股票简称:ST榕泰 股票代码:600589



揭阳市佳富实业有限公司股东全部权益价值?资产评估报告 
 
目  录 
 
声  明 .................................................................................................................................1 
资产评估报告摘要 .............................................................................................................2 
资产评估报告正文 .............................................................................................................5 
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人......5 
二、评估目的......................................................................................................................9 
三、评估对象和评估范围................................................................................................10 
四、价值类型....................................................................................................................14 
五、评估基准日................................................................................................................14 
六、评估依据....................................................................................................................14 
七、评估方法....................................................................................................................17 
八、评估程序实施过程和情况........................................................................................26 
九、评估假设....................................................................................................................28 
十、评估结论....................................................................................................................30 
十一、特别事项说明........................................................................................................31 
十二、资产评估报告使用限制........................................................................................36 
十三、资产评估报告日....................................................................................................37 
报告附件: .......................................................................................................................39 
 


揭阳市佳富实业有限公司股东全部权益价值?资产评估报告 
 
深圳君瑞资产评估所(特殊普通合伙)                                                     第3页 
 
广东榕泰实业股份有限公司终止股权转让,需要对涉及的揭阳市佳富实业有限
公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行评估,为上述经济行为提供价值参
考依据。 
三、评估对象和评估范围 
(一)评估对象 
本次评估对象为揭阳市佳富实业有限公司股东全部权益价值。 
(二)评估范围 
本次评估范围为揭阳市佳富实业有限公司经审计的全部资产及负债(详见资产
评估申报明细表)。 
四、价值类型  
市场价值。 
五、评估基准日 
2020年 12月 31日。 
六、评估方法 
资产基础法。 
七、评估结论 
(一)评估结论 
截止评估基准日 2020年 12月 31日,在持续经营前提下,经资产基础法评估,
揭阳市佳富实业有限公司的资产、负债状况如下: 
总资产账面价值为 56,933.21 万元,评估价值为 77,849.06 万元,评估增值
20,915.85万元,增值率为 36.74%;总负债账面价值为 883.35万元,评估价值为 883.35
万元,无评估增减值;股东全部权益账面价值为 56,049.86万元,评估价值为 76,965.71
万元,评估增值 20,915.85万元,增值率为 37.32%。如下表所示: 
资产评估结果汇总表 
评估基准日:2020年 12月 31日 
金额单位:人民币万元 
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项目 
账面价值 评估价值 增减值 增值率% 
A B C=B-A D=C/A×100% 
流动资产 3,855.77  3,855.77  —— —— 
非流动资产 53,077.44  73,993.29  20,915.85  39.41  
资产总计 56,933.21  77,849.06  20,915.85  36.74  
流动负债 883.35  883.35  —— —— 
非流动负债 —— —— —— —— 
负债合计 883.35  883.35  —— —— 
净资产 56,049.86  76,965.71  20,915.85  37.32  
在持续经营前提下,经资产基础法评估,揭阳市佳富实业有限公司股东全部权
益市场价值为人民币柒亿陆仟玖佰陆拾伍万柒仟壹佰元整(RMB 76,965.71万元)。 
在使用本评估结论时,提请资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告载
明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 
根据评估准则有关规定,本评估结论自评估基准日至经济行为实现日为壹年内
有效,即从 2020年 12月 31日起至 2021年 12月 30日止。若超过壹年,需重新进
行资产评估。 
  



























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(四)评估资料不完整的情形特别说明,以及本次评估对相关事项是如何考虑的
或未考虑的披露。 
本次评估我们无发现存在评估资料不完整的情形。 
(五)评估基准日存在的法律、经济等未决事项特别说明,以及本次评估对相关
事项是如何考虑的或未考虑的披露。 
本次评估委托人和其他相关当事人无提供有法律、经济等未决事项,我们也无
发现存在相关未决事项。 
(六)抵押、担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评
估对象的关系特别说明,以及本次评估对相关事项是如何考虑的或未考虑的披露。 
1、抵押事项 
截止评估基准日,绝大部分委估不动产已设立抵押权利,本次评估我们没有考
虑该等抵押事项对评估结论的影响。具体抵押资产明细如下: 
序号 标的名称 产权证号 面积㎡ 抵押权人 
1 综合楼南楼 B栋含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003879号 16,566.55  民生银行 
2 综合楼东楼接待中心含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003878号 8,090.03  农商银行 
3 钢结构仓库 E型 2栋 C1含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003881号  2,185.64  南洋银行 
4 钢结构仓库 E型 2栋 C2含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003877号 1,094.84  南洋银行 
5 货场含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003880号 7,461.20  兴业银行 
6 仿瓷餐具车间 A4含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003870号 6,846.64  中国银行 
7 仿瓷餐具车间 A3含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003869号 6,846.64  中国银行 
8 仿瓷餐具车间 A2含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003871号 6,846.64  中国银行 
9 电玉粉机修车间含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003858号 165.24  中国银行 
10 电玉粉化验室、值班室含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003867号 573.24  中国银行 
11 电玉粉车间 D含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003863号 3,728.96  中国银行 
12 电玉粉车间 C含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003861号 3,728.96  中国银行 
13 电玉粉车间 B含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003865号 3,728.96  中国银行 
14 电玉粉车间 A含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003860号 3,728.96  中国银行 
15 仓库 A1含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003864号 6,034.04  中国银行 
16 仓库 A2含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003868号 6,034.04  中国银行 
17 职工宿舍 E幢之二含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003855号 2,353.85  兴业银行 
18 职工宿舍 D幢之二含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003854号 2,353.85  兴业银行 
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序号 标的名称 产权证号 面积㎡ 抵押权人 
19 职工宿舍 E幢之一含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003853号 3,526.60  农商银行 
20 职工宿舍 D幢之一含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003882号 3,526.60  兴业银行 
21 办公楼含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003856号 7,090.74  兴业银行 
22 宿舍 A1含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003857号 3,563.24  农商银行 
23 宿舍 A3含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003862号 5,410.04  建设银行 
24 钢结构仓库 B5含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003873号 3,676.74  农业银行 
25 钢结构仓库 B3含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003874号 2,549.02  农业银行 
26 钢结构仓库 B1含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003875号 5,321.72  农业银行 
27 煤场含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003876号 1,477.44  农业银行 
28 锅炉车间含土地 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003872号 498.52  农业银行 
29 工业用地(无地上建筑物) 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003965号 21,330.70  建设银行 
30 住宅用地(无地上建筑物) 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003966号 4,361.60  建设银行 
31 住宅用地(无地上建筑物) 粤(2018)揭阳市不动产权第 0003967号 4,204.60  农商银行 
2、担保事项 
被评估单位于评估基准日存在大额对外担保,本次评估我们没有考虑该等担保
事项对评估结论的影响。具体对外担保情况如下: 
序号 被担保方 
担保金额 
(万元) 
担保起始日 担保到期日 
是否已经 
履行完毕 
1 广东榕泰实业股份有限公司 2,450.00 2021/3/23 2022/3/22 否 
2 广东榕泰实业股份有限公司 2,400.00 2021/3/26 2022/3/25 否 
3 广东榕泰实业股份有限公司 2,100.00 2021/3/19 2022/3/18 否 
4 广东榕泰实业股份有限公司 1,850.00 2021/4/2 2022/4/1 否 
5 广东榕泰实业股份有限公司 2,000.00 2021/4/19 2021/10/15 否 
6 广东榕泰实业股份有限公司 1,680.00 2021/4/22 2021/11/21 否 
7 广东榕泰实业股份有限公司 2,570.00 2021/5/19 2021/11/13 否 
合计 15,050.00 *** *** *** 
3、租赁事项 
截止评估基准日,被评估单位将其拥有的综合楼南楼 B栋(产权证号为粤(2018)
揭阳市不动产权第 0003879 号)出租给揭阳市东海酒店有限公司,租赁期限为暂定
为一年,自 2021年 1月 1日至 2021年 12月 31日止,含税年租金为 350.00万元。
本次评估,我们已考虑上述事项对评估结论的影响。 
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深圳君瑞资产评估所(特殊普通合伙)                                                     第34页 
 
除上述事项,本次评估委托人和其他相关当事人无提供其他有关担保、租赁、
或有负债(或有资产)等事项,我们也无发现存在相关事项。 
(七)评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生重大影响的事项特
别说明,以及本次评估对相关事项是如何考虑的或未考虑的披露。 
1、2021年 5月 20日,广东榕泰召开 2020年年度股东大会,审议通过《关于终
止向关联方转让子公司股权暨部分解决资金占用的议案》,终止 2018年第三次临时
股东大会审议通过的《公司关于转让全资子公司股权的关联交易议案》,即终止将
佳富实业 100%的股权转让给广东宝基投资有限公司,股权变更手续于 2021年 5月
25 日办理完毕,截至报告出具日,佳富实业系广东榕泰的全资子公司。本次评估,
没有考虑上述事项对评估结论的影响。 
2、佳富实业拟开发的东海凤凰城项目中止,并陆续退还客户诚意金。本次评估,
没有考虑上述事项对评估结论的影响。 
除上述事项,评估基准日至本资产评估报告日之间,委托人、被评估单位未作
特殊说明,且评估专业人员根据一般经验也未发现存在对评估结论产生重大影响的
事项。 
(八)本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情
形特别说明,以及本次评估对相关事项是如何考虑的或未考虑的披露。 
本次评估委托人和其他相关当事人无提供有可能对评估结论产生重大影响的瑕
疵情形,我们也无发现存在相关情形。 
(九)评估结论中没有考虑控股股权或少数股权因素产生的溢价或折价,也没有
考虑流动性因素引起的折价。 
(十)本评估结论与委估资产的账面价值可能存在增减变动,评估报告中没有考
虑由此引起被评估单位有关纳税义务的变化对评估结论的影响。 
(十一)其他需要说明的事项 
1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下,根据公开市场的
原则确定的现行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保、诉讼赔偿等事宜,
以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响。 
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2、对于本次评估的各种设备,评估专业人员对其履行了核查程序,但仅局限于
对该等资产可见部位的观察和感知,并未对设备进行专业方面的技术检验和测试,
在假定被评估单位相关当事人提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下,
通过向设备管理人员和操作人员了解设备其运行使用、维护保养等情况。同时,我
们也需向委托人及可能获准阅读此评估报告的其他相关方面申明,我们并不是执行
专业检测的机构和人员,因此除非有迹象及证据支持,我们无法对该等资产是否出
现内部机件功能性损坏或材料低劣化、强度降低等损害提出意见。如果委托人认为
必要,可聘请专业公司承担该等事项,并将有关鉴定结果提供给评估专业人员,作
为评估测算的依据。 
3、本评估结论以委托人提供的有关权属证明材料为依据。根据《资产评估对象
法律权属指导意见》,评估专业人员执行评估业务仅对资产评估对象价值进行估算
并发表专业意见,本评估报告也不能作为确认评估对象法律权属的依据。委托人应
对其所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担法律责任。 
4、本资产评估报告是在委托人及被评估单位相关当事人提供与资产评估相关资
料基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性
是委托人及评估单位相关当事人的责任;资产评估专业人员的责任是对评估对象在
评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。资产评估专业人员
对该资料及其来源进行必要的核查验证和披露,不代表对上述资料的真实性、合法
性、完整性提供任何保证,对该资料及其来源确认或者发表意见超出资产评估专业
人员的执业范围。 
5、对可能存在的其他影响资产评估值的瑕疵事项,在委托时未作特别说明而评
估专业人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,评估机构及评估专业人员不承担
相关责任。 
6、本评估结论与委估资产的账面价值可能存在增减变动,评估报告中没有考虑
由此引起被评估单位有关纳税义务的变化对评估结论的影响。 
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7、按照自 2009 年施行的增值税条例,购置的设备进项税额可以抵扣。本次对
设备类资产进行评估时,在重置成本的计算结果中扣除了设备购置时发生的增值税,
但未考虑因该事项所引起的其他相关税务因素对评估价值的影响。 
8、本报告对评估对象所进行的评估是为了客观反映评估结果,评估机构无意要
求被评估单位按本报告进行相关的账务处理,是否进行及如何进行相关的账务处理,
应当依据国家有关规定。 
9、根据被评估单位未来的土地建设规化、无实际继续使用价值资产的报废处置
计划等,除投资性房地产中的综合楼南楼 B栋和综合楼东楼接待中心(产权证号分
别为粤(2018)揭阳市不动产权第 0003879号、粤(2018)揭阳市不动产权第 0003878号)
仍继续正常使用外,其余地上附属物拟计划拆除,成片开发建设商住物业及配套设
施。本次评估得出的结论是基于上述规划或计划得出的,若日后被评估单位改变评
估基准日已作出的建设规划或计划,将会影响本次评估结论。 
10、评估基准日期后,且评估结论有效期内,若资产数量、价格标准发生变化并
对资产评估结果产生明显影响时,不能直接使用本评估结论,委托人应及时聘请评
估机构对评估结论进行调整或重新确定评估值。 
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。 
十二、资产评估报告使用限制 
(一)本资产评估报告使用范围 
1、本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。 
2、本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开的媒体,
法律、法规规定以及委托人与本资产评估机构或与相关当事方另有约定的除外。 
3、根据评估准则有关规定,本评估结论自评估基准日至经济行为实现日为壹年
内有效,即从 2020年 12月 31日起至 2021年 12月 30日止。若超过壹年,需重新
进行资产评估。 
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业人员
不承担责任。 
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深圳君瑞资产评估所(特殊普通合伙)                                                     第37页 
 
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估
报告的使用人。 
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同于评
估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 
十三、资产评估报告日 
本资产评估报告日:2021年 7月 5日。  













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7
   






  
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80
 



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使




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3

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01
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宿

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 房










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04
 
14
6,
13
2.
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  -
   
   
   
  -
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0.
00
 









使

2







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08

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32
,6
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.6

   
   
   
   
   
   
   
  -
   
   
   
  -
10
0.
00
 









使

3






1
20
08

12

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7月
18
,0
08
.7
4
 
18
,0
08
.7

   
   
   
   
   
   
   
  -
   
   
   
  -
10
0.
00
 









使

4







1
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4月
20
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7月
17
,6
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.8
4
 
17
,6
71
.8

   
   
   
   
   
   
   
  -
   
   
   
  -
10
0.
00
 









使

5














1
20
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1.
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8,
84
1.
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  -
   
   
   
  -
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0.
00
 









使

6








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7月
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61
 
6,
17
9.
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  -
   
   
   
  -
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使

7



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1.
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4,
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  -
   
   
   
  -
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0.
00
 









使

8













1
20
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7月
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2.
33
 
3,
72
2.
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  -
   
   
   
  -
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使

9











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20
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20
18

9月
20
18

9月
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32
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5.
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-7
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10











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20
08

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18

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1.
84
 
37
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  -
   
   
   
  -
10
0.
00
 









使

   

   

   
   
  2
42
,1
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  2
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3,
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**
*
   
   
   
   
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3,
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00
 

   
   
 计
   
   
  2
42
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3,
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**
*
   
   
   
   
2,
14
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00
 
   
   
   
 -
98
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**
*





























20
21

6月
25


 1




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3






20
20

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3-
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1




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3,
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2,
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61
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17
5,
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39
.6





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3,
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17
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49
 
39
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44
3,
71
2,
42
2.
51
 
61
9,
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1.
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17
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49
 
39
.6














 1




 2










使








3-
3-
1






20
20

12

31






















































































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01
8)








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85
3号

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03
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7


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85
9号

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2号

00
03
86
6


00
03
88
2





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05
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13
9,
50
8.
40
20
9,
68
1,
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00
 
17
8,
44
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64
8.
27
 
41
9,
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5.
00
 
13
5,
33
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35
8.
46
 
47
.5












6,
73
2.
63





使





2


20
18









00
03
87
7号

00
03
88
号 住



 揭
















 
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05
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3,
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00
 
95
,2
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.8
8
 
3


20
18









00
03
96
7号




 揭


















 
20
05
-1
2




70




4,
20
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60
6,
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2.
00
 
5,
56
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6.
36
 
4


20
18









00
03
96
6号




 揭


















 
20
05
-1
2




70




4,
36
1.
60
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0.
00
 
5,
36
4,
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0.
03
 
5

(2
01
8)








00
03
87
2号

00
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87
6





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20
05
-1
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6,
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6.
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11
3,
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22
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1
 
24
.8

6

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01
8)








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86
0


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1号

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86
3号

00
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86
5


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03
86
7


00
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87
1





 揭
















 
20
05
-0
3




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4,
96
4.
50
55
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06
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0
 
57
,3
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,4
12
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8
 
71
,3
75
,8
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0
 
13
,9
99
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2
 
24
.4

7


20
18









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03
96
5号




 揭














20
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20
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-1
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,3
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02
.0
0
 
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0
 
14
,9
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3,
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36
.1

  
  
  
  

   
   
  计
   
   
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0,
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9,
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0
 
17
5,
89
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30
8.
49
 
39
.6






























20
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6月
25


 1




 2












4






20
20

12

31




























   
 号


















%
   




  
   







  
   






  
   




  
4-
1
   




35
4,
50
3.
00
 
35
4,
50
3.
00
 
   




  
   




  
   






  
   




  
4-
2
   





8,
47
9,
00
0.
00
 
8,
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00
0.
00
 
   






  
   











  
   






      






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3,
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3.
00
 
8,
83
3,
50
3.
00
 













 2




 2












4-
1






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3.
00
 
35
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3.
00
 
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  计
35
4,
50
3.
00
 
35
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50
3.
00
 
**
*





























20
21

6月
25


 2




 2













4-
2






20
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12

31























































1






2年


2,
80
0,
00
0.
00
 
2,
80
0,
00
0.
00
 
2














2年


2,
58
5,
00
0.
00
 
2,
58
5,
00
0.
00
 
3


















1年


1,
31
0,
00
0.
00
 
1,
31
0,
00
0.
00
 
4














1年


89
0,
00
0.
00
 
89
0,
00
0.
00
 
5














1年


73
0,
00
0.
00
 
73
0,
00
0.
00
 
6














1年


16
4,
00
0.
00
 
16
4,
00
0.
00
 
 合
   
   
  计
8,
47
9,
00
0.
00
 
8,
47
9,
00
0.
00
 
**
*





























20
21

6月
25


 2




 2





































































































































































































被评估单位承诺函
深圳君瑞资产评估所(特所普通合伙):
因广东棺泰实业股份有限公司拟终止转让股权事宜,广东格泰实业股份
有限公司委托贵公司对揭阳市佳富实业有限公司股东全部权益在评估基准
日的市场价值进行评估。 为确保评估机构独立、客观、公正、科学地进行资
产评估, 本公司承诺如下,并承担相应的法律责任:
1、资产评估的经济行为符合有关法律、法规的规定;
2、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整,有关重大事项揭
示充分;
3、纳入评估范围的资产权屈明确,出具的资产权属证明文件合法有效;
4、对涉及评估的各类资产、负债及债权的清查、核实全面准确真实;
5、所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理;
6、截至评估基准日止,与资产负债有关的事项已全部入账;
7、保证评估工作独立客观,不向评估人员提出非法及不合理的评估要
求,不干预评估工作;
8、评估报告仅供委托人、资产占有人和业务约定书约定的其他评估报
告使用者使用,法律、法规另有规定的除外;
9、未征得评估机构同意, 评估报告的内容将不会被摘抄、引用或者披
露与公开媒体,法律、法规另有规定的除外。
揭阳
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