皇庭国际:2020年半年度报告查看PDF公告

股票简称:皇庭国际 股票代码:000056

深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 

深圳市皇庭国际企业股份有限公司 
2020年半年度报告 
 
 
2020年 08月 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 

第一节 重要提示、目录和释义 
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和
连带的法律责任。 
公司负责人郑康豪、主管会计工作负责人陈小海及会计机构负责人(会计主
管人员)李亚莉声明:保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 
本半年度报告涉及未来发展展望和计划等前瞻性陈述,不构成公司对投资
者的实质承诺,请投资者认真阅读,注意投资风险。 
公司已在本报告中披露可能对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不
利影响的重大风险,敬请查阅第四节“ 经营情况讨论与分析” 中的相关内容。 
公司计划不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。 
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目录 
第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................................. 2 
第二节 公司简介和主要财务指标 .......................................................................... 5 
第三节 公司业务概要 .............................................................................................. 8 
第四节 经营情况讨论与分析 .................................................................................. 9 
第五节 重要事项.................................................................................................... 16 
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................ 26 
第七节 优先股相关情况 ........................................................................................ 31 
第八节 可转换公司债券相关情况 ........................................................................ 32 
第九节 董事、监事、高级管理人员情况............................................................. 33 
第十节 公司债相关情况 ........................................................................................ 35 
第十一节 财务报告 ................................................................................................ 36 
第十二节 备查文件目录 ...................................................................................... 158 
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释义 
释义项 指 释义内容 
本公司、公司、皇庭国际 指 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 
皇庭投资 指 深圳市皇庭投资管理有限公司 
皇庭产业控股 指 深圳市皇庭产业控股有限公司 
百利亚太 指 百利亚太投资有限公司 
皇庭国际集团 指 皇庭国际集团有限公司 
皇庭集团 指 深圳市皇庭集团有限公司 
融发投资 指 深圳融发投资有限公司 
同心再贷款 指 深圳市同心小额再贷款有限公司 
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 
深交所 指 深圳证券交易所 
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第二节 公司简介和主要财务指标 
一、公司简介 
股票简称 皇庭国际、皇庭 B  股票代码 000056、200056 
股票上市证券交易所 深圳证券交易所 
公司的中文名称 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 
公司的中文简称(如有) 皇庭国际 
公司的外文名称(如有) Shenzhen Wongtee International Enterprise Co., Ltd. 
公司的法定代表人 郑康豪 
二、联系人和联系方式 
 董事会秘书 证券事务代表 
姓名 曹剑 马晨笛 
联系地址 
广东省深圳市福田区福华路 350 号岗
厦皇庭大厦(皇庭中心)28楼 
广东省深圳市福田区福华路 350 号岗
厦皇庭大厦(皇庭中心)28楼 
电话 (0755)82281888 (0755)82535565 
传真 (0755)82566573 (0755)82566573 
电子信箱 cj000056@21cn.com htgj000056@163.com 
三、其他情况 
1、公司联系方式 
公司注册地址,公司办公地址及其邮政编码,公司网址、电子信箱在报告期是否变化 
□ 适用 √ 不适用  
公司注册地址,公司办公地址及其邮政编码,公司网址、电子信箱报告期无变化,具体可参见 2019年年报。 
2、信息披露及备置地点 
信息披露及备置地点在报告期是否变化 
□ 适用 √ 不适用  
公司选定的信息披露报纸的名称,登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址,公司半年度报告备置地报告期无变化,具
体可参见 2019年年报。 
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四、主要会计数据和财务指标 
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 
□ 是 √ 否  
 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 
营业收入(元) 271,124,447.67 485,332,471.27 -44.14% 
归属于上市公司股东的净利润(元) 12,346,436.51 90,113,206.90 -86.30% 
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
益的净利润(元) 
-7,489,675.56 83,459,411.82 -108.97% 
经营活动产生的现金流量净额(元) 149,320,841.52 21,371,994.49 598.68% 
基本每股收益(元/股) 0.011 0.08 -86.25% 
稀释每股收益(元/股) 0.011 0.08 -86.25% 
加权平均净资产收益率 0.23% 1.67% -1.44% 
 本报告期末 上年度末 
本报告期末比上年度末增
减 
总资产(元) 12,398,201,448.96 12,456,959,664.62 -0.47% 
归属于上市公司股东的净资产(元) 5,461,402,449.56 5,449,056,013.05 0.23% 
五、境内外会计准则下会计数据差异 
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 
六、非经常性损益项目及金额 
√ 适用 □ 不适用  
单位:元 
项目 金额 说明 
非流动资产处置损益(包括已计提资产减值准备的冲销部分) 319,357.01  
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统
一标准定额或定量享受的政府补助除外) 
2,115,446.57  
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 19,396,260.47 主要是根据合同收取的违约金
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及罚款 
减:所得税影响额 1,973,689.54  
  少数股东权益影响额(税后) 21,262.44  
合计 19,836,112.07 -- 
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目,以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应
说明原因 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。 
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第三节 公司业务概要 
一、报告期内公司从事的主要业务 
报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及主要的业绩驱动因素等未发生重大变化,详见公司2019年年度报告。 
 
二、主要资产重大变化情况 
1、主要资产重大变化情况 
主要资产 重大变化说明 
股权资产 主要是本报告期购买了部分股权资产。 
应收账款 
主要是本报告期受新冠疫情影响,公司对部分商户租金暂缓收回,以减轻租户资金
压力。  
其他应收款 主要是本报告期按合同收回同心再贷款股权转让款。 
预收账款 主要是本报告期执行新收入准则,原履约合同义务金额重分类至合同负债。 
其他应付款 主要是本报告期受新冠疫情影响,部分银行给予公司贷款利息延期支付。 
2、主要境外资产情况 
□ 适用 √ 不适用  
三、核心竞争力分析 
报告期内,公司核心竞争力未发生变化,详见公司2019年年度报告。 
 
 
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第四节 经营情况讨论与分析 
一、概述 
2020 年上半年,新冠肺炎疫情在全球范围内爆发并蔓延扩散,全球主要经济体经济增速全面下降甚至萎缩,商业不动
产运营行业面临巨大的挑战。近期,国家发改委等多部门也印发了促进消费扩容提质政策,多地政府推出发放消费券等措施
刺激消费需求,推出税收减免、贷款优惠等系列政策帮助企业度过疫情难关。随着疫情的有效遏制以及积极政策的推动,消
费市场逐步复苏。上半年社会消费品零售总额同比下降 11.4%,降幅比一季度收窄 7.6个百分点;其中二季度下降 3.9%,比
一季度收窄 15.1个百分点。6月份同比下降 1.8%,环比增长 1.3%。 
面对突如其来的经营环境变化和严峻的国内外经济环境,公司在守护消费者安全的同时,迅速从环境安全、运营管理、
商户扶持等方面应对突来的疫情,有效协同、助力租户同渡难关,传递社会责任和担当。报告期内,公司营业收入为 27,112.44
万元,归属于上市公司股东的净利润 1,234.64万元;截至 2020年 6月 30日,资产总额 123.98亿元;归属于母公司所有者
权益 54.61亿元。  
一、公司主要业务情况  
   1、商业不动产运营服务业务:公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主,以委托管理、整租、不动
产投资合作等多种方式,为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合运营服务。  
(1)购物中心项目:随着第二季度疫情逐步得到控制,公司积极响应政府出台的各种促消费政策,组织旗下购物中心开
展多项营销活动。公司核心商业项目深圳皇庭广场于 2020年上半年结合“地摊经济”、直播带货、惠民消费券等政策进行了
推广活动,增加了商场的趣味性,促进客流量提高。公司于疫情期间,采取线上与线下联动的策略,连接品牌方以及消费者,
助力品牌开拓销售渠道,努力减少疫情的负面冲击,实现经营业务的良性发展。此外,公司于报告期内成功中标泰州皇庭·111
广场、平顶山·益宏宏天地、邳州耀邦·皇庭广场的委托经营管理权,另外与东莞·君汇时代广场、凯里·卡卡里文旅商业
综合体项目达成合作协议,运用“资本+互联网”融入商管行业的独特优势,进一步强化布局全国战略版图。目前公司商业
不动产项目逾 20个,总管理规模已经超过 170万平方米,已在珠三角、长三角、西南、中原、西北等地进行布局,已开业
项目经营情况良好。同时,公司还储备了多个优质商业管理项目资源,探索多样化的商业不动产盈利模式。公司将按照“商
管+资管+品牌孵化投资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体的 6M综合性商业管理模式,制定标准化招商及运营流程,
扩大公司商业不动产领域的管理规模,加速全国业务布局。  
(2)写字楼项目:公司自有的成都皇庭国际中心按照经营计划稳步推进招商工作,目前招租情况良好。 
(3)物业管理项目:公司于 2020 年 8月收购了深圳市皇庭商务服务有限公司 100%的股权,目前主要为位于深圳、重
庆、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业物业共 17个项目提供物业管理服务,管理服务收费面积为 187.62万平
方米。未来公司将积极扩大公司物业管理规模及在管面积,与公司现有商业不动产业务发挥业务协同效应和品牌协同效应,
提升公司在商业不动产领域的综合服务能力和扩大业务规模。 
2、商业不动产资产管理业务:通过优化运营及配套服务等多种方式,提升存量自持项目的流动性,同时储备开拓有增
值潜力的新项目,在物业升值时退出获得超额收益。 
3、商业不动产配套服务业务:公司将按照“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体的 6M综
合性商业管理模式,依托公司多样化的商业不动产运营场景,针对商业场景里的消费者、品牌方和开发商探索多样化的增值
服务和多元化的商业模式。 
二、疫情期间防控应对 
公司在疫情期间迅速成立疫情防控专项小组,制定防控措施,有序复工复产,目前公司各项业务运营正常。为共同应对
新冠疫情,结合公司实际情况,公司对旗下深圳皇庭广场的商户减免 2020年度内的 30天租金,减免金额预计不超过 2,100
万元,以切实减轻租户经营压力,与客户共渡难关。截至目前,公司已按上述方案落实了相关减租政策。公司旗下的深圳皇
庭广场、深圳皇庭中心商业及重庆皇庭广场为感恩疫情期间坚持奋战在岗位上的工作人员,在 4月 1日-4月 15日推出"爱心
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茶饮,暖心回馈"公益活动,医护人员、外卖骑手、快递员工、城管交警、环卫工人等凭相关有效工作证件即可前往深圳皇
庭广场、深圳皇庭中心商业及重庆皇庭广场指定地点领取爱心赠饮一杯,呵护城市逆行者。与此同时,公司旗下的深圳皇庭
广场、深圳皇庭中心商业及重庆皇庭广场等购物中心将继续做好相关防控工作,全方位为消费者打造一个健康、安全、贴心
的消费体验环境。 
二、主营业务分析 
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 
主要财务数据同比变动情况 
单位:元 
 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因 
营业收入 271,124,447.67 485,332,471.27 -44.14% 
主要是本报告期受新冠疫
情影响,公司积极履行社会
责任,对商户减免租金,使
得本期收入减少,同时 2019
年底出售同心再贷款部分
股权,金融类收入减少。 
营业成本 79,461,013.49 142,241,503.20 -44.14% 
主要是本报告期公司延迟
复工,且严控成本费用。 
销售费用 4,762,191.95 10,318,274.23 -53.85% 
主要是本报告期公司减少
了大规模的广告投放。 
管理费用 33,147,250.06 42,127,478.37 -21.32% 
主要是公司整合团队,提升
效率,精简人员所致。 
财务费用 143,657,098.14 145,016,969.25 -0.94%  
所得税费用 8,048,216.06 28,835,322.59 -72.09% 
主要是本报告期受新冠疫
情影响,本期收入减少,利
润下降所致。 
经营活动产生的现金流
量净额 
149,320,841.52 21,371,994.49 598.68% 
主要是 2019年底出售了同
心再贷款部分股权,不再纳
入公司合并范围,减少了金
融类业务对经营活动现金
流量的影响。 
投资活动产生的现金流
量净额 
48,944,809.00 220,928,447.84 -77.85% 
主要是本报告期收到同心
再贷款股权转让款,但同时
购买了部分股权资产。 
筹资活动产生的现金流
量净额 
-166,841,054.67 -196,426,231.34 15.06% 
主要是本报告期受新冠疫
情影响,部分银行给予公司
贷款利息延期支付。 
现金及现金等价物净增
加额 
31,438,865.35 45,864,415.95 -31.45% 
主要是本期投资活动产生
的现金流出增加所致。 
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 
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11 
√ 适用 □ 不适用  
公司于 2019年 12月出售了同心再贷款部分股权,由长期股权投资重分类至其他权益工具核算。本报告期同心再贷款不再纳
入公司合并范围,公司已无金融服务收入,主要利润来源于商业运营服务。 
营业收入构成 
单位:元 
 
本报告期 上年同期 
同比增减 
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 
营业收入合计 271,124,447.67 100% 485,332,471.27 100% -44.14% 
分行业 
商业运营服务 246,876,963.79 91.06% 301,004,487.38 62.02% -17.98% 
金融服务   130,951,019.29 26.98% -100.00% 
融资租赁服务 14,102,191.05 5.20% 37,230,217.88 7.67% -62.12% 
其他 10,145,292.83 3.74% 16,146,746.72 3.33% -37.17% 
分地区 
华南区 221,860,819.07 81.83% 419,344,267.18 86.40% -47.09% 
华北区 14,102,191.05 5.20% 28,757,986.21 5.93% -50.96% 
西南区 35,161,437.55 12.97% 37,230,217.88 7.67% -5.56% 
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况 
√ 适用 □ 不适用  
单位:元 
 营业收入 营业成本 毛利率 
营业收入比上年
同期增减 
营业成本比上年
同期增减 
毛利率比上年同
期增减 
分行业 
商业运营服务 246,876,963.79 66,256,015.03 73.16% -17.98% -22.43% 1.54% 
分地区 
华南区 221,860,819.07 62,790,012.13 71.70% -47.09% -41.54% -2.69% 
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下,公司最近 1期按报告期末口径调整后的主营业务数据 
□ 适用 √ 不适用  
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 
√ 适用 □ 不适用  
华南区营业收入及营业成本同比变动 30%以上的主要原因为公司于 2019年 12月出售了同心再贷款部分股权,由长期股权
投资重分类至其他权益工具核算。本报告期同心再贷款不再纳入公司合并范围,公司已无金融服务收入及成本。 
三、非主营业务分析 
√ 适用 □ 不适用  
单位:元 
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12 
 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 
投资收益 -277,937.13 -1.26% 
主要是本报告期参股公司
的投资损失 
否 
营业外收入 19,408,996.03 88.22% 
主要是本报告期根据合同
收取的违约金及罚款 
否 
营业外支出 12,735.56 0.06%  否 
信用减值损失 -5,063,947.41 -23.02% 
主要是本报告期增加的信
用减值损失 
否 
四、资产及负债状况分析 
1、资产构成重大变动情况 
单位:元 
 
本报告期末 上年同期末 
比重增减 重大变动说明 
金额 
占总资产
比例 
金额 
占总资产
比例 
货币资金 126,057,342.48 1.02% 247,616,068.50 1.88% -0.86%  
应收账款 234,354,201.84 1.89% 181,783,308.03 1.38% 0.51%  
存货 7,630,866.48 0.06% 16,526,963.40 0.13% -0.07%  
投资性房地产 9,484,068,838.00 76.50% 9,484,068,838.00 71.83% 4.67% 
主要是本报告期同心再贷款不纳
入公司合并范围,总资产减少所
致。 
长期股权投资 131,567,741.94 1.06% 32,284,853.18 0.24% 0.82%  
固定资产 44,476,168.70 0.36% 210,342,527.13 1.59% -1.23%  
在建工程 100,513,203.55 0.81% 116,013,153.94 0.88% -0.07%  
短期借款 715,000,000.00 5.77% 686,660,000.00 5.20% 0.57%  
长期借款 2,893,000,000.00 23.33% 3,762,840,000.00 28.50% -5.17% 
主要是本报告期一年内到期的长
期借款重分类至一年内到期的非
流动负债中。 
2、以公允价值计量的资产和负债 
√ 适用 □ 不适用  
单位:元 
项目 期初数 
本期公允价
值变动损益 
计入权益的
累计公允价
值变动 
本期计提的
减值 
本期购买金
额 
本期出售金
额 
其他变动 期末数 
金融资产  
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13 
1.交易性金融
资产(不含衍
生金融资产) 
        
4.其他权益工
具投资 
719,201,411.7

   
31,400,000.0

  
750,601,411
.76 
5.其他非流动
金融资产 
30,000,000.00       
30,000,000.
00 
金融资产小
计 
749,201,411.7

   
31,400,000.0

  
780,601,411
.76 
投资性房地
产 
9,484,068,838
.00 
      
9,484,068,8
38.00 
上述合计 
10,233,270,24
9.76 
   
31,400,000.0

  
10,264,670,
249.76 
金融负债 0.00       0.00 
其他变动的内容 
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 
□ 是 √ 否  
3、截至报告期末的资产权利受限情况 
详见“2020年半年度财务报表附注五、(五十二)所有权或使用权受到限制的资产” 
五、投资状况分析 
1、总体情况 
√ 适用 □ 不适用  
报告期投资额(元) 上年同期投资额(元) 变动幅度 
131,400,000.00 0.00 100.00% 
2、报告期内获取的重大的股权投资情况 
□ 适用 √ 不适用  
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 
□ 适用 √ 不适用  
4、以公允价值计量的金融资产 
□ 适用 √ 不适用  
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14 
5、金融资产投资 
(1)证券投资情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在证券投资。 
(2)衍生品投资情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在衍生品投资。 
六、重大资产和股权出售 
1、出售重大资产情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期未出售重大资产。 
2、出售重大股权情况 
□ 适用 √ 不适用  
七、主要控股参股公司分析 
√ 适用 □ 不适用  
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况 
单位:元 
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 
深圳融发投
资有限公司 
子公司 商业运营 
5,000,000美
元 
9,295,780,88
8.13 
2,866,765,95
0.85 
126,188,568.
57 
40,771,855
.42 
39,360,169.90 
报告期内取得和处置子公司的情况 
√ 适用 □ 不适用  
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响 
合肥市戴维斯商业管理有限公司 新设立 有助于拓展公司产业布局 
深圳皇庭优智实业有限公司 新设立 有助于拓展公司产业布局 
湖南皇庭青青世界文化旅游发展有限公司 注销  
皇庭保险经纪有限公司 注销  
主要控股参股公司情况说明 
1、融发投资:主要业务为运营深圳皇庭广场,本期取得净利润3,936.02万元。 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
15 
八、公司控制的结构化主体情况 
□ 适用 √ 不适用  
九、对 2020年 1-9月经营业绩的预计 
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明 
□ 适用 √ 不适用  
十、公司面临的风险和应对措施 
 1、战略实施风险 
战略转型过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全,都会影响公司战略转型的实施落地。    
对策:公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化,为战略实施落地做好各项保障工作,确保各
项工作落实到位。 
2、商业不动产运营管理行业的风险 
消费者行为与习惯的改变,商业地产的过度开发以及电商的高速发展,仍将对实体商业形成挑战的风险。 
对策:公司将充分发挥自身优势,快速、有效地响应消费者的个性化需求,进一步提升服务品质,强化体验性消费,进
一步巩固和提升核心竞争力。同时,积极发展微信公众号、小程序等新媒体业务,打造涵盖商业、金融、不动产、酒店、文
旅等多维度的移动互联网平台,实现线上互联网与线下实体消费场景的融合。 
3、业务扩张风险 
随着公司发展规模不断扩大,如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面难以适应公司业务规模的迅速扩张,将会
对公司的整体运营带来一定风险。 
对策:公司将进一步提升管理能力,完善内控机制,对各投资项目建立切实有效的管理体制,加快储备专业的运营团队,
合理规避风险。 
4、“新冠疫情”冲击的影响 
预计2020年对公司业务冲击最大的是“新冠疫情”的影响。人们外出消费和聚集减少对公司存量购物中心经营带来了较大
的冲击,各地延迟复工以及出差不便利对新业务拓展带来了较大的影响。 
对策:购物中心积极转型,承载“社交+娱乐+教育培训”等功能,对购物环境、线上运营、服务意识、创新营销等方面有
了更高质量要求。 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
16 
第五节 重要事项 
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 
1、本报告期股东大会情况 
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引 
2019年年度股东大
会 
年度股东大会 62.36% 2020年 06月 17日 2020年 06月 18日 
巨潮资讯网
http://www.cninfo.co
m.cn;公告编号:
2020-25 
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 
□ 适用 √ 不适用  
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司计划半年度不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。 
三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及
截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项 
√ 适用 □ 不适用  
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况 
股改承诺       
收购报告书或权益变
动报告书中所作承诺 
      
资产重组时所作承诺       
首次公开发行或再融
资时所作承诺 
      
股权激励承诺 
深圳市皇庭国
际企业股份有
限公司 
其他承诺 
(一)公司具有对本次
激励计划的解释和执
行权,并按本次激励计
划规定对激励对象进
行绩效考核,若激励对
象未达到本次激励计
划所确定的解除限售
2017年 06月
09日 
60个月 严格履行中 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
17 
条件, 公司将按本次
激励计划规定的原则,
向激励对象回购并注
销其相应尚未解除限
售的限制性股票。(二)
公司不为激励对象依
本次激励计划获取有
关限制性股票提供贷
款以及其他任何形式
的财务资助,包括为其
贷款提供担保。(三)
公司及时按照有关规
定履行限制性股票激
励计划申报、信息披露
等义务。 (四)公司
根据本次激励计划及
中国证监会、证券交易
所、中国证券登记结算
有限责任公司等的有
关规定,积极配合满足
解除限售条件的激励
对象按规定解除限售。
(五)履行法律、法规
规定的其他相关权利
义务。 
其他对公司中小股东
所作承诺 
深圳市皇庭投
资管理有限公
司 
其他承诺 
皇庭国际及全资子公
司、控股子公司全体员
工在 2018年 10月 22
日至 2018年 11月 21
日期间完成净买入皇
庭国际股票,连续持有
12个月以上,且持有
期间连续在皇庭国际
履职的,该等皇庭国际
股票的收益归员工个
人所有,若该等股票产
生的亏损,由皇庭投资
及其关联公司对亏损
部分予以全额补偿。 
2018年 10月
22日 
14个月 已履行完毕 
深圳市皇庭集
团有限公司;重
庆皇庭九龙珠
宝产业开发有
业绩承诺及补
偿安排 
本协议书生效后,重庆
九龙珠宝承诺自 2019
年度起 8年内,重庆皇
庭广场每年度全部营
业收入(含租金、管理
2018年 12月
25日 
96个月 
严格履行中
(截至本报
告披露日,重
庆皇庭广场
2019年度业
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
18 
限公司 费、水电费、停车费等
商场所有收入)应达到
以下金额:2019年度
不低人民币于 4,000万
元;2020年度不低于
人民币 5,000万元;
2021年起每年不低于
人民 6,400万元。如未
能达到承诺金额的差
额部分,由皇庭集团及
重庆九龙珠宝承诺以
现金支付方式补足。 
绩补偿款
31,730,429.21
元已由皇庭
集团支付完
毕) 
承诺是否按时履行 是 
如承诺超期未履行完
毕的,应当详细说明未
完成履行的具体原因
及下一步的工作计划 
无 
四、聘任、解聘会计师事务所情况 
半年度财务报告是否已经审计 
□ 是 √ 否  
公司半年度报告未经审计。 
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 
□ 适用 √ 不适用  
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明 
□ 适用 √ 不适用  
七、破产重整相关事项 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期未发生破产重整相关事项。 
八、诉讼事项 
重大诉讼仲裁事项 
□ 适用 √ 不适用  
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。 
其他诉讼事项 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
19 
√ 适用  □ 不适用  
本报告期公司未达到重大诉讼披露标准的其他诉讼的涉案总金额为 12,100.58万元。其中,公司作为被起诉方的案件涉案金
额为 9,884.28万元;公司作为起诉方的案件涉案金额为 2,216.30万元。 
九、媒体质疑情况 
□ 适用 √ 不适用  
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。 
十、处罚及整改情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在处罚及整改情况。 
十一、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况 
□ 适用 √ 不适用  
十二、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 
√ 适用 □ 不适用  
公司于2017年实施限制性股票激励计划,向51名激励对象首次授予2,756.05万股限制性股票,首次授予价格为5.89元/股,
首次授予日为2017年7月25日,授予股份的上市日期为2017年8月7日。 
本次限制性股票激励计划预留689.01万股,预留授予部分的激励对象由本激励计划经股东大会审议通过后12个月内确定,
超过12个月未明确激励对象的,预留权益失效。截至报告期末,该等预留限制性股票自公司股东大会审议通过后超过12个月
未明确激励对象,预留权益689.01万股已经失效。 
根据公司于2018年6月22日召开的2017年年度股东大会决议,因公司2017年度实现的归属于上市公司股东的净利润未达
到《公司2017年限制性股票激励计划(草案)》中规定的第一期可解锁的业绩条件,公司决定回购注销未达到第一期解锁条
件的限制性股票826.815万股。回购价格为授予价格5.89元/股加上银行同期定期存款利息(按日计息)。  
根据公司于2018年6月22日召开的2017年年度股东大会决议,因公司2017年限制性股票激励计划的9名激励对象因不再担
任公司董事或高管职务、离职失去激励对象资格,公司决定回购注销失去资格的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票
432.768万股。回购价格为授予价格5.89元/股加上银行同期定期存款利息(按日计息)。  
根据公司于2019年5月16日召开的2018年年度股东大会决议,因公司2018年度实现的归属于上市公司股东的净利润未达
到《公司2017年限制性股票激励计划(草案)》中规定的第二期可解锁的业绩条件,公司决定回购注销未达到第二期解锁条
件的限制性股票411.207万股。回购价格为授予价格5.89元/股加上银行同期定期存款利息(按日计息)。  
根据公司于2019年5月16日召开的2018年年度股东大会决议,因公司2017年限制性股票激励计划的17名激励对象因退休、
担任公司监事、离职失去激励对象资格,公司决定回购注销失去资格的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票536.984万
股。罗良本次已获授但尚未解锁的限制性股票回购价格为授予价格5.89元/股,其余16名激励对象已获授但尚未解锁的限制性
股票回购价格为5.89元/股加上银行同期定期存款利息(按日计息)。  
根据公司于2020年6月17日召开的2019年年度股东大会决议,因公司2019年度实现的归属于上市公司股东的净利润未达
到《公司2017年限制性股票激励计划(草案)》中规定的第三期可解锁的业绩条件,公司决定回购注销未达到第三期解锁条
件的限制性股票540.128万股。回购价格为授予价格5.89元/股加上银行同期定期存款利息(按日计息)。  
根据公司于2020年6月17日召开的2019年年度股东大会决议,因公司2017年限制性股票激励计划的1名激励对象因担任公
司监事失去激励对象资格,公司决定回购注销失去资格的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票8.148万股。李岚本次已
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
20 
获授但尚未解锁的限制性股票回购价格为授予价格5.89元/股。 
截至本报告日,上述限制性股票共2,756.05万股尚未完成回购注销。  
相关事项详细内容已披露在《证券时报》、香港《大公报》和巨潮资讯网。 
十三、重大关联交易 
1、与日常经营相关的关联交易 
√ 适用 □ 不适用  
关联交
易方 
关联关
系 
关联交
易类型 
关联交
易内容 
关联交
易定价
原则 
关联交
易价格 
关联交
易金额
(万元) 
占同类
交易金
额的比
例 
获批的
交易额
度(万
元) 
是否超
过获批
额度 
关联交
易结算
方式 
可获得
的同类
交易市
价 
披露日
期 
披露
索引 
深联公
务航空
有限公
司 
实际控
制人控
制的企
业 
经营租
赁 
飞机经
营租赁 
根据市
场价格
协商确
定 
1)挑战
者 605
飞机:人
民币
2,702,03
1.47元/
期(此为
概算金
额,需按
飞机实
际成本
而修
正),共
20期;
2)环球
快车
5000飞
机:人民

5,799,29
2.32元/
期(此为
概算金
额,需按
飞机实
际成本
而修
正),共
20期 
423.75 30.05% 17,005 否 转账 
市场价
格 
2019年
04月 10
日 
《关
于公
司控
股公
司瑞
泽众
合与
深联
航空
开展
飞机
经营
租赁
业务
暨关
联交
易的
公告》
(公
告编
号:
2019-1
8) 
合计 -- -- 423.75 -- 17,005 -- -- -- -- -- 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
21 
大额销货退回的详细情况 无  
按类别对本期将发生的日常关联交
易进行总金额预计的,在报告期内
的实际履行情况(如有) 
无 
交易价格与市场参考价格差异较大
的原因(如适用) 
无 
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。 
3、共同对外投资的关联交易 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。 
4、关联债权债务往来 
√ 适用 □ 不适用  
是否存在非经营性关联债权债务往来 
□ 是 √ 否  
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。 
5、其他重大关联交易 
√ 适用 □ 不适用  
1、2020年5月27日披露了《关于拟与同心基金和同心再贷款签署<股权转让协议之补充协议>暨关联交易的公告》  
     公司于2019年11月与公司参股公司深圳市同心投资基金股份公司(以下简称“同心基金”)签署《股权转让协议》,将持
有的深圳市同心小额再贷款有限公司(以下简称“同心再贷款”)51%的股权转让给同心基金。具体内容详见公司于2019年12
月2日披露的《关于转让深圳市同心小额再贷款有限公司部分股权暨关联交易的公告》。 
     基于同心基金、同心再贷款已付款情况,经公司协商并考虑到深圳市疫情影响的客观情况及国家相关扶持政策,公司于
2020年5月25日召开第九届董事会2020年第四次临时会议及2020年6月17日召开2019年年度股东大会,审议通过了《关于拟与
同心基金和同心再贷款签署<股权转让协议之补充协议>暨关联交易的议案》,同意将原《股权转让协议》约定的股权转让
款及欠款的支付款项和支付期限进行相应调整。 
重大关联交易临时报告披露网站相关查询 
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称 
关于拟与同心基金和同心再贷款签署《股权
转让协议之补充协议》暨关联交易的公告 
2020年 05月 27日 巨潮咨询网 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
22 
十四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。 
十五、重大合同及其履行情况 
1、托管、承包、租赁事项情况 
(1)托管情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在托管情况。 
(2)承包情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在承包情况。 
(3)租赁情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在租赁情况。 
2、重大担保 
√ 适用 □ 不适用  
(1)担保情况 
单位:万元 
公司及其子公司对外担保情况(不包括对子公司的担保) 
担保对象名称 
担保额度
相关公告
披露日期 
担保额度 实际发生日期 实际担保金额 担保类型 担保期 
是否履行
完毕 
是否为关
联方担保 
融发投资按揭担
保 
2005年 04
月 23日 
46.88 
1999年 12月 01
日 
46.88 一般保证 
直至贷款业
主还款完毕 
否 否 
深圳市同心小额
再贷款有限公司 
2019年 04
月 25日 
100,000 
2019年 09月 12
日 
5,000 
连带责任保
证 
主合同下被
担保债务的
履行期届满
(含约定期限
届满以及依
照约定或法
是 是 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
23 
律法规的规
定提前到期)
之日起两年 
报告期内审批的对外担保额度
合计(A1) 

报告期内对外担保实际发生
额合计(A2) 
5,046.88 
报告期末已审批的对外担保额
度合计(A3) 
100,046.88 
报告期末实际对外担保余额
合计(A4) 
46.88 
公司对子公司的担保情况 
担保对象名称 
担保额度
相关公告
披露日期 
担保额度 实际发生日期 实际担保金额 担保类型 担保期 
是否履行
完毕 
是否为关
联方担保 
深圳融发投资有
限公司 
2016年 01
月 19日 
300,000 
2016年 03月 30
日 
283,000 
连带责任保
证;抵押;质押 
七年 否 否 
瑞泽控股(香港)
有限公司 
2019年 03
月 30日 
20,000 
2019年 03月 30
日 
7,802.88 
连带责任保
证;质押 
自本合同生
效之日起至
主合同项下
的债务履行
期限届满之
日起两年止。
甲方同意债
权期限延展
的,保证期间
至展期协议
或补充协议
重新约定的
债务履行期
限届满之日
起两年止 
是 否 
报告期内审批对子公司担保额
度合计(B1) 

报告期内对子公司担保实际
发生额合计(B2) 
290,802.88 
报告期末已审批的对子公司担
保额度合计(B3) 
320,000 
报告期末对子公司实际担保
余额合计(B4) 
283,000 
子公司对子公司的担保情况 
担保对象名称 
担保额度
相关公告
披露日期 
担保额度 实际发生日期 实际担保金额 担保类型 担保期 
是否履行
完毕 
是否为关
联方担保 
瑞泽众合(天津)融
资租赁有限公司 
2019年 04
月 10日 
19,144.42 
2019年 04月 10
日 
13,931.76 
连带责任保
证 
自承租人履
行债务期限
届满之日后
两年止 
否 否 
报告期内审批对子公司担保额 0 报告期内对子公司担保实际 13,931.76 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
24 
度合计(C1) 发生额合计(C2) 
报告期末已审批的对子公司担
保额度合计(C3) 
19,144.42 
报告期末对子公司实际担保
余额合计(C4) 
13,931.76 
公司担保总额(即前三大项的合计) 
报告期内审批担保额度合计
(A1+B1+C1) 

报告期内担保实际发生额合
计(A2+B2+C2) 
309,781.52 
报告期末已审批的担保额度合
计(A3+B3+C3) 
439,191.30 
报告期末实际担保余额合计
(A4+B4+C4) 
296,978.64 
实际担保总额(即 A4+B4+C4)占公司净资产的比例  54.38% 
其中: 
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额(D) 0 
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债
务担保余额(E) 

担保总额超过净资产 50%部分的金额(F) 23,908.52 
上述三项担保金额合计(D+E+F) 23,908.52 
对未到期担保,报告期内已发生担保责任或可能承担连带
清偿责任的情况说明(如有) 
无 
违反规定程序对外提供担保的说明(如有) 无 
采用复合方式担保的具体情况说明 
1、融发投资30亿元贷款由融发投资以皇庭广场提供房产抵押担保,由融发投资以其享有的与应收账款相关的所有权利或利
益提供应收账款质押担保,由本公司及本公司下属公司POWERLAND HOLDINGS LIMITED以合计持有融发投资的100%的
股权提供股权质押担保,由本公司、皇庭集团、皇庭投资、郑康豪提供连带责任保证担保。 
(2)违规对外担保情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期无违规对外担保情况。 
3、委托理财 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在委托理财。 
4、其他重大合同 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在其他重大合同。 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
25 
十六、社会责任情况 
1、重大环保问题情况 
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位 
不适用 
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位,报告期内未出现因违法违规而受到处罚的情况。 
2、履行精准扶贫社会责任情况 
公司报告半年度暂未开展精准扶贫工作,也暂无后续精准扶贫计划。 
十七、其他重大事项的说明 
√ 适用 □ 不适用  
1、关于持股5%以上股东协议转让公司部分股份事项 
2020年1月,公司持股5%以上股东苏州和瑞九鼎投资中心(有限合伙)(以下简称“和瑞九鼎”)及公司实际控制人的一
致行动人深圳市皇庭人和投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“皇庭人和”)签署了《股份转让协议书》,和瑞九鼎拟以协
议转让的方式向皇庭人和转让其持有的公司58,875,776股A股无限售流通股份。具体内容详见公司于2020年1月11日披露的
《关于持股5%以上股东协议转让公司部分股份暨权益变动的提示性公告》。 
截止报告本披露日,该事项尚在进行中。 
十八、公司子公司重大事项 
□ 适用 √ 不适用  
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
26 
第六节 股份变动及股东情况 
一、股份变动情况 
1、股份变动情况 
单位:股 
 
本次变动前 本次变动增减(+,-) 本次变动后 
数量 比例 发行新股 送股 
公积金转
股 
其他 小计 数量 比例 
一、有限售条件股份 28,593,644 2.43%      
28,593,64

2.43% 
1、国家持股 0       0  
2、国有法人持股 0       0  
3、其他内资持股 28,525,744 2.43%      
28,525,74

2.43% 
其中:境内法人持股 0       0  
   境内自然人持股 28,525,744 2.43%      
28,525,74

2.43% 
4、外资持股 67,900 0.01%      67,900 0.01% 
其中:境外法人持股 0       0  
   境外自然人持股 67,900 0.01%      67,900 0.01% 
二、无限售条件股份 
1,146,751,
724 
97.57%    -816,648 -816,648 
1,145,935
,076 
97.57% 
1、人民币普通股 
903,728,78

76.89%      
903,728,7
83 
76.94% 
2、境内上市的外资股 
243,022,94

20.68%    -816,648 -816,648 
242,206,2
93 
20.62% 
3、境外上市的外资股 0 0.00%      0  
4、其他 0 0.00%      0  
三、股份总数 
1,175,345,
368 
100.00%    -816,648 -816,648 
1,174,528
,720 
100.00% 
注:以上各分项之和与合计数存在尾差系因四舍五入原因造成。 
股份变动的原因 
√ 适用 □ 不适用  
公司于2019年1月29日首次通过股份回购专用证券账户以集中竞价交易方式回购公司股份。截至2019年12月24日,公司
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
27 
本次回购股份实施期限已届满。报告期内,根据公司股份回购方案中确定的回购股份具体用途,本次回购的B股股份全部用
于依法注销减少注册资本。截至2020年1月3日,公司已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕上述已回购的
B股股份即816,648股的注销事宜。  
股份变动的批准情况 
□ 适用 √ 不适用  
股份变动的过户情况 
□ 适用 √ 不适用  
股份回购的实施进展情况 
√ 适用 □ 不适用  
     公司于2019年1月29日首次通过股份回购专用证券账户以集中竞价交易方式回购公司股份。截至2019年12月24日,公司
本次回购股份实施期限已届满。 
     截至2019年12月24日,公司通过回购专用证券账户以集中竞价交易方式累计回购公司A、B股共6,185,750股,占公司总
股本的0.53%。 
     回购股份类别:A股,累计回购股份数量:5,369,102股,占公司总股本的0.46%,最高成交价为人民币4.71元/股,最低
成交价为人民币3.48/股,支付的总金额为人民币22,737,737.33元(含交易费用)。 
     回购股份类别:B股,累计回购股份数量:816,648股,占公司总股本的0.07%,最高成交价为港币2.86元/股,最低成交
价为港币2.15元/股,支付的总金额为港币2,098,958.10元(含交易费用)。 
     根据公司股份回购方案中确定的回购股份具体用途,本次回购的B股股份全部用于依法注销减少注册资本。截至2020年
1月3日,公司已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕上述已回购的B股股份即816,648股的注销事宜。 
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况 
□ 适用 √ 不适用  
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响 
□ 适用 √ 不适用  
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 
□ 适用 √ 不适用  
2、限售股份变动情况 
√ 适用 □ 不适用  
单位:股 
股东名称 期初限售股数 
本期解除限
售股数 
本期增加限
售股数 
期末限售股数 限售原因 解除限售日期 
限制性股票激励
对象(51名) 
27,560,500 0 0 27,560,500 
股权激励限售
股 
根据公司股权激励计划规
定,首次授予的限制性股
票自 2018年起分三批解
除限售(因公司 2017、
2018、2019年度相关业绩
考核指标未达到限制性股
票激励计划第一、二、三
期解锁的业绩条件及部分
激励对象失去激励对象资
格,公司共回购注销限制
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
28 
性股票 2756.05万股。(上
述事项已经公司股东大会
审议通过,尚未回购注销) 
郑康豪 1,028,719 0 0 1,028,719 高管锁定股 
高管锁定股解除限售按照
其上一年度最后一个交易
日所持公司股份总数的
25%为本年度实际可上市
流通股份,剩余 75%股份
将继续锁定。 
陈建华 4,425 0 0 4,425 高管锁定股 
高管锁定股解除限售按照
其上一年度最后一个交易
日所持公司股份总数的
25%为本年度实际可上市
流通股份,剩余 75%股份
将继续锁定。 
合计 28,593,644 0 0 28,593,644 -- -- 
二、证券发行与上市情况 
□ 适用 √ 不适用  
三、公司股东数量及持股情况 
单位:股 
报告期末普通股股东总数 27,099 
报告期末表决权恢复的优先股
股东总数(如有)(参见注 8) 

持股 5%以上的普通股股东或前 10名普通股股东持股情况 
股东名称 股东性质 持股比例 
报告期末持
有的普通股
数量 
报告期内
增减变动
情况 
持有有限售
条件的普通
股数量 
持有无限售
条件的普通
股数量 
质押或冻结情况 
股份状态 数量 
深圳市皇庭产业
控股有限公司 
境内非国有法
人 
21.69% 254,696,752 -650,000 0 254,696,752 质押 228,632,152 
深圳市皇庭投资
管理有限公司 
境内非国有法
人 
21.62% 253,939,477 0 0 253,939,477 质押 242,165,934 
苏州和瑞九鼎投
资中心(有限合
伙) 
境内非国有法
人 
6.79% 79,733,376 -2,431,600 0 79,733,376   
百利亚太投资有
限公司 
境外法人 6.18% 72,634,060 0 0 72,634,060 质押 70,000,000 
鍾志強 境外自然人 1.84% 21,576,850 0 0 21,576,850 质押 16,431,188 
霍孝谦 境内自然人 1.70% 19,940,178 0 0 19,940,178 质押 19,940,178 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
29 
BOCI 
SECURITIES 
LIMITED 
境外法人 1.35% 15,899,444 -451,400 0 15,899,444   
中铁宝盈资产-
浦发银行-中铁
宝盈-宝鑫 77号
特定客户资产管
理计划 
其他 1.23% 14,479,698 0 0 14,479,698   
皇庭国际集团有
限公司 
境外法人 1.08% 12,655,252 0 0 12,655,252   
陈巧玲 境内自然人 0.84% 9,810,178 0 0 9,810,178   
战略投资者或一般法人因配售新
股成为前 10名普通股股东的情况
(如有)(参见注 3) 
皇庭产业控股、和瑞九鼎因参与公司非公开发行 A股股票成为公司前 10名普通股股东,
其认购的股份自 2015年 9月 9日上市之日起 36个月内不得转让。2018年 9月 10日,
该等股份限售期满,上市流通。 
上述股东关联关系或一致行动的
说明 
公司实际控制人郑康豪先生及其控股的百利亚太、皇庭投资、皇庭产业控股、皇庭国际
集团为一致行动人,截止 2020 年 6月 30日合计持有公司 595,297,167 股股份,占公
司总股本的 50.68%。除此之外,上述股东之间未知是否存在其他关联关系或属于《上
市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情形。 
前 10名无限售条件普通股股东持股情况 
股东名称 报告期末持有无限售条件普通股股份数量 
股份种类 
股份种类 数量 
深圳市皇庭产业控股有限公司 254,696,752 人民币普通股 254,696,752 
深圳市皇庭投资管理有限公司 253,939,477 人民币普通股 253,939,477 
苏州和瑞九鼎投资中心(有限合伙) 79,733,376 人民币普通股 79,733,376 
百利亚太投资有限公司 72,634,060 境内上市外资股 72,634,060 
鍾志強 21,576,850 境内上市外资股 21,576,850 
霍孝谦 19,940,178 人民币普通股 19,940,178 
BOCI SECURITIES LIMITED 15,899,444 境内上市外资股 15,899,444 
中铁宝盈资产-浦发银行-中铁宝盈-
宝鑫 77号特定客户资产管理计划 
14,479,698 人民币普通股 14,479,698 
皇庭国际集团有限公司 12,655,252 境内上市外资股 12,655,252 
陈巧玲 9,810,178 人民币普通股 9,810,178 
前 10名无限售条件普通股股东之间,以
及前 10名无限售条件普通股股东和前
10名普通股股东之间关联关系或一致
行动的说明 
公司实际控制人郑康豪先生及其控股的百利亚太、皇庭投资、皇庭产业控股、皇庭
国际集团为一致行动人,截止 2020年 6月 30日合计持有公司 595,297,167股股份,
占公司总股本的 50.68%。除此之外,上述股东之间未知是否存在其他关联关系或
属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情形。 
前 10名普通股股东参与融资融券业务
股东情况说明(如有)(参见注 4) 
截止 2020年 6月 30日,皇庭产业控股持有本公司股份 254,696,752股,其中通过
信用证券账户持有 16,000,000股;皇庭投资持有本公司股份 253,939,477股,其中
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
30 
通过信用证券账户持有 11,070,316股。 
公司前 10名普通股股东、前 10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易  
□ 是 √ 否  
公司前 10名普通股股东、前 10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。  
四、控股股东或实际控制人变更情况 
控股股东报告期内变更 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期控股股东未发生变更。 
实际控制人报告期内变更 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期实际控制人未发生变更。 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
31 
第七节 优先股相关情况 
□ 适用 √ 不适用  
报告期公司不存在优先股。 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
32 
第八节 可转换公司债券相关情况 
□ 适用 √ 不适用  
报告期公司不存在可转换公司债券。 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
33 
第九节 董事、监事、高级管理人员情况 
一、董事、监事和高级管理人员持股变动 
√ 适用 □ 不适用  
姓名 职务 
任职状
态 
期初持股
数(股) 
本期增持
股份数量
(股) 
本期减持
股份数量
(股) 
期末持股
数(股) 
期初被授予
的限制性股
票数量(股) 
本期被授予
的限制性股
票数量(股) 
期末被授予的限
制性股票数量
(股) 
郑康豪 董事长 现任 1,371,626   1,371,626 0  0 
邢福俊 副董事长 现任 2,546,700   2,546,700 2,546,700  2,546,700 
陈小海 
董事、总经
理 
现任 2,550,000   2,550,000 2,550,000  2,550,000 
刘海波 
董事、常务
副总经理 
现任 0   0 0  0 
李亚莉 
董事、财务
总监 
现任 509,400   509,400 509,400  509,400 
曹剑 
董事、董事
会秘书 
现任 850,000   850,000 850,000  850,000 
陈建华 独立董事 现任 5,900   5,900 0  0 
孙俊英 独立董事 现任 0   0 0  0 
王培 独立董事 现任 0   0 0  0 
龙光明 监事会主席 现任 0   0 0  0 
刘玉英 监事 现任 0   0 0  0 
罗良 监事 现任 271,800   271,800 271,800  271,800 
李岚 监事 现任 203,700   203,700 203,700  203,700 
马晨笛 监事 现任 0   0 0  0 
合计 -- -- 8,309,126 0 0 8,309,126 6,931,600 0 6,931,600 
注:1、除郑康豪先生、陈建华先生外,公司董事、监事及高级管理人员持有的公司股票均为参与公司 2017年限制性股票激
励计划所授予的限制性股票。 
2、罗良女士通过参与公司 2017年限制性股票激励计划,持有已授予尚未解锁的限制性股票 27.18万股。根据《公司 2017
年限制性股票激励计划(草案)》的相关规定,因其担任公司监事职务失去激励对象资格,公司已召开股东大会审议通过回
购注销其已获授尚未解锁的全部限制性股票。截至本报告日,上述限制性股票尚未完成回购注销。 
3、李岚女士通过参与公司 2017年限制性股票激励计划,持有已授予尚未解锁的限制性股票 20.37万股。根据《公司 2017
年限制性股票激励计划(草案)》的相关规定,因其担任公司监事职务失去激励对象资格,公司已召开股东大会审议通过回
购注销其已获授尚未解锁的全部限制性股票。截至本报告日,上述限制性股票尚未完成回购注销。 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
34 
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 
√ 适用 □ 不适用  
姓名 担任的职务 类型 日期 原因 
刘海波 常务副总经理 聘任 
2020年 04月 03
日 
公司业务发展的需要 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
35 
第十节 公司债相关情况 
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市,且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券 
否 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
36 
第十一节 财务报告 
一、审计报告 
半年度报告是否经过审计 
□ 是 √ 否  
公司半年度财务报告未经审计。 
二、财务报表 
财务附注中报表的单位为:元 
1、合并资产负债表 
编制单位:深圳市皇庭国际企业股份有限公司 
单位:元 
项目 2020年 6月 30日 2019年 12月 31日 
流动资产:   
  货币资金 126,057,342.48 170,331,286.95 
  结算备付金   
  拆出资金   
  交易性金融资产   
  衍生金融资产   
  应收票据   
  应收账款 234,354,201.84 199,042,911.23 
  应收款项融资   
  预付款项 2,659,389.06 2,697,605.68 
  应收保费   
  应收分保账款   
  应收分保合同准备金   
  其他应收款 1,011,271,562.95 1,166,557,056.06 
   其中:应收利息  248,616.12 
      应收股利 89,430,043.19 89,430,043.19 
  买入返售金融资产   
  存货 7,630,866.48 7,634,010.11 
  合同资产   
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
37 
  持有待售资产   
  一年内到期的非流动资产 122,922,851.62 97,733,282.69 
  其他流动资产 39,207,707.31 84,859,209.15 
流动资产合计 1,544,103,921.74 1,728,855,361.87 
非流动资产:   
  发放贷款和垫款   
  债权投资   
  其他债权投资   
  长期应收款 167,672,292.25 187,398,816.20 
  长期股权投资 131,567,741.94 31,845,679.07 
  其他权益工具投资 750,601,411.76 719,201,411.76 
  其他非流动金融资产 30,000,000.00 30,000,000.00 
  投资性房地产 9,484,068,838.00 9,484,068,838.00 
  固定资产 44,476,168.70 46,418,888.43 
  在建工程 100,513,203.55 99,198,446.03 
  生产性生物资产   
  油气资产   
  使用权资产   
  无形资产 2,074,641.49 2,543,422.86 
  开发支出   
  商誉 7,341,961.56 7,341,961.56 
  长期待摊费用 89,950,304.81 68,237,784.55 
  递延所得税资产 35,796,713.16 41,814,804.29 
  其他非流动资产 10,034,250.00 10,034,250.00 
非流动资产合计 10,854,097,527.22 10,728,104,302.75 
资产总计 12,398,201,448.96 12,456,959,664.62 
流动负债:   
  短期借款 715,000,000.00 731,640,000.00 
  向中央银行借款   
  拆入资金   
  交易性金融负债   
  衍生金融负债   
  应付票据   
  应付账款 163,102,267.50 173,249,973.68 
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38 
  预收款项  56,246,726.12 
  合同负债 37,542,496.33  
  卖出回购金融资产款   
  吸收存款及同业存放   
  代理买卖证券款   
  代理承销证券款   
  应付职工薪酬 9,229,241.52 11,253,842.00 
  应交税费 21,547,915.80 22,345,466.13 
  其他应付款 427,463,602.05 334,425,486.13 
   其中:应付利息 56,832,704.85 11,284,399.20 
      应付股利   
  应付手续费及佣金   
  应付分保账款   
  持有待售负债   
  一年内到期的非流动负债 893,579,030.95 776,350,887.85 
  其他流动负债   
流动负债合计 2,267,464,554.15 2,105,512,381.91 
非流动负债:   
  保险合同准备金   
  长期借款 2,893,000,000.00 3,126,170,000.00 
  应付债券   
   其中:优先股   
      永续债   
  租赁负债   
  长期应付款 115,633,263.20 116,417,941.94 
  长期应付职工薪酬   
  预计负债 14,762,106.14 14,762,106.14 
  递延收益 11,255,340.87 11,962,827.57 
  递延所得税负债 1,527,211,860.00 1,527,211,860.00 
  其他非流动负债   
非流动负债合计 4,561,862,570.21 4,796,524,735.65 
负债合计 6,829,327,124.36 6,902,037,117.56 
所有者权益:   
  股本 1,174,528,720.00 1,175,345,368.00 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
39 
  其他权益工具   
   其中:优先股   
      永续债   
  资本公积 1,925,804,603.92 1,926,812,972.26 
  减:库存股 185,064,374.07 186,889,390.41 
  其他综合收益 266,303,270.46 266,303,270.46 
  专项储备   
  盈余公积 144,221,372.70 144,221,372.70 
  一般风险准备   
  未分配利润 2,135,608,856.55 2,123,262,420.04 
归属于母公司所有者权益合计 5,461,402,449.56 5,449,056,013.05 
  少数股东权益 107,471,875.04 105,866,534.01 
所有者权益合计 5,568,874,324.60 5,554,922,547.06 
负债和所有者权益总计 12,398,201,448.96 12,456,959,664.62 
法定代表人:郑康豪                    主管会计工作负责人:陈小海                    会计机构负责人:李亚莉 
2、母公司资产负债表 
单位:元 
项目 2020年 6月 30日 2019年 12月 31日 
流动资产:   
  货币资金 21,368,679.91 137,693,341.14 
  交易性金融资产   
  衍生金融资产   
  应收票据   
  应收账款 46,467,599.96 43,608,458.79 
  应收款项融资   
  预付款项 23,048.57 7,100.84 
  其他应收款 3,940,079,934.09 3,826,104,188.81 
   其中:应收利息  248,616.12 
      应收股利   
  存货 22,496.24 17,968.24 
  合同资产   
  持有待售资产   
  一年内到期的非流动资产   
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
40 
  其他流动资产   
流动资产合计 4,007,961,758.77 4,007,431,057.82 
非流动资产:   
  债权投资   
  其他债权投资   
  长期应收款   
  长期股权投资 1,175,470,673.45 1,175,630,300.86 
  其他权益工具投资 223,529,411.76 223,529,411.76 
  其他非流动金融资产   
  投资性房地产 12,137,238.00 12,137,238.00 
  固定资产 4,221,756.30 4,368,557.45 
  在建工程   
  生产性生物资产   
  油气资产   
  使用权资产   
  无形资产 123,251.44 149,018.99 
  开发支出   
  商誉   
  长期待摊费用 10,076,067.42 2,082,375.68 
  递延所得税资产 15,565,305.14 15,565,305.14 
  其他非流动资产   
非流动资产合计 1,441,123,703.51 1,433,462,207.88 
资产总计 5,449,085,462.28 5,440,893,265.70 
流动负债:   
  短期借款 715,000,000.00 731,640,000.00 
  交易性金融负债   
  衍生金融负债   
  应付票据   
  应付账款 63,936,297.08 57,821,021.76 
  预收款项  21,118,971.57 
  合同负债 2,678,159.59  
  应付职工薪酬 1,612,328.83 1,111,812.00 
  应交税费 3,583,686.27 3,213,811.29 
  其他应付款 267,422,444.26 214,367,442.37 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
41 
   其中:应付利息 3,769,763.07 4,148,229.06 
      应付股利   
  持有待售负债   
  一年内到期的非流动负债 760,700,000.00 562,200,000.00 
  其他流动负债   
流动负债合计 1,814,932,916.03 1,591,473,058.99 
非流动负债:   
  长期借款 98,000,000.00 310,670,000.00 
  应付债券   
   其中:优先股   
      永续债   
  租赁负债   
  长期应付款   
  长期应付职工薪酬   
  预计负债   
  递延收益   
  递延所得税负债 6,292,418.52 6,292,418.52 
  其他非流动负债   
非流动负债合计 104,292,418.52 316,962,418.52 
负债合计 1,919,225,334.55 1,908,435,477.51 
所有者权益:   
  股本 1,174,528,720.00 1,175,345,368.00 
  其他权益工具   
   其中:优先股   
      永续债   
  资本公积 2,310,944,367.85 2,311,952,736.19 
  减:库存股 185,064,374.07 186,889,390.41 
  其他综合收益 9,666,720.39 9,666,720.39 
  专项储备   
  盈余公积 115,132,564.61 115,132,564.61 
  未分配利润 104,652,128.95 107,249,789.41 
所有者权益合计 3,529,860,127.73 3,532,457,788.19 
负债和所有者权益总计 5,449,085,462.28 5,440,893,265.70 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
42 
3、合并利润表 
单位:元 
项目 2020年半年度 2019年半年度 
一、营业总收入 271,124,447.67 485,332,471.27 
  其中:营业收入 271,124,447.67 485,332,471.27 
     利息收入   
     已赚保费   
     手续费及佣金收入   
二、营业总成本 266,199,177.96 350,577,851.70 
  其中:营业成本 79,461,013.49 142,241,503.20 
     利息支出   
     手续费及佣金支出   
     退保金   
     赔付支出净额   
     提取保险责任准备金净额   
     保单红利支出   
     分保费用   
     税金及附加 5,171,624.32 10,873,626.65 
     销售费用 4,762,191.95 10,318,274.23 
     管理费用 33,147,250.06 42,127,478.37 
     研发费用   
     财务费用 143,657,098.14 145,016,969.25 
      其中:利息费用 143,433,002.64 144,112,863.94 
         利息收入 323,854.36 1,001,670.68 
  加:其他收益 2,700,990.95 1,216,294.47 
    投资收益(损失以“-”号填列) -277,937.13 2,129,755.16 
    其中:对联营企业和合营企业的投
资收益 
-277,937.13 157,306.60 
      以摊余成本计量的金融资产终
止确认收益 
  
    汇兑收益(损失以“-”号填列)   
    净敞口套期收益(损失以“-”号填
列) 
  
    公允价值变动收益(损失以“-”号
填列) 
  
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
43 
    信用减值损失(损失以“-”号填列) -5,063,947.41 5,917,776.36 
    资产减值损失(损失以“-”号填列)   
    资产处置收益(损失以“-”号填列) 319,357.01 471,757.09 
三、营业利润(亏损以“-”号填列) 2,603,733.13 144,490,202.65 
  加:营业外收入 19,408,996.03 1,713,496.03 
  减:营业外支出 12,735.56 712,424.88 
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列) 21,999,993.60 145,491,273.80 
  减:所得税费用 8,048,216.06 28,835,322.59 
五、净利润(净亏损以“-”号填列) 13,951,777.54 116,655,951.21 
 (一)按经营持续性分类   
  1.持续经营净利润(净亏损以“-”号填
列) 
13,951,777.54 116,655,951.21 
  2.终止经营净利润(净亏损以“-”号填
列) 
  
 (二)按所有权归属分类   
  1.归属于母公司所有者的净利润 12,346,436.51 90,113,206.90 
  2.少数股东损益 1,605,341.03 26,542,744.31 
六、其他综合收益的税后净额   
 归属母公司所有者的其他综合收益的税后
净额 
  
  (一)不能重分类进损益的其他综合收
益 
  
     1.重新计量设定受益计划变动额   
     2.权益法下不能转损益的其他综
合收益 
  
     3.其他权益工具投资公允价值变
动 
  
     4.企业自身信用风险公允价值变
动 
  
     5.其他   
  (二)将重分类进损益的其他综合收益   
     1.权益法下可转损益的其他综合
收益 
  
     2.其他债权投资公允价值变动   
     3.金融资产重分类计入其他综合
收益的金额 
  
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
44 
     4.其他债权投资信用减值准备   
     5.现金流量套期储备   
     6.外币财务报表折算差额   
     7.其他   
 归属于少数股东的其他综合收益的税后净
额 
  
七、综合收益总额 13,951,777.54 116,655,951.21 
  归属于母公司所有者的综合收益总额 12,346,436.51 90,113,206.90 
  归属于少数股东的综合收益总额 1,605,341.03 26,542,744.31 
八、每股收益:   
  (一)基本每股收益 0.011 0.08 
  (二)稀释每股收益 0.011 0.08 
本期发生同一控制下企业合并的,被合并方在合并前实现的净利润为:0.00元,上期被合并方实现的净利润为:0.00元。 
法定代表人:郑康豪                    主管会计工作负责人:陈小海                    会计机构负责人:李亚莉 
4、母公司利润表 
单位:元 
项目 2020年半年度 2019年半年度 
一、营业收入 48,115,244.83 65,155,462.52 
  减:营业成本 19,045,576.98 25,550,991.20 
    税金及附加 127,507.20 110,748.19 
    销售费用  139,300.00 
    管理费用 12,173,699.47 7,731,084.96 
    研发费用   
    财务费用 30,867,208.51 21,143,239.55 
     其中:利息费用 30,784,051.08 20,737,603.29 
        利息收入 242,373.22 695,623.07 
  加:其他收益 57,651.52  
    投资收益(损失以“-”号填列) -159,627.41 581,518.13 
    其中:对联营企业和合营企业的投
资收益 
-159,627.41 564,989.00 
      以摊余成本计量的金融资产终
止确认收益(损失以“-”号填列) 
  
    净敞口套期收益(损失以“-”号填
列) 
  
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
45 
    公允价值变动收益(损失以“-”号
填列) 
  
    信用减值损失(损失以“-”号填列) -144,092.44 -677,763.98 
    资产减值损失(损失以“-”号填列)   
    资产处置收益(损失以“-”号填列) -6,260.60  
二、营业利润(亏损以“-”号填列) -14,351,076.26 10,383,852.77 
  加:营业外收入 11,753,415.80 112,220.95 
  减:营业外支出   
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列) -2,597,660.46 10,496,073.72 
  减:所得税费用   
四、净利润(净亏损以“-”号填列) -2,597,660.46 10,496,073.72 
  (一)持续经营净利润(净亏损以“-”
号填列) 
-2,597,660.46 10,496,073.72 
  (二)终止经营净利润(净亏损以“-”
号填列) 
  
五、其他综合收益的税后净额   
  (一)不能重分类进损益的其他综合收
益 
  
     1.重新计量设定受益计划变动额   
     2.权益法下不能转损益的其他综
合收益 
  
     3.其他权益工具投资公允价值变
动 
  
     4.企业自身信用风险公允价值变
动 
  
     5.其他   
  (二)将重分类进损益的其他综合收益   
     1.权益法下可转损益的其他综合
收益 
  
     2.其他债权投资公允价值变动   
     3.金融资产重分类计入其他综合
收益的金额 
  
     4.其他债权投资信用减值准备   
     5.现金流量套期储备   
     6.外币财务报表折算差额   
    7.其他   
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
46 
六、综合收益总额 -2,597,660.46 10,496,073.72 
七、每股收益:   
  (一)基本每股收益 0.00 0.01 
  (二)稀释每股收益 0.00 0.01 
5、合并现金流量表 
单位:元 
项目 2020年半年度 2019年半年度 
一、经营活动产生的现金流量:   
  销售商品、提供劳务收到的现金 363,220,268.11 603,740,717.17 
  客户存款和同业存放款项净增加额   
  向中央银行借款净增加额   
  向其他金融机构拆入资金净增加额   
  收到原保险合同保费取得的现金   
  收到再保业务现金净额   
  保户储金及投资款净增加额   
  收取利息、手续费及佣金的现金  129,457,606.40 
  拆入资金净增加额  20,000,000.00 
  回购业务资金净增加额   
  代理买卖证券收到的现金净额   
  收到的税费返还   
  收到其他与经营活动有关的现金 142,485,658.06 228,537,873.17 
经营活动现金流入小计 505,705,926.17 981,736,196.74 
  购买商品、接受劳务支付的现金 224,728,727.23 388,526,604.95 
  客户贷款及垫款净增加额   
  存放中央银行和同业款项净增加额   
  支付原保险合同赔付款项的现金   
  拆出资金净增加额  170,000,000.00 
  支付利息、手续费及佣金的现金  1,390,187.51 
  支付保单红利的现金   
  支付给职工以及为职工支付的现金 39,462,377.68 66,474,909.02 
  支付的各项税费 17,068,473.77 55,463,444.57 
  支付其他与经营活动有关的现金 75,125,505.97 278,509,056.20 
经营活动现金流出小计 356,385,084.65 960,364,202.25 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
47 
经营活动产生的现金流量净额 149,320,841.52 21,371,994.49 
二、投资活动产生的现金流量:   
  收回投资收到的现金 2,000,000.00 4,910,000.00 
  取得投资收益收到的现金  35,211.32 
  处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额 
346,128.00 264,050,193.63 
  处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额 
222,000,000.00  
  收到其他与投资活动有关的现金   
投资活动现金流入小计 224,346,128.00 268,995,404.95 
  购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金 
401,319.00 48,066,957.11 
  投资支付的现金 175,000,000.00  
  质押贷款净增加额   
  取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额 
  
  支付其他与投资活动有关的现金   
投资活动现金流出小计 175,401,319.00 48,066,957.11 
投资活动产生的现金流量净额 48,944,809.00 220,928,447.84 
三、筹资活动产生的现金流量:   
  吸收投资收到的现金   
  其中:子公司吸收少数股东投资收到的
现金 
  
  取得借款收到的现金 25,000,000.00 609,000,000.00 
  收到其他与筹资活动有关的现金 75,712,809.82  
筹资活动现金流入小计 100,712,809.82 609,000,000.00 
  偿还债务支付的现金 153,844,734.98 581,985,500.00 
  分配股利、利润或偿付利息支付的现金 104,285,208.26 158,503,343.71 
  其中:子公司支付给少数股东的股利、
利润 
  
  支付其他与筹资活动有关的现金 9,423,921.25 64,937,387.63 
筹资活动现金流出小计 267,553,864.49 805,426,231.34 
筹资活动产生的现金流量净额 -166,841,054.67 -196,426,231.34 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 14,269.50 -9,795.04 
五、现金及现金等价物净增加额 31,438,865.35 45,864,415.95 
  加:期初现金及现金等价物余额 70,787,799.97 120,827,068.59 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
48 
六、期末现金及现金等价物余额 102,226,665.32 166,691,484.54 
6、母公司现金流量表 
单位:元 
项目 2020年半年度 2019年半年度 
一、经营活动产生的现金流量:   
  销售商品、提供劳务收到的现金 21,666,578.00 20,570,909.17 
  收到的税费返还   
  收到其他与经营活动有关的现金 232,830,342.04 449,983,803.02 
经营活动现金流入小计 254,496,920.04 470,554,712.19 
  购买商品、接受劳务支付的现金 6,074,929.50 781,300.00 
  支付给职工以及为职工支付的现金 6,840,593.17 12,670,345.59 
  支付的各项税费 1,684,342.92 1,843,026.08 
  支付其他与经营活动有关的现金 412,547,908.23 672,436,406.54 
经营活动现金流出小计 427,147,773.82 687,731,078.21 
经营活动产生的现金流量净额 -172,650,853.78 -217,176,366.02 
二、投资活动产生的现金流量:   
  收回投资收到的现金   
  取得投资收益收到的现金  52,516,529.13 
  处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额 
  
  处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额 
222,000,000.00  
  收到其他与投资活动有关的现金   
投资活动现金流入小计 222,000,000.00 52,516,529.13 
  购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金 
294,919.00 40,152.00 
  投资支付的现金 75,000,000.00  
  取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额 
  
  支付其他与投资活动有关的现金   
投资活动现金流出小计 75,294,919.00 40,152.00 
投资活动产生的现金流量净额 146,705,081.00 52,476,377.13 
三、筹资活动产生的现金流量:   
  吸收投资收到的现金   
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
49 
  取得借款收到的现金 25,000,000.00 589,000,000.00 
  收到其他与筹资活动有关的现金 84,093,700.00  
筹资活动现金流入小计 109,093,700.00 589,000,000.00 
  偿还债务支付的现金 55,810,000.00 310,940,000.00 
  分配股利、利润或偿付利息支付的现金 50,144,967.20 44,752,112.83 
  支付其他与筹资活动有关的现金 9,423,921.25 64,937,387.63 
筹资活动现金流出小计 115,378,888.45 420,629,500.46 
筹资活动产生的现金流量净额 -6,285,188.45 168,370,499.54 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响   
五、现金及现金等价物净增加额 -32,230,961.23 3,670,510.65 
  加:期初现金及现金等价物余额 53,599,641.14 39,750,340.14 
六、期末现金及现金等价物余额 21,368,679.91 43,420,850.79 
7、合并所有者权益变动表 
本期金额 
单位:元 
项目 
2020年半年度 
归属于母公司所有者权益 
少数
股东
权益 
所有
者权
益合
计 
股本 
其他权益工具 
资本
公积 
减:库
存股 
其他
综合
收益 
专项
储备 
盈余
公积 
一般
风险
准备 
未分
配利
润 
其他 小计 优先
股 
永续
债 
其他 
一、上年期末余
额 
1,175
,345,
368.0

   
1,926,
812,97
2.26 
186,88
9,390.
41 
266,30
3,270.
46 
 
144,22
1,372.
70 
 
2,123,
262,42
0.04 
 
5,449,
056,01
3.05 
105,86
6,534.
01 
5,554,
922,54
7.06 
  加:会计政
策变更 
               
    前期
差错更正 
               
    同一
控制下企业合
并 
               
    其他                
二、本年期初余
额 
1,175
,345,
368.0

   
1,926,
812,97
2.26 
186,88
9,390.
41 
266,30
3,270.
46 
 
144,22
1,372.
70 
 
2,123,
262,42
0.04 
 
5,449,
056,01
3.05 
105,86
6,534.
01 
5,554,
922,54
7.06 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
50 
三、本期增减变
动金额(减少以
“-”号填列) 
-816,
648.0

   
-1,008,
368.34 
-1,825,
016.34 
    
12,346
,436.5

 
12,346
,436.5

1,605,
341.03 
13,951
,777.5

(一)综合收益
总额 
          
12,346
,436.5

 
12,346
,436.5

1,605,
341.03 
13,951
,777.5

(二)所有者投
入和减少资本 
-816,
648.0

   
-1,008,
368.34 
-1,825,
016.34 
         
1.所有者投入
的普通股 
-816,
648.0

   
-1,008,
368.34 
-1,825,
016.34 
         
2.其他权益工
具持有者投入
资本 
               
3.股份支付计
入所有者权益
的金额 
               
4.其他                
(三)利润分配                
1.提取盈余公
积 
               
2.提取一般风
险准备 
               
3.对所有者(或
股东)的分配 
               
4.其他                
(四)所有者权
益内部结转 
               
1.资本公积转
增资本(或股
本) 
               
2.盈余公积转
增资本(或股
本) 
               
3.盈余公积弥
补亏损 
               
4.设定受益计
划变动额结转
               
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
51 
留存收益 
5.其他综合收
益结转留存收
益 
               
6.其他                
(五)专项储备                
1.本期提取                
2.本期使用                
(六)其他                
四、本期期末余
额 
1,174
,528,
720.0

   
1,925,
804,60
3.92 
185,06
4,374.
07 
266,30
3,270.
46 
 
144,22
1,372.
70 
 
2,135,
608,85
6.55 
 
5,461,
402,44
9.56 
107,47
1,875.
04 
5,568,
874,32
4.60 
上期金额 
单位:元 
项目 
2019年半年度 
归属于母公司所有者权益 
少数股
东权益 
所有者
权益合
计 
股本 
其他权益工具 
资本
公积 
减:库
存股 
其他
综合
收益 
专项
储备 
盈余
公积 
一般
风险
准备 
未分
配利
润 
其他 小计 优先
股 
永续
债 
其他 
一、上年期末
余额 
1,175
,345,
368.0

   
1,895,
076,22
2.46 
162,33
1,345.
00 
226,49
8,328.
55 
 
140,12
0,630.
42 
37,762
,337.0

2,048,
204,80
2.45 
 
5,360,
676,34
3.88 
445,952
,464.95 
5,806,6
28,808.
83 
  加:会计
政策变更 
               
    前期
差错更正 
               
    同一
控制下企业合
并 
               
    其他                
二、本年期初
余额 
1,175
,345,
368.0

   
1,895,
076,22
2.46 
162,33
1,345.
00 
226,49
8,328.
55 
 
140,12
0,630.
42 
37,762
,337.0

2,048,
204,80
2.45 
 
5,360,
676,34
3.88 
445,952
,464.95 
5,806,6
28,808.
83 
三、本期增减
变动金额(减
少以“-”号填
     
8,858,
871.75 
   
-3,993,
000.00 
82,369
,479.6
 
69,517
,607.9
26,542,
744.31 
96,060,
352.24 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
52 
列) 8 3 
(一)综合收
益总额 
          
90,113
,206.9

 
90,113
,206.9

26,542,
744.31 
116,655
,951.21 
(二)所有者
投入和减少资
本 
     
8,858,
871.75 
      
-8,858,
871.75 
 
-8,858,
871.75 
1.所有者投入
的普通股 
     
8,858,
871.75 
      
-8,858,
871.75 
 
-8,858,
871.75 
2.其他权益工
具持有者投入
资本 
               
3.股份支付计
入所有者权益
的金额 
               
4.其他                
(三)利润分
配 
         
-3,993,
000.00 
-7,743,
727.22 
 
-11,73
6,727.
22 
 
-11,736,
727.22 
1.提取盈余公
积 
               
2.提取一般风
险准备 
         
-3,993,
000.00 
3,993,
000.00 
    
3.对所有者
(或股东)的
分配 
          
-11,73
6,727.
22 
 
-11,73
6,727.
22 
 
-11,736,
727.22 
4.其他                
(四)所有者
权益内部结转 
               
1.资本公积转
增资本(或股
本) 
               
2.盈余公积转
增资本(或股
本) 
               
3.盈余公积弥
补亏损 
               
4.设定受益计
划变动额结转
               
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
53 
留存收益 
5.其他综合收
益结转留存收
益 
               
6.其他                
(五)专项储
备 
               
1.本期提取                
2.本期使用                
(六)其他                
四、本期期末
余额 
1,175
,345,
368.0

   
1,895,
076,22
2.46 
171,19
0,216.
75 
226,49
8,328.
55 
 
140,12
0,630.
42 
33,769
,337.0

2,130,
574,28
2.13 
 
5,430,
193,95
1.81 
472,495
,209.26 
5,902,6
89,161.
07 
8、母公司所有者权益变动表 
本期金额 
单位:元 
项目 
2020年半年度 
股本 
其他权益工具 资本公
积 
减:库存
股 
其他综
合收益 
专项储
备 
盈余公
积 
未分配
利润 
其他 
所有者权
益合计 优先股 永续债 其他 
一、上年期末余
额 
1,175,3
45,368.
00 
   
2,311,95
2,736.19 
186,889,
390.41 
9,666,72
0.39 
 
115,132,
564.61 
107,24
9,789.4

 
3,532,457,
788.19 
  加:会计政
策变更 
            
    前期
差错更正 
            
    其他             
二、本年期初余
额 
1,175,3
45,368.
00 
   
2,311,95
2,736.19 
186,889,
390.41 
9,666,72
0.39 
 
115,132,
564.61 
107,24
9,789.4

 
3,532,457,
788.19 
三、本期增减变
动金额(减少以
“-”号填列) 
-816,64
8.00 
   
-1,008,3
68.34 
-1,825,0
16.34 
   
-2,597,
660.46 
 
-2,597,660
.46 
(一)综合收益
总额 
         
-2,597,
660.46 
 
-2,597,660
.46 
(二)所有者投 -816,64    -1,008,3 -1,825,0       
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
54 
入和减少资本 8.00 68.34 16.34 
1.所有者投入
的普通股 
-816,64
8.00 
   
-1,008,3
68.34 
-1,825,0
16.34 
      
2.其他权益工
具持有者投入
资本 
            
3.股份支付计
入所有者权益
的金额 
            
4.其他             
(三)利润分配             
1.提取盈余公
积 
            
2.对所有者(或
股东)的分配 
            
3.其他             
(四)所有者权
益内部结转 
            
1.资本公积转
增资本(或股
本) 
            
2.盈余公积转
增资本(或股
本) 
            
3.盈余公积弥
补亏损 
            
4.设定受益计
划变动额结转
留存收益 
            
5.其他综合收
益结转留存收
益 
            
6.其他             
(五)专项储备             
1.本期提取             
2.本期使用             
(六)其他             
四、本期期末余 1,174,5    2,310,94 185,064, 9,666,72  115,132, 104,65  3,529,860,
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
55 
额 28,720.
00 
4,367.85 374.07 0.39 564.61 2,128.9

127.73 
上期金额 
单位:元 
项目 
2019年半年度 
股本 
其他权益工具 
资本公
积 
减:库存
股 
其他综
合收益 
专项储备 
盈余公
积 
未分配利
润 
其他 
所有者权
益合计 
优先
股 
永续
债 
其他 
一、上年期末余
额 
1,175,
345,36
8.00 
   
2,311,95
2,736.1

162,331,
345.00 
  
111,031
,822.33 
81,742,61
4.09 
 
3,517,741,1
95.61 
  加:会计政
策变更 
            
    前期
差错更正 
            
    其他             
二、本年期初余
额 
1,175,
345,36
8.00 
   
2,311,95
2,736.1

162,331,
345.00 
  
111,031
,822.33 
81,742,61
4.09 
 
3,517,741,1
95.61 
三、本期增减变
动金额(减少以
“-”号填列) 
     
8,858,87
1.75 
   
-1,240,65
3.50 
 
                 
-10,099,52
5.25  
 
(一)综合收益
总额 
         
10,496,07
3.72 
 
10,496,073.
72 
(二)所有者投
入和减少资本 
     
8,858,87
1.75 
     
-8,858,871.
75 
1.所有者投入
的普通股 
     
8,858,87
1.75 
     
-8,858,871.
75 
2.其他权益工
具持有者投入
资本 
            
3.股份支付计
入所有者权益
的金额 
            
4.其他             
(三)利润分配          
-11,736,7
27.22 
 
-11,736,727
.22 
1.提取盈余公             
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
56 
积 
2.对所有者(或
股东)的分配 
         
-11,736,7
27.22 
 
-11,736,727
.22 
3.其他             
(四)所有者权
益内部结转 
            
1.资本公积转
增资本(或股
本) 
            
2.盈余公积转
增资本(或股
本) 
            
3.盈余公积弥
补亏损 
            
4.设定受益计
划变动额结转
留存收益 
            
5.其他综合收
益结转留存收
益 
            
6.其他             
(五)专项储备             
1.本期提取             
2.本期使用             
(六)其他             
四、本期期末余
额 
1,175,
345,36
8.00 
   
2,311,95
2,736.1

171,190,
216.75 
  
111,031
,822.33 
80,501,96
0.59 
 
3,507,641,6
70.36 
 
 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
57 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 
二○二○年半年度财务报表附注 
(除特殊注明外,金额单位均为人民币元) 
 
一、 公司基本情况 
(一) 公司概况 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)经深圳市人民
政府深府办复[1992]1867号文批准,于 1993年 3月改组为股份有限公司;1995年经
深圳市人民政府深府办函[1995]48号文批准,本公司发行之 B股在深圳证券交易所
上市;1996年经中国证券监督管理委员会证监发审字[1996]99号文件批准,本公司
发行之 A股在深圳证券交易所上市。 
本公司的统一社会信用代码:914403001921790834。 
截至 2020年 6月 30日止,本公司累计发行股本总数 1,174,528,720股,注册资本为
1,174,528,720.00元,注册地址:深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路 350号岗厦
皇庭大厦 28A01单元。 
经营范围:经销日用百货、文化用品、纺织品、服装、劳保用品、家用电子产品、
交通器材、五金工具、家用电器、日用美术陶瓷、家具、糖果糕点、饮料、干鲜果
品、进出口业务按深贸管审证字第 012号外贸企业审定证书办理(凡属专营商品按
规定办)、土产品、装饰材料、糖、工艺美术品、副食品、五金杂品。 
本公司的实际控制人为郑康豪。 
本财务报表业经公司董事会于 2020年 8月 24日批准报出。 
 
(二) 合并财务报表范围 
截至 2020年 6月 30日止,本公司合并财务报表范围内子公司如下: 
1 深圳融发投资有限公司(简称“融发投资”) 
2 深圳市皇庭物业发展有限公司(简称“皇庭物业”) 
3 深圳市皇庭商业运营有限公司(简称“皇庭商业运营”) 
4 深圳市影响力营销管理有限公司 (简称“影响力营销”) 
5 皇庭国际投资有限公司(简称“皇庭国际投资”) 
6 深圳市皇庭融发发展有限公司(简称“融发发展”) 
7 皇庭金融有限公司(简称“皇庭金融”) 
8 POWERLAND HOLDINGS LIMITED(简称“PHL”) 
9 深圳市皇庭不动产管理有限公司(简称“皇庭不动产”) 
10 深圳市皇庭教育发展有限公司(简称“皇庭教育”) 
11 深圳市皇庭在线信息科技有限公司(简称“皇庭在线”) 
12 深圳市深国商管理咨询有限公司(简称“深国商管理咨询”) 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
58 
 
13 深圳市皇庭资产管理有限公司(简称“皇庭资产管理”) 
14 深圳市皇庭基金管理有限公司(简称“皇庭基金”) 
15 深圳市皇金贷金融服务有限公司(简称“皇金贷金融”) 
16 重庆皇庭不动产管理有限公司(简称“重庆不动产”) 
17 深圳市皇庭国睿一号投资合伙企业(有限合伙)(简称“国睿一号”) 
18 深圳市皇庭青青世界文化旅游管理有限公司(简称“深圳皇庭青青世界”) 
19 成都市皇庭商业管理有限公司(简称“成都皇庭商业”) 
20 重庆市皇庭青青世界旅游发展有限公司(简称“重庆皇庭青青世界”) 
21 深圳皇庭礼尚公寓管理有限公司(简称“皇庭礼尚公寓”) 
22 成都泰阳物业服务有限公司(简称“成都泰阳物业”) 
23 惠州市皇庭白马山旅游地产开发有限公司(简称“惠州白马山”) 
24 深圳市皇庭房产建设管理有限公司(简称“深圳房产建设”) 
25 柳州市皇庭房地产开发有限公司(简称“柳州房建”) 
26 深圳市皇庭国商酒店管理有限公司(“国商酒店”) 
27 厦门圣果院商业管理有限公司(简称“厦门圣果院”) 
28 瑞泽控股(香港)有限公司(简称“香港瑞泽”) 
29 深圳市国鑫恒供应链管理有限公司(简称“国鑫恒供应链”) 
30 瑞泽国际融资租赁有限公司(简称“瑞泽租赁”) 
31 瑞泽众合(天津)融资租赁有限公司(简称“瑞泽众合融资租赁”) 
32 瑞泽众合(北京)资产管理有限公司(简称“瑞泽众合资产管理”) 
33 皇庭广场商业管理(深圳)有限公司(简称“皇庭广场商业”) 
34 深圳市戴维斯商业管理有限公司(简称“深圳戴维斯”) 
35 江西皇庭四创文化产业发展有限公司(简称“江西四创”) 
36 嘉兴皇庭几何投资合伙企业(有限合伙) (简称“嘉兴几何”) 
37 美集奥莱(厦门)商业有限公司(简称“美集奥莱”) 
38 深圳市皇庭云物业服务有限公司(简称“皇庭云物业”) 
39 瑞泽众合(天津)商业保理有限公司(简称“瑞泽保理”) 
40 深圳市青青旅游有限公司(简称“青青旅游”) 
41 重庆皇庭珠宝广场有限公司(简称“皇庭珠宝广场”) 
42 郑州市君庭商业管理有限公司(简称“郑州君庭”) 
43 上海诣臻商业管理有限公司(简称“上海诣臻”) 
44 湛江市戴维斯商业管理有限公司(简称“湛江戴维斯”) 
45 重庆市君庭物业管理发展有限公司(简称“重庆君庭物业”) 
46 成都泰阳佳诚停车场管理有限公司(简称“成都泰阳佳诚停车场”) 
47 合肥市戴维斯商业管理有限公司(简称“合肥戴维斯”) 
48 深圳皇庭优智实业有限公司(简称“皇庭优智”) 
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更” 和 “七、
在其他主体中的权益”。 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
59 
 
二、 财务报表的编制基础 
(一) 编制基础 
公司以持续经营为基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部颁布的《企业会
计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”),以及中国证券监督管理委员
会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的
披露规定编制财务报表。 
 
(二) 持续经营 
公司自本报告年末起 12个月具备持续经营能力,无影响持续经营能力的重大事项。 
 
三、 重要会计政策及会计估计 
本公司根据实际生产经营特点针对应收款项坏账准备计提、投资性房地产确认及计
量、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和
会计估计,详见相关附注描述。 
 
(一) 遵循企业会计准则的声明 
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了报告期公司
的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。 
 
(二) 会计期间 
自公历 1月 1日至 12月 31日止为一个会计年度。 
 
(三) 营业周期 
本公司营业周期为 12个月。 
 
(四) 记账本位币 
本公司采用人民币为记账本位币。 
 
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 
同一控制下企业合并:合并方在企业合并中取得的资产和负债,按照合并日被合并
方资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并财
务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面
价值(或发行股份面值总额)的差额,调整资本公积中的股本溢价,资本公积中的
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
60 
 
股本溢价不足冲减的,调整留存收益。 
非同一控制下企业合并:购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或
承担的负债按照公允价值计量,公允价值与其账面价值的差额,计入当期损益。合
并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商誉;
合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,计入当期
损益。 
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益;为企业合并而发行权益性
证券或债务性证券的交易费用,计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额 
 
(六) 合并财务报表的编制方法 
1、 合并范围 
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定,合并范围包括本公司及全部子公
司。 
 
2、 合并程序 
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础,根据其他有关资料,编制合并财
务报表。本公司编制合并财务报表,将整个企业集团视为一个会计主体,依据
相关企业会计准则的确认、计量和列报要求,按照统一的会计政策,反映本企
业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。 
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公
司一致,如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的,在编制合并
财务报表时,按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司,以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司,以其资产、负债(包
括最终控制方收购该子公司而形成的商誉)在最终控制方财务报表中的账面价
值为基础对其财务报表进行调整。 
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在
合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益
总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子
公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额,冲减少数股东权益。 
(1)增加子公司或业务 
在报告期内,若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的,则调整合并资产
负债表的期初数;将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表;将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
61 
 
合并现金流量表,同时对比较报表的相关项目进行调整,视同合并后的报告主
体自最终控制方开始控制时点起一直存在。 
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的,视同参与合并的
各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方
控制权之前持有的股权投资,在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同
一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净
资产变动,分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。 
在报告期内,若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的,则不调整合并
资产负债表期初数;将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表;该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并
现金流量表。 
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的,对于购买日之
前持有的被购买方的股权,本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计
量,公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和
利润分配之外的其他所有者权益变动的,与其相关的其他综合收益、其他所有
者权益变动转为购买日所属当期投资收益,由于被投资方重新计量设定受益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 
(2)处置子公司或业务 
①一般处理方法 
在报告期内,本公司处置子公司或业务,则该子公司或业务期初至处置日的收
入、费用、利润纳入合并利润表;该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳
入合并现金流量表。 
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时,对于处置后的剩
余股权投资,本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额,计入
丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除
净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动,在丧失控制权
时转为当期投资收益,由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。 
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的,按
照上述原则进行会计处理。 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
62 
 
②分步处置子公司 
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的,处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况,通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理: 
ⅰ.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的; 
ⅱ.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果; 
ⅲ.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生; 
ⅳ.一项交易单独看是不经济的,但是和其他交易一并考虑时是经济的。 
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的,本公司
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理;但是,在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额
的差额,在合并财务报表中确认为其他综合收益,在丧失控制权时一并转入丧
失控制权当期的损益。 
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的,在丧
失控制权之前,按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关
政策进行会计处理;在丧失控制权时,按处置子公司一般处理方法进行会计处
理。 
(3)购买子公司少数股权 
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享
有子公司自购买日(或合并日)开始持续计算的净资产份额之间的差额,调整
合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价,资本公积中的股本溢价不足冲减
的,调整留存收益。 
(4)不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资 
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置
价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产份额之间的差额,调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价,
资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。 
 
(七) 合营安排分类及会计处理方法 
合营安排分为共同经营和合营企业。 
当本公司是合营安排的合营方,享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时,为
共同经营。 
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目,并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理: 
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63 
 
(1)确认本公司单独所持有的资产,以及按本公司份额确认共同持有的资产; 
(2)确认本公司单独所承担的负债,以及按本公司份额确认共同承担的负债; 
(3)确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入; 
(4)按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入; 
(5)确认单独所发生的费用,以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。 
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、(九)长期股权投资”。 
 
(八) 现金及现金等价物的确定标准 
在编制现金流量表时,将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短(从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知现金、
价值变动风险很小四个条件的投资,确定为现金等价物。 
 
(九) 外币业务和外币报表折算 
1、 外币业务 
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币
记账。 
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算,由此产生的
汇兑差额,除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理外,均计入当期损益。 
 
2、 外币财务报表的折算 
资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算;所有者
权益项目除“未分配利润”项目外,其他项目采用发生时的即期汇率折算。利
润表中的收入和费用项目,采用交易发生日的即期汇率折算。 
处置境外经营时,将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额,自所有者权
益项目转入处置当期损益。 
 
(十) 金融工具 
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。 
1、 金融工具的分类 
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征,金融资
产于初始确认时分类为:以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产(债务工具)和以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产。 
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64 
 
业务模式是以收取合同现金流量为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿
付本金金额为基础的利息的支付的,分类为以摊余成本计量的金融资产;业务
模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标且合同现金流量仅为
对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付的,分类为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产(债务工具);除此之外的其他金融资产,
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 
对于非交易性权益工具投资,本公司在初始确认时确定是否将其指定为以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(权益工具)。在初始确认时,
为了能够消除或显著减少会计错配,可以将金融资产指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产。 
 
金融负债于初始确认时分类为:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债和以摊余成本计量的金融负债。 
 
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债:  
1)该项指定能够消除或显著减少会计错配。 
2)根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略,以公允价值为基础对
金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价,并在企业内部
以此为基础向关键管理人员报告。 
3)该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。 
 
2、 金融工具的确认依据和计量方法 
(1)以摊余成本计量的金融资产 
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收
款、债权投资等,按公允价值进行初始计量,相关交易费用计入初始确认金额;
不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成
分的应收账款,以合同交易价格进行初始计量。 
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。 
收回或处置时,将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损
益。 
本公司将自资产负债表日起一年内到期的债权投资和长期应收款列报为一年
内到期的非流动资产,原到期日在一年以内的债权投资列报为其他流动资产。 
(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(债务工具) 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
65 
 
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(债务工具)包括应收
款项融资、其他债权投资等,按公允价值进行初始计量,相关交易费用计入初
始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量,公允价值变动除采用实际
利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外,均计入其他综合收益。 
终止确认时,之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转
出,计入当期损益。 
本公司将自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为一年内到期的
非流动资产,原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资产。(3)
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(权益工具) 
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(权益工具)包括其他
权益工具投资等,按公允价值进行初始计量,相关交易费用计入初始确认金额。
该金融资产按公允价值进行后续计量,公允价值变动计入其他综合收益。取得
的股利计入当期损益。 
终止确认时,之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转
出,计入留存收益。 
(4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生
金融资产、其他非流动金融资产等,按公允价值进行初始计量,相关交易费用
计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量,公允价值变动计入当期
损益。 
(5)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生
金融负债等,按公允价值进行初始计量,相关交易费用计入当期损益。该金融
负债按公允价值进行后续计量,公允价值变动计入当期损益。 
终止确认时,其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。 
(6)以摊余成本计量的金融负债 
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、
长期借款、应付债券、长期应付款,按公允价值进行初始计量,相关交易费用
计入初始确认金额。 
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。 
终止确认时,将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。 
 
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法 
公司发生金融资产转移时,如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
66 
 
移给转入方,则终止确认该金融资产;如保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的,则不终止确认该金融资产。 
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时,采用实质重于形
式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资
产整体转移满足终止确认条件的,将下列两项金额的差额计入当期损益: 
(1)所转移金融资产的账面价值; 
(2)因转移而收到的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
(涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产(债务工具)、可供出售金融资产的情形)之和。 
 
金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,
在终止确认部分和未终止确认部分之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,
并将下列两项金额的差额计入当期损益: 
(1)终止确认部分的账面价值; 
(2)终止确认部分的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额(涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产(债务工具)、可供出售金融资产的情形)之和。 
金融资产转移不满足终止确认条件的,继续确认该金融资产,所收到的对价确
认为一项金融负债。 
 
4、 金融负债终止确认条件 
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,则终止确认该金融负债或其一部
分;本公司若与债权人签定协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的,则终止确认现存金融
负债,并同时确认新金融负债。 
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的,则终止确认现存金融
负债或其一部分,同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。 
金融负债全部或部分终止确认时,终止确认的金融负债账面价值与支付对价
(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。 
本公司若回购部分金融负债的,在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值,将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间
的差额,计入当期损益。 
 
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67 
 
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法 
存在活跃市场的金融工具,以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃
市场的金融工具,采用估值技术确定其公允价值。在估值时,本公司采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术,选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值,
并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切
实可行的情况下,才使用不可观察输入值。 
 
6、 金融资产减值的测试方法及会计处理方法 
本公司考虑所有合理且有依据的信息,包括前瞻性信息,以单项或组合的方式
对以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产(债务工具)的预期信用损失进行估计。预期信用损失的计量取决
于金融资产自初始确认后是否发生信用风险显著增加。 
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加,本公司按照相当于该金
融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备;如果该金融工具的
信用风险自初始确认后并未显著增加,本公司按照相当于该金融工具未来 12
个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转
回金额,作为减值损失或利得计入当期损益。 
通常逾期超过 30日,本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加,除非
有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。 
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低,本公司即认为该金融工具的信
用风险自初始确认后并未显著增加。 
如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值,则本公司在单项基础上
对该金融资产计提减值准备。 
对于应收账款,无论是否包含重大融资成分,本公司始终按照相当于整个存续
期内预期信用损失的金额计量其损失准备,由此形成的损失准备的增加或转回
金额,作为减值损失或利得计入当期损益。 
如果有客观证据表明某项应收账款已经发生信用减值,则本公司对该应收账款
单项计提坏账准备并确认预期信用损失。 
当单项金融资产无法以合理成本预估预期信用损失的信息时,本公司依据信用
风险特征将应收款项划分为若干组合,在组合基础上计算预期信用损失,确定
组合的依据如下: 
组合名称 组合依据 
组合 1 应收合并范围内公司款项 
组合 2 员工备用金、押金、各类保证金、应收政
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68 
 
府款项 
组合 3 账龄 
组合 4 其他组合 
 
对于划分为组合的应收账款,本公司参考历史信用损失经验,结合当前状况以
及对未来经济状况的预测,编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对
照表,计算预期信用损失。 
对于除应收账款以外的其他应收款项(包括其他应收款、应收股利等)的减值
损失计量,比照金融工具减值的测试方法及会计处理方法处理。 
对于本公司取得的票据,按承兑人分为金融机构和其他企业。承兑人为金融机
构的票据,公司预期不存在信用损失;承兑人为其他企业的票据,公司将此票
据视同为应收账款予以确定预期信用损失。 
应收融资租赁款: 
本公司应收融资租赁款在“长期应收款”、“一年内到期的非流动资产”中核算, 
“一年内到期的非流动资产”核算一年内到期的融资租赁本金,长期应收款核算
一年以上到期应收租赁本金。应收融资租赁款坏账准备根据应收租赁款可收回
性计提。识别应收租赁款的减值需公司风控部门的评估、判断,参照中国银行
业监督管理委员会为其监管下金融机构所颁布的资产质量指引,评估租赁客户
还款和收回租赁款的可能性,分析租赁客户支付租赁款的能力、意愿、付款记
录及其租赁项目盈利能力等因素,对融资租赁资产进行分类。公司实行以风险
为基础的分类方法评估融资租赁资产的质量,把融资租赁资产分为正常、关注、
次级、可疑、损失五类。 
减值准备的计提方法:根据应收融资租赁款本金余额,以资产质量分级为依据
计提减值准备。 
等级 应收融资租赁款计提比例(%) 
正常类(逾期 3个月内,含 3个月) 0.00 
关注类(逾期 3到 6个月,含 6个月) 1.00 
次级类(逾期 6-12个月,含 12个月) 5.00 
可疑类(逾期 12-24个月,含 24个月) 20.00 
损失类(逾期 24个月以上) 100.00 
 
(十一) 贷款 
本公司对发放贷款计提资产减值准备和一般准备。 
1、贷款减值准备 
对于贷款的减值损失计量,比照本附注“三、(十)金融工具 6、金融资产(不含应
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
69 
 
收款项)的减值的测试方法及会计处理方法”处理。 
2、一般准备. 
本公司于每年年度终了,对出现逾期情况的贷款进行单项分析,根据风险分类计提
一般准备。 
风险分类:正常类按风险敞口的 1.5%计提一般准备,关注类按风险敞口的 2%计提
一般准备,次级类按风险敞口的 25%计提一般准备,可疑类按风险敞口的 50%计提
一般准备,损失类按风险敞口的 100%计提一般准备。 
一般准备作为利润分配处理,一般准备是所有者权益的组成部分。计提一般准备时,
通过“利润分配-未分配利润”和“一般准备金”科目核算。 
3、本公司对不承担风险的委托贷款、购买的国债等资产,不计提准备金。 
 
(十二) 存货 
1、 存货的分类 
存货分类为:原材料及易耗品、开发产品、出租开发产品、开发成本等。 
 
2、 发出存货的计价方法 
存货发出时按加权平均法计价。 
 
3、 不同类别存货可变现净值的确定依据 
用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,在正常生产经营过程中,以该存
货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值;
需要经过加工的材料存货,在正常生产经营过程中,以所生产的产成品的估计
售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金
额,确定其可变现净值;为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货,其可变
现净值以合同价格为基础计算,若持有存货的数量多于销售合同订购数量的,
超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。 
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备;但对于数量繁多、单价较低的存货,
按照存货类别计提存货跌价准备;与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的,且难以与其他项目分开计量的存货,则合并
计提存货跌价准备。 
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外,存货项目的可变现净值以资
产负债表日市场价格为基础确定。 
开发产品和开发成本期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。 
以前减记存货价值的影响因素已经消失的,减记的金额予以恢复,并在原已计
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提的存货跌价准备金额内转回,转回的金额计入当期损益。 
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外,存货项目的可变现净值以资
产负债表日市场价格为基础确定。 
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。 
 
4、 存货的盘存制度 
采用永续盘存制。 
 
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法 
(1)低值易耗品和包装物采用一次转销法; 
(2)出租开发产品摊销方法:按预计可使用年限,采用直线法分期摊销; 
(3)房地产开发企业工程开发过程中所发生的各项直接与间接费用计入开发
成本,待工程完工结转开发产品,其中: 
a、开发用土地核算方法:整体开发时全部转入在建开发产品项目,分期开发
时将分期开发用地部分转入在建开发产品,后期未开发土地仍保留在本项目。 
b、公共配套设施核算方法:按实际成本计入开发成本,完工时摊销转入住宅
等可售物业的成本,但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施,单独
计入出租开发产品或已完工开发产品。 
 
(十三) 持有待售资产 
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别: 
(1)根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例,在当前状况下即可立即
出售; 
(2)出售极可能发生,即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的
购买承诺,预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者
监管部门批准后方可出售的,已经获得批准。 
 
(十四) 长期股权投资 
1、 共同控制、重大影响的判断标准 
共同控制,是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活
动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一
同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的,被投资单位
为本公司的合营企业。 
重大影响,是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力,但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施
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加重大影响的,被投资单位为本公司联营企业。 
 
2、 初始投资成本的确定 
(1)企业合并形成的长期股权投资 
同一控制下的企业合并:公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以
及以发行权益性证券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的,在合
并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额,确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始
投资成本,与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份
新支付对价的账面价值之和的差额,调整股本溢价,股本溢价不足冲减的,冲
减留存收益。 
非同一控制下的企业合并:公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控
制的,按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和,作为改按成本
法核算的初始投资成本。 
(2)其他方式取得的长期股权投资 
以支付现金方式取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资
成本。 
以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。 
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下,非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价
值和应支付的相关税费确定其初始投资成本,除非有确凿证据表明换入资产的
公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换,以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。 
通过债务重组取得的长期股权投资,其初始投资成本按照公允价值为基础确
定。 
 
3、 后续计量及损益确认方法 
(1)成本法核算的长期股权投资 
公司对子公司的长期股权投资,采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价
款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,公司按照享有被投
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资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。 
(2)权益法核算的长期股权投资 
对联营企业和合营企业的长期股权投资,采用权益法核算。初始投资成本大于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额,不调整长期股权
投资的初始投资成本;初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的差额,计入当期损益。 
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额,
分别确认投资收益和其他综合收益,同时调整长期股权投资的账面价值;按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分,相应减少长期股权
投资的账面价值;对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所
有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。 
在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位可辨认净
资产的公允价值为基础,并按照公司的会计政策及会计期间,对被投资单位的
净利润进行调整后确认。在持有投资期间,被投资单位编制合并财务报表的,
以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被
投资单位的金额为基础进行核算。 
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例
计算归属于公司的部分,予以抵销,在此基础上确认投资收益。与被投资单位
发生的未实现内部交易损失,属于资产减值损失的,全额确认。公司与联营企
业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易,该资产构成业务的,按照本附
注“三、(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、(六)
合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。 
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时,按照以下顺序进行处理:首先,
冲减长期股权投资的账面价值。其次,长期股权投资的账面价值不足以冲减的,
以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投
资损失,冲减长期应收项目等的账面价值。最后,经过上述处理,按照投资合
同或协议约定企业仍承担额外义务的,按预计承担的义务确认预计负债,计入
当期投资损失。 
(3)长期股权投资的处置 
处置长期股权投资,其账面价值与实际取得价款的差额,计入当期损益。 
采用权益法核算的长期股权投资,在处置该项投资时,采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础,按相应比例对原计入其他综合收益的部分进
行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所
有者权益变动而确认的所有者权益,按比例结转入当期损益,由于被投资方重
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新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的,处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算,其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益,在终止采用权益法核算时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益,在
终止采用权益法核算时全部转入当期损益。 
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降
等原因丧失了对被投资单位控制权的,在编制个别财务报表时,剩余股权能够
对被投资单位实施共同控制或重大影响的,改按权益法核算,并对该剩余股权
视同自取得时即采用权益法核算进行调整;剩余股权不能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的,改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计
处理,其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。 
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的,在编制个别财务报表
时,处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的,购买日之前持有的股权投
资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转;处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的,其他综合收益
和其他所有者权益全部结转。 
 
(十五) 投资性房地产 
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物(含自行
建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租
的建筑物)。 
本公司对现有投资性房地产采用公允价值模式计量,以资产负债表日该投资性房地
产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期
损益。 
公司有确凿证据表明房地产用途发生改变,满足下列条件之一的,将投资性房地产
转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产,将房地产用途转换前的账面
价值作为转换后的入账价值: 
(1)投资性房地产开始自用; 
(2)作为存货的房地产,改为出租; 
(3)自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值; 
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(4)自用建筑物停止自用,改为出租。 
会计政策的选择依据为:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。本公司目
前投资性房地产项目主要位于大中城市城区,主要为成熟商业区的商业物业,有活
跃的房地产交易市场,可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,采
用公允价值对公司投资性房地产进行后续计量具有可操作性。 
(1)本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关
信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。公司商业物业经营管理部
门或聘请的房地产专业中介机构,每年度末须对投资性房地产公允价值进行估价,
并出具市场调研报告或评估报告,若市场调研报告或评估报告表明公司投资性房地
产公允价值发生大幅变动(变动幅度超过 5%),经公司董事会批准后,公司财务管
理部门根据市场调研报告或评估报告的估价结论进行会计处理;若市场调研报告或
评估报告表明公司投资性房地产公允价值未发生大幅变动,经公司董事会批准后,
公司财务管理部门可不进行会计处理。 
(2)本公司对投资性房地产的公允价值进行估计时采用的关键假设和主要不确定因
素为:以投资性房地产在公开市场上进行交易,且将按现有用途继续使用下去为假
设前提;国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境、税收政策、信贷利率、汇率
等没有发生重大变化;无其它不可抗力及不可预见因素造成对企业重大确定因素的
影响。 
 
(十六) 固定资产 
1、 固定资产确认条件 
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认: 
(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业; 
(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。 
 
2、 折旧方法 
固定资产折旧采用年限平均法分类计提,根据固定资产类别、预计使用寿命和
预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同
方式为企业提供经济利益,则选择不同折旧率或折旧方法,分别计提折旧。 
融资租赁方式租入的固定资产,能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所
有权的,在租赁资产尚可使用年限内计提折旧;无法合理确定租赁期届满时能
够取得租赁资产所有权的,在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期
间内计提折旧。 
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各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下: 
类别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%) 
房屋及建筑物 年限平均法 30 10.00 3.00 
运输设备 年限平均法 5 10.00 18.00 
电子及其他设备 年限平均法 5 10.00 18.00 
 
3、 融资租入固定资产的认定依据、计价方法 
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的,确认为融资租
入资产: 
(1)租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司; 
(2)公司具有购买资产的选择权,购买价款远低于行使选择权时该资产的公
允价值; 
(3)租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分; 
(4)租赁开始日的最低租赁付款额现值,与该资产的公允价值不存在较大的
差异。 
公司在承租开始日,将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者
作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其
差额作为未确认的融资费。 
 
(十七) 在建工程 
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出,作为固定
资产的入账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态,但尚未办理竣
工决算的,自达到预定可使用状态之日起,根据工程预算、造价或者工程实际成本
等,按估计的价值转入固定资产,并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折
旧,待办理竣工决算后,再按实际成本调整原来的暂估价值,但不调整原已计提的
折旧额。 
 
(十八) 借款费用 
1、 借款费用资本化的确认原则 
借款费用,包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。 
公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产
的,予以资本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额
确认为费用,计入当期损益。 
符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
76 
 
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 
借款费用同时满足下列条件时开始资本化:  
(1)资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;  
(2)借款费用已经发生;  
(3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。 
 
2、 借款费用资本化期间 
资本化期间,指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。 
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借
款费用停止资本化。 
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时,
该部分资产借款费用停止资本化。 
购建或者生产的资产的各部分分别完工,但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的,在该资产整体完工时停止借款费用资本化。 
 
3、 暂停资本化期间 
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3个月的,则借款费用暂停资本化;该项中断如是所购建或生产的符合
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序,则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益,直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。 
 
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法 
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款,以专门借款当
期实际发生的借款费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额,来确定借款费用的资本化金额。 
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款,根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率,计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加
权平均利率计算确定。 
 
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(十九) 无形资产 
1、 无形资产的计价方法 
(1)公司取得无形资产时按成本进行初始计量 
外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支
付,实质上具有融资性质的,无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。 
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产,以该无形资产的公允价值为基础确
定其入账价值,并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之
间的差额,计入当期损益。 
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下,非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为
基础确定其入账价值,除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠;不
满足上述前提的非货币性资产交换,以换出资产的账面价值和应支付的相关税
费作为换入无形资产的成本,不确认损益。 
(2)后续计量 
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。 
对于使用寿命有限的无形资产,在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊
销;无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的,视为使用寿命不确定的无
形资产,不予摊销。 
 
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况: 
项目 预计使用寿命(年) 依据 
土地使用权 50  合同性权利 
软件 5  合同性权利 
每年度终了,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。 
经复核,本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。 
 
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序 
截止资产负债表日,本公司没有使用寿命不确定的无形资产。 
 
4、 划分研究阶段和开发阶段的具体标准 
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。 
研究阶段:为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调
查、研究活动的阶段。 
开发阶段:在进行商业性生产或使用前,将研究成果或其他知识应用于某项计
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划或设计,以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。 
 
5、 开发阶段支出资本化的具体条件 
内部研究开发项目开发阶段的支出,同时满足下列条件时确认为无形资产: 
(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性; 
(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图; 
(3)无形资产产生经济利益的方式,包括能够证明运用该无形资产生产的产
品存在市场或无形资产自身存在市场,无形资产将在内部使用的,能够证明其
有用性; 
(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,
并有能力使用或出售该无形资产; 
(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。 
开发阶段的支出,若不满足上列条件的,于发生时计入当期损益。研究阶段的
支出,在发生时计入当期损益。 
 
(二十) 长期资产减值 
长期股权投资、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等长期资产,于
资产负债表日存在减值迹象的,进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回
金额低于其账面价值的,按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为
资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认,如果难以对单项资产
的可收回金额进行估计的,以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资
产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。 
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年度终了进行减值测试。 
本公司进行商誉减值测试,对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购买日起
按照合理的方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的,将其分摊至
相关的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合
时,按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允
价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的,按照各资产组或者资产组
组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。 
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时,如与商誉相关的资
产组或者资产组组合存在减值迹象的,先对不包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试,计算可收回金额,并与相关账面价值相比较,确认相应的减值损
失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,比较这些相关资产组
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或者资产组组合的账面价值(包括所分摊的商誉的账面价值部分)与其可收回金
额,如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的,确认商誉的
减值损失。  
上述资产减值损失一经确认,在以后会计期间不予转回。 
 
(二十一) 商誉 
因非同一控制下企业合并形成的商誉,其初始成本是合并成本大于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。 
商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出,计入当期损益。 
本公司对商誉不摊销,商誉至少在每年年度终了进行减值测试。 
本公司进行商誉减值测试,对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购买日起
按照合理的方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的,将其分摊至
相关的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合
时,按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允
价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的,按照各资产组或者资产组
组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。 
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时,如与商誉相关的资
产组或者资产组组合存在减值迹象的,先对不包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试,计算可收回金额,并与相关账面价值相比较,确认相应的减值损
失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,比较这些相关资产组
或者资产组组合的账面价值(包括所分摊的商誉的账面价值部分)与其可收回金
额,如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的,确认商誉的
减值损失。 商誉减值损失在发生时计入当期损益,且在以后会计期间不予转回。 
 
(二十二) 长期待摊费用 
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的
各项费用。 
1、 摊销方法 
长期待摊费用在受益期内平均摊销。 
 
2、 摊销年限 
办公楼装修按照 5年摊销,其他根据受益期确定。 
 
(二十三) 合同负债 
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自 2020年 1月 1日起的会计政策 
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产
或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义
务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。 
 
(二十四) 职工薪酬 
1、 短期薪酬的会计处理方法 
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负
债,并计入当期损益或相关资产成本。 
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金,以及按规定提取的工会经费和
职工教育经费,在职工为本公司提供服务的会计期间,根据规定的计提基础和
计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。 
职工福利费为非货币性福利的,如能够可靠计量的,按照公允价值计量。 
 
2、 离职后福利的会计处理方法 
(1)设定提存计划 
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险,在职工为
本公司提供服务的会计期间,按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金
额,确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。 
除基本养老保险外,本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年
金缴费制度(补充养老保险)。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会
保险机构缴费,相应支出计入当期损益或相关资产成本。 
(2)设定受益计划 
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务
归属于职工提供服务的期间,并计入当期损益或相关资产成本。 
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余
确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的,本公司
以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。 
所有设定受益计划义务,包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十
二个月内支付的义务,根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹
配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。 
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计
入当期损益或相关资产成本;重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的
变动计入其他综合收益,并且在后续会计期间不转回至损益,在原设定受益计
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划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。 
在设定受益计划结算时,按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格
两者的差额,确认结算利得或损失。 
详见本附注“五、(二十四) 应付职工薪酬”。 
 
3、 辞退福利的会计处理方法 
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时,或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时(两者孰早),确
认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计入当期损益。 
 
(二十五) 预计负债 
1、 预计负债的确认标准 
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列
条件时,本公司确认为预计负债: 
(1)该义务是本公司承担的现时义务; 
(2)履行该义务很可能导致经济利益流出本公司; 
(3)该义务的金额能够可靠地计量。 
 
2、 各类预计负债的计量方法 
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。 
本公司在确定最佳估计数时,综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货
币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的,通过对相关未来现金流出
进行折现后确定最佳估计数。 
最佳估计数分别以下情况处理: 
所需支出存在一个连续范围(或区间),且该范围内各种结果发生的可能性相
同的,则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。 
所需支出不存在一个连续范围(或区间),或虽然存在一个连续范围但该范围
内各种结果发生的可能性不相同的,如或有事项涉及单个项目的,则最佳估计
数按照最可能发生金额确定;如或有事项涉及多个项目的,则最佳估计数按各
种可能结果及相关概率计算确定。 
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的,补偿金额在基
本确定能够收到时,作为资产单独确认,确认的补偿金额不超过预计负债的账
面价值。 
详见本附注“五、(三十) 预计负债”。 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
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(二十六) 股份支付 
本公司的股份支付是为了获取职工[或其他方]提供服务而授予权益工具或者承
担以权益工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股
份支付和以现金结算的股份支付。 
1、 以权益结算的股份支付及权益工具 
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的,以授予职工权益工具的公允价值
计量。本公司以限制性股票进行股份支付的,职工出资认购股票,股票在达到
解锁条件并解锁前不得上市流通或转让;如果最终股权激励计划规定的解锁条
件未能达到,则本公司按照事先约定的价格回购股票。本公司取得职工认购限
制性股票支付的款项时,按照取得的认股款确认股本和资本公积(股本溢价),
同时就回购义务全额确认一项负债并确认库存股。在等待期内每个资产负债表
日,本公司根据最新取得的[可行权职工人数变动] 、[是否达到规定业绩条件]
等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计,以此为基础,按照授予日的
公允价值,将当期取得的服务计入相关成本或费用,相应增加资本公积。在可
行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。但授
予后立即可行权的,在授予日按照公允价值计入相关成本或费用,相应增加资
本公积。 
对于最终未能行权的股份支付,不确认成本或费用,除非行权条件是市场条件
或非可行权条件,此时无论是否满足市场条件或非可行权条件,只要满足所有
可行权条件中的非市场条件,即视为可行权。 
如果修改了以权益结算的股份支付的条款,至少按照未修改条款的情况确认取
得的服务。此外,任何增加所授予权益工具公允价值的修改,或在修改日对职
工有利的变更,均确认取得服务的增加。 
如果取消了以权益结算的股份支付,则于取消日作为加速行权处理,立即确认
尚未确认的金额。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满
足的,作为取消以权益结算的股份支付处理。但是,如果授予新的权益工具,
并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工
具的,则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式,对所授予的替代权
益工具进行处理。 
 
2、 以现金结算的股份支付及权益工具 
以现金结算的股份支付,按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算
确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的,在授予日以承担负债的公
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
83 
 
允价值计入成本或费用,相应增加负债;完成等待期内的服务或达到规定业绩
条件才可行权的,在等待期内以对可行权情况的最佳估计为基础,按照承担负
债的公允价值,将当期取得的服务计入相关成本或费用,增加相应负债。在相
关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日,对负债的公允价值重新计量,
其变动计入当期损益。 
 
(二十七) 收入 
自 2020年 1月 1日起适用的会计政策 
收入确认和计量所采用的会计政策 
本公司在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品或服务控制权时
确认收入。取得相关商品或服务控制权,是指能够主导该商品或服务的使用
并从中获得几乎全部的经济利益。 
合同中包含两项或多项履约义务的,本公司在合同开始日,按照各单项履约
义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例,将交易价格分摊至单项履约
义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。 
交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额,
不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。 
满足下列条件之一的,属于在某一时段内履行履约义务,否则,属于在某一
时点履行履约义务: 
(1) 客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利
益。 
(2) 客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。 
(3) 本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且本公司在整个
合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。 
对于在某一时段内履行的履约义务,本公司在该段时间内按照履约进度确认
收入,但是,履约进度不能合理确定的除外。 
对于在某一时点履行的履约义务,本公司在客户取得相关商品或服务控制权
时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时,本公司考虑下
列迹象: 
(1) 本公司就该商品或服务享有现时收款权利,即客户就该商品或服务负
有现时付款义务。 
(2) 本公司已将该商品的法定所有权转移给客户,即客户已拥有该商品的
法定所有权。 
(3) 本公司已将该商品实物转移给客户,即客户已实物占有该商品。 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
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(4) 本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户,即客户已
取得该商品所有权上的主要风险和报酬。 
(5) 客户已接受该商品或服务等。 
 
2020年 1月 1日之前适用的会计政策 
1、 销售商品收入确认和计量原则 
(1)本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;  
(2)本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出
的商品实施有效控制;  
(3)收入的金额能够可靠地计量;  
(4)相关的经济利益很可能流入本公司;  
(5)相关的、已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 
 
2、 物业出租收入 
根据租赁合同约定,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分摊,确
认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用,计入当期费用;
如金额较大的,则予以资本化,在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的
基础分期计入当期收益。 
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时,公司将该部分费用从租金
收入总额中扣除,按扣除后的租金费用在租赁期内分配。 
 
3、 提供劳务 
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的(同时满足收入的金额能
够可靠地计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、
交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量),采用完工百分比法确认提供
劳务的收入。 
提供劳务交易的结果在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的,分
别下列情况处理: 
(1)经发生的劳务成本预计能够得到补偿的,按照已经发生的劳务成本金额
确认提供劳务收入,并按相同金额结转劳务成本。 
(2)已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的,将已经发生的劳务成本计入
当期损益,不确认提供劳务收入。 
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时,如销售商
品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量的,将销售商品部分和提供劳务
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
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部分分别处理,如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分,或虽能区分但
不能够单独计量的,将该合同全部作为销售商品处理。 
 
4、 使用费收入 
按照有关合同或协议,按权责发生制确认收入。 
 
5、 利息收入 
以摊余成本计量及以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工
具投资的利息收入按实际利率法计算并计入当期损益。利息收入包括折价
或溢价,或生息资产的初始账面价值与到期日金额之间的其他差异按实际
利率法计算进行的摊销。实际利率法是指按金融资产或金融负债的实际利
率计算其摊余成本及利息收入或利息支出的方法。 
 
(二十八) 政府补助 
1、 类型 
政府补助,是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资
产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。 
与资产相关的政府补助,是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期
资产的政府补助。与收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助之外
的政府补助。 
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为:政府补助批准文件明确指
出补助用于购建或以其他方式形成长期资产的。 
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为:除政府补助批准文件明确
指出补助用于购建或以其他方式形成长期资产之外的情况。 
对于政府文件未明确规定补助对象的,本公司将该政府补助划分为与资产相关
或与收益相关的判断依据为:是否用于购建或以其他方式形成长期资产。 
 
2、 确认时点 
企业实际取得政府补助款项作为确认时点。 
 
3、 会计处理 
与资产相关的政府补助,冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递
延收益的,在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益(与
本公司日常活动相关的,计入其他收益;与本公司日常活动无关的,计入营业
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
86 
 
外收入); 
与收益相关的政府补助,用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的,
确认为递延收益,并在确认相关成本费用或损失的期间,计入当期损益(与本
公司日常活动相关的,计入其他收益;与本公司日常活动无关的,计入营业外
收入)或冲减相关成本费用或损失;用于补偿本公司已发生的相关成本费用或
损失的,直接计入当期损益(与本公司日常活动相关的,计入其他收益;与本
公司日常活动无关的,计入营业外收入)或冲减相关成本费用或损失。 
本公司取得的政策性优惠贷款贴息,区分以下两种情况,分别进行会计处理: 
(1)财政将贴息资金拨付给贷款银行,由贷款银行以政策性优惠利率向本公
司提供贷款的,本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值,按照借款
本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。 
(2)财政将贴息资金直接拨付给本公司的,本公司将对应的贴息冲减相关借
款费用。 
 
(二十九) 递延所得税资产和递延所得税负债 
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产,以未来期间很可能取得的用来抵扣
可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和
税款抵减,以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为
限,确认相应的递延所得税资产。 
对于应纳税暂时性差异,除特殊情况外,确认递延所得税负债。 
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括:商誉的初始确认;除
企业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏
损)的其他交易或事项。 
当拥有以净额结算的法定权利,且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进
行时,当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利,且递延所得税
资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相
关或者是对不同的纳税主体相关,但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及
负债转回的期间内,涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是
同时取得资产、清偿负债时,递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额
列报。 
 
(三十) 租赁 
1、 经营租赁会计处理 
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(1)公司租入资产所支付的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直
线法进行分摊,计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用,
计入当期费用。 
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时,公司将该部分费用从
租金总额中扣除,按扣除后的租金费用在租赁期内分摊,计入当期费用。 
(2)公司出租资产所收取的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直
线法进行分摊,确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接
费用,计入当期费用;如金额较大的,则予以资本化,在整个租赁期间内按照
与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。 
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时,公司将该部分费用从租金
收入总额中扣除,按扣除后的租金费用在租赁期内分配。 
 
2、 融资租赁会计处理 
(1)融资租入资产:公司在承租开始日,将租赁资产公允价值与最低租赁付
款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期
应付款的入账价值,其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未
确认的融资费用,在资产租赁期间内摊销,计入财务费用。公司发生的初始直
接费用,计入租入资产价值。 
(2)融资租出资产:公司在租赁开始日,将应收融资租赁款,未担保余值之
和与其现值的差额确认为未实现融资收益,在将来收到租金的各期间内确认为
租赁收入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用,计入应收融资租赁款
的初始计量中,并减少租赁期内确认的收益金额。 
 
(三十一) 终止经营 
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分,且该组成部分已被本
公司处置或被本公司划归为持有待售类别: 
(1)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区; 
(2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行
处置的一项相关联计划的一部分; 
(3)该组成部分是专为转售而取得的子公司。 
 
(三十二) 回购本公司股份   
因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司或本公司所属子公司股份的,按实
际支付的金额作为库存股处理,同时进行备查登记。如果将回购的股份注销,则
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
88 
 
将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与实际回购所支付的金额之
间的差额冲减资本公积,资本公积不足冲减的,冲减留存收益;如果将回购的股
份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付,于职工行权购买本公司或本公
司所属子公司股份收到价款时,转销交付职工的库存股成本和等待期内资本公积
(其他资本公积)累计金额,同时,按照其差额调整资本公积(资本溢价或股本
溢价)。 
 
(三十三) 分部报告 
本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部,以经营
分部为基础确定报告分部并披露分部信息。 
经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分:(1) 该组成部分能够在日
常活动中产生收入、发生费用;(2) 本公司管理层能够定期评价该组成部分的经
营成果,以决定向其配置资源、评价其业绩;(3) 本公司能够取得该组成部分的
财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似
的经济特征,并且满足一定条件的,则可合并为一个经营分部。 
 
(三十四) 重要会计政策和会计估计的变更 
1、 重要会计政策变更 
财政部于 2017年颁布了《企业会计准则第 14号——收入(修订)》(“新收入
准则”),本公司自 2020年 1月 1日起执行新收入准则修订及解释、暂行规定,
对会计政策相关内容进行调整。 
修订后的新收入准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模
型。以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准,对于包含
多重交易安排的合同的会计处理提供更明确的指引,对于某些特定交易(或事
项)的收入确认和计量给出了明确规定。 
采用变更后会计政策编制的 2020年 1月 1日合并资产负债表及母公司资产负
债表各项目,与假定采用变更前会计政策编制的这些报表项目相比,受影响项
目的增减情况如下: 
项目 
受影响的报表项目名称和金额 
合并 母公司 
预收账款 -56,246,726.12 -21,118,971.57 
合同负债 56,246,726.12 21,118,971.57 
采用变更后会计政策编制的 2020 年半年度合并利润表及母公司利润表各项
目、2020 年半年度合并现金流量表及母公司现金流量表各项目与假定采用变
更前会计政策编制的这些报表项目相比,无影响。 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
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2、 重要会计估计变更 
报告期内,公司无重要会计估计变更。 
3、2020年起首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关
项目情况 
合并资产负债表 
单位:元 
项目 2019年 12月 31日 2020年 01月 01日 调整数 
流动资产:    
  货币资金 170,331,286.95 170,331,286.95  
  结算备付金    
  拆出资金    
  交易性金融资产    
  衍生金融资产    
  应收票据    
  应收账款 199,042,911.23 199,042,911.23  
  应收款项融资    
  预付款项 2,697,605.68 2,697,605.68  
  应收保费    
  应收分保账款    
  应收分保合同准备金    
  其他应收款 1,166,557,056.06 1,166,557,056.06  
   其中:应收利息 248,616.12 248,616.12  
      应收股利 89,430,043.19 89,430,043.19  
  买入返售金融资产    
  存货 7,634,010.11 7,634,010.11  
  合同资产    
  持有待售资产    
  一年内到期的非流动
资产 
97,733,282.69 97,733,282.69  
  其他流动资产 84,859,209.15 84,859,209.15  
流动资产合计 1,728,855,361.87 1,728,855,361.87  
非流动资产:    
  发放贷款和垫款    
  债权投资    
  其他债权投资    
  长期应收款 187,398,816.20 187,398,816.20  
  长期股权投资 31,845,679.07 31,845,679.07  
  其他权益工具投资 719,201,411.76 719,201,411.76  
  其他非流动金融资产 30,000,000.00 30,000,000.00  
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
90 
 
  投资性房地产 9,484,068,838.00 9,484,068,838.00  
  固定资产 46,418,888.43 46,418,888.43  
  在建工程 99,198,446.03 99,198,446.03  
  生产性生物资产    
  油气资产    
  使用权资产    
  无形资产 2,543,422.86 2,543,422.86  
  开发支出    
  商誉 7,341,961.56 7,341,961.56  
  长期待摊费用 68,237,784.55 68,237,784.55  
  递延所得税资产 41,814,804.29 41,814,804.29  
  其他非流动资产 10,034,250.00 10,034,250.00  
非流动资产合计 10,728,104,302.75 10,728,104,302.75  
资产总计 12,456,959,664.62 12,456,959,664.62  
流动负债:    
  短期借款 731,640,000.00 731,640,000.00  
  向中央银行借款    
  拆入资金    
  交易性金融负债    
  衍生金融负债    
  应付票据    
  应付账款 173,249,973.68 173,249,973.68  
  预收款项 56,246,726.12  -56,246,726.12 
  合同负债  56,246,726.12 56,246,726.12 
  卖出回购金融资产款    
  吸收存款及同业存放    
  代理买卖证券款    
  代理承销证券款    
  应付职工薪酬 11,253,842.00 11,253,842.00  
  应交税费 22,345,466.13 22,345,466.13  
  其他应付款 334,425,486.13 334,425,486.13  
   其中:应付利息 11,284,399.20 11,284,399.20  
      应付股利    
  应付手续费及佣金    
  应付分保账款    
  持有待售负债    
  一年内到期的非流动
负债 
776,350,887.85 776,350,887.85  
  其他流动负债    
流动负债合计 2,105,512,381.91 2,105,512,381.91  
非流动负债:    
  保险合同准备金    
  长期借款 3,126,170,000.00 3,126,170,000.00  
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  应付债券    
   其中:优先股    
      永续债    
  租赁负债    
  长期应付款 116,417,941.94 116,417,941.94  
  长期应付职工薪酬    
  预计负债 14,762,106.14 14,762,106.14  
  递延收益 11,962,827.57 11,962,827.57  
  递延所得税负债 1,527,211,860.00 1,527,211,860.00  
  其他非流动负债    
非流动负债合计 4,796,524,735.65 4,796,524,735.65  
负债合计 6,902,037,117.56 6,902,037,117.56  
所有者权益:    
  股本 1,175,345,368.00 1,175,345,368.00  
  其他权益工具    
   其中:优先股    
      永续债    
  资本公积 1,926,812,972.26 1,926,812,972.26  
  减:库存股 186,889,390.41 186,889,390.41  
  其他综合收益 266,303,270.46 266,303,270.46  
  专项储备    
  盈余公积 144,221,372.70 144,221,372.70  
  一般风险准备    
  未分配利润 2,123,262,420.04 2,123,262,420.04  
归属于母公司所有者权益
合计 
5,449,056,013.05 5,449,056,013.05  
  少数股东权益 105,866,534.01 105,866,534.01  
所有者权益合计 5,554,922,547.06 5,554,922,547.06  
负债和所有者权益总计 12,456,959,664.62 12,456,959,664.62  
 
母公司资产负债表 
单位:元 
项目 2019年 12月 31日 2020年 01月 01日 调整数 
流动资产:    
  货币资金 137,693,341.14 137,693,341.14  
  交易性金融资产    
  衍生金融资产    
  应收票据    
  应收账款 43,608,458.79 43,608,458.79  
  应收款项融资    
  预付款项 7,100.84 7,100.84  
  其他应收款 3,826,104,188.81 3,826,104,188.81  
   其中:应收利息 248,616.12 248,616.12  
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92 
 
      应收股利    
  存货 17,968.24 17,968.24  
  合同资产    
  持有待售资产    
  一年内到期的非流动
资产 
   
  其他流动资产    
流动资产合计 4,007,431,057.82 4,007,431,057.82  
非流动资产:    
  债权投资    
  其他债权投资    
  长期应收款    
  长期股权投资 1,175,630,300.86 1,175,630,300.86  
  其他权益工具投资 223,529,411.76 1,175,630,300.86  
  其他非流动金融资产    
  投资性房地产 12,137,238.00 12,137,238.00  
  固定资产 4,368,557.45 4,368,557.45  
  在建工程    
  生产性生物资产    
  油气资产    
  使用权资产    
  无形资产 149,018.99 149,018.99  
  开发支出    
  商誉    
  长期待摊费用 2,082,375.68 2,082,375.68  
  递延所得税资产 15,565,305.14 15,565,305.14  
  其他非流动资产    
非流动资产合计 1,433,462,207.88 1,433,462,207.88  
资产总计 5,440,893,265.70 5,440,893,265.70  
流动负债:    
  短期借款 731,640,000.00 731,640,000.00  
  交易性金融负债    
  衍生金融负债    
  应付票据    
  应付账款 57,821,021.76 57,821,021.76  
  预收款项 21,118,971.57  -21,118,971.57 
  合同负债  21,118,971.57 21,118,971.57 
  应付职工薪酬 1,111,812.00 1,111,812.00  
  应交税费 3,213,811.29 3,213,811.29  
  其他应付款 214,367,442.37 214,367,442.37  
   其中:应付利息 4,148,229.06 4,148,229.06  
      应付股利    
  持有待售负债    
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93 
 
  一年内到期的非流动
负债 
562,200,000.00 562,200,000.00  
  其他流动负债    
流动负债合计 1,591,473,058.99 1,591,473,058.99  
非流动负债:    
  长期借款 310,670,000.00 310,670,000.00  
  应付债券    
   其中:优先股    
      永续债    
  租赁负债    
  长期应付款    
  长期应付职工薪酬    
  预计负债    
  递延收益    
  递延所得税负债 6,292,418.52 6,292,418.52  
  其他非流动负债    
非流动负债合计 316,962,418.52 316,962,418.52  
负债合计 1,908,435,477.51 1,908,435,477.51  
所有者权益:    
  股本 1,175,345,368.00 1,175,345,368.00  
  其他权益工具    
   其中:优先股    
      永续债    
  资本公积 2,311,952,736.19 2,311,952,736.19  
  减:库存股 186,889,390.41 186,889,390.41  
  其他综合收益 9,666,720.39 9,666,720.39  
  专项储备    
  盈余公积 115,132,564.61 115,132,564.61  
  未分配利润 107,249,789.41 107,249,789.41  
所有者权益合计 3,532,457,788.19 3,532,457,788.19  
负债和所有者权益总计 5,440,893,265.70 5,440,893,265.70  
 
四、 税项 
(一) 主要税种和税率 
税种 计税依据 税率 
增值税 
(1)按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为
基础计算销项税额,在扣除当期允许抵扣的进项税
额后,差额部分为应交增值税;(2)应税收入按 1%、
3%或 5%的征收率计算增值税 
1%、3%、5%、
6%、9%、13% 
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税计缴 5%、7% 
教育费附加及地方教育
费附加 
按实际缴纳的增值税计缴 5% 
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94 
 
税种 计税依据 税率 
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴  
房产税 按房屋的计税余值的 70%计缴或房屋租金计缴 1.2%、12%  
企业所得税* 按应纳税所得额计缴 16.5%、20%、25% 
*不同纳税主体所得税税率说明: 
香港地区子公司适用企业所得税税率 16.5%,境内部分子公司适用小型微利企业企
业所得税税率 20%,其他公司企业所得税税率为 25%。 
 
(二) 税收优惠 
1、根据财税〔2019〕13号《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》,自 2019
年 1月 1日至 2021年 12月 31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100万元
的部分,减按 25%计入应纳税所得额,按 20%的税率缴纳企业所得税;对年应纳税
所得额超过 100万元但不超过 300万元的部分,减按 50%计入应纳税所得额,按 20%
的税率缴纳企业所得税。部分子公司适用小型微利企业税收优惠。 
2、根据香港《2018年税务(修订)(第 3号)条例》,为实施 2017年《施政报告》
中宣布的利得税两级制,自 2018年 4月 1日或之后开始的课税年度,法团首 200万
元的利得税税率降至 8.25%,其后的利润则继续按 16.5%征税。至于独资或合伙业务
的非法团业务,两级的利得税税率相应为 7.5%及 15%。香港子公司适用利得税两级
制优惠。 
 
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95 
 
五、 合并财务报表项目注释 
(一) 货币资金 
项目 期末余额 期初余额 
库存现金 75,539.86 184,530.41 
银行存款 101,661,157.65 69,785,089.88 
其他货币资金 24,320,644.97 100,361,666.66 
合计 126,057,342.48 170,331,286.95 
其中:存放在境外的款项总额 62,955.87 62,208.73 
 
其中受到限制的货币资金明细如下: 
项目 期末余额 期初余额 
久悬户货币资金 13,915.58 14,215.58 
借款质押的定期存款、保证金  89,726,904.27 
按揭担保保证金 4,436,718.09 4,430,072.94 
监管户货币资金 19,380,043.49 5,372,294.19 
合计 23,830,677.16 99,543,486.98 
 
(二) 应收账款 
1、 应收账款按账龄披露 
账龄 期末余额 期初余额 
1年以内 172,893,812.37  131,636,726.59 
1至 2年 71,289,560.04 75,300,699.17 
2至 3年 5,437,262.13 5,501,633.19 
3至 4年 668,080.37 834,095.51 
4至 5年 1,334,195.82 1,567,179.34 
5年以上 885,400.87 895,093.35 
小计 252,508,311.60  215,735,427.15 
减:坏账准备 18,154,109.76  16,692,515.92 
合计 234,354,201.84 199,042,911.23 
 
2、 应收账款按坏账计提方法分类披露 
(1)类别明细情况 
类别 
期末余额 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 
比例
(%) 
金额 
预期信用
损失率(%) 
按单项计提坏账准
备 
7,834,900.15 3.10 3,696,973.85 47.19 4,137,926.30 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
96 
 
类别 
期末余额 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 
比例
(%) 
金额 
预期信用
损失率(%) 
按信用风险特征组
合计提坏账准备的
应收账款 
244,673,411.45  96.90  14,457,135.91 5.91 230,216,275.54  
合计 252,508,311.60 100.00 18,154,109.76  234,354,201.84 
 
类别 
期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 
比例
(%) 
金额 
预期信用
损失率(%) 
按单项计提坏账准
备 
7,834,900.15 3.63 3,696,973.85 47.19 4,137,926.30 
按信用风险特征组
合计提坏账准备的
应收账款 
207,900,527.00 96.37 12,995,542.07 6.25 194,904,984.93 
合计 215,735,427.15 100.00 16,692,515.92  199,042,911.23 
 
按单项计提坏账准备: 
名称 
期末余额 
账面余额 坏账准备 预期信用损失率(%) 计提理由 
应收租赁款 7,834,900.15 3,696,973.85 47.19 
预计无法全额收
回,扣除保证金等
款项后全额计提 
合计 7,834,900.15 3,696,973.85   
 
按组合计提坏账准备的应收账款 
信用风险特征组合中,采用账龄损失率计提坏账准备的应收账款: 
名称 
期末余额 
应收账款 坏账准备 预期信用损失率(%) 
1年以内 172,893,812.37 8,529,141.16  5.00 
1至 2年 43,230,938.47  4,323,093.85  10.00 
2至 3年 4,653,426.74 698,014.01 15.00 
3至 4年 55,309.91 16,592.97 30.00 
4至 5年 9,786.09 4,893.05 50.00 
5年以上 885,400.87 885,400.87 100.00 
合计 221,728,674.45  14,457,135.91   
 
信用风险特征组合中,无风险组合的应收账款: 
组合名称 期末余额 
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97 
 
应收账款 坏账准备 预期信用损失率(%) 
应收政府款项 22,944,737.00   
合计 22,944,737.00   
 
3、 本期计提、转回或收回的坏账准备情况 
 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 转销或核销 
应收账款坏账
准备 
16,692,515.92 1,461,593.84   18,154,109.76 
合计 16,692,515.92 1,461,593.84   18,154,109.76 
 
4、 本报告期无实际核销的应收账款。 
 
5、 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
单位名称 
期末余额 
应收账款 
占应收账款合
计数的比例(%) 
坏账准备 
第一名 45,907,331.66 18.18 4,238,036.64 
第二名 22,944,737.00 9.09  
第三名 22,868,353.04 9.06 1,143,417.65 
第四名 20,361,637.02 8.06 1,018,081.85 
第五名 7,063,107.08 2.80 374,118.84 
合计 119,145,165.80 47.19 6,773,654.98 
 
1、 本期无因金融资产转移而终止确认的应收款项。 
2、 期末本公司无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债。 
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98 
 
(三) 预付款项 
1、 预付款项按账龄列示 
账龄 
期末余额 期初余额 
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%) 
1年以内 2,545,914.06  95.73  2,579,130.68 95.60 
1至 2年   80,000.00 2.97 
3年以上 113,475.00 4.27 38,475.00 1.43 
合计 2,659,389.06 100.00 2,697,605.68 100.00 
 
2、 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况 
预付对象 期末余额 占预付款项期末余额合计数的比例(%) 
第一名  2,000,000.00   75.21  
第二名  350,000.00   13.16  
第三名  60,000.00   2.26  
第四名  54,429.49   2.05  
第五名  50,000.00   1.88  
合计  2,514,429.49   94.56  
 
(四) 其他应收款 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息  248,616.12 
应收股利 89,430,043.19 89,430,043.19 
其他应收款项 921,841,519.76  1,076,878,396.75 
合计 1,011,271,562.95  1,166,557,056.06 
 
1、 应收利息 
(1)应收利息分类 
项目 期末余额 期初余额 
贷款利息  248,616.12 
小计  248,616.12 
减:坏账准备   
合计  248,616.12 
 
2、 应收股利 
(1)应收股利明细 
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99 
 
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额 
深圳市同心投资基金股份公司(以下
简称“同心基金”) 
99,366,714.66 99,366,714.66 
小计 99,366,714.66 99,366,714.66 
减:坏账准备 9,936,671.47 9,936,671.47 
合计 89,430,043.19 89,430,043.19 
 
 
(2)重要的账龄超过一年的应收股利 
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 
同心基金 99,366,714.66 1至 2年 
合计 99,366,714.66  
 
3、 其他应收款项 
(1)按账龄披露 
账龄 期末余额 期初余额 
1年以内 627,632,577.03  788,356,560.70 
1至 2年 224,598,489.50  215,752,209.44 
2至 3年 36,113,328.37  36,172,671.55 
3至 4年 15,846,222.23  15,867,519.98 
4至 5年 16,053,950.38  16,818,819.61 
5年以上 13,991,197.84  12,702,507.49 
小计 934,235,765.35  1,085,670,288.77 
减:坏账准备 12,394,245.59  8,791,892.02 
合计 921,841,519.76  1,076,878,396.75 
 
(2)按分类披露 
类别 
期末余额 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 
比例
(%) 金额 
预期信用
损失率
(%) 
按单项计提坏
账准备 
2,574,327.04  0.28  2,574,327.04  100.00  
按信用风险特
征组合计提坏
账准备的应收
账款 
931,661,438.31 99.72 9,819,918.55 1.05 921,841,519.76  
合计 934,235,765.35  100.00  12,394,245.59   921,841,519.76  
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
100 
 
类别 
期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 
比例
(%) 
金额 
预期信用损
失率(%) 
按单项计提坏账准备 1,002,000.00 0.09 1,002,000.00 100.00  
按信用风险特征组合
计提坏账准备的应收
账款 
1,084,668,288.77 99.91 7,789,892.02 0.72 1,076,878,396.75 
合计 1,085,670,288.77 100.00 8,791,892.02  1,076,878,396.75 
 
按单项计提坏账准备: 
名称 
期末余额 
账面余额 坏账准备 
预期信用损
失率(%) 
计提理由 
中太投资控股集团
有限公司 
1,000,000.00 1,000,000.00 100.00 预计无法收回,全额
计提 
互盛(中国)有限
公司 
2,000.00 2,000.00 100.00 预计无法收回,全额
计提 
华东商业保理有限
公司 
1,572,327.04 1,572,327.04 100.00 
预计无法收回,全额
计提 
合计 2,574,327.04 2,574,327.04   
 
按组合计提坏账准备的其他应收款 
信用风险特征组合中,采用账龄损失率计提坏账准备的其他应收款:  
名称 
期末余额 
其他应收款项 坏账准备 预期信用损失率(%) 
1年以内 80,955,132.33  4,049,516.46 5.00 
1至 2年 262,699.94 26,269.99 10.00 
2至 3年 35,916,946.57 5,387,541.99 15.00 
3至 4年 59,665.88 17,899.76 30.00 
4至 5年 16,000.00 8,000.00 50.00 
5年以上 330,690.35 330,690.35 100.00 
合计 117,541,135.07  9,819,918.55  
 
信用风险特征组合中,无风险组合的其他应收款: 
组合名称 
期末余额 
其他应收款 坏账准备 预期信用损失率(%) 
押金 103,800.00   
员工备用金 46,000.00   
应收政府款 26,849,205.86   
保证金 23,963,082.56   
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
101 
 
组合名称 
期末余额 
其他应收款 坏账准备 预期信用损失率(%) 
合计 50,962,088.42   
 
信用风险特征组合中,采用其他方法计提坏账准备的其他应收款: 
组合名称 
期末余额 
其他应收款 坏账准备 
预期信用损失
率(%) 
同心再贷股权转让款* 305,310,510.00   
同心再贷往来款* 457,847,704.82   
合计 763,158,214.82   
 
* 上述应收同心再贷股权转让款及往来款共 763,158,214.82元,系 2019年 12月本公司
转让同心再贷股权事项所致。本公司与同心基金和同心再贷签署了《股权转让协议
之补充协议》,将原《股权转让协议》约定的股权转让款及欠款的支付款项和支付期
限进行相应调整。同心再贷第三期股权转让款于 2020年 9月 30日前支付,同心再
贷往来款于 2020年 7月 31日前支付。截至目前,同心基金累计已支付股权转让款
306,000,000.00元,同心再贷累计已支付往来款 173,863,358.00元,皇庭集团承诺对
上述股权转让及往来款项的收回承担连带担保责任,预计不会产生信用损失。 
 
(3)坏账准备计提情况 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 未来 12个月预期信用损
失 
整个存续
期预期信
用损失
(未发生
信用减
值) 
整个存续期预
期信用损失(已
发生信用减值) 
年初余额 7,789,892.02  1,002,000.00 8,791,892.02 
年初余额在
本期 
    
--转入第二
阶段     
--转入第三
阶段 
    
--转回第二
阶段 
    
--转回第一
阶段     
本期计提 2,344,486.99  1,572,327.04 3,916,814.03 
本期转回 314,460.46   314,460.46 
本期转销     
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
102 
 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 未来 12个月预期信用损
失 
整个存续
期预期信
用损失
(未发生
信用减
值) 
整个存续期预
期信用损失(已
发生信用减值) 
本期核销     
处置子公司     
期末余额 9,819,918.55   2,574,327.04  12,394,245.59  
 
 
(4)本期计提、转回或收回的坏账准备情况 
 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 
转销或核
销 
处置子公司
转出 
其他应收款
坏账 
8,791,892.02 3,916,814.03 314,460.46   12,394,245.59  
合计 8,791,892.02 3,916,814.03 314,460.46   12,394,245.59  
 
(5)按款项性质分类情况 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
押金 103,800.00 1,543,664.00 
员工备用金 46,000.00 19,804.88 
公交站代建工程款 26,849,205.86 26,849,205.86 
保证金 23,963,082.56 21,943,769.53 
股权转让款 305,310,510.00 516,000,000.00 
同心再贷往来款 457,847,704.82 441,172,461.99 
业绩补偿款 31,730,429.21 31,730,429.21 
往来及其他 88,385,032.90 46,410,953.30 
合计 934,235,765.35 1,085,670,288.77 
 
 
(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况 
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 
占其他应收款项期末
余额合计数的比例(%) 坏账准备期末余额 
第一名 同心再贷往来款 457,847,704.82 1年以内 49.01  
第二名 股权转让款 305,310,510.00 1年以内 32.68  
第三名 往来款 43,600,000.00 1年以内 4.67 2,180,000.00 
第四名 往来款 35,886,946.57 2-3年 3.84 5,383,041.99 
第五名 业绩补偿款 31,730,429.21 1年以内 3.40 1,586,521.46 
合计  874,375,590.60  93.60 9,149,563.45 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
103 
 
 
 
(7)期末无涉及政府补助的其他应收款项。  
 
(8)期末无因金融资产转移而终止确认的其他应收款项。  
 
(9)期末无转移其他应收款项且继续涉入形成的资产、负债。 
(五) 存货 
1、 存货分类 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值 
库存商品 472,211.28  472,211.28 475,354.91  475,354.91 
开发产品 7,452,998.20 294,343.00 7,158,655.20 7,452,998.20 294,343.00 7,158,655.20 
合计 7,925,209.48 294,343.00 7,630,866.48 7,928,353.11 294,343.00 7,634,010.11 
 
2、 存货跌价准备 
项目 期初余额 
本期增加金额 本期减少金额 
期末余额 
计提 其他 转回或转销 其他 
开发产品 294,343.00     294,343.00 
合计 294,343.00     294,343.00 
 
(六) 一年内到期的非流动资产 
项目 期末余额 期初余额 
一年内到期的长期应收款 122,922,851.62 97,733,282.69 
合计 122,922,851.62 97,733,282.69 
 
一年内到期的长期应收款明细: 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 
融资租赁款 122,922,851.62  122,922,851.62 97,733,282.69  97,733,282.69 
其中:未实现融
资收益 
12,923,665.81  12,923,665.81 16,146,940.72  16,146,940.72 
合计 122,922,851.62  122,922,851.62 97,733,282.69  97,733,282.69 
 
(七) 其他流动资产 
项目 期末余额 期初余额 
待抵扣进项税 36,444,157.68 39,898,294.16 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
104 
 
项目 期末余额 期初余额 
预交税金 2,763,549.63 3,388,587.95 
债权投资  41,572,327.04 
合计 39,207,707.31 84,859,209.15 
 
(八) 长期应收款 
1、 长期应收款情况 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 
坏账
准备 
账面价值 账面余额 
坏账
准备 
账面价值 
融资租赁
款 
116,972,292.25  116,972,292.25 142,531,559.56  142,531,559.56 
其中:未
实现融资
收益 
28,147,603.60  28,147,603.60 26,015,696.48  26,015,696.48 
未担保余
值 
50,700,000.00  50,700,000.00 44,867,256.64  44,867,256.64 
合计 167,672,292.25  167,672,292.25 187,398,816.20  187,398,816.20 
 
2、 本期不存在因金融资产转移而终止确认的长期应收款。 
 
3、 本期不存在转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额。 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
105 
 
(九) 长期股权投资 
被投资单位 期初余额 
本期增减变动 
期末余额 
减值准
备期末
余额 追加投资 
减少
投资 
权益法下确
认的投资损
益 
其他综
合收益
调整 
其他
权益
变动 
宣告发放现
金股利或利
润 
计提
减值
准备 
其他 
1.合营企业            
浙江绿城皇庭商业管理有限公司(以下
简称“浙江绿城”) 
555,064.10   -159,627.41      
                            
395,436.69  
 
 
东莞市佳誉投资发展有限公司(以下简
称“佳誉投资”) 
 40,000,000.00        40,000,000.00  
深圳市远鹏都市投资发展有限公司(以
下简称“远鹏都市投资”) 
 60,000,000.00        60,000,000.00  
小计 555,064.10 100,000,000.00  -159,627.41      100,395,436.69  
2.联营企业            
华茂翔龙(深圳)实业有限公司(以下
简称“华贸翔龙”) 
6,298,206.39   -118,309.72      6,179,896.67  
清研厚德(北京)科技有限公司(以下
简称“清研厚德”) 
950,562.29         950,562.29  
深圳市奥林传媒有限公司(原名:深圳
市奥林广告有限公司,以下简称“奥林
传媒”) 
24,041,846.29         24,041,846.29  
小计 31,290,614.97   -118,309.72        31,172,305.25   
合计 31,845,679.07 100,000,000.00  -277,937.13      131,567,741.94  
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
106 
 
(十) 其他权益工具投资 
1、其他权益工具投资情况 
项目 期末余额 期初余额 
股权投资 750,601,411.76 719,201,411.76 
其中:同心基金 495,672,000.00 495,672,000.00 
      深圳市同心小额再贷款
有限公司(以下简称“同心再
贷”) 
223,529,411.76 223,529,411.76 
茂鼎投资 31,400,000.00  
合计 750,601,411.76 719,201,411.76 
 
(十一) 其他非流动金融资产 
项目 期末余额 期初余额 
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产 
30,000,000.00 30,000,000.00 
其中:债务工具投资 30,000,000.00  30,000,000.00  
      权益工具投资   
      衍生金融资产   
      其他   
合计 30,000,000.00 30,000,000.00 
 
(十二) 投资性房地产   
1、 采用公允价值计量模式的投资性房地产 
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计 
1.上年年末余额 9,484,068,838.00   9,484,068,838.00 
2.本期变动     
加:外购     
    存货\固定资产\在建工
程转入 
    
    企业合并增加     
减:处置     
    其他转出     
公允价值变动     
3.期末余额 9,484,068,838.00   9,484,068,838.00 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
107 
 
2、 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产明细情况 
项目 期初公允价值 本期新增原值 本期公允价值变动 期末入账公允价值 期末评估的公允价值 增值率(%) 
皇庭国商购物广场 7,647,651,900.00   7,647,651,900.00   
中泰松园南九巷 804# 4,491,060.00   4,491,060.00   
广州解放北路大北新街招待所 22号 4,032,928.00   4,032,928.00   
中泰松园南九巷 102# 3,613,250.00   3,613,250.00   
成都皇庭国际中心 916,540,600.00   916,540,600.00   
重庆公寓 115,563,800.00   115,563,800.00   
重庆皇庭广场 792,175,300.00   792,175,300.00   
合计 9,484,068,838.00   9,484,068,838.00   
 
3、 未办妥产权证书的投资性房地产情况 
项目 账面价值 未办妥产权证书原因 
广州解放北路大北新街招待所 22号 4,032,928.00 尚在办理中,房产为公司实际使用 
合计 4,032,928.00  
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
108 
 
(十三) 固定资产 
1、 固定资产及固定资产清理 
项目 期末余额 期初余额 
固定资产 44,476,168.70 46,418,888.43 
固定资产清理   
合计 44,476,168.70 46,418,888.43 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
109 
 
2、 固定资产情况 
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子及其他设备 合计 
1.账面原值     
(1)期初余额 90,946,946.27 8,853,727.07 11,073,163.36 110,873,836.70 
(2)本期增加金额   122,438.94 122,438.94 
     —购置   122,438.94 122,438.94 
(3)本期减少金额  8,635.00 188,410.46 197,045.46 
     —处置或报废  8,635.00 188,410.46 197,045.46 
     —出售子公司转出     
(4)期末余额 90,946,946.27 8,845,092.07 11,007,191.84 110,799,230.18 
2.累计折旧       
(1)期初余额 47,694,414.68 6,741,863.95 8,276,109.64 62,712,388.27 
(2)本期增加金额 1,314,925.20 224,246.22 499,216.26 2,038,387.68 
     —计提 1,314,925.20 224,246.22 499,216.26 2,038,387.68 
(3)本期减少金额  8,091.40 162,183.07 170,274.47 
     —处置或报废  8,091.40 162,183.07 170,274.47 
     —出售子公司转出     
(4)期末余额 49,009,339.88 6,958,018.77 8,613,142.83 64,580,501.48 
3.减值准备     
(1)期初余额 1,742,560.00   1,742,560.00 
(2)本期增加金额     
     —计提     
(3)本期减少金额     
     —处置或报废     
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
110 
 
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子及其他设备 合计 
(4)期末余额 1,742,560.00   1,742,560.00 
4.账面价值     
(1)期末账面价值 40,195,046.39 1,887,073.30 2,394,049.01 44,476,168.70 
(2)期初账面价值 41,509,971.59 2,111,863.12 2,797,053.72 46,418,888.43 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
111 
 
3、 本期不存在暂时闲置的固定资产。 
 
4、 本期不存在通过融资租赁租入的固定资产情况。 
 
5、 本期不存在通过经营租赁租出的固定资产情况。 
 
6、 未办妥产权证书的固定资产情况 
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因 
房屋及建筑物 397,402.72 尚在办理中,房产为公司实际使用 
 
7、 固定资产清理 
无。 
 
(十四) 在建工程 
1、 在建工程及工程物资 
项目 期末余额 期初余额 
在建工程 100,513,203.55 99,198,446.03 
合计 100,513,203.55 99,198,446.03 
 
2、 在建工程情况 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 
皇庭广场商
铺改造 
1,253,800.00  1,253,800.00 520,225.80  520,225.80 
白马山项目 57,739,043.37  57,739,043.37 57,355,997.08  57,355,997.08 
圣果院项目 58,823,908.96 18,628,462.75 40,195,446.21 58,625,771.93 18,628,462.75 39,997,309.18 
其他 1,324,913.97  1,324,913.97 1,324,913.97  1,324,913.97 
合计 119,141,666.30 18,628,462.75 100,513,203.55 117,826,908.78 18,628,462.75 99,198,446.03 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
112 
 
3、 重要的在建工程项目本期变动情况 
项目名称 
预算
数 
期初余额 本期增加金额 
本期转入
固定资产
金额 
本期其他减少
金额 
期末余额 
工程累
计投入
占预算
比例(%) 
工程
进度 
利息资本
化累计金
额 
其中:本
期利息资
本化金额 
本期利
息资本
化率(%) 
资金来源 
皇庭广场商
铺改造 
 520,225.80 923,800.00  190,225.80 1,253,800.00      自有资金 
白马山项目  57,355,997.08 383,046.29   57,739,043.37      自有资金 
圣果院项目  58,625,771.93 198,137.03   58,823,908.96      自有资金 
合计  116,501,994.81 1,504,983.32  190,225.80 117,816,752.33       
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
113 
 
(十五) 无形资产 
1、 无形资产情况 
项目 软件 合计 
1.账面原值   
(1)期初余额 7,623,339.01 7,623,339.01 
(2)本期增加金额   
     —购置   
(3)本期减少金额   
     —处置   
     —处置子公司   
(4)期末余额 7,623,339.01 7,623,339.01 
2.累计摊销   
(1)期初余额 5,079,916.15 5,079,916.15 
(2)本期增加金额 489,447.01 489,447.01 
     —计提 489,447.01 489,447.01 
(3)本期减少金额 20,665.64 20,665.64 
     —处置 20,665.64 20,665.64 
     —处置子公司   
(4)期末余额 5,548,697.52 5,548,697.52 
3.减值准备   
(1)期初余额   
(2)本期增加金额   
     —计提   
(3)本期减少金额   
     —处置   
     —处置子公司   
(4)期末余额   
4.账面价值   
(1)期末账面价值 2,074,641.49 2,074,641.49 
(2)期初账面价值 2,543,422.86 2,543,422.86 
 
 
2、 期末无未办妥产权证书的土地使用权情况。 
 
3、 期末无用于抵押或担保的无形资产。 
 
(十六) 商誉 
1、 商誉变动情况 
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114 
 
 
(十七) 长期待摊费用 
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额 
装修改造 63,364,223.96 25,170,793.23 10,710,634.38  77,824,382.81 
平安财险 325,000.00  130,000.00  195,000.00 
停车场改造 102,760.95  102,760.95  - 
融资业务手续
费 
3,506,989.07 8,954,166.66 1,291,180.54   11,169,975.19  
其他 938,810.57  177,863.76  760,946.81 
合计 68,237,784.55 34,124,959.89  12,412,439.63   89,950,304.81  
 
(十八) 递延所得税资产和递延所得税负债  
1、 未经抵销的递延所得税资产 
项目 
期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 
资产减值准备 18,409,658.94 4,602,414.73 17,725,249.02 4,430,882.90 
可抵扣亏损 124,777,193.70 31,194,298.43 149,535,685.53 37,383,921.39 
合计 143,186,852.64 35,796,713.16 167,260,934.55 41,814,804.29 
 
2、 未经抵销的递延所得税负债 
被投资单位名称
或形成商誉的事
项 
期初余额 
本期增加 本期减少 
期末余额 企业合并形
成的 
计提减值 处置 其他 
账面原值       
瑞泽租赁 31,531,701.31     31,531,701.31 
厦门圣果院 3,768,935.05     3,768,935.05 
成都泰阳物业 7,341,961.56     7,341,961.56 
小计 42,642,597.92     42,642,597.92 
减值准备       
瑞泽租赁 31,531,701.31     31,531,701.31 
厦门圣果院 3,768,935.05     3,768,935.05 
成都泰阳物业       
小计 35,300,636.36     35,300,636.36 
账面价值       
瑞泽租赁       
厦门圣果院       
成都泰阳物业 7,341,961.56     7,341,961.56 
小计 7,341,961.56     7,341,961.56 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
115 
 
项目 
期末余额 期初余额 
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 
其他权益工具
投资公允价值
变动 
71,863,494.36 17,965,873.59 71,863,494.36 17,965,873.59 
投资性房地产
公允价值与税
法差异 
6,036,983,945.64 1,509,245,986.41 6,036,983,945.64 1,509,245,986.41 
合计 6,108,847,440.00 1,527,211,860.00 6,108,847,440.00 1,527,211,860.00 
 
3、 未确认递延所得税资产明细 
项目 期末余额 期初余额 
资产减值准备 39,735,638.72 73,661,832.50 
可抵扣亏损 375,125,724.00 415,078,159.61 
合计 414,861,362.72 488,739,992.11 
 
4、 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 
年份 期末余额 期初余额 备注 
2020年 62,738,924.47 102,691,360.08  
2021年 69,576,643.82 69,576,643.82  
2022年 42,194,916.40 42,194,916.40  
2023年 93,247,172.47 93,247,172.47  
2024年 107,368,066.84 107,368,066.84  
合计 375,125,724.00 415,078,159.61  
 
(十九) 其他非流动资产  
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 
减值
准备 账面价值 账面余额 
减值
准备 账面价值 
预付长期资
产款项 
10,034,250.00  10,034,250.00 10,034,250.00  10,034,250.00 
合计 10,034,250.00  10,034,250.00 10,034,250.00  10,034,250.00 
 
(二十) 短期借款 
1、 短期借款分类 
项目 期末余额 期初余额 
保证借款*1 115,000,000.00 115,000,000.00 
质押、保证借款*2 225,000,000.00 240,000,000.00 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
116 
 
项目 期末余额 期初余额 
保证、质押、抵押借款*3 375,000,000.00 376,640,000.00 
合计 715,000,000.00 731,640,000.00 
短期借款分类的说明: 
*1 2019年 8月 13日,本公司向浦发银行深圳分行借款人民币 12,000万元。由
深圳市皇庭集团有限公司(以下简称“皇庭集团”)、郑康豪提供连带责任担保。
截至 2020年 6月 30日,已偿还本金 500万元,借款余额为 11,500万元。  
*2(1)2019年 10月 23日,本公司向九江银行广州分行借款人民币 20,000万
元。由皇庭集团、融发投资和东莞市向隆实业投资有限公司(以下简称“东莞
向隆实业”)提供连带责任担保,同心基金以其持有的同心再贷的 23%股权提供
质押担保。截至 2020年 6月 30日,已偿还本金 1,500万元,借款余额为 18,500
万元。 
(2)2019年 10月 25日至 2019年 11月 18日,本公司向中信银行深圳分行借
款人民币 4,000万元。该笔贷款由皇庭集团、深圳市皇庭投资管理有限公司(以
下简称“皇庭投资”)、郑康雄、黄凯玲、郑康豪提供担保,本公司以持有的皇
庭不动产 100%的股权提供质押担保。截至 2020年 6月 30日,已偿还本金 0.00
万元,借款余额为 4,000万元。 
*3(1)2020年 3月 17日,本公司向浙商银行深圳分行借款人民币 2,500万元,
由皇庭集团、郑康豪提供担保,以本公司持有的 6 套房产,郑康豪持有的 3套
房产,融发投资持有的 1套房产提供抵押担保,本公司以持有的同心基金 3%的
股权提供质押担保。截至 2020年 6月 30日,已偿还本金 0.00万元,借款余额
为 2,500万元。 
(2)2019年 6月 20日,本公司向国民信托有限公司借款人民币 35,000万元,
由深圳市中行建设工程顾问有限公司(以下简称“中行建设”)、皇庭珠宝广
场、郑康豪担保,皇庭珠宝广场以其位于重庆市九龙坡区彩云大道 10号的重庆
皇庭广场提供抵押担保,皇庭不动产以其持有的皇庭珠宝广场 100%的股权提供
质押担保。截至 2020年 6月 30日,已偿还本金 0.00万元,借款余额为 35,000
万元。 
2、 本期不存在已逾期未偿还的短期借款。 
 
(二十一) 应付账款 
1、 应付账款列示 
项目 期末余额 期初余额 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
117 
 
项目 期末余额 期初余额 
工程款及代建公交站款 79,795,941.13 89,078,504.16 
广告款 2,532,932.60 5,398,184.20 
租赁款 68,866,750.93 61,040,962.30 
物业服务款及其他 11,906,642.84 17,732,323.02 
合计 163,102,267.50 173,249,973.68 
 
2、 账龄超过一年的重要应付账款 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
深圳泛华工程集团有限公司 28,386,670.65 代建公交站,尚在办理结算 
深圳市恒瑞装饰园林工程有限公司 1,090,814.25 尚未结算 
汕头市建安实业(集团)有限公司 5,774,957.42 尚未结算 
合计 35,252,442.32  
 
(二十二) 预收款项 
1、 预收款项列示 
项目 期末余额 期初余额 上年年末余额 
租金   40,930,792.69 
物业费   9,197,125.81 
推广费及其他   911,756.62 
预收房款   5,207,051.00 
合计   56,246,726.12 
 
期初余额因执行新收入准则重分类至合同负债。 
 
(二十三) 合同负债 
项目 期末余额 期初余额 上年年末余额 
合同负债 37,542,496.33 56,246,726.12  
合计 37,542,496.33 56,246,726.12  
 
(二十四) 应付职工薪酬 
1、 应付职工薪酬列示 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
短期薪酬 11,196,108.50 39,295,114.89 41,299,894.30 9,191,329.09 
离职后福利-设定提存计
划 
7,893.50 1,022,684.19 992,665.26 37,912.43 
辞退福利 49,840.00 227,428.20 277,268.20  
合计 11,253,842.00 40,545,227.28 42,569,827.76 9,229,241.52 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
118 
 
 
2、 短期薪酬列示 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
(1)工资、奖金、津贴和
补贴 
10,247,635.46 35,749,852.98 37,929,041.66 8,068,446.78 
(2)职工福利费 85,419.70 825,170.95 870,409.82 40,180.83 
(3)社会保险费 3,819.48 1,113,213.96 892,595.82 224,437.62 
 其中:医疗保险费 3,477.34 999,294.77 802,038.82 200,733.29 
       工伤保险费 73.46 9,334.09 9,213.80 193.75 
       生育保险费 268.68 104,585.10 81,343.20 23,510.58 
(4)住房公积金 300.00 1,606,877.00 1,606,867.00 310.00 
(5)工会经费和职工教育
经费 
858,933.86  980.00 857,953.86 
合计 11,196,108.50 39,295,114.89 41,299,894.30 9,191,329.09 
 
3、 设定提存计划列示 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
基本养老保险 7,580.16 979,300.98 950,133.38 36,747.76 
失业保险费 313.34 43,383.21 42,531.88 1,164.67 
合计 7,893.50 1,022,684.19 992,665.26 37,912.43 
 
(二十五) 应交税费 
税费项目 期末余额 期初余额 
增值税  8,465,392.49  8,066,449.25 
企业所得税  4,613,258.24  8,027,164.06 
个人所得税  2,235,120.42  2,215,621.33 
城市维护建设税  325,798.80  205,903.94 
房产税  2,182,720.64  227,260.18 
土地增值税  1,718,697.05  1,718,697.05 
教育费附加  235,189.64  143,858.25 
印花税及其他  1,771,738.52  1,740,512.07 
合计 21,547,915.80   22,345,466.13 
 
(二十六) 其他应付款 
项目 期末余额 期初余额 
应付利息 56,832,704.85   11,284,399.20 
应付股利   
其他应付款项  370,630,897.20  323,141,086.93 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
119 
 
项目 期末余额 期初余额 
合计  427,463,602.05  334,425,486.13 
 
1、 应付利息 
项目 期末余额 期初余额 
长期借款应付利息  55,847,744.51  9,697,144.68 
短期借款应付利息  984,960.34  1,587,254.52 
合计  56,832,704.85  11,284,399.20 
 
本期无重要的已逾期未支付的利息。 
 
2、 应付股利 
无。 
 
3、 其他应付款项 
(1)按款项性质列示 
项目 期末余额 期初余额 
 往来款 91,205,574.28 20,242,499.22 
 代收代付款 8,653,557.25 15,065,905.60 
 押金、保证金 137,545,110.86 134,962,305.82 
 皇庭广场员工商铺认购款 5,307,715.38 5,307,715.38 
 商铺结算款 16,578,202.55 59,085,128.24 
 具有回购义务的股权激励款 61,674,080.88 70,782,636.48 
 股权转让款 7,200,000.00 5,200,000.00 
 其他 42,466,656.00 12,494,896.19 
合计 370,630,897.20 323,141,086.93 
  
(2)账龄超过一年的重要其他应付款项 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
限制性股票回购义务 61,674,080.88 相关事项尚未完结 
北京泰禾影视文化发展有限公司  10,000,000.00  相关事项尚未完结 
 
(二十七) 一年内到期的非流动负债 
项目 期末余额 期初余额 
一年内到期的长期借款 864,200,000.00 746,228,797.00 
一年内到期的长期应付款 29,379,030.95 30,122,090.85 
合计 893,579,030.95 776,350,887.85 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
120 
 
 
1、 一年内到期的长期借款 
 
项目 期末余额 期初余额 
保证借款*1  11,200,000.00  11,200,000.00 
保证、抵押借款*2  610,000,000.00  530,000,000.00 
保证、质押借款*3  163,000,000.00  125,028,797.00 
抵押、质押、保证借款*4  80,000,000.00  80,000,000.00 
合计  864,200,000.00  746,228,797.00 
*1详见附注五、(二十八)*1。 
*2详见附注五、(二十八)*2。 
*3详见附注五、(二十八)*3。 
*4详见附注五、(二十八)*4。 
 
2、一年内到期的长期应付款 
项目 期末余额 期初余额 
应付融资租赁款 29,379,030.95 30,122,090.85 
其中:本金 37,765,084.41 38,508,144.32 
      未实现融资费用 -8,386,053.46 -8,386,053.47 
融资租赁保证金   
合计 29,379,030.95  30,122,090.85 
 
(二十八) 长期借款 
长期借款分类: 
项目 期末余额 期初余额 
保证借款*1 98,000,000.00 103,600,000.00 
保证、抵押借款*2  85,000,000.00 
保证、质押借款*3 45,000,000.00 167,570,000.00 
抵押、质押、保证借款*4 2,750,000,000.00 2,770,000,000.00 
合计 2,893,000,000.00 3,126,170,000.00 
*1 2017年 6月 12日,本公司与上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行签订流动
资金借款合同,借款金额为人民币 14,000.00万元,借款期限为 2017年 6月 12日至
2022年 6月 12日。上述借款合同由皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。截
至 2020年 6月 30日,已归还本金 3,080万元,借款余额 10,920万元,其中一年内
到期的借款为 1,120万元,长期借款余额为 9,800万元。 
*2(1)2019年 1月 31日,本公司向厦门国际银行股份有限公司珠海分行借款人民
币 10,000万元,借款期限为 2019年 1月 31日至 2021年 1月 30日。上述借款由皇
庭集团、皇庭不动产、郑康豪提供担保,以本公司之子公司皇庭不动产持有的重庆
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
121 
 
皇庭公寓 148套公寓提供抵押担保。截止 2020年 6月 30日,借款余额为 9,000万
元,其中一年内到期的借款为 9,000万元,长期借款余额为 0.00万元。 
(2)2017年 7月 11日,本公司向包商银行深圳分行借款人民币 60,000万元,借款
期限为 2017年 7月 11日至 2020年 7月 10日。上述借款由皇庭集团、郑康豪提供
保证担保;同时以本公司之子公司成都皇庭商业持有的成都泰然时代中心物业提供
抵押担保。截止 2020年 6月 30日,本公司分期还本付息,已偿还本金 8,000万元,
借款余额为 52,000万元,其中一年内到期的借款为 52,000万元,长期借款余额 0.00
万元。   
*3(1)2019年 4月 29日至 2019年 7月 19日,本公司陆续向渤海银行股份有限公
司深圳前海分行借款人民币 15,000万元,借款期限为两年。上述借款由皇庭集团、
郑康豪提供连带责任保证担保,以本公司持有的同心再贷 14%的股权提供质押担保,
以本公司之子公司皇庭基金持有的同心基金 8%的股权提供质押担保。截止 2020年
6月 30日,本公司分期还本付息,已偿还本金 1,050万元,借款余额 13,950万元,
其中一年内到期的借款为 13,950万元,长期借款余额为 0.00万元。 
(2)2017年 11月 6日,本公司之子公司瑞泽租赁与恒丰银行北京奥运村支行签订
《有追索权保理服务合同》,以 2017 年与瑞映光电科技(上海)有限公司签署的的
融资租赁合同项下的应收租金收益作为保理,借入保理借款人民币 13,000万元,借
款期限为 2017年 11月 6日至 2022年 9月 20日。截止 2020年 6月 30日,该项保
理借款的余额为人民币 6,850万元。其中,一年内到期的借款 2,350万元,长期借款
余额 4,500万元。 
*4 2016年本公司之子公司融发投资与中信信托有限责任公司签订了信托贷款合同,
借款金额为 300,000万元,借款期限为 2016年 3月 30日至 2021年 3月 30日。上
述借款由融发投资以晶岛国商购物中心(即皇庭广场)及其占有范围内的土地使用
权提供抵押保证,本公司以持有的融发投资 60%股权为质押担保,本公司之子公司
PHL以持有的融发投资 40%股权为质押担保,融发投资和国商物业福田分公司以应
收账款提供质押担保,本公司与皇庭投资、皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担
保。截止 2020年 6月 30日,本公司分期还本付息,已归还本金 17,000万元,借款
余额为人民币 283,000万元。其中一年内到期的借款为人民币 8,000万元,长期借款
余额 275,000万元。 
 
(二十九) 长期应付款 
项目 期末余额 期初余额 
长期应付款 115,633,263.20 116,417,941.94 
合计 115,633,263.20 116,417,941.94 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
122 
 
1、 长期应付款 
项目 期末余额 期初余额 
应付融资租赁款 102,633,263.20 103,417,941.94 
其中:本金 111,735,776.35 114,679,280.64 
      未实现融资费用 -9,102,513.15 -11,261,338.70 
融资租赁保证金 13,000,000.00 13,000,000.00 
合计 115,633,263.20 116,417,941.94 
 
(三十) 预计负债 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因 
员工认购商铺补偿 14,762,106.14   14,762,106.14  
合计 14,762,106.14   14,762,106.14  
 
 
(三十一) 递延收益 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因 
融资租赁服务费 11,962,827.57  707,486.70 11,255,340.87 融资租赁 
合计 11,962,827.57  707,486.70 11,255,340.87  
 
(三十二) 股本 
项目 期初余额 
本期变动增(+)减(-) 
期末余额 发行
新股 

股 
公积金
转股 
其他 小计 
股份
总额 
1,175,345,368.00    -816,648.00 -816,648.00 1,174,528,720.00 
 
(三十三) 资本公积 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
资本溢价(股本溢价) 1,882,140,613.40  1,008,368.34 1,881,132,245.06 
其他资本公积 44,672,358.86   44,672,358.86 
合计 1,926,812,972.26  1,008,368.34 1,925,804,603.92 
 
(三十四) 库存股 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
附有回购义务的限制性股
票收到的款项 
162,331,345.00   162,331,345.00 
回购本公司股份 24,558,045.41  1,825,016.34 22,733,029.07 
合计 186,889,390.41  1,825,016.34 185,064,374.07 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
123 
 
(三十五) 其他综合收益 
项目 期初余额 
本期金额 
期末余额 本期所得税
前发生额 
减:前期
计入其他
综合收益
当期转入
损益 
减:前期
计入其他
综合收益
当期转入
留存收益 
减:所得税费
用 
税后归属于母
公司 
税后归
属于少
数股东 
1.将重分类进损益的其他综合
收益 
266,303,270.46       266,303,270.46 
其中:投资性房地产转换为公允
价值核算 
226,508,246.62       226,508,246.62 
      外币财务报表折算差额 -9,918.07       -9,918.07 
      其他权益工具投资公允
价值变动 
39,804,941.91       39,804,941.91 
其他综合收益合计 266,303,270.46       266,303,270.46 
 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
124 
 
(三十六) 盈余公积 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
法定盈余公积 102,818,019.35   102,818,019.35 
任意盈余公积 41,403,353.35   41,403,353.35 
合计 144,221,372.70   144,221,372.70 
 
(三十七) 未分配利润 
项目 本期金额 上期金额 
调整前上年年末未分配利润 2,123,262,420.04 2,048,204,802.45 
调整年初未分配利润合计数(调增+,调减-)  2,194,457.05 
调整后年初未分配利润 2,123,262,420.04 2,050,399,259.50 
加:本期归属于母公司所有者的净利润 12,346,436.51 50,601,071.03 
减:提取法定盈余公积  4,100,742.28 
    提取任意盈余公积   
    提取一般风险准备  56,525,900.00 
    应付普通股股利  11,399,505.21 
    转作股本的普通股股利   
    处置子公司转出一般风险准备  -94,288,237.00 
期末未分配利润 2,135,608,856.55 2,123,262,420.04 
 
(三十八) 营业收入和营业成本 
项目 
本期金额 上期金额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 264,235,300.37 72,923,129.32  471,830,297.70   125,987,131.06  
其他业务 6,889,147.30 6,537,884.17  13,502,173.57   16,254,372.14  
合计  271,124,447.67   79,461,013.49   485,332,471.27   142,241,503.20  
 
营业收入明细: 
项目 本期金额 上期金额 
主营业务收入 264,235,300.37 471,830,297.70 
其中:商业运营服务 246,876,963.79 288,446,479.37 
      金融服务   130,196,302.31 
      融资租赁服务 14,102,191.05 37,230,217.88 
      其他 3,256,145.53 15,957,298.14 
其他业务收入 6,889,147.30 13,502,173.57 
合计 271,124,447.67 485,332,471.27 
 
(三十九) 税金及附加   
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
125 
 
项目 本期金额 上期金额 
城市维护建设税 628,651.16  1,342,691.97  
教育费附加 449,036.46   964,629.77  
印花税 145,800.03  218,508.86  
房产税 3,793,985.47  8,044,929.05  
土地使用税 153,791.20  302,507.00  
车船税  360.00   360.00  
合计  5,171,624.32   10,873,626.65  
 
(四十) 销售费用 
项目 本期金额 上期金额 
人力资源费  2,937,327.75   6,099,701.68  
资产摊提费用  543,366.77   241,189.68  
租赁及物管费  -     10,138.16  
广告费  93,344.00   2,554,002.80  
招商费  704,750.23   357,971.74  
宣传费  -     5,438.10  
促销活动费及其他  483,403.20   1,049,832.07  
合计  4,762,191.95   10,318,274.23  
 
(四十一) 管理费用   
项目 本期金额 上期金额 
人力资源费  21,595,469.43   28,868,508.01  
资产摊提费用  2,182,694.74   2,890,587.98  
租赁及物管费  3,821,207.53   4,977,274.91  
诉讼费  73,005.40   178,447.43  
办公费  897,487.49   800,262.07  
其他  4,577,385.47   4,412,397.97  
合计  33,147,250.06   42,127,478.37  
 
(四十二) 财务费用 
项目 本期金额 上期金额 
利息费用 143,433,002.64  144,112,863.94  
减:利息收入 323,854.36  1,001,670.68  
汇兑损益 23,825.65  345,121.25  
限制性股票回购利息 315,365.65  1,088,577.54  
其他 208,758.56   472,077.20  
合计 143,657,098.14  145,016,969.25  
 
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126 
 
(四十三) 其他收益 
项目 本期金额 上期金额 
政府补助  2,115,446.57   1,212,978.32  
代扣个人所得税手续费  370,223.06   
进项税加计抵减  3,093.61   
其他  212,227.71   3,316.15  
合计  2,700,990.95   1,216,294.47  
 
计入其他收益的政府补助 
补助项目 本期金额 上期金额 与资产相关/与收益相关 
福田区产业发展专项资金
*1 
 1,000,000.00  1,200,000.00 与收益相关 
清洁生产补贴*2  130,000.00   与收益相关 
生育津贴*3  40,996.82   与收益相关 
稳岗补贴*4  201,497.56   与收益相关 
景观电费补贴*5  730,590.75   与收益相关 
福田区创建“排水达标小
区”先进单位奖励 
 10,011.60   与收益相关 
农村社保补贴  2,349.84  2,978.32 与收益相关 
重庆市九龙坡区规模以上
服务业企业奖励扶持基金 
 10,000.00 与收益相关 
合计  2,115,446.57  1,212,978.32  
*1本公司之子公司融发投资根据《福田区产业发展专项资金政策》的有关规定,于
2020年4月21日收到深圳市福田区国库支付中心拨付的资金补贴款1,000,000.00元。
*2本公司之子公司皇庭物业于 2020年 4月 27日收到深圳市福田区企业发展服务中
心拨付的清洁生产补贴 130,000元。    
*3 本公司之子公司皇庭物业、成都泰阳本期共收到社保局拨付生育津贴 40,996.82
元。 
*4根据相关各地级市人力资源和社会保障局文件,本公司及子公司本期收到稳岗补
贴合计 201,497.56元。 
*5本公司之子公司皇庭物业于 2020年 3月 2日和 2020年 5月 28日分别收到深圳
市灯光环境管理中心拨付的景观电费补贴 529,064.56 元和 201,526.19 元,合计
730,590.75元。   
 
(四十四) 投资收益 
项目 本期金额 上期金额 
权益法核算的长期股权投资收益  -277,937.13   157,306.60  
处置长期股权投资产生的投资收益   1,937,237.24  
交易性金融资产在持有期间的投资收益   
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
127 
 
项目 本期金额 上期金额 
可供出售金融资产在持有期间的投资收益   16,529.13  
处置可供出售金融资产取得的投资收益   
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益   
处置其他非流动金融资产取得的投资收益   
理财产品收益   18,682.19  
合计  -277,937.13   2,129,755.16  
 
 
(四十五) 信用减值损失 
项目 本期金额 上期金额 
应收票据坏账损失   745,060.00  
应收账款坏账损失  -1,461,593.84   -4,308,284.67  
货款减值损失   6,550,000.00  
应收股利减值损失   
其他应收款坏账损失 -3,602,353.57   2,931,001.03  
应收贷款利息减值损失   
合计 -5,063,947.41  5,917,776.36  
 
(四十六) 资产处置收益 
项目 本期金额 上期金额 
计入当期非经常性
损益的金额 
非划分为持有代售的处置非流动资产损益  319,357.01   471,757.09   319,357.01  
合计  319,357.01   471,757.09   319,357.01  
 
(四十七) 营业外收入 
项目 本期金额 上期金额 计入当期非经常性损益的金额 
非流动资产处置利得    
无需偿付的债务    
赔偿、罚款及违约金收入 18,005,525.33  1,582,455.51  18,005,525.33 
政府补助   40,608.00   
其他  1,403,470.70   90,432.52   1,403,470.70  
合计  19,408,996.03   1,713,496.03   19,408,996.03  
 
 
(四十八) 营业外支出 
项目 本期金额 上期金额 计入当期非经常性损益的金额 
非流动资产处置损失    
滞纳金及罚款支出 1,010.01     1,010.01    
违约金及赔偿款   661,349.07   
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128 
 
项目 本期金额 上期金额 计入当期非经常性损益的金额 
捐赠支出 10,000.00  10,000.00 
其他  1,725.55    51,075.81   1,725.55  
合计  12,735.56  712,424.88  12,735.56  
 
(四十九) 所得税费用 
1、 所得税费用表 
项目 本期金额 上期金额 
当期所得税费用  1,345,028.03   24,229,476.67  
递延所得税费用  6,703,188.03   4,605,845.92  
合计  8,048,216.06   28,835,322.59  
 
2、 会计利润与所得税费用调整过程 
项目 本期金额 
利润总额  21,999,993.60  
按法定[或适用]税率计算的所得税费用  5,499,998.40  
子公司适用不同税率的影响  
调整以前期间所得税的影响  
非应税收入的影响 69,484.28 
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,265,986.85 
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响  
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵
扣亏损的影响 
1,212,746.53 
其他  
所得税费用 8,048,216.06 
 
(五十) 现金流量表项目 
1、 收到的其他与经营活动有关的现金 
项目 本期金额 上期金额 
利息收入  572,470.48   1,001,670.68  
政府补助  2,115,446.57   1,253,586.32  
保证金押金等  18,463,891.65   30,923,490.58  
代收商辅结算款  22,245,893.67   150,124,986.90  
往来款  87,484,578.19   10,664,085.53  
其他  11,603,377.50   34,570,053.16  
合计   142,485,658.06    228,537,873.17  
 
2、 支付的其他与经营活动有关的现金 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
129 
 
项目 本期金额 上期金额 
管理费用  5,557,624.58   9,886,482.73  
销售费用  654,823.83   2,758,900.64  
违约金及诉讼费  229,223.12   150,000.00  
往来款  28,168,314.43   48,068,454.95  
代付商铺结算款  18,301,280.58   106,975,034.62  
保证金押金  5,503,429.45   105,661,827.39  
其他  16,710,809.98   5,008,355.87  
合计  75,125,505.97   278,509,056.20  
 
3、 收到的其他与筹资活动有关的现金 
项目 本期金额 上期金额 
借款保证金 75,712,809.82  
合计 75,712,809.82  
 
4、支付的其他与筹资活动有关的现金 
项目 本期金额 上期金额 
限制性股票回购 9,423,921.25  64,937,387.63  
合计 9,423,921.25   64,937,387.63  
 
(五十一) 现金流量表补充资料 
1、 现金流量表补充资料 
补充资料 本期金额 上期金额 
1、将净利润调节为经营活动现金流量   
净利润 13,951,777.54 116,655,951.21 
加:信用减值损失 5,063,947.41 -5,917,776.36 
    资产减值准备   
    固定资产折旧 2,038,387.68 2,767,539.17 
    生产性生物资产折旧   
    油气资产折耗   
    无形资产摊销 489,447.01 565,685.38 
    长期待摊费用摊销 12,412,439.63 16,182,818.88 
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
(收益以“-”号填列) 
-319,357.01 -471,757.09 
    固定资产报废损失(收益以“-”号填列)   
    公允价值变动损失(收益以“-”号填列)   
    财务费用(收益以“-”号填列) 143,772,193.94 145,546,562.73 
    投资损失(收益以“-”号填列) 277,937.13 -2,129,755.16 
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130 
 
补充资料 本期金额 上期金额 
    递延所得税资产减少(增加以“-”号填列) 6,018,091.13 3,710,691.76 
    递延所得税负债增加(减少以“-”号填列)   
    存货的减少(增加以“-”号填列) 3,143.63 -681,560.87 
    经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列) -55,528,245.02 -37,232,329.51 
    经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列) 21,141,078.45 -218,887,000.42 
    其他  1,262,924.77 
经营活动产生的现金流量净额 149,320,841.52 21,371,994.49 
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动   
债务转为资本   
一年内到期的可转换公司债券   
融资租入固定资产   
3、现金及现金等价物净变动情况   
现金的期末余额 102,226,665.32 166,691,484.54 
减:现金的期初余额 70,787,799.97 120,827,068.59 
加:现金等价物的期末余额   
减:现金等价物的期初余额   
现金及现金等价物净增加额 31,438,865.35 45,864,415.95 
 
2、 本期收到的处置子公司的现金净额 
 金额 
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物  
其中:同心再贷  
减:丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物  
其中:同心再贷  
加:以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 222,000,000.00   
其中:同心再贷 222,000,000.00   
处置子公司收到的现金净额 222,000,000.00 
 
3、 现金和现金等价物的构成 
项目 期末余额 期初余额 
一、现金  102,226,665.32   70,787,799.97  
其中:库存现金  75,539.86   184,530.41  
      可随时用于支付的银行存款  101,661,157.65   69,785,089.88  
      可随时用于支付的其他货币资金  489,967.81   818,179.68  
二、现金等价物   
其中:三个月内到期的债券投资   
三、期末现金及现金等价物余额 102,226,665.32  70,787,799.97  
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131 
 
项目 期末余额 期初余额 
其中:母公司或集团内子公司使用受限制的现金和
现金等价物   
 
(五十二) 所有权或使用权受到限制的资产 
项目 期末账面价值 受限原因 
其他货币资金 13,915.58  长期未用冻结 
其他货币资金 4,436,718.09  按揭担保保证金 
其他货币资金 19,380,043.49 监管户货币资金 
应收账款 58,363,740.33  借款质押 
投资性房地产-房屋建筑物 9,484,068,838.00  借款抵押及未办妥产权证 
固定资产-房屋建筑物 397,402.72  尚未办理产权证 
一年内到期的非流动资产 80,058,876.13  融资租赁保理 
长期应收款 54,170,646.39  融资租赁保理 
其他权益工具投资 451,673,882.35  借款质押 
合计   10,152,564,063.08    
 
(五十三) 外币货币性项目 
1、 外币货币性项目 
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额 
货币资金    
其中:美元  13,019.30   7.0795   92,170.13  
      港币  159,414.82   0.91344   145,615.87  
其他应收款    
其中:美元  6,425.72   7.0795   45,490.88  
 
(五十四) 政府补助 
1、 与资产相关的政府补助 
无。 
 
2、 与收益相关的政府补助 
无。 
 
六、 合并范围的变更 
(一) 非同一控制下企业合并 
无。 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
132 
 
(二) 同一控制下企业合并 
无。 
 
(三) 反向购买 
无。 
 
(四) 处置子公司 
无。 
 
   (五)其他原因的合并范围变动 
与上期相比本期新增合并单位 2家,减少 2家。本期增加系本期新设合肥戴维斯、
皇庭优智,本期减少系湖南皇庭青青世界文化旅游发展有限公司(以下简称“湖南
皇庭青青世界”)和皇庭保险经纪有限公司(以下简称“皇庭保险经纪”)。 
 
七、 在其他主体中的权益 
企业集团的构成  
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 
持股比例(%) 
取得方式 
直接 间接 
融发投资 深圳 深圳 物业出租及经营 60.00 40.00 设立、购买 
皇庭商业运营 深圳 深圳 商业营销  100.00 设立 
影响力运营 深圳 深圳 商业运营  100.00 设立 
皇庭国际投资 香港 香港 投资咨询  100.00 设立 
香港瑞泽 香港 香港 融资租赁  100.00 购买 
融发发展 深圳 深圳 文化 100.00  购买 
皇庭金融 香港 香港 投资咨询  100.00 购买 
PHL 香港 香港 投资咨询  100.00 购买 
江西四创 南昌 南昌 管理咨询  53.00 设立 
嘉兴几何 嘉兴 嘉兴 投资管理  99.80 设立 
深圳皇庭青青世界 深圳 深圳 文化  100.00 设立 
重庆皇庭青青世界 重庆 重庆 文化  100.00 设立 
皇庭礼尚公寓 深圳 深圳 物业管理  100.00 设立 
皇庭不动产 深圳 深圳 管理咨询 100.00  设立 
皇庭物业发展 深圳 深圳 物业管理  100.00 设立 
成都泰阳物业 成都 成都 物业管理  51.00 购买 
重庆不动产 重庆 重庆 管理咨询  100.00 设立 
惠州白马山 惠州 惠州 文化  100.00 购买 
深圳房产建设 深圳 深圳 工程承包、建设  90.00 购买 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
133 
 
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 
持股比例(%) 
取得方式 
直接 间接 
柳州房建 柳州 柳州 工程承包、建设  100.00 购买 
成都皇庭商业 成都 成都 物业出租及经营  100.00 设立 
厦门圣果院 厦门 厦门 物业出租及经营  51.00 购买 
青青旅游 深圳 深圳 文化旅游  100.00 设立 
美集奥莱 厦门 厦门 商业营销  100.00 设立 
皇庭云物业 深圳 深圳 物业管理  100.00 设立 
国商酒店 深圳 深圳 酒店管理  100.00 设立 
皇庭在线 深圳 深圳 网上贸易 100.00  设立 
深国商管理咨询 深圳 深圳 管理咨询 100.00  设立 
皇庭资产管理 深圳 深圳 管理咨询  100.00 设立 
皇庭基金 深圳 深圳 投资咨询  100.00 设立 
皇金贷金融 深圳 深圳 金融信息服务  100.00 设立 
国睿一号 深圳 深圳 投资咨询  100.00 设立 
皇庭教育 深圳 深圳 文化 100.00  设立 
国鑫恒供应链 深圳 深圳 供应链  100.00 设立 
皇庭广场商业 深圳 深圳 商业营销 100.00  设立 
深圳戴维斯 深圳 深圳 商业营销 51.00 49.00 设立 
瑞泽租赁 北京 北京 融资租赁 50.00 30.00 购买 
瑞泽保理 天津 天津 商业保理  100.00 设立 
瑞泽众合融资租赁 天津 天津 融资租赁  100.00 设立 
瑞泽众合资产管理 北京 北京 投资管理  100.00 购买 
皇庭珠宝广场 重庆 重庆 物业出租及经营  100.00 购买 
郑州君庭 郑州 郑州 商业营销  100.00 设立 
上海诣臻 上海 上海 商业营销  100.00 设立 
湛江戴维斯 湛江 湛江 商业营销  100.00 设立 
重庆君庭物业 重庆 重庆 物业管理  100.00 设立 
成都泰阳佳诚停车场 成都 成都 物业管理  100.00 设立 
合肥戴维斯 合肥 合肥 商业营销  100.00 设立 
皇庭优智 深圳 深圳 销售商品  51.00 设立 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
134 
 
八、 与金融工具相关的风险 
信用风险,是指金融工具的一方不能履行义务,造成另一方发生财务损失的风险。  
本公司的信用风险主要与应收款项有关。为控制该项风险,本公司仅与经认可的、
信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策,对所有要求采用信用方式进行交
易的客户进行信用审核,公司通过对已有客户信用评级的监控以及应收账款账龄分
析的月度审核来确保公司的整体信用风险在可控的范围内。本公司的其他应收款主
要系押金、代建公交站项目、保证金的应收款项等,公司对此等款项与相关经济业
务一并管理并持续监控,以确保本公司不致面临重大坏账风险。 
此外,本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况,以确保就无法
回收的款项计提充分的坏账准备。因此,本公司管理层认为本公司所承担的信用风
险已经大为降低。 
 
(一) 信用风险 
信用风险,是指金融工具的一方不能履行义务,造成另一方发生财务损失的风险。  
本公司的信用风险主要与应收款项有关。为控制该项风险,本公司仅与经认可的、
信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策,对所有要求采用信用方式进行交
易的客户进行信用审核,公司通过对已有客户信用评级的监控以及应收账款账龄分
析的月度审核来确保公司的整体信用风险在可控的范围内。本公司的其他应收款主
要系押金、代建公交站项目、保证金的应收款项等,公司对此等款项与相关经济业
务一并管理并持续监控,以确保本公司不致面临重大坏账风险。 
此外,本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况,以确保就无法
回收的款项计提充分的坏账准备。因此,本公司管理层认为本公司所承担的信用风
险已经大为降低。 
 
(二) 市场风险 
金融工具的市场风险,是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而
发生波动的风险,包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。 
(1)利率风险 
金融工具的市场风险,是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而
发生波动的风险,包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。 
利率风险,是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的
风险。本公司面临的利率风险主要来源于银行借款。 
在其他变量保持不变的情况下,如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 100个
基点,对本公司的净利润影响如下。管理层认为 100个基点合理反映了利率可能发
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
135 
 
生变动的合理范围。上升 100 个基点对净利润的影响是-2,018,736.64 元,下降 100
个基点对净利润的影响是 2,018,736.64元。 
(2)汇率风险 
汇率风险,是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的
风险。本公司尽可能将外币收入与外币支出相匹配以降低汇率风险。本公司面临的
汇率风险主要来源于以美元计价的金融资产和金融负债,外币金融资产和外币金融
负债折算成人民币的金额列示如下: 
项目 
期末余额 期初余额 
美元 港币 合计 美元 港币 合计 
货币资金  92,170.13   145,615.87    237,786.00  5,705,884.14 141,734.56  5,847,618.7 
其他应收款  45,490.88    45,490.88  44,827.11  44,827.11 
小计  137,661.01  145,615.87    283,276.88  5,750,711.25 141,734.56 5,892,445.81 
一年内到期的非流动
负债    78,028,797.00  78,028,797.00 
小计    78,028,797.00  78,028,797.00 
净额合计 137,661.01   145,615.87  283,276.88  -72,278,085.75 141,734.56 -72,136,351.19 
 
(三) 流动性风险 
流动性风险,是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生
资金短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风
险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价
证券以及对未来 12个月现金流量的滚动预测,确保公司在所有合理预测的情况下拥
有充足的资金偿还债务。 
本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下: 
项目 
期末余额 
0-6个月(含 6个月) 6个月-1年(含 1年) 1年-2年(含 2年) 2年-3年(含 3年) 3年以上 合计 
短期借款 365,000,000.00 350,000,000.00    715,000,000.00 
应付账款 27,922,174.48 38,765,650.99 46,392,775.61 48,668,543.24 1,353,123.18 
                           
163,102,267.50  
应付利息 3,761,942.25 53,070,762.60    56,832,704.85 
其他应付款 48,614,076.29 89,340,376.23 58,067,970.59 155,029,366.43 19,579,107.66 
                           
370,630,897.20  
一年内到期
的非流动负
债 
574,445,537.80 319,133,493.15    893,579,030.95 
长期借款   204,000,000.00 99,000,000.00 2,590,000,000.00 2,893,000,000.00 
长期应付款   32,815,778.83 33,537,537.84 49,279,946.53 115,633,263.20 
 
九、 公允价值的披露 
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次: 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
136 
 
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报
价。 
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值。 
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。 
公允价值计量结果所属的层次,由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值
所属的最低层次决定。 
 
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值 
项目 
期末公允价值 
第一层次
公允价值
计量 
第二层次公允价
值计量 
第三层次公允价
值计量 
合计 
一、持续的公允价值计量     
◆其他权益工具投资    750,601,411.76   750,601,411.76  
◆其他非流动金融资产   30,000,000.00  30,000,000.00  
  1.指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产 
    
(1)债务工具投资   30,000,000.00  30,000,000.00 
(2)其他     
◆投资性房地产  9,484,068,838.00  9,484,068,838.00 
  1.出租用的土地使用权     
  2.出租的建筑物  9,484,068,838.00  9,484,068,838.00 
  3.持有并准备增值后转让的土地
使用权 
    
持续以公允价值计量的资产总额  9,484,068,838.00 780,601,411.76 10,264,670,249.76 
 
(二) 持续和非持续第二层次公允价值计量项目市价的确定依据 
项目 期末公允价值 估值技术 
重要参数 
定性信息 定量信息 
出租的建筑物 9,484,068,838.00 市场法 商业用房 可比房产成交价 
 
(三) 持续和非持续第三层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定
量信息 
非上市的股权投资的公允价值采用市场比较法估值模型估计,由于采用的假设并非 
由可观察市场价格或利率支持,本公司需根据对市净率等不可观测市场参数的估计 
来确定其公允价值。债务工具投资的公允价值采用现金流量折现法估计,本公司需
根据对预期收益率等不可观测市场参数的估计来确定其公允价值。 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
137 
 
 
十、 关联方及关联交易 
(一) 本公司的母公司情况 
截止 2020年 6月 30日,郑康豪先生及其控制的百利亚太投资有限公司(以下简称
“百利亚太”)、皇庭投资、皇庭产业控股和皇庭国际集团有限公司(以下简称“皇
庭国际集团”)合计持有本公司 50.68%的股份,因此郑康豪先生为本公司实际控制
人。 
 
(二) 本公司的子公司情况 
本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。 
(三) 其他关联方情况 
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系 
郑康雄 实际控制人郑康豪之弟 
黄凯玲 实际控制人郑康豪之弟媳 
百利亚太 持有本公司 6.18%的股权 
皇庭投资 持有本公司 21.62%的股权 
皇庭产业控股 持有本公司 21.69%的股权 
皇庭国际集团 持有本公司 1.08%的股权 
皇庭集团 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市皇庭商业管理有限公司(以下简称“皇庭商业管理”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市皇庭酒店管理有限公司(以下简称“皇庭酒店”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市皇庭唯尚会科技服务有限公司(以下简称“皇庭唯尚会”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市卓越海外旅游有限公司(以下简称“卓越旅游”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市皇庭房地产开发有限公司(以下简称“皇庭房地产开发”) 受郑康豪实际控制的公司 
惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司(以下简称“惠州大亚湾皇庭”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳青青观光农场有限公司(以下简称“深圳青青观光”) 受郑康豪实际控制的公司 
惠州市皇庭旅游地产开发有限公司(以下简称“惠州皇庭旅游”) 受郑康豪实际控制的公司 
钦州市宏基房地产开发有限公司(以下简称“钦州宏基”) 受郑康豪实际控制的公司 
钦州市皇庭房地产开发有限公司(以下简称“钦州房地产”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市皇庭物业服务有限公司(以下简称“皇庭物业服务”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市皇庭物业管理有限公司(以下简称“皇庭物业管理”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市皇庭天玺房地产开发有限公司(以下简称“皇庭天玺”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市皇庭青青小镇实业有限公司(以下简称“青青小镇”) 受郑康豪实际控制的公司 
重庆皇庭九龙珠宝产业开发有限公司(以下简称“重庆九龙开发”) 受郑康豪实际控制的公司 
惠州市皇庭威酒店管理有限公司(以下简称“惠州皇庭威酒店”) 受郑康豪实际控制的公司 
广西宝庭房地产开发有限公司(以下简称“广西宝庭”) 实际控制人直系亲属控制的企业 
众合天诚 子公司瑞泽租赁少数股东 
深圳市皇庭荟餐饮管理有限公司 (以下简称“皇庭荟”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
138 
 
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系 
深圳市同心行供应链管理有限公司(以下简称“同心供应链”) 参股公司之子公司 
深圳市同心行融资担保有限公司(以下简称“同心担保”) 参股公司之子公司 
同心基金 参股公司 
深圳市同心股权投资基金管理有限公司(以下简称“同心股权投资基
金”) 
参股公司之子公司 
同心再贷 参股公司 
东莞向隆实业 受郑康豪实际控制的公司 
深联公务航空有限公司(以下简称“深联公务”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市皇庭城市广场开发有限公司(以下简称“皇庭城市广场”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市皇庭荔园实业有限公司(以下简称“皇庭荔园实业”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市皇庭龙城中心开发有限公司(以下简称“皇庭龙城中心”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市皇庭龙玺实业有限公司(以下简称“皇庭龙玺实业”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市皇庭商务服务有限公司(以下简称“皇庭商务服务”) 受郑康豪实际控制的公司 
深圳市奥林传媒有限公司(以下简称“奥林传媒”) 联营公司 
 
(四) 关联交易情况 
1、 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 
采购商品/接受劳务情况表 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
皇庭荟 餐饮服务 42,165.81 4,373.00 
皇庭商业管理 电费 620,231.35 5,592,736.54 
皇庭酒店 服务 71,770.80 732,540.73 
皇庭唯尚会 服务 557,073.80 1,577,138.50 
皇庭商务服务 服务 4,866,656.82  
卓越旅游 服务  22,655.00 
惠州皇庭威酒店 服务  10,662.21 
皇庭物业服务 服务 50,750.00  
 
出售商品/提供劳务情况表 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
同心再贷 利息收入 9,157,232.70  
 深圳青青观光 管理咨询 248,832.25 1,469,467.66 
 皇庭房地产开发 物业服务 178,243.95 2,411,321.34 
 皇庭荟 物业服务 122,633.96 598,166.04 
 皇庭酒店 物业服务 1,549,088.87 7,972,673.58 
 皇庭商业管理 物业服务  809,662.93 
 皇庭唯尚会 物业服务 10,071.44 238,754.16 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
139 
 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
 皇庭物业服务 物业服务 21,501.89 21,332.61 
 皇庭物业管理 物业服务  195,578.54 
 同心股权投资基金 物业服务 12,618.87 39,274.32 
 同心供应链 物业服务 11,918.87 37,094.92 
 同心担保 物业服务 8,764.15 27,267.58 
同心基金 物业服务 30,689.62 96,068.09 
 深联公务 物业服务 7,231.13  
 皇庭房地产开发 招商服务费  3,975,219.33 
 皇庭商业管理 招商服务费  5,533,976.88 
深联公务 销售百货  2,573.28 
惠州皇庭旅游 销售百货  36,350.00 
 惠州大亚湾皇庭 销售百货  61,024.50 
 惠州皇庭威酒店 销售百货  14,278.06 
 钦州房地产 销售百货  73,516.02 
 皇庭房地产开发 销售百货  1,728,668.82 
 皇庭城市广场 销售百货  57,128.16 
 皇庭天玺 销售百货  45,583.86 
 皇庭唯尚会 销售百货  850,381.69 
 东莞向隆实业 销售百货  90,193.10 
 皇庭荟 销售百货  286,308.02 
 皇庭酒店 销售百货  53,678.58 
 皇庭荔园实业 销售百货  28,141.04 
 皇庭龙城中心 销售百货  27,612.07 
 皇庭龙玺实业 销售百货  16,179.31 
 青青小镇 销售百货  4,676.46 
 
2、 关联租赁情况 
本公司作为出租方: 
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入 
深联公务 飞机融资租赁 4,237,471.65 5,915,301.24 
 
本公司作为承租方: 
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费 
皇庭商业管理 办公楼  1,139,230.34 
皇庭房地产开发 办公楼 2,763,424.00 1,702,729.00 
 
3、 关联担保情况 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
140 
 
本公司作为担保方: 
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是否已
经履行完毕 
同心再贷* 50,000,000.00 2019/9/12 2022/3/12 是 
*2019年 9月 12日,同心再贷向北京银行深圳分行借款人民币 5,000万元,深
圳市同心投资基金股份有限公司、深圳市皇庭国际企业股份有限公司、郑康豪
对其进行保证担保。授信额度为人民币 20000万元,担保期限为 2019年 9月
12日至 2022年 3月 12日。2020年 3月 12日该贷款已偿还,担保实际已履行
完毕。 
 
本公司作为被担保方: 
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是否已
经履行完毕 
皇庭集团、郑康豪*1 22,540,000.00 2019/4/1 2020/3/17 是 
皇庭集团、郑康豪*1 25,000,000.00 2020/3/17 2022/9/16 否 
皇庭集团、郑康豪*1 1,640,000.00 2019/12/21 2020/1/20 是 
皇庭集团、郑康豪*1 2,460,000.00 2019/6/18 2020/3/17 是 
皇庭集团、皇庭投资、郑康雄、
黄凯玲、郑康豪*1 
15,000,000.00 2019/10/25 2023/10/24 否 
皇庭集团、皇庭投资、郑康雄、
黄凯玲、郑康豪*1 
25,000,000.00 2019/11/18 2023/11/17 否 
皇庭集团、东莞向隆实业*1  200,000,000.00  2019-10-23 2020/1/15 是 
皇庭集团、东莞向隆实业*1  195,000,000.00  2020-1-16 2020/5/19 是 
皇庭集团*1 
185,000,000.00  2020/5/20 
2020/10/22 否 
东莞向隆实业*1 2024/10/22 否 
皇庭集团、郑康豪*2 44,640,000.00 2019/10/30 2021/4/28 否 
皇庭集团、郑康豪*2 47,430,000.00 2019/11/21 2020/1/19 是 
皇庭集团、郑康豪*2 43,860,000.00 2020/1/20 2021/5/19 否 
皇庭集团、郑康豪*2 51,000,000.00 2019/7/19 2021/7/18 否 
皇庭集团、郑康豪*1 115,000,000.00 2019/11/21 2022/8/13 否 
皇庭集团、郑康豪*2 114,800,000.00 2019/10/21 2020/1/21 是 
皇庭集团、郑康豪*2 112,000,000.00 2020/1/22 2020/4/20 是 
皇庭集团、郑康豪*2 109,200,000.00 2020/4/21 2024/6/12 否 
皇庭集团、郑康豪*2 95,000,000.00 2019/8/1 2020/1/31 是 
皇庭集团、郑康豪*2 90,000,000.00 2020/2/1 2023/1/23 否 
皇庭集团、郑康豪*2 520,000,000.00 2019/7/11 2022/7/10 否 
皇庭投资、皇庭集团、郑康豪*2 2,850,000,000.00  2019/12/21 2020/2/27 是 
皇庭投资、皇庭集团、郑康豪*2 2,830,000,000.00 2020/2/28 2023/3/30 否 
中行建设、郑康豪*1 350,000,000.00 2019/6/20 2022/6/19 否 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
141 
 
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是否已
经履行完毕 
皇庭集团、瑞泽租赁、郑康豪*3 79,447,812.52 2019/5/15 2026/5/15 否 
皇庭集团、郑康豪*4 138,207,395.52 2019/5/15 2026/5/15 否 
*1详见附注五、(二十)。 
*2详见附注五、(二十八)。 
*3  2019年 4月 10日,瑞泽众合融资租赁与民生金融租赁股份有限公司(以
下简称“民生金融”)签订《融资租赁合同》(合同编号:MSFL-2019-0018-F-ZZ),
皇庭集团、 瑞泽租赁 、郑康豪对其所负的全部债务提供不可撤销的连带责任
保证。担保金额为《融资租赁合同》项下应向民生金融支付的全部租前息、全
部租金、延迟付款违约金、损害赔偿金、民生金融为实现债权而支付的各项费
用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费及租赁物取回时拍卖、评
估等费用)和其他所有承租人瑞泽众合融资租赁应付款项,《融资租赁合同》
约定向民生金融支付总金额为含税人民币 79,447,812.52元,担保期限为 2019
年 5月 12日至 2026年 5月 15日。截止 2020年 6月 30日,本公司已分期归
还含税金额 24,448,627.95元,融资租赁款余额为含税 54,999,184.57元,其中
一年内到期的融资租赁款含税金额为 13,258,203.01 元,长期应付款含税余额
为 41,740,981.56元。 
*4  2019年 4月 10日,瑞泽众合融资租赁与民生锦润(天津)航空租赁有限
公司(以下简称“民生锦润”)签订《融资租赁合同》(合同编号:
MSFL-2019-0017-F-ZZ),皇庭集团、郑康豪对其所负的全部债务提供不可撤
销的连带责任保证。担保金额为《融资租赁合同》项下应向民生润锦支付的全
部租前息、全部租金、延迟付款违约金、损害赔偿金、民生锦润为实现债权而
支付的各项费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费及租赁物取
回时拍卖、评估等费用)和其他所有承租人瑞泽众合融资租赁应付款项,《融
资租赁合同》约定向民生润锦支付总金额为不含税人民币 138,207,395.52元,
担保期限为 2019年 5月 12日至 2026年 5月 15日。截止 2020年 6月 30日,
本公司已分期归还不含税金额 32,991,755.92 元,融资租赁款余额为不含税
105,215,639.60元,其中一年内到期的融资租赁款不含税金额为 25,343,323.70
元,长期应付款不含税余额为 79,872,315.90元。 
 
4、 关联方资金拆借 
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明 
同心再贷 457,847,704.82 2019/12/31 2020/7/31  
 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
142 
 
(五) 关联方应收应付款项 
1、 应收项目 
项目名称 关联方 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 
应收账款      
 广西宝庭 3,734,030.40 396,044.56 3,734,030.40 396,044.56 
 惠州大亚湾皇庭 2,379,968.61 237,996.86 2,379,968.61 237,996.86 
 钦州宏基 200,000.00 20,000.00 200,000.00 20,000.00 
 钦州房地产 4,400,000.00 440,000.00 4,400,000.00 440,000.00 
 深圳青青观光 1,672,915.59 83,645.78 1,627,974.80 81,398.74 
 皇庭房地产开发 45,907,331.66 4,238,036.64 48,640,683.63 4,490,372.06 
 皇庭荟 2,745,590.00 137,279.50 2,492,776.00 139,106.75 
 皇庭酒店 22,868,353.04 ,1,143,417.65 19,919,091.07 995,954.55 
 皇庭商业管理 7,063,107.08 375,118.84 8,376,803.37 443,702.74 
 皇庭唯尚会 276,178.00 19,734.70 276,178.00 19,734.70 
 皇庭物业服务 840,000.00 84,000.00 840,000.00 84,000.00 
 皇庭物业管理 600,000.00 60,000.00 600,000.00 60,000.00 
 深联公务 135,672.00 12,618.10 116,690.00 11,669.00 
 同心担保   14,595.00 729.75 
 同心供应链   19,855.00 992.75 
 同心股权投资基金   21,019.00 1,050.95 
 同心基金   50,228.00 2,511.40 
 同心再贷 297,674.00 14,883.70 297,674.00 14,883.70 
 皇庭商务服务 50,100.00 2,505.00   
预付账款      
 皇庭唯尚会   40,430.73  
应收股利      
 同心基金  99,366,714.66  9,936,671.47   99,366,714.66  9,936,671.47  
其他应收款      
 众合天诚 32,000,000.00 4,800,000.00  32,000,000.00  4,800,000.00 
 同心基金 305,310,510.00   516,000,000.00  
 同心再贷 457,847,704.82   441,172,461.99  
 皇庭酒店 32,000.00   54,000.00     
 皇庭商业管理 257,925.00 12,896.25  2,318,994.00   115,449.70  
 皇庭唯尚会 120,446.00 6,022.30 111,141.00 5,557.05 
 皇庭集团 31,730,429.21 1,586,521.46 31,730,429.21 1,586,521.46 
 皇庭房地产开发 2,693,161.29 60,724.23 2,411,619.29 90,374.68 
 皇庭物业管理 90,279.70 4,513.99   
 皇庭商务服务 1,408,309.98 70,415.50   
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
143 
 
项目名称 关联方 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 
长期应收款      
 深联公务 85,397,226.84   92,007,349.58    
一年内到期
其他非流动
资产 
     
 深联公务 42,796,651.85   34,877,219.45    
 
2、 应付项目 
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额 
应付账款    
 惠州皇庭威酒店   3,456.81  
 皇庭商业管理  468,805.56 
 皇庭酒店   67,463.55  
 皇庭商务服务 70,696.00  
其他应付款    
 同心担保 200,000.00  200,000.00  
 皇庭商务服务 1,814,660.88  
 皇庭集团 70,000,000.00  
 皇庭天玺 70,000.00  70,000.00  
 东莞向隆实业 63,324.10  63,324.10  
 皇庭唯尚会 12,772.90  1,886,945.91  
 皇庭房地产开发 4,799,483.27 3,113,836.41   
 皇庭酒店    69,191.78  
 皇庭荟    120,912.00  
 皇庭商业管理    311,877.00  
 皇庭物业管理 1,701,672.17  838,390.21  
 奥林传媒 6,000,000.00  4,000,000.00  
 深联公务 656,399.92  656,399.92  
 卓越旅游 138,029.00  138,029.00  
 皇庭物业服务 52,500.00  
合同负债/预收
账款 
   
 皇庭房地产开发   640.00  
 惠州皇庭旅游   266.00  
 同心基金  1,330.00 
 
 
十一、 股份支付 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
144 
 
(一) 股份支付总体情况 
公司本期授予的各项权益工具总额 0.00 
公司本期行权的各项权益工具总额   无 
公司本期失效的各项权益工具总额 9,481,910.00 
公司期末发行在外的股份期权行权价格的范围和合同
剩余期限 
授予价格为 5.89元/股 
其他说明: 
1、2017年 6月 9日,公司第八届董事会 2017年第八次临时会议、第八届监事会 2017
年第三次临时会议审议通过了《关于公司<2017年限制性股票激励计划(草案)>及
其摘要的议案》等限制性股票激励计划相关议案。 
2、2017年 6月 30日,公司召开 2016年年度股东大会,审议通过了《关于<公司 2017
年限制性股票激励计划(草案)>及其摘要的议案》等限制性股票激励计划相关议案。 
3、根据公司 2016年年度股东大会授权,2017年 7月 25日,公司召开第八届董事
会 2017年第十一次临时会议、第八届监事会 2017年第四次临时会议,审议通过了
《关于调整限制性股票激励对象授予名单和授予数量的议案》、《关于向激励对象
首次授予限制性股票的议案》,确定本次限制性股票的首次授予日为 2017 年 7 月
25 日,同意公司向 51 名激励对象首次授予 2,756.05万股限制性股票,首次授予价
格为 5.89元/股。预留限制性股票为 689.01万股。 
4、本次限制性股票激励计划有效期自限制性股票授予日起至激励对象获授的限制性
股票全部解除限售或回购注销之日止,最长不超过 60个月。本计划授予的限制性股
票自本期激励计划授予日起满 12个月后,激励对象可以在未来 36个月内按 30%:
30%:40%的比例分三期解除限售。解锁条件为如下: 
(1)公司层面解锁业绩条件 
以 2016年归属于上市公司股东的净利润为基数,2017年、2018年、2019年各年度
归属于上市公司股东的净利润较 2016年相比,增长比例不低于 150%、300%、500%。 
(2)个人层面解锁业绩条件 
若激励对象上一年度个人组织绩效分数≥60(满分 100分制),或个人绩效考核结果
为 A/B+/B/C 档(优秀/良好/合格/基本合格),则激励对象可按照本激励计划规定的
比例解除限售。若激励对象上一年度个人组织绩效分数<60,或个人绩效考核结果
为 D 档(不合格/淘汰),公司将取消该激励对象当期解除限售额度,未解除限售部
分由公司按照授予价格进行回购注销。 
5、本公司于 2018年 6月 22日召开了 2017年年度股东大会,审议通过了《关于回
购注销未达到公司 2017 年限制性股票激励计划第一个解锁期解锁条件的限制性股
票的议案》、《关于公司 2017年限制性股票激励计划已授予的部分限制性股票回购并
注销的议案》,公司决定:(1)回购注销未达到第一期解锁条件的限制性股票 826.815
万股;(2)回购注销失去资格的9名激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票 432.768
万股。 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
145 
 
6、本公司于 2019年 5月 16日召开了 2018年年度股东大会,审议通过了《关于回
购注销未达到公司 2017 年限制性股票激励计划第二个解锁期解锁条件的限制性股
票的议案》、《关于回购注销已不符合激励条件激励对象已获授但尚未解锁的限制性
股票的议案》,公司决定:(1)回购注销未达到第二期解锁条件的限制性股票 411.207 
万股;(2)回购注销已不符合激励条件的 17 名激励对象已获授但尚未解锁的限制
性股票 536.984万股。 
7、本公司于 2020年 6月 17日召开了 2019年年度股东大会,审议通过了《关于回
购注销未达到公司 2017 年限制性股票激励计划第三个解锁期解锁条件的限制性股
票的议案》、《关于回购注销已不符合激励条件激励对象已获授但尚未解锁的限制性
股票的议案》,公司决定:(1)回购注销未达到第三期解锁条件对应的尚未解除限售
的限制性股票 540.128 万股;(2)回购注销已不符合激励条件的 1 名激励对象已获
授但尚未解锁的限制性股票 8.148万股。本期支付回购款本金 9,108,555.60元,支付
利息 315,365.65元。截至本报告日,上述限制性股票共 2,756.05万股尚未完成回购
注销。 
 
(二) 以权益结算的股份支付情况 
授予日权益工具公允价值的确定方法 股票市价 
可行权权益工具数量的确定依据 
在每个资产负债表日,根据最新取得的可行
权职工人数变动信息以及对未来公司业绩
的预测,修正可行权的权益工具数量 
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额  
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额  
公司推行股权激励计划以后,三期均未能达到限制性股票解锁条件,本次限制性股
票激励计划现已到期,因此本期计入资本公积和相关费用的金额均为零。 
 
(三) 股份支付的修改、终止情况 
无。 
 
十二、 承诺及或有事项 
(一) 重要承诺事项 
1、经营租赁(租出) 
本公司各类租出资产情况如下: 
经营租赁租出资产类别 期末账面价值 期初账面价值 
投资性房地产 9,484,068,838.00 9,484,068,838.00 
合计 9,484,068,838.00 9,484,068,838.00 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
146 
 
2、经营租赁(租入) 
截止 2020年 6月 30日,本公司经营租赁承担如下:  
剩余租赁期 最低租赁付款额 
1年以内(含 1年)                 40,638,612.14  
1-2年(含 2年)                 37,351,599.88  
2- 3年(含 3年)                 35,129,155.71  
3年以上               486,868,011.51  
合计               599,987,379.24  
 
(二) 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响 
按照房地产企业按揭销售商品房的惯例,融发投资为其开发的物业的按揭销售提供
担保,截止 2020年 6月 30日,提供的按揭销售担保余额为 46.88万元,存入按揭
保证金 443.67万元。 
 
(三) 抵押、质押事项 
除财务报表附注五、(二十)和(二十八)所述以外,本公司无其他抵押、质押事项。 
 
(四) 母公司对外担保事项 
担保方 被担保方 币种 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是否已
经履行完毕 
本公司 瑞泽香港*1 美元  11,185,000.00  2019/5/22 2020/3/28 是 
本公司 融发投资*1 人民币 2,850,000,000.00 2019/12/21 2020/2/27 是 
本公司 融发投资*1 人民币 2,830,000,000.00 2020/2/28 2023/3/28 否 
*1 详见附注五、(二十八)。 
 
(五) 未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响 
圣果院与北京泰禾影视文化发展有限公司诉讼案件 
根据 2017年 8月 25日北京泰禾影视文化发展有限公司(以下简称“泰禾影视”)与
本公司之子公司厦门圣果院签订的《房屋租赁合同》,泰禾影视租赁厦门圣果院王府
井生活广场项目四、五层商铺作为影院经营。2019年秦禾影视诉讼厦门圣果院要求
解除合同,并返还保证金、赔偿损失等合计 2,381.12万元。2019年 9月 27日,厦
门市中级人民法院判决驳回泰禾影视的诉讼请求,案件受理费 16.09 万元亦由泰禾
影视负担。泰禾影视不服,上诉至福建省高级人民法院。2020年 4月 2日,本案在
福建省高级人民法院进行开庭审理,目前案件尚在二审审理阶段。 
 
十三、 资产负债表日后事项 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
147 
 
(一) 同心再贷股权转让情况 
根据本公司与参股公司同心基金签署的《股权转让协议》,以及本公司 2019年 11月
29日召开的第九届董事会 2019年第五次临时会议和 2019年 12月 17日召开的 2019
年第二次临时股东大会审议通过的《关于转让深圳市同心小额再贷款有限公司部分
股权暨关联交易的议案》,本公司将持有的同心再贷 51%的股权转让给同心基金,股
权转让价格为人民币 60,000 万元。根据协议,同心基金应在(1)协议签署之日起
10个工作日内,以现金方式支付首期股权转让款人民币 6,000万元;(2)协议经本
公司股东大会审议通过后完成标的股权过户前,以现金方式支付第二期股权转让款
人民币 24,600万元;(3)2020年 6月 30日前,以现金方式向甲方支付第三期股权
转让款人民币 29,400万元。同心再贷应于 2020年 4月 30日前向本公司偿还完毕本
金 35,658.09万元及根据原借款合同计算至偿还完毕本金时应付的全部利息。 
基于同心基金、同心再贷款已付款情况,经公司协商并考虑到深圳市疫情影响的客
观情况及国家相关扶持政策,公司于 2020年 5月 25日召开第九届董事会 2020年
第四次临时会议及 2020年 6月 17日召开 2019年年度股东大会,审议通过了《关
于拟与同心基金和同心再贷款签署<股权转让协议之补充协议>暨关联交易的议
案》,同意将原《股权转让协议》约定的股权转让款及欠款的支付款项和支付期限
进行相应调整。 
同心再贷第三期股权转让款于 2020年 9月 30日前支付,同心再贷欠款本金及利息
于 2020年 7月 31日前支付。自《股权转让协议》签署至本报告日,同心基金累计
已支付股权转让款 306,000,000元,同心再贷款累计已支付欠款本金 173,863,358元。
同心再贷请求将上述未支付完毕的相关款项延期陆续支付。公司尚在与同心再贷就
上述事项积极协商中。 
 
(二) 皇庭商务服务股权转让情况 
为落实公司发展战略,聚焦公司主营业务,并基于对未来物业管理行业发展的看好,
公司于 2020年 7月 31日召开第九届董事会 2020年第七次临时会议,审议通过了《关
于收购深圳市皇庭商务服务有限公司 100%股权暨关联交易的议案》,同意本公司下
属全资公司深圳市皇庭物业发展有限公司与本公司实际控制人郑康豪先生控制的深
圳市皇庭产业控股有限公司以及深圳市皇庭投资管理有限公司签署《股权转让协议
书》,收购深圳市皇庭商务服务有限公司(以下简称“皇庭商务服务”)100%的股权。
本次股权收购价格为人民币 20,719.34万元。 
截止本报告日,本次股权转让款已支付完毕,皇庭商务服务已完成股权过户等相关
工商变更登记及备案手续。 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
148 
 
(三) 重庆皇庭业绩补偿情况 
2018 年 12 月,本公司以公司旗下的深圳市同心投资基金股份公司 22.34%股份与皇庭
集团旗下的重庆皇庭珠宝广场有限公司 100%股权进行资产置换,由皇庭集团及重庆皇
庭九龙珠宝产业开发有限公司对重庆皇庭广场进行业绩承诺。 
根据立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《关于重庆皇庭广场 2019年度业绩承
诺实现情况的专项审核报告》,重庆皇庭广场 2019年度因商铺调整未达预期等原因,实
际实现承诺收入 8,269,570.79 元,未达到业绩承诺要求。根据《资产置换协议书》,皇
庭集团或其子公司应以现金方式补偿本公司 31,730,429.21 元。截至本报告披露日,公
司已收到业绩承诺方皇庭集团支付的业绩补偿款 31,730,429.21元。 
 
十四、 其他重要事项 
(一) 终止经营 
1、 归属于母公司所有者的持续经营净利润和终止经营净利润 
项目 本期金额 上期金额 
归属于母公司所有者的持续经营净利润 12,346,436.51 90,113,206.90 
归属于母公司所有者的终止经营净利润   
 
2、 公司无终止经营情况。 
 
(二) 分部信息 
1、 报告分部的确定依据与会计政策 
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了 3个报告分部,
分别为:商业运营服务、融资租赁服务及其他业务,本公司的各个报告分部分
别提供不同的产品或服务。本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果,以
决定向其分配资源及评价其业绩。 
分部间转移价格按照实际交易价格为基础确定,间接归属于各分部的费用按照
资源的投入情况在分部之间进行分配。资产根据分部的经营以及资产的所在位
置进行分配,分部负债包括分部经营活动形成的可归属于该分部的负债。如果
多个经营分部共同承担的负债相关的费用分配给这些经营分部,该共同承担的
负债也分配给这些经营分部。 
本集团各个报告分部提供的主要服务分别如下: 
A.商业运营服务,为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不
动产领域提供综合服务和运营服务。  
B.融资租赁服务,指从事融资租赁业务的服务。 
C.其他业务,除上述业务外的服务,具体见附注七、在其他主体中的权益的
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
149 
 
其他业务的公司。 
 
2、 报告分部的财务信息 
项目 商业运营服务 融资租赁服务 其他 分部间抵销 合计 
营业收入  246,876,963.79   14,102,191.05   10,145,292.83    271,124,447.67  
营业成本  66,256,015.03   6,008,251.39   7,196,747.07    79,461,013.49  
 
十五、 母公司财务报表主要项目注释 
(一) 应收账款 
1、 应收账款按账龄披露 
账龄 期末余额 期初余额 
1年以内 48,913,263.12 45,903,640.83 
小计 48,913,263.12 45,903,640.83 
减:坏账准备 2,445,663.16 2,295,182.04 
合计 46,467,599.96 43,608,458.79 
 
2、 应收账款按坏账计提方法分类披露 
类别 
期末余额 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 比例(%) 金额 
预期信用
损失率(%) 
按单项计提坏账准备      
按信用风险特征组合
计提坏账准备的应收
账款 
48,913,263.12 100.00 2,445,663.16 5.00 46,467,599.96 
合计 48,913,263.12 100.00 2,445,663.16  46,467,599.96 
 
类别 
期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 比例(%) 金额 
预期信用
损失率(%) 
按单项计提坏账准备      
按信用风险特征组合
计提坏账准备的应收
账款 
45,903,640.83 100.00 2,295,182.04 5.00 43,608,458.79 
合计 45,903,640.83 100.00 2,295,182.04  43,608,458.79 
 
按组合计提坏账准备的应收账款 
信用风险特征组合中,采用账龄损失率计提坏账准备的应收账款: 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
150 
 
名称 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例(%) 
1年以内 48,913,263.12 2,445,663.16 5.00 
合计 48,913,263.12 2,445,663.16  
 
 
3、 本期计提、转回或收回的坏账准备情况 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 转销或核销 
应收账款坏账 2,295,182.04 150,481.12   2,445,663.16 
合计 2,295,182.04 150,481.12   2,445,663.16 
 
4、 本期无实际核销的应收账款。 
 
5、 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
单位名称 
期末余额 
应收账款 占应收账款合计数的比例(%) 坏账准备 
第一名 20,361,637.02 41.63 1,018,081.85 
第二名 6,950,482.37 14.21 347,524.12 
第三名 6,195,422.28 12.67 309,771.11 
第四名 4,438,626.60 9.07 221,931.33 
第五名 2,324,146.13 4.75 116,207.31 
合计 40,270,314.40 82.33 2,013,515.72 
 
6、 本期无因金融资产转移而终止确认的应收款项。 
 
7、 期末本公司无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债。 
 
(二) 其他应收款 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息  248,616.12 
应收股利   
其他应收款项 3,940,079,934.09 3,825,855,572.69 
合计 3,940,079,934.09 3,826,104,188.81 
 
1、 应收利息 
(1)应收利息分类 
项目 期末余额 期初余额 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
151 
 
项目 期末余额 期初余额 
定期存款  248,616.12 
合计  248,616.12 
 
 
(2)期末无重要逾期利息。 
 
2、 应收股利 
无。 
 
3、 其他应收款项 
(1)按账龄披露 
账龄 期末余额 期初余额 
1年以内 1,596,192,195.56  1,495,170,150.65 
1至 2年 497,783,285.94  497,284,443.70 
2至 3年 794,598,800.73  792,689,335.37 
3至 4年 195,394,585.08  194,578,892.84 
4至 5年 856,738,511.13  846,766,583.16 
5年以上 10,000.00  10,000.00 
小计 3,940,717,378.44 3,826,499,405.72 
减:坏账准备 637,444.35 643,833.03 
合计 3,940,079,934.09 3,825,855,572.69 
 
(2)按分类披露 
类别 
期末余额 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 比例(%) 金额 
预期信用损
失率(%) 
按单项计提坏
账准备      
按信用风险特
征组合计提坏
账准备的其他
应收款项 
3,940,717,378.44 100.00 637,444.35 0.02 3,940,079,934.09 
合计 3,940,717,378.44 100.00 637,444.35  3,940,079,934.09 
 
类别 
期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 比例(%) 金额 
预期信用损
失率(%) 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
152 
 
类别 
期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面价值 
金额 比例(%) 金额 
预期信用损
失率(%) 
按单项计提坏
账准备 
     
按信用风险特
征组合计提坏
账准备的其他
应收款项 
3,826,499,405.72 100.00 643,833.03 0.02 3,825,855,572.69 
合计 3,826,499,405.72 100.00 643,833.03  3,825,855,572.69 
 
按组合计提坏账准备的其他应收款: 
信用风险特征组合中,采用账龄损失率计提坏账准备的其他应收款:  
名称 
期末余额 
其他应收款项 坏账准备 计提比例(%) 
1年以内 1,088,047.23 54,402.36 5.00 
1至 2年    
2至 3年 3,886,946.57 583,041.99 15.00 
合计 4,974,993.80 637,444.35  
 
信用风险特征组合中,无风险组合的其他应收款: 
组合名称 
期末余额 
其他应收款 坏账准备 计提比例(%) 
合并范围内关联方组合 3,369,209,991.34   
押金 10,000.00   
保证金 9,030,845.16   
合计 3,378,250,836.50   
 
信用风险特征组合中,采用其他方法计提坏账准备的其他应收款: 
组合名称 
期末余额 
其他应收款 坏账准备 预期信用损失率(%) 
同心再贷股权转让款 305,310,510.00   
同心再贷往来款 252,181,038.14   
合计 557,491,548.14   
 
 
(3)坏账准备计提情况 
坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
153 
 
未来 12个月预
期信用损失 
整个存续期预
期信用损失(未
发生信用减值) 
整个存续期
预期信用损
失(已发生信
用减值) 
年初余额 643,833.03   643,833.03 
年初余额在本期     
--转入第二阶段     
--转入第三阶段     
--转回第二阶段     
--转回第一阶段     
本期计提 463.30   463.30 
本期转回 6,851.98   6,851.98 
本期转销     
本期核销     
其他变动     
期末余额 637,444.35   637,444.35 
 
 
(4)本期计提、转回或收回的坏账准备情况 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 转销或核销 
其他应收款坏账准备 643,833.03 463.30 6,851.98  637,444.35 
合计 643,833.03 463.30 6,388.68  637,444.35 
 
 
(5)本期无实际核销的其他应收款项。 
 
(6)按款项性质分类情况 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
押金 10,000.00 10,000.00 
保证金 9,030,845.16 8,988,559.60 
往来及其他 3,374,184,985.14 3,037,808,384.14 
同心再贷股权转让款及往来款 557,491,548.14 779,692,461.98 
合计      3,940,717,378.44  3,826,499,405.72 
 
 
(7)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况 
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 
占其他应收
款项期末余
额合计数的
比例(%) 
坏账准备
期末余额 
第一名 合并范围内往来款 1,740,099,452.15 
1年以内、1-2年、2-3
年、3-4年、4-5年 
44.16  
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
154 
 
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 
占其他应收
款项期末余
额合计数的
比例(%) 
坏账准备
期末余额 
第二名 合并范围内往来款 678,734,000.52 
1年以内、1-2年、2-3
年 
17.22  
第三名 同心再贷股权转让款 305,310,510.00 1年以内 7.75  
第四名 合并范围内往来款 301,423,514.10 1年以内、1-2年 7.65  
第五名 同心再贷往来款 252,181,038.14 1年以内 6.40  
合计   3,277,748,514.91   83.18  
 
 
(8)期末无涉及政府补助的其他应收款项。 
 
(9)期末无因金融资产转移而终止确认的其他应收款项。 
 
(10)期末无转移其他应收款项且继续涉入形成的资产、负债。 
 
(三) 长期股权投资 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 
减值
准备 
账面价值 账面余额 
减值
准备 
账面价值 
对子公司
投资 
1,175,075,236.76  1,175,075,236.76 1,175,075,236.76  1,175,075,236.76 
对联营、
合营企业
投资 
395,436.69  395,436.69 555,064.10  555,064.10 
合计 1,175,470,673.45  1,175,470,673.45 1,175,630,300.86  1,175,630,300.86 
 
1、 对子公司投资 
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
本期计
提减值
准备 
减值准
备期末
余额 
融发投资 35,296,718.10   35,296,718.10   
融发发展 915,061,152.22   915,061,152.22   
同心再贷       
皇庭广场商业 10,000,000.00   10,000,000.00   
瑞泽租赁 214,717,366.44   214,717,366.44   
合计 1,175,075,236.76   1,175,075,236.76   
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
155 
 
2、 对联营、合营企业投资 
被投资单位 期初余额 
本期增减变动 
期末余额 
减值准备
期末余额 追加投资 减少投资 
权益法下确认
的投资损益 
其他综合
收益调整 
其他权
益变动 
宣告发放现金
股利或利润 
计提减值
准备 
其他 
1.合营企业            
浙江绿城 555,064.10   -159,627.41      395,436.69  
合计 555,064.10   -159,627.41      395,436.69  
 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
156 
 
(四) 营业收入和营业成本 
项目 
本期金额 上期金额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 48,115,244.83 19,045,576.98 65,155,462.52 25,550,991.20 
其他业务     
合计 48,115,244.83 19,045,576.98 65,155,462.52 25,550,991.20 
 
营业收入明细: 
项目 本期金额 上期金额 
主营业务收入 48,115,244.83 65,155,462.52 
其中:租金收入 41,258,097.51 47,498,545.24 
      利息收入 6,857,147.32 17,656,917.28 
合计 48,115,244.83 65,155,462.52 
 
(五) 投资收益 
项目 本期金额 上期金额 
权益法核算的长期股权投资收益 -159,627.41 564,989.00 
处置长期股权投资产生的投资收益   
可供出售金融资产在持有期间的投资收益  16,529.13 
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益   
子公司分红   
合计 -159,627.41 581,518.13 
 
十六、 补充资料 
(一) 当期非经常性损益明细表 
项目 金额 说明 
非流动资产处置损益 319,357.01  
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免   
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统一标准定
额或定量享受的政府补助除外) 2,115,446.57  
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费   
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益   
非货币性资产交换损益   
委托他人投资或管理资产的损益   
因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备   
债务重组损益   
企业重组费用,如安置职工的支出、整合费用等   
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
157 
 
项目 金额 说明 
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益   
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益   
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益   
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变
动损益,以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 
  
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回   
对外委托贷款取得的损益   
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损
益   
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期
损益的影响   
受托经营取得的托管费收入   
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 19,396,260.47 
主要是根据合
同收取的违约
金及罚款 
其他符合非经常性损益定义的损益项目   
小计 21,831,064.05  
所得税影响额 -1,973,689.54  
少数股东权益影响额(税后) -21,262.44  
合计 19,836,112.07  
 
(二) 净资产收益率及每股收益 
报告期利润 
加权平均净资产收益率
(%) 
每股收益(元) 
基本每股收益 稀释每股收益 
归属于公司普通股股东的净利润 0.23 0.011 0.011 
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东
的净利润 
-0.14 -0.007 -0.007 
 
 
 
 
 
 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020年半年度报告全文 
158 
 
第十二节 备查文件目录 
一、载有董事长签名的半年度报告文本; 
二、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表; 
三、报告期内在《证券时报》、香港《大公报》以及巨潮资讯网上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿; 
四、其他有关资料。 
 
 
深圳市皇庭国际企业股份有限公司  
法定代表人:郑康豪 
2020 年 8 月 24 日