香江控股:香江控股2020年年度报告全文查看PDF公告

股票简称:香江控股 股票代码:600162

2020年年度报告 
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公司代码:600162                                           公司简称:香江控股 
 
 
 
 
 
 
 
 
深圳香江控股股份有限公司 
2020年年度报告 
 
 
 
 
 
 
 
 
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重要提示 
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。 
 
二、 公司全体董事出席董事会会议。 
 
三、 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 
 
四、 公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人吴光辉及会计机构负责人(会计主管人员)杜艳声
明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 
 
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 
经德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)审计,2020年度公司(母公司数,下同)实现净
利润 259,495,266.11 元,加母公司年初未分配利润 391,479,736.77 元,计提盈余公积
25,949,526.61元,减 2019年度现金分红 227,517,355.41元,公司 2020年底可供股东分配利润
总计为 397,508,120.86元,资本公积余额为 58,078,906.43元,盈余公积余额为 202,377,715.23
元。 
为使股东分享公司发展的经营成果,根据公司目前的资金状况,董事会提出以公司未来实施
利润分配方案时确定的股权登记日的总股本扣除公司股份回购专用证券账户上已回购的股份数
(截至本公告日,公司已累计回购公司股份 49,936,689股)为基数,向全体股东按每 10股派发
现金红利人民币 0.3元(含税),共计分配利润 100,375,342.05元。本次利润分配方案实施后公司
仍有未分配利润 297,132,778.81元,全部结转以后年度分配。 
如在本公告披露日至实施权益分派股权登记日期间,公司享有利润分配权的股份总额由于股
份回购等原因发生变化的,公司将按照每股分配比例不变的原则,相应调整分红总额。 
 
六、 前瞻性陈述的风险声明 
√适用 □不适用  
年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺,请投资者注意投资风险。 
 
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 
否 
 
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 
否 
 
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 
否 
 
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十、 重大风险提示 
公司已在本报告中详细描述可能存在的风险,敬请查阅“第四节经营情况讨论与分析”中“可能
面对的风险”的内容。 
 
十一、 其他 
□适用 √不适用  
 
  
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目录 
第一节 释义 ..................................................................................................................................... 5 
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 6 
第三节 公司业务概要 ................................................................................................................... 10 
第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 12 
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 25 
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 38 
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 45 
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 46 
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 53 
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 62 
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 66 
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 169 
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第一节 释义 
一、 释义 
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义: 
常用词语释义 
公司、本公司、香江控股、上市公司 指 深圳香江控股股份有限公司 
南方香江 指 南方香江集团有限公司 
深圳金海马 指 深圳市金海马实业股份有限公司 
香江商业 指 深圳市香江商业管理有限公司 
香江集团 指 香江集团有限公司 
证监会 指 中国证券监督管理委员会 
上交所 指 上海证券交易所 
证监局 指 深圳证券监管局 
报告期 指 2020年 1月 1日至 2020年 12月 31日 
 
 
  
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第二节 公司简介和主要财务指标 
一、 公司信息 
公司的中文名称 深圳香江控股股份有限公司 
公司的中文简称 香江控股 
公司的外文名称 Shenzhen HeungKong Holding Co.,Ltd 
公司的外文名称缩写 HKHC 
公司的法定代表人 翟美卿 
 
 
二、 联系人和联系方式 
 董事会秘书 证券事务代表 
姓名 吴光辉 何肖霞 
联系地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会
所香江控股办公楼 
广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会
所香江控股办公楼 
电话 020-34821006 020-34821006 
传真 020-34821008 020-34821008 
电子信箱 wuguanghui@hkhc.com.cn hexiaoxia@hkhc.com.cn 
 
 
三、 基本情况简介 
公司注册地址 深圳市前海深港合作区南山街道兴海大厦3046号香江金融大厦32楼-A1 
公司注册地址的邮政编码 518000 
公司办公地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼 
公司办公地址的邮政编码 511442 
公司网址 http://www.hkhc.com.cn 
电子信箱 hkhc@hkhc.com.cn 
 
 
四、 信息披露及备置地点 
公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》
、《证券日报》 
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 
公司年度报告备置地点 香江控股办公楼董事会办公室 
 
 
五、 公司股票简况 
公司股票简况 
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 
A股 上海证券交易所 香江控股 600162 山东临工 
 
六、 其他相关资料 
公司聘请的会计师事务所(境
内) 
名称 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 
办公地址 广州市珠江东路 28号越秀金融大厦 26楼 
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签字会计师姓名 刘芳、刘佑坤 
公司聘请的会计师事务所(境
外) 
名称 不适用 
办公地址 不适用 
签字会计师姓名 不适用 
报告期内履行持续督导职责的
财务顾问 
名称 广发证券股份有限公司 
办公地址 广州市天河区马场路 26号广发证券大厦 
签字的财务顾问
主办人姓名 
张云际、裴毅 
持续督导的期间 2018年 2月 27日至 2019年 12月 31日 
 
七、 近三年主要会计数据和财务指标 
(一) 主要会计数据 
单位:元币种:人民币 
 
主要会计数据 2020年 2019年 
本期比
上年同
期增减
(%) 
2018年 
营业收入 4,982,150,889.31 4,927,455,544.32 1.11 4,163,505,540.45 
归属于上市公司股东的净
利润 
281,649,123.23 454,798,652.97 -38.07 514,493,280.64 
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润 
265,247,557.88 361,286,093.48 -26.58 472,488,735.71 
经营活动产生的现金流量
净额 
597,328,920.56 3,280,495,757.33 -81.79 -2,944,890,815.98 
 
2020年末 2019年末 
本期末
比上年
同期末
增减(%
) 
2018年末 
归属于上市公司股东的净
资产 
5,316,511,066.49 5,333,992,345.96 -0.33 5,101,945,754.54 
总资产 25,623,925,893.49 23,243,067,894.01 10.24 21,825,275,096.67 
注:1、归属于上市公司股东的净利润下降原因:2020年归属于上市公司股东的净利润为 2.82
亿元,较上年同期 4.55亿元下降 38%,主要是由于:1、受行业利润率下滑及房地产业务结转产
品类型不同的影响,房地产业务结转毛利率较上年同期有所下降;2、受疫情影响,公司根据市场
实际情况对商户免收约 1个月租金和管理费,个别门店实行减租政策及部分在租门店到期,租金
收入减少,影响利润减少约 0.5亿元;3、本年对存在减值迹象的资产进行了减值测试,计提存货
跌价准备金额 1.44亿元,同比增加 0.54亿元,影响利润较上年同期减少 0.54亿元。 
注:2、2020年经营活动产生的现金流量净额较上年减少约 268,316.69万元,主要是本年购
买商品、接受劳务支付的现金增加所致,其中苏州购置土地款 7.93亿元、履约保证金 0.5亿、株
洲购置土地款 1.34亿、增城朱村项目土地竞买保证金及定金 2.12亿、来安购置土地竞买保证金
1.7亿;本年开发建设项目增加及在建项目按照工程进度支付工程款金额增加。 
 
(二) 主要财务指标 
 
主要财务指标 2020年 2019年 
本期比上年同
期增减(%) 
2018年 
基本每股收益(元/股) 0.0831 0.1338 -37.89 0.1510 
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稀释每股收益(元/股) 0.0831 0.1338 -37.89 0.1510 
扣除非经常性损益后的基本每股
收益(元/股) 
0.0783 0.1063 -26.34 0.1386 
加权平均净资产收益率(%) 5.26 8.64 减少3.38个百
分点 
9.20 
扣除非经常性损益后的加权平均
净资产收益率(%) 
4.95 6.97 减少2.02个百
分点 
8.50 
 
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 
□适用 √不适用  
 
八、 境内外会计准则下会计数据差异 
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况 
□适用 √不适用  
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况 
□适用 √不适用  
(三) 境内外会计准则差异的说明: 
□适用 √不适用  
 
九、 2020年分季度主要财务数据 
单位:元币种:人民币 
 
第一季度 
(1-3月份) 
第二季度 
(4-6月份) 
第三季度 
(7-9月份) 
第四季度 
(10-12月份) 
营业收入 391,652,460.52 668,627,454.28 584,350,454.55 3,337,520,519.96 
归属于上市公司股
东的净利润 
-38,955,555.82 9,462,558.98 20,626,396.36 290,515,723.71 
归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益后的净利润 
-41,093,975.97 4,586,104.72 14,801,291.81 286,954,137.32 
经营活动产生的现
金流量净额 
-46,871,442.68 277,596,553.46 165,527,301.17 201,076,508.61 
 
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 
□适用  √不适用  
 
十、 非经常性损益项目和金额 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
非经常性损益项目 2020年金额 2019年金额 2018年金额 
非流动资产处置损益 9,876,737.01 116,754,100.87 51,784,859.09 
计入当期损益的政府补助,但与公司
正常经营业务密切相关,符合国家政
策规定、按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外 
13,732,686.67 25,225,118.10 2,530,071.09 
企业取得子公司、联营企业及合营企
业的投资成本小于取得投资时应享有
       39,138.06 
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被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益 
委托他人投资或管理资产的损益 581,450.00 550,818.79 5,704,740.89 
同一控制下企业合并产生的子公司期
初至合并日的当期净损益 
      2,853,549.37 997,248.65 
除同公司正常经营业务相关的有效套
期保值业务外,持有交易性金融资产、
衍生金融资产、交易性金融负债、衍
生金融负债产生的公允价值变动损
益,以及处置交易性金融资产、衍生
金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债和其他债权投资取得的投资收
益 
2,676,004.92 2,005,085.75 -2,650,725.79 
除上述各项之外的其他营业外收入和
支出 
6,079,872.44 8,415,673.51 -5,924,885.94 
少数股东权益影响额 -13,655,567.12 -42,533,451.22 -8,098,867.87 
所得税影响额 -2,889,618.57 -19,758,335.68 -2,377,033.25 
合计 16,401,565.35 93,512,559.49 42,004,544.93 
 
 
十一、 采用公允价值计量的项目 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 
对当期利润的影响
金额 
交易性金融资产 7,357,945.70 3,194,969.42 -4,162,976.28 2,676,004.92 
其他权益工具投资 112,535,830.00 28,847,920.00 -83,687,910.00 581,450.00 
合计 119,893,775.70 32,042,889.42 -87,850,886.28 3,257,454.92 
 
十二、 其他 
□适用 √不适用  
 
  
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第三节 公司业务概要 
一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 
(一)报告期内公司所从事的主要业务 
公司是专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团。公司一方面立
足于城市产业发展的运营商,从开发精品住宅项目,到聚焦粤港澳大湾区开发商业综合体等项目,
并不断创新,与国际科技、国内 IT服务创新企业打造科创产业中心项目;另一方面,公司通过商
贸流通市场、家居卖场的开发与运营,不断深入发展,现已成为国内领先的家居连锁卖场运营商,
并积极推进战略转型。 
(二)报告期内公司的主要经营模式 
报告期内,公司的主营业务主要以城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主。 
1、城市产业发展 
公司聚焦精品住宅开发,不断突破、大胆创新,先后打造了广州锦绣香江、广州香江?翡翠绿
洲以及锦绣香江温泉城等超大型高端精品住宅项目;并逐步深耕城市产业发展领域,先后打造珠
海横琴?金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目,通过与微软(中国)等知名
企业合作,打造科创中心,实现新城市产业升级。 
2、商贸流通及家居卖场运营 
商贸物流及家居卖场运营业务主要包括经营商贸物流市场的开发及运营管理,以及泛家居卖
场的开发及运营管理。商贸物流及家居卖场运营的主要对象为专业市场,尤其以家居卖场为主。
根据市场需求定位不同,公司开发的专业市场可分为建材家居、百货小商品、副食、五金机电、
酒店用品等专业市场。 
(三)行业情况说明 
2020年,在“稳地价、稳房价、稳预期”的背景下,房地产行业政策调控持续强化,融资政
策持续收紧,整体房地产市场进入平稳发展阶段。由于新冠疫情的持续影响,房地产市场呈现“低
开平走、持续回升”的特点,上半年全国房地产市场各项指标同比往年出现不同程度的下挫,房
地产行业面临前所未有的严峻考验。6月份开始,全国房地产开发投资累计增速年内首次转负为
正,行业基本面逐渐转好。临近年底,企业为冲刺全年销售目标,叠加“三道红线”效应,企业
资金压力上升,房企保持较快推盘节奏,带动商品房累计销售面积同比转正,市场复苏态势良好。 
2020年在“房住不炒”和以稳为主的房地产调控政策基调下,全国商品房成交总体呈现稳中
向好的发展趋势,全年房地产开发投资 14.14万亿元,同比增长 7.0%;销售面积为 17.61亿平方
米,同比增长 2.6%;销售额为 17.36万亿元,同比增长 8.7%;房企土地购置面积为 2.55 亿平方
米,同比下降 1.1%。在房地产金融管控继续从严下,土地市场仍保持平稳态势。 
在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,大型房企积极把握市场时
机,采取灵活推盘和价格策略加快销售、抢抓回款,使整体销售仍维持增长态势。同时土地投资
方面,企业更加聚焦与理性,拿地区域逐步向基本面较好的一、二线城市回归。行业由高速增长
向平稳增长过渡,而行业集中度也在加速提升。 
 
二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 
□适用 √不适用  
 
三、 报告期内核心竞争力分析 
√适用 □不适用  
公司以企业文化为基础,以市场化运作为依托,结合公司特点及城市布局不断形成并完善自
身的经营优势,经过多年的用心打造,逐步确立了具有香江特色的竞争优势。 
1、公司拥有强大的产业组合能力,业务组合具有良好的互补性,抗风险能力较强 
公司作为综合性集团,业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对
公司的影响。 
2、较强成本管控能力 
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公司具有很强的成本管控能力,从全面预算管理到 IT系统的全面实施,公司对综合成本的管
控,具有很强的能力与丰富的经验,保证了公司产品具有较强有力的市场竞争优势。 
3、完善的内部管理体系 
公司具备完善的内部管理体系,覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目
施工、产品销售、客户服务等多个环节,包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模
块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重
对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研,形成了以市场为基础、以客户
诉求为导向的市场研究体系,为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成,发
挥协同效应,把控市场动态及全过程关键性节点,正确预估未来风险并作出准确及时的判断,确
保各项目的顺利实施。 
4、公司拥有良好的市场把握能力 
经过多年经营,香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中,公司以了解
市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想,结合对宏观经济形势的把握、对市场发
展趋势与客户需求的掌控,积累了大量的经验,避免价格比拼的不利局面,依靠品质和差异化赢
取了市场,塑造了公司在业务上把握市场的核心竞争力。 
5、公司拥有良好的创新能力 
创新是企业生命的源泉,近年来香江控股一直注重公司的创新能力,更好的让公司摆脱现有
的市场和产品观念的约束,重视多样化的整合,立足客户的切身需求,通过多种激励手段的综合
运用,确立公司自己的竞争优势。 
公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段,产品创新已经得到公司
管理层广泛和深入的认识,如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展、智慧家居
物联网等产品。 
6、丰富的商户资源及有效的整合能力 
公司进军商贸流通运营领域多年,已积累了丰富的商户资源,与多家国内外知名品牌建立了
稳定的合作关系,赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商贸流通
项目有效的品类品种互动和商户品牌组合,形成聚集效应,提升日均人流量和交易额;通过整合
城市居民的不同需求,以商贸流通运营为引导,有效发挥各项目之间的协同效应,相互提升各种
类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢,培养客户忠诚度,实现各种资源的
重复利用,提高商业运营模式的可复制性。 
7、经验丰富的运营管理团队 
公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验,经验丰富的管理团队为公司整体的
可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过 20多年的发展,在华南区域建立了绝对的竞争
优势,包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等,在华南区域均处于行业前
列。 
  
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第四节 经营情况讨论与分析  
一、经营情况讨论与分析 
2020年,在“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策环境下,房地产
销售增速与投资继续放缓;同时,受“三条红线”等房地产融资严控政策的影响,房地产企业纷
纷加快施工节奏,加大推盘力度,以期实现资金的快速回笼。在此背景下,公司整体维持了主营
业务的稳健发展,一方面逐步调整在城市产业发展的布局,另一方面做好疫情后商贸运营业务的
复苏工作。在内部管控方面,积极进行战略梳理与组织架构优化,提升内部管理,保证公司经营
业绩的稳定和公司未来的可持续发展。 
(一)城市产业发展方面 
聚焦主营业务,明确战略规划,积极拓展布局,重点推进广州增城项目、天津项目等项目的
销售工作以及广州增城项目、武汉项目、常德项目、天津项目等项目的竣工验收工作。 
1、销售签约与品牌营销方面 
2020年度,城市产业发展方面实现签约金额约 53亿元,项目回款实现约 51亿元,产城销售
工作稳步推进。其中销售重点项目有广州增城项目、鄂州项目、常德项目、来安项目等项目。 
品牌营销中心全年贯彻“业绩达成、品牌塑造、费效管控、制度建设、人才培训、平台支援”
职能管理思路,积极推进各个项目的营销工作。其中华北区域的天津项目通过优化渠道结构,促
进主力渠道成交;积极外拓寻求增量,推行会销模式;打造自拓“铁军”,打造项目营销核心竞
争优势;深耕市场,打造营销战区等方法,在四季度实现了认购约 400多套,销售情况大大改善。 
2、在运营体系建设方面 
全面把控启动会、定价会议的数据真实性及合理性,大量的数据复核及计算工作,保证数据
有效性,对各单位提出建议,助力科学决策。打造以经营目标为导向,建立并完善经营指标和计
划管理两大体系,加快现金流转为关键优化目标的运营管理,严控现金流、去化、回款、利润及
产销存比等经营指标,夯实营销、设计、成本、招采、工程等核心业务能力及标准化建设,对开
发经营风险进行有效管控和支持。 
3、项目工程管理方面 
现场驻点督办全国各项目,确保了天津项目四期、天津项目二期 B3、常德项目、鄂州项目、
广州增城翡翠绿洲项目完成交楼工作。同时,完成工程策划,第三方评估体系及资料文档管理的
建设及培训宣贯,严格执行。 
4、在物业管理方面: 
2020年公司继续重点突出物业客服工作,提升服务品质,在物业管理中心建立了总部监督热
线、APP 平台、综合及专项品质巡查及家访、微信公众号、管家一对一服务等多渠道,了解并迅
速解决客户焦点问题和矛盾,追踪反馈,持续提升客户满意度,实现年度业主满意度大大提高。
另外,随着一碑物业系统在公司各住宅项目的全上线,锦江翡翠实现线上支付管理费功能、线上
打发票、线上楼巴售票功能,微信公众号影响力逐步提升。 
5、在教育方面: 
夯实教育品牌优势,深化香江教育的品牌形象。教育产业继续保持原有的优异成绩,香江育
才实验学校、香江中学中考成绩均处于广州前列位置。各学校均出现学位难求的情况,“名校”
品牌形象得到进一步深化。 
(二)商贸流通及家居卖场运营方面 
2020年对于香江商业充满挑战的艰难一年,面对波动的内外部环境,香江控股快速部署,围
绕“维稳”与“严控”两项原则保障利润达成,上下一心打了一场防御战。 
1、全面摸底定政策,稳商户。疫情后香江控股作为行业内首批复工企业,快速组织防疫安全,
针对商户进行全面摸底调研,根据市场变化及时调整策略,稳定现有商户,平稳过渡常态化经营。
同时提前部署开展招商政策申报,加快续签节奏,抵御商户流失。在疫情冲击下保障 2020年全年
出租率稳定增长。 
2、开源节流,保障业绩达成。在疫情影响下,制定拆解经营目标,落实绩效,责任到人。全
面跟进经营计划,收入、费用两条线。运营管理中心全面梳理广告位、停车场等收入来源并规范
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上线,多渠道增加营业收入。针对租赁物业开展多轮租金优惠的沟通谈判,各部门参与协调,多
措并举,严格控制成本,费用支出,保证业绩达到全年目标。 
3、整合全国新媒体资源,线上线下互动营销,促进销售,提振商户信心。困于疫情,年初线
下消费严重受阻,2、3月份商户销售额断崖式下降,总部快速制定营销方案,紧凑铺排营销活动,
统筹全国新媒体资源,调整投放比例,精准化营销,线上带动线下开展全国营销活动。 
4、完善标准化管理体系。通过多场联合巡检,各部门深入一线,挖掘管理漏洞,洞悉问题,
分析问题。针对商业管理薄弱环节强化标准,修订管理标准化发文,指导经营活动和管理举措。
通过多场针对性专题培训,强化落地执行力度。 
5、推动信息化建设助力管理效能升级。投入新商业管理系统和 BI数据仓库平台,梳理主数
据,完成经营大数据顺理整合。推进收银模式升级,引进电子支付、服务器升级。 
 
二、报告期内主要经营情况 
1、土地储备情况 
截至 2020年 12月 31日,公司持有土地储备总建筑面积约 589万平方米,其中已竣工未销售
建筑面积约 38万平方米,在建工程建筑面积约 256万平方米,未来可供发展用地建筑面积约为
295万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途,以出售为主,公司根据市场情况决定是否
出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中
“报告期内房地产储备情况”表。 
2、房地产销售情况 
2020年公司实现房地产签约销售面积约 50.48万平方米、签约销售金额约 53.66亿元,上述
签约销售均为住宅方面的销售,销售情况:番禺锦绣香江项目、南昆山项目、增城翡翠绿洲、恩
平锦绣香江、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦绣香江、南京湾项目及天津项目等都有住
宅项目推售。报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报
告期内房地产销售情况”表。 
3、房地产出租情况 
报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房
地产出租情况”表。 
 
(一) 主营业务分析 
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 
单位:元币种:人民币 
科目 本期数 上年同期数 变动比例(%) 
营业收入 4,982,150,889.31 4,927,455,544.32 1.11 
营业成本 2,836,470,910.77 2,378,661,502.08 19.25 
销售费用 329,072,995.04 347,617,853.80 -5.33 
管理费用 401,056,308.76 403,157,287.25 -0.52 
财务费用 312,920,789.82 415,068,044.58 -24.61 
经营活动产生的现金流量净额 597,328,920.56 3,280,495,757.33 -81.79 
投资活动产生的现金流量净额 -202,571,778.89 71,027,746.20 -385.20 
筹资活动产生的现金流量净额 -510,868,523.47 -2,593,435,052.17 不适用 
注:2020 年经营活动产生的现金流量净额较上年减少约 268,316.69 万元,主要是本年购买
商品、接受劳务支付的现金增加所致,其中苏州购置土地款 7.93亿元、履约保证金 0.5亿、株洲
购置土地款 1.34亿、增城朱村项目土地竞买保证金及定金 2.12亿、来安购置土地竞买保证金 1.7
亿;本年开发建设项目增加及在建项目按照工程进度支付工程款金额增加。 
2020年公司投资活动现现金流量净额比上年减少约 27,359.95万元,主要是本年天津收购花
样年碧云天项目投资支出 1.9亿元、对外投资设立广州锦荣投资公司 0.5亿。 
2020 年筹资活动产生的现金流量净额较上年增加约 208,256.66 万元,主要是本年取得借款
现金较上年增加 2.3亿元、偿还借款支付现金较上年减少 14.7亿元所致。 
 
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2. 收入和成本分析 
√适用 □不适用  
本集团的营业收入为 49.82亿,收入类别分为商品房商铺写字楼销售、商贸流通运营、其他
三大类,其中商品房商铺写字楼销售收入占营业收入的 73.37%,商贸流通运营收入营业总收入的
18.6%,其他占营业收入的 8.03%。本集团的营业成本为 28.36亿,其中商品房商铺写字楼成本占
营业成本的 76.44%,商贸流通运营成本占营业成本的 14.33%,其他占营业成本的 9.23%。 
  
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 
单位:元币种:人民币 
主营业务分行业情况 
分行业 营业收入 营业成本 
毛利
率(%) 
营业收入
比上年增
减(%) 
营业成本
比上年增
减(%) 
毛利率比上
年增减(%) 
商品房、
商铺及写
字楼销售 
3,655,196,817.23 2,168,104,453.25 40.68 8.77 35.97 
减少 11.87
个百分点 
商贸流通
运营 
926,810,912.93 406,599,564.39 56.13 -15.12 -14.71 
减少 0.21个
百分点 
其他 
400,143,159.15 261,766,893.13 34.58 -15.76 -14.86 
减少 0.69个
百分点 
合计 
4,982,150,889.31 2,836,470,910.77 43.07 1.11 19.25 
减少 8.66个
百分点 
 
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 
商贸流通运营业务包含商贸运营业务和商贸流通物业销售,其中商贸运营业务本年收入和成
本分别为人民币 926,122,779.63 元 (上年度:人民币 1,084,002,746.24 元 )和人民币
406,392,400.90 元(上年度:人民币 473,636,139.05 元),商贸流通物业销售本年收入和成本分
别为人民币 688,133.30元(上年度:人民币 7,874,668.57元)和人民币 207,163.49元(上年度:
人民币 3,070,009.39元)。 
 
(2). 产销量情况分析表 
□适用 √不适用  
 
(3). 成本分析表 
单位:元 
分行业情况 
分行业 
成本构成
项目 
本期金额 
本期占
总成本
比例
(%) 
上年同期金额 
上年同
期占总
成本比
例(%) 
本期金
额较上
年同期
变动比
例(%) 
情况 
说明 
商品房、
商铺及写
字楼销售 
地产开发
成本 2,168,104,453.25 76.44 1,594,506,843.71 67.03 35.97 
 
商贸流通
运营 
商贸流通
运营成本 
406,599,564.39 14.33 476,706,148.44 20.04 -14.71 
 
其他 物业服务
及其他 
261,766,893.13 9.23 307,448,509.93 12.93 -14.86 
 
合计   2,836,470,910.77  2,378,661,502.08    
 
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成本分析其他情况说明 
商贸流通运营业务包含商贸运营业务和商贸流通物业销售,其中商贸运营业务本年成本为人
民币 406,392,400.90元(上年度:人民币 473,636,139.05元),商贸流通物业销售本年成本为人
民币 207,163.49元(上年度:人民币 3,070,009.39元)。 
 
(4). 主要销售客户及主要供应商情况 
√适用 □不适用  
前五名客户销售额 4,288.81万元,占年度销售总额 0.86%;其中前五名客户销售额中关联方销售
额 0万元,占年度销售总额 0 %。 
 
前五名供应商采购额 117,207万元,占年度采购总额 73%;其中前五名供应商采购额中关联方采
购额 0万元,占年度采购总额 0%。 
 
3. 费用 
√适用 □不适用  
单位:人民币元 
项目 本期数 上年同期数 变动比例(%) 变动主要原因 
销售费用 329,072,995.04  347,617,853.80 -5.33 
 
管理费用 401,056,308.76  403,157,287.25 -0.52 
 
财务费用 312,920,789.82  415,068,044.58 -24.61  本期利息费用减少 
 
4. 研发投入 
(1).研发投入情况表 
□适用  √不适用  
(2).情况说明 
□适用 √不适用  
 
5. 现金流 
√适用 □不适用  
单位:人民币元 
项目 本期数 上年同期数 
变动比
例(%) 
变动主要原因 
经营活动产生的现
金流量净额 597,328,920.56 3,280,495,757.33 -81.79 
本年购买土地及支付工
程款增加 
投资活动产生的现
金流量净额 
-202,571,778.89  71,027,746.20  -385.20 
本期对合营、联营公司
的投资支出增加 
筹资活动产生的现
金流量净额 -510,868,523.47  -2,593,435,052.17  不适用 
本年取得借款现金较上
年增加、偿还借款支付
现金较上年减少。 
 
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 
□适用 √不适用  
 
(三) 资产、负债情况分析 
√适用  □不适用  
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1. 资产及负债状况 
单位:元 
项目名称 本期期末数 
本期
期末
数占
总资
产的
比例
(%) 
上期期末数 
上期
期末
数占
总资
产的
比例
(%) 
本期期
末金额
较上期
期末变
动比例
(%) 
情况说明 
货币资金 3,699,195,244.49 14.44 3,729,332,680.69 16.04 -0.81  
交 易 性 金
融资产 
3,194,969.42 0.01 7,357,945.70 0.03 -56.58 本期赎回部分基金 
应收账款 29,295,312.62 0.11 67,452,538.31 0.29 -56.57 本期收回应收款项 
预付款项 95,034,397.56 0.37 77,810,314.13 0.33 22.14  
其 他 应 收
款 
1,139,509,556.06 4.45 621,159,915.02 2.67 83.45 本期支付保证金增加 
存货 14,744,330,286.16 57.54 13,142,263,599.82 56.54 12.19  
持 有 待 售
资产 
  44,386,071.18 0.19 -100.00 本期出售持有待售资
产及转入固定资产 
其 他 流 动
资产 
767,779,129.00 3.00 549,452,930.55 2.36 39.74 本期预缴税费增加 
长 期 股 权
投资 
305,204,733.19 1.19 69,491,469.64 0.30 339.20 本期增加对合营、联营
公司的投资 
其 他 权 益
工具投资 
28,847,920.00 0.11 112,535,830.00 0.48 -74.37 本期处置投资项目及
公允价值下降 
投 资 性 房
地产 
3,246,737,190.77 12.67 3,299,587,873.36 14.20 -1.60  
固定资产 764,963,036.51 2.99 768,316,206.48 3.31 -0.44  
在建工程 71,030,065.81 0.28 34,718,890.65 0.15 104.59 本期在建工程投入增
加 
无形资产 101,269,306.86 0.40 148,522,939.04 0.64 -31.82 本期政府回收土地 
长 期 待 摊
费用 
130,676,737.44 0.51 116,461,920.69 0.50 12.21  
递 延 所 得
税资产 
496,858,007.60 1.94 453,016,768.75 1.95 9.68  
其 他 非 流
动资产 
  1,200,000.00 0.01 -100.00 本期重分类进其他非
流动资产的预付账款
减少 
短期借款 1,410,899,452.47 5.51 302,879,477.58 1.30 365.83 本期借入短期借款增
加 
应付票据 246,947,911.65 0.96 154,017,833.60 0.66 60.34 本期应付票据增加 
应付账款 3,534,750,426.12 13.79 2,925,726,991.73 12.59 20.82  
预收款项 35,431,053.50 0.14 5,195,969,389.08 22.35 -99.32 本期执行新收入准则,
相关预收款项调入合
同负债和其他流动负
债 
合同负债 5,808,871,925.99 22.67   不适
用 
本期执行新收入准则,
相关预收款项调入合
同负债和其他流动负
债 
应 付 职 工
薪酬 
85,994,792.78 0.34 80,470,387.68 0.35 6.87  
应交税费 576,285,627.75 2.25 402,592,470.75 1.73 43.14 本期应交税费增加 
其 他 应 付
款 
1,771,324,421.68 6.91 1,474,906,564.13 6.35 20.10  
应付股利 20,090,000.00 0.08 20,090,000.00 0.09   
一 年 内 到 1,289,772,111.36 5.03 2,356,010,783.02 10.14 -45.26 本期按合同约定回售
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期 的 非 流
动负债 
部分债券,一年内到期
的非流动负债减少 
其 他 流 动
负债 
2,039,486,705.75 7.96 1,536,915,050.90 6.61 32.70 本期执行新收入准则,
相关预收款项调入合
同负债和其他流动负
债,及计提土增税增加 
长期借款 2,792,318,390.91 10.90 2,983,882,128.38 12.84 -6.42  
应付债券 299,487,970.42 1.17 99,589,288.48 0.43 200.72 本期将已过回售期的
债券从一年内到期的
非流动负债重分类进
应付债券 
递延收益 53,953,197.90 0.21 55,209,914.62 0.24 -2.28  
递 延 所 得
税负债 
4,833,324.06 0.02 702,735.00  587.79 本期按新收入准则,确
认合同取得成本,对应
递延所得税负债增加 
 
2. 截至报告期末主要资产受限情况 
√适用  □不适用  
截至报告期末,公司主要资产的受限情况请见下表: 
单位:人民币元 
项目 本年年末账面价值 受限原因 
货币资金 672,101,606.36 
银行借款质押存款、诉讼冻结存款、未结清按揭贷款保证
金、农民工工资保证金及电费保证金等 
存货 480,443,203.96 借款抵押 
固定资产 25,374,924.18 借款抵押 
无形资产 8,079,410.68 借款抵押 
投资性房地产 2,148,147,717.97 借款抵押 
合计 3,334,146,863.15 
 
 
3. 其他说明 
□适用  √不适用  
 
(四) 行业经营性信息分析 
√适用  □不适用  
行业经营性信息分析内容请见本节第一点“经营情况讨论与分析”内容,具体数据请见下表。 
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房地产行业经营性信息分析 
1. 报告期内房地产储备情况 
√适用  □不适用  
 
序号 
持有待开发土
地的区域 
持有待开发
土地的面积
(平方米) 
规划计容建
筑面积(平
方米) 
是/否涉及
合作开发项
目 
合作开发项
目涉及的面
积(平方米) 
合作开发项
目的权益占
比(%) 
1 广州番禺 174,439 320,502 是 320,502 51% 
2 广州番禺 3,556 6,036 否   
3 广州增城 197,159 247,739 否   
4 广州增城                                                                                                                                                                                                                                                                     18,705 16,889 是 16,889 45.9%
5 广州南沙 45,145 77,000 否   
6 鄂州 135,334 324,802 否   
7 株洲 61,311 154,944 否   
8 天津 612,310 1,136,107 是 1,136,107 67% 
10 句容 32,333 35,567 否   
11 苏州 30,735 86,057 否   
12 成都 78,788 262,000 否   
13 郑州 48,205 65,558 否   
14 洛阳 90,114 108,136 否   
15 新乡 42,000 105,771 否   
 合计 1,570,134 2,947,108     
 
备注:权益比例为截至本报告期末的数据,公司根据经营需要,可能引入合作单位共同开发,相
应权益比例可能会发生变化。 
 
2. 报告期内房地产开发投资情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 

号 
地区 项目 
经营
业态 
在建
项目
/新
开工
项目
/竣
工项
目 
项目用地面
积(平方米) 
项目规划计
容建筑面积
(平方米) 
总建筑面
积(平方
米) 
在建建筑
面积(平
方米) 
已竣工面
积(平方
米) 
1 广州 增城翡翠绿洲 住宅 在建 1,185,751 2,262,485 2,658,106 378,625 2,170,851 
2 鄂州 鄂州项目 住宅 在建 357,295 821,011 974,374 166,355 513,732 
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3 株洲 株洲项目 住宅 在建 330,187 597,846 739,694 238,321 302,159 
4 常德 常德项目 住宅 在建 29,932 746,883 97,311 97,311 97,311 
5 连云港 连云港项目 住宅 在建 207,632 308,233 360,620 194,008 166,612 
6 来安 来安项目 商住 在建 464,949 530,512 583,066 124,719 458,346 
7 南通 如东项目 商住 在建 70,667 122,863 184,918 184,918 0 
8 天津 天津项目 住宅 在建 1,529,337 2,635,841 3,243,369 848,507 1,187,720 
9 新乡 新乡项目 商业 在建 278,989 385,471 435,818 59,531 236,413 
10 广州 大瀑布项目 住宅 在建 433,620 201,054 226,794 75,918 131,096 
11 恩平 恩平项目 住宅 在建 136,690 257,226 296,082 112,701 183,381 
12 聊城 聊城项目 商业 在建 740,862 879,038 898,124 80,586 817,538 
 
3. 报告期内房地产销售和结转情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 

号 
地区 项目 
经营
业态 
可供出售
面积(平
方米) 
已售(含
已预售)
面积 
(平方米) 
结转面积
(平方米) 
结转收入金
额 
报告期末待
结转面积
(平方米) 
1 广州 增城项目 住宅 85,319 81,534 32,063 74,398 120,717 
2 广州 番禺项目 住宅 2,522 2,839 730 1,633 5,473 
3 广州 南昆山项目 住宅 7,848 11,777    
4 江门 恩平项目 住宅 23,922 31,753 234 84 45,055 
5 鄂州 鄂州项目 住宅 19,322 42,733 103,839 85,528 26,216 
6 来安 来安项目 住宅 5,255 63,023 60,016 43,234 12,614 
7 常德 常德项目 住宅 8,168 3,661 61,209 50,678 9,191 
8 株洲 株洲项目 住宅 40,681 100,178 1,126 667 119,025 
9 连云港 连云港项目 住宅 34,262 50,144 10,106 7,398 123,787 
10 天津 天津项目 住宅 479,833 79,159 134,695 101,785 43,554 
11 成都 成都项目 住宅 3,183 0 241 106 148 
12 广州 南沙项目 综合
体 
25,105 0 5 9 207 
13 聊城 聊城项目 综合
体 
41,695 15,790   16,618 
14 南通 如东项目 住宅 1,757 22,307   87,271 
15 长春 长春项目 商业   1 1  
16 长沙 长沙项目 商业 47,081  34 68 5,288 
 
报告期内,公司共计实现销售金额 536,633万元,销售面积 504,898平方米,实现结转收入
金额 365,589万元,结转面积 404,299平方米,报告期末待结转面积 615,163平方米。 
 
4. 报告期内房地产出租情况 
√适用  □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
序号 地区 项目 
经营
业态 
出租房地产
的建筑面积
(平方米) 
出租房地产
的租金收入 
是否采
用公允
价值计
量模式 
2020年年度报告 
20 / 169 
 
1 华北 沈阳、天津、长春、廊坊、保定 商铺 224,324 12,714 否 
2 华中 
南昌、武汉、新乡、洛阳、郑州、
长沙、株洲 
商铺 558,215 16,192 否 
3 华南 
广州、珠海、东莞、深圳、汕头、
惠州、增城 
商铺 622,869 21,855 否 
4 华东 上海、无锡、聊城 商铺 41,990 1,651 否 
5 西南 成都 商铺 229,834 1,234 否 
 合计   1,677,233 53,647 否 
 
5. 报告期内公司财务融资情况 
√适用  □不适用  
单位:万元币种:人民币 
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 
577,153.18 6.594 7,292.57 
 
6. 其他说明 
□适用  √不适用  
 
(五) 投资状况分析 
1、 对外股权投资总体分析 
□适用 √不适用  
 
(1) 重大的股权投资 
□适用  √不适用  
 
(2) 重大的非股权投资 
□适用  √不适用  
 
(3) 以公允价值计量的金融资产 
√适用  □不适用  
单位:人民币元 
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 
对当期利润的影响
金额 
交易性金融资产 7,357,945.70 3,194,969.42 -4,162,976.28 2,676,004.92 
其他权益工具投资 112,535,830.00 28,847,920.00 -83,687,910.00 581,450.00 
合计 119,893,775.70 32,042,889.42 -87,850,886.28 3,257,454.92 
 
(六) 重大资产和股权出售 
□适用  √不适用  
 
2020年年度报告 
21 / 169 
 
(七) 主要控股参股公司分析 
√适用  □不适用  
占合并利润 10%以上子公司 
                                                                  单位:人民币万元 
子公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 净利润 
天津森岛鸿盈置业投
资有限公司 
房地产开
发 
5,000.00 93,930.92 24,923.23 39,779.33 9,937.29 
天津森岛宝地置业投
资有限公司 
房地产开
发 
5,000.00 110,706.35 4,777.90 61,625.33 7,903.23 
武汉锦绣香江置业有
限公司 
房地产开
发 
5,000.00 143,340.67 40,153.09 85,527.69 26,713.12 
来安香江置业有限公
司 
房地产开
发 
3,000.00 87,502.77 11,838.89 43,233.49 9,392.21 
常德锦绣香江房地产
开发有限公司 
房地产开
发 
5,000.00 23,963.36 9,618.23 50,677.60 5,800.76 
深圳市家福特置业有
限公司 
商业服务 16,500.00 96,613.98 13,007.24 14,438.19 7,051.44 
深圳市香江商业管理
有限公司 
商业服务 1,000.00 324,164.95 36,119.86 16,270.52 5,843.65 
 
 
(八) 公司控制的结构化主体情况 
□适用  √不适用  
 
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 
(一) 行业格局和趋势 
√适用  □不适用  
2021年,随着疫情的相对稳定和国内经济的逐渐复苏,国内居民的购房需求将得到一定程度
地释放,因此房地产销售仍有向上动力。2020年下半年房企投资增速已回正,预计 2021年房企
投资增速将有所缓降。融资政策方面,在防范和化解金融风险的背景下,强调金融回归本源,服
务实体经济,加快建立房地产金融长效管理机制,房地产金融监管将持续强化。 
1、房地产业务 
展望 2021年,预计房地产市场将继续在“房住不炒”的主基调下平稳运行,国家在“稳房价、
稳地价、稳预期”方面保持了连续性和稳定性。在十四五规划和二〇三五年远景目标建议中,提
出要“促进住房消费健康发展”,合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象,调控政策或将在
相关方面进行补充和优化。“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”,也预示着房地产与金融
将更多地注重协调发展,在促进实体经济上发挥更重要的作用。 
2、家居商贸市场 
家居商贸回归商业本源。互联网新零售等新业态逐渐向商业本源回归,提高效率和效益是商
业企业不变的追求。随着行业内连锁家居商贸企业陆续登陆 A股,连锁家居门店竞争进入规模、
供应链、资金实力、品牌号召力等要素全方位竞争的新阶段,市场对家居商贸企业拓展、招商、
运营、营销能力提出了更高的要求。城镇化进程的推进,使得居民对家居装饰及家具的消费需求
增加,二次装修和家居产品的消费升级为行业带来了一定的发展空间。 
2020年年度报告 
22 / 169 
 
 
(二) 公司发展战略 
√适用  □不适用  
公司以城市生活平台服务商为定位,致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上公司
采用城市发展、家居商贸双轮驱动模式,并积极拥抱时代发展趋势,通过科创、健康产业融合升
级打造城市产业新的增长点,通过互联网新技术、新模式融合升级家居商贸产业。在公司经营上,
以现金流管理为主要抓手,提高资金回款率、资产周转率,不断提升经营效率。公司以成为行业
领先的高品质产业和生活平台为目标,为股东、客户和社会持续创造价值。 
 
(三) 经营计划 
√适用  □不适用  
2021年,公司将继续立足于成长性、业绩指标、管理水平、股东回报等衡量标准,牢牢把握
市场及政策带来的机遇,在有效控制风险的前提下,加快发展的步伐,创造更多收益,为广大投
资者实现更高的投资回报。 
(一)城市产业发展 
2021年,城市产业发展将重要方向定位为“积极投拓”和“大力开工”两大方面,通过夯实
标准化建设,提升核心专业业务水平及管理水平,精简高效,重点工作分别为投资拓展、大力开
工、保证供货。 
1、投资拓展,创新业务 
新项目拓展是房地产企业得以基业长青的重要保障,也是城市产业发展业绩持续增长的核心
动力。为此,公司将在投资体系建设、投资动作规范以及投后评价体系上继续努力,争取落地更
多优质项目。一方面聚焦精品住宅开发,提升家居卖场的开发及运营管理,其中香江控股未来将
会继续落子湾区,深耕核心,进一步增加上市公司的土地储备,地域覆盖江苏苏州、湖南株洲等
地块;另一方面在聚焦主业的基础上围绕存量房探索其他创新业务,积极参与城市更新,例如广
州增城等区域。 
2、大力推进施工,保证供货销售 
2021年,产城将会致力于降低供货时间对销售业绩的影响,优化供货节奏,使全年供货更健
康化。提升新开工面积,加速督导组团施工。重点项目有连云港项目、天津项目、广州增城翡翠
项目等。 
3、筑造内功,职能协同,提升核心业务能力 
2021年公司将在“客户导向、营销主导、项目统筹、部门支撑”方针的指引下,进一步加强
职能专业化建设,促进总部各职能部门及项目之间整体协同、平衡互补;进一步加强各业务板块
标准化建设,提高工作效率,通过开发、设计、招采、成本、工程、运营等部门通力合作,支持
项目进行快周转工作;成功完成快周转项目试点并向全产城项目推广快周转项目管理,建立多维
度的销售业态类型,在对销售团队提出更高要求的同时,还将增加商办方面专业团队,实行客户
导向。 
(二)商贸流通及家居卖场运营 
1、稳定门店出租率。通过全面提升现有门店出租率,招商门店一方面要做到提升出租率,另
一方面要增加营业收入。严格进行预算管理,加强成本管控力度,做到总部及业务各项费用在预
算额度内;全面提升各项目停车场收费、广告位收入等其他相关收入,同时配备专业岗位人才,
建设后备梯队。 
2020年年度报告 
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2、营销效果的提升。加大营销频度及力度,开展全国各门店项目大型活动;不断开发营销渠
道和营销手法及加强精准营销,精准营销团队组建到岗;要加强营销复盘,做到营销先进经验的
分享及营销培训,有效提升门店的销售业绩。 
(三)职能管理方面 
在人力建设中,关注核心岗位人才引进及配置,找到并激发“最重要的人”,设计强激励性
的激励方案,激发关键岗位人才的主观能动性,促进绩优关键岗位人才的稳定性。对“低绩效和
不作为的零容忍”,月度/年度绩效考核结果落地,淘汰低绩效不作为人员。进行与人才盘点、绩
效结果相挂钩的年度薪酬回顾与调整,促进薪酬的市场竞争力,保留绩优人员。 
在财务管理中,落实项目全生命周期财务分析及风险把控,支撑业务加强对现金流的管理,
建立更科学的报表体系。 
 
(四) 可能面对的风险 
√适用  □不适用  
1、疫情风险:新型冠状病毒感染的肺炎(简称“新冠肺炎”)疫情防控工作在联防联控工作
机制下于全国范围内有序推进,并已初步呈现疫情防控形势逐渐持续向好、生产生活秩序加快恢
复的态势。公司正认真贯彻落实国务院联防联控机制印发的《关于切实加强疫情科学防控有序做
好企业复工复产工作的通知》的指示精神,根据疫情分区分级推进复工复产。新冠肺炎疫情对包
括湖北省和武汉市在内的部分省市经济社会运行秩序造成影响,从而在一定程度上影响本公司房
产建造以及项目的施工进度,影响程度将取决于疫情防控情况、复工复产推动情况以及各项调控
政策的实施。本公司将继续密切关注新冠肺炎疫情发展情况,积极应对其对公司财务状况、经营
成果以及项目进度等方面的影响。 
2、政策风险:房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来,我国房地产行业发展较快,
支撑了 GDP的快速增长,但同时也带来投资过热、住房供应结构失衡、住房价格上涨较快、抑制
其他消费等负面影响,属于国家重点调控对象。为引导和促进房地产行业持续稳定健康发展,国
家陆续出台了新“国十条”、“国五条”等法律法规,对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领
域进行政策调整,对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方
面产生相应的影响。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控,对房地产企业的风险控制、
把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究,因势利导,顺势而为,
适应宏观调控政策的变化,最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。 
3、市场风险:房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前,主要城市的商品住宅仍然供
不应求,但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有率提升等因素影响,近年来我
国的商品房的需求增速放缓,部分地区甚至需求下降,少数三四线城市陆续开始出现“空城”现
象。长期来看,随着自有住房比率的提高,人口红利拐点的出现,年轻人购房理念的改变,未来
房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降,从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将
加强市场监测,及时调整产品结构、营销策略及区域布局。 
4、行业风险:房地产属于资金密集型行业,在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下,行
业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份额;继续加强产品研发、成本
管控和工程管理,不断提高产品竞争力。 
5、财务风险:房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点,公司目前负债水平相对
较高,从长远看,对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资金使用效率,严格控制费用支
出,增强资金使用的合理性与计划性,并积极拓宽融资渠道,充分发挥上市公司的资本市场融资
平台功能,满足公司资金需求,保障资金链安全,降低财务风险。 
 
2020年年度报告 
24 / 169 
 
(五) 其他 
□适用  √不适用  
 
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因,未按准则披露的情况和原因说明 
□适用  √不适用  
 
  
2020年年度报告 
25 / 169 
 
 
第五节 重要事项 
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 
√适用  □不适用  
根据中国证监会 2014年 10月 20日发布的《上市公司章程指引(2014年修订)》以及 2013
年 11月 30日发布的《上市公司监管指引第 3号——上市公司现金分红》的相关规定,上市公司
对《公司章程》做出相关修改,该事项已经公司第七届董事会第十六次会议审议以及 2014年度股
东大会审议通过。《<公司章程>修正案》对公司利润分配政策、现金分红政策等具体规定做出了
完善和修订,具体内容请见公司于 2015年 4月 11日披露的临 2015-019号公告《关于修订<公司
章程>的公告》及《未来三年(2015年至 2017年)股东回报规划》。公司 2015年现金分红分配
预案按照以上制度执行。 
公司自 2015年重组实施以来,整合效应逐步显现,为回报广大投资者、充分维护公司股东依
法享有的资产收益等权利,公司对《未来三年(2015-2017年)股东回报规划》作出修改,该事
项已经公司第八届董事会第六次会议以及 2016年第四次临时股东大会审议通过,具体内容详见公
司于 2016年 11月 17日披露的《香江控股未来三年(2015年至 2017年)股东回报规划(修订稿)》。
公司 2016年、2017年现金分红分配预案按照以上制度执行。 
根据《公司法》、《上市公司监管指引第 3号——上市公司现金分红》、《公司章程》及中
国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》的要求,为充分维护公司股东依
法享有的资产收益等权利,公司召开第八届董事会第二十四次会议、第八届监事会第十八次会议
及 2018年第三次临时股东大会,审议通过了《未来三年股东回报规划》(2018年至 2020年)。
公司 2018年、2019年以及 2020年现金分红分配预案按照以上制度执行。 
 
(二) 公司近三年(含报告期)的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 
单位:元币种:人民币 
分红 
年度 
每 10股送
红股数
(股) 
每 10股
派息数
(元)(含
税) 
每 10股转
增数(股) 
现金分红的数额 
(含税) 
分红年度合并报
表中归属于上市
公司普通股股东
的净利润 
占合并报表
中归属于上
市公司普通
股股东的净
利润的比率
(%) 
2020年 0 0.30 0 100,375,342.05 281,649,123.23 35.64 
2019年 0 0.67 0 227,517,355.41 454,798,652.97 50.03 
2018年 0 0.75 0 254,683,606.80 508,850,460.33 50.05 
注:2020年度的现金分红数额如在本报告披露日至实施权益分派股权登记日期间,公司享有利润
分配权的股份总额由于股份回购等原因发生变化的,公司将按照每股分配比例不变的原则,相应
调整分红总额。 
 
(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
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 现金分红的金额 比例(%) 
2020年 69,916,356.34 24.82 
注:截至 2020 年 12 月 31 日,公司通过集中竞价交易方式已累计回购股份数量为
33,583,289 股,占公司总股本的 0.9890%,成交的最高价格为 2.22 元/股,成交的最低
价格为 1.88元/股,交易总金额为 69,916,356.34元(不含印花税、佣金等交易费用)。 
 
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正,但未提出普通股现金利润分配方案预
案的,公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 
□适用 √不适用  
 
二、承诺事项履行情况 
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项 
√适用 □不适用  
承诺
背景 
承诺 
类型 
承诺方 
承诺 
内容 
承诺时间及期
限 






限 







行 
与重
大资
产重
组相
关的
承诺 
解决同
业竞争 
深圳金海
马、刘志强、
翟美卿、南
方香江、香
江集团 
一、针对本公司/本人及本公司/本人所控制的其他企
业未来拟从事或实质性获得与上市公司同类业务或
商业机会,且该等业务或商业机会所形成的资产和业
务与上市公司可能构成实质性或潜在同业竞争的情
况:1、本公司或本公司下属直接或间接控股企业未
来将不从事与本次交易完成后香江控股或其下属全
资或控股子公司主营业务相同或相近的业务,以避免
对香江控股的生产经营构成可能的直接或间接的业
务竞争。本公司亦将促使下属直接或间接控股企业不
直接或间接从事任何在商业上对香江控股或其下属
全资或控股子公司主营业务构成竞争或可能构成竞
争的业务或活动;但是,满足下列条件的除外:地方
政府特定地块或项目招标或出让、转让条件中对投标
人或受让人有特定要求时,若上市公司不具备而其控
制方具备该等条件,可由该控制方作为投标人或受让
人取得特定地块或参与项目招标。该控制方应当在达
到交易目的后的适当时间内将该业务转让给上市公
司。2、如本公司或本公司下属直接或间接控股企业
存在任何与香江控股或其下属全资或控股子公司主
营业务构成或可能构成直接或间接竞争的业务或业
务机会,本公司将放弃或将促使下属直接或间接控股
2015年 11月 3
日至上市公司
合法有效存续
且本公司作为
上市公司上层
股东期间持续
有效。 
是 是 
2020年年度报告 
27 / 169 
 
的企业放弃可能发生同业竞争的业务或业务机会,或
将促使该业务或业务机会按公平合理的条件优先提
供给香江控股或其全资及控股子公司,或转让给其他
无关联关系的第三方;3、本公司将严格遵守中国证
监会、上海证券交易所有关规定及香江控股《公司章
程》等有关规定,与其他股东平等地行使股东权利、
履行股东义务,不利用大股东(实际控制人)的地位
谋取不当利益,不损害香江控股和其他股东的合法权
益。二、自本承诺函出具日起,上市公司如因本公司
违反本承诺任何条款而遭受或产生的损失或开支,本
公司将予以全额赔偿。三、本承诺函在上市公司合法
有效存续且本公司作为上市公司控股股东期间持续
有效。 
盈利预
测及补
偿 
南方香江 本次交易中业绩承诺所述净利润指标为扣除非经常
性损益后的净利润,本次重组的业绩补偿责任人为南
方香江,南方香江承诺:森岛宝地 2018年、2019年、
2020年、2021年拟实现的累计净利润为人民币
35,300.00万元;森岛鸿盈 2018年、2019年、2020
年、2021年拟实现的累计净利润为人民币 44,100.00
万元;森岛置业 2018年、2019年、2020年、2021
年拟实现的累计净利润为人民币 37,600.00万元。在
盈利补偿期届满后 4个月内,由上市公司聘请具有从
事证券相关业务资格的会计师事务所对每一标的资
产进行资产减值测试,如期末减值额大于上述该标的
公司盈利承诺补偿金额,交易对方南方香江需另行以
现金对上市公司给予补偿。 
2018年度、
2019年度、
2020年度及
2021年度 
是 是 
 
(二) 公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目 
是否达到原盈利预测及其原因作出说明 
□已达到 □未达到 √不适用  
 
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响 
√适用 □不适用  
根据德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《关于天津森岛宝地置业投资有限公司、
天津森岛鸿盈置业投资有限公司与天津市森岛置业投资有限公司 2020 年度盈利预测实现情况说
明的专项说明》,森岛宝地 2020年度实现净利润为 8,935.70万元,森岛鸿盈实现净利润 11,341.52
万元,森岛置业实现净亏损 1,764.26万元,2018年度、2019年度以及 2020年度森岛宝地累计实
现净利润为 6,169.06万元,森岛鸿盈累计实现净利润为 25,742.14万元,森岛置业累计实现净亏
损为 8,955.96万元。根据重组相关业绩承诺,森岛宝地、森岛鸿盈及森岛置业 2018年度至 2021
年度扣除非经常性损益后的累计净利润预测数分别为人民币 35,300万元、人民币 44,100万元和
人民币 37,600 万元,业绩承诺尚未到期,因此未作比较。相关的盈利预测内容详见公司于 2018
年 1月 12日在上海证券交易(http://www.sse.com.cn/)披露的《香江控股重大现金购买暨关联
交易报告书(修订稿)》。 
2020年年度报告 
28 / 169 
 
 
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 
□适用 √不适用  
 
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明 
□适用 √不适用  
 
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明 
(一)公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明 
□适用  √不适用  
 
(二)公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明 
□适用  √不适用  
 
(三)与前任会计师事务所进行的沟通情况 
□适用  √不适用  
 
(四)其他说明 
□适用  √不适用  
 
六、聘任、解聘会计师事务所情况 
单位:元币种:人民币 
 现聘任 
境内会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 
境内会计师事务所报酬 3,210,000 
境内会计师事务所审计年限 1年 
境外会计师事务所名称 不适用 
境外会计师事务所报酬 不适用 
境外会计师事务所审计年限 不适用 
 
 名称 报酬 
内部控制审计会计师事务所 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 1,030,000 
 
聘任、解聘会计师事务所的情况说明 
□适用 √不适用  
 
审计期间改聘会计师事务所的情况说明 
□适用  √不适用  
 
2020年年度报告 
29 / 169 
 
七、面临暂停上市风险的情况 
(一)导致暂停上市的原因 
□适用  √不适用  
 
(二)公司拟采取的应对措施 
□适用 √不适用  
 
八、面临终止上市的情况和原因 
□适用  √不适用  
 
九、破产重整相关事项 
□适用 √不适用  
 
十、重大诉讼、仲裁事项 
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项  
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的 
√适用 □不适用  
事项概述及类型 查询索引 
公司要求被告国兴环球返还公司支付的
127,237,280元及资金占用利息 
详见公司 2020年 5月 29日在上海证券交易所网
站披露的临 2020-032号公告《香江控股关于诉
讼事项的公告》 
国兴环球反诉公司,要求公司支付其合计人民
币 71,230,641.40元(不含资金占用利息) 
详见公司 2020年 12月 5日在上海证券交易所网
站披露的临 2020-076号公告《香江控股关于诉
讼事项的进展公告》 
 
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
报告期内: 
起诉(申
请)方 
应诉(被申
请)方 
承担
连带
责任
方 
诉讼仲
裁类型 
诉讼(仲裁)基本
情况 
诉讼(仲裁)涉及
金额 
诉讼(仲裁)是
否形成预计负
债及金额 
诉讼(仲裁)进展
情况 
湖南中
天建设
工程集
团股份
有限公
司 
株洲锦绣香
江房地产开
发有限公司 
/ 一审诉
讼 
湖南株洲项目工
程竣工后,发生结
算争议,对方诉至
法院并申请财产
保全,冻结查封我
司价值 3000 万元
资产 
30,000,000.00
元 
现已冻结、查
封我司价值
3000 万的现
金与房产,已
办理保全物变
更申请 
2020 年 10 月 21
日收到材料,11
月 19日庭上已提
起反诉,鉴定中,
延期开庭。法院
一般以鉴定报告
为主要参考依据
进行判决 
2020年年度报告 
30 / 169 
 
韦思苗
等 58位
横琴业
主 
珠海横琴新
区锦江置业
有限公司 
/ 一审诉
讼 
横琴项目群发生
商品房买卖合同
纠纷,业主要求退
房诉至法院。 
168,048,082.81
元 
否 一审已判决驳回
对方诉请。 
 
(三) 其他说明 
□适用  √不适用  
 
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况 
□适用 √不适用  
 
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 
√适用  □不适用  
报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况良好。 
 
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 
√适用 □不适用  
事项概述 查询索引 
2020年 1月 6日,公司限制性股
票激励计划预留部分授予的限制
性股票第三个解锁期解锁的股份
完成上市流通 
详见公司于 2019 年 12 月 28 日在上海证券交易所
(www.sse.com.cn)网站披露的《香江控股关于公司限制性股
票激励计划预留部分授予的限制性股票第三个解锁期解锁暨
上市流通公告》(公告编号:临 2019-075) 
 
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 
股权激励情况 
□适用 √不适用  
 
其他说明 
□适用  √不适用  
 
员工持股计划情况 
□适用  √不适用  
 
其他激励措施 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
31 / 169 
 
十四、重大关联交易 
(一) 与日常经营相关的关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
√适用  □不适用  
关于 2020年度日常关联交易计划的实施情况 
公司于 2020年 4月 20日公司召开第九届董事会第八次会议,审议通过了《关于 2020年度日
常关联交易计划的议案》,其中关联董事翟美卿女士、修山城先生、翟栋梁先生、刘根森先生、
范菲女士、陆捷女士回避表决回避表决,其余 3名非关联董事一致同意通过该议案,表决结果:3
票赞成,0 票反对,0 票弃权。该议案已事先取得独立董事事前认可并发表独立意见如下:公司
2020年度日常关联交易计划是根据日常经营和业务发展的需要制定,以上日常关联交易事项,符
合诚实信用、公平公正的原则,有利于公司的生产经营和长远发展,属于正常交易行为;该类交
易可以充分利用关联方的市场网络和渠道优势,减少成本,提高市场占有率,能保证香江控股及
下属子公司生产经营的稳定性,实现资源优势互补及合理配置,同时能够降低交易对方信用风险,
符合公司的实际情况和利益。以上交易行为未损害全体股东特别是中小股东的合法权益,不影响
公司独立性,公司主要业务亦未因上述关联交易而对关联方形成依赖。相关内容请见公司于 2020
年4月22日在《上海证券报》、《中国证券报》、《证券时报》及上海证券交易所网站(www.sse.com.cn)
披露的临 2020-022号《关于 2020年度日常关联交易计划的公告》,2020年度日常关联交易预计
以及截至报告期末实际执行情况具体如下: 
备注:以上发生额不包含单独履行决策程序的交易金额。 
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
(二) 资产或股权收购、出售发生的关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
序号 交易类别 关联方名称 交易内容 
2020年预计
发生额 
2020年实际发生
额 

提供/接受
劳务 
香江集团、金海马及其下
属公司 
物业管理、旅游收
入、顾问等劳务 
5,000万元 约 820.65万元 
2 租赁 
香江集团、金海马及其下
属公司 
房屋租赁 10,000万元 约 4,413.52万元 

购买/出售
商品 
香江集团、金海马及其下
属公司 
购买、出售商品 8,000万元 约 324.05万元 

接受财务
资助 
香江集团、金海马及其下
属公司 
接受财务资助 60,000万元 约 2,144.07万元 
合计 83,000万元 约 7,702.29万元 
2020年年度报告 
32 / 169 
 
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
4、 涉及业绩约定的,应当披露报告期内的业绩实现情况 
√适用  □不适用  
根据德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《关于天津森岛宝地置业投资有限公司、
天津森岛鸿盈置业投资有限公司与天津市森岛置业投资有限公司 2020年度盈利预测实现情况说
明的专项说明》,森岛宝地 2020年度实现净利润为 8,935.70万元,森岛鸿盈实现净利润 11,341.52
万元,森岛置业实现净亏损 1,764.26万元,2018年度、2019年度以及 2020年度森岛宝地累计实
现净利润为 6,169.06万元,森岛鸿盈累计实现净利润为 25,742.14万元,森岛置业累计实现净亏
损为 8,955.96万元。根据重组相关业绩承诺,森岛宝地、森岛鸿盈及森岛置业 2018年度至 2021
年度扣除非经常性损益后的累计净利润预测数分别为人民币 35,300万元、人民币 44,100万元和
人民币 37,600万元,业绩承诺尚未到期,因此未作比较。相关的盈利预测内容详见公司于 2018
年 1月 12日在上海证券交易(http://www.sse.com.cn/)披露的《香江控股重大现金购买暨关联
交易报告书(修订稿)》。 
 
(三) 共同对外投资的重大关联交易 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
 
(四) 关联债权债务往来 
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 
□适用 √不适用  
 
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项 
□适用  √不适用  
 
3、 临时公告未披露的事项 
□适用 √不适用  
(五) 其他 
□适用  √不适用  
2020年年度报告 
33 / 169 
 
 
十五、重大合同及其履行情况 
(一) 托管、承包、租赁事项 
1、 托管情况 
□适用 √不适用  
 
2、 承包情况 
√适用 □不适用  
单位:元  币种:人民币 
出包方名
称 
承包方
名称 
承包资产
情况 
承包资产涉
及金额 
承包起始
日 
承包终止日 
承包收
益 
是否
关联
交易 
关联
关系 
增城区派
潭镇背阴
村范屋经
济合作社 
广 州 聚
兴 企 业
管 理 有
限公司 
范屋社中
间见山地
约 420 亩
林地 
7,350,000 2019 年 1
月 31日 
2089年 1月
30日 
0 否 全 资
子 公
司 
增城区派
潭镇背阴
村温屋经
济合作社 
广 州 誉
高 投 资
发 展 有
限公司 
温屋社亚
婆记顶约
210 亩林
地 
3,675,000 2019 年 1
月 31日 
2089年 1月
30日 
0 否 全 资
子 公
司 
增城区派
潭镇背阴
新村经济
合作社 
广 州 誉
高 投 资
发 展 有
限公司 
新村社三
角 山 约
67.2亩林
地 
1,176,000 2019 年 1
月 31日 
2089年 1月
30日 
0 否 全 资
子 公
司 
 
承包情况说明 
报告期内,公司承包上述林业用地,主要是为了公司南昆山项目的经营及配套需要,上表承包资
产涉及金额为承包款,不含补偿款,上述承包事项还涉及青苗和土地补偿款合计 81,963,000元。 
 
3、 租赁情况 
□适用 √不适用  
 
(二) 担保情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
公司对外担保情况(不包括对子公司的担保) 
担保
方 
担保
方与
上市
公司
的关
系 
被担保方 
担保金
额 
担保发
生日期
(协议签
署日) 
担保 
起始日 
担保 
到期日 



型 











期 
担保
逾期
金额 













联 

系 
2020年年度报告 
34 / 169 
 



毕 
保 担
保 
香江
控股 
公司
本部 
湖南香江红星美
凯龙商业地产开
发有限公司 
65,000
,000 
2017.3.
29 
2017.7
.17 
2020.7
.16 





保 
是 否 0 否 否 合


司 
香江
控股 
公司
本部 
广州锦荣投资发
展有限公司 
72,080
,000 
2020.09
.15 
2020.0
9.24 
2023.0
9.14 





保 
否 否 0 否 否 合


司 
报告期内担保发生额合计(不包括对子公司的担保) 72,080,000 
报告期末担保余额合计(A)(不包括对子公司的担保) 72,080,000 
公司及其子公司对子公司的担保情况 
报告期内对子公司担保发生额合计 1,599,000,000 
报告期末对子公司担保余额合计(B) 2,845,197,118 
公司担保总额情况(包括对子公司的担保) 
担保总额(A+B) 2,917,277,118 
担保总额占公司净资产的比例(%) 54.87 
其中: 
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额(C) 0 
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供
的债务担保金额(D) 
2,744,017,130 
担保总额超过净资产50%部分的金额(E) 259,021,585 
上述三项担保金额合计(C+D+E) 3,003,038,715 
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 不适用 
担保情况说明 不适用 
 
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况 
1. 委托理财情况 
(1) 委托理财总体情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(2) 单项委托理财情况 
□适用  √不适用  
2020年年度报告 
35 / 169 
 
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(3) 委托理财减值准备 
□适用  √不适用  
 
2. 委托贷款情况 
(1) 委托贷款总体情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(2) 单项委托贷款情况 
□适用  √不适用  
其他情况 
□适用  √不适用  
 
(3) 委托贷款减值准备 
□适用  √不适用  
 
3. 其他情况 
□适用  √不适用  
 
(四) 其他重大合同 
□适用  √不适用  
 
十六、其他重大事项的说明 
√适用 □不适用  
关于公司全资子公司与微软(中国)签订框架合作协议的实施进展情况: 
香江控股全资子公司香江云科技公司于 2017年 6月 6日与南沙投资贸易促进局签署了《微软
云暨移动技术孵化计划—广州云暨移动应用孵化平台项目合作协议》;同日,香江云科技公司与
微软中国正式签署了《微软“云暨移动技术孵化计划”合作和商标许可协议》。签订协议的具体
内容请见公司于上海证券交易所网站发布的临 2017—038号及临 2017-041号公告。 
截止至本报告期内,该合作事项进展情况如下: 
(1)2017年 6月 6日,香江控股全资子公司香江云科技公司与南沙投资贸易促进局签署了
《微软云暨移动技术孵化计划—广州云暨移动应用孵化平台项目合作协议》;同日,香江云科技
公司与微软中国正式签署了《微软“云暨移动技术孵化计划”合作和商标许可协议》。 
(2)2017年 8月,确定“微软云暨移动技术孵化计划—广州云暨移动应用孵化平台”的运
营合作伙伴。 
(3)2017年 9月 22日,香江云科技公司在微软广州公司举行了“微软云暨移动技术孵化计
划—广州云暨移动应用孵化平台”首次公开招募路演,路演当天,共有 12支团队参加。 
2020年年度报告 
36 / 169 
 
(4)2017年 9月,确定“微软云暨移动技术孵化计划—广州云暨移动应用孵化平台”的办
公地址为广州南沙香江科创中心 18楼。 
(5)2017年 11月,香江云科技公司举行了粤港澳大湾区人工智能峰会。 
(6)2019年 1月 15日,独角兽牧场 17楼办公空间正式对外开放。 
(7)截止至 2020年 12月 31日,香江国际科创中心累计入驻企业(含已毕业企业)184家;
中国创新创业成果交易会成果转化基地、广东省大数据创业创新孵化园、广州市创新创业示范(孵
化)基地、广州市科普基地、广州市中小企业服务站、粤港澳大湾区青年创客汇、广州市级科技
企业孵化器、南沙特色孵化器等荣誉资质共 42项;接受来访考察交流超 491场;举办赛事及活动
近 142场。 
 
十七、积极履行社会责任的工作情况 
(一) 上市公司扶贫工作情况 
√适用 □不适用  
1. 精准扶贫规划 
□适用 √不适用  
 
2. 年度精准扶贫概要 
□适用 √不适用  
 
3. 精准扶贫成效 
√适用 □不适用  
单位:万元  币种:人民币 
指    标 数量及开展情况 
一、总体情况 
其中:1.资金 131.83 
二、分项投入 
5.健康扶贫 
其中:5.1贫困地区医疗卫生资源投入金额 8 
6.生态保护扶贫 
其中:6.1项目名称 
□ 开展生态保护与建设  
□ 建立生态保护补偿方式  
□ 设立生态公益岗位  
√ 其他  
6.2投入金额 10 
8.社会扶贫 
其中  8.3扶贫公益基金 113.83 
 
4. 后续精准扶贫计划 
√适用 □不适用  
为进一步发挥公司在服务国家脱贫攻坚战略中的作用,公司将秉承“办好实业,回报社会”
的企业宗旨,积极履行社会责任,继续做好社会扶贫工作。 
 
2020年年度报告 
37 / 169 
 
(二) 社会责任工作情况 
√适用  □不适用  
报告期内,公司对社会捐赠支出金额为 131.83万元。 
 
(三) 环境信息情况 
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明 
□适用 √不适用  
 
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明 
□适用 √不适用  
 
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明 
□适用 √不适用  
 
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 
□适用 √不适用  
 
(四) 其他说明 
□适用  √不适用  
 
十八、可转换公司债券情况 
□适用 √不适用  
 
  
2020年年度报告 
38 / 169 
 
 
第六节 普通股股份变动及股东情况 
 
一、 普通股股本变动情况 
(一) 普通股股份变动情况表 
1、 普通股股份变动情况表 
单位:股 
 本次变动前 本次变动增减(+,-) 本次变动后 
数量 
比例
(%) 



股 

股 




股 
其他 小计 数量 


(%) 
一、有限
售条件
股份 
415,526,865 12.24    -415,526,865 -415,526,865 0 0 
1、国家
持股 
         
2、国有
法人持
股 
         
3、其他
内资持
股 
415,526,865 12.24    -415,526,865 -415,526,865 0 0 
其中:境
内非国
有法人
持股 
414,572,865 12.21    -414,572,865 -414,572,865 0 0 

内自然
人持股 
954,000 0.03    -954,000 -954,000 0 0 
4、外资
持股 
         
其中:境
外法人
持股 
         

外自然
人持股 
         
二、无限
售条件
2,980,254,559 87.76    415,526,865 415,526,865 3,395,781,424 100 
2020年年度报告 
39 / 169 
 
流通股
份 
1、人民
币普通
股 
2,980,254,559 87.76    415,526,865 415,526,865 3,395,781,424 100 
2、境内
上市的
外资股 
         
3、境外
上市的
外资股 
         
4、其他          
三、普通
股股份
总数 
3,395,781,424 100      3,395,781,424 100 
 
2、 普通股股份变动情况说明 
√适用  □不适用  
(1)公司于 2019年 11月 15日召开第九届董事会第六次会议及监事会第五次会议,审议通过了
《关于限制性股票激励计划预留部分授予的限制性股票第三个解锁期解锁的议案》,独立董事及
公司法律顾问为本次解锁发表了同意意见。公司董事会同意为预留部分授予符合解锁条件的 8名
激励对象办理股份解锁手续,本次解锁数量为 95.4万股。上述股份已于 2020年 1月 6日在上海
证券交易所解锁上市流通。 
(2)公司于 2020年 4月 8日在上海证券交易所网站披露了《香江控股非公开发行限售股上市流
通的公告》,经向上海证券交易所申请,公司为深圳市金海马、南方香江、香江集团持有的公司
非公开定向增发限售股合计 414,572,865股办理了解锁上市流通手续,该部分股份于 2020年 4
月 14日在上海证券交易所上市流通。 
 
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响(如有) 
□适用  √不适用  
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 
□适用  √不适用  
(二) 限售股份变动情况 
√适用 □不适用  
单位:股 
股东名称 
年初限售股
数 
本年解除限
售股数 
本年增
加限售
股数 
年末限
售股数 
限售原因 
解除限售
日期 
深圳市金海
马实业股份
有限公司 
113,819,097 113,819,097 0 0 承诺发行上市后 36 个月内不出
售,本次交易完成后 6个月内如
上市公司股票连续 20 个交易日
的收盘价低于发行价,或者交易
2020 年 4
月 14日 
2020年年度报告 
40 / 169 
 
完成后 6个月期末收盘价低于发
行价的,本公司在本次交易中取
得的上市公司股份的锁定期自
动延长至少 6个月。 
香江集团有
限公司 
40,201,005 40,201,005 0 0 承诺发行上市后 36 个月内不出
售,本次交易完成后 6个月内如
上市公司股票连续 20 个交易日
的收盘价低于发行价,或者交易
完成后 6个月期末收盘价低于发
行价的,本公司在本次交易中取
得的上市公司股份的锁定期自
动延长至少 6个月。 
2020 年 4
月 14日 
南方香江集
团有限公司 
260,552,763 260,552,763 0 0 承诺发行上市后 36 个月内不出
售,本次交易完成后 6个月内如
上市公司股票连续 20 个交易日
的收盘价低于发行价,或者交易
完成后 6个月期末收盘价低于发
行价的,本公司在本次交易中取
得的上市公司股份的锁定期自
动延长至少 6个月。 
2020 年 4
月 14日 
公司董事、
高级管理人
员、核心技
术人员(股
权 激 励 对
象) 
954,000 954,000 0 0 本次限制性股票激励计划分 3次
解锁,第一次解锁时间为自首次
授权日起 12 个月后,解锁比例
为 40%;第二次解锁期为自首次
授权日起满 24 个月后,解锁比
例为 30%;第三次解锁期为自首
次授权日起满 36 个月后,解锁
比例为 30% 
2020 年 1
月 6日 
合计 415,526,865 415,526,865 0 0 / / 
 
二、 证券发行与上市情况 
(一) 截至报告期内证券发行情况 
□适用 √不适用  
截至报告期内证券发行情况的说明(存续期内利率不同的债券,请分别说明): 
□适用  √不适用  
 
(二) 公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况 
□适用  √不适用  
 
(三) 现存的内部职工股情况 
□适用 √不适用  
2020年年度报告 
41 / 169 
 
三、 股东和实际控制人情况 
(一) 股东总数 
截止报告期末普通股股东总数(户) 62,509 
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 62,556 
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数(户) 0 
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数(户) 0 
 
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股情况表 
单位:股 
前十名股东持股情况 
股东名称 
(全称) 
报告期内增
减 
期末持股数量 
比例
(%) 
持有
有限
售条
件股
份数
量 
质押或冻结
情况 
股东 
性质 股份 
状态 

量 
南方香江集团有限公司 0 1,320,619,361 38.89 0 无 0 
境内非
国有法
人 
深圳市金海马实业股份有限公
司 
0 713,261,476 21.00 0 无 0 
境内非
国有法
人 
香江集团有限公司 0 137,796,605 4.06 0 无 0 
境内非
国有法
人 
前海开源基金-浦发银行-中
融国际信托-中融-融珲 62 号
单一资金信托 
0 88,567,800 2.61 0 未知 0 未知 
深圳市香江股权投资管理有限
公司-香江汇通一期证券投资
基金 
0 46,648,438 1.37 0 无 0 
境内非
国有法
人 
深圳香江控股股份有限公司回
购专用证券账户 
33,583,289 33,583,289 0.99 0 无 0 
境内非
国有法
人 
贺洁 8,735,000 21,946,908 0.65 0 未知 0 未知 
朱雪松 6,755,985 17,111,434 0.50 0 未知 0 未知 
杨道建 12,534,166 15,386,579 0.45 0 未知 0 未知 
香港中央结算有限公司 -1,039,366 13,958,827 0.41 0 未知 0 未知 
前十名无限售条件股东持股情况 
股东名称 
持有无限售条件
流通股的数量 
股份种类及数量 
种类 数量 
南方香江集团有限公司 1,320,619,361 人民币普通股 1,320,619,361 
2020年年度报告 
42 / 169 
 
深圳市金海马实业股份有限公司 713,261,476 人民币普通股 713,261,476 
香江集团有限公司 137,796,605 人民币普通股 137,796,605 
前海开源基金-浦发银行-中融国际信托-中
融-融珲 62号单一资金信托 
88,567,800 人民币普通股 88,567,800 
深圳市香江股权投资管理有限公司-香江汇通
一期证券投资基金 
46,648,438 人民币普通股 46,648,438 
深圳香江控股股份有限公司回购专用证券账户 33,583,289 人民币普通股 33,583,289 
贺洁 21,946,908 人民币普通股 21,946,908 
朱雪松 17,111,434 人民币普通股 17,111,434 
杨道建 15,386,579 人民币普通股 15,386,579 
香港中央结算有限公司 13,958,827 人民币普通股 13,958,827 
上述股东关联关系或一致行动的说明 上述股东中,南方香江集团有限公司、深圳市金海马股份
有限公司、香江集团有限公司及深圳市香江股权投资管理
有限公司-香江汇通一期证券投资基金为一致行动人。 
公司未知其他股东的关联关系,也未知是否属于《公司股
东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。 
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 不涉及 
 
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 
□适用 √不适用  
 
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10名股东 
□适用 √不适用  
 
四、 控股股东及实际控制人情况 
(一) 控股股东情况 
1 法人 
√适用 □不适用  
名称 南方香江集团有限公司 
单位负责人或法定代表人 翟美卿 
成立日期 1994年 1月 19日 
主要经营业务 项目投资、策划及企业管理咨询(以上各项不含限制项目);国内
商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);计算机软硬件
的技术开发;家具的生产(生产场地另行申报);有形动产租赁服
务。 
报告期内控股和参股的其他
境内外上市公司的股权情况 
无 
其他情况说明 无 
 
2 自然人 
□适用 √不适用  
2020年年度报告 
43 / 169 
 
3 公司不存在控股股东情况的特别说明 
□适用  √不适用  
 
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期 
□适用  √不适用  
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图 
√适用  □不适用  
 
 
(二) 实际控制人情况 
1 法人 
√适用 □不适用  
名称 深圳市金海马实业股份有限公司 
单位负责人或法定代表人 翟美卿 
成立日期 1996年 2月 7日 
主要经营业务 家具、床上用品、装饰材料、室内装饰用品、灯饰、办公系
列用品、文教文化用品、百货、日用杂品、针纺织品、服装、
家用电器、工艺品的批发及零售;柜台出租;企业管理咨询
服务。 
报告期内控股和参股的其他境内外
上市公司的股权情况 
无 
其他情况说明 无 
 
2 自然人 
√适用 □不适用  
姓名 刘志强,翟美卿 
国籍 中国 
是否取得其他国家或地区居留权 是 
主要职业及职务 刘志强职业:从商。任香江集团董事局主席,第八、九、十、
十一届全国政协委员,第十届全国工商联副主席,九、十届
全国青年联合会副主席、中国民间商会副会长、中国企业联
合会副会长、中华红丝带基金发起人、副理事长,中国侨商
联合会常务副会长,中国工业经济联合会主席团主席,广东
省民营企业商会主席。 
翟美卿职业:企业投资、经营管理。现任香江集团总裁,香
江控股董事长、南方香江集团董事长、香江社会救助基金会
2020年年度报告 
44 / 169 
 
主席,兼任十二届、十三届全国政协委员、中国女企业家协
会副会长、广东省工商联副主席、广东省女企业家协会会长、
深圳市侨商国际联合会会长、香港各界文化促进会永远荣誉
会长兼监事长、广州市纳税人协会会长。 
过去 10 年曾控股的境内外上市公
司情况 
无 
 
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明 
□适用  √不适用  
 
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期 
□适用  √不适用  
 
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 
√适用  □不适用  
 
 
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司 
□适用  √不适用  
 
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍 
□适用  √不适用  
 
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东 
□适用 √不适用  
 
六、 股份限制减持情况说明 
□适用 √不适用  
 
  
2020年年度报告 
45 / 169 
 
 
第七节 优先股相关情况 
□适用 √不适用  
 
 
2020年年度报告 
46 / 169 
 
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 
一、持股变动情况及报酬情况 
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况 
√适用 □不适用  
单位:股 
姓名 职务(注) 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 年初持股数 年末持股数 
报告期内从公
司获得的税前
报酬总额(万
元) 
是否在公司关联
方获取报酬 
翟美卿 董事长、总经理 女 57 2019-5-17 2022-5-17   205.71 否 
修山城 副董事长 男 56 2019-5-17 2022-5-17 3,633,750 3,633,750 150.97 否 
翟栋梁 董事、副总经理 男 59 2019-5-17 2022-5-17   102.26 否 
刘根森 董事 男 30 2019-5-17 2022-5-17   18.00 是 
范菲 董事、副总经理 女 50 2019-5-17 2022-5-17 2,040,000 2,040,000 82.65 否 
刘运国 独立董事 男 55 2019-5-17 2022-5-17   9.00 否 
王咏梅 独立董事 女 48 2019-5-17 2022-5-17   9.00 否 
谢家伟 独立董事 女 48 2019-5-17 2022-5-17   9.00 否 
刘昊芸 监事会主席 女 36 2019-5-17 2022-5-17   35.35 是 
陈昭菲 监事 女 40 2019-5-17 2022-5-17   101.59 否 
黄杰辉 监事 男 35 2020-6-16 2022-5-20   69.45 否 
刘静 监事 女 45 2020-6-16 2022-5-20   39.45 否 
吴光辉 财务总监、董秘 男 39 2020-6-23 2022-5-20   121.03 否 
鲁朝慧 原监事 女 48 2019-5-20 2020-6-16 1,530,000 1,530,000 38.63 是 
王晶 原董秘 男 38 2019-5-20 2020-6-1   34.44 否 
谈惠明 原财务总监 男 60 2019-5-20 2020-6-22 1,380,000 1,380,000 27.75 是 
陆捷 原董事、副总经理 女 39 2019-5-17 2020-9-8   235.99 否 
孙伟亮 原总经理助理 男 38 2020-6-23 2020-11-24   63.29 否 
合计 / / / / / 8,583,750 8,583,750 1,353.56 / 
 
2020年年度报告 
47 / 169 
 
 
姓名 主要工作经历 
翟美卿 
美国杜兰大学 EMBA管理学硕士,现任香江集团总裁,香江控股董事长、南方香江集团董事长、香江社会救助基金会主席,兼任十二届、
十三届全国政协委员、中国女企业家协会副会长、广东省工商联副主席、广东省女企业家协会会长、深圳市侨商国际联合会会长、香港
各界文化促进会永远荣誉会长兼监事长、广州市纳税人协会会长。 
修山城 
毕业于广西大学,大学本科,工学学士学位。1994 年至今任香江集团有限公司董事、南方香江集团有限公司董事;2003 年至 2019 年 5
月任本公司董事、总经理;2019年 5月至今任本公司副董事长。 
翟栋梁 
1991年 5月至 1997年 8月,历任广州市香江实业有限公司区域总经理、总公司副总经理;1997年 9月至 2000年 10月,任香江集团常
务副总经理兼广州玛莉雅实业有限公司总经理;2000年 11月至 2002年 12月,任香江集团董事、常务副总裁兼广州玛莉雅实业有限公司
总经理;2003年 1月至今,任香江集团董事。现任本公司董事及副总经理。 
刘根森 
毕业于美国波士顿大学工商管理专业,学士学位。现任中国侨联青委会副会长、全国青联委员、深圳市政协委员。2011年 8月至 9月,
任深圳市大本创业投资有限公司董事;2011年 9月至 2013年 11月,任深圳市大本创业投资有限公司总经理;2013年 12月至今,创办
深圳市前海香江金融控股有限公司,任董事长。 
范菲 
毕业于湖南师范大学教育系,大学本科学历,教育学学士。2000年 11月至 2010年 3月份期间任香江集团行政部高级经理、总裁办公室
高级经理,2010年 4月至 2014年 4月任本公司总经理助理。2014年 5月至今担任深圳香江控股股份有限公司董事职务。现任本公司董
事及副总经理。 
刘运国 
厦门大学会计学博士。现任中山大学管理学院会计学教授、博士生导师,中山大学成本与管理会计研究中心主任,兼任中山大学新华学
院会计学院院长,中国会计学会管理会计专业委员会委员,财政部会计学术领军人才(首期),财政部全国会计领军人才工程第三批特
支计划入选者,入选财政部会计名家培养工程(2019),中国成本研究会常务理事,CGMA北亚 100智库成员,IMA学术顾问委员会委员,
广东海大集团股份有限公司、长威信息科技发展股份有限公司、广东大雅智能厨电股份有限公司独立董事,2019 年 5 月至今任本公司独
立董事。 
王咏梅 
毕业于北京大学光华管理学院,管理学博士,注册会计师。曾任北京大学光华管理学院讲师、助教、副教授。现任北京大学光华管理学
院副教授、鲁银投资集团股份有限公司、北京致远软件股份有限公司及山东恒邦股份有限公司独立董事。2019 年 5 月至今任本公司独立
董事。 
谢家伟 
本科学历,注册会计师及税务师,深圳市注册会计师协会第六届理事会副会长,历任北京中天华正会计师事务所副所长、立信会计师事
务所深圳分所副所长,现任大华会计师事务所合伙人,大族激光股份有限公司独立董事,2019年 5月至今任本公司独立董事。 
刘昊芸 
2008年毕业于中山大学,获学士学位,持有律师执业资格证。2008年至 2009年就职于广东古今来律师事务所;2010年至 2013年于恒生
银行(中国)有限公司广州分行担任按揭项目发展主任;2013 年至 2015 年于北京市金杜(广州)律师事务所担任律师;2015 年 4 月入
职香江集团,现任本公司总裁办总监、监事会主席。 
陈昭菲 
2004年毕业于华南理工大学,获双学士学位。2004年至 2011年就职于毕马威华振会计师事务所担任审计经理;2011年至 2013年于欢聚
时代科技有限公司担任内审经理;2013 年至 2018 年于荟才环球企业咨询有限公司担任咨询师;2018 年 8 月入职香江集团,现任本公司
2020年年度报告 
48 / 169 
 
内控部总监、公司股东代表监事。 
黄杰辉 
2011 年硕士毕业于英国朴茨茅斯大学商业管理专业,2009 年本科毕业于英国朴茨茅斯大学财务与会计双学士专业,专业证书包括
PIBApaper1,3,5;SFC1,4,9;MPF;2011 年起任职香港康宏金融集团投资顾问,2012 年起任亚洲苹果公司香港零售旗舰店 6 年,2018
年起任香江控股商业事业部运营管理中心负责人,现任本公司商业事业部常务副总裁。 
刘静 
本科,2005年 7月毕业于中国地质大学会计学专业。2003年获得中级会计师资格,2007年年获得注册税务师资格。2000至 2004任中国
远洋集团物流网络技术有限公司(北京)会计及会计主管,2005 年至 2009 年任湖北汉一联合会计师事务所税务主管及税务经理,2009
年至 2011年任广州正佳企业(集团)有限公司财务主管,2011年 5月至 2018年任香江控股财务管理中心高级会计专员/资深会计专员,
2018年至今任香江控股财务管理中心预算管理经理。 
吴光辉 
2006 年毕业于华南理工大学,获工商管理学院会计学专业管理学士学位、法学双专业毕业证。2006 年至 2011 年任职于毕马威华振会计
师事务所广州分所,从事专业审计工作。2009年起任广州分所审计部审计助理经理。2011年 11月至 2020年 6月先后担任本公司财务分
析经理、财务助理总监。2020年 6月至今担任本公司财务总监,2020年 8月至今担任本公司董事会秘书职务。 
 
其它情况说明 
√适用 □不适用  
2020年 6月 16日,公司召开职工代表大会,审议并通过了《关于选举公司职工代表监事的议案》,选举黄杰辉先生、刘静女士为公司第九届监事
会职工代表监事,其任期至第九届监事会届满之日止。 
2020年 6月 23日,公司召开第九届董事会第十一次会议,审议并通过了《关于聘任公司高级管理人员的议案》,同意聘任孙伟亮先生担任总经理
助理职务、聘任吴光辉先生担任公司财务总监职务,任期至第九届董事会任期届满之日止。 
2020年 8月 27日,公司召开第九届董事会第十四次会议,审议并通过了《关于聘任公司董事会秘书的议案》,同意聘任吴光辉先生担任公司董事
会秘书职务,任期与第九届董事会任期一致。 
 
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 
□适用 √不适用  
2020年年度报告 
49 / 169 
 
 
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况 
(一) 在股东单位任职情况 
√适用 □不适用  
任职人员姓名 股东单位名称 
在股东单位担任的职
务 
任期起始日期 
翟美卿 南方香江集团有限公司 董事长、总经理 2008年 4月 
翟美卿 深圳市金海马实业股份有限公司 董事长、总经理 2005年 4月 
翟美卿 香江集团有限公司 董事长、总经理 2008年 8月 
修山城 南方香江集团有限公司 董事 2003年 1月 
修山城 香江集团有限公司 董事 2008年 8月 
翟栋梁 深圳市金海马实业股份有限公司 副董事长 2005年 4月 
翟栋梁 香江集团有限公司 董事 2008年 8月 
刘昊芸 香江集团有限公司 监事 2018年 12月 
刘昊芸 深圳市金海马实业股份有限公司 监事 2015年 11月 
刘根森 深圳市金海马实业股份有限公司 董事 2014年 4月 
刘根森 南方香江集团有限公司 董事 2014年 11月 
在股东单位任
职情况的说明 
无 
 
 
(二) 在其他单位任职情况 
√适用 □不适用  
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 
翟美卿 深圳市广生担保投资有限责任公司 董事长、总经理 
翟美卿 深圳市大本创业投资有限公司 董事长、总经理 
翟美卿 香港利威国际集团有限公司 董事 
翟美卿 中国香江集团有限公司 董事 
翟美卿 东进国际有限公司 董事 
翟美卿 广发基金管理有限公司 董事 
翟美卿 广东南粤银行股份有限公司 董事 
翟栋梁 广州市金九千有限公司 监事 
翟栋梁 深圳市大本创业投资有限公司 董事 
翟栋梁 深圳市广生担保投资有限公司 董事 
刘运国 中山大学管理学院 教授 
刘运国 广东海大集团股份有限公司 独立董事 
刘运国 长威信息科技发展股份有限公司 独立董事 
刘运国 广东大雅智能厨电股份有限公司 独立董事 
王咏梅 北京大学光华管理学院 副教授 
王咏梅 鲁银投资集团股份有限公司 独立董事 
王咏梅 北京致远软件股份有限公司 独立董事 
王咏梅 山东恒邦股份有限公司 独立董事 
谢家伟 大华会计师事务所 合伙人 
谢家伟 深圳市大族激光科技股份有限公司 独立董事 
刘根森 深圳市前海香江金融控股集团有限公司 董事 
刘根森 深圳市大本创业投资有限公司 董事 
刘根森 深圳市前海明生商业保理有限公司 总经理 
刘根森 北京领团科技有限责任公司 董事 
2020年年度报告 
50 / 169 
 
刘根森 深圳市同心商务会所有限公司 董事 
刘根森 香港利威国际集团有限公司 董事 
范菲 广州宏富房地产有限公司 董事 
陈昭菲 洛阳香江万基铝业有限公司 监事 
陈昭菲 洛阳希威商贸有限公司 监事 
刘昊芸 深圳微指尖数码科技有限公司 董事 
刘昊芸 广州翡翠绿洲房地产代理有限公司 董事 
翟美卿 深圳市前海香江金融控股集团有限公司 董事长、总经理 
在其他单位任职情况的
说明 
无 
 
 
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况 
√适用 □不适用  
董事、监事、高级管理人员报酬
的决策程序 
经公司董事会或股东大会批准后实施。 
董事、监事、高级管理人员报酬
确定依据 
2020 年度董事、监事在公司所得薪酬,均是依据公司股东大会
通过的关于报酬的决议为原则确定;公司高级管理人员均按公
司岗位工资制度来确定薪酬标准;独立董事的津贴是依据公司
2018年年度股东大会通过的独立董事津贴标准为原则确定。 
董事、监事和高级管理人员报酬
的实际支付情况 
公司在年度报告中披露的薪酬情况即是按照上述标准执行的实
际支付薪酬。 
报告期末全体董事、监事和高级
管理人员实际获得的报酬合计 
1,353.56 
 
 
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 
√适用 □不适用  
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因 
王晶 董事会秘书 离任 个人发展原因 
吴光辉 职工监事 离任 工作调整 
鲁朝慧 职工监事 离任 工作调整 
黄杰辉 职工监事 选举 职工代表大会选举产生 
刘静 职工监事 选举 职工代表大会选举产生 
谈惠明 财务总监 离任 工作调整 
孙伟亮 总经理助理 聘任 董事会聘任 
吴光辉 财务总监、董事会秘书 聘任 董事会聘任 
陆捷 董事、副总经理 离任 个人发展原因 
孙伟亮 总经理助理 离任 个人发展原因 
 
 
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明 
□适用 √不适用  
 
六、母公司和主要子公司的员工情况 
(一) 员工情况 
母公司在职员工的数量 404 
2020年年度报告 
51 / 169 
 
主要子公司在职员工的数量 3,425 
在职员工的数量合计 3,829 
专业构成 
专业构成类别 专业构成人数 
战略运营类 118 
开发拓展类 30 
招商拓展类 87 
营销销售类 385 
运营管理类 1,344 
工程管理类 305 
财务管理类 335 
物业管理类 774 
综合类(行政、人力、法律、IT、采购) 451 
合计 3,829 
教育程度 
教育程度类别 数量(人) 
研究生或以上 89 
大学本科 933 
大专 1,006 
大专以下 1,801 
合计 3,829 
 
图表 1专业结构构成图 
 
 
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图表 2教育程度构成图 
 
(二) 薪酬政策 
√适用  □不适用  
报告期内,公司的薪酬政策充分体现外部竞争力、内部公平性和激励性,结合香江控股战略
发展规划,薪酬标准以市场跟随战略为核心,薪酬水平参照同行业、同规模企业,薪酬结构倾向
于高浮动薪酬,长短期激励结合为主,以岗定级,以级定薪,以绩定奖。 
 
(三) 培训计划 
√适用  □不适用  
公司建立了分层分级的培训实施体系,整合全集团培训资源,实现培训资源的共享。根据公
司培训制度,年度培训计划要求,通过视频学习、内部培训、送外培训、高校学习、业内交流、
户外拓展等形式予以组织实施。在提升中高层管理人员财务敏感度和管理能力、夯实员工专业技
能、帮助新员工快速融入、提高通用素质等方面多有着力。针对中高层管理人员,根据业务发展
需要,开设中高层管理人员精细化管理,以商业敏感度沙盘模拟集中培训和 EDP短期培训结合的
方式提升财务敏感度和管理能力。针对新入职人员开展新员工培训,组织独具企业文化特色的“香
江大讲堂”,以帮助员工尽快融入氛围,通过讲授、竞技及情景模拟等方式进行素质与技能培训,
提升员工适岗度。 
 
(四) 劳务外包情况 
□适用 √不适用  
 
七、其他 
□适用  √不适用  
 
 
 
  
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第九节 公司治理 
一、 公司治理相关情况说明 
√适用  □不适用  
报告期内,公司严格依照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《上海证券交
易所股票上市规则》等法律、法规的要求,不断完善公司法人治理结构,规范公司经营运作,着
力提高公司的治理水平和信息披露质量,及时准确地对外披露定期报告及临时公告。报告期内,
公司共召开了 3 次股东大会、10次董事会及 7次监事会,会议的召集召开程序符合《公司法》、
《公司章程》及相关议事规则规定。公司董事、监事、高级管理人员均按照相关法律法规认真、
诚信、勤勉地履行了职责,对公司日常经营管理进行决策,监事会对公司财务和董事及高级管理
人员履行职责的合法合规性进行监督。公司控股股东严格遵循与公司“五分开”原则,除了依法
行使股东权利之外不对公司实施其他影响,确保公司的独立运作。除此之外,结合公司实际情况
及时制定或更新各项内部控制管理规章制度。截至报告期末,公司各项内部控制制度基本健全。
通过一系列规章制度的制定与实施,不断完善公司的法人治理结构,提高公司治理水平,确保公
司的规范运作。目前公司法人治理结构的实际情况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范
性文件不存在重大差异。公司治理的主要内容如下: 
1、关于股东与股东大会 
报告期内,公司共召开了 1次年度股东大会,2次临时股东大会。公司能够根据《公司法》、《上
海证券交易所股票上市规则》及公司制定的《公司章程》、《股东大会议事规则》的规定召集、
召开股东大会。公司能够平等对待所有股东,特别是能够保证中小股东与大股东享有平等地位,
能够使其充分行使自己的权利。 
2、关于控股股东与上市公司的关系 
公司控股股东与上市公司之间在业务、人员、资产、机构和财务方面做到“五分开”。公司具有
独立的业务及自主经营能力,公司控股股东严格规范自己的行为,通过股东大会行使出资人的权
利,没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动。公司严格执行《防范大股东及关
联方资金占用管理办法》,建立长期防止控股股东及其附属企业占用上市资金的制度。 
3、关于董事与董事会 
报告期内,公司共召开 10次董事会。公司严格按照《公司法》和《公司章程》的要求,召开各次
董事会。公司董事会下设的战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专业
委员会,各专业委员会在召开董事会会议前对各自职责范围内的事项进行认真讨论及审核,形成
一致意见后再报董事会会议审议,发挥了专业委员会的应有职能。公司各位董事均能认真、诚信、
勤勉地履行职务,对董事会及股东大会负责。公司独立董事均能认真负责、勤勉、诚信地履行各
自的职责,同时公平对待所有股东,并关注其他利益相关者的利益。公司于 2008年 4月制定了《独
立董事年报工作制度》,各位独立董事均能按照该制度的规定,切实履行在年报工作中的各项职
责。 
4、关于监事和监事会 
报告期内,公司共召开 7次监事会。公司各位监事及监事会能够认真履行职责,对公司财务以及
公司董事、经理和其他高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督,维护公司及股东的合法权
益。 
5、关于信息披露与透明度 
公司严格按照有关法律法规的要求,真实、准确、完整、及时地披露有关信息,并确保所有股东
有平等的机会获得信息。公司指定董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询,选定《中
国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》为公司信息披露的报纸;公司严格
按照上海证券交易所发文《关于进一步做好上市公司公平信息披露工作的通知》中的要求,切实
履行各项信息披露工作,在接受外界采访、调研后形成书面记录,并上传至上交所备案。 
6、关于投资者关系管理 
2020年度,公司继续加强投资者关系管理工作,认真做好投资者来电的接听、答复以及传真、电
子信箱的接收和回复工作。公司完善了投资接待的流程,由专人负责接听来自全国各地的投资者
的电话、接待投资者的来访调研,并做好相应记录。公司还在公司网站中设置了投资者关系专栏,
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积极与投资者进行交流互动,听取广大投资者对于公司生产经营、未来发展的意见和建议,维护
良好的投资者关系管理。 
7、关于内部控制 
根据公司内部控制责任声明,公司各级经理层负责组织领导公司内部控制的日常运行。同时,
公司设立专职部门内控部负责公司内部控制自我评价、内部审计等内部控制相关工作。公司董事
会授权内控部负责年度内部控制自我评价的组织和实施工作,对纳入评价范围的高风险领域和重
要子公司进行评价。报告期内,公司各项内部控制工作正常开展,整体内部控制有效运行。 
8、内幕知情人登记管理 
公司于 2009年 10月 23日召开第五届董事会第二十一次会议审议通过了《内幕信息知情人登记制
度》,通过该制度进一步规范公司的股东、实际控制人、收购人、交易对方、证券服务机构等外
部信息使用人的行为,加强内幕信息保密管理工作,提高公司股东、董事、监事、高级管理人员
及其他内幕信息知情人的法制、自律意识,杜绝内幕交易、股价操纵等违法违规行为的发生。2020
年度公司严格按照该制度的规定执行,做好各项信息知情人的登记及备案工作。 
9、关于公司存在的治理非规范情况 
对照深圳证监局《关于在 2007年年度报告中披露公司治理非规范情况有关要求的通知》(深证局
公司字【2008】16 号)规定及有关要求,公司 2020 年度不存在向大股东、实际控制人提供未公
开信息等公司治理非规范的情况。 
10、年度报告重大差错责任追究制度及相关执行情况说明 
根据《公司章程》、《公司信息披露管理制度》等相关法律法规的要求,公司已于 2010 年 3 月
25日经第五届董事会第二十六次会议审议通过了《年报信息披露重大差错责任追究制度》,对年
报信息披露工作中一旦发生不履行或者不正确履行职责而造成公司重大损失的责任追究做了具体
规定(详见上海证券交易所网站 http://www.sse.com.cn)。报告期内,公司无重大会计差错更
正、重大遗漏信息补充及业绩预告修正等情况。 
 
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异;如有重大差异,应当说明原因 
□适用 √不适用  
 
二、 股东大会情况简介 
会议届次 召开日期 
决议刊登的指定网站的
查询索引 
决议刊登的披露日期 
2019年年度股东大会 2020年 5月 18日 详见公司在上海证券交
易 所 网 站
(www.sse.com.cn)披
露的临 2020-030号公告 
2020年 5月 19日 
2020 年第一次临时股
东大会 
2020年 9月 7日 详见公司在上海证券交
易 所 网 站
(www.sse.com.cn)披
露的临 2020-058号公告 
2020年 9月 8日 
2020 年第二次临时股
东大会 
2020年 11月 16日 详见公司在上海证券交
易 所 网 站
(www.sse.com.cn)披
露的临 2020-069号公告 
2020年 11月 17日 
 
股东大会情况说明 
√适用 □不适用  
报告期内,公司共召开 3次股东大会,具体如下: 
1、2019年年度股东大会 
公司于 2020年 5月 18日召开 2019年年度股东大会,审议通过议案如下:(1)《2019年度
董事会工作报告》;(2)《2019年度独立董事述职报告》;(3)《2019年度监事会工作报告》;
(4)《2019年度财务决算报告》;(5)《2019年度利润分配预案》;(6)《2019年年度报告》
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全文及摘要;(7)《关于 2020年度项目拓展投资计划的议案》;(8)《关于 2020年日常关联
交易计划的议案》;(9)《关于 2020年度担保计划的议案》;(10)《关于 2020年度公司向金
融机构申请授信额度的议案》;(11)《关于<公司 2019年度募集资金存放与实际使用情况的专
项报告>的议案》。 
2、2020年第一次临时股东大会 
公司于 2020年 9月 7日召开 2020年第一次临时股东大会,审议通过《关于为合营公司提供
贷款担保的议案》。 
3、2020年第二次临时股东大会 
公司于 2020年 11月 16日召开 2020年第二次临时股东大会,审议通过议案如下:(1)《关
于续聘公司 2020年度财务审计机构的议案》;(2)《关于续聘公司 2020年度内控审计机构的议
案》。 
 
 
三、 董事履行职责情况 
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况 
董事 
姓名 
是否独
立董事 
参加董事会情况 
参加股东
大会情况 
本年应参
加董事会
次数 
亲自出
席次数 
以通讯
方式参
加次数 
委托出
席次数 
缺席 
次数 
是否连续两
次未亲自参
加会议 
出席股东
大会的次
数 
翟美卿 否 10 10 3 0 0 否 3 
修山城 否 10 10 0 0 0 否 3 
翟栋梁 否 10 10 2 0 0 否 3 
刘根森 否 10 10 5 0 0 否 3 
范菲 否 10 10 5 0 0 否 3 
谢家伟 是 10 10 6 0 0 否 2 
王咏梅 是 10 10 6 0 0 否 2 
刘运国 是 10 10 4 0 0 否 3 
陆捷 否 8 8 2 0 0 否 2 
 
连续两次未亲自出席董事会会议的说明 
□适用 √不适用  
 
年内召开董事会会议次数 10 
其中:现场会议次数 0 
通讯方式召开会议次数 0 
现场结合通讯方式召开会议次数 10 
 
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况 
□适用 √不适用  
 
(三) 其他 
□适用  √不适用  
 
四、 董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议,存在异议事项的,
应当披露具体情况 
√适用  □不适用  
1、董事会下设的审计委员会相关工作制度的建立健全情况、主要内容以及履职情况汇总报告 
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报告期内审计委员会共召开了 2次会议,认真履行了职责。现对公司审计委员会 2020年度工
作总结如下: 
(1)2019年年报初审后召开审计委员会与年审注册会计师见面会 
公司于 2020年 1月召开审计委员会成员与年审注册会计师事务所见面会,就年报初审后所发
现的问题进行沟通。 
(2)2019年年报披露前,审计机构与审计委员会的沟通会议 
公司于 2020年 4月召开审计委员会临时会议,对于 2020年财务审计以及披露年报等相关事
宜,审计机构与公司审计委员会各委员进行沟通会面。 
2、董事会下设的薪酬委员会的履职情况汇总报告 
报告期内,薪酬与考核委员会根据《上市治理准则》、《公司章程》、《董事会议事规则》、
《董事会薪酬与考核委员会实施细则》的规定执行各项工作,薪酬与考核委员会对公司 2020年度
高级管理人员履行职责情况以及薪酬情况等工作进行了讨论和审议,并形成了书面意见。 
3、董事会下设的战略委员会的履职情况汇总报告 
报告期内,战略委员会根据《上市治理准则》、《公司章程》、《董事会议事规则》、《战
略委员会实施细则》的规定执行各项工作,战略委员会对公司的发展战略规划执行情况以及高级
管理人员的 2020年度工作总结及 2021年工作计划进行了讨论和审议。 
4、董事会下设的提名委员会的履职汇总报告 
报告期内,提名委员会根据《上市治理准则》、《公司章程》、《董事会议事规则》、《提
名委员实施细则》的规定执行各项工作,对公司聘任高管等事项认真讨论和审议。 
 
 
五、 监事会发现公司存在风险的说明 
□适用 √不适用  
 
六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明 
□适用  √不适用  
 
存在同业竞争的,公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划 
□适用  √不适用  
 
七、 报告期内对高级管理人员的考评机制,以及激励机制的建立、实施情况 
√适用  □不适用  
公司于 2015年 11月实施股权激励计划,并于 2016年 10月对预留部分的限制性股票授予给
公司员工,以上激励对象皆为公司的核心管理人员,进一步激发核心管理人员的工作热情。 
报告期内,对于高级管理人员由年度考核改为季度考核,进一步明确目标,并对目标的实现进行
跟踪及督促达成。对于高级管理人员的薪酬激励,参照广东房地产行业数据和深圳广州全行业数
据,定位于广东地产行业,并按照绩效同薪酬挂钩的原则对公司高级管理人员进行考评和激励。 
1、2017年 1月 4日,公司完成 2015年限制性股票激励计划预留部分股份的登记。详见公司于 2017
年 1月 7日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn/)披露的《香江控股关于限制性股
票激励计划预留部分股份授予登记完成的公告》(公告编号:临 2017-001)。 
2、2017年 4月 5日,公司完成对离职人员已获授但尚未解锁的限制性股票的回购注销。详见公
司于 2017年 4月 6日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn/)披露的《香江控股关于
激励股份回购注销的公告》(公告编号:临 2017-018)。 
3、2017年 4月 6日,公司第八届董事会第十次会议审议通过了关于限制性股票激励计划首次授
予的限制性股票第一个解锁期解锁的议案。详见公司于 2017年 4月 8日在上海证券交易所网站
(http://www.sse.com.cn/)披露的《香江控股第八届董事会第十次会议决议公告》(公告编号:
临 2017-019)及《香江控股关于公司限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第一个解锁期可
解锁的公告》(公告编号:临 2017-024)。 
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4、2017年 4月 20日,公司首次授予的限制性股票第一个解锁期符合解锁条件上市流通。详见公
司于 2017年 4月 15日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn/)披露的《香江控股关
于公司限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第一个解锁期解锁暨上市公告》(公告编号:
临 2017-029)。 
5、2017年 10月 30日,公司召开第八届董事会第十四次会议及第八届监事会第十一次会议,审
议通过了《关于限制性股票激励计划预留部分授予的限制性股票第一个解锁期解锁的议案》,独
立董事对该事项发表了明确同意意见。本次解锁的限制性股票已于 2018年 1月 5日上市流通。 
6、2018年 1月 11日,公司召开第八届董事会第十六次会议及第八届监事会第十三次会议,审议
通过了《关于回购注销已不符合激励条件的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的议案》,
公司限制性股票授予的激励对象蒋映岚、胡洋、吴双胜、王锋离职,已不符合激励条件。根据限
制性股票激励计划的相关规定,将其已获授但尚未解锁的股份回购,回购股份数量调整为 134.4
万股。本次回购注销的限制性股票已于 2018年 6月 21日完成注销。 
7、2018年 4月 9日,公司召开第八届董事会第十八次会议及第八届监事会第十四次会议,审议
通过了《关于限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第二个解锁期解锁的议案》,独立董事
对该事项发表了明确同意意见。本次为符合解锁条件的 25名激励对象解锁合计 830.7万股限制性
股票,并于 2018年 4月 17日上市流通。 
8、2018年 11月 16日,公司召开第八届董事会第二十五次会议及第八届监事会第十九次会议,
审议通过了《关于限制性股票激励计划预留部分授予的限制性股票第二个解锁期解锁的议案》,
独立董事对该事项发表了明确同意意见。本次为符合解锁条件的 8名激励对象解锁合计 95.4万股
限制性股票,并于 2019年 1月 7日上市流通。 
9、2019年 4月 19日,公司召开第八届董事会第二十七次会议及第八届监事会第二十一次会
议,审议通过了《关于限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第三个解锁期解锁的议案》,
独立董事对该事项发表了明确同意意见。本次为符合解锁条件的 17名激励对象解锁合计 549.9
万股限制性股票,并于 2019年 4月 25日上市流通。 
10、2019年 4月 19日,公司召开第八届董事会第二十七次会议及第八届监事会第二十一次
会议,审议通过了《关于回购注销已不符合激励条件的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票
的议案》。本次回购不符合激励条件的限制性股票 354.6万股,并于 2019年 8月 9日完成回购注
销。 
11、2019年 11月 15日,公司召开第九届董事会第六次会议及第九届监事会第五次会议,审
议通过了《关于限制性股票激励计划预留部分授予的限制性股票第三个解锁期解锁的议案》,独
立董事对该事项发表了明确同意意见。本次为符合解锁条件的 8名激励对象解锁合计 95.4万股限
制性股票,并于 2020年 1月 6日上市流通。 
 
八、 是否披露内部控制自我评价报告 
√适用 □不适用  
根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控制监管要求(以下简称企
业内部控制规范体系),结合本公司(以下简称公司)内部控制制度和评价办法,在内部控制日
常监督和专项监督的基础上,我们对公司2020年12月31日(内部控制评价报告基准日)的内部控
制有效性进行了评价。 
一. 重要声明 
按照企业内部控制规范体系的规定,建立健全和有效实施内部控制,评价其有效性,并如实
披露内部控制评价报告是公司董事会的责任。监事会对董事会建立和实施内部控制进行监督。经
理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员
保证本报告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并对报告内容的真实性、准确性
和完整性承担个别及连带法律责任。 
公司内部控制的目标是合理保证经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完
整,提高经营效率和效果,促进实现发展战略。由于内部控制存在的固有局限性,故仅能为实现
上述目标提供合理保证。此外,由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当,或对控制政策和
程序遵循的程度降低,根据内部控制评价结果推测未来内部控制的有效性具有一定的风险。 
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二. 内部控制评价结论 
1. 公司于内部控制评价报告基准日,是否存在财务报告内部控制重大缺陷 
□是 √否  
2. 财务报告内部控制评价结论 
√有效 □无效  
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况,于内部控制评价报告基准日,不存在财务
报告内部控制重大缺陷,董事会认为,公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所
有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。 
3. 是否发现非财务报告内部控制重大缺陷 
□是 √否  
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况,于内部控制评价报告基准日,公司未发现
非财务报告内部控制重大缺陷。 
4. 自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间影响内部控制有效性评价结论
的因素 
□适用 √不适用  
自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价
结论的因素。 
5. 内部控制审计意见是否与公司对财务报告内部控制有效性的评价结论一致 
√是 □否  
6. 内部控制审计报告对非财务报告内部控制重大缺陷的披露是否与公司内部控制评价报告披
露一致 
√是 □否  
三. 内部控制评价工作情况 
(一). 内部控制评价范围 
公司按照风险导向原则确定纳入评价范围的主要单位、业务和事项以及高风险领域。 
1. 纳入评价范围的主要单位包括:深圳香江控股股份有限公司、深圳市香江商业管理有限公司、
武汉锦绣香江置业有限公司、珠海横琴新区南方锦江置业有限公司、长沙香江商贸物流城开发有
限公司、长沙高岭商贸城有限公司、增城香江房地产有限公司、株洲锦绣香江房地产开发有限公
司、连云港锦绣香江置业有限公司、广州香江物业管理有限公司、深圳市千本建筑工程有限公司、
深圳市大本营投资管理有限公司、沈阳香江好天地商贸有限公司、广州大瀑布旅游开发有限公司、
郑州郑东置业有限公司、深圳市家福特置业有限公司、广州番禺锦江房地产有限公司、武汉金海
马置业有限公司、广州市卓升家具有限公司、来安香江置业有限公司、常德锦绣香江房地产开发
有限公司、广州锦绣香江物业管理有限公司、洛阳百年置业有限公司、天津市森岛置业投资有限
公司、天津森岛鸿盈置业投资有限公司、天津森岛宝地置业投资有限公司、成都香江全球家居城
有限公司、珠海横琴新区灵动文化传播有限公司、南通香江置业有限公司、广州香江云科技有限
公司。 
2. 纳入评价范围的单位占比: 
指标 占比(%) 
纳入评价范围单位的资产总额占公司合并财务报表资产总额之比 87.31 
纳入评价范围单位的营业收入合计占公司合并财务报表营业收入总额之比 92.28 
 
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3. 纳入评价范围的主要业务和事项包括: 
组织架构、发展战略、人力资源、社会责任、企业文化、资金活动、采购业务、资产管理、
销售业务、工程项目、担保业务、业务外包、财务报告、全面预算、合同管理、内部信息传递、
信息系统等内容。 
4. 重点关注的高风险领域主要包括: 
销售管理、采购及招投标管理、工程变更及结算管理、工程款支付管理、开发成本及营销费
用管理等领域。 
5. 上述纳入评价范围的单位、业务和事项以及高风险领域涵盖了公司经营管理的主要方面,是
否存在重大遗漏 
□是 √否  
6. 是否存在法定豁免 
□是 √否  
7. 其他说明事项 
无 
(二). 内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准 
公司依据企业内部控制规范体系及公司依据企业内部控制规范体系及《香江控股集团内部控
制制度》、《香江控股集团内部控制实施细则》,组织开展内部控制评价工作。 
1. 内部控制缺陷具体认定标准是否与以前年度存在调整 
□是 √否  
公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷的认定要求,结合公
司规模、行业特征、风险偏好和风险承受度等因素,区分财务报告内部控制和非财务报告内部控
制,研究确定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准,并与以前年度保持一致。 
2. 财务报告内部控制缺陷认定标准 
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下: 
指标名称 重大缺陷定量标准 重要缺陷定量标准 一般缺陷定量标准 
资产总额潜
在错报 
潜在错报影响金额(X)>
资产总额的 3% 
资产总额的 1.5%<潜在错报影响金
额(X)≦合并会计报表资产总额的
3% 
除重大和重要缺陷
以外的内控缺陷 
所有者权益
潜在错报 
潜在错报影响金额(X)>
所 有 者 权 益 总 额 的
1.5%,且绝对金额大于
4000万元 
所有者权益总额的 1.2%<潜在错报
影响金额(X)≦合并会计报表所有
者权益总额的 1.5%,且绝对金额大
于 3500万元 
除重大和重要缺陷
以外的内控缺陷 
说明:无 
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下: 
缺陷性质 定性标准 
重大缺陷 如果一项缺陷或缺陷组合导致不能防止或发现并纠正如下行为(或事项),或
者该缺陷或缺陷组合能够直接导致如下行为(或事项)的发生,则该缺陷或缺
陷组合被认定为重大缺陷。 
A. 董事、监事和高级管理人员舞弊; 
B. 更正已公布的财务报告; 
C. 注册会计师发现当期财务报告存在重大缺陷,而内部控制在运行过程中未
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能发现该错报; 
公司审计委员会和内部审计机构未能有效发挥监督职能。 
重要缺陷 如果一项缺陷或缺陷组合导致不能防止或发现并纠正如下行为(或事项),或
者该缺陷或缺陷组合能够直接导致如下行为(或事项)的发生,则该缺陷或缺
陷组合被认定为重要缺陷。 
一般缺陷 不构成重大缺陷、重要缺陷的其他财务报告内部控制缺陷。 
说明:无 
3. 非财务报告内部控制缺陷认定标准 
公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下: 
指标名称 重大缺陷定量标准 重要缺陷定量标准 一般缺陷定量标准 
直接财产损失金
额 
财产损失金额>合并会计
报表资产总额的 0.6% 
合并会计报表资产总额
的 0.4%<财产损失金额
≦合并会计报表资产总
额的 0.6% 
除重大和重要缺陷以外
的内控缺陷 
说明:无 
公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下: 
缺陷性质 定性标准 
重大缺陷 公司重要业务缺乏制度控制或现行制度体系失效;信息系统存在重大安全隐
患;内控评价重大缺陷未完成整改。 
重要缺陷 公司一般业务缺乏制度控制或制度体系失效;信息系统存在安全隐患;内控评
价重要缺陷未完成整改。 
一般缺陷 不构成重大缺陷、重要缺陷的其他内部控制缺陷。 
说明:无 
(三). 内部控制缺陷认定及整改情况 
1. 财务报告内部控制缺陷认定及整改情况 
1.1. 重大缺陷 
报告期内公司是否存在财务报告内部控制重大缺陷 
□是 √否  
1.2. 重要缺陷 
报告期内公司是否存在财务报告内部控制重要缺陷 
□是 √否  
1.3. 一般缺陷 
无 
1.4. 经过上述整改,于内部控制评价报告基准日,公司是否存在未完成整改的财务报告内部控
制重大缺陷 
□是 √否  
1.5. 经过上述整改,于内部控制评价报告基准日,公司是否存在未完成整改的财务报告内部控
制重要缺陷 
□是 √否  
2. 非财务报告内部控制缺陷认定及整改情况 
2.1. 重大缺陷 
报告期内公司是否发现非财务报告内部控制重大缺陷 
2020年年度报告 
61 / 169 
 
□是 √否  
2.2. 重要缺陷 
报告期内公司是否发现非财务报告内部控制重要缺陷 
□是 √否  
2.3. 一般缺陷 
无 
2.4. 经过上述整改,于内部控制评价报告基准日,公司是否发现未完成整改的非财务报告内部
控制重大缺陷 
□是 √否  
2.5. 经过上述整改,于内部控制评价报告基准日,公司是否发现未完成整改的非财务报告内部
控制重要缺陷 
□是 √否  
四. 其他内部控制相关重大事项说明 
1. 上一年度内部控制缺陷整改情况 
□适用 √不适用  
2. 本年度内部控制运行情况及下一年度改进方向 
√适用 □不适用  
本年度,公司根据业务发展和内部管理的要求,持续加强各项内部控制措施,积极提升内部
控制的管理水平,整体运行情况良好。下一年度,公司将进一步完善内部控制体系建设,强化成
本管理、工程管理、招投标管理等方面的管控措施,确保公司整体内部控制更加有效运行。 
3. 其他重大事项说明 
□适用 √不适用  
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明 
□适用 √不适用  
 
九、 内部控制审计报告的相关情况说明 
√适用  □不适用  
详细内容请详见公司于 2021年 4月 14日披露在上海证券交易所网站的德勤华永会计师事务
所(特殊普通合伙)2021年 4月 12日出具的《深圳香江控股股份有限公司内部控制审计报告》。 
是否披露内部控制审计报告:是 
内部控制审计报告意见类型:标准的无保留意见 
 
十、 其他 
□适用  √不适用  
 
 
  
2020年年度报告 
62 / 169 
 
第十节 公司债券相关情况 
√适用 □不适用  
一、公司债券基本情况 
单位:元币种:人民币 
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余额 利率(%) 还本付息方式 
交易场
所 
深圳香江控股股
份有限公司公开
发行 2018年公司
债券(第一期) 
18香江
01 
143494 2018年
3月 9日 
2022年
3月 9日 
150,000,000 7.90% 每年付息一次,
到期一次还本,
最后一期利息随
本金的兑付一起
支付 
上海证
券交易
所 
深圳香江控股股
份有限公司公开
发行 2018年公司
债券(第二期) 
18香江
02 
143841 2018年
9月 27
日 
2022年
9月 27
日 
150,000,000 7.90% 每年付息一次,
到期一次还本,
最后一期利息随
本金的兑付一起
支付 
上海证
券交易
所 
深圳香江控股股
份有限公司公开
发行 2019年公司
债券(第一期) 
19香江
01 
155327 2019年
5月 31
日 
2023年
5月 31
日 
100,000,000 8.10% 每年付息一次,
到期一次还本,
最后一期利息随
本金的兑付一起
支付 
上海证
券交易
所 
 
公司债券付息兑付情况 
√适用  □不适用  
公司于 2020年 3月 9日支付“18香江 01”自 2019年 3月 9日至 2020年 3月 8日的债券利
息,详见公司于 2020年 2月 29日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn/)披露的相关
公告。 
公司于 2020年 3月 9日支付“18香江 01”申请回售部分的本金 760,000,000元,详见公司
于 2020年 3月 2日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn/)披露的相关公告。 
公司于 2020年 6月 1日支付“19香江 01”自 2019年 5月 31日至 2020年 5月 30日的债券
利息,详见公司于 2020年 5月 25日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn/)披露的相
关公告。 
公司于 2020年 9月 28日支付“18香江 02”自 2019年 9月 27日至 2020年 9月 26日的债券
利息,详见公司于 2020年 9月 18日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn/)披露的相
关公告。 
 
公司债券其他情况的说明 
√适用 □不适用  
经自查,公司没有被查封、冻结、必须具备一定条件才能变现、无法变现、无法用于抵偿债务
的情况和其他权利受限制的情况和安排,以及其他具有可对抗第三人的优先偿付负债情况,仅存
在抵押、质押等受限情况并已在本报告中披露,主要包括货币资金、存货、固定资产、无形资产、
投资性房地产。除货币资金因为是履约保证金、未按揭贷款余额保证金、工程保证金及农民工工
资保证金等受限外,其余类别资产受限均为借款抵押所需,均为正常商业经营所需,不存在影响
公司偿付能力的情形,公司的贷款偿还率和利息偿付率一直保持 100%,与商业银行和债券投资者
保持了良好的关系。 
 
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式 
 
2020年年度报告 
63 / 169 
 
债券受托管理人 
名称 太平洋证券股份有限公司 
办公地址 北京市西城区北展北街 9号华远企业号 D座 
联系人 杨亚、黄伟、林龙发 
联系电话 010-88321656 
资信评级机构 
名称 联合信用评级有限公司 
办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 2号 PICC大厦 12层 
 
其他说明: 
□适用  √不适用  
 
三、公司债券募集资金使用情况 
√适用  □不适用  
经中国证券监督管理委员会证监许可【2017】891号文批准,公司公开发行了人民币 9.1亿
元的公司债券,“18 香江 01”募集资金总额扣除发行费用之后的净募集资金为 90,545.00万元,
公司按照募集说明书上的用途使用,用于偿还银行借款,与募集说明书承诺的用途及使用情况一
致。 
经中国证券监督管理委员会证监许可【2017】891号文批准,公司公开发行了人民币 1.5亿
元的公司债券,“18 香江 02”募集资金总额扣除发行费用之后的净募集资金为 14,925.00万元,
公司按照募集说明书上的用途使用,用于偿还银行借款,与募集说明书承诺的用途及使用情况一
致。 
经中国证券监督管理委员会证监许可【2017】891号文批准,公司公开发行了人民币 1亿元
的公司债券,“19香江 01”募集资金总额扣除发行费用之后的净募集资金为 9,950.00万元,公
司按照募集说明书上的用途使用,用于偿还银行借款,与募集说明书承诺的用途及使用情况一致。 
 
四、公司债券评级情况 
√适用  □不适用  
根据监管部门和联合信用评级有限公司(联合评级)对跟踪评级的有关要求,联合评级将在
本次债券存续期内,每年公司公告年报后 2个月内对公司 2018年公司债券(第一期)、2018年公
司债券(第二期)以及 2019年公司债券(第一期)进行一次定期跟踪评级,并在债券存续期内根
据有关情况进行不定期跟踪评级。 
联合评级将密切关注公司的经营管理状况及相关信息,如发现公司或本次债券相关要素出现
重大变化,或发现其存在或出现可能对信用等级产生较大影响的重大事件时,联合评级将落实有
关情况并及时评估其对信用等级产生的影响,据以确认或调整本次债券的信用等级。 
如公司不能及时提供上述跟踪评级资料及情况,联合评级将根据有关情况进行分析并调整信
用等级,必要时,可公布信用等级暂时失效。跟踪评级结果将在联合信用评级网站和上海证券交
易所网站予以公布并同时报送深圳香江控股股份有限公司、监管部门、交易机构等。 
报告期内,联合评级于 2020年 6月 10日出具《深圳香江控股股份有限公司公司债券 2020
年跟踪评级报告》的定期跟踪评级,维持公司主体长期信用等级为 AA,评级展望稳定,维持公司
发行的“18香江 01”、“18香江 02”和“19香江 01”的债项信用等级为 AA。 
 
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况 
√适用  □不适用  
公司发行的公司债券报告期内未采取增信措施。 
为有效维护债券持有人的利益,保证本期公司债券本息按约定偿付,发行人制定了一系列工
作计划,包括制定《债券持有人会议规则》、设立专项偿债账户、设立专门的偿付工作小组、聘请
债券受托管理人、保证人为本期债券提供保证担保、加强信息披露管理等,形成一套完整的确保
本期公司债券本息能够按约定偿付的保障体系。 
2020年年度报告 
64 / 169 
 
公司发行的公司债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。报告期内,公
主营业务经营良好,稳定的现金流入对公司发行的公司债券的本息偿付提供了有利的保障。 
报告期内,公司支付了已在回售登记期登记的“18香江 01”债券面值 760,000,000元,发行
的公司债券“18香江 01”剩余债券余额 1.5亿元、“18香江 02”债券余额 1.5亿元和“19香江
01”债券余额 1亿元在报告期内未到兑付期。 
 
六、公司债券持有人会议召开情况 
□适用  √不适用  
 
七、公司债券受托管理人履职情况 
√适用  □不适用  
公司“18香江 01”、“18香江 02”和“19香江 01”的债券受托管理人为太平洋证券股份有限
公司。报告期内,太平洋证券股份有限公司严格按照《债券受托管理人协议》约定履行受托管理
人职责。《深圳香江控股股份有限公司公司债券受托管理事务报告(2019年度)》已于 2020年 6
月 29日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn/)披露。 
 
八、截至报告期末公司近 2年的会计数据和财务指标 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
主要指标 2020年 2019年 
本期比上年
同期增减
(%) 
变动原因 
息税折旧摊销前利润 1,130,701,822.2

1,430,508,947.0

-20.96 本期净利润、费用
化利息减少 
流动比率 1.22 1.26 -3.17 本期流动资产增
加小于流动负债
增加 
速动比率 0.34 0.35 -2.86 本期流动资产增
加小于流动负债
增加 
资产负债率(%) 77.86% 75.59% 3.00 本期资产、负债增
加 
EBITDA全部债务比 5.67% 8.14% -30.34 本期净利润减少,
负债增加 
利息保障倍数 2.16 2.35 -8.09 本期净利润减少 
现金利息保障倍数 2.87 10.92 -73.72 本期经营活动产
生的净流量减少 
EBITDA利息保障倍数 2.60 2.72 -4.41 本期净利润减少 
贷款偿还率(%) 100% 100%    
利息偿付率(%) 100% 100%    
 
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 
□适用  √不适用  
 
十、公司报告期内的银行授信情况 
√适用  □不适用  
 
2020年年度报告 
65 / 169 
 
 
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况 
□适用  √不适用  
 
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响 
□适用  √不适用  
 
香江控股 2020年度新增授信及贷款情况表 
单位:万元 
性质 公司名称 借款银行 授信额度 
授信签约时
间 
借款金额 
授信
期限 
流动
资金
贷款 
深圳香江控股股
份有限公司 
上海浦东发展银行股
份有限公司广州分行 
20,000.00 2020.5.13 20,000.00 1年 
深圳香江控股股
份有限公司 
广州农村商业银行股
份有限公司华夏支行 
15,500.00 2020.6.24 15,500.00 1年 
深圳市香江商业
管理有限公司 
上海浦东发展银行股
份有限公司广州分行 
12,000.00 2020.11.27 12,000.00 1年 
深圳市香江商业
管理有限公司 
平安银行股份有限公
司深圳分行 
43,000.00 2020.5.18 42,954.00 3年 
深圳市香江商业
管理有限公司 
中国光大银行股份有
限公司广东自贸试验
区南沙分行 
5,000.00 2020.3.12 5,000.00 1年 
深圳市香江商业
管理有限公司 
兴业银行股份有限公
司深圳分行 
35,000.00 2020.3.12 35,000.00 1年 
深圳市香江商业
管理有限公司 
交通银行股份有限公
司广州番禺支行 
20,000.00 2020.7.24 20,000.00 2年 
深圳市千本建筑
工程有限公司 
兴业银行股份有限公
司深圳分行 
9,454.50 2020.9.24 9,454.50 1年 
广州市香江投资
发展有限公司 
广州农村商业银行股
份有限公司华夏支行 
6,000.00 2020.7.28 2,956.47 3年 
固定
资产
支持
融资
借款 
广州大瀑布旅游
开发有限公司 
广州银行股份有限公
司广东自贸试验区南
沙分行 
5,000.00 2020.8.12 5,000.00 5年 
广州大瀑布旅游
开发有限公司 
平安银行股份有限公
司广州分行 
30,000.00 2020.11.26 0 10年 
广州锦荣投资发
展有限公司 
广州农村商业银行股
份有限公司华夏支行 
16,000.00 2020.9.15 16,000.00 3年 
广州市卓升家具
有限公司 
创兴银行有限公司广
东自贸试验区南沙支
行 
12,000.00 2020.5.28 12,000.00 15年 
委托
贷款 
深圳香江控股股
份有限公司 
中国建设银行股份有
限公司深圳上步支行 
20,000.00 2020.9.16 20,000.00 2年 
深圳市香江商业
管理有限公司 
中国建设银行股份有
限公司深圳上步支行 
3,000.00 2020.3.18 3,000.00 1年 
信托
贷款 
广州市香江投资
发展有限公司 
云南国际信托有限公
司 
10,000.00 2020.8.3 10,000.00 2年 
合计     261,954.50   228,864.97   
2020年年度报告 
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第十一节 财务报告 
一、 审计报告 
√适用 □不适用  
审计报告 
 
深圳香江控股股份有限公司全体股东: 
一、审计意见 
我们审计了深圳香江控股股份有限公司(以下简称“香江控股”)的财务报表,包括2020年12
月31 日的合并及母公司资产负债表、2020 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量
表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。 
我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了香江
控股2020 年12 月31 日的合并及母公司财务状况以及2020 年度的合并及母公司经营成果和合并
及母公司现金流量。 
二、形成审计意见基础 
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则,我们独立于香江控股,并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信,我们获取的审计证据
是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。 
三、关键审计事项 
关键审计事项是我们根据职业判断,认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景,我们不对这些事项单独发表意见。 
我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。 
1、房地产销售收入的截止 
如财务报表附注(五)、36所述,香江控股2020年度商品房、商铺及写字楼销售收入和商贸流通
运营中的商贸流通物业销售收入分别为人民币3,655,196,817.23元和人民币688,133.30元。根据会计
政策,香江控股在客户取得房地产开发产品控制权时确认房地产销售收入。由于上述房地产销售
收入金额重大,存在管理层为了达到特定目标或期望而操纵收入确认时点的风险,我们将房地产
销售收入的截止确定为合并财务报表审计的关键审计事项。 
针对房地产销售收入的截止,我们实施了以下主要审计程序予以应对: 
1) 测试与房地产销售相关的关键内部控制实际运行的有效性。 
2) 检查房地产标准买卖合同条款,对照企业会计准则的相关规定,评价有关房地产销售收入
确认的会计政策是否符合企业会计准则的相关要求。 
3) 就资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目,实地检查项目是否已经达到交付状态,
以评价相关的房地产销售收入是否计入恰当的会计期间。 
4) 就资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目,选取样本,检查销售合同及可以证明房
地产已达到交付条件的支持性文件,以评估相关房地产销售收入是否记入恰当的会计期间。 
2、存货跌价准备的计量 
如财务报表附注(五)、6所述,2020年12月31日,香江控股房地产开发项目存货的账面余额为
人民币14,978,568,629.23 元,相应的存货跌价准备为人民币234,238,343.07 元。根据香江控股的
会计政策,存货期末按照成本与可变现净值孰低计量,当存货的可变现净值低于成本时,计提存
货跌价准备。由于存货跌价准备的计提涉及管理层重大估计,我们将存货跌价准备的计量确定为
合并财务报表审计的关键审计事项。 
针对存货跌价准备的计量,我们实施了以下主要审计程序予以应对: 
1) 对本年末的存货项目进行实地抽查盘点,观察是否存在长期未予开发的土地、长期停工的
项目以及长期未能出售的项目;分析周边楼盘价格变化趋势,判断相关存货是否存在跌价的情形。 
2) 获取计算存货跌价准备的相关资料,复核本年计提的存货跌价准备金额是否正确。 
3) 对于已完工的开发产品,将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或周边楼盘价
2020年年度报告 
67 / 169 
 
格进行比较,将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进
行比较,分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。 
4) 对于未完工的开发成本,将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或市场可获取
数据(周边楼盘价格)进行比较,将管理层估计的至完工时将要发生的成本同内部成本预算进行比
较,将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较,
分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。 
5) 对于拟开发土地,将管理层估计的售价及相关税费与市场可获取数据(周边地区最新土地使
用权挂牌出让价格等)及测算的相关税费进行比较,分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合
理性。 
3、土地增值税的计量 
如附注(五)、37 所述,香江控股2020 年度计提的土地增值税金额为人民币329,475,012.49元。
根据相关税务法律法规的规定,香江控股销售开发的房地产项目需要就土地增值额按照超率累进
税率计算缴纳土地增值税。对于在资产负债表日尚未完成土地增值税清算的开发项目,在计算应
计土地增值税时,在考虑相关税务法律法规的规定和实务操作的基础上,需要估计销售房地产的
计税收入以及可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等。由于土地增值税计
提金额重大,且涉及管理层判断和估计,我们将土地增值税的计量确定为合并财务报表审计的关
键审计事项。 
针对土地增值税的计量,我们实施了以下主要审计程序予以应对: 
1) 获取主要开发项目计算土地增值税的资料,复核本年计提的土地增值税金额是否正确。 
2) 结合房地产销售收入审计,检查管理层计算土地增值税时估计的房地产销售收入金额是否
合理。 
3) 结合存货审计,检查管理层计算土地增值税时扣除已实际发生的土地成本、房地产开发成
本、开发费用等是否正确。 
4) 按照土地增值税相关法律法规,结合项目成本预算,分析管理层在计算土地增值税时扣除
已预计但尚未实际发生的开发成本和费用的合理性。 
5) 利用内部税务专家,复核本年计提的土地增值税金额是否正确。 
四、其他信息 
香江控股管理层对其他信息负责。其他信息包括2020 年年度报告中涵盖的信息,但不包括财
务报表和我们的审计报告。 
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息,我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。 
结合我们对财务报表的审计,我们的责任是阅读其他信息,在此过程中,考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 
基于我们已执行的工作,如果我们确定其他信息存在重大错报,我们应当报告该事实。在这
方面,我们无任何事项需要报告。 
五、管理层和治理层对财务报表的责任 
香江控股管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公允反映,并设计、
执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 
在编制财务报表时,管理层负责评估香江控股的持续经营能力,披露与持续经营相关的事项
(如适用),并运用持续经营假设,除非管理层计划清算香江控股、终止运营或别无其他现实的选
择。 
治理层负责监督香江控股的财务报告过程。 
六、注册会计师对财务报表审计的责任 
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证,并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证,但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致,如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策,则通常认为错报是重大的。 
在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀疑。同时,我们
也执行以下工作: 
(1)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,设计和实施审计程序以应对这
2020年年度报告 
68 / 169 
 
些风险,并获取充分、适当的审计证据,作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪
造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上,未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于
未能发现由于错误导致的重大错报的风险。 
(2)了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序。 
(3)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 
(4)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根据获取的审计证据,就可能导致
香江控股持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得
出结论认为存在重大不确定性,审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中
的相关披露;如果披露不充分,我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可
获得的信息。然而,未来的事项或情况可能导致香江控股不能持续经营。 
(5) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容,并评价财务报表是否公允反映相关交
易和事项。 
(6)就香江控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据,以对财务报表发表
审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计,并对审计意见承担全部责任。 
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通,包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明,并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项,以及相关的防范措施(如适用)。 
从与治理层沟通过的事项中,我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要,因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项,除非法律法规禁止公开披露这些事项,或在极少
数情形下,如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处,我们确定不应在审计报告中沟通该事项。 
 
德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)            中国注册会计师﹕刘芳 
                                                  (项目合伙人) 
 中国·上海 
 
 
 
中国注册会计师﹕刘佑坤 
 
 
 
 
2021年 4月 12日 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2020年年度报告 
69 / 169 
 
二、 财务报表 
合并资产负债表 
2020年 12月 31日 
编制单位:深圳香江控股股份有限公司 
单位:元币种:人民币 
项目 附注 2020年 12月 31日 2019年 12月 31日 
流动资产:    
货币资金 七.1 3,699,195,244.49 3,729,332,680.69 
结算备付金     
拆出资金     
交易性金融资产 七.2 3,194,969.42 7,357,945.70 
衍生金融资产     
应收票据 七.3   
应收账款 七.4 29,295,312.62 67,452,538.31 
应收款项融资     
预付款项 七.5 95,034,397.56 77,810,314.13 
应收保费     
应收分保账款     
应收分保合同准备金     
其他应收款 七.6 1,139,509,556.06 621,159,915.02 
其中:应收利息     
应收股利     
买入返售金融资产     
存货 七.7 14,744,330,286.16 13,142,263,599.82 
合同资产     
持有待售资产    44,386,071.18 
一年内到期的非流动资产     
其他流动资产 七.8 767,779,129.00 549,452,930.55 
流动资产合计   20,478,338,895.31 18,239,215,995.40 
非流动资产:       
发放贷款和垫款     
债权投资     
其他债权投资     
长期应收款     
长期股权投资 七.9 305,204,733.19 69,491,469.64 
其他权益工具投资 七.10 28,847,920.00 112,535,830.00 
其他非流动金融资产     
投资性房地产 七.11 3,246,737,190.77 3,299,587,873.36 
固定资产 七.12 764,963,036.51 768,316,206.48 
在建工程 七.13 71,030,065.81 34,718,890.65 
生产性生物资产     
油气资产     
使用权资产     
无形资产 七.14 101,269,306.86 148,522,939.04 
开发支出     
商誉     
长期待摊费用 七.15 130,676,737.44 116,461,920.69 
递延所得税资产 七.16 496,858,007.60 453,016,768.75 
其他非流动资产 七.17  1,200,000.00 
非流动资产合计   5,145,586,998.18 5,003,851,898.61 
2020年年度报告 
70 / 169 
 
资产总计   25,623,925,893.49 23,243,067,894.01 
流动负债:       
短期借款 七.18 1,410,899,452.47 302,879,477.58 
向中央银行借款     
拆入资金     
交易性金融负债     
衍生金融负债     
应付票据 七.19 246,947,911.65 154,017,833.60 
应付账款 七.20 3,534,750,426.12 2,925,726,991.73 
预收款项 七.21 35,431,053.50 5,195,969,389.08 
合同负债 七.22 5,808,871,925.99  
卖出回购金融资产款     
吸收存款及同业存放     
代理买卖证券款     
代理承销证券款     
应付职工薪酬 七.23 85,994,792.78 80,470,387.68 
应交税费 七.24 576,285,627.75 402,592,470.75 
其他应付款 七.25 1,771,324,421.68 1,474,906,564.13 
其中:应付利息     
应付股利   20,090,000.00 20,090,000.00 
应付手续费及佣金     
应付分保账款     
持有待售负债     
一年内到期的非流动负债 七.26 1,289,772,111.36 2,356,010,783.02 
其他流动负债 七.27 2,039,486,705.75 1,536,915,050.90 
流动负债合计   16,799,764,429.05 14,429,488,948.47 
非流动负债:       
保险合同准备金     
长期借款 七.28 2,792,318,390.91 2,983,882,128.38 
应付债券 七.29 299,487,970.42 99,589,288.48 
其中:优先股     
永续债     
租赁负债     
长期应付款     
长期应付职工薪酬 七.30   
预计负债     
递延收益 七.31 53,953,197.90 55,209,914.62 
递延所得税负债 七.16 4,833,324.06 702,735.00 
其他非流动负债     
非流动负债合计   3,150,592,883.29 3,139,384,066.48 
负债合计   19,950,357,312.34 17,568,873,014.95 
所有者权益(或股东权益):       
实收资本(或股本) 七.32 3,395,781,424.00 3,395,781,424.00 
其他权益工具     
其中:优先股     
永续债     
资本公积 七.33 58,434,371.68 58,434,371.68 
减:库存股 七.34 69,916,356.34  
其他综合收益 七.35 -9,587,080.00 41,130,830.00 
专项储备     
2020年年度报告 
71 / 169 
 
盈余公积 七.36 143,151,671.80 117,202,145.19 
一般风险准备     
未分配利润 七.37 1,798,647,035.35 1,721,443,575.09 
归属于母公司所有者权益(或股东权益)
合计 
 
5,316,511,066.49 5,333,992,345.96 
少数股东权益  357,057,514.66 340,202,533.10 
所有者权益(或股东权益)合计  5,673,568,581.15 5,674,194,879.06 
负债和所有者权益(或股东权益)总
计 
 
25,623,925,893.49 23,243,067,894.01 
 
法定代表人:翟美卿     主管会计工作负责人:吴光辉     会计机构负责人:杜艳 
 
 
母公司资产负债表 
2020年 12月 31日 
编制单位:深圳香江控股股份有限公司 
单位:元币种:人民币 
项目 附注 2020年 12月 31日 2019年 12月 31日 
流动资产:    
货币资金   871,994,585.99 912,865,627.63 
交易性金融资产     
衍生金融资产     
应收票据     
应收账款   105,280,000.00 163,080,000.00 
应收款项融资     
预付款项   126,000.00 144,360.00 
其他应收款 十六.2 6,761,425,714.49 6,021,296,723.04 
其中:应收利息     
应收股利   229,910,000.00 241,556,091.36 
存货   562,414.00 562,414.00 
合同资产     
持有待售资产     
一年内到期的非流动资产     
其他流动资产   20,578.71  
流动资产合计   7,739,409,293.19 7,097,949,124.67 
非流动资产:       
债权投资     
其他债权投资     
长期应收款     
长期股权投资 十六.3 2,617,026,895.75 2,552,131,566.91 
其他权益工具投资  11,744,820.00 83,009,040.00 
其他非流动金融资产    
投资性房地产  285,017,847.23 296,028,351.23 
固定资产  1,932,336.07 2,635,417.44 
在建工程    
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产  5,623,556.49 5,270,777.77 
开发支出    
2020年年度报告 
72 / 169 
 
商誉    
长期待摊费用    
递延所得税资产    
其他非流动资产   1,200,000.00 
非流动资产合计  2,921,345,455.54 2,940,275,153.35 
资产总计  10,660,754,748.73 10,038,224,278.02 
流动负债:      
短期借款  355,484,583.34 40,000,000.00 
交易性金融负债    
衍生金融负债    
应付票据    
应付账款  2,810,044.34 1,417,516.36 
预收款项   - 
合同负债    
应付职工薪酬  17,591,799.00 14,762,110.00 
应交税费  8,161,481.20 12,321,397.91 
其他应付款  4,630,480,670.54 3,618,854,221.89 
其中:应付利息    
应付股利    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债  271,163,569.71 1,320,502,777.56 
其他流动负债    
流动负债合计  5,285,692,148.13 5,007,858,023.72 
非流动负债:      
长期借款  1,090,000,000.00 868,999,670.00 
应付债券  299,487,970.42 99,589,288.48 
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益    
递延所得税负债    
其他非流动负债    
非流动负债合计  1,389,487,970.42 968,588,958.48 
负债合计  6,675,180,118.55 5,976,446,982.20 
所有者权益(或股东权益):      
实收资本(或股本)  3,395,781,424.00 3,395,781,424.00 
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积  58,078,906.43 58,078,906.43 
减:库存股  69,916,356.34  
其他综合收益  1,744,820.00 40,009,040.00 
专项储备    
盈余公积  202,377,715.23 176,428,188.62 
未分配利润  397,508,120.86 391,479,736.77 
所有者权益(或股东权益)合计  3,985,574,630.18 4,061,777,295.82 
负债和所有者权益(或股东权益)总  10,660,754,748.73 10,038,224,278.02 
2020年年度报告 
73 / 169 
 
计 
 
法定代表人:翟美卿      主管会计工作负责人:吴光辉      会计机构负责人:杜艳 
 
 
合并利润表 
2020年 1—12月 
单位:元币种:人民币 
项目 附注 2020年度 2019年度 
一、营业总收入  4,982,150,889.31 4,927,455,544.32 
其中:营业收入 七.38 4,982,150,889.31 4,927,455,544.32 
利息收入     
已赚保费     
手续费及佣金收入     
二、营业总成本   4,296,744,687.45 4,170,917,155.16 
其中:营业成本 七.38 2,836,470,910.77 2,378,661,502.08 
利息支出     
手续费及佣金支出     
退保金     
赔付支出净额     
提取保险责任准备金净额     
保单红利支出     
分保费用     
税金及附加 七.39 417,223,683.06 626,412,467.45 
销售费用 七.40 329,072,995.04 347,617,853.80 
管理费用 七.41 401,056,308.76 403,157,287.25 
研发费用     
财务费用 七.42 312,920,789.82 415,068,044.58 
其中:利息费用   361,882,219.73 447,044,172.96 
利息收入   55,677,147.32 39,179,972.24 
加:其他收益 七.43 21,974,500.59 28,867,697.12 
投资收益(损失以“-”号填列) 七.44 -2,186,305.25 24,802,004.70 
其中:对联营企业和合营企业的投资收益   -4,598,558.78 -19,934,394.09 
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益     
汇兑收益(损失以“-”号填列)     
净敞口套期收益(损失以“-”号填列)     
公允价值变动收益(损失以“-”号填列) 七.45 837,023.72 2,005,085.75 
信用减值损失(损失以“-”号填列) 七.46 -996,082.66 -10,340,534.54 
资产减值损失(损失以“-”号填列) 七.47 -144,301,063.07 -89,843,544.67 
资产处置收益(损失以“-”号填列) 七.48 10,162,230.42 72,810,473.02 
三、营业利润(亏损以“-”号填列)   570,896,505.61 784,839,570.54 
加:营业外收入 七.49 15,839,986.06 15,095,709.88 
减:营业外支出 七.50 10,037,429.36 6,921,988.52 
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)   576,699,062.31 793,013,291.90 
减:所得税费用 七.51 313,368,285.89 323,866,204.80 
五、净利润(净亏损以“-”号填列)  263,330,776.42 469,147,087.10 
(一)按经营持续性分类 
1.持续经营净利润(净亏损以“-”号填列)  263,330,776.42 469,147,087.10 
2.终止经营净利润(净亏损以“-”号填列)    
(二)按所有权归属分类 
2020年年度报告 
74 / 169 
 
1.归属于母公司股东的净利润(净亏损以“-”号
填列) 
 
281,649,123.23 454,798,652.97 
2.少数股东损益(净亏损以“-”号填列)  -18,318,346.81 14,348,434.13 
六、其他综合收益的税后净额  -50,717,910.00 -12,261,770.61 
(一)归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 七.52 -50,717,910.00 -12,261,770.61 
1.不能重分类进损益的其他综合收益  -50,717,910.00 -12,261,770.61 
(1)重新计量设定受益计划变动额    
(2)权益法下不能转损益的其他综合收益    
(3)其他权益工具投资公允价值变动  -50,717,910.00 -12,261,770.61 
(4)企业自身信用风险公允价值变动    
2.将重分类进损益的其他综合收益    
(1)权益法下可转损益的其他综合收益    
(2)其他债权投资公允价值变动    
(3)金融资产重分类计入其他综合收益的金额    
(4)其他债权投资信用减值准备    
(5)现金流量套期储备    
(6)外币财务报表折算差额    
(7)其他    
(二)归属于少数股东的其他综合收益的税后净额    
七、综合收益总额  212,612,866.42 456,885,316.49 
(一)归属于母公司所有者的综合收益总额  230,931,213.23 442,536,882.36 
(二)归属于少数股东的综合收益总额  -18,318,346.81 14,348,434.13 
八、每股收益:      
(一)基本每股收益(元/股)  0.0831 0.1338 
(二)稀释每股收益(元/股)  0.0831 0.1338 
 
本期发生同一控制下企业合并的,被合并方在合并前实现的净利润为:0元,上期被合并方实现的
净利润为:0元。 
法定代表人:翟美卿       主管会计工作负责人:吴光辉      会计机构负责人:杜艳 
 
母公司利润表 
2020年 1—12月 
单位:元币种:人民币 
项目 附注 2020年度 2019年度 
一、营业收入 十六.4 58,520,681.80 109,535,309.51 
减:营业成本 十六.4 48,214,064.25 38,390,914.42 
税金及附加   5,985,758.56 7,341,782.42 
销售费用     
管理费用   97,971,075.84 69,472,121.82 
研发费用     
财务费用   -136,769,392.43 -111,352,269.03 
其中:利息费用   124,911,826.83 267,892,927.35 
利息收入   273,324,746.93 380,390,248.18 
加:其他收益   738,939.83 969.56 
投资收益(损失以“-”号填列) 十六.5 218,227,103.02 241,163,144.03 
其中:对联营企业和合营企业的投资收益  3,506.51 -10,260.63 
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益    
净敞口套期收益(损失以“-”号填列)    
公允价值变动收益(损失以“-”号填列)    
信用减值损失(损失以“-”号填列)  4,776.95 157,497.17 
2020年年度报告 
75 / 169 
 
资产减值损失(损失以“-”号填列)   -89,937,280.00 
资产处置收益(损失以“-”号填列)  -31,895.48  
二、营业利润(亏损以“-”号填列)  262,058,099.90 257,067,090.64 
加:营业外收入  495,508.97 334,522.55 
减:营业外支出  3,058,342.76 547,723.86 
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)  259,495,266.11 256,853,889.33 
减:所得税费用    
四、净利润(净亏损以“-”号填列)  259,495,266.11 256,853,889.33 
(一)持续经营净利润(净亏损以“-”号填列)  259,495,266.11 256,853,889.33 
(二)终止经营净利润(净亏损以“-”号填列)    
五、其他综合收益的税后净额  -38,264,220.00 -3,953,364.46 
(一)不能重分类进损益的其他综合收益  -38,264,220.00 -3,953,364.46 
1.重新计量设定受益计划变动额    
2.权益法下不能转损益的其他综合收益    
3.其他权益工具投资公允价值变动  -38,264,220.00 -3,953,364.46 
4.企业自身信用风险公允价值变动    
(二)将重分类进损益的其他综合收益    
1.权益法下可转损益的其他综合收益    
2.其他债权投资公允价值变动    
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额    
4.其他债权投资信用减值准备    
5.现金流量套期储备    
6.外币财务报表折算差额    
7.其他    
六、综合收益总额  221,231,046.11 252,900,524.87 
七、每股收益:      
(一)基本每股收益(元/股)  不适用 不适用 
(二)稀释每股收益(元/股)  不适用 不适用 
 
法定代表人:翟美卿       主管会计工作负责人:吴光辉       会计机构负责人:杜艳 
 
 
合并现金流量表 
2020年 1—12月 
单位:元币种:人民币 
项目 附注 2020年度 2019年度 
一、经营活动产生的现金流量:    
销售商品、提供劳务收到的现金  6,934,831,470.12 7,263,190,985.50 
客户存款和同业存放款项净增加额    
向中央银行借款净增加额    
向其他金融机构拆入资金净增加额    
收到原保险合同保费取得的现金    
收到再保业务现金净额    
保户储金及投资款净增加额    
收取利息、手续费及佣金的现金    
拆入资金净增加额    
回购业务资金净增加额    
代理买卖证券收到的现金净额    
收到的税费返还    
收到其他与经营活动有关的现金 七.53.(1) 337,827,140.35 383,305,751.21 
经营活动现金流入小计   7,272,658,610.47 7,646,496,736.71 
2020年年度报告 
76 / 169 
 
购买商品、接受劳务支付的现金   4,372,706,338.48 2,253,560,209.27 
客户贷款及垫款净增加额     
存放中央银行和同业款项净增加额     
支付原保险合同赔付款项的现金     
拆出资金净增加额     
支付利息、手续费及佣金的现金     
支付保单红利的现金     
支付给职工及为职工支付的现金   472,429,093.50 462,429,327.37 
支付的各项税费   1,216,324,516.05 1,104,590,306.38 
支付其他与经营活动有关的现金 七.53.(2) 613,869,741.88 545,421,136.36 
经营活动现金流出小计   6,675,329,689.91 4,366,000,979.38 
经营活动产生的现金流量净额   597,328,920.56 3,280,495,757.33 
二、投资活动产生的现金流量:     
收回投资收到的现金   35,000,000.00  
取得投资收益收到的现金   2,420,431.20 550,818.79 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的现金净额 
  
112,662,778.78 121,411,516.76 
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额   100,000.00 45,966,492.24 
收到其他与投资活动有关的现金 七.53.(3) 161,867,555.56 13,000,000.00 
投资活动现金流入小计   312,050,765.54 180,928,827.79 
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
付的现金 
  
114,172,544.43 82,124,908.11 
投资支付的现金   240,450,000.00 23,370,673.46 
质押贷款净增加额     
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额    4,405,500.02 
支付其他与投资活动有关的现金 七.53.(4) 160,000,000.00  
投资活动现金流出小计   514,622,544.43 109,901,081.59 
投资活动产生的现金流量净额   -202,571,778.89 71,027,746.20 
三、筹资活动产生的现金流量:       
吸收投资收到的现金     
其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金     
取得借款收到的现金   3,337,711,095.23 3,106,634,275.81 
收到其他与筹资活动有关的现金 七.53.(5) 82,729,391.80 600,000,000.00 
筹资活动现金流入小计   3,420,440,487.03 3,706,634,275.81 
偿还债务支付的现金   3,147,369,885.74 4,621,189,183.99 
分配股利、利润或偿付利息支付的现金   683,514,042.09 757,493,525.89 
其中:子公司支付给少数股东的股利、利润     
支付其他与筹资活动有关的现金 七.53.(6) 100,425,082.67 921,386,618.10 
筹资活动现金流出小计  3,931,309,010.50 6,300,069,327.98 
筹资活动产生的现金流量净额  -510,868,523.47 -2,593,435,052.17 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响    
五、现金及现金等价物净增加额  -116,111,381.80 758,088,451.36 
加:期初现金及现金等价物余额  3,143,205,019.93 2,385,116,568.57 
六、期末现金及现金等价物余额  3,027,093,638.13 3,143,205,019.93 
 
法定代表人:翟美卿     主管会计工作负责人:吴光辉     会计机构负责人:杜艳 
 
母公司现金流量表 
2020年 1—12月 
单位:元币种:人民币 
项目 附注 2020年度 2019年度 
2020年年度报告 
77 / 169 
 
一、经营活动产生的现金流量:    
销售商品、提供劳务收到的现金  120,592,956.03 94,911,393.33 
收到的税费返还    
收到其他与经营活动有关的现金  20,816,254.16 14,576,915.32 
经营活动现金流入小计  141,409,210.19 109,488,308.65 
购买商品、接受劳务支付的现金  8,496,916.63 1,309,123.98 
支付给职工及为职工支付的现金  77,718,877.92 54,248,155.51 
支付的各项税费  27,182,580.64 30,477,196.91 
支付其他与经营活动有关的现金  65,311,868.19 47,252,070.08 
经营活动现金流出小计  178,710,243.38 133,286,546.48 
经营活动产生的现金流量净额  -37,301,033.19 -23,798,237.83 
二、投资活动产生的现金流量:      
收回投资收到的现金  30,000,000.00  
取得投资收益收到的现金  229,686,043.21 212,780,954.97 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
的现金净额 
 
18,216.68 5,422.45 
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额  100,000.00  
收到其他与投资活动有关的现金  484,976,082.99 2,262,952,134.05 
投资活动现金流入小计  744,780,342.88 2,475,738,511.47 
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
的现金 
 
1,189,249.54 4,456,989.37 
投资支付的现金  65,000,000.00  
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额    
支付其他与投资活动有关的现金  965,104,901.26  
投资活动现金流出小计  1,031,294,150.80 4,456,989.37 
投资活动产生的现金流量净额  -286,513,807.92 2,471,281,522.10 
三、筹资活动产生的现金流量:      
吸收投资收到的现金    
取得借款收到的现金  711,000,000.00 914,000,000.00 
收到其他与筹资活动有关的现金  1,033,267,035.63 600,000,000.00 
筹资活动现金流入小计  1,744,267,035.63 1,514,000,000.00 
偿还债务支付的现金  978,000,132.00 2,897,137,021.57 
分配股利、利润或偿付利息支付的现金  400,141,385.51 503,584,097.46 
支付其他与筹资活动有关的现金  83,194,795.23 1,026,318,843.38 
筹资活动现金流出小计  1,461,336,312.74 4,427,039,962.41 
筹资活动产生的现金流量净额  282,930,722.89 -2,913,039,962.41 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响    
五、现金及现金等价物净增加额  -40,884,118.22 -465,556,678.14 
加:期初现金及现金等价物余额  907,929,456.70 1,373,486,134.84 
六、期末现金及现金等价物余额  867,045,338.48 907,929,456.70 
 
法定代表人:翟美卿        主管会计工作负责人:吴光辉      会计机构负责人:杜艳 
2020年年度报告 
78 / 169 
 
 
合并所有者权益变动表 
2020年 1—12月 
单位:元币种:人民币 
项目 
2020年度 
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 
所有者权益合
计 
实收资本(或股本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 其他综合收益 



备 
盈余公积 





备 
未分配利润 

他 
小计 优

股 


债 

他 
一、上年年
末余额 
3,395,781,424.00    58,434,371.68  41,130,830.00  117,202,145.19  1,721,443,575.09  5,333,992,345.96 340,202,533.10 5,674,194,879.06 
加:会计政
策变更 
          49,021,219.05  49,021,219.05 17,054,328.35 66,075,547.40 
前期
差错更正 
               
同一
控制下企
业合并 
               
其他                
二、本年期
初余额 
3,395,781,424.00    58,434,371.68  41,130,830.00  117,202,145.19  1,770,464,794.14  5,383,013,565.01 357,256,861.45 5,740,270,426.46 
三、本期增
减变动金
额(减少以
“-”号
填列) 
     69,916,356.34 -50,717,910.00  25,949,526.61  28,182,241.21  -66,502,498.52 -199,346.79 -66,701,845.31 
(一)综合
收益总额 
      -50,717,910.00    281,649,123.23  230,931,213.23 -18,318,346.81 212,612,866.42 
(二)所有
者投入和
减少资本 
     69,916,356.34       -69,916,356.34 18,119,000.02 -51,797,356.32 
1.所有者
投入的普
通股 
             16,800,000.00 16,800,000.00 
2.其他权
益工具持
               
2020年年度报告 
79 / 169 
 
有者投入
资本 
3.股份支
付计入所
有者权益
的金额 
               
4.其他      69,916,356.34       -69,916,356.34 1,319,000.02 -68,597,356.32 
(三)利润
分配 
        25,949,526.61  -253,466,882.02  -227,517,355.41  -227,517,355.41 
1.提取盈
余公积 
        25,949,526.61  -25,949,526.61     
2.提取一
般风险准
备 
               
3.对所有
者(或股
东)的分配 
          -227,517,355.41  -227,517,355.41  -227,517,355.41 
4.其他                
(四)所有
者权益内
部结转 
               
1.资本公
积转增资
本(或股
本) 
               
2.盈余公
积转增资
本(或股
本) 
               
3.盈余公
积弥补亏
损 
               
4.设定受
益计划变
动额结转
留存收益 
               
5.其他综
合收益结
转留存收
益 
               
6.其他                
(五)专项
储备 
               
1.本期提                
2020年年度报告 
80 / 169 
 
取 
2.本期使
用 
               
(六)其他                
四、本期期
末余额 
3,395,781,424.00    58,434,371.68 69,916,356.34 -9,587,080.00  143,151,671.80  1,798,647,035.35  5,316,511,066.49 357,057,514.66 5,673,568,581.15 
 
 
项目 
2019年度 
归属于母公司所有者权益 
少数股东权益 所有者权益合计 
实收资本(或股
本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 其他综合收益 



备 
盈余公积 





备 
未分配利润 

他 
小计 优

股 


债 
其他 
一、上年年末余额 3,399,327,424.00   46,948,156.43 14,241,100.00 16,140,860.00   90,170,399.45  1,549,493,612.96  5,084,039,832.84 326,338,490.16 5,410,378,323.00 
加:会计政策变更       53,392,600.61      53,392,600.61  53,392,600.61 
前期差错更正               - 
同一控制下企
业合并 
    20,100,000.00    1,346,356.81  -3,540,435.11  17,905,921.70 8,819,334.57 26,725,256.27 
其他               - 
二、本年期初余额 3,399,327,424.00   46,948,156.43 34,341,100.00 16,140,860.00 53,392,600.61  91,516,756.26  1,545,953,177.85  5,155,338,355.15 335,157,824.73 5,490,496,179.88 
三、本期增减变动金
额(减少以“-”号
填列) 
-3,546,000.00   -46,948,156.43 24,093,271.68 -16,140,860.00 -12,261,770.61  25,685,388.93  175,490,397.24  178,653,990.81 5,044,708.37 183,698,699.18 
(一)综合收益总额       -12,261,770.61    454,798,652.97  442,536,882.36 14,348,434.13 456,885,316.49 
(二)所有者投入和
减少资本 
-3,546,000.00   -46,948,156.43 24,093,271.68 -16,140,860.00       -10,260,024.75 -9,303,725.76 -19,563,750.51 
1.所有者投入的普
通股 
               
2.其他权益工具持
有者投入资本 
               
3.股份支付计入所
有者权益的金额 
   553,850.00 47,502,006.43        48,055,856.43  48,055,856.43 
4.其他 -3,546,000.00   -47,502,006.43 -23,408,734.75 -16,140,860.00   -    -58,315,881.18 -9,303,725.76 -67,619,606.94 
(三)利润分配         25,685,388.93  -279,308,255.73  -253,622,866.80  -253,622,866.80 
1.提取盈余公积         25,685,388.93  -25,685,388.93     
2.提取一般风险准
备 
               
2020年年度报告 
81 / 169 
 
3.对所有者(或股
东)的分配 
          -253,622,866.80  -253,622,866.80  -253,622,866.80 
4.其他                
(四)所有者权益内
部结转 
               
1.资本公积转增资
本(或股本) 
               
2.盈余公积转增资
本(或股本) 
               
3.盈余公积弥补亏
损 
               
4.设定受益计划变
动额结转留存收益 
               
5.其他综合收益结
转留存收益 
               
6.其他                
(五)专项储备                
1.本期提取                
2.本期使用                
(六)其他                
四、本期期末余额 3,395,781,424.00    58,434,371.68  41,130,830.00  117,202,145.19  1,721,443,575.09  5,333,992,345.96 340,202,533.10 5,674,194,879.06 
 
法定代表人:翟美卿                       主管会计工作负责人:吴光辉                    会计机构负责人:杜艳 
 
 
母公司所有者权益变动表 
2020年 1—12月 
单位:元币种:人民币 
项目 
2020年度 
实收资本(或股本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 其他综合收益 



备 
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优

股 


债 
其他 
一、上年年末余额 3,395,781,424.00    58,078,906.43  40,009,040.00  176,428,188.62 391,479,736.77 4,061,777,295.82 
加:会计政策变更            
前期差错更正            
其他            
二、本年期初余额 3,395,781,424.00    58,078,906.43  40,009,040.00  176,428,188.62 391,479,736.77 4,061,777,295.82 
三、本期增减变动金额
(减少以“-”号填列) 
     69,916,356.34 -38,264,220.00  25,949,526.61 6,028,384.09 -76,202,665.64 
2020年年度报告 
82 / 169 
 
(一)综合收益总额       -38,264,220.00   259,495,266.11 221,231,046.11 
(二)所有者投入和减少
资本 
     69,916,356.34     -69,916,356.34 
1.所有者投入的普通股            
2.其他权益工具持有者
投入资本 
           
3.股份支付计入所有者
权益的金额 
           
4.其他      69,916,356.34     -69,916,356.34 
(三)利润分配         25,949,526.61 -253,466,882.02 -227,517,355.41 
1.提取盈余公积         25,949,526.61 -25,949,526.61  
2.对所有者(或股东)
的分配 
         -227,517,355.41 -227,517,355.41 
3.其他            
(四)所有者权益内部结
转 
           
1.资本公积转增资本(或
股本) 
           
2.盈余公积转增资本(或
股本) 
           
3.盈余公积弥补亏损            
4.设定受益计划变动额
结转留存收益 
           
5.其他综合收益结转留
存收益 
           
6.其他            
(五)专项储备            
1.本期提取            
2.本期使用            
(六)其他            
四、本期期末余额 3,395,781,424.00    58,078,906.43 69,916,356.34 1,744,820.00  202,377,715.23 397,508,120.86 3,985,574,630.18 
 
 
项目 
2019年度 
实收资本(或股本) 
其他权益工具 
资本公积 减:库存股 其他综合收益 



备 
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优

股 


债 
其他 
一、上年年末余额 3,399,327,424.00   46,948,156.43 14,241,100.00 16,140,860.00   150,742,799.69 413,934,103.17 4,009,052,723.29 
加:会计政策变更       43,962,404.46    43,962,404.46 
前期差错更正            
2020年年度报告 
83 / 169 
 
其他            
二、本年期初余额 3,399,327,424.00   46,948,156.43 14,241,100.00 16,140,860.00 43,962,404.46  150,742,799.69 413,934,103.17 4,053,015,127.75 
三、本期增减变动金额(减少以
“-”号填列) 
-3,546,000.00   -46,948,156.43 43,837,806.43 -16,140,860.00 -3,953,364.46  25,685,388.93 -22,454,366.40 8,762,168.07 
(一)综合收益总额       -3,953,364.46   256,853,889.33 252,900,524.87 
(二)所有者投入和减少资本 -3,546,000.00   -46,948,156.43 43,837,806.43 -16,140,860.00     9,484,510.00 
1.所有者投入的普通股            
2.其他权益工具持有者投入资本            
3.股份支付计入所有者权益的金
额 
   553,850.00 47,502,006.43      48,055,856.43 
4.其他 -3,546,000.00   -47,502,006.43 -3,664,200.00 -16,140,860.00     -38,571,346.43 
(三)利润分配         25,685,388.93 -279,308,255.73 -253,622,866.80 
1.提取盈余公积         25,685,388.93 -25,685,388.93  
2.对所有者(或股东)的分配          -253,622,866.80 -253,622,866.80 
3.其他            
(四)所有者权益内部结转            
1.资本公积转增资本(或股本)            
2.盈余公积转增资本(或股本)            
3.盈余公积弥补亏损            
4.设定受益计划变动额结转留存
收益 
           
5.其他综合收益结转留存收益            
6.其他            
(五)专项储备            
1.本期提取            
2.本期使用            
(六)其他            
四、本期期末余额 3,395,781,424.00    58,078,906.43  40,009,040.00  176,428,188.62 391,479,736.77 4,061,777,295.82 
 
法定代表人:翟美卿                        主管会计工作负责人:吴光辉                        会计机构负责人:杜艳 
 
 
 
2020年年度报告 
84 / 169 
 
三、 公司基本情况 
1. 公司概况 
√适用  □不适用  
深圳香江控股股份有限公司(以下简称“本公司”)是经山东临沂地区体制改革委员会临体改
[1993]第 28号文批准,于 1994年 1月 30日注册成立的股份有限公司。本公司的注册地在广东省
深圳市,总部位于广东省广州市。 
本公司及其子公司(以下简称“本集团”)主要的经营业务包括:投资兴办实业(具体项目另行
申报);在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营;物业管理;从事建筑工程和装饰工程的
施工(须取得相应的资质证书后方可经营);企业形象策划;酒店管理;国内商业、物资供销业(不
含专营、专控、专卖商品);经营进出口业务(法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外,限
制的项目须取得许可后方可经营);教育咨询服务、经济信息咨询(不含限制项目);国内贸易;柜
台出租;供应链管理;投资管理;投资咨询;市场营销策划(不含限制项目);仓储服务;营养健
康咨询服务;医院管理、疗养院、养老服务;健康养生管理咨询(不含医疗行为);为医院、体检
中心提供后勤管理服务(不含具体经营医疗服务);医疗器械、保健产品的技术研发;对体检中心
进行管理。 
本公司的合并及母公司财务报表于 2021年 4月 12日已经本公司董事会批准。 
 
2. 合并财务报表范围 
√适用  □不适用  
本年度合并财务报表范围子公司的详细情况参见附注(九)“在其他主体中的权益”。 
本年度合并财务报表范围变化详细情况参见附注(八)“合并范围的变更”。 
 
四、 财务报表的编制基础 
1. 编制基础 
本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外,本集团还按照《公开发行证券的
公司信息披露编报规则第 15号—财务报告的一般规定(2014年修订)》披露有关财务信息。 
 
记账基础和计价原则 
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外,本财务报表
以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值,则按照相关规定计提相应的减值准备。 
在历史成本计量下,资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价的
公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额,或者承担现时义务
的合同金额,或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。 
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中,出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的,在本财务报表中计量
或披露的公允价值均在此基础上予以确定。 
对于以交易价格作为初始确认时的公允价值,且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察
输入值的估值技术的金融资产,在估值过程中校正该估值技术,以使估值技术确定的初始确认结
果与交易价格相等。 
公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重
要性,被划分为三个层次: 
·第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。 
·第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。 
·第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。 
 
2. 持续经营 
√适用  □不适用  
2020年年度报告 
85 / 169 
 
本集团对自 2020年 12月 31日起 12个月的持续经营能力进行了评价,未发现对持续经营能
力产生重大怀疑的事项和情况。因此,本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。 
 
五、 重要会计政策及会计估计 
具体会计政策和会计估计提示: 
□适用 √不适用  
 
1. 遵循企业会计准则的声明 
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。 
 
2. 会计期间 
本公司会计年度自公历 1月 1日起至 12月 31日止。 
 
3. 营业周期 
√适用  □不适用  
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司从事房
地产开发经营的子公司,其营业周期超过 12个月,该等子公司以营业周期作为资产和负债的流动
性划分标准。 
 
4. 记账本位币 
人民币为本集团经营所处的主要经济环境中的货币,本集团以人民币为记账本位币。本公司
编制本财务报表时所采用的货币为人民币。 
 
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 
√适用  □不适用  
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。 
5.1同一控制下的企业合并 
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制,且该控制并非暂时性的,为
同一控制下的企业合并。 
在企业合并中取得的资产和负债,按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净
资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额,调整资本公积中的股本溢价,股本溢价不足
冲减的则调整留存收益。 
当合并协议中约定根据未来或有事项的发生,合并方需追加或要求返还之前已经支付的合并
对价时,本集团按照《企业会计准则第 13号—或有事项》的规定将合并协议约定的或有对价确认
为一项预计负债或资产,作为企业合并对价的一部分。该预计负债或资产与后续或有对价结算金
额的差额调整资本公积,资本公积不足冲减的,调整留存收益。 
当合并协议中约定根据未来或有事项的发生,购买方需追加或要求返还之前已经支付的合并
对价时,本集团将合并协议约定的或有对价确认为一项负债或资产,作为企业合并对价的一部分,
按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。对于资产或负债性质的或有对价,按照《企业会
计准则第 22号—金融工具确认和计量》和《企业会计准则第 13号—或有事项》计量,发生的变
化或调整按照合并日的处理调整留存收益或资本公积中的股本溢价。为进行企业合并发生的各项
直接费用,于发生时计入当期损益。 
5.2非同一控制下的企业合并及商誉 
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制,为非同一控制下的企业合并。 
合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权益性工
具的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用,于发生时计入当期损益。 
2020年年度报告 
86 / 169 
 
购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允
价值计量。 
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,作为一项资产确认
为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的,首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进
行复核,复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,计入当期
损益。 
因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报,并按照成本扣除累计减值准备后的金额
计量。 
 
6. 合并财务报表的编制方法 
√适用  □不适用  
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权力,通过
参与被投资方的相关活动而享有可变回报,并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化,本集团将进行重新评
估。 
子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时,终止于本集团丧失对该子公司的控
制权时。 
对于本集团处置的子公司,处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地
包括在合并利润表和合并现金流量表中。 
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司,其自购买日(取得控制权的日期)起的经营
成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。 
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司,无论该项企业合并发生在报告期的任一时点,
视同该子公司同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围,其自报告期最早期间期初或同
受最终控制方控制之日起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。 
子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。本公司
与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。 
子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益,在合并资产负债表中股东权益
项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额,在合并利
润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。 
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额,
其余额仍冲减少数股东权益。 
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易,作为
权益性交易核算,调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中
相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积,
资本公积不足冲减的,调整留存收益。 
 
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法 
√适用  □不适用  
合营安排分为共同经营和合营企业,该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款等因
素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营,是指合营方享有该安排相
关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的
合营安排。 
本集团对合营企业的投资采用权益法核算,具体参见附注(五)“13.3.2.按权益法核算的长
期股权投资”。 
本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有的
资产;确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债;确认出售本集团享
有的共同经营产出份额所产生的收入;按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入;确
认本集团单独所发生的费用,以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。本集团按照适用于特
定资产、负债、收入和费用的规定核算确认的与共同经营相关的资产、负债、收入和费用。 
2020年年度报告 
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本集团向共同经营投出或出售资产等(该资产构成业务的除外),在该资产等由共同经营出
售给第三方之前,仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售
的资产发生资产减值损失的,本集团全额确认该损失。 
本集团自共同经营购买资产等(该资产构成业务的除外),在将该资产等出售给第三方之前,
仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资产减值损失
的,本集团按其承担的份额确认该部分损失。 
 
8. 现金及现金等价物的确定标准 
现金等价物是指企业持有的期限短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 
 
9. 金融工具 
√适用  □不适用  
本集团在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。 
对于以常规方式购买或出售金融资产的,在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债,
或者在交易日终止确认已出售的资产。 
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产和金融负债,相关的交易费用直接计入当期损益;对于其他类别的金融资产和金
融负债,相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第 14号——收入》(以
下简称“收入准则”)初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的
应收账款时,按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。 
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各
会计期间的方法。 
实际利率,是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量,折现为该金融资
产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时,在考虑金融资产或金融负
债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量,
但不考虑预期信用损失。 
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本
金,加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计
摊销额,再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。 
9.1 金融资产的分类、确认与计量 
初始确认后,本集团对不同类别的金融资产,分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。 
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付,且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标,则本集团将
该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款、其
他应收款。 
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付,且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金
融资产为目标的,则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
此类金融资产自取得起期限在一年以上的,列示为其他债权投资,自资产负债表日起一年内(含
一年)到期的,列示于一年内到期的非流动资产;取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的应收账款与应收票据,列示于应收款项融资,其余取得时期限在一年内(含一年)
项目列示于其他流动资产。 
初始确认时,本集团可以单项金融资产为基础,不可撤销地将非同一控制下的企业合并中确
认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。 
金融资产满足下列条件之一的,表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的: 
? 取得相关金融资产的目的,主要是为了近期出售。 
2020年年度报告 
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? 相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分,且有客观证
据表明近期实际存在短期获利模式。 
? 相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套
期工具的衍生工具除外。 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产: 
? 不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 
? 在初始确认时,为消除或显著减少会计错配,本集团可以将金融资产不可撤销地指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表日
起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的,列示于其他非流动金融资产。 
9.1.1以摊余成本计量的金融资产 
以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法,按摊余成本进行后续计量,发生减值或终止确
认产生的利得或损失,计入当期损益。 
本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外,本集团
根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入: 
? 对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产,本集团自初始确认起,按照该金融资产
的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。 
? 对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产,本
集团在后续期间,按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在
后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值,并且这一改善可与应用上述规定之后发生
的某一事件相联系,本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。 
9.1.2以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采用
实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益,除此以外该金融资产的公允价值变动均计
入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量而计入各期损益
的金额相等。该金融资产终止确认时,之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益
中转出,计入当期损益。 
指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变动
在其他综合收益中进行确认,该金融资产终止确认时,之前计入其他综合收益的累计利得或损失
从其他综合收益中转出,计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资期间,在本集团
收取股利的权利已经确立,与股利相关的经济利益很可能流入本集团,且股利的金额能够可靠计
量时,确认股利收入并计入当期损益。 
9.1.3以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量,公允价值变动
形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。 
9.2 金融工具减值 
本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。 
本集团对由收入准则规范的交易形成的全部应收票据和应收账款,以及由《企业会计准则第
21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款,按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计
量损失准备。 
对于其他金融工具,除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外,本集团在每个资产负债
表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确
认后已显著增加,本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准
备;若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加,本集团按照相当于该金融工具未来 12
个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额,除分类为以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外,作为减值损失或利得计入当期损益。对于分
类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产,本集团在其他综合收益中确认其信
2020年年度报告 
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用损失准备,并将减值损失或利得计入当期损益,且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账
面价值。 
本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损
失准备,但在当期资产负债表日,该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形
的,本集团在当期资产负债表日按照相当于未来 12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的
损失准备,由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。 
9.2.1信用风险显著增加 
本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息,通过比较金融工具在资产负债表日发生违
约的风险与在初始确认日发生违约的风险,以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著
增加。对于财务担保合同,本集团在应用金融工具减值规定时,将本集团成为做出不可撤销承诺
的一方之日作为初始确认日。 
本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素: 
(1) 信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化。 
(2) 若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行,该金融工具的利率或其他
条款是否发生显著变化(如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益率等)。 
(3) 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发
生显著变化。这些指标包括:信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产的公允价值
小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息(如借款人的债务工具或权益
工具的价格变动)。 
(4) 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化。 
(5) 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调。 
(6) 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否发
生不利变化。 
(7) 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。 
(8) 同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加。 
(9) 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。 
(10)作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。这
些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率。 
(11)预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。 
(12)借款合同的预期是否发生变更,包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除或
修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他变更。 
(13)债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。 
(14)本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。 
于资产负债表日,若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险,则本集团假定该金融工具
的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低,借款人在短期内履行其
合同现金流量义务的能力很强,并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一
定降低借款人履行其合同现金义务,则该金融工具被视为具有较低的信用风险。 
9.2.2已发生信用减值的金融资产 
当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时,该金融资产
成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息: 
(1) 发行方或债务人发生重大财务困难; 
(2) 债务人违反合同,如偿付利息或本金违约或逾期等; 
(3) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑,给予债务人在任何其他情况下都
不会做出的让步; 
(4) 债务人很可能破产或进行其他财务重组; 
(5) 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失; 
(6) 以大幅折扣购买或源生一项金融资产,该折扣反映了发生信用损失的事实。 
基于本集团内部信用风险管理,当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能
全额偿付包括本集团在内的债权人(不考虑本集团取得的任何担保),则本集团认为发生违约事
件。 
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9.2.3预期信用损失的确定 
本集团对应收账款和其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。
本集团以共同风险特征为依据,将金融工具分为不同组别。本集团采用的共同信用风险特征包括:
债务人所处行业、逾期信息和信用风险评级等。 
本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失: 
?对于金融资产,信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之差额的现
值。 
?对于财务担保合同(具体会计政策参见附注(三)9.4.1.2.1),信用损失为本集团就该合
同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额,减去本集团预期向该合同持有人、债务人
或任何其他方收取的金额之间差额的现值。 
?对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产,信用损失
为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。 
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括:通过评价一系列可能的结果而确
定的无偏概率加权平均金额;货币时间价值;在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。 
9.2.4减记金融资产 
当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的,直接减记该金融资产
的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。 
9.3 金融资产的转移 
满足下列条件之一的金融资产,予以终止确认:(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止;
(2)该金融资产已转移,且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方;(3)该金融
资产已转移,虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬,但是
放弃了对该金融资产控制。 
若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬,且保留了对该金融
资产控制的,则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产,并相应确认
相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量: 
? 被转移金融资产以摊余成本计量的,相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产
的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的摊余成本并
加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的摊余成本,相关负债不
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 
? 被转移金融资产以公允价值计量的,相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产
的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的公允价值并
加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的公允价值,该权利和义
务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。 
金融资产整体转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因转
移金融资产而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金
额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的非交易性权益工具投资,之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益
中转出,计入留存收益。 
金融资产部分转移满足终止确认条件的,将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部分
和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊,并将终止确认部分收到的对价和
原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终止确认部分在终
止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资,之前计入其他综合收益的累计利得或损失从
其他综合收益中转出,计入留存收益。 
金融资产整体转移未满足终止确认条件的,本集团继续确认所转移的金融资产整体,并将收
到的对价确认为金融负债。 
9.4 金融负债和权益工具的分类 
本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式,结合金融
负债和权益工具的定义,在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。 
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9.4.1金融负债的分类、确认和计量 
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融
负债。 
9.4.1.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,包括交易性金融负债和指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 
金融负债满足下列条件之一,表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的: 
? 承担相关金融负债的目的,主要是为了近期回购。 
? 相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分,且有客观证
据表明近期实际存在短期获利模式。 
? 相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套
期工具的衍生工具除外。 
本集团将符合下列条件之一的金融负债,在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债:(1)该指定能够消除或显著减少会计错配;(2)根据本集团正式书面文
件载明的风险管理或投资策略,以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进
行管理和业绩评价,并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告;(3)符合条件的包含嵌入衍
生工具的混合合同。 
交易性金融负债采用公允价值进行后续计量,公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金
融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。 
对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,该金融负债由本集团自身
信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益,其他公允价值变动计入当期损益。该金融
负债终止确认时,之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入
留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债
的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的,本集团将该金融负债的
全部利得或损失(包括自身信用风险变动的影响金额)计入当期损益。 
9.4.1.2其他金融负债 
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债外的其他
金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债,按摊余成本进行后续计量,终止确认 
或摊销产生的利得或损失计入当期损益。 
本集团与交易对手方修改或重新议定合同,未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止
确认,但导致合同现金流量发生变化的,本集团重新计算该金融负债的账面价值,并将相关利得
或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值,本集团根据将重新议定或修改的合同
现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本
或费用,本集团调整修改后的金融负债的账面价值,并在修改后金融负债的剩余期限内进行摊销。 
9.4.1.2.1财务担保合同 
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时,要
求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资
产所形成的金融负债的财务担保合同,在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依
据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。 
9.4.2金融负债的终止确认 
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,终止确认该金融负债或其一部分。本集团(债务
人)与债权人之间签订协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,且新金融负债与现存金融
负债的合同条款实质上不同的,终止确认现存金融负债,并同时确认新金融负债。 
金融负债全部或部分终止确认的,将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现
金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。 
9.4.3权益工具 
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行
(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的公允价
值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。 
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本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理,发放的股票股利不影响股东权益总额。 
9.5 金融资产和金融负债的抵销 
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利,且该种法定权利是当前可执行的,
同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时,金融资产和金融负债以
相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外,金融资产和金融负债在资产负债表内分别列
示,不予相互抵销。 
 
10. 应收款项 
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
1).单项计提坏账准备的应收款项 
单项计提坏账准备的判断依据或标
准 
如有证据表明某单项应收款项的信用风险较大,则对该应
收款项单独计提坏账准备。 
单项计提坏账准备的计提方法 单独进行减值测试,按照其未来现金流量现值低于其账面
价值的差额计提坏账准备。 
  
 (2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项 
 除单项计提坏账准备的应收款项外,按信用风险特征的相似性和相关性对应收款项进行分组。
这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力,并且与被检查
资产的未来现金流量测算相关。各组合确定依据及坏账准备计提方法如下: 
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法(账龄分析法、余额百分比法、其他方法) 
组合一 本组合主要包括应收关联方的款项、应收政府部门及合作方的款项,此类款项发生
信用损失的可能性极小,按该等组合余额的0至0.1%计提坏账准备。 
组合二 本组合主要包括应收押金和保证金,为日常经营产生的租赁押金和履约保证金,此
类款项发生信用损失的可能性较小。对于本组合,按该等组合余额的1%计提坏账准
备。 
组合三 本组合为除组合一和组合二之外的应收款项。 
对于本组合,本集团结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等,
采用账龄分析法计提坏账准备。 
 
 组合一、二中,采用余额百分比法计提坏账准备的 
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 
组合一 0-0.1 0-0.1 
组合二 1 1 
 
 组合三中,采用账龄分析法计提坏账准备的 
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 
5年以内 6 6 
5年以上 100 100 
 
11. 存货 
√适用  □不适用  
11.1存货的分类 
本集团的存货主要包括原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品(包括意图出售而暂时出租
的开发产品)、拟开发土地及土地一级开发成本等。存货按成本进行初始计量,存货成本包括采购
成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。开发产品的成本包括土地出让
金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中
的其他相关费用。拟开发土地为本集团购入计划用于房地产开发的土地使用权,开始对土地使用
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权进行开发时,转入“开发成本”项目。土地一级开发成本为本集团与其他方合作进行一级土地
开发项目而形成的开发成本,列报于“开发成本”项目。 
11.2发出存货的计价方法 
原材料发出时,采用加权平均法确定其实际成本;其余存货发出时,采用个别计价法计价。 
11.3存货可变现净值的确定依据 
资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时,提取存
货跌价准备。可变现净值是指在日常活动中,存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、
估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时,以取得的确凿证据为基础,
同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。 
存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。 
计提存货跌价准备后,如果以前减记存货价值的影响因素已经消失,导致存货的可变现净值
高于其账面价值的,在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回,转回的金额计入当期损益。 
11.4存货的盘存制度 
存货盘存制度为永续盘存制。 
11.5低值易耗品的摊销方法 
酒店业的低值易耗品采用五五摊销法进行摊销,其他的低值易耗品按照一次转销法进行摊销。 
 
12. 合同资产 
(1). 合同资产的确认方法及标准 
√适用 □不适用  
合同资产是指本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利,且该权利取决于时间
流逝之外的其他因素。本集团拥有的无条件(即,仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作
为应收款项单独列示。 
 
(2). 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法 
√适用 □不适用  
有关合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法,参见附注(五)“9.2金融工具减值” 
 
13. 持有待售资产 
√适用  □不适用  
当本集团主要通过出售(包括具有商业实质的非货币性资产交换)而非持续使用一项非流动资
产或处置组收回其账面价值时,将其划分为持有待售类别。 
分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足以下条件:(1)根据类似交易中出售此
类资产或处置组的惯例,在当前状况下即可立即出售;(2)出售极可能发生,即本集团已经就一项
出售计划作出决议且获得确定的购买承诺,预计出售将在一年内完成。 
本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处置
组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的,减记账面价值至公允价值减去出售费用后
的净额,减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益,同时计提持有待售资产减值准备。后
续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的,恢复以前减记的
金额,并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回,转回金额计入当期损益。划
分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。 
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销,持有待售的处置组中负
债的利息和其他费用继续予以确认。 
 
14. 长期股权投资 
√适用  □不适用  
13.1共同控制、重大影响的判断标准 
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控制是指投资方拥有对被投资方的权力,通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报,并
且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有
的控制,并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是
指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力,但并不能够控制或者与其他方一起共同控制
这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时,已考虑投资方和其他方
持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。 
13.2初始投资成本的确定 
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,在合并日按照被合并方所有者权益在最终
控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始
投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额,调整资本公积;
资本公积不足冲减的,调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的,在合并日按照被合并
方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本,
按照发行股份的面值总额作为股本,长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差
额,调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。 
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,在购买日按照合并成本作为长期股权投
资的初始投资成本。 
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理
费用,于发生时计入当期损益。 
除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资,按成本进行初始计量。对
于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的,长期股权投资成
本为按照《企业会计准则第 22号—金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上
新增投资成本之和。 
13.3后续计量及损益确认方法 
13.3.1按成本法核算的长期股权投资 
母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施
控制的被投资主体。 
采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计量。追加或收回投资调整长期股权投资的
成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。 
13.3.2按权益法核算的长期股权投资 
本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重
大影响的被投资单位,合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。 
采用权益法核算时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的,不调整长期股权投资的初始投资成本;初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。 
采用权益法核算时,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额,
分别确认投资收益和其他综合收益,同时调整长期股权投资的账面价值;按照被投资单位宣告分
派的利润或现金股利计算应享有的部分,相应减少长期股权投资的账面价值;对于被投资单位除
净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并
计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项可辨认
资产等的公允价值为基础,对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策
及会计期间与本公司不一致的,按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行
调整,并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易,
投出或出售的资产不构成业务的,未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分
予以抵销,在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失,属于
所转让资产减值损失的,不予以抵销。 
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时,以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外,如本集团对被投资单位负有承担额外损失的
义务,则按预计承担的义务确认预计负债,计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润
的,本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后,恢复确认收益分享额。 
13.4长期股权投资处置 
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处置长期股权投资时,其账面价值与实际取得价款的差额,计入当期损益。 
 
15. 投资性房地产 
(1). 如果采用成本计量模式的: 
折旧或摊销方法 
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。 
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出,如果与该资产有关的
经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量,则计入投资性房地产成本。其他后续支出,在发生
时计入当期损益。 
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,并按照与房屋建筑物或土地使用权一致
的政策进行折旧或摊销。 
当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,终止确
认该项投资性房地产。 
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。 
 
16. 固定资产 
(1). 确认条件 
√适用 □不适用  
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团,且其成本能够可靠地计量
时才予以确认。固定资产按成本进行初始计量。 
与固定资产有关的后续支出,如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠
地计量,则计入固定资产成本,并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出,
在发生时计入当期损益。 
 
(2). 折旧方法 
√适用 □不适用  
类别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率 年折旧率 
房屋及建筑物 直线法 20-60 0-5% 1.67%-5% 
通用设备 直线法 3-5 5% 19%-31.67% 
运输工具 直线法 3-10 5% 9.5%-31.67% 
电子设备及其他设备 直线法 3-5 5% 19%-31.67% 
固定资产从达到预定可使用状态的次月起,采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。 
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态,本集团
目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。 
其他说明 
当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时,终止确认该固定资产。固定
资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。 
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核,如发生改变则
作为会计估计变更处理。 
 
17. 在建工程 
√适用  □不适用  
在建工程按实际成本计量,实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状
态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。在建工程在达到预定可使
用状态后结转为固定资产。 
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18. 借款费用 
√适用  □不适用  
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用,在资产支出已经发生、借
款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时,
开始资本化;构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时,停
止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续
超过 3个月的,暂停借款费用的资本化,直至资产的购建或生产活动重新开始。其余借款费用在
发生当期确认为费用。 
专门借款当期实际发生的利息费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化;一般借款根据累计资产支出超过专门借款部
分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,确定资本化金额。资本化率根据一般
借款的加权平均利率计算确定。 
 
19. 无形资产 
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试 
√适用 □不适用  
无形资产包括本集团固定资产或拟开发自用固定资产占用的土地使用权、软件等。 
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起,对其原值减去预
计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命
不确定的无形资产不予摊销。 
各类无形资产的摊销方法、使用寿命和预计净残值如下: 
类别 摊销方法 使用寿命(年) 残值率(%) 
土地使用权 直线法 40-50 0 
软件 直线法 3-10 0 
期末,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核,必要时进行调整。 
 
(2). 内部研究开发支出会计政策 
□适用 √不适用  
 
20. 长期资产减值 
√适用  □不适用  
本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本法计量的投资性房地产、固定资
产、在建工程及使用寿命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值
迹象,则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产,无
论是否存在减值迹象,每年均进行减值测试。 
估计资产的可收回金额以单项资产为基础,如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的,
则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允
价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。 
如果资产的可收回金额低于其账面价值,按其差额计提资产减值准备,并计入当期损益。 
上述资产减值损失一经确认,在以后会计期间不予转回。 
 
21. 长期待摊费用 
√适用  □不适用  
长期待摊费用主要为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的租入固定
资产改良支出和土地租赁费,其中租入固定资产改良支出在预计受益期 3-20年分期平均摊销,林
地承包费在预计收益期 70年分期平均摊销。 
 
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22. 合同负债 
(1). 合同负债的确认方法 
√适用 □不适用  
合同负债是指已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资
产和合同负债以净额列示 
 
23. 职工薪酬 
(1). 短期薪酬的会计处理方法 
√适用  □不适用  
本集团在职工为其提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负债,并计入当期损
益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费,在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相
关资产成本。职工福利费为非货币性福利的,按照公允价值计量。 
本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金,以
及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费,在职工为本集团提供服务的会计期间,根据规
定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额,确认相应负债,并计入当期损益或相关
资产成本。 
 
(2). 离职后福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
离职后福利全部为设定提存计划。 
本集团在职工为其提供服务的会计期间,将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债,
并计入当期损益或相关资产成本。 
 
(3). 辞退福利的会计处理方法 
√适用  □不适用  
本集团向职工提供辞退福利的,在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计
入当期损益:本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时;本集
团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。 
 
(4). 其他长期职工福利的会计处理方法 
□适用  √不适用  
 
24. 预计负债 
√适用  □不适用  
当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务,且履行该义务很可能导致经济利益流出,
以及该义务的金额能够可靠地计量,则确认为预计负债。 
在资产负债表日,考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素,按照履行
相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大,则以预
计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。 
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的,补偿金额在基本确定能够收到
时,作为资产单独确认,且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。 
 
25. 股份支付 
√适用  □不适用  
本集团的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定
的负债的交易。本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。 
1.以权益结算的股份支付 
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授予职工的以权益结算的股份支付 
对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付,本集团以授予职工权益工具在授予
日的公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础,
按直线法计算计入相关成本或费用,相应增加其他权益工具。 
在等待期内每个资产负债表日,本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出
最佳估计,修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用,并相应
调整其他权益工具。 
2.限制性股票回购义务的会计处理 
本集团在收到股份支付计划所授予的激励对象缴纳的限制性股票认购款时,按照收到的认购
款确认股本和资本公积(股本溢价),同时就回购义务全额确认一项负债并确认库存股。 
3.修改、终止股份支付计划的相关会计处理 
本集团对股份支付计划进行修改时,若修改增加了所授予权益工具的公允价值,按照权益工
具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加;若修改增加了所授予权益工具的数量,则将增加
的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的
权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不
利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件,则仍继续对取得的服务进行会计处理,视同该
变更从未发生,除非本集团取消了部分或全部已授予的权益工具。 
在等待期内,如果取消了授予的权益工具,本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行权
处理,将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益,同时确认其他权益工具。职工或其他方
能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的,本集团将其作为授予权益工具的取消处理。 
 
26. 收入 
(1). 收入确认和计量所采用的会计政策 
√适用 □不适用  
本集团的收入主要来源于商品销售收入和提供劳务收入。 
本集团在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品或服务控制权时,按照分摊至该
项履约义务的交易价格确认收入。履约义务,是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品或服
务的承诺。交易价格,是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额,但不包
含代第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。 
满足下列条件之一的,属于在某一时间段内履行的履约义务,本集团按照履约进度,在一段
时间内确认收入:(1)客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益 ;(2)客户能够控
制本集团履约过程中在建的商品;(3) 本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且本
集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。 
对于在某一时点履行的履约义务,本集团在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。 
1.商品销售收入 
本集团房地产开发产品在客户取得房地产开发产品控制权时确认收入,具体满足以下条件: 
1) 房地产开发产品竣工验收合格(取得竣工验收备案表); 
2) 签订了不可逆转的销售合同或其他结算通知书; 
3) 取得了买方付款证明(其中选择银行按揭的,收到首期款并办好按揭手续;不选择银行
按揭自行付款的,收到 50%以上房款); 
4) 办理了交房手续或者根据购房合同约定的条件视同客户接收时。 
2.提供劳务收入 
本集团提供劳务的收入包括商贸运营收入、物业管理收入等。 
合同中存在重大融资成分的,本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付
的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额,在合同期间内采用实际利率法摊
销。合同开始日,本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的,不
考虑合同中存在的重大融资成分。 
本集团向客户预收销售商品或服务款项的,首先将该款项确认为负债,待履行了相关履约义
务时再转为收入。当本集团预收款项无需退回,且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时,本
集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的,按照客户行使合同权利的模式按比
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例将上述金额确认为收入;否则,本集团只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时,才
将上述负债的相关余额转为收入。 
 
27. 合同成本 
√适用 □不适用  
1.取得合同的成本 
本集团为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的,确认
为一项资产,并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行推销,计入当期损益。
若该项资产摊销期限不超过一年的,在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出,
在发生时计入当期损益,明确由客户承担的除外。 
2.履行合同的成本 
本集团为履行合同发生的成本,不属于除收入准则外的其他企业会计准则规范范围且同时满
足下列条件的,确认为一项资产:(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关;(2)该成本
增加了本集团未来用于履行履约义务的资源;(3)该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相
关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销,计入当期损益。 
 
28. 政府补助 
√适用 □不适用  
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府
补助所附条件且能够收到时予以确认。 
政府补助为货币性资产的,按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的,按照
公允价值计量;公允价值不能够可靠取得的,按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助,
直接计入当期损益。 
1.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法 
本集团的政府补助中的本公司之子公司长春东北亚置业有限公司(以下简称“长春置业”)收
到的长春市二道区科学技术局拨款和长沙香江商贸物流城开发有限公司(以下简称“长沙物流”)
收到的长沙金霞经济开发区管理委员会拨款,由于上述款项分别用于长春置业的人防工程建设和
长沙物流长沙高岭国际商贸城一期的开发建设,该等政府补助为与资产相关的政府补助。 
与资产相关的政府补助,确认为递延收益,在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法
分期计入当期损益。 
2.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法 
本集团的政府补助中的本公司之子公司广州市番禺锦绣香江幼儿园(以下简称“番禺幼儿园”)、
广州市番禺区南村镇锦绣香江华府幼儿园(以下简称“华府幼儿园”)、广州市番禺区南村镇锦绣
香江丹桂幼儿园(以下简称“丹桂幼儿园”)、广州市番禺区香江育才实验学校(以下简称“番禺香
江学校”)收到的教育经费补助,由于上述款项与日常经营相关,该等政府补助为与收益相关的政
府补助。 
与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的,确认为递延收益,并
在确认相关成本费用或损失的期间,计入当期损益;用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的,
直接计入当期损益。本集团将难以区分性质的政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。 
与本集团日常活动相关的政府补助,按照经济业务实质,计入其他收益。与本集团日常活动
无关的政府补助,计入营业外收入。 
 
29. 递延所得税资产/递延所得税负债 
√适用  □不适用  
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。 
1.当期所得税 
资产负债表日,对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产),以按照税法规定计算
的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。 
2.递延所得税资产及递延所得税负债 
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对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额,以及未作为资产和负债确认
但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异,
采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。 
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异,本集团以
很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限,确认相关的递延所得税资产。此外,
与商誉的初始确认相关的,以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或
可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异,不予确认有关的递延所得
税资产或负债。 
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减,以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款
抵减的未来应纳税所得额为限,确认相应的递延所得税资产。 
本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税
负债,除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间,而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不
会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异,只有当暂时性差异
在可预见的未来很可能转回,且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时,
本集团才确认递延所得税资产。 
资产负债表日,对于递延所得税资产和递延所得税负债,根据税法规定,按照预期收回相关
资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。 
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其
他综合收益或股东权益,以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外,其余当期所得
税和递延所得税费用或收益计入当期损益。 
资产负债表日,对递延所得税资产的账面价值进行复核,如果未来很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得
足够的应纳税所得额时,减记的金额予以转回。 
3.所得税的抵销 
当拥有以净额结算的法定权利,且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时,本集
团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利,且递延所得税资产及递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相
关,但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内,涉及的纳税主体意图以净
额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时,本集团递延所得税资产及递延所
得税负债以抵销后的净额列报。 
 
30. 租赁 
(1). 经营租赁的会计处理方法 
√适用  □不适用  
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁,融资租赁以外的其他
租赁为经营租赁。 
1.本集团作为承租人记录经营租赁业务 
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直
接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。 
2.本集团作为出租人记录经营租赁业务 
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直
接费用于发生时予以资本化,在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损
益;其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。 
 
31. 其他重要的会计政策和会计估计 
√适用  □不适用  
本集团在运用本附注(五)所描述的会计政策过程中,由于经营活动内在的不确定性,本集团
需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基
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于本集团管理层过去的历史经验,并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本
集团的估计存在差异。 
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核,会计估计的变更仅影响
变更当期的,其影响数在变更当期予以确认;既影响变更当期又影响未来期间的,其影响数在变
更当期和未来期间予以确认。 
资产负债表日,会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值做出重大调整的关键假
设和不确定性主要有: 
 
1.存货可变现净值 
本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常活动中,存货的
估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。 
如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
费进行重新修订,修订后的估计售价低于目前采用的估计售价,或修订后的至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的估计,本集团需对存货增加计提跌价准
备。如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
费进行重新修订,修订后的估计售价高于目前采用的估计售价,或修订后的至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用以及相关税费低于目前采用的估计,本集团需对存货转回原已计提跌
价准备。 
如实际售价、至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计,
则本集团于相应的会计期间将相关影响在利润表中予以确认。 
 
2.递延所得税资产 
对于以前年度未弥补的可抵扣税务亏损和可抵扣暂时性差异,基于将来很可能有足够的应纳
税所得额用于抵扣部分可抵扣税务亏损和可抵扣暂时性差异,本集团对此部分可利用的可抵扣税
务亏损和可抵扣暂时性差异确认了递延所得税资产。递延所得税资产的确认需要运用判断和估计,
如重新估计结果与现有估计存在差异,该差异将会影响估计改变期间的递延所得税资产的账面价
值和当期损益。 
 
3.土地增值税 
按照中国相关税法规定,本集团需缴纳土地增值税。于资产负债表日,地方税务机关尚未对
部分开发项目土地增值税应纳税额出具清算审核意见书。本集团依据土地增值税暂行条例及其实
施细则的规定,按照销售房地产的计税收入以及可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、
开发费用等计算应纳土地增值税额并入账。如果地方税务机关审核确认的土地增值税额与原入账
金额不一致,该差异将计入完成土地增值税清算的会计期间。 
 
32. 重要会计政策和会计估计的变更 
(1). 重要会计政策变更 
√适用 □不适用  
 
会计政策变更的内容和原因 审批程序 
备注(受重要影响的报
表项目名称和金额) 
2017年 7月 5日,财政部修订并发布了《关于修订
印发<企业会计准则第 14号——收入>的通知》(财
会[2017]22号),根据要求,境内外同时上市的企
业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业
会计准则编制财务报告的企业自 2018年 1月 1日起
施行新收入准则,其他境内上市企业自 2020年 1月
1日起施行新收入准则。 
经公司第九届董
事会第八次会议
审批通过,公司自
2020年 1月 1日
开始执行新收入
准则。 
根据新旧准则衔接规
定,公司根据首次执行
该准则的累积影响数
调整期初留存收益及
财务报表其他相关项
目金额,对可比期间信
息不予调整。 
 
2020年年度报告 
102 / 169 
 
2、2019年 12月 10日,财政部以财会〔2019〕21号文件发布了《企业会计准则解释第 13号》(以
下简称“解释第 13 号”)。解释第 13 号问题一对《企业会计准则第 36 号—关联方披露》作出
进一步补充,明确了以下情形构成关联方:(1)企业与其所属企业集团的其他成员单位(包括母公
司和子公司)的合营企业或联营企业;(2)企业的合营企业与企业的其他合营企业或联营企业。解
释第 13 号问题二对《企业会计准则第 20 号—企业合并》作出修订,明确了业务的定义,增加了
关于加工处理过程是否具有实质性的指引,同时为简化评估目的引入了一项可选的集中度测试。
上述规定对本集团及本公司 2020年度财务报表均无显著影响。 
 
3、2020 年6 月19 日,财政部以财会〔2020〕10 号文件发布了《新冠肺炎疫情相关租金减让会
计处理规定》(以下简称“10 号文”)。10 号文规定对于租金减让,同时满足一定条件的,企业
可以按照《企业会计准则第21 号—租赁》进行会计处理,也可以选择采用10 号文规定的简化方
法进行会计处理。企业选择采用简化方法的,不需要评估是否发生租赁变更,也不需要重新评估
租赁分类。企业应当将该选择一致地应用于类似租赁合同,不得随意变更。本集团确定对属于适
用范围的租金减让全部采用简化方法。采用简化方法处理的相关租金减让对本集团2020年度损益
的影响列示如下: 
                                                                   单位:人民币元 
项目   2020年度  
营业收入 -86,618,194.48 
营业成本 -17,633,510.97 
所得税 -17,246,170.88 
净利润 -51,738,512.63 
综合收益总额 -51,738,512.63 
 
(2). 重要会计估计变更 
□适用 √不适用  
 
(3). 2020年起首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况 
√适用 □不适用  
合并资产负债表 
单位:元币种:人民币 
项目 2019年 12月 31日 2020年 1月 1日 调整数 
流动资产:    
货币资金 3,729,332,680.69 3,729,332,680.69  
结算备付金    
拆出资金    
交易性金融资产 7,357,945.70 7,357,945.70  
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 67,452,538.31 67,452,538.31  
应收款项融资    
预付款项 77,810,314.13 77,810,314.13  
应收保费    
应收分保账款    
应收分保合同准备金    
其他应收款 621,159,915.02 621,159,915.02  
其中:应收利息    
应收股利    
买入返售金融资产    
存货 13,142,263,599.82 13,142,263,599.82  
合同资产    
2020年年度报告 
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持有待售资产 44,386,071.18 44,386,071.18  
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产 549,452,930.55 637,553,660.46 88,100,729.91 
流动资产合计 18,239,215,995.40 18,327,316,725.31 88,100,729.91 
非流动资产: 
发放贷款和垫款    
债权投资    
其他债权投资    
长期应收款    
长期股权投资 69,491,469.64 69,491,469.64  
其他权益工具投资 112,535,830.00 112,535,830.00  
其他非流动金融资产    
投资性房地产 3,299,587,873.36 3,299,587,873.36  
固定资产 768,316,206.48 768,316,206.48  
在建工程 34,718,890.65 34,718,890.65  
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产 148,522,939.04 148,522,939.04  
开发支出    
商誉    
长期待摊费用 116,461,920.69 116,461,920.69  
递延所得税资产 453,016,768.75 448,090,188.83 -4,926,579.92 
其他非流动资产 1,200,000.00 1,200,000.00  
非流动资产合计 5,003,851,898.61 4,998,925,318.69 -4,926,579.92 
资产总计 23,243,067,894.01 23,326,242,044.00 83,174,149.99 
流动负债: 
短期借款 302,879,477.58 302,879,477.58  
向中央银行借款    
拆入资金    
交易性金融负债    
衍生金融负债    
应付票据 154,017,833.60 154,017,833.60  
应付账款 2,925,726,991.73 2,925,726,991.73  
预收款项 5,195,969,389.08 35,974,626.60 -5,159,994,762.48 
合同负债  4,762,027,487.14 4,762,027,487.14 
卖出回购金融资产款    
吸收存款及同业存放    
代理买卖证券款    
代理承销证券款    
应付职工薪酬 80,470,387.68 80,470,387.68  
应交税费 402,592,470.75 402,592,470.75  
其他应付款 1,474,906,564.13 1,474,906,564.13  
其中:应付利息    
应付股利 20,090,000.00 20,090,000.00  
应付手续费及佣金    
应付分保账款    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 2,356,010,783.02 2,356,010,783.02  
其他流动负债 1,536,915,050.90 1,934,882,326.24 397,967,275.34 
流动负债合计 14,429,488,948.47 14,429,488,948.47  
非流动负债: 
保险合同准备金    
长期借款 2,983,882,128.38 2,983,882,128.38  
应付债券 99,589,288.48 99,589,288.48  
其中:优先股    
2020年年度报告 
104 / 169 
 
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债    
递延收益 55,209,914.62 55,209,914.62  
递延所得税负债 702,735.00 17,801,337.59 17,098,602.59 
其他非流动负债    
非流动负债合计 3,139,384,066.48 3,156,482,669.07 17,098,602.59 
负债合计 17,568,873,014.95 17,585,971,617.54 17,098,602.59 
所有者权益(或股东权益): 
实收资本(或股本) 3,395,781,424.00 3,395,781,424.00  
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积 58,434,371.68 58,434,371.68  
减:库存股    
其他综合收益 41,130,830.00 41,130,830.00  
专项储备    
盈余公积 117,202,145.19 117,202,145.19  
一般风险准备    
未分配利润 1,721,443,575.09 1,770,464,794.14 49,021,219.05 
归属于母公司所有者权益(或股东权
益)合计 
5,333,992,345.96 5,383,013,565.01 49,021,219.05 
少数股东权益 340,202,533.10 357,256,861.45 17,054,328.35 
所有者权益(或股东权益)合计 5,674,194,879.06 5,740,270,426.46 66,075,547.40 
负债和所有者权益(或股东权益)
总计 
23,243,067,894.01 23,326,242,044.00 83,174,149.99 
 
各项目调整情况的说明: 
√适用 □不适用  
本集团自 2020年 1月 1日起执行财政部于 2017年修订的《企业会计准则第 14号—收入》(以
下简称“新收入准则”,修订前的收入准则简称“原收入准则”)。新收入准则引入了收入确认和
计量的五步法,并针对特定交易或事项增加了更多的指引。本集团详细的收入确认和计量的会计
政策参见附注(五)、26。新收入准则要求首次执行该准则的累积影响数调整首次执行当年年初(即
2020 年 1 月 1 日)留存收益及财务报表其他相关项目金额,对可比期间信息不予调整。对公司财
务报表科目具体影响如上表所示。 
 
母公司资产负债表 
单位:元币种:人民币 
项目 2019年 12月 31日 2020年 1月 1日 调整数 
流动资产: 
货币资金 912,865,627.63 912,865,627.63  
交易性金融资产    
衍生金融资产    
应收票据    
应收账款 163,080,000.00 163,080,000.00  
应收款项融资    
预付款项 144,360.00 144,360.00  
其他应收款 6,021,296,723.04 6,021,296,723.04  
其中:应收利息    
应收股利 241,556,091.36 241,556,091.36  
存货 562,414.00 562,414.00  
合同资产    
2020年年度报告 
105 / 169 
 
持有待售资产    
一年内到期的非流动资产    
其他流动资产    
流动资产合计 7,097,949,124.67 7,097,949,124.67  
非流动资产: 
债权投资    
其他债权投资    
长期应收款    
长期股权投资 2,552,131,566.91 2,552,131,566.91  
其他权益工具投资 83,009,040.00 83,009,040.00  
其他非流动金融资产    
投资性房地产 296,028,351.23 296,028,351.23  
固定资产 2,635,417.44 2,635,417.44  
在建工程    
生产性生物资产    
油气资产    
使用权资产    
无形资产 5,270,777.77 5,270,777.77  
开发支出    
商誉    
长期待摊费用    
递延所得税资产    
其他非流动资产 1,200,000.00 1,200,000.00  
非流动资产合计 2,940,275,153.35 2,940,275,153.35  
资产总计 10,038,224,278.02 10,038,224,278.02  
流动负债: 
短期借款 40,000,000.00 40,000,000.00  
交易性金融负债    
衍生金融负债    
应付票据    
应付账款 1,417,516.36 1,417,516.36  
预收款项    
合同负债    
应付职工薪酬 14,762,110.00 14,762,110.00  
应交税费 12,321,397.91 12,321,397.91  
其他应付款 3,618,854,221.89 3,618,854,221.89  
其中:应付利息    
应付股利    
持有待售负债    
一年内到期的非流动负债 1,320,502,777.56 1,320,502,777.56  
其他流动负债    
流动负债合计 5,007,858,023.72 5,007,858,023.72  
非流动负债: 
长期借款 868,999,670.00 868,999,670.00  
应付债券 99,589,288.48 99,589,288.48  
其中:优先股    
永续债    
租赁负债    
长期应付款    
长期应付职工薪酬    
预计负债    
2020年年度报告 
106 / 169 
 
递延收益    
递延所得税负债    
其他非流动负债    
非流动负债合计 968,588,958.48 968,588,958.48  
负债合计 5,976,446,982.20 5,976,446,982.20  
所有者权益(或股东权益): 
实收资本(或股本) 3,395,781,424.00 3,395,781,424.00  
其他权益工具    
其中:优先股    
永续债    
资本公积 58,078,906.43 58,078,906.43  
减:库存股    
其他综合收益 40,009,040.00 40,009,040.00  
专项储备    
盈余公积 176,428,188.62 176,428,188.62  
未分配利润 391,479,736.77 391,479,736.77  
所有者权益(或股东权益)合计 4,061,777,295.82 4,061,777,295.82  
负债和所有者权益(或股东权益)总计 10,038,224,278.02 10,038,224,278.02  
 
各项目调整情况的说明: 
□适用 √不适用  
 
六、 税项 
1. 主要税种及税率 
主要税种及税率情况 
√适用 □不适用  
税种 计税依据 税率 
增值税 按照销项税额抵扣准予抵扣的进项
税额后的差额确定,销项税额按照
销售货物或提供应税劳务的销售额
和规定税率计算 
1%、3%、5%、6%、9%、10%、13%、16%(注
1、注 2) 
城市维护建设税 实际缴纳的增值税税额 1%-7% 
企业所得税 应纳税所得额 15%、20%或 25% 
教育费附加及地方
教育费附加 
实际缴纳的增值税税额 3%及 2% 
土地增值税 转让房地产所取得的增值额 超率累进税率 30%-60%(注 3) 
房产税 房产原值一次减除 10%至 30%后的
余值或房产租金收入 
依照房产余值计算缴纳的,税率为
1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,
税率为 12% 
城镇土地使用税 实际占用的土地面积 (注 4) 
 
注 1:根据财政部和国家税务总局 2016年 3月 23日联合发布的《关于全面推开营业税改征增值
税试点的通知》(财税[2016]36号),本公司及下属子公司从事的房地产开发经营等业务自
2016年 5月 1日起由缴纳营业税改为缴纳增值税。对于房地产老项目和建筑工程老项目,本
公司下属子公司依据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》选择适用简易计税方法按照
5%计缴增值税。 
注 2:根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告 2019年 39号),
本公司及其子公司发生增值税应税销售行为或者进口货物,原适用 16%税率的,税率调整为
13%;原适用 10%税率的,税率调整为 9%,自 2019年 4月 1日起执行。 
2020年年度报告 
107 / 169 
 
注 3:本公司及房地产子公司按照各地税务机关规定的预缴比例预缴土地增值税,并按照有关规
定按项目实际增值额和规定税率进行清算,对预缴的土地增值税款多退少补。 
注 4:本公司及其子公司按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税。 
 
存在不同企业所得税税率纳税主体的,披露情况说明 
□适用 √不适用  
 
2. 税收优惠 
√适用  □不适用  
本公司之子公司珠海横琴新区灵动文化传播有限公司(以下简称“横琴灵动”)系位于广东横
琴新区的鼓励类产业企业。根据财政部和国家税务总局于 2014年 3月 25日颁布的《财政部国家
税务总局关于广东横琴新区福建平潭综合实验区深圳前海深港现代服务业合作区企业所得税优惠
政策及优惠目录的通知》(财税[2014]26号)规定,横琴灵动自 2014年 1月 1 日起至 2020年 12
月 31日止期间减按 15%的税率缴纳企业所得税。 
本公司之子公司天津宝坻区香江供热有限公司(以下简称“香江供热”)兼营供热服务,根据
财政部和国家税务总局于 2019年 4月 3日颁布的《关于延续供热企业增值税房产税城镇土地使用
税优惠政策的通知》(财税[2019]38号)规定,自 2019年 1月 1日至 2020年 12月 31日,向居民
供热取得的采暖费收入免缴增值税,为居民供热所使用的厂房及土地免缴房产税、城镇土地使用
税。  
本公司之子公司广州香江疗养院有限公司(以下简称“香江疗养院”)于 2019年 1月 14日取
得有效期为 5年的《医疗机构执业许可证》,根据财政部和国家税务总局 2019年 2月 2日联合发
布的《关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》(财税[2019]20号),其提供的医疗服务免缴
增值税。 
根据财政部和国家税务总局于 2019年 1月 17日颁布的《关于实施小微企业普惠性税收减免
政策的通知》(财税[2019]13号)规定,本公司之子公司属于月销售额人民币 10万元以下(含本数)
的增值税小规模纳税人,免缴增值税;本公司之子公司属于小型微利企业的,年应纳税所得额不
超过人民币 100万元的部分,减按 25%计入应纳税所得额,按 20%的税率缴纳企业所得税;年应纳
税所得额超过人民币 100万元但不超过人民币 300万元的部分,减按 50%计入应纳税所得额,按
20%的税率缴纳企业所得税。 
根据财政部、国家税务总局和海关总署于 2019年 3月 20日颁布的《关于深化增值税改革有
关政策的公告》(财税[2019]39号)规定,自 2019年 4月 1日至 2021年 12月 31日,本公司之子
公司属于生产、生活性服务业的增值税纳税人的,允许按照当期可抵扣进项税额加计 10%,抵减
应纳税额。 
根据财政部和国家税务总局于 2019年 9月 30日颁布的《关于明确生活性服务业增值税加计
抵减政策的公告》(财税[2019]87号)规定,本公司之子公司属于生活性服务业的增值税纳税人的,
允许按照当期可抵扣进项税额加计 15%,抵减应纳税额。 
根据财政部和国家税务总局于 2020年 2月 28日颁布的《关于支持个体工商户复工复业增值
税政策的公告》(财税[2020]13号)规定,本公司之子公司属于湖北省增值税小规模纳税人的,原
适用 3%征收率的应税销售收入,免征增值税;原适用 3%预征率的预缴增值税项目,暂停预缴增值
税。本公司之子公司属于除湖北省外的增值税小规模纳税人的,原适用 3%征收率的应税销售收入,
减按 1%征收率征收增值税;原适用 3%预征率的预缴增值税项目,减按 1%预征率预缴增值税。 
本公司及部分子公司按照各地人民政府出台的有关应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情、支持
企业共渡难关若干措施的文件的规定,免缴 2020年一季度的房产税及城镇土地使用税等。 
 
3. 其他 
□适用  √不适用  
 
2020年年度报告 
108 / 169 
 
七、 合并财务报表项目注释 
1、 货币资金 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
库存现金 925,554.25 1,495,004.97 
银行存款 3,569,097,422.68 3,620,758,299.04 
其他货币资金 129,172,267.56 107,079,376.68 
合计 3,699,195,244.49 3,729,332,680.69 
其中:存放在境外的款项总额   
 
其他说明 
注 1:本年年末银行存款中包括银行借款质押款项人民币 459,000,000.00 元(年初数:人民币
460,771,791.78元)、诉讼冻结款项人民币 83,929,338.80元(年初数:人民币 16,627,904.15
元)以及财产保全冻结款项人民币 0.00元(年初数:人民币 1,648,588.15元)。 
 
注 2:本年年末其他货币资金中包括未结清按揭贷款保证金人民币 108,938,354.66元(年初数:
人民币 87,446,189.61元)、农民工工资保证金人民币 13,490,791.30元(年初数:人民币
14,028,489.61元)、履约保证金人民币 5,291,521.60元(年初数:人民币 4,953,097.46元)
以及电费担保金人民币 1,451,600.00元(年初数:人民币 651,600.00元)。 
 
2、 交易性金融资产 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 3,194,969.42 7,357,945.70 
其中: 
其他 3,194,969.42 7,357,945.70 
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产   
其中: 
合计 3,194,969.42 7,357,945.70 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
3、 应收票据 
□适用 √不适用  
 
4、 应收账款 
(1). 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
1年以内小计 16,846,222.65 
1至 2年 7,775,704.85 
2至 3年 2,003,987.65 
2020年年度报告 
109 / 169 
 
3至 4年 349,631.00 
4至 5年 4,106,746.17 
5年以上 8,114,515.34 
合计 39,196,807.66 
 
(2). 按坏账计提方法分类披露 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 

别 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 
账面余额 坏账准备 
账面 
价值 金额 
比例
(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
金额 


(%) 
金额 
计提
比例
(%) 
其中: 


一 
1,321,319.62 3.37 1,321.32 0.10 1,319,998.30      


二 
          


三 
37,875,488.04 96.63 9,900,173.72 26.14 27,975,314.32 78,551,880.00 100 11,099,341.69 14.13 67,452,538.31 

计 
39,196,807.66 / 9,901,495.04 / 29,295,312.62 78,551,880.00 / 11,099,341.69 / 67,452,538.31 
 
按单项计提坏账准备: 
□适用 √不适用  
 
按组合计提坏账准备: 
√适用 □不适用  
组合计提项目:组合一 
单位:元币种:人民币 
名称 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例(%) 
组合一 1,321,319.62 1,321.32 0.10 
合计 1,321,319.62 1,321.32 0.10 
 
组合计提项目:组合三 
名称 
期末余额 
应收账款 坏账准备 计提比例(%) 
组合三 37,875,488.04 9,900,173.72 26.14 
合计 37,875,488.04 9,900,173.72 26.14 
 
按组合计提坏账的确认标准及说明: 
√适用 □不适用  
组合一: 
本组合主要包括应收关联方的款项、应收政府部门及合作方的款项。对于本组合,按年末余额0-0.1%
计提坏账准备。 
组合三: 
本组合为除组合一及组合二之外的应收款项。对于本组合,采用账龄分析法计提坏账准备。 
 
2020年年度报告 
110 / 169 
 
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露: 
√适用 □不适用  
作为本集团信用风险管理的一部分,本集团利用应收账款账龄来评估具有相同风险特征组合
的应收账款的预期信用损失,账龄信息能反映这类客户于应收账款到期时的偿付能力。 
于 2020年 12月 31日,本集团应收账款的信用风险与预期信用损失情况如下: 
单位:人民币元 
账龄 
本年年末余额 
预期平均损失率
(%) 
账面余额 损失准备 账面价值 
1年以内 5.54 16,846,222.65 932,815.50 15,913,407.15 
1至 2年 6.00 7,775,704.85 466,542.30 7,309,162.55 
2至 3年 6.00 2,003,987.65 120,239.26 1,883,748.39 
3年 4年 6.00 349,631.00 20,977.86 328,653.14 
4至 5年 6.00 4,106,746.17 246,404.78 3,860,341.39 
5年以上 100.00 8,114,515.34 8,114,515.34   
合计   39,196,807.66 9,901,495.04 29,295,312.62 
 
(3). 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 
转销或
核销 
其他变
动 
组合一  1,321.32    1,321.32 
组合二       
组合三 11,099,341.69 1,965,462.90 3,164,630.87   9,900,173.72 
合计 11,099,341.69 1,966,784.22 3,164,630.87   9,901,495.04 
 
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 
√适用  □不适用  
单位:人民币元 
单位名称 本年年末余额 
占应收账款本年年末余额
合计数的比例(%) 
信用损失准备本年年末余
额 
客户一 2,422,416.00 6.18 145,344.96 
客户二 1,773,116.61 4.52 106,387.00 
客户三 1,484,933.32 3.79 89,096.00 
客户四 1,196,502.96 3.05 71,790.18 
客户五 1,057,814.00 2.70 63,468.84 
合计 7,934,782.89 20.24 476,086.98 
 
5、 预付款项 
(1). 预付款项按账龄列示 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
2020年年度报告 
111 / 169 
 
账龄 
期末余额 期初余额 
金额 比例(%) 金额 比例(%) 
1年以内 73,730,977.60 77.58 35,602,059.61 45.76 
1至 2年 8,421,861.03 8.86 25,800,654.86 33.16 
2至 3年 3,496,302.05 3.68 4,188,989.04 5.38 
3年以上 9,385,256.88 9.88 12,218,610.62 15.70 
合计 95,034,397.56 100.00 77,810,314.13 100.00 
 
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况 
√适用  □不适用  
单位:人民币元 
单位名称 本年年末余额 
占预付款项本年年末余额
合计数的比例(%) 
深圳市中恒电梯有限公司 5,292,375.30 5.57 
浙江欣捷建设有限公司 4,562,410.71 4.80 
天津泰达滨海清洁能源集团有限公司 3,037,474.69 3.20 
广东西南建设工程有限公司 2,945,540.54 3.10 
广州市同庆建筑工程有限公司 2,899,400.00 3.05 
合计 18,737,201.24 19.72 
 
其他说明 
□适用  √不适用  
 
6、 其他应收款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
其他应收款 1,139,509,556.06 621,159,915.02 
合计 1,139,509,556.06 621,159,915.02 
 
其他应收款 
(1). 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
其中:1年以内分项 
1年以内小计 800,085,369.70 
1至 2年 211,162,076.68 
2至 3年 86,307,080.65 
3至 4年 24,166,519.38 
4至 5年 12,008,436.03 
5年以上 35,842,782.31 
合计 1,169,572,264.75 
 
2020年年度报告 
112 / 169 
 
(2). 按款项性质分类情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
单位往来 1,005,167,674.38 522,613,230.79 
个人往来 15,061,309.64 9,266,848.70 
其他 149,343,280.73 117,148,614.91 
合计 1,169,572,264.75 649,028,694.40 
 
(3). 坏账准备计提情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 未来12个月预期
信用损失 
整个存续期预期
信用损失(未发
生信用减值) 
整个存续期预期
信用损失(已发
生信用减值) 
2020年1月1日余额 23,015,900.50  4,852,878.88 27,868,779.38 
本期计提 7,422,334.76   7,422,334.76 
本期转回 5,228,405.45   5,228,405.45 
2020年12月31日余额 25,209,829.81  4,852,878.88 30,062,708.69 
 
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明: 
□适用 √不适用  
 
(4). 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 
转销或
核销 
其他
变动 
按单项计提
信用损失准
备 
4,852,878.88     4,852,878.88 
按信用风险
特征组合计
提信用损失
准备 
      
组合一 369,013.73 618,203.41 123,889.49   863,327.65 
组合二 1,154,421.57 583,222.18 398,534.08   1,339,109.67 
组合三 21,492,465.20 6,220,909.17 4,705,981.88   23,007,392.49 
合计 27,868,779.38 7,422,334.76 5,228,405.45   30,062,708.69 
作为本集团信用风险管理的一部分,本集团利用其他应收款账龄来评估具有相同风险特征组
合的其他应收款的预期信用损失,账龄信息能反映这类客户于其他应收款到期时的偿付能力。各
组合的其他应收款信用风险与预期信用损失情况如下: 
单位:人民币元 
组合一: 

龄 
本年年末余额 本年年初余额 
预期
平均
账面余额 
信用损失准
备 
账面价值 
预期
平均
账面余额 
信用损失准
备 
账面价值 
2020年年度报告 
113 / 169 
 
损失
率% 
损失
率% 
1年

内 
0.10 642,132,334.68 642,132.33 641,490,202.35 0.10 241,129,170.22 241,129.17 240,888,041.05 
1至
2年 
0.10 152,280,067.79 152,280.07 152,127,787.72 0.10 83,565,098.66 83,565.10 83,481,533.56 
2至
3年 
0.10 63,664,166.94 63,664.17 63,600,502.77 0.10 33,255,384.84 33,255.38 33,222,129.46 
3至
4年 
0.10 2,026,333.50 2,026.33 2,024,307.17 0.10 1,018,074.12 1,018.07 1,017,056.05 
4至
5年 
0.10 71,593.97 71.59 71,522.38 0.10 7,072,579.01 7,072.58 7,065,506.43 
5年

上 
0.10 3,153,155.10 3,153.16 3,150,001.94 0.10 2,973,430.73 2,973.43 2,970,457.30 

计 
 / 863,327,651.98 863,327.65 862,464,324.33  / 369,013,737.58 369,013.73 368,644,723.85 
 
组合二: 
账龄 
本年年末余额 本年年初余额 
预期
平均
损失
率% 
账面余额 信用损失准备 账面价值 
预期
平均
损失
率% 
账面余额 信用损失准备 账面价值 
1年以
内 
1.00 78,794,723.42 787,947.23 78,006,776.19 1.00 36,971,167.34 369,711.67 36,601,455.67 
1至 2年 1.00 14,223,691.29 142,236.91 14,081,454.38 1.00 40,319,740.42 403,197.40 39,916,543.02 
2至 3年 1.00 12,286,929.15 122,869.29 12,164,059.86 1.00 14,798,522.86 147,985.23 14,650,537.63 
3至 4年 1.00 7,417,821.49 74,178.21 7,343,643.28 1.00 7,151,041.79 71,510.42 7,079,531.37 
4至 5年 1.00 7,136,741.79 71,367.42 7,065,374.37 1.00 8,355,883.84 83,558.84 8,272,325.00 
5年以
上 
1.00 14,051,060.55 140,510.61 13,910,549.94 1.00 7,845,800.51 78,458.01 7,767,342.50 
合计   133,910,967.69 1,339,109.67 132,571,858.02   115,442,156.76 1,154,421.57 114,287,735.19 
 
组合三: 
账龄 
本年年末余额 本年年初余额 
预期平
均损失
率% 
账面余额 信用损失准备 账面价值 
预期平
均损失
率% 
账面余额 信用损失准备 账面价值 
1 年以
内 
6.00 79,158,311.60 4,749,498.70 74,408,812.90 8.04 67,677,976.29 5,440,563.18 62,237,413.11 
1至 2年 6.00 44,658,317.60 2,679,499.06 41,978,818.54 6.00 14,619,714.33 877,182.86 13,742,531.47 
2至 3年 6.00 10,355,984.56 621,359.07 9,734,625.49 6.00 23,396,986.90 1,403,819.21 21,993,167.69 
3至 4年 6.00 14,722,364.39 883,341.86 13,839,022.53 6.00 25,132,227.14 1,507,933.63 23,624,293.51 
4至 5年 6.00 4,800,100.27 288,006.02 4,512,094.25 6.00 17,691,542.77 1,061,492.57 16,630,050.20 
5 年以
上 
100.00 13,785,687.78 13,785,687.78   100.00 11,201,473.75 11,201,473.75   
合计 /  167,480,766.20 23,007,392.49 144,473,373.71 /  159,719,921.18 21,492,465.20 138,227,455.98 
 
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的: 
□适用 √不适用  
 
 
2020年年度报告 
114 / 169 
 
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 
占其他应收款
期末余额合计
数的比例(%) 
坏账准备 
期末余额 
广州公共资源交
易中心 
地块竞买保证金 200,200,000.00 1年以内 17.12 200,200.00 
来安县土地储备
中心 
地块竞买保证金 170,000,000.00 1年以内 14.54 170,000.00 
连云港市房屋产
权管理中心 
商品房预售监管
资金 
130,984,272.30 1至 2年 11.2 130,984.27 
如东县财政局 地块履约保证金 55,624,910.00 1至 2年 4.76 55,624.91 
江苏省吴中高新
技术产业开发区
管理委员会 
地块履约保证金 50,000,000.00 1年以内 4.28 50,000.00 
合计 / 606,809,182.30 / 51.90 606,809.18 
 
7、 存货 
(1). 存货分类 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 
存货跌价准备/
合同履约成本减
值准备 
账面价值 账面余额 
存货跌价准备/
合同履约成本
减值准备 
账面价值 
房地
产开
发项
目: 
      
开发
成本 
8,129,254,788.74 234,238,343.07 7,895,016,445.67 7,425,030,586.88 89,937,280.00 7,335,093,306.88 
拟开
发土
地 
1,922,446,972.83  1,922,446,972.83 1,111,466,654.95  1,111,466,654.95 
开发
产品 
4,912,054,918.54  4,912,054,918.54 4,682,853,527.65  4,682,853,527.65 
非房
地产
开发

目: 
      
原材
料 
2,599,719.17  2,599,719.17 1,921,790.66  1,921,790.66 
低值
易耗
品 
8,719,701.69  8,719,701.69 8,482,698.92  8,482,698.92 
其他 3,492,528.26  3,492,528.26 2,445,620.76  2,445,620.76 
合计 14,978,568,629.23 234,238,343.07 14,744,330,286.16 13,232,200,879.82 89,937,280.00 13,142,263,599.82 
 
房地产开发成本列示如下: 
单位:人民币元 
项目名称 开工时间 
预计最近
(实际)竣
工时间 
预计总投资额
(人民币万元) 
上年年末余额 本年年末余额 
2020年年度报告 
115 / 169 
 
增城翡翠绿洲项目 2018.09 2021.12 545,498.11 3,644,866,148.67 3,913,532,299.00 
番禺锦绣香江花园 2021.04 2023.05 127,524.00 154,151,288.58 250,621,972.37 
新乡香江城市广场 2010.10 待确定 20,828.00 151,688,443.54 152,485,405.71 
成都置业香江全球家居
CBD建材城 
2010.01 待确定 27,056.38 40,867,845.48 40,244,453.93 
恩平锦绣香江花园 2008.01 2021.07 52,059.10 92,751,730.09 178,948,993.11 
连云港锦绣香江 2010.01 2021.02 108,000.00 175,336,260.50 420,030,004.56 
株洲锦绣香江湖湘文化
城 
2011.07 2021.12 85,418.50 191,006,001.66 529,174,159.61 
武汉锦绣香江 2013.12 2021.09 58,453.70 161,030,717.01 74,853,427.02 
成都繁城新都锦绣香江 2011.01 2023.07 26,167.00 65,029,774.52 71,676,814.87 
来安香江南京湾全球家
居城 CBD 
2012.01 待确定 23,152.00 245,216,174.26 253,635,729.04 
长沙高岭国际商贸城 2014.05 2023.07 600,000.00 243,836,191.35 250,441,608.06 
天津香江健康小镇 2008.06 2021.12 460,000.00 670,505,865.53 681,688,139.27 
常德香江悦府 2018.03 不适用 64,000.00 470,976,786.51   
南通香江翡翠观澜苑 2018.07 2021.06 110,000.00 691,298,814.17 770,563,704.32 
聊城香江电商科创中心 2020.04 2022.06 40,000.00 1,309,495.24 116,637,101.88 
其他     51,200.00 425,159,049.77 424,720,975.99 
合计     2,399,356.79 7,425,030,586.88 8,129,254,788.74 
 
拟开发土地列示如下: 
单位:人民币元 
所属子公司 
土地面积
(㎡) 
本年年初余额 本年变动额 本年年末余额 
预计开
工时间 
增城香江房地产有限
公司(“增城香江”) 
20,633.51 5,415,998.51   5,415,998.51 待确定 
广州番禺锦江房地产
有限公司(“番禺锦
江”) 
174,439.10 309,891,110.49   309,891,110.49 2021.04 
聊城香江光彩置业有
限公司(“聊城香江”) 
  7,131,458.84 -7,131,458.84   不适用 
武汉锦绣香江置业有
限公司(“武汉香江”) 
139,313.70 139,731,212.76   139,731,212.76 2022.06 
成都香江家园房地产
开发有限公司(“成都
家园”) 
5,700.00 12,442,223.64   12,442,223.64 待确定 
长沙香江商贸物流城
开发有限公司(以下简
称“长沙物流”) 
18,774.73 50,583,079.02   50,583,079.02 2021.03 
江苏晶喆置业有限公
司(“江苏晶喆”) 
32,306.00 142,855,193.26   142,855,193.26 待确定 
天津市森岛置业投资
有限公司(“天津森岛
置业”) 
156,197.52 59,626,740.75   59,626,740.75 待确定 
天津森岛鸿盈置业投
资有限公司(“天津森
101,139.93 32,013,809.08   32,013,809.08 待确定 
2020年年度报告 
116 / 169 
 
岛鸿盈”) 
天津森岛宝地置业投
资有限公司(“天津森
岛宝地”) 
194,885.11 61,679,233.62   61,679,233.62 待确定 
广东裕泰地产开发有
限公司(“广东裕泰”) 
63,455.04 290,096,594.98 329,884.50 290,426,479.48 待确定 
苏州香江万鼎置业有
限公司(“苏州万鼎”) 
25,225.31   817,781,892.22 817,781,892.22 2021.06 
合计 932,069.95 1,111,466,654.95 810,980,317.88 1,922,446,972.83   
 
房地产开发产品列示如下: 
单位:人民币元 
项目名称 
最近竣
工时间 
本年年初余额 本年增加 本年减少 本年年末余额 
番禺锦绣香
江花园(注
2) 
2013.05 317,633,424.43   7,629,228.83 310,004,195.60 
增城翡翠绿
洲项目(注
1、2、3) 
2020.09 617,724,716.59 577,798,095.69 559,674,549.62 635,848,262.66 
聊城光彩大
市场 
2004.06 4,630,330.33     4,630,330.33 
南昌香江家
居建材中心 
2003.12 8,154,335.78     8,154,335.78 
株洲锦绣香
江湖湘文化
城(注 2) 
2019.11 42,623,724.67   1,049,057.17 41,574,667.50 
保定香江好
天地商业广
场(注 2) 
2009.12 2,600,220.41   77,398.68 2,522,821.73 
长春东北亚
国际采购中
心 A区、B
区 
2009.09 13,030,895.23     13,030,895.23 
恩平锦绣香
江花园(注
2) 
2014.05 51,067,968.94   716,072.64 50,351,896.30 
连云港锦绣
香江(注 2) 
2018.06 106,039,778.77   44,025,271.77 62,014,507.00 
成都置业香
江全球家居
CBD建材城
(注 2) 
2011.06 129,039,451.55   1,209,020.93 127,830,430.62 
香河香江全
球家居 CBD
项目 
2014.08 144,103,611.54     144,103,611.54 
成都家园香
江全球家居
CBD建材城
(注 1) 
2014.10 214,613,782.46 46.15   214,613,828.61 
2020年年度报告 
117 / 169 
 
成都繁城新
都锦绣香江
(注 2) 
2013.12 15,177,607.66   740,698.58 14,436,909.08 
来安香江南
京湾项目
(注 2) 
2019.12 435,298,209.42   211,282,233.46 224,015,975.96 
武汉华中建
材家居采购
中心(注 2) 
2008.05 12,623,527.87   291,325.56 12,332,202.31 
来安香江南
京湾全球家
居城 CBD 
2016.12 7,604,576.11     7,604,576.11 
来安香江南
京湾 B区品
牌街 
2014.10 34,048,790.20     34,048,790.20 
武汉锦绣香
江(注 2、3) 
2020.11 148,386,581.05 264,055,002.12 254,318,376.79 158,123,206.38 
洛阳百年商
铺(注 2) 
2004.12 1,961,086.37   51,569.42 1,909,516.95 
长沙高岭国
际商贸城
(注 2) 
2017.12 187,070,955.08   2,606,193.18 184,464,761.90 
南方国际金
融传媒大厦 
2017.12 1,170,897,729.74     1,170,897,729.74 
香江商业集
团华南总部
(注 1、4) 
2017.06 93,042,394.93 634,922.95 43,134,582.94 50,542,734.94 
天津香江健
康小镇(注
1、2、3) 
2020.12 925,479,828.52 1,100,142,245.43 731,488,922.22 1,294,133,151.73 
常德香江悦
府(注 2、3) 
2020.12   584,593,673.00 439,728,092.66 144,865,580.34 
合计   4,682,853,527.65 2,527,223,985.34 2,298,022,594.45 4,912,054,918.54 
 
注 1:本年增加系竣工结算产生的成本调整。 
注 2:本年减少有部分系结转营业成本。 
注 3:本年增加系本年新增完工开发产品。 
注 4:本年减少有部分系结转至投资性房地产。 
 
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期初余额 
本期增加金额 本期减少金额 
期末余额 
计提 其他 转回或转销 其他 
开发成本 89,937,280.00 144,301,063.07    234,238,343.07 
合计 89,937,280.00 144,301,063.07    234,238,343.07 
 
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明 
√适用  □不适用  
本年资本化的借款费用金额为人民币72,925,718.17元(上年度:人民币79,698,337.39元)。 
2020年年度报告 
118 / 169 
 
 
8、 其他流动资产 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
合同取得成本 61,377,008.11 88,100,729.91 
预缴税费(注) 706,402,120.89 549,452,930.55 
合计 767,779,129.00 637,553,660.46 
 
其他说明 
预缴税费系部分子公司预缴的土地增值税及其他税费。 
 
9、 长期股权投资 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
被投资单位 
期初 
余额 
本期增减变动 
期末 
余额 
减值
准备
期末
余额 
追加投资 减少投资 
权益法下确认
的投资损益 







整 





动 
宣告
发放
现金
股利
或利
润 





备 

他 
一、合营企业 
湖南香江红
星美凯龙商
业地产开发
有限公司
(“香江红
星美凯
龙”) 
67,639,004.59   3,552,231.93      71,191,236.52  
广州锦荣投
资发展有限
公司(“锦
荣投资”) 
 50,000,000.00  -4,607,940.44      45,392,059.56  
小计 67,639,004.59 50,000,000.00  -1,055,708.51      116,583,296.08  
二、联营企业 
肇庆跨行科
技有限公司
(“跨行科
技”) 
150,000.00         150,000.00  
深圳景江投
资有限公司
(“景江投
资”) 
1,597,852.13   -58.24      1,597,793.89  
深圳市香江
全屋智能家
居设计有限
公司(“香
江全屋智能
家居”) 
104,612.92  -108,177.67 3,564.75        
天津花样年
碧云天房地
产开发有限
公司(“花
样年碧云
天”) 
 190,420,000.00  -3,546,356.78      186,873,643.22  
小计 1,852,465.05 190,420,000.00 -108,177.67 -3,542,850.27      188,621,437.11  
合计 69,491,469.64 240,420,000.00 -108,177.67 -4,598,558.78      305,204,733.19  
2020年年度报告 
119 / 169 
 
 
10、 其他权益工具投资 
(1). 其他权益工具投资情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
广州大丰门旅游景区开发有限公司(“大丰门旅游”) 2,800,000.00 2,800,000.00 
潼南民生村镇银行股份有限公司 5,243,100.00 7,938,000.00 
蓬莱民生村镇银行股份有限公司 9,000,000.00 18,750,000.00 
吉安东昊房地产开发有限公司  41,250,000.00 
深圳市福田香江股权投资基金合伙企业(有限合伙) 11,744,820.00 41,759,040.00 
湖南百川汇供应链管理有限公司  8,790.00 
广州市由艺甲演艺策划有限公司 30,000.00 30,000.00 
特立平(广州)科技有限公司 30,000.00  
广州国际商品展贸城股份有限公司   
深圳极效智能有限公司   
合计 28,847,920.00 112,535,830.00 
注:本公司之子公司增城香江持有大丰门旅游20%股权,根据该公司章程的约定,大丰门旅游
设立股东会,股东按出资比例行使表决权,对于重大事项的决议须经代表三分之二以上表决权的
股东通过,同时大丰门旅游不设董事会,仅设立由股东会选举产生的执行董事,因此本集团对大
丰门旅游不具有控制及重大影响。 
 
(2). 非交易性权益工具投资的情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 
本期确认的
股利收入 
累计利得 累计损失 
其他综合
收益转入
留存收益
的金额 
指定为以公允
价值计量且其
变动计入其他
综合收益的原
因 
其他综合
收益转入
留存收益
的原因 
广州大丰门旅游景
区开发有限公司
(“大丰门旅游”) 
  1,600,000.00 
 非交易性权益
工具 
 
广州国际商品展贸
城股份有限公司 
  10,500,000.00 
 非交易性权益
工具 
 
潼南民生村镇银行
股份有限公司 
 3,087,000.00  
 非交易性权益
工具 
 
蓬莱民生村镇银行
股份有限公司 
 4,850,000.00  
 非交易性权益
工具 
 
深圳市福田香江股
权投资基金合伙企
业(有限合伙) 
581,450.00 6,085,387.30  
 非交易性权益
工具 
 
湖南百川汇供应链
管理有限公司 
  1,025,000.00 
 非交易性权益
工具 
 
深圳极效智能有限
公司 
  5,000,000.00 
 非交易性权益
工具 
 
合计 581,450.00 14,022,387.30 18,125,000.00    
 
 
2020年年度报告 
120 / 169 
 
11、 投资性房地产 
投资性房地产计量模式 
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产 
单位:元币种:人民币 
项目 房屋、建筑物 
一、账面原值  
1.期初余额 4,158,974,779.58 
2.本期增加金额 52,699,214.23 
(1)外购 9,564,631.29 
(2)存货\固定资产\在建工程转入 43,134,582.94 
3.本期减少金额 5,293,028.00 
(1)处置 5,293,028.00 
(2)其他转出  
4.期末余额 4,206,380,965.81 
二、累计折旧和累计摊销   
1.期初余额 859,386,906.22 
2.本期增加金额 102,184,413.18 
(1)计提或摊销 102,184,413.18 
3.本期减少金额 1,927,544.36 
(1)处置 1,927,544.36 
(2)其他转出  
4.期末余额 959,643,775.04 
三、减值准备   
1.期初余额  
2.本期增加金额  
(1)计提  
3、本期减少金额  
(1)处置  
(2)其他转出  
4.期末余额  
四、账面价值   
1.期末账面价值 3,246,737,190.77 
2.期初账面价值 3,299,587,873.36 
 
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 账面价值 未办妥产权证书原因 
长沙高岭国际商贸城一期 A2永久
性仓库 
74,089,736.38 自持的情况下,未办理产权,不影响
出租的效益,因此暂未办理 
森岛置业康乃馨园区商铺 15,370,933.11 持有的情况下未办理产权,不影响出
租的效益,因此尚未办理 
合计 89,460,669.49  
 
其他说明 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
121 / 169 
 
12、 固定资产 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
固定资产 764,963,036.51 768,316,206.48 
合计 764,963,036.51 768,316,206.48 
 
固定资产 
(1). 固定资产情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 房屋及建筑物 通用设备 运输工具 
电子设备及其
他设备 
合计 
一、账面原值:      
1.期初余额 943,661,514.56 73,816,644.79 81,502,749.16 59,991,400.89 1,158,972,309.40 
2.本期增加金额 42,898,668.82 2,878,948.15 2,290,008.19 722,994.26 48,790,619.42 
(1)购置  2,878,948.15 2,290,008.19 722,994.26 5,891,950.60 
(2)在建工程转入      
(3)企业合并增加      
(4)持有待售资产
转入 
42,898,668.82    42,898,668.82 
3.本期减少金额 14,195,721.68 3,892,152.71 4,384,074.92 247,500.57 22,719,449.88 
(1)处置或报废 14,195,721.68 3,892,152.71 4,384,074.92 247,500.57 22,719,449.88 
4.期末余额 972,364,461.70 72,803,440.23 79,408,682.43 60,466,894.58 1,185,043,478.94 
二、累计折旧           
1.期初余额 210,667,828.02 62,599,570.30 72,832,061.47 44,556,643.13 390,656,102.92 
2.本期增加金额 30,355,300.43 5,504,469.12 2,129,068.87 844,762.57 38,833,600.99 
(1)计提 30,355,300.43 5,504,469.12 2,129,068.87 844,762.57 38,833,600.99 
3.本期减少金额 1,399,673.64 3,624,929.37 4,164,871.17 219,787.30 9,409,261.48 
(1)处置或报废 1,399,673.64 3,624,929.37 4,164,871.17 219,787.30 9,409,261.48 
4.期末余额 239,623,454.81 64,479,110.05 70,796,259.17 45,181,618.40 420,080,442.43 
三、减值准备           
1.期初余额      
2.本期增加金额      
3.本期减少金额      
4.期末余额      
四、账面价值           
1.期末账面价值 732,741,006.89 8,324,330.18 8,612,423.26 15,285,276.18 764,963,036.51 
2.期初账面价值 732,993,686.54 11,217,074.49 8,670,687.69 15,434,757.76 768,316,206.48 
 
(2). 未办妥产权证书的固定资产情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因 
恩平置业展销厅/售楼部 145,833.23 临时建筑 
恩平置业办公室 797,122.45 尚待办理 
天津森岛置业白玉兰办公楼 4,957,556.80 尚待办理 
合计 5,900,512.48   
 
 
2020年年度报告 
122 / 169 
 
13、 在建工程 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
在建工程 71,030,065.81 34,718,890.65 
合计 71,030,065.81 34,718,890.65 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
在建工程 
(1). 在建工程情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 
减值
准备 
账面价值 账面余额 
减值
准备 
账面价值 
南昆山项目 60,320,126.28  60,320,126.28 24,008,685.56  24,008,685.56 
成都投资服
务中心 
368,995.53  368,995.53 368,995.53  368,995.53 
大丰门旅游
中心项目 
10,340,944.00  10,340,944.00 10,341,209.56  10,341,209.56 
合计 71,030,065.81  71,030,065.81 34,718,890.65  34,718,890.65 
 
(2). 重要在建工程项目本期变动情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 



称 
预算数 
期初 
余额 
本期增加金额 









额 
本期其他
减少金额 
期末 
余额 
工程
累计
投入
占预
算比
例(%) 
工程
进度 
利息资本化
累计金额 











额 








(
%

资金
来源 




目 
500,000,000.00 24,008,685.56 36,334,713.72  23,273.00 60,320,126.28 12.06 12.06 441,771.71   自有
资金
及银
行借
款 







心 
18,241,236.45 368,995.53    368,995.53 2.02 2.02    自有
资金 








目 
不适用 10,341,209.56   265.56 10,340,944.00 不适
用 
不适
用 
   自有
资金 
2020年年度报告 
123 / 169 
 

计 
518,241,236.45 34,718,890.65 36,334,713.72  23,538.56 71,030,065.81     441,771.71      
 
 
14、 无形资产 
(1). 无形资产情况 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 土地使用权 软件 合计 
一、账面原值    
1.期初余额 157,063,344.75 36,176,378.93 193,239,723.68 
2.本期增加金额 1,487,402.36 5,208,823.75 6,696,226.11 
(1)购置  5,208,823.75 5,208,823.75 
(2)持有待售资产转入 1,487,402.36  1,487,402.36 
3.本期减少金额 48,135,858.11  48,135,858.11 
(1)处置 48,135,858.11  48,135,858.11 
4.期末余额 110,414,889.00 41,385,202.68 151,800,091.68 
二、累计摊销       
1.期初余额 22,550,829.09 22,165,955.55 44,716,784.64 
2.本期增加金额 2,250,046.96 4,671,332.22 6,921,379.18 
(1)计提 2,250,046.96 4,671,332.22 6,921,379.18 
3.本期减少金额 1,107,379.00       1,107,379.00 
(1)处置 1,107,379.00  1,107,379.00 
4.期末余额 23,693,497.05 26,837,287.77 50,530,784.82 
三、减值准备       
1.期初余额    
2.本期增加金额    
(1)计提    
3.本期减少金额    
(1)处置    
4.期末余额    
四、账面价值       
1.期末账面价值 86,721,391.95 14,547,914.91 101,269,306.86 
2.期初账面价值 134,512,515.66 14,010,423.38 148,522,939.04 
 
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0 
 
15、 长期待摊费用 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减
少金额 
期末余额 
装修费 82,200,086.68 41,129,586.07 30,258,236.61  93,071,436.14 
2020年年度报告 
124 / 169 
 
林地承包费 11,241,715.00 2,176,000.00 132,825.00  13,284,890.00 
临时设施 13,134,148.39 1,846,716.52 8,267,820.67  6,713,044.24 
其他 9,885,970.62 13,243,661.02 5,522,264.58  17,607,367.06 
合计 116,461,920.69 58,395,963.61 44,181,146.86  130,676,737.44 
 
16、 递延所得税资产/递延所得税负债 
(1). 未经抵销的递延所得税资产 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 
递延所得税 
资产 
可抵扣暂时性差异 
递延所得税 
资产 
资产减值准备 25,224,953.32 6,306,238.33 32,562,626.18 8,140,656.55 
内部交易未实
现利润 
305,250,306.28 76,312,576.57 266,035,371.72 66,508,842.93 
可抵扣亏损 605,416,123.22 151,354,030.80 311,688,204.03 77,922,051.01 
政府补助 44,630,407.64 11,157,601.91 45,058,907.04 11,264,726.76 
留待以后年度抵
扣的广告费 
20,304,014.72 5,076,003.68 17,458,000.50 4,364,500.13 
应付职工薪酬 6,811,947.76 1,702,986.94 2,439,349.40 609,837.35 
按清算口径计提
的土地增值税 
990,231,392.02 247,557,848.01 1,192,069,882.85 298,017,470.71 
其他 33,537,581.88 8,384,395.47 11,777,764.67 2,944,441.16 
合计 2,031,406,726.84 507,851,681.71 1,879,090,106.39 469,772,526.60 
 
(2). 未经抵销的递延所得税负债 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
应纳税暂时性
差异 
递延所得税 
负债 
应纳税暂时性差
异 
递延所得税 
负债 
预缴土地增值税   65,865,085.72 16,466,271.42 
交易性金融资产公允价
值变动 
1,994,969.44 498,742.36 1,157,945.70 289,486.43 
合同取得成本 58,502,083.24 14,625,520.81 88,100,729.91 22,025,182.51 
其他 2,810,940.00 702,735.00 2,810,940.00 702,735.00 
合计 63,307,992.68 15,826,998.17 157,934,701.33 39,483,675.36 
 
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 
递延所得税资
产和负债期末
互抵金额 
抵销后递延所得
税资产或负债期
末余额 
递延所得税资
产和负债期初
互抵金额 
抵销后递延所得
税资产或负债期
初余额 
递延所得税资产 10,993,674.11 496,858,007.60 21,682,337.77 448,090,188.83 
递延所得税负债 10,993,674.11 4,833,324.06 21,682,337.77 17,801,337.59 
 
2020年年度报告 
125 / 169 
 
(4). 未确认递延所得税资产明细 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
可抵扣暂时性差异 870,553,768.42 646,206,816.96 
可抵扣亏损 1,227,767,535.02 1,012,261,502.60 
合计 2,098,321,303.44 1,658,468,319.56 
 
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
年份 期末金额 期初金额 备注 
2020年  145,291,846.04  
2021年 90,255,467.89 102,111,676.64  
2022年 150,433,424.01 153,005,358.95  
2023年 324,928,587.43 361,664,920.77  
2024年 247,858,272.51 250,187,700.20  
2025年 414,291,783.18   
合计 1,227,767,535.02 1,012,261,502.60 / 
 
 
17、 其他非流动资产 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 
非流动资产购
置款 
   1,200,000  1,200,000 
合计    1,200,000  1,200,000 
 
 
18、 短期借款 
(1). 短期借款分类 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
信用借款 200,423,441.67 40,000,000.00 
保证和抵押借款(注1) 410,051,925.00  
保证、抵押和质押借款(注2) 350,399,700.00  
保证或质押借款(注3) 450,024,385.80 262,879,477.58 
合计 1,410,899,452.47 302,879,477.58 
 
短期借款分类的说明: 
注 1:本年年末保证和抵押借款系由本公司提供保证担保,本公司的投资性房地产作为抵押。 
 
2020年年度报告 
126 / 169 
 
注 2:本年年末保证、抵押和质押借款系由本公司提供保证担保,本公司的投资性房地产,集团
旗下子公司长春东北亚置业有限公司(以下简称“长春东北亚”)的投资性房地产作为抵押,以
及长春东北亚 100%的股权进行质押。 
 
注 3:本年年末保证或质押借款系由本公司提供保证担保或以本集团之定期存单或保证金作质押。 
 
其他说明 
□适用 √不适用  
19、 应付票据 
(1). 应付票据列示 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
种类 期末余额 期初余额 
商业承兑汇票 246,947,911.65 154,017,833.60 
合计 246,947,911.65 154,017,833.60 
 
本期末已到期未支付的应付票据总额为 918,820.00元。 
 
20、 应付账款 
(1). 应付账款列示 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应付建筑工程款 3,192,389,088.94 2,669,255,720.65 
应付材料款 89,227,932.91 134,889,160.74 
应付其他款 253,133,404.27 121,582,110.34 
合计 3,534,750,426.12 2,925,726,991.73 
 
(2). 账龄超过 1年的重要应付账款 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
南通五建控股集团有限公司 112,803,750.94 尚待结算支付的工程款 
南通建工集团股份有限公司 22,044,220.03 尚待结算支付的工程款 
新八建设集团有限公司 17,761,391.78 尚待结算支付的工程款 
江苏省苏中建设集团股份有限公司 16,798,329.40 尚待结算支付的工程款 
广州增电电力建设投资集团有限公司 13,044,260.02 尚待结算支付的工程款 
合计 182,451,952.17 / 
 
21、 预收款项 
(1). 预收账款项列示 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
预收租金 35,431,053.50 35,974,626.60 
合计 35,431,053.50 35,974,626.60 
 
2020年年度报告 
127 / 169 
 
22、 合同负债 
(1). 合同负债情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
售楼款 5,469,255,766.23 4,462,439,394.87 
其他 339,616,159.76 299,588,092.27 
合计 5,808,871,925.99 4,762,027,487.14 
 
主要项目年末预售楼款列示如下: 
单位:人民币元 
项目名称 本年年末余额 本年年初余额 
预售比例
(%) 
预计竣工时
间 
增城翡翠绿洲项目 2,402,414,251.34 1,391,650,463.74 39.68 2021年 
株洲锦绣香江湖湘文化城 610,265,060.68 46,780,550.43 61.88 2021年 
连云港锦绣香江 555,268,124.35 287,867,452.07 84.2 2021年 
恩平锦绣香江花园 198,142,326.10 32,993,177.46 50.63 2021年 
南通香江翡翠观澜苑 747,953,235.92 601,919,968.01 69.34 2021年 
聊城香江电商科创中心 134,939,019.49 114,500.00 27.09 2022年 
番禺锦绣香江花园 91,026,612.97 53,737,562.48   已竣工 
来安香江南京湾项目 21,112,746.53 139,462,530.96   已竣工 
常德香江悦府 57,941,830.09 492,842,639.16   已竣工 
天津锦绣香江健康小镇 221,853,864.94 667,708,349.66 5.04 2021年 
武汉锦绣香江 210,895,490.26 672,614,787.28 87.11 2021年 
合计 5,251,812,562.67 4,387,691,981.25    
 
(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 变动金额 变动原因 
增城翡翠绿洲项目 1,010,763,787.60 预售及结转收入 
株洲锦绣香江湖湘文化城 563,484,510.25 预售 
连云港锦绣香江 267,400,672.28 预售 
恩平锦绣香江花园一期 165,149,148.64 预售 
南通香江翡翠观澜苑 146,033,267.91 预售 
聊城香江电商科创中心 134,824,519.49 预售 
番禺锦绣香江花园 37,289,050.49 预售 
来安香江南京湾项目 -118,349,784.43 结转收入 
常德香江悦府 -434,900,809.07 结转收入 
天津锦绣香江健康小镇 -445,854,484.72 预售及结转收入 
武汉锦绣香江 -461,719,297.02 预售及结转收入 
合计 864,120,581.42 / 
 
2020年年度报告 
128 / 169 
 
23、 应付职工薪酬 
(1). 应付职工薪酬列示 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、短期薪酬 80,669,216.27 471,318,676.03 465,993,099.52 85,994,792.78 
二、离职后福利-设定提存
计划 
-198,828.59 4,263,796.79 4,064,968.20  
三、辞退福利  2,371,025.78 2,371,025.78  
合计 80,470,387.68 477,953,498.60 472,429,093.50 85,994,792.78 
 
(2). 短期薪酬列示 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
一、工资、奖金、津贴和
补贴 
79,828,117.33 431,870,366.89 426,012,960.61 85,685,523.61 
二、职工福利费 643,973.87 15,022,763.14 15,666,737.01  
三、社会保险费 -1,890.46 11,762,268.35 11,760,377.89  
其中:医疗保险费 -992.36 10,494,363.15 10,493,370.79  
工伤保险费 -873.85 51,372.79 50,498.94  
生育保险费 -24.25 1,216,532.41 1,216,508.16  
四、住房公积金 16,781.20 8,204,417.36 8,187,883.56 33,315.00 
五、工会经费和职工教育
经费 
182,234.33 2,169,017.71 2,075,297.87 275,954.17 
六、短期带薪缺勤  1,810,895.35 1,810,895.35  
七、短期利润分享计划     
八、其他  478,947.23 478,947.23  
合计 80,669,216.27 471,318,676.03 465,993,099.52 85,994,792.78 
 
(3). 设定提存计划列示 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
1、基本养老保险 -177,190.08 4,228,146.39 4,050,956.31  
2、失业保险费 -21,638.51 35,650.40 14,011.89  
合计 -198,828.59 4,263,796.79 4,064,968.20  
 
本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险和失业保险计划,根据该等计划,本集团按照
规定的标准每月向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外,本集团不再承担进一步支付义务。
相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。 
 
24、 应交税费 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
增值税 40,994,967.74 32,691,537.30 
企业所得税 390,006,740.05 259,186,106.83 
2020年年度报告 
129 / 169 
 
个人所得税 1,683,299.30 2,127,395.93 
城市维护建设税 3,104,418.63 2,682,076.07 
土地增值税 99,422,644.45 93,947,786.18 
房产税 5,223,329.67 5,848,755.37 
土地使用税 9,239,698.89 1,938,403.21 
契税 23,258,775.09  
其他 3,351,753.93 4,170,409.86 
合计 576,285,627.75 402,592,470.75 
 
25、 其他应付款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应付股利 20,090,000.00 20,090,000.00 
其他应付款 1,751,234,421.68 1,454,816,564.13 
合计 1,771,324,421.68 1,474,906,564.13 
 
应付股利 
(1). 分类列示 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应付股利-少数股东股利 20,090,000.00 20,090,000.00 
合计 20,090,000.00 20,090,000.00 
 
其他说明,包括重要的超过 1年未支付的应付股利,应披露未支付原因: 
小股东为扶持企业运营,尚未收取股利款。 
 
其他应付款 
(1). 按款项性质列示其他应付款 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
往来款 1,318,446,410.85 904,726,018.12 
保证金、押金等 343,215,190.97 395,988,448.32 
其他 89,572,819.86 154,102,097.69 
合计 1,751,234,421.68 1,454,816,564.13 
 
(2). 账龄超过 1年的重要其他应付款 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 未偿还或结转的原因 
南方香江集团有限公司(“南方香江”) 432,802,291.27 借款人未要求偿还 
湖南香江红星美凯龙商业地产开发有限
公司 
65,657,876.80 往来款 
无锡中南置业投资有限公司 46,735,934.21 未支付的 2014至 2020年商场租金
2020年年度报告 
130 / 169 
 
和管理费,合作方未要求偿还 
借款人 1 30,286,468.23 借款人未要求偿还 
郑州欧凯龙家居有限公司 10,400,000.00 租赁保证金,租赁期结束后退还 
合计 585,882,570.51 / 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
26、 1年内到期的非流动负债 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
1年内到期的长期借款 1,172,606,519.94 1,232,598,748.14 
1年内到期的应付债券 117,165,591.42 1,123,412,034.88 
合计 1,289,772,111.36 2,356,010,783.02 
 
其中 1年内到期的长期借款明细如下: 
单位:人民币元 
项目 本年年末余额 上年年末余额 
抵押和保证借款(注 1) 145,252,780.34 606,836,229.21 
抵押借款(注 2) 140,310,844.11 580,832,045.30 
保证借款(注 3) 283,163,308.89 300,000.00 
信用借款   1,068,937.29 
保证、抵押和质押借款(注 4) 603,425,259.72 25,010,000.00 
质押借款(注 5) 454,326.88 2,051,536.34 
抵押和质押借款   16,500,000.00 
合计 1,172,606,519.94 1,232,598,748.14 
 
注 1:本年年末抵押和保证借款系以本集团之投资性房地产、固定资产和存货做抵押,由本
公司及本公司之子公司提供担保。 
注 2:本年年末抵押借款系以本集团之投资性房地产、存货和无形资产作抵押。 
注 3:本年年末保证借款系由本公司提供保证担保。 
注 4:本年年末保证、抵押和质押借款系以本集团的投资性房地产、存货作为抵押,本公司
之子公司深圳家福特置业有限公司(以下简称“深圳家福特”)、深圳市金海马企业管理有限公
司(以下简称“深圳金海马管理”)的应收租金权利和深圳家福特、增城香江 100%股权作质押,
并由本公司及深圳金海马管理提供担保。 
注 5:本年年末质押借款系以本集团之定期存单作质押。 
 
27、 其他流动负债 
其他流动负债情况 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
按清算口径计提的土地增值税(注) 1,568,358,965.42 1,536,915,050.90 
待转销项税 471,127,740.33 397,967,275.34 
合计 2,039,486,705.75 1,934,882,326.24 
2020年年度报告 
131 / 169 
 
注:本集团根据国家税务总局国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管
理有关问题的通知》及其他有关规定按清算口径计提土地增值税。 
 
28、 长期借款 
(1). 长期借款分类 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
质押借款 194,500,000.00 198,000,000.00 
抵押借款 511,412,414.08 109,999,670.00 
保证借款 45,684,226.49 285,834,275.81 
信用借款   
抵押和保证借款 1,182,891,750.34 1,623,128,182.57 
保证、抵押和质押借款 857,830,000.00 477,520,000.00 
抵押和质押借款  289,400,000.00 
合计 2,792,318,390.91 2,983,882,128.38 
 
长期借款分类的说明: 
注 1:本年年末质押借款系以本集团之定期存单作质押。 
注 2:本年年末抵押借款系以本集团之投资性房地产、存货和无形资产作抵押。 
注 3:本年年末保证借款系由本公司提供保证担保。 
注 4:本年年末抵押和保证借款系以本公司之投资性房地产、固定资产和存货作抵押,并由
本公司、本公司之子公司提供担保。 
注 5:本年年末保证、抵押和质押借款系以本集团之投资性房地产和存货作抵押,本公司之
子公司深圳家福特、深圳金海马的应收租金权利和深圳家福特 100%股权作质押,并由本公司及深
圳金海马管理提供担保。 
 
其他说明,包括利率区间: 
√适用 □不适用  
上述借款合同约定的年利率为 4.275%至 12.00%。 
 
29、 应付债券 
(1). 应付债券 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
2018年公司债券(第一期)(注 1) 159,209,112.48 965,844,665.05 
2018年公司债券(第二期)(注 2) 152,996,607.50 152,831,304.26 
2019年公司债券(注 3) 104,447,841.86 104,325,354.05 
减:一年内到期的公司债券 -117,165,591.42 -1,123,412,034.88 
合计 299,487,970.42 99,589,288.48 
 
注 1:本公司于 2018年 3月 9日按面值发行 2018年公司债券(第一期)人民币 910,000,000.00
元,每张债券面值为人民币 100 元,债券期限为 4年,票面年利率为 7.90%,该债券的到期日为
2022年 3月 9日。根据 2018年公司债券募集说明书,在发行人发出关于是否上调本期债券票面
利率及上调幅度的公告后,本期债券持有人有权在债券发行第二年末将其持有的全部或部分本期
债券按票面金额回售给发行人。本公司于本期回售债券 760,000手,回售金额人民币 760,000,000
元。 
2020年年度报告 
132 / 169 
 
注2:本公司于2018年9月27日按面值发行2018年公司债券(第二期)人民币 150,000,000.00
元,每张债券面值为人民币 100 元,债券期限为 4年,票面年利率为 7.90%,该债券的到期日为
2022年 9月 27日。 
注 3:本公司于 2019年 5月 31日按面值发行 2019年公司债券人民币 100,000,000.00元,
每张债券面值为人民币 100元,债券期限为 4年,票面年利率为 8.10%。根据 2019年公司债券募
集说明书,该债券的到期日为 2023年 5月 31日,为无担保债券。根据 2018年公司债券募集说明
书,在发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后,本期债券持有人有权在
债券发行第二年末将其持有的全部或部分本期债券按票面金额回售给发行人。本公司基于上述提
前回售条款约定将该债券本年年末余额调整至“一年内到期的非流动负债”项目列报。 
 
(2). 应付债券的增减变动:(不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具) 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
债券 
名称 
面值 
发行 
日期 

券 

限 
发行 
金额 
期初 
余额 

期 

行 
按面值计提利
息 
溢折价摊销 
本期 
偿还 
期末 
余额 
2018
年公
司债

(第

期) 
100.00 2018.03.09 4
年 
910,000,000.00 965,844,665.05  23,195,361.55 2,059,085.88 831,890,000.00 159,209,112.48 
2018
年公
司债

(第

期) 
100.00 2018.09.27 4
年 
150,000,000.00 152,831,304.26  11,858,426.90 156,876.34 11,850,000.00 152,996,607.50 
2019
年公
司债
券 
100.00 2019.05.31 4
年 
100,000,000.00 104,325,354.05  8,112,975.52 109,512.29 8,100,000.00 104,447,841.86 
合计 / / / 1,160,000,000.00 1,223,001,323.36  43,166,763.97 2,325,474.51 851,840,000.00 416,653,561.84 
 
注:其中 2018年公司债券(第一期)余额中有 9,583,115.18元、2018年公司债券(第二期)余额中
有 3,134,634.38元,2019年公司债券余额 104,447,841.86元,调整至“一年内到期的非流动负
债”列报。 
 
30、 长期应付职工薪酬 
□适用 √不适用  
 
31、 递延收益 
递延收益情况 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因 
政府补助 55,209,914.62 871,550.00 2,128,266.72 53,953,197.90 注 
合计 55,209,914.62 871,550.00 2,128,266.72 53,953,197.90 / 
 
注 1:本集团政府补助中人防工程政府补助系本公司之子公司长春东北亚置业有限公司(以下
简称“长春置业”)收到的长春市二道区科学技术局拨款,用于补助长春置业的人防工程建设支出。
本年度计入其他收益金额为人民币 491,026.24元。 
2020年年度报告 
133 / 169 
 
注 2:本集团政府补助中产业扶植资金系本公司之子公司长沙物流收到的长沙金霞经济开发
区管理委员会拨款,用于补助长沙高岭国际商贸城一期的开发建设资金。本年度计入其他收益的
金额为人民币 428,499.39元。 
 
涉及政府补助的项目: 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
负债项
目 
期初余额 
本期新增补
助金额 
本期计
入营业
外收入
金额 
本期计入其他
收益金额 



动 
期末余额 
与资产
相关/
与收益
相关 
人防工
程政府
补助 
15,928,274.06   491,026.24  15,437,247.82 与资产
相关 
产业扶
植资金 
38,891,301.62   428,499.39  38,462,802.23 与资产
相关 
其他 
390,338.94 871,550.00  1,208,741.09  53,147.85 与收益
相关 
合计 55,209,914.62 871,550.00  2,128,266.72  53,953,197.90   
 
32、 股本 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
 
期初余额 
本次变动增减(+、一) 
期末余额 发行新
股 
送股 
公积金
转股 
其他 小计 
股份总数 3,395,781,424.00      3,395,781,424.00 
 
33、 资本公积 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
资本溢价(股本溢价) 44,193,271.68   44,193,271.68 
其他资本公积 14,241,100.00   14,241,100.00 
合计 58,434,371.68   58,434,371.68 
 
34、 库存股 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
回购库存股  69,916,356.34  69,916,356.34 
合计  69,916,356.34  69,916,356.34 
 
其他说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
本公司于 2020年 7月 6日召开的第九届董事会第十二次会议审议并通过了《关于以集中竞价
交易方式回购公司股份的议案》,本年累计回购股份 33,583,289 股,交易总金额为人民币
69,916,356.34元。 
 
2020年年度报告 
134 / 169 
 
35、 其他综合收益 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 
期初 
余额 
本期发生金额 
期末 
余额 
本期所得税前发
生额 
减:前
期计
入其
他综
合收
益当
期转
入损
益 
减:前
期计
入其
他综
合收
益当
期转
入留
存收
益 






用 
税后归属于母公
司 








东 
一、不能重分
类进损益的
其他综合收
益 
41,130,830.00 -50,717,910.00    -50,717,910.00  -9,587,080.00 
其他权益
工具投资公
允价值变动 
41,130,830.00 -50,717,910.00    -50,717,910.00  -9,587,080.00 
其他综合收
益合计 
41,130,830.00 -50,717,910.00    -50,717,910.00  -9,587,080.00 
 
36、 盈余公积 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 
法定盈余公积 117,202,145.19 25,949,526.61  143,151,671.80 
合计 117,202,145.19 25,949,526.61  143,151,671.80 
 
盈余公积说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明: 
根据本公司章程规定,法定盈余公积按母公司净利润之10%提取。本公司法定盈余公积金累计
额为本公司注册资本百分之五十以上的,可不再提取。 
 
37、 未分配利润 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期 上期 
调整前上期末未分配利润 1,721,443,575.09 1,549,493,612.96 
调整期初未分配利润合计数(调增+,调减-) 49,021,219.05 -3,540,435.11 
调整后期初未分配利润 1,770,464,794.14 1,545,953,177.85 
加:本期归属于母公司所有者的净利润 281,649,123.23 454,798,652.97 
减:提取法定盈余公积 25,949,526.61 25,685,388.93 
应付普通股股利 227,517,355.41 253,622,866.80 
期末未分配利润 1,798,647,035.35 1,721,443,575.09 
 
调整期初未分配利润明细: 
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整,影响期初未分配利润 0元。 
2、由于会计政策变更,影响期初未分配利润 49,021,219.05元。 
3、由于重大会计差错更正,影响期初未分配利润 0元。 
2020年年度报告 
135 / 169 
 
4、由于同一控制导致的合并范围变更,影响期初未分配利润 0元。 
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0元。 
 
38、 营业收入和营业成本 
(1). 营业收入和营业成本情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 4,982,150,889.31 2,836,470,910.77 4,927,455,544.32 2,378,661,502.08 
合计 4,982,150,889.31 2,836,470,910.77 4,927,455,544.32 2,378,661,502.08 
 
其他说明: 
单位:人民币元 
行业名称 
本年发生额 上年发生额 
收入 成本 收入 成本 
商品房、商铺及写
字楼销售 
3,655,196,817.23 2,168,104,453.25 3,360,571,823.50 1,594,506,843.71 
商贸流通运营
(注) 
926,810,912.93 406,599,564.39 1,091,877,414.81 476,706,148.44 
其他 400,143,159.15 261,766,893.13 475,006,306.01 307,448,509.93 
合计 4,982,150,889.31 2,836,470,910.77 4,927,455,544.32 2,378,661,502.08 
注:商贸流通运营业务包含商贸运营业务和商贸流通物业销售,其中商贸运营业务本年收入
和成本分别为人民币 926,122,779.63 元(上年度:人民币 1,084,002,746.24 元)和人民币
406,392,400.90 元(上年度:人民币 473,636,139.05 元),商贸流通物业销售本年收入和成本分
别为人民币 688,133.30元(上年度:人民币 7,874,668.57元)和人民币 207,163.49元(上年度:
人民币 3,070,009.39元)。 
 
39、 税金及附加 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
营业税 315,321.89 534,949.36 
城市维护建设税 13,834,372.05 16,433,054.26 
教育费附加 9,813,986.47 11,975,556.16 
房产税 38,105,251.64 52,592,323.89 
土地增值税 329,475,012.49 515,954,757.85 
其他 25,679,738.52 28,921,825.93 
合计 417,223,683.06 626,412,467.45 
 
40、 销售费用 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
职工薪酬 79,340,569.92 80,225,311.40 
广告宣传费用 167,612,624.36 188,078,735.49 
2020年年度报告 
136 / 169 
 
其他 82,119,800.76 79,313,806.91 
合计 329,072,995.04 347,617,853.80 
 
41、 管理费用 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
职工薪酬 204,457,682.27 189,752,190.95 
办公事务费用 40,208,915.32 57,441,897.70 
业务招待费用 33,338,068.07 23,972,130.12 
财产保险费用及折旧 38,294,733.64 48,420,053.39 
其他 84,756,909.46 83,571,015.09 
合计 401,056,308.76 403,157,287.25 
 
42、 财务费用 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
利息支出 434,807,937.90 526,835,710.16 
减﹕已资本化的利息费用 -72,925,718.17 -79,791,537.20 
减﹕利息收入 -55,677,147.32 -39,179,972.24 
其他 6,715,717.41 7,203,843.86 
合计 312,920,789.82 415,068,044.58 
 
43、 其他收益 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
政府补助 16,801,216.42 25,500,240.47 
其他 5,173,284.17 3,367,456.65 
合计 21,974,500.59 28,867,697.12 
 
44、 投资收益 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
权益法核算的长期股权投资收益 -4,598,558.78 -19,934,394.09 
处置长期股权投资产生的投资收益 -8,177.67 44,185,580.00 
交易性金融资产在持有期间的投资收益 286,565.76  
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 581,450.00 497,000.00 
处置交易性金融资产取得的投资收益 1,552,415.44  
理财产品投资收益  53,818.79 
合计 -2,186,305.25 24,802,004.70 
 
处置长期股权投资产生的投资收益注: 本公司于2020年转让持有香江全屋智能家居的20%股权。 
处置交易性金融资产取得的投资收益注: 本公司之子公司番禺锦江于2020 年赎回持有申万菱信
基金管理有限公司的4,985,100.00份额基金。 
2020年年度报告 
137 / 169 
 
45、 公允价值变动收益 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额 
交易性金融资产 837,023.72 2,005,085.75 
合计 837,023.72 2,005,085.75 
 
46、 信用减值损失 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
应收款项坏账损失 -996,082.66 -10,340,534.54 
合计 -996,082.66 -10,340,534.54 
 
47、 资产减值损失 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
一、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -144,301,063.07 -89,843,544.67 
合计 -144,301,063.07 -89,843,544.67 
 
48、 资产处置收益 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
长期资产处置利得(注) 10,162,230.42 72,810,473.02 
合计 10,162,230.42 72,810,473.02 
 
其他说明: 
长期资产处置利得主要是本集团之子公司广州大瀑布旅游开发有限公司(“广州大瀑布”)处
置固定资产及无形资产产生的净收益。 
 
49、 营业外收入 
营业外收入情况 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
计入当期非经常性
损益的金额 
非流动资产处置利得合计 15,868.63 122,142.97 15,868.63 
其中:固定资产处置利得 15,868.63 122,142.97 15,868.63 
违约金收入 8,330,429.29 6,833,684.73 8,330,429.29 
罚款收入 736,715.50 577,986.85 736,715.50 
工程罚款 1,995,984.18 1,792,890.29 1,995,984.18 
其他 4,760,988.46 5,769,005.04 4,760,988.46 
合计 15,839,986.06 15,095,709.88 15,839,986.06 
 
2020年年度报告 
138 / 169 
 
50、 营业外支出 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
计入当期非经常性
损益的金额 
非流动资产处置损失合计 293,184.37 364,095.12 293,184.37 
其中:固定资产处置损失 293,184.37 364,095.12 293,184.37 
对外捐赠 1,318,250.00 470,000.00 1,318,250.00 
罚没支出 319,858.76 660,280.27 319,858.76 
滞纳金、违约赔偿金 4,323,118.20 887,371.50 4,323,118.20 
其他 3,783,018.03 4,540,241.63 3,783,018.03 
合计 10,037,429.36 6,921,988.52 10,037,429.36 
 
51、 所得税费用 
(1). 所得税费用表 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
当期所得税费用 378,482,536.01 281,329,765.08 
递延所得税费用 -61,735,832.30 48,398,826.76 
以前年度所得税调整 -3,378,417.82 -5,862,387.04 
合计 313,368,285.89 323,866,204.80 
 
(2). 会计利润与所得税费用调整过程 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 
利润总额 576,699,062.31 
按法定/适用税率计算的所得税费用 144,174,765.58 
子公司适用不同税率的影响 -4,054,275.95 
调整以前期间所得税的影响 -3,378,417.82 
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 28,918,316.40 
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -16,670,571.91 
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 164,378,469.59 
所得税费用 313,368,285.89 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
52、 其他综合收益 
√适用 □不适用  
详见附注七.35 
 
53、 现金流量表项目 
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金 
√适用 □不适用  
2020年年度报告 
139 / 169 
 
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
罚款、违约金收入 9,067,144.79 7,411,671.58 
农民工工资保证金减少 537,698.31 1,483,139.12 
履约保证金减少  3,385,154.32 
政府补助及其他补贴 20,717,783.87 27,747,027.28 
利息收入及其他手续费收入 55,677,147.32 39,961,027.50 
收回暂付经营性款项 244,537,267.56 295,755,836.08 
其他 7,290,098.50 7,561,895.33 
合计 337,827,140.35 383,305,751.21 
 
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
管理费用支付的现金 161,739,035.59 169,474,055.15 
销售费用支付的现金 229,815,351.43 299,860,457.15 
暂付经营性往来款 118,710,380.91 32,057,680.72 
手续费等 6,715,717.41 18,756,690.90 
未结清按揭贷款保证金增加 21,492,165.05 12,684,038.73 
诉讼冻结款项增加 65,652,846.50 6,030,320.31 
其他 9,744,244.99 6,557,893.40 
合计 613,869,741.88 545,421,136.36 
 
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
关联方资金拆借 161,867,555.56 3,000,000.00 
收到股权处置保证金  10,000,000.00 
合计 161,867,555.56 13,000,000.00 
 
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
关联方资金拆借 160,000,000.00  
合计 160,000,000.00  
 
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
关联方资金拆借 62,838,600.00 600,000,000.00 
收到少数股东投入 18,119,000.02  
其他 1,771,791.78  
合计 82,729,391.80 600,000,000.00 
2020年年度报告 
140 / 169 
 
 
 
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
回购库存股 69,916,356.34  
财务顾问及贷款手续费等 25,036,213.01 471,698.11 
关联方资金拆借 5,472,513.32 615,437,499.99 
股份激励退回  4,137,420.00 
银行贷款质押款项增加  300,000,000.00 
其他  1,340,000.00 
合计 100,425,082.67 921,386,618.10 
 
54、 现金流量表补充资料 
(1). 现金流量表补充资料 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
补充资料 本期金额 上期金额 
1.将净利润调节为经营活动现金流量:   
净利润 263,330,776.42 469,147,087.10 
加:资产减值准备 144,301,063.07 89,843,544.67 
信用减值损失 996,082.66 10,340,534.54 
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 141,018,014.17 141,523,266.02 
无形资产摊销 6,921,379.18 7,873,160.82 
长期待摊费用摊销 44,181,146.86 41,055,055.39 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收
益以“-”号填列) 
-10,162,230.42 -72,810,473.02 
固定资产报废损失(收益以“-”号填列) 277,315.74 241,952.15 
公允价值变动损失(收益以“-”号填列) -837,023.72 -2,005,085.75 
财务费用(收益以“-”号填列) 361,882,219.73 436,272,381.18 
投资损失(收益以“-”号填列) 2,186,305.25 -24,802,004.70 
递延所得税资产减少(增加以“-”号填列) -48,767,818.77 48,398,826.76 
递延所得税负债增加(减少以“-”号填列) -12,968,013.53  
存货的减少(增加以“-”号填列) -1,716,576,614.18 -588,030,800.96 
经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列) -713,383,787.34 -50,057,783.45 
经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列) 2,136,186,822.16 2,774,072,916.42 
其他 -1,256,716.72 -566,819.84 
经营活动产生的现金流量净额 597,328,920.56 3,280,495,757.33 
3.现金及现金等价物净变动情况:   
现金的期末余额 3,027,093,638.13 3,143,205,019.93 
减:现金的期初余额 3,143,205,019.93 2,385,116,568.57 
现金及现金等价物净增加额 -116,111,381.80 758,088,451.36 
 
(2). 现金和现金等价物的构成 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
2020年年度报告 
141 / 169 
 
一、现金 3,027,093,638.13 3,143,205,019.93 
其中:库存现金 925,554.25 1,495,004.97 
  可随时用于支付的银行存款 3,026,168,083.88 3,141,710,014.96 
三、期末现金及现金等价物余额 3,027,093,638.13 3,143,205,019.93 
其中:母公司或集团内子公司使用受限制的现
金和现金等价物 
672,101,606.36 586,127,660.76 
 
其他说明: 
□适用 √不适用  
 
55、 所有权或使用权受到限制的资产 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末账面价值 受限原因 
货币资金 672,101,606.36 银行借款质押存款、诉讼冻结存款、未结清按揭贷
款保证金、农民工工资保证金及电费保证金等 
存货 480,443,203.96 借款抵押 
固定资产 25,374,924.18 借款抵押 
无形资产 8,079,410.68 借款抵押 
投资性房地产 2,148,147,717.97 借款抵押 
合计 3,334,146,863.15   
 
56、 政府补助 
(1). 政府补助基本情况 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额 
新余市仙女湖风景名胜区总部经济园扶
持企业发展资金 
6,990,755.00 
其他收益 
6,990,755.00 
天津市宝坻区供暖费补贴收入 3,068,529.75 其他收益 3,068,529.75 
深圳市商务局补贴 472,500.00 其他收益 472,500.00 
广州市南沙区南沙区特色孵化器奖励金 434,000.00 其他收益 434,000.00 
肇庆新区财政金融局扶持资金 320,000.00 其他收益 320,000.00 
其他 3,339,189.32 其他收益 3,339,189.32 
合计 14,624,974.07   14,624,974.07 
 
(2). 政府补助退回情况 
□适用 √不适用  
 
八、 合并范围的变更 
1、 非同一控制下企业合并 
□适用 √不适用  
 
2、 同一控制下企业合并 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
142 / 169 
 
 
3、 其他原因的合并范围变动 
说明其他原因导致的合并范围变动(如,新设子公司、清算子公司等)及其相关情况: 
√适用 □不适用  
本集团本年新设如下子公司,并将其纳入合并财务报表范围: 
子公司全称 投资主体 是否已缴纳认缴资本 
广州锦绣投资发展有限公司(“锦绣投资”) 本公司 是 
广州锦绣企业管理服务有限公司(“锦绣企业管理”) 本公司 是 
南京晶喆企业管理有限公司(“南京晶喆”) 本集团 是 
聊城鑫驰物业管理有限公司(“聊城鑫驰”) 本集团 是 
苏州香江万鼎置业有限公司("苏州万鼎") 本集团 是 
广州锦绣香江酒店管理有限公司(“锦绣酒店”) 本集团 是 
广州香江创新科技有限公司(“香江创新”) 本集团 否 
香江云科技(苏州)有限公司(“苏州云科技”) 本集团 否 
株洲香江锦悦房地产开发有限公司(“株洲锦悦”) 本集团 否 
深圳市香江产业发展有限公司(“深圳市产业发展”) 本公司 是 
广州香江城市更新有限公司(“广州城市更新”) 本集团 是 
广州锦悦地产投资有限公司(“广州锦悦”) 本集团 是 
深圳市家福特建筑科技有限公司(“家福特建筑”) 本集团 否 
本集团本年注销集团内子公司天津香江金海马市场管理有限公司(原名:天津市金海马家居有
限公司)("天津金海马家居")、天津市香江创新展览展示有限公司("天津创新会展")、成都市香江
创新会展有限公司("成都创新会展")、上海香江会展有限公司、上海松江金海马家具销售有限公
司和广州市锦绣香江俱乐部有限公司,其注销日前的经营成果和现金流量已包括在合并利润表和
合并现金流量表中。 
 
4、 其他 
□适用  √不适用  
 
九、 在其他主体中的权益 
1、 在子公司中的权益 
(1). 企业集团的构成 
√适用 □不适用  
子公司 
名称 
主要经
营地 
注册
地 
业务性质 
持股比例
(%) 取得 
方式 直
接 

接 
番禺锦江 广州 广州 房地产 51  同一控制下
企业合并 
聊城香江 聊城 聊城 房地产 100  同一控制下
企业合并 
郑州郑东置业有限公司(“郑州置业”) 郑州 郑州 房地产 100  同一控制下
企业合并 
洛阳百年置业有限公司(“洛阳百年”) 洛阳 洛阳 房地产 100  同一控制下
企业合并 
长春置业 长春 长春 房地产 100  同一控制下
2020年年度报告 
143 / 169 
 
企业合并 
新乡市光彩大市场置业有限公司(“新
乡置业”) 
新乡 新乡 房地产 100  同一控制下
企业合并 
南昌香江商贸有限公司(“南昌商贸”) 南昌 南昌 房地产 100  同一控制下
企业合并 
武汉金海马置业有限公司(“武汉置
业”) 
武汉 武汉 房地产 100  同一控制下
企业合并 
武汉广发物业管理有限公司(“武汉物
业”) 
武汉 武汉 物业管理  100 同一控制下
企业合并 
番禺幼儿园 广州 广州 教育  100 同一控制下
企业合并 
广州大瀑布 广州 广州 旅游开发  90 同一控制下
企业合并 
增城香江 广州 广州 房地产 100  同一控制下
企业合并 
增城小楼香江农贸发展有限公司 广州 广州 批发零售  57 同一控制下
企业合并 
保定香江好天地房地产开发有限公司
(“保定香江”) 
保定 保定 房地产 100  同一控制下
企业合并 
成都香江家具产业投资发展有限公司
(“成都香江”) 
成都 成都 房地产 100  同一控制下
企业合并 
聊城民生物业管理有限公司 聊城 聊城 物业管理  100 同一控制下
企业合并 
郑州民生物业管理有限公司(“郑州物
业”) 
郑州 郑州 物业管理  100 同一控制下
企业合并 
洛阳民生物业管理有限公司(“洛阳物
业”) 
洛阳 洛阳 物业管理  100 同一控制下
企业合并 
长春市广发物业管理有限公司(“长春
物业”) 
长春 长春 物业管理  100 同一控制下
企业合并 
新乡市民生物业管理有限公司(“新乡
物业”) 
新乡 新乡 物业管理  100 同一控制下
企业合并 
南昌民生物业管理有限公司(“南昌物
业”) 
南昌 南昌 物业管理  100 同一控制下
企业合并 
广州香江物业管理有限公司(“广州香
江物业”) 
广州 广州 物业管理 100  同一控制下
企业合并 
广州市翡翠轩俱乐部有限公司(“翡翠
轩俱乐部”) 
广州 广州 服务业  100 同一控制下
企业合并 
广州锦绣香江物业管理有限公司(“锦
江物业”) 
广州 广州 物业管理 51  同一控制下
企业合并 
广州金爵建筑装饰工程有限公司(“金
爵装饰”) 
广州 广州 装修  51 同一控制下
企业合并 
深圳市千本建筑工程有限公司(“千本
建筑”) 
深圳 深圳 建筑业 100  同一控制下
企业合并 
广州市卓升家具有限公司(“卓升家
具”) 
广州 广州 房地产  90 同一控制下
企业合并 
深圳市香江商业管理有限公司(“香江
商业”) 
广州 深圳 租赁业务 100  同一控制下
企业合并 
广州市香江投资发展有限公司(“广州
香江投资”) 
广州 广州 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
深圳市金海马世博国际家居城管理有限
公司(原名:深圳市金海马世博国际家居
有限公司)(“深圳金海马世博”) 
深圳 深圳 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
2020年年度报告 
144 / 169 
 
广州市金海马家居博览中心有限公司
(“广州金海马”) 
广州 广州 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
深圳金海马管理 深圳 深圳 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
汕头市香江家居商城经营管理有限公司
(原名:汕头市香江家具有限公司)(“汕
头香江家具”) 
汕头 汕头 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
韶关市金海马企业管理有限公司(原名:
韶关市金海马家居博览中心有限公
司)(“韶关金海马”) 
韶关 韶关 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
南昌市香江实业有限公司(“南昌实
业”) 
南昌 南昌 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
武汉市金海马企业管理有限公司(原名:
武汉市金海马家具有限公司)(“武汉金
海马”) 
武汉 武汉 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
无锡市金海马家具市场有限公司(“无
锡金海马”) 
无锡 无锡 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
无锡新区金海马家居有限公司(“无锡
新区金海马”) 
无锡 无锡 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
上海浦东香江家居有限公司(“上海浦
东香江”) 
上海 上海 租赁业务  70 同一控制下
企业合并 
上海香江家具有限公司(“上海香江”) 上海 上海 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
上海闸北金海马家居有限公司(“上海
闸北”) 
上海 上海 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
天津市金海马家具市场管理有限公司
(原名:天津市金海马家具有限公司
(“天津金海马家具”) 
天津 天津 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
天津市金海马企业管理有限公司(原名:
天津市金海马实业有限公司)(“天津金
海马企业管理”) 
天津 天津 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
青岛市金海马家俬博览有限公司(“青
岛金海马”) 
青岛 青岛 租赁业务  100 同一控制下
企业合并 
无锡市五洲香江家居有限公司(“无锡
五洲”) 
无锡 无锡 租赁业务  51 同一控制下
企业合并 
深圳市大本营投资管理有限公司(“深
圳大本营”) 
南昌 深圳 租赁业务 100  设立或投资 
天津宝坻锦绣香江医院(“锦绣医院”) 天津 天津 咨询管理  100 设立或投资 
深圳市大本营健康产业发展有限公司
(“深圳大本营健康”) 
深圳 深圳 医疗服务  100 设立或投资 
广州市香江家具有限公司(“广州家
具”)(注) 
广州 广州 租赁业务  100 设立或投资 
沈阳香江好天地商贸有限公司(“沈阳
好天地”) 
沈阳 沈阳 租赁业务 100  设立或投资 
深圳家福特 深圳 深圳 租赁业务 100  设立或投资 
天津森岛置业 天津 天津 房地产 67  设立或投资 
天津森岛鸿盈 天津 天津 房地产 67  设立或投资 
天津森岛宝地 天津 天津 房地产 67  设立或投资 
天津市锦绣年华养老服务有限公司
(“锦绣养老”) 
天津 天津 养老服务  100 设立或投资 
广州香江健康体检管理有限公司(“健
康体检”) 
广州 广州 医疗  100 设立或投资 
2020年年度报告 
145 / 169 
 
香江疗养院 广州 广州 医疗  100 设立或投资 
恩平置业 恩平 恩平 房地产 100  设立或投资 
广州市通悦投资有限公司("广州通悦") 广州 广州 投资 100  设立或投资 
连云港香江 连云港 连云
港 
房地产 70 30 设立或投资 
株洲锦绣香江房地产开发有限公司
(“株洲香江”) 
株洲 株洲 房地产 100  设立或投资 
恩平市锦绣香江物业管理有限公司("恩
平物业") 
恩平 恩平 物业管理  100 设立或投资 
成都香江置业有限公司("成都置业") 成都 成都 房地产  100 设立或投资 
成都龙城香江房地产开发有限公司("成
都龙城") 
成都 成都 房地产 50 50 设立或投资 
武汉香江 武汉 武汉 房地产 100  设立或投资 
保定广发物业管理有限公司("保定物业
") 
保定 保定 物业管理  100 设立或投资 
成都香江全球家居城有限公司("全球家
居城") 
成都 成都 物业管理  100 设立或投资 
成都繁城 成都 成都 房地产  100 设立或投资 
成都家园 成都 成都 房地产  100 设立或投资 
香河锦绣香江房地产开发有限公司("香
河香江") 
香河 香河 房地产 40 60 设立或投资 
来安香江置业有限公司("来安香江") 来安 来安 房地产  100 设立或投资 
来安锦城房地产开发有限公司("锦城房
产") 
来安 来安 房地产  100 设立或投资 
来安宏博房地产开发有限公司("宏博房
产") 
来安 来安 房地产  100 设立或投资 
香河名家居资产管理有限公司(原名:香
河香江商贸有限公司)(“香河名家
居”) 
香河 香河 批发、零售 100  设立或投资 
来安香江商贸城有限公司(“来安商
贸”) 
来安 来安 物业管理 100  设立或投资 
珠海横琴新区南方锦江置业有限公司
(“横琴锦江”) 
珠海 珠海 房地产 70  设立或投资 
广州香江企业管理有限公司(“香江企
业管理”) 
广州 广州 咨询策划服
务 
100  设立或投资 
华府幼儿园 广州 广州 教育  100 设立或投资 
丹桂幼儿园 广州 广州 教育  100 设立或投资 
番禺香江学校 广州 广州 教育  100 设立或投资 
广州香江教育科技有限公司(“教育科
技”) 
广州 广州 教育 100  设立或投资 
长沙物流 长沙 长沙 房地产 100  设立或投资 
长沙香江商贸有限公司(“长沙商贸”) 长沙 长沙 批发、零售 100  设立或投资 
惠州粤东商贸物流园有限公司(“惠州
商贸”) 
惠州 惠州 房地产 100  设立或投资 
广州锦翠信息科技有限公司(“锦翠科
技”) 
广州 广州 信息技术咨
询 
100  设立或投资 
长沙高岭商贸城有限公司(“长沙高岭
商贸”) 
长沙 长沙 批发、零售  100 设立或投资 
长沙高岭商贸物业管理有限公司(“长
沙高岭物业”) 
长沙 长沙 物业管理  100 设立或投资 
武汉香江新城房地产开发有限公司
(“武汉新城”)(注) 
武汉 武汉 房地产  100 设立或投资 
2020年年度报告 
146 / 169 
 
武汉香江家园房地产开发有限公司
(“武汉家园”)(注) 
武汉 武汉 房地产  100 设立或投资 
深圳市香江永旺投资有限公司(“永旺
投资”) 
深圳 深圳 投资 100  设立或投资 
江苏晶喆 南京 南京 房地产开发 100  设立或投资 
广州香江云科技有限公司(“香江云科
技”) 
广州 广州 信息技术服
务 
100  设立或投资 
广州大山体育运动有限公司(“大山体
育”) 
广州 广州 健身服务  90 设立或投资 
横琴灵动 珠海 珠海 文化创意服
务 
100  设立或投资 
常德锦绣香江房地产开发有限公司
(“常德香江”) 
常德 常德 房地产开发  100 设立或投资 
成都创博展览有限公司(“成都创博”) 成都 成都 会议及展览
服务 
 100 设立或投资 
深圳市正禄物流有限公司(“正禄物
流”)(注) 
深圳 深圳 物流业务 100  设立或投资 
深圳香江城市更新置业有限公司(“深
圳城市更新”)(原名:深圳市正禄贸易
有限公司)(注) 
深圳 深圳 贸易业务 100  设立或投资 
香港嘉利发展有限公司(“香港嘉
利”)(注) 
香港 香港 投资 100  设立或投资 
香港港兴发展有限公司(“香港港
兴”)(注) 
香港 香港 投资  100 设立或投资 
长沙凯进物流有限公司(“长沙凯
进”)(注) 
长沙 长沙 物流代理  100 设立或投资 
长沙益聚物流有限公司(“长沙益
聚”)(注) 
长沙 长沙 物流代理  100 设立或投资 
江苏香江晶喆企业管理有限公司(“江
苏香江晶喆”) 
南京 南京 企业管理咨
询 
100  设立或投资 
广州市增城区翡翠绿洲幼儿园(“翡翠
幼儿园”)(注) 
广州 广州 教育  100 设立或投资 
南通香江房地产开发有限公司(“南通
香江”)(注) 
南通 南通 房地产 100  设立或投资 
深圳荣千贸易有限公司(“深圳荣
千”)(注) 
深圳 深圳 贸易  51 设立或投资 
长沙香江晶喆商贸物流开发有限公司
(“长沙晶喆”)(注) 
长沙 长沙 物流  100 设立或投资 
南通香江置业有限公司(“南通置业”) 南通 南通 房地产  100 设立或投资 
深圳市香江国际教育有限公司(“深圳
国际教育”)(注) 
深圳 深圳 教育 100  设立或投资 
广州番禺区金优教育咨询有限公司
(“广州金优教育”)(注) 
广州 广州 教育  51 设立或投资 
广州香江教育投资有限公司(“广州教
育投资”)(注) 
广州 广州 教育 100  设立或投资 
深圳市香江创新国际会展有限公司
(“深圳创新会展”) 
深圳 深圳 展览 100  设立或投资 
深圳市香江国际会展有限公司(“深圳
国际会展”)(注) 
深圳 深圳 展览  51 设立或投资 
珠海市香江国际会展有限公司(“珠海
国际会展”)(注) 
珠海 珠海 展览  100 设立或投资 
广州市香江国际会展有限公司(“广州 广州 广州 展览  100 设立或投资 
2020年年度报告 
147 / 169 
 
国际会展”)(注) 
沈阳市香江创新会展有限公司(“沈阳
创新会展”)(注) 
沈阳 沈阳 展览  100 设立或投资 
惠州市香江会展服务有限公司(“惠州
会展服务”)(注) 
惠州 惠州 展览  100 设立或投资 
武汉市香江创新会展服务有限公司
(“武汉创新会展”)(注) 
武汉 武汉 展览  100 设立或投资 
南昌市香江会展有限公司(“南昌香江
会展”)(注) 
南昌 南昌 展览  100 设立或投资 
广州誉高投资发展有限公司(“广州誉
高”)(注) 
广州 广州 投资 100  设立或投资 
广州聚兴企业管理有限公司(“广州聚
兴”)(注) 
广州 广州 咨询策划服
务 
 100 设立或投资 
香江云科技(肇庆)有限公司(“肇庆云
科技”)(注) 
肇庆 肇庆 科技服务  100 设立或投资 
肇庆益昌科技有限公司(“肇庆益昌”) 肇庆 肇庆 科技服务 100  设立或投资 
新余市瀚森房地产销售代理有限公司
(“新余瀚森”)(注) 
新余 新余 销售代理  100 设立或投资 
新余市富泰房地产销售代理有限公司
(“新余富泰”)(注) 
新余 新余 销售代理 100  设立或投资 
新余市浩昆贸易有限公司(“新余浩
昆”)(注) 
新余 新余 贸易 100  设立或投资 
新余市旭泰建筑工程有限公司“新余旭
泰”)(注) 
新余 新余 建筑工程 100  设立或投资 
香江供热 天津 天津 电力、热力
生产和供应 
 100 设立或投资 
广东裕泰 广州 广州 房地产 100  设立或投资 
新余市莱林建筑工程有限公司(“新余
莱林”)(注) 
新余 新余 建筑工程  100 设立或投资 
新余市勤泽贸易有限公司(“新余勤
泽”)(注) 
新余 新余 建筑工程  100 设立或投资 
新余市凯晨建筑工程有限公司(“新余
凯晨”)(注) 
新余 新余 建筑工程  100 设立或投资 
新余市荣信建筑工程有限公司(“新余
荣信”)(注) 
新余 新余 建筑工程  100 设立或投资 
新余市禹茂建筑工程有限公司(“新余
禹茂”)(注) 
新余 新余 建筑工程  100 设立或投资 
深圳市香江国际文旅发展有限公司
(“香江国际文旅”)(注) 
深圳 深圳 旅游开发 100  设立或投资 
沈阳香江名品家居商贸有限公司 沈阳 沈阳 租赁业务  100 设立或投资 
珠海万有文化旅游投资有限公司(“珠
海万有文化”)(注) 
珠海 珠海 旅游开发  60 设立或投资 
锦绣投资 广州 广州 商务服务 100  设立或投资 
锦绣企业管理 广州 广州 商务服务 70 30 设立或投资 
南京晶喆 南京 南京 商务服务  100 设立或投资 
聊城鑫驰 聊城 聊城 房地产  100 设立或投资 
苏州万鼎 苏州 苏州 商务服务  100 设立或投资 
锦绣酒店 广州 广州 商务服务  90 设立或投资 
深圳市产业发展 深圳 深圳 专业技术服
务 
100  设立或投资 
广州城市更新 广州 广州 房地产  100 设立或投资 
2020年年度报告 
148 / 169 
 
家福特建筑(注) 深圳 深圳 研究和试验
发展 
 100 设立或投资 
香江创新(注) 广州 广州 研究和试验
发展 
 100 设立或投资 
广州锦悦 广州 广州 房地产  65 设立或投资 
株洲锦悦(注) 株洲 株洲 房地产  100 设立或投资 
苏州云科技(注) 苏州 苏州 科技服务  100 设立或投资 
深圳市真善美会展有限公司(“深圳真
善美会展”) 
深圳 深圳 商务服务  51 非同一控制
下收购 
 
注:为本集团设立但尚未缴纳认缴资本的子公司。 
 
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明: 
无 
 
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据: 
无 
 
对于纳入合并范围的重要的结构化主体,控制的依据: 
无 
 
确定公司是代理人还是委托人的依据: 
无 
 
其他说明: 
无 
 
(2). 重要的非全资子公司 
□适用 √不适用  
 
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息 
□适用 √不适用  
 
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易 
□适用 √不适用  
 
3、 在合营企业或联营企业中的权益 
√适用 □不适用  
(1). 重要的合营企业或联营企业 
□适用  √不适用  
 
(2). 重要合营企业的主要财务信息 
□适用  √不适用  
 
(3). 重要联营企业的主要财务信息 
□适用  √不适用  
2020年年度报告 
149 / 169 
 
 
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
 期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额 
合营企业: 
投资账面价值合计 116,583,296.08 67,639,004.59 
下列各项按持股比例计算的合计数 
--净利润 -1,055,708.51 -19,924,133.46 
--综合收益总额 -1,055,708.51 -19,924,133.46 
联营企业: 
投资账面价值合计 188,621,437.11 1,852,465.05 
下列各项按持股比例计算的合计数 
--净利润 -3,542,850.27 -10,260.63 
--其他综合收益   
--综合收益总额 -3,542,850.27 -10,260.63 
 
其他说明 
无 
 
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明 
□适用  √不适用  
 
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损 
□适用  √不适用  
 
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺 
□适用  √不适用  
 
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债 
□适用  √不适用  
 
4、 重要的共同经营 
□适用 √不适用  
 
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益 
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明: 
□适用 √不适用  
 
6、 其他 
□适用  √不适用  
 
十、 与金融工具相关的风险 
√适用 □不适用  
本集团的主要金融工具包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、其他应收款、其他权益
工具投资、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借款
2020年年度报告 
150 / 169 
 
和应付债券等,本年末,本集团持有的金融工具如下表,各项金融工具的详细情况说明见附注(五)。
与这些金融工具有关的风险,以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集
团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。 
  本年年末余额 上年年末余额 
金融资产     
以公允价值计量且其变动计入当期损益: 3,194,969.42 7,357,945.70 
交易性金融资产 3,194,969.42 7,357,945.70 
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益: 28,847,920.00 112,535,830.00 
其他权益工具投资 28,847,920.00 112,535,830.00 
以摊余成本计量: 4,868,000,113.17 4,417,945,134.02 
货币资金 3,699,195,244.49 3,729,332,680.69 
应收账款 29,295,312.62 67,452,538.31 
其他应收款 1,139,509,556.06 621,159,915.02 
金融负债     
以摊余成本计量: 11,345,500,684.61 10,297,013,066.92 
短期借款 1,410,899,452.47 302,879,477.58 
应付票据 246,947,911.65 154,017,833.60 
应付账款 3,534,750,426.12 2,925,726,991.73 
其他应付款 1,771,324,421.68 1,474,906,564.13 
一年内到期的非流动负债 1,289,772,111.36 2,356,010,783.02 
长期借款 2,792,318,390.91 2,983,882,128.38 
应付债券 299,487,970.42 99,589,288.48 
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益和股东权益可能产生
的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化,而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变
化的最终影响金额将产生重大作用,因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进
行的。 
1. 风险管理目标和政策 
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡,将风险对本集团经营业绩
的负面影响降低到最低水平,使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标,本
集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险,建立适当的风险承受底线和进
行风险管理,并及时可靠地对各种风险进行监督,将风险控制在限定的范围之内。 
1.1. 市场风险 
1.1.1. 外汇风险 
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。于 2020年 12月 31日,本集团资产及负债均为人民
币余额,故无外汇风险。 
1.1.2. 利率风险-现金流量变动风险 
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率的银行借款有关。本集
团持续密切关注利率变动对于本集团利率风险的影响,本集团的政策是保持这些借款的浮动利率,
目前并无利率互换等安排。 
利率风险敏感性分析 
在其他变量不变的情况下,利率可能发生的合理变动对当年损益和股东权益的税前影响如下: 
单位:人民币元 
项目 利率变动 
本年度 上年度 
对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响 
2020年年度报告 
151 / 169 
 
对外借款 增加 1% -57,715,317.88 -57,715,317.88 -45,094,469.43 -45,094,469.43 
对外借款 减少 1% 57,715,317.88 57,715,317.88 45,094,469.43 45,094,469.43 
1.2. 信用风险 
2020年 12月 31日,可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未
能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团为商品房承购人提供的抵押贷款担保及
为关联方提供的保证担保。具体包括合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额以及附注(十
二)、2“或有事项”中披露的担保金额。于资产负债表日,本集团金融资产的账面价值已代表其
最大信用风险敞口。 
为降低信用风险,本集团成立专门部门确定信用额度、进行信用审批,并执行其他监控程序
以确保采取必要的措施回收逾期债务。此外,本集团于每个资产负债表日审核金融资产的回收情
况,以确保相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此,本集团管理层认为本集团所承担的
信用风险已经大为降低。 
本集团的货币资金存放在信用评级较高的银行,故货币资金只具有较低的信用风险。 
本集团的风险敞口分布在多个合同方和多个客户,因此本集团没有重大的信用集中风险。于
2020 年 12 月 31 日,本集团对前五大客户的应收账款账面余额为人民币 7,934,782.89 元(2019
年 12 月 31 日:人民币 22,920,000.00 元),占本集团应收账款余额的 20.24%(2019 年 12 月 31
日:29.18%)。除此之外,本集团无其他重大信用风险敞口集中于单一金融资产或有类似特征的金
融资产组合。 
1.3. 流动风险 
管理流动性风险时,本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控,以满
足本集团经营需要,并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款和公司债券的使用情
况进行监控并确保遵守相关协议。 
本集团将银行借款作为主要资金来源。2020年 12月 31日,本集团尚未使用的银行借款额度
为人民币 727,160,000.00元(2019年 12月 31日:人民币 1,973,865,700.00元)。 
本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下: 
单位:人民币元 
项目 1年以内 1至 5年 5年以上 
短期借款 1,478,773,252.81     
应付票据 246,947,911.65     
应付账款 3,534,750,426.12     
其他应付款 1,771,324,421.68     
长期借款(含一年内到期的银行借
款) 
1,229,617,492.77 2,289,601,991.65 841,723,541.26 
应付债券(含一年内到期的应付债
券) 
31,800,000.00 439,900,000.00   
财务担保合同 5,831,736,637.10  72,080,000.00   
 
十一、 公允价值的披露 
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 
期末公允价值 
第一层次公允
价值计量 
第二层次
公允价值
计量 
第三层次公允
价值计量 
合计 
一、持续的公允价值计量     
(一)交易性金融资产 3,194,969.42   3,194,969.42 
2020年年度报告 
152 / 169 
 
1.以公允价值计量且变动计入当
期损益的金融资产 
3,194,969.42   3,194,969.42 
(三)其他权益工具投资   28,847,920.00 28,847,920.00 
持续以公允价值计量的资产总额 3,194,969.42  28,847,920.00 32,042,889.42 
 
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据 
√适用  □不适用  
本集团的交易性金融资产为基金投资,本集团依据相关基金管理公司对外发布的基金净值确
定相关基金的市价。 
 
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
□适用  √不适用  
 
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
√适用  □不适用  
单位:人民币元 
项目 
2020-12-31的公允
价值 
估值技术 重大不可观察输入值 
其他权益工具投资-对非上
市公司权益工具投资 
28,847,920.00 市场法/资产基础法 
同行业可比公司的市净率/
缺乏市场流通性之折让比率 
 
5、 持续的第三层次公允价值计量项目,期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析 
□适用  √不适用  
 
6、 持续的公允价值计量项目,本期内发生各层级之间转换的,转换的原因及确定转换时点的政
策 
□适用  √不适用  
 
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因 
□适用  √不适用  
 
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况 
√适用  □不适用  
本集团管理层认为,本财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该
等资产及负债的公允价值。 
 
9、 其他 
□适用  √不适用  
十二、 关联方及关联交易 
1、 本企业的母公司情况 
√适用  □不适用  
单位:万元币种:人民币 
母公司名称 
注册
地 
业务性质 注册资本 
母公司对本
企业的持股
比例(%) 
母公司对本
企业的表决
权比例(%) 
2020年年度报告 
153 / 169 
 
南方香江 
深圳 项目投资、策划及企业管理咨询
(以上各项不含限制项目);国内
商业、物资供销业(不含专营、专
控、专卖商品);计算机软硬件的
技术开发;家具的生产(生产场地
另行申报);有形动产租赁服务 
60,000.00 38.89 38.89 
 
本企业的母公司情况的说明 
深圳市金海马实业股份有限公司(以下简称“深圳金海马实业”)直接持有本公司 21%股份,通过
南方香江间接持有本公司 38.89%股份,为本公司的中间控股股东。 
本企业最终控制方是刘志强先生和翟美卿女士夫妇。 
其他说明: 
无 
2、 本企业的子公司情况 
本企业子公司的情况详见附注 
√适用  □不适用  
本公司的子公司情况详见附注(九)、1。 
 
3、 本企业合营和联营企业情况 
本企业重要的合营或联营企业详见附注 
□适用 √不适用  
本期与本公司发生关联方交易,或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下 
□适用 √不适用  
其他说明 
□适用 √不适用  
 
4、 其他关联方情况 
√适用 □不适用  
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系 
洛阳香江万基铝业有限公司(“洛阳香江铝业”) 集团兄弟公司 
深圳市金海马电子商务有限公司(“深圳金海马商务”) 集团兄弟公司 
深圳市香江智能家居有限公司(“深圳香江智能家居”) 集团兄弟公司 
广州市香江唯家居有限公司(“广州香江唯家居”) 集团兄弟公司 
深圳市雅美整体家居有限公司(“深圳雅美”) 集团兄弟公司 
广州市雅美唯家家居有限公司(“广州雅美”) 集团兄弟公司 
广州市雅居唯家家居有限公司(“广州雅居”) 集团兄弟公司 
香江社会救助基金会(“香江救助”) 集团兄弟公司 
香江红星美凯龙 其他 
广州大丰门漂流娱乐有限公司(“大丰门漂流”) 集团兄弟公司 
深圳市金海马贸易有限公司(“深圳金海马贸易”) 集团兄弟公司 
深圳市慧创办公家具有限公司(“深圳慧创”) 集团兄弟公司 
深圳微指尖数码科技有限公司(“深圳微指尖”) 集团兄弟公司 
深圳企礼网电子商务有限公司(“深圳企礼网”) 集团兄弟公司 
深圳选礼易电子商务有限公司(“深圳选礼易”) 集团兄弟公司 
香江集团有限公司(“香江集团”) 关联人(与公司同一董事长) 
广州市蒂蔓秀健康管理有限公司(“广州蒂蔓秀健康”) 集团兄弟公司 
广州香江融资租赁有限公司(“广州香江租赁”) 集团兄弟公司 
2020年年度报告 
154 / 169 
 
广州市锦绣香江健康管理有限公司(“广州香江健康”) 集团兄弟公司 
深圳市香江国康健康管理有限公司(“深圳香江国康”) 集团兄弟公司 
深圳市前海香江金融控股集团有限公司(“深圳前海香江金融”) 集团兄弟公司 
深圳香江健康科技有限公司(“香江健康科技”) 集团兄弟公司 
广州翡翠绿洲房地产代理有限公司(“广州翡翠绿洲”) 集团兄弟公司 
深圳市香江酒业有限公司(“深圳香江酒业”) 集团兄弟公司 
广州益康众医疗用品有限公司(“广州益康众”) 集团兄弟公司 
广州乐向居房地产代理有限公司(“广州乐向居房”) 集团兄弟公司 
广州链居房地产代理有限公司(“广州链居”) 集团兄弟公司 
深圳市香江供应链管理有限公司(“深圳香江供应链”) 集团兄弟公司 
深圳市香江智慧屋家居有限公司(“深圳香江智慧屋”) 集团兄弟公司 
锦荣投资 其他 
公司董事、总经理及其他高级管理人员 关联人(与公司同一董事长) 
 
其他说明 
无 
 
5、 关联交易情况 
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 
采购商品/接受劳务情况表 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
深圳金海马实业 购买商品 591,734.46  
深圳香江智能家居 购买商品 1,238,164.64 1,464,500.00 
深圳企礼网 购买商品  9,011,276.00 
深圳香江酒业 购买商品 113,370.00  
深圳慧创 购买商品 112,164.61 106,118.00 
广州益康众 购买商品 32,100.00  
广州蒂蔓秀健康 购买商品 4,848.00 220,583.80 
深圳选礼易 购买商品 544,823.89 5,745,851.90 
深圳微指尖 购买商品  183,722.01 
深圳金海马商务 接受咨询服务/购买
商品 
 2,570,583.92 
广州乐向居 支付销售佣金 1,804,042.15  
广州翡翠绿洲 支付销售佣金 1,488,324.04 3,962,185.25 
广州链居 支付销售佣金 1,090,310.57  
香江救助 捐赠性支出 1,137,250.00 60,000.00 
南方香江 支付利息 21,440,714.01 36,017,583.38 
合计   29,597,846.37 59,342,404.26 
 
出售商品/提供劳务情况表 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
香江红星美凯龙 收取咨询费  319,800.00 
深圳前海香江金融 收取服务费 1,000.00 1,000.00 
广州蒂蔓秀健康 提供旅游及相关服务  1,381.90 
2020年年度报告 
155 / 169 
 
洛阳香江铝业 提供旅游及相关服务  25,950.94 
香江集团 提供物业管理服务/
旅游及相关服务 
163,611.60 1,412.49 
深圳香江智能家居 提供物业管理服务 963,281.00  
深圳慧创 提供物业管理服务 104,137.00 90,848.41 
广州香江唯家居 提供物业管理服务   
深圳金海马实业 提供物业管理服务 1,430,220.00 21,957.55 
深圳雅美 提供物业管理服务  18,552.50 
深圳微指尖 提供物业管理服务 24,302.00 10,331.00 
深圳香江智慧屋 销售商品 7,800.00  
深圳企礼网 销售商品 55,535.00  
深圳香江酒业 销售商品 540,000.00  
锦荣投资 收取利息 1,761,844.87  
合计   5,051,731.47 491,234.79 
 
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明 
□适用 √不适用  
 
(2). 关联租赁情况 
本公司作为出租方: 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入 
深圳金海马贸易 商铺 4,709,297.08 3,559,640.31 
深圳香江智能家居 商铺 634,184.62 2,422,075.48 
南方香江 商铺 13,673,169.70  
深圳雅美 商铺  672,895.00 
广州香江唯家居 商铺  2,336,820.00 
广州雅美 商铺  483,746.00 
广州雅居 商铺  1,419,691.00 
深圳慧创 商铺/办公室 1,006,604.23 10,656,362.46 
深圳金海马实业 办公室  35,910.00 
深圳金海马商务 办公室  1,553,305.00 
合计   20,023,255.63 23,140,445.25 
 
本公司作为承租方: 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费 
深圳金海马贸易 商铺 19,328,728.45 19,655,655.88 
深圳香江供应链 办公室 2,018,845.58  
香江集团 商铺 2,764,408.72  
合计   24,111,982.75 19,655,655.88 
 
关联租赁情况说明 
□适用 √不适用  
 
2020年年度报告 
156 / 169 
 
(3). 关联担保情况 
本公司作为担保方 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是否已经履行
完毕 
锦荣投资 72,080,000.00 2020.9.24 2023.9.14  否  
香江红星美凯龙 65,000,000.00 2017.07.17 2020.07.16  是  
 
本公司作为被担保方 
□适用 √不适用  
关联担保情况说明 
□适用 √不适用  
 
(4). 关联方资金拆借 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明 
拆入 
南方香江 62,838,600.00 2020年 9月 约定还款日 往来款 
 
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明 
拆出 
锦荣投资 160,000,000.00 2020年 8月 2020年 9月 往来款 
 
(5). 关联方资产转让、债务重组情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 
香江集团 转让深圳大本营健康股权  4,405,500.00 
南方香江 购买天津森岛转让的深圳大本营健康股权 1,319,000.00  
合计   1,319,000.00 4,405,500.00 
 
 
(6). 关键管理人员报酬 
√适用 □不适用  
单位:万元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
关键管理人员报酬 1,353.56 1,102.37 
 
(7). 其他关联交易 
□适用  √不适用  
 
6、 关联方应收应付款项 
(1). 应收项目 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
2020年年度报告 
157 / 169 
 
项目名称 关联方 
期末余额 期初余额 
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 
应收账款 香江红星美凯龙   9,121,781.00  
其他应收款 深圳香江酒业 540,000.00    
其他应收款 锦荣投资 1,867,555.56    
其他应收款 深圳雅美   87,421.00  
其他应收款 深圳企礼网   242,020.00  
其他应收款 深圳慧创 99,913.00  13,154.00  
预付款项 广州翡翠绿洲   3,580,491.41  
预付款项 深圳金海马商务 813,939.00  813,939.00  
预付款项 深圳香江智能家居   173,446.00  
预付款项 深圳微指尖 891.03  891.03  
合计   3,322,298.59  14,033,143.44  
 
(2). 应付项目 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额 
应付账款 广州链居 102,000.00  
应付账款 广州乐向居 89,829.14  
应付账款 深圳微指尖 9,900.00  
应付账款 深圳金海马商务  3,840.00 
应付账款 广州翡翠绿洲  2,502,654.13 
应付账款 广州蒂蔓秀健康  19,875.00 
其他应付款 南方香江 537,336,372.56 457,224,789.00 
其他应付款 香江红星美凯龙 65,657,876.80 81,093,323.94 
其他应付款 广州翡翠绿洲 37,800.03 16,800.00 
其他应付款 大丰门漂流  26,624.00 
合计   603,233,778.53 540,887,906.07 
 
7、 其他 
□适用  √不适用  
 
十三、 承诺及或有事项 
1、 重要承诺事项 
√适用 □不适用  
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额 
1、 资本承诺 
单位:人民币元 
项目 本年年末金额 上年年末金额 
已签约但尚未于财务报表中确认的     
-出让土地使用权合同 133,910,000.00   
-大额发包合同 2,474,709,578.92 2,787,757,992.98 
-其他承诺 421,024,500.00 631,252,200.00 
其中:与对合营企业投资相关的未确认承诺 500,000.00 500,000.00 
合计 3,029,644,078.92 3,419,010,192.98 
2020年年度报告 
158 / 169 
 
 
2、 经营租赁承诺 
单位:人民币元 
项目 本年年末金额 上年年末金额 
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额:     
资产负债表日后第 1年 143,478,833.3 241,115,827.15 
资产负债表日后第 2年 116,610,035.37 178,920,645.03 
资产负债表日后第 3年 127,671,527.11 172,529,366.30 
以后年度 1,538,502,151.48 1,094,753,312.89 
合计 1,926,262,547.26 1,687,319,151.37 
在上述不可撤销的经营租赁合约中,经双方协议一致可撤销的最低租赁付款额为人民币
859,261,790.89元。 
 
 
2、 或有事项 
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项 
√适用  □不适用  
本公司之子公司为商品房承购人提供抵押贷款担保,担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日
起,至购房人办妥正式产权证,并移交贷款银行保管之日止。于 2020年 12月 31日,本公司之子
公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为人民币 5,831,736,637.10元(上年末:
人民币 5,994,725,518.70元)。由于借款人将以房产抵押给贷款银行,因此本集团认为该担保事
项将不会对本集团财务状况造成重大影响。 
 
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项,也应予以说明: 
□适用  √不适用  
 
3、 其他 
□适用  √不适用  
 
十四、 资产负债表日后事项 
1、 重要的非调整事项 
□适用 √不适用  
2、 利润分配情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
拟分配的利润或股利 100,375,342.05 
经审议批准宣告发放的利润或股利 100,375,342.05 
 
3、 其他资产负债表日后事项说明 
□适用  √不适用  
 
2020年年度报告 
159 / 169 
 
十五、 其他重要事项 
1、 前期会计差错更正 
(1). 追溯重述法 
□适用 √不适用  
 
(2). 未来适用法 
□适用 √不适用  
2、 债务重组 
□适用 √不适用  
 
3、 资产置换 
(1). 非货币性资产交换 
□适用  √不适用  
 
(2). 其他资产置换 
□适用  √不适用  
 
4、 年金计划 
□适用 √不适用  
 
5、 终止经营 
□适用 √不适用  
 
6、 分部信息 
(1). 报告分部的确定依据与会计政策 
√适用  □不适用  
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度,本集团的经营业务划分为三个经营
分部,本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果,以决定向其分配资源及评价其业绩。在经
营分部的基础上本集团确定了三个报告分部,分别为商品房、商铺及写字楼销售,商贸流通运营
和其他。这些报告分部是以经营分部为基础确定的。 
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露,这些计量基础与
编制财务报表时的会计政策与计量基础保持一致。 
 
(2). 报告分部的财务信息 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 商品房、商铺及写
字楼销售 
商贸流通运营 其他 分部间抵销 合计 
一、营业收入 3,655,196,817.23 994,980,061.61 780,164,789.79 448,190,779.32 4,982,150,889.31 
其中:对外交
易收入 
3,655,196,817.23 926,810,912.93 400,143,159.15  4,982,150,889.31 
分部间交易收
入 
 68,169,148.68 380,021,630.64 448,190,779.32  
二、营业成本/
费用 
2,707,282,494.54 829,675,766.35 755,234,576.36 412,671,832.86 3,879,521,004.39 
三、分部营业
利润(亏损) 
947,914,322.69 165,304,295.26 24,930,213.43 35,518,946.46 1,102,629,884.92 
2020年年度报告 
160 / 169 
 
四、调节项目     -531,733,379.31 
五、报表营业
利润 
    570,896,505.61 
加:营业外收
入 
    15,839,986.06 
减:营业外支
出 
    10,037,429.36 
六、报表利润
总额 
    576,699,062.31 
 
2019年 
项目 
商品房、商铺及写
字楼销售 
商贸流通运营 其他 分部间相互抵减 合计 
一、营业收
入 
3,360,571,823.50 1,210,571,796.10 925,566,825.97 569,254,901.25 4,927,455,544.32 
其中:对外
交易收入 
3,360,571,823.50 1,091,877,414.81 475,006,306.01   4,927,455,544.32 
分部间交易
收入 
  118,694,381.29 450,560,519.96 569,254,901.25   
二、营业成
本/费用 
2,327,839,686.34 1,016,790,834.98 733,405,750.22 533,531,583.83 3,544,504,687.71 
三、分部营
业利润(亏
损) 
1,032,732,137.16 193,780,961.12 192,161,075.75 35,723,317.42 1,382,950,856.61 
四、调节项
目 
        -598,111,286.07 
五、报表营
业利润 
        784,839,570.54 
加:营业外
收入 
        15,095,709.88 
减:营业外
支出 
        6,921,988.52 
六、报表利
润总额 
        793,013,291.90 
 
 
(3). 公司无报告分部的,或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的,应说明原因 
□适用  √不适用  
 
(4). 其他说明 
□适用  √不适用  
 
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项 
□适用  √不适用  
 
8、 其他 
√适用  □不适用  
1、借款费用 
单位:人民币元 
项目 当年资本化的借款费用金额 资本化率(%) 
存货 72,925,718.17 4.75-10.00 
2020年年度报告 
161 / 169 
 
当年资本化借款费用小计 72,925,718.17   
计入当年损益的借款费用 361,882,219.73   
当年借款费用合计 434,807,937.90   
 
十六、 母公司财务报表主要项目注释 
1、 应收账款 
□适用 √不适用  
 
2、 其他应收款 
项目列示 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 期末余额 期初余额 
应收股利 229,910,000.00 241,556,091.36 
其他应收款 6,531,515,714.49 5,779,740,631.68 
合计 6,761,425,714.49 6,021,296,723.04 
 
应收股利 
(1). 应收股利 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额 
广州香江物业 60,000,000.00  
番禺锦江 20,910,000.00 20,910,000.00 
恩平置业  9,949,579.02 
横琴灵动 149,000,000.00  
武汉香江  100,000,000.00 
香江商业  50,000,000.00 
增城香江  50,000,000.00 
洛阳百年  10,696,512.34 
合计 229,910,000.00 241,556,091.36 
 
(2). 重要的账龄超过 1年的应收股利 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目(或被投资
单位) 
期末余额 账龄 未收回的原因 
是否发生减值及其
判断依据 
番禺锦江 20,910,000.00 5年以上 合并范围内应收子公司股利 否 
合计 20,910,000.00 / / / 
 
其他应收款 
(1). 按账龄披露 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
账龄 期末账面余额 
1年以内 
2020年年度报告 
162 / 169 
 
其中:1年以内分项 
1年以内小计 4,367,192,535.28 
1至 2年 577,152,065.36 
2至 3年 750,514,725.24 
3至 4年 166,767,297.96 
4至 5年 87,145,493.01 
5年以上 587,801,264.66 
合计 6,536,573,381.51 
 
(2). 按款项性质分类情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
款项性质 期末账面余额 期初账面余额 
内部往来 6,296,424,614.03 5,515,623,525.69 
单位往来 233,390,735.81 267,335,966.76 
其他 6,758,031.67 1,843,583.20 
合计 6,536,573,381.51 5,784,803,075.65 
 
(3). 坏账准备计提情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
坏账准备 
第一阶段 第二阶段 第三阶段 
合计 未来12个月预
期信用损失 
整个存续期预期
信用损失(未发生
信用减值) 
整个存续期预期
信用损失(已发
生信用减值) 
2020年1月1日余额 209,565.09  4,852,878.88 5,062,443.97 
本期计提 45,813.27   45,813.27 
本期转回 50,590.22   50,590.22 
2020年12月31日余额 204,788.14  4,852,878.88 5,057,667.02 
 
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明: 
□适用 √不适用  
 
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据: 
□适用 √不适用  
 
(4). 坏账准备的情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
类别 期初余额 
本期变动金额 
期末余额 
计提 收回或转回 
转销或
核销 
其他
变动 
单项计提信用损
失准备 
4,852,878.88     4,852,878.88 
按信用风险特征
组合计提信用损
失准备 
      
2020年年度报告 
163 / 169 
 
组合一 1,018.30  1,018.30    
组合二 81,206.87  49,571.92   31,634.95 
组合三 127,339.92 45,813.27    173,153.19 
合计 5,062,443.97 45,813.27 50,590.22   5,057,667.02 
 
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的: 
□适用 √不适用  
(5). 本期实际核销的其他应收款情况 
□适用 √不适用  
 
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 
占其他应收款
期末余额合计
数的比例(%) 
坏账准备 
期末余额 
增城香江 内部往来 1,291,280,061.32 2年以内 19.74  
南京晶喆 内部往来 842,897,000.00 1年以内 12.90  
横琴锦江 内部往来 645,534,887.64 3年以内 9.88  
天津森岛置业 内部往来 425,587,339.60 3年以内 6.51  
番禺锦江 内部往来 413,000,000.00 1年以内 6.32  
合计 / 3,618,299,288.56 / 55.35  
 
3、 长期股权投资 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 
期末余额 期初余额 
账面余额 



备 
账面价值 账面余额 



备 
账面价值 
对子公
司投资 
2,615,429,101.86  2,615,429,101.86 2,550,429,101.86  2,550,429,101.86 
对联营、
合营企
业投资 
1,597,793.89  1,597,793.89 1,702,465.05  1,702,465.05 
合计 2,617,026,895.75  2,617,026,895.75 2,552,131,566.91  2,552,131,566.91 
 
(1). 对子公司投资 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
被投资单位 期初余额 本期增加 
本期
减少 
期末余额 
本期计
提减值
准备 
减值准
备期末
余额 
锦江物业 2,907,992.17   2,907,992.17   
番禺锦江 266,840,931.03   266,840,931.03   
增城香江 232,938,261.99   232,938,261.99   
广州香江物业 8,847,639.55   8,847,639.55   
聊城香江 97,291,428.83   97,291,428.83   
2020年年度报告 
164 / 169 
 
南昌商贸 79,707,462.53   79,707,462.53   
洛阳百年 13,454,658.78   13,454,658.78   
郑州置业 173,802,537.61   173,802,537.61   
新乡置业 30,044,618.20   30,044,618.20   
保定香江 3,956,883.14   3,956,883.14   
长春置业 50,832,630.91   50,832,630.91   
成都香江 45,496,062.70   45,496,062.70   
千本建筑 29,442,749.86   29,442,749.86   
恩平置业 30,724,381.63   30,724,381.63   
广州通悦 30,000,000.00   30,000,000.00   
连云港香江 49,000,000.00   49,000,000.00   
株洲香江 10,000,000.00   10,000,000.00   
武汉香江 50,752,400.00   50,752,400.00   
香河香江 20,000,000.00   20,000,000.00   
成都龙城 25,472,080.00   25,472,080.00   
武汉置业 181,953,900.12   181,953,900.12   
香河名家居 500,000.00   500,000.00   
来安商贸 500,000.00   500,000.00   
横琴锦江 84,000,000.00   84,000,000.00   
香江企业管理 10,000,000.00   10,000,000.00   
教育科技 500,000.00   500,000.00   
长沙物流 104,990,560.00   104,990,560.00   
惠州商贸 4,900,000.00   4,900,000.00   
长沙商贸 500,000.00   500,000.00   
锦翠科技 1,000,000.00   1,000,000.00   
香江商业 299,661,433.55   299,661,433.55   
深圳大本营 54,224,935.71   54,224,935.71   
沈阳好天地 255,786,216.25   255,786,216.25   
深圳家福特 40,023,071.39   40,023,071.39   
江苏晶喆 124,079,450.00   124,079,450.00   
香江云科技 10,000,000.00   10,000,000.00   
横琴灵动 1,000,000.00   1,000,000.00   
天津森岛置业 28,813,662.56   28,813,662.56   
天津森岛鸿盈 41,469,015.35   41,469,015.35   
天津森岛宝地 26,004,138.00   26,004,138.00   
永旺投资 5,000,000.00   5,000,000.00   
江苏香江晶喆 3,000,000.00 7,000,000.00  10,000,000.00   
深圳创新会展 1,000,000.00   1,000,000.00   
肇庆益昌 10,000,000.00   10,000,000.00   
广东裕泰 10,010,000.00   10,010,000.00   
锦绣投资  50,000,000.00  50,000,000.00   
锦绣企业管理  7,000,000.00  7,000,000.00   
深圳市产业发展  1,000,000.00  1,000,000.00   
合计 2,550,429,101.86 65,000,000.00  2,615,429,101.86   
 
(2). 对联营、合营企业投资 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
投资 
单位 
期初 
余额 
本期增减变动 
期末 
余额 





减少投资 
权益法下
确认的投









他 
2020年年度报告 
165 / 169 
 

资 
资损益 综




整 



动 








润 



备 




额 
一、合营企业 
二、联营企业 
景江投资 1,597,852.13   -58.24      1,597,793.89  
香江全屋智能家居 104,612.92  108,177.67 3,564.75        
小计 1,702,465.05  108,177.67 3,506.51      1,597,793.89  
合计 1,702,465.05  108,177.67 3,506.51      1,597,793.89  
 
4、 营业收入和营业成本 
(1). 营业收入和营业成本情况 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 
本期发生额 上期发生额 
收入 成本 收入 成本 
主营业务 58,520,681.80 48,214,064.25 109,535,309.51 38,390,914.42 
其他业务     
合计 58,520,681.80 48,214,064.25 109,535,309.51 38,390,914.42 
 
5、 投资收益 
√适用 □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 本期发生额 上期发生额 
成本法核算的长期股权投资收益 217,650,324.18 241,173,404.66 
权益法核算的长期股权投资收益 3,506.51 -10,260.63 
处置长期股权投资产生的投资收益 -8,177.67  
交易性金融资产在持有期间的投资收益   
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 581,450.00  
合计 218,227,103.02 241,163,144.03 
 
6、 其他 
√适用  □不适用  
本公司本年度与子公司之间发生的关联方交易情况如下,与其他关联方发生的重大关联方交
易已在附注(十二).5所列的合并关联方交易情况中披露。 
 
(1) 提供或接受劳务的关联交易 
 
接受劳务情况表: 
单位:人民币元 
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额 
广州大瀑布 接受劳务 231,102.55 432,860.38 
锦江物业 接受物业管理服务 1,148,456.43 11,496.76 
合计   1,379,558.98 444,357.14 
 
2020年年度报告 
166 / 169 
 
提供劳务情况表: 
单位:人民币元 
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额 
来安香江 提供劳务   9,433,962.14 
增城香江 提供劳务   14,150,943.40 
武汉香江 提供劳务 14,150,943.50 14,150,943.40 
连云港香江 提供劳务 4,716,981.19 9,433,962.26 
广州香江物业 提供劳务 3,553,766.05 2,641,509.36 
株洲香江 提供劳务 4,716,981.19 14,150,943.40 
南通置业 提供劳务 3,773,584.96 9,433,962.26 
香江红星美凯龙 提供劳务/商标使用权   9,208,849.65 
合计   30,912,256.99 82,605,075.87 
 
本公司向下属子公司提供房地产开发项目的各项专业技术服务,服务费按照双方商定的金额
结算。 
 
(2) 关联方租赁情况 
 
本公司作为出租方: 
单位:人民币元 
承租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁收入 上年确认的租赁收入 
深圳金海马管理 商铺 2,137,793.81 3,420,470.09 
广州香江投资 商铺 1,852,149.12 2,963,438.64 
合计   3,989,942.93 6,383,908.73 
 
本公司作为承租方: 
单位:人民币元 
承租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁费 上年确认的租赁费 
番禺锦江 商铺 964,857.16 790,157.16 
 
(3) 资金拆借 
 
本公司向关联方收取的利息情况如下: 
单位:人民币元 
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额 
横琴锦江 收取利息收入 66,137,644.37 58,160,883.69 
卓升家具 收取利息收入 22,183,196.50 47,309,836.34 
番禺锦江 收取利息收入 24,244,705.51 23,478,402.70 
广州大瀑布 收取利息收入 20,495,159.30 20,948,893.23 
来安香江 收取利息收入   1,613,207.57 
天津森岛置业 收取利息收入 13,046,371.97 7,971,018.08 
天津森岛鸿盈 收取利息收入 7,418,795.28 3,698,780.18 
天津森岛宝地 收取利息收入 14,865,616.04 13,732,604.52 
2020年年度报告 
167 / 169 
 
南通置业 收取利息收入 5,825,758.91 23,382,770.81 
连云港香江 收取利息收入 490,788.66 5,680,513.33 
增城香江 收取利息收入 90,260,295.25 161,451,962.78 
合计   264,968,331.79 367,428,873.23 
本集团设有资金管理部,统一管理与调度本集团内资金,本集团内子公司根据公司运营情况,
向本公司拆借公司运营所需资金,同时本公司亦通过委托贷款形式向本集团部分子公司提供项目
运营所需资金,并收取或支付一定的资金占用费。 
 
(4) 关联担保情况 
 
本公司作为担保方: 
单位:人民币元 
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已
经履行完毕 
香江商业 50,000,000.00 20/03/2020 19/03/2021 否 
香江商业 30,000,000.00 20/03/2020 19/03/2021 否 
香江商业 430,000,000.00 25/05/2020 14/07/2021 否 
香江商业 350,000,000.00 29/05/2020 20/05/2021 否 
香江商业 120,000,000.00 02/12/2020 01/12/2021 否 
广州香江投资 70,000,000.00 18/10/2019 10/08/2022 否 
广州香江投资 60,000,000.00 16/09/2020 27/07/2023 否 
广州香江投资 100,000,000.00 24/08/2020 23/08/2022 否 
增城香江 1,400,000,000.00 20/12/2018 18/12/2021 否 
深圳家福特 900,000,000.00 16/07/2019 11/07/2032 否 
长沙物流 400,000,000.00 01/11/2016 01/11/2024 否 
横琴锦江 266,000,000.00 03/06/2019 02/06/2021 否 
恩平置业 90,000,000.00 15/11/2019 14/11/2022 否 
合计 4,266,000,000.00       
 
本公司作为被担保方: 
单位:人民币元 
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 
担保是否已
经履行完毕 
郑州置业 120,000,000.00 15/10/2019 14/10/2022 否 
沈阳好天地 685,500,000.00 25/11/2019 31/12/2023 否 
香江商业 685,500,000.00 25/11/2019 31/12/2023 否 
武汉置业 200,000,000.00 21/10/2019 20/10/2022 否 
合计 1,691,000,000.00       
 
十七、 补充资料 
1、 当期非经常性损益明细表 
√适用  □不适用  
单位:元币种:人民币 
项目 金额 说明 
2020年年度报告 
168 / 169 
 
非流动资产处置损益 9,876,737.01   
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统
一标准定额或定量享受的政府补助除外) 
13,732,686.67   
委托他人投资或管理资产的损益 581,450.00   
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益 
2,676,004.92   
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,079,872.44   
所得税影响额 -2,889,618.57   
少数股东权益影响额 -13,655,567.12   
合计 16,401,565.35   
 
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目,以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应说明原因。 
□适用 √不适用  
 
2、 净资产收益率及每股收益 
√适用 □不适用  
报告期利润 
加权平均净资产收
益率(%) 
每股收益 
基本每股收益 稀释每股收益 
归属于公司普通股股东的净利润 5.26 0.0831 0.0831 
扣除非经常性损益后归属于公司普
通股股东的净利润 
4.95 0.0783 1.0783 
 
3、 境内外会计准则下会计数据差异 
□适用 √不适用  
 
4、 其他 
□适用  √不适用  
 
  
2020年年度报告 
169 / 169 
 
 
第十二节 备查文件目录 
 
备查文件目录 
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签字并盖章的
会计报表。 
备查文件目录 会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 
备查文件目录 
报告期内在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》及《证券
日报》上公开披露过的所有公司文件的正本和公告的原稿。 
 
董事长:翟美卿 
董事会批准报送日期:2021年 4月 12日 
 
 
修订信息 
□适用 √不适用