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股票简称:市北高新 股票代码:600604

2020年半年度报告 
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公司代码:600604  900902                      公司简称:市北高新  市北 B股 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
上海市北高新股份有限公司 
2020年半年度报告 
 
 
 
 
 
 
二O二O年八月二十六日 
  
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重要提示 
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。 
 
二、公司全体董事出席董事会会议。 
 
三、本半年度报告未经审计。 
 
四、公司负责人罗岚、主管会计工作负责人李炜勇及会计机构负责人(会计主管人员)吴亦希声
明:保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 
 
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 
无 
 
六、前瞻性陈述的风险声明 
√适用 □不适用  
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,敬请
投资者注意投资风险。 
 
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 
否 
 
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 
否 
 
九、重大风险提示 
公司已在本报告中详细描述存在的主要风险,详细请查阅本报告第四节“经营情况的讨论与
分析”中“可能面对的风险”部分。 
 
十、其他 
□适用 √不适用  
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目录 
第一节 释义 ..................................................................................................................................... 4 
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 8 
第四节 经营情况的讨论与分析 ................................................................................................... 10 
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 22 
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 32 
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 34 
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 35 
第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 36 
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 39 
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 144 
 
  
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第一节 释义 
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义: 
常用词语释义 
市北集团或控股股东 指 上海市北高新(集团)有限公司 
市北高新或公司或上市公司 指 上海市北高新股份有限公司 
市北高新园区或园区 指 上海市市北高新技术服务业园区 
南通科技城 指 市北高新(南通)科技城 
报告期或本期 指 2020年 1月 1日至 2020年 6月 30日 
开创公司 指 上海开创企业发展有限公司 
聚能湾 指 上海聚能湾企业服务有限公司 
欣云投资 指 上海市北高新欣云投资有限公司 
市北发展 指 上海市北生产性企业服务发展有限公司 
市北祥腾 指 上海市北祥腾投资有限公司 
上海睿涛 指 上海睿涛房地产开发有限公司 
云中芯 指 上海云中芯企业发展有限公司 
云盟汇 指 上海云盟汇企业发展有限公司 
云置禾 指 上海云置禾企业发展有限公司 
市北?新中新 指 静安区 392街坊 54丘地块项目 
市北?云立方 指 静安区万荣路 1268号产业建设项目 
市北?智汇园 指 静安区 334街坊 87丘产业载体建设项目 
市北?壹中心 指 静安区市北高新技术服务业园区 N070501单元 14-06地块 
市北?祥腾麓源 指 松江区永丰街道新城主城 H单元 H14-08号地块 
南通科技城?云院项目 指 南通科技城 M13235地块项目 
南通香溢紫郡项目 指 南通科技城 CR13043地块项目 
绿地中环广场项目 指 静安区 336街坊 18丘地块项目 
市北?区块链生态谷 指 
静安区永和社区 N070601单元 076f-02、076c-04地块 
(原市北?西岸壹号) 
市北?聚能湾创新社区 指 静安区市北高新技术服务业园区 N070501单元 01-06地块 
莫里斯花源 指 嘉定区徐行镇 06-04号地块 
盛誉世家 指 青浦区盈浦街道胜利路西侧 03-04地块 
21-02地块项目 指 市北高新技术服务园区 N070501单元 21-02地块项目 
17-02地块项目 指 市北高新技术服务业园区 N070501单元 17-02地块项目 
22-02地块项目 指 市北高新技术服务业园区 N070501单元 22-02地块项目 
静安市北国际科创社区 指 
位于市北高新园区东部区域,四至范围为东至寿阳路、西
至共和新路、南至汶水路、北至江场路,21-02地块项目、
17-02地块项目、22-02地块项目处于其区域范围内。 
市北高新大数据产业投资基金 指 
公司于 2019年 6月参与设立的市北高新大数据产业投资
合伙企业(有限合伙)(暂定名) 
 
  
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第二节 公司简介和主要财务指标 
一、公司信息 
公司的中文名称 上海市北高新股份有限公司 
公司的中文简称 市北高新 
公司的外文名称 SHANGHAI SHIBEI HI-TECH CO.,LTD. 
公司的外文名称缩写 SHIBEI HI-TECH 
公司的法定代表人 罗岚 
 
二、联系人和联系方式 
 董事会秘书  证券事务代表 
姓名 胡申 姚挺 
联系地址 上海市江场三路262号1楼 上海市江场三路262号1楼 
电话 021-66528130 021-66528130 
传真 021-56770134 021-56770134 
电子信箱 zhengquan@shibei.com zhengquan@shibei.com 
 
三、基本情况变更简介 
公司注册地址 上海市共和新路3088弄2号1008室 
公司注册地址的邮政编码 200072 
公司办公地址 上海市江场三路262号1楼 
公司办公地址的邮政编码 200436 
公司网址 www.shibeiht.com 
电子信箱 zhengquan@shibei.com 
报告期内变更情况查询索引 无 
 
四、信息披露及备置地点变更情况简介 
公司选定的信息披露报纸名称 
《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》
、《证券时报》和香港《大公报》 
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 
公司半年度报告备置地点 董事会办公室 
报告期内变更情况查询索引 不适用 
 
五、公司股票简况 
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 
A股 上海证券交易所 市北高新 600604 二纺机 
B股 上海证券交易所 市北B股 900902 二纺B股 
 
六、其他有关资料 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
 
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七、公司主要会计数据和财务指标 
(一)主要会计数据 
单位:元  币种:人民币 
 
主要会计数据 
本报告期 
(1-6月) 
上年同期 
本报告期比上年
同期增减(%) 
营业收入 829,126,656.44 206,085,573.57 302.32 
归属于上市公司股东的净利润 95,530,272.72 5,574,988.54 1,613.55 
归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润 
92,357,751.14 -6,428,360.28 不适用 
经营活动产生的现金流量净额 -1,644,828,017.49 -672,304,893.63 不适用 
 本报告期末 上年度末 
本报告期末比上
年度末增减(%) 
归属于上市公司股东的净资产 6,348,835,222.76 6,275,784,607.69 1.16 
总资产 19,377,120,241.44 18,212,931,353.11 6.39 
 
(二)主要财务指标 
 
主要财务指标 
本报告期 
(1-6月) 
上年同期 
本报告期比上年同
期增减(%) 
基本每股收益(元/股) 0.0510 0.0030 1,600.00 
稀释每股收益(元/股) 0.0510 0.0030 1,600.00 
扣除非经常性损益后的基本每股收益
(元/股) 
0.0493 -0.0034 不适用 
加权平均净资产收益率(%) 1.51 0.09 增加1.42个百分点 
扣除非经常性损益后的加权平均净资
产收益率(%) 
1.46 -0.11 不适用 
 
公司主要会计数据和财务指标的说明 
√适用 □不适用  
营业收入较上年同期增加 302.32%的主要原因为本期园区产业载体销售增加所致,归属于上
市公司股东的净利润、基本每股收益、稀释每股收益相应增加。 
 
八、境内外会计准则下会计数据差异 
□适用 √不适用  
  
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九、非经常性损益项目和金额 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
非经常性损益项目 金额 
附注(如
适用) 
非流动资产处置损益 61,821.91  
越权审批,或无正式批准文件,或偶发性的税收返还、减免   
计入当期损益的政府补助,但与公司正常经营业务密切相关,符合国
家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 
2,170,007.14 
 
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 3,855,540.40  
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 
 
 
非货币性资产交换损益   
委托他人投资或管理资产的损益   
因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备   
债务重组损益   
企业重组费用,如安置职工的支出、整合费用等   
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益   
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益   
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益   
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价
值变动损益,以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 
826,417.59 
 
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回        
对外委托贷款取得的损益   
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生
的损益 
 
 
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响 
 
 
受托经营取得的托管费收入   
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,438,995.93  
其他符合非经常性损益定义的损益项目   
少数股东权益影响额 -1,105,975.33  
所得税影响额 -1,196,294.20  
合计 3,172,521.58  
 
十、其他 
□适用 √不适用  
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第三节 公司业务概要 
一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 
报告期内,公司作为市北高新园区开发运营方,始终坚持以打造“国内领先的精品园区综合
运营商”为目标,以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心主业。公司立
足上海高科技产业布局和静安区“一轴三带”发展战略,积极对接“全球服务商计划”,以“大
数据,云计算,人工智能,5G,区块链”等为产业发展基础,以“地产+投资”作为双轮驱动发展
模式,依靠招商引资、产业投资、增值服务等方式构建更加完善的产业链体系,从提升企业规模、
产业链能级、带动效应等方面实现园区高质量发展,建设“科创先导,智慧推动,服务核心”的
国内领先精品园区。 
报告期内,公司围绕产业地产开发运营,承担市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营、
管理业务的一体化运作,充分发挥园区的区位优势和资源优势,加快构建以数智经济为引领,总
部经济、楼宇经济为主体的现代产业体系,形成经济高密度发展新格局,进而成为国内领先的现
代化数智经济园区。其次,公司围绕产业投资孵化,主要以“直投+基金”相结合的模式开展投资
业务。在投资领域方面紧紧围绕市北高新园区的优势产业和优质企业,注重投资的专业性和协同
性,紧紧依托聚能湾国家级科技企业孵化器和“市北高新助力科创引培计划”两大平台,努力构
建“孵化→投资→赋能”的产业投资孵化的创新闭环。最后,围绕产业服务集成,公司坚持“以
人为本”内涵,分别从产业侧与服务侧入手,倾力打造市北高新企业综合服务体系及生活配套服
务体系,确立以服务为核心的园区运营理念,为园区企业不断争取更多的产业政策支持,加强对
园区企业发展的理解和支持,努力做深、做精、做透园区服务,将高质量服务打造成市北高新的
一块靓丽品牌。 
当前,上海正着力加快推进全球科创中心建设,市委市政府正进一步聚焦重点领域和关键环
节,加速推进创新资源配置和成果转化落地。而产业园区作为产业配置和产城融合的重要载体与
核心支撑,将在下一阶段的城市发展建设中承担新的历史使命。而从园区运营来看,目前智慧园
区建设已经成为行业主流,智慧园区对于管理提效,增值收益和品牌溢价有着明显作用,可以整
体提升园区竞争力。作为静安对接上海全球科创中心建设的核心承载区,公司运营的市北高新园
区加速布局智慧城市综合体系、在线经济、数据算力中心等前沿行业,倡导“产业+居住+商业+
文化+公园”融合的产城融合新理念,努力将静安市北国际科创社区打造成为“数智产业集聚区”、
“人文创新活力区”和“智慧城市先导区”。同时继续围绕园区构建“数智产业新高地”核心思
想,进一步拓宽产业边界广度,提炼产业集聚深度,从大数据+5G、大数据+区块链、5G+8K超高
清视频等角度出发,持续探索产业协同的新方向,全面助力传统行业赋能转型朝深水区进发。公
司将继续以“数智经济”为科创产业特色,努力推动“中环两翼产城融合集聚带”发展迈入崭新
阶段,加快完善区域功能转换及新型智慧城市建设,在努力构建以大数据和人工智能为特色的创
新产业生态圈的基础上,力争成为上海全球科创中心的“数据核”,长三角世界级城市群的“数
据港”。 
 
二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 
□适用 √不适用  
三、 报告期内核心竞争力分析 
√适用 □不适用  
2020年,既是“十三五”的收官之年,也是“十四五”的筹备之年。公司全力克服疫情、整
体经济环境下行等不利影响,在全面做好疫情防控及复工复产各项工作的基础上,紧紧围绕年初
确定的各项发展目标,积极贯彻静安区委、区政府“一轴三带”发展战略布局,以面向未来、链
接全球的主动姿态,朝着“打造中国大数据产业之都、建设中国创新型产业社区”的美好愿景继
续前行。 
1、定制化、定向化的高端产业载体综合开发能力 
近年来,公司立足“数智产业”内向集聚与外向辐射的发展需求,在静安区打造了一批各具
特征、高质量的产业载体。公司长期坚持“科创市北、智慧产业、智能建筑”的产业地产开发理
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念,陆续开发建设了市北总部经济园、市北?新中新、市北?云立方、市北?智汇园、市北?壹中心
等一批优质项目。目前在开发中的项目包括静安市北国际科创社区、市北?区块链生态谷及市北?
聚能湾创新社区,这批项目将根据自身产业定位,结合产业未来发展特点及产业融合趋势,在载
体空间构建、商业配套模式、绿色循环办公等方面形成独具市北特色的差异化竞争优势,并同周
边区域功能性重塑的节奏形成共振,塑造产城融合导向的载体开发新趋势。  
2、均衡化、均质化的大数据产业集聚经济带动能力 
公司多年来躬耕于生产性服务行业,深谙其中的发展规律,并在此过程中逐步完成了“产业+
服务+政策+载体+配套”的深度融合。通过结合自身优势和特色,公司经营下的市北高新园区已经
形成了以总部经济为主导,以大数据、云计算、人工智能为特征的新一代信息技术服务业的产业
发展格局。作为上海市首个大数据产业基地和唯一的云计算产业基地,市北高新园区内目前有注
册企业 2800余家,其中纳税企业超过 1700家、跨国公司地区总部 21家、具有总部特征的龙头企
业 60余家、大数据企业 330余家。近年来,得益于优质资本的原始积累,园区大数据产业集聚不
断走向新的高度,产业生态不断获得新的扩张,产业应用不断迎来新的变革,产业氛围不断凝结
新的成果。在产业集聚方面,包括浪潮云、上海信投、宝尊电商、鹏博士、洋码头等在内的知名
大数据龙头企业均已入驻园区,带动产业链上下游同频共振、协同创新。在产业生态方面,按照
市委大数据产业“五位一体”的顶层设计规划,园区先后引入了上海市大数据中心、上海数据交
易中心、大数据流通与交易技术国家工程实验室、复旦大数据试验场等重要资源平台,构建起“交
易机构+产业基金+创新基地+发展联盟+研究中心”的产业生态圈。在产业应用方面,园区首创了
“数据智能产业链图谱”,建设了“市北高新企业 AI体验馆”,集中展示“数据采集、数据分析、
数据应用、数据服务”全产业链的技术成果,应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十
多个行业领域。在产业氛围方面,园区坚持参与世界人工智能大赛,组织静安国际大数据论坛、
上海开放数据 SODA大赛等论坛、大赛活动,“市北大数据”品牌热度不断跃升。 
3、“基地+基金”、“培育+投资”体系化的产业投资能力 
多年来,公司在产业投资上始终坚持“地产+投资”双轮驱动运营模式,在企业投资及加速孵
化方面独辟蹊径。一方面,公司持续推动面向广大科技创新企业的“助力科创企业引培计划”,
发展并壮大“引培联盟”成员名单,与知名券商、律所、会所及投资机构深度合作,为有需要的
企业提供各类法律、金融、经营、财务等方面的咨询服务。另一方面,公司以聚能湾国家级孵化
器为核心,联合亚马逊 AWS联合创新中心、中航联创创新中心、静安大数据加速器众多等知名孵
化机构,围绕“苗圃+孵化器+加速器”的全生命周期大数据孵化体系构建完善的产业链孵化模式,
同时还以上海开放数据 SODA大赛为重要抓手,设立“SODA SPACE”创新空间,积极引入优秀项目
并提供相应资金及场地支持,从零开始陪伴他们成长壮大,成为初创科创企业的“时间合伙人”。 
4、全面性、系统性的功能平台企业服务能力 
公司运营的市北高新园区始终坚持探索园区综合管理服务的创新模式。在市、区两级政府的
大力支持与引导下,园区遵循“以人为本”发展理念,成功构建起包含人才服务、产业服务、企
业服务、商务服务等在内的创新服务体系。在此基础上,园区通过全力优化营商环境,强化生态
园区建设,创建线上线下互补结合的服务机制等措施,已在园区范围内初步形成了智慧园区综合
管理体系,打破了产业园区与城市空间之间的固有壁垒,全面缔造了“生产、生活、生态”三者
有效联结的良好局面。 
5、专业化、精品化的产业园区综合运营能力 
多年来,公司在产业园区专业化、精品化、品牌化运营方面积累了宝贵的成功经验,建立了
在园区开发建设、招商引资、企业服务和产业投资等领域的专业、高效运营团队,并随时根据业
务发展需要,持续补充和优化专业人才队伍,为经营发展提供了坚强保障,公司已经形成了具有
“市北品牌”的产业园区综合运营模式,一个可复制性强、可塑造性强的“市北模式”已初现雏
形。公司运营的市北高新园区,先后荣膺三大产业基地荣誉称号、十余项国家级荣誉及五十余项
市级荣誉。 
 
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第四节 经营情况的讨论与分析 
一、经营情况的讨论与分析 
2020年上半年,受新冠疫情和地缘政治纷争的共同作用下,传统实体行业、线下服务业、旅
游交通等行业受影响较大,产业地产和产业园区受实体经济影响,楼宇去化率和租赁价格承压严
重。面对这史无前例的宏观环境,公司始终坚守国有企业的使命和职责,坚定站在防疫情保发展
的最前线。公司一方面抓好园区疫情防控工作,一方面通过租金减免和各种扶商助商措施,尽力
帮助园区企业度过难关,尽早复工复产。同时,公司紧紧围绕年初制定的各项工作目标,主动作
为、积极拓展,公司各项工作均稳步推进,报告期内,公司主营业务收入为 82,912.67万元,归
属于上市公司股东的净利润为 9,553.03万元,相比去年同期均实现了较快增长。 
1、聚焦高品质产业载体开发,在疫情影响下公司产业载体销售和租赁实现逆势增长。 
2020年上半年,公司积极践行企业社会责任、履行国有企业服务区域经济发展的主体责任,
对受疫情影响的园区入驻中小企业实施部分租金减免措施,切实减轻了园区中小企业负担,帮助
园区中小企业坚定信心、持续经营和发展。同时,公司积极拓展产业载体的销售和租赁工作,在
上海商办楼宇市场整体低迷的情况下,呈现出快速增长的发展态势。报告期内,公司及控股子公
司实现产业载体租赁面积 35.07万平方米,同比增长 13.99%,租赁收入 20,840.52万元,同比增
长 15.79%;完成产业载体销售面积 16,282.96万平方米,实现销售收入 59,753.98万元。 
报告期内,公司遵循“科创市北、智慧产业、智能建筑”的载体建设理念,聚焦产城融合内
涵实质,针对市北高新园区内存量土地现状进行统一规划、成片开发。目前,公司及控股子公司
在建工程 3个,总建筑面积达 50.51万平方米。公司所运营的已建成产业载体项目皆运转平稳。
市北?壹中心作为公司进行产业化招商的第一个试点项目,根据项目“总部经济”的产业定位,已
成功集聚了诸如中国通号、珍岛信息、德迅、上海信投、宣伟等众多国内外知名龙头企业入驻。 
与此同时,公司一批定制化产业载体项目正在加紧建设中。2020年 2月,公司全资子公司欣
云投资与公司控股股东市北集团联合竞得了“静安区市北高新技术服务业园区 N070501单元
22-02地块”国有建设用地使用权,园区倾力打造的“静安市北国际科创社区”项目,取得最后
一块拼图;2020年 4月,“静安市北国际科创社区”的 21-02地块开工仪式隆重举行,标志着该
项目已进入全面开工阶段,一座未来升级版的科创新城正朝我们阔步而来;2020年 6月,市北?
区块链生态谷项目正式发布,“1+3+N”(一个平台、三个中心、N家企业)区块链创新产业生态
呼之欲出;同时,市北?聚能湾创新社区项目即将在 2020年底竣工,将作为聚能湾国家级孵化器
的扩容空间,承载更多优秀的“数智产业”创新创业项目。 
2、构筑“培育+投资”产业投资体系,推动“地产+投资”双轮驱动再转型。 
报告期内,公司在继续实施“地产+投资”双轮驱动战略的同时,继续深化“培育+投资”创
新运营模式。针对当下疫情特殊情况,公司持续推动面向广大科技创新企业的“助力科创企业引
培计划”,推出了“市北高新助力科创引培计划”线上高管训练营,为市北高新园区重点科创企
业的高管提供法律、金融、经营、财务等全方位的培训服务,进一步探索赋能科创、赋能数智的
企业培育新模式。报告期内,公司进一步加大“直投+基金”产业投资力度,6月,公司直接参与
中译语通科技股份有限公司增资扩股事项,以人民币 5,000万元的金额认购中译语通新增股份
6,157,635股,占其股份比例为 1.478%;7月,公司参与上海腾瑞制药有限公司增资事项,以人
民币 2,000万元的价格认购腾瑞制药新增注册资本 180.3983万元,占其股份比例为 0.8966%。8
月,公司对参与设立的市北高新大数据产业投资基金(暂定名,以下简称“基金”)第一期基金
追加认购份额人民币 5,000万元。报告期内,公司进一步明确了投资业务的战略定位,探索构建
产业招商、产业培育和产业投资有机融合的创新体系,努力将投资业务打造为市北高新的重要特
色品牌。 
在产业孵化方面,公司旗下国家级科技企业孵化器聚能湾创新创业平台已构建起了“苗圃+
孵化+加速器”覆盖企业全生命周期的孵化体系,截至报告期末,累计孵化苗圃项目 305项,孵化
企业 310余户,目前在孵企业 110户,加速器企业达 61户。聚能湾通过承办“SODA 上海市开放
数据创新应用大赛”,对孵化链上下游进行扩展延伸,并为参赛团队专设了“SODA SPACE”创新
空间,更多优秀项目将在聚能湾生根发芽。而聚能湾创新社区产业载体项目在年底竣工后,将为
聚能湾带来更为充足的空间服务资源。 
3、打造数据智能产业的生态系统,以大数据产业高集聚度持续助推品牌、服务再升级。 
2020年半年度报告 
11 / 144 
报告期内,公司按照上海市大数据“创新基地+交易中心+产业基金+发展联盟+研究中心”五
位一体的产业规划布局,着重围绕园区大数据产业和园区大数据龙头企业打造产业生态活力,通
过对园区“数据采集、数据分析、数据应用”的全产业链布局,进一步夯实数据智能产业链图谱。
2020年 4月,在实现疫情防控工作力度不变的情况下,园区举办在线直播“数智市北、链接未来
——产业空间项目云上推介会”。推介会聚焦市北大数据产业集群特色以及优质经济密度,探讨
在线经济如何提升园区线上平台功能,探索存量低效土地再开发再利用的创新实践,做优产业新
空间的集聚效应。2020年 6月,园区揭牌成立了上海首个区块链特色产业园区。通过“大数据+
区块链”的技术赋能,吸引了华为技术有限公司、中信信息发展股份有限公司以及上海计算机软
件技术开发中心等行业龙头企业,共同打造华为上海区块链生态创新中心、中信信息区块链技术
研究中心以及上海科学院区块链技术研究所,形成“1+3+N”的产业创新生态。报告期内,公司引
进合合信息、珍岛信息、中译语通、上海信投等多家大数据企业。目前园区已集聚数据智能类企
业 330余家,占上海全市大数据企业总数近 1/3。伴随着数智经济的快速发展,市北高新园区将
继续围绕数智经济产业领域,全力增强全资源配置功能、科技创新策源功能、高端产业引领功能
和开放枢纽门户功能,加速产业迭代、实现动能转换,推动上海实现数字经济崛起,持续释放大
数据产业在市北高新园区的集中度及对区域经济的贡献度。 
作为数据智能产业生态体系的基础,公司围绕产业服务集成,坚持“以人为本”内涵,分别
从产业侧与服务侧入手,与园区合力打造了市北高新园区企业综合服务体系及生活配套服务体系。
企业服务体系由人才服务、产业服务、综合服务平台相互融合构成。其中,人才服务平台下设了
市北大数据创新学院,专门开设大数据加工、架构、分析三大课程,为各类相关行业人士提供专
业度较高的培训服务;产业服务包含了公司的“培育+投资”产业投资体系、聚能湾“苗圃+孵化+
加速器”全生命周期的孵化体系、“助力科创引培联盟”、“上海大数据联盟”、“区块链生态
谷创新服务联盟”等众多支撑机构,为企业发展提供全方位的专业服务;综合服务由园区政企通
服务中心提供全面支持,为企业提供信息查阅、人社咨询、智慧办税、法律援助、展示交流等综
合服务。生活配套服务体系则由商务、党建、文创、居住等服务子系统构成,构建起从高端商务、
餐饮到党建文化、文创活动等一系列的配套保障。 
 
二、报告期内主要经营情况 
(一)主营业务分析 
1 财务报表相关科目变动分析表 
单位:元  币种:人民币 
科目 本期数 上年同期数 变动比例(%) 
营业收入 829,126,656.44 206,085,573.57 302.32 
营业成本 406,440,337.39 103,901,303.42 291.18 
销售费用 61,526.33 387,575.82 -84.13 
管理费用 30,469,966.60 23,617,154.47 29.02 
财务费用 139,411,449.78 98,215,401.19 41.94 
研发费用    
经营活动产生的现金流量净额 -1,644,828,017.49 -672,304,893.63 不适用 
投资活动产生的现金流量净额 -46,381,544.10 -838,873.62 不适用 
筹资活动产生的现金流量净额 1,101,744,350.26 805,189,822.00 36.83 
营业收入变动原因说明:本期园区产业载体销售增加所致。 
营业成本变动原因说明:本期园区产业载体销售增加,成本相应增加。 
销售费用变动原因说明:本期销售中介费用减少所致。 
财务费用变动原因说明:本期利息资本化减少所致。 
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期合资成立云置禾所致。 
 
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2 其他 
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 
□适用 √不适用  
 
(2) 其他 
√适用 □不适用  
主营业务分行业、分产品、分地区情况 
单位: 元  币种: 人民币 
主营业务分行业情况 
分行业 营业收入 营业成本 
毛利率
(%) 
营业收入比
上年增减
(%) 
营业成本比
上年增减
(%) 
毛利率
比上年
增减(%) 
房地产业 600,817,111.03 286,717,679.29 52.28  11,310.07 12,114.54 -3.14 
租赁和其
他服务业 
222,156,082.55 119,716,054.33 46.11 12.14 17.88 -2.62 
合计 822,973,193.58 406,433,733.62 50.61 304.67 291.17 1.70 
主营业务分产品情况 
分产品 营业收入 营业成本 
毛利率
(%) 
营业收入比
上年增减
(%) 
营业成本比
上年增减
(%) 
毛利率
比上年
增减(%) 
园区产业
载体销售 
597,539,816.74 282,956,660.63 52.65 12,218.81 13,851.24 -5.54 
住宅销售 3,277,294.29 3,761,018.66 -14.76 689.63 1,078.40 -37.86 
园区产业
载体租赁 
208,405,156.37 110,316,198.54 47.07 15.79 20.73 -2.16 
其他服务
业 
13,750,926.18 9,399,855.79 31.64 -24.09 -7.63 -12.18 
合计 822,973,193.58 406,433,733.62 50.61 304.67 291.17 1.70 
主营业务分地区情况 
分地区 营业收入 营业成本 
毛利率
(%) 
营业收入比
上年增减
(%) 
营业成本比
上年增减
(%) 
毛利率
比上年
增减(%) 
上海 820,081,777.99 404,216,445.34 50.71 320.17 306.90 1.61 
南通 2,891,415.59 2,217,288.28 23.31 -64.68 -51.38 -20.98 
合计 822,973,193.58 406,433,733.62 50.61 304.67 291.17 1.70 
 
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明: 
本期园区产业载体销售增加导致房地产业营业收入和营业成本相应增加。 
本期市北?祥腾麓源项目销售增加导致住宅销售营业收入和营业成本相应增加。 
本期上海地区园区产业载体销售增加导致上海地区营业收入和营业成本相应增加。 
本期南通地区园区产业载体销售下降导致南通地区营业收入和营业成本相应减少。
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房地产行业经营性信息分析 
1.报告期内房地产储备情况 
序号 持有待开发土地的区域 
持有待开发土地的面积 
(平方米) 
规划计容建筑面积 
(平方米) 
是/否涉及合作开
发项目 
合作开发项目涉及的面积 
(平方米) 
合作开发项目的权益占
比(%) 
1 22-02地块项目 39,865.60 87,704.32 是 87,704.32 60 
 
2.报告期内房地产开发投资情况 
单位: 万元  币种: 人民币 
序号 地区 项目 
经营
业态 
在建项目/
新开工项目
/竣工项目 
项目用地面
积(平方米) 
项目规划计
容建筑面积
(平方米) 
总建筑面积
(平方米) 
在建建筑面
积(平方米) 
已竣工面积
(平方米) 
总投资额 
报告期实际
投资额 

上海市
静安区 
市北?壹中心 商办 竣工 49,981.80 124,954.50 207,938.30 / 207,938.30 326,848.43 1,500.28 

上海市
静安区 
市北?区块链生
态谷 
商办 在建 42,593.70 106,484.25 165,128.93 165,128.93 / 318,586.00 12,446.15 

上海市
静安区 
市北?聚能湾创
新社区 
商办 在建 14,614.00 43,835.60 69,079.71 69,079.71 / 180,089.00 4,746.82 

上海市
静安区 
21-02地块项目 商办 在建 59,177.00 177,531.60 270,905.98 270,905.98 / 697,989.40 2,111.00 
合计 
    
166,366.50 452,805.95 713,052.92 505,114.62 207,938.30 1,523,512.83 20,804.25 
 
公司非控股房地产开发项目概述: 
项目名称 地块名称 开发主体 
土地面积 
(平方米) 
建设状态 权益占比 
绿地中环广场项目 闸北区 336街坊 18丘地块 上海闸北绿地企业发展有限公司 31,420.10 竣工 20% 
南通香溢紫郡苑项目 市北高新(南通)科技城 CR13043地块 南通新城创置房地产有限公司 185,575.84 在建 20% 
盛誉世家 青浦区盈浦街道胜利路西侧 03-04地块 上海睿涛房地产开发有限公司 20,893.70 竣工 30% 
莫里斯花源 嘉定区徐行镇 06-04号地块 上海垠祥置业有限公司 76,231.60 在建 34.62% 
17-02地块项目 市北高新园区 N070501单元 17-02地块 上海云中芯企业发展有限公司 43,177.00 在建 30% 
合计 
  
357,298.24 
 
—— 
 
 
2020年半年度报告 
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3.报告期内房地产销售情况 
序号 地区 项目 经营业态 
可供出售总面积
(平方米) 
期初可供出售面
积(平方米) 
已出售面积 已预售面积 
(平方米) (平方米) 
1 上海市松江区 市北?祥腾麓源 住宅 49,378.73 8,804.70 37.92 - 
2 江苏省南通市 南通科技城?云院项目 工业 47,965.97 1,033.04 - - 
3 上海市静安区 市北?壹中心 商办 54,908.87 38,625.91 16,282.96 - 
 
合计 
  
152,253.57 48,463.65 16,320.88 - 
 
4.报告期内房地产出租情况 
  
单位: 元  币种: 人民币 
序号 地区 经营业态 出租房地产的建筑面积(平方米) 出租房地产的租金收入 是否采用公允价值计量模式 
1 上海市静安区 工业/商办 327,242.72 198,040,166.84 否 
2 上海市普陀区 商办 6,536.23 2,764,458.79 否 
3 上海市黄浦区 商办 7,150.43 4,733,643.45 否 
4 江苏省南通市 工业/商办 9,788.04 2,866,887.29 否 
 
合计 
 
350,717.42 208,405,156.37   
 
(二)非主营业务导致利润重大变化的说明 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
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(三)资产、负债情况分析 
√适用 □不适用  
1. 资产及负债状况 
单位:元 
项目名
称 
本期期末数 
本期期末
数占总资
产的比例
(%) 
上年同期期末数 
上年同期期
末数占总资
产的比例
(%) 
本期期末金额
较上年同期期
末变动比例
(%) 
情况说明 
其他应
收款 
156,703,259.35 0.81 450,019,917.81 2.47 -65.18 
市北祥腾减资及分红所
致。 
在建工
程 
1,692,787.80 0.01 328,182.94 0.00 415.81 
本期按合同进程付款所
致。 
无形资
产 
278,796.44 0.00 160,801.87 0.00 73.38 
本期购入软件导致无形
资产增加。 
应付账
款 
575,529,722.18 2.97 861,200,172.25 4.73 -33.17 
本期支付上年末暂估合
同款所致。 
应付职
工薪酬 
679,245.74 0.00 7,952,380.72 0.04 -91.46 
本期支付上年末计提的
员工奖金,导致应付职工
薪酬下降。 
一年内
到期的
非流动
负债 
2,354,869,701.44 12.15 1,342,578,350.44 7.37 75.40 
本期公司到期的流动资
金贷款增加所致。 
少数股
东权益 
1,911,603,443.87 9.87 1,273,770,184.96 6.99 50.07 
本期欣云投资与控股股
东市北集团共同出资新
设云置禾,市北集团占比
40%,导致少数股东权益
增加。 
 
2. 截至报告期末主要资产受限情况 
√适用 □不适用  
单位:元   币种:人民币 
项目 年末账面价值 受限原因 
存货 3,634,515,817.10 抵押借款 
投资性房地产 1,221,452,043.92 抵押借款 
合计 4,855,967,861.02 
 
 
3. 其他说明 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
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(四)投资状况分析 
1、 对外股权投资总体分析 
√适用 □不适用  
报告期内公司投资项目 3项,总投资额为人民币 13.53亿元。 
 
(1) 重大的股权投资 
√适用 □不适用  
单位:万元 
被投资单位 主要业务 
注册资本/认缴出资
总额 
投资单位 
在被投资
单位的持
股比例 
报告期内实
际投资额 
投资
期限 
资金
来源 
查询索引 
上海云盟汇企业
发展有限公司 
企业管理,企业形象策划,物
业管理,停车场管理,房地产
开发经营等 
330,000 
市北高新/
泛业投资 
70.00% 3,654.00 长期 自筹 
2018年 10月 30日披露的
《关于对外投资暨关联交
易的公告》(临 2018-043) 
中译语通科技股
份有限公司 
技术开发、技术转让、技术服
务、技术咨询;翻译服务;信
息咨询等 
41,660 市北高新 1.48% 5,000.00 长期 自筹 
2020年 6月 18日披露的
《关于第九届董事会第十
六次会议决议公告》(临
2020-026) 
上海云置禾企业
发展有限公司 
房地产开发经营、企业管理、
企业形象策划、停车场管理、
会务服务等 
211,000 欣云投资 60.00% 126,600.00 长期 自筹 
2020年 2月 29日披露的
《市北高新关于全资子公
司对外投资暨关联交易的
公告》(临 2020-004) 
注:本期上海云盟汇企业发展有限公司投资金额为补足实缴注册资本。 
期后事项:公司于 2020年 7月 16日召开了第九届董事会第十八次会议,审议通过了《关于公司对外投资暨关联交易的议案》。同意公司以人民币 2,000
万元的价格认购腾瑞制药新增注册资本 180.3983万元,增资完成后,持有腾瑞制药 0.8966%股权。具体内容详见公司于 2020年 7月 17日通过上海证券交易所
网站 www.sse.com.cn披露的《市北高新关于对外投资暨关联交易的公告》(临 2020-034)。 
 
 
 
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(2) 重大的非股权投资 
√适用 □不适用  
2020年 2月 18日,公司全资子公司欣云投资与公司控股股东市北集团联合竞得了“静安区
市北高新技术服务业园区 N070501单元 22-02地块”国有建设用地使用权,其中欣云投资出资比
例为 60%、市北集团出资比例为 40%。该地块土地用途为商住办;出让面积为 39865.6平方米;成
交总价为人民币贰拾壹亿零柒佰捌拾叁万元(人民币 2,107,830,000元)。具体内容详见公司于
2020年 2月 19日通过上海证券交易所网站 www.sse.com.cn披露的《市北高新关于全资子公司联
合竞得土地使用权的公告》(临 2020-001)。 
 
(3) 以公允价值计量的金融资产 
√适用 □不适用  
单位: 元  币种: 人民币 
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 
对当期利润的
影响金额 
股票 54,610,820.60 51,507,833.44 -3,102,987.16 -3,102,987.16 
股权投资 301,324,864.05 354,849,455.98 53,524,591.93 3,524,591.93 
合计 355,935,684.65 406,357,289.42 50,421,604.77 421,604.77 
 
(五)重大资产和股权出售 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
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(六)主要控股参股公司分析 
√适用 □不适用  
上海市北高新股份有限公司控股、参股公司: 
单位:万元  币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
上海开创企业发展有限
公司 
10,000 100% 工业园区开发、经营、管理,房屋租赁等 505,195.15 124,911.33 11,048.38 1,330.46 
上海市北高新南通有限
公司 
30,000 70% 房地产经营开发、投资与资产管理、咨询等 63,280.68 40,605.60 289.14 -165.09 
上海市北祥腾投资有限
公司 
50,000 45% 实业投资、资产管理、投资管理、企业形象策划,投资咨询 86,796.08 4,278.75 1,270.75 280.10 
上海创越投资有限公司 20,000 100% 
投资咨询,企业管理咨询,市场营销策划,商务信息咨询,
企业形象策划,物业管理等 
25,738.27 16,955.69 580.44 -338.10 
上海闸北绿地企业发展
有限公司 
79,300 20% 
管理咨询,投资咨询,物业管理,绿化养护,房地产开发经
营,建筑材料(钢材、水泥除外)的批发等 
147,516.33 117,836.10 15,420.83 3,134.88 
上海市北高新欣云投资
有限公司 
321,379 100% 
实业投资,资产管理,投资管理,在闸北区市北高新技术服
务业园区 N070501单元 14-06地块从事房地产的开发、建造、
出租、出售等 
398,561.83 346,179.67 62,408.69 18,982.83 
上海市北生产性企业服
务发展有限公司 
76,595 100% 
生产性企业服务,企业管理咨询,商务信息咨询,房地产开
发经营等 
217,841.64 157,348.18 5,474.49 1,093.35 
上海泛业投资顾问有限
公司 
500 100% 
投资咨询,企业管理咨询,商务信息咨询,物业管理,会展
服务等 
115,959.63 1,185.07 0.00 -0.32 
上海云中芯企业发展有
限公司 
120,000 30% 
企业管理,物业管理,房地产开发经营,商务信息咨询,会
务服务,展览展示服务 
143,065.00 119,390.12 0.00 -152.49 
上海云盟汇企业发展有
限公司 
330,000 35% 
企业管理,企业形象策划,物业管理,停车场管理,房地产
开发经营等 
331,816.73 330,000.00 0.00 0.00 
上海垠祥置业有限公司 66,000 34.62% 房地产开发经营、企业管理、物业管理 329,003.56 53,711.86 0.00 -176.32 
上海通赋云计算科技有
限公司 
1,000 27.50% 
从事云计算、信息、网络、计算机科技领域内的技术开发、
技术咨询等 
29.30 4.92 7.77 -170.69 
上海聚能湾企业服务有
限公司 
110,000 100% 以服务外包方式从事企业投资管理、物业管理等 164,799.15 111,474.31 68.53 -91.87 
2020年半年度报告 
19 / 144 
期后事项:公司于 2020年 4月 20日召开了第九届董事会第十四次会议,审议通过了《关于控股子公司减资暨关联交易的议案》。同意公司控股子公司市
北祥腾将其注册资本由人民币 50,000万元按股东持股比例同比减少至人民币 1,000万元。具体内容详见公司于 2020年 4月 22日通过上海证券交易所网站
www.sse.com.cn披露的《市北高新关于控股子公司减资暨关联交易的公告》(临 2020-018)。2020年 7月 17日,市北祥腾完成工商变更登记手续,并取得上
海市静安区市场监督管理局换发的营业执照。 
 
上海开创企业发展有限公司控股、参股公司: 
单位:万元   币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
上海电气工业园区管理有限公司 200 51% 工业园区开发、经营、管理,房屋租赁等 1,209.38 1,209.38 0.00 5.94 
上海中铁市北投资发展有限公司 20,000 40% 实业投资,房地产开发、销售等 27,284.54 27,227.53 122.69 79.63 
上海市北高新南通有限公司 30,000 30% 房地产经营开发、投资与资产管理、咨询等 63,280.68 40,605.60 289.14 -165.09 
上海启日投资有限公司 5,500 50% 实业投资、资产管理、投资管理等 18,770.99 6,319.34 919.23 242.23 
 
上海聚能湾企业服务有限公司参股公司: 
单位:万元   币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
上海悦然创业投资管理有限公司  1,000 50% 投资管理、创业投资、资产管理、商务信息咨询 967.26 967.26 0.00 1.68 
上海市北高新通信科技有限公司 1,000 44% 
在通信、计算机、信息、网络、数据科技领域内的
技术开发、技术转让、技术服务 
58.31 49.77 41.77 4.08 
 
上海泛业投资顾问有限公司参股公司: 
单位:万元   币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
上海云盟汇企业发展有限公司 330,000 35% 
企业管理,企业形象策划,物业管理,停车场管理,
房地产开发经营等 
331,816.73 330,000.00 0.00 0.00 
  
2020年半年度报告 
20 / 144 
 
上海创越投资有限公司控股、参股公司: 
单位:万元   币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
越光投资管理(上海)有限公司 2,500 90% 投资管理、实业投资、企业管理咨询等 2,953.49 579.47 693.21 -91.81 
上海人才市场报社有限公司 5,000 40% 《人才市场报》编辑、出版,自有厂房租赁 52,753.89 50,498.17 193.82 16.08 
 
上海市北高新南通有限公司参股公司: 
单位:万元   币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
南通新城创置房地产有限公司 85,000 20% 投资管理、实业投资、企业管理咨询等 250,175.35 133,669.57 171.62 -423.54 
 
上海市北祥腾有限公司控股、参股公司: 
单位:万元   币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
上海松宏置业有限公司 43,000 100% 
房地产开发、实业投资、资产管理、投资管理、企
业形象策划、投资咨询等 
52,885.29 51,007.55 332.70 -168.32 
上海恒固房地产开发有限公司 34,000 28% 房地产开发经营、建材(除危险品销售)销售等 46,332.09 44,795.59 0.00 -734.66 
上海松铭房地产开发有限公司 24,000 28% 房地产开发经营、物业管理等 36,891.29 34,328.98 30.00 -656.76 
上海睿涛房地产开发有限公司 30,000 30% 房地产开发经营、物业管理 55,494.13 48,228.83 2,195.15 -735.43 
 
上海市北高新欣云投资有限公司参股公司: 
单位:万元   币种:人民币 
公司名称 注册资本 持有股权 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润 
上海云置禾企业发展有限
公司 
211,000 60% 
房地产开发经营,企业管理,企业形象策划,停车场管理,
会务服务等 
217,400.36 211,000.00 0.00 0.00 
 
(七)公司控制的结构化主体情况 
□适用 √不适用  
 
2020年半年度报告 
21 / 144 
三、其他披露事项 
(一)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明 
□适用 √不适用  
 
(二)可能面对的风险 
√适用 □不适用  
1、宏观经济政策风险 
园区开发是地产开发的一种,属于资本密集型行业,对于信贷等融资工具有较强的依赖性。
鉴于随着经济压力下行,国家宏观经济政策变动可能性愈发增大,可能对公司所从事的园区开发
投资、建设、运营和管理业务产生一定影响。政府所采取的财政及货币政策将直接影响公司通过
信贷等工具融资的难度,从而滞缓公司项目建设进度。另外园区产业载体招商及产业投资业务,
通常来说与当年度经济发展水平、通胀水平、流动性供给、利率变化等因素具有较强相关性。因
此,公司将密切关注宏观经济和国家政策走势,努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向,
积极主动地调整经营计划,提升公司整体竞争能力。 
2、产业地产竞争风险 
随着上海“3+5+X”重点区域规划及《上海市产业地图》的出炉,不少体量大、规格高、潜力
深的重点产业园区应产业转型要求,开始涉猎大数据、云计算及人工智能产业,这将使园区在相
关产业方面面临强有力的竞争,根据《上海市产业地图》提供的产业布局显示,在大数据领域,
杨浦、浦东、徐汇、闵行等区域或将对市北高新形成持续性竞争压力,“一超多强”格局即将被
打破。在人工智能领域,覆盖上海八个城区的“人”字型格局初显,闵行马桥、临港新片区、紫
竹高新区等重点产业园区将以 AI为核心驱动,以 5G为创新引领,围绕智能硬件、智能安防、智
能医疗、智能制造、智能芯片设计等细分行业开展激烈角逐。公司需要有效应对市场变化,抓牢
先发优势,围绕大数据和人工智能产业链布局价值链和资金链,获得产业链整体利益的最优化。 
3、项目开发的风险 
产业园区产业载体及其相关的配套设施项目开发普遍具有开发周期长、投入资金量大等特点,
诸多因素将致使经营过程中始终面临一定的不确定性。虽然公司在多年的园区开发和建设过程中,
积累了丰富的园区开发经验,且建立起一套完善的开发流程和开发标准,但在经营中仍然有不少
瓶颈。为此,公司将综合分析外部宏观、行业发展动态及公司内部的实际经营情况,对开发项目
作出科学合理的分析与策划,更加注重提升项目质量、控制投资风险,并强化对项目开发过程的
风险管控和动态管理,不断提升公司的风险管控能力。 
4、租赁业务经营风险 
园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以及长期发展需要,
公司对产业载体整体运营模式从以销售为主转向租售并举。在租赁模式的经营下,园区物业的所
有权并未发生转移,未来租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均
会对公司租赁业务的收入产生一定影响。此外,若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现
集中租约到期不续租的情况,可能会在一定时间内对公司的业绩产生一定影响。为此,公司将深
入调研,找准租赁市场定位,建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统,同时强化合同制
定和审核流程,以保证租赁业务收益的长期稳定性。  
5、产业投资风险 
随着市北高新园区内产业集聚效应的增强,园区内陆续涌现出一批具有良好发展潜力的优质
企业,为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极探索“基金+基地”、“培育+投资”
的创新业务模式,进一步加大产业孵化和产业投资的力度,为公司的可持续发展创造新的利润增
长点。公司目前在产业投资领域仍处在早期发展阶段,且产业投资项目自初始投资至达到成熟盈
利状态需要一定的培育期,使得目前公司投资业务收益存在一定的不稳定性。为此,公司将在依
托市北高新园区的产业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时,不断优化公
司的投资管理体系、完善投资管理制度,强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化监督
管理,有效确保产业投资的安全和效益。 
 
(三)其他披露事项 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
22 / 144 
 
第五节 重要事项 
一、股东大会情况简介 
会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引 决议刊登的披露日期 
2019年年度股
东大会 
2020年 5月 7日 
在上海证券交易所网站
www.sse.com.cn披露编号为临
2020-023《市北高新 2019年年度股
东大会决议公告》 
2020年 5月 8日 
√适用 □不适用  
公司 2019年年度股东大会于 2020年 5月 7日在上海召开。出席本次股东大会记名投票的股
东及股东代理人共 41名,代表股份 883,026,989股,占公司有表决权股份总数的 47.13739%,
其中 A股股份 847,932,552股、B股股份 35,094,437股,分别占公司有表决权股份总数的
45.26399%、1.87340%。 
本次会议的召开和程序符合《公司法》和《公司章程》等有关规定。会议由公司董事、总经
理张羽祥先生主持,公司董事、监事及高级管理人员列席了会议,国浩律师(上海)事务所律师
出席本次大会进行见证并出具了《法律意见书》。本次会议的召集、召开和表决程序符合《公司
法》、《上市公司股东大会规则》和《公司章程》等有关规定。 
 
期后事项:公司于 2020年 7月 9日在上海召开了 2020年第一次临时股东大会。出席本次股
东大会记名投票的股东及股东代理人共 34名,代表股份 882,882,224股,占公司有表决权股份总
数的 47.1297%,其中 A股股份 847,778,442股、B股股份 35,103,782股,分别占公司有表决权
股份总数的 45.2558%、1.8739%。 
本次会议的召开和程序符合《公司法》和《公司章程》等有关规定。会议由公司董事严慧明
先生主持,公司董事、监事及高级管理人员列席了会议,国浩律师(上海)事务所律师出席本次
大会进行见证并出具了《法律意见书》。本次会议的召集、召开和表决程序符合《公司法》、《上
市公司股东大会规则》和《公司章程》等有关规定。 
 
二、利润分配或资本公积金转增预案 
(一)半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案 
是否分配或转增 否 
每 10股送红股数(股) — 
每 10股派息数(元)(含税) — 
每 10股转增数(股) — 
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明 
无 
2020年半年度报告 
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三、承诺事项履行情况 
(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 
√适用 □不适用  
承诺背景 
承诺 
类型 
承诺
方 
承诺 
内容 
承诺时间及期限 
是否
有履
行期
限 
是否
及时
严格
履行 
如未能及
时履行应
说明未完
成履行的
具体原因 
如未能
及时履
行应说
明下一
步计划 
收购报告
书或权益
变动报告
书中所作
承诺 
解决
关联
交易 
市北
集团 
1、本次重大资产置换完成后,市北集团将继续严格按照《公司法》等法律、法规、规章等规范性文件的
要求以及上市公司《公司章程》的有关规定,行使股东权利或者敦促董事依法行使董事权利,在股东大
会以及董事会对有关涉及市北集团事项的关联交易进行表决时,履行回避表决的义务。2、本次重大资产
置换完成后,市北集团与上市公司之间将尽量减少关联交易。在进行确有必要且无法规避的关联交易时,
保证按市场化原则和公允价格进行公平操作,并按相关法律、法规、规章等规范性文件的规定履行交易
程序及信息披露义务。保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。 
2012年 4月 11日 否 是   
解决
关联
交易 
市北
集团 
1、为避免市北集团及现在或将来成立的全资子公司、附属公司和其他控制的公司与上市公司的潜在同业
竞争,市北集团及关联公司不会以任何形式直接或间接地在现有业务以外新增与上市公司及其下属公司
相同或相似的业务,包括不在中国境内外通过投资、收购、联营、兼并、受托经营等方式从事与上市公
司及其下属公司相同或者相似的业务。2、如市北集团及关联公司未来从任何第三者获得的任何商业机会
与上市公司主营业务有竞争或可能有竞争,则市北集团及关联公司将立即通知上市公司,并尽力将该商
业机会给予上市公司。 
2012年 4月 11日 否 是   
其他 
市北
集团 
市北集团作为第一大股东将继续保持上市公司的独立性,在资产、人员、财务、机构和业务上遵循“五
分开”原则。 
2012年 4月 11日 否 是   
与重大资
产重组相
关的承诺 
其他 
市北
集团 
本公司及本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺如下:本公司全体董事、监事、高级管理人员保证
相关内容已经审阅,承诺本次重组的信息披露和《申请文件》不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,
并对其真实性、准确性和完整性承担个人和连带的法律责任。如本次交易因涉嫌所提供或者披露的信息
存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的,在案件
调查结论明确之前,将暂停转让所拥有市北高新的股份。 
2014年 12月 15日 否 是   
其他 
市北
集团 
本公司作为本次交易的交易对方,承诺如下:本公司保证相关内容已经审阅,承诺向上市公司提供本次
重组相关信息以及本次重组的信息披露和《申请文件》不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并对
其真实性、准确性和完整性承担个人和连带的法律责任。如因提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或
者重大遗漏,给上市公司或者投资者造成损失的,将依法承担赔偿责任。如本次交易因涉嫌所提供或者
披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查
的,在案件调查结论明确之前,将暂停转让本公司在上市公司拥有权益的股份。 
2014年 12月 15日 否 是   
其他 
市北
集团 
一、保证市北高新、泛业投资及市北发展的人员独立 1、保证市北高新、泛业投资及市北发展的劳动、人
事及薪酬管理与本公司及控制的其他公司、企业或者其他经济组织之间完全独立。2、保证市北高新、泛
业投资及市北发展的高级管理人员均专职在市北高新、泛业投资及市北发展任职并领取薪酬,不在本公
司及控制的其他公司、企业或者其他经济组织担任除董事、监事以外的职务。3、保证不干预市北高新、
2014年 8月 6日 否 是   
2020年半年度报告 
24 / 144 
泛业投资及市北发展的股东(大)会、董事会行使职权决定人事任免。二、保证市北高新、泛业投资及
市北发展的机构独立 1、保证市北高新、泛业投资及市北发展构建健全的公司法人治理结构,拥有独立、
完整的组织机构。2、保证市北高新、泛业投资及市北发展的股东(大)会、董事会、监事会等依照法律、
法规及公司章程独立行使职权。三、保证市北高新、泛业投资及市北发展的资产独立、完整 1、保证市北
高新、泛业投资及市北发展拥有与生产经营有关的独立、完整的资产。2、保证市北高新、泛业投资及市
北发展的经营场所独立于本公司及控制的其他公司、企业或者其他经济组织。3、除正常经营性往来外,
保证市北高新、泛业投资及市北发展不存在资金、资产被本公司及控制的其他公司、企业或者其他经济
组织占用的情形。四、保证市北高新、泛业投资及市北发展的业务独立 1、保证市北高新、泛业投资及市
北发展拥有独立开展经营活动的相关资质,具有面向市场的独立、自主、持续的经营能力。2、保证本公
司及控制的其他公司、企业或者其他经济组织避免从事与市北高新、泛业投资与市北发展及其控制的其
他公司、企业或者其他经济组织具有竞争关系的业务。3、保证本公司及控制的其他公司、企业或者其他
经济组织减少与市北高新、泛业投资与市北发展及其控制的其他公司、企业或者其他经济组织的关联关
系;对于确有必要且无法避免的关联交易,保证按市场原则和公允价格进行公平操作,并按相关法律、
法规及规范性文件的规定履行相关审批程序及信息披露义务。五、保证市北高新、泛业投资及市北发展
的财务独立 1、保证市北高新、泛业投资及市北发展建立独立的财务部门以及独立的财务核算体系,具有
规范、独立的财务会计制度。2、保证市北高新、泛业投资及市北发展独立在银行开户,不与本公司控制
的其他公司、企业或者其他经济组织共用银行账户。3、保证市北高新、泛业投资及市北发展的财务人员
不在本公司及控制的其他公司、企业或者其他经济组织兼职。4、保证市北高新、泛业投资及市北发展能
够独立作出财务决策,本公司不干预市北高新、泛业投资及市北发展的资金使用。5、保证市北高新、泛
业投资及市北发展依法纳税。本公司若违反上述承诺,将承担因此给市北高新、泛业投资及市北发展造
成的一切损失。 
解决
同业
竞争 
市北
集团 
1、为避免本公司及控制的其他公司、企业或者其他经济组织(以下简称“本公司及关联公司”)与上市
公司的潜在同业竞争,本公司及关联公司不会以任何形式直接或间接地在现有业务外新增与市北高新、
泛业投资和市北发展及其控制的其他公司、企业或者其他经济组织相同或相似的业务,包括不在中国境
内外通过投资、收购、联营、兼并、受托经营等方式从事与市北高新、泛业投资和市北发展及其控制的
其他公司、企业或者其他经济组织相同或相似的业务。2、在作为市北高新控股股东期间,如本公司及关
联公司遇到市北高新、泛业投资与市北发展及其控制的其他公司、企业或者经济组织主营业务范围内的
业务机会,本公司及关联公司将该等合作机会让予市北高新、泛业投资与市北发展及其控制的其他公司、
企业或者其他经济组织。本公司若违反上述承诺,将承担因此给市北高新、泛业投资与市北发展及其控
制的其他公司、企业或者其他经济组织造成的一切损失。 
承诺发布日期:2014年 8
月 6日;承诺履行期限:
本次重大资产重组获得
中国证监会核准之日
(2015年 4月 23日)至
本公司不再拥有对上市
公司的实际控制权之日 
否 是   
解决
关联
交易 
市北
集团 
本次发行股份购买资产完成后,本公司将继续严格按照《公司法》等法律、法规、规章等规范性文件的
要求以及上市公司《公司章程》的有关规定,行使股东权利或者敦促董事依法行使董事权利,在股东大
会以及董事会对有关涉及本公司事项的关联交易进行表决时,履行回避表决的义务。本公司在作为市北
高新的控股股东期间,本公司及控制的其他公司、企业或者其他经济组织将尽量减少与市北高新、泛业
投资和市北发展及其控制的其他公司、企业或者其他经济组织之间的关联交易。对于确有必要且无法避
免而发生的关联交易,本公司及控制的其他公司、企业或者其他经济组织将遵循市场原则以公允、合理
的市场价格进行,根据有关法律、法规、规章等规范性文件的规定履行关联交易决策程序,依法履行信
息披露义务和办理有关报批手续,不损害市北高新及其他股东的合法权益。本公司若违反上述承诺,将
承诺发布日期:2014年 8
月 6日;承诺履行期限:
本次重大资产重组获得
中国证监会核准之日
(2015年 4月 23日)至
本公司不再拥有对上市
公司的实际控制权之日 
否 是   
2020年半年度报告 
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承担因此而给市北高新、泛业投资与市北发展及其控制的其他公司、企业或者其他经济组织造成的一切
损失。 
其他 
市北
集团 
本公司为本次发行股份购买资产事宜所提供的有关信息真实、准确和完整,不存在虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏,并对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担个别和连带的法律责任。 
2014年 8月 6日 否 是   
其他 
市北
集团 
截至本承诺出具日,本公司对本次市北高新拟购买资产不存在任何形式的资金占用,本公司将维护上市
公司资产的独立性,确保本次交易完成后,上市公司不会出现被控股股东及其关联方资金占用的情形,
也不会出现对控股股东及其关联方违规担保的情形。 
2014年 8月 6日 否 是   
其他 
市北
集团 
本公司不存在泄露本次发行股份购买资产事宜的相关内幕信息及利用该内幕信息进行内幕交易的情形。
本公司若违反上述承诺,将承担因此而给市北高新造成的一切损失。 
2014年 8月 6日 否 是   
其他 
市北
集团 
一、本公司不存在《收购管理办法》第六条规定的下列情形:1、利用上市公司的收购损害被收购公司及
其股东的合法权益;2、负有数额较大债务,到期未清偿,且处于持续状态;3、最近 3 年有重大违法行
为或涉嫌重大违法行为;4、最近 3 年有严重的证券市场失信行为;5、法律、行政法规规定以及中国证
监会认定的不得收购上市公司的其他情形。二、本公司最近五年内没有受过行政处罚(与证券市场明显
无关的除外)、刑事处罚或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。 
2014年 8月 6日 否 是   
其他 
市北
集团 
1、本公司已经依法履行对泛业投资和市北发展的出资义务,不存在任何虚假出资、延期出资、抽逃出资
等违反本公司作为股东所应承担的义务及责任的行为,不存在可能影响泛业投资和市北发展合法存续的
情况。2、本公司持有的泛业投资和市北发展的股权为本公司实际合法拥有,不存在权属纠纷,不存在信
托、委托持股或者类似安排,不存在禁止转让、限制转让的承诺或安排,亦不存在质押、冻结、查封、
财产保全或其他权利限制。本公司若违反上述承诺,将承担因此给市北高新造成的一切损失。 
2014年 8月 6日 否 是   
与再融资
相关的承
诺 
其他 
市北
高新 
根据公司第七届董事会第五十一次会议及公司 2015年第一次临时股东大会决议,在出现预计不能按期偿
付 15 市北债本息或者在 15 市北债到期未能按期偿付债券本息时,公司将至少采取如下措施,以切实保
障债券持有人利益:1、不向股东分配利润;2、暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施;
3、调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金;4、主要责任人不得调离。 
承诺发布日期:2015年 9
月 15日;承诺履行期限:
公司债存续期 
是 是   
其他 
市北
高新 
上市公司董事、高级管理人员:(一)本人承诺不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益,
也不采用其他方式损害公司利益。(二)本人承诺对本人的职务消费行为进行约束。(三)本人承诺不
动用公司资产从事与其履行职责无关的投资、消费活动。(四)本人承诺由董事会或薪酬委员会制定的
薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。(五)本人承诺拟公布的公司股权激励(如有)的行
权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。作为填补回报措施相关责任主体之一,本人若违反上述
承诺或拒不履行上述承诺,本人同意按照中国证监会和上海证券交易所等证券监管机构按照其制定或发
布的有关规定、规则,对本人作出相关处罚或采取相关管理措施。 
2016年 3月 25日 否 是   
 
2020年半年度报告 
26 / 144 
 
四、聘任、解聘会计师事务所情况 
聘任、解聘会计师事务所的情况说明 
□适用 √不适用  
 
审计期间改聘会计师事务所的情况说明 
□适用 √不适用  
 
公司对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 
□适用 √不适用  
 
公司对上年年度报告中的财务报告被注册会计师出具“非标准审计报告”的说明 
□适用 √不适用  
 
五、破产重整相关事项 
□适用 √不适用  
 
六、重大诉讼、仲裁事项 
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项  
 
七、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况 
□适用 √不适用  
 
八、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 
√适用 □不适用  
报告期内,公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债
务到期未偿还等情况。 
 
九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 
(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 
□适用 √不适用  
 
(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况 
股权激励情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
员工持股计划情况 
□适用 √不适用  
 
其他激励措施 
□适用 √不适用  
 
2020年半年度报告 
27 / 144 
十、重大关联交易 
(一)与日常经营相关的关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
√适用 □不适用  
事项概述 查询索引 
公司于 2020年 4月 13日召开第九届董事会第十三
次会议审议通过了《2020年预计日常关联交易的议
案》,公司对 2020年可能与控股股东市北集团及其
控股子公司发生的日常关联交易进行了预计。上述
议案业经 2019 年年度股东大会审议批准。报告期
内公司日常关联交易实施情况详见本报告第十节
财务报告第十三点“关联方及关联交易”。 
2020年 4月 15日披露的《市北高新关于第九
届董事会第十三次会议决议公告》(临
2020-008); 
2020年 4月 15日披露的《市北高新 2020年
预计日常关联交易事项的公告》(临
2020-010); 
2020年 5月 8日披露的《市北高新 2019年年
度股东大会决议公告》(临 2020-023)。 
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
4、 涉及业绩约定的,应当披露报告期内的业绩实现情况 
□适用 √不适用  
 
(三)共同对外投资的重大关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
√适用 □不适用  
事项概述 查询索引 
公司于 2020年 2月 28日召开了第九届董事会第
十一次会议,审议通过了《关于全资子公司对外
投资暨关联交易的议案》。同意欣云投资与市北
集团合资成立云置禾,负责建设开发“静安区市北
高新技术服务业园区N070501单元22-02地块”。 
2020年 2月 29日披露的《市北高新关于第九
届董事会第十一次会议决议公告》(临
2020-002); 
2020年 2月 29日披露的《市北高新关于全资
子公司对外投资暨关联交易的公告》(临
2020-004)。 
期后事项:公司于 2020年 7月 16日召开了第九届董事会第十八次会议,审议通过了《关于
公司对外投资暨关联交易的议案》。同意公司与上海市北科技创业投资有限公司共同参与上海腾
瑞制药有限公司增资事项。查询索引:2020年 7月 17日披露的《市北高新关于第九届董事会第
2020年半年度报告 
28 / 144 
十一次会议决议公告》(临 2020-033);2020年 7月 17日披露的《市北高新关于对外投资暨关
联交易的公告》(临 2020-034)。 
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
(四)关联债权债务往来 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
√适用 □不适用  
事项概述 查询索引 
2018年 3月 27日,公司召开第八届董事会第二十六次会议,审
议通过了《关于接受控股股东财务资助的议案》,市北集团拟向
公司及下属公司提供总额不超过人民币 36亿元的财务资助,并
在该额度内可以循环使用,实际金额以届时到账金额为准,贷款
利率不高于中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率水平,
公司及下属公司对该项财务资助无相应抵押或担保。借款期限自
公司 2017年度股东大会批准该议案之日起不超过三年,公司可
以根据实际经营情况和资金情况提前还款。该项财务资助到期
后,经双方协商可以展期。上述议案经公司于 2018年 5月 9日
召开的 2017年年度股东大会审议通过。截至本报告期末,市北
集团向本公司及下属公司已提供财务资助共计人民币 11亿元。 
2018 年 3 月 29 日披露的《市
北高新关于第八届董事会第二
十六次会议决议公告》(临
2018-008); 
2018 年 3 月 29 日披露的《市
北高新关于接受控股股东财务
资助的公告》(临 2018-015); 
2018 年 5 月 10 日披露的《市
北高新 2017 年年度股东大会
决议公告》(临 2018-029)。 
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
(五)其他重大关联交易 
√适用 □不适用  
公司于 2020年 4月 20日召开了第九届董事会第十四次会议,审议通过了《关于控股子公司
减资暨关联交易的议案》。同意公司控股子公司市北祥腾的注册资本由人民币 50,000万元按股东
持股比例同比减少至人民币 1,000万元。具体内容详见公司通过上海证券交易所网站
www.sse.com.cn披露的《市北高新关于第九届董事会第十四次会议决议公告》(临 2020-017)及
《市北高新关于控股子公司减资暨关联交易的公告》(临 2020-018)。 
 
(六)其他 
□适用 √不适用  
 
 
 
2020年半年度报告 
29 / 144 
十一、重大合同及其履行情况 
1 托管、承包、租赁事项 
□适用 √不适用  
 
2 担保情况 
√适用 □不适用  
单位: 元  币种: 人民币 
公司对外担保情况(不包括对子公司的担保) 
担保
方 
担保方
与上市
公司的
关系 
被担
保方 
担保金额 
担保发
生日期
(协议签
署日) 
担保 
起始
日 
担保 
到期
日 
担保
类型 
担保
是否
已经
履行
完毕 
担保
是否
逾期 
担保逾
期金额 
是否
存在
反担
保 
是否
为关
联方
担保 
关联 
关系 
市北
祥腾 
控股子
公司 
上海
睿涛 
105,000,000.00 
2017年6
月23日 
2017
年7月
11日 
2020
年5月
26日 
一般
担保 
是 否  否 否   
报告期内担保发生额合计(不包括对子公司的担保)  
报告期末担保余额合计(A)(不包括对子公司的担保) 0 
公司对子公司的担保情况 
报告期内对子公司担保发生额合计  
报告期末对子公司担保余额合计(B)  
公司担保总额情况(包括对子公司的担保) 
担保总额(A+B) 0 
担保总额占公司净资产的比例(%) 0 
其中: 
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额(C)  
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的
债务担保金额(D) 
 
担保总额超过净资产50%部分的金额(E)  
上述三项担保金额合计(C+D+E)  
未到期担保可能承担连带清偿责任说明  
担保情况说明 
一、经公司于2017年5月26日召开的第八届董事会第十五
次会议审议通过,公司控股子公司市北祥腾与中垠(上海)
房地产投资有限公司、上海新城万嘉房地产有限公司三方
设立的项目公司上海睿涛向渤海银行股份有限公司上海
分行申请金额总计不超过人民币3.5亿元的委托贷款,该
笔贷款仅限用于“青浦区盈浦街道胜利路西侧03-04地
块”项目开发建设。市北祥腾需为上海睿涛此次开发贷款
按股权比例提供担保,本次担保金额为人民币1.05亿元及
相应利息部分。 
二、上述担保已于2020年5月26日到期。 
 
3 其他重大合同 
√适用 □不适用  
公司于 2020年 2月 28日召开第九届董事会第十一次会议,审议通过了《关于全资子公司签
订特别重大合同的议案》,同意公司全资子公司欣云投资与卡斯柯信号有限公司(以下简称“卡
斯柯”)签订《上海市商品房出售合同》。由卡斯柯受让欣云投资持有的位于上海市江场路 1401
弄 21号 4-11层(以下简称“该房屋”),该房屋建筑面积为 16,282.96平方米,上述房地产转
让总价款为人民币 651,318,400元。具体内容详见公司通过上海证券交易所网站 www.sse.com.cn
披露的《市北高新关于第九届董事会第十一次会议决议公告》(临 2020-002)及《市北高新关于
全资子公司签订特别重大合同的公告》(临 2020-003)。截至本报告期末,本合同按约定正常履
行中。 
 
2020年半年度报告 
30 / 144 
十二、上市公司扶贫工作情况 
√适用 □不适用  
1. 精准扶贫规划 
√适用 □不适用  
在上市公司社会责任方面,公司坚信“人的价值在于创造财富,企业的价值在于奉献社会”。
近年来,公司始终把履行社会责任作为实现可持续性发展的重要基石,充分发挥国有控股上市公
司履行社会责任的示范作用。报告期内,公司秉持着“服务园区,回报社会”的宗旨,积极按照
静安区委、区政府关于结对扶贫工作的要求和部署,聚焦“百企结百村”与云南省麻栗坡县深度
贫困村精准扶贫行动,聚焦“结对百镇千村,助推乡村振兴”与上海市崇明区向化镇自然村结对
帮扶工作,聚焦“蓝天下的至爱”慈善募捐活动。以实际行动落实国家精准扶贫战略,助力对口
地区打赢脱贫攻坚战,为建设和谐社会尽心尽力。 
 
2. 报告期内精准扶贫概要 
√适用 □不适用  
报告期内,公司继续深入贯彻落实党和国家扶贫开发重要战略思想,根据静安区委、区政府
关于结对扶贫工作的要求和部署,积极在扶贫捐赠、社区共建、志愿服务等各个方面发挥应尽的
义务,投身于社会公益建设,以实际行动落实国家精准扶贫战略,助力对口地区打赢脱贫攻坚战,
承担企业在发展中应有的社会责任。 
 
3. 精准扶贫成效 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
指    标 数量及开展情况 
一、总体情况 
其中:1.资金 170.6 
 
4. 履行精准扶贫社会责任的阶段性进展情况 
√适用 □不适用  
(1)报告期内,公司进一步深化静安区“百企结百村”精准扶贫行动,立足云南省麻栗坡县
深度贫困村的脱贫攻坚实际,保持与云南省麻栗坡县 3个深度贫困村的结对帮扶力度。公司及全
资子公司市北发展、开创公司继续分别保持与麻栗坡县大坪镇大石洞村、戈令村、高笕梁村三个
贫困村深度结对,对贫困村进行投资捐赠,总捐赠金额为 90.60万元。 
(2)报告期内,为进一步促进农村基层建设质量提升,助推上海市崇明区乡村振兴,公司通
过静安区国资系统开展的“结对百镇千村,助推乡村振兴”行动,加大了对崇明区向化镇的结对
帮扶工作。公司与崇明区向化镇的向化村、南江村、春光村 3个自然村结对,签订城乡结对帮扶
协议书,向每个自然村捐赠资金 20万元,3个自然村共 60万元。捐赠资金主要用于农村基础设
施建设,包括农村道路维修、最美庭院改造、老街及周边道路修复排水改造及对村内困难家庭的
扶贫帮困。 
(3)报告期内,公司致力于社会慈善事业,通过参加上海市慈善基金会的“蓝天下的至爱”
慈善募捐活动,捐赠 20万元用于社会慈善活动,让慈善的力量普罗大众、惠及社会。 
 
5. 后续精准扶贫计划 
√适用 □不适用  
在未来,公司将继续积极投身于社会公益建设和精准扶贫工作,秉持“服务园区,回报社会”
宗旨,贯彻经济、环境、社会共同发展的理念,主动承担社会责任。按照静安区委、区政府关于
结对扶贫工作的要求和部署,积极履行社会责任,开展精准帮扶,做好结对扶贫协作工作,落实
国家精准扶贫战略,助力对口地区打赢脱贫攻坚战。同时在区域经济发展过程中,作为国有控股
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31 / 144 
上市公司,将积极践行企业社会责任、履行国有企业服务区域经济发展的主体责任,与园区中小
企业共克时艰,推动园区中小企业和公司的可持续发展。 
 
十三、可转换公司债券情况 
□适用 √不适用  
 
十四、环境信息情况 
(一)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明 
□适用 √不适用  
 
(二)重点排污单位之外的公司的环保情况说明 
□适用 √不适用  
 
(三)重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明 
□适用 √不适用  
 
(四)报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 
□适用 √不适用  
 
十五、其他重大事项的说明 
(一)与上一会计期间相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响 
√适用 □不适用  
1、财政部分别于 2019年 4月 30日和 2019年 9月 19日发布了《关于修订印发 2019年度一
般企业财务报表格式的通知》(财会〔2019〕6号)和《关于修订印发合并财务报表格式(2019
版)的通知》(财会〔2019〕16号),对一般企业财务报表格式进行了修订。适用于 2019年度
及以后期间的财务报表。 
2、财政部于 2019年 5月 9日发布了《企业会计准则第 7号——非货币性资产交换》(2019
修订)(财会〔2019〕8号)。 
3、财政部于 2019年 5月 16日发布了《企业会计准则第 12号——债务重组》(2019修订)
(财会〔2019〕9号)。 
由于上述会计准则的颁布、修订,公司需对原会计政策相关内容进行相应调整,并按照上述
文件规定的起始日开始执行上述会计准则。 
公司于 2020年 4月 13日召开了第九届董事会第十三次会议和第九届监事会第七次会议,审
议通过了《关于变更会计政策的议案》。根据《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定,公
司本次会计政策变更无需提交股东大会审议。 
具体内容详见公司通过上海证券交易所网站 www.sse.com.cn披露的《市北高新关于第九届董
事会第十三次会议决议公告》(临 2020-008)及《市北高新关于会计政策变更的公告》(临 2020-013)。 
期后事项:财政部于 2017年 7月 5日发布了《关于修订印发<企业会计准则第 14号—收入>
的通知》(财会〔2017〕22号),对《企业会计准则第 14号—收入》(以下简称“新收入准则”)
进行了修订,要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计
准则编制财务报表的企业,自 2018年 1月 1日起施行;其他境内上市企业自 2020年 1月 1日起
施行。 
公司自 2020年 1月 1日起执行新收入准则。根据衔接规定,首次执行本准则的累积影响数,
调整期初留存收益及财务报表其他相关项目金额,对可比期间信息不予调整。执行新收入准则不
会对公司经营成果产生重大影响,亦不会导致本公司收入确认方式发生重大变化,执行新收入准
则不会对公司财务报表产生重大影响。 
2020年半年度报告 
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由于上述会计准则的颁布、修订,公司需对原会计政策相关内容进行相应调整,并按照上述
文件规定的起始日开始执行上述会计准则。 
公司于 2020年 8月 26日召开了第九届董事会第二十一次会议和第九届监事会第九次会议,
审议通过了《关于变更会计政策的议案》。根据《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定,
公司本次会计政策变更无需提交股东大会审议。 
具体内容详见公司通过上海证券交易所网站 www.sse.com.cn披露的《市北高新关于第九届董
事会第二十一次会议决议公告》(临 2020-040)及《市北高新关于会计政策变更的公告》(临
2020-042)。 
 
(二)报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响 
□适用 √不适用  
 
(三)其他 
□适用 √不适用  
 
 
第六节 普通股股份变动及股东情况 
一、 股本变动情况 
(一)股份变动情况表 
1、 股份变动情况表 
报告期内,公司股份总数及股本结构未发生变化。 
 
2、 股份变动情况说明 
□适用 √不适用  
 
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响(如
有) 
□适用 √不适用  
 
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 
□适用 √不适用  
 
(二)限售股份变动情况 
□适用 √不适用  
 
二、 股东情况 
(一)股东总数: 
截止报告期末普通股股东总数(户) 137,812 
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数(户) 0 
 
(二)截止报告期末前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股情况表 
单位:股 
前十名股东持股情况 
股东名称 报告期内增减 期末持股数量 比例 持有有限 质押或冻结情况 股东性质 
2020年半年度报告 
33 / 144 
(全称) (%) 售条件股
份数量 股份状态 数量 
上海市北高新(集团)有限公司 0 844,465,512 45.08 0 无 0 国有法人 
市北高新集团(香港)有限公司 0 15,245,547 0.81 0 无 0 境外法人 
中国证券金融股份有限公司 0 8,461,036 0.45 0 未知  国有法人 
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL 
STOCK INDEX FUND 
239,200 7,335,915 0.39 0 未知 
 
未知 
香港中央结算有限公司 3,677,842 7,294,327 0.39 0 未知  未知 
VANGUARD EMERGING MARKETS 
STOCK INDEX FUND 
-94,055 5,109,069 0.27 0 未知 
 
未知 
赵杨 4,445,643 4,445,643 0.24 0 未知 
 境内自然
人 
周永山 1,171,900 3,820,201 0.20 0 未知 
 境内自然
人 
中国工商银行股份有限公司-中
证上海国企交易型开放式指数证
券投资基金 
-2,609,000 3,750,722 0.20 0 未知 
 
未知 
陈秀国 0 2,703,460 0.14 0 未知 
 境内自然
人 
前十名无限售条件股东持股情况 
股东名称 持有无限售条件流通股的数量 
股份种类及数量 
种类 数量 
上海市北高新(集团)有限公司 844,465,512 人民币普通股 844,465,512 
市北高新集团(香港)有限公司 15,245,547 境内上市外资股 15,245,547 
中国证券金融股份有限公司 8,461,036 人民币普通股 8,461,036 
VANGUARD TOTAL   INTERNATIONAL STOCK INDEX 
FUND 
7,335,915 境内上市外资股 7,335,915 
香港中央结算有限公司 7,294,327 人民币普通股 7,294,327 
VANGUARD EMERGING   MARKETS STOCK INDEX FUND 5,109,069 境内上市外资股 5,109,069 
赵杨 4,445,643 人民币普通股 4,445,643 
周永山 3,820,201 人民币普通股 3,820,201 
中国工商银行股份有限公司-中证上海国企交易
型开放式指数证券投资基金 
3,750,722 人民币普通股 3,750,722 
陈秀国 2,703,460 境内上市外资股 2,703,460 
上述股东关联关系或一致行动的说明 
1、市北高新集团(香港)有限公司为上海市北高新(集团)有
限公司全资子公司,互为一致行动人。 
2、其余股东关联关系或一致行动未知。 
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 无 
 
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 
□适用 √不适用  
 
(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东 
□适用 √不适用  
 
三、 控股股东或实际控制人变更情况 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
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第七节 优先股相关情况 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
35 / 144 
 
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 
一、持股变动情况 
(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况 
□适用 √不适用  
 
其它情况说明 
□适用 √不适用  
 
(二)董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 
□适用 √不适用  
 
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 
□适用 √不适用  
 
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明 
□适用 √不适用  
 
三、其他说明 
□适用 √不适用  
  
2020年半年度报告 
36 / 144 
第九节 公司债券相关情况 
√适用 □不适用  
一、公司债券基本情况 
单位:亿元  币种:人民币 
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 
债券余
额 
利率
(%) 
还本付息方式 
交易场
所 
上海市北高新股份有限
公司 2015年公司债券 
15
市北
债 
136104 
2015年
12月 21
日 
2020年
12月 21
日 
8.3541 4.33 
每年付息一次,到期一次还本,
最后一期利息随本金的兑付一
起支付。 
上海证
券交易
所 
上海市北高新股份有限
公司 2018年公开发行公
司债券(第一期) 
18
高新
01 
155040 
2018年
11月 22
日 
2023年
11月 22
日 
9 4.33 
按年付息,利息每年支付一次,
到期一次还本,最后一期利息
随本金的兑付一起支付。 
上海证
券交易
所 
 
公司债券付息兑付情况 
√适用 □不适用  
报告期内,公司债券“15市北债”、“18 高新 01”未到付息兑付日,无付息兑付情况发生。 
 
公司债券其他情况的说明 
□适用 √不适用  
 
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式 
 
债券受托管理人 
名称 湘财证券股份有限公司 
办公地址 上海市浦东新区陆家嘴环路 958号华能联合大厦 20层 
联系人 吴沁馨 
联系电话 021-50293681 
债券受托管理人 
名称 中银国际证券股份有限公司 
办公地址 上海市浦东新区银城中路 200号中银大厦 39层 
联系人 徐慧 
联系电话 021-20328567 
资信评级机构 
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 
办公地址 上海市杨浦区控江路 1555号 A座 1034K-22 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
三、公司债券募集资金使用情况 
√适用 □不适用  
1、2015年公司面向合格投资者公开发行公司债券“15市北债”,募集资金金额人民币 9亿
元。截至 2016年 4月,公司已将上述募集资金扣除发行费用后用于补充流动资金。 
2、2018年公司面向合格投资者公开发行公司债券“18 高新 01”,募集资金金额人民币 9亿
元。截至 2020年 6月 30日,公司已将上述募集资金扣除发行费用后用于偿还公司债务。 
 
四、公司债券评级情况 
√适用 □不适用  
根据中国证券监督管理委员会《公司债券发行试点办法》(公司债券适用)、《上市公司证券发
行管理办法》和《上海证券交易所公司债券上市规则》的有关规定,公司委托上海新世纪资信评
估投资服务有限公司(以下简称“新世纪评级”)对本公司发行的“15市北债”、“18高新 01”
2020年半年度报告 
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信用状况进行了跟踪信用评级。新世纪评级在对本公司经营状况进行综合分析与评估的基础上,
于 2020年 6月 11日出具了《上海市北高新股份有限公司及其发行的 15市北债与 18高新 01跟踪
评级报告》。维持本公司主体信用等级为 AA+级,评级展望为稳定,维持“15 市北债”的债券评级
结果为 AA+级,维持“18高新 01”债券评级结果为 AAA级。 
 
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况 
√适用 □不适用  
报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更,与募集说明书的相
关承诺一致。 
 
六、公司债券持有人会议召开情况 
□适用 √不适用  
 
七、公司债券受托管理人履职情况 
√适用 □不适用  
报告期内,湘财证券股份有限公司和中银国际证券股份有限公司分别作为上海市北高新股份
有限公司 2015年公司债券的受托管理人和上海市北高新股份有限公司 2018年公开发行公司债券
(第一期)的受托管理人,根据相关法律法规、部门规章的规定、本期债券受托管理协议的约定
以及债券持有人会议的授权行使权利和履行义务,持续关注发行人的资信情况以及对募集说明书
约定的应履行义务的执行情况,持续关注公司经营情况、财务状况以及资信情况,积极履行受托
管理人职责,维护债券持有人的合法权益。在本报告期内,市北高新未出现影响债券持有人重大
权益的事项,未召开债券持有人会议。 
 
八、截至报告期末和上年末(或本报告期和上年同期)下列会计数据和财务指标  
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
主要指标 本报告期末 上年度末 
本报告期末比上
年度末增减(%) 
变动原因 
流动比率 2.17 2.42 -10.38  
速动比率 0.41 0.69 -41.09 本期开发成本增加所致。 
资产负债率(%) 57.37 58.55 -2.01  
贷款偿还率(%) 100.00 100.00 -  
 
本报告期 
(1-6月) 
上年同期 
本报告期比上年
同期增减(%) 
变动原因 
EBITDA利息保障倍数 2.08 1.26 65.48 本期利润增加所致。 
利息偿付率(%) 100.00 100.00 -  
 
九、关于逾期债项的说明 
□适用 √不适用  
 
十、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
2020年半年度报告 
38 / 144 
十一、公司报告期内的银行授信情况 
√适用 □不适用  
公司经营情况良好,财务状况稳定,拥有较高市场声誉和广泛的融资渠道。在直接融资方面,
公司作为上海证券交易所上市公司,可利用上市平台筹措资金。同时,公司与多家国内大型金融
机构建立了长期的合作关系,具有一定的间接融资能力。报告期内,公司所发生的银行短期借款、
长期借款均到期偿还,到期贷款偿还率和利息偿付率均为 100%。如果由于意外情况公司不能及时
从预期的还款来源获得足够资金,公司还可凭借自身良好的资信状况以及与金融机构稳定的合作
关系,通过间接融资筹措本期债券还本付息所需资金。 
 
十二、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况 
√适用 □不适用  
截至报告期末,公司严格履行公司债券募集说明书相关内容,合规使用募集资金,未有损害
债券投资者利益的情况发生。 
 
十三、公司发生重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
39 / 144 
第十节 财务报告 
审计报告 
□适用 √不适用  
 
财务报表 
合并资产负债表 
2020年 6月 30日 
编制单位: 上海市北高新股份有限公司 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2020年 6月 30日 2019年 12月 31日 
流动资产:    
货币资金 八、1 1,549,943,966.71 2,140,878,214.65 
结算备付金    
拆出资金    
交易性金融资产 八、2 51,507,833.44 54,610,820.60 
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 八、5 432,835,250.47 414,870,708.71 
应收款项融资    
预付款项 八、7 2,772,950.99 2,322,603.77 
应收保费    
应收分保账款    
应收分保合同准备金    
其他应收款 八、8 156,703,259.35 450,019,917.81 
其中:应收利息    
应收股利  98,103.60  
买入返售金融资产    
存货 八、9 10,071,050,687.68 7,997,793,271.73 
合同资产    
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产 八、13 120,480,430.72 113,909,128.23 
流动资产合计  12,385,294,379.36 11,174,404,665.50 
非流动资产:    
发放贷款和垫款    
债权投资    
其他债权投资    
长期应收款    
长期股权投资 八、17 1,729,428,701.30 1,731,236,299.58 
其他权益工具投资    
其他非流动金融资产 八、19 354,849,455.98 301,324,864.05 
投资性房地产 八、20 4,834,165,854.51 4,922,459,947.94 
固定资产 八、21 16,931,602.69 19,474,940.66 
在建工程 八、22 1,692,787.80 328,182.94 
生产性生物资产    
油气资产    
2020年半年度报告 
40 / 144 
使用权资产    
无形资产 八、26 278,796.44 160,801.87 
开发支出    
商誉    
长期待摊费用 八、29 32,994,176.43 37,310,953.38 
递延所得税资产 八、30 21,484,486.93 21,230,697.19 
其他非流动资产 八、31  5,000,000.00 
非流动资产合计  6,991,825,862.08 7,038,526,687.61 
资产总计  19,377,120,241.44 18,212,931,353.11 
流动负债:    
短期借款 八、32 1,450,000,000.00 1,206,000,000.00 
向中央银行借款    
拆入资金    
交易性金融负债    
衍生金融负债    
应付票据    
应付账款 八、36 575,529,722.18 861,200,172.25 
预收款项 八、37 75,886,151.33 59,786,851.06 
合同负债    
卖出回购金融资产款    
吸收存款及同业存放    
代理买卖证券款    
代理承销证券款    
应付职工薪酬 八、39 679,245.74 7,952,380.72 
应交税费 八、40 160,166,659.98 125,842,536.22 
其他应付款 八、41 1,089,982,412.94 979,247,359.83 
其中:应付利息  103,694,079.36 37,238,069.00 
应付股利    
应付手续费及佣金    
应付分保账款    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 八、43 2,354,869,701.44 1,342,578,350.44 
其他流动负债 八、44 2,518,291.46 34,336,042.50 
流动负债合计  5,709,632,185.07 4,616,943,693.02 
非流动负债:    
保险合同准备金    
长期借款 八、45 3,084,627,129.15 3,722,769,368.71 
应付债券 八、46 2,295,468,562.80 2,294,916,187.00 
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益 八、51 5,324,075.83 6,486,075.85 
递延所得税负债 八、30 21,629,621.96 22,261,235.88 
其他非流动负债    
非流动负债合计  5,407,049,389.74 6,046,432,867.44 
2020年半年度报告 
41 / 144 
负债合计  11,116,681,574.81 10,663,376,560.46 
所有者权益(或股东权益):    
实收资本(或股本) 八、53 1,873,304,804.00 1,873,304,804.00 
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积 八、55 3,083,264,352.98 3,083,264,352.98 
减:库存股    
其他综合收益 八、57   
专项储备    
盈余公积 八、59 63,197,947.48 63,197,947.48 
一般风险准备    
未分配利润 八、60 1,329,068,118.30 1,256,017,503.23 
归属于母公司所有者权益(或股东
权益)合计 
 6,348,835,222.76 6,275,784,607.69 
少数股东权益  1,911,603,443.87 1,273,770,184.96 
所有者权益(或股东权益)合计  8,260,438,666.63 7,549,554,792.65 
负债和所有者权益(或股东权
益)总计 
 19,377,120,241.44 18,212,931,353.11 
 
法定代表人:罗岚   主管会计工作负责人:李炜勇   会计机构负责人:吴亦希 
 
母公司资产负债表 
2020年 6月 30日 
编制单位:上海市北高新股份有限公司  
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2020年 6月 30日 2019年 12月 31日 
流动资产:    
货币资金  571,608,201.71 269,247,758.85 
交易性金融资产  51,507,833.44 54,610,820.60 
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 十七、1 1,858,343.46 901,415.46 
应收款项融资    
预付款项    
其他应收款 十七、2 4,055,264,868.38 4,002,206,586.25 
其中:应收利息    
应收股利  1,047,769,547.47 847,671,443.87 
存货    
合同资产    
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产    
流动资产合计  4,680,239,246.99 4,326,966,581.16 
非流动资产:    
债权投资    
其他债权投资    
长期应收款    
2020年半年度报告 
42 / 144 
长期股权投资 十七、3 8,992,206,936.45 9,095,474,392.93 
其他权益工具投资    
其他非流动金融资产  354,780,979.68 301,239,211.66 
投资性房地产  301,816.87 307,927.93 
固定资产  108,508.57 142,249.86 
在建工程    
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产  50,314.52 65,408.84 
开发支出    
商誉    
长期待摊费用    
递延所得税资产    
其他非流动资产   5,000,000.00 
非流动资产合计  9,347,448,556.09 9,402,229,191.22 
资产总计  14,027,687,803.08 13,729,195,772.38 
流动负债:    
短期借款  1,450,000,000.00 1,206,000,000.00 
交易性金融负债    
衍生金融负债    
应付票据    
应付账款    
预收款项    
合同负债    
应付职工薪酬   4,997,478.00 
应交税费  1,811,354.11 2,418,658.03 
其他应付款  1,108,430,167.73 1,189,937,826.37 
其中:应付利息    
应付股利    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债  2,212,869,701.44 1,254,578,350.44 
其他流动负债  42,924.54  
流动负债合计  4,773,154,147.82 3,657,932,312.84 
非流动负债:    
长期借款  1,459,400,000.00 2,427,800,000.00 
应付债券  2,295,468,562.80 2,294,916,187.00 
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益    
递延所得税负债  18,918,616.73 18,918,616.73 
其他非流动负债    
非流动负债合计  3,773,787,179.53 4,741,634,803.73 
负债合计  8,546,941,327.35 8,399,567,116.57 
2020年半年度报告 
43 / 144 
所有者权益(或股东权益):    
实收资本(或股本)  1,873,304,804.00 1,873,304,804.00 
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积  3,094,223,394.21 3,094,223,394.21 
减:库存股    
其他综合收益    
专项储备    
盈余公积  55,255,919.40 55,255,919.40 
未分配利润  457,962,358.12 306,844,538.20 
所有者权益(或股东权益)合计  5,480,746,475.73 5,329,628,655.81 
负债和所有者权益(或股东权
益)总计 
 14,027,687,803.08 13,729,195,772.38 
 
法定代表人:罗岚   主管会计工作负责人:李炜勇   会计机构负责人:吴亦希 
 
合并利润表 
2020年 1—6月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2020年半年度 2019年半年度 
一、营业总收入  829,126,656.44 206,085,573.57 
其中:营业收入 八、61 829,126,656.44 206,085,573.57 
利息收入    
已赚保费    
手续费及佣金收入    
二、营业总成本  652,482,016.35 238,927,190.46 
其中:营业成本 八、61 406,440,337.39 103,901,303.42 
利息支出    
手续费及佣金支出    
退保金    
赔付支出净额    
提取保险责任准备金净额    
保单红利支出    
分保费用    
税金及附加 八、62 76,098,736.25 12,805,755.56 
销售费用 八、63 61,526.33 387,575.82 
管理费用 八、64 30,469,966.60 23,617,154.47 
研发费用    
财务费用 八、66 139,411,449.78 98,215,401.19 
其中:利息费用  154,178,997.81 109,804,065.29 
利息收入  14,808,772.38 12,001,908.11 
加:其他收益 八、67 2,170,007.14 5,341,887.30 
投资收益(损失以“-”号填列) 八、68 -1,402,785.46 60,570,311.83 
其中:对联营企业和合营企业的投资收
益 
 -1,807,598.28 59,546,675.50 
以摊余成本计量的金融资产终止
确认收益(损失以“-”号填列) 
   
2020年半年度报告 
44 / 144 
汇兑收益(损失以“-”号填列)    
净敞口套期收益(损失以“-”号填列)    
公允价值变动收益(损失以“-”号填
列) 
八、70 421,604.77 8,074,303.18 
信用减值损失(损失以“-”号填列) 八、71  -2,872.26 
资产减值损失(损失以“-”号填列) 八、72   
资产处置收益(损失以“-”号填列) 八、73 61,821.91 -4,997.02 
三、营业利润(亏损以“-”号填列)  177,895,288.45 41,137,016.14 
加:营业外收入 八、74 268,595.23 1,311,294.85 
减:营业外支出 八、75 1,707,591.16 906,000.00 
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)  176,456,292.52 41,542,310.99 
减:所得税费用 八、76 79,162,760.89 29,053,992.12 
五、净利润(净亏损以“-”号填列)  97,293,531.63 12,488,318.87 
(一)按经营持续性分类 
1.持续经营净利润(净亏损以“-”号填
列) 
 97,293,531.63 12,488,318.87 
2.终止经营净利润(净亏损以“-”号填
列) 
   
(二)按所有权归属分类 
1.归属于母公司股东的净利润(净亏损以
“-”号填列) 
 95,530,272.72 5,574,988.54 
2.少数股东损益(净亏损以“-”号填列)  1,763,258.91 6,913,330.33 
六、其他综合收益的税后净额    
(一)归属母公司所有者的其他综合收益的
税后净额 
   
1.不能重分类进损益的其他综合收益    
(1)重新计量设定受益计划变动额    
(2)权益法下不能转损益的其他综合收益    
(3)其他权益工具投资公允价值变动    
(4)企业自身信用风险公允价值变动    
2.将重分类进损益的其他综合收益    
(1)权益法下可转损益的其他综合收益    
(2)其他债权投资公允价值变动    
(3)金融资产重分类计入其他综合收益的金
额 
   
(4)其他债权投资信用减值准备    
(5)现金流量套期储备    
(6)外币财务报表折算差额    
(7)其他    
(二)归属于少数股东的其他综合收益的税
后净额 
   
七、综合收益总额  97,293,531.63 12,488,318.87 
(一)归属于母公司所有者的综合收益总额  95,530,272.72 5,574,988.54 
(二)归属于少数股东的综合收益总额  1,763,258.91 6,913,330.33 
八、每股收益:    
(一)基本每股收益(元/股)  0.0510 0.0030 
(二)稀释每股收益(元/股)  0.0510 0.0030 
 
定代表人:罗岚   主管会计工作负责人:李炜勇   会计机构负责人:吴亦希 
2020年半年度报告 
45 / 144 
 
母公司利润表 
2020年 1—6月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2020年半年度 2019年半年度 
一、营业收入 十七、4 62,904,494.31 35,888,166.25 
减:营业成本 十七、4 48,875.86 55,363.96 
税金及附加  605,206.35 220,770.06 
销售费用    
管理费用  16,694,603.30 16,099,625.85 
研发费用    
财务费用  165,284,468.41 139,698,640.55 
其中:利息费用  166,598,211.23 141,878,736.37 
利息收入  1,333,338.03 2,575,739.46 
加:其他收益    
投资收益(损失以“-”号填列) 十七、5 292,887,356.32 -681,822.89 
其中:对联营企业和合营企业的投
资收益 
 4,732,543.52 -11,516,155.89 
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益(损失以“-”号填列) 
   
净敞口套期收益(损失以“-”号填
列) 
   
公允价值变动收益(损失以“-”
号填列) 
 438,780.86 7,604,458.04 
信用减值损失(损失以“-”号填列)    
资产减值损失(损失以“-”号填列)    
资产处置收益(损失以“-”号填
列) 
   
二、营业利润(亏损以“-”号填列)  173,597,477.57 -113,263,599.02 
加:营业外收入    
减:营业外支出   306,000.00 
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)  173,597,477.57 -113,569,599.02 
减:所得税费用   171,056.37 
四、净利润(净亏损以“-”号填列)  173,597,477.57 -113,740,655.39 
(一)持续经营净利润(净亏损以“-”
号填列) 
 173,597,477.57 -113,740,655.39 
(二)终止经营净利润(净亏损以“-”
号填列) 
   
五、其他综合收益的税后净额    
(一)不能重分类进损益的其他综合收
益 
   
1.重新计量设定受益计划变动额    
2.权益法下不能转损益的其他综合收
益 
   
3.其他权益工具投资公允价值变动    
4.企业自身信用风险公允价值变动    
(二)将重分类进损益的其他综合收益    
1.权益法下可转损益的其他综合收益    
2.其他债权投资公允价值变动    
2020年半年度报告 
46 / 144 
3.金融资产重分类计入其他综合收益
的金额 
   
4.其他债权投资信用减值准备    
5.现金流量套期储备    
6.外币财务报表折算差额    
7.其他    
六、综合收益总额  173,597,477.57 -113,740,655.39 
七、每股收益:    
(一)基本每股收益(元/股)    
(二)稀释每股收益(元/股)    
 
法定代表人:罗岚   主管会计工作负责人:李炜勇   会计机构负责人:吴亦希 
 
合并现金流量表 
2020年 1—6月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2020年半年度 2019年半年度 
一、经营活动产生的现金流量:    
销售商品、提供劳务收到的现金  887,761,154.18 228,166,051.70 
客户存款和同业存放款项净增加额    
向中央银行借款净增加额    
向其他金融机构拆入资金净增加额    
收到原保险合同保费取得的现金    
收到再保业务现金净额    
保户储金及投资款净增加额    
收取利息、手续费及佣金的现金    
拆入资金净增加额    
回购业务资金净增加额    
代理买卖证券收到的现金净额    
收到的税费返还  11,007.68  
收到其他与经营活动有关的现金 八、78 339,385,048.28 33,781,023.67 
经营活动现金流入小计  1,227,157,210.14 261,947,075.37 
购买商品、接受劳务支付的现金  2,441,785,691.05 572,628,465.97 
客户贷款及垫款净增加额    
存放中央银行和同业款项净增加额    
支付原保险合同赔付款项的现金    
拆出资金净增加额    
支付利息、手续费及佣金的现金    
支付保单红利的现金    
支付给职工及为职工支付的现金  25,981,891.62 24,282,141.14 
支付的各项税费  254,842,841.71 149,919,351.39 
支付其他与经营活动有关的现金 八、78 149,374,803.25 187,422,010.50 
经营活动现金流出小计  2,871,985,227.63 934,251,969.00 
经营活动产生的现金流量净额 八、79 -1,644,828,017.49 -672,304,893.63 
二、投资活动产生的现金流量:    
收回投资收到的现金    
取得投资收益收到的现金  306,709.20 938,738.88 
处置固定资产、无形资产和其他长    
2020年半年度报告 
47 / 144 
期资产收回的现金净额 
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额 
   
收到其他与投资活动有关的现金 八、78   
投资活动现金流入小计  306,709.20 938,738.88 
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金 
 1,688,253.30 1,777,612.50 
投资支付的现金  45,000,000.00  
质押贷款净增加额    
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额 
   
支付其他与投资活动有关的现金 八、78   
投资活动现金流出小计  46,688,253.30 1,777,612.50 
投资活动产生的现金流量净额  -46,381,544.10 -838,873.62 
三、筹资活动产生的现金流量:    
吸收投资收到的现金  706,693,600.00  
其中:子公司吸收少数股东投资收
到的现金 
   
取得借款收到的现金  2,202,257,760.44 2,791,008,099.69 
收到其他与筹资活动有关的现金 八、78   
筹资活动现金流入小计  2,908,951,360.44 2,791,008,099.69 
偿还债务支付的现金  1,584,800,000.00 1,892,500,000.00 
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金 
 174,407,010.18 93,318,277.69 
其中:子公司支付给少数股东的股
利、利润 
   
支付其他与筹资活动有关的现金 八、78 48,000,000.00  
筹资活动现金流出小计  1,807,207,010.18 1,985,818,277.69 
筹资活动产生的现金流量净额  1,101,744,350.26 805,189,822.00 
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响 
   
五、现金及现金等价物净增加额 八、79 -589,465,211.33 132,046,054.75 
加:期初现金及现金等价物余额 八、79 2,139,409,178.04 1,749,833,273.06 
六、期末现金及现金等价物余额 八、79 1,549,943,966.71 1,881,879,327.81 
 
法定代表人:罗岚   主管会计工作负责人:李炜勇   会计机构负责人:吴亦希 
 
 
母公司现金流量表 
2020年 1—6月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2020年半年度 2019年半年度 
一、经营活动产生的现金流量:    
销售商品、提供劳务收到的现金  1,945,753.60 4,058,279.71 
收到的税费返还    
收到其他与经营活动有关的现金  1,643,039,862.50 36,595,715.76 
经营活动现金流入小计  1,644,985,616.10 40,653,995.47 
购买商品、接受劳务支付的现金   49,252.90 
支付给职工及为职工支付的现金  18,928,544.47 17,088,767.51 
2020年半年度报告 
48 / 144 
支付的各项税费  4,778,286.63 1,065,375.36 
支付其他与经营活动有关的现金  1,403,457,687.45 1,336,583,493.01 
经营活动现金流出小计  1,427,164,518.55 1,354,786,888.78 
经营活动产生的现金流量净额  217,821,097.55 -1,314,132,893.31 
二、投资活动产生的现金流量:    
收回投资收到的现金    
取得投资收益收到的现金  306,709.20 10,749,435.55 
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额 
   
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额 
   
收到其他与投资活动有关的现金    
投资活动现金流入小计  306,709.20 10,749,435.55 
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金 
  113,997.00 
投资支付的现金  45,000,000.00  
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额 
   
支付其他与投资活动有关的现金    
投资活动现金流出小计  45,000,000.00 113,997.00 
投资活动产生的现金流量净额  -44,693,290.80 10,635,438.55 
三、筹资活动产生的现金流量:    
吸收投资收到的现金    
取得借款收到的现金  1,800,000,000.00 2,652,000,000.00 
收到其他与筹资活动有关的现金    
筹资活动现金流入小计  1,800,000,000.00 2,652,000,000.00 
偿还债务支付的现金  1,566,800,000.00 1,602,500,000.00 
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金 
 102,498,327.28 120,723,640.99 
支付其他与筹资活动有关的现金    
筹资活动现金流出小计  1,669,298,327.28 1,723,223,640.99 
筹资活动产生的现金流量净额  130,701,672.72 928,776,359.01 
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响 
   
五、现金及现金等价物净增加额  303,829,479.47 -374,721,095.75 
加:期初现金及现金等价物余额  267,778,722.24 733,607,289.31 
六、期末现金及现金等价物余额  571,608,201.71 358,886,193.56 
 
法定代表人:罗岚   主管会计工作负责人:李炜勇   会计机构负责人:吴亦希 
2020年半年度报告 
49 / 144 
 
合并所有者权益变动表 
2020年 1—6月 
单位:元  币种:人民币 
项目 
2020年半年度 
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 所有者权益合计 
实收资本 (或股
本) 
其他权益工具 
资本公积 
减:库存
股 
其他综合
收益 
专项储
备 
盈余公积 
一般风险
准备 
未分配利润 

他 
小计 
优先
股 
永续
债 

他 
一、上年期末余额 1,873,304,804.00    3,083,264,352.98    63,197,947.48  1,256,017,503.23  6,275,784,607.69 1,273,770,184.96 7,549,554,792.65 
加:会计政策变更                
前期差错更正                
同一控制下企业合并                
其他                
二、本年期初余额 1,873,304,804.00    3,083,264,352.98    63,197,947.48  1,256,017,503.23  6,275,784,607.69 1,273,770,184.96 7,549,554,792.65 
三、本期增减变动金额(减少以“-”
号填列) 
          73,050,615.07  73,050,615.07 637,833,258.91 710,883,873.98 
(一)综合收益总额           95,530,272.72  95,530,272.72 1,763,258.91 97,293,531.63 
(二)所有者投入和减少资本              743,320,000.00 743,320,000.00 
1.所有者投入的普通股              875,320,000.00 875,320,000.00 
2.其他权益工具持有者投入资本                
3.股份支付计入所有者权益的金额                
4.其他              -132,000,000.00 -132,000,000.00 
(三)利润分配           -22,479,657.65  -22,479,657.65 -107,250,000.00 -129,729,657.65 
1.提取盈余公积                
2.提取一般风险准备                
3.对所有者(或股东)的分配           -22,479,657.65  -22,479,657.65 -107,250,000.00 -129,729,657.65 
4.其他                
(四)所有者权益内部结转                
1.资本公积转增资本(或股本)                
2.盈余公积转增资本(或股本)                
3.盈余公积弥补亏损                
4.设定受益计划变动额结转留存收益                
5.其他综合收益结转留存收益                
6.其他                
(五)专项储备                
1.本期提取                
2.本期使用                
(六)其他                
四、本期期末余额 1,873,304,804.00    3,083,264,352.98    63,197,947.48  1,329,068,118.30  6,348,835,222.76 1,911,603,443.87 8,260,438,666.63 
 
2020年半年度报告 
50 / 144 
 
项目 
 2019年半年度 
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 所有者权益合计 
实收资本(或股本) 
其他权益工具 
资本公积 
减:库存
股 
其他综合收益 
专项储
备 
盈余公积 
一般风险
准备 
未分配利润 

他 
小计 
优先
股 
永续
债 

他 
一、上年期末余额 1,873,304,804.00    3,083,264,352.98  1,530,087.44  49,672,863.18  1,100,037,626.77  6,107,809,734.37 1,224,571,379.52 7,332,381,113.89 
加:会计政策变更       -1,530,087.44  202,741.30  5,140,999.27  3,813,653.13  3,813,653.13 
前期差错更正                
同一控制下企业合并                
其他                
二、本年期初余额 1,873,304,804.00    3,083,264,352.98    49,875,604.48  1,105,178,626.04  6,111,623,387.50 1,224,571,379.52 7,336,194,767.02 
三、本期增减变动金额(减少以
“-”号填列) 
          -37,823,884.89  -37,823,884.89 -880,719.67 -38,704,604.56 
(一)综合收益总额           5,574,988.54  5,574,988.54 6,913,330.33 12,488,318.87 
(二)所有者投入和减少资本                
1.所有者投入的普通股                
2.其他权益工具持有者投入资本                
3.股份支付计入所有者权益的金额                
4.其他                
(三)利润分配           -46,832,620.10  -46,832,620.10 -4,360,303.33 -51,192,923.43 
1.提取盈余公积                
2.提取一般风险准备                
3.对所有者(或股东)的分配           -46,832,620.10  -46,832,620.10 -4,360,303.33 -51,192,923.43 
4.其他                
(四)所有者权益内部结转           3,433,746.67  3,433,746.67 -3,433,746.67  
1.资本公积转增资本(或股本)                
2.盈余公积转增资本(或股本)                
3.盈余公积弥补亏损                
4.设定受益计划变动额结转留存收
益 
               
5.其他综合收益结转留存收益                
6.其他           3,433,746.67  3,433,746.67 -3,433,746.67  
(五)专项储备                
1.本期提取                
2.本期使用                
(六)其他                
四、本期期末余额 1,873,304,804.00    3,083,264,352.98    49,875,604.48  1,067,354,741.15  6,073,799,502.61 1,223,690,659.85 7,297,490,162.46 
 
法定代表人:罗岚           主管会计工作负责人:李炜勇           会计机构负责人:吴亦希 
 
2020年半年度报告 
51 / 144 
 
母公司所有者权益变动表 
2020年 1—6月 
单位:元  币种:人民币 
项目 
 2020年半年度 
实收资本 (或股本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 
其他综合收
益 
专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 
优先股 永续债 其他 
一、上年期末余额 1,873,304,804.00    3,094,223,394.21    55,255,919.40 306,844,538.20 5,329,628,655.81 
加:会计政策变更            
前期差错更正            
其他            
二、本年期初余额 1,873,304,804.00    3,094,223,394.21    55,255,919.40 306,844,538.20 5,329,628,655.81 
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)          151,117,819.92 151,117,819.92 
(一)综合收益总额          173,597,477.57 173,597,477.57 
(二)所有者投入和减少资本            
1.所有者投入的普通股            
2.其他权益工具持有者投入资本            
3.股份支付计入所有者权益的金额            
4.其他            
(三)利润分配          -22,479,657.65 -22,479,657.65 
1.提取盈余公积            
2.对所有者(或股东)的分配          -22,479,657.65 -22,479,657.65 
3.其他            
(四)所有者权益内部结转            
1.资本公积转增资本(或股本)            
2.盈余公积转增资本(或股本)            
3.盈余公积弥补亏损            
4.设定受益计划变动额结转留存收益            
5.其他综合收益结转留存收益            
6.其他            
(五)专项储备            
1.本期提取            
2.本期使用            
(六)其他            
四、本期期末余额 1,873,304,804.00    3,094,223,394.21    55,255,919.40 457,962,358.12 5,480,746,475.73 
 
2020年半年度报告 
52 / 144 
 
项目 
 2019年半年度 
实收资本 (或股本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 其他综合收益 
专项储
备 
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优先
股 
永续
债 

他 
一、上年期末余额 1,873,304,804.00    3,094,223,394.21  1,530,087.44  41,730,835.10 231,951,399.66 5,242,740,520.41 
加:会计政策变更       -1,530,087.44  202,741.30 1,824,671.69 497,325.55 
前期差错更正            
其他            
二、本年期初余额 1,873,304,804.00    3,094,223,394.21    41,933,576.40 233,776,071.35 5,243,237,845.96 
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)          -160,573,275.49 -160,573,275.49 
(一)综合收益总额          -113,740,655.39 -113,740,655.39 
(二)所有者投入和减少资本            
1.所有者投入的普通股            
2.其他权益工具持有者投入资本            
3.股份支付计入所有者权益的金额            
4.其他            
(三)利润分配          -46,832,620.10 -46,832,620.10 
1.提取盈余公积            
2.对所有者(或股东)的分配          -46,832,620.10 -46,832,620.10 
3.其他            
(四)所有者权益内部结转            
1.资本公积转增资本(或股本)            
2.盈余公积转增资本(或股本)            
3.盈余公积弥补亏损            
4.设定受益计划变动额结转留存收益            
5.其他综合收益结转留存收益            
6.其他            
(五)专项储备            
1.本期提取            
2.本期使用            
(六)其他            
四、本期期末余额 1,873,304,804.00    3,094,223,394.21    41,933,576.40 73,202,795.86 5,082,664,570.47 
 
法定代表人:罗岚           主管会计工作负责人:李炜勇           会计机构负责人:吴亦希 
 
2020年半年度报告 
53 / 144 
一、公司基本情况 
(一)公司概况 
√适用 □不适用  
上海市北高新股份有限公司(以下简称:“市北高新”、“公司”或“本公司”)前身系上
海二纺机股份有限公司,于 1991年 12月 10日经上海市人民政府办公厅以沪府办[1991]155号文
批准设立的股份有限公司。1992年 2月,经中国人民银行上海市分行以(92)沪人金股字第 5号
文批准,向社会公众公开发行境内上市内资股(A股)股票并上市交易;1992年 5月,经中国人
民银行上海市分行以(92)沪人金 B股字第 1号文批准,向社会公众公开发行境内上市外资股(B
股)股票并上市交易。1995年 10月 4日由国家工商行政管理局换发《企业法人营业执照》,注
册号为 310000400065302号,公司注册资本为人民币 566,449,190.00元,业经大华会计师事务所
验证并出具华业字(97)第 1047号验资报告。 
2009年 9月 1日,公司召开第六届第二十六次董事会会议审议通过了《上海二纺机股份有限
公司重大资产置换暨关联交易预案》。本次交易由股份无偿划转、资产置换两部分组成。公司
 原控股股东太平洋机电(集团)有限公司与上海市北高新(集团)有限公司(以下简称“市
北集团”)签署有关股权划转协议,太平洋机电(集团)有限公司拟将其持有的公司 237,428,652
股国有股(占公司已发行股本总额的 41.92%)无偿划转给市北集团。同日,公司与市北集团签署
《资产置换协议》,并于 2010年 1月 18日双方签订《资产置换协议补充协议》(以下合称“《资
产置换协议》”), 约定公司拟以其除人民币 2亿元货币资金外的全部资产及负债与市北集团合
法拥有的上海开创企业发展有限公司 100%股权进行资产置换(如有资产或负债无法转移则以现金
方式调剂),差额部分以现金方式予以补足。 
2012年 4月 10日,公司收到了中国证券监督管理委员会《关于核准上海二纺机股份有限公
司重大资产重组方案的批复》(证监许可[2012]438号),核准本次的重大资产出售及重大资产
置换方案。 
2012年 8月 22日,本公司收到中国证券登记结算有限责任公司上海分公司《过户登记确认
书》,原控股股东太平洋机电集团已将持有的本公司 237,428,652 股 A 股股份(占公司总股本
41.92%)无偿划转至市北集团。 
2012年 8月 23日,公司依据《资产置换协议》,将除人民币 2亿元货币资金外的全部资产
及负债与市北集团合法拥有的上海开创企业发展有限公司 100%股权进行资产置换,并向市北集团
支付差价人民币 1,857,003.79元。双方于 2012年 8月 31日签订《资产置换交割确认书》确认完
成本次资产置换。 
2012年 9月 13日,公司领取了新的《企业法人营业执照》。经上海市工商行政管理局核准,
公司名称变更为:上海市北高新股份有限公司。公司注册资本为 566,449,190.00元。 
经公司第七届董事会第三十一次会议及 2014年第二次临时股东大会审议通过,公司向市北集
团发行股份购买市北集团持有的上海泛业投资顾问有限公司 100%股权和上海市北生产性企业服
务发展有限公司 100%股权并募集配套资金。 
2015年 4月 27日,公司收到中国证券监督管理委员会《关于核准上海市北高新股份有限公
司向上海市北高新(集团)有限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批复》(证监许可
[2015]696号),核准本次的重大资产重组方案。 
2015年 5月 28日,公司向市北集团发行股份购买资产完成,公司已收到市北集团缴纳的新
增注册资本(股本)合计人民币 145,827,372.00元,发行股份购买资产后公司注册资本(股本)
变更为 712,276,562.00元,业经立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具信会师报字[2015]第
114308号验资报告验证。 
2015年 8月 7日,公司收到配套募集资金认购款,本公司非公开发行人民币普通股股票
48,020,517股,每股面值 1.00元,发行价格每股 9.91元。发行完成后,公司累计注册资本人民
币 760,297,079.00元,股本人民币 760,297,079.00元。业经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)
出具瑞华验字[2015]31160011号验资报告验证。 
2016年 2月 23日,公司取得上海市工商行政管理局换发的《营业执照》,公司统一社会信
用代码:913100006072255050。 
经公司 2016年第一次临时股东大会决议通过并经中国证券监督管理委员会证监许可
[2016]1384号文《关于核准上海市北高新股份有限公司非公开发行股票的批复》核准,公司向包
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括公司控股股东市北集团在内的不超过 10名特定对象非公开发行股票,市北集团以其持有的上海
市北高新欣云投资有限公司 49%的股权参与认购,其他特定对象以现金方式认购。本公司本次非
公开发行股票 176,355,323股,每股面值 1.00元,发行价格每股 15.31元。 
2016年 8月 19日,公司已收到市北集团及其他 6名投资者缴纳的新增注册资本人民币
176,355,323.00元。发行完成后,公司累计注册资本人民币 936,652,402.00元,股本人民币
936,652,402.00元。业经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具瑞华验字[2016]31160012号验
资报告验证。 
经公司于 2017年 3月 27日召开的第八届董事会第十三次会议及 2017年4月 20日召开的 2016
年度股东大会审议通过,公司以资本公积转增股本方式向全体股东每 10股转增 10股,转增完成
后公司总股本由 936,652,402股增加至 1,873,304,804股。2017年 11月 3日,公司办妥工商变
更登记手续,公司累计注册资本人民币 1,873,304,804.00元,股本人民币 1,873,304,804.00元。 
公司法定代表人:罗岚。 
公司注册地址:上海市静安区共和新路 3088弄 2号 1008室。 
公司经营范围:企业管理咨询,投资管理咨询,商务信息咨询,会展服务(主办、承办除外),
建筑规划方案咨询;物业管理;建筑装饰材料的批发、佣金代理(拍卖除外)(不涉及国营贸易
管理商品,涉及配额、许可证管理商品的,按国家有关规定办理申请)。【依法须经批准的项目,
经相关部门批准后方可开展经营活动】 
本财务报表业经本公司董事会于 2020年 8月 26日决议批准报出。 
 
(二)合并财务报表范围 
√适用 □不适用  
本公司 2020年 1-6月纳入合并范围的主体共 14户,详见本附注十“在其他主体中的权益”。
本公司本期合并范围新增 1户。 
本公司及各子公司主要从事房地产开发及园区产业载体运营管理业务。 
 
二、财务报表的编制基础 
(一) 编制基础 
本公司财务报表以持续经营为编制基础。根据实际发生的交易和事项,按照中华人民共和国
财政部(以下简称“财政部”)颁布的企业会计准则的要求进行编制。 
此外,本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)2014 年
修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15号——财务报告的一般规定》有关财务报
表及其附注的披露要求 
 
(二) 持续经营 
√适用 □不适用  
本公司财务报表以持续经营为编制基础。 
 
三、重要会计政策及会计估计 
具体会计政策和会计估计提示: 
□适用 √不适用  
(一)遵循企业会计准则的声明 
   公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了公司报告期的财务状况、
经营成果和现金流量等有关信息。 
 
(二)会计期间 
采用公历年制,自公历每年 1月 1日至 12月 31日为一个会计年度。 
本报告期间为 2020年 1月 1日至 2020年 6月 30日。 
 
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(三)营业周期 
√适用 □不适用  
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司
以 12个月作为一个营业周期,并以其作为资产和负债的流动性划分标准。 
 
(四)记账本位币 
以人民币作为记账本位币。 
 
(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 
√适用 □不适用  
1、 同一控制下企业合并 
公司在企业合并中取得的资产和负债,按照合并日在被合并方最终控制方合并财务报表中的
账面价值计量。在合并中本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份
面值总额)的差额,调整资本公积中的股本溢价;资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存
收益。 
 
2、 非同一控制下的企业合并 
本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权
益性证券的公允价值为合并成本,为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及
其他管理费用于发生时计入当期损益。本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或
承担的负债按照公允价值计量,公允价值与其账面价值的差额,计入当期损益。 
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商
誉;本公司在合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额时,对取得的被购
买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核;经复核后合并
成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益。 
企业合并中取得的被合并方除无形资产外的其他各项资产(不仅限于被合并方原已确认的资
产),其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的,单独确认并按公允价
值计量;公允价值能够可靠计量的无形资产,单独确认为无形资产并按照公允价值计量;取得的
被购买方除或有负债以外的其他各项负债,履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允
价值能够可靠计量的,单独确认并按照公允价值计量;取得的被购买方或有负债,其公允价值能
够可靠计量的,单独确认为负债并按照公允价值计量。 
 
(六)合并财务报表的编制方法 
√适用 □不适用  
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。本公司将所控制的全部主体(包括企业、
被投资单位中可分割的部分,以及企业所控制的结构化主体等)纳入合并财务报表的合并范围。 
企业持有被投资方半数或以下的表决权,但综合考虑下列事实和情况后,判断企业持有的表
决权足以使其目前有能力主导被投资方相关活动的,视为企业对被投资方拥有权力: 
1、企业持有的表决权相对于其他投资方持有的表决权份额的大小,以及其他投资方持有表决
权的分散程度; 
2、企业和其他投资方持有的被投资方的潜在表决权,如可转换公司债券、可执行认股权证等; 
3、其他合同安排产生的权利;  
4、被投资方以往的表决权行使情况等其他相关事实和情况。 
当表决权不能对被投资方的回报产生重大影响时,如仅与被投资方的日常行政管理活动有关,
并且被投资方的相关活动由合同安排所决定,本公司需要评估这些合同安排,以评价其享有的权
利是否足够使其拥有对被投资方的权力。 
2020年半年度报告 
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本公司可能难以判断其享有的权利是否足以使其拥有对被投资方的权力。在这种情况下,本
公司应当考虑其具有实际能力以单方面主导被投资方相关活动的证据,从而判断其是否拥有对被
投资方的权力。本公司应考虑的因素包括但不限于: 
1、本公司能否任命或批准被投资方的关键管理人员; 
2、本公司能否出于其自身利益决定或否决被投资方的重大交易; 
3、本公司能否掌控被投资方董事会等类似权力机构成员的任命程序,或者从其他表决权持有
人手中获得代理权; 
4、本公司与被投资方的关键管理人员或董事会等类似权力机构中的多数成员是否存在关联方
关系。 
本公司与被投资方之间存在某种特殊关系的,在评价本公司是否拥有对被投资方的权力时,
应当适当考虑这种特殊关系的影响。特殊关系通常包括:被投资方的关键管理人员是企业的现任
或前任职工、被投资方的经营依赖于本公司、被投资方活动的重大部分有本公司参与其中或者是
以本公司的名义进行、本公司自被投资方承担可变回报的风险或享有可变回报的收益远超过其持
有的表决权或其他类似权利的比例等。 
本公司在判断是否控制被投资方时,应当确定其自身是以主要责任人还是代理人的身份行使
决策权,在其他方拥有决策权的情况下,还需要确定其他方是否以其代理人的身份代为行使决策
权。 
本公司通常应当对是否控制被投资方整体进行判断。但极个别情况下,有确凿证据表明同时
满足下列条件并且符合相关法律法规规定的,本公司应当将被投资方的一部分(以下简称“该部
分”)视为被投资方可分割的部分(单独主体),进而判断是否控制该部分(单独主体): 
1、该部分的资产是偿付该部分负债或该部分其他权益的唯一来源,不能用于偿还该部分以外
的被投资方的其他负债; 
2、除与该部分相关的各方外,其他方不享有与该部分资产相关的权利,也不享有与该部分资
产剩余现金流量相关的权利。 
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间应与本公司一致。如
果子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的,在编制合并报表时,按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。合并财务报表以母公司和其子公司的财务报表为基础,根据其他
有关资料,在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易后,由母公司编制。 
母公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益,全额抵销“归属于母公司所有者的
净利润”。 
子公司向母公司出售资产所发生的未实现内部交易损益,按照母公司对该子公司的分配比例
在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。 
子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益,按照母公司对出售方子公司的分配比例
在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。 
子公司持有母公司的长期股权投资,视为企业集团的库存股,作为所有者权益的减项,在合
并资产负债表中所有者权益项目下以“减:库存股”项目列示。子公司相互之间持有的长期股权
投资,将长期股权投资与其对应的子公司所有者权益中所享有的份额相互抵销。 
因抵销未实现内部销售损益导致合并资产负债表中资产、负债的账面价值与其在所属纳税主
体的计税基础之间产生暂时性差异的,在合并资产负债表中确认递延所得税资产或递延所得税负
债,同时调整合并利润表中的所得税费用,但与直接计入所有者权益的交易或事项及企业合并相
关的递延所得税除外。 
少数股东权益,在合并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。少数
股东损益,在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。子公司少数股东分担的
当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额,冲减少数股东
权益。 
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务,调整合并资产负债表的期初数,
并将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表,将该子公
司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表,同时对比较报表的相关项
目进行调整,视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。 
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因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务,不调整合并资产负债表的期初
数,将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表,将该子公司以
及业务购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现非同一控制下
企业合并时,对于购买日之前持有的被购买方股权,本公司按照该股权在购买日的公允价值进行
重新计量,公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权
涉及其他综合收益以及其他所有者权益变动的,与其相关的其他综合收益、其他所有者权益转为
购买日所属当期投资收益,由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其
他综合收益除外。 
本公司在报告期内处置子公司以及业务,不调整合并资产负债表的期初数;将该子公司以及
业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表;将该子公司期初至处置日的现金流量纳
入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的,对于处置后
的剩余股权投资,本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价
与剩余股权公允价值之和,减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续
计算的净资产的份额之间的差额,计入丧失控制权当期的投资收益,同时冲减商誉。与原有子公
司股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益等,在丧失控制权时转为当期投资收益。 
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的,如果处置对子公司股权
投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的,则将各项交易作为一项处置子公司并丧失控
制权的交易进行会计处理;但是,在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子
公司净资产份额的差额,在合并财务报表中确认为其他综合收益,在丧失控制权时一并转入丧失
控制权当期的损益。 
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司的可辨
认净资产份额之间的差额,以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得
的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额,均调整合并资产负债表中
的资本公积的股本溢价,资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。 
 
(七)合营安排分类及共同经营会计处理方法 
√适用 □不适用  
合营安排,是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中
享有的权利和承担的义务,将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营,是指本公司享有该
安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业,是指本公司仅对该安排的净资产享
有权利的合营安排。 
本公司对合营企业的投资采用权益法核算,按照本附注三、(二十一) “长期股权投资”中
所述的会计政策处理。 
本公司作为合营方对共同经营,确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债,以及按本
公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债;确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产
生的收入;按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入;确认本公司单独所发生的费用,
以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。 
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产(该资产不构成业务,下同)、或者自共同
经营购买资产时,在该等资产出售给第三方之前,本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共
同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8号——资产减值》等规定的资
产减值损失的,对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况,本公司全额确认该损失;对于
本公司自共同经营购买资产的情况,本公司按承担的份额确认该损失。 
 
(八)现金及现金等价物的确定标准 
现金为公司库存现金、可以随时用于支付的存款及其他货币资金;现金等价物为公司持有的
期限短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风
险很小的投资。 
 
2020年半年度报告 
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(九)外币业务和外币报表折算 
□适用 √不适用  
 
(十)金融工具 
√适用 □不适用  
金融工具是指形成一个企业的金融资产,并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。 
1、 金融工具的确认和初始计量: 
金融资产和金融负债在本公司成为相关金融工具合同条款的一方时,于资产负债表内确认。 
除不具有重大融资成分的应收账款外,在初始确认时,金融资产及金融负债均以公允价值计
量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债,相关交易费用直接计入
当期损益;对于其他类别的金融资产或金融负债,相关交易费用计入初始确认金额。对于不具有
重大融资成分的应收账款,本公司按照根据附注三、(三十九)收入的会计政策确定的交易价格
进行初始计量。 
 
2、 金融资产的分类 
本公司通常根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征,在初始确认时将
金融资产分为不同类别:以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。  
除非本公司改变管理金融资产的业务模式,在此情形下,所有受影响的相关金融资产在业务
模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类,否则金融资产在初始确认后不得进行重分
类。  
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,
分类为以摊余成本计量的金融资产:  
- 本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标;  
- 该金融资产的合同条款规定,在特定日期产生的现金流量,仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。 
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产:  
- 本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目
标;  
- 该金融资产的合同条款规定,在特定日期产生的现金流量,仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。  
对于非交易性权益工具投资,本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出,且相关投资从发行者
的角度符合权益工具的定义。 
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外,本公司
将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时,
如果能够消除或显著减少会计错配,本公司可以将本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。 
管理金融资产的业务模式,是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本
公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司
以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础,确定管
理金融资产的业务模式。  
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估,以确定相关金融资产在特定日期产生的合
同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中,本金是指金融资产
在初始确认时的公允价值;利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风
险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外,本公司对可能导致金融资产合同现金流
2020年半年度报告 
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量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估,以确定其是否满足上述合同现金流量特征的
要求。 
 
3、 金融资产的后续计量 
(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产  
初始确认后,对于该类金融资产以公允价值进行后续计量,产生的利得或损失(包括利息和股
利收入)计入当期损益,除非该金融资产属于套期关系的一部分。  
(2)以摊余成本计量的金融资产  
初始确认后,对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于
任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失,在终止确认、按照实际利率法摊销或确
认减值时,计入当期损益。  
(3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资  
初始确认后,对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减
值损失或利得及汇兑损益计入当期损益,其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时,将之
前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出,计入当期损益。  
(4)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资  
初始确认后,对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入损益,其他利得或
损失计入其他综合收益。终止确认时,将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收
益中转出,计入留存收益。 
 
4、 金融负债的分类和后续计量 
本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计
量的金融负债。  
(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债  
该类金融负债包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债。  
初始确认后,对于该类金融负债以公允价值进行后续计量,除与套期会计有关外,产生的利
得或损失(包括利息费用)计入当期损益。  
(2)以摊余成本计量的金融负债  
初始确认后,对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。 
 
5、 金融资产及金融负债的列报 
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示,没有相互抵消。但是,同时满足下列条件的
以相互抵消后的净额在资产负债表内列示:  
-  本公司具有抵消已确认金额的法定权力,且该种法定权力是当前可执行的;  
-  本公司计划以净额结算,或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。 
 
6、 金融资产和金融负债的转移及终止确认 
金融资产在满足下列条件之一时,将被终止确认: 
(1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终止;  
(2) 该金融资产已转移,且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入
方;  
(3) 该金融资产已转移,虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬,但是未保留对该金融资产的控制。 
金融资产转移整体满足终止确认条件的,本公司将下列两项金额的差额计入当期损益:  
 - 被转移金融资产在终止确认日的账面价值;  
 - 因转移金融资产而收到的对价;  
金融负债 (或其一部分) 的现时义务已经解除的,本公司终止确认该金融负债 (或该部分金
融负债) 。 
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7、 金融资产的减值 
本公司以预期信用损失为基础,对以下项目进行减值会计处理并确认损失准备: 
-以摊余成本计量的金融资产; 
-以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资。 
本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型,包括以公允价值计
量且其变动计入当期损益的权益工具投资,指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
权益工具投资,以及衍生金融资产。  
(1)预期信用损失的计量  
预期信用损失,是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失,
是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流
量之间的差额,即全部现金短缺的现值。  
在计量预期信用损失时,本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限(包括
考虑续约选择权)。  
整个存续期预期信用损失,是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导
致的预期信用损失。 
未来 12 个月内预期信用损失,是指因资产负债表日后 12个月内 (若金融工具的预计存续期
少于 12个月,则为预计存续期)可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失,是整个存
续期预期信用损失的一部分。  
对于应收账款,本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本公司基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融资产的预期信用损失,相关历史经验
根据资产负债表日应收对象的特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评估进行调整。 
除应收账款外,本公司对满足下列情形的金融工具按照相当于未来 12 个月内预期信用损失
的金额计量其损失准备,对其他金融工具按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损
失准备:①该金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险;或②该金融工具的信用风险自初
始确认后并未显著增加。 
1)具有较低的信用风险  
如果金融工具的违约风险较低,借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强,并且
即便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低应收对象履行其合同现金流量
义务的能力,该金融工具被视为具有较低的信用风险。  
2)信用风险显著增加  
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险,
以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化,以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。 
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时,本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努
力即可获得的合理且有依据的信息,包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括:①债务人未能按
合同到期日支付本金和利息的情况;②已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级(如有) 
的严重恶化;③已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化;④现存的或预期的技术、市场、
经济或法律环境变化,并将对债务人对本公司的还款能力产生重大不利影响。  
根据金融工具的性质,本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著
增加。以金融工具组合为基础进行评估时,本公司可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类。 
(2)已发生信用减值的金融资产  
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产是否已发生信用减值。当对金融资产
预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时,该金融资产成为已发生信用减值的金
融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息:①发行方或债务人发生重大财务
困难;②债务人违反合同,如偿付利息或本金违约或逾期等;③本公司出于与债务人财务困难有
关的经济或合同考虑,给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步;④债务人很可能破产或
进行其他财务重组;⑤发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。  
(3)预期信用损失准备的列报 
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为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化,本公司在每个资产负债表日重新计量预期
信用损失,由此形成的损失准备的增加或转回金额,应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产,损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。  
(4)核销  
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回,则直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人
没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是,按照本公司收回到期
款项的程序,被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。 
已减记的金融资产以后又收回的,作为减值损失的转回计入收回当期的损益。 
 
8、 权益工具 
本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后,计入股东权益。回购本公司权益工具支付
的对价和交易费用,减少股东权益。 
 
(十一)应收票据 
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
(十二)应收账款 
1、 应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
对于不含重大融资成分的应收款项,本公司采用预期信用损失的简化模型,即始终按照整个
存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。对于包含重大融资成分的应收款项,选择采用预
期信用损失的简化模型,即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。 
如果有客观证据表明某项应收账款已经发生信用减值,则本公司对该应收账款单项确定预期
信用损失。除了单项评估信用风险的应收账款外,基于其信用风险特征,将其划分为不同组合: 
项  目 确定组合的依据 计提坏账准备方法 
账龄组合 本组合以应收款项的不同账龄作为信用风险特征。 预期平均损失率 
关联方组合 本组合为风险较低应收关联方的应收款项 不计提 
 
对于账龄组合,在计量应收款项预期信用损失时对于应收账款的预期信用损失,使用迁徙率
模型,以历史违约率为基础并根据前瞻性估计予以调整。以此为基础确定预期信用损失率如下: 
房产销售、租赁业务组合 
账   龄 预期平均损失率(%) 
合同约定收款期内 0 
超过合同约定收款期3个月以内 10 
超过合同约定收款期3个月以外 100 
 
非房产销售、租赁业务组合 
账   龄 预期平均损失率(%) 
半年以内 0 
半年至1年 10 
1至2年 30 
2至3年 80 
3年以上 100 
 
(十三)应收款项融资 
□适用 √不适用  
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(十四)其他应收款 
1、 其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加,采用相当于未来12个月内、
或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外,基
于其信用风险特征,将其划分为不同组合: 
项  目 确定组合的依据 计提坏账准备方法 
账龄组合 
以其他应收款的账龄为信用风险特征划分组合 
本组合以其他应收款的不同账龄作为信用风险特征 
预期平均损失率 
押金保证金组合 信用风险较低的其他应收款:押金、保证金 不计提 
关联方组合 本组合为风险较低应收关联方的其他应收款 不计提 
 
对于账龄组合,按历史逾期账龄损失率考虑前瞻性信息确定,预期信用损失率如下: 
账   龄 预期平均损失率(%) 
半年以内 0 
半年至1年 10 
1至2年 30 
2至3年 80 
3年以上 100 
 
(十五)存货 
√适用 □不适用  
1、 存货的分类 
存货主要包括开发成本、开发产品、拟开发土地、低值易耗品等。 
① 开发用土地的核算方法: 
房产开发过程中的土地出让金、契税和拆迁补偿费,根据成本核算对象,按照实际成本记入
“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”项目,待开发房产竣工后,按实际可售建筑面积,分摊记
入“开发产品”。 
② 公共配套设施费用的核算方法: 
不能有偿转让的公共配套设施:按面积分配记入可售建筑的开发产品成本。 
能有偿转让的公共配套设施:以各配套设施项目独立作为成本核算对象,归集开发成本。 
③开发成本按实际成本入账,项目完工并验收合格但尚未决算的,按预计成本记入开发产品,
并在决算后按实际发生数与预计成本的差额调整开发产品。 
④ 开发产品按已归集的成本入账,发出开发产品成本按实际销售面积占可销售面积比例结转
相应的开发产品成本。 
 
2、 存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法 
可变现净值是指在日常活动中,存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时,以取得的确凿证据为基础,同时
考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。 
在资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时,提取
存货跌价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数量繁
多、单价较低的存货,按存货类别计提存货跌价准备;对在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的,且难以与其他项目分开计量的存货,可合并计提存货跌价准备。 
计提存货跌价准备后,如果以前减记存货价值的影响因素已经消失,导致存货的可变现净值
高于其账面价值的,在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回,转回的金额计入当期损益。 
 
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3、 存货的盘存制度为永续盘存制。 
 
4、 低值易耗品和包装物的摊销方法 
低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销。 
 
(十六)合同资产 
1、 合同资产的确认方法及标准 
□适用 √不适用  
 
2、 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
(十七)终止经营及持有待售 
1、 终止经营 
终止经营,是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划归为持有待售的、在经营
和编制财务报表时能够单独区分的组成部分:①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要
经营地区。②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分。
③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。 
本公司对于当期列报的终止经营,在当期利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益,
并在比较期间的利润表中将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营
损益列报。  
 
2、 持有待售组成部分或非流动资产确认标准 
本公司主要通过出售而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时,将该非流动
资产或处置组划分为持有待售类别。 
处置组,是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产,以及在该交
易中转让的与这些资产直接相关的负债。 
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别: 
- 根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例,该非流动资产或处置组在其当前状况下即
可立即出售; 
- 出售极可能发生,即本公司已经就一项出售计划作出决议且已与其他方签订了具有法律约
束力的购买协议,预计出售将在一年内完成。 
 
3、 持有待售资产的会计处理方法 
√适用 □不适用  
本公司对于持有待售的固定资产,调整该项固定资产的预计净残值,使该项固定资产的预计
净残值能够反映其公允价值减去处置费用后的金额,但不得超过符合持有待售条件时该项固定资
产的原账面价值,原账面价值高于调整后预计净残值的差额,作为资产减值损失计入当期损益。 
符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产或处置组,比照上述原则处理,但不包括递
延所得税资产、《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》规范的金融资产、以公允价值
计量的投资性房地产和生物资产、保险合同中产生的合同权利。 
某项非流动资产或处置组被划归为持有待售,但后来不再满足持有待售的划分条件或非流动
资产从持有待售的处置组中移除时,本公司停止将其划归为持有待售资产,并按照下列两项金额
中较低者计量:①被划归为持有待售之前的账面价值,按照其假定在没有被划归为持有待售的情
况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额;②决定不再出售之日的可收回金额。 
 
 
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(十八)债权投资 
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
(十九)其他债权投资 
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
(二十)长期应收款 
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
(二十一)长期股权投资 
√适用 □不适用  
1、 投资成本的初始计量 
(1) 企业合并中形成的长期股权投资 
A.如果是同一控制下的企业合并,公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合
并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份
额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价之间的差额,
调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。 
合并方以发行权益性证券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值
总额作为股本,长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额,调整资本公积;
资本公积不足冲减的,调整留存收益。 
合并发生的各项直接相关费用,包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费
用等,于发生时计入当期损益。 
购买方作为合并对价发行的权益性证券直接相关的的交易费用,应当冲减资本公积—资本溢
价或股本溢价,资本公积—资本溢价或股本溢价不足冲减的,依次冲减盈余公积和未分配利润;
购买方作为合并对价发行的债务性证券直接相关的交易费用,计入债务性证券的初始确认金额。 
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权,最终形成企业合并的,判断多次交易
是否属于“一揽子交易”,并根据不同情况分别作出处理。  
①属于一揽子交易的,合并方应当将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。通
过多次交易分步实现的企业合并,各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况,
通常表明应将多次交易作为一揽子交易进行会计处理: a、这些交易是同时或者在考虑了彼此影
响的情况下订立的;b、这些交易整体才能达成一项完整的商业结果;c、一项交易的发生取决于
至少一项其他交易的发生;d、一项交易单独看是不经济的,但是和其他交易一并考虑时是经济的。 
②不属于“一揽子交易”的,在取得控制权日,合并方应按照以下步骤进行会计处理:  
a、确定同一控制下企业合并形成的长期股权投资的初始投资成本。在合并日,根据合并后应
享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额,确定长期股权投资的初始
投资成本。  
b、长期股权投资初始投资成本与合并对价账面价值之间的差额的处理。合并日长期股权投资
的初始投资成本,与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价
的账面价值之和的差额,调整资本公积(资本溢价或股本溢价);资本公积不足冲减的,依次冲
减盈余公积和未分配利润。  
c、合并日之前持有的股权投资,因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的
其他综合收益,暂不进行会计处理,直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理;因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他
综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动,暂不进行会计处理,直至处置该项投资时转入
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当期损益。其中,处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的,其他综合收益和其他所有者权
益应按比例结转,处置后的剩余股权改按金融工具进行会计处理的,其他综合收益和其他所有者
权益应全部结转。  
d、编制合并财务报表。合并方在达到合并之前持有的长期股权投资,在取得日与合并方与被
合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日与合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所
有者权益变动,应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。 
B、非同一控制下企业合并形成的长期股权投资,以企业合并成本作为初始投资成本。企业合
并成本包括购买日购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债、发行的权
益性证券的公允价值之和。 
购买方为企业合并而发生的审计费用、评估费用、法律服务费用等中介费用以及其他相关管
理费用于发生时计入当期损益;购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用,
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并,以购买日之前所持所持被购买方的股权投
资的账面价值与购买日新增投资成本之和,作为该项投资的的初始投资成本。 
(2)其他方式取得的长期股权投资 
以支付现金取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成
本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。 
以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
为发行权益性证券支付给有关证券承销机构等的手续费、佣金等与证券发行直接相关的费用,不
构成取得长期股权投资的成本。该部分费用应自所发行证券的溢价发行收入中扣除,溢价收入不
足冲减的,应依次冲减盈余公积和未分配利润。 
通过非货币性资产交换取得的长期股权投资,如非货币性资产交换具有商业实质且换出资产
的公允价值能够可靠计量的情况下,换入的长期股权投资按照换出资产的公允价值和应支付的相
关税费作为初始投资成本;有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的,对于换入的长期股
权投资,应当以换入资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的初始计量金额;不满足
上述前提的非货币性资产交换,换入的长期股权投资以换出资产的账面价值和应支付的相关税费
作为初始投资成本。 
通过债务重组取得的长期股权投资,企业将放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税
金等其他成本确认为投资成本,放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额,计入当期损益。企
业已对债权计提减值准备的,应当先将该差额冲减减值准备,减值准备不足以冲减的部分,计入
当期损益。 
 
2、 后续计量及损益确认 
(1)后续计量 
本公司对子公司投资采用成本法核算,按照初始投资成本计价。追加或收回投资时调整长期
股权投资的成本。 
本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资,采用权益法核算,除非投资
符合持有待售资产的条件。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的,不调整长期股权投资的初始投资成本;长期股权投资的初始投资成本小于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股
权投资的成本。 
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的,处置后的
剩余股权应当改按《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》核算,其在丧失共同控制或
重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而
确认的其他综合收益,应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债
相同的基础进行会计处理。 
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的,在编制个别财务报表时,
处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的,应当改按权益法核算,并
对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整;处置后的剩余股权不能对被投资单位实
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施共同控制或施加重大影响的,应当改按《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》的有
关规定进行会计处理,其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。 
权益法核算的被投资单位除净收益和其他综合收益以外所有者权益其他变动的处理:对于被
投资单位除净收益和其他综合收益以外所有者权益的其他变动,在持股比例不变的情况下,公司
按照持股比例计算应享有或应承担的部分,调整长期股权投资的账面价值,同时增加或减少资本
公积(其他资本公积)。 
(2)损益调整 
成本法下,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利
润外,本公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益,不论有关利润分配
是属于对取得投资前还是取得投资后被投资单位实现净利润的分配。 
权益法下,本公司取得长期股权投资后,应当按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损
益和其他综合收益的份额,分别确认投资收益和其他综合收益,同时调整长期股权投资的账面价
值。投资企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期股权
投资的账面价值。投资企业确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及其他
实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限,投资企业负有承担额外损失义务的除
外。被投资单位以后实现净利润的,投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后,恢复
确认收益分享额。 
投资企业在确认应享有被投资单位净损益的份额时,应在被投资单位账面净利润的基础上考
虑以下因素:①被投资单位与本公司采用的会计政策或会计期间不一致,按本公司会计政策或会
计期间对被投资单位的财务报表进行调整;②以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允
价值为基础,对被投资单位的净利润进行调整后确认;③对本公司与联营企业及合营企业之间发
生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销;④本公司与被投
资单位发生的未实现内部交易损失,属于资产减值损失的,应当全额确认。 
在持有投资期间,被投资单位能够提供合并财务报表的,应当以合并财务报表中的净利润和
其他权益变动为基础核算。 
处置长期股权投资,其账面价值与实际取得价款的差额,计入当期损益。采用权益法核算的
长期股权投资,在处置该项投资时,采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础,按
相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。 
 
3、 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 
共同控制,是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。合营安排,是指一项由两个或两个以上的参与方共同控
制的安排。合营安排分为共同经营和合营企业。  
重大影响,是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权利,但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时,应当考虑本公司
和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。本公
司能够对被投资单位施加重大影响的,被投资单位为联营企业。 
 
4、 长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法 
(1)在资产负债表日根据内部及外部信息以确定对子公司、合营公司或联营公司的长期股权
投资是否存在减值的迹象,对存在减值迹象的长期股权投资进行减值测试,估计其可收回金额。 
可收回金额的估计结果表明长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的,长期股权投资的
账面价值会减记至可收回金额,减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应
的减值准备。 
可收回金额是指资产(或资产组、资产组组合,下同)的公允价值减去处置费用后的净额与
资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。 
资产的公允价值减去处置费用后的净额,是根据公平交易中销售协议价格减去可直接归属于
该资产处置费用的金额确定。资产预计未来现金流量的现值,按照资产在持续使用过程中和最终
处置时所产生的预计未来现金流量,选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。 
(2)长期股权投资减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回。 
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(二十二)投资性房地产 
1、 如果采用成本计量模式的 
折旧或摊销方法 
投资性房地产是指能够单独计量和出售的,为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房
地产。 
本公司按照成本对投资性房地产进行初始计量。在资产负债表日采用成本模式对投资性房地
产进行后续计量。在成本模式下,建筑物的折旧方法和减值准备的方法与本公司固定资产的核算
方法一致,土地使用权的摊销方法和减值准备的方法与本公司无形资产的核算方法一致。当投资
性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项
投资性房地产。本公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置
收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。期末,本公司按投资性房地产的减值迹
象判断是否应当计提减值准备,当投资性房地产可收回金额低于账面价值时,则按其差额计提投
资性房地产减值准备。资产减值损失一经确认,在以后会计期间均不再转回。 
 
(二十三)固定资产 
1、 确认条件 
√适用 □不适用  
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认:① 与该固定资产有关的经济利益很可
能流入本公司;② 该固定资产的成本能够可靠地计量。 
 
2、 固定资产的计价方法 
(1)购入的固定资产,以实际支付的买价、包装费、运输费、安装成本、交纳的有关税金以
及为使固定资产达到预定可使用状态前发生的可直接归属于该资产的其他支出计价; 
(2)自行建造的固定资产,按建造过程中实际发生的全部支出计价; 
(3)投资者投入的固定资产,按投资各方确认的价值入账; 
(4)固定资产的后续支出,根据这些后续支出是否能够提高相关固定资产原先预计的创利能
力,确定是否将其予以资本化; 
(5)盘盈的固定资产,按同类或类似固定资产的市场价格,减去按该项资产的新旧程度估计
的价值损耗后的余额,作为入账价值。如果同类或类似固定资产不存在活跃市场的,按该项固定
资产的预计未来现金流量现值,作为入账价值; 
(6)接受捐赠的固定资产,按同类资产的市场价格,或根据所提供的有关凭证计价;接受捐
赠固定资产时发生的各项费用,计入固定资产价值。 
 
3、 折旧方法 
√适用 □不适用  
固定资产折旧采用年限平均法分类计提,根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率
确定折旧率,预计净残值率 5%,各类固定资产折旧年限和折旧率如下: 
类别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率 年折旧率 
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5% 2.38%-4.75% 
专用设备 年限平均法 10 5% 9.5% 
运输设备 年限平均法 5 5% 19% 
通用设备 年限平均法 5 5% 19% 
如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为本公司提供经济效益,则选择不同
折旧率或折旧方法,分别计提折旧。 
 
 
 
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4、 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法 
√适用 □不适用  
融资租赁方式租入的固定资产,能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的,在
租赁资产尚可使用年限内计提折旧;无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的,在
租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。 
 
5、 固定资产减值测试方法、减值准备计提方法   
本公司在每期末判断固定资产是否发生可能存在减值的迹象。 
固定资产存在减值的,估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费
用后的净额与固定资产未来现金流量的现值两者之间较高者确定。 
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的,将固定资产的账面价值减记至可收回金额,减
记的金额确认为固定资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的固定资产减值准备。 
固定资产减值损失确认后,减值固定资产的折旧在未来期间做相应的调整,以使该固定资产
在剩余使用寿命内,系统地分摊调整后的固定资产账面价值(扣除预计净残值)。 
固定资产减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。 
 
(二十四)在建工程 
√适用 □不适用  
1、 在建工程核算原则 
在建工程按实际成本核算。在工程达到预定可使用状态时转入固定资产。 
 
2、 在建工程结转固定资产的标准和时点 
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出,作为固定资产的入
账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态,但尚未办理竣工决算的,自达到预
定可使用状态之日起,根据工程预算、造价或者工程实际成本等,按照估计的价值转入固定资产,
并按照本公司固定资产折旧政策计提折旧,待办理竣工决算后,再按实际成本调整原来的暂估价
格,但不调整原已计提的折旧额。 
 
3、 在建工程减值测试以及减值准备的计提方法 
本公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生的减值迹象,包括: 
①长期停建并且预计在未来3年内不会重新开工的在建工程; 
②所建项目无论在性能上,还是在技术上已经落后,并且给本公司带来的经济利益具有很大
的不确定性;  
③其他足以证明在建工程已发生减值的情形。 
在建工程存在减值迹象的,估计其可收回金额。有迹象表明一项在建工程可能发生减值的,
本公司以单项在建工程为基础估计其可收回金额。可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置
费用后的净额与在建工程未来现金流量的现值两者之间较高者确定。当在建工程的可收回金额低
于其账面价值的,将在建工程的账面价值减记至可收回金额,减记的金额确认为在建工程减值损
失,计入当期损益,同时计提相应的在建工程减值准备。在建工程减值损失一经确认,在以后会
计期间不再转回。 
 
 
 
 
 
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(二十五)借款费用 
√适用 □不适用  
1、 借款费用资本化的确认原则 
借款费用,包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。 
本公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资本
化,计入相关的资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。 
符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 
借款费用同时满足以下条件时开始资本化: 
①资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支付的现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出; 
②借款费用已经发生; 
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的估计或生产活动已经开始。 
 
2、 借款费用资本化期间 
资本化期间,指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。 
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费用停止资
本化。当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时,该部分资产
借款费用停止资本化。购建或者生产的资产各部分分别完工,但必须等到整体完工后才可使用或
可对外销售的,在该资产整体完工时停止借款费用资本化。 
 
3、 暂停资本化期间 
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3个
月的,则借款费用暂停资本化。该项中断如果是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用状态或者可销售状态必要的程序,则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确
认为当期损益,直至资产的购建或者生产活动重新开始后继续资本化。 
 
4、 借款费用资本化金额的计算方法 
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款,以专门借款当期实际发生的
借款费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益
后的金额,来确定借款费用的资本化金额。 
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款,购建累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出期初期末加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,计算确定一般借款应
予资本化的利息金额,资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。 
在资本化期间内,外币专门借款本金及其利息的汇兑差额,应当予以资本化,计入符合资本
化条件的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额应
当作为财务费用,计入当期损益。 
 
(二十六)生物资产 
□适用 √不适用  
 
(二十七)油气资产 
□适用 √不适用  
 
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(二十八)使用权资产 
□适用 √不适用  
 
(二十九)无形资产 
计价方法、使用寿命、减值测试 
√适用 □不适用  
1、 无形资产 
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出,如果相关的经济利益很可能流入本
公司且其成本能可靠地计量,则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出,在发生时计入
当期损益。 
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权
支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物,则将有
关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配,难以合理分配的,全部作为固定资产处理。 
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起,对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累
计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。 
期末,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核,如发生变更则作为会计
估计变更处理。此外,还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核,如果有证据表明该
无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的,则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形
资产的摊销政策进行摊销。 
 
2、 无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法 
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、(三十一)“长期资产减值”。 
 
3、 内部研究开发支出会计政策 
□适用 √不适用  
 
(三十)商誉 
1、 商誉的确认 
因非同一控制下企业合并形成的商誉,其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可
辨认净资产公允价值份额的差额。 
 
2、 商誉的减值测试和减值准备的计提方法 
本公司在期末终了时对商誉进行减值测试。对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购买
日起按照合理的方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关资产组的,将其分摊至相关的资产组
组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或资产组组合时,按照各资产组或资产组组合的
公允价值占资产组或资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的,按照
各资产组或资产组组合的账面价值占资产组或资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。 
在对包含商誉的相关资产组或资产组组合进行减值测试时,如果与商誉相关的资产组或资产
组组合存在减值迹象的,先对不包含商誉的资产组或资产组组合进行减值测试,计算其可收回金
额,并与相关账面价值进行比较,确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或资产组组合进
行减值测试,比较这些相关资产组或资产组组合的账面价值(包括所分摊的商誉的账面价值部分)
与其可收回金额,如相关资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的,确认商誉的减值
损失。 
商誉减值损失在发生时计入当期损益,在以后会计期间不再转回。 
 
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(三十一)长期资产减值 
√适用 □不适用  
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对
子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产,本公司于资产负债表日判断
是否存在减值迹象。如存在减值迹象的,则估计其可收回金额,进行减值测试。商誉、使用寿命
不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年均进行减值
测试。 
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的,按其差额计提减值准备并计入减值
损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定;不存在销售协议但存在资产
活跃市场的,公允价值按照该资产的买方出价确定;不存在销售协议和资产活跃市场的,则以可
获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税
费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值,按
照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量,选择恰当的折现率对其进行
折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认,如果难以对单项资产的可
收回金额进行估计的,以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生
现金流入的最小资产组合。 
在财务报表中单独列示的商誉,在进行减值测试时,将商誉的账面价值分摊至预期从企业合
并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的,确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组
或资产组组合的商誉的账面价值,再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账
面价值所占比重,按比例抵减其他各项资产的账面价值。 
上述资产减值损失一经确认,以后期间不予转回价值得以恢复的部分。 
 
(三十二)长期待摊费用 
√适用 □不适用  
1、 长期待摊费用的定义和计价方法 
长期待摊费用是指已经发生但应由本期和以后期间负担的摊销期限在一年以上的各项费用。
长期待摊费用按实际成本计价。 
 
2、 摊销方法 
长期待摊费用在受益期限内平均摊销。 
 
3、 摊销年限 
项目 摊销年限 依据 
租入固定资产改良支出 5年 预计可使用年限 
 
(三十三)合同负债 
合同负债的确认方法 
□适用 √不适用  
 
(三十四)职工薪酬 
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利。 
1、 短期薪酬的会计处理方法 
√适用 □不适用  
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤
保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供
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服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。其中
非货币性福利按公允价值计量。 
 
2、 离职后福利的会计处理方法 
√适用 □不适用  
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括设定提存计
划。采用设定提存计划的,相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。 
 
3、 辞退福利的会计处理方法 
√适用 □不适用  
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补
偿的建议,在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时,和本
公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日,确认辞退福利产生的职工薪酬负债,
并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的,按照其他长期
职工薪酬处理。 
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至
正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等,在符合预计负债确认条件时,
计入当期损益(辞退福利)。 
 
4、 其他长期职工福利的会计处理方法 
√适用 □不适用  
本公司向职工提供的其他长期职工福利,符合设定提存计划的,按照设定提存计划进行会计
处理,除此之外按照设定受益计划进行会计处理。 
 
(三十五)租赁负债 
□适用 √不适用  
 
(三十六)预计负债 
√适用 □不适用  
本公司涉及诉讼、债务担保等事项时,如果该事项很可能需要未来以交付资产或提供劳务、
其金额能够可靠计量的,确认为预计负债。 
1、 预计负债的确认标准 
与或有事项相关的义务同时满足下列条件的,应当确认为预计负债: 
①该义务是本公司承担的现时义务; 
②履行该义务很可能导致经济利益流出本公司; 
③该义务的金额能够可靠地计量。 
 
2、 预计负债的计量方法 
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。 
 
(三十七)股份支付 
□适用 √不适用  
 
(三十八)优先股、永续债等其他金融工具 
□适用 √不适用  
 
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(三十九)收入 
收入确认和计量所采用的会计政策 
√适用 □不适用  
1、 商品销售收入 
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方,既没有保留通常与所有权相联系的继续
管理权,也没有对已售商品实施有效控制,收入的金额能够可靠地计量,相关的经济利益很可能
流入企业,相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时,确认商品销售收入的实现。 
其中房地产销售收入会计政策如下: 
(1)开发产品 
已经完工并验收合格,签订了销售合同并履行了合同规定的义务,即开发产品所有权上的主
要风险和报酬转移给购货方;公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权,也不再对已售出
的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入;并且该项目已
发生或将发生的成本能够可靠地计量时,确认销售收入的实现。 
(2) 分期收款销售 
在开发产品已经完工并验收合格,签订了分期收款销售合同并履行了合同规定的义务,相关
的经济利益很可能流入,并且该开发产品成本能够可靠地计量时,按照应收的合同或协议价款的
公允价值确定收入金额;应收的合同或协议价款与其公允价值间的差额,在合同或协议期间内采
用实际利率法进行摊销,计入当期损益。 
(3)出售自用房屋 
自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,公司不再保留通常与所有权相联系的继
续管理权,也不再对已售出的商品实施有效控制,收入的金额能够可靠地计量,相关的经济利益
很可能流入,并且该房屋成本能够可靠地计量时,确认销售收入的实现。 
(4)出租物业收入确认方法 
按租赁合同、协议约定的承租日期(有免租期的考虑免租期)与租金额,在相关租金已经收
到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。具体按以下标准确认: 
A 具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书; 
B 履行了合同规定的义务,且价款已经取得或确信可以取得; 
C 出租开发产品成本能够可靠地计量。 
对提供免租期租赁收入确认:将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分
配。 
 
2、 提供劳务收入 
在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下,于资产负债表日按照完工百分比法确认提供
的劳务收入。劳务交易的完工进度可以选用下列方法: 
(1)已完工作的测量; 
(2)已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例; 
(3)已经发生的劳务成本占估计总成本的比例。 
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足:①收入的金额能够可靠地计量;②相关的
经济利益很可能流入企业;③交易的完工程度能够可靠地确定;④交易中已发生和将发生的成本
能够可靠地计量。 
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计,则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金
额确认提供的劳务收入,并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能
得到补偿的,则不确认收入。 
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时,如销售商品部分和提供劳
务部分能够区分并单独计量的,将销售商品部分和提供劳务部分分别处理;如销售商品部分和提
供劳务部分不能够区分,或虽能区分但不能够单独计量的,将该合同全部作为销售商品处理。 
 
3、 使用费收入 
根据有关合同或协议,按权责发生制确认收入。 
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4、 利息收入 
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。 
 
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况 
□适用 √不适用  
 
(四十)合同成本 
□适用 √不适用  
 
(四十一)政府补助 
√适用 □不适用  
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产,不包括政府以投资者身份
并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府
补助。本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政
府补助;其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象,则采用
以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助:(1)政府文件明确了
补助所针对的特定项目的,根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金
额的相对比例进行划分,对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核,必要时进行变更;(2)
政府文件中对用途仅作一般性表述,没有指明特定项目的,作为与收益相关的政府补助。 
政府补助为货币性资产的,按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的,按照
公允价值计量;公允价值不能够可靠取得的,按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助,
直接计入当期损益。 
本公司对于政府补助通常在实际收到时,按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿
证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金,按照应收的金额计
量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件:(1)应收补助款的金额已经过有权政府
部门发文确认,或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算,且预计其金
额不存在重大不确定性;(2)所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的
规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法,且该管理办法应当是普惠性的(任何
符合规定条件的企业均可申请),而不是专门针对特定企业制定的;(3)相关的补助款批文中已
明确承诺了拨付期限,且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的,因而可以合理保证其可在
规定期限内收到。 
与资产相关的政府补助,确认为递延收益,并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方
法分期计入当期损益。与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的,确
认为递延收益,并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益;用于补偿已经发生的相关成
本费用或损失的,直接计入当期损益。同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助,
区分不同部分分别进行会计处理;难以区分的,将其整体归类为与收益相关的政府补助。 
与本公司日常活动相关的政府补助,按照经济业务的实质,计入其他收益或冲减相关成本费
用;与日常活动无关的政府补助,计入营业外收支。 
已确认的政府补助需要退回时,存在相关递延收益余额的,冲减相关递延收益账面余额,超
出部分计入当期损益;属于其他情况的,直接计入当期损益。 
 
(四十二)递延所得税资产/递延所得税负债 
√适用 □不适用  
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损,视同暂时性
差异确认相应的递延所得税资产。 
对于商誉的初始确认产生的暂时性差异,不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计
利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认
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形成的暂时性差异,不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。在资产负债表日,递延所
得税资产和递延所得税负债按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。 
递延所得税资产的确认以公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵
减的应纳税所得额为限。对子公司及联营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递
延所得税负债,予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的
未来很可能不会转回的,不予确认。 
 
(四十三)租赁 
1、 经营租赁的会计处理方法 
√适用 □不适用  
(1)本公司租入资产所支付的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分摊,
计入当期费用。其他方法更为系统合理的,可以采用其他方法。本公司支付的与租赁交易相关的
初始直接费用,计入当期费用。  
资产出租方承担了应由本公司承担的与租赁相关的费用时,本公司将该部分费用从租金总额
中扣除,按扣除后的租金费用在租赁期内分摊,计入当期费用。  
(2)本公司出租资产所收取的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分摊,
确认为租赁收入。其他方法更为系统合理的,可以采用其他方法。本公司支付的与租赁交易相关
的初始直接费用,计入当期费用;如金额较大的,则予以资本化,在整个租赁期间内按照与租赁
收入确认相同的基础分期计入当期收益。  
本公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时,本公司将该部分费用从租金收入总额
中扣除,按扣除后的租金收入余额在租赁期内分配。 
 
2、 融资租赁的会计处理方法 
√适用 □不适用  
(1)融资租入资产 
本公司按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者作为租入资产的
入账价值,按自有固定资产的折旧政策计提折旧;将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,
其差额作为未确认的融资费用;按自有固定资产的减值准备政策进行减值测试和计提减值准备。
本公司采用实际利率法对未确认融资费用,在资产租赁期内摊销,计入财务费用。本公司发生的
初始直接费用计入租入资产价值。 
(2)融资租出资产 
本公司在租赁开始日,将应收融资租赁款和未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融
资收益,在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。本公司发生的与出租交易相关的初始直接
费用,计入应收融资租赁款的初始计量中,并减少租赁期内确认的收益金额。 
 
3、 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
其他重要的会计政策和会计估计 
√适用 □不适用  
(四十四)套期会计 
套期会计方法,是指本公司将套期工具和被套期项目产生的利得或损失在相同会计期间计入
当期损益(或其他综合收益) 以反映风险管理活动影响的方法。  
被套期项目是使本公司面临现金流量变动风险,且被指定为被套期对象的、能够可靠计量的
项目。本公司指定为被套期项目主要为使本公司面临外汇风险的外币借款和利率风险的浮动利率
借款。  
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套期工具,是指本公司为进行套期而指定的、其现金流量变动预期可抵销被套期项目的现金
流量变动的金融工具。本公司将外汇衍生工具的远期要素单独分拆,只将排除远期要素后的部分
指定为套期工具。  
本公司在套期开始日及以后期间持续地对套期关系是否符合套期有效性要求进行评估。套期
有效性,是指套期工具的现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目现金流量变动的程
度。套期工具的现金流量变动大于或小于被套期项目的现金流量变动的部分为套期无效部分。  
现金流量套期满足运用套期会计方法条件的,套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的
部分,作为现金流量套期储备,本公司将其计入其他综合收益。现金流量套期储备的金额,按照
下列两项的绝对额中较低者确定:①套期工具自套期开始的累计利得或损失;②被套期项目自套
期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。  
每期计入其他综合收益的现金流量套期储备的金额为当期现金流量套期储备的变动额。  
本公司将远期要素的公允价值变动中与被套期项目相关的部分计入其他综合收益,同时按照
系统合理的方法将被指定为套期工具当日的远期要素价值中与被套期项目相关的部分,在套期关
系影响损益或其他综合收益的期间内摊销。摊销金额从其他综合收益中转出,计入当期损益。  
套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分 (即扣除计入其他综合收益后的其他利得
或损失) ,计入当期损益。  
本公司在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间,将原在其他综合收益中确认的现金流
量套期储备金额转出,计入当期损益。如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一
项损失,且该损失全部或部分预计在未来会计期间不能弥补的,本公司在预计不能弥补时,将预
计不能弥补的部分从其他综合收益中转出,计入当期损益。 
当套期关系不再满足运用套期会计的标准 (包括套期工具已到期、被出售、合同终止或已行
使) ,本公司终止使用套期会计。当终止采用套期会计时,被套期的未来现金流量预期仍然会发
生的,累计现金流量套期储备的金额予以保留,直至预期交易发生,并根据上述会计政策进行确
认计量。被套期的未来现金流量预期不再发生的,累计现金流量套期储备的金额从其他综合收益
中转出,计入当期损益。 
 
(四十五)公允价值计量 
本公司根据交易性质和相关资产或负债的特征等,判断初始确认时的公允价值是否与其交易
价格相等。 
本公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作
出估计时,采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估
值技术主要包括市场法、收益法和成本法,本公司选择其中一种或多种估值技术相一致的方法计
量公允价值。采用估值技术计量公允价值时,选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考
虑的资产或负债特征相一致的输入值,包括流动性折溢价、控制权溢价或少数股东权益折价等,
但不包括准则规定的计量单元不一致的折溢价。不考虑因大量持有相关资产或负债所产生的折价
或溢价。 
以公允价值计量的相关资产或负债存在出价和要价的,以在出价和要价之间最能代表当前情
况下公允价值的价格确定该资产或负债的公允价值。 
本公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次,并首先使用第一层次输入值,其次
使用第二层次输入值,最后使用第三层次输入值。 
(四十六)关联方 
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响,以及两方或两方以上受同一方控制、
共同控制或重大影响的,构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他
关联方关系的公司之间不构成本公司的关联方。 
本公司的关联方包括但不限于: 
1、 本公司的母公司; 
2、 本公司的子公司; 
3、 与本公司受同一母公司控制的其他企业; 
4、 对本公司实施共同控制的投资方; 
5、 对本公司施加重大影响的投资方; 
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6、 本公司的合营企业,包括合营企业的子公司; 
7、 本公司的联营企业,包括联营企业的子公司; 
8、 本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员; 
9、 本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员; 
10、本公司的主要投资者个人、关键管理人员及与其关系密切的家庭成员控制、共同控制的
其他企业。 
 
(四十七)其他 
□适用 √不适用  
 
四、重要会计政策和会计估计的变更 
(一)重要会计政策变更 
√适用 □不适用  
会计政策变更的内容和原因 审批程序 
备注(受重要影
响的报表项目名
称和金额) 
财政部于 2017年 7月 5日发布了《关于修订印发<企业会计准则第
14号—收入>的通知》(财会〔2017〕22号),对《企业会计准则第
14号—收入》(以下简称“新收入准则”)进行了修订,要求在境
内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或
企业会计准则编制财务报表的企业,自 2018年 1月 1日起施行;
其他境内上市企业自 2020年 1月 1日起施行。 
第九届董
事会第二
十一次会
议 
无 
其他说明: 
无 
 
(二)重要会计估计变更 
□适用 √不适用  
 
(三)2020年起首次执行新收入准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明 
□适用 √不适用  
 
五、其他重要事项 
(一) 前期会计差错更正 
1、 追溯重述法 
□适用 √不适用  
 
2、 未来适用法 
□适用 √不适用  
 
(二) 债务重组 
□适用 √不适用  
 
(三) 资产置换 
1、 非货币性资产交换 
□适用 √不适用  
 
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2、 其他资产置换 
□适用 √不适用  
 
(四) 年金计划 
□适用 √不适用  
 
(五) 终止经营 
□适用 √不适用  
 
(六) 分部信息 
1、 报告分部的确定依据与会计政策 
□适用 √不适用  
 
2、 报告分部的财务信息 
□适用 √不适用  
 
3、 公司无报告分部的,或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的,应说明原因 
□适用 √不适用  
 
4、 其他说明 
□适用 √不适用  
 
(七) 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项 
□适用 √不适用  
 
(八) 其他 
□适用 √不适用  
 
六、利润分配 
本公司章程规定,公司税后利润按以下顺序及规定分配: 
A、弥补亏损  
B、 按10%提取盈余公积金  
C、支付股利  
 
七、税项 
(一) 主要税种及税率 
主要税种及税率情况 
√适用 □不适用  
税种 计税依据 税率 
增值税 
按照税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为
基础计算销项税额,在扣除当期允许抵扣的进项
税额后,差额部分为应交增值税 
5%、6%、9%、13% 
消费税   
营业税   
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税计算缴纳 7% 
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企业所得税 按应纳税所得额计算缴纳 25% 
教育费附加 按实际缴纳的增值税计算缴纳 3% 
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征 按超率累进税率 30%-60% 
 
存在不同企业所得税税率纳税主体的,披露情况说明 
□适用 √不适用  
 
(二) 税收优惠 
□适用 √不适用  
 
(三) 其他 
□适用 √不适用  
 
八、合并财务报表项目注释 
1、 货币资金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
库存现金 50,801.32 41,283.90 
银行存款 1,549,580,851.50 2,140,831,335.96 
其他货币资金 312,313.89 5,594.79 
合计 1,549,943,966.71 2,140,878,214.65 
其中:存放在境外的款项总额   
 
其他说明: 
注:其他货币资金为本公司存放于证券公司账户的存出投资款。 
 
2、 交易性金融资产 
√适用 □不适用  
    单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 51,507,833.44 54,610,820.60 
其中: 
权益工具投资 51,507,833.44 54,610,820.60 
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产   
其中: 
合计 51,507,833.44 54,610,820.60 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
3、 衍生金融资产 
□适用 √不适用  
 
4、 应收票据 
(1) 应收票据分类列示 
□适用 √不适用  
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(2) 期末公司已质押的应收票据 
□适用 √不适用  
 
(3) 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据 
□适用 √不适用  
 
(4) 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据 
□适用 √不适用  
 
(5) 按坏账计提方法分类披露 
□适用 √不适用  
 
(6) 坏账准备的情况 
□适用 √不适用  
 
(7) 本期实际核销的应收票据情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
5、 应收账款 
(1) 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
6个月以内 403,736,637.85 
7-12个月 27,746,856.49 
1年以内小计 431,483,494.34 
1至 2年 2,507,370.56 
2至 3年 998,459.13 
3年以上 1,631,574.80 
3至 4年  
4至 5年  
5年以上  
合计 436,620,898.83 
 
2020年半年度报告 
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(2) 按坏账计提方法分类披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 金额 比例(%) 金额 
计提比例
(%) 
金额 比例(%) 金额 
计提比例
(%) 
按单项计提坏账准备 46,735.73 0.01 46,735.73 100  46,735.73 0.01 46,735.73 100.00  
其中: 
单项计提坏账准备的
应收账款 
46,735.73 0.01 46,735.73 100       
单项金额不重大但单
独计提坏账准备的应
收账款 
     46,735.73 0.01 46,735.73 100.00  
按组合计提坏账准备 436,574,163.10 99.99 3,738,912.63 0.86 432,835,250.47 418,609,621.34 99.99 3,738,912.63 0.89 414,870,708.71 
其中: 
账龄组合 435,709,277.07 99.79 3,738,912.63 0.86 431,970,364.44 416,874,855.70 99.57 3,738,912.63 0.90 413,135,943.07 
其中:房产销售、租赁
业务应收款账龄组合 
     413,385,028.20 98.74 3,205,574.31 0.78 410,179,453.89 
      非房产销售、租
赁业务应收款账龄组
合 
     3,489,827.50 0.83 533,338.32 15.28 2,956,489.18 
关联方组合 864,886.03 0.20   864,886.03 1,734,765.64 0.42 - - 1,734,765.64 
合计 436,620,898.83 / 3,785,648.36 / 432,835,250.47 418,656,357.07 / 3,785,648.36 / 414,870,708.71 
 
 
2020年半年度报告 
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① 按单项计提坏账准备: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
名称 
期末余额 
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由 
上海沐明服饰有限公司 21,823.80 21,823.80 100.00 预计无法收回 
上海琪斌投资管理有限公司 14,947.14 14,947.14 100.00 预计无法收回 
谢飞 6,431.99 6,431.99 100.00 预计无法收回 
上海永飞投资咨询有限公司 3,532.80 3,532.80 100.00 预计无法收回 
合计 46,735.73 46,735.73 100.00 / 
 
按单项计提坏账准备的说明: 
√适用 □不适用  
上述款项已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务,故本公司按单项予以计提坏账。 
 
② 按组合计提坏账准备: 
√适用 □不适用  
组合计提项目:账龄组合 
单位:元  币种:人民币 
名称 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例(%) 
房产销售、租赁业务应收账款    
其中:合同约定收款期内 431,836,666.85   
超过合同约定收款期 3个月以内    
超过合同约定收款期 3个月以外    
非房产销售、租赁业务应收账款    
半年以内    
半年至 1年    
1至 2年 1,242,576.29 1,108,878.70 89.24 
2至 3年 998,459.13 998,459.13 100.00 
3年以上 1,631,574.80 1,631,574.80 100.00 
合计 435,709,277.07 3,738,912.63 0.86 
 
按组合计提坏账的确认标准及说明: 
□适用 √不适用  
 
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
□适用 √不适用  
 
(3) 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 
转销或
核销 
其他变
动 
单项计提坏账准备
的应收账款 
46,735.73     46,735.73 
账龄组合应收账款 3,738,912.63     3,738,912.63 
合计 3,785,648.36     3,785,648.36 
2020年半年度报告 
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其中本期坏账准备收回或转回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
(4) 本期实际核销的应收账款情况 
□适用 √不适用  
 
(5) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
√适用 □不适用  
本公司按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额为 360,376,356.00元,占应收账款
期末余额合计数的比例为 82.54%,公司前五名应收账款均在合同约定收款期内,故相应计提的坏
账准备期末余额汇总金额为 0.00元。 
 
(6) 因金融资产转移而终止确认的应收账款 
□适用 √不适用  
 
(7) 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
6、 应收款项融资 
□适用 √不适用  
 
7、 预付款项 
(1) 预付款项按账龄列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 
期末余额 期初余额 
金额 比例(%) 金额 比例(%) 
1年以内 2,770,950.99 99.93 2,320,603.77 99.91 
1至 2年     
2至 3年   2,000.00 0.09 
3年以上 2,000.00 0.07   
合计 2,772,950.99  2,322,603.77  
 
账龄超过 1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明: 
无 
 
(2) 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况 
√适用 □不适用  
本公司预付款项主要为预付的房租及电费,预付的房租及电费汇总金额为 2,770,950.99元,
占预付账款年末余额合计数的比例为 99.93%。 
 
其他说明 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
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8、 其他应收款 
(1) 项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息   
应收股利 98,103.60  
其他应收款 156,605,155.75 450,019,917.81 
合计 156,703,259.35 450,019,917.81 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
(2) 应收利息 
① 应收利息分类 
□适用 √不适用  
 
② 重要逾期利息 
□适用 √不适用  
 
③ 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
(3) 应收股利 
√适用 □不适用  
① 应收股利情况 
单位:元  币种:人民币 
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额 
上海银行股份有限公司 98,103.60  
合计 98,103.60  
 
② 重要的账龄超过 1年的应收股利 
□适用 √不适用  
 
③ 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2020年半年度报告 
85 / 144 
(4) 其他应收款 
① 按账龄披露 
√适用□不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
6个月以内 11,812,884.19 
7-12个月 11,079,418.42 
1年以内小计 22,892,302.61 
1至 2年 127,628,174.04 
2至 3年  
3年以上 6,107,679.10 
3至 4年  
4至 5年  
5年以上  
合计 156,628,155.75 
 
② 按款项性质分类情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
关联方往来款 134,446,686.45 277,345,400.54 
押金及保证金 3,364,628.41 9,707,043.60 
其他往来款 18,816,840.89 162,990,473.67 
合计 156,628,155.75 450,042,917.81 
 
③ 坏账准备计提情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 未来12个月预
期信用损失 
整个存续期预期
信用损失(未发
生信用减值) 
整个存续期预
期信用损失(已
发生信用减值) 
2020年1月1日余额  23,000.00  23,000.00 
2020年1月1日余额在本期     
--转入第二阶段     
--转入第三阶段     
--转回第二阶段     
--转回第一阶段     
本期计提     
本期转回     
本期转销     
本期核销     
其他变动     
2020年6月30日余额  23,000.00  23,000.00 
 
 
2020年半年度报告 
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对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明: 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据: 
□适用 √不适用  
 
④ 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动 
账龄组合 23,000.00     23,000.00 
押金保证金组合       
关联方组合       
合计 23,000.00     23,000.00 
 
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
⑤ 本期实际核销的其他应收款情况 
□适用 √不适用  
 
⑥ 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 
款项的
性质 
期末余额 账龄 
占其他应收款期末余
额合计数的比例(%) 
坏账准备 
期末余额 
上海垠祥置业有限公司 往来款 125,592,051.14 1-2年 80.20  
上海祥腾投资有限公司 往来款 8,840,222.22 6个月以内 5.64  
上海市静安区财政局(大
数据中心办公室) 
往来款 6,710,012.81 7-12月 4.28 
 
中国铁路通信信号上海
工程局集团有限公司 
往来款 4,319,405.61 7-12月 2.76 
 
上海光通信公司 保证金 3,000,000.00 3年以上 1.92  
合计 / 148,461,691.78 / 94.80  
 
⑦ 涉及政府补助的应收款项 
□适用 √不适用  
 
⑧ 因金融资产转移而终止确认的其他应收款 
□适用 √不适用  
 
⑨ 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
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9、 存货 
(1) 存货分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 
存货跌价
准备/合同
履约成本
减值准备 
账面价值 账面余额 
存货跌价准
备/合同履
约成本减值
准备 
账面价值 
原材料       
在产品       
库存商品       
周转材料       
消耗性生
物资产 
      
合同履约
成本 
      
开发成本 9,629,632,857.24  9,629,632,857.24 7,248,294,398.48  7,248,294,398.48 
开发产品 441,417,830.44  441,417,830.44 749,498,873.25  749,498,873.25 
合计 10,071,050,687.68  10,071,050,687.68 7,997,793,271.73  7,997,793,271.73 
 
(2) 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 上年年末余额 
开发成本 403,397,273.05 352,712,724.40 
开发产品 2,872,351.90 3,903,059.98 
合计 406,269,624.95 356,615,784.38 
 
其他说明: 
√适用 □不适用  
(3) 开发成本明细情况 
单位:元  币种:人民币 
项目名称  开工时间 
预计竣工时
间 
预计总投资 年末数 年初数 
市北?区块链生态谷(注
1) 
2016年 12月 2020年 12月 3,185,860,000.00 2,542,715,267.10 2,418,253,729.97  
市北?聚能湾创新社区
(注 2) 
2017年 12月 2020年 11月 1,800,890,000.00 1,582,128,852.47 1,534,660,701.20  
21-02地块项目(注 3) 2020年 3月   3,316,489,966.92 3,295,379,967.31  
市北?壹中心    15,002,758.20  
云欣路 78、88号    724,946.19  
22-02地块项目    2,172,571,066.36  
合   计    9,629,632,857.24 7,248,294,398.48 
注1:市北?区块链生态谷(永和社区N070601单元076f-02、076c-04地块)建设项目全部抵押。 
注2:市北?聚能湾创新社区(市北高新园区N070501单元01-06地块)土地使用权抵押。 
注3:2018年9月,本公司与全资子公司上海泛业投资顾问有限公司、公司控股股东上海市北
高新(集团)有限公司联合竞得了“静安区市北高新技术服务园区N070501单元21-02地块”国有
建设用地使用权,并取得了《成交确认书》,公司设立上海云盟汇企业发展有限公司负责该地块的
开发运营,公司于2020年1月取得该地块的土地使用权利证书,于2020年3月取得开工许可证。 
 
2020年半年度报告 
88 / 144 
(4) 开发产品明细情况 
单位:元  币种:人民币 
项目名称 竣工时间 年初数 本年增加 本年减少  年末数  
南通科技城?云院
项目 1期 
2016年 7月 3,244,163.52 5,874.00  3,250,037.52 
市北?祥腾麓源 2017年 7月 39,199,672.07 502,556.39 5,593,222.59 34,109,005.87 
市北?壹中心 2019年 5月 707,055,037.66 0 302,996,250.61 404,058,787.05 
合  计  749,498,873.25 508,430.39 308,589,473.20 441,417,830.44 
 
(5) 存货跌价准备及合同履约成本减值准备 
□适用 √不适用  
 
(6) 合同履约成本本期摊销金额的说明 
□适用 √不适用  
 
10、 合同资产 
(1) 合同资产情况 
□适用 √不适用  
 
(2) 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因 
□适用 √不适用  
 
(3) 本期合同资产计提减值准备情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
11、 持有待售资产 
□适用 √不适用  
 
12、 一年内到期的非流动资产 
□适用 √不适用  
 
13、 其他流动资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
合同取得成本   
应收退货成本   
待抵扣增值税进项税额 115,602,882.98 102,013,641.16 
预交税款 4,877,547.74 3,426,297.18 
当期允许扣减的土地价款影响增值税额  8,469,189.89 
合计 120,480,430.72 113,909,128.23 
 
2020年半年度报告 
89 / 144 
其他说明: 
无 
 
14、 债权投资 
(1) 债权投资情况 
□适用 √不适用  
 
(2) 期末重要的债权投资 
□适用 √不适用  
 
(3) 减值准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
15、 其他债权投资 
(1) 其他债权投资情况 
□适用 √不适用  
 
(2) 期末重要的其他债权投资 
□适用 √不适用  
 
(3) 减值准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
16、 长期应收款 
(1) 长期应收款情况 
□适用 √不适用  
 
(2) 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款 
□适用 √不适用  
 
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
90 / 144 
17、 长期股权投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被投资单位 
期初 
余额 
本期增减变动 
期末 
余额 
减值准备期末
余额 
追加
投资 
减少
投资 
权益法下确认的
投资损益 
其他综合
收益调整 
其他权
益变动 
宣告发放现金
股利或利润 
计提减值
准备 

他 
一、合营企业            
上海恒固房地产开发有限公司 127,484,699.70   -2,057,041.70      125,427,658.00  
上海松铭房地产开发有限公司 97,960,060.56   -1,838,928.31      96,121,132.25  
上海睿涛房地产开发有限公司 146,892,774.42   -2,206,278.48      144,686,495.94  
上海垠祥置业有限公司 184,208,134.17   -610,329.59      183,597,804.58  
上海悦然创业投资管理有限公司 4,827,893.47   8,383.56      4,836,277.03  
小计 561,373,562.32   -6,704,194.52      554,669,367.80  
二、联营企业            
上海中铁市北投资发展有限公司 108,591,604.57   318,525.24      108,910,129.81  
上海市北高新通信科技有限公司 206,281.39   17,931.14      224,212.53  
南通新城创置房地产有限公司 268,186,219.71   -847,071.99      267,339,147.72  
上海人才市场报社有限公司 205,096,944.24   64,338.74      205,161,282.98  
上海闸北绿地企业发展有限公司 229,402,440.32   6,269,763.88      235,672,204.20  
上海云中芯企业发展有限公司 357,896,856.23   -457,484.72      357,439,371.51  
上海通赋云计算科技有限公司 482,390.80   -469,406.05      12,984.75  
小计 1,169,862,737.26   4,896,596.24      1,174,759,333.50  
合计 1,731,236,299.58   -1,807,598.28      1,729,428,701.30  
 
其他说明 
无 
2020年半年度报告 
91 / 144 
 
18、 其他权益工具投资 
(1) 其他权益工具投资情况 
□适用 √不适用  
 
(2) 非交易性权益工具投资的情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
19、 其他非流动金融资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
分类以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产 
354,849,455.98 301,324,864.05 
其中:权益工具投资 354,849,455.98 301,324,864.05 
合计 354,849,455.98 301,324,864.05 
 
其他说明: 
无 
 
20、 投资性房地产 
投资性房地产计量模式 
(1) 采用成本计量模式的投资性房地产 
单位:元  币种:人民币 
项目 房屋、建筑物 合计 
一、账面原值   
1.期初余额 5,581,496,823.09 5,581,496,823.09 
2.本期增加金额   
(1)外购   
(2)存货\固定资产\在建工程转入   
(3)企业合并增加   
3.本期减少金额   
(1)处置   
(2)其他转出   
4.期末余额 5,581,496,823.09 5,581,496,823.09 
二、累计折旧和累计摊销   
1.期初余额 659,036,875.15 659,036,875.15 
2.本期增加金额 88,294,093.43 88,294,093.43 
(1)计提或摊销 88,294,093.43 88,294,093.43 
3.本期减少金额   
(1)处置   
(2)其他转出   
4.期末余额 747,330,968.58 747,330,968.58 
三、减值准备   
2020年半年度报告 
92 / 144 
1.期初余额   
2.本期增加金额   
(1)计提   
3、本期减少金额   
(1)处置   
(2)其他转出   
4.期末余额   
四、账面价值   
1.期末账面价值 4,834,165,854.51 4,834,165,854.51 
2.期初账面价值 4,922,459,947.94 4,922,459,947.94 
 
(2) 未办妥产权证书的投资性房地产情况: 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
21、 固定资产 
(1) 项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
固定资产 16,931,602.69 19,474,940.66 
固定资产清理   
合计 16,931,602.69 19,474,940.66 
 
其他说明: 
无 
 
(2) 固定资产 
① 固定资产情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 专用设备 通用设备 运输工具 合计 
一、账面原值:     
1.期初余额 49,122,392.80 2,003,809.09 2,334,120.13 53,460,322.02 
2.本期增加金额  5,928.31 62,296.80 68,225.11 
(1)购置  5,928.31 62,296.80 68,225.11 
(2)在建工程转入     
(3)企业合并增加     
3.本期减少金额     
(1)处置或报废     
4.期末余额 49,122,392.80 2,009,737.40 2,396,416.93 53,528,547.13 
二、累计折旧     
1.期初余额 30,979,229.60 1,333,614.01 1,672,537.75 33,985,381.36 
2.本期增加金额 2,333,313.72 126,094.10 152,155.26 2,611,563.08 
(1)计提 2,333,313.72 126,094.10 152,155.26 2,611,563.08 
2020年半年度报告 
93 / 144 
3.本期减少金额     
(1)处置或报废     
4.期末余额 33,312,543.32 1,459,708.11 1,824,693.01 36,596,944.44 
三、减值准备     
1.期初余额     
2.本期增加金额     
(1)计提     
3.本期减少金额     
(1)处置或报废     
4.期末余额     
四、账面价值     
1.期末账面价值 15,809,849.48 550,029.29 571,723.92 16,931,602.69 
2.期初账面价值 18,143,163.20 670,195.08 661,582.38 19,474,940.66 
 
② 暂时闲置的固定资产情况 
□适用 √不适用  
 
③ 通过融资租赁租入的固定资产情况 
□适用 √不适用  
 
④ 通过经营租赁租出的固定资产 
□适用 √不适用  
 
⑤ 未办妥产权证书的固定资产情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
(3) 固定资产清理 
□适用 √不适用  
 
22、 在建工程 
(1) 项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
在建工程 1,692,787.80 328,182.94 
工程物资   
合计 1,692,787.80 328,182.94 
 
其他说明: 
无 
 
2020年半年度报告 
94 / 144 
(2) 在建工程 
① 在建工程情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 
江场三路 238号 1、
3楼办公室装修 
  1,692,787.80   328,182.94 
合计   1,692,787.80   328,182.94 
 
② 重要在建工程项目本期变动情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 预算数 
期初 
余额 
本期增加金
额 
本期
转入
固定
资产
金额 
本期
其他
减少
金额 
期末 
余额 
工程累计
投入占预
算比例(%) 
工程
进度 
利息
资本
化累
计金
额 
其中:本
期利息资
本化金额 
本期利
息资本
化率
(%) 
资金
来源 
江场三路
238号 1、
3楼办公
室装修 
3,213,436.00 328,182.94 1,364,604.86   1,692,787.80 52.68 -   - 自筹 
合计 3,213,436.00 328,182.94 1,364,604.86   1,692,787.80 / /   / / 
 
③ 本期计提在建工程减值准备情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
(3) 工程物资 
□适用 √不适用  
 
23、 生产性生物资产 
(1) 采用成本计量模式的生产性生物资产 
□适用√不适用  
 
(2) 采用公允价值计量模式的生产性生物资产 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
24、 油气资产 
□适用 √不适用  
 
25、 使用权资产 
□适用 √不适用  
 
2020年半年度报告 
95 / 144 
 
26、 无形资产 
(1) 无形资产情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 软件 合计 
一、账面原值   
    1.期初余额 657,756.04 657,756.04 
2.本期增加金额 179,245.28 179,245.28 
(1)购置 179,245.28 179,245.28 
(2)内部研发   
(3)企业合并增加   
    3.本期减少金额   
(1)处置   
   4.期末余额 837,001.32 837,001.32 
二、累计摊销   
1.期初余额 496,954.17 496,954.17 
2.本期增加金额 61,250.71 61,250.71 
(1)计提 61,250.71 61,250.71 
3.本期减少金额   
 (1)处置   
4.期末余额 558,204.88 558,204.88 
三、减值准备   
1.期初余额   
2.本期增加金额   
(1)计提   
3.本期减少金额   
(1)处置   
4.期末余额   
四、账面价值   
    1.期末账面价值 278,796.44 278,796.44 
    2.期初账面价值 160,801.87 160,801.87 
 
(2) 未办妥产权证书的土地使用权情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
27、 开发支出 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
2020年半年度报告 
96 / 144 
28、 商誉 
(1) 商誉账面原值 
□适用 √不适用  
 
(2) 商誉减值准备 
□适用 √不适用  
 
(3) 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息 
□适用 √不适用  
 
(4) 说明商誉减值测试过程、关键参数(例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等,如适用)及商誉减值损失的确认方法 
□适用 √不适用  
 
(5) 商誉减值测试的影响 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
29、 长期待摊费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额 
#12地块 18号楼 2楼办公室装修 444,440.15  242,421.90  202,018.25 
江场三路 238号 11、12楼办公
室装修 
3,400,278.15 353,983.08 398,631.22  3,355,630.01 
创越办公室装修工程 308,912.10  18,171.30  290,740.80 
长江新能源大厦 123,151.45  123,151.45  0 
光通大厦装修 16,667,303.06  980,429.58  15,686,873.48 
space空间办公室装修工程 805,260.00  47,368.26  757,891.74 
市北高新众创空间改造 3,741,983.22  942,670.32 600,584.33 2,198,728.57 
大数据中心租赁市北?新中新地
块 5号楼 3楼装修费用 
2,586,757.11  292,262.51 6,566.00 2,287,928.60 
大数据中心租赁市北?新中新地
块 3号楼装修费用 
9,232,868.14  1,348,520.16  7,884,347.98 
市北?云立方亚马逊装修  330,017.00   330,017.00 
合计 37,310,953.38 684,000.08 4,393,626.70 607,150.33 32,994,176.43 
 
其他说明: 
无 
 
 
 
 
 
 
2020年半年度报告 
97 / 144 
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债 
(1) 未经抵销的递延所得税资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性
差异 
递延所得税 
资产 
可抵扣暂时性
差异 
递延所得税 
资产 
资产减值准备 3,805,648.36 951,412.08 3,805,648.36 951,412.08 
内部交易未实现利润 11,882,049.08 2,970,512.27 12,091,043.36 3,022,760.84 
可抵扣亏损 17,156,515.72 4,289,128.93 15,932,362.46 3,983,090.62 
交易性金融工具、衍生金
融工具的估值 
94,708.76 23,677.19 94,708.76 23,677.19 
预提费用 52,999,025.81 13,249,756.46 52,999,025.81 13,249,756.46 
合计 85,937,947.73 21,484,486.93 84,922,788.75 21,230,697.19 
 
(2) 未经抵销的递延所得税负债 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
应纳税暂时性
差异 
递延所得税 
负债 
应纳税暂时性
差异 
递延所得税 
负债 
非同一控制企业合并资
产评估增值 
    
其他债权投资公允价值
变动 
    
其他权益工具投资公允
价值变动 
    
交易性金融工具、衍生
金融工具的估值 
75,674,466.92 18,918,616.73 75,682,828.07 18,920,707.01 
其他  2,711,005.23  3,340,528.87 
固定资产一次性扣除 416,259.93  416,259.93  
免租期收入调整 10,427,760.99  12,945,855.49  
合计 86,518,487.84 21,629,621.96 89,044,943.49 22,261,235.88 
 
(3) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债 
□适用 √不适用  
 
(4) 未确认递延所得税资产明细 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 74,309,030.70 74,309,030.70 
可抵扣亏损 533,545,617.85 533,545,617.85 
合计 607,854,648.55 607,854,648.55 
 
 
2020年半年度报告 
98 / 144 
(5) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
年份 期末金额 期初金额 备注 
2015 51,793,878.51 57,105,500.63 到期年度 2020年度 
2016 71,377,590.08 78,726,087.86 到期年度 2021年度 
2017 117,213,129.90 121,069,678.71 到期年度 2022年度 
2018 117,622,524.27 148,388,083.98 到期年度 2023年度 
2019 175,538,495.09  到期年度 2024年度 
合计 533,545,617.85 405,289,351.18  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
31、 其他非流动资产 
□适用 √不适用  
 
32、 短期借款 
(1) 短期借款分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
质押借款   
抵押借款   
保证借款   
信用借款 1,450,000,000.00 1,206,000,000.00 
合计 1,450,000,000.00 1,206,000,000.00 
 
短期借款分类的说明: 
无 
 
(2) 已逾期未偿还的短期借款情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
33、 交易性金融负债 
□适用 √不适用  
 
34、 衍生金融负债 
□适用 √不适用  
 
35、 应付票据 
□适用 √不适用  
 
2020年半年度报告 
99 / 144 
36、 应付账款 
(1) 应付账款列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
工程款 565,223,956.30 855,339,807.71 
租金及物业管理费 9,405,559.52 1,157,104.54 
其他采购款 900,206.36 4,703,260.00 
合计 575,529,722.18 861,200,172.25 
 
(2) 账龄超过 1年的重要应付账款 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
37、 预收款项 
(1) 预收账款项列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
预收购房款 6,041,841.00 2,704,141.00 
预收租赁费 69,660,279.62 56,937,533.95 
预收电费及其他款项 184,030.71 145,176.11 
合计 75,886,151.33 59,786,851.06 
 
(2) 账龄超过 1年的重要预收款项 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
38、 合同负债 
(1) 合同负债情况 
□适用 √不适用  
 
(2) 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
 
 
2020年半年度报告 
100 / 144 
 
39、 应付职工薪酬 
(1) 应付职工薪酬列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、短期薪酬 7,881,940.92 16,231,370.41 23,434,065.59 679,245.74 
二、离职后福利-设定提存计划 70,439.80 2,455,216.10 2,525,655.90  
三、辞退福利     
四、一年内到期的其他福利     
合计 7,952,380.72 18,686,586.51 25,959,721.49 679,245.74 
 
(2) 短期薪酬列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、工资、奖金、津贴和补贴 7,811,404.26 12,508,676.38 19,698,249.03 621,831.61 
二、职工福利费 10,630.00 1,108,693.12 1,122,023.12 -2,700.00 
三、社会保险费 45,918.66 887,595.89 921,577.80 11,936.75 
其中:医疗保险费 40,556.40 828,649.45 858,406.00 10,799.85 
工伤保险费 1,092.96 9,983.14 11,076.10  
生育保险费 4,269.30 48,963.30 52,095.70 1,136.90 
四、住房公积金 13,988.00 1,453,704.00 1,467,692.00 - 
五、工会经费和职工教育经费  272,701.02 224,523.64 48,177.38 
六、短期带薪缺勤     
七、短期利润分享计划     
合计 7,881,940.92 16,231,370.41 23,434,065.59 679,245.74 
 
(3) 设定提存计划列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
1、基本养老保险 68,305.20 623,929.90 692,235.10  
2、失业保险费 2,134.60 19,498.20 21,632.80  
3、企业年金缴费  1,811,788.00 1,811,788.00  
合计 70,439.80 2,455,216.10 2,525,655.90  
 
其他说明: 
√适用 □不适用  
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划,根据该等计划,本公司分别
按员工基本工资的20%/16%、0.5%每月向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外,本公司不再
承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。 
 
 
 
 
2020年半年度报告 
101 / 144 
40、 应交税费 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
增值税 4,234,975.54 7,684,035.00 
消费税   
营业税   
企业所得税 71,202,050.70 82,938,085.96 
个人所得税 79,849.98 105,650.59 
城市维护建设税 279,175.72 879,330.50 
土地增值税 83,992,343.54 32,657,203.05 
房产税 172,013.24 716,624.38 
教育费附加 120,311.05 376,400.69 
地方教育费附加 80,207.36 247,989.80 
城镇土地使用税 5,732.85 5,732.85 
印花税  185,282.50 
其他  46,200.90 
合计 160,166,659.98 125,842,536.22 
 
其他说明: 
无 
 
41、 其他应付款 
(1) 项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应付利息 103,694,079.36 37,238,069.00 
应付股利   
其他应付款 986,288,333.58 942,009,290.83 
合计 1,089,982,412.94 979,247,359.83 
 
其他说明: 
无 
 
(2) 应付利息 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
分期付息到期还本的长期借款利息   
企业债券利息 96,114,153.60 29,706,266.05 
短期借款应付利息   
划分为金融负债的优先股\永续债利息   
银行借款利息 7,579,925.76 7,531,802.95 
合计 103,694,079.36 37,238,069.00 
 
重要的已逾期未支付的利息情况: 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
102 / 144 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
(3) 应付股利 
□适用 √不适用  
 
(4) 其他应付款 
① 按款项性质列示其他应付款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
押金、保证金 114,751,988.81 109,907,443.48 
关联方往来款 675,547,709.44 793,502,154.50 
其他往来款项 195,988,635.33 38,599,692.85 
合计 986,288,333.58 942,009,290.83 
 
② 账龄超过 1年的重要其他应付款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 账龄超 1年以上金额 未偿还或结转的原因 
上海中铁市北投资发展有限公司 80,000,000.00 80,000,000.00 联营企业资金充足暂借本公司使用 
南通新城创置房地产有限公司 220,000,000.00 220,000,000.00 联营企业资金充足暂借本公司使用 
上海恒固房地产开发有限公司 114,800,000.00 109,200,000.00 合营企业资金充足暂借本公司使用 
上海松铭房地产开发有限公司 92,400,000.00 89,600,000.00 合营企业资金充足暂借本公司使用 
上海睿涛房地产开发有限公司 132,000,000.00 117,000,000.00 合营企业资金充足暂借本公司使用 
合计 639,200,000.00 615,800,000.00 / 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
42、 持有待售负债 
□适用 √不适用  
 
43、 1年内到期的非流动负债 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
1年内到期的长期借款 1,520,200,000.00 508,600,000.00 
1年内到期的应付债券 834,669,701.44 833,978,350.44 
1年内到期的长期应付款   
1年内到期的租赁负债   
合计 2,354,869,701.44 1,342,578,350.44 
 
其他说明: 
无 
 
2020年半年度报告 
103 / 144 
44、 其他流动负债 
□适用 √不适用  
 
45、 长期借款 
(1) 长期借款分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
质押借款   
抵押借款 1,767,227,129.15 1,382,969,368.71 
保证借款   
信用借款 2,837,600,000.00 2,848,400,000.00 
减:一年内到期的长期借款 -1,520,200,000.00 -508,600,000.00 
合计 3,084,627,129.15 3,722,769,368.71 
 
长期借款分类的说明: 
无 
 
其他说明,包括利率区间: 
□适用 √不适用  
 
46、 应付债券 
(1) 应付债券 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
普通公司债券 2,295,468,562.80 2,294,916,187.00 
合计 2,295,468,562.80 2,294,916,187.00 
 
2020年半年度报告 
104 / 144 
(2) 应付债券的增减变动(不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具) 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
债券 
名称 
面值 
发行 
日期 
债券 
期限 
发行 
金额 
期初 
余额 
本期 
发行 
按面值计提利
息 
溢折价摊销 
本期 
偿还 
分期付息应付
利息 
报表项目重
分类 
期末 
余额 
15市北债 100.00 
2015年 12
月 21日 
5年 893,250,000.00   18,388,070.28 691,351.00  18,388,070.28 -691,351.00  
18市北高
新 MTN001 
100.00 
2018年 7
月 26日 
5年 498,500,000.00 498,936,612.52  20,392,083.32 120,877.43  20,392,083.32       499,057,489.95 
18市北高
新 MTN002 
100.00 
2018年 8
月 23日 
5年 897,300,000.00 898,044,991.96  34,385,000.00 215,680.54  34,385,000.00       898,260,672.50 
18高新 01 100.00 
2018年 11
月 22日 
5年 897,300,000.00 897,934,582.52  22,949,000.00 215,817.83  22,949,000.00       898,150,400.35 
合计 / / / 3,186,350,000.00 2,294,916,187.00  96,114,153.60 1,243,726.80  96,114,153.60 -691,351.00 2,295,468,562.80 
 
(3) 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明 
□适用 √不适用  
 
(4) 划分为金融负债的其他金融工具说明 
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况 
□适用 √不适用  
 
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表 
□适用 √不适用  
 
其他金融工具划分为金融负债的依据说明 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
105 / 144 
 
47、 租赁负债 
□适用 √不适用  
 
48、 长期应付款 
(1) 项目列示 
□适用 √不适用  
 
(2) 长期应付款 
□适用 √不适用  
 
(3) 专项应付款 
□适用 √不适用  
 
49、 长期应付职工薪酬 
□适用 √不适用  
 
50、 预计负债 
□适用 √不适用  
 
51、 递延收益 
(1) 递延收益情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因 
政府补助 6,486,075.85  1,162,000.02 5,324,075.83 注 
合计 6,486,075.85  1,162,000.02 5,324,075.83 / 
 
(2) 涉及政府补助的项目: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
负债项目 期初余额 
本期新增
补助金额 
本期计入营业
外收入金额 
本期计入其
他收益金额 
其他
变动 
期末余额 
与资产相关/
与收益相关 
亚太通讯
枢纽项目 
4,538,075.85   675,000.02  3,863,075.83 与资产相关 
市北高新
众创空间
改造项目 
1,948,000.00   487,000.00  1,461,000.00 与资产相关 
 
其他说明: 
√适用 □不适用  
注: 
(1)根据闸发改投备[2011]29号上海市建设项目备案意见,同意本公司二级子公司上海开
创企业发展有限公司建设上海市市北高新技术服务业园区亚太通讯枢纽项目,项目拨款总额
13,500,000.00元。公司于 2011年 8月 22日收到国家服务业发展资金配套拨款 4,500,000.00元,
2020年半年度报告 
106 / 144 
2011年 10月 20日收闸北区财政局配套资金 4,500,000.00元,2012年 9月 7日收到闸北区财政
局配套资金 4,500,000.00元。该项目 2013年竣工,递延收益按照该项目之折旧年限 10年摊销计
入当期损益。 
(2)公司二级子公司上海市北生产性企业服务发展有限公司于 2017年 6月 19日收到上海市
静安区财政局对于市北高新众创空间改造项目的补贴款 4,870,000.00元。该项目 2016年竣工,
递延收益按照该项目之摊销年限 5年摊销计入当期损益。 
 
52、 其他非流动负债 
□适用 √不适用  
 
53、 股本 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 
期初余额 
本次变动增减(+、一) 
期末余额 发行 
新股 
送股 
公积金 
转股 
其他 小计 
股份总数 1,873,304,804.00      1,873,304,804.00 
 
其他说明: 
无 
 
54、 其他权益工具 
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况 
□适用 √不适用  
 
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表 
□适用 √不适用  
 
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明,以及相关会计处理的依据: 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
55、 资本公积 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
资本溢价(股本溢价) 2,839,907,684.76   2,839,907,684.76 
其他资本公积 243,356,668.22   243,356,668.22 
合计 3,083,264,352.98   3,083,264,352.98 
 
其他说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
无 
 
56、 库存股 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
107 / 144 
 
57、 其他综合收益 
□适用 √不适用  
 
58、 专项储备 
□适用 √不适用  
 
59、 盈余公积 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 上年年末余额 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
法定盈余公积 63,197,947.48 63,197,947.48   63,197,947.48 
任意盈余公积      
储备基金      
企业发展基金      
其他      
合计 63,197,947.48 63,197,947.48   63,197,947.48 
 
盈余公积说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
注:根据《公司法》、公司章程的规定,本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积。法定盈
余公积累计额达到本公司注册资本 50%以上的,不再提取。 
本公司在提取法定盈余公积金后,可提取任意盈余公积金。经批准,任意盈余公积金可用于
弥补以前年度亏损或增加股本。 
 
60、 未分配利润 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期 上年度 
调整前上期末未分配利润 1,256,017,503.23 1,100,037,626.77 
调整期初未分配利润合计数(调增+,调减-)  5,140,999.27 
调整后期初未分配利润 1,256,017,503.23 1,105,178,626.04 
加:本期归属于母公司所有者的净利润 95,530,272.72 210,993,840.29 
  其他转入   
减:提取法定盈余公积  13,322,343.00 
提取任意盈余公积   
提取一般风险准备   
应付普通股股利 22,479,657.65 46,832,620.10 
转作股本的普通股股利   
期末未分配利润 1,329,068,118.30 1,256,017,503.23 
 
调整期初未分配利润明细: 
由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整,影响期初未分配利润 5,140,999.27元。 
 
 
2020年半年度报告 
108 / 144 
61、 营业收入和营业成本 
(1) 营业收入和营业成本情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 822,973,193.58 406,433,733.62 203,367,057.25 103,901,303.42 
其他业务 6,153,462.86 6,603.77 2,718,516.32  
合计 829,126,656.44 406,440,337.39 206,085,573.57 103,901,303.42 
 
(2) 合同产生的收入的情况 
□适用 √不适用  
 
(3) 履约义务的说明 
□适用 √不适用  
 
(4) 分摊至剩余履约义务的说明 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
无 
 
62、 税金及附加 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
消费税   
营业税   
城市维护建设税 3,027,618.05 748,640.43 
教育费附加 1,298,904.22 320,889.51 
资源税   
房产税 25,796,780.66 19,320,316.79 
土地使用税 467,019.64 361,278.98 
车船使用税 0 660.00 
印花税 186,881.10 65,605.20 
地方教育费附加 865,935.81 110,817.93 
土地增值税 44,455,596.77 -8,122,453.28 
合计 76,098,736.25 12,805,755.56 
 
其他说明: 
注:各项税金及附加的计缴标准详见附注七、税项。 
 
 
 
 
2020年半年度报告 
109 / 144 
63、 销售费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
中介业务费 155,822.61 289,009.82 
销售宣传推介费 -94,296.28 98,566.00 
合计 61,526.33 387,575.82 
 
其他说明: 
无 
 
64、 管理费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
职工薪酬及福利 20,619,272.45 14,981,359.40 
业务招待费 270,533.53 172,681.86 
差旅费 680,249.53 549,603.31 
咨询服务费 3,210,838.70 3,850,085.76 
邮电费 129,496.98 118,707.74 
会务费 -200.00 14,616.80 
租赁及物业费 3,653,962.21 1,900,952.54 
办公费 1,003,054.45 264,440.73 
折旧 356,276.64 308,961.79 
其他 546,482.11 1,455,744.54 
合计 30,469,966.60 23,617,154.47 
 
其他说明: 
无 
 
65、 研发费用 
□适用 √不适用  
 
66、 财务费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
利息支出 154,178,997.81 109,804,065.29 
减:利息收入 -14,808,772.38 -12,001,908.11 
汇兑损益 8,983.02 386,320.76 
手续费及其他 32,241.33 26,923.25 
合计 139,411,449.78 98,215,401.19 
 
其他说明: 
无 
 
2020年半年度报告 
110 / 144 
67、 其他收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 计入本期非经常性损益的金额 
与企业日常活动相关的
政府补助 
2,170,007.14 5,341,887.30 2,170,007.14 
合计 2,170,007.14 5,341,887.30 2,170,007.14 
 
其他说明: 
无 
 
68、 投资收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
权益法核算的长期股权投资收益 -1,807,598.28 59,546,675.50 
处置长期股权投资产生的投资收益   
交易性金融资产在持有期间的投资收益 404,812.82 1,023,636.33 
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入   
债权投资在持有期间取得的利息收入   
其他债权投资在持有期间取得的利息收入   
处置交易性金融资产取得的投资收益   
处置其他权益工具投资取得的投资收益   
处置债权投资取得的投资收益   
处置其他债权投资取得的投资收益   
合计 -1,402,785.46 60,570,311.83 
 
其他说明: 
无 
 
69、 净敞口套期收益 
□适用 √不适用  
 
70、 公允价值变动收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额 
交易性金融资产 -3,102,987.16 706,087.74 
其中:衍生金融工具产生的公允价值变动收益   
交易性金融负债   
按公允价值计量的投资性房地产   
其他非流动金融资产 3,524,591.93 7,368,215.44 
合计 421,604.77 8,074,303.18 
 
其他说明: 
无 
 
2020年半年度报告 
111 / 144 
71、 信用减值损失 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
其他应收款坏账损失   
债权投资减值损失   
其他债权投资减值损失   
长期应收款坏账损失   
合同资产减值损失   
应收账款坏账损失  -2,872.26 
合计  -2,872.26 
 
其他说明: 
注:损失以“-”表示 
 
72、 资产减值损失 
□适用 √不适用  
 
73、 资产处置收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 计入本期非经常性损益的金额 
固定资产处置收益 61,821.91 -4,997.02 61,821.91 
合计 61,821.91 -4,997.02 61,821.91 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
74、 营业外收入 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额 
非流动资产处置利得合计    
其中:固定资产处置利得    
无形资产处置利得    
债务重组利得    
非货币性资产交换利得    
接受捐赠    
政府补助    
违约赔偿 168,913.83 1,311,294.85 168,913.83 
其他 99,681.40  99,681.40 
合计 268,595.23 1,311,294.85 268,595.23 
 
计入当期损益的政府补助 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
112 / 144 
 
75、 营业外支出 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额 
非流动资产处置损失合计    
其中:固定资产处置损失    
无形资产处置损失    
债务重组损失    
非货币性资产交换损失    
对外捐赠 1,706,000.00 906,000.00 1,706,000.00 
罚款滞纳金支出 1,591.16  1,591.16 
合计 1,707,591.16 906,000.00 1,707,591.16 
 
其他说明: 
无 
 
76、 所得税费用 
(1) 所得税费用表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
当期所得税费用 80,048,164.55 29,045,931.85 
递延所得税费用 -885,403.66 8,060.27 
合计 79,162,760.89 29,053,992.12 
 
(2) 会计利润与所得税费用调整过程 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 
利润总额 176,456,292.52 
按法定/适用税率计算的所得税费用 44,114,073.13 
子公司适用不同税率的影响  
调整以前期间所得税的影响 713,157.38 
非应税收入的影响  
不可抵扣的成本、费用和损失的影响  
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响  
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 33,989,032.00 
权益法核算的投资收益影响 346,498.38 
所得税费用 79,162,760.89 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
77、 其他综合收益 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
113 / 144 
 
78、 现金流量表项目 
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
收到租赁保证金、意向金及其他保证金 8,557,600.75 17,019,333.96 
利息收入 14,808,772.38 12,004,812.35 
政府补助及扶持金 965,171.44 4,179,887.28 
收到其他款项 315,053,503.71 576,990.08 
合计 339,385,048.28 33,781,023.67 
收到的其他与经营活动有关的现金说明: 
无 
 
(2) 支付的其他与经营活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
支付上海祥腾投资有限公司往来款 0.00 140,000,000.00 
大数据中心代建款 120,327,327.25 24,318,537.20 
支付的各项费用 9,588,185.17 11,957,318.92 
退还租赁保证金、意向金及支付其他保证金 4,664,818.82 6,909,915.95 
支付其他往来款、营业外支出 14,794,472.01 4,236,238.43 
合计 149,374,803.25 187,422,010.50 
 
支付的其他与经营活动有关的现金说明: 
无 
 
(3) 收到的其他与投资活动有关的现金 
□适用 √不适用  
 
(4) 支付的其他与投资活动有关的现金 
□适用 √不适用  
 
(5) 收到的其他与筹资活动有关的现金 
□适用 √不适用  
 
(6) 支付的其他与筹资活动有关的现金 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
2020年半年度报告 
114 / 144 
79、 现金流量表补充资料 
(1) 现金流量表补充资料 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
补充资料 本期金额 上期金额 
1.将净利润调节为经营活动现金流量:   
净利润 97,293,531.63 12,488,318.87 
加:资产减值准备   
信用减值损失  2,872.26 
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧   
固定资产折旧、投资性房地产折旧/摊销 90,905,656.51 66,935,082.55 
使用权资产摊销   
无形资产摊销 61,250.71 58,455.56 
长期待摊费用摊销 4,393,626.70 2,909,634.06 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收益
以“-”号填列) 
 
4,997.02 
固定资产报废损失(收益以“-”号填列)   
公允价值变动损失(收益以“-”号填列) -421,604.77 -8,074,303.18 
财务费用(收益以“-”号填列) 154,178,997.81 109,804,065.29 
投资损失(收益以“-”号填列) 1,402,785.46 -60,570,311.83 
递延所得税资产减少(增加以“-”号填列) -3,276,550.58 -451,504.72 
递延所得税负债增加(减少以“-”号填列) -631,613.92 288,024.39 
存货的减少(增加以“-”号填列) -1,904,631,015.95 -657,658,049.87 
经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列) 269,848,042.65 -152,446,674.31 
经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列) -353,951,123.74 14,404,500.28 
其他   
经营活动产生的现金流量净额 -1,644,828,017.49 -672,304,893.63 
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动:   
债务转为资本   
一年内到期的可转换公司债券   
融资租入固定资产   
3.现金及现金等价物净变动情况:   
现金的期末余额 1,549,943,966.71 1,881,879,327.81 
减:现金的期初余额 2,139,409,178.04 1,749,833,273.06 
加:现金等价物的期末余额   
减:现金等价物的期初余额   
现金及现金等价物净增加额 -589,465,211.33 132,046,054.75 
 
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额 
□适用 √不适用  
 
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额 
□适用 √不适用  
 
 
 
2020年半年度报告 
115 / 144 
(4) 现金和现金等价物的构成 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
一、现金 1,549,943,966.71 2,139,409,178.04 
其中:库存现金 50,801.32 41,283.90 
  可随时用于支付的银行存款 1,549,580,851.50 2,139,362,299.35 
  可随时用于支付的其他货币资金 312,313.89 5,594.79 
  可用于支付的存放中央银行款项   
  存放同业款项   
  拆放同业款项   
二、现金等价物   
其中:三个月内到期的债券投资   
三、期末现金及现金等价物余额 1,549,943,966.71 2,139,409,178.04 
其中:母公司或集团内子公司使用受
限制的现金和现金等价物 
 1,469,036.61 
其他说明: 
√适用 □不适用  
注:现金和现金等价物不含母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物。 
 
80、 所有者权益变动表项目注释 
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项: 
□适用 √不适用  
 
81、 所有权或使用权受到限制的资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末账面价值 受限原因 
货币资金   
应收票据   
存货 3,634,515,817.10 抵押借款 
固定资产   
无形资产   
投资性房地产 1,221,452,043.92 抵押借款 
合计 4,855,967,861.02  
 
其他说明: 
注:资产抵押情况: 
单位: 元  币种: 人民币 
抵押权人 年末借款余额 抵押时间 抵押物 
抵押物年末账面价
值 
抵押人 权证号 
江苏银行股份
有限公司上海
分行(注1) 
2,400.00万元 
2013年3月
至2022年2
月 
江场西路363-371
(单)、377-383
(单)、387号产权 
88,854,151.95 
上海开创
企业发展
有限公司 
沪房地闸字
(2012)第
010485号 
中国农业银行
股份有限公司
上海闸北支行
(注2) 
65,800.00万元 
2017年8月
至2032年8
月 
静安区彭浦镇汶水
路299弄
1-24/31/33-36号产
权 
   
981,524,000.18   
 
上海开创
企业发展
有限公司 
沪(2017)静
字不动产权
第007111号 
2020年半年度报告 
116 / 144 
上海银行股份
有限公司闸北
支行(注3) 
70,099.801246
万元 
2018年6月
至2023年3
月 
永和社区N070601单
元076f-02、076c-04
地块土地使用权及
地上建筑物 
2,542,715,267.10 
上海开创
企业发展
有限公司 
沪(2016)静
字不动产权
第006134号、
沪(2016)静
字不动产权
第006135号 
中国农业银行
股份有限公司
上海闸北支行
(注4) 
8,927.70万元 
2017年4月
至2027年4
月 
云欣路78,88号:80
弄1,2,5,6,12号产
权 
151,073,891.79 
上海启日
投资有限
公司 
沪(2018)静
字不动产权
第016317号 
中国农业银行
股份有限公司
上海闸北支行
(注5) 
29,495.2106.
万元 
2020年1月
至2037年1
月 
市北高新园区
N070501单元01-06
地块土地使用权 
1,091,800,550.00 
上海聚能
湾企业服
务发展有
限公司 
沪(2017)静
字不动产权
第016759号 
注1:本公司二级子公司上海开创企业发展有限公司与江苏银行上海分行签定《经营性物业抵
押借款合同》(编号JK153113000016),江苏银行同意核定综合授信额度8,000万元,品种为经营
性物业抵押贷款,贷款期限9年,以租金等收入作为还款付息主要来源,以自有园区产业载体亚太
数据中心全幢房产作抵押担保。截至2020年6月30日,该项借款余额为2,400.00万元。 
注2:本公司二级子公司上海开创企业发展有限公司因归还市北?智汇园项目开发贷及该项目
股东借款需要,于2017年8月16日与中国农业银行股份有限公司上海闸北支行签订《经营性固定资
产贷款借款合同》(编号31010520170000084),金额为人民币68,000.00万元,合同借款利率为
基准利率下浮5%,以位于上海市静安区彭浦镇汶水路299弄1-24/31/33-36号房屋产权作为抵押(产
证号为沪(2017)静字不动产权第007111号)。截至2020年6月30日,该项借款余额为65,800.00
万元。 
注3:本公司二级子公司上海开创企业发展有限公司因永和社区N070601单元076f-02、076c-04
地块项目开发建设需要,于2018年6月21日与上海银行股份有限公司闸北支行及中国银行股份有限
公司上海市闸北支行签署《人民币1,500,000,000元银团项目贷款合同》(编号218180019),上
海银行股份有限公司闸北支行作为牵头行、贷款代理行、担保代理行、账户监管行,中国银行股
份有限公司上海市闸北支行为联合牵头行,上海银行股份有限公司闸北支行、中国银行股份有限
公司上海市闸北支行共同作为贷款人,借款总金额为人民币150,000万元,合同借款利率为1-5年
期借款基准利率4.75%,以永和社区N070601单元076f-02\076c-04地块国有建设用地使用权及地上
建筑物作为抵押(产证号为沪(2016)静字不动产权第006134号、沪(2016)静字不动产权第006135
号)。截至2020年6月30日,该项借款余额为70,099.801246万元。 
注4:本公司三级子公司上海启日投资有限公司因市北高新园区N070501单元13-05地块标准厂
房项目建设需要,于2017年4月20日与中国农业银行股份有限公司上海闸北支行签订《固定资产借
款合同》(编号31010520170000038),金额为人民币12,000万元,合同借款利率为基准利率下浮
5%,以位于上海市静安区云欣路78,88号:80弄1,2,5,6,12号房屋产权作为抵押(产证号为沪(2018)
静字不动产权第016317号)。截至2020年6月30日,该项借款余额8,927.70万元。 
注5:本公司二级子公司上海聚能湾企业服务发展有限公司因静安区市北高新技术服务园区
N070501单元01-06地块办公项目建设需要,于2020年1月与中国农业银行股份有限公司上海闸北支
行签订《固定资产借款合同》(编号31010520200000007),金额为人民币75,000万元,合同借款
利率根据每一周期约定的LPR加或减一定点差确定,以位于上海市彭浦镇333街坊48丘地块土地使
用权作为抵押(产证号为沪(2017)静字不动产权第016759号)。截至2020年6月30日,该项借款
余额29,495.2106万元。 
 
 
 
 
 
 
 
2020年半年度报告 
117 / 144 
82、 外币货币性项目 
(1) 外币货币性项目 
□适用 √不适用  
 
(2) 境外经营实体说明,包括对于重要的境外经营实体,应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据,记账本位币发生变化的还应披露原因 
□适用 √不适用  
 
83、 套期 
□适用 √不适用  
 
84、 政府补助 
(1) 政府补助基本情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额 
中小微企业疫情防控补贴 26,000.00 其他收益 26,000.00 
运作费补贴 17,352.00 其他收益 17,352.00 
加记抵减进项税 27,310.62 其他收益 27,310.62 
三代手续费 15,525.06 其他收益 15,525.06 
创业见习带教费用 3,834.44 其他收益 3,834.44 
“2019 创客中国”中小企业创新创业大赛奖 340,000.00 其他收益 340,000.00 
市北高新众创空间改造项目 4,870,000.00 递延收益 487,000.00 
稳岗补贴 17,985.00 其他收益 17,985.00 
亚太通讯枢纽项目 13,500,000.00 递延收益 675,000.02 
2020年张江第一批区级、市级配套资金 450,000.00 其他收益 450,000.00 
2019年度财政扶持款 110,000.00 其他收益 110,000.00 
 
(2) 政府补助退回情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
无 
85、 其他 
□适用 √不适用  
 
九、合并范围的变更 
1、 非同一控制下企业合并 
□适用 √不适用  
 
2、 同一控制下企业合并 
□适用 √不适用  
 
3、 反向购买 
□适用 √不适用  
 
2020年半年度报告 
118 / 144 
4、 处置子公司 
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形 
□适用√不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形 
□适用√不适用  
 
5、 其他原因的合并范围变动 
说明其他原因导致的合并范围变动(如,新设子公司、清算子公司等)及其相关情况: 
□适用 √不适用  
 
6、 其他 
□适用 √不适用  
 
十、在其他主体中的权益 
1、 在子公司中的权益 
(1) 企业集团的构成 
√适用 □不适用  
子公司 
名称 
级次 主要经营地 注册地 业务性质 
持股比例(%) 取得 
方式 直接 间接 
上海开创企业发展有限公司 2 上海 上海 房地产业 100.00  同一控制下企业合并 
上海电气工业园区管理有限公司 3 上海 上海 服务业  51.00 同一控制下企业合并 
上海聚能湾企业服务有限公司 2 上海 上海 服务业  100.00 同一控制下企业合并 
上海启日投资有限公司(注 1) 3 上海 上海 房地产业  50.00 设立 
上海市北高新南通有限公司 2 南通 南通 房地产业 70.00 30.00 设立 
上海创越投资有限公司 2 上海 上海 服务业 100.00  设立 
越光投资管理(上海)有限公司 3 上海 上海 服务业  90.00 设立 
上海市北祥腾投资有限公司(注 2) 2 上海 上海 服务业 45.00  设立 
上海松宏置业有限公司 3 上海 上海 房地产业  45.00 设立 
上海泛业投资顾问有限公司 2 上海 上海 服务业 100.00  同一控制下企业合并 
上海市北生产性企业服务发展有限公司 2 上海 上海 房地产业 100.00  同一控制下企业合并 
上海市北高新欣云投资有限公司 2 上海 上海 房地产业 100.00  设立 
上海云盟汇企业发展有限公司 2 上海 上海 房地产业 35.00 35.00 设立 
上海云置禾企业发展有限公司 3 上海 上海 房地产业 60  设立 
 
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明: 
注 2:上海市北祥腾投资有限公司(以下简称“市北祥腾”)成立于 2014年 8月 15日,注
册资本 50,000.00万元人民币,由本公司、上海祥腾投资有限公司以及本公司控股股东市北集团
共同出资成立,持股比例分别为 45.00%、35.00%和 20.00%。市北集团将其持有的 20.00%股权委
托给本公司进行管理,故本公司对该子公司享有 65.00%的表决权。 
 
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据: 
注 1:持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位的依据: 
上海启日投资有限公司(以下简称“启日公司”)成立于 2015年 8月 14日,注册资本 5,500.00
万元人民币,由本公司二级子公司开创公司与上海奎照实业有限公司共同出资成立,持股比例均
2020年半年度报告 
119 / 144 
为 50%。根据项目合作协议,启日公司经营管理由开创公司操盘,启日公司董事会由 3名董事组
成,其中开创公司委派 2人,故本公司对启日公司拥有控制权。 
 
(2) 重要的非全资子公司 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
子公司名称 
少数股东持股
比例(%) 
本期归属于少数股
东的损益 
本期向少数股东宣
告分派的股利 
期末少数股东权
益余额 
上海启日投资有
限公司 
50.00 1,211,160.84  31,596,698.79 
越光投资管理(上
海)有限公司 
10.00 -91,811.49  579,471.56 
上海市北祥腾投
资有限公司 
55.00 570,732.54 107,250,000.00 39,501,329.13 
上海云盟汇企业
发展有限公司 
30.00   990,000,000.00 
上海云置禾企业
发展有限公司 
40.00   844,000,000.00 
 
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明: 
√适用 □不适用  
注:子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明详见本附注十、1、(1)注 2。 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2020年半年度报告 
120 / 144 
(3) 重要非全资子公司的主要财务信息 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
子公司名称 
期末余额 期初余额 
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 
上海启日投
资有限公司 
36,528,118.68 151,181,809.76 187,709,928.44 47,239,520.17 77,277,010.69 124,516,530.86 35,859,420.83 153,735,572.66 189,594,993.49 45,546,906.89 83,277,010.69 128,823,917.58 
越光投资管
理(上海)有
限公司 
8,733,710.30 20,801,232.13 29,534,942.43 23,740,226.82  23,740,226.82 6,126,664.68 21,546,278.34 27,672,943.02 20,960,112.49  20,960,112.49 
上海市北祥
腾投资有限
公司 
116,755,133.03 366,410,472.20 483,165,605.23 360,302,634.72  360,302,634.72 556,743,684.65 372,502,215.00 929,245,899.65 372,500,720.49  372,500,720.49 
上海云盟汇
企业发展有
限公司 
3,318,158,129.00 9,141.30 3,318,167,270.30 18,167,270.30  18,167,270.30 3,295,600,000.00  3,295,600,000.00 63,460,000.00  63,460,000.00 
上海云置禾
企业发展有
限公司 
2,174,003,622.16  2,174,003,622.16 64,003,622.16  64,003,622.16       
 
子公司名称 
本期发生额 上期发生额 
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 
上海启日投资有限公司 9,192,312.47 2,422,321.67 2,422,321.67 24,209,644.24 9,597,095.86 2,646,053.71 2,646,053.71 -12,428,509.67 
越光投资管理(上海)有限公司 6,932,099.16 -918,114.92 -918,114.92 2,621,735.72 7,069,896.02 -1,162,720.67 -1,162,720.67 -1,327,254.70 
上海市北祥腾投资有限公司 16,034,571.93 1,037,695.53 1,037,695.53 52,907,250.16 7,789,414.03 10,323,681.28 10,323,681.28 -157,092,519.27 
上海云盟汇企业发展有限公司    -30,863,610.66     
上海云置禾企业发展有限公司    -1,687,001,444.20     
 
其他说明: 
无 
2020年半年度报告 
121 / 144 
(4) 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制: 
□适用 √不适用  
 
(5) 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持: 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易 
□适用 √不适用  
 
3、 在合营企业或联营企业中的权益 
√适用 □不适用  
(1) 重要的合营企业或联营企业 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
合营企业或联营企业名称 
主要经
营地 
注册
地 
业务性质 
持股比例(%) 对合营企业或联
营企业投资的会
计处理方法 直接 间接 
上海闸北绿地企业发展有限公司 上海 上海 房地产开发 20.00  权益法 
上海中铁市北投资发展有限公司 上海 上海 房地产开发  40.00 权益法 
南通新城创置房地产有限公司 南通 南通 房地产开发  20.00 权益法 
上海恒固房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发  12.60 权益法(注①) 
上海松铭房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发  12.60 权益法(注②) 
上海睿涛房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发  13.50 权益法(注③) 
上海垠祥置业有限公司 上海 上海 房地产开发 34.62  权益法(注④) 
上海人才市场报社有限公司 上海 上海 
报刊编辑出版、
房屋租赁 
 40.00 权益法 
上海云中芯企业发展有限公司 上海 上海 房地产开发 30.00  权益法 
 
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明: 
注①本公司持有非全资子公司上海市北祥腾45%股权、享有65%的表决权(详见附注十、1、在
子公司中的权益),上海市北祥腾持有上海恒固28%股权,故本公司间接持有上海恒固12.60%股权;
根据公司章程,上海恒固的相关活动必须经上海市北祥腾与其他三方股东一致同意,故将其作为
合营企业核算,本公司享有上海恒固25%的表决权。 
注②上海市北祥腾持有上海松铭28%股权,本公司通过上海市北祥腾间接持有上海松铭12.60%
股权;根据公司章程,上海松铭的相关活动必须经上海市北祥腾与其他三方股东一致同意,故将
其作为合营企业核算,本公司享有上海松铭25%的表决权。 
注③上海市北祥腾持有上海睿涛30%股权,本公司通过上海市北祥腾间接持有上海睿涛13.50%
股权;根据公司章程,上海睿涛的相关活动必须经上海市北祥腾与其他两方股东一致同意,故将
其作为合营企业核算,本公司享有上海睿涛33.33%的表决权。 
注④上海市北祥腾将其持有的上海垠祥置业50%股权转让,其中上海市北祥腾将其持有的上海
垠祥置业34.62%股权转让给本公司,故本公司期末直接持有上海垠祥置业34.62%股权;另根据上
海垠祥置业章程及合作开发协议,上海垠祥置业的相关活动必须经各股东一致同意,故本公司将
其作为合营企业核算。 
 
 
2020年半年度报告 
122 / 144 
(2) 重要合营企业的主要财务信息 
√适用 □不适用  
单位: 元  币种:人民币 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
上海恒固房地产
开发有限公司 
上海松铭房地产
开发有限公司 
上海睿涛房地产
开发有限公司 
上海垠祥置业有限
公司 
上海恒固房地产
开发有限公司 
上海松铭房地产
开发有限公司 
上海睿涛房地产开
发有限公司 
上海垠祥置业有限
公司 
流动资产 463,179,014.65 367,939,217.14 554,932,580.00 3,290,011,512.52 468,697,352.70 377,439,171.45 644,488,217.97 3,074,111,122.57 
其中:现金和现金等价物 42,293,643.78 34,155,614.43 94,655,534.54 149,604,882.25 47,512,041.93 45,365,150.77 124,423,477.55 157,364,949.34 
非流动资产 141,902.04 973,725.16 8,721.09 24,072.14 141,902.04 4,312,305.57 14,758,081.82 20,808,874.52 
资产合计 463,320,916.69 368,912,942.30 554,941,301.09 3,290,035,584.66 468,839,254.74 381,751,477.02 659,246,299.79 3,094,919,997.09 
流动负债 15,364,995.31 25,623,184.25 72,652,981.27 1,468,516,991.65 13,536,755.84 31,894,117.86 169,603,718.38 1,160,638,230.49 
非流动负债    1,284,400,000.00    1,395,400,000.00 
负债合计 15,364,995.31 25,623,184.25 72,652,981.27 2,752,916,991.65 13,536,755.84 31,894,117.86 169,603,718.38 2,556,038,230.49 
少数股东权益         
归属于母公司股东权益 447,955,921.38 343,289,758.05 482,288,319.82 537,118,593.01 455,302,498.90 349,857,359.16 489,642,581.41 538,881,766.60 
按持股比例计算的净资产份额 125,427,658.00 96,121,132.25 144,686,495.94 185,950,456.90 127,484,699.69 97,960,060.56 146,892,774.42 186,536,079.03 
调整事项    -2,352,652.32    -2,327,944.86 
--商誉         
--内部交易未实现利润    -2,352,652.32    -2,327,944.86 
--其他         
对合营企业权益投资的账面价值 125,427,658.00 96,121,132.25 144,686,495.94 183,597,804.58 127,484,699.69 97,960,060.56 146,892,774.42 184,208,134.17 
存在公开报价的合营企业权益投资的
公允价值 
        
营业收入  300,000.00 21,951,538.71  97,193.78 3,352,405.71 1,368,370,211.92  
财务费用 -297,662.10 -282,304.41 -163,854.52  -372,093.72 -1,048,904.14 2,074,806.15  
所得税费用   3,254,912.08  12,170,399.48 1,217,242.40 74,998,116.96  
净利润 -7,346,577.52 -6,567,601.11 -7,354,261.59 -1,763,173.59 36,653,100.49 3,651,727.23 224,994,350.86 -2,000,459.01 
终止经营的净利润         
其他综合收益         
综合收益总额 -7,346,577.52 -6,567,601.11 -7,354,261.59 -1,763,173.59 36,653,100.49 3,651,727.23 224,994,350.86 -2,000,459.01 
本年度收到的来自合营企业的股利         
 
其他说明 
无 
 
2020年半年度报告 
123 / 144 
(3) 重要联营企业的主要财务信息 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
上海中铁市北投
资发展有限公司 
上海闸北绿地企业
发展有限公司 
南通新城创置房地
产有限公司 
上海人才市场报
社有限公司 
上海云中芯企业发
展有限公司 
上海中铁市北投
资发展有限公司 
上海闸北绿地企业
发展有限公司 
南通新城创置房地
产有限公司 
上海人才市场报
社有限公司 
上海云中芯企业发
展有限公司 
流动资产 266,843,584.50 1,455,171,169.41 2,498,399,039.87 292,787,637.82 1,430,465,966.51 272,113,711.63 1,503,956,374.56 2,657,782,796.36 20,294,769.65 1,308,575,031.82 
其中:现金及现金等价物      7,753,711.63 35,239,262.26 8,734,304.05 18,525,121.05 41,409,728.88 
非流动资产 6,001,845.00 19,992,159.19 3,354,505.02 234,751,226.68 183,995.07 2,272.50 19,992,159.19 20,894.37 488,645,581.68 89,379.79 
资产合计 272,845,429.50 1,475,163,328.60 2,501,753,544.89 527,538,864.50 1,430,649,961.58 272,115,984.13 1,523,948,533.75 2,657,803,690.73 508,940,351.33 1,308,664,411.61 
流动负债 570,104.97 296,802,307.56 1,165,057,806.28 1,557,134.16 59,891,366.80 636,972.71 376,936,332.13 1,316,872,592.18 4,119,467.83 113,238,236.15 
非流动负债    21,000,000.00 176,857,368.38      
负债合计 570,104.97 296,802,307.56 1,165,057,806.28 22,557,134.16 236,748,735.18 636,972.71 376,936,332.13 1,316,872,592.18 4,119,467.83 113,238,236.15 
少数股东权益           
归属于母公司股东权益 272,275,324.53 1,178,361,021.04 1,336,695,738.61 504,981,730.34 1,193,901,226.40 271,479,011.42 1,147,012,201.62 1,340,931,098.55 504,820,883.50 1,195,426,175.46 
按持股比例计算的净资产份额 108,910,129.81 235,672,204.20 267,339,147.72 201,992,692.14 358,170,367.91 108,591,604.57 229,402,440.32 268,186,219.71 201,928,353.40 358,627,852.63 
调整事项    3,168,590.84 -730,996.40    3,168,590.84 -730,996.40 
--商誉    3,168,590.84     3,168,590.84  
--内部交易未实现利润     -730,996.40     -730,996.40 
--其他           
对联营企业权益投资的账面价值 108,910,129.81 235,672,204.20 267,339,147.72 205,161,282.98 357,439,371.51 108,591,604.57 229,402,440.32 268,186,219.71 205,096,944.24 357,896,856.23 
存在公开报价的联营企业权益投资
的公允价值 
          
营业收入 1,226,857.73 154,208,327.62 1,716,168.78 1,938,217.61  2,701,524.84 1,922,372.38 1,039,414,440.00 5,524,608.40  
财务费用 -50,377.11 -72,029.85 -95,992.01 -68,691.66 -202,139.99 -90,676.19 -31,144.17 -364,907.07 -391,294.35 -748,420.84 
所得税费用 265,437.70 10,449,606.47  -1,411,786.65     516,878.95   74,512,524.49   
净利润 796,313.11 31,348,819.42 -4,235,359.94 160,846.84 -1,524,949.06 1,550,636.86 -55,704,327.28 221,577,431.71 -7,417,617.97 -3,514,252.52 
终止经营的净利润           
其他综合收益           
综合收益总额 796,313.11 31,348,819.42 -4,235,359.94 160,846.84 -1,524,949.06 1,550,636.86 -55,704,327.28 221,577,431.71 -7,417,617.97 -3,514,252.52 
本年度收到的来自联营企业的股利      430,100.00     
 
 
其他说明 
无 
 
2020年半年度报告 
124 / 144 
 
(4) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
合营企业: 
投资账面价值合计 4,836,277.03 4,827,893.47 
下列各项按持股比例计算的合计数 
--净利润 8,383.56 5,839.30 
--其他综合收益   
--综合收益总额 8,383.56 5,839.30 
联营企业: 
投资账面价值合计 237,197.28 1,581,281.39 
下列各项按持股比例计算的合计数 
--净利润 -451,474.91 111,825.52 
--其他综合收益   
--综合收益总额 -451,474.91 111,825.52 
 
其他说明 
无 
 
(5) 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明 
□适用 √不适用  
 
(6) 合营企业或联营企业发生的超额亏损 
□适用 √不适用  
 
(7) 与合营企业投资相关的未确认承诺 
□适用 √不适用  
 
(8) 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债 
□适用 √不适用  
 
4、 重要的共同经营 
□适用 √不适用  
 
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益 
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明: 
□适用 √不适用  
 
6、 其他 
□适用 √不适用  
 
 
 
2020年半年度报告 
125 / 144 
十一、与金融工具相关的风险 
√适用 □不适用  
本公司的主要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款等,各项金融工具的详细
情况说明见本附注八相关项目。与这些金融工具有关的风险,以及本公司为降低这些风险所采取
的风险管理政策如下所述。 
风险管理目标和政策: 
本公司在经营过程中面临各种金融风险:信用风险、市场风险和流动性风险。公司经营管理
层全面负责风险管理目标和政策的确定,并对风险管理目标和政策承担最终责任。经营管理层设
计和实施能确保风险管理目标和政策得以有效执行的程序。经营管理层通过职能部门递交的月度
工作报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。 
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下,制定尽可能降低
风险的相关管理政策。 
1、 市场风险 
(1)外汇风险 
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司本年无外币货币性项目,因此汇率的变动不
会对本公司造成风险。 
(2)利率风险 
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本公司
的政策是保持这些借款的浮动利率。 
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用,在其他变量保持不变的情况下,如
果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 100个基点,则本公司本期的财务费用(利息支出)将
增加或减少约人民币 3,444.36万元,利息资本化金额将增加或减少约人民币 1,148.12万元(2019
年 1-6月:财务费用将增加或减少约人民币 1,143.81万元,利息资本化金额将增加或减少约人民
币 1,353.91万元)。在现有经济环境下,银行借款利率相对稳定。管理层认为 100个基点合理反
映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。 
 
2、 信用风险 
信用风险是指金融工具的一方不履行义务,造成另一方发生财务损失的风险。本公司主要面
临房屋销售和租赁导致的客户信用风险。在签订新合同之前,本公司会对新客户的信用风险进行
评估,包括外部信用评级和在某些情况下的银行资信证明(当此信息可获取时)。 
公司通过对已有客户信用评级的季度监控以及应收账款账龄分析的月度审核来确保公司的整
体信用风险在可控的范围内。此外,本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况,
以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此,本公司管理层认为本公司所承担的信用风
险已经大为降低。 
 
3、 流动风险 
流动风险,是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的
风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。公司财务部门通过监控现金余额、
可随时变现的有价证券以及对未来 12个月现金流量的滚动预测,确保公司在所有合理预测的情况
下拥有充足的资金偿还债务。本公司流动性风险由银行借款、应付债券导致,本公司管理层对银
行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。 
  
2020年半年度报告 
126 / 144 
 
本公司持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下: 
单位: 元  币种: 人民币 
项  目 
期末余额 
1年以内 1至 2年 2至 3年 3年以上 合计 
短期借款 1,450,000,000.00    1,450,000,000.00 
应付利息 103,694,079.36    103,694,079.36 
一年内到期的
长期借款 
1,520,200,000.00    1,520,200,000.00 
长期借款  1,614,900,000.00 557,998,012.46 911,729,116.69 3,084,627,129.15 
应付债券 834,669,701.44   2,295,468,562.80 3,130,138,264.24 
合  计 3,908,563,780.80 1,614,900,000.00 557,998,012.46 3,207,197,679.49 9,288,659,472.755 
(续) 
项  目 
上年年末余额 
1年以内 1至 2年 2至 3年 3年以上 合计 
短期借款 1,206,000,000.00    1,206,000,000.00 
应付利息 37,238,069.00    37,238,069.00 
一年内到期的
长期借款 
508,600,000.00    508,600,000.00 
长期借款  2,523,200,000.00 546,292,358.02 653,277,010.69 3,722,769,368.71 
应付债券 833,978,350.44   2,294,916,187.00 3,128,894,537.44 
合  计 2,585,816,419.44 2,523,200,000.00 546,292,358.02 2,948,193,197.69 8,603,501,975.15 
 
十二、公允价值的披露 
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末公允价值 
第一层次公允
价值计量 
第二层次公
允价值计量 
第三层次公允价
值计量 
合计 
一、持续的公允价值计量     
(一)交易性金融资产 51,507,833.44   51,507,833.44 
1.以公允价值计量且变动计入当期
损益的金融资产 
51,507,833.44   51,507,833.44 
(1)债务工具投资     
(2)权益工具投资 51,507,833.44   51,507,833.44 
(3)衍生金融资产     
2. 指定以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产 
    
(1)债务工具投资     
(2)权益工具投资     
(二)其他债权投资     
(三)其他权益工具投资     
(四)投资性房地产     
1.出租用的土地使用权     
2.出租的建筑物     
3.持有并准备增值后转让的土地使
用权 
    
(五)生物资产     
1.消耗性生物资产     
2.生产性生物资产     
2020年半年度报告 
127 / 144 
(六)其他非流动金融资产   354,849,455.98 354,849,455.98 
持续以公允价值计量的资产总额 51,507,833.44  354,849,455.98 406,357,289.42 
(六)交易性金融负债     
1.以公允价值计量且变动计入当期
损益的金融负债 
    
其中:发行的交易性债券     
衍生金融负债     
其他     
2.指定为以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融负债 
    
持续以公允价值计量的负债总额     
二、非持续的公允价值计量     
(一)持有待售资产     
非持续以公允价值计量的资产总额     
非持续以公允价值计量的负债总额     
 
(二) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据 
√适用 □不适用  
持续第一层次公允价值计量项目的公允价值均来源于活跃市场中的报价。 
 
(三) 持续和非持续第二层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
□适用 √不适用  
 
(四) 持续和非持续第三层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
√适用 □不适用  
根据企业会计准则第39号-公允价值计量,第二十七条:企业只有在相关资产或负债不存在市
场活动或者市场活动很少导致相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下,才能使用
第三层次输入值,即不可观察输入值。不可观察输入值应当反映市场参与者对相关资产或负债定
价时所使用的假设,包括有关风险的假设,如特定估值技术的固有风险和估值技术输入值的固有
风险等。如果此项投资对于被投资财务报表是不重大的(条件1)且被投资单位经营环境或经营状
况等未发生较大的变化时(条件2),一般被投资单位账面净资产的变动能够基本反映公允价值的
变动。则可以如下两种情况处理: 
当最初购买价格基本等于购买时被投资单位的净资产(条件3),可以直接使用账面净资产金
额作为公允价值(符合条件1、2、3时,称为“极简处理方法”)。 
当最初购买价格与购买时被投资单位的净资产差异较大(条件4),可以将初始投资成本根据
净资产变动进行调整后的金额作为公允价值(符合条件1、2、4时,称为“类似权益法”)。 
 
(五) 持续的第三层次公允价值计量项目,期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析 
□适用 √不适用  
 
(六) 持续的公允价值计量项目,本期内发生各层级之间转换的,转换的原因及确定转换时点的政
策 
□适用 √不适用  
 
(七) 本期内发生的估值技术变更及变更原因 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
128 / 144 
 
(八) 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况 
□适用 √不适用  
 
(九) 其他 
□适用 √不适用  
 
十三、关联方及关联交易 
1、 本企业的母公司情况 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
母公司名称 
注册
地 
业务性质 注册资本 
母公司对本企业
的持股比例(%) 
母公司对本企业
的表决权比例(%) 
上海市北高新(集
团)有限公司 
上海 
投资与资产
管理 
200,000.00 45.89 45.89 
 
本企业的母公司情况的说明 
注:上海市北高新(集团)有限公司持有本公司股权比例为 45.08%,其全资子公司市北高新
集团(香港)有限公司持有本公司股权比例为 0.81%,上海市北高新(集团)有限公司直接或间
接持有本公司股权比例为 45.89%。 
 
本企业最终控制方是上海市北高新(集团)有限公司。 
其他说明: 
无 
 
2、 本企业的子公司情况 
本企业子公司的情况详见附注 
√适用 □不适用  
十、1、在子公司中的权益。 
 
3、 本企业合营和联营企业情况 
本企业重要的合营或联营企业详见附注 
√适用 □不适用  
十、3、在合营企业或联营企业中的权益。 
 
本期与本公司发生关联方交易,或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下 
□适用 √不适用  
 
4、 其他关联方情况 
√适用 □不适用  
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系 
上海市北高新集团(南通)有限公司 母公司的控股子公司 
上海市北高新园区职业技能培训中心 母公司的全资子公司 
上海北上海大酒店有限公司 母公司的全资子公司 
上海数据港股份有限公司 母公司的控股子公司 
上海闸北市北高新小额贷款股份有限公司 母公司的控股子公司 
2020年半年度报告 
129 / 144 
上海市北高新健康管理咨询服务有限公司 母公司的全资子公司 
上海市北科技创业投资有限公司 母公司的控股子公司 
上海祥腾投资有限公司 对子公司具有重大影响的少数股东 
 
其他说明 
无 
 
5、 关联交易情况 
(1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 
① 采购商品/接受劳务情况表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
上海市北高新(集团)有限公司 资金使用费 35,105,396.84 30,217,916.67 
上海北上海大酒店有限公司 会务费、餐费、维保服务费 784,321.49 1,129,817.67 
 
② 出售商品/提供劳务情况表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
上海数据港股份有限公司 电费 224,705.22 405,261.47 
上海北上海大酒店有限公司 电费 243,486.45 429,268.84 
上海市北高新(集团)有限公司 电费 96,131.82 97,022.09 
上海闸北市北高新小额贷款股份有限公司 电费 6,633.73 16,867.77 
上海市北高新园区职业技能培训中心 电费  10,837.87 
上海市北高新通信科技有限公司 电费  293.36 
上海市北科技创业投资有限公司 电费 490.44 3,129.96 
上海垠祥置业有限公司 资金占用费 1,260,991.14  
上海祥腾投资有限公司 资金占用费 2,594,549.26  
上海睿涛房地产开发有限公司 资金占用费 3,752,461.59  
 
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明 
□适用 √不适用  
 
(2) 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况 
本公司受托管理/承包情况表: 
□适用 √不适用  
 
关联托管/承包情况说明 
□适用 √不适用  
 
本公司委托管理/出包情况表: 
□适用 √不适用  
 
关联管理/出包情况说明 
□适用 √不适用  
 
2020年半年度报告 
130 / 144 
(3) 关联租赁情况 
① 本公司作为出租方: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
出租人名称 承租方名称 
租赁资
产种类 
本期确认的租
赁收入 
上期确认的租
赁收入 
上海市北高新南通有限公司 上海市北高新集团(南通)有限公司 房屋 2,866,887.29 2,866,887.30 
上海开创企业发展有限公司 上海数据港股份有限公司 房屋 1,897,182.38 1,886,758.31 
上海开创企业发展有限公司 上海北上海大酒店有限公司 房屋 62,251.42 59,240.00 
上海开创企业发展有限公司 上海市北高新通信科技有限公司 房屋  106,298.67 
上海市北生产性企业服务发展有限公司 上海数据港投资有限公司 房屋 1,948,579.86 1,937,873.38 
上海市北生产性企业服务发展有限公司 上海市北高新(集团)有限公司 房屋 415,876.08 328,273.67 
上海市北生产性企业服务发展有限公司 上海市北高新园区职业技能培训中心 房屋  151,854.31 
上海市北生产性企业服务发展有限公司 上海市北科技创业投资有限公司 房屋 30,122.21 59,913.41 
上海市北生产性企业服务发展有限公司 
上海闸北市北高新小额贷款股份有限
公司 
房屋 129,095.20 128,385.89 
上海市北生产性企业服务发展有限公司 上海北上海大酒店有限公司 房屋 16,557.42 24,767.70 
上海市北祥腾投资有限公司 上海垠祥置业有限公司 
车辆、
电脑 
34,754.38 10,218.42 
 
② 本公司作为承租方: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
出租方名称 承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费 
上海市北高新(集
团)有限公司 
上海开创企业发
展有限公司 
房屋 1,181,136.71 1,145,583.53 
关联租赁情况说明 
□适用 √不适用  
 
(4) 关联担保情况 
① 本公司作为担保方 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕 
上海睿涛房地产
开发有限公司 
105,000,000.00 2017-7-11 2020-5-26 是 
 
② 本公司作为被担保方 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕 
上海市北高新(集
团)有限公司 
90,000.00 2018年 11月 22日 2023年 11月 21日 否 
 
关联担保情况说明 
√适用 □不适用  
本公司作为担保方: 
注:本公司控股子公司上海市北祥腾投资有限公司持有上海睿涛房地产开发有限公司 30%股
权,上海睿涛房地产开发有限公司因青浦区盈浦街道胜利路西侧 03-04地块开发需要,与渤海银
行股份有限公司上海分行签订贷款合同,金额为 350,000,000.00元。上海市北祥腾投资有限公司
根据项目合作开发协议按出资比例对该笔借款提供提供担保。 
2020年半年度报告 
131 / 144 
本公司作为被担保方: 
注:公司发行的 18高新 01债券由公司控股股东上海市北高新(集团)有限公司提供连带责
任担保。 
 
(5) 关联方资金拆借 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明 
拆入 
上海闸北绿地企业发展有限公司 1,000,000.00    
拆出 
上海祥腾投资有限公司 8,000,222.22    
上海垠祥置业有限公司 1,336,650.60    
 
① 拆入: 
单位:元  币种:人民币 
关联方 期初金额 归还金额 期末金额 原因 
上海市北高新(集团)有限公司 1,100,000,000.00  1,100,000,000.00 (注 1) 
上海恒固房地产开发有限公司 114,800,000.00  114,800,000.00 (注 2) 
上海松铭房地产开发有限公司 92,400,000.00  92,400,000.00 (注 2) 
上海中铁市北投资发展有限公司 80,000,000.00  80,000,000.00 (注 2) 
南通新城创置房地产有限公司 220,000,000.00  220,000,000.00 (注 2) 
上海闸北绿地企业发展有限公司 152,000,000.00  162,000,000.00 (注 2) 
上海睿涛房地产开发有限公司 132,000,000.00  132,000,000.00 (注 2) 
 
注 1:本公司及下属子公司上海开创企业发展有限公司与上海市北高新(集团)有限公司、
贷款银行签订委托贷款协议,以委托贷款形式自上海市北高新(集团)有限公司拆入资金。截至
2020年 6月 30日,本公司下属子公司共计向上海市北高新(集团)有限公司拆入的资金余额为
人民币 1,100,000,000.00元,其中长期借款人民币 1,100,000,000.00元。2020年 1-6月委托贷
款利息 35,105,396.84元。 
 
注 2:为本公司及子公司的合营、联营企业暂借本公司的无息往来款。 
 
② 拆出: 
单位:元  币种:人民币 
关联方 期初金额 收回金额 期末金额 原因 
上海祥腾投资有限公司 153,090,000.00 152,250,000.00 8,840,222.22 (注 1) 
上海垠祥置业有限公司 121,048,715.12  122,385,365.72 (注 2) 
 
注 1:本公司、本公司控股股东上海市北高新(集团)有限公司、上海祥腾投资有限公司共
同投资设立上海市北祥腾投资有限公司,上海市北祥腾投资有限公司开发项目完成后,回笼资金
按照持股比例暂借本公司及上海祥腾投资有限公司使用。 
注 2:上海垠祥置业有限公司为本公司与合作方合作开发房地产项目而设立的项目公司,本
期拆出金额为应收利息金额。 
 
(6) 关联方资产转让、债务重组情况 
□适用 √不适用  
 
2020年半年度报告 
132 / 144 
(7) 关键管理人员报酬 
□适用 √不适用  
 
(8) 其他关联交易 
□适用 √不适用  
 
6、 关联方应收应付款项 
(1) 应收项目 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 关联方 
期末余额 期初余额 
账面余额 
坏账
准备 
账面余额 
坏账
准备 
应收账款 上海闸北绿地企业发展有限公司   1,000,000.00  
应收账款 上海市北高新(集团)有限公司 386,693.22  363,276.00  
应收账款 上海数据港股份有限公司 48,544.01  43,755.69  
应收账款 
上海闸北市北高新小额贷款股份有
限公司 
2,222.82   
 
应收账款 上海北上海大酒店有限公司 344,092.65  44,400.96  
应收账款 上海市北高新集团(南通)有限公司 83,333.33  283,333.33  
其他应收款 上海垠祥置业有限公司 125,592,051.14  124,255,400.54  
其他应收款 上海人才市场报社有限公司     
其他应收款 上海祥腾投资有限公司 8,840,222.22  153,090,000.00  
其他应收款 上海云中芯企业发展有限公司 14,413.09    
 
(2) 应付项目 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额 
预收款项 上海市北高新通信科技有限公司  61,093.76 
预收款项 上海数据港股份有限公司 407,707.20 996,020.75 
预收款项 上海闸北市北高新小额贷款股份有限公司   
其他应付款 南通新城创置房地产有限公司 220,000,000.00 220,000,000.00 
其他应付款 上海恒固房地产开发有限公司 114,800,000.00 114,800,000.00 
其他应付款 上海闸北绿地企业发展有限公司  152,000,000.00 
其他应付款 上海松铭房地产开发有限公司 92,400,000.00 92,400,000.00 
其他应付款 上海中铁市北投资发展有限公司 80,000,000.00 80,000,000.00 
其他应付款 上海睿涛房地产开发有限公司 132,000,000.00 132,000,000.00 
其他应付款 上海数据港股份有限公司 1,714,691.00 1,714,691.00 
其他应付款 上海北上海大酒店有限公司 135,771.77 122,664.22 
其他应付款 上海市北高新健康管理咨询服务有限公司 323,360.28 323,360.28 
其他应付款 上海市北科技创业投资有限公司 42,548.00 42,548.00 
其他应付款 上海闸北市北高新小额贷款股份有限公司 52,945.00 52,945.00 
其他应付款 上海市北高新通信科技有限公司  45,946.00 
其他应付款 上海人才市场报社有限公司 453,333.33  
其他应付款 上海市北高新集团有限公司 33,625,060.06  
长期借款 上海市北高新(集团)有限公司 1,100,000,000.0 1,100,000,000.0 
应付利息 上海市北高新(集团)有限公司 -145,138.89 1,596,527.78 
2020年半年度报告 
133 / 144 
 
7、 关联方承诺 
□适用 √不适用  
 
8、 其他 
□适用 √不适用  
 
十四、股份支付 
1、 股份支付总体情况 
□适用 √不适用  
2、 以权益结算的股份支付情况 
□适用 √不适用  
 
3、 以现金结算的股份支付情况 
□适用 √不适用  
 
4、 股份支付的修改、终止情况 
□适用 √不适用  
 
5、 其他 
□适用 √不适用  
十五、承诺及或有事项 
1、 重要承诺事项 
√适用 □不适用  
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额 
(1) 经营租赁承诺 
至资产负债表日止,本公司对外签订的不可撤销的经营租赁合约情况如下: 
单位:元  币种:人民币 
项  目 期末余额 年初余额 
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额:   
资产负债表日后第 1年 27,875,738.34 27,404,390.82  
资产负债表日后第 2年 28,488,126.17 28,181,932.26  
资产负债表日后第 3年 29,365,856.78 28,808,098.81  
以后年度 110,674,933.06 124,727,730.23  
合 计 196,404,654.35 209,122,152.12 
 
注 1:2013年 5月 31日,本公司三级子公司越光投资管理(上海)有限公司(以下简称甲方)
与上海光通信公司(以下简称乙方)签订《房屋租赁合同》,乙方将其合法拥有的座落在上海市
静安区凤阳路 659号(南京西路 682号)上海光通大厦整幢建筑及其附属设施设备出租给甲方使
用。 
租赁标的建筑面积共计 9,530.1平方米,房屋建筑物的用途为商业办公。 
合同租赁期限为 2013年 7月 1日至 2028年 6月 30日。 
该房屋租金自租赁起始之日起年租金为人民币 1000万元,后续每年年租金在上一年年租金基
础上递增 4.5%。 
2020年半年度报告 
134 / 144 
注 2:2018年 8月,本公司二级子公司上海创越投资有限公司(以下简称甲方)与响水长江
风力发电有限公司(以下简称乙方)签订《房屋租赁合同》,乙方将其合法拥有的座落在上海市
黄浦区九江路 675-685号长江新能源大厦继续出租给甲方使用。 
租赁标的建筑面积共计 9,772.00平方米,房屋建筑物的用途为商业办公。 
合同租赁期限为 2020年 3月 1日至 2025年 2月 28日。 
该房屋租金自租赁起始之日起月租金为人民币 1,188,926.67元,自 2023年 3月 1日起,租
金递增 5%。 
 
(2) 其他承诺事项 
根据公司章程的规定,在实施现金分红不影响公司的正常经营和长远发展的前提下,公司连
续三年以现金方式累计分配的利润不少于三年内实现的年均可分配利润的 30%。特殊情况下无法
按照上述最低现金分红比例确定当年利润分配方案的,公司应当在年度报告中披露具体原因以及
独立董事的明确意见。 
 
2、 或有事项 
(1) 资产负债表日存在的重要或有事项 
√适用 □不适用  
公司对外担保情况详见本附注“十三、关联方及关联交易 5、关联方交易情况(4)关联担保
情况”。 
 
(2) 公司没有需要披露的重要或有事项,也应予以说明: 
□适用 √不适用  
 
3、 其他 
□适用 √不适用  
 
十六、资产负债表日后事项 
1、 重要的非调整事项 
□适用 √不适用  
 
2、 利润分配情况 
□适用 √不适用  
 
3、 销售退回 
□适用 √不适用  
 
其他资产负债表日后事项说明 
√适用 □不适用  
4、 三级子公司上海电气工业园区管理有限公司的经营情况 
经公司 2013年 6月 25日召开的第七届董事会第十一次会议审议通过,公司董事会同意并授
权经营层依法对本公司三级子公司上海电气工业园区管理有限公司进行清算并注销。上海电气工
业园区管理有限公司全体股东于 2015年 1月 30日召开临时股东会,会议决议解散上海电气工业
园区管理有限公司,并成立清算组接管上海电气工业园区管理有限公司清算事宜。2015年 1月 30
日起,该公司已进入清算程序,相关清算工作尚在有序进行中。 
 
2020年半年度报告 
135 / 144 
5、 经公司 2020年 4月 28日召开的第九届董事会第十五次会议,审议通过了《关于清算注销控
股孙公司的议案》,同意公司清算注销控股孙公司上海松宏置业有限公司,并授权公司经营
管理层依据法律法规的规定办理清算和注销等相关事宜。清算注销完成后,松宏置业将不再
纳入公司合并报表范围。该公司已进入清算程序,相关清算工作尚在有序进行中。 
 
十七、母公司财务报表主要项目注释 
1、 应收账款 
(1) 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
6个月以内 888,124.46 
7-12个月  
1年以内小计 888,124.46 
1至 2年  
2至 3年 970,219.00 
3年以上  
3至 4年  
4至 5年  
5年以上  
合计 1,858,343.46 
 
(2) 按坏账计提方法分类披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 金额 
比例
(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
金额 
比例
(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
按单项计提坏
账准备 
          
其中: 
按组合计提坏
账准备 
1,858,343.46 100.00   1,858,343.46 901,415.46 100.00   901,415.46 
其中: 
账龄组合 1,858,343.46 100.00   1,858,343.46 901,415.46 100.00   901,415.46 
-房产销售、租
赁业务应收款
账龄组合 
     901,415.46 100.00   901,415.46 
合计 1,858,343.46 /  / 1,858,343.46 901,415.46 /  / 901,415.46 
 
 
按单项计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
 
 
2020年半年度报告 
136 / 144 
按组合计提坏账准备: 
√适用 □不适用  
组合计提项目:账龄组合 
单位:元  币种:人民币 
名称 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例(%) 
房产销售、租赁业务应收账款    
其中:合同约定收款期内 1,858,343.46   
合计 1,858,343.46   
 
按组合计提坏账的确认标准及说明: 
□适用 √不适用  
 
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
□适用 √不适用  
 
(3) 坏账准备的情况 
□适用 √不适用  
 
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
(4) 本期实际核销的应收账款情况 
□适用 √不适用  
 
(5) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
√适用 □不适用  
本公司按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额为 1,858,343.46元,占应收账款期
末余额合计数的比例为 100.00%。 
 
(6) 因金融资产转移而终止确认的应收账款 
□适用 √不适用  
 
(7) 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
 
 
 
 
 
 
2020年半年度报告 
137 / 144 
2、 其他应收款 
(1) 项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息   
应收股利 1,047,769,547.47 847,671,443.87 
其他应收款 3,007,495,320.91 3,154,535,142.38 
合计 4,055,264,868.38 4,002,206,586.25 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
(2) 应收利息 
① 应收利息分类 
□适用 √不适用  
 
② 重要逾期利息 
□适用 √不适用  
 
③ 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
(3) 应收股利 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额 
上海市北生产性企业服务发展有限公司 547,671,443.87 547,671,443.87 
上海银行股份有限公司 98,103.60  
上海开创企业发展有限公司 300,000,000.00 300,000,000.00 
上海市北高新欣云投资有限公司 200,000,000.00  
合计 1,047,769,547.47 847,671,443.87 
 
① 重要的账龄超过 1年的应收股利 
□适用 √不适用  
 
② 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2020年半年度报告 
138 / 144 
(4) 其他应收款 
① 按账龄披露 
√适用□不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
6个月以内 2,886,389,605.79 
7-12个月  
1年以内小计 2,886,389,605.79 
1至 2年 121,108,715.12 
2至 3年  
3年以上  
3至 4年  
4至 5年  
5年以上  
合计 3,007,498,320.91 
 
② 按款项性质分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
保证金及押金组合  75,000.00 
关联方往来款 3,007,363,320.91 3,154,420,468.58 
其他往来款 135,000.00 42,673.80 
合计 3,007,498,320.91 3,154,538,142.38 
 
③ 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
④ 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动 
其他应收款
坏账准备 
3,000.00     3,000.00 
合计 3,000.00     3,000.00 
 
本公司本期未计提其他应收款坏账准备 
 
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
⑤ 本期实际核销的其他应收款情况 
□适用 √不适用  
 
2020年半年度报告 
139 / 144 
其他应收款核销说明: 
□适用 √不适用  
 
⑥ 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 
占其他应收款期末余
额合计数的比例(%) 
坏账准备 
期末余额 
上海开创企业发展有限公司 关联方往来款 1,487,791,319.98 6个月以内 49.47  
上海泛业投资顾问有限公司 关联方往来款 1,146,540,000.00 6个月以内 38.12  
上海聚能湾企业服务有限公司 关联方往来款 136,428,767.36  4.54  
上海垠祥置业有限公司 关联方往来款 122,385,365.72 6个月以内 4.07  
上海创越投资有限公司 关联方往来款 75,100,000.00 6个月以内 2.50  
合计 / 2,968,245,453.06 / 98.70  
 
⑦ 涉及政府补助的应收款项 
□适用 √不适用  
 
⑧ 因金融资产转移而终止确认的其他应收款 
□适用 √不适用  
 
⑨ 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
3、 长期股权投资 
√适用 □不适用  
(1) 长期股权投资分类 
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 
减值
准备 
账面价值 账面余额 
减值
准备 
账面价值 
对子公司投资 8,162,995,460.06  8,162,995,460.06 8,270,995,460.06  8,270,995,460.06 
对联营、合营企业投资 829,211,476.39  829,211,476.39 824,478,932.87  824,478,932.87 
合计 8,992,206,936.45  8,992,206,936.45 9,095,474,392.93  9,095,474,392.93 
 
2020年半年度报告 
140 / 144 
 
(2) 对子公司投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备 减值准备期末余额 
上海开创企业发展有限公司 762,857,698.06   762,857,698.06   
上海市北高新南通有限公司 210,000,000.00   210,000,000.00   
上海创越投资有限公司 200,000,000.00   200,000,000.00   
上海市北祥腾投资有限公司 112,500,000.00  108,000,000.00 4,500,000.00   
上海泛业投资顾问有限公司 7,269,608.48   7,269,608.48   
上海市北生产性企业服务发展有限公司 1,479,716,706.40   1,479,716,706.40   
上海市北高新欣云投资有限公司 3,235,670,008.21   3,235,670,008.21   
上海云盟汇企业发展有限公司 1,155,000,000.00   1,155,000,000.00   
上海聚能湾企业服务有限公司 1,107,981,438.91   1,107,981,438.91   
合计 8,270,995,460.06  108,000,000.00 8,162,995,460.06   
 
(3) 对联营、合营企业投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
投资 
单位 
期初 
余额 
本期增减变动 
期末 
余额 
减值准备期末
余额 
追加
投资 
减少
投资 
权益法下确认
的投资损益 
其他综合收益
调整 
其他权益
变动 
宣告发放现金股利
或利润 
计提减值
准备 
其他 
一、合营企业            
上海垠祥置业有限公司 236,697,245.52   -610,329.59      236,086,915.93  
小计 236,697,245.52   -610,329.59      236,086,915.93  
二、联营企业             
上海闸北绿地企业发展有限公司 229,402,440.32   6,269,763.88      235,672,204.20  
上海云中芯企业发展有限公司 357,896,856.23   -457,484.72      357,439,371.51  
上海通赋云计算科技有限公司 482,390.80   -469,406.05      12,984.75  
小计 587,781,687.35   5,342,873.11      593,124,560.46  
合计 824,478,932.87   4,732,543.52      829,211,476.39  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
141 / 144 
4、 营业收入和营业成本 
(1) 营业收入和营业成本情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 2,764,458.79 48,875.86 1,382,229.40 55,363.96 
其他业务 60,140,035.52  34,505,936.85  
合计 62,904,494.31 48,875.86 35,888,166.25 55,363.96 
 
(2) 合同产生的收入情况 
□适用 √不适用  
 
(3) 履约义务的说明 
□适用 √不适用  
 
(4) 分摊至剩余履约义务的说明 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
无 
 
5、 投资收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
成本法核算的长期股权投资收益   
权益法核算的长期股权投资收益 4,732,543.52 -11,516,155.89 
处置长期股权投资产生的投资收益   
交易性金融资产在持有期间的投资收益 404,812.80 1,023,636.33 
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入   
债权投资在持有期间取得的利息收入   
其他债权投资在持有期间取得的利息收入   
处置交易性金融资产取得的投资收益   
处置其他权益工具投资取得的投资收益   
处置债权投资取得的投资收益   
处置其他债权投资取得的投资收益   
子公司分红 287,750,000.00 9,810,696.67 
合计 292,887,356.32 -681,822.89 
 
其他说明: 
无 
 
6、 其他 
□适用 √不适用  
2020年半年度报告 
142 / 144 
十八、补充资料 
1、 当期非经常性损益明细表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 金额 说明 
非流动资产处置损益 61,821.91       
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免        
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 3,855,540.40       
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统一
标准定额或定量享受的政府补助除外) 
2,170,007.14 
      
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 
  
  
非货币性资产交换损益    
委托他人投资或管理资产的损益    
因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备    
债务重组损益    
企业重组费用,如安置职工的支出、整合费用等    
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益    
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益    
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益    
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性
金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生
的公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 
826,417.59 
      
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回    
对外委托贷款取得的损益    
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动
产生的损益 
  
  
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响 
  
  
受托经营取得的托管费收入    
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,438,995.93       
其他符合非经常性损益定义的损益项目    
所得税影响额 -1,196,294.20   
少数股东权益影响额 -1,105,975.33   
合计 3,172,521.58   
 
注:非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。 
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非
经常性损益》(证监会公告[2008]43号)的规定执行。 
 
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目,以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应说明原因。 
□适用 √不适用  
 
 
 
2020年半年度报告 
143 / 144 
2、 净资产收益率及每股收益 
√适用 □不适用  
报告期利润 
加权平均净资产
收益率(%) 
每股收益 
基本每股收益 稀释每股收益 
归属于公司普通股股东的净
利润 
1.51 0.0510 0.0510 
扣除非经常性损益后归属于
公司普通股股东的净利润 
1.46 0.0493 0.0493 
 
3、 境内外会计准则下会计数据差异 
□适用 √不适用  
 
4、 其他 
□适用 √不适用  
 
 
2020年半年度报告 
144 / 144 
 
第十一节 备查文件目录 
 
备查文件目录 
经公司法定代表人签名和公司盖章的半年度报告文本 
载有公司法定代表人、会计工作负责人、会计主管人员签名并盖章的会
计报表 
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及
公告的原稿 
 
董事长:罗岚  
董事会批准报送日期:2020年 8月 26日  
 
 
修订信息 
□适用 √不适用