大名城:2019年年度报告查看PDF公告

股票简称:大名城 股票代码:600094

2019年年度报告 
1 / 186 
 
公司代码:600094、900940                                  公司简称:大名城、大名城 B 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
上海大名城企业股份有限公司 
2019年年度报告 
 
 
 
 
 
 
 
 
2019年年度报告 
2 / 186 
 
 
重要提示 
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。 
 
二、 公司全体董事出席董事会会议。 
 
三、 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 
 
四、 公司负责人俞锦、主管会计工作负责人郑国强及会计机构负责人(会计主管人员)郑国强声
明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 
 
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 
根据天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)出具的标准无保留审计报告,2019年公司合并
报表实现归属于母公司所有者净利润 743,559,126.35 元,年末累计未分配利润
4,313,722,720.47 元。2019年母公司实现净利润 -92,280,472.8元,截至2019年年末母公司累计
未分配利润为 111,748,817.26元。本次利润分配预案为:提取法定公积金后,以截止2019年12
月31日的公司的总股本2,475,325,057股为基数,向全体股东每10股派发现金红利 0.3元(含税)
,派发现金红利总额为74,259,751.71元。本年度公司不实施资本公积金转增股本。 
如在本公告披露之日起至实施权益分派股权登记日期间公司总股本发生变动,公司拟维持每
股分配比例不变,相应调整分配总额。如后续总股本发生变化,将另行公告具体调整情况。 
 
六、 前瞻性陈述的风险声明 
√适用 □不适用  
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述,不构成公司对投资者实质承诺,敬请投
资者注意投资风险。 
 
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 
否 
 
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 
否 
 
九、 重大风险提示 
报告期内,不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告“经营
层讨论与分析”章节阐述可能面临的风险及应对措施,敬请阅读。 
2019年年度报告 
3 / 186 
 
 
十、 其他 
□适用 √不适用  
 
  
2019年年度报告 
4 / 186 
 
目录 
第一节 释义 ..................................................................................................................................... 5 
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 9 
第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 10 
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 25 
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 38 
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 42 
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 43 
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 49 
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 52 
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 58 
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 186 
2019年年度报告 
5 / 186 
 
 
第一节 释义 
一、 释义 
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义: 
常用词语释义 
报告期、本报告期 指 2019年 1月 1日至 12月 31日 
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 
交易所,上交所 指 上海证券交易所 
公司、上市公司、大名城 指 上海大名城企业股份有限公司 
名城企业集团 指 名城企业管理集团有限公  
上海秀弛 指 上海秀弛实业有限公司 
上海御雄 指 上海御雄实业有限公司 
上海名城钰 指 上海名城钰企业发展有限公司 
大名城商管 指 上海大名城商业管理有限公司 
名城福建 指 名城地产(福建)有限公司 
福州顺泰 指 福州顺泰地产有限公司 
名城永泰 指 名城地产(永泰)有限公司 
名城福清 指 大名城(福清)房地产开发有限公司 
杭州名振 指 杭州名振实业有限公司 
南京顺泰 指 南京顺泰置业有限公司 
名城南昌 指 南昌名城房地产开发有限公司 
名城兰州 指 名城地产(兰州)有限公司 
甘肃名城 指 甘肃名城房地产开发有限公司 
兰州顺泰 指 兰州顺泰房地产开发有限公司 
名城长乐 指 福州市长乐区名城房地产开发有限公司 
名城金控 指 深圳名城金控(集团)有限公司 
康盛投资 指 西藏康盛投资管理有限公司 
元康投资 指 西藏元康投资管理有限公司 
名城股权投资基金 指 上海名城股权投资基金有限公司 
名恒新能源 指 上海名恒新能源科技有限公司 
 
 
第二节 公司简介和主要财务指标 
一、 公司信息 
公司的中文名称 上海大名城企业股份有限公司 
公司的中文简称 大名城 
公司的外文名称 GREATTOWN HOLDINGS LTD. 
公司的外文名称缩写 GREATTOWN 
公司的法定代表人 俞锦 
 
 
二、 联系人和联系方式 
 董事会秘书 证券事务代表 
姓名 张燕琦 迟志强 
联系地址 上海市长宁区红宝石路500号东银 上海市长宁区红宝石路500号东银中
2019年年度报告 
6 / 186 
 
中心B栋29楼 心B栋29楼 
电话 021-62470088 021-62478900 
传真 021-62479099 021-62479099 
电子信箱 zhangyanqi@greattown.cn chizhiqiang@greattown.cn 
 
 
三、 基本情况简介 
公司注册地址 上海市闵行区红松东路1116号1幢5楼A区 
公司注册地址的邮政编码 201103 
公司办公地址 上海市长宁区红宝石路500号东银中心B栋29楼 
公司办公地址的邮政编码 201103 
公司网址 http://www.greattown.cn 
电子信箱 dmc@greattown.cn 
 
 
四、 信息披露及备置地点 
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
、《证券日报》、《香港商报》 
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 
公司年度报告备置地点 公司证券部 
 
 
五、 公司股票简况 
公司股票简况 
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 
A股 上海证券交易所 大名城 600094  
B股 上海证券交易所 大名城B 900940  
 
 
六、 其他相关资料 
公司聘请的会计师事务所(境
内) 
名称 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙) 
办公地址 上海市世纪大道 88号金茂大厦 13楼 
签字会计师姓名 郭海龙、胡明明 
公司聘请的会计师事务所(境
外) 
名称 无 
办公地址   
签字会计师姓名   
报告期内履行持续督导职责的
保荐机构 
名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 
办公地址 上海市常熟路 171号 7楼 
签字的保荐代表
人姓名 
侯海涛、吴芬 
持续督导的期间 2015年度至今 
报告期内履行持续督导职责的
财务顾问 
名称 无 
办公地址   
签字的财务顾问
主办人姓名 
  
持续督导的期间   
2019年年度报告 
7 / 186 
 
 
 
七、 近三年主要会计数据和财务指标 
(一) 主要会计数据 
单位:元  币种:人民币 
主要会计数据 2019年 2018年 
本期比上年
同期增减
(%) 
2017年 
营业收入 13,043,166,526.70 13,383,021,388.83 -2.54 10,244,470,545.34 
归属于上市公
司股东的净利
润 
743,559,126.35 550,664,771.20 35.03 1,411,975,364.11 
归属于上市公
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润 
746,231,475.02 511,741,298.30 45.82 1,046,578,025.69 
经营活动产生
的现金流量净
额 
10,300,370,410.00 6,329,864,095.57 62.73 1,022,449,458.65 
 
2019年末 2018年末 
本期末比上
年同期末增
减(%) 
2017年末 
归属于上市公
司股东的净资
产 
12,921,030,428.11 12,154,554,500.48 6.31 11,831,734,222.54 
总资产 41,952,591,028.53 47,842,627,145.52 -12.31 56,973,304,569.96 
 
(二) 主要财务指标 
主要财务指标 2019年 2018年 
本期比上年同
期增减(%) 
2017年 
基本每股收益(元/股) 0.3004 0.2225 35.01 0.5704 
稀释每股收益(元/股) 0.3004 0.2225 35.01 0.5704 
扣除非经常性损益后的基本每股
收益(元/股) 
0.3015 
 
0.2067 45.86 0.4228 
加权平均净资产收益率(%) 5.93 4.6 增加1.33个百
分点 
12.57 
扣除非经常性损益后的加权平均
净资产收益率(%) 
5.95 4.27 增加1.68个百
分点 
9.31 
 
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 
□适用 √不适用  
 
 
八、 境内外会计准则下会计数据差异 
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
8 / 186 
 
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况 
□适用 √不适用  
(三) 境内外会计准则差异的说明: 
□适用 √不适用  
 
 
九、 2019年分季度主要财务数据 
单位:元  币种:人民币 
 
第一季度 
(1-3月份) 
第二季度 
(4-6月份) 
第三季度 
(7-9月份) 
第四季度 
(10-12月份) 
营业收入 1,667,580,999.34 2,729,460,728.01 3,016,368,393.58 5,629,756,405.77 
归属于上市公
司股东的净利
润 
158,830,375.12 116,506,223.48 186,529,598.68 281,692,929.07 
归属于上市公
司股东的扣除
非经常性损益
后的净利润 
159,237,366.41 118,149,142.39 180,583,535.08 288,261,431.14 
经营活动产生
的现金流量净
额 
1,208,086,219.75 1,606,878,227.82 1,984,165,612.68 5,501,240,349.75 
 
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 
□适用  √不适用  
 
 
十、 非经常性损益项目和金额 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
非经常性损益项目 2019年金额 
附注(如
适用) 
2018年金额 2017年金额 
非流动资产处置损益 -24,457,236.38   59,364,337.43 482,880,441.71 
越权审批,或无正式批准文件,或偶发
性的税收返还、减免 
      
计入当期损益的政府补助,但与公司正
常经营业务密切相关,符合国家政策规
定、按照一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外 
     36,867,099.56 
计入当期损益的对非金融企业收取的
资金占用费 
      
企业取得子公司、联营企业及合营企业
的投资成本小于取得投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公允价值产生
的收益 
      
非货币性资产交换损益       
委托他人投资或管理资产的损益     615,823.29  
因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计
提的各项资产减值准备 
      
债务重组损益       
企业重组费用,如安置职工的支出、整       
2019年年度报告 
9 / 186 
 
合费用等 
交易价格显失公允的交易产生的超过
公允价值部分的损益 
      
同一控制下企业合并产生的子公司期
初至合并日的当期净损益 
      
与公司正常经营业务无关的或有事项
产生的损益 
      
除同公司正常经营业务相关的有效套
期保值业务外,持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动
损益,以及处置交易性金融资产、交易
性金融负债和可供出售金融资产取得
的投资收益 
866,703.20   -3,160,555.41 3,127,269.04 
单独进行减值测试的应收款项减值准
备转回 
      
对外委托贷款取得的损益       
采用公允价值模式进行后续计量的投
资性房地产公允价值变动产生的损益 
      
根据税收、会计等法律、法规的要求对
当期损益进行一次性调整对当期损益
的影响 
      
受托经营取得的托管费收入       
除上述各项之外的其他营业外收入和
支出 
20,149,957.89   -4,341,448.93 -35,230,185.25 
其他符合非经常性损益定义的损益项
目 
      
少数股东权益影响额 -117,554.93   -357,537.05 -336,130.37 
所得税影响额 885,781.55   -13,197,146.43 -121,911,156.27 
合计 -2,672,348.67   38,923,472.90 365,397,338.42 
 
 
十一、 采用公允价值计量的项目 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 
对当期利润的影
响金额 
交易性金融资产 462,286,692.00 13,545,760.00 -448,740,932.00 42,759,388.72 
其他权益工具投资 492,499,968.00 513,263,610.00 20,763,642.00  
其他非流动金融资产 4,546,000.00 3,215,440.00 -1,330,560.00  
 
 
第三节 公司业务概要 
一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 
公司以房地产为主业,专业从事住宅地产和商业地产的开发,发展成为全国一流的城市生活创
造者、具有较强影响力的城市综合运营商是公司中长期发展目标。公司秉持“诚信、务实、开拓、
创新”的企业理念 ,专注于房地产开发和运营,勇作“造城先行者”,通过“大名城”产品和服
务,用心为客户营造一个更加和谐的居住社区,创造一种更加美好的生活方式。 
2019年年度报告 
10 / 186 
 
2019年,房地产政策调控持续、行业增速放缓、市场不确定性延续。随着房地产市场步入调
整期,房企总体战略以谨慎、求稳为主,目标增长率进一步放缓;房企整体利润空间受到挤压,
无论营收、利润规模的持续增长,还是利润水平都面临较大的调整,整体盈利能力面临考验。 
 
二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 
□适用 √不适用  
三、 报告期内核心竞争力分析 
√适用 □不适用  
公司“坚持利润与规模并重、以利润为导向”,实现高质量发展;内外兼修,坚持资本化运
营、专业化管理、标准化开发、品牌化发展的企业全面发展之路。 
(一) 谨慎经营、安全经营,保持稳定自有现金流。 
公司财务稳健,保持合理负债率、合理债务结构。报告期内,公司坚持低融资成本、稳杠杆
融资策略。在融资模式上采取权益性融资与债务性融资并举。截至 2019年 12月 31日,公司资产
负债率为 65.98%,剔除预收账款后的资产负债率为 43.09%,低于行业均值。 
(二) 货值结构合理,流动性高;项目整体毛利率高于行业平均水平。 
公司产品可售货值主要分布于长三角及东南沿海重点城市,流动性高;公司土地储备中一二
级联动获取的土地成本优势明显。2019年,公司项目销售平均毛利率 27.02%,高于同行业平均水
平,盈利能力强。 
(三) 注重产品品质与服务。 
报告期内,公司通过深耕核心城市项目,提升公司产品的品牌影响力,从规划设计到项目建
设全流程,贯穿对于产品品质及细节的追求,力求打造精美产品。进一步优化产品结构、升级产
品品质,注重客户体验优化服务。 
(四)内生及外延发展共生模式保障公司长远发展 
公司聚焦城市群的区域布局,在长三角及东南区域板块加大招拍挂参与力度;在港珠澳大湾
区保持公司传统稳健的内生式发展模式,积极开展一二级联动开发,介入旧城改造、棚户区改造
等三旧项目。 
 
第四节 经营情况讨论与分析  
一、经营情况讨论与分析 
(一)总体分析 
2019年,国内外需求均持续低迷,经济总体保持平稳运行态势,但也面临着经济下行压力,
金融环境保持中性偏松。房地产市场政策环境整体偏紧,中央坚持住房居住属性,不将房地产作
为短期刺激经济的手段,房地产行业融资环境总体保持从严态势。 
2019年,公司坚定秉承“让生活更美好”的初心与使命,克服困难,谨慎经营,实现全年业
绩稳中有增长,归属于上市公司股东的净利润 7.44亿元,同比增长 31.43%;公司财务、资金状
2019年年度报告 
11 / 186 
 
况安全健康,报告期末公司资产负债率 65.98%,净负债率 46.96%,有息资产负债率 25.07%;报
告内,公司经营性现金流持续回正,报告期末预收款规模 96.02亿元。 
2019年,公司债券主体及债项评级稳定保持 AA+。公司在上海企业百强排名第 71名,上海民
营企业百强第 28名。 
公司承担企业公民责任,参与公益项目回报社会,努力践行企业经营与经济、社会和环境的
协调发展。2020年初,新冠疫情爆发,公司董事局主席俞培俤先生身体力行,站在抗击疫情的阻
击战的第一线,在春节期间筹集和运输大量防疫物资,向政府捐款人民币 1000万元用于防疫救助。
公司积极配合政府要求做好疫情防控,关爱广大员工的生命健康,与客户、业主守望相助,同舟
共济;在疫情态势平稳后,响应政府号召,克服困难,第一时间组织复工复产,抢回因疫情损失
的时间。 
(二)2019年房地产市场回顾 
2019年,国家继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”住房居住属性,不将房地产作为
短期刺激经济的手段;各地因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定;房地产行业资金定向监
管全年保持从紧态势。从数据上看,本轮房地产调控政策取得了明显效果,重点城市商品住宅成
交规模稳中有所调整,百城价格环比、累计涨幅均保持在低位区间,价格表现更加平稳。 
1、商品房销售 
2019年,全国商品房销售面积 171558万平方米,比上年下降 0.1%,其中,住宅销售面积增
长 1.5%,办公楼销售面积下降 14.7%,商业营业用房销售面积下降 15.0%。重点城市商品住宅成
交规模同比略有缩减,三线代表城市成交面积同比降幅明显。 
商品房销售额 159725亿元,增长 6.5%,比上年回落 5.7。从各级城市房价来看,一线城市累
计涨幅在低位水平略有回升,二、三四线代表城市累计涨幅较去年同期均收窄。 
 
2、房地产开发投资 
2019年 1—12月份,全国房地产开发投资 132194亿元,比上年增长 9.9%。其中,住宅投资
97071亿元,增长 13.9%。其中,东部地区房地产开发投资 69313亿元,比上年增长 7.7%;中部
地区投资 27588亿元,增长 9.6%;西部地区投资 30186亿元,增长 16.1%;东北地区投资 5107
亿元,增长 8.2%,增速回落 0.7个百分点。 
2019年年度报告 
12 / 186 
 
 
3、房地产企业施工及土地购置 
2019年,全国房地产开发企业房屋施工面积 893821万平方米,比上年增长 8.7%。其中,住
宅施工面积 627673万平方米,增长 10.1%。房屋新开工面积 227154万平方米,增长 8.5%。 
2019年,全国房地产开发企业土地购置面积 25822万平方米,比上年下降 11.4%;土地成交
价款 14709亿元,比上年下降 8.7%。 
 
 
二、报告期内主要经营情况 
报告期内,受到房地产调控政策持续,各种成本高居不下,叠加企业周转速度的下降的影
响,行业利润率面临较大下行压力的。 
公司坚持“利润与规模并重,以利润为导向”的基本经营策略,追求品质经营、谨慎经营
和安全经营,降杠杆、控负债率,加快去化和周转。 
公司全年实现营业收入 130.43亿元,实现归属上市公司净利润 7.44亿元,同比增长 31.43%;
每股基本盈利 0.3004元,同比增长 35.01%。 
公司地产业务毛利率为 27.02%,净利率为 7.65%,继续保持优于行业平均水平,但房地产
业务的净利润率、净资产收益率较去年同期均有所下降。 
截至 2019年末,公司总资产 419.53亿元,较上年减少 12.31%,归属上市公司股东所有者
权益 129.21亿元,较上年增长 6.31%。报告期末公司货币资金余额 38.13亿元,为未来业务开拓
打下坚实基础。资产负债率 65.98%,较上年减少 6.32个百分点;公司扣除预收账款资产负债率
为 43.09%,公司总体负债率处于安全可控水平。 
在房地产投资方面,报告期内,公司顺应行业调控政策变化,主动放缓拿地节奏放缓,规
避风险,不盲目扩张。 
 
公司业务--优货值结构 稳健增长 
2019年年度报告 
13 / 186 
 
公司房地产业务涵盖住宅地产、商业地产,工业地产及旅游地产等。报告期内,公司把握城
镇化、城市群发展机遇,深耕长三角、巩固大福建、立足大湾区及扩容大西部。把握市场主流需
求,优化产品结构、升级产品品质和服务,名城系、紫金系、广场系等系列产品线,在市场上均
获得较好的市场和口碑。报告期内,上海紫金九号荣获第十一届上海市优秀住宅·规划建筑奖、
上海市优秀住宅·房型设计奖、上海市优秀住宅·绿化环境奖。 
2019年,公司可售货值结构良好,70%以上的货值集中在东南沿海和长三角地区。报告期内,
公司把握市场时机,积极推盘,多渠道营销促去化,狠抓资金回笼促回款。公司销售规模稳步增
长,各区域公司完成全年既定目标的 90%以上,实现销售面积 103.44万平方米,销售金额 188.96
亿元,较上年增长 31.61%,销售回款 160.41亿元。 
公司专注于房地产开发主业,报告期内,公司营业收入中,分行业看,来自房地产及相关业
务的营业收入为 130.43亿元,占比 99.9957%,来自金控业务的营业收入为 55.63万元,占比
0.0043%;分区域看,公司房地产及相关业务的营业收入中,华东区域、东南区域、西北区域的占
比分别为 32.14%、39.09%、28.77%。 
公司关注城市升级、消费升级和产业升级带来的新机遇,积极探索布局商业、工业地产和旅
游地产等领域,培育业绩增长新跑道与新动能。 
公司商业地产包括福州名城广场、兰州名城广场等城市地标项目,通过打造,集办公、商业、
娱乐、文化等功能于一体的城市综合体,为区域经济注入活力,营造和谐共赢的居住生态环境。 
公司创新型工业园区涵盖位于上海中环内名城赛特创业产业园、名城金桥工业园。依托项目
区域内科技园区的集聚和辐射效应,引入高新技术、科技创新企业,以提升工业用地的利用质量
和综合效益。 
兰州海洋公园是兰州市重点招商引资项目,总建筑面积22785平方米,总水体约6500立方米,
位于兰州高新区榆中园区,是西北地区大型海洋极地馆之一,场馆体量位居国内海洋馆前列。该
项目已于 2019年底竣工验收,正在进行运营筹备各项工作,为试营业做准备。 
2019年,名城金控继续以防范运行风险、严格规范管理为主要工作目标,管理存量项目保值
增值及变现,支持公司地产业务发展。 
公司融资--强现金管理 稳杠杆 
2019年,房地产金融监管从严,综合融资成本上升,银行信贷、信托融资等融资渠道不断收
紧。在市场调整和资金面趋紧的双重压力下,房企融资压力、融资难度加大。 
公司坚定把好财务稳健的基本盘,保持一定充裕的现金流,保持整体的资金安全。加大营销
力度推动销售回款;强化现金管控,合理安排资金使用,提高存量资金效率。截至报告期末,公
司货币资金余额 38.13亿元。 
公司坚持低融资成本、稳杠杆融资策略。从融资成本来看,在 2019年大多数企业的融资成本
在上升的状况下,公司综合融资成本保持在 8.16%,处于较合理水平。 
2019年年度报告 
14 / 186 
 
在融资模式上,继续采取权益性融资与债务性融资并举。权益性融资,以项目层级的参股合
作、联合拿地等方式,实现项目规模的快速提升;债务性融资,维护及做大现有银行、信托等传
统融资方式的同时,通过发行公司债券、资产证券化 ABS盘活资金等金融工具多方式多渠道融资。 
公司巩固与国内主要银行及多家金融机构的诚信、互利的长期合作伙伴关系。报告期内,与
银行签署战略授信规模达 628.91亿元。 
公司持续获得专业评级机构 AA+级主体及债项长期信用评级。报告期内,国内债券市场兑付
风险频现,公司作为负责任的发行人,以自有资金偿付到期兑付(含回售)债券总计本金 40.4
亿元。 
公司管理---提质增效 精细化 
2019年,在重重不确定之下,公司沉下心来练内功,围绕大运营管理能力的提升,围绕“提
质增效”,强化精细化管理。以现金流、利润为核心,以货值管理为基础,以财务管理、计划管
理为抓手,梳理和整合管控流程,重新修订和编制管控流程和配套制度。加强建设信息系统,以
信息化、数字化管理贯穿公司开发建设和运营管理全周期、全过程。 
积极承担企业公民责任 
“取之社会、回报社会”是名城创始人俞培俤先生一贯倡导和为之身体力行的企业文化。公
司一直将承担起企业公民责任,参与公益项目回报社会为己任,努力践行企业经营与经济、社会
和环境的协调发展,具体详见《大名城 2019年企业社会责任报告》。 
(一) 主营业务分析 
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 
单位:元  币种:人民币 
科目 
本期数 上年同期数 
变动比例
(%) 
变动说明 
营业收入 13,043,166,526.70 13,383,021,388.83 -2.54  
营业成本 9,505,765,923.73 9,035,557,973.33 5.20  
销售费用 458,875,482.15 374,043,917.08 22.68 主要系本期为加强销
售促进回款增加了销
售支出 
管理费用 327,709,532.44 377,114,684.63 -13.10 主要系本期费用中不
包含上期已处置子公
司 
财务费用 716,389,314.95 958,463,240.74 -25.26 主要系本期偿还到期
借款所致 
经营活动产生的现金流
量净额 
10,300,370,410.00 6,329,864,095.57 62.73 主要系本期加强销售
管理,销售回款增加
所致 
投资活动产生的现金流
量净额 
1,635,874,997.49 2,059,584,855.84 -20.57 主要系本期金控业务
规模缩减所致 
筹资活动产生的现金流
量净额 
-10,310,000,156.49 -8,219,859,409.32 25.43 主要系本期偿还到期
借款所致 
 
 
2019年年度报告 
15 / 186 
 
 
2. 收入和成本分析 
√适用 □不适用  
报告期内,公司实现总营业收入 130.43亿元,其中主营业务收入中,房地产本期实现营业收
入 129.32亿元,较上年同比增加 0.24%。 
  
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 
单位:元  币种:人民币 
主营业务分行业情况 
分行业 营业收入 营业成本 
毛利率
(%) 
营业收
入比上
年增减
(%) 
营业成
本比上
年增减
(%) 
毛利率比上
年增减(%) 
房地产板块 12,932,248,733.27 9,438,446,572.04 27.02 0.24 13.98 减少 8.79
个百分点 
金控板块 556,631.24  100.00 -99.79 -100.00 增加
209.48个
百分点 
主营业务分产品情况 
分产品 营业收入 营业成本 
毛利率
(%) 
营业收
入比上
年增减
(%) 
营业成
本比上
年增减
(%) 
毛利率比上
年增减(%) 
商品房销售 12,932,248,733.27 9,438,446,572.04 27.02 0.24 13.98 减少 8.79
个百分点 
金融投资及租
赁 
556,631.24  100.00 -99.79 -100.00 增加
209.48个
百分点 
主营业务分地区情况 
分地区 营业收入 营业成本 
毛利率
(%) 
营业收
入比上
年增减
(%) 
营业成
本比上
年增减
(%) 
毛利率比上
年增减(%) 
华东区域 4,157,142,055.15 3,392,176,664.15 18.40 240.99 383.21 减少 24.02
个百分点 
东南区域 5,055,351,753.20 3,410,179,982.11 32.54 -21.37 -9.15 减少 9.08
个百分点 
西北区域 3,720,311,556.16 2,636,089,925.78 29.14 -29.19 -31.09 增加 1.95
个百分点 
注:综合毛利率=Σ (单项目毛利率*单项目收入加权占比)  
本期毛利率较上年下降 8.79个百分点,主要系本期新增结转项目中华东区域的紫金九号、东
南区域的中联名城、名城港湾八区、泰禾名城毛利率下降所致。 
(1) 新增结转项目中低毛利率项目收入加权比重同比增加:华东区域和东南区域本期收入
占比分别为 32.14%及 39.09%。 
(2) 新增项目毛利率同比下降,具体原因如下: 
2019年年度报告 
16 / 186 
 
a. 预售价格受政府宏观调控及销售规范影响,新增结转项目销售单价同比下降。 
b. 新增结转项目土地招拍挂获取成本较上期其他结转项目同比增加,导致土地成本
推高项目总成本,降低了毛利率。 
c. 新增结转项目受调控影响,预售证办理推迟从而导致在建项目专项借款占用时间
同比增加,带来资本化利息增加所致。 
(2). 产销量情况分析表 
□适用 √不适用  
 
(3). 成本分析表 
单位:元 
分行业情况 
分行业 
成本构成
项目 
本期金额 
本期
占总
成本
比例
(%) 
上年同期金额 
上年
同期
占总
成本
比例
(%) 
本期金额
较上年同
期变动比
例(%) 
情况 
说明 
房地产板块 开发成本 9,438,446,572.04 99.29 8,280,950,888.63  91.65 13.98  
金控板块 金融投资   566,441,345.11 6.27 -100.00  
分产品情况 
分产品 
成本构成
项目 
本期金额 
本期
占总
成本
比例
(%) 
上年同期金额 
上年
同期
占总
成本
比例
(%) 
本期金额
较上年同
期变动比
例(%) 
情况 
说明 
房地产板块 开发成本 9,438,446,572.04 99.29 8,280,950,888.63  91.65 13.98  
金控板块 金融投资   566,441,345.11 6.27 -100.00  
 
(4). 主要销售客户及主要供应商情况 
√适用 □不适用  
前五名客户销售额 5,765.62万元,占年度销售总额 0.44%;其中前五名客户销售额中关联方销售
额 0万元,占年度销售总额 0 %。 
 
前五名供应商采购额 115,536.09万元,占年度采购总额 33.92%;其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 0万元,占年度采购总额 0%。 
 
3. 费用 
√适用 □不适用  
 
科目 本期数 上期数 变动比例 
销售费用 458,720,570.40 374,043,917.08 22.64% 
管理费用 327,864,444.19 377,114,684.63 -13.06% 
财务费用 716,389,314.95 958,463,240.74 -25.26% 
 
2019年年度报告 
17 / 186 
 
4. 研发投入 
(1). 研发投入情况表 
□适用  √不适用  
(2). 情况说明 
□适用 √不适用  
 
5. 现金流 
√适用 □不适用  
 
科目 本期数 上期数 变动比例 
经营活动产生的现金
流量净额 
10,300,370,410.00 6,329,864,095.57 62.73% 
投资活动产生的现金
流量净额 
1,635,874,997.49 2,059,584,855.84 -20.57% 
筹资活动产生的现金
流量净额 
-10,310,000,156.49 -8,219,859,409.32 25.43% 
 
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 
□适用 √不适用  
 
(三) 资产、负债情况分析 
√适用  □不适用  
1. 资产及负债状况 
单位:元 
项目名称 本期期末数 
本期
期末
数占
总资
产的
比例
(%) 
上期期末数 
上期期末
数占总资
产的比例
(%) 
本期期
末金额
较上期
期末变
动比例
(%) 
情况说明 
货币资金 3,812,672,749.14 9.09 1,723,776,437.44 3.60 121.18 
主要系本期销售回款
增加所致 
交易性金融资产 13,545,760.00 0.03 462,286,692.00 0.97 -97.07 
主要系本期处置股票
所致 
应收票据       1,219,000.00 0.00 -100.00 
主要系期初票据于本
期兑付 
预付款项  91,986,124.77  0.22  720,144,030.00 1.51 -87.23 
主要系本期漳州益源
合并范围变动影响所
致 
其他应收款  1,609,481,699.72  3.84  3,098,191,953.82 6.44 -47.78 
主要系期初股权转让
款本期收回 
其他流动资产   355,808,472.58  0.85  143,453,031.84 0.30 148.03 
主要系预缴税金重分
类 
无形资产   3,138,974.94  0.01  1,751,565.97 0.00 79.21 
主要系新增软件等无
形资产增加 
应付票据   685,448,177.70  1.63  129,695,123.70 0.27 428.51 主要系本期票据支付
2019年年度报告 
18 / 186 
 
方式较上期增加所致 
预收款项   9,601,585,621.83  22.89  7,302,998,363.15 15.26 31.47 
主要系新增房产销售
所致 
一年内到期的非
流动负债  
 2,526,905,416.66  6.02 6,003,482,387.06 12.55 -57.91 主要系偿还借款所致 
应付债券   299,223,315.99  0.71  3,225,759,080.41 6.74 -90.72 
主要系本期偿还债券
所致 
长期应付款     60,873,225.45 0.13 -100.00 
主要系期初长期应付
款重分类至一年内到
期得非流动负债所致 
递延所得税负债  11,358,391.96 0.03  17,618,274.48 0.04 -35.53 
主要系公允价值变动
导致得递延所得税负
债所致 
其他综合收益   -23,713,711.92  -0.06 -110,253,835.41   -0.23 -78.49 
主要系公允价值变动
导致得其他综合收益
变动所致 
 
 
2. 截至报告期末主要资产受限情况 
√适用  □不适用  
 
项目 期末账面价值 受限原因 
货币资金 490,418,168.51 作为各类保证金 
存货 14,074,176,657.83 本公司以存货作为抵押物向银行或其他金融机构借款 
固定资产 532,416,191.63 本公司以固定资产作为抵押物向银行借款 
投资性房地产 540,038,416.91 本公司以投资性房地产作为抵押物向银行借款 
合计 15,637,049,434.88  
 
 
3. 其他说明 
□适用  √不适用  
 
(四) 行业经营性信息分析 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
19 / 186 
 
房地产行业经营性信息分析 
1. 报告期内房地产储备情况 
√适用   □不适用  
 
序号 
持有待开
发土地的
区域 
持有待开发
土地的面积
(平方米) 
一级土
地整理
面积
(平方
米) 
规划计容建筑
面积(平方米) 
是/否涉及
合作开发项
目 
合作开发项
目涉及的面
积(平方米) 
合作开
发项目
的权益
占比
(%) 
1 东南区域 79,838.34  214,662.04 否   
2 西北区域 946,434.10  2,164,073.70 是 371,565.40 49 
 
 

号 
持有待开发
土地的区域 
持有待开发土地的
面积(平方米) 
是/否涉及合
作开发项目 
合作开发项目涉及
的面积(平方米) 
合作开发项目的
权益占比(%) 
1 大湾区 33.72万 是 33.72万 51 
 
2. 报告期内房地产开发投资情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 

号 
地区 项目 
经营
业态 
在建项目
/新开工
项目/竣
工项目 
项目用地面积
(平方米) 
项目规划计
容建筑面积
(平方米) 
总建筑面积
(平方米) 
在建建筑面
积(平方米) 
已竣工面积
(平方米) 
总投资额 
报告期实际
投资额 
1 东南 
福清紫金
轩 
住宅 在建项目 61,003.00 183,009.00 233,166.71 233,166.71  230,000.00 18,394.36 
2 东南 
长乐大名
城二期 
住宅 在建项目 51,341.00 126,676.73 171,932.90 171,932.90  193,000.00 19,637.98 
3 东南 
永泰东部
旅游新城
(2#、4#
地块) 
商住 在建项目 105,465.00 207,243.78 275,414.22 275,414.22  101,237.37 27,092.39 
4 东南 
永泰东部
旅游新城
(7#地
块) 
商住 竣工项目 63,434.00 159,754.55 205,273.35  205,273.35 72,470.86 51,680.23 
5 东南 
福清中联
名城三区 
住宅 
新开工项
目 
128,086.00 320,215.00 419,917.19 419,917.19  206,718.77 5,504.66 
6 东南 
南昌大名
城 
住宅 在建项目 48,625.78 106,976.72 137,724.00 137,724.00  270,000.00 22,109.64 
7 东南 泰禾名城 住宅 竣工项目 33,632.00 87,442.96 114,509.04  114,509.04 73,402.79 9,218.66 
8 东南 
福清永鸿
名城花园 
住宅 在建项目 38,212.00 114,636.00 149,257.80 149,257.80  94,612.00 16,208.62 
9 东南 
福建名城
港湾九区 
住宅 在建项目 18,577.24 46,442.16 77,548.86 77,548.86  111,454.00 14,772.65 
10 华东 
大名城紫
金轩 
住宅 竣工项目 52,194.30 73,072.02 111,097.27  111,097.27 328,386.53 46,548.27 
11 华东 
南京大名
城 
住宅 竣工项目 39,215.62 86,274.00 114,861.92  114,861.92 339,200.00 37,772.26 
12 华东 
杭州大名
城 
住宅 在建项目 28,608.00 63,001.83 91,778.23 91,778.23  180,000.00 17,876.43 
13 华东 
杭州弘招
城 
住宅 
新开工项
目 
50,888.00 61,065.60 98,272.00 98,272.00  158,269.00 17,892.65 
2019年年度报告 
20 / 186 
 
14 华东 杭州北隆 住宅 
新开工项
目 
25,655.00 46,179.00 69,529.21 69,529.21  118,539.00 16,134.54 
15 西北 
兰州东部
科技新城
一期(F地
块) 
住宅 在建项目 68,774.70 36,703.00 49,320.00 49,320.00  28,583.00 58.34 
16 西北 
兰州东部
科技新城
二期
(5#6#地
块) 
住宅 竣工项目 164,013.10 381,491.87 445,191.24  445,191.24 156,766.00 52,844.12 
17 西北 
兰州东部
科技新城
二期
(7-1、9、
10-1、11、
17、18地
块) 
商住 竣工项目 112,455.10 137,322.42 149,779.57  149,779.57 74,889.79 5,906.22 
18 西北 
兰州东部
科技新城
二期(7-2
地块) 
商业 在建项目 44,371.70 71,648.80 104,046.03 104,046.03  68,000.00 10,580.25 
19 西北 
兰州东部
科技新城
二期
(10-2地
块) 
商住 在建项目 38,020.70 109,980.10 158,699.17 158,699.17  49,714.00 915.51 
20 西北 
兰州东部
科技新城
二期(20
地块) 
商住 
新开工项
目 
76,735.00 171,183.37 219,500.13 219,500.13  89,376.00 1,320.99 
21 西北 
兰州东部
科技新城
二期(21
地块) 
住宅 在建项目 122,650.90 183,976.35 219,215.61 219,215.61  52,612.00 17,889.52 
22 西北 
兰州东部
科技新城
二期
(3.4) 
住宅 竣工项目 1516,69.50 450,619.90 492,500.60 203,727.76 288,772.84 145,000.00 15,112.10 
 
 
3. 报告期内房地产销售情况 
√适用  □不适用  
 

号 
地区 项目 
经营业
态 
可供出售面积 
(平方米) 
已预售面积 
(平方米) 
1 华东  常州大名城 住宅 731,182.00 731,182.00 
2 华东  上海大名城名郡 住宅 80,882.98 80,882.98 
3 华东  上海大名悦华庭 住宅  98,217.15 87,126.88 
4 华东  上海大名城紫金轩 住宅  68,941.04 62,348.18 
5 华东  杭州大名城 住宅  44,805.85 33,898.37 
6 华东  南京大名城 住宅  87,663.54 54,016.96 
7 华东  杭州随塘 住宅  59,962.41 37,291.94 
8 华东  杭州雍澜府 住宅  45,533.14 24,364.66 
9 西北  兰州东部科技新城一期 住宅  1,504,933.84 1,466,435.03 
10 西北  兰州东部科技新城二期 商住  837,267.47 617,292.70 
11 西北  兰州名城城市广场 商办  467,665.14 225,450.73 
12 东南  名城港湾 住宅  2,418,034.96 2,263,255.98 
13 东南  福州名城城市广场 综合体 303,372.53 111,537.61 
14 东南  永泰东部旅游新城 住宅  546,790.20 449,889.48 
2019年年度报告 
21 / 186 
 
15 东南  长乐大名城 住宅  166,930.26 166,876.58 
16 东南  长乐名城紫金轩 住宅  136,694.86 107,693.79 
17 东南  福清中联名城 住宅  448,825.18 381,402.88 
18 东南  福清大名城 商住  179,774.57 138,125.63 
19 东南  名城永鸿紫金轩 住宅  63,921.28 19,397.34 
20 东南  南昌大名城 住宅  32,207.54 12,306.04 
21 东南  长乐泰禾名城 住宅  85,679.37 85,679.37 
  合计   8,409,285.31 7,156,455.13 
 
报告期内,公司共计实现销售金额 188.96亿元,销售面积 103.44万平方米。 
 
4. 报告期内房地产出租情况 
□适用  √不适用  
5. 报告期内公司财务融资情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 
1,054,730.07 8.16 64,294.96 
 
6. 其他说明 
□适用  √不适用  
 
 
(五) 投资状况分析 
1、 对外股权投资总体分析 
√适用 □不适用  
报告期内投资支付得总额为 4078.60万元 
 
(1) 重大的股权投资 
□适用  √不适用  
 
(2) 重大的非股权投资 
√适用  □不适用  
报告期内,募集资金使用情况详见与年度报告同日发布的《上海大名城企业股份有限公司募集资
金存放与使用情况的专项报告》。 
 
(3) 以公允价值计量的金融资产 
√适用  □不适用  
 
投资类
型 
分类 期末账面价值 期初账面价值 公允价值变动损
益 
投资收益 资金来源 
权 益
工 具
投资 
交易性金
融资产 
13,545,760.00 462,286,692.00 -57,581,659.25 102,341,047.97 自有资金 
权 益
工 具
其他权益
工具投资 
             
513,263,610.00  
492,499,968.00   
自有资金 
2019年年度报告 
22 / 186 
 
投资 
权 益
工 具
投资 
其他非流
动金融资
产 
3,215,440.00  4,546,000.00   
自有资金 
 
 
(六) 重大资产和股权出售 
√适用  □不适用  
1、2016年 11月 10日公司第六届董事会第五十九次会议,2016年 11月 29日公司 2016年第
三次临时股东大会,审议通过了公司以人民币 73,453万元的价格将原控股子公司兰州高新开发建
设有限公司 80%的股权转让给兰州高科投资发展集团公司。公司已收到转让标的金额的 51.73%,
即 38,000万元,此股权尚待办理工商变更手续。受让人因受国家相关融资政策调整影响,未能在
协议约定时间内向公司支付协议项下的全部款项,受让人已向公司致函确认继续履约并申请延缓
支付剩余款时间至 2019年 12月 31日。详见公司临时公告(2019-093)。截至本报告出具日,公
司尚未收到该笔股权转让款,并正在与受让人就付款事项的一揽子解决方案正在洽谈中。 
2、2018年 11月 9日公司第七届董事局第十八次会议,2018年 11月 26日 2018年第一次临
时股东大会,审议通过了公司以人民币 25亿元对外转让原全资子公司中程租赁有限公司 100%股
权的关联交易事项及各方签署的《股权转让协议》(详见公司临时公告 2018-097、2018-108)。
截至 2019年 12月 31日,受让方已按《股权转让协议》约定,名城金控已收到交易对方支付的全
部股权转让款,总计人民币 25亿元。本次股权转让交易履行完毕。详见公司临时公告(2018-113、
2019-050、2019-088、2019-113) 
 
(七) 主要控股参股公司分析 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
序号 公司名称 营业收入 营业利润 净利润 

名城地产(福
建)有限公司 
593,409.79 64,002.48 48,874.43 
 
(八) 公司控制的结构化主体情况 
□适用  √不适用  
 
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 
(一) 行业格局和趋势 
√适用  □不适用  
整体来看,在我国经济和房地产行业进入高质量发展的背景下,行业调控政策和融资环境总
体仍将保持从严态势,企业销售业绩分化也会加速行业格局洗牌及市场集中度的持续提升。 
房地产政策方面,将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,行业调控政策和融
资环境总体仍将保持从严态势。 
2019年年度报告 
23 / 186 
 
市场方面,2020 年我国房地产市场整体承压,但在周期轮动背景下,结构性市场机会仍存,
长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝五大城市群占据我国房地产市场五成份额,受城市发
展阶段、因城施策及城市规划利好等因素影响,这些区域的市场行情也显现分化格局,其中长三
角、粤港澳地区需求支撑度更高。 
 
(二) 公司发展战略 
√适用  □不适用  
秉持“诚信、务实、开拓、创新”的企业理念,勇作“造城先行者”创造美好生活。通过“大
名城”的产品和服务,用心为客户营造一个更加和谐的居住社区,创造一种更加美好的生活方式,
力争使“大名城”成为全国一流的城市生活创造者,成为全国具有较强影响力的房产开发商之一。 
1、区域布局上,加快以聚焦城市群为导向的全国性布局。 
继续聚焦发展一、二线城市,深耕已进入城市,将做大规模占比作为对区域公司的重要考核
指标,同时结合城市群内城市的不同能级,大力发展中心城市项目。大力发展以上海为核心的长
三角一体化城市群项目的获取;继续保持以福州(含厦门)为核心的东南区域的市场占比优势和
品牌优势;着力开拓以广州、深圳为核心的粤港澳大湾区城市群项目的落地,积极切入深圳“三
旧”改造项目。 
2、发展模式上,将从过往的“侧重于内生式增长”向“内生式增长与外延式增长并重”的发
展方式转变。 
保持公司传统稳健的内生式拿地开发模式,在聚焦城市群的区域布局目标下,继续加大招拍
挂参与力度,并积极开展一二级联动开发,介入旧城改造、棚户区改造。同时,采取更开放、更
多元的合作模式实现规模的快速提升,并将合作拓展机制常态化。 
3、经营导向上,坚持以客户为中心,打造高品质产品与服务。提升大运营能力。 
构建基于标准化、低成本、高周转的运营能力,包括广泛的战略合作能力、产品研发储备能
力、高效融资上账能力、土地信息提前获取能力、关键岗位人才储备能力等综合水平。 
4、机制保障上,以高激励为引擎打造高水平、高战斗力、高责任心的专业团队。  
不断优化管控模式,建立健全管理机制,完善短期、中期、长期薪酬体系,形成具有竞争力
和特色的激励机制,充分调动全体员工尤其是一线业务团队的主动性和积极性。 
5、资金保障上,对外创新融资模式,对内加强资金管理。 
权益性融资上,充分发挥上市公司平台的融资优势,通过配股、定向增发、可转债等方式扩
大资本金规模,引入重要战略投资者,获取竞争的优质资产和核心能力。合作拓展机制常态化,
采取更开放、更多元的合作模式,以项目层级的参股合作、联合拿地等方式,实现项目规模的快
速提升。债务性融资,通过发行债券、中票等交易所及银行间的金融工具的方式扩大负债结构中
信用债规模;多渠道融资,在维护及做大现有银行、信托等传统间接融资渠道的基础上,创新多
2019年年度报告 
24 / 186 
 
元化融资手段,通过金融创新盘活资产、发挥金融杠杆作用。加强内部资金的管理,做好项目资
金的预算,盘活闲置资金,提高资金使用效益。 
6、名城金控业务注重提升金融投资品质,谋求提升金融投资综合收益,促进与地产业务的协
同发展,实现双轮驱动。 
 
(三) 经营计划 
√适用  □不适用  
在行业增速明显放缓的背景下,公司将提质增效与稳健规模扩张为重点工作,牢牢把好财务
稳健基本盘,提高成本管控能力;坚持打造高品质产品与服务,坚持快速周转策略,保持公司有
质量地可持续发展。 
1、提质增效,加强经营管理。实施投资策略、操盘策略、品牌策略等三大核心业务策略, 提
升大运营效率。加强精细化管理能力,注重内部体系建设,开展组织整合和赋能,提升总部专业
服务能力、区域公司作战能力以及之间的协同性,提高管理效率。 
2、积极获取优质土地资源。重点关注土地价格明显回调的热点一、二线及处于重要城市群内
的需求强劲的城市投资机会;在大湾区发挥公司传统稳健的内生式发展模式,继续推进旧城改造
项目。 
3、把握融资窗口,扩大融资规模。保持公司偿债能力稳定、负债率合理,助力公司稳健规模
扩张;进一步优化公司债务结构,保持一定的融资安全弹性;加强自身造血功能,多渠道促融资。 
 
(四) 可能面对的风险 
√适用  □不适用  
2020年,房地产调控政策、融资政策继续偏紧,叠加肆虐全球的新型冠状病毒疫情的不利影
响,房地产市场进入深度调整周期,特别是销售端的压力正在逐渐加大,房地产企业面临较大的
压力和挑战。 
预计 2020 年全国房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整,销售均价更趋平稳,投
资中低速增长”的特点。需求端,行业“房住不炒”主基调不会改变,预期会更趋理性,市场规
模调整幅度将加剧,但与此同时,城镇化进程的不断推进、改善型需求的持续释放对市场规模仍
有较大支撑。供应端,行业融资环境难有明显改观,房企资金压力依然偏大叠加销售规模调整、
已开工未售规模已达高位,且土地储备支撑力偏弱,预计 2020 年新开工规模存压。 
 
(五) 其他 
□适用  √不适用  
 
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因,未按准则披露的情况和原因说明 
□适用  √不适用  
 
 
2019年年度报告 
25 / 186 
 
第五节 重要事项 
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 
√适用  □不适用  
1、公司依据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》(证监发
[2012]37号)、《上市公司监管指引第 3号——上市公司现金分红》(证监会公告[2013]43号)
以及《上海证券交易所上市公司现金分红指引》的相关规定,制定现金分红政策,对《公司章程》
关于利润分配事项的决策程序和机制进行了修订和完善,公司关于利润分配事项的相关决策程序
和机制等已在《公司章程》(2014年 9月)第三十九条、第七十五条、第一百零六条、第一百五
十五条、第一百五十六条、第一百五十七条、第一百五十八条等相关条款进行了规定。 
2、《公司章程》关于分红标准和比例明确和清晰,相关的决策程序和机制完备,独立董事尽
职履责并发挥了应有的作用,为中小股东提供了充分表达意见和诉求的机会,中小股东的合法权
益得到充分维护。公司制定有《上海大名城企业股份有限公司未来三年(2017-2019年度)股东
分红回报规划》,明确三年的分红计划。 
3、公司利润分配方案均严格按照《公司法》和《公司章程》的规定,由公司董事会审议通过
后,再提交公司股东大会审议批准,系自主决策。最近三年公司累计现金分红金额(含税)为   
27,228.58万元,最近三年公司实现的年均可分配利润 90,206.64万元,最近三年公司累计现金
分红金额占最近三年年均可分配利润的比例达 30.18%。现金分红在本次利润分配中所占比例为
100%。 
 
(二) 公司近三年(含报告期)的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 
单位:万元  币种:人民币 
分红 
年度 
每 10股送
红股数
(股) 
每 10股派
息数(元)
(含税) 
每 10股转
增数(股) 
现金分红
的数额 
(含税) 
分红年度合并
报表中归属于
上市公司普通
股股东的净利
润 
占合并报表中
归属于上市公
司普通股股东
的净利润的比
率(%) 
2019年 0 0.3 0 7,425.98 74,355.91 9.99 
2018年 0 0.2 0 4,950.65 55,066.48 8.99 
2017年 0 0.6 0 14,851.95 141,197.54 10.49 
 
 
(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况 
□适用 √不适用  
 
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正,但未提出普通股现金利润分配方案预
案的,公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
26 / 186 
 
二、承诺事项履行情况 
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项 
√适用 □不适用  
承诺背景 
承诺 
类型 
承诺方 
承诺 
内容 
承诺时间及
期限 
是否有
履行期
限 
是否
及时
严格
履行 
如未能及
时履行应
说明未完
成履行的
具体原因 
如未能
及时履
行应说
明下一
步计划 
与股改相关的
承诺 
其他 名城企
业集
团、 
福州创
元贸易
有限公
司、 
俞培俤
先生 
关于避
免与上
市公司
同业竞
争的承
诺,关
于规范
和减少
关联交
易的承
诺,关
于维护
上市公
司独立
性的承
诺 
2009-10-23 
 
长期有效 
否 是 不适用 不适用 
           
收购报告书或
权益变动报告
书中所作承诺 
           
           
与重大资产重
组相关的承诺 
           
           
与首次公开发
行相关的承诺 
           
           
与再融资相关
的承诺 
           
           
与股权激励相
关的承诺 
           
           
其他对公司中
小股东所作承
诺 
           
           
其他承诺            
其他承诺            
 
 
(二) 公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目 
是否达到原盈利预测及其原因作出说明 
□已达到 □未达到 √不适用  
2019年年度报告 
27 / 186 
 
 
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响 
□适用 √不适用  
 
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 
□适用 √不适用  
 
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明 
□适用 √不适用  
 
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明 
(一)公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明 
√适用  □不适用  
(一)会计政策的变更 
1.自 2019年 1月 1日采用财政部《关于修订印发 2019年度一般企业财务报表格式的通知》
(财会〔2019〕6号)相关规定。会计政策变更导致影响如下: 
(1)合并财务报表的影响 
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额 
将“应收票据及应收账款”拆分为“应收票据”
及“应收账款”列式 
应收票据 2019年 12月 31日列示金额 0.00元; 
应收票据 2018年 12月 31日列示金额 1,219,000.00元; 
应收账款 2019年 12月 31日列示金额 217,371,527.58元; 
应收账款 2018年 12月 31日列示金额 224,094,004.89元。 
将“应付票据及应付账款” 拆分为“应付票据”
及“应付账款”列式 
应付票据 2019年 12月 31日列示金额 685,448,177.70元; 
应付票据 2018年 12月 31日列示金额 129,695,123.70元; 
应付账款 2019年 12月 31日列示金额 4,600,186,243.62元; 
应付账款 2018年 12月 31日列示金额 5,787,932,881.37元。 
将“资产减值损失”报表项目,按照损失以“-”
号填列 
资产减值损失 2019年度列示金额 0.00元; 
资产减值损失 2018年度列示金额-483,071,832.40元。 
(2)母公司财务报表的影响 
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额 
将“应收票据及应收账款”拆分为“应收票据”
及“应收账款”列式 
应收票据 2019年 12月 31日列示金额 0.00元; 
应收票据 2018年 12月 31日列示金额 0.00元; 
应收账款 2019年 12月 31日列示金额 0.00元; 
应收账款 2018年 12月 31日列示金额 0.00元。 
将“应付票据及应付账款” 拆分为“应付票据”
及“应付账款”列式 
应付票据 2019年 12月 31日列示金额 0.00元; 
应付票据 2018年 12月 31日列示金额 0.00元; 
应付账款 2019年 12月 31日列示金额 338,368.78元; 
应付账款 2018年 12月 31日列示金额 338,368.78 元。 
将“资产减值损失”报表项目,按照损失以“-”
号填列 
资产减值损失 2019年度列示金额 0.00元; 
资产减值损失 2018年度列示金额-28,064,131.14元。 
2.自 2019年 1月 1日采用 《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》(财会〔2017〕
7号)、《企业会计准则第 23号——金融资产转移》(财会〔2017〕8号)、《企业会计准则第
24号——套期会计》(财会〔2017〕9号)以及《企业会计准则第 37号——金融工具列报》(财
会〔2017〕14号)相关规定,根据累积影响数,调整年初留存收益及财务报表其他相关项目金额,
对可比期间信息不予调整。会计政策变更导致影响如下: 
2019年年度报告 
28 / 186 
 
(1)合并财务报表的影响 
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额 
按照新金融工具准则的规定,以企业管理金融资产的业务模式和合
同现金流量特征作为分类的判断依据,对公司持有的信托业保障基
金的金融资产分类为交易性金融资产。 
交易性金融资产 2019年 12月 31日列示金额 13,545,760.00元。 
按照新金融工具准则的规定,以企业管理金融资产的业务模式和合
同现金流量特征作为分类的判断依据,对公司持有的博信股份及中
广影视的金融资产分类为其他权益工具投资。 
其他权益工具投资 2019年 12月 31日列示金额 513,263,610.00元。 
按照新金融工具准则的规定,对剩余年限超过 1年的交易性金融资
产重分类至其他非流动金融资产。 
其他非流动金融资产 2019年 12月 31日列示金额 3,215,440.00元。 
按照新金融工具准则的规定,对应收账款采用预期信用损失的简化
模型,对其他应收款采用预期信用损失的一般模型,由此形成的损
失准备的增加或转回金额,作为减值损失或利得计入当期损益。 
信用减值损失 2019年度列示金额-26,146.05元。 
按照新金融工具准则的规定,“应付利息”仅反映相关金融工具已
到期应支付但于资产负债表日尚未支付的利息。基于实际利率法计
提的金融工具的利息应包含在相应金融工具的账面余额中。 
应付利息 2019年 12月 31日列式金额为 0.00元; 
短期借款 2019年 12月 31日列式金额为 615,391,938.93元; 
一年内到期的非流动负债 2019年 12月 31日列式金额为 2,526,905,416.66
元。 
(2)母公司财务报表的影响 
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额 
按照新金融工具准则的规定,以企业管理金融资产的业务模式和合同现
金流量特征作为分类的判断依据,对公司持有的信托业保障基金的金融
资产分类为交易性金融资产。 
交易性金融资产 2019年 12月 31日列示金额 0.00元。 
按照新金融工具准则的规定,以企业管理金融资产的业务模式和合同现
金流量特征作为分类的判断依据,对公司持有的博信股份及中广影视的
金融资产分类为其他权益工具投资。 
其他权益工具投资 2019年 12月 31日列示金额 0.00元。 
按照新金融工具准则的规定,对剩余年限超过 1年的交易性金融资产重
分类至其他非流动金融资产。 
其他非流动金融资产 2019年 12月 31日列示金额 0.00元。 
按照新金融工具准则的规定,对应收账款采用预期信用损失的简化模
型,对其他应收款采用预期信用损失的一般模型,由此形成的损失准备
的增加或转回金额,作为减值损失或利得计入当期损益。 
信用减值损失 2019年度列示金额 2,950,193.48元。 
按照新金融工具准则的规定,“应付利息”仅反映相关金融工具已到期
应支付但于资产负债表日尚未支付的利息。基于实际利率法计提的金融
工具的利息应包含在相应金融工具的账面余额中。 
应付利息 2019年 12月 31日列式金额为 0.00元; 
短期借款 2019年 12月 31日列式金额为 0.00元; 
一年内到期的非流动负债 2019年 12月 31日列式金额为
1,255,153,473.55元。 
3.自 2019年 6月 10日采用《企业会计准则第 7号——非货币性资产交换》(财会〔2019〕8
号)相关规定,公司对 2019 年 1月 1日至本准则施行日之间发生的非货币性资产交换,应根据
准则规定进行调整。公司对 2019年 1月 1日之前发生的非货币性资产交换,不需要进行追溯调
整。该项会计政策变更对财务报表无影响。 
2019年年度报告 
29 / 186 
 
4.自 2019年 6月 17日采用 《企业会计准则第 12号——债务重组》 (财会〔2019〕9号)
相关规定,公司对 2019 年 1月 1日至本准则施行日之间发生的债务重组,应根据准则规定进行
调整。公司对 2019年 1月 1日之前发生的债务重组,不需要进行追溯调整。该项会计政策变更
对财务报表无影响。 
(二)会计估计的变更 
无。 
 
(二)公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明 
□适用  √不适用  
 
(三)与前任会计师事务所进行的沟通情况 
□适用  √不适用  
 
(四)其他说明 
□适用  √不适用  
 
六、聘任、解聘会计师事务所情况 
单位:元  币种:人民币 
 现聘任 
境内会计师事务所名称 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙) 
境内会计师事务所报酬 1,600,000.00 
境内会计师事务所审计年限 12 
境外会计师事务所名称 无 
境外会计师事务所报酬  
境外会计师事务所审计年限  
 
 名称 报酬 
内部控制审计会计师事务所 天职国际会计师事务所(特殊
普通合伙) 
400,000.00 
财务顾问 无  
保荐人 申万宏源证券承销保荐有限责
任公司 

 
聘任、解聘会计师事务所的情况说明 
□适用 √不适用  
 
审计期间改聘会计师事务所的情况说明 
□适用  √不适用  
 
七、面临暂停上市风险的情况 
(一)导致暂停上市的原因 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
30 / 186 
 
(二)公司拟采取的应对措施 
□适用 √不适用  
 
八、面临终止上市的情况和原因 
□适用  √不适用  
 
九、破产重整相关事项 
□适用 √不适用  
 
十、重大诉讼、仲裁事项 
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项  
 
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况 
□适用 √不适用  
 
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 
□适用  √不适用  
报告期内,公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到
期未清偿等情况。 
 
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 
□适用 √不适用  
 
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 
股权激励情况 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用  √不适用  
 
员工持股计划情况 
□适用  √不适用  
 
其他激励措施 
□适用 √不适用  
 
十四、重大关联交易 
(一) 与日常经营相关的关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
31 / 186 
 
4、 项 
□适用 √不适用  
(二) 资产或股权收购、出售发生的关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
4、 涉及业绩约定的,应当披露报告期内的业绩实现情况 
□适用  √不适用  
 
(三) 共同对外投资的重大关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
 
(四) 关联债权债务往来 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
√适用  □不适用  
(1)2019年 4月 29日,经公司 2018年年度股东大会审议批准《关于控股股东、实际控制人及其
关联人向公司提供财务资金支持 的关联交易议案》,名城企业集团以其持有的资金向公司提供借
款余额不超过 50亿元的资金支持,资金成本不超过公司同等条件的对外融资成本。(2019-035) 
(2)依据上述决议批准,根据公司整体发展战略的需要和资金安排,名城企业集团本期向公司及
控股子公司提供阶段资金支持,截至报告期末名城企业集团提供的资金支持余额为 3174.50万元。 
(3)期末控股股东及一致行动人对公司的担保余额为 16,000.00万元,其中: 
担保方 被担保方 担保金额(万
元) 
担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕 
名城悦华酒店
(福州)有限公
司、俞培俤 
名城地产(福建)
有限公司 
16,000.00 2013-8-6 2023-8-6 否 
 
 
2019年年度报告 
32 / 186 
 
3、 临时公告未披露的事项 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 



系 
向关联方提供资金 
关联方向上市公司 
提供资金 
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额 
福州英家
皇道物业
管理有限
公司 



司 
3,811,017.79 1,018,277.74 4,829,295.53    
福州名城
物业管理
有限公司 



司 
   136,051.66 98,715.85 234,767.51 
杭州弘招
城房地产
开发有限
公司 



司 
253,639,384.00 -237,371,500.00 16,267,884.00    
福州市万
曦房地产
有限公司 



司 
17,713,712.08 -33,570,800.00 -15,857,087.92    
福建中联
城实业有
限公司 






东 
388,935,000.00 161,190,000.00 550,125,000.00    
杭州北隆
房地产开
发有限公
司 



司 
 4,305,430.55 4,305,430.55    
合计 664,099,113.87 -104,428,591.71 559,670,522.16 136,051.66 98,715.85 234,767.51 
关联债权债
务形成原因 
主要系日常经营活动中与关联方发生的垫付款项。 
关联债权债
务对公司的
影响 
 
 
(五) 其他 
□适用  √不适用  
 
十五、重大合同及其履行情况 
(一) 托管、承包、租赁事项 
1、 托管情况 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
33 / 186 
 
 
2、 承包情况 
□适用 √不适用  
 
3、 租赁情况 
□适用 √不适用  
 
(二) 担保情况 
√适用 □不适用  
单位: 亿元  币种: 人民币 
公司对外担保情况(不包括对子公司的担保) 
担保方 
担保
方与
上市
公司
的关
系 
被担
保方 
担保金
额 
担保
发生
日期
(协议
签署
日) 
担保 
起始
日 
担保 
到期
日 
担保
类型 
担保
是否
已经
履行
完毕 
担保
是否
逾期 
担保逾
期金额 
是否
存在
反担
保 
是否
为关
联方
担保 
关联 
关系 
上海大名城企业
股份有限公司 
公司
本部 
杭州
弘招
城房
地产
开发
有限
公司 
1.50 2019
年1月
23日 
2019
年3月
4日 
2021
年12
月31
日 
信用
担保 
否 否 0   是 联营
企业 
上海大名城企业
股份有限公司 
公司
本部 
杭州
北隆
房地
产开
发有
限公
司 
0.68 2019
年3月
14日 
2019
年5月
29日 
2021
年5月
28日 
信用
担保 
否 否 0   是 联营
企业 
报告期内担保发生额合计(不包括对子公司的担保) 2.19 
报告期末担保余额合计(A)(不包括对子公司的担
保) 
2.19 
公司及其子公司对子公司的担保情况 
报告期内对子公司担保发生额合计 49.14 
报告期末对子公司担保余额合计(B) 83.28 
公司担保总额情况(包括对子公司的担保) 
担保总额(A+B) 85.47 
担保总额占公司净资产的比例(%) 59.88 
其中: 
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额(C)  
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供
的债务担保金额(D) 
 
担保总额超过净资产50%部分的金额(E)  
上述三项担保金额合计(C+D+E)  
2019年年度报告 
34 / 186 
 
未到期担保可能承担连带清偿责任说明  
担保情况说明 1.本期末公司对外担保余额2.19亿元。 
2.期末对子公司担保余额为83.28亿元,其中: 
(1)公司为全资子公司大名城(福清)房地产开发有
限公司提供担保余额7.46亿元 
(2)公司为控股子公司福清益源房地产开发有限公
司提供担保余额 1.78亿元 
(3)公司为全资子公司福州市长乐区名城房地产开
发有限公司提供担保余额 3.35亿元 
(4)公司为全资子公司甘肃名城房地产开发有限公
司提供担保余额 1.5亿元 
(5)公司为全资子公司名城地产(福建)有限公司
提供担保余额 26.25亿元 
(6)公司为控股子公司名城地产(福清)有限公司
提供担保余额 2.48亿元 
(7)公司为全资子公司名城地产(永泰)有限公司
提供担保余额 7.57亿元 
(8)公司为全资子公司名城国际控股有限公司提供
担保余额 0.43亿元 
(9)公司为全资子公司南昌房地产开发有限公司提
供担保余额 4.81亿元 
(10)公司为全资子公司南京顺泰置业有限公司提供
担保余额 14.25亿元 
(11)公司为全资子公司上海名城汇实业发展有限公
司提供担保余额 4亿元 
(12)公司为全资子公司上海名城实业有限公司提供
担保余额 0.96亿元 
(13)公司为全资子公司上海秀弛实业有限公司提供
担保余额 0.45亿元 
(14)公司为全资子公司上海御雄实业有限公司提供
担保余额 8亿元 
 
 
 
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况 
1. 委托理财情况 
(1) 委托理财总体情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(2) 单项委托理财情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
35 / 186 
 
(3) 委托理财减值准备 
□适用  √不适用  
 
2. 委托贷款情况 
(1) 委托贷款总体情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(2) 单项委托贷款情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(3) 委托贷款减值准备 
□适用  √不适用  
 
3. 其他情况 
□适用  √不适用  
 
(四) 其他重大合同 
□适用  √不适用  
 
十六、其他重大事项的说明 
√适用 □不适用  
1、 关于公司获得房地产项目情况 
(1)2019年 4月 8日,公司全资子公司上海名城钰企业发展有限公司以货币增资方式投资
杭州北隆房地产开发有限公司,杭州北隆房地产开发有限公司拥有塘栖镇西苑村余政储出【2018】
10号地块的土地使用权,土地面积为 25655平方米,土地性质为商住用地,公司将与其他股东共
同合作开发该地块,上海名城钰企业发展有限公司在该项目的权益比例为 33%。具体内容详见公
司公告(2019-026)。 
(2)2020年2月24日,公司全资子公司名城地产(福建)有限公司经公开竞投,获得上海市
规划和自然资源局公开挂牌转让的位于临港奉贤园区一地块。土地用途:普通商品房;出让面积:
51,782.3平方米;容积率:普通商品房1.6;出让年限:普通商品房70年;最终竞得价:人民币71,000
万元。 
(3)2020年2月27日,公司全资子公司名城地产(福建)有限公司经公开竞投,获得福州市
自然资源和规划局公开挂牌转让的位于福州仓山一地块。土地用途及年限:住宅用地70年、商服
(商业)用地40年;出让面积44,217平方米;容积率2.5,最终竞得价为人民币24.6亿元。 
 
2、 关于公司利润分配及分红派息实施情况 
2019年年度报告 
36 / 186 
 
2019年 4月 3日,公司第七届董事局第二十五次会议审议通过《公司 2018年度利润分配、
资本公积转增股本的预案》,并提交 2019年 4月 29日召开的公司 2018年年度股东大会审议批准。
本次利润分配方案为:提取法定公积金后,以截止 2018年 12月 31日的公司的总股本
2,475,325,057股为基数,向全体股东每 10股派发现金红利 0.2元(含税),派发现金红利总额
为 49,506,501.14元。本年度公司不实施资本公积金转增股本。 
2019年 6月 4日,公司披露《2018年年度权益分派实施公告》,本次分红派息股权登日 
2019年 6月 12日,除息日 2019年 6月 13日,公司 2018年年度分红派息已实施完毕。具体内容
详见公司公告(2019-042)。 
 
3、关于公司融资事项 
(1)2019年 2月 21日,公司收到上海证券交易所出具的《关于对上海大名城企业股份有限
公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》(上证函[2019]263号),面向合格投资者非公
开发行总额不超过 35亿元的公司债券符合上交所的挂牌转让条件,本次债券采取分期发行方式,
无异议函自出具之日起 12个月内有效。具体内容详见公司公告(2019-013)。 
(2)2019年 4月 11日,公司收到深圳证券交易所出具的《关于国融证券“国融证券-茂丰
保理-大名城第 X期供应链金融资产支持专项计划”符合深交所挂牌条件的无异议函》(深证函
[2019]190号),专项计划采取分期发行方式,发行总额不超过 30亿元,发行期数不超过 8期,
自无异议函出具之日起 12个月内正式向深交所提交首期挂牌申请文件、24个月内正式向深交所
提交全部专项计划挂牌申请文件。具体内容详见公司公告(2019-030)。 
(3)2019年 10月 23日,公司第七届董事局第三十二次会议通过了《关于拟发行购房尾款
资产支持专项计划产品的议案》,本次专项计划拟采取面向合格投资者非公开发行的方式,拟发
行规模不超过人民币 15 亿元(含 15 亿元)。截至报告期末本次专项计划已获上交所受理。  
(4)2020年 3月 10日,公司第七届董事局第三十四次会议通过了公司拟面向专业投资者公
开发行公司债券的相关议案,本次公司债券的票面金额为人民币 100元,申请发行总规模为不超
过人民币 60亿元(含 60亿元)。具体发行规模已提请股东大会授权董事局或董事局授权人士根
据公司资金需求情况和发行时市场情况,在前述范围内确定。公司于 2020年 3月 27日召开了 2020 
年第二次临时股东大会,审议通过了“关于公司符合公开发行公司债券条件的议案”、“关于公
司公开发行公司债券方案的议案”及“关于提请股东大会授权公司董事局或董事局授权人士全权
办理公司公开发行公司债券相关事项的议案” 
 
4、股权转让及进展 
(1)2016年 11月 10日公司第六届董事会第五十九次会议,2016年 11月 29日公司 2016
年第三次临时股东大会,审议通过了公司以人民币 73,453万元的价格将原控股子公司兰州高新开
发建设有限公司 80%的股权转让给兰州高科投资发展集团公司。公司已收到转让标的金额的
2019年年度报告 
37 / 186 
 
51.73%,即 38,000万元,此股权尚待办理工商变更手续。受让人因受国家相关融资政策调整影响,
未能在协议约定时间内向公司支付协议项下的全部款项,受让人已向公司致函确认继续履约并申
请延缓支付剩余款时间至 2019年 12月 31日。详见公司临时公告(2019-093)。截至本报告出具
日,公司尚未收到该笔股权转让款,并正在与受让人就付款事项的一揽子解决方案正在洽谈中。 
(2)2018年 11月 9日公司第七届董事局第十八次会议,2018年 11月 26日 2018年第一次
临时股东大会,审议通过了公司以人民币 25亿元对外转让原全资子公司中程租赁有限公司 100%
股权的关联交易事项及各方签署的《股权转让协议》(详见公司临时公告 2018-097、2018-108)。
截至 2019年 12月 31日,受让方已按《股权转让协议》约定,名城金控已收到交易对方支付的全
部股权转让款,总计人民币 25亿元。本次股权转让交易履行完毕。详见公司临时公告(2018-113、
2019-050、2019-088、2019-113) 
(3)2019年 9月 27日,公司第七届董事局第三十一次会议审议通过公司全资子公司名城福
建与西藏凤年创业投资管理有限公司(以下简称“西藏凤年”)签署《股权转让协议》,名城福
建向西藏凤年转让所持项目公司漳州益源房地产开发有限公司 51%的股权及其对标的公司享有的
债权,交易价格协商确定为 36,975万元,以现金方式支付。本次转让后名城福建不再持有标的公
司股权。截止报告期末,公司已收到转让价款共计 36,975万元。具体内容详见公司公告(2019-093)。 
 
5、员工持股计划 
2020年 1月 21日公司第七届董事局第三十三次会议和公司职工代表大会审议通过《上海大
名城企业股份有限公司共赢发展员工持股计划第一期(草案)》及摘要,该议案于 2020年 2月
12日经公司 2020年第一次临时股东大会批准。具体内容详见公司临时公告(2020-009、2020-012、
2020-014) 
十七、积极履行社会责任的工作情况 
(一) 上市公司扶贫工作情况  
□适用 √不适用  
 
(二) 社会责任工作情况 
√适用  □不适用  
详见公司同日披露的《上海大名城企业股份有限公司企业社会责任报告》。 
 
(三) 环境信息情况 
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明 
□适用 √不适用  
 
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
38 / 186 
 
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明 
□适用 √不适用  
 
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 
□适用 √不适用  
 
(四) 其他说明 
□适用  √不适用  
 
十八、可转换公司债券情况 
□适用 √不适用  
 
 
第六节 普通股股份变动及股东情况 
 
一、 普通股股本变动情况 
(一) 普通股股份变动情况表 
1、 普通股股份变动情况表 
报告期内,公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。 
 
2、 普通股股份变动情况说明 
□适用  √不适用  
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响(如有) 
□适用  √不适用  
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 
□适用  √不适用  
 
(二) 限售股份变动情况 
□适用 √不适用  
 
二、 证券发行与上市情况 
(一) 截至报告期内证券发行情况 
□适用 √不适用  
截至报告期内证券发行情况的说明(存续期内利率不同的债券,请分别说明): 
√适用  □不适用  
截至报告期内证券发行情况详见本报告“第十节公司债券相关情况” 
 
(二) 公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况 
□适用  √不适用  
 
(三) 现存的内部职工股情况 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
39 / 186 
 
三、 股东和实际控制人情况 
(一) 股东总数 
截止报告期末普通股股东总数(户) 65,666 
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数
(户) 
56,710 
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数
(户) 

年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先
股股东总数(户) 

 
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股情况表 
单位:股 
前十名股东持股情况 
股东名称 
(全称) 
报告期内
增减 
期末持股
数量 


(%) 
持有
有限
售条
件股
份数
量 
质押或冻结情况 
股东 
性质 
股份 
状态 
数量 
名城企业管
理集团有限
公司 
0 235,587,483 9.52 0 
质押 
116,000,000 境内非国有法人 
俞丽 0 171,457,717 6.93 0 无 0 境外自然人 
陈华云 0 125,842,450 5.08 0 质押 10,000,000 境外自然人 
俞锦 0 123,766,253 5.00 0 质押 79,350,000 境外自然人 
金元顺安基
金-宁波银
行-西部信
托-大名城
定增事务管
理类单一资
金信托计划 
-2,500,000 113,442,028 4.58 0 
无 
0 境内非国有法人 
俞培明 0 100,000,000 4.04 0 无 0 境内自然人 
亨通集团有
限公司 
0 99,000,000 4.00 0 
无 
0 境内非国有法人 
中国证券金
融股份有限
公司 
0 74,013,172 2.99 0 
无 
0 国有法人 
金鹰基金-
广发银行-
万向信托-
万向信托-
星辰 4号事
务管理类单
一资金信托 
-1,600,000 54,979,712 2.22 0 
无 
0 境内非国有法人 
俞凯 0 50,000,000 2.02 0 无  境外自然人 
前十名无限售条件股东持股情况 
股东名称 
持有无限售条件流通股
的数量 
股份种类及数量 
种类 数量 
名城企业管理集团有限公
司 
235,587,483 
人民币普通股 
235,587,483 
俞丽 171,457,717 人民币普通股 123,766,253 
境外上市外资股 47,691,464 
2019年年度报告 
40 / 186 
 
陈华云 125,842,450 人民币普通股 125,842,450 
俞锦 123,766,253 人民币普通股 123,766,253 
金元顺安基金-宁波银行
-西部信托-大名城定增
事务管理类单一资金信托
计划 
113,442,028 
人民币普通股 
113,442,028 
俞培明 100,000,000 人民币普通股 100,000,000 
亨通集团有限公司 99,000,000 人民币普通股 99,000,000 
中国证券金融股份有限公
司 
74,013,172 
人民币普通股 
74,013,172 
金鹰基金-广发银行-万
向信托-万向信托-星辰 4
号事务管理类单一资金信
托 
54,979,712 
人民币普通股 
54,979,712 
俞凯 50,000,000 人民币普通股 50,000,000 
上述股东关联关系或一
致行动的说明 
1、名城企业管理集团有限公司系公司控股股东。 
2、俞培俤先生系公司实际控股人。陈华云女士、俞锦先生、俞丽女士、俞凯先生、
俞培明先生分别系俞培俤先生的配偶、儿子、女儿、儿子、兄弟。 
表决权恢复的优先股股
东及持股数量的说明 
无 
 
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 
□适用 √不适用  
 
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10名股东 
□适用 √不适用  
 
四、 控股股东及实际控制人情况 
(一) 控股股东情况 
1 法人 
√适用 □不适用  
名称 名城企业管理集团有限公司 
单位负责人或法定代表人 俞丽 
成立日期 1986年 1月 15日 
主要经营业务 企业管理咨询,商务咨询;新能源电池开发、生产、销售;
建筑材料及相关五金件、纺织品、服装销售;写字楼租赁; 
报告期内控股和参股的其他境内外
上市公司的股权情况 
报告期内没有控股和参股其他境内外上市公司的股权情况 
其他情况说明 无 
 
2 自然人 
□适用 √不适用  
 
3 公司不存在控股股东情况的特别说明 
□适用  √不适用  
 
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
41 / 186 
 
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图 
√适用  □不适用  
 
 
(二) 实际控制人情况 
1 法人 
□适用 √不适用  
2 自然人 
√适用 □不适用  
姓名 俞培俤 
国籍 中国香港 
是否取得其他国家或地区居留权 否 
主要职业及职务 俞培俤先生现任上海大名城企业股份有限公司董事局主席,
并担任世界华人华侨(亚洲)青年总商会会长、香港福建社
团联会荣誉会长、中国全国工商联房地产商会副会长、福建
省政协委员、福州市侨联副主席、福州市企业家联会常务副
会长、福州市慈善总会荣誉会长等社会职务。 
过去 10 年曾控股的境内外上市公
司情况 
过去 10年没有控股境内外上市公司的情况 
 
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明 
□适用  √不适用  
 
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期 
□适用  √不适用  
 
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 
□适用  □不适用  
2019年年度报告 
42 / 186 
 
 
 
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司 
□适用  √不适用  
 
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍 
□适用  √不适用  
 
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东 
□适用 √不适用  
六、 股份限制减持情况说明 
□适用 √不适用  
 
 
第七节 优先股相关情况 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
43 / 186 
 
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 
一、持股变动情况及报酬情况 
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况 
√适用 □不适用  
单位:股 
姓名 职务(注) 

别 
年龄 
任期起始日
期 
任期终止
日期 
年初持股数 年末持股数 
年度内股份
增减变动量 
增减变动
原因 
报告期内从
公司获得的
税前报酬总
额(万元) 
是否在公司
关联方获取
报酬 
俞培俤 董事局主席 男 59 2017-7-3 2020-7-3 14,388,658 14,388,658 0 无 0 否 
俞锦 董事局副主
席兼总经理 
男 35 2017-7-3 2020-7-3 123,766,253 123,766,253 0 无 174 否 
俞丽 董事 女 32 2017-7-3 2020-7-3 171,457,717 171,457,717 0 无 60 否 
俞凯 董事 男 31 2017-7-3 2020-7-3 50,000,000 50,000,000 0 无 60 否 
冷文斌 董事兼常务
副总经理 
男 50 2017-7-3 2020-7-3 0 0 0 无 75.44 否 
郑国强 董事、财务总
监兼副总经
理 
男 39 2017-7-3 2020-7-3 0 0 0 无 113.13 否 
马洪 独立董事 男 56 2017-7-3 2020-7-3 0 0 0 无 12 否 
卢世华 独立董事 男 67 2017-7-3 2020-7-3 0 0 0 无 0 否 
陈玲 独立董事 女 55 2017-7-3 2020-7-3 0 0 0 无 12 否 
王文贵 监事会主席 男 77 2017-7-3 2020-7-3 0 3,000 +3,000 二级市场
买入 
0 否 
梁婧 监事 女 36 2017-7-3 2020-7-3 0 0 0 无 87.8 否 
江山 职工监事 男 51 2019-10-23 2020-7-3 0 0 0 无 85 否 
蒋东森 执行总经理 男 42 2019-7-9 2020-7-3 98 98 0 无 252 否 
林振文 副总经理 男 56 2017-7-3 2020-7-3 0 0 0 无 79.01 否 
鲍金林 副总经理 男 45 2017-7-3 2020-7-3 59,100 59,100 0 无 93.28 否 
陈峰 副总经理 男 46 2017-7-3 2020-7-3 510,000 510,000 0 无 196.16 否 
2019年年度报告 
44 / 186 
 
张燕琦 董事会秘书 女 46 2017-7-3 2020-7-3 0 0 0 无 67.15 否 
合计      360,181,826 360,184,826 3,000  1,366.97 / 
 
 
姓名 主要工作经历 
俞培俤 现任公司董事局主席。现任世界华人华侨(亚洲)青年总商会会长,中国全国工商联房地产商会副会长,福建省政协委员,福州市侨联
副主席,福州市企业家联会常务副会长,福州市慈善总会荣誉会长,香港福州社团联会创会会长及首届主席等社会职务。 
俞锦 现任本公司董事局副主席、总经理,子公司名城地产(福建)有限公司董事、上海大名城商业管理有限公司法定代表人、上海名城商业
管理合伙企业(有限合伙)委托代表。 
俞丽 本公司董事,名城地产(福建)有限公司董事,子公司名城地产(福清)有限公司董事、福清顺泰置业有限公司董事。控股股东名城企
业管理集团有限公司董事长。 
俞凯 现任公司董事,子公司名城地产(福建)有限公司法定代表人董事长、名城地产(福清)有限公司董事、名城(福清)城市建设发展有
限公司法定代表人、福清顺泰置业有限公司董事。控股股东名城企业管理集团有限公司董事。现任福建省福州市马尾区政协常委,福建
省侨商投资企业协会副会长,福建省海外联谊会香港青年会常务董事,世界福建青年联会副会长,香港各界青少年活动委员会名誉主席,
甘肃省福清商会名誉会长等社会职务。 
冷文斌 现任本公司董事、常务副总经理,子公司名城地产(福建)有限公司董事、福建顺隆实业有限公司法定代表人、福州顺泰地产有限公司法
定代表人、名城地产(永泰)有限公司董事、福清益源房地产开发有限公司董事、南昌名城房地产开发有限公司法定代表人、深圳名城
建设发展有限公司董事。 
郑国强 现任公司董事、副总经理兼财务总监,子公司上海大名城贸易有限公司监事、赢今(上海)贸易有限公司法定代表人、上海歌韬实业有
限公司法定代表人、上海佰升诗企业管理有限公司法定代表人、上海凯悛实业有限公司法定代表人、上海福悛实业有限公司法定代表人、
上海锦弢贸易有限公司法定代表人、上海锦墅贸易有限公司法定代表人、上海名恒新能源科技有限公司董事、兰州新顺房地产开发有限
公司董事。 
马洪 现任本公司独立董事。现任上海财经大学法学院教授、博士生导师,上海财经大学浙江学院院长。 
卢世华 现任本公司独立董事。 
陈玲 现任本公司独立董事。现任福建省经济学会副秘书长、福建省证券经济研究会副秘书长、中华外国经济学说研究会理事、福建省税务学
会常务理事及学术委员会委员;冠城大通股份有限公司、茶花现代家居用品股份有限公司、德艺文化创意集团股份有限公司独立董事。 
王文贵 现任本公司监事会主席。现任福州市企业与企业家联合会会长。 
梁婧 现任公司监事,董事局主席助理兼法务部总监,子公司福州凯远商业管理有限公司法定代表人、名城地产(永泰)有限公司董事、永泰
成泰实业有限公司法定代表人、名城地产(福清)有限公司董事、福清顺泰置业有限公司董事、福州名晟实业有限公司法定代表人、福
清益源房地产开发有限公司董事、兰州海华房地产开发有限公司法定代表人、兰州恒尚房地产开发有限公司法定代表人、兰州江丰房地
产开发有限公司法定代表人、兰州铭悦房地产开发有限公司法定代表人、兰州新顺房地产开发有限公司董事、兰州蓝晶海洋游乐城管理
2019年年度报告 
45 / 186 
 
有限公司法定代表人、西藏康盛投资管理有限公司董事、上海名城股权投资基金有限公司法定代表人、浙江名恒新能源科技有限公司董
事、深圳名城建设发展有限公司董事。 
江山 现任本公司职工监事、董事长助理、行政总监、工会主席。 
蒋东森 现任本公司执行总经理、长三角区域总裁。 
林振文 现任本公司副总经理、福建区域总裁,子公司名城(永泰)城市建设发展有限公司法定代表人、名城地产(永泰)有限公司法定代表人
董事长、名城(福清)城市建设发展有限公司总经理、福清益源房地产开发有限公司法定代表人董事长、福建省康怡养老服务有限公司
法定代表人、深圳名城建设发展有限公司董事、福州市长乐区名城房地产开发有限公司法定代表人、福州凯邦房地产开发有限公司法定
代表人、大名城(福清)房地产开发有限公司监事。 
鲍金林 现任本公司副总经理,子公司深圳名城金控(集团)有限公司法定代表人、嘉兴名恒投资有限公司法定代表人、嘉兴名峻投资管理有限
公司法定代表人、嘉兴金城投资合伙企业(有限合伙)委托代表、上海名城互联网金融信息服务有限公司法定代表人、西藏康盛投资管
理有限公司法定代表人董事长、西藏元康投资管理有限公司法定代表人、上海名恒新能源科技有限公司法定代表人董事、浙江名恒新能
源科技有限公司法定代表人董事。 
陈峰 现任本公司副总经理、西北区域总裁,子公司甘肃名城房地产开发有限公司法定代表人、名城兰州(地产)有限公司法定代表人、兰州
和城房地产开发有限公司法定代表人、兰州玖城房地产开发有限公司法定代表人、兰州大名城酒店管理有限公司法定代表人、兰州大名
城贸易有限公司法定代表人、兰州大名城商厦有限公司法定代表人、兰州顺泰房地产开发有限公司法定代表人、兰州新亚房地产开发有
限公司法定代表人、兰州悦华房地产开发有限公司法定代表人、兰州新和房地产开发有限公司法定代表人、兰州新顺房地产开发有限公
司法定代表人董事长。 
张燕琦 现任本公司董事会秘书,子公司上海大名城贸易有限公司法定代表人、上海名城实业有限公司法定代表人、上海名城汇实业发展有限公
司法定代表人、上海名城钰企业发展有限公司法定代表人、上海秀弛实业有限公司法定代表人、上海御雄实业有限公司法定代表人、上
海航都置业有限公司法定代表人、上海翀廷置业有限公司法定代表人、深圳金顺隆实业有限公司法定代表人、深圳元盛佳实业有限公司
法定代表人、南京顺泰置业有限公司法定代表人、杭州名振实业有限公司法定代表人、东福名城(常州)置业发展有限公司法定代表人、
深圳名城金控(集团)有限公司监事。 
 
其它情况说明 
□适用 √不适用  
 
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 
□适用 √不适用  
 
 
2019年年度报告 
46 / 186 
 
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况 
(一) 在股东单位任职情况 
√适用 □不适用  
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期 
俞丽 名城企业管理集团有限公司 董事长 2010年 1月 1日  
在股东单位任职情况的说明  
 
 
(二) 在其他单位任职情况 
□适用 √不适用   
公司董监高在除股东单位外的其他单位的任职或兼职情况见本节一、(一)董事、监事和高级管理人员主要工作经历。 
 
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况 
√适用 □不适用  
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 公司、董事、独立董事及监事的津贴根据公司 2017年年度股东大会审议通过的《关于修订公司董监事报
酬、津贴方案的议案》为依据逐月进行发放。公司高管人员的薪酬根据公司第七届董事局第十次会议审
议通过的《修订公司高级管理人员薪酬方案的议案》,由董事会薪酬与考核委员会结合年度绩效考核情
况进行年度发放审核。 
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 公司高级管理人员报酬确定依据:参照同行业、同地区、同性质公司水平,在公司薪酬体系内,结合具
体岗位确定。 
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情
况 
公司董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情况见上表“现任及报告期内离任董事、监事和高级管
理人员持股变动及报酬情况”。 
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际
获得的报酬合计 
1366.97万元 
 
 
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 
√适用 □不适用  
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因 
蒋东森 执行总经理 聘任 工作需要 
2019年年度报告 
47 / 186 
 
罗钦洪 职工监事 离任 个人原因辞职 
江山 职工监事 选举 工作需要 
 
 
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
48 / 186 
 
 
六、母公司和主要子公司的员工情况 
(一) 员工情况 
母公司在职员工的数量 68 
主要子公司在职员工的数量 1,043 
在职员工的数量合计 1,111 
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工
人数 

专业构成 
专业构成类别 专业构成人数 
生产人员 332 
销售人员 253 
技术人员 154 
财务人员 132 
行政人员 209 
物业服务 31 
合计 1,111 
教育程度 
教育程度类别 数量(人) 
本科及以上 472 
大专 362 
大专以下 277 
合计 1,111 
 
(二) 薪酬政策 
√适用  □不适用  
公司本着认同和尊重人才价值的理念,关注员工绩效效率,有效吸引、留住人才,并给予发
展空间,通过全员努力,不断实现公司战略发展目标,增强公司核心竞争力,提升公司业绩。 
公司通过对标同地区、同行业、同类型上市房企薪酬水平,建立并完善公司具有行业竞争力
的薪酬体系,并以绩效为导向,为员工提供良好的职业平台和发展空间,有效吸引保留优秀人才。
公司逐步完善短期、中期、长期薪酬体系,形成具竞争力和特色的名城激励机制,充分调动全体
员工尤其是一线业务团队的主动性和积极性。 
公司围绕“聚焦项目、突出重点、权责对等”的基本原则,实施富有竞争力的营销刺激方案,
完善项目跟投和超额利润分配机制,实施股权激励计划等体制机制,通过高收入高激励的方式引
入关键管理人员。 
 
(三) 培训计划 
√适用  □不适用  
公司建立有系统的人才培养体系,通过名星、名将、名仕等人才培养战略实施,开展人才梯
队建设,整合公司人力资源,引进行业优秀人才。公司人力资源中心从公司现状、业务需求出发,
制定全年培训计划,涉及管理之道、职场之道、专业之道、人才梯队建设等系列专业培训。通过
2019年年度报告 
49 / 186 
 
一系列针对不同员工需求的专业培训,逐步提升员工职业观念和素质,提高专业技能,加强公司
凝聚力,使员工在为企业创造价值的同时实现自身价值的不断提升。 
报告期内,结合公司发展战略,构建内部讲师体系、建立外部培训信息共享、内部知识资源
库分享平台、开发新的课程体系,旨在提升员工专业技能、业务素质和综合能力。报告期内,公
司人力资源部门共组织 55场培训,参训人次达 741人次,总受训课时达 3689小时,整体培训满
意度 93%以上,覆盖各层级员工,营造了良好的学习氛围。 
 
(四) 劳务外包情况 
□适用 √不适用  
七、其他 
□适用  √不适用  
 
 
第九节 公司治理 
一、 公司治理相关情况说明 
√适用  □不适用  
(一)公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。 
(二)公司治理结构健全,股东大会、董事会、监事会运作规范。公司信息披露工作严格遵循
真实、准确、完整的信息披露原则,及时、公平地披露信息。  
1、报告期内,公司共召开了 1次年度股东大会和 2次临时股东大会。公司股东大会的召集、
召开等相关程序符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规定,公司能够确保所有股东
尤其是中小股东的合法权益,公司股东大会采用上海证券交易所网络投票系统,保证境外投资者和
中小股东的表决权益。公司股东大会对关联交易严格按规定的程序进行,关联股东在表决时实行
回避,保证关联交易符合公开、公平、公正的原则。各次股东会决议事项均得到有效执行。  
2、公司董事会进一步加强公司治理和董事会自身建设,提高公司治理水平。报告期内,共召
开 11次会议,其中现场会议 2次,通讯方式会议 9次。董事会召集、召开合法合规。董事会各专
门委员会认真履行职责,对公司的财务审计、人事变动和薪酬等事项专门进行讨论审议,充分发
挥董事会各专门委员会专业职能作用,强化公司战略决策和风险控制能力,规范公司经营管理。 
3、投资者关系管理方面  
公司和投资者保持良好的沟通,通过上交所 e互动平台和公司网站与投资者互动、价值投资
交流会、机构走访等形式主动加强和投资者的互动。 
4、关于内幕知情人登记管理  
报告期内,公司内幕信息管控有效。公司按照《内幕信息知情人登记管理制度》制度要求,
在相关内幕信息事项发生时,迅速明确内幕信息及内幕信息知情人的范围,告知相关人员在相关
事项披露前所负有的保密义务,严格进行内幕信息知情人登记。报告期内,对相关内幕信息知情
人进行登记及上网报备 4次。 
2019年年度报告 
50 / 186 
 
 
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异;如有重大差异,应当说明原因 
□适用 √不适用  
 
二、 股东大会情况简介 
会议届次 召开日期 
决议刊登的指定网站的
查询索引 
决议刊登的披露日期 
2019年第一次临时股东大会 2019-1-21 上海证券交易所网站 2019-1-22 
2018年年度股东大会 2019-4-29 上海证券交易所网站 2019-4-30 
2019年第二次临时股东大会 2019-11-12 上海证券交易所网站 2019-11-13 
 
股东大会情况说明 
□适用 √不适用  
 
三、 董事履行职责情况 
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况 
董事 
姓名 
是否独
立董事 
参加董事会情况 
参加股东
大会情况 
本年应参
加董事会
次数 
亲自出
席次数 
以通讯
方式参
加次数 
委托出
席次数 
缺席 
次数 
是否连续两
次未亲自参
加会议 
出席股东
大会的次
数 
俞培俤 否 11 2 9 0 0 否 0 
俞锦 否 11 2 9 0 0 否 0 
俞丽 否 11 2 9 0 0 否 0 
俞凯 否 11 2 9 0 0 否 0 
冷文斌 否 11 2 9 0 0 否 0 
郑国强 否 11 2 9 0 0 否 3 
马洪 是 11 2 9 0 0 否 1 
卢世华 是 11 2 9 0 0 否 0 
陈玲 是 11 2 9 0 0 否 0 
 
连续两次未亲自出席董事会会议的说明 
□适用 √不适用  
 
年内召开董事会会议次数 11 
其中:现场会议次数 2 
通讯方式召开会议次数 9 
现场结合通讯方式召开会议次数 0 
 
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况 
□适用 √不适用  
 
 
(三) 其他 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
51 / 186 
 
四、 董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议,存在异议事项的,
应当披露具体情况 
√适用  □不适用  
报告期内,公司董事会战略委员、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会等四个专业
委员会根据《上市公司治理准则》、《公司章程》、《董事会议事规则》以及《董事会专业委员
会工作细则》赋予的职权和义务,认真履行职责,对公司的财务审计、人事变动和薪酬等事项专
门进行讨论审议,充分发挥其专业管理作用。董事会各专门委员会会议的召集、召开合法合规。 
审计委员会履职情况:报告期内,审计委员会共召开 4次定期会议和 3次年报审计专项会议,
全体委员均参加了各次会议,并形成决议。 
战略委员会履职情况:报告期内,战略委员会召开战略委员会会议 1次,全体委员参加了会
议,形成了相关纪要。 
薪酬与考核委员会履职情况:报告期内,薪酬与考核委员会召开委员会工作会议 1次,全体
委员参加了会议,审议了《关于董事、监事津贴发放方案》和《关于高管年绩效终考核发放方案》。 
提名委员会履职情况:报告期内,提名委员会召开委员会工作会议 1次,全体委员参加了会
议,审议关于聘任高管的议案。 
 
五、 监事会发现公司存在风险的说明 
√适用 □不适用  
监事会对报告期内的监督事项无异议。 
 
六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明 
□适用  √不适用  
报告期内,公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面能够保证独立性,保持自主
经营能力。 
 
存在同业竞争的,公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划 
□适用  √不适用  
 
七、 报告期内对高级管理人员的考评机制,以及激励机制的建立、实施情况 
√适用  □不适用  
公司依照自身的实际情况、结合经营目标,制定了高级管理人员的内部考核制度。高管人员
的薪酬方案是在综合考虑个人工作目标达成率及主要考核经济指标完成情况的基础上进行综合考
评,以此充分调动发挥高级管理人员的工作积极性和经营潜力。为了确定对高级管理人员更为科
学、有效的薪酬体系与激励约束机制,公司将根据发展情况,进一步优化调整,建立有现代企业
特色、符合自身发展的薪酬管理制度。 
公司高级管理人员的报酬均依据公司董事会制定的有关薪酬标准按月发放。 
 
2019年年度报告 
52 / 186 
 
八、 是否披露内部控制自我评价报告 
√适用 □不适用  
2019年度,公司通过内控测试和公司内控自我评价,特别是关键的风险监控点的测试,对公
司业务流程关键控制点的执行有效性进行测试和评估,解决经营发展过程中存在的问题,同时不
断优化和提升公司管控体系。 
详见与《公司 2019年年度报告》同日发布的《上海大名城企业股份有限公司 2019年度内部
控制自我评价报告》。 
 
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明 
□适用 √不适用  
 
九、 内部控制审计报告的相关情况说明 
√适用  □不适用  
公司聘请天职会计师事务所对公司 2019年度财务报告内部控制实施情况进行审计,并出具
《上海大名城企业股份有限公司内部控制审计报告》。报告显示,公司按照《企业内部控制基本
规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。 
详见与《公司 2019年年度报告》同日发布的《上海大名城企业股份有限公司 2019年度内部
控制审计报告》。 
是否披露内部控制审计报告:是 
 
十、 其他 
□适用  √不适用  
 
第十节 公司债券相关情况 
√适用 □不适用  
一、公司债券基本情况 
单位:亿元  币种:人民币 
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 
债券 
余额 
利率
(%) 
还本付息
方式 
交易
场所 
上海大名城企
业股份有限公
司 2015年公
开发行公司债
券(第一期) 
15名
城 01 
136017 2015年 11
月 4日 
2020年 11
月 4日 
12.24 7.88% 按年付息,到
期一次还本 
上海证
券交易
所 
上海大名城企
业股份有限公
司 2016年公
开发行公司债
券(第一期) 
16名
城 G1 
136677 2016年 8
月 29日 
2021年 8
月 29日 
0 5.99% 按年付息,到
期一次还本。 
 
报告期内该
债券已全部
回售,并摘
牌。 
上海证
券交易
所 
 
公司债券付息兑付情况 
√适用  □不适用  
2019年年度报告 
53 / 186 
 
1. 2019年 8月 29日,公司按期完成“16 名城 G1”付息工作,付息期间为 2018年 8月 29日至
2019年 8月 28日。(详见公司公告 2019-080) 
2. 2019 年 8 月 29 日,公司按期完成“16 名城 01”回售工作,本次回售达到全额回售,“16
名城 G1”在上海证券交易所提前摘牌。(详见公司公告 2019-082) 
3. 2019年 11月 4日,公司按期完成“15 名城 01”付息工作,付息期间为 2018年 11月 4日至
2019年 11月 3日。(详见公司公告 2019-101) 
 
公司债券其他情况的说明 
√适用 □不适用  
1. 2019年 6月 6日披露《上海大名城企业股份有限公司公开发行公司债券 2019年跟踪评级报告》。 
2. 2019年 6月 20日披露《2015年公开发行公司债券(第一期)、2016年公开发行公司债券(第
一期)受托管理事务报告(2018年度)》。 
3. 2019年 8月 1日披露《上海大名城企业股份有限公司关于 2016年公开发行公司债券(第一期)
发行人上调票面利率的实施公告》(详见公司公告 2019-068)和《上海大名城企业股份有限公
司关于 2016 年公开发行公司债券(第一期)投资者行使回售选择权的实施公告》(详见公司
公告 2019-069) 
4. 公司分别于 2019年 8月 2日,8月 3日,8月 5日披露《上海大名城企业股份有限公司关于
2016 年公开发行公司债券(第一期)投资者行使回售选择权的提示性公告》(详见公司公告
2019-070、2019-071、2019-072) 
5. 2019年 8月 23日披露《上海大名城企业股份有限公司 2016年公开发行公司债券(第一期)
2019年付息公告》(详见公司公告 2019-080) 
6. 2019年 8月 27日披露《上海大名城企业股份有限公司 2016年公开发行公司债券(第一期)
回售结果公告》(详见公司公告 2019-082) 
7. 2019年 9月 2日披露《上海大名城企业股份有限公司 2016年公开发行公司债券(第一期)提
前摘牌的公告》(详见公司公告 2019-087) 
8. 2019年 10月 25日,10月 29日披露《上海大名城企业股份有限公司 2015年公开发行公司债
券(第一期)2019年付息公告》(详见公司公告 2019-098、2019-101) 
 
 
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式 
 
债券受托管理人 
名称 中信建投证券股份有限公司 
办公地址 上海市浦东新区浦东南路 528号上海证券大厦
北塔 2203室 
联系人 赵军 
联系电话 021-68801584 
资信评级机构 
名称 联合信用评级有限公司 
办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 2号 PICC大厦 12层 
2019年年度报告 
54 / 186 
 
 
其他说明: 
√适用  □不适用  
报告期内,公司发行的各期公司债券受托管理人、资信评级机构均未发生变更。 
 
三、公司债券募集资金使用情况 
√适用  □不适用  
公司“15名城 01”公开发行公司债券,募集资金总额为人民币 16.00亿元,已按募集说明书
上列明的用途使用完毕。 
公司“16名城 G1”公开发行公司债券,募集资金总额为人民币 12.00亿元,已按募集说明书
上列明的用途使用完毕。 
 
四、公司债券评级情况 
√适用  □不适用  
评级机构:联合信用评级有限公司 
2019年 6月 4日联合信用评级对公司 2015年已发行的“15名城 01”和“16名城 G1”公开发行公
司债券进行了评级(跟踪),公司主体及债项信用等级为 AA+,评级展望为“稳定”。 
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况 
√适用  □不适用  
报告期内公司债券增信机制、偿债计划其他偿债保障措施未发生变更,与募集说明书的相关
承诺一致。 
 
六、公司债券持有人会议召开情况 
√适用  □不适用  
报告期内,公司未召开债券持有人会议。 
 
七、公司债券受托管理人履职情况 
√适用  □不适用  
公司 2015年公开发行公司债券(第一期)和 2016年公开发行公司债券(第一期)的受托管
理人为中信建投证券股份有限公司。报告期内,中信建投证券股份有限公司严格按照相关法规及
约定履行受托管理职责,持续督导公司履行信息披露及债券兑付兑息义务。  
2019年 6月 20日,中信建投证券股份有限公司在上海证券交易所网站披露了《上海大名城
企业股份有限公司 2015年公开发行公司债券(第一期)、2016年公开发行公司债券(第一期)受
托管理事务报告(2018年度)》,就公司 2018年度经营以及财务情况、募集资金使用情况、债券
跟踪评级等情况进行了披露。 
公司 2019年年度报告披露后,中信建投证券股份有限公司将在上海证券交易所网站披露 2015
年公开发行公司债券(第一期)、2016年公开发行公司债券(第一期)的 2019年度受托管理事务
报告,债券持有人有权随时查阅已披露受托管理事务报告。 
 
2019年年度报告 
55 / 186 
 
八、截至报告期末公司近 2年的会计数据和财务指标 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
主要指标 2019年 2018年 
本期比上年同期增
减(%) 
变动原因 
息税折旧摊销前利润 211,467.45 216,659.65 -2.40  
流动比率 1.66 1.76 -5.68  
速动比率 0.28 0.27 3.70  
资产负债率(%) 65.98 72.12 -8.51  
EBITDA全部债务比 0.20 0.12 66.67  
利息保障倍数 1.49 1.22 22.13  
现金利息保障倍数 7.71 3.61 113.57  
EBITDA利息保障倍数 1.54 1.28 20.31  
贷款偿还率(%) 100 100   
利息偿付率(%) 100 100   
 
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 
√适用  □不适用  
                                                           单位:亿元  币种:人民币 
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 
债券 
余额 
利率 
还本付息
方式 
交易
场所 
上海大名城企
业股份有限公
司 2016年非公
开发行公司债
券(第一期) 
16名城 01 135348 2016-3-25 2019-3-25 0 7.5% 
按年付
息,到期
一次还本 
 
报告期内
该债券已
兑付到期
本金及利
息,并摘
牌。 
上海
证券
交易
所 
上海大名城企
业股份有限公
司 2016年非公
开发行公司债
券(第二期) 
16名城 03 135815 2016-9-9 2019-9-9 0 8.00% 
按年付
息,到期
一次还本 
 
报告期内
该债券已
兑付到期
本金及利
息,并摘
牌。 
上海
证券
交易
所 
上海大名城企
业股份有限公
司 2018年非公
开发行司债券 
(第一期、品种
一) 
18名城 01 150489 2018-8-8 2021-8-8 3 8.20% 
按年付
息,到期
一次还本 
上海
证券
交易
所 
上海大名城企
业股份有限公
司 2018年非公
开发行司债券 
(第一期、品种
一) 
18名城 04 150625 2018-9-5 2023-9-5 0 8.30% 
按年付
息,到期
一次还本 
 
报告期内
该债券已
提前兑付
上海
证券
交易
所 
2019年年度报告 
56 / 186 
 
本金及利
息,提前
摘牌。 
 
非公开发行公司债券报告期内付息兑付情况: 
1. 2019年 3月 25日,公司支付“16名城 01”自 2018年 3月 25日到 2019年 3月 24日期间
最后一个年度利息和本期债券本金。“16名城 01”在上海证券交易所摘牌。 
2. 2019年 8月 2日,公司召开上海大名城企业股份有限公司非公开发行 2016年公司债券(第
二期)(“16名城 03”)2019年第一次债券持有人会议,会议审议通过了《关于提前兑付上海
大名城企业股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第二期)的议案》。根据债券持有人
会议决议,2019年 8月 16日,公司提前偿还“16名城 03”全部本金并支付自 2018年 9月 9
日至 2019年 8月 15日期间的利息。“16名城 03”在上海证券交易所摘牌。 
3. 2019年 8月 8日,公司按期完成“18名城 01”付息工作,付息期间为 2018年 8月 8日到
2019年 8月 7日。 
4. 2019年 9月 5日,公司按期完成“18名城 04”付息工作,付息期间为 2018年 9月 5日到
2019年 9月 4日。 
5. 2019年 10月 23日,公司召开了上海大名城企业股份有限公司 2018年非公开发行公司债
券(第二期)(品种二)(“18名城 04”)2019年第一次债券持有人会议,会议审议通过了《关
于提前兑付上海大名城企业股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券(第二期)(品种二)
的议案》和《关于上海大名城企业股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券(第二期)(品
种二)本息自行兑付的议案》。根据债券持有人会议决议,2019年 11月 6日,公司提前偿还
“18名城 04”全部本金并支付自 2019年 9月 5日至 2019年 11月 5日期间的利息。“18名城
04”在上海证券交易所摘牌。 
 
十、公司报告期内的银行授信情况 
√适用  □不适用  
截至报告期期末公司取得的银行授信总额 628.91亿元,已用信金额为 409.15亿元。 
 
 
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况 
√适用  □不适用  
报告期内,公司均严格履行公司债券募集说明书相关约定及承诺,合规使用募集资金,按时
兑付公司债券利息及回售债券,未有损害债券投资者利益的情况发生。 
 
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响 
√适用  □不适用  
2019年年度报告 
57 / 186 
 
1.报告期内,公司担保余额为 85.47亿元,公司对外担保业务发生额为 2.19亿元,期末对外
担保余额为 2.19亿元;本期对子公司担保发生额为 49.14亿元。期末对子公司担保余额为 83.28
亿元。期末对子公司担保金额较上年减少 32.1亿元。 
2. 报告期内,公司新增借款净额为-79.68亿元 ,公司资产负债率为 65.98%,扣除预收账款
资产负债率为 43.09%,净负债率 46.96%。 
3.2019年,公司谨慎经营,稳杠杆,不盲目扩张,连续 3年经营活动现金流量为正数。报告
期内,公司销售增长,实现经营现金流净额为 103亿,较上年增长 62.73%,经营现金流持续回正,
新增借款及担保的发生额为净流出。 
4.截至报告期末公司短期借款及一年内到期非流动负债金额为 31.42亿元,截至报告出具日
公司已偿还该部分借款金额 20.64亿元,一年内需偿还借款余额为 10.78亿元。截至 2020年 3
月末,公司货币资金余额 56.03亿元,期末现金对一年内到期债务保障程度高,到期偿债风险可
控。 
综上,公司整体债务水平处于同行业的合理区间内,预计不会对公司偿债能力产生重大影响。 
报告期内除上述事项外,公司未发生《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列示的其
他重大事项。 
2019年年度报告 
58 / 186 
 
 
第十一节 财务报告 
一、 审计报告 
√适用 □不适用  
审计报告 
天职业字[2020]11140号 
上海大名城企业股份有限公司全体股东: 
一、审计意见 
我们审计了后附的上海大名城企业股份有限公司(以下简称“大名城”)财务报表,包括 2019
年 12月 31日的合并及母公司资产负债表,2019年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金
流量表、合并及母公司股东权益变动表,以及财务报表附注。 
我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了大名
城 2019年 12月 31日的合并及母公司财务状况以及 2019年度的合并及母公司经营成果和现金流
量。 
二、形成审计意见的基础 
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则,我们独立于大名城,并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信,我们获取的审计证据是
充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。 
三、关键审计事项 
关键审计事项是我们根据职业判断,认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景,我们不对这些事项单独发表意见。 
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的 
项目收入的确认  
2019年度,地产项目收入占大名城 2019年度
营业收入的 99.15%。由于地产项目的收入对大
名城的重要性,以及单个地产项目收入确认中
的细小错误汇总后可能会对大名城的利润产
生重大影响,因此我们将地产项目的收入确认
作为关键审计事项。大名城对收入制定了相关
会计政策,详见财务报表附注“三、重要会计
政策及会计估计”中的“(二十八)收入”,本
我们针对上述地产项目的收入确认事项,实施的审计程序包括但不限于:
(1)评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运
行有效性;(2)检查大名城的房产标准买卖合同条款,以评价大名城有关
房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求;(3)就
2019年确认房产销售收入的项目,选取样本,检查买卖合同及可以证明
房产已达到交付条件的支持性文件,以评价相关房产销售收入是否已按
照大名城的收入确认政策确认;(4)就资产负债表日前后确认房产销售收
入的项目,选取样本,检查可以证明房产已达到交付条件的支持性文件,
2019年年度报告 
59 / 186 
 
审计报告(续) 
天职业字[2020]11140号 
四、其他信息 
大名城管理层(以下简称“管理层”)对其他信息负责。其他信息包括《上海大名城企业股
份有限公司 2019年年度报告》中涵盖的信息,但不包括财务报表和我们的审计报告。 
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息,我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。 
    结合我们对财务报表的审计,我们的责任是阅读其他信息,在此过程中,考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 
    基于我们已执行的工作,如果我们确定其他信息存在重大错报,我们应当报告该事实。在这
方面,我们无任何事项需要报告。 
五、管理层和治理层对财务报表的责任 
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公允反映,并设计、执行和维
护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 
在编制财务报表时,管理层负责评估大名城的持续经营能力,披露与持续经营相关的事项(如
适用),并运用持续经营假设,除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。 
治理层负责监督大名城的财务报告过程。 
六、注册会计师对财务报表审计的责任 
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证,并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证,但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致,如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策,则通常认为错报是重大的。 
    在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀疑。同时,我们
也执行以下工作: 
(1)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,设计和实施审计程序以应对
这些风险,并获取充分、适当的审计证据,作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上,未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。 
期收入情况详见财务报表附注“六、合并财务
报表主要项目注释”中“(三十三)营业收入、
营业成本”。  
以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认;(5)对于房地产开发项
目中本年确认的房产销售收入,选取样本,将其单方平均售价与从公开
信息获取的单方售价相比较。 
2019年年度报告 
60 / 186 
 
审计报告(续) 
天职业字[2020]11140号 
(2)了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序。 
(3)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 
    (4)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根据获取的审计证据,就可能导
致对大名城持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们
得出结论认为存在重大不确定性,审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表
中的相关披露;如果披露不充分,我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日
可获得的信息。然而,未来的事项或情况可能导致大名城不能持续经营。 
(5)评价财务报表的总体列报、结构和内容,并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。 
    (6)就大名城中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据,以对财务报表发表
审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计,并对审计意见承担全部责任。 
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通,包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明,并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项,以及相关的防范措施(如适用)。 
从与治理层沟通过的事项中,我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要,因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项,除非法律法规禁止公开披露这些事项,或在极少
数情形下,如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处,我们确定不应在审计报告中沟通该事项。 
 
[以下无正文] 
 
 
中国·北京 
二○二○年四月二十三日 
中国注册会计师 
(项目合伙人): 
郭海龙 
中国注册会计师: 胡明明 
 
 
2019年年度报告 
61 / 186 
 
二、 财务报表 
合并资产负债表 
2019年 12月 31日 
编制单位: 上海大名城企业股份有限公司 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年 12月 31日 2018年 12月 31日 
流动资产:    
货币资金  3,812,672,749.14 1,723,776,437.44 
结算备付金    
拆出资金    
交易性金融资产  13,545,760.00  
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产 
  206,999,424.00 
衍生金融资产    
应收票据   1,219,000.00 
应收账款  217,371,527.58 224,094,004.89 
应收款项融资    
预付款项  91,986,124.77 720,144,030.00 
应收保费    
应收分保账款    
应收分保合同准备金    
其他应收款  1,609,481,699.72 3,098,191,953.82 
其中:应收利息       
应收股利    
买入返售金融资产    
存货  30,234,736,922.02 36,421,884,759.46 
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产  355,808,472.58 143,453,031.84 
流动资产合计  36,335,603,255.81 42,539,762,641.45 
非流动资产:    
发放贷款和垫款    
债权投资    
可供出售金融资产   752,333,236.00 
其他债权投资    
持有至到期投资    
长期应收款    
长期股权投资  1,100,309,457.64 1,151,370,852.01 
其他权益工具投资   513,263,610.00  
其他非流动金融资产  3,215,440.00  
投资性房地产  2,306,314,188.45 1,783,729,133.55 
固定资产  621,967,045.71 667,994,618.99 
在建工程    
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产  3,138,974.94 1,751,565.97 
开发支出    
2019年年度报告 
62 / 186 
 
商誉    
长期待摊费用  20,724,365.70 17,508,943.80 
递延所得税资产  1,048,054,690.28 928,176,153.75 
其他非流动资产    
非流动资产合计  5,616,987,772.72 5,302,864,504.07 
资产总计  41,952,591,028.53 47,842,627,145.52 
流动负债:    
短期借款  615,391,938.93 773,140,000.00 
向中央银行借款    
拆入资金    
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债 
   
衍生金融负债    
应付票据   685,448,177.70 129,695,123.70 
应付账款  4,600,186,243.62 5,787,932,881.37 
预收款项   9,601,585,621.83 7,302,998,363.15 
卖出回购金融资产款    
吸收存款及同业存放    
代理买卖证券款    
代理承销证券款    
应付职工薪酬  27,172,176.52 23,445,385.15 
应交税费  1,779,957,372.47 1,696,913,420.85 
其他应付款  2,091,771,738.11 2,780,408,262.70 
其中:应付利息   164,101,172.11 
应付股利    
应付手续费及佣金    
应付分保账款    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债  2,526,905,416.66 5,842,022,786.69 
其他流动负债    
流动负债合计  21,928,418,685.84 24,336,556,223.61 
非流动负债:    
保险合同准备金    
长期借款  5,439,681,501.35 6,947,448,926.84 
应付债券  299,223,315.99 3,225,759,080.41 
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款   60,873,225.45 
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益    
递延所得税负债  11,358,391.96 19,080,885.36 
其他非流动负债    
非流动负债合计  5,750,263,209.30 10,253,162,118.06 
负债合计  27,678,681,895.14 34,589,718,341.67 
所有者权益(或股东权益):    
2019年年度报告 
63 / 186 
 
实收资本(或股本)  2,475,325,057.00 2,475,325,057.00 
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积  5,836,485,917.34 5,836,485,917.34 
减:库存股    
其他综合收益  -23,713,711.92 -113,863,067.41 
专项储备    
盈余公积  319,210,445.22 319,210,445.22 
一般风险准备    
未分配利润  4,313,722,720.47 3,637,396,148.33 
归属于母公司所有者权益(或股东权益)
合计 
 12,921,030,428.11 12,154,554,500.48 
少数股东权益  1,352,878,705.28 1,098,354,303.37 
所有者权益(或股东权益)合计  14,273,909,133.39 13,252,908,803.85 
负债和所有者权益(或股东权益)
总计 
 41,952,591,028.53 47,842,627,145.52 
 
法定代表人:俞锦        主管会计工作负责人:郑国强          会计机构负责人:郑国强 
 
 
母公司资产负债表 
2019年 12月 31日 
编制单位:上海大名城企业股份有限公司  
单位:元  币种:人民币 
项目 

注 
2019年 12月 31日 2018年 12月 31日 
流动资产:    
货币资金  344,614,887.39 93,901,821.46 
交易性金融资产    
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产 
   
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款    
应收款项融资    
预付款项   19,594.00 
其他应收款  7,608,377,546.62 10,579,772,464.91 
其中:应收利息    
应收股利    
存货    
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产    
流动资产合计  7,952,992,434.01 10,673,693,880.37 
非流动资产:    
债权投资    
可供出售金融资产   3,000,000.00 
2019年年度报告 
64 / 186 
 
其他债权投资    
持有至到期投资    
长期应收款    
长期股权投资  10,243,665,770.77 10,243,665,770.77 
其他权益工具投资    
其他非流动金融资产    
投资性房地产  8,100,413.80 8,356,216.12 
固定资产  64,109,360.10 67,167,016.99 
在建工程    
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产    
开发支出    
商誉    
长期待摊费用  297,442.75 621,925.75 
递延所得税资产  189,258,869.79 167,869,647.44 
其他非流动资产    
非流动资产合计  10,505,431,857.21 10,490,680,577.07 
资产总计  18,458,424,291.22 21,164,374,457.44 
流动负债:    
短期借款    
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债 
   
衍生金融负债    
应付票据    
应付账款  338,368.78 338,368.78 
预收款项    
应付职工薪酬    
应交税费  2,439,537.36 9,456,072.03 
其他应付款  5,637,639,525.54 4,029,961,875.85 
其中:应付利息   125,514,677.27 
应付股利    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债  1,255,153,473.55 2,491,438,962.69 
其他流动负债    
流动负债合计  6,895,570,905.23 6,531,195,279.35 
非流动负债:    
长期借款    
应付债券  299,223,315.99 3,225,759,080.41 
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益    
2019年年度报告 
65 / 186 
 
递延所得税负债    
其他非流动负债    
非流动负债合计  299,223,315.99 3,225,759,080.41 
负债合计  7,194,794,221.22 9,756,954,359.76 
所有者权益(或股东权益):    
实收资本(或股本)  2,475,325,057.00 2,475,325,057.00 
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积  8,452,319,667.36 8,452,319,667.36 
减:库存股    
其他综合收益    
专项储备    
盈余公积  224,236,528.38 224,236,528.38 
未分配利润  111,748,817.26 255,538,844.94 
所有者权益(或股东权益)合计  11,263,630,070.00 11,407,420,097.68 
负债和所有者权益(或股东权益)总
计 
 18,458,424,291.22 21,164,374,457.44 
 
法定代表人:俞锦         主管会计工作负责人:郑国强          会计机构负责人:郑国强 
 
 
合并利润表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、营业总收入  13,043,166,526.70 13,383,021,388.83 
其中:营业收入  13,043,166,526.70 13,383,021,388.83 
利息收入    
已赚保费    
手续费及佣金收入    
二、营业总成本  11,698,988,406.38 11,534,146,628.62 
其中:营业成本  9,505,765,923.73 9,035,557,973.33 
利息支出    
手续费及佣金支出    
退保金    
赔付支出净额    
提取保险责任准备金净额    
保单红利支出    
分保费用    
税金及附加  690,248,153.11 788,966,812.84 
销售费用  458,875,482.15 374,043,917.08 
管理费用  327,709,532.44 377,114,684.63 
研发费用    
财务费用  716,389,314.95 958,463,240.74 
其中:利息费用  734,467,927.23 984,949,890.72 
利息收入  19,911,672.78 30,245,943.59 
加:其他收益  1,596,461.34 72,221,773.87 
2019年年度报告 
66 / 186 
 
投资收益(损失以“-”号填列)  36,254,065.89 -276,345,670.85 
其中:对联营企业和合营企业的投资
收益 
 -68,292,419.95 -58,525,604.84 
以摊余成本计量的金融资产终
止确认收益 
   
汇兑收益(损失以“-”号填列)    
净敞口套期收益(损失以“-”号填列)    
公允价值变动收益(损失以“-”号
填列) 
 -57,581,659.25 -12,630,481.36 
信用减值损失(损失以“-”号填列)  -26,146.05  
资产减值损失(损失以“-”号填列)   -483,071,832.40 
资产处置收益(损失以“-”号填列)  -80,383.37 -426,241.57 
三、营业利润(亏损以“-”号填列)  1,324,340,458.88 1,148,622,307.90 
加:营业外收入  28,379,299.94 11,184,708.44 
减:营业外支出  34,811,632.93 15,579,509.86 
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)  1,317,908,125.89 1,144,227,506.48 
减:所得税费用  319,821,115.90 381,656,816.40 
五、净利润(净亏损以“-”号填列)  998,087,009.99 762,570,690.08 
(一)按经营持续性分类 
1.持续经营净利润(净亏损以“-”号
填列) 
 998,087,009.99 1,304,669,402.12 
2.终止经营净利润(净亏损以“-”号
填列) 
  -542,098,712.04 
(二)按所有权归属分类 
1.归属于母公司股东的净利润(净亏损
以“-”号填列) 
 743,559,126.35 550,664,771.20 
2.少数股东损益(净亏损以“-”号填列)  254,527,883.64 211,905,918.88 
六、其他综合收益的税后净额  86,540,123.49 -96,195,305.26 
(一)归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额 
 86,540,123.49 -62,187,826.90 
1.不能重分类进损益的其他综合收益  79,222,597.91  
(1)重新计量设定受益计划变动额    
(2)权益法下不能转损益的其他综合收益    
(3)其他权益工具投资公允价值变动  79,222,597.91  
(4)企业自身信用风险公允价值变动    
2.将重分类进损益的其他综合收益  7,317,525.58 -62,187,826.90 
(1)权益法下可转损益的其他综合收益  7,317,525.58 -7,056,566.37 
(2)其他债权投资公允价值变动    
(3)可供出售金融资产公允价值变动损益   -55,131,260.53 
(4)金融资产重分类计入其他综合收益的
金额 
   
(5)持有至到期投资重分类为可供出售金
融资产损益 
   
(6)其他债权投资信用减值准备    
(7)现金流量套期储备(现金流量套期损
益的有效部分) 
   
(8)外币财务报表折算差额    
(9)其他    
(二)归属于少数股东的其他综合收益的   -34,007,478.36 
2019年年度报告 
67 / 186 
 
税后净额 
七、综合收益总额  1,084,627,133.48 666,375,384.82 
(一)归属于母公司所有者的综合收益总
额 
 830,099,249.84 488,476,944.30 
(二)归属于少数股东的综合收益总额  254,527,883.64 177,898,440.52 
八、每股收益:     
(一)基本每股收益(元/股)  0.3004 0.2225 
(二)稀释每股收益(元/股)  0.3004 0.2225 
 
本期发生同一控制下企业合并的,被合并方在合并前实现的净利润为:0 元, 上期被合并方实现
的净利润为: 0 元。 
法定代表人:俞锦 主管会计工作负责人:郑国强 会计机构负责人:郑国强 
 
母公司利润表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、营业收入  167,375,760.38 278,608,651.92 
减:营业成本    
税金及附加  1,634,311.37 1,301,690.33 
销售费用    
管理费用  60,338,367.45 57,751,337.58 
研发费用    
财务费用  220,434,305.01 344,530,869.88 
其中:利息费用  222,899,069.42 349,571,407.69 
利息收入  2,573,122.28 5,295,293.70 
加:其他收益  69,799.62  
投资收益(损失以“-”号填列)  44,500.00 3,164,610.66 
其中:对联营企业和合营企业的投资
收益 
   
以摊余成本计量的金融资产终
止确认收益 
   
净敞口套期收益(损失以“-”号填列)    
公允价值变动收益(损失以“-”号
填列) 
   
信用减值损失(损失以“-”号填列)  2,950,193.48  
资产减值损失(损失以“-”号填列)   -28,064,131.14 
资产处置收益(损失以“-”号填列)  -958,419.71  
二、营业利润(亏损以“-”号填列)  -112,925,150.06 -149,874,766.35 
加:营业外收入   12.91 
减:营业外支出  4,994.08 481.30 
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)  -112,930,144.14 -149,875,234.74 
减:所得税费用  -20,649,671.34 -38,130,870.33 
四、净利润(净亏损以“-”号填列)  -92,280,472.80 -111,744,364.41 
(一)持续经营净利润(净亏损以“-”
号填列) 
 -92,280,472.80 -111,744,364.41 
(二)终止经营净利润(净亏损以“-”
号填列) 
   
五、其他综合收益的税后净额    
2019年年度报告 
68 / 186 
 
(一)不能重分类进损益的其他综合收益    
1.重新计量设定受益计划变动额    
2.权益法下不能转损益的其他综合收益    
3.其他权益工具投资公允价值变动    
4.企业自身信用风险公允价值变动    
(二)将重分类进损益的其他综合收益    
1.权益法下可转损益的其他综合收益    
2.其他债权投资公允价值变动    
3.可供出售金融资产公允价值变动损益    
4.金融资产重分类计入其他综合收益的
金额 
   
5.持有至到期投资重分类为可供出售金
融资产损益 
   
6.其他债权投资信用减值准备    
7.现金流量套期储备(现金流量套期损
益的有效部分) 
   
8.外币财务报表折算差额    
9.其他    
六、综合收益总额  -92,280,472.80 -111,744,364.41 
七、每股收益:    
(一)基本每股收益(元/股)    
(二)稀释每股收益(元/股)    
 
法定代表人:俞锦         主管会计工作负责人:郑国强          会计机构负责人:郑国强 
 
 
合并现金流量表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、经营活动产生的现金流量:    
销售商品、提供劳务收到的现金  16,040,516,977.00 13,674,961,838.96 
客户存款和同业存放款项净增加额    
向中央银行借款净增加额    
向其他金融机构拆入资金净增加额    
收到原保险合同保费取得的现金    
收到再保业务现金净额    
保户储金及投资款净增加额    
收取利息、手续费及佣金的现金    
拆入资金净增加额    
回购业务资金净增加额    
代理买卖证券收到的现金净额    
收到的税费返还   20,903,023.92 
收到其他与经营活动有关的现金  617,187,029.54 1,148,990,401.98 
经营活动现金流入小计  16,657,704,006.54 14,844,855,264.86 
购买商品、接受劳务支付的现金  3,406,125,446.64 4,929,077,370.65 
客户贷款及垫款净增加额    
存放中央银行和同业款项净增加额    
支付原保险合同赔付款项的现金    
2019年年度报告 
69 / 186 
 
拆出资金净增加额    
支付利息、手续费及佣金的现金    
支付保单红利的现金    
支付给职工及为职工支付的现金  261,258,857.66 285,108,233.38 
支付的各项税费  1,765,215,292.21 1,158,491,282.92 
支付其他与经营活动有关的现金  924,734,000.03 2,142,314,282.34 
经营活动现金流出小计  6,357,333,596.54 8,514,991,169.29 
经营活动产生的现金流量净额  10,300,370,410.00 6,329,864,095.57 
二、投资活动产生的现金流量:    
收回投资收到的现金  589,937,887.25 1,697,261,202.78 
取得投资收益收到的现金    
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额 
 5,754,556.23 866,785.26 
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额 
  1,395,939,632.37 
收到其他与投资活动有关的现金  1,102,100,000.00 124,555,327.74 
投资活动现金流入小计  1,697,792,443.48 3,218,622,948.15 
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金 
 21,131,476.41 31,589,528.49 
投资支付的现金  40,785,969.58 1,120,134,400.00 
质押贷款净增加额    
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额 
   
支付其他与投资活动有关的现金   7,314,163.82 
投资活动现金流出小计  61,917,445.99 1,159,038,092.31 
投资活动产生的现金流量净额  1,635,874,997.49 2,059,584,855.84 
三、筹资活动产生的现金流量:    
吸收投资收到的现金   185,000,000.00 
其中:子公司吸收少数股东投资收到的
现金 
  185,000,000.00 
取得借款收到的现金  5,808,860,000.00 9,323,130,000.00 
收到其他与筹资活动有关的现金  3,352,161,760.96 3,582,826,258.08 
筹资活动现金流入小计  9,161,021,760.96 13,090,956,258.08 
偿还债务支付的现金  13,858,129,131.59 15,561,284,000.17 
分配股利、利润或偿付利息支付的现金  1,622,782,768.16 1,947,344,744.80 
其中:子公司支付给少数股东的股利、
利润 
  75,000,000.00 
支付其他与筹资活动有关的现金  3,990,110,017.70 3,802,186,922.43 
筹资活动现金流出小计  19,471,021,917.45 21,310,815,667.40 
筹资活动产生的现金流量净额  -10,310,000,156.49 -8,219,859,409.32 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响  265,150.06 5,861.60 
五、现金及现金等价物净增加额  1,626,510,401.06 169,595,403.69 
加:期初现金及现金等价物余额  1,695,744,179.57 1,526,148,775.88 
六、期末现金及现金等价物余额  3,322,254,580.63 1,695,744,179.57 
 
法定代表人:俞锦       主管会计工作负责人:郑国强           会计机构负责人:郑国强 
 
 
母公司现金流量表 
2019年年度报告 
70 / 186 
 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2019年度 2018年度 
一、经营活动产生的现金流量:    
销售商品、提供劳务收到的现金  172,588,107.91 131,025,772.23 
收到的税费返还    
收到其他与经营活动有关的现金  13,544,780.43 72,214,223.26 
经营活动现金流入小计  186,132,888.34 203,239,995.49 
购买商品、接受劳务支付的现金   1,770,130.53 
支付给职工及为职工支付的现金  36,910,037.85 42,005,415.29 
支付的各项税费  13,053,344.36  1,958,140.51 
支付其他与经营活动有关的现金  30,390,136.85 69,581,450.34 
经营活动现金流出小计  80,353,519.06 115,315,136.67 
经营活动产生的现金流量净额  105,779,369.28 87,924,858.82 
二、投资活动产生的现金流量:     
收回投资收到的现金  3,044,500.00 18,322,000.00 
取得投资收益收到的现金    
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额 
 51,100.00  
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额 
   
收到其他与投资活动有关的现金  18,138,262,897.38  
投资活动现金流入小计  18,141,358,497.38 18,322,000.00 
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金 
 1,050,621.76 1,630,350.27 
投资支付的现金    
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额 
   
支付其他与投资活动有关的现金  15,029,636,858.59  
投资活动现金流出小计  15,030,687,480.35 1,630,350.27 
投资活动产生的现金流量净
额 
 3,110,671,017.03 16,691,649.73 
三、筹资活动产生的现金流量:     
吸收投资收到的现金    
取得借款收到的现金   796,080,000.00 
收到其他与筹资活动有关的现金  13,072,656,394.39 33,868,236,896.63 
筹资活动现金流入小计  13,072,656,394.39 34,664,316,896.63 
偿还债务支付的现金  4,197,210,068.08 2,865,233,976.35 
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金 
 475,676,840.20 473,724,123.36 
支付其他与筹资活动有关的现金  11,362,968,415.15 31,445,582,378.28 
筹资活动现金流出小计  16,035,855,323.43 34,784,540,477.99 
筹资活动产生的现金流量净额  -2,963,198,929.04 -120,223,581.36 
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响 
 -59,994.82 -210,335.38 
五、现金及现金等价物净增加额  253,191,462.45 -15,817,408.19 
加:期初现金及现金等价物余额  91,423,424.94 107,240,833.13 
六、期末现金及现金等价物余额  344,614,887.39 91,423,424.94 
 
2019年年度报告 
71 / 186 
 
法定代表人:俞锦         主管会计工作负责人:郑国强          会计机构负责人:郑国强 
 
 
 
 
2019年年度报告 
72 / 186 
 
 
合并所有者权益变动表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 
 2019年度 
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 所有者权益合计 
实收资本(或股本) 
其他权益
工具 
资本公积 减



股 
其他综合收益 



备 
盈余公积 





备 
未分配利润 

他 
小计 优

股 


债 

他 
 
一、上年期末
余额 
2,475,325,057.00    5,836,485,917.34  -113,863,067.41  319,210,445.22  3,637,396,148.33  12,154,554,500.4

1,098,354,303.37 13,252,908,803.85 
加:会计政策
变更 
      3,609,232.00    -15,794,799.10  -12,185,567.10 -2,122,431.85 -14,307,998.95 
前期差错
更正 
               
同一控制
下企业合并 
               
其他                
二、本年期初
余额 
2,475,325,057.00    5,836,485,917.34  -110,253,835.41  319,210,445.22  3,621,601,349.23  12,142,368,933.3

1,096,231,871.52 13,238,600,804.90 
三、本期增减
变动金额(减
少以“-”号
填列) 
      86,540,123.49    692,121,371.24  778,661,494.73 256,646,833.76 1,035,308,328.49 
(一)综合收
益总额 
      86,540,123.49    743,559,126.35  830,099,249.84 254,527,883.64 1,084,627,133.48 
(二)所有者
投入和减少资
本 
             2,118,950.12 2,118,950.12 
1.所有者投入
的普通股 
               
2.其他权益工
具持有者投入
资本 
               
3.股份支付计
入所有者权益
               
2019年年度报告 
73 / 186 
 
的金额 
4.其他              2,118,950.12 2,118,950.12 
(三)利润分
配 
          -49,290,901.87  -49,290,901.87  -49,290,901.87 
1.提取盈余公
积 
               
2.提取一般风
险准备 
               
3.对所有者
(或股东)的
分配 
          -49,290,901.87  -49,290,901.87  -49,290,901.87 
4.其他                
(四)所有者
权益内部结转 
          -2,146,853.24  -2,146,853.24  -2,146,853.24 
1.资本公积转
增资本(或股
本) 
               
2.盈余公积转
增资本(或股
本) 
               
3.盈余公积弥
补亏损 
               
4.设定受益计
划变动额结转
留存收益 
               
5.其他综合收
益结转留存收
益 
          -2,146,853.24  -2,146,853.24  -2,146,853.24 
6.其他                
(五)专项储
备 
               
1.本期提取                
2.本期使用                
(六)其他                
四、本期期末
余额 
2,475,325,057.00    5,836,485,917.34  -23,713,711.92  319,210,445.22  4,313,722,720.47  12,921,030,428.1

1,352,878,705.28 14,273,909,133.39 
 
 
项目 
 2018年度 
归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计 
2019年年度报告 
74 / 186 
 
实收资本 (或股
本) 
其他权益工具 
资本公积 




股 
其他综合收益 
专项
储备 
盈余公积 





备 
未分配利润 

他 
小计 


股 


债 

他 
一、上年期末余额 2,475,325,057.00    5,854,016,434.89  -51,675,240.51  319,210,445.22  3,234,857,525.94  11,831,734,222.54 832,658,877.43 12,664,393,099.97 
加:会计政策变更                
前期差错更正                
同一控制下企业合并                
其他                
二、本年期初余额 2,475,325,057.00    5854016434.89  -51,675,240.51  319,210,445.22  3,234,857,525.94  11,831,734,222.54 832,658,877.43 12,664,393,099.97 
三、本期增减变动金额(减
少以“-”号填列) 
    -17530517.55  -62,187,826.90    402,538,622.39  322,820,277.94 265,695,425.94 588,515,703.88 
(一)综合收益总额       -62,187,826.90    550,664,771.20  488,476,944.30 177,898,440.52 666,375,384.82 
(二)所有者投入和减少资
本 
             173,982,127.50 173,982,127.50 
1.所有者投入的普通股              189,483,457.26 189,483,457.26 
2.其他权益工具持有者投
入资本 
               
3.股份支付计入所有者权
益的金额 
               
4.其他              -15,501,329.76 -15,501,329.76 
(三)利润分配           -148,126,148.81  -148,126,148.81 -75,000,000.00 -223,126,148.81 
1.提取盈余公积                
2.提取一般风险准备                
3.对所有者(或股东)的
分配 
          -148,126,148.81  -148,126,148.81 -75,000,000.00 -223,126,148.81 
4.其他                
(四)所有者权益内部结转                
1.资本公积转增资本(或
股本) 
               
2019年年度报告 
75 / 186 
 
2.盈余公积转增资本(或
股本) 
               
3.盈余公积弥补亏损                
4.设定受益计划变动额结
转留存收益 
               
5.其他综合收益结转留存
收益 
               
6.其他                
(五)专项储备                
1.本期提取                
2.本期使用                
(六)其他     -17,530,517.55        -17,530,517.55 -11,185,142.08 -28,715,659.63 
四、本期期末余额 2,475,325,057.00    5,836,485,917.34  -113,863,067.41  319,210,445.22  3,637,396,148.33  12,154,554,500.48 1,098,354,303.37 13,252,908,803.85 
 
法定代表人:俞锦 主管会计工作负责人:郑国强 会计机构负责人:郑国强 
 
 
母公司所有者权益变动表 
2019年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 
 2019年度 
实收资本 (或
股本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 
其他综
合收益 



备 
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 
优先股 


债 
其他 
一、上年期末余额 2,475,325,057.00    8,452,319,667.36    224,236,528.38 255,538,844.94 11,407,420,097.68 
加:会计政策变更          -2,218,653.01 -2,218,653.01 
前期差错更正            
其他            
2019年年度报告 
76 / 186 
 
二、本年期初余额 2,475,325,057.00    8,452,319,667.36    224,236,528.38 253,320,191.93 11,405,201,444.67 
三、本期增减变动金
额(减少以“-”号
填列) 
         -141,571,374.67 -141,571,374.67 
(一)综合收益总额          -92,280,472.80 -92,280,472.80 
(二)所有者投入和
减少资本 
           
1.所有者投入的普
通股 
           
2.其他权益工具持
有者投入资本 
           
3.股份支付计入所
有者权益的金额 
           
4.其他            
(三)利润分配          -49,290,901.87 -49,290,901.87 
1.提取盈余公积            
2.对所有者(或股
东)的分配 
         -49,290,901.87 -49,290,901.87 
3.其他            
(四)所有者权益内
部结转 
           
1.资本公积转增资
本(或股本) 
           
2.盈余公积转增资
本(或股本) 
           
3.盈余公积弥补亏
损 
           
4.设定受益计划变
动额结转留存收益 
           
5.其他综合收益结
转留存收益 
           
6.其他            
(五)专项储备            
1.本期提取            
2.本期使用            
(六)其他            
2019年年度报告 
77 / 186 
 
四、本期期末余额 2,475,325,057.00    8,452,319,667.36    224,236,528.38 111,748,817.26 11,263,630,070.00 
 
 
项目 
 2018年度 
实收资本 (或股
本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 
其他综
合收益 
专项储
备 
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 
优先股 永续债 其他 
一、上年期末余额 2,475,325,057.00    8,452,319,667.36    224,236,528.38 515,409,358.16 11,667,290,610.90 
加:会计政策变更            
前期差错更正            
其他            
二、本年期初余额 2,475,325,057.00    8,452,319,667.36    224,236,528.38 515,409,358.16 11,667,290,610.90 
三、本期增减变动金额(减
少以“-”号填列) 
         -259,870,513.22 -259,870,513.22 
(一)综合收益总额          -111,744,364.41 -111,744,364.41 
(二)所有者投入和减少资
本 
           
1.所有者投入的普通股            
2.其他权益工具持有者投
入资本 
           
3.股份支付计入所有者权
益的金额 
           
4.其他            
(三)利润分配          -148,126,148.81 -148,126,148.81 
1.提取盈余公积            
2.对所有者(或股东)的
分配 
         -148,126,148.81 -148,126,148.81 
3.其他            
(四)所有者权益内部结转            
1.资本公积转增资本(或
股本) 
           
2.盈余公积转增资本(或
股本) 
           
3.盈余公积弥补亏损            
4.设定受益计划变动额结
转留存收益 
           
5.其他综合收益结转留存
收益 
           
6.其他            
(五)专项储备            
1.本期提取            
2019年年度报告 
78 / 186 
 
2.本期使用            
(六)其他            
四、本期期末余额 2,475,325,057.00    8,452,319,667.36    224,236,528.38 255,538,844.94 11,407,420,097.68 
 
法定代表人:俞锦 主管会计工作负责人:郑国强 会计机构负责人:郑国强 
 
 
 
2019年年度报告 
79 / 186 
 
三、 公司基本情况 
1. 公司概况 
√适用  □不适用  
(一)公司历史沿革 
上海大名城企业股份有限公司(以下简称“本公司”或“公司”)原名上海华源股份有限公
司,由常州华源化学纤维有限公司、中国华源公司有限公司、上海中国纺织国际科技产业城发展
公司、锡山市长苑丝织厂、江苏秋艳(集团)公司作为发起人共同组建,于 1996年 6月 26日经
国务院证券委员会以证委发〔1996〕21号文批准,向社会公众公开发行境内上市外资股(B股)
股票。1996年 7月 18日经上海市人民政府以外经沪股份制字〔1996〕002号文批准设立股份公司。
公司发行的 B股于 1996年 7月 26日在上海证券交易所挂牌上市交易。1997年 6月 18日经中国
证券监督委员会以证监发字〔1997〕354号文批准,公司向社会公众公开发行境内上市内资股(A
股)股票,公司发行的 A股于 1997年 7月 3日在上海证券交易所挂牌上市交易。本公司统一社会
信用代码:913100006073563962。 
公司设立时注册资本为人民币 183,530,000.00元,经历年增资扩股、缩股后注册资本变更为
472,084,983.00元,折合 472,084,983股(每股面值人民币 1元)。2011年 6月 9日,中国证券
监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)向本公司下发《关于核准上海华源股份有限公司向
福州东福实业发展有限公司等发行股份购买资产的批复》(证监许可[2011]927号),核准本公
司向名城企业管理集团有限公司(以下简称“名城企业集团”)曾用名福州东福实业发展有限公
司,及其一致行动人福州锦昌贸易有限公司(以下简称“锦昌贸易”)、福州三嘉制冷设备有限
公司(以下简称“三嘉制冷”)、福州创元贸易有限公司(以下简称“创元贸易”)发行股份
1,039,471,959股,上述股权变更登记手续已于 2011年 6月 20日经中国证券登记结算有限责任
公司上海分公司办理完毕。 
2014年 4月,中国证监会向本公司下发《关于核准上海大名城企业股份有限公司 2013年度
非公开发行股票的批复》(证监许可[2014]428号),核准本公司非公开发行不超过 6亿股。截
至 2014年 9月 24日,本公司已收到上述募集资金净额人民币 2,959,970,000.00元,其中增加股
本 500,000,000.00元,增加资本公积人民币 2,459,970,000.00元。截至 2015年 12月 31日,公
司注册资本为 2,011,556,942.00元,折合 2,011,556,942股(每股面值人民币 1元)。 
2016年 6月 17日,中国证券会出具了《关于核准上海大名城企业股份有限公司非公开发行
股票的批复》(证监许可[2016]1327号),核准本公司非公开发行不超过 46,511.63万股股票。
截止到 2016年 9月 14日,本公司已收到上述募集资金净额人民币 4,760,703,763.83元,其中增
加股本 463,768,115.00元,增加资本公积 4,296,935,648.83元。截至 2017年 12月 31日,公司
注册资本为 2,475,325,057.00元,折合 2,475,325,057股(每股面值人民币 1元)。 
(二)公司类型:股份有限公司(中外合资、上市) 
(三)公司经营期限:1996年 7月 18日至不约定期限 
(四)本公司注册地为上海市闵行区红松东路 1116号 1幢 5楼 A区,总部办公地址为上海市
红宝石路 500号东银中心 B栋 29楼;现法定代表人为俞锦。 
(五)公司所属行业性质、业务范围及主要产品 
公司所属行业为房地产开发与经营业。 
2019年年度报告 
80 / 186 
 
公司经营范围:房地产综合开发,建造、销售商品房;物业管理,物业租赁;公共基础设施
开发与建设;建筑装饰安装工程;从事新能源科技领域的技术开发、技术咨询、技术服务、技术
转让,新能源汽车的销售;生产、加工、销售生物制品、农药及中间体(限分支机构经营)、药
品原料及制剂(限分支机构经营)、保健品(限分支机构经营)、新型建材、包装材料、现代通
讯信息新材料及相关器件;上述产品的研究开发、技术咨询和售后服务;经营进出口业务。(涉
及配额、许可证或国家专项管理的,应凭证经营或按国家有关规定另行报批)。【依法须经批准
的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】 
(六)公司的控股股东及实际控制人 
本公司的控股股东为名城企业管理集团有限公司,其唯一股东为利伟集团有限公司。 
本公司的实际控制人为俞培俤先生。 
(七)财务报表报出日 
本财务报告于二○二○年四月二十三日经本公司董事会批准报出。 
 
 
2. 合并财务报表范围 
√适用  □不适用  
本期合并财务报表范围变化及其变化情况详见本附注“七、合并范围的变更”和“八、在其
他主体中的权益”。 
 
 
四、 财务报表的编制基础 
1. 编制基础 
本财务报表以公司持续经营假设为基础,根据实际发生的交易事项,按照企业会计准则的有
关规定,并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。 
 
2. 持续经营 
√适用  □不适用  
公司自报告期末起 12个月内具备持续经营能力,无影响持续经营能力的重大事项。 
 
五、 重要会计政策及会计估计 
具体会计政策和会计估计提示: 
□适用 √不适用  
 
1. 遵循企业会计准则的声明 
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指
南、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准则”)的要求,真实完整地反映了公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。 
此外,本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15
号——财务报告的一般规定》(2014年修订)以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项
的通知》(会计部函〔2018〕453号)的列报和披露要求。 
2019年年度报告 
81 / 186 
 
 
 
2. 会计期间 
本公司会计年度自公历 1月 1日起至 12月 31日止。 
 
3. 营业周期 
√适用  □不适用  
本公司以 12个月作为一个经营周期,并以其作为资产和负债的流动性划分标准。 
 
4. 记账本位币 
本公司的记账本位币为人民币。 
 
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 
√适用  □不适用  
1.同一控制下企业合并的会计处理方法 
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并,企业合并中取得的资
产和负债,按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本公司取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额,调整资本公积;资
本公积不足冲减的,调整留存收益。 
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法 
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,
确认为商誉;如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额,首先对取得
的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核,经复核
后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益。 
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并,应按以下顺序处理: 
(1)调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的,按照该股权
在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益;购买日之
前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的,转为购买
日所属当期收益,由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收
益除外。 
(2)确认商誉(或计入当期损益的金额)。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购
买日应享有子公司可辨认净资产公允价值份额比较,前者大于后者,差额确认为商誉;前者小于
后者,差额计入当期损益。 
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形 
(1)判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的
原则 
2019年年度报告 
82 / 186 
 
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况,通
常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理: 
1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的; 
2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果; 
3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生; 
4)一项交易单独看是不经济的,但是和其他交易一并考虑时是经济的。 
(2)分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理
方法 
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的,应当将各项交易作为
一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理;但是,在丧失控制权之前每一次处置价款与
处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额,在合并财务报表中应当确认为其他综合收益,
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。 
在合并财务报表中,对于剩余股权,应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。
处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日
开始持续计算的净资产的份额之间的差额,计入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投
资相关的其他综合收益,应当在丧失控制权时转为当期投资收益。 
(3)分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处
理方法 
处置对子公司的投资未丧失控制权的,合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子
公司净资产份额的差额计入资本公积(资本溢价或股本溢价),资本溢价不足冲减的,应当调整
留存收益。 
处置对子公司的投资丧失控制权的,在合并财务报表中,对于剩余股权,应当按照其在丧失
控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按原持
股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额,计入丧失控制
权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益,应当在丧失控制权时转为当期
投资收益。 
 
6. 合并财务报表的编制方法 
√适用  □不适用  
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础,根据其他有关资料,由本公司按照《企
业会计准则第 33号——合并财务报表》编制。 
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致,如子
公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的,在编制合并财务报表时,按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司,以购买日可辨认净资
2019年年度报告 
83 / 186 
 
产公允价值为基础对其财务报表进行调整。合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础,
根据其他有关资料,按照权益法调整对子公司的长期股权投资后,由本公司编制。 
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债
表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。 
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合并利润表
中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有
者权益中所享有份额而形成的余额,冲减少数股东权益。 
在报告期内,若因同一控制下企业合并增加子公司的,则调整合并资产负债表的期初数;将
子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表;将子公司合并当期期初至
报告期末的现金流量纳入合并现金流量表,同时对比较报表的相关项目进行调整,视同合并后的
报告主体在以前期间一直存在。 
在报告期内,若因非同一控制下企业合并增加子公司的,则不调整合并资产负债表期初数;
将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表;该子公司自购买日至报告期
末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并时,对于购买
日之前持有的被购买方的股权,本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值
与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及收益的,与其相
关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。 
在报告期内,本公司处置子公司,则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利
润表;该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因
丧失了对原有子公司控制权时,对于处置后的剩余股权投资,本公司按照其在丧失控制权日的公
允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按原持股比例计算应
享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额,计入丧失控制权当期的投资
收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益,在丧失控制权时转为当期投资收益。 
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司的可辨
认净资产份额之间的差额,以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得
的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额,均调整合并资产负债表中
的资本公积中的股本溢价,资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。 
 
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法 
√适用  □不适用  
1.合营安排的认定和分类 
合营安排,是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征:
(1)各参与方均受到该安排的约束;(2)两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任
何一个参与方都不能够单独控制该安排,对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其
他参与方或参与方组合单独控制该安排。 
2019年年度报告 
84 / 186 
 
共同控制,是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。 
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营,是指合营方享有该安排相关资产且承担该安
排相关负债的合营安排。合营企业,是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。 
2.合营安排的会计处理 
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目,并按照相关企业会计准
则的规定进行会计处理:(1)确认单独所持有的资产,以及按其份额确认共同持有的资产;(2)
确认单独所承担的负债,以及按其份额确认共同承担的负债;(3)确认出售其享有的共同经营产
出份额所产生的收入;(4)按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入;(5)确认单独所
发生的费用,以及按其份额确认共同经营发生的费用。 
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2号——长期股权投资》的规定对合营企业的投
资进行会计处理。 
 
8. 现金及现金等价物的确定标准 
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短
(一般是指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很
小的投资。 
 
9. 外币业务和外币报表折算 
√适用  □不适用  
1.外币业务折算 
外币交易在初始确认时,采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日,外
币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算,因汇率不同而产生的汇兑差额,除与购建符合资
本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外,计入当期损益;以历史成本计量的
外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算,不改变其人民币金额;以公允价值计量的
外币非货币性项目,采用公允价值确定日的即期汇率折算,差额计入当期损益或其他综合收益。 
2.外币财务报表折算 
资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算;所有者权益项目除“未
分配利润”项目外,其他项目采用交易发生日的即期汇率折算;利润表中的收入和费用项目,采
用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额,确认为其他综合收
益。 
 
10. 金融工具 
√适用  □不适用  
1.金融工具的确认和终止确认 
2019年年度报告 
85 / 186 
 
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。 
以常规方式买卖金融资产,按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产,是
指按照合同条款的约定,在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日,是指本
公司承诺买入或卖出金融资产的日期。 
满足下列条件的,终止确认金融资产(或金融资产的一部分,或一组类似金融资产的一部分),
即从其账户和资产负债表内予以转销: 
(1)收取金融资产现金流量的权利届满; 
(2)转移了收取金融资产现金流量的权利,或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流
量全额支付给第三方的义务;并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬,
或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬,但放弃了对
该金融资产的控制。 
2.金融资产分类和计量 
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金
流量特征分类为:以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分
类。 
本公司对金融资产的分类,依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征
进行分类。 
(1)以摊余成本计量的金融资产 
金融资产同时符合下列条件的,分类为以摊余成本计量的金融资产:本公司管理该金融资产
的业务模式是以收取合同现金流量为目标;该金融资产的合同条款规定,在特定日期产生的现金
流量,仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产,采用实际利率
法,按照摊余成本进行后续计量,其摊销或减值产生的利得或损失,均计入当期损益。 
(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资 
金融资产同时符合下列条件的,分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产:本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标;
该金融资产的合同条款规定,在特定日期产生的现金流量,仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付。对于此类金融资产,采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率
法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期
损益外,此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认,直到该金融资产终止确认时,其
累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入,计入当期损益。 
(3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资 
2019年年度报告 
86 / 186 
 
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产,仅将相关股利收入计入当期损益,公允价值变动作为其他综合收益确认,
直到该金融资产终止确认时,其累计利得或损失转入留存收益。 
(4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之
外的金融资产,分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时,为了
能够消除或显著减少会计错配,可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产。对于此类金融资产,采用公允价值进行后续计量,所有公允价值变动计入当期损益。 
当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时,才对所有受影响的相关金融资产进行重分
类。 
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,相关交易费用直接计入当期损益,
其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。 
3.金融负债分类和计量 
本公司的金融负债于初始确认时分类为:以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债。 
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债:(1)该项指定能够消除或显著减少会计错配;(2)根据正式书面文件载明的公司
风险管理或投资策略,以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和
业绩评价,并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告;(3)该金融负债包含需单独分拆的嵌
入衍生工具。 
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债,相关交易费用直接计入当期损益,其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。 
金融负债的后续计量取决于其分类: 
(1)以摊余成本计量的金融负债 
对于此类金融负债,采用实际利率法,按照摊余成本进行后续计量。 
(2)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,包括交易性金融负债(含属于金融负债的
衍生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 
4.金融工具抵销 
同时满足下列条件的,金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示:具有
抵销已确认金额的法定权利,且该种法定权利是当前可执行的;计划以净额结算,或同时变现该
金融资产和清偿该金融负债。 
5.金融资产减值 
2019年年度报告 
87 / 186 
 
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务
工具投资和财务担保合同等,以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失,是指本公司按照
原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额,
即全部现金短缺的现值。 
本公司考虑所有合理且有依据的信息,包括前瞻性信息,以单项或组合的方式对以摊余成本
计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(债务工具)的预期信
用损失进行估计。 
(1)预期信用损失一般模型 
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加,本公司按照相当于该金融工具整个存
续期内预期信用损失的金额计量其损失准备;如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著
增加,本公司按照相当于该金融工具未来 12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形
成的损失准备的增加或转回金额,作为减值损失或利得计入当期损益。 
通常逾期超过 30日,本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加,除非有确凿证据证明
该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。 
具体来说,本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三个
阶段,对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法: 
第一阶段:信用风险自初始确认后未显著增加 
对于处于该阶段的金融工具,公司应当按照未来 12个月的预期信用损失计量损失准备,并按
其账面余额(即未扣除减值准备)和实际利率计算利息收入(若该工具为金融资产,下同)。 
第二阶段:信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值 
对于处于该阶段的金融工具,公司应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备,
并按其账面余额和实际利率计算利息收入。 
第三阶段:初始确认后发生信用减值 
对于处于该阶段的金融工具,公司应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备,
但对利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产,公司应
当按其摊余成本(账面余额减已计提减值准备,也即账面价值)和实际利率计算利息收入。 
对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产,公司应当仅将初始确认后整个存续期内预期
信用损失的变动确认为损失准备,并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。 
(2)本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具,选择不与其初始确认时的信用
风险进行比较,而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。 
如果公司确定金融工具的违约风险较低,借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的能
力很强,并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化,也不一定会降低借款人履行其
支付合同现金流量义务的能力,那么该金融工具可被视为具有较低的信用风险。 
2019年年度报告 
88 / 186 
 
(3)应收款项及租赁应收款 
本公司对于《企业会计准则第 14号——收入》所规定的、不含重大融资成分(包括根据该准
则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况)的应收款项,采用预期信用损失的简化模型,始
终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。 
本公司对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第 21号——租赁》规范的租赁应收
款,本公司作出会计政策选择,选择采用预期信用损失的简化模型,即按照相当于整个存续期内
预期信用损失的金额计量损失准备。 
6.金融资产转移 
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的,终止确认该金融资产;
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,不终止确认该金融资产。 
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,分别下列情况处
理:放弃了对该金融资产控制的,终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债;未放弃对该金
融资产控制的,按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产,并相应确认有关负债。 
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的,按照金融资产的账面价值和财务担保
金额两者之中的较低者,确认继续涉入形成的资产。财务担保金额,是指所收到的对价中,将被
要求偿还的最高金额。 
 
 
11. 应收票据 
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
本公司对于《企业会计准则第 14号——收入》所规定的、不含重大融资成分(包括根据该准
则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况)的应收款项,采用预期信用损失的简化模型,即
始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备,由此形成的损失准备的增加或转回
金额,作为减值损失或利得计入当期损益。 
对于包含重大融资成分的应收款项,本公司选择采用预期信用损失的简化模型,即始终按照
整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。 
预期信用损失的简化模型:始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备 
本公司考虑所有合理且有依据的信息,包括前瞻性信息,以单项或组合的方式对应收票据预
期信用损失进行估计。 
1.对于低风险业务形成的应收票据根据业务性质单独计提减值。 
2.以组合为基础计量预期信用损失,本公司按照相应的信用风险特征组合预计信用损失计提
比例。 
2019年年度报告 
89 / 186 
 
本公司以应收票据预计存续期的历史违约损失率为基础,并根据前瞻性估计予以调整。在每
个资产负债表日,本公司都将分析前瞻性估计的变动,并据此对历史违约损失率进行调整。 
 
 
12. 应收账款 
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
本公司对于《企业会计准则第 14号——收入》所规定的、不含重大融资成分(包括根据该准
则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况)的应收款项,采用预期信用损失的简化模型,即
始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备,由此形成的损失准备的增加或转回
金额,作为减值损失或利得计入当期损益。 
对于包含重大融资成分的应收款项,本公司选择采用预期信用损失的简化模型,即始终按照
整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。 
预期信用损失的简化模型:始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备 
本公司考虑所有合理且有依据的信息,包括前瞻性信息,以单项或组合的方式对应收账款预
期信用损失进行估计。并采用预期信用损失的简化模型,始终按照整个存续期的预期信用损失计
量损失准备。计提方法如下: 
1.期末对有客观证据表明其已发生减值的应收款项单独进行减值测试,根据其预计未来现金
流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备。 
2.当单独金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时,而在组合的基础上评估信用
风险是否显著增加是可行的。本公司在以前年度应收账款实际损失率、对未来回收风险的判断及
信用风险特征分析的基础上,确定预期信用损失率并据此计提坏账准备。 
组合名称 计提方法 
信用风险特征组合 预期信用损失 
对于划分信用风险特征组合的应收款项,本公司参考历史信用损失经验,结合当前状况以及
对未来经济状况的预测,计算预期信用损失。 
 
 
13. 应收款项融资 
□适用 √不适用  
 
14. 其他应收款 
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
本公司对其他应收款采用预期信用损失的一般模型详见五、重要会计政策及会计估计 10.金
融工具进行处理。 
 
2019年年度报告 
90 / 186 
 
 
15. 存货 
√适用  □不适用  
1.存货的分类 
本公司存货分为开发成本、开发产品、周转材料、库存商品等。 
2.发出存货的计价方法 
本公司存货取得时按实际成本计价。存货发出时采用个别计价法计价。 
开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完
工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时,采用个别计价法确定
其实际成本。 
开发用土地的核算方法:纯土地开发项目,其费用支出单独构成土地开发成本;连同房产整
体开发的项目,其费用可分清负担对象,一般按实际面积分摊计入商品房成本。 
公共配套设施费用的核算办法:不能有偿转让的公共配套设施,按受益比例定标准分配计入
商品房成本;能有偿转让的公共配套设施,以各配套设施项目独立作为成本核算对象,归集所发
生的成本。 
维修基金的核算方法:按房地产开发项目所在地相关文件规定,维修基金在开发产品销售(预
售)时,计提计入有关开发产品的开发成本,向购房人收取计入其他应付款,并统一上缴维修基
金管理部门。 
质量保证金的核算方法:质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产
品保修期内发生的维修费,冲减质量保证金;在开发产品约定的保修期届满,质量保证金余额退
还施工单位。 
3.存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
及相关税费后的金额。 
本公司期末存货成本高于其可变现净值的,计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项
目计提存货跌价准备;期末,以前减记存货价值的影响因素已经消失的,存货跌价准备在原已计
提的金额内转回。 
4.存货的盘存制度 
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。 
5.低值易耗品和包装物的摊销方法 
(1)低值易耗品 
按照一次转销法进行摊销。 
(2)包装物 
2019年年度报告 
91 / 186 
 
按照使用次数分次进行摊销。 
 
 
16. 持有待售资产 
√适用  □不适用  
本公司将同时满足下列条件的公司组成部分(或非流动资产)划分为持有待售:(1)根据类
似交易中出售此类资产或处置组的惯例,在当前状况下即可立即出售;(2)出售极可能发生,已
经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺(确定的购买承诺,是指企业与其他方签订的
具有法律约束力的购买协议,该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款,使
协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需
得到相关权力机构或者监管部门的批准。 
本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额(但不得超过
该项持有待售的原账面价值),原账面价值高于调整后预计净残值的差额,作为资产减值损失计
入当期损益,同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额,
应当先抵减处置组中商誉的账面价值,再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账
面价值所占比重,按比例抵减其账面价值。 
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的,以前减记
的金额应当予以恢复,并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回,转回金额计
入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售
的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的,以前减记的金额应当予以恢复,并在划分为持
有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回,转回金额计入
当期损益。已抵减的商誉账面价值,以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类
别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额, 应当
根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重,按比例增加其
账面价值。 
企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的,无论出售后企业是否保留
部分权益性投资,应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时,在母公司个别财
务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别,在合并财务报表中将子公司所有资产和负债
划分为持有待售类别。 
 
 
17. 债权投资 
(1). 债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
18. 其他债权投资 
(1). 其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
92 / 186 
 
 
19. 长期应收款 
(1). 长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
20. 长期股权投资 
√适用  □不适用  
1.投资成本的确定 
(1)同一控制下的企业合并形成的,合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行
权益性证券作为合并对价的,在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值
或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价);资本公积不足冲减的,
调整留存收益。 
分步实现同一控制下企业合并的,应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者
权益份额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日
取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额,调整资本公积(资本溢价或股本溢价),资
本公积不足冲减的,冲减留存收益。 
(2)非同一控制下的企业合并形成的,在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始
投资成本。 
(3)除企业合并形成以外的:以支付现金取得的,按照实际支付的购买价款作为其初始投资
成本;以发行权益性证券取得的,按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本;投资者
投入的,按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本(合同或协议约定价值不公允的除
外)。 
2.后续计量及损益确认方法 
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资,在本公司个别财务报表中采用成本法核
算;对具有共同控制或重大影响的长期股权投资,采用权益法核算。 
采用成本法时,长期股权投资按初始投资成本计价,除取得投资时实际支付的价款或对价中包
含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认
为当期投资收益,并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。 
采用权益法时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的,归入长期股权投资的初始投资成本;长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。 
采用权益法时,取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额,
确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得
投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,按照本公司的会计政策及会计期间,并抵
销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分(但
2019年年度报告 
93 / 186 
 
内部交易损失属于资产减值损失的,应全额确认),对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期股权投资的账面价值。本
公司确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益减记至零为限,本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损
益以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。 
3.确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据 
控制,是指拥有对被投资方的权力,通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报,并且有
能力运用对被投资方的权力影响回报金额;重大影响,是指投资方对被投资单位的财务和经营政
策有参与决策的权力,但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。 
4.长期股权投资的处置 
(1)部分处置对子公司的长期股权投资,但不丧失控制权的情形 
部分处置对子公司的长期股权投资,但不丧失控制权时,应当将处置价款与处置投资对应的
账面价值的差额确认为当期投资收益。 
(2)部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形 
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的,对于处置的股权,应结转与所售股
权相对应的长期股权投资的账面价值,出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额,确
认为投资收益(损失);同时,对于剩余股权,应当按其账面价值确认为长期股权投资或其它相
关金融资产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的,应按有关成本法转为
权益法的相关规定进行会计处理。 
5.减值测试方法及减值准备计提方法 
对子公司、联营企业及合营企业的投资,在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的,按
照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。 
 
 
21. 投资性房地产 
(1). 如果采用成本计量模式的: 
折旧或摊销方法 
1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的
建筑物。 
2.投资性房地产按照成本进行初始计量,采用成本模式进行后续计量,并采用与固定资产和
无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日,有迹象表明投资性房地产发生减值的,
按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。 
投资性房地产残值率、预计使用寿命和年折旧率如下: 
投资性房地产类别 预计使用寿命(年) 预计净残值率(%) 年折旧率(%) 
2019年年度报告 
94 / 186 
 
房屋及建筑物 20-40 4 2.40-4.80 
公司对存在减值迹象的,估计其可收回金额,可收回金额低于其账面价值的,确认相应的减
值损失。 
投资性房地产减值损失一经确认,不再转回。 
 
 
22. 固定资产 
(1). 确认条件 
√适用 □不适用  
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用年限超过一个会计年
度的有形资产。 
固定资产以取得时的实际成本入账,并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法提
折旧。固定资产在同事满足下列条件时予以确认: 
(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入公司; 
(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。 
 
(2). 折旧方法 
√适用 □不适用  
类别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率 年折旧率 
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 4 2.40-4.80 
机械设备 年限平均法 5-10 4 9.60-19.20 
运输设备 年限平均法 5-10 4 9.60-19.20 
办公设备及其他 年限平均法 3-5 4 19.20-32.00 
固定资产折旧采用年限平均法分类计提,提供固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率
确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为公司提供经济利益,则选
择不同折旧率或折旧方法,分别计提折旧。 
融资租赁方式租入的固定资产,能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权,在租赁
资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。 
 
 
(3). 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法 
√适用  □不适用  
符合下列一项或数项标准的,认定为融资租赁:(1)在租赁期届满时,租赁资产的所有权转
移给承租人;(2)承租人有购买租赁资产的选择权,所订立的购买价款预计将远低于行使选择权
时租赁资产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权;(3)即
使资产的所有权不转移,但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分[通常占租赁资产使用寿命的 75%
以上(含 75%)];(4)承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值,几乎相当于租赁开始日租
赁资产公允价值[90%以上(含 90%)];出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值,几乎相当于
2019年年度报告 
95 / 186 
 
租赁开始日租赁资产公允价值[90%以上(含 90%)];(5)租赁资产性质特殊,如果不作较大改
造,只有承租人才能使用。 
融资租入的固定资产,按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者
入账,按自有固定资产的折旧政策计提折旧。 
 
 
23. 在建工程 
√适用  □不适用  
1.在建工程的类别 
在建工程以立项项目分类核算。 
2.在建工程结转为固定资产的标准和时点 
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出,作为固定资产的入
账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态,但尚未办理竣工决算的,自达到预
定可使用状态之日起,根据工程预算、造价或者工程实际成本等,按估计的价值转入固定资产,
并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧,待办理竣工决算后,再按实际成本调整原来
的暂估价值,但不调整原已计提的折旧额。 
3.在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法 
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。 
在建工程存在减值迹象的,估计其可收回金额。有迹象表明一项在建工程可能发生减值的,
公司以单项在建工程为基础估计其可收回金额。公司难以对单项在建工程的可收回金额进行估计
的,以该在建工程所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。 
可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计未来现金流量的
现值两者之间较高者确定。 
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的,将在建工程的账面价值减记至可收回金额,减
记的金额确认为在建工程减值损失,计入当期损益,同时计提相应的在建工程减值准备。 
在建工程的减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。 
 
24. 借款费用 
√适用  □不适用  
1.借款费用资本化的确认原则 
本公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资本
化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时确认为费用,计入当期损益。 
2.借款费用资本化期间 
2019年年度报告 
96 / 186 
 
(1)当借款费用同时满足下列条件时,开始资本化:1)资产支出已经发生;2)借款费用已
经发生;3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 
(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断,并且中断时间连续超
过 3个月,暂停借款费用的资本化;中断期间发生的借款费用确认为当期费用,直至资产的购建
或者生产活动重新开始。 
(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时,借款费用停
止资本化。 
3.借款费用资本化金额 
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的,以专门借款当期实际发生的利息
费用(包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销),减去将尚未动用的借款资金存入银行取
得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额,确定应予资本化的利息金额;为购建
或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的,根据累计资产支出超过专门借款的资产支出
加权平均数乘以占用一般借款的资本化率,计算确定一般借款应予资本化的利息金额。 
 
25. 生物资产 
□适用  √不适用  
26. 油气资产 
□适用  √不适用  
27. 使用权资产 
□适用 √不适用  
 
28. 无形资产 
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试 
√适用 □不适用  
①公司取得无形资产时按成本进行初始计量; 
外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付,实质上具有融资性质的,无
形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。 
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产,以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值,
并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额,计入当期损益; 
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下,
非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值,除非有确凿证
据表明换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换,以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本,不确认损益。 
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值;
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。 
2019年年度报告 
97 / 186 
 
内部自行开发的无形资产,其成本包括:开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、
在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用,以及为使该无
形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。 
②后续计量 
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。 
对于使用寿命有限的无形资产,在为公司带来经济利益的期限内按直线法摊销,具体年限如
下: 
项  目 摊销年限(年) 
土地使用权 40-70 
电脑软件 2-5 
 
 
(2). 内部研究开发支出会计政策 
□适用 √不适用  
 
29. 长期资产减值 
√适用  □不适用  
企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。 
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年都应
当进行减值测试。 
存在下列迹象的,表明资产可能发生了减值: 
(1)资产的市价当期大幅度下跌,其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌;
(2)企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重
大变化,从而对企业产生不利影响;(3)市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高,从
而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率, 导致资产可收回金额大幅度降低;(4)
有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏;(5)资产已经或者将被闲置、终止使用或者
计划提前处置;(6)企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期,如资产
所创造的净现金流量或者实现的营业利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等;(7)
其他表明资产可能已经发生减值的迹象。 
资产存在减值迹象的,应当估计其可收回金额。 
可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值
两者之间较高者确定。 
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态
所发生的直接费用等。 
2019年年度报告 
98 / 186 
 
资产预计未来现金流量的现值,应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计
未来现金流量,选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现
值,应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。 
可收回金额的计量结果表明,资产的可收回金额低于其账面价值的,应当将资产的账面价值
减记至可收回金额,减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的资产减值
准备。 
 
30. 长期待摊费用 
√适用  □不适用  
长期待摊费用按实际发生额入账,在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的
费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。 
 
 
31. 职工薪酬 
(1). 短期薪酬的会计处理方法 
√适用  □不适用  
本公司在职工为其提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负债,并计入当期损
益,其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。 
对于利润分享计划的,在同时满足下列条件时确认相关的应付职工薪酬: 
(1) 本公司因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务; 
(2) 因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。 
如果本公司在职工为其提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内,不需要全部支付利
润分享计划产生的应付职工薪酬,该利润分享计划适用其他长期职工福利的有关规定。本公司根
据经营业绩或职工贡献等情况提取的奖金,属于奖金计划,比照短期利润分享计划进行处理。 
 
(2). 离职后福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
(1)设定提存计划 
本公司在职工为其提供服务的会计期间,将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债,
并计入当期损益或相关资产成本。预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内
支付全部应缴存金额的,按确定的折现率将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。 
(2)设定受益计划 
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供
服务的期间,并计入当期损益或相关资产成本。当职工后续年度的服务将导致其享有的设定受益
计划福利水平显著高于以前年度时,本公司按照直线法将累计设定受益计划义务分摊确认于职工
2019年年度报告 
99 / 186 
 
提供服务而导致本公司第一次产生设定受益计划福利义务至职工提供服务不再导致该福利义务显
著增加的期间。在确定该归属期间时,不考虑仅因未来工资水平提高而导致设定受益计划义务显
著增加的情况。 
报告期末,本公司将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分: 
 ①服务成本,包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。 
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额,包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务
的利息费用以及资产上限影响的利息。 
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。 
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本,上述第①项和第②项计入当期损
益;第③项计入其他综合收益。 
 
(3). 辞退福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
辞退福利主要包括: 
(1)在职工劳动合同尚未到期前,不论职工本人是否愿意,本公司决定解除与职工的劳动关
系而给予的补偿。 
(2)在职工劳动合同尚未到期前,为鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿,职工有权利选择
继续在职或接受补偿离职。 
公司向职工提供辞退福利的,在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计入
当期损益: 
① 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时; 
② 公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。 
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的,适用短期薪酬的相关规
定;辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的,适用其他长期职工福利的有
关规定。 
 
(4). 其他长期职工福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
向职工提供的其他长期职工福利,符合设定提存计划条件的按设定提存计划的有关规定进行
处理,除此之外的其他长期职工福利,按设定受益计划的有关规定确认和计量其他长期职工福利
净负债或净资产。 
 
 
32. 租赁负债 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
100 / 186 
 
 
33. 预计负债 
√适用  □不适用  
1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本公司
承担的现时义务,履行该义务很可能导致经济利益流出本公司,且该义务的金额能够可靠的计量
时,本公司将该项义务确认为预计负债。 
2.本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量,并在资产
负债表日对预计负债的账面价值进行复核。 
 
34. 股份支付 
√适用  □不适用  
1.股份支付的种类 
包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。 
2.权益工具公允价值的确定方法 
(1)存在活跃市场的,按照活跃市场中的报价确定。 
(2)不存在活跃市场的,采用估值技术确定,包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行
的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和
期权定价模型等。 
3.确认可行权权益工具最佳估计的依据 
根据最新取得的可行权职工数变动等后续信息进行估计。 
4.实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理 
(1)以权益结算的股份支付 
授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付,在授予日按照权益工具的公允
价值计入相关成本或费用,相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行
权的换取职工服务的以权益结算的股份支付,在等待期内的每个资产负债表日,以对可行权权益
工具数量的最佳估计为基础,按权益工具授予日的公允价值,将当期取得的服务计入相关成本或
费用,相应调整资本公积。 
换取其他方服务的权益结算的股份支付,如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的,按照
其他方服务在取得日的公允价值计量;如果其他方服务的公允价值不能可靠计量,但权益工具的
公允价值能够可靠计量的,按照权益工具在服务取得日的公允价值计量,计入相关成本或费用,
相应增加所有者权益。 
(2)以现金结算的股份支付 
授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付,在授予日按本公司承担负债的
公允价值计入相关成本或费用,相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行
2019年年度报告 
101 / 186 
 
权的换取职工服务的以现金结算的股份支付,在等待期内的每个资产负债表日,以对可行权情况
的最佳估计为基础,按本公司承担负债的公允价值,将当期取得的服务计入相关成本或费用和相
应的负债。 
(3)修改、终止股份支付计划 
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值,本公司按照权益工具公允价值的增加相应地
确认取得服务的增加;如果修改增加了所授予的权益工具的数量,本公司将增加的权益工具的公
允价值相应地确认为取得服务的增加;如果本公司按照有利于职工的方式修改可行权条件,公司
在处理可行权条件时,考虑修改后的可行权条件。 
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值,本公司继续以权益工具在授予日的公允价值为
基础,确认取得服务的金额,而不考虑权益工具公允价值的减少;如果修改减少了授予的权益工
具的数量,本公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理;如果以不利于职工的方
式修改了可行权条件,在处理可行权条件时,不考虑修改后的可行权条件。 
如果本公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具(因未满足可行
权条件而被取消的除外),则将取消或结算作为加速可行权处理,立即确认原本在剩余等待期内
确认的金额。 
 
35. 优先股、永续债等其他金融工具 
□适用  √不适用  
 
36. 收入 
√适用  □不适用  
1.销售商品 
对已将商品所有权上的主要风险或报酬转移给购货方,不再对该商品实施继续管理权和实际
控制权,相关的收入已经取得或取得了收款的凭据,且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量
时,确认商品销售收入的实现。 
本公司房地产业务收入确认的具体方法如下: 
已将房屋所有权上的重要风险和报酬转移给买方,不再对该房产实施继续管理权和实际控制
权,相关的收入已经收到或取得了收款的证据,并且与销售该房产有关的成本能够可靠地计量时,
确认营业收入的实现。即本公司在房屋完工并验收合格,签订了销售合同,取得了买方付款证明,
并办理完成商品房实物移交手续时,确认收入的实现。对已通知买方在规定时间内办理商品房实
物移交手续,而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的,在其他条件
符合的情况下,在通知所规定的时限结束后即确认收入的实现。 
2.提供劳务 
(1)按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入的依据和方法 
2019年年度报告 
102 / 186 
 
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的,采用完工百分比法确认提供劳务收入。
提供劳务交易的完工进度,依据已完工作的测量确定。  
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额,但已收或应收的合同或协议价款
不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认
提供劳务收入后的金额,确认当期提供劳务收入;同时,按照提供劳务估计总成本乘以完工进度
扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额,结转当期劳务成本。 
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的,分别下列情况处理: 
1)已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的,按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收
入,并按相同金额结转劳务成本。 
2)已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的,将已经发生的劳务成本计入当期损益,不确
认提供劳务收入。 
(2)物业管理在物业管理服务已提供,与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业,与物
业管理服务有关的成本能够可靠地计量时,确认物业管理收入的实现。 
3.让渡资产使用权 
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时,本公司确认收
入。 
4.房地产收入确认时间的具体判断标准 
(1)土地销售收入 
转让、销售土地,在签订有关转让和销售合同、已将土地移交给买方、取得交地证明,并且
符合前述“销售商品收入”时,确认营业收入的实现。 
(2)房地产销售收入 
转让、销售商品房和商业用房,在签订有关转让和销售合同、已将商品房移交给买方、经业
主方验收并签署验收证明,并且符合前述“销售商品收入”时,确认营业收入的实现。 
(3)出租物业收入 
具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书、履行了合同规定的义务,且价款已经
取得或确信可以取得、出租投资性房地产成本能够可靠地计量。 
5.融资租赁业务收入 
对于融资租赁业务,本公司在租赁开始日将最低租赁收款额及未担保余值之和与其现值之和
的差额确认为未实现融资收益。在租赁期间内,采用实际利率法对未实现融资收益进行分配,并
将其确认为融资租赁收入。或有租金在实际发生时计入当期损益。公司发生的初始费用包括在应
收融资租赁款的初始计量中,并减少租赁期内确认的收益金额。 
6.顾问咨询费收入 
2019年年度报告 
103 / 186 
 
顾问咨询费收入,于重要劳务作业完成且收益能合理估计时确认收入。 
7.其他利息收入 
利息收入金额,按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。 
 
37. 政府补助 
√适用 □不适用  
1.政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。 
2.政府补助为货币性资产的,按照收到或应收的金额计量;政府补助为非货币性资产的,按
照公允价值计量,公允价值不能可靠取得的,按照名义金额计量。 
3.政府补助采用总额法: 
(1)与资产相关的政府补助,确认为递延收益,在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方
法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的,将尚未分配的
相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。 
(2)与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相关费用或损失的,确认为递延收益,在
确认相关费用的期间,计入当期损益;用于补偿已发生的相关费用或损失的,直接计入当期损益。 
4.对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助,区分不同部分分别进行会计
处理;难以区分的,整体归类为与收益相关的政府补助。 
5.本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成
本费用;将与本公司日常活动无关的政府补助,应当计入营业外收支。 
6.本公司将取得的政策性优惠贷款贴息按照财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资
金直接拨付给本公司两种情况处理: 
(1)财政将贴息资金拨付给贷款银行,由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的,
本公司选择按照下列方法进行会计处理: 
以借款的公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计算借款费用,实际收到的金额与
借款公允价值之间的差额确认为递延收益。递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销,冲减
相关借款费用。 
(2)财政将贴息资金直接拨付给本公司的,本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。 
 
38. 递延所得税资产/递延所得税负债 
√适用  □不适用  
1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项目按照
税法规定可以确定其计税基础的,该计税基础与其账面数之间的差额),按照预期收回该资产或
清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。 
2019年年度报告 
104 / 186 
 
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产
负债表日,有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异
的,确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。 
3.资产负债表日,对递延所得税资产的账面价值进行复核,如果未来期间很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。在很可
能获得足够的应纳税所得额时,转回减记的金额。 
4.本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益,但不包括下列情况
产生的所得税:(1)企业合并;(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。 
 
39. 租赁 
(1). 经营租赁的会计处理方法 
√适用  □不适用  
本公司为承租人时,在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当期
损益,发生的初始直接费用,直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。 
本公司为出租人时,在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益,发生的初始直
接费用,除金额较大的予以资本化并分期计入损益外,均直接计入当期损益。或有租金在实际发
生时计入当期损益。 
 
 
(2). 融资租赁的会计处理方法 
√适用  □不适用  
本公司为承租人时,在租赁期开始日,本公司以租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付
款额现值中两者较低者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,
其差额为未确认融资费用,发生的初始直接费用,计入租赁资产价值。在租赁期各个期间,采用
实际利率法计算确认当期的融资费用。 
本公司为出租人时,在租赁期开始日,本公司以租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用
之和作为应收融资租赁款的入账价值,同时记录未担保余值;将最低租赁收款额、初始直接费用
及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。在租赁期各个期间,采用实际利
率法计算确认当期的融资收入。 
 
(3). 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
40. 其他重要的会计政策和会计估计 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
105 / 186 
 
41. 重要会计政策和会计估计的变更 
(1). 重要会计政策变更 
√适用 □不适用  
 
会计政策变更的内容和原因 审批程序 
备注(受重要影响的报表项目
名称和金额) 
将应收账款与应收票据合并为
“应收票据及应收账款”列示 
  合并财务报表 2018年 12月 31
日应收票据及应收账款列示金
额 225,313,004.89元,2017年
12月31日应收票据及应收账款
列示金额 163,769,693.06元。
母公司财务报表 2018年 12月
31日应收票据及应收账款列示
金额 0.00元,2017年 12月 31
日应收票据及应收账款列示金
额 0.00元。 
将应收利息、应收股利与其他
应收款合并为“其他应收款”
列示 
  合并财务报表 2018年 12月 31
日其他应收款列示金额
3,098,191,953.82元,2017年
12月31日其他应收款列示金额
1,199,214,450.65元。母公司
财务报表 2018年 12月 31日其
他应收款列示金额
10,579,772,464.91元,2017
年 12月 31日其他应收款列示
金额 11,482,994,432.25元。 
将固定资产与固定资产清理合
并为“固定资产”列示 
  合并财务报表 2018年 12月 31
日固定资产列示金额
667,994,618.99元,2017年 12
月 31日固定资产列示金额
415,240,762.05元。母公司财
务报表 2018年 12月 31日固定
资产列示金额 67,167,016.99
元,2017年 12月 31日固定资
产列示金额 16,037,354.41元。 
将工程物资与在建工程合并为
“在建工程”列示 
  合并财务报表 2018年 12月 31
日在建工程列示金额 0.00元,
2017年 12月 31日在建工程列
示金额 179,338,033.15元。母
公司财务报表 2018年 12月 31
日在建工程列示金额 0.00元,
2017年 12月 31日在建工程列
示金额 0.00元。 
将应付账款与应付票据合并为
“应付票据及应付账款”列示 
  合并财务报表 2018年 12月 31
日应付票据及应付账款列示金
额 5,917,628,005.07元,2017
年 12月 31日应付票据及应付
账款列示金额
3,485,513,842.72元。母公司
财务报表 2018年 12月 31日应
2019年年度报告 
106 / 186 
 
付票据及应付账款列示金额
338,368.78元,2017年 12月
31日应付票据及应付账款列示
金额 338,368.78元。 
将应付利息、应付股利与其他
应付款合并为“其他应付款”
列示 
  合并财务报表 2018年 12月 31
日其他应付款列示金额
2,780,408,262.70元,2017年
12月31日应付票据及应付账款
列示金额 9,220,321,701.06
元。母公司财务报表 2018年 12
月 31日其他应付款列示金额
4,029,961,875.85元,2017年
12月31日应付票据及应付账款
列示金额 2,651,148,477.37
元。 
将专项应付款与长期应付款合
并为“长期应付款”列示 
  合并财务报表 2018年 12月 31
日长期应付款列示金额
60,873,225.45元,2017年 12
月 31日长期应付款列示金额
205,855,552.21元。母公司财
务报表 2018年 12月 31日长期
应付款列示金额 0.00元,2017
年 12月 31日长期应付款列示
金额 0.00元。 
新增研发费用报表科目,研发
费用不再在管理费用科目核算 
  合并财务报表 2018年增加研发
费用 0.00元,减少管理费用
0.00元,2017年增加研发费用
0.00元,减少管理费用0.00元。
母公司财务报表 2018年增加研
发费用 0.00元,减少管理费用
0.00元,2017年增加研发费用
0.00元,减少管理费用0.00元。 
财务费用科目中下设其中项:
“利息费用”、“利息收入” 
  合并财务报表 2018年利息费用
列示金额 984,949,890.72元,
利息收入列示金额
30,245,943.59元,2017年利
息费用列示金额
661,344,255.22元,利息收入
列示金额 77,726,514.14元。
母公司财务报表 2018年利息费
用列示金额 349,571,407.69
元,利息收入列示金额
5,295,293.70元,2017年利息
费用列示金额 559,608,483.42
元,利息收入列示金额
229,170,147.81元。 
 
 
(2). 重要会计估计变更 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
107 / 186 
 
 
(3). 2019年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项
目情况 
√适用 □不适用  
合并资产负债表 
单位:元  币种:人民币 
项目 2018年 12月 31日 2019年 1月 1日 调整数 
流动资产:    
货币资金 1,723,776,437.44 1,723,776,437.44  
结算备付金    
拆出资金    
交易性金融资产  462,286,692.00 462,286,692.00 
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产 
206,999,424.00  -206,999,424.00 
衍生金融资产    
应收票据 1,219,000.00 1,219,000.00  
应收账款 224,094,004.89 221,955,414.47 -2,138,590.42 
应收款项融资    
预付款项 720,144,030.00 720,144,030.00  
应收保费    
应收分保账款    
应收分保合同准备金    
其他应收款 3,098,191,953.82 3,082,116,760.46 -16,075,193.36 
其中:应收利息    
应收股利    
买入返售金融资产    
存货 36,421,884,759.46 36,421,884,759.46  
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产 143,453,031.84 143,453,031.84  
流动资产合计 42,539,762,641.45 42,776,836,125.67 237,073,484.22 
非流动资产: 
发放贷款和垫款    
债权投资    
可供出售金融资产 752,333,236.00  -752,333,236.00 
其他债权投资    
持有至到期投资    
长期应收款    
长期股权投资 1,151,370,852.01 1,151,370,852.01  
其他权益工具投资  492,499,968.00 492,499,968.00 
其他非流动金融资产  4,546,000.00 4,546,000.00 
投资性房地产 1,783,729,133.55 1,783,729,133.55  
固定资产 667,994,618.99 667,994,618.99  
在建工程    
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产 1,751,565.97 1,751,565.97  
2019年年度报告 
108 / 186 
 
开发支出    
商誉    
长期待摊费用 17,508,943.80 17,508,943.80  
递延所得税资产 928,176,153.75 930,619,327.70 2,443,173.95 
其他非流动资产    
非流动资产合计 5,302,864,504.07 5,050,020,410.02 -252,844,094.05 
资产总计 47,842,627,145.52 47,826,856,535.69 -15,770,609.83 
流动负债: 
短期借款 773,140,000.00 775,781,571.74 2,641,571.74 
向中央银行借款    
拆入资金    
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债 
   
衍生金融负债    
应付票据 129,695,123.70 129,695,123.70  
应付账款 5,787,932,881.37 5,787,932,881.37  
预收款项 7,302,998,363.15 7,302,998,363.15  
卖出回购金融资产款    
吸收存款及同业存放    
代理买卖证券款    
代理承销证券款    
应付职工薪酬 23,445,385.15 23,445,385.15  
应交税费 1,696,913,420.85 1,696,913,420.85  
其他应付款 2,780,408,262.7 2,616,307,090.59 -164,101,172.11 
其中:应付利息 164,101,172.11  -164,101,172.11 
应付股利    
应付手续费及佣金    
应付分保账款    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 5,842,022,786.69 6,003,482,387.06 161,459,600.37 
其他流动负债    
流动负债合计 24,336,556,223.61 24,336,556,223.61  
非流动负债: 
保险合同准备金    
长期借款 6,947,448,926.84 6,947,448,926.84  
应付债券 3,225,759,080.41 3,225,759,080.41  
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款 60,873,225.45 60,873,225.45  
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益    
递延所得税负债 19,080,885.36 17,618,274.48 -1,462,610.88 
其他非流动负债    
非流动负债合计 10,253,162,118.06 10,251,699,507.18 -1,462,610.88 
负债合计 34,589,718,341.67 34,588,255,730.79 -1,462,610.88 
所有者权益(或股东权益): 
2019年年度报告 
109 / 186 
 
实收资本(或股本) 2,475,325,057.00 2,475,325,057.00  
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积 5,836,485,917.34 5,836,485,917.34  
减:库存股    
其他综合收益 -113,863,067.41 -110,253,835.41 3,609,232.00 
专项储备    
盈余公积 319,210,445.22 319,210,445.22  
一般风险准备    
未分配利润 3,637,396,148.33 3,621,601,349.23 -15,794,799.10 
归属于母公司所有者权益(或
股东权益)合计 
12,154,554,500.48 12,142,368,933.38 -12,185,567.10 
少数股东权益 1,098,354,303.37 1,096,231,871.52 -2,122,431.85 
所有者权益(或股东权益)
合计 
13,252,908,803.85 13,238,600,804.90 -14,307,998.95 
负债和所有者权益(或股
东权益)总计 
47,842,627,145.52 47,826,856,535.69 -15,770,609.83 
 
各项目调整情况的说明: 
√适用 □不适用  
首次执行新金融工具准则后,调减 2019年 1月 1日以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产 206,999,424.00元,调减应收账款 2,138,590.42元,调减其他应收款 16,075,193.36元,
调减可供出售金融资产 752,333,236.00元,调减应付利息 164,101,172.11元,调减递延所得税
负债 1,462,610.88元,调减未分配利润 15,794,799.10元,调减少数股东权益 2,122,431.85元;
调增 2019年 1月 1日交易性金融资产 462,286,692.00元,调增其他权益工具投资 492,499,968.00
元,调增其他非流动金融资产 4,546,000.00元,调增递延所得税资产 2,443,173.95元,调增短
期借款 2,641,571.74元,调增一年内到期的非流动负债 161,459,600.37元,调增其他综合收益
3,609,232.00元 
 
母公司资产负债表 
       单位:元  币种:人民币 
项目 2018年 12月 31日 2019年 1月 1日 调整数 
流动资产: 
货币资金 93,901,821.46 93,901,821.46  
交易性金融资产  3,000,000.00 3,000,000.00 
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产 
   
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款    
应收款项融资    
预付款项 19,594.00 19,594.00  
其他应收款 10,579,772,464.91 10,576,814,260.89 -2,958,204.02 
其中:应收利息    
2019年年度报告 
110 / 186 
 
应收股利    
存货    
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产    
流动资产合计 10,673,693,880.37 10,673,735,676.35 41,795.98 
非流动资产: 
债权投资    
可供出售金融资产 3,000,000.00  -3,000,000.00 
其他债权投资    
持有至到期投资    
长期应收款    
长期股权投资 10,243,665,770.77 10,243,665,770.77  
其他权益工具投资    
其他非流动金融资产    
投资性房地产 8,356,216.12 8,356,216.12  
固定资产 67,167,016.99 67,167,016.99  
在建工程    
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产    
开发支出    
商誉    
长期待摊费用 621,925.75 621,925.75  
递延所得税资产 167,869,647.44 168,609,198.45 739,551.01 
其他非流动资产    
非流动资产合计 10,490,680,577.07 10,488,420,128.08 -2,260,448.99 
资产总计 21,164,374,457.44 21,162,155,804.43 -2,218,653.01 
流动负债: 
短期借款    
交易性金融负债    
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债 
   
衍生金融负债    
应付票据    
应付账款 338,368.78 338,368.78  
预收款项    
应付职工薪酬    
应交税费 9,456,072.03 9,456,072.03  
其他应付款 4,029,961,875.85 3,904,447,198.58 -125,514,677.27 
其中:应付利息 125,514,677.27  -125,514,677.27 
应付股利    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 2,491,438,962.69 2,616,953,639.96 125,514,677.27 
其他流动负债    
流动负债合计 6,531,195,279.35 6,531,195,279.35  
非流动负债: 
长期借款    
2019年年度报告 
111 / 186 
 
应付债券 3,225,759,080.41 3,225,759,080.41  
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益    
递延所得税负债    
其他非流动负债    
非流动负债合计 3,225,759,080.41 3,225,759,080.41  
负债合计 9,756,954,359.76 9,756,954,359.76  
所有者权益(或股东权益): 
实收资本(或股本) 2,475,325,057.00 2,475,325,057.00  
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积 8,452,319,667.36 8,452,319,667.36  
减:库存股    
其他综合收益    
专项储备    
盈余公积 224,236,528.38 224,236,528.38  
未分配利润 255,538,844.94 253,320,191.93 -2,218,653.01 
所有者权益(或股东权益)
合计 
11,407,420,097.68 11,405,201,444.67 -2,218,653.01 
负债和所有者权益(或
股东权益)总计 
21,164,374,457.44 21,162,155,804.43 -2,218,653.01 
 
各项目调整情况的说明: 
√适用 □不适用  
首次执行新金融工具准则后,调减 2019年 1月 1日其他应收款 2,958,204.02元,调减可供
出售金融资产 3,000,000.00元,调减应付利息 125,514,677.27元,调减未分配利润 2,218,653.01
元;调增 2019年 1月 1日交易性金融资产 3,000,000.00元,调增递延所得税资产 739,551.01
元,调增一年内到期的非流动负债 125,514,677.27 元. 
(4). 2019年起执行新金融工具准则或新租赁准则追溯调整前期比较数据说明 
√适用 □不适用  
(一)会计政策的变更 
1.本公司自 2019年 1月 1日采用财政部《关于修订印发 2019年度一般企业财务报表格式的
通知》(财会〔2019〕6号)相关规定。会计政策变更导致影响如下: 
(1)合并财务报表的影响 
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额 
将“应收票据及应收账款”拆分为“应收票据”
及“应收账款”列式 
应收票据 2019年 12月 31日列示金额 0.00元; 
应收票据 2018年 12月 31日列示金额 1,219,000.00元; 
应收账款 2019年 12月 31日列示金额 217,371,527.58元; 
应收账款 2018年 12月 31日列示金额 224,094,004.89元。 
2019年年度报告 
112 / 186 
 
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额 
将“应付票据及应付账款” 拆分为“应付票据”
及“应付账款”列式 
应付票据 2019年 12月 31日列示金额 685,448,177.70元; 
应付票据 2018年 12月 31日列示金额 129,695,123.70元; 
应付账款 2019年 12月 31日列示金额 4,600,186,243.62元; 
应付账款 2018年 12月 31日列示金额 5,787,932,881.37元。 
将“资产减值损失”报表项目,按照损失以“-”
号填列 
资产减值损失 2019年度列示金额 0.00元; 
资产减值损失 2018年度列示金额-483,071,832.40元。 
(2)母公司财务报表的影响 
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额 
将“应收票据及应收账款”拆分为“应收票据”
及“应收账款”列式 
应收票据 2019年 12月 31日列示金额 0.00元; 
应收票据 2018年 12月 31日列示金额 0.00元; 
应收账款 2019年 12月 31日列示金额 0.00元; 
应收账款 2018年 12月 31日列示金额 0.00元。 
将“应付票据及应付账款” 拆分为“应付票据”
及“应付账款”列式 
应付票据 2019年 12月 31日列示金额 0.00元; 
应付票据 2018年 12月 31日列示金额 0.00元; 
应付账款 2019年 12月 31日列示金额 338,368.78元; 
应付账款 2018年 12月 31日列示金额 338,368.78 元。 
将“资产减值损失”报表项目,按照损失以“-”
号填列 
资产减值损失 2019年度列示金额 0.00元; 
资产减值损失 2018年度列示金额-28,064,131.14元。 
2.本公司自 2019年 1月 1日采用 《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》(财会
〔2017〕7号)、《企业会计准则第 23号——金融资产转移》(财会〔2017〕8号)、《企业会
计准则第 24号——套期会计》(财会〔2017〕9号)以及《企业会计准则第 37号——金融工具
列报》(财会〔2017〕14号)相关规定,根据累积影响数,调整年初留存收益及财务报表其他相
关项目金额,对可比期间信息不予调整。会计政策变更导致影响如下: 
(1)合并财务报表的影响 
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额 
按照新金融工具准则的规定,以企业管理金融资产的业务模式和合
同现金流量特征作为分类的判断依据,对公司持有的信托业保障基
金的金融资产分类为交易性金融资产。 
交易性金融资产 2019年 12月 31日列示金额 13,545,760.00元。 
按照新金融工具准则的规定,以企业管理金融资产的业务模式和合
同现金流量特征作为分类的判断依据,对公司持有的博信股份及中
广影视的金融资产分类为其他权益工具投资。 
其他权益工具投资 2019年 12月 31日列示金额 513,263,610.00元。 
按照新金融工具准则的规定,对剩余年限超过 1年的交易性金融资
产重分类至其他非流动金融资产。 
其他非流动金融资产 2019年 12月 31日列示金额 3,215,440.00元。 
按照新金融工具准则的规定,对应收账款采用预期信用损失的简化
模型,对其他应收款采用预期信用损失的一般模型,由此形成的损
失准备的增加或转回金额,作为减值损失或利得计入当期损益。 
信用减值损失 2019年度列示金额-26,146.05元。 
按照新金融工具准则的规定,“应付利息”仅反映相关金融工具已
到期应支付但于资产负债表日尚未支付的利息。基于实际利率法计
提的金融工具的利息应包含在相应金融工具的账面余额中。 
应付利息 2019年 12月 31日列式金额为 0.00元; 
短期借款 2019年 12月 31日列式金额为 615,391,938.93元; 
一年内到期的非流动负债 2019年 12月 31日列式金额为 2,526,905,416.66
元。 
(2)母公司财务报表的影响 
2019年年度报告 
113 / 186 
 
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额 
按照新金融工具准则的规定,以企业管理金融资产的业务模式和合同现金流量特征作为分类的判断依
据,对公司持有的信托业保障基金的金融资产分类为交易性金融资产。 
交易性金融资产 2019年 12月 31日列示
金额 0.00元。 
按照新金融工具准则的规定,以企业管理金融资产的业务模式和合同现金流量特征作为分类的判断依
据,对公司持有的博信股份及中广影视的金融资产分类为其他权益工具投资。 
其他权益工具投资 2019年 12月 31日列
示金额 0.00元。 
按照新金融工具准则的规定,对剩余年限超过 1年的交易性金融资产重分类至其他非流动金融资产。 
其他非流动金融资产 2019年 12月 31日
列示金额 0.00元。 
按照新金融工具准则的规定,对应收账款采用预期信用损失的简化模型,对其他应收款采用预期信用
损失的一般模型,由此形成的损失准备的增加或转回金额,作为减值损失或利得计入当期损益。 
信用减值损失 2019年度列示金额
2,950,193.48元。 
按照新金融工具准则的规定,“应付利息”仅反映相关金融工具已到期应支付但于资产负债表日尚未
支付的利息。基于实际利率法计提的金融工具的利息应包含在相应金融工具的账面余额中。 
应付利息 2019年 12月 31日列式金额为
0.00元; 
短期借款 2019年 12月 31日列式金额为
0.00元; 
一年内到期的非流动负债 2019年 12月
31日列式金额为 1,255,153,473.55元。 
3.本公司自2019年6月10日采用《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》(财会〔2019〕
8号)相关规定,公司对 2019 年 1月 1日至本准则施行日之间发生的非货币性资产交换,应根据
准则规定进行调整。公司对 2019年 1月 1日之前发生的非货币性资产交换,不需要进行追溯调
整。该项会计政策变更对财务报表无影响。 
4.本公司自 2019年 6月 17日采用 《企业会计准则第 12号——债务重组》 (财会〔2019〕
9号)相关规定,公司对 2019 年 1月 1日至本准则施行日之间发生的债务重组,应根据准则规定
进行调整。公司对 2019年 1月 1日之前发生的债务重组,不需要进行追溯调整。该项会计政策
变更对财务报表无影响。 
 
 
42. 其他 
□适用  √不适用  
 
六、 税项 
1. 主要税种及税率 
主要税种及税率情况 
√适用 □不适用  
税种 计税依据 税率 
增值税 销售货物或提供应税劳务 3、5、6、9、10、13、16 
城市维护建设税 应缴流转税税额 7、5、1 
企业所得税 应纳税所得额 25、20、9 
教育费附加 应缴流转税税额 1、2、3 
土地增值税 建造普通标准住宅,增值额未超
过扣除项目金额之和 20% 
 
房地产销售收入-扣除项目金额 
 
按预售收入预征 
免征 
 
 
超率累计税率 30-60 
 
1.5、2、3、4、5、6 
江海堤防工程维护管理费 上年销售收入或营业收入 0.09 
2019年年度报告 
114 / 186 
 
河道工程修建维护管理费 应缴流转税税额 1 
房产税 从价计征的,按房产原值一次减
除 10%-30%后余值的 1.2%计缴;
从租计征的,按租金收入的 12%
计缴 
1.2、12 
土地使用税 土地面积 0.8、1、2.4、3、4、5、6、8、
16元/㎡ 
印花税 根据合同性质确定适用税率,权
利证照 
0.005-0.1 
车船使用税 应税车辆船舶 定额税率 
 
存在不同企业所得税税率纳税主体的,披露情况说明 
√适用 □不适用  
纳税主体名称 所得税税率(%) 
西藏康盛投资管理有限公司 9.00 
上海大名城商业管理有限公司 20.00 
上海歌韬实业有限公司 20.00 
嘉兴名恒投资有限公司 20.00 
 
 
2. 税收优惠 
√适用  □不适用  
1.企业所得税税收优惠政策 
(1)根据西藏自治区人民政府公告 2011年第 14号规定,对设在西藏自治区的各类企业,在
2011年至 2020年期间,继续按 15%的税率征收企业所得税;根据西藏自治区人民政府公告 2018
年第 25号第六条第 14点规定,吸纳我区农牧民、残疾人员、享受城市最低生活保障人员、高校
毕业生及退役士兵五类人员就业人数达到企业职工总数 30%(含本数)以上的或吸纳西藏常住人口
就业人数达到企业职工总数 70%(含本数)以上的,自 2018年 1月 1日至 2021年 12月 31日,免
征企业所得税地方分享部分。本公司设立在西藏地区的公司按 9%计征企业所得税。 
(2)根据财政部税务总局财税 2019年第 13号规定,自 2019年 1月 1日至 2021年 12月 31
日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100万元的部分,减按 25%计入应纳税所得额,按 20%
的税率缴纳企业所得税;对年应纳税所得额超过 100万元但不超过 300万元的部分,减按 50%计
入应纳税所得额,按 20%的税率缴纳企业所得税。 
(3)根据国家税务总局福建省税务局公告 2019年第 4号规定,自所属期 2019年 1月 1日起,
公司福建地区企业销售未完工开发产品的计税毛利率位于福州市城区为 15%,位于除福州市城区
以外的其他地方的,计税毛利率为 10%。 
2.增值税税收优惠政策 
根据财政部税务总局海关总署公告 2019年第 39号规定,自 2019年 4月 1日起,试行增值税
期末留抵税额退税制度,同时符合以下条件的纳税人,可以向主管税务机关申请退还增量留抵税
额:(1)自 2019年 4月税款所属期起,连续六个月(按季纳税的,连续两个季度)增量留抵税
额均大于零,且第六个月增量留抵税额不低于 50万元;(2)纳税信用等级为 A级或者 B级;(3)
2019年年度报告 
115 / 186 
 
申请退税前 36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的;(4)申请退
税前 36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的;(5)自 2019年 4月 1日起未享受即征即退、
先征后返(退)政策的。 
 
 
3. 其他 
□适用  √不适用  
 
七、 合并财务报表项目注释 
1、 货币资金 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
库存现金 350,736.73 6,168,677.86 
银行存款 3,689,625,069.77 1,649,514,887.63 
其他货币资金 122,696,942.64 68,092,871.95 
合计 3,812,672,749.14 1,723,776,437.44 
其中:存放在境外的
款项总额 
  
 
其他说明 
期末存在抵押、冻结等对使用有限款项 490,418,168.51元。 
 
2、 交易性金融资产 
√适用 □不适用  
    单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产 
13,545,760.00 462,286,692.00 
其中: 
权益工具投资 13,545,760.00 462,286,692.00 
衍生金融资产   
其他   
指定以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产 
  
其中: 
权益工具投资   
其他   
合计 13,545,760.00 462,286,692.00 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
3、 衍生金融资产 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
116 / 186 
 
 
4、 应收票据 
(1). 应收票据分类列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
银行承兑票据  1,219,000.00 
商业承兑票据   
合计  1,219,000.00 
 
(2). 期末公司已质押的应收票据 
□适用 √不适用  
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据 
□适用 √不适用  
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据 
□适用 √不适用  
(5). 按坏账计提方法分类披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 金额 
比例
(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
金额 
比例
(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
按单项计提
坏账准备 
     1,219,000.00 100   1,219,000.00 
其中: 
            
            
按组合计提
坏账准备 
          
其中: 
            
            
合计  /  /  1,219,000.00 /  / 1,219,000.00 
 
 
按单项计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
按组合计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
□适用 √不适用  
 
(6). 坏账准备的情况 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
117 / 186 
 
 
 
(7). 本期实际核销的应收票据情况 
□适用 √不适用  
 
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
5、 应收账款 
(1). 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
1年以内小计 10,225,827.69 
1至 2年 50,113,160.86 
2至 3年 179,764,407.03 
3年以上  
合计 240,103,395.58 
 
 
(2). 按坏账计提方法分类披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 金额 
比例
(%) 
金额 
计提比例
(%) 
金额 
比例
(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
按单项计提坏账准备 227,318,680.00 94.68 22,731,868.00 10.00 204,586,812.00 227,662,910.00 96.62 13,659,774.60 6.00 214,003,135.40 
其中: 
单项金额重大并单独计
提坏账准备的应收账款 
     227,662,910.00 96.62 13,659,774.60 6.00 214,003,135.40 
单项金额不重大但单独
计提坏账准备的应收账
款 
          
按组合计提坏账准备 12,784,715.58 5.32   12,784,715.58 7,952,279.07  3.38   7,952,279.07 
其中: 
按信用风险特征组合计
提坏账准备的应收账款 
12,784,715.58 5.32   12,784,715.58 7,952,279.07 3.38   7,952,279.07 
            
合计 240,103,395.58 100 22,731,868.00  / 217,371,527.58 235,615,189.07 / 13,659,774.60 / 221,955,414.47 
 
 
按单项计提坏账准备: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
名称 
期末余额 
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由 
政府补助购房款 227,318,680.00 22,731,868.00 10.00  
2019年年度报告 
118 / 186 
 
合计 227,318,680.00 22,731,868.00 10.00 / 
 
按单项计提坏账准备的说明: 
□适用 √不适用  
 
按组合计提坏账准备: 
√适用 □不适用  
组合计提项目:信用风险特征组合 
单位:元  币种:人民币 
名称 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例(%) 
信用风险特征组合 12,784,715.58   
    
合计 12,784,715.58   
按组合计提坏账的确认标准及说明: 
□适用 √不适用  
 
 
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
□适用 √不适用  
 
(3). 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 
转销或核
销 



动 
按单项计提
坏账准备 
13,659,774.60 9,140,563.40  68,470.00  22,731,868.00 
按组合计提
坏账准备 
      
合计 13,659,774.60 9,140,563.40  68,470.00  22,731,868.00 
 
 
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
 
(4). 本期实际核销的应收账款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 核销金额 
实际核销的应收账款 68,470.00 
 
其中重要的应收账款核销情况 
□适用 √不适用  
应收账款核销说明: 
2019年年度报告 
119 / 186 
 
□适用 √不适用  
 
 
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
√适用  □不适用  
 
 
与本公司关系 金额 占应收账款总额的比例(%) 坏账准备余额 
阿兰贝尔幼儿园 非关联方 2,479,833.33 1.03 
 
甘肃滟金瑞宸餐饮管理有限公司 非关联方 1,499,500.40 0.62 
 
朱则黑 非关联方 1,376,076.59 0.57 
 
太平人寿保险有限公司甘肃分公司 非关联方 1,181,101.50 0.49 
 
北京元培新民教育科技发展有限公司 非关联方 1,116,428.57 0.46 
 
合计 
 
7,652,940.39 3.17 
 
 
 
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款 
□适用  √不适用  
 
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额 
 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
 
6、 应收款项融资 
□适用 √不适用  
 
7、 预付款项 
(1). 预付款项按账龄列示 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 
期末余额 期初余额 
金额 比例(%) 金额 比例(%) 
1年以内 85,308,294.03 92.73 717,501,867.28 99.63 
1至 2年 4,248,190.23 4.62 1,487,128.12 0.21 
2至 3年 1,274,605.91 1.39 25,034.60 0.00 
3年以上 1,155,034.60 1.26 1,130,000.00 0.16 
合计 91,986,124.77 100.00 720,144,030.00 100.00 
 
账龄超过 1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明: 
不适用 
 
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况 
√适用  □不适用  
 
2019年年度报告 
120 / 186 
 
单位名称 
与本公司
关系 
金额 
占预付款项总额
的比例(%) 
时间 未结算原因 
兰州西汉园林景观有限公司 非关联方 19,734,221.84 21.45 一年以内 项目尚未结算 
兰州御品建筑装饰工程有限公司 非关联方 19,017,506.17 20.67 一年以内 项目尚未结算 
甘肃中石油昆仑燃气建安投资有
限公司 
非关联方 10,107,787.00 10.99 一年以内 
项目尚未结算 
福建省建中建筑工程有限公司 非关联方 7,000,000.00 7.61 一年以内 
项目尚未结算 
福建融能机电工程有限公司 非关联方 3,000,000.00 3.26 一年以内 项目尚未结算 
合计 
 
58,859,515.01 63.98 
  
 
 
其他说明 
□适用  √不适用  
 
8、 其他应收款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
其他应收款 1,609,481,699.72 3,082,116,760.46 
合计  1,609,481,699.72 3,082,116,760.46 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
应收利息 
(1). 应收利息分类 
□适用 √不适用  
(2). 重要逾期利息 
□适用 √不适用  
(3). 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
 
应收股利 
(1). 应收股利 
□适用 √不适用  
(2). 重要的账龄超过 1年的应收股利 
□适用 √不适用  
(3). 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
2019年年度报告 
121 / 186 
 
□适用 √不适用  
 
其他应收款 
(1). 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
1年以内小计 587,732,431.52 
1至 2年 292,264,896.50 
2至 3年 531,401,149.04 
3年以上 237,829,546.47 
3至 4年  
4至 5年  
5年以上  
  
合计 1,649,228,023.53 
 
(2). 按款项性质分类情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
押金、保证金 73,715,188.02 265,087,761.36 
往来款 208,428,403.83 206,752,622.83 
垫付款 110,472,742.16 96,366,071.62 
合作项目款 902,081,689.52 1,103,198,133.23 
股权转让款 354,530,000.00 1,457,230,000.00 
其他  2,343,862.88 
合计 1,649,228,023.53 3,130,978,451.92 
 
(3). 坏账准备计提情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 
未来12个
月预期信
用损失 
整个存续期预期
信用损失(未发生
信用减值) 
整个存续期
预期信用损
失(已发生信
用减值) 
2019年1月1日余额  48,861,691.46  48,861,691.46 
2019年1月1日余额在本期     
--转入第二阶段     
--转入第三阶段     
--转回第二阶段     
--转回第一阶段     
本期计提     
本期转回  9,115,367.65  9,115,367.65 
本期转销     
2019年年度报告 
122 / 186 
 
本期核销     
其他变动     
2019年12月31日余额  39,746,323.81  39,746,323.81 
 
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明: 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据: 
□适用 √不适用  
 
(4). 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
执行新会计准则
影响数 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 
转销
或核
销 
其他变
动 
单项认定计提坏账
准备的其他应收款
项 
10,085.21 31,007,557.90  2,953,511.97   28,064,131.14 
按信用风险特征组
合计提坏账准备的
其他应收款项 
32,776,412.89 -14,932,364.54  6,160,905.38  950.30 11,682,192.67 
合计 32,786,498.10 16,075,193.36  9,114,417.35  950.30 39,746,323.81 
 
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的: 
□适用 √不适用  
(5). 本期实际核销的其他应收款情况 
□适用 √不适用  
 
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 
占其他应
收款期末
余额合计
数的比例
(%) 
坏账准备 
期末余额 
福建中联城实业有限公司 合作项目款 550,125,000.00 2年以内 33.36  
兰州高科投资(控股)集团有限
公司 
股权转让款 354,530,000.00 2-3年 21.50 17,726,500.00 
兰州高新开发建设有限公司 往来款 206,752,622.83 3年以上 12.54 10,337,631.14 
福鼎泰禾房地产开发有限公司 合作项目款 193,328,237.82 3年以内 11.72  
招商局地产(杭州)有限公司 合作项目款 84,222,142.40 1-2年 5.11  
合计 / 1,388,958,003.05 / 84.23 28,064,131.14 
 
(7). 涉及政府补助的应收款项 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
123 / 186 
 
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款 
□适用  √不适用  
 
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
 
9、 存货 
(1). 存货分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值 
开发产品 13,862,628,301.19  13,862,628,301.19 16,976,831,107.21  16,976,831,107.21 
开发成本 16,370,493,827.63  16,370,493,827.63 19,430,896,562.09  19,430,896,562.09 
库存商品 1,614,793.20  1,614,793.20 14,157,090.16  14,157,090.16 
合计 30,234,736,922.02  30,234,736,922.02 36,421,884,759.46  36,421,884,759.46 
 
开发产品分类如下: 
项目名称 
最近一期
竣工时间 
期初数 本期增加 本期减少 期末数 
名城港湾 2018年 5,362,448,129.79 -27,892,641.96 1,771,674,898.12 3,562,880,589.71 
名城城市广场 2016年 1,112,490,285.58 -13,624,367.26 31,759,755.81 1,067,106,162.51 
长乐大名城 2017年 69,771,757.67 -762,046.89 42,882,606.45 26,127,104.33 
兰州东部科技新城一期 2015年 988,995,814.92 1,703,270.18 512,499,269.00 478,199,816.10 
常州大名城 2016年 144,869,546.13 -3,039,163.50 107,030,907.27 34,799,475.36 
紫金九号 2019年 2,932,221,450.29 3,601,392,913.05 3,537,196,448.00 2,996,417,915.34 
上海大名城尚苑 2016年 140,987,803.11 -2,983,338.18 14,684,627.10 123,319,837.83 
永泰东部旅游新城(3#、5#、
6#、8#地块) 
2019年 791,494,975.78 659,574,549.35 143,320,638.69 1,307,748,886.44 
兰州东部科技新城二期 2019年 478,853,606.75 1,963,602,292.28 1,541,363,814.74 901,092,084.29 
兰州城市综合体 2018年 3,696,505,830.52 250,359,727.99 1,019,449,677.80 2,927,415,880.71 
中联名城(一、二区) 2018年 1,258,191,906.67 16,969,169.82 851,050,304.77 424,110,771.72 
泰禾名城 2019年  699,180,615.07 685,770,838.22 13,409,776.85 
合计 
 
16,976,831,107.21 7,144,480,979.95 10,258,683,785.97 13,862,628,301.19 
 
注1:本期增加变动除新增完工项目外,均系竣工决算金额与原暂估金额差异导致调整项目整
体成本。 
注2:本期减少明细情况: 
项目名称 本期转入 本期转入 减少 本期销售 本期减少合计 
2019年年度报告 
124 / 186 
 
投资性房地产 固定资产 其他 
名城港湾 24,242,720.58 
  
1,747,432,177.54 1,771,674,898.12 
名城城市广场 35,355,503.41 
  
-3,595,747.60 31,759,755.81 
长乐大名城 
   
42,882,606.45 42,882,606.45 
兰州东部科技新城一期 398,141.69 
  
512,101,127.31 512,499,269.00 
常州大名城  
  
107,030,907.27 107,030,907.27 
紫金九号 
   
3,537,196,448.00 3,537,196,448.00 
上海大名城尚苑 
   
14,684,627.10 14,684,627.10 
永泰东部旅游新城 24,714,442.29 
  
118,606,196.40 143,320,638.69 
兰州东部科技新城二期 29,800,081.49   1,511,563,733.25 1,541,363,814.74 
兰州城市综合体 403,736,757.69 
  
615,712,920.11 1,019,449,677.80 
中联名城(一、二区) 36,506,706.39 
  
814,543,598.38 851,050,304.77 
泰禾名城    685,770,838.22 685,770,838.22 
合计 554,754,353.54 
  
9,703,929,432.43 10,258,683,785.97 
 
开发成本分类项目如下: 
项目 
最近一期
开工时间 
预计下期
竣工时间 
预计总投资
(万元) 
期初余额 期末余额 
跌价
准备 
福清市观溪新区综合开发土地整理项目 2018年 终止  227,096,245.15   
名城港湾三区 2014年 2022年 209,543.00 262,069,056.44 280,893,310.14  
长乐名城紫金轩 2017年 2020年 193,000.00 1,208,911,163.83 1,405,425,159.38  
永泰东部旅游新城(1#、2#、4#地块) 2018年 2020年 174,070.96 730,243,133.62 642,669,805.00  
中联名城(三区) 2019年 2021年 206,718.77 841,881,743.24 896,943,346.24  
兰州东部科技新城一期(F区) 2013年 2021年 28,583.00 159,249,487.83 159,832,838.16  
兰州东部科技新城二期 2018年 2019年 800,000.00 2,975,671,534.76 2,511,640,443.13  
大名城唐镇 D-04-07地块项目 2015年 2019年 328,386.53 3,212,699,299.09   
名城港湾九区 2018年 2021年 111,454.00 729,818,784.93 877,969,323.28  
南昌大名城 2018年 2021年 270,000.00 1,604,853,578.37 1,826,010,324.19  
福清紫金轩 2017年 2020年 230,000.00 1,681,076,616.00 1,865,020,205.29  
杭州大名城 2018年 2020年 180,000.00 1,503,744,337.82 1,681,191,671.61  
永鸿名城花园一期、二期 2018年 2021年 94,612.00 669,972,270.98 869,885,112.85  
南京大名城 2018年 2020年 339,200.00 2,965,826,603.41 3,341,954,731.59  
泰禾名城 2016年 2019年 73,402.79 606,994,053.15   
名城永鸿紫金轩 2018年  222,973.00 42,844,704.27   
南联邱屋城市更新项目 2018年   7,943,949.20 11,057,556.77  
2019年年度报告 
125 / 186 
 
项目 
最近一期
开工时间 
预计下期
竣工时间 
预计总投资
(万元) 
期初余额 期末余额 
跌价
准备 
合计  
 
 19,430,896,562.09 16,370,493,827.63  
 
 
 
(2). 存货跌价准备 
□适用 √不适用  
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明 
√适用  □不适用  
期末存货余额中包含资本化利息费用金额为 2,584,051,955.17元。(2018年:
3,260,341,458.50元)。 
本期用于确定借款利息费用的资本化率为 6.46%。 
 
(4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用  √不适用  
 
10、 持有待售资产 
□适用  √不适用  
 
 
11、 一年内到期的非流动资产 
□适用 √不适用  
期末重要的债权投资和其他债权投资: 
□适用 √不适用  
 
 
12、 其他流动资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
减免税款  2,190.00 
期末留底进项税额 232,042,515.09 143,450,841.84 
预缴税金 123,765,957.49  
合计 355,808,472.58 143,453,031.84 
 
13、 债权投资 
(1). 债权投资情况 
□适用 √不适用  
(2). 期末重要的债权投资 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
126 / 186 
 
(3). 减值准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
14、 其他债权投资 
(1). 其他债权投资情况 
□适用 √不适用  
(2). 期末重要的其他债权投资 
□适用 √不适用  
(3). 减值准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
15、 长期应收款 
(1). 长期应收款情况 
□适用 √不适用  
(2). 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据 
□适用 √不适用  
 
(3). 因金融资产转移而终止确认的长期应收款 
□适用  √不适用  
 
(4). 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
16、 长期股权投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被投资单位 
期初 
余额 
本期增减变动 
期末 
余额 



追加投资 


权益法下确认的
投资损益 
其他综合收益
调整 







他 
2019年年度报告 
127 / 186 
 

资 



动 








润 



备 




额 
一、合营企业 
小计            
二、联营企业 
福州名城物业管理有
限公司 
2,739,922.61   525,243.28      3,265,165.89  
福州英家皇道物业管
理有限公司 
165,726.15   931.74      166,657.89  
黄河财产保险股份有
限公司 
332,056,451.85   -14,014,069.59 2,051,373.13     320,093,755.39  
福州市万曦房地产有
限公司 
228,779,892.07   394.69      228,780,286.76  
浙江钱江新能源科技
有限公司 
54,196,540.38   -24,940,752.60      29,255,787.78  
长安财通资产管理有
限公司 
   -5,266,152.45 5,266,152.45     0.00  
嘉兴瀚昶股权投资合
伙企业(有限合伙) 
1,000,000.00         1,000,000.00  
杭州普润星融股权投
资合伙企业(有限合
伙) 
482,202,710.48   -9,111,169.46      473,091,541.02  
上海名城商业管理合
伙企业(有限合伙) 
29,975.64   -24.41      29,951.23  
杭州弘招城房地产开
发有限公司 
50,199,632.83   -13,613,045.80      36,586,587.03  
杭州北隆房地产开发
有限公司 
 9,913,500.00  -1,873,775.35      8,039,724.65  
小计 1,151,370,852.01 9,913,500.00  -68,292,419.95 7,317,525.58     1,100,309,457.64  
合计 1,151,370,852.01 9,913,500.00  -68,292,419.95 7,317,525.58     1,100,309,457.64  
 
    
17、 其他权益工具投资 
(1). 其他权益工具投资情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
权益工具的成本 541,741,753.74 608,392,868.65 
累计计入其他综合收益的公允价值变
动金额 
-28,478,143.74 -115,892,900.65 
合计 513,263,610.00 492,499,968.00 
 
 
(2). 非交易性权益工具投资的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期确认
的股利收
入 
累计利
得 
累计损失 
其他综合收益
转入留存收益
的金额 
指定为以
公允价值
计量且其
变动计入
其他综合
收益转入
留存收益
的原因 
2019年年度报告 
128 / 186 
 
其他综合
收益的原
因 
浙江东阳中广
影视文化股份
有限公司 
  -15,792,000.00  公司战略
性投资 
 
江苏博信投资
控股股份有限
公司 
  -12,686,143.74 -2,146,853.24 公司战略
性投资 
出售股票 
合计   -28,478,143.74 -2,146,853.24   
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
18、 其他非流动金融资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
信托保障基金 3,215,440.00 4,546,000.00 
合计 3,215,440.00 4,546,000.00 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
19、 投资性房地产投资性房地产 
投资性房地产计量模式 
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产 
单位:元  币种:人民币 
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计 
一、账面原值     
1.期初余额 1,658,367,862.08 265,771,149.98  1,924,139,012.06 
2.本期增加金额 554,754,353.54   554,754,353.54 
(1)外购     
(2)存货\固定资产
\在建工程转入 
554,754,353.54   554,754,353.54 
(3)企业合并增加     
3.本期减少金额 5,912,638.1   5,912,638.1 
(1)处置 5,912,638.1   5,912,638.1 
(2)其他转出     
4.期末余额 2,207,209,577.52 265,771,149.98  2,472,980,727.5 
二、累计折旧和累计摊
销 
    
1.期初余额 115,713,779.35 24,696,099.16  140,409,878.51 
2.本期增加金额 16,797,769.9 9,893,403.84  26,691,173.74 
(1)计提或摊销 16,797,769.9 9,893,403.84  26,691,173.74 
3.本期减少金额 434,513.2   434,513.2 
(1)处置 434,513.2   434,513.2 
(2)其他转出     
2019年年度报告 
129 / 186 
 
4.期末余额 132,077,036.05 34,589,503  166,666,539.05 
三、减值准备     
1.期初余额     
2.本期增加金额     
(1)计提     
3、本期减少金额     
(1)处置     
(2)其他转出     
4.期末余额     
四、账面价值     
1.期末账面价值 2,075,132,541.47 231,181,646.98  2,306,314,188.45 
2.期初账面价值 1,542,654,082.73 241,075,050.82  1,783,729,133.55 
 
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用 √不适用  
 
20、 固定资产 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
固定资产 621,967,045.71 667,994,618.99 
固定资产清理   
合计 621,967,045.71 667,994,618.99 
 
定资产 
(1). 固定资产情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公设备及其他 合计 
一、账面原值:      
1.期初余额 718,773,751.20 996,356.49 68,808,513.30 32,339,570.78 820,918,191.77 
2.本期增加金额 112,887.00  4,292,736.06 2,564,561.14 6,970,184.20 
(1)购置 112,887.00  4,292,736.06 2,564,561.14 6,970,184.20 
(2)在建工程转入      
(3)企业合并增加      
3.本期减少金额 26,450,182.00 300,718.00 2,050,438.00 1,446,484.80 30,247,822.80 
(1)处置或报废 26,450,182.00 300,718.00 2,050,438.00 1,414,820.07 30,216,158.07 
(2)企业合并减少            31,664.73 31,664.73 
4.期末余额 692,436,456.20 695,638.49 71,050,811.36 33,457,647.12 797,640,553.17 
二、累计折旧      
1.期初余额 82,557,805.60 506,920.90 44,686,886.28 25,171,960.00 152,923,572.78 
2.本期增加金额 17,055,155.66 91,856.08 5,955,095.93 2,946,705.73 26,048,813.40 
(1)计提 17,055,155.66 91,856.08 5,955,095.93 2,946,705.73 26,048,813.40 
3.本期减少金额  188,733.28 1,782,208.44 1,327,937.00 3,298,878.72 
2019年年度报告 
130 / 186 
 
(1)处置或报废  188,733.28 1,782,208.44 1,322,076.15 3,293,017.87 
(2)企业合并减少            5,860.85 5,860.85 
4.期末余额 99,612,961.26 410,043.70 48,859,773.77 26,790,728.73 175,673,507.46 
三、减值准备      
1.期初余额      
2.本期增加金额      
(1)计提      
3.本期减少金额      
(1)处置或报废      
4.期末余额      
四、账面价值      
1.期末账面价值 592,823,494.94 285,594.79 22,191,037.59 6,666,918.39 621,967,045.71 
2.期初账面价值 636,215,945.60 489,435.59 24,121,627.02 7,167,610.78 667,994,618.99 
 
 
(2). 暂时闲置的固定资产情况 
□适用 √不适用  
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况 
□适用 √不适用  
(4). 通过经营租赁租出的固定资产 
□适用 √不适用  
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
固定资产清理 
□适用 √不适用  
 
21、 在建工程 
项目列示 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
在建工程 
(1). 在建工程情况 
□适用 √不适用  
(2). 重要在建工程项目本期变动情况 
□适用 √不适用  
(3). 本期计提在建工程减值准备情况 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
131 / 186 
 
工程物资 
(1). 工程物资情况 
□适用 √不适用  
 
22、 生产性生物资产 
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产 
□适用 √不适用  
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用 √不适用  
23、 油气资产 
□适用 √不适用  
 
24、 使用权资产 
□适用 √不适用  
 
25、 无形资产 
(1). 无形资产情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 土地使用权 专利权 非专利技术   合计 
一、账面原值      
1.期初余额   1,866,670.96  1,866,670.96 
2.本期增加金额   2,108,275.00  2,108,275.00 
(1)购置   2,108,275.00  2,108,275.00 
(2)内部研发 
     
 
(3)企业合并增
加 
     
    3.本期减少金额      
(1)处置      
   4.期末余额   3,974,945.96  3,974,945.96 
二、累计摊销      
1.期初余额   115,104.99  115,104.99 
2.本期增加金额   720,866.03  720,866.03 
(1)计提   720,866.03  720,866.03 
3.本期减少金额      
 (1)处置      
4.期末余额   835,971.02  835,971.02 
三、减值准备      
1.期初余额      
2019年年度报告 
132 / 186 
 
2.本期增加金额      
(1)计提      
3.本期减少金额      
(1)处置      
4.期末余额      
四、账面价值      
    1.期末账面价值   3,138,974.94  3,138,974.94 
    2.期初账面价值   1,751,565.97  1,751,565.97 
 
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0% 
 
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
26、 开发支出 
□适用 √不适用  
 
27、 商誉 
(1). 商誉账面原值 
□适用 √不适用  
(2). 商誉减值准备 
□适用 √不适用  
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息 
□适用 √不适用  
 
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数(例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等,如适用)及商誉减值损失的确认方法 
□适用 √不适用  
 
(5). 商誉减值测试的影响 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
28、 长期待摊费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额 
办公室装
修费 
16,738,003.03 12,053,017.21 8,386,434.35  20,404,585.89 
酒店装修 770,940.77  451,160.96  319,779.81 
2019年年度报告 
133 / 186 
 
合计 17,508,943.80 12,053,017.21 8,837,595.31  20,724,365.70 
 
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债 
(1). 未经抵销的递延所得税资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 
递延所得税 
资产 
可抵扣暂时性差异 
递延所得税 
资产 
资产减值准备 62,137,248.01 15,533,828.11 59,003,695.44 14,568,347.13 
可抵扣亏损 1,224,487,260.07 274,997,149.52 1,248,481,923.78 265,066,513.82 
预售房款的相关税金 3,019,842,718.75 754,960,679.71 2,562,216,422.65 640,554,105.69 
其他权益工具投资 28,478,143.74 2,563,032.94 115,892,900.65 10,430,361.06 
合计 4,334,945,370.57 1,048,054,690.28 3,985,594,942.52 930,619,327.70 
 
(2). 未经抵销的递延所得税负债 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
应纳税暂时性差
异 
递延所得税 
负债 
应纳税暂时性差
异 
递延所得税 
负债 
资产评估增值 45,433,567.84 11,358,391.96 47,545,527.08 11,886,381.77 
交易性金融资产公允价
值变动 
  63,687,696.83 5,731,892.71 
合计 45,433,567.84 11,358,391.96 111,233,223.91 17,618,274.48 
 
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债 
□适用 √不适用  
(4). 未确认递延所得税资产明细 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 64,258,580.22 55,122,458.58 
可抵扣亏损 650,312,353.66 604,212,376.63 
合计 714,570,933.88 659,334,835.21 
 
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
年份 期末金额 期初金额 备注 
2019  46,413,112.36  
2020 47,464,182.19 52,133,075.90  
2021 91,153,974.17 83,520,713.72  
2022 99,388,509.30 202,403,472.05  
2023 196,757,193.98 219,742,002.60  
2024 215,548,494.02   
2019年年度报告 
134 / 186 
 
合计 650,312,353.66 604,212,376.63 / 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
30、 其他非流动资产 
□适用 √不适用  
 
 
31、 短期借款 
(1). 短期借款分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
抵押借款 612,890,000.00 773,140,000.00 
加:借款应付利息 2,501,938.93 2,641,571.74 
合计 615,391,938.93 775,781,571.74 
 
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况 
□适用 √不适用  
 
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下: 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用 √不适用  
 
32、 交易性金融负债 
□适用 √不适用  
 
33、 衍生金融负债 
□适用 √不适用  
 
34、 应付票据 
(1). 应付票据列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
种类 期末余额 期初余额 
商业承兑汇票 685,448,177.70 129,695,123.70 
银行承兑汇票   
合计 685,448,177.70 129,695,123.70 
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0 元。 
 
35、 应付账款 
(1). 应付账款列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
2019年年度报告 
135 / 186 
 
项目 期末余额 期初余额 
货款 22,244,324.80 24,865,380.76 
工程款 4,441,040,567.06 5,613,567,427.04 
广告及代理款 103,247,018.63 103,255,453.33 
物业管理费 24,313,510.70 22,301,250.74 
租赁费 120,570.36 6,671,543.94 
其他 9,220,252.07 17,271,825.56 
合计 4,600,186,243.62 5,787,932,881.37 
 
(2). 账龄超过 1年的重要应付账款 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用 √不适用  
 
36、 预收款项 
(1). 预收账款项列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
预收租金 5,530,551.36  4,025,905.88 
预售房款 9,569,251,388.57 7,296,870,968.14 
其他 26,803,681.90 2,101,489.13 
合计 9,601,585,621.83 7,302,998,363.15 
 
(2). 账龄超过 1年的重要预收款项 
□适用 √不适用  
 
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用 √不适用  
 
37、 应付职工薪酬 
(1). 应付职工薪酬列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、短期薪酬 23,380,341.15 250,794,680.02 247,267,349.93 26,907,671.24 
二、离职后福利-设定提存计划  11,785,377.96 11,753,692.68 31,685.28 
三、辞退福利 65,044.00 1,654,043.43 1,486,267.43 232,820.00 
四、一年内到期的其他福利     
合计 23,445,385.15 264,234,101.41 260,507,310.04 27,172,176.52 
 
(2). 短期薪酬列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
2019年年度报告 
136 / 186 
 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、工资、奖金、津贴和
补贴 
22,940,790.46 217,827,039.59 214,130,062.99 26,637,767.06 
二、职工福利费  12,347,314.19 12,273,341.77 73,972.42 
三、社会保险费 916.52 7,998,730.66 7,986,261.87 13,385.31 
其中:医疗保险费 855.40 7,116,046.97 7,103,517.06 13,385.31 
工伤保险费  208,071.31 208,071.31  
生育保险费 61.12 674,612.38 674,673.50  
四、住房公积金 393,091.00 10,718,633.72 10,974,144.72 137,580.00 
五、工会经费和职工教育
经费 
45,543.17 1,902,961.86 1,903,538.58 44,966.45 
六、短期带薪缺勤     
七、短期利润分享计划     
合计 23,380,341.15 250,794,680.02 247,267,349.93 26,907,671.24 
 
(3). 设定提存计划列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
1、基本养老保险  11,412,148.53 11,382,327.09 29,821.44 
2、失业保险费  373,229.43 371,365.59 1,863.84 
3、企业年金缴费     
合计  11,785,377.96 11,753,692.68 31,685.28 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
38、 应交税费 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
增值税 64,964,668.57 -61,612,070.98 
营业税  -2,212,277.60 
企业所得税 300,251,522.02 472,871,493.20 
个人所得税 1,886,985.08 1,135,437.46 
城市维护建设税 2,909,212.55 -5,256,836.38 
土地增值税 1,403,839,419.94 1,293,350,268.96 
教育费附加 4,345,773.58 -2,942,230.59 
房产税 234,029.61 151,296.65 
印花税 16,764.30 60,272.10 
土地使用税 541,693.48 453,580.18 
其他 967,303.34 914,487.85 
合计 1,779,957,372.47 1,696,913,420.85 
 
 
39、 其他应付款 
项目列示 
√适用 □不适用  
2019年年度报告 
137 / 186 
 
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应付利息   
应付股利   
其他应付款 2,091,771,738.11 2,616,307,090.59 
合计 2,091,771,738.11 2,616,307,090.59 
 
应付利息 
(1). 分类列示 
□适用 √不适用  
 
应付股利 
(1). 分类列示 
□适用 √不适用  
 
其他应付款 
(1). 按款项性质列示其他应付款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
往来借款 1,686,501,274.16 1,828,861,600.00 
暂收款 120,717,833.16 168,887,937.32 
押金、保证金 103,423,130.91 16,398,679.07 
项目合作款 118,379,893.47 503,437,061.86 
应付股东借款 31,744,961.11 55,406,714.04 
其他 31,004,645.30 43,315,098.30 
合计 2,091,771,738.11 2,616,307,090.59 
 
(2). 账龄超过 1年的重要其他应付款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
中国华融资产管理股份有限
公司上海自贸试验区分公司 
1,084,491,513.89 未到期 
 
合计 1,084,491,513.89 / 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
40、 持有待售负债 
□适用 √不适用  
 
41、 1年内到期的非流动负债 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
2019年年度报告 
138 / 186 
 
1年内到期的长期借款 1,187,620,000.00 3,435,870,068.08 
1年内到期的应付债券 1,229,987,569.83 2,334,228,894.61 
1年内到期的长期应付款 68,903,294.19 71,923,824.00 
加:1年内到期的应付利息 40,394,552.64 161,459,600.37 
合计 2,526,905,416.66 6,003,482,387.06 
 
42、 他流动负债 
其他流动负债情况 
□适用  √不适用  
短期应付债券的增减变动: 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
43、 长期借款 
(1). 长期借款分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
质押借款   
抵押借款 5,439,681,501.35 6,395,648,926.84 
保证借款   
信用借款  551,800,000.00 
合计 5,439,681,501.35 6,947,448,926.84 
 
其他说明,包括利率区间: 
√适用 □不适用  
利率区间:1.68%-11.50% 
 
44、 应付债券 
(1). 应付债券 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
上海大名城企业股份有限公司
2015 年公开发行公司债券(第
一期) 
1,229,987,569.83 1,236,754,221.60 
上海大名城企业股份有限公司
2016 年公开发行公司债券(第
一期) 
 1,192,406,417.37 
上海大名城企业股份有限公司
2016 年非公开发行公司债券
(第一期) 
 349,926,969.56 
上海大名城企业股份有限公司
2016 年非公开发行公司债券
(第二期) 
 1,984,301,925.05 
2019年年度报告 
139 / 186 
 
上海大名城企业股份有限公司
2018年非公开发行公司债券
(第一期)  
299,223,315.99 298,783,447.92 
上海大名城企业股份有限公司
2018年非公开发行公司债券
(第二期)  
 497,814,993.52 
减:一年内到期的应付债券 -1,229,987,569.83 -2,334,228,894.61 
合计 299,223,315.99 3,225,759,080.41 
 
(2). 应付债券的增减变动:(不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具) 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
债券 
名称 
面值 
发行 
日期 
债券 
期限 
发行 
金额 
期初 
余额 
本期 
发行 
按面值计提利息 溢折价摊销 
本期 
偿还 
期末 
余额 
15名城 01 100 2015.11.4 3+2 1,584,000,000.00 1,236,754,221.60  96,447,496.40 -6,766,651.77  1,229,987,569.83 
16名城 G1 100 2016.8.29 3+2 1,175,658,707.54 1,192,406,417.37  47,854,355.78 7,593,582.63 1,200,000,000.00  
16名城 01 100 2016.3.25 2+1 497,533,962.25 349,926,969.56  5,969,178.07 73,030.44 350,000,000.00  
16名城 03 100 2016.9.9 2+1 3,459,248,113.21 1,984,301,925.05  106,468,270.78 5,698,074.95 1,990,000,000.00  
18名城 01 100 2018.8.8 2+1 298,613,207.54 298,783,447.92  24,600,000.00 439,868.07  299,223,315.99 
18名城 04 100 2018.9.5 3+2 497,688,679.24 497,814,993.52  35,133,061.66 2,185,006.48 500,000,000.00  
合计  100   7,512,742,669.78 5,559,987,975.02  316,472,362.69 9,222,910.80 4,040,000,000.00 1,529,210,885.82 
 
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明 
□适用  √不适用  
 
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明 
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况 
□适用 √不适用  
 
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表 
□适用 √不适用  
其他金融工具划分为金融负债的依据说明: 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
45、 租赁负债 
□适用 √不适用  
 
 
46、 长期应付款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
2019年年度报告 
140 / 186 
 
长期应付款  60,873,225.45 
专项应付款   
合计  60,873,225.45 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
长期应付款 
(1). 按款项性质列示长期应付款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 期末余额 
固定资产售后回租融资租赁余额 60,873,225.45  
合计 60,873,225.45  
 
专项应付款 
(1). 按款项性质列示专项应付款 
□适用 √不适用  
 
47、 长期应付职工薪酬 
□适用 √不适用  
 
48、 预计负债 
□适用 √不适用  
 
49、 递延收益 
递延收益情况 
□适用  √不适用  
涉及政府补助的项目: 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
50、 其他非流动负债 
□适用 √不适用  
 
 
51、 股本 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 
期初余额 
本次变动增减(+、一) 
期末余额 发行 
新股 
送股 
公积金 
转股 
其他 小计 
股份总数 2,475,325,057.00      2,475,325,057.00 
 
2019年年度报告 
141 / 186 
 
52、 其他权益工具 
(1). 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况 
□适用 √不适用  
 
(2). 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表 
□适用 √不适用  
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明,以及相关会计处理的依据: 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
53、 资本公积 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
资本溢价(股本
溢价) 
5,442,214,542.25   5,442,214,542.25 
其他资本公积 394,271,375.09   394,271,375.09 
合计 5,836,485,917.34   5,836,485,917.34 
 
54、 库存股 
□适用 √不适用  
 
55、 其他综合收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期初 
余额 
本期发生金额 
期末 
余额 
本期所得税前发
生额 
减:
前期
计入
其他
综合
收益
当期
转入
损益 
减:前期计入
其他综合收
益当期转入
留存收益 
减:所得税
费用 
税后归属于母
公司 








东 
一、不能
重分类进
损益的其
他综合收
益 
-105,137,708.71 85,267,903.67  -2,146,853.24 8,192,159.00 79,222,597.91  -25,915,110.80 
其他权
益工具投
资公允价
值变动 
-105,137,708.71 85,267,903.67  -2,146,853.24 8,192,159.00 79,222,597.91  -25,915,110.80 
企业自
身信用风
险公允价
值变动 
        
2019年年度报告 
142 / 186 
 
二、将重
分类进损
益的其他
综合收益 
-5,116,126.70 7,317,525.58    7,317,525.58  2,201,398.88 
其中:权
益法下可
转损益的
其他综合
收益 
-5,116,126.70 7,317,525.58    7,317,525.58  2,201,398.88 
其他债
权投资公
允价值变
动 
        
金融资
产重分类
计入其他
综合收益
的金额 
        
其他债
权投资信
用减值准
备 
        
  现金流
量套期损
益的有效
部分 
        
  外币财
务报表折
算差额 
        
其他综合
收益合计 
-110,253,835.41 92,585,429.25  -2,146,853.24 8,192,159.00 
86,540,123.49  -23,713,711.92 
注:首次执行新金融工具准则后,调增其他综合收益 3,609,232.00元。 
 
56、 专项储备 
□适用 √不适用  
 
57、 盈余公积 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
法定盈余公积 293,023,076.35   293,023,076.35 
任意盈余公积 26,187,368.87   26,187,368.87 
合计 319,210,445.22   319,210,445.22 
 
58、 未分配利润 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期 上期 
调整前上期末未分配利润 3,637,396,148.33 3,234,857,525.94 
调整期初未分配利润合计数(调增+,
调减-) 
-15,794,799.10  
调整后期初未分配利润 3,621,601,349.23 3,234,857,525.94 
2019年年度报告 
143 / 186 
 
加:本期归属于母公司所有者的净利
润 
743,559,126.35 550,664,771.20 
减:提取法定盈余公积   
提取任意盈余公积   
提取一般风险准备   
应付普通股股利 49,290,901.87 148,126,148.81 
转作股本的普通股股利   
其他综合收益结转留存收益 2,146,853.24  
期末未分配利润 4,313,722,720.47 3,637,396,148.33 
 
调整期初未分配利润明细: 
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整,影响期初未分配利润 15,794,799.10 元。 
2、由于会计政策变更,影响期初未分配利润 0 元。 
3、由于重大会计差错更正,影响期初未分配利润 0 元。 
4、由于同一控制导致的合并范围变更,影响期初未分配利润 0 元。 
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。 
 
59、 营业收入和营业成本 
(1). 营业收入和营业成本情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 12,932,805,364.51 9,438,446,572.04 13,171,310,045.18 8,847,392,233.74 
其他业务 110,361,162.19 67,319,351.69 211,711,343.65 188,165,739.59 
合计 13,043,166,526.70 9,505,765,923.73 13,383,021,388.83 9,035,557,973.33 
 
 
60、 税金及附加 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
营业税 111,716.97 17,433,476.53 
城市维护建设税 25,295,813.84 32,032,734.71 
教育费附加 25,613,411.33 26,652,630.20 
房产税 8,420,577.56 7,806,729.71 
土地使用税 6,703,837.87 8,104,815.93 
车船使用税 75,881.22 47,528.62 
印花税 11,327,335.00 9,194,425.67 
土地增值税 608,644,531.19 684,932,085.72 
其他 4,055,048.13 2,762,385.75 
合计 690,248,153.11 788,966,812.84 
 
61、 销售费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
2019年年度报告 
144 / 186 
 
广告宣传及销售代理费 307,452,031.01 255,034,212.16 
职工薪酬 72,080,362.31 64,266,973.49 
办公费用 7,556,121.17 5,342,382.31 
财产折旧摊销 5,989,193.93 2,932,821.10 
业务招待费 5,151,724.74 3,851,582.11 
差旅费用 4,488,015.19 3,917,554.68 
物业管理费 45,946,761.49 27,375,490.58 
租赁费 2,754,875.88 4,959,510.04 
其他 7,456,396.43 6,363,390.61 
合计 458,875,482.15 374,043,917.08 
 
62、 管理费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
职工薪酬 135,095,580.90 161,804,145.17 
办公费用 7,928,114.12 6,993,022.74 
业务招待费 25,238,451.74 22,194,417.53 
顾问咨询费 26,485,153.42 44,410,143.56 
财产折旧摊销 20,581,265.59 19,512,116.94 
差旅费用 23,530,640.93 29,141,627.85 
商业保险费 1,838,349.50 3,267,464.93 
租赁费 41,397,871.27 57,761,791.93 
维修保养费 27,521,060.00  
其他 18,093,044.97 32,029,953.98 
合计 327,709,532.44 377,114,684.63 
 
63、 研发费用 
□适用 √不适用  
 
64、 财务费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
利息支出 734,467,927.23 984,949,890.72 
减:利息收入 -19,911,672.78 -30,245,943.59 
金融机构服务费 2,098,210.56 2,011,886.83 
汇兑损失(收益以“-”填列) -265,150.06 1,747,406.78 
合计 716,389,314.95 958,463,240.74 
 
65、 其他收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
与经营活动相关的政府补助   
其中:税收返还   
个税返还手续费 238,275.45 422,461.99 
2019年年度报告 
145 / 186 
 
稳岗补贴 9,817.12 34,566.00 
进项税加计扣除 173,759.53  
政府奖励款   
企业发展金 692,736.28 71,552,500.90 
参保补助金 481,872.96 212,244.98 
合计 1,596,461.34 72,221,773.87 
 
66、 投资收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
权益法核算的长期股权投资收益 -68,292,419.95 -58,525,604.84 
处置长期股权投资产生的投资收益 2,205,437.87 59,843,931.49 
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产在持有期间的投资收益 
  
处置以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产取得的投资收益 
102,341,047.97 -78,216,171.35 
处置可供出售金融资产取得的投资收
益 
 -200,063,649.44 
处置短期理财产品等取得的投资收益  615,823.29 
合计 36,254,065.89 -276,345,670.85 
 
67、 净敞口套期收益 
□适用 √不适用  
 
68、 公允价值变动收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额 
交易性金融资产 -57,581,659.25 -12,630,481.36 
其中:衍生金融工具产生的公允价
值变动收益 
  
交易性金融负债   
按公允价值计量的投资性房地产   
合计 -57,581,659.25 -12,630,481.36 
 
69、 信用减值损失 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
一、应收票据及应收款项坏账损失   
其中:应收票据坏账损失   
应收账款坏账损失 -9,140,563.40  
其他应收款坏账损失 9,114,417.35  
合计 -26,146.05  
 
2019年年度报告 
146 / 186 
 
70、 资产减值损失 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
一、坏账损失  -470,429,832.40 
二、存货跌价损失   
三、可供出售金融资产减值损失  -12,642,000.00 
四、持有至到期投资减值损失   
五、长期股权投资减值损失   
六、投资性房地产减值损失   
七、固定资产减值损失   
八、工程物资减值损失   
九、在建工程减值损失   
十、生产性生物资产减值损失   
十一、油气资产减值损失   
十二、无形资产减值损失   
十三、商誉减值损失   
十四、其他   
合计  -483,071,832.40 
 
71、 资产处置收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
固定资产处置 -80,383.37 -426,241.57 
投资性房地产处置   
合计 -80,383.37 -426,241.57 
 
72、 营业外收入 
营业外收入情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
计入当期非经常
性损益的金额 
违约金收入 28,105,375.67 11,026,064.10 28,105,375.67 
盘盈利得  13.68  
其他 273,924.27 158,630.66 273,924.27 
合计 28,379,299.94 11,184,708.44 28,379,299.94 
 
计入当期损益的政府补助 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
73、 营业外支出 
√适用  □不适用  
2019年年度报告 
147 / 186 
 
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
计入当期非经常性
损益的金额 
非流动资产处置损失合计 26,582,290.88 53,352.49 26,582,290.88 
其中:固定资产处置损失 26,582,290.88 53,352.49 26,582,290.88 
无形资产处置损失    
对外捐赠 1,200,000.00 6,696,996.00 1,200,000.00 
赔偿金及违约金支出 6,137,775.59 3,570,705.31 6,137,775.59 
罚没及滞纳金支出 878,955.86 4,400,550.80 878,955.86 
其他 12,610.60 857,905.26 12,610.60 
合计 34,811,632.93 15,579,509.86 34,811,632.93 
 
74、 所得税费用 
(1). 所得税费用表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
当期所得税费用 451,383,689.12 504,593,788.16 
递延所得税费用 -131,562,573.22 -122,936,971.76 
合计 319,821,115.90 381,656,816.40 
 
 
(2). 会计利润与所得税费用调整过程 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 
利润总额 1,317,908,125.89 
按法定/适用税率计算的所得税费用 329,477,031.47 
子公司适用不同税率的影响 -6,969,090.49 
归属于合营企业和联营企业的损益 17,073,104.99 
调整以前期间所得税的影响 -55,032,021.03 
非应税收入的影响  
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 3,587,325.78 
以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性
差异和可抵扣亏损的影响 
52,131,697.73 
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
损的影响 
-71,604,717.21 
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
差异或可抵扣亏损的影响 
60,369,499.60 
未确认递延所得税的内部未实现销售利润 -9,211,714.94 
所得税费用 319,821,115.90 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
75、 其他综合收益 
√适用 □不适用  
2019年年度报告 
148 / 186 
 
详见“七、合并财务报表项目注释(55)其他综合收益”。 
 
76、 现金流量表项目 
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
资金往来 491,387,346.19 1,056,241,000.00 
利息收入 19,911,672.78 30,245,943.59 
其他 105,888,010.57 62,503,458.39 
合计 617,187,029.54 1,148,990,401.98 
 
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
期间费用 564,933,275.48 493,005,403.43 
捐赠 1,200,000.00 6,696,996.00 
资金往来 358,600,724.55 1,312,627,071.37 
其他  329,984,811.54 
合计 924,734,000.03 2,142,314,282.34 
 
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
取得子公司支付的现金小于子公司持
有的现金和现金等价物后的金额  
124,555,327.74 
股权转让款 1,102,100,000.00  
合计 1,102,100,000.00 124,555,327.74 
 
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
处置子公司收到的现金小于子公司持
有的现金和现金等价物后的金额  
7,314,163.82 
   
合计  7,314,163.82 
 
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
股东资金支持 2,246,538,247.07 2,229,243,807.14 
2019年年度报告 
149 / 186 
 
非银行金融机构融资 1,105,623,513.89 1,353,582,450.94 
合计 3,352,161,760.96 3,582,826,258.08 
 
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
股东资金支持 2,270,200,000.00 3,013,630,000.00 
非银行金融机构融资 1,247,896,388.89 578,268,054.14 
贷款保证金 472,013,628.81  
结构化主体中其他投资人份额  46,082,400.00 
应收账款保理款  149,206,468.29 
收购少数股东股权  15,000,000.00 
合计 3,990,110,017.70 3,802,186,922.43 
 
77、 现金流量表补充资料 
(1). 现金流量表补充资料 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
补充资料 本期金额 上期金额 
1.将净利润调节为经营活动现金流
量: 
  
净利润 998,087,009.99 762,570,690.08 
加:资产减值准备 26,146.05 483,071,832.40 
固定资产折旧、油气资产折耗、生产
性生物资产折旧 
52,739,987.14 82,705,153.20 
使用权资产摊销   
无形资产摊销 720,866.03 126,898.21 
长期待摊费用摊销 8,837,595.31 7,212,329.78 
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产的损失(收益以“-”号填列) 
80,383.37 479,594.06 
固定资产报废损失(收益以“-”号
填列) 
26,582,290.88  
公允价值变动损失(收益以“-”号
填列) 
57,581,659.25 12,630,481.36 
财务费用(收益以“-”号填列) 734,202,777.17 986,697,297.50 
投资损失(收益以“-”号填列) -36,254,065.89 276,345,670.85 
递延所得税资产减少(增加以“-”
号填列) 
-125,302,690.70 -121,078,753.12 
递延所得税负债增加(减少以“-”
号填列) 
-6,259,882.52 -1,858,218.64 
存货的减少(增加以“-”号填列) 6,275,343,057.00 1,904,793,999.83 
经营性应收项目的减少(增加以
“-”号填列) 
913,479,852.34 297,919,790.51 
经营性应付项目的增加(减少以
“-”号填列) 
1,400,505,424.58 1,638,247,329.55 
其他   
经营活动产生的现金流量净额 10,300,370,410.00 6,329,864,095.57 
2019年年度报告 
150 / 186 
 
2.不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动: 
  
债务转为资本   
一年内到期的可转换公司债券   
融资租入固定资产   
3.现金及现金等价物净变动情况:    
现金的期末余额 3,322,254,580.63 1,695,744,179.57 
减:现金的期初余额 1,695,744,179.57 1,526,148,775.88 
加:现金等价物的期末余额   
减:现金等价物的期初余额   
现金及现金等价物净增加额 1,626,510,401.06 169,595,403.69 
 
 
(2). 本期支付的取得子公司的现金净额 
□适用 √不适用  
 
(3). 本期收到的处置子公司的现金净额 
□适用 √不适用  
 
 
(4). 现金和现金等价物的构成 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
一、现金 3,322,254,580.63 1,695,744,179.57 
其中:库存现金 350,736.73 6,168,677.86 
  可随时用于支付的银行存款 3,219,625,069.77 1,649,514,887.63 
  可随时用于支付的其他货币资
金 
102,278,774.13 40,060,614.08 
  可用于支付的存放中央银行款
项 
  
  存放同业款项   
  拆放同业款项   
二、现金等价物   
其中:三个月内到期的债券投资   
三、期末现金及现金等价物余额 3,322,254,580.63 1,695,744,179.57 
其中:母公司或集团内子公司使用
受限制的现金和现金等价物 
490,418,168.51 28,032,257.87 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
78、 所有者权益变动表项目注释 
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项: 
√适用 □不适用  
由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整,影响期初未分配利润-15,794,799.10 元。 
2019年年度报告 
151 / 186 
 
 
79、 所有权或使用权受到限制的资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末账面价值 受限原因 
货币资金 490,418,168.51 作为各类保证金 
存货 14,074,176,657.83 本公司以存货作为抵押物
向银行或其他金融机构借
款 
固定资产 532,416,191.63 本公司以固定资产作为抵
押物向银行借款 
投资性房地产 540,038,416.91 本公司以投资性房地产作
为抵押物向银行借款 
合计 15,637,049,434.88 / 
 
80、 外币货币性项目 
(1). 外币货币性项目 
√适用 □不适用  
单位:元 
项目 期末外币余额 折算汇率 
期末折算人民币 
余额 
货币资金 - -  
其中:美元 8,579,603.38 6.9762 59,853,029.10 
   欧元    
   港币 4,151,114.32 0.8958 3,718,568.21 
应收账款 - -  
其中:美元    
   欧元    
   港币    
长期借款 - -  
其中:美元    
   欧元    
   港币 48,461,153.55 0.8958 43,411,501.35 
 
(2). 境外经营实体说明,包括对于重要的境外经营实体,应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据,记账本位币发生变化的还应披露原因 
□适用 √不适用  
 
81、 套期 
□适用 √不适用  
 
82、 政府补助 
(1). 政府补助基本情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额 
企业发展金 692,736.28 其他收益 692,736.28 
2019年年度报告 
152 / 186 
 
稳岗补贴 9,817.12 其他收益 9,817.12 
养老保险补助资金 481,872.96 其他收益 481,872.96 
合计 1,184,426.36  1,184,426.36 
 
(2). 政府补助退回情况 
□适用 √不适用  
 
83、 其他 
□适用 √不适用  
 
八、 合并范围的变更 
1、 非同一控制下企业合并 
□适用 √不适用  
 
2、 同一控制下企业合并 
□适用 √不适用  
 
3、 反向购买 
□适用 √不适用  
 
 
2019年年度报告 
153 / 186 
 
4、 处置子公司 
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
子公司名称 
股权处置
价款 
股权处置
比例(%) 
股权处置
方式 
丧失控制权
的时点 
丧失控制权
时点的确定
依据 
处置价款与处
置投资对应的
合并财务报表
层面享有该子
公司净资产份
额的差额 
丧失控制权
之日剩余股
权的比例
(%) 
丧失控制权
之日剩余股
权的账面价
值 
丧失控制权
之日剩余股
权的公允价
值 
按照公允价
值重新计量
剩余股权产
生的利得或
损失 
丧失控制权之
日剩余股权公
允价值的确定
方法及主要假
设 
与原子公
司股权投
资相关的
其他综合
收益转入
投资损益
的金额 
江西名城梧桐
置业有限公司 
  注销 2019/08/15 注销证明  0 0 0 0  
漳州益源房地
产开发有限公
司 
 51 转让  工商变更  0 0 0 0  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形 
□适用 √不适用  
 
5、 其他原因的合并范围变动 
说明其他原因导致的合并范围变动(如,新设子公司、清算子公司等)及其相关情况: 
√适用 □不适用  
1.新设子公司 
序号 公司名称 注册地 业务性质 注册资本(万元) 是否合并报表 子公司级次 
1 深圳金顺隆实业有限公司 深圳 投资、广告、绿化、施工 5000.00 是 2 
2 深圳元盛佳实业有限公司 深圳 投资、广告、绿化、施工 5000.00 是 3 
2019年年度报告 
154 / 186 
 
 
6、 其他 
□适用  √不适用  
 
2019年年度报告 
155 / 186 
 
九、 在其他主体中的权益 
1、 在子公司中的权益 
(1). 企业集团的构成 
√适用 □不适用  
子公司 
名称 
主要经营地 注册地 业务性质 
持股比例(%) 取得 
方式 直接 间接 
名城汇(上
海)投资有
限公司 
上海市 上海市 投资 100  投资设立 
赢今(上
海)贸易有
限公司 
上海市 上海市 贸易 100  投资设立 
上海名城
实业有限
公司 
上海市 上海市 贸易 51 49 投资设立 
上海大名
城贸易有
限公司 
上海市 上海市 贸易 100  投资设立 
上海名城
钰企业发
展有限公
司 
上海市 上海市 房地产 51 49 投资设立 
上海歌韬
实业有限
公司 
上海市 上海市 投资 100  投资设立 
上海佰升
诗企业管
理有限公
司 
上海市 上海市 商业管理 100  投资设立 
上海福悛
实业有限
公司 
上海市 上海市 投资管理 100  投资设立 
上海凯悛
实业有限
公司 
上海市 上海市 投资管理 100  投资设立 
上海锦弢
贸易有限
公司 
上海市 上海市 建材贸易 100  投资设立 
名城地产
(兰州)有
限公司 
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
房地产开发 100  投资设立 
兰州大名
城商厦有
限公司 
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
物业经营及
管理 
100  投资设立 
兰州大名
城贸易有
限公司 
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
贸易 100  投资设立 
兰州大名
城酒店管
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
酒店管理 100  投资设立 
2019年年度报告 
156 / 186 
 
理有限公
司 
甘肃名城
房地产开
发有限公
司 
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
房地产开发 100  投资设立 
兰州铭悦
房地产开
发有限公
司 
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
房地产开发 100  投资设立 
兰州新和
房地产开
发有限公
司 
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
房地产开发 100  投资设立 
兰州新顺
房地产开
发有限公
司 
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
房地产开发 51  投资设立 
兰州新亚
房地产开
发有限公
司 
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
房地产开发 100  投资设立 
兰州恒尚
房地产开
发有限公
司 
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
房地产开发 100  投资设立 
兰州海华
房地产开
发有限公
司 
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
房地产开发 100  投资设立 
兰州和城
房地产开
发有限公
司 
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
房地产开发 100  投资设立 
兰州悦华
房地产开
发有限公
司 
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
房地产开发 100  投资设立 
兰州玖城
房地产开
发有限公
司 
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
房地产开发 51 49 投资设立 
兰州江丰
房地产开
发有限公
司 
甘肃省兰州
市 
甘肃省兰州
市 
房地产开发 100  投资设立 
名城地产
(福建)有
限公司 
福建省福州
市 
福建省福州
市 
房地产开发 100  投资设立 
福州凯远 福建省福州 福建省福州 商业管理 100  投资设立 
2019年年度报告 
157 / 186 
 
商业管理
有限公司 
市 市 
名城汇(北
京)投资管
理有限公
司 
北京市 北京市 管理咨询 100  投资设立 
东福名城
(常州)置
业发展有
限公司 
江苏省常州
市 
江苏省 房地产开发 100  投资设立 
深圳名城
金控(集
团)有限公
司 
上海市 广东省深圳
市 
证券投资 100  投资设立 
上海锦墅
贸易有限
公司 
上海市 上海市 贸易 100  投资设立 
上海大名
城商业管
理有限公
司 
上海市 上海市 租赁和商务 70  投资设立 
名城国际
控股有限
公司 
香港 香港 投资 100  投资设立 
福州市长
乐区名城
房地产开
发有限公
司 
福建省福州
市 
福建省福州
市 
房地产开发 49 51 投资设立 
名城地产
(永泰)有
限公司 
福建省福州
市 
福建省福州
市 
房地产开发 25 75 投资设立 
深圳金顺
隆实业有
限公司 
广东省深圳
市 
广东省深圳
市 
投资 100  投资设立 
 
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明: 
无 
 
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据: 
无 
 
对于纳入合并范围的重要的结构化主体,控制的依据: 
无 
 
确定公司是代理人还是委托人的依据: 
无 
 
其他说明: 
2019年年度报告 
158 / 186 
 
无 
 
(2). 重要的非全资子公司 
□适用 √不适用  
 
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息 
□适用 √不适用  
 
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制 
□适用 √不适用  
 
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易 
□适用 √不适用  
3、 在合营企业或联营企业中的权益 
√适用 □不适用  
(1). 重要的合营企业或联营企业 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
合营企业
或联营企
业名称 
主要经营地 注册地 业务性质 
持股比例(%) 对合营企业或联
营企业投资的会
计处理方法 直接 间接 
杭州普润
星融股权
投资合伙
企业(有限
公司) 
浙江省 浙江省 金融投资  36.84 权益法 
 
(2). 重要合营企业的主要财务信息 
□适用  √不适用  
 
(3). 重要联营企业的主要财务信息 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
杭州普润星融股权
投资合伙企业(有
限合伙) 
杭州普润星
融股权投资
合伙企业
(有限合
伙) 
杭州普润星融股权
投资合伙企业(有
限合伙) 
杭州普润星
融股权投资
合伙企业
(有限合
伙) 
流动资产 34,277,132.75  60,530,496.94  
2019年年度报告 
159 / 186 
 
非流动资产 1,245,000,000.00  1,245,000,000.00  
资产合计 1,279,277,132.75  1,305,530,496.94  
       
流动负债 -4,843,598.00  -3,321,964.16  
非流动负债     
负债合计 -4,843,598.00  -3,321,964.16  
       
少数股东权益     
归属于母公司股东权益     
       
按持股比例计算的净资产
份额 
473,091,541.02  482,202,710.48  
调整事项     
--商誉     
--内部交易未实现利润     
--其他     
对联营企业权益投资的账
面价值 
473,091,541.02  482,202,710.48  
存在公开报价的联营企业
权益投资的公允价值 
    
       
营业收入 635,101.61  2,909,625.96  
净利润 -24,731,730.35  -22,459,134.66  
终止经营的净利润     
其他综合收益     
综合收益总额 -24,731,730.35  -22,459,134.66  
       
本年度收到的来自联营企
业的股利 
    
 
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
合营企业:   
   
投资账面价值合计   
下列各项按持股比例计算的合计数   
--净利润   
--其他综合收益   
--综合收益总额   
联营企业:   
   
投资账面价值合计 627,217,916.62 669,168,141.53 
下列各项按持股比例计算的合计数   
--净利润 -59,181,250.49 -50,251,659.63 
--其他综合收益 7,317,525.58 -7,056,566.37 
--综合收益总额 -51,863,724.91 -57,308,226.00 
2019年年度报告 
160 / 186 
 
 
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明 
□适用  √不适用  
 
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
合营企业或联营企
业名称 
累积未确认前期累计
的损失 
本期未确认的损失 
(或本期分享的净利润) 
本期末累积未确认的
损失 
长安财通资产管理
有限公司 
 -2,628,194.36 -2,628,194.36 
合计  -2,628,194.36 -2,628,194.36 
 
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺 
□适用  √不适用  
 
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债 
□适用  √不适用  
 
4、 重要的共同经营 
□适用 √不适用  
 
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益 
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明: 
□适用 √不适用  
 
6、 其他 
□适用  √不适用  
 
十、 与金融工具相关的风险 
√适用 □不适用  
本公司的主要金融工具,包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款等。这些金融工
具的主要目的在于为本公司的运营融资。本公司具有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负
债,如应收账款和应付账款等。 
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。 
(一)金融工具分类 
1.资产负债表日的各类金融资产的账面价值 
(1)2019年12月31日 
金融资产项目 
以摊余成本计量
的金融资产 
以公允价值计量且
其变动计入当期损
益的金融资产 
以公允价值计量且其
变动计入其他综合收
益的金融资产 
合计 
2019年年度报告 
161 / 186 
 
金融资产项目 
以摊余成本计量
的金融资产 
以公允价值计量且
其变动计入当期损
益的金融资产 
以公允价值计量且其
变动计入其他综合收
益的金融资产 
合计 
货币资金 3,812,672,749.14    3,812,672,749.14  
交易性金融资产  13,545,760.00   13,545,760.00  
应收账款  217,371,527.58    217,371,527.58  
其他应收款 1,609,481,699.72      1,609,481,699.72 
其他权益工具投资   513,263,610.00  513,263,610.00  
其他非流动金融资产  3,215,440.00   3,215,440.00  
(2)2019年1月1日 
金融资产项目 
以摊余成本计量的
金融资产 
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的
金融资产 
以公允价值计量且
其变动计入其他综
合收益的金融资产 
合计 
货币资金 1,723,776,437.44   1,723,776,437.44  
交易性金融资产  462,286,692.00  462,286,692.00 
应收票据 1,219,000.00   1,219,000.00 
应收账款 221,955,414.47   221,955,414.47  
其他应收款 3,082,116,760.46   3,082,116,760.46  
其他非流动金融资产  4,546,000.00  4,546,000.00 
其他权益工具投资     492,499,968.00 492,499,968.00 
其他流动资产 143,453,031.84    143,453,031.84  
 
2.资产负债表日的各类金融负债的账面价值 
(1)2019年12月31日 
金融负债项目 
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债 
其他金融负债 合计 
短期借款  615,391,938.93 615,391,938.93 
应付票据  685,448,177.70 685,448,177.70 
长期借款  5,439,681,501.35 5,439,681,501.35 
应付账款  4,600,186,243.62 4,600,186,243.62 
其他应付款  2,091,771,738.11 2,091,771,738.11 
一年内到期的非流动负债  2,526,905,416.66 2,526,905,416.66 
应付债券  299,223,315.99 299,223,315.99 
 
(2)2019年1月1日 
2019年年度报告 
162 / 186 
 
金融负债项目 
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债 
其他金融负债 合计 
短期借款  775,781,571.74 775,781,571.74 
应付票据  129,695,123.70 129,695,123.70 
长期借款  6,947,448,926.84 6,947,448,926.84 
应付账款  5,787,932,881.37  5,787,932,881.37  
其他应付款  2,616,307,090.59   2,616,307,090.59 
一年内到期的非流动负债  6,003,482,387.06 6,003,482,387.06 
应付债券  3,225,759,080.41 3,225,759,080.41 
长期应付款  60,873,225.45 60,873,225.45 
(二)信用风险 
本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策,需对所有要求采用
信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外,本公司对应收账款余额进行持续监控,以确保本
公司不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营单位的记账本位币结算的交易,除非本公司信
用控制部门特别批准,否则本公司不提供信用交易条件。 
本公司其他金融资产包括货币资金、其他应收款等,这些金融资产的信用风险源自交易对手
违约,最大风险敞口等于这些工具的账面金额。 
由于本公司仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易,所以无需担保物。信用风险集中按
照客户、地理区域和行业进行管理。由于本公司的应收账款客户群广泛地分散于不同的地区,因
此在本公司内部不存在重大信用风险集中。本公司对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用
增级。 
信用风险显著增加判断标准 
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。 
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时,本公司考虑在无须付出不必要的额外成本或
努力即可获得合理且有依据的信息,包括基于本公司历史数据的定性和定量分析、外部信用风险
评级以及前瞻性信息。本公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础,
通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险,以确定金融
工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。 
当触发以下一个或多个定量、定性标准时,本公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加: 
? 定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例 
? 定性标准主要债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单等 
已发生信用减值资产的定义 
2019年年度报告 
163 / 186 
 
为确定是否发生信用减值,本公司所采用的界定标准,与内部针对相关金融工具的信用风险
管理目标保持一致,同时考虑定量、定性指标。本公司评估债务人是否发生信用减值时,主要考
虑以下因素: 
? 发行方或债务人发生重大财务困难; 
? 债务人违反合同,如偿付利息或本金违约或逾期等; 
? 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑,给予债务人在任何其他情况下都不
会做出的让步; 
? 债务人很可能破产或进行其他财务重组; 
? 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失; 
? 以大幅折扣购买或源生一项金融资产,该折扣反映了发生信用损失的事实; 
金融资产发生信用减值,有可能是多个事件的共同作用所致,未必是可单独识别的事件所致。 
预期信用损失计量的参数 
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值,本公司对不同的资产分别以12 个
月或整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违
约损失率和违约风险敞口。本公司考虑历史统计数据(如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、
还款方式等)的定量分析及前瞻性信息,建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。 
相关定义如下: 
? 违约概率是指债务人在未来12个月或在整个剩余存续期,无法履行其偿付义务的可能性。
本公司的违约概率以应收款项历史迁移率模型为基础进行调整,加入前瞻性信息,以反映当前宏
观经济环境下债务人违约概率; 
? 违约损失率是指本公司对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易对手的类型、
追索的方式和优先级,以及担保品的不同,违约损失率也有所不同。违约损失率为违约发生时风
险敞口损失的百分比,以未来12个月内或整个存续期为基准进行计算; 
? 违约风险敞口是指,在未来12个月或在整个剩余存续期中,在违约发生时,本公司应被偿
付的金额。 
 
前瞻性信息 
信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本公司通过进行历史数
据分析,识别出影响各业务类型信用风险及预期信用损失的关键经济指标。 
本公司因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞口的量化数据,参见七、合并财务报表项
目注释 5和七、合并财务报表项目注释 8中。 
(三)流动性风险 
2019年年度报告 
164 / 186 
 
本公司及各子公司负责其自身的现金流量预测。本公司财务部门在汇总各公司现金流量预测
的基础上,在合并层面持续监控短期和长期的资金需求,以确保维持充裕的现金储备和可供随时
变现的有价证券。 
金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析: 
项目 
2019年 12月 31日 
1年以内 1年以上 合计 
短期借款 615,391,938.93   615,391,938.93  
应付票据 685,448,177.70  685,448,177.70 
长期借款  5,439,681,501.35   5,439,681,501.35  
应付账款 4,600,186,243.62  4,600,186,243.62 
其他应付款 943,607,135.51 1,148,164,602.60 2,091,771,738.11 
一年内到期的非流动负债 2,526,905,416.66  2,526,905,416.66 
应付债券  299,223,315.99  299,223,315.99  
续上表: 
项目 
2019年 1月 1日 
1年以内 1年以上 合计 
短期借款 775,781,571.74  775,781,571.74 
应付票据 129,695,123.70  129,695,123.70 
长期借款  6,947,448,926.84 6,947,448,926.84  
应付账款 5,787,932,881.37  5,787,932,881.37  
其他应付款 2,064,920,664.11 551,386,426.48 2,616,307,090.59 
一年内到期的非流动负债 6,003,482,387.06  6,003,482,387.06 
应付债券  3,225,759,080.41 3,225,759,080.41 
长期应付款  60,873,225.45 60,873,225.45 
 
 
(四)市场风险 
市场风险,是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市
场风险主要包括利率风险、外汇风险和其他价格风险。 
1.利率风险 
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期负债有关。 
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与以浮动利率计息的一年内到期的
非流动负债(详见附注六、(二十四))和长期借款(详见附注六、(二十五))有关。该等借
2019年年度报告 
165 / 186 
 
款占计息债务总额比例并不重大,本公司认为面临利率风险敞口并不重大;本公司目前并无利率
对冲的政策。 
在管理层进行敏感性分析时,25~50个基点的增减变动被认为合理反映了利率变化的可能范围,
基于上述浮动利率计息的一年内到期的非流动负债按到期日按时偿还、长期借款在一个完整的会
计年度内将不会被要求偿付的假设基础上,在其他变量不变的情况下,利率上升。 
项目 
本期 
基准点增加/(减少) 利润总额/净利润增加/(减少) 股东权益增加/(减少) 
人民币 25个基点 -3,415,544.44/+3,415,544.44 -3,415,544.44/+3,415,544.44 
人民币 50个基点 -6,831,088.89/+6,831,088.89 -6,831,088.89/+6,831,088.89 
续上表: 
项目 
上期 
基准点增加/(减少) 利润总额/净利润增加/(减少) 股东权益增加/(减少) 
人民币 25个基点 -1,955,625.00/+1,955,625.00 -1,955,625.00/+1,955,625.00 
人民币 50个基点 -3,911,250.00/+3,911,250.00 -3,911,250.00/+3,911,250.00 
2.汇率风险 
本公司主要经营活动都在中国境内并以人民币结算,无明显汇率风险。 
3.权益工具投资价格风险 
权益工具投资价格风险,是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别证券价值的变化
而降低的风险。 
截至2019年12月31日,本公司暴露于因归类为交易性权益工具投资和其他权益工具投资的个
别权益工具投资而产生的权益工具投资价格风险之下。本公司持有的上市权益工具投资在上海证
券交易所上市,并在资产负债表日以市场报价计量。 
 
 
十一、 公允价值的披露 
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末公允价值 
第一层次公允价
值计量 
第二层次公允价
值计量 
第三层次公允价
值计量 
合计 
一、持续的公允价值计量     
(一)交易性金融资产  13,545,760.00  13,545,760.00 
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融资产 
 13,545,760.00  13,545,760.00 
(1)债务工具投资     
(2)权益工具投资  13,545,760.00  13,545,760.00 
(3)衍生金融资产     
2019年年度报告 
166 / 186 
 
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产 
    
(1)债务工具投资     
(2)权益工具投资     
(二)其他债权投资     
(三)其他权益工具投资 513,263,610.00   513,263,610.00 
(四)投资性房地产     
1.出租用的土地使用权     
2.出租的建筑物     
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权 
    
(五)生物资产     
1.消耗性生物资产     
2.生产性生物资产     
(六)其他非流动金融资产  3,215,440.00  3,215,440.00 
     
持续以公允价值计量的
资产总额 
513,263,610.00 16,761,200.00  530,024,810.00 
(七)交易性金融负债     
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融负债 
    
其中:发行的交易性债券     
衍生金融负债     
其他     
2.指定为以公允价值计量
且变动计入当期损益的金
融负债 
    
持续以公允价值计量的
负债总额 
    
二、非持续的公允价值计
量 
    
(一)持有待售资产     
非持续以公允价值计量
的资产总额 
   
 
 
非持续以公允价值计量
的负债总额 
    
 
 
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据 
√适用  □不适用  
持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据为截至资产负债表日,能够取得的
相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。 
 
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
√适用  □不适用  
2019年年度报告 
167 / 186 
 
本公司持续和非持续第二层次公允价值计量项目,主要采用合同约定的预期收益计算方式,
间接确定其公允价值。 
 
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
□适用  √不适用  
 
5、 持续的第三层次公允价值计量项目,期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析 
□适用  √不适用  
 
6、 持续的公允价值计量项目,本期内发生各层级之间转换的,转换的原因及确定转换时点的政
策 
□适用  √不适用  
 
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因 
□适用  √不适用  
 
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况 
□适用  √不适用  
 
9、 其他 
□适用  √不适用  
十二、 关联方及关联交易 
1、 本企业的母公司情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 
母公司对本企
业的持股比例
(%) 
母公司对本企业
的表决权比例(%) 
名城企业管
理集团有限
公司 
福州市 商务服务业 1000万美元 9.52 9.52 
企业最终控制方是俞培俤 
 
2、 本企业的子公司情况 
本企业子公司的情况详见附注 
√适用  □不适用  
本公司的子公司详见附注九、1 
 
3、 本企业合营和联营企业情况 
本企业重要的合营或联营企业详见附注 
√适用 □不适用   
 
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3 
 
2019年年度报告 
168 / 186 
 
本期与本公司发生关联方交易,或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下 
√适用 □不适用  
合营或联营企业名称 与本企业关系 
福州名城物业管理有限公司 联营企业 
杭州弘招城房地产开发有限公司 联营企业 
福州英家皇道物业管理有限公司 联营企业 
杭州北隆房地产开发有限公司 联营企业 
福州万曦房地产有限公司 联营企业 
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
 
4、 其他关联方情况 
√适用 □不适用  
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系 
利伟集团有限公司 控股股东名城企业集团之控股股东 
俞锦 实际控制人直系亲属 
俞丽 实际控制人直系亲属 
福建中联城实业有限公司 子公司的参股股东 
酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司 子公司的参股股东 
福建永鸿投资发展有限公司 子公司的参股股东 
嘉诚中泰文化艺术投资管理有限公司 原参股股东 
西藏诺信资本管理有限公司 原参股股东 
 
 
5、 关联交易情况 
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 
采购商品/接受劳务情况表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
福州英家皇道物业管理有
限公司 
提供劳务 1,018,277.74 1,300,453.91 
福州名城物业管理有限公
司 
空置管理费 314,357.34 128,611.94 
 
出售商品/提供劳务情况表 
□适用 √不适用  
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明 
□适用 √不适用  
 
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况 
本公司受托管理/承包情况表: 
□适用 √不适用  
关联托管/承包情况说明 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
169 / 186 
 
 
本公司委托管理/出包情况表 
□适用 √不适用  
关联管理/出包情况说明 
□适用 √不适用  
 
(3). 关联租赁情况 
本公司作为出租方: 
□适用 √不适用  
本公司作为承租方: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费 
实际控制人直系亲属 商务办公用房 2,295,780.00 2,295,780.00 
合计   2,295,780.00 2,295,780.00 
 
关联租赁情况说明 
□适用 √不适用  
 
(4). 关联担保情况 
本公司作为担保方 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是否已经履行完
毕 
杭州弘招城房地
产开发有限公司 
150,382,000.00 2019-01-14 2020-03-03 否 
杭州北隆房地产
开发有限公司 
68,414,160.05 2019-05-29 2020-12-31 否 
 
本公司作为被担保方 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是否已经履行完
毕 
福建中联城实业
有限公司 
202,500,000.00 2019-03-21  2021-10-25  否 
福建永鸿投资发
展有限公司 
171,010,000.00 2019-08-22  2022-08-22  否 
俞培俤 160,000,000.00 2013-08-06 2023-08-06 否 
 
关联担保情况说明 
□适用 √不适用  
 
(5). 关联方资金拆借 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明 
拆入 
2019年年度报告 
170 / 186 
 
名城企业管理集团
有限公司 
630,000,000.00 2019-8-22 2020-8-21 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
422,000,000.00 2019-10-18 2020-10-17 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
125,793,285.96 2019-11-22 2020-11-21 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
25,000,000.00 2019-4-18 2019-4-18 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
253,000,000.00 2019-4-18 2019-4-18 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
39,000,000.00 2019-4-18 2019-4-18 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
40,000,000.00 2019-4-18 2019-4-18 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
150,000,000.00 2019-4-18 2019-4-18 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
50,000,000.00 2019-11-12 2019-11-14 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
190,000,000.00 2019-11-15 2019-11-22 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
70,000,000.00 2019-12-23 2019-12-25 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
130,000,000.00 2019-4-18 2019-4-18 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
60,000,000.00 2019-1-11 2019-1-22 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
30,000,000.00 2019-2-3 2019-3-4 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
14,206,714.04 2019-11-22 2020-11-21   
名城企业管理集团
有限公司 
15,308,886.35 2019-1-1 2020-1-1   
名城企业管理集团
有限公司 
2,229,360.72 2019-9-10 2020-9-9   
福建中联城实业有
限公司 
20,610,000.00 2019-1-30 2020-1-30 本期已偿还 
福建中联城实业有
限公司 
4,500,000.00 2019-3-15 2020-3-14 本期已偿还 
福建中联城实业有
限公司 
60,000,000.00 2019-4-2 2020-4-1 本期已偿还 
福建中联城实业有
限公司 
60,000,000.00 2019-4-4 2020-4-3 本期已偿还 
福建中联城实业有
限公司 
49,500,000.00 2019-5-13 2020-5-12 本期已偿还 
福建中联城实业有
限公司 
24,750,000.00 2019-6-4 2020-6-3 本期已偿还 
福建中联城实业有
限公司 
63,950,000.00 2019-10-1 2020-9-30 本期已偿还 
福建中联城实业有 27,500,000.00 2019-12-30 2020-12-29 本期已偿还 
2019年年度报告 
171 / 186 
 
限公司 
福建中联城实业有
限公司 
18,000,000.00 2019-3-25 2019-3-25 本期已偿还 
福建中联城实业有
限公司 
30,600,000.00 2019-3-25 2019-3-26 本期已偿还 
福建中联城实业有
限公司 
49,500,000.00 2019-3-25 2019-5-23 本期已偿还 
福建中联城实业有
限公司 
9,900,000.00 2019-3-25 2019-5-31 本期已偿还 
杭州弘招城房地产
开发有限公司 
51,000,000.00 2018-12-31 2019-12-30 本期已偿还 
杭州弘招城房地产
开发有限公司 
61,200,000.00 2019-3-13 2020-3-12 本期已偿还 
杭州弘招城房地产
开发有限公司 
68,000,000.00 2019-4-1 2020-3-31 本期已偿还 
杭州弘招城房地产
开发有限公司 
20,400,000.00 2019-5-10 2020-5-9 本期已偿还 
杭州弘招城房地产
开发有限公司 
10,200,000.00 2019-5-27 2020-5-26 本期已偿还 
杭州弘招城房地产
开发有限公司 
55,000,000.00 2019-6-26 2020-6-25 本期已偿还 
杭州弘招城房地产
开发有限公司 
19,720,000.00 2019-6-27 2020-6-26 本期已偿还 
杭州弘招城房地产
开发有限公司 
13,600,000.00 2019-8-2 2020-8-1 本期已偿还 
杭州弘招城房地产
开发有限公司 
5,100,000.00 2019-10-24 2020-10-23 本期已偿还 
杭州北隆房地产开
发有限公司 
22,275,000.00 2019-5-30 2020-5-29 本期已偿还 
杭州北隆房地产开
发有限公司 
2,080,069.45 2019-8-23 2020-8-22 本期已偿还 
杭州北隆房地产开
发有限公司 
4,305,430.55 2019-8-23 2020-8-22   
杭州北隆房地产开
发有限公司 
19,140,000.00 2019-9-24 2020-9-23 本期已偿还 
杭州北隆房地产开
发有限公司 
10,000,000.00 2019-9-26 2020-9-25 本期已偿还 
杭州北隆房地产开
发有限公司 
31,350,000.00 2019-10-22 2020-10-21 本期已偿还 
杭州北隆房地产开
发有限公司 
9,900,000.00 2019-11-18 2020-11-17 本期已偿还 
杭州北隆房地产开
发有限公司 
14,850,000.00 2019-12-24 2020-12-23 本期已偿还 
福州市万曦房地产
有限公司 
21,862,912.08 2019-8-28 2020-8-27 本期已偿还 
福州市万曦房地产
有限公司 
15,857,087.92 2019-8-28 2020-8-27  
拆出 
名城企业管理集团 88,000,000.00 2019-8-22 2020-8-21 本期已偿还 
2019年年度报告 
172 / 186 
 
有限公司 
名城企业管理集团
有限公司 
60,000,000.00 2019-8-22 2020-8-21 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
60,000,000.00 2019-8-22 2020-8-21 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
422,000,000.00 2019-8-22 2020-8-21 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
140,000,000.00 2019-10-18 2020-10-17 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
200,000,000.00 2019-10-18 2020-10-17 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
82,000,000.00 2019-10-18 2020-10-17 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
140,000,000.00 2019-11-22 2020-11-21 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
25,000,000.00 2019-4-18 2019-4-18 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
253,000,000.00 2019-4-18 2019-4-18 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
39,000,000.00 2019-4-18 2019-4-18 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
40,000,000.00 2019-4-18 2019-4-18 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
150,000,000.00 2019-4-18 2019-4-18 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
50,000,000.00 2019-11-12 2019-11-14 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
190,000,000.00 2019-11-15 2019-11-22 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
70,000,000.00 2019-12-23 2019-12-25 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
41,200,000.00 2018-1-19 2019-1-18 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
130,000,000.00 2019-4-18 2019-4-18 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
60,000,000.00 2019-1-11 2019-1-22 本期已偿还 
名城企业管理集团
有限公司 
30,000,000.00 2019-2-3 2019-3-4 本期已偿还 
福建中联城实业有
限公司 
48,000,000.00 2019-4-2 2020-4-1   
福建中联城实业有
限公司 
12,000,000.00 2019-4-2 2020-4-1   
福建中联城实业有
限公司 
48,000,000.00 2019-4-4 2020-4-3   
福建中联城实业有
限公司 
12,000,000.00 2019-4-4 2020-4-3   
福建中联城实业有
限公司 
22,500,000.00 2018-1-8 2019-1-7 本期已偿还 
2019年年度报告 
173 / 186 
 
福建中联城实业有
限公司 
7,375,000.00 2018-5-25 2019-5-24 本期已偿还 
福建中联城实业有
限公司 
7,475,000.00 2018-5-25 2020-5-24   
福建中联城实业有
限公司 
2,650,000.00 2018-6-27 2020-6-26   
福建中联城实业有
限公司 
500,000.00 2018-6-27 2020-6-26   
福建中联城实业有
限公司 
5,350,000.00 2018-6-27 2020-6-26   
福建中联城实业有
限公司 
50,000.00 2018-8-20 2020-8-19   
福建中联城实业有
限公司 
35,000,000.00 2018-8-31 2020-8-30   
福建中联城实业有
限公司 
9,600,000.00 2019-1-30 2020-1-30   
福建中联城实业有
限公司 
11,010,000.00 2019-1-30 2020-1-30   
福建中联城实业有
限公司 
4,500,000.00 2019-3-15 2020-3-14   
福建中联城实业有
限公司 
33,990,000.00 2019-5-13 2020-5-12   
福建中联城实业有
限公司 
11,010,000.00 2019-5-13 2020-5-12   
福建中联城实业有
限公司 
24,750,000.00 2019-6-4 2020-6-3   
福建中联城实业有
限公司 
14,240,000.00 2019-10-01 2020-9-30   
福建中联城实业有
限公司 
270,000,000.00 2019-3-25 2020-3-24   
杭州弘招城房地产
开发有限公司 
11,848,500.00 2019-1-29 2020-1-28 本期已偿还 
杭州弘招城房地产
开发有限公司 
38,732,116.00 2019-6-30 2020-6-29 本期已偿还 
杭州弘招城房地产
开发有限公司 
16,267,884.00 2019-6-30 2020-6-29   
杭州北隆房地产开
发有限公司 
5,385,600.00 2019-1-29 2020-1-28 本期已偿还 
福州市万曦房地产
有限公司 
4,149,200.00 2019-1-20 2019-8-28 本期已偿还 
 
(6). 关联方资产转让、债务重组情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
嘉诚中泰文化艺术投
资管理有限公司 
股权转让  1,275,000,000.00 
西藏诺信资本管理有
限公司 
股权转让  1,225,000,000.00 
2019年年度报告 
174 / 186 
 
 
(7). 关键管理人员报酬 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
关键管理人员报酬 1,366.97 961.00 
 
(8). 其他关联交易 
□适用  √不适用  
 
6、 关联方应收应付款项 
(1). 应收项目 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 关联方 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 
其他应收款  
杭州弘招城
房地产开发
有限公司  
  253,639,384.00  
其他应收款 
杭州北隆房
地产开发有
限公司  
  104,209,469.45  
其他应收款 
福州市万曦
房地产有限
公司  
  17,713,712.08  
其他应收款 
福建中联城
实业有限公
司  
388,125,000.00  388,935,000.00  
其他应收款 
福州英家皇
道物业管理
有限公司  
4,829,295.53 438,589.56 3,811,017.79 251,161.01 
 
 
(2). 应付项目 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额 
其他应付款 
名城企业集团有限公
司  
31,744,961.11 55,406,714.04 
其他应付款 
杭州弘招城房地产开
发有限公司  
25,259,716.00  
其他应付款 
杭州北隆房地产开发
有限公司  
4,305,430.55  
其他应付款 
福州市万曦房地产有
限公司  
15,857,087.92  
其他应付款 
福州名城物业管理有
限公司   
234,767.51 136,051.66 
 
2019年年度报告 
175 / 186 
 
 
7、 关联方承诺 
□适用  √不适用  
 
8、 其他 
□适用  √不适用  
 
十三、 股份支付 
1、 股份支付总体情况 
□适用 √不适用  
 
2、 以权益结算的股份支付情况 
□适用 √不适用  
 
3、 以现金结算的股份支付情况 
□适用 √不适用  
 
4、 股份支付的修改、终止情况 
□适用  √不适用  
 
5、 其他 
□适用  √不适用  
 
十四、 承诺及或有事项 
1、 重要承诺事项 
√适用 □不适用  
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额 
截至2019年12月31日,本公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保总额为16,643,567,168.13
元。 
 
2、 或有事项 
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项 
□适用  √不适用  
 
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项,也应予以说明: 
□适用  √不适用  
 
3、 其他 
□适用  √不适用  
 
十五、 资产负债表日后事项 
1、 重要的非调整事项 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
176 / 186 
 
2、 利润分配情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
拟分配的利润或股利 74,259,751.71 
经审议批准宣告发放的利润或股利 74,259,751.71 
 
3、 销售退回 
□适用 √不适用  
 
4、 其他资产负债表日后事项说明 
√适用  □不适用  
(一)新增开发项目 
2020年2月24日,公司全资子公司名城地产(福建)有限公司经公开竞投,获得上海市规划和
自然资源局公开挂牌转让的位于临港奉贤园区一地块。土地用途:普通商品房;出让面积:51,782.3
平方米;容积率:普通商品房1.6;出让年限:普通商品房70年;最终竞得价:人民币71,000万元。 
2020年2月27日,公司全资子公司名城地产(福建)有限公司经公开竞投,获得福州市自然资
源和规划局公开挂牌转让的位于福州仓山一地块。土地用途及年限:住宅用地70年、商服(商业)
用地40年;出让面积44,217平方米;容积率2.5,最终竞得价为人民币24.6亿元。 
(二)关于公司共赢发展员工持股计划的议案 
2020年2月12日,公司召开2020年第一次临时股东大会,会议通过了关于公司共赢发展员工持
股计划第一期的议案,议案内容为员工持股计划的持有人范围包含公司董事(不含独立董事)、
监事、高级管理人员及公司员工,总人数预计不超过500人;员工持股计划符合条件的员工所持有
的股票总数累计不超过公司股本总额的2%,员工持股计划所能购买的标的股票数量上限为不超过
4,950.6万股;员工持股计划资金总额约3亿元,最终员工持股计划规模以实际募集金额为准;公
司控股股东名城企业管理集团有限公司为参与员工持股计划的员工提供本金及收益保障,将以现
金方式保证员工参与持股计划所投入的出资的年化收益率不低于 12%。 
截至2020年4月1日,2020年2月第一期计划通过二级市场竞价交易方式买入公司A股2,750,000
股,买入均价为6.488元/股;2020年3月第一期计划通过二级市场竞价交易方式买入公司A股
29,125,600股,买入均价6.527元/股。2020年2月至3月,第一期计划通过二级市场竞价交易方式
累计买入公司A股31,875,600股。 
(三)拟面向专业投资者公开发行公司债券的相关议案 
2020年 3月 10日,公司第七届董事局第三十四次会议通过了公司拟面向专业投资者公开发
行公司债券的相关议案,本次公司债券的票面金额为人民币 100元,申请发行总规模为不超过人
民币 60亿元(含 60亿元)。具体发行规模已提请股东大会授权董事局或董事局授权人士根据公
司资金需求情况和发行时市场情况,在前述范围内确定。公司于 2020年 3月 27日召开了 2020 年
第二次临时股东大会,审议通过了“关于公司符合公开发行公司债券条件的议案”、“关于公司
2019年年度报告 
177 / 186 
 
公开发行公司债券方案的议案”及“关于提请股东大会授权公司董事局或董事局授权人士全权办
理公司公开发行公司债券相关事项的议案”。 
 
 
十六、 其他重要事项 
1、 前期会计差错更正 
(1). 追溯重述法 
□适用 √不适用  
(2). 未来适用法 
□适用 √不适用  
2、 债务重组 
□适用 √不适用  
 
3、 资产置换 
(1). 非货币性资产交换 
□适用  √不适用  
 
(2). 其他资产置换 
□适用  √不适用  
 
4、 年金计划 
□适用 √不适用  
 
5、 终止经营 
□适用 √不适用  
 
 
6、 分部信息 
(1). 报告分部的确定依据与会计政策 
√适用  □不适用  
本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部,以经营分部为基础 
确定报告分部并披露分部信息。 
  经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分:(1)该组成部分能够在日常活动中产生
收入、发生费用;(2)本公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果,以决定向其配置资源、
评价其业绩;(3)本公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
两个或多个经营分部具有相似的经济特征,并且满足一定条件的,则可合并为一个经营分部。 
 
(2). 报告分部的财务信息 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 房地产业务 金融投资业务 分部间抵销 合计 
2019年年度报告 
178 / 186 
 
一、对外交易收入 13,042,609,895.46 556,631.24  13,043,166,526.70 
二、分部间交易收
入 
    
三、对联营和合营
企业的投资收益 
-28,974,321.03 -39,318,098.92  -68,292,419.95 
四、资产减值损失     
五、信用减值损失 -1,164,076.35 1,137,930.30  -26,146.05 
六、折旧费和摊销
费 
62,093,140.70 205,307.78  62,298,448.48 
七、利润总额(亏
损总额) 
1,322,240,729.18 -4,332,603.29  1,317,908,125.89 
八、所得税费用 316,048,798.94 3,772,316.96  319,821,115.90 
九、净利润(净亏
损) 
1,006,191,930.24 -8,104,920.25  998,087,009.99 
十、资产总额 39,040,035,236.44 2,912,555,792.09  41,952,591,028.53 
十一、负债总额 27,678,373,238.69 308,656.45  27,678,681,895.14 
 
 
(3). 公司无报告分部的,或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的,应说明原因 
□适用  √不适用  
 
(4). 其他说明 
□适用  √不适用  
 
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项 
□适用  √不适用  
 
8、 其他 
√适用  □不适用  
(1)对外转让中程租赁 100%股权 
公司全资子公司深圳名城金控(公司)有限公司(以下简称“名城金控”)向嘉诚中泰文化艺
术投资管理有限公司、西藏诺信资本管理有限公司转让名城金控持有的中程租赁 100%股权(以
下简称“目标股权”),作价 25亿,中植企业集团有限公司(以下简称“中植公司”)为本次交易
提供部分连带责任保证担保。 
根据《股权转让协议》约定的股权转让款的支付进度安排,截至本报告出具日,受让方已根据《股
权转让协议》约定向名 城金控支付完毕全部股权转让款共计 25亿。详见公司临时公告 2018-113
及本公告)。 
 
(2)受让人延缓支付股权转让款 
2016年 11月 10日公司第六届董事会第五十九次会议,2016年 11月 29日公司 2016年第三
次临时股东大会,审议通过了公司以人民币 73,453万元的价格,将公司持有的兰州高新开发建设
有限公司 80%的股权转让给兰州高科投资发展公司公司。截至本报告出具日,公司已收到转让标
的金额的 51.73%,即 38,000 万元,此股权尚待办理工商变更手续。受让人因受国家相关融资政
2019年年度报告 
179 / 186 
 
策调整影响,未能在协议约定时间内向公司支付协议项下的全部款项,受让人已向公司致函确认
继续履约并申请延缓支付剩余款时间至 2019年 12月 31日。 
 
 
十七、 母公司财务报表主要项目注释 
1、 应收账款 
(1). 按账龄披露 
□适用 √不适用  
 
(2). 按坏账计提方法分类披露 
□适用 √不适用  
按单项计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
 
按组合计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
□适用 √不适用  
 
(3). 坏账准备的情况 
□适用 √不适用  
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
(4). 本期实际核销的应收账款情况 
□适用 √不适用  
其中重要的应收账款核销情况 
□适用 √不适用  
 
 
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
□适用  √不适用  
 
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款 
□适用  √不适用  
 
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2、 其他应收款 
项目列示 
√适用  □不适用  
2019年年度报告 
180 / 186 
 
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息   
应收股利   
其他应收款 7,608,377,546.62 10,576,814,260.89 
合计 7,608,377,546.62 10,576,814,260.89 
 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
应收利息 
(1). 应收利息分类 
□适用 √不适用  
(2). 重要逾期利息 
□适用 √不适用  
(3). 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
应收股利 
(4). 应收股利 
□适用 √不适用  
(5). 重要的账龄超过 1年的应收股利 
□适用 √不适用  
(6). 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
其他应收款 
(1). 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
  
  
1年以内小计 4,562,134,676.95 
1至 2年 1,301,739,673.56 
2至 3年 524,976,440.69 
3年以上 1,247,599,183.93 
2019年年度报告 
181 / 186 
 
3至 4年  
4至 5年  
5年以上  
减:坏账准备 -28,072,428.51 
  
合计 7,608,377,546.62 
 
 
(2). 按款项性质分类情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
往来款 7,074,979,118.65 10,046,387,639.97 
股权转让相关款 561,282,622.83 561,282,622.83 
押金保证金 161,400.00 160,400.00 
代付款 26,833.65 6,220.08 
其他   
合计 7,636,449,975.13 10,607,836,882.88 
 
 
(3). 坏账准备计提情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 未来12个
月预期信
用损失 
整个存续期预期
信用损失(未发生
信用减值) 
整个存续期预
期信用损失(已
发生信用减值) 
2019年1月1日余额  31,022,621.99   31,022,621.99 
2019年1月1日余额在本期     
--转入第二阶段     
--转入第三阶段     
--转回第二阶段     
--转回第一阶段     
本期计提  3,318.49  3,318.49 
本期转回  2,953,511.97  2,953,511.97 
本期转销     
本期核销     
其他变动     
2019年12月31日余额  28,072,428.51  28,072,428.51 
 
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明: 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据: 
□适用 √不适用  
 
2019年年度报告 
182 / 186 
 
(4). 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
执行新会计准则
影响数 
本期变动金额 
期末余额 
计提 
收回
或转
回 
转销
或核
销 
其他
变动 
单项认定  31,017,643.11 25,110,619.17    56,128,262.28 
组合认定 28,064,417.97 -28,059,439.09 3,318.49    8,297.37 
合计 28,064,417.97 2,958,204.02 25,113,937.66    56,136,559.65 
 
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的: 
□适用 √不适用  
(5). 本期实际核销的其他应收款情况 
□适用 √不适用  
 
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 
占其他应收款
期末余额合计
数的比例(%) 
坏账准备
期末余额 
上海秀弛实业有限公司 关联方往来 1,385,081,260.03    
兰州顺泰房地产开发有限公司 关联方往来 1,320,110,075.86    
上海御雄实业有限公司 关联方往来 567,525,371.42    
兰州玖城房地产有限公司 关联方往来 534,494,543.11    
上海名城实业有限公司 关联方往来 526,996,136.09    
合计 / 4,334,207,386.51 /   
 
 
(7). 涉及政府补助的应收款项 
□适用 √不适用  
 
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款 
□适用  √不适用  
 
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
 
3、 长期股权投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 
减值
准备 
账面价值 账面余额 
减值
准备 
账面价值 
对子公司投资 10,243,665,770.77  10,243,665,770.77 10,243,665,770.77  10,243,665,770.77 
2019年年度报告 
183 / 186 
 
对联营、合营企业投资       
合计 10,243,665,770.77  10,243,665,770.77 10,243,665,770.77  10,243,665,770.77 
 
(1). 对子公司投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被投资单位 期初余额 



加 



少 
期末余额 







备 







额 
名城地产(福建)有限公司 4,229,656,500.77   4,229,656,500.77   
东福名城(常州)置业发展有限公司 1,278,779,200.00   1,278,779,200.00   
上海大名城贸易有限公司 20,000,000.00   20,000,000.00   
名城汇(北京)投资管理有限公司 30,000,000.00   30,000,000.00   
名城地产(兰州)有限公司 500,000,000.00   500,000,000.00   
名城汇(上海)投资有限公司 1,000,000.00   1,000,000.00   
赢今(上海)贸易有限公司 1,000,000.00   1,000,000.00   
上海名城实业有限公司 51,000,000.00   51,000,000.00   
兰州大名城商厦有限公司 1,000,000.00   1,000,000.00   
甘肃名城房地产开发有限公司 100,000,000.00   100,000,000.00   
兰州大名城贸易有限公司 10,000,000.00   10,000,000.00   
兰州大名城酒店管理有限公司 1,000,000.00   1,000,000.00   
上海名城钰企业发展有限公司 51,000,000.00   51,000,000.00   
兰州新顺房地产开发有限公司 178,500,000.00   178,500,000.00   
兰州海华房地产开发有限公司 30,000,000.00   30,000,000.00   
兰州江丰房地产开发有限公司 30,000,000.00   30,000,000.00   
兰州悦华房地产开发有限公司 30,000,000.00   30,000,000.00   
兰州恒尚房地产开发有限公司 30,000,000.00   30,000,000.00   
兰州新和房地产开发有限公司 10,000,000.00   10,000,000.00   
兰州铭悦房地产开发有限公司 10,000,000.00   10,000,000.00   
兰州新亚房地产开发有限公司 10,000,000.00   10,000,000.00   
兰州玖城房地产开发有限公司 51,000,000.00   51,000,000.00   
兰州和城房地产开发有限公司 10,000,000.00   10,000,000.00   
上海凯悛实业有限公司 1,000,000.00   1,000,000.00   
上海歌韬实业有限公司 10,000,000.00   10,000,000.00   
深圳名城金控(集团)有限公司 3,000,000,000.00   3,000,000,000.00   
上海锦墅贸易有限公司 1,000,000.00   1,000,000.00   
福州凯远商业管理有限公司 100,000,000.00   100,000,000.00   
上海佰升诗企业管理有限公司 10,000,000.00   10,000,000.00   
上海锦弢贸易有限公司 1,000,000.00   1,000,000.00   
名城国际控股有限公司 130,504,000.00   130,504,000.00   
上海大名城商业管理有限公司 7,000,000.00   7,000,000.00   
名城地产(永泰)有限公司 172,226,070.00   172,226,070.00   
福州市长乐区名城房地产开发有限公
司 
147,000,000.00   147,000,000.00   
2019年年度报告 
184 / 186 
 
合计 10,243,665,770.77   10,243,665,770.77   
 
(2). 对联营、合营企业投资 
□适用 √不适用  
4、 营业收入和营业成本 
(1). 营业收入和营业成本情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务     
其他业务 167,375,760.38  278,608,651.92  
合计 167,375,760.38  278,608,651.92  
 
5、 投资收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
成本法核算的长期股权投资收益   
权益法核算的长期股权投资收益   
处置长期股权投资产生的投资收益  3,164,610.66 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产在持有期间的投资收益 
  
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产取得的投资收益 
  
持有至到期投资在持有期间的投资收益   
处置持有至到期投资取得的投资收益   
可供出售金融资产在持有期间取得的投资收益   
处置可供出售金融资产取得的投资收益   
交易性金融资产在持有期间的投资收益   
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入   
债权投资在持有期间取得的利息收入   
其他债权投资在持有期间取得的利息收入   
处置交易性金融资产取得的投资收益 44,500.00  
处置其他权益工具投资取得的投资收益   
处置债权投资取得的投资收益   
处置其他债权投资取得的投资收益   
合计 44,500.00 3,164,610.66 
 
6、 其他 
□适用  √不适用  
 
十八、 补充资料 
1、 当期非经常性损益明细表 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 金额 说明 
2019年年度报告 
185 / 186 
 
非流动资产处置损益 -24,457,236.38   
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免 
   
计入当期损益的政府补助(与企业业务密
切相关,按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外) 
   
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费 
   
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益 
   
非货币性资产交换损益    
委托他人投资或管理资产的损益    
因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备 
   
债务重组损益    
企业重组费用,如安置职工的支出、整合
费用等 
   
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益 
   
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益 
   
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益 
   
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外,持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益,以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益 
866,703.20   
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
回 
   
对外委托贷款取得的损益    
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益 
   
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响 
   
受托经营取得的托管费收入    
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 20,149,957.89   
其他符合非经常性损益定义的损益项目    
所得税影响额 885,781.55   
少数股东权益影响额 -117,554.93   
合计 -2,672,348.67   
 
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目,以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应说明原因。 
□适用 √不适用  
2019年年度报告 
186 / 186 
 
2、 净资产收益率及每股收益 
√适用 □不适用  
报告期利润 
加权平均净资产
收益率(%) 
每股收益 
基本每股收益 稀释每股收益 
归属于公司普通股股东的净利润 5.93 0.3004 0.3004 
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润 
5.95 0.3015 0.3015 
 
3、 境内外会计准则下会计数据差异 
□适用 √不适用  
 
4、 其他 
□适用  √不适用  
 
第十二节 备查文件目录 
 
备查文件目录 
载有法定代表人、主管会计工作负责人和会计机构负责人签名并盖章的
会计报表。 
备查文件目录 
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过得所有公司文件的正本及
公告的原稿。 
备查文件目录  
董事长:俞培俤 
董事会批准报送日期:2020年 4月 24日  
 
修订信息 
□适用 √不适用