ST云投:昆明正城房地产开发有限公司评估报告    查看PDF公告

股票简称:ST云投 股票代码:002200

  
本报告依据中国资产评估准则编制  
 
 
 
云南云投生态环境科技股份有限公司拟转让所持 
昆明正城房地产开发有限公司 20%股权所涉及的 
昆明正城房地产开发有限公司股东部分权益价值评估项目 
资产评估报告 
中和评报字(2021)第 KMV5022号 
(共一册) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
二○二一年  月  日 
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层                         1 
邮政编码:100027         电话:(010)58383636         传真:(010)65547182 
资产评估报告目录 
资产评估报告声明 .......................................... 2 
摘 要 ................................................... 4 
一、 委托人、被评估单位及其他评估报告使用人 ..................................................7 
二、 评估目的 ......................................................................................................... 11 
三、 评估对象和评估范围 ...................................................................................... 12 
四、 价值类型及其定义 .......................................................................................... 13 
五、 评估基准日...................................................................................................... 14 
六、 评估依据 ......................................................................................................... 14 
七、 评估方法 ......................................................................................................... 16 
八、 评估程序实施过程和情况 .............................................................................. 18 
九、 评估假设 ......................................................................................................... 20 
十、 评估结论 ......................................................................................................... 21 
十一、 特别事项说明 .................................................................................................. 22 
十二、 评估报告使用限制说明 .................................................................................. 22 
十三、 评估报告日...................................................................................................... 23 
资产评估报告附件 ......................................... 25 
       昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层                        2         
邮政编码:100027         电话:(010)58383636         传真:(010)65547182 
资产评估报告声明 
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产
评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规
定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资
产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,资产评估机构及其
资产评估专业人员不承担责任。 
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产
评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此
之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不
等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证。 
五、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产
评估准则,坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依
法承担责任。 
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经
其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人
依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有
现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,
对相关当事人不存在偏见。 
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进
行现场调查;已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 

关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发
现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权
以满足出具资产评估报告的要求。 
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受资
产评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分关注
资产评估报告中载明的评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项
说明和使用限制条件,并考虑其对评估结论的影响。 
 
 
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 

云南云投生态环境科技股份有限公司拟转让所持 
昆明正城房地产开发有限公司 20%股权所涉及的 
昆明正城房地产开发有限公司股东部分权益价值评估项目 
资产评估报告 
中和评报字(2021)第 KMV5022号 
摘 要 
中和资产评估有限公司(以下简称“本资产评估机构”)接受云南云投生
态环境科技股份有限公司的委托,按照法律、行政法规和资产评估准则的
规定,坚持独立、客观和公正的原则,按照必要的评估程序,对云南云投
生态环境科技股份有限公司拟转让所持昆明正城房地产开发有限公司 20%
股权涉及的股东权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告
摘要如下: 
评估目的:云南云投生态环境科技股份有限公司拟转让持有的昆明正
城房地产开发有限公司 20%的股权,需对昆明正城房地产开发有限公司股
东部分权益进行评估,以确定其在评估基准日的市场价值,为云南云投生
态环境科技股份有限公司股权转让提供价值参考依据。 
评估对象:昆明正城房地产开发有限公司 20%股权价值。 
评估范围:昆明正城房地产开发有限公司评估基准日的全部资产及相
关负债。 
评估基准日:2021年 5月 31日 
价值类型:市场价值 
评估方法:资产基础法 
评估结论: 
经资产基础法评估,昆明正城房地产开发有限公司总资产账面价值为
18,062.78万元,评估价值为 18,065.36 万元,增值额为 2.58万元,增值率
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 

为 0.01%;总负债账面价值为 5,425.94 万元,评估价值为 5,425.94 万元;
股东全部权益账面价值为 12,636.84 万元,股东全部权益评估价值为 
12,639.42万元,增值额为 2.58万元,增值率为 0.02%。评估结果详见下列
评估结果汇总表:  
资产评估结果汇总表 
评估基准日:2021年 5月 31日 
单位:人民币万元 
项            目 
账面价值 评估价值 增减值 增值率% 
A B C=B-A D=C/A×100 
1 流动资产  18,061.78   18,061.78   -    0.00  
2 非流动资产  1.00   3.58   2.58  256.80  
3 其中:可供出售金融资产  -     -     -     
4 持有至到期投资  -     -     -     
5 长期应收款  -     -     -     
6 长期股权投资  -     -     -     
7 投资性房地产  -     -     -     
8 固定资产  1.00   3.58   2.58  256.80  
9 在建工程  -     -     -     
10 工程物资  -     -     -     
11 固定资产清理  -     -     -     
12 生产性生物资产  -     -     -     
13 油气资产  -     -     -     
14 无形资产  -     -     -     
15 开发支出  -     -     -     
16 商誉  -     -     -     
17 长期待摊费用  -     -     -     
18 递延所得税资产  -     -     -     
19 其他非流动资产  -     -     -     
20 资产总计  18,062.78   18,065.36   2.58  0.01  
21 流动负债  5,425.94   5,425.94   -    0.00  
22 非流动负债  -     -     -     
23 负债合计  5,425.94   5,425.94   -    0.00  
24 净资产(所有者权益)  12,636.84   12,639.42   2.58  0.02  
即:昆明正城房地产开发有限公司股东全部权益评估价值为 12,639.42
万元。云南云投生态环境科技股份有限公司拟转让的昆明正城房地产开发
有限公司 20%股权价值为 2,527.88万元。 
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 

评估结论的使用有效期:自评估基准日 2021年 5月 31日起一年有效。 
以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和正
确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 

云南云投生态环境科技股份有限公司拟转让所持 
昆明正城房地产开发有限公司 20%股权所涉及的 
昆明正城房地产开发有限公司股东部分权益价值项目  
资产评估报告 
中和评报字(2021)第 KMV5022号 
云南云投生态环境科技股份有限公司: 
中和资产评估有限公司(以下简称“本资产评估机构”)接受贵公司的委
托,按照法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正
的原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对云南云投生态环境科
技股份有限公司拟转让持有的昆明正城房地产开发有限公司 20%的股东权
益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下: 
一、 委托人、被评估单位及其他评估报告使用人 
委托人:云南云投生态环境科技股份有限公司 
被评估单位:昆明正城房地产开发有限公司 
(一) 委托人简介 
公司名称:云南云投生态环境科技股份有限公司 
公司性质:其他股份有限公司(上市) 
统一社会信用代码:91530000218154686Y 
注册资本:18,413.289万人民币 
法定代表人:王东 
设立日期: 2001-08-07 
注册地:云南省昆明市市辖区经济技术开发区经浦路 6号 
经营地:昆明市西山区人民西路 285号云投商务大厦 A1座 7楼 
经营范围:植物种苗工厂化生产;市政公用、园林绿化工程的设计和
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 

施工、园林养护;生态修复、环境治理、水土保持、生态环保产品的开发
与应用(不含管理商品);工程技术咨询;观赏植物及盆景的生产、销售
及租赁;生物资源开发、生物技术的开发、应用及推广;植物科研、培训、
示范推广;园林机械、园林资材的生产及销售;项目投资;物业管理。(依
法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。 
(二)被评估单位简介 
1、企业概况 
公司名称:昆明正城房地产开发有限公司 
住所:云南省昆明市五华区学府路 690号金鼎科技园内二号平台 B1幢
146号 
经营地:昆明市盘龙云海社区 5幢 804室 
法定代表人:唐留钧 
统一社会信用代码:91530102316368039U 
注册资本:11,764.7万人民币 
设立日期: 2014年 10月 11日 
经营范围:房地产开发与经营;自有房屋租赁;项目投资及对所投资
的项目进行管理(未经金融等监管部门批准,不得从事向公众融资存款、
融资担保、代理理财等金融服务);商务信息咨询;承办会议及商品展览
展示活动;国内贸易、物资供销(依法须经批准的项目,经相关部门批准
后方可开展经营活动)。 
昆明正城房地产开发有限公司股权结构如表所示: 
序号 股东 认缴金额(万元) 出资比例 
1 昆明市城市建设综合开发有限公司 5,000.00 42.50% 
2 云南云投建设有限公司 4,411.76 37.50% 
3 云南云投生态环境科技股份有限公司 2,352.94 20.00% 
合计 11,764.70 100.00% 
昆明正城房地产开发有限公司开发建设的项目为“林语斓郡苑”项目,
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 

该项目为城市棚户区改造安置房建设项目,由市保障房公司采取“限房价,
竞地价”方式,通过公开的土地“招拍挂”流程,引进公司进行开发建设。
该项目位于昆明市西北片区昆明泛亚科技新区五华产业园区,北临陈家营
路,南临筇王路,东临园博路,西临云冶铁路专用线。项目总用地面积
43,155.21平方米。项目将新建棚户区改造安置用房 1300套,及相应的配套
设施。总建筑面积 230,487.08 平方米,其中:地上建筑面积 159,599.51 平
方米,地下建筑面积 70,887.57 平方米。地上住宅部分建筑面积 154,201.62
平方米;地上配套服务设施建筑面积 5,397.89 平方米,地下设施配套建筑
面积 70,887.57平方米,配备给排水、电力、通讯、绿化、小区道路等公共
设施。因项目性质是棚户区改造的保障房项目,项目建成后全部交昆明市
保障性住房建设开发有限公司,用于昆明泛亚科技新区五华产业园区被拆
迁户的回迁安置。依据与保障房公司签订的《安置房委托开发合同》的约
定:待项目竣工验收后由项目业主方“昆明市保障性住房建设开发有限公
司”按限定房价 4680元/平方米予以全部回购,昆明市保障性住房建设开发
有限公司回购之后用于分配给被拆迁村民,后续被拆迁户的安置由业主方
配合完成,昆明正城房地产开发有限公司不享受该安置房的任何权益。此
项目于 2018年 4月竣工备案;项目总计应收合同款项 106,634.20万元,截
止评估基准日,收款比例达到 91.42%;2018 年 12 月昆明正城房地产开发
有限公司已全额确认了项目的收入成本的情况下,于 2019年 1月全额缴纳
了增值税及附加,2019年 5月全额缴纳了企业所得税,2019年 5月按业态
按比例全额预缴了土地增值税,已合计缴纳各项税金 1.24 亿元。经与被评
估单位管理层访谈后,得知被评估单位无其他开发项目,且无未来经营计
划。 
2、企业资质情况 
《房地产开发企业暂定资质证书》,证书编号:云建房证开字(2019)
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
10 
1513 号;持证单位:昆明正城房地产开发有限公司;批准从事房地产开发
经营业务时间:2014年 10月 11日;有效期:截止至 2022年 7月 17日;
发证机关:昆明市住房和城乡建设局。 
3、公司组织架构图: 
 
4、昆明正城房地产开发有限公司评估基准日及近三年财务报表 
项目 
2018/12/31 2019/12/31 2020/12/31 2021/5/31 
(万元) (万元) (万元) (万元) 
资产总额 38,232.78 23,056.50 18,804.74 18,062.78 
负债总额 13,585.21 6,324.09 6,280.73 5,425.94  
净资产 24,647.57 16,732.40 12,524.02 12,636.84  
项目 
2018年度 2019年度 2020年度 2021年 1-5月 
(万元) (万元) (万元) (万元) 
销售收入 96,940.31 - -0.12 -  
利润总额 19,875.06 -1,415.16 -208.39 112.83  
净利润 13,443.37 -1,415.16 -208.39 112.83  
上述报表中,2018 年财务数据经信永中和会计师事务所(特殊普通合
伙 ) 昆 明 分 所 审 计 , 并 出 具 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 报 告
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
11 
(XYZH/2019KMA30703)。 
2019 年财务数据经中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)云南亚太
分所审计,并出具标准无保留意见的审计报告(众环云审字(2020)0406
号)。 
2020 年财务数据经中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)云南亚太
分所审计,并出具标准无保留意见的审计报告(众环云审字(2021)01249
号)。 
基准日的财务数据经中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)云南亚
太分所审计,并出具标准无保留意见的审计报告(众环云审字(2021)01249
号)。 
(二) 委托人与被评估单位的关系 
委托人云南云投生态环境科技股份有限公司持有被评估单位昆明正城
房地产开发有限公司 20%股权。 
(三) 其他评估报告使用人 
本评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的评估报告使用人使用。  
二、 评估目的 
云南云投生态环境科技股份有限公司拟转让持有的昆明正城房地产开
发有限公司 20%的股权,需对昆明正城房地产开发有限公司股东部分权益
进行评估,以确定其在评估基准日 2021 年 5 月 31 日的市场价值,为云南
云投生态环境科技股份有限公司拟转让持有的昆明正城房地产开发有限公
司股权提供价值参考依据。 
该经济行为已经《中共云南云投生态环境科技股份有限公司委员会党
委会议纪要》(公司 2020年第十一次党委会会议纪要)和《云南云投生态
环境科技股份有限公司会议纪要》(2020 年第 8 次公司办公会会议纪要)
审议通过。 
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
12 
三、 评估对象和评估范围 
根据本次评估目的,评估对象是昆明正城房地产开发有限公司 20%股
权价值。评估范围是昆明正城房地产开发有限公司的全部资产及相关负债。 
本次评估的资产总额 180,627,794.74元,其中:流动资产 180,617,763.38
元,非流动资产 10,031.36元,均为固定资产;负债总额 54,259,384.55元,
均为流动负债,股东权益 126,368,410.19元。详细见下表:  
2021年 5月 31日资产负债表 
                                                        金额单位:人民币元 
资         产 金额 负债及股东权益 金额 
流动资产:   流动负债:   
 货币资金  20,173,426.68   短期借款    
 交易性金融资产    交易性金融负债   
 应收票据    应付票据   
 应收账款   82,253,621.04    应付账款  13,862,399.03  
 预付款项    预收款项   
 应收利息    应付职工薪酬 2,805.00   
 应收股利    应交税费  40,352,888.77   
 其他应收款  77,761,053.17   应付利息   
 存货   应付股利   
 一年内到期的非流动资产    其他应付款 41,291.75   
 其他流动资产 429,662.49   一年内到期的非流动负债   
     其他流动负债   
流动资产合计 180,617,763.38   流动负债合计   54,259,384.55   
非流动资产:   非流动负债:   
 可供出售金融资产    长期借款   
 持有至到期投资    应付债券   
 长期应收款    长期应付款   
 长期股权投资    专项应付款   
 投资性房地产    预计负债   
 固定资产 10,031.36   递延所得税负债   
 在建工程    其他非流动负债   
 工程物资    递延税款贷项  
 固定资产清理   非流动负债合计  
 生产性生物资产   负债合计   54,259,384.55    
 油气资产   股东权益:   
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
13 
资         产 金额 负债及股东权益 金额 
 无形资产    股本 117,647,000.00   
 开发支出    资本公积   
 商誉    减:库存股   
 长期待摊费用    专项储备   
 递延所得税资产    盈余公积 12,882,865.46  
 其他非流动资产    一般风险准备   
     未分配利润 -4,161,455.27  
非流动资产合计 10,031.36 股东权益合计 126,368,410.19   
资 产 总 计 180,627,794.74   负债及股东权益合计 180,627,794.74  
(一)委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致,其账面金额已经中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)云南亚
太分所审计,并出具标准无保留意见的审计报告(众环云审字(2021)01249
号)。 
(二)被评估单位申报的表外资产的类型、数量 
本次评估过程中,评估人员已提示企业对其拥有的全部资产进行清查、
申报,企业承诺除上述资产外不存在其他拥有的、账面未记录的其他资产。 
(三)引用其他机构出具的报告结论所涉及的相关资产 
本次评估除账面金额引用中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)云
南亚太分所出具的无保留意见审计报告外,未引用其他机构出具的报告结
论。 
四、 价值类型及其定义 
根据评估目的和评估对象的特点,确定本次评估结论的价值类型为市
场价值。 
市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何强迫
的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
14 
五、 评估基准日 
(一)本评估报告的评估基准日是 2021年 5月 31日。 
(二)该评估基准日由委托人确定。评估基准日的确定主要考虑了会
计期末以及有利于本次经济行为实现等因素。 
(三)本评估报告的评估基准日与资产评估委托合同约定的评估基准
日一致。 
六、 评估依据 
经济行为依据: 
(一)《中共云南云投生态环境科技股份有限公司委员会党委会议纪
要》(公司 2020年第十一次党委会会议纪要); 
(二)《云南云投生态环境科技股份有限公司会议纪要》(2020 年第
8次公司办公会会议纪要)。 
法律法规依据: 
(一)《中华人民共和国资产评估法》(2016年 7月 2日第十二届全
国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过); 
(二)《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年 10月 28日第十
一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过); 
(三)《中华人民共和国民法典》(2020年 5月 28日第十三届全国人
民代表大会第三次会议于通过); 
(四)《国有资产评估管理办法》(1991年 11月 16日国务院 91号令
颁布,根据 2020年 11月 29日国务院令第 732号修改); 
(五)原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36 号《国有资产
评估管理办法施行细则》; 
(六)国务院国资委、财政部令第 32号《企业国有资产交易监督管理
办法》; 
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
15 
(七)国务院国资委第 12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》; 
(八)财政部令第 14号《国有资产评估管理若干问题的规定》; 
(九)《资产评估行业财政监督管理办法》(2017年 4月 21日财政部
令第 86号公布,根据 2019年 1月 2日《财政部关于修改<会计师事务所执
业许可和监督管理办法>等 2部部门规章的决定》修改); 
(十)《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013]64
号); 
(十一)《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国
资委产权[2006]274号); 
(十二)《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》
( 国资产权[ 2009]941号); 
(十三)云南省国资委《云南省省属企业国有资产评估管理暂行办法
的通知》(云国资产权【2018】147号); 
(十四)《云南省省属企业国有资产评估项目备案工作指引的通知》
(云国资产权【2018】149号)。 
(十五)与本次评估有关的其他法律法规。 
准则依据: 
(一) 《资产评估基本准则》(财资[2017]43号); 
(二) 《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号); 
(三) 《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36号); 
(四) 《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]35号); 
(五) 《资产评估执业准则—资产评估方法》(中评协[2019]35号) ; 
(六) 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]
33号); 
(七) 《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2018]37号); 
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
16 
(八) 《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》(中评协
[2017]35号); 
(九) 《资产评估执业准则—企业价值》(中评协[2018]38号); 
(十) 《资产评估执业准则—机器设备》(中评协[2017]39号); 
(十一) 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号); 
(十二) 《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号); 
(十三) 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号); 
(十四) 《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕48号)。 
权属依据: 
(一) 昆明正城房地产开发有限公司原始会计资料、资产评估申报明
细表及相关的证明材料等; 
(二) 其他有关产权证明。 
取价依据: 
(一) 被评估单位提供的 2017年-2021年 1-5月资产负债表、利润表、
现金流量表等财务报表及审计报告; 
(二) 《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海
关总署公告 2019年第 39号); 
(三) 评估人员对评估对象进行勘察、调查、收集的相关资料及记录; 
(四) 与此次整体资产评估有关的其它资料。 
其他依据: 
(一)被评估单位评估基准日审计报告; 
(二)《资产评估委托合同》。 
七、 评估方法 
资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。 
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
17 
市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,
确定评估对象价值的评估方法。 
收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估
方法。 
资产基础法,是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础,合
理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方
法。 
具体评估时需根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,
分析三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本
方法。 
由于目前国内与昆明正城房地产开发有限公司相类似的股权交易案例
很少,该类型股权转让在公开市场缺乏交易案例和查询资料,故本次评估
不宜采用市场法。 
昆明正城房地产开发有限公司开发建设的项目于 2018年 4月已经竣工
备案,截止评估基准日,被评估单位无其他开发项目,且无未来经营计划,
未来收益及风险无法进行预测,因此不宜采用收益法进行评估。 
根据本次评估目的和评估对象的特点,以及评估方法的适用条件,选
择资产基础法进行评估。 
具体的评估方法如下:  
1、流动资产:本次评估将其分为以下几类,采用不同的评估方法分别
进行评估: 
(1)货币类流动资产:包括银行存款。银行存款通过查阅了银行对账
单、余额调节表、银行询证函等进行核实,以核实后的价值确定评估值。 
(2)应收、预付类流动资产:包括应收账款、其他应收款。在清查核
实其账面余额的基础上,合理判断资产的可收回性,并扣除估计可能形成
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
18 
的风险损失来确定评估值。 
(3)其他流动资产:评估人员查阅相关财务资料及与企业相关财务人
员沟通后,最终清查核实的其他流动资产账面价值作为其评估值。 
2、非流动资产:为电子设备。 
根据评估目的及被评估设备的预期用途,采用重置成本法进行评估,
重置成本法是指在现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资
产的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值,得到的差额作为被评估资产
的评估值的一种资产评估方法,评估公式为: 
评估值=重置全价×成新率 
重置全价不包括根据《中华人民共和国增值税暂行条例》允许抵扣的
增值税进项税。 
3、负债:根据企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。 
八、 评估程序实施过程和情况 
评估人员对纳入此次评估范围的资产和负债进行了评估。主要评估过
程如下: 
(一) 接受委托 
本资产评估机构接受委托前,与云南云投生态环境科技股份有限公司
有关人员进行了会谈,并与本项目的审计师进行沟通,详细了解了此次评
估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上,本资产评
估机构遵照国家有关法规与云南云投生态环境科技股份有限公司签署了
《资产评估委托合同》,并拟定了相应的评估计划。 
(二) 现场调查、资料收集及核查验证 
根据昆明正城房地产开发有限公司提供的资产评估申报资料,评估人
员于 2021年 8月 5日至 2021年 8月 9日对评估对象和纳入评估范围的资
产及负债进行了必要的调查。 
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
19 
评估人员听取昆明正城房地产开发有限公司有关人员的相关介绍,了
解评估对象的现状,关注评估对象的法律权属,对昆明正城房地产开发有
限公司的申报内容进行了账账核实、账表核实、账实核实。评估人员还根
据评估对象特点和评估业务情况,通过委托人或者其他相关当事人、相关
专业机构、市场等渠道收集了涉及评估对象和评估范围,支持评定估算等
程序的相关资料。 
评估人员已要求委托人或者其他相关当事人对其提供的资产评估明细
表及其他重要资料进行了确认,并对资产评估活动中使用的资料进行了核
查验证。 
1、货币资金的清查:为银行存款。 
对于银行存款,评估人员查阅了昆明正城房地产开发有限公司 2021年
5 月 31 日银行对账单和余额调节表,经核实,各银行存款余额与银行存款
对账单金额核对一致,同时对相关银行进行函证并进行核对。 
2、设备的清查:评估人员在 2021 年 8 月 5 日进驻评估现场后,依据
资产评估申报表,评估小组对设备进行了现场清查核对,注意核对有无未
入账的和已核销的设备,并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、
修理和技术改造情况。 
对电子设备除现场勘察外,还结合企业填写的 “设备状况调查表”对
设备进行了核实。对漏填、错填、重填的返回企业补充完善。 
3、往来款项、其他资产及负债的清查 
对往来款项、其他资产及负债,评估人员根据申报明细表搜集了与其
相关的原始资料、证明文件及会计资料,对非实物性资产及负债通过账务
核查进行核实,以清查核实后的相关申报资料作为评估的依据。 
(三) 评定估算 
评估人员在进行必要的市场调查、询价的基础上,对被评估单位的各
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
20 
项资产和负债选用适当的方法进行了评估测算,进而确定了被评估单位的
股东权益价值。 
(四) 评估汇总及报告 
按照《资产评估执业准则-资产评估报告》和《企业国有资产评估报
告指南》的要求进行评估汇总、分析、撰写资产评估报告和资产评估说明。
并按照本资产评估机构的内部质量控制制度对评估报告进行了内部审核。 
九、 评估假设 
1、一般性假设 
① 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化,
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化; 
② 有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大
变化; 
③ 假设被评估单位持续经营,其管理方式及水平、经营方向和范围,
与评估基准日基本一致; 
④ 除非另有说明,假设被评估单位遵守相关法律法规,经营管理和技
术骨干有能力、负责任地担负其职责,并保持相对稳定; 
⑤ 假设被评估单位未来所采取的会计政策和编写本评估报告时采用的
会计政策在重要方面基本一致; 
⑥ 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估单位造成重大不
利影响。 
若将来实际情况与上述评估假设产生差异,将会对本评估报告的评估
结论产生影响。委托人和其他评估报告使用人应在使用本评估报告时充分
考虑评估假设可能对评估结论产生的影响。 
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
21 
十、 评估结论  
经资产基础法评估,昆明正城房地产开发有限公司总资产账面价值为
18,062.78 万元,评估价值为 18,065.36 万元,增值额为 2.58 万元,增值率
为 0.01%;总负债账面价值为 5,425.94万元,评估价值为 5,425.94万元;股
东全部权益账面价值为 12,636.84万元,股东全部权益评估价值为 12,639.42
万元,增值额为 2.58 万元,增值率为 0.02%。评估结果详见下列评估结果
汇总表:  
资产评估结果汇总表 
评估基准日:2021年 5月 31日 
单位:人民币万元 
项            目 
账面价值 评估价值 增减值 增值率% 
A B C=B-A D=C/A×100 
1 流动资产  18,061.78   18,061.78    
2 非流动资产  1.00   3.58   2.58  256.80  
3 其中:可供出售金融资产  -     -     -     
4 持有至到期投资  -     -     -     
5 长期应收款  -     -     -     
6 长期股权投资  -     -     -     
7 投资性房地产  -     -     -     
8 固定资产  1.00   3.58   2.58  256.80  
9 在建工程  -     -     -     
10 工程物资  -     -     -     
11 固定资产清理  -     -     -     
12 生产性生物资产  -     -     -     
13 油气资产  -     -     -     
14 无形资产  -     -     -     
15 开发支出  -     -     -     
16 商誉  -     -     -     
17 长期待摊费用  -     -     -     
18 递延所得税资产  -     -     -     
19 其他非流动资产  -     -     -     
20 资产总计  18,062.78   18,065.36   2.58  0.01  
21 流动负债  5,425.94   5,425.94   -    0.00  
22 非流动负债  -     -     -     
23 负债合计  5,425.94   5,425.94   -    0.00  
24 净资产(所有者权益)  12,636.84   12,639.42   2.58  0.02  
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
22 
即:昆明正城房地产开发有限公司股东全部权益评估价值为 12,639.42
万元。云南云投生态环境科技股份有限公司拟转让的昆明正城房地产开发
有限公司 20%股权价值为 2,527.88万元。 
十一、 特别事项说明 
评估报告使用人在使用本评估报告时,应关注以下特别事项对评估结
论,以及本报告所服务经济行为的决策、实施可能产生的影响: 
1、依据《昆明正城房地产开发有限公司于 2021 年第一次临时股东会
会议决议》决议中同意云南云投建设有限公司将其所持有的昆明正城房地
产开发有限公司 37.5%股权(对应注册资本 44,117,600.00元)质押给云南
云投融资租赁有限公司。 
2、本次设备类资产重置全价不包含根据《中华人民共和国增值税暂行
条例》允许抵扣的增值税进项税。 
3、本次评估结论没有考虑控股权和少数股权等因素对股东权益价值产
生的溢价或折价。 
4、本次评估结论没有考虑流动性对股东权益价值的影响。 
5、评估人员未发现评估基准日后影响评估结论的重大事项。在评估基
准日后,且评估结论的使用有效期内,如纳入评估范围的资产数量、状态
及作价标准发生变化,并对本评估报告资产评估结论产生明显影响时,委
托人应及时聘请资产评估机构重新评估。 
十二、 评估报告使用限制说明 
1. 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。 
2. 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资
产评估专业人员不承担责任。 
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
23 
3. 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和
法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不
能成为资产评估报告的使用人。 
4. 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等
同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价
格的保证。 
5. 根据相关规定本评估报告需提交国有资产主管部门备案,完成备案
手续后方可用于实现规定的经济行为。 
6. 本评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体,
需经本评估机构审阅相关内容,法律、行政法规规定以及相关当事人另有
约定的除外。 
7. 评估结论的使用有效期自评估基准日起一年,即超过 2022年 5月
30日使用本评估报告的评估结论无效。 
8. 本评估报告必须完整使用方为有效,对仅使用报告中部分内容所导
致的可能的损失,本资产评估机构不承担责任。 
十三、 评估报告日 
本评估报告的资产评估报告日:二○二一年 月  日。 
  
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
24 
(本页无正文) 
 
 
  
中和资产评估有限公司 
 资产评估师: 
  
二○二一年  月  日  
资产评估师: 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
         昆明正城房地产开发有限公司资产评估报告 
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层     
邮政编码:100027            电话:(010)58383636       传真:(010)65547182 
25 
资产评估报告附件 
附件一、 资产评估结果汇总表和明细表; 
附件二、 经济行为文件; 
附件三、 委托人营业执照复印件; 
附件四、 被评估单位营业执照复印件; 
附件五、 被评估单位评估基准日审计报告; 
附件六、 关于设备类资产权属的声明及承诺 
附件七、 委托人承诺函; 
附件八、 被评估单位承诺函; 
附件九、 签名资产评估师承诺函; 
附件十、 中和资产评估有限公司营业执照复印件; 
附件十一、 北京市财政局备案公告(2017-0085号); 
附件十二、 签名资产评估师执业资格证书登记卡复印件; 
附件十三、 资产评估委托合同。