额 
□适用 √不适用  
 
(3). 本期收到的处置子公司的现金净额 
□适用 √不适用  
 
(4). 现金和现金等价物的构成 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
一、现金 3,143,205,019.93 2,385,116,568.57 
其中:库存现金 1,495,004.97 8,155,861.47 
  可随时用于支付的银行存款 3,141,710,014.96 2,376,960,707.10 
二、现金等价物   
其中:三个月内到期的债券投资   
三、期末现金及现金等价物余额 3,143,205,019.93 2,385,116,568.57 
其中:母公司或集团内子公司使用受限
制的现金和现金等价物 
586,127,660.76 261,509,803.38 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
56、 所有权或使用权受到限制的资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末账面价值 受限原因 
货币资金 
586,127,660.76 
银行借款质押存款、诉讼冻结存款、未结清按揭贷
款保证金、履约保证金、农民工工资保证金及电费
保证金等 
应收票据    
存货 460,304,101.85 借款抵押 
固定资产 303,169,731.68 借款抵押 
无形资产 4,230,325.52 借款抵押 
投资性房地产 1,841,370,278.37 借款抵押 
合计 3,195,202,098.18   
 
 
2019年年度报告 
157 / 190 
 
57、 政府补助 
(1). 政府补助基本情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额 
天津市宝坻区供暖费补贴 3,642,579.02 其他收益 3,642,579.02 
肇庆新区财政金融局扶持资金 11,000,000.00 其他收益 11,000,000.00 
新余市仙女湖风景名胜区总部
经济园扶持企业发展资金 
859,685.00 其他收益 859,685.00 
广州市南沙区特色孵化器奖励
金 
2,000,000.00 其他收益 2,000,000.00 
深圳市商务局补贴 2,314,600.00 其他收益 2,314,600.00 
成都创博会财政资金补贴 3,000,000.00 其他收益 3,000,000.00 
其他  4,930,163.26  其他收益  4,539,824.32 
合计 27,747,027.28   27,356,688.34 
 
(2). 政府补助退回情况 
□适用 √不适用  
 
八、 合并范围的变更 
1、 非同一控制下企业合并 
□适用 √不适用  
 
2、 同一控制下企业合并 
√适用 □不适用  
(1). 本期发生的同一控制下企业合并 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被合
并方
名称 
企业
合并
中取
得的
权益
比例 
构成
同一
控制
下企
业合
并的
依据 
合并
日 







据 
合并当期期初
至合并日被合
并方的收入 
合并当期期初
至合并日被合
并方的净利润 
比较期间被合
并方的收入 
比较期间被合
并方的净利润 
深圳
市大
本营
健康
产业
发展
有限
公司
("深
圳大
本营
健康
100% 受同
一实
际控
制人
控制 
2019
年 8

27
日 




权 
6,280,183.48 2,853,549.37 28,689,986.93 10,017,896.12 
2019年年度报告 
158 / 190 
 
") 
 
其他说明: 
2019年 8月,本公司之子公司天津森岛置业与香江集团有限公司(以下简称"香江集团")签署
《深圳市大本营健康产业发展有限公司股权转让协议书》,以人民币 440.55万元的对价购买香江
集团持有的深圳大本营健康 100%的股权。  
 
(2). 合并成本 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
合并成本 深圳市大本营健康产业发展有限公司 
--现金 4,405,500.00 
 
(3). 合并日被合并方资产、负债的账面价值 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 深圳市大本营健康产业发展有限公司 
合并日 上期期末 
资产: 5,196,421.06 38,048,180.13 
流动资产 2,591,850.64 34,646,128.34 
非流动资产 2,604,570.42 3,402,051.79 
负债: 1,017,615.42 11,322,923.86 
流动负债 1,017,615.42 11,322,923.86 
净资产 4,178,805.64 26,725,256.27 
取得的净资产 4,178,805.64 26,725,256.27 
 
企业合并中承担的被合并方的或有负债: 
无 
 
3、 反向购买 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
159 / 190 
 
4、 处置子公司 
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形 
□适用 √不适用  
 
5、 其他原因的合并范围变动 
说明其他原因导致的合并范围变动(如,新设子公司、清算子公司等)及其相关情况: 
√适用 □不适用  
本集团本年新设如下子公司,并将其纳入合并财务报表范围: 
子公司全称 投资主体 是否已缴纳认缴资本 
新余市莱林建筑工程有限公司("新余莱林") 本集团 否 
新余市勤泽贸易有限公司("新余勤泽") 本集团 否 
新余市凯晨建筑工程有限公司("新余凯晨") 本集团 否 
新余市荣信建筑工程有限公司("新余荣信") 本集团 否 
新余市禹茂建筑工程有限公司("新余禹茂") 本集团 否 
深圳市香江国际文旅发展有限公司("香江国际文旅") 本公司 否 
珠海万有文化旅游投资有限公司("珠海万有文化") 本集团 否 
沈阳香江名品家居商贸有限公司 本集团 是 
 
6、 其他 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
160 / 190 
 
九、 在其他主体中的权益 
1、 在子公司中的权益 
(1). 企业集团的构成 
√适用 □不适用  
子公司 
名称 
主要经
营地 
注册地 业务性质 
持股比例(%) 取得 
方式 直接 间接 
番禺锦江 广州 广州 房地产 51  同一控制下企业合并 
聊城香江 聊城 聊城 房地产 100  同一控制下企业合并 
郑州郑东置业有限公司("
郑州置业") 
郑州 郑州 房地产 100  同一控制下企业合并 
洛阳百年置业有限公司("
洛阳百年") 
洛阳 洛阳 房地产 100  同一控制下企业合并 
长春置业 长春 长春 房地产 100  同一控制下企业合并 
新乡市光彩大市场置业有
限公司("新乡置业") 
新乡 新乡 房地产 100  同一控制下企业合并 
南昌香江商贸有限公司("
南昌商贸") 
南昌 南昌 房地产 100  同一控制下企业合并 
武汉金海马置业有限公司
("武汉置业") 
武汉 武汉 房地产 100  同一控制下企业合并 
武汉广发物业管理有限公
司("武汉物业") 
武汉 武汉 物业管理  100 同一控制下企业合并 
番禺幼儿园 广州 广州 教育  100 同一控制下企业合并 
广州大瀑布旅游开发有限
公司("广州大瀑布")   
广州 广州 旅游开发  90 同一控制下企业合并 
广州市锦绣香江俱乐部有
限公司 
广州 广州 会所  100 同一控制下企业合并 
增城香江 广州 广州 房地产 100  同一控制下企业合并 
增城小楼香江农贸发展有
限公司 
广州 广州 批发零售  57 同一控制下企业合并 
保定香江好天地房地产开
发有限公司("保定香江") 
保定 保定 房地产 100  同一控制下企业合并 
成都香江家具产业投资发
展有限公司("成都香江") 
成都 成都 房地产 100  同一控制下企业合并 
聊城民生物业管理有限公
司 
聊城 聊城 物业管理  100 同一控制下企业合并 
郑州民生物业管理有限公
司("郑州物业") 
郑州 郑州 物业管理  100 同一控制下企业合并 
洛阳民生物业管理有限公
司("洛阳物业") 
洛阳 洛阳 物业管理  100 同一控制下企业合并 
长春市广发物业管理有限
公司("长春物业") 
长春 长春 物业管理  100 同一控制下企业合并 
新乡市民生物业管理有限
公司("新乡物业") 
新乡 新乡 物业管理  100 同一控制下企业合并 
南昌民生物业管理有限公
司("南昌物业") 
南昌 南昌 物业管理  100 同一控制下企业合并 
广州香江物业管理有限公
司("广州香江物业") 
广州 广州 物业管理 100  同一控制下企业合并 
广州市翡翠轩俱乐部有限
公司("翡翠轩俱乐部") 
广州 广州 服务业  100 同一控制下企业合并 
2019年年度报告 
161 / 190 
 
广州锦绣香江物业管理有
限公司("锦江物业") 
广州 广州 物业管理 51  同一控制下企业合并 
广州金爵建筑装饰工程有
限公司("金爵装饰") 
广州 广州 装修  51 同一控制下企业合并 
深圳市千本建筑工程有限
公司("千本建筑") 
深圳 深圳 建筑业 100  同一控制下企业合并 
卓升家具 广州 广州 房地产  90 同一控制下企业合并 
深圳市香江商业管理有限
公司("香江商业") 
广州 深圳 租赁业务 100  同一控制下企业合并 
广州市香江投资发展有限
公司("广州香江投资") 
广州 广州 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
深圳市金海马世博国际家
居城管理有限公司(原名:
深圳市金海马世博国际家
居有限公司)("深圳金海马
世博") 
深圳 深圳 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
广州市金海马家居博览中
心有限公司("广州金海马
") 
广州 广州 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
深圳金海马管理 深圳 深圳 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
汕头市香江家居商城经营
管理有限公司(原名:汕头
市香江家具有限公司)("汕
头香江家具") 
汕头 汕头 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
韶关市金海马企业管理有
限公司(原名:韶关市金海
马家居博览中心有限公
司)("韶关金海马") 
韶关 韶关 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
南昌市香江实业有限公司
("南昌实业") 
南昌 南昌 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
武汉市金海马企业管理有
限公司(原名:武汉市金海
马家具有限公司)("武汉金
海马") 
武汉 武汉 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
无锡市金海马家具市场有
限公司("无锡金海马") 
无锡 无锡 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
无锡新区金海马家居有限
公司("无锡新区金海马") 
无锡 无锡 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
上海浦东香江家居有限公
司("上海浦东香江") 
上海 上海 租赁业务  70 同一控制下企业合并 
上海香江家具有限公司("
上海香江") 
上海 上海 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
上海闸北金海马家居有限
公司("上海闸北") 
上海 上海 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
天津香江金海马市场管理
有限公司(原名:天津市金
海马家居有限公司)("天津
金海马家居") 
天津 天津 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
天津市金海马家具市场管
理有限公司(原名:天津市
天津 天津 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
2019年年度报告 
162 / 190 
 
金海马家具有限公司("天
津金海马家具") 
天津市金海马企业管理有
限公司(原名:天津市金海
马实业有限公司)("天津金
海马企业管理") 
天津 天津 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
青岛市金海马家俬博览有
限公司("青岛金海马") 
青岛 青岛 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
上海松江金海马家具销售
有限公司("上海松江") 
上海 上海 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
无锡市五洲香江家居有限
公司("无锡五洲") 
无锡 无锡 租赁业务  51 同一控制下企业合并 
深圳市大本营投资管理有
限公司("深圳大本营") 
南昌 深圳 租赁业务 100  同一控制下企业合并 
天津宝坻锦绣香江医院("
锦绣医院") 
天津 天津 咨询管理  100 同一控制下企业合并 
深圳大本营健康 深圳 深圳 医疗服务  100 同一控制下企业合并 
广州市香江家具有限公司
("广州家具")(注) 
广州 广州 租赁业务  100 同一控制下企业合并 
沈阳香江好天地商贸有限
公司("沈阳好天地") 
沈阳 沈阳 租赁业务 100  同一控制下企业合并 
深圳家福特 深圳 深圳 租赁业务 100  同一控制下企业合并 
天津森岛置业 天津 天津 房地产 67  同一控制下企业合并 
天津森岛鸿盈 天津 天津 房地产 67  同一控制下企业合并 
天津森岛宝地 天津 天津 房地产 67  同一控制下企业合并 
天津市锦绣年华养老服务
有限公司("锦绣养老") 
天津 天津 养老服务  100 同一控制下企业合并 
广州香江健康体检管理有
限公司("健康体检") 
广州 广州 医疗  100 同一控制下企业合并 
香江疗养院 广州 广州 医疗  100 同一控制下企业合并 
恩平置业 恩平 恩平 房地产 100  设立或投资 
广州市通悦投资有限公司
("广州通悦") 
广州 广州 投资 100  设立或投资 
连云港锦绣香江置业有限
公司("连云港香江") 
连云港 连云港 房地产 70 30 设立或投资 
株洲香江 株洲 株洲 房地产 100  设立或投资 
恩平市锦绣香江物业管理
有限公司("恩平物业") 
恩平 恩平 物业管理  100 设立或投资 
成都香江置业有限公司("
成都置业") 
成都 成都 房地产  100 设立或投资 
成都龙城香江房地产开发
有限公司("成都龙城") 
成都 成都 房地产 50 50 设立或投资 
武汉香江 武汉 武汉 房地产 100  设立或投资 
保定广发物业管理有限公
司("保定物业") 
保定 保定 物业管理  100 设立或投资 
成都香江全球家居城有限
公司("全球家居城") 
成都 成都 物业管理  100 设立或投资 
成都繁城香江房地产开发
有限公司("繁城香江") 
成都 成都 房地产  100 设立或投资 
2019年年度报告 
163 / 190 
 
成都家园 成都 成都 房地产  100 设立或投资 
香河锦绣香江房地产开发
有限公司("香河香江") 
香河 香河 房地产 40 60 设立或投资 
来安香江置业有限公司("
来安香江") 
来安 来安 房地产  100 设立或投资 
来安锦城房地产开发有限
公司("锦城房产") 
来安 来安 房地产  100 设立或投资 
来安宏博房地产开发有限
公司("宏博房产") 
来安 来安 房地产  100 设立或投资 
香河名家居资产管理有限
公司(原名:香河香江商贸
有限公司)("香河名家居") 
香河 香河 批发、零售 100  设立或投资 
来安香江商贸城有限公司
("来安商贸") 
来安 来安 物业管理 100  设立或投资 
珠海横琴新区南方锦江置
业有限公司("横琴锦江") 
珠海 珠海 房地产 70  设立或投资 
广州香江企业管理有限公
司("香江企业管理") 
广州 广州 
咨询策划服
务 
100  设立或投资 
华府幼儿园 广州 广州 教育  100 设立或投资 
丹桂幼儿园 广州 广州 教育  100 设立或投资 
番禺香江学校 广州 广州 教育  100 设立或投资 
广州香江教育科技有限公
司("教育科技") 
广州 广州 教育 100  设立或投资 
长沙物流 长沙 长沙 房地产 100  设立或投资 
长沙香江商贸有限公司("
长沙商贸") 
长沙 长沙 批发、零售 100  设立或投资 
惠州粤东商贸物流园有限
公司("惠州商贸") 
惠州 惠州 房地产 100  设立或投资 
广州锦翠信息科技有限公
司("锦翠科技") 
广州 广州 
信息技术咨
询 
100  设立或投资 
长沙高岭商贸城有限公司
("长沙高岭商贸") 
长沙 长沙 批发、零售  100 设立或投资 
长沙高岭商贸物业管理有
限公司("长沙高岭物业") 
长沙 长沙 物业管理  100 设立或投资 
武汉香江新城房地产开发
有限公司("武汉新城
")(注) 
武汉 武汉 房地产  100 设立或投资 
武汉香江家园房地产开发
有限公司("武汉家园
")(注) 
武汉 武汉 房地产  100 设立或投资 
深圳市香江永旺投资有限
公司("永旺投资") 
深圳 深圳 投资 100  设立或投资 
江苏晶喆 南京 南京 房地产开发 100  设立或投资 
广州香江云科技有限公司
("香江云科技") 
广州 广州 
信息技术服
务 
100  设立或投资 
广州大山体育运动有限公
司("大山体育") 
广州 广州 健身服务  90 设立或投资 
横琴灵动 珠海 珠海 
文化创意服
务 
100  设立或投资 
2019年年度报告 
164 / 190 
 
常德锦绣香江房地产开发
有限公司("常德香江") 
常德 常德 房地产开发  100 设立或投资 
成都创博展览有限公司("
成都创博") 
成都 成都 
会议及展览
服务 
 100 设立或投资 
深圳市正禄物流有限公司
("正禄物流")(注) 
深圳 深圳 物流业务 100  设立或投资 
深圳市正禄贸易有限公司
("正禄贸易")(注) 
深圳 深圳 贸易业务 100  设立或投资 
香港嘉利发展有限公司("
香港嘉利")(注) 
香港 香港 投资 100  设立或投资 
香港港兴发展有限公司("
香港港兴")(注) 
香港 香港 投资  100 设立或投资 
长沙凯进物流有限公司("
长沙凯进")(注) 
长沙 长沙 物流代理  100 设立或投资 
长沙益聚物流有限公司("
长沙益聚")(注) 
长沙 长沙 物流代理  100 设立或投资 
江苏香江晶喆企业管理有
限公司("江苏香江晶喆") 
南京 南京 
企业管理咨
询 
100  设立或投资 
广州市增城区翡翠绿洲幼
儿园("翡翠幼儿园")(注) 
广州 广州 教育  100 设立或投资 
南通香江房地产开发有限
公司("南通香江")(注) 
南通 南通 房地产 100  设立或投资 
深圳荣千贸易有限公司("
深圳荣千")(注) 
深圳 深圳 贸易  51 设立或投资 
长沙香江晶喆商贸物流开
发有限公司("长沙晶喆
")(注) 
长沙 长沙 物流  100 设立或投资 
南通香江置业有限公司("
南通置业") 
南通 南通 房地产  100 设立或投资 
深圳市香江国际教育有限
公司("深圳国际教育
")(注) 
深圳 深圳 教育 100  设立或投资 
广州番禺区金优教育咨询
有限公司("广州金优教育
")(注) 
广州 广州 教育  51 设立或投资 
广州香江教育投资有限公
司("广州教育投资")(注) 
广州 广州 教育 100  设立或投资 
深圳市香江创新国际会展
有限公司("深圳创新会展
") 
深圳 深圳 展览 100  设立或投资 
深圳市香江国际会展有限
公司("深圳国际会展
")(注) 
深圳 深圳 展览  51 设立或投资 
天津市香江创新展览展示
有限公司("天津创新会展
")(注) 
天津 天津 展览  100 设立或投资 
珠海市香江国际会展有限
公司("珠海国际会展
")(注) 
珠海 珠海 展览  100 设立或投资 
广州市香江国际会展有限 广州 广州 展览  100 设立或投资 
2019年年度报告 
165 / 190 
 
公司("广州国际会展
“)(注) 
沈阳市香江创新会展有限
公司("沈阳创新会展
")(注) 
沈阳 沈阳 展览  100 设立或投资 
惠州市香江会展服务有限
公司("惠州会展服务
")(注) 
惠州 惠州 展览  100 设立或投资 
武汉市香江创新会展服务
有限公司("武汉创新会展
")(注) 
武汉 武汉 展览  100 设立或投资 
南昌市香江会展有限公司
("南昌香江会展")(注) 
南昌 南昌 展览  100 设立或投资 
成都市香江创新会展有限
公司("成都创新会展
")(注) 
成都 成都 展览  100 设立或投资 
上海香江会展有限公司("
上海香江会展")(注) 
上海 上海 展览  100 设立或投资 
广州誉高投资发展有限公
司("广州誉高")(注) 
广州 广州 投资 100  设立或投资 
广州聚兴企业管理有限公
司("广州聚兴")(注) 
广州 广州 
咨询策划服
务 
 100 设立或投资 
香江云科技(肇庆)有限公
司("肇庆云科技")(注) 
肇庆 肇庆 科技服务  100 设立或投资 
肇庆益昌科技有限公司("
肇庆益昌") 
肇庆 肇庆 科技服务 100  设立或投资 
新余市瀚森房地产销售代
理有限公司("新余瀚森
")(注) 
新余 新余 销售代理  100 设立或投资 
新余市富泰房地产销售代
理有限公司("新余富泰
")(注) 
新余 新余 销售代理 100  设立或投资 
新余市浩昆贸易有限公司
("新余浩昆")(注) 
新余 新余 贸易 100  设立或投资 
新余市旭泰建筑工程有限
公司("新余旭泰")(注) 
新余 新余 建筑工程 100  设立或投资 
香江供热(注) 天津 天津 
电力、热力
生产和供应 
 100 设立或投资 
广东裕泰(注) 广州 广州 房地产 100  设立或投资 
新余莱林(注) 新余 新余 建筑工程  100 设立或投资 
新余勤泽(注) 新余 新余 建筑工程  100 设立或投资 
新余凯晨(注) 新余 新余 建筑工程  100 设立或投资 
新余荣信(注) 新余 新余 建筑工程  100 设立或投资 
新余禹茂(注) 新余 新余 建筑工程  100 设立或投资 
香江国际文旅(注) 深圳 深圳 旅游开发 100  设立或投资 
珠海万有文化(注) 珠海 珠海 旅游开发  60 设立或投资 
沈阳香江名品家居商贸有
限公司 
沈阳 沈阳 租赁业务  100 设立或投资 
深圳市真善美会展有限公 深圳 深圳 商务服务  51 非同一控制下收购 
2019年年度报告 
166 / 190 
 
司("深圳真善美会展") 
 
注:为本集团设立但尚未缴纳认缴资本的子公司。 
 
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明: 
无 
 
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据: 
无 
 
对于纳入合并范围的重要的结构化主体,控制的依据: 
无 
 
确定公司是代理人还是委托人的依据: 
无 
 
其他说明: 
无 
 
(2). 重要的非全资子公司 
□适用 √不适用  
 
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息 
□适用 √不适用  
 
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制 
□适用 √不适用  
 
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易 
□适用 √不适用  
3、 在合营企业或联营企业中的权益 
√适用 □不适用  
(1). 重要的合营企业或联营企业 
□适用  √不适用  
 
(2). 重要合营企业的主要财务信息 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
167 / 190 
 
(3). 重要联营企业的主要财务信息 
□适用  √不适用  
 
 
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
合营企业:   
投资账面价值合计 67,639,004.59 87,563,138.05 
--净利润 -19,924,133.46 65,153,242.42 
--综合收益总额 -19,924,133.46 65,153,242.42 
联营企业:   
投资账面价值合计 1,852,465.05 1,712,725.68 
--净利润 -10,260.63 -136,310.19 
--综合收益总额 -10,260.63 -136,310.19 
 
其他说明 
无 
 
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明 
□适用  √不适用  
 
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损 
□适用  √不适用  
 
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺 
□适用  √不适用  
 
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债 
□适用  √不适用  
 
4、 重要的共同经营 
□适用 √不适用  
 
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益 
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明: 
□适用 √不适用  
 
6、 其他 
□适用  √不适用  
 
十、 与金融工具相关的风险 
√适用 □不适用  
本集团的主要金融工具包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、其他应收款、其他流动
资产、其他权益工具投资、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动
2019年年度报告 
168 / 190 
 
负债、长期借款和应付债券等,本年末,本集团持有的金融工具如下表,各项金融工具的详细情
况说明见附注(五).9。与这些金融工具有关的风险,以及本集团为降低这些风险所采取的风险管
理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的
范围之内。 
                                                          单位:人民币元 
 项目 本年年末余额 上年年末余额 
金融资产   
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产: 
7,357,945.70 5,352,859.95 
交易性金融资产        7,357,94
5.70 
  
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产 
  5,352,859.95 
以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的金融资产: 
112,535,830.00 71,375,000.00 
可供出售金融资产 
  
       71,375,00
0.00 
其他权益工具投资   112,535,830.00   
以摊余成本计量的金融资产: 4,417,945,134.02 3,391,981,051.32 
货币资金 3,729,332,680.69 2,646,626,371.95 
应收账款 67,452,538.31  63,803,918.44 
其他流动资产    6,200,000.00 
其他应收款  621,159,915.02  675,350,760.93 
金融负债     
以摊余成本计量的金融负债: 10,297,013,066.92 11,158,903,624.67 
短期借款     302,879,477.58  2,037,984,362.42 
应付票据   154,017,833.60 115,664,330.00 
应付账款 2,925,726,991.73 2,449,860,880.46 
其他应付款 1,474,906,564.13 1,413,742,387.75 
一年内到期的非流动负债 2,356,010,783.02  2,206,018,134.36 
长期借款 2,983,882,128.38 1,879,431,323.69 
应付债券 99,589,288.48 1,056,202,205.99 
 
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益和股东权益可能产生
的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化,而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变
化的最终影响金额将产生重大作用,因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进
行的。  
1、风险管理目标和政策  
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡,将风险对本集团经营业绩
的负面影响降低到最低水平,使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标,本
集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险,建立适当的风险承受底线和进
行风险管理,并及时可靠地对各种风险进行监督,将风险控制在限定的范围之内。  
1.1市场风险  
1.1.1外汇风险  
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。于2019年12月31日,本集团资产及负债均为人民币
余额,故无外汇风险。  
1.1.2利率风险-现金流量变动风险  
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率的银行借款有关。本集
团目前未采取任何措施规避利率风险。  
利率风险敏感性分析 
2019年年度报告 
169 / 190 
 
利率风险敏感性分析基于下述假设:  
·市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用;  
·对于以公允价值计量的固定利率金融工具,市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用;  
·对于指定为套期工具的衍生金融工具,市场利率变化影响其公允价值,并且所有利率套期预计
都是高度有效的;  
·以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其他金融资产和负债的公允
价值变化。  
在上述假设的基础上,在其他变量不变的情况下,利率可能发生的合理变动对当年损益和股东权
益的税前影响如下:  
单位:人民币元 
项目 
利率变
动 
本年度 上年度 
对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响 
对外借款 增加 1% -45,094,469.43 -45,094,469.43 -54,258,520.18 -54,258,520.18 
对外借款 减少 1% 45,094,469.43 45,094,469.43 54,258,520.18 54,258,520.18 
 
1.2 信用风险 
2019 年 12月 31日,可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未
能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团为商品房承购人提供的抵押贷款担保及
为关联方提供的保证担保。具体包括合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额以及附注(十
二)、2“或有事项”中披露的担保金额。于资产负债表日,本集团金融资产的账面价值已代表其
最大信用风险敞口。 
为降低信用风险,本集团成立专门部门确定信用额度、进行信用审批,并执行其他监控程序
以确保采取必要的措施回收逾期债务。此外,本集团于每个资产负债表日审核金融资产的回收情
况,以确保相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此,本集团管理层认为本集团所承担的
信用风险已经大为降低。 
本集团的货币资金存放在信用评级较高的银行,故货币资金只具有较低的信用风险。 
本集团的风险敞口分布在多个合同方和多个客户,因此本集团没有重大的信用集中风险。于
2019年 12月 31日,本集团对前五大客户的应收账款余额为人民币 22,920,000.00元(2018年
12月 31日:人民币 12,073,370.00 元),占本集团应收账款余额的 29.18%(2018年 12月 31
日:17.44 %)。除此之外,本集团无其他重大信用风险敞口集中于单一金融资产或有类似特征的
金融资产组合。 
1.3 流动风险 
管理流动性风险时,本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控,以满
足本集团经营需要,并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款和公司债券的使用情
况进行监控并确保遵守相关协议。 
本集团将银行借款作为主要资金来源。2019 年12 月31 日,本集团尚未使用的银行借款额度
为人民币1,973,865,700.00元(2018年12 月31 日: 人民币932,820,600.00元)。 
本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下: 
单位:人民币元 
项目 1年以内 1至 5年 5年以上 
短期借款 314,455,468.49     
应付票据 154,017,833.60     
应付账款 2,925,726,991.73     
其他应付款 1,474,906,564.13     
长期借款(含一年内到期的银行
借款) 
1,273,494,390.39 2,897,716,862.23 479,774,508.42 
应付债券(含一年内到期的应付
债券) 
1,151,840,000.00   124,300,000.00   
财务担保合同 5,994,725,518.70 65,000,000.00   
 
2019年年度报告 
170 / 190 
 
 
 
十一、 公允价值的披露 
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末公允价值 
第一层次公允价
值计量 
第二层次公允价
值计量 
第三层次公允价
值计量 
合计 
一、持续的公允价值计量     
(一)交易性金融资产 7,357,945.70   7,357,945.70 
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融资产 
7,357,945.70   7,357,945.70 
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产 
    
(三)其他权益工具投资   112,535,830.00 112,535,830.00 
持续以公允价值计量的
资产总额 
7,357,945.70  112,535,830.00 119,893,775.70 
 
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据 
√适用  □不适用  
本集团的交易性金融资产为基金投资,本集团依据相关基金管理公司对外发布的基金净值确
定相关基金的市价。 
 
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
□适用  √不适用  
 
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
√适用  □不适用  
单位:人民币元 
项目 
2019-12-31的
公允价值 
估值技术 重大不可观察输入值 
其他权益工具投资-对非
上市公司权益工具投资 
112,535,830.00 
市场法/资产
基础法 
同行业可比公司的市净率/缺乏市
场流通性之折让比率 
 
 
5、 持续的第三层次公允价值计量项目,期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析 
□适用  √不适用  
 
6、 持续的公允价值计量项目,本期内发生各层级之间转换的,转换的原因及确定转换时点的政
策 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
171 / 190 
 
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因 
□适用  √不适用  
 
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况 
√适用  □不适用  
本集团管理层认为,本财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该
等资产及负债的公允价值。 
 
9、 其他 
□适用  √不适用  
十二、 关联方及关联交易 
1、 本企业的母公司情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
母公
司名
称 
注册
地 
业务性质 
注册资
本 
母公司对本
企业的持股
比例(%) 
母公司对本
企业的表决
权比例(%) 
南方
香江 
深圳 
项目投资、策划及企业管理咨询(以上各
项不含限制项目);国内商业、物资供销
业(不含专营、专控、专卖商品);计算机
软硬件的技术开发;家俱的生产(生产场
地另行申报) 
60,000 38.89 38.89 
 
本企业的母公司情况的说明 
深圳市金海马实业股份有限公司(以下简称“深圳金海马实业”)直接持有本公司 21%股份,通过
南方香江间接持有本公司 38.89%股份,其为本公司的中间控股股东。 
本企业最终控制方是刘志强先生和翟美卿女士夫妇 
其他说明: 
无 
2、 本企业的子公司情况 
本企业子公司的情况详见附注 
√适用  □不适用  
本公司的子公司情况详见附注(九).1。 
 
3、 本企业合营和联营企业情况 
本企业重要的合营或联营企业详见附注 
□适用 √不适用  
本期与本公司发生关联方交易,或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用 √不适用  
 
4、 其他关联方情况 
√适用 □不适用  
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系 
洛阳香江万基铝业有限公司("洛阳香江铝业") 集团兄弟公司 
2019年年度报告 
172 / 190 
 
深圳市金海马电子商务有限公司("深圳金海马商务") 集团兄弟公司 
深圳市香江智能家居有限公司("深圳香江智能家居") 集团兄弟公司 
广州市香江唯家居有限公司("广州香江唯家居") 集团兄弟公司 
深圳市雅美整体家居有限公司("深圳雅美") 集团兄弟公司 
广州市雅美唯家家居有限公司("广州雅美") 集团兄弟公司 
广州市雅居唯家家居有限公司("广州雅居") 集团兄弟公司 
香江社会救助基金会("香江救助") 集团兄弟公司 
香江红星美凯龙 其他 
广州大丰门漂流娱乐有限公司("大丰门漂流") 集团兄弟公司 
深圳市金海马贸易有限公司("深圳金海马贸易") 集团兄弟公司 
深圳市慧创办公家具有限公司("深圳慧创") 集团兄弟公司 
深圳微指尖数码科技有限公司("深圳微指尖") 集团兄弟公司 
深圳企礼网电子商务有限公司("深圳企礼网") 集团兄弟公司 
深圳选礼易电子商务有限公司("深圳选礼易") 集团兄弟公司 
香江集团 关联人(与公司同一董事长) 
广州市蒂蔓秀健康管理有限公司("广州蒂蔓秀健康") 集团兄弟公司 
广州香江融资租赁有限公司("广州香江租赁") 集团兄弟公司 
天津市香江教育咨询有限公司("天津香江教育") 集团兄弟公司 
广州市锦绣香江健康管理有限公司("广州香江健康") 集团兄弟公司 
深圳市香江国康健康管理有限公司("深圳香江国康") 集团兄弟公司 
深圳市前海香江金融控股集团有限公司("深圳前海香江金融") 集团兄弟公司 
深圳香江健康科技有限公司("香江健康科技") 集团兄弟公司 
广州翡翠绿洲房地产代理有限公司("翡翠绿洲房地产代理") 其他 
公司董事、总经理及其他高级管理人员 关联人(与公司同一董事长) 
 
其他说明 
无 
 
5、 关联交易情况 
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 
采购商品/接受劳务情况表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
深圳慧创 购买商品 106,118.00  
香江救助 捐赠性支出 60,000.00 660,000.00 
深圳企礼网 购买商品 9,011,276.00 3,231,942.00 
深圳选礼易 购买商品 5,745,851.90 5,466,527.00 
广州蒂蔓秀健康 购买商品 220,583.80 783,652.46 
深圳金海马商务 接受咨询服务/购买商品 2,570,583.92 1,147,905.00 
深圳微指尖 购买商品 183,722.01 1,038,947.20 
南方香江 支付利息 36,017,583.38 20,835,016.64 
广州香江租赁 支付利息  7,154,345.04 
深圳香江智能家居 购买商品 1,464,500.00 356,340.00 
翡翠绿洲房地产代理 支付销售佣金 3,962,185.25  
合计   59,342,404.26 40,674,675.34 
 
 
2019年年度报告 
173 / 190 
 
出售商品/提供劳务情况表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
深圳前海香江金融  收取服务费  1,000.00  
香江红星美凯龙  收取咨询费/利息  319,800.00 2,125,848.99 
广州蒂蔓秀健康  提供旅游及相关服务  1,381.90  
香江集团  收取物业管理费/旅游及相
关服务收入  
1,412.49 2,888.35 
南方香江  提供物业管理服务  474,932.04 
深圳金海马实业  提供物业管理服务  21,957.55 31,367.92 
深圳慧创  提供物业管理服务 90,848.41 38,505.20 
深圳雅美  提供物业管理服务 18,552.50  
洛阳香江铝业  提供旅游及相关服务  25,950.94 252,091.08 
深圳香江智能家居  销售商品   38,427.37 
深圳选礼易  销售商品   6,841.58 
香江救助  销售商品  20,148.52 
深圳微指尖  提供物业管理服务  10,331.00  
合计   491,234.79 2,991,051.05 
 
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明 
□适用 √不适用  
 
(2). 关联租赁情况 
本公司作为出租方: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入 
深圳金海马商务 商铺  7,957,118.33 
香江红星美凯龙 商铺  267,034.32 
深圳慧创 商铺/办公室 10,656,362.46 18,513,533.21 
深圳香江智能家居 商铺 2,422,075.48 3,614,593.79 
深圳金海马贸易 商铺 3,559,640.31  
广州香江唯家居 商铺 2,336,820.00 1,168,410.00 
深圳雅美 商铺 672,895.00 308,211.00 
广州雅美 商铺 483,746.00 518,976.00 
广州雅居 商铺 1,419,691.00 901,015.00 
深圳金海马实业 办公室 35,910.00 430,920.00 
深圳金海马商务 办公室 1,553,305.00 48,000.00 
合计   23,140,445.25 33,727,811.65 
 
本公司作为承租方: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费 
深圳金海马贸易 商铺 19,655,655.88 19,270,092.95 
合计   19,655,655.88 19,270,092.95 
 
2019年年度报告 
174 / 190 
 
关联租赁情况说明 
□适用 √不适用  
 
(3). 关联担保情况 
本公司作为担保方 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕 
香江红星美凯龙 65,000,000.00 2017.07.17 2020.07.16 否 
 
本公司作为被担保方 
□适用 √不适用  
关联担保情况说明 
□适用 √不适用  
 
(4). 关联方资产转让、债务重组情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
香江集团 转让深圳大本营健康股权 4,405,500.00  
南方香江 购买天津森岛置业、天津森岛鸿盈、天津森
岛宝地股权 
 2,501,640,000.00 
合计   4,405,500.00 2,501,640,000.00 
 
(5). 关键管理人员报酬 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
关键管理人员报酬 1,102.37 1,040.48 
上述金额中不包含关键管理人员限制性股票激励计划中相关的薪酬。 
 
(6). 其他关联交易 
□适用  √不适用  
 
6、 关联方应收应付款项 
(1). 应收项目 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 关联方 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 
应收账款 深圳选礼易   4,620.00  
应收账款 香江红星美凯龙 9,121,781.00    
应收账款 南方香江   4,581.60  
其他应收款 深圳前海香江金融   4,936,989.00  
其他应收款 深圳企礼网 242,020.00    
其他应收款 深圳慧创 13,154.00    
其他应收款 深圳雅美  87,421.00    
2019年年度报告 
175 / 190 
 
其他应收款 深圳选礼易   108,891.50  
预付款项 深圳金海马商务 813,939.00  173,426.00  
预付款项 深圳微指尖 891.03    
预付款项 深圳香江智能家居 173,446.00    
预付款项 翡翠绿洲房地产代理 3,580,491.41    
合计   14,033,143.44  5,228,508.10  
 
(2). 应付项目 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额 
应付账款 深圳金海马商务 3,840.00 3,840.00 
应付账款 广州蒂蔓秀健康 19,875.00  
应付账款 深圳企礼网  8,280.00 
应付账款 深圳微指尖  9,900.00 
应付账款 深圳选礼易  22,243.00 
应付账款 翡翠绿洲房地产代理 2,502,654.13  
其他应付款 香江红星美凯龙 81,093,323.94 90,219,202.01 
其他应付款 深圳金海马商务  412,000.00 
其他应付款 南方香江 457,224,789.00 437,607,900.06 
其他应付款 大丰门漂流 26,624.00  
其他应付款 翡翠绿洲房地产代理 16,800.00  
合计   540,887,906.07 528,283,365.07 
 
7、 其他 
□适用  √不适用  
 
十三、 股份支付 
1、 股份支付总体情况 
√适用 □不适用  
单位:股  币种:人民币 
公司本期行权的各项权益工具总额 6,453,000.00 
公司期末发行在外的股票期权行权价格的范围和合同剩余期限 不适用 
公司期末发行在外的其他权益工具行权价格的范围和合同剩余期限 不适用 
 
其他说明 
2019年 4月 19日,本公司召开第八届董事会第二十七次会议,审议通过了《关于回购注销已
不符合激励条件的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的议案》,根据《深圳香江控股股份
有限公司限制性股票激励计划》规定,本公司对 15位因已经从本公司或本公司的控股子公司离职,
及因个人绩效未达标未能解锁的激励对象,取消授予其尚未解锁的 3,546,000股限制性股票,并
由本公司按照授予价格加年化 6%利率计算的利息进行回购注销的处理。 
 
2、 以权益结算的股份支付情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 47,502,006.43 
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 553,850.00 
2019年年度报告 
176 / 190 
 
 
其他说明 
本公司授予的限制性股票以授予日的公允价值为基础,对于董事及高级管理人员采用布莱克-
斯科尔斯期权定价模型,结合本公司股票的预计波动率以及授予限制性股票的条款和条件,做出
估计。波动率为上证指数历史股价波动率,预计限售期根据激励对象所持股份的年转让比例预测。 
 
3、 以现金结算的股份支付情况 
□适用 √不适用  
 
4、 股份支付的修改、终止情况 
□适用  √不适用  
 
5、 其他 
□适用  √不适用  
 
十四、 承诺及或有事项 
1、 重要承诺事项 
√适用 □不适用  
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额 
(1)资本承诺 
单位:人民币元 
项目 年末金额 年初金额(已重述) 
-出让土地使用权合同   110,800,000.00 
-大额发包合同 2,787,757,992.98 1,325,415,947.06 
-其他承诺 631,252,200.00 366,500,000.00 
其中:与对合营企业投资相关的未确认承诺 500,000.00   
合计 3,419,010,192.98 1,802,715,947.06 
 
(2)经营租赁承诺 
截至资产负债表日止,本集团对外签订的不可撤销的经营租赁合约情况如下: 
单位:人民币元 
项目 年末金额 年初金额 
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额:     
资产负债表日后第 1年 241,115,827.15 231,135,071.31 
资产负债表日后第 2年 178,920,645.03 178,965,149.90 
资产负债表日后第 3年 172,529,366.30 157,734,504.31 
以后年度 1,094,753,312.89 983,891,868.20 
合计 1,687,319,151.37 1,551,726,593.72 
在上述不可撤销的经营租赁合约中,经双方协议一致可撤销的最低租赁付款额为人民币
797,529,112.37元。 
 
2、 或有事项 
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项 
√适用  □不适用  
本公司之子公司为商品房承购人提供抵押贷款担保,担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日
起,至购房人办妥正式产权证,并移交贷款银行保管之日止。于 2019年 12月 31日,本公司之子
公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为人民币 5,994,725,518.70元(上年末:
2019年年度报告 
177 / 190 
 
人民币 4,027,712,760.43元)。由于借款人将以房产抵押给贷款银行,因此本集团认为该担保事
项将不会对本集团财务状况造成重大影响。 
本公司为合营企业香江红星美凯龙抵押贷款提供担保,参见附注(十二).5.(3)。由于香江红
星美凯龙财务状况良好,预计有充足现金流归还贷款,因此本集团认为该担保事项将不会对本集
团财务状况造成重大影响。 
 
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项,也应予以说明: 
□适用  √不适用  
 
3、 其他 
□适用  √不适用  
 
十五、 资产负债表日后事项 
1、 重要的非调整事项 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 内容 
无法估计影响数的 
原因 
其他 对新型冠状病毒
肺炎疫情 
新型冠状病毒感染的肺炎(以下简称“新冠
肺炎”)疫情防控工作在联防联控工作机制下于全
国范围内有序推进,并已初步呈现疫情防控形势
持续向好、生产生活秩序加快恢复的态势。本公
司正在认真贯彻落实国务院联防联控机制印发
《关于切实加强疫情科学防控有序做好企业复工
复产工作的通知》的指示精神,根据疫情分区分
级推进复工复产。新冠肺炎疫情对包括湖北省和
武汉市在内的部分省市经济社会运行秩序造成影
响,从而在一定程度上影响本集团房产建造项目
的施工进度,影响程度将取决于疫情防控情况、
复工复产推动情况以及各项调控政策的实施。本
公司将继续密切关注新冠肺炎疫情发展情况,评
估和积极应对其对本集团财务状况、经营成果等
方面的影响。 
 
2、 利润分配情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
拟分配的利润或股利 227,517,355.41 
经审议批准宣告发放的利润或股利  
 
3、 销售退回 
□适用 √不适用  
 
4、 其他资产负债表日后事项说明 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
178 / 190 
 
 
十六、 其他重要事项 
1、 前期会计差错更正 
(1). 追溯重述法 
□适用 √不适用  
(2). 未来适用法 
□适用 √不适用  
2、 债务重组 
□适用 √不适用  
3、 资产置换 
(1). 非货币性资产交换 
□适用  √不适用  
(2). 其他资产置换 
□适用  √不适用  
4、 年金计划 
□适用 √不适用  
5、 终止经营 
□适用 √不适用  
 
6、 分部信息 
(1). 报告分部的确定依据与会计政策 
√适用  □不适用  
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度,本集团的经营业务划
分为三个经营分部(上年本集团的经营业务划分为四个经营分部),本集团的管理层定
期评价这些分部的经营成果,以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础
上本集团确定了三个报告分部,分别为商品房、商铺及写字楼销售,商贸流通运营和
其他。这些报告分部是以经营分部为基础确定的。 
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露,这些
计量基础与编制财务报表时的会计政策与计量基础保持一致。 
 
(2). 报告分部的财务信息 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 商品房、商铺及写
字楼销售 
商贸流通运营 其他 未分
配项
目 
分部间抵销 合计 
一、营业收
入 
3,360,571,823.50 1,210,571,796.10 925,566,825.97  569,254,901.25 4,927,455,544.32 
其中:对外
交易收入 
3,360,571,823.50 1,091,877,414.81 475,006,306.01   4,927,455,544.32 
分部间交
易收入 
 118,694,381.29 450,560,519.96  569,254,901.25  
二、营业成
本/费用 
2,327,839,686.34 1,016,790,834.98 733,405,750.22  533,531,583.83 3,544,504,687.71 
三、分部营
业利润(亏
1,032,732,137.16 193,780,961.12 192,161,075.75  35,723,317.42 1,382,950,856.61 
2019年年度报告 
179 / 190 
 
损) 
四、调节项
目 
     -598,111,286.07 
五、报表营
业利润 
     784,839,570.54 
加:营业外
收入 
     15,095,709.88 
减:营业外
支出 
     6,921,988.52 
六、报表利
润总额 
     793,013,291.90 
 
结合本集团经营管理战略,本年度本集团的管理层对经营分部进行重分类。根
据《企业会计准则第 35号-分部报告》的具体规定,该重分类属于会计政策变更,本
集团采用追溯调整法重述了上年比较数据。 
 
2018年度 
项目 商品房、商铺及写字
楼销售 
商贸流通运营 其他 分部间相互抵减 合计 
一、营业收
入 
2,323,372,304.88 1,517,837,938.43 746,918,241.14 424,622,944.00 4,163,505,540.45 
其中:对外
交易收入 
2,323,372,304.88 1,382,778,239.26 457,354,996.31   4,163,505,540.45 
分部间交易
收入 
  135,059,699.17 289,563,244.83 424,622,944.00   
二、营业成
本/费用 
1,616,108,235.43 1,201,246,252.55 702,837,319.11 424,577,090.87 3,095,614,716.22 
三、分部营
业利润 (亏
损) 
707,264,069.45 316,591,685.88 44,080,922.03 45,853.13 1,067,890,824.23 
四、调节项
目 
        -411,430,060.97 
五、报表营
业利润 
  
  
  656,460,763.26 
加:营业外
收入 
  
  
  10,803,896.01 
减:营业外
支出 
  
  
  17,299,728.19 
六、报表利
润总额 
        649,964,931.08 
 
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度,本集团的经营业务划分为三个经营
分部(上年本集团的经营业务原划分为四个经营分部),本集团的管理层定期评价这些分部的经营
成果,以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上本集团确定了三个报告分部,分
别为商品房、商铺及写字楼销售,商贸流通运营和其他。这些报告分部是以经营分部为基础确定
的。 
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露,这些计量基础与
编制财务报表时的会计政策与计量基础保持一致。 
 
(3). 公司无报告分部的,或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的,应说明原因 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
180 / 190 
 
(4). 其他说明 
√适用  □不适用  
本年度本集团的对外交易收入来源地及非流动资产所在地均为中国内地。 
本年度本集团无单个营业收入超过本集团营业收入 10%以上的客户。 
 
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项 
□适用  √不适用  
 
8、 其他 
√适用  □不适用  
借款费用 
单位:人民币元 
项目 当年资本化的借款费用金额 资本化率(%) 
存货 79,698,337.39 4.75-6.34 
在建工程 93,199.81 6.34 
当期资本化借款费用小计 79,791,537.20   
计入当年损益的借款费用 447,044,172.96   
当年借款费用合计 526,835,710.16   
 
十七、 母公司财务报表主要项目注释 
1、 应收账款 
按组合计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
2、 其他应收款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息   
应收股利 241,556,091.36 465,970,127.69 
其他应收款 5,779,740,631.68 7,413,602,215.29 
合计 6,021,296,723.04 7,879,572,342.98 
 
应收利息 
(1). 应收利息分类 
□适用 √不适用  
(2). 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
应收股利 
(3). 应收股利 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额 
2019年年度报告 
181 / 190 
 
武汉置业  4,539,548.67 
番禺锦江 20,910,000.00 20,910,000.00 
恩平置业 9,949,579.02 9,949,579.02 
千本建筑  330,571,000.00 
武汉香江 100,000,000.00 100,000,000.00 
香江商业 50,000,000.00  
增城香江 50,000,000.00  
洛阳百年 10,696,512.34  
合计 241,556,091.36 465,970,127.69 
 
(4). 重要的账龄超过 1年的应收股利 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因 
是否发生减值及其判断
依据 
番禺锦江 20,910,000.00 4至5年 
合并范围内应收子
公司股利 
否 
恩平置业 9,949,579.02 4至5年 
合并范围内应收子
公司股利 
否 
武汉香江 100,000,000.00 1至2年 
合并范围内应收子
公司股利 
否 
合计 130,859,579.02 / / / 
 
(5). 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他应收款 
(1). 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内小计 1,540,384,016.76 
1至 2年 3,008,244,045.97 
2至 3年 384,833,083.19 
3至 4年 181,681,147.96 
4至 5年 360,367,671.05 
5年以上 309,293,110.72 
合计 5,784,803,075.65 
 
(2). 按款项性质分类情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
内部往来 5,515,623,525.69 7,137,274,644.00 
单位往来 267,335,966.76 279,754,834.46 
其他 1,843,583.20 1,732,677.97 
合计 5,784,803,075.65 7,418,762,156.43 
2019年年度报告 
182 / 190 
 
 
 
(3). 坏账准备计提情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
坏账准备 
第一阶段 第三阶段 
合计 未来12个月预期信
用损失 
整个存续期预期信用损
失(已发生信用减值) 
2019年1月1日余额 307,062.26 4,852,878.88 5,159,941.14 
本期计提 121,719.28  121,719.28 
本期转回 219,216.45  219,216.45 
2019年12月31日余额 209,565.09 4,852,878.88 5,062,443.97 
 
 
单位:人民币元 
种类 
本年年末余额 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 比例% 金额 
计提比
例% 
单项计提坏账准备
的其他应收款 4,852,878.88                     0.08    4,852,878.88 100.00           
按信用风险特征组
合计提坏账准备的
其他应收款 
 
    
组合一 5,769,707,178.23             99.74           1,018.30                            5,769,706,159.93              
组合二 8,120,686.51                    0.14     81,206.87                           1.00 8,039,479.64                     
组合三 2,122,332.03                    0.04     127,339.92                       6.00 1,994,992.11                     
组合小计 5,779,950,196.77              99.92         209,565.09                        5,779,740,631.68              
合计 5,784,803,075.65              100.00       5,062,443.97                          5,779,740,631.68              
 
按单项计提坏账准备的其他应收款:  
其他应收款 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由 
临沂上赢实业有限公司 4,852,878.88 4,852,878.88 100 不可收回 
 
按组合计提坏账准备的其他应收款: 
作为本公司信用风险管理的一部分,本公司利用其他应收款账龄来评估具有相同风险特征组
合的其他应收款坏账损失,账龄信息能反映这类客户于其他应收款到期时的偿付能力。各组合的
其他应收款信用风险与预期信用损失情况如下: 
组合一: 
账龄 
本年年末余额 上年年末余额 
账面余额 损失准备 账面余额 账面余额 账面余额 
1年以内 1,538,261,684.73 1,018.30 1,538,260,666.43 5,399,743,306.58 5,399,743,306.58 
1至 2年 3,008,224,045.97   3,008,224,045.97 823,011,227.91 823,011,227.91 
2至 3年 376,817,283.19   376,817,283.19 433,267,196.34 433,267,196.34 
3年 4年 181,681,147.96   181,681,147.96 370,692,867.52 370,692,867.52 
4至 5年 360,359,048.05   360,359,048.05 145,690,788.36 145,690,788.36 
5年以上 304,363,968.33   304,363,968.33 222,793,968.33 222,793,968.33 
合计 5,769,707,178.23 1,018.30 5,769,706,159.93 7,395,199,355.04 7,395,199,355.04 
2019年年度报告 
183 / 190 
 
 
组合二: 
账龄 
本年年末余额 上年年末余额 
预期
平均
损失
率(%) 
账面余额 损失准备 账面余额 
预期
平均
损失
率(%) 
账面余额 损失准备 账面余额 
1年以内         2.13 10,114,730.83 215,577.89 9,899,152.94 
1至 2年 1 20,000.00 200 19,800.00 1 8,379,656.17 83,796.56 8,295,859.61 
2至 3年 1 8,015,800.00 80,158.00 7,935,642.00         
3年 4年 
 
      1 28,623.00 286.23 28,336.77 
4至 5年 1 8,623.00 86.23 8,536.77         
5年以上 1 76,263.51 762.64 75,500.87 1 76,263.51 762.64 75,500.87 
合计   8,120,686.51 81,206.87 8,039,479.64 1.62 18,599,273.51 300,423.32 18,298,850.19 
 
组合三: 
账龄 
本年年末余额 上年年末余额 
预期
平均
损失
率(%) 
账面余额 损失准备 账面余额 
预期平
均损失
率(%) 
账面余额 损失准备 账面余额 
1年以内 6 2,122,332.03 127,339.92 1,994,992.11 6 110,540.00 6,632.40 103,907.60 
2至 3年           109 6.54 102.46 
合计 6  2,122,332.03 127,339.92 1,994,992.11 6 110,649.00 6,638.94 104,010.06 
 
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明: 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据: 
√适用 □不适用  
无 
 
(4). 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 
转销或核
销 
其他变动 
单项计提坏
账准备 
4,852,878.88     4,852,878.88 
按信用风险
特征组合计
提坏账准
备: 
      
组合一  1,018.30    1,018.30 
组合二 300,423.32  219,216.45   81,206.87 
组合三 6,638.94 120,700.98    127,339.92 
合计 5,159,941.14 121,719.28 219,216.45   5,062,443.97 
 
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的: 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
184 / 190 
 
(5). 本期实际核销的其他应收款情况 
□适用 √不适用  
 
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 
占其他应收款期末余
额合计数的比例(%) 
坏账准备 
期末余额 
增城香江 内部往来 2,130,828,798.54 2年以内 36.83  
横琴锦江 内部往来 533,686,677.84 2年以内 9.23  
天津森岛宝
地 
内部往来 
336,986,549.04 
2年以内 
5.83 
 
卓升家具 内部往来 269,301,691.57 3年以内 4.66  
新乡置业 内部往来 
252,000,000.00 
5年以内及
5年以上 
4.36 
 
合计 / 3,522,803,716.99 / 60.91  
 
3、 长期股权投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 
减值
准备 
账面价值 账面余额 
减值
准备 
账面价值 
对子公司投资 2,550,429,101.86  2,550,429,101.86 2,550,261,901.86  2,550,261,901.86 
对联营、合营企业
投资 
1,702,465.05  1,702,465.05 1,712,725.68  1,712,725.68 
合计 2,552,131,566.91  2,552,131,566.91 2,551,974,627.54  2,551,974,627.54 
 
 
(1). 对子公司投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额 
锦江物业 2,907,992.17  2,907,992.17 
番禺锦江 266,840,931.03  266,840,931.03 
增城香江 232,938,261.99  232,938,261.99 
广州香江物业 8,847,639.55  8,847,639.55 
聊城香江 97,291,428.83  97,291,428.83 
南昌商贸 79,707,462.53  79,707,462.53 
洛阳百年 13,454,658.78  13,454,658.78 
郑州置业 173,802,537.61  173,802,537.61 
新乡置业 30,044,618.20  30,044,618.20 
保定香江 3,956,883.14  3,956,883.14 
长春置业 50,832,630.91  50,832,630.91 
成都香江 45,496,062.70  45,496,062.70 
千本建筑 29,442,749.86  29,442,749.86 
恩平置业 30,724,381.63  30,724,381.63 
广州通悦 30,000,000.00  30,000,000.00 
2019年年度报告 
185 / 190 
 
连云港香江 49,000,000.00  49,000,000.00 
株洲香江 10,000,000.00  10,000,000.00 
武汉香江 50,689,700.00 62,700.00 50,752,400.00 
香河香江 20,000,000.00  20,000,000.00 
成都龙城 25,472,080.00  25,472,080.00 
武汉置业 181,953,900.12  181,953,900.12 
香河名家居 500,000.00  500,000.00 
来安商贸 500,000.00  500,000.00 
横琴锦江 84,000,000.00  84,000,000.00 
香江企业管理 10,000,000.00  10,000,000.00 
教育科技 500,000.00  500,000.00 
长沙物流 104,990,560.00  104,990,560.00 
惠州商贸 4,900,000.00  4,900,000.00 
长沙商贸 500,000.00  500,000.00 
锦翠科技 1,000,000.00  1,000,000.00 
香江商业 299,609,183.55 52,250.00 299,661,433.55 
深圳大本营 54,172,685.71 52,250.00 54,224,935.71 
沈阳好天地 255,786,216.25  255,786,216.25 
深圳家福特 40,023,071.39  40,023,071.39 
江苏晶喆 124,079,450.00  124,079,450.00 
香江云科技 10,000,000.00  10,000,000.00 
横琴灵动 1,000,000.00  1,000,000.00 
天津森岛置业 28,813,662.56  28,813,662.56 
天津森岛鸿盈 41,469,015.35  41,469,015.35 
天津森岛宝地 26,004,138.00  26,004,138.00 
永旺投资 5,000,000.00  5,000,000.00 
江苏香江晶喆 3,000,000.00  3,000,000.00 
深圳创新会展 1,000,000.00  1,000,000.00 
肇庆益昌 10,000,000.00  10,000,000.00 
广东裕泰 10,010,000.00  10,010,000.00 
合计 2,550,261,901.86 167,200.00 2,550,429,101.86 
 
(2). 对联营、合营企业投资 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
投资 
单位 
期初 
余额 
本期增减变动 期末 
余额 权益法下确认的投资损益 
二、联营企业 
景江投资 1,598,757.59 -905.46 1,597,852.13 
香江全屋智能家居 113,968.09 -9,355.17 104,612.92 
小计 1,712,725.68 -10,260.63 1,702,465.05 
合计 1,712,725.68 -10,260.63 1,702,465.05 
 
4、 营业收入和营业成本 
(1). 营业收入和营业成本情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
2019年年度报告 
186 / 190 
 
主营业务 26,847,497.78 10,682,665.08 27,796,135.40 10,682,665.08 
其他业务 82,687,811.73 27,708,249.34 115,410,093.65 15,895,850.04 
合计 109,535,309.51 38,390,914.42 143,206,229.05 26,578,515.12 
 
5、 投资收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
成本法核算的长期股权投资收益 241,173,404.66 350,000,000.00 
权益法核算的长期股权投资收益 -10,260.63 -314,024.75 
处置长期股权投资产生的投资收益  790,200.68 
可供出售金融资产在持有期间取得的投资收益  3,759,117.3 
合计 241,163,144.03 354,235,293.23 
 
6、 其他 
√适用  □不适用  
本公司本年度与子公司之间发生的关联方交易情况如下,与其他关联方发生的重大关联方交易已
在附注(十)、4所列的合并关联方交易情况中披露。 
(1)提供或接受劳务的关联交易 
接受劳务情况表: 
单位:人民币元 
关联方 关联交易内容 本年发生额 
广州大瀑布 接受劳务 432,860.38 
锦江物业 接受物业管理服务 11,496.76 
合计   444,357.14 
 
提供劳务情况表: 
单位:人民币元 
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额 
长沙物流 提供劳务   16,090,566.08 
来安香江 提供劳务 9,433,962.14 16,090,565.92 
增城香江 提供劳务 14,150,943.40 16,090,566.09 
横琴锦江 提供劳务   8,045,283.04 
武汉香江 提供劳务 14,150,943.40 8,045,282.80 
卓升家具 提供劳务   8,045,283.04 
连云港香江 提供劳务 9,433,962.26   
广州香江物业 提供劳务 2,641,509.36   
株洲香江 提供劳务 14,150,943.40   
南通置业 提供劳务 9,433,962.26   
香江红星美凯龙 提供劳务/商标使用权 9,208,849.65   
合计   82,605,075.87 72,407,546.97 
本公司向下属子公司提供房地产开发项目的各项专业技术服务,服务费按照双方商定的金额结算。 
 
(2)关联方租赁情况 
本公司作为出租方: 
单位:人民币元 
承租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁收入 上年确认的租赁收入 
深圳金海马管理 商铺 3,420,470.09 5,072,611.74 
2019年年度报告 
187 / 190 
 
广州香江投资 商铺 2,963,438.64 2,844,105.70 
合计   6,383,908.73 7,916,717.44 
 
本公司作为承租方: 
单位:人民币元 
承租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁费 上年确认的租赁费 
番禺锦江 商铺 790,157.16 774,857.16 
 
(3)资金拆借 
本公司向关联方收取的利息情况如下: 
单位:人民币元 
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额 
横琴锦江 收取利息收入 58,160,883.69 59,485,020.99 
卓升家具 收取利息收入 47,309,836.34 49,274,362.88 
番禺锦江 收取利息收入 23,478,402.70 31,323,899.48 
广州大瀑布 收取利息收入 20,948,893.23 26,169,811.40 
锦城房产 收取利息收入   1,679,245.29 
宏博房产 收取利息收入   452,830.19 
来安香江 收取利息收入 1,613,207.57 2,943,396.22 
天津森岛置业 收取利息收入 7,971,018.08 4,498,931.28 
天津森岛鸿盈 收取利息收入 3,698,780.18 6,507,926.64 
天津森岛宝地 收取利息收入 13,732,604.52 1,974,461.94 
南通置业 收取利息收入 23,382,770.81   
连云港香江 收取利息收入 5,680,513.33   
增城香江 收取利息收入 161,451,962.78   
合计   367,428,873.23 184,309,886.31 
 
本公司向关联方支付的利息情况如下: 
单位:人民币元 
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额 
香江商业 支付利息费用   80,920,000.00 
本集团设有资金管理部,统一管理与调度本集团内资金,本集团内子公司根据公司运营情况,
向本公司拆借公司运营所需资金,同时本公司亦通过委托贷款形式向本集团部分子公司提供项目
运营所需资金,并收取或支付一定的资金占用费。 
 
(4)关联担保情况 
本公司作为担保方: 
单位:人民币元 
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经
履行完毕 
深圳家福特 540,000,000.00 2017-4-18 2027-4-18 否 
深圳家福特 900,000,000.00 2019-7-16 2032-7-11 否 
长沙物流 400,000,000.00 2016-11-1 2024-11-1 否 
香江商业 200,000,000.00 2017-5-15 2020-5-16 否 
香江商业 120,000,000.00 2019-6-14 2020-4-11 否 
香江商业 100,000,000.00 2018-9-26 2022-9-25 否 
广州香江投资 100,000,000.00 2017-11-30 2020-11-1 否 
广州香江投资 10,000,000.00 2019-8-20 2020-4-11 否 
广州香江投资 70,000,000.00 2019-10-15 2020-10-14 否 
2019年年度报告 
188 / 190 
 
广州大瀑布 60,000,000.00 2018-10-12 2020-10-12 否 
横琴锦江 266,000,000.00 2019-6-3 2021-6-2 否 
恩平置业 90,000,000.00 2019-11-15 2022-11-14 否 
增城香江 1,400,000,000.00 2018-12-20 2021-12-18 否 
合计 4,256,000,000.00       
 
本公司作为被担保方: 
单位:人民币元 
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经
履行完毕 
郑州置业 120,000,000.00 2019-10-15 2022-10-14 否 
沈阳好天地 685,500,000.00 2019-11-25 2023-12-31 否 
香江商业 685,500,000.00 2019-11-25 2023-12-31 否 
武汉置业 200,000,000.00 2019-10-21 2022-10-20 否 
合计 1,691,000,000.00       
 
十八、 补充资料 
1、 当期非经常性损益明细表 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 金额 
非流动资产处置损益 116,754,100.87 
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免       
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统一标准定
额或定量享受的政府补助除外) 
25,225,118.10 
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费       
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 
      
非货币性资产交换损益       
委托他人投资或管理资产的损益 550,818.79 
因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备       
债务重组损益       
企业重组费用,如安置职工的支出、整合费用等       
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益       
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 2,853,549.37 
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益       
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变
动损益,以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 
2,005,085.75 
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回       
对外委托贷款取得的损益       
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的
损益 
      
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期
损益的影响 
      
受托经营取得的托管费收入       
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,415,673.51 
2019年年度报告 
189 / 190 
 
其他符合非经常性损益定义的损益项目       
所得税影响额 -19,758,335.68 
少数股东权益影响额 -42,533,451.22 
合计 93,512,559.49 
 
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目,以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应说明原因。 
□适用 √不适用  
2、 净资产收益率及每股收益 
√适用 □不适用  
报告期利润 
加权平均净资产
收益率(%) 
每股收益 
基本每股收益 稀释每股收益 
归属于公司普通股股东的净
利润 
8.64 0.1338 0.1338 
扣除非经常性损益后归属于
公司普通股股东的净利润 
6.97 0.1063 0.1063 
 
3、 境内外会计准则下会计数据差异 
□适用 √不适用  
 
4、 其他 
□适用  √不适用  
 
 
  
2019年年度报告 
190 / 190 
 
 
第十二节 备查文件目录 
 
备查文件目录 
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签字并盖章的
会计报表。 
备查文件目录 会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 
备查文件目录 
报告期内在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》及《证券
日报》上公开披露过的所有公司文件的正本和公告的原稿。 
 
董事长:翟美卿 
董事会批准报送日期:2020年 4月 20日  
 
 
修订信息 
□适用 √不适用