外高桥:2020年年度报告查看PDF公告

股票简称:外高桥 股票代码:600648

2020年年度报告 
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公司代码:600648                                      公司简称:外高桥 
           900912                                                       外高 B股 
 
 
 
 
 
 
 
上海外高桥集团股份有限公司 
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重要提示 
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。 
 
二、 公司全体董事出席董事会会议。 
 
三、 致同会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 
 
四、 公司负责人刘宏、主管会计工作负责人张舒娜及会计机构负责人(会计主管人员)曾暹豪声
明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 
 
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 
拟以2020年末公司总股本1,135,349,124股为基数,按每10股派发2.0元(含税)
,共计派发现金红利金额为227,069,824.80元,占2020年度合并归属于上市公司股东
净利润的比例为31.47%。利润分配方案经公司2020年年度股东大会审议通过后实施。 
 
六、 前瞻性陈述的风险声明 
√适用 □不适用  
本公告如涉及未来计划、发展战略等前瞻性描述,不构成公司对投资者的实质承
诺,敬请投资者注意投资风险。 
 
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 
否 
 
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 
否 
 
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 
否 
十、 重大风险提示 
公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险,敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”
下“关于公司未来发展的讨论与分析”中的相应内容。 
 
十一、 其他 
□适用 √不适用  
 
  
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目录 
第一节 释义 ..................................................................................................................................... 4 
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 9 
第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 11 
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 33 
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 43 
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 46 
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 47 
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 54 
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 58 
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 61 
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 224 
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第一节 释义 
一、 释义 
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义: 
常用词语释义 
公司、本公司、外高桥集团股
份 
指 上海外高桥集团股份有限公司 
外联发公司、外联发 指 上海外高桥保税区联合发展有限公司,本公司的全资
投资企业 
新发展公司、新发展 指 上海市外高桥保税区新发展有限公司,本公司的全资
投资企业 
营运中心公司、营运中心 指 上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司,本公司的
全资投资企业 
文化投资公司 指 上海自贸区国际文化投资发展有限公司,本公司的全
资投资企业 
集团财务公司 指 上海外高桥集团财务有限公司,该公司由本公司持股
70%,营运中心公司持股 10%,外高桥资管公司持股 20% 
直销中心公司、直销中心、DIG 指 上海外高桥进口商品直销中心有限公司,本公司间接
持股 100%的公司 
启东产业园公司 指 外高桥集团(启东)产业园有限公司,外联发公司持
股 60%的投资企业 
联桥公司 指 上海外联发高桥物流管理有限公司,外联发公司持股
52%的投资企业 
景和公司 指 上海景和健康产业发展有限公司,本公司的全资投资
企业 
浦深公司 指 上海自贸试验区浦深置业有限公司。该公司由本公司
持股 40%,上海招商置业有限公司持股 60%。 
浦隽公司 指 上海浦隽房地产开发有限公司。该公司由本公司持股
40%,上海招商置业有限公司持股 60%。 
台州联通公司 指 台州外高桥联通药业有限公司 
自贸区 指 中国(上海)自由贸易试验区 
保税区 指 外高桥保税区,位于上海市浦东新区北部,占地面积
约 10平方公里,是中国(上海)自由贸易试验区的重要
组成区域。 
上海外高桥港综合保税区 指 于上海市浦东新区北部,占地面积 1.03 平方公里,是
中国(上海)自由贸易试验区的重要组成部分。 
森兰 指 森兰.外高桥区域,占地面积约 6.01 平方公里,该区
域位于上海市浦东新区北部,东临杨高北路、西临张
杨北路、南临赵家沟河、北临航津路,是保税区的城
市功能配套项目,也是保税区功能拓展、产业延伸的
重要腹地。 
物流二期 指 外高桥物流园区二期,是自贸区的产业配套项目。 
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外高桥资管公司、控股股东 指 本公司的控股股东上海外高桥资产管理有限公司 
新市镇公司 指 上海外高桥新市镇开发管理有限公司,是公司间接控
股股东上海浦东投资控股(集团)有限公司的全资投
资企业 
同懋公司 指 上海同懋置业有限公司,是新市镇公司的全资投资企
业 
侨福置业公司 指 上海侨福外高桥置业有限公司,为本公司的关联方 
 
 
 
第二节 公司简介和主要财务指标 
一、 公司信息 
公司的中文名称 上海外高桥集团股份有限公司 
公司的中文简称 外高桥 
公司的外文名称 SHANGHAI WAIGAOQIAO FREE TRADE ZONE GROUP CO., LTD. 
公司的外文名称缩写 WGQ 
公司的法定代表人 刘宏 
 
 
二、 联系人和联系方式 
 董事会秘书 证券事务代表 
姓名 张舒娜 周蕾芬 
联系地址 上海市浦东新区洲海路999号森
兰国际大厦B座16楼 
上海市浦东新区洲海路999
号森兰国际大厦B座15楼 
电话 021-51980848 021-51980848 
传真 021-51980850 021-51980850 
电子信箱 gudong@wgq.cn gudong@wgq.cn 
 
 
三、 基本情况简介 
公司注册地址 上海市浦东杨高北路889号 
公司注册地址的邮政编码 200131 
公司办公地址 上海市浦东新区洲海路999号森兰国际大厦B座
15-16楼 
公司办公地址的邮政编码 200137 
公司网址 www.china-ftz.com 
电子信箱 gudong@wgq.cn 
 
 
四、 信息披露及备置地点 
公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时
报》、《香港商报》 
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登载年度报告的中国证监会指定网站的
网址 
www.sse.com.cn 
公司年度报告备置地点 上海市浦东新区洲海路999号森兰国际大厦B
座15楼 
 
 
五、 公司股票简况 
公司股票简况 
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 
A股 上海证券交易所 外高桥 600648 
B股 上海证券交易所 外高B股 900912 
 
 
六、 其他相关资料 
公司聘请的会计师事务所(境
内) 
名称 致同会计师事务所(特殊普通合伙) 
办公地址 上海市西藏中路 268 号来福士广场 45楼 
签字会计师姓名 王龙旷,陈琳 
 
 
七、 近三年主要会计数据和财务指标 
(一) 主要会计数据 
单位:元  币种:人民币 
 
主要会计数据 2020年 2019年 
本期比上
年同期增
减(%) 
2018年 
营业收入 10,150,712,183.46 8,940,850,712.46 13.53 7,796,592,605.03 
归属于上市公司股东的净利润 721,626,803.73 875,221,196.08 -17.55 818,069,625.70 
归属于上市公司股东的扣除非经
常性损益的净利润 
557,152,190.64 888,419,706.41 -37.29 544,365,873.37 
经营活动产生的现金流量净额 4,184,304,342.76 -2,254,194,216.19 不适用 715,269,138.17 
 
2020年末 2019年末 
本期末比
上年同期
末增减(%
) 
2018年末 
归属于上市公司股东的净资产 10,957,319,650.82 10,548,948,834.97 3.87 10,761,700,205.29 
总资产 39,296,170,602.77 34,807,905,975.36 12.89 32,102,961,607.41 
 
 
 
 
(二) 主要财务指标 
主要财务指标 2020年 2019年 
本期比上年同期增
减(%) 
2018年 
基本每股收益(元/股) 0.64 0.77 -16.88 0.72 
稀释每股收益(元/股) 0.64 0.77 -16.88 0.72 
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扣除非经常性损益后的基本每股
收益(元/股) 
0.49 0.78 -37.18 0.48 
加权平均净资产收益率(%) 6.70 8.26 减少1.56个百分点 7.56 
扣除非经常性损益后的加权平均
净资产收益率(%) 
5.17 8.42 减少3.25个百分点 5.47 
 
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 
□适用 √不适用  
 
八、 境内外会计准则下会计数据差异 
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况 
□适用 √不适用  
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况 
□适用 √不适用  
(三) 境内外会计准则差异的说明: 
□适用 √不适用  
 
九、 2020年分季度主要财务数据 
单位:元  币种:人民币 
 
第一季度 
(1-3 月份) 
第二季度 
(4-6 月份) 
第三季度 
(7-9 月份) 
第四季度 
(10-12 月份) 
营业收入 1,726,933,147.01 2,557,933,562.76 1,917,339,606.75 3,948,505,866.94 
归属于上市公司股东的净利润 101,828,113.04 276,926,514.87 68,175,708.18 274,696,467.64 
归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益后的净利润 
65,971,123.07 244,051,727.03 30,951,647.81 216,177,692.73 
经营活动产生的现金流量净额 320,452,015.32 -75,522,211.70 1,510,101,818.60 2,429,272,720.54 
 
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 
□适用  √不适用  
 
十、 非经常性损益项目和金额 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
非经常性损益项目 2020 年金额 
附注(如
适用) 
2019 年金额 2018 年金额 
非流动资产处置损益 -2,787,722.18   3,972,568.24 19,418,562.49 
越权审批,或无正式批准文件,
或偶发性的税收返还、减免 
     
计入当期损益的政府补助,但与
公司正常经营业务密切相关,符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补助
除外 
149,195,820.54 收 到 政
府补助 
65,419,000.54 22,761,933.27 
计入当期损益的对非金融企业收
取的资金占用费 
36,003,610.83   21,838,732.71 36,755,285.05 
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投资
399,272.21     
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时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益 
非货币性资产交换损益      
委托他人投资或管理资产的损益      
因不可抗力因素,如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备 
     
债务重组损益    1,531,851.32  
企业重组费用,如安置职工的支
出、整合费用等 
     
交易价格显失公允的交易产生的
超过公允价值部分的损益 
     
同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益 
   -3,336,042.73 -2,735,889.67 
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益 
   -98,878,305.95 -25,857,358.65 
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外,持有交易性
金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债产生
的公允价值变动损益,以及处置
交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债
和其他债权投资取得的投资收益 
480,693.48   365,812.61 337,081,242.12 
单独进行减值测试的应收款项、
合同资产减值准备转回 
     
对外委托贷款取得的损益      
采用公允价值模式进行后续计量
的投资性房地产公允价值变动产
生的损益 
     
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响 
     
受托经营取得的托管费收入      
除上述各项之外的其他营业外收
入和支出 
43,724,976.63 收 到 违
约 金 收
益等 
509,641.23 -1,273,340.61 
其他符合非经常性损益定义的损
益项目 
     
少数股东权益影响额 -5,793,407.09   -3,253,075.14 -8,661,232.11 
所得税影响额 -56,748,631.33   -1,368,693.16 -103,785,449.56 
合计 164,474,613.09   -13,198,510.33 273,703,752.33 
 
 
十一、 采用公允价值计量的项目 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 
对当期利润的影响金
额 
交易性金融资产 350,337,983.86 356,937,045.29 6,599,061.43 8,969,474.33 
其他权益工具投资-股票 1,485,172.82 1,528,484.68 43,311.86  
其他非流动金融资产 80,000,000.00 162,777,711.25 82,777,711.25 2,777,711.25 
持有待售资产 2,500,000.00 2,500,000.00   
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合计 434,323,156.68 523,743,241.22 89,420,084.54 11,747,185.58 
 
 
十二、 其他 
□适用 √不适用  
第三节 公司业务概要 
一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 
(一)园区产业开发板块:由外联发公司、新发展公司从事外高桥保税区、外高
桥保税物流园区、外高桥物流园区(二期)、保税区南块主题产业园、外高桥集团启
东产业园的开发、运营和管理,负责园区厂房、仓库、办公楼宇的投资建设、招商引
资工作,为客户提供出租、出售、政策咨询、物业管理等配套服务。通过“以租为主、
租售并举”的经营模式,为公司带来房地产租赁收入、房地产销售收入及服务收入。 
(二)商业办公地产板块:通过承接自贸区溢出效应,提升城市化水平,区镇联
动,打造浦东枢纽型国际贸易城。由森兰置地分公司从事上海市浦东新区森兰区域的
开发、运营和管理,负责森兰区域内的土地前期开发、商业、办公、住宅、绿地、市
政项目的投资建设,并选择部分物业实施长期持有租赁、部分物业出售的经营策略,
为公司带来房地产租赁收入、房地产销售收入及部分服务收入。 
(三)贸易物流服务板块:以贸易商务咨询、进出口代理服务、商品展示、专业
市场平台、物流、信息和贸易金融为一体的“一站式贸易物流服务”经营模式,为客
户提供全流程的综合贸易物流解决方案。由营运中心公司为客户提供国际贸易进出口
代理服务、仓储、运输等物流服务,以吸收加盟、少量直营的方式经营自贸区进口商
品直销中心;提供汽车上牌、二手车交易、车辆维修和平行进口汽车销售等服务。企
业中心公司为保税交易市场会员客户提供市场咨询等配套业务。该业务板块为公司带
来稳定的商品销售收入、进出口代理收入、物流收入和服务收入。 
(四)文化产业投资板块:发挥自贸区和外高桥保税区的政策功能优势,服务于
各类文化企业和机构,打造国际艺术品展示交易中心,主要由文化投资公司为客户提
供文化及艺术品的会展服务、进出口通道服务、艺术品现货仓储服务、交易服务、艺
术衍生品交易服务及销售、咨询服务等。 
(五)金融服务业务板块:发挥集团财务公司“资金归集平台、资金结算平台、
资金监管平台、金融服务平台”的四大平台功能,以所有集团成员企业为服务对象,
提高资金集中管理效率,打造境内外一体化资金运营平台。 
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二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 
□适用 √不适用  
 
三、 报告期内核心竞争力分析 
√适用 □不适用  
1、优势 
(1)企业资源丰富。经过多年的发展,外高桥积累了数量庞大的企业资源,区
内注册企业约 3万家,集团与大量企业维持了良好持续的合作关系,是集团未来发展
最宝贵的资源。 
(2)发展空间潜力大。外高桥与周边“三高”地区联动辐射近 100 平方公里土
地面积,为集团将该区域打造成为国际化的产城融合“滨海新城”提供了充足的发展
空间。 
(3)营商环境优越。基于贸易便利化优势,集团为客户提供了全产业链集成服
务,帮助客户降低运营成本,提升运营效率,同时也为集团贡献了专业贸易服务收入。 
(4)团队专业度高。集团的专业团队在产业开发、建设、运营、招商、服务等
领域有着领先全国的丰富经验,这也是当前集团最大的竞争优势。 
(5)品牌影响力大。外高桥已在全国范围形成了独特的品牌影响力,是国内自
贸区学习效仿的最佳案例,为集团未来在价值输出方面奠定了基础。 
2、机遇 
(1)经济“内循环”的机遇。以外向型经济为特征的外高桥,在国内大循环为
主体,国内国际双循环相互促进的新发展格局下,应关注外资外贸与国内经济的深层
次链接。 
(2)打造社会主义现代化建设引领区的机遇。习近平总书记提出推动浦东高水
平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区,外高桥应尽快完善城市和产业的布局,
下好先手棋。 
(3)发展科技创新产业的机遇。由于外部环境的改变,我国通过自主创新进行
产业升级成为必然的趋势,因此科技创新企业是集团在产业投资、产业招商、产业培
育等领域的重点方向。 
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(4)长三角区域一体化的机遇。长三角的自贸区已经跨过了成立、深化两个里
程碑,下一步的关键在于“联动”,而联动的核心在市场间的联动,更多参与到联动
开发,是集团发展的一大机遇。 
(5)“一带一路”是外循环的重要平台。今年初我国在对外贸易整体下滑的背
景下,与“一带一路”沿线国家贸易实现逆势增长,我国将转向更均衡、更多面向发
展中国家的全球化模式,逐步摆脱中国制造、欧美研发消费的传统模式。 
第四节 经营情况讨论与分析  
一、经营情况讨论与分析 
2020 年,在新冠肺炎疫情全球大流行、外部经济不确定因素明显增多的形势下,
公司咬定目标、狠抓实干,立足“四个务必”定位,围绕新区“四高战略”,聚焦“五大倍
增行动”计划,坚持疫情防控是警戒线,招商引资是生命线,项目投资是保障线,营
商环境是风景线、社区营造是幸福线,全面落实重点工作,确保疫情防控和经济发展
工作双胜利。 
  
(一)经营业绩数据 
2020 年,公司完成主要经营指标的预算目标,实现资产总额 392.9 亿元,同比增
长 12.9%;营业总收入 102.2 亿元,同比增长 13.5%;归属于上市公司股东的净利润
7.2 亿元,同比下降 17.6%,下降主要是因公司贯彻落实市区两级国资委支持中小企
业抗击疫情要求,减免了承租公司物业的近千家中小企业 3 个月租金所致。 
(二)2020年重点工作 
1、积极投身疫情一线,认真抓好防控工作 
(1)严格落实疫情防控,保障区域平稳运行 
一是管好人。公司成立新冠肺炎疫情联防联控工作领导小组并下设 5 个工作组,
明确责任分工,有序推进各项工作。二是守好门。齐抓共管“外高桥保税区片区包干”
防控,对园区自有物业以及其他业主物业进行全面摸底,建立多层级、全方位、常态
化的防控机制。三是援联防。驰援浦东国际机场防控,公司选送六批共 67人至机场
入境人员转运和酒店隔离点服务岗位,选派 5人至新区疫情防控工作协调小组。四是
保物资。发挥外高桥国际贸易专业优势,为新区、商务委、国资委系统组织落实进口
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防疫物资和设备。五是强保障。外高桥皇冠假日酒店自 2020年 3月 7日起作为浦东
新区集中隔离点,提供隔离及医护人员住宿 57778 间次,服务 60727人次。 
(2)帮助企业复工复产,推动经济有序恢复 
英得网络公司及时开发区域疫情防控系统,招稳商团队积极配合摸清家底,帮助
企业开展复工自主申报,有序推动复工复产,率先帮助企业渡过疫情影响的艰难时刻。
同时,年内协助重点客户办理来华工作外籍人员邀请函 1370批次,3000 人次。 
(3)全面落实疫情减负,减免中小企业租金 
集团共计减免中小企业租金 2.52 亿人民币(不含税),涉及租赁合同 1120 份,
面积 223万平方米,涵盖厂房、仓库、办公楼、商业配套等各类型物业。 
2、招商引资不断不乱,推动产业能级倍增 
(1)着力推动重点项目落地 
全国首家盒马 X会员店、特斯拉森兰交付中心、美孚 1号车养护上海臻选示范店、
森兰花园城、迪思科营运总部、百济神州医药研发中心等项目相继开业。新引进孚创
实业、西门子数字医疗科技等 4家世界 500强投资的企业。  
(2)持续提升总部经济能级 
在保税区管理局的带领下,在驻区职能部门的支持下,聚焦产业链、供应链、价
值链,培育复合功能,启动了全球营运商计划,推荐首批 41家企业试点。年内新增
惠氏、安迪生物、珐菲琦、利勃海尔、艾迪科等跨国公司地区总部 12家。 集团系统
9家企业跻身上海进出口百强企业。 
(3)外高桥保税物流园区成功转型综保区 
2020年 8月底,国务院正式批复上海外高桥保税物流园区整合优化为上海外高桥
港综合保税区。(2021年 1月 18日通过联合验收并签署验收纪要)进一步优化国际
中转集拼监管方式,拓展国际中转集拼业务规模。虽受疫情影响,全年实现中转箱量
5027TEU,确保中转业务规模不减。 
(4)举好区域特色旗,提升产业影响力 
积极克服疫情影响,举办各类主题招商活动 15场,包括:9月跨境电商主题论坛
暨淘分销招商会、10 月化妆品主题论坛、11 月第六届“上海对话”高峰论坛、首届
外高桥医药健康国际合作论坛、“U-LAB”生物专场;以及离岸转手买卖、普惠金融
等系列主题活动。 
3、围绕倍增行动方案,夯实项目投资倍增 
2020年年度报告 
13 / 224 
 
(1)开发建设方面 
全年在建物业项目 30 个,面积 82.1万平方米,其中新开工物业项目 12个,面
积 28.6万平方米,如沃尔玛山姆会员中国旗舰店、利勃海尔总部大楼、森兰电竞馆、
驯鹿医疗等项目年内全面开工;年内竣工物业项目 11个,面积 23.3 平方米,如森兰
D4-3地块商办楼、物流二期 5-3地块仓库等。 
(2)股权投资方面 
年内完成股权投资项目 7个,投资金额 25亿元。公司投资的中船外高桥邮轮供
应链(上海)有限公司正式运作,邮轮内装制造平台基地项目开工建设,标志着外高
桥邮轮产业扬帆起航。 
4、精心打造特色产业,着力功能优势倍增 
(1)聚焦“智能造”,提升服务能级 
外高桥智能制造服务产业园被认定为上海市第一批特色产业园。新设智能制造创
新服务中心,引进瑞士肖布林集团、瑞士 3R公司、德国机械设备制造业联合会等重
点项目。新建进口设备零部件公共仓储分拨平台,为入驻企业提供保税和非保的仓储
分拨服务。依托“上海市智能制造高技能人才培养基地外高桥分基地”,引进专业职
业技能培训机构,形成“产学研”相结合的新功能、新服务。 
(2)围绕“创新药”,构筑生物医药生态圈 
外高桥生物医药产业园被认定为市级特色产业园。i-Space医疗器械展示交易平
台、U-Lab共享实验室揭幕,百济神州研发中心开业,推动施乐辉和伟创力达成医疗
器械注册人业务合作,不断夯实外高桥产、医、研、贸、检等独具保税区特色的生命
健康产业生态。 
(3)集聚文化资源,打造文化贸易新高地 
文投公司全面参与第二届上海国际艺术品交易月,成功举办第六届“上海对话—
—艺术开启未来”高峰论坛;发布权威艺术品行业指数 Artprice和 Artnet 等全球艺
术市场报告;发布《艺术品及贵重物品存储安全防范技术规范》;国艺中心项目完成
竣工备案,投入正式运营;稳步推进文创 IP运营,成功孵化“颜究苑”等 4个自有
品牌,在全国 26个大中城市铺设近 70个线下销售点;继续加强自贸区版权服务功能
和保护力度,全年版权认证数量超 15万件。 
(4)抢抓跨境贸易,提升电商交易量排名 
2020年年度报告 
14 / 224 
 
营运中心公司运作的跨境仓库成为淘宝全球购在上海的首个指定合作仓库,打造
淘分销新业态。森兰盒马跨境体验中心年内开业,凸显外高桥跨境电商品牌集聚特色。 
2020年,外高桥保税区、外高桥保税物流园区、机场综合保税区合计实现跨境电
商订单 797.7万单,占全市 28.2%,排名上海各跨境电商示范区第二;全年实现交易
金额 14.8亿元,占全市 20.7%,排名上海各跨境电商示范区第一。 
(5)拓展离岸贸易,增强全球资源配置能力 
围绕“离岸转手买卖先行示范区”建设,中国(上海)自由贸易试验区离岸转手买
卖产业服务中心正式启动,进入常态化、规范化、规模化的发展阶段。2020 年新增备
案企业 53家。 
(6)做强融资租赁,提升租赁产业发展规模 
做大单船单机 SPV子公司集聚规模,拓展大型装备、高端装备等租赁业务,年内
设立外高桥保税区和机场综保区 2个融资租赁产业服务点。新增东航、民生等 SPV项
目公司 52家。 
5、开展规划转型研究,推动土地效益倍增 
(1)同步规划土地与老旧物业开发 
完成新发展园区南块待开发地块 64.4万平方米的产业规划,启动区域空间形态
规划设计。外联发园区推进老旧物业二次开发,当年二次开发利用土地总面积 14.1
万平方米,总建筑面积 36.3 万平方米,为向特色产业园区转型升级提供空间载体。 
(2)继续培育亿元楼宇园区 
外高桥大厦、融航中心等 10栋亿元楼宇获浦东新区经济突出贡献表彰。 
6、以产业链集成服务,促进服务效能倍增 
(1)全员动员,投身安稳商服务 
集团领导班子走访企业 183次,各公司走访、接待企业超 2700家次,为重点企
业确定服务专员,解决企业各类诉求 276条。 
(2)不负重托,全力对接进博会 
继续派驻进博会工作小组,承办第三届进博会服务贸易展区展前供需对接会,通
过集团签约的第三届进博会项目 18个,分布在装备、医疗器械及医药保健、消费品、
食品及农产品各个展区。集团连续两年在国家会展中心搭建自贸区国别(地区)中心
展馆,三凯香港公司首次参展,致力于一带一路沿线国家与中国之间商品贸易、投资
和文化交流。 
2020年年度报告 
15 / 224 
 
(3)持之以恒,提供专业化服务 
集团财务公司获批成为银行间外汇市场会员,顺利完成首笔人民币外汇即期结售
汇业务;UDC全球并购网为全球范围内项目方、资金方、服务方、渠道方间的资金项
目对接提供集信息、交易、社交的一体化的服务,打造投融资产业链闭环;企业中心 
“Sherpas匠岭”持续推动功能更新完善,以全周期、一站式的综合服务为企业发展
壮大提供有力支持;英得网络“智贸桥”通过智能仓管、关务辅助、货主助理等智能
辅助工具帮助企业实现降本增效。 
 
 
二、报告期内主要经营情况 
见下述明细项目分析 
(一) 主营业务分析 
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 
单位:万元  币种:人民币 
科目 本期数 上年同期数 变动比例(%) 
营业收入 1,015,071.22 894,085.07 13.53 
营业成本 697,472.27 635,383.84 9.77 
销售费用 24,985.44 27,114.66 -7.85 
管理费用 42,544.01 42,331.81 0.50 
研发费用 1,054.23 702.84 50.00 
财务费用 42,853.71 27,877.92 53.72 
经营活动产生的现金流量净额 418,430.43 -225,419.42 不适用 
投资活动产生的现金流量净额 -36,179.12 -15,293.42 不适用 
筹资活动产生的现金流量净额 34,193.75 261,758.38 -86.94 
 
 
 
2. 收入和成本分析 
√适用 □不适用  
详见下列各表 
  
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 
单位:万元  币种:人民币 
主营业务分行业情况 
分行业 营业收入 营业成本 毛利率(%) 
营业收入比
上年增减(%) 
营业成本比
上年增减(%) 
毛利率比上
年增减(%) 
房地产租赁 138,305.74 87,990.12 36.38 -12.04 22.40 减少 17.90
个百分点 
房地产转让
出售 
315,027.16 128,690.95 59.15 103.09 134.66 减少 5.50 个
百分点 
商品销售 306,957.74 302,600.43 1.42 -11.40 -11.38 减少 0.03 个
百分点 
进出口代理 19,982.34 1,209.85 93.95 -2.47 -44.99 增加 4.68 个
2020年年度报告 
16 / 224 
 
百分点 
物流 100,775.22 86,560.69 14.11 3.78 3.94 减少 0.14 个
百分点 
制造业 62,410.87 52,797.45 15.40 19.76 21.07 减少 0.92 个
百分点 
服务业 66,141.79 36,680.77 44.54 7.58 -3.29 增加 6.23 个
百分点 
金融业 6,800.21 1,264.56 81.40 5.75 -36.09 增加 12.17
个百分点 
 
 
(2). 产销量情况分析表 
□适用 √不适用  
 
(3). 成本分析表 
单位:万元 
分行业情况 
分行业 成本构成项目 本期金额 
本期占总成本
比例(%) 
上年同期金
额 
上年同期占
总成本比例
(%) 
本期金额较
上年同期变
动比例(%) 
房地产租赁  房产折旧摊
销等  
87,990.12 12.61 71,888.30 11.28 22.40 
房地产转让出
售 
 土地和建安
成本等  
128,690.95 18.44 54,840.43 8.61 134.66 
商品销售  商品采购及
流通等  
302,600.43 43.37 341,455.68 53.59 -11.38 
进出口代理  进出口商品
贸易代理  
1,209.85 0.17 2,199.23 0.35 -44.99 
物流  仓储货代运
输报关等  
86,560.69 12.40 83,277.69 13.07 3.94 
制造业  产品加工机
器折旧等  
52,797.45 7.57 43,608.24 6.84 21.07 
服务业  市场物业咨
询劳务代理
等  
36,680.77 5.26 37,927.19 5.95 -3.29 
金融业   1,264.56 0.18 1,978.69 0.31 -36.09 
 
成本分析其他情况说明 
无 
 
(4). 主要销售客户及主要供应商情况 
√适用 □不适用  
前五名客户销售额 151,621.6 万元,占年度销售总额 14.94%;其中前五名客户销售额
中关联方销售额 0万元,占年度销售总额 0 %。 
 
前五名供应商采购额 180,724.28 万元,占年度采购总额 25.91%;其中前五名供应商
采购额中关联方采购额 0 万元,占年度采购总额 0%。 
 
其他说明 
供应商采购额占比=供应商采购金额/营业成本 
2020年年度报告 
17 / 224 
 
 
3. 费用 
√适用 □不适用  
详见“合并财务报表项目注释”63.销售费用 64.管理费用 65.研发费用 66.财务费
用科目附注明细 
4. 研发投入 
(1). 研发投入情况表 
√适用  □不适用  
单位:万元 
本期费用化研发投入 1,054.23 
本期资本化研发投入  
研发投入合计 1,054.23 
研发投入总额占营业收入比例(%) 0.104 
公司研发人员的数量  
研发人员数量占公司总人数的比例(%)  
研发投入资本化的比重(%)  
 
(2). 情况说明 
□适用 √不适用  
 
5. 现金流 
√适用 □不适用  
 
项目 
2020年 
(万元) 
2019年 
(万元) 
变动比例 变动原因 
经营活动产生的现
金流量净额 
418,430.43 -225,419.42 不适用 主要为森兰星河湾确认收入 20.24 亿元所致 
投资活动产生的现
金流量净额 
-36,179.12 -15,293.42 不适用 主要为购买货币基金和对外股权投资中船项目所致 
筹资活动产生的现
金流量净额 
34,193.75 261,758.38 -86.94% 主要为本期融资量小于上年同期 
 
 
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 
√适用 □不适用  
本报告期收到与日常活动有关的政府补助、与疫情相关的政府补助、偶发性政府
补助等(其他收益+营业外收入-政府补助)较上年同期增加较多,综合考虑所得税后
影响,约占公司合并归属于上市公司股东净利润的 19.54% 
 
2020年年度报告 
18 / 224 
 
(三) 资产、负债情况分析 
√适用  □不适用  
1. 资产及负债状况 
单位:万元 
项目名称 本期期末数 
本期期末
数占总资
产的比例
(%) 
上期期末数 
上期期末数
占总资产的
比例(%) 
本期期末金额
较上期期末变
动比例(%) 
情况说明 
货币资金 624,100.72 15.88 189,512.97 5.44 229.32 主要为收到星河湾项目房款 
预付款项 6,267.88 0.16 260,393.44 7.48 -97.59 主要为祝桥土地预付款转入存货开发
成本所致 
其 他 应 收
款 
62,010.85 1.58 137,390.23 3.95 -54.87 主要为收回祝桥土地预付保证金所致 
发 放 贷 款
及垫款 
14,641.97 0.37 42,125.36 1.21 -65.24 对关联成员单位贷款减少 
  其他非
流 动 金 融
资产 
16,277.77 0.41 8,000.00 0.23 103.47 对科创母基金追加投资所致 
  在建工
程 
1,158.02 0.03 58,061.14 1.67 -98.01 文化保税仓库竣工转投资性房地产所
致 
  长期待
摊费用 
6,814.54 0.17 4,174.81 0.12 63.23 主要为营运中心办公装修增加所致 
  递延所
得税资产 
81,425.96 2.07 47,193.57 1.36 72.54 主要为按税法规定调整所得税时间性
可转回数据 
  应付账
款 
257,502.43 6.55 171,525.95 4.93 50.12 主要为应付贸易和房产业务款项增加
所致 
  预收款
项 
14,285.13 0.36 50,091.66 1.44 -71.48 主要为进出口贸易业务货款和房地产
业房款按新收入准则结转至合同负债
所致 
  合同负
债 
94,894.43 2.41  0.00 100.00 按新收入准则转入贸易业务货款和房
地产业房款 
  应交税
费 
329,304.58 8.38 158,818.51 4.56 107.35 主要为森兰区域星河湾等房产按清算
口径计提土地增值税以及公司系统年
度所得税计提增加所致 
  其他应
付款 
113,420.41 2.89 193,135.47 5.55 -41.27 主要为企业间往来款项结算,余额下降 
  长期借
款 
322,179.55 8.20 177,722.22 5.11 81.28 主要为向银行的中长期借款增加 
  应付债
券 
509,917.21 12.98 359,960.69 10.34 41.66 主要为发行 15 亿公司债券所致 
  递延收
益 
15,144.97 0.39 11,282.72 0.32 34.23 主要为收到政府拨付的款项所致 
其 他 综 合
收益 
-703.08 -0.02 -467.77 -0.01 不适用 主要为外币报表汇率折算因素变动所
致 
  一般风
险准备 
2,452.43 0.06 1,418.11 0.04 72.94 主要为财务公司按规定计提准备增加
所致 
 
其他说明 
无 
 
2. 截至报告期末主要资产受限情况 
√适用  □不适用  
 
项  目 
期末账面价值
(元) 
受限原因 
货币资金 420,197,355.23 
1)上海外高桥集团财务有限公司存放央行法定准备
金 416,605,952.65元;2)期末余额中存放非银行
金融机构存款中的 1,994,086.23元处于冻结状态;
3)期末余额中存放银行金融机构信用证保证金
2020年年度报告 
19 / 224 
 
1,597,316.35元。 
其他权益工具投资 1,007,270.40 持有的太平洋和华夏银行股票处于冻结状态 
合  计 421,204,625.63   
 
3. 其他说明 
√适用  □不适用  
利润表项目对比 
项目 
本期数 
(万元) 
上年同期
数(万元) 
变动比例(%) 分析说明 
利息支出 1,248.10 1,970.47 -36.66 主要为系统参股公司成员单位存款利息支出下降所致 
手续费及佣金支出 16.47 8.22 100.36 主要为系统参股公司成员单位手续费支出上升所致 
税金及附加 122,566.45 42,088.07 191.21 主要为房产转让业务(星河湾,壹公馆)规模较上年同期上升 
研发费用 1,054.23 702.84 50.00 主要为下属公司西西艾尔公司生产技术研发费用增长所致 
财务费用 42,853.71 27,877.92 53.72 较上年同期融资总额增加,工程项目资本化率下降所致 
其他收益 17,567.29 5,109.83 243.79 主要为收到日常性政府补助较上年同期增加 
投资收益 -3,194.82 1,769.63 -280.54 主要为参股公司(如浦隽摩根)投资收益较上年同期减少 
汇兑收益 -247.10 60.73 -506.88 主要为财务公司外币业务规模较上年同期减少 
公允价值变动收益 414.49 -0.60 不适用 主要为科创基金净值变动大于上年同期 
信用减值损失 -3,405.90 2,540.22 -234.08 主要为对应收款项减值计提增加所致 
资产减值损失 -115.41 -235.84 不适用 主要为存货等实物资产减值计提减少所致 
资产处置收益 64.03 480.57 -86.68 主要为固定资产处置收益较上期下降 
营业外收入 6,571.86 2,535.94 159.15 主要为违约金收益等较上年同期增加 
营业外支出 1,207.15 10,190.15 -88.15 主要为本期涉诉赔偿等支出减少所致 
 
 
(四) 行业经营性信息分析 
√适用  □不适用  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2020年年度报告 
20 / 224 
 
 

号 
上海外高桥集团股份有限公司土地房产信息汇总表                
经营业态 
 房地产开发投资情况(平
方米)  
 房地产销售情况(平方
米)  
 持有房地产情况(平方米)  
 总建筑面
积  
 地上建筑
面积  
 可供出售
面积  
 已售面积   总面积   可租面积   已租面积  

住宅、公寓
房 
194,728.00  128,485.66  121,489.36  77,776.16  29,372.80  24,481.88  12,224.33  

办公商业
物业 
284,731.68  167,567.79  5,705.44  64.63  1,089,168.23  809,600.88  464,619.46  
3 厂房、仓库 
346,381.55  339,349.32  0.00  0.00  3,503,108.22  3,315,074.42  2,972,289.57  
4 合计 
825,841.23  635,402.77  127,194.80  77,840.79  4,621,649.25  4,149,157.18  3,449,133.36  
 
2020年年度报告 
21 / 224 
 
房地产行业经营性信息分析 
1. 报告期内房地产储备情况 
√适用  □不适用  
 
序号 
持有待开发土地的
区域 
持有待开发土地
的面积(平方米) 
一级土地整
理面积(平方
米) 
规划计容建筑面
积(平方米) 
是/否涉及
合作开发项
目 
合作开发项目涉及
的面积(平方米) 
合作开发项目的
权益占比(%) 
1 森兰园区办公商业
用地 
44,231.00 44,231.00 51,911.00 否 0 0 
2 森兰园区住宅储备
用地 
202,720.00 202,720.00 102,739.00 否 0 0 
3 自贸区内办公商业
用地 
53,927.68 53,927.68 187,984.82 否 0 0 
4 自贸区内工业仓储
用地 
868,830.84 868,830.84 1,850,963.77 否 0 0 
5 祝桥镇住宅用地 76,474.00 76,474.00 107,063.60 否 0 0 
6 启东产业园 59,832.68 59,832.68 145,120.00 是 39,166.90 60 
 
 
2. 报告期内房地产开发投资情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
序号 地区 项目 经营业态 
在建项目/
新开工项目
/竣工项目 
项目用地面
积(平方米) 
项目规划计
容建筑面积
(平方米) 
总建筑面积
(平方米) 
在建建筑面积
(平方米) 
已竣工面
积(平方
米) 
总投资额 
报告期实际投
资额 
1 森兰地区 
A11-2、A11-4
项目 
普通住宅 在建项目 59,006.00 96,138.80 148,439.00 63,953.10 87,732.80 160,000.00 44,751.51 
2 森兰地区 A2-3 项目 普通住宅 在建项目 16,053.40 32,346.86 46,289.00 46,289.00 0.00 69,003.00 5,332.59 
3 森兰地区 D6-5 项目 
商业金融房
产 
在建项目 30,200.00 3,400.00 3,400.00 3,400.00 0.00 2,716.92 698.67 
4 森兰地区 D4-3 项目 
商业金融房
产 
在建项目 27,417.70 32,848.00 80,699.00 80,699.00 0.00 83,300.00 6,870.45 
5 森兰地区 D3-2 项目 
办公并配套
商业 
在建项目 28,225.00 85,074.00 130,666.00 130,666.00 0.00 110,432.68 11,770.86 

外高桥保
税区 
H4地块一期新
建项目 
商业金融房
产 
本年度新开
工项目 
26,578.04 46,245.79 69,966.68 69,966.68 0.00 38,000.00 16,176.89 

外高桥保
税区 
D4-101#,102#
通用厂房项目 
工业厂房 
本年度新开
工项目 
26,002.00 55,541.80 64,402.58 64,402.58 0.00 27,734.00 4,129.67 

外高桥保
税区 
D13C-31#厂房
项目 
工业厂房 
本年度新开
工项目、竣
工 
26,573.00 5,300.00 5,300.00 0.00 5,300.00 2,200.00 561.06 

外高桥保
税区 
H6 地块 105#
项目 
工业厂房 
本年度新开
工项目 
17,375.40 21,719.25 19,890.70 19,908.70 0.00 15,371.00 6,964.67 
10 
外高桥保
税区 
16G3-1、
16G3-2 项目 
仓储物流用
房 
本年度竣工
项目 
20,190.60 68,275.28 68,275.28 68,275.28 68,275.28 89,964.74 8,413.60 
11 
外高桥保
税区 
D11-50#51#厂
房项目 
工业厂房 
本年度新开
工项目 
14,245.00 22,807.07 22,807.07 22,807.07 0.00 8,420 10.63 
12 
外高桥保
税区 
新兰路 18 号
改造及 C3-04
景观 
公共建筑 
本年度竣工
项目 
6,622.00 1,595.00 1,595.00 0.00 1,595.00 760.00 601.14 
13 
外高桥物
流园区二
期 
3-1 地块 5#6#
仓库项目 
工业厂房 
本年度新开
工项目 
35,890.00 31,800.00 31,800.00 31,800.00 0.00 11,550.00 129.58 
14 
外高桥物
流园区二
期 
5-3 地块(二
期)仓库项目 
仓储物流用
房 
竣工项目 43,496.61 59,041.39 59,041.39 0.00 59,041.39 21,869.00 6,525.49 
15 
高东工业
园区 
1-3 地块项目 工业厂房 
本年度新开
工项目 
46,005.60 67,283.00 67,283.00 67,283.00 0.00 30,000.00 4,388.80 
16 启东 
外高桥集团
(启东)产业
园 44#地块
C10 仓库 
仓储物流用
房 
本年度竣工
项目 
5,986.53 14.51 5,986.53 5,986.53 5,986.53 1,200.00 261.85 
 
2020年年度报告 
22 / 224 
 
 
3. 报告期内房地产销售和结转情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
序号 地区 项目 经营业态 
可供出售面积
(平方米) 
已售(含已预售)
面积 
(平方米) 
结转面积(平
方米) 
结转收入金
额 
报告期末待
结转面积(平
方米) 
1 上海 森兰星河湾名庭 普通住宅 37,791.21 37,554.46 27,819.13 202,417.86 9,735.33 
2 上海 壹公馆 普通住宅 17,293.13 17,208.82 17,084.96 97,395.43 123.86 
3 上海 高东新村 普通住宅 1,845.92 1,845.92 949.11 2,468.95 896.81 
4 上海 森兰名佳地下车
库 
普通住宅 10,964.39 3,152.70 3,047.61 1,989.52 105.09 
5 上海 森兰名轩一期地
下车库 
普通住宅 21,549.14 5,405.80 5,067.00 3,776.95 338.80 
6 上海 森兰名轩二期地
下车库 
普通住宅 26,317.89 12,467.67 12,191.16 6,762.67 276.51 
7 启东产业园 801地块海韵苑 普通住宅 5,727.68 140.79 140.79 83.24 0.00 
8 启东产业园 801地块商铺 办公商业 5,705.44 64.63 64.63 132.53 0.00 
 
报告期内,公司共计实现销售金额 315,027.16万元,销售面积 77,840.79 平方米,实现结转收
入金额 315,027.15万元,结转面积 66,364.39平方米,报告期末待结转面积 11,476.40平方米。 
 
 
4. 报告期内房地产出租情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
序号 地区 经营业态 
出租房地产的建筑面积
(平方米) 
出租房地产的租金收入 
1 上海 办公商业物业 451,515.24 209,176,040.75 
2 上海 工业仓储物业 2,929,816.44 1,144,825,282.63 
3 上海 其他 12,224.33 5,919,051.40 
4 启东 办公商业物业 13,104.22 2,178,500.00 
5 启东 工业仓储物业 42,473.13 4,269,800.00 
 
说明:1、“办公商业物业”包含:办公并配套商业、商业金融地产、酒店公寓及其他 
      2、“工业仓储物业”包含:工业厂房、仓储物流用房 
5. 报告期内公司财务融资情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 
1,695,162.96 3.5055 19,444.97 
 
6. 其他说明 
□适用  √不适用  
 
 
(五) 投资状况分析 
1、 对外股权投资总体分析 
√适用 □不适用  
2020年年度报告 
23 / 224 
 
 
期末长期股权投资(人民币万元) 122,025.58 
期初长期股权投资(人民币万元) 123,183.52 
本年长期股权投资增加额(人民币万元) -1,157.94 
本年变动幅度 -0.94% 
 
(1) 重大的股权投资 
√适用  □不适用  
公司于2020年4月27日召开第九届董事会第十三次会议,审议通过了《关于组建祝桥项目公司的 
议案》,同意公司以现金出资人民币13亿设立子公司,负责祝桥H5、H14地块项目的开发运营(详见
公告临2020-008、010)。2020年5月,项目公司上海外高桥森筑置业有限公司完成了工商登记手续。 
 
(2) 重大的非股权投资 
□适用  √不适用  
 
(3) 以公允价值计量的金融资产 
√适用  □不适用  
 
项目名称 投资成本 期初账面值 期末账面值 报告期投资损益 
报告期所有者权益
变动 
会计核算科目 
VOSG 澳洲股票
(美元) 
250004  2,791.32 8,958.62       6,167.30    交易性金融资产 
申购新股         313,425.41   7,232.93   交易性金融资产 
货币基金   350,021,767.13 356,928,086.67 8,956,074.10   交易性金融资产 
太平洋证券 313,050.72 1,216,385.34 1,309,459.68   69,805.75 其他权益工具投资 
华夏银行 78,062.40 268,787.48 219,025.00   -37,321.86 其他权益工具投资 
上海浦东科技创
新投资基金 
160,000,000.00 80,000,000.00 162,777,711.25 2,777,711.25   其他非流动金融资产 
典当公司   
                      
2,500,000.00  
                      
2,500,000.00  
    持有待售资产 
合计   434,323,156.68 523,743,241.22 11,747,185.58 32,483.89   
 
 
(六) 重大资产和股权出售 
□适用  √不适用  
 
(七) 主要控股参股公司分析 
√适用  □不适用  
 
2020年年度报告 
24 / 224 
 
公司
名称 
业务范围 
占被投资
公司权益
的比例
(%) 
注册资本  
(万元) 
合并资产总
额(万元) 
合并净资产
(归属于母
公司)(万元) 
报告期内合
并净利润(归
属于母公司)
(万元) 
外 联
发 公
司 
基础设施建设、房地产建设和经营;
进出口货物储运集散、集装箱运输、
拆装箱业务;进出口业务、贸易及代
理;经营保税仓库及商业性简单加工;
业务咨询服务。 
100 285,001.11 800,003.71 461,598.80 21,813.04 
新 发
展 公
司 
基础设施建设、房地产建设和经营;
进出口货物储运集散、集装箱运输、
拆装箱业务;进出口业务、贸易及代
理;经营保税仓库及商业性简单加工;
业务咨询服务。 
100 122,768.00 735,147.92 243,679.38 16,170.79 
营 运
中 心
公司 
商品展示、交易、物流、加工、市场
管理;进出口贸易及代理,保税区仓
储、分拨业务,协助海关开展查验辅
助服务及协助出入境检验检疫局开展
检验检疫查验辅助服务,会展服务,
海关、商检、经济信息、投资等各类
商务咨询服务,代理记账及财务咨询
服务,企业管理咨询服务,企业登记
代理服务等。 
100 23,000.00 141,667.69 81,108.21 17,071.01 
文 化
投 资
公 司 
文化投资、实业投资、资产管理、投
资管理,投资咨询;文化艺术交流策
划(除演出经纪),文化艺术创作;
文化艺术咨询、商务咨询服务(以上
咨询除经纪);会展服务,知识产权
代理(不含专利代理);艺术品(除
文物)、收藏品鉴定服务;自由设备
租赁(除金融租赁),翻译服务;电
子商务(除增值电信业务及金融业
务)、从事网络科技、电子科技、金
融信息专业领域内的技术开发、技术
咨询、技术转让、技术服务;从事货
物及技术的进出口业务,国际贸易,
转口贸易及贸易代理;化工产品及原
料(除危险化学品、监控化学品、烟
花爆竹、民用爆炸物品、易制毒化学
品)、日用百货、电气设备、化妆品、
钟表、汽车配件、工艺品(除文物)、
卫生洁具、酒店用品、通讯器材(除
卫星电视广播地面接收设施)、机械
设备、机电设备、服装服饰、办公用
品、五金交电、家用电器、电子产品
的销售;仓储服务(危险品除外),
保税区内商业性简单加工;国内道路
货运代理服务;企业代理登记;企业
形象策划、电脑图文制作、广告的设
计、制作与发布;物业管理。 
100 54,921.47 130,137.67 53,017.16 18.77 
2020年年度报告 
25 / 224 
 
企 业
促 进
中 心 
贸易咨询、投资咨询、经济信息咨询、
房地产咨询、商务咨询、人才咨询(不
得从事人才中介、职业中介),财务
咨询服务,企业管理服务及咨询,为
公民提供赴英国定居、探亲、访友、
继承财产和其他非公务活动提供信息
介绍,法律咨询、沟通联系、境外安
排、签证申办及相关的服务,市场信
息咨询与调查(不得从事社会调查、
社会调研、民意调查、民意测验)、
企业营销策划、会务培训及相关配套
服务,企业登记代理,海关、商检、
外汇事务咨询服务(不得从事代理报
关),外语翻译,从事货物及技术的
进出口业务。【依法须经批准的项目,
经相关部门批准后方可开展经营活
动】  
100 1,000.00 12,587.10 7,375.83 5,806.09 
 
 
(八) 公司控制的结构化主体情况 
□适用  √不适用  
 
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 
(一) 行业格局和趋势 
√适用  □不适用  
产业园区作为产业配置和产城融合的重要载体与核心支撑,将在下一阶段的城市发展建设中承担
新的历史使命。外高桥作为上海国际贸易中心、国际航运中心建设的核心承载区,始终坚持对标国际
最高标准、最好水平的自由贸易园区,着眼于“两个放在”,进一步强化全球资源配置和开放门户枢
纽功能,全力打造“世界一流自由贸易引领区,五洲通衢国际贸易活力城”。集团将实现开发运营模
式从园区开发向园区和城市开发及运营服务转型,将外高桥区域打造成为浦东北部的“金拇指”。 
上海市在全国率先提出打响“四大品牌”推动高质量发展的战略要求,浦东新区推出专项行动打
造“自贸功效新高地”,自贸试验区保税区域在 2020年 12月启动实施“全球营运商计划”,助力浦
东打造社会主义现代化建设引领区。“全球营运商计划”依托保税区具备统筹国际国内两个市场的区
位优势及政策功能的叠加优势,帮助区内总部型跨国企业搭建辐射更大范围、具备更多功能(单一或
综合功能)的资源统筹中心,打通其可辐射统筹全球资源的重要脉络节点,形成总部经济与服务经济
的合力推进。外高桥集团作为创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商,将在“全球营运
商计划”具体实施中扮演重要的角色。 
习近平总书记多次指出,要聚焦关键领域发展创新型产业,加快在集成电路、生物医药、人工智
能等领域打造世界级产业集群。外高桥集团依托上海特色产业园区建设和浦东“六大硬核产业”发展
方向,结合区域发展实际,全力促进生物医药、智能制造服务、文化创意、邮轮制造、集成电路等重
点产业强链扩链,带动区域经济结构转型升级。 
2020年年度报告 
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(二) 公司发展战略 
√适用  □不适用  
1、“十四五”战略定位 
“十四五”是公司高质量发展的关键时期,公司将重点聚焦保税区域及高桥、高东、高行“三高”
地区所辐射的 100 平方公里,形成区域联动发展带,统筹布局,超前规划,面向现代产业体系,提供
优质的产品和服务。以外高桥保税区为核心,推动“三高区域”联动、资源整合,强化贸易功能,叠
加复合功能,更好地实现产城融合,打造浦东北部更新的港城;以浦东综合交通枢纽为核心依托,大
力培育集聚度高、带动度大、体系完整的临空经济体系,积极参与祝桥国际航空城建设。 
企业愿景:将保税区域及“三高”地区所辐射的 100 平方公里,打造成为“世界一流自由贸易引
领区、五洲通衢国际贸易活力城”。 
战略定位:创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商。 
2、“十四五”发展重点和主要举措 
(1)聚焦五大特色产业,引领经济高质量发展 
生物医药产业:外高桥生物医药产业园形成了“2+6+N”的产业阵型,“2”是指生物医药和医疗
器械两大主导产业,“6”是指国际贸易、生产加工、物流配送、研发检测、共享实验室、医院诊疗
服务等六大业务类型,“N”是指分布在保税区内多个位置的重点项目、重点企业和重点平台。“十
四五”期间,生物医药园将加强特色园区建设,不断提升产业能级,进一步完善产业链,借助资本力
量引进高精尖项目,推动生物医药产业政策创新,搭建公共服务平台,拓展生物医药企业的药物临床
试验功能,实现自贸区千亿级生物医药产业的可持续发展。 
智能制造服务产业:外高桥智能制造服务产业园形成了“1+N”的产业发展格局,“1”是指 10
万平方米的智能制造服务产业园集中展示和公共服务平台;“N”是指分布在保税区内的,与智能制造
产业相关的企业与项目。“十四五”期间,智能制造服务产业园将持续加大对重点优秀企业的聚集和
培育力度,壮大园区贸易服务规模,打造优势更优、强项更强、特色更特的品牌园区。着力培育壮大
园区建设发展新动能,在不断赋能的过程中实现新作为,凭借高品质园区建设不断推动高质量产业发
展。 
文化产业:外高桥文化产业园逐步形成“一个平台+五大中心”的产业发展格局,一个平台即上
海国际艺术品 365 保税服务平台,五大中心即上海自贸区国际艺术品交易中心、中国(上海)自贸区
版权服务中心、上海国际艺术品保税服务中心、上海自贸区文创 IP运营中心、上海自贸区艺术品评
估鉴定中心。“十四五”期间,通过集聚海内外资源、搭建综合服务平台、拓展产业功能、提升服务
2020年年度报告 
27 / 224 
 
能级等方面,将上海自贸区保税区域建设成为全国最快捷高效的艺术品进出境通道,力争将文化产业
发展为自贸区新千亿级产业平台。 
邮轮制造特色小镇:外高桥邮轮小镇以塑造邮轮产业功能核心为重点,规划建设邮轮建造战略供
应商集群总部、邮轮产业服务商总部集聚区、邮轮产业人才培育基地、邮轮运营增值服务商总部集聚
区等功能,形成围绕豪华邮轮建造运营的产业生态系统。“十四五”期间,重点关注与邮轮制造相关
的上下游环节,通过邮轮供应链管理平台、邮轮内装整合平台、邮轮创新孵化平台,吸引上下游供应
链集聚,提供产业配套和服务。 
集成电路产业:外高桥集成电路产业配套服务区,以行业龙头为纽带,以制度创新为依托,不断
拓展产业发展空间,业务范围涵盖从封装测试、设备制造、研发配套到贸易销售、第三方供应链等全
环节,推动区域集成电路产业链、价值链向高端继续延伸。“十四五”期间,继续发挥保税区集成电
路产业进出口集散中心优势,以产业链核心企业为抓手,聚焦封装测试等产业链优势环节,通过补链
强链增强综合配套服务能力,努力引进更多在地经营的实体型项目,支持存量企业增资扩产、改造升
级,提升承载能级,赋能集成电路产业高速发展,在构建集成电路产业生态圈上持续发力,加快形成
千亿级产业规模。 
(2)夯实传统业务板块,积极拓展新兴业务 
区域开发:区域开发板块“深耕外高桥,南下航空城,辐射长三角”,涵括园区开发和商业地产
两个业务方向。园区开发业务是集团运转的“造血中枢”,通过对产业项目的运营,形成持续、稳定
的现金流来源。“十四五”期间,集团将通过提高项目质量、提高区域价值、提高管理效能、提高资
本总量来实现该业务的稳定增长。商业地产业务是集团市场化运作的突破口,是集团扩张发展的核心
业务,也是集团主要利润增长点。“十四五”期间,一是以市场化运作为切入点,积极布局精品住宅、
社区商业至中大型商业综合体等商业地产类型,提升商业地产总体的开发、运营和盈利能力;二是以
向城市综合商转变为切入点,在开发商办和住宅产品的基础上,拓展和持有城市配套资产,完善“100
平方公里”城市配套。 
贸易服务:贸易服务板块是集团的“造血中枢调节器”,在“十四五”期间主要以“两个提高”
和“两个拓展”为工作重点。提高贸易服务的行业专注度,识别重点发力产业和潜力产业,结合收入
贡献、综合竞争力和进入难度,制定对各产业的进入路线图,并以当前外贸服务为支点,在建立专业
性供应链的同时加强区域产业集聚。提高现有贸易服务水平,围绕当前所处贸易环节,提升服务能力,
促进“保税+非保”业务融合,更大程度满足客户需求。由传统向创新贸易形态拓展,建设集成服务
平台,聚拢服务贸易流量,发力于离岸贸易,发展数字贸易,提供跨境电商综合解决方案。由单环节
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服务商向供应链参与者拓展,升级一站式贸易服务,帮助大客户平衡成本与效率,基于积累信息保障
风险控制,推出金融增值服务,进一步升级为客户的供应链服务商,扩大服务范围。 
文化产业:文化产业板块是集团多元化发展推手,在“十四五”期间以“三个打造”为工作重点:
一是打造文化艺术品全产业链,结合自身平台服务和物流服务优势,聚焦交易和物流服务两个高附加
值环节。二是加强数字文化贸易领域布局,进一步增强 IP的资源量级、周边产品质量和影响力,并
开发自主创新的文化 IP;同时布局文化服务贸易的出口,重点聚焦原创文学、媒体作品、网络游戏
等知识产权和 IP的确权服务、投资和交易服务。三是促进文化企业的集聚,打造区域文化氛围。并
积极利用国艺中心、电竞多功能馆等载体,积极举办文化创意活动、会议会展、节日和赛事等提升区
域人气。 
3、“十四五”规划实施的保障措施 
(1)切实落实国有企业党组织管党治党责任。进一步加强思想政治建设,深化“党的领导融入
公司治理”机制建设,夯实基层组织建设,延伸“四责协同”机制建设,完善企业文化发展体系建设。
(2)建立战略管控模式为主的管控体系。选择战略导向为主的管控模式,推动集团内部组织结构整
合,以“主业更强、管控有力、效益更优”为导向,聚焦“区域综合开发”和“园区集成服务”两大
主业。(3)建立市场化的管理机制,强化集团内部联动。针对产业发展板块建立具备市场竞争力的
人才机制;积极探索建立容错机制,支持改革创新、市场化运作;成立统筹领导小组,完善激励机制,
推动多方联动。(4)提升资本运作能力。近期重点制定资本运作整体规划和相应的管理考核机制,
中期主要进行战略投资者引入和并购重组推升,远期启动业务板块分拆上市。(5)建立完善的人才
发展体系。制定人才战略管理总体框架和人才发展目标,完善员工培训体系,关注培训制度完善和课
程规划设计。 
 
(三) 经营计划 
√适用  □不适用  
2021 年是中国共产党成立 100周年,是“十四五”发展的开启之年,更是外高桥新 30年征程的
起步之年。面对复杂严峻的国际形势,新冠肺炎疫情的持续影响,公司要深入贯彻落实总书记在浦东
开发开放三十周年庆祝大会上的重要讲话精神,聚焦上海“五型经济”和浦东“五大倍增行动”计划,
坚持开放引领、创新发展、统筹联动,以服务构建新发展格局、打造浦东北部区域的“金拇指”为目
标,以落实新任务、肩负新使命、引领新要求、开启新征程为工作主线,抓住机遇、迎接挑战,落实
好国家、市、区“十四五”规划发展及倍增行动计划的新任务;谋划布局、明确定位,肩负好外高桥
而立之年再出发及三高区域产城融合的新使命;聚焦功能、促进转型,引领好自贸区创新示范及打造
2020年年度报告 
29 / 224 
 
国内大循环中心节点、国际国内双循环战略链接的新要求;勇于担当,敢于攻坚,开启打造进口贸易
示范、特色产业集聚、营商环境卓越的新征程。 
结合“十四五”期间的相关功能定位和党中央支持浦东高水平改革开放、打造社会主义现代化建
设引领区政策的新优势,2021 年集团要坚持“外”向型特征,聚焦“高”质量发展,发挥“桥”梁
纽带作用,促进服务构建新发展格局。 
1、锻造外向型长板,构筑自贸区功能新优势 
① 集聚高能级贸易主体,扩大外贸规模 
(1) 在传统贸易上,提升外高桥国家级进口贸易促进创新示范区进口规模。关注新关税准则,
深化贸易物流协同发展,创新贸易便利化举措。通过离岸转手买卖产业服务中心,持续引导更多企业
参与离岸贸易,力争全年离岸转手买卖外汇结算规模超 80亿美元;在全球疫情影响下,紧扣“服务
进口,链接全球”主题,扩大先进技术、设备和服务进口,提升外贸规模和能级。 
(2)在新型贸易上,加强前瞻性和趋势性研究。探索一般贸易商品与跨境商品账册互转,进一
步做大跨境电商保税进口规模;探索开展跨境电商出口,为企业提供时效更强、组合更优的出口模式;
积极发展数字贸易、市场采购等新型国际贸易方式。 
(3)全力对接第四届进博会,在现有智能制造设备组团基础上,推动形成集成电路组团以及文
化贸易组团参展,打造新亮点;积极回应进博会参展企业诉求,提供全产业链的贸易与物流服务,承
接溢出效应,推动更多项目落地。 
② 聚焦区域化贸易协议,持续吸引外资 
(4)加快落实全球营运商计划(GOP),以问题和需求为导向,以工作专班为抓手,切实解决企
业发展的瓶颈问题。配合保税区管理局,加大推介培育力度,启动第二批 GOP 企业“一企一档”建档
立册。 
(5)抓住区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)、中欧全面投资协定(CAI)在投资准入、贸易服
务等方面的发展机遇,加大招商力度,持续打造吸引外资的“首选地”。 
③ 建设口岸特色综保区,培育竞争新优势 
(6) 探索区港一体化联动发展新机制,力争在外高桥港综保区内形成中转集拼、跨采配送、口
岸增值、多式联运、大宗商品交割及检测维修六大功能;培育跨境电商全模式生态圈;建设产业多元
化发展、智能监管全覆盖的智慧园区;利用市政府关于促进综保区高质量发展的实施意见,加强综保
区与保税区的联动互补。 
2、坚持高质量发展,增强全球资源配置能力 
① 打造特色产业园区,推动产业集群发展 
2020年年度报告 
30 / 224 
 
(7)智能制造服务产业要向人工智能领域延伸,探索“产学研”发展新模式,成为创新成果研
发、转化、示范应用推广的重要平台;加快完成德国工业 4.0的应用技术推广实验室的合作建设项目;
加强职业技能人才培训功能;完成进口智能设备零部件仓储中心建设;做强功能优势、壮大服务规模,
进一步推动智能制造设备实现千亿级销售规模。 
(8) 生物医药产业要实现保税研发、分拨、临时出区展示等功能落地,推广医疗器械注册人制
度应用;稳步推进空间载体建设,促进产业集聚发展;联动长三角药品及医疗器械技术审评检查分中
心,推动第三方检测资源集聚;打造共享实验室、展示交易、投资孵化等多元化公共服务平台;拓展
临床试验功能,构建国际化研究型医疗服务新模式。 
(9) 集成电路配套服务产业要围绕产业链上下游环节,引导贸易型企业向生产、制造、研发等
实体化转型,鼓励企业通过延长产业链、技术改造等举措,提升产业能级;依托保税区域功能优势,
增强对集成电路配套企业的吸引力。 
(10) 文化创意产业要强化艺术品全链条服务,推动数字文化贸易发展;依托文化发展基金吸
引文化企业集聚。年内与进博局成立文物艺术品专委会,设立文物艺术品交易专区,开展线上线下招
展推介会及艺术讲座活动;落实部、市共建协议,设立挂牌国际文物艺术品交易中心;策划实施文化
艺术类保税特色展览系列活动,形成自贸区文化产业创新发展高地和特色文化创意活动集聚地。 
(11)以特色产业为抓手,会同海关等职能部门,进一步扩大保税研发试点、简化非保入区、保
税与非保维修、艺术品“客带货”等业务开展。以产业高质量发展为导向,着力推进解决产业发展瓶
颈问题,切实提升区域贸易自由化、便利化水平。 
② 加快开发建设和项目引进,提振实体经济能级 
(12)加快外联发、新发展区域产业类新建、更新改造项目开工建设。重点推动 D1-1生物医药
产业园、H2地块研发总部产业园、D2-10地块新建项目等开工建设;加快驯鹿医疗、利勃海尔、山姆
会员旗舰店等项目建设进度。启动高安地块上海自贸区国别(地区)集中展示中心建设。 
(13)推动汽车及零部件产业的研发、制造、物流分拨与贸易加快发展,实现企业能级提升、创
新转型;利用上海外高桥港综合保税区的进口汽车保税仓储、展示功能,加大整车进口业务,推进汽
车及零部件实现千亿级销售规模。 
③ 促进平台要素集聚,提升专业服务能力 
(14)消费品平台,进一步研究平台发展路径,不断丰富酒类、化妆品、钟表、汽车、文化等专
业贸易服务平台的商品品类,提升以贸易便利化为支撑的一站式服务能力,进一步壮大平台的贸易规
模。 
2020年年度报告 
31 / 224 
 
(15)专业商品平台,集聚医药品、医疗器械、智能制造、工程机械等平台的要素资源,在政策
功能、产业导向、科学展示以及制度创新等方面为保税区域企业赋能,构建企业和区域经济发展的命
运共同体。 
(16)国别(地区)中心,要强化核心功能、提升服务能级,以优质产品为切入点,不断深化贸
易、技术、文化等各方面互联互通,打造企业引进来、走出去和投资、贸易、文化往来的综合性开放
合作大平台;年内新引进 1-2 家国别中心项目,推进保税区内外集中展示和延展点建设。 
④ 发挥贸易引领优势,实现长三角联动互补 
(17)进一步发挥中国(上海)自贸试验区版权服务中心和国家版权创新发展基地(上海浦东)
功能,深化版权服务的示范引领作用,以“版权行为发生地”为原则,创新版权登记服务,加快发展
长三角版权交易服务功能。 
(18)充分发挥上海自贸试验区专业贸易服务平台功能,做优进博会“6+365”常年展示交易平
台,集中展示海外优质产品及服务、长三角自贸试验区企业的高端产品,助力长三角中小企业个性化
采购需求。 
3、做好桥梁与纽带,推进区域产城融合发展 
① 打造森兰湾高品质商圈,提升高行商业商务环境 
(19)“森兰湾”商业商务区基本建成,打造森兰地区中心产城融合样板,推动药明汇英、无锋
科技等项目入驻开业,争取年内出租率达 50%;推动招商银行信用卡呼叫中心入驻森兰美奂;依托盒
马 X会员店、跨境体验中心和“一带一路”国别汇等主力店带动效应,打造森兰地区首店经济,助力
国际消费中心建设。 
在生活配套上,年内完成森兰星河湾项目 285套房源开盘销售;森兰雅诗阁公寓实现开业;推进
电竞多功能馆、森兰湖景观工程等功能性项目以及停车库、地下连通道出入口等配套交通项目建设并
投入使用;加快森兰楔形绿地管理用房和中块绿地工程建设,有序推进张杨北路沿线绿地及防护绿地
景观工程。 
② 建设邮轮特色产业小镇,提升高东产业发展环境 
(20)加快邮轮内装平台项目建设,年内实现竣工投产;根据邮轮目标客户需求,深化外高桥物
流园区二期 1#2#地块的设计与投资方案,争取首个地块投资立项和获准挂牌;深化邮轮产业发展规
划,举办主题论坛活动。  
③ 投身“东进南下”战略,推进空港区域开发建设 
(21)积极参与东站相邻区域的市政、交通及产业规划布局;加快祝桥海天名筑项目开工。 
4、提高数字化管理水平,提升区域智能化营商环境 
2020年年度报告 
32 / 224 
 
① 推动智慧园区建设,形成区域智能化管理 
(22)完成森兰绿地“智慧园区”一期建设,做好与高行城运中心的信息平台对接,通过信息化
手段改善周边居民休闲娱乐、文化交流、健康运动等多样化都市服务功能;确保上半年庭安路绿地向
周边居民开放。 
(23)加快外联发智慧资产集成平台(二期)开发,实现区域设备资产全面可视化信息化运作;
持续完善、优化智慧园区平台日常化运作,建立健全园区数字化管理系统;依托外联发现有平台资源
及相关标准,向新发展区域推广,逐步实现整体数字化营运,打造外高桥园区资产营运管理品牌。 
② 搭建区域客户管理系统,提高客户服务能级 
(24)积极参与保税区全要素集成平台、中小企业投融资平台、疫情防控系统的开发建设;启动
集团客户关系管理信息系统项目建设,与全要素集成平台进行数据对接和交换。 
③ 推广智贸桥和匠岭系列产品,拓展公共服务能级 
(25)持续提升智贸桥和匠岭系列产品用户体验和客户粘性,延伸产品线和特色功能,提高市场
占有率,努力成为企业服务的公共产品。 
 
(四) 可能面对的风险 
√适用  □不适用  
2020年新冠疫情席卷全球,传播速度之快、感染范围之广、防控难度之大是几千年来人类与病
毒抗争史上十分罕见的。这场疫情使得全球经济发展速度放缓,也将给世界格局和秩序带来深远的影
响。病毒的变异、疫情的反复,这让全世界继续处于不确定的大环境之中。 
2020年 8月份,中国人民银行、住房和城乡建设部宣布,为房地产企业融资设立了新的风险控
制规则,即“三条红线”。“三条红线”新规的实施,改变了房地产开发资金来源结构,将在一定程
度上对公司房地产投资的可持续性产生影响。 
2020年进出口超预期,短期表现向好,很重要的原因是国内与国外疫情的不同步以及生产恢复
的不同步。如果从出口增长面来看,出口的结构性压力依然较大。随着未来疫情关系走向对称,乃至
全球疫情消失之后,我国出口可能会面临极大压力,公司贸易服务业务发展不容乐观。 
为此,公司将密切关注宏观经济形势,加强对政策趋势的研判,并以提质增效为抓手,不断增强
企业自身核心竞争力以应对各类风险。包括:谋篇布局,不断增强集团的活力、控制力、影响力和抗
风险能力;强化上市公司规范治理,进一步提升公司系统法律事务管理力度,并加强日常监督管理和
重点风险防控,提升公司治理水平;推进信息化项目建设,强化标准设计,提高管控效率;完善考核
机制,打造高素质人员队伍;完善投资管理,优选股权投资项目,推动横向整合;强化审计监督,推
2020年年度报告 
33 / 224 
 
进合规管理,完善内控风险防范机制;落实安全生产“党政同责、一岗双责”和企业主体责任,营造
安全稳定营商环境。 
 
(五) 其他 
□适用  √不适用  
 
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因,未按准则披露的情况和原因说明 
□适用  √不适用  
 
 
第五节 重要事项 
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 
√适用  □不适用  
公司历来重视对股东的稳定回报,并得到了管理层的有效执行。公司董事会依据公司的整体战略目标以及长期
财务规划,按照公司章程及《2020-2022年度股东回报规划》的相关要求,制定了 2020年度的利润分配预案,拟以
2020年末公司总股本 1,135,349,124股为基数,按每 10股派发 2.0元(含税),共计派发现金红利金额为
227,069,824.80 元,占 2020年度合并归属于上市公司股东净利润的比例为 31.47%。利润分配方案经公司 2020年
年度股东大会审议通过后实施。 
 
(二) 公司近三年(含报告期)的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 
单位:元  币种:人民币 
分红 
年度 
每 10股送
红股数
(股) 
每 10股派
息数(元)
(含税) 
每 10股转
增数(股) 
现金分红的数额 
(含税) 
分红年度合并报
表中归属于上市
公司普通股股东
的净利润 
占合并报表中归属
于上市公司普通股
股东的净利润的比
率(%) 
2020年 0 2.0 0 227,069,824.80 721,626,803.73 31.47 
2019年 0 2.4 0 272,483,789.76 875,221,196.08 31.13 
2018年 0 2.2 0 249,776,807.28 830,410,605.14 30.08 
 
 
(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况 
□适用 √不适用  
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正,但未提出普通股现金利润分配方案预案的,公司应当详
细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 
□适用 √不适用  
二、承诺事项履行情况 
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 
√适用 □不适用  
承诺 
类型 
承诺方 
承诺 
内容 
承诺时
间及期
限 
是否有
履行期
限 
是否及时
严格履行 
如未能及时履行应说明未
完成履行的具体原因 
解决同业竞争 外高桥资产管理公司 外高桥资产管理公司作为本公司的控股股东或主要股东期间,在中
国境内将不再以任何方式(包括但不限于其单独经营、通过合资经
营或拥有另一公司或企业的股份及其它权益)新增房地产开发和经
营(出租、销售)、现代物流、国际贸易业务(不含限制性行业的
功能性市场及国际贸易业务),或不以任何方式新增直接或间接参
与任何与本公司构成竞争的任何业务或活动。 
长期 否 是 详见 2013 年第一次临时股
东大会中关于认可《上海外
高桥(集团)有限公司关于
避免同业竞争承诺事项履
行情况的说明》的议案 
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34 / 224 
 
解决关联交易 外高桥资产管理公司 1、外高桥资产管理公司将继续严格按照《公司法》等法律法规以
及上市公司《公司章程》的有关规定行使股东权利或者董事权利,
在董事会对有关涉及外高桥资产管理公司的关联交易事项进行表
决时,外高桥资产管理公司所派出的董事履行回避表决的义务;在
股东大会对有关涉及外高桥资产管理公司的关联交易事项进行表
决时,外高桥资产管理公司履行回避表决义务。2、本次交易完成
后,外高桥资产管理公司与上市公司之间将尽量减少关联交易。在
进行确有必要且无法规避的关联交易时,保证按市场化原则和公允
价格公平进行,并按相关法律法规以及规范性文件的规定履行交易
程序及信息披露义务。外高桥资产管理公司和上市公司就相互间关
联事项及交易所做出的任何约定及安排,均不妨碍对方为其自身利
益、在市场同等竞争条件下与任何第三方进行业务往来或交易。 
长期 否 是   
置入资产价值保证及
补偿 
外高桥资产管理公司 因注入我公司的三家公司的不动产资产权属纠纷导致我公司损失
的,由其承担相应责任。 
长期 否 是   
置入资产价值保证及
补偿 
上海东兴投资控股发
展有限公司 
因注入我公司的外联发的不动产资产权属纠纷导致我公司损失的,
由其承担相应责任。 
长期 否 是   
其他 外高桥资产管理公司 1、保证公司人员独立(1)上市公司的总经理、副总经理和其他高
级管理人员专职在上市公司任职、并在上市公司领取薪酬,不会在
外高桥资产管理公司及其关联方兼任除董事外的其他职务,继续保
持上市公司人员的独立性;(2)上市公司具有完整、独立的劳动、
人事管理体系,该等体系独立于外高桥资产管理公司;(3)外高
桥资产管理公司及其关联方推荐出任公司董事和高级管理人员的
人选均通过合法程序进行,外高桥资产管理公司及其关联方不干预
公司董事会和股东大会已做出的人事任免决定。2、保证公司资产
独立、完整(1)上市公司具有完整的经营性资产;(2)外高桥资
产管理公司不违规占用上市公司的资金、资产及其他资源。3、保
证公司机构独立(1)上市公司依法建立和完善法人治理结构,建
立独立、完整的组织机构;(2)上市公司与外高桥资产管理公司
之间在办公机构和生产经营场所等方面完全分开。4、保证公司业
务独立(1)上市公司拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质
以及具有独立面向市场自主经营的能力,在土地一级开发、房地产
开发、持有型物业经营等方面独立运作;(2)外高桥资产管理公
司除通过行使合法的股东权利外,不干预上市公司的经营业务活
动。(3)依据减少并规范关联交易的原则并采取合法方式减少或
消除外高桥资产管理公司及其关联方与公司之间的关联交易;对于
确有必要存在的关联交易,其关联交易价格按照公平合理及市场化
原则确定,确保公司及其他股东利益不受到损害并及时履行信息披
露义务。5、保证公司财务独立(1)上市公司拥有独立的财务会计
部门,建立独立的财务核算体系和财务管理制度;(2)上市公司
独立在银行开户,不与外高桥资产管理公司共用一个银行账户;(3)
上市公司独立作出财务决策,外高桥资产管理公司不干预上市公司
的资金使用;(4)上市公司依法独立纳税;(5)上市公司的财务
人员独立,不在外高桥资产管理公司兼职和领取报酬。 
长期 否 是   
其他 外高桥资产管理公司 外高桥资产管理公司作为本公司的控股股东或主要股东期间,不会
利用对本公司控股股东地位损害本公司及其他股东(特别是中小股
东)的合法权益。 
长期 否 是   
 
 
 
(二) 公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目 
是否达到原盈利预测及其原因作出说明 
□已达到 □未达到 √不适用  
 
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响 
□适用 √不适用  
 
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 
□适用 √不适用  
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明 
□适用 √不适用  
 
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明 
(一)公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明 
√适用  □不适用  
2020年年度报告 
35 / 224 
 
详见第十一节 财务报告---五 重要会计政策及会计估计---44.重要会计政策和会计估计的变更的内
容描述。 
 
(二)公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明 
□适用  √不适用  
 
(三)与前任会计师事务所进行的沟通情况 
□适用  √不适用  
 
(四)其他说明 
□适用  √不适用  
 
六、聘任、解聘会计师事务所情况 
单位:万元  币种:人民币 
 现聘任 
境内会计师事务所名称 致同会计师事务所(特殊普通合伙) 
境内会计师事务所报酬 177.65 
境内会计师事务所审计年限 2 
 
 名称 报酬 
内部控制审计会计师事务所 致同会计师事务所(特殊普通合伙) 45 
 
聘任、解聘会计师事务所的情况说明 
□适用 √不适用  
 
审计期间改聘会计师事务所的情况说明 
□适用  √不适用  
七、面临暂停上市风险的情况 
(一)导致暂停上市的原因 
□适用  √不适用  
 
(二)公司拟采取的应对措施 
□适用 √不适用  
 
八、面临终止上市的情况和原因 
□适用  √不适用  
 
九、破产重整相关事项 
□适用 √不适用  
 
十、重大诉讼、仲裁事项 
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项  
 
 
2020年年度报告 
36 / 224 
 
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况 
□适用 √不适用  
 
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 
√适用  □不适用  
报告期内,公司及其控股股东、实际控制人诚信状况良好,不存在未履行法院生效判决、所负数
额较大的债务到期未清偿等情况。 
 
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 
□适用 √不适用  
 
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 
股权激励情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用  √不适用  
 
员工持股计划情况 
□适用  √不适用  
 
其他激励措施 
□适用 √不适用  
 
十四、重大关联交易 
(一) 与日常经营相关的关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
√适用  □不适用  
 
事项概述 进展情况 查询索引 
经 2010 年 3 月 13 日第六届董事会第二十次会
议、2009 年度股东大会审议:同意新发展公司
向新市镇公司定向预定房源,新市镇公司与外高
桥保税区微电子园区项目动迁居民签订预售合
同,新发展公司预定房屋单价为 5599 元/平方
米,总价约为 616,015,977.5 元。 
2016 年 7 月,新发展与新市镇公司就本合同进行了阶段性
结算。新发展公司向新市镇公司退还了 4903.8 平方米房
屋。本次阶段性结算结束后,新发展公司已经实际使用
106345.88 平方米房屋,合计向新市镇公司支付
588,559,601.30 元,其中:新发展公司向新市镇公司支付
房款为 178,033,609.30 元,动迁居民向新市镇公司支付房
款为 410,525,992 元。新发展公司将视实际需求适时使用
剩余的约 1647.66 平方米房屋。 
截至本报告期末,合同履行情况符合合同约定。 
详见公告临
2010-007 
2020年年度报告 
37 / 224 
 
经 2013 年 2月 6 日第七届董事会第十五次会议
审议,公司控股子公司新发展公司向新市镇公司
按 8,300元/平方米的价格购买约 12,666.64 平
方米的动迁商品房(最后面积以实际成交为准),
总价约为 105,133,112 元。 
2016 年 6 月 28 日,新发展公司与新市镇公司签订了《新
高苑配套商品房定向预订协议(二)》(协议内容详见临
时公告 2016-024)。新发展公司已向新市镇公司支付了配
套商品房购房款 56,461,131.00 元,居民已支付房款约 
40,909,655 元,新发展公司将原协议项下的 935.22 平方
米动迁房退还给新市镇公司,该退回房屋对应的房款为
7,762,326.00 元从交易总价 105,133,112.00 元中扣减。
新市镇公司不再就本协议项下的房屋向动迁居民收取房
款。购置的动迁商品房均已按时交付。 
截至本报告期末,合同履行情况符合合同约定。 
详见公告临
2013-003、临
2016-020、024 
经公司 2014 年度股东大会、2015 年度股东大会
审议,物流开发公司(系外联发公司持股 90%的
子公司)于 2015 年 6 月与关联方同懋公司签订
《新高苑东苑配套商品房预订协议》,预订购买
同懋公司的新高苑东苑一期、二期配套商品房,
总面积约为 67101.67 平方米(其中一期期房面
积 50101.67 平方米、二期期房面积 17000 平方
米,最后面积以实际成交为准),交易单价为
12,000 元/平方米,暂估总价为 805,220,040
元。 
2016 年 10 月 8 日,物流开发公司与同懋公司签订了《新
高苑东苑配套商品房定向预订协议补充协议》。 
截止至 2020年 12 月 31 日,物流开发公司已支付相关购房
款 475,458,707 元。动迁安置房已交付使用,居民集中与
同懋公司签订配套商品房预售合同,并支付购房款。尚未
最终结算。合同履行情况符合合同约定。 
详见公告临
2015-018、024、
临 2016-017、
027 
 
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
(二) 资产或股权收购、出售发生的关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
 
4、 涉及业绩约定的,应当披露报告期内的业绩实现情况 
□适用  √不适用  
 
(三) 共同对外投资的重大关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
√适用  □不适用  
 
事项概述 进展情况 查询索引 
2020年年度报告 
38 / 224 
 
经第九届董事会第六次会议审议通
过,公司与关联方上海浦东投资控股(集
团)有限公司、上海东鑫恒信投资管理有
限公司、上海张江(集团)有限公司、上
海张江高科技园区开发股份有限公司共
同参与设立“上海浦东科技创新投资基
金”。全体合伙人认缴出资总额为人民币
55.01亿元,其中公司作为有限合伙人认
缴出资额人民币4亿元。 
本报告期,公司完成第二
期出资额 8000万。公司累计
出资 1.6 亿元。 
详见公告临
2019-010、011、030 
 
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
 
(四) 关联债权债务往来 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
√适用  □不适用  
 
事项概述 进展情况 查询索引 
2017年1月25日,经第八届董事会第二十六次会议审议
通过,同意本公司全资子公司外联发公司与上海侨福外高桥
置业有限公司(简称“侨外公司”)签署《上海侨福外高桥置
业有限公司股东决定》,收回侨外公司欠款暨关联交易事项。 
1、2017 年,外联发公司收到
还款 2.96 亿元(见公司 2017 年年
度报告)。后根据侨福公司的实际
经营情况,还款计划调整为:2021
年 1 月起,侨福公司逐步偿还原定
还款计划中约定的人民币
225,000,000 元的借款本息共计
约 3.23 亿元。截止 2021 年 1月
20 日,外联发公司收到还款 2.25
亿元。 
2. 经外联发公司缴纳相关税
费之后,将按本公司与上海东兴投
资控股发展有限公司、上海外高桥
资产管理有限公司、外联发公司于
2017 年 12 月签订的确认书的约
定,对上述资金进行分配。 
详见公告临 2017-002、
003;2017 年年度报告 
 
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
2020年年度报告 
39 / 224 
 
(五)  
(六) 其他 
□适用  √不适用  
 
十五、重大合同及其履行情况 
(一) 托管、承包、租赁事项 
1、 托管情况 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
委托方名称 受托方名称 
托管资
产情况 
托管起始日 托管终止日 
托管 
收益 
托管收益
确定依据 
托管收益
对公司影
响 
是否
关联
交易 
关联 
关系 
上海外高桥资
产管理有限公
司 
上海外高桥集
团股份有限公
司 
股权托
管 
2019年1月1
日 
2021年12月
31日 
796.28 协议定价
(注1) 
增加利润 是 控股股东 
上海浦东投资
控股(集团)有
限公司 
上海外高桥集
团股份有限公
司 
股权托
管 
2019年1月1
日 
2021年12月
31日 
4,244.78 协议定价
(注2) 
增加利润 是 间接控股
股东 
 
托管情况说明 
注 1:本公司与控股股东上海外高桥资产管理有限公司(以下简称“外资管公司”)签订《委托
管理协议》(详见公告临 2015-038、061)。 
1、本报告期内,公司确认股权托管收入 796.28万元,合同履行情况符合合同约定。 
2、本公司与控股股东外资管公司签订《委托管理协议》,根据协议约定,“委托经营期限为 3
年,自委托管理协议生效之日起计算。期限届满,如未出现委托管理协议约定的应终止委托经营的情
形,则协议自动延续至各方一致同意终止或出现本协议约定应予终止之日。”3 年委托经营期限至
2018 年 8月 31日,因未出现应予终止委托经营的情形,故委托经营协议将继续有效。 
2020年度涉及托管的有以下公司:天安财产保险股份有限公司,上海人寿保险股份有限公司和
上海自贸区股权投资基金管理有限公司;本公司按照托管协议约定继续向控股股东外资管公司收取委
托管理费。 
 
注 2:本公司与间接控股股东上海浦东投资控股(集团)有限公司(以下简称“投控集团”,持
有本公司控股股东外资管公司 100%股权)签订《委托经营管理协议》(详见公告临 2019-020、027)。 
1、本报告期内,公司确认股权托管收入 4244.78 万元,合同履行情况符合合同约定。 
2、本公司与间接控股股东投控集团签订《委托经营管理协议》。根据本协议约定: 
(1)本公司接受投控集团委托,管理投控集团全资持有的上海外高桥新市镇开发管理有限公司
股权,本公司按照协议约定向投控集团收取委托管理费。 
(2)根据《委托经营管理协议》约定,“委托经营的期限为三年,自 2019 年 1 月 1 日起计算。
期限届满,如未出现本协议约定的应予终止委托经营的情形,则协议自动延续至各方一致同意终止或
出现本协议约定应予终止之日。” 
2、 承包情况 
□适用 √不适用  
 
3、 租赁情况 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
40 / 224 
 
(二) 担保情况 
√适用 □不适用  
单位: 万元  币种: 人民币 
公司对外担保情况(不包括对子公司的担保) 
担保方 
担保方
与上市
公司的
关系 
被担保
方 
担保金额 
担保发生日
期(协议签
署日) 
担保 
起始日 
担保 
到期日 
担保类
型 
担保是
否已经
履行完
毕 
担保是
否逾期 
担保逾
期金额 
是否存
在反担
保 
是否为
关联方
担保 
关联 
关系 
上海景
和健康
产业发
展有限
公司 
全资子
公司 
台州外
高桥联
通药业
有限公
司 
408.04 2012-11-29 2012-11-29 2013-11-29 连带责
任担保 
否 是 408.04 否 否 其他 
上海外
高桥集
团股份
有限公
司 
公司本
部 
上海浦
隽房地
产开发
有限公
司 
80,000.00 2019-8-9 2019-8-9 2024-8-5 连带责
任担保 
否 否  否 否 参股子
公司 
上海外
高桥集
团股份
有限公
司 
公司本
部 
购房客
户 
77,330.00 2020-12-31 2020-12-31 2021-12-31 连带责
任担保 
否 否  否 否 其他 
                     
报告期内担保发生额合计(不包括对子公司的担保) 77,330.00 
报告期末担保余额合计(A)(不包括对子公司的担保) 157,738.04 
公司及其子公司对子公司的担保情况 
报告期内对子公司担保发生额合计 164,546.00 
报告期末对子公司担保余额合计(B) 214,546.00 
公司担保总额情况(包括对子公司的担保) 
担保总额(A+B) 372,284.04 
担保总额占公司净资产的比例(%) 33.98 
其中: 
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额(C)  
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担
保金额(D) 
 
担保总额超过净资产50%部分的金额(E)  
上述三项担保金额合计(C+D+E)  
未到期担保可能承担连带清偿责任说明  
担保情况说明 注:上海景和健康产业发展有限公司(以下简称“景和”)为台州外高
桥联通药业有限公司担保的500万元借款已逾期,截至本报告期末,景和
已为该笔借款中的部分919,627.75元履行了担保责任。 
 
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况 
1. 委托理财情况 
(1) 委托理财总体情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
2020年年度报告 
41 / 224 
 
(2) 单项委托理财情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(3) 委托理财减值准备 
□适用  √不适用  
 
2. 委托贷款情况 
(1) 委托贷款总体情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(2) 单项委托贷款情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(3) 委托贷款减值准备 
□适用  √不适用  
 
3. 其他情况 
□适用  √不适用  
 
(四) 其他重大合同 
√适用  □不适用  
1、公司与浦东新区河道署签订了《高南河水系工程项目投资建设与政府回购协议书》(详见公
告临 2009-026)。公司已经收到全部回购款;高南河水系建设工程尚未全部完工;目前协议仍在持
续履行中。 
2、公司第七届董事会第二十五次会议审议同意公司向浦东新区高行镇人民政府或其指定单位购
置位于张扬北路西侧、东熙路北侧、浦东北路东侧、德爱路南侧的外高桥新市镇 G地块内约 80000
平方米动迁安置房,购房总价暂定为 66,400万元(最终结算总价按浦东新区有关政府部门认定的结
算单价和实际使用房屋的实测面积计算为准)。 
(1)2014 年 3 月,公司与高行镇政府签定购房协议,购买约 33118.22 平方米(492 套)动
迁安置房,单价 8300 元/平方米,总价约 274,881,226 元。截至 2016年 9月 30日,公司已支付
219,904,980.80 元,动迁安置房尚未交付使用。  
(2)2015年 2月,公司与高行镇政府签定购房协议,购买约 26294.58平方米(288 套)动 迁
安置房,单价 8300 元/平方米,总价约 218,245,014元。截至 2016年 9月 30 日,公司已支付 
32,736,752 元,动迁安置房尚未交付使用。  
2020年年度报告 
42 / 224 
 
(3)2016年 3月,公司与高行镇政府签定购房补充协议明确:因五洲大道南侧 300米绿化带动
迁项目由本公司委托高行镇政府具体实施,故动迁安置房房源由高行镇政府统筹使用,本公司除已支
付的购房款外,不再按原购房协议的约定分期支付购房款;待 300 米绿化带项目动迁全部完成审计
核算、且政府办妥使用房屋的房地产权证(大产证)并负责协助办理小产证后叁拾日内按实结算支付。
高行镇政府应每季度定期将房源使用情况书面告知我公司。 
(4)根据浦东新区发改委《关于森兰楔形绿地五洲大道 300米绿带项目建议书的批复》(沪浦
发改城[2020]903号),森兰楔形绿地五洲大道 300米绿带项目开发主体变为上海市浦东新区生态环
境局。该项目将由浦东新区生态环境局与高行镇政府签订配套商品房购房协议。2020年 12月,公司
与高行镇政府于签订了《关于森兰楔形绿地五洲大道 300 米绿带配套商品房房源款返还协议》,协议
约定双方于 2014年 3月和 2015年 2月签订的《高行镇外高桥新市镇 G地块配套商品房定向供应协议》
及 2016 年 3月签订了《300米绿化带项目配套商品房定向供应补充协议》提前终止,不再履行。双
方原签订的上述协议中所购买的配套商品房及房款互相退还。 
 
 
十六、其他重大事项的说明 
□适用 √不适用  
 
十七、积极履行社会责任的工作情况 
(一) 上市公司扶贫工作情况  
□适用 √不适用  
详见《2020年度社会责任报告》 
 
(二) 社会责任工作情况 
√适用  □不适用  
公司同时披露《2020年度社会责任报告》,全文详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。 
 
(三) 环境信息情况 
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明 
□适用 √不适用  
 
 
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明 
□适用 √不适用  
 
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明 
□适用 √不适用  
 
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
43 / 224 
 
(四) 其他说明 
□适用  √不适用  
 
十八、可转换公司债券情况 
□适用 √不适用  
 
 
第六节 普通股股份变动及股东情况 
 
一、 普通股股本变动情况 
(一) 普通股股份变动情况表 
1、 普通股股份变动情况表 
报告期内,公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。 
 
2、 普通股股份变动情况说明 
□适用  √不适用  
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响(如有) 
□适用  √不适用  
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 
□适用  √不适用  
(二) 限售股份变动情况 
□适用 √不适用  
 
二、 证券发行与上市情况 
(一) 截至报告期内证券发行情况 
√适用 □不适用  
单位:股  币种:人民币 
股票及其衍生 
证券的种类 
发行日期 
发行价格
(或利
率) 
发行数量 上市日期 获准上市交易数量 交易终止日期 
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类 
公司债:20 外高 01 2020-04-17 0.0261 1,500,000,000 2020-04-23 1,500,000,000 2025-04-17 
       
 
截至报告期内证券发行情况的说明(存续期内利率不同的债券,请分别说明): 
□适用  √不适用  
 
 
(二) 公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况 
□适用  √不适用  
 
(三) 现存的内部职工股情况 
□适用 √不适用  
2020年年度报告 
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三、 股东和实际控制人情况 
(一) 股东总数 
截止报告期末普通股股东总数(户) 63,116 
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 61,712 
 
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股情况表 
单位:股 
前十名股东持股情况 
股东名称 
(全称) 
报告期内增
减 
期末持股数量 比例(%) 
持有有限售
条件股份数
量 
质押或冻结情
况 股东 
性质 股份 
状态 

量 
上海外高桥资产管理有限公
司 
0 602,127,116 53.03  
无 
 国有法人 
李少平 12,630,092 20,200,100 1.78  未知  其他 
刘明星 -39,400 16,526,131 1.46  未知  其他 
中国长城资产管理股份有限
公司 
0 13,195,454 1.16  
未知 
 其他 
林燕 110,100 12,432,542 1.10  未知  其他 
陈丽钦 5,758,509 11,943,209 1.05  未知  其他 
刘丽云 -144,300 9,855,700 0.87  未知  其他 
安徽省铁路发展基金股份有
限公司 
0 9,386,155 0.83  
未知 
 其他 
鑫益(香港)投资有限公司 0 6,923,640 0.61  无  其他 
中央汇金资产管理有限责任
公司 
0 6,772,900 0.60  
未知 
 其他 
前十名无限售条件股东持股情况 
股东名称 持有无限售条件流通股
的数量 
股份种类及数量 
种类 数量 
上海外高桥资产管理有限公司 602,127,116 人民币普通股 602,127,116 
李少平 20,200,100 人民币普通股 20,200,100 
刘明星 16,526,131 人民币普通股 16,526,131 
中国长城资产管理股份有限公司 13,195,454 人民币普通股 13,195,454 
林燕 12,432,542 人民币普通股 12,432,542 
陈丽钦 11,943,209 人民币普通股 11,943,209 
刘丽云 9,855,700 人民币普通股 9,855,700 
安徽省铁路发展基金股份有限公司 9,386,155 人民币普通股 9,386,155 
鑫益(香港)投资有限公司 6,923,640 境内上市外资股 6,923,640 
中央汇金资产管理有限责任公司 6,772,900 人民币普通股 6,772,900 
上述股东关联关系或一致行动的说明 鑫益(香港)投资有限公司系公司股东上海外高桥资产管理有限公司的
全资子公司。公司未知其他前十名股东之间是否存在关联关系。 
 
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 
□适用 √不适用  
 
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10名股东 
□适用 √不适用  
 
四、 控股股东及实际控制人情况 
(一) 控股股东情况 
1 法人 
√适用 □不适用  
2020年年度报告 
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名称 上海外高桥资产管理有限公司 
单位负责人或法定代表人 刘宏 
成立日期 1992年 12月 10日 
主要经营业务 对国有资产经营管理、实业投资、区内房地产开发经
营、国内贸易(除专项规定)、区内贸易、外商投资
项目咨询、保税区与境外之间的贸易。 
 
2 自然人 
□适用 √不适用  
3 公司不存在控股股东情况的特别说明 
□适用  √不适用  
 
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期 
□适用  √不适用  
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图 
√适用  □不适用  
 
 
(二) 实际控制人情况 
1 法人 
√适用 □不适用  
名称 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会 
单位负责人或法定代表人 王勇 
成立日期 1996-09-01 
主要经营业务 受上海市浦东新区人民政府的委托,专司浦东新区国有资产管
理。 
报告期内控股和参股的其他境内外
上市公司的股权情况 
陆家嘴、张江高科、外高桥、浦东建设及上工申贝的实际控制
人或控股股东。 
其他情况说明 无 
 
 
2 自然人 
□适用 √不适用  
2020年年度报告 
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3 公司不存在实际控制人情况的特别说明 
□适用  √不适用  
 
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期 
□适用  √不适用  
 
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 
√适用  □不适用  
 
 
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司 
□适用  √不适用  
 
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍 
□适用  √不适用  
 
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东 
□适用 √不适用  
六、 股份限制减持情况说明 
□适用 √不适用  
 
 
第七节 优先股相关情况 
□适用 √不适用  
 
 
2020年年度报告 
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第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 
一、持股变动情况及报酬情况 
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况 
√适用 □不适用  
单位:股 
姓名 职务(注) 

别 
年龄 任期起始日期 任期终止日期 年初持股数 年末持股数 
报告期内从公
司获得的税前
报酬总额(万
元) 
是否在公司关
联方获取报酬 
刘宏 董事长 男 59 2015 年 9月 2日 2021 年 6月 6 日   111.54 否 
俞勇 董事、总经理 男 51 2017年 10月 16日 2021 年 6月 6 日   96.00 否 
张浩 董事、副总经理 男 58 2018 年 1月 30日 2021 年 6月 6 日   85.25 否 
李伟 董事、副总经理 男 47 2015 年 8月 13日 2021 年 6月 6 日   90.64 否 
莫贞慧 董事 女 58 2020 年 6月 10日 2021 年 6月 6 日    否 
刘广安 董事 男 43 2018 年 6月 7日 2021 年 6月 6 日    是 
冯正权 独立董事 男 78 2015 年 5月 29日 2021年 5月 28日   12.00 否 
宗述 独立董事 男 58 2016 年 6月 24日 2021年 6月 6 日   12.00 否 
吴坚 独立董事 男 53 2020 年 6月 10日 2021 年 6月 6 日   7.00 否 
李萍 监事会副主席 女 54 2018 年 6月 7日 2021 年 6月 6 日   84.83 否 
辛利卫 监事 男 53 2020 年 6月 10日 2021 年 6月 6 日    否 
王燕华 职工监事 女 52 2018 年 6月 7日 2021 年 6月 6 日   94.14 否 
陆震 职工监事 女 49 2015 年 4月 24日 2021 年 6月 6 日   62.64 否 
张舒娜 副总经理、董事
会秘书 
女 47 2018 年 1月 30日 2021 年 6月 6 日   84.36 否 
胡环中 副总经理 男 49 2018 年 1月 30日 2021 年 6月 6 日   84.14 否 
黄丹 副总经理 男 45 2019年 10月 30日 2021 年 6月 6 日   55.10 否 
李志强 原独立董事 男 54 2014 年 5月 29日 2020年 5月 28日   6.00 否 
杨琴华 原监事会主席 女 61 2018 年 6月 7日 2020年 3月 28日    否 
2020年年度报告 
48 / 224 
 
合计 / / / / /   885.64 / 
 
 
姓名 主要工作经历 
刘宏 曾任上海外高桥保税区联合发展有限公司党委书记、总经理,上海市外高桥保税区三联发展有限公司党委书记、总经理,
上海外高桥(集团)有限公司党委委员、副总经理。 
本报告期末任本公司党委书记、第九届董事会董事长;上海外高桥资产管理公司总经理、执行董事;上海畅联国际物流
股份有限公司副董事长、摩根大通证券(中国)有限公司副董事长。 
俞勇 曾任上海新发展进出口贸易实业有限公司总经理、上海保税商品交易市场第二市场有限公司总经理、上海市外高桥保税
区新发展有限公司党委书记、总经理。 
本报告期末任本公司党委副书记、总经理、第九届董事会董事;上海侨福外高桥置业有限公司副董事长;上海浦东现代
产业开发有限公司董事长。 
张浩 曾任上海市浦东新区经济贸易局党组成员、副局长,上海市浦东新区经济委员会(农业委员会)党组成员、副主任,上
海金桥(集团)有限公司党委委员、副总经理,上海陆家嘴(集团)有限公司党委委员、副总经理。 
本报告期末任本公司党委委员、副总经理、第九届董事会董事;上海外高桥保税区联合发展有限公司董事长、上海市外
高桥保税区新发展有限公司董事长、上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司董事长、上海外高桥企业发展促进中心有
限公司董事长、上海外高桥株式会社董事长。 
李伟 曾任上海市政协办公厅正处级干部,上海外高桥集团公司党委委员、副总经理。 
本报告期末任本公司党委委员、副总经理、第九届董事会董事;上海外高桥保税区联合发展有限公司党委书记、总经理;
上海自贸区联合发展有限公司副董事长;上海外高桥物流中心有限公司副董事长;中船外高桥邮轮供应链发展有限公司
监事会主席。 
莫贞慧 曾任上海市浦东新区司法局社区矫正工作处(安置帮教指导处)处长(正处级);浦东新区沪东社区(街道)党工委副
书记、办事处常务副主任;上海世博协调局资金财务部副部长、党支部副书记;上海世博协调局 AB片区部副部长、临时
党委副书记、纪委书记、世博局机关党委委员;浦东新区区委委员、高桥镇党委书记、高东镇党委书记、浦东新区司法
局党组副书记、副局长、一级调研员。 
本报告期末任本公司第九届董事会董事;浦东新区司法局一级调研员。 
刘广安 曾任上海市政府办公厅秘书处副调研员、上海国际集团有限公司办公室、董事会办公室副主任、战略研究部总经理。 
本报告期末任本公司第九届董事会董事,上海国际集团资产管理有限公司党委副书记、副董事长、总经理。 
2020年年度报告 
49 / 224 
 
冯正权 曾任上海财经大学会计系教师;上海财经大学研究生部主任;上海爱建股份有限公司、上海复旦张江生物医药股份有限
公司、上海医药股份有限公司、上海同济科技实业股份有限公司、上海金桥出口加工区股份有限公司、上海陆家嘴金融
贸易区开发股份有限公司、天安财产保险股份有限公司独立董事。 
本报告期末任本公司第九届董事会独立董事。 
宗述 曾任上海百盛购物中心副总经理,总经理;新加坡美罗(私人)有限公司中国项目部总经理;上海尚代企业发展有限公
司董事长。 
本报告期末任本公司第九届董事会独立董事,尚济孵化器(上海)有限公司董事长。 
吴坚 本报告期末任本公司独立董事;上海段和段律师事务所合伙人;上海市律师协会理事;复星保德信人寿保险有限公司独
立董事;奥瑞金科技股份有限公司独立董事;上海仪电(集团)有限公司外部董事;云能投(上海)能源开发有限公司
董事;上海浦东发展银行股份有限公司外部监事;上海市人大代表。 
李萍 曾任同济大学图书馆副馆长;上海市浦东新区城市建设投资发展总公司党委办主任;上海浦东发展(集团)有限公司人
力资源部总经理、党委办公室主任、党委委员、纪委书记、工会主席;上海市浦东新区房地产(集团)有限公司党委书
记。 
本报告期末任本公司党委副书记、纪委书记、第九届监事会副主席。 
辛利卫 曾任海静安置业(集团)有限公司财务主管、经理;上海中油企业集团有限公司集团财务经理;华运通仓储配送(集团)
有限公司(HURRYTOP LOGISTICS GROUP.CO.,LTD.)财务总监;上海大江(集团)股份有限公司财务总经理;上海钢控(集
团)有限公司财务总监;上海浦东轨道交通开发投资(集团)有限公司专职监事;上海浦东开发(集团)有限公司专职
监事。 
本报告期末任本公司监事。 
王燕华 曾任上海外高桥(集团)有限公司办公室副主任、上海外高桥(集团)有限公司工会委员会主席、行政总监兼办公室主
任。 
本报告期末任本公司行政总监兼办公室主任、工会委员会主席、第九届监事会职工监事。 
陆震 曾任上海外高桥集团股份有限公司森兰置地分公司纪委委员、党委办公室主任兼人力资源部总经理。 
本报告期末任本公司第九届监事会职工监事;上海外高桥集团股份有限公司森兰置地分公司党委委员、纪委书记、工会
主席。 
张舒娜 曾任上海张江(集团)有限公司融资财务部经理、财务管理部经理,副总经济师。 
本报告期末任本公司党委委员、副总经理、董事会秘书;上海外高桥集团财务有限公司董事长;申高贸易有限公司董事;
上海自贸区股权投资基金管理有限公司董事;上海人寿保险股份有限公司监事。 
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50 / 224 
 
胡环中 曾任上海外高桥(集团)有限公司行政办公室副主任,上海自贸区国际文化投资发展有限公司总经理,上海东方汇文国
际文化服务贸易有限公司常务副总经理。 
本报告期末任本公司党委委员、副总经理;上海自贸区国际文化投资发展有限公司董事长;上海东方汇文国际文化服务
贸易有限公司(国家对外文化贸易基地)副董事长。 
黄丹 曾任上海市外高桥保税区新发展有限公司、上海外高桥保税区投资实业有限公司财务总监,上海外高桥(集团)有限公
司计划财务部总经理。 
本报告期末任上海外高桥集团股份有限公司党委委员、副总经理;上海外高桥保税区投资实业有限公司董事长;上海外
高桥集团财务有限公司董事。 
李志强 曾任本公司第九届董事会独立董事。 
杨琴华 曾任本公司第九届监事会主席。 
 
其它情况说明 
□适用 √不适用  
 
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 
□适用 √不适用  
 
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况 
(一) 在股东单位任职情况 
√适用 □不适用  
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 
任期终止日
期 
刘宏 上海外高桥资产管理有限公司 总经理、执行董事 2016年 2月   
刘广安 上海国际集团资产管理有限公司 党委副书记、副董事长、总经理 2018年 1月   
 
 
2020年年度报告 
51 / 224 
 
(二) 在其他单位任职情况 
√适用 □不适用  
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期 
在其他单位任职情况的
说明 
详见董事、监事、高级管理人员主要工作经历。 
 
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况 
√适用 □不适用  
董事、监事、高级管理人员报酬的决策
程序 
董事、监事的报酬由董事会提出后提交股东大会审议,高级管理人员的报酬根据董事会目标
完成情况审议发放。 
董事、监事、高级管理人员报酬确定依
据 
根据公司经营情况,并参照市场薪酬水平和浦东国资委规定,第九届董事会第十三次会议、
2019年年度股东大会审议通过《关于提请股东大会确认 2019年度非独立董事、非职工监事
薪酬及批准 2020 年度非独立董事、非职工监事薪酬额度的议案》;第九届董事会第十五次
会议审议通过《关于公司领导班子成员(法定代表人除外)2019 年度绩效考核结果认定的
议案》、《关于公司领导班子成员(法定代表人除外)2020年度绩效考核方案的议案》。 
董事、监事和高级管理人员报酬的实际
支付情况 
根据考核结果支付。 
报告期末全体董事、监事和高级管理人
员实际获得的报酬合计 
公司 2020年合计向公司董事、监事和高级管理人员支付报酬合计 885.64万元。 
 
 
 
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 
√适用 □不适用  
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因 
莫贞慧 董事 选举 经公司 2019年年度股东大会选举,当选公司第九届董事会董事。 
吴坚 独立董事 选举 经公司 2019年年度股东大会选举,当选公司第九届董事会独立董事。 
辛利卫 监事 选举 经公司 2019年年度股东大会选举,当选公司第九届监事会监事。 
2020年年度报告 
52 / 224 
 
李志强 原独立董事 离任 在本公司任独立董事满 6年后离任。 
杨琴华 原监事会主席 离任 退休离任。 
 
 
 
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明 
□适用 √不适用  
 
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53 / 224 
 
 
六、母公司和主要子公司的员工情况 
(一) 员工情况 
母公司在职员工的数量 132 
主要子公司在职员工的数量 2,683 
在职员工的数量合计 2,815 
母公司及主要子公司需承担费用的离退
休职工人数 

专业构成 
专业构成类别 专业构成人数 
生产人员 1,006 
销售人员 769 
技术人员 228 
财务人员 220 
行政人员 592 
合计 2,815 
教育程度 
教育程度类别 数量(人) 
大专以下 875 
大专 763 
本科 992 
研究生 181 
博士 4 
合计 2,815 
 
 
(二) 薪酬政策 
√适用  □不适用  
公司及各控股子公司根据行业和地区的实际情况,制定了薪酬政策。 
 
 
(三) 培训计划 
√适用  □不适用  
公司每年根据各部门的人员和业务需求,组织新员工培训活动,和定期的专业人员培
训活动,以促进员工学习成长,健康发展。 
 
(四) 劳务外包情况 
√适用 □不适用  
劳务外包支付的报酬总额 107,219,811 
金额单位:元 
七、其他 
□适用  √不适用  
 
2020年年度报告 
54 / 224 
 
 
第九节 公司治理 
一、 公司治理相关情况说明 
√适用  □不适用  
公司根据《公司法》、《证券法》和相关法律、法规,以及《上市公司治理准则》
等规范性文件的要求,以建立现代企业制度为目标,积极推动公司治理结构的优化,
规范公司运作,以确保公司股东利益的最大化。 
    公司股东大会是公司的最高权力机构,董事会是公司的日常决策机构,下设战略
与发展委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会、审计委员会等四个专门委员会。董
事会向股东大会负责,对公司经营活动中的重大事项进行审议并做出决定,或提交股
东大会审议。监事会是公司的监督机构,负责对公司董事、管理层的行为及公司的财
务进行监督。公司总经理由董事会聘任,在董事会的领导下,全面负责公司的日常经
营管理活动。 
    公司已建立了一系列较完善的内部制度,包括《公司章程》、《股东大会议事规
则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《独立董事工作制度》、《董事
会审计委员会工作规则》、《董事会战略与发展委员会工作规则》、《董事会提名委
员会工作规则》、《董事会薪酬与考核委员会工作规则》、《总经理工作细则》、《董
事会秘书工作制度》、《信息披露暂缓与豁免管理制度》、《募集资金管理办法》、
《外部信息使用人管理制度》、《会计核算制度》、《财务管理制度》等。 
2020年,《证券法》修订对于我国资本市场改革稳定发展具有里程碑意义。董事
会深入学习,准确理解和把握新《证券法》各项要求。修订了公司《内幕信息知情人
登记管理制度》、《关联交易管理办法》、《信息披露事务管理制度》、《银行间债
券市场非金融企业债务融资工具信息披露事务管理制度》等系列制度,以确保公司相
关工作合法合规。 
公司严格按照证监会、交易所及公司制度的规定,真实、准确、完整、及时地通
过上海证券交易所、《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》、《香港商报》
披露有关信息,并做好信息披露前的保密工作及重大事项的内幕知情人登记备案,着
重落实对中小投资者利益的保护。 
 
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异;如有重大差异,应当说明
原因 
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55 / 224 
 
□适用 √不适用  
 
二、 股东大会情况简介 
会议届次 召开日期 
决议刊登的指定网站
的查询索引 
决议刊登的披露日
期 
2019 年年度股东大
会 
2020年 6月 10日 www.sse.com.cn 2020 年 6月 11日 
 
股东大会情况说明 
√适用 □不适用  
2019年年度股东大会通过以下议案: 
1、关于 2019年度董事会工作报告的议案 
2、关于 2019年度监事会工作报告的议案 
3、关于 2019年度独立董事述职报告的议案 
4、关于 2019年度报告及摘要的议案 
5、关于 2019年度财务决算和 2020年度财务预算报告的议案 
6、关于 2020-2022 年度股东回报规划的议案 
7、关于 2019年度利润分配预案的议案 
8、关于 2019年度对外担保执行情况和 2020 年度对外担保预计的议案 
9、关于 2019年度日常关联交易执行情况及 2020年度日常关联交易预计的议案 
10、关于聘请 2020 年度年报审计和内部控制审计会计师事务所的议案 
11、关于对房地产项目储备进行授权的议案 
12、关于提请股东大会确认 2019 年度非独立董事、非职工监事薪酬及批准 2020年度
非独立董事、非职工监事薪酬额度的议案 
13.00 关于选举董事的议案 
13.01 选举莫贞慧女士为公司第九届董事会董事 
14.00 关于选举独立董事的议案 
14.01 选举吴坚先生为公司第九届董事会独立董事 
15.00 关于选举监事的议案 
15.01 选举辛利卫先生为公司第九届监事会监事 
 
 
2020年年度报告 
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三、 董事履行职责情况 
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况 
董事 
姓名 
是否
独立
董事 
参加董事会情况 
参加股东
大会情况 
本年应
参加董
事会次
数 
亲自
出席
次数 
以通讯
方式参
加次数 
委托
出席
次数 
缺席 
次数 
是否连续
两次未亲
自参加会
议 
出席股东
大会的次
数 
刘宏 否 5 5 2 0 0 否 1 
俞勇 否 5 5 1 0 0 否 1 
张浩 否 5 5 1 0 0 否 1 
李伟 否 5 5 1 0 0 否 1 
莫贞慧 否 3 3 0 0 0 否 0 
刘广安 否 5 5 1 0 0 否 0 
冯正权 是 5 5 1 0 0 否 1 
宗述 是 5 5 1 0 0 否 1 
吴坚 是 3 3 0 0 0 否 0 
李志强 是 2 2 1 0 0 否 1 
 
连续两次未亲自出席董事会会议的说明 
□适用 √不适用  
 
年内召开董事会会议次数 5 
其中:现场会议次数 2 
通讯方式召开会议次数 1 
现场结合通讯方式召开会议次数 2 
 
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况 
□适用 √不适用  
 
 
(三) 其他 
□适用  √不适用  
 
四、 董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议,存在异议事项的,
应当披露具体情况 
□适用  √不适用  
 
五、 监事会发现公司存在风险的说明 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
57 / 224 
 
六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明 
□适用  √不适用  
 
存在同业竞争的,公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划 
□适用  √不适用  
 
七、 报告期内对高级管理人员的考评机制,以及激励机制的建立、实施情况 
√适用  □不适用  
公司高级管理人员对董事会负责,由董事会实施考核评价。根据公司经营情况,
并参照市场薪酬水平和浦东国资委规定,2019年年度股东大会、第九届董事会第十三
次会议审议通过《关于提请股东大会确认 2019年度非独立董事、非职工监事薪酬及
批准 2020年度非独立董事、非职工监事薪酬额度的议案》;第九届董事会第十五次
会议审议通过《关于公司领导班子成员(法定代表人除外)2019年度绩效考核结果认
定的议案》、《关于公司领导班子成员(法定代表人除外)2020年度绩效考核方案的
议案》。 
 
八、 是否披露内部控制自我评价报告 
√适用 □不适用  
内部控制自我评价报告详见上海证券交易所网站。 
 
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明 
□适用 √不适用  
 
九、 内部控制审计报告的相关情况说明 
√适用  □不适用  
公司聘请了致同会计师事务所(特殊普通合伙)对公司 2020年度内部控制情况
进行独立审计,会计师事务所出具的是标准无保留意见的内部控制审计报告。详细情
况参见内部控制审计报告。 
是否披露内部控制审计报告:是 
内部控制审计报告意见类型:标准的无保留意见 
 
 
十、 其他 
□适用  √不适用  
 
2020年年度报告 
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第十节 公司债券相关情况 
√适用 □不适用  
一、公司债券基本情况 
单位:元  币种:人民币 
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余额 利率(%) 
还本付息
方式 
交易场所 
上海外高
桥集团股
份有限公
司公开发
行 2016年
公司债券
(第一期 
16 外高 01 136404.SH 2016年4月
27 日 
2021年4月
27 日 
5,000,000.00 3.50 按年支付
利息,到期
一次还本 
上海证券
交易所 
上海外高
桥集团股
份有限公
司公开发
行 2016年
公司债券
(第二期) 
16 外高 02 136581.SH 2016年7月
27 日 
2021年7月
27 日 
393,001,000.00 3.60 按年支付
利息,到期
一次还本 
上海证券
交易所 
上海外高
桥集团股
份有限公
司公开发
行 2016年
公司债券
(第三期) 
16 外高 03 136666.SH 2016年8月
30 日 
2021年8月
30 日 
205,000,000.00 3.38 按年支付
利息,到期
一次还
本  
上海证券
交易所 
上海外高
桥集团股
份有限公
司 2020年
公开发行
公司债券
(第一期) 
20 外高 01 163441.SH 2020年4月
17 日 
2025年4月
17 日 
1,500,000,000.00 2.61 按年支付
利息,到期
一次还本 
上海证券
交易所 
 
公司债券付息兑付情况 
√适用  □不适用  
1、上海外高桥集团股份有限公司公开发行 2016年公司债券(第一期),报告期内付
息日为 2020年 4月 27日。付息工作已于 2020年 4月 27日实施完毕。 
2、上海外高桥集团股份有限公司公开发行 2016年公司债券(第二期),报告期内付
息日为 2020年 7月 27日。付息工作已于 2020年 7月 27日实施完毕。 
3、上海外高桥集团股份有限公司公开发行 2016年公司债券(第三期),报告期内付
息日为 2020年 8月 31日,付息工作已于 2020年 8月 31日实施完毕。 
 
 
公司债券其他情况的说明 
□适用 √不适用  
 
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式 
 
债券受托管理人 
名称 中信建投证券股份有限公司 
办公地址 上海市浦东南路 528 号上海证券大厦北塔 
2206 室 
联系人 周伟、孔林杰 
2020年年度报告 
59 / 224 
 
联系电话 021-68801581 
债券受托管理人 
名称 国泰君安证券股份有限公司  
办公地址 上海市静安区石门二路街道新闸路 669 号
博华广场 33 楼 
联系人 时光、夏艺源 
联系电话 021-38674728、021-38677601 
资信评级机构 
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 
办公地址 上海市汉口路 398号华盛大厦 14F 
其他说明: 
□适用  √不适用  
 
三、公司债券募集资金使用情况 
√适用  □不适用  
截止本年度报告批准报出日,公司发行的各期公司债券均严格按照募集说明书承
诺的用途使用完毕。 
 
四、公司债券评级情况 
√适用  □不适用  
上海新世纪资信评估投资服务有限公司于 2020年 6月 19日对公司主体信用状况
及公司在存续期内的公司债券进行跟踪评级。跟踪评级结果为:维持公司主体信用等
级为“AAA”,评级展望为稳定;维持“16外高 01”、“16外高 02”、“16外高 03”及“20外高
01”的债项信用等级为“AAA”。 
 
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况 
√适用  □不适用  
报告期内公司债券增信机制、偿债计划其他偿债保障措施未发生变更,与募集说
明书的相关承诺一致。 
 
六、公司债券持有人会议召开情况 
□适用  √不适用  
 
七、公司债券受托管理人履职情况 
√适用  □不适用  
报告期内,中信建投证券股份有限公司、国泰君安证券股份有限公司严格按照《债
券受托管理协议》约定履行受托管理人职责。 
 
 
八、截至报告期末公司近 2年的会计数据和财务指标 
√适用 □不适用  
单位:亿元  币种:人民币 
主要指标 2020年 2019 年 
本期比上年同
期增减(%) 
变动原因 
2020年年度报告 
60 / 224 
 
息税折旧摊销前利润 22.16 22.27 -0.49  
流动比率 1.09 1.01 7.92  
速动比率 0.42 0.38 10.53  
资产负债率(%) 71.41 68.78 3.82  
EBITDA全部债务比 12.67 14.12 -8.36 指标单位为百分比 
利息保障倍数 2.39 3.04 -21.38  
现金利息保障倍数 8.24 -2.65 不适用  
EBITDA利息保障倍数 3.57 4.39 -18.68  
贷款偿还率(%) 100 100   
利息偿付率(%) 100 100   
 
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 
√适用  □不适用  
1、2019年度第一期中期票据(简称:19 外高桥 MTN001,代码:101900493),
存量规模:人民币 10 亿元(详见公告临 2019-017)。2020年 4月 11日已完成 2019
年度第一期中期票据的第一年付息工作,兑付利息总额为人民币 38,700,000.00 元。 
2、2019年度第二期中期票据(简称:19 外高桥 MTN002,代码:101900773),
存量规模:人民币 10 亿元(详见公告临 2019-034)。2020年 6月 12日已完成 2019
年度第二期中期票据的第一年付息工作,兑付利息总额为人民币 37,800,000.00 元。 
3、2019年度第三期中期票据(简称:19外高桥 MTN003,代码:101901061),
存量规模:人民币 10 亿元(详见公告临 2019-050)。2020年 8月 14日已完成 2019
年度第三期中期票据的第一年付息工作,兑付利息总额为人民币 34,300,000.00 元。 
 
十、公司报告期内的银行授信情况 
√适用  □不适用  
公司与国内各主要商业银行保持了长期稳定的合作关系,获得了各银行信贷的有
力支持。报告期末,发行人获得的银行授信总额为 427.9亿元,其中已用授信额度 122.3
亿元,尚可使用授信额度 305.6亿元。(以上授信额度及已使用授信额度包含集团财务
公司) 
报告期内,本公司按时偿还银行贷款,不存在展期及减免情况等。 
 
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况 
√适用  □不适用  
报告期内,公司均严格履行公司债券募集说明书相关约定及承诺,合规使用募集
资金,未有损害债券投资者利益的情况发生。 
 
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响 
□适用  √不适用  
 
2020年年度报告 
61 / 224 
 
 
第十一节 财务报告 
一、 审计报告 
√适用 □不适用  
审计报告 
 
致同审字(2021)第 310A006056号 
 
 
上海外高桥集团股份有限公司全体股东: 
一、审计意见 
我们审计了上海外高桥集团股份有限公司(以下简称外高桥集团股份)财务报表,包括 2020
年 12月 31日的合并及公司资产负债表,2020年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、
合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。 
我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了外高
桥集团股份 2020年 12月 31 日的合并及公司财务状况以及 2020年度的合并及公司经营成果和现
金流量。 
二、形成审计意见的基础 
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则,我们独立于外高桥集团股份,并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信,我们获取的审
计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。 
三、关键审计事项 
关键审计事项是我们根据职业判断,认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景,我们不对这些事项单独发表意见。 
(一)房产销售的收入确认 
相关信息披露详见财务报表附注三-25、附注五-42。 
1、事项描述 
2020年度,外高桥集团股份在合并报表中列报的营业总收入 1,021,871.42万元,其中房产
销售收入金额为 31,502.72 万元,占营业总收入的 30.83%。由于房产销售收入毛利较高,对利润
贡献较大,是利润表的重要项目,因此我们将房产销售收入的确认识别为关键审计事项。 
2、审计应对 
我们执行的主要审计程序包括: 
(1)了解、评价并测试与房产销售相关的关键内部控制的设计和运行有效性; 
(2)获取并了解与收入确认相关的会计政策,复核相关会计政策是否符合准则的要求且得到
一贯地运用; 
(3)获取并检查房地产销售合同,对与房产销售收入确认有关的控制权转移时点进行分析和
评估; 
(4)选取样本检查与确认房产销售收入相关的支持性文件,包括销售合同、销售发票、收款
凭证、房屋交接流转单等,并结合网上房地产信息及预售许可证的查询判断房地产销售业务的真
实性,以评价相关房产销售收入是否已按照外高桥集团股份的收入确认政策确认; 
(5)就资产负债表日前后确认的房产销售收入核对至房屋交接确认书等支持性文件,以评估
房产销售收入是否在恰当的期间确认。 
(二)存货的可变现净值 
相关信息披露详见财务报表附注三-12、附注五-7。 
1、事项描述 
截至 2020年 12月 31日,外高桥集团股份房地产开发业务存货的账面价值 1,224,554.84万
元,占期末资产总额的 31.16%。外高桥集团股份对期末存货按照成本与可变现净值孰低计量,可
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变现净值的确定涉及管理层的重大判断和估计,因此我们将房地产开发业务的存货可变现净值识
别为关键审计事项。 
2、审计应对 
我们执行的主要审计程序包括: 
(1)了解、评价并测试与房地产存货减值相关的内部控制的设计和运行有效性; 
(2)对期末存货项目实施监盘,观察是否存在长期未予开发的土地,长期停工的项目以及长
期未出售的项目,判断相关存货是否存在跌价的情形; 
(3)获取计算存货跌价准备的相关资料,复核本期计提的存货跌价准备金额是否正确; 
(4)对于已完工开发产品,在抽样的基础上,将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品
或周边楼盘价格和资产负债表日后销售价格进行比较,将管理层估计的销售费用和相关税费与已
售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较,分析管理层确定可变现净值所使用数据的合理
性;               
(5)对于未完工的开发成本,在抽样的基础上,将管理层估计的售价与已签署销售合同的产
品或周边楼盘价格和资产负债表日后销售价格进行比较,将管理层估计的至完工时将要发生的成
本与内部成本预算、开发进度进行比较,将管理层估计的销售费用和相关税费与已售项目实际发
生的销售费用及相关税费进行比较,分析管理层确定可变现净值所使用数据的合理性。 
四、其他信息 
外高桥集团股份管理层对其他信息负责。其他信息包括外高桥集团股份 2020年年度报告中涵
盖的信息,但不包括财务报表和我们的审计报告。 
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息,我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。 
结合我们对财务报表的审计,我们的责任是阅读其他信息,在此过程中,考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 
基于我们已执行的工作,如果我们确定其他信息存在重大错报,我们应当报告该事实。在这
方面,我们无任何事项需要报告。 
五、管理层和治理层对财务报表的责任 
外高桥集团股份管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公允反映,并
设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 
在编制财务报表时,管理层负责评估外高桥集团股份的持续经营能力,披露与持续经营相关
的事项(如适用),并运用持续经营假设,除非管理层计划清算外高桥集团股份、终止运营或别
无其他现实的选择。 
治理层负责监督外高桥集团股份的财务报告过程。 
六、注册会计师对财务报表审计的责任 
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证,并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证,但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致,如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策,则通常认为错报是重大的。 
在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀疑。同时,我们
也执行以下工作: 
(1)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,设计和实施审计程序以应对
这些风险,并获取充分、适当的审计证据,作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上,未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。 
(2)了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序。 
(3)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 
(4)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根据获取的审计证据,就可能导
致对外高桥集团股份的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。
如果我们得出结论认为存在重大不确定性,审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意
财务报表中的相关披露;如果披露不充分,我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审
计报告日可获得的信息。然而,未来的事项或情况可能导致外高桥集团股份不能持续经营。 
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(5)评价财务报表的总体列报、结构和内容,并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。 
(6)就外高桥集团股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据,以对财务
报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计,并对审计意见承担全部责任。 
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通,包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明,并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项,以及相关的防范措施。 
从与治理层沟通过的事项中,我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要,因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项,除非法律法规禁止公开披露这些事项,或在极少
数情形下,如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处,我们确定不应在审计报告中沟通该事项。 
 
 
致同会计师事务所                                  中国注册会计师    王龙旷 
(特殊普通合伙) 
 
中国注册会计师    陈  琳 
 
中国·北京                                      二〇二一年 三月二十九日 
 
 
二、 财务报表 
合并资产负债表 
2020年 12 月 31日 
编制单位: 上海外高桥集团股份有限公司 
单位:元  币种:人民币 
项目 

注 
2020年 12月 31日 2019 年 12月 31日 
流动资产:    
货币资金  6,241,007,202.41 1,895,129,653.89 
结算备付金    
拆出资金    
交易性金融资产  356,937,045.29 350,337,983.86 
衍生金融资产    
应收票据  250,000.00  
应收账款  451,996,589.09 430,644,102.22 
应收款项融资    
预付款项  62,678,759.72 2,603,934,423.37 
应收保费    
应收分保账款    
应收分保合同准备金    
其他应收款  620,108,459.85 1,373,902,307.76 
其中:应收利息    
应收股利    
买入返售金融资产    
存货  12,474,220,176.70 11,060,904,423.08 
合同资产    
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持有待售资产  2,500,000.00 2,500,000.00 
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产  75,465,080.05 102,815,410.04 
流动资产合计  20,285,163,313.11 17,820,168,304.22 
非流动资产:      
发放贷款和垫款  146,419,736.11 421,253,630.54 
债权投资    
其他债权投资    
长期应收款    
长期股权投资  1,220,255,797.80 1,231,835,249.21 
其他权益工具投资  1,528,484.68 1,485,172.82 
其他非流动金融资产  162,777,711.25 80,000,000.00 
投资性房地产  15,741,067,653.56 13,308,641,429.88 
固定资产  785,776,011.73 789,911,663.71 
在建工程  11,580,182.21 580,611,428.89 
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产  59,196,787.47 60,315,290.60 
开发支出    
商誉    
长期待摊费用  68,145,351.05 41,748,079.12 
递延所得税资产  814,259,573.80 471,935,726.37 
其他非流动资产     
非流动资产合计   19,011,007,289.66 16,987,737,671.14 
资产总计   39,296,170,602.77 34,807,905,975.36 
流动负债:      
短期借款  7,625,308,195.96 10,243,397,995.49 
向中央银行借款    
拆入资金    
交易性金融负债    
衍生金融负债    
应付票据  53,048,019.75 57,176,216.02 
应付账款  2,575,024,317.27 1,715,259,531.92 
预收款项  142,851,340.09 500,916,607.20 
合同负债  948,944,256.31  
卖出回购金融资产款    
吸收存款及同业存放  1,628,090,270.52 1,358,660,659.45 
代理买卖证券款    
代理承销证券款    
应付职工薪酬  127,324,481.50 118,116,066.54 
应交税费  3,293,045,833.79 1,588,185,050.67 
其他应付款  1134204080.09 1,931,354,668.45 
其中:应付利息    
应付股利  34,531,088.97 33,374,545.20 
应付手续费及佣金    
应付分保账款    
持有待售负债    
2020年年度报告 
65 / 224 
 
一年内到期的非流动负债  117,010,921.00 93,822,493.19 
其他流动负债  1,031,897,993.74  
流动负债合计  18,676,749,710.02 17,606,889,288.93 
非流动负债:      
保险合同准备金    
长期借款  3,221,795,492.02 1,777,222,197.29 
应付债券  5,099,172,072.13 3,599,606,860.27 
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款  846,841,251.23 779,136,883.14 
长期应付职工薪酬    
预计负债  60,784,129.82 60,784,129.82 
递延收益  151,449,719.69 112,827,173.97 
递延所得税负债  3,561,639.62 4,110,953.50 
其他非流动负债    
非流动负债合计  9,383,604,304.51 6,333,688,197.99 
负债合计  28,060,354,014.53 23,940,577,486.92 
所有者权益(或股东权益):      
实收资本(或股本)  1,135,349,124.00 1,135,349,124.00 
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积  3,567,531,219.66 3,605,950,299.24 
减:库存股    
其他综合收益  -7,030,816.15 -4,677,697.61 
专项储备    
盈余公积  801,911,846.30 725,638,847.60 
一般风险准备  24,524,267.69 14,181,091.36 
未分配利润  5,435,034,009.32 5,072,507,170.38 
归属于母公司所有者权益(或股东权
益)合计 
 
10,957,319,650.82 10,548,948,834.97 
少数股东权益  278,496,937.42 318,379,653.47 
所有者权益(或股东权益)合计  11,235,816,588.24 10,867,328,488.44 
负债和所有者权益(或股东权益)总计  39,296,170,602.77 34,807,905,975.36 
 
法定代表人:刘宏 主管会计工作负责人:张舒娜 会计机构负责人:曾暹豪 
 
 
母公司资产负债表 
2020年 12 月 31日 
编制单位:上海外高桥集团股份有限公司  
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2020年 12月 31日 2019 年 12月 31日 
流动资产:    
货币资金  3,631,366,353.12 276,828,388.90 
交易性金融资产    
2020年年度报告 
66 / 224 
 
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款  75,479,461.04 41,945,744.35 
应收款项融资    
预付款项  3,004,736.47 2,554,851,701.02 
其他应收款  2,088,424,363.79 1,494,018,577.46 
其中:应收利息    
应收股利    
存货  6,557,498,173.61 7,357,894,613.88 
合同资产    
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产  755,580,452.17 1,311,504,383.02 
流动资产合计  13,111,353,540.20 13,037,043,408.63 
非流动资产:      
债权投资    
其他债权投资    
长期应收款    
长期股权投资  8,725,490,498.58 6,603,299,722.31 
其他权益工具投资  1,528,484.68 1,485,172.82 
其他非流动金融资产  162,777,711.25 80,000,000.00 
投资性房地产  4,497,072,578.71 2,856,280,849.48 
固定资产  168,097,474.86 157,604,750.06 
在建工程    
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产  1,708,554.41 1,229,085.55 
开发支出    
商誉    
长期待摊费用    
递延所得税资产  790,602,251.91 452,611,457.89 
其他非流动资产    
非流动资产合计  14,347,277,554.40 10,152,511,038.11 
资产总计  27,458,631,094.60 23,189,554,446.74 
流动负债:      
短期借款  5,295,812,532.95 7,417,348,910.70 
交易性金融负债    
衍生金融负债    
应付票据    
应付账款  1,660,403,549.89 933,784,136.38 
预收款项  2,880,591.07 78,193,886.86 
合同负债  739,608,375.15  
应付职工薪酬  25,213,373.53 26,598,091.19 
应交税费  3,049,930,543.07 1,448,027,688.87 
其他应付款  673,445,301.07 524,487,032.37 
其中:应付利息    
应付股利    
2020年年度报告 
67 / 224 
 
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债  102,992,557.11 71,795,691.72 
其他流动负债  1,027,507,235.34 539,680,599.76 
流动负债合计  12,577,794,059.18 11,039,916,037.85 
非流动负债:      
长期借款  1,483,000,000.00 738,500,000.00 
应付债券  5,099,172,072.13 3,599,606,860.27 
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债  57,000,400.00 57,000,400.00 
递延收益  14,648,741.75 17,804,836.15 
递延所得税负债  284,342.90 273,514.93 
其他非流动负债    
非流动负债合计  6,654,105,556.78 4,413,185,611.35 
负债合计  19,231,899,615.96 15,453,101,649.20 
所有者权益(或股东权益):      
实收资本(或股本)  1,135,349,124.00 1,135,349,124.00 
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积  4,000,958,896.27 4,000,958,896.27 
减:库存股    
其他综合收益  853,028.66 820,544.77 
专项储备    
盈余公积  676,453,524.69 600,180,525.99 
未分配利润  2,413,116,905.02 1,999,143,706.51 
所有者权益(或股东权益)合计  8,226,731,478.64 7,736,452,797.54 
负债和所有者权益(或股东权益)总计  27,458,631,094.60 23,189,554,446.74 
 
法定代表人:刘宏 主管会计工作负责人:张舒娜 会计机构负责人:曾暹豪 
 
 
合并利润表 
2020年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2020年度 2019年度 
一、营业总收入  10,218,714,235.69 9,005,157,046.62 
其中:营业收入  10,150,712,183.46 8,940,850,712.46 
利息收入  68,002,052.23 64,306,334.16 
已赚保费    
手续费及佣金收入    
二、营业总成本  9,327,406,833.64 7,774,778,408.15 
其中:营业成本  6,974,722,718.68 6,353,838,384.93 
利息支出  12,480,956.93 19,704,693.96 
2020年年度报告 
68 / 224 
 
手续费及佣金支出  164,678.07 82,170.44 
退保金    
赔付支出净额    
提取保险责任准备金净额    
保单红利支出    
分保费用    
税金及附加  1,225,664,543.77 420,880,720.07 
销售费用  249,854,423.23 271,146,640.25 
管理费用  425,440,082.26 423,318,145.93 
研发费用  10,542,340.39 7,028,428.22 
财务费用  428,537,090.31 278,779,224.35 
其中:利息费用  426,316,523.09 292,265,810.17 
利息收入  3,018,427.11 8,419,866.20 
加:其他收益  175,672,914.81 51,098,251.38 
投资收益(损失以“-”号填列)  -31,948,214.12 17,696,314.24 
其中:对联营企业和合营企业的投资收
益 
 -40,017,743.28 7,698,794.75 
以摊余成本计量的金融资产终止
确认收益 
   
汇兑收益(损失以“-”号填列)  -2,470,966.04 607,266.94 
净敞口套期收益(损失以“-”号填列)    
公允价值变动收益(损失以“-”号填
列) 
 4,144,949.68 -5,997.50 
信用减值损失(损失以“-”号填列)  -34,058,933.40 25,402,200.82 
资产减值损失(损失以“-”号填列)  -1,154,166.20 -2,358,355.51 
资产处置收益(损失以“-”号填列)  640,268.11 4,805,710.11 
三、营业利润(亏损以“-”号填列)  1,002,133,254.89 1,327,624,028.95 
加:营业外收入  65,718,634.49 25,359,369.43 
减:营业外支出  12,071,502.85 101,901,506.67 
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)  1,055,780,386.53 1,251,081,891.71 
减:所得税费用  286,338,665.97 330,053,008.28 
五、净利润(净亏损以“-”号填列)  769,441,720.56 921,028,883.43 
(一)按经营持续性分类 
1.持续经营净利润(净亏损以“-”号填
列) 
 769,441,720.56 921,028,883.43 
2.终止经营净利润(净亏损以“-”号填
列) 
   
(二)按所有权归属分类 
1.归属于母公司股东的净利润(净亏损以
“-”号填列) 
 721,626,803.73 875,221,196.08 
2.少数股东损益(净亏损以“-”号填列)  47,814,916.83 45,807,687.35 
六、其他综合收益的税后净额  -2,353,118.54 825,270.44 
(一)归属母公司所有者的其他综合收益的
税后净额 
 -2,353,118.54 825,270.44 
1.不能重分类进损益的其他综合收益  32,483.89 320,281.58 
(1)重新计量设定受益计划变动额    
(2)权益法下不能转损益的其他综合收益    
(3)其他权益工具投资公允价值变动  32,483.89 320,281.58 
(4)企业自身信用风险公允价值变动    
2020年年度报告 
69 / 224 
 
2.将重分类进损益的其他综合收益  -2,385,602.43 504,988.86 
(1)权益法下可转损益的其他综合收益  -50,832.03 15,830.16 
(2)其他债权投资公允价值变动    
(3)金融资产重分类计入其他综合收益的
金额 
   
(4)其他债权投资信用减值准备    
(5)现金流量套期储备    
(6)外币财务报表折算差额  -2,334,770.40 489,158.70 
(7)其他    
(二)归属于少数股东的其他综合收益的税
后净额 
   
七、综合收益总额  767,088,602.02 921,854,153.87 
(一)归属于母公司所有者的综合收益总额  719,273,685.19 876,046,466.52 
(二)归属于少数股东的综合收益总额  47,814,916.83 45,807,687.35 
八、每股收益:    
(一)基本每股收益(元/股)  0.64 0.77 
(二)稀释每股收益(元/股)  0.64 0.77 
 
法定代表人:刘宏 主管会计工作负责人:张舒娜 会计机构负责人:曾暹豪 
 
母公司利润表 
2020年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2020年度 2019年度 
一、营业收入  2,395,178,792.75 1,754,029,809.82 
减:营业成本  851,966,906.56 666,550,911.11 
税金及附加  1,117,296,522.84 612,757,999.77 
销售费用  11,839,134.22 8,512,977.02 
管理费用  106,831,892.02 103,821,487.70 
研发费用    
财务费用  271,689,658.13 128,707,147.56 
其中:利息费用  333,517,911.23 228,250,362.73 
利息收入  66,442,604.82 101,913,072.23 
加:其他收益  7,119,681.77 938,753.56 
投资收益(损失以“-”号填列)  783,272,051.28 272,211,509.38 
其中:对联营企业和合营企业的投资收
益 
 -93,944,936.23 -35,949,623.34 
以摊余成本计量的金融资产终止
确认收益 
   
净敞口套期收益(损失以“-”号填列)    
公允价值变动收益(损失以“-”号填
列) 
 2,777,711.25  
信用减值损失(损失以“-”号填列)  -52,176,999.50 45,067,203.26 
资产减值损失(损失以“-”号填列)    
资产处置收益(损失以“-”号填列)  -5,806.92 -5,644.86 
二、营业利润(亏损以“-”号填列)  776,541,316.86 551,891,108.00 
加:营业外收入  258,754.29 153,704.20 
减:营业外支出  3,710,000.00 99,428,762.51 
2020年年度报告 
70 / 224 
 
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)  773,090,071.15 452,616,049.69 
减:所得税费用  10,360,084.18 38,989,437.26 
四、净利润(净亏损以“-”号填列)  762,729,986.97 413,626,612.43 
(一)持续经营净利润(净亏损以“-”号
填列) 
 762,729,986.97 413,626,612.43 
(二)终止经营净利润(净亏损以“-”号
填列) 
   
五、其他综合收益的税后净额  32,483.89 320,281.58 
(一)不能重分类进损益的其他综合收益  32,483.89 320,281.58 
1.重新计量设定受益计划变动额    
2.权益法下不能转损益的其他综合收益    
3.其他权益工具投资公允价值变动  32,483.89 320,281.58 
4.企业自身信用风险公允价值变动    
(二)将重分类进损益的其他综合收益    
1.权益法下可转损益的其他综合收益    
2.其他债权投资公允价值变动    
3.金融资产重分类计入其他综合收益的
金额 
   
4.其他债权投资信用减值准备    
5.现金流量套期储备    
6.外币财务报表折算差额    
7.其他    
六、综合收益总额  762,762,470.86 413,946,894.01 
七、每股收益:    
(一)基本每股收益(元/股)    
(二)稀释每股收益(元/股)    
 
法定代表人:刘宏 主管会计工作负责人:张舒娜 会计机构负责人:曾暹豪 
 
 
合并现金流量表 
2020年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附
注 
2020年度 2019年度 
一、经营活动产生的现金流量:    
销售商品、提供劳务收到的现金  11,387,228,615.89 7,827,771,846.74 
客户存款和同业存放款项净增加额  269,429,611.07  
客户贷款及垫款净减少额  281,871,394.43 8,500,000.00 
存放中央银行和同业款项净减少额   28,492,631.24 
买入返售金融资产净增加额   1,150,000,000.00 
向中央银行借款净增加额    
向其他金融机构拆入资金净增加额    
收到原保险合同保费取得的现金    
收到再保业务现金净额    
保户储金及投资款净增加额    
收取利息、手续费及佣金的现金  68,002,052.23 64,306,334.16 
2020年年度报告 
71 / 224 
 
拆入资金净增加额    
回购业务资金净增加额    
代理买卖证券收到的现金净额    
收到的税费返还  365,382,940.25 375,970,369.04 
收到其他与经营活动有关的现金  863,996,841.35 787,769,245.13 
经营活动现金流入小计  13,235,911,455.22 10,242,810,426.31 
购买商品、接受劳务支付的现金  6,702,426,219.54 9,572,289,583.37 
客户贷款及垫款净增加额    
客户存款和同业存放款项净减少额   144,316,503.21 
存放中央银行和同业款项净增加额  194,114,664.95  
支付原保险合同赔付款项的现金    
拆出资金净增加额    
支付利息、手续费及佣金的现金  12,645,635.00 19,786,864.40 
支付保单红利的现金    
支付给职工及为职工支付的现金  835,932,180.37 883,234,046.61 
支付的各项税费  608,190,907.03 815,504,218.11 
支付其他与经营活动有关的现金  698,297,505.57 1,061,873,426.80 
经营活动现金流出小计  9,051,607,112.46 12,497,004,642.50 
经营活动产生的现金流量净额  4,184,304,342.76 -2,254,194,216.19 
二、投资活动产生的现金流量:      
收回投资收到的现金  458,567.29 25,000,000.00 
取得投资收益收到的现金  35,932,183.00 44,565,599.94 
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额 
 1,563,039.41 6,463,975.18 
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额 
   
收到其他与投资活动有关的现金  730,431,255.75 371,160,000.00 
投资活动现金流入小计  768,385,045.45 447,189,575.12 
购建固定资产、无形资产和其他长期
资产支付的现金 
 198,129,970.69 225,923,231.78 
投资支付的现金  283,000,000.00 278,257,659.68 
质押贷款净增加额    
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额 
   
支付其他与投资活动有关的现金  649,046,305.65 95,942,870.38 
投资活动现金流出小计  1,130,176,276.34 600,123,761.84 
投资活动产生的现金流量净额  -361,791,230.89 -152,934,186.72 
三、筹资活动产生的现金流量:      
吸收投资收到的现金    
其中:子公司吸收少数股东投资收到
的现金 
   
取得借款收到的现金  12,622,323,760.90 16,842,424,417.34 
收到其他与筹资活动有关的现金   1,000,000.00 
筹资活动现金流入小计  12,622,323,760.90 16,843,424,417.34 
偿还债务支付的现金  11,295,590,265.70 12,463,947,402.28 
分配股利、利润或偿付利息支付的现
金 
 920,179,641.04 782,161,517.52 
2020年年度报告 
72 / 224 
 
其中:子公司支付给少数股东的股
利、利润 
 62,120,734.04 76,638,416.48 
支付其他与筹资活动有关的现金  64,616,307.65 979,731,744.55 
筹资活动现金流出小计  12,280,386,214.39 14,225,840,664.35 
筹资活动产生的现金流量净额  341,937,546.51 2,617,583,752.99 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
响 
 -4,948,924.63 3,145,250.75 
五、现金及现金等价物净增加额  4,159,501,733.75 213,600,600.83 
加:期初现金及现金等价物余额  1,661,308,113.43 1,447,707,512.60 
六、期末现金及现金等价物余额  5,820,809,847.18 1,661,308,113.43 
 
法定代表人:刘宏 主管会计工作负责人:张舒娜 会计机构负责人:曾暹豪 
 
 
母公司现金流量表 
2020年 1—12月 
单位:元  币种:人民币 
项目 附注 2020年度 2019年度 
一、经营活动产生的现金流量:    
销售商品、提供劳务收到的现金  3,252,766,589.38 254,890,543.73 
收到的税费返还  27,600,480.15 11,507,839.68 
收到其他与经营活动有关的现金  889,942,742.41 118,578,479.71 
经营活动现金流入小计  4,170,309,811.94 384,976,863.12 
购买商品、接受劳务支付的现金  877,103,834.10 3,645,995,199.29 
支付给职工及为职工支付的现金  68,637,714.74 71,367,245.44 
支付的各项税费  70,896,810.68 355,952,924.74 
支付其他与经营活动有关的现金  20,348,837.54 647,992,286.02 
经营活动现金流出小计  1,036,987,197.06 4,721,307,655.49 
经营活动产生的现金流量净额  3,133,322,614.88 -4,336,330,792.37 
二、投资活动产生的现金流量:      
收回投资收到的现金   53,829,674.30 
取得投资收益收到的现金  881,755,420.97 315,447,495.17 
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额 
 900.00 1,822.88 
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额 
   
收到其他与投资活动有关的现金  3,142,125,735.20 3,269,471,934.58 
投资活动现金流入小计  4,023,882,056.17 3,638,750,926.93 
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金 
 4,106,919.39 6,034,641.93 
投资支付的现金  1,126,910,000.00 1,236,404,511.76 
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额 
   
支付其他与投资活动有关的现金  2,559,186,305.65 2,009,563,624.99 
投资活动现金流出小计  3,690,203,225.04 3,252,002,778.68 
投资活动产生的现金流量净额  333,678,831.13 386,748,148.25 
三、筹资活动产生的现金流量:      
吸收投资收到的现金    
2020年年度报告 
73 / 224 
 
取得借款收到的现金  9,079,819,400.21 12,452,000,000.00 
收到其他与筹资活动有关的现金   539,000,000.00 
筹资活动现金流入小计  9,079,819,400.21 12,991,000,000.00 
偿还债务支付的现金  8,502,348,910.67 8,996,699,000.00 
分配股利、利润或偿付利息支付的现金  690,179,154.10 604,871,762.34 
支付其他与筹资活动有关的现金    
筹资活动现金流出小计  9,192,528,064.77 9,601,570,762.34 
筹资活动产生的现金流量净额  -112,708,664.56 3,389,429,237.66 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响    
五、现金及现金等价物净增加额  3,354,292,781.45 -560,153,406.46 
加:期初现金及现金等价物余额  268,843,421.54 828,996,828.00 
六、期末现金及现金等价物余额  3,623,136,202.99 268,843,421.54 
 
法定代表人:刘宏 主管会计工作负责人:张舒娜 会计机构负责人:曾暹豪 
 
2020年年度报告 
74 / 224 
 
 
合并所有者权益变动表 
2020年 1—12 月 
单位:元  币种:人民币 
项目 
 2020 年度 
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 所有者权益合计 
实收资本(或股本) 
其他权益工具 
资本公积 
减:
库存
股 
其他综合收益 



备 
盈余公积 一般风险准备 未分配利润 

他 
小计 优

股 


债 

他 
一、上年年末余
额 
1,135,349,124.00    3,605,950,299.24  -4,677,697.61  725,638,847.60 14,181,091.36 5,072,507,170.38  10,548,948,834.97 318,379,653.47 10,867,328,488.44 
加:会计政策变
更 
               
前期差错
更正 
               
同一控制
下企业合并 
               
其他                
二、本年期初余
额 
1,135,349,124.00    3,605,950,299.24  -4,677,697.61  725,638,847.60 14,181,091.36 5,072,507,170.38  10,548,948,834.97 318,379,653.47 10,867,328,488.44 
三、本期增减变
动金额(减少以
“-”号填列) 
    -38,419,079.58  -2,353,118.54  76,272,998.70 10,343,176.33 362,526,838.94  408,370,815.85 -39,882,716.05 368,488,099.80 
(一)综合收益
总额 
      -2,353,118.54    721,626,803.73  719,273,685.19 47,814,916.83 767,088,602.02 
(二)所有者投
入和减少资本 
    -38,419,079.58        -38,419,079.58 -26,049,713.85 -64,468,793.43 
1.所有者投入
的普通股 
             -64,616,307.65 -64,616,307.65 
2.其他权益工
具持有者投入
资本 
               
3.股份支付计
入所有者权益
的金额 
               
4.其他     -38,419,079.58        -38,419,079.58 38,566,593.80 147,514.22 
(三)利润分配         76,272,998.70 10,343,176.33 -359,099,964.79  -272,483,789.76 -61,647,919.03 -334,131,708.79 
1.提取盈余公
积 
        76,272,998.70  -76,272,998.70     
2.提取一般风
险准备 
         10,343,176.33 -10,343,176.33     
2020年年度报告 
75 / 224 
 
3.对所有者(或
股东)的分配 
          -272,483,789.76  -272,483,789.76 -61,647,919.03 -334,131,708.79 
4.其他                
(四)所有者权
益内部结转 
               
1.资本公积转
增资本(或股
本) 
               
2.盈余公积转
增资本(或股
本) 
               
3.盈余公积弥
补亏损 
               
4.设定受益计
划变动额结转
留存收益 
               
5.其他综合收
益结转留存收
益 
               
6.其他                
(五)专项储备                
1.本期提取                
2.本期使用                
(六)其他                
四、本期期末余
额 
1,135,349,124.00    3,567,531,219.66  -7,030,816.15  801,911,846.30 24,524,267.69 5,435,034,009.32  10,957,319,650.82 278,496,937.42 11,235,816,588.24 
 
 
项目 
 2019 年度 
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 所有者权益合计 
实收资本 (或股本) 
其他权益工
具 
资本公积 




股 
其他综合收益 



备 
盈余公积 一般风险准备 未分配利润 

他 
小计 


股 


债 

他 
一、上
年年
末余
额 
1,135,349,124.00    3,826,971,328.80  -5,502,968.05  684,114,761.43 6,729,485.60 4,540,016,276.92  10,187,678,008.70 505,887,345.70 10,693,565,354.40 
加:会
计政
策变
更 
               

期差
               
2020年年度报告 
76 / 224 
 
错更
正 

一控
制下
企业
合并 
    618,000,000.00    65,788.97  -44,043,592.38  574,022,196.59  574,022,196.59 

他 
               
二、本
年期
初余
额 
1,135,349,124.00    4,444,971,328.80  -5,502,968.05  684,180,550.40 6,729,485.60 4,495,972,684.54  10,761,700,205.29 505,887,345.70 11,267,587,550.99 
三、本
期增
减变
动金
额(减
少以
“-
”号
填列) 
    -839,021,029.56  825,270.44  41,458,297.20 7,451,605.76 576,534,485.84  -212,751,370.32 -187,507,692.23 -400,259,062.55 
(一)
综合
收益
总额 
      825,270.44    875,221,196.08  876,046,466.52 45,807,687.35 921,854,153.87 
(二)
所有
者投
入和
减少
资本 
    -839,021,029.56        -839,021,029.56 -156,676,963.10 -995,697,992.66 
1.所
有者
投入
的普
通股 
             -143,993,355.62 -143,993,355.62 
2.其
他权
益工
具持
有者
投入
资本 
               
3.股
份支
付计
入所
有者
权益
的金
               
2020年年度报告 
77 / 224 
 
额 
4.其
他 
    -839,021,029.56        -839,021,029.56 -12,683,607.48 -851,704,637.04 
(三)
利润
分配 
        41,458,297.20 7,451,605.76 -298,686,710.24  -249,776,807.28 -76,638,416.48 -326,415,223.76 
1.提
取盈
余公
积 
        41,458,297.20  -41,458,297.20     
2.提
取一
般风
险准
备 
         7,451,605.76 -7,451,605.76     
3.对
所有
者(或
股东)
的分
配 
          -249,776,807.28  -249,776,807.28 -76,638,416.48 -326,415,223.76 
4.其
他 
               
(四)
所有
者权
益内
部结
转 
               
1.资
本公
积转
增资
本(或
股本) 
               
2.盈
余公
积转
增资
本(或
股本) 
               
3.盈
余公
积弥
补亏
损 
               
4.设
定受
益计
划变
动额
               
2020年年度报告 
78 / 224 
 
结转
留存
收益 
5.其
他综
合收
益结
转留
存收
益 
               
6.其
他 
               
(五)
专项
储备 
               
1.本
期提
取 
               
2.本
期使
用 
               
(六)
其他 
               
四、本
期期
末余
额 
1,135,349,124.00    3,605,950,299.24  -4,677,697.61  725,638,847.60 14,181,091.36 5,072,507,170.38  10,548,948,834.97 318,379,653.47 10,867,328,488.44 
 
法定代表人:刘宏 主管会计工作负责人:张舒娜 会计机构负责人:曾暹豪 
 
 
母公司所有者权益变动表 
2020年 1—12 月 
单位:元  币种:人民币 
项目 
 2020年度 
实收资本 (或股本) 
其他权益工
具 
资本公积 
减:库存
股 
其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优

股 


债 

他 
一、上年年末余额 1,135,349,124.00    4,000,958,896.27  820,544.77  600,180,525.99 1,999,143,706.51 7,736,452,797.54 
加:会计政策变更            
前期差错更正            
其他            
二、本年期初余额 1,135,349,124.00    4,000,958,896.27  820,544.77  600,180,525.99 1,999,143,706.51 7,736,452,797.54 
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)       32,483.89  76,272,998.70 413,973,198.51 490,278,681.10 
(一)综合收益总额       32,483.89   762,729,986.97 762,762,470.86 
2020年年度报告 
79 / 224 
 
(二)所有者投入和减少资本 
        
              -
     
            
    -     
 
1.所有者投入的普通股            
2.其他权益工具持有者投入资本            
3.股份支付计入所有者权益的金额            
4.其他            
(三)利润分配         76,272,998.70 -348,756,788.46 -272,483,789.76 
1.提取盈余公积 
        76,272,998.70 -76,272,998.70 
             
      
2.对所有者(或股东)的分配 
          
             
       
3.其他          -272,483,789.76 -272,483,789.76 
(四)所有者权益内部结转              
1.资本公积转增资本(或股本)            
2.盈余公积转增资本(或股本)            
3.盈余公积弥补亏损            
4.设定受益计划变动额结转留存收益            
5.其他综合收益结转留存收益            
6.其他            
(五)专项储备            
1.本期提取            
2.本期使用            
(六)其他            
四、本期期末余额 1,135,349,124.00    4,000,958,896.27  853,028.66  676,453,524.69 2,413,116,905.02 8,226,731,478.64 
 
 
项目 
 2019年度 
实收资本 (或股本) 
其他权益工具 
资本公积 
减:库存
股 
其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优

股 


债 

他 
一、上年年末余额 1,135,349,124.00    4,264,030,171.18  500,263.19  559,588,268.23 1,883,590,193.90 7,843,058,020.50 
加:会计政策变更 
          
            
    -     
前期差错更正 
          
            
    -     
其他         -770,403.48 -6,933,631.30 -7,704,034.78 
二、本年期初余额 1,135,349,124.00    4,264,030,171.18  500,263.19  558,817,864.75 1,876,656,562.60 7,835,353,985.72 
三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)     -263,071,274.91  320,281.58  41,362,661.24 122,487,143.91 -98,901,188.18 
(一)综合收益总额       320,281.58   413,626,612.43 413,946,894.01 
(二)所有者投入和减少资本     -263,071,274.91      -263,071,274.91 
1.所有者投入的普通股            
2.其他权益工具持有者投入资本            
3.股份支付计入所有者权益的金额     -263,071,274.91      -263,071,274.91 
4.其他            
(三)利润分配         41,362,661.24 -291,139,468.52 -249,776,807.28 
1.提取盈余公积         41,362,661.24 -41,362,661.24  
2.对所有者(或股东)的分配          -249,776,807.28 -249,776,807.28 
3.其他            
(四)所有者权益内部结转            
1.资本公积转增资本(或股本)            
2.盈余公积转增资本(或股本)            
3.盈余公积弥补亏损            
4.设定受益计划变动额结转留存收益            
2020年年度报告 
80 / 224 
 
5.其他综合收益结转留存收益            
6.其他            
(五)专项储备            
1.本期提取            
2.本期使用            
(六)其他            
四、本期期末余额 1,135,349,124.00    4,000,958,896.27  820,544.77  600,180,525.99 1,999,143,706.51 7,736,452,797.54 
 
法定代表人:刘宏 主管会计工作负责人:张舒娜 会计机构负责人:曾暹豪 
 
 
 
2020年年度报告 
81 / 224 
 
三、 公司基本情况 
1. 公司概况 
√适用  □不适用  
上海外高桥集团股份有限公司(原名上海外高桥保税区开发股份有限公司,以下简称 
“本公司”或“公司”)于 1992年 5月 19日经上海市建设委员会以“沪建经(92)
第 435号”文批准,由上海市外高桥保税区开发公司改制而成。1992年 5月 28日,
经中国人民银行上海分行以沪人金股字(92)第 37号文批准,公司向社会公众公开
发行境内上市内资股(A股)股票并上市交易。经 1993年 7月发行 8,500万股外资股
(B股)、1994年 5月实施每 10股送 5股、1994年 9月实施每 10股配 3股且内资股
每 10股再转配 17股、1999年 6月实施每 10股送 1股、2001年 6月实施每 10股送 1
股后,公司注册资本变更为 74,505.75万元。 
根据公司 2008年度第一次临时股东大会决议,经中国证券监督管理委员会 2008年 12
月“证监许可[2008]1309号”文批准,公司向上海外高桥(集团)有限公司定向发行
214,919,116股普通股、向上海东兴投资控股发展公司定向发行 50,804,327股普通股。
发行后,公司股份总数变更为 1,010,780,943股,注册资本变更为 101,078.0943万元,并
于 2009年 3月 5日由上海市工商行政管理局换发企业法人营业执照。 
根据公司 2013年第一次临时股东大会审议通过的议案和中国证券监督管理委员会“证
监许可[2014]292号”文,公司非公开发行 124,568,181股普通股。发行后,公司的股份
总数变更为 1,135,349,124股,注册资本变为 113,534.9124万元。 
2015年 9月,本公司名称由上海外高桥保税区开发股份有限公司变更为上海外高桥集
团股份有限公司。 
本公司控股股东为上海外高桥资产管理有限公司,实际控制人为上海市浦东新区国有
资产监督管理委员会。 
公司注册地址:中国(上海)自由贸易试验区杨高北路 889号,统一社会信用代码
91310000132226001W,法定代表人:刘宏。 
公司的经营范围:合法取得地块内的房地产经营开发,保税区内的转口贸易、保税仓
储、国际货运代理业务、外商投资项目的咨询代理、国际经贸咨询、承办海运进出口
货物的国际运输代理业务,包括:揽货、订舱、仓储、中转、集装箱拼装拆箱、结算
运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务及咨询业务。投资管理、建筑工程
管理、停车场收费经营(限区外分支机构经营)、物业管理、房地产咨询、商务咨询、
企业管理咨询(以上咨询除经纪),市场营销策划、会展会务服务。(依法须经批准的
项目,经相关部门批准后方可开展经营活动) 
本财务报表及财务报表附注业经本公司第九届董事会第十三次会议于 2021年 3月 29
日批准。 
 
 
2. 合并财务报表范围 
√适用  □不适用  
2020年年度报告 
82 / 224 
 
本期增加合并单位 3家,系本期投资设立的上海外高桥森筑置业有限公司及子公司上
海市外高桥保税区新发展有限公司非同一控制合并上海新诚物业管理有限公司及上
海新发展园林建设有限公司。 
本期减少合并单位 4家,系本期注销上海三凯物业经营管理有限公司、上海三凯仓储
物流有限公司、上海平贸汽车销售服务有限公司、上海三凯商业发展有限公司。 
本期合并范围变动情况详见“附注六、合并范围的变动”,合并范围内子公司情况详
见“附注七、在其他主体中的权益”。 
四、 财务报表的编制基础 
1. 编制基础 
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定(统
称“企业会计准则”)编制。此外,本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司
信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》(2014年修订)披露有关财务信
息。 
本财务报表以持续经营为基础列报。 
本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外,本财务报表均以历史成本
为计量基础。资产如果发生减值,则按照相关规定计提相应的减值准备。 
 
2. 持续经营 
√适用  □不适用  
本财务报表以持续经营为基础列报。 
 
五、 重要会计政策及会计估计 
具体会计政策和会计估计提示: 
√适用 □不适用  
详见下列各明细会计政策列示 
 
1. 遵循企业会计准则的声明 
本财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了本公司 2020 年 12月 31
日的合并及公司财务状况以及 2020年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量
等有关信息。 
 
2. 会计期间 
本公司会计年度自公历 1 月 1日起至 12月 31日止。 
 
3. 营业周期 
√适用  □不适用  
本公司的营业周期为 12 个月。 
 
4. 记账本位币 
本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。 
 
2020年年度报告 
83 / 224 
 
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 
√适用  □不适用  
(1)同一控制下的企业合并 
对于同一控制下的企业合并,合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债,除因
会计政策不同而进行的调整以外,按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的
账面价值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本
公积,资本公积不足冲减的,调整留存收益。 
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并 
在个别财务报表中,以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终
控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本;初始投资成
本与合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额,调整
资本公积,资本公积不足冲减的,调整留存收益。 
在合并财务报表中,合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债,除因会计政策
不同而进行的调整以外,按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量;合
并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和,与合并中取得的净
资产账面价值的差额,调整资本公积,资本公积不足冲减的,调整留存收益。合并方
在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资,在取得原股权之日与合并方与被合
并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收
益和其他所有者权益变动,应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。 
(2)非同一控制下的企业合并 
对于非同一控制下的企业合并,合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付
出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日,取得的
被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。 
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为
商誉,按成本扣除累计减值准备进行后续计量;对合并成本小于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的差额,经复核后计入当期损益。 
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并 
在个别财务报表中,以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新
增投资成本之和,作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益,购买日对这部分其他综合收益不作处理,在处置
该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理;因
被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所
有者权益,在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资
采用公允价值计量的,原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时
转入当期损益。 
在合并财务报表中,合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买
方的股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权,按
照该股权在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值之间的差额计入
当期收益;购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权
益变动转为购买日当期收益,由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。 
(3)企业合并中有关交易费用的处理 
2020年年度报告 
84 / 224 
 
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费
用,于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费
用,计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 
 
6. 合并财务报表的编制方法 
√适用  □不适用  
(1)合并范围 
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制,是指本公司拥有对被投资
单位的权力,通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报,并且有能力运用对被
投资单位的权力影响其回报金额。子公司,是指被本公司控制的主体(含企业、被投
资单位中可分割的部分、结构化主体等)。 
(2)合并财务报表的编制方法 
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础,根据其他有关资料,由本公司
编制。在编制合并财务报表时,本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致,
公司间的重大交易和往来余额予以抵销。 
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务,视同该子公司以及业务
自同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围,将其自同受最终控制方控制之
日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。 
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务,将该子公司以及业务自
购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表,将其现金流量纳入合并现金
流量表。 
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分,作为少数股东权益在合并资产负
债表中股东权益项下单独列示;子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额,在合
并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏
损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额,其余额仍冲减少数股
东权益。 
(3)购买子公司少数股东股权 
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公
司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额,以及在不丧失控制权的
情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对
应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额,均调整合并
资产负债表中的资本公积,资本公积不足冲减的,调整留存收益。 
(4)丧失子公司控制权的处理 
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的,剩余股权按照其在
丧失控制权日的公允价值进行重新计量;处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之
和,减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价
值的份额与商誉之和,形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。  
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等,在丧失控制权时转入当期损益,由
于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 
(5)分步处置股权直至丧失控制权的处理 
通过多次交易分步处置股权直至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响
符合以下一种或多种情况的,本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理: 
①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的; 
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果; 
2020年年度报告 
85 / 224 
 
③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生; 
④一项交易单独看是不经济的,但是和其他交易一并考虑时是经济的。 
在个别财务报表中,分步处置股权直至丧失控制权的各项交易不属于“一揽子交易”
的,结转每一次处置股权相对应的长期股权投资的账面价值,所得价款与处置长期股
权投资账面价值之间的差额计入当期投资收益;属于“一揽子交易”的,在丧失控制
权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额,先
确认为其他综合收益,到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。 
在合并财务报表中,分步处置股权直至丧失控制权时,剩余股权的计量以及有关处
置股权损益的核算比照前述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次
处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值
份额之间的差额,分别进行如下处理: 
①属于“一揽子交易”的,确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制
权当期的损益。 
②不属于“一揽子交易”的,作为权益性交易计入资本公积。在丧失控制权时不得转
入丧失控制权当期的损益。 
 
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法 
√适用  □不适用  
合营安排,是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同经营
和合营企业。 
(1)共同经营 
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。 
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目,并按照相关企业会计准则的规定进行会计
处理: 
A、确认单独所持有的资产,以及按其份额确认共同持有的资产; 
B、确认单独所承担的负债,以及按其份额确认共同承担的负债; 
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入; 
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入; 
E、确认单独所发生的费用,以及按其份额确认共同经营发生的费用。 
(2)合营企业 
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。 
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。 
 
8. 现金及现金等价物的确定标准 
现金等价物是指企业持有的期限短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 
 
9. 外币业务和外币报表折算 
√适用  □不适用  
(1)外币业务 
本公司发生外币业务,按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。 
资产负债表日,对外币货币性项目,采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债
表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额,
计入当期损益;对以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期汇
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率折算;对以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值确定日的即期汇率折
算,折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额,计入当期损益。 
(2)外币财务报表的折算 
资产负债表日,对境外子公司外币财务报表进行折算时,资产负债表中的资产和负
债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算,股东权益项目除“未分配利润”外,其
他项目采用发生日的即期汇率折算。 
利润表中的收入和费用项目,采用交易发生日的即期汇率折算。 
现金流量表所有项目均按照现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影
响额作为调节项目,在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响” 
项目反映。 
由于财务报表折算而产生的差额,在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”
项目反映。 
处置境外经营并丧失控制权时,将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外
经营相关的外币报表折算差额,全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。 
 
10. 金融工具 
√适用  □不适用  
金融工具是指形成一方的金融资产,并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。 
(1)金融工具的确认和终止确认 
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。 
金融资产满足下列条件之一的,终止确认: 
① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止; 
② 该金融资产已转移,且符合下述金融资产转移的终止确认条件。 
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,终止确认该金融负债或其一部分。本
公司(债务人)与债权人之间签订协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的,终止确认现存金融负债,并
同时确认新金融负债。 
以常规方式买卖金融资产,按交易日进行会计确认和终止确认。 
(2)金融资产分类和计量 
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特
征,将金融资产分为以下三类:以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 
以摊余成本计量的金融资产  
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产,分类为以摊余成本计量的金融资产:  
 本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标;  
 该金融资产的合同条款规定,在特定日期产生的现金流量,仅为对本金和以未偿
付本金金额为基础的利息的支付。  
初始确认后,对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且
不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失,在终止确认、按照实
际利率法摊销或确认减值时,计入当期损益。  
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产,分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产:  
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 本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融
资产为目标;  
 该金融资产的合同条款规定,在特定日期产生的现金流量,仅为对本金和以未偿
付本金金额为基础的利息的支付。 
初始确认后,对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利
息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益,其他利得或损失计入其他综合收益。
终止确认时,将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出,计
入当期损益。  
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产  
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
外,本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产。在初始确认时,为消除或显著减少会计错配,本公司将部分本应以摊余成本
计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 
初始确认后,对于该类金融资产以公允价值进行后续计量,产生的利得或损失(包
括利息和股利收入)计入当期损益,除非该金融资产属于套期关系的一部分。  
但是,对于非交易性权益工具投资,本公司在初始确认时将其不可撤销地指定为以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出,
且相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。 
初始确认后,对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计
入损益,其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时,将之前计
入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出,计入留存收益。 
管理金融资产的业务模式,是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模
式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还
是两者兼有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理
的特定业务目标为基础,确定管理金融资产的业务模式。  
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估,以确定相关金融资产在特定日期
产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中,
本金是指金融资产在初始确认时的公允价值;利息包括对货币时间价值、与特定时期
未偿付本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外,
本公司对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进
行评估,以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。 
仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时,所有受影响的相关金融资产在业务模
式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类,否则金融资产在初始确认后不得
进行重分类。  
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产,相关交易费用直接计入当期损益;对于其他类别的金融资产,相关交
易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融
资成分的应收账款,本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。 
(3)金融负债分类和计量 
本公司的金融负债于初始确认时分类为:以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债的,相关交易费用计入其初始确认金额。 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 
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以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,包括交易性金融负债和初始确
认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债,
按照公允价值进行后续计量,公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相
关的股利和利息支出计入当期损益。 
以摊余成本计量的金融负债 
其他金融负债采用实际利率法,按摊余成本进行后续计量,终止确认或摊销产生的
利得或损失计入当期损益。 
财务担保合同 
财务担保合同不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,在
初始确认时按公允价值计量,随后按照采用预期信用损失模型确定的预计负债的损失
准备以及初始确认金额扣除累计摊销额后的余额两者之中的较高者进行后续计量。 
金融负债与权益工具的区分 
金融负债,是指符合下列条件之一的负债: 
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。 
②在潜在不利条件下,与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。 
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同,且企业根据该合同
将交付可变数量的自身权益工具。 
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同,但以固定数量的自身
权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。 
权益工具,是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。 
如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务,则该
合同义务符合金融负债的定义。 
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算,需要考虑用于结算该
工具的本公司自身权益工具,是作为现金或其他金融资产的替代品,还是为了使该工
具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者,该工具是
本公司的金融负债;如果是后者,该工具是本公司的权益工具。 
对包含嵌入衍生工具的混合工具,如主合同为金融资产的,混合工具作为一个整体
适用金融资产分类的相关规定。如主合同并非金融资产,且该混合工具不是以公允价
值计量且其变动计入当期损益进行会计处理,嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及
风险方面不存在紧密关系,且与嵌入衍生工具条件相同,单独存在的工具符合衍生工
具定义的,嵌入衍生工具从混合工具中分拆,作为单独的衍生金融工具处理。如果无
法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量,则将混合工具整体
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。 
(4)金融工具的公允价值 
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。 
(5)金融资产减值 
本公司以预期信用损失为基础,对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备:  
 以摊余成本计量的金融资产;  
 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资; 
 《企业会计准则第 14 号——收入》定义的合同资产;  
 租赁应收款; 
 财务担保合同(以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终
止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外)。  
预期信用损失的计量 
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预期信用损失,是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信
用损失,是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预
期收取的所有现金流量之间的差额,即全部现金短缺的现值。  
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的
信息,以发生违约的风险为权重,计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量
之间差额的现值的概率加权金额,确认预期信用损失。 
本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初
始确认后信用风险未显著增加的,处于第一阶段,本公司按照未来 12个月内的预期
信用损失计量损失准备;金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用
减值的,处于第二阶段,本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备;
金融工具自初始确认后已经发生信用减值的,处于第三阶段,本公司按照该工具整个
存续期的预期信用损失计量损失准备。 
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具,本公司假设其信用风险自初始
确认后并未显著增加,按照未来 12个月内的预期信用损失计量损失准备。 
整个存续期预期信用损失,是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事
件而导致的预期信用损失。未来 12个月内预期信用损失,是指因资产负债表日后 12
个月内(若金融工具的预计存续期少于 12个月,则为预计存续期)可能发生的金融
工具违约事件而导致的预期信用损失,是整个存续期预期信用损失的一部分。 
在计量预期信用损失时,本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期
限(包括考虑续约选择权)。 
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具,按照其未扣
除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具,按
照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。 
对于应收票据、应收账款、合同资产,无论是否存在重大融资成分,本公司始终按
照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。 
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时,本公司依据信用风险
特征对应收票据和应收账款划分组合,在组合基础上计算预期信用损失,确定组合的
依据如下: 
A、应收票据 
 应收票据组合 1:银行承兑汇票 
 应收票据组合 2:商业承兑汇票 
B、应收账款 
 应收账款组合 1:应收外高桥合并范围内关联方形成的应收账款 
 应收账款组合 2:房地产业务形成的应收账款 
 应收账款组合 3:贸易物流业务形成的应收账款 
 应收账款组合 4:其他业务形成的应收账款 
对于划分为组合的应收票据、合同资产,本公司参考历史信用损失经验,结合当前
状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,
计算预期信用损失。 
对于划分为组合的应收账款,本公司参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对
未来经济状况的预测,编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对
照表,计算预期信用损失。 
其他应收款 
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本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合,在组合基础上计算预期信
用损失,确定组合的依据如下: 
其他应收款组合 1:应收外高桥合并范围内关联方形成的其他应收款 
其他应收款组合 2:应收押金和保证金 
其他应收款组合 3:应收备用金 
其他应收款组合 4:应收出口退税款 
其他应收款组合 5:应收房地产业务形成的其他款项 
其他应收款组合 6:应收贸易物流业务形成的其他款项 
其他应收款组合 7:应收其他业务形成的其他款项 
对划分为组合的其他应收款,本公司通过违约风险敞口和未来 12个月内或整个存
续期预期信用损失率,计算预期信用损失。 
债权投资、其他债权投资 
对于债权投资和其他债权投资,本公司按照投资的性质,根据交易对手和风险敞口
的各种类型,通过违约风险敞口和未来 12个月内或整个存续期预期信用损失率,计
算预期信用损失。 
信用风险显著增加的评估 
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违
约的风险,以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化,以评估金融工具
的信用风险自初始确认后是否已显著增加。  
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时,本公司考虑无须付出不必要的额外
成本或努力即可获得的合理且有依据的信息,包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包
括:  
 债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况;  
 已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级(如有)的严重恶化;  
 已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化;  
 现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化,并将对债务人对本公司的还
款能力产生重大不利影响。  
根据金融工具的性质,本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险
是否显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时,本公司可基于共同信用风险特征
对金融工具进行分类,例如逾期信息和信用风险评级。 
如果逾期超过 30日,本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加。 
已发生信用减值的金融资产 
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流
量具有不利影响的一项或多项事件发生时,该金融资产成为已发生信用减值的金融资
产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息: 
 发行方或债务人发生重大财务困难;  
 债务人违反合同,如偿付利息或本金违约或逾期等;  
 本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑,给予债务人在任何其他情
况下都不会做出的让步;  
 债务人很可能破产或进行其他财务重组;  
 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。  
预期信用损失准备的列报 
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为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化,本公司在每个资产负债表日重新
计量预期信用损失,由此形成的损失准备的增加或转回金额,应当作为减值损失或利
得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产,损失准备抵减该金融资产在资产
负债表中列示的账面价值;对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投
资,本公司在其他综合收益中确认其损失准备,不抵减该金融资产的账面价值。  
核销 
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回,则直接减记
该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生
在本公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的
金额。但是,按照本公司收回到期款项的程序,被减记的金融资产仍可能受到执行活
动的影响。  
已减记的金融资产以后又收回的,作为减值损失的转回计入收回当期的损益。  
(6)金融资产转移 
金融资产转移,是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方(转入
方)。 
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的,终止确认该
金融资产;保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,不终止确认该金融资
产。 
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,分别下
列情况处理:放弃了对该金融资产控制的,终止确认该金融资产并确认产生的资产和
负债;未放弃对该金融资产控制的,按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关
金融资产,并相应确认有关负债。 
(7)金融资产和金融负债的抵销 
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利,且目前可执行该种法定
权利,同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时,金融
资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外,金融资产和金
融负债在资产负债表内分别列示,不予相互抵销。 
 
11. 应收票据 
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
详见金融工具会计政策中的金融资产减值 
 
12. 应收账款 
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
详见金融工具会计政策中的金融资产减值 
 
13. 应收款项融资 
√适用 □不适用  
详见金融工具会计政策中的金融资产减值 
 
 
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14. 其他应收款 
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
详见金融工具会计政策中的金融资产减值 
 
 
15. 存货 
√适用  □不适用  
(1)存货的分类 
本公司存货分为开发成本、开发产品、库存商品、原材料、低值易耗品、代建工程、
发出商品等。 
(2)发出存货的计价方法 
原材料、库存商品发出时采用加权平均法计价。开发产品转出时,采用个别计价法确
定其实际成本。 
(3)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售
费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时,以取得的确凿证据为基础,
同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。 
资产负债表日,存货成本高于其可变现净值的,计提存货跌价准备。本公司通常按照
单个存货项目计提存货跌价准备,资产负债表日,以前减记存货价值的影响因素已经
消失的,存货跌价准备在原已计提的金额内转回。 
(4)存货的盘存制度 
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。 
(5)低值易耗品和包装物的摊销方法 
本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。 
 
16. 合同资产 
(1). 合同资产的确认方法及标准 
□适用 √不适用  
 
(2). 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
□适用 √不适用  
 
17. 持有待售资产 
√适用  □不适用  
(1)持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量 
本公司主要通过出售(包括具有商业实质的非货币性资产交换)而非持续使用一项
非流动资产或处置组收回其账面价值时,该非流动资产或处置组被划分为持有待售类
别。 
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允
价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延
所得税资产及保险合同产生的权利。 
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处置组,是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产,以
及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下,处置组包括企业合
并中取得的商誉等。 
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别:根据类似交易中
出售此类资产或处置组的惯例,该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售;
出售极可能发生,即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺,预计出售
将在一年内完成。因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的,无论出
售后本公司是否保留部分权益性投资,在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划
分条件时,在个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别,在合并财务
报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。 
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时,账面价值
高于公允价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置
组确认的资产减值损失金额,先抵减处置组中商誉的账面价值,再根据处置组中的各
项非流动资产账面价值所占比重,按比例抵减其账面价值。 
后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净
额增加的,以前减记的金额予以恢复,并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损
失金额内转回,转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。 
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销;持有
待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业
或合营企业的全部或部分投资,对于划分为持有待售的部分停止权益法核算,保留的
部分(未被划分为持有待售类别)则继续采用权益法核算;当本公司因出售丧失对联
营企业和合营企业的重大影响时,停止使用权益法。 
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别,但后来不再满足持有待售类别划
分条件的,本公司停止将其划分为持有待售类别,并按照下列两项金额中较低者计量: 
①该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值,按照其假定在没有被划分
为持有待售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额; 
②可收回金额。 
(2)终止经营 
终止经营,是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类
别的、能够单独区分的组成部分: 
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。 
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一
项相关联计划的一部分。 
③该组成部分是专为转售而取得的子公司。 
(3)列报 
本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列
报于“持有待售资产”,将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。 
本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持
有待售的非流动资产或处置组,其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益
列报。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。 
拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组,自其停止
使用日起作为终止经营列报。 
对于当期列报的终止经营,在当期财务报表中,原来作为持续经营损益列报的信息
被重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分
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条件的,在当期财务报表中,原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计
期间的持续经营损益列报。 
 
18. 债权投资 
(1). 债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
详见金融工具会计政策中的金融资产减值 
 
19. 其他债权投资 
(1). 其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
详见金融工具会计政策中的金融资产减值 
 
20. 长期应收款 
(1). 长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
详见金融工具会计政策中的金融资产减值 
 
21. 长期股权投资 
√适用  □不适用  
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被
投资单位施加重大影响的,为本公司的联营企业。 
(1)初始投资成本确定 
形成企业合并的长期股权投资:同一控制下企业合并取得的长期股权投资,在合并
日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为
投资成本;非同一控制下企业合并取得的长期股权投资,按照合并成本作为长期股权
投资的投资成本。 
对于其他方式取得的长期股权投资:支付现金取得的长期股权投资,按照实际支付
的购买价款作为初始投资成本;发行权益性证券取得的长期股权投资,以发行权益性
证券的公允价值作为初始投资成本。 
(2)后续计量及损益确认方法 
对子公司的投资,采用成本法核算,除非投资符合持有待售的条件;对联营企业和
合营企业的投资,采用权益法核算。 
采用成本法核算的长期股权投资,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已
宣告但尚未发放的现金股利或利润外,被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认
为投资收益计入当期损益。 
采用权益法核算的长期股权投资,初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的,不调整长期股权投资的投资成本;初始投资成本小于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,对长期股权投资的账面价值进行
调整,差额计入投资当期的损益。 
采用权益法核算时,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额,分别确认投资收益和其他综合收益,同时调整长期股权投资的账面价值;
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分,相应减少长期股权投
资的账面价值;被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其
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他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积(其他资本公积)。在确认应
享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允
价值为基础,并按照本公司的会计政策及会计期间,对被投资单位的净利润进行调整
后确认。 
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制
的,在转换日,按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和,作为改按权益法核算
的初始投资成本。原股权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额,以及原计入其
他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。  
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的,处置后
的剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22号—金融工具
确认和计量》进行会计处理,公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权
投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益,在终止采用权益法核算时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理;原股权投资相关的其他所
有者权益变动转入当期损益。 
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的,处置后的剩余股权能够
对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的,改按权益法核算,并对该剩余股权视
同自取得时即采用权益法核算进行调整;处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的,改按《企业会计准则第 22号—金融工具确认和计量》的
有关规定进行会计处理,其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当
期损益。 
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的,按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位
因增资扩股而增加净资产的份额,与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资
原账面价值之间的差额计入当期损益;然后,按照新的持股比例视同自取得投资时即
采用权益法核算进行调整。 
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算
归属于本公司的部分,在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未
实现内部交易损失,属于所转让资产减值损失的,不予以抵销。 
(3)确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 
共同控制,是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活动必
须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时,首先
判断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排,其次再判断该安排相关活动的
决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参
与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动,则认为所有参与方或一组参与方集
体控制该安排;如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的,不
构成共同控制。判断是否存在共同控制时,不考虑享有的保护性权利。 
重大影响,是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力,但并不
能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加
重大影响时,考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他
方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响,
包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。 
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%(含 20%)以上但低于 50%的表决
权股份时,一般认为对被投资单位具有重大影响,除非有明确证据表明该种情况下不
能参与被投资单位的生产经营决策,不形成重大影响;本公司拥有被投资单位 20%(不
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含)以下的表决权股份时,一般不认为对被投资单位具有重大影响,除非有明确证据
表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策,形成重大影响。 
(4)持有待售的权益性投资 
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的,相关会计
处理见附注三、13 
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资,采用权益法进行会计处理。 
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资,不再符合持有待售资产分
类条件的,从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。 
(5)减值测试方法及减值准备计提方法 
对子公司、联营企业及合营企业的投资,计提资产减值的方法见“资产减值” 
 
22. 投资性房地产 
(1). 如果采用成本计量模式的: 
折旧或摊销方法 
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。本公司投
资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租
的建筑物。 
本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量,并按照固定资产或无形资产
的有关规定,按期计提折旧或摊销。 
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,计提资产减值方法见“资产减值”。 
 
23. 固定资产 
(1). 确认条件 
√适用 □不适用  
(1)固定资产确认条件 
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用寿命
超过一个会计年度的有形资产。 
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业,并且该固定资产的成本能够可靠地
计量时,固定资产才能予以确认。 
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。 
(2)各类固定资产的折旧方法 
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧,
终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况
下,按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值,本公司确定各类固定资产的年折旧
表见“折旧方法” 
其中,已计提减值准备的固定资产,还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额
计算确定折旧率。 
(3)固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、21。 
(4)融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法 
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时,确认为融资租入固定资产: 
①在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给本公司。 
②本公司有购买租赁资产的选择权,所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租
赁资产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。 
③即使资产的所有权不转移,但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。 
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④本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产公允
价值。 
⑤租赁资产性质特殊,如果不作较大改造,只有本公司才能使用。 
融资租赁租入的固定资产,按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现
值两者中较低者,作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差
额作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的,可归属于租赁项
目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用,计入租入资产价值。未确认
融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。 
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理
确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的,在租赁资产尚可使用年限内计提折旧;
无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的,在租赁期与租赁资产尚可使
用年限两者中较短的期间内计提折旧。 
(5)每年年度终了,本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核。 
使用寿命预计数与原先估计数有差异的,调整固定资产使用寿命;预计净残值预计
数与原先估计数有差异的,调整预计净残值。 
(6)大修理费用 
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用,有确凿证据表明符合固定资产
确认条件的部分,计入固定资产成本,不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固
定资产在定期大修理间隔期间,照提折旧。 
 
(2). 折旧方法 
√适用 □不适用  
类别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率 年折旧率 
房屋及建筑物--框架
结构-高层 
直线法 45 5 2.11 
房屋及建筑物--框架
结构-多层 
直线法 25-35 5 3.80-2.71 
房屋及建筑物框--钢
混合结构-多层 
直线法 30 5 3.17 
房屋及建筑物框--钢
结构—单层 
直线法 20 5 4.75 
通用机器设备 直线法 10 5 9.5 
专用机械设备 直线法 6-10 5 15.83-9.5 
运输工具 直线法 5 5 19 
办公及其他设备 直线法 3-5  33.33-20.00 
固定资产装修 直线法 5  20 
 
(3). 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法 
√适用  □不适用  
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时,确认为融资租入固定资产: 
①在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给本公司。 
②本公司有购买租赁资产的选择权,所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租
赁资产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。 
③即使资产的所有权不转移,但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。 
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④本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产公允
价值。 
⑤租赁资产性质特殊,如果不作较大改造,只有本公司才能使用。 
融资租赁租入的固定资产,按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现
值两者中较低者,作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差
额作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的,可归属于租赁项
目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用,计入租入资产价值。未确认
融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。 
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理
确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的,在租赁资产尚可使用年限内计提折旧;
无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的,在租赁期与租赁资产尚可使
用年限两者中较短的期间内计提折旧。 
 
24. 在建工程 
√适用  □不适用  
本公司在建工程成本按实际工程支出确定,包括在建期间发生的各项必要工程支出、
工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。 
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。 
在建工程计提资产减值方法见资产减值 
 
25. 借款费用 
√适用  □不适用  
(1)借款费用资本化的确认原则 
本公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,
予以资本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,
计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的,开始资本化: 
① 资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支
付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出; 
② 借款费用已经发生; 
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 
(2)借款费用资本化期间 
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借
款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所
发生的借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。 
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超
过 3个月的,暂停借款费用的资本化;正常中断期间的借款费用继续资本化。 
(3)借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法 
专门借款当期实际发生的利息费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收
入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化;一般借款根据累计资产支
出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,确定资
本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。 
资本化期间内,外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化;外币一般借款的汇兑差
额计入当期损益。 
 
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26. 生物资产 
□适用  √不适用  
 
27. 油气资产 
□适用  √不适用  
 
28. 使用权资产 
□适用 √不适用  
 
29. 无形资产 
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试 
√适用 □不适用  
本公司无形资产包括土地使用权、软件等。 
无形资产按照成本进行初始计量,并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用
寿命为有限的,自无形资产可供使用时起,采用能反映与该资产有关的经济利益的预
期实现方式的摊销方法,在预计使用年限内摊销;无法可靠确定预期实现方式的,采
用直线法摊销;使用寿命不确定的无形资产,不作摊销。 
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下: 
类  别 使用寿命 摊销方法 备注 
土地使用权 土地使用权剩余使用年限 直线法  
软件 5 直线法  
本公司于每年年度终了,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复
核,与以前估计不同的,调整原先估计数,并按会计估计变更处理。 
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的,将该项无形资
产的账面价值全部转入当期损益。 
无形资产计提资产减值方法见“资产减值”。 
 
(2). 内部研究开发支出会计政策 
√适用 □不适用  
本公司将内部研究开发项目的支出,区分为研究阶段支出和开发阶段支出。 
研究阶段的支出,于发生时计入当期损益。 
开发阶段的支出,同时满足下列条件的,才能予以资本化,即:完成该无形资产以
使其能够使用或出售在技术上具有可行性;具有完成该无形资产并使用或出售的意图;
无形资产产生经济利益的方式,包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
无形资产自身存在市场,无形资产将在内部使用的,能够证明其有用性;有足够的技
术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,并有能力使用或出售该无
形资产;归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开发
支出计入当期损益。 
本公司研究开发项目在满足上述条件,通过技术可行性及经济可行性研究,形成项
目立项后,进入开发阶段。 
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出,自该项目达到预定用途之日转为无
形资产。 
 
2020年年度报告 
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30. 长期资产减值 
√适用  □不适用  
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投
资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产等(存货、按公允价值模式计量的投资
性房地产、递延所得税资产、金融资产除外)的资产减值,按以下方法确定: 
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象,存在减值迹象的,本公司将
估计其可收回金额,进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的
无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象,每年都进行减值
测试。 
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量
的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额;难以对单
项资产的可收回金额进行估计的,以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回
金额。资产组的认定,以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组
的现金流入为依据。 
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时,本公司将其账面价值减记至可收
回金额,减记的金额计入当期损益,同时计提相应的资产减值准备。 
就商誉的减值测试而言,对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购买日起按照合
理的方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的,将其分摊至相关的资产
组组合。相关的资产组或资产组组合,是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组
或者资产组组合,且不大于本公司确定的报告分部。 
减值测试时,如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的,首先对不包
含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,计算可收回金额,确认相应的减值损
失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,比较其账面价值与可收
回金额,如可收回金额低于账面价值的,确认商誉的减值损失。 
资产减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。 
 
31. 长期待摊费用 
√适用  □不适用  
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价,并按预计受益期限平均摊销。对不能
使以后会计期间受益的长期待摊费用项目,其摊余价值全部计入当期损益。 
 
32. 合同负债 
(1). 合同负债的确认方法 
□适用 √不适用  
 
33. 职工薪酬 
(1). 短期薪酬的会计处理方法 
√适用  □不适用  
职工薪酬,是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报
酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企
业提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利,也属于
职工薪酬。 
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根据流动性,职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应
付职工薪酬” 项目。 
本公司在职工提供服务的会计期间,将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准
和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积
金,确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关
服务的年度报告期结束后十二个月内不能完全支付,且财务影响重大的,则该负债将
以折现后的金额计量。 
 
(2). 离职后福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中,设定提存计划,是指向
独立的基金缴存固定费用后,企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划;设定
受益计划,是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。 
设定提存计划 
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。 
在职工提供服务的会计期间,根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债,并计
入当期损益或相关资产成本。 
设定受益计划 
对于设定受益计划,在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值,以预期累积
福利单位法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列
组成部分: 
①服务成本,包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中,当期服务
成本,是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额;过去服务成
本,是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现
值的增加或减少。 
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额,包括计划资产的利息收益、设定受益计
划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。 
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。 
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本,本公司将上述第①和②项
计入当期损益;第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益,在原设
定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利
润。 
 
(3). 辞退福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
本公司向职工提供辞退福利的,在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负
债,并计入当期损益:本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供
的辞退福利时;本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。 
实行职工内部退休计划的,在正式退休日之前的经济补偿,属于辞退福利,自职工
停止提供服务日至正常退休日期间,拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一
次性计入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿(如正常养老退休金),按照离职
后福利处理。 
 
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(4). 其他长期职工福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
本公司向职工提供的其他长期职工福利,符合设定提存计划条件的,按照上述关于
设定提存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的,按照上述关于设定受益计
划的有关规定进行处理,但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净
资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。 
 
34. 租赁负债 
□适用 √不适用  
 
35. 预计负债 
√适用  □不适用  
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件,本公司将其确认为预计负债: 
(1)该义务是本公司承担的现时义务; 
(2)该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司; 
(3)该义务的金额能够可靠地计量。 
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量,并综合考虑
与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的,
通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计
负债的账面价值进行复核,并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。 
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿,则补偿
金额只能在基本确定能收到时,作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负
债的账面价值。 
 
36. 股份支付 
□适用  √不适用  
 
37. 优先股、永续债等其他金融工具 
□适用  √不适用  
 
38. 收入 
(1). 收入确认和计量所采用的会计政策 
√适用 □不适用  
(1)一般原则 
本公司在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认
收入。 
合同中包含两项或多项履约义务的,本公司在合同开始日,按照各单项履约义务所
承诺商品或服务的单独售价的相对比例,将交易价格分摊至各单项履约义务,按照分
摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。  
满足下列条件之一时,本公司属于在某一时段内履行履约义务;否则,属于在某一
时点履行履约义务: 
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。 
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。 
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③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且本公司在整个合同期间内有
权就累计至今已完成的履约部分收取款项。 
对于在某一时段内履行的履约义务,本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。
履约进度不能合理确定时,本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的,按照已经发
生的成本金额确认收入,直到履约进度能够合理确定为止。  
对于在某一时点履行的履约义务,本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确
认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时,本公司会考虑下列迹象: 
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利,即客户就该商品负有现时付款义务。 
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户,即客户已拥有该商品的法定所有权。 
③本公司已将该商品的实物转移给客户,即客户已实物占有该商品。 
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户,即客户已取得该商品所
有权上的主要风险和报酬。 
⑤客户已接受该商品或服务。 
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。 
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利(且该权利取决于时间流逝
之外的其他因素)作为合同资产,合同资产以预期信用损失为基础计提减值(参见附
注三、10(5))。本公司拥有的、无条件(仅取决于时间流逝)向客户收取对价的
权利作为应收款项列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义
务作为合同负债。 
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示,净额为借方余额的,根据其流动性
在“合同资产”或“其他非流动资产”项目中列示;净额为贷方余额的,根据其流动
性在“合同负债”或“其他非流动负债”项目中列示。 
(2)具体方法 
与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下 
① 房地产销售 
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求,满足在某一时段内履行履约义务条
件的房地产销售,本公司在该段时间内按履约进度确认收入;其他的房地产销售在房
产完工并验收合格,达到销售合同约定的交付条件,取得买方按销售合同约定交付房
产的付款证明,经业主方验收并签署房屋交接流转单,取得相关商品或服务控制权时
点,确认销售收入的实现。 
② 房地产租赁 
具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书,履行了合同规定的义务,且价
款已经取得或收款的证据已经取得时确认房地产租赁收入的实现。 
③ 商品销售 
对于出口销售,根据与客户签订的合同或协议,若合同或协议有明确约定外销商品控
制权转移时点的,按约定确认;若无明确约定的,按《国际贸易术语解释通则》中对
各种贸易方式的控制权转移时点的规定确认。本公司主要以 FOB、CFR、CIF 等形式出
口,在装船后产品对应的控制权即发生转移。本公司在同时具备下列条件后确认收入:
1)产品已报关出口,取得装箱单、报关单和提单;2)产品出口收入货款金额已确定,
款项已收讫或预计可以收回,并开具出口销售发票;3)出口产品的成本能合理计算。 
对于国内销售,本公司在同时具备下列条件后确认收入:1)根据销售合同约定的交
货方式将货物发给客户或客户自行提货,获取客户的签收回单或客户确认的收货信息;
2)产品销售收入货款金额已确定,销售发票已开具,或款项已收讫,或预计可以收
入;3)销售产品的成本能够合理计算。 
2020年年度报告 
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(2). 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况 
□适用 √不适用  
 
39. 合同成本 
√适用 □不适用  
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。  
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。该成
本预期能够收回的,本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生的、
除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。  
为履行合同发生的成本,不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的,本
公司将其作为合同履约成本确认为一项资产:  
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关,包括直接人工、直接材料、制造费用 (或类似
费用)、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本;  
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源;  
③该成本预期能够收回。  
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产(以下简称“与合同成本有关的资产”)
采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销,计入当期损益。当与合同成本有
关的资产的账面价值高于下列两项的差额时,本公司对超出部分计提减值准备,并确认为资产减
值损失:  
①本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价;  
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。 
确认为资产的合同履约成本,初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期,在“存货”
项目中列示,初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期,在“其他非流动资产”项目中
列示。 
确认为资产的合同取得成本,初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期,在“其他
流动资产”项目中列示,初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期,在“其他非流动资
产”项目中列示。 
 
40. 政府补助 
√适用 □不适用  
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。 
对于货币性资产的政府补助,按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助,按
照公允价值计量;公允价值不能够可靠取得的,按照名义金额 1元计量。 
与资产相关的政府补助,是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助;
除此之外,作为与收益相关的政府补助。 
对于政府文件未明确规定补助对象的,能够形成长期资产的,与资产价值相对应的政府补助部
分作为与资产相关的政府补助,其余部分作为与收益相关的政府补助;难以区分的,将政府补助
整体作为与收益相关的政府补助。 
与资产相关的政府补助,冲减相关资产的账面价值,或者确认为递延收益在相关资产使用期限
内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补助,用于补偿已发生的相关成本费
用或损失的,计入当期损益或冲减相关成本;用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的,则计
入递延收益,于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益或冲减相关成本。按照名义金额计量
的政府补助,直接计入当期损益。本公司对相同或类似的政府补助业务,采用一致的方法处理。 
与日常活动相关的政府补助,按照经济业务实质,计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常
活动无关的政府补助,计入营业外收支。 
已确认的政府补助需要返还时,初始确认时冲减相关资产账面价值的,调整资产账面价值;存
在相关递延收益余额的,冲减相关递延收益账面余额,超出部分计入当期损益;属于其他情况的,
直接计入当期损益。 
2020年年度报告 
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41. 递延所得税资产/递延所得税负债 
√适用  □不适用  
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉,或与直接
计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外,均作为所得税
费用计入当期损益。 
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异,
采用资产负债表债务法确认递延所得税。 
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债,除非该应纳税暂时性差异是
在以下交易中产生的: 
(1)商誉的初始确认,或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认:
该交易不是企业合并,并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额; 
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异,该暂时性
差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。 
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,本公司以很
可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为
限,确认由此产生的递延所得税资产,除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生
的: 
(1)该交易不是企业合并,并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得
额; 
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异,同时满足
下列条件的,确认相应的递延所得税资产:暂时性差异在可预见的未来很可能转回,
且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。 
于资产负债表日,本公司对递延所得税资产和递延所得税负债,按照预期收回该资产
或清偿该负债期间的适用税率计量,并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方
式的所得税影响。 
于资产负债表日,本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很
可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,减记递延所得税
资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时,减记的金额予以转回。 
42. 租赁 
(1). 经营租赁的会计处理方法 
√适用  □不适用  
(1)本公司作为出租人 
经营租赁中的租金,本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的
初始直接费用,计入当期损益。 
(2)本公司作为承租人 
经营租赁中的租金,本公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当
期损益;发生的初始直接费用,计入当期损益。 
(2). 融资租赁的会计处理方法 
√适用  □不适用  
(1)本公司作为出租人 
融资租赁中,在租赁期开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应
收融资租赁款的入账价值,同时记录未担保余值;将最低租赁收款额、初始直接费用
2020年年度报告 
106 / 224 
 
及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租
赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资收入。 
(2)本公司作为承租人 
融资租赁中,在租赁期开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两
者中较低者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,
其差额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租
赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。本公司采用与自有固定资
产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。 
 
(3). 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
新冠肺炎疫情引发的租金减让 
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、本公司与承租人或出租人就现有租赁合同达成的
租金减免、延期支付等租金减让,同时满足下列条件的,本公司对房屋及建筑物等类
别租赁采用简化方法: 
①减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变,其中,租赁对价未折现或按减让前折
现率折现均可; 
②减让仅针对 2021年 6 月 30日前的应付租赁付款额; 
③综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。 
本公司不评估是否发生租赁变更。 
当本公司作为承租人时,对于经营租赁,本公司继续按照与减让前一致的方法将原
合同租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的,本公司将减免的租金作为或有
租金,在减免期间冲减成本或费用;延期支付租金的,本公司在原支付期间将应支付
的租金确认为应付款项,在实际支付时冲减前期确认的应付款项。对于融资租赁,本
公司继续按照与减让前一致的折现率将未确认融资费用确认为当期融资费用,继续按
照与减让前一致的方法对融资租入资产进行计提折旧等后续计量。发生租金减免的,
本公司将减免的租金作为或有租金,在达成减让协议等解除原租金支付义务时,冲减
资产成本或费用等科目,并相应调整长期应付款,按照减让前折现率折现计入当期损
益的,还应调整未确认融资费用;延期支付租金的,本公司在实际支付时冲减前期确
认的长期应付款。 
当本公司作为出租人时,对于经营租赁,本公司继续按照与减让前一致的方法将原
合同租金确认为租赁收入。发生租金减免的,本公司将减免的租金作为或有租金,在
减免期间冲减租赁收入;延期收取租金的,本公司在原收取期间将应收取的租金确认
为应收款项,并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。对于融资租赁,本公司继续
按照与减让前一致的租赁内含利率将未实现融资收益确认为租赁收入。发生租金减免
的,本公司将减免的租金作为或有租金,在达成减让协议等放弃原租金收取权利时,
冲减原确认的租赁收入,不足冲减的部分计入投资收益,同时相应调整长期应收款,
按照减让前折现率折现计入当期损益的,还应调整未实现融资收益;延期收取租金的,
本公司在实际收到时冲减前期确认的长期应收款。 
 
43. 其他重要的会计政策和会计估计 
√适用  □不适用  
资产减值 
2020年年度报告 
107 / 224 
 
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投
资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产等(存货、按公允价值模式计量的投资
性房地产、递延所得税资产、金融资产除外)的资产减值,按以下方法确定: 
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象,存在减值迹象的,本公司将
估计其可收回金额,进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的
无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象,每年都进行减值
测试。 
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量
的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额;难以对单
项资产的可收回金额进行估计的,以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回
金额。资产组的认定,以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组
的现金流入为依据。 
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时,本公司将其账面价值减记至可收
回金额,减记的金额计入当期损益,同时计提相应的资产减值准备。 
就商誉的减值测试而言,对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购买日起按照合
理的方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的,将其分摊至相关的资产
组组合。相关的资产组或资产组组合,是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组
或者资产组组合,且不大于本公司确定的报告分部。 
减值测试时,如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的,首先对不包含
商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,计算可收回金额,确认相应的减值损失。
然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,比较其账面价值与可收回金
额,如可收回金额低于账面价值的,确认商誉的减值损失。 
资产减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。 
     公允价值计量 
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中,出售一项资产所能收到或者
转移一项负债所需支付的价格。 
本公司以公允价值计量相关资产或负债,假定出售资产或者转移负债的有序交易在
相关资产或负债的主要市场进行;不存在主要市场的,本公司假定该交易在相关资产
或负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的
交易市场。本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化
所使用的假设。 
存在活跃市场的金融资产或金融负债,本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价
值。金融工具不存在活跃市场的,本公司采用估值技术确定其公允价值。 
以公允价值计量非金融资产的,考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益
的能力,或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能
力。 
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术,
优先使用相关可观察输入值,只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况
下,才使用不可观察输入值。 
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债,根据对公允价值计量整体而言
具有重要意义的最低层次输入值,确定所属的公允价值层次:第一层次输入值,是在
计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价;第二层次输入值,
是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值;第三层次输入值,
是相关资产或负债的不可观察输入值。 
2020年年度报告 
108 / 224 
 
每个资产负债表日,本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负
债进行重新评估,以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。 
维修基金 
本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时,计入其他应付款核算;
按规定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时,减少代收的维修基金。 
房地产项目根据开发项目所在地的有关规定,维修基金在开发产品销售时,向购房人
收取,并统一上缴维修基金管理部门。 
重大会计判断和估计 
本公司根据历史经验和其它因素,包括对未来事项的合理预期,对所采用的重要会
计估计和关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值
出现重大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下: 
金融资产的分类 
本公司在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特
征的分析等。 
本公司在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式,考虑的因素包括评
价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方
式、以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。 
本公司在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时,存在以下主
要判断:本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变
动;利息是否仅包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润
的对价。例如,提前偿付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础
的利息,以及因提前终止合同而支付的合理补偿。 
应收账款预期信用损失的计量 
本公司通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失,
并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时,本公
司使用内部历史信用损失经验等数据,并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行
调整。在考虑前瞻性信息时,本公司使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、
技术环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假
设。 
递延所得税资产 
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内,应就所有未利用的税务亏损
确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时
间和金额,结合纳税筹划策略,以决定应确认的递延所得税资产的金额。 
未上市权益投资的公允价值确定 
未上市的权益投资的公允价值是根据具有类似条款和风险特征的项目当前折现率
折现的预计未来现金流量。这种估价要求本公司估计预期未来现金流量和折现率,因
此具有不确定性。在有限情况下,如果用以确定公允价值的信息不足,或者公允价值
的可能估计金额分布范围很广,而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的,该
成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。      
 
 
44. 重要会计政策和会计估计的变更 
(1). 重要会计政策变更 
√适用 □不适用  
2020年年度报告 
109 / 224 
 
会计政策变更的内容和原因 审批程序 
备注(受重要影响的报表项目
名称和金额) 
新收入准则 第九届董事会审计委员会第十
四次会议 
见下详述 
企业会计准则解释第 13号 第九届董事会审计委员会第十
四次会议 
见下详述 
《关于印发<新冠肺炎疫情相
关租金减让会计处理规定>的
通知》(财会[2020]10号) 
第九届董事会审计委员会第十
四次会议 
见下详述 
其他说明 
一.新收入准则 
财政部于 2017年颁布了《企业会计准则第 14号——收入(修订)》(以下简称“新收
入准则”),本公司自 2020年 1月 1日起执行该准则,对会计政策相关内容进行了调
整。 
本公司在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品或服务的控制权时,确认
收入。在满足一定条件时,本公司属于在某一时段内履行履约义务,否则,属于在某
一时点履行履约义务。合同中包含两项或多项履约义务的,本公司在合同开始日,按
照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例,将交易价格分摊至各单
项履约义务,按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。  
本公司依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计政策。例如:
合同成本、质量保证、主要责任人和代理人的区分、附有销售退回条款的销售、额外
购买选择权、知识产权许可、回购安排、预收款项、无需退回的初始费的处理等。  
本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利,且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素作为合同资产列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作
为合同负债列示。 
本公司根据首次执行新收入准则的累积影响数,调整本公司 2020年年初留存收益及
财务报表其他相关项目金额,未对比较财务报表数据进行调整。本公司仅对在 2020
年 1月 1日尚未完成的合同的累积影响数调整本公司 2020年年初留存收益及财务报表
其他相关项目金额。 
会计政策变更的内容和原因 
受影响的报表项
目 
影响金额 
(2020年 1月 1日) 
因执行新收入准则,本公司将销售商品及与
提供劳务相关的预收款项重分类至合同负
债。 
合同负债 341,178,826.65 
预收款项 -365,178,181.01 
其他流动负债 23,999,354.36 
 
与原收入准则相比,执行新收入准则对 2020年度财务报表相关项目的影响如下: 
2020年年度报告 
110 / 224 
 
受影响的资产负债表项目 
影响金额 
2020年 12月 31日 
合同负债 948,944,256.31 
预收款项 -968,404,750.04 
其他流动负债 19,460,493.73 
受影响的利润表项目 
影响金额 
2020年年度 
营业成本 15,355,135.27 
销售费用 -15,355,135.27 
 
二.企业会计准则解释第 13号 
财政部于 2019年 12月发布了《企业会计准则解释第 13号》(财会〔2019〕21号)(以
下简称“解释第 13号”)。 
解释第 13号修订了构成业务的三个要素,细化了业务的判断条件,对非同一控制下
企业合并的购买方在判断取得的经营活动或资产的组合是否构成一项业务时,引入了
“集中度测试”的方法。 
解释第 13号明确了企业的关联方包括企业所属企业集团的其他共同成员单位(包括
母公司和子公司)的合营企业或联营企业,以及对企业实施共同控制的投资方的企业
合营企业或联营企业等。 
解释 13号自 2020年 1月 1日起实施,本公司采用未来适用法对上述会计政策变更进
行会计处理。 
采用解释第 13号未对本公司财务状况、经营成果和关联方披露产生重大影响。 
三.财政部于 2020年 6月发布了《关于印发<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>
的通知》(财会[2020]10号),可对新冠肺炎疫情相关租金减让根据该会计处理规定
选择采用简化方法。 
本公司对于自 2020年 1月 1日起发生的房屋及建筑物类别租赁的相关租金减让,采用
了该会计处理规定中的简化方法(参见附注三、29、(3)),在减免期间或在达成
减让协议等解除并放弃相关权利义务时,将相关租金减让计入损益。上述简化方法对
本期利润的影响金额为 189,295,932.83元。 
本公司对 2020年 1月 1日之前发生的租金减让不适用上述简化处理方法。 
上述会计政策的累积影响数如下: 
受影响的项目 本期 上期 
期初净资产   
  其中:留存收益   
净利润 -189,295,932.83  
资本公积   
2020年年度报告 
111 / 224 
 
受影响的项目 本期 上期 
其他综合收益   
专项储备   
期末净资产 -189,295,932.83  
  其中:留存收益 -189,295,932.83  
 
(2). 重要会计估计变更 
√适用 □不适用  
会计估计变更的内容和原因 审批程序 
开始适用的
时点 
备注(受重要影响的报
表项目名称和金额) 
公司“固定资产--办公设
备”会计估计变更 
第九届董事会审计委
员会第十四次会议 
2020.1.1 见下详述 
其他说明 
根据临 2019-061号《上海外高桥集团股份有限公司关于公司“固定资产--办公设备”
会计政策变更的公告》。 
“上海外高桥集团股份有限公司(以下简称“公司”)拟将“固定资产”-“办公及其
他设备(电子设备)”的折旧年限由 5年调整至 3年,残值率由 5%调整为 0;拟将“固
定资产”-“办公及其他设备(非电子设备)”折旧年限仍保持 5年,残值率由 5%调
整为 0。上述折旧政策调整变更,自 2020年 1月 1日起执行。” 
本公司采用未来适用法对上述会计政策变更进行会计处理。 
对本期净利润影响如下: 
原折旧方式 
本年度折旧计提额 
新折旧方式 
本年度折旧计提额 
原和新折旧 
差异额 
折旧差异额对 
净利润的影响 
11,132,493.19 21,420,217.15 10,287,723.96 -7,758,982.35 
 
 
(3). 2020年起首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况 
√适用 □不适用  
合并资产负债表 
单位:元  币种:人民币 
项目 2019 年 12月 31日 2020 年 1月 1日 调整数 
流动资产:    
货币资金 1,895,129,653.89 1,895,129,653.89  
结算备付金    
拆出资金    
交易性金融资产 350,337,983.86 350,337,983.86  
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 430,644,102.22 430,644,102.22  
应收款项融资    
预付款项 2,603,934,423.37 2,603,934,423.37  
2020年年度报告 
112 / 224 
 
应收保费    
应收分保账款    
应收分保合同准备金    
其他应收款 1,373,902,307.76 1,373,902,307.76  
其中:应收利息    
应收股利    
买入返售金融资产    
存货 11,060,904,423.08 11,060,904,423.08  
合同资产    
持有待售资产 2,500,000.00 2,500,000.00  
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产 102,815,410.04 102,815,410.04  
流动资产合计 17,820,168,304.22 17,820,168,304.22  
非流动资产: 
发放贷款和垫款 421,253,630.54 421,253,630.54  
债权投资    
其他债权投资    
长期应收款    
长期股权投资 1,231,835,249.21 1,231,835,249.21  
其他权益工具投资 1,485,172.82 1,485,172.82  
其他非流动金融资产 80,000,000.00 80,000,000.00  
投资性房地产 13,308,641,429.88 13,308,641,429.88  
固定资产 789,911,663.71 789,911,663.71  
在建工程 580,611,428.89 580,611,428.89  
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产 60,315,290.60 60,315,290.60  
开发支出    
商誉    
长期待摊费用 41,748,079.12 41,748,079.12  
递延所得税资产 471,935,726.37 471,935,726.37  
其他非流动资产    
非流动资产合计 16,987,737,671.14 16,987,737,671.14  
资产总计 34,807,905,975.36 34,807,905,975.36  
流动负债: 
短期借款 10,243,397,995.49 10,243,397,995.49  
向中央银行借款    
拆入资金    
交易性金融负债    
衍生金融负债    
应付票据 57,176,216.02 57,176,216.02  
应付账款 1,715,259,531.92 1,715,259,531.92  
预收款项 500,916,607.20 135,738,426.19 -365,178,181.01 
合同负债  341,178,826.65 341,178,826.65 
卖出回购金融资产款    
2020年年度报告 
113 / 224 
 
吸收存款及同业存放 1,358,660,659.45 1,358,660,659.45  
代理买卖证券款    
代理承销证券款    
应付职工薪酬 118,116,066.54 118,116,066.54  
应交税费 1,588,185,050.67 1,588,185,050.67  
其他应付款 1,931,354,668.45 1,931,354,668.45  
其中:应付利息    
应付股利 33,374,545.20 33,374,545.20  
应付手续费及佣金    
应付分保账款    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 93,822,493.19 93,822,493.19  
其他流动负债  23,999,354.36 23,999,354.36 
流动负债合计 17,606,889,288.93 17,606,889,288.93  
非流动负债: 
保险合同准备金    
长期借款 1,777,222,197.29 1,777,222,197.29  
应付债券 3,599,606,860.27 3,599,606,860.27  
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款 779,136,883.14 779,136,883.14  
长期应付职工薪酬    
预计负债 60,784,129.82 60,784,129.82  
递延收益 112,827,173.97 112,827,173.97  
递延所得税负债 4,110,953.50 4,110,953.50  
其他非流动负债    
非流动负债合计 6,333,688,197.99 6,333,688,197.99  
负债合计 23,940,577,486.92 23,940,577,486.92  
所有者权益(或股东权益): 
实收资本(或股本) 1,135,349,124.00 1,135,349,124.00  
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积 3,605,950,299.24 3,605,950,299.24  
减:库存股    
其他综合收益 -4,677,697.61 -4,677,697.61  
专项储备    
盈余公积 725,638,847.60 725,638,847.60  
一般风险准备 14,181,091.36 14,181,091.36  
未分配利润 5,072,507,170.38 5,072,507,170.38  
归属于母公司所有者权益
(或股东权益)合计 
10,548,948,834.97 10,548,948,834.97  
少数股东权益 318,379,653.47 318,379,653.47  
所有者权益(或股东权
益)合计 
10,867,328,488.44 10,867,328,488.44  
负债和所有者权益(或 34,807,905,975.36 34,807,905,975.36  
2020年年度报告 
114 / 224 
 
股东权益)总计 
 
各项目调整情况的说明: 
√适用 □不适用  
见会计政策变更--新收入准则的政策调整说明 
 
 
母公司资产负债表 
       单位:元  币种:人民币 
项目 2019 年 12月 31日 2020 年 1月 1日 调整数 
流动资产: 
货币资金 276,828,388.90 276,828,388.90  
交易性金融资产    
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 41,945,744.35 41,945,744.35  
应收款项融资    
预付款项 2,554,851,701.02 2,554,851,701.02  
其他应收款 1,494,018,577.46 1,494,018,577.46  
其中:应收利息    
应收股利    
存货 7,357,894,613.88 7,357,894,613.88  
合同资产    
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产 1,311,504,383.02 1,311,504,383.02  
流动资产合计 13,037,043,408.63 13,037,043,408.63  
非流动资产: 
债权投资    
其他债权投资    
长期应收款    
长期股权投资 6,603,299,722.31 6,603,299,722.31  
其他权益工具投资 1,485,172.82 1,485,172.82  
其他非流动金融资产 80,000,000.00 80,000,000.00  
投资性房地产 2,856,280,849.48 2,856,280,849.48  
固定资产 157,604,750.06 157,604,750.06  
在建工程    
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产 1,229,085.55 1,229,085.55  
开发支出    
商誉    
长期待摊费用    
递延所得税资产 452,611,457.89 452,611,457.89  
其他非流动资产    
2020年年度报告 
115 / 224 
 
非流动资产合计 10,152,511,038.11 10,152,511,038.11  
资产总计 23,189,554,446.74 23,189,554,446.74  
流动负债: 
短期借款 7,417,348,910.70 7,417,348,910.70  
交易性金融负债    
衍生金融负债    
应付票据    
应付账款 933,784,136.38 933,784,136.38  
预收款项 78,193,886.86 3,644,553.13 -74,549,333.73 
合同负债  70,999,365.46 70,999,365.46 
应付职工薪酬 26,598,091.19 26,598,091.19  
应交税费 1,448,027,688.87 1,448,027,688.87  
其他应付款 524,487,032.37 524,487,032.37  
其中:应付利息    
应付股利    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 71,795,691.72 71,795,691.72  
其他流动负债 539,680,599.76 543,230,568.03 3,549,968.27 
流动负债合计 11,039,916,037.85 11,039,916,037.85  
非流动负债: 
长期借款 738,500,000.00 738,500,000.00  
应付债券 3,599,606,860.27 3,599,606,860.27  
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债 57,000,400.00 57,000,400.00  
递延收益 17,804,836.15 17,804,836.15  
递延所得税负债 273,514.93 273,514.93  
其他非流动负债    
非流动负债合计 4,413,185,611.35 4,413,185,611.35  
负债合计 15,453,101,649.20 15,453,101,649.20  
所有者权益(或股东权益): 
实收资本(或股本) 1,135,349,124.00 1,135,349,124.00  
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积 4,000,958,896.27 4,000,958,896.27  
减:库存股    
其他综合收益 820,544.77 820,544.77  
专项储备    
盈余公积 600,180,525.99 600,180,525.99  
未分配利润 1,999,143,706.51 1,999,143,706.51  
所有者权益(或股东权
益)合计 
7,736,452,797.54 7,736,452,797.54  
2020年年度报告 
116 / 224 
 
负债和所有者权益(或
股东权益)总计 
23,189,554,446.74 23,189,554,446.74  
 
各项目调整情况的说明: 
√适用 □不适用  
见会计政策变更--新收入准则的政策调整说明 
 
(4). 2020年起首次执行新收入准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明 
√适用 □不适用  
财政部于 2017年颁布了《企业会计准则第 14号——收入(修订)》(以下简称“新
收入准则”),本公司自 2020年 1月 1日起执行该准则,对会计政策相关内容进行
了调整。 
本公司在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品或服务的控制权时,确认
收入。在满足一定条件时,本公司属于在某一时段内履行履约义务,否则,属于在某
一时点履行履约义务。合同中包含两项或多项履约义务的,本公司在合同开始日,按
照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例,将交易价格分摊至各单
项履约义务,按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。  
本公司依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计政策。例如:
合同成本、质量保证、主要责任人和代理人的区分、附有销售退回条款的销售、额外
购买选择权、知识产权许可、回购安排、预收款项、无需退回的初始费的处理等。  
本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利,且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素作为合同资产列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作
为合同负债列示。 
本公司根据首次执行新收入准则的累积影响数,调整本公司 2020年年初留存收益及
财务报表其他相关项目金额,未对比较财务报表数据进行调整。本公司仅对在 2020
年 1月 1日尚未完成的合同的累积影响数调整本公司 2020年年初留存收益及财务报
表其他相关项目金额。 
 
45. 其他 
□适用  √不适用  
 
六、 税项 
1. 主要税种及税率 
主要税种及税率情况 
√适用 □不适用  
税种 计税依据 税率 
增值税 应纳税销售额 3、5、6、9、13、 
消费税   
营业税   
城市维护建设税 应缴流转税税额 1、5、7 
企业所得税 应纳税所得额 16.5、20、25 
土地增值税 按转让房地产所取得的增值
额和规定的税率计征 
超率累进税率 30-60 
教育费附加 应缴流转税税额 2、3 
2020年年度报告 
117 / 224 
 
 
存在不同企业所得税税率纳税主体的,披露情况说明 
√适用 □不适用  
纳税主体名称 所得税税率(%) 
香港申高贸易有限公司 16.5 
三凯国际贸易(香港)有限公司 16.5 
上海外联发高行物流有限公司 20 
上海外高桥保税区商业发展有限公司 20 
上海新发展园林建设有限公司 20 
上海外高桥报关有限公司 20 
上海外高桥钟表交易中心有限公司 20 
上海外高桥国际智能设备展示贸易中心有限公司 20 
上海外高桥国际酒类展示贸易中心有限公司 20 
上海外联发国际物流有限公司 20 
上海新发展商务咨询服务有限公司 20 
上海铁联化轻仓储有限公司 20 
上海口岸二手车交易市场经营管理有限公司 20 
上海外高桥二手车鉴定评估咨询有限公司 20 
上海外高桥保税物流园区服务贸易有限公司 20 
上海景和健康产业发展有限公司 20 
上海森兰外高桥商业营运中心有限公司 20 
上海外高桥文化传播有限公司 20 
上海外高桥国际文化艺术发展有限公司 20 
上海自贸区拍卖有限公司 20 
上海高扬实业有限公司 20 
上海森兰外高桥酒店有限公司 20 
 
 
2. 税收优惠 
√适用  □不适用  
公司子公司香港申高贸易有限公司和三凯国际贸易(香港)有限公司为香港地区公司
按应纳税所得额的 16.5%计缴企业所得税。 
根据财政部、国家税务总局 2019年 1月 17日颁布的《关于实施小微普惠性税收减免
政策的通知》规定:自 2019年 1月 1日至 2021年 12月 31日,对小型微利企业年应
纳税所得额不超过 100万元的部分,减按 25%计入应纳税所得额,按 20%的税率缴纳
企业所得税;对年应纳税所得额超过 100万元但不超过 300万元的部分,减按 50%计
入应纳税所得额,按 20%的税率缴纳企业所得税。本公司子公司上海外联发高行物流
有限公司、上海外高桥保税区商业发展有限公司、上海新发展园林建设有限公司、上
海外高桥报关有限公司、上海外高桥钟表交易中心有限公司、上海外高桥国际智能设
备展示贸易中心有限公司、上海外高桥国际酒类展示贸易中心有限公司、上海外联发
国际物流有限公司、上海新发展商务咨询服务有限公司、上海铁联化轻仓储有限公司、
上海口岸二手车交易市场经营管理有限公司、上海外高桥二手车鉴定评估咨询有限公
司、上海外高桥保税物流园区服务贸易有限公司、上海景和健康产业发展有限公司、
上海森兰外高桥商业营运中心有限公司、上海外高桥文化传播有限公司、上海外高桥
2020年年度报告 
118 / 224 
 
国际文化艺术发展有限公司、上海自贸区拍卖有限公司、上海高扬实业有限公司、上
海森兰外高桥酒店有限公司本期企业所得税税率为 20%。 
 
3. 其他 
□适用  √不适用  
 
七、 合并财务报表项目注释 
1、 货币资金 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
库存现金 80,660.87 159,671.50 
银行存款 6,237,282,897.23 1,884,773,553.83 
其他货币资金 3,643,644.31 10,196,428.56 
合计 6,241,007,202.41 1,895,129,653.89 
其中:存放在境外的款项总额 37,532,835.77 28,730,598.59 
其他说明 
(1)期末存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项 420,197,355.23元。 
(2)期末存放在境外的款项总额 37,532,835.77 元。 
(3)本期无存放在境外且资金汇回受到限制的款项。 
 
 
2、 交易性金融资产 
√适用 □不适用  
    单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产 
356,937,045.29 350,337,983.86 
其中: 
权益工具投资  316,216.73 
其他 356,937,045.29 350,021,767.13 
合计 356,937,045.29 350,337,983.86 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
3、 衍生金融资产 
□适用 √不适用  
 
4、 应收票据 
(1). 应收票据分类列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
2020年年度报告 
119 / 224 
 
项目 期末余额 期初余额 
银行承兑票据 250,000.00  
商业承兑票据   
合计 250,000.00  
 
(2). 期末公司已质押的应收票据 
□适用 √不适用  
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额 
银行承兑票据  250,000.00 
商业承兑票据   
合计  250,000.00 
 
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据 
□适用 √不适用  
(5). 按坏账计提方法分类披露 
□适用 √不适用  
按单项计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
按组合计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
□适用 √不适用  
 
(6). 坏账准备的情况 
□适用 √不适用  
 
(7). 本期实际核销的应收票据情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
5、 应收账款 
(1). 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
2020年年度报告 
120 / 224 
 
其中:1年以内分项 
1年以内小计 433,114,125.06 
1至 2年 35,207,529.09 
2至 3年 10,830,496.05 
3年以上  
3至 4年 1,784,068.66 
4至 5年 1,795,256.31 
5年以上 6,148,275.91 
减:坏账准备 36,883,161.99 
合计 451,996,589.09 
 
 
(2). 按坏账计提方法分类披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 金额 
比例
(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
金额 
比例
(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
按单
项计
提坏
账准
备 
42,344,643.26 8.66 30,307,543.26 71.57 12,037,100.00 31,627,587.26 6.79 30,627,587.26 96.84 1,000,000.00 
其中: 
按组
合计
提坏
账准
备 
446,535,107.82 91.34 6,575,618.73 1.47 439,959,489.09 434,112,027.75 93.21 4,467,925.53 1.03 429,644,102.22 
其中: 
合计 488,879,751.08 100 36,883,161.99   451,996,589.09 465,739,615.01 100 35,095,512.79   430,644,102.22 
 
 
按单项计提坏账准备: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
名称 
期末余额 
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由 
上海浦顺进出口有限
公司 
25,063,134.46 25,063,134.46 100 预计无法收回 
浦东新区财政局 11,037,100.00   预计可以收回 
SUNBAY INC 1,554,894.51 1,554,894.51 100  预计无法收回  
上海莱泽意供应链管
理有限公司 
1,080,776.23 1,080,776.23 100  预计无法收回  
上海添速物流有限公
司 
1,033,152.48 1,033,152.48 100  预计无法收回  
启东滨海工业园开发
有限公司 
1,000,000.00   预计可以收回 
上海慧铜国际贸易有
限公司 
503,070.92 503,070.92 100  预计无法收回  
2020年年度报告 
121 / 224 
 
上海酒邦投资有限公
司 
367,837.75 367,837.75 100 预计无法收回 
上海盈多利物业管理
有限公司 
241,140.78 241,140.78 100 预计无法收回 
上海协伦物流有限公
司 
198,783.60 198,783.60 100 预计无法收回 
澜申商务咨询(上海)
有限公司 
148,077.22 148,077.22 100  预计无法收回  
盛衍商贸(上海)有限
公司 
66,250.88 66,250.88 100  预计无法收回  
富誉电子科技(淮安)
有限公司 
50,424.43 50,424.43 100  预计无法收回  
合计 42,344,643.26 30,307,543.26 71.57 / 
 
按单项计提坏账准备的说明: 
□适用 √不适用  
 
按组合计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
√适用 □不适用  
按组合计提坏账准备: 
组合计提项目:房地产业务形成的应收账款 
 
2020.12.31 2019.12.31 
应收账款 坏账准备 
预期信用
损失率(%) 
应收账款 坏账准备 
预期信用
损失率
(%) 
1年以内 153,442,017.04 297,978.52 0.19 144,500,021.48 115,608.33 0.08 
1至 2年 381,291.12 172,648.63 45.28 936,639.44 328,479.45 35.07 
2至 3年    80,750.00 80,750.00 100.00 
3至 4年 80,750.00 80,750.00 100.00    
5年以上    233,424.00 233,424.00 100.00 
合 计 153,904,058.16 551,377.15  145,750,834.92 758,261.78  
组合计提项目:贸易物流业务形成的应收账款 
 
2020.12.31 2019.12.31 
应收账款 坏账准备 
预期信
用损失
率(%) 
应收账款 坏账准备 
预期信
用损失
率(%) 
1年以
内 
174,131,893.61 522,395.68 0.30 154,145,536.04 260,511.82 0.17 
1至 2年 8,425,274.31 808,826.31 9.60 17,254,410.75 1,380,352.86 8.00 
2至 3年 10,775,054.88 2,282,156.63 21.18 2,519,102.74 443,865.90 17.62 
2020年年度报告 
122 / 224 
 
 
2020.12.31 2019.12.31 
应收账款 坏账准备 
预期信
用损失
率(%) 
应收账款 坏账准备 
预期信
用损失
率(%) 
3至 4年 1,312,489.78 787,493.87 60.00 945,393.46 567,236.08 60.00 
4至 5年 1,221,641.75 732,985.06 60.00 814,823.25 488,893.95 60.00 
5年以
上 
239,949.15 239,949.15 100.00    
合 计 196,106,303.48 5,373,806.70  175,679,266.24 3,140,860.61  
组合计提项目:其他业务形成的应收账款 
 
2020.12.31 2019.12.31 
应收账款 坏账准备 
预期信
用损失
率(%) 
应收账款 坏账准备 
预期信
用损失
率(%) 
1年以内 94,558,555.58 9,336.20 0.01 111,768,162.39 22,295.37 0.02 
1至 2年 1,337,829.20 15,067.65 1.13 357,180.19 6,261.92 1.75 
2至 3年    17,173.11 2,333.82 13.59 
3至 4年 6,372.36 4,041.99 63.43 2,109.00 610.13 28.93 
4至 5年       
5年以上 621,989.04 621,989.04 100.00 537,301.90 537,301.90 100.00 
合 计 96,524,746.18 650,434.88  112,681,926.59 568,803.14  
 
 
(3). 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 
收回或
转回 
转销或核
销 
其他变
动 
按组合 35,095,512.79 1,978,067.56  190,418.36  36,883,161.99 
合计 35,095,512.79 1,978,067.56  190,418.36  36,883,161.99 
 
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
(4). 本期实际核销的应收账款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 核销金额 
实际核销的应收账款 190,418.36 
 
2020年年度报告 
123 / 224 
 
其中重要的应收账款核销情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 
应收账款性
质 
核销金额 核销原因 履行的核销程序 
款项是否由关联
交易产生 
上海惠纯投
资发展有限
公司 
租金款项 194,520.00 名下无可执
行财产 
审批 否 
合计 / 194,520.00 / / / 
 
应收账款核销说明: 
□适用 √不适用  
 
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
√适用  □不适用  
 
单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额
合计数的比例% 
坏账准备期末余额 
上海外高桥新市镇开
发管理有限公司 
45,547,961.32 9.32 86,541.13 
上海复旦科技园股份
有限公司 
37,165,995.70 7.60 70,615.39 
上海浦顺进出口有限
公司 
25,063,134.46 5.13 25,063,134.46 
特创工程塑料(上海)
有限公司 
21,253,295.82 4.35 63,759.89 
沙伯基础创新塑料(中
国)有限公司 
14,868,937.87 3.04 44,606.81 
合  计 143,899,325.17 29.44 25,328,657.68 
 
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款 
□适用  √不适用  
 
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
 
6、 应收款项融资 
□适用 √不适用  
 
7、 预付款项 
(1). 预付款项按账龄列示 
√适用  □不适用  
2020年年度报告 
124 / 224 
 
单位:元  币种:人民币 
账龄 
期末余额 期初余额 
金额 比例(%) 金额 比例(%) 
1年以内 52,251,058.98 83.37 2,591,290,987.64 99.51 
1至 2年 2,163,686.50 3.45 1,554,585.10 0.06 
2至 3年 359,000.24 0.57 1,832,820.63 0.07 
3年以上 7,905,014.00 12.61 9,256,030.00 0.36 
合计 62,678,759.72 100.00 2,603,934,423.37 100.00 
 
账龄超过 1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明: 
 
债权单位 债务单位 期末余额 账龄 未结算原因 
上海市外高桥保税区新
发展有限公司 
上海同懋置业有
限公司 
7,624,975.00 3年以上 未到结算期 
上海西西艾尔启东日用
化学品有限公司 
南通明泰信息科
技有限公司 
214,000.00 1至 2年 未到结算期 
合  计   7,838,975.00     
 
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况 
√适用  □不适用  
 
单位名称 预付款项期末余
额 
占预付款项期末余额合计数的
比例% 
上海希隆国际贸易有限公司 10,655,478.56 17.00 
上海同懋置业有限公司 7,624,975.00 12.17 
ALPENPARTNER  GMBH 6,393,157.24 10.20 
浙江立恒净化设备工程有限公司 3,756,464.00 5.99 
爱迈迈兰福(上海)机电工程有限公司 3,289,000.00 5.25 
合  计 31,719,074.80 50.61 
 
 
其他说明 
□适用  √不适用  
 
8、 其他应收款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息   
应收股利   
其他应收款 620,108,459.85 1,373,902,307.76 
合计 620,108,459.85 1,373,902,307.76 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
2020年年度报告 
125 / 224 
 
应收利息 
(1). 应收利息分类 
□适用 √不适用  
(2). 重要逾期利息 
□适用 √不适用  
 
(3). 坏账准备计提情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 未来12个月预期
信用损失 
整个存续期预期
信用损失(未发生
信用减值) 
整个存续期预期
信用损失(已发生
信用减值) 
2020年1月1日余额 72,665,459.00  320,898,312.92 393,563,771.92 
2020年1月1日余额
在本期 
72,665,459.00  320,898,312.92 393,563,771.92 
--转入第二阶段     
--转入第三阶段     
--转回第二阶段     
--转回第一阶段     
本期计提 45,437,388.85  4,790,938.07 50,228,326.92 
本期转回   500,000.00 500,000.00 
本期转销   1,275,000.00 1,275,000.00 
本期核销     
其他变动     
2020年12月31日余
额 
118,102,847.85  314,332,374.85 432,435,222.70 
 
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明: 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
 
(4). 应收股利 
□适用 √不适用  
(5). 重要的账龄超过 1年的应收股利 
□适用 √不适用  
 
(6). 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
126 / 224 
 
其他应收款 
(7). 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
1年以内小计 209,792,131.55 
1至 2年 157,523,331.68 
2至 3年 139,601,602.01 
3年以上  
3至 4年 226,982,042.35 
4至 5年 7,152,637.15 
5年以上 311,491,937.81 
减:坏账准备 432,435,222.70 
合计 620,108,459.85 
 
 
(8). 按款项性质分类情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
往来款 984,735,568.35 1,173,036,582.46 
押金保证金 36,924,335.08 549,654,427.95 
备用金 199,000.00 322,705.90 
应收出口退税 30,684,779.12 44,452,363.37 
合计 1,052,543,682.55 1,767,466,079.68 
 
 
(9). 坏账准备计提情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 未来12个月预期信
用损失 
整个存续期预期
信用损失(未发
生信用减值) 
整个存续期预期信
用损失(已发生信
用减值) 
2020年1月1日
余额 
72,665,459.00  320,898,312.92 393,563,771.92 
2020年1月1日
余额在本期 
72,665,459.00  320,898,312.92 393,563,771.92 
--转入第二阶
段 
    
--转入第三阶
段 
    
--转回第二阶     
2020年年度报告 
127 / 224 
 
段 
--转回第一阶
段 
    
本期计提 35,329,695.36  5,316,755.42 40,646,450.78 
本期转回   500,000.00 500,000.00 
本期转销     
本期核销   1,275,000.00 1,275,000.00 
其他变动     
2020年12月31
日余额 
107,995,154.36  324,440,068.34 432,435,222.70 
 
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明: 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据: 
□适用 √不适用  
 
(10). 坏账准备的情况 
□适用 √不适用  
 
(11). 本期实际核销的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 核销金额 
实际核销的其他应收款 1,275,000.00 
 
其中重要的其他应收款核销情况: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 
其他应收款
性质 
核销金额 核销原因 
履行的核销
程序 
款项是否由关
联交易产生 
王岩 股权转让款 759,375.00 批复 审批 否 
居岚 股权转让款 515,625.00 批复 审批 否 
合计 / 1,275,000.00 / / / 
 
其他应收款核销说明: 
□适用 √不适用  
 
(12). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 
款项的性
质 
期末余额 账龄 
占其他应收款
期末余额合计
数的比例(%) 
坏账准备 
期末余额 
2020年年度报告 
128 / 224 
 
国海证券圆
明园路营业
部 
往来款 176,901,832.02 5年以上 16.81 176,901,832.02 
上海浦隽房
地产开发有
限公司 
资金拆借 520,869,379.29 4年以下 49.49 103,549,020.10 
中经投资管
理有限公司 
往来款 45,768,064.81 5年以上 4.35 45,768,064.81 
国家税务总
局上海市浦
东新区税务
局 
应收出口
退税 
21,222,205.77 1年以内 2.02 106,111.03 
上海亿嘉轮
网络科技有
限公司 
代垫费 19,735,606.50 2年以内 1.88 8,155,600.65 
合计 / 784,497,088.39   74.55 334,480,628.61 
 
 
(13). 涉及政府补助的应收款项 
□适用 √不适用  
 
(14). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款 
□适用  √不适用  
 
(15). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明: 
√适用  □不适用  
坏账准备计提情况 
期末,处于第一阶段的坏账准备: 
类 别 账面余额 
未来 12个
月内的预
期信用损
失率(%) 
坏账准备 账面价值 理由 
按单项计提坏账准备 462,766.09 
  
462,766.09 
 
按组合计提坏账准备 714,769,660.94 
 
107,995,154.36 606,774,506.58 
 
应收押金和保证金 36,924,335.08 0.5 185,021.69 36,739,313.39 
 
应收备用金 199,000.00 0.5 995 198,005.00 
 
应收出口退税款 30,684,779.12 0.5 153,423.90 30,531,355.22 
 
房地产业务形成的其
他应收款 
543,027,019.60 19.76 107,308,493.00 435,718,526.60 
 
贸易物流业务形成的
其他应收款 
93,816,152.85 0.36 334,476.96 93,481,675.89 
 
其他业务形成的其他
应收款 
10,118,374.29 0.13 12,743.81 10,105,630.48 
 
合 计 715,232,427.03   107,995,154.36 607,237,272.67   
2020年年度报告 
129 / 224 
 
期末,本公司不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收款。 
期末,处于第三阶段的坏账准备: 
类 别 账面余额 
整个存续
期预期信
用损失率
(%) 
坏账准备 账面价值 理由 
按单项计提坏账准备 334,957,256.97 
 
322,086,069.79 12,871,187.18 
 
国海证券圆明园路营
业部 
176,901,832.02 100 176,901,832.02 0 
预计无法
收回 
中经投资管理有限公
司 
45,768,064.81 100 45,768,064.81 0 
预计无法
收回 
北京中兴光大投资有
限公司 
29,000,000.00 100 29,000,000.00 0 
预计无法
收回 
上海虏克实业有限公
司 
5,593,121.19 100 5,593,121.19 0 
预计无法
收回 
零星往来户-其他应收
款重分类-郎都等十家
委贷(其他应收款与坏
账准备) 
11,028,775.53 100 11,028,775.53 0 
预计无法
收回 
上海亿嘉轮网络科技
有限公司 
19,735,606.50 41.32 8,155,600.64 11,580,005.86 
进入诉讼
环节,预计
难以收回 
上海平贸汽车销售服
务有限公司 
1,032,199.79 100 1,032,199.79 0 
预计无法
收回 
AUTOCORP SOLUTIONS 
LTD 
784,238.35 100 784,238.35 0 
预计无法
收回 
WM DOSEN GMBH 3,480,148.27 100 3,480,148.27 0 
预计无法
收回 
恒辉新能源(昆山)有
限公司 
6,082,628.74 100 6,082,628.74 0 
预计无法
收回 
宝利华商贸有限公司 2,713,706.00 52.42 1,422,524.68 1,291,181.32 
预计无法
收回 
广州增城市慧天视讯
科技有限公司 
2,602,540.07 100 2,602,540.07 0 
预计无法
收回 
台州外高桥联通药业
有限公司 
29,558,000.00 100 29,558,000.00 0 
预计无法
收回 
南昌利高实业有限公
司 
595,000.00 100 595,000.00 0 
预计无法
收回 
零星往来户 81,395.70 100 81,395.70 0 
预计无法
收回 
按组合计提坏账准备 2,353,998.55 
 
2,353,998.55 
  
房地产业务形成的其
他应收款 
518,614.86 100 518,614.86 
  
其他业务形成的其他
应收款 
1,835,383.69 100 1,835,383.69 
  
合 计 337,311,255.52   324,440,068.34 12,871,187.18   
2019年 12月 31日,坏账准备计提情况: 
处于第一阶段的坏账准备: 
类 别 账面余额 
未来 12个
月内的预
期信用损
坏账准备 账面价值 理由 
2020年年度报告 
130 / 224 
 
失率(%) 
按单项计提坏账准备 10,768,572.09 
  
10,768,572.09 
 
浦东新区财政局 10,073,024.00 
  
10,073,024.00 
预计可收
回 
其他 695,548.09 
  
695,548.09 
预计可收
回 
按组合计提坏账准备 1,433,259,066.90 
 
72,665,459.00 1,360,593,607.90 
 
备用金组合 322,705.90 0.5 1,613.53 321,092.37 
 
押金、保证金组合 549,654,427.95 0.5 2,748,272.14 546,906,155.81 
 
应收出口退税款项 44,452,363.37 0.5 222,261.82 44,230,101.55 
 
应收房地产业务形成
的其他款项 
626,011,868.91 10.6 66,331,545.79 559,680,323.12 
 
应收贸易物流业务形
成的其他款项 
202,057,728.46 1.4 2,829,067.11 199,228,661.35 
 
应收其他业务形成的
其他款项 
10,759,972.31 4.95 532,698.61 10,227,273.70   
合 计 1,444,027,638.99   72,665,459.00 1,371,362,179.99   
截至 2019年 12月 31日,本公司不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他
应收款。 
截至 2019年 12月 31日,处于第三阶段的坏账准备: 
类 别 账面余额 
整个存续
期预期信
用损失率
(%) 
坏账准备 账面价值 理由 
按单项计提坏账准备 317,762,797.29 
 
316,782,669.52 980,127.77 
 
国海证券圆明园路营业部  176,901,832.02 100 176,901,832.02 
 
长期催讨
未能收回 
中经投资管理有限公司 51,158,064.81 100 51,158,064.81 
 
长期催讨
未能收回 
台州外高桥联通药业有限
公司 
29,558,000.00 100 29,558,000.00 
 
预计不可
收回 
北京中兴光大投资有限公
司 
29,000,000.00 100 29,000,000.00 
 
长期催讨
未能收回 
恒辉新能源(昆山)有限
公司 
6,082,628.74 100 6,082,628.74 
 
预计不可
收回 
上海虏克实业有限公司 5,593,121.19 100 5,593,121.19 
 
预计不可
收回 
WM DOSEN GMBH 3,991,034.58 87.24 3,481,744.81 509,289.77 
预计部分
无法收回 
广州增城市慧天视讯科技
有限公司 
2,602,540.07 100 2,602,540.07 
 
预计不可
收回 
江阴市团绒厂 1,900,000.00 100 1,900,000.00 
 
预计不可
收回 
AUTOCORP SOLUTIONS 
LTD 
1,251,800.35 62.39 780,962.35 470,838.00 
预计部分
无法收回 
美能达工厂 1,216,645.51 100 1,216,645.51 
 
预计不可
收回 
威莱公司 1,158,710.01 100 1,158,710.01 
 
预计不可
收回 
上海新球钢纲厂 1,000,000.00 100 1,000,000.00 
 
预计不可
2020年年度报告 
131 / 224 
 
收回 
吴县电镀总厂 1,000,000.00 100 1,000,000.00 
 
预计不可
收回 
吴县橡胶制品厂 950,000.00 100 950,000.00 
 
预计不可
收回 
南汇电工厂 800,000.00 100 800,000.00 
 
预计不可
收回 
郎都实业发展有限公司 662,120.01 100 662,120.01 
 
预计不可
收回 
苏州大富豪珠宝首饰行 600,000.00 100 600,000.00 
 
预计不可
收回 
南昌利高实业有限公司 595,000.00 100 595,000.00 
 
预计不可
收回 
蓝宝实业有限公司 500,000.00 100 500,000.00 
 
预计不可
收回 
五效羊毛衫厂 400,000.00 100 400,000.00 
 
预计不可
收回 
九华袜厂 340,000.00 100 340,000.00 
 
预计不可
收回 
晨光服装厂 251,300.00 100 251,300.00 
 
预计不可
收回 
吴县华星啤酒厂 200,000.00 100 200,000.00 
 
预计不可
收回 
侨宝机械厂 50,000.00 100 50,000.00 
 
预计不可
收回 
按组合计提坏账准备 5,675,643.40 
 
4,115,643.40 1,560,000.00 
 
应收房地产业务形成的其
他款项 
1,775,643.40 100 1,775,643.40 
 
预计不可
收回 
应收贸易物流业务形成的
其他款项 
3,900,000.00 60 2,340,000.00 1,560,000.00 
预计部分
无法收回 
合 计 323,438,440.69   320,898,312.92 2,540,127.77   
 
9、 存货 
(1). 存货分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 
存货跌价准备
/合同履约成
本减值准备 
账面价值 账面余额 
存货跌价准备
/合同履约成
本减值准备 
账面价值 
原材料 99,619,912.76 806,188.42 98,813,724.34 82,618,792.66 806,188.42 81,812,604.24 
在产品       
库存商品 88,467,358.24 4,326,751.67 84,140,606.57 82,747,401.38 3,172,585.47 79,574,815.91 
周转材料       
消耗性生
物资产 
      
合同履约
成本 
      
开发成本 10,847,269,011.44  10,847,269,011.44 9,568,264,142.60  9,568,264,142.60 
开发产品 1,140,761,335.22  1,140,761,335.22 1,006,931,821.88  1,006,931,821.88 
低值易耗
品 
234,038.29  234,038.29 141,718.09  141,718.09 
代建工程 257,518,088.33  257,518,088.33 258,688,882.25  258,688,882.25 
发出商品 45,483,372.51  45,483,372.51 65,490,438.11  65,490,438.11 
合计 12,479,353,116.79 5,132,940.09 12,474,220,176.70 11,064,883,196.97 3,978,773.89 11,060,904,423.08 
 
2020年年度报告 
132 / 224 
 
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 
本期增加金额 本期减少金额 
期末余额 
计提 其他 转回或转销 其他 
原材料 806,188.42     806,188.42 
在产品       
库存商品 3,172,585.47 1,154,166.20    4,326,751.67 
周转材料       
消耗性生物资产       
合同履约成本       
合计 3,978,773.89 1,154,166.20    5,132,940.09 
 
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明 
√适用  □不适用  
 
项目 
期初余
额 
本期增加 
本期减少 
期末余额 
本期转入 其他减少 
森兰土地开发项目 1,077,109,283.18 133,189,563.32 147,172,694.17  1,063,126,152.33 
新发展园区土地开发项目 543,631,393.31 31,674,046.65 303,136,929.40  272,168,510.56 
物流园区 1#、2#地块土地开
发项目 
11,976,895.00 5,564,363.43   17,541,258.43 
外联发园区土地开发项目 51,193,288.93 7,147,378.41   58,340,667.34 
森兰壹公馆 E03-07地块 74,845,004.61 2,757,185.75 57,055,872.87  20,546,317.49 
合计 1,758,755,865.03 180,332,537.56 507,365,496.44  1,431,722,906.15 
 
 
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
√适用  □不适用  
开发成本 
项目名称 2020.12.31 2019.12.31 期末跌价准备 
森兰土地开发项目 5,645,840,837.63 7,208,990,221.15  
新发展园区土地开发项目 1,859,495,707.27 1,992,412,420.09  
外联发园区土地开发项目 542,114,039.03 234,388,704.23  
三联发园区土地开发项目 1,295,754.72 646,170.00  
物流园区 1#、2#地块土地开
发项目 
163,380,386.40  127,983,581.95  
三联发园区土地 4,634,428.40   
动迁房 2,964,568.50   
2020年年度报告 
133 / 224 
 
项目名称 2020.12.31 2019.12.31 期末跌价准备 
其他厂房开发项目 3,214,087.49  3,843,045.18  
森筑祝桥开发项目 2,624,329,202.00   
合  计 10,847,269,011.44 9,568,264,142.60  
开发产品 
项目名称 2020.01.01 本期增加 本期减少 2020.12.31 
期末跌
价准备 
森兰名佳 4,708,296.61  1,308,695.78 3,399,600.83  
森兰国际 67,680,801.55   67,680,801.55  
森兰名轩一期 15,246,054.57  3,544,601.29 11,701,453.28  
森兰名轩二期 10,630,292.09  4,901,194.57 5,729,097.52  
森兰星河湾  1,446,638,630.90 673,057,026.52 773,581,604.38  
光明路房产  11,739,834.59 5,236,052.30 6,503,782.29  
三联发园区土地 4,634,428.40  4,634,428.40   
动迁房 2,964,568.50  2,964,568.50   
常熟东南国际花苑 19,838,155.55  8,693,356.56 11,144,798.99  
启东 44#地块 2-C9 15,349,366.83  15,349,366.83   
海韵广场项目 159,239,805.54  23,187,692.32 136,052,113.22  
森兰壹公馆 706,640,052.24 16,764,063.60 598,436,032.68 124,968,083.16  
合  计 1,006,931,821.88 1,475,142,529.09 1,341,313,015.75 1,140,761,335.22  
 
10、 合同资产 
(1). 合同资产情况 
□适用 √不适用  
(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因 
□适用 √不适用  
(3). 本期合同资产计提减值准备情况 
□适用 √不适用  
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
11、 持有待售资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 减值准 期末账面价值 公允价值 预计处置 预计处置
2020年年度报告 
134 / 224 
 
备 费用 时间 
上海外高桥典
当有限公司
17.50%股权 
2,500,000.00  2,500,000.00 2,500,000.00  2021 年 
合计 2,500,000.00  2,500,000.00 2,500,000.00   
 
其他说明: 
无 
 
12、 一年内到期的非流动资产 
□适用 √不适用  
期末重要的债权投资和其他债权投资: 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
无 
 
13、 其他流动资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
合同取得成本   
应收退货成本   
待抵扣进项税额 70,266,513.64 53,353,974.18 
预缴的各项税费 4,767,666.41 49,461,435.86 
销售佣金 430,900.00  
合计 75,465,080.05 102,815,410.04 
 
其他说明 
无 
14、 债权投资 
(1). 债权投资情况 
□适用 √不适用  
(2). 期末重要的债权投资 
□适用 √不适用  
(3). 减值准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
135 / 224 
 
15、 其他债权投资 
(1). 其他债权投资情况 
□适用 √不适用  
(2). 期末重要的其他债权投资 
□适用 √不适用  
(3). 减值准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
16、 长期应收款 
(1). 长期应收款情况 
□适用 √不适用  
(2). 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据 
□适用 √不适用  
 
(3). 因金融资产转移而终止确认的长期应收款 
□适用  √不适用  
 
(4). 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额 
□适用  √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
136 / 224 
 
17、 长期股权投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被投资单位 
期初 
余额 
本期增减变动 
期末 
余额 
减值准备期末
余额 追加投资 减少投资 
权益法下确认的
投资损益 
其他综合收益
调整 
其他权益变动 
宣告发放现金股
利或利润 
计提减值准备 其他 
一、合营企业 
1、上海浦隽房地产
开发有限公司 
197,430,695.20   -73,305,322.34      124,125,372.86  
            
小计 197,430,695.20   -73,305,322.34      124,125,372.86  
二、联营企业 
1、摩根大通证券
(中国)公司 
145,161,247.41         107,191,989.84  
2、上海外高桥英得
网络信息有限公司 
19,209,555.42      1,712,486.24   19,480,633.48  
3、上海自贸区股权
投资基金管理有限
公司 
14,639,885.36      2,825,947.22   25,730,151.16  
4、莎车怡果食品有
限公司 
4,000,345.00         3,842,444.19  
5、上海自贸实验区
浦深置业有限公司 
110,358,222.13           
6、上海森兰外高桥
能源服务有限公司 
27,057,981.54         21,645,651.20  
7、中船外高桥邮轮
供应链(上海)有
限公司 
         191,073,460.87  
8、上海新投国际供
应链有限公司 
24,095,372.18         25,637,889.38  
9、上海申水德源贸
易有限公司 
         5,836,853.95  
10、上海外高桥医
药分销中心有限公
司 
50,629,699.05      19,437,552.41   57,948,795.32  
11、上海高信国际
物流有限公司 
22,378,905.18      1,067,130.91   22,048,967.78  
12、上海高华纺织
品有限公司 
9,304,898.23      662,601.17   9,403,560.56  
13、上海日陆外联
发物流有限公司 
6,273,573.36         5,407,652.18  
14、上海外高桥物
流中心有限公司 
275,516,020.80         275,649,120.06  
15、上海国联有限
公司 
30,691,321.98      1,000,000.00   30,525,850.10  
16、上海外红伊势
达国际物流有限公
司 
4,061,599.22         4,007,497.02  
2020年年度报告 
137 / 224 
 
17、上海畅联国际
物流股份有限公司 
178,250,398.10    -50,832.03 147,514.22 6,847,326.18   182,978,716.45  
18、上海侨福外高
桥置业有限公司 
11,421,570.00         11,421,570.00  
19、上海外高桥药
明康德众创空间管
理有限公司 
2,054,980.09         2,925,159.56  
20、上海东方汇文
国际文化服务贸易
有限公司 
107,830,942.53         106,343,737.34  
21、上海新诚物业
管理有限公司 
4,437,311.93        -5,577,250.48   
22、台州外高桥联
通药业有限公司 
           
23、上海外高桥五
高物业管理有限公
司 
           
24、上海外高桥国
际体育文化市场经
营管理有限公司 
           
小计 1,047,373,829.51    -50,832.03 147,514.22 33,553,044.13  -5,577,250.48 1,109,099,700.44  
合计 1,244,804,524.71   -73,305,322.34 -50,832.03 147,514.22 33,553,044.13  -5,577,250.48 1,233,225,073.30  
其他说明 
无 
 
 
2020年年度报告 
138 / 224 
 
18、 其他权益工具投资 
(1). 其他权益工具投资情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
可供出售权益工具   
其中:按公允价值计量 1,528,484.68 1,485,172.82 
合计 1,528,484.68 1,485,172.82 
 
(2). 非交易性权益工具投资的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期确认的
股利收入 
累计利得 累计损失 
其他综合收益转入
留存收益的金额 
指定为以公
允价值计量
且其变动计
入其他综合
收益的原因 
其他综合收
益转入留存
收益的原因 
太平洋证券  747,306.72     
华夏银行 8,725.96 105,721.95     
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
19、 其他非流动金融资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
权益工具投资 162,777,711.25 80,000,000.00 
合计 162,777,711.25 80,000,000.00 
 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
20、 投资性房地产 
投资性房地产计量模式 
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产 
单位:元  币种:人民币 
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计 
一、账面原值    
1.期初余额 12,902,512,871.91 6,092,860,229.13 18,995,373,101.04 
2.本期增加金额 2,172,191,513.14 911,854,043.33 3,084,045,556.47 
(1)外购 2,493,607.76  2,493,607.76 
(2)存货\固定资产\在
建工程转入 
2,169,697,905.38 911,854,043.33 3,081,551,948.71 
(3)企业合并增加    
2020年年度报告 
139 / 224 
 
3.本期减少金额 42,918,301.34 627,358.23 43,545,659.57 
(1)处置 30,389,102.92  30,389,102.92 
(2)其他转出 10,413,294.59 627,358.23 11,040,652.82 
(3)汇率调整 2,115,903.83  2,115,903.83 
4.期末余额 15,031,786,083.71 7,004,086,914.23 22,035,872,997.94 
二、累计折旧和累计摊销       
1.期初余额 4,533,039,222.73 1,136,749,440.30 5,669,788,663.03 
2.本期增加金额 431,922,971.22 201,265,100.10 633,188,071.32 
(1)计提或摊销 428,711,131.78 201,265,100.10 629,976,231.88 
(2)其他 3,211,839.44  3,211,839.44 
3.本期减少金额 24,417,144.46 239,044.08 24,656,188.54 
(1)处置 17,306,655.30  17,306,655.30 
(2)其他转出 5,968,553.31 239,044.08 6,207,597.39 
(3)汇率调整 1,141,935.85  1,141,935.85 
4.期末余额 4,940,545,049.49 1,337,775,496.32 6,278,320,545.81 
三、减值准备       
1.期初余额 16,943,008.13  16,943,008.13 
2.本期增加金额    
(1)计提    
3、本期减少金额 458,209.56  458,209.56 
(1)处置    
(2)其他转出    
(3)汇率调整 458,209.56  458,209.56 
4.期末余额 16,484,798.57  16,484,798.57 
四、账面价值       
1.期末账面价值 10,074,756,235.65 5,666,311,417.91 15,741,067,653.56 
2.期初账面价值 8,352,530,641.05 4,956,110,788.83 13,308,641,429.88 
 
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 账面价值 未办妥产权证书原因 
E1-6地下车库 69,553,498.84 暂不符合资质办理条件 
D3-7哈罗学校 478,826,017.54 办理中 
森兰美伦停车位 14,174,088.12 办理中 
平行汽车展厅及辅楼 88,983,976.50 办理中 
D5-3 1,762,108,707.56 办理中 
B4-01轻型仓库 69,130,929.84 办理中 
物流二期 4-3仓库 166,039,604.94 办理中 
5-3地块仓库(一期)建筑 187,081,849.61 办理中 
D2C-81 及辅助办公楼 10,906,141.57 办理中 
青年服务中心 37,547,207.67 办理中 
网球场管理楼 87,898.20 办理中 
F2 地块美林阁驿居(3#楼) 6,256,521.99 办理中 
F20-6地块扩展会 B楼 19,703,964.04 办理中 
物流二期 3#地块 7#仓库临时堆 25,156,195.77 办理中 
2020年年度报告 
140 / 224 
 
场 
物流二期 3-1#地块临时堆场 53,747,502.32 办理中 
F18-91#-94#厂房 224,499,921.14 办理中 
联检大楼 25,616,679.35 办理中 
111#112#113#(原 H10万国数据) 155,361,990.23 办理中 
115#-118#、121#122#(原 H10
生物医药) 
219,194,358.89 办理中 
123#厂房(雷克萨斯) 30,251,577.54 办理中 
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
21、 固定资产 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
固定资产 785,776,011.73 789,911,663.71 
固定资产清理   
合计 785,776,011.73 789,911,663.71 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
固定资产 
(1). 固定资产情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 房屋及建筑物 通用机器设备 专用机器设备 运输工具 办公及其他设备 固定资产装修 合计 
一、账面原值:        
1.期初余
额 
1,047,328,492.12 24,101,276.01 216,107,723.97 26,817,430.03 145,409,037.25 47,661,523.13 1,507,425,482.51 
2.本期增
加金额 
29,442,605.28 2,877,513.49 19,770,376.12 5,584,437.80 15,840,812.95 28,640.78 73,544,386.42 
(1)购
置 
571,619.98 2,678,815.11 19,770,376.12 4,029,548.17 12,227,078.38 28,640.78 39,306,078.54 
(2)在
建工程转入 
28,870,985.30    2,601,045.82  31,472,031.12 
(3)企
业合并增加 
 198,698.38  1,554,889.63 613,630.63  2,367,218.64 
(4)其
他 
         399,058.12  399,058.12 
3.本期减
少金额 
9,064,497.12 476,150.81 8,622,623.78 4,718,331.46 10,510,446.81  33,392,049.98 
(1)处
置或报废 
661,250.00 374,610.65 8,622,623.78 4,718,331.46 10,212,928.85  24,589,744.74 
(2)其
他减少 
8,403,247.12 101,540.16   297,517.96  8,802,305.24 
4.期末余
额 
1,067,706,600.28 26,502,638.69 227,255,476.31 27,683,536.37 150,739,403.39 47,690,163.91 1,547,577,818.95 
二、累计折旧        
1.期初余
额 
371,423,470.55 17,990,644.23 147,373,851.76 22,034,228.28 111,653,664.25 46,173,583.53 716,649,442.60 
2.本期增
加金额 
31,523,927.28 3,546,086.68 10,459,407.57 2,826,597.04 22,163,182.45 633,091.30 71,152,292.32 
(1)计
提 
25,555,373.97 3,398,947.97 10,459,407.57 1,658,864.19 21,420,217.15 633,091.30 63,125,902.15 
(2)其
他增加 
5,968,553.31 147,138.71  1,167,732.85 742,965.30  8,026,390.17 
2020年年度报告 
141 / 224 
 
3.本期减
少金额 
3,840,026.94 440,661.32 8,188,448.20 4,476,318.10 9,918,849.34  26,864,303.90 
(1)处
置或报废 
628,187.50 347,495.65 8,188,448.20 4,369,589.40 9,661,543.87  23,195,264.62 
(2)其
他减少 
3,211,839.44 93,165.67  106,728.70 257,305.47  3,669,039.28 
           
4.期末余
额 
399,107,370.89 21,096,069.59 149,644,811.13 20,384,507.22 123,897,997.36 46,806,674.83 760,937,431.02 
三、减值准备        
1.期初余
额 
  864,376.20    864,376.20 
2.本期增
加金额 
       
(1)计
提 
       
3.本期减
少金额 
       
(1)处
置或报废 
       
4.期末余
额 
  864,376.20    864,376.20 
四、账面价值        
1.期末账
面价值 
668,599,229.39 5,406,569.10 76,746,288.98 7,299,029.15 26,841,406.03 883,489.08 785,776,011.73 
2.期初账
面价值 
675,905,021.57 6,110,631.78 67,869,496.01 4,783,201.75 33,755,373.00 1,487,939.60 789,911,663.71 
 
 
(2). 暂时闲置的固定资产情况 
□适用 √不适用  
 
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况 
□适用 √不适用  
 
(4). 通过经营租赁租出的固定资产 
□适用 √不适用  
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因 
上海国际艺术品保税服务中心 19,320,523.32 办理中 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
固定资产清理 
□适用 √不适用  
 
22、 在建工程 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
在建工程 11,580,182.21 580,611,428.89 
2020年年度报告 
142 / 224 
 
工程物资   
合计 11,580,182.21 580,611,428.89 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
在建工程 
(1). 在建工程情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 
上海自贸区文化艺术品进出
口贸易服务体系文化艺术跨
境贸易监管系统项目 
4,471,207.20  4,471,207.20    
智能设备展示贸易中心瑞士
中小企业加速器项目 
1,142,392.30  1,142,392.30    
机床中心德国创新技术服务
(四期)项目 
2,142,482.74  2,142,482.74    
机床中心进口设备零部件公
共仓储分拨服务平台二期项
目工程 
1,059,986.14  1,059,986.14    
配套用房改扩建项目 1,507,119.33  1,507,119.33    
其他 1,256,994.50  1,256,994.50 3,579,037.90  3,579,037.90 
上海国际艺术品保税服务中
心项目 
   565,652,484.38  565,652,484.38 
国际艺术品展示与交易平台    2,101,350.97  2,101,350.97 
文创中国    274,854.37  274,854.37 
合符平台    2,326,191.45  2,326,191.45 
办公楼装修    6,677,509.82  6,677,509.82 
合计 11,580,182.21  11,580,182.21 580,611,428.89  580,611,428.89 
 
 
2020年年度报告 
143 / 224 
 
 
(2). 重要在建工程项目本期变动情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 预算数 
期初 
余额 
本期增加金额 
本期转入固定资
产金额 
本期其他减少金
额 
期末 
余额 
工程累计投
入占预算比
例(%) 
工程
进度 
利息资本化累计
金额 
其中:本期利息
资本化金额 
本期
利息
资本
化率
(%) 
资金来
源 
上海自贸区文化
艺术品进出口贸
易服务体系文化
艺术跨境贸易监
管系统项目 
9,936,015.99  4,471,207.20   4,471,207.20 45 45    自筹 
上海国际艺术品
保税服务中心项
目 
1,024,128,833.69 565,652,484.38 322,433,901.14 888,086,385.52   100 100 40,526,089.12 19,618,987.69 6.08 自筹 
办公楼装修 29,843,998.94 6,677,509.82 17,902,460.01  24,579,969.83  111.54 100    自筹 
合计 1,063,908,848.62 572,329,994.20 344,807,568.35 888,086,385.52 24,579,969.83 4,471,207.20 / / 40,526,089.12 19,618,987.69   / 
 
 
2020年年度报告 
144 / 224 
 
(3). 本期计提在建工程减值准备情况 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用 √不适用  
 
工程物资 
(4). 工程物资情况 
□适用 √不适用  
 
23、 生产性生物资产 
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产 
□适用 √不适用  
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用 √不适用  
 
24、 油气资产 
□适用 √不适用  
 
25、 使用权资产 
□适用 √不适用  
 
26、 无形资产 
(1). 无形资产情况 
□适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 土地使用权 非专利技术 软件 合计 
一、账面原值     
    1.期初余额 78,305,103.47  43,250,058.31 121,555,161.78 
2.本期增加金额 627,358.23 14,150.94 7,529,596.04 8,171,105.21 
(1)购置  14,150.94 4,978,044.06 4,992,195.00 
(2)内部研发 
    
 
(3)企业合并增加     
(4)在建工程转入 627,358.23   2,551,551.98 3,178,910.21 
    3.本期减少金额   781,000.00 781,000.00 
(1)处置     
(2)其他     781,000.00 781,000.00 
   4.期末余额 78,932,461.70 14,150.94 49,998,654.35 128,945,266.99 
二、累计摊销     
1.期初余额 33,394,254.65 - 27,845,616.53 61,239,871.18 
2.本期增加金额 1,991,460.03 3,301.90 7,203,729.74 9,198,491.67 
2020年年度报告 
145 / 224 
 
(1)计提 1,991,460.03 3,301.90 7,203,729.74 9,198,491.67 
3.本期减少金额   689,883.33 689,883.33 
 (1)处置     
(2)其他     689,883.33 689,883.33 
4.期末余额 35,385,714.68 3,301.90 34,359,462.94 69,748,479.52 
三、减值准备     
1.期初余额     
2.本期增加金额     
(1)计提     
3.本期减少金额     
(1)处置     
4.期末余额     
四、账面价值     
    1.期末账面价值 43,546,747.02 10,849.04 15,639,191.41 59,196,787.47 
    2.期初账面价值 44,910,848.82  15,404,441.78 60,315,290.60 
 
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0 
 
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
27、 开发支出 
□适用 √不适用  
 
28、 商誉 
(1). 商誉账面原值 
□适用 √不适用  
(2). 商誉减值准备 
□适用 √不适用  
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息 
□适用 √不适用  
 
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数(例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、
折现率、预测期等,如适用)及商誉减值损失的确认方法 
□适用 √不适用  
 
(5). 商誉减值测试的影响 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
2020年年度报告 
146 / 224 
 
 
29、 长期待摊费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额 
租入固定资产改
良支出 
36,944,947.68 58,109,994.29 25,567,103.69 1,342,487.23 68,145,351.05 
土地租金 4,803,131.44  4,803,131.44   
合计 41,748,079.12 58,109,994.29 30,370,235.13 1,342,487.23 68,145,351.05 
其他说明: 
无 
 
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债 
(1). 未经抵销的递延所得税资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 
递延所得税 
资产 
可抵扣暂时性差异 
递延所得税 
资产 
资产减值准备     
内部交易未实现利润     
可抵扣亏损     
固定资产减值准备 864,376.20 216,094.05 864,376.20 216,094.05 
投资性房地产减值准备 9,860,000.00 2,465,000.00 9,860,000.00 2,465,000.00 
土地增值税纳税调整 2,542,666,339.45 635,666,584.87 1,456,604,710.65 364,151,177.67 
预收款项预缴所得税 110,561,070.55 27,640,267.64 10,802,000.07 2,700,500.02 
递延收益纳税调整 83,636,193.54 20,909,048.39 65,237,574.27 16,309,393.58 
预提费用纳税调整 507,200,315.40 126,800,078.85 337,901,744.20 84,475,436.05 
发放贷款和垫款减值准备 2,250,000.00 562,500.00 6,472,500.00 1,618,125.00 
合计 3,257,038,295.14 814,259,573.80 1,887,742,905.39 471,935,726.37 
 
(2). 未经抵销的递延所得税负债 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
应纳税暂时性差异 
递延所得税 
负债 
应纳税暂时性差异 
递延所得税 
负债 
非同一控制企业合并资产评
估增值 
13,109,186.88 3,277,296.72 15,349,754.28 3,837,438.57 
其他债权投资公允价值变动     
其他权益工具投资公允价值
变动 
1,137,371.60 284,342.90 1,094,059.70 273,514.93 
合计 14,246,558.48 3,561,639.62 16,443,813.98 4,110,953.50 
 
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债 
□适用 √不适用  
2020年年度报告 
147 / 224 
 
(4). 未确认递延所得税资产明细 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 968,436,887.06 892,205,708.73 
可抵扣亏损 96,885,789.88 162,467,528.83 
合计 1,065,322,676.94 1,054,673,237.56 
 
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
年份 期末金额 期初金额 备注 
2020年  18,083,380.10  
2021年 11,942,719.95 40,179,363.66  
2022年 3,149,325.85 41,804,449.95  
2023年 20,952,556.71 42,888,771.72  
2024年 24,558,055.18 19,511,563.40  
2025年 36,283,132.19   
合计 96,885,789.88 162,467,528.83 / 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
31、 其他非流动资产 
□适用 √不适用  
 
32、 短期借款 
(1). 短期借款分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
质押借款   
抵押借款   
保证借款   
信用借款 7,625,308,195.96 10,243,397,995.49 
合计 7,625,308,195.96 10,243,397,995.49 
 
短期借款分类的说明: 
无 
 
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况 
□适用 √不适用  
 
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下: 
□适用 √不适用  
其他说明 
2020年年度报告 
148 / 224 
 
□适用 √不适用  
 
33、 交易性金融负债 
□适用 √不适用  
 
34、 衍生金融负债 
□适用 √不适用  
 
35、 应付票据 
(1). 应付票据列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
种类 期末余额 期初余额 
商业承兑汇票 40,638,210.10 12,176,216.02 
银行承兑汇票 12,409,809.65 45,000,000.00 
合计 53,048,019.75 57,176,216.02 
 
本期末已到期未支付的应付票据总额为 1,060,284.00 元。 
 
36、 应付账款 
(1). 应付账款列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
工程款货款 2,269,038,760.70 1,485,143,150.78 
货款工程款 305,985,556.57 230,116,381.14 
合计 2,575,024,317.27 1,715,259,531.92 
 
 
(2). 账龄超过 1年的重要应付账款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
浦东新区房地产交易中心 133,062,779.20 尚未最终决算 
上海龙象建设集团有限公司 12,812,519.20 尚未最终决算 
上海强荣建筑装饰工程有限公司 11,129,726.60 尚未最终决算 
上海住陆建筑发展有限公司 9,615,736.45 尚未最终决算 
上海四海建设工程造价咨询监理有限
公司 
5,612,370.00 尚未最终结算 
合计 172,233,131.45 / 
 
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
149 / 224 
 
37、 预收款项 
(1). 预收账款项列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
预收租金 142,851,340.09 135,738,426.19 
预收房款   
预收货款   
其他   
合计 142,851,340.09 135,738,426.19 
 
 
 
(2). 账龄超过 1年的重要预收款项 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
上海永达北沃汽车销售服务有限公
司 
9,663,435.34 尚未结转 
上海永达鑫悦汽车销售服务有限公
司 
8,617,816.46 尚未结转 
合计 18,281,251.80 / 
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
38、 合同负债 
(1). 合同负债情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
预收房款 748,493,987.52 74,519,333.73 
预收货款 194,906,368.96 263,271,452.76 
其他 5,543,899.83 3,388,040.16 
合计 948,944,256.31 341,178,826.65 
 
 
(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 变动金额 变动原因 
预收房款 673,974,653.79 新收入准则要求,本期星河湾预收房款 
预收货款 -68,365,083.80 新收入准则要求 
其他 2,155,859.67 新收入准则要求 
合计 607,765,429.66 / 
 
2020年年度报告 
150 / 224 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
39、 应付职工薪酬 
(1). 应付职工薪酬列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、短期薪酬 117,199,313.55 803,797,468.21 794,966,584.28 126,030,197.48 
二、离职后福利-设定提存
计划 
916,752.99 39,214,131.72 38,836,600.69 1,294,284.02 
三、辞退福利  5,147,148.33 5,147,148.33  
四、一年内到期的其他福
利 
    
合计 118,116,066.54 848,158,748.26 838,950,333.30 127,324,481.50 
 
 
(2). 短期薪酬列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、工资、奖金、津贴和补贴 99,888,783.65 674,189,434.65 666,145,073.33 107,933,144.97 
二、职工福利费 937,746.00 34,957,433.51 35,863,139.51 32,040.00 
三、社会保险费 607,329.45 34,896,919.58 34,940,702.43 563,546.60 
其中:医疗保险费 532,498.51 32,174,854.10 32,186,126.81 521,225.80 
工伤保险费 21,018.86 161,178.77 174,112.43 8,085.20 
生育保险费 53,812.08 2,560,886.71 2,580,463.19 34,235.60 
四、住房公积金 3,823,319.49 43,755,709.40 43,755,739.40 3,823,289.49 
五、工会经费和职工教育经费 11,939,639.96 15,480,325.93 13,744,595.17 13,675,370.72 
六、短期带薪缺勤     
七、短期利润分享计划     
其他短期薪酬 2,495.00 517,645.14 517,334.44 2,805.70 
合计 117,199,313.55 803,797,468.21 794,966,584.28 126,030,197.48 
 
(3). 设定提存计划列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
1、基本养老保险 866,403.88 9,982,921.01 10,824,772.49 24,552.40 
2、失业保险费 50,349.11 311,127.95 337,254.66 24,222.40 
3、企业年金缴费  28,920,082.76 27,674,573.54 1,245,509.22 
合计 916,752.99 39,214,131.72 38,836,600.69 1,294,284.02 
 
其他说明: 
√适用 □不适用  
辞退福利 
项  目 本期缴费金额 期末应付未付金额 
辞退福利  5,147,148.33   
 
2020年年度报告 
151 / 224 
 
 
40、 应交税费 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
增值税 170,819,746.55 15,017,850.03 
消费税   
营业税   
企业所得税 408,748,434.26 102,044,106.53 
个人所得税 11,625,566.90 8,634,372.33 
城市维护建设税 2,154,920.25 385,327.43 
土地增值税 2,601,171,357.93 1,456,604,710.65 
土地使用税 6,610,325.70 2,501,660.34 
房产税 1,051,671.31 729,530.32 
教育费附加 10,085,184.78 1,402,111.33 
契税 76,411,200.00  
其他 4,367,426.11 865,381.71 
合计 3,293,045,833.79 1,588,185,050.67 
 
其他说明: 
无 
 
41、 其他应付款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应付利息   
应付股利 34,531,088.97 33,374,545.20 
其他应付款 1,099,672,991.12 1,897,980,123.25 
合计 1,134,204,080.09 1,931,354,668.45 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
应付利息 
(1). 分类列示 
□适用 √不适用  
 
应付股利 
(2). 分类列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应付股利-上海新发展进出口贸易实业有限公司职工持股
会 
10,686,129.27 12,357,033.01 
2020年年度报告 
152 / 224 
 
应付股利-上海新发展进出口贸易实业有限公司自然人股
东 
8,245,825.23 9,808,777.92 
应付股利-上海晶通化轻发展有限公司 3,219,689.58 2,956,007.40 
应付股利-上海外高桥第二企业服务中心有限公司职工持
股会 
 2,094,158.99 
应付股利-上海外高桥第二企业服务中心有限公司自然人
股东 
 2,605,657.33 
应付股利-上海新发展国际物流有限公司自然人股东 3,007,848.52 3,552,910.55 
应付股利-上海外高桥企业发展促进中心有限公司自然人
股东 
4,292,518.92  
应付股利-上海保税商品交易市场第二市场有限公司职工
持股会 
3,449,718.68  
应付股利-上海新诚物业管理有限公司自然人股东 1,629,358.77  
合计 34,531,088.97 33,374,545.20 
 
其他说明,包括重要的超过 1 年未支付的应付股利,应披露未支付原因: 
无 
 
其他应付款 
(1). 按款项性质列示其他应付款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
押金、保证金 407,292,971.52 540,032,630.65 
往来款 351,895,422.56 1,023,033,831.77 
工程款及设备款 253,726,582.04 254,270,580.89 
土地动拆迁吸劳养老人员费用 86,758,015.00 80,643,079.94 
合计 1,099,672,991.12 1,897,980,123.25 
 
(2). 账龄超过 1年的重要其他应付款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
捷豹路虎(中国)投资有限公司 18,400,988.84 押金保证金 
上海普长数据科技有限公司 10,134,253.00 押金保证金 
利勃海尔(中国)有限公司 10,072,830.95 押金保证金 
沃尔沃配件(上海)有限公司 5,475,852.00 押金保证金 
斯凯孚中国销售有限公司 5,237,565.30 押金保证金 
合计 49,321,490.09 / 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
42、 持有待售负债 
□适用 √不适用  
 
43、 1 年内到期的非流动负债 
√适用 □不适用  
2020年年度报告 
153 / 224 
 
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
1年内到期的长期借款 14,000,000.00 21,000,000.00 
1年内到期的应付债券   
1年内到期的长期应付款   
1年内到期的租赁负债   
一年内到期的应付利息 103,010,921.00 72,822,493.19 
合计 117,010,921.00 93,822,493.19 
 
其他说明: 
一年内到期的长期借款 
项  目 2020.12.31 2019.12.31 
信用借款 14,000,000.00 21,000,000.00 
合  计   14,000,000.00 21,000,000.00 
 
一年内到期的应付利息 
项  目 2020.12.31 2019.12.31 
分期付息到期还本的长期借款利息 1,895,915.49   2,074,604.94 
应付债券利息 101,115,005.51  70,747,888.25 
小  计   103,010,921.00   72,822,493.19 
 
 
44、 其他流动负债 
其他流动负债情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
短期应付债券 1,000,000,000.00  
应付退货款   
代转销项税额 19,460,493.73 23,999,354.36 
应付利息 12,437,500.01  
合计 1,031,897,993.74 23,999,354.36 
 
短期应付债券的增减变动: 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
债券 
名称 
面值 
发行 
日期 
债券 
期限 
发行 
金额 
期初 
余额 
本期 
发行 
按面值计提利
息 
溢折价摊销 
本期 
偿还 
期末 
余额 
 2020 年
短期融资
券第一期 5
亿元(中
行) 
100.00 2020/5/21 365 天 499,600,000.00  499,600,000.00 6,218,750.01 400,000.00  500,000,000.00 
 2020 年
短期融资
券第二期 5
亿元(农商
银行) 
100.00 2020/5/21 365 天 499,600,000.00  499,600,000.00 6,218,750.00 400,000.00  500,000,000.00 
2020年年度报告 
154 / 224 
 
合计 
/ / / 999,200,000.00  999,200,000.00 12,437,500.01 800,000.00  1,000,000,000.00 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
45、 长期借款 
(1). 长期借款分类 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 利率区间 期初余额 利率区间 
质押借款     
抵押借款     
保证借款 485,849,409.68 4.075%-4.275% 414,852,479.00 4.75% 
信用借款 2,735,946,082.34 3.42%-4.90% 1,362,369,718.29 4.2750%-4.9000% 
合计 3,221,795,492.02  1,777,222,197.29  
 
长期借款分类的说明: 
无 
 
其他说明,包括利率区间: 
□适用 √不适用  
 
46、 应付债券 
(1). 应付债券 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
16 年公司债券(第一期) 4,996,796.20 4,996,795.20 
16 年公司债券(第二期) 392,553,053.18 392,553,061.39 
16 年公司债券(第三期) 204,730,444.45 204,730,428.75 
20 年公司债券(第一期) 1,499,564,249.13  
中期票据(第一期) 999,447,342.05 999,446,891.60 
中期票据(第二期) 999,112,708.57 999,112,462.33 
中期票据(第三期) 998,767,478.55 998,767,221.00 
合计 5,099,172,072.13 3,599,606,860.27 
 
(2). 应付债券的增减变动:(不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具) 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
债券 
名称 
面值 
发行 
日期 
债券 
期限 
发行 
金额 
期初 
余额 
本期 
发行 
按面值计提利息 溢折价摊销 
本期 
偿还 
期末 
余额 
16年公司债
券(第一期) 
100.00 2016/4/28  5年 748,500,000.00 4,996,795.20  177,430.15 1.00  4,996,796.20 
16年公司债
券(第二期) 
100.00 2016/7/28  5年 1,247,500,000.00 392,553,061.39  14,344,536.50 -8.21  392,553,053.18 
16年公司债
券(第三期) 
100.00 2016/8/29  5年 998,000,000.00 204,730,428.75  6,928,999.40 15.70  204,730,444.45 
2020年年度报告 
155 / 224 
 
20年公司债
券(第一期) 
100.00 2020/4/17  5年 1,498,500,000.00  1,498,500,000.00 28,166,250.00 1,064,249.13  1,499,564,249.13 
中期票据(第
一期) 
100.00 2019/4/11  3年 998,000,000.00 999,446,891.60  39,237,500.00 450.45  999,447,342.05 
中期票据(第
二期) 
100.00 2019/6/12  3年 998,000,000.00 999,112,462.33  38,325,000.00 246.24  999,112,708.57 
中期票据(第
三期) 
100.00 2019/8/14  3年 998,000,000.00 998,767,221.00  34,776,389.70 257.55  998,767,478.55 
合计 / / / 7,486,500,000.00 3,599,606,860.27 1,498,500,000.00 161,956,105.75 1,065,211.86  5,099,172,072.13 
 
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明 
□适用  √不适用  
 
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明 
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况 
□适用 √不适用  
 
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表 
□适用 √不适用  
其他金融工具划分为金融负债的依据说明: 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
47、 租赁负债 
□适用 √不适用  
 
48、 长期应付款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
长期应付款 846,841,251.23 779,136,883.14 
专项应付款   
合计 846,841,251.23 779,136,883.14 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
长期应付款 
(1). 按款项性质列示长期应付款 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 期末余额 
土地动拆迁吸老养老人员费用 779,136,883.14 846,841,251.23 
 
其他说明: 
2020年年度报告 
156 / 224 
 
无 
专项应付款 
(2). 按款项性质列示专项应付款 
□适用 √不适用  
49、 长期应付职工薪酬 
□适用 √不适用  
 
50、 预计负债 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 期末余额 形成原因 
对外提供担保 3,783,729.82 3,783,729.82 说明(1) 
未决诉讼    
产品质量保证    
重组义务    
待执行的亏损合同    
应付退货款    
其他    
预计诉讼赔偿 50,000,400.00 50,000,400.00 说明(2) 
搬迁补偿 7,000,000.00 7,000,000.00 说明(3) 
合计 60,784,129.82 60,784,129.82 / 
 
其他说明,包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明: 
说明:(1)公司为联营企业台州外高桥联通药业有限公司的银行借款提供担保,由于被担保方已资不
抵债,未能及时偿还银行借款而形成逾期担保。 
(2)预计诉讼赔偿情况详见十一、2、(1)未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响。 
(3)2019年在租的夏碧路房产计划整体出售,公司提前与商家解除租赁合同,初步协商拟补偿商家
7,000,000.00元。 
 
51、 递延收益 
递延收益情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因 
政府补助      
外高桥青年服务
中心项目 
8,709,677.45  387,096.77 8,322,580.68 收到财政拨款 
燃气空调设备 1,222,143.65  42,509.40 1,179,634.25 收到财政拨款 
保税展示交易功
能项目专项资金 
3,469,107.50   3,469,107.50 收到财政拨款 
平行进口汽车展
示交易中心专项
资金 
10,000,000.00   10,000,000.00 收到财政拨款 
2020年年度报告 
157 / 224 
 
医疗器械平台产
品注册功能引进
项目 
600,000.00   600,000.00 收到财政拨款 
南块服务中心 15,020,455.46  733,221.97 14,287,233.49 收到财政拨款 
“文创中国”大
中华区运营总部
项目 
7,500,000.00 7,500,000.00 10,000,000.00 5,000,000.00 收到财政拨款 
上海国际艺术品
保税服务中心项
目 
3,124,000.00  996,000.00 2,128,000.00 收到财政拨款 
文化艺术品保税
展示交易补助 
10,000,000.00   10,000,000.00 收到财政拨款 
文化艺术品进出
口贸易服务补贴 
8,800,000.00   8,800,000.00 收到财政拨款 
楼宇经济发展财
政扶持与奖励 
10,000,000.00   10,000,000.00 收到财政拨款 
招商育才补贴 14,493,966.94  13,184,469.94 1,309,497.00 收到财政拨款 
智能制造服务产
业园(机床二期) 
16,933,629.63  758,222.22 16,175,407.41 收到财政拨款 
残疾人奖励 43,992.20 55,201.00 26,229.70 72,963.50 收到财政拨款 
智慧水泵管理系
统 
780,100.00 6,521,560.00 780,100.00 6,521,560.00 收到财政拨款 
职工职业培训补
贴 
2,130,101.14  2,058,583.14 71,518.00 收到财政拨款 
平行进口汽车一
站式贸易服务平
台补贴 
 1,782,512.92  1,782,512.92 收到财政拨款 
外高桥国际化妆
品展示交易平台
项目补贴 
 1,561,519.14  1,561,519.14 收到财政拨款 
市商委专项补贴  12,518,034.24  12,518,034.24 收到财政拨款 
海关电子关税保
函多功能直联数
据平台补助 
 695,000.00 38,611.12 656,388.88 收到财政拨款 
南块服务中心(生
物医药平台)88# 
    收到财政拨款 
外高桥健康产业
创新基地公共服
务中心项目
(122#) 
 10,000,000.00 172,413.79 9,827,586.21 收到财政拨款 
外高桥进口汽车
零配件集散地项
目(73#、75#、76#) 
 16,000,000.00 58,823.53 15,941,176.47 收到财政拨款 
文化艺术交易平
台安防补贴 
 8,725,000.00  8,725,000.00 收到财政拨款 
国际艺术品保税
服务信息补贴 
 2,500,000.00  2,500,000.00 收到财政拨款 
合计 112,827,173.97 67,858,827.30 29,236,281.58 151,449,719.69 / 
 
涉及政府补助的项目: 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
158 / 224 
 
其他说明: 
√适用 □不适用  
说明:计入递延收益的政府补助详见附注五、65、政府补助。 
 
52、 其他非流动负债 
□适用 √不适用  
 
53、 股本 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 
期初余额 
本次变动增减(+、一) 
期末余额 发行 
新股 
送股 
公积金 
转股 
其他 小计 
股份总数 1,135,349,124.00      1,135,349,124.00 
 
其他说明: 
无 
 
54、 其他权益工具 
(1). 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况 
□适用 √不适用  
 
(2). 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表 
□适用 √不适用  
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明,以及相关会计处理的依据: 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
55、 资本公积 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
资本溢价(股本溢
价) 
3,470,234,560.92   3,470,234,560.92 
其他资本公积 135,715,738.32 147,514.22 38,566,593.80 97,296,658.74 
合计 3,605,950,299.24 147,514.22 38,566,593.80 3,567,531,219.66 
 
其他说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
资本公积-其他资本公积变动 38,566,593.80元,系本期收购子公司少数股权所致。 
56、 库存股 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
159 / 224 
 
57、 其他综合收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期初 
余额 
本期发生金额 
期末 
余额 本期所得税前发生额 
减:前
期计入
其他综
合收益
当期转
入损益 
减:前
期计入
其他综
合收益
当期转
入留存
收益 
减:所得税费用 税后归属于母公司 








东 
一、不能重分
类进损益的
其他综合收
益 
820,544.75 43,311.87   10,827.96 32,483.91  853,028.66 
其中:重新计
量设定受益
计划变动额 
        
  权益法下
不能转损益
的其他综合
收益 
        
其他权益
工具投资公
允价值变动 
820,544.75 43,311.87   10,827.96 32,483.91  853,028.66 
企业自身
信用风险公
允价值变动 
        
二、将重分类
进损益的其
他综合收益 
-5,498,242.36 -2,385,602.45    -2,385,602.45  -7,883,844.81 
其中:权益法
下可转损益
的其他综合
收益 
-130,369.66 -50,832.03    -50,832.03  -181,201.69 
其他债权
投资公允价
值变动 
        
金融资产
重分类计入
其他综合收
益的金额 
        
其他债权
投资信用减
值准备 
        
  现金流量
套期储备 
        
  外币财务
报表折算差
额 
-5,367,872.70 -2,334,770.42    -2,334,770.42  -7,702,643.12 
其他综合收
益合计 
-4,677,697.61 -2,342,290.58   10,827.96 -2,353,118.54  -7,030,816.15 
 
其他说明,包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整: 
无 
 
58、 专项储备 
□适用 √不适用  
 
59、 盈余公积 
√适用 □不适用  
2020年年度报告 
160 / 224 
 
单位:元  币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
法定盈余公积 679,212,591.28 76,272,998.70  755,485,589.98 
任意盈余公积 46,426,256.32   46,426,256.32 
储备基金     
企业发展基金     
其他     
合计 725,638,847.60 76,272,998.70  801,911,846.30 
 
盈余公积说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
本期按母公司净利润的10%提取盈余公积76,272,998.70元。 
 
60、 未分配利润 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期 上期 
调整前上期末未分配利润 5,072,507,170.38 4,540,016,276.92 
调整期初未分配利润合计数(调增+,调减-)  -44,043,592.38 
调整后期初未分配利润 5,072,507,170.38 4,495,972,684.54 
加:本期归属于母公司所有者的净利润 721,626,803.73 875,221,196.08 
减:提取法定盈余公积 76,272,998.70 41,458,297.20 
提取任意盈余公积   
提取一般风险准备 10,343,176.33 7,451,605.76 
应付普通股股利 272,483,789.76 249,776,807.28 
转作股本的普通股股利   
期末未分配利润 5,435,034,009.32 5,072,507,170.38 
 
 
 
61、 营业收入和营业成本 
(1). 营业收入和营业成本情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 10,096,008,654.22 6,965,302,568.36 8,900,229,590.04 6,351,967,613.24 
其他业务 54,703,529.24 9,420,150.32 40,621,122.42 1,870,771.69 
合计 10,150,712,183.46 6,974,722,718.68 8,940,850,712.46 6,353,838,384.93 
 
(2). 合同产生的收入的情况 
□适用 √不适用  
合同产生的收入说明: 
□适用 √不适用  
 
(3). 履约义务的说明 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
161 / 224 
 
(4). 分摊至剩余履约义务的说明 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
 
主营业务项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
房地产租赁 1,383,057,390.39 879,901,171.10 1,572,412,285.41 718,882,960.04 
房地产转让出售 3,150,271,600.08 1,286,909,511.00 1,551,195,612.41 548,404,329.89 
商品销售 3,069,577,373.08 3,026,004,255.27 3,464,698,308.93 3,414,556,804.78 
进出口代理 199,823,385.70 12,098,534.48 204,889,242.57 21,992,337.28 
物流业务 1,007,752,210.39 865,606,890.52 971,083,715.78 832,776,910.32 
制造业 624,108,749.45 527,974,539.38 521,136,478.33 436,082,410.02 
服务业 661,417,945.13 366,807,666.61 614,813,946.61 379,271,860.91 
合计 10,096,008,654.22 6,965,302,568.36 8,900,229,590.04 6,351,967,613.24 
 
62、 税金及附加 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
消费税   
营业税   
城市维护建设税 8,372,753.53 3,979,466.32 
教育费附加 14,447,539.14 10,001,462.01 
资源税   
房产税   
土地使用税   
车船使用税   
印花税   
土地增值税 1,171,141,446.10 380,646,862.84 
其他 31,702,805.00 26,252,928.90 
合计 1,225,664,543.77 420,880,720.07 
 
其他说明: 
各项税金及附加的计缴标准详见附注税项。 
 
63、 销售费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
职工薪酬 189,845,057.37 189,279,271.32 
广告宣传费 14,176,783.57 14,674,165.37 
运输费 68,564.96 13,452,747.08 
中介费 5,271,989.21 6,380,330.52 
折旧费 8,176,269.84 6,249,497.70 
2020年年度报告 
162 / 224 
 
业务招待费 6,121,579.39 5,479,932.28 
报关费 2,209,589.00 5,188,489.25 
修理费 571,307.70 3,287,909.48 
咨询费 2,536,970.32 3,168,961.36 
物业费 1,900,718.89 3,141,183.22 
物料消耗 2,727,388.66 2,367,475.15 
项目引进整治费 2,303,786.46 1,951,864.78 
租赁费 1,813,539.43 1,935,576.76 
邮递费 1,426,097.73 1,905,336.69 
差旅费 667,324.45 1,601,282.50 
会务费 622,244.65 1,505,013.52 
水电煤费 1,087,710.09 1,455,386.87 
网络服务费 1,556,386.87 824,689.15 
看护费 230,584.45 784,377.00 
通讯费 900,359.18 501,846.49 
装卸费 203,680.61 262,304.12 
车辆费 184,741.87 107,277.53 
低值易耗品摊销 101,470.15 23,854.32 
仓储费 91,342.50 1,610.40 
劳动保护费 3,121.45 703.72 
其他 5,055,814.43 5,615,553.67 
合计 249,854,423.23 271,146,640.25 
 
其他说明: 
无 
64、 管理费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
职工薪酬 314,693,930.96 331,139,944.42 
折旧费 20,660,639.21 21,707,892.03 
软件费 7,372,861.02 8,637,421.45 
中介费 13,206,888.96 5,994,399.68 
无形资产摊销 5,505,611.42 5,967,734.59 
咨询费 6,548,911.59 4,351,928.06 
网络服务费 4,159,336.36 4,187,235.23 
递延资产摊销 6,670,062.86 2,919,258.37 
租赁费 3,086,818.13 2,579,354.56 
物业管理费 2,585,698.08 2,405,642.36 
差旅费 460,823.21 2,295,905.67 
党、团活动费 2,100,636.74 2,162,567.27 
业务招待费 2,731,748.59 2,058,970.61 
物料消耗 3,252,787.44 2,044,798.60 
通讯费 1,499,193.83 1,600,162.60 
2020年年度报告 
163 / 224 
 
水电费 1,308,768.12 1,488,504.48 
残保金 2,304,414.64 1,371,583.55 
股票费用  1,282,080.67 
保险费 849,073.92 1,254,722.87 
修理费 1,552,735.75 1,133,538.88 
董、监事会费 976,984.79 568,629.72 
协会会费 891,599.06 546,614.02 
会务费 783,976.64 541,786.81 
车辆费 427,318.03 531,750.30 
服装费 175,784.89 520,754.88 
低值易耗品摊销 405,749.24 393,721.02 
绿化费 367,703.13 301,912.34 
诉讼费 785,230.07 101,017.50 
邮递费 327,595.30 87,284.65 
报刊费 170,931.49 52,548.12 
证照资料费 135,682.90 41,307.96 
能源费  35,568.99 
其他 19,440,585.89 13,011,603.67 
合计 425,440,082.26 423,318,145.93 
 
其他说明: 
无 
 
65、 研发费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
职工薪酬 6,224,221.85 4,632,885.56 
材料费 347,135.80 781,841.17 
新品设计费 2,233,797.85 248,020.78 
差旅费 60,880.89 233,002.78 
办公费 15,200.52 32,607.07 
折旧费 50,565.35 31,969.08 
样品费 110,345.25 10,799.50 
试制产品检验费 216,375.65  
设备维修费 14,588.49  
其他 1,269,228.74 1,057,302.28 
合计 10,542,340.39 7,028,428.22 
 
其他说明: 
无 
 
66、 财务费用 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
2020年年度报告 
164 / 224 
 
项目 本期发生额 上期发生额 
利息支出 620,766,256.92 507,686,325.59 
减:利息资本化 -194,449,733.83 -215,420,515.42 
利息收入 -3,018,427.11 -8,419,866.20 
汇兑损益 -4,506,950.50 -9,370,630.86 
手续费及其他 9,745,944.83 4,303,911.24 
合计 428,537,090.31 278,779,224.35 
 
其他说明: 
无 
 
 
67、 其他收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 与资产相关/
与收益相关 
浦东世博管委会资金专户开发扶持资金 1,072,000.00 1,920,000.00 与收益相关 
递延收益摊销 237,120.52 3,328,188.55 与收益相关 
海关货运卡口协管费用补贴 1,960,000.00 2,000,000.00 与收益相关 
营运中心协管费补贴款  1,400,000.00 与收益相关 
国家濒危办上海办事处运行补贴 1,000,000.00 1,000,000.00 与收益相关 
增值税即征即退税 2,335.88 215,542.29 与收益相关 
税收返还 3,463,151.66 4,895,352.74 与收益相关 
招商稳商稳岗专项补贴 51,404,248.29 1,304,772.95 与收益相关 
浦东新区十三五安商育商财政扶持资金 2,550,000.00 3,086,000.00 与收益相关 
开发扶持资金 1,899,000.00 1,686,000.00 与收益相关 
智能制造展示贸易服务平台补贴  2,000,000.00 与收益相关 
化妆品展示交易中心体验馆项目补贴  2,904,572.58 与收益相关 
国别馆补贴 5,135,549.72 2,092,439.50 与收益相关 
2018年度促进外贸转型和创新发展 6,144,855.60 4,233,147.00 与收益相关 
医疗器械平台补贴  1,929,987.50 与收益相关 
服务业进项加计扣除后的抵减税额 12,059,645.67 6,806,859.58 与收益相关 
促进楼宇经济发展财政扶持  8,000,000.00 与收益相关 
智能化园区电力保障系统专项资金补贴  1,232,900.00 与收益相关 
代扣个人所得税手续费返还 1,847,126.89  与收益相关 
职工培训费补贴 3,904,893.32  与收益相关 
税金减免 13,923,961.87  与收益相关 
2009年度企业扶持资金 8,303,687.41  与收益相关 
智能制造服务产业园(机床二期) 758,222.22  与资产相关 
南块服务中心 733,221.97  与资产相关 
外高桥健康产业创新基地公共服务中心
项目专项发展资金补贴 
172,413.79  与资产相关 
启东市科学技术局 300,000.00  与收益相关 
技能人才评价鉴定补贴 151,500.00  与收益相关 
崇民财政补贴 856,526.08  与收益相关 
2020年外高桥青年服务中心政府贴息补
贴 
387,096.77  与收益相关 
2020年年度报告 
165 / 224 
 
智慧水泵房管委会发展基金 780,100.00  与收益相关 
中国(上海)自由贸易试验区管理委员会
保税区管理局上海对话项目补贴 
2,180,000.00  与收益相关 
“文创中国”大中华区运营中心项目财
政扶持资金 
10,000,000.00  与收益相关 
票据智能管理云平台补助 3,629,050.00  与收益相关 
财政补贴 1,037,000.00  与收益相关 
管理委员会外高桥智能设备展示中心项
目 
7,215,000.00  与收益相关 
管理委员会空服中心专项资金补贴款 5,000,000.00  与收益相关 
医疗器械专项资金补贴和环保车报废补
贴 
4,806,772.40  与收益相关 
职见带教费 2,648,899.97 20,562.00 与收益相关 
上海外高桥国际机床展示贸易中心补贴
款 
2,000,000.00 475,000.00 与收益相关 
智慧贸易云平台项目 1,600,000.00  与收益相关 
车辆购置税补贴 800,000.00  与收益相关 
扶持资金补贴 9,440,388.58  与收益相关 
上海外高桥跨境通业务补贴款 218,281.20  与收益相关 
招商育才政府补助 4,052,500.00  与收益相关 
自贸区管理委员会保税区管理局进博会
参展费用补贴 
1,458,900.00  与收益相关 
其他 539,465.00 566,926.69 与收益相关 
合计 175,672,914.81 51,098,251.38  
 
其他说明: 
(1)政府补助的具体信息,详见附注五、65、政府补助。 
(2)作为经常性损益的政府补助,具体原因见附注十五、1。 
 
 
68、 投资收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
权益法核算的长期股权投资收益 -40,017,743.28 7,698,794.75 
处置长期股权投资产生的投资收益   
交易性金融资产在持有期间的投资收益 7,197,480.15 9,625,709.38 
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 8,725.96 6,097.64 
债权投资在持有期间取得的利息收入   
其他债权投资在持有期间取得的利息收入   
处置交易性金融资产取得的投资收益 863,323.05 365,712.47 
处置其他权益工具投资取得的投资收益   
处置债权投资取得的投资收益   
处置其他债权投资取得的投资收益   
其他   
合计 -31,948,214.12 17,696,314.24 
 
2020年年度报告 
166 / 224 
 
其他说明: 
无 
 
69、 净敞口套期收益 
□适用 √不适用  
 
70、 公允价值变动收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额 
交易性金融资产 1,367,238.43 -5,997.50 
其中:衍生金融工具产生的公允价值
变动收益 
  
交易性金融负债   
按公允价值计量的投资性房地产   
其他 2,777,711.25  
合计 4,144,949.68 -5,997.50 
 
其他说明: 
无 
 
71、 信用减值损失 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
应收票据坏账损失   
应收账款坏账损失 -1,985,050.53 -24,789,216.81 
其他应收款坏账损失 -39,111,382.87 49,987,499.50 
债权投资减值损失   
其他债权投资减值损失   
长期应收款坏账损失   
合同资产减值损失   
发放贷款和垫款减值损失 7,037,500.00 203,918.13 
合计 -34,058,933.40 25,402,200.82 
 
其他说明: 
无 
 
 
72、 资产减值损失 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
一、坏账损失   
二、存货跌价损失及合同履约成本减值 -1,154,166.20 -2,358,355.51 
2020年年度报告 
167 / 224 
 
损失 
三、长期股权投资减值损失   
四、投资性房地产减值损失   
五、固定资产减值损失   
六、工程物资减值损失   
七、在建工程减值损失   
八、生产性生物资产减值损失   
九、油气资产减值损失   
十、无形资产减值损失   
十一、商誉减值损失   
十二、其他   
合计 -1,154,166.20 -2,358,355.51 
 
其他说明: 
无 
 
73、 资产处置收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
固定资产处置利得(损失以“-”填列) 311,117.11 4,805,710.11 
无形资产处置利得(损失以“-”填列) 329,151.00  
合计 640,268.11 4,805,710.11 
 
其他说明: 
无 
 
74、 营业外收入 
营业外收入情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额 
非流动资产处置利得合计    
其中:固定资产处置利得    
无形资产处置利得    
债务重组利得    
非货币性资产交换利得 160,154.95  160,154.95 
接受捐赠    
政府补助 12,304,798.06 21,129,317.55 12,304,798.06 
非流动资产毁损报废利得 24,455.00 27,456.31 24,455.00 
非同一控制下企业合并收益 399,272.21  399,272.21 
违约金收入 17,887,118.85 2,010,517.63 17,887,118.85 
其他 34,942,835.42 2,192,077.94 34,942,835.42 
合计 65,718,634.49 25,359,369.43 65,718,634.49 
 
计入当期损益的政府补助 
√适用 □不适用  
 单位:元  币种:人民币 
2020年年度报告 
168 / 224 
 
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关 
政府扶持补贴 2,650,498.06 1,438,360.00 与收益相关 
园区招商补贴 9,654,300.00 19,690,957.55 与收益相关 
合  计 12,304,798.06 21,129,317.55   
 
其他说明: 
√适用 □不适用  
营业外收入-其他主要为西西艾尔土地赔偿金 25,857,100.00 元,营运中心应付其他股东的利息,该
企业已注销,无法支付 8,277,448.46 元。 
 
75、 营业外支出 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
计入当期非经常性损益的
金额 
非流动资产处置损失合计 2,806,370.26 860,598.18 2,806,370.26 
其中:固定资产处置损失    
无形资产处置损失    
债务重组损失    
非货币性资产交换损失    
对外捐赠    
公益性捐赠支出 2,586,840.56 1,464,924.00 2,586,840.56 
涉诉赔偿 3,306,574.21 39,979,259.55 3,306,574.21 
夏碧路退租补偿  58,899,046.40  
非常损失 2.08  2.08 
第一太平戴维斯的解除协议补偿
款 
3,280,000.00  3,280,000.00 
其他 91,715.74 697,678.54 91,715.74 
合计 12,071,502.85 101,901,506.67 12,071,502.85 
 
其他说明: 
无 
 
76、 所得税费用 
(1). 所得税费用表 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
当期所得税费用 628,728,580.48 386,283,499.65 
递延所得税费用 -342,389,914.51 -56,230,491.37 
合计 286,338,665.97 330,053,008.28 
 
(2). 会计利润与所得税费用调整过程 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
2020年年度报告 
169 / 224 
 
项目 本期发生额 上期发生额 
利润总额 1,055,780,386.53 1,251,081,891.71 
按法定/适用税率计算的所得税费用 263,945,096.63 312,770,472.93 
子公司适用不同税率的影响 -1,658,415.09 -2,168,207.46 
调整以前期间所得税的影响 3,406,858.65 9,844,846.92 
非应税收入的影响   
不可抵扣的成本、费用和损失的影响   
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响   
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可
抵扣亏损的影响 
  
权益法核算的合营企业和联营企业损益 13,501,642.04 -1,924,698.69 
无须纳税的收入(以“-”填列) -1,389,368.22 -2,209,842.26 
不可抵扣的成本、费用和损失 4,377,933.93 3,781,316.95 
税率变动对期初递延所得税余额的影响    
利用以前年度未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异
的纳税影响(以“-”填列) 
-21,707,026.30 -3,528,696.01 
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响 24,225,177.46 14,673,056.05 
研究开发费加成扣除的纳税影响(以“-”填列)  -1,185,240.15 
其他 1,636,766.87   
所得税费用 286,338,665.97 330,053,008.28 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
77、 其他综合收益 
□适用 √不适用  
 
78、 现金流量表项目 
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
收回往来款、代垫款 578,431,848.18 657,640,150.87 
利息收入 3,018,427.11 10,332,844.02 
政府补助 217,143,043.75 115,566,197.15 
违约金收入 52,021,667.31 2,010,517.63 
其他 13,381,855.00 2,219,535.46 
合计 863,996,841.35 787,769,245.13 
 
收到的其他与经营活动有关的现金说明: 
无 
 
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
2020年年度报告 
170 / 224 
 
项目 本期发生额 上期发生额 
企业间往来 557,489,050.41 877,206,940.24 
费用支出 131,349,648.99 122,334,419.42 
公益性捐赠支出 2,586,840.56 1,464,924.00 
涉诉赔偿 3,306,574.21 8,270,418.20 
夏碧路退租补偿  51,899,046.40 
其他 3,565,391.40 697,678.54 
合计 698,297,505.57 1,061,873,426.80 
 
支付的其他与经营活动有关的现金说明: 
无 
 
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
收回浦深D4-4项目借款 21,583,466.48  
收回浦隽D1-4项目借款 692,528,643.73 371,160,000.00 
取得子公司及其他营业单位收到的现金
净额 16,319,145.54 
 
合计 730,431,255.75 371,160,000.00 
 
收到的其他与投资活动有关的现金说明: 
无 
 
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
浦隽D1-4项目借款 602,760,170.43 88,960,000.00 
处置子公司及其他营业单位支付的现金
净额  
6,982,870.38 
浦深D4-4项目借款 46,286,135.22  
合计 649,046,305.65 95,942,870.38 
 
支付的其他与投资活动有关的现金说明: 
无 
 
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
收回为借款支付的质押款  1,000,000.00 
合计  1,000,000.00 
 
2020年年度报告 
171 / 224 
 
收到的其他与筹资活动有关的现金说明: 
无 
 
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
为借款所支付的质押款  620,000.00 
同一控制下企业合并支付的对价  835,118,388.93 
收购少数股东股权款 64,616,307.65 143,993,355.62 
合计 64,616,307.65 979,731,744.55 
 
支付的其他与筹资活动有关的现金说明: 
无 
 
79、 现金流量表补充资料 
(1). 现金流量表补充资料 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
补充资料 本期金额 上期金额 
1.将净利润调节为经营活动现金流量:   
净利润 769,441,720.56 921,028,883.43 
加:资产减值准备 1,154,166.20 2,358,355.51 
信用减值损失 34,058,933.40 -25,402,200.82 
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生
物资产折旧 
693,102,134.03 653,169,223.94 
使用权资产摊销   
无形资产摊销 9,198,491.67 9,395,837.51 
长期待摊费用摊销 31,712,722.36 21,004,460.51 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
的损失(收益以“-”号填列) 
-640,268.11 -4,805,710.11 
固定资产报废损失(收益以“-”号填
列) 
2,806,370.26 833,141.87 
公允价值变动损失(收益以“-”号填
列) 
-4,144,949.68 5,997.50 
财务费用(收益以“-”号填列) 429,443,554.41 289,442,420.20 
投资损失(收益以“-”号填列) 31,948,214.12 -17,696,314.24 
递延所得税资产减少(增加以“-”号填
列) 
-342,323,847.43 -55,563,878.98 
递延所得税负债增加(减少以“-”号填
列) 
-666,612.39 -666,612.39 
存货的减少(增加以“-”号填列) -3,414,304,066.39 -1,248,675,412.68 
经营性应收项目的减少(增加以“-”号
填列) 
3,276,528,991.08 -1,837,934,734.79 
经营性应付项目的增加(减少以“-”号
填列) 
2,666,988,788.67 -960,687,672.65 
其他   
2020年年度报告 
172 / 224 
 
经营活动产生的现金流量净额 4,184,304,342.76 -2,254,194,216.19 
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活
动: 
  
债务转为资本   
一年内到期的可转换公司债券   
融资租入固定资产   
3.现金及现金等价物净变动情况:   
现金的期末余额 5,820,809,847.18 1,661,308,113.43 
减:现金的期初余额 1,661,308,113.43 1,447,707,512.60 
加:现金等价物的期末余额   
减:现金等价物的期初余额   
现金及现金等价物净增加额 4,159,501,733.75 213,600,600.83 
 
(2). 本期支付的取得子公司的现金净额 
□适用 √不适用  
 
(3). 本期收到的处置子公司的现金净额 
□适用 √不适用  
 
(4). 现金和现金等价物的构成 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
一、现金 5,820,809,847.18 1,661,308,113.43 
其中:库存现金 80,660.87 159,671.50 
  可随时用于支付的银行存款 243,982,269.37 280,568,610.18 
  可随时用于支付的其他货币资金 3,643,644.31 24,958.38 
  可用于支付的存放中央银行款项   
  存放同业款项 5,573,103,272.63 1,380,714,544.87 
  拆放同业款项   
二、现金等价物   
其中:三个月内到期的债券投资   
三、期末现金及现金等价物余额 5,820,809,847.18 1,661,308,113.43 
其中:母公司或集团内子公司使用受限制的现金
和现金等价物 
  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
80、 所有者权益变动表项目注释 
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项: 
□适用 √不适用  
 
81、 所有权或使用权受到限制的资产 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
2020年年度报告 
173 / 224 
 
项目 期末账面价值 受限原因 
货币资金 420,197,355.23 说明 
应收票据   
存货   
固定资产   
无形资产   
其他权益工具投资 1,007,270.40 持有股票处于冻结状态 
合计 421,204,625.63 / 
 
其他说明: 
说明:期末余额系:1)上海外高桥集团财务有限公司存放央行法定准备金  416,605,952.65元;2)期
末余额中存放非银行金融机构存款中的 1,994,086.23元处于冻结状态;3)期末余额中存放银行金融机
构信用证保证金 1,597,316.35元。 
 
82、 外币货币性项目 
(1). 外币货币性项目 
√适用 □不适用  
单位:元 
项目 期末外币余额 折算汇率 
期末折算人民币 
余额 
货币资金    
其中:美元 18,009,285.01 6.5249 117,508,803.18 
   欧元 2,926,836.71 8.025 23,487,864.60 
   港币 47.47 0.84164 39.95 
   日元 12,725,860.00 0.063236 804,732.54 
   加拿大元 0.05 5.1161 0.26 
预付款项    
其中:美元 967.50 6.5249 6,312.84 
   日元 590,037.00 0.063236 37,311.58 
其他应收款    
其中:美元 8,540.48 6.5249 55,725.78 
   日元 676,600.00 0.063236 42,785.48 
应付利息    
其中:日元 364,983.00 0.063236 23,080.06 
其他应付款    
其中:美元 71,839.24 6.524900 468,743.86 
   日元 1,754,665.00 0.063236 110,958.00 
 
其他说明: 
无 
 
(2). 境外经营实体说明,包括对于重要的境外经营实体,应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择依据,记账
本位币发生变化的还应披露原因 
√适用 □不适用  
 
2020年年度报告 
174 / 224 
 
单位 主要经营地 记账本位币 选择依据 
香港申高贸易有限公司 香港 美元 
经营业务(商品、融资)主
要以相关货币为主 
三凯国际贸易(香港)有限公司 香港 美元 
上海外高桥株式会社 日本 日元 
 
83、 套期 
□适用 √不适用  
 
84、 政府补助 
(1). 政府补助基本情况 
□适用  √不适用  
(2). 政府补助退回情况 
□适用 √不适用  
其他说明: 
政府补助 
(1)计入递延收益的政府补助,后续采用总额法计量 
补助项目 种类 2019.12.31 
本期新增补
助金额 
本期结转计
入损益的金
额 
其他 
变动 
2020.12.31 
本期结转
计入损益
的列报项
目 
与资产相
关/与收益
相关 
燃气空调设备 财政拨款 1,222,143.65  42,509.40  1,179,634.25 其他收益 
与资产相
关 
保税展示交易功能
项目专项资金 
财政拨款 3,469,107.50    3,469,107.50  
与资产相
关 
平行进口汽车展示
交易中心专项资金 
财政拨款 10,000,000.00    10,000,000.00  
与资产相
关 
招商育才补贴 财政拨款 14,493,966.94  13,184,469.94  1,309,497.00 其他收益 
与收益
相关 
医疗器械平台产品
注册功能引进项目 
财政拨款 600,000.00    600,000.00  
与资产相
关 
平行进口汽车一站
式贸易服务平台补
贴 
财政拨款  1,782,512.92   1,782,512.92  
与资产相
关 
外高桥国际化妆品
展示交易平台项目
补贴 
财政拨款  1,561,519.14   1,561,519.14  
与资产相
关 
市商委专项补
贴 
财政拨款  12,518,034.24   12,518,034.24  
与收益
相关 
海关电子关税
保函多功能直
联数据平台补
助 
财政拨款  695,000.00 38,611.12  656,388.88 其他收益 
与资产相
关 
南块服务中心 财政拨款 15,020,455.46  733,221.97  14,287,233.49 其他收益 
与资产相
关 
智能制造服务
产业园(机床二
期) 
财政拨款 
16,933,629.63  758,222.22  16,175,407.41 其他收益 
与资产相
关 
2020年年度报告 
175 / 224 
 
补助项目 种类 2019.12.31 
本期新增补
助金额 
本期结转计
入损益的金
额 
其他 
变动 
2020.12.31 
本期结转
计入损益
的列报项
目 
与资产相
关/与收益
相关 
外高桥健康产
业创新基地公
共服务中心项
目(122#) 
财政拨款 
 10,000,000.00 172,413.79  9,827,586.21 其他收益 
与收益
相关 
外高桥进口汽
车零配件集散
地项目(73#、
75#、76#) 
财政拨款 
 16,000,000.00 58,823.53  15,941,176.47 其他收益 
与资产相
关 
残疾人奖励 
财政拨款 
43,992.2 55,201.00 26,229.70  72,963.50 其他收益 
与收益
相关 
外高桥青年服
务中心项目 
财政拨款 
8,709,677.45  387,096.77  8,322,580.68 其他收益 
与资产相
关 
职工职业培训
补贴 
财政拨款 
2,130,101.14  2,058,583.14  71,518.00 其他收益 
与收益
相关 
楼宇经济发展
财政扶持与奖
励 
财政拨款 
10,000,000.00    10,000,000.00 其他收益 
与资产相
关 
智慧水泵管理
系统 
财政拨款 
780,100.00 6,521,560.00 780,100.00  6,521,560.00 其他收益 
与资产相
关 
“文创中国”大
中华区运营总
部项目 
财政拨款 
7,500,000.00 7,500,000.00 10,000,000.00  5,000,000.00 其他收益 
与收益
相关 
上海国际艺术
品保税服务中
心项目 
财政拨款 
3,124,000.00  996,000.00  2,128,000.00 其他收益 
与资产相
关 
文化艺术品保
税展示交易补
助 
财政拨款 
10,000,000.00    10,000,000.00  
与资产相
关 
文化艺术品进
出口贸易服务
补贴 
财政拨款 
8,800,000.00    8,800,000.00  
与资产相
关 
文化艺术交易
平台安防补贴 
财政拨款 
 8,725,000.00   8,725,000.00  
与资产相
关 
国际艺术品保
税服务信息补
贴 
财政拨款 
 2,500,000.00   2,500,000.00  
与资产相
关 
合 计  112,827,173.97 67,858,827.30 29,236,281.58  151,449,719.69   
(2)采用总额法计入当期损益的政府补助情况 
补助项目 种类 上期计入损益的金额 本期计入损益的金额 
计入损益的列
报项目 
与资产相关/
与收益相关 
浦东世博管委会
资金专户开发扶
财政拨
款 
1,920,000.00 1,072,000.00 其他收益 与收益相关 
2020年年度报告 
176 / 224 
 
补助项目 种类 上期计入损益的金额 本期计入损益的金额 
计入损益的列
报项目 
与资产相关/
与收益相关 
持资金 
递延收益摊销 财政拨
款 
3,328,188.55 237,120.52 其他收益 与收益相关 
海关货运卡口协
管费用补贴 
财政拨
款 
2,000,000.00 1,960,000.00 其他收益 与收益相关 
营运中心协管费
补贴款 
财政拨
款 
1,400,000.00  其他收益 与收益相关 
国家濒危办上海
办事处运行补贴 
财政拨
款 
1,000,000.00 1,000,000.00 其他收益 与收益相关 
增值税即征即退
税 
财政拨
款 
215,542.29 2,335.88 其他收益 与收益相关 
税收返还 财政拨
款 
4,895,352.74 3,463,151.66 其他收益 与收益相关 
招商稳商稳岗专
项补贴 
财政拨
款 
1,304,772.95 51,404,248.29 其他收益 与收益相关 
浦东新区十三五
安商育商财政扶
持资金 
财政拨
款 
3,086,000.00 2,550,000.00 其他收益 与收益相关 
开发扶持资金 财政拨
款 
1,686,000.00 1,899,000.00 其他收益 与收益相关 
智能制造展示贸
易服务平台补贴 
财政拨
款 
2,000,000.00  其他收益 与资产相关 
化妆品展示交易
中心体验馆项目
补贴 
财政拨
款 
2,904,572.58  其他收益 与收益相关 
国别馆补贴 财政拨
款 
2,092,439.50 5,135,549.72 其他收益 与收益相关 
促进外贸转型和
创新发展 
财政拨
款 
4,233,147.00 6,144,855.60 其他收益 与收益相关 
医疗器械平台补
贴 
财政拨
款 
1,929,987.50  其他收益 与收益相关 
服务业进项加计
扣除后的抵减税
额 
财政拨
款 
6,806,859.58 12,059,645.67 其他收益 与收益相关 
促进楼宇经济发
展财政扶持 
财政拨
款 
8,000,000.00  其他收益 与收益相关 
智能化园区电力
保障系统专项资
金补贴 
财政拨
款 
1,232,900.00  其他收益 与收益相关 
代扣个人所得税
手续费返还 
财政拨
款 
 1,847,126.89 其他收益 与收益相关 
职工培训费补贴 财政拨
款 
 3,904,893.32 其他收益 与收益相关 
2020年年度报告 
177 / 224 
 
补助项目 种类 上期计入损益的金额 本期计入损益的金额 
计入损益的列
报项目 
与资产相关/
与收益相关 
税金减免 财政拨
款 
 13,923,961.87 其他收益 与收益相关 
2009年度企业扶
持资金 
财政拨
款 
 8,303,687.41 其他收益 与收益相关 
智能制造服务产
业园(机床二期) 
财政拨
款 
 758,222.22 其他收益 与收益相关 
南块服务中心 财政拨
款 
 733,221.97 其他收益 与收益相关 
外高桥健康产业
创新基地公共服
务中心项目专项
发展资金补贴 
财政拨
款 
 172,413.79 其他收益 与收益相关 
启东市科学技术
局 
财政拨
款 
 300,000.00 其他收益 与收益相关 
技能人才评价鉴
定补贴 
财政拨
款 
 151,500.00 其他收益 与收益相关 
崇民财政补贴 财政拨
款 
 856,526.08 其他收益 与收益相关 
2020年外高桥青
年服务中心政府
贴息补贴 
财政拨
款 
 387,096.77 其他收益 与收益相关 
智慧水泵房管委
会发展基金 
财政拨
款 
 780,100.00 其他收益 与收益相关 
中国(上海)自
由贸易试验区管
理委员会保税区
管理局上海对话
项目补贴 
财政拨
款 
 2,180,000.00 其他收益 与收益相关 
“文创中国”大
中华区运营中心
项目财政扶持资
金 
财政拨
款 
 10,000,000.00 其他收益 与收益相关 
票据智能管理云
平台补助 
财政拨
款 
 3,629,050.00 其他收益 与收益相关 
财政补贴 财政拨
款 
 1,037,000.00 其他收益 与收益相关 
管理委员会外高
桥智能设备展示
中心项目 
财政拨
款 
 7,215,000.00 其他收益 与收益相关 
管理委员会空服
中心专项资金补
贴款 
财政拨
款 
 5,000,000.00 其他收益 与收益相关 
医疗器械专项资
金补贴和环保车
财政拨
款 
 4,806,772.40 其他收益 与收益相关 
2020年年度报告 
178 / 224 
 
补助项目 种类 上期计入损益的金额 本期计入损益的金额 
计入损益的列
报项目 
与资产相关/
与收益相关 
报废补贴 
职见带教费 财政拨
款 
20,562.00 2,648,899.97 其他收益 与收益相关 
上海外高桥国际
机床展示贸易中
心补贴款 
财政拨
款 
475,000.00 2,000,000.00 其他收益 与收益相关 
智慧贸易云平台
项目 
财政拨
款 
 1,600,000.00 其他收益 与收益相关 
车辆购置税补贴 财政拨
款 
 800,000.00 其他收益 与收益相关 
扶持资金补贴 
财政拨
款 
 9,440,388.58 其他收益 与收益相关 
上海外高桥跨境
通业务补贴款 
财政拨
款 
 218,281.20 其他收益 与收益相关 
招商育才政府补
助 
财政拨
款 
 4,052,500.00 其他收益 与收益相关 
自贸区管理委员
会保税区管理局
进博会参展费用
补贴 
财政拨
款 
 1,458,900.00 其他收益 与收益相关 
其他 财政拨
款 
566,926.69 539,465.00 其他收益 与收益相关 
政府扶持补贴 财政拨
款 
1,438,360.00 
2,650,498.06 
营业外收入 与收益相关 
园区招商补贴 财政拨
款 
19,690,957.55 
9,654,300.00 
营业外收入 与收益相关 
合 计  72,227,568.93 187,977,712.87   
 
(3)采用净额法冲减相关成本的政府补助情况 
补助项目 种类 
上期冲减相关成本
的金额 
本期冲减相关成
本的金额 
冲减相关成本的
列报项目 
与资产相关/与
收益相关 
化妆品展示交易
中心体验馆项目
补贴 
财政拨款 6,464,574.82 0.00 
固定资产/长期待
摊费用 
与资产相关 
联桥项目(代建
开发项目) 
财政拨款 40,000,000.00 0.00 存货 与资产相关 
合 计  46,464,574.82    
 
(4)本年无返还政府补助情况。 
 
 
85、 其他 
√适用 □不适用  
金融类企业会计科目附注: 
2020年年度报告 
179 / 224 
 
发放贷款和垫款 
(1)按个人和企业分布情况 
项  目 2020.12.31 2019.12.31 
以摊余成本计量的发放贷款和垫款:   
企业贷款和垫款 150,000,000.00 431,500,000.00 
    贷款 150,000,000.00 431,500,000.00 
以摊余成本计量的发放贷款和垫款小计 150,000,000.00 431,500,000.00 
加:应计利息 169,736.11 541,130.54 
减:贷款减值准备 3,750,000.00 10,787,500.00 
贷款和垫款账面价值 146,419,736.11 421,253,630.54 
(2)按担保方式分布情况 
项  目 2020.12.31 2019.12.31 
信用贷款 50,000,000.00 390,000,000.00 
抵押贷款 100,000,000.00 41,500,000.00 
贷款和垫款小计 150,000,000.00 431,500,000.00 
加:应计利息 169,736.11 541,130.54 
减:贷款减值准备 3,750,000.00 10,787,500.00 
贷款和垫款账面价值 146,419,736.11 421,253,630.54 
(3)贷款减值准备 
项  目 
本期发生额 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计 
以摊余成本计量的发放贷款和
垫款: 
    
2019年 12月 31日 10,787,500.00   10,787,500.00 
首次执行新金融工具会计准则
的影响 
    
2020年 1月 1日余额 10,787,500.00   10,787,500.00 
本期计提 -7,037,500.00   -7,037,500.00 
本期收回     
已减值贷款利息冲转     
本期核销     
本期转出     
汇率差异     
期末余额合计 3,750,000.00   3,750,000.00 
(续) 
项  目 上期发生额 
2020年年度报告 
180 / 224 
 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计 
以摊余成本计量的发放贷款和
垫款: 
    
2018年 12月 31日 11,000,000.00   11,000,000.00 
首次执行新金融工具会计准则
的影响 
    
2019年 1月 1日余额 11,000,000.00   11,000,000.00 
本期计提 -212,500.00   -212,500.00 
本期收回     
已减值贷款利息冲转     
本期核销     
本期转出     
汇率差异     
期末余额合计 10,787,500.00   10,787,500.00 
 
吸收存款 
按种类列示 
项  目 2020.12.31 2019.12.31 
活期存款 618,751,646.21 1,352,658,596.95 
定期存款 9,023,325.01 6,002,062.50 
通知存款 1,000,315,299.30  
合  计 1,628,090,270.52 1,358,660,659.45 
 
一般风险准备 
项  目 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31 
一般风险准备  14,181,091.36  10,343,176.33   24,524,267.69  
 
利息净收入 
项 目 本期发生额 上期发生额 
利息收入 68,002,052.23 64,306,334.16 
  存放同业 52,970,105.47 42,719,142.15 
  存放中央银行 3,739,259.65 3,172,071.76 
  发放贷款及垫款 9,558,646.65 17,353,425.63 
  其中:机构贷款和垫款 9,558,646.65 17,353,425.63 
  买入返售金融资产 1,734,040.46 1,061,694.62 
利息支出 12,480,956.93 19,704,693.96 
  吸收存款 12,480,956.93 19,704,693.96 
  其他   
2020年年度报告 
181 / 224 
 
项 目 本期发生额 上期发生额 
利息净收入 55,521,095.30 44,601,640.20 
 
手续费及佣金净收入 
项  目 本期发生额 上期发生额 
手续费及佣金收入   
结算与清算手续费   
手续费及佣金支出 164,678.07 82,170.44 
  手续费支出 164,678.07 82,170.44 
手续费及佣金净收入 -164,678.07 -82,170.44 
 
汇兑收益 
项  目       本期发生额      上期发生额 
汇兑收益 -2,470,966.04 607,266.94 
 
八、 合并范围的变更 
1、 非同一控制下企业合并 
√适用 □不适用  
(1). 本期发生的非同一控制下企业合并 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被购
买方
名称 
股权取得时点 股权取得成本 
股权取得
比例 
(%) 
股权
取得
方式 
购买日 
购买日的
确定依据 
购买日至期末被购买
方的收入 
购买日至期末被
购买方的净利润 
上海
新诚
物业
管理
有限
公司 
2020/9/30 6,688,652.00 60.98 现金
取得 
2020/9/30 工商变更
登记 
21,466,518.76 241,498.62 
 
其他说明: 
本期内,本公司取得了上海新诚物业管理有限公司 60.98%股权,合并成本为现金 6,688,652.00元,购
买日确定为 9月 30日。 
(2). 合并成本及商誉 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
合并成本 上海新诚物业管理有限公司 
--现金 6,688,652.00 
--非现金资产的公允价值  
--发行或承担的债务的公允价值  
--发行的权益性证券的公允价值  
--或有对价的公允价值  
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值  
--其他  
2020年年度报告 
182 / 224 
 
合并成本合计 6,688,652.00 
减:取得的可辨认净资产公允价值份额 7,087,924.21 
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额 -399,272.21 
 
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明: 
无 
大额商誉形成的主要原因: 
无 
其他说明: 
无 
(3). 被购买方于购买日可辨认资产、负债 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 上海新诚物业管理有限公司 
购买日公允价值 购买日账面价值 
资产: 34,152,299.70 34,152,299.70 
货币资金 23,007,797.54 23,007,797.54 
应收款项 7,236,803.88 7,236,803.88 
存货 400,568.75 400,568.75 
固定资产 659,852.92 659,852.92 
无形资产   
其他应收款 2,770,923.90 2,770,923.90 
预付款项 65,194.69 65,194.69 
长期待摊费用 11,158.02 11,158.02 
负债: 22,529,576.20 22,529,576.20 
借款   
应付款项 12,487,628.06 12,487,628.06 
递延所得税负债 106,470.54 106,470.54 
预收账款 36,751.37 36,751.37 
应付职工薪酬 2,354,432.99 2,354,432.99 
应交税费 459,668.15 459,668.15 
其他应付款 7,084,625.09 7,084,625.09 
净资产 11,622,723.50 11,622,723.50 
减:少数股东权益   
取得的净资产 11,622,723.50 11,622,723.50 
 
可辨认资产、负债公允价值的确定方法: 
无 
企业合并中承担的被购买方的或有负债: 
无 
其他说明: 
无 
 
(4). 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失 
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易 
2020年年度报告 
183 / 224 
 
□适用 √不适用  
 
(5). 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明 
□适用  √不适用  
 
(6). 其他说明 
□适用  √不适用  
 
2、 同一控制下企业合并 
□适用 √不适用  
 
3、 反向购买 
□适用 √不适用  
4、 处置子公司 
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形 
□适用 √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形 
□适用 √不适用  
 
一揽子交易 
□适用 √不适用  
 
非一揽子交易 
□适用 √不适用  
 
5、 其他原因的合并范围变动 
说明其他原因导致的合并范围变动(如,新设子公司、清算子公司等)及其相关情况: 
□适用 √不适用  
 
6、 其他 
√适用  □不适用  
本公司本期新设上海外高桥森筑置业有限公司,持股比例为 100%。 
 
本公司本期注销下述四家子公司:上海三凯物业经营管理有限公司、上海三凯仓储物流有限公司、上
海平贸汽车销售服务有限公司、上海三凯商业发展有限公司。 
 
九、 在其他主体中的权益 
1、 在子公司中的权益 
(1). 企业集团的构成 
√适用 □不适用  
子公司 
名称 
主要经营地 注册地 业务性质 
持股比例(%) 取得 
方式 直接 间接 
2020年年度报告 
184 / 224 
 
香港申高贸易有限公司 香港 香港 贸易 100  投资取得 
外高桥集团(启东)产业园有限公司 江苏启东 江苏启东 实业  60.00 同一控制下企业合并 
上海外高桥企业发展促进中心有限公司 上海 上海 商务 100  同一控制下企业合并 
上海新发展商务咨询服务有限公司 上海 上海 商务  100 同一控制下企业合并 
上海新发展进出口贸易实业有限公司 上海 上海 贸易  100 同一控制下企业合并 
江苏新艾置业有限公司 启东 启东 房地产  100 投资取得 
上海新发展国际物流有限公司 上海 上海 物流  100 同一控制下企业合并 
上海西西艾尔气雾推进剂制造与罐装有限
公司 
上海 上海 工业  100 同一控制下企业合并 
上海西西艾尔启东日用化学品有限公司 启东 启东 工业  100 投资取得 
上海外联发商务咨询有限公司 上海 上海 服务  81.75 同一控制下企业合并 
上海外联发进出口有限公司 上海 上海 贸易  100 同一控制下企业合并 
上海外联发国际物流有限公司 上海 上海 物流  100 同一控制下企业合并 
上海外联发高桥物流管理有限公司 上海 上海 物流  52.00 同一控制下企业合并 
上海外联发高行物流有限公司 上海 上海 物流  90.00 同一控制下企业合并 
上海外高桥钟表交易中心有限公司 上海 上海 贸易  100 同一控制下企业合并 
上海外高桥国际智能设备展示贸易中心有
限公司 
上海 上海 贸易  100 同一控制下企业合并 
上海外高桥物业管理有限公司 上海 上海 物业管理  100 同一控制下企业合并 
上海外高桥物流开发有限公司 上海 上海 房地产、物
流 
 90.00 同一控制下企业合并 
上海外高桥进口商品直销中心有限公司 上海 上海 贸易  100 同一控制下企业合并 
上海外高桥国际物流有限公司 上海 上海 物流  100 同一控制下企业合并 
上海外高桥国际酒类展示贸易中心有限公
司 
上海 上海 贸易  100 同一控制下企业合并 
上海外高桥房地产有限公司 上海 上海 房地产 100  投资取得 
上海外高桥报关有限公司 上海 上海 商务  100 同一控制下企业合并 
上海外高桥保税区商业发展有限公司 上海 上海 贸易  100 同一控制下企业合并 
上海外高桥保税区联合发展有限公司 上海 上海 房地产、贸
易、服务 
100  同一控制下企业合并 
森兰联行(上海)企业发展有限公司 上海 上海 贸易 100  投资取得 
上海外高桥保宏大酒店有限公司 上海 上海 酒店 100  投资取得 
上海铁联化轻仓储有限公司 上海 上海 物流  60.20 非同一控制下企业合并 
上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司 上海 上海 服务 100  投资取得 
上海市外高桥保税区新发展有限公司 上海 上海 房地产、服
务 
100  同一控制下企业合并 
上海市外高桥保税区三联发展有限公司 上海 上海 房地产、服
务 
 100 同一控制下企业合并 
上海森兰外高桥商业营运中心有限公司 上海 上海 服务 100  投资取得 
上海森兰外高桥酒店有限公司 上海 上海 酒店 100  投资取得 
上海三凯实业公司 上海 上海 实业  100 同一控制下企业合并 
上海三凯进出口有限公司 上海 上海 贸易  100 同一控制下企业合并 
上海景和健康产业发展有限公司 上海 上海 服务 100  非同一控制下企业合并 
上海高扬实业有限公司 上海 上海 零售、批
发、服务 
 100 同一控制下企业合并 
上海外高桥第一企业管理咨询有限公司 上海 上海 服务  100 同一控制下企业合并 
上海外高桥第三企业管理咨询有限公司 上海 上海 服务  100 同一控制下企业合并 
上海外高桥第二企业管理咨询有限公司 上海 上海 贸易  100 同一控制下企业合并 
三凯国际贸易(香港)有限公司 香港 香港 贸易  100 同一控制下企业合并 
杭州千岛湖外高桥大酒店有限公司 浙江淳安 浙江淳安 酒店 75.00  投资取得 
常熟外高桥房地产有限公司 江苏常熟 江苏常熟 房地产 51.00 49.00 投资取得 
上海外高桥汽车交易市场有限公司 上海 上海 服务  100 同一控制下企业合并 
上海口岸二手车交易市场经营管理有限公
司 
上海 上海 服务  100 同一控制下企业合并 
上海外高桥二手车鉴定评估咨询有限公司 上海 上海 服务  100 同一控制下企业合并 
上海自贸区国际文化投资发展有限公司 上海 上海 贸易 100  同一控制下企业合并 
上海自贸试验区国际艺术品交易中心有限
公司 
上海 上海 服务  100 同一控制下企业合并 
上海自贸区拍卖有限公司 上海 上海 服务  100 投资取得 
上海外高桥保税物流园区服务贸易有限公
司 
上海 上海 服务  100 非同一控制下企业合并 
上海外高桥文化传播有限公司 上海 上海 服务  100 投资取得 
上海外高桥集团财务有限公司 上海 上海 非银行金
融 
70.00 10.00 同一控制下企业合并 
上海外高桥株式会社 日本 日本 服务 100  投资取得 
上海外高桥国际文化艺术发展有限公司 上海 上海 文化、体育  100 同一控制下企业合并 
2020年年度报告 
185 / 224 
 
和娱乐业 
上海恒懋置业有限公司 上海 上海 房地产业 100  同一控制下企业合并 
上海新诚物业管理有限公司 上海 上海 服务  100 同一控制下企业合并 
上海新发展园林建设有限公司 上海 上海 农业  100 同一控制下企业合并 
上海外高桥森筑置业有限公司 上海 上海 房地产业 100  投资取得 
 
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明: 
无 
 
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据: 
不涉及 
 
对于纳入合并范围的重要的结构化主体,控制的依据: 
无 
 
确定公司是代理人还是委托人的依据: 
无 
 
其他说明: 
无 
 
(2). 重要的非全资子公司 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
子公司名称 
少数股东持股 
比例 
本期归属于少数股东的
损益 
本期向少数股东宣告分
派的股利 
期末少数股东权益余
额 
上海外高桥集团财
务有限公司 
20.00 9,662,011.53 6,718,204.87 115,598,594.76 
 
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明: 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 




称 
期末余额 期初余额 
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 
非流动负
债 
负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 




债 
负债合计 











635,242.08 152,517.24 787,759.32 729,894.38 65.64 729,960.02 195,745.44 182,188.91 377,934.35 321,606.96  321,606.96 
2020年年度报告 
186 / 224 
 

司 
 
 
子公司
名称 
本期发生额 上期发生额 
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 
经营活动现金流
量 
上海外
高桥集
团财务
有限公
司 
12,315.06 4,831.01 4,831.01 422,880.69 12,147.27 4,718.70 4,718.70 20,126.16 
 
其他说明: 
无 
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制 
□适用 √不适用  
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持 
□适用  √不适用  
其他说明: 
□适用 √不适用  
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易 
□适用 √不适用  
 
3、 在合营企业或联营企业中的权益 
√适用 □不适用  
(1). 重要的合营企业或联营企业 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
合营企业或联营企业名
称 
主要经营地 注册地 业务性质 
持股比例(%) 对合营企业或联营企业
投资的会计处理方法 
直接 间接 
上海浦隽房地产开发有
限公司 
上海 上海 房地产 40.00  权益法 
上海外高桥物流中心有
限公司-注 1 
上海 上海 物流 20.25 34.75 权益法 
上海外高桥医药分销中
心有限公司 
上海 上海 服务  35.00 权益法 
上海高信国际物流有限
公司 
上海 上海 物流  20.00 权益法 
上海畅联国际物流股份
有限公司-注 2 
上海 上海 物流  10.32 权益法 
 
注 1:上海外高桥物流中心有限公司系由本公司持股 20.25%、本公司的子公司上海外高桥保税区联合
发展有限公司持股 34.75%,由于该公司章程规定所有经营决策均需股东会或董事会三分之二表决权以
上通过,而本公司在股东会及董事会中的表决权均未达到上述比例,故本公司对该子公司不具有实际
控制权,未将其纳入本公司的合并范围。 
注 2:上海畅联国际物流股份有限公司系由本公司持股 10.32%,因本公司向其派驻董事,而对其具有
重大影响,并作为本公司重要联营企业。 
2020年年度报告 
187 / 224 
 
 
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明: 
无 
 
持有 20%以下表决权但具有重大影响,或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据: 
无 
 
(2). 重要合营企业的主要财务信息 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
上海浦隽房地产开发有限公司 上海浦隽房地产开发有限公司 
流动资产 1,308,909,015.54 2,771,607,585.49 
其中:现金和现金等价物 72,841,257.12 37,684,291.26 
非流动资产 2,973,681,690.71 1,333,975,977.16 
资产合计 4,282,590,706.25 4,105,583,562.65 
   
流动负债 561,370,585.24 1,967,179,810.65 
非流动负债 2,827,460,798.06 1,063,621,463.75 
负债合计 3,388,831,383.30 3,030,801,274.40 
   
净资产 893,759,322.95 1,074,782,288.25 
少数股东权益   
归属于母公司股东权益 893,759,322.95 1,074,782,288.25 
   
按持股比例计算的净资产份额 357,503,729.18 429,912,915.30 
调整事项 -233,378,356.32 -232,116,256.80 
--商誉   
--内部交易未实现利润   
--其他 -233,378,356.32 -232,116,256.80 
对合营企业权益投资的账面价值 124,125,372.86 197,796,658.50 
   
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值   
营业收入 257,193,832.92 222,325,998.35 
财务费用 123,089,905.82 19,296,559.78 
所得税费用 -10,636,600.56 1,947,487.33 
净利润 -181,022,965.30 -12,584,429.52 
终止经营的净利润   
其他综合收益   
综合收益总额 -181,022,965.30 -12,584,429.52 
   
本年度收到的来自合营企业的股利   
 
其他说明 
无 
 
2020年年度报告 
188 / 224 
 
(3). 重要联营企业的主要财务信息 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
物流中心 医药分销 高信物流 畅联物流 物流中心 医药分销 高信物流 畅联物流 
流动资产 20,960.85 52,764.54 11,166.20 105,341.62 19,563.75 58,072.61 11,065.86 99,650.87 
非流动资产 69,072.93 2,390.13 3,261.13 90,857.25 71,950.17 2,431.46 3,816.45 96,203.26 
资产合计 90,033.78 55,154.67 14,427.33 196,198.87 91,513.92 60,504.07 14,882.31 195,854.13 
流动负债 40,063.52 38,606.99 3,402.85 20,503.60 41,118.77 46,047.57 3,692.85 24,667.92 
非流动负债    860.34 450.00   993.20 
负债合计 40,063.52 38,606.99 3,402.85 21,363.94 41,568.77 46,047.57 3,692.85 25,661.12 
少数股东权益 89.71   782.39 88.80   722.87 
归属于母公司股东权益 49,880.55 16,547.68 11,024.48 174,052.54 49,856.35 14,456.50 11,189.46 169,470.14 
按持股比例计算的净资产份额 27,434.30 5,791.68 2,204.90 17,959.53 27,420.99 5,059.78 2,237.89 17,486.70 
调整事项 130.61 3.19  338.34 130.61 3.19  338.34 
--商誉 130.61   338.34 130.61   338.34 
--内部交易未实现利润         
--其他  3.19    3.19   
对联营企业权益投资的账面价值 27,564.91 5,794.88 2,204.90 18,297.87 27,551.60 5,062.97 2,237.89 17,825.04 
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值         
营业收入 9,729.31 125,218.71 41,925.51 151,683.05 9,884.04 134,923.89 38,278.00 129,531.51 
净利润 24.20 7,644.76 368.60 11,124.73 -5,295.07 6,170.65 592.85 11,838.48 
终止经营的净利润         
其他综合收益    -49.26    15.34 
综合收益总额 24.20 7,644.76 368.60 11,075.47 -5,295.07 6,170.65 592.85 11,853.82 
本年度收到的来自联营企业的股利  1,943.76 106.71 684.73  1,879.87 137.21 570.61 
 
其他说明 
无 
2020年年度报告 
189 / 224 
 
 
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额 
合营企业: 
投资账面价值合计   
下列各项按持股比例计算的合计数 
--净利润  35,311.76 
--其他综合收益   
--综合收益总额  35,311.76 
   
联营企业: 
投资账面价值合计 557,504,825.34 507,629,530.88 
下列各项按持股比例计算的合计数 
--净利润 -15,483,912.35 8,536,137.08 
--其他综合收益   
--综合收益总额 -15,483,912.35 8,536,137.08 
 
其他说明 
无 
 
 
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明 
□适用  √不适用  
 
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
合营企业或联营企业名称 
累积未确认前期累计
的损失 
本期未确认的损失 
(或本期分享的净利润) 
本期末累积未确认的损失 
台州外高桥联通药业有限公司 21,331,574.15  21,331,574.15 
上海五高物业管理有限公司 247,795.56  247,795.56 
上海外高桥国际体育文化市场经营
管理有限公司 
367,814.54  367,814.54 
合  计 21,947,184.25  21,947,184.25 
 
其他说明 
无 
 
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺 
□适用  √不适用  
 
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债 
□适用  √不适用  
 
4、 重要的共同经营 
□适用 √不适用  
2020年年度报告 
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5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益 
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明: 
□适用 √不适用  
 
6、 其他 
□适用  √不适用  
 
十、 与金融工具相关的风险 
√适用 □不适用  
 本公司的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、买入返售金融资产、其他流动资产、
发放委托贷款及垫款、交易性金融资产、其他权益工具投资、其他非流动金融资产、应付票据、应付
账款、吸收存款及同业存放、其他应付款、短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债
券及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险,以及
本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监
控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。 
1、风险管理目标和政策 
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡,力求降低金融风险对本公司财务业
绩的不利影响。基于该风险管理目标,本公司已制定风险管理政策以辨别和分析本公司所面临的风险,
设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序,以监控本公司的风险水平。本公司会定期审
阅这些风险管理政策及有关内部控制系统,以适应市场情况或本公司经营活动的改变。本公司的内部
审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。 
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险(包括汇率风险、利率风险和
商品价格风险)。 
(1)信用风险 
信用风险,是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。 
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款、其他应收款等。 
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行,本公司预期银行存款不存在重大的信用
风险。 
对于应收账款和其他应收款,本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户的财务状
况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期
对客户信用记录进行监控,对于信用记录不良的客户,本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信
用期等方式,以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。 
本公司应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的财务状况实施信
用评估,并在适当时购买信用担保保险。 
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司还因提供财务担
保而面临信用风险,详见附注十一、2中披露。 
本公司应收账款中,前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 29.44%(2019年:31.80%);本
公司其他应收款中,欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总额的 74.55%(2019年:
79.01%)。 
(2)流动性风险 
流动性风险,是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风险。 
本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。集团下属财务公司基于各成员企业的现金流量预测结
果,在集团层面监控长短期资金需求。本公司通过在大型银行业金融机构设立的资金池计划统筹调度
2020年年度报告 
191 / 224 
 
集团内的盈余资金,并确保各成员企业拥有充裕的现金储备以履行到期结算的付款义务。此外,本公
司与主要业务往来银行订立融资额度授信协议,为本公司履行与商业票据相关的义务提供支持。 
期末,本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下(单位:
人民币元): 
项  目 
2020.12.31 
一年以内 一年以上 合  计 
金融负债:    
短期借款 7,625,308,195.96  7,625,308,195.96 
应付票据 53,048,019.75  53,048,019.75 
应付账款 2,575,024,317.27  2,575,024,317.27 
吸收存款及同业存款 1,628,090,270.52  1,628,090,270.52 
其他应付款 1,134,204,080.09  1,134,204,080.09 
一年内到期的非流动负债 117,010,921.00  117,010,921.00 
其他流动负债 1,031,897,993.74  1,031,897,993.74 
长期借款  3,221,795,492.02 3,221,795,492.02 
应付债券  5,099,172,072.13 5,099,172,072.13 
对外提供的担保  1,563,560,400.00 1,563,560,400.00 
金融负债和或有负债合计 14,164,583,798.33 9,884,527,964.15 24,049,111,762.48 
期初,本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下(单位:
人民币元):  
项  目 
2019.12.31 
一年以内 一年以上 合  计 
金融负债:    
短期借款 10,243,397,995.49  10,243,397,995.49 
应付票据 57,176,216.02  57,176,216.02 
应付账款 1,715,259,531.92  1,715,259,531.92 
吸收存款及同业存款 1,358,660,659.45  1,358,660,659.45 
其他应付款 1,931,354,668.45  1,931,354,668.45 
一年内到期的非流动负债 93,822,493.19  93,822,493.19 
长期借款  1,777,222,197.29 1,777,222,197.29 
应付债券  3,599,606,860.27 3,599,606,860.27 
对外提供的担保 20,000,000.00 804,080,400.00 824,080,400.00 
金融负债和或有负债合计 15,419,671,564.52 6,180,909,457.56 21,600,581,022.08 
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量,因而可能与资产负债表中的账面金额有所不
同。 
2020年年度报告 
192 / 224 
 
已签订的担保合同最大担保金额并不代表即将支付的金额。 
(3)市场风险  
金融工具的市场风险,是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险,
包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。 
利率风险 
利率风险,是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可
源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具(如某些贷款承诺)。 
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与以浮动利率计息的一年内到期的非流动
负债(详见附注五、29)和长期借款(详见附注五、31)有关。该等借款占计息债务总额比例并不重
大,本公司认为面临利率风险敞口并不重大;本公司目前并无利率对冲的政策。 
在管理层进行敏感性分析时,25~50 个基点的增减变动被认为合理反映了利率变化的可能范围,基于
上述浮动利率计息的一年内到期的非流动负债按到期日按时偿还、长期借款在一个完整的会计年度内
将不会被要求偿付的假设基础上,在其他变量不变的情况下,利率上升。 
利率变动 本年数 上年数 
上升/下降25个基点 -4,721,266.58 /4,721,266.58 -3,358,585.28/3,358,585.28 
上升/下降50个基点 -9,442,533.17/9,442,533.17 -6,717,170.57/ 6,717,170.57 
汇率风险 
本公司面临的外汇变动风险主要与本公司的经营活动有关。 
下表为汇率风险的敏感性分析,反映了在其他变量不变的假设下,美元汇率发生合理、可能的变动时,
将对净利润和股东权益产生的影响。 
项目 
汇率增
加/减少 
本年数 上年数 
净利润增加/减
少 
股东权益增加/减
少 
净利润增加/减
少 
股东权益增加/减
少 
美元汇率上升 5% 4,930,345.25 4,930,345.25 4,526,904.05 4,526,904.05 
美元汇率下降 -5% -4,930,345.25 -4,930,345.25 -4,526,904.05 -4,526,904.05 
港元汇率上升 5% 1.50 1.50 38,321.70 38,321.70 
港元汇率下降 -5% -1.50 -1.50 -38,321.70 -38,321.70 
欧元汇率上升 5% 880,794.92 880,794.92 712,509.65 712,509.65 
欧元汇率下降 -5% -880,794.92 -880,794.92 -712,509.65 -712,509.65 
英镑汇率上升 5%   3.72 3.72 
英镑汇率下降 -5%   -3.72 -3.72 
日元汇率上升 5% 26,755.49 26,755.49 131,057.93 131,057.93 
日元汇率下降 -5% -26,755.49 -26,755.49 -131,057.93 -131,057.93 
加币汇率上升 5% 0.01 0.01 5.88 5.88 
加币汇率下降 -5% -0.01 -0.01 -5.88 -5.88 
权益工具投资价格风险 
权益工具投资价格风险,是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别证券价值的变化而降低的
风险。 
2020年年度报告 
193 / 224 
 
截至 2020年 12月 31日,本公司暴露于因归类为交易性权益工具投资和可供出售权益工具投资的个
别权益工具投资而产生的权益工具投资价格风险之下。本公司持有的上市权益工具投资在上海和澳洲
的证券交易所上市,并在资产负债表日以市场报价计量。 
以 2020年 12月 31日账面价值为基础,在保持其他变量不变且未考虑税项影响的前提下,股权投资
之公允价值每上升 5%的敏感度分析如下表:  
项  目 
本期 
账面价值 净利润增加 股东权益增加 
上海    
其他权益工具投资 1,528,484.68  57,318.18 
澳洲    
交易性金融资产 8,958.62 335.95 335.95 
(续) 
项  目 
上期 
账面价值 净利润增加 股东权益增加 
上海    
其他权益工具投资 1,485,172.82  55,693.98 
交易性金融资产 313,425.41 11,753.45 11,753.45 
澳洲    
交易性金融资产 2,791.32 104.67 104.67 
2、资本管理 
本公司资本管理的主要目标是确保本公司持续经营的能力,并保持健康的资本比率,以支持业务发展
并使股东价值最大化。 
本公司管理资本结构并根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化对其进行调整。为维持或调整资
本结构,本公司可以调整对股东的利润分配、向股东归还资本或发行新股。本公司不受外部强制性资
本要求约束。2019年度和 2018年度,资本管理目标、政策或程序未发生变化。 
本公司采用杠杆比率来管理资本,杠杆比率是指净负债和调整后资本加净负债的比率。本公司于资产
负债表日的杠杆比率如下: 
项  目 期末余额或期末比率 期初余额或期初比率 
金融负债 21,453,653,368.74 20,776,500,622.08 
减:金融资产 7,861,674,105.89 4,472,752,832.39 
净负债小计 13,591,979,262.85 16,303,747,789.69 
总权益 11,235,816,588.24 10,867,328,488.44 
调整后资本 11,235,816,588.24 10,867,328,488.44 
净负债和资本合计 24,827,795,851.09 27,171,076,278.13 
杠杆比率 54.75% 60.00% 
 
2020年年度报告 
194 / 224 
 
十一、 公允价值的披露 
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末公允价值 
第一层次公允价
值计量 
第二层次公允价
值计量 
第三层次公允价
值计量 
合计 
一、持续的公允价值计量     
(一)交易性金融资产 356,937,045.29   356,937,045.29 
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融
资产 
356,937,045.29   356,937,045.29 
(1)债务工具投资     
(2)权益工具投资     
(3)衍生金融资产     
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益
的金融资产 
    
(1)债务工具投资     
(2)权益工具投资     
(二)其他债权投资     
(三)其他权益工具投资 1,528,484.68   1,528,484.68 
(四)投资性房地产     
1.出租用的土地使用权     
2.出租的建筑物     
3.持有并准备增值后转
让的土地使用权 
    
(五)生物资产     
1.消耗性生物资产     
2.生产性生物资产     
(4)其他     
其他非流动金融资产   162,777,711.25 162,777,711.25 
持续以公允价值计量的
资产总额 
358,465,529.97  162,777,711.25 521,243,241.22 
二、非持续的公允价值计
量 
    
(一)持有待售资产 2,500,000.00   2,500,000.00 
非持续以公允价值计量
的资产总额 
2,500,000.00   
 
2,500,000.00 
 
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据 
□适用  √不适用  
 
2020年年度报告 
195 / 224 
 
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
□适用  √不适用  
 
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
√适用  □不适用  
 
内  容 期末公允价值 估值技术 不可观察输入值 范围(加权平均值) 
权益工具投资:     
私募股权基金投
资 
162,777,711.25 净资产价值 不适用  
 
5、 持续的第三层次公允价值计量项目,期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析 
□适用  √不适用  
 
6、 持续的公允价值计量项目,本期内发生各层级之间转换的,转换的原因及确定转换时点的政策 
□适用  √不适用  
 
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因 
□适用  √不适用  
 
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况 
√适用  □不适用  
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括:货币资金、应收票据、应收账款、其他应收
款、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的长期借款、长期应付款、长期借款
和应付债券等。 
除上述金融资产和金融负债以外,其他不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价
值相差很小。 
 
9、 其他 
□适用  √不适用  
十二、 关联方及关联交易 
1、 本企业的母公司情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 
母公司对本企业的
持股比例(%) 
母公司对本企业的
表决权比例(%) 
上海外高桥资
产管理有限公
司 
上海 保税区国有资
产管理 
130,050.76 53.03 53.03 
 
本企业的母公司情况的说明 
2020年年度报告 
196 / 224 
 
无 
本企业最终控制方是上海市浦东新区国有资产监督管理委员会  
其他说明: 
无 
2、 本企业的子公司情况 
本企业子公司的情况详见附注 
√适用  □不适用  
子公司情况详见附注“企业集团的构成” 
3、 本企业合营和联营企业情况 
本企业重要的合营或联营企业详见附注 
√适用 □不适用  
无 
本期与本公司发生关联方交易,或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下 
√适用 □不适用  
合营或联营企业名称 与本企业关系 
上海洋山国际贸易营运中心有限公司 合营企业 
上海自贸试验区浦深置业有限公司 联营企业 
上海高华纺织品有限公司 联营企业 
上海日陆外联发物流有限公司 联营企业 
上海侨福外高桥置业有限公司 联营企业 
台州外高桥联通药业有限公司 联营企业 
上海新投国际供应链有限公司 联营企业 
上海东方汇文国际文化服务贸易有限公司 联营企业 
上海五高物业管理有限公司 联营企业 
上海外高桥保税物流园区物业管理有限公司 联营企业 
上海外高桥英得网络信息有限公司 联营企业 
上海森兰外高桥能源服务有限公司 联营企业 
上海自贸区股权投资基金管理有限公司 联营企业 
上海申水德源贸易有限公司 联营企业 
上海外红伊势达国际物流有限公司 联营企业 
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
4、 其他关联方情况 
√适用 □不适用  
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系 
上海浦东投资控股(集团)有限公司 同一最终控制方 
鑫益(香港)投资有限公司 同一最终控制方 
上海外高桥新市镇开发管理有限公司 同一最终控制方 
上海丰懋置业有限公司 同一最终控制方 
上海同懋置业有限公司 同一最终控制方 
上海长江高行置业有限公司 同一最终控制方 
2020年年度报告 
197 / 224 
 
上海市浦东第三房屋征收服务事务所有限公司 同一最终控制方 
上海浦东外高桥企业公共事务中心 同一最终控制方 
上海外高桥保税区投资实业有限公司 高管任职企业 
上海市外高桥保税区投资建设管理有限公司 高管任职企业子公司 
上海市外高桥保税区医疗保健中心有限公司 高管任职企业子公司 
上海外高桥保税区国际人才服务有限公司 高管任职企业子公司 
上海外高桥保税区建设发展有限公司 高管任职企业子公司 
上海综合保税区市政养护管理有限公司 高管任职企业子公司 
上海外高桥保税区医疗保健中心有限公司 高管任职企业子公司 
上海外高桥保税区环保服务有限公司 高管任职企业子公司 
上海外联发城市建设服务有限公司 高管任职企业子公司 
宁波畅联国际物流有限公司 高管任职企业子公司 
上海畅链进出口有限公司 高管任职企业子公司 
上海盟通物流有限公司 高管任职企业子公司 
上海畅询信息技术服务有限公司 高管任职企业子公司 
上海自贸区联合发展有限公司 高管任职企业 
上海东鑫恒信投资管理有限公司 高管任职企业 
上海浦东城镇化发展股权投资基金合伙企业 股东联营企业 
上海新高桥开发有限公司 股东联营企业 
上海外高桥资产管理有限公司 母公司 
上海市外高桥保税区投资建设管理总公司 同一最终控制方 
上海浦东现代产业开发有限公司 同一最终控制方 
上海数字产业进出口有限公司 同一最终控制方 
上海盟联国际物流有限公司 畅联全资子公司 
 
其他说明 
无 
 
5、 关联交易情况 
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 
采购商品/接受劳务情况表 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
关联方 
关联交易内
容 
本期发生额 上期发生额 
上海东鑫恒信投资管理有限公司 利息支出 10.19 1.00 
上海丰懋置业有限公司 利息支出 0.29 5.76 
上海高华纺织品有限公司 利息支出 3.81 0.08 
上海盟通物流有限公司 服务业务  4.91 
上海浦东外高桥企业公共事务中心 利息支出 1.83 0.52 
上海浦隽房地产开发有限公司 利息支出 0.08 0.01 
上海市浦东第三房屋征收服务事务
所有限公司 
利息支出 52.89 75.15 
2020年年度报告 
198 / 224 
 
上海市外高桥保税区投资建设管理
有限公司 
服务业务  260.08 
上海同懋置业有限公司 利息支出 3.02 16.40 
上海外高桥保税区国际人才服务有
限公司 
服务业务 895.02 233.41 
上海外高桥保税区建设发展有限公
司 
工程建设 19.85 8.55 
上海外高桥保税区投资实业有限公
司 
工程建设 353.70 186.85 
上海外高桥保税区医疗保健中心有
限公司 
服务业务 42.93 8.65 
上海外高桥保税物流园区物业管理
有限公司 
物流业务 20.08 36.03 
上海外高桥保税物流园区物业管理
有限公司 
利息支出 3.96 0.62 
上海外高桥物流中心有限公司 物流业务 291.68 462.84 
上海外高桥物流中心有限公司 利息支出 53.96 47.25 
上海外高桥新市镇开发管理有限公
司 
利息支出 15.20 378.53 
上海外高桥医药分销中心有限公司 利息支出 0.78 5.34 
上海外高桥英得网络信息有限公司 网络服务费 114.62 331.88 
上海外高桥英得网络信息有限公司 服务业务  42.05 
上海外高桥英得网络信息有限公司 利息支出 33.57 11.64 
上海外高桥资产管理有限公司 利息支出 1,007.41 786.32 
上海新诚物业管理有限公司 房屋维修等 737.84 1,065.10 
上海新诚物业管理有限公司 利息支出 11.41 13.37 
上海新发展园林建设有限公司 绿化费 96.66 15.69 
上海新发展园林建设有限公司 利息支出 3.28 4.61 
上海新高桥开发有限公司 利息支出 7.01 498.10 
上海新投国际供应链有限公司 利息支出  0.10 
上海长江高行置业有限公司 利息支出 4.25 73.48 
上海自贸区联合发展有限公司 利息支出 0.79 11.59 
上海综合保税区市政养护管理有限
公司 
服务业务 324.38 67.53 
鑫益(香港)投资有限公司 利息支出 0.25 0.24 
上海新高桥开发有限公司 服务业务 3.93  
上海森兰外高桥能源服务有限公司 服务业务 260.67  
上海外高桥资产管理有限公司 服务业务 743.62  
上海外高桥保税区环保服务有限公
司 
服务业务 23.03  
上海浦东外高桥企业公共事务中心 服务业务 137.17  
上海高信国际物流有限公司 服务业务 1.19  
上海市外高桥保税区投资建设管理
总公司 
服务业务 359.20  
2020年年度报告 
199 / 224 
 
上海畅联国际物流股份有限公司 服务业务 94.98  
上海东方汇文国际文化服务贸易有
限公司 
利息支出 0.11  
上海东方汇文国际文化服务贸易有
限公司 
服务业务 4.93  
上海森兰外高桥能源服务有限公司 利息支出 1.42  
 
 
出售商品/提供劳务情况表 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
上海外高桥医药分销中心有限公司 服务业 117.24 284.13 
上海高华纺织品有限公司 服务业 31.94 29.27 
上海外高桥保税区投资实业有限公司 服务业 0.34  
上海外高桥保税区国际人才服务有限
公司 
服务业 3.48 1.11 
上海市外高桥保税区投资建设管理有
限公司 
服务业  0.09 
上海新诚物业管理有限公司 服务业 41.28 176.05 
上海日陆外联发物流有限公司 服务业 1.27  
上海外高桥保税区环保服务有限公司 服务业 13.99 15.12 
上海畅联国际物流股份有限公司 服务业 321.03 304.81 
上海浦东外高桥企业公共事务中心 服务业 0.31 0.12 
上海外高桥英得网络信息有限公司 服务业 14.53 9.46 
上海新高桥开发有限公司 服务业 456.96 105.91 
上海侨福外高桥置业有限公司 服务业 0.17  
上海浦隽房地产开发有限公司 拆出资金利息 2,323.04 3,639.79 
上海外高桥新市镇开发管理有限公司 服务业 0.74 0.13 
上海外高桥资产管理有限公司 利息收入 697.00 1,000.04 
上海自贸区联合发展有限公司 利息收入  181.25 
上海外高桥医药分销中心有限公司 利息收入 29.64 131.32 
上海外高桥物流中心有限公司 利息收入 229.22 425.51 
上海森兰外高桥能源服务有限公司 服务业 4.59  
上海浦东现代产业开发有限公司 服务业 0.56  
上海自贸试验区浦深置业有限公司 服务业 2,206.54  
上海高信国际物流有限公司 服务业 0.47  
上海综合保税区市政养护管理有限公
司 
服务业 11.25  
上海市浦东第三房屋征收服务事务所
有限公司 
服务业 0.45  
上海数字产业进出口有限公司 服务业 1.65  
上海申水德源贸易有限公司 服务业 3.80  
上海市外高桥保税区投资建设管理总
公司 
服务业 10.73  
2020年年度报告 
200 / 224 
 
上海外高桥保税区医疗保健中心有限
公司 
服务业 0.03  
上海东方汇文国际文化服务贸易有限
公司 
服务业 1.13  
上海外高桥资产管理有限公司 服务业 1,009.43  
 
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明 
□适用 √不适用  
 
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况 
本公司受托管理/承包情况表: 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
委托方/出包方
名称 
受托方/承包方
名称 
受托/承包资产
类型 
受托/承包起
始日 
受托/承包终
止日 
托管收益/承包
收益定价依据 
本期确认的托管
收益/承包收益 
上海外高桥资产
管理有限公司 
上海外高桥集
团股份有限公
司 
股权托管 2019年 1月 1
日 
2021年 12月
31日 
协议定价 796.28 
上海浦东投资控
股(集团)有限
公司 
上海外高桥集
团股份有限公
司 
股权托管 2019年 1月 1
日 
2021年 12月
31日 
协议定价 4,244.78 
上海浦东投资控
股(集团)有限
公司 
上海外高桥集
团股份有限公
司 
其他资产托管 2020年 3月
20日 
2021年 3月 19
日 
协议定价 35.38 
 
关联托管/承包情况说明 
√适用 □不适用  
受托资产类型“其他资产托管”具体形式为“管理输出” 
 
本公司委托管理/出包情况表 
□适用 √不适用  
关联管理/出包情况说明 
□适用 √不适用  
 
(3). 关联租赁情况 
本公司作为出租方: 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入 
上海外高桥医药分销中心有限公司 厂房 1,503.47 1,389.98 
上海畅联国际物流股份有限公司 厂房 4,747.03 4,187.08 
上海畅链进出口有限公司 厂房 313.54 270.77 
上海外高桥保税区环保服务有限公司 厂房 129.39 143.52 
上海外高桥英得网络信息有限公司 办公楼 49.58 49.63 
 
2020年年度报告 
201 / 224 
 
本公司作为承租方: 
□适用 √不适用  
关联租赁情况说明 
□适用 √不适用  
 
(4). 关联担保情况 
本公司作为担保方 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕 
台州外高桥联通药
业有限公司 
4,080,400.00 2012-11-29 2013-11-29 否 
上海浦隽房地产开
发有限公司 
800,000,000.00 2019-8-20 2022-8-4 否 
 
本公司作为被担保方 
□适用 √不适用  
关联担保情况说明 
√适用 □不适用  
说明:为台州公司担保的合同金额为 500万元,已经履行了部分担保责任(91.96万元),剩余担保
金额为 408.04万元。 
 
(5). 关联方资金拆借 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
 
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明 
拆出 
上海浦隽房地产
开发有限公司 
507,552,654.33 2020/10/29 2023/10/29 贷款基准利率 
 
(6). 关联方资产转让、债务重组情况 
□适用 √不适用  
 
(7). 关键管理人员报酬 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
关键管理人员报酬 885.64 845.48 
 
(8). 其他关联交易 
√适用  □不适用  
①发放贷款及垫款 
项  目 本期发生额(万元) 上期发生额(万元) 
2020年年度报告 
202 / 224 
 
发放贷款及垫款净发放额 -28,150.00 -850.00 
②吸收存款及同业存款 
项  目 本期发生额(万元) 上期发生额(万元) 
吸收存款及同业存款净吸收额 32,401.46 -14,431.65 
 
6、 关联方应收应付款项 
(1). 应收项目 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 关联方 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 
应收账款 
上海外高桥资产
管理有限公司 
5,642,884.96 10,721.48 3,972,214.56 3,177.77 
应收账款 
上海外高桥新市
镇开发管理有限
公司 
45,547,961.32 86,541.13 36,888,893.73 29,511.11 
应收账款 
上海外高桥医药
分销中心有限公
司 
699,461.46 2,060.64 107,165.91 21.43 
应收账款 
上海畅联国际中
心股份有限公司 
4,340,531.00 374.06 360,683.13 72.14 
应收账款 
上海外高桥保税
区环保服务有限
公司 
  130,365.60 104.29 
应收账款 
上海新高桥开发
有限公司 
26,800.00 80.40 35,000.00 59.50 
应收账款 
上海外高桥英得
网络信息有限公
司 
    
应收账款 
上海新诚物业管
理有限公司 
  714,749.21 1,215.07 
应收账款 
上海畅链进出口
有限公司 
    
应收账款 
上海浦东现代产
业开发有限公司 
375,000.00 712.50   
应收账款 
上海日陆外联发
物流有限公司 
6,750.00    
预付款项 
上海同懋置业有
限公司 
7,624,975.00  9,002,400.00  
预付款项 
上海新诚物业管
理有限公司 
  5,871.56  
预付款项 
上海外高桥英得
网络信息有限公
司 
1,562,688.00  332,047.77  
其他应收款 
上海新诚物业管
理有限公司 
  26,250.00 18.38 
其他应收款 上海五高物业管 256,214.86 256,214.86 256,214.86 256,214.86 
2020年年度报告 
203 / 224 
 
理有限公司 
其他应收款 
台州外高桥联通
药业有限公司 
29,558,000.00 29,558,000.00 29,558,000.00 29,558,000.00 
其他应收款 
上海外高桥物流
中心有限公司 
1,587,646.80 7,938.23 1,555,280.64 7,707.74 
其他应收款 
上海浦隽房地产
开发有限公司 
520,869,379.30 103,549,020.10 610,058,135.80 64,551,595.78 
其他应收款 
上海外高桥保税
物流园区物业管
理有限公司 
20,000.00 100.00 12,000.00 60.00 
其他应收款 
上海外高桥保税
区建设发展有限
公司 
  232,782.00  
发放贷款及
垫款 
上海外高桥医药
分销中心有限公
司 
  40,053,166.66 1,000,000.00 
发放贷款及
垫款 
上海外高桥资产
管理有限公司 
50,056,756.94 1,250,000.00 3,500,444,010.42 8,750,000.00 
发放贷款及
垫款 
上海外高桥物流
中心有限公司 
100,112,979.17 2,500,000.00 41,552,402.40 1,037,500.00 
 
(2). 应付项目 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额 
应付账款 上海新诚物业管理有限公司  15,000.00 
应付账款 上海外高桥保税区建设发展有限公司 325,261.60 538,301.00 
应付账款 
上海市外高桥保税区投资建设管理有限
公司 
 209,810.50 
应付账款 上海综合保税区市政养护管理有限公司 341,579.47 630,998.02 
应付账款 上海新高桥开发有限公司  11,000.00 
应付账款 上海新发展园林建设有限公司  130,525.78 
应付账款 上海外高桥新市镇开发管理有限公司 796,070.69 796,070.69 
应付账款 上海外高桥物流中心有限公司  100.00 
应付账款 上海外高桥英得网络信息有限公司 186,009.00 81,261.50 
应付账款 
上海外高桥保税物流园区物业管理有限
公司 
  
应付账款 上海外高桥保税区投资实业有限公司 8,798.90 292,562.33 
应付账款 上海森兰外高桥能源服务有限公司 655,073.65 909,179.70 
应付账款 
上海市外高桥保税区投资建设管理总公
司 
318,743.50  
应付账款 
上海东方汇文国际文化服务贸易有限公
司 
130,835.46  
应付账款 上海畅联国际物流股份有限公司 248,755.44  
预收账款 上海畅链进出口有限公司 261280.30 263,790.05 
预收账款 上海畅联国际物流股份有限公司 4289225.35 2,812,989.53 
预收账款 上海数字产业进出口有限公司 7,465.12  
预收账款 上海外高桥保税区环保服务有限公司  119,601.47 
预收账款 上海外高桥新市镇开发管理有限公司  21,564.00 
2020年年度报告 
204 / 224 
 
预收账款 上海外高桥医药分销中心有限公司  2,377,698.82 
预收账款 上海外高桥资产管理有限公司  5,000.00 
其他应付款 上海外高桥医药分销中心有限公司 3,278,688.86 3,572,660.57 
其他应付款 上海外高桥资产管理有限公司 10,274,431.00 10,274,431.00 
其他应付款 上海外高桥保税区建设发展有限公司 849,427.00 707,835.00 
其他应付款 
上海市外高桥保税区投资建设管理有限
公司 
 602,156.17 
其他应付款 上海新诚物业管理有限公司  3,546,484.26 
其他应付款 上海自贸试验区浦深置业有限公司  155,713,475.80 
其他应付款 上海畅联国际物流股份有限公司 2,005,354.39 1,696,747.71 
其他应付款 上海外高桥保税区环保服务有限公司 398,272.93  
其他应付款 上海侨福外高桥置业有限公司 18,985,084.71 18,985,084.71 
其他应付款 上海外高桥英得网络信息有限公司 488,267.00 312,155.00 
其他应付款 上海高华纺织品有限公司 120,314.81 120,200.00 
其他应付款 上海森兰外高桥能源服务有限公司 40,000.00 40,000.00 
其他应付款 上海外高桥保税区投资实业有限公司 293,945.96 81,949.38 
其他应付款 台州外高桥联通药业有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 
其他应付款 上海外红伊势达国际物流有限公司 0.02  
其他应付款 
上海市外高桥保税区投资建设管理总公
司 
176,254.62  
其他应付款 上海日陆外联发物流有限公司 33,530.00  
其他应付款 
上海外高桥保税区医疗保健中心有限公
司 
6,240.00  
吸收存款及同
业存款 
上海东方汇文国际文化服务贸易有限公
司 
49,082.16 132,319.94 
吸收存款及同
业存款 
上海高华纺织品有限公司 3,679,090.50 1,039,883.04 
吸收存款及同
业存款 
上海浦隽房地产开发有限公司 5,832.10 87.84 
吸收存款及同
业存款 
上海东鑫恒信投资管理有限公司  4,784,606.10 
吸收存款及同
业存款 
上海浦东城镇化发展股权投资基金合伙
企业 
 570.03 
吸收存款及同
业存款 
上海浦东外高桥企业公共事务中心 1,844,256.59 1,680,193.52 
吸收存款及同
业存款 
上海市浦东第三房屋征收服务事务所有
限公司 
 36,044,740.85 
吸收存款及同
业存款 
上海外高桥新市镇开发管理有限公司  6,343.75 
吸收存款及同
业存款 
上海森兰外高桥能源服务有限公司 1,306,664.35 1,605,005.97 
吸收存款及同
业存款 
上海外高桥保税物流园区物业管理有限
公司 
4,034,291.13 512,171.68 
吸收存款及同
业存款 
上海外高桥物流中心有限公司 42,527,256.93 38,429,808.72 
吸收存款及同
业存款 
上海外高桥医药分销中心有限公司 176,745.07 440,621.26 
吸收存款及同 上海外高桥英得网络信息有限公司 39,933,275.61 13,160,176.81 
2020年年度报告 
205 / 224 
 
业存款 
吸收存款及同
业存款 
上海外高桥资产管理有限公司 1,500963857.19 1,190,773762.97 
吸收存款及同
业存款 
上海新诚物业管理有限公司  16,334,790.36 
吸收存款及同
业存款 
上海新发展园林建设有限公司  3,709,101.88 
吸收存款及同
业存款 
上海自贸区联合发展有限公司  16,288,943.18 
吸收存款及同
业存款 
鑫益(香港)投资有限公司 22,845,194.94 24,422,818.34 
 
7、 关联方承诺 
□适用  √不适用  
 
8、 其他 
□适用  √不适用  
 
十三、 股份支付 
1、 股份支付总体情况 
□适用 √不适用  
 
2、 以权益结算的股份支付情况 
□适用 √不适用  
 
 
3、 以现金结算的股份支付情况 
□适用 √不适用  
 
4、 股份支付的修改、终止情况 
□适用  √不适用  
 
5、 其他 
□适用  √不适用  
 
十四、 承诺及或有事项 
1、 重要承诺事项 
√适用 □不适用  
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额 
截至 2020年 12月 31日,本公司不存在其他应披露的承诺事项。 
 
2、 或有事项 
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项 
√适用  □不适用  
2020年年度报告 
206 / 224 
 
(1)未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响 
原告 被告 案由 受理法院 标的额 案件进展情况 
上海市高尔夫
球协会 
本公司 合同纠纷 浦东新区法院 5187万元 审理中 
上海浦东解放
机械公司 
本公司 
拆迁补偿安
置纠纷 
静安区人民法院 
8820.8万
元 
审理中 
①企业于 2011年向上海市高尔夫球协会提供租赁场地。2017年 7月,该租赁场地被认为是违法使用
的土地。浦东新区行政执法局于 17年 10月强行拆除涉案土地上的训练场地设施,导致合同无法继续
履行,协会遭受一定经济损失。协会于 2019年 3月 12日向浦东新区法院提起诉讼。截至 2020年 12
月 31日,该案已完成工程司法鉴定,尚在一审过程中。 
②企业对 5.74楔形绿地内的企业进行动迁,其中包括了上海浦东解放机械有限公司及其关联方。依据
企业与浦东解放机械厂签订的《5.74楔形绿地企业动迁补偿协议之补充协议》,解放机械厂是上海市
浦东新区外高桥新市镇 D03-03-01地块商业用房 B栋 2655平方米房屋的安置权益人,但企业于 2018
年 4月告知解放机械厂,房屋因土地性质存在瑕疵,无法转让,致使《补充协议》不能履行。因此解
放机械厂于 19年 5月 29日向静安区人民法院提起诉讼。静安区法院于 2020年移送到浦东新区法院继
续审理。截至 2020年 12月 31日,该案仍在一审过程中。 
上述未决诉讼形成的财务影响详见附注五、34 
(2)为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响 
截至 2020年 12月 31日,本公司为下列单位贷款提供保证: 
被担保单位名称 担保事项   金  额(万元) 期  限 备注 
一、联营企业     
上海浦隽房地产开发有限公司 信用担保 80,000.00  2019/08/20至 2022/08/04   
二、子公司     
上海自贸区国际文化投资发展有限公司 信用担保 75,000.00  2019/10/31至 2026/10/31   
上海自贸区国际文化投资发展有限公司 信用担保 5,500.00  2020/06/01至 2021/06/01   
上海自贸区国际文化投资发展有限公司 信用担保 5,000.00  2020/06/01至 2021/06/01   
合 计  165,500.00    
截至 2020年 12月 31 日,本公司为商品房承购人提供住房贷款担保的情况如下: 
担保方 被担保方 合同担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是否
已经履行
完毕 
上海外高桥集团股份有限
公司 森兰星河湾购房客户 759,480,000.00 
借款人的贷款
从银行放款至
本公司账户之
日 
借款人取得所
购房屋房地产
权证书之日 
否 
截至 2020年 12月 31日,本公司不存在其他应披露的或有事项。 
 
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项,也应予以说明: 
□适用  √不适用  
2020年年度报告 
207 / 224 
 
 
3、 其他 
□适用  √不适用  
 
十五、 资产负债表日后事项 
1、 重要的非调整事项 
□适用 √不适用  
2、 利润分配情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
拟分配的利润或股利 227,069,824.80 
经审议批准宣告发放的利润或股利 227,069,824.80 
 
3、 销售退回 
□适用 √不适用  
 
4、 其他资产负债表日后事项说明 
□适用  √不适用  
 
十六、 其他重要事项 
1、 前期会计差错更正 
(1). 追溯重述法 
□适用 √不适用  
 
(2). 未来适用法 
□适用 √不适用  
2、 债务重组 
□适用 √不适用  
 
3、 资产置换 
(1). 非货币性资产交换 
□适用  √不适用  
 
(2). 其他资产置换 
□适用  √不适用  
 
4、 年金计划 
□适用 √不适用  
 
5、 终止经营 
□适用 √不适用  
 
 
2020年年度报告 
208 / 224 
 
6、 分部信息 
(1). 报告分部的确定依据与会计政策 
□适用  √不适用  
 
(2). 报告分部的财务信息 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 房地产分部 贸易物流分部 其他 分部间抵销 合计 
本期或本期
期末 
     
营业收入 4,645,958,907.43 4,483,668,423.84 1,391,172,970.19 302,086,065.77 10,218,714,235.69 
其中:对外交
易收入 
4,515,590,712.64 4,449,429,778.74 1,253,693,744.31  10,218,714,235.69 
分部间交易
收入 
130,368,194.79 34,238,645.10 137,479,225.88 302,086,065.77  
其中:主营业
务收入 
4,464,594,276.57 4,440,684,397.04 1,191,253,553.06  10,096,532,226.67 
利润总额 554,285,158.87 240,210,112.41 261,285,115.25  1,055,780,386.53 
净利润 392,869,146.98 182,919,230.19 193,653,343.39  769,441,720.56 
资产总额 35,402,462,580.61 2,609,834,579.74 8,770,903,791.69 7,487,030,349.27 39,296,170,602.77 
负债总额 26,158,124,573.19 1,393,820,446.00 7,992,575,619.23 7,484,166,623.89 28,060,354,014.53 
补充信息:      
1.资本性支
出 
5,386,429.68 157,804,011.57 34,950,687.46  198,141,128.71 
2.折旧和摊
销费用 
645,312,347.06 41,243,121.86 47,812,654.62 466,196.05 733,901,927.49 
3.信用减值
损失 
-51,891,548.98 -8,330,845.74 7,624,207.70 -18,539,253.62 -34,058,933.40 
4.资产减值
损失 
 -1,154,166.20   -1,154,166.20 
5.对联营和
合营企业的
投资收益 
-68,124,040.72 28,106,297.44   -40,017,743.28 
上期或上期
期末 
     
营业收入 3,198,752,723.34 4,786,254,253.65 1,282,991,114.15 262,841,044.52 9,005,157,046.62 
其中:对外交
易收入 
3,088,187,710.27 4,764,759,683.89 1,152,209,652.46  9,005,157,046.62 
分部间交易
收入 
110,565,013.07 21,494,569.76 130,781,461.69 262,841,044.52  
其中:主营业
务收入 
3,062,051,085.27 4,750,647,628.39 1,087,530,876.38  8,900,229,590.04 
利润总额 880,413,220.77 187,184,622.21 183,484,048.73  1,251,081,891.71 
净利润 648,771,295.78 137,903,297.25 134,354,290.40  921,028,883.43 
资产总额 31,556,718,946.43 2,351,476,076.57 4,662,294,429.55 3,722,583,477.19 34,847,905,975.36 
负债总额 22,624,091,362.60 1,117,262,928.29 3,957,376,781.13 3,718,153,585.10 23,980,577,486.92 
补充信息:      
1.资本性支
出 
8,176,652.27 193,706,469.88 24,040,109.63  225,923,231.78 
2.折旧和摊
销费用 
614,516,353.53 31,086,066.20 38,341,641.95 374,539.72 683,569,521.96 
3.信用减值 44,517,835.51 -26,812,955.13 -6,417,291.72 -14,114,612.16 25,402,200.82 
2020年年度报告 
209 / 224 
 
损失 
4.资产减值
损失 
 -2,358,355.51   -2,358,355.51 
5.对联营和
合营企业的
投资收益 
-14,098,115.13 21,796,909.88   7,698,794.75 
6.对联营企
业和合营企
业的长期股
权投资 
1,073,374,607.63 158,460,641.58   1,231,835,249.21 
 
(3). 公司无报告分部的,或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的,应说明原因 
□适用  √不适用  
 
(4). 其他说明 
□适用  √不适用  
 
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项 
□适用  √不适用  
 
8、 其他 
□适用  √不适用  
十七、 母公司财务报表主要项目注释 
1、 应收账款 
(1). 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
1年以内 75,370,331.27 
1年以内小计 75,370,331.27 
1至 2 年 381,058.00 
2至 3 年  
3年以上 80,750.00 
3至 4 年  
4至 5 年  
5年以上  
合计 75,832,139.27 
 
(2). 按坏账计提方法分类披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 金额 
比例
(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
金额 
比例
(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
2020年年度报告 
210 / 224 
 
按单项计提
坏账准备 
          
其中: 
按组合计提
坏账准备 
75,832,139.27 100.00 352,678.23  75,479,461.04 42,293,501.82 100.00 347,757.47  41,945,744.35 
其中: 
 组合(1)
应收外高桥
合并范围内
关联方形成
的应收账款 
23,062,350.79 30.41   23,062,350.79      
   组合
(2)房地产
业务形成的
应收账款 
52,769,788.48 69.59 352,678.23 0.67 52,417,110.25 42,293,501.82 100.00 347,757.47 0.82 41,945,744.35 
合计 75,832,139.27 / 352,678.23 / 75,479,461.04 42,293,501.82 / 347,757.47 / 41,945,744.35 
 
按单项计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
按组合计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
√适用 □不适用  
期末,按组合计提坏账准备: 
? 组合计提项目:应收外高桥合并范围内关联方形成的应收账款 
 
期末数 
应收账款 坏账准备 预期信用损失率(%) 
1年以内 23,062,350.79   
? 组合计提项目:房地产业务形成的应收账款 
 
期末数 
应收账款 坏账准备 预期信用损失率(%) 
1年以内 52,307,980.48 99,385.16 0.19 
1至 2年 381,058.00 172,543.07 45.28 
3至 4年 80,750.00 80,750.00 100.00 
合 计 52,769,788.48 352,678.23  
 
 
(3). 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动 
房地产业务形
成的应收账款 
347,757.47 199,440.76  194,520.00  352,678.23 
2020年年度报告 
211 / 224 
 
合计 347,757.47 199,440.76  194,520.00  352,678.23 
 
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
(4). 本期实际核销的应收账款情况 
□适用 √不适用  
其中重要的应收账款核销情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 
款项是否由关联交
易产生 
上海惠纯投资
发展有限公司 
租金款项 194,520.00 名下无可执行
财产 
审批 否 
合计 / 194,520.00 / / / 
 
应收账款核销说明: 
□适用  √不适用  
 
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
√适用  □不适用  
 
债务人名称 账面余额 
占应收账款合计的比例
(%) 
坏账准备 
上海外高桥新市镇开发管理有限公
司 
45,547,961.32 60.06 86,541.13 
上海森兰外高桥商业营运中心有限
公司 
13,635,900.00 17.98  
上海外高桥资产管理有限公司 5,642,884.96 7.44 10,721.48 
上海市外高桥保税区三联发展有限
公司 
5,417,381.27 7.14  
上海外高桥保税区联合发展有限公
司 
4,009,069.52 5.29  
合  计 74,253,197.07 97.91 97,262.61 
 
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款 
√适用  □不适用  
无 
 
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额 
√适用  □不适用  
无 
 
其他说明: 
2020年年度报告 
212 / 224 
 
□适用 √不适用  
 
2、 其他应收款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应收利息   
应收股利   
其他应收款 2,088,424,363.79 1,494,018,577.46 
合计 2,088,424,363.79 1,494,018,577.46 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
应收利息 
(1). 应收利息分类 
□适用 √不适用  
(2). 重要逾期利息 
□适用 √不适用  
 
(3). 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
应收股利 
(4). 应收股利 
□适用 √不适用  
(5). 重要的账龄超过 1年的应收股利 
□适用 √不适用  
 
(6). 坏账准备计提情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
其他应收款 
(1). 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
2020年年度报告 
213 / 224 
 
其中:1年以内分项 
1年以内 1,775,084,936.23 
1年以内小计 1,775,084,936.23 
1至 2 年 18,387,272.60 
2至 3 年 16,086,346.75 
3年以上  
3至 4 年 21,886,598.21 
4至 5 年 15,948,723.17 
5年以上 914,953,196.24 
合计 2,762,347,073.20 
 
(2). 按款项性质分类情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
往来款 2,759,631,651.75 1,602,328,228.13 
押金保证金 2,702,921.45 513,600,000.00 
备用金 12,500.00 35,500.00 
合计 2,762,347,073.20 2,115,963,728.13 
 
(3). 坏账准备计提情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 未来12个月预期信
用损失 
整个存续期预期信用损
失(未发生信用减值) 
整个存续期预期信用损
失(已发生信用减值) 
2020年1月1日余额 68,841,862.46  553,103,288.21 621,945,150.67 
2020年1月1日余额在
本期 
68,841,862.46  553,103,288.21 621,945,150.67 
--转入第二阶段     
--转入第三阶段     
--转回第二阶段     
--转回第一阶段     
本期计提 38,069,452.45  13,908,106.29 51,977,558.74 
本期转回     
本期转销     
本期核销     
其他变动     
2020年12月31日余额 106,911,314.91  567,011,394.50 673,922,709.41 
 
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明: 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据: 
□适用 √不适用  
2020年年度报告 
214 / 224 
 
 
(4). 坏账准备的情况 
□适用 √不适用  
 
(5). 本期实际核销的其他应收款情况 
□适用 √不适用  
 
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
单位名称 
款项的性
质 
期末余额 账龄 
占其他应收款期末
余额合计数的比例
(%) 
坏账准备 
期末余额 
上海外高桥森筑置
业有限公司 
往来款 1,247,040,000.00 一年以内 45.15  
上海外高桥保宏大
酒店有限公司 
往来款 593,652,852.31 一年以内及
以上 
21.49 196,040,550.36 
上海浦隽房地产开
发有限公司 
往来款 520,869,379.29 一至四年 18.86 103,549,020.10 
国海证券圆明园路
营业部 
往来款 176,901,832.02 五年以上 6.40 176,901,832.02 
上海森兰外高桥酒
店有限公司 
往来款 51,695,529.52 二至三年及
五年以上 
1.87 50,475,108.70 
合计 / 2,590,159,593.14 / 93.77 526,966,511.18 
 
 
(7). 涉及政府补助的应收款项 
□适用 √不适用  
 
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款 
√适用  □不适用  
无 
 
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额 
√适用  □不适用  
无 
 
其他说明: 
√适用  □不适用  
坏账准备计提情况 
期末,处于第一阶段的坏账准备: 
类别 账面余额 
未来 12个
月内的预
期信用损
失率(%) 
坏账准备 账面价值 理由 
2020年年度报告 
215 / 224 
 
类别 账面余额 
未来 12个
月内的预
期信用损
失率(%) 
坏账准备 账面价值 理由 
按组合计提坏账准备      
 其中:应收外高桥合并
范围内关联方形成的其他
应收款 
1,252,558,243.00   1,252,558,243.00  
  应收押金和保证金 2,702,921.45 0.50 13,514.61 2,689,406.84  
  应收备用金 12,500.00 0.50 62.50 12,437.50  
  房地产业务形成的其他
应收款 
536,695,055.81 19.92 106,897,737.80 429,797,318.01  
合 计 1,791,968,720.26  106,911,314.91 1,685,057,405.35  
期末,本公司不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收款项 
期末,处于第三阶段的坏账准备: 
类别 账面余额 
整个存续期
预期信用损
失率(%) 
坏账准备 账面价值 理由 
按单项计提坏账准备      
 上海景和健康产业发展有
限公司 
35,370,000.00 100.00 35,370,000.00  注 
 杭州千岛湖外高桥大酒店
有限公司 
31,878,338.23 85.78 27,344,102.57 4,534,235.66 注 
上海外高桥保宏大酒店有
限公司 
593,652,852.31 33.02 196,040,550.35 397,612,301.96 注 
上海森兰外高桥酒店有限
公司 
51,695,529.52 97.64 50,475,108.70 1,220,420.82 注 
上海虏克实业有限公司 5,593,121.19 100.00 5,593,121.19  
长期催讨未
能收回 
国海证券圆明园路营业部 176,901,832.02 100.00 176,901,832.02  
长期催讨未
能收回 
  中经投资管理有限公司 45,768,064.81 100.00 45,768,064.81  
长期催讨未
能收回 
  北京中兴光大投资有限公
司 
29,000,000.00 100.00 29,000,000.00  
长期催讨未
能收回 
上海五高物业管理有限公
司 
256,214.86 100.00 256,214.86  
长期催讨未
能收回 
中国(上海)自由贸易试
验区管理委员会 
262,400.00 100.00 262,400.00  
长期催讨未
能收回 
合 计 970,378,352.94  567,011,394.50 403,366,958.44  
注:公司为资不抵债的子公司的持续经营提供资金支持并以该公司的负资产为上限计提特别坏账准备。 
 
 
2020年年度报告 
216 / 224 
 
3、 长期股权投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 
对子公司投资 8,193,444,131.97 59,526,109.10 8,133,918,022.87 6,046,534,131.97 59,526,109.10 5,987,008,022.87 
对联营、合营企业投资 591,572,475.71  591,572,475.71 616,291,699.44  616,291,699.44 
合计 8,785,016,607.68 59,526,109.10 8,725,490,498.58 6,662,825,831.41 59,526,109.10 6,603,299,722.31 
 
 
(1). 对子公司投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备 减值准备期末余额 
1、杭州千岛湖外高桥大酒店有限公司 15,268,501.00   15,268,501.00   
2、上海外高桥房地产有限公司 103,523,402.47   103,523,402.47   
3、常熟外高桥房地产有限公司 21,930,000.00   21,930,000.00   
4、香港申高贸易有限公司 7,314,472.00   7,314,472.00   
5、上海景和健康产业发展有限公司 59,526,109.10   59,526,109.10  59,526,109.10 
6、上海外高桥保税区联合发展有限公司 3,177,436,694.67   3,177,436,694.67   
7、上海市外高桥保税区新发展有限公司 791,189,367.54 846,910,000.00  1,638,099,367.54   
8、上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司 238,172,897.20   238,172,897.20   
10、上海自贸区国际文化投资发展有限公司 540,162,456.23   540,162,456.23   
11、上海外高桥企业发展促进中心有限公司 10,760,749.97   10,760,749.97   
12、上海外高桥集团财务有限公司 363,908,957.44   363,908,957.44   
13、上海外高桥株式会社 607,960.00   607,960.00   
14、上海恒懋置业有限公司 552,367,114.02   552,367,114.02   
15、上海外高桥森筑置业有限公司  1,300,000,000.00  1,300,000,000.00   
12、上海外高桥保宏大酒店有限公司 121,894,226.00   121,894,226.00   
13、森兰联行(上海)企业发展有限公司 22,471,222.33   22,471,222.33   
14、上海森兰外高桥酒店有限公司 2.00   2.00   
15、上海森兰外高桥商业营运中心有限公司 20,000,000.00   20,000,000.00   
合计 6,046,534,131.97 2,146,910,000.00  8,193,444,131.97  59,526,109.10 
 
(2). 对联营、合营企业投资 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
投资 期初 本期增减变动 期末 减值准备期末余额 
2020年年度报告 
217 / 224 
 
单位 余额 
追加投资 减少投资 
权益法下确认的投
资损益 
其他综合收益调
整 
其他权益变动 
宣告发放现金股利
或利润 
计提减值准备 其他 
余额 
一、合营企业 
1、上海浦隽房地产开
发有限公司 
197,430,695.20   -73,305,322.34      124,125,372.86  
            
小计 197,430,695.20   -73,305,322.34      124,125,372.86  
二、联营企业 
1、上海外高桥物流中
心有限公司 
102,265,227.74   49,004.73      102,314,232.47  
2、摩根大通证券(中
国)公司 
145,161,247.41   -37,969,257.57      107,191,989.84  
3、上海外高桥英得网
络信息有限公司 
19,209,555.42   1,983,564.30   1,712,486.24   19,480,633.48  
4、上海自贸区股权投
资基金管理有限公司 
14,639,885.36   13,916,213.02   2,825,947.22   25,730,151.16  
5、莎车怡果食品有限
公司 
4,000,345.00   -157,900.81      3,842,444.19  
6、上海自贸实验区浦
深置业有限公司 
110,358,222.13  126,235,854.04 15,877,631.91        
7、上海森兰外高桥能
源服务有限公司 
23,226,521.18   -5,412,330.34      17,814,190.84  
8、中船外高桥邮轮供
应链(上海)有限公
司 
 200,000,000.00  -8,926,539.13      191,073,460.87  
小计 418,861,004.24 200,000,000.00 126,235,854.04 -20,639,613.89   4,538,433.46   467,447,102.85  
合计 
616,291,699.44 
  
200,000,000.00 126,235,854.04 -93,944,936.23   4,538,433.46   591,572,475.71  
 
其他说明: 

2020年年度报告 
218 / 224 
 
 
 
4、 营业收入和营业成本 
(1). 营业收入和营业成本情况 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 2,349,484,840.77 851,966,906.56 1,717,522,488.01 666,550,911.11 
其他业务 45,693,951.98  36,507,321.81  
合计 2,395,178,792.75 851,966,906.56 1,754,029,809.82 666,550,911.11 
 
 
(2). 合同产生的收入的情况 
□适用 √不适用  
 
 
(3). 履约义务的说明 
□适用 √不适用  
 
(4). 分摊至剩余履约义务的说明 
□适用 √不适用  
 
其他说明: 
无 
 
5、 投资收益 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
成本法核算的长期股权投资收益 877,208,261.55 315,441,397.53 
权益法核算的长期股权投资收益 -93,944,936.23 -35,949,623.34 
处置长期股权投资产生的投资收益  -7,286,362.45 
交易性金融资产在持有期间的投资收益   
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 8,725.96 6,097.64 
债权投资在持有期间取得的利息收入   
其他债权投资在持有期间取得的利息收入   
处置交易性金融资产取得的投资收益   
处置其他权益工具投资取得的投资收益   
处置债权投资取得的投资收益   
处置其他债权投资取得的投资收益   
合计 783,272,051.28 272,211,509.38 
 
其他说明: 
无 
 
2020年年度报告 
219 / 224 
 
 
6、 其他 
□适用  √不适用  
 
十八、 补充资料 
1、 当期非经常性损益明细表 
√适用  □不适用  
单位:元  币种:人民币 
项目 金额 说明 
非流动资产处置损益 -2,787,722.18   
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免       
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统一
标准定额或定量享受的政府补助除外) 
149,195,820.54 收到政府补助 
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 36,003,610.83   
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 
399,272.21   
非货币性资产交换损益    
委托他人投资或管理资产的损益    
因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备    
债务重组损益    
企业重组费用,如安置职工的支出、整合费用等    
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益    
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益    
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益    
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性
金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生
的公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 
480,693.48   
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回    
对外委托贷款取得的损益    
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动
产生的损益 
   
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响 
   
受托经营取得的托管费收入    
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 43,724,976.63 收到违约金收益等 
其他符合非经常性损益定义的损益项目    
所得税影响额 -56,748,631.33   
少数股东权益影响额 -5,793,407.09   
合计 164,474,613.09   
 
 
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义界定的非经常
性损益项目,以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的
非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应说明原因。 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
220 / 224 
 
2、 净资产收益率及每股收益 
√适用 □不适用  
报告期利润 
加权平均净资产收益
率(%) 
每股收益 
基本每股收益 稀释每股收益 
归属于公司普通股股东的净利润 6.70 0.64 0.64 
扣除非经常性损益后归属于公司普
通股股东的净利润 
5.17 0.49 0.49 
 
 
3、 境内外会计准则下会计数据差异 
□适用 √不适用  
 
4、 其他 
√适用  □不适用  
关于上海外高桥集团股份有限公司 
非经营性资金占用及其他关联资金往来的专项说明 
 
致同专字(2021)第 310A004091号 
 
上海外高桥集团股份有限公司全体股东: 
我们接受上海外高桥集团股份有限公司(以下简称“上海外高桥集团公司”)委托,根据中国注
册会计师执业准则审计了上海外高桥集团公司 2020年 12月 31日的合并及公司资产负债表,2020年
度合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表和财务报表附注,并出具
了致同审字(2021)第 310A006056号无保留意见审计报告。 
根据中国证券监督管理委员会、国务院国有资产监督管理委员会《关于规范上市公司与关联方资
金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》(证监发(2003)56号文)的要求,上海外高桥集团公
司编制了本专项说明所附的上海外高桥集团股份有限公司 2020年度非经营性资金占用及其他关联资
金往来情况汇总表(以下简称“汇总表”)。 
编制和对外披露汇总表,并确保其真实性、合法性及完整性是上海外高桥集团公司管理层的责任。
我们对汇总表所载资料与我们审计上海外高桥集团公司 2020年度财务报表时所复核的会计资料和经
审计的财务报表的相关内容进行了核对,在所有重大方面没有发现不一致。除了对上海外高桥集团公
司实施于 2020年度财务报表审计中所执行的对关联方往来的相关审计程序外,我们并未对汇总表所
载资料执行额外的审计程序。为了更好地理解 2020年度上海外高桥集团公司非经营性资金占用及其
他关联资金往来情况,汇总表应当与已审计的财务报表一并阅读。 
本专项说明仅供上海外高桥集团公司披露年度报告时使用,不得用作任何其他用途。 
 
致同会计师事务所                                     中国注册会计师   王龙旷  
(特殊普通合伙)                                     中国注册会计师   陈  琳 
 
中国?北京                                             二〇二一年 三月二十九日 
 
2020年年度报告 
221 / 224 
 
上海外高桥集团股份有限公司 2020年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表 
编制单位:上海外高桥集团股份有限公司 
        
单位:万元 
非经营性资
金占用 
资金占用方名称 
占用方与
上市公司
的关联关
系 
上市公
司核算
的会计
科目 
2020 年期初
占用资金余
额 
2020 年度占
用累计发生
金额(不含利
息) 
2020 年
度占用
资金的
利息(如
有) 
2020 年度
偿还累计
发生金额 
2020 年期末
占用资金余
额 
占用形
成原因 
占用性质 
现大股东及
其附属企业 
              
               
-    
    
                      
小计                     
前大股东及
其附属企业 
                   
                     
小计                     
总计                     
其他关联资
金往来 
 资金往来方名称  
 往来方与
上市公司
的关联关
系  
 上市公
司核算
的会计
科目  
 2020 年期初
往来资金余
额  
 2020 年度往
来累计发生
金额(不含利
息)  
 2020 年
度往来
资金的
利息(如
有)  
 2020 年
度偿还累
计发生金
额  
 2020 年期
末往来资金
余额  
往来形
成原因 
往来性质 
大股东及其
附属企业 
 上海外高桥资产管理有限
公司  
 母公司  
 应收账
款  
                      
397.22  
             
867.89  
  
        
700.83  
        
564.29  
托管服
务 
经营性往
来 
 上海外高桥新市镇开发管
理有限公司  
 受同一母
公司控制  
 应收账
款  
                   
3,688.89  
          
4,720.80  
  
     
3,854.89  
     
4,554.80  
托管服
务 
经营性往
来 
 上海浦东现代产业开发有
限公司  
 受同一母
公司控制  
 应收账
款  
  
              
37.50  
    
          
37.50  
托管服
务 
经营性往
来 
 上海外高桥新市镇开发管
理有限公司  
 受同一母
公司控制  
 预付款
项  
                        
79.61  
   
          
79.61  
 
提供服
务 
经营性往
来 
 上海同懋置业有限公司  
 受同一母
公司控制  
 预付款
项  
                      
900.24   
  
        
137.74  
        
762.50  
购买安
置房 
经营性往
来 
2020年年度报告 
222 / 224 
 
上市公司的
子公司及其
附属企业 
 上海外高桥保宏大酒店有
限公司  
 子公司  
 其他应
收款  
                 
59,026.26  
             
347.64  
  
            
8.62  
    
59,365.28  
资金拆
借 
非经营性
往来 
 上海森兰外高桥酒店有限
公司  
 子公司  
 其他应
收款  
                   
5,169.55  
 
  
     
5,169.55  
资金拆
借 
非经营性
往来 
 杭州千岛湖外高桥大酒店
有限公司  
 子公司  
 其他应
收款  
                   
3,166.83  
              
21.00  
   
     
3,187.83  
资金拆
借 
非经营性
往来 
 上海景和健康产业发展有
限公司  
 子公司  
 其他应
收款  
                   
3,537.00  
 
  
     
3,537.00  
资金拆
借 
非经营性
往来 
 上海外高桥保税区联合发
展有限公司  
 子公司  
 其他应
收款  
                      
535.04  
              
27.00  
  
          
26.21  
        
535.83  
资金拆
借 
非经营性
往来 
 上海市外高桥国际贸易营
运中心有限公司  
 子公司  
 其他应
收款  
                             
-    
              
17.00  
  
          
17.00  
 
资金拆
借 
非经营性
往来 
 上海外高桥物业管理有限
公司  
 子公司  
 其他应
收款  
                          
7.23  
               
-7.23  
    
资金拆
借 
非经营性
往来 
 森兰联行(上海)企业发展
有限公司  
 子公司  
 其他应
收款  
 
              
16.00  
   
          
16.00  
资金拆
借 
非经营性
往来 
 上海外高桥森筑置业有限
公司  
 子公司  
 其他应
收款   
      
124,704.00  
  
 
  124,704.00  
资金拆
借 
非经营性
往来 
 上海市外高桥保税区新发
展有限公司  
 子公司  
 其他应
收款   
              
10.00  
  
          
10.00  
 
资金拆
借 
非经营性
往来 
 上海外高桥保税区联合发
展有限公司  
 子公司  
 预付款
项  
                      
500.00  
   
        
500.00   
代付款 
非经营性
往来 
 上海森兰外高桥酒店有限
公司  
 子公司  
 预付款
项  
 
              
26.86  
   
          
26.86  
资金拆
借 
非经营性
往来 
 上海外高桥保税区联合发
展有限公司  
 子公司  
 其他流
动资产   
        
48,500.00  
  
    
33,500.00  
    
15,000.00  
资金池
拆借 
非经营性
往来 
 上海市外高桥保税区新发
展有限公司  
 子公司  
 其他流
动资产  
                 
84,691.00  
      
150,791.00  
  
  
175,482.00  
    
60,000.00  
资金池
拆借 
非经营性
往来 
 上海市外高桥保税区三联
发展有限公司  
 子公司  
 其他流
动资产  
                 
21,200.00  
          
9,000.00  
  
    
30,200.00  
 
资金池
拆借 
非经营性
往来 
 上海外高桥森筑置业有限
公司  
 子公司  
 其他流
动资产  
 
          
7,723.00  
  
     
7,610.00  
        
113.00  
资金池
拆借 
非经营性
往来 
2020年年度报告 
223 / 224 
 
 上海外高桥保税区联合发
展有限公司  
 子公司  
 应收利
息  
 
             
187.10  
  
        
171.15  
          
15.95  
资金池
拆借 
非经营性
往来 
 上海市外高桥保税区新发
展有限公司  
 子公司  
 应收利
息  
                        
99.60  
          
3,597.13  
  
     
3,337.15  
        
359.58  
资金池
拆借 
非经营性
往来 
 上海市外高桥保税区三联
发展有限公司  
 子公司  
 应收利
息  
                      
339.85  
              
92.28  
  
        
432.13  
 
资金池
拆借 
非经营性
往来 
 上海恒懋置业有限公司   子公司  
 应收利
息  
                        
27.92  
              
20.31  
  
          
48.23   
资金池
拆借 
非经营性
往来 
 上海自贸区国际文化投资
发展有限公司  
 子公司  
 应收利
息  
                          
1.45  
   
            
1.45  
 
资金池
拆借 
非经营性
往来 
 上海外高桥集团财务有限
公司  
 子公司  
 应收利
息  
  
             
708.91  
  
          
90.59  
        
618.31  
资金池
拆借 
非经营性
往来 
 上海外高桥森筑置业有限
公司  
 子公司  
 应收利
息  
 
              
26.45  
   
          
26.45  
资金池
拆借 
非经营性
往来 
关联自然人
及其控制的
法人(深交
所公司)/关
联自然人
(上交所公
司) 
      
 
           
                   
其他关联人
及其附属企
业(深交所)
/其他关联
方及其附属
企业(上交
所) 
 上海五高物业管理有限公
司  
 联营企业  
 其他应
收款  
                        
25.62  
    
          
25.62  
资金拆
借 
非经营性
往来 
 台州外高桥联通药业有限
公司  
 联营企业  
 其他应
收款  
                   
2,955.80   
  
 
     
2,955.80  
资金拆
借 
非经营性
往来 
  上海浦隽房地产开发有限
公司  
 合营企业  
 其他应
收款  
  61,005.82    62,935.94  2,323.04  74,177.86     52,086.94  
资金拆
借 
非经营性
往来 
总计  
  
  247,354.93   414,370.57  2,323.04  30,385.47    333,663.08  - - 
本表已于 2021年 3月 29日获第九届董事会第十八次会议批准。 
     
2020年年度报告 
224 / 224 
 
 
 
 
第十二节 备查文件目录 
 
备查文件目录 
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名
并盖章的财务报表 
备查文件目录 
载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原
件 
备查文件目录 
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件
的正本及公告的原稿 
 
董事长:刘宏 
董事会批准报送日期:2021 年 3月 29 日  
 
 
修订信息 
□适用 √不适用