深康佳A:康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的烟台康云产业发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告    查看PDF公告

股票简称:深康佳A 股票代码:000016

康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的                                                               
烟台康云产业发展有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 
                               
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
二〇二〇年十二月二十七日 
 
康佳集团股份有限公司 
拟股权转让涉及的 
烟台康云产业发展有限公司 
股东全部权益价值项目 
 
资产评估报告 
 
中天和[2020]评字第 90084 号 
(共 1 册  第 1 册) 
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烟台康云产业发展有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 
                               
 
目   录 
第一部分(声明、摘要、正文及附件) 
声明 ................................................................. 2 
资产评估报告摘要 ..................................................... 4 
资产评估报告 ......................................................... 8 
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 ........... 8 
二、 评估目的 ................................................... 12 
三、 评估对象和评估范围 ......................................... 12 
四、 价值类型 ................................................... 15 
五、 评估基准日 ................................................. 16 
六、 评估依据 ................................................... 16 
七、 评估方法 ................................................... 19 
八、 评估程序实施过程和情况 ..................................... 30 
九、 评估假设 ................................................... 33 
十、 评估结论 ................................................... 34 
十一、 特别事项说明 ........................................... 37 
十二、 资产评估报告使用限制说明 ............................... 39 
十三、 资产评估报告日 ......................................... 40 
十四、 签名盖章 ............................................... 40 
资产评估报告附件 .................................................... 42 
  
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声  明 
 
1、本资产评估报告是依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。 
2、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 
3、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和
个人不能成为资产评估报告的使用人。 
4、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评
估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。 
5、评估对象及其所涉及资产、负债清单及未来收益预测资料由委托人、被评估单
位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人
依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 
委托人、被评估单位和相关当事人管理层和其他人员提供的与本次资产评估相关
的所有资料,是编制本资产评估报告的基础,对评估对象及其所涉及资产、负债存在
的可能影响评估结论的瑕疵事项,在委托时未作特殊说明或在评估现场勘查中未予明
示且资产评估师根据专业经验一般不能获知的情况下,资产评估机构及资产评估师不
承担相关责任。 
6、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产、
负债没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对
相关当事人不存在偏见。 
7、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;
已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提
请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。资产评估师不
具有对评估对象及其所涉及资产法律权属确认或发表意见的能力,故不对评估对象及
其所涉及资产的法律权属真实性做任何形式的保证。 
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8、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中
假设和限制条件的限制。资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资
产评估报告特别事项说明和使用限制。 
9、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、
客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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康佳集团股份有限公司 
拟股权转让涉及的 
烟台康云产业发展有限公司 
股东全部权益价值项目 
资产评估报告摘要 
中天和[2020]评字第90084号 
北京中天和资产评估有限公司接受康佳集团股份有限公司(以下简称:康佳集团
公司)委托,按照法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的
原则,采用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,对康佳集团公司拟转让烟台
康云产业发展有限公司(以下简称:烟台康云公司)股权事宜涉及的烟台康云公司股
东全部权益在评估基准日 2020年 12月 15日的市场价值进行了评估。 
一、评估目的 
根据康佳集团公司《中共康佳集团股份有限公司委员会会议纪要》(康集党纪字
[2020]19号)文件,康佳集团公司拟转让烟台康云公司的股权,为此需对烟台康云公
司股东全部权益价值进行评估,为上述经济行为提供价值参考依据。 
二、评估对象 
烟台康云公司于评估基准日的股东全部权益价值。 
三、评估范围 
包括烟台康云公司评估基准日审计后资产负债表列示的全部资产和负债,具体以
烟台康云公司提供的资产、负债清单为准。 
四、价值类型 
市场价值。 
五、评估基准日 
2020年 12月 15 日。 
六、评估基本方法 
本次资产评估采用的基本方法为资产基础法和收益法。 
七、评估结论及其使用有效期 
在持续经营前提下,采用资产基础法评估结果为最终评估结论,烟台康云公司股
东全部权益评估价值为 20,034.09万元(人民币大写:贰亿零叁拾肆万零玖佰圆整),
比账面价值 299.83 万元增值 19,734.26万元,增值率 6581.82%。 
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本资产评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年,自评估基准日2020年12月
15日起至2021年12月14日止。国家法律、行政法规另有规定的除外。 
八、对评估结论产生影响的特别事项 
1.权属资料不全面或者存在瑕疵的情形 
资产评估准则规定,资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行
估算并发表专业意见,对评估对象及其所涉及资产的法律权属确认或发表意见超出资
产评估师执业范围。委托人和相关当事人委托资产评估业务,应当提供评估对象法律
及其所涉及资产的权属等资料,并对所提供评估对象及其所涉及资产的法律权属资料
的真实性、完整性和合法性承担责任。 
根据《资产评估对象法律权属指导意见》,资产评估师对烟台康云公司纳入本次评
估范围内资产的权属资料进行了适当的关注。 
截至评估基准日,纳入评估范围的3项土地使用权,评估基准日已签订土地出让合
同,尚未办理土地使用权证,该部分土地面积合计182,738.40平方米,本次评估根据
土地成交确认书、土地出让合同确定该部分土地的权属、面积、相关参数等。 
该土地使用权见下表: 
序号 权证号码 宗地编码 取得日期 计量单位 
土地面积 
m2 
备注 
1 无 烟 J[2020]5008 号 2020/11/27 ㎡ 41,523.50  
2 无 烟 J[2020]5009 号 2020/11/27 ㎡ 59,344.40  
3 无 烟 J[2020]50010 号 2020/11/27 ㎡ 81,870.50  
合计    182,738.40  
对上述资产,被评估单位已经出具声明,权属归其所有,不存在产权纠纷。本次
评估是以产权权属明确、不存在纠纷的前提下进行的。 
除上述事项外,截至报告出具日,尚未发现其他存在权属资料不全面或者瑕疵的
情形。 
本次评估以设定产权为前提对被评估单位不具有法定产权的资产进行评估,未考
虑完善产权所需的各项费用,资产评估报告使用人应注意设定产权状况与实际法律权
属状况之间存在的差别。 
2.评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项 
评估基准日后,若资产数量及作价标准发生变化,对评估结论造成影响时,不能
直接使用本评估结论,须对评估结论进行调整或重新评估。资产评估机构对评估基准
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日后的资产、负债以及市场情况的变化不承担任何责任,亦没有义务就评估基准日后
发生的事项或情况修正资产评估报告。 
本次评估在评估基准日和资产评估报告日之间发生的可能对评估结论产生影响的
事项包括: 
2020年1月开始,国内和国际社会陆续爆发新冠肺炎疫情,截至目前,疫情防控工
作仍在全国范围内持续进行。当前发生的新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不
能克服的不可抗力,对经济和社会发展将产生一定影响。本次评估经与委托人、被评
估单位管理层充分沟通后,是基于企业的市场预期结合基准日市场状况及报告日所能
够掌握且已经明确的政府相关政策进行的,已按照企业预判合理考虑了疫情对未来经
营情况的影响,但未能考虑疫情继续发展有可能导致的经济环境和相关政策变化对评
估结论产生的重大影响。对实际疫情影响情况和企业预判可能存在的差异,提请报告
使用人审慎关注。 
自评估基准日至资产评估报告出具日之间,上述事项可能影响评估前提和评估结
论,本次评估考虑上述事项对评估结论的影响,提醒资产评估报告使用人注意该等事
项对本评估报告评估结论可能产生的影响。 
除上述事项外,本次评估尚未发现其他在评估基准日和资产评估报告日之间发生
的可能对评估结论产生影响的事项。 
3.其他事项 
(1)无保留意见审计报告 
烟台康云公司评估基准日的会计报表经中天运会计师事务所(特殊普通合伙)予
以审计,并出具了“中天运[2020]审字第02467号”无保留意见的审计报告,提请本资
产评估报告使用者在阅读本报告时应参考上述《审计报告》一并阅读。 
(2)未缴足出资额的考虑 
本次评估被评估单位实收资本与注册资本不一致,其原因为部分股东未按约定比
例缴足出资额。本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响,提醒资产评估报告使用
人注意该等事项对本评估报告评估结论可能产生的影响。 
本次评估被评估单位的长期股权投资单位中,烟台康云置业发展有限公司实收资
本与注册资本不一致,其原因为股东烟台康云公司尚未进行实缴。本次评估在测算长
期股权投资价值中已考虑上述事项对评估结论的影响,提醒资产评估报告使用人关注
该等事项对本评估报告评估结论的影响。 
重要事项说明: 
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以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本资产评估业务的详细情况和正确理解
评估结论,应当完整阅读资产评估报告正文。 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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康佳集团股份有限公司 
拟股权转让涉及的 
烟台康云产业发展有限公司 
股东全部权益价值项目 
资产评估报告 
中天和[2020]评字第 90084号 
康佳集团股份有限公司: 
北京中天和资产评估有限公司(以下简称“中天和评估公司”) 接受贵公司的委
托,按照法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的原则,采
用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,对康佳集团股份有限公司拟转让烟台
康云产业发展有限公司股权事宜涉及的烟台康云产业发展有限公司股东全部权益在评
估基准日 2020年 12 月 15日的市场价值进行了评估。 
现将资产评估情况报告如下: 
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告
使用人概况 
本项目委托人为康佳集团股份有限公司,被评估单位为烟台康云产业发展有限公
司,资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人为国家法律、行政法规明确规
定的资产评估报告使用人。 
(一) 委托人概况 
企业名称及简称:康佳集团股份有限公司(以下简称“康佳集团公司”) 
注册代码(统一社会信用代码):914403006188155783 
类型:股份有限公司(中外合资、上市) 
住所:深圳市南山区粤海街道科技园科技南十二路 28号康佳研发大厦 15-24层 
法定代表人:刘凤喜 
注册资本:240,794.5408万人民币 
成立日期:1980-10-01 
营业期限:1980-10-01至 2054-12-31 
经营范围:一般经营项目是:研究开发、生产经营电视机、冰箱、洗衣机、日用小
家电、厨卫电器及其他智能生活电器产品,家庭视听设备,IPTV机顶盒,OTT终端产品,
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数码产品,智能穿戴产品,智能健康产品,智能电子产品,智能开关插座,移动电源,移动
通信设备及终端产品,日用电子产品,汽车电子产品,卫星导航系统,智能交通系统,防
火防盗报警系统,办公设备,电子计算机,显示器;大屏幕显示设备的制造和应用服
务;LED(OLED)背光源、照明、发光器件制造及封装;触摸电视一体机;无线广播电视发
射设备;应急广播系统设备;生产经营电子元件、器件,模具,塑胶制品,各类包装材料;
设计、上门安装安防产品、监控产品,无线、有线数字电视系统及系统集成,并从事相
关产品的技术咨询和服务(上述经营范围中的生产项目,除移动电话外,其余均在异地
生产)。从事以上所述产品(含零配件)的批发、零售、进出口及相关配套业务(不涉及
国营贸易管理商品,涉及配额、许可证管理及其它专项规定管理的商品,按国家有关规
定办理申请)。销售自行开发的技术成果;提供电子产品的维修服务、技术咨询服务;
普通货物运输,国内货运代理、国际货运代理,仓储服务;供应链管理;企业管理咨询服
务;自有物业租赁和物业管理业务。从事废旧电器电子产品的回收(不含拆解)(由分支
机构经营);以承接服务外包方式从事系统应用管理和维护、信息技术支持管理、银行
后台服务、财务结算、人力资源服务、软件开发、呼叫中心、数据处理等信息技术和
业务流程外包服务。经营进出口业务;国内贸易;国际贸易(不含专营、专控、专卖商品);
销售安防产品、智能家居产品、门锁、五金制品;代办(移动、联通、电信、广电)委托
的各项业务;水污染治理、固废物污染处理、危险废物污染治理、大气污染治理、土壤
污染治理与修复服务;新能源、可再生资源项目及环保设施的开发;固体废弃物及城市
垃圾的综合利用;非金属矿物制品材料生产(开采除外)、销售;半导体集成电路、元器
件专用材料开发、生产及销售,组装生产和销售集成电路设备,半导体集成电路及相关
产品的设计、研发、制造、测试、封装与销售集成电路产品及相关技术服务,半导体集
成电路科技领域内的技术开发、转让及进出口。 
(二) 被评估单位概况 
1. 基本情况 
企业名称及简称:烟台康云产业发展有限公司(以下简称“烟台康云公司”) 
注册代码(统一社会信用代码):91370600MA3RB0FTXQ 
类型:其他有限责任公司 
住所:中国(山东)自由贸易试验区烟台片区烟台开发区长江路 300 号业达智谷
18楼 1813号 
法定代表人:张连成 
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注册资本:3000.0000 万人民币 
成立日期:2019-12-30 
营业期限:2019-12-30至无固定期限 
经营范围:一般项目:企业总部管理;企业管理;酒店管理;商业综合体管理服
务;资产评估;市场调查;信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务);环保咨询服务;
建筑材料批发;规划设计管理;会议及展览服务(除依法须经批准的项目外,凭营业
执照依法自主开展经营活动)。 
2. 公司设立及历史沿革 
烟台康云公司设立于 2019年 12月,在烟台经济技术开发区市场监督管理局取得
了 91370600MA3RB0FTXQ 号统一社会信用代码,注册资本 3,000.00万元人民币。 
设立时,股本情况如下: 

号 
股东名称 
认缴金额
(万元) 
实缴金额
(万元) 
认缴持股
比例 
实缴持股
比例 
1 康佳集团股份有限公司 1,530.00 153.00 51% 50.98% 
2 毅康控股(烟台)有限公司 1,470.00 147.10 49% 49.02% 
 合 计 3,000.00 300.10 100.00% 100.00% 
烟台康云公司设立至今,无工商变更、股权变更等情况。截至评估基准日,烟台
康云公司股东、股本结构如下表所示: 

号 
股东名称 
认缴金额
(万元) 
实缴金额
(万元) 
认缴持股
比例 
实缴持股
比例 
1 康佳集团股份有限公司 1,530.00 153.00 51% 50.98% 
2 毅康控股(烟台)有限公司 1,470.00 147.10 49% 49.02% 
 合 计 3,000.00 300.10 100.00% 100.00% 
自评估基准日至本资产评估报告出具日,烟台康云公司股东、股本结构无变化。 
3. 企业近年经营管理及财务状况 
(1)企业经营状况 
截至评估基准日,烟台康云公司尚未开展实质经营,土地出让合同已签署,尚未
办理不动产权证书。 
(2)人力资源及管理层构成、分子公司情况 
①人力资源及管理层构成 
烟台康云公司截止评估基准日无在职员工,由关联方项目公司人员代管。 
②子公司 
烟台康云公司共设有 1 家股权投资单位,为全资子公司 1 家。烟台康云置业发展
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有限公司纳入母公司合并报表范围;烟台康云置业发展有限公司在长期股权投资科目
采用成本法核算。 
各股权投资单位持股比例及投资成本如下: 
序号 
被投资单位名
称 
注册资
本 
(万元) 
认缴资
本 
(万元) 
认缴持
股比例 
实缴资
本 
(万元) 
实缴
持股
比例 
投资日期 
账面价
值(万
元) 
核算方
法 

烟台康云置业
发展有限公司 
1000.00 1000.00 100.00% - - 2020/11/27 - 成本法 
(3)企业前一年和评估基准日简要财务数据 
根据烟台康云公司经审计的财务报表,截止评估基准日 2020年 12月 15日,资产
总额 65,422.63万元,负债总额 65,122.80万元,净资产额 299.83万元,2020年 1-12
月 15日月实现营业收入 0.00万元,营业利润-0.27万元,净利润-0.27万元。 
公司近一年及评估基准日资产、财务状况如下表: 
资产负债及财务状况简表 
金额单位:人民币万元 
项目 2019年 12月 31日 2020年 12月 15日 
资产总额 0.10 65,422.63    
负债总额 0.00 65,122.80 
净资产 0.10 299.83 
项目 2019年 2020年 1-12月 15日 
营业总收入 0.00 0.00 
营业总成本 0.00 0.00 
营业利润 0.00 -0.27 
利润总额 0.00 -0.27 
净利润 0.00 -0.27 
审计机构名称 
中天运会计师事务所       
(特殊普通合伙) 
中天运会计师事务所       
(特殊普通合伙) 
审计报告号 中天运[2020]审字第 02467号 中天运[2020]审字第 02467号 
审计意见类型 标准无保留意见 标准无保留意见 
审计报告认为烟台康云公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制,如实反
映了烟台康云公司 2019年 12月 31日、2020 年 12月 15日的财务状况以及 2019年度、
2020年 1-12月 15日的经营成果与现金流量。 
4. 主要会计政策 
执行财政部 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的《企业会计准则—基本准则》
等 42项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定。 
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5. 主要税项 
①主要税种及税率 
税   种 计税依据 税率 
增值税 
销售货物或提供应税劳务过程
中产生的增值额不含税收入 
9% 
城市维护建设税 以流转税为计税依据 7% 
教育费附加 以流转税为计税依据 3% 
地方教育费附加 以流转税为计税依据 2% 
企业所得税 以应纳税所得税计征 25% 
②公司及子公司的所得税税率情况 
纳税主体名称 税率 备注 
烟台康云置业发展有限公司  
2020年11月27日注册成立,截
止评估基准日未做税务登记 
(三) 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 
资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人为国家法律、行政法规明确规
定的资产评估报告使用人。 
(四) 委托人和被评估单位之间的关系 
委托人持有被评估单位51%股权。 
二、 评估目的 
 评估目的是根据康佳集团公司《中共康佳集团股份有限公司委员会会议纪要》
(康集党纪字[2020]19号)文件,康佳集团公司拟转让烟台康云公司的股权,为此需
对烟台康云公司股东全部权益价值进行评估,为上述经济行为提供价值参考依据。 
三、 评估对象和评估范围 
本次评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 
(一)评估对象 
本资产评估项目的评估对象是烟台康云公司于评估基准日的股东全部权益价值。 
(二)评估范围 
包括烟台康云公司评估基准日审计后资产负债表列示的全部资产和负债,并且由
烟台康云公司提供的清单载明,具体评估范围详见被评估单位填写的《评估明细表》。 
企业申报的评估基准日表内资产及负债对应的会计报表已经中天运会计师事务所
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(特殊普通合伙)予以审计,并出具了中天运[2020]审字第 02467 号标准无保留意见
审计报告。具体情况见下表: 
金额单位:人民币万元 
序号 项   目 账面价值 
1.  流动资产 3,662.63 
2.  非流动资产 61,760.00 
3.  其中:可供出售金融资产  
4.  持有至到期投资  
5.  长期应收款  
6.  长期股权投资  
7.  投资性房地产  
8.  固定资产  
9.  在建工程  
10.  工程物资  
11.  固定资产清理  
12.  生产性生物资产  
13.  油气资产  
14.  无形资产  
15.  开发支出  
16.  商誉  
17.  长期待摊费用  
18.  递延所得税资产  
19.  其他非流动资产 61,760.00 
20.  资产总计 65,422.63   
21.  流动负债 65,122.80  
22.  非流动负债  
23.  负债合计 65,122.80  
24.  净资产(股东全部权益) 299.83  
被评估单位填写的评估明细表内容与审计后资产负债表内容相一致。委托人及被
评估单位已承诺无应纳入而未纳入本次评估范围的资产和负债。纳入评估范围的资产
和负债与委托评估时确定的范围是一致的。 
1、委估主要资产及负债情况 
纳入本次评估范围中的资产及负债包括流动资产、非流动资产及流动负债,其中: 
(1)流动资产: 
康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的                                                               
烟台康云产业发展有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 
                               
流动资产主要包括货币资金、其他应收款、存货和其他流动资产。 
1)货币资金账面价值 1,237.31万元,全部为银行存款。银行存款账面值 1,237.31 
万元,共 1个账户,全部为人民币存款。  
2)其他应收款账面价值 1,960.00万元,未计提坏账准备,账面净值 1,960.00万
元,主要为代付土地款,账龄为 1年以内。 
3)存货账面价值 439.74万元,未计提存货跌价准备,账面净值 439.74万元,主
要包括开发成本,为待开发的古现项目。 
1、在产品账面价值 439.74万元,主要为前期工程费,古现项目位于山东省烟台
市开发区古现街道,该项目截至评估基准日已开始前期规划设计阶段;古现项目土地
明细详见下表: 
序号 宗地编码 面积(㎡) 土地性质 容积率 建筑面积(㎡) 
1 烟 J[2020]5008 号 41,523.5 居住用地、兼容商服 2.10 87,199.35 
2 烟 J[2020]5009 号 59,344.4 居住用地、兼容商服 2.10 124,623.24 
3 烟 J[2020]50010 号 81,870.5 商业服务业、文化设施用地 0.50 40,935.25 
合计 182,738.40   252,757.84 
A.土地权属状况:根据烟台康云产业发展有限公司与烟台市自然资源和规划局
2020年 11月 27日签订的《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》,在 2020
年 11月 17日至 2020 年 11月 27日的国有建设用地使用权网上挂牌出让活动中,烟台
康云产业发展有限公司竞得烟 J[2020]5008 号、烟 J[2020]5009号、烟 J[2020]50010
号国有建设用地使用权。 
2020 年 12 月 7 日,烟台康云产业发展有限公司与烟台市自然资源和规划局签订
的《国有建设用地使用权出让合同》(烟台-01-2020-0173、烟台-01-2020-0174、烟台
-01-2020-0175),将坐落于烟台市开发区 A-22 小区共计 3 地块,合计 182,738.40 平
方米的土地使用权出让给烟台康云产业发展有限公司。 
截至评估基准日,待估宗地已完成土地出让合同的签署,不动产权证书、建设用
地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证尚未取得。 
B.项目开发经济技术指标 
根据被评估单位提供的项目的详细规划、经被评估单位董事会批准的开发方案等
资料,古现项目总用地面积为 182,738.40㎡,主要建设住宅、商业、车位等,计容建
筑面积为 252,722.59 ㎡: 
类别 单位 数量 备注 
总用地面积 ㎡ 182,738.40   
计容建筑面积 ㎡    252,722.59   
康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的                                                               
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住宅 
高层 ㎡ 140,954.35     
洋房 ㎡ 50,668.24     
配套公建 ㎡ 10,200.00 政府回购 
商业 
零售工艺街、民宿 ㎡  12,900.00    
文化核心区 ㎡  18,000.00  政府回购  
特色商墅 ㎡  10,000.00    
商业  10,000.00    
可售车位 个           1,880.00    
4)其他流动资产账面价值 25.58万元,全部为企业待抵扣的进项税。 
(2)非流动资产: 
非流动资产主要包括长期股权投资、其他非流动资产。 
1)长期股权投资账面价值0.00万元,是对烟台康云置业发展有限公司的股权投资,
为全资子公司。在会计核算中,烟台康云置业发展有限公司采用成本法核算。 
各股权投资单位持股比例及投资成本如下: 
序号 
被投资单位名
称 
注册资
本 
(万元) 
认缴资
本 
(万元) 
认缴持
股比例 
实缴资
本 
(万元) 
实缴
持股
比例 
投资日期 
账面价
值(万
元) 
核算方
法 

烟台康云置业
发展有限公司 
1000.00 1000.00 100.00% - - 2020/11/27 - 成本法 
2)其他非流动资产账面价值61,760.00万元,为古现项目的土地出让金。 
(3)负债: 
负债全部为流动负债,主要包括其他应付款。 
1) 其他应付款账面余额 65,122.80万元,全部为股东借款。 
2、企业申报的表外资产情况 
本次评估企业无申报的表外资产。 
3、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量、账面金额、评估
值 
本资产评估报告的评估结论无引用其他机构出具的报告的结论。 
四、 价值类型 
评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类
型一般包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。 
根据本次评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素,以及与评估假设的相
关性,选择市场价值作为本次评估的价值类型。 
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 
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五、 评估基准日 
本项目评估基准日是2020年12月15日。 
评估基准日是根据评估目的,并尽可能地与相关经济行为的实现日接近原则由委
托人确定。评估基准日与资产评估委托合同载明日期一致。 
六、 评估依据 
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则
依据、权属依据,以及评定估算时采用的取价依据和其他参考依据等,具体如下: 
(一) 经济行为依据 
1. 《中共康佳集团股份有限公司委员会会议纪要》(康集党纪字[2020]19号); 
(二) 法律法规依据 
1. 《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常
务委员会第二十一次会议通过); 
2. 《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务
委员会第六次会议修订);  
3. 《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表
大会常务委员会第五次会议通过); 
4. 《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令,1991年); 
5. 《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]第36号); 
6. 《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部14号令,2001年); 
7. 《国有资产评估项目核准管理办法》(财政部财企业[2001]801号);  
8. 《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号,2003年); 
9. 《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委第12号令,2005年); 
10. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国务院国资委产权
[2006]274号); 
11. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国务院国资委国资
产权[2009]941号); 
12. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国务院国资委国资发产权〔2013〕
64号); 
13. 《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委、财政部第32号令,2016
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年); 
14. 《企业会计准则—基本准则》(财政部令第76号,2014年); 
15. 《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第七次会议修订); 
16. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第65
号,2011年); 
17. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财政部、国家税务总局财税
[2016]36号); 
18. 《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号); 
19. 《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部、税务总局、海关总署公告
2019年第39号); 
20. 《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令86号,2017年;2019年财政部
令97号修订); 
21. 《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十一次会议修订); 
22. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第653号修订,2014年); 
23. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55
号,1990年); 
24. 《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号,2003年)。 
25. 《中华人民共和国证券法》(2013年6月29日第十二届全国人民代表大会常务
委员会第三次会议修订); 
26. 《关于规范上市公司国有股东行为的若干意见》(国务院国资委国资发产权
[2009]123号); 
27. 《关于规范国有股东与上市公司进行资产重组有关事项的通知》(国务院国资
委国资发产权[2009]124号); 
28. 《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》(国务院国资委、中国证监
会令第19号,2007年); 
29. 《关于修改<上市公司收购管理办法>的决定》(中国证监会令第108号,2014
年); 
30. 《上市公司信息披露管理办法》(中国证监会令第40号,2016年修订); 
31. 其他相关法律、法规、通知文件等。 
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(三) 评估准则依据 
1.《资产评估基本准则》(财政部财资[2017]43号); 
2.《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号); 
3.《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36号); 
4.《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]35号); 
5.《资产评估执业准则—资产评估方法》(中评协[2019]35号); 
6.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33号); 
7.《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2018]37号); 
8.《资产评估执业准则—不动产》(中评协[2017]38号); 
9.《资产评估执业准则—企业价值》(中评协[2018]38号); 
10.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号); 
11.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号); 
12.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号); 
13.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号); 
14.《资产评估专家指引第8号—资产评估中的核查验证》(中评协[2019]39号); 
15.《资产评估专家指引第10号——在新冠肺炎疫情期间合理履行资产评估程
序》(中评协[2020]6号); 
(四) 权属依据 
1. 土地成交确认书、土地出让合同; 
2. 其他权属证明文件; 
3. 被评估单位有关权属的承诺、声明; 
4. 其他与资产的权利取得及使用有关的文件、报告、经济合同、协议及资金拨
付证明(凭证)等资料。 
(五) 取价依据 
1. 被评估单位提供的《资产评估申报表》、《收益预测申报表》; 
2. 被评估单位提供的(专项)审计报告; 
3. 被评估单位提供的记账凭证、发票等; 
4. 被评估单位提供的会计报表等财务资料及生产经营资料;  
5. 被评估单位提供的财务预算和未来经营期的盈利预测资料; 
6. 评估基准日国债收益率; 
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7. 评估基准日贷款市场报价利率(LPR); 
8. 使用同花顺iFinD采集的同类上市公司财务指标及风险指标等数据; 
9. 委托人及被评估单位提供的其他资料; 
10. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料以及我公司收
集的相关产业政策、行业资料、参数资料、询价资料等。 
七、 评估方法 
(一) 评估方法简介 
企业价值评估包括收益法、市场法、资产基础法三种基本评估方法。 
企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值
的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。 
企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进
行比较,确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较
法和交易案例比较法。 
企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基
础,合理评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方
法。运用资产基础法进行企业价值评估,各项资产的价值应当根据其具体情况选用适
当的具体评估方法得出。 
(二) 评估方法的选择 
根据资产评估执业准则,资产评估师执行资产评估评估业务,应当根据评估目的、
评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析收益法、市场法和资产基础法三种资产
评估基本方法的适用性,选择评估方法。 
1.资产基础法 
资产基础法,是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础,合理评估表内
及可识别的表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。结合本次评估
情况,被评估单位会计报表已经审计、可以提供,也可以从外部收集到满足资产基础
法所需的资料,可以对被评估单位资产及负债展开核查和评估,因此本次评估适用资
产基础法。 
2.收益法 
收益法的基础是经济学的预期效用理论,即对投资者来讲,企业的价值在于预期
企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评
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估对象的现行公平市场价值,但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—资产
的预期获利能力的角度评价资产,能完整体现企业的整体价值,其评估结果具有较好
的可靠性和说服力。从收益法适用条件来看,由于企业具有独立的获利能力且被评估
单位管理层提供了未来年度的盈利预测数据,根据企业历史经营数据、内外部经营环
境能够合理预计企业未来的盈利水平,并且未来收益的风险可以合理量化,所获取的
评估资料比较充分。根据本次评估目的,在经济行为实施后,并不影响企业的持续经
营和既定的获利模式,从被评估单位的行业特点来看,企业具备持续经营的基础和条
件,经营与收益之间存有较稳定的对应关系,并且未来收益和风险能够预测及可量化。
因此具备采用收益法评估的基本条件。 
3.市场法 
市场法是以现实市场上的参照物价值来评价评估对象价值。市场法以市场为导向,
具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接来源于市场、评估结果
说服力较强的特点。由于我国目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场,经调查,与
被评估单位相同或相似的可比上市公司少,难以获取足够量的可比公司进行市场法评
估;同时与本次股权转让行为类似的股权交易案列较少,难以获取足够量的案例样本进
行市场法评估。另外可比上市公司或交易案例与评估对象的相似程度较难准确量化和
修正,因此市场法评估结果的准确性较难准确考量,而且市场法基于评估基准日资本
市场的时点影响进行估值而未充分考虑市场周期性波动的影响,因此本次评估未采用
市场法。 
综上所述,本次评估采用收益法和资产基础法对被评估单位于评估基准日的股东
全部权益价值进行评估。 
(三) 资产基础法具体评估方法介绍 
企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基
础,合理评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方
法。计算公式为: 
被评估单位股东全部权益价值=资产评估价值-负债评估价值 
对各项资产的价值根据具体资产选用适当的具体评估方法得出。 
1、流动资产评估 
1)货币资金 
货币资金全部为银行存款。 
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其中: 
银行存款,根据评估申报表,经与银行对账单及银行存款余额调节表核对,并对
大额存款进行函证和替代程序,确定其账实是否相符。 
人民币存款根据核实后银行存款数额确定评估值。 
2)其他应收款 
其他应收款在实施函证和替代测试程序的基础上,根据每笔款项可能收回的数额
确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的,按全部应收款额计算评估值;对于
可能收不回部分款项的,在难以确定收不回账款的数额时,借助于历史资料和现场调
查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、
经营管理现状等,参照账龄分析法,估计出可能收不回的款项,作为风险损失扣除后
计算评估值;对于有确凿根据表明无法收回的,按零值计算。 
3)存货 
存货包括在产品-开发成本,本次主要采用假设开发法进行评估。 
假设开发法是将待估房地产开发后的预期价值,扣除正常投入费用、正常税金及
合理利润,或者将待估房地产开发后的各期预期价值,扣除当期正常投入费用、正常
税金后折现,依据该剩余价值测算待估房地产价值的方法。 
本次评估选用假设开发法中的动态分析法,选择业主自行开发前提,选取依据现
有相关规划文件规定的用途、规模、档次等控制指标为开发完成后的房地产状况,及
开发完成后售的经营方式为最佳开发经营方式,依据待估房地产评估基准日所处开发
建设状态,结合未来房地产市场状况等因素参照同类房地产开发项目相应的一般期限,
合理估计后续开发经营期,采用市场法求取假设未来各期开发完成后的房地产价值,
扣减按评估基准日的建筑经济、技术标准并参照同类房地产开发项目求取各期后续开
发的必要支出,进行现金流量分析并折现,计算待估房地产评估基准日的剩余价值为
房地产评估值。计算公式为: 
 
其中:V—房地产评估值 
n—后续开发经营期 
r—折现率(类似房地产开发项目所要求的收益率) 
Ri—未来各期开发建设的现金净流量 
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K—评估基准日的合同负债、其他流动负债、其他非流动负债余额 
R—评估基准日待转销及计提和预缴的各项税金 
Ri=A-B-C-D-E-F-G-H 
其中:A—未来各期开发完成后的房地产总价值 
B—后续开发项目的开发成本 
C—销售费用 
D—管理费用 
E—应交增值税 
F-销售税费 
G-土地增值税  
H-企业所得税 
假设开发法的具体评估过程为: 
①确定最佳开发利用方式 
根据待估房地产及其开发项目的状况和房地产市场条件等,在城市规划及法律法
规等限制所允许的范围内,确定待估房地产最佳利用方式。最佳利用方式包括确定用
途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、价值装修档次等。本次待估房地产项目已
开始前期规划设计阶段,根据其所处地理位置、环境条件等,考虑周围房地产的利用
强度和方式,确定待估房地产已经具备的各项规划指标等为其最佳利用方式。 
②估计合理开发建设期 
开发建设期指从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的时间。本次
评估考虑待估房地产实际已完成的建设工期、房地产现时状况、未来开发完成后的房
地产状况和房地产经营方式、房地产所处开发建设状态和未来房地产市场状况等,参
照其所在地工期定额指标,结合其他相同类型、同等规模的建筑物已有正常建设周期,
剔除因各种原因产生的停工或延期,对待估房地产未来预计未来开发建设期进行合理
估计、综合分析后确定。 
③开发完成后价值的测算 
根据所开发房地产的类型及当地房地产市场状况,采用市场法测算待估房地产开
发完成后的含税价总价值。 
④后续项目的开发成本 
根据所开发房地产的实际开发进度和完工情况,了解项目已投入成本情况,确定
后续项目的开发成本。后续建设项目按照规划主要包括后续建安工程费及其他费用等,
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按照所在地区建筑工程计价标准结合续建项目测算。 
⑤管理费用 
管理费用是指企业为组织、管理发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、
修理费、水电费、劳动保护费等。结合委估对象特点和投资规模,并结合委估对象特
点和投资规模和本项目的房屋销售单价和房地产项目的建筑体量的因素,根据被评估
单位提供的关于管理费用的整理测算扣除以前年度已经发生的管理费用后作为被评估
单位未来年度尚需支付的管理费用,并且各年度平均支出。 
⑥销售费用 
销售费用包括广告费、营销机构、中介代理等费用等,根据调查,结合委估对象
特点和投资规模,并结合本项目的房屋销售单价和房地产项目的建筑体量的因素,根
据被评估单位提供的关于销售费用的整理测算扣除以前年度已经发生的销售费用后作
为被评估单位未来年度尚需支付的销售费用,未来年度按照销售进度支付销售费用。 
⑦应交增值税 
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国
家税务总局 2016 年 3 月 31 日)规定,对于采取预收款方式销售自行开发的房地产项
目,应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税,并在最后一期对增值税进行汇算
清缴。 
应预缴增值税税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3% 
⑧销售税费 
按评估基准日相关税法规定,销售税费主要包括增值税、城建税、教育费附加、
印花税等。本次评估,税金及附加以应纳增值税税额为基数,城建税 7%、教育费附加
3%、地方教育费附加 2%,共计 12%;印花税根据现行相关税法规定,按照含税开发完
成后总价值的 0.05%计算。 
⑨土地增值税 
根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》财
税〔2016〕43 号文、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》
国家税务总局公告 2016 年第 70 号文及当地税务部门对所开发项目的相关规定,按房
屋预售收入预征,待项目完成后,按照不同业态进行汇算清缴,多退少补。 
其中: 
a.转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 
b.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的
康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的                                                               
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增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税
额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。 
⑩企业所得税 
根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函〔2008〕
299 号)及当地税务部门对所开发项目的相关规定,对开发、建造的住宅、商业用房
以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得
的预售收入,按照规定的预计利润率计算预缴金额,开发产品完工、结算计税成本后
按照实际利润再行调整。 
?折现率 
折现率是指将待估房地产未来各年的净现金流量通过折现的方式转换为价值的
比率。本次评估采用类似房地产开发项目所要求的收益率为折现率。计算公式为: 
? ?
ED
DtK
ED
EKWACC de ?
????
?
?? 1 
式中:WACC:加权平均资本成本 
E:权益的市场价值 
D:债务的市场价值 
Ke:权益资本成本 
Kd:债务资本成本 
T:所得税税率 
4)其他流动资产 
其他流动资产全部为待抵扣的进项税。以评估基准日后还享有的资产和权力价值
作为评估值。 
2、非流动资产的评估 
1)长期股权投资 
长期股权投资是对烟台康云置业发展有限公司的股权投资。被投资企业具体评估
方法如下: 
序号 
被投资单位名
称 
注册资
本 
(万元) 
认缴资
本 
(万元) 
认缴持
股比例 
实缴资
本 
(万元) 
实缴
持股
比例 
投资日期 
账面价
值(万
元) 
评估方
法 

烟台康云置业
发展有限公司 
1000.00 1000.00 100.00% - - 2020/11/27 - 
资产基
础法 
① 对于全资、控股子公司的长期投资,首先采用本报告所述企业价值评估的方法
按单体口径对被投资企业进行整体评估,再按被评估单位持股比例计算长期投资评估
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值。 
计算公式为: 
长期股权投资评估值=被投资企业股东全部权益价值评估值×持股比例 
本次评估在确定长期股权投资评估值时均未考虑具有或者缺乏控制权以及流动
性对评估对象价值的影响。 
2)其他非流动资产 
其他非流动资产是指除资产负债表上所列非流动资产项目以外的其他周转期超
过一年的长期资产。纳入本次评估范围内的其他非流动资产为古现项目的土地出让
金,同存货-开发成本合并评估,其他非流动资产账面价值评估为零。 
3、负债评估 
被评估单位评估基准日负债全部为流动负债。其中: 
流动负债全部为其他应付款。 
各类负债在核查的基础上,根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负
债项目及金额确定评估值。 
(四) 收益法具体评估方法介绍 
1、收益法简介 
企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值
的评估方法。收益法常用的具体方法包括: 
(1)收益资本化法 
是将企业未来预期的具有代表性的相对稳定的收益,以资本化率转化为企业价值
的一种计算方法。通常直接以单一年度的收益预测为基础进行价值估算,即通过将收
益预测与一个合适的比率相除或将收益预测与一个合适的乘数相乘获得。 
(2)收益折现法 
通过估算被评估单位将来的预期经济收益,并以一定的折现率折现得出其价值的
一种计算方法。这种方法在企业价值评估中广泛应用,通常需要对预测期间(从评估
基准日到企业达到相对稳定经营状况的这段期间)企业的发展计划、盈利能力、财务
状况等进行详细的分析。收益折现法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现
法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法,通常适用于
缺乏控制权的股东部分权益价值的评估;现金流量折现法通常包括企业自由现金流折
现模型和股权自由现金流折现模型。 
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在对本次评估目的、评估对象和评估范围以及评估对象的权属性质和价值属性核
查无误的基础上,针对本次评估所服务的经济行为,根据国家有关规定以及《资产评
估执业准则-企业价值》,确定按照收益途径、采用现金流量折现法(DCF)估算股东全
部权益价值。 
2、应用收益法评估资产必须具备的前提条件 
应当结合企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性,
恰当考虑收益法的适用性。一般来说,收益法评估需要具备如下前提条件: 
(1)企业的资产评估范围产权明确; 
(2)企业的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量; 
(3)企业获得未来预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量; 
(4)企业预期获利年限可以预测。 
3、收益法的选择理由 
在对企业历史年度的会计报表、经营数据进行了详细分析的基础上,对管理层进
行访谈和市场调研,对企业的生产经营情况进行全面的了解之后,取得了企业提供的
盈利预测数据和相关依据,并对此进行了综合分析和判断。具体过程包括: 
(1)总体情况判断 
根据对被评估单位企业性质、资产规模、历史沿革、所处行业、盈利情况、市场
占有率等各方面综合分析以后,认为本次评估所涉及的资产具有以下特征: 
1)被评估资产是经营性资产,产权明确并保持完好,企业具备持续经营条件; 
2)被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产,表现为企业预期未来年度营
业收入、相匹配的成本费用、其他收支能够预测并可以货币计量; 
3)被评估资产承担的风险能够用货币衡量,企业的风险主要有行业风险、经营风
险和财务风险,这些风险都能够用货币衡量。 
(2)具体经济行为和评估目的判断 
从评估所涉及的具体经济行为和评估目的判断,评估对象是对被评估单位股东全
部权益价值进行评估,为委托人的具体经济行为提供价值参考依据。要对被评估单位
的市场公允价值予以客观、真实的反映,不仅仅是对各单项资产价值予以简单加总,
而是要综合体现企业经营规模、行业地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价值,即把
企业作为一个有机整体,以整体的获利能力来体现股东权益价值。 
(3)收益法参数的可选取判断 
被评估单位未来收益能够合理预测,预期收益对应的风险能够合理量化。目前国
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内资本市场已经有了长足的发展,相关贝塔系数、无风险报酬率、市场风险报酬率等
资料能够较为方便的取得,采用收益法评估的外部条件较成熟。 
通过以上因素的分析,从评估理论上和实务操作上来判断,被评估单位均具备适
合采用收益法的理由,采用收益法评估能够更好地反映企业价值。 
4、基本评估思路 
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务特点,本次评估的
基本思路是以评估对象经审计的企业财务报表为基础,采用现金流量折现法,选取的
现金流量口径为企业自由现金流,通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权
益价值。即首先按照收益途径采用现金流折现方法(DCF),预测评估对象的经营性资
产的价值,再加上评估基准日的其他溢余性或非经营性资产(负债)的价值,来得到
评估对象的企业价值,并由企业价值经扣减付息债务价值后,来得出评估对象的股东
全部权益价值。本次评估的具体思路是: 
(1)对纳入财务报表范围的资产和主营业务,按照历史经营状况的变化趋势和业
务类型预测预期收益(净现金流量),并折现得到经营性资产的价值; 
(2)在预期收益(净现金流量)预测中未予考虑的诸如评估基准日存在的与生产
经营无关的资产或负债,定义为评估基准日存在的溢余性或非经营性资产(负债),单
独估算其价值; 
(3)由上述经营性资产价值和非经营性资产负债价值的加和,得出评估对象的企
业价值,经扣减评估基准日的付息债务价值后,得到评估对象的股东全部权益价值; 
5、收益法的公式 
本次收益法评估,根据被评估单位的具体情况和所收集的资料,具体选用了现金
流量折现法,选取的现金流量口径为企业自由现金流,通过对企业整体价值的评估来
间接获得股东全部权益价值。现金流量模型选择了企业自由现金流量模型。计算公式
为: 
 
式中:E-股东全部权益价值 
D-付息债务价值 
B-企业价值: 
B = P + 1C  + 2C  + ’E         
式中: 1C -评估基准日存在的溢余性资产价值 
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      2C -评估基准日存在的非经营性资产(负债)的价值 
      ’E -评估基准日存在的长期股权投资价值 
 P-经营性资产价值: 
 
式中:Ri-未来第 i年的预期收益(企业自由现金流量) 
r-折现率 
n-评估对象的未来预测期 
6、收益法的主要参数 
(1)收益预测 
对委托人和其他相关当事人依法提供并保证合理性、合法性、完整性的未来收益
预测资料,进行必要的分析、判断和调整,结合被评估单位的人力资源、技术水平、
资本结构、经营状况、历史业绩、发展趋势,考虑宏观经济因素、所在行业现状与发
展前景,合理确定评估假设,形成未来收益预测。同时关注未来收益预测中经营管理、
业务架构、主营业务收入、毛利率、营运资金、资本性支出、资本结构等主要参数与
评估假设、价值类型的一致性。当预测趋势与历史业绩和现实经营状况存在重大差异
时,要求委托人和其他相关当事人说明差异的合理性及可持续性,经核查与评估假设、
价值类型一致,并对产生差异的原因及其合理性进行披露和说明。 
经核查确定这些预测是依据企业目前经营条件、政策环境、市场容量、市场份额、
国内外及经济发展环境、企业的发展趋势以及企业面对当前及未来的形势所采取的各
种措施等条件下对未来发展所做的预测。 
本次评估计算所采用的收益预测与企业提供的未来收益预测保持一致。 
本次收益预测是以市场参与者的角度进行的。 
本次评估将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。 
企业自由现金流量是在支付了经营费用和所得税之后,向公司权利要求者支付现
金之前的全部现金流。其计算公式为: 
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金变动 
=(销售收入+其他收入)-(营业成本+增值税+税金及附加+
销售费用+管理费用+土地增值税+所得税费用+其他支出)+折旧与摊销-资本性支出
-营运资金变动 
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(2)收益期 
企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。应当按照法律、
行政法规规定,以及被评估单位企业性质、企业类型、所在行业现状与发展前景、协
议与章程约定、经营状况、资产特点和资源条件等,恰当确定收益期。在对企业产品
或者服务的剩余经济寿命以及替代产品或者服务的研发情况、收入结构、成本结构、
资本结构、资本性支出、营运资金、投资收益和风险水平等综合分析的基础上,结合
宏观政策、行业周期及其他影响企业进入稳定期的因素合理确定预测期。 
为了合理预测企业未来收益,本次评估参照房地产开发行业经营规律及古现项目
的销售周期作为收益期 2020年 12月 16日至 2024年 12月 31日。 
(3)折现率 
折现率,又称期望投资回报率,是基于收益法确定评估价值的重要参数,折现率
应与预期收益的口径保持一致。确定折现率,应当综合考虑评估基准日的利率水平、
市场投资收益率等资本市场相关信息和所在行业、被评估单位的特定风险等相关因素。 
由于本资产评估报告选用的是企业自由现金流折现模型,按照收益额与折现率匹
配的原则,本次评估收益额口径为企业自由现金流量(FCFF),则折现率选取加权平均
资本成本率(WACC)。计算公式如下: 
 ? ? ED
DtK
ED
EKWACC de ?
????
?
?? 1 
式中:WACC:加权平均资本成本 
      E:权益的市场价值 
      D:债务的市场价值 
      Ke:权益资本成本 
      Kd:债务资本成本 
T:所得税税率 
加权平均资本成本 WACC计算公式中,权益资本成本 Ke采用资本资产定价模型
(CAPM)估算,计算公式如下: 
cfe RMRPRK ???? ?  
式中:Ke:权益资本成本 
      Rf:无风险收益率 
     β:权益系统风险系数 
      MRP:市场风险溢价本 
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      Rc:企业特定风险调整系数 
(4)企业的资产、财务分析和调整情况 
被评估单位评估基准日财务报表经中天运会计师事务所(特殊普通合伙)审计并
出具中天运[2020]审字第 02467 号标准无保留意见审计报告。基于本次收益法评估是
以经审计后的单体财务报表口径为基础进行的,可比期间已审财务报表未有变化事项。 
(5)溢余或非经营性资产(负债)价值 
溢余资产是指与企业收益无直接关系的,超过企业经营所需的多余资产,一般指
超额货币资金和交易性金融资产等;非经营性资产(负债)是指不对盈利预测经营现
金流产生贡献的、不参与营业现金流循环的、难以预测未来经营现金流且可独立评估
的资产(负债)。被评估单位可以单独估算资产具体包括其他应收款、长期股权投资,
上述溢余及非经营性资产(负债)等可以单独估算的资产按照资产基础法评估结果确
定。 
(6)付息债务价值的确定  
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债,包括企业的其他应付
款中的股东借款,按其市场价值确定。 
八、 评估程序实施过程和情况 
本次评估工作包括评估前期工作、现场调查及收集整理评估资料工作、评定估算
工作、汇总分析撰写报告工作等,主要评估工作过程如下: 
(一)接受委托阶段 
1. 初步了解此次经济行为及委估资产的有关情况,明确评估业务相关当事人、
资产评估报告的使用范围、评估目的、评估基准日、评估对象和范围以及价值类型等
评估业务基本事项,了解所涉及的需要批准的经济行为的审批情况。 
2. 经综合分析专业胜任能力和独立性及评价业务风险,确定接受委托,签订资
产评估委托合同。 
3. 根据资产评估规范要求,布置资产评估申报表和资料清单。 
4. 了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件,按照本次委托
评估资产的特点以及时间上的总体要求,拟定评估工作计划和方案,组织评估工作团
队。 
(二)现场调查及收集整理评估资料阶段 
1. 指导企业相关人员进行填表与准备相关资料 
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指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上,按照评估机构提供的
“评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”、“收益预测表”及其填写要求,进行登
记填报,同时收集评估对象及其所涉及资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、
经济技术指标等情况的文件资料。 
2. 初步审查企业提供的评估明细表 
通过查阅有关资料,了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后,审查各类
评估明细表,检查有无填列不全、资产项目不明确现象,并根据经验及掌握的有关资
料,检查评估明细表有无漏项等。 
3. 现场调查阶段 
根据评估业务具体情况对评估对象及其所涉及资产进行适当的现场调查,获取评
估业务需要的基础资料,了解评估对象及其所涉及资产现状,关注评估对象及其所涉
及资产法律权属。在现场调查阶段,采用询问、访谈、核对、勘查等手段对各项资产
进行核查。 
(1)评估对象真实性的核查 
根据企业提供的资产申报明细,按照重要性原则采用逐项的方式针对各项资产进
行核查,以确定资产的真实准确。通过查阅相关资产购置合同发票、财务会计记录、
权属证书等,从而确定资产的真实性。 
(2)对资产权属等有关文件、证明和资料核查验证 
对现场调查及资料收集所获得的涉及资产权属等有关文件、证明和资料进行核查
和验证,按照需要核查验证的资料类别、来源、获取方式、对评估结论的影响程度等
因素,选择适当的形式或实质核查验证程序及方法进行核查验证。在核查验证过程中
采用了包括观察、询问、书面审查、检查记录或文件、实地调查、查询、分析、计算、
复核等核查验证的方式。 
(3)资产实际状态的调查 
采用重点和一般相结合的原则,主要通过查阅相关资产的维护保养运行等记录,
访谈相关管理和使用人员,以及在企业资产管理人员的配合下现场实地观察资产状态
等方式进行,在调查的基础上完善重要资产调查表。 
(4)资产价值构成及业务发展情况的调查 
根据企业的资产特点,调查其资产价值构成的合理性和合规性。根据企业的业务
特点,通过调查了解和访谈等形式对其业务的历史及发展情况进行调查。 
对企业各种经营资质进行核查,以确定企业是否按照所要求的经营条件进行经营;通
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过与企业管理人员进行访谈,了解企业总体概况、经营状况、收益能力、市场状况和
发展规划等;查阅企业的公司章程、验资报告、审计报告及其他法律性文件;对委托
人和其他相关当事人依法提供并保证合理性、合法性、完整性的未来收益预测资料,
进行必要的分析、判断和调整,结合被评估单位的人力资源、技术水平、资本结构、
经营状况、历史业绩、发展趋势,考虑宏观经济因素、所在行业现状与发展前景,合
理确定评估假设,形成未来收益预测。同时关注未来收益预测中经营管理、业务架构、
主营业务收入、毛利率、营运资金、资本性支出、资本结构等主要参数与评估假设、
价值类型的一致性。当预测趋势与历史业绩和现实经营状况存在重大差异时,要求委
托人和其他相关当事人说明差异的合理性及可持续性,经核查与评估假设、价值类型
一致,并对产生差异的原因及其合理性进行披露和说明。 
4. 收集整理评估资料 
根据评估业务具体情况收集评估资料。收集的评估资料包括从委托人、产权持有
人等相关当事人获取的内部资料;从政府部门、各类专业机构以及市场等其他渠道获
取的外部资料。同时对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理,形成评定估算和
编制资产评估报告的依据。 
(三)评定估算阶段 
1. 在明确资产评估业务基本事项的基础上,根据资料收集及其他操作条件等情
况,分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及其衍生方法的适用性,恰
当选择评估方法。 
2. 开展市场调研询价工作,收集价格信息等评估有关资料。 
3. 根据所采用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形
成初步评估结果。 
(四)评估汇总、提交资产评估报告阶段 
1. 进行评估结果分析,对形成的初步评估结果进行综合分析、比较、判断、调
整、修改和完善,形成评估结论,编制初步资产评估报告。 
2. 经内部逐级复核,与委托人和相关当事人就资产评估报告有关内容进行必要
沟通。 
3. 最终由资产评估机构出具资产评估报告并按资产评估委托合同的要求提交资
产评估报告。 
4. 按照法律、行政法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理,与资产评
估报告和其他材料一起形成资产评估档案。 
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九、 评估假设 
本资产评估报告及评估结论的成立,依赖于以下评估假设: 
(一) 一般假设 
1. 交易假设:假定所有待评估资产已经处在交易过程中,根据待评估资产的交
易条件等模拟市场进行评估。 
2. 公开市场假设:假定待评估资产在公开市场中进行交易,从而实现其市场价
值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定,而不是由个别交易决定。
这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件,是一个有自愿的买者和卖者的竞争
性市场,在这个市场上,买者和卖者的地位是平等的,彼此都有获得足够市场信息的
机会和时间,买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的,而非强制或不受限制的条
件下进行的。 
3. 有限期经营假设:是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即企
业作为经营主体,在所处的外部环境下,按照经营目标,不考虑新增房地产项目,现
有房地产项目开发完毕后企业清算关闭。 
(二) 特殊假设 
1. 国家现行的有关法律、法规及政策,国家宏观经济形势无重大变化;本次交
易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化; 
2. 假设企业的经营者是负责的,且企业管理层有能力担当其职务; 
3. 除非另有说明,假设企业完全遵守所有有关的法律和法规; 
4. 假设企业未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要
方面基本一致; 
5. 假设企业在现有的管理方式和管理水平的基础上,经营范围、方式与目前方
向保持一致; 
6. 有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化; 
7. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响; 
8. 企业核心管理人员、销售人员队伍稳定,企业在未来经营中能够保持现有的
管理水平、销售渠道及稳步扩展的市场占有率; 
9. 企业生产经营场所的取得及利用方式与评估基准日保持一致而不发生变化; 
10. 评估只基于评估基准日现有的经营能力,不考虑未来可能由于管理层、经营
策略和追加投资等情况导致的经营能力扩大; 
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11. 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提,有关资产的现行市
价以评估基准日的国内有效价格为依据; 
12. 本次评估假设委托人及被评估单位提供的与本次评估相关的权属证明、财务
会计信息和其他资料真实、完整、合法;评估范围仅以委托人及被评估单位确认并提
供的评估申报表为准,未考虑委托人及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产
及或有负债; 
13. 本次评估不考虑抵押(质押)、担保等其他或有事项对评估结论的影响; 
14. 假设评估基准日后被评估单位现金流入为平均流入、现金流出为平均流出。 
根据资产评估的要求,认定这些假设条件在评估基准日时成立,当未来经济环境
发生较大变化时,将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结果的责任。 
本评估结论是以上述评估假设为前提得出的,在上述评估假设变化时,本评估结
论无效。 
十、 评估结论 
根据国家有关资产评估的法律、行政法规及资产评估准则的规定,本着独立、客
观、公正的原则及必要的评估程序,对烟台康云公司的股东全部权益价值进行了评估。
根据以上评估工作,得出如下评估结论: 
1. 资产基础法评估结果 
经资产基础法评估,烟台康云公司总资产账面值 65,422.63 万元,评估值
85,156.89 万元,增值额 19,734.26 万元,增值率 30.16%;负债账面值 65,122.80 万
元,评估值 65,122.80 万元,无增减值变化;股东全部权益账面值 299.83 万元,评
估值 20,034.09万元,增值额 19,734.26万元,增值率 6581.82%。资产基础法评估结
果详见评估明细表。 
资产评估结果汇总表(资产基础法) 
金额单位:人民币万元 
项目 
账面价值 评估价值 增减值 增值率% 
A B C=B-A D=C/A×100% 
1. 流动资产 3,662.63  85,029.89  81,367.26  2221.55% 
2. 非流动资产 61,760.00  127.00  -61,633.00  -99.79% 
3. 其中:可供出售金融资产     
4. 持有至到期投资     
5. 长期应收款     
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项目 
账面价值 评估价值 增减值 增值率% 
A B C=B-A D=C/A×100% 
6. 长期股权投资  127.00  127.00   
7. 投资性房地产     
8. 固定资产     
9. 在建工程     
10.  工程物资     
11.  固定资产清理     
12.  生产性生物资产     
13.  油气资产     
14.  无形资产     
15.  开发支出     
16.  商誉     
17.  长期待摊费用     
18.  递延所得税资产     
19.  其他非流动资产 61,760.00  - -61,760.00  - 
20.  资产总计 65,422.63  85,156.89  19,734.26  30.16% 
21.  流动负债 65,122.80  65,122.80  0.00  0.00% 
22.  非流动负债     
23.  负债合计 65,122.80  65,122.80  0.00  0.00% 
24.  净资产(所有者权益) 299.83  20,034.09  19,734.26  6581.82% 
2. 收益法评估结果 
经收益法评估,烟台康云公司股东全部权益账面值 299.83 万元,评估值
19,925.20万元,增值额 19,625.37万元,增值率 6545.50%。 
3. 评估结果差异及分析 
资产基础法与收益法评估结果相差 108.89 万元,差异率 0.55%。 
资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准,反映的是资产投入(购建成本)
所耗费的社会必要劳动,这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化;收益法评
估是以资产的预期收益为价值标准,反映的是资产的产出能力(获利能力)的大小,是
企业整体资产预期获利能力的量化与现值化,强调的是企业的整体预期盈利能力。在
两种不同价值标准前提下评估结果会产生一定的差异。 
本次评估中资产基础法中的存货中的房地产开发项目采用动态假开法进行评估,
房地产项目公司的产品为存货中的房地产开发项目,企业的未来收益均来自房地产项
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目的销售收入,所以被评估单位的动态假开法和收益法的差异不大。两种方法的不同
主要是为营运资金追加和回收、固定资产到期回收等金额的差异。收益法采用的是有
限期,是假设房企现有项目结束后企业经营终止,与企业实际经营可能有所差异,而
资产基础法是按照企业基准日现有资产进行评估的,能够反映企业实际情况。本次选
择资产基础法作为最终评估结果。 
4. 最终评估结论 
经上述分析,选取资产基础法评估结果作为最终评估结论,得出烟台康云公司股
东全部权益在评估基准日的评估价值为 20,034.09 万元(人民币大写:贰亿零叁拾肆
万零玖佰圆整)。 
5. 评估结论与账面值比较变动情况及原因 
(一)资产基础法 
本资产评估报告采用资产基础法对被评估单位纳入评估范围的资产及相关负债
进行评估后,部分资产的评估结果与账面价值相比发生了变动,具体见下表: 
金额单位:人民币万元 
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 
存货 439.74 81,807.00 81,367.26 
长期股权投资 - 127.00 127.00 
其他非流动资产 61,760.00 - -61,760.00 
(1)存货评估增值主要原因为: 
存货评估增值是在产品-开发成本评估增值,主要原因为主要是对古现项目采用了
假设开发法评估,而未来房地产开发项目的收益高于账面价值,引起在产品-开发成本
评估增值。 
(2)长期股权投资评估增值主要原因为: 
对子公司烟台康云置业的土地使用权采用了假设开发法评估,开发项目的收益高
于项目投入,引起评估增值; 
(3)其他非流动资产评估减值主要原因为: 
对其他非流动资产中的土地出让金,同存货-开发成本合并评估,造成其他非流动
资产评估减值。 
6. 评估结论的使用有效期 
本资产评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年,自评估基准日 2020 年 12
月 15 日起至 2021 年 12 月 14 日止。超过一年使用本资产评估报告所列示的评估结论
康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的                                                               
烟台康云产业发展有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 
                               
无效。国家法律、行政法规另有规定的除外。 
十一、 特别事项说明 
由烟台康云公司、公司管理层和其他人员提供的与评估相关的所有资料,是编制
本报告的基础,烟台康云公司应对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。对烟
台康云公司存在的可能影响评估结论的瑕疵事项,在委托时未作特殊说明或在评估现
场勘查中未予明示并提供相关资料,而资产评估师根据专业经验一般不能获知的情况
下,资产评估机构及资产评估师不承担相关责任。 
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非资产评估师执业水平和能力所
能评定估算的有关事项: 
1. 引用其他机构出具报告结论的情况 
本资产评估报告的评估结论无引用其他机构出具的报告的结论。 
2. 权属资料不全面或者存在瑕疵的情形 
资产评估准则规定,资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行
估算并发表专业意见,对评估对象及其所涉及资产的法律权属确认或发表意见超出资
产评估师执业范围。委托人和相关当事人委托资产评估业务,应当提供评估对象法律
及其所涉及资产的权属等资料,并对所提供评估对象及其所涉及资产的法律权属资料
的真实性、完整性和合法性承担责任。 
根据《资产评估对象法律权属指导意见》,资产评估师对烟台康云公司纳入本次评
估范围内资产的权属资料进行了适当的关注。 
截至评估基准日,纳入评估范围的3项土地使用权,评估基准日已签订土地出让合
同,尚未办理土地使用权证,该部分土地面积合计182,738.40平方米,本次评估根据
土地成交确认书、土地出让合同确定该部分土地的权属、面积、相关参数等。 
该土地使用权见下表: 
序号 权证号码 宗地编码 取得日期 计量单位 
土地面积 
m2 
备注 
1 无 烟 J[2020]5008 号 2020/11/27 ㎡ 41,523.50  
2 无 烟 J[2020]5009 号 2020/11/27 ㎡ 59,344.40  
3 无 烟 J[2020]50010 号 2020/11/27 ㎡ 81,870.50  
合计    182,738.40  
对上述资产,被评估单位已经出具声明,权属归其所有,不存在产权纠纷。本次
康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的                                                               
烟台康云产业发展有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 
                               
评估是以产权权属明确、不存在纠纷的前提下进行的。 
除上述事项外,截至报告出具日,尚未发现其他存在权属资料不全面或者瑕疵的
情形。 
本次评估以设定产权为前提对被评估单位不具有法定产权的资产进行评估,未考
虑完善产权所需的各项费用,资产评估报告使用人应注意设定产权状况与实际法律权
属状况之间存在的差别。 
3. 评估程序受到限制的情形 
截止本资产评估报告出具日,无评估程序受限制情形。 
4. 其他主要评估资料不完整的情形 
截止本资产评估报告出具日,未发现其他主要评估资料不完整及未提供的情形。 
5. 评估基准日存在的法律、经济等未决事项 
根据被评估单位提供资料,尚未发现被评估单位评估基准日存在法律、经济等未
决事项。 
6. 抵押、担保、租赁及其或有负债/或有资产等事项的性质、金额及与评估对象
的关系 
根据被评估单位提供资料,尚未发现被评估单位存在抵押、质押、担保、租赁及
其或有负债/或有资产等事项。 
本次评估未考虑委托人及被评估单位委托评估范围以外的可能存在的权益或义
务,如或有收益、或有(账外)资产及或有负债。 
7. 评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项 
评估基准日后,若资产数量及作价标准发生变化,对评估结论造成影响时,不能
直接使用本评估结论,须对评估结论进行调整或重新评估。资产评估机构对评估基准
日后的资产、负债以及市场情况的变化不承担任何责任,亦没有义务就评估基准日后
发生的事项或情况修正资产评估报告。 
本次评估在评估基准日和资产评估报告日之间发生的可能对评估结论产生影响
的事项包括: 
2020年1月开始,国内和国际社会陆续爆发新冠肺炎疫情,截至目前,疫情防控
工作仍在全国范围内持续进行。当前发生的新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并
不能克服的不可抗力,对经济和社会发展将产生一定影响。本次评估经与委托人、被
评估单位管理层充分沟通后,是基于企业的市场预期结合基准日市场状况及报告日所
能够掌握且已经明确的政府相关政策进行的,已按照企业预判合理考虑了疫情对未来
康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的                                                               
烟台康云产业发展有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 
                               
经营情况的影响,但未能考虑疫情继续发展有可能导致的经济环境和相关政策变化对
评估结论产生的重大影响。对实际疫情影响情况和企业预判可能存在的差异,提请报
告使用人审慎关注。 
自评估基准日至资产评估报告出具日之间,上述事项可能影响评估前提和评估结
论,本次评估考虑上述事项对评估结论的影响,提醒资产评估报告使用人注意该等事
项对本评估报告评估结论可能产生的影响。 
除上述事项外,本次评估尚未发现其他在评估基准日和资产评估报告日之间发生
的可能对评估结论产生影响的事项。 
8. 本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形 
本次资产评估对应的经济行为中,未发现可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情
形。 
9. 其他事项 
(1)无保留意见审计报告 
烟台康云公司评估基准日的会计报表经中天运会计师事务所(特殊普通合伙)予
以审计,并出具了“中天运[2020]审字第 02467 号”无保留意见的审计报告,提请本
资产评估报告使用者在阅读本报告时应参考上述《审计报告》一并阅读。 
(2)未缴足出资额的考虑 
本次评估被评估单位实收资本与注册资本不一致,其原因为部分股东未按约定比
例缴足出资额。本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响,提醒资产评估报告使用
人注意该等事项对本评估报告评估结论可能产生的影响。 
本次评估被评估单位的长期股权投资单位中,烟台康云置业发展有限公司实收资
本与注册资本不一致,其原因为股东烟台康云公司尚未进行实缴。本次评估在测算长
期股权投资价值中已考虑上述事项对评估结论的影响,提醒资产评估报告使用人关注
该等事项对本评估报告评估结论的影响。 
资产评估报告使用人应注意以上特别事项可能对评估结论所产生的影响。 
十二、 资产评估报告使用限制说明 
1、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律规定和资产评估报告载明的
使用范围使用资产评估报告。本资产评估报告使用范围是指应按照本报告中列示的资
产评估报告使用人、用途、评估结论的使用有效期、资产评估报告的摘抄、引用或披
露各项目载明的内容使用。 
康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的                                                               
烟台康云产业发展有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 
                               
2、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报
告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估师不承担责任。 
3、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和国家法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人。 
4、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对
象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 
5、未征得出具资产评估报告的资产评估机构同意,资产评估报告的内容不得被摘
抄、引用或披露于公开媒体,法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。 
6、本资产评估报告对截止报告日涉及本评估项目的相关事项,已经知晓的均进行
了披露;对不知晓的事项未能进行披露。请资产评估报告使用人正确理解相关披露事
项。 
7、本资产评估报告经资产评估师签字、评估机构盖章后方可正式使用;如需国有
资产监督管理机构或所出资企业备案或核准,须备案或核准后方可正式使用。 
十三、 资产评估报告日 
本资产评估报告日为2020年12月27日。 
资产评估报告日为评估结论形成日。 
 
 
 
 
 
 
十四、 签名盖章 
 
资 产 评 估 机 构 :北京中天和资产评估有限公司 
 
 
 
康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的                                                               
烟台康云产业发展有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 
                               
资产评估师: 
 
 
 
资产评估师: 
 
康佳集团股份有限公司拟股权转让涉及的                                                               
烟台康云产业发展有限公司股东全部权益价值项目-资产评估报告 
                               
 
资产评估报告附件 
一、 与评估目的相对应的经济行为文件复印件 
二、 评估基准日被评估单位专项审计报告复印件 
三、 委托人和被评估单位法人营业执照复印件 
四、 评估对象及其所涉及资产的主要权属证明资料复印件 
五、 委托人和被评估单位承诺函 
六、 签名资产评估师承诺函 
七、 北京中天和资产评估有限公司资产评估资格证书及备案公告复印件 
八、 北京中天和资产评估有限公司证券期货相关业务评估资格证书复印件 
九、 北京中天和资产评估有限公司营业执照副本复印件 
十、 签名资产评估师资格证书(登记卡)复印件 
十一、 委托人与北京中天和资产评估有限公司签订的《资产评估委托合同》复印
件